连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0707民初1320号 原告：卢长城，男，1966年3月8日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：陆映彬，江苏韵律律师事务所律师。 被告：匡远乐，男，1971年7月5日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：陈斌，江苏苏相律师事务所律师。 原告卢长城与被告匡远乐建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢长城的委托诉讼代理人陆映彬、被告匡远乐的委托诉讼代理人陈斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卢长城向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付余款500000元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年9月6日，原、被告双方签订《赣马镇城里小区开发建设经营的转让协议》，合同约定转让金额共计6000000元。合同签订后，被告累计支付了5500000元，剩余500000元一直未付，请求依法判令支持原告的诉讼请求。 被告匡远乐辩称，原告转让给被告的土地因手续不齐全，长期不能施工，已经被赣马镇镇政府和国土局收回。在交接的过程中，发现涉案土地面积有出入，大宗土地少7亩多，小宗土地四至不清，地亩数不足。被告要求确认转让协议无效，原告退还相应款项，并保留诉权。 本院经审理认定事实如下：2007年3月18日，作为乙方的原告卢长城与作为甲方的原赣榆县赣马镇人民政府（以下简称“赣马镇政府”）签订《关于建设赣马镇新农村示范小区的协议》。协议约定，为建设新农村示范小区，根据甲方的土地利用综合规划，该示范小区东起农田、西至南关南路、南至加油站、北至塔青干渠，占地面积为202亩（以测量后实际面积结算，实际面积以建设部门出具的红线内净地实测为准），甲方将其土地使用权出让给乙方，用于新农村示范小区建设，该建设必须严格按赣马镇新区规划实施；该土地每亩出让金为人民币80000元，约16000000元，其中包括“（1）农民土地征用、青苗补偿和拆迁安置等费用；（2）小区的三通一平及变压器设施”；本协议签订后三日内，乙方支付甲方人民币3000000元作为前期土地补偿费用，甲方在收到定金一个月内完成小区的三通一平，乙方在四月底前一期工程开工建设，工程开工前乙方再付给甲方5000000元元，2007年7月1日前再付款2000000元，剩余款项2007年10月1日前付清。此外，该协议就土地性质变更的审批手续及税务负担等内容进行了约定。 2009年2月11日，原告卢长城（乙方）与赣马镇政府（甲方）签订《关于城里小区建设的补充协议》。协议约定，原用地位置、用地条件不变，出让给乙方的土地的价格由原来每亩80000元，调整为每亩50000元；乙方用地为原已赔偿到位的土地、用地面积以双方实际丈量为准（附平面图一份）；双方共同实地丈量土地面积为180亩，共计用地款9000000元，合同签订时，乙方一次性给付给甲方的土地余款100000元，合同生效。余款900000元待康居小区楼房售出60%结清，但最长时间不超过合同签订后三年；此协议签订后，甲方将土地交付给乙方，乙方自行进行开发建设、销售，乙方不再承担原合同中承诺以外的由该宗土地产生的任何问题。2007年3月27日至2007年6月7日，原告卢长城陆续向赣马镇政府支付土地款8000000元。原告卢长城在涉案土地上进行了康居小区的开发建设，但未将土地全部开发利用。 2012年9月6日，原告卢长城（转让方、甲方）与被告匡远乐（受让方、乙方）签订《赣马镇城里小区开发建设经营的转让协议》。协议约定，位于赣马镇城里村、马厂村的农民康居小区由甲方一次性转让给乙方，由乙方承担甲方与赣马镇政府2007年3月18日及2009年2月11日签订的（关于建设赣马镇新农村示范小区的协议、关于赣马镇城里小区建设的补充协议）两份协议的一切内容；转让价格为52000元每亩，转让面积为100亩，共计5200000元；单宗转让面积为2亩，每亩400000元，共计800000元；转让金额共计6000000元。