上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初12956号原告：中波轮船股份公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：**章皮特·米科瓦伊契克，总经理。委托诉讼代理人：曹放，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾涛，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海申谊(集团)公司，住所地上海市徐汇区。诉讼代表人：吴龙喜，清算小组组长。被告：中丝集团(上海)实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：洪兵，董事。上述两被告共同委托诉讼代理人：吴帆翔，上海市华天平律师事务所律师。被告：上海华绮物业管理有限责任公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：冯培生，董事长。委托诉讼代理人：肖云白，男。原告中波轮船股份公司与被告上海申谊(集团)公司(以下简称申谊集团)、中丝集团(上海)实业有限公司(以下简称中丝集团)、上海华绮物业管理有限责任公司(以下简称华绮物业)其他用益物权纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日、2019年11月15日公开开庭审理了本案。原告中波轮船股份公司的委托诉讼代理人顾涛，被告申谊集团、中丝集团的共同委托诉讼代理人吴帆翔，被告华绮物业的委托诉讼代理人肖云白到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中波轮船股份公司向本院提出诉讼请求：确认上海市长宁区淮海中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)属于单位保留使用权的成套住房，原告对涉讼房屋享有使用权。事实和理由：1986年4月4日，包括原告在内的十四家企事业单位，为解决职工住房困难，成立长宁区华山路住宅联建指挥部，并签署《长宁区华山路住宅联建协议书》，发起旧房改建高层住宅项目，其中，由原告参建面积为13,000平方米。住宅联建项目竣工后，根据《华山花苑分配单》，原告分得涉讼房屋，并约定由被告华绮物业负责相关的进房手续、维修基金等事宜，以及如原告需将涉讼房屋变更为产权房的，可联系华绮物业办理。原告原将涉讼房屋调配给原告的员工林雷春户使用，后因另向其配售其他住房，遂收回涉讼房屋并长期租赁给员工居住使用。因原告一直出租使用涉讼房屋，并无出售或处置计划，故一直未将涉讼房屋变更为产权房。2017年末，原告内部进行资产清查，意欲将涉讼房屋变更为产权房，遂与华绮物业签署《单位保留成套住房产权转让补偿协议》，约定由原告支付补偿款后，华绮物业将涉讼房屋的产权转至原告名下。原告依约支付了补偿款4,315元。然而，在办理产权过户手续时，原告才发现涉讼房屋已于1997年10月9日登记于上海华绮房地产开发经营公司(以下简称华绮房地产)名下，而该公司已于2000年12月28日注销，现该公司的股东为被告申谊集团、中丝集团，应承担相应法律责任。原告认为，涉讼房屋由原告出资参建分得，竣工后亦由原告一直享有占有、使用、收益的权能，原告未办理产证系物权法出台前的历史政策原因，主观上认为涉讼房屋随时可以办理产证，同小区内属于原告的其他单位保留使用权的成套住房均成功过户，涉讼房屋无法顺利过户至原告名下，应归咎于华绮房地产的错误登记行为，对此原告并不知情，故不存在任何过错，华绮房地产成为涉讼房屋的产权人基于错误登记行为，其不拥有也未对涉讼房屋行使过任何权利，故原告是涉讼房屋唯一合法合理的真实权利人。为维护合法权益，遂提起本案诉讼。被告申谊集团、中丝集团共同辩称，涉讼房屋产权登记在华绮房地产名下可能属于错误登记，可以确定的是在被告所掌握的华绮房地产清理过程中从无涉及涉讼房屋，清算的账目上也没有涉讼房屋，华绮房地产的债仅债务和中丝集团有关联的资产在华绮房地产注销时已清理完毕，但华绮房地产早已注销，资料也在早年因查封拍卖申谊集团的办公楼而遗失，故也没有书面依据可以确证错误登记的说法，也不能否认原告的诉讼请求，由法院依法查明。