广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11564号原告：广州市三阳房地产经纪有限公司，住所地广州市花都区新华街保利城三街22号铺，统一社会信用代码91440114054546420G。法定代表人：杨先朝。委托诉讼代理人：杨艳国，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：陈典，男，1988年4月27日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：孙国妍，系陈典配偶。原告广州市三阳房地产经纪有限公司（以下简称三阳公司）与被告陈典居间合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三阳公司的法定代表人杨先朝及其委托诉讼代理人杨艳国，被告陈典及其委托诉讼代理人孙国妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三阳公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付中介费用人民币10000元；2、请求被告向原告支付违约金1万元。事实和理由：原告于2018年8月30日与被告、王谦签订房屋买卖三方合同，合同第八条约定由被告向原告支付中介服务费人民币2万元，合同约定被告应在交房当天支付人民币1万元。2019年6月1日，完成交房，但被告至今仍未向原告支付中介服务费，原告多次向被告追讨，但被告拒不支付。基于以上情况请求人民法院支持原告第一项诉讼请求。根据合同第十六条约定：“逾期支付中介费的，中介方每天收取未付金额的百分之一滞纳金”。被告应自2019年6月1日向原告支付中介费人民币1万元，被告逾期支付已构成违约，请求人民法院支持第二项诉讼请求。被告陈典答辩称，一、2019年6月1号没有完成交房，该房屋至今未完成交房手续，原告没有按照合同约定带领买卖双方走完全部流程。交房包括物业的交接（即物业费、水、电、燃气的清算及过户）和房屋质量的验收。1、物业未交接。2019年6月1号在签署原告提交的物业交接书时，我要求将房屋存在重大质量问题详细记载于该交接书上，并限期要求原业主解决，但原告职员杨桂花强调该交接书只用于物业费、水、电、燃气等的清算，业主信息过户与房屋漏水质量问题在另一份房屋验收文件里，并与我逐一说明该物业交接书内容，物业交接书内容确实为物业费、水、电、燃气等的结算，所以当时签署了该交接书。交房当天，原告职员李欣春、杨桂花中途突然带原业主离开，拒绝继续完成交房、过户等事宜，导致物业交接至今未完成，没有完成物业、燃气等的过户，物业业主信息，燃气公司业主信息等仍为原业主的信息。后来我多次要求原告联系原业主办理相关物业的过户，并处理房屋漏水问题，原告要么置之不理，要么约好了，又临时变卦不办。2、房屋质量未验收。原告职员杨桂花2019年6月1号拿出的房屋验收文件内容包括房屋质量验收、水电燃气设备确认、家具确认等，由于原告及原业主不愿意将房屋漏水质量问题记载于房屋质量验收文件，致使房屋质量验收文件没有签署。至今该文件仍然没有签署。《房屋买卖三方合同》（以下简称合同）第十六大条第4小条规定：原告应全程带领买卖双方走完全部流程，直至交完房为止。但原告至今没有为我办完交房手续，致使我无法就房屋质量问题要求原业主维修及赔偿，相关物业没有过户也给我在使用该房屋的过程中带来了很多障碍。二、原告隐瞒涉案房屋漏水等重大质量问题，欺骗被告。原告在服务过程中偏向原业主。原告没有按照合同约定为被告提供服务。合同第八大条第1小条规定：经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽职的原则为买卖双方提供服务”。但原告并没有做到这一点。1、刚开始到原告处咨询业务时，原告自称和原业主是老乡，可以很方便的和原业主沟通，能够更好的为我提供中介服务。而事实并非如此，原告在整个房屋交易过程中，没有站在公平、平等的位置上为买卖双方提供平等的服务，而是处处为原业主着想，偏向原业主，损害我的合法利益。2、我刚开始同原告联系时，就明确告知原告房屋质量一定要好，不能有质量问题，特别是不能有漏水问题；之前我在另外一家中介看中了一套190万的房子，就因为有一处漏水问题，最终我没有购买。