广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初3174号原告（反诉被告）：叶钦，男，汉族，1984年8月8日出生，户籍地址:江西省，委托诉讼代理人：龙勇，广东商达（福田）律师事务所律师。被告（反诉原告）：牛云，女，汉族，1967年9月9日出生，户籍地址：深圳市福田区，委托诉讼代理人：罗贤逸，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，广东深大地律师事务所律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房**东侧**302-2，统一社会信用代码：914403006837904509法定代表人：杜艳华。委托诉讼代理人：李杰，系该公司员工。委托诉讼代理人：侯涛，系该公司员工。第三人：珠海华润银行股份有限公司深圳分行，住，住所地深圳市罗湖区桂园街道深南东路**深业中心大厦****一社会信用代码91440300577672418M。法定代表人：武炤宇。委托诉讼代理人：杨洁，系该公司员工。委托诉讼代理人：袁权，系该公司员工。原告叶钦与被告牛云及第三人深圳市乐有家房产交易有限公司、珠海华润银行股份有限公司深圳分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶钦及其委托诉讼代理人龙勇，被告牛云及其委托诉讼代理人罗贤逸，第三人深圳市乐有家房产交易有限公司的委托诉讼代理人李杰、第三人珠海华润银行股份有限公司深圳分行的委托诉讼代理人杨洁、袁权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金80万元；2、判令被告承担律师费6000元。以上合计806000元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原告与被告于2018年11月3日签订了《二手房买卖及居间服务买卖合同》（以下简称合同），约定被告将万科基色领域花园(二期)7栋C单元501（房产证号：50××**）出售给原告，原告按《合同》约定支付了定金20万元，但被告不按《合同》办理赎楼手续，后拒绝出售其房产，依据《合同》第十条之约定，被告可以解除合同，并要求被告承担转让总价20%的违约金。为维护原告的合法权益，现诉诸贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告答辩并提出反诉请求：1、依法撤销反诉原被告和第三人签订的涉案《房屋买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》；2、判令被告有权没收原告支付的定金20万元，其中定金18万元应当由第三人转付给被告；3、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：一、原告叶钦、案外人俞乐隐瞒真实身份，隐瞒俞乐系共同实际买家的身份，欺骗诱导被告低价出售房产。1、原告叶钦隐瞒和俞乐系夫妻关系（虽然办理了离婚手续，但系假离婚），隐瞒了俞乐为实际共同买家。为证明合同签订后三日内支付了18万元的定金，原告叶钦提交了两份银行账户历史明细清单，一份是施艳群的银行转账记录，显示合同签订的当天，施艳群名下银行卡刷POS机消费5万元。另一份是叶钦本人的个人账户明细，显示2018年11月6日，通过POS机刷卡13万元至第三人。同时其个人账户明细显示该13万元是一个名叫俞乐的人转给叶钦的。俞乐和叶钦的关系为夫妻关系。双方于2011年5月9日登记结婚，2013年9月16日第一次离婚，2014年5月26日又复婚，2015年7月9日第二次离婚。双方仍共同居住生活在一起。18万元的定金由俞乐支付，甚至连原告聘请律师代理本案所支付的律师费6000元也由俞乐支付（见上述叶钦的个人账户明细）。双方在办理离婚手续三年后还有经济往来，显然是假离婚。原告在回答与俞乐的关系时，仍称俞乐是其妻子，2、原告隐瞒了自己和俞乐先后系深圳邻里房地产置业有限公司的股东和法定代表人的身份，隐瞒了其是房地产中介人员身份，2017年3月16日，深圳邻里房地产置业有限公司成立，股东及法定代表人均为叶钦，注册地是万科金色领域花园，注册地是万科金色领域花园****901A围包括房地产经济。2018年3月21日，公司股东及法定代表人均变更为俞乐，公司地址未变。原告开办了房，公司地址未变系房地产中介人员。3、原告隐瞒了其买房的真实目的。原告多次声称买房是为了小孩上学之用。