广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1924号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：敖国赞，男，1987年1月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区******，现住广东省阳江市江城区******************。公民身份号码：441************017。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人敖国赞商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司在2019年12月31日前将位于阳江市江城区********************的所有权转移登记至敖国赞名下；二、撤销一审判决第二项，改判驳回敖国赞索要逾期交房违约金9316.83元的诉讼请求；三、撤销一审判决第三项，改判丰怡公司无需支付违约金3168.99元；四、撤销一审判决第四项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；五、二审案件受理费由敖国赞承担。事实与理由：一、一审法院判决丰怡公司在三十日内协助敖国赞办理涉案商品房的房地产权属证书，按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限时间至2019年12月31日前办理。二、虽然丰怡豪庭36幢商品房的竣工验收备案时间晚于验收合格时间，但敖国赞在丰怡公司2016年2月4日取得验收合格手续之前已确认涉案商品房符合合同约定的交付条件。丰怡公司在2016年1月31日已通过挂号信形式通知敖国赞收房，一审没有考虑到业主存在故意拖延收房的行为就以《房屋交接确认书》注明的时间是来确定交房时间，并认定丰怡公司构成逾期交房违约不公平。而且，敖国赞在办理房屋交接手续时缴清三个月的物业管理费和车位服务费，印证了丰怡公司上述通知敖国赞收房的事实。此外，虽然丰怡公司未对敖国赞请求的逾期交房违约金提出诉讼时效抗辩，但该项请求客观上也超过了诉讼时效，侧面证明了丰怡公司不存在逾期交房。因此，二审法院应改判丰怡公司不需承担逾期交房违约责任。三、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当。丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。敖国赞没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审法院判决丰怡公司向敖国赞支付违约金欠妥，请求二审法院予以纠正。四、涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办证产权证如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司支付代收办证费利息给敖国赞没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，应以敖国赞起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。敖国赞辩称：一、敖国赞不同意丰怡公司宽限时间办证的上诉请求，涉案商品房已办理了初始登记，具备了办证条件，原审判决丰怡公司履行办证义务正确。二、原审按照合同约定判决丰怡公司支付违约金符合双方约定。三、丰怡公司的违约行为对敖国赞造成损失，原审判决丰怡公司支付办证费利息符合合同法的公平原则。四、双方签订的合同约定了具体的交房时间，但丰怡公司并无在约定的时间内交房，构成逾期，且敖国赞主张的逾期交房违约金也没有超过诉讼时效，丰怡公司应按合同约定支付违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。敖国赞向一审法院起诉请求：一、丰怡公司返还办证税费46157元及利息（利息从2014年10月24日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给敖国赞；二、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金3469.02元；三、丰怡公司支付逾期交房违约金2497.69元；四、本案的诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年10月26日，敖国赞（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区********************出售给敖国赞，预测建筑面积共157.27平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为633798元；付款方式为商业贷款，买受人应当签署合同当日支付总房价款的68%即433798元作为首付房款，余款200000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；第八条关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条关于逾期交房违约责任的约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款之万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。丰怡公司与敖国赞均在合同上签名盖章予以确认。2014年10月27日，敖国赞又与丰怡公司签订《补充协议书》，其中第一部分第8条约定：关于本《买卖合同》第十一条约定的补充，1、出卖人应以挂号信、报纸公告等方式书面通知买受人房屋交付事宜，如果买受人未收到交付通知的，均以《买卖合同》约定的交付期限届满之日为交付时间，以该商品房所在地为交付地点……。敖国赞于2014年10月18日支付了代收代缴办证税费37226元给丰怡公司，其后付清全部购房款共633798元给丰怡公司。敖国赞所购商品房已于2019年5月27日办理了初始登记，产权人是丰怡公司。丰怡豪庭36-46栋住宅楼工程于2016年4月8日完成竣工验收备案手续。一审庭审中，丰怡公司主张交房时间是2016年4月18日，并提供双方于2016年4月18日签订《房屋交接确认书》证明，该确认书有双方签名或盖章确认。丰怡公司则认为2016年1月31日已经以邮寄《商品房交付通知书》形式履行通知义务，定于2016年2月15日交付商品房，并提供《整付零存交寄清单》拟证明。此外，丰怡公司主张为办理涉案商品房不动产权证代敖国赞缴交了初始登记费80元、预告抵押登记费80元、银行贷款资料工本费100元及房屋维修基金11874元，合共12134元，应退还费用25092元，并提供相关票据佐证。敖国赞对退还办证费的数额无异议。一审法院认为，敖国赞与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。敖国赞已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付敖国赞使用及协助敖国赞办理涉案商品房的权属登记义务，涉案商品房已经办理初始登记，因此，敖国赞请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，应予以支持。关于逾期交房违约金的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，丰怡公司应将经验收合格的商品房交由敖国赞使用，涉案商品房于2016年4月8日完成竣工验收备案，即是说在该时间之前就算丰怡公司已经通知敖国赞收房，但因商品房未达到合同约定的交付条件，敖国赞可以拒收。敖国赞在商品房竣工验收前拒收不能视为其已收房，丰怡公司应在商品房达到交付条件后发通知敖国赞收房。