海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2019)琼9022民初1418号   原告：车某，女，1992年2月6日出生，汉族，住海南省   屯昌县美林湖国际社区16号楼1005室。工作单位：辽源矿业（集   团）有限责任公司职工总医院。   委托诉讼代理人：芦某，女，1969年1月10日出生，汉族，   住海南省屯昌县美林湖国际社区16号楼105室。工作单位：三亚   航空旅游职业学院。   被告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区6A楼1层。   法定代表人：金某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴某，女，该公司职员。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区6A楼1层）。   法定代表人：马某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：崔某，海南金裕律师事务所专职律师。   委托诉讼代理人：许某，海南金裕律师事务所专职律师。   原告车某与被告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）、海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告车某的委托诉讼代理人芦某，被告美林物业公司的委托诉讼代理人吴某，被告美丰公司的委托诉讼代理人崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告车某向本院提出诉讼请求：1.判决二被告退还原告收交的契税6053.13元，公共维修基金2385元、其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，三项合计8848.13元；2.判决二被告偿还上述费用8848.13元于交款之日起至判决生效之日止的同期银行利息1556元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将主张的利息变更为4947元。事实和理由：2013年2月，原告与被告美丰公司签订房屋买卖合同，并缴清了购房全款201771元（见证据1.证据2）。2013年10月，被告美丰公司通知原告前往收房。收房时，被告美林物业公司告知原告：美丰公司要求美林物业公司代收契税6053.13元，房屋维修基金2385元，办证费及工本费410元，三项合计8848.13元，并告知此款系办证必交之费用。收到后将全款转给美丰公司，是美丰公司代房管局、税务局所收。原告按照美林物业公司的要求，如数缴清了上述款项（见证据3）。但时至今日，被告美丰公司未按合同的约定为原告办理不动产证，经原告向屯昌县房管局、屯昌县税务局咨询，美丰公司亦未将其代收的款项移交上述二机关。得知此情后，原告向小区业委会多次反映（见证据4《业委会致美丰公司的函》）并亲自找被告美丰公司要求退还此款，告知美丰公司由本人办证时自行向相关机关缴纳，但美丰公司不理不睬，追讨无果。为此，原告特向法院起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。   被告美林物业公司辩称，关于契税、维修基金、办证费等费用,美林物业公司是上述费用的代收人。美林物业公司已将费用转交委托人，代收行为属于代理行为，法律责任应当由委托人承担。2013年，美林物业公司接受美丰公司的委托，接受了美林湖国际社区的业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费。接受业主缴纳的各项费用后，美林物业公司已将上述费用全部转付给了美丰公司，而且原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》中约定，由美丰公司代收代缴上述费用。美林物业公司并非合同约定的收款人。因此，上述费用实际是由美丰公司收取的，美林物业公司仅仅是美丰公司的代理人，相关权利义务应当归属于委托人美丰公司。因此，恳请法院依法驳回原告对美林物业公司的诉讼请求。   被告美丰公司辩称：一、根据法律、法规及合同约定，美丰公司有代扣代缴契税及相关费用的权利和义务，原告无权要求美丰公司退还契税。1.根据原告提供的证据，原告所主张的契税交给了美林物业公司，并没有交给美丰公司。（1）美林物业公司提交的证据仅能证明美林物业公司向美丰公司转了一部分的款，但不能证明是业主缴纳契税等费用，转给美丰公司的部分也没有银行转账凭证佐证。（2）大部分资金都转给了伍瑞平个人，且特别注明所转款的性质是备用金与契税等费用没有关系。（3）伍瑞平虽是美林物业公司的出纳，该款可能系美林物业公司内部转备用金的行为。因此不能认定该款为美林物业公司将业主交来的契税等费用全部转给了美丰公司。（4）美林物业公司无法证明原告的各种费用是转给了美丰公司还是转给了伍瑞平，如转给了伍瑞平，请原告向伍瑞平主张权利。因此原告无权要求美丰公司退还契税等费用。2.美丰公司与原告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。双方应严格按照合同的约定履行。既然补充协议中已明确约定办理产权证的契税等费用为美丰公司代收代缴，美丰公司与原告应当按照合同的约定执行。假如原告依据合同的约定将契税等费用交给了美丰公司，根据《商品房买卖合同》附件五第一条的约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税费后将房屋产权办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第15条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的。买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”从该条文可以看出，在《商品房买卖合同》没有解除前，美丰公司没有退还办证税、费的义务，除非美丰公司与原告就契税退还的问题重新签订《补充协议》，原告放弃要求美丰公司为其办理产权证书，既然原告没有提出解除合同，那么双方就应当按照合同的约定执行。3.原告的产权证正在办理中，产权证能够办理后，具体缴纳多少契税，是否需要多退少补，是否需要支付利息需进行清算。4.