但是，原告和俞乐的离婚协议书中明确显示其夫妻共同房产地址在万科金色领域花园5栋A单元901AB（两个房产证，打通成一套房，面积共约120平方米。其中901A登记在叶钦名下，901B登记在叶钦亲戚名下，其开办的公司注册地为901A）。该房产(901A)在2018年12月份之前仍登记在原告叶钦的名下。换句话说，原告在和被告买房时，其在同一小区是有两套房产的。其向被告买房的目的是虚假的，欺骗了被告。4、被告和俞乐认识多年，俞乐知道被告要卖房子，其曾经提出为被告寻找买家，并提出卖480万元。俞乐欺骗被告，故意让丈夫叶钦出面和被告签订房地产买卖合同。被告早在2014年就认识俞乐，是在“万科金色领域花园小区业主妈妈群”里认识的，听俞乐说过她在万科物业公司（后称有邻中介，专门做万科房地产中介，与乐有家万科金色领域花园分店为邻，从事房地产中介业务，后来听她说自己出来成立了一家房地产中介公司自己做。被告和俞乐说过要卖房子的事，俞乐还帮说卖480万元。被告还去过俞乐在万科金色领域花园5栋A单元901AB双拼户型的家。但被告从来不知道她的丈夫叫什么，也从来没有见过她的丈夫。《二手房买卖及居间服务合同》签订后，被告感觉受骗，于是在小区群里把事情经过说了出来，俞乐第一个站出来反对被告，叫被告别乱说。被告还傻傻地把她当作知心姐妹向她咨询该怎么办。俞乐给被告的回答是要履行合同，否则房子会被法院查封拍卖，字里行间流露的都是被告必须卖房子，否则要承担不利的后果。被告作梦都没想到房子是卖给她！二、原告、第三人利用自身工作经验的优势，在订立合同时故意对定金支付条款和一次性付款条款留下漏洞，故意使合同无法正常履行，使被告无法拿到定金及剩余购房款。《二手房买卖及居间服务合同》约定，18万元的定金由买家叶钦支付给第三人做监管（本来承诺签合同当天支付定金20万元给被告），但是，合同却没有约定什么情况下，第三人必须将定金支付给被告。合同中本来有ABCD四种支付定金的勾选情形，但是，第三人及原告叶钦故意没有作出任何勾选，使得被告日后要求支付定金时，第三人及原告有理由百般推脱。定金一直迟迟不支付给被告。合同约定了一次性付款，但是合同却对付款时间及付款方式没有任何约定（本来承诺一个月内付清）。第三人故意又搞一个《交易节点确认书》，将剩余购房款的时间约定为2019年3月1日之前，而且约定了银行监管，但是又故意不约定具体由哪个银行监管，要打到哪个银行监管帐户。第三人的中介人员和原告利用其优势地位，故意诱导被告签下这份不公平、没有保障的合同。三、原告和第三人恶意串通，诱导被告低价出售房产。首先，原告、俞乐和第三人中介入员是很熟的朋友关系，都是从事房产中介，而且都是在万科金色领域花园从事房地产中介。其次，俞乐和叶钦假离婚，一直共同居住在万科金色领域花园5栋A单元901AB房，一直有经济往来，叶钦支付的定金13万元由俞乐转入，其开办的房地产中介公司也由叶钦过户给俞乐。俞乐知道被告要卖房，肯定知道被告不会以400万元卖给她（或者她的前关）。最后，按照常理，如果这是一个正常的二手房交易，叶钦完全不用通过第三人中介服务来完成交易，完全可以直接通过俞乐来交易。叶钦完全不用支付中介费。第三人和叶钦、俞乐恶意串通，牟取非法利益。综上，我方依法提起反诉请求，请人民法院予以支持。原告针对被告的反诉请求答辩称，一、原告不存在欺骗被告低价出售房产的情形，被告列举的种种理由完全与本案无关。1、正如被告所说，原告与叶钦离婚，从法律上说两人并无任何关联，至于叶钦向原告支付13万元的定金以及律师费等，双方是借贷关系，并非被告所称的系假离婚或者共同买家，仅是被告推测，而且，被告主张的该点理由与本案无任何关联。2、原告即使系被告声称中介人员，但无任何法律法规禁止中介人员买房，因此被告主张的该点理由与本案也无任何关联。3、被告声称的原告是为了小孩读书购房，存在欺骗的理由是不成立的，一无证据证明原告有如此说法，二是即使说过，反诉被吾与被告签订涉案合同与原告购买的目的并无任何关联，更谈不上原告欺骗。4、被告说的理由仅是与案外人俞乐的之间的关系，与被告无任何关联，而且其中描述的内容与本案也无任何关联。二、被告声称的原告、第三人利用自身工作经验的优势，在订立合同时故意留下漏洞的理由是不成立的。被告作为成年人，已是完全行为能力人，完全可识别和判断双方签订涉案合同的具体内容，以及签订后的法律后果，被告在签订合同时，若发现协议有瑕疵或者漏洞，完全可以拒签或者提出修改，但被告仍涉案合同上签了字，这说明被告完全对协议是认可的，双方签订的协议是被告自愿签署，故原告与被告签订的协议合、法有效，被告主张的理由完全是不成立的。三、被告声称原告与第三人恶意串通，完全是被告猜测，无任何证据证明，事实上也无被告声称的原告与第三恶意串通的行，完全是尊重被告的意愿签订，双方签订的协议合法有效，被告的理由完全是不成立的。