福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5920号 上诉人（原审被告）：赖达民，男，1961年6月5日出生，香港特别行政区居民，现住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：钟文，福建赟美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许增佳，男，1989年12月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：郭其桓，福建晋贤律师事务所律师。 上诉人赖达民因与被上诉人许增佳房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初3787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赖达民上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。(一)本案涉诉店铺在招租时，在大门上张贴了联系电话，该联系电话就是晋江市中奥物业管理有限公司(以下简称：中奥物业)职员蔡嘉坤的联系电话。赖达民依据该联系电话与蔡嘉坤沟通了店铺租赁的事项。自此，依据交易习惯，凡是涉及店铺的事项，赖达民就认可蔡嘉坤是代表中奥物业来沟通的。2016年2月24日，赖达民向中奥物业交纳涉诉4间店铺水电周转金，同时中奥物业还要求交纳店铺租金、店铺履约保证金。店铺租金和店铺履约保证金是中奥物业职员郑雅琦代许增佳收取。由于许增佳与晋江中奥地产有限公司之间有关于145间店铺的借用合同，包括本案所涉4间店铺，本案租赁合同才由赖达民与许增佳签订。借用合同所涉店铺数量之多本身就有违常理，若简单的以《商铺租赁合同》的相对性来判断，割裂了许增佳与中奥地产、中奥物业的联系，是与事实不符的。一审法院否定中奥物业职员蔡嘉坤与赖达民就所涉店铺的沟通是有效的，违背了以事实为依据的法律原则。综上，招租事项是与中奥物业沟通，租金也是交与中奥物业，赖达民与许增佳签订的《商铺租赁合同》第十五条第二款第二项：“若由专人递交，在递交法定代表人或联系人时即为送达”。中奥物业就是许增佳的联系人，解除租赁合同的通知到达联系人，就视为有效。(二)赖达民已经解除租赁合同并交还了店铺钥匙。但许增佳一方面把本案所涉店铺租给他人收取租金，另一方面又起诉赖达民同一时期的租金以及违约金。一审作出错误的判决，严重损害了赖达民的合法权益。 许增佳辩称，一、许增佳与赖达民签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，权利人是许增佳，根据合同相对性原则，许增佳有权根据《商铺租赁合同》的约定向赖达民主张权利。二、自2017年6月2日起，赖达民未向许增佳支付租金，也未返还案涉商铺，许增佳实际管控案涉商铺发生于2019年3月21日之后，赖达民的行为严重损害了许增佳的合法权益。三、赖达民逾期支付租金，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，赖达民应支付许增佳违约金，在赖达民主张违约金过高情况下，一审法院已根据《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，综合考虑合同的履行及当事人过错程度、月租金等约定，作出合理裁决。一审认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予维持。 许增佳向一审法院起诉请求判令：1.解除许增佳、赖达民双方于2016年2月24日签订的《商铺租赁合同》；2.赖达民向许增佳支付自2017年6月1日起至2019年3月1日止的租金227856元，并支付自2017年6月1日起至2019年3月1日止按照逾期未付款项的千分之一计算的违约金80654.94元；3.赖达民立即恢复商铺原状、腾空商铺并向许增佳支付自解除合同之日起至赖达民实际恢复原状、腾空并交还商铺之日止的占有使用费（按合同约定的租金标准月利率2%计算）；4.许增佳不予返还赖达民履约保证金20808元；5.赖达民向许增佳支付违约金22370元。审理中，许增佳撤回要求赖达民腾空案涉商铺的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年1月1日，晋江中奥地产有限公司将位于晋江市共计145间底层商铺借给许增佳使用。2016年2月24日，许增佳、赖达民签订《商铺租赁合同》四份，约定许增佳将位于晋江市中奥名雅居商住项目（编号为13＃店09、10、11、12室共4间商铺）出租给赖达民。案涉13＃店09《租赁合同》约定“租赁期限60个月，自2016年3月2日起至2021年3月1日止；免租期为合同签订后两个月，自2016年3月2日至2016年5月1日止；第一年：自2016年5月2日至2017年3月1日，月租金3468元；第二年：自2017年3月2日至2018年3月1日，月租金3468元；第三年：自2018年3月2日至2019年3月1日，月租金3729元；第四年：自2019年3月2日至2020年3月1日，月租金4075元；第五年：自2020年3月2日至2021年3月1日，月租金4509元。”