山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11414号上诉人（原审原告）：邱大龙，男，1990年1月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张洪财，山东鲁法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭全胜，男，1970年1月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：曲洪忠，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘易斯，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：济南博茗茶叶交易中心，住所地济南市。法定代表人：刘勇，董事长。委托诉讼代理人：张立洁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐向东，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人邱大龙因与被上诉人郭全胜、济南博茗茶叶交易中心房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2018)鲁0104民初7324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邱大龙上诉请求：一、撤销一审判决，改判邱大龙为张庄路90号523、524号房屋的实际承租人，郭全胜与济南博茗茶叶交易中心之前的《房屋租赁合同》无效，编号为N00028601和N00028602两份收据无效。二、一、二审诉讼费由郭全胜与济南博茗茶叶交易中心承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。1.案涉房屋合法承租人和实际承租人均为邱大龙。邱大龙自2012年5月5月起租赁案涉房屋，依法交纳8万元租金，实际占有、并使用租赁房屋至今。2.邱大龙并未与郭全胜签订任何合同及授权书，房屋关系中合法承租人为邱大龙，高萍非租赁合同当事人，在未取得邱大龙授权及事后追认的情形下，其与郭全胜的签订的合同为无效合同。根据事后邱大龙一直在案涉房屋经营可知，邱大龙并不认可上述情形。郭全胜依据无效的协议与济南博茗茶叶交易中心签订的租赁合同当然无效。同时，因郭全胜与高萍之间存在高利贷等纠纷，双方协商以租赁合同关系抵押或抵债等行为属于以合法形式掩盖非法目的。3.邱大龙一直交付租金并承租案涉房屋，与济南博茗茶叶交易中心形成事实上的租赁合同关系。二、一审适用法律不正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的；(二)已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的。此条规定明确了合同均属有效情况下履行合同承租人的三个顺位：第一顺位，合法占有房屋。该顺位既要求事实上占有房屋，又强调占有的法律正当性。承租人邱大龙自2012年5月份合法占有房屋，合同成立在先，意味着出租人济南博茗茶叶交易中心己完成房屋交付义务，双方履行租赁合同法律关系并一直延续至今，根据双方之前签订的租赁合同内容可知，承租人具有优先租赁的权利。郭全胜与济南博茗茶叶交易中心并非在邱大龙合同到期不续租的情形下，直接签订的租赁协议，而是在邱大龙租期内，掩盖未取得授权和受让的事实下与济南博茗茶叶交易中心签订租赁协议，双方并未实际履行租赁协议，故郭全胜与济南博茗茶叶交易中心之间的租赁关系不能成立。综上所述，一审认定事实有误，适用法律不正确，请求查明事实的基础上，依法予以改判。郭全胜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，邱大龙的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回邱大龙的上诉，维持原判。济南博茗茶叶交易中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，邱大龙的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回邱大龙的上诉，维持原判。邱大龙向一审法院起诉请求：1.确认郭全胜与济南博茗茶叶交易中心于2018年4月8日签订的《房屋租赁合同》无效；2．确认济南博茗茶叶交易中心给郭全胜出具的编号为N00028601和N00028602，金额分别为4万元的两份营业房押金收据无效；3．请求确认邱大龙为张庄路90号523、524号房屋的实际承租人。一审法院认定事实：2012年4月13日，济南博茗茶叶交易中心(出租方，甲方)与高炳江(承租方，乙方)签订《租赁服务协议》，约定甲方将坐落于济南市一厅523、524号，营业面积56㎡18667元、仓储(办公)等114㎡37333元、市场物业管理综合服务费24000元，合计80000元，租赁给乙方使用，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。