广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执异35号 异议人（申请执行人）：广州资产管理有限公司，住所地：广东省广州市南沙区。 法定代表人：梁镜华。 委托代理人：林子樑，男，汉族，1986年11月13日出生，住广东省广州市越秀区，系该公司员工。 委托代理人：潘锦飞，广东新健达律师事务所律师。 被执行人：佛山市恒顺昌贸易有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区。 法定代表人：吴雪梅。 被执行人：佛山市汇利融实业有限公司，住所地：广东省佛山市禅城。 法定代表人：戴海虹。 被执行人：吴福恒，男，汉族，1976年6月26日出生，住广东省云浮市云安县。 被执行人：戴海虹，女，汉族，1978年1月9日出生，住广东省云浮市云安县。 被执行人：孔祥峰，男，汉族，1979年8月11日出生，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：吴燕平，女，汉族，1978年5月11日出生，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：佛山市信业商贸有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。 法定代表人：吴福恒。 被执行人：上海邦民投资管理有限公司，住所地：上海市自由贸易试验区。 法定代表人:吴雪梅。 被执行人:佛山市北斗创新科技有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。 法定代表人：吴福恒。 被执行人：佛山市民盈中小企业投资有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。 法定代表人：吴雪梅。 被执行人：佛山市京盈实业有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。 法定代表人：戴海虹。 被执行人：佛山市轩逸贸易有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。 法定代表人：吴嘉鎔。 第三人：佛山市粤创兴商贸实业有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。 法定代表人:巫少珍。 委托代理人：张娟，广东连捷律师事务所律师。 本院在执行中信银行股份有限公司佛山分行（以下简称中信银行佛山分行）申请执行佛山市恒顺昌贸易有限公司（以下简称恒顺昌公司）、佛山市汇利融实业有限公司（以下简称汇利融公司）、吴福恒、戴海虹、孔祥峰、吴燕平、佛山市信业商贸有限公司（以下简称信业公司）、上海邦民投资管理有限公司（以下简称邦民公司）、佛山市北斗创新科技有限公司（以下简称北斗公司）、佛山市民盈中小企业投资有限公司（以下简称民盈公司）、佛山市京盈实业有限公司（以下简称京盈公司）、佛山市轩逸贸易有限公司（以下简称轩逸公司）借款合同纠纷一案【案号（2017）粤06执803号】中，作出（2017）粤06执803号通知书，对佛山市粤创兴商贸实业有限公司（以下简称粤创兴公司）按照2011年1月1日签订的《租赁合同》带租拍卖的请求予以支持，中信银行佛山分行为此向本院提出书面异议。本院经审查作出（2018）粤06执异117号执行裁定，裁定驳回中信银行佛山分行的异议请求。中信银行佛山分行不服上述裁定，向广东省高级人民法院提出复议，该院经审查作出（2018）粤执复468号执行裁定，将本案发回本院重新审查处理。本院重新组成合议庭进行审查。因本院于2019年3月6日作出（2017）粤06执803号之一执行裁定，裁定变更广州资产管理有限公司（以下简称广州资产公司）为本案申请执行人，原申请执行人中信银行佛山分行在本案中的权利义务由广州资产公司承受，故广州资产公司向本院申请变更为本案异议人，并向本院提交《不同意带租拍卖异议申请书》。