北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27971号原告：中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113678795265F。法定代表人：张黎，董事长。委托诉讼代理人：张盛晰，男，1986年12月9日出生，汉族，中粮地产投资（北京）有限公司法务。委托诉讼代理人：洪松峣，女，1982年7月3日出生，汉族，中粮地产投资（北京）有限公司员工。被告：北京启文家盒子文化有限公司，住所地北京市顺义区空港街道安泰大街9号院6号楼，统一社会信用代码91110113MA0065A74G。法定代表人：马菁，董事长。被告：新疆家盒子文化有限公司，住所地新疆喀什地区喀什经济开发区深喀大道总部经济区浙商大厦第23层第14号，统一社会信用代码91110105693296106K。法定代表人：马菁，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：甄凌，女，1984年10月4日出生，汉族，新疆家盒子文化有限公司员工。原告中粮地产投资（北京）有限公司(以下简称中粮公司)与被告北京启文家盒子文化有限公司（以下简称启文公司）、新疆家盒子文化有限公司（以下简称新疆家盒子公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中粮公司委托诉讼代理人张盛晰、洪松峣，被告启文公司、新疆家盒子公司委托诉讼代理人甄凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中粮公司向本院提出诉讼请求：1.判决启文公司支付拖欠的租金、物业费和水电费合计33518207.72元（暂计算至起诉日)，新疆家盒子公司承担连带责任；2.判决启文公司承担违约赔偿金760896元，新疆家盒子公司承担连带责任；3.判决二被告将出租房屋交还原告；4.判决二被告注销以出租房屋为注册地址的工商和税务登记证照；5.本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，中粮公司将第1项诉讼请求变更为：判决启文公司支付2019年1月1日至合同解除之日即2019年7月6日拖欠的租金及物业费合计1892022.15元（租金每月246479.31元，物业费每月58685.55元）；支付自2019年7月7日至交还房屋之日的房屋占用费及逾期交还房屋违约金合计1652976.28元（占用费的标准按照每月246479.31元计算，逾期交房违约金每月为月租金246479.31元的1.5倍）；新疆家盒子公司对上述两项费用承担连带责任。将第3项诉讼请求变更为判决二被告将房屋恢复原状后交还原告。事实与理由：2013年5月20日，原告与北京家盒子文化有限公司签订《中粮祥云国际生活区商铺租赁合同》，约定原告将×××楼座商铺（公安核准名：×××)5900平方米面积出租给北京家盒子文化有限公司经营“家盒子”儿童品牌业态使用，租期15年，租金按月支付并于每月第一个工作日或之前支付完毕。此后，原告与启文公司、北京家盒子文化有限公司签订《关于租赁面积和计租日的补充协议》和《权利义务转让协议》，确认租赁面积为5685.37平方米，同时确认北京家盒子文化有限公司将合同权利义务转让给启文公司，北京家盒子文化有限公司承担连带责任等相关事项。2018年9月1日，原告与启文公司签订《切铺补充协议》，约定原告收回商铺2层和3层合计1773平方米的出租面积，启文公司承租面积由原5685.37平方米变更为3912.37平方米。合同履行期间，二被告屡次出现迟交、缓交租金等违约行为，原告均给予了宽恕和谅解。但自2018年9月起，二被告便不再交纳任何租赁费用。之后，虽经原告多次发函索要，但二被告始终拖欠租金、物业费、水电费等各项租赁费用至今，二被告恶意拖欠的行为已严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，为维护自身权益，原告特起诉。二被告辩称：2019年5月6日，涉诉店铺突然停电，被告多次与原告的工程师沟通，回复是检修电路。当天联系了物业跟被告对接的运营负责人，询问为何在没有提前通知的情况下停电，突然停电导致被告无法正常营业。5月14日晚上，被告所有的门都被木板封上了，外面张贴了告示和公文，刚开始说是在电路维修，后来整个门都被封了，联系物业也没法开门。被告确实欠付原告房租。2019年7月6日，被告法定代表人马菁和原告负责人去了现场，原告要求一次性支付拖欠的费用，但是不可能重新营业。后来店铺后面的门锁被撬开，店铺里的东西不见了。原告的人开始否认搬了东西，后来被告报警，第二天上午原告有大量的人进店铺往外搬东西，门口也有搬家公司的货车，被告再次报警，报警之后原告当天没有继续搬。从8月5日开始，店铺里一直有被告的人值班，原告把周围一圈都打上板子，把被告的人困在里边。