案涉13＃店10、12《租赁合同》约定“租赁期限60个月，自2016年3月2日起至2021年3月1日止；免租期为合同签订后两个月，自2016年3月2日至2016年5月1日止；第一年：自2016年5月2日至2017年3月1日，月租金2601元；第二年：自2017年3月2日至2018年3月1日，月租金2601元；第三年：自2018年3月2日至2019年3月1日，月租金2796元；第四年：自2019年3月2日至2020年3月1日，月租金3056元；第五年：自2020年3月2日至2021年3月1日，月租金3382元”。案涉13＃店11《租赁合同》约定“租赁期限60个月，自2016年3月2日起至2021年3月1日止；免租期为合同签订后两个月，自2016年3月2日至2016年5月1日止；第一年：自2016年5月2日至2017年3月1日，月租金1734元；第二年：自2017年3月2日至2018年3月1日，月租金1734元；第三年：自2018年3月2日至2019年3月1日，月租金1864元；第四年：自2019年3月2日至2020年3月1日，月租金2037元；第五年：自2020年3月2日至2021年3月1日，月租金2254元。”上述租赁合同另分别约定“租金按季度缴纳，若逾期支付租金，则每逾期一日，应按逾期未付款项的千分之一支付违约金；赖达民期满逾期或因租金未能按时缴交所产生的延期归还商铺，许增佳有权索回该商铺，逾期超过十五天，许增佳可在有权监管的第三方见证下入门清理留存物资，赖达民不得有异议，除此外，赖达民应按租金标准的三倍向许增佳支付商铺占用费”等内容。赖达民已向许增佳交付履约保证金共计20808元。自2017年6月2日起，赖达民未向许增佳支付租金，也未向许增佳返还案涉商铺。2019年3月21日，许增佳实际管控案涉商铺。至2019年3月21日，赖达民尚欠许增佳租金共计224821元。另查，2017年8月5日，案涉店铺的所有权人已由晋江中奥地产有限公司变更至郑丽玲名下。 一审法院认为，许增佳、赖达民之间签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律的效力性强制性规定，应认定为合法有效。赖达民未能按期支付租金，已构成违约。许增佳依法可解除合同，因许增佳于2019年3月21日实际管控了案涉商铺且许增佳主张解除合同之日为起诉之日，故认定双方已于2019年3月21日解除合同。许增佳诉求解除合同，法院不再作出判决。如前所述，赖达民应向许增佳支付租金224821元及违约金36672元。许增佳自认赖达民交纳履约保证金20808元，为减少诉累，该款项直接抵扣本案租金，故可认定赖达民尚欠许增佳租金204013元。赖达民拒绝恢复案涉商铺原状，许增佳可在其没有利用商铺现状的情况下，依法另行主张权利。许增佳的部分诉求，缺乏依据，不予支持。赖达民主张案涉合同于2018年9月1日解除，但未能充分举证，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、赖达民应于判决生效之日起十日内支付许增佳租金204013元、违约金36672元；二、驳回许增佳的其他诉讼请求。案件受理费6575元，由许增佳负担2776元，赖达民负担3799元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赖达民提供证据1收据，证明中奥物业是许增佳的联系人；提供证据2微信截图，证明蔡嘉坤是中奥物业的员工，案涉商铺事项都是与其联系沟通；提供证据3照片，证明案涉商铺已经再被出租，许增佳诉求同一时期的租金是不合理的。许增佳质证认为，证据1收据真实性没有异议，该证据足以证实权利人是许增佳，且收据款项均汇入到许增佳的银行账户中，许增佳委托中奥物业开具收据给赖达民。证据2微信截图没有原始载体核对，真实性无法确认；证据3照片真实性、关联性、合法性均有异议，无法体现形成时间，形成过程，许增佳实际管控案涉商铺是2019年3月21日。经查，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，许增佳与赖达民签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律的效力性强制性规定，合法有效。赖达民未能按期支付租金，已构成违约。许增佳于2019年3月21日实际管控了案涉商铺且许增佳主张解除合同之日为起诉之日，故双方已于2019年3月21日解除合同。赖达民应向许增佳支付租金224821元及违约金36672元。许增佳自认赖达民交纳履约保证金20808元，为减少诉累，该款项直接抵扣本案租金，故可认定赖达民尚欠许增佳租金204013元。赖达民提供的收据、微信截图均不能证明晋江市中奥物业管理有限公司的业务员蔡嘉坤有权代表许增佳与赖达民办理租赁物返还交接手续及协商解除合同。赖达民提供的照片不能证明许增佳何时将案涉商铺出租他人，赖达民主张案涉合同于2018年9月1日解除，但未能充分举证，不予采纳。 综上所述，赖达民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6575元，由赖达民负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十二月二十七日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。