广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28143号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。被告：陈昌文，男，1963年2月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：陈咏宜，女，1969年11月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：陈志鹏，男，1990年10月13日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告陈昌文、陈咏宜、陈志鹏，第三人广州市东晓物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寇明茹及三被告到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：一、海珠区江南大道中路得胜岗1号401、403房部位是原告辖区内管理的直管公房，承租人为被告陈昌文，计租面积27.11平方米，月租金89.2元。二、原告委托的管理人，也就是第三人曾与被告陈昌文签定《广州市直管房（住宅）租赁合同》，合同期届满后未再续签。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二章第十条、第三章第十九条，《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十三条、第二十一条的约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原告有权解除租赁关系，收回房屋。因双方租赁合同期限已届满，根据《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》（穗建规字[2019]1号）以及《广州市直管房（住宅）租赁合同》第二十一条第2项的约定，房屋占用期的租金按成本租金计算为435.1元/月。三、经查证，被告陈昌文与被告陈志鹏（父子关系）已共同申请经济适用房位于天河××××房，建筑面积58.84平方米；被告陈咏宜自有产权位于芳村区××花××路鸿图大街××房，建筑面积56.33平方米。据此，原告在2019年1月4日向被告陈昌文发出了《通知》，请其在2019年1月15日前将涉案房屋交还，且负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用，但被告陈昌文至今仍未按通知要求办理。故起诉要求判令：1、解除原告与被告陈昌文关于广州市海珠区江南大道中路得胜岗1号401、403房屋的租赁关系；2、被告陈昌文在判决生效之日起10日内腾空并交付上述房屋给原告；3、被告陈昌文按照435.1元/月的标准支付从2019年9月起至交付房屋之日止的房屋占用期租金给原告；4、被告陈昌文承担本案的全部诉讼费。三被告辩称：由于居住面积小，所以早在几年前，被告陈昌文和儿子即被告陈志鹏已经申请购买经适房，地址为广州市天河区沐陂西路嘉苑北二街7号1306房。由于经济条件有限，被告陈昌文、陈志鹏没法一次性付款，只能选择分期付款15年的方式，房子还款后，该房子归被告陈志鹏所有，被告陈昌文放弃该房子的拥有权。被告陈志鹏已结婚，孩子也快出生，而被告陈昌文离异多年，也想重组家庭，现住房不能满足需要，恳请让被告陈昌文继续保留涉案房屋。经审理查明：查册时间为2019年1月7日的广州市不动产登记查册表记载，海珠区江南大道路德胜岗1号的单位名为广州市房地产管理局，占有部分为全部（所有权人）；产别为直管公房；建基面积为173.51平方米；等。2005年3月28日，广州市海珠区国土资源和房屋管理局（甲方）与第三人（乙方）签订的《直管房物业管理委托合同》，约定:甲方受广州市国土资源和房屋管理局（简称：市局）的委托，行使产权人的职责，经营管理本辖区内的直管房；甲方委托乙方对海珠区海幢（部分）、昌岗（部分）、江南中、新港、滨江、素社、琶洲、官洲、南洲、华洲、江海、凤阳、赤岗等十三条行政街范围内的直管房进行房屋租赁管理、安全管理、修缮管理；委托时间为三年，自二○○五年四月一日起至二○○八年三月三十—日止；等。2007年6月1日，第三人（甲方、出租人）与被告陈昌文（乙方、承租人）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区江南大道中路得胜岗街1号401、403房部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积27.11平方米，租赁期限自2007年6月1日至2009年5月31日，月租金89.2元；自2009年6月1日至2011年5月31日，月租金89.2元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条）违约责任：2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天按应付金额1%支付滞纳金；等。根据《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务由广州市海珠区房屋安全和物业二所接管。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室《关于印发的通知》，载明：将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2019年3月22日，《中共广州市海珠区委办公室广州市海珠区人民政府办公室关于印发的通知》（海委办［2019］39号）载明：广州市海珠区住房和建设局负责直管房管理，等。