甘肃省白银市白银区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0402民初2908号 原告：崔红，女，汉族，1960年10月15日出生，住甘肃省白银市白银区。 委托诉讼代理人：张文旺，甘肃为道律师事务所律师。 被告：白银中和房地产开发有限责任公司，住所地白银区。 法定代表人：刘奇平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵生林，系甘肃载坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范晓璇，系该公司员工。 原告崔红与被告白银中和房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔红委托诉讼代理人张文旺到庭参加诉讼，被告白银中和房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人赵生林、范晓璇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告崔红向本院提出诉讼请求：1、请确认原告与被告签订的《商品房屋买卖合同》有效，并判令被告向原告继续履行合同；2、请判令被告立即向原告支付迟延交房违约金134362.9元；3、判令被告向原告支付采光权赔偿金（金额待鉴定后确定）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于白银市白银区南环路的房屋，房屋价款为1343629元，房屋交付日起为2017年12月。但房屋交付期限到期后，被告并不能向原告交付符合约定的房屋，房屋多处存在未完工现象，且涉案房屋一层因被告所建商铺遮挡，采光受到严重影响。原告就该问题多次与被告交涉，要求解决处理，被告一直以即刻整修等予以推脱，至今未予修复，为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告白银中和房地产开发有限责任公司辩称，一、双方签订合同有效，被告多次交房，但原告拒绝收房，房屋符合政府主管部门的要求。原告至今未向被告交付各项款项；二、被告不存在延期交房的情况；三、被告建设房屋符合日照执行标准；四、被告出售房屋充分考虑房屋临近商铺情况，该房屋与其他房屋存在差价。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告崔红向法庭举出如下证据：一、《商品房买卖合同书》及《补充协议》各一份，拟证明原告购买被告开发位于白银区南环路的房屋，房屋价款1343629元，交房时间为2017年12月30日前。该合同表明双方依据法律规定已经签订合法有效商品房买卖合同，约定被告应该在2017年12月30日前交付，但被告至今未交付房屋，已形成违约，依据合同约定，被告应承担房屋价款10%的逾期交房违约金。2.购房票据2份，拟证明原告依约向被告支付了房屋价款及各项费用1343629元。3、照片一组，拟证明本案涉案房屋在2017年12月后房屋地基塌陷的事实。4、鉴定费发票，拟证明缴纳鉴定费15000元。被告白银中和房地产开发有限责任公司对原告崔红所举之证质证认为：对证据一的真实性合法性无异议，证明目的有异议，双方约定交房日期是2017年12月30日前，对原告陈述我方未交付房屋持有异议，我方在2017年11月9日已经向原告以挂号信的方式送达了收楼通知书；对证据二的真实性没有异议，我方认可缴纳的金额是1343629元，其他费用尚未缴纳；对于证据三不予认可；对于证据四的发票真实性没有异议，鉴定是原告方申请的，鉴定意见日照符合大寒日三小时，故鉴定费应由原告承担。 被告白银中和房地产开发有限责任公司向法庭举出证据：证据一：商品房买卖合同及附件和补充协议一份，与原告提交一致。证明原、被告签订的商品房买卖合同及附件和补充协议合法有效，并经过了白银市房地产管理局的备案；该合同约定的交房日期是2017年12月30日前；补充协议第六条约定了商品房交付的条件是被告已经向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；补充协议第六条第3款约定了被告未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续：合同第十八条约定的原告的送达地址是：甘肃省白银市人民路15号白银供电公司14号1单元1002，收件人是崔红。补充协议第七条约定：如果买受人未付清应与该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用，包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修基金、契税、办证费用，出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人；证据二：1、挂号信回执，2、期楼收楼通知书，3、房屋建筑面积计算结果，4、白银碧桂园中和翡翠湾收楼费用确认表，5、面积补差协议书，证明被告于合同约定的交付期限届满前已经通过挂号信的形式向原告邮寄了期楼收楼通知书。