北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初26846号原告：王利波，男，1974年10月12日出生，汉族，北京通用航空公司战略发展部副总监，住北京市房山区。原告兼原告王利波的委托诉讼代理人：王立稳，女，1971年5月16日出生，汉族，北京市房山区长阳中学教师，住北京市丰台区。被告：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人，韩忠华，执行董事。委托诉讼代理人：娄敏，男，1985年2月28日出生，汉族，北京青龙湖腾实房地产开发有限公司职工。原告王立稳、王利波与被告北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王利波、原告兼原告王利波的委托诉讼代理人王立稳，被告青龙湖公司的委托诉讼代理人娄敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立稳、王利波向本院提出诉讼请求：1、要求被告拆除北京市丰台区王佐镇西山国际中心四周的围墙、围栏；2、被告承担逾期交房的赔偿金约5万元；3、被告补足位于我方房屋的东侧门口的小院5平方米。诉讼过程中，王立稳、王利波变更诉讼请求：1、要求解除王立稳、王利波与被告于2016年7月31日签订的《北京市商品房预售合同》及附件，并要求被告退还王立稳、王利波购房款及排号费共计1577527元及利息；2、被告赔偿王立稳、王利波损失157752.7元。事实与理由：我们于2016年7月31日与被告签订了西山国际中心的商品房预售合同，合同编号为Y1927210，购买商品房坐落于丰台区王佐镇魏各庄村A02地块18#办公、商业楼一层l单元105号。房屋面积42.91平方米，其规划用途为商业，土地使用年限为40年，且水、电、气、暖、物业费等全部是商业价格，比普通住宅高出许多，合同约定2018年9月30日前交付该房。被告擅改规划，私筑围墙围栏，既没有规划部门许可，也没有经过买受人书面同意，而本商品房完全是商业性质，没有半点居住性质，但如今已俨然把商业规划区变成了住宅小区，使买房目的不能达成，已构成根本违约。我们从房屋交接日开始，多次催告、协商无效，且被告曾暗示我们如果把围墙拆了，将受到报复。整个小区已完全沦为住宅小区，没有一点商业氛围，没有经商的可能性了，拆除围墙是不可能的事，即使法院判决被告强制拆除围墙，如果受到报复，天天砸我家玻璃，我也根本无法经商，所以申请解除合同。根据合同法，合同签订的双方是平等的，合同应当约束签订合同的双方。我们履行了全部付款义务，有权要求被告交付符合合同约定的合格房屋。被告变更了规划，依据是合同的第九条。到了2018年9月，被告通知我们收房，我们拒收房屋，理由是：没有达到合同约定的交付条件。一是开发商在规划验收完成之后，擅自加筑了围墙和围栏，围墙和围栏已经丰台规划分局查证没有审批手续，属于违法建筑。按照合同约定变更规划应当有行政主管部门的许可和给买受人的书面变更通知，而这两个条件都不具备。开发商擅自变更规划，这严重损害了我们的权益；二是我要求他们提供完整的竣工验收文件，他们也没提供，验收合格与否不得而知。根据合同第十二条交付条件约定，对方应当于2018年9月30日前交房（取得竣工验收备案表，至今我们没有见到该表项目的原件）；根据第十四条逾期交房责任，逾期超过60日后，买受人有权退房，出卖人应当自通知退房之日起60日内退房退款，并按照房款10%支付违约金，如果60日内没有退款，应当支付全部已付款每日万分之三的违约金。以上擅改规划和验收材料不全是并列关系，只要符合其中一条，我就有权退房。三是承诺赠送的小院缩水了一半。我们提出整改要求，并先后与对方的施经理协商过数次，都未果。“赠送的小院”无法兑现，被告本来承诺赠送10平方米的小院，实际只给了5平方米，但在庭审中被告代理人称该处为绿地，这让我们觉得5平方米的小院都有可能得不到。合同补充协议第17条的约定能证明被告确实承诺过赠送小院，小院说是赠送，实则是卖，因为一层房价比二层以上的每平方米多出一万元左右。从这个条款可以看出，小院原来是规划绿地，那么就是属于全部业主共有的，被告没有处置权，被告所谓的“赠送小院”是无效的。