山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0683民初1268号 原告：苑学强，男，1972年3月26日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 原告：苑学刚，男，1963年11月7日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 原告：陈付兰，女，1951年3月9日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 三原告共同委托诉讼代理人：张轩晨，莱州泰信法律服务所法律工作者。 被告：苑秀华，女，1968年12月13日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：李玲，莱州元信法律服务所法律工作者。 第三人：杨洪君，男，1963年10月27日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：杨柳（系杨洪君之子），住莱州市沙河镇大杨家村。 原告苑学强、苑学刚、陈付兰与被告苑秀华、第三人杨洪君确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苑学强、苑学刚、陈付兰及其共同委托诉讼代理人张轩晨，被告苑秀华的委托诉讼代理人李玲，第三人杨洪君的委托诉讼代理人杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苑学强、苑学刚、陈付兰向本院提出诉讼请求：依法判令苑秀华与杨洪君签订的孙瑞花房屋买卖契约无效。事实和理由：我三人与苑秀华是苑青善、孙瑞花的子女。2008年2月苑青善死亡，2017年6月孙瑞花死亡，二被继承人遗有坐落于沙河镇大杨家村房屋4间及院落1处（房产证号：莱房权证沙河镇字第088***号）。2016年3月11日，孙瑞花、苑秀华与第三人签订了1份房屋买卖契约，将该房屋卖给杨洪君。孙瑞花、苑秀华在未征得我们同意，私自处分苑青善遗产，侵犯了我们的合法继承权。 苑秀华辩称，变卖涉案房屋是孙瑞花的真实意思表示，签订契约后杨洪君当场付清房款，房屋亦当场交付杨洪君使用至今。三原告要求确认房屋买卖合同无效没有法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 第三人述称，卖房时原、被告之母亲自同意，我们当场付清了房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告陈付兰、苑学刚、苑学强与被告苑秀华分别是孙瑞花与前夫的长女、长子、次子、次女,孙瑞花与苑青善再婚后未生育子女。苑青善于2008年2月去世，孙瑞花于2017年6月去世，孙瑞花、苑青善的父母均已先于二人去世。第三人杨洪君系莱州市沙河镇大杨家村村民。 2014年1月21日孙瑞花向本院提起诉讼，请求确认坐落于莱州市沙河镇大杨家村的房屋4间归其所有。本院于2014年7月16日作出（2014）莱州沙民初字第65号民事判决，该案判决认定：2001年12月20日，苑秀华与李绍亭签订房屋买卖协议，约定苑秀华以12000元价格购买了李绍亭位于沙河镇大杨家村瓦房4间。后由苑学刚经手将所购房屋过户在苑学强名下。苑秀华明确表示购买房屋是为孙瑞花购买。遂判决：位于莱州市沙河镇大杨家村*幢*号房，*号房（房产证号：莱房权证沙河镇字第045***号）房屋1处归孙瑞花所有。 孙瑞花于2017年6月去世后，2017年10月11日，苑学强向本院提起诉讼，要求依法确认与苑秀华、苑学刚、陈付兰在被继承人孙瑞花坐落于莱州市沙河镇大杨家村房屋（房产证号：莱房权证沙河镇字第088***号）中应继承的份额。该案审理过程中苑秀华辩解孙瑞花生前立有遗嘱，将诉争房屋赠与苑秀华，另该房屋已被孙瑞花卖给了杨洪君，诉争的房屋不再属于遗产。苑学强以诉争的房屋仍登记在孙瑞花名下，所有权没有转移且苑秀华没有在孙瑞花去世后向其他继承人出示遗嘱，也不知道房屋已出卖为由否认。