广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初8643号原告：谢芳，女，1963年12月4日出生，汉族，住广州市天河区。原告：吴梦迪，女，1988年12月16日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：谢芳，女，住广州市天河区燕塘路50号405房，系原告吴梦迪的母亲。被告：广州市万畅房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区科学城东荟二街115号自编01房。法定代表人：杨凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨雅茜，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告谢芳、吴梦迪诉被告广州市万畅房地产有限公司（以下简称“万畅公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告谢芳及吴梦迪的委托诉讼代理人谢芳，被告万畅公司的委托诉讼代理人杨雅茜、林嘉俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢芳、吴梦迪向本院提出诉讼请求：1.判令万畅公司向谢芳、吴梦迪支付违约金，包括逾期交房违约金109506.74元（暂计至2017年12月31日，2271924元×0.02%×241天=109506.74元），逾期交房违约金计算至具备实际交房之日；逾期办理房屋产权登记违约金78608.57元（暂计至2018年11月20日，2271924元×0.05%×173天=78608.57元），逾期办理房产证违约金计算至具备实际办理房产证之日，合计188115.31元；2.本案诉讼费由万畅公司承担。事实和理由：谢芳、吴梦迪与万畅公司于2016年6月29日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定谢芳、吴梦迪（乙方）向万畅公司（甲方）购买位于萝岗区瞰山二街5号（自编N20-1栋、N20-2栋）111房，该房屋的用途为住宅。2016年6月29日，谢芳、吴梦迪依约向万畅公司付清了房屋总价款2271924元。根据合同第十三条约定，万畅公司应当在2017年4月30日前将作为本案合同标的物的房屋交付谢芳、吴梦迪使用，应当向谢芳、吴梦迪发出收楼通知书。合同第十四条约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，万畅公司未按期交房，直至2017年12月27日，谢芳、吴梦迪才收到收楼验收通知，逾期241天。合同第二十一条、二十二条约定办理房屋产权登记的时间及逾期办理房屋产权登记的违约责任。合同第二十一条约定，甲乙双方应当在商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。合同第二十二条约定，甲乙双方共同办理房屋产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。乙方继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同签订后，万畅公司未按期提供办房屋产权证，直至2018年11月20日，谢芳、吴梦迪才收到办理房产证通知，万畅公司逾期173天。综上，万畅公司应向谢芳、吴梦迪支付的逾期交房违约金为111324.28元（暂计至2017年12月31日，2271924元×0.02%×245天=109506.74元），逾期办理房屋产权登记违约金78608.57元（暂计至2018年11月20日，2271924元×0.05%×173天=78608.57元）。谢芳、吴梦迪认为《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，是有效的合同。现万畅公司逾期交付房屋和延迟办理不动产权证的行为已构成违约。请法院判如所请，维护谢芳、吴梦迪的合法权益。万畅公司答辩称，1.案涉房屋已经依据《广州市商品房买卖合同（预售）》《房屋装修工程协议书》的约定向谢芳、吴梦迪交付，万畅公司不存在逾期交付的行为。合同中约定的案涉房屋交付时间由2017年4月30日的毛坯房交付，变更为2017年12月30日的带装修交付。案涉房屋已于2017年12月20日符合合同约定的交付条件且已经完成装修。万畅公司已经于2017年12月27日向谢芳、吴梦迪送达商品房交付使用通知书。因此，案涉房屋已经交付给谢芳、吴梦迪，万畅公司不存在违约行为，不应承担因谢芳、吴梦迪所称的逾期交付房屋的违约金。2.合同附件七第十五条对合同的第二十一条进行了修改，约定买卖双方应于合同约定交付之日起720天内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。合同约定交付房屋的日期为2017年12月30日，办理不动产证的期限应为2019年12月20日。万畅公司在2019年4月3日电话通知谢芳、吴梦迪领取案涉房屋不动产权证。谢芳、吴梦迪在2019年4月7日签收了不动产权证。因此，万畅公司通知谢芳、吴梦迪办理不动产权证的时间以及实际完成办证的时间均在合同约定的时间范围内。谢芳、吴梦迪提出的支付逾期办证违约金诉讼请求缺乏事实以及法律依据，不应得到支持。3.假设万畅公司真有逾期交房或逾期办证的行为，逾期交付房屋违约金及逾期办证的违约金的标准也应当予以调低。首先，根据合同第十四条及附件七本合同补充协议第九条的约定，案涉房屋的总价款为2271924元，按合同约定的违约金条款计算最高违约金限额为68157.72元（即：2271924×3%）。因此，谢芳、吴梦迪要求支付109506.74元违约金远远超过合同约定的违约金限额。其次，案涉房屋价值已经大幅上涨，购房资金成本可以忽略不计，且同地段同面积房屋租金也仅为2000多元，谢芳、吴梦迪无论依据资金成本还是依据房屋不能使用来要求万畅公司支付违约金的数额远远超过其实际损失。因此，谢芳、吴梦迪要求支付78608.57元逾期办证违约金远远超过合同约定的违约金限额，请求法院予以调低应支付的违约金数额。