江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0281民初7219号原告：江阴市周庄镇长南村村民委员会，统一社会信用代码54320281A807546561,住所地江阴市周庄镇长南村赵家湾2号。法定代表人：李文希，该村委会主任。委托诉讼代理人：祝梅红、郑茹文，远闻（江阴）律师事务所律师。被告：江阴市永卿磁性有限公司，统一社会信用代码91320281250415954G，住所地江阴市周庄镇长南村大坝上。法定代表人：郁进庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人:许佳平（系该公司员工），男，1955年11月26日生，汉族，住江阴市。原告江阴市周庄镇长南村村民委员会（以下简称长南村委）与被告江阴市永卿磁性有限公司（以下简称永卿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长南村委的委托诉讼代理人祝梅红、郑茹文，被告永卿公司的委托诉讼代理人许佳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长南村委向本院提出诉讼请求：1、判令解除2016年1月10日原、被告签订的《土地房屋租赁协议》；2、判令被告腾空、搬离承租的土地及房屋，并返还给原告；3、判令被告支付土地及房屋租金419964.6元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日计算至实际给付之日）；4、判令被告支付土地及房屋使用费（按租金99890元/年自2018年1月1日计算至实际返还之日）；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年江阴市长寿杨家庄村、大坝上村、卢家坝村三村合并为长南村，被告之前一直租赁大坝上村老水泥厂的土地及厂房，截至2015年12月30日，被告结欠租金220184.6元。原告与被告于2016年1月10日签订《土地房屋租赁协议》，约定被告向原告继续承租上述土地及厂房，租金为99890元/年。2016年1月1日至2017年12月30日，被告结欠租金199780元。以上合计结欠租金419964.6元。经原告多次催要，被告拒绝支付租金，2017年12月22日，原告向被告发出律师函要求解除双方签订的《土地房屋租赁协议》，但被告仍无权占用至今。故原告诉至法院请求依法裁判。永卿公司辩称：他公司成立于1995年7月3日，至今己有23年左右历史。2004年1月1日，由当地的江阴市周庄镇大坝上村民委员会与他公司订立了土地厂房租赁协议。2016年1月10日，由原告与他公司订立了土地厂房租赁协议。2016年9月16日收到原告以他公司存在隐患为由决定立即停产关闭、收回出租土地厂房告知函。这一告知函与江阴市安全生产监督管理局所作出“暂时：停产营业”的决定根本不相符合。原告给他公司告知函的同时，指派人员强行拆除他公司的用电设施，迫使他公司停产关闭至今。他公司在受到严重侵害的情况下，还是恳求原告要保护他公司的合法权利，而原告不予接受。在给原告委托律师的回复中，他公司提出尽早解决争议以减少损失但事情久拖至今，致他公司440余万元机械设施毫无利用价值，合法经营的权利受到严重侵害。基于上述基本事实，他公司认为：一、原告诉求只是终止合同，收回财产，但没有对他公司尽到法定义务。对他公司车间厂房440余万元的机械设施如何处理均没有合法可行的处理方案。根据《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定，原告与他公司终止合同，收回土地，必须与他公司的所有财产一并处理。根据《民法总则》第一百一十三条规定，他公司虽然是自然人法人财产，但受到与国有财产同等权利的保护，应该按照中华人民共和国国务院令第590号相关规定以及〔苏政发【2011】93号）有关规定办理。二、原告要求他公司给付拖欠款，没有提供相关证据。1、原告没有提供相关证据证明他公司拖欠租金。原告提供的账页是自行编制的，且已超过诉讼时效。2、2016年的租金待法院审理而定。2016年9月16日开始，他公司被强行停产关闭，原告行为不合法，故应该承担补偿和赔偿责任。为了结双方的矛盾，原告侵犯他公司合法权利的情况应当一并处理。综上，请求法院依法公正判决。本院经审理认定事实如下：永卿公司成立于1995年7月，1995年之前永卿公司即已承租原江阴市长寿镇大坝上村委会的厂房和土地。2001年3月3日，甲方大坝上村委与乙方永卿公司签订经营承包协议一份，内容为乙方承租甲方厂房和土地，租赁费每年上交60000元。2004年1月10日，甲方周庄镇大坝上村委会与乙方永卿公司签订了租赁协议书一份，内容为乙方承租甲方厂房和土地，租赁费每年上交60000元。2005年8月8日，江阴市人民政府出具了澄政复（2005）28号文件，其中有一项为同意撤销卢家坝村村民委员会和大坝上村村民委员会、杨家庄村村民委员会，设立长南村村民委员会。