广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初2722号 原告：胡宗义，男，1963年4月25日出生，汉族，住广西全州县。 原告：谢连英，女，1962年7月15日出生，汉族，住址同上。 二原告的委托诉讼代理人：唐恒，广西永富律师事务所律师。 二原告的委托诉讼代理人：李初龙，广西永富律师事务所实习律师。 被告：桂林天乾房地产开发有限公司。住所：广西全州县全州镇桂黄中路（水厂斜对面），统一社会信用代码：91450324 0635618096。 法定代表人：唐启，公司经理。 委托诉讼代理人：杨荃，全州县中心法律事务所法律工作者。 原告胡宗义、谢连英诉被告桂林天乾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡宗义、谢连英及二原告的委托诉讼代理人唐恒、李初龙，被告的委托诉讼代理人杨荃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡宗义、谢连英向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告将全州县全州镇半边街067号金源广场1#楼1单元101号、102号、103号、105号商铺交付给原告；二、依法判决被告支付原告逾期交付商铺违约金：(2376963.04元×0.02%×(699天-33天)＝316611.47元（违约金以交付的房价款2376963.04元为基数，按每日万分之二计算，从2018年1月1日起至2019年11月30日止。2019年12月1日之后的逾期违约金以已交付的房价款2376963.04元为基数按每日万分之二计算至被告实际交付商铺之日止）、气象服务费1150元，合计：317761.47元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年7月13日，原、被告经协商就购买被告开发金源广场的4个商铺签订了《金源广场认购协议书》。原告按被告宣传交3万元抵4万元的许诺，向被告交纳了4个商铺诚意认购金16万元（实交12万元）。2017年8月22日，原、被告正式签订了4份《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：“原告购买被告开发的金源广场1#楼1单元101号、102号、103号、105号商铺，4个商铺价款按建筑面积15000元/m2计算，总金额为2303400元。原告从2016年7月13日至2017年10月17日先后7次向被告交款116万元，并于2017年9月22日向税务部门缴纳了66963.04元商铺买卖契税。2017年9月27日，原告又用4个商铺作抵押向广西全州农村合作银行贷款115万元，向被告交清了全部购买商铺款。至此，原告共交商铺款为2376963.04元，向广西农村合作银行支付了贷款利息101300.43元。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条：“出卖人应当在2017年12月31日前，将符合国家规定并符合本合同约定的商品房交付买卖人使用……气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或者两天以上时，出卖人可据实相应延期交房”、第九条“……出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”的约定，原告已按照合同向被告交付了全部商铺款，并向税务部门缴纳了房屋买卖契税，但被告至今未将商铺交付给原告使用，已构成违约。在扣除降雨量达到中雨连续两天以上的天数后，被告应向原告支付逾期交付商铺违约金的责任。综上所述，被告违反《商品房买卖合同》的约定，未依约将商铺交付给原告，侵害了原告的合法权益。根据《合同法》、最高院《关于适用合同法若干问题的解释》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，特提起诉讼。 被告桂林天乾房地产开发有限公司辩称：一、原告诉请被告将金源广场1#楼1单元101、102、103、105号商铺交给原告，没有事实和法律依据。原告诉请的商铺已于2018年9月28日经五方验收合格，被告于2018年9月30日书面告知原告接收商铺，是原告自己不接收商铺。二、原告诉请被告承担违约金没有事实和法律依据。1、被告已按合同履行了全部义务，不存在违约，不应承担违约责任。被告与原告达成《商品房买卖合同》后，双方又订立《金源广场一层商铺租赁合同》，按照这一约定到2020年12月31日才是交付商铺的时间；2、被告与原告达成的返三年租金约定，应适用原告，这是交易习惯；3、原告还有房款未交齐，已违约，按照合同第8条、第11条的约定，被告交房符合双方的约定；4、被告如果违约的话，违约金的起算应从2018年9月30日起算，还应扣除雨天246天，洪灾4个月、节假日11天、中高考17天，共计394天。故请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。