广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初字第19024号原告：陈涵生，男，1964年3月5日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区*********，公民身份号码为350************313。委托诉讼代理人：高亚荣，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢妃寨，广东名道律师事务所辅助人员。被告：姚丽香，女，1974年4月14日出生，汉族，住广东省东莞市************,公民身份号码为350************323。被告：黄尭，男，1996年9月23日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区***********，公民身份号码为350************014。被告：邓贵华，男，1964年5月15日出生，汉族，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为H075611(5)。委托诉讼代理人：王捷，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，广东广和（东莞）律师事务所律师。原告陈涵生诉被告姚丽香、黄尭、邓贵华案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈涵生的委托诉讼代理人高亚荣、谢妃寨，被告邓贵华的委托诉讼代理人王捷到庭参加诉讼。被告姚丽香、黄尭经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈涵生向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买位于东莞市******新市******的房屋强制执行，并解除对上述房屋的查封，房屋价值2547000元；2.判决确认原告与被告姚丽香签订《房屋买卖合同》合法有效，并确认归原告所有；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月23日，被告姚丽香将其位于东莞市大朗镇的案涉房屋以2547000元的价格转让给原告，双方签订了书面合同。合同签订后，原告依约支付了转让款，并将该房产证原件和集体土地使用证原件交付原告持有，以示双方履行合同。后被告姚丽香因债务纠纷，导致案涉房屋被法院查封，原告向法院提出执行异议后才知，原告非属房地产坐落的集体组织人员，不能受让案涉房地产。因原告之前提出执行异议，被法院驳回，现依法在收到裁定后的十五日内起诉。被告邓贵华辩称：1.本案原告依法不存在排除执行的权利，在法院查封前既未签订有效的买卖合同，也没有占有该房屋，且没有实际支付价款，故其诉请不能成立，请法院驳回；2.其有理由相信是原告与姚丽香串通阻挠执行，请法院依法核实，予以制裁。被告姚丽香、黄尭未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：邓贵华与黄堯、姚丽香民间借贷纠纷一案中，本院于2016年7月11日依据（2016）粤1972民初7354号民事裁定书查封了登记在姚丽香名下位于东莞市******新市******的房产【房产证号为2000060171，土地使用证号为东府集用（2004）第1900170806126号，以下统称案涉房地产】。后该案进入执行程序，本院于2019年7月10日依据（2019）粤1972执519号执行裁定书续封了该房产。陈涵生提出所有权异议，认为涉案房产为其所有，请求解除查封。本院后作出（2019）粤1972执异289号裁定，驳回陈涵生的异议请求。陈涵生不服，提起本案诉讼。陈涵生提供的证据显示：2013年7月23日，甲方姚丽香与乙方陈涵生签订房屋买卖合同，约定甲方将坐落在东莞市******新市***的房产【土地使用证号为东府集用（2004）第1900170806126号】，整幢房屋及其附属设施、设备出售给乙方，该房屋的宅基地所有权一并永久转让给乙方。总房款2547000元，乙方在2013年7月23日前支付订金972000元，2013年10月12日支付390000元，2014年6月18日支付485000元，2014年6月28日支付700000元。甲方于2014年6月18日前将房屋及钥匙交付乙方。陈涵生共转账支付给姚丽香1847000元，2014年6月28日姚丽香出具的收据载明其收到陈涵生支付的涉案房屋的尾款700000元。原告在庭审中称上述合同系原告与被告姚丽香2013年7月在原告的老家福建签订。合同签订后，房屋没有交付给原告，亦没有过户。另案涉房地产的土地使用权证【东府集用字（2004）第1900170806126号】载明坐落在东莞市******，批准用途为农村宅基地。宗地图显示该土地权属性质为集体土地使用权，权利人为姚丽香。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，案外人主张其对本案执行标的案涉房屋向享有足以排除强制执行的民事权益，应当承担举证责任。本案的争议焦点为:原告是否对本院查封的案涉房地产享有排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告主张其对案涉房地产享有排除执行的合法权益，要证明其与被告姚丽香就案涉房地产签订了合法有效的书面买卖合同，并在查封前已实际占有案涉房地产，且对案涉房地产未办理过户登记不具有过错。但本案合同签订后，案涉房地产没有交付给原告，亦没有过户，且该房产所在土地使用性质为农村集体土地（住宅用地），根据我国土地管理法等相关法律规定，禁止向该集体组织成员以外的其他人转让，而陈涵生并非该集体组织成员，不具有涉案房屋受让方的资格，故此其与姚丽香所签订的房屋买卖合同书因违反法律强制性规定而无效，不能产生房屋所有权变动的法律后果。因此，原告请求排除执行，请求确认对案涉房地产享有所有权，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款,《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，判决如下：驳回原告陈涵生的全部诉讼请求。本案受理费27176元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  何 慧人民陪审员  李冠棋二〇一九年十二月十二日书 记 员  杜森森强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。