山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初4813号原告：青岛新业房地产开发有限公司，住所地青岛市市**。社会统一信用代码：913702007180999439。法定代表人：李炜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘锡富，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛东龙，山东慧勤律师事务所律师。被告：青岛市市北区中广.宜景湾小区业主委员会，住所地青岛市市**。负责人：王静，主任。委托诉讼代理人：朱红娟，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅洁，上海段和段（青岛）律师事务所律师。原告青岛新业房地产开发有限公司（以下简称“新业地产公司”）与被告青岛市市北区中广.宜景湾小区业主委员会（以下简称“中广.宜景湾业委会”）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年4月17日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月17日、8月28日、11月11日公开开庭进行了审理。原告新业地产公司委托诉讼代理人刘锡富、薛东龙，被告中广.宜景湾业委会负责人王静及委托诉讼代理人朱红娟、刘雅洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新业地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法撤销2018年12月25日《青岛市市北区中广宜景湾小区2018业主大会表决结果》；增加诉讼请求：依法撤销2018年8月26日《青岛市市北区中广宜景湾小区首届业主大会表决结果》（大会选举产生青岛市市北区中广宜景湾小区业主委员会、中广宜景湾小区管理规约、中广宜景湾业主大会议事规则）；2、诉讼费由中广宜景湾业委会负担。事实及理由：2018年12月23日，被告以小区业主委员会的名义，违法组织召开青岛市市北区中广宜景湾小区业主大会，阻扰持反对意见业主参与投票，侵害业主的合法权利。同年12月26日，被告公布错误的2018年12月25日《青岛市市北区中广宜景湾小区2018业主大会表决结果》。原告认为2018年8月26日被告召开首届业主大会产生首届业主委员会，制定《管理规约》、《议事规则》违法，被告资质涉诉尚未判决，被告委员资格不合法，不宜组织召开业主大会。2018年12月23日业主大会组织程序违法、表决内容、表决方式侵害业主合法权利，投票过程存在妨碍业主投票及一户多投现象。首届业主委员会主体资格及管理文件的合法性直接影响本案的审理。为维护原告的合法权益，要求判如所请。中广.宜景湾业委会辩称，原告之原诉讼请求没有事实和法律依据。原告追加的诉讼请求并非属于物业管理之范畴，也超出了业主大会对业主委员会的授权范围，不属于撤销权的行使对象。业主委员会选举争议并非平等民事主体之间的争议，不应属人民法院审理民事案件的范围，与原诉讼请求也不属于同一法律关系，不应与原诉讼请求合并审理。原告所列被告中广.宜景湾业委会并非适格的被告。原告追加诉讼请求所涉及的决议事项，原告已经充分参与其权益并未受到侵害，本案并非代表人诉讼，在原告未取得其他业主授权的情况下，原告也无权以其他业主的权益是否受到侵害而要求行使撤销权。本小区地下车库因未办理土地出让手续，不应计为原告的专有部分面积。本小区前期物业企业系由原告选聘，与原告属于由同一实际控制人控制的关联企业。原告利用前期物业服务企业的工作便利，屡屡阻挠被告行使职权，侵害广大业主的自治权利。现原告起诉，支持前期物业服务企业恶意拖延与新选聘物业服务单位的交接，导致本小区业主与前期物业服务单位的关系不断恶化，若继续放任原告的此种行为，将会给本小区的物业管理及秩序稳定带来更为严重的损害。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于到庭当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2012年7月16日青岛市规划局核发建字第370200201202070号《建设工程规划许可证》载明：新业地产公司为青岛市市北区辽阳西路以南、绍兴路以西中广.