根据合同第十五条约定，只有因为美丰公司的责任不能办理产权证书才能承担违约责任，但事实上美丰公司没有违约，美丰公司在涉案房产竣工合格后已将办证所需的材料全部上报有关部门了。至今不能办理产权证的原因是政府不作为。根据屯昌县国土资源局2018年2月18日给业主委员会信访事项答复意见书可以看出，国土资源局不给原告办产权证书的根本原因不是美丰公司没向主管部门申请，也不是没将所有材料报送主管部门，而是屯昌县国土局违背2010年政府会议纪要所规定的会议精神向美丰公司索取土地变性费。屯昌县国土资源局的行为属于行政不作为，其错误的做法在美丰公司与屯昌县国土资源局（2019）琼9022行初2号判决中已得到纠正，该判决依法撤销了屯昌县国土资源局作出的《关于123.58亩土地改变用途缴交土地出让金的通知》的错误决定。虽然屯昌县国土资源局已上诉，但屯昌县国土资源局违背县政府会议纪要精神的事实是不能否认的。可见至今不能办产权证明的原因是屯昌县住建局不作为，美丰公司没有过错。依据合同第15条的约定，美丰公司不承担至今未办理产权证书的责任。二、缴纳维修基金是每个购房者的法定义务，原告无权要求退还公共维修基金。1.根据《住宅维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”可见缴纳维修基金是每个购房者的法定义务。依据建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》第六条及第十三条的规定，售房单位代收、代缴维修资金是开发商法定的义务。公共维修基金是用于本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护等事项的。原告已经实际入住，因此无权要求退还公共维修基金。2.根据原告提供的证据，原告所主张的维修基金是交给了美林物业公司，并没有交给美丰公司，美林物业公司向美丰公司转款不能证明是公共维修基金等费用，也没有转账凭证，大部分转给伍瑞平个人，且特别注明为备用金，与公共维修基金等费用没有关系。因此，原告无权要求原告退还。三、美丰公司之所以未能将契税、维修基金等费用缴纳到主管部门的原因是政府主管部门不作为，美丰公司无须向原告支付利息。1.美丰公司与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议第一条中约定了只有在原告提出解除《商品房买卖合同》的情况下才能提出契税、维修基金等费用的退还，原告没有提出解除合同的诉求，因此无权要求退还上述费用。2.美丰公司已依《商品房买卖合同》第15条的约定在原告收房后，在合同约定的360日内，即将美丰公司开发的美林湖小区一、二期商品房办证所需资料报产权登记机关备案，并申请为业主办理产权证，但政府主管部门只是为一期业主办理房产证。由于政府有关部门不作为，至今未为二期业主办理产权证，产权证没有办出来，契税、维修基金等费用政府主管部门也无法收取该费用。待政府主管部门为二期业主办证办理产权证后，美丰公司才能将该费用缴纳到主管部门处。四、美丰公司与原告在合同中并没有约定美丰公司代收代缴期间需向原告支付利息。原告要求美丰公司承担上述款项占用期间的银行利息，没有合同根据，也没有法律依据。五、原告提起诉讼已经超过了诉讼时效，依法应予以驳回。1.根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效为三年。原告未能提供有效的且能够引起诉讼时效中止、中断，导致诉讼时效期间重新起算的证据。原告提供的三份美林湖国际社区业委会为原告向被告发的函，被告根本就没有收到，不能就此认定为原告向被告主张权利。且业委会向被告所发的函件上没有被告签名确认，原告也没有提供能够证明被告确实收到的证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故原告应承担举证不能的不利后果。2.业委会没有在工商局登记注册，也没有向民政部门注册登记，更不是政府机关下属社区，因此不具有主体资格，不能从事与物业管理无关的民事活动。依据国务院《物业管理条例》第19条规定：“业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”及《海南经济特区物业管理条例》第17条的规定，可以看出，业委会只能从事业主大会授权的与物业管理有关的活动。商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未能兑现，业主可通过法律途径解决。业主委员会与美丰公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成的合同法律关系，不是相关合同一方当事人。按照国务院《物业管理条例》的规定，业委会是业主大会的执行机构，业委会应在业主大会授权的情况下依法履行职责，其职责范围是针对物业管理和物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括对业主合同权利进行保护，业委会不能取代业主从事民事活动，更不能以民事主体的身份进行物业管理及服务以外的民事活动。业委会发函代业主向美丰公司主张逾期交房违约的行为已经远远超过了法律规定业委会的职责范围，违反了合同相对性原则。业委会与被告之间没有基于签订商品房买卖合同而形成的合同法律关系，不是相关合同一方当事人，合同相对性原则对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。业委会以业主的名义向被告主张权利没有法律依据，其三份函均不能产生任何导致诉讼时效中断的结果。   原告为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据有：证据1.商品房买卖合同（编号：TC-201-0012744）,证明原告在美丰公司处购买房屋，与被告美丰公司签订购房合同。证据2.销售不动产统一发票（自开），证明已经付完购房全款；证据3.美林湖二期代收费收据（税费）、美林湖二期收款收据，证明原告缴交了开发商委托物业代收的所有费用；证据4.短信截图，证明原告多次跟政府反映过逾期办证的事，政府热线给原告回复的内容截图；证据5.2015年4月17日、2017年4月16日、2019年3月25日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，证明原告的请求未超过诉讼时效。   被告美林物业公司为证明其辩解主张，向法庭提交的证据有：   证据1.