山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终12044号上诉人（原审原告）：济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会，住所地济南市。负责人：李守亮，主任。委托诉讼代理人：赵华杰，山东昌平律师事务所律师委托诉讼代理人：王允斌，山东昌平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武桂芳，女，1959年7月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张宁，山东东城律师事务所律师。上诉人济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会（以下简称辛甸居委会）因与被上诉人武桂芳房屋租赁纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辛甸居委会上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持一审全部诉求或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用均由武桂芳承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。张明伦生前与武桂芳系夫妻关系。辛甸居委会与张明伦于2010年4月12日签订《房屋租赁合同》,约定由张明伦租赁辛甸居委会所有的位于花园路17号东风商场、面积为500平方米的房屋，租赁期限六年。后张明伦去世，该房屋一直由武桂芳占有使用，至今未腾空返还给辛甸居委会，现合同早已到期。2017年6月19日，经辛甸居委会两委会开会决定对涉案房屋通过公开招标方式重新出租。2017年8月16日经公开竞标，涉案房屋由案外人刘良凯中标，中标价为每天、每平方米4.5元。武桂芳作为原承租人参与竞标，投标价为每天、每平方米3.01元，经公示各方均无异议。根据投标结果，辛甸居委会与武桂芳前期签订并履行完毕的《房屋租赁合同》租金价明显低于实际价值，一审法院对此事实并未依法审查和认定。一审诉讼过程中，辛甸居委会提交了济房501字第9004号房屋所有权证。因花园路17号与19号系同一栋楼，武桂芳仅承租了其中的一部分，该房屋所有权证记载的是整栋楼的所有权信息，一审法院在未进行任何调查的情况下，仅根据房屋所有权证记载的坐落位置、建筑面积不一致就认定与本案无关联，明显与事实不符。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，仅参照几年前约定且履行完毕的《房屋租赁合同》租金判令武桂芳支付占有使用费，明显有失公平且与事实不符，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。招标行为经公开、公示，武桂芳作为原承租人也参与竞标，以其实际行为表明其认可辛甸居委会通过竞标方式重新对外出租涉案房屋、认可双方解除合同的事实。双方合同实际履行至2017年8月31日，武桂芳租金也交至2017年8月31日，至此，双方合同正式解除。根据《侵权责任法》第19条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”、《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，合同解除后，武桂芳继续占有房屋不予返还，属于强占行为，存在重大过错，辛甸居委会并无过错。辛甸居委会的损失经过公开招标也已确认，辛甸居委会主张的经济损失应当得到支持。一审法院判决驳回辛甸居委会第三项诉讼请求的行为没有任何法律依据。综上，请求济南市中级人民法院查清事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审。武桂芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判得当，恳请二审法院驳回辛甸居委会的上诉，另外，涉案房屋系对武桂芳丈夫张明伦于1995年原始创设，辛甸居委会主张的该房屋在1993年取得房屋所有权证其所指的是涉案房屋之外的已经拆迁的其他房屋。庭审中，武桂芳会提交相应的证据来证实武桂芳的主张。辛甸居委会向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令武桂芳腾空并向辛甸居委会返还其租赁辛甸居委会的位于花园路17号东风商场楼一、二层房屋；二、依法判令武桂芳向辛甸居委会支付自2017年8月31日起至房屋腾空、返还之日止的房屋占有使用费（按照每年40000元费用标准计算，截止到2019年6月16日，房屋占有使用费累计71671.23元）及利息；三、依法判令武桂芳赔偿辛甸居委会房屋占用期间的经济损失（自2017年8月31日起至房屋腾空、返还之日止，截止到2019年6月16日经济损失为1399828.77元）及利息；四、本案诉讼费用由武桂芳承担。