黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初4190号原告：闫兴加，男，1949年2月1日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：于力，男，1973年10月1日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇新自来水家属楼物业办公室三楼。法定代表人：何京龙，职务经理。被告：杜兴海，男，1970年4月12日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。第三人：刘旭东，男，1990年9月6日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县。原告闫兴加与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、杜兴海，第三人刘旭东房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫兴加委托诉讼代理人于力、被告杜兴海委托诉讼代理人魏红亮、第三人刘旭东到庭参加诉讼，被告宇龙公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼,本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告闫兴加向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的XX花园小区拆迁合同有效,XX花园小区XX室回迁合同有效,该房屋归原告所有,被告协助办理不动产权登记证，所需费用由宇龙房地产公司承担。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月27日，原、被告签订XX花园小区拆迁合同，被告将XX花园小区XXX商服回迁给原告。后该房屋经大庆市中级人民法院终审民事判决书判决归案外人所有。2019年8月13日经县工作组、宇龙公司、杜兴海协商，将XX花园小区预留给回迁户的房源XXX室回迁给原告。被告宇龙公司未应诉答辩。被告杜兴海辩称，无异议。第三人刘旭东述称，对原告的诉讼请求有异议。1.第三人在2017年3月1日以总价213000元购买涉案房屋，实际占有使用三年之久，并且交纳入网费、物业费等费用，原告的诉讼请求侵害了第三人的合法权益。原告称在2019年8月13日，经县工作组、宇龙公司及杜兴海协商，将涉案房屋回迁给原告，第三人有相关证据证明被告杜兴海在2016年将该套房屋抵账给案外人杜文忠，被告杜兴海在与杜文忠签订合同后，应按法律规定全面履行自己的义务，被告杜兴海已经无权处分涉案房屋。2.原告并非原址回迁。原告与被告签订的置换合同明确约定是原址，回迁给原告的是商服，不涉及住宅楼，原告提供的证据与其主张将涉案房屋判决给原告没有关联性。被告宇龙公司及杜兴海在2016年将该套房屋抵账给杜文忠，且合同已经履行完毕。杜文忠将该套房屋抵账给工程承包人孙某，被告宇龙公司及杜兴海在明知已经与其他人签订合同，把涉案房屋抵账给其他人的情况下，与县工作组协商将被抵账的房屋回迁给原告的行为违反了诚实信用原则，以及损害了他人的利益，并且违反了合同法第135条的规定。因为合同具有唯一性和排他性，合同相对人应履行自己的权利与义务。原告的合同权利不能对抗已合法居住的第三人的合法占有权，第三人已实际占有涉案房屋多年，且合同目的已经实现，不存在无法履行的情形。3.第三人已交纳了入网费、物业费等费用，第三人在占有时并没有过错，原告约定的回迁商服位置亦非特定。根据第八次全国法院民商事审判工作会议民事部分纪要关于一房数卖的合同履行问题，人民法院在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效，且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，基于与建筑单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人可以认定为物权法第六章所称的业主。庭审中，原告闫兴加出示证据情况如下：1.XX家园棚户区房屋置换协议书一份，欲证实原告与宇龙公司签订的协议中第3页从下往上数第9行，明确约定宇龙公司给原告回迁三个商服楼，由于大庆中院（2019）黑06终2736号民事判决书及（2019）黑06终2613号民事判决书，将该三处商服判给他人，导致宇龙公司没有将商服回迁到位。被告杜兴海质证无异议。第三人刘旭东质证称，原告并非原址回迁。