中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1050号 上诉人（原审原告）：易国轩，男，1970年6月5日出生，汉族，住辽宁省盘山县。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人易国轩因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称山西高院）（2018）晋民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人易国轩的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 易国轩上诉请求：一、撤销山西高院（2018）晋民初168号民事判决，依法改判或发回重审，终止对山西高院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A24#-2-1701号房屋（以下简称枫丹白露家园A24#-2-1701号房屋）执行并解除查封。二、本案诉讼费用由西藏信托负担。事实与理由：2011年6月13日，案外人营口消防工程有限公司（以下简称营口消防公司）与龙驿公司签订了《消防工程合同》，营口消防公司的垫资承包人毕玉新与龙驿公司协商一致，达成以房抵顶工程款的合意。2013年10月25日，毕玉新将案涉房屋出售给易国轩。易国轩支付房款75000元，营口消防公司拖欠易国轩的45000元作为购房款抵扣。易国轩与龙驿公司签订有《商品房买卖合同》，且易国轩于2014年6月16日合法占有案涉房屋。一审法院认为易国轩未与龙驿公司签订《商品房屋买卖合同》及未支付案涉房屋全部价款是错误的。 西藏信托辩称，易国轩未提供证据证明在法院查封前，其就案涉房屋与龙驿公司签订了合法有效的《商品房屋买卖合同》。虽然易国轩提供了《销售不动产统一发票》，但无实际付款证据加以佐证，且《西水湾二期消防工程施工合同书》不能证明易国轩主张的毕玉新与龙驿公司间的基础债权债务关系。易国轩自认与龙驿公司签订的《商品房屋买卖合同》约定案涉房屋总价款为442649元，《销售不动产统一发票》显示首付款142649元，没有证据证明易国轩支付了剩余价款，且其未表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。易国轩的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）二十八条第一项、第三项的规定。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 易国轩向一审法院起诉请求：一、确认枫丹白露家园A24#-2-1701号房屋归易国轩所有并排除执行。二、本案诉讼费用由西藏信托负担。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，该院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在该院主持下，双方达成调解协议，该院作出（2015）晋民初字第61号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日该院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，易国轩等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日该院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日易国轩等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日易国轩等512套房屋及车库业主作为共同原告向该院提起执行异议之诉。该院立案后，2018年1月20日易国轩等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向该院提出撤诉申请。2018年1月29日该院裁定准许撤诉。2018年1月30日易国轩向该院提起案外人执行异议之诉。 2012年12月龙驿公司与长安信托公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼当事人诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 2011年6月15日，营口消防公司与第三人龙驿公司签订《消防工程合同》，约定由营口消防公司承包西水湾二期消防工程。毕玉新系营口消防公司项目负责人。2013年10月25日，第三人龙驿公司为易国轩开具142649元的销售不动产统一发票。2014年6月16日，龙驿公司为易国轩出具入住通知单。后易国轩交纳燃气费、电费、水费等。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、易国轩是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、易国轩对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认案涉房屋归易国轩所有。分述如下：一、关于易国轩是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。易国轩主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张易国轩未提交证据证明其房屋被查封，且因易国轩起诉后又申请撤诉，现易国轩起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》（以下简称民事诉讼法解释）第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”易国轩等595套房屋及车库业主对该院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了易国轩的执行异议申请，包括易国轩在内的512人依据此裁定在十五日内共同向该院提出了执行异议之诉，该院认为易国轩起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，易国轩在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张易国轩不具有诉讼主体资格及易国轩起诉已经超过法定期限的理由不能成立，该院不予支持。二、关于易国轩对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”排除特定标的物执行应同时具备该规定的四个要件。本案中，根据已经查明的事实，易国轩提交的证据不足以证明其已符合前述四个要件。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。易国轩虽提供了《商品房买卖合同》，但其提供的复印件与原件经比对不一致，且易国轩无法作出合理解释，故无法认定易国轩在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合第二十八条第一项的规定。2.