租赁服务期限自2012年5月1日起至2013年4月30日止。2013年4月15日，济南博茗茶叶交易中心(出租方，甲方)与邱大龙(承租方，乙方)签订《租赁服务协议》，约定甲方将坐落于济南市一号楼523、524号，营业面积56㎡20533元、仓储(办公)等114㎡41067元、市场物业管理综合服务费26400元，合计88000元，租赁给乙方使用，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。租赁服务期限自2013年5月1日起至2014年4月30日止。另查明，2013年4月1日，济南博茗茶叶交易中心向邱大龙出具N00036666、N00036658收据，金额分别涉及40000元，收款事由为营业房押金。2014年4月16日，济南博茗茶叶交易中心(出租方，甲方)与邱大龙(济南茶叶批发市场文华包装销售部，承租方，乙方)签订《租赁服务协议》，约定甲方将坐落于济南市一号楼523、524号，营业面积56㎡20533元、仓储(办公)等114㎡41067元、市场物业管理综合服务费26400元，合计88000元，租赁给乙方使用，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。租赁服务期限自2014年5月1日起至2015年4月30日止。另查明，邱大龙于2015年4月15日向济南博茗茶叶交易中心出具《收条》，载明“今收到茶叶市场退(523．524)号营业房押金80000元(捌万元)”。2015年4月15日，段致国向济南博茗茶叶交易中心提交《授权书》，载明“我公司授权段致国同志(经我公司同意以段致国名字签定租赁协议。望领导给予办理。”高萍在法定代表人处签字，济南文华印务包装有限公司加盖了公司印章。同日，济南博茗茶叶交易中心(出租方，甲方)与段致国(承租方，乙方)签订《租赁服务协议》，约定甲方将坐落于济南市一号楼523、524号，营业面积56㎡20533元、仓储(办公)等114㎡41067元、市场物业管理综合服务费26400元，合计88000元，租赁给乙方使用，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。租赁服务期限自2015年5月1日起至2016年4月30日止。段致国于2016年向济南博茗茶叶交易中心提交书面申请，载明“济南茶叶市场领导您好：我本人在文华包装店做了近l0年，于2015年4月15日为方便配合市场业务，济南文化印务包装公司总经理高萍委托我与市场签的合同及平时配合工作方便。因今年我要到新疆去发展不便再配合，特此申请领导将523．524店面合同转到郭全胜名下。特此申请2016．4．1”。2016年4月22日，济南博茗茶叶交易中心(出租方，甲方)与郭全胜(承租方，乙方)签订《租赁服务协议》，约定甲方将坐落于济南市一号楼523、524号，营业面积56㎡20533元、仓储(办公)等114㎡41067元、市场物业管理综合服务费26400元，合计88000元，(其中优惠元)，实缴88000元。租赁给乙方使用，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。租赁服务期限自2016年5月1日起至2017年4月30日止。另查明，该租赁期间郭全胜并未交纳租赁服务费。济南博茗茶叶交易中心于2016年5月10日向郭全胜出具N00028601、N00028602收据，金额分别涉及40000元，收款事由为营业房押金。2017年4月17日，济南博茗茶叶交易中心(出租方，甲方)与郭全胜(承租方，乙方)签订《租赁服务协议》，约定甲方将坐落于济南市一号楼523、524号，营业面积56㎡20533元、仓储(办公)等114㎡41067元、市场物业管理综合服务费26400元，合计88000元，(其中优惠元)，实缴88000元。租赁给乙方使用，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。租赁服务期限自2017年5月1日起至2018年4月30日止。另查明，该租赁期间郭全胜并未交纳租赁服务费。2018年4月8日，济南博茗茶叶交易中心(出租方，甲方)与郭全胜(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于济南市一号楼523、524号，营业面积56㎡20533元、仓储(办公)等114㎡41067元、市场物业管理综合服务费26400元，合计88000元，(其中优惠元)，实缴88000元。租赁给乙方使用，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。租赁服务期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止。另查明，该租赁期间郭全胜交纳了租赁服务费。另查明，邱大龙作为经营者于2012年11月15日在济南市槐荫区市场监督管理局注册成立济南茶叶批发市场文华包装销售部，经营场所为济南市茶叶(523、524)#，经营范围：包装制品的零售。(须经审批的，未获批准前不得经营)。