山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民初2188号 原告：青岛小绍兴餐饮有限公司，住所地青岛市市**宁夏路**。 法定代表人：邵绿建，董事长。 委托诉讼代理人：冯钊，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩雨，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛中核元诚置业有限公司，住，住所地山东省青岛市市**香港中路**/div> 法定代表人：姜文霞，总经理。 委托诉讼代理人：董碧海，系青岛中核元诚置业有限公司职工。 委托诉讼代理人：范晓强，山东鲁宁（北京）律师事务所律师。 第三人：青岛中核兴元科技发展有限公司，住所，住所地山东省青岛市市**香港中路**阳光大厦A1501div> 法定代表人：郑云，总经理。 委托诉讼代理人：王虹缨，山东鲁宁（北京）律师事务所。 原告青岛小绍兴餐饮有限公司（以下简称小绍兴公司）与被告青岛中核元诚置业有限公司（以下简称中核元诚公司）、第三人青岛中核兴元科技发展有限公司（以下简称中核兴元公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告小绍兴公司的委托诉讼代理人冯钊，被告中核元诚公司委托诉讼代理人的范晓强，第三人中核兴元公司的委托诉讼代理人王虹缨，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告小绍兴公司请求依法判决：1、确认青岛市X项目写字楼项目中2000平方米房屋归原告所有；2、判令被告向原告交付青岛市X项目写字楼2000平方米；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2001年，原告实际控制人王强获悉青岛市X号（原登记为X10号）地块土）地块土地使用权人---核工业集团公司拟寻找合作伙伴对该地块进行商业开发原告与青岛元诚信投资有限公司（原为青岛元诚信实业有限公司）（以下简称元诚信公司）原法定代表人刘煜商谈并确定进行合作开发、分配收益的合作关系。之后王强与核工业集团公司多次沟通，利用社会资源最终促成核工业集团公司、原告以及元诚信公司合作开发汕头路10号地块。为此，核工业集团公司主导成立了中核兴元公司，名称即取核工业集团公司、小绍兴公司、元诚信公司三方合作之意。该公司成立前后，原告为其投入注册资本金、大量运营费用以及人员（胡安东任副总经理，辛华北任总经理助理，李莉任出纳）。2005年初，为了政府支持和分配便捷，核工业集团公司提出要成立中外合作经营企业，故第三人中核兴元公司与元诚信公司、香港元诚国际投资有限公司成立中外合作公司-中核元诚公司，王强出任公司董事。在项目合作之初，原告与被告以及作为被告出资人的第三人已经商定在项目开发的物业中分配给中核兴元公司6500平方米物业（后因项目规划面积调整逐步增至12500平方米）和12%的车位为其土地出资的回报，给原告分配2000平方米物业作为其对项目前期贡献和资金投入的回报。但是，时至今日，被告作为项目的开发建设主体没有为原告分配物业，兑现分配回报。为此，原告依法提起诉讼，请求依法裁判。 被告中核元诚公司答辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求。原告诉讼请求没有事实基础、诉讼被告主体不适格、诉讼请求不明且不具备客观履行性,原告的起诉不符合民事案件受理条件,请求依法驳回。一、原告请求判决确认房屋权属的诉讼请求,不存在合法有效的客观事实，原告诉称的民事权利不成立。(一)原告与答辩人(被告)之间无任何法律关系。原告并非答辩人的出资人、股东,也并非实际控制人,原告诉称原告股东王强与答辩人或者相关主体之间存在一定利益关系,但没有任何直接证据证明原告与答辩人之间有任何法律利益关系,不能因为王强个人的行为间接推定本案原告与答辩人之间有任何法律上的利害关系。(二)原告没有任何证据证明答辩人与原告就原告所诉称的房屋权属达成过任何合意。原告诉称的房屋面积为2000平方米,位于青岛市的核心地段,无论是在现在的房产市场时点,还是该项目开发之时,该地段的价格均高于青岛市一般楼宇的定价。如果双方就该部分权属进行过合法有效的合意,应当形成书面协议,但原告提供的证据均为拼凑部分文件、与答辩人无关自然人的间接陈述、借用其他当事人约定形式推定等等,均不能证明原告与答辩人之间确立过任何明确的意思表示。