山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2019）晋1002民初7681号原告：刘瑞琴，女，1982年9月9日出生，汉族，住临汾市。法律文书送达地址：临汾市。身份证号：×××。委托诉讼代理人：王银囤，山西金贝（临汾）律师事务所律师。被告：临汾市金华房地产开发有限公司，住所地：临汾市尧都区。法律文书送达地址：临汾市尧都区。统一社会信用代码：×××。法定代表人：梁勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：霍效国，山西瀛明律师事务所律师。被告：侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司，住所地：侯马经济开发区。法律文书送达地址：侯马经济开发区。统一社会信用代码：×××。法定代表人：贺红翠，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕国星，山西瀛明律师事务所律师。被告：临汾市杨洋木业有限公司，住所地：临汾市尧都区。法律文书送达地址：临汾市尧都区。注册号：141XXXXXXXX4214。法定代表人：阎新平，该公司董事长。原告刘瑞琴与被告临汾市金华房地产开发有限公司（以下简称金华公司）、侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司（以下简称华隆万盛公司）、临汾市杨洋木业有限公司（以下简称杨洋木业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑞琴及其委托诉讼代理人王银囤、被告金华公司的委托诉讼代理人霍效国、被告华隆万盛公司的委托诉讼代理人吕国星到庭参加诉讼。被告杨洋木业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘瑞琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理3-2-604室房屋产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金5101元;3.判令被告赔偿原告损失，具体赔偿数额由人民法院酌定；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告2008年3月6日向金华公司支付购房款120046元，为完善购房手续，原告与金华公司于2008年9月15日签订《商品房买卖合同》，2009年5月15日将剩余购房款50000元全部支付。为支持金华公司及时办理房屋产权证书，2009年4月26日支付税费2790元。现金华公司仍未向原告办理房屋产权证书，经多次协商未果，原告为此起诉。金华公司辩称，我公司并非凯泽苑小区的实际开发商，实际开发商是华隆万盛公司、杨洋木业公司，因华隆万盛公司、杨洋木业公司没有房地产开发建设资质，华隆万盛公司、杨洋木业公司挂靠于我公司，借用我公司资质进行开发，故申请追加华隆万盛公司、杨洋木业公司为本案被告，华隆万盛公司、杨洋木业公司承担责任。刘瑞琴起诉违约金超过诉讼时效，按照合同约定，应当在房屋交付360日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同对违约责任进行了约定，从刘瑞琴起诉内容其选择第2项，要求出卖人承担按照购房款3%的违约金。法律规定应从交房90日后，刘瑞琴即知道权利受损，现交房近十年，刘瑞琴才起诉主张违约金，已经超过法定诉讼时效。华隆万盛公司辩称，对于刘瑞琴合理、合法的诉讼请求，愿意承担责任。尽管现在还无法办理房产证，但是仍然会继续努力，争取早日为全体业主办下房产证。在2009年4月27日退还刘瑞琴房屋差价10773元，扣减后计算违约金，但因现在公司资金紧张，希望将违约金减少。刘瑞琴要求赔偿的精神损害抚慰金不属于合同纠纷应赔偿的项目，不同意赔偿；关于占用税费的利息，在收取时确为办理房屋产权证书，我公司并未挪用，且为办理房屋产权证我公司一直在努力，各种罚款已交纳200多万，合同中没有对损失也未进行约定，不同意支付。根据我公司与杨洋木业公司签订的联合开发建设协议书约定，按实际利润五五分成，均有义务积极配合办理该项目的相关手续。综上，对于刘瑞琴合理合法的损失，由我公司与杨洋木业公司共同承担。杨洋木业公司提供书面答辩意见称，1.在其与华隆万盛公司合作开发凯泽苑小区时，设立了临汾市金华房地产开发有限公司凯泽苑项目部（以下简称项目部），现项目部还存续，项目部的账户还不断有回款，应由项目部承担违约责任；2.项目部向杨洋木业公司的法定代表人借款200万元未予归还；3.