被告给原告交租金和物业费交到了2018年9月1日，之后的没有再交，原告用被告的保证金和房屋退租的租金抵扣了2018年9月1日至2018年12月31日的租金，抵扣之后还剩押金169498.16元。2019年1月1日至2019年5月6日的租金和物业费被告同意按照合同约定给原告。2019年5月6日，原告给被告停水停电，被告无法正常使用房屋，之后的租金和物业费不同意交。被告不同意支付违约金，被告确实有迟延交租金行为，但是租金数额1.5倍的违约金太高。被告不同意将房屋恢复原状，停水停电给被告造成了很大影响，被告前期基础装修投入3000万元左右，被告不同意交还房屋，合同应该继续履行。被告经营的物品都还在店铺里，没有搬走。被告不同意注销工商和税务登记。本院经审理认定事实如下：2013年5月20日，原告（合同甲方）与北京家盒子文化有限公司（合同乙方）签订《×××国际生活区商铺租赁合同》，约定甲方将×××商铺（以下简称涉诉商铺）出租给乙方使用，用于经营家盒子品牌，租期为15年，自起租日开始计算，第一个至第三个租赁年度日保底租金为2元/日/平方米，自第四个租赁年度起，每三年租金额按前一个三年的平均日租金额5%递增，每三年调整一次；乙方交纳相当于三个月基本租金数额的租赁保证金共1080000元。第4.5.1条约定自起租日起，乙方应向甲方或物业管理公司交纳物业管理费，按商品租赁面积计算，标准为每月每平方米10元，物业管理费每三年递增一次，递增比例为上一期物业管理费的10%，物业管理费应按月支付，乙方应于每月第1个工作日或之前与基本租金一并支付。合同第14.1.2条约定：除租赁期限届满合同正常终止外，包括但不限于任何一方单方面解除本合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应于合同终止之日起30日内交还该商铺。第14.2.1条约定：合同结束（不论基于任何原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施及增建和改建（下称可移动的物品）无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。第14.2.4条约定：合同结束（不论基于任何原因）乙方需要办理以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续。第14.4.3条约定：乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的该商铺租金、物业管理费等各项费用外，每日还应按照最后一个月的日保底租金的1.5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条的规定收回该商铺。第17.1条约定：在合同有效期内，乙方逾期支付或补缴租金等按合同约定的时间内，乙方未缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；第17.3条约定：乙方逾期支付上述款项超过7日，则甲方有权书面通知（以在该商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定时限内补齐相关费用及滞纳金，乙方在上述时限仍未能补齐相关费用及滞纳金的，甲方有权采取相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺。第17.5条约定：本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为，违约严重的，甲方有权单方面终止本合同收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：17.5.5拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过30日或累计超过60日（无论是否正式追索）。第17.6条约定：甲方依据合同第17.5条单方终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除，乙方应按本合同相关约定交还租赁物业，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修费等费用。后原告与北京家盒子文化有限公司签订《关于免租经营期的补充协议》，确认承租商铺的面积为5685.37平方米，约定自2015年11月26日至2015年12月25日为免租期，承租人无需支付租金，但需要支付期间的物业管理费、能源费及其他相关费用。原告（甲方）与北京家盒子文化有限公司（乙方）、启文公司（丙方）签订《祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》，约定乙方在《租赁合同》项下的全部权利义务转让给丙方，丙方同意受让前述权利义务，甲方对此表示同意，另约定本协议生效后，乙方对丙方履行《租赁合同》项下的义务仍承担连带责任。