江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初7070号原告：章贡区贸易广场西区业主委员会，住所地:江西省赣州市章贡区八一四大道赣南贸易广场西区四街11号。负责人:刘永忠，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：赖玉中，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。被告：信丰县神工电焊机厂，住所地：信丰县嘉定镇马鞍山。统一社会信用代码：91360722705716084Q。投资人：钟诗成。原告章贡区贸易广场西区业主委员会（以下简称西区业主委员会）诉被告信丰县神工电焊机厂（以下简称神工电焊机厂）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西区业主委员会的委托诉讼代理人赖玉中，被告神工电焊机厂的投资人钟诗成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付欠缴的物业管理服务费2660元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：多年来，被告一直租用章贡区贸易广场西区南街5号和6号店面经营电焊机、充电器、机电维修、制造、零售业务。2017年12月19日，被告投资人签具《贸易广场西区业主、商户承诺书》，支持原告自管自治物业管理服务或聘请新的物业管理公司提供物业管理服务。2018年4月25日，案外人赣南贸易广场物业管理有限公司向章贡区贸易广场西区业主发出《关于我公司决定退出贸易广场西区物业管理服务的通知》，决定退出对贸易广场西区的一切物业管理服务工作；2018年4月28日，案外人赣南贸易广场物业管理有限公司再向赣南贸易广场西区业主发出《致赣南贸易广场西区业主的一封信》，郑重声明自2018年5月1日起将贸易广场西区的日常管理、消防安全、保洁、保安等物业管理权利和义务向原告移交。自2018年5月起，原告紧急聘请陈振辉等十余人为西区业主/经营商户提供物业管理服务；2018年12月1日，原告新聘请赣州安达物业有限公司为西区业主/经营商户提供物业管理服务。在这期间，被告未缴纳物业管理服务费，欠缴2018年5月至11月共7个月的物业管理服务费共计2660元。原告为维护自身利益，遂诉至法院，要求依法处理。被告神工电焊机厂辩称：1、原告在起诉书中说答辩人“签具《贸易广场西区业主、商户承诺书》，支持被答辩人自管自治物业管理服务或聘请新的物业管理公司提供物业管理服务”。这与事实不符，实际上在答辩人签署的《贸易广场西区业主、商户承诺书》上的原文是支持被答辩人“主持组织、构建新的自管自治物业公司或聘请新的物业管理公司接替现物业管理公司”，但是，被答辩人并未履行该承诺书，没有“主持组织、构建新的自管自治物业公司”，也没有聘请新的物业管理公司，只是召集了若干人组成一个企业，进行“物业管理服务”，实际上其服务质量很差，物业服务的各项工作都做得很差。其行为违反了《物业管理条例》第十一条第四款的规定；由业主共同决定选聘物业服务企业，还违反了《物业管理条例》第三十二条的规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，而被答辩人所进行的物业管理活动所聘请的企业不具有独立的资格。《民法通则》第五十八条第五款规定：违反法律的民事行为无效，所以被答辩人所进行的“物业管理服务”是无效的民事行为。按《民法通则》第五十八条规定：“无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力”，故被答辩人的“物业管理服务”始终没有法律约束力。2、原告西区业主委员会的任期届满的日期是2018年1月15日，到了2018年5月，原告业主委员会的职权已经消失了，也就没权力进行物业管理服务等任何活动，其所作所为直接侵害了答辩人及贸易广场西区业主和商户的合法权益。综上所述，答辩人依法不应该支付给被答辩人物业管理服务费和本案诉讼费，请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。原告西区业主委员会为证明其主张的事实成立向本院提交了如下证据：证据1、业主委员会备案登记表、身份证复印件及业主委员会出具证明，证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告企业信用信息公示报告，证明被告的诉讼主体资格；证据3、贸易广场西区业主、商户承诺书，证明被告承诺支持业委会接管物业管理服务并收取物业费；证据4、关于我公司决定退出对贸易广场西区物业管理服务的通知，证明赣南贸易广场物业管理有限公司退出对贸易广场西区物业管理服务；证据5、原物业公司致赣南贸易管材西区业主的一封信，证明自2018年5月1日，原物业公司将贸易广场西区的日常管理、消防安全、保洁、保安等物业管理权利和义务向“西区业委会”移交；证据6、2018年5月至11月贸易广场西区Ｘ街物业管理费用一览表，证明被告在店面欠原告缴物业管理服务费2660元；证据7、身份证复印件、安保人员工资信息及相关事项参照表，证明所聘物业管理服务人员（安保人员+卫生保洁人员）人数及工资待遇。