贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初496号原告（反诉被告）:毕晓梅，女，汉族，1963年02月03日生，住所地：辽宁省宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：邓峰，贵州证衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊，贵州大谋律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区西南国际商贸城**工程****，统一社会信用代码：915201155841455364。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁柯，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄果。原告（反诉被告）毕晓梅因与被告（反诉原告）贵阳西南国际商贸城有限公司商品房预售合同纠纷一案向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决撤销原告与被告于2018年06月23日签订的《商品房买卖合同》和《委托装修合同》；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1.原告系被迫与被告签订合同；2.被告销售房屋时宣称配套教育资源中有某某中小学，原告因有学区房需求与被告签订合同购买房屋，现原宣传用于建设该校的地块用于建设加油站，被告因虚假宣传明确具体的教育资源（具体指某某中小学）而构成欺诈；3.被告拆分合同，规避限价政策以达到少交税的目的。因此，请求撤销《商品房买卖合同》及《委托装修合同》。被告贵阳西南国际商贸城有限公司辩称，1.原、被告签订的所有合同均符合法律规定，合法有效；2.某某中小学的实施主体是政府，位于楼盘项目规划范围外，被告对某某中小学的宣传不构成合同内容，且政府已就某某中小学规划立项，只是后来政府决定暂缓建设，现政府已规划重新选址，命名为某某2-05初中（24班）和某某2-06小学（36班），小区其他教育资源正在积极推进，其不构成欺诈；3.贵阳尚无限价政策，被告已依法纳税，无偷税漏税事实。故被告无欺诈行为，应驳回原告诉请。反诉原告贵阳西南国际商贸城有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告继续履行《商品房买卖合同》，即按《商品房买卖合同》的约定履行按期收房、使用房屋时不得擅自改变主体结构和承重结构、按期缴纳物业管理费、履行共有权人的义务；2.反诉被告继续履行《委托装修合同》，即按《委托装修合同》的约定向反诉原告支付第二批次装修款54,363.00元，同时按日万分之二向反诉原告支付迟延付款违约金370.00元（计算至2019年01月28日），并按约于2019年06月25日前向反诉原告支付第三批次装修款54,363.00元，于2019年12月25日前支付54,363.00元,于2020年06月25日前向反诉原告支付第五批次的装修款54,364.00元；3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：1.反诉被告基于认可展出的样板房，自愿签署承诺书，认可房价由购房合同及装修合同的价款共同组成；2.双方在意思自治的前提下签订《商品房买卖合同》及《委托装修合同》，合同有效且双方均履行了部分义务；3.某某中小学，某某小学、外国语学校均系项目红线外的学校，属于政府职能部门权限，贵阳西南国际商贸城有限公司系根据政府的规划对项目红线范围外的学校进行宣传，现政府对某某中小学进行相关调整，贵阳西南国际商贸城有限公司无权进行干预。且相关的教育配套已得到妥善解决；4.反诉被告以“原修建学校的地块规划为别的项目用地，构成严重违约”为由向贵阳西南国际商贸城有限公司函告解除《商品房买卖合同》及《委托装修合同》缺乏法律及事实依据，贵阳西南国际商贸城有限公司已函告反诉被告拒绝其不当请求；5.反诉被告的行为构成预期违约，反诉原告有权要求业主继续履行合同，按时足额支付未付款并承担相应违约责任。反诉被告毕晓梅辩称，1.因反诉被告已向法院起诉要求撤销合同，因此反诉应依据本诉的裁判结果裁判；2.反诉原告要求反诉被告继续履行《商品房买卖合同》的义务在现阶段没有发生，应予以驳回；3.反诉原告要求反诉被告支付未到期的款项无事实及法律依据；4.因装修尚未开始，即使原告违约，也未对被告造成损失，因此违约金应不予支持，即使支持也应从次日起计算。根据本院认定的证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：（一）关于被告对碧桂园?