广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初2146号 原告:广东中奥物业管理有限公司桂林分公司，住所地：桂林市象山区中山中路56号桂名大厦南8楼，统一社会信用代码：91450300662131069J。 负责人：付蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐忠全，该公司员工。 被告：曾繁飞，男，汉族，1965年3月25日生，住广西桂林市象山区。 被告：秦兰双，女，汉族，1971年1月17日生，住广西桂林市象山区。 原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司（下称中奥物业桂林分公司）与被告曾繁飞、秦兰双物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐忠全到庭参加诉讼，被告曾繁飞、秦兰双经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中奥物业桂林分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费4978元；2.判令被告支付因拒交物业管理费产生的违约金2700.8元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用和法院诉讼文书送法的公告费用。事实和理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对X小区提供物业管理服务。被告与桂林福泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买桂林市X号（现更改为桂林市X号）X号。桂林福泰房地产开发有限公司于2015年10月31日将上述房屋交付给被告。原告已按约提供了物业管理服务，但被告却未按约足额支付相关费用。根据桂林市物价局文件市价字[2008]28号规定，商铺物业管理费为每月每平方米1.5元,被告商铺建筑面积为48.31㎡、商铺楼上201住宅为57.26㎡、301住宅为43.94㎡、401住宅为39.43㎡。被告自2016年11月1日起至2018年12月31日拖欠物业管理费、生活垃圾清运费共计4978元。根据《前期物业管理服务协议》第五条的约定，被告未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，原告有权按照每日加收千分之一的违约金。被告因拒交物业管理费产生的违约金为2700.8元。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告曾繁飞、秦兰双未作答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告曾繁飞、秦兰双经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对原告的主张也没有向本院提交答辩状和证据予以抗辩，视为其放弃答辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。原告围绕其诉讼请求依法提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月19日，原告中奥物业桂林分公司作为甲方与被告曾繁飞、秦兰双作为乙方分别签订四份《前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积交纳,住宅:0.8元/月.建筑平方米、办公楼:1.5元/月.建筑平方米、电梯维护保养费(二层以上):20元/月.户、商业物业:1.5元/月.建筑平方米;物业共用部位、共用设备设施（包括路灯、电梯、二次增压水泵、物业水系、水电表损、水电管线损等）运行所产生的水电费，由乙方按其拥有物业的建筑面积合理分摊;自本物业开发商通知的交房期限届满之日起，不管乙方是否接收或使用其所购物业，乙方均须全额缴纳物业管理服务费及应分摊的共用水电费；生活垃圾、清运费7元/月/户;乙方按12个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每周期开始之日起30日内履行交纳义务；乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费、水电预付费的，每逾期一天按欠费金额的千分之三向甲方支付违约金。被告于2016年4月19日办理了收房手续。根据房屋登记档册显示，X号房的建筑面积为43.95平方米，36、37栋11-4-01号房的建筑面积为39.43平方米。原告依约提供了物业管理服务，但被告未交纳2016年11月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费,根据协议约定,商业物业为1.5元/㎡/月，住宅为0.8元/㎡/月，故被告尚欠的物业管理服务费为4809.4元，即（48.31平方米×1.5元/㎡/月×26个月）+[（57.26平方米+43.95平方米+39.43平方米）×0.8元/㎡/月×26个月]；以及2017年1月1日至2018年12月31日止的生活垃圾清运费168元（7元/月×24个月）。经原告催收，被告一直未交纳上述费用，为此原告诉至法院。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告在依约提供了物业管理服务后，被告应按合同约定履行按时交纳物业管理服务费及其他相关费用的义务。根据被告房屋面积及合同约定的物业管理服务费收费标准，本院确认被告自2016年11月1日起至2018年12月31日应缴物业管理服务费为4809.4元，本院予以支持。关于原告诉请逾期支付物业管理服务费的违约金问题，《前期物业服务协议》约定，乙方按12个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每周期开始之日起30日内履行交纳义务，逾期交纳的，每逾期一天按欠费金额的千分之三向甲方支付违约金。本院认为，双方约定的违约金计算标准过高，而原告亦未能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院依法将该违约金的计付标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率，暂计算至2018年12月31日得470.5元。此后，以物业管理服务费4809.4元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止，但最高不超过原告诉请的2700.8元。 关于原告要求被告支付2017年1月1日至2018年12月31日生活垃圾清运费168元的主张，根据《前期物业服务协议》的约定，由原告代收上述费用，故对原告请求由被告承担上述费用的诉讼请求，本院予以支持。 被告曾繁飞、秦兰双经本院依法传唤未到庭应诉，应视为其放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告曾繁飞、秦兰双于判决生效后十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司2016年11月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费人民币4809.4元，并支付违约金人民币470.5元（此后的违约金以人民币4809.4元为本金，自2019年1月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止，但最高不超过2700.8元）； 二、被告曾繁飞、秦兰双于判决生效后十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的生活垃圾清运费人民币168元。 三、驳回原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元、公告费300元，共计350元（原告已预交），由被告曾繁飞、秦兰双负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交案件受理费。递交上诉状后七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  周丽娟 人民陪审员  关玉程 人民陪审员  廖德芳 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  余凤琴