四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初11142号 原告：成都商航房地产营销策划有限公司，住所地：成都市青羊区太升北路****。 法定代表人：翟永庆，成都商航房地产营销策划有限公司总经理。 委托诉讼代理人：孙芳，四川德卓律师事务所律师。 被告：成都新希望置业有限公司，住，住所地：成都市锦江区牛沙路**/div> 法定代表人：张明贵，成都新希望置业有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：何源，女，成都新希望置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：陈婧，女，成都新希望置业有限公司员工。 原告成都商航房地产营销策划有限公司（以下简称商航营销策划公司）与被告成都新希望置业有限公司（以下简称新希望置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商航营销策划公司的委托诉讼代理人孙芳，被告新希望置业公司的委托诉讼代理人何源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 商航营销策划公司向本院提出诉讼请求：1.判令新希望置业公司向商航营销策划公司返还扣除的违约金3258933.8元；2.判令新希望置业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：商航营销策划公司与新希望置业公司于2018年3月初签订《锦悦楠庭、锦官阁商业销售框架协议》，商航营销策划公司购买新希望置业公司锦官阁商铺20套及成都兴鼎置业有限公司锦悦楠庭商铺26套。2018年3月20日、3月29日，商航营销策划公司指定案外人翟永庆、马传伟与新希望置业公司针对各个商铺签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《新希望.锦官阁商品房买卖合同附件及补充协议》。本案涉及的商铺具体为：案外人名义购买的锦官阁5套：；案外人名义购买锦官阁7套：。按照合同约定，商航营销策划公司应于2018年3月20日前支付房款的30%，2018年7月20日前支付房款的20%，2018年9月20日前支付房款20%，2018年11月25日前支付房款的30%。商航营销策划公司仅在2018年3月20日、3月29日支付了房款的30%，其余房款均未支付。2019年3月7日，新希望置业公司向商航营销策划公司送达了《解除商品房买卖合同通知书》并扣除了20%房款作为违约金。根据新希望置业公司与商航营销策划公司签订的《锦悦楠庭、锦官阁商业销售框架协议》中约定商航营销策划公司未按约付款，新希望置业公司解除合同时收取违约金为0元，故新希望置业公司无权扣除商航营销策划公司房款总额20%的违约金。庭审中，商航营销策划公司明确，新希望置业公司不应当扣除违约金。其理由为：第一，新希望置业公司与商航营销策划公司系委托销售合同关系，而不是商品房买卖合同关系，应按《锦悦楠庭、锦官阁商业销售框架协议》第4、5页中第二条第二款约定履行，该条规定违约金为0元。商航营销策划公司并无取得商铺所有权的真实意思，仅有销售商铺、获取利润的意图。《商品房买卖合同》并不是双方真实意思表示，签订该合同只是为了更好地销售商铺。第二，《商品房买卖合同》中逾期付款违约责任条款系格式条款，应属无效。第三，即使《商品房买卖合同》有效，新希望置业公司扣收违约金过分高于其实际损失，应予以调整。 新希望置业公司辩称，因商航营销策划公司逾期支付购房款构成违约，新希望置业公司按照双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》行使合同解除权，向商航营销策划公司发出了解除通知。《四川省商品房买卖合同（预售）》及《新希望.锦官阁商品房买卖合同附件及补充协议》于商航营销策划公司收到该解除通知时解除。商航营销策划公司在诉状中也自认在2019年3月7日收到了该解除通知书。新希望置业公司是因为商航营销策划公司的根本违约行为导致了案涉合同解除，故商航营销策划公司理应承担违约责任。