苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初12137号原告（反诉被告）:吴江市永佳房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区震泽镇永联村11组。法定代表人：陆坤连，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴培林，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周旸，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：宋金英，女，1955年4月7日生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：杨俊华，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱静，江苏尚维律师事务所律师。第三人：金曌，男，1979年11月4日生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。原告吴江市永佳房地产开发有限公司（以下简称永佳公司）与被告宋金英商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后,被告宋金英在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，认为应将本案移送至浙江省湖州市吴兴区人民法院审理，本院经审查后，裁定驳回了宋金英对管辖权提出的异议。后被告宋金英提起反诉，本院就本诉及反诉合并审理，并依被告宋金英的申请追加金曌作为第三人参加本案诉讼，依法由审判员刘成文适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告即反诉被告永佳公司的委托诉讼代理人吴培林，被告即反诉原告宋金英的委托诉讼代理人杨俊华，第三人金曌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永佳公司向本院提出诉讼请求：1.宋金英支付购房款1554033元；2.本案诉讼费用由宋金英承担。事实和理由：因永佳公司法定代表人陆坤连在2013、2014年期间曾向案外人张玉平借款，故而结欠其债务，而张玉平结欠第三人金曌借款，故张玉平、缪建林(张玉平的配偶)联系陆坤连，商定用永佳公司所有的位于震泽镇八都社区贯前人家1幢402、2幢401的二套房产(包括车库)抵偿各自相应的债务，陆坤连表示同意。2016年2月4日，张玉平带领宋金英(系金曌母亲)前往永佳公司办理购房签约，同日，双方签署商品房买卖合同二份(合同编号分别为：Y2016003554、Y2016003550，房产坐落：震泽镇XX社区贯前人家X幢401号、X幢402号)。2018年初，因张玉平、缪建林所属的苏州泛友实业有限公司、吴江恒创物资包装有限公司被银行起诉，致使陆坤连以吴江众业房产开发有限公司抵押担保的房产遭法院查封拍卖，对此损失张玉平、缪建林依约应承担赔偿责任。2018年9月，张玉平提出，上述原以永佳公司的二套房产抵偿第三人金曌(房屋买卖合同实际签约人为金曌母亲宋金英)借款债务，因金曌不认可以房抵债，只认定系宋金英与永佳公司之间的房屋买卖关系，故由张玉平退还永佳公司上述房屋(作价1554033元)，以减除张玉平、缪建林相应的赔偿责任，不足部分由张玉平、缪建林继续偿还。永佳公司认为，上述房产签约原系各方之间为债务清偿而实施的抵偿约定，现金曌不认可债务抵偿，只认可房屋买卖关系，则宋金英就未履行房款支付义务。为此依据《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院准予永佳公司之诉请。被告宋金英辩称，一、从永佳公司的诉状表述及宋金英的反诉表述，可以证实双方均认可一点，即在2016年2月初曾经存在一份口头以物抵债协议，该协议的当事人有五方，第一方是陆坤连，第二方是张玉平、缪建林夫妇，第三方是金曌，第四方是永佳公司，第五方是宋金英。该口头协议的内容大致是：永佳公司自愿用其名下的两套房产出售给宋金英，购房款直接抵偿永佳公司法定代表人陆坤连结欠张玉平、缪建林的借款；张玉平、缪建林结欠金曌的借款；以及金曌与宋金英之间的债权债务关系。由宋金英与永佳公司签订购房协议，购房款以抵债形式支付，抵债金额为1554033元，宋金英无须直接向永佳公司支付购房款。二、从永佳公司提供的收条、投资购房确认单，以及双方均提供的购房协议，可以证实：1、上述口头协议确实存在；2、口头协议在2016年2月初生效，且已经在履行中，宋金英已经通过该口头协议，早在与永佳公司签订购房合同之时就已经以债务抵销的方式支付了全额房款，完成了付款义务，剩下的就是永佳公司应当履行交房及办证义务。