原告与被告签订的置换合同明确约定是原址，回迁给原告的是商服，不涉及住宅楼，原告提供的证据与其主张将涉案房屋判决给原告没有关联性。本院认为，因被告及第三人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。2.黑龙江省大庆市中级人民法院（2019）黑06终2736号、（2019）黑06终2613号民事判决书，欲证实此判决中原告居住三年的两处商服楼被判决归案外人李晶、曹世礼所有，作出判决的依据是县工作组李晓春签字的房源分配表，判决认为房源表表为政府文件，回迁安置时应以政府文件为依据，所以原告与宇龙房地产公司签订的房屋置换新建楼房合同书中约定的两个商服楼没有回迁到位。被告杜兴海质证无异议。第三人刘旭东质证称对真实性无异议，但判决结果应由原告自己承担责任，与他人无关。本院认为，因被告及第三人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。3.XX花园回迁户房源确认备案登记表，欲证实开发企业没有将应回迁的商服回迁到位，棚户区工作组组长李晓春、宇龙公司、实际开发人杜兴海三方同意将县里给回迁户预留中的房源（住宅）拿出五套抵顶回迁的商服楼，涉案住宅为XX室。该份证据系宇龙房地产公司交付给原告，备案登记表中手写部分是棚户区工作组组长李晓春书写，其余部分是房产登记备案的，确认房源时原告在场。被告杜兴海质证无异议。第三人刘旭东质证称对真实性无异议，但案涉房屋是宇龙房地产公司与杜兴海在2016年抵顶给案外人杜文忠，杜文忠又抵顶给孙某，第三人是从孙某手中购买该房屋。原告的合同权利不能对抗已合法居住的第三人的合法占有权，第三人已实际占有涉案房屋多年，且合同目的已经实现，不存在无法履行的情形。本院认为，因被告及第三人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。4.房源分布图（来源于肇源县房产处），欲证实工作组在县政府的监督下，为了保障回迁户都有房源，防止遗漏，特此向开发企业预留20套（住宅）房源交到房产处锁定，以便给回迁户补漏，并且由县政府委派的XX花园棚户区改造办公室组长李晓春签字，有肇源县棚改办的印章。被告杜兴海质证无异议。第三人刘旭东质证称，与答辩意见一致。本院认为，因被告及第三人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。5.回迁户机打合同申请表（来源于肇源县房产处），欲证实宇龙房地产公司将案涉房屋分给原告，并且向肇源县房产处递交申请。要求房产处给原告出机打合同，上面有宇龙房地产公司印章，并且有宇龙房地产公司法人何京龙签字、原告签字确认。被告杜兴海质证无异议。第三人刘旭东质证称对真实性无异议。本院认为，该机打合同申请表加盖肇源县房地产管理处公章，能够证实其来源，故对该证据的真实性，本院予以确认。6.肇源县房产处的公示，欲证实在县政府监督下，工作组组长李晓春、宇龙公司、实际开发人杜兴海将回迁户预留的房源分给原告并且递交房产处，房产处用公示的形式给原告予以确认房源。被告杜兴海质证无异议。第三人刘旭东质证称对真实性无异议，对合法性有异议，宇龙房地产公司及杜兴海已经将案涉房屋抵账了，其对案涉房屋没有处分权。本院认为，因被告及第三人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。7.XX花园查档说明，欲证实涉案房屋已在肇源县房产处档案室备案。被告杜兴海质证无异议。第三人刘旭东质证无异议。本院认为，该查档说明系肇源县房地产管理处对包含案涉房屋在内的预留房源情况所作说明，故对该证据的真实性，本院予以确认。8.棚改办工作组组长李晓春会议记录复印件，欲证实棚改办工作组组长李晓春于2015年7月29日在建设局邢艳红局长办公室召开的会议记录中第四点记录，邢艳红副局长代表县政府要求工作组给回迁户预留20套回迁保障房。上面有开发企业委托人周继明签字。被告杜兴海质证无异议。第三人刘旭东质证称会议记录没有形成正式文件，证明能力较弱。本院认为，该会议记录为复印件，亦非正式的会议记录文件，仅凭该会议记录不能证实原告的主张，故对该会议记录，本院将结合其他证据予以确认。9.通知一份复印件，欲证实宇龙公司已经发现XX花园小区项目部印章和XX花园小区售楼处财务章不是宇龙公司的印章，要求李继和杜兴海停止使用，并且有杜兴海、李继签字确认。此通知能够证明第三人认购书中的印章不是宇龙房地产公司的印章，均是假章，除了签名手写部分是代理人写的。被告杜兴海质证无异议。第三人刘旭东质证称复印件无法辨别真伪。本院认为，该证据系复印件，且该通知内容系被告宇龙公司对杜兴海及其合伙人李继关于印章使用情况的内部告知，其对外并不具有法律效力，故对该通知，本院不予确认。