广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10789号原告：史金红，女，1976年6月12日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：李新胜、杨嘉洁，广东道正律师事务所律师。被告：广州市豪居房地产代理有限公司，住所地广州市花都区花东镇山下村六队工业路18号A07-10，统一社会信用代码914401015818981022。法定代表人：谭培森。被告：广州泓辉盈泰投资有限公司，住所地广州市花都区新华街建设北路184号之五，统一社会信用代码91440101696937052T。法定代表人：茹智栋。被告：茹智军，男，1971年10月25日出生，汉族，住广州市花都区，被告：谭培森，男，1957年2月25日出生，汉族，住广东省佛冈县，原告史金红与被告广州市豪居房地产代理有限公司（以下简称豪居公司）、广州泓辉盈泰投资有限公司（以下简称泓辉公司）、茹智军、谭培森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告史金红及其委托诉讼代理人李新胜到庭参加诉讼，被告豪居公司、泓辉公司、茹智军、谭培森经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告史金红向本院提出诉讼请求：1.依法解除史金红与豪居公司于2017年10月18日签订的《泓辉·银座公寓委托经营合同》，责令被告豪居公司、泓辉公司立即将位于广州市花都区新华街新街大道5号银座·尚吉国际公寓第19A03、04、10、14、15、16、17、18、19、26、27公寓（建筑面积约552.66平方米）交付给原告；2.责令被告豪居公司、泓辉公司向原告支付从2018年10月1日起至委托经营公寓交付之日止的委托经营回报（从2018年10月1日起以19343元／月为标准暂计至2019年8月31日为212773元）；3.责令被告豪居公司、泓辉公司向原告支付延期付款违约金（按每日万分之六利率计算，暂计至2019年5月31日为12673.59元）；4.责令被告豪居公司、泓辉公司向原告支付为实现债权支出的律师费用30000元；5.责令被告茹智军、谭培森对上述第一、二、三、四项被告豪居公司、泓辉公司向原告交付委托经营公寓及支付经营回报、延期付款违约金、律师费用等承担连带保证责任；6.本案诉讼费用全部由四被告承担。事实与理由：2017年10月18日，原告与四被告经协商一致签订《泓辉·银座公寓委托经营合同》，合同规定原告将自有座落于广州市花都区新华街新街大道5号银座·尚吉国际公寓第19A03、04、10、14、15、16、17、18、19、26、27公寓，建筑面积约552.66平方米，用途为公寓出租，委托豪居公司、泓辉公司经营管理和使用，豪居公司、泓辉公司按时向原告支付委托经营回报，合同同时对委托期限、委托经营回报支付金额、时间、方式、违约责任、争议解决以及茹智军、谭培森作为豪居公司、泓辉公司保证人对豪居公司、泓辉公司的合同义务和债务向原告承担连带保证责任等条款进行了明确约定。合同签订后，原告将位于广州市花都区新华街新街大道5号银座·尚吉国际公寓第19A03、04、10、14、15、16、17、18、19、26、27公寓，建筑面积约552.66平方米交付豪居公司、泓辉公司管理和使用，但豪居公司、泓辉公司并未按合同约定向原告支付委托经营回报，经原告多次催促并提出解除委托经营合同，但四被告仍拒不支付款项也不交付物业。原告无奈之下为维护合法权益唯有诉诸法律，恳请法院依法作出支持原告诉请的判决。被告豪居公司、泓辉公司、茹智军、谭培森未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，2017年10月18日，原告史金红（乙方）与被告泓辉公司（甲方）、茹智军（丙方）签订《银座?尚吉国际公寓租赁合同》及《补充协议》，约定：第一条：1.甲方将坐落于广州市花都区新华街新街大道泓辉?