江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初14347号原告：丁言，男，2001年2月19日生，汉族。委托诉讼代理人：丁尧武，原告父亲，1976年9月3日生，汉族。被告：南京昌拓房地产有限公司，统一社会信用代码91320115MA1UUJNLXA，住所地在南京市江宁区汤山街道汤泉东路**。法定代表人：李建峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：窦一豪。委托诉讼代理人：方豪。原告丁言与被告南京昌拓房地产有限公司（以下简称昌拓公司）定金合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄祝祯独任审判，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告丁言委托诉讼代理人丁尧武，被告昌拓公司委托诉讼代理人窦一豪、方豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁言向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房定金2万元；2.判令被告双倍返还定金2万元；3.被告承担本案诉讼费和其他合理支出。事实和理由：2019年8月24日，原告与被告销售经理祝爱琴签署定金合同，刷卡支付了2万元的购房定金，并约定了退还定金的两个条件：1、房屋价格2570294元集团不批复；2、签约前贷款资料不符合银行要求。8月26日，原告前往被告售楼处商谈正式购房合同，并应被告要求将贷款资料均交给了自称是中国银行员工的赵仁霞女士，当时赵女士并未给出“贷款资料符合银行要求”的结论，而被告却称原告的贷款资料符合银行要求，可以签正式购房合同，并承诺将购房款为2570294元写入购房合同。之后，因购房合同文本中将银行放款逾期三十自然日到达被告账户和贷款不能的风险均强加于原告，原告要求将“贷款资料符合银行要求”的字样写入购房合同中，但被告明确予以拒绝。另，2019年8月24日，原告在被告处留有一式多份有其单方签字、被告未盖章的空白认购协议，8月26日双方未能签订认购合同后，原告于8月27日向被告索要该空白认购协议遭拒。原告认为，该空白认购协议不具有效力，被告应按照定金合同的约定将“贷款资料符合银行要求”一句写入购房合同中，而被告拒绝写入并签署购房合同，构成违约。为维护自身权益，现诉至法院，判如所请。被告昌拓公司辩称：一、双方签订的《商品房认购协议》已经成立并生效。虽然该认购协议上是原告先签字，被告后盖章，但是签字盖章的先后顺序不影响协议生效。二、被告拒绝将原告“贷款资料符合银行要求”写入购房合同不构成违约，双方未能签订购房合同系原告缺乏履行诚意所致，应由原告按照《商品房认购协议》承担违约责任。1.被告仅负责确认原告的银行流水是否符合贷款要求，而不是保证原告的所有贷款资料都符合银行要求，该要求也超出了被告的能力范围；2.在签订购房合同时，被告秉承诚意将房屋总价款调整为2566635元，亦告知原告其银行流水符合贷款要求，在此情况下原告拒绝签订购房合同，违反了《商品房认购协议》的约定，无权要求返还定金。三、如原告愿意继续履行《商品房认购协议》，被告愿意与原告继续签订购房合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据及事实，本院认定如下：2019年8月24日，原告丁言与被告昌拓公司工作人员祝爱琴签订书面协议一份，载明“今收到丁言（3411812001××××××××）认购江山御4＃1101，价格按2570294报集团审批，缴纳定金¥20000（贰万元整），其签约时间为8月26日，如因价格报批不下来，签约前贷款资料不符合银行要求流水证明，则相应定金给予退还，除以上两条约定，其他原因不退还。特此证明！”当日原告丁言交纳定金20000元，并在编号为2201916683的《商品房认购协议》上签名，而被告昌拓公司当时并未在该协议上加盖公章。2019年8月26日，原告丁言与被告昌拓公司就签订商品房预售合同进行磋商。在磋商过程中，原告丁言要求被告昌拓公司在合同中加入其“贷款资料全部符合银行要求”一句，但是被告昌拓公司予以拒绝，致使双方未能成功签订商品房预售合同。审理中，原告丁言提交微信聊天记录1份，内容为其于2019年8月27日向被告昌拓公司的工作人员顾宏杰索要其于2019年8月24日签字的《商品房认购协议》，顾宏杰表示该协议要公司盖完章后才能给其，拟证明《商品房认购协议》在其签字时是空白文本，后期再套打，且该协议至今也没有给其，因此不发生效力。经质证，被告昌拓公司对微信聊天记录的真实性无异议，但是认为在原告丁言已在《商品房认购协议》上签字认可的情况下，盖章的先后顺序不影响该协议的效力。审理中，被告昌拓公司提交贷款资料预审表1份，原告丁言父亲丁尧武的招商银行账户历史交易明细表1份、其公司员工顾宏杰与赵仁霞的微信聊天记录1份，拟证明原告丁言所提供的银行流水符合银行贷款要求；提交公证书1份，拟证明其公司于2018年12月28日向南京市钟山公证处申请对销售案场所有公示内容进行公证，销售案场中公示了《商品房预售合同》及补充协议，故原告丁言在签订认购协议前对商品房预售合同的条款应有了解。经质证，原告丁言对贷款资料预审表的真实性不予认可，上面没有银行盖章；对银行流水真实性无异议；对微信聊天记录的证据三性不予认可；对公证书的真实性认可，但认为公证时间为2018年12月，距其购买房屋的2019年8月时间相隔较远。本院认为：本案的争议焦点为：1.案涉《商品房认购协议》是否发生法律效力？2.原告丁言与被告昌拓公司未能签订商品房预售合同的责任在谁？关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第三十二条明确规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，原告丁言于2019年8月24日在案涉《商品房认购协议》上签字时，被告昌拓公司并未当场盖章。根据原告丁言提交的其与被告昌拓公司员工顾宏杰的微信聊天记录，可以证明截止2019年8月27日被告昌拓公司仍未在案涉《商品房认购协议》上盖章，而此时已超过了该协议所约定的“甲乙双方应于2019年8月26日前签订《预售合同》”的最后期限。因此，即便被告昌拓公司之后加盖了公章，但案涉《商品房认购协议》并不发生法律效力。被告昌拓公司关于案涉《商品房认购协议》已经成立并生效的抗辩意见，本院不予采信。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，虽然案涉《商品房认购协议》不发生法律效力，但是原告丁言与被告昌拓公司工作人员祝爱琴签订的协议约定了原告丁言认购的房屋楼栋号、总房款金额、定金金额、签约时间以及定金退还的条件等，应属有效的预约合同。相对于商品房预售合同而言，预约合同的目的是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。但是，签订预约合同后，并不代表双方不能就本约进行磋商，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，原告丁言于2019年8月24日交纳20000元定金后，按照协议约定于2019年8月26日前往被告昌拓公司处就签订商品房预售合同进行磋商。双方于2019年8月24日签订的协议并未约定不能就商品房预售合同的条款进行变更或增加。在磋商过程中，原告丁言要求被告昌拓公司将其“贷款资料符合银行要求”一句写入合同中，而被告昌拓公司予以拒绝，这属于双方基于各自利益考虑，无法就合同条款达成一致的情况。对此，双方均无过错。综上，由于原、被告磋商未成是导致双方未能于2019年8月26日签订商品房预售合同的真正原因，原告丁言于2019年8月24日交纳的20000元定金应由被告昌拓公司返还，故对原告丁言要求被告昌拓公司返还20000元定金的诉讼请求，本院予以支持，但对其要求被告昌拓公司双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。被告昌拓公司辩称原告丁言无权要求返还20000元定金的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告南京昌拓房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告丁言定金20000元；二、驳回原告丁言的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取400元，由原告丁言负担200元，由被告南京昌拓房地产有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 黄祝祯二〇一九年十二月二十三日法官助理 田也异书 记 员 李芳芳