广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25186号原告：广东南海农村商业银行股份有限公司狮山支行，住所地广东省佛山市南海区**********塘办事处侧，统一社会信用代码914************275。负责人：梁伟成，系该行行长。委托诉讼代理人：罗志锋，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎润香，广东度明律师事务所律师。被告：冼亚志，男，1993年4月10日出生，汉族，住广东省吴川市**********，公民身份号码440************936。被告：禾乐合众置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********************（住所申报），统一社会信用代码914************157。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：李兵，为该公司员工。原告广东南海农村商业银行股份有限公司狮山支行诉被告冼亚志、禾乐合众置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序于同年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎润香和被告禾乐合众置业有限公司的委托诉讼代理人李兵到庭参加了诉讼，被告冼亚志经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告冼亚志向原告偿还借款本金252628.12元及利息、罚息、复利（暂计至2019年8月26日的利息9851.26元，罚息79.12元，复利171.76元。从2019年8月27日起至法院向被告冼亚志送达诉讼材料之日止按《购房借款及担保合同》之约定计付利息、罚息及复利。从法院向被告冼亚志送达诉讼材料之次日起至实际清偿止以尚欠的本金为基数按中国人民银行（五年期以上）人民币贷款基准利率上浮20%后再上浮50%作为罚息利率计付罚息，以合同期内尚欠的利息为基数按前述罚息利率计付复利，若遇到贷款基准利率调整，从次年首日起相应调整罚息利率）；二、依法判令原告对被告冼亚志提供抵押的位于佛山市南海区********************（不动产登记证明号：粤（2018）佛南不动产证明第0151398号）在上述第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；三、依法判令被告禾乐合众置业有限公司对被告冼亚志拖欠原告的上述第一项债务承担连带清偿责任；四、依法判令本案全部诉讼费用由两被告共同负担。事实与理由：一、签约情况：1、借款合同的基本情况：2018年10月16日，原告与被告冼亚志、被告禾乐合众置业有限公司签订编号为狮山农商个房借字[2018]第00277号《购房借款及担保合同》，约定：被告冼亚志因购买《抵押物清单》中序号为壹的房产（即佛山市南海区********************）向原告借款253000元，借款期限为300个月，即从2018年10月16日起至2043年10月16日止。借款利率为浮动利率，以每笔借款放款日和本合同约定的借款期限对应档次的中国人民银行贷款基准利率为基础，上浮20%作为第一期借款利率；借款期限内遇基准利率调整的，从调整的次年首日起，以调整后的基准利率为基础，按约定的浮动比例进行调整。同时，第20条亦约定，借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起，在执行的借款利率基础上上浮50%计收罚息。借款到期之日前未按期支付利息的，按执行的借款利率计收复利；借款到期之日后，根据第20条约定的对借款计收的罚息利率计收复利。此外，第19.2条约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款，并要求被告清偿全部借款本息（包括逾期罚息）。2、借款合同中的抵押情况：被告冼亚志自愿以《抵押物清单》所载明财产作为抵押物，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下债权本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费和执行费）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用等。被告冼亚志与原告于2018年10月17日为该房地产办理了登记手续（不动产登记证明号：粤（2018）佛南不动产证明第0151398号）。3、借款合同中的保证情况：被告禾乐合众置业有限公司作为保证人为被告冼亚志的债务承担连带保证责任至办妥本合同项下抵押财产登记手续并将相关他项权利证明文件交贷款人保管之日止。保证担保的范围包括但不限于本合同项下债权本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费和执行费）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用等。保证期限为最后一期债务履行期届满之日起二年；若贷款人根据本合同约定宣布借款提前到期，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。二、原告履约情况：上述合同签订后，原告于2018年11月27日向被告冼亚志发放了人民币253000元借款。