《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》及转账明细，证明物业公司已经将6635000元代收的费用全额转至美丰公司；证据2.（2017）琼96民终2579号民事判决书，证明一中院不支持原告申请退契税、维修基金等五项费用的请求，同时证明证据1在该案中已经使用过，并且一中院予以采纳。   被告美丰公司为证明其辩解主张，向法庭提交的证据有：证据1.屯昌县国土资源局关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产证的问题的函（复印件，原件在小区张贴，该函为屯昌县国土资源局发给全体业主的）。证明：1.办证的所有材料被告早已报送到办证机关，办证机关不给二期业主办证的主要原因是国土局想收取所谓的土地变性费。办证机关不给办理产权证纯属政府不作为。2.没有完成代办房产证并交纳契税、维修基金等费用的责任在屯昌县国土资源局；证据2.（2019）琼9022行初2号《行政判决书》（复印件），证明1.屯昌法院认定屯昌县国土资源局《关于123.58亩土地改变用途交纳土地出让金的通知》违法，被撤销了；2.屯昌县国土资源局以被告未交123.58亩土地改变用途交纳土地出让金为由，拒绝被告为业主办理房产证及缴纳契税及维修基金等费用，因此被告没有完成相应的责任在于屯昌县国土资源局，被告不存在违约。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   二被告对原告的证据进行了质证。1.美林物业公司质证意见是：对证据1至证据3无异议，对证据4的真实性、合法性及证明内容均不予认可，该政府热线12345平台没有处理问题的权利，根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第十四条，权利人向人民调解委员会及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。原告提交的12345的短信，12345告知其通过法律途径解决，故12345的答复仅仅是建议，而不是解决问题；证据5与美林物业公司无关。2.美丰公司质证意见是：对原告提供的证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性予以认可，但是对证据3的证明内容不予认可；证据3的收据不能证明美丰公司委托美林物业代收代缴。对证据4的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，该政府热线12345平台没有处理问题的权利，根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第十四条，权利人向人民调解委员会及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。原告提交的12345的短信，12345告知其通过法律途径解决，故12345的答复仅仅是建议，而不是解决问题。对证据5三份函的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，关于该部分内容，被告美丰公司已在答辩状中明确阐述，被告美丰公司从未收到该三份函，原告没有提供任何能够证明被告收到归该三份函的证据，业委会也不具有任何的法律上赋予其的权利代表业主主张合同权利。   原告与被告美丰公司对被告美林物业公司的证据进行了质证。1.原告的质证意见是：对证据1的真实性不予确定，对证据2认为与本案无关联。2.美丰公司的质证意见是：对证据1中的情况说明对其真实性、合法性、关联性均不予认可，代理人在询问过美丰公司的法定代表人及全体股东后，以上人员均表示没有出具过该说明，也未见过该说明，也没有盖过章。对证据1中的转账明细分为三部分，第一部分是美林物业通过银行转账转给美丰公司的397万元款项，该部分只能证明物业公司给美丰公司转款的事实，但该款项为什么款项，是否为业主缴纳的契税、维修基金等费用，是否为全部业主缴纳的，是否全部转给美丰公司，均无法确认，第二部分内容为美林物业转给伍瑞平个人的现金，美丰公司从未委托过伍瑞平个人收取过任何款项且该款项也没有入美丰公司的账，另外，转给伍瑞平的款项注明为备用金，依据财务制度，应为公司内部款项流转，故该部分款项可能是物业公司的内部行为，另，美丰公司从未委托或授权伍瑞平代公司收取过任何款项，且该部分款项也没有入美丰公司账，第三部分为美丰公司转给美林物业的款项，既然美林物业提交该材料是想证明美林物业已将收取的全部业主交来的全部契税、维修基金等费用全部转交给美丰公司，那么就不应存在美丰公司转给美林物业的款项，关于美林物业提供的证据2，对其真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明内容不予认可，依据最高人民法院关于民诉法证据的若干规定第九条第一款第四项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证，但第九条第二款又规定，当事人有相反证据足以推翻的除外，具体理由已在证据1的质证中表述，该判决不能作为本案的定案依据。   原告与美林物业公司对美丰公司的证据进行了质证。原告的质证意见是：对证据1、证据2的真实性无法确定，不发表质证意见。美林物业公司的质证意见是：对证据1与证据2的不发表质证意见，与物业无关。   本院对当事人的证据认证意见是：1.关于原告的证据。证据1至证据5具有真实性。证据1证明原告在美丰公司处购买房屋，签订购房合同；证据2证明原告已经付完购房全款；证据3证明美林物业公司代收的税费和办证费用；证据4具有真实性，证明原告曾拨打政府热线反映案涉的逾期办证问题。证据5证明美林湖国际社区业委会曾代表业主向美丰公司发函。2.关于被告美林物业公司的证据。证据1、证据2均具有真实性。证据1.证明美林物业公司曾向美丰公司转款；证据2.具有合法性，与本案有关联性。3.关于美丰公司的证据。证据1、证据2均具有真实性，证据1证明屯昌县国土资源局在就美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的回复函中，称美丰公司土地改变用途需补交土地出让金。证据2.证明美丰公司与屯昌县国土资源局上述土地改变用途补交土地出让金问题已在诉讼中。