贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初7653号原告：陈竞（申请执行人），女，1949年12月19日生，汉族，住贵阳市南明区。被告：王**（执行案外人），男，1980年8月13日生，汉族，住贵阳市南明区。委托代理人：卢世伟、瞿洁，贵州黔坤律师事务所律师。第三人：宋蓉（被执行人），女，1974年7月5日生，汉族，住贵阳市南明区。第三人：宋华（被执行人），男，1978年5月5日生，汉族，住贵阳市南明区。原告陈竞诉被告王**及第三人宋蓉、宋华申请人执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈竞、被告王**到庭参加了诉讼。第三人宋蓉、宋华经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈竞向本院提出诉讼请求：依法准许执行被执行人宋蓉名下位于贵阳市南明区房屋。事实及理由：2018年11月9日，贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初13481号对陈竞诉本案第三人宋华、宋蓉民间借贷纠纷一案作出民事裁定：查封被申请人宋蓉、宋华名下价值60万元相应财产。2018年11月15日，贵阳市南明区人民法院向贵阳市不动产登记中心做出（2018）黔0102执保1583号协助执行通知书，查封本案第三人宋蓉名下位于贵阳市南明区房屋（权证号：××号）、查封本案第三人宋蓉名下位于贵阳市南明区房屋（权证号：Ｙ1××26）。2019年1月14日，贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初13481号对陈竞诉本案第三人宋华、宋蓉民间借贷纠纷一案作出民事判决：宋华、宋蓉于本判决生效之日起三日内共同偿还陈竞借款本金54.2万元并支付利息（以借款本金54.2万元为基数，按月利率1%从2017年12月1日起计算本息付清之止）。2018年12月10日，被告王**对其中一处执行标的（权证号为Ｙ1555606的贵阳市南明区房屋）提出书面异议。贵阳市南明区人民法院于2019年4月2日作出（2019）黔0102执异336号执行异议裁定：解除贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102执保1583号协助执行通知书中对被执行人宋蓉名下位于贵阳市南明区房屋（Ｙ1555606）的查封的执行行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告认为，被告王**作为案外人所提供的书面材料仅符合第二十八条的前三项条款，并未对第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”一项行使举证责任，不能证明被告已经实际督促过出卖人办理过户登记手续，也不能证明任何基于第三方原因而导致无法办理过户登记手续的情况发生。所以，被告王**作为案外人所提出的执行异议并不符合规定第二十八条所规定的情形，请求法院依法撤销2019年4月2日作出的（2019）黔0102执异336号执行异议裁定，准许执行被执行人宋蓉名下位于贵阳市南明区房屋。被告王**辩称，我拿到钥匙后经常有人来闹，我不敢进去住，陆续有人和房开公司说能帮我办产权，但都没有办成，花果园断水断电后，我就代还了钱。房屋过不了户是房开公司的问题，一直拿不到表，所以过不了户，我拿到房开的表后办理过户时，产权处显示已经查封。第三人宋蓉未到庭答辩，亦未提交证据，庭审后其到法院陈述，我拿花果园后街彭家湾花果园项目E区E5栋2单元3层4号房屋做个担保，找王**借了22万元，当时写了《借条》，为了保障王**的债权同时签了《房屋买卖合同书》。如果还得起钱，《房屋买卖合同书》就作废了，如果还不起，《房屋买卖合同书》就是个依据。后来因花溪村镇银行起诉我，我的房贷也没有还，所以我就产生了卖房给王**的想法，免得我的首付款收不回来了，首付款起码可以抵王**的借款，王**以合同价收购。找王**借钱时我就把房子的钥匙给他了的，当时相当于抵押给他。因为过户的时候差房开公司的一个证，所以过不了户，就一直等，后来是房开公司通知我去拿的证，才能过户。第三人宋华未到庭答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：陈竞诉宋蓉、宋华民间借贷纠纷一案中，陈竞向本院提出财产保全申请。本院于2018年11月9日作出（2018）黔0102民初13481号《民事裁定书》，裁定查封被申请人宋蓉、宋华名下价值60万元相应财产。2018年11月15日，本院向贵阳市不动产登记中心出具（2018）黔0102执保1583号《协助执行通知书》，一、查封被申请人宋蓉名下位于贵阳市南明区房屋（权证号：××号，以下简称涉案房屋）。二、查封被申请人宋蓉名下位于贵阳市南明区房屋（权证号：Ｙ1××26）。三、查封期间停止办理上述房屋的抵押、买卖及过户手续。查封期间三年，自2018年11月16日起至2021年11月15日止。2015年6月8日，宋蓉向贵阳宏益房地产开发有限公司按揭购买涉案房屋，建筑面积66.65平方米，售房总价367260元，首付款147260元，预售合同登记号：15052267。2016年8月30日，宋蓉与龙胤签订《离婚协议书》，约定涉案房屋归宋蓉所有，并于同日办理离婚登记手续。