河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0691民初213号原告：博野县隆兴商品混凝土有限公司,住所地保定市博野县冯村,统一社会信用代码911306376857102580。法定代表人：魏绍江，该公司经理。委托诉讼代理人：魏海涛，该公司员工。委托诉讼代理人：田静，河北法蓝律师事务所律师。被告：保定泰华房地产开发有限公司，住所地保定市风帆路115号二层204室，统一社会信用代码91130600794179136M。法定代表人：赵亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋恒，河北匡合律师事务所律师。原告博野县隆兴商品混凝土有限公司(以下简称博野隆兴混凝土公司)与被告保定泰华房地产开发有限公司（以下简称泰华房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告博野隆兴混凝土公司委托诉讼代理人田静、魏海涛，被告泰华房地产公司委托诉讼代理人宋恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。博野隆兴混凝土公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除博野隆兴混凝土公司与泰华房地产公司签订的关于博野县观澜逸墅小区12号楼2单元1101室、12号楼2单元1102室、12号楼2单元1701室、12号楼2单元1702室、12号楼2单元1201室、12号楼2单元1202室、12号楼2单元1302室、12号楼2单元302室共计八套房屋的“观澜逸墅房屋认购书”；同时，判决泰华房地产公司返还房屋价款2252419元，并自2015年7月1日起按银行同期贷款利率向博野隆兴混凝土公司支付利息并加收罚息；另请求泰华房地产公司赔偿相当于房屋价款1倍的损失，即2252419元；二、依法判令解除博野隆兴混凝土公司与泰华房地产公司之间关于博野县观澜逸墅小区12号楼2单元12号、12号楼2单元7号、12号楼2单元6号、12号楼2单元14号、12号楼2单元2号、12号楼2单元3号、12号楼2单元4号共计7个地下室的买卖合同，并判决泰华房地产公司返还价款103667元，并自2015年7月1日起按银行同期贷款利率向博野隆兴混凝土公司支付利息，另请求泰华房地产公司赔偿相当于1倍的损失，即103667元，并诉讼费用由泰华房地产公司承担。事实和理由：泰华房地产公司开发的博野县观澜逸墅小区，由实际施工人贺瑞宏负责12、13号楼、王某负责15号楼的实际施工建设，期间二人与博野隆兴混凝土公司签订了《预拌混凝土买卖合同》，付款方式为“工程款以折房形式结算，折房均价为2700元/平米，折房后剩余尾款以现金结算”。供货完毕，经双方对账后，泰华房地产公司将该小区12号楼2单元1102室、12号楼2单元1202室、12号楼2单元1302室、12号楼2单元1701室、12号楼2单元1201室、12号楼2单元1101室、12号楼2单元302室、12号楼2单元1702室八套房屋和小区12号楼2单元12号、12号楼2单元7号、12号楼2单元6号、12号楼2单元14号、12号楼2单元2号、12号楼2单元3号、12号楼2单元4号共计七个地下室折抵于博野隆兴混凝土公司，并向博野隆兴混凝土公司出据了《观澜逸墅房屋认购书》及相关票据，总款合计2356086元。泰华房地产公司辩称：一、博野隆兴混凝土公司所诉与事实不符，泰华房地产公司与博野隆兴混凝土公司之间的纠纷并非买卖合同纠纷，而是货物买卖后就货款发生的债务转移纠纷；二、泰华房地产公司与博野隆兴混凝土公司之间的真实意思表示不是商品房买卖，签订买卖合同的实质和真实意思是为混凝土买卖货款转移到泰华房地产公司后，泰华房地产公司做出的担保行为；三、博野隆兴混凝土公司与泰华房地产公司双方不能实现用所签订的商品房偿还货款，实现担保的法律目的，是因为政府将担保的房屋纳入了政策性限价商品房，不能由泰华房地产公司任意处置，属于不可抗力因素，泰华房地产公司不能因此承担违约责任；四、在法庭查清事实和货款金额的情况下，泰华房地产公司愿意支付所欠货款；五、博野隆兴混凝土公司所诉利息没有事实和法律依据，请法庭驳回针对利息部分诉请；六、针对博野隆兴混凝土公司当庭增加罚息的诉讼请求，请博野隆兴混凝土公司明确货款金额及要求泰华房地产公司支付罚息的法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。