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合本院审理的原告诉被告美丰公司商品房买卖合同纠纷案件生效判决确认的事实，本院认定本案事实如下：2013年2月25日，原告与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定美丰公司将其开发的美林湖国际社区第16幢10层1005号房以总价人民币201771元出售给原告，建筑面积为39.75平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费、依照国家规定的比例数额，由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费，乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴。乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。”合同签订后，原告于2013年3月29日付清了全部房款。2013年10月20日，原告向美林物业公司交纳了物业管理费并收房。2013年10月20日，被告美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用（其中包含契税6053.13元，公共维修基金2385元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元），合计8848.13元。原告购买的房屋所在的美林湖二期工程16号楼已于2015年1月28竣工验收合格，并在2016年7月6日建设工程竣工验收备案。2019年11月18日，原告以被告收取办证税费后逾期办理不动产证为由，向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令二被告退还原告收交的契税6053.13元，房屋维修基金2385元、其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，三项合计8848.13元；2.二被告偿还上述费用8848.13元于交款之日起至判决生效之日止的同期银行利息1556元；3.本案诉讼费由被告承担。（原告表示上述税费等费用退还原告后，今后原告自行缴纳，自行办理不动产证。）   另查，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别于2015年4月17日、2017年4月16日向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题。   再查，被告美林物业公司、美丰公司对原告的代理人卢海英的代理资格提出异议，认为依据民诉法第五十八条委托代理人的规定，当事人法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人，1.律师、基层法律服务工作者；2.当事人的近亲属或工作人员；3.当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民，法律规定的当事人的工作人员是指当事人为单位，其工作人员可以被委托为诉讼代理人，在判断当事人的工作人员时，如企业法人、其工作人员是指与企业有劳动关系的人，事业单位的工作人员既包括与事业单位有事业关系的人员也包括与事业单位有劳动关系的人员，在原告车某的代理人芦某当庭表述称芦某与车某并非同一单位人员，其也不能提供与单位具有劳动人事关系的证明材料。另，依据2019年7月3日最高院给全国人大关于进一步规范公民代理行为的建议的答复第四点第四项明确规定，当事人的工作人员应当提交身份证件和与当事人有合法劳动人事关系的证明材料，第五项规定，当事人所在社区、单位推荐的公民应当提交身份证件、推荐材料和当事人属于该社区、单位的证明材料，因此芦某作为车某的代理人，主体不适格。   本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效；2.原告请求判决被告退回契税、公共维修基金和其它办证费的理由是否成立；3.原告主张上述费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定;4.如果原告的主张成立,关于应由哪个被告承担退费的诉讼请求事项的民事责任。   一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。被告于2013年10月20日交房给原告。被告美丰公司辩称，根据双方签订的合同第十五条的约定，原告主张退回上述款项已超过诉讼时效。对美丰公司的抗辩意见，本院不予采纳。理由是：根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”及附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴”的约定，原告出于办证的需要于2013年10月20日向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，并于同日收房，但至2014年10月8日房屋交付满360日后，原告并未取得房产证，即原告主张契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费的诉讼时效起算时间应为2014年10月8日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年10月8日至2016年10月8日，超过2016年10月8日原告未主张权利则超过诉讼时效，但本院审理的涉及海南省××屯的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形。因此，本院对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院予以驳回。   二、关于原告请求判决被告退回契税、公共维修基金和其它办证费等项费用的理由是否成立的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第10条中约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，……”双方的约定是当事人意思自治，被告美丰公司代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，本院予以确认，但由于被告美丰公司的逾期办证构成违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书，原告等业主通过业主委员会主张权利未果，为尽快办理房屋权属证书，原告通过诉讼主张被告退还原告缴交的办证税费，并表示退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，并自行办理房屋权属证书，其主张合理，对原告的主张，本院予以支持。