2017年11月30日，原告与启文公司签订《关于调整物业管理费的补充协议》，约定从2018年4月1日起将物业管理费的标准由原约定的10元/平方米/月调整为15元/平方米/月。在启文公司承租店铺期间，启文公司欠缴原告租金及物业费，原告于2018年2月、3月、6月、7月、8月向启文公司发送租金及物业费催收函，启文公司均已收到但未付款。合同履行过程中，原告（甲方）与启文公司（乙方）签订《祥云小镇商铺补充协议》，约定乙方将合计1773平方米商铺面积交回甲方，租赁店铺的建筑面积暂以3912.37平方米计算，自2018年9月1日起，租金、物业管理费及推广费的计算使用新面积、按原合同商务条件正常缴纳；甲方承担乙方机房挪动费用20万元，在乙方2018年10月应缴租金中减免，除此之外甲方不再承担其他改造费用；乙方按照中粮物业公司的有关流程和规定办理退还租区的其他手续，完成后甲方按照原合同约定按退租区域面积计算相应租赁保证金部分共计319140元返还至乙方银行账户。2018年12月7日，原告向启文公司发送《关于租赁保证金抵扣的通知》，提出启文公司已交纳租赁保证金1080000元，依据双方签订的关于部分面积退租的《补充协议》中规定，自2018年9月1日始切割原租赁铺位面积1773平方米交回原告，并由原告返还退租面积租赁保证金319104元，返还后剩余租赁保证金760896元，截止2018年12月3日，启文公司已欠缴租金、物业费：2018年9月298923.75元，2018年10月5496.65元，2018年11月300916.58元，2018年12月305164.86元，合计910501.84元，若未在收到通知7日内补交欠费，原告将自返还款及已交纳的租赁保证金中直接进行抵扣。2019年1月2日，原告向启文公司发送《关于租赁保证金完成抵扣的通知》，告知已将启文公司前期欠缴租金物业费910501.84元，从租赁保证金760860元及切铺应退租赁保证金319140元进行抵扣，抵扣完成后，剩余租赁保证金金额169498.16元，保证金欠缴金额591361.84元，告知在5日内补足租赁保证金，逾期将追究违约责任。启文公司于2019年1月4日签收上述通知。启文公司后仍未给付原告2019年租金。原告于2019年1月30日向启文公司发出租金、租赁保证金催缴函，要求启文公司支付租金、其他费用及租赁保证金9965526元，逾期未缴原告将于2019年2月1日起采取停止能耗供应的管理措施。被告于当日签收该函件。启文公司于2019年2月4日向原告回函，要求分期支付欠缴的租金和其他费用，但未履行。2019年2月26、3月20日原告再次向启文公司发函要求交纳租金、费用及租赁保证金，逾期将采取停止能耗供应等强制措施。启文公司均已签收，但均以资金困难为由未向原告付款。2019年7月5日，原告向启文公司发出《关于清理物品和交还商铺的函》，提出启文公司自2018年9月欠付原告各类费用，拖欠时间较长且数额巨大，已构成严重违约，根据双方签订《×××商铺租赁合同》的约定，即日起正式解除双方签订的《×××商铺租赁合同》，原告有权收回商铺并追究启文公司的法律责任，并告知启文公司于2019年7月12日前将涉诉商铺交还原告，并交纳拖欠的各项费用。如未按照上述要求履行，原告有权于2019年7月12日后的任何时间采取强制措施收回该铺（包括但不限于搬离物品、直接收回该铺等处理方式），并有权自行进入该商铺清理商铺内遗留全部物品。启文公司于2019年7月6日签收《关于清理物品和交还商铺的函》。2019年4、5月份，因启文公司无法正常经营，众多消费者到启文公司的店铺聚集，启文公司未出面解决，原告报警。原告称在启文公司长期拖欠租金的情况下，其按照合同第17.5条的约定对涉诉店铺采取了停水停电措施，目的是为了督促启文公司尽快履行交费义务，之后水电一直未予恢复。此后启文公司还在此处经营，但仅限于处理消费者的投诉。为了应对消费者聚集的事件，原告将涉诉店铺的正门加装围挡，但启文公司的人员可以从偏门和后门正常出入、店铺也一直在启文公司的控制之下。2019年8月5日，原告将店铺的前后门全部进行了封闭，但启文公司的人员仍然在内。庭审中，双方确认涉诉店铺内仍有启文公司的物品，且启文公司表示还想继续租赁店铺，原告坚持解除合同。2017年11月，北京家盒子文化有限公司更名为新疆家盒子文化有限公司。上述事实，有庭审笔录、《中粮祥云国际生活区商铺租赁合同》、《关于免租经营期的补充协议》、《祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》、催收函、《祥云小镇商铺补充协议》、《关于租赁保证金抵扣的通知》、《关于租赁保证金完成抵扣的通知》、《关于清理物品和交还商铺的函》等在案佐证。