山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0785民初5097号 原告：青岛群得利机电有限公司。住所地，青岛市四方区嘉善路**。注册号：3702052800089（已吊销）。 法定代表人：杜万军，总经理。 委托诉讼代理人：窦宝帅，山东子伦律师事务所律师。 被告：孙仕国，男，1958年7月21日出生，汉族，，住高密市原高密制药厂对面）。 原告青岛群得利机电有限公司与被告孙仕国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月28日和12月18日二次公开开庭进行了审理。原告法定代表人杜万军及其委托代理人窦宝帅、被告孙仕国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告房屋租金7808元及违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年10月30日，原告与被告孙仕国签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于人民大街西首(原高密制药厂院内)一处厂房和两间平房租赁给被告，租期1年，租金10000元，租赁到期后，双方仅对续租事宜进行了口头约定，续租事宜按照原合同条款履行，被告租用该房屋至2017年12月15日。截止到原告起诉之日止，被告仍拖欠原告租金7807元。原告向被告多次催收未果，故为维护原告的合法权益诉至法院，望判如所请。 被告辩称，1、厂房是部队的，他没有权力出租；2、厂房在2016年底部队已收回，设备已搬走；3、杜万军在2017年与其口头协议让其不搬走部分产品，他用来向部队索要赔偿费，要到赔偿后给其部分赔偿费和搬迁费。同年杜万军将其厂房大门周围租给收废品的用，造成大门堵塞、车胎扎破、产品运不出，其多次打电话要求调解，他始终不到场。2017年10月份部队堵门时，杜万军携菜刀和四个黑社会人员向其要产品停放费，给其现在的厂里拉闸停电，坐在机器旁不让生产，造成损失6000元，无奈之下给了他部分产品停放费，杜万军立下字据。之后其雇车雇人将剩余水泥砖搬出，造成损失1万元；4、要求杜万军赔偿经济损失16000元；5、杜万军将其租用厂房（南长40米宽4米）和厂房（长40米宽7米）另转租给卖冰糕的建冷库用，口头协议2015年、2016年每年从其房租里扣除2000元，至今未扣除；6、要求杜万军返还房租4000元；7、厂房大面积漏雨，其要杜万军修缮多次，他没修，造成水泥染料进水，直接损失8000元之多，之后被告自己找人修缮，花费人工材料费2000多元；8、要求杜万军赔偿损失、材料、人工费用10000元；9、口头协议虽然一年作废，但要求杜万军赔偿经济损失30000元。 原告围绕其诉讼请求，提交以下证据：1、私营企业信息查询结果及法定代表人身份证明，证明原告虽然在2005年被吊销，但并非注销，其主体资格仍然存在，是本案的适格原告，杜万军是原告的法定代表人，代表原告签订房屋租赁合同系职务行为，合同也是有效的。2、房屋租赁合同二份，证明被告租赁原告房屋的事实。3、86423部队与三佳集团转让合同复印件、三佳集团、高密制药厂与青岛群得利机电转让合同原件、制药厂转让补充合同及（2017）鲁0785民初5576号民事判决书各一份。证明原告享有原高密制药厂出租厂房及附属设施的所有权，以及截止到2018年4月3日前依法享有对该出租厂房所占土地的使用权。4、原告张贴的紧急清场通知照片、与被告孙仕国、部队王仁涛参谋的短信聊天记录，中国人民解放军94595部队向原告发出的解除合同通知函、出具的证明各一份，证明被告孙仕国租赁占有使用原告的房屋，一直到2017年12月15日。5、提交还款协议一份。 本院依法组织当事人进行质证，被告对原告提交的证据1、2、5无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据3与其无关；证据4未收到、不清楚，2016年就搬走了，部队出具证明不现实，部队不认识被告。 本院认为，原告提交的证据3－4能够证明原告在2018年前对涉案房屋土地有无偿使用权、原告将房屋出租给被告使用及中国人民解放军94595部队于2017年12月15日对由原告使用的土地进行清理，其中包括被告的事实。 被告围绕其辩称理由，提交证据收据一份，证明其搬走后留在厂房内的部分成品是经原告的允许，且其不再收房租。 本院依法组织当事人进行了质证，原告对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。但原告并未免除其房租，根据其内容可知，被告存放其成品至部队清场之日止（2017年12月15），此期间被告仍应当支付租赁费用。该5000元系被告支付给原告的租赁费。 通过当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：中国人民解放军94595部队原番号为中国人民解放军86423部队。高密制药厂系其所属企业，位于其场站内，由其进行管理和经营。2000年5月26日，原86423部队与案外人山东三佳集团公司签订《转让合同》一份，约定将其所属企业高密制药厂以产权和经营权有偿转让、土地有偿使用方式转让给山东三佳集团公司。其中制药厂现有的厂房及附属设施、制药设备全部转让给山东三佳集团公司，高密制药厂所占用的军队地产共7990平方米的产权归原86423部队，山东三佳集团公司有偿使用18年。2002年6月6日，山东三佳集团公司、高密制药厂与青岛群得利机电有限公司签订《转让合同》一份，约定山东三佳集团公司将其拥有的高密制药厂的产权、经营权（不包括土地所有权）一次性有偿转让给青岛群得利机电有限公司，转让费580万元，高密制药厂现有的厂房及附属设施、制药设备全部归原告所有，药厂占用军队地产7990平方米，产权归军队所有，原告自签订合同之年起无偿使用16年，到期后，军队不做他用，原告可继续使用，如军队要用地，地上附着物由被告与军队协商处理。