北京市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书（2018）京0105民初97170号原告（反诉被告）：马琦，女，1985年5月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：廖铖，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅永军，男，1981年12月16日出生，汉族，上海市建纬（郑州）律师事务所律师实习律师，住郑州市中原区。被告（反诉原告）：樊俊青，男，1980年7月8日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张乐，北京市百瑞律师事务所律师。第三人：闫绍新，男，1972年9月27日出生，汉族，无业，住河北省平泉市。委托诉讼代理人：孟庆臻，河北承天律师事务所律师。原告马琦（以下称姓名）与被告樊俊青（以下称姓名）、第三人闫绍新民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。马琦及其委托诉讼代理人廖铖，樊俊青的委托诉讼代理人张乐，闫绍新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马琦向本院提出的诉讼请求：1、解除我与樊俊青于2014年5月6日签订的《个人房屋买卖合同》及附件《个人借款合同》、《北京市房屋租赁合同》、2015年9月1日签订的《个人房屋买卖合同（补充协议）》；2、要求樊俊青返还位于北京市朝阳区朝阳路某号房屋（以下简称涉案房屋）；3、要求樊俊青向我支付合同约定违约金25万元；4、要求樊俊青向我支付2014年5月6日起至被告实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费，每月按照1．2万元至1．5万元的标准计算；5、要求樊俊青向我支付房屋逾期一年解押贷款利息损失15万元（该损失按照每月平均房贷利息及费用12500元计算，自约定的借款到位之日2015年11月9日计算至2016年11月9日抵押解除之日止）；6、要求樊俊青赔偿我精神损害抚慰金及误工费共计50万元。事实与理由：2014年初，我父亲病重急等钱用，我名下虽有几套房，但贷款未结清，故想找人借钱先解抵押，再按市场价筹钱。樊俊青听说后向我表示可以借给我钱解抵押，但被告当时没有那么多钱，需分几次出借。我与樊俊青约定出借款分三次支付：第一笔15万元，第二笔40万元，第三笔115万元，半年内支付完毕。我与樊俊青先前较熟悉，出于信任才同意向其借款。2014年5月6日，樊俊青让我签订《个人借款合同》，并要求我签订《个人房屋买卖合同》为借款提供担保，当我无法偿还借款时，樊俊青可要求履行房屋买卖合同将我的房产以远低于市场价一百多万元的价格出售给其或其指定的代理人。我从未打算低价处置我的房屋，也明知樊俊青并不诚心买房子只是因为其成立了公司需要办公地点，樊俊青当时不具备购房资格。我因为急等着用钱，不得不与樊俊青签署上述合同。同时，双方又签订了《北京市房屋租赁合同》，约定樊俊青租赁涉案房屋进行办公，约定房租分两次支付，第一次15万元，第二次40万元，房租用来冲抵我借款的本息。在向我支付第一笔15万元，第二笔40万元后，樊俊青并没有按期足额向我支付后续的出借款。2015年8月，我父亲被查出肠癌中晚期，易诱发肠梗阻危及生命，医院要求立即手术。我再次找到樊俊青，这次樊俊青提出要签订《个人房屋买卖合同（补充协议）》后，才肯借钱，被逼无奈下，我只好配合。我父亲进入抗癌治疗阶段后，花销更加巨大，我终于明白靠樊俊青根本无法实现借款目的，无奈只好向闫绍新求助，在告知缘由后，闫绍新知道我与樊俊青之间房屋买卖并非本意，故同意向我出借50万元给我父亲治病，并于2016年11月12日与我签订了《个人房屋转让协议》，约定闫绍新以330万元购买涉案房屋，原有借款冲抵房款。之后，闫绍新又与我签订《个人房屋更名协议》，载明由闫绍新用220万元房款处理我遗留下来的所有与涉案房屋有关的债务和费用。樊俊青的行为不仅让我损失了房子，还让我背负了巨额债务，我父亲也因此延误治疗意外去世，给我造成了无法想象的精神损害。因本案涉及的房屋买卖并非双方本意，实际上双方一直维持的是借贷关系，故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》、《担保法》、《民法总则》等有关法律规定，为维护我的合法权益，故诉至法院，望判如所请。樊俊青辩称，不同意马琦的全部诉讼请求，也不认可其主张。本案是典型的房屋买卖关系，而非借贷关系。马琦多次提到过借款合同及租赁合同，但是双方并未签署过这两份合同。针对马琦的各项诉讼请求，首先，马琦是没有解除房屋买卖合同的权利的，我不存在违约行为。我已经按照约定把应付时间节点的款项都已经付清了，马琦也出具了收据，一共是191万元。