广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终583号上诉人（原审被告）：王丽芳，女，1963年3月10日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：莫必权，广东新北江律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕国文，广东新北江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远市住房保障中心，住所地：清远市新城2号区北江二路建设大厦后四楼401-406。法定代表人：刘志英。委托诉讼代理人：邓昱，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凡，广东明典律师事务所律师。上诉人王丽芳因与被上诉人清远市住房保障中心房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王丽芳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求;2.判令被上诉人负担一、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.错误认定原告主体适格。被上诉人虽然整合了原清远房地产管理局公房管理职能，但没有与上诉人形成房屋租赁合同的权利和义务。被上诉人还继续设置公房管理所，即被上诉人没有原管理所原享有的权利和承担的义务。2.错误认定原清远房屋管理处1990年7月25日取得的房屋所有权证。第一，所有权来源作假。第二，面积不实。第三，违规取得房屋产权。3.错误认定被上诉人不能履行维护责任是上诉人不搬出所致。2003年1月8日下廓房产管理所发出的通知、2014年10月16日下廓房产管理所再次发出的通知、2018年7月11日下廓公房管理所再次发出的清退通知，均只讲清退，不讲安置、维护，故被上诉人不能履行维护责任，不应当认定为上诉人不搬出所致。4.把涉租房屋权属存在真实争议认定为可能存在权属争议。2012年2月16日下廓房产管理所向公房管理中心呈送的《报告》确认：1968年原有面积26.61㎡，1974年扩建18.79㎡，1976年王道京在该屋尾部的水塘边空地扩建32㎡。该报告如实反映涉租房屋权属存在争议。以上情况得到清远市区公房管理中心和时任清远房产管理局领导确认。二、一审实体判决错误。一审不审理认定被上诉人不履行合同约定义务在先的事实。如1982年洪水冲毁涉租房屋后，被上诉人为何不履行义务进行重建，而是由王道京重建；涉租房屋长期瓦面漏水，墙体渗水，电线着火，电器爆炸，上诉人多次申请维护修缮，被上诉人均置之不理，并借“危房”之机以达清退上诉人的目的；被上诉人罔顾涉租房屋存在权属争议，利用公权力，弄虚作假获取产权证等。一审对以上事实和证据不但视而不见，而且为被上诉人的违约责任开脱。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，本案中，被上诉人作为出租方没有履行其修缮、保障安全的义务，应当先行承担违约责任，而不应由上诉人承担违约责任。被上诉人清远住房保障中心辩称，一、根据相关法律文件，被上诉人有管理职能，主体适格。二、一方面，上诉人拖欠租金，由于上诉人说经济困难，被上诉人也考虑可以减免租金。另一方面，涉案房屋是危房，已经不适宜居住。被上诉人清远住房保障中心向一审法院起诉请求：1.解除清远住房保障中心、王丽芳双方租赁合同关系；2.判令王丽芳返还清远住房保障中心位于清远清城区××（新门牌××）房屋，面积52.2㎡；3.判令王丽芳向清远住房保障中心支付拖欠3150元及利息（利息自起诉之日起按照银行同期贷款利率计算）；4.判令王丽芳负担案件诉讼费。庭审中，清远住房保障中心变更上述第2项请求为“判令王丽芳返还清远住房保障中心位于清远清城区××（新门牌××）房屋”。一审法院认定事实：1990年7月25日，原清远房地产管理处取得坐落清远清城××房屋（砖木一层，建筑面积52.24㎡）的房屋所有权证。1997年9月5日，王丽芳代其父亲王度京（乙方）与原清远房地产管理所南门管理所（甲方）签订一份《租赁房屋合同》，约定:“甲方将座落在××房屋（使用面积38.2㎡，原面积37.45㎡）出租给乙方，月租69.75元，起租日期97年7月。本租约为乙方取得承租房使用权的凭证。每月租金乙方必须保证在当月25日前交清，逾期交租，按规定每天加收2%的滞纳金。乙方有下列情况之一时，甲方可以终止租约，收回房屋：1、把承租的房屋转租转借，或私自调换住房使用者；2、将承租房屋空闲1个月以上或连续拖欠房租3个月者；3、未经甲方同意及办理手续，私自改变承租房屋用途者；4、全家迁往外地或已另有房屋者；5、国家建设征用或特殊需要必须迁出时。