公共绿地的造价是分摊给全部业主的，这相当于“一房二卖”的行为，但被告在签订合同时未说明小院是公共绿地，也没有对该格式条款进行提示，被告把公共绿地当作小院出卖给一层业主既是无效的行为，也是欺诈行为，欺诈而成的合同是无效的。而小院是我们买房的重要因素，虽然只有10平方米，但却占了房屋面积的四分之一，小院不能兑现也是我们解除合同的重要原因之一。望法官维护合同的平等原则，保护消费者的合法权益，为弱势的消费者主持公道。青龙湖公司辩称，不同意原告的诉讼请求。关于原告变更前的诉讼请求，青龙湖公司辩称：第一，原告说是违建，是否违建不属于法院的管辖范围；第二，赔偿金，没有合同约定，另外原告逾期收房，应向我们支付违约金，关于原告逾期收房违约金我们会向法院另行起诉；第三，小院没有合同约定。关于原告变更后的诉讼请求，青龙湖公司辩称：要求解除合同退房款，涉及总房款153万多元，不符合双方合同约定。关于规划变更，围墙不属于规划变更的范畴，所以原告主张的事实理由不存在。关于不符合交付条件的问题，我方认为交房条件在合同第十二条约定清楚，出卖人应当在2018年9月30日前交付商品房，该商品房双方提供了证据，我们在该日期之前提交了交房通知书，没有交付的原因是原告没有办理相关的手续。关于交付条件中包括该商品房取得规划验收批准文件和竣工验收备案表、面积实测技术报告书、满足基础设施及其他设施，我方提交了规划验收批准文件和竣工验收备案表、面积实测技术报告书，目前基础设施及其他设施齐全，因此符合交付条件。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月31日，王立稳、王利波与青龙湖公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》(以下简称预售合同)约定：青龙湖公司将其开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块18#办公、商业楼1层1单元105号房屋（以下简称105号房屋）出售给王立稳、王利波，该商品房的用途为商业。第五条计价方式与价款约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米51097.61元，总价款1537527元，具体约定见附件。第六条付款方式及期限为其他方式，约定：具体付款方式及期限的约定见附件五。其中附件五付款方式及期限的约定为：买受人应于2016年7月31日向出卖人支付首付款307527元（其中50000元为定金，且合计金额不低于总房款的20%），出卖人收到全额首付款当日与买受人签署《北京市商品房预售合同》。其余房价款共计1230000元，买受人应于2016年8月15日前支付470000元（金额不低于总房款的30%）；剩余房价款760000元，买受人以按揭贷款方式支付，并按《北京市商品房预售合同》附件十约定办理贷款手续。另预售合同第九条规划变更约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿，但是买受人同意的除外。附件九补充协议第7条关于规划及设计变更的补充约定，7.1买卖双方确认，主合同第九条所称的规划变更及第十条所称的设计变更，是指合同签订后，分别由规划行政主管部门或规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，出卖人实质性变更该商品房结构形式、户型、朝向、供热／采暖方式，并给买受人造成严重影响的情况。出卖人应当在该等变更批准之日起10个工作日内，书面通知买受人。除上述实质性变更外，该商品房建设过程中的其他变更事项均不属于主合同第九条所称的规划变更及第十条所称的设计变更，包括但不限于：(1)在合同签署日后，出卖人依据国家和北京市新颁布、实施的法律、法规、规章制度或政府主管部门的要求，及／或其他因不可抗力因素之故而必须进行的变更；(2)在合同签署日前发生的变更；(3)经过规划、设计审查单位审核同意所进行的，不属于上述实质性变更的规划及设计变更。