本院经审查对广州资产公司变更异议人的申请予以准许。本院于2019年3月14日、11月11日公开进行听证，异议人广州资产公司的委托代理人林子樑、潘锦飞、第三人粤创兴公司的委托代理人张娟到庭参加第一次听证，异议人广州资产公司的委托代理人林子樑、第三人粤创兴公司的委托代理人张娟到庭参加第二次听证。本案现已审查终结。 广州资产公司向本院提出异议，请求撤销（2017）粤06执803号通知书，并驳回第三人粤创兴公司提出的对佛山市禅城区xxxxxD1P1、D1P2号房产（以下简称涉案房产）附带租约拍卖的申请。 事实与理由：异议人不同意第三人粤创兴公司提出的对涉案房产带租约拍卖的申请。一、粤创兴公司与轩逸公司签订的《租赁合同》（合同编号：轩租字第2xxxx1号）在委托人（应指中信银行佛山分行，下同）与轩逸公司设立抵押合同关系前并没有办理备案登记，依法该租赁关系不可对抗委托人对涉案抵押物享有的抵押权利，法院依法应不予采信该份租赁合同及粤创兴公司的主张。二、恒顺昌公司与轩逸公司向委托人提供涉案抵押物进行抵押估价的资料中包含一份合同编号为轩租字第2012A号《租赁合同》，该租赁合同中的承租方及租金约定标准等均与合同编号为轩租字第2xxxx1号的《租赁合同》的约定不一致，涉案抵押物涉及到的租赁合同存在多个版本，从商业使用情况、市场规律及交易习惯可以发现合同编号为轩租字第201101号的《租赁合同》及三份《租赁合同补充协议》（合同编号：轩租补字001、002、003号）明显系伪造的，法院依法应不予采信。三、粤创兴公司向轩逸公司一次性支付17年租金的行为及租金标准远远低于市场价格的约定明显有违市场规律及交易习惯，且该一次性支付租金的行为发生时间紧接着涉案抵押物被法院查封的时间，这显然就是恒顺昌公司与粤创兴公司、轩逸公司、佛山市力迅上筑生鲜超市有限公司（以下简称力迅上筑公司，原为佛山市铭浩贸易有限公司）通过虚构租赁关系的行为来达到逃废债务的目的，请求法院查清事实，依法驳回粤创兴公司提出的附带租约拍卖申请。四、粤创兴公司系本执行案中被执行人的关联方，与恒顺昌公司、轩逸公司、力迅上筑公司的实际控制人相同，均是吴福恒，他们之间的承租行为、支付租金行为相当于自己的左手与右手做交易，若要恶意串通、虚构租赁合同关系非常容易，实际上他们也是如此操作的，为的就是逃避履行生效判决，损害异议人的合法权益，侵吞国有资产。五、目前涉案抵押物处于空置状态，不论是涉案抵押物的真实承租方是力迅上筑公司还是粤创兴公司，他们都没有对涉案抵押物进行实际占有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，法院应驳回第三人提出的附带租约申请。六、从粤创兴公司与恒顺昌公司、轩逸公司、力迅上筑公司的实际关系看来，涉案抵押物的租赁合同关系涉及的（2015）佛城法民一初字第1684号案与（2017）粤0604民初13465号案存在虚假诉讼的可能性，其中涉案的原被告涉嫌虚假诉讼罪。综上，恳请法院支持广州资产公司的异议请求。 第三人粤创兴公司辩称：异议人在没有任何证据的情况下主张撤销（2017）粤06执803号通知书并不同意粤创兴公司提出的对涉案房产带租约拍卖的请求，没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。一、就粤创兴公司与轩逸公司签署的涉案《租赁合同》（编号为轩租字第2xxxx1号）是否在设立抵押合同关系前办理备案登记手续事宜，并不影响粤创兴公司与轩逸公司之间真实合法有效的租赁关系。二、异议人依据轩逸公司与佛山市铭浩贸易有限公司（以下简称铭浩公司，现名称为力迅上筑公司）于2012年5月21日签署的编号为“轩租字第2xxxA”的《租赁合同》，提出的铭浩公司为第一承租人的主张，明显无任何依据，该《租赁合同》并未实际履行。三、广州资产公司作为异议人，没有任何证据可以证明粤创兴公司存在虚构租赁关系的行为，其不同意粤创兴公司提出的附带租约拍卖涉案房产的申请，应依法予以驳回。