黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3396号原告：孙福安，男，1976年2月3日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙爱民，黑龙江衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟艳，黑龙江衡平律师事务所律师。被告：张忠波，男，1973年6月29日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。被告：李记龙，男，1975年12月23日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。原告孙福安诉被告张忠波、李记龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告孙福安及其委托诉讼代理人孙爱民、孟艳，被告李记龙到庭参加诉讼，被告张忠波经本院合法传唤未出庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求解除原告与二被告签订的楼房买卖合同，庭审时称，如果该楼房没有相关产权，原告将根据法院查明的情况变更确认该合同为无效合同；二、请求判令二被告立即返还购楼款200,000元，给付利息93,919.6元（以本金170,000元为基数，按银行利率8.76厘，自2014年4月28日至2019年7月27日），给付利息13,928.4元（以本金30,000元为基数，按银行利率8.76厘，从2015年2月28日计算至2019年7月27日），之后利息从2019年7月28日计算至实际给付之日。共计307,748元；三、判令二被告赔偿原告装修款80,700元、利息42,415.92元（按银行利率8.76厘，从2014年7月29日计算至2019年7月28日），之后利息从2019年7月30日计算至实际给付之日；四、诉讼费由二被告负担。事实与理由：2014年原告委托孙某在肇××县古龙镇购买一处商服楼，孙某在韩某、郭某的联系下与被告张忠波达成口头买卖协议，张忠波将肇××县古龙镇粮库西大墙外的商服楼（一、二层130多平方米）出售给原告，当时售价为450,000元，在韩某的讲价下，最后以445,000元价格成交。当时约定，该楼款分两期给付，先付200,000元，余款于年底被告将产权证办下来后一次性支付。2014年4月27日，原告委托孙某向被告张忠波交付第一笔款购楼款170,000元，张忠波为原告出具收据，2014年年末，原告委托韩某、郭某又向被告交付30,000元，张忠波让交给李记龙。2014年8月，原告接收楼房并装修，之后租赁给他人，自2014年年末，原告多次向被告索要楼房证照，被告均以没下来为由拒绝。至2016年冬天，被告李记龙将承租户的东西扔出，将人撵走，被告张忠波才称楼房是李记龙的，原告与被告交涉未果，楼房被抢走，为维护原告利益，故提起诉讼。被告李记龙辩称，原告要求解除合同不可能，因为没有签订合同，楼房已交给原告使用，无法解除。原告要求返还购房款我不同意，利息也不同意给付，原告仅凭一张单据无法证实装修费用的数额。被告张忠波缺席未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告出示的证据如下：证据一、收据一份，欲证明2014年4月27日，原告向被告张忠波交付购房款170,000元，原被告之间形成房屋买卖合同关系。被告李记龙质证称，属实。本院对该证据予以确认。证据二、收据三张，欲证明原告装修花费80,700元、交排污费1,209元、付取暖费4,256元。被告对装修费票据有异议，认为不是正规票据，对取暖费票据及排污费票据无异议。因装修费票据不是正规票据，且原告不认可，本院对装修费票据的真实性不予确认，对排污费及取暖费票据的真实性予以确认。证据三、肇××县古龙镇铭东羊肉锅饭店营业执照一份，欲证明原告将房屋租赁给他人开饭店使用。被告李记龙质证称，不清楚。本院对该证据的真实性予确认。证人韩某当庭证实其与原告姐夫郭某是同学，案涉楼房最初价款是455,000元，韩某去了以后，张忠波同意减去5,000元，最终价款450,000元，先交200,000元，原告当时只有170,000元，韩某为30,000元担保，两三年后在张忠波的指示下韩某与郭某交给李记龙30,000元。李记龙对证人证言有异议，认为没有收到30,000元。证人郭某当庭证实其是原告姐夫，买房的第二年秋天交给李记龙30,000元，后期李记龙索要尾款250,000元，原告不同意，要求房屋产权证办下来才能支付尾款，听说李记龙就让人把楼房的门锁上了，其实尾欠楼款是245,000元。李记龙质证称，证人证言不属实，被告没有锁门，楼房价款是450,000元，不是445,000元。