综上，被告主张的理由完全与本案无任何关联。实质上，被告在签订涉案合同的当日即2018年11月3日，就通过微信向原告明确拒绝出售涉案房屋，第三人也分别于2018年11月15日、2018年11月16日向被告发出EMS要求履行涉案合同，但被告故意拒绝签收，另外，现被告提出反诉，此行为已说明被告拒绝履行涉案合同。故被告的行为已构成根本违约，应按双方签订的涉案合同第十条承担违约责任。因此，请贵院查清事实，作出公平公正的判决，依法驳回被告的反诉请求，以维护原告的合法权益。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司陈述称，原告与被告于2018年11月3日在第三人（居间方）的居间下，经原被告签字确认查档产权清晰、有抵押无查封状态后，签订了《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“合同”，合同编号为N050333101307）及相关补充协议，由被告出售位于深圳市宝安区××街道××科金色领域花园（××）7栋C单元501的房屋给原告。合同为三方真实意思表示真实、合法、有效。依据合同约定，原告于签约当日将20000元交易定金直接支付给被告，于原合同签订3个工作日内将剩余180000元交易定金补齐并托管在第三人处，其中10000元作为交房保证金。根据合同附件《交易节点确认书》约定，被告须于签订原合同之日起3个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，原告应予配合。2018年11月6日，被告通过微信方式告知第三人不愿继续履行合同。2018年11月15日、11月16日，第三人配合原告向被告发函催告其履行合同义务，未果。2019年3月10日，第三人组织原被告就赎楼事宜进行见面洽谈，未果。2019年3月14日，三方于广东省深圳市罗湖区笋岗街道中民时代广场A座805室的律师事务所见面，被告要求解除合同，双方未能达成一致意见。第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原被告发生争议之后一直积极协调。第三人诚挚地希望原被告协商解决本案争议，无奈双方一直洽谈无果，请法院依据事实，公正判决。第三人珠海华润银行股份有限公司深圳分行陈述称，对原被告的诉求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年11月3日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人深圳市乐有家房产交易有限公司作为居间方，三方签订编号为NO50333101307的《二手房买卖及居间服务合同》，约定：1、买卖双方交易的房地产位于万科基色领域花园(二期)7栋C单元501，房产证号为50××61号；2、房产转让总价款为400万元，交易定金20万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金2万元，本合同签订后三个工作日内在向卖方支付定金18万元。买卖双方同意将定金18万元交由居间方托管；3、买卖双方协商一致约定买方以一次性付款的方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。同日，原被告及第三人深圳市乐有家房产交易有限公司签订《家私家电清单》及《交易节点确认书》，确认买卖双方同意按照如下流程进行交易：1、卖方确定该房产的赎楼方式为卖方委托赎楼公司赎楼，卖方须于签订原合同之日起3个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应于协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准；2、买方须于2019年3月1日之前将房款380万元支付至买卖双方约定的银行监管账户。2018年11月3日，原告通过微信支付方式向被告支付定金20000元。同日，原告委托案外人施艳群向第三人深圳市乐有家房产交易有限公司支付定金5万元。2018年11月6日，原告向第三人深圳市乐有家房产交易有限公司支付定金13万元。于原合同签订3个工作日内将剩余180000元交易定金补齐并托管在第三人处，其中10000元作为交房保证金。根据合同附件《交易节点确认书》约定，被告须于签订原合同之日起3个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，原告应予配合。