西南上城精装房、某某中小学的广告宣传情况。碧桂园?西南上城项目（原为贵阳西南国际商贸城项目，碧桂园集团加入后更名）是被告2017年与碧桂园集团联手开发的，项目位于贵阳市观山湖区两侧，其中第一期有某某府组团及某府组团。被告印发的宣传单、碧桂园?西南上城微沙盘均明确表明某某中小学与某某府隔体育路相望，位于体育路及××大道东北侧。被告为推销项目精装房，分别于2017年9月6日、2017年9月13日起在碧桂园官网、碧桂园?西南上城微信公众号对某某府、某府组团项目进行广告宣传。广告宣传内容涉及商品房为精装房带地暖的有：“【碧桂园?西南上城】115㎡-260㎡纯板式品牌装修洋房火热登记中！”；“观山湖区纯板式洋房”；“全屋豪华装修”；“碧桂园?西南上城……精装修带地暖”。广告宣传内容涉及教育资源的有：“周边配套：……，毗邻西南商贸城……、某某小学、某某中小学、贵阳某某实验小学……”；“碧桂园?西南上城项目周边教育资源丰富，除了已签约入驻的观山湖区外国语某某中小学外，项目一街之隔就是某某中小学、某某贵阳实验学校……某某中小学：位于某某府组团对面，性质：公办，规模，小学50个班，初中24个班，高中21个班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生……”。2018年5月20日，被告在销售地点举办了《碧桂园?西南上城|某某府新品发布盛典》活动，之后在网页对该次活动进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有：“周边教育资源丰富，观山湖外国语某某中小学、某某中小学等名校一应俱全”。碧桂园?西南上城“项目总经理李某”在此次活动中的讲话涉及教育资源的有：“某某府周边的教育资源丰富，观山湖外国语某某中小学我们自己签约了，某某中小学也即将启动，这些都是我们周边的公立的优质教育……同时，我们还有北京某某大学附属中学的私立中学”“……这个是我们的某某中小学，也是由我们项目来进行代建的，这个是准备在今年要进行启动建设……”。被告还使用宣传单、户外大型平面广告进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有：“与名校携手共筑观山湖教育新里程……某某中小学：位于**地块对面，性质：公办。规模：小学50班、初中24班、高中21班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生……”；“家门口名校一站式全龄教育--与名校为邻构筑孩子美好未来……某某中小学（已确认配套学区）”；“大教育已签约观山湖外国语某某中小学某某中小学42号地块北侧……”。2018年6月4日，被告在其公众号上推送宣传文章，内容涉及学校的有：“超级教育7大名校环伺一站式全龄教育配套项目倾力匹配区域的教育资源：内部有某某中小学……”等等。（二）关于某某中小学的建设概况。根据贵阳西南国际商贸城有限公司提交的某某府及观山府规划许可证，某某府或观山府项目规划范围内并无某某中小学。2016年5月17日，贵阳市观山湖区人民政府教育项目调度专题会议原则同意《西南商贸城学校设计方案》，项目名称暂定为某某中小学工程。2016年7月1日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳市观山湖区教育局报批的《关于贵阳市观山湖区某某中小学项目工程立项报告审批的申请》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点：观山湖区某某大道与某某路交叉口（在贵阳市观山湖区人民政府《金阳新区规划控制区控制性详细规划》中被命名为07-04-××地块）。2017年8月12日，经贵阳市人民政府批准，贵阳市观山湖区人民政府对07-04-××地块进行了调整，分为：07-04-××（A））地块建设用地面积12.76万平方米，用地性质：教育，……07-04-××（B））地块用地面积0.94万平方米，用地性质加油加气站……。2018年10月10日，贵阳市观山湖区人民政府召开关于研究观山湖区教育项目建设有关事宜专题会议，会议决定：“……三、其他事宜。一是某某中小学建设项目暂缓实施。二是重点推进某某贵阳实验学校、景逸某某中小学及配套工程项目建设。……”。2019年5月13日，贵阳市自然资源和规划局发布《关于和规划方案的公示》及附件，附件《公示内容》明确：“为进一步满足中小学服务半径需求，对选址进行优化，总则确定的某某中小学重新选址，改为某某2-05初中（24班）和某某2-06小学36班，更改后，小学规模虽缩小12班，但配套总量264班仍可满足需求（17万人需配套245班）。”（三）关于《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》的签订及内容。