山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4906号 上诉人（原审被告）：郭晓磊，女，1980年1月28日生，汉族，居民，住高密市。 委托诉讼代理人：张芳芳，山东子伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王波，男，1979年10月14日生，汉族，居民，住高密市。 委托诉讼代理人：杜娟，高密密水法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：张静静，女，1983年6月9日生，汉族，居民，住高密市。 上诉人郭晓磊因与被上诉人王波、张静静农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2018）鲁0785民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭晓磊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人王波负担。事实和理由：一、涉案房屋不属于农村宅基地，醴泉街道皋头社区经规划已经属于城镇，不再属于农村，因此涉案两份《房屋买卖协议》均合法有效。涉案房屋不是在王波的宅基地上建设，仅是王波在皋头社区进行房产开发建设的众多房屋的一处。二、郭晓磊在购买房屋时已经检查过王波与张静静的《房屋买卖协议》、皋头社区居委会的同意买卖证明及过户单据，尽到了作为买方应尽的注意义务，法院认为郭晓磊明知系村集体土地仍加以购买存在过错，是加重了郭晓磊的义务。判定王波与郭晓磊按6：4承担过错责任，没有事实与法律依据。三、因房屋拆迁所产生的附属物补偿8841元、搬家费2000元、赁房费32371元，共计43212元，是对郭晓磊因房屋拆迁造成损失的补偿，不属于房屋增值部分，应归郭晓磊个人所有。 王波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。 张静静未提交书面答辩意见。 王波向一审法院起诉请求：１、王波与张静静之间以及郭晓磊与张静静之间的房屋买卖协议无效，该房屋的拆迁补偿款或回迁房应归王波所有；2、诉讼费用由郭晓磊、张静静负担。 一审法院认定事实：王波系高密市居民，张静静系高密市民，郭晓磊系高密市居民。2016年9月30日，王波、董丽丽（王波之妻）与张静静签定《房屋买卖协议》，约定：“王波自愿将其拥有完全产权的位于高密市皋头居委会北自行建设的平房四间、带西厢（南邻张华东、东邻高宗贵）的房屋（建筑面积110平方米）以人民币壹拾肆万元整（￥140000元）的价款出售给张静静……”，同日，向高密市居民委员会缴纳过户费1000元，居委会出具证明，内容为居委会同意双方买卖，并以本居委会的过户单据为凭。2017年10月26日，高密市皋头居委会出具证明，内容为“我村居民王波建有平房四间（带西厢），房屋南邻张华东、东邻高宗贵，面积100平方，2016年9月30日出售给张静静，今张静静以人民币壹拾五万八千元整（158000.00元）价款出售给乙方郭晓磊，房屋无房权证，以本居委会的过户单据为凭，居委会同意双方买卖，特此证明。”2017年10月27日，张静静、潘玉江（张静静之夫）与郭晓磊签定《房屋买卖协议》，约定“张静静、潘玉江自愿将其拥有完全产权的位于高密市皋头居委会北自行建设的平房四间、带西厢（南邻张华东、东邻高宗贵）的房屋（建筑面积110平方米）以人民币壹拾伍万捌仟元整（￥158000元）的价款出售给郭晓磊……”，当日，郭晓磊交付张静静158000元，张静静出具收到条。2018年4月12日，高密市居委会与郭晓磊签定《棚户区改造皋头铁三局片区房屋搬迁产权调换协议书》，双方协商对房地产补偿476285元，附属物补偿8841元，合计485126元。搬家费2000元，赁房费32371元，计34371元。以上共计519497元。 一审法院认为，拆迁房屋所涉土地的性质仍为集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理”及“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定可知，农村土地取得使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，张静静、郭晓磊均不属于高密市居委会居民，故王波与张静静、张静静与郭晓磊签定的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应为无效合同。王波虽非张静静与郭晓磊签定的《房屋买卖协议》的当事人，但因该合同违反法律的强制性规定，依法确认合同的效力为无效合同，符合法律规定。 根据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，各方应当依法互相返还，鉴于涉案房屋现已拆迁无法返还，故应对房屋拆迁的增值利益按双方过错予以分配。对于双方的过错承担，王波虽辩称系以房抵债，但未提交相关证据予以证实，对其陈述不予认可，其与张静静签定房屋买卖协议后，鉴于房屋的拆迁利益，意欲反悔，违反市场交易的诚实信用原则，而郭晓磊明知系村集体土地仍加以购买，亦存在过错，综合考虑郭晓磊购买房屋的时间、购房的用途、房屋的利用程度以及实际居住的时间。判定王波与郭晓磊按6：4分别承担过错责任。扣除王波应返还购房款158000元，涉案房屋现增值361497元（519497-158000），考虑该收益实际由郭晓磊占有，判决由郭晓磊支付王波144598.80元（361497×40%）。张静静未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王波与张静静及张静静与郭晓磊签定的房屋买卖协议无效；二、郭晓磊于判决生效之日起十日内支付王波房屋拆迁补偿款144598.80元；三、驳回王波其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由王波负担60元，由郭晓磊负担40元。保全费3520元，由王波负担2112元，由郭晓磊负担1408元。 二审中，郭晓磊提交高密市城市总体规划文本打印件1份、高密市自然资源和规划局出具的证明1份，拟证明皋头社区属于城镇范围，涉案房屋不属于农村房屋。王波质证称：对打印件不予认可，对证明的真实性没有异议，对证明目的不予认可，该证明不能证实涉案宅基地土地性质的变更。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，从查明的事实看，当事人之间买卖所涉拆迁房屋系建设在农村集体土地之上，张静静、郭晓磊均不属于高密市居委会居民，一审判决确认王波与张静静，以及张静静与郭晓磊之间签订的房屋买卖合同均为无效，并无不当，本院予以确认。所涉社区与郭晓磊签订棚户区房屋搬迁产权调换协议系在2018年4月，郭晓磊依据社区规划，主张涉案拆迁房屋对应土地属于城镇，与查明的事实不符，本院不予支持。王波、郭晓磊作为完全民事行为能力人，均应知晓农村集体土地上的房屋，非同一集体经济组织成员不得买卖的相关规定，故均应对合同无效承担相应后果。鉴于该农村集体组织对相关当事人之间就涉案拆迁房屋发生的买卖行为不持异议，一审综合考虑房屋买卖的时间、房屋的利用程度以及实际居住时间等情况，平衡双方利益，对拆迁利益进行了分配，符合本案实际情况，本院予以维持。郭晓磊对一审判决确认王波与郭晓磊按6：4承担合同无效的过错责任，进而享有相应分配拆迁利益所持的异议，本院不予支持。郭晓磊主张补偿款、搬家费及赁房费等共计43212元不属于房屋增值部分，应当提交相应证据证实，在二审未提交相应证据的情况下，本院不予支持。 综上，上诉人郭晓磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人郭晓磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  朱 峰 审判员  李玉信 二〇一九年十二月六日 书记员  李朋朋