所以,原告仅凭借口头陈述或者间接推定,就单方认定有权取得价格颇高的物业,明显有悖于常理。反观原告自行举证的证据六,本案第三人中核兴元公司为答辩人的设立发起人之一,承担我司设立时部分义务,就其可获得利益部分各发起人之间存有较为明确的书面约定(第10.1条)。因此,根据《民事诉讼法》第六十五条:当事人对自己提出的主张应当提供证据，第一百一十九条第(三)项:当事人起诉必须具有明确的事实和理由。本案中,原告没有就其主张的诉讼请求向法院提供能证明其诉求成立的客观事实证据，应当被依法驳回。二、本案被告(答辩人)主体不适格,不应当承担原告诉称的法律责任。答辩人为“财富中心”的项目公司,其中中核兴元公司、元诚信公司、香港元诚国际投资有限公司等为项目公司的股东/合作方,结合原告证据八(第七行)：项目公司“合作方青岛元诚信投资有限公司同意，从应得物业中为小绍兴保留,考虑到此仅为元诚信公司对应得部分的处置行为”等内容,可以看出,原告诉求的权利给付主体应当是案外人元诚信公司,而并非答辩人(被告)。退一步讲,只有在案外人元诚信公司合法、有效、确定的取得“应得”份额的条件具备之后，案外人元诚信公司才具备再履行的前提。如上所述(答辩意见第一项)，答辩人从未就原告所诉称的房屋权属达成过任何合意，无法律上应承担的给付义务。因此,本案原告起诉的被告主体不适格,根据《民事诉讼法》第一百一十九条第(二)项,本案被告不适格。三、原告诉讼请求不明确，且诉求合法性难以自证，同时也不具备客观履行的可能性。原告诉求“财富中心”2000平米的物业无具体指向的楼层、位置、户型、套数等相关信息，且给付方式不明。结合原告自认的“不能明确”具体位置(见,证据交换笔录第11页第6行),原告证据证人证言“不清楚给付方式”(见，证据交换笔录第10页第7行)等等事实,原告诉求本身不符合《民事诉讼法》第一百一十九条第(三)项，属于无具体的诉讼请求的情况,不符合起诉条件。目前,涉案项目“财富中心”涉及债务数十亿,已被数十家债权人数轮查封，大部分案件尚未审结，不能简单的判定就任何一部分面积可以归属哪一方权利人。原告证据八《情况说明》中表述为小绍兴公司“保留”部分物业的记载，假定该份证据合法有效,不排除仅仅是一个优先购买权或者保留其他商业合作条件(如，合作经营、优先承租)等类似的意思，且原告的该“权利”是否能够合法有效的取得亦存在不确定性,“保留”该部分物业是否有其他附加条件,有无侵害其他权利人等均存在疑问。综上,答辩人认为，原告提起本案诉讼不符合法定受理标准,诉求和事实亦无证据支持，盼请贵院依法驳回。 第三人中核兴元公司述称，同意被告的答辩意见。另外，补充：原告一直强调证据六、七、八，以此参照第三人来证明应取得权益，该参照是不成立的。首先，第三人有实际的土地使用权的投入，这在公司经营过程中都有实际变更手续来体现。第二，第三人与元诚信公司、香港元诚国际共同设立项目公司，即被告。三方经协商一致签订了合作经营合同及后来的补充协议，基于第三人的投资条件，第三人的收益应为12500平方米的物业及12%的车位，该约定确定了具体的楼层为3、4、5、6、23、41层。第三，第三人基于合作经营合同及补充协议，现在仅仅为合同权利，并未实际取得任何物业。财富中心项目目前已有三次抵押，数轮查封，该项目最终是否可以分配收益尚不确定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交证据和本院查明事实，本院查明和认定的事实如下： 被告中核元诚公司的股东有元诚信公司、第三人中核兴元公司、青岛泰山房地产开发有限公司、香港元诚国际投资有限公司。刘煜自被告中核元诚公司设立至2018年1月22日期间，担任被告的法定代表人。王强自被告中核元诚公司设立至2017年6月期间任被告董事。 原告提交《中外合作经营企业合同》，主张被告承诺保留并应分配给原告物业2000平方米。该《中外合作经营企业合同》载明，甲方中核兴元公司，乙方元诚信公司，丙方香港元诚国际投资有限公司。该合同第十章利益分配和风险承担10.1条款约定，甲、乙、丙三方同意，甲方取得合作项目之6500平方米的地上物业（该地上物业的范围标准等，待该项目扩初设计通过后由三方另行约定，作为本合同附件），并获取地下总车位数的12%。合同项目公司及乙方应当在所开发房产具备办理产权登记条件之日起，优先为甲方应当取得的6500平方米地上房屋及车位到产权登记部门办理产权转让登记，并承担所有的税费（包括但不限于契税、维修基金及甲方所得税等），直至甲方取得上述房屋及车位的完整的、无瑕疵的房屋产权证。