中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1208号 上诉人（原审原告）：苏仲敏，男，1966年5月23日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：解学国，辽宁双兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。. 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人苏仲敏因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称山西高院）（2018）晋民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏仲敏的委托诉讼代理人解学国，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人李源韬、景澄林到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏仲敏上诉请求：一、撤销山西高院（2018）晋民初136号民事判决，依法改判或发回重审，终止对山西高院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A22#-2-101号房屋（以下简称枫丹白露家园A22#-2-101号房屋）及A22-52k、53k、59k、60k、61k车库执行并解除查封。二、本案诉讼费用由西藏信托负担。事实与理由：2010年9月23日，案外人盘锦海陆岩土工程有限公司（以下简称海陆岩土公司）与龙驿公司签订《建设工程勘察合同》，约定勘察费以A19#-1-701号房屋进行抵顶，但实际抵顶时，第三人龙驿公司与海路岩土公司苏仲敏商定，将抵顶房屋由A19#-1-701号改为案涉房屋，苏仲敏再另购买案涉车库，双方签订了5份车库《产权认购协议书》。案涉房款为1432666元，车库总价502740元，合计1935406元，除勘察费65万元抵顶房款外，苏仲敏另行支付车库定金10万元，并由海陆岩土出纳刘娜代付1185406元。2012年9月19日，苏仲敏与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，龙驿公司就案涉房屋及车库分别出具了收款收据。2014年9月15日，龙驿公司开具入住通知单，苏仲敏已经实际入住涉案房屋并缴纳了水电气等费用。苏仲敏对案涉房屋享有的物权期待权可以排除西藏信托的执行。 西藏信托答辩称，《建设工程勘察合同》约定抵顶的房屋为A19#-1-701号，与案涉房屋不是同一标的物，苏仲敏未能提供证据证明前述事实。《建设工程勘察合同》约定房屋抵顶勘察费违反《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》的禁止性规定。苏仲敏未提交在人民法院查封前已经合法占有案涉车库的证据。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 苏仲敏向一审法院起诉请求：一、确认枫丹白露家园A22#-2-101号房屋及A22-52k、53k、59k、60k、61k车库归苏仲敏所有并排除执行。二、本案诉讼费用由西藏信托负担。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，该院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在该院主持下，双方达成调解协议，该院作出（2015）晋民初字第61号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日该院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，苏仲敏等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日该院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日苏仲敏等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日苏仲敏等512套房屋及车库业主作为共同原告向该院提起执行异议之诉。该院立案后，2018年1月20日苏仲敏等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向该院提出撤诉申请。2018年1月29日该院裁定准许撤诉。2018年1月30日苏仲敏向该院提起案外人执行异议之诉。 2012年12月龙驿公司与长安信托公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼当事人诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 2010年9月23日，海陆岩土公司与龙驿公司签订《建设工程勘察合同》，约定勘察费用65万元，并约定本次勘察费以A19#-1-701号房屋抵顶。2012年9月19日苏仲敏与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：苏仲敏购买的房屋为枫丹白露家园A22#-2-101号房屋，总价款1432666元整，已付1432666元。2012年8月27日苏仲敏与龙驿公司签订5份产权认购协议书，认购A22-52K、53K、59K、60K、61K车库，价格均为100548元。以上价格共计1935406元。其中苏仲敏付现金10万元，海陆岩土公司员工刘娜代付1185406元。庭审中，苏仲敏陈述以勘察费用抵顶65万元。2014年9月15日，龙驿公司给苏仲敏出具入住通知书，苏仲敏开始缴纳各项费用。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、苏仲敏是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、苏仲敏对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认案涉房屋归苏仲敏所有。分述如下：一、关于苏仲敏是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。苏仲敏主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张苏仲敏未提交证据证明其房屋被查封，且因苏仲敏起诉后又申请撤诉，现苏仲敏起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》（以下简称民事诉讼法解释）第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”苏仲敏等595套房屋及车库业主对该院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了苏仲敏的执行异议申请，包括苏仲敏在内的512人依据此裁定在十五日内共同向该院提出了执行异议之诉，该院认为苏仲敏起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，苏仲敏在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张苏仲敏不具有诉讼主体资格及苏仲敏起诉已经超过法定期限的理由不能成立，该院不予支持。二、关于苏仲敏对案涉房屋及车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十八条审查的对象是一般不动产买受人的物权期待权，第二十九条审查的对象是住房消费者物权期待权。上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋苏仲敏未提供无房证明，故应适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定审查。