大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初3919号原告：中国建设银行股份有限公司大连市分行，住所地辽宁省大连市中山区解放街１号。负责人：张喜军，该分行行长。委托代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。委托代理人：刘博韬，辽宁恒信律师事务所律师。被告：于军，男，1981年4月27日出生，满族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。被告：大连安广房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区联兴路456-6号。法定代表人：刘宗昌。原告中国建设银行股份有限公司大连市分行诉被告于军、大连安广房地产开发有限公司（以下简称安广公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告中国建设银行股份有限公司大连市分行的委托代理人刘博韬，被告于军到庭参加了诉讼。被告安广公司经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告于军向原告偿还本金人民币248296.94元及截至2018年4月12日止的利息7154.41元、罚息（含复利）212.05元；自2018年4月13日起至实际还清之日止的利息、罚息、复利；2．判令被告大连安广房地产开发有限公司对被告于军上述全部债务承担连带保证责任。事实和理由：2012年4月16日被告于军与被告大连安广房地产开发有限公司（以下简称“安广公司”）签订编号为WHT201200416号商品房买卖合同（以下简称“买卖合同”），购买被告安广公司开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路746号2单元3层3号房屋（以下简称“案涉房屋”），房屋建筑面积86.58平方米，总房款387878元。2012年5月18日，原告与被告于军签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“借款合同”），约定被告于军向原告借款人民币270000元，用于购买案涉房屋，借款期限360个月，自2012年5月16日至2042年5月16日。还款方法为等额本息；贷款利率为浮动利率，即在基准利率的水平下浮10%；借款人逾期还款时，罚息利率为贷款利率的水平上浮50%；利率调整日为每年的1月1日。实现债权的费用由借款人承担；借款人出现违约情形时，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同时，借款合同约定被告于军以其所有的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路746号2单元3层3号房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及抵押权人实现债权的费用等。另，原告与被告安广公司签订了《楼宇按揭合作协议》（下简称“协议”），协议约定原告与被告安广公司就位于长兴岛临港工业区金鸡路、新顺路748、726、746、710、722、708号的经批准命名为海悦花都的商品楼宇进行按揭合作，被告安广公司对如烂尾、楼盘缩水等原因导致购房人未履行借款合同项下义务时，承担连带保证责任。保证期间至抵押人办妥抵押物的房地产权证书等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。借款合同签订后，原告依约向被告于军放款。被告于军于2017年起诉被告安广地产要求解除二被告之间的买卖合同，长兴岛法院作出（2017）辽0292民初268号民事判决书，判决解除买卖合同。后被告于军起诉原告要求解除借款合同，大连中山区人民法院作出（2018）辽0202民初965号民事判决书，确认借款合同解除，但对于合同解除后的法律后果，另案处理。现被告拖欠借款的行为已损害原告的合法权益，造成了原告的损失。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，恳请法院在查明事实，依法审理，支持原告的诉讼请求。被告于军辩称：1．根据商品房买卖合同司法解释第25条第2款，我没有义务还贷款，因为购房合同和贷款合同已经解除了。2．在我购买房屋的时候房子已经处在停工状态，原告明知房子有可能烂尾的情况下还放款，是属于监管不力。而且原告在中山区法院判决合同2018年4月10日解除后，一直在上报我征信不良，对我个人生活和征信产生了严重影响，要求原告做出解除我的个人征信不良。3．要求原告自2012年5月18日放款日起至2018年4月10日退还我本人偿还的银行本金和银行利息。被告安广公司未提出答辩意见。经审理查明如下事实：1．中国建设银行股份有限公司大连长兴岛支行与被告安广公司2011年12月15日签订了《楼宇按揭合作协议》，约定原告与被告安广公司就位于长兴岛临港工业区金鸡路、新顺路748、726、746、710、722、708号的经批准命名为海悦花都的商品楼宇进行按揭合作，被告安广公司对如烂尾、楼盘缩水等原因导致购房人未履行借款合同项下义务时，承担连带保证责任；保证期间至抵押人办妥抵押物的房地产权证书等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止等。