四、法律并未禁止关联主体签署租赁合同，本案中，无论粤创兴公司是否与轩逸公司、力迅上筑公司存在关联关系，都不影响粤创兴公司已经通过转租方式占用涉案房产的事实，粤创兴公司作为承租方，为维护自身合法权益，有权申请法院附带租约拍卖涉案房产。五、涉案商铺现仍由粤创兴公司出租给第三方使用，并非空置状态，涉案房产出租的经营状况不好，并不代表粤创兴公司未实际占有使用，请求法院依法查明事实。六、从粤创兴公司提交的一系列证据，均可看出，实际粤创兴公司在承租了轩逸公司的物业后，将其转租给了铭浩公司，不存在异议人所述的虚假诉讼的情形。综上，请求法院依法驳回异议人的异议申请。 被执行人恒顺昌公司、汇利融公司、吴福恒、戴海虹、孔祥峰、吴燕平、信业公司、邦民公司、北斗公司、民盈公司、京盈公司、轩逸公司均未发表意见。 异议人广州资产公司向本院提交如下证据： 1.落款日期为2012年5月21日的《租赁合同》（编号：轩租字第2xxxA号，复印件）1份； 2.承诺书1份； 3.《房地产抵押估价报告》1份； 4.发票联（复印件）6份； 证据1-4证据拟证明涉案房产真正的承租人是铭浩公司，并非粤创兴公司； 5.《恒顺昌抵押物带租拍卖案相关企业情况表》1份及佛山市恒顺昌贸易有限公司、轩逸公司、粤创兴公司、力迅上筑公司、佛山市汇盈富商贸有限公司、佛山市高瞩贸易有限公司、佛山市瑞信能源有限公司的国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告各1份，拟证明该表格中的各公司之间存在关联关系，这些公司都是吴雪梅、吴福恒（两姐弟）实际控制。 异议人广州资产公司在第二次听证后向本院提交中国执行信息公开网中粤创兴公司作为被执行人的案件信息。 经质证，第三人粤创兴公司发表如下质证意见：因证据1无原件可供核对，故对其“三性”不予确认，且该合同与粤创兴公司提交的租赁合同有冲突，粤创兴公司与铭浩公司的租赁合同是2012年4月20日签订的，早于轩逸公司与铭浩公司签订的租赁合同；证据2的真实性由法院核实，关联性不予确认，异议人应当提交开立结算账户证明以及是否已把租金缴纳至该账户的证据；因证据3没有原件可供核对，故对其真实性不予确认，且该评估报告的出具日期为2012年，但评估报告所附房产证日期却是2013年11月1日；对证据4的真实性、合法性确认，关联性不确认，该证据恰好可以证明轩逸公司把涉案房产出租给粤创兴公司；因证据5并非原件，故对其真实性、合法性不予确认，即使是真实的，也与本案无关，法律并不禁止一个自然人同时担任多家公司的法定代表人和监事。 经审查，异议人广州资产公司提供的证据1没有原件可供核对，且异议人并无提供证据佐证证据2所载内容得以真实履行，而证据3所附房产证的登记日期（2013年11月1日）显然在该估价报告出具日期（2012年12月17日）之后，证据3中的附件租赁合同即上述无原件可供核对的证据1，因此证据3本身存在矛盾和疑点，本院对异议人提供的证据1-3均不予采信；因粤创兴公司对证据4的真实性予以确认，且证据4与粤创兴公司提供的发票部分相同，故本院对其真实性予以确认；证据5并不足以否定粤创兴公司的主张，关联公司之间并非不可存在租赁关系及转租关系，否则与异议人认为三水轩逸公司与铭浩公司之间存在租赁关系的主张相悖，即异议人的举证及主张自相矛盾，故本院对证据5不予采信。 第三人粤创兴公司向本院提交如下证据： 1.核准迁入登记通知书（轩逸公司企业名称变更资料，复印件）1份； 2.粤创兴公司与佛山市三水区轩逸贸易有限公司（以下简称三水轩逸公司，后变更为轩逸公司）签订的落款日期为2011年1月1日的《租赁合同》（合同编号：轩租字第2xxxx1号）2份，其中一份由佛山市禅城区地方税务局于2013年10月31日加盖印花税收讫专用章； 证据1-2拟证明在涉案房产抵押、查封前，粤创兴公司已与轩逸公司就涉案房产签订了有效的租赁合同，租赁期限自2011年1月1日至2031年12月31日； 3.粤创兴公司与三水轩逸公司签订的落款日期为2011年1月3日的《租赁合同补充协议》（编号：轩租补字001）1份； 4.粤创兴公司与三水轩逸公司签订的落款日期为2012年12月2日的《租赁合同补充协议》（编号：轩租补字002）1份； 5.