如发生上述规划或设计变更情形，则出卖人无须向买受人进行书面通知，且无须为此对买受人进行任何补偿或赔偿；……7.3如发生规划或设计实质性变更，买受人选择解除合同的，在出卖人、买受人按本补充协议第12.2、12.3款约定办理完毕合同解除的全部手续后，出卖人向买受人退还买受人已付商品房价款及相应的利息，利息自付款日起至出卖人退还买受人己付款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。如因该变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予赔偿，该赔偿总金额不超过该商品房总价款千分之五。如买受人已办理完毕房屋交接手续的，则视同买受人认可了上述所有设计及规划变更，买受人不得就此向出卖人提出任何违约、赔偿要求。第十二条交付条件约定，（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）；……。第十四条逾期交房的责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：l、按照逾期时间，分别处理(1)和(2)不作累加)(1)逾期在60日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部己付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁（该比率应当不小于第(1)项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。补充协议第17条关于院落的约定，17.1买受人明确知悉并同意在房屋交付时，由出卖人将该房屋所在小区的各楼栋（不包含该房屋所在楼栋）建筑轮廓线以外并紧邻该楼栋所形成的院落（规划用途为绿地，下称“院落”）无偿交给出卖人指定的本小区业主进行管理和使用，院落的具体标准、位置、范围以交付时的实际情况为准。预售合同签订前后，王立稳、王利波已将105号房屋全部款项给付青龙湖公司。关于房屋交付，青龙湖公司表示涉案房屋验收合格，符合交付条件，并提交北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（以下简称备案表）及房屋面积测算技术报告书（以下简称报告书）予以证明。王立稳、王利波不认可上述证据。另查，青龙湖公司于2018年9月15日向王立稳、王利波发送《入住通知书》，告知其105号房屋已具备交付条件，将于2018年9月28日10点办理交付手续。王立稳、王利波认可收到上述入住通知书，但因本案所述事项等其认为105号房屋不具备交付条件而拒绝收房。涉案项目已实际交付使用，已有业主实际入住，现105号房屋尚未交付。关于涉案小区围墙围栏，王立稳、王利波主张，围墙围栏系青龙湖公司擅改规划加筑，属违法建设，围墙围栏将涉案小区变成住宅小区，无法实现其商业价值，故使合同目的不能实现。为证明上述主张，王立稳、王利波提交北京市规划和国土资源管理委员会出具的登记回执、政府信息答复告知书、附图。青龙湖公司认可上述证据的真实性，不认可其证明目的。青龙湖公司表示，围墙围栏不属于规划变更的范围，王立稳、王利波主张的事实不存在，并提交建设工程规划核验（验收）意见合格告知书及单位工程质量竣工验收记录予以佐证。王立稳、王利波认可合格告知书的真实性，不认可证明目的，不认可其他证据的真实性和证明目的，表示上述证据不能证明围墙围栏系合法建设，亦不能证明围墙围栏有规划许可，且规划证、附件、附图一体方为有效文本。关于赠送“小院”，王立稳、王利波主张，买房时涉案项目销售人员口头承诺赠送10平方米“小院”，并提交录音及书面整理资料拟予以证明。青龙湖公司不认可上述证据，并表示不存在赠送“小院”的情况，录音中的施经理并非其公司员工，无法核实录音中的人员身份。王立稳、王利波与青龙湖公司未就“小院”另行签订协议。经查，紧邻105号房屋有一被围挡的区域，即本案所称“小院”，该区域系相对封闭区域，围挡后进出“小院”需经过105号房屋。该“小院”属性系小区绿地。诉讼中，王立稳、王利波另提交电梯故障视频，拟证明涉案小区电梯不合格。青龙湖公司不认可上述证据，并表示电梯验收不在工程竣工验收范围内。另查，涉案小区四周有围墙围栏，小区内有商业、办公类商品房及住宅类商品房，商业、办公类商品房与住宅类商品房之间未设隔离区域。105号房屋东侧与“小院”相通，小区东侧围墙围栏外系绿化隔离区，该隔离区延伸至公共道路。