根据合同约定，在商航营销策划公司根本违约导致合同解除的情况下，应按照合同约定支付购房款的20%作为违约金。新希望置业公司有权扣除商航营销策划公司应承担的违约金后再返还余下的购房款。就案涉房屋，新希望置业公司已经将扣除违约金后剩余房款退还给商航营销策划公司。关于违约责任的条款是双方的合意，现商航营销策划公司违背诚实信用原则，请求法院依法驳回商航营销策划公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月，成都兴鼎置业有限公司（甲方）、新希望置业公司（乙方）与商航营销策划公司（丙方）签订《锦悦楠庭、锦官阁商业销售框架协议》（以下简称《框架协议》）。《框架协议》约定：鉴于甲方为锦悦楠庭项目的开发建设单位、乙方为锦官阁项目的开发建设单位，甲乙双方拟分别出售两个项目的部分商业物业（以下统称标的物业），丙方有意愿购买标的物业，甲乙丙三方经充分协议达成本协议。丙方确认对本协议附件一中各标的物业的价格等均予以认同，不持任何异议。《框架协议》第二条“交易内容”约定：（一）甲乙丙三方一致同意，按如下约定进行本次交易：1.在本协议签署后，即在本协议签订之日：（1）丙方将指定翟永庆、施红秀、马传伟、罗义军与甲方就锦悦楠庭标的物业中部分商品房（以下统称标的物业Ⅰ）分别签署商品房买卖合同及补充协议（以下统称商品房买卖合同Ⅰ），该部分商品房总房屋价款为2600万元，其范围详见本协议附件二。（2）丙方将指定翟永庆、施红秀、马传伟、罗义军与乙方就锦官阁标的物业中部分商品房（以下统称标的物业Ⅱ）分别签署商品房买卖合同及补充协议（以下统称商品房买卖合同Ⅱ），该部分商品房总房屋价款为2000万元，其范围详见本协议附件三。2.甲乙丙三方同意，丙方应按照以下进度支付购房款：本协议签订之日支付房款的30%，2018年7月20日前支付房款的20%，2018年9月20日前支付房款的30%，2018年11月25日前支付房款的20%。3.丙方可在2018年5月20日前（不包括该日）将标的物业Ⅰ、标的物业Ⅱ中的商品房更名给其指定的第三方，甲方、乙方予以配合；更名时，除可对相应商品房买卖合同及补充协议买房人进行变更外，商品房买卖合同及补充协议的其他内容均不得变更，甲方、乙方另行同意的除外。4.除标的物业Ⅰ、标的物业Ⅱ外，丙方可在2018年5月20日前指定第三方与甲方就锦悦楠庭标的物业中其他商品房中部分商品房（标的物业Ⅲ）及锦官阁标的物业中其他商品房中部分商品房（标的物业Ⅳ）签署商品房买卖合同合同及补充协议。5.在以下条件均满足的情况下，丙方可另行购买锦悦楠庭项目、锦官阁项目中的其他商业性质商品房，该商品房范围、价格、购买时间以甲方确定的为准：（1）2018年5月20日前（不包括该日），标的物业Ⅰ中已更名给丙方指定第三方的商品房和标的物业Ⅲ中各商品房的商品房价款总和大于或等于2600万元；（2）2018年5月20日前（不包括该日），标的物业Ⅱ中已更名给丙方指定第三方的商品房和标的物业Ⅳ中各商品房的商品房价款总和大于或等于2000万元。6.在2018年5月20日前（不包括该日），如上述第5款第（1）、（2）项未能同时满足的，但截至2018年6月4日24:00前，下述条件均成就，丙方仍可另行购买锦悦楠庭项目、锦官阁项目中的其他商业性质商品房，该商品房范围、价格、购买时间以甲方确定的为准：（1）丙方向甲方支付截至2018年5月19日24:00标的物业Ⅰ中尚未更名给丙方指定第三方商品房的部分房款，该部分房款金额=截至2018年5月19日24:00标的物业Ⅰ中尚未更名给丙方指定第三方所有商品房的总房款*70%-标的物业Ⅲ中商品房的总房款；（2）丙方向甲方支付截至2018年5月19日24:00标的物业Ⅱ中尚未更名给丙方指定第三方商品房的部分房款，该部分房款金额=截至2018年5月19日24:00标的物业Ⅱ中尚未更名给丙方指定第三方所有商品房的总房款*70%-标的物业Ⅳ中商品房的总房款。对于丙方按上述约定付清房款的商品房，在2018年6月5日起一年内，丙方可要求更名，甲方、乙方给予相应配合。7.在2018年5月20日前（不包括该日），如上述第5款第（1）、（2）项未能同时满足的，且截至2018年6月4日24:00上述第6款第（1）、（2）项未能同时成就的，对于截至2018年6月4日24:00标的物业Ⅰ中尚未更名给丙方指定第三方的商品房及标的物业Ⅱ中尚未更名给丙方指定第三方的商品房，丙方须严格按相应商品房买卖合同及补充协议约定支付房款，如未按约支付的，需根据相应的商品房买卖合同及补充协议约定承担违约责任。