期楼收楼通知书通知原告前往白银碧桂园中和翡翠湾销售中心办理收楼手续。根据建筑面积计算结果，实测建筑面积为194.21㎡，合同约定建筑面积为191.96㎡，补差面积2.25㎡，需要补差价款15749元；收楼费用确认表中明确告知原告应该在收楼前需交纳的各项费用明细。被告已经给原告邮寄了面积补偿协议书，通知被告前来签署该文件；证据三：签约特别提示一份，证明被告在和原告签约前向原告提示了禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺，任何营销人员超合同的承诺是无效的；证据四：规划条件通知书一份，白银市城乡规划局给白银市国土局发得规划条件通知书，涉及案涉工程项目日照执行标准规划要求，证明规划条件通知书规划设计要求日照执行标准为：住宅建筑日照不得小于大寒日三小时；证据五：白银碧桂园中和翡翠湾修建性详细规划一份，证明被告委托甘肃省建筑设计研究院编制了修建性详细规划。根据该修建性详细规划设计说明第七章日照分析，日照分析的依据为民用建筑设计通则小、GB50352205、城市居民区规划设计规范GB5018093、住宅建筑规范GB503682005。日照分析结论为：2号楼西侧一层、2层A户型不满足大寒日3小时日照要求，建设单位承诺该两户不予出售作为小区物业用房使用，除这两户不满足条件外，其他均满足；证据六：白银中和翡翠湾日照计算分析报告一份，证明分析报告第四页第四条建筑物现状及日照分析结论，经日照分析计算2号住宅楼西端A户型两层不满足大寒日3小时日照标准。其余住宅楼均满足大寒日3小时日照标准。现状分析结论：共有两户不满足大寒日2小时大寒日日照标准。第四页第六条日照分析结果及日照分析评价34号楼、35号楼、36号楼、37号楼满足大寒日3小时日照标准；证据七：白银中和翡翠湾项目总平面公示图一份，证明本项目建筑物相对位置距离符合白银市城乡规划局所批准的总平面布置要求；证据八：建设工程设计方案核定通知书一份，证明根据建设工程设计方案核定通知书，第三页第四条环境设计要求4.1日照执行标准：2号楼西侧1、2层A户型共两户不满足大寒日3小时日照要求，作为小区物业用房使用，其余住宅日照均满足大寒日3小时要求；证据九：白银市质检站出具建筑工程质量监督报告一份，证明白银中和翡翠湾6号至38号别墅区住宅、39号至43号商铺项目能够满足其设计使用功能；证据十：白银市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，证明被告于2017年9月25日取得了竣工验收备案；证据十一：建设工程规划竣工验收合格书一份，证明：被告建设的涉案房屋整体符合规划部门的规划要求，而且通过了规划竣工验收。 原告崔红对被告白银中和房地产开发有限责任公司所举之证质证认为：对证据一的真实性没异议，证明目的有异议，本案涉案房屋在2017年12月30日交房之日并未达到交付条件，且被告承诺予以整改，至今也没有采取相应整改措施，被告应当承担逾期交房违约责任；证据二不能证明被告的房屋符合合同及国家相关强制性标准的要求，对该组证据挂号信回执真实性无异议，原告收到了挂号信，在2017年12月30日之前原告收到被告挂号信，里面有一份收楼通知书，通知原告收楼，其余材料是2017年12月30日原告找被告交涉时，被告交给原告的；证据三与本案无关联性；对证据四的真实性没异议，证明目的有异议，执行标准为日照不得小于大寒日三小时，但被告模糊了日照计算起点，依照相关标准日照计算起点为底层窗台面，而本案涉案房屋经鉴定事实为底层几乎在大寒日没有日照；对证据五的真实性没有异议，证明目的有异议，首先对该单位受被告方委托作出的规划客观性存疑，该日照分析没有详细数据分析，只罗列相关标准，所以结论不予认可，应以第三方实际测算的结果评判本案涉案房屋日照是否满足相关标准；对证据六的真实性没异议，对客观性有异议，该报告是按整栋楼分析的，但涉案房屋是三层，我方不清楚该报告具体以哪一个点做分析，在该日照分析报告中，也明确了本案涉案房屋的设计标准为大寒日日照不少于三小时，计算起点为底层窗台面，而本案经第三方鉴定，一层房屋在大寒日几乎没有日照；证据七无法证明本案争议房屋符合国家采光要求；对证据八的真实性无异议，该通知只是对相关材料核定，无法证明本案争议房屋符合国家采光要求；对证据九的真实性无异议，对证明目的有异议，因为至交房日为止，房屋相关配套设施及部分细节并未完全达到交房标准，白银市质检站评价观感一般，所以原告方提出要求被告整改及修复，但是被告一直予以推脱，没有进行任何整改和修复；对证据十的真实性无异议，并不能证明被告方完全具备交房条件；对证据十一的真实性无异议，对证明目的有异议，竣工验收只是一种形式上的审查，并没有进行实质上的审查，也就是说竣工验收单位没有对本案涉案房屋日照是否满足大寒日3小时进行测算。 