一审法院认定事实：2010年4月12日，甲方（辛甸社区居委会）与乙方（张明伦）签订《历城区东风商场改制租赁协议书》两份，约定张明伦承租坐落在花园路17号一层、二层共计500平方米的房屋；租赁期限六年，自2010年1月1日至2016年12月31日止；租赁价款：年租金40000元；交款方式：每半年交一次，上半年1月15日前交50%，下半年7月15日前交清剩余的50%，先交租金后用房。两份租赁协议均由辛甸居委会、张明伦盖章。张明伦生前与本案武桂芳系夫妻关系，张明伦去世后，涉案房屋由武桂芳占有使用。武桂芳主张涉案房屋的租赁费已交付至2018年9月27日，并提交了辛甸居委会出具的《辛甸居往来结算收据》两份，其中2017年8月4日交付租金26672元，2018年9月27日交付租金20000元。辛甸居委会辩称2018年9月27日武桂芳交付的20000元租金，系补缴之前欠付的租金，武桂芳实际支付租金至2017年8月31日，并提交了2012年10月19日至2018年9月27日辛甸居委会出具的《辛甸居往来结算收据》复印件（加盖辛甸居委会印章）7份，共计租金306672元。因双方约定年租金为40000元，根据辛甸居委会提交的上述共计306672元的租金收据，一审法院认定武桂芳实际交付租金至2017年8月31日。2018年3月13日，辛甸居委会向武桂芳送达《通知》一份，通知武桂芳涉案房屋租赁期限已到，要求武桂芳2018年3月31日前将涉案房屋腾空并搬离。一审法院公开开庭审理后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第三条之规定，告知辛甸居委会向一审法院提交关于涉案房屋的建设工程规划许可证或者临时建筑经批准建设的相关手续等证据。辛甸居委会针对本案（2019）鲁0112民初5682号，以及其他（2019）鲁0112民初5680号、（2019）鲁0112民初5681号两个案件提交了两份证据：1、2000年山东省人民政府下发的《山东省人民政府关于将济南市历城区洪家楼镇七里堡村辛甸村农民的农村户口转为城镇居民户口的批复》（鲁政字[2000]351号）复印件；2、位于花园路19号、四层建筑面积2551.48平方米、所有权性质为集体的房屋所有权证（济房501字第9004号）复印件，填发日期为1993年7月12日。《山东省人民政府关于将济南市历城区洪家楼镇七里堡村辛甸村农民的农村户口转为城镇居民户口的批复》载明，“……辛甸村774户2144人的农村户口转为城镇居民户口。……对现有集体土地要登记造册，由历城区土地管理局代政府收归国有，统一管理，建设用地要依法办理审批手续……。”辛甸居委会提交的集体房屋所有权证（济房501字第9004号）涉及的房屋，其坐落位置、建筑面积等均与本案涉案房屋信息不一致，与本案无关联性，一审法院不予认定。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第一条第一款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”；第三款规定：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截至一审法院作出判决之日，辛甸居委会未提交涉案房屋的建设工程规划许可证，以及如涉案房屋系临时建筑，经相关部门批准建设的相关手续等证据，也未提交涉案房屋属于公有住房、廉租住房、经济适用住房而不适用上述司法解释的相关证据。故，一审法院认为，依据上述司法解释第二条、第三条之规定，辛甸居委会与张明伦2010年4月12日签订的两份《历城区东风商场改制租赁协议书》无效。关于辛甸居委会的第一项诉讼请求，即请求判令武桂芳腾空并返还涉案房屋。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，武桂芳应当将涉案房屋腾空并向辛甸居委会交付返还。故，对辛甸居委会的第一项诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于辛甸居委会的第二项诉讼请求，即请求判令武桂芳支付自2017年8月31日起至房屋腾空、返还之日止的房屋占有使用费及利息。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。辛甸居委会要求武桂芳按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合上述司法解释的规定。根据一审法院认定的事实，因武桂芳已经结清2017年8月31日之前的租金，故，武桂芳支付房屋占有使用费的起算日为2017年9月1日，支付标准按年租金40000元，即每天40000元÷365=109.59元，计算至腾空并实际交付返还辛甸居委会之日止。