黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0881民初1692号原告：黑龙江省丰熙集团富翔物业有限公司，地址：同江市通江街南段。法定代表人：宿法礼，男，公司董事长。委托代理人：庄培福，男，1971年7月10日出生，汉族，物业公司负责人，住同江市。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提交反诉或上诉，代签、代收法律文书。委托代理人：谢静，女，1972年3月15日出生，汉族，物业公司员工，住同江市。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提交反诉或上诉，代签、代收法律文书。被告：哈尔滨博发房地产开发集团有限公司，地址：黑龙江省宾县宾西经济开发区兴宾大道1号地。法定代表人：周淑英，董事长兼总经理。委托代理人：吴晓龙，男，1980年6月4日出生，汉族，公司职工，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，代为申请调解，进行和解，代为上诉，代为收取法律文书及调解书。委托代理人：郝忠辉，黑龙江郝忠辉事务所律师。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，代为申请调解，进行和解，代为上诉，代为收取法律文书及调解书。原告黑龙江省丰熙集团富翔物业有限公司（以下简称“富翔物业”）与被告哈尔滨博发房地产开发集团有限公司（以下简称“博发地产”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告富翔物业委托代理人庄培福、谢静，被告博发地产委托代理人吴晓龙、郝忠辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富翔物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告在2012年12月9日至2015年12月31日之间，原告在香街丽舍小区进行物业管理服务时被告的空房源物业费人民币1444863元及1年的滞纳金1582124元，共计人民币3026987元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：同江市香街丽舍小区是被告开发的，在2012年12月9日将该小区物业管理委托给原告，双方签订了《前期物业管理委托合同》，该合同约定，被告将该小区建筑面积为128639.99平方米的商服、住宅、车库的物业委托给原告管理，直到本物业成立业主委员会与原告重新签订新的物业管理服务合同终止(合同其他内容略)。该合同签订后，原告即接手对该小区物业进行管理至今，在管理期间，被告一直拖欠原告该小区空房源的物业费。根据《物业管理条例》第41条的规定，没有售出的房屋物业费由建设单位交纳，现被告一共拖欠原告物业费160余万元，经与被告协商未果，故原告起诉到法院。博发地产辩称，一、被答辩人提供的2012年12月9日的《前期物业管理委托合同》因违反《民法总则》第一百六十八条而无效；二、被答辩人提供的2012年12月9日的《前期物业管理委托合同》因与法律、规章、政府文件相抵触，以及违反国家强制性规定而无效；三、案涉小区物业一直由博发地产与同江市博发物业管理有限公司共同维护管理，被答辩人从未对包括案涉空置房源在内的小区物业提供任何物业服务；四、即使案涉前期物业服务合同有效且获实际履行，被答辩人以每月每平方米0.6元为标准像被答辩人收取空置房源物业费，也没有合同依据，没有事实依据，没有法律依据；五、被答辩人所提交的《香榭丽舍小区空房源统计表》不具有证据能力，仅能视为当事人陈述，且与事实严重不符；六、被答辩人主张的2015年11月12日前的空置房源物业费，即使实际发生，也因诉讼时效经过，答辩人不负有给付义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院对原告提供的证据及证明的事实的认定如下：1.《前期物业管理委托合同》一份。该证据能够证明被告将同江市香街丽舍小区128639.99平方米的商服车库、住宅的物业于2012年12月9日委托原告管理的事实，该证据不存在无效的情形，不违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，本院对其真实性予以采信，对该证据证明的客观事实予以确认。2.收费许可证、营业执照各一份。该组证据中营业执照证明原告具有物业经营资质，收费许可证证明原告具有收费的资质及收费标准，该组证据是相关的管理部门核发的证、照，具有合法性，本院对该组证据真实性采信，对证明的问题确认。3.被告空房源明细、空房源物业费总表、香街丽舍小区空房源统计表32张，证明空房源物业费金额及明细情况。该证据证明了自2013年1月1日起至2015年12月31日期间被告的空房源数及原告应当收取物业费的数额，本院对该证据证明的问题采信。4.业户确认单1组、同江市配建廉租住房协议2份、售楼代收物业费明细表复印件1组、被告代收物业费转账、打款明细1份、被告方代收物业费个人收款票据8张。该组证据能够证明被告空房源及被告代收物业费的情况，本院对该组证据证明的问题确认。5.物业维修款抵房合同1份、资质证书2份、企业名称变更核准通知书1份、报送企业名称变更审核表1份、营业执照1份、汇总表1份6张。该组证据与本案不具有关联性，本院对该组证据不予采信。6.同江市房产局物业办证明1份。该证据能够证明原告进驻香街丽舍小区物业服务时间为2012年12月至2015年12月31日，本院对该证据证明的问题确认。7.短信截图2张，该证据能够证明原告向被告的原法定代表人主张过权利，本院对该证据采信。8.钥匙交接单1份。该证据能够证明双方将有关楼房钥匙交接的事实，本院对该证据采信。本院对被告提供的证据及证明的事实的认定如下：1.商品房预销售许可证17份。