被告华绮物业辩称，在和原告签署《单位保留成套住房产权转让补偿协议》时，不知道涉讼房屋产权已经登记在华绮房地产名下，直至交易中心称涉讼房屋支付不了维修基金才知情，经过多方了解情况，可能是华绮房地产错误登记，涉讼房屋所在的华山花苑属于联建动迁房，其中，一部分属于十四家单位的联建房，一部分属于动迁房，当时，动迁居民回迁的时候，有部分居民觉得房屋朝向和房型不好，就要求联建指挥部回购，为了维稳回购事宜，就成立了华绮房地产，由该公司出资回购问题房源，向华绮物业拿了一批房屋来做商品房计划后就可以出售，做好计划的房屋应当返还给华绮物业并将产权办到华绮物业的大产证上，当时，遗漏了涉讼房屋这套没有返还，但是，华绮物业也一直不知道这件事情，综上，涉讼房屋产权不在华绮物业名下，华绮物业只有配合原告办理产权转让协议的相关义务，华绮物业不应成为被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于涉讼房屋建造、出资情况为解决职工住房困难，同时结合城市旧区改造，经市规委(85)0208号文批准及长宁区人民政府(86)39号文同意，由中国丝绸公司上海办事处、原告等十四个单位在长宁区华山路以东、兴国路以西、淮海中路以北、泰安路以南的陈家巷地区集资进行旧房改建高层住宅，经长宁区城建办推荐及联建单位委托，由中国丝绸公司上海办事处为主建单位。为使基地工作顺利开展，根据1986年4月4日下午在中国唱片公司上海分公司由长宁区城建办主持召开的联建会议精神，十四个单位共同签署《长宁区华山路住宅联建协议书》(以下简称联建协议书)，约定：1.成立中丝沪办华山路住宅联建指挥部，下设动迁组、工程组、办事组三个组；2.本基地规划建造十幢16-18层的高层住宅及附属公建配套设施，拟建面积为11万平方米左右(包括公建)，其中，原告参建单位面积为13,000平方米；3.本基地建设费用暂定600元每平方米，各单位在协议签订后，凭指挥部开具的付款通知单预付参建面积的10%到基地帐号，以后根据基地进展情况，另发通知；4.各单位必须积极配合，将本单位所承担的钢材、木材、水泥及其它所需材料，按指挥部通知，按时、保质、保量交到指定地点，指挥部在三个月前通知各单位，有关材料差价及材料运输费均由各单位自理，不列入基地建设费用。长宁区华山路住宅联建指挥部(以下简称联建指挥部)向原告出具《华山花苑分配单》(以下简称分配单)，载明，参建面积5,000平方米，建筑面积4,584.62平方米,共计65套房屋，其中，涉讼房屋建筑面积35平方米，居住面积16平方米，一室户，西南朝向，备注4-608，并注明：1.实际得房待动迁全部回搬后再结清；2.办理进房手续到泰安路XXX弄XXX号XXX室，华绮物业公司；3.维修基金在办理进房手续前交到物业公司；4.如要单位产权，交付代理经租费和物业公司联系。1986年5月19日，原告向联建指挥部支付华山路基地工程预付10%工程款78万元(13,000平方米*600元每平方米)。1994年10月12日，原告支付工程款150万元，暂按5,000平方米计算。二、关于涉讼房屋占有、使用和管理情况1996年10月，原告将涉讼房屋调配给其员工林春雷户用作结婚用房。涉讼房屋的物业管理单位为华绮物业。2000年7月，原告收回涉讼房屋，向林春雷拨屋套调上海市虹口区大连西路XXX号XXX室房屋(以下简称大连路房屋)，大连路房屋此后由林春雷买为售后公房。2011年3月起，原告将涉讼房屋用于出租。2017年11月24日，原告(乙方)与华绮物业(甲方)签订《单位保留成套住房产权转让补偿协议》(以下简称产权转让补偿协议)，约定产权单位为华绮物业，保留单位为原告，根据沪房地资市(2000)42号《关于单位保留使用权的成套住房的处理办法》的文件精神，甲方将乙方保留使用权的涉讼房屋产权有偿转让给乙方，建筑面积43.15平方米，补偿单价为100元每平方米，总价为4,315元；本协议签订后，乙方应在十日内将房屋补偿价款交付于甲方，甲方出收据为凭；乙方付清房款后，应凭本协议和付款收据，向政府规定的有关部门申请办理转让过户手续，并交纳税费，同时按文件规定缴纳维修基金；乙方受让后，应合理使用房屋，遵守国家和本市房屋管理的政策和规定，接受所在地区街道(镇)和房管部门的管理。