银座第19A层3、4、10、14、15、16、17、18、19、26、27公寓出租给乙方使用或乙方自行转租，该物业建筑面积（包含公摊面积）为552.66平方米，用途为公寓。2.使用年限为30年，甲方将该物业于2018年9月30日起交付给乙方使用，并开始计算租赁期。如实际交付日期与上述约定不一致的，以甲方统一确定实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限：并据此相应调整场地使用期限的结止日期。3.本合同期内乙方应向甲方缴纳的租金总额为4176197元。合同签订当日一次性支付总租金4176197元，该租金甲方同意以邵炳兴于2013年5月2日借款400万元，2015年9月8日转款450万元，合计850万元（邵炳兴三笔均转入甲方指定钟晓梅账户）中抵扣，甲方已确认乙方支付完毕。四、交付：1.双方暂定该物业的交付时间为2018年9月30日，如到期未能交付使用的，双方约定逾期开始计算违约金，按乙方实际已支付总租金的万分之六每日计算违约金，直到交付之日为止。2.乙方应当在接到甲方交付通知后10日内办理物业交付手续；乙方在甲方发出书面通知后10日内不接收该物业的，视为甲方已将该物业交付乙方，甲方不再另行通知。五、该物业的管理由甲方委托有资质的物业管理公司进行统一管理……鉴于该物业甲方与甲方委托豪居公司共同返租经营，因此30年内该物业所产生包括但不限于的管理费、物业租赁税、水电费、卫生费等一起费用均由甲方承担。八、违约责任1.乙方未按期支付上述租金，每延迟一日按欠费金额的万分之六支付违约金，当逾期超过三个月，次日起甲方有权终止本合同，收回物业并没收乙方已交的所有租金，把本合同的物业另行出租。2.甲方逾期未能交付公寓给乙方使用，乙方有权按本合同第四条第1款约定收取甲方的违约金，本合同继续履行；逾期三个月乙方可以有权选择终止本合同，并要求甲方退还乙方所交付的全部租金。十、担保条款：丙方自愿为甲方就本合同义务、债务等向乙方提供连带责任保证担保，保证范围包括但不限于返回租金、利息、违约金及乙方为实现债权的费用（包括律师费、诉讼费、差旅费、评估拍卖费、公告费等），保证期为本合同租赁期限届满之日起二年……合同还就双方的其他权利义务进行了约定。补充协议约定甲方从2018年9月30日交付给乙方使用，乙方将该物业委托甲方指定的物业公司经营、管理，收取固定租金回报（具体详见签订的公寓委托合同），委托时间为2018年10月1日至2020年9月30日，委托期间，每6个月收取一次租金，甲乙双方都知悉，该物业是通过顶数过来的，并没有通过银行转账或现金收取。该委托期限结束时，甲方有权按照签订合同时价格回购该物业，若甲方不能回购该物业，则该物业属于乙方自主拥有，乙方有权出租和转让，与甲方无关。同日，史金红（甲方）与豪居公司（乙方）、泓辉公司（丙方）及茹智军、谭培森（丁方）签订《泓辉?银座公寓委托经营合同》，约定甲方将取得的位于广州市花都区新华街新街大道5号银座?尚吉国际公寓第19A03、04、10、14、15、16、17、18、19、26、27公寓委托乙方进行管理。一、自2018年9月30日起甲方将该物业的使用权交由乙、丙方经营管理和使用。二、委托期限为2年，自2018年10月1日起至2020年9月30日止。五、委托期内，乙、丙方按每月19343元的标准交付经营回报，甲方收取上述委托经营回报是纯收入，因物业租赁所产生的税费、物业管理费等均由乙、丙方按规定缴纳。七、上述第五条的经营回报由甲方按6个月进行收取，乙、丙方应当在1月5日、7月5日前将上述回报收益支付到甲方指定账户。十、如乙、丙方延期支付收益回报的，自延期之日起按每日万分之六的利率向甲方支付延期付款违约金，延期支付超过30天的，甲方有权单方面终止合同，收回该物业自主经营，并没收公寓房间内所有物品。十一、丁方自愿为乙、丙方就本合同义务和债务向甲方提供连带责任保证担保，保证范围包括但不限于交付委托经营回报、利息、违约金及甲方为实现债权的费用（包括律师费、诉讼费、差旅费、评估拍卖费、公告费等），保证期为本合同期限届满之日起二年。