易国轩提供的入住通知单、燃气费、物业费、取暖费、水费收据均能证明其在人民法院查封之前已实际占有该房屋，符合第二十八条第二项的规定。3.易国轩虽提供了第三人龙驿公司为其开具的交纳购房首付款销售不动产统一发票，但仅有销售不动产统一发票而无其他证据佐证，不足以证明付款事实，且其未表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故不符合第二十八条第三项的规定。4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，易国轩的诉请不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，易国轩主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。三、能否确认案涉房屋归易国轩所有。因易国轩对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、民事诉讼法解释第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，一审法院判决：驳回易国轩的诉讼请求。案件受理费7939.74元，由易国轩负担。 本院二审期间，易国轩围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。易国轩将如下证据作为二审新的证据提交：标注日期为2013年10月25日的《商品房屋买卖合同》及《施工结算以房抵账确认书》《施工合同书》《消防工程补充合同》《工程（预）结算单》《法定代表人授权委托书》、记账凭证。经查，《施工合同书》、记账凭证已经在一审中提交，不属于二审新的证据。西藏信托质证认为，《施工结算以房抵账确认书》及其附件《工程（预）结算单》日期为2019年3月8日及2017年5月20日，均在人民法院查封案涉房产之后，不能证明营口消防公司与龙驿公司在人民法院查封前形成以房抵债基础法律关系。《施工结算以房抵账确认书》第二项内容，施工结算事实的确认与工程结算单均证实双方结算日期为2017年5月20日，但该确认书第三项确认发生抵债房屋的日期为2013年10月至2014年11月间，易国轩主张的结算及抵债事实互相矛盾。本院认为，易国轩在二审庭前会议提交了《施工结算以房抵账确认书》《消防工程补充合同》《工程（预）结算单》《法定代表人授权委托书》原件，西藏信托虽然对前述证据的证明目的不予认可，但未否认其真实性，本院对前述证据真实性予以确认，其证明目的结合在案其他证据予以综合认定。 二审中，本院依易国轩申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），其中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明：顶营口消防公司工程款，收据时间为2014年11月28日。西藏信托质证认可《审计报告》的最终结论，但认为审计列表证实：龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况。因此，龙驿公司的所谓账目不能作为认定顶账事实的根据，《审计报告》中的列表本身证明不了账目真实的出入情况。本院对上述调取的证据予以采信。 本院依易国轩申请调取物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《统计表》），《统计表》载明：物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2015年12月28日。西藏信托质证认为无物业费单据佐证。本院认为，物业公司对案涉房屋的入住情况应当知悉。本院对上述调取的证据予以采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，易国轩在物业公司办理案涉房屋入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2015年12月28日。2019年3月18日，龙驿公司与营口消防公司签订《施工结算以房抵账确认书》，对施工合同签订、施工结算、债权债务事实进行了确认。 本院认为，本案争议焦点为易国轩对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，案涉房屋于2016年1月4日被山西高院查封。易国轩二审期间向本院提交了标注提起为2013年10月25日的《商品房屋买卖合同》，结合营口消防公司与龙驿公司签订《消防工程合同》并约定以案涉房屋抵顶工程款的事实，以及龙驿公司为易国轩开具142649元的销售不动产统一发票的事实，可以认定易国轩与龙驿公司于2013年10月25日签订《商品房买卖合同》。该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。易国轩在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定。据《统计表》载明：物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2015年12月28日，故易国轩在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定。《审计报告》中记载有龙驿公司以案涉房屋抵顶营口消防公司工程款的事实，易国轩与龙驿公司签订《商品房买卖合同》时间、龙驿公司开具《收款收据》时间、易国轩合法占有案涉房屋时间均在案涉房产被查封前，结合《施工结算以房抵账确认书》等证据可以认定龙驿公司与营口消防公司达成合意抵顶工程款的时间早于2014年11月28日，即营口消防公司以其工程款为对价在查封前支付了案涉房屋全部价款。符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项的规定。同时，龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人易国轩自身原因，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项的规定。故，易国轩对案涉房屋享有的民事权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应予排除强制执行。 此外，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋所有权仍应通过不动产登记的方式取得，故本院在本案中对案涉房产的所有权不予确认。 综上所述，易国轩的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初168号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A21#-2-1702号房屋。 三、驳回易国轩的其他诉讼请求。 一审案件受理费7939.74元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费7939.74元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十一日 法官助理张杨民 书记员张晓旭