根据双方买卖合同约定，在2015年10月1日之前付187万元，之前的诉讼中，马琦确认过在2015年10月13日之前收到了185万元。经我核实，在2015年10月13日之前，我已经支付了186万元，额外还有1万多元系我为马琦向物业公司垫付的物业费、供暖费。这样算来我付款已经超过187万元。所以从合同约定来讲，即使我有逾期付款的问题，逾期也就是13天，没有到达合同约定逾期60日解除合同的条件。退一步讲，即便马琦主张行使合同解除权，也应当在解除权发生之日起一年内行使，马琦现在主张解除房屋买卖合同，已经超过了解除权的除斥期间。对于腾房，我不同意。我占有涉案房屋系基于双方的买卖合同关系，我是合法占有涉案房屋。关于违约金，马琦主张违约金是基于借款合同，但却参考的买卖合同的违约金条款，这显然是马琦混淆了不同的法律关系。关于房屋占用费，我是基于合同约定取得房屋，且我已经支付了大部分的购房款，故不同意支付。关于解押利息损失，马琦的主张缺乏事实及法律依据。关于精神损害抚慰金及误工费，与本案无关，也不符合法律规定，本案系合同纠纷，马琦的主张于法无据。闫绍新述称，我认为马琦与樊俊青签订的《个人房屋买卖合同》及补充协议应当解除或者确认无效。两份合同名为买卖实为借贷。马琦与樊俊青签订房屋买卖合同之后，双方合同款项的支付长达27个月，这是违背正常的房屋交易惯例及常理的。在（2017）京0105民初7507号民事案件的审理中，樊俊青提交了2014年11月3日由马琦出具的收据一张，其中收据的下面载明了预收款截止日期为2014年11月3日，此日期前其它所有收据借款单等均声明无效，以此单据为准。从这张收据所载内容可以体现，马琦与樊俊青之间是存在房屋租赁关系，这个收条我推断是收取租金的收条，在签订房屋买卖合同之后，以租金折抵房款的。在2014年11月3日当天，樊俊青并没有支付50万元，这肯定是马琦之前向樊俊青借过款，用借款抵了房款。通过这个收据也可以证明，在我去看房的时候，马琦说涉案房屋是出租给樊俊青的，所以我有理由相信马琦所述。在北京购房是由资格限制的，马琦与樊俊青之间签订房屋买卖合同及补充协议时，樊俊青是否具有在北京购房的资格，如果樊俊青没有购房资格，那本案的房屋买卖合同及补充协议就是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月6日，马琦（出卖人，甲方）和樊俊青（买受人，乙方）签订《个人房屋买卖合同》，约定甲方将其个人合法独立拥有完全产权的涉案房屋以215万元的价款出售给乙方，本合同签订后，双方交易过程中发生的契税、交易税，与交易相关的手续费用等均由乙方负担。双方签订购房意向合同书后，乙方2014年3月30日将定金15万元给甲方后，乙方可在6个月内分期完成付款。2014年7月15日前，乙方将第一期首付房款总计40万元支付给甲方指定账户，2014年10月15日前，乙方将第二期首付房款115万支付给甲方指定账户，甲方需在收到款项的15个工作日内完成银行解押手续，并为乙方交易过户办理完成无抵押合法可交易过户房产证。并在收到该房款的30个工作日内与买方或买方指定的委托人办理房屋过户手续。甲方将房屋合法使用权交给乙方，并在双方办理过户手续后的60个工作日内，2015年1月15号前乙方一次性将60万元整余款付给甲方。该合同第八条约定，其他约定见本合同附件及补充协议：《个人借款合同》《房屋租赁合同》。2014年8月左右，马琦将涉案房屋交付给樊俊青使用。2015年9月1日，马琦（出卖人，甲方）和樊俊青（买受人，乙方）签订《个人房屋买卖合同（补充协议）》，约定涉案房屋的价格为250万元，乙方自2014年1月-2015年8月共支付定金107万给甲方，甲方于2014年8月将该交易房产交付乙方使用。2015年9月15日至2015年10月1日前，乙方应支付房款80万元给甲方指定账户。甲方在收到全部80万解押放款后，在30个工作日内需办理完该房屋解押手续并给乙方提供相关证明资料。办理解押手续后，甲方向乙方出示无抵押房本后，甲方在45个工作日内为乙方办理无抵押可加以过户新房产证，此时乙方向甲方支付20万元，甲方将该物业房产证原件交付乙方保管，甲乙双方在7个工作日内办理完网签。双方办理完网签后60个工作日内，乙方应向甲方支付全部余款43万，甲方在收到款当天，须为乙方办理过户手续，将该物业过户给乙方或乙方指定代表人。2016年11月12日，马琦（转让方，甲方）和闫绍新（受让方，乙方）签订《个人房屋转让协议》，约定马琦将涉案房屋转让给闫绍新，转让价格为330万元。乙方已于2016年10月19日借款给甲方50万元整，房屋过户后，该款项作为房屋预售转让款，甲方将不再有还款付息义务。双方约定以分期付款方式支付房屋出让价款。第一期，因甲方急需资金用于还房屋贷款，已于2016年10月19日向乙方无抵押借款50万元用于支付银行房屋贷款。第二期，甲方继续资金50万支付父亲的医药住院等费用，因该房屋为无抵押借款，为降低乙方风险，乙方可在双方办理产权过户登记手续后15个工作日内支付给甲方第二笔费用。