被告应向原告退还契税费6053.13元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计6463.13元。而住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十二条关于“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据，故被告主张应退还公共维修基金2385元的请求，本院予以驳回。   三、关于原告主张契税、公共维修基金、其它办证等项费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定的问题。契税和其它办证等费是原、被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息，原告要求被告承担对上述款项占用期间的银行利息，没有合同根据，也没有法律依据，本院予以驳回。公共维修基金系依照国务院部门规章的规定收取的，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二十七条的规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；……。”因此，原告主张被告退还公共维修基金产生的利息，不符合法律法规的规定，本院予以驳回。综上，原告主张被告收取的各项费用4947元的利息，没有事实和法律依据，本院予以驳回。   四、关于应由哪个被告承担退费的诉讼请求事项的民事责任的问题。首先，原告与被告美丰公司在商品房买卖合同中约定契税、公共维修基金和其它办证费系由美丰公司收取；其次，美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费后向原告出具了代收费收据，表明其系代美丰公司收取；第三，美丰公司出具了《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，表明其交房时委托美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费。综合本案的事实和证据，证明美林物业公司系代美丰公司收取上述费用。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为承担民事责任。故原告要求美林物业公司退还上述费用，本院不予支持。退还原告契税、其它办证费的民事责任应由被告美丰公司承担。   关于二被告提出的原告的代理人资格问题。由于原告已经向本院提交了由辽源市公安局户政部门出具的证明材料，已经证明代理人卢海英与原告的母亲卢海燕系同胞姐妹关系。因此，原告与其代理人系近亲属关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条关于“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：……（二）当事人的近亲属或者工作人员”的规定，本院依照以上规定对原告代理人的代理资格进行审查认为，原告的代理人代理其诉讼，其向人民法院提交了的委托手续，代理人与原告之间关系的证明材料已证明其二人之间系近亲属关系。因此，对原告代理人卢海英行使代理权，本院予以准许，对二被告的异议，本院予以驳回。   综上所述，被告美丰公司应退还原告契税费6053.13元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计6463.13元。被告美林物业公司不承担退费的民事责任。对原告主张二被告退回公共维修基金2385元以及主张被告收取的各项费用共8848.13元的利息4947元，没有事实根据和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款和第二款、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告车某退还办证契税费6053.13元和其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，以上共计6463.13元。   二、驳回原告车某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费60元，减半收取30元，由原告车某负担10元，被告美丰公司负担20元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 江 云     二〇一九年十二月二十五日   法官助理 许 莹   书记员 陈政丹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。   代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。   依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   《住宅专项维修资金管理办法》   第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。   已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。   公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。   第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。   第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：   （一）住宅专项维修资金的存储利息；   （二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；   （三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外   （四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。