原告公司自2012年成立之日起，经营地址就一直在涉案房屋所在的小区（花都区保利城花园），原告公司几乎所有的业务都是涉案房屋所在小区的房产，对该小区的房屋普遍漏水的质量问题了如指掌，而原告却没有履行合同第八大条第1小条规定的诚实信用的义务，未将涉案房屋严重漏水的质量问题告知于我。如果知道涉案房屋漏水，我绝对不会购买该房屋。为做成我这单业务，在前期看房时，原告及原业主通过补漆、家具遮挡、擦墙等手段掩盖房屋漏水问题。原告反复向我保证说：房子的质量没问题，他们公司是专业的房地产经纪公司，已经做了很多年了，专门做这个小区的房屋买卖，对这个小区房子的质量很了解，这个小区的房子是大房地产开发商保利盖的，房子的质量好的很，绝对没问题。在原告一再保证房子质量没问题的情况下，我没有选择另一家中介提供的面积相同仅有一处漏水要价190万的房子，而是花了208万的高价买了原告提供的这一套房子。在原告的欺瞒下，我花了不漏水的高价买了一套17处漏水的房子，给我造成了重大经济损失。3、在签订合同前，协商合同条款时，我拿出一张书面补充条款交给原告（原告及其员工李欣春、杨桂花）、原业主（原业主及其夫人），三方一起逐一确认并同意补充条款内容。补充条款里有一条房屋质量保证金和物业保证金共3万元的条款，确认时三方对此条款均认同没有提出异议。补充条款确认后，由原告将补充条款加入合同，然后三方签字。签字后，仔细看合同，我才发现3万元的房屋质量保证金和物业保证金条款，原告仅仅写了2千的物业保证金，房屋质量保证金没有写入合同。我当即质问原告为何不将房屋质量保证金写入合同？我要求重新签署三方合同。原告又反复承诺说房子质量绝对没问题，说自己是专业做房地产的，已经确认过房屋的质量，即便质量有问题，原告也肯定会处理，不然自己收不到钱（而事实是后期遇到房屋质量有问题，原告根本不管，也不协调买卖双方解决）。在原告的再三保证下，我又一次相信了原告的谎言。根据后面的漏水交涉情况可知，原告早就知道涉案房屋漏水，原告为了拿到这笔业务以及原业主的利益，所以不愿意将该条款写入合同。4、原告及原业主通过补漆、家具遮挡、擦墙等手段掩盖房屋漏水问题，由于漏水严重，这些手段仅过一两月就陆续失效，并在2019年4月份被我发现，之后漏水情况越来越严重。我的全部购房款在2018年年底前就已经支付给原业主。2019年4月发现厨房天花板漏水，原业主说是由楼上负责，但是厕所和阳台漏水到楼下却又说是由物业负责。2019年5月9号我将该情况向原告员工杨桂花反应，并要求原告出面联系原业主处理。原业主原本是承认漏水的，在原告介入后，原业主受原告的蛊惑，又不承认漏水，说是发霉。原告在没有到现场确认现状的情况下，原告员工杨桂花就极不负责任地直接向我反馈说天花板不漏水，是发霉。5、2019年4月，在处理阳台和客厅厕所漏水到楼下的问题时，原业主先后两次承诺已与楼下业主及物业协商好，漏水由物业出面处理，原告也说是归物业负责。但实际情况是，原告及原业主两次承诺后，楼下业主及物业一起两次找到我，说漏水由K805引起，让我处理好漏水问题。我将该情况反馈至原告员工杨桂花，要求她与我夫人到现场，并通知物业和物业防水师傅当场一起确认漏水问题。原告员工杨桂花到场后电话告知我，大家一起确认过了，房子不漏水，厕所墙壁漏水泥沙化也不是漏水引起的，刷一下漆就可以了。我问原告员工杨桂花是物业防水师傅确认的吗？原告员工杨桂花回答说：物业没来，是她自己确认的。原告在漏水证据确凿的情况下仍然选择欺瞒，敷衍被告，而不是采取措施解决问题。6、2019年5月，在墙漆起皮、墙漆脱落、墙面发霉、墙体水泥漏出沙化掉落、楼下业主向物业反复投诉漏水的情况下，原告员工及原业主仍一口咬定房屋不存在漏水问题，并让我找专业人员鉴定提供漏水证据。为此，我先后找到立邦、宅翻新（保利城花园门口防水公司）、名匠（原告员工提供）、保利城花园物业维修队（物业提供）、保利高尔夫郡物业维修队（保利城花园对面小区）五家机构来确认，五家机构均指出十多处漏水点，各家机构指出部位基本相同，用测湿仪测出漏水处墙壁湿度超出标准数倍，并发现三房衣柜后靠厕所墙面大片湿透，用手摸直接能摸到水渍。在多家机构、物业（原告和原业主当时也在现场）当场确认漏水的情况下，原告及原业主终于承认房屋漏水事实。原告及原业主承认漏水之后，在协商解决办法时，原告并不是积极协调买卖双方来解决问题（如维修或作出相应的补偿），而是同原业主一起找各种理由推脱，敷衍被告，拒绝解决漏水问题。2019年5月31日，我向原告提出明天（6月1日）交房时,三方要就漏水问题拿出解决方案，原告当时就威胁我：如果继续提漏水问题惹火了原业主，原业主很有可能要求我以现金的方式交出物业维修基金才肯交房。