福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初1172号 原告：福建新鸿基房地产开发有限公司，住所地惠安县螺阳镇城南工业区迎宾东路锐翔大厦，统一社会信用代码91350521789002969Y。 法定代表人：庄锡和，总经理。 委托诉讼代理人：林培邻，福建天衡联合(泉州)律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：郑宏盛，福建天衡联合(泉州)律师事务所 实习律师。 被告：刘秀华，女，1962年8月11日出生，汉族，住建阳市。 原告福建新鸿基房地产开发有限公司（下称新鸿基公司）与被告刘秀华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新鸿基公司的委托诉讼代理人林培邻到庭参加诉讼。被告刘秀华经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新鸿基公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2014年9月10日签订的合同编号为2014100002的《商品房买卖合同》及附件；2、判决被告立即返还原告向其开具的销售不动产统一发票原件；3、判决被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记解除、产权预告登记注销、抵押权预告登记注销等相关手续；4、判决被告返还原告为其代偿的贷款本息373056.38元（包括：2015年12月7日代偿的4743.12元、2015年12月9日代偿的368313.26元），并按月百分之二支付原告自代偿之日起至被告还清代偿款项之日止的违约金（暂计至2019年1月17日分别为3541.53元、274516.15元，共计278057.68元）；5、判决被告承担原告因本案支出的律师费5000元。诉讼中，变更（减少）第3项诉讼请求：判决被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记解除、抵押权预告登记注销等相关手续。第4项诉讼请求变更：判决被告返还原告为其代偿的贷款本息373056.38元（包括：2015年12月7日代偿的4743.12元、2015年12月9日代偿的368313.26元），并按月百分之二支付原告自代偿之日起至被告还清代偿款项之日止的违约金（暂计至2019年1月17日分别为3541.53元、274516.15元，共计278057.68元）；被告应返还原告的贷款本息及应付的违约金，从原告在合同解除后应退还给被告的购房款中予以直接扣除，并增加第6项诉讼请求：判决被告将位于惠安县恢复原状后返还给原告。2019年12月12日，变更（减少）第6项诉讼请求：判决被告将位于惠安县返还给原告。事实和理由：2014年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买由原告开发的位于惠安县，总价款563256元，付款方式为首付款加按揭贷款支付。合同签订之日，被告支付首付款169265元，余款以按揭贷款形式支付。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第4.4.2条进一步约定：“乙方在贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从甲方账户划拨，则甲方有权向乙方收取被银行划拨的款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的违约金；若因乙方违约拖欠，导致银行对甲方提起诉讼，则甲方有权向乙方收取由甲方代缴款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的违约金，并有权按要求乙方赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用）；上述违约金的标准按照每日千分之二计算。在甲方为乙方担保期间，乙方若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应按购房款的30%向甲方支付违约金，因上述解除合同而产生的一些注销手续费用由乙方承担”。案涉《商品房买卖合同》及附件签订后，原、被告与惠安县农村信用合作社联社营业部签订《个人住房按揭贷款合同》1份，约定由原告为被告向惠安县农村信用合作社联社提供阶段性连带保证责任。后因被告未按期偿还银行按揭贷款，惠安县农村信用合作社联社要求原告承担连带保证责任。原告分别于2015年12月7日、2015年12月9日代偿4743.12元、368313.26元，共计373056.38元。至此，原告已代被告清偿剩余的全部贷款本息。被告的行为严重违反《商品房买卖合同》及附件的约定，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。 被告刘秀华未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供下列证据： 证据1即被告身份证复印件1份，以此证明被告的诉讼主体资格。 证据2即惠安县商品房买卖合同（网上签约）备案申请表、《商品房买卖合同》及其补充协议各1份，以此证明案涉《商品房买卖合同》中原、被告双方的权利义务约定及案涉合同于2014年9月11日办理登记备案手续。 证据3即惠安县农村信用合作联社业务凭证4份、贷款还款凭证3份，以此证明因被告逾期偿还贷款，原告分别于2015年12月7日、2015年12月9日代被告偿还贷款4743.12元、368313.26元。原告已代被告清偿剩余的全部贷款本息。 证据4即《委托代理合同》及福建省增值税普通发票各1份，以此证明原告因本案诉讼支出律师费5000元。 证据5即《个人住房按揭借款合同》1份，以此证明被告以按揭贷款形式支付除首付款外的剩余购房款，并由原告对被告所负贷款的还款承担阶段性连带保证责任。 