云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1155号 原告（反诉被告）：白绍祥，男，1971年7月15日生，傣族，住云南省玉溪市。 被告（反诉原告）：普金贵，男，1970年5月13日生，彝族，住云南省玉溪市。 被告（反诉原告）：普海英，女，1982年10月14日生，彝族，住云南省玉溪市。 被告（反诉原告）：肖源，男，1981年3月4日生，汉族，原住云南省玉溪市新平县。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李宝山、陈敏，系云南天外天（玉溪）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 原告白绍祥与被告普金贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，被告普金贵于2019年8月2日申请追加普海英、肖源为本案被告，本院予以准许。本院又于2019年8月21日受理了被告普金贵、普海英、肖源提出的反诉。本案依法适用简易程序于2019年9月16日公开开庭进行了审理，因双方当事人对案件事实争议较大，于2019年9月25日转为普通程序审理，于2019年11月7日适用普通程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）白绍祥，被告（反诉原告）普金贵、普海英、肖源及其委托诉讼代理人陈敏两次开庭审理均到庭参加诉讼，三被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李宝山在第二次开庭审理时到庭参加诉讼。本案依法审理终结。 白绍祥向本院提出诉讼请求:一、判令普金贵支付拖欠的租金28000元；二、判令解除白绍祥与普金贵签订的《物业租赁合同》，并要求普金贵立即归还白绍祥的物业使用权；三、判令白绍祥不返还普金贵押金20000元；四、判令普金贵向白绍祥赔付全部租赁费20%的违约金46800元；五、判令普金贵在归还白绍祥物业时，将合同附件上设施、设备修复完好后，经白绍祥验收合格后交还给白绍祥；六、判令普金贵付清使用物业所产生的水费、电费，计算到普金贵返还白绍祥物业之日；七、本案诉讼费用由普金贵承担。第一次庭审中，白绍祥以普金贵于2019年6月25日支付了租金8000元为由变更第一项诉讼请求为判令普金贵支付所拖欠的租金20000元。事实及理由：2017年2月15日，白绍祥将其位于新平县和屋内的设施、设备租赁给普金贵经营、管理、使用，白绍祥与普金贵签订了《物业租赁合同》，合同期限自2017年3月1日至2020年2月28日止，年租金为78000元，每年支付一次租金，第一年的租金在签订合同的次日支付，之后的租金在每年的3月1日前支付。合同约定若逾期支付租金，逾期一日，普金贵需按年租金的5%支付滞纳金，若逾期15天，白绍祥有权收回物业的使用权，有权不退还首付租金的定金及押金，加收全部租赁费20%作为违约金。合同约定普金贵向白绍祥支付押金20000元，合同期满后，普金贵不再续租，在结清所有费用，保证合同附件上的设备、设施能正常使用，经白绍祥验收合格后，白绍祥退还普金贵押金。普金贵没有按照合同约定履行支付租金的义务，普金贵没有在2019年3月1日前支付第三年的租金，直到2019年3月8日支付了50000元，后支付了8000元，普金贵的行为已违约，导致合同无法继续履行。该酒店的304号房间经法院工作人员和双方当事人进行现场勘验，在下大暴雨的情况下确实有漏水的情况，普金贵在2018年3月21日告知白绍祥房间有漏水的情况，白绍祥于2018年3月24日就处理了漏水问题，2018年4月24日进行复查时已经没有漏水的情况。普金贵在2018年3月24日至2019年7月3日期间，未向白绍祥反映过304号房间漏水的问题，仅是告知酒店是三个人合伙经营，其他两个合伙人不愿意支付最后一年的租金，普金贵也不愿意支付。白绍祥仅凭《收据》上的内容，不能证明白绍祥履行合同存在瑕疵，也不能证明白绍祥违约。酒店的304号房间仅是有微量的渗水现象，并不是严重漏水，没有导致房间无法使用，且今年雨水不多。普金贵在对外出售酒店的304号房间，没有一直空着，每月最高的租金是1000元，普金贵陈述每天的租金是80元不是事实。为维护白绍祥的合法权益，起诉至人民法院。 普金贵辩称，普金贵不存在违约行为，白绍祥不仅存在违约行为，还存在瑕疵履行的行为。