黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初5411号原告：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区玉山路49-1号，统一社会信用代码91230103718401479C。法定代表人：冯欣，董事长。委托诉讼代理人：刘君辉，男，1988年10月15日出生，汉族，该单位职员，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：李志滨，黑龙江富祺律师事务所律师。被告：哈尔滨月星国际家居生活广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区哈尔滨大街156号，统一社会信用代码912301013MA19CJJ80U。法定代表人：李国祥，执行董事。委托诉讼代理人：郭子萌，男，1988年9月6日出生，汉族，该单位职员，住哈尔滨市道里区。被告：哈尔滨悦美时尚商业有限公司，住所地哈尔滨市南岗区悦城小区H8-006号商服，统一社会信用代码91230100598496433X。法定代表人：郭文盛，总经理。委托诉讼代理人：陈志华，黑龙江生德律师事务所律师。原告哈尔滨景阳物业管理有限公司（下称景阳物业公司）与被告哈尔滨月星国际家居生活广场有限公司（下称月星家居公司）、被告哈尔滨悦美时尚商业有限公司（下称悦美公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景阳物业公司的委托诉讼代理人刘君辉、李志滨，被告月星家居公司的委托诉讼代理人郭子萌，被告悦美公司的委托诉讼代理人陈志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付拖欠原告的2018年3月23日至2018年12月31日的物业费1137179.39元（含车位费，其中物业费957899.39元，车位费179280元），滞纳金496545.7元（按合同约定日千分之三计算）；2.被告悦美时尚商业有限公司承担连带责任；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年10月10日，原告与案外人哈尔滨市南岗区悦城小区业主委员会签订《物业服务委托合同》。合同约定，由原告向被告所在地的哈西悦城小区提供物业服务。根据《物业服务委托合同》第六章，第二十一条第4项之规定，业主和物业使用人应于每季度首月15日内向原告交纳当季物业服务费用，逾期未交纳物业管理服务费的，应从逾期之日起按每日交纳管理服务费的千分之三的标准向原告交纳违约金。按照第二十条物业管理服务费收取标准的第1款第4项之规定，商服（商场）：2.5元/月/平方米、地库车位960元/个/月，对该被告进行收取物业服务费。被告所经营的商场，地上建筑面积为30049.5平方米，地下一层总建筑面积为10987.27平方米，因地下同样作为经营投入使用，故总建筑面积为41036.77平方米，地下车位共240个，按照合同要求，商场物业费为：总建筑面积41036.77平方米*2.5元*12月，为1231103.1元，车位费240个*960元/年，为230400元，全年合计金额为：1461503.1元，按照实际服务时间计算，从2018年3月23日至2018年12月31日的物业费为957899.39元，2018年3月23日至2018年12月31日的车位费为179280元，共计1137179.39元，滞纳金为496545.7，合计1633725.09元。景阳物业公司正式接手悦城小区项目至今，被告是原告所管理服务区域，物业管理费也是按照《物业服务委托合同》进行收取，原告多次与被告沟通物业费事宜，希望被告能及时交纳物业费。小区的物业服务，是需要业主支持的，所有相关用水、排水、用电、消防等相关设施设备等相关服务，都需要大量人力、财力资源投入，缴纳物业费也是业主、业户应尽的义务。被告缴费与否也将极大程度地影像整个项目的运营情况，为维护自身合法权益，原告起诉至法院。被告月星家居公司辩称，原、被告之间不存在物业管理关系。被告系本案诉争物业的承租人，而非房产业主。被告与房产业主签订的租赁合同并未对物业费的承担进行约定，因此依据合同相对性的原则，被告仅需向房产业主支付租金即可，而无须承担物业费用。被告承租的商场物业与原告负责管理的悦城小区，并非同一物业。因此，本案原告与小区业主委员会之间签订的物业管理合同，与本案被告无关，其依据与业主委员会签订的物业管理合同，向被告主张物业费，缺乏事实和法律依据。本案中被告商场的相关物业管理工作，包括保安、保洁，相关设备的维护均由被告自行事实，而原告并未向被告提供任何物业服务，其要求支付物业费没有依据。原告要求被告承担滞纳金计算标准过高，请求法院予以调整为按中国人民银行同期存款利率计算。被告悦美公司辩称，一、月星家居公司所在物业为悦美公司所拥有，该物业为独立的物业管理区域，与悦城小区所在的一期、二期不在同一物业管理区域。本案物业即哈西新区北十号地（悦城）哈尔滨铸造总厂开发项目（四期）拥有自己独立的建设用地规划许可证。该物业无论在消防、排水、燃气等各方面都是独立的，该物业与悦城小区在地理区划上也完全分开，互不相通，各自独立。悦城小区业委会所代表的小区业主与悦美公司无关，其与景阳物业公司签订的《物业服务委托合同》与悦美公司所拥有的物业无关，并也当然不能规范悦美公司与月星家居公司。二、《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业服务合同中约定。”月星家居物业是商场，属于非住宅物业，物业收费应实行市场调节价，具体标准应由物业公司与月星家居公司协商后，签订合同确定。而景阳物业公司从未与月星家居公司协商并签订合同。三、景阳物业公司的诉请，违反公平原则、权利义务平等原则，景阳物业公司非但没有与月星家居公司签订合同，也没有为月星家居公司提供服务。景阳物业公司在没有提供服务的情况下，向二被告主张支付物业费的诉请，属不当得利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行举证和质证，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年10月10日，原告景阳物业公司与哈尔滨市南岗区悦城小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定哈尔滨市南岗区悦城小区业主委员会委托景阳物业公司，对悦城小区进行物业管理，座落位置为：哈尔滨市南岗区哈西大街-北航街-和谐大道-北兴街围合处，占地面积19.6万平方米，地上建筑面积51.4万平方米（住宅：40.3万平方米，非住宅：11.1万平方米），地下建筑面积9万平方米。位于哈尔滨市南岗区哈尔滨大街156号商业广场栋-1-4层1号的建筑物，系商业用途，所有人为被告悦美公司，房屋建筑面积为40454.59平方米。2017年3月8日，被告月星家居公司、悦美公司与案外人哈尔滨海升龙房地产开发集团有限公司签订《哈尔滨城市商业广场租赁合同》，由月星家居公司承租案涉商场，用于商业经营。另查明，景阳物业公司未与二被告签订物业服务合同。本院认为，《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“普通住宅的物业服务收费实行政府指导价；别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。物业配套使用的电梯费和室内停车场（位）的综合服务费实行政府指导价。……实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业服务合同中约定。”《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定：“物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、公寓、下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。别墅、公寓以及商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行市场调节价。”该办法第二十四条规定：“实行市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。”可见案涉商场实行市场调节价，应由商场业主即悦美公司与景阳物业公司在物业合同中约定物业收费标准。现双方未予约定，故关于景阳物业要求依照其与业主委员会签订的合同标准计收物业费的主张，本院不予支持。关于地下停车位，系整栋商业广场不可分割的部分，考虑商场整体的商业用途，本院认为亦应参考关于市场调节价收费标准的规定。因此，关于景阳物业要求依政府指导价收取地下停车位物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第六条，《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条、第十条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告哈尔滨景阳物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19504元，由原告哈尔滨景阳物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李甜甜人民陪审员  段莉莉人民陪审员  于英贵二〇一九年十二月五日书 记 员  吕 琳