证据6即销售不动产统一发票1份，以此证明原告分别于2014年9月10日、2014年11月7日向被告开具票面金额为169265元、394000元的销售不动产统一发票两张，总计563265元。 证据7即还款证明1份，以此证明因被告未按期偿还贷款，经惠安县农村信用合作联社催告后，原告代被告还清《个人住房按揭借款合同》项下剩余全部贷款本息共计373056.38元。 证据8即验房确认书，以此证明原告已于2015年1月27日将案涉商品房交付给被告。 证据9即泉州市房屋权属登记查档、商品房抵押登记证明，以此证明案涉商品房于2014年10月20日办理抵押权预告登记。 本院经审查认为，被告刘秀华未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原告新鸿基公司系经工商注册登记以房地产开发、商品房销售与出租、物业管理、房产中介服务以及销售建筑材料为经营范围的有限责任公司。2014年9月10日，原、被告签订编号为201409100002《商品房买卖合同》（含附件）1份，约定被告向原告购买由原告开发的位于惠安县，面积137.64平方米，总价款563265元，首期款169265元于2014年9月10日付清，余款394000元办理按揭贷款支付。《附件六：合同补充协议》第四条第4款第2项约定：“乙方（指被告）在贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从甲方（指原告）账户划拨，则甲方有权向乙方收取被银行划拨的款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的违约金；若因乙方违约拖欠，导致银行对甲方提起诉讼，则甲方有权向乙方收取由甲方代缴款项及从乙方补足拖欠之日起至乙方补足款项期间的违约金，并有权要求乙方赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用）；上述违约金的标准按照每日千分之二计算。在甲方为乙方担保期间，乙方若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按购房款的30%向甲方支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由乙方承担……”。合同签订后，被告已支付首付款169265元，并于2014年10月9日与惠安县农村信用合作联社签订《个人住房按揭借款合同》1份，约定被告向惠安县农村信用合作联社贷款394000元用于支付案涉购房余款，借款期限自2014年10月20日起至2024年10月19日止，还款方式为等额本息还款法，每月20日为每期还款日，原告提供阶段性连带责任保证。案涉《商品房买卖合同》于2014年9月11日办理登记备案手续，于2014年10月20日办理预购商品房抵押登记。2015年1月27日，原告将案涉商品房交付给被告使用，被告已装修入住。后因被告未能依约偿还贷款，原告作为保证人代被告向惠安县农村信用合作联社还款，其中2015年12月7日代偿4743.12元，2015年12月9日代偿368313.26元，共计代偿370356.38元。 综上事实，本院认为，原、被告于2014年9月10日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告逾期未能偿还按揭贷款本息，导致原告代偿按揭贷款本息370356.38元，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，原告请求被告以代偿款373056.38元为基数，按月2%支付合同解除违约金过高，酌情调减为按代偿款373056.38元的5%计算即18652.8元。原告请求被告返还案涉商品房，并支付原告代偿的贷款本息373056.38元及支付为解除合同提起诉讼而支出的律师代理费5000元，符合双方约定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合办理合同解除后的登记备案注销手续、抵押权预告登记手续，予以支持。原告请求被告返还销售不动产统一发票原件，但因原告未能提供证据证明原告已经将销售不动产统一发票原件交付给被告且现由被告持有，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建新鸿基房地产开发有限公司与被告刘秀华于2014年9月10日签订的编号为201409100002的《商品房买卖合同》及附件。 二、被告刘秀华应于本判决生效之日起十日内支付原告福建新鸿基房地产开发有限公司代为偿还的按揭贷款本息373056.38元。 三、被告刘秀华应于本判决生效之日起十日内支付原告福建新鸿基房地产开发有限公司合同解除违约金18652.8元。 四、被告刘秀华应于本判决生效之日起十日内支付原告福建新鸿基房地产开发有限公司提起本案诉讼而支出的律师费5000元。 五、被告刘秀华应于本判决生效之日起十日内将位于惠安县返还给原告福建新鸿基房地产开发有限公司。 六、被告刘秀华应于本判决生效之日起十日内配合原告福建新鸿基房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案合同编号为201409100002的《商品房买卖合同》及附件解除后的登记备案注销手续、抵押权预告登记手续。 七、驳回原告福建新鸿基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9482元，由原告福建新鸿基房地产开发有限公司负担5702元（多预交的3780元予以退回），由被告刘秀华负担3780元，应在本判决生效后五日内缴交。公告费820元，由原告福建新鸿基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 人民陪审员  陈炜清 人民陪审员  庄映湖 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  吴燕芬 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。