广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初4620号原告：梁红梅，女，1958年3月17日出生，香港永久居民，证件号码P783652(3),住址香港黄大仙。委托代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。被告：广州市江南城建开发集团有限公司，住所广州市海珠区南华中路漱珠东市8号首层。法定代表人：张春燕。委托代理人：罗小雷，系该公司员工。第三人：梁誉明，男，汉族，1952年11月12日出生，住址广州市荔湾区，第三人：梁誉星，男，汉族，1960年3月13日出生，住址广州市海珠区，第三人：梁誉燊，男，汉族，1963年2月11日出生，住址广州市海珠区，第三人：凌宝霖，男，汉族，1955年9月17日出生，住址广州市越秀区，第三人：凌恺之，男，汉族，1983年10月28日出生，住址广州市越秀区，原告梁红梅与被告广州市江南城建开发集团有限公司，第三人梁誉明，梁誉星，梁誉燊，凌宝霖，凌恺之房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高亦镠，被告的委托代理人罗小雷到庭参加了诉讼。第三人凌宝霖，凌恺之经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人梁誉明，梁誉星，梁誉燊下落不明，本院依法公告送达了起诉状副本、开庭传票，限期参加诉讼，期限届满，第三人梁誉明，梁誉星，梁誉燊没有到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：坐落于广州市海珠区同福中路安新里16-1号房屋【房屋所有权证：穗房证字第××号，国有土地使用证：穗地证字第0039593号，总建筑面积40.69m2】房屋是以唐有仙名义登记产权的。在1993年10月20日，该房屋被广州市江南城建开发总公司（现为广州市江南城建开发集团有限公司）征用拆迁，因被拆迁房屋面积只有40.69m2，而当时居住在该房屋的人数多，房屋不够居住，所以按当时的政策可以增购面积，于是由原告独自出资116370元人民币，增购建筑面积38.79m2，购买价格为3000元／m2，以母亲唐有仙的名义与第三人签订《购房协议》，回迁时分两套安置，其中坐落于广州市××××509房的房屋建筑面积为36.83平方米，母亲唐有仙答应归原告所有。因政策原因，购房协议只能以唐有仙的名义与第三人签订。房屋落成后，原告在1996年1月24日收楼并一直控制、使用该屋至今。为防日后有纠纷及明确房屋产权归属，1996年1月26日梁誉明、梁誉星、梁誉燊、梁红玉在《证明书》确认：“坐落广州市××××509房，面积为36.8平方米壹套间，《属女儿梁红梅出钱购买》现经母亲唐有仙同意，以赠与方式另立房证。坐落广州市××××509房屋全部份额将属受赠人梁红梅所有。”同年2月2日，唐有仙在广州市海珠区公证处与原告办理了《赠与合同公证书》【(96)穗海证民字第0786号】，赠与合同明确写明：“唐有仙自愿决定将其名下的个人财产坐落在广州市××××509房（全部份额）（购房协议《94》穗海证经字第1204号和广州市房屋拆迁补偿协议书）无偿赠与给受赠人所有，受赠人愿意接受上述赠与。上述房屋所有权自合同签订后转移给受赠人所有”。唐有仙己于2006年6月11日死亡，唐有仙的配偶梁志强也在1993年10月14日死亡。唐有仙和梁志强在夫妻存续期间生育了五个子女：梁誉明、梁红玉、梁红梅、梁誉星、梁誉燊。梁红玉在2004年12月22日死亡，梁红玉的配偶是凌宝霖，他们生育了一个儿子凌恺之。综上所述，原告认为，唐有仙在广州市海珠区公证处与原告办理的《赠与合同公证书》【(96)穗海证民字第0786号】合法有效，诉争房屋己大确权在被告名下，而被告有义务为原告办理房屋产权过户登记手续，故起诉要求：l、判决确认坐落广州市××××509房屋全部归原告梁红梅所有。2、判令被告在十个工作日内为原告梁红梅办理广州市××××509房屋产权过户登记手续，过户到梁红梅名下。3、本案受理费由被告承担。被告辩称：1、关于原告诉请一是原告家庭内部处理的，我方不清楚。2、关于原告诉请二，根据当时拆迁补偿协议我方是拆一补二，协议没有约定房屋面积，两套房99.48平方米，两套房不可分割，根据房产地产平面测绘图，总面积是103.7552平方米，实际面积比协议面积多了4.2752平方米，需要原告补足差价，才同意办理过户手续，3000元每平方，补足12825.6元我方愿意协助原告办理过户手续。