文书内容广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初3525号原告（反诉被告）：深圳市朴寓房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道梅林路63号梅林某某中心第二层。法定代表人：余小原。委托诉讼代理人：黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠东县双月湾畔酒店管理有限公司，住所地惠东县平山红光莲花地猪仓地段万隆新城A栋向阳阁。法定代表人：李卫东。委托诉讼代理人：余庆锋，广东格昂律师事务所律师。原告深圳市朴寓房地产经纪有限公司（以下简称朴寓公司）与被告惠东县双月湾畔酒店管理有限公司（以下简称双月湾畔公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。诉讼期间，被告双月湾畔公司向本院提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉进行合并审理。2019年10月16日，本院公开开庭审理本案，原告朴寓公司的委托诉讼代理人黄文波与被告双月湾畔公司的法定代表人李卫东、委托诉讼代理人余庆锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朴寓公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令确认原告与被告所签订的《房屋委托管理服务协议书》于2019年2月28日解除；二、依法判令被告向原告支付2017年12月1日至2019年2月28日期间的服务费217250元以及逾期支付利息【以欠缴服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率（4.35%）从2018年11月30日计算至实际付清之日，现暂计至2019年4月30日为3963.91元】；三、依法判令被告向原告支付已代为向业主垫付的房屋经营收入分成941158.24元及利息【以代垫付费用为基数，按中国人民银行同期贷款利率（4.35%）从2019年3月18日计算至实际付清之日，现暂计至2019年4月30日为4890.10元】；四、依法判令被告赔偿因其提前解除合同造成原告的直接损失36万元；五、依法判令被告向原告支付提前解除合同的违约金36万元；六、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉请的利息起算时间变更为2018年12月1日，将第三项诉请的利息起算时间变更为2019年5月8日。事实与理由：2016年12月18日，原告将受业主委托的位于某某小区B1和B2栋的部分房屋委托被告运营管理，双方为此签署一份《房屋委托管理服务协议书》。协议签订后，原告依约将涉案物业移交予被告，被告同时也利用涉案物业开展了酒店运营管理。被告在合同履行期间，却未能按照合同约定依时足额支付相关服务费、房屋经营收入分成等，而且在2018年10月10日单方向我方出具解约通告函，函告我方其根据《房屋委托管理服务协议书》第八条不可抗力条款的约定，要求解除《房屋委托管理服务协议书》，但截止至本案提请诉讼之日，被告未提供任何证据证明其主张。所以，原告认为被告以不可抗力为由解除涉案协议无任何的事实和法律依据，属于单方违约行为。由于被告的单方违约行为，导致原告无法继续履行与业主之间的合作协议，原告遂根据协议约定与业主进行解约。另，被告在解约前不但未结清相关服务费，而且拒绝向业主支付约定的房屋经营收入分成，原告为避免损失扩大代被告向业主垫付了房屋经营收入分成。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特依《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定具状诉诸法院，恳请法院依法支持原告之诉请。被告双月湾畔公司答辩如下：一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该情势变更原则是指合同有效成立之后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化，而使合同的基础动摇或者丧失，又继续履行合同会显失公平的情况。本案中，被告自2018年正常营业以来，双月湾区域发生了开始无法正常供水的情况，并且已多次与物业请求解决办法，最终都是一天拖一天。客户的用水无法正常满足的情况下，这将必然导致双月湾客户量的急剧下降，这也直接影响到被告所受托经营管理的酒店的经济收入。