出租物的使用用途为住宿服务，根据合同法相关规定，白绍祥应交付符合使用的出租物，且应保持出租物在租赁期内符合约定的使用用途，并承担相应的维修责任。白绍祥交付的酒店房间存在漏水情况，且该情况白绍祥并未告知普金贵，白绍祥在合同履行上存在瑕疵行为，应为自己的行为承担责任，采取补救措施，但白绍祥却逃避该责任，在普金贵再三要求下，才承诺于2018年3月30日前修复好房间交给普金贵使用，白绍祥再次违约，其行为违反了诚实信用原则，普金贵扣下租金未支付的行为并非违约，而是在维护自己的合同权益。白绍祥要求扣除押金的请求无法律及事实依据。 普海英辩称，其答辩意见和普金贵的一致，其和普金贵是合伙关系。 肖源辩称，其答辩意见和普金贵的一致，其和普金贵是合伙关系。 普金贵、普海英、肖源向本院提出反诉讼请求：一、判令解除反诉人（本诉被告）与被反诉人（本诉原告）签订的《物业租赁合同》；二、判令被反诉人（本诉原告）返还反诉人（本诉被告）已付的合同押金款20000元；三、判令被反诉人（本诉原告）赔偿反诉人（本诉被告）因房间无法使用造成的损失49920元（自2017年6月30日至2019年8月20日，计780天，按当地宾馆、酒店平均入住率80%，服务价格80元／天计算），以上费用共计69920元；4、反诉诉讼费用由被反诉人（本诉原告）承担。事实及理由：2017年2月25日，白绍祥与普金贵签订一份《物业租赁合同》，约定：白绍祥将其位于新平县的原米兰酒店之物业出租给普金贵使用，用途为住宿服务。租期自2017年3月1日至2020年2月28日止，租金一年一付，每年租金为78000元。合同签订后，普金贵、普海英、肖源先后向白绍祥支付了2017年至2019年的房租。普金贵、普海英、肖源在经营酒店过程中于2017年6月30日发现304号房间存在严重漏水问题，房间无法使用。普金贵与白绍祥多次协商修复漏水问题，但白绍祥以各种理由推诿，直到2018年3月收取第二年租金时承诺在2018年3月30日前修复，但白绍祥一直未修复，给普金贵、普海英、肖源造成了经济损失。普金贵、普海英、肖源向白绍祥支付了第三年租金58000元，并要求剩余租金到漏水问题处理好后再支付。 针对反诉，白绍祥辩称，普金贵、普海英、肖源陈述在2017年6月30日发现酒店304号房间存在严重漏水问题，但在2017年6月30日至2018年2月10日期间，普金贵、普海英、肖源没有打过电话给白绍祥，也没有见过面，所以普金贵、普海英、肖源陈述的多次协商和白绍祥无理推诿不是事实。2018年2月20日，白绍祥向普金贵索要第二年租金时，普金贵才在电话中告知白绍祥，酒店304号房间漏水，让白绍祥处理。白绍祥于2018年3月21日收到普金贵支付的2018年-2019年的租金，于2018年3月24日早上处理房间漏水问题，后又到酒店304号房间查看是否还漏水，但是不存在漏水问题。2019年3月4日，白绍祥再次向普金贵索要房租，普金贵也没有说304号房间还在漏水。白绍祥在2017年2月16日将酒店交付给普金贵时房间的设备、设施都是完好的。白绍祥在履行合同中没有违约行为。普金贵、普海英、肖源没有按时支付租金，已经违约，其要求返还押金20000元的请求不应该得到支持。 白绍祥针对其诉讼请求和辩解，向法庭提交了以下证据材料： 1.二份身份证复印件，证明白绍祥及普金贵的基本身份信息情况； 2.一份《物业租赁合同》复印件（共6页），证明白绍祥与普金贵于2017年2月15日签订了《物业租赁合同》，约定了双方的权利及义务，签订合同是双方的真实意思表示。 经质证，普金贵、普海英、肖源对白绍祥提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议。 普金贵、普海英、肖源针对其反诉主张和辩解，向法庭提交了以下证据材料： 1.三份身份证复印件，证明普金贵、普海英、肖源的基本身份信息情况； 2.一份《物业租赁合同》复印件（共6页），证明白绍祥与普金贵于2017年2月15日签订了《物业租赁合同》，约定了双方的权利及义务； 3.一份《收据》，证明经白绍祥与普金贵协商，白绍祥承诺，酒店304号房间房顶漏水由白绍祥负责修复后交付普金贵； 4.二份中国农业银行业务凭证，证明普金贵已向白绍祥支付房屋租赁费58000元； 5.三份照片，证明酒店房间未得到修复，仍然在漏水； 6.一份内部账务复印件，证明普金贵与肖源、普海英之间存在合伙关系。 经质证，白绍祥对普金贵、普海英、肖源提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据5提出异议，提出不清楚照片的拍摄时间，白绍祥于2018年3月24日修复了漏水问题；对证据6的证明目的不予认可。 