3、本案诉讼费由原告承担。第三人没有到庭，也没有提出答辩意见。经审理查明：根据《户口注销证明》记载，唐有仙（公民身份号码：，于2006年6月11日死亡。根据广州市公安局海珠区分局龙凤派出所的户籍登记资料，唐有仙的配偶为梁志强，唐有仙夫妻育有梁誉明，梁誉星，梁誉燊、梁红玉、梁红梅五个子女，梁志强于1993年10月14日报死亡。根据广州市公安局越秀区分局作出的《证明》，梁红玉于2004年12月22日死亡。根据该所的《户籍档案查询摘抄记录》显示，梁红玉的配偶为凌宝霖、凌凯之。据穗房证字第××号《房屋所有权证》记载：海珠区同福中路安新里16-1号房屋的所有权人为唐有仙。1993年10月20日，唐有仙（被拆迁人、乙方）与广州市江南城建开发总公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，主要约定：海珠区同福中路安新里16-1号房屋面积为40.69平方米，甲方将自有的座落在海珠区大江苑自编南栋中梯802房/赤岗南自编1-1西梯509房建筑面积共60.69的房屋，划归给乙方所有，作为拆迁乙方原址房屋的产权调换，并于1993年10月交付给乙方；因乙方的原址房屋合法建筑面积是40.69平方米，甲方补偿给乙方房屋调换产权面积对比超过20平方米，对比相差的房屋面积乙方愿意以每平方米10×550＝550/10×2500＝2500元结算，付给甲方30500元，并于1993年10月前付清；乙方回迁入补偿的房屋后，应向广州市房地产登记所办理房地产登记手续，甲方应给予协助，所需的登记费用由乙方负责支付。1993年10月20日，唐有仙（被拆迁人、乙方）与广州市江南城建开发总公司（拆迁人、甲方）签订《购房协议》，主要约定：甲方根据政府改造旧城区的规划，在赤岗东××××西梯路地段开发建造商品住宅楼宇，经双方商定，甲方同意将38.79平方米建筑面积，以优惠价格每平方米建筑面积3000元售给乙方，合计116370元，该面积随同征用土地拆迁房屋补偿协议书的面积合并建成两个单元，安排在大江苑自编南栋中梯802房，62.65平方米/赤岗东自编1-1西梯509房，36.83平方米；上述购房款原告陈述已经全部支付完毕并提交相应发票为证，发票总金额为149900元，被告确认购房款已经支付完毕。根据《房屋移交书》记载，上述房屋已于1995年交付给唐有仙。根据广州市公安局海珠分局赤岗派出所出具的《证明》显示，赤岗南路119号西梯509房现在地址为海珠区赤岗路119号。被告出具的《证明》记载：兹有海珠区同福中路安新里16-1号产权人唐有仙因拆迁需永迁异地，《房屋拆迁补偿协议书》的大江苑自编西栋中梯802房、赤岗南自编1-1南梯509房即是海珠区新港中路南贤大街19号802房、赤岗路××房，特此证明。双方均确认房屋已经交付。1996年1月26日，证明人梁誉明，梁誉星，梁誉燊、梁红玉出具《证明》记载：座落广州市××××509房、面积为36.8平方米一套间，《属女儿梁红梅出钱购买》，现经母亲唐有仙同意以赠与方式另立房证，座落广州市市××××509房屋全部份额将属受赠人梁红梅所有，尾部有四证明人的签名。1996年2月2日，梁红梅（受赠人）与唐有仙（赠与人）签订《赠与合同》，记载：赠与人与受赠人是母女关系，赠与人自愿决定将其名下的个人财产座落在广州市海珠区赤岗路一一九号五〇九房屋（全部份额）（购房协议＜94＞穗海证经字第一二〇四号和广州市房屋拆迁补偿协议书）无偿赠与给受赠人所有，受赠人自愿接受上述赠与。该合同经赠与人与受赠人双方签订，由广州市海珠区公证处公证，上述房屋所有权自本合同签订后转移给受赠人所有。广州市海珠区公证处于1996年2月2日出具的（96）穗海证民字第0786号《赠与合同公证书》记载：兹证明赠与人唐有仙（女，一九三一年十一月二十日出生，现住海珠区××村××大街××八〇××）与受赠人梁红梅（女，一九五八年三月十五日出生，现住海珠区××五〇××）于一九九六年二月二日，来到我处，自愿签订前面的《赠与合同》，并在我的前面，在该合同上签字，唐有仙与梁红梅签订上述《赠与合同》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定。原告陈述涉案房屋实际面积39.0222平方米，当初合同约定的面积是36.83平方米，我方购买的面积是38.79平方米。