2016年1月10日，甲方长南村委与乙方永卿公司再次签订土地房屋租赁协议一份，内容为乙方承租甲方厂房和土地，租赁费合计为99890元，租赁期限2016年1月1日至2016年12月30日，租赁费于12月30日前交清，如政策无变化，乙方继续使用本协议可延续一年。2016年9月19日，长南村委向永卿公司发出告知书一份，内容为“周庄镇对全镇所有工业企业及建设项目进行了摸底调查，经部门会审后，永卿公司存在无环评及各项环保手续；生活污水及车间冲洗废水未接管；生产过程中，无任何环保预处理设施，粉尘污染严重，二氧化硫排放严重超标等多项违规事项，属于淘汰关闭企业。另外，安监方面：厂房已是危房，车间内电线布置凌乱，存在很大的安全隐患，不适宜生产。鉴于以上情况，要求立即停产关闭，同时村委决定对公司所在区域土地，不再进行出租”。2016年11月，江阴市安全监督生产管理局对永卿公司作出现场处理措施决定书，认为永卿公司存在违法违规行为和事故隐患，并责令该公司暂时停产停业。另查明:2017年12月22日，远闻江阴律师事务所受长南村委的委托，向永卿公司发送了律师函一份，内容为“截至发函日，贵司仍结欠我委托人土地租金320074.6元（其中2016年之前累计结欠120294.6元，2016年1月1日至2017年12月31日每年租金99890元，两年合计租金199780元），贵司的行为已构成违约，现发函解除与贵公司的租赁合同。请贵司接函后5日内立即向我委托人付清上述租金及利息，并接函后30日内搬离租赁场所，归还租赁标的物”。2017年12月25日，永卿公司向远闻（江阴）律师事务所郑茹文律师发送回函一份，内容为“长寿村委于一年前强行停电，迫使公司停产至今，造成本公司无力偿付租赁费，故拖欠租赁费的责任人为长寿村委，长寿村委解除租赁合同不合法，另外还造成公司的严重经济损失，希望采取合法有效措施减少损失，并要求长南村委对于强行停电致使公司停产至今的问题给予合法合理的解释”。2018年1月25日，远闻（江阴）律师事务所再次向永卿公司发函，内容为:停电与长南村委无关，系政府安监部门认为公司不符合安全生产条件而采取停电措施，而且公司环保要求也不合格，并再次要求公司付清租金、搬离租赁场所、归还租赁标的物。永卿公司于2018年1月29日再次向郑茹文律师复函，认为长南村委向公司发出的告知书与安监决定书不符合，并认为长南村委存在故意侵害公司的行为，要求对公司进行补偿。又查明：永卿公司向长南村委上交租金的情况分别为：2010年1月10日上交2009年度60000元、2011年1月16日上交2010年度60000元、2012年1月15日上交2011年度60000元、2013年1月24日上交2012年度60000元、2014年1月24日上交2013年度60000元、2015年2月14日上交2014年度100000元、2016年2月5日上交2015年度80000元，此后永卿公司再未上交租金。审理中，永卿公司向本院提起反诉，要求长南村委对切电行为导致他公司的损失予以赔偿，并申请对该损失进行评估。因永卿公司提出反诉请求的法律关系为财产损害赔偿，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，对此，本院告知永卿公司可另行提起损害赔偿诉讼，对于其在本案中要求对损失进行评估的申请也不予准许。以上事实，有江阴市人民政府文件、租赁协议、律师函及邮寄凭证、回函、租赁协议书、经营承包协议、租金收据，以及庭审中原、被告双方的陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：一、双方于2016年1月10日签订的土地房屋租赁协议是否予以解除?二、永卿公司是否存在结欠租金及实际使用租赁物的情形，相应金额如何认定?三、长南村委要求永卿公司给付租金及实际使用费是否具有法律依据？关于争议焦点一，本院认为：我国合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，长南村委与永卿公司于2016年1月10日签订的土地房屋租赁协议约定租赁期限2016年1月1日至2016年12月30日，并约定租期可延长一年，故租赁协议到期日应为2017年12月30日，但自2016年1月1日开始，永卿公司一直未向长南村委交纳租金，长南村委将房屋、土地出租给永卿公司的目的是为收取租金，故永卿公司不交纳租金的违约行为致使长南村委的合同目的无法实现。长南村委于2017年12月22日向永卿公司发出通知要求解除合同，并要求永卿公司支付租金及搬离租赁场所，永卿公司于2017年12月25日回函不同意解除合同，故长南村委解除合同的通知至迟于2017年12月25日已到达永卿公司，应视为长南村委与永卿公司于2016年1月10日签订的《土地房屋租赁协议》已于2017年12月25日解除。双方之间的合同解除后，永卿公司未搬离租赁场所，仍实际继续使用合同项下的土地房屋，故长南村委要求永卿公司腾空、搬离承租的土地及房屋并返还的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。