原告于2019年1月4日向被告陈昌文出具的《通知》及张贴在涉案房屋门口的照片，主要内容：陈昌文，经查证，您户有私有房产，已违反直管房相关规定，现通知你在2019年1月15日前将房屋交还我单位，且负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用；等。被告陈昌文表示没有收到上述通知。另查，据查册时间为2019年8月29日的广州市不动产登记查册表记载：芳村区××花××路鸿图大街××房的产权人为被告陈咏宜；占有部分为全部（所有权人）；产别为私产；等。据广州市海珠区住房保障中心出具的《住房保障情况调查表》记载：申请人为被告陈昌文，家庭成员为被告陈咏宜、陈志鹏；住保中心意见：经核查，陈咏宜未办理经济适用住房或公共租赁住房保障申请手续；陈昌文、陈志鹏共2人申请经济适用住房，已购买天河××××房；陈昌文、陈志鹏共2人申请公共租赁住房保障，已被注销资格，现系统状态为资格注销；等。再查，被告陈昌文与被告陈咏宜于2002年11月21日登记离婚。诉讼中，原告和被告陈昌文确认：租金按每月89.2元缴纳至2019年8月31日，之后原告不再收取。三被告表示涉案房屋由被告陈昌文使用。原告为证明其主张，提交了如下证据：《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》、《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》（记载涉案房屋评定月租为435.1元/月）。三被告质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为：广州市海珠区国土资源和房屋管理局委托第三人管理涉案房屋的租赁管理事宜，第三人与被告陈昌文签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同履行期限届满，双方没有续签合同，原告履行职责对涉案房屋进行管理，被告陈昌文继续使用涉案房屋，原告对此无异议，仍然以原合同标准向被告陈昌文收取租金至2019年8月31日，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期，原告可以随时解除合同。本案中，被告陈昌文、陈志鹏已购买了经济适用房，按照合同约定，被告陈昌文原承租的涉案公房应予退还。三被告以住房不能满足需要为由要求继续承租涉案房屋无据，本院不予采纳。原告主张其于2019年1月4日向被告陈昌文发出交还房屋的《通知》，但未充分举证证明上述通知到达被告陈昌文，被告陈昌文表示其未收到该通知，故本院对原告的该主张不予采纳。原告于2019年9月16日提起本案诉讼，应视为原告正式向被告陈昌文发出解除合同的通知，本院于2019年9月29日将原告提交的起诉状副本、证据等送达给被告陈昌文，视为被告陈昌文知悉该通知内容。原告与被告陈昌文之间的租赁关系于2019年9月29日解除。租赁关系解除后，原告要求被告陈昌文腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。被告陈昌文搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。被告陈昌文使用、占用涉案房屋，理应向原告支付相应的费用。被告陈昌文已缴纳租金至2019年8月31日，故被告陈昌文应向原告支付从2019年9月1日起至2019年9月29日止的租金及从2019年9月30日起至实际交还房屋之日止的占用费。合同约定房屋占用费比照成本租金收取，原告已提交了《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》、《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》说明涉案房屋成本租金的计算，被告陈昌文对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对涉案房屋的成本租金为435.1元/月予以认定。如上所述，租赁关系自起诉状副本送达被告陈昌文时解除，但应给予被告陈昌文合理的搬迁时间，本院酌定给予被告陈昌文30日的宽限期，故被告陈昌文应从2019年10月30日起至实际交还房屋之日止，按成本租金标准支付房屋占用费，此前的房屋占用费按原合同约定的租金标准计付，原告主张被告陈昌文从2019年9月起按成本租金支付房屋占用费的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告陈昌文关于广州市海珠区江南大道中路得胜岗1号401、403房部位房屋的租赁关系于2019年9月29日解除；二、被告陈昌文在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区江南大道中路得胜岗1号401、403房部位房屋并交还给原告；被告陈昌文搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、被告陈昌文在本判决生效之日起30日内向原告支付从2019年9月1日起至2019年9月29日止的租金（按每月89.2元计算）及从2019年9月30日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（其中，从2019年9月30日起至2019年10月29日止的占用费按每月89.2元计算，从2019年10月30日起至实际交还房屋之日止按每月435.1元计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费50元,由被告陈昌文负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告陈昌文在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘美芳人民陪审员  袁燕平二〇一九年十二月三十日书 记 员  于悦姗何国卫