重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初4663号原告：重庆圣爱中医馆有限公司，住所地：重庆市渝中区中山一路6号4幢一层11号、二层4号、5号、三层4号、5号，统一社会信用代码：91500103MA5U980A6R。法定代表人：刘琼。委托诉讼代理人：代伟，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向小波，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：重庆巴渝房地产开发有限公司，住所地：重庆市巴南区鱼洞江滨路13号6号，统一社会信用代码：91500113203421913W。法定代表人：刘西南。委托诉讼代理人：蒋媛媛，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永嵩，重庆百君律师事务所律师。原告重庆圣爱中医馆有限公司（以下简称“圣爱公司”）诉被告重庆巴渝房地产开发有限公司（以下简称“巴渝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告圣爱公司的委托诉讼代理人代伟、向小波，被告巴渝公司的委托诉讼代理人蒋媛媛、张永嵩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告圣爱公司诉称，2018年8月22日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，双方约定：被告将位于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号的房屋（平街一层部分及第二层部分，建筑面积约1975平方米）出租给原告使用；租赁期限自2018年11月22日至2028年11月21日，免租期自2018年8月22日至2018年11月21日；合同签订3日内，原告向被告支付保证金50万元；房屋租金126.58227元/月/平方米，总计300万元/年（含租赁发票税），租金次年开始每年递增3.5%；双方签订合同之日起3日内，原告支付被告第一年租赁费用；若原告在被告已开具租赁发票的该租赁年里违约导致不能继续承租该物业的，原告已支付该租赁年度租金，除50万元保证金不予退还外，被告有权从原告已支付该租赁年度租金中扣除已开具的租赁发票所产生的税费，不足部分可继续追偿；原告如需增设或更换广告牌须自行对规划范围内的广告位上的广告牌进行拆除，被告对租赁房屋的广告位享有支配权，租赁期间提供给原告使用，使用期与租赁期相同，但原告必须得到相关部门的批准，被告予以协助。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金50万元以及2018年11月22日至2019年11月21日的租金300万元。原告于2018年11月22日接收房屋后就开始装修，并申请办理中医门诊部，但被告承诺的广告位不能落实，且重庆市九龙坡区卫计委也不批准原告办理中医门诊部。原、被告就此情况进行协商，但双方未能达成一致意见。原告为减少损失于2018年11月13日、14日向被告提出退租请求，被告收到退租要求后同意原告退租并同意进行清场处理，原告于2018年11月20日依照合同约定完成了撤场工作，但被告提出了合同约定外的整改要求，导致双方于2018年12月12日才完成了租赁房屋的交还手续。现原告起诉来院，请求法院判令被告退还原告租金225万元、保证金50万元；被告以本金275万元为基数自2018年12月13日起以年利率6%的标准计算资金占用损失至付清之日；被告承担本案诉讼费。被告巴渝公司辩称，原、被告并未就解除合同达成一致意见，原告主张合同已协商解除缺乏依据。被告已经合同约定的广告位提供给原告，楼顶广告位并非合同约定的广告位，因楼顶广告位系整栋楼的公共部分，并非被告所有，故被告依照合同约定仅系协助申请广告位的使用。原告违约提前退租，原告应当向被告支付免租期3个月的租金损失75万元。被告有权不退还原告保证金。被告向原告退还的租金中应当扣除开具租赁发票所产生的税费。原告应当承担实际占有使用租赁房屋期间的物业管理费。