众所周知，双月湾是广东著名的沿海旅游度假区，周边的酒店经营收入靠的是外地旅游，游客的游玩租住所产生营业额，长期无法正常供水，必将导致游客量急剧减缩。当然，出现长期无法供水的情况，也是原告与被告在签订合同时没有办法预见到，也没有办法控制和调节的。但是在这种情况下继续履行合同所造成的损失将由被告一方承担，这有违公平原则。为了减少损失，被告也多次找到原告要求解除合同，故于2018年的10月10日发出了通告函，该函件并非被告单方解除的合同，实际上自原告收到被告的通告函之后，也按照通告函的内容实际履行了同意解除合同的行为，它主要表现在两个方面：一是将涉案酒店的房屋钥匙收回；二是主动出面协调，并同意以被告的名义与业主胡某、罗某、余某等25人签署解除委托经营管理服务协议。二、原告确认解除房屋委托管理服务协议的起止日期无法确定，被告认为解除的日期应从2018年11月10日开始解除，也就是自原告收到被告发出的通告函之后的一个月开始计算。三、支付服务费用与受托酒店经营管理存在着重大的关联。如前文所述，由于不可预见的长期停水情形，导致酒店经营管理遭受重大影响，运营收入直线下降。原告作为物业管理方，根据公平的原则，在服务费用方面也应该承担部分责任。四、原告支付给业主的房屋经营收入分成款是基于其与业主之间签订的协议约定，原告放弃主张情势变更原则，选择支付收入分成款给业主，是其对自身权利的处分，与被告无关。五、关于直接损失部分，由于原告自身的违约情况，或者说处分自身权利的情况所向每位业主多支出的款项是原告自身与业主签订的合同关系所致，也与被告无关。实际上原告在收到通告函之后，也以其实际行动表示同意履行解除合同的行为。六、被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。理由如前所述，在此不再赘述。七、被告支付给原告名义上为合作诚意金的20万元，未在相关的费用中予以扣除，在本案中应返还被告。该笔款项虽名为合作诚意金，但实际上是被告为了向原告表示合作决心，先行向原告支付的部分房屋押金。众所周知，经营旅游区的酒店并非暴利行业，而是薄利多销看天吃饭的行业，拿出纯粹的20万元来促成合作，不予退还是与常理不符的。八、押金部分，被告在履行合同时共支付了483000元的押金，双方在解除合同时应予以退还。九、原告作为物业管理方收取物业费用，却未尽物业事宜，在出现长期停水的情况下，未及时采取相关的措施，较往年相比，导致被告所产生的经济损失也为70万元，这点原告应向被告予以赔偿。被告双月湾畔公司向本院提出反诉请求：一、判决确认被告与原告签订的《房屋房屋委托管理服务协议书》于2018年11月10日解除；二、判决原告向被告返还合作诚意金20万元；三、判决原告立即向被告返还押金483000元；四、判决原告向被告赔偿经济损失70万元；五、判令本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告为承接某某小区B1和B2栋部分房屋运营管理项目，向原告支付了合作诚意金20万元，并于2016年12月18日签订了《房屋房屋委托管理服务协议书》，后于2017年7月25日、2017年8月1日、2017年8月8日共计向原告支付了房屋押金483000元。原告收到被告于2018年10月10日发出的《通告函》后至今未履行相关解除合同手续，亦未向被告返还上述两项费用。2018年3月27日至6月16日期间，由于自然灾害原因，导致长期停水，无法满足客户用水需求，导致客流量直线下降。而原告作为物业管理方没有及时采取应对措施，未足量供应被告所运营管理房屋的用水需求。恰逢该时间段属旺季时期，比对上年度同期的运营收入，其过失行为直接导致被告经济损失达70万元。原告作为物业管理方，应当对该部分损失承担全部赔偿责任。被告认为，在出现情势变更情形的情况下，被告多次寻找被告当面商谈解除合同事宜未果，遂向原告发出书面《通告函》，原告却在合理期限内未与被告协商处理解除合同事宜，又未及时通告业主前来被告办理收房手续，由此造成的一切经济损失应由原告自行承担，与被告无关。综上，被告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法律规定，特向法院提起反诉，恳请法院查明事实并支持被告的全部反诉请求。原告朴寓公司就被告双月湾畔公司提出的反诉答辩如下：一、关于双方合同的解除时间问题。因为被告未及时支付房屋的经营收入，导致我方最后与业主签订了解除协议，时间是2019年的2月28号，所以我方认为双方的合同实际解除时间应当是最后一个业主解除协议后。二、关于被告主张返还合作诚意金问题。我方认为没有事实和法律依据，理由是该合作诚意金与我方、与本案没有关联。从被告所提供的收据显示，合作诚意金的收取主体是深圳市某某物业服务有限公司，深圳市某某物业服务有限公司并非是案涉的原告，所以被告的主张无法律依据。