合同签订后，乙方先行拨付5500000元，待甲方将城里村村民所占20亩及卢百松所占用土地一次性清场，并回填风化石，矛盾协调好后余款一次性付清；本合同签订后，甲方将土地交付给乙方，乙方自行进行开发、建设、销售，与甲方无相关责任及利益分配，甲方和乙方合同签订前甲方所发生的债权债务均由甲方承担并自行解决，与乙方无关；如赣马镇政府出现相应的事情协商，甲方应出面代替乙方同赣马镇人民政府协商；合同签订后，乙方自行进行的开发、建设、销售，均和甲方无关，所产生的债权、债务、纠纷，均自行负责，与甲方无关。原告卢长城在甲方处签名，被告匡远乐在乙方处签名，案外人连云港市文某建筑安装工程有限公司（以下简称“文某公司”）亦在乙方处盖章。同日，原告将交给赣马镇政府的8000000元交款收据六张、2007年3月18日签订的《关于建设赣马镇新农村示范小区的协议》、2009年2月11日签订《关于城里小区建设的补充协议》以及2011年12月1日发改委的批复原件均交付被告匡远乐，被告向原告出具收条，并加盖了文某公司的印章。后被告匡远乐向原告卢长城支付土地转让款5500000元并接收土地，但未对涉案土地进行开发利用。 2018年2月10日，被告匡远乐、文某公司（甲方）与赣马镇政府（乙方）签订了《土地使用权转让合同》，约定转让依据为2007年3月18日签订的《关于建设赣马镇新农村示范小区的协议》、2009年2月11日签订《关于城里小区建设的补充协议》、《赣马镇城里小区开发建设经营的转让协议》，甲方拟转让给乙方的土地使用权，是甲方通过卢长城依法取得的；土地座落位置为赣马镇城里村农民康居小区北侧，西南至别墅抽风井后一米处、中南至红色瓦房北山墙、东南至围墙东北角、北至新建幼儿园门前路南侧；土地使用权面积为100亩；转让金额为每亩9.5万元，共计人民币9500000元，该款项中包含土地看护人员工资及相关附属设施费用，看护人员待遇由甲方负责支付；上述款项定于2018年2月14日支付6000000元，余款待甲方将该地块围墙建成后支付，最长期限不超过合同订立后4个月；办理土地使用权过户而产生的一切税费各自承担，乙方不再履行2007年3月18日协议中的第四条。此外，双方就违约责任进行了约定。后原告以被告未向其支付剩余土地转让款500000元为由诉至本院。 另查明，涉案土地的性质为农民集体所有的土地。 还查明，文某公司系有限责任公司，企业目前状态为：吊销后未注销。 庭审中，原告卢长城与被告匡远乐某同意不要求案外人文某公司在本案中承担责任。被告匡远乐提出涉案土地分为100亩大宗土地和2亩单宗土地，但面积均不足，并申请对土地面积进行测量。本院委托江苏万源测绘地理信息有限公司对涉案土地进行测量，扣除康居小区占地面积及原告卢长城转让给他人的四块宅基地之外，大宗土地的面积为69127.7平方米（约103.69亩），单宗土地的面积为1342.6平方米（约2.01亩）。被告匡远乐为此支付鉴定费23000元。关于《赣马镇城里小区开发建设经营的转让协议》的效力，本院向原告卢长城释明，该协议无效的情况下，原告是否要求变更诉讼请求，原告仍要求被告支付剩余土地转让款500000元。 本院认为，涉案土地的性质为农民集体所有的土地。依据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。原告无权就涉案土地进行买卖，因此原告卢长城与被告匡远乐所签订的《赣马镇城里小区开发建设经营的转让协议》系无效协议。在经本院释明后，原告仍然按照有效合同来向被告主张土地转让款，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。关于鉴定费23000元，因被告匡远乐抗辩称两宗土地的面积均不足，但经委托测量后该两宗土地的面积分别为103.69亩和2.01亩，土地面积均符合合同约定，故该笔鉴定费用由被告匡远乐负担。依据《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告卢长城的诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告卢长城负担；鉴定费23000元，由被告匡远乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  李秋红 审 判 员  姜 莉 人民陪审员  王苏波 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  房树芬 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国土地管理法》 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 （二）《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。