三、张玉平、缪建林在2016年2月2日时，已向陆坤连及永佳公司出具收条及两份投资购房确认单，该两份证据可以证明张玉平、缪建林确认已经通过债务抵销方式支付了全额房款，抵销权系形成权，不得撤销。四、金曌无权撤销该以物抵债协议，其在另案中的陈述不得侵害宋金英的利益。五、永佳公司基于（2016）浙0502民初4371号案件而认为金曌否认以房抵债，认为该生效判决不应予以推翻，对此宋金英认为：1、该案生效判决的既判力对双方当事人具有拘束力，但宋金英未参加该案诉讼，对宋金英不具有拘束力；2、上述生效判决根本无需推翻，因为判决对于是否存在以房抵债的事实并没有予以认定，也没有否定，只是表述为“因商品房买卖合同双方非本案当事人，与本案缺乏关联性，且原、被告双方对是否抵扣无法达成一致意见，因此本院不予认定，原、被告双方可另行主张。”而本案就是在另行主张的一个过程；3、宋金英是口头协议中独立的一方，不能简单以宋金英与金曌之间的亲属关系而否认宋金英作为协议当事人的独立存在。六、金曌对苏州市泛友实业有限公司因（2016）浙0502民初4371号案件的破产债权申报，也因永佳公司的起诉使得宋金英终于可以对本案诉争房产主张权利，而主动向破产管理人申请削减了1554033元的债权申报，并得到吴江法院的最终认可，从而保证金曌不会因为本案而取得不当利益。综上，宋金英认为其已经完成支付义务，请求法院驳回永佳公司的诉讼请求。反诉原告宋金英向本院提出反诉请求：1.永佳公司立即向宋金英交付位于XX区贯前人家X幢402、X幢401的两套房产，并立即为宋金英办理上述两套房产的不动产登记证；2.永佳公司支付延期交房违约金1554元（合同第九条第2款）；3.永佳公司支付延期办证违约金777元（合同第十五条第2款）；4.本案本诉及反诉的诉讼费均由永佳公司承担。反诉事实和理由：正如永佳公司在诉状中所述，永佳公司的法定代表人陆坤连曾向案外人张玉平借款，并结欠其债务，而张玉平又结欠案外人金曌借款，故张玉平、缪建林联系陆坤连，商定用永佳公司所有的位于震泽镇XX社区贯前人家X幢402、X幢401的两套房产（包括车库）抵偿各自相应的债务，陆坤连表示同意，于是缪建林于2016年2月2日向陆坤连出具收条一份，明确收到上述两套房产价值1554033元，用以抵付相应金额的借款本息；并向永佳公司出具两份投资购房确认单，明确将两套房产以相应金额抵给了宋金英，并在两天后的2016年2月4日，张玉平带领宋金英前往永佳公司签署吴江市商品房买卖合同二份。宋金英认为，由于永佳公司收取了缪建林出具的投资购房确认单，通过其行为明确认可了与宋金英签订的《商品房买卖合同》已经通过债务相抵的方式收取了全额房款，永佳公司的意思表示明确，不得随意撤销，故宋金英支付房款的合同义务已经履行完毕。但永佳公司并没有依约向宋金英交付上述房产，宋金英多次向其主张交付并办证，永佳公司总以各种理由推脱，现更是不再承认收取抵房款的事实而起诉要求再次支付房款，显然没有法律依据。反诉被告永佳公司辩称，宋金英已不认可以物抵债，因此其诉讼请求也不成立，请求驳回宋金英的各项反诉请求。对于本案本诉和反诉，第三人金曌述称，案涉两套房屋的房款已通过以房抵债的方式付清，同意宋金英提出的诉讼请求。本院经审理查明案件事实如下：宋金英与金曌系母子关系。缪建林与张玉平系夫妻关系。永佳公司的法定代表人陆坤连结欠张玉平债务，2016年10月26日，张玉平、顾兰珍（甲方）、陆坤连（乙方）、吴江市众业房地产开发有限公司（丙方）、苏州市泛友实业有限公司、吴江恒创物资包装有限公司（丁方）签订《补充协议》一份，载明：“……2016年4月5日，四方对“四方协议一”已还款项、未还款项、房产抵押注销等进行了补充约定。2015年12月30日，张玉平、顾兰珍、陆坤连、吴江市众业房产开发有限公司、苏州泛友实业有限公司、吴江恒创物资包装有限公司签订还款协议一份（以下简称“四方协议二”），就截止2015年11月30日陆坤连尚欠张玉平借款本息906.89万元、尚结欠顾兰珍借款本息673.11万元（“四方协议一”中借款本息额2383.11万元-抵押贷款额1710万元）及2015年12月利息的利息35万元，合计1615万元归还事宜进行了约定。”各方并就继续履行问题达成协议。张玉平结欠金曌债务，故张玉平、缪建林联系陆坤连，商定用永佳公司所有的位于震泽镇XX社区贯前人家X幢402、X幢401的两套房产抵偿各自相应的债务。2016年2月2日，缪建林签订二份《投资购房确认单》，载明“投资购房人单位名称”为陆坤连（张玉平）、房产总价、房屋坐落、购买明细，在“投资购房人签字确认”处载明“此房源抵给宋金英”。