江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初6117号原告：王丽，女，1988年2月8日生，汉族，住江西省高安市。原告：杨超，男，1990年6月15日生，汉族，住江西省高安市。上述两原告共同委托诉讼代理人：王新泉，系江西全意律师事务所律师，执业证号：13601198610627296。上述两原告共同委托诉讼代理人：胡建文，系江西全意律师事务所律师，执业证号：13601201010863710。被告：江西绿腾实业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区子安路88号A座501室，统一社会信用代码：91360100789746693E。法定代表人：舒国金，职务：董事长。委托诉讼代理人：罗平，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘明京，系江西国风律师事务所律师，执业证号：13601199410275609。原告王丽、杨超诉被告江西绿腾实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丽、杨超的共同委托诉讼代理人胡建文，被告江西绿腾实业有限公司的委托诉讼代理人罗平、刘明京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽、杨超诉称，2017年5月20日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于南昌市红谷滩新区龙虎山大道588号绿腾幸福里小区11#住宅楼一单元801室房屋，建筑面积为118.65平方米，总金额为1733928元；本合同签订后，原告支付首付款353928元，剩余房款138万元由原告在签订合同后七天内办理银行贷款手续。合同第八条约定被告应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即：1、该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2017年8月25日，被告向原告寄发《入伙通知书》，通知原告于2017年9月6日前办理物业交房手续，原告按通知时间前往办理收房手续，但发现房子存在诸多质量问题，小区很多施工项目也未竣工，原告向被告索要《建设工程竣工验收备案表》无果，故拒绝收房。经原告查实，房屋于2018年12月29日才验收合格，2019年1月29日才获得《建设工程竣工验收备案表》，按照合同约定的交付时间，被告延期564天才达到交房条件，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付延期交房违约金48896.80元（1733928×0.00005×564天）；2、被告支付原告因本案支付的律师代理费3000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告江西绿腾实业有限公司辩称，一、被告并未延期564天交房，交房时也符合合同约定的交房条件。原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》中第八条明确约定交房时间是2017年5月31日，交房条件为“该商品房经验收合格”，而早在2016年11月30日，涉诉房屋工程就已经竣工验收，达到了约定的交房条件，而原告却以工程竣工验收备案时间算作工程的竣工验收时间，这混淆了备案时间和真正的竣工验收时间。工程竣工验收后，在2017年8月25日，被告通知了原告于2017年8月31日至2017年9月6日前来办理交房手续，原告按期前往约定的办理交房手续的地点，但其拒绝收房，导致交房手续无法正常办理，其应当自己承担延期交房的责任，而被告在2017年8月31日交房，也只是逾期了90天，则只需支付交房违约金7802.68元。二、因原告的原因，被告未在合同签订之日起30日内收到原告剩余的房款，其应当承担相应的违约责任。在双方签订的商品房买卖合同的附件四第三条约定：若被告在合同签订之日起30日内无法获得贷款银行支付的按揭贷款的，原告构成违约，被告有权追究买受人的违约责任。原、被告于2017年7月20日签订合同，被告于2017年8月21日才收到银行的按揭贷款，原告已构成违约，应向被告支付违约金25668元。三、原告主张的律师代理费3000元没有事实和法律依据。综上所述，双方的违约金冲抵，原告还需向被告支付违约金17865.32元，故请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年5月20日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于南昌市红谷滩新区龙虎山大道588号绿藤幸福里小区11#住宅楼一单元801室房屋，合同总金额为1733928元。合同第八条约定被告应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定被告逾期交房时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。除此之外，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了首付款353928元，剩余购房款于2017年8月21日通过贷款方式支付。2016年12月30日，南昌市城乡规划局出具南昌市建设工程规划条件核实合格意见单，载明被告申报的“九龙十一度11#住宅楼”规划核实合格。2018年9月10日，南昌市公安消防支队出具建设工程竣工验收消防备案情况登记表，载明九龙十一度11#住宅楼消防备案。2018年12月29日，涉诉房屋工程竣工验收备案，备案表中载明竣工日期为2017年7月10日。2017年8月25日，被告向原告发出入伙通知书，通知其于2017年8月31日至2017年9月6日到九龙十一度销售接待中心办理物业交房手续。原告以房屋不符合交付条件为由且无竣工验收备案表，拒绝收房。2019年6月3日，原告诉至法院。审理中，被告提交了竣工验收报告，载明竣工验收时间为2016年11月30日。上述事实，有南昌市商品房买卖合同、南昌市建设工程规划条件核实合格意见单、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、南昌市建设工程竣工验收备案表以及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，双方签订的南昌市商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”由此可见，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，系政府管理行为。虽然被告提交的工程竣工验收报告载明竣工验收时间为2016年12月30日，但本案中工程竣工验收备案表记载的九龙十一度11#住宅楼竣工日期为2017年7月10日，在两份证据证明的竣工日期不一致的情况下，根据证据的形成及来源，本案作出有利于原告的解释，采信工程竣工验收备案表中记载的竣工日期即2017年7月10日，被告于2017年8月25日向原告发出入伙通知书，已超过合同约定的交房日期，本院认为被告逾期交房违约期间仍应从2017年6月1日起计算至2017年7月10日止，被告逾期交房39天，故被告应支付原告逾期交房违约金人民币3381.16元（1733928×0.00005×39天）。被告辩称原告违约，亦应支付违约金，因未提起反诉，本院不予处理。原告主张律师代理费于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告江西绿腾实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王丽、杨超逾期交房违约金3381.16元。二、驳回原告王丽、杨超的其他诉讼请求。如果被告江西绿腾实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1100元，由原告王丽、杨超负担1000元，由被告江西绿腾实业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  张桂荣人民陪审员  曹慧丽二〇一九年十二月十七日书 记 员  熊 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。