经审理查明，2018年8月22日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，双方约定：被告将位于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号的房屋（平街一层部分及第二层部分，建筑面积约1975平方米）出租给原告使用；租赁期限自2018年11月22日至2028年11月21日，免租期自2018年8月22日至2018年11月21日；合同签订3日内，原告向被告支付保证金50万元；房屋租金126.58227元/月/平方米，总计300万元/年（含租赁发票税），租金次年开始每年递增3.5%；双方签订合同之日起3日内，原告支付被告第一年租赁费用；若原告在被告已开具租赁发票的该租赁年里违约导致不能继续承租该物业的，原告已支付该租赁年度租金，除50万元保证金不予退还外，被告有权从原告已支付该租赁年度租金中扣除已开具的租赁发票所产生的税费，不足部分可继续追偿；原告如需增设或更换广告牌须自行对规划范围内的广告位上的广告牌进行拆除，被告对租赁房屋的广告位享有支配权，租赁期间提供给原告使用，使用期与租赁期相同，但原告必须得到相关部门的批准，被告予以协助；如出现以下情形，原告应承担全部赔偿责任（包括不予退还50万元保证金、物业损失、第三方人身财产损失、诉讼费、律师费、差旅费等一切费用），1、因被告装修更改房屋结构造成的物业及第三人人身、财产损失的，2、因被告自身违规违法行为导致的任何损失的，3、因被告自身医疗纠纷导致的任何损失的，4、因被告对本物业使用不当造成的物业及第三人人身、财产损失的。合同签订后，被告于当日将涉案房屋交付给原告，并在《场地移交清单》中签章确认，原告向被告支付了2018年11月22日至2019年11月21日的租金300万元以及保证金50万元。2018年11月13日，原告向被告发出《关于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号一楼、二楼商铺退租协商函》，其上载明：原告因与被告协商只租赁二楼未达成共识，原告决定提前退租，并计划于2018年11月20日前完成撤场，2018年11月22日前完成移交工作，希望得到被告的支持为谢。2018年11月19日，被告向原告发出《关于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号一楼、二楼商铺退租协商函的复函》，其上载明：被告于11月15日收到原告的函件，已获悉原告希望提前退租及撤场的决定，被告认为原告提前退租属违约，相关的违约责任、经济损失和补偿需进行确认；租赁物业内已装修部分的拆除和清场、物业内消防设施以及立面广告位的恢复等应由原告完善。待原告完成后，双方须签署交接清单，且原告应备足时间以便被告继续招租。待前述条完成后，再由双方协商计租终止日期。2018年11月21日，原告向被告发出《关于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号一楼、二楼商铺完成撤场的函告》，其上载明：原、被告协商于2018年11月21日退租达成一致，原告于2018年11月20日依照合同条款要求完成了撤场，请被告于2018年11月21日18点前前往现场依照8月22日的《场地移交清单》的内容完成移交工作。另因昨天收到被告要求原告将“租赁物业内已装修部分的拆除和清场、物业内消防设施以及立面广告位的恢复”，原告已安排施工并恳请被告尽快安排工程人员到场共同界定，以便尽快完成为谢。2018年11月22日，被告向原告发出《关于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号一楼、二楼商铺完成撤场的函告》，其上载明：被告于2018年11月21日收到原告关于完成撤场的函告，现明确以下问题，原告单方面提出提前退租尚未与被告协商退租达成一致，与原告函告内容“协商于2018年11月21日退租达成一致”不相符。被告认真积极配合原告的撤场工作并按原告要求于2018年11月21日18点前至物业查看，然并未如原告函件所述完成撤场及恢复工作。直至2018年11月22日，仍可见物业内大量已装挡墙、吊顶、消防设施等有待拆除及恢复，外立面广告位更是尚未见动工恢复。为减少双方损失，望原告积极推进恢复工作以便尽早办理交接手续，被告能尽快招租。原告完成撤场后需被告配合检查的，烦请提前约时间。2018年12月12日，原告向被告发出《关于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号一楼、二楼商铺退租协商函（三）》，其上载明：一、2018年12月12日，原告已按照被告2018年11月19日回函中“租赁物业内已装修部分的拆除和清场、物业内消防设施以及立面广告位的恢复等应由原告完善”的意见，完成了这一工作，并于当日向被告交还房屋钥匙，签署了交接清单。