江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初1998号原告：中铁城建集团南昌建设有限公司，统一社会信用代码91360100158367865Q，住所地江西省南昌市西湖区二七南路116号。法定代表人：贺旭，执行董事。委托诉讼代理人：邓志强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李虹辰，江西豫章律师事务所律师。被告：江西五粒青绿色食品股份有限公司，住所地江西省南昌市西湖区胜利东路８号法定代表人：王新文，董事长。被告：鹰潭市凯莱宾馆有限公司，统一社会信用代码913606026647935769，住所地江西省鹰潭市月湖区火车站出口处右侧总公司综合大楼。法定代表人：王小荣，执行董事。被告：祝进兴，男，1974年1月1日出生，住江西省鹰潭市余江区。委托诉讼代理人：阮琦，江西融冰律师事务所律师。被告：陈永萍，女，1979年11月17日出生，住江西省鹰潭市月湖区。被告：林文浩，男，1999年8月8日出生，住江西省鹰潭市余江区。原告中铁城建集团南昌建设有限公司（以下简称中铁城建南昌公司）与江西五粒青绿色食品股份有限公司（以下简称五粒青公司）、被告鹰潭市凯莱宾馆有限公司（以下简称凯莱宾馆）、祝进兴、陈永萍、林文浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告中铁城建南昌公司委托诉讼代理人邓志强、李虹辰，被告祝进兴委托诉讼代理人阮琦、陈永萍到庭参加诉讼，被告五粒青公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告凯莱宾馆、林文浩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中铁城建南昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告五粒青公司、凯莱宾馆返还原告中铁城建南昌公司坐落于江西省鹰潭市鹰潭车站右侧总公司综合大楼的房屋；2.判令被告五粒青公司支付尚欠原告中铁城建南昌公司的租金411666.63元，及支付无权占用期间的占用费（占用费按租金计，从2018年12月2日起算，占用费计算至被告实际搬离之日为止；不足一个季度的，按天算，元／天＝元／季÷3÷30天）；3.判令被告五粒青公司支付原告中铁城建南昌公司从2018年12月2日起以411666.63元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至被告五粒青公司付清租金之日止的利息。4.判令被告凯莱宾馆、祝进兴、陈永萍、林文浩对上述第二项和第三项的费用承担连带支付责任；5.判令五被告承担本案的诉讼费、保全费和律师费8000元。事实与理由：2006年12月1日，原告中铁城建南昌公司与被告五粒青公司就原告所有的坐落于江西省鹰潭市（原梦园大厦，含一楼店面，一楼锅炉房、大院、二层附楼、食堂包厢）即江西省鹰潭市鹰潭车站右侧总公司综合大楼订立了一份《房屋租赁合同》，合同约定租期为12年（期限届满之日为2018年12月1日），租金为按季交纳（被告五粒青公司必须在当季首月五日前付清当季的租赁费，前6年每季度的租金为4万元，后6年每季度的租金为3.25万元），合同期满后合同终止等内容。经了解，被告五粒青公司于2007年4月将梦园宾馆承包于被告凯莱宾馆原股东之一的胡鑫忠经营。胡鑫忠以租赁房屋作为住所地注册了被告凯莱宾馆。经股权转移变更，2018年9月11日，被告凯莱宾馆的股东被告祝进兴、陈永萍变更为被告林文浩和王小荣。目前，被告凯莱宾馆仍在正常经营，已给原告中铁城建南昌公司造成了极其严重的经济损失。在合同履行期间，关于租金，被告只缴纳至2015年第3季度，尚欠原告中铁城建南昌公司两年零两个月的租金计411666.63元。原告中铁城建南昌公司虽多次催讨，但被告均拒绝支付。现租期已届满且租赁合同已终止，被告五粒青公司应履行支付租金和腾退房屋的义务。鉴于被告凯莱宾馆为租赁合同的实际履行者和租赁物的占用者，被告凯莱宾馆应就被告五粒青公司欠付的租金承担连带支付责任和履行腾退房屋的义务。同时，被告祝进兴、陈永萍、林文浩为被告凯莱宾馆的实际支配者、经营者。