2018年06月23日，原告在参观被告展示的精装样板房后与其达成购买精装房的协议。双方为规避商品房限价政策，协商将精装房买卖合同拆分为“买卖毛坯房”的《商品房买卖合同》及“对毛坯房进行委托装修”的《委托装修合同》、《承诺书》三部分，将房屋总价款分拆为两部分，一部分确定为《商品房买卖合同》中的“购房款”，另一部分确定为《委托装修合同》的“装修款”，而总价款明确在《承诺书》中。《商品房买卖合同》及附件约定：由被告预先向原告出售位于贵阳市观山湖区，××号楼××单元××层××号房，总价款1537931.00元；原告在签订《商品房买卖合同》时付总房款的30.43%，在2018年07月25日前以银行按揭方式付总房款的69.57%，逾期付款超过90日的，原告自逾期之日起按日万分之二向被告支付不超过总房款15%的违约金；交房日期为2021年03月30日；关于装饰装修及相关设备标准的约定为：内墙抹灰，，地面混凝土结构预埋地暖管……。《委托装修合同》及附件约定：原告将其购买的毛坯房委托被告装修，装修标准及内容见合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》；装修总价款为271,816.00元，原告应于2018年06月25日前支付54,363.00元，于2018年12月25日前支付54,363.00元，于2019年06月25日前支付54,363.00元，于2019年12月25日前支付54,363.00元，于2020年06月25日前支付54,364.00元；原告逾期支付装修费的，每逾期一天，应按逾期应付款的万分之二计付违约金；附件一《装修户型平面图》为空白，双方均未签字盖章；附件二对装修交付标准及配套设施进行了约定，但未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，其中约定客厅、餐厅、卧室预埋地暖管；附件三对精装房装修的保修期限及保修责任进行了约定；同时约定本合同在以下条件全部具备时生效：（1）买卖合同已生效；（2）本合同经甲乙双方签字（盖章）；（3）本合同附件一、附件二经甲乙双方签字（盖章）。合同还对其他权利义务进行了约定。《承诺书》内容为：“本人在购买该商品房前经贵公司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。……”。（四）合同履行情况。合同签订后，原告已按约支付完毕《商品房买卖合同》中约定的“首期购房款”、“按揭购房尾款”，并支付了《委托装修合同》中约定的“首期装修款”，其余款项尚未支付。（五）其他事实。诉讼过程中，原告主张合同系受被告胁迫所签，但未提交证据证实。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告对某某中小学的宣传内容是否构成要约，被告是否因某某中小学尚未建设构成欺诈，合同是否可撤销；2.《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》是否有效；3.原告要求被告返还已付款项，被告要求原告履行相应合同义务并承担违约责任的诉请是否应予支持。关于被告对某某中小学的宣传是否构成要约，被告是否因某某中小学尚未建设构成欺诈的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，商品房的销售广告和宣传资料要成为要约，必须同时满足两个条件：一是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，第一、某某中小学实际位于贵阳西南国际商贸城有限公司商品房开发规划范围外，贵阳西南国际商贸城有限公司在宣传教育资源时宣传内容虽有“项目倾力匹配区域的教育资源：内部有某某中小学”等广告词语，但上述广告内容并未明确某某中小学即在其商品房开发规划范围内，且贵阳西南国际商贸城有限公司的其他宣传广告中均宣传某某中小学与某某府“一街之隔”，某某中小学位于某某府组团“对面”。综上，本院认为，原告提交的证据不足以证实被告在对某某中小学进行宣传时即明确某某中小学系在其开发规划范围内。因此，被告在其销售广告和宣传资料中对与其开发规划范围相毗邻的某某中小学进行宣传不满足商品房的销售广告和宣传资料成为要约的条件，其仅仅是要约邀请，不应当作为合同内容，对原、被告无约束力。第二、根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”的规定,判定合同一方构成欺诈，应同时满足两个条件：一是要约人在要约中故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况；二是承诺人基于要约人的要约陷入错误认知而做出意思表示。本案中，房开对于某某中小学的宣传并未构成要约，因此即使某某中小学未建设，被告的行为亦不构成欺诈。