博野隆兴混凝土公司提交的2015年7月1号贺瑞宏、2014年6月20号王某分别与博野隆兴混凝土公司签订的预拌混凝土买卖合同、博野隆兴混凝土公司营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证、泰华房地产公司企业信用信息、八套房屋认购书及收据6张、地下室收据7张、收条1张、对账单1张、博野县行政审批局回复1张、博野县保障性安居工程领导小组办公室关于观澜逸墅限价房销售的公告，泰华房地产公司提交的河北省人民政府《关于博野县2013年度第二批次建设用地批复》、2014年10月9日博野县保障性安居工程领导小组办公室发布《博野县保障性安居工程领导小组办公室关于博野县2013年度第二批次建设用地1号地建设保障性住房的意见》、2014年12月25日博野县人民政府政府会议纪要、2015年3月12日《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第130637201500002号）、2015年9月16日，博野县保障性安居工程领导小组办公室《关于观澜逸墅限价商品房情况的说明》、2015年12月9日《关于观澜逸墅限价商品房情况的说明》、2019年9月22日博野县保障性安居工程领导小组办公室《关于观澜逸墅限价商品房情况的说明》、2019年11月5日博野县住房和城乡建设局出具的证明。以上证据各方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：博野隆兴混凝土公司主张房屋认购书及系列结算收据以证明与泰华房地产公司的商品房买卖合同关系成立生效，博野隆兴混凝土公司已经履行了全部付款义务。泰华房地产公司则认为以上证据的真实目的是用房屋及地下室向博野隆兴混凝土公司支付转移至泰华房地产公司的混凝土货款作出的担保行为。本院经审查认为，房屋认购书及系列结算收据能够认定博野隆兴混凝土公司与泰华房地产公司之间是以房抵顶混凝土货款，不能认定双方之间是房屋买卖合同关系。泰华房地产公司申请证人王某出庭作证，以证明泰华房地产公司将本案涉及的部分房屋抵给证人又将该部分房屋转移至博野隆兴混凝土公司，双方是真实的债务转移关系，博野隆兴混凝土公司不予认可。本院经审查认为，王某的证人证言真实有效，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某因承建博野县“观澜逸墅”小区15号楼，贺瑞宏因承建博野县“观澜逸墅”小区12号楼、13号楼，从博野隆兴混凝土公司处购买混凝土。2014年6月20日，王某与泰华房地产公司签订《预拌混凝土买卖合同》；2015年7月1日，贺瑞宏与泰华房地产公司签订《预拌混凝土买卖合同》。合同中第六条关于支付货款方式均为：工程款以折房形式结算，折房均价为2700/m2；折房后剩余尾款以现金结算。2015年7月1日，博野隆兴混凝土公司与泰华房地产公司签订《“观澜逸墅”房屋认购书》,购买观澜逸墅小区12号楼2单元302、1101、1102、1201、1202、1302、1701、1702八套房屋，并购买12号楼2单元2、3、4、6、7、12、14七个地下室。2015年11月27日，观澜逸墅12#13#楼工程部石爱兵收到博野隆兴混凝土公司向贺瑞宏的退款1035元，并出具收条：“今收到隆兴商砼退款：壹仟零叁拾伍元整。（1035）”。2014年1月27日，河北省人民政府《关于博野县2013年度第二批次建设用地批复》确定了涉案土地可用于房屋建设。2014年10月9日，博野县保障性安居工程领导小组办公室出具关于博野县2013年度第二批次建设用地1号地建设保障性住房的意见，明确涉案房屋规划。2014年12月25日，博野县人民政府就观澜逸墅项目经济适用房、限价商品房召开保障房工作专题会议纪要，明确了该小区为经济适用房（限价商品房）的价格及定价标准。2015年12月9日，博野县保障性安居工程领导小组确定观澜逸墅小区中限价商品房的楼号及数量、面积。2019年11月5日，博野县住房和城乡建设局出具证明，证明观澜逸墅小区的208套限价商品房自2017年10月份开始销售。本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，王某、贺瑞宏为泰华房地产公司开发建设的观澜逸墅小区涉案12、13、15号楼的实际施工人，泰华房地产公司拖欠二人的工程款未及时给付。王某、贺瑞宏在承建施工过程中采购博野隆兴混凝土公司的混凝土，货款也未及时给付。泰华房地产公司将开发建设的涉案房屋抵账给了施工人王某、贺瑞宏，二人又将房屋抵债给了博野隆兴混凝土公司，博野隆兴混凝土公司与泰华房地产公司据此签订了本案的“商品房买卖合同”。