安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0302民初1388号 原告：刘学师，男，1965年9月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁红玉，安徽禹风律师事务所律师。 被告：蚌埠瑞泰置业集团有限公司，住所地安徽省蚌埠市珠城路北段（珠城路42号院内），统一社会信用代码91340300734948204X。 法定代表人：潘绪虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾坤，该公司员工。 原告刘学师诉被告蚌埠瑞泰置业集团有限公司（以下简称瑞泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘学师及其委托诉讼代理人单瑞磊、梁红玉、被告瑞泰公司的委托诉讼代理人贾坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的房屋办理房产证；2、判令被告支付原告违约金（截止2019年5月13日的违约金为86603.21元，以后的违约金以772105元为基数，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率（4.75%*1.3倍）的标准，自2019年5月14日起至被告办理完房产证之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年10月21日，原告购买被告开发的滨河御景小区12栋1单元24层01244号商品房，并与被告签订由被告提供的《商品房买卖合同》，约定总价款772105元，在2016年6月30日前交付房屋。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房款，被告也在2016年7月25日向原告交付案涉房屋。但被告一直未履行办理房屋权属证书的义务，原告至今没有取得该房屋的权属证书，被告应承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》是被告提供的，该合同第十五条为格式条款，约定的360日履行期限及按已付房款0.03%的违约金都远低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，明显免除了其责任，排除了原告的主要权利，应为无效条款。且该条款约定的违约金与原告违约时需承担的违约金完全不对等，严重违反公平原则，被告也不能只按上述约定标准承担违约责任。依照相关法律的规定，被告应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。综上，原告为维护自己的合法权益，提起本次诉讼。 被告瑞泰公司辩称，1、案涉房屋未办理房产证的原因是案涉小区尚有3栋楼未能竣工验收，而小区未经整体验收，无法办理大产权证，也就无法办理各个业主的房屋产权证。2、双方签订的商品房买卖合同并不是被告制作的，该合同是在蚌埠市房地产权管理处备案的蚌埠市商品房买卖所通用的固定的合同，且合同中关于逾期办证的违约责任是经过双方协商一致的，不存在合同法第40条规定免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形。因此，合同中双方约定的逾期办证的违约责任条款是有效的。3、原告要求本案违约金适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，但该条款适用的前提是合同没有约定违约金。本案中双方在合同中约定了出卖人未按期办证应承担的违约责任，因此本案不应适用上述司法解释。4、关于原告所陈述的合同中排出了原告的主要权利，这一说法是错误的，商品房买卖合同主要的权利义务在于房屋交付及购房款的支付，办证条款属于合同的附属义务，被告认为出卖人未能及时办证所未尽到的义务属于附属义务，原告陈述属于事实认定错误。综上，请求法院依法判决。 原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 1、原告身份证、被告企业信息查询单。证明原、被告诉讼主体资格。 2、商品买卖合同、购房发票。证明原告为购买被告开发的商品房，与被告签订购房合同，对房号、价款、房屋交付、产权办理进行约定以及原告已支付购房款等事实。其中第十五条为格式条款，免除了被告责任及排除了原告的权利应为无效条款 3、装修保证金收据1张。证明被告将案涉房屋交付给原告的事实。 4、办证费结算凭证。证明被告通知原告交纳办理房屋权属证书所需的费用。 被告的质证意见：对证据1、3的真实性均无异议。对证据2真实性无异议，但达不到原告的证明目的，商品房买卖合同的封面合同编号证明该商品房买卖合同不是被告制作，关于合同第15条违约责任的约定，属于选择性条款，是双方协商一致的条款，不属于格式条款。对证据4因办证费结算凭证没有加盖被告公司的公章，对其真实性有异议，达不到原告的证明目的。 本院的认证意见：对上述证据的真实性均予以认定。 被告瑞泰公司未向本院提供证据材料。 通过以上证据的分析与认定，本院确认以下案件事实： 2014年10月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于蚌埠市房屋，总价款为772105元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定支付了购房款，被告于2016年7月25日将房屋交付给原告使用。但截止原告起诉之日止，被告尚未将办理房屋权属证书所需材料报产权登记机关备案，导致原告至今未取得案涉房屋的权属证书，被告亦未支付逾期办证违约金，故原告提起本次诉讼。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告方未在规定时间内将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案导致原告无法取得房屋的权属证书，已构成违约。被告辩称因案涉工程尚未整体竣工验收，无法办理房屋权属证书。截止庭审结束之日，案涉工程仍未竣工验收，事实上无法办理案涉房屋的权属证书。原告亦未举证证明案涉房屋符合办理权属证书的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方在法律上或者事实上不能履行非金钱债务，对方不能要求履行。故对原告要求被告办理案涉房屋的权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可以在案涉房屋满足办理权属证书的条件后，另行起诉处理。 关于逾期办证的违约责任问题。本案中，商品房买卖合同第十五条关于逾期办证的违约责任约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。该条款系双方协商一致签订的，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。故被告应赔偿原告未办理房屋权属证书违约金232元（772105元*0.03%）。原告诉称应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金，但该条款针对的是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，本案中商品房买卖合同已经明确约定了违约金，不符合该条款的规定，故对原告该诉称，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告蚌埠瑞泰置业集团有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告刘学师未办理房屋权属证书违约金232元； 驳回原告刘学师其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1965元，减半收取982.5元，由原告刘学师负担957.5元，由被告蚌埠瑞泰置业集团有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 张 鲁 二〇一九年十二月十六日 书记员 桑婷婷 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。