二、2018年12月12日，经双方协商，原告向被告提出了解除房屋租赁合同的建议：1、该房屋自2018年8月22日至11月21日，原告已经实际使用了三个月的房屋租金75万元，可以从原告向被告支付的300万元房租中扣除；2、被告因为出租房屋并向原告开具房屋租赁发票产生的税款（2018年8月22日至2018年11月21日），由原告承担，可以从原告已经向被告支付的300万元租金中扣除；3、后期未实际使用租赁房屋期间的税款，请由被告财务、原告财务协同，向税务机关说明解除租赁合同的实际情况，申请退回已经交纳的税款并退还原告；4、双方租赁合同约定可以协商一致并签署书面文件，可以提前终止或解除合同，故原告提出退租协商函不属于违约。三、请被告与原告签署解除租赁合同协议，并退还原告房屋租金225万元以及保证金50万元。当日，原告将涉案租赁房屋移交给被告，双方在《场地移交清单》中签章确认，该《场地移交清单》的移交内容与2018年8月22日的《场地移交清单》的移交内容一致。2018年12月27日，被告向原告发出《关于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号一楼、二楼商铺退租协商函（三）的复函》，其上载明：被告已收到原告函件，答复如下，原告单方面退租造成双方签订的《商铺租赁合同》无法继续履行，原告的行为已经严重违约；原告的违约行为造成了被告的损失，双方可另行约定时间，明确原告应支付的违约赔偿及被告损失赔偿的金额。审理中，被告称涉案房屋的另一部分由案外人重庆牙博士口腔医院有限公司承租，2018年8月17日至2018年11月16日的租金共计262500元，被告于2018年8月2日向其开具了租赁费的重庆增值税普通发票。现被告要求抵扣的税费包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、企业所得税，因原告与重庆牙博士口腔医院有限公司共同租赁涉案房屋，故被告计算上述税费系按照双方本次交费并由被告向税务机关报税数额的比例计算。被告举示了其于2018年8月23日向原告开具的房屋租赁费300万元的重庆增值税普通发票、2018年8月2日向重庆牙博士口腔医院有限公司的房屋租赁费262500元的重庆增值税普通发票以及申报表、银行缴款回单，证明被告收取300万元房屋租赁费交纳的增值税为142857.14元。被告举示了申报表、银行缴款回单来证明其于2018年10月11日向税务机关交纳城市维护建设税10875元、教育费附加4660.71元、地方教育附加3107.14元，按照比例计算，被告收取原告房屋租赁费产生城市维护建设税1万元、教育费附加4285.71元、地方教育附加2857.14元。被告举示了申报表、银行缴款回单来证明其于2018年9月10日向税务机关交纳房产税342857.14元、印花税35194.2元，上述两笔税费系被告收取原告房屋租赁费所产生。上述事实，有双方当事人的陈述、商铺租赁合同、场地移交清单、退租协商函、复函、函告、场地移交清单、重庆增值税普通发票、申报表、银行缴款回单、询问笔录、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告于2018年8月22日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权利与履行义务。前述租赁合同约定租赁期限自2018年11月22日至2028年11月21日，免租期自2018年8月22日至2018年11月21日，后原告于2018年11月13日向被告发函要求退租，被告回函明确原告单方退租系违约行为，同意原告退租，同时明确双方并非对原告退租协商一致，要求原告承担相应的违约责任。后原告于2018年12月12日将涉案商铺交还被告。原告称前述商铺租赁合同系经双方协商一致后解除，本院认为，原告于2018年11月13日要求退租的理由系被告未将涉案商铺楼顶的广告位交付原告以及卫生部门未批准原告中医门诊部的申请，但从原、被告签订的租赁合同来看，原告陈述的涉案商铺楼顶的广告位并不包括于租赁合同约定的被告应当交付的范围，而卫生部门是否批准原告中医门诊部的申请并非被告的合同义务，故原告当时提出退租的理由并不成立，其行为系单方提前解除合同，按照合同约定属于违约行为，而被告自收到退租函件到收回商铺均未认可原告退租系经协商一致，均要求原告承担违约责任，故原告因其单方退租的行为应向被告承担违约责任。关于原告应付的租金金额，原告称因2018年8月22日至2018年11月21日系免租期，原告于2018年12月12日将涉案商铺退还被告，故原告应向被告支付2018年11月22日至2018年12月12日的租金，但考虑到被告存在损失，同意向被告交纳三个月的租金共计75万元，而被告要求原告交纳2018年8月22日至2018年12月12日的租金。