2．2012年４月１６日，被告于军与安广公司签订编号为WHT201200461的《商品房买卖合同》。合同约定，被告于军向安广公司购买位于大连长兴岛临港工业区金鸡路746号2单元3层3号房屋，房屋价款387878元等。3．2012年5月18日，原告中国建设银行股份有限公司大连市分行（贷款人）与被告于军（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告于军向原告借款人民币27万元用于购买位于大连长兴岛临港工业区金鸡路746号2单元3层3号房屋，贷款期限360个月，自2012年5月16日至2042年5月16日；还款方法为等额本息；贷款利率为浮动利率，即在基准利率的水平下浮10%；逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人的还款方法为等额本息还款法；借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；被告于军以其购买的上述房屋作为抵押等。上述合同签订后，原告依照合同约定足额发放了贷款。4．2017年8月10日，于军向大连长兴岛经济技术开发区人民法院提起诉讼，请求解除其与安广公司签订的编号为WHT201200461的《商品房买卖合同》。该院于2017年12月8日作出（2017）辽0292民初268号民事判决，判令解除于军与安广公司签订的编号为WHT201200461的《商品房买卖合同》，安广公司返还于军购房首付款117878元，安广公司向于军承担违约金11636元。该判决已于2018年2月16日生效。5．2018年，于军诉至本院，请求确认其与中国建设银行股份有限公司大连市分行签订的《个人住房（商业用房）于2018年4月10日解除，中国建设银行股份有限公司大连市分行对此予以认可。就合同解除后的法律后果，经本院释明，于军不予主张，中国建设银行股份有限公司大连市分行表示另案处理。本院于2018年5月18日作出（2018）辽0202民初965号民事判决，支持了于军的上述诉讼请求。６．被告于军自2017年7月起未再偿还贷款，截至2018年4月12日尚欠贷款本金余额248296.94元，利息7154.41元、罚息（含复利）212.05元。７．被告于军未取得案涉房屋的产权证书，被告安广公司亦未取得案涉房屋的他项权证证书。本院所确认的上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、（2017）辽0292民初268号民事判决书、（2018）辽0202民初965号民事判决书、对账单、《楼宇按揭合作协议》，被告于军提供的2017辽0292民初268号民事判决书及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告于军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。双方的合同虽于2018年4月10日解除，但合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告依约向被告于军发放了贷款，而被告于军逾期还款，其行为已构成违约，合同解除后，被告于军仍应按照约定偿还贷款本息，逾期不还，应承担相应的责任，故原告诉请被告于军偿还贷款本金及相应的利息、罚息、复利，于法有据，应予支持。原告诉请被告安广公司承担连带保证责任，符合双方签订的《楼宇按揭合作协议》的约定，于法有据，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告于军辩称根据该条款其没有义务还贷款一节，因该条款规定的是出卖人应当将收受的购房贷款本金和利息返还担保权人，而非免除了借款人的偿还义务，根据借款合同的相对性，借款人仍有还款义务，只有当出卖人将该款项返还担保权人后，借款人才可以免除该部分的还款义务，该条款规定的目的是保护担保权人基于担保应享有的权益，故被告于军此节抗辩意见，本院不予采纳。被告于军辩称在我购买房屋的时候房子已经处在停工状态，原告明知房子有可能烂尾的情况下还放款，是属于监管不力一节，原告对此不予认可，被告于军此节抗辩无事实依据，本院不予采信。被告安广公司经合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为对自身应诉、举证、答辩等民事诉讼权利的放弃，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告于军于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连市分行借款本金248296.94元及截至2018年4月12日的利息7154.41元、罚息（含复利）212.05元，并自2018年4月13日起至实际还清之日止按约定的利率标准给付原告利息、罚息、复利；二、被告大连安广房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5130元，由被告于军和大连安广房地产开发有限公司共同负担；公告费560元，由被告大连安广房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陆绍宇审 判 员  王淑艳人民陪审员  谢淑云二〇一九年十二月三日书 记 员  刘渐宽