三、被告主张要求返还合同押金无法律依据。理由是本案合同解除的原因是被告在经营期间存在着违约行为，根据司法习惯以及社会经验法则，一方违约的情况下，守约方是可以没收违约方的押金，所以我方没收被告的押金是符合正常的逻辑要求。四、被告主张要求我方赔偿经济损失，无任何的事实和法律依据。我方在合同履行期间不存在任何的违约行为，相反，被告在履约过程中擅自单方解除合同，而且其主张的不可抗力并不存在。庭审中被告在第一点答辩意见中用情势变更原则作为合同解除的原因，所以我希望被告明确其解除合同的理由。原告朴寓公司围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1.房屋委托管理服务协议书JD；2.通告函；3.房屋委托管理服务协议书YZ（72份）、相关业主身份证复印件、收款账户资料证明；4.银行账户历史交易明细清单；5.湾畔酒店应付费用明细表；6、付款单。被告双月湾畔公司围绕其辩解及反诉请求依法提交了下列证据：1.收据四份；2.两年收入对比差异数额表；3、银行账户历史交易明细清单。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合上列证据及双方当事人的诉辩意见，本院认定事实如下：原告朴寓公司系成立于2016年5月3日的有限责任公司（法人独资，独资股东为深圳市某某物业服务有限公司），经营范围：房地产经纪、房屋租赁、场地租赁（不含仓储）。被告双月湾畔公司系成立于2014年10月10日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：酒店管理、旅游信息咨询、物业管理、企业管理咨询、投资咨询、经济贸易咨询。2016年9月至2016年11月期间，原告朴寓公司作为受托方分别与许某1、许某2等97户业主（委托方）先后签订了《房屋委托管理服务协议书YZ》，约定97户业主将涉案位于惠东县××小区××、××套房屋委托原告朴寓公司进行代租托管，该协议书约定的主要内容如下：“一、代租托管期限：本次经营托管服务的期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止（含装修期，其中存在少部分起止期限不一致的情况）。二、房屋经营收入分成及其支付：1、房屋经营收入分成：经双方同意，受托方对委托方所属房屋进行第三方托管所获得的月经营收入（减去经营成本，含物业管理费、水费、电费、燃气费、宽带月费、有线电视月费、布草清洁、洗涤费用等费用），以五五分成（委托方占五成，受托方合作运营公司占五成）比例分配；2、营业额总金额收入分配：淡季（当年11月至次年4月）每2个月一次汇报和转款结算一次，淡季受托方合作运营公司应于结算后次月30日前将上一期结算的分成金额转至委托方银行账户（例如11月至12月的收入金额在次年1月30日前进行转账）；旺季（当年5月至10月）每个月一次汇报和转款结算一次，旺季受托方合作运营公司应于结算后次月30日前将上一期结算的分成金额转至委托方银行账户（例如6月份的收入金额在7月30日前进行转账）；3、若受托方合作运营公司拒不支付相关收入，则由受托方代为支付，并代委托方向其追究相关责任和损失；4、委托方收取分成利润金额的指定账户（略）；5、保底条约：受托方合作运营公司保证每套房业主（委托方）装修期过后第一天开始计算，每年（按12个月计算）经营收入利润分配不低于20000元、22000元、25000元、27000元等不等的保底金额，如每年最后一个月利润分配时，委托累计全年12个月利润分配收入低于该保底金额的，差额由受托方合作运营公司补足。三、违约责任：1、如委托方单方退出与受托方合作，应向受托方合作运营公司支付5000元违约金，且应提前一个月书面通知受托方，待托管房屋所有预定客人入住退房后，方可解除合同；否则，委托方应承担退出托管给受托方合作运营公司造成直接或间接损失，以及赔偿受托方合作运营公司已为托管房屋投入的全部费用与因此造成的损失费用；2、如受托方单方退出合作的，应提前一个月书面通知委托方，向委托方支付5000元违约金，并协调委托方与合作运营公司处理解约善后事宜；3、受托方和委托方违反合同其他权利义务的，任何违约一方需赔偿因违约给守约方造成的全部损失。四、不可抗力：1、由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任，该“不可抗力”指以下事实：本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、战争等；2、如发生不可抗力事件，协议各方应当立即协商，以寻求公平的解决方法，以使不可抗力事件的影响减至最低程度；如因不可抗力而须解除合同的，则各方根据协议的具体履行情况，由各方友好协商解决并处理好善后事宜；3、由于不可抗力导致本合同不能履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同……”。