10.关于李晓春同志抽调工作的情况说明、情况说明（均系复印件），欲证实李晓春是县委组织部抽调县棚改办工作，李晓春的一切行为属于政府行为。被告杜兴海质证无异议。第三人刘旭东质证称工作调动系政府内部事宜，与本案无关。本院认为，该组证据能够证实李晓春的工作身份变化，故对该组证据的真实性，本院予以确认。庭审中，第三人刘旭东出示证据情况如下：1.房屋买卖合同，欲证实第三人合法占有案涉房屋。原告闫兴加质证称对真实性有异议，上面没有宇龙公司和杜兴海的章，该份证据没有法律效力。被告杜兴海质证称，具体情况被告不知情。对该证据，本院将结合其他证据予以认定。2.物业缴费票据、XX花园收取的装修保证金票据收据共11张、电卡一张、自来水公司水卡一张、自来水收费票据一张，欲证实案涉房屋第三人缴纳了相应费用。原告质证称，无论第三人基于什么原因取得房源，其都要交付上述费用。被告杜兴海对真实性无异议，对占有使用房屋的合法性有异议。对该组证据，本院将结合其他证据予以认定。3.出示证人孙某证言，证人陈述其到庭要证明案涉房屋是证人出售给第三人的。案涉房屋是杜文忠抵顶工程款给证人，证人是从杜文忠手里承包的工程，杜文忠在该小区实际开发人杜兴海手中承包的工程。证人手中持有第三人与开发公司宇龙公司及杜兴海签订的房屋买卖合同。在第三人购买房屋时，就将房屋开具到第三人名下，因为第三人没有将房款全部付清，所以证人未将案涉房屋买卖合同交付给第三人。证人作证的同时，向法庭出示其案涉房屋认购书及收据。针对证人出示的房屋认购书及收据，原告质证称，证人提供的认购书加盖的是宇龙公司XX花园项目部的印章，项目部没有签署合同的资格，且该认购书上没有宇龙公司法定代表人和委托代理人的签字，故该认定书是无效的。其提交的票据没有法律效力，上面没有收款人签字，宇龙公司没有委托任何人代收房款，宇龙公司及杜兴海也没有收到该房款。被告杜兴海质证称，我作为杜兴海的代理人，当时根据第三人的口述是2017年买的房屋，该证据应当产生于2017年3月份，该证据的日期显示为2015年12月7日，时间不准，2017年3月杜兴海没有在肇源，该上面的印章不是杜兴海的真是表示，也不是杜兴海的行为。针对证人证言，原告质证称，证人证言陈述不清，没有法律效力。被告杜兴海质证称，结合下一个证人发表质证意见。对该组证据，本院将结合其他证据予以认定。4.出示证人杜某（曾用名杜文忠）证言，证人陈述其到庭要证明证人当时在XX花园小区承包工程，其是大包，一共承包了大概5-6栋楼的工程，具体楼号记不清了，孙某从证人处承包的工程，承包的是2和11号楼的大包土建和人工。开发商用房屋抵顶证人工程款后，证人又将抵顶的房屋分配给孙某，房屋是2015年抵顶的，是开发商给回迁户分配完之后，没有异议了，才抵顶的工程款。证人有房源拨付表可以出示，有很多已经办理了房产证。证人作证同时向法庭出示了抵顶工程款的房源拨付表。针对对房源拨付表，原告质证称对其真实性有异议，没有公章，不具备法律效力。被告杜兴海质证称无异议。针对证人证言，原告质证称证人证言无效力；被告杜兴海质证称，结合证人出示的房源表，本案所涉房屋应该是工程抵账房。对该证人证言，结合第三人出示的其他证据，能够证实案涉房屋系抵顶工程款的方式取得，本院对该证人证言予以确认。被告杜兴海未向法庭出示证据。被告宇龙房地产公司未到庭，未向法庭出示证据，对原告及第三人举证亦没有质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月08日，宇龙公司与杜兴海签订房地产开发挂靠合同，项目名称为肇源县XX花园小区，挂靠时间为从该项目的挂靠合同签订之日起到该项目的开发完成办理全部相关手续。杜兴海与李季系合伙关系。2012年3月27日原告闫兴加与被告宇龙房地产公司签订XX家园棚户区房屋置换协议书，约定：“用原告家前后平房两栋置换宇龙房地产公司开发的XX花园小区80平方米住宅两处，3.5米×16米商服三处，两处住宅相同单元上下楼、非冷山，三处商服要相邻并原址回迁。”后被告宇龙房地产公司将XX花园小区X商服（即已建成的东数第2门商服）、X商服（即已建成的东数第1门商服）回迁给原告闫兴加。后因回迁安置事宜发生争议，经黑龙江省大庆市中级人民法院审理并作出（2019）黑06民终2613号、（2019）黑06民终2736号民事判决书，分别确认XX花园小区X门商服归案外人李晶所有；XX花园小区X门商服归案外人曹世礼所有。至此，按照合同约定应给付给原告闫兴加的商服楼未能回迁到位。2019年08月13日，经宇龙公司与肇源县工作组共同确认用预留房源重新为闫兴加进行回迁安置。经宇龙公司、XX花园小区实际开发人杜兴海与闫兴加协商将回迁商服重新置换成五套住宅，其中包括案涉XX室，面积83.80平方米的住宅，并在XX花园回迁户房源确认备案登记表中签字、加盖公章。