四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初3479号 原告：四川省祥荣装饰工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区簇桥簇锦横街290号附81号。 法定代表人：李潘，经理。 委托诉讼代理人：凃永驰，四川创新律师事务所律师。 被告：汤枫，男，1988年12月31日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 委托诉讼代理人：高勇，四川元诺律师事务所律师。 原告四川省祥荣装饰工程有限公司（以下简称祥荣公司）与被告汤枫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥荣公司的委托诉讼代理人凃永驰、被告汤枫的委托诉讼代理人高勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥荣公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令汤枫继续履行合同，立即支付购房款本金661675元；2.请求判令汤枫支付祥荣公司违约金326400元（从2015年3月28日起至2019年9月15日止，共1632天，以100000元为基数，按每日2‰计算）；3.请求判令汤枫支付祥荣公司违约金392049.15元（从2018年10月1日起至2019年9月15日止，共349天，以561675元为基数，按每日2‰计算）；4.请求判令被告支付原告从2015年3月27日起至2019年9月15日止垫付的物业管理费12568.5元。诉讼中，祥荣公司将诉讼请求第1项变更为：请求法院判令解除双方于2015年3月27日签订的《商品房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）；将诉讼请求第4项变更为：请求判令汤枫支付祥荣公司从2015年3月27日起至2019年I2月31日垫付的物业管理费13305.54元。 事实和理由：2015年3月27日祥荣公司与汤枫签订一份房屋买卖合同，按合同约定:“乙方自愿购买了甲方位于崇州市羊马镇鹤兴路372号9栋1单承12楼4号【国土证号：崇国用第××号、房屋所有权证号：崇房权证监证字第××号】，建筑面积166.25平方米的二手商品房现房，总价661675元，付款方式为签订合同之日交购房定金100000元，尾款561675元在西蜀御景二期工程竣工验收后15日内抵工程款支付。违约责任:乙方未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%的违约金，交的首付款不予退回。本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉”。合同签订后，祥荣公司多次通知汤枫支付购房款，但汤枫总以各种理由拖延，至今汤枫的首付款定金 100000元分文未支付；西蜀御景二期工程于2018年9月14日竣工验收，支付时间己到，但汤枫至今购房尾款分文不付，已构成根本性违约。为维护自身合法权益，特提起诉讼。 汤枫辩称：1.原被告双方所签订的房屋买卖合同并非真实基于双方的买卖意思表示，而是基于工程承揽所签订的以保证工程款支付的担保性协议。这个与合同第3条付款条件的尾款支付已工程抵款的约定，可以证明。原被告双方的合同因未实际建立工程关系，而未实际履行。2.根据合同第5条第1款的约定，原告行使解除权的期限已过，根据该条约定合同解除权应当在首付款逾期一个月后行使，至今已经超过4年的时间，原告怠于行使合同解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第十五条第二款的规定，双方未约定解除期限的解除时间为1年，该期间为除斥也就是说原告在2016年4月27日即丧失了合同解除权。3.原告的违约金请求已经超过诉讼时效，根据合同约定原告主张违约金的时间因为2015年4月27日该期限起至今也超过4年半，本案属于一般诉讼，适用2年的诉讼时效，因此原告的诉讼时效在2017年4月27日就已经届满，而且原告所主张的违约金按照每日2‰计算，合计年利率为72%，远远超过正常的合法利率，不应得到支持。因此，原告的违约金诉讼请求不应当得到支持。4.由于双方合同并没有实际履行，房屋实际是由原告占有并使用，期间的物业管理费应当由原告自行承担。5.本案与本院（2016）川0184民初733号和（2018）川0184民初1622号两件同类案件事实上存在巨大差异，不能类比参照适用。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月27日，祥荣公司（卖方、甲方）与汤枫（买房、乙方）签订《商品房买卖合同》，约定，所售房屋情况：1.甲方所售房屋所有权证号为“崇房权证监证字第××号”房屋土地使用权证号为“崇国用（2014）第1654号”2.甲方所售房屋位于崇州市；3.甲方所售房屋建筑面积（产权面积）166.25㎡。房屋现状：1.该房为精品现房，双证齐全，室内腻子刮白，水泥地面，公用部分精装修；2.乙方已对该房实际亲自察看，并验收。房屋价格：甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为661675元。付款方式：1.签定合同之日交购房定金共计100000元整；2.尾款561675元在西蜀御景二期工程竣工验收后15日内抵工程款。房屋交付：1.首付款交清后即可接房，接房相关手续按一手房程序办理；2.在乙方将房款全部交清90日内，甲方将原房屋抵押全部解除，方可办理过户手续；3.物业管理费按每月1.4元／㎡标准缴纳，从签订合同之日起计算。违约责任：乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%的违约金，所交的首付款不予退回。房屋买卖合同签订当日及以后，汤枫未向祥荣公司支付定金100000元，亦未支付购房尾款。 西蜀御景二期工程于2018年9月14日竣工验收。2015年10月至2019年10月，祥荣公司向物业管理公司交付案涉房屋2015年3月27日至2015年12月31日的物管费2133.54元及2016年至2019年每年的物管费2793元，共计交纳13305.54元。 