根据合同第七大条第2小条规定，卖方必须将物业维修基金无条件过户给买方。在6月1日交房当天，原告多次主动提起和暗示原业主违反合同第七大条第2小条的规定，要求我以现金的方式交出物业维修基金，否则不给交房。交房途中，原告突然带原业主直接离开现场，拒绝继续完成交房、过户等事宜。至今，部分漏水质量问题已由我自己出钱找人维修，还有部分漏水问题因为技术及维修成本过高的原因仍然没有解决。在原告的整个服务过程中，原告违背了合同第八大条第1小条规定的“经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽职的原则为买卖双方提供服务”的合同义务。三、房屋存在的重大质量问题多达20多处，已给我造成重大经济损失及使用困扰。1、漏水点多达17处：1）入户花园1处漏水：入户花园天花板漏水；2）客厅6处漏水：①客厅走廊靠厕所墙壁漏水，②客厅北阳台靠厕所墙漏水，③客厅靠厕所墙角漏水，④客厅靠北阳台厨房侧墙角漏水，⑤客厅靠北阳台天花板漏水，⑥客厅靠南阳台天花板漏水；3）三卧5处漏水：①三卧门口靠厕所墙漏水，②三卧北侧靠厕所墙壁漏水，③三卧窗台大理石下部漏水，④三卧窗台东侧漏水；⑤三卧靠主卧厕所墙漏水；4）厨房1处漏水：天花板漏水；5）主卧2处漏水：①主卧靠主卧厕所北墙漏水，②主卧靠主卧厕所南墙漏水；6）K705业主2处漏水：①北侧阳台漏水，②厕所天花板漏水；7）全屋漏水视屏见视屏1、2、3；2、客厅厕所沉箱打开后仍充满积水，放置一周后仍无法排尽；3、主卧厕所由于还未做防水至今不敢使用；4、天花板漏水由于是楼上业主房屋漏水引起，目前只是天花板补刷防水腻子粉和油漆，未修好；5、三卧窗台漏水为外墙漏水，需修理外墙，目前只是屋内补刷防水腻子粉和油漆，未修好。四、被告没有违约，不存在支付违约金。相反的，是原告没有履行合同约定的义务，是原告违约。综上所述，原告并没有协助买卖双方完成交房手续，违反了合同第十六大条第4小条规定；原告隐瞒涉案房屋漏水等重大质量问题，欺骗被告，没有为被告提供平等的中介服务，违反了合同第八大条第1小条规定。原告没有履行合同规定的义务，无权要求支付中介费。被告没有违约，不存在支付违约金。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区保利城八街6号805房。三阳公司与陈典均确认涉案房屋于2018年12月登记至陈典名下。2018年8月30日，王谦（卖方）、陈典（买方）与三阳公司（经纪方）签订《房屋买卖三方合同》，约定由买方向卖方以208万元的价格购买涉案房屋。合同第八条第1点约定，经纪方应根据诚实信用原则、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务。第3点约定，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中，……买方向经纪方支付中介服务费人民币贰万元整（小写20000）或详见佣金支付承诺书；签署本合同后，如本合约被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下成交或者通过其他经纪方成交该物业，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。该条款后手写“中介方同意买方网签当天支付5000元中介费，过户当天付5000元，交房当天付10000元。”第十六条三方约定的其他事项：4、三阳地产应全程带领买卖双方走完全部流程，直到交完房为止。……7、逾期支付中介费的，中介方每天收取未付金额的百分之一滞纳金。王谦（卖方）、陈典（买方）于2019年6月1日签署《物业交接确认书》，约定：1、买卖双方同意交接该物业无异后，签署该《物业交接确认书》，并视为该物业成功交接。2、除权属纠纷导致外，自交接之日其所产生的物业费、水、电、燃气、有线电视等一切费用和毁损风险归买方承担。……7、物业交接后，施工与居住等安全隐患，由买方承担，与卖方无关。王谦、陈典及三阳公司的工作人员杨桂花在该《物业交接确认书》上签名确认。陈典陈述，其确实在2019年6月1日收房，于2019年8月搬入涉案房屋。但该《物业交接确认书》只是确认水电费用，并非完成房屋交付。陈典主张三阳公司并未完成中介义务，涉案房屋的燃气用户并未更名，物业管理处也未变更业主，且涉案房屋存在多处漏水情况。