重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初10358号原告：古群，女，1977年11月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。被告：重庆禧德置业有限公司，住所地：重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码：915001105634833845。法定代表人：伍洲，执行董事。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凤鸣，重庆万同律师事务所实习律师。原告古群与被告重庆禧德置业有限公司（以下简称“禧德公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告古群的委托诉讼代理人罗江启、被告禧德公司的委托诉讼代理人史永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古群向本院提出诉讼请求：1.判令被告全面履行合同，立即为原告办理所购买房屋的产权证书；2.判令被告立即向原告支付2017年9月4日至2019年10月21日期间的逾期办证违约金16088.70元，2019年10月21日之后的逾期办证违约金以206796元为基数，按每日万分之一的标准计算至办理房屋产权证书之日止；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年8月4日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的坐落于重庆市万盛区黑山镇江流北路15号13幢号商品房1套；建筑面积53.08平方米；房屋总价款206796元等。随后，原告办理了接房手续并支付了全部购房款。但被告至今未为原告办理房屋产权证书，严重违反了合同约定，应当支付逾期办证违约金。原告多次请求未果，现提起诉讼，望判如所请。被告禧德公司辩称，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》属实。原告诉称的房屋产权证书已经办理完毕，原告第一项诉讼请求不成立。申请办证的主体是双方，原告未及时配合导致逾期办证，被告不承担责任。由于业主有违建情形，有关部门对办理房屋产权证书予以行政限制，被告在法定期间内提交了资料，因登记机构原因造成逾期办证，被告对此不应承担责任。根据双方签订的《补充协议》约定，办证时限应从付清全部款项且实际交房后计算180日，截止时间应是取得办证登记受理单之日而非房屋产权证书办完之日。同时，根据《补充协议》的约定，若被告确实存在违约情形，违约金的总额也不应超过购房款总额的1%。此外，原告请求支付逾期办证违约金的诉讼时效为3年，超过3年的诉讼请求不应当主张。本案诉讼费的负担应按法院主张标的确定。本院经审理认定事实如下：原告系具有完全民事行为能力的自然人。被告系依法成立的有限责任公司，是能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（三级）；物业管理；销售建筑、钢材、装饰材料等。2017年8月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订1份《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的“十里原麓”项目房屋1套；房屋坐落于重庆市万盛区黑山镇江流北路15号13幢号；建筑面积为53.08平方米等内容。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）[2015]预字第045号。”该合同第四条载明：“（一）本商品房为清水房，总成交金额为206796元。”该合同第十三条载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”同日，原、被告还签订了1份《合同补充协议》，约定原告委托被告办理房屋产权登记手续，办证时限自原告按约定付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、大修基金等费用后计算；双方同意将《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款内容变更为：“自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；被告因办理房屋产权证书违约的，其支付给原告的违约金总额不超过房款总额的百分之一等内容。2017年8月4日，原告向被告支付购房款66796元、大修基金2658元和其他代收费5元，被告分别出具了3份《收款收据》。之后，被告向原告实际交付了房屋。2017年11月3日，原告又向被告支付购房款8万元。2018年2月2日，被告再次向原告支付购房款6万元。2017年10月3日，原告向重庆原麓物业管理公司交纳了水电公摊费、装修保证金等费用合计2435.80元，并取得1份《收款收据》。另查明，2019年10月11日，万盛经开区国土资源和房屋管理局出具1份《不动产登记受理通知单》，受理了案涉房屋的不动产登记。现该房屋的产权证书已办理，权利人为原告。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《收款收据》、银行转账凭证、《不动产登记受理通知单》、档案查询结果等书证及当事人陈述等证据在案为凭，经当庭质证和本院审查属实，应予认定。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，对合同当事人具有法律拘束力。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中的约定，被告应当在付清应付款项的情况下，在房屋实际交付后180日内向不动产登记机构提交相关资料并取得办证登记受理单。若原告未在房屋实际交付时付清约定款项，被告向不动产登记机构提交资料并取得登记受理单的时限应当顺延。原告举示的交纳物业费用收据证明，原告已于2017年10月3日实际使用案涉房屋。由于原告未能举示其它证据证明房屋实际交付时间早于2017年10月3日，所以本院认定房屋实际交付时间为2017年10月3日。原告主张案涉房屋于2017年8月4日实际交付，并请求从2017年9月4日起计算逾期办证违约金，证据不足，本院不予支持。原告举示的付款凭证证明，原告最后一次付款时间为2018年2月2日。根据《合同补充协议》的约定，被告办证时限应顺延至款项付清之日，即应从2018年2月2日起计算办证时限。因此，被告应于2018年2月2日后的180日内（即2018年8月1日前）向不动产登记机构提交相关资料并取得办证登记受理单，逾期应承担违约责任。现被告于2019年10月11日才取得办证登记受理单，共计逾期436天，已构成违约，应当向原告支付逾期办证违约金。按照约定的计算标准，逾期办证违约金应以已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计算，即逾期办证违约金每日应为20.6796元（206796元×0.01%）。被告逾期共计436天，相应的逾期办证违约金数额为9016.31元（20.6796元/天×436天）。但是，《合同补充协议》中特别约定，逾期办证违约金总额不得超过购房款总额的百分之一，即不得超过2067.96元（206796元×1%）。因此，本院认定被告应向原告支付逾期办证违约金2067.96元。关于被告辩称原告不配合办证导致办证时间延误的意见，由于被告未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故被告此辩称意见，证据不足，本院不予采信。关于被告辩称逾期办证是行政限制导致的意见，本院认为，被告向登记机构提交相关资料是取得办证登记受理单的前提，如果被告未按约定提交相关资料，则案涉房屋肯定无法取得办证登记受理单，被告即构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响被告承担民事责任。现被告未能举证证明已按约定提交相关资料，应当承担不利的法律后果，故被告此辩称意见，证据不足，本院亦不予采信。关于被告申请本院调取其提交资料情况，本院认为，被告向不动产登记机构提交资料的证据不属于因客观原因不能自行收集的证据，故对被告此申请，本院不予准许。被告支付逾期办证违约金的起算时间为2018年8月2日，至原告提起本案诉讼时并未超过3年，故被告辩称部分诉讼请求的诉讼时效已经过的意见，理由不足，本院不予采纳。由于本案所涉房屋的产权证书已办理完毕，所以原告要求被告为其办理房屋产权证书，理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆禧德置业有限公司于本判决生效后立即向原告古群支付逾期办理房屋产权证书违约金2067.96元；二、驳回原告古群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计101元，由原告负担76元，由被告负担25元（此款原告已全部预交，被告于本判决生效后直接支付原告25元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。当事人提出上诉的，在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王晋涵二〇一九年十二月三十日法官助理 聂于翔书 记 员 张雪娇