甲方根据公管房管理规定，对房屋定期检修，保障乙方居住安全和正常使用。乙方发现危烂，及时向甲方申报，因甲方检修不及时以致房屋倒塌，使乙方遭受损失时，甲方负责赔偿，但因乙方使用不当，及甲方已鉴定房屋残危，通知乙方，因乙方拖延不搬出而造成的一切损失，由乙方负责或全额赔偿。未经甲方批准同意，不得私自拆改，减少、增添房屋或设备，违者乙方除负责恢复原状，全额赔偿修复的一切费用，甲方视情节轻重另行加收罚款或终止租约收回房屋…”。此后，××房屋的门牌号××。2003年1月8日，下廓房产管理所向××房屋租户发出通知：“王道京租户：你租用的××公房，因建造年代久远，存在较大房屋安全隐患，该公房急需进行维护修缮，以防止出现不必要的意外伤害，请你在10天内自行腾空搬出，特此通知”。但王道京并无搬离涉案房屋，仍然一直居住使用，同时还存在长期拖欠租金未支付的情况。2006年3月10日，王丽芳出具一份《保证书》给房产管理所：“本人因生活困难，自2000年1月起欠租至今，累计拖欠房产所××房屋租金5235元。经南门房管所在2006年3月10日催缴及做工作，现本人愿克服暂时困难，先交28个月（即2000年1月至2002年4月租金共28个月×69.80/月=1954.40元），余下所欠房租3280.60元在半年内（即2006年4月至2006年9月内）分期交清，并保证自2006年3月起按时交每月租金，否则，本人愿承担由此而引发的法律责任”。房屋租赁过程中，对涉租房屋可能存在王道京加建、扩建的权属争议问题，2012年2月16日，清远市区公房管理中心下廓房产管理所向清远市区公房管理中心提交报告：“关于我所直管公房××（旧门牌××，××）的房屋权属情况，经查，该屋建于1968年，原有面积26.61㎡，1974年6月扩建18.79㎡，合共45.40㎡。该屋一直出租给原清远汽车站员工王道京居住，王道京后来在该屋尾部空地（原为水塘边）扩建16㎡（混合结构二层，建筑面积32㎡）。房屋现状共分为三进：正门第一进为原有房，第二进为1974年扩建，第三进为王道京自建，第一、二进为砖木结构平房。多年前王道京提出，该屋1974年扩建部分是由他所建，权属归他所有，多年来双方对该扩建部分权属存有争议。根据资料显示：1976年征收册上记录，1974年扩建的房屋为18.79㎡，并绘由平面图，但没说明由谁出资扩建，也没有其他详细资料。根据上述情况，为了尽快解决纷争，我所建议将1974年扩建部分划归王道京。上述处理意见当否，呈上级领导批示。”同月23日，清远市区公房管理中心在该报告上加具意见：“以上情况属实，拟同意下廓所意见，当否，呈局领导批示。”对于报告上的“同意，曾祥，2012年2月28日”字样，王丽芳认为报告已经当时任房管领导的曾祥同意。但房屋产权至今并无作出变更登记。王道京于2012年间死亡。2014年10月16日，清远市区公房管理中心下廓房产管理所向王丽芳发出通知：“根据广东省住房和城乡建设厅下发《关于组织开展全国老楼危楼安全排查工作的通知》（粤建房函[2014]617号文）精神，公房管理中心对辖区公共租赁老楼危楼的房屋质量安全隐患进行全面的排查，并组织实施安全鉴定。经清远建设工程质量检测站鉴定××为危房。按照《清远公共租赁住房管理暂行办法》的有关规定。请承租人配合房管所有关工作人员进行清退工作。特此通知。”王丽芳并无按通知执行。2018年7月11日，清远住房保障中心下廓公房管理所向王丽芳发出《催缴房租通知书》：“租户王丽芳：你租用我所的公租房位于清城区××（新门牌××）每月租金70元，于2015年1月至2018年7月欠租金共3010元，请在2018年7月25日前到我所交清欠租。经2014年及2017年二年市检测站评定该房屋属C级危房，望你接通知后搬离该房屋，我所须要作危房处理，如你不搬离，发生一切责任事故由租户王丽芳负责。特此通知。”庭审中，王丽芳承认其确实无支付租金，但认为不交租的理由为当时领导称危房是不需要交租。现涉租房屋至今王丽芳仍在占有使用。2014年4月9日，清远机构编制委员会办公室发出《关于组建清远住房保障中心的通知》，整合清远市区解决住房困难办公室、清远市区公房管理中心及其8个房产管理所职能，组建清远住房保障中心。2018年2月10日，清远建设工程质量检测站对包括涉案的××在内的市区公房中心辖区1109间老楼危楼进行安全鉴定，报告显示2014年评定为C级房屋，本次评定为B级房屋；备注栏记载“自己更换屋面，加建中，城管正在拆除”。一审法院认为，王丽芳代其父亲王度京与原清远房地产管理所南门管理所签订的《租赁房屋合同》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对于王丽芳认为清远住房保障中心主体不适格问题，清远住房保障中心是根据清远机构编制委员会的通知要求，整合包含原清远市区公房管理中心及其8个房产管理所的职能在内组建成立，原房产管理所原享有的权利和承担的义务由原告享有和承担，故清远住房保障中心在本案中的诉讼主体适格。