福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初15126号 原告：厦门厦禾物业管理公司，住所地厦门市思明区故宫路128号408室，统一社会信用代码91350200260081476F。 法定代表人：钟武春，执行董事。 委托诉讼代理人：曾文威、卓亮超，福建天翼律师事务所执业律师。 被告：潘光达，男，1983年7月11日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蔡明、陈秀红，福建均融律师事务所执业律师。 原告厦门厦禾物业管理公司（以下简称厦禾物业公司）与被告潘光达物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦禾物业公司委托诉讼代理人曾文威，被告委托诉讼代理人蔡明、陈秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦禾物业公司向本院提出诉讼请求：一、潘光达立即支付厦门市湖里区泗水道623号-625号同安大厦2号楼403房产自2014年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理服务费80404.80元、房屋公共维修金14070.84元、公摊电费5780.57元、公摊水费225.27元、代缴水费302.19元、代缴电费17843.09元以及相应的违约金（以上述期间尚欠的物业管理费及专项维修金之和为基数，按日千分之一标准，从实际欠缴之日起计算至款项交纳完毕之日止）。事实与理由：厦禾物业公司与厦门市同安区建设局于2009年1月6日签订《五缘湾运营中心（同安园）前期物业服务合同》，开始为“五缘湾运营中心（同安园）”即“五缘湾同安商务大厦”提供前期物业物业管理服务。在前述合同中，第三章第一条约定，管理物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标准为6元／平方米·月；房屋公共维修金由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标准为1元／平方米·月；第三章第二条约定，公摊水电费由全体业主或物业使用人按照国家相关规定另行分摊，每月分摊一次；第三章第九条第一款二项约定，房屋交付之日起的物业服务费由业主或物业使用人承担；第三章第九条第三款约定首次交纳物业费按季度预交，以后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳当期的物业服务费；第七章第三条约定，每逾期一日应按欠交总额的千分之一的标准支付违约金；第八章第一条约定合同期限为竣工验收后十日起至业主委员会成立后三十日止。目前“五缘湾同安商务大厦”尚未成立业主委员会，仍由厦门厦禾物业管理公司提供物业管理等服务。2019年1月30日，潘光达通过参加法院拍卖竞得位于厦门市湖里区房产（面积335.02平米），成为“五缘湾同安商务大厦”的业主之一。根据潘光达与厦门市思明区人民法院签订的《拍卖成交确认书》第二条“被告在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定”及法院拍卖的《拍卖公告》中的规定“所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”，潘光达至今仍未交纳相关费用，该行为已严重侵害厦门厦禾物业管理公司的合法权益，故提出上述诉讼请求。 潘光达辩称：一、程序上，厦禾物业公司诉请2016年6月24之前的物业费及公共维修金、公摊水电费、代缴水电费等已经超过诉讼时效期间，该部分诉求应予以驳回。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”二、实体上，潘光达成为业主之前的物业服务费，厦禾物业公司无权向潘光达主张。潘光达于2019年1月30日取得思明区法院《拍卖成交确认书》，成为案涉房屋的新业主。根据《五缘湾运营中心（同安园）前期物业服务合同》第三章第九条第一款第二项之规定“房屋交付之日起的物业服务费由业主或者物业使用人承担”，故成为案涉房屋的业主，方需承担物业服务费。潘光达并非本案适格被告。三、退一万步说，即使法院最后认定潘光达需要支付部分物业费，厦禾物业公司主张滞纳金时间起点及标准与潘光达据以主张的合同相矛盾，应予以调整。1、厦禾物业公司于2019年3月31日向潘光达发出物业缴费通知书，应给潘光达告合理缴费期限至少一个月，并自缴费期限之后方可主张滞纳金。2、滞纳金标准的依据：根据《五缘湾运营中心（同安园）前期物业服务合同》第三章第九条第三款之规定“逾期缴纳的应缴纳欠费总额的3‰作为违约金”。