广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0722民初1588号 原告：广西浦北县浦鑫物业管理有限公司。地址：浦北县小江镇越秀路13号。 法定代表人：吴勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈书翰，浦北县福旺镇法律服务所法律工作者。 被告:李瑜，男，汉族，1980年8月31日出生，居民，住浦北县。 委托诉讼代理人：李洪友，广西卓典律师事务所律师。 原告广西浦北县浦鑫物业管理有限公司（以下简称浦鑫物业公司）与被告李瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，因案情复杂转为普通程序于同年11月18日公开开庭进行了审理。原告广西浦北县浦鑫物业管理有限公司的法定代表人吴勇及其委托诉讼代理人陈书翰，被告李瑜及其委托诉讼代理人李洪友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浦鑫物业公司向本院起诉请求：1、依法判令被告缴纳物业服务费20126元及违约金4801.4元，生活垃圾费3270元，水电费19676.6元，合计：47874元。2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：被告李瑜租赁浦北县城金浦华苑19栋101至104商铺(238.6㎡)、19栋128至129商铺(102.1㎡)、23栋101至103商铺(195.38㎡)，于2015年3月27日与广西浦北旭日房地产开发有限责任公司办理了上述商铺租赁手续，并签订了商铺租赁合同。未按合同规定缴交所欠物业费、生活垃圾费、水电费。被告在租赁房屋后即享受到了原告对金浦华苑的物业管理服务，而被告自2015年2月以来，一直拖欠物业管理费，水电费。原告每月发信息提醒告知，公开提示栏，又张贴了催缴通知单，但被告均置之不理，拒绝履行缴纳物业服务费的义务。2015年2月至2019年4月被告共欠原告物业服务费20126元及违约金4801.4元，生活垃圾费3270元，水电费19676.6元，合计：47874元。被告的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条，及《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，影响了小区物业服务工作的正常运转，损害了原告及众多业主的切身利益。为了确保小区物业服务日常管理工作的正常进行，根据《物业管理条例》第六十七条及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，以确保小区物业服务正常的工作秩序和经营秩序，维护原告的合法权益。 被告辩称，一、原、被告没有建立任何的物业服务关系，也从不知悉原告接替了开发商原来安排的物业管理服务公司；被告不清楚开发商安排了另外的物业服务公司，原物业公司也没有向被告收取过物业费，被告虽然缴纳过水电费，但是没有收到物业管理费的通知，原告虽然有经营资格，但是不意味着有执照及资质就可以坐地收赃，除了没有合同之外实际上原告也没有向被告提供过任何合乎规定的物业服务，照片上反映，保安亭没人值班，商铺、建材城门口堵塞，垃圾成堆；二、被告未承租19栋128、129铺面，并且原告主张的欠费数据没有相关事实支撑，同时铺面面前的垃圾都是环卫站来清理，原告没有事实依据向被告方收取相关费用；三、原告对所谓的欠费业主公开提示缴费，没有事实依据，相反原告备受业主及租户差评，部分租户包括被告在内一直不知道开发商更换了物业公司，更加不知道原告接管了物业管理；原告提出的水电费，两份合同因没有记载有水电表的底数，所以应该以近段收到的通知的表底数收取下一阶段的水电费。 本院经审理查明如下事实：2015年3月27日，被告李瑜与广西浦北旭日房地产开发有限责任公司办理了浦北县越兴大道金浦华苑19栋101至104商铺租赁手续，签订了《商铺租赁合同》，成为了金浦华苑19栋101至104商铺物业使用人。商铺建筑面积238.6平方米。合同约定：承租期限为五年，即从2015年5月1日起至2020年4月30日止。还约定了租赁期乙方（本案被告）应缴纳的相关费用，其中：所有的物业管理费用及使用时产生的相关费用（包括但不限于物业管理费、垃圾费、水电费、公摊水电费等），由乙方按规定向物业管理公司及其他相关单位缴纳。若乙方拒缴或迟缴，由此产生的一切后果由乙方负责。2016年5月16日，被告李瑜又与广西浦北旭日房地产开发有限责任公司办理了浦北县越兴大道金浦华苑23栋101至103商铺租赁手续，签订了《商铺租赁合同》。商铺建筑面积194.96平方米。合同约定：承租期限为四年，即从2016年5月1日起至2020年4月30日止。合同中的条款也约定租赁期乙方（本案被告）应缴纳物业管理费等相关的费用。被告李瑜与广西浦北县国贸市场管理有限公司签订的《经营管理合同》也有同样的规定。2016年2月25日，原告浦鑫物业公司与广西浦北旭日房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，接替昭平县新恒基物业管理有限公司管理金浦华苑前期物业服务。《前期物业服务合同》约定委托管理期限为自2016年3月1日起至本物业的业主委员会成立时止。合同上还约定，当业主或物业使用人不按时、按规定缴纳物业管理费或其他相关费用时，乙方（浦鑫物业公司）应负责催缴。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日按应交物业管理费的3‰收取滞纳金。 被告李瑜自租赁上述商铺以来，一直拖欠原告浦鑫物业公司的物业管理费，生活垃圾费、水电费。原告浦鑫物业公司每月发信息提醒告知，公开提示栏，又张贴了催缴通知单，但被告未履行缴纳物业服务费的义务。 庭审中，经查，19栋128至129商铺(102.1m2)的租户为宁安庆，被告李瑜表示不愿意交纳物业管理费，即使要交也是交给宁安庆。原告浦鑫物业公司当庭申请对该商铺的诉讼请求撤回，另案起诉，本院予以准许。 另核查，扣除19栋128至129商铺的费用，原告在本案请求追索的费用如下：19栋101至104商铺物业费为2015年11月至2019年4月共42个月的费用，月欠费238.6元，共欠费10021元。30个月违约金为1717.9元；23栋101至103商铺物业费为2016年6月至2019年4月共35个月的费用，月欠费194.96元，共欠费6823.6元。23个月违约金为1066.8元；19栋101至104商铺欠2018年3月至2019年4月水电费4094.4元；23栋101至103商铺欠2016年6月至2019年4月水电费15574.9元；欠生活垃圾费（商铺欠费月份相加77个月，以月欠费30元计）2310元。