本院审理后认为孙瑞花与杨洪君的涉案房屋买卖合同是否有效是该案双方当事人进行继承的前提，而房屋买卖合同与继承纠纷不是同一法律关系，故于2018年3月8日作出（2017）鲁0683民初6075号民事裁定：驳回苑学强的起诉。宣判后，苑学强不服，依法提起上诉，烟台市中级人民法院认为根据契约和遗嘱时间，孙瑞花是先立遗嘱后出卖房屋，如果出卖房屋有效，则继承的相对物已不存在，2018年11月9日烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06民终4576号民事裁定书：驳回上诉，维持原裁定。 本案审理过程中，原告以孙瑞花、苑秀华于2016年3月11日与第三人杨洪君签订的房屋买卖合同侵犯了其合法继承权为由要求确认房屋买卖合同无效，主张涉案房屋登记在孙瑞花名下，是孙瑞花、苑青善的夫妻共同财产，苑青善先于孙瑞花去世，三原告应继承其父亲财产，未经三原告同意，孙瑞花无权处分涉案房屋，且签订协议时孙瑞花不在场、神志不清，不是被继承人孙瑞花真实意思表示，所以房屋买卖合同无效。 被告辩解涉案房屋是被告出资购买，购买本意是为了回娘家照顾母亲，房屋所有权应为苑秀华，但因苑秀华的户口不在大杨家村，没法过户到自己名下，无奈与母亲商议过户到孙瑞花名下，所以涉案房屋与苑青善没有关系，不是孙瑞花的夫妻共同财产，经过（2014）莱州沙民初字第65号诉讼后，苑秀华独自赡养母亲，卖房后孙瑞花就被原告接回去，被告再没见过母亲；房屋买卖契约载明卖房人是孙瑞花，苑秀华仅是协助母亲办理相关手续，签订卖房协议后，购房款通过中间人林吉海银行账户收到后，提现交付给孙瑞花，房屋买卖后已实际交付杨洪君使用，所以房屋买卖协议有效。 原告为证实其主张提供了如下证据： 一、2018年11月27日原告委托代理人对韩东亮进行调查制作的笔录：韩东亮认可2016年3月11日买方杨洪君与卖方孙瑞花、苑秀华签订的契约中的“证明人：韩东亮”是其亲笔签名，当时是苑秀华、杨洪君拿着契约找其签名，没见到孙瑞花，另对遗嘱上的见证人签名亦认可是其亲笔签名，是苑秀华和苑学刚拿来遗嘱，看过以后问他们是否同意，在遗嘱上签名时也没见到孙瑞花。 经质证，被告、第三人称韩东亮均参与了立遗嘱和卖房的见证，与调查笔录中反映的事实相矛盾。韩东亮未到庭作证。 二、苑学强称2016年四五月份在平度敬老院给孙瑞花的手机录像，证明孙瑞花神志不清。录像显示时间为2017.03.23，录像中有敬老院负责人与孙瑞花，给孙瑞花右手每个手指在白纸上加按指印。 经质证，被告、第三人辩解2016年3月卖房时孙瑞花神志清醒。 三、契约复印件,证明孙瑞花不是其亲笔签名，内容为“今有孙瑞花村东房屋四间，门窗俱全，经协商同意卖给杨洪君，言明人民币肆万捌仟元整，当交不欠，四至尺寸见房产证，恐后无凭，立此约为证，孙瑞花由其女儿苑秀华代办手续，双方签字生效。卖方：孙瑞花（手印）、苑秀华（手印），买方：杨洪君（手印），证明人：韩东亮，2016.3.11号”。 苑秀华认可因孙瑞花不会写字由其代为签名，但手印是孙瑞花自己捺的。 四、为证明签订合同时孙瑞花不在场、神志不清，原告申请证人陈玉娟到庭作证：我跟苑学刚在2016年冬月22日登记结婚。2015年3月苑学刚和我一起到苑秀华家看望孙瑞花，孙瑞花当时88岁左右，她问我是谁，苑秀华说是我嫂子，隔了几个月后我和苑学刚又去看孙瑞花，她又问我是谁，不认识我了，孙瑞花当时也问苑学刚是谁，上来一阵连儿子也不认识了，老了以后就糊涂了。孙瑞花没有做过精神方面的鉴定、治疗，能自己走路和吃饭。苑秀华把打官司的这块房子卖了以后，2016年九月初一我和苑学刚把老人接回我家的，2016年农历十一月份左右将孙瑞花送到陈付兰二闺女办的敬老院，孙瑞花是在敬老院里去世的；我不知道孙瑞花生前和苑秀华将房屋卖给杨洪君，也不知道孙瑞花生前立有遗嘱，现在打官司这块房子杨洪君把房子租出去了。 经质证，原告主张陈玉娟的证言可以证明孙瑞花已经神志不清，不可能将房屋进行买卖，不是自己真实意思表示，因此苑秀华与杨洪君签订的买卖契约是无效；且涉案房屋被杨洪君租赁在外，并非自己居住。