黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0129民初421号原告：张国权，住黑龙江省延寿县。被告：王梓铭，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。被告：黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司[统一社会信用代码XXXXXX]。住所地黑龙江省延寿县延寿镇东新华街。法定代表人：侯国发，总经理。原告张国权与被告王梓铭、黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司（以下简称飞宇公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年5月27日、2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告张国权、被告王梓铭委托诉讼代理人姜庆祥及被告飞宇公司委托诉讼代理人宋振环均到庭参加诉讼。被告王梓铭及其委托诉讼代理人姜庆祥在第二次庭审时无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国权向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买（顶帐）的位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼2单元1602号房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认原告张国权与被告飞宇公司所签订的商品房买卖合同书合法有效，并确认位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼2单元1602号房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年10月28日，张国权借款给飞宇商场建筑承包人肖立春200000元，借款到期后，经原告多次催要，原告与肖立春于2016年6月29日进行了结算，本息合计400000元，由飞宇公司承担此债务中的本金200000元和利息100000元，飞宇公司给原告出具了200000元的借据和100000元的欠据，2016年7月12日，飞宇公司将东风国际三期5号楼2单元1602号房屋以总价款494982元抵偿给了原告，并签订了商品房买卖合同，出具了购房全款票据，抵消飞宇公司欠原告的300000元债务后，原告尚欠飞宇公司194982元的购房款，双方约定房屋进户时原告一次性支付给飞宇公司，原告给飞宇公司出具了一张194982元的欠据。至此，东风国际三期5号楼2单元1602号房屋的买卖合同成立、生效并已经实际履行。综上，原告与飞宇公司签订的商品房买卖合同书，是双方真实意思的表示，该合同书不违反国家有关的法律法规强制性规定，是合法有效的买卖凭证。人民法院应停止对延寿县延寿镇东风国际三期5号楼2单元1602号房屋的强制执行，并解除对其的查封。王梓铭辩称，原告与飞宇公司之间系民间借贷法律关系，案涉房产系该借贷关系的担保，名为买卖实为借贷，双方之间是以物抵债协议形成的，并不是真实的房屋买卖，只是债务人履行债务的变通方式，原告只享有债权请求权，而非物权，以房抵债协议并不形成优先于其他债权，且破坏了债权平等受偿的原则，因此原告对涉案房产并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权利，请求驳回原告的诉讼请求。飞宇公司辩称，原告借款给商场的承包人肖立春，因飞宇公司拖欠肖立春的工程款，飞宇公司承担了原告与肖立春之间的债务，飞宇公司给原告出具了200000元的借据和100000元的欠据，将东风国际三期5号楼2单元1602室抵偿给原告，抵偿后原告欠飞宇公司的194982元房款，原告给飞宇公司出具了一张194982元的欠据，飞宇公司给原告开具了上述房屋的购房票据及网签合同，这个房子并不是作为借款的担保，而是抵偿了借款的债务，这个房子应该归原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张国权为证实其主张的事实成立，在庭审中提交了如下证据：证据A1.编号为1651138600356的《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份、2016年7月12日购房收据一张。拟证明：这个房子是我买来的，抵账之后我已经交款了,证据来源于飞宇公司。被告王梓铭质证意见：该份合同没有买受人签名，系飞宇公司单方形成，且飞宇公司形成该份合同的目的是用于以物抵债，因此该买卖合同未成立，双方之间有借贷的法律关系，该份收据收款方式写明为现金494982元，明显与事实不符，飞宇公司未收到原告任何款项，仅是通过案外人肖立春进行的债务承担本金200000元，也即原告张国权即使按原告所称的事实，也未达到该购房款项的50%，不符合执行异议规定第二十九条的规定。