宜景湾工程项目的建设单位，开发总建筑面积为157824.43㎡，其中地上建筑面积为101940.83㎡。新业地产公司持有鲁（2019）青岛市不动产权第**房地产登记证明，记载房地产坐落于青岛市市北区辽阳西路87号负101户，商业超市用房建筑面积为1511.03㎡；另持有鲁（2019）青岛市不动产产权第**地产登记证明，记载房地产坐落于青岛市市北区辽阳西路87号201户，办公用房总建筑面积为23792.14㎡。鲁（2016）青岛市不动产权第0108921号不动产权证明载明，青岛市市北区绍兴路78号1-6号楼、辽阳西路87-1至87-12号住宅建筑面积与网点建筑面积合为75202.47㎡。根据2013年7月26日（甲方）青岛市国土资源和房屋管理局、（乙方）青岛市市北区人民政府、（丙方）青岛新业房地产开发有限公司签订的《廉租住房建设和交接协议》，约定，由丙方开发建设中广.宜景湾项目中配建廉租住房，建筑面积为5855.26㎡，总计118套住房，其中4号楼1单元112套，建筑面积5558.08㎡；5号楼6套，建筑面积为297.18㎡。根据新业地产公司提交2016年5月17日青岛市房屋勘察测绘处出具的建筑面积审核报告单记载，1-4号楼中廉租房建筑面积为5755.04㎡，5-6号楼中廉租房建筑面积为290.14㎡。原告提交2019年12月4日青岛市不动产登记中心出具的证明显示，上述廉租住房的权利人为新业地产公司。原告确认截止2018年8月31日，中广.宜景湾工程项目，可办证房屋为876套，原告已售出房屋为747套（商品房、网点、廉租房），另加自持房屋1套，合计748套房屋。被告2019年11月8日从“青岛网上房地产”打印的房屋预售信息显示，中广.宜景湾工程住宅套数为662套，已售住宅套数639套，已登记总套数为625套。2018年8月27日，青岛市辽源路街道办事处公布“五号公告”记载：2018年8月26日，中广宜景湾小区进行了首届业委会选举大会，本小区投票权数为700，建筑面积87250.24㎡，发出选票449张，收回449张，其中有效票为448张，有效票合计建筑面积为46063.9㎡，面积和票数均过半。根据得票多少，确定刘港、王静、黄盈、张玉萍、郁明、刁世梅、罗军7名业主为首届业主委员会委员，任期5年。2018年9月5日青岛市辽源路街道办事处公布“五号公告”（以此为准）记载：2018年8月26日，中广宜景湾小区进行了首届业委会选举大会，公告公示期间，建设单位对小区建筑物总面积提出异议，经请示市、区两级物业办，给予答复意见：建筑物总面积应为小区规划红线区域内地上建筑面积。在投票权数方面，依据相关条例，一房多证算1个投票权数，建设单位尚未出售的物业算1个投票权数，政府公共租赁房算1个投票权数。街道办重新梳理选票，确定本小区投票权数为664，建筑面积为101940.83㎡。本次选票发出投票权数为438，收回438，其中有效权数为437，有效权数合计建筑面积为54840.43㎡，面积和人数均过半。根据得票多少，确定刘港、王静、黄盈、张玉萍、郁明、刁世梅、罗军7名业主为首届业主委员会委员，任期5年，公示3天。从被告提交给青岛市市北区物业管理办公室的首届业主委员会备案材料登记表记载，报送材料：业主大会会议记录和会议决定；业主大会议事规则、管理规约等。《中广宜景湾小区管理规约》记载，小区座落于青岛市市北区绍兴路78号、辽阳西路87号，总建筑面积为101940.83平方米（及地下及公服配套），总套数7栋，总户数为780户及商业网点户。原告提交落款时间为2018年8月26日《中广宜景湾业主大会议事规则》复印件，该文件无制定单位盖章确认。被告以邮寄方式向法院提交《中广宜景湾业主大会管理规约》、《中广宜景湾业主大会议事规则》，两份材料均为打印件，无落款时间及相关印章确认。2018年9月青岛市市北区辽源路街道办事处、辽阳西路社区居委会、青岛市市北区房产一处辽源路房产管理所出具《中广宜景湾业主大会、业主委员会监督小组成立公告》，内容之一：业主大会、业委会作出的任何决议，必须将商品房业主与公共租赁房租户同等对待，不得有任何歧视性决议。2018年12月1日，中广.宜景湾业委会张贴公告，内容为“关于青岛中广宜景湾小区重新选聘物业服务公司的通知”。同年12月6日，中广.