民事诉讼法解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，苏仲敏与龙驿公司在《建设工程勘察合同》第八条约定，以65万元勘察费抵顶的A19#-1-701号房屋。故现有证据显示，针对本案诉争房屋，苏仲敏尚有65万元房款未能缴清。故该院对苏仲敏关于A22#-2-101号房屋排除执行的诉求无法支持。关于5个车库排除执行的诉讼请求，因苏仲敏未提交已经合法占有5个车库的证据，故该院对苏仲敏针对车库的诉求不予支持。三、能否确认案涉房屋归苏仲敏所有。因苏仲敏对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、民事诉讼法解释第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，一审法院判决：驳回苏仲敏的诉讼请求。案件受理费22193.99元，由苏仲敏负担。 本院二审期间，苏仲敏围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏仲敏将如下证据作为二审新的证据提交：第一组《施工图审查意见书》《意见反馈单》《审查报告》及盘锦市住房和城乡建设委员会第27期《主任办公会议纪要》，拟证明海陆岩土公司与龙驿公司《建设工程勘察合同》真实存在，以及海陆岩土公司已经全部履行了合同义务。西藏信托质证后，对第一组证据关联性均有异议，认为《主任办公会议纪要》与苏仲敏主张的抵顶房款事实无关，其他证据不能证实海陆岩土公司已经全部履行合同义务并结算完毕。第二组证据《施工结算以房抵账确认书》《记账凭证》《收款收据》，拟证明苏仲敏购买案涉房屋并支付全部房款的事实。西藏信托对第二组证据的真实性和证明目的有异议，认为《施工结算以房抵账确认书》载明准备抵顶的A19#-1-701号房屋已经因卖给郑亮无法抵顶，因此更换了房屋。苏仲敏与龙驿公司于2012年9月19日就案涉房屋签订买卖合同，郑亮签订房屋买卖合同的时间在后，《施工结算以房抵账确认书》内容不具有真实性。《记账凭证》载明工程款65万元系于2014年7月25日现金支付，不是抵顶房屋，与苏仲敏主张相互矛盾。第三组证据2018晋民初119号民事判决书，拟证明《建设工程勘察合同》中约定的顶账房A19#-1-701号房屋已被龙驿公司出售给郑亮。西藏信托质证认为该组证据与本案无关。第四组证据案涉房屋的《产权认购协议书》，拟证明该《产权认购协议书》背面加盖有盘锦市兴隆台区房交会认定专用章，可证实案涉房屋参加过房交会的事实。西藏信托质证认为该组证据不能证明以65元勘察费抵顶房款的事实。本院对前三组证据的真实性予以确认，其证明目的结合在案其他证据予以综合认定。第四组证据的待证事实与本案无关联性，本院不予认定。 二审中，本院依苏仲敏申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），其中《附表5：各年预付账款明细》载明海陆岩土公司金额为65万元。西藏信托质证认可《审计报告》的最终结论，但认为审计列表证实：龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况。因此，龙驿公司的所谓账目不能作为认定顶账事实的根据，《审计报告》中的列表本身证明不了账目真实的出入情况。本院对该证据予以采信。 本院依苏仲敏申请调取盘锦物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《统计表》），《统计表》载明：物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2014年9月15日。本院认为，物业公司对案涉房屋的入住情况应当知悉。本院对该证据予以采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，苏仲敏原系海陆岩土公司法定代表人，刘娜原系海陆岩土公司工作人员。海陆岩土公司实际履行了其与龙驿公司签订的《建设工程勘察合同》。2012年8月27日，海陆岩土公司向龙驿公司开具金额为65万元的《收款收据》。苏仲敏在物业公司办理案涉房屋入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2014年9月15日。2019年8月2日，海陆岩土公司与龙驿公司签订《施工结算以房抵账确认书》，对施工合同签订、施工结算债权债务最终结算的事实进行了确认。 2010年9月23日，海陆岩土公司与龙驿公司签订《建设工程勘察合同》，约定勘察费用65万元，并约定本次勘察费以A19#-1-701号房屋抵顶。2012年9月19日苏仲敏与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：苏仲敏购买的房屋为枫丹白露家园A22#-2-101号房屋，总价款1432666元整，已付1432666元。2012年8月27日苏仲敏与龙驿公司签订5份产权认购协议书，认购A22-52K、53K、59K、60K、61K车库，价格均为100548元。以上价格共计1935406元。其中苏仲敏付现金10万元，海陆岩土公司员工刘娜代付1185406元。庭审中，苏仲敏陈述以勘察费用抵顶65万元。2014年9月15日，龙驿公司给苏仲敏出具入住通知书，苏仲敏开始缴纳各项费用。 本院认为，本案争议焦点为：苏仲敏对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋于2016年1月4日被山西高院查封。苏仲敏于2012年9月19日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。苏仲敏在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定。据《统计表》载明：物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2014年9月15日，故苏仲敏在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定。《审计报告》中记载有龙驿公司以案涉房屋抵顶海陆岩土公司勘察工程款的事实，苏仲敏与龙驿公司签订《商品房买卖合同》时间、龙驿公司开具《收款收据》时间、苏仲敏合法占有案涉房屋时间均在案涉房产被查封前，结合《施工结算以房抵账确认书》等证据可以认定龙驿公司与海陆岩土公司达成合意抵顶工程款65万元的时间早于案涉房屋被查封时间，即海陆岩土公司以其工程款65万元为对价在查封前支付了案涉房屋部分价款。结合一审法院认定的事实，海陆岩土公司员工刘娜代付1185406元，苏仲敏已支付了案涉房屋全部价款，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项的规定。同时，龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项的规定。故，苏仲敏对案涉房屋享有的民事权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应予排除强制执行。苏仲敏未能提交已经合法占有案涉车库的证据，一审法院未予支持其排除执行案涉车库的诉讼请求并无不当。 此外，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋所有权仍应通过不动产登记的方式取得，故本院在本案中对案涉房产的所有权不予确认。 综上所述，苏仲敏的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初136号民事判决； 二、不得执行辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A22#-2-101号房屋。 三、驳回苏仲敏的其他诉讼请求。 一审案件受理费22193.99元，由西藏信托有限公司负担16428.89元，由苏仲敏负担5765.10元。二审案件受理费22193.99元，由西藏信托有限公司负担16428.89元，由苏仲敏负担5765.10元。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十一日 法官助理张杨民 书记员张晓旭