该证据能够证明相关楼房的开盘时间，本院对该证据的真实性采信。2.售楼合同22份，该证据是（香街丽舍）认购协议书，并非是正规商品房销售合同。认购书签订时间在先，部分交付房款时间滞后，该组证据能够证明双方购销楼房的合意，但不能证明被告将认购的房屋在签订协议时交付给购买人，本院对该组证据的真实性予以采信，对证明的问题不予确认。3.《同江市配建廉租住房协议书》两份。经法院调查核实，被告与同江市房地产管理局廉租房管理办公室签订的两份《同江市配建廉租住房协议书》，房屋交付时间分别为:2332.68平方米65套配建廉租房于2012年11月1日交付，4008.62平方米76套住宅配建廉租房与2012年12月1日交付。该组证据能够证明被告将其建设的香街丽舍小区内的共计6341.3平方米，141套配建廉租房在原告与被告签订《前期物业管理委托合同》之前由被告交付给同江市房地产管理局廉租房管理办公室的事实，本院对该组证据采信，对证明的问题认定。4.车库、商服出租合同书41份、物业结算单1份。该组证据中出租方是被告，出租时间在原告主张物业管理时间之后，本院对出租的事实认定。5.2014年10月至2017年11月会计凭证8本《物业维修款抵房合同》及汇总明细表1份、香街丽舍小区业主缴纳物业费票据4张。该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。6.光盘1张，该证据不能确定服务等级，因没有鉴定物业服务等级的鉴定机构，被告申请鉴定的不能实现，因此只能按物价局核准的服务等级认定，故对该证据证明的事实不予认定。7.加盖有同江市博发物业管理有限公司公章及其会计谢静签名的分别于2015年8月1日、2015年8月21日、2015年10月10日、2015年10月16日、2015年10月16日出具的物业维修费收据原件共五张。该证据证明的物业维修费与物业服务费不具有关联性，本院对该证据不予采信。8.2017年10月9日出具的10#楼供热入网及供热费票据影印件一张、2017年11月管网安装工程费增值税普通发票影印件一张。供热时间不等于委托物业服务时间，本院对该证据证明的问题不予采信。本案的基本事实为：2012年12月9日，被告将香街丽舍小区物业管理委托给原告，双方签订了《前期物业管理委托合同》，该合同约定，被告将该小区建筑面积为128639.99平方米的商服、住宅、车库的物业委托给原告管理，直到本物业成立业主委员会与原告重新签订新的物业管理服务合同终止。该合同签订后，原告即接手对该小区物业进行管理至2015年12月31日，在管理期间，被告一直拖欠原告该小区空房源的物业费1444863元，经与被告协商未果，故原告起诉至法院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2012年12月9日，原告富翔物业与被告博发地产签订《前期物业管理委托合同》，该合同约定由富翔物业对香街丽舍小区提供物业服务，该物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。原告作为服务方为小区提供了物业服务，被告对未出售的楼房应当向原告交纳空置房源物业服务费。物业服务应当按双方签订《物业管理委托合同》的时间2012年12月9日至2015年12月31日原告终止服务时止计算物业服务期间，收费标准应当按照同江市物价局核定的收费标准执行。原告主张要求被告按照这个期间和标准计算给付空房源物业费人民币1444863元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，其理由是：滞纳金首先具有法定性，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立；其次具有强制性，滞纳金的征收由国家强制力保障实施；三是具有惩罚性，是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施，并且是行政强制执行的一种。因此，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，平等民事主体之间不能约定滞纳金，也不能主张滞纳金。因此本院对原告滞纳金的诉讼请求不予支持。原、被告签订的《前期物业管理委托合同》，该合同约定由富翔物业对香街丽舍小区提供物业服务，该物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告未提供代理人超越代理权限的证据，该合同又不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因此本院对被告抗辩该合同无效的主张不予支持。根据同江市物业办的证据证实，原告在香街丽舍小区物业服务期间为2012年12月至2015年12月31日，被告未提供能够推翻原、被告签订的《前期物业管理委托合同》及物业办证明的证据，本院对被告抗辩原告从未对包括案涉空置房源在内的小区物业提供任何物业服务的主张不予支持。原告收费依据标准是物价局核定下发的《收费许可证》，对被告抗辩原告收费没有依据的主张不予支持。在提起诉讼前，原告经短信形式向被告的原法定代表人短信催收物业费，存在诉讼时效中断的情形，本院对被告抗辩超过诉讼时效的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、哈尔滨博发房地产开发集团有限公司于本判决生效三日内给付黑龙江省丰熙集团富翔物业有限公司物业费1444863元；二、驳回黑龙江省丰熙集团富翔物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费案件受理费31015元，被告负担14804元，原告负担16211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  张文涛人民陪审员  周凤秋人民陪审员  吴丽娜二〇一九年十二月十四日书 记 员  温 馨