浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初8831号 原告：宋海培，男，1973年3月4日出生汉族，无固定职业，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：马斌涵、储园丽，浙江红邦律师事务所律师。 被告：蒋小丽，女，1969年11月7日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：杨明建，浙江匡明律师事务所律师。 第三人：宁波升浩房产经纪有限公司(统一社会信用代码为9133020134053966XE）。住所地：宁波市鄞州区下应街道朝阳荟1幢1号2号523室。 法定代表人：黄文娟，该公司执行董事兼总经理。 第三人：陈国甫，男，1962年8月30日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：丁雅洁，浙江匡明律师事务所律师。 原告宋海培为与被告蒋小丽房屋买卖合同纠纷一案，于2019年6月3日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员陈高龙适用简易程序进行审理。审理中，本院依原告的申请，依法通知追加宁波升浩房产经纪有限公司（下称房产经纪公司）为本案的第三人参加诉讼；第三人陈国甫申请参加诉讼并提出独立的诉讼请求，本院准许与本案一并审理。本案于2019年7月17日公开开庭进行了审理，原告宋海培的原委托代理人赵海斌、被告蒋小丽的委托代理人杨明建、第三人陈国甫的原委托代理人杨倩到庭参加诉讼，第三人房产经纪公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序、组成合议庭进行审理，并于2019年11月12日再次公开开庭进行了审理。原告宋海培的委托代理人马斌涵、被告蒋小丽的委托代理人杨明建、第三人陈国甫的委托代理人丁雅洁到庭参加诉讼，第三人房产经纪公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告的申请依法对被告蒋小丽采取了财产保全措施。经本院院长批准，本案延长审限一个月。本案现已审理终结。 原告宋海培向本院提出诉讼请求：一、判决原告、被告、第三人房产经纪公司于2018年1月12日签订的《房地产买卖居间协议》继续履行；二、判令被告协助原告将位于宁波市鄞州区邱隘镇御锦水岸花苑1幢1号1402室的房屋所有权转移登记至原告名下；三、判令被告支付原告自2019年5月25日起至涉案房屋所有权转移登记完成之日止按每日510元的标准计算的赔偿金；四、判令被告向原告赔偿律师费50000元、担保服务费1500元。事实和理由：2018年1月12日，原告、被告和第三人房产经纪公司签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定：原告向被告购买位于宁波市鄞州区邱隘镇御锦水岸花苑1幢1号1402室的房屋，房屋转让价格为1020000元，原告向被告支付定金50000元，并于2018年1月25日前向被告支付450000元，于2018年5月底前支付100000元，余款420000元由原告申请商业贷款；上述房屋房产证办出后5个工作日前，原、被告共同至房地产交易中心办理房屋所有权转移登记手续；若被告未能按照约定的时间履行义务，每逾期一日需向原告支付房屋总价款万分之五的赔偿金；原告为实现合同权利而支付的律师费等相关费用由被告承担。合同签订后，原告依法履行了自己的义务，被告于2018年1月25日将涉案房屋交付原告。被告上述房屋的所有权登记证书于2019年5月16日办出，经原告和第三人房产经纪公司工作人员再三催促，但被告均拒绝配合办理房屋所有权转移登记手续。原告为维护自己的合法权益聘请律师向法院提起诉讼，为此支付律师费50000元，并为申请财产保全支付了担保服务费1500元。 被告蒋小丽答辩称：一、涉案《房地产买卖居间协议》第八条第一款规定：原、被告双方需要签订《存量房屋买卖中介合同》。根据城市房地产管理法第四十一条关于房地产转让应当签订书面转让合同的规定，双方在签订了该《存量房屋买卖中介合同》后，才能办理房产过户登记手续。现该合同尚未签订，故原告要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续以及要求赔偿延期过户的赔偿金等均没有合同依据。二、涉案房屋系被告与第三人陈国甫的夫妻共同财产，被告出售该房屋时未与第三人陈国甫协商，也未经陈国甫同意，故不能单独处置该房屋；现陈国甫提出要求终止《房地产买卖居间协议》的履行，在法律上被告履行该协议成为不可能，为保护不动产所有权人的利益，故应当终止涉案《房地产买卖居间协议》的履行。