上述协议书还约定了房屋及附属设施的维护、委托方及其亲友的免费入住权等其他权利义务，并附有家私家电清单、维修项目明细表两个附件。2016年12月18日，原告朴寓公司作为委托方与被告双月湾畔公司（受托方）签订一份《房屋委托管理服务协议书JD》，约定委托方接受上述许某1、许某2等97户业主（详见附件三的委托房号和保底明细表）的委托，将上述位于惠东县××小区××、××套房屋委托受托方进行运营，该协议书约定的主要内容如下：“一、合同期限：受托方将此房屋以住宅用途进行运营管理，合同期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止。二、房屋经营收入分成及其支付：1、房屋经营收入分成：房屋所获得的月经营收入（减去经营成本，含物业管理费、水费、电费、燃气费、宽带月费、有线电视月费、布草清洁、洗涤费用等费用），分配50%给与委托方所托管房屋的业主；2、保底条约：受托方保证每套房自合同签订起每年（按12个月计算）经营收入利润分配不低于保底金额，且在合同期限内，每年12月进行一次结算，如该房屋累计年利润分配收入低于该保底金额的，差额由受托方一次性补足（每套房的保底金额详见附件三）；第一次结算的时间点为2017年11月30日，第二次结算的时间点为2018年11月30日，第三次结算的时间点为2019年11月30日；3、营业额总金额收入分配：淡季（当年11月至次年4月）每2个月一次汇报和转款结算一次，淡季受托方应于结算后次月5日前将上一期结算的分成金额转至委托方托管房屋业主的银行账户（例如11月至12月的收入金额在次年1月5日前进行转账，账户明细详见附件三）；旺季（当年5月至10月）每个月一次汇报和转款结算一次，旺季受托方应于结算后次月5日前将上一期结算的分成金额转至委托方托管房屋业主的银行账户（例如6月份的收入金额在7月5日前进行转账，账户明细详见附件三）；4、受托方通过委托方每获得B1和B3栋一套房源，每年需支付约委托方服务费（按收房总量计算：30套以内6000元/套，30—60套5000元/套，60至90套4000元/套，超出90套之后3000元/套，委托方收到服务费时需提供相应金额的收据作为收款收据；5、受托方每获得一套房屋，需向委托方支付5000元/套的房屋押金，签订委托管理合同10个工作日内，受托方将押金转到委托方指定账户（略）。三、双方的权利义务：受托方有下列情形之一的，委托方有权单方解除协议，取消与之合作：①不支付或者不按照约定逾期支付收入分成达7日的；②欠缴各项费用达500元的；③擅自改变房屋用途的……四、违约责任：1、本合同生效后，如因受托方自身原因提前退出合作的，影响到委托方托管房屋业主的收入分成，受托方需支付5000元/套违约金，另需承担继续履行、采取补救措施等义务；2、如委托方托管房屋业主单方退出与受托方合作，要提前一个月书面通知受托方，待托管房屋所有预定客人入住退房后，所有营业收入结算完成后，方可解除合同；否则，因委托方托管房屋业主单方退出托管给受托方造成的损失，应承担赔偿受托方已为托管房屋投入的全部费用与因此造成的损失费用；五、不可抗力：1、由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任，该“不可抗力”指以下事实：本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、战争等；2、如发生不可抗力事件，协议各方应当立即协商，以寻求公平的解决方法，以使不可抗力事件的影响减至最低程度；如因不可抗力而须解除合同的，则各方根据协议的具体履行情况，由各方友好协商解决并处理好善后事宜；3、由于不可抗力导致本合同不能履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同……”。上述协议书还约定了房屋及附属设施的维护及双方的其他权利义务，并附有家私家电清单、维修项目明细表、家具家电交接清单、委托房号和保底明细表等附件。原告朴寓公司与被告双月湾畔公司签订上述《房屋委托管理服务协议书JD》后，被告于2017年7月25日、8月1日、8月8日分别向原告支付了10万元、24万元、143000元共计483000元的房屋押金，被告据此出具了相应的收款收据给原告收执。另外，根据原告提交的由原告朴寓公司的独资股东深圳市某某物业服务有限公司出具的收据显示，被告于上述协议书签订之前的2016年7月26日向深圳市某某物业服务有限公司支付了20万元的合作意向金。