贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0325民初2293号原告：梁永全，男，1971年12月8日出生，汉族，住重庆市南川市,现住贵州省道真自治县。原告：雷坤容，女，1973年7月2日出生，仡佬族，住贵州省道真自治县，现住贵州省道真自治县。共同委托诉讼代理人：徐红灵，贵州唯通律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李林，贵州唯通律师事务所实习律师。被告：贵州金天源置业有限公司。住所地：贵州省道真自治县玉溪镇高原大道353幢5-1号。法定代表人：杨明金，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈新华，道真自治县玉溪镇法律服务所法律工作者。原告梁永全、雷坤容与被告贵州金天源置业有限公司（以下简称金天源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用小额诉讼程序审理，2019年10月28日金天源公司以本案争议较大为由对适用小额诉讼提出异议申请。同日，本院决定适用简易程序其他规定审理，并于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告梁永全、梁永全和雷坤容的共同委托诉讼代理人徐红灵、李林，被告金天源公司委托代诉讼理人陈新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁永全、雷坤容向本院提出诉讼请求：1、判决被告按日33.1元向原告支付违约金，从2018年6月30日起至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止（计算至起诉时2019年9月30日的违约金，违约457天×331654元×0.0001=15156元）。2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年2月17日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于道真自治县竹王大道南段“金瑞中心城”3栋1单元15层2号（1-15-2）的房屋，建筑面积107.68平方米，房屋价款331654元，首付231654元，余款100000元办理按揭。《合同》第22条约定了房屋转移登记，出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房初始登记，并将办理产权转移登记的有关文书交付给买受人。如不能按期交付，逾期90日天以后，出卖人自逾期至实际交付有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款231654元，办理按揭100000元交付被告，付清了房款。被告承诺2018年6月30日交付办理转移登记有关文书，但至今一年多仍未向原告交付，构成违约。被告应当按日向原告支付已付房款331654元的万分之一违约金33.1元，直至被告交付办理转移登记的有关文书为止。原告认为，合同依法成立后，对双方都具有法律约束力，被告未按约履行义务，应承担违约责任。为此，依法起诉，请求人民法院判决支持原告诉请。金天源公司辩称，1、我公司至今未能办理“金瑞中心城”的产权登记，是原告的违法行为所致。2016年12月向业主交房后，我公司在小区整体规划设计施工完成后报整体验收，并办理房屋转移登记，但在准备封闭位于该小区8栋处原为方便施工留置的临时通道时，遭到梁永全组织的部分业主一直阻止，致使该小区的规划建筑物至今无法完成达到验收条件。2、道真自治县“金瑞中心城”不动产登记现正在办理之中，造成延迟是行政行为所致，符合《合同》“因政府对商品房房屋登记相关政策调整办理时间顺延”的约定，道真自治县不动产中心于2019年10月启动道真“金瑞中心城”登记，未超过双方约定的时间。我公司在该小区完工后就向道真自治县房屋登记机关申请办理产权登记，但因道真自治县机构改革，重新组建道真自治县不动产登记中心和2019年全县“精准扶贫工作”启动，相关部门和不动产登记中心一直未开始全县的不动产登记工作，经我公司向县政府反映后，才启动对“金瑞中心”不动产登记工作。产权转移登记时间延迟是道真自治县不动产登记中心行政行为所致，不能归责于我公司。3、原告未履行法定和约定的办理房屋产权转移登记义务，导致该房屋的产权转移登记条件不成就。合同约定由双方共同向登记机关申请办理房屋产权转移登记，原告将该套房屋的契税完成后将发票交给我公司，但原告至今都没有完成契税和提交申请。原告并未将产权登记的办理事宜全部委托我公司办理，因此办理转移产权登记不是我公司的独立义务。综上所述，原告的房屋产权转移登记至今未能办理是政府的行政行为和原告的违法行为、不履行法定义务所致，我公司没有违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：金天源公司取得位于道真自治县竹王大道南段地块的建设用地使用权，并在上述地块进行商品房开发，建设项目名称为“金瑞中心城”，经道真自治县住房和城乡建设局批准进行商品房预售。2016年2月17日，梁永全、雷坤容与金天源公司签订《商品房买卖合同》，金天源公司将“金瑞中心城”第3栋1单元15层1-15-2号房，建筑面积为107.68平方米，按照套（单元）计算总价款为331654元出售给梁永全、雷坤容，付款方式为贷款。同日，雷坤容交纳首付款231654元，2016年5月16日，雷坤容、梁永全与中国工商银行道真支行签订《个人购房借款/担保合同》办理了按揭贷款100000元。《商品房买卖合同》第二十二条第三小点转移登记约定:“（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日以内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的按已付房款万分之一承担违约责任；2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际支付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。（五）其他有关事项约定如下：1、如买受人不同意按本合同第二十三条第三小条第四款约定办理，则由买受人自行办理，出卖人配合。2、因政策对商品房房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”。金天源公司于2019年11月10日办理涉案房屋所有权初始登记，但未交付涉案房屋转移登记的有关文书给雷坤容、梁永全，雷坤容、梁永全未完成房产证的相关契税。另查明：2016年1月9日，金天源公司在“金瑞中心城”项目场地平整过程中，发现山体地质结构特殊，按原方案施工极易发生山体滑坡，存在安全隐患，经相关单位现场会议确定，变更原规划设计方案。“金瑞中心城”项目地块的房屋拆迁于2015年8月至9月改迁完成，输电线路、光纤于2017年3月才改迁完成，土地才完成交付，从而影响项目建设进度，最终导致该项目工程推迟综合验收。再查明：2019年5月28日，道真自治县公安局上坝派出所对“金瑞中心城”业主在金瑞大门与安装监控的工作人员发生口角纠纷进行接处警。同年6月21日上坝派出所对“金瑞中心城”业主阻止金天源公司封闭小区八栋因方便施工留置便道建成商铺接处警。2019年8月6日，道真自治县自然资源局《关于金瑞中心城项目申请验收回复》，2019年8月5日金天源公司提交的金瑞中心城房地产开发项目竣工验收申请资料不齐全，又经现场勘验发现部分业主违法乱搭乱建，待资料提交齐全并拆除整改完毕后再进行规划竣工验收。2019年10月23日道真自治县不动产登记中心出具证明，金天源公司开发的道真县“金瑞中心城项目”不动产登记正在办理中。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案诉争的焦点在于被告是否应当承担迟延交付办理商品房转移登记有关文书的责任问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款就转移登记约定“出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的内容看，被告未在2018年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，应当承担迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。但被告迟延交付办理商品房转移登记有关文书的是因山体地质结构特殊，按原方案施工极易发生山体滑坡，存在安全隐患，需变更原规划设计方案，导致初始登记和交付办理商品房转移登记有关文书迟延，是不可抗力的原因所致，加之政府迟延交付土地、小区部分业主多次阻止施工且违法乱搭乱建、相关部门因扶贫工作未及时办理相关手续导致综合验收迟延，也是导致迟延交付办理商品房转移登记有关文书的原因，不属于被告的原因造成，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，被告不应承担迟延交付办理商品房转移登记有关文书的责任。故对原告要求被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决如下：驳回原告梁永全、雷坤容的诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由原告梁永全、雷坤容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  冯学林二〇一九年十二月十七日书记员  冉 亚