山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3591号 原告：王敬兰，女，1934年9月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：林娜，北京市君致（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董红艳，北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。 原告王敬兰与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，王敬兰申请财产保全，本院依法冻结景和置业在平安银行股份有限公司济南文东支行的银行存款300万元。本院依法适用简易程序，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。王敬兰的委托诉讼代理人林娜、董红艳，景和置业的委托诉讼代理人杨风兰、张守邦到庭参加诉讼。王敬兰于2019年5月31日申请对涉案房产的价值进行鉴定，本院依法予以委托。景和置业于2019年7月22日撤销了其委托诉讼代理人张守邦、杨风兰的代理。因本案案情复杂，本院依法转为普通程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。王敬兰的委托诉讼代理人林娜，景和置业的委托诉讼代理人李友震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王敬兰向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认王敬兰、景和置业双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2019年4月14日解除；2.判令景和置业协助王敬兰办理退房手续（包括但不限于撤销合同登记备案手续及预告登记手续等）；3.判令景和置业返还王敬兰购房款2594700元，储藏室费用108600元，车位费180000元，共计2883300元及利息；4.判令景和置业赔偿王敬兰房屋差价损失，具体数额待鉴定后确定；5.本案诉讼费、保全费、鉴定费由景和置业承担。本案的鉴定结论作出后，王敬兰变更第四项诉讼请求为：判令景和置业赔偿王敬兰房屋、储藏室及车位的差价损失共计909800元；变更第五项诉讼请求为：本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用18965.5元由景和置业承担。事实与理由：2017年6月13日，王敬兰与景和置业签订《商品房买卖合同》及补充协议，由王敬兰购买景和置业开发的景和山庄房产。合同签订后，王敬兰依约向景和置业支付了全部购房款2594700元。合同第八条约定，景和置业应当在2017年12月15日前，将符合该合同约定的商品房交付王敬兰使用，但截至起诉时景和置业仍未按合同约定履行相关义务。为维护王敬兰的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 景和置业辩称，景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工所致，本公司并无过错。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城、全国文明城市及大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，截至目前本公司因政府要求被迫停工四百多天，系导致未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素。因此，涉案房屋逾期交房非景和置业主观因素所致，而是因环保、政府大型活动、创城行动等政府频繁要求建设工程项目一律停工，才致使项目建设延期而未能按期交房。《商品房买卖合同》第八条：“交付期限”条款的约定为“…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。”本公司并非无理由延期交房，更未逾期交房180天以上，王敬兰无权要求解除合同，请求贵院依法驳回王敬兰的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此认定事实如下： 1、2017年6月13日，王敬兰（买受人）与景和置业（出卖人）签订合同编号为：销售（字）xx的商品房买卖合同一份，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北景和山庄（暂定名）11号楼1单元1301室房屋一套，建筑面积186平方米，房屋单价13950元，房屋总价款2594700元。王敬兰于2017年5月12日前一次性付清全部房款。该合同第八条约定出卖人房屋交付期限应当在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其它原因政府或有关部门下达限期停工通知的；买受人未按本合同约定期限付款的等其他不可归责于出卖人的原因。该合同第九条关于出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。在出卖人退款前应协助出卖人办理银行提前还款及《济南市商品房买卖合同》的注销手续。上述手续办理完毕后，方能办理退款手续，如因买受人的原因，导致出卖人不能于30天内退还买受人已付房款，买受人不得因此追究出卖人任何责任。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。（3）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。该商品房买卖合同签订的同时，王敬兰与景和置业又签订了附件五即补充协议，该补充协议第三条第二项约定：任何一方解除主合同的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及与车位、车库及其他具有独立利用价值的空间或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除，若已交付给买受人的，买受人应自合同解除15日内全部返还给出卖人，若造成损坏的，买受人应当负责恢复原状或赔偿出卖人损失。