根据其《股权转让协议》中关于转让协议生效前后债权债务的约定，以及根据谁支配谁获益的原则，被告祝进兴、陈永萍、林文浩均应对被告凯莱宾馆的债务承担连带支付责任。为了维护原告中铁城建南昌公司的合法权益，故诉至法院，请求依法判如所请。被告五粒青公司未作答辩。被告凯莱宾馆未作答辩。被告林文浩未作答辩。被告祝进兴辩称，本案的基本事实是被告五粒青公司与原告中铁城建南昌公司签订了租赁合同，承租了江西省鹰潭市鹰潭车站右侧总公司综合大楼公司用于宾馆住宿，合同的期限至2018年12日。后被告五粒青公司将宾馆的经营权承包给胡鑫忠经营，胡鑫忠、严新梅夫妻设立被告凯莱宾馆实际管理宾馆。2010年胡鑫忠、严新梅将被告凯莱宾馆股份转让给被告祝进兴和陈永萍，祝进兴支付股权转让款275万元。被告祝进兴和陈永萍于2018年9月转让被告凯莱宾馆股份给王小荣和被告林文浩，王小荣为法定代表人。因此与原告中铁城建南昌公司签订租赁合同的是被告五粒青公司，即使双方存在租金争议，原告中铁城建南昌公司也只能向被告五粒青公司主张权利。原告中铁城建南昌公司起诉被告凯莱宾馆及股东没有法律依据，突破了合同的相对性。被告凯莱宾馆事实上是在履行胡鑫忠的承包合同，而非与原告中铁城建南昌公司的租赁合同。即使被告凯莱宾馆可以成为本案被告甚至于承担责任，但从工商登记资料可以看出被告凯莱宾馆注册资金已经实缴到位。被告祝进兴在受让股份时已出资275万元，因此被告祝进兴等股东也不应对公司债务承担责任。被告祝进兴现已转让股份，不再是被告凯莱宾馆的股东，也不存在抽逃注册资本的法定责任情形。原告中铁城建南昌公司凭《股权转让协议》认定股东之间有债权债务承担的约定，但该约定对外不具有约束力，也不是股东承担公司债务的法定条件。原告中铁城建南昌公司仅以被告陈永萍向其支付过租金就认定公司与股东人格混同，没有法律依据。经营至2018年底就已经结束了，不存在占用的问题。请求法院驳回原告中铁城建南昌公司对被告祝进兴的诉讼请求。被告陈永萍辩称，本案系房屋租赁合同纠纷，房屋租赁的主体系被告五粒青公司与凯莱宾馆，该两被告均为有限公司，依法应由该两公司承担相应的民事责任，故所欠原告中铁城建南昌公司的房屋租金对外依法应由该两被告承担。被告陈永萍只是原被告凯莱宾馆的股东之一，对外依法不具有承担民事责任的义务。如确需被告陈永萍承担支付房屋租赁费的责任，也是被告陈永萍与被告凯莱宾馆之间的法律关系，与本案并非同一法律关系。故原告中铁城建南昌公司要求被告陈永萍承担连带支付责任，无事实与法律依据，请求驳回原告中铁城建南昌公司对被告陈永萍的起诉。被告五粒青公司与凯莱宾馆承租原告中铁城建南昌公司房屋以来，一直按合同约定履行交纳租金的义务，并未违约。被告陈永萍为股东期间，被告凯莱宾馆开始经营良好，但后期由于原告中铁城建南昌公司房屋年久失修，主体需维修而原告中铁城建南昌公司未予维修，从而导致被告凯莱宾馆设备装修陈旧还不能更新，自2015年以来连年亏损。为此原告中铁城建南昌公司默认同意减免被告凯莱宾馆的房屋租金，同时被告凯莱宾馆优惠招待原告中铁城建南昌公司的客户。被告凯莱宾馆在被告陈永萍为股东期间是向原告中铁城建南昌公司交清了房屋租金的，否则原告中铁城建南昌公司也不会让被告凯莱宾馆继续承租。原告中铁城建南昌公司称被告凯莱宾馆尚欠411666.63元租金不符合事实。退一步讲原告中铁城建南昌公司主张的大部分租金也超过了诉讼时效，法院不应支持原告的该诉请。另被告凯莱宾馆签订合同时支付的保证金3万元，合同到期原告应当返还或冲抵房屋租金。诉讼费、律师费应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2006年12月1日，南昌铁路建筑工程有限责任公司（甲方）与被告五粒青公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定了甲方将坐落于江西省鹰潭市（原梦园大厦，含一楼店面、一楼锅炉房、大院、二层附楼、食堂包厢，计3096.4㎡）出租给乙方；租赁期限12年，自本合同盖章签字生效之日起；租赁费用按季交纳，即乙方必须在当季首月5日前付清当季的租赁费。具体为前6年每年乙方向甲方交纳租金16万元，每季乙方交甲方4万元，后6年每年乙方向甲方交纳租金13万元，每季乙方交甲方32500元；乙方如未按时交纳租金，按违约处理，如果累计六次违约未按时交纳租金（不超过7天），甲乙双方的合同即时终止。乙方的3万元履约保证金甲方不再退回。