二原告针对其主张提供了如下证据：1、被告的基本信息，用以证明被告的主体资格；2、金源广场《认购协议书》4份、收据1张，用以证明二原告与被告签订了商铺的《认购协议书》，并按照被告交3万元抵4万的承诺交付了12万元诚意金；3、《商品房买卖合同》4份、收据6份，用以证明二原告与被告就购买商铺正式签订了买卖合同，并交付了购房款100万元；4、税收缴款书等材料，用以证明二原告向税务部门缴纳了税款66963.04元；5、广西全州农村合作银行的《个人购（建）房担保借款合同》、贷款发放单、借款借据和还款明细表，用以证明二原告向银行贷款115万元，并转账到被告的银行账户上，二原告已全部付清购房款，并归还部分贷款本金和利息；6、全州县气象局的气象证明、《气象资料提供和使用协议》和全州镇气象资料，用以证明2016年7月13日至2017年12月31日期间，全州县出现降雨量达到中雨并连续两天以上的天数共计33天，二原告交了1150元的气象服务费；7、涉案商铺的现场照片，用以证明商铺没有达到约定的使用条件，被告没有将商铺交给二原告。 被告针对其答辩意见提供了如下证据：1、被告的营业执照副本、法人代表证明及其身份证，用以证明被告的基本信息和主体资格；2、全州县住房和城乡建设局文件、歇业停工通知，用以证明政府要求被告在节假日和中、高考期间停止施工；3、延期交房的情况说明，用以证明受2017年7月1日的洪灾和天气的影响造成延迟交房；4、广西华利达建筑有限公司、广西嘉华建设项目管理咨询有限公司的证明及相关材料，用以证明2017年7月1日的洪灾造成涉案商铺施工项目停工4个月；5、全州县气象局的气象证明，用以证明全州县2016年5月2日至2017年12月31日期间≥0.1毫米降雨的天数共计246天；6、《建设工程质量竣工验收意见书》、《承诺书》，用以证明涉案商铺已经过竣工验收，并通知了二原告领取商铺；7、金源广场物业服务中心与唐满姣、黎妮、唐红辉签订的《房屋装饰装修管理协议》、《前期物业服务协议》，用以证明金源广场的所有房屋及铺面符合交房条件，房屋已交付业主，物业公司已进入管理，二原告也属于该小区；8、被告与农全、赵建斌签订的《金源广场一层商铺租赁合同》，用以证明二原告购买的商铺与农全、赵建斌一样，都是被告开发的同一类铺面，被告对这类商铺享有三年的经营权，符合原、被告约定的交易习惯；9、金源广场的置业计划4份、收据7张，用以证明二原告尚欠购房款5万多元没有给付，属违约。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对二原告提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性和关联性没有异议，对证据3的证明目的有异议；被告对二原告提供的证据5、6、7的真实性没有异议，对其证明目的有异议。二原告对被告提供的证据1的真实性、合法性和关联性没有异议；二原告对被告提供的证据2、3、4、5、7、8、9以及证据6中的《建设工程质量竣工验收意见书》的真实性没有异议，对其证明目的有异议；二原告对被告提供的证据6中的承诺书有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：二原告提供的证据3不能证明被告曾承诺交3万元抵4万元，也未提供其他证予以佐证，对其证明目的本院不予确认；二原告的提供的证据5、6、7来源合法，符合证据的形式和实际要件，能相互印证，对上述证据的真实性、合法性和关联性本院予以确认，但证据6中关于降雨量达到中雨及以上连续两天或者两天以上的天数计算有误，以本院核实的35天为准。被告提供的证据2是政府下发的文件，与本案有关联性，本院予以确认。被告提供的证据3、4、5、6、7、8、9虽然具有真实性，但没有其他证据能予以佐证，对其证明目的本院不予确认。 根据当事人的陈述和经确认的证据，本院确认以下法律事实：2016年7月13日，原告谢连英与被告签订了4份《金源广场认购协议书》，协议书约定：原告谢连英向被告订购金源广场1号楼1层1号、2号、3号、5号共4个门面，建筑面积以房管所最终测绘面积为准，单价优惠后为15000元/平方米，付款方式为银行按揭，买受人于签订之日交付诚意认购金每个门面为3万元，并约定本商铺自主经营，不参加该楼盘三年返租活动。签订认购协议当天，原告谢连英向被告交了12万元的诚意认购金。之后原告谢连英分别于2017年5月2日交付购房款10万元、于2017年5月26日交付购房款20万元、于2017年6月29日交纳购房款20万元、于2017年8月14日交纳购房款20万元，共计70万元。2017年8月22日，二原告与被告签订了4份《商品房买卖合同》，合同的编号分别为：QZ2017007911、QZ2017007912、QZ2017007913、QZ2017007914，总房款为2303400元。编号为QZ2017007911的合同约定：二原告向被告购买位于全州镇半边街67号金源广场1#楼1单元101号房、用途为商铺，建筑面积共45.29平方米；计价按建筑面积计算，单价为每平方米15000元，总金额679350元；买受人须于2017年8月22日签订合同时付清首期房款340350元，余下房款339000元，即合同备案后10个工作日内。