8.丙方将标的物业更名给其指定第三方时，丙方已就相应商品房支付的款项视为新买房人向出卖人支付的相应房款，出卖人不再向丙方退还相应房款，对于丙方按前述约定为新买房人代付款项产生的权利义务，由新买房人与丙方自行协商解决，与出卖人无关，出卖人因此遭受任何损失的，丙方须予以赔偿……10.本合同项下各商品房买卖合同及补充协议都按本协议附件四格式签署……（二）对于商品房买卖合同Ⅰ、商品房买卖合同Ⅱ中各商品房买卖合同，在丙方付清相应房款前，甲方、乙方有权不进行备案，如丙方违反该义务的，甲方、乙方有权解除与丙方已签署的商品房买卖合同及补充协议，丙方自行承担因此产生的不利后果，并向甲方、乙方分别支付违约金【0】元。《框架协议》第三条“权利和义务”约定：……（三）丙方权利义务：……4.丙方确认，在本协议签署前，甲乙双方向丙方出示了本协议附件四文件，并逐条向丙方进行讲解、说明，丙方对该附件内容均予以认同。《框架协议》有5个附件，附件1为标的物业Ⅰ明细，附件2为标的物业Ⅱ明细，附件3为标的物业Ⅲ明细，附件4为标的物业Ⅳ明细；附件5为商品房买卖合同及附件。 2018年3月20日，新希望置业公司（出卖人）与翟永庆（买受人）签订三份《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）、附件及补充协议。《商品房买卖合同》分别约定由翟永庆购买新希望置业公司开发的锦官阁号房屋，用途为商业。前述商品房总价分别为1462249元、615714元、1470404元。《商品房买卖合同》还约定：买受人分期付款：2018年3月20日前支付总价款的30%，2018年7月20日前支付商品房总价款的20%，2018年9月20日前支付总价款的30%，2018年11月25日前支付总价款的20%。逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照购房合同总额的20%向出卖人支付违约金；买受人逾期未支付违约金的，出卖人有权扣除违约金后无息退还剩余已付房款。签订合同当日，翟永庆分别支付每套房屋总价30%的购房款438675元、184714元、441121元。该三份合同项下房屋在标的物业Ⅱ明细中。 2018年3月20日，新希望置业公司（出卖人）与马传伟（买受人）签订五份《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）、附件及补充协议。《商品房买卖合同》分别约定由马传伟购买新希望置业公司开发的锦官阁号房屋，用途为商业。前述商品房总价分别为1030276元、957879元、570453元、829624元、2814557元。《商品房买卖合同》还约定：买受人分期付款：2018年3月20日前支付总价款的30%，2018年7月20日前支付商品房总价款的20%，2018年9月20日前支付总价款的30%，2018年11月25日前支付总价款的20%。逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照购房合同总额的20%向出卖人支付违约金；买受人逾期未支付违约金的，出卖人有权扣除违约金后无息退还剩余已付房款。签订合同当日，马传伟分别支付每套房屋总价30%的购房款309083元、287364元、171136元、248887元、844368元。该五份合同项下房屋在标的物业Ⅱ明细中。 2018年3月29日，新希望置业公司（出卖人）与翟永庆（买受人）另行签订两份《商品房买卖合同》、附件及补充协议。《商品房买卖合同》分别约定由购买锦官阁号房屋，商品房总价分别为2558297元、2122161元。合同及协议的其他内容与2018年3月20日的合同及协议内容一致。同日，翟永庆分别支付每套房屋总价30%的购房款767490元、636649元。该两份合同项下房屋不在标的物业Ⅱ、标的物业Ⅳ明细中。 2018年3月29日，新希望置业公司（出卖人）与马传伟（买受人）另行签订两份《商品房买卖合同》、附件及补充协议。