因乙方装修需要，甲方同意给予乙方三个月的装修时间，该期间不收租赁费，但乙方必须按甲方要求“梦园宾馆经营管理方案与可行性分析报告”进行投资，否则取消乙方三个月装修时间，甲方收取乙方租赁费，乙方承担违约责任。租赁期间，乙方对甲方所交付的房产负有维修的义务，乙方如拒绝履行该义务，甲方可代为履行，所发生的费用由乙方负担。如果乙方拒绝，甲方可终止合同。一方违约，须对另一方造成的损失进行赔偿，并同时支付违约金3万元等内容。2007年4月18日，被告五粒青公司（甲方）与胡鑫忠（乙方）签订了一份《原梦园宾馆承包经营协议》，约定甲方将梦园宾馆（甲方已承租12年）承包给乙方经营，经营期限和合同终止条款按甲方与南昌铁路建筑工程有限责任公司于2006年12月1日签订的承租合同执行。乙方在本承包经营协议签订之日起一次性支付甲方前期投资款及一次管理费计40万元（不含每年上缴管理费2万元），乙方承包经营期限内每年1月15日前上缴甲方承包经营管理费2万元。本承包经营协议签订后，甲方有义务处理原梦园宾馆承租合同中所涉及到的相关问题。在乙方承包经营期限之内，乙方所有债权、债务由乙方自行承担一切法律责任。本承包经营协议未经甲方同意不得转包经营等内容。2007年7月16日，胡鑫忠与彭新娇、张俊卿出资设立了被告凯莱宾馆，并于2007年8月17日注册成立。公司法定代表人为胡鑫忠，公司住所地为案涉房屋地址。后股东多次变更，2010年8月13日公司股东变更为祝进兴（出资比例为40%）、陈永萍（出资比例为60%），祝进兴为公司法定代表人。2014年1月1日之后，被告五粒青公司开始未按约支付租金，至2018年2月1日，共计仅支付租金227500元。期间原告分别于2017年12月29日、2018年2月6日、2018年4月14日、2018年4月20日向被告凯莱宾馆法定代表人祝进兴送达了《关于五粒青食品股份有限公司欠交租赁费通知书》。该通知书的内容为：“江西省五粒青食品股份有限公司（现凯莱商务宾馆），贵公司于2006年12月1日与我公司签订的原梦园大厦（坐落于鹰潭市火车站广场东侧）的大厦租赁经营，根据租赁合同第二条第一款，费用交纳方式按季交纳，即乙方必须在当季五日前付清当季的租赁费，现已超过缴交时间，请该公司及时交纳，不然按违约处理”。2018年9月11日公司股东由被告祝进兴、陈永萍变更为王小荣、被告林文浩，王小荣为公司法定代表人，同时四人在股东会决议中确认公司股权转让前所产生的债权债务由被告陈永萍、祝进兴按出资比例承担和继承，公司股权转让后所产生的债务和债权由股东林文浩、王小荣全部承担和继承。2018年12月1日案涉房屋租期到期后，原告于2018年12月5日向被告五粒青公司、凯莱宾馆邮寄《关于限期腾退房屋和支付剩余租金的通知函》，要求承租人在2018年12月7日12时前腾退上述房屋，并将欠付的411666.63元租金支付完毕。至今被告凯莱宾馆仍占用案涉房屋进行经营。2001年12月28日，南昌铁路工程总公司变更为南昌铁路建筑工程有限责任公司。2007年5月18日，南昌铁路建筑工程有限责任公司变更为中铁二十四局集团南昌建设有限公司。2014年3月4日，中铁二十四局集团南昌建设有限公司变更为中铁城建集团南昌建设有限公司。2007年5月22日原告取得案涉房屋产权证，2007年6月12日，取得案涉房屋土地使用权证。被告五粒青公司成立于2002年3月27日，2008年6月10日吊销。以上事实，有原告提交的原告营业执照、被告五粒青公司与凯莱宾馆的企业信息、营业执照，原告的《名称变更证明》《变更通知书》《公司变更通知书》，2017年4月18日被告五粒青公司与胡鑫忠签订的《原梦园宾馆承包经营协议》《鹰潭市凯莱宾馆有限公司股东会决议》《鹰潭市凯莱宾馆有限公司股东会章程》《鹰潭市凯莱宾馆有限公司股东会章程修正案》、法定代表人信息、《有限责任公司变更登记审核表》《股权转让协议》鹰房权证第Ａ－××1房产证、鹰国用（2007）第951号土地使用权证、《房屋租赁合同》，2014年6月26日、2014年12月23日、2015年4月8日、2016年5月26日、2017年1月12日的银行转账凭证及2017年11月8日收据、2018年2月1日的银行转账凭证及收据，《关于五粒青食品股份有限公司欠交租赁费通知书》《关于限期腾退房屋和支付剩余租金的通知函》、ＥＭＳ快递单及查询信息，以及原、被告的陈述等在卷佐证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据，本院予以确认。