经本院询问，被告称原告系在其支付了该20万元合作意向金后才向业主收取房源，并称其没有与深圳市某某物业服务有限公司签订过相关合同。经质证，原告称其经与深圳市某某物业服务有限公司核实，该公司确认收取了上述20万元合作意向金的事实，但认为该合作意向金的性质属履约保证金，因被告单方违约，应不予退还。原告另向本院提交了两份付款单，该两份付款单的收款方均为深圳市双月湾畔商务酒店服务有限公司，其中一份付款单（付款日期2017年9月14日）的付款方载明为深圳市某某物业服务有限公司本部，付款金额为8000元，并备注有“付因双月湾二期B24—2006房业主提前解约，按合同约定，现退湾畔酒店该房押金6000元，并支付酒店违（NO:208）”的字样；另一份付款单（付款日期2017年11月23日）的付款方载明为原告公司本部，付款金额为6000元，并备注有“付退双月湾二期B24—403租客湾畔酒店押金6000元”的字样。经质证，被告称其与两份付款单的收款方深圳市双月湾畔商务酒店服务有限公司是不同主体，在法律和实质上没有关联，且原、被告双方在协议书中约定的房屋押金为5000元，主张该两笔付款与其无关。2018年10月10日，被告向原告送达一份《通告函》，该函件的详细内容如下：“我司湾畔酒店作为一个经营多年的酒店管理公司，一直秉承互利互惠、合伙共生的原则。针对2018年度长期停水、自然灾害及物业管理的缺失问题，我司遭受了重大经济损失。按房屋托管合同第八条不可抗力条款的约定，我司董事会经过长时间的商讨，慎重做出了以下决定：1、我司和某某托管部签约的关于B1和B3栋所有房源全部和平解约，请贵司从收函即日起至2018年11月10日前通知业主来我司收房，办理平平解约手续，互不赔偿违约金；2、如果业主要继续和我司合作，所有合同自动转换为55分成合同，业主须来补签托管合同；3、如业主不和我司重新签订合同，2018年11月10日之后该房屋所有产生的费用，包含不限于物业费、水电费等费用，我司将不再继续缴费，请业主自行缴费。特此通告”。被告在本案中主张涉案房源在2018年3月27日至2018年6月16日期间因供水不足问题导致客源量减少，造成其重大经济损失，直至2018年6月16日后才恢复正常供水，并就此向本院申请调查取证涉案房源自2018年3月至6月的供水、停水情况。本院就此向某某小区的供水单位惠州市东部供水有限公司发出《调查取证函》，调查涉案房源所在的某某小区在2018年3月27日至2018年10月1日期间，有无存在因天气干旱、水库存量不足等原因导致无法正常用水的情况。该单位于2019年10月10日向本院《复函》如下：“一、干旱期供水情况说明：2018年春季，因天气干旱、水库存水量不足，导致稔平半岛部分区域无法正常供水的情况，但是，平海镇仍然持续供水，3月至5月期间部分处于地势较高或没有完善二次供水的居民在用水高峰期会出现水压低、水量不足的情况。在干旱初期，我司提前制定平海、港口两镇区缺水时期应急供水实施方案上报市水务集团和惠东县政府，并根据《关于平海、港口2018年春季缺水应急协调工作会议的纪要》（惠东府〔2018〕31号）和《关于启动水库紧急调水的通知》（惠东防〔2018)5号）文件精神，迅速采取措施：一是铺设港口引水管引取马坑水库水应急供水；二是铺设平海?港口连通管从巽寮金海湾水厂引水至平海应急供水及增设无负压供水设备，增大从巽察向平海的供水量；三是通过短信平台向用户发布节水信息，对用水大户实行限量或定期供水；同时，限制洗车、建筑等高耗水行业的用水量，向使用井水的用户免费发放消毒药品对水井进行消毒等。通过以上有力措施，6月起平海镇已恢复正常供水。二、涉案小区2018年3月至10月的用水情况：平海镇某某小区分别于2011年、2014年报装用水，采取安装总表方式供水，总表后的分户水费及用水管理由物业公司负责。根据贵单位要求，我司将2018年3?10月某某小区业主用水量情况列出（见附件4)。特此函复。【附件：1、关于向惠东县政府报送平海、港口两镇缺水时期应急供水实施方案的请示（惠市东供〔2018〕2号）；2、《关于平海、港口2018年春季缺水应急协调工作会议的纪要》（惠东府〔2018〕31号）；3、《关于启动水库紧急调水的通知》（惠东防〔2018〕5号）；4、2018年3-10月某某小区业主用水量明细表】”。经质证，原、被告对上述复函的三性均不持异议。