同日，缪建林出具《收条》一份，载明“今收到陆坤连以贯前人家房产268.94平方米，单价5260元/平米，汽车车库28.22平方米，单价3200元/平米，自行车车库21.35平方米，单价2300元/平米，合计总价1554033元，抵付欠张玉平的本息，特此收条。”并附房产明细。2016年2月4日，永佳公司（甲方，卖方）与宋金英（乙方，买方）签订《吴江市商品房买卖合同》二份，约定宋金英向永佳公司购买震泽镇XX社区贯前人家X幢401号、X幢402号两套房屋（含车库），房价分别为796406元、757627元；合同并对买受人付款方式、期限、逾期付款违约责任，出卖人交付期限、逾期交房违约责任等事项作出约定。另查明：2016年7月18日，浙江省湖州市吴兴区人民法院立案受理原告金曌与被告张玉平、缪建林、苏州市泛友实业有限公司，第三人江苏新恒通投资集团有限公司民间借贷纠纷一案。原告金曌主张被告张玉平因资金周转向其借款1000万元，年息18%，请求法院判令：1、被告张玉平、缪建林立即归还借款本金6782160元，支付利息610394.4元（暂计至2016年7月6日，继续按年息18%计算至实际清偿之日）、违约金610394.4元（暂计至2016年7月6日，继续按年息18%计算至实际清偿之日），并赔偿律师费损失10万元；2、被告苏州市泛友实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由三被告承担。案件审理过程中，被告张玉平向吴兴区人民法院提交商品房买卖合同、收条、证明，以证明陆坤连欠张玉平钱，张玉平又欠金曌钱，故直接拿永佳公司的房产抵充对金曌的借款，购房款由缪建林、张玉平支付（从陆坤连结欠张玉平的款项中抵扣）。金曌对张玉平上述证据的质证意见为：对房屋买卖合同真实性没有异议，但关联性有异议，该合同买方是宋金英，只能说明宋金英与永佳公司有房屋买卖的事实，并不能说明抵借款的事实；收条是复印件，故真实性、关联性均有异议，因为没有看到房子，也没有收到已经支付全额房款的发票，而且未拿到房产证，故对以房抵债不予认可。2017年4月26日，吴兴区人民法院作出（2016）浙0502民初4371号民事判决，在证据认证部分，该判决书表述“因商品房买卖合同双方非本案当事人，与本案缺乏关联性，且原、被告双方对是否抵扣无法达成一致意见，因此本院不予认定，原、被告双方可另行主张。”并判决如下：“一、被告张玉平、缪建林应返还原告金曌借款本金520万元，支付利息942152元（暂计算至2016年1月6日），实现债权的律师费10万元，合计6242152元，限于本判决生效之日起十日内清偿；二、被告张玉平、缪建林应支付原告金曌违约金及利息1560000元（自2016年1月7日暂计算至2017年4月6日，另2017年4月7日起至实际付清之日止的违约金及利息仍以未付借款本金为基数按年利率24%计算），限于本判决生效之日起十日内清偿；三、被告苏州市泛友实业有限公司对被告张玉平、缪建林的上述债务承担连带清偿责任；……”。判决最终未在金曌对张玉平的债权中扣除以房抵债所涉的1554033元。金曌在本案庭审时陈述，（2016）浙0502民初4371号民事判决书生效后，缪建林向金曌归还了100万元，后来其没有再收到任何履行款，其已申请强制执行，并在苏州市泛友实业有限公司的破产案件中向管理人申报了债权。再查明：2018年9月12日，张玉平（甲方）、陆坤连（乙方）、吴江市众业房产开发有限公司（丙方）、永佳公司（丁方）签订《协议》一份，载明：“乙方因资金需求，于2013年、2014年期间向甲方借款，期间，甲乙双方采用吴江市众业房产开发有限公司、吴江市众乐房地产开发有限公司的房产作抵押，以苏州市泛友实业有限公司、吴江恒创物资包装有限公司为借款人，向银行贷款。乙方向甲方借款后按约归还甲方借款，乙方亦已苏州瑞景房产开发有限公司、永佳公司的房产抵债的形式归还了甲方部分借款，截止2017年4月乙方已还清了甲方的全部借款本息。因苏州市泛友实业有限公司、吴江恒创物资包装有限公司无力归还银行贷款，建设银行等向法院起诉，并对吴江市众业房产开发有限公司抵押的房产（位于行使抵押权。按照约定，甲方应对此承担赔偿责任，现甲方承诺，原乙方以永佳公司二套房产（震泽镇XX社区贯前人家X幢401号、X幢402号）抵偿甲方借款，再由甲方抵偿浙江湖州人金曌（房屋买卖合同实际签约人为金曌亲属宋金英）借款债务的，因金曌不认可以房抵债，故甲方退还永佳公司上述房屋（作价1554033元），以减除甲方相应的赔偿责任，不足部分甲方继续偿还。”关于上述吴江市众业房产开发有限公司抵押房产及被法院处置的事实，永佳公司提交（2018）苏0509民特4号民事裁定书、（2018）苏05民终948号民事判决书、淘宝网拍卖公告、竞价成功确认书予以证明。