诉讼中，史金红认为签订上述协议的背景是茹智军、钟晓梅及茹智栋夫妇拖欠案外人邵炳兴的借款，邵炳兴拖欠史金红的借款，各方通过抵债的方式签订上述租赁合同、补充协议及委托经营合同。史金红认为上述租赁合同已履行完毕，泓辉公司已将涉案物业交付给史金红，史金红认为在签订合同当日即2017年10月18日通过外观查看涉案物业具备可交付的条件，对于涉案物业是否取得竣工验收手续不清楚。史金红认为根据经营合同第一条约定在2018年9月30日将物业交付给豪居公司及泓辉公司经营管理及使用，豪居公司及泓辉公司未按约定支付经营收入，违反合同约定，因此要求解除经营合同。史金红认为其为本案诉讼支出律师费3万元，为此提交代理合同及律师费发票予以佐证。截至本案庭审辩论终结时，尚未查询到涉案物业已办理竣工验收的手续。另查，根据本院作出的（2017）粤0114民初7800号生效判决查明的事实，涉案建筑物位于广州市花都区新华街新街大道西，于2014年5月4日取得建设工程规划许可证，所在土地取得集体土地使用证，登记的土地使用权人为广州市花都区新华街新街村村民委员会，用途为商服用地。根据本案的送达情况显示，泓辉公司、豪居公司于2019年10月11日签收起诉状及副本材料，谭培森于2019年9月23日签收起诉状及副本材料，茹智军通过公告送达于2019年11月28日签收起诉状及副本材料。本院认为：史金红与泓辉公司、茹智军签订的《银座?尚吉国际公寓租赁合同》及补充协议，以及史金红与豪居公司、泓辉公司、茹智军、谭培森签订的《泓辉?银座公寓委托经营合同》均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守合同约定，履行各自的义务。史金红基于租赁合同已经履行完毕，泓辉公司已将涉案物业交付给史金红的事实提起本案诉讼，但截至本案庭审辩论终结之日，史金红未能举证证明涉案物业已办理竣工验收手续，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。现涉案物业仍未达到交付条件，委托经营合同事实上无法履行，故史金红要求解除《泓辉?银座公寓委托经营合同》，合法有据，本院予以支持。因涉案合同的相对方最后一个收取起诉状及副本材料的茹智军于2019年11月28日才签收，故本院确认《泓辉?银座公寓委托经营合同》于2019年11月28日解除。因涉案物业至今未达到交付条件，史金红要求泓辉公司、豪居公司、茹智军及谭培森交付涉案物业，该主张事实上无法履行，故对史金红该项诉请，本院不予支持。如前所述，委托经营合同实际上无法履行，史金红要求泓辉公司、豪居公司支付委托经营回报、延期付款违约金，并要求茹智军、谭培森承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于律师费，各方在委托经营合同中并未对在解除合同的情况下律师费的承担进行约定，且委托经营合同实际上无法履行，史金红基于该合同要求豪居公司、泓辉公司、茹智军、谭培森承担律师费损失3万元，依据不足，本院不予支持。被告豪居公司、泓辉公司、茹智军、谭培森经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第（一）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告史金红与被告广州市豪居房地产代理有限公司、广州泓辉盈泰投资有限公司、茹智军、谭培森于2017年10月18日签订的《泓辉·银座公寓委托经营合同》于2019年11月28日解除；二、驳回原告史金红的其他诉讼请求。案件受理费8869元，由原告史金红负担3569元，由被告广州市豪居房地产代理有限公司、广州泓辉盈泰投资有限公司、茹智军、谭培森共同负担5300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  姚炳钢人民陪审员  龙展鹏二〇一九年十二月三十一日书 记 员  邓国靖