庭审中，原告主张其按照涉案合同的约定支付了定金20万元，但被告于2018年11月6日通知第三人深圳市乐有家房产交易有限公司不再出售涉案房产，第三人深圳市乐有家房产交易有限公司配合原告于2018年11月15日、11月16日向被告发函，催告被告履行合同义务，但被告不予配合，被告的行为构成违约，要求被告承担违约责任。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司向法庭出具的《情况说明》与原告的上述主张一致。被告对原告和第三人深圳市乐有家房产交易有限公司的主张不予确认，反诉称原告欺骗被告，隐瞒其房产中介的身份，在购买涉案房产时并无购房资格，要求撤销涉案合同。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应全面遵照合同约定履行义务。关于涉案合同不能履行的原因。原告主张系被告不配合办理赎楼手续，并明确表示不再出售涉案房产，导致涉案合同未能继续履行，第三人深圳市乐有家房产交易有限公司确认原告上述主张。被告抗辩称原告欺骗被告其房产中介身份，且原告无购房资格，隐瞒实际婚姻状态，故反诉要求撤销涉案合同。本院认为，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：1、因重大误解订立的；2、在订立合同时显失公平的；3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，被告未提供任何证据证明原告存在上述任何导致合同可撤销的情形，故本院对被告的主张不予采纳，被告反诉请求撤销涉案合同的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。结合本院查明的事实，被告的涉案合同签订后未依约履行作为卖方应尽之义务，并明确表示不再出售涉案房产，且在原告与第三人深圳市乐有家房产交易有限公司发出书面通知催告后仍未履行合同义务，被告的行为已经构成违约。故原告有权主张解除合同并要求被告按合同约定承担违约责任。在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。原告要求被告支付违约金应视为原告同时要求解除涉案合同，本院确认涉案合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达被告之日2019年月日解除。关于违约金的标准。根据法律规定，违约金数额应根据合同履行的情况及原告遭受的损失确定，本案中，被告在涉案合同签订三天后即通知原告不再履行涉案合同，原告作为守约方亦负有积极止损的义务，综合考虑深圳市二手房交易价格近期涨幅及涉案合同履行的具体阶段，本院将违约金数额酌定为按成交价百分之五支付，即被告应向原告支付违约金20万元。由于合同已解除，被告应将收取的购房定金返还原告。本案中，原告合计支付购房定金20万元，其中2万元由被告返还原告，其中18万元现托管于第三人深圳市乐有家房产交易有限公司处，由第三人深圳市乐有家房产交易有限公司负责返还原告。原告要求被告承担律师费6000元的诉求，有事实和合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告叶钦与被告牛云于2018年11月3日签订的编号为NO50333101307的《二手房买卖及居间服务合同》于2019年月日解除；二、被告牛云应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶钦返还定金人民币2万元；三、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶钦返还定金人民币18万元；四、被告牛云于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶钦支付违约金人民币20万元；五、被告牛云于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶钦支付律师费人民币6000元六、驳回原告叶钦的其他诉讼请求；七、驳回被告牛云的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币11860元，由原告承担元，由被告承担元，反诉受理费元，由被告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  张 颖二〇一九年十二月十三日书 记 员  谢晓帅书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。