由买受人向银行（或公积金管理中心）申请贷款并办理完所有贷款手续及签署《借款合同》、《抵押合同》等全部合同文本。编号为QZ2017007912的合同约定：二原告向被告购买位于全州镇半边街67号金源广场1#楼1单元102号房、用途为商铺，建筑面积共31.49平方米；计价按建筑面积计算，单价为每平方米15000元，总金额472350元；买受人须于2017年8月22日签订合同时付清首期房款236350元，余下房款236000元，即合同备案后10个工作日内。由买受人向银行（或公积金管理中心）申请贷款并办理完所有贷款手续及签署《借款合同》、《抵押合同》等全部合同文本。编号为QZ2017007913的合同约定：二原告向被告购买位于全州镇半边街67号金源广场1#楼1单元103号房、用途为商铺，建筑面积共31.49平方米；计价按建筑面积计算，单价为每平方米15000元，总金额472350元；买受人须于2017年8月22日签订合同时付清首期房款236350元，余下房款236000元，即合同备案后10个工作日内。由买受人向银行（或公积金管理中心）申请贷款并办理完所有贷款手续及签署《借款合同》、《抵押合同》等全部合同文本。编号为QZ2017007914的合同约定：二原告向被告购买位于全州镇半边街67号金源广场1#楼1单元105号房、用途为商铺，建筑面积共45.29平方米；计价按建筑面积计算，单价为每平方米15000元，总金额679350元；买受人须于2017年8月22日签订合同时付清首期房款340350元，余下房款339000元，即合同备案后10个工作日内。由买受人向银行（或公积金管理中心）申请贷款并办理完所有贷款手续及签署《借款合同》、《抵押合同》等全部合同文本。《商品房买卖合同》的第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将符合国家和全州县住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建{2010}9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因春节期间、中高考期间限制施工等政府行为：相关法律、法规、政府发生变动；气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或者两天以上时；供水、供电部门定期或不定期的停水、停电导致工期延误等，出卖人可据实相应延期交房；5、在交房时，如买受人未付清全部应付款项（含银行按揭贷款、公积金贷款仍未发放、贷款额不足应放房款的）及违约金的则交房日顺延。《商品房买卖合同》的第九条约定：除按本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》的第十一条规定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”。合同签订后，二原告分别于2017年8月30日交付购房款5万元、于2017年10月17日交付购房款25万元，共计30万元。2017年9月22日，二原告向广西全州农村合作银行申请贷款115万元，2017年9月27日广西全州农村合作银行发放贷款115万元，并按照二原告的意思将115万元转到被告的银行账户里。综上，按照合同约定二原告应向被告交付购房款230340元，经计算，二原告共交付购房款227万元，尚欠33400元没有付清。本案在审理的过程中，二原告于2019年12月1日收到了涉案商铺的钥匙，12月4日开始对涉案商铺进行装修。 本院认为，二原告与被告签订的《金源广场认购协议书》和《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定：。5、在交房时，如买受人未付清全部应付款项（含银行按揭贷款、公积金贷款仍未发放、贷款额不足应放房款的）及违约金的则交房日顺延。按照该约定，原、被告双方互负债务，但二原告负有先履行的义务，在二原告履行的债务不符合约定时，被告有权拒绝二原告的履行要求义务。二原告主张被告曾向其承诺所交的12万元诚意认购金可以享受3万元抵4万元的优惠，但没有提供充分证据证实，本院不予支持。二原告应当按照合同约定先履行付清购房款的义务，由于二原告未付清购房款，被告延迟交房并不构成违约，因此对二原告要求被告承担逾期交房的违约责任并支付违约金的诉请，本院不予支持。由于本案在审理过程中被告已经将涉案商铺交付给二原告，因此对二原告要求被告交付涉案商铺的诉请，本院不再作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告胡宗义、谢连英的全部诉讼请求。 案件受理费3083元，由原告胡宗义、谢连英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6166元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  刘维雄 二〇一九年十二月二十五日 书记员  张丽丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。