关于辛甸居委会要求武桂芳支付房屋占有使用费的利息，以及第三项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定判决：一、济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会与张明伦2010年4月12日签订的两份《历城区东风商场改制租赁协议书》无效；二、武桂芳于判决生效之日起十日内腾空位于济南市历城区花园路17#一层、二层的涉案房屋，并交付给辛甸居委会；三、武桂芳于判决生效之日起十日内向辛甸居委会支付涉案房屋的占有使用费（自2017年9月1日起至腾空涉案房屋并实际交付之日止，按每日109.59元计算）；四、驳回辛甸居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9022元，已减半收取，由辛甸居委会负担8582元；由武桂芳负担440元。二审期间，辛甸居委会提交济南市历城区东风派出所证明一份，证实花园路19号、17号系同一套房屋，即辛甸居委会在一审中提交的房产证所记载的房屋，提供照片3张，证实现在武桂芳承租房屋现状，其坐落位置与辛甸居委会所提供的房产证相对应。武桂芳质证称，1.对证据的真实性出自于东风派出所没有异议，但是对证明目的以及关联性有异议，武桂芳稍候会提交相应的证据证实涉案房屋建造时间以及门牌号以及房屋的现状，辛甸居委会提供的证据一不能证实涉案房屋就是辛甸居委会在一审中提交有房产证的房屋，辛甸居委会在一审中提交的涉案房产证形成于1993年，而涉案房屋建造于1995年，其在客观上也就不可能是辛甸居委会主张的涉案房产证包含涉案房屋的情况，涉案房屋是否取得房产证以及是否取得规划许可证是本案的争议焦点，派出所出具的该证据不能证实涉案房屋具有合法的手续；2.对3张照片的真实性没有异议，随后武桂芳提供涉案照片和涉案视频来证实涉案房屋的位置以及门牌号，结合武桂芳提供的视频可以看出涉案房屋坐落于辛祝路与花园路的交叉口，涉案房屋的门牌号从17-几至21-几中间房屋连接在一起不存在断开的情况，也就是说在客观上该连接房屋存在17号与19号的情况，武桂芳举证中会提供完整的涉案视频、涉案房屋的坐落图以及涉案房屋的建造情况。武桂芳提交证据如下：证据一、济南市历城区第二建筑安装工程公司出具的证明一份，该证据形成于2019年12月19日，是由涉案房屋的承建单位济南市历城区第二建筑安装工程公司，证明内容是涉案房屋系张明伦于1995年委托二建公司承建并于当年交付验收使用，涉案房屋的主体结构为砖混结构，建筑面积一层为250平方米，二层为250平方米，该证据可以证实涉案房屋形成时间；证据二、提交光盘一份，有涉案房屋现状的照片以及视频，原始载体在手机上，证明辛甸居委会主张的涉案房屋具有17号以及19号房产证的房屋的现状为17、19号房屋南向的房屋，与花园路拓宽时已经拆迁，现状为人行道，涉案房产证17号的东向房屋在辛祝路拓宽时已经拆迁，现状为人行道，1995年张明伦与其哥哥在辛甸居委会所提交的一审中涉案房产证中的房屋内部修建了涉案的500平方米的房屋（东风商场）即隔壁的19号房屋（“翠仙楼”）；证据三、提交草图一份，证实武桂芳证据二的证明内容。辛甸居委会质证称，对证据一的真实性有异议，涉案房屋建成时间为1993年之前，而武桂芳提供的证据证实是1995年与事实不符，并且武桂芳应当提供相关的施工手续、图纸、设计图纸等进行佐证；对证据二光盘内容真实性没有异议，但是该光盘记载的涉案房屋与辛甸居委会提供的房产证相对应，证实了该房屋拥有合法房产证；对证据三系武桂芳自行制作的，无法证实其主张，对此不认可。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,关于涉案《房屋租赁合同》效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至一审法庭辩论终结前，辛甸居委会并未提供有效证据证明涉案房屋建设取得建设工程规划许可或获得相关主管部门的批准，二审中辛甸居委会提交的证据亦不足以证实其主张，故一审法院认定辛甸居委会与武桂芳之间的《房屋租赁合同》无效，合法有据。关于辛甸居委会主张的经济损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后的损失赔偿以过错为归责原则，即“有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。辛甸居委会明知涉案房屋不具有建设工程规划许可或建设审批手续，将房屋出租给武桂芳，具有过错，且后期招标所涉房屋的手续是否完备合法并无证据证明，故辛甸委员会主张的经济损失诉讼请求本院不予支持。一审法院根据辛甸居委会主张的按每年40000元费用标准，认定涉案房屋的占有使用费符合法律规定，本院予以维持。综上所述，济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18044元，由济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十二月二十日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