宜景湾业委会张贴公告，内容为“关于召开中广宜景湾业主大会的公告”，业委会决定于2018年12月23日采用书面征询意见表决方式召开业主大会，会议内容：1、聘请青岛万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）为本小区新的物业服务方。2、授权业委会与万科物业签署《物业服务委托合同》，该合同生效后，与本小区之前的物业服务提供方青岛兰天华宇物业管理有限公司（以下简称“兰天华宇公司”）所签的《物业服务合同》自动终止。3、授权业主委员会决定地上车位场地使用费、小区公共收益资金的用途及使用方式。4、授权业委会对本小区开发商新业地产公司、兰天华宇公司违约与侵权行为向法院提起诉讼。其他事项：投票时间定于2018年12月23日9:00-16:00，投票箱放置地点为本小区6号楼1单元门厅等相关事项。同年12月23日，业委会发布补充公告，记载：2018年12月23日因投票现场受到外部干扰，无法按预期进行，经业委会表决决定将本次业主大会延期，投票时间延期至2018年12月30日16:00。被告提交2018年12月25日现场投票箱唱票视频录像显示，投票统计结果：表决票共计507张，赞成票495张，反对票11票，弃权票1票，代表面积54730.62㎡。同日业委会公布《青岛市市北区中广宜景湾小区2018年业主大会表决结果》，本小区业主投票权数为664票，投票总面积为101940㎡，第一批表决结果：本次投票发放表决票507张，回收507张，有效票507张，同意票495张、反对票11张、弃权票1张，代表面积54730.62㎡。根据《青岛市市北区中广宜景湾业主大会议事规则》及相关法律法规规定，本次业主大会有效。业主大会延期期间投票情况不影响表决结果，大会通过决议：议案一：聘用万科物业作为中广宜景湾物业服务企业，合同期限3年，物业服务费单价调整为：高层住宅2.78元/㎡/月（含0.4元电梯运行费），公租房2.78元/㎡/月（含0.4元电梯运行费），商业5.8元/㎡/月，停车服务费50元/个/月。议案二：授权业委会与万科物业签署物业服务委托合同，合同生效后解聘兰天华宇公司，《前期物业服务合同》终止。议案三：授权业主委员会决定地上车位场地使用费、小区公共收益资金使用方式和用途。议案四：授权业主委员会对新业地产公司、兰天华宇公司的违约与侵权行为提起诉讼。此结果公示3天。庭审中，原告提交（2019）鲁0203行初字第34号受理案件通知书、行政起诉书，用于证明新业地产公司将青岛市市北区人民政府（被告1）、青岛市市北区物业管理办公室（被告2）诉至法院，其诉求1、确认被告2通过的中广宜景湾业主委员会的物业备案行为违法。2、撤销被告2通过的中广宜景湾小区业主委员会的物业备案、印章刻制证明。该案件尚在审理中，被告的主体资格未定，不宜组织召开业主大会。经查，目前此案尚未审结。诉讼期间，原告向本院提交明确诉讼请求的情况说明，一、依法撤销2018年12月25日《青岛市市北区中广宜景湾小区2018业主大会表决结果》为：撤销“聘用青岛万科物业服务公司为本中广宜景湾物业服务企业”的决议；撤销“授权业委会与万科物业签署物业服务委托合同；合同生效后解聘青岛兰天华宇物业管理有限公司，《前期物业服务合同》终止”的决议；撤销“授权业主委员会决定地上车位场地使用费、小区公共收益资金使用方式和用途”的决议；撤销“授权业主委员会对新业地产公司、兰天华宇公司的违约与侵权行为提起诉讼”的决议；二、增加诉讼请求：依法撤销2018年8月26日《青岛市市北区中广宜景湾小区首届业主大会表决结果》为：撤销业主大会选举产生青岛市市北区中广宜景湾小区业主委员会的决议；撤销业主大会通过的中广宜景湾小区管理规约的决议；撤销业主大会通过的中广.宜景湾业主大会议事规则的决议。根据诉、辩双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合本院对本案事实的认定，本院对本案作如下判定：本院认为，一、业主委员会首届选举纠纷，属于民事案件受理范围。理由如下：《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案中，原告新业地产公司认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主大会选举成立业主委员会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而涉案业主大会选举成立业主委员会之程序，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，新业地产公司基于其程序权益受到侵害而提起撤销权之诉，具有法律依据。