镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初1138号原告镇江深国投商用置业有限公司，住所地镇江市桃园新村75号。诉讼代表人黄友定，该企业管理人负责人。委托诉讼代理人孙亮、孙鸿晓，江苏江成律师事务所律师。被告陆靖，女，汉族，1981年10月21日生，住镇江市。委托诉讼代理人封孝权、向京，江苏汇典律师事务所律师。原告镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）与被告陆靖商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深国投公司委托诉讼代理人孙亮、孙鸿晓，被告陆靖委托诉讼代理人封孝权、向京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深国投公司诉称，2013年4月27日，原告与被告陆靖签署了四份《商品房买卖合同》，约定由被告购买坐落于镇江市××与××交叉口东方伟业广场内3幢4层4001号房、4幢1层0101号房、4幢2层0201号房、4幢3层0301号房。但双方就案涉房屋又签署了一份《房屋回购协议》，约定回购期1年，回购款3400万元，原告每月支付房屋使用费74.8万元。被告曾于2014年5月6日向原告出具《通知书》，告知原告尚有583.2万元房屋使用费未付，也未在2014年4月30日前支付回购房屋款,故案涉的《商品房买卖合同》实为借款合同。因此，案涉《商品房买卖合同》及《房屋回购协议》因违反法律强制性规定而无效。如果法院认为《商品房买卖合同》及《房屋回购协议》不属于无效情形，因双方均未履约，根据《破产法》规定，原、被告签订的合同已于2017年10月30日解除。现原告起诉要求：1、确认原、被告签署的《商品房买卖合同》及《房屋回购协议》无效；2、若法院认为《商品房买卖合同》及《房屋回购协议》有效，则确认《商品房买卖合同》于2017年10月30日解除；3、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的网签撤销手续。被告陆靖辩称，1、原告的诉请中实际包括了两个案由，一个是商品房买卖合同纠纷，一个是确认合同无效纠纷。这两个案由实际在诉请中相互矛盾，故原告诉请请求不明确、不具体，应当裁定驳回；2、原告和被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告已经履行完毕商品房买卖合同所有的义务，原、被告间根本不存在原告所称的名为买卖实为借款的情形，被告在购买房屋过程中所支付的购房款部分为自有资金，部分通过按揭方式支付。这样的支付方式足以证明双方是真实的买卖合同关系；3、原、被告间从未约定过抵押权，故不存在抵押权在债务履行期满前流押禁止问题，原告诉请合同无效没有法律依据；4、根据破产法规定，对双方均未履行完毕合同，管理人有权决定解除。而本案中，被告已经履行完毕合同所有义务，只是因原告自身原因没有协助被告办理房屋所有权证，根据相关司法解释，被告享有物权期待权，原告无权根据破产法的规定解除原、被告间商品房买卖合同；5、本案所涉及的商品房买卖合同已经在不动产登记中心办理了商品房预告登记，该商品房被告已经被登记为预告登记人，同时在该商品房上也设定了预抵押权人，为了维护商品房预告登记的严肃性、合法性以及保护抵押权人的合法权益，也不应当解除双方商品房买卖合同。因此，应驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2013年4月27日，原告深国投公司与被告陆靖签订了四份《商品房买卖合同》并办理了网签备案，约定原告将位于东方伟业广场3幢4层4001号商品房（备案号：1200811304270001，建筑面积5718.01平方米、单价3148元/平方米、总价1800万元）、4幢1层0101号商品房（备案号：1200811304270002,建筑面积356.88平方米、单价28021元/平方米、总价1000万元）、4幢2层0201号商品房（备案号：1200811304270003，建筑面积388.53平方米、单价7722元/平方米、总价300万元）、4幢3层0301号商品房（备案号：1200811304270004，建筑面积385.63平方米、单价7780元/平方米、总价300万元）出售给陆靖，该些商品房用途为营业用房。合同约定，原告应在2013年5月30日前向被告交付上述房屋。2013年4月28日，案外人戴军向原告转款1700万元并注明了款项为被告的购房款。同日，被告与交通银行股份有限公司镇江分行签订《个人借款合同》，从该银行贷款1700万元，该款当日亦汇入原告账户。2013年5月14日，上述房屋办理了商品房预告登记，预告登记人陆靖。原、被告另签订《房屋回购协议》，约定原告向被告回购在2013年4月28日出售给被告的坐落于中山北路××号的上述房屋，回购价格为3400万元，回购期限为2014年4月30日。房屋暂由原告使用，至回购之日止，原告自愿从2013年5月起于每月30日前向被告支付74.8万元的使用费。