因原告申请本院委托司法鉴定机构对案涉房屋一层的采光状况进行了鉴定，原告方对该鉴定意见质证认为：对该鉴定报告真实性没有异议，对鉴定结论中关于本案案涉房屋一层在大寒日不满足三小时的日照标准的观测结论予以认可，对其他部分不予认可；原告方申请的是对一层采光及日照进行鉴定，但鉴定结论陈述的南立面与原告的申请不相符，也没有关联性，而且本案日照分析应采用《城市居住区规划设计标准》GB50180-2002的相关规定，但鉴定报告中回避了该标准中计算起点应从底层窗台面开始计算的规定，因此该鉴定结论丧失了客观性与应有的专业性。被告方对该鉴定意见质证认为：对其真实性没有异议，依据《住宅设计规范》的规定，日照标准是按照每套住宅计算，鉴定意见的结论也证明了日照符合三小时的要求。 本院认为，原、被告所举之证均具有真实性、合法性、关联性，予以确认。 根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告白银中和房地产开发有限责任公司于2014年4月9日成立，经营范围为房地产开发经营。2016年7月24日，原告崔红与被告白银中和房地产开发有限责任公司签订《白银市商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：由崔红购买白银中和房地产开发有限责任公司开发的甘肃省白银市白银区南环路第55号（碧桂园中和·翡翠湾）第37幢6单元6-101号预售商品房屋，房屋价款为1343629元；出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合合同约定的商品房交付买受人使用；一方违约，违约金总额不超过买受人已付购房款的10%。合同签订后，于2016年7月27日在白银市房产管理局进行了商品房预售合同登记备案，崔红支付房屋价款1343629元。2017年9月22日该工程经白银市城乡规划局验收，出具了竣工验收合格书，2017年11月9日，白银中和房地产开发有限责任公司向崔红邮寄送达了期楼收楼通知书，崔红已收到期楼收楼通知书。崔红在与白银中和房地产开发有限责任公司就所购房屋交接中，对所购房屋日照是否符合国家标准发生争执，未能协商解决，崔红未予签字接受所购房屋，故酿成纠纷。 庭审中，原告撤回了要求被告支付采光权赔偿金的诉讼请求。 本院认为，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，符合合同有效的条件，为有效合同，双方应按照合同的约定享有权利、履行义务，现原告崔红诉请确认该合同为有效合同，并继续履行，有事实依据，且符合法律规定，予以支持。二、被告白银中和房地产开发有限责任公司虽取得了竣工验收合格书，并通知原告崔红验收所购商品房，但案涉房屋经原告崔红申请，本院委托甘肃省建筑科学院进行检验，案涉房屋别墅二层与三层均能满足大寒日满窗日照时间大于三小时的日照标准，别墅一层不能满足大寒日满窗日照时间大于三小时的日照标准，故原告崔红对验收房屋提出异议并非无理拒绝收房；被告白银中和房地产开发有限责任公司作为房地产开发与经营企业，未能及时解决购房者提出的问题，造成案涉房屋不能交付使用存在一定的过错；原告崔红以日照不符合国家标准不接受被交付的房屋的理由不当，对继续履行接收房屋并缴纳房屋差价款及各项费用亦存在一定的过错。在商品房买卖中，购买者原告崔红处于相对弱势，为保护消费者的合法权益，根据公平原则，被告白银中和房地产开发有限责任公司对逾期交付房屋应承担50%的责任。综上，原告崔红认为被告白银中和房地产开发有限责任公司不能按期交付符合国家标准的房屋，被告白银中和房地产开发有限责任公司存在违约行为，应承担违约责任；但原告要求被告支付购房款1343629元的10%违约金的诉讼请求，本院不予支持；应由被告白银中和房地产开发有限责任公司承担逾期交付房屋违约责任向原告崔红支付67181.45元（1343629×10%÷2）为宜。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、崔红与白银中和房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，且为生效合同，崔红与白银中和房地产开发有限责任公司应按合同约定全面履行； 二、白银中和房地产开发有限责任公司向崔红支付违约金67181.45元； 三、驳回崔红的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2986元，减半收取1493元，由崔红负担746.5元，由白银中和房地产开发有限责任公司负担746.5元；鉴定费15000元，由白银中和房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审判员  陈晓娟 二〇一九年十二月二十六日 书记员  徐朝阳 书记员  陈慧玲