被告飞宇公司质证意见：无异议，是飞宇公司出具的票据以及与原告签订的购房合同。证据A2.2016年6月28日《借款协议》及欠据、借据各一份。拟证明：飞宇公司向我借款，本金及利息共计300000元，后期将案涉房屋给我抵账了，原件飞宇公司已经收回了，借款协议在飞宇公司签订的。被告王梓铭质证意见：借款协议是复印件，真实性有异议，而且该借款协议与原告起诉状自认的事实不一致，原告诉称其款项借给案外人肖立春，也即飞宇公司并不是实际的借款人，该借款协议表述借款人为飞宇公司，与原告诉请自认的事实相矛盾，该份证据不能证实飞宇公司实际收到的购房款项，但能够证实原告与飞宇公司抵押担保的方式形成民间借贷协议，依据法律规定该抵押无效。被告飞宇公司质证意见：无异议，确实是原告与飞宇公司签订的借款协议，当时原告借款确实借给肖立春了，因为肖立春是商场的承包人，飞宇公司欠商场的工程款，协商后，由飞宇公司承担300000元的债务，其中200000元是借款本金，100000元是借款利息，飞宇公司与原告于2016年6月28日签订协议，承担借款300000元债务，后期飞宇公司用案涉房屋抵付债务，所以原告手中的借款协议和欠据的原件就返还给了飞宇公司。被告王梓铭为证实其主张的事实成立，庭审中提交了如下证据：证据B1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》理解与适用条文释义中第421、428、429页；（2017）最高法民申1769号民事裁定书、（2017）最高法民终356号民事判决书、（2016）最高法民申3620号民事裁定书各一份。拟证明：抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现，该三份最高法案例，均认为以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，因此基于以物抵债受让不动产的受让人在完成不动产登记前，破坏了债权平等受尝的原则，原告并不享有所有权，也不享有排除执行的其他实体权益。案例来自于裁判文书网。原告张国权质证意见：不认可。被告飞宇公司质证意见：无异议。本院在开庭审理时举示了如下证据：证据C1.《债权转让协议》、《债权转让确认书》及本院执行人员与刘艳、王梓铭所做的执行笔录，来源于本院（2016）黑0129执325号执行卷宗。拟证明：刘艳将案涉债权全部转让给王梓铭及本院核实情况。证据C2.本院作出的（2016）黑0129执325号之十一、之十二号《执行裁定书》各一份，来源于本院（2016）黑0129执325号执行卷宗。拟证明：王梓铭变更执行案件申请人及执行案件终结本此执行程序的裁定。证据C3.2019年5月8日，延寿县不动产登记中心出具的编号为7205号《不动产登记资料查询结果证明》一份。拟证明：原告张国权在延寿县范围内没有在本中心登记不动产权的相关信息。证据C4.2018年3月27日，延寿县不动产登记中心出具的《说明》一份。拟证明：盛世花园二期小区办不了不动产权证的原因是申请要件不全，申请者缴纳不了专项维修金。原告张国权及被告王梓铭、飞宇公司对上述四组证据均无异议。证据C5.2019年5月28日，延寿县房产住宅局出具的《说明》一份。拟证明：经商品房预售许可系统查询，案涉房产买受人为张国权，房屋面积为98.16平方米，合同编号为1651138600356，备案时间为2016年7月12日。证据C6.借据一份、欠据二份、记账联一份（本院调取于飞宇公司财务部张国权档案）。拟证明：被告飞宇公司与原告张国权之间债权债务情况及抵偿案涉房屋购房款账目情况。原告张国权、被告飞宇公司对证据C5、证据C6均无异议。被告王梓铭第二次开庭未到庭参加诉讼，故无质证意见。本院确认：原告张国权提供的证据A1、证据A2，因被告飞宇公司无异议，且被告王梓铭亦未提交充分的证据加以反驳，故本院对证据A1、证据A2中的相关事实予以确认；关于原告张国权提供的证据A3，因案外人肖立春未出庭作证，且被告王梓铭对其证明的问题有异议，故本院不予确认。关于被告王梓铭提供的证据B1，系非正式法律渊源，正式法律渊源包括宪法、法律、行政法规等，在民事纠纷领域中，正式法律渊源优先于非正式法律渊源，所以本院对该组证据的适用存在前提条件。关于本院出示的所有证据，来源合法，客观真实，因原告张国权及被告飞宇公司均无异议，且被告王梓铭未提供反驳的证据加以证实，故本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月27日，刘艳以与飞宇公司之间存在民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院于2016年3月2日作出（2015）延民初字第1006-1号民事裁定，驳回了刘艳的起诉。刘艳上诉后，哈尔滨市中级人民法院于2016年5月10日作出（2016）黑01民终2005号民事调解书，因飞宇公司未按调解书约定的内容履行给付义务，刘艳向本院申请执行，本院于2018年11月21日作出（2016）黑0129执325号之八执行裁定，查封了案涉房屋。