《商品房买卖合同》分别约定由购买锦官阁号房屋，商品房总价分别为876891元、986164元。合同及协议的其他内容与2018年3月20日的合同及协议内容一致。同日，马传伟分别支付每套房屋总价30%的购房款263068元、295850元。该两份合同项下房屋不在标的物业Ⅱ、标的物业Ⅳ明细中。 2019年3月7日，新希望置业公司向商航营销策划公司发出《解除商品房买卖合同通知书》。载明：新希望置业公司与商航营销策划公司签订《框架协议》约定由商航营销策划公司购买新希望置业公司开发建设的锦悦楠庭、锦官阁项目部分商业物业，并与商航营销策划公司指定第三人签订了《商品房买卖合同》，约定商航营销策划公司购买锦官阁项目间商铺。合同签订后商航营销策划公司仅向新希望置业公司支付30%首期款。截至本通知发出之日，商航营销策划公司逾期支付剩余房款已超过30日。且经新希望置业公司多次催告仍未付款，根据《框架协议》、《商品房买卖合同》、补充协议及附件约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，并按照购房合同总额的20%向出卖人支付违约金。综上，新希望置业公司特此通知商航营销策划公司，解除就前述15件商铺签订的商品房买卖合同、补充协议及附件，并根据约定收取商航营销策划公司20%购房合同总额的违约金共计5481053.2元。商航营销策划公司应在本通知书送达之日起三十日内向新希望置业公司支付违约金，逾期未支付则新希望置业公司将从商航营销策划公司已付部分房款中扣除前述违约金后无息退还剩余房款2740531.8元，请商航营销策划公司于收到本通知书后以书面形式明确收款账户信息。 2019年5月16日，新希望置业公司扣收上述十二套房屋总房款20%的违约金共计3258933.8元后，向退还了购房款1629466.9元。 另查明，商航营销策划公司对标的物业Ⅱ明细中共计12套商铺中的两套商铺进行了更名，对应总价分别为393421元、601145元。商航营销策划公司制作的《新希望锦官阁房源明细表》上载明：除前述2套商铺外，商航营销策划公司销售了两套商铺。该两套商铺不在标的物业Ⅰ、标的物业Ⅱ、标的物业Ⅲ及标的物业Ⅳ明细中，对应总价分别为1863868元、357861元。新希望置业公司对《新希望锦官阁房源明细表》上载明的明细外的两套商铺的销售不予认可。 庭审中，新希望置业公司陈述，商航营销策划公司未按约支付购房款，对新希望置业公司造成的损失主要是价款利息损失、订约机会损失。新希望置业公司实际上是将案涉商铺包销给商航营销策划公司，商航营销策划公司对外销售收取溢价款；包销期间，新希望置业公司无法自行出卖案涉房屋导致订约机会损失。 上述事实，有当事人身份信息材料、《框架协议》、《商品房买卖合同》、《附件及补充协议》、收据、《新希望锦官阁房源明细表》《解除商品房买卖合同通知书》、POS单、企业网银电子回单、两套商铺更名资料等证据以及当事人陈述在案为证。商航营销策划公司提交的锦悦楠庭相关销售资料，与本案不具有关联性，本院不予采纳。 本院认为，《框架协议》系商航营销策划公司与新希望置业公司的真实意思表示，双方对此均无异议；《框架协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点为：第一，《商品房买卖合同》及《附件及补充协议》是否系双方真实意思表示；第二，新希望置业公司扣收总房款20%的违约金是否具有事实和法律依据。 关于《商品房买卖合同》及《附件及补充协议》是否系双方真实意思表示。首先，关于《商品房买卖合同》及《附件及补充协议》的合同主体。结合《框架协议》及《解除商品房买卖合同通知书》的内容及双方庭审陈述可知，《商品房买卖合同》及《附件及补充协议》系由新希望置业公司与商航营销策划公司指定的第三方签订。亦即，系商航营销策划公司的代理人。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，《商品房买卖合同》及《附件及补充协议》直接约束商航营销策划公司、新希望置业公司。其次，关于《商品房买卖合同》及《附件及补充协议》是否系当事人真实意思表示。