中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1305号 上诉人（原审原告）：薛佳奇，男，1996年4月28日出生，汉族，住辽宁省盘锦市。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于明，辽宁泰来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人薛佳奇因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人薛佳奇的委托诉讼代理人李辉、于明，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人李源韬、郭玲到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 薛佳奇上诉请求：1.撤销（2018）晋民初171号民事判决，改判或发回重审，终止对枫丹白露A区12#-1-101室、A区12#-1-102室房屋执行、解除查封；2.判令被上诉人西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定薛佳奇的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第一项规定,驳回薛佳奇的诉讼请求，事实不清、证据不足。薛佳奇在原审中提交了如2013年11月预购燃气费收据、2014年2月18日、10月20日、2015年7月3日、12月21日缴纳水费记录等案涉房屋发生水电气费用的小票，上述票据可以证明案涉房屋自2013年起已不属于龙驿公司管理和控制，而属于案外人杨素香。2016年5月25日因杨素香未能偿还薛佳奇借款，故将案涉房屋抵顶给薛佳奇。同日，龙驿公司与薛佳奇签订了《商品房买卖合同》并出具收款收据。虽然薛佳奇与龙驿公司签订合同日期晚于查封，但从整个案涉房屋的流转来看，案涉房屋前手取得的时间远远早于法院查封前，薛佳奇享有的权利应承继前手杨素香享有的物权期待权。在薛佳奇占有案涉房屋的前提下，其所享有的物权期待权应优先于西藏信托的金钱债权。二、原审法院认定薛佳奇主张不符合《异议复议规定》第二十八条第二项规定,事实不清、证据不足。如前所述，薛佳奇承接了出售人杨素香享有的物权期待权，因薛佳奇不急于用房，且避免立即交纳各种费用，所以其故意不领取《入住通知单》、不拿钥匙符合常理。三、原审法院认为薛佳奇主张不符合《异议复议规定》第二十八条第三项规定，事实不清、证据不足。薛佳奇提供的银行流水证实薛佳奇通过其姑姑王桂华账户向杨素香账户转款合计390万元，可以证明存在出借给杨素香借款的事实，在薛佳奇索要欠款无果的情况下，经与杨素香以及龙驿公司协商，将杨素香从龙驿公司处抵顶的案涉房屋转让给薛佳奇。（2016）辽1103民初288号民事调解书已经确认了第三人龙驿公司“在2016年5月25日前已经偿还了原告杨素香欠款2338.2万元。”债权人薛佳奇和杨素香均认可以房抵债的事实，并且龙驿公司亦与薛佳奇签订了《商品房买卖合同》并开具房款收据，且该收款收据中明确写明“顶杨素香借款”。上述证据能够相互印证，薛佳奇、杨素香、龙驿公司自愿解除借款合同关系，薛佳奇与第三人龙驿公司建立商品房买卖合同关系。 被上诉人西藏信托答辩称，案涉房产被山西省高级人民法院查封的时间为2016年1月4日，薛佳奇与龙驿公司2016年5月25日签订《商品房买卖合同》、取得《入住通知单》和购房款收款收据，不能证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，亦不符合《异议复议规定》第二十八条第一项的规定。薛佳奇提供2016年5月25日的《入住通知单》，2013年11月预购燃气费收据、2014年2月18日、10月20日、2015年7月3日、12月21日缴纳水费记录，主张其在法院查封前已合法占有该不动产，但薛佳奇购房时间在后，交水费气费时间在先，且《入住通知单》时间在法院查封之后，不足以认定薛佳奇在法院查封前合法占有该不动产，不符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定。薛佳奇主张其支付房款的证据是中国农业银行的银行卡交易明细清单及其父亲转款凭单。银行卡交易明细清单载明其姑姑王桂华向杨素香转款390万元。首先，薛佳奇仅凭银行转款流水不足以证明其与杨素香间的借款关系。其次，杨素香与龙驿公司借款纠纷一案的民事调解书亦不能证明杨素香因对龙驿公司的债权而取得案涉房屋的处分权。薛佳奇无充分证据证明其因与杨素香间的借款关系而与龙驿公司产生以房抵债的事实，薛佳奇提供的其姑姑向杨素香转款390万元交易明细清单，也不能证明该款项为其对杨素香的出借款并转化为支付龙驿公司的购房款，更不能认定薛佳奇已经支付了全部价款，不符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定。 原审第三人龙驿公司未发表答辩意见。 薛佳奇向原审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园A区12#-1-101室、12#-1-102室归薛佳奇所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 原审法院查明：一、杨素香因与龙驿公司借款合同纠纷，于2016年1月18日向盘锦市兴隆台区人民法院提起诉讼，请求龙驿公司偿还北京宏福建工集团有限公司向其借款1609.4万元及龙驿公司欠款25万元，共计借款本金1634.4万元，龙驿公司辩称诉讼期间其已偿还2300万余元。盘锦市兴隆台区人民法院于2016年9月20日作出（2016）辽1103民初288号民事调解书，该调解书对龙驿公司欠杨素香剩余本金和利息事实认定：本案龙驿公司所欠杨素香本金为1609.4万元，双方认可债权转移后2013年8月16日至2016年5月25日龙驿公司所欠利息为1380.522万元（本金1609.4万元×33个月×月利率0.26%）。龙驿公司至2016年5月25日已经偿还杨素香欠款2338.2万元，优先偿还利息1380.522万元，并抵顶本金后尚欠651.722万元。二、2016年5月25日薛佳奇与龙驿公司签订《商品房买卖合同》《产权认购协议书》，约定薛佳奇购买枫丹白露家园Ａ区12#-1-101室、Ａ区12#-1-102室，房款分别为216.4316万元和215.216万元，共计431万元。三、2013年8月30日王桂华账户向杨素香转款130万元，2014年1月21日王桂华账户向杨素香转款260万元，薛佳奇主张该款为其向杨素香的出借款。2016年5月24日薛佳奇父亲薛尚军账户向第三人龙驿公司的经理孙振鹏转款两笔各20万元。