三、根据我国物权法第一百零六条规定：原告并未善意取得涉案房屋的所有权。在目前原告未支付房屋全部对价、未办理产权过户登记手续的情况下，如果法院强令判决房屋过户，必将损害不动产共有人的利益，不符合在物权和债权的保护上优先保护物权的原则。原告作为合同一方当事人依法可另案提出合同撤销或赔偿诉讼。四、被告领取涉案房屋的产权证时间是2019年5月25日；原告并没有证据证明其受到损失的额度；律师费用过高，且不应由被告承担，担保服务费由法院依法判决。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人房产经纪公司书面陈述称：被告将涉案房屋出卖给原告，并与原告、第三人房产经纪公司签订了《房地产买卖居间协议》，当时第三人陈国甫是在场、知情并同意的。 第三人陈国甫陈述称：其与被告蒋小丽于2000年8月24日登记结婚。2008年5月，其买进位于宁波市鄞州区邱隘镇渔金村房屋一套，建筑面积约130平方米。2011年，上述房屋列入拆迁范围，被告与宁波市鄞州区邱隘镇新村建设办公室签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，2017年11月分得涉案房屋，产权登记在被告名下，该房屋为其与被告的夫妻共同财产。2019年6月，其收到原告的起诉状才得知被告于2018年1月12日在未通知其的情况下私自与原告、第三人房产经纪公司签订了《房地产买卖居间协议》，约定：将涉案房屋出售给原告，涉案房屋产权证办出的5日内办理房屋过户手续。2019年5月18日，被告取得了涉案房屋的不动产权证。被告出售共有房屋未经其同意，系无权处分，其对《房地产买卖居间协议》不予认可，请求驳回原告第一、二项诉讼请求，第三、四项诉讼请求由法院依法判决。据此，第三人陈国甫提出独立的诉讼请求：判令原、被告和第三人房产经纪公司于2018年1月12日签订的《房地产买卖居间协议》终止履行。 原告宋海培针对第三人陈国甫的诉讼请求答辩称：第三人陈国甫的陈述与事实不符，涉案协议签订时，陈国甫是在场并知晓的。请求驳回第三人陈国甫的诉讼请求。 被告蒋小丽针对第三人陈国甫的诉讼请求答辩称：其确实未与第三人陈国甫协商，卖房没有经过陈国甫同意，陈国甫是看到原告起诉材料后才知道被告卖房行为的，也正是由于陈国甫不同意，被告才迟迟没有去办理过户手续。支持第三人陈国甫的诉讼请求。 原告宋海培为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 1.《房地产买卖居间协议》一份，用以证明原告向被告购买涉案房屋，原、被告及第三人房产经纪公司签订了该协议，协议约定了房屋价格、价款及定金支付方式、过户手续、违约金、原告为实现合同权利而支出的律师费等相关费用由被告承担的事实；2.御锦水岸花苑房票（副联）一份，用以证明涉案房屋的所有权属于被告的事实；3.房产中介工作人员王某出具的证明一份，用以证明涉案房屋产权证于2019年5月18日办出，但被告拒不履行房屋所有权转移登记手续的事实；4.原、被告通话记录详情一份，用以证明被告拒接电话的事实；5.原告与被告短信发送记录一份，用以证明原告催告被告办理房屋过户手续，但被告不予理会的事实；6.委托代理合同、律师费发票、汇款凭证各一份，用以证明原告为维护自己权益聘请律师向法院提起诉讼而支出律师费50000元的事实；7.委托保证合同、担保服务费发票及汇款凭证各一份，用以证明原告为申请财产保全而支付担保服务费1500元的事实；8.定金汇款凭证及收条各一份，用以证明原告于2018年1月12日向被告支付购房定金50000元的事实；9.首期房款汇款凭证及收条各一份，用以证明原告于2018年1月25日向被告支付首期房款450000元的事实；10.100000元房款汇款凭证及原告给被告的短信打印件各一份，用以证明原告于2018年4月29日向被告支付第二期100000元房款的事实；11.宁波不动产登记信息查询结果一份，用以证明涉案房屋所有权登记于2019年5月16日完成的事实；12.“宁波市行政服务中心不动产登记窗口领证发证信息电脑页面”拍摄图一份，用以证明蒋小丽委托甬发房产工作人员黄磊于2019年5月17日领取涉案房屋不动产权属登记证书的事实；13.“甬发房产不动产权属证书办理表电脑业务”、“甬发房产御锦水岸已领证明细表”拍摄图各一份，用以证明2019年5月18日，被告委托第三人陈国甫向甬发房产领取涉案不动产权属证书的事实；14.《委托代理之补充协议》一份，用以证明原告变更律师的事实；15.马斌涵出具的证明一份，用以证明马斌涵在现场，能证明第三人陈国甫当时也在现场的事实。 被告蒋小丽为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 1.