《框架协议》约定双方交易方式为：在《框架协议》下双方就每套房屋另行签订《商品房买卖合同》；商航营销策划公司先行向新希望置业公司支付标的物业30%购房款；在约定的可更名的期间内，新希望置业公司有配合商航营销策划公司更名的义务；但更名期间届满后，商航营销策划公司有按《框架协议》及《商品房买卖合同》约定补足未完成更名的标的物业购房款的义务。可见，新希望置业公司与商航营销策划公司并非简单的委托销售关系。根据《框架协议》约定，《商品房买卖合同》及《附件及补充协议》系为实现《框架协议》的目的而就每一套房屋签订的具体的买卖合同，因此，双方的权利义务应将《框架协议》与《商品房买卖合同》、《附件及补充协议》综合起来确定。《框架协议》后附有《商品房买卖合同》的主要条款，商航营销策划公司在签订《框架协议》时即知晓《商品房买卖合同》的主要内容，且商航营销策划公司系专业从事房地产买卖的公司、具备相关知识及议价能力。综上，应认定《商品房买卖合同》及《附件及补充协议》系商航营销策划公司与新希望置业公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。 关于新希望置业公司扣收总房款20%的违约金是否具有事实和法律依据。商航营销策划公司主张其不应承担违约责任，理由为根据《框架协议》第二条第二款约定，违约金为0元。对此，本院认为，《框架协议》第二条第二款的内容并非是对商航营销策划公司逾期付款责任的约定，而是对商航营销策划公司违反“房款支付完毕前不得要求新希望置业公司进行合同备案”这一消极义务的违约责任的约定，因此，商航营销策划公司以该条内容抗辩其不应承担违约责任，不能成立。本案中，对《框架协议》约定的标的物业Ⅱ和标的物业Ⅳ中的锦官阁商铺，商航营销策划公司完成两套商铺的更名，该两套商铺总价款为994566元；因此，锦官阁项目的更名情况未满足《框架协议》第二条第一款第五项的条件。商航营销策划公司亦未按《框架协议》第二条第一款第六项约定补足购房款差额。因此，商航营销策划公司应按《框架协议》第二条第一款第七项约定，补足标的物业Ⅱ中未更名至商航营销策划公司指定第三方名下的房屋的房款，逾期未支付房款的，需根据相应的商品房买卖合同及补充协议约定承担违约责任。综上，商航营销策划公司应按《商品房买卖合同》约定承担逾期付款导致合同解除的违约责任。商航营销策划公司辩称约定违约金过高，应予调整。新希望置业公司陈述其损失主要是资金利息损失和订约机会损失，但未举证证明其具体损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院应综合考虑对违约金予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。本案中，双方分别于2018年3月20日、2018年3月29日签订《商品房买卖合同》；签订合同当日，商航营销策划公司即支付了30%购房款。2019年3月7日前述《商品房买卖合同》解除；新希望置业公司于2019年5月16日向商航营销策划公司退还购房款之前一直占有商航营销策划公司支付的30%购房款，其对该部分房款不存在资金占用利息损失。但对于商航营销策划公司逾期未支付的70%房款，新希望置业公司存在应占用而未占用的资金利息损失。综上，本院综合考虑案涉合同的履行情况、新希望置业公司的实际损失等因素，酌情确定商航营销策划公司应向新希望置业公司支付违约金489000元。因《商品房买卖合同》已解除，新希望置业公司应在扣除前述违约金的基础上将其已收取的剩余房款退还新希望置业公司，应退房款金额为2769933.8元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告成都新希望置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都商航房地产营销策划有限公司退还购房款2769933.8元； 二、驳回原告成都商航房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32872元，减半收取计16436元，由原告成都商航房地产营销策划有限公司承担8218元、由被告成都新希望置业有限公司承担8218元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 朋 二〇一九年十二月三十日 书记员 覃雪梅