为查明本案事实，本院依职权于2019年9月16日下午到涉案酒店对304号房间是否存在漏水问题进行了现场勘验，因房顶无水，无法勘验，双方当事人约定在房顶放水后，于2019年9月17日下午17时30分进行勘验，本院干警按时到达现场进行勘验，勘验结果为304号房间进门左手边房间门正对的房顶有渗水现象并有微量滴水。对勘验的经过及结果，本院制作了勘验笔录及现场照片，经双方质证后未提出异议。本院还依法询问了曾在304号房间住过的租客，并制作了调查笔录，经质证，普金贵、普海英、肖源对该笔录没有提出异议，白绍祥提出被调查人是酒店的常住客人，与普金贵、普海英、肖源存在利害关系，对笔录的真实性、合法性不予认可。 本院认证如下：白绍祥向法庭提交的证据1、2，其内容客观真实，采证程序合法，本院予以确认。普金贵、普海英、肖源向法庭提交的证据1、2、3、4，其内容客观真实，采证程序合法，本院予以确认；证据5系照片，本院对证据的真实性予以确认；证据6系普金贵、普海英、肖源的合伙账目情况，能证明酒店的资金投入及收入情况，也能证明其证明目的，本院予以确认。本院依职权制作的勘验笔录及照片，经双方质证后没有提出异议，本院予以确认。本院制作的调查笔录，本院结合庭审查明的事实予以综合认证。 本院经审理认定事实如下：白绍祥与普金贵经协商后于2017年2月15日签订了一份《物业租赁合同》，约定白绍祥将其所有的位于新平县的原米兰酒店之物业（包含酒店房间22间，铺面3间，酒店大厅1间，保卫室1间，布草间1间，洗衣房1间，晾晒台2处）出租给普金贵经营使用，用途为住宿服务；酒店的装修及设施情况见附件；租期自2017年3月1日至2020年2月28日止，共三年，交付使用时间为2017年2月16日；每年的租金为78000元；三年的租金分三次支付，第一次于2017年2月16日以前支付第一年的租金，第二次于2018年3月1日前一次性支付第二年的租金，第三次于2019年3月1日前支付第三年的租金；为保证合理并善意的使用物业及配套设施，普金贵向白绍祥支付20000元作为押金。普金贵在合同租赁期内终止本合同，白绍祥有权不退还押金；在租赁期间所产生的一切费用均由普金贵承担；租赁期满，交还物业时，保证合同附件上的设备、设施能正常使用状态（在正常使用的情况下如有损坏，普金贵负责修复，若修复不了的，应当保留原件，并应有替换件，普金贵不得带走）；普金贵若逾期支付租金，每逾期一天，则普金贵需按年租金的5%支付滞纳金，若逾期15天，白绍祥有权收回物业的使用权，并有权不退还首付租金的定金及押金，并加收全部租赁费20%作为违约金等权利及义务。签订合同后，白绍祥按照约定把房屋及设施交付给普金贵使用，普金贵向白绍祥支付了押金20000元及第一、二年的租金，第三年的租金于2019年3月8日支付了50000元，2019年6月25日支付了8000元，尚有20000元的租金未支付。白绍祥于2018年3月21日出具的《收据》载明：“该酒店304房顶漏水于2018年3月30日前修复给乙方。”本院依职权于2019年9月16日下午到涉案酒店对304号房间是否存在漏水问题进行了现场勘验，于2019年9月16日在房顶放水后，次日17时30分进行勘验，勘验结果为304号房间进门左手边房间门正对的房顶有渗水现象并有微量滴水。普金贵、普海英、肖源系合伙关系，一起出资经营酒店。三被告共同提交的内部账务载明，2017年到2019年1月31日总收回租金30000元。 本院认为，白绍祥与普金贵签订的《物业租赁合同》系双方的真实意思表示,并不违反法律法规强制性规定,上述合同成立并生效,双方当事人应按照约定履行合同。本案在审理过程中，本院准许普金贵追加合伙人普海英、肖源为本案的被告后，白绍祥只要求合同的相对人普金贵承担责任，不要求普海英、肖源承担责任。一、白绍祥与普金贵之间签订的《物业租赁合同》是否应当解除。普金贵以及合伙人普海英、肖源未按照合同约定按时支付第三年的租金，尚有20000元的租金未支付，导致双方的合同目的不能实现，现双方均同意解除《物业租赁合同》，故双方主张解除白绍祥与普金贵于2017年2月15日签订的《物业租赁合同》的请求成立，本院予以支持，解除合同后普金贵应当及时把房屋及合同附件上的设施、设备交还白绍祥。二、白绍祥是否应当返还押金20000元。《物业租赁合同》第七条第一款约定，普金贵若逾期支付租金，逾期15天后，白绍祥有权收回物业的使用权并不退还押金。