2002年7月22日，原86423部队与原告又签订《制药厂转让补充合同》，明确该补充合同是对山东三佳集团公司、高密制药厂与青岛群得利机电有限公司签订《转让合同》的补充。其中第一条约定，原86423部队认可青岛群得利机电有限公司与三佳集团签订的转让制药厂合同内容。原告承认并履行2000年5月26日原86423部队与三佳集团签订的转让合同，并承担其合同规定的全部责任和义务。 原告接管制药厂后，对其进行了改制，把人员资产合并到山东海纳药业有限公司。2005年至2006年因多方因素的影响，导致企业停产经营，原告也于2005年10月19日被吊销，未进行清算。 2014年11月3日，刘春雷代理杜万军与被告签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于人民大街西首（原高密制药厂院内）一处厂房和两间平房租赁给被告，租期2014年11月1日-2015年10月30日，租金每年1万元，逾期交付租金的支付违约金30%—40%。2015年10月30日对该份合同进行续签，期限是2015年11月1日-2016年10月31日，租金是一年1万元，逾期支付违约金50%。之后，双方再未签订租赁合同，被告一直使用原告房屋至2017年12月15日。 被告尚欠原告2015年11月5日至2016年10月21日租金1300元，2016年10月22日至2017年10月21日租金10000元，自2017年10月22日至2017年12月15日租金1507元。2017年11月7日，被告付租金5000元，尚欠租金7807元。 被告称租赁费已付清，但未提交证据证明。 2017年5月至10月，原告法定代表人杜万军多次给被告发短信，要求被告支付房租。 2017年10月24日，中国人民解放军94595部队向原告发解除合同通知函，通知解除2000年5月26日的转让合同及2002年7月22日《制药厂转让补充合同》，请原告于收到该函后10日内清除并腾空合同中地上附着物，并归还合同中所涉土地的使用权。原告在收到该函后未归还，中国人民解放军94595部队于2017年11月17日向本院起诉，要求1、解除与原告签订的《转让合同》及《制药厂转让补充合同》；2、原告立即清理腾空地上附着物，并将涉案土地归还。2018年3月19日，本院作出(2017)鲁0785民初5576号民事判决书，判决：一、解除中国人民解放军94595部队与青岛得利机电有限公司之间签订的《转让合同》及《制药厂转让补充合同》；二、原告青岛群得利机电有限公司清理腾空原高密制药厂的地上附着物，并将涉案土地归还中国人民解放军94595部队，于本判决生效后十日内履行完毕。 期间2017年12月15日，中国人民解放军94595部队对涉案土地进行清理，涉及原高密制药厂房屋租户，包括被告。 2018年12月12日，原告曾以其法人代表杜万江为原告向本院起诉被告，本院于2019年8月14日出具（2018）鲁0785民初5900号民事裁定书，以杜万军不具有诉讼主体资格为由，驳回了杜万军的起诉。 庭审中，原告自愿放弃主张违约金的诉讼请求。 本院认为，一、关于原告诉讼主体资格问题。根据《民法总则》第五十九条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第六十八条规定，依法完成清算、注销登记的，法人终止。《公司登记管理条例》第四十四条规定，经公司登记机关注销登记，公司终止。而公司吊销是公司违反了工商行政法规后而受到的一种行政处罚，被吊销后公司即丧失了经营权，法人资格仍然存在。原告于2005年10月19日被吊销，公司解散，应进行清算，但原告未进行清算，未申请注销，故原告仍具有诉讼主体资格。 二、涉案租赁合同的效力问题。《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，原告虽在签订租赁合同前已被吊销资格，但双方签订的合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为维护交易安全的社会秩序和实现合同法的立法本意，应认定合法有效。杜万军作为原告的法定代表人，租赁的是原告享有权利的财产，其签订合同的行为系职务行为，杜万军委托刘春雷与被告签订租赁合同，相应的法律后果应由原告承担。 三、关于被告使用租赁物的期间问题。根据《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告认可其在部队清理时搬离。中国人民解放军94595部队又证明其于2017年12月15日，清理涉案土地上的房屋租户中包括被告，故本院认定被告使用租赁物至2017年12月15日。 四、关于原告主张的被告拖欠租赁费的数额问题。被告虽辩称已付清租赁费，但原告不予认可，其亦未提交证据证明，故被告应支付尚欠租金7808元。 原告自愿放弃违约金损失系对其权利的处分，且不违反法律法规的强制性规定，对其本院予以准许。 被告当庭提出要求原告赔偿其损失30000元，因未在法定答辩期间提出，对其本院不予处理，其可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十八条、第一百六十二条、《中华人民共和国公司法》第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 孙仕国给付青岛群得利机电有限公司租赁费7808元，于判决生效后十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  曹 菲 人民陪审员  刘建德 人民陪审员  姜月照 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  徐文娟 书 记 员  李 菲