经审理查明：2016年6月29日，万畅公司（甲方、出售方）与谢芳、吴梦迪（乙方、认购方）签订《广州万科山景园二期认购书》，约定乙方认购广州万科山景园二期瞰山二街5号（自编N20栋）111号房，预售建筑面积81.7934平方米，预售套内面积77.5200平方米，装修标准为毛坯，认购价为2271924元。同日，万畅公司（甲方、卖方）与谢芳、吴梦迪（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定谢芳、吴梦迪购买万科山景园自编N18栋、N19栋、N20栋第自编N20-1栋、N20-2栋幢1层111号房，房屋地址：萝岗区瞰山二街5号（自编N20-1栋、N20-2栋）111房。房屋建筑面积81.7934平方米，其中套内面积77.52平方米，共有分摊面积4.2734平方米，房屋总价为2271924元。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2017年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起×日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条产权登记约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择“甲乙双方共同办理”的方式为乙方办理《房地产权证》，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定，甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件六装饰、设备标准约定，长岭山景城多层洋房毛坯、设备标准2016年1月版20160121。一、阳台，1.天花：外墙漆；2.墙身：外墙漆；3.地面：混凝土结构。二、室内，1.厅，天花：混凝土结构；墙身：水泥砂浆；地面：混凝土结构；入户门：钢制入户门（配置猫眼、门锁和门吸）……三、室外，1.外墙：外墙涂料；2.铝合金门窗：铝合金门窗；3.天井：防水层加水泥砂浆保护层；4.入户花园：草皮。四、设备，1.灯饰：厅、房、厨、卫、阳台、地下室预留灯位（预留线管、不穿电线）……附件七本合同补充协议约定，双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改，在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充约定，1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充约定，如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充约定，房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充约定，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。第十五条对合同第二十一条的修改约定，买卖双方应于合同约定交付之日起720天内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。……因N18栋至N20栋为分期建设、分期验收、分期交付，但属同一《建设工程规划许可证》核准范围。鉴于竣工测绘须在该批楼栋全部竣工验收后方可进行，因此房屋初始登记（确权）及《不动产权证书》需在此批楼栋全部交付使用后才能一并办理。预计此批楼栋全部完成交付约为2018年5月30日，具体办理《不动产权证书》的时间以卖方书面通知为准。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。在签订案涉买卖合同及附件当日，谢芳、吴梦迪（委托人、甲方）、万畅公司（受托人、乙方）签订《房屋装修工程协议书》，约定甲方委托乙方对案涉房屋进行装修。第二条委托事项约定，1.甲方委托乙方对案涉房屋进行装修施工，具体装修标准参见附件《装修交付标准》。2.甲方知悉并同意房屋装修可能造成房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，乙方无需为此承担责任。3.甲方委托乙方聘请的施工单位在该商品房达到甲方与发展商确定的《商品房买卖合同》约定的交付标准时，先代为验收并接收，以便于直接接收和进行上述装修工程施工。4.乙方应于2017年12月30日前完成本协议约定的房屋装修工程。5.甲方不得同时另行委托他方进行房屋装修，否则乙方不再承担本协议任何责任……7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行验收。第三条装修工程款约定，该商品房装修工程款单价为2500元/平方米，该装修工程款已经包含在房屋总价款中，乙方不再另行收取。甲方知悉并理解：上述装修部分的价格并非装修成本，而是包括装修材料、人工、管理等费用以及税金、甲方的合理收益等。上述协议后附《长岭山景城多层洋房装修、设备标准》。上述买卖合同和《房屋装修工程协议书》签订后，谢芳、吴梦迪依约支付了合同约定的全部购房款。万畅公司拟证实案涉房屋于2017年12月20日符合买卖合同约定的交付条件，提交了以下证据：1.2017年3月10日案涉楼盘N12-N27的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，载明经检验该工程通过验收、具备通气条件；2.2017年9月21日长岭居YH-A3-0地块住宅（自编号N12-1#～N14-2#、西区地下室）；住宅（自编号N15～N27栋）项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，记载工程竣工验收备案文件目录：工程竣工验收报告，工程施工许可证，施工图设计文件审查意见，单位工程质量综合验收文件，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。备案意见：竣工验收备案文件已于2017年9月20日收讫，文件基本齐全；3.2017年6月12日长岭居YH-A3-0地块的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格；4.