原告作为中广.宜景湾小区业主，在有初步证据证明业主大会选举业主委员会的程序可能违反法律规定时，将业主委员会选举的纠纷纳入民事案件处理范围，于法有据。二、中广.宜景湾小区业主委员会是否为适格被告。新业地产公司起诉要求撤销的，是业主大会作出的选举业主委员会的决定，但业主大会本身仅仅是作为全体业主集体决策及共同管理事项的议事会议，不具有实体性。业主委员会作为业主大会的常设执行机构，履行日常管理职责，应作为被告应诉，且在撤销选举决定及相关备案前，涉案业主委员会仍为适格机构，具备诉讼主体资格。三、中广.宜景湾小区业主委员会不能证明其选举程序合法。首先，我国物权法第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式；选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，业主委员会的选举应首先对小区业主总数、建筑物总面积情况以及参选业主人数、专有建筑面积进行相应统计，并在选举结果的公示中有所体现。而在本案中，中广.宜景湾小区业主委员会选举采用书面征求意见的形式，五号公告（2018年9月5日），其上显示小区投票权数为664，建筑面积为101940.83㎡，其中有效权数为437，有效权数合计建筑面积为54840.43㎡。被告当庭确认统计票数中包含廉租住房的投票。根据原告提交的证据显示，小区地上建筑总面积为106550.86㎡（1-6号楼住宅及网点建筑面积75202.47㎡+商务楼建筑面积25303.17㎡+小区廉租住房建筑面积6045.22㎡），目前廉租住房权利主体现仍为原告新业地产公司，故应将廉租住房建筑面积予以扣除后，有效票数所占专有建筑面积为48795.21㎡，未达到小区建筑总面积106550.86㎡的一半（即53275.43㎡）。同理，2018年12月25日表决结果显示，业主有效投票面积为54730.62㎡，对应扣除廉租住房建筑面积6045.22㎡应为48685.4㎡，亦未达到小区建筑总面积106550.86㎡的一半。上述会议召开程序违反“双过半”原则。中广.宜景湾业主大会作出的选举成立业主委员会的决定及其他相关决定，违反法律规定，应予以撤销。原告新业地产公司部分诉讼请求符合事实依据和法律规定，本院予以支持。对2018年12月25日作出的业主大会表决结果议案四所涉内容，并非与小区物业管理方面有直接关系，该项诉求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会选举产生的青岛市市北区中广.宜景湾小区业主委员会的决议；二、撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会通过《中广.宜景湾小区管理规约》的决议；三、撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会通过的《中广.宜景湾业主大会议事规则》的决议；四、撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会于2018年12月25日作出的“聘用青岛万科物业服务公司为本中广宜景湾物业服务企业”的决议；五、撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会于2018年12月25日作出的“授权业委会与万科物业签署物业服务委托合同，合同生效后，解聘青岛兰天华宇物业管理有限公司，《前期物业服务合同》终止”的决议；六、撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会于2018年12月25日作出的“授权业主委员会决定地上车位场地使用费、小区公共收益资金使用方式和用途”的决议；七、驳回青岛新业房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由青岛市市北区中广.宜景湾小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  陈 妙人民陪审员  丁莉莉人民陪审员  单文彬二〇一九年十二月三十一日书 记 员  王述瑶