结婚证一份，用以证明被告与第三人陈国甫系夫妻的事实；2.不动产权证书一份，用以证明涉案房屋系被告与第三人陈国甫夫妻共同财产的事实；3.房屋拆迁安置补偿协议（复印件）一份，用以证明涉案房屋系被告与第三人陈国甫夫妻共同财产的事实。 第三人陈国甫为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 1.房屋买卖合同一份、收条三份，用以证明拆迁房屋本身是被告和第三人陈国甫在婚姻关系存续期间取得的事实；2.房屋拆迁安置补偿协议（复印件）一份，用以证明涉案房屋系被告与第三人陈国甫夫妻共同财产的事实；3.《房地产买卖居间协议》一份，用以证明该协议侵害第三人陈国甫权利的事实。 审理中，原告申请证人王某、唐某出庭作证。证人王某陈述：其原系第三人房产经纪公司工作人员，2018年10月入职（后改口为2017年入职），现已离职；2018年1月12日上午8、9点钟，其和蒋小丽、“陈国甫”、宋海培、第三人房产经纪公司老板娘黄文娟夫妇、毛新民、另一中介同行陶培勇在涉案房屋里碰面，买卖双方没有异议，就去房产经纪公司店里签合同；其是乘坐蒋小丽的车过去的，由“陈国甫”开车；到了店里，双方商量好签合同的事宜就签字了，签字时马斌涵也在场；涉案房屋产权证做出后，其给蒋小丽发过信息、打过电话，通知蒋小丽可以过户了，但蒋小丽信息没回，接电话时态度不明确；陶培勇与蒋小丽联系比较多，陶说蒋小丽想涨价；蒋小丽没有讲过“陈国甫”是她老公，“陈国甫”在场没有异议，在车上、签合同时都没有说过什么话；其当时不知道“陈国甫”的名字，另一中介有介绍“这是房东，这是房东老公”；其出具的证明系马斌涵根据其口述打印出来的；证人的收入与业某。证人唐某陈述：其原系第三人房产经纪公司工作人员；之前看房时其不在场，其一直在店里；宋海培和房东夫妇、同事王某和另一中介五个人一起来店里，公司老板黄文娟也在；来时对方的中介也介绍过“这是蒋小丽，这是她老公”，然后就到楼上去坐；签合同时其站在边上做些服务和辅助工作，现坐原告席的律师是合同签了一半后来的；蒋小丽自己叫“老公”的，签合同时蒋小丽说“老公，我拿主意签掉了”，其还听蒋小丽对“陈国甫”说“我房子卖给宋海培了”，“陈国甫”说“卖了算了”；“陈国甫”身高大约1.8米。 本院认为，第三人房产经纪公司未出庭质证，视为其放弃质证的权利；上述证据，经庭审质证，原告、被告、第三人陈国甫质证意见及本院认证意见如下： 对原告提交的证据1，被告对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为协议第八条约定：办理产权证前应签订《存量房屋买卖中介合同》，但原、被告之间并未签订；第三人陈国甫称其不是合同的相对方，其不清楚；经审查，本院认为，该证据真实、合法，且与本案有关联，故本院予以确认。原告证据2，被告对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为房票虽然登记在被告名下，但房屋取得于夫妻婚姻关系存续期间，是夫妻共同财产；第三人陈国甫对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为当时有中介及律师等专业人士在场，却没有提出房屋所有权的相关疑问，只能说明原告在说谎；经审查，本院认为，该证据真实、合法，且与本案有关联，故本院予以确认。原告证据3，被告有异议；第三人陈国甫称不清楚；经审查，本院认为证人已出庭作证，应以证人出庭作证的证言为准。原告证据4，被告和第三人陈国甫对证据的真实性无异议，但认为原告仅打印出未接通的一栏，未接通不代表拒接，也不代表被告拒绝原告去办理过户手续；经审查，本院对证据的真实性予以确认。原告证据5，被告对证据的形式真实性无异议，但对关联性有异议，被告收到了2019年5月23日21：19的短信，其他未收到，当时产权证尚未拿到；第三人陈国甫称不知情；经审查，本院对证据的真实性予以确认。原告证据6，被告对证据的真实性无异议，但认为费用过高，具体由法院认定；第三人陈国甫对证据的真实性无异议，认为与其无关，具体由法院认定；经审查，本院对证据的真实性予以确认。原告证据7，被告和第三人陈国甫认为合同并非原告签名，对其关联性有异议，对发票的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，对汇款凭证无异议；经审查，本院对证据的真实性予以确认。原告证据8、9，被告无异议；第三人陈国甫对银行汇款凭证有异议，认为仅有原告签名无银行盖章，对收条不清楚；经审查，该两组证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。原告证据10，被告和第三人陈国甫无异议，故本院予以确认。