第三项约定：经双方协商一致或单方依法、依约定解除合同的，买受人应在解除合同之日起15日内配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于撤销合同登记备案手续及预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续）。该商品房买卖合同及补充协议签订后，买受人王敬兰按约于2017年5月12日之前支付了全部购房款2594700元。 2、王敬兰自景和置业处另购买车位及储藏室，景和置业向王敬兰出具《景和山庄车位/储藏室确认单》（客户联）一份，该确认单载明：客户房源，储藏室编号、面积21.73㎡、单价5000元，总价108600元；车位编号3-173，总价180000元。王敬兰在该确认单的“客户签字确认”处签字并按捺手印，并于2017年4月15日之前向景和置业交付储藏室及车位款总计288600元。 3、2019年4月14日，王敬兰用中国邮政EMS按涉案商品房买卖合同上景和置业载明的住所地济南市）、法定代表人的姓名'style='cousor:pointer'>（济南市，向景和置业邮寄解除合同通知书一份，景和置业拒绝签收该邮件后，该邮件被退回。 4、庭审中，王敬兰将第二项要求景和置业协助其办理退房手续（包括但不限于撤销合同登记备案手续及预告登记手续等）的诉讼请求明确为：要求景和置业协助其办理撤销网签手续。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、王敬兰与景和置业签订的商品房买卖合同及补充协议是否予以解除及解除时间的认定问题。 王敬兰主张涉案商品房应于2017年12月15日前交房，但至其起诉之日2019年4月19日景和置业仍未交房，依据其与景和置业签订商品房买卖合同第八条、第九条之约定，景和置业已逾期交房超过了180日，其享有合同约定的解除权。景和置业提供监理单位出具的工程暂停令二十一份、《建设工程监理合同》及该合同相关补充协议、《景和山庄项目施工总承包工程合同》，主张济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，该监理单位因日气温超过37℃需要停工及政府大型活动、重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具了停工令。同时提供政府文件复印件两份、济南市历城区人民政府公告复印件一份主张因政府强制要求停工及天气原因导致景和置业停工天数合计472天，其中日气温超过37℃导致停工20天、响应政府创城要求停工93天、政府举办大型活动停工4天、2017-2018供暖季要求停工120天、2018-2019供暖季要求停工181天，以上472天，根据商品房买卖合同第八条之约定应当顺延工期，因此抗辩其不存在逾期交房180天的事实，王敬兰无权解除合同。王敬兰质证后认为景和置业提供的监理合同及总包合同无法确定真实性，监理合同中的监理人与停工通知中的监理人并非同一人，停工令没有对应的楼号不能证明是对涉案房产所在楼盘作出的停工处理。政府部门的相关文件无法证实涉案房产停工的真实性，且部分通知发生在涉案房产网签的2017年6月13日之前，对景和置业关于停工472天的抗辩理由不予认可。经本院审查，景和置业提供的停工令关于天气原因的停工均系气温超过37℃一天内具体一个时间段内的停工并不是一个工作日全部停工，且该天气原因并非自然灾害、遭遇不可抗力的原因而停工。关于政府部门发布关于环保、重大活动的相关通知，政府部门并未直接向景和置业发出有关停工的通知，景和置业亦未提交相关的监理施工日志证实其该期间确实存在停工的真实性，且停工后及时通知买受人的相关证据，景和置业辩称其停工472天，依据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，景和置业应于2017年12月15日之前将符合商品房买卖合同约定的商品房交付给王敬兰，而在王敬兰起诉之日2019年4月19日，景和置业逾期交房已达到489天，符合商品房买卖合同第九条关于交房“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”之约定。王敬兰依据该约定要求解除其与景和置业签订的涉案商品房买卖合同及补充协议，符合合同约定的解除权，本院予以支持。景和置业关于其并未逾期交房的抗辩理由，未提供有效证据予以佐证，本院不予采信。关于合同解除时间的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，王敬兰于2019年4月14日向景和置业发出解除合同通知书一份，该通知书亦到达对方，但经本院审查，王敬兰向景和置业发出的通知书中将楼号记载为13号楼1单元1301室并非王敬兰购买，该解除通知书对景和置业并不发生法律效力。王敬兰于2019年4月19日向本院提起诉讼要求确认解除其与景和置业签订的商品房买卖合同及补充协议，景和置业于2019年4月25日收到本院送达的起诉状副本。故，涉案商品房买卖合同及补充协议应于2019年4月25日景和置业收到起诉状副本之日解除。 二、关于鲁中安估字（2019）第x号司法鉴定估价报告是否应予采信的问题。 王敬兰要求景和置业赔偿其涉案房屋的差价损失，于2019年5月31日向本院递交了评估鉴定申请书，申请对涉案房产及储藏室、车位的价值进行评估鉴定，申请鉴定基准日为2019年4月14日。本院依法予以委托后，山东中安土地房地产评估有限公司于2019年6月12日出具鲁中安估字（2019）第x号司法鉴定估价报告，估价结论为：济南市历城区景和山庄住宅房、储藏室及车位在价值点假定未设立法定优先受偿权下的市场价值为379.31万元，大写人民币叁佰柒拾玖万叁仟壹佰元整。该估价报告附估价明细表载明1-1301室单价为18783元、储藏室1-107单价5500元、车位180000元。王敬兰据此向本院明确其主张的房屋、储藏室、车位的差价损失为909800元，鉴定费18965.5元。