被告质证认为证人与苑学刚是夫妻，属于利害关系人，她的证言对本案没有证明效力；陈玉娟与苑学刚2016年冬月结合，到2016年年底才能够近距离接触孙瑞花，证人对老人2016年3月签订协议时的精神状态没有发言权，且签订合同时证人不在场，无法证实签订涉案房屋买卖协议时老人意志不清醒，同时也未提供老人的精神意志相关的医学诊断或者司法鉴定结论，所以陈玉娟不能证明老人意识是否清醒；证人陈述涉案房屋已经由杨洪君出租，证实房屋在买卖后已实际交付，2016年3月交付后，孙瑞花还在世，而原告等都并未对此提出异议，那时本案所主张的遗产已经不存在了。 被告为证实其主张的购房当日杨洪君将房屋尾款43000元（扣除5000元定金）转存到林吉海账户，后林吉海取现后给付孙瑞花，提交了林吉海身份证复印件及林吉海中国农业银行153****账户2016年3月10日至3月15日明细清单，明细清单显示该账户2016年3月11日存入43000元，当日分两笔支出1万元。经质证，第三人无异议，陈述因杨洪君不会打款，所以让杨柳打款，但钱是杨洪君的。 原告对明细清单不认可，主张杨洪君虽然与被告、孙瑞花签订了房屋买卖协议，杨柳将款打给了案外人林吉海，但并未将款付给孙瑞花，不能证实杨洪君交付了卖房款，所以买卖房屋是虚假的。 关于涉案房屋价值，原告认为在2016年左右为四五万左右，被告、第三人认为价值三四万左右。 本院认为，为涉案房屋产生的纠纷，历经数次诉讼。孙瑞花在2014年经本院（2014）莱州沙民初字第65号民事判决确认取得了房屋所有权。在（2017）鲁0683民初6075号案件审理过程中，苑秀华辩解孙瑞花将房屋卖给杨洪君前还有将房屋赠与苑秀华的遗嘱。本案争议焦点为苑秀华、孙瑞花与杨洪君之间的房屋买卖契约是否有效；另即使买卖关系无效，本案原告要求继承涉案房屋的诉讼请求应否得到支持，还应确认苑秀华主张的孙瑞花生前订立的遗嘱是否真实有效。 原告方否认孙瑞花与杨洪君房屋买卖契约的真实性，主张孙瑞花在签订房屋买卖契约时不在场、神志不清，提交了手机录像、调查韩东亮笔录、申请了证人陈玉娟到庭作证。手机录像载明的时间为2017年3月23日，不能证实2016年3月孙瑞花的精神状态；韩东亮在接受原告委托代理人调查时认可先后在孙瑞花的遗嘱及卖房契约上以证明人身份签名，否认孙瑞花在场亲自表述遗嘱和出卖房屋的意见，但因其未到庭作证及在接受单方调查时存在疑虑而不能真实反映情况的可能；陈玉娟与苑学刚系夫妻，双方利益关系密切，其到庭作证证明孙瑞花糊涂了，没有病历或医学鉴定意见佐证，故对原告主张的出卖涉案房屋不是孙瑞花真实意思表示，本院不予采纳。 被告、第三人主张第三人将购房款打在了中间人林吉海账户，被告提交了林吉海银行账户明细清单，原告虽不认可，但未提交反驳证据，本院依法确认上述证据真实性，对本案有证明力。根据银行账户明细清单载明的打款的时间、金额，可以与被告、第三人的主张相互印证，本院认定第三人已履行给付房款义务，且房款数额与当时合理的市价相符。涉案房屋已交付给第三人，证人陈玉娟陈述涉案房屋由杨洪君出租，也可以佐证该事实，故本院认定杨洪君已给付购房款，涉案房屋已由杨洪君使用。 另，关于原告主张涉案房屋为孙瑞花与苑青善的夫妻共同财产，孙瑞花出卖房屋侵犯了对苑青善遗产部分的继承权。本院在审理孙瑞花与苑学强房屋买卖合同纠纷一案中，苑学强及作为证人参加诉讼的苑学刚均认可涉案房屋为苑秀华出资，本院亦认定苑秀华为孙瑞花购买，并作出判决确认该房屋归孙瑞花所有，孙瑞花亦申领了涉案房屋的所有权证。故孙瑞花有权处分属于自己的合法财产，未侵犯原告对苑青善遗产的继承权。 综上，原告主张与杨洪君订立房屋买卖契约不是孙瑞花真实意思证据不足；主张出卖涉案房屋侵犯其继承权理由不当；杨洪君支付了合理房款并实际取得使用权，房屋买卖已实际履行。对原告的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告苑学强、苑学刚、陈付兰要求确认被告苑秀华与第三人杨洪君签订的房屋买卖契约无效的诉讼请求。 案件受理费1000元，由原告苑学强、苑学刚、陈付兰负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  刘娜娜 人民陪审员  张文山 人民陪审员  张洪福 二〇一九年十二月七日 书 记 员  韩雅清