原告证据11，被告和第三人陈国甫对证据无异议，但认为不能证明原告待证事实，被告实际拿到房产证是在2019年5月25日；经审查，本院认为该证据系相关政府部门所出具，真实、合法，且与本案有关联，故本院予以确认。原告证据12，被告对领取房屋权属证书的事实无异议；第三人陈国甫对证据的真实性有异议，对事实不清楚；经审查，本院对被告已领取涉案房屋权属证书的事实予以确认。原告证据13，被告认为均系打印件，看不出具体领取时间；第三人陈国甫对证据有异议；经审查，本院认为该证据为照片打印件，真实性无法确认，故本院不予确认。原告证据14，被告和第三人陈国甫无异议，本院予以确认。原告证据15，被告和第三人陈国甫认为马斌涵与本案当事人有利害关系；经审查，本院认为马斌涵系原告的委托诉讼代理人，并不具备证人资格，故本院不予确认。 对被告提交的证据1，原告和第三人陈国甫均无异议，故本院予以确认。被告证据2，原告无异议，但认为涉案房屋登记为蒋小丽单独所有；第三人陈国甫无异议；经审查，本院认为该证据真实、合法，且与本案有关联，故本院予以确认。被告证据3，原告对涉案房屋系拆迁所得没有异议，但证据系复印件，真实性无法确认，且协议上也是蒋小丽一人签字；第三人陈国甫没有异议；经审查，本院认为该证据系复印件，真实性无法确认，但结合原告证据2，可以确认涉案房屋系拆迁所得的事实。 对第三人陈国甫提交的证据1，原告对证据有异议，认为看不出与涉案房屋的关联性；被告无异议；经审查，本院认为，证据虽系原件，但无法认定与本案的关联性，故本院不予确认。第三人陈国甫证据2，原告质证意见同被告证据3；被告无异议；经审查，该证据与被告证据3系同一份证据，本院的认证意见同被告的证据3。第三人陈国甫证据3，原告对证据无异议，但对其待证目的有异议；被告无异议；经审查，该证据与原告证据1系同一份，本院的认证意见同原告的证据1。 对证人王某的证言，原告无异议。被告认为证人收取中介费，与本案有利害关系；当时没有人告诉过证人陈国甫与蒋小丽是夫妻关系，证人现在的证言是受到了原告代理人的误导，陈国甫在场的证词是不可信的。第三人陈国甫同意被告的意见，并认为证人对本案事实的陈述很清楚，但对自己的入职时间不清楚，所以证人证言受到了污染。对证人唐某的证言，原告没有异议。被告有异议，认为证人提到其他中介一进来就说“这是蒋小丽老公”不符常理；证人没有始终坐在旁边，且不是本单中介人员却对细节很了解，也不符常理；证人证言不有客观性和真实性，且证人为第三人房产经纪公司原工作人员，故证人证言不可采信。第三人陈国甫同意被告意见，且认为其身高仅1.7米，与证人陈述“陈国甫”身高1.8米不符，刚好证明证人从某过陈国甫；其与陶培勇并不认识，证人所说的陶培勇向他介绍不符合事实；证人陈述蒋小丽称“陈国甫”为老公，而蒋小丽对其称呼都是叫名字或阿甫，证人证言与事实不符。经审查，本院认为，证人王某关于原、被告和第三人房产经纪公司签订涉案《房地产买卖居间协议》，以及涉案房屋产权证做出后证人通知被告可以办理过户手续的陈述，能与其他证据相印证，本院予以确认；两证人对“陈国甫”在签协议现场的表现陈述不一，王某陈述“陈国甫”始终没有说过话，而唐某陈述“陈国甫”回答被告时说过“卖了算了”，且两证人对陈国甫并不认识，也没有其他证据相印证，故本院对两证人认为第三人陈国甫在签订涉案协议现场的陈述不予确认。 审理中，原告宋海培和第三人房产经纪公司申请对第三人陈国甫进行测谎，因陈国甫不同意，故本院不予支持。原告宋海培申请本院向宁波市鄞州区不动产登记中心、甬发房地产门店及其工作人员黄磊调查以下事实：被告委托黄磊代办涉案房屋的不动产登记证，黄磊于2019年5月17日从宁波市鄞州区不动产登记中心领取涉案房屋的不动产登记证，第三人陈国甫于2019年5月18日从黄磊处领取了涉案房屋的不动产登记证，本院认为，该证据无调查收集的必要，故本院不予准许。 综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下： 2018年1月12日，原告宋海培、被告蒋小丽、第三人房产经纪公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：原告购买被告位于宁波市鄞州区邱隘镇御锦水岸花苑1幢1号1402室的房屋（房产证未办出），建筑面积为69.94平方米，房屋转让价格为1020000元，原告向被告支付定金50000元，于2018年1月25日前向被告支付首期房价款450000元，于2018年5月底前向被告支付100000元，余款420000元由原告通过申请商业贷款支付；房产证办出后五个工作日前，原、被告共同至房地产交易中心办理所有权转移登记手续；首期房价款支付之日，原、被告办理房屋验收及交接手续；房产证办出后五个工作日前签订《存量房屋买卖中介合同》等相关法律文书；若被告未能按约定的时间签署买卖合同或未履行本协议约定的义务，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，逾期超过15日后被告仍未履行的，除被告应向原告支付15日的赔偿金外，原告有权单方解除本协议，原告可选择被告向原告双倍返还定金或向原告支付总房价款的20%作为违约金，同时，被告需承担原告为实现合同权利所支付的费用，包括但不限于原告聘请律师的费用、诉讼费、调查费等。