山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁07执复157号 复议申请人（申请执行人）：倪志刚，男，1978年3月24日生，汉族，住山东省安丘市。 被执行人：潍坊名嘉城市广场置业有限公司，住所地：山东省潍坊市潍城区东风西街与殷大路交叉口潍坊友邦置业有限公司二楼。统一社会信用代码：9137070269686587X7。 法定代表人：沈钦龙，经理。 委托诉讼代理人：叶晓骏，山东求是和信律师事务所律师。 复议申请人倪志刚不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702执异70号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 潍城法院在执行申请执行人倪志刚与被执行人潍坊名嘉城市广场置业有限公司（以下简称“名嘉公司”）商品房预售合同纠纷一案中，名嘉公司向该院提出书面异议，主张该院查封的该公司名下位于潍坊市潍城区东风西街以南、长胜路以东的土地［编号为：潍国用（2013）第××号］价值远远超出申请执行标的额，属于严重超标的查封，要求依法解除对该块土地的查封。 潍城法院查明，原告倪志刚与被告名嘉公司商品房预售合同纠纷一案，该院于2016年9月26日作出（2015）潍城于民初字第194号民事判决书，判决解除原、被告签订的商品房预售合同，被告返还原告购房款、维修基金、代收费并承担违约金共计81799.92元，于判决生效之日起十日内付清。因被告未履行义务，倪志刚向该院申请执行。执行过程中，该院将本案与其他7个被执行人均为名嘉公司的同类型案件合并执行，于2018年5月18日向潍坊市国土资源局送达（2018）鲁0702执297、385、389、412、419、422、425、430号协助执行通知书，查封了被执行人名嘉公司名下潍国用（2013）第××号土地。该宗土地位于潍坊市潍城区东风西街以南、长胜路以东，占地面积99878平方米，土地使用权性质为出让国有土地使用权，用途为商服用地。经该院向山东产权交易中心有限公司询价，该宗土地市场价值为22981.93万元。被执行人名嘉公司除上述土地外，其名下尚有位于潍坊市潍城经济开发区东风街与殷大路交叉口10620号潍坊名嘉购物广场三区34071号--34103号未抵押、未查封的33套房源［所有权证号：鲁（2017）潍坊市潍城区不动产权第0002582号，建筑总面积680.20㎡］等其他财产。经该院向申请执行人释明，申请执行人不同意置换查封标的。 另查明，本案执行依据（2015）潍城于民初字第194号民事判决书于2017年6月27日生效，截止2019年11月6日被执行人名嘉公司提出执行异议之时，本案的执行标的额为93996.29元（81799.92元＋81799.92元×0.0175%×852天）。合并执行的8案总执行标的额为940905.31元。 潍城法院认为，本案有两个争议焦点：一是本案是否存在明显超标的查封的情形；二是应否解除对被执行人名下土地的查封。首先，本案执行标的额目前为93996.29元，连同其他合并执行的7案目前总执行标的额为94万余元，考虑到后期还会产生的迟延履行期间的债务利息、执行费用等，约计100余万元。而查封标的物土地的市场价值为22981.93万元，二者相差22880余万元，已构成明显超标的查封。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中，查封标的物土地虽为不可分物，但被执行人有其他可供执行的财产（33套有证房产680.20㎡，即使按照估算价格2000元／㎡计算，总价亦达136.04万元），且其他财产能够足以清偿合并执行案件的全部债务，因此，根据上述法律规定，本案不属于不得解除查封的例外情形，应当在另行查封被执行人其他可供执行的财产后，依法解除对被执行人名下土地的查封。综上，该院对被执行人名下土地采取查封措施，不符合法律规定，应予纠正。申请执行人不同意解除对土地的查封，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定撤销潍城法院（2018）鲁0702执297、385、389、412、419、422、425、430号《协助执行通知书》第二项，即：查封被执行人潍坊名嘉城市广场置业有限公司名下的土地［潍国用（2013）第××号］（99878㎡）。 倪志刚不服，向本院申请复议称，被执行人提供的该33套房产系十几年的烂尾楼，执行法院认定事实不清，适用法律不当，请求依法撤销（2019）鲁0702执异70号执行裁定。 名嘉公司答辩称：一、执行法院异议裁定认定（2018）鲁0702执385号案件存在超标的查封，属于认定事实清楚；二、异议裁定适用法律正确，在异议审查过程中，本公司提交了其名下33套未对外出售、未查封、未抵押的有证房产查档明细，共计680.2㎡，2019年12月23日另外提供了30套未对外出售、未查封、未抵押的有证房产查档明细，共计662.56㎡，上述63套房产面积共计1342.76㎡。山东省高级人民法院曾委托评估机构对本公司名下名嘉城市广场一期4区相关房产进行评估，根据该报告显示房产均价为3350元/㎡，且报告仍在一年有效期内，按照该评估价格，本公司提供的63套房产价值远大于8个执行案件的执行总标的额。综上，请求依法驳回复议人的复议申请。 本院查明，在复议审查期间，被执行人名嘉公司又提供了其名下位于潍坊市潍城经济开发区东风街与殷大路交叉口10620号潍坊名嘉购物广场三区34104号--34133号未抵押、未查封的30套房产［建筑总面积662.56㎡］来置换查封的土地。2019年2月19日，山东省高级人民法院在另案中委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对名嘉公司名下位于潍坊名嘉购物广场上同类型的其他房产进行评估，根据评估报告显示，房产评估价均在3000元/㎡以上。另查明，潍坊名嘉购物广场项目的运营已处于停滞状态。 本院查明的其他事实与潍城法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为应否解除对被执行人名下潍国用（2013）第××号土地的查封。根据执行法院向山东产权交易中心有限公司询价情况，涉案查封土地的市场价值为22981.93万元，本案连同其他7个合并执行案件的总执行标的额约为100余万元，前者远远大于后者，已构成明显超标的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案被执行人名嘉公司先后提供了63套房产来置换查封的土地，上述房产无查封、无抵押，具备可执行性。同时，参照山东省高级人民法院在另案中对同位置、同类型房产的委托评估结果，该63套房产价值以最低价3000元／㎡计算，即使在拍卖中分别以最高降价幅度30%、20%两次降价后，其流拍价格为1680元／㎡，按照总建筑面积1342.76㎡计算，其总价值为225.58万元，亦足以清偿本案及其他7个合并执行案件的全部债务。根据前述法律规定，本案查封土地为不可分物，在被执行人提供了其它足以清偿全部债务的可供执行财产情况下，应当依法纠正超标的查封行为。因此，执行法院应当在先行查封被执行人名嘉公司提供的该63套房产后，依法解除对涉案土地的查封。综上，执行法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人倪志刚的复议申请，维持山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702执异70号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李欣红 审判员  邱金山 审判员  郭 伟 二〇一九年十二月三十日 书记员  曹明霞