甲方取得房屋产权上不得设有任何抵押、保证等担保权利。被告质证称，1、原、被告均非该合同当事人，该合同也不涉及到本案原告的任何利益。2、原告没有证据证明类似于该份合同可以证明其参与“合资、合作”的证据，仅仅是类比参照其他事实。第三人质证称，对该证据真实性无异议，但与原告的诉请无关。本院认为，原、被告并非该合同一方主体，该证据与本案无关，不能证明原告主张。 原告还提交《关于青岛X号“财富中心”项目保留面积情况说明》复印件，主张该情况说明系被告中核元诚公司于2009年12月向审计署长沙特派员办事处出具。原告由此证明被告承诺保留并应分配给原告物业2000平方米。该情况说明载明，“青岛中核元诚置业有限公司是青岛中核兴元科技发展有限公司与青岛元诚信实业有限公司及香港元诚国际投资有限公司合作成立的项目公司。合作协议约定，项目竣工后，中核兴元科技发展有限公司分得6500平方米(后增加为7000平方米)的税后写字楼物业和12%的总车位。此外，公司董事王强(小绍兴酒店公司投资人)前期为项目合作做了大量的协调工作，并参与了前期资金的投入，合作方青岛元诚信实业有限公司同意，从该公司应得物业中为小绍兴保留2000平方米物业(交付方式未定)，考虑到此仅为元诚信公司对其应得部分的处置行为，与中核兴元公司应得利益无任何冲突，与公司合作协议也无相悖之处，因此，在公司相关文件中未予表述。”该情况说明落款处载明时间是“2010年9月10日”，并加盖“青岛中核元诚置业有限公司”公章。被告质证称，未见过该文件，对该文件的真实性、合法性及其内容均不予认可，文件中的保留意思应为保留优先购买权，符合房地产开发销售的一般商业惯例，原告不能证明其参与了工程联建，文件不存在赠与或带有分红的意思。第三人质证称，对文件的内容及来源的真实性、合法性均不清楚。本院认为，该证据系复印件，真实性无法核实，本院不予采信。 原告提交由原告代理人冯钊、韩雨于2018年10月29日、10月31日对所作的张波、胡安东的调查笔录。原告称张波系被告的董事，担任总经理；胡安东曾任被告公司的副总经理，任职期间需庭后落实。原告称张波在青岛本地，胡安东现在在意大利，今天均不能出庭。张波本来答应出庭，但从昨天开始就联系不上。张波在调查笔录中称，“项目谈成是王强或者小绍兴的功劳，当然，项目后期的资金来源是靠项目开发贷款和刘煜其他公司的资金投入。”“据我所知，刘煜和王强是有约定的，中核元诚开发的物业中有2000平方米留给小绍兴作为回报，这事儿几方投资方都是知道的。”“审计署调查过程中我也参与配合调查了。为说明此事，中核元诚置业公司给审计署出过说明文件，这2000平方米实际上就是给小绍兴保留的2000平米，就是2005年要签合同的那2000平米。”胡安东在调查笔录中称，“前期小绍兴为中核兴元投了几百万的运营费用，项目促成完全是王强、小绍兴的功劳。”“小绍兴方面谈好是2000平米。按我看，项目面积增加了，小绍兴的收益增加也是理所当然的，但2000平米是各方最初就谈好的，2000平米是最低保证，这个合作方大家都知道。”张波和胡安东均称，各方未对上述给小绍兴公司预留的2000平方米物业签订合同。被告质证称，胡安东不是被告的员工，张波听说过但不确定是哪个公司的。对两份笔录的真实性、合法性不予认可，同时通过该两份调查笔录所表述的内容可以看出，原告与第三方中核兴元公司有过关联的描述，与被告无任何相关联的描述，因此与被告无关。第三人称，对证据内容、真实性以及取得合法性不清楚。本院经审查认为，上述两份调查笔录中的被调查人均未出庭，真实性无法核实，且即使真实性能够采信，也仅系证人证言，效力较低，亦应结合其他证据综合认定。 原告还提交《情况说明》一份，主张系王某、李建明于2018年12月2日出具，证明被告答应给原告2000平方米物业。原告称王某在2001年1月到2009年12月在核工业集团公司担任资产经营部主任，张波、李建明在2017年6月20日之前为中核元诚公司的董事。被告质证称，对于调查笔录的真实性及合法性都不认可，被调查人均未出庭作证，所述没有证明效力。证人王某也只是道听途说，没有事实依据，也没有相应证据。原告申请证人王某出庭作证，王某称，“我们主要对元诚信公司来谈，小绍兴公司和元诚信公司之间的分成他们自己谈。前期小绍兴公司在里面作了大量工作，包括资金和人力的投入，据我们所知，他们最后达成2000平方米的分成，在整个项目中元诚信公司给小绍兴公司2000平方米，这是我们听说的。