安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初3533号原告：杨军华，男，1975年10月16日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告：郭明珠，女，1981年8月6日出生，汉族，户籍地安徽省宿松县，现住安徽省宿松县。二原告共同委托诉讼代理人：曹建安，安徽松圣律师事务所律师。被告：宿松县经济适用住房开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉中路**。法定代表人：袁松德，该公司经理。委托诉讼代理人：胡喆，安徽皖松律师事务所律师。原告杨军华、郭明珠诉被告宿松县经济适用住房开发有限公司（以下简称经适房公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭了审理。原告杨军华、郭明珠委托诉讼代理人曹建安，被告经适房公司袁松德，委托诉讼代理人胡喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨军华、郭明珠向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付逾期交房违约金36536.99元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2018年1月12日，二原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的“朝阳无限小区”7幢1单元504室，房屋面积128.12平方米，单价5880元/㎡，房屋总价款753346元。合同约定交房时间为2019年5月1日前，同时约定了双方其他权利义务及违约责任。合同签订后，二原告按约履行了交款义务，但被告迟至2019年8月6日才向二原告交房，故二原告向本院起诉，要求如所请。经适房公司辩称：对二原告购买被告的商品房的事实无异议。合同约定的交房时间为2019年5月1日前，实际交房时间为2019年7月26日，被告将交房时间通知了原告，原告于2019年8月6日受领房屋是其自身原因，该段时间内被告不应承担违约责任。延期交房的原因系因2018年冬和2019年春连续的雨雪天气致工期延误，属自然灾害，应免除被告延期交房的违约责任；双方约定的日万分之五的违约金过高，应按照所购房屋的租金来给付违约金。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，被告系宿松县东北新城“朝阳无限小区”开发商。2018年1月12日，二原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的位于宿松县东北新城“朝阳无限小区”7幢1单元504室，房屋面积128.12平方米，单价5880元/㎡，房屋总价款753346元。合同约定交房时间为2019年5月1日前，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金。合同还约定，遇以下特殊原因，出卖人可据实延期交房：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为导致延期交付的；因重大施工事故导致延期交付”。合同同时约定了双方其他权利义务及违约责任。合同签订后，二被告按约履行了交款义务，但被告迟至2019年7月25日，才符合交房条件，同月26日，被告向原告送达受领房屋通知，延期交房时间共计86天。案件审理过程中，被告于2019年9月9日向本院提出评估鉴定申请，申请对同小区6幢1单元702室房屋2019年5月-8月期间的租金价格进行评定，本院依法委托安徽中恒房地产土地资产评估有限公司进行评估。2019年11月1日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出“皖中恒（2019）估字第1696号”《房地产租赁估价报告》，评定同小区案涉房屋2019年5月-8月租金为15元/平方米/月。上述事实，有原、被告的陈述，二原告提交的身份证复印件、被告企业信息、双方签订的《商品房预售合同》、购房付款发票等证据证明，被告对上述二原告提交的身份证复印件、被告企业信息及购房付款发票无异议，本院予以认定。对《商品房预售合同》，被告对证据的“三性”无异议，但对证明目的有异议，认为交房时间应为2019年7月26日，本院认为，被告在该日送达交房通知给原告，即表示原告可在该日受领房屋，至于原告受领房屋的具体时间，短期内并不受该通知的拘束，故该日可视为被告交房日。对原告的证明目的，本院不予认定。对被告提交的气象局证明、短信、评估报告、宿松县住房和城乡建设局“松住建（2019）58号文件”等证据，原告对气象局证明的证明目的有异议，认为天气变化为自然现象，属正常范畴，非不可抗力。本院认为，2018年冬和2019年春连续的雨雪天气并未达到被告所称的不可抗力的程度，且即使达到，被告也应按合同约定，在发生之日起30日内告知买受人，被告未履行义务，亦应承担相应之责。故对该证据的证明目的，本院不予认定。对被告发送的短信，原告有异议，认为这是被告单方面表示，原告不认可。本院认为，被告以短信方式告知原告受领房屋，并不违反约定，对该证据的证明目的，本院予以认定。对于评估报告，原告认为，该证据与本案无关，同时房屋的租价是时常变动的，评估报告的计算方式并不客观。本院认为，本次评估鉴定系本院委托，评估时间点为2019年5-8月，鉴定程序合法，鉴定结论客观、科学，本院依法予以认定。对宿松县住房和城乡建设局“松住建（2019）58号文件”，原告无异议，本院予以认定。本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》内容合法，是双方当事人真实意思表示，为有效合同。作为合同当事人，双方均应严格履行相应的合同义务，否则将承担相应的法律责任。二原告依约履行了支付全部购房款的义务后，被告应按《商品房买卖合同》的约定于2019年5月1日前向二原告履行交付经综合验收的房屋的义务，但被告直至2019年7月26日才向二原告交付房屋，被告应依合同约定承担逾期交房的违约责任。被告共逾期86天。按照《商品房买卖合同》合同约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款违约金。故二原告要求被告支付违约金之请求，本院予以支持。关于被告申请调减约定违约金问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，被告关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过二原告实际损失的30%。二原告因逾期交房产生的损失从实际情况看应是体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，二原告未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因逾期交房产生的损失较为合理。二原告所购涉案房与本院审理的案涉6幢1单元702室房屋在同一小区，故可参照安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出“皖中恒（2019）估字第1696号”《房地产租赁估价报告》的评估结论即房屋月租金为每平方米15元为租金损失标准。本案违约金为每日64.06元/天（15元平方米/月×128.12平方米÷30天），以逾期86天计算为5509.16元（86天×64.06元/天）；如果依合同约定的总房款的日万分之五计算，本案违约金明显超过租金损失的百分之三十。故对二原告起诉要求被告按房屋总价款的日万分之五计算违约金的诉求，本院予以调减为该讼争房屋租金损失的150%，即违约金共计为8263.74元（5509.16元×150%）。二原告超出为8263.74元部分的违约金诉请予以驳回。被告称天气变化影响工期进度之辩称，不属于合同约定和法定的免责事由，因此，被告免责理由本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宿松县经济适用住房开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告杨军华、郭明珠逾期交付房屋违约金8263.74元；二、驳回原告杨军华、郭明珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元，减半收取357元，由被告宿松县经济适用住房开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  张小兵二〇一九年十二月三十一日书记员  殷 丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。