本院认为，原告中铁城建南昌公司与被告五粒青公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告五粒青公司未按约支付租金应承担违约责任，故对原告中铁城建南昌公司要求被告五粒青公司支付尚欠的租金411666.63元并支付逾期付款利息的诉请，本院予以支持。虽被告凯莱宾馆在原告中铁城建南昌公司与被告五粒青公司签订的租赁合同期内实际使用了案涉房屋，但其使用该房屋系因案外人胡鑫忠与被告五粒青公司签订的《原梦园宾馆承包经营协议》约定，胡鑫忠通过向被告五粒青公司交纳管理费而取得的占有使用权，并非基于与原告中铁城建南昌公司之间存在租赁关系而占有使用。因此原告中铁城建南昌公司要求被告凯莱宾馆及作为被告凯莱宾馆的股东即被告祝进兴、陈永萍、林文浩对被告五粒青公司应支付租金及逾期付款利息承担连带支付责任，无事实和法律依据，故对原告中铁城建南昌公司要求被告凯莱宾馆、祝进兴、陈永萍、林文浩对被告五粒青公司应支付的租金及逾期付款利息承担连带支付责任的诉请，本院不予支持。对原告要求被告五粒青公司、凯莱宾馆返还案涉房屋及支付无权占用期间的占用费【从2018年12月2日起，按《房屋租赁合同》约定的租金标准即361元/天（32500元/季÷3个月÷30天）的标准至案涉房屋返还之日止】的诉请，因被告五粒青公司在合同期满后未将案涉房屋返还给原告中铁城建南昌公司，故对原告中铁城建南昌公司该诉请，本院予以支持。因原告中铁城建南昌公司与被告五粒青公司签订的合同约定的租赁期满后，被告凯莱宾馆未经原告中铁城建南昌公司同意实际占用了该房屋，故对原告中铁城建南昌公司要求被告凯莱宾馆与被告五粒青公司共同返还案涉房屋并对被告五粒青公司应支付占用费承担连带支付责任的诉请，本院予以支持。对原告中铁城建南昌公司要求被告祝进兴、陈永萍、林文浩对被告五粒青公司应支付的占用费承担连带支付责任的诉请，因原告并未提供证据证明被告祝进兴、陈永萍、林文浩与被告凯莱宾馆人格混同，故被告祝进兴、陈永萍、林文浩作为股东不应对被告凯莱宾馆的债务承担责任，故对原告中铁城建南昌公司的该诉请，本院不予支持。对原告中铁城建南昌公司要求五被告支付律师8000元的诉请，因原告中铁城建南昌公司也未提供相关证据证明该费用的支出的具体金额，合同也未对该部分费用的负担进行约定，故对该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告江西五粒青绿色食品股份有限公司、鹰潭市凯莱宾馆有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告中铁城建集团南昌建设有限公司坐落于鹰潭车站右侧总公司综合大楼（鹰房权证月湖字第××号）的房屋；二、被告江西五粒青绿色食品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中铁城建集团南昌建设有限公司租金411666.63元及逾期付款利息（利息以尚欠租金411666.63元为基数，自2018年12月2日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至租金付清之日止）；三、被告江西五粒青绿色食品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中铁城建集团南昌建设有限公司支付房屋占用费（该房屋占用费由被告江西五粒青绿色食品股份有限公司自2018年12月2日起，按361元/天标准支付至其将房屋返还给原告中铁城建集团南昌建设有限公司之日止）；四、被告凯莱宾馆对上述第三项中的款项承担连带支付责任；五、驳回原告中铁城建集团南昌建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7695元，保全费3052元，共计10747元，由被告江西五粒青绿色食品股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  李丽琴人民陪审员  王丽红人民陪审员  万 玲二〇一九年十二月三十日书 记 员  苏 宇附：与本案相关的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。