元诚信公司的总经理刘煜曾经找过我一次，说他们决定给小绍兴公司2000平方米的分成，包括他们之间如何分成的。”本院经审查认为，上述《情况说明》中的李建明未出庭，真实性无法核实。关于证人王某，其虽出庭作证，但证人称其仅是听说“元诚信公司给小绍兴公司2000平方米”，且仅系证人证言，效力较低，也应结合其他证据综合认定。 原告还提交被告中核元诚公司2016年第一次董事会决议证明第三人已经分配了物业。被告质证称，从该文件表述的内容看，均不涉及原告，与原告无关。第三人质证称，对证据的真实性及内容均没有异议，但该证据与原告的诉请无关。本院经审查认为，该证据与本案无关，不能证明原告主张。 另查明，涉案工程属在建工程，尚未办理竣工验收手续，现登记在被告中核元诚公司名下。涉案工程存在多处抵押，多轮查封。 原告主张为涉案工程投入几百万，现在账目尚未核算，具体数额不确定。原告未对其主张的资金投入情况提交证据证明。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，原告起诉请求确认涉案的“财富中心”项目写字楼项目中2000平方米房屋归原告所有、并要求被告向原告交付，其应依法举证，否则应承担举证不能的法律后果。综观原告提交的证据，本院认为，原告的主张证据不足，本院不予支持。理由如下： 第一，本案争议的涉案项目2000平方米物业系大型不动产，地处青，地处青岛市繁华地段的额大，根据正常交易惯例，大宗不动产的处分一般会由相关人员通过书面合同的形式对不动产的坐落位置、处分方式、交付时间等各方的权利义务进行明确约定，现原告未对其主张提交书面的合同予以证明，被告及第三人亦不予认可，原告应对其主张依法提交其他有效证据证明，否则应承担举证不能的法律后果。 第二，原告为证明主张提交《关于X号“财富中心”项目保留面积情况说明》予以证明，对此，本院认为，首先，该证据从形式上看，是复印件，真实性无法确认。退一步讲，即使采信该证据的真实性，根据原告主张，该情况说明系被告向有关政府部门出具，并非向原告出具，不足以认定系原告与被告之间达成的合意。其次，从内容看，该情况说明中载明“公司董事王强(小绍兴酒店公司投资人)前期为项目合作做了大量的协调工作，并参与了前期资金的投入，合作方青岛元诚信实业有限公司同意，从该公司应得物业中为小绍兴保留2000平方米物业(交付方式未定)，考虑到此仅为元诚信公司对其应得部分的处置行为，与中核兴元公司应得利益无任何冲突。”。因此，该情况说明也仅能证明系元诚信公司同意从该公司应得物业中为小绍兴公司保留2000平方米物业，但元诚信公司并非本案当事人，不能证明元诚信公司对此予以确认。最后，即使元诚信公司同意对涉案物业进行处分，而元诚信公司同意的内容是“为小绍兴保留2000平方米物业”，关于保留的方式，从字面及常理理解，保留有多种方式，可以是赠与、优惠销售、出租等多种方式，而对此原、被告及第三人均未明确约定，被告及第三人亦抗辩不排除仅仅是一个优先购买权或者保留其他商业合作条件(如，合作经营、优先承租)等的意思表示。因此，即使存在原告主张的预留事实，也不能直接推定“保留”即是归原告所有的意思。 第三，原告的诉讼请求应具体明确，本案中，原告请求确认并交付涉案物业2000平方米，但原告未就其诉求明确2000平方米的具体位置、楼层、户型、套数等具体信息，原告提交的《关于X“财富中心”项目保留面积情况说明》亦载明“交付方式未定”，因此，原告的诉讼请求不明确，本院不予支持。 第四，原告虽主张其对涉案项目有大量投入，但未对其主张的资金投入情况提交证据证明，也未明确具体数额，不足以证明原告主张。关于原告所提交的调查笔录及证人证言问题，本院认为，张波、胡安东、李建明均未出庭，真实性无法核实，王某虽出庭作证，但王某也陈述“我们主要对元诚信公司来谈，小绍兴公司和元诚信公司之间的分成他们自己谈”，其仅是“听说”，并不足以证明待证事实。 综上，原告的诉讼请求证据不足，本院难以支持。原告可在证据充足时另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 驳回原告青岛小绍兴餐饮有限公司的诉讼请求。 案件受理费191800元，诉讼保全费5000元，由原告青岛小绍兴餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 侯 娜 审判员 孙秀强 审判员 孙向东 二〇一九年十二月二十日 书记员 王 晶 书记员 于国英