普金贵没有按照约定的时间向白绍祥足额的支付租金，按照约定白绍祥有权不退还押金20000元，故普金贵、普海英、肖源要求白绍祥退还押金的请求不能成立，本院不予支持，普金贵已支付给白绍祥的押金20000元归白绍祥所有，白绍祥不再退还给普金贵。三、普金贵是否应当向白绍祥支付尚未支付的租金20000元。双方当事人均不愿意履行合同，普金贵与白绍祥签订的合同应当予以解除，故白绍祥要求普金贵支付第三年全部租金的请求，没有事实和法律依据，但普金贵仅向白绍祥支付了第三年的租金58000元，按照双方约定的年租金78000元计算日租金应为213.70元，双方认可租金已支付至2019年11月26日，自2019年11月27日至判决解除合同之日止的租金为2991.80元，解除合同后若普金贵继续占用房屋，则占有使用费计算至实际交还房屋之日止，故由普金贵支付白绍祥自2019年11月27日至2019年12月10日止的租金2991.80元，之后的占有使用费按日租金213.70元计算至普金贵实际交还房屋之日止。四、普金贵是否应当向白绍祥支付违约金46800元。本案中因普金贵未按时足额支付租金，存在违约行为，押金20000元不再退还，白绍祥再主张违约金就过分高于了其实际损失，故白绍祥主张的违约金本院不予支持。五、白绍祥主张普金贵归还物业时，将合同上的设施、设备修复完好，经白绍祥验收后交还白绍祥。按照合同约定普金贵在交还房屋时应当将合同附件上的设施、设备修复完好后交还白绍祥，但在本案中白绍祥针对其主张没有提交证据予以证实应当修复、更换的具体设备，其诉讼请求不具体，故在本案中该项诉讼请求本院不予支持。六、白绍祥主张由普金贵付清至普金贵返还物业之日止的水费、电费的请求是否能成立。双方约定普金贵承租酒店期间的一切费用由普金贵承担，故白绍祥主张由普金贵结清至普金贵交还房屋及设施、设备之日止产生的水费、电费的请求成立，本院予以支持。七、普金贵、普海英、肖源主张由白绍祥赔偿因房间无法正常使用造成的自2017年6月30日至2019年8月20日期间按照每天80元，入住率80%）计算的损失49920元的请求是否能成立。普金贵、普海英、肖源主张酒店304号房间自2017年6月份漏水并于当月向白绍祥反映，但针对其主张未提交证据予以证实，其也未提交证据证实因房间房顶漏水给其造成的实际损失。房间房顶漏水会影响正常的出租，本院结合普金贵、普海英、肖源自2017年至2019年1月31日止总收回租金30000元，其承租的酒店包括了22间房间和三间铺面，普金贵曾于2018年2月向白绍祥反映酒店304号房间房顶漏水问题，其于2019年8月21日向本院提起反诉主张因房间漏水造成的损失等，酌情支持因304号房间房顶漏水造成的损失1500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）白绍祥与被告（反诉原告）普金贵于2017年2月15日签订的《物业租赁合同》，被告（反诉原告）普金贵在判决生效后五日内把租赁的房屋及上述合同附件上的设施、设备交还原告（反诉被告）白绍祥； 二、被告（反诉原告）普金贵已支付原告（反诉被告）白绍祥的押金20000元归原告（反诉被告）白绍祥所有，原告（反诉被告）白绍祥不再退还该款给被告（反诉原告）普金贵； 三、由被告（反诉原告）普金贵在判决生效后五日内支付原告（反诉被告）白绍祥自2019年11月27日至2019年12月10日止的租金2991.80元，之后的占有使用费按日租金213.70元计算至被告（反诉原告）普金贵实际交还房屋之日止； 四、由被告（反诉原告）普金贵结清被告（反诉原告）普金贵实际交还房屋及设施、设备之日止的水费、电费； 五、由原告（反诉被告）白绍祥支付被告（反诉原告）普金贵、普海英、肖源因房屋304号房间房顶漏水造成的损失1500元； 六、驳回原告（反诉被告）白绍祥的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）普金贵、普海英、肖源的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1970元，由原告（反诉被告）白绍祥负担522元，由被告（反诉原告）普金贵、普海英、肖源负担1448元；反诉案件受理费1548元，由原告（反诉被告）白绍祥负担33元，由被告（反诉原告）普金贵、普海英、肖源负担1515元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  邱国华 人民陪审员  刀 剑 人民陪审员  **华 二〇一九年十二月十日 书 记 员  范红艳