另，济南文华印务包装有限公司成立于2001年12月13日，核准日期为2014年3月31日，法定代表人为高萍，股东为：高萍、邱大龙，经营范围：包装装潢印刷品印刷，普通货运(以上经营范围有效期限以许可证为准)；工艺品的加工、销售。(依法须经审批的项目，须相关部门批准方可开展经营活动)。另查明，郭全胜于2018年5月8日向一审法院提起诉讼，诉请高萍腾空由其使用的坐落于济南市楼523、524房间。后郭全胜于2018年8月7日以鉴于高萍与涉案房屋不存在房屋租赁关系为由申请撤回对高萍的起诉，一审法院于作出(2018)鲁0104民初3179号民事裁定，准予郭全胜撤诉。另，郭全胜于2018年8月28日又向一审法院提起诉讼，诉请济南茶叶批发市场文华包装销售部(经营者为邱大龙)将占用的其承租的位于济南市523号、524号房屋腾出、支付房屋占用费66700元(自2018年5月1日起至2018年9月1日止、按每月l6700元计算)，以及自此之后至实际腾房之日止的房屋占用费，一审法院于2019年6月3日作出(2018)鲁0104民初5299号民事判决，一、济南茶叶批发市场文华包装销售部于判决生效之日起三十日内，将占有使用的位于济南市523、524号商铺腾出交付给郭全胜。二、济南茶叶批发市场文华包装销售部于判决生效之日起十日内，支付给郭全胜占有使用费88000元。三、驳回郭全胜的其他诉讼请求。济南茶叶批发市场文华包装销售部不服该判决，已向山东省济南市中级人民法院提起上诉，该案尚在审理之中。一审法院认为，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，邱大龙与济南博茗茶叶交易中心签订的《租赁服务协议》已于2015年4月30日到期，此后邱大龙再未与济南博茗茶叶交易中心就涉案经营场所签订租赁合同，邱大龙也向济南博茗茶叶交易中心出具了收到营业房押金的收条，即邱大龙与济南博茗茶叶交易中心之间的租赁关系已终止。关于段致国与济南博茗茶叶交易中心签订《租赁服务协议》，其是代济南文华印务包装有限公司签订，不是代邱大龙签订。另外，承租人从段致国更名为郭全胜，自段致国提交给济南博茗茶叶交易中心的书面申请可印证与济南文华印务包装有限公司有关，而非邱大龙。后济南博茗茶叶交易中心一直与郭全胜签订租赁合同，与邱大龙无关。综上，2018年4月8日，郭全胜与济南博茗茶叶交易中心签订的《房屋租赁合同》时，邱大龙已与济南博茗茶叶交易中心不存在租赁关系，其主张上述《房屋租赁合同》无效依据不足，一审法院不予支持。另外，邱大龙诉求确认济南博茗茶叶交易中心给郭全胜出具的编号为N00028601和N00028602，金额分别为4万元的两份营业房押金收据无效，郭全胜与济南博茗茶叶交易中心对此均不予认可。经审查，济南博茗茶叶交易中心依照其与郭全胜签订的《租赁服务协议》及工作惯例向承租人郭全胜出具营业房押金收条，是对其自身权利的处置行为，邱大龙非为涉案经营场所租赁合同的主体，其与济南博茗茶叶交易中心的租赁协议早已到期，其也向济南博茗茶叶交易中心出具收到押金的收条，即济南博茗茶叶交易中心的上述行为与邱大龙无关，故邱大龙诉求确认济南博茗茶叶交易中心给郭全胜出具的编号为N00028601和N00028602，金额分别为4万元的两份营业房押金收据无效于法无据，一审法院不予支持。邱大龙诉求确认邱大龙为张庄路90号523、524号房屋的实际承租人，郭全胜与济南博茗茶叶交易中心对此不予认可。经审查，邱大龙与济南博茗茶叶交易中心的租赁合同早已到期，未再续签租赁合同，且济南博茗茶叶交易中心此后已与他人就涉案经营场所签订租赁合同，故邱大龙诉求确认邱大龙为张庄路90号523、524号房屋的实际承租人于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条规定判决：驳回邱大龙的诉讼请求。案件受理费2200元，由邱大龙负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证实。本案经审理，邱大龙与济南博茗茶叶交易中心签订的《租赁服务协议》已于2015年4月30日到期，此后邱大龙再未与济南博茗茶叶交易中心就涉案经营场所签订租赁合同，邱大龙也向济南博茗茶叶交易中心出具了收到营业房押金的收条，即邱大龙与济南博茗茶叶交易中心之间的租赁关系已终止。2016年4月22日，济南博茗茶叶交易中心与郭全胜签订《房屋租赁合同》，2016年5月10日，济南博茗茶叶交易中心为郭全胜出具了两份编号为N00028601和N00028602的营业房押金收据。上述行为是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律规定。邱大龙要求法院确认郭全胜与济南博茗茶叶交易中心之间签订的《房屋租赁合同》及济南博茗茶叶交易中心给郭全胜出具的编号为N00028601和N00028602两份营业房押金收据无效于法无据，本院不予支持。一审法院驳回邱大龙的诉讼请求并无不当。综上，邱大龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由邱大龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十二月六日法官助理 万振驰书 记 员 吴颖颖