海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2792号 原告：海南龙城物业服务有限公司，住所地海南省琼海市博鳌镇千舟湾度假公寓一期B6栋一层。 法定代表人：杨军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李梦绿，系该公司员工。 被告：王丽娟，女，1964年8月28日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，现下落不明。 原告海南龙城物业服务有限公司与被告王丽娟物业服务合同纠纷一案，原告海南龙城物业服务有限公司因本案纠纷于2019年8月7日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海南龙城物业服务有限公司的委托诉讼代理人李梦绿到庭参加诉讼，被告王丽娟缺席。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月至2019年3月止的物业服务费6092.55元及逾期利息960.19元、电费739.73元，合计7792.47元；2.本案诉讼费用由被告承担。现变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付2017年1月至2019年10月止的物业费7678.05元及逾期利息456.08元、电费732.13元，合计8866.26元。事实和理由：被告系原告所管理千舟湾小区二期25-203号房屋的业主。原告受小区开发商海南博鳌投资控股有限公司的委托进行物业管理。原告一直履行物业管理职责，但被告从2017年1月至2019年3月份拖欠原告的物业服务费6092.55元及逾期利息960.19元、水费739.73元。原告起诉后，被告仍继续拖欠物业费，故现主张计算到2019年10月的各项费用。原告曾于2018年7月3日通过海南椰树春律师事务所向被告发出催收《律师函》，可被告置之不理。原告认为被告的行为已经严重违约，未能履行缴纳物业服务费的义务，是对原告合法权益的侵害。为了维护原告的合法权益，原告特向法院起诉。 原告为支持其主张的事实，提供了：1.前期物业服务合同、委托书，证明原告从2009年8月15日至今物业管理中信博鳌千舟湾小区的事实；2.商品房买卖合同、入伙通知书、千舟湾入伙手续程序表、千舟湾房屋交接资料清单、千舟湾业主资料登记表，证明被告系该小区的业主，已经接受物业的管理；3.律师函及邮单，证明被告拖欠原告物业服务费，原告一直追讨的事实；4.公司名称变更预先核准通知，证明原告原名为海南龙城酒店物业管理有限公司，后更名为海南龙城物业服务有限公司；5.物业费、水电费交费单据，证明被告已交纳2012年5月16日至2016年12月31日的物业费的事实；6.琼海市供电局博鳌供电所出具的证明，证明原告已代小区业主垫付电费至2019年10月，包括自用电费及公摊电费在内。另外提供被告物业费欠费明细表、电费明细表供法庭参考。 被告王丽娟未答辩，也未提交证据。 经审查，本院对原告提交的以上证据均予以认定，可以作为认定本案事实的证据使用。 本院经审理认定事实如下：原告海南龙城物业服务有限公司系从事物业管理、家政服务、房产中介、装修工程、水电维修安装等业务的企业法人。原告根据房地产开发商海南博鳌投资控股有限公司的委托，对中信博鳌千舟湾小区进行物业管理，并于2009年9月签订《前期物业服务合同》，对物业管理服务内容、物业管理费等双方的权利义务进行了约定，主要内容如下：1.协议第十八条约定委托管理期限为5年，自2009年9月1日起至2014年8月31日止。2.协议第二十二条第1款约定，公寓房物业费每月2.5元/平方米；第4款约定公共水电费由全体业主分摊；第5款约定，业主应于办理入伙手续之日起交纳管理费，管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。原、被告双方对违约金、滞纳金没有约定。2014年8月1日，海南博鳌投资控股有限公司向原告出具委托书，写明《前期物业服务合同》于2014年8月31日到期，现在原合同基础上，继续委托原告对该小区进行物业管理，委托期限至业主委员会成立之日止。 2011年12月28日，被告王丽娟与海南博鳌投资控股有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于琼海市××镇房，建筑面积为90.33平方米。原告从2012年5月16日开始向被告提供物业服务，被告也按照约定支付了2012年5月16日至2016年12月31日的物业费。但从2017年1月1日起至2019年10月31日期间，被告没有按时交纳物业服务费，共拖欠物业服务费7678.05元（90.33平方米×2.5元/平方米/月×34个月）。从2016年11月至2019年10月，被告共拖欠电费732.13元。期间，原告曾于2018年7月通过海南椰树春律师事务所向被告发出催收物业费的《律师函》。因被告王丽娟没有依约支付上述费用，原告遂提起本案诉讼。 另查明，原告企业名称原为海南龙城酒店物业管理有限公司，后于2012年4月1日更名为海南龙城物业服务有限公司。中信博鳌千舟湾小区现尚未成立业主委员会。本院已将起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料公告送达给被告王丽娟，但被告无正当理由拒不到庭，本院已依法缺席审理。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案重点为：一、被告是否应当缴交物业服务费、电费；二、原告主张逾期利息是否符合法律规定。 一、关于被告是否应当缴交物业服务费、电费的问题。原告与被告之间系物业服务关系，原告与开发商所签订的《前期物业服务合同》对原、被告双方均具有法律约束力。本案中，被告的房屋属于公寓房，根据《前期物业服务合同》以及《委托书》的约定，对于被告的房屋，原告收取物业服务费的标准为每月2.5元/平方米，现原告根据此标准向被告收取物业服务费并未违反合同的约定和法律规定，本院予以照准。被告购买房屋面积为90.33平方米，自2017年1月起至2019年10月期间被告共拖欠原告物业服务费7678.05元（90.33平方米×2.5元/平方米/月×34个月）。《前期物业服务合同》约定公摊水电费由业主分担，2016年11月至2019年10月，被告共拖欠电费732.13元，被告应向原告支付电费732.13元。现原告要求被告支付物业服务费、电费，且提供有效证据证明其所主张的事实，原告的上述主张事实清楚，证据充分，符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。 二、关于原告主张逾期利息是否符合法律规定的问题。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，本案中被告自2017年1月以来每月拖欠物业服务费以及电费，没有履行交纳物业费的行为已违反协议约定，构成了违约，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔１９９９〕８号）“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”的规定，本案逾期付款利息可以依据该答复予以确认，原告主张以每月拖欠的物业服务费为基数，从拖欠之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率累计计算逾期利息至2019年10月31日为456.08元，该金额未超出标准，符合法律规定，本院予以支持。被告王丽娟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔１９９９〕８号），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告王丽娟于本判决生效之日起十日内向原告海南龙城物业服务有限公司支付2017年1月至2019年10月的物业费7678.05元以及逾期利息456.08元（利息以每月拖欠的物业费为基数，从拖欠之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算至2019年10月31日止）。 二、限被告王丽娟于本判决生效之日起十日内向原告海南龙城物业服务有限公司支付2016年11月至2019年10月尚欠的电费732.13元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王丽娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  黎文畅 审 判 员  冯清艳 人民陪审员  黎海健 二〇一九年十二月三日 书 记 员  符芳炜 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔１９９９〕８号） 对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。