从合作至今，华隆万盛公司从未向其公示账目，营利多少不知情，且与购房人合同如何签订亦不知情；综上，不同意承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘瑞琴主张违约金是否超过诉讼时效。本院认为，刘瑞琴主张违约责任是基于未取得房屋产权证书，庭审中，凯泽苑小区的实际开发商华隆万盛公司对小区业主多次要求其办理房屋产权证书上，其一直在办理的事实无异议，故应认为刘瑞琴主张违约金未超过诉讼时效。2.三被告之间的责任承担。本院认为，金华公司作为与刘瑞琴签订购房合同的相对人，合同相关权利义务应由其承担；华隆万盛公司、杨洋木业公司作为凯泽苑小区的实际开发商，对合同履行产生的权利义务，亦应承担责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年左右，华隆万盛公司、杨洋木业公司签订《联合开发建设协议书》，对北至乡贤街居民院住宅、南至部队油库铁路专线、西至木材巷、东至木材公司家属院，占地面积约12733㎡的土地进行房地产开发，因无房地产开发资质，华隆万盛公司、杨洋木业公司与金华公司签订《协议书》，用金华公司名义成立凯泽苑项目部建设凯泽苑小区。2008年3月6日，刘瑞琴为购买凯泽苑小区3号楼2单元604室房屋向金华公司交纳购房款120046元，双方于2008年9月15日签订《商品房买卖合同》，房屋总价款170046元，剩余购房款50000元（票据日期为2009年5月15日）刘瑞琴以按揭贷款的方式支付，合同第十五条关于产权登记约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；”。2009年4月26日刘瑞琴交纳税费2790元及相关费用后入住该房屋。2009年4月27日金华公司退还刘瑞琴购房款差价10773元。因凯泽苑小区未按审核图纸施工，违规加盖阁楼，未经验收即交付使用，致无法办理房屋产权证书。后凯泽苑小区业主一直与被告联系办理房屋产权证书，多方联系未果，刘瑞琴为此起诉。庭审中，金华公司主张自己只是出借资质，不同意承担责任；华隆万盛公司愿意按照协议与杨洋木业公司共同承担违约责任，合同未约定的损失部分不同意承担；杨洋木业公司抗辩在与华隆万盛公司合作期间，华隆万盛公司未向其公开过账目，凯泽苑项目部向其法定代表人有借款，凯泽苑项目部有资金，不同意承担责任。刘瑞琴坚持因多年未办理房屋所有权证书，应向其支付精神损害抚慰金，且税费交纳多年，至少应产生利息，被告应赔偿相应的损失。因凯泽苑小区违规建设不满足办理房屋产权证书的条件，致法庭调解未果。另查明，2009年3月3日侯马经济技术开发区青城冻干食品有限公司更名为侯马经济技术开发区华隆万盛休闲有限公司，2009年7月10日更名为侯马经济技术开发区华隆万盛房地产开发有限公司，2018年6月8日更名为侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司。本院认为，刘瑞琴与金华公司签订商品房买卖合同、向金华公司交纳购房款170046元、税费2790元、退还刘瑞琴房屋差价10773元的事实有原被告当庭陈述及双方提供证据为凭，本院予以确认。对于刘瑞琴主张应继续履行《商品房买卖合同》、立即办理房屋产权证书的诉讼请求，各被告均愿意继续履行合同，本院予以采信，因办理房屋产权证书是行政机关的行政行为，凯泽苑小区暂不符合办理房屋产权证书条件，如何办理房屋产权证书，应由行政机关依职权决定，不属人民法院民事案件的受案范围，故对此项请求本院无法支持。关于违约金，应按照刘瑞琴实际支出的购房款159273元计算为4778元。关于刘瑞琴主张的损失，本案为合同关系，其主张精神损害抚慰金于法无据，本院对此不予支持；对于占用税费期间的经济损失，因合同未作约定，且办理房屋产权证书时该费用亦应交纳，故本院对此亦不予支持。杨洋木业公司未到庭，不影响本案依法进行审理。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告临汾市金华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘瑞琴违约金4778元；二、被告侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司、临汾市杨洋木业有限公司对本判决书第1项债务承担连带责任；三、驳回原告刘瑞琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元原告已预交，减半收取计175元，由三被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 张 华 二〇一九年十二月十二日书记员 乔微钦