因此，敖国赞主张商品房交付期限为2016年4月18日，并提供《房屋交接确认书》证明，应予以采信。丰怡公司未按合同约定期限交付涉案商品房，已经构成违约，现敖国赞要求丰怡公司按合同约定承担违约责任，合法合理，应予以支持。丰怡公司逾期交房违约金应从2016年2月29日起计至2016年4月17日止，共49天。合同约定逾期在60日之内的逾期交房违约金按日万分之三计算，故丰怡公司应向敖国赞支付逾期违约金9316.83元（633798元×0.03%×49天）。关于逾期办证的违约责任问题。根据合同第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，敖国赞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向敖国赞支付违约金。一审法院认定丰怡公司于2016年4月18日交付商品房给敖国赞，丰怡公司未能举证证明其在交房之日后的90天内，即2016年7月18日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向敖国赞支付逾期办证违约金3168.99元（633798元×0.5%）。因此，对敖国赞该项请求，应予以支持。关于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于丰怡公司存在逾期为敖国赞办理房屋权属证书的违约行为，现敖国赞请求丰怡公司返还办证费用，应予以支持。本案扣除丰怡公司已代为敖国赞支付的办证费用共12134元后，丰怡公司应退还办证费用25092元（37226元-12134元）给敖国赞。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，丰怡公司应从逾期办证之日，即2016年7月18日起至退还剩余办证费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给敖国赞。敖国赞请求超过上述核定数额的，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助敖国赞到阳江市*******办理位于阳江市江城区********************的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金9316.83元给敖国赞；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3168.99元给敖国赞；四、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费25092元及其利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年7月18日起计至退还剩余办证费时止）给敖国赞；五、驳回敖国赞的其他诉讼请求。一审案件受理费521元，由敖国赞负担225元，丰怡公司负担296元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费25092元给敖国赞，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。敖国赞与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是一审判决确定丰怡公司协助敖国赞办理涉案商品房产权转移登记手续的时间应否调整；二是丰怡公司应否支付逾期交房违约金给敖国赞；三是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给敖国赞；四是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给敖国赞。关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意按买受人已付房价款的0.5%支付违约金。”该约定明确了丰怡公司应在交付涉案商品房后90日内协助敖国赞取得该商品房的房地产权属证书。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是敖国赞的合同目的之一，丰怡公司应按合同约定为敖国赞办理涉案商品房的房地产权属转移登记手续。现一审法院结合本案的实际情况，要求丰怡公司在判决发生法律效力之日起六十天内为敖国赞办理涉案商品房的权属转移登记手续并无不妥。因此，丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助敖国赞办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，法律法规规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。由此可见，取得《工程竣工验收备案表》是涉案商品房可交付使用的法定条件，故双方在《补充协议书》中约定“在该商品房验收交接时，出卖人应当出示符合本《买卖合同》第八条规定的证明文件，是指该商品房所处楼宇单体竣工验收合格报告。买受人不得以出卖人未出示房地产测绘报告书及（或）竣工验收备案表等文件为由拒绝收楼或拒绝办理该商品房交付手续”，违反了法律法规的强制性规定，该约定无效。丰怡公司以该条约定主张涉案商品房于2016年2月4日已达到合同约定的交房条件，理据不足，应不予采纳。依据敖国赞与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》约定，丰怡公司应当在2016年2月28日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给敖国赞使用，逾期不超过60日按已交付房价款的日万分之三支付违约金。丰怡公司直至2016年4月18日才交付涉案商品房给敖国赞，构成逾期交房违约，丰怡公司承担逾期交房违约责任的期间应确定为从逾期交房之日起至实际交付之日止，即2016年2月29日至2016年4月18日，共49天。因此，一审法院判令丰怡公司支付逾期交房违约金9316.83元（633798元×0.03%×49天）给敖国赞正确，本院予以维持。丰怡公司主张不应承担逾期交房违约责任，理据不足，本院不予支持。至于丰怡公司二审提出的诉讼时效抗辩问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，丰怡公司在一审中未提出诉讼时效抗辩，其在二审又没有提供新证据证明敖国赞要求支付逾期交房违约金的请求权已过诉讼时效期间，故丰怡公司主张本案已过诉讼时效，亦理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，本案中，敖国赞已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给敖国赞，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司应按合同约定支付逾期办证违约金给敖国赞并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张延误办证的原因不能全部归咎于其，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点四，虽然该办证费是敖国赞自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向敖国赞支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2016年7月18日起计付利息给敖国赞不当，但敖国赞对此并未提出上诉，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月××日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。