为证实涉案房源在2018年3月27日至2018年6月16日期间因供水不足问题造成的经济损失，被告向本院提供下列2017年与2018年的营业收入对比差额表予以佐证：            2017年营业收入      （单位：元）              2018年营业收入      （单位：元）              差异额      （单位：元）                  注2016年12月、2017年1、2、3月筹备阶段              12月              66748                                12月、1月              82325              1月、2月              161395                                2月、3月              44271              3月、4月              208032                                4月、5月              519414              5月              219470                                6月              247210              6月              338765                                7月              656106              7月              669149                                8月              940841              8月              821200                                9月              364109              9月              120245                                10月              438030              10月              119360                                11月              87484                                                            合计              3379790                            2724364              655426      庭审中，原、被告共同确认在签订涉案《房屋委托管理服务协议书JD》后，原告即将该协议书附件三《委托房号和保底明细表》所载的97套房屋交付了被告进行运营管理。被告在运营期间按合同约定向97户业主足额支付了第一年度即2016年12月1日起至2017年11月30期间的房屋经营收入分成，并向原告足额支付了该年度的服务费。原、被告在庭审中共同确认涉案《房屋委托管理服务协议书JD》的实际解除时间为2018年11月30日，至于自2017年12月1日起至双方确认的协议解除时间即2018年11月30日止的房屋经营收入分成，被告自认仅向业主支付了部分费用，且认可原告提交的《湾畔酒店应付费用明细表》中所载明的已付业主的房屋经营收入分成金额。对于自2017年12月1日起至2018年11月30日止的服务费，原告主张被告完全没有支付，被告则辩称支付过部分，经本院释明，被告未在本院指定的期限内提交相关证据予以佐证。经本院询问，原、被告一致确认双方约定涉案的服务费是按月在每月月底支付。在被告向原告送达涉案《通告函》后，经原、被告及部分业主三方协商，其中25户业主与原、被告解除了协议。尔后，原告陆续与另外72户业主解除了涉案《房屋委托管理服务协议书YZ》，并按该协议书的约定向该72户业主支付了2017年12月1日至2018年11月30日期间被告未支付的剩余房屋经营收入分成及5000元/户的单方解除协议违约金。根据原告提交的《湾畔酒店应付费用明细表》及名下银行账户历史交易明细清单显示，原告在2019年1月4日至2019年5月7日期间代被告向上述72户业主垫付的房屋经营收入分成共计941158.24元，并向72户业主支共计36万元的违约金（5000元/户×72户）。经本院询问，原告确认涉案97套房屋既已在2019年2月28日前全部交还业主管理使用。本院认为，本案系委托合同纠纷，原告朴寓公司与被告双月湾畔公司就涉案97套房屋的委托运营管理事宜而签订的《房屋委托管理服务协议书JD》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应按照约定全面履行自己的义务。本案诉辩双方的争议主要是涉案《房屋委托管理服务协议书JD》在履行过程中是否存在被告所主张的不可抗力或情势变更问题。