2019年1月2日，案外人张国权向本院提出书面执行异议，要求解除对该房屋的查封，本院于2019年1月16日作出了（2019）黑0129执异3号执行裁定，驳回了张国权的异议请求。2019年1月28日，原告张国权要求解除对案涉房屋的查封及确认商品房买卖合同效力诉至法院。经查，2014年10月28日，飞宇商场建筑承包人肖立春向原告张国权借款200000元，约定月利率为5%。2016年6月28日，经原告张国权与肖立春结算，本息合计为400000元，同日，被告飞宇公司同意承担此债务中的本金200000元及利息100000元，被告飞宇公司给原告张国权出具了本金200000元的借据和利息100000元的欠据，其中借款本金200000元，双方约定月利率为2.5%，定于2016年12月28日还款。2016年7月12日，被告飞宇公司用案涉房产以494982元的价格抵偿所欠原告张国权欠款本金200000元及利息100000元，并出具了购房全款票据，同日，原告张国权给被告飞宇公司出具了剩余房款194982元的欠据。2016年7月12日，经延寿县房产住宅局办理了房屋买受人为原告张国权、编号为1651138600356的网签及备案登记，并签订了没有原告张国权签字及签订时间的《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份。案涉房屋现处于在建状态，未竣工使用。另查，原告张国权在延寿县不动产登记中心没有登记不动产权相关信息，在被告飞宇公司财务室没有《借款协议》及《哈尔滨市商品房买卖合同书》的存档记录。上述事实，有双方当事人陈述、商品房购房合同、借款协议、借据、欠据、债权转让协议、债权转让确认书、执行笔录，执行裁定书、证明、说明等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：原告张国权对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即原告张国权与被告飞宇公司之间所签订的商品房买卖合同是否客观真实。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普适性条款。本案中，原告张国权与被告飞宇公司之间系债权债务关系，所签订的商品房买卖合同是基于以物抵债而形成的，以消灭原告张国权与被告飞宇公司之间的债权债务为目的，而非单纯的房屋买卖关系，所以，以房抵债只是被告飞宇公司履行债务的变通方式，不能体现双方房屋买卖的真实意思表示，并不形成优于其他债权的利益，破坏了平等受偿的原则，且案涉房屋未完成权属登记的变更手续，不必然引起案涉房产权属的物权变动，原告张国权只享有债权请求权，而非物权。同时，原告张国权未实际入住案涉房屋，亦未办理案涉房屋的相关入住手续，应视为对案涉房屋不具有事实上的管理和支配权，故原告张国权不存在合法有效的占有。另外，原告张国权在提出案外人执行异议的请求事实中明确表述：“2016年6月28日，案外人张国权购买了飞宇公司开发的位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼2单元1602号住宅，双方签订了商品房买卖合同，同日，案外人交纳了全部房款”，而在提起本案执行异议之诉称：“2016年7月12日，飞宇公司将东风国际三期5号楼2单元1602号房屋以总价款494982元抵偿给了原告，并签订了商品房买卖合同，出具了购房全款票据”，从原告张国权上述表述看，其自己所述的事实均不一致，事实上，原告张国权并未支付全部价款，其与被告飞宇公司之间所签订的商品房买卖合同，原告张国权并未签字，且无签订时间，不符合买卖合同的客观生效要件，故不能确定是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告张国权与被告飞宇公司所称的借款协议，在被告飞宇公司财务室并未存档。故原告张国权主张与被告飞宇公司之间系商品房买卖合同关系不具有客观真实性，并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。所以，原告张国权的陈述及所提供的证据，不足以证实其享有足以排除强制执行的民事权益，原告张国权要求法院解除案涉房屋的理由不成立。关于原告张国权要求确认其与被告飞宇公司所签订的商品房买卖合同效力及确认案涉房屋归其所有的诉请，不是本案审查的范围，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告张国权的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张国权负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  吴铁军人民陪审员  唐洪萍人民陪审员  毛微微二〇一九年十二月十二日书 记 员  赵志永