被告予以确认，根据被告提供的广州市房地产测绘所绘制的《房地产平面附图》，涉案房屋的单元总建筑面积39.0222平方米，套内建筑面积34.3155平方米。被告主张如果原告按每平方米3000元的价格补足两套房屋超过部分面积的差额就同意协助过户，原告同意支付赤岗路××房的差额。另外，根据《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区赤岗路××房现权属人为广州市江南城建开发集团有限公司，双方未提出涉案房屋不符合过户条件的情况。另查明：广州市江南城建开发总公司于1998年9月21日变更名称为广州市江南城建开发集团有限公司。再查明：据广州市不动产登记中心2018年11月29日出具的穗登记业务函【2018】02728号《购房资格证明》记载：根据梁红梅、身份证号码：P783652（3）的申请及《提交《提交＜购房资格证明＞告知书》，经核查，梁红梅具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点：2018年11月29日。本院认为：涉案《广州市房屋拆迁补偿协议书》以及《购房协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，合同合法有效，当事人均应切实履行。原告主张涉案房屋是其母亲赠与给她，提供了《赠与合同》及公证书、梁誉明，梁誉星，梁誉燊、梁红玉出具《证明》为证，根据《赠与合同》，唐有仙自愿将其名下的个人财产广州市××××509房赠与给原告；唐有仙夫妻的子女梁誉明，梁誉星，梁誉燊、梁红玉出具的《证明》同时明确涉案房屋的全部份额属原告梁红梅所有，根据该内容，可视为上述四人同意赠与且第三人均未出庭提出反驳意见，不利风险应由第三人自行承担，故本院对原告主张的事实予以认定，认定该《赠与合同》合法有效。原告主张涉案房屋为其所有合法有据，本院予以确认。关于是否需要补足面积差价及补足金额的问题。被告陈述其是查册后才发现的面积差额，认为802房和509房当初的款项虽是按照38.79平方米的价格计算，但是该款项是混同的，不单单是支付涉案房屋的房款，也是包括另外一套的回迁房，故主张只要原告按每平方米3000元的价格补齐两套房的面积差价，被告愿意协助原告办理过户。根据查明的事实，购买时确实存在混同的情况，但唐有仙已按《房屋拆迁补偿协议书》以及《购房协议》约定的金额支付了合同约定的面积的所有款项，视为已经履行合同约定的支付义务。鉴于被告主张的面积差价并不在上述协议的约定范围之内，在新发现面积差额且不再产生混同的情况下，被告应根据两套房的实际面积差额分别主张权利，故被告要求原告补足两套房屋的面积差价没有依据，本院不予支持，802房的面积差价问题，本案不予调处，被告可另寻途径解决。现被告主张按实际面积补足面积差价，原告同意补足509房的面积差价，视为双方的新的约定，本院予以认可。双方确认509房的合同面积为36.83平方米，实际面积是39.0222平方米，故实际相差2.1922平方米。被告主张按原合同约定的3000元每平方米的价格计算差价，原告表示同意，该主张合理有据，本院予以支持。经核算，原告需要补足的面积差价为6576.6元。综上，原告确认为涉案房屋的权利人，在涉案款项已经支付，被告也早已交付涉案房屋，也并不存在不符合过户条件情形等情况下，原告要求被告办理广州市××××509房过户手续合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条第一款、第六十一条、第一百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州市海珠区赤岗路119号509房的房屋产权归原告梁红梅所有。二、原告梁红梅于本判决生效之日起五日内向被告广州市江南城建开发集团有限公司支付面积差价6576.6元。三、被告广州市江南城建开发集团有限公司在收到上述面积差价6576.6元后十日内协助原告梁红梅办理广州市海珠区赤岗路119号509房的产权过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6850元，由被告负担，上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行义务时直接向其支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龚 锋人民陪审员  黎筱敏人民陪审员  谭穗芳二〇一九年十二月二十日书 记 员  庄婷婷袁宇