对此，本院综合双方的诉辩意见及已查明的事实作如下评析：关于不可抗力，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。不可抗力包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。关于情势变更，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。该规定突出了情事变更原则的适用条件是因不可归责于双方当事人的事由发生情事变更而致合同之基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平。从上述两条法律规定可见，情势变更与不可抗力是有区别的，不可抗力造成的结果是致使合同无法履行，而情势变更造成的结果是对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的；不可抗力是法定的免责事由，不履行合同无需承担责任，而情势变更情况下履行合同导致显失公平，因此合同双方应当共担相应的风险。具体到本案，被告双月湾畔公司虽在《通告函》中引用涉案《房屋委托管理服务协议书JD》约定的不可抗力条款，但其系基于所主张的涉案房屋存在供水不足问题而向被告要求解除或变更合同，并非因不可抗力不能履行合同，故被告实质上在本案中系以情势变更作为其主张解除或变更合同的免责理由，仅是因为对法律认识存在偏差而在《通告函》中引用不可抗力条款。那么本案中是否存在被告所主张的可适用情势变更的情形，根据“谁主张，谁举证”的举证规则，应由被告予以举证证明。被告就其辩称涉案房源在2018年3月27日至2018年6月16日期间因供水不足问题导致客源量减少，造成其重大经济损失的主张向本院申请了调查取证，并提交了其2017年与2018年的营业收入对比差额表予以佐证。根据惠州市东部供水有限公司的复函及相关附件可知，涉案房源所在惠东县平海镇某某小区在2018年春季，虽因天气干旱、水库存水量不足导致稔平半岛部分区域出现无法正常供水的情况，但平海镇仍然持续供水；而3月至5月期间部分处于地势较高或没有完善二次供水的居民在用水高峰期出现了水压低、水量不足的情况，但因相关水务和政府部门采取了有力措施，6月份起平海镇已恢复正常供水。该复函在一定程度上证实了涉案房源在2018年3月至5月期间确实存在供水不足的问题。然而，根据被告所提交的2017年与2018年的营业收入对比差额表显示，在2017年度未出现供水不足的情况下，被告在2017年2月—6月（共5个月）的营业收入共计为810895元，而在2018年3月—6月（共4个月）的营业收入共计为766267元。两者相较，在认定涉案房源在2018年3月至5月期间存在供水不足事实且少计其2月份这一个月营业收入的前提下，两者的同期营业收入仅相差44628元。该金额与全年达两、三百万元的营业收入相比可知，被告以该供水不足问题而造成其重大经济损失的主张毫无依据，依法应承担举证不能的法律后果，故本院对于其辩称涉案《房屋委托管理服务协议书JD》在履行过程中存在情势变更的主张不予采信。据此，被告在无正当理由的情况下单方提前解除涉案《房屋委托管理服务协议书JD》的行为依法构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告朴寓公司与被告双月湾畔公司在本案中一致诉请解除双方签订的《房屋委托管理服务协议书JD》，且在庭审中共同确认该协议书已于2018年11月30日实际解除，该意思表示真实，不违反法律规定，本院予以确认。涉案《房屋委托管理服务协议书JD》解除后，被告对于其在协议履行期间未按约定向被告支付的2017年12月1日起至协议解除之日即2018年11月30日止服务费，依法应承担偿付责任。原告在本案中仅诉请72套房的服务费，系自行处分民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以照准。根据协议约定，被告应向原告支付的服务费为216000元（3000元/套×72套）。原告诉请的超出部分，本院予以驳回。被告虽在庭审中辩称曾支付过上述期间的部分服务费，但经本院释明后未在指定的期限内提交相关证据予以佐证，依法应承担举证不能的法律后果，本院不予采纳。另外，根据庭审查明，原、被告双方已约定该服务费是按月在每月月底支付，故被告未按约定支付的行为确已构成违约，给原告造成利息损失，结合原告诉请，被告应自2018年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告计付上述216000元服务费的利息损失。