景和置业于2019年7月29日以“该评估价格明显高于市场价格、评估结果没有依据”等为由对该估价报告提出书面异议，山东中安土地房地产评估有限公司于2019年7月30日出具“关于对济南市历城区景和山庄提出评估报告异议书的答复”，该答复认为鲁中安估字（2019）第2001号司法鉴定估价报告估价程序、估价技术思路等均真实、客观、全面，符合《房地产估价规范》（GB／T50291-2015）的规定，估价结果是客观、公正、合理的。景和置业在鉴定部门对其异议出具书面回复后，向本院口头申请要求鉴定部门的鉴定人员出庭接受质询。本院于2019年12月13日通知鉴定部门的人员出庭接受质询，山东中安土地房地产评估有限公司鉴定人员宋述超于2019年12月18日出庭接受质询。经质询，王敬兰认为鉴定人员具备鉴定资质，陈述客观，能完整还原鉴定报告形成的结论，故认可鉴定结论。景和置业质询后认为鉴定人员进行了现场查勘，所选取的成交实例均是已经成熟且比较完善的小区项目，依据片面的成交实例作出涉案房产的评估价值有失公允，故仍对该鉴定结论不予认可。经本院审查，山东中安土地房地产评估有限公司出具的鲁中安估字（2019）第x号司法鉴定估价报告，系依据委托人王敬兰申请的鉴定基准日2019年4月14日为价值时点，选用比较法、收益法、采用价值时点条件下的公开市场价值标准，并经现场勘验后出具，该鉴定机构、鉴定人员具备鉴定资质，鉴定程序合法，且鉴定人员出庭接受质询时当庭提交了对涉案房产进行鉴定时，选用的当时市场调查表三张，证实景和置业的房产出售价格为每平方18032元、19306元、20000元等，本院亦审查该估价报告不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，对该评估报告书，本院予以采信。同时，在本案的审理过程中，王敬兰提供其亲属于2019年4月23日通过电话咨询景和置业售楼处工作人员房屋单价的电话录音三段，在该三段录音中景和置业的工作人员明确陈述2019年4月23日景和山庄的商品房出售单价为19100元。景和置业关于鲁中安估字（2019）第x号司法鉴定估价报告鉴定的涉案房屋单价18783元，明显过高，该估价报告书不应予以采信的抗辩理由，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。 本院认为，本案系房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付房屋价款的合同产生的纠纷，应认定为商品房预售合同纠纷，本案案由依法予以纠正。王敬兰与景和置业签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。因景和置业逾期交房的时间已达到双方签订的商品房买卖合同关于逾期交房买受人享有合同约定解除权的成就条件，王敬兰主张合同约定的解除权，于法有据，本院予以支持。但应以本院认定的解除时间为准。根据王敬兰与景和置业签订补充协议第三条第二项“任何一方解除主合同，出卖人与买受人签署的本补充协议以及车位、车库及其他具有独立利用价值的空间或设施等有关的协议一并解除”之约定，王敬兰与景和置业签订的商品房买卖合同及补充协议予以解除的同时，王敬兰与景和置业签订的储藏室、车位认购协议应一并予以解除，王敬兰据此要求景和置业返还房款、储藏室及车位款共计2883300元，有事实及合同依据，本院予以支持。根据王敬兰与景和置业签订补充协议第三条第三项双方解除合同后，一方应协助另一方办理退房手续之约定，王敬兰要求景和置业协助其办理撤销网签的手续，并无不当，本院予以支持。 关于王敬兰主张的房屋差价损失及房款利息损失应否予以赔偿。对此本院认为：1.关于房屋的增值差价。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，景和置业未能按约交付房屋且无法定的免责事由，依法应向王敬兰赔偿损失，而房屋的增值差价损失属于当事人订立合同时应当预见到的预期利益损失，王敬兰主张景和置业按涉案房屋司法评估价值计算出的差价损失909800元进行赔偿，合法有据，本院予以支持。王敬兰与景和置业签订商品房买卖合同第九条逾期交房违约责任的约定，其中“违约金最高限额为已交房款的2%”的约定，亦属排除对方主要权利的格式条款情形。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案上述相关协议条款，具有免除出卖人责任及排除买受人主要权利的情形，依法应属无效。据此，景和置业以此约定为由抗辩不承担房屋增值的差价损失，于法无据，本院不予采纳。2.关于房款2883300元的利息损失。王敬兰已向景和置业主张其房屋差价损失，该损失包括了解除本案商品房买卖合同给王敬兰所造成的所有预期利益损失，王敬兰再主张房款的利息损失，于法无据，本院不予支持。 关于鉴定费18965.5元，该鉴定费系王敬兰为确定其损失而支出的费用与解除合同责任的承担及损失的赔偿金额有直接关联，属于确定景和置业违约责任而造成的王敬兰的实际损失，景和置业应予赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 原告王敬兰与被告山东景和置业有限公司于2017年6月13日签订的销售（字）xx号商品房买卖合同及补充协议于2019年4月25日解除； 被告山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王敬兰已交纳购房款、储藏室及车位款共计2883300元； 被告山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告王敬兰办理景和山庄11号楼1-1301室（合同编号：销售（字）xx号）的网签撤销手续； 被告山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王敬兰房屋增值差价损失909800元、鉴定费损失18965.5元； 驳回原告王敬兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37297元，保全费5000元，共计42297元，由被告山东景和置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长  张俊丽 审判员  张希英 审判员  邱长美 二〇一九年十二月二十日 书记员  张雨晴