龙驿公司于2016年5月25日分别给薛佳奇出具196.4316万元和195.216万元的两份购房款收款收据。四、龙驿公司于2016年5月25日给薛佳奇出具了《入住通知单》，薛佳奇于2013年11月预购燃气费、2014年2月18日、2014年10月20日、2015年7月3日、2015年12月21日缴纳了水费。五、2012年12月第三人龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。六、2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。薛佳奇至今未办理房屋过户登记手续。 原审法院认为，本案争议焦点为：1.薛佳奇是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.薛佳奇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归薛佳奇所有。 一、关于薛佳奇是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。薛佳奇主张因其房屋被法院裁定查封，提出了执行异议，在收到法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。西藏信托主张薛佳奇未提交证据证明其房屋被查封，且因薛佳奇起诉后又申请撤诉，现薛佳奇起诉已超过法定期限，应予以驳回。该院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案中，薛佳奇等595套房屋及车库业主对山西省高级人民法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了薛佳奇的执行异议申请，包括薛佳奇在内的512人依据此裁定在十五日内共同提起了执行异议之诉，原审法院认为薛佳奇起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，薛佳奇在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张薛佳奇不具有诉讼主体资格及其起诉已经超过法定期限的理由不能成立，该院不予支持。 二、关于薛佳奇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。该院认为，《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案案涉房屋系住房，薛佳奇未提供案涉房屋用于居住且在盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第二项的规定，故本案应适用《异议复议规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，根据已经查明的事实，薛佳奇提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.本案案涉房产被法院查封时间为2016年1月4日，薛佳奇与龙驿公司2016年5月25日签订《商品房买卖合同》、取得《入住通知单》和购房款收款收据，不能证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合《异议复议规定》第二十八条第一项的规定。2.薛佳奇提供2016年5月25日的《入住通知单》，2013年11月预购燃气费收据、2014年2月18日、2014年10月20日、2015年7月3日、2015年12月21日缴纳水费记录凭证，主张其在人民法院查封前合法占有该不动产，但薛佳奇购房时间在后，交水费气费时间在先，且《入住通知单》的时间在法院查封时间之后，不足以认定薛佳奇在法院查封前合法占有该不动产，不符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定。3.薛佳奇主张其支付房款的证据是中国农业银行银行卡交易明细清单及其父转款凭单，银行卡交易明细清单载明其姑姑王桂华向杨素香转款390万元。本案中，薛佳奇主张本案的《商品房买卖合同》是基于王桂华与杨素香之间、杨素香与龙驿公司之间的借款，是杨素香和龙驿公司向其以房抵债。首先，薛佳奇仅凭银行转款流水不足以证明其与杨素香间的借款关系；其次，杨素香与龙驿公司借款纠纷一案的民事调解书亦不能证明杨素香因对龙驿公司的债权而取得案涉房屋的处分权。薛佳奇无充分证据证明其因与杨素香间的借款关系而转化为与龙驿公司以房抵债的事实，薛佳奇提供中国农业银行银行卡交易明细清单证明王桂华向杨素香转款390万元，不能证明该款项为其对杨素香的出借款并转化为支付龙驿公司的购房款，不能认定薛佳奇已经支付了全部价款，不符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定。4、第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的关于龙驿公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明，证明第三人龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因第三人设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，薛佳奇的诉讼请求不符合《异议复议规定》第二十八条的规定，其主张的民事权益不足以排除强制执行，不予支持。 三、能否确认案涉房屋归薛佳奇所有。本案中，因薛佳奇主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求亦不予支持。 综上，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决：驳回薛佳奇的诉讼请求。案件受理费41331.81元，由薛佳奇负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人薛佳奇提交以下证据：证据1.盘锦市不动产登记中心双台子分中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》及《不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》；证据2.2019年3月3日龙驿公司与杨素香签订的《房屋抵偿欠款确认书》及附表1房屋明细表；证据3.2019年3月10日杨素香与薛佳奇签订的《房屋抵偿借款确认书》；证据4.（2016）辽1103民初288号民事调解书；证据5.王桂华的银行卡流水，以上证据拟证明薛佳奇已支付全部房款。 