关于争议焦点二，本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据永卿公司提供的租赁费票据，其于2016年2月5日支付的最后一笔款项为2015年度上交款8万元，故可证实永卿公司自2016年1月1日起开始的租赁费未予交纳，这与长南村委的陈述也相一致。长南村委与永卿公司最后一次签订的租赁合同约定租赁期限为2016年1月1日至2016年12月30日，并约定租期可延长一年，故租赁协议到期日应为2017年12月30日，因双方的租赁协议已于2017年12月25日解除，在此期间的租赁费应按照合同约定的99890元/年的标准计算，因永卿公司至今尚未搬离承租房屋及土地，故2017年12月26日起的房屋实际使用费，应计算至永卿公司将承租房屋及土地交还给长南村委为止，可参照租赁合同约定的99890元/年的标准计算。永卿公司认为长南村委2016年9月指派人员强行拆除他公司的用电设施，迫使他公司停产关闭至今，并提供了自行对案外人录音的资料，及申请二名证人出庭。因录音资料中的所涉人员并未到庭，录音资料的真实性无法确认，且录音资料的书面整理材料也无法证明永卿公司的观点，而二名证人原先都是永卿公司的员工，与永卿公司存在利害关系，且二名证人之间的陈述也不完全一致，因此，虽然二名证人均反映断电时在场人员中有一名长南村委的工作人员，而长南村委也确于2016年9月19日向永卿公司发出了要求立即停产关闭的告知书，但并不能以此证明对永卿公司进行断电的行为系长南村委实施。况且，江阴市安全监督生产管理局于2016年11月对永卿公司作出的现场处理措施决定书，明确载明永卿公司存在违法违规行为和事故隐患并责令该公司暂时停产停业。故永卿公司至今未搬离承租土地及房屋的原因不能归责为长南村委，永卿公司也不能以此作为拒付租金的理由。如永卿公司确有相关证据证明长南村委对其公司进行了断电并导致相关损失，可另行提起损害赔偿诉讼，本案中不予理涉。至于2016年1月1日前的租赁费，虽然长南村委提供了账册内页，但该账册系长南村委自行制作，结欠金额处既未有永卿公司签字或盖章确认，也无永卿公司历年来支付租金的付款凭据入账，故该账册既不完整也不详细，无法证明2015年12月30日前永卿公司尚结欠长南村委租金220184.6元的这一事实，本院对此不予认定。关于争议焦点三，本院认为:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。2016年1月10日的土地房屋租赁协议约定租赁期限2016年1月1日至2016年12月30日，租赁费99890元于12月30日前交清，并约定租期可延长一年，故2016年1月1日至2017年12月30日，永卿公司尚结欠长南村委租金及使用费合计为199780元（99890元/年×2年）。而2018年1月1日至2018年12月30日的实际使用费按租赁合同约定的标准计算为99890元。综上，长南村委要求永卿公司支付2016年1月1日至2017年12月30日的租金及使用费199780元，并支付该款自起诉之日起计算的逾期利息，合理合法，本院予以支持。至于2018年1月1日起至永卿公司将承租房屋及土地交还给长南村委为止的实际使用费，永卿公司也应予以给付。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、江阴市周庄镇长南村村民委员会、江阴市永卿磁性有限公司签订的2016年1月1日《土地房屋租赁协议》于2017年12月25日解除；二、江阴市永卿磁性有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空、搬离承租的土地及房屋，并交还给江阴市周庄镇长南村村民委员会；三、江阴市永卿磁性有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江阴市周庄镇长南村村民委员会截至2017年12月30日的租赁费及实际使用费合计199780元，并赔偿该款利息损失（自2018年5月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、江阴市永卿磁性有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江阴市周庄镇长南村村民委员会自2018年1月1日起至实际交还承租土地、房屋之日止按99890元/年的标准计算的实际使用费；五、驳回江阴市周庄镇长南村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3800元（江阴市周庄镇长南村村民委员会已预交），由江阴市周庄镇长南村村民委员会负担1992元；由江阴市永卿磁性有限公司负担1808元，于本判决生效之日起十日内直接支付给江阴市周庄镇长南村村民委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 丁 蔚二〇一九年十二月十六日书记员 王渊海本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。