被告神工电焊机厂未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月19日，被告神工电焊机厂投资人钟诗成签署一份《贸易广场西区业主、商户承诺书》，承诺如下：一、坚决抑制任何个人、机构、单位损害我们业主、商户权益之一切行为。二、严正要求拆除西区贸易广场固定式进出口钢管卡栏，必须改之为活动电子门卡。三、坚定赞成现西区业委会暂拟的下列权益主张：1、凡业主商户车辆办理月卡，每卡收费100元。2、凡采购商进出车辆一小时内免费，1小时以上2小时以内收5元，超过2小时，每小时递增2元。3、降低物业费，每间店面每月物业费180-200元，这一系列的合理主张。四、本人与业委会全体成员一致，同意接受物业管理公司李斌总经理于2017年12月15日在东外办三楼会议室的五方（房管局、东外办、关刀坪社区、物业公司、西区业委会）洽谈会议上的决定（即赣南贸易广场物业管理有限公司自愿交出西区物业管理权给西区业委会自管的决定）。五、支持现西区业主委员会暨常务理事会全体成员主持组织、构建新的自管自治物业公司或聘请校报的物业管理公司接替现物业管理公司，并完成承诺书中提出的诉求。六、坚决拥护现业主委员会暨常务理事会全体成员为西区贸易广场目前及往后维权所做的一切合法行动，并与其步调一致。2018年4月25日，案外人赣南贸易广场物业管理有限公司向贸易广场西区业主发出一份《关于我公司决定退出对贸易广场西区物业管理服务的通知》，载明由于业主长期不缴纳物业管理服务费，造成公司无法正常运转，现公司尊重业主的选择，决定退出对贸易广场西区的一切物业管理服务工作，请尽快与其公司办理贸易广场西区物业管理移交手续。案外人赣南贸易广场物业管理有限公司发出通知后，原告西区业主委员会于2018年5月1日至2018年11月30日接手案涉区域的物业管理事宜并聘请人员对赣南贸易广场西区提供保洁、保卫等服务。原告管理期间，被告未向原告缴纳2018年5月至11月的物业管理费2660元（190元/月/店×2店×7个月）。2018年12月起，案涉区域的物业管理由原告聘请物业管理公司接手。另查明，1、原告西区业主委员会系于2015年1月10日进行备案登记的，该业主委员会有主任1人，副主任4人，委员6人，合计11人组成，该业主委员会经过社区居委会、街道办事处、章贡区民政局备案认可；2、被告神工电焊机厂类型为个体工商户，系钟诗成个人经营。上述事实，有原告提交的上述证据及当事人当庭陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，本案的事实争议焦点有三项：1、被告神工电焊机厂的经营者钟诗成缴纳物业费行为是否可以认定为被告神工电焊机厂的行为；2、原告西区业主委员会是否可以从事物业服务并据此收取物业管理费的问题；3、被告是否应向原告业主委员会缴纳2018年5月至11月的物业管理费的问题。第一个争议焦点，被告神工电焊机厂系个体工商户经营类型，投资及经营者为钟诗成，故钟诗成的行为可视为系代表神工电焊机厂的行为。第二个争议焦点，业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理动作的一个民间性组织。其权利为：1、召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、审议年度管理工作计划、年度费用预算；5、监督公共建设、公共设施的合理使用；6、监督业主公约的实施；7、业主大会赋予的其他职责。本案中，原告西区业主委员会系2015年经过备案登记成立的一个合法的民间性组织，案涉的《贸易广场西区业主、商户承诺书》的承诺事项均由业主、商户签字认可，被告神工电焊机厂的投资及经营者钟诗成在该承诺书上也签字认可，且在该承诺书的第四点明确承诺“赣南贸易广场物业管理有限公司自愿交出西区物业管理权给西区业委会自管的决定”。2018年5月1日，原告西区业主委员会接手并提供了案涉区域的物业服务，属于业委会代表全体业主自管，该行为并没有违反法律法规的强制性规定，故其提供物业管理服务并据此向业主收取约定的管理费于法有据，本院予以支持。第三个争议焦点，本案中，原告西区业主委员会根据承诺书从案外人赣南贸易广场物业管理有限公司接手管理案涉区域的物业管理，并在该区域提供了物业服务。被告投资人钟诗成签署《贸易广场西区业主、商户承诺书》表示其对由原告收取物业管理费行为的认可，现被告以原告不具有物业管理资质拒绝缴纳物业管理费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告信丰县神工电焊机厂于本判决生效之日起七日内向原告章贡区贸易广场西区业主委员会缴纳2018年5月至2018年11月的物业管理费2660元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告信丰县神工电焊机厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  喻红峰人民陪审员  王若虹人民陪审员  肖 茹二〇一九年十二月二十三日法官助理陆瑶书记员温宁英