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王立稳、王利波与青龙湖公司于2016年7月31日签订的预售合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同真实有效。诉讼中，双方争议焦点为：1、青龙湖公司在涉案小区加筑的围墙围栏是否属于预售合同约定的规划变更；2、涉案房屋是否具备交付条件，以及青龙湖公司是否存在逾期交付的情形；3、双方是否约定赠送“小院”以及“小院”的面积。关于争议焦点1，预售合同附件九明确载明，预售合同第九条规划变更及第十条设计变更系指“合同签订后，分别由规划行政主管部门或规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，出卖人实质性变更该商品房结构形式、户型、朝向、供热／采暖方式，并给买受人造成严重影响的情况”。该款项所提及的变更事项并未涉及围墙围栏，诉讼中王立稳、王利波亦未对围墙围栏确属规划变更进行举证，且青龙湖公司亦不认可围墙围栏属于规划变更一说，因此王立稳、王利波应当承担举证不利的后果。另围墙围栏的加筑是否会导致王立稳、王利波合同根本目的不能实现，对此本院分析如下：王立稳、王利波称其购买105号房屋的目的系为了商业经营所用，涉案小区确有围墙围栏，但围墙围栏的加筑，并不能当然导致其房屋不能用于商业经营，且商业经营的范围较广，王立稳、王利波在诉讼中并未明确其具体商业用途。另105号房屋尚未实际交付，王立稳、王利波亦未在此处开展实际经营，其无法证实围墙围栏的加筑对其房屋实现商业用途的实际影响。现王立稳、王利波仅以青龙湖公司加筑围墙围栏即认为105号房屋无法实现合同目的，显属不妥。另涉案小区不仅有商业、办公类房屋，亦有住宅类房屋，青龙湖公司加筑围墙围栏亦出于保护小区居民安全、维护小区秩序考虑。如王立稳、王利波对涉案小区围墙围栏加筑仍有异议，其可与青龙湖公司另行解决。综上所述，王立稳、王利波以此为由要求解除预售合同等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点2，青龙湖公司向本院提交的备案表和报告书，系预售合同第十二条所约定的交付房屋应当符合的条件，虽王立稳、王利波对上述证据存在异议，但并未举证予以反驳，且其现有的证据不足以证明房屋不具备交付条件，因此可以认定105号房屋符合交付条件。关于王立稳、王利波所主张的电梯故障，青龙湖公司不认可，且即便涉案小区存在电梯故障的情形，亦不能当然认定105号房屋不符合交付条件，因此该理由亦无法成为王立稳、王利波拒绝收房的理由。另在房屋符合交付条件的情况下，青龙湖公司已履行通知义务，王立稳、王利波无正当事由拒绝收房，因此所产生的损失应当由其自行承担。综上所述，王立稳、王利波以此为由要求解除预售合同等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点3，王立稳、王利波虽称在购房时其与青龙湖公司约定赠送10平方米“小院”，但青龙湖公司对此不认可，且预售合同中并无关于赠送“小院”的明确约定，虽预售合同附件九第17条有关于“小院”的约定，但该约定并不能当然得出王立稳、王利波对其房屋东侧“小院”享有独占性的使用权或所有权，亦不能证实赠送“小院”一说。另紧邻105号房屋的“小院”，现已进行围挡，围挡后进出“小院”仅能通过105号房屋，但因“小院”的规划用途系小区绿地，应属业主共同使用范围。虽“小院”紧邻105号房屋，但亦不能直接推断出该“小院”应由105号房屋所有权人享有当然独占性的使用权或所有权，且该“小院”的围挡属临时建筑，日后可根据开发商、物业管理公司以及业主要求进行相关处理。综上所述，王立稳、王利波以此为由要求解除预售合同等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回王立稳、王利波的全部诉讼请求。案件受理费20418元，由王立稳、王利波负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 晔人民陪审员  周立霞人民陪审员  吴 昆二〇一九年十二月二十七日书 记 员  袁 楠