案涉楼盘的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，记载2017年12月20日的验收意见为合格；5.《通邮申请表》，记载2017年5月10日的广州市萝岗区瞰山一街1-6号、二街1-6号，三街1、2、3、5号，曦景大街2、4、6、10号的受理单位意见为符合通邮条件、可予通邮；6.《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，记载2017年5月9日长岭居YH-A3-0地块工程竣工验收消防备案。7.穗开环验[2017]36号《竣工环保验收的批复》，记载长岭居YH-A3-0地块N12-27栋低层住宅通过竣工环保验收。万畅公司还提交了案涉楼盘的《住宅质量保证书、住宅使用说明书》《万科山景园管理规约》。谢芳、吴梦迪对上述证据的真实性均予以确认，但认为人防工程只是批复人防可施工，不符合条件；给水工程验收时间应是2017年12月24日；供电验收意见书只是表达在整体楼盘的供电系统是合格的，至于到楼层的供电是不合格的，因为供电最后使用大约是2018年12月。谢芳、吴梦迪对于其上述主张未提交证据予以证明。万畅公司提交的落款日期为2017年12月27日的《商品房交付使用通知书》显示，万畅公司通知谢芳、吴梦迪于2017年12月30日至2018年1月7日前往办理案涉房屋的交接手续。谢芳、吴梦迪确认于2017年12月27日收到前述《商品房交付使用通知书》，但主张其2018年1月1日去案涉房屋查看发现有很多质量问题，包括漏水漏电等问题，但主体结构没有问题，所以谢芳、吴梦迪要求万畅公司整改，至2018年4月整改好后才实际收楼。万畅公司回应称谢芳、吴梦迪没有证据证明房屋主体结构质量不合格，因此其提及的质量问题不能作为拒绝收楼的正当理由。万畅公司提交了办理《不动产权证书》的通知、EMS快递单及广州市联胜快递服务有限公司出具的《证明》，证明其于2018年11月8日向谢芳、吴梦迪以合同约定的通讯方式邮寄了办理《不动产权证书》的通知。谢芳、吴梦迪称未收到办证通知，但确认2018年11月份左右收到了万畅公司向其提供的完整办证资料。谢芳、吴梦迪确认其已于2019年3月份办理了案涉房屋的《不动产权证书》。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《房屋装修工程协议书》及其附件、《客户受电工程竣工检验意见书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《通邮申请表》《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》《竣工环保验收的批复》《住宅质量保证书、住宅使用说明书》、万科山景园《管理规约》《商品房交付使用通知书》、办理《不动产权证书》的通知、EMS快递单、签收表及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，谢芳、吴梦迪与万畅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于《房屋装修工程协议书》性质及效力的认定及万畅公司为谢芳、吴梦迪办理《不动产权证书》的时间。关于《房屋装修工程协议书》的性质，本院认为根据《房屋装修工程协议书》第三条装修工程款的约定，装修协议中约定的工程款实际已经包含在房屋总价款中，购房者无需另行支付，由此可以看出案涉《房屋装修工程协议书》并非单纯的装修协议，其内容应属于房屋买卖合同的房屋装修标准的内容，其与案涉的《广州市商品房买卖合同（预售）》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，所以《房屋装修工程协议书》实质上具有房屋买卖协议的性质。关于《房屋装修工程协议书》将房屋交付时间变更为2017年12月30日的条款的效力，本院认为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付条件为毛坯交付，《房屋装修工程协议书》约定的房屋交付条件为带装修交付，双方协议变更了房屋买卖合同的装修标准，同时适当延长原约定的房屋交付时间，该约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。万畅公司于2017年12月27日向谢芳、吴梦迪发出《商品房交付使用通知书》，通知谢芳、吴梦迪于2017年12月30日至2018年1月7日收楼，此时案涉房屋已经符合《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件约定的交楼条件。谢芳、吴梦迪虽主张其在2018年1月1日到案涉房屋查看发现存在质量问题，经万畅公司整改，于2018年4月才正式收楼，但其未提交证据证明其主张，且谢芳、吴梦迪明确其2018年1月1日查看案涉房屋主体结构没有问题。综上，本院认定万畅公司交付案涉房屋的时间为2017年12月30日，符合《房屋装修工程协议书》的约定，谢芳、吴梦迪要求万畅公司支付逾期交付违约金，本院不予支持。关于谢芳、吴梦迪主张的逾期办理《不动产权证书》违约金问题。双方签订的合同附件七第十五条对合同的第二十一条进行修改，将办理《不动产权证书》的期限修改为“买卖双方应于合同约定交付之日起720天内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记”。案涉房屋的交付时间为2017年12月30日，因此办理《不动产权证书》的最后期限为2019年12月20日。而谢芳、吴梦迪自认其已于2019年3月办理了《不动产权证书》，万畅公司并未迟延履行办证义务，谢芳、吴梦迪主张万畅公司向其支付逾期办理房屋产权登记违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条的规定，判决如下：驳回原告谢芳、吴梦迪的全部诉讼请求。案件受理费2031元，由原告谢芳、吴梦迪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘波二〇一九年十二月二十三日法官助理陈佩雯书记员黄宝茵