广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4347号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，统一社会信用代码：91450500763062146L(1-1)，住所地广西北海市北部湾西路**。 负责人：曾斌。 委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞菁，广西海鑫律师事务所律师。 被告：朱菊仙，女，汉族，1968年10月14日出生，，住所地浙江省衢州市衢江区 被告：北海汇澳投资发展有限公司，统一社会信用代码：91450500799719226H，，住所地广西北海市北海大道**鸿源生态城新城**** 法定代表人：黄重才，总经理。 委托诉讼代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称“工行云南路支行”）诉被告朱菊仙、北海汇澳投资发展有限公司（以下简称“汇澳公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告工行云南路支行的委托诉讼代理人刘振华、庞菁，被告朱菊仙，被告汇澳公司的委托诉讼代理人黄志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行云南路支行诉称，2014年3月31日，被告朱菊仙与原告签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A房信购字北海分行云南路支行2014年0398号）。根据合同约定：被告朱菊仙向原告抵押贷款277000元，用于购买北海市2幢3单元2104号房屋。合同签订后，原被告就涉案房屋办理了不动产抵押权登记手续。2014年5月30日，原告按约定将被告朱菊仙所贷款项转入合同约定的账户。被告朱菊仙自借款至今，虽一直陆续还款，但不能按时足额还款。截止至2019年6月30日，被告朱菊仙拖欠贷款本金为256971.23元及利息37081.18元。被告汇澳公司至今未将记载有涉案房屋正式抵押登记信息的房屋他项权证交付给原告，被告汇澳公司应依约承担连带清偿责任。为此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告朱菊仙签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告朱菊仙归还原告借款本金256971.23元及拖欠利息37081.18元（利息按合同约定的利率，自2017年1月1日起暂计至2019年6月30日止，以后续计至清偿之日止）；3、被告朱菊仙承担原告为实现债权而发生的律师费13732.35元；4、原告对被告朱菊仙名下的坐落于北海市2幢3单元2104号房屋享有优先受偿权；5、被告汇澳公司对上述借款本息及律师费承担连带清偿责任。 被告朱菊仙辩称，请求驳回原告的诉讼请求，原告请求的律师费、诉讼费应由被告汇澳公司承担。涉案楼盘被抵押或者冻结，原告未对借款人和担保人的偿还能力及担保能力进行审核就借款给被告，是原告的疏忽。原告对发放的贷款也没有监督导致涉案楼盘烂尾。 被告汇澳公司辩称，请求法院驳回原告要求被告汇澳公司对上述借款人的借款本息及律师费承担清偿责任的诉请。涉案的《个人购房借款/担保合同》中汇澳公司的公章是旧公章，合同涉及汇澳公司担保的条款无效。对合同中的担保协议，汇澳公司的股东不知情，也未经股东会表决同意。案外人陈大山以汇澳公司的名义作为担保人在合同上签字，其行为已超过公证书的授权，亦未得到汇澳公司的追认，不应由汇澳公司承担责任。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2014年3月31日，原告工行云南路支行（贷款人）、被告朱菊仙（借款人、抵押人）、被告汇澳公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号：A房信购字北海分行云南路支行2014年0398号），约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款277000元，用于购买坐落于北海市2幢3单元2104号房屋，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。本笔贷款的担保方式为抵押。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行发布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定。借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户：账号：21×××78，户名：北海汇澳投资发展有限公司。借款人按月等额本息还款。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式的抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。抵押人以其购买的北海市2幢3单元2104号房屋做抵押担保。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。