陈典为此提交了燃气公司收款收据、物业收费通知单及照片、视频拟证实其主张。三阳公司对于上述证据不予认可，认为与本案无关。陈典主张在其发现涉案房屋存在漏水后，三方协商过程中，三阳公司并未积极协调买卖双方解决问题，而是同原业主王谦一起找各种理由推脱，拒绝解决问题。陈典为此提交了微信聊天记录及录音拟证实其主张。该微信聊天记录中，三阳公司员工杨桂花于2019年5月31日告知陈典“你看看做防水要多少钱？我只是作为中间人提醒你一句，至于你怎么打算你自己做决定，如果做防水的钱不多就算了，万一惹火业主了，不好搞了，那个费用也差不多一万块钱，当然我们是不会提，你也不要提，如果业主提你怎么办？”在2019年6月1日收房现场的录音中，各方对漏水问题进行协调，三阳公司员工李欣春陈述“那你这样你现在防水的问题找业主给你弄，业主同时买二手房，二手房的话都是以看为单位的，你不可能说有任何一点小问题全部都要业主给你弄，是不可能的对不对。……如果你真要这样吵起来，他跟你要物业维修基金你还敢这样说吗？……所以这个事情，不是说我提出来，之前也遇到过很多也是这样子，本来一点点小事情，在这里扯扯扯，把业主一下子惹火了，那维修基金你们要拿出来。”三阳公司杨桂花陈述“意思是买二手房都会有那些问题存在。”三阳公司对于上述微信聊天记录和录音不予认可，认为与本案没有关联，表示涉案房屋是否存在漏水，其不清楚，《物业交接确认书》上未注明漏水，且该确认书已明确约定相关责任由买方承担。三阳公司多次要求陈典向其支付中介费10000元，陈典认为三阳公司与原业主王谦共同隐瞒其涉案房屋存在漏水问题，拒绝向三阳公司支付剩余中介费。三阳公司于2019年8月25日向陈典发出催款通知书，要求陈典尽快支付剩余中介费10000元，并支付滞纳金，否则将追究其法律责任。陈典表示自己未收到该催款通知书。本院认为：王谦、陈典与三阳公司签订《房屋买卖三方合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。涉案房屋已过户至陈典名下，且陈典自认其已于2019年8月搬入涉案房屋。三阳公司作为居间人，其主要合同义务已履行完毕，陈典应向三阳公司支付中介费。三阳公司要求陈典支付中介费，本院予以支持。《物业交接确认书》上虽未注明涉案房屋存在漏水问题，但陈典提交的照片、视频足以证实涉案房屋存在严重的漏水问题。三阳公司虽否认涉案房屋存在漏水情况，但并未提交证据予以反驳。本院对于陈典提交的照片、视频予以采信。涉案房屋存在漏水情况，陈典可以依据涉案《房屋买卖三方合同》的约定，向卖方主张违约责任。陈典主张三阳公司与原业主王谦共同隐瞒，三阳公司对此予以否认，且其提交的证据无法证实三阳公司事先得知涉案房屋存在漏水情况。对于陈典的上述主张，本院不予采纳。陈典据此主张三阳公司应承担违约责任，本院不予采纳。根据《房地产经纪管理办法》第四条的规定：“从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。”三阳公司作为从事房地产经纪活动的专业公司，在发现涉案房屋存在漏水情况后，应根据其专业知识，协助买卖双方积极解决问题。陈典提交的一系列证据相互佐证，已形成高度概然的证据链，足以证实三阳公司在协商过程中，并未起到居间人的积极协调作用。且涉案房屋的燃气用户未完成更名，物业管理处未变更业主。由此可见，三阳公司提供的居间服务存在瑕疵，本院据此酌定，陈典向三阳公司支付中介费5000元。三阳公司要求陈典支付中介费5000元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。至于违约金，因三阳公司提供的居间服务存在瑕疵，陈典并非故意拖延拒付中介费。三阳公司要求陈典支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《房地产经纪管理办法》第四条的规定，判决如下:一、被告陈典自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市三阳房地产经纪有限公司支付中介费5000元；二、驳回原告广州市三阳房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，由原告广州市三阳房地产经纪有限公司负担75元，由被告陈典负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇一九年十二月十三日书记员  利文智