从借款借据显示，初始借款利率为5.88%。还款方式为等额本息还款法，共300期。原告依约履行了放款义务。三、被告履约及违约情况：贷款发放后，被告冼亚志从借款之日起至2018年12月26日均能按上述《购房借款及担保合同》履行，虽有逾期亦能及时偿还。但自2018年12月27日起，被告冼亚志开始持续拖欠原告借款本息，逾期时间至今已超过90天。依据上述合同第19.2条之约定，原告有权提前收回已发放借款，要求被告冼亚志偿还全部债务，并要求被告禾乐合众置业有限公司承担连带清偿责任。现原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。诉讼中，原告补充陈述，截至2019年11月4日，被告尚欠借款本金252628.12元、利息12661.05元、罚息135.85元、复利293.97元。被告禾乐合众置业有限公司对原告的起诉无异议。被告冼亚志未作答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审核，原告提供的证据材料来源合法、内容真实、与本案相关联，被告禾乐合众置业有限公司对原告提供的证据无异议,被告冼亚志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利,故本院对原告提供的证据予以采信，并据此确认原告诉状所述事实。本院结合采信的证据及当事人陈述，确认原告诉状所述事实。另查明：1.本案贷款的还款方式为等额本息还款法，每月为一期；2.《购房借款及担保合同》约定，本合同项下各种商业信函及司法机关诉讼法律文书等均按合同首部列明的通讯地址即送达地址和联系方式送达；3.原告起诉后，本院以特快专递的方式按上述合同列明的被告地址和联系方式向被告邮寄送达本案起诉状副本，但邮件于2019年11月4日被退回，本院依当事人约定视为送达；4.2019年1月1日，中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率为4.9%。本院认为，原告与被告签订的购房借款担保合同，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，合法有效。被告超过90天以上未按时足额还款，原告有权依合同约定主张贷款提前到期，并要求被告提前归还所有借款本息并行使抵押权。原告现以诉讼方式主张贷款提前到期，故本院认定本案贷款于起诉状副本送达被告之日即2019年11月4日提前到期。贷款提前到期后，应以所欠全部本金为基数按罚息利率计算罚息。虽然合同约定执行利率为中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮20%，罚息利率在此基础上上浮50%，如遇调整则自次年1月1日开始执行新的利率，因自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故此，结合本案借款合同的约定，本案贷款在提前到期后，应以所欠本金为基数按年利率8.82%（4.9%上浮20%再上浮50%）计算罚息至2019年12月31日，自2020年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率上浮20%再上浮50%计算罚息至借款实际清偿日止，期间如遇贷款市场报价利率调整，则上述罚息计算标准于次年1月1日起相应调整。关于优先权。建筑物的抵押权自登记时设立，但抵押权预告登记并不等同于抵押登记，不能直接导致抵押权设立。在未转换为房屋抵押登记之前，原告主张优先受偿权的依据不足，本院不予支持。关于保证担保。本案合同约定了被告禾乐合众置业有限公司对被告冼亚志向原告所负房贷提供阶段性连带责任保证，现约定的抵押房产尚未办理抵押登记手续，故被告禾乐合众置业有限公司依约应对本案债务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向被告冼亚志追偿。被告冼亚志经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冼亚志应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金252628.12元及相应的利息、罚息和复利（暂计至2019年11月4日，利息12661.05元、罚息135.85元、复利293.97元；从2019年11月5日起至2019年12月31日，分别以所欠本金和利息为基数按年利率8.82%计算罚息和复利；自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率上浮20%再上浮50%计算罚息和复利至欠款实际清偿日止，期间如遇贷款市场报价利率调整，则上述计算标准于次年1月1日起相应调整）予原告广东南海农村商业银行股份有限公司狮山支行；二、被告禾乐合众置业有限公司对上项债务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向被告冼亚志追偿；三、驳回原告广东南海农村商业银行股份有限公司狮山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2620.48元、财产保全费1833.65元，合共4454.13元（原告已预交），由两被告按上述判决主文确定之责任方式负担，并于上述判项同期一并迳付还予原告，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  巫柳谕二〇一九年十二月十三日书记员  周玲宇