本院认为，租赁合同中免租期的约定系出租方对承租方按照合同约定期限履行合同完毕后自愿放弃租金的期限，现原告在免租期内以单方退租的违约行为要求解除合同，并于2018年12月12日将涉案商铺返还被告，造成了被告在前述免租期内租金的损失，故原告应当向被告支付2018年8月22日至2018年12月12日的租金，共计920547.95元（300万元/年÷365天×112天）。关于保证金和税费的问题，原、被告签订的租赁合同约定若原告在被告已开具租赁发票的该租赁年里违约导致不能继续承租该物业的，原告已支付该租赁年度租金，除50万元保证金不予退还外，被告有权从原告已支付该租赁年度租金中扣除已开具的租赁发票所产生的税费，不足部分可继续追偿，现根据被告举示的票据，被告已向税务机关交纳了增值税为142857.14元、城市维护建设税1万元、教育费附加4285.71元、地方教育附加2857.14元、房产税342857.14元、印花税35194.2元，合计538051.33元，前述税费538051.33元均应当从被告应退款项中予以扣除。被告请求扣除的企业所得税尚未明确金额，被告亦未举示交纳企业所得税的凭证，故本院对被告要求抵扣企业所得税的意见不予支持。原告称前述房产税在房屋不出租时也会产生，故不应当按照12%的税率扣除，本院认为，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的相关规定，房产税的税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%，现被告因出租涉案商铺收取原告交纳的租金，已按照前述规定向税务部门交纳了税率为12%的房产税，按照合同约定，原告违约解除合同后该笔税费应当由原告承担。原告还称前述增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税中除印花税之外，其余五种税费在租赁合同解除后均会由税务机关进行退税，故应当在税务机关退税后再行处理。原、被告均称在租赁合同解除后，按照税务政策出租人可以在税务机关申请退税，但现在尚未办理退税，实际应缴纳的税费在税务机关未审核情况下无法计算，本院认为，本案中，被告请求扣除的税费中除了企业所得税尚未交纳外，其与税费均已向税务机关交纳，已交纳出去的税费属于租赁合同中约定的已产生的税费，故应当在本案中被告退还原告的租金中予以扣除。另，被告向税务机关办理退税手续完毕后，原告可以按照被告实际交纳的税费金额与本案已抵扣税费金额的差额，另案向被告主张返还。按照合同约定，原告违约解除合同，其向被告交纳的保证金50万元不予退还，故本院对原告要求被告退还保证金50万元的请求不予支持。原告请求被告以应退款项金额为基数自2018年12月13日起按照年利率6%的标准支付资金占用损失至付清之日，本院认为，原告在签订租赁合同时向被告交纳了一年租金，后原告违约要求单方退租，被告在认为原告应承担违约责任的同时，于2018年12月12日收回了涉案商铺，故被告应当在收回涉案商铺后的一定合理期限内将其认为原告违约应承担的各项费用扣除外，将其余租金退还原告，但直至原告于2019年2月15日向法院起诉被告仍未向原告退款，故本院酌情认定前述合理期限为2018年12月13日至2019年2月14日，被告应当按照应退款项金额为基数，自2019年2月15日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失至付清之日。关于被告要求抵扣物业费的问题，本院认为，被告未提交其已代原告支付物业费的证据，故被告尚未产生该笔费用损失，本院对被告要求抵扣物业费的意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆巴渝房地产开发有限公司于本判决生效后十日向原告重庆圣爱中医馆有限公司退还1541400.72元。二、被告重庆巴渝房地产开发有限公司于本判决生效后十日向原告重庆圣爱中医馆有限公司支付资金占用损失（以1541400.72元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年2月15日计算至付清之日）。三、驳回原告重庆圣爱中医馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为14510元，由原告重庆圣爱中医馆有限公司负担4827元，被告重庆巴渝房地产开发有限公司负担9683元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李飞二〇一九年十二月二日法官助理 文婷书 记 员 边媛