2019年08月20日，闫兴加及宇龙公司向肇源县房地产管理处申请机打合同。2019年08月30日，肇源县房地产管理处公示，将包括案涉房屋在内的7处房屋信息进行公示，告知小区居民在公示期内及时到肇源县房产处做异议记录，并依法诉讼。另查明，第三人刘旭东于2017年3月23日与案外人孙某签订房屋买卖协议，约定孙某以223000元的价格将案涉房屋出售给第三人刘旭东，约定付款方式为分期付款。合同签订后，第三人按照约定给付部分房款，孙某将房屋交付给第三人。接收房屋后对房屋进行了装修，实际入住使用至今，并交纳了相关水、电费用及物业费。因其未付清全部房款，孙某未将加盖被告宇龙公司XX花园项目部公章及杜兴海名章的案涉房屋认购书及收据交付给第三人。该认购书中手写注明：此房屋无争议，可以办理不动产证。杜文忠在注明内容处。案涉房屋系XX花园小区开发商抵顶工程承包人杜文忠的工程款交付给杜文忠的，案外人孙某又在杜文忠处承包部分工程，后杜文忠用该房屋抵顶其欠孙某的工程款。庭审中，被告杜兴海对案涉房屋系工程抵账房一事予以认可。本院认为，本案争议的焦点为原告闫兴加与被告宇龙公司、杜兴海于2019年8月就未回迁到位商服达成的用住宅抵顶的合意是否为回迁安置补偿合同关系，第三人对案涉房屋占有使用是否合法及该新达成的合意是否能够排除第三人对案涉房屋的占有、使用。关于原告闫兴加与被告宇龙公司、杜兴海于2019年8月就未回迁到位商服达成的用住宅抵顶的合意是否为回迁安置补偿合同关系的问题。本院认为，原告闫兴加与被告宇龙公司于2012年03月27日签订的XX花园棚户区房屋置换协议书中关于商服楼的回迁未能到位，后于2019年08月13日就未能回迁到位的商服楼达成新的回迁安置合意，该合意达成后在肇源县房地产管理处进行回迁户房源确认备案登记，并于2019年8月20日向肇源县房地产管理处申请回迁户网签机打合同。该回迁合意虽不是原始回迁合同，但其是基于原回迁安置协议未能实现房屋所有权置换的目的而达成的新合意，其基础法律关系仍然为回迁安置补偿合同关系。关于第三人对案涉房屋占有使用是否合法的问题。本院认为，第三人刘旭东虽是通过转卖的方式取得的案涉房屋，但就该房屋已经开具了房屋认购书。虽房屋认购书加盖的是宇龙公司XX花园项目部专用章及实际开发人杜兴海的名章，但杜兴海与被告宇龙公司系挂靠关系，系XX花园小区的实际投资人。杜兴海作为挂靠方使用宇龙公司XX花园项目部的名义开具认购书的行为构成表见代理行为，其签订的认购书对宇龙公司具有约束力。该认购书内容亦包含《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性、效力性规定,不存在效力瑕疵，且该房屋系第三人自案外人孙某处购买，孙某是基于工程款顶账获得的案涉房屋，案涉房屋已经以抵顶工程款的方式付清全部房款，故该认购书应认定为合法有效的商品房买卖合同。第三人刘旭东购买该房屋后实际占有使用至今，其在买卖房屋过程中不存在过错，属于善意第三人，其占有使用具有合法理由，对房屋应当享有权利。关于原告闫兴加与被告宇龙公司、杜兴海新达成的合意是否能够排除第三人对案涉房屋的占有、使用的问题。本案中，被告宇龙公司及实际开发人杜兴海与闫兴加达成的新的回迁合意理应不侵害他人的利益，即达成新的回迁合意中涉及的回迁房源应为空白、无其他债权债务关系存在的无瑕疵房源。而本案所涉房屋在原告与被告宇龙公司、杜兴海达成新的回迁合意之前就已被第三人刘旭东合法占有使用，原、被告双方达成的新的回迁合意不能对抗善意第三人就该房屋所享有的权利。综上所述，原告要求确认原、被告签订的XX花园小区拆迁合同有效,XX花园小区XX室回迁合同有效,该房屋归原告所有,被告协助办理不动产权登记证，所需费用由宇龙房地产公司承担的诉讼请求本，院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十条、第四十四条、第四十九条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告闫兴加的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元（缓交），由原告闫兴加负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  陈朝迪二〇一九年十二月二十日书记员  屈 媛附：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应该遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。