被上诉人西藏信托对上述证据发表质证意见：对盘锦市不动产登记中心双台子分中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》及《不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》有异议，案涉房屋系通过抵顶借款从案外人处取得，薛佳奇并不是向开发商购买住房用于居住的消费者。生活居住系以家庭为单位，薛佳奇没有提供其配偶和未成年子女的唯一住房证明，不能证明符合“无其他用于居住的房屋”；对杨素香与龙驿公司之间的《房屋抵偿借款确认书》及房屋明细表的真实性、合法性和关联性及证明事项均有异议。该确认书形成于薛佳奇原审败诉之后，不能排除恶意串通损害执行人利益的可能性，且其中显示具体抵房情况“见附件4《房屋明细表》”，不能确定与“附表1房屋明细表”是否为同一份表格，该房屋明细表与原审中《附表1房屋明细表》不一致。该证据中显示的数额与调解书中的偿还数额相差140余万元；2016年9月20日的（2016）辽1103民初288号民事调解书不具有阻却执行的证明力；对杨素香与薛佳奇的《房屋抵偿借款确认书》内容的真实性、证明事项均有异议，不能证明案涉房屋被查封之前存在以房抵债的合意，可以认定其发生以房抵债及签订书面合同的时间在查封之后，且对王桂华的身份表述前后不一致，明显系虚假关系。 本院经审理认为，上诉人薛佳奇提交的证据与本案具有关联性，本院将结合庭审查明事实及在案其他证据对证明目的予以综合认定。 二审中，本院依上诉人薛佳奇申请调取以下证据：证据1.山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）一份，其中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明：顶杨素香借款。证据2.盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，该表载明：薛佳奇在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费时间均为2016年5月25日。 薛佳奇对上述证据无异议。被上诉人西藏信托对上述证据发表质证意见：龙驿公司账目严重混乱，存在账外账的现象，证据1不能真实反映该公司财务收支和经营状况，其账目不能作为认定顶账事实的根据。对证据2真实性无异议，证明薛佳奇占有案涉房屋是在查封之后。本院对上述证据的真实性予以确认。 本院二审另查明：一、2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司签订《贷款合同》，龙驿公司向西藏信托借款3亿元，贷款期限12个月；同日，双方签订《抵押合同》，龙驿公司以其西水湾二期A、B块地及该地块上在建工程为该借款合同设立抵押（未办理登记）；2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司的股东孙振鹏、谷连生分别签订了《股权质押》，将各自持有的龙驿公司股份质押给西藏信托，并于2014年11月27日在盘锦市工商行政管理局办理了股权质押登记。 二、山西省高级人民法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，该院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在原审法院主持下，双方达成调解协议，原审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日原审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，薛佳奇等595套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，原审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请，包括薛佳奇在内的512人作为共同原告向原审法院提起执行异议之诉。原审法院立案后，2018年1月20日薛佳奇等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向原审法院提出撤诉申请。2018年1月29日原审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日薛佳奇向原审法院提起执行异议之诉。 三、山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》，该报告中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明：顶杨素香借款。 四、盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，显示薛佳奇在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次交纳物业费时间均为2016年5月25日。 本院对原审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：薛佳奇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案中，案涉房产被山西省高级人民法院查封时间为2016年1月4日，薛佳奇与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》显示的时间为2016年5月25日，同时结合盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表、案涉房屋的《入住通知单》等，均不足以证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合《异议复议规定》第二十八条第一项以及第二十九条第一项的规定。薛佳奇主张案涉房屋在法院查封前由杨素香实际占有，但未提交相应证据予以证明，亦未证明杨素香与龙驿公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，故薛佳奇的该项上诉主张本院不予支持。另，因薛佳奇不符合《异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，不享有排除强制执行案涉房屋的民事权益，本院对薛佳奇上诉提及的已支付购房款问题不再进行审理。 综上，薛佳奇上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41331.81元，由薛佳奇负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十一日 法官助理王鑫 书记员秦爽