本院认为：北京家盒子文化有限公司与原告签订的《中粮祥云国际生活区商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。后原告与北京家盒子文化有限公司及启文公司签订协议约定北京家盒子文化有限公司将上述合同的权利义务转让给启文公司，且原告表示同意，该转让协议系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对各方有约束力，则启文公司应履行租赁合同中承租人的权利义务，北京家盒子文化有限公司对启文公司的合同义务承担连带责任。合同履行过程中，启文公司自2018年9月开始欠缴租金，原告告知启文公司用租赁保证金及因切铺应退启文公司的租赁保证金进行抵扣，抵扣2018年9月至2018年12月欠缴的租金、各项费用之外，尚余租赁保证金169498.16元。庭审中，双方对此均无异议。但启文公司仍未向原告支付2019年的租金及物业费，经原告多次催缴后仍未交纳，原告据此行使合同解除权要求解除与启文公司的租赁合同关系并要求启文公司交回店铺符合双方合同第17.5条的约定及法律规定，启文公司于2019年7月6日收到原告解除合同的函件，则双方的租赁合同应于2019年7月6日解除。启文公司欠缴的2019年1月至2019年7月6日的租金及物业费应支付给原告，经核算数额为1892022.13元，扣除剩余的租赁保证金，启文公司仍应给付原告1722523.97元。合同解除后，启文公司应将店铺在合同解除30日内交还被告，但启文公司至今未返还原告店铺，原告要求启文公司按照合同约定的租金标准即每月246479.31元支付使用费具有合同依据，本院予以支持。合同第14.4.3条约定，承租人逾期交还商铺的，应按照月租金标准的1.5倍支付违约金，原告以启文公司逾期交还商铺为由要求启文公司按照合同约定支付违约金本院予以支持，但启文公司称合同约定的违约金数额过高要求本院予以调整，本院认为启文公司的请求合理，本院对违约金数额予以调减。因启文公司未按约支付租金构成根本违约，原告向启文公司发送合同解除通知并要求按照合同第17.6条约定要求启文公司支付违约金具有合同依据，但启文公司认为原告按照租赁保证金760896元的标准主张违约金过高，请求本院调整，本院认为被告的请求符合法律规定，并结合原告的损失情况调减违约金数额。因启文公司根本违约致合同解除，原告依据合同第14.1.2条和第14.2.1条要求启文公司将店铺恢复原状并腾退交还房屋符合双方约定，本院予以支持。北京家盒子文化有限公司承诺对启文公司的合同义务承担连带责任，北京家盒子文化有限公司更名为新疆家盒子公司，原告要求新疆家盒子公司承担连带责任，本院予以支持。因工商、税务等证照的变更、注销事宜非人民法院受理民事诉讼的范围，故被告要求原告办理以涉诉商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址手续的诉讼请求本院不予处理，双方可自行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京启文家盒子文化有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中粮地产投资（北京）有限公司欠付租金及物业费合计一百七十二万二千五百二十三元九角七分（已抵扣剩余的租赁保证金）；二、被告北京启文家盒子文化有限公司于本判决生效之日起七日内将其占用的×××商铺恢复原状并腾退返还给原告中粮地产投资（北京）有限公司；三、被告北京启文家盒子文化有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月二十四万六千四百七十九元三角一分的标准给付原告中粮地产投资（北京）有限公司二〇一九年七月七日至腾退返还涉诉店铺之日止的占有使用费；四、被告北京启文家盒子文化有限公司于本判决生效之日起七日内按每月十二万元的标准给付原告中粮地产投资（北京）有限公司逾期交还商铺违约金，自二〇一九年八月六日始至实际腾退返还涉诉店铺之日止；五、被告北京启文家盒子文化有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中粮地产投资（北京）有限公司逾期付款违约金二十二万元；六、被告新疆家盒子文化有限公司对被告北京启文家盒子文化有限公司的上述第一、三、四、五项付款承担连带责任；七、驳回原告中粮地产投资（北京）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万零六百二十四元，由原告中粮地产投资（北京）有限公司负担四千九百九十七元（已交纳），由被告北京启文家盒子文化有限公司负担一万五千六百二十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇一九年十二月二十七日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