因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故上述利息从2018年12月1日起至2019年8月19日止应按中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，且均以不超过原告诉请的年利率4.35%为限。如前所述，对于原告已代被告向业主垫付的合同履行期间的房屋经营收入分成941158.24元及其利息损失，被告亦应向原告返还。结合原告诉请，该利息应从2019年5月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，且均以不超过原告诉请的年利率4.35%为限。依照涉案原告与业主及原告与被告签订的两份协议书的约定，受托方单方退出合作的，应向委托方支付5000元/套的违约金。现原告已依据该约定向业主支付了共计36万元的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”等法律规定及原、被告之间的协议约定，原告诉请被告支付该提前解约的违约金36万元，依法有据，本院予以支持。至于原告另外诉请被告赔偿提前解约而造成其的直接损失36万元，原告并无举证证明，且无合同及法律依据，本院依法予以驳回。因原、被告之间的《房屋委托管理服务协议书JD》既已解除，对于被告为履行协议而向原告实际支付的房屋押金483000元，原告应予返还。原告据其所提交的两份付款单主张已向被告退还了12000元房屋押金，但该两份付款单的收款方并非被告，且所备注的房号亦未包含在协议书附件三所载明的97套房号中，故原告的该项主张依法无据，本院不予采信。至于被告为签订涉案协议而支付的合作意向金20万元，虽其收取方为原告的独资股东深圳市某某物业服务有限公司，但因该公司属原告的关联公司，且系被告为履行涉案协议而支付，根据原告就该20万元合作意向金的质证意见，为避免诉累，应由原告承担返还责任。至于被告反诉原告赔偿其的经济损失70万元，根据上述认定，原告在本案中并不存在相关违约行为，相反是被告无正当理由单方提前解约，故其该项主张依法无据，本院予以驳回。综上所述，原、被告诉请及辩解的有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市朴寓房地产经纪有限公司与被告惠东县双月湾畔酒店管理有限公司于2016年12月18日签订的《房屋委托管理服务协议书JD》于2018年11月30日解除。二、被告惠东县双月湾畔酒店管理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告深圳市朴寓房地产经纪有限公司支付服务费216000元及利息（以216000元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；该两项利率均以不超过年利率4.35%为限）。三、被告惠东县双月湾畔酒店管理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告深圳市朴寓房地产经纪有限公司支付房屋经营收入分成941158.24元及利息（以941158.24元为基数，自2019年5月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；该两项利率均以不超过年利率4.35%为限）。四、被告惠东县双月湾畔酒店管理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告深圳市朴寓房地产经纪有限公司支付违约金36万元。五、驳回原告深圳市朴寓房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。六、原告深圳市朴寓房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内向被告惠东县双月湾畔酒店管理有限公司返还合作意向金20万元。七、原告深圳市朴寓房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内向被告惠东县双月湾畔酒店管理有限公司返还房屋押金483000元。八、驳回被告惠东县双月湾畔酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费21785元（原告已预交），反诉案件受理费8623元（被告已预交），合计30408元，由原告深圳市朴寓房地产经纪有限公司负担8498元，被告惠东县双月湾畔酒店管理有限公司负担21910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  王雪良人民陪审员  卢燕芳人民陪审员  彭锦军二〇一九年十二月三十日法官助理杨良志书记员陈威权