贷款人为实现合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。 2014年5月30日，北海市2幢三单元2104号不动产办理了预购商品房抵押登记，抵押登记证号：北房地交押字（2014）第08230号，抵押人：朱菊仙，抵押权人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。 2014年5月30日，原告工行云南路支行依约将贷款277000元转入合同约定的账户。 截至2019年6月30日，被告朱菊仙的贷款余额为256971.23元，积欠本金为24349.51元，积欠利息为37081.18元。 原告工行云南路支行为实现本案债权支出律师代理费13732.35元。 另查明，2012年10月19日，陈大山（转让方、甲方）与黄重才、黄波才（受让方、乙方）签订《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》，约定甲方通过订立本协议并通过变更工商登记而将北海汇澳投资发展有限公司100%的股权办理至乙方名下后，乙方即据此拥有“北海润和花园”项目M栋和R栋两栋商住楼的开发经营权及财产处分权。但基于本协议所涉之不动产转让标的并不包括“北海润和花园”项目之其中N栋商住楼，故该栋商住楼之权属包括经营及收益权利仍属于甲方所有，即就该栋商住楼之开发经营及收益应由甲方享有和承担相应的权利义务（具体如何开发经营及管理由甲乙双方通过订立相关补充协议另行作出约定）。甲乙双方经按约定办理工商变更登记而将北海汇澳投资发展有限公司100%股权变更至乙方或乙方所指定的股东名下后，甲方仍有权以汇澳公司名义诸如使用汇澳公司之印鉴对其现所享有权属的N栋商住楼进行开发建设及销售。甲方继续开发建设N栋商住楼时，乙方必须尽责配合甲方完成该栋商住楼的开发建设及销售等。若因乙方不尽责配合并因此造成甲方的损失，应由乙方承担相应责任。甲乙双方经按约定办理工商变更登记而将北海汇澳投资发展有限公司100%股权变更至乙方所指定的股东名下后，乙方将该项目重新办理抵押登记以进行融资时，若甲方提出参与融资之主张，乙方应尽可能配合甲方将N栋商住楼其中部分商品房同时办理抵押贷款。具体融资方案由双方另行商定。 2012年11月30日，汇澳公司向陈大山作出《授权委托书》并经北海市公证处公证。北海市公证处作出《公证书》[（2012）桂北证字第3968号]，公证事项为：印章属实。委托内容：位于北海市北海大道以南、云南路以西北国用（2012）第B38010号《国有土地使用权证》项下以北海汇澳投资发展有限公司为建设方所投资开发的“北海润和花园”项目第二栋（原N栋）共计110071.61平方米商品房（含地下建筑面积16218.48平方米），其产权属受委托人陈大山所有。就该栋商住楼，委托人北海汇澳投资发展有限公司现特别授权受委托人陈大山行使如下各项处分权利：1.特别授权陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义对该“润和花园”第二栋（原N栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各种手续；2.特别授权受委托人陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义办理该“润和花园”第二栋（原N栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保等各项事宜；3.特别授权受委托人陈大山根据经营需要以北海汇澳投资发展有限公司名义就该“润和花园”第二栋（原N栋）商住楼而依法行使其他相应的各种处分权利。4.受委托人陈大山按上述特别授权就“润和花园”项目第二栋（原N栋）商住楼而进行经营处置时，有权在上述授权范围内转委托北海大山房地产开发有限公司有关人员具体办理。受委托人陈大山就“润和花园”第二栋（原N栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内所作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。 2016年3月9日，汇澳公司与陈大山证照返还纠纷一案诉讼至本院，汇澳公司提出诉讼请求：1.陈大山将2012年11月23日前原汇澳公司的公司公章、合同章、财务章交还汇澳公司依法处理；2.陈大山承担本案诉讼费。本院经审理查明，汇澳公司于2007年4月3日登记成立。2010年3月4日，陈大山任汇澳公司的法定代表人。2012年10月19日，陈大山与黄重才、黄波才签订《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》，约定陈大山将其实际持有的汇澳公司100%的股权转让给黄重才、黄波才，双方完成项目公司股权转让即经有关工商登记机关完成变更登记，陈大山应把汇澳公司印章（公司公章、合同章、财务章）、营业执照及公司有关凭证、账册移交黄重才、黄波才保管。2012年11月14日双方在工商部门办理了股权等相关内容的变更登记手续。现汇澳公司由黄重才、黄波才持有公司100%股权，由黄重才出任汇澳公司法定代表人。汇澳公司完成了股权及法定代表人变更后，于2012年11月23日另行备案刻制了新的公司公章（印章编码4505030003905）、合同专用章（印章编号4505030003908）、财务专用章（印章编码4505030003906）、公司法人章。