相反的，厦禾物业公司所依据的合同第七章第三条的约定，因其中“违反合同第五条、第六条”指向不明，且该条约定的违约金每日1‰的标准明显高于法律规定。因该合同为格式合同，且潘光达是新进业主，对于该合同中相互矛盾的条款，应适用有利于潘光达的解释，即使用第三章第九条第三款的约定，逾期的按欠费总额的3‰计算违约金。抛开本案滞纳金的计算基数的问题，厦禾物业公司发出的《物业缴费通知单》亦仅仅表明逾期将加收3‰滞纳金，潘光达认为该3‰的计算标准符合第三章第九条第三款的约定。四、厦禾物业公司存在部分重复主张的诉求，理应驳回。案涉房屋之2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、公共维修金等，厦禾物业公司曾于他案（2015）湖民初字第1577号民事判决书确认，厦禾物业公司无权就同一套房屋、同时段费用再行主张权利。此外，水电费并非物业公司的营业性收入，本案中厦禾物业公司未能举证证明其已经代缴上述费用，亦未能举证证明上述费用的计算方式及收取依据，故对此诉求，应予以驳回。 综上，厦禾物业公司的主张没有任何依据，其诉求应予以全部驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年1月6日，厦门市厦禾旧城改造物业管理公司（后变更为厦禾物业公司，乙方）与厦门市同安区建设局（甲方）签订《五缘湾运营中心（同安园）前期物业服务合同》，由厦禾物业公司为“五缘湾运营中心（同安园）”即“五缘湾同安商务大厦”提供前期物业物业管理服务。合同第三章第一条约定，物业管理服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标准为6元/平方米·月；房屋公共维修金由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标准为1元/平方米·月；第三章第二条约定，公摊水电费由全体业主或物业使用人按照国家相关规定另行分摊，每月分摊一次；第三章第九条第一款二项约定，房屋交付之日起的物业服务费由业主或物业使用人承担；第三章第九条第三款约定首次交纳物业费按季度预交，以后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳当期的物业服务费，逾期交纳的应交纳欠费总额的3%作为违约金；第七章第三条约定，甲方或该项目开发商、业主或物业使用人，未能按足额交纳物业服务费用（物业管理服务费）的，每逾期一日应按欠交总额的千分之一的标准支付违约金；第八章第一条约定合同期限为竣工验收后十日起至业主委员会成立后三十日止。目前，“五缘湾同安商务大厦”的业主委员会尚未成立，上述项目物业管理服务从合同签订后至今，均由厦禾物业管理公司提供。 另查明，厦门同吉建设开发有限公司系厦门市湖里区房产，即厦门市湖里区泗水道625号403房产（五缘湾同安商务大厦）的业主，该房建筑面积341.75平方米。厦门同吉建设开发有限公司使用上述房屋期间，欠缴厦禾物业管理公司物业管理费、公共维修金等费用引发讼争并由厦门市湖里区人民法院立案受理。2015年9月14日，厦门市湖里区人民法院作出（2015）湖民初字第1577号民事判决书，判令：一、厦门同吉建设开发有限公司向厦禾物业管理公司支付2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费用30151.8元及违约金（以每月拖欠物业管理费为基数，按日千分之一，自逾期之日起计算至实际还款之日止）；二、厦门同吉建设开发有限公司向厦禾物业管理公司支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的房屋公共维修金4020.24元；等等。该判决已经发生法律效力。 还查明，2019年1月30日，潘光达通过参加法院拍卖活动竞买取得厦门市湖里区泗水道625号403房产（五缘湾同安商务大厦”），成为该房的业主。当日，潘光达作为买受人与厦门市思明区人民法院签署《拍卖成交确认书》：买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等材料。其中《拍卖须知》第十三条载明：标的物转让登记手续由买受人自行办理，相关费用自理，水、电物业管理等欠费由买受人承担......《标的物介绍》中拍品介绍第2条费用负担载明，存在的水、电欠费等相关费用均由买受人承担。2019年4月12日，潘光达领取上述房产的权属证书。此后，厦禾物业管理公司仍为潘光达所有的房产提供物业服务，包括代缴水电费用等。2019年3月31日，潘光达收到厦禾物业管理公司送达的物业缴费通知单。