同日，原告向华绮物业支付了涉讼房屋的产权转让补偿款4,315元。三、关于涉讼房屋产权登记情况1997年9月5日，上海市房屋土地管理局(出让方，甲方)与华绮房地产(受让方，乙方)签订《上海市国有土地使用权出让合同》(以下简称出让合同)，约定：本市长宁区兴国路西、泰安路南、华山路东、淮海中路北B地块19,597平方米国有土地使用权，原由联建指挥部建造110,543.72平方米住宅之用，后由乙方参建3,000平方米商品房，其所占土地面积为545平方米，现联建指挥部和乙方分别要求变更和受让参建部分的土地使用权，并由乙方使用，因此，甲方以现状条件出让位于上海市长宁区兴国路西、泰安路南、华山路东、淮海中路北B地块545平方米的土地使用权；乙方以124,260元的土地使用权出让金，获得上述地块七十年的土地使用权；当甲方收妥全部出让金并出具收据后，乙方应在七天内申请土地使用权初始登记，甲方应从受理申请之日起三十天内颁发房地产权证；本合同附件《上海市长宁区兴国路西、泰安路南、华山路东、淮海中路北B地块国有土地使用条件》(以下简称土地使用条件)是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。土地使用条件中载明，本地块上110,543.72平方米房屋建筑(含地下室2,723.50平方米)，除3,000平方米商品房由乙方和上海裕润房地产开发经营有限公司按规定进行销售外，其余房屋为联建指挥部所有。同日，华绮房地产向上海市房屋土地管理局缴纳了土地使用权出让金124,260元。此后，华绮房地产提交《上海市房地产转让、登记申请书》，申请上海市长宁区淮海中路XXX弄XXX号XXX室即涉讼房屋在内的产权初始登记，申请书上对涉讼房屋的幢号标记为4号。市XXXXXXXXXX房地产权证载明，上海市长宁区淮海中路XXX弄XXX号XXX-XXX层，601，603-610室房屋产权人为华绮房地产。四、关于华绮房地产、申谊集团的主体情况2000年9月18日，根据股东会决议，华绮房地产成立债权债务清算小组。2000年9月28日，华绮房地产的股东申谊集团、中丝集团出具《承诺书》，承诺华绮房地产歇业后，还有未了债权债务的，仍由该公司债权债务清算小组负责清算，并由两股东按照公司法的规定承担。2000年11月1日，清算小组出具《清算报告》，称截止歇业日2000年10月31日，本公司财产状况为：资产总额17,467,790.21元，负债合计933,159.11元，所有者权益合计16,534,631.10元(其中实收资本1,504万元，资本公积50,843元，盈余公积1,334,994.22元，未分配利润108,793.88元)，经本清算小组清算，并经股东双方确认，除去债权损失、投资损失以及固定资产报废后，本公司剩余资产用于清算小组清算费用及终止劳动合同的补偿、缴纳税费等，至此本清算基本完成，若有未尽事宜，包括未清结债权债务的，今后仍由本清算小组负责清算，两股东以公司剩余资产按公司法的规定承担清理责任。2000年12月28日，华绮房地产注销。2002年12月30日，申谊集团吊销未注销，成立清算小组，组长为吴龙喜。审理中，华绮物业陈述，涉讼房屋所在地块的单位保留成套住房的产权一般均登记在华绮物业的大产证上，由华绮物业作为产权单位，与需要变更为产权房的单位，签订转让补偿协议。而关于华绮房地产在申请书上对涉讼房屋的幢号标记为4号，系因涉讼房屋所在的华山花苑旧房改建时，施工时候有4号，门牌号没有4号，实际上就是现在的6号。申谊集团、中丝集团陈述，华绮房地产注销前清算的账目中没有关于涉讼房屋的信息资料，账目是平的。本院认为，涉讼房屋的室号产证记载为6号，虽华绮房地产曾在申请书中标注幢号为4号，但是，根据联建指挥部分配单上的备注4-608，华绮物业的相关解释，具有合理可信度，该标注的4号其实就是产证记载的6号。