上述事实，有当事人的身份信息、案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证、祥荣公司与汤枫签订的《商品房买卖合同》、竣工验收报告6份、西蜀御景前期物业服务合同、物业费收据等证据在卷佐证。 本院认为，双方的争议焦点有以下几个方面，本院评析如下： （一）关于案涉房屋买卖合同是否因汤枫最终未承揽到工程业务而应自动终止履行的问题。汤枫认为，双方签订房屋买卖合同的背景是基于拟承揽工程，该合同并非基于双方真实的买卖意思表示，而是基于西蜀御景二期工程项目承揽所签订的以保证工程款支付的担保性协议，因汤枫未实际承揽相关工程，涉房屋买卖合同应自动终止履行。本院认为，汤枫提出该项辩解意见，但未提交任何证据证明。根据汤枫陈述，汤枫经营的公司业务是混凝土供应，而祥荣公司经营范围为建筑装修装饰工程，双方不可能建立施工合同关系。案涉房屋买卖合同仅在购房款的支付上与施工工程有关联，其余内容均与工程施工项目无关。根据汤枫在合同中自愿购买的相关表述，应认定汤枫与祥荣公司签订的房屋买卖合同是其真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 （二）关于祥荣公司是否丧失合同解除权以及主张违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。汤枫认为，按照房屋买卖合同的约定，原告行使合同解除权应当在首付款逾期一个月后行使。而根据商品房买卖合同司法解释的规定，双方未约定解除期限的除斥期间为1年，祥荣公司在2016年4月27日即丧失了合同解除权。本院认为，首先，商品房买卖合同司法解释第一条明确规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”祥荣公司并非房地产开发企业，其系向特定的对象汤枫出售房屋，而非向社会销售。案涉合同虽冠以商品房买卖合同的名称，但实际是二手房买卖合同，并非上述司法解释所称的商品房买卖合同，故本案不适用上述司法解释。解除权行使期限属于除斥期间，超过权利行使期限，解除权消灭，故该期限的确定对当事人的权利义务具有重大影响，在法无明文规定的情况下，汤枫关于适用上述司法解释就商品房买卖合同所规定的解除权行使期限，缺乏事实与法律依据。其次，房屋买卖合同关于违约责任的约定为“乙方未按本合同规定的付款方式付款......逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同......”该条款仅对祥荣公司行使合同解除权的起始时间进行约定，并未明确约定解除合同的期限。加之，合同约定了尾款在西蜀御景二期工程竣工验收后15日内抵工程款，该工程竣工验收日期为2018年9月14日。诉讼时效期间应当从2018年10月1日开始计算。综上，祥荣公司并未丧失合同解除权，其关于违约金的诉讼请求亦未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，祥荣公司与汤枫签订的《商品房买卖合同》应当自祥荣公司变更诉讼请求申请书副本送达汤枫之日即2019年11月11日起解除。 （三）关于物业管理费是否应当由汤枫承担的问题。本案中，双方在房屋买卖合同中约定“物业管理费按每月1.4元/时标准缴纳，从签订合同之日起计算”该约定不违反法律规定，汤枫应当按照合同约定支付物业管理费。但如前所述，双方签订的房屋买卖合同在汤枫收到本案变更诉讼请求申请书时解除，且汤枫未实际占有、使用案涉房屋，物业管理费应当缴付至合同解除时止。故2019年的物业管理费应从2019年1月1日计算至2019年11月11日，费用为314天×1.4元/㎡×12月×166.25㎡/365天=2402.75元，故对祥荣公司要求汤枫给付已缴纳的2015年3月27日至2019年12月31日物业管理费的主张，本院支持从2015年3月27日计算至2019年11月11日止的物业管理费，即12915.29元。 （四）汤枫关于本案与本院（2016）川0184民初733号、（2018）川0184民初1622号两案的事实存在巨大差异，不能参照适用的问题。因汤枫在庭审中明确表示不将该两案民事判决书作为本案证据提交，故本院不作评判。 综上，汤枫与祥荣公司签订的《商品房买卖合同》系汤枫在承揽相关工程的过程中，自愿与祥荣公司签订的房屋买卖合同，合同约定系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，并成为双方行使权力、履行义务的依据。根据合同关于违约责任的约定“乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%的违约金，所交的首付款不予退回”祥荣公司有权主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，但按照前述约定，因祥荣公司要求解除合同，汤枫应当承担向祥荣公司支付购房款10%违约金的责任。故祥荣公司要求汤枫给付违约金326400元和392049.15元的两项诉讼请求，因无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、四川省祥荣装饰工程有限公司与汤枫于2015年3月27日签订的《商品房买卖合同》于2019年11月11日解除； 二、汤枫于本判决生效后二十日内向四川省祥荣装饰工程有限公司支付违约金66167.5元（661675元×10%）； 三、汤枫于本判决生效后二十日内向四川省祥荣装饰工程有限公司支付物业管理费12915.29元； 四、驳回四川省祥荣装饰工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8667元，四川省祥荣装饰工程有限公司负担8175元，汤枫负担492元（四川省祥荣装饰工程有限公司已预交，待判决生效时由汤枫一并给付四川省祥荣装饰工程有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 张蓉 二〇一九年十二月二日 法官助理 张攀 书 记 员 尤雨 庭审书记员高芳