原告诉称合同系被迫与被告签订，但未提交证据证实，不予采信。因此原告以被告构成欺诈、胁迫为由要求撤销合同无事实及法律依据。关于合同效力的问题。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。样品买卖中，出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。本案中，虽然《委托装修合同》附件一为空白且原、被告均未签字盖章，但原告已按合同约定履行部分义务，且被告已接收，因此，原被告是否在《委托装修合同》附件上签字盖章并不影响合同效力。原告在充分考察了被告的广告宣传和样板房后，与被告签订了《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》，应当明知被告销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。被告在销售房屋时向原告展示了样板房，双方成立样品买卖，双方签订的合同中未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，可依照样板房确定。因此《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。对于原、被告合意拆分房价是否涉嫌规避限价政策、避税、漏税及是否应予以处罚等问题，因该事项属相关行政机关行政主管范畴，非法院主管范围，应当由相关行政主管部门依法判定和查处。关于原告要求被告返还已付款项，被告要求原告履行相应合同义务并承担违约责任的诉请是否应予支持的问题。本院认为，当事人有依照合同约定的期限履行自己义务的责任。合同双方约定一方未按照合同约定履行支付价款义务，另一方有权要求其承担一定违约金的，一方出现逾期支付价款情形时，对方有权要求其依照约定支付违约金，但违约金不得过分高于其损失。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方尚未履行的，后履行一方有权拒绝履行。本案中，原、被告双方签订的合同合法有效，《委托装修合同》中约定的“装修款”实际为房价款的一部分，原告按照《商品房买卖合同》及《委托装修合同》约定向被告支付房价款是其应当履行之义务，因此，原告要求被告返还其已按合同约定时间及金额支付的房价款无事实及法律依据，本院不予支持；原告未按合同约定于2018年12月25日前向被告支付房价款54,363.00元已构成违约，因此被告要求原告支付已到期的房价款54,363.00元的诉请应予以支持；因原告逾期支付上述房价款，应以该款为基数，按日利率万分之二支付违约金，计算至2019年01月28日，本应为2,359.35元，被告仅要求370.00元，从其自愿；原告2019年6月25日前应支付的54,363.00元亦已到期，应予支持；2019年12月25日前应支付的房价款54,363.00元即将到期，原告应予支付。原告未支付到期房价款，以自己的行为表明不履行合同义务，因此，被告可以在履行期限届满之前要求原告按期履行后期的付款义务。被告按合同约定向原告履行交房义务是原告按约定履行按期收房、使用房屋时不得擅自改变主体结构和承重结构、按期缴纳物业管理费、履行共有权人的义务的先合同义务，被告的先合同义务尚未履行，原告有权拒绝履行后合同义务，因此，被告要求原告履行按期收房、使用房屋时不得擅自改变主体结构和承重结构、按期缴纳物业管理费、履行共有权人的义务的诉请尚无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百六十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）毕晓梅的诉讼请求；二、原告（反诉被告）毕晓梅分期向被告（反诉原告）贵阳西南国际商贸城有限公司支付剩余房价款共计217,453.00元，其中于本判决生效之日起十日内支付163,089.00元，于2020年6月25日前支付54,364.00元；三、原告（反诉被告）毕晓梅于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）贵阳西南国际商贸城有限公司支付截止2019年01月28日的违约金370.00元；四、驳回被告（反诉原告）贵阳西南国际商贸城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200.00元，反诉案件受理费2,283.00元，共计2,483.00元，由原告（反诉被告）毕晓梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  张贵梅人民陪审员  吴柱高人民陪审员  程爱民二〇一九年十二月二十日书 记 员  龙慕华