上述租赁合同在王度京2012年死亡后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”的规定，王丽芳作为与王度京生前共同居住的人，可以按照原租赁合同承继租赁××房屋，但应当变更自己为承租人，与出租人办理续租手续。但现王丽芳并无办理相关续租手续，在事实上王丽芳却继续占有使用租赁房屋，清远住房保障中心对此亦予认可，故清远住房保障中心与王丽芳之间实际上已形成了一种不定期的房屋租赁关系。王丽芳租赁使用登记在原清远房地产管理处名下、权属属于原清远房地产管理处所有的房屋，就应履行支付租金的义务。对于王丽芳抗辩以涉案房屋中有自建、扩建的部分、下廓房产管理所曾向领导报告请示并获得同意将该部分的房屋归王道京所有、王道京享有房屋权属及清远住房保障中心不履行维修义务、清远住房保障中心存在违约等作为不支付租金的理由，因涉案房屋并无变更登记确认王道京占有权属份额，且自建、扩建的部分房屋并无证据可以认定已经获得相关部门的许可或清远住房保障中心的同意，以及原下廓房产管理所在2003年1月就已履行已方义务向王道京发出通知要求腾空搬出××公房进行维护修缮，是王道京并不搬出的原因致清远住房保障中心不能履行维护责任，故王丽芳不支付租金的理由并不成立。王丽芳自2015年1月起一直拖欠租金不付，在清远住房保障中心发出催收通知后仍然不付，且双方之间存在的只是不定期的房屋租赁关系，清远住房保障中心对此有权行使解除权，为此，对清远住房保障中心要求解除与王丽芳的租赁关系、王丽芳返还租赁房屋、支付从2015年1月起至2018年9月按每月70元计算的租金共3150元及自起诉之日起按银行同期贷款利率计算的利息的请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七、第二百三十二条的规定，于2018年11月17日作出判决：一、解除清远住房保障中心与王丽芳的房屋租赁关系；二、限王丽芳于判决生效之日起10日内将坐落于清远市清城××（××门牌××）房屋××给××市住房保障中心；三、限王丽芳于判决生效之日起10日内向清远住房保障中心支付拖欠租金3150元及逾期付款利息（该利息自2018年9月17日起以按银行同期贷款利率计算至款项付清之日）。案件受理费50元，减半收取计25元，由王丽芳负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、清远住房保障中心作为原告主体是否适格；二、王丽芳应否将坐落于清远市清城××（××门牌××）房屋××给清远市住房保障中心并支付拖欠的租金及逾期付款利息。关于清远住房保障中心作为原告主体是否适格的问题。清远住房保障中心整合包含原清远市区公房管理中心及其8个房产管理所的职能在内组建成立，无论清远住房保障中心是否继续设置公房管理所，原房产管理所享有的权利和承担的义务由其继受，包括与王丽芳的房屋租赁关系。王丽芳以没有与清远住房保障中心形成房屋租赁合同的权利和义务为由，主张清远住房保障中心主体不适格，本院不予采信。关于王丽芳应否将坐落于清远市清城××（××门牌××）房屋××给清远市住房保障中心并支付拖欠的租金及逾期付款利息。王丽芳认为涉案房屋中有自建、扩建的部分，下廓房产管理所曾向领导报告请示并获得同意将该部分的房屋归王道京所有。但涉案房屋并无变更登记确认王道京占有权属份额，且自建、扩建的部分房屋并无证据可以认定已经获得相关部门的许可或清远住房保障中心的同意，故王丽芳的上述主张理据不足，本院不予支持。王丽芳租赁使用登记在原清远房地产管理处名下、权属属于原清远房地产管理处所有的房屋，就应履行支付租金的义务。对于王丽芳拖欠自2015年1月起租金的事实，清远住房保障中心、王丽芳均予以确认，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，清远住房保障中心有权请求王丽芳支付拖欠的租金、返还租赁房屋并解除双方的房屋租赁关系。王丽芳认为清远住房保障中心没有履行其修缮、保障安全的义务，应当先行承担责任，不应由王丽芳承担责任。但是由查明事实可知，原下廓房产管理所在2003年1月向王道京发出通知要求腾空搬出××公房进行维护修缮，在2014年10月16日向王丽芳发出通知××公房经鉴定为危房要求清退等，出租方向承租人提出过履行义务，均因承租人不配合而无法顺利进行。故王丽芳不得以此为由拒绝承担其应当承担的责任。综上所述，上诉人王丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王丽芳负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月二十六日书记员  梁家惠书记员  张丽萍