证人孙某当庭证实其是原告的弟弟，房屋价款是445,000元，当时交了170,000元，过了几天，交了30,000元，后来听说房子被李记龙锁上了。李记龙质证称，证人证言不属实，房屋价款是450,000元，被告没有锁门。证人肖某当庭证实其是原告的嫂子，租赁案涉楼房开饭店，后来李记龙的工人去索要尾欠楼款未果后，断了楼房的水电，并把楼房里的东西都扔出来了。李记龙质证称，证人证言不属实，首先其无权停原告的水电，更没有让人锁门。上述四位证人证言能证实原告已付楼款200,000元。依据当事人的陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：肇××县古龙镇粮库西大墙外有楼房一幢，实际开发建设人为被告李记龙。2014年原告委托其弟弟孙某购买该楼南数第9门一至二层商服，孙某按照商服上张贴的电话号码联系到被告张忠波，并最终协商楼房价款为450,000元，首付200,000元，余款待年底房屋所有权证照办下来后一次性给付。2014年4月27日原告付购房款170,000元，张忠波为原告出具收据，按约定首付尚欠30,000元，原告的姐夫郭某找到案外人韩某，由韩某对30,000元在年底给付作保证人，当年年底原告并未给付该30,000元。后经索要，韩某与郭某在张忠波的指示下将30,000元交付给李记龙，交付时间韩某称是两三年后、郭某称是第二年秋天，原告没有出示交付时间的书面证据，而被告李记龙否认曾收到过30,000元。2014年8月原告开始装修并投入使用，先后租赁给原告的姐夫、弟弟等其他亲属，每年租赁费10,000元。原告称2016年12月，因李记龙索要购楼尾款未果后，将案涉楼房门上锁，并把里面租户的用品扔出，李记龙否认原告所述，称其从未锁过门。原告就案涉楼房装修残值申请鉴定，本院依法委托，但经鉴定机构联系，原告称案涉楼房被李记龙上锁，无法打开，而被告李记龙否认锁门，最终因原被告均不打开房门，导致未鉴定。另查明，原告在诉讼前曾向公安机关报案，举报二被告诈骗，公安机关询问二被告，二被告均承认李记龙是原告购买楼房的所有人，张忠波只是被委托人。被告李记龙庭后自认该楼房未取得商品房预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中被告李记龙作为实际开发人，自认该楼房尚未取得商品房预售许可证，故其对外签订的商品房买卖合同应当认定无效。原告与被告李记龙虽未签订书面买卖合同，但已形成事实买卖合同关系，故该事实买卖合同关系无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告对合同无效没有过错，不应承担责任。被告李记龙应将所收取的购房款返还给原告，并支付相应的利息，该利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，170,000元购房款的交付时间为2014年4月27日，该利息的利率应为年利率6.55%。另30,000元购房款的交付时间因原告提供的三位证人陈述不一致，原告也没有提供其他书面证据证明，考虑到证人郭某、孙某与原告有利害关系，本院采纳证人韩某的证言，酌定为2016年4月27日，利率应为4.75%。被告应支付利息至实际给付之日止。对原告要求被告给付装修费及利息的诉讼请求，因原告提供的不是正规票据，且被告对原告要求的数额不认可，本院不予支持。在原告交付第二笔购房款时，被告张忠波已向原告告知李记龙系房屋所有权人，原告亦将购房款交付给李记龙，结合二被告在公安机关的询问笔录，能证实张忠波只是李记龙的委托人，而不是房屋所有权人，故其不应承担偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告孙福安与被告李记龙关于古龙粮库商服楼南数第9门（肇源县古龙镇粮库西大墙外）的事实买卖合同关系无效；二、被告李记龙于本判决生效后立即向原告孙福安返还购房款200,000元及利息（以170.000元为基数，按年利率6.55%自2014年4月27日计算至实际给付之日，以30,000元为基数，按年利率4.75%自2016年4月27日计算至实际给付之日）；三、驳回原告孙福安其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,763元，由被告李记龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  邓艳梅人民陪审员  郭 健人民陪审员  许鑫宇二〇一九年十二月二十五日书 记 员  刘 颖附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（1）以合法形式掩盖非法目的；（1）损害社会公共利益；（1）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。