涉讼房屋所在地块系本市长宁区华山路以东、兴国路以西、淮海中路以北、泰安路以南的陈家巷地区，为解决职工住房困难，配合城区旧改，由原告等十四个单位集资在该地块进行旧房改建高层住宅，并签订联建协议书、成立联建指挥部，联建指挥部原在该地块上建造110,543.72平方米住宅之用，后华绮房地产参建其中的3,000平方米商品房，华绮房地产遂与上海市房屋土地管理局签订出让合同并缴纳124,260元出让金后，取得该地块545平方米的土地使用权，土地使用条件明确除由华绮房地产参建的3,000平方米商品房由其和上海裕润房地产开发经营有限公司按规定销售外，其余房屋为联建指挥部所有。联建协议书记载原告的参建面积为13,000平方米，原告向本院提供按协议书支付10%预付工程款78万元、暂按5,000平方米计算150万元工程款的凭证，而联建指挥部向原告出具的分配单载明将原告参建面积5,000平方米，建筑面积4,584.62平方米的65套房屋(含涉讼房屋)分配给原告使用，并明确如要单位产权向华绮物业联系。此后，涉讼房屋由原告调配给员工林春雷使用，后因套配大连路房屋给林春雷，原告自行收回涉讼房屋一直用于出租，涉讼房屋的物业管理为华绮物业。产权转让补偿协议则载明，涉讼房屋系单位保留成套住房，产权单位为华绮物业，原告向华绮物业支付补偿款4,315元后，才可受让涉讼房屋，原告按约缴纳了补偿款，但因涉讼房屋产权登记在华绮房地产名下而无法办理过户手续，遂诉至本院。本院认为，涉讼房屋的产权人虽为华绮房地产，但该公司已自行清算注销，在该公司清算的财务账目上并没有涉讼房屋的任何信息资料，确有违常理；而原告出资参建了旧房改建高层项目并依据分配单从联建指挥部分得涉讼房屋后一直占有、使用和实际管理，反之，华绮房地产却怠于行使对涉讼房屋所享有的完满权能，不符合其作为真实权利人的行为预期；再者，从分配单所述如要单位产权与华绮物业联系、涉讼房屋的物业管理为华绮物业以及产权转让补偿协议的签订履行过程来看，本院可以推定，联建指挥部认定分配单上所载房屋(含涉讼房屋)为原告的单位保留成套住房，而根据华绮物业陈述，此类房屋产权一般均登记在华绮物业的大产证上，由华绮物业作为产权单位，正是因为原告、华绮物业均不知道涉讼房屋已登记在华绮房地产名下，才在原告要变更涉讼房屋为产权房时，选择与华绮物业签订产权转让补偿协议，直至办理过户手续时，才知道涉讼房屋因产权登记情况而无法过户。综上，本院有理由相信华绮物业的陈述，当时，为应对原住居民要求参建单位回购问题房源的维稳事宜，联建指挥部确定由华绮房地产作为回购主体，华绮房地产有可能将涉讼房屋误作为问题房源，纳入其参建商品房予以产权登记并计划销售，出让合同及土地使用条件也均是华绮房地产为其参建的商品房取得对应的土地使用权所签，这也印证了缘何涉讼房屋虽登记在华绮房地产名下却未被其实际控制、占有使用、出售处置或经营收益。根据沪房地资市【2000】42号《上海市房屋土地资源管理局关于单位保留使用权的成套住房的处理办法(试行)》，保留住房是指非产权单位保留使用权、未分配使用的公有住房，据此，本院认定，基于本案特定的历史政策背景，涉讼房屋属于原告保留使用权的成套住房，原告对涉讼房屋享有使用权。关于涉讼房屋产权是否错误登记在华绮房地产名下，原告则可通过其他途径另行解决。鉴于涉讼房屋的产权并非登记在华绮物业名下，原告的诉请基于确认涉讼房屋的使用权，据此，华绮物业确非本案适格被告，其辩称意见，本院予以采纳。华绮房地产已经自行清算注销，根据承诺书和清算报告，申谊集团、中丝集团作为该公司的股东，应继承相应的权利义务。此后，申谊集团处于吊销未注销的状态，但已成立清算小组，故根据相关法律规定，应以清算小组负责人作为诉讼代表人参加本案诉讼。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)第十条之规定，判决如下：一、原告中波轮船股份公司对上海市长宁区淮海中路XXX弄XXX号XXX室房屋享有使用权；二、驳回原告中波轮船股份公司的其余诉讼请求。案件受理费40元，由原告中波轮船股份公司负担20元，由被告上海申谊(集团)公司、中丝集团(上海)实业有限公司负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇一九年十二月三日书记员 范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十条公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。