因此双方签订的商品房买卖合同，系经双方及涉案项目实际施工人同意将实际施工人对博野隆兴混凝土公司的混凝土货款债务转移给泰华房地产公司，故双方的法律关系系混凝土货款债务转移关系，并非商品房买卖合同关系。二、博野隆兴混凝土公司提交的观澜逸墅12#13#楼工程部石爱兵的收条能够证实贺瑞宏与博野隆兴混凝土公司就混凝土的货款进行了结算对账，并确定货款数额。因博野隆兴混凝土公司与贺瑞宏签订的《预拌混凝土买卖合同》中约定付款方式为工程款以折房形式结算，折房均价为2700元/平方米，故博野隆兴混凝土公司还向贺瑞宏退款1035元。更进一步说明泰华房地产公司通过向贺瑞宏交付房屋的形式来支付混凝土的货款，博野隆兴混凝土公司、泰华房地产公司之间本无直接法律关系，但经过债务转移，泰华房地产公司需代贺瑞宏及王某向博野隆兴混凝土公司支付货款，货款形式并非给付现金，而是以交付房屋的形式。即泰华房地产公司与博野隆兴混凝土公司签订《房屋买卖合同》的真实意思是代贺瑞宏及王某履行《预拌混凝土买卖合同》的支付货款义务，并非以买卖房屋为合同的真实目的。三、该《房屋买卖合同》合同标的物为限价商品房，即要求买受人具备一定的资格和条件，而博野隆兴混凝土公司作为一公司法人显然不具备购房资格，且根据博野县保障性安居工程领导小组的情况说明，截至2019年观澜逸墅小区12#、13#、15#限价房已销售完毕，故该合同也存在已履行不能的情形，博野隆兴混凝土公司不能依据《房屋买卖合同》取得12号楼的相关八套房屋及七个地下室，涉案八套房屋及地下室购房合同因已无法履行应予解除。泰华房地产公司通过向博野隆兴混凝土公司交付房屋抵偿混凝土货款债务的目的已无法实现，泰华房地产公司承接的原债务不能消灭。博野隆兴混凝土公司有权要求泰华房地产公司承担给付金钱义务，故博野隆兴混凝土公司起诉的数额2356086元，本院予以支持。自涉案房屋确定无法交付之日起，泰华房地产公司即应及时向博野隆兴混凝土公司的支付原债务款项，泰华房地产公司应承担未及时支付博野隆兴混凝土公司相应款项产生的利息损失。2015年12月9日博野县保障性安居工程领导小组确定观澜逸墅小区中限价商品房的楼号及数量、面积，即泰华房地产公司应自此时起已明知无法向博野隆兴混凝土公司交付房屋，故博野隆兴混凝土公司的利息损失数额应以2356086元为基数，泰华房地产公司应自2015年12月10日起支付利息。本案并非商品房买卖合同纠纷，故博野隆兴混凝土公司要求泰华房地产公司赔偿相当于房屋及地下室价款1倍的损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四、第八十五条、第八十六条、第九十四条，第九十七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、解除博野县隆兴商品混凝土有限公司与保定泰华房地产开发有限公司签订的购买观澜逸墅小区12号楼2单元302、1101、1102、1201、1202、1302、1701、1702八套房屋的商品房买卖合同，并解除双方关于购买12号楼2单元2、3、4、6、7、12、14七个地下室的合同。二、保定泰华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付博野县隆兴商品混凝土有限公司2356086元并支付利息（利息自2015年12月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类借款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算至实际付清之日止）。三、驳回博野县隆兴商品混凝土有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44497元,诉讼保全申请费5000元，合计49497元，由博野县隆兴商品混凝土有限公司负担24748.5元，由保定泰华房地产开发有限公司负担24748.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费，逾上诉处理。二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：101110311607。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。审 判 长  康泽峰审 判 员  李红颜人民陪审员  狄 洁二〇一九年十二月二十日书 记 员  陈 猛