协议还对原告违约情形和居间条款等进行了约定。协议签订后，原告于当日向被告支付定金50000元，于2018年1月25日向被告支付首期房价款450000元，于2018年4月29日向被告支付100000元。2018年1月25日，被告将涉案房屋的钥匙交付原告。涉案房屋于2019年5月16日办理不动产权属登记，权利人为蒋小丽，权证号为浙（2019）宁波市鄞州不动产权第0190218号。后经原告和第三人房产经纪公司工作人员催告，被告未配合原告办理涉案房屋过户手续。 另查明：原告为本案诉讼支出律师费50000元，为申请财产保全而支出担保服务费1500元。 又查明，被告蒋小丽与第三人陈国甫系夫妻，双方于2000年8月24日登记结婚。涉案房屋系被告于2017年11月因拆迁取得。 本院认为：本案的争议焦点：一是被告蒋小丽对涉案房屋是否有权处分？二是涉案《房地产买卖居间协议》是否有效？三是涉案《房地产买卖居间协议》能否继续履行？ 关于第一个争议焦点：被告蒋小丽对涉案房屋属于无权处分。涉案房屋系拆迁所得，取得于被告和第三人陈国甫夫妻关系存期间，被告和陈国甫均认可系夫妻共同财产，在无其他证据反驳的情况下，应认定系被告和陈国甫夫妻共同财产。涉案的《房地产买卖居间协议》属于合同之债，但其最终履行取决于涉案房屋所有权的转移，属于处分行为。根据现有法律规定，处分涉案房屋属非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理，并不属于家事代理权的范畴。现陈国甫坚决不同意出卖涉案房屋，被告处分涉案房屋未取得共有权人的同意，侵害了陈国甫对涉案房屋享有的所有权，属于无处分权的人处分他人财产，构成无权处分。 关于第二个争议焦点：原、被告和第三人房产经纪公司签订的涉案《房地产买卖居间协议》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告无权处分并不影响涉案协议的效力。 关于第三个争议焦点：涉案《房地产买卖居间协议》有效，但被告属于无权处分的情况下，涉案协议无法继续履行完成所有权转移。现陈国甫明确表示不认可房屋买卖；原告提供的证据不足以证明陈国甫在签订协议时在场，现有证据在外观上不足以使原告相信陈国甫授权被告出售涉案房屋，被告的代理行为不构成表见代理；同时，本案情况也不符合善意取得的构成要件。因此，涉案《房地产买卖居间协议》已经构成了法律上的履行不能。 综上所述，原告要求继续履行涉案《房地产买卖居间协议》，要求被告协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记至原告名下，并以继续履行协议为前提要求被告承担违约责任，对此，本院不予支持；关于律师费，虽然涉案协议有约定，但既然本院不支持原告要求继续履行协议并以继续履行协议为前提要求被告承担违约责任的诉讼请求，故本院对原告要求被告赔偿律师费的诉讼请求也不予支持；同理，对原告要求被告赔偿担保服务费的诉讼请求，本院也不予支持。第三人陈国甫要求终止履行涉案《房地产买卖居间协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。因涉案协议无法履行而造成原告损失，原告可另行主张解除协议并要求被告承担违约责任。第三人房产经纪公司未到庭参加诉讼，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十五条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、驳回原告宋海培的诉讼请求； 二、原告宋海培、被告蒋小丽和第三人宁波升浩房产经纪有限公司于2018年1月12日签订的《房地产买卖居间协议》终止履行。 本案本诉受理费1168元，财产保全费3020元，合计诉讼费4188元，由原告宋海培负担；第三人诉讼受理费40元，由原告宋海培负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  陈高龙 人民陪审员  赵七楠 人民陪审员  贾春君 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  王 钰