回购款原告应在2014年4月30日前付清，原告可以提前回购约定房产，同时交还房屋使用权。回购期满，原告应在被告指定的时间内与被告办理产权过户手续，原告自愿承担产权转移所需要的全部税费（包括被告应承担的税费）。在原告应支付该商品房回购价款时，无论该房是预售房还是现房，原告都应按照合同约定履行付款、签订回购合同等义务。2014年5月6日，被告向原告发出《通知书》，载明依据双方签订的《房屋回购协议》，原告应在每月30日前支付74.8万元房屋使用费，并于2014年4月30日前付清房屋回购款，回购约定房屋。现原告尚有583.2万元房屋使用费未付，也未在2014年4月30日前支付回购房屋款。故通知原告在接到通知10日内付清房屋使用费及利息，支付房屋回购款，办理房屋过户手续。庭审中，被告提供了署名戴军的说明，言明其于2013年4月28日汇入原告账户的1700万元系代陆靖支付购房款。被告确认被告及戴军均与原告没有借贷关系。在被告于2014年5月6日发出上述通知书之前，原告向戴军支付费用314.4万元并在2014年9月让他人向戴军代付10万元。被告于2016年6月1日将3幢4层4001号房屋出租给了北京明星时代影院投资有限公司且原告亦在租赁合同上盖章确认；于2017年8月1日将4幢1、2、3层房屋出租给了镇江艾欧热水工程配套有限公司。2017年8月30日，镇江市中级人民法院裁定受理了王怀萍对深国投公司的破产清算申请并裁定由本院审理，2017年11月30日本院裁定深国投公司破产。庭审中，原告提供其与他人于2013年11月-12月期间签订的案涉楼盘3幢3层3002室（建筑面积39.53平方米、单价11889.7元/平方米）、3幢3层3094室（建筑面积38.08平方米、单价13655.5元/平方米）商品房买卖合同及位于润州区××商业广场商铺2012年期间新房备案价网络查询（27000元/平方米），拟证明原、被告关于3幢4层4001号商品房买卖单价明显低于当时市场价。被告认为，案涉3幢4层4001号房屋存在质量问题并且是大面积整体出售，商品房价格波动较大（2013年4-5月是低谷）、案涉房屋周边商铺也存在低价情况，因此双方协商的价格没有明显过低。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》并签署《房屋回购协议》，约定商品房出售者原告在房屋出售后1年内无条件回购所售房屋。但原告作为房屋开发商，出售房屋回笼资金是其经营目的，其愿意将开发的房屋在出售后无条件地以原价回购并承担买卖双方所有税费，非其正常经营行为；被告作为房屋购买者，购房后并不实际占有房屋而是同意出售者继续占有，其收取房屋使用费，并在出售者支付房屋回购款时返还房屋，其签订房屋买卖合同目的显然并非要最终取得房屋所有权。因此，原、被告签订《商品房买卖合同》并办理房屋预告登记实质为双方借贷行为提供担保。双方约定的房屋回购到期后，原告未能支付回购款，即未能归还借款。其后，原告将案涉房屋交付给被告并由其对外出租，在为防止利益失衡，双方完成案涉房屋担保的借款与房款结算情况下，可认为双方将此前被告出借给原告的借款转化为案涉房屋购房款，双方实际履行了案涉《商品房买卖合同》。可是，案涉3幢4层4001号房屋的《商品房买卖合同》商品房价格明显低于同期、同地段、同类型的其他商品房价格，故对于该房屋交付不能认定双方已进行了担保的借款与房款的结算并实际履行了《商品房买卖合同》。原、被告已实际履行了案涉4幢1层0101号、0201号、0301号房屋的《商品房买卖合同》，该商品房办理了预告登记，只是由于非被告原因而未能办理相关手续，原告虽已宣告破产，但被告已预告登记为所购商品房所有权人，被告就所购商品房对出卖人享有的债权请求权通过预告登记的公示程序被赋予了物权对抗效力，具备物权的对世排他属性，故原告以因宣告破产而主张解除房屋买卖合同，本院不予支持。对深国投公司的破产清算申请于2017年8月30日受理并于2017年11月30日宣告深国投公司破产，故对于原、被告均未履行完毕的案涉3幢4层4001号房屋的《商品房买卖合同》，原告主张于2017年10月30日解除，本院予以支持。合同解除后，对原告要求被告协助办理撤销案涉房屋网签备案手续的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江深国投商用置业有限公司与被告陆靖签订的关于镇江市东方伟业广场3幢4层4001号房屋的《商品房买卖合同》于2017年10月30日解除；二、被告陆靖于本判决生效后十日内协助原告镇江深国投商用置业有限公司办理撤销镇江市东方伟业广场3幢4层4001号房屋的《商品房买卖合同》网签备案手续（备案号1200811304270001）；三、驳回原告镇江深国投商用置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告镇江深国投商用置业有限公司、被告陆靖各承担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  潘丁亮人民陪审员  王 卫人民陪审员  徐秋华二〇一九年十二月二十日书 记 员  彭 璇