其后，汇澳公司多次要求陈大山将其持有的原汇澳公司旧的公司公章（印章编码4505000005548）、合同专用章（印章编码4505000019792）、财务专用章（印章编码4505000001776）。本院于2016年6月17日作出（2016）桂0502民初614号民事判决，陈大山于本案判决发生法律效力之日起三日内，将其持有的北海汇澳投资发展有限公司的原公司公章（印章编码4505000005548）、合同专用章（印章编码4505000019792）、财务专用章（印章编码4505000001776）交还给北海汇澳投资发展有限公司，案件受理费50元由陈大山负担。该判决于2016年7月28日发生法律效力。 本院认为，原告工行云南路支行与被告朱菊仙、汇澳公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告工行云南路支行已依约将贷款发放至合同约定的账户，履行了出借义务。被告朱菊仙未按合同约定履行还款义务，已构成违约，应承担违约责任。原告工行云南路支行依据合同约定请求解除《个人购房借款/担保合同》并要求被告朱菊仙清偿贷款256971.23元、利息37081.18元，有事实及法律依据，本院予以支持。2019年7月1日起至清偿之日止的利息，由被告朱菊仙按《个人购房借款/担保合同》的约定支付给原告工行云南路支行。 被告朱菊仙以其购买的位于北海市2幢3单元2104号不动产为贷款提供抵押担保，但该不动产办理的是预购商品房抵押登记，该登记属于预告登记，并未办理正式的抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”及第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”原告工行云南路支行享有的是条件具备时办理正式抵押登记的请求权，而非享有以该财产折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。因此，对原告工行云南路支行的该项诉讼请求，本院不予支持。 原告工行云南路支行依据《个人购房借款/担保合同》的约定，请求被告朱菊仙支付律师费13732.35元，有事实及法律依据，本院予以支持。 被告汇澳公司对被告朱菊仙的上述债务提供阶段性保证，抵押物仅办理了抵押权的预告登记，未办理正式抵押登记，被告汇澳公司仍需对被告朱菊仙的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”被告汇澳公司承担保证责任后，有权向被告朱菊仙追偿。 被告汇澳公司辩称涉案的《个人购房借款/担保合同》中汇澳公司的公章是旧公章，对合同中的担保协议，汇澳公司的股东不知情，也未经股东会表决同意，案外人陈大山以汇澳公司的名义作为担保人在合同上签字，其行为已超过公证书的授权，该行为亦未得到汇澳公司的追认，合同涉及汇澳公司担保的条款无效，不应由汇澳公司承担责任。本院认为，汇澳公司股权转让系其内部问题，不得对抗善意第三人。根据《授权委托书》的内容，汇澳公司特别授权陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义对该“润和花园”第二栋（原N栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各种手续、办理该“润和花园”第二栋（原N栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保等各项事宜、根据经营需要以北海汇澳投资发展有限公司名义就该“润和花园”第二栋（原N栋）商住楼而依法行使其他相应的各种处分权利。故对汇澳公司的上述辩解，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告朱菊仙、北海汇澳投资发展有限公司于2014年3月31日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：A房信购字北海分行云南路支行2014年0398号）； 二、被告朱菊仙偿还给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行借款本金256971.23元、利息37081.18元及支付利息[利息计算：依据《个人购房借款/担保合同》（编号：A房信购字北海分行云南路支行2014年0398号）的约定，自2019年7月1日起计至清偿之日止]； 三、被告朱菊仙支付给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行律师费13732.35元； 四、被告北海汇澳投资发展有限公司对被告朱菊仙的上述债务承担连带清偿责任； 五、被告北海汇澳投资发展有限公司承担保证责任后，有权向被告朱菊仙追偿； 六、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费5916元，减半收取2958元，由被告朱菊仙、北海汇澳投资发展有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5916元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 张凌云 二〇一九年十二月十八日 法官助理 黄素莹 书 记 员 王秀珍