以上费用共合计：41608.6元。 被告李瑜庭审中称其曾交过水电费，经提交收款收据核对，其交纳的是19栋101至104商铺和19栋128、129铺面的水电费，时间最迟交到2018年2月，不包含在原告上述请求范围之内。 另查明，金浦华苑小区至今还未成立业主委员会。经咨询物价部门，对商铺的物业管理费，一直采取的是市场调节，由物业管理公司与业主或物业使用人双方约定价格。经调查多个物业小区，收取的物业管理费1.2元至1.5元不等。 上述事实，有原告提供的《广西浦北县浦鑫物业管理有限公司营业执照（副本）》、吴勇的《居民身份证》复印件、《证明》、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《19栋101至104商铺、23栋101至103商铺欠费明细表》、《中国电网我的电费单》、每月的水电费抄表、《物业服务费催缴通知单》，被告提供的相关的照片，原、被告的陈述及庭审笔录等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告浦鑫物业公司是经工商行政管理部门核发营业执照的物业服务企业。开发商（建设单位）广西浦北旭日房地产开发有限责任公司与原告浦鑫物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对浦北县金浦华苑小区的业主及物业使用人李瑜具有约束力。这在最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”中有明确规定。浦鑫物业公司依据建设单位的委托为李瑜提供了物业服务,李瑜与浦鑫物业公司形成了事实上的物业服务关系，理应按照前期物业合同约定的物业费收费标准及收费方式向浦鑫物业公司交纳相应的物业服务费。被告李瑜享受了原告对金浦华苑的物业服务，但其没有依照物业服务合同的约定履行缴纳物业服务费等费用的义务，已构成违约，原告请求被告支付物业服务费等费用，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。本案中，浦鑫物业公司以物业管理费1元/㎡.月、生活垃圾费0.5元/㎡.月收取费用并不为高，未超出浦北县城目前物业服务市场物业管理费1.2元至1.5元不等的同类物业服务项目收费标准价格，生活垃圾费请求支付的数额也低于合同约定的0.5元/㎡.月，对原告请求判令被告支付商铺所欠的物业费16844.6元、生活垃圾费2310元，本院予以支持。关于水电费，原告请求被告支付商铺水电费共19669.3元，对此费用，原告提供了《中国南方电网我的电费单》及催缴水电费短信等证据予以证实，因此，对这请求，本院应予以支持。至于违约金计算问题，《前期物业服务合同》规定的业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方（指物业公司）可以从逾期之日起每日按应交物业管理费的3‰收取滞纳金规定的费用过高，本院应略作调整，以尚欠物业服务费为基数按照年利率24％计算，19栋101至104商铺违约金计算时间从2015年11月计至2019年4月止。23栋101至103商铺违约金计算时间为2016年6月至2019年4月止。本案中，原告仅请求被告支付19栋101至104商铺30个月、23栋101至103商铺23个月的违约金，这是原告放弃其部分诉讼权利的意思自治，本院予以尊重。关于李瑜辩称浦鑫物业公司的物业服务问题,因其提供照片在时间上不具有连续性,在内容上不具有完整性。同时,物业服务是包括各专项服务的综合服务,是一动态的过程。对物业服务质量的评判,应当进行综合的考察,以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定,应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费,应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。本案中，李瑜仅提供了静态的照片以证明其主张，未能提供诸如浦鑫物业公司受到投诉，相关管理部门对其进行警告、整改、处罚等等的证据，通过对双方提交的证据动态、发展和全面看待,不足以认定浦鑫物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距,故对于李瑜的辩解意见，本院不予采纳。需要指出的是,物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程,整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务,更需要全体业主包括物业使用人的共同的维护。物业服务企业与小区业主、物业使用人之间存在相互依存的关系,物业服务企业作为提供物业服务的主体,应当加强与业主、物业使用人的沟通,对于业主、物业使用人反映的问题及时有效的进行反馈和整改,努力提升自身的物业服务水平,通过自身努力为业主、物业使用人创造良好的居住生活环境,取得业主、物业使用人的认可;同时业主、物业使用人也应对物业服务企业给予相应理解,尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件,业主、物业使用人简单地通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。本院希望双方能够通过共同努力,营造出和谐美丽的小区环境。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条之规定，判决如下： 一、被告李瑜给付原告广西浦北县浦鑫物业管理有限公司物业服务费16844.6元、代收生活垃圾处理费2310元、代收水电费19669.3元，合计38823.9元。 二、被告李瑜应给付原告广西浦北县浦鑫物业管理有限公司违约金。违约金计算方式：19栋101至104商铺以物业服务费10021元为本金，按年利率24%计，计算30个月；23栋101至103商铺以物业服务费6823.6元为本金，按年利率24%计，计算23个月。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费996元，由被告李瑜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  罗德辉 人民陪审员  林 威 人民陪审员  张中波 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  张璐璐