广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4476号 原告：北海圆方物业服务有限公司，统一社会信用代码：9145050256401570X5，住所地广西北海市北京路万科城市花园******。 法定代表人：方召，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡振江，广西海鑫律师事务所律师。 被告：北海家易房地产有限公司，统一社会信用代码：91450500692776706X，住所，住所地广西北海市北海大道**div> 法定代表人：林恩斯。 委托诉讼代理人：陈珂鹏，广西同望律师事务所律师。 原告北海圆方物业服务有限公司（以下简称“圆方物业公司”）诉被告北海家易房地产有限公司（以下简称“家易房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，依法适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告北海圆方物业服务有限公司的委托诉讼代理人胡振江，被告北海家易房地产有限公司的法定代表人林恩斯及其委托诉讼代理人陈珂鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圆方物业公司诉称，2018年3月15日，原被告签订了《家易·文莉园前期物业服务合同》，约定被告选聘原告为北海市强国路的家易·文莉园小区提供前期物业管理服务，被告保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。被告应于2019年5月1日按有关规定向原告提供能够直接投入使用的物业管理用房。2018年3月22日，原被告到北海市海城区住房和城乡建设局进行了前期物业服务合同备案。合同签订后，原告有序开展前期准备工作，期间与第三方签订了其他关联合同，并提前做好涉案小区物业服务人员的招募和培训等工作。原告为此投入了大量的时间、精力和资金。被告于2019年3月26日函告原告，称涉案小区处于土建施工阶段，尚未达到交付条件，主张解除双方签订的前期物业服务合同。原告于2019年5月16日回复被告，明确表示不同意解除合同，并告知其履行合同义务。双方就此事协商多次，终未果。2019年6月18日，被告再次发函，要求解除双方之间的前期物业服务合同。为此原告提起诉讼，请求判令：被告继续履行双方于2018年3月15日签订的《家易·文莉园前期物业服务合同》，并于2019年12月31日前按有关规定向原告提供能够直接投入使用的物业管理用房，以及按照合同第五章约定的内容与原告进行物业的承接验收。 被告家易房地产公司辩称，根据住建部关于前期物业管理招标投标暂行办法的规定，住宅及同一物业管理范围内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选定具有相应资质的管理企业，投标人少于三个或者规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政管理部门批准，可以采用协议方式选定物业进行管理。由于被告在选定前期物业公司时未通过招投标方式，业未经过房地产行政主管部门批准，便与原告签订前期物业服务合同违反了上述条款的规定，所以合同无效。被告也多次向原告发函解除合同。即便原告要求履行合同，目前没有履行的条件，该小区尚未建设完成。故应驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2018年3月15日，原告圆方物业公司（乙方）与被告家易房地产公司（甲方）签订《家易·文莉园前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对家易·文莉园提供前期物业管理服务事宜。物业位于北海，物业管理区域四至：东至规划路，南至围墙，西至规划路，北至规划路。乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1.供电设施、消防设施、安防设施、给排水系统；2.物业用房；3.地下室。乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工、地下管网工程竣工图等竣工验收资料备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。甲方应于2019年5月1日按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。本合同期限自2018年3月13日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2018年3月22日，原告圆方物业公司与被告家易房地产公司签订的《家易·文莉园前期物业服务合同》在北海市海城区住房和城乡建设局登记备案。 2019年3月26日，被告家易房地产公司向原告圆方物业公司发出《解除合同的函》，载明“我司与贵公司于2018年3月9日签订了《家易·文莉园前期物业服务合同》，现文莉园项目仍处于土建施工阶段，尚未达到交付物业服务的条件，该合同尚未进入履行。合同签订后，经我司多方面考察，发现贵公司的公司发展管理理念与我司及我司购房客户要求的无法达成共识，经双方友好协商后一致同意解除合同。贵公司收到本函之日起，上述合同随即解除，双方的权利义务终止。” 2019年6月18日，被告家易房地产公司委托广西同望律师事务所向原告圆方物业公司发出《律师函》，载明“北海家易房地产有限公司（委托人）与贵公司于2018年3月15日签订了《家易·文莉园前期物业服务合同》，约定由贵公司为委托人开发的家易·文莉园小区提供前期物业服务。现经委托人多方面考察，发现贵公司的服务水平标准及公司发展管理理念与我司及我司购房客户的要求不相符，因此委托人决定解除与贵公司所签上述合同。按照上述合同第八章第二十一条‘本合同生效后，甲乙一方拒不执行的一方必须向守约一方赔偿违约金人民币贰万元整’的规定，贵公司应当于五个工作日之内向委托人提供相应的对公账户，以便委托人将违约金转入。对公账户应提供至委托人的邮箱，逾期不提供的视为贵公司放弃权利，且委托人将在北海市主要媒体发布与贵公司解除合同的公告。” 庭审中，被告家易房地产公司主张《家易·文莉园前期物业服务合同》已撤销备案。 本院认为，被告家易房地产公司依据《建设部关于印发的通知》第三条的规定主张《家易·文莉园前期物业服务合同》为无效合同，该通知的效力级别为部门规范性文件，不属于强制性规定，对被告家易房地产公司的无效辩解，本院不予采纳。原告圆方物业公司与被告家易房地产公司签订的《家易·文莉园前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。被告家易房地产公司已提出解除该合同并不再主动继续履行该合同，经本院释明原告圆方物业公司坚持请求继续履行合同及承接验收，对原告圆方物业公司的诉求，本院不予支持。合同约定的物业用房是否达到交付条件，且物业用房是否具有唯一性，原告圆方物业公司均无证据予以证实，经本院释明，原告圆方物业公司仍无法确定，原告圆方物业公司请求被告家易房地产公司交付物业用房，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告北海圆方物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告北海圆方物业服务有限公司负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 张凌云 二〇一九年十二月二十日 法官助理 李婷婷 书 记 员 王秀珍