还查明：2019年10月22日，苏州市吴江区人民法院做出（2019）苏0509破11号之七民事裁定书，载明“2019年9月11日，苏州市泛友实业有限公司管理人制作《苏州市泛友实业有限公司破产财产分配方案》，……在本分配方案表决通过后公示期间内，普通债权人金曌自愿申请从其认定的债权额中减少1544033元，管理人据此将参与分配的普通债权数额调整为270775415.7元，普通债权分配比例亦相应提高至0.607%……关于公示期间内管理人依据变更后的普通债权数额对分配方案所作调整，因该调整实际提高了普通债权清偿比例，不损害债权人利益，故本院予以认可。”以上事实，有永佳公司、宋金英共同提交的吴江市商品房买卖合同，永佳公司提交的收条、投资购房确认单、（2016）浙0502民初4371号民事判决书、协议、补充协议、（2018）苏0509民特4号民事裁定书、（2018）苏05民终948号民事判决书、淘宝网拍卖公告、竞价成功确认书，金曌提交的（2019）苏0509破11号之七民事裁定书，以及各方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本案各方当事人的争议焦点为：以房抵债的口头协议应如何认定和处理。原告永佳公司认为，因第三人和被告不认可以房抵债，就是说以房抵债的合同被告不想履行，按照法律规定，合同目的无法完成，应当予以解除，但第三人在吴兴区人民法院诉讼中又提出是房屋买卖关系，所以原告根据第三人的陈述，要求被告支付购房款。被告宋金英则认为，没有任何证据证明被告有表述过否认以房抵债，不想履行，要求解除合同的意思表示，第三人在诉讼中的陈述的原因之前已经阐述过了，另外，第三人的表述不能因为存在亲属关系而想当然的等同于被告的意思，被告是以房抵债协议独立的当事人，被告事实上已经支付了全额购房款，只是因为证据不对等而未取得证据，直到本案原告提供了相应证据才得以最终确认，剩余的是应当由原告履行其交房及办证义务。本院认为，本案以房抵债的口头协议系陆坤连、原告永佳公司、张玉平、第三人金曌、被告宋金英之间所达成，依法成立并有效，原告永佳公司与被告宋金英签订的二份商品房买卖合同本质上系该以房抵债协议中的一部分，不具有独立性。按照以房抵债协议约定，原告永佳公司负有将案涉两套房屋无偿抵给被告宋金英的义务，相应的，第三人金曌的义务为自其对张玉平的债权金额中扣减1554033元。而根据已生效的（2016）浙0502民初4371号民事判决书，第三人金曌对张玉平的债权数额已经确定，第三人金曌自愿申请从其对苏州市泛友实业有限公司的破产债权中扣减部分金额，系对自身权利的自由处分，与本案无涉，第三人金曌对张玉平的债权扣减1554033元在法律上已经无法履行。故本院认为，第三人金曌在（2016）浙0502民初4371号案件中拒不认可以房抵债的行为导致案涉以房抵债合同目的不能实现，第三人金曌构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告永佳公司有权基于金曌的违约行为行使法定解除权。张玉平、陆坤连、吴江市众业房产开发有限公司、永佳公司于2018年9月12日签订的《协议》载明：“因金曌不认可以房抵债，故张玉平退还永佳公司上述房屋（作价1554033元），以减除张玉平相应的赔偿责任”，实为解除原以房抵债协议，原告永佳公司在庭审时亦明确表明解除，该通知已到达第三人金曌，发生合同解除的效力，故本院确认案涉以房抵债协议解除，作为以房抵债协议一部分的房屋买卖合同亦予解除。综上，原告永佳公司与被告宋金英之间的二份商品房买卖合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，本诉原告永佳公司无权要求本诉被告宋金英支付购房款，反诉原告宋金英亦无权要求反诉被告永佳公司交付房屋、办理产证。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，本院判决如下：一、驳回本诉原告吴江市永佳房地产开发有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告宋金英的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取9393元，由本诉原告吴江市永佳房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费减半收取9393元，由反诉原告宋金英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 员 刘成文二〇一九年十二月十六日法官助理 曹欢欢书 记 员 吴晓良附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。