内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初1971号原告：孟军，1977年7月26日出生，住内蒙古自治区。被告：包头万合房地产开发有限公司。法定代表人：滕建兄，董事长。委托诉讼代理人：郭顺川。原告孟军与被告包头万合房地产开发有限公司（以下简称“万合房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟军，被告万合房地产公司的委托诉讼代理人郭顺川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟军向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给原告立刻办理位于××区、1S-A540、1S-A563、1S-A564四户房产的产权证；2.请求法院判决被告给付原告违约金138996元为基数，以每日按商品房价款的万分之一为标准，从2018年7月21日始到取得产权证之日止；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告向被告购买位于××区四套商铺，铺位号分别为1S-A539、1S-A540、1S-A563、1S-A564商品房，该房建筑面积为3.83平方米×4套，该房每平米价格为9072.85元，总价款为138996元，原告如期全额给被告交付了房款。原告与被告签署了《包头市商品房买卖合同》，合同的第12条规定在交付房屋使用720日内将办理权属登记，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意:“合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。”该房已于2016年8月1日交付使用，代租协议的签署视为交付使用时间。按照合同约定及法律规定，被告应在2018年7月21日前向产权登记机关提供资料并办理产权登记，但被告至今未给原告提供办理产权登记有关手续，致使原告未能如期办理产权证。经查，包头稀土高新技术产业开发区建设环保局于2019年7月4日出具的[2019]65号政府信息公开申请答复书明确：“万合广场竣工验收备案情况信息不存在”。为此证明被告未在720日内（即2016年1月1日至2017年12月31日）提供万合广场竣工验收备案材料，导致未能在合同约定的时间内办理产权登记，综上，原被告签署的包头市商品房买卖合同有效，由于被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，为此请求法院判决被告给原告办理房屋产权证并给付原告违约金，为维护原告合法权益诉至法院。被告万合房地产公司辩称，2015年7月7日万合房地产公司取得包头市商品房预售许可证，开始销售商品房，销售是本着公开平等自愿的原则下销售商品房。业主交完房款后，万合房地产公司与业主签订了委托经营管理合同（返租合同），次月开始享受返租金，随后万合房地产公司将相关材料报送房管局，通过网上流转和房管局领导审批后，形成了包头市商品房买卖网签合同，合同第三条明确载明了交房的时间。再后来，万合房地产公司将相关资料和办理备案的材料报送产权登记机关，登记机关按照报送的资料到实地对照验收，于2019年7月8日取得包头市自然资源管理局颁发的建设工程竣工规划核实合格证，于2019年7月31日取得了包头稀土高新技术产业开发区建设环保局颁发的建设工程竣工验收备案表，这两个证的取得证明万合房地产公司协助业主办理报送相关资料和备案的义务已全部实现。房本下不来不是企业所能左右的事情，业主现在手里拿的网签合同与房本具有同等法律效力，没给业主造成任何经济损失，纵观包头市相关开发企业，没有一家企业能给业主办下房本，和开发公司没有关系。前段时间，开发区法院已经判决万合公司按照返租合同约定的已经支持了业主的14%的返租费和返租违约金。所以公司已经尽最大努力去履行法院的判决，万合房地产公司再无能力支付房本的违约金，请求法院给予调减或免除。本院经审理认定事实如下：2016年7月21日，原告与被告签订编号为2015-8032885、2015-8032861、2015-8032886、2015-8032862的《包头市商品房买卖合同》四套，约定由原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1S-A539、1S-A540、1S-A563、1S-A564商铺四套，建筑面积均为3.83平方米，每平方米价格均为9072.85元，总价款为138996元。合同约定商品房交付日期为2016年9月30日前。第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理:1、合同继续履行。被告应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。至2016年7月21日，原告交齐了四套房屋全部购房款138996元，被告出具收据。另查明，原告与被告于2016年1月22日签订了涉案房屋的《商铺委托经营管理合同》四套。合同约定的委托期限均自2016年8月1日起至2024年8月1日止。返租租金自2016年8月1日起计算。还查明，截止2019年7月4日，国家企业信用信息公示系统查询不到万合广场竣工验收备案情况信息。2019年7月31日，涉案商品房取得竣工验收备案，该竣工验收备案表显示工程竣工时间为2016年7月31日，竣工验收日期为2016年11月2日。以上事实，有原告孟军提供的《包头市商品房买卖合同》、交款凭证、《商铺委托经营管理合同》、政府信息公开答复书，被告万合房地产公司提供的包头市商品房预（销）售许可证、验收工程记录表、建设工程竣工验收备案表、内蒙古自治区建设工程竣工规划核实合格证、中华人民共和国特种设备使用登记证以及双方当事人陈述等证据材料经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为，原告孟军与被告万合房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》，是经网签备案的合同，是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。原告依约履行了交纳购房款的义务，被告应当按照约定履行合同义务。合同约定，出卖人有义务协助买受人办理房屋产权证书，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，依照该条规定，被告应当协助原告办理房屋所有权登记手续。合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的”，出卖人应当承担违约责任，而“报产权登记机关备案”是开发商应当履行的义务。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告提交的证据无法证明其已履行报产权登记机关备案的义务，故被告在约定的期间没有履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。原告购买的涉案商品房为商铺，该商铺事实上没有交付，不符合合同第十二条“商品房交付使用后”将资料报产权登记机关备案的约定的条件，但该商铺已经委托被告经营管理，双方均认可房屋交付，但对交付时间认识不同，考虑本案在履行合同中发生纠纷，应以合同约定的交付时间即2016年9月30日确定为应当交付时间，被告将资料报产权登记机关备案的时间应当在商品房交付使用后720日内，即2018年9月21日前完成登记备案手续，违约责任的起算时间应为合同约定的期限届满之次日，即2018年9月22日。原告提出以返租合同的时间确定交付时间及计算违约金时间的主张，无事实和法律依据，不予采纳。被告认为约定的违约金过高，请求调减或免除，被告于2016年11月2日完成案涉工程的竣工验收，履行了提交资料的部分义务，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案系因逾期办证引起的商品房买卖合同纠纷，根据目前状况，原告可以依《商铺委托经营管理合同》获取投资收益，逾期办证给原告造成的损失主要是实现所有权转移后可能获取的可期待利益损失，该损失不能超出原告实际损失的30%。本院结合“谁主张，谁举证”的原则，对双方约定的违约金计算标准予以适当调整。综上，本院认定被告应当向原告支付自2018年9月22日起至被告将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案日止，每日按商品房价款138996元的0.1计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告孟军办理包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1S-A539、1S-A540、1S-A563、1S-A564号商铺的房屋产权证书。二、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孟军支付自2018年9月22日起至被告将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案日止，每日按商品房价款138996元的0.1计算的违约金。三、驳回原告孟军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告孟军已预交），由被告包头万合房地产开发有限公司负担100元。审判员 刘丙辰 二〇一九年十二月二十四日书记员 王维倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《商品房销售管理办法》