第三期，乙方应于2017年2月15日前向甲方指定账户支付款150万元作为房屋产权过户应付款。第四期，待甲方将涉案房屋正式交付给乙方后五日内，乙方向甲方支付剩余价款80万元，完成房屋转让。交付房屋使用权时间为2017年1月19日至2017年2月19日。2016年11月14日，马琦、闫绍新办理了结婚登记，2016年11月18日，马琦将涉案房屋过户至闫绍新名下，2016年11月24日马琦和闫绍新办理了离婚登记。2017年，樊俊青以马琦和闫绍新恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益为由主张其二人就涉案房屋的买卖合同无效，本院经审理综合认定闫绍新和马琦存在恶意串通，损害樊俊青利益的情形，闫绍新和马琦就涉案房屋所签订的房屋买卖合同无效。并出具（2017）京0105民初7507号民事判决书，依法判决闫绍新和马琦就涉案房屋所签订的《个人房屋转让协议》无效；闫绍新将涉案房屋过户至马琦名下。后闫绍新不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院出具（2018）京03民终10068号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，马琦主张其与樊俊青系借款关系，签订《个人房屋买卖合同》系为借款提供担保。其称双方签订了书面的《个人借款合同》、《房屋租赁合同》，因其经常搬家，一时间无法找到，故未能提供上述合同。但其称与樊俊青签署一系列合同时，其曾按樊俊青的要求在电脑上对合同进行过调整，并以邮件方式把签订后的电子版合同发送给樊俊青留底。为此，马琦提交了《个人借款合同》、《借据（一）》、《个人房屋买卖合同》及《北京市房屋租赁合同》的邮件打印件，邮件的时间显示为2014年5月6日，合同上均无双方签字。樊俊青对此不予认可，称双方从未签订过《个人借款合同》、《北京市房屋租赁合同》，其与马琦就涉案房屋系买卖关系，马琦提交的邮件里没有双方签过字的合法有效的文书，不能证明双方存在借款关系。关于款项支付的情况，双方均认可2014年3月30日马琦向樊俊青借款15万元，该款项包含在《个人房屋买卖合同》的215万元价款中。樊俊青表示自2014年6月9日至2016年8月5日，共使用5个账户向马琦转账支付购房款，其中樊俊青账户转账90万元，其余账户转账共计34万元。马琦对此不认可，称自2014年6月9日至2015年10月13日，共收到樊俊青借款90万元。诉讼中，双方均提交了一张收据，该收据中记载“今收到樊俊青预付财满街7#-905购房款伍拾万元整￥500000元整。收款人：马琦”、“预收款截止日期为2014．11．3日，此日期前其它所有收据借款单等均声明无效，以此收据单为准。证件号***********”……“今马琦收到樊俊青房款共壹佰捌拾万元（2014-2016）房款为某房转让房权款。马琦5．25”、“今马琦收到樊俊青交房屋款191万元整2016．11．9日马琦”。马琦称收据上“马琦”的签名应系其本人所签，但对于上述收据中记载的金额及具体描述内容其均不认可，并称该收据可以证明其与樊俊青之间系借贷关系。樊俊青认可该收据的真实性，并称该份收据中到处都充斥着购房款的表述，其中所述的借款单其没有见过，而且也写明了无效。自2014年之后的收据写的都是购房款，如果之后双方是借款关系的话，应当出具的是借条而非收据。故该份收据可以证明双方系买卖关系，且证明了其已超额支付了购房款。另，本案中，马琦先以房屋买卖合同纠纷为由起诉，于庭审中将案由变更为民间借贷纠纷，其称此前因意外烧伤在郑州治疗，之前聘请的律师仅是根据其提供的部分文件，作出的独立判断，并未向其询问案件细节，更没有向法庭如实陈述，其因不懂法只是一味配合，现明确主张本案的法律关系为民间借贷纠纷。本院认为，民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为，合同关系是否成立需要考察合同双方意思表示是否达成一致。马琦现主张其与樊俊青之间系民间借贷法律关系，其首先应先借贷关系之存在即借贷事实之发生承担举证责任。本案中，马琦未提交能够直接证明借贷关系及事实存在的债权凭证等证据，应承担举证不能的法律后果。依据双方提交的证据及当庭陈述，尚不足以证明马琦与樊俊青之间就借贷问题达成了合意，马琦主张其与樊俊青成立民间借贷的法律关系，缺乏依据，本院不予采信。经本院行使释明权后，马琦仍坚持原诉求，故本院裁定驳回马琦的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：驳回原告马琦的起诉。如不服本裁定，可于本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  何小清二〇一九年十二月三十一日法官 助理  倪世欣书 记 员  秦欢欢