2017年1月13日，宋蓉（甲方、出卖人）与王**（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方位于贵阳市南明区房屋系甲方与前夫龙胤的共同财产，在办理离婚时，该房归甲方所有，房屋按揭贷款由甲方承担。现甲方因经商资金周转不便，欲将该房屋转让给乙方，双方就房屋转让事宜经充分协商后，达成如下协议内容供双方共同遵照执行。……第三条：成交价格。本房屋成交价为肆拾贰万元人民币整（小写：420000.00元整）。第四条：付款方式。1、本协议签订当日，乙方支付甲方贰拾贰万元人民币整（小写：220000.00元整）；2、余款贰拾万元人民币整（小写：200000.00元整），乙方于2017年9月30日之前支付完毕；第五条：房屋交付。甲方于2017年1月30日之前将上述房屋交付乙方占用和使用，同时将该房屋所有的凭证移交给乙方；因花果园的房屋现未办理房屋所有权证，自房屋交付时起，与该房屋有关的所有权益随之转移为乙方拥有。……。”同日，王**通过银行转账汇款向宋蓉支付220000元，宋蓉于同日出具《购房首付款收条》，确认收到22万元购房首付款。2017年8月14日，王**通过案外人李林峰向宋蓉贵阳花溪××村镇银行有限责任公司青岩支行账户转入人民币66323元，用于帮助宋蓉偿还涉案房屋在花溪××村镇银行的装修贷款。后因涉案房屋银行按揭贷款逾期，贵阳宏益房地产开发有限公司代为向兴业银行偿还涉案房屋按揭贷款。2017年9月5日、9月21日，王**代宋蓉向贵阳宏益房地产开发有限公司偿还该公司垫付银行的涉案房屋按揭款196624元以及该垫付款违约金11798元，共计208422元。2017年9月21日宋蓉向贵阳宏益房地产开发有限公司登记客户自办产权。另查明，2018年12月3日王**缴纳涉案房屋电费43.76元，水费116.37元。2018年12月4日王**向物业公司缴纳涉案房屋物业费，费用期间2018年10月1日至2018年12月31日。房屋原业主系王平，后变更为宋蓉。又查明，涉案房屋所在楼栋于2018年1月8日取得《商品房现房备案证明》。再查明，贵州宏立城物业有限公司向本院出具《情况说明》载明“经我公司查询，花果园E区5栋2单元304号房屋在我公司登记业主为王平、宋蓉，该房屋于2014年8月装修，物业管理费支付至2018年12月31日，且该房屋长期无人居住。”。同时，贵州宏立城物业有限公司向本院提交的《装修施工作业申请表》、《装修施工承诺书》、《装饰装修管理协议》等均系2015年7月间宋蓉向该公司提交。此外，贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年11月27日向本院函复，涉案房屋于2018年3月左右短信通知业主办理房屋所有权登记。庭审中，被告王**向本院提交多份装修单据，拟证明其对涉案房屋进行过简单装修。经查，其提交的多份装修单据中仅三份载明系花果园E栋，且有一份未载明时间，另两份载明时间经过涂改。被告认可装修票据的真实性，但认为不能证明是装修的哪个房子。另被告王**与第三人宋蓉均认可22万元产生时，宋蓉签了《借条》，又同时签订本案的《房屋买卖合同书》，如果宋蓉能够还钱，就按《借条》执行，如果不能还钱就按《房屋买卖合同书》执行。22万元付款后，宋蓉即将涉案房屋钥匙交付王**。王**亦自认，2018年12月4日交的物业费、2018年12月3日交的水电费系其第一次缴纳涉案房屋的相关费用，其缴费时已知晓涉案房屋被查封。问及其在2018年12月3日前是否住进过涉案房屋时，其表示“住不下去，经常着闹”。宋蓉向本院陈述“交了宏益房开的钱后，就去提档案，当时说差公司一个证，没有办下来，所以过不了户。就一直等，宏益房开通知我去拿，才能过户。大概2018年，我拿了过后就马上给王**，后面他去办过户，就说被查封了，他就马上通知我了。”。以上事实有当事人陈述、执行裁定书、民事判决书、收据、物业费发票、水电费发票、协助执行通知书、房屋买卖合同书、情况说明等证据为证，足以认定。本院认为，本案为申请人执行人执行异议之诉案件，争议的焦点是王**作为执行案外人对本案涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，王**需具备上述四项情形方可排除执行。从查明事实看，王**在本院查封之前与宋蓉签订了《房屋买卖合同书》，且已经支付了全部款项，并实际控制涉案房屋，故可视为符合上述第一项、第二项、第三项之规定。关于第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记。”。经查，涉案房屋以宋蓉名义于2017年9月21日向房开公司登记自办产权，2018年3月具备办理产权过户条件，我院于2018年11月16日查封涉案房屋。综合王**两次积极归还涉案房屋贷款的行为以及宋蓉的陈述等证据。本院认为，涉案房屋虽未办理过户手续至王**名下，但王**作为买受人已经向出卖人提出了办理过户登记的请求的积极行为，应认定符合上述第四项的规定。故王**符合上述第二十八条的全部要求，享有阻却强制执行涉案房屋的权利，陈竞提出要求许可对涉案房屋的执行的请求，不符合法律规定，本院不予以支持。第三人宋蓉、宋华经本院合法传唤，无故不到庭应诉，其应承担由此产生的法律后果。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告陈竞的全部诉讼请求。案件受理费60元，由原告陈竞负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 鲁 迪人民陪审员 余 桂人民陪审员 刘松贵二〇一九年十二月三十一日书 记 员 廖昌星