该通知单载明潘光达尚欠物业管理费：2014年3月至2016年4月、2015年4月至2016年4月共46232.76元、2017年9月至2019年1月共34172.04元，合计80404.80元；公共维修金：2014年1月至2014年12月、2015年4月至2016年4月共8375.50元，2017年9月至2019年1月共5695.34元，合计14070.84元；电费：2014年6月至2016年4月共13623.53元，2017年7月至2019年1月共4219.56元，合计17843.09元；公摊电费：2017年7月至2018年9月:5780.57元；水费：2017年7月至2019年1月共302.19元；公摊水费：2017年7月至2019年1月共225.27元，要求潘光达予以缴交。此后，潘光达仍未履行。 本院认为，厦禾物业公司与厦门市同安建设局签订的《五缘湾运营中心（同安园）前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守履行。该合同对全体业主和物业使用人，包括先后业主厦门同吉建设开发有限公司、潘光达均有约束力。潘光达取得房产之前，参与竞买并签署《拍卖成交确认书》，承诺承担房产拍卖之前欠缴的水、电、物业等费用，系其真实意思表示，应依其承诺履行缴费之义务。潘光达辩解不应承担2019年1月30日房产交付之前的物业服务管理等费用，缺乏依据，本院不予采纳。潘光达欠缴之物业管理服务等费用，厦禾物业管理公司已提供代缴水电费明细、查询清单及物业缴费通知单为证，在潘光达未提供证据反驳的情形下，应予确认。但上述费用，应考量如下情形予以计算：一、潘光达上述拍卖中作出之承诺，并未表示放弃诉讼时效之抗辩权，其承担原房产产生的物业费等债务后，依法仍享有诉讼时效之抗辩权。依潘光达之抗辩主张并结合其于2019年3月31日收到物业缴费通知单之事实，可以认定从当时起诉讼时效中断重新计算，则从2016年4月1日至今厦禾物业公司所主张的物业管理服务等费用，均未超过诉讼时效期间。但厦禾物业公司在本案中所诉请之房屋公共维修基金，是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，属于全体业主所有。基于房屋公共维修金涉及小区公共设施维修维护的特殊性，业主不交纳该维修资金侵害的是包括自己在内全体业主的共同权益。潘光达仍应履行房屋公共维修基金之全部缴交义务；二、湖里区人民法院作出的（2015）湖民初字第1577号生效民事判决书判令2015年1月1日之前发生的部分物业管理服务费、房屋公共维修金由厦门同吉建设开发有限公司支付，厦禾物业管理公司就上述判决内容无权再向潘光达主张权利；三、《五缘湾运营中心（同安园）前期物业服务合同》并未载明房屋公维金之违约金承担，且，房产拍卖之前欠缴费用的违约金系原业主基于上述合同之约而产生，潘光达竞买承诺所依之《拍卖须知》等相关文书并未载明违约金由其承担，故潘光达无需承担拍卖之前相关费用所产生之违约金；四、厦禾物业公司以335.02平方米，并非房屋权属证书所载的341.75平方米建筑面积计费，可以照准。综上所述，潘光达仍应承担的费用为：物业管理费共60303.6元（2015年4月至2016年4月、2017年9月至2019年1月共30个月，即30个月×6元/平方米/月×335.02平方米）；房屋公共维修金共10050.6元（2015年4月至2016年4月、2017年9月至2019年1月共30个月，即30个月×1元/平方米/月×335.02平方米）；代缴电费共4571.19元（2016年4月、2017年7月至2019年1月，按物业缴费单所载内容取平均值计算）；公摊电费共5780.57元，从2017年7月计至2018年9月；代缴水费共302.19元，从2017年7月计至2019年1月；公摊水费共225.27元，从2017年7月计至2019年1月。超过上述范围之诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、潘光达于本判决生效之日起十日内向厦门厦禾物业管理公司支付厦门市湖里区泗水道625号403房产的物业管理服务费60303.6元、房屋公共维修金10050.6元、公摊电费5780.57元、公摊水费225.27元、代缴电费4571.19元、代缴水费302.19元； 二、驳回厦门厦禾物业管理公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5351元，减半收取计2676元，由厦门厦禾物业管理公司负担2141元，潘光达负担535元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年十二月五日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。