粤创兴公司与轩逸公司签订的落款日期为2014年11月20日的《租赁合同补充协议》（编号：轩租补字003）1份； 6.三水轩逸公司、轩逸公司出具的现金《收据》共3份； 7.轩逸公司出具的转账《收据》1份； 8.中国工商银行转账凭证（粤创兴公司租金转账凭证）7份； 证据3-8拟证明粤创兴公司已按照合同的约定支付了至2031年12月31日止的租金； 9.税收转账专用完税证25份，拟证明轩逸公司将涉案房产出租给粤创兴公司，并依据与粤创兴公司于2011年1月1日签署的租赁合同缴纳了相关租赁税； 10.粤创兴公司与铭浩公司签订的落款日期为2012年4月30日的《租赁合同》（合同编号：粤租字第2xxxxB号）1份； 11.粤创兴公司与力迅上筑公司签订的落款日期为2012年4月20日的《租赁合同》（合同编号：粤租字第2xxxx0号）1份； 证据10-11拟证明粤创兴公司将涉案房产转租给了力迅上筑公司； 12.核准变更登记通知书（力迅上筑公司企业名称变更资料）1份； 13.铭浩公司、力迅上筑公司交纳管理费、水电费的发票联8份； 14.佛山市裕能物业管理有限公司出具的《收款收据》及《证明书》各1份，广东珠江中富电梯有限公司出具的《收据》及广东省增值税普通发票发票联各1份，广东珠江中富电梯有限公司与铭浩公司签订的《电梯销售安装合同书》1份； 15.三水轩逸公司于2012年7月12日出具的《同意出租函》1份、粤租字第201204B号《租赁合同》1份、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果1份（该组证据为复印件，加盖佛山市禅城区市场监督管理局政府信息公开专用章）； 16.核准迁入登记通知书（铭浩公司）1份； 17.（2017）粤0604民初13465号民事判决书1份； 18.（2017）粤0604民初13465号证明书（判决生效证明）1份； 证据14-18拟证明力迅上筑公司承租粤创兴公司转租的涉案房产后有进行装修并投入经营使用，证明粤创兴公司已占有使用涉案房产。 经质证，异议人广州资产公司发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性不予确认；对证据2-8的“三性”不予确认；对证据9的真实性无异议，合法性、关联性不予确认；对证据10-13的“三性”不予确认；对证据14-16不予确认；对证据17-18真实性、合法性确认，关联性不予确认。 经审查，因异议人对粤创兴公司提供的证据1、9、17、18的真实性无异议，且证据17、18为法院作出的法律文书，故本院对上述证据的真实性予以确认；证据2-10、12-16因有原件可供核对，而异议人未能举证予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认；对于证据11，铭浩公司系于2013年4月19日才变更名称为力迅上筑公司，因此铭浩公司变更名称前不可能以力迅上筑公司的名义于2012年4月20日与粤创兴公司签订编号为粤租字第2xxxx0号的《租赁合同》；虽然粤创兴公司称该合同实为后期力迅上筑公司增加承租面积而于2017年补签，但该合同的合同编号与落款日期相对应，且力迅上筑公司在异议中亦未到庭进行确认，故本院经综合审查，对证据11即编号为粤租字第2xxxx0号的《租赁合同》不予采信。 被执行人恒顺昌公司、汇利融公司、吴福恒、戴海虹、孔祥峰、吴燕平、信业公司、邦民公司、北斗公司、民盈公司、京盈公司、轩逸公司均未向本院提交证据。 听证期间，本院向当事人出示本院依职权调取的如下证据： 1.涉案房产的不动产登记信息查询结果及部分档案资料； 2.国家税务总局禅城区税务局出具的《关于佛山市轩逸贸易有限公司房屋出租纳税申报的有关情况》； 3.佛山市瑞信能源有限公司账号80×××62自2014年10月1日至2015年3月31日的银行交易流水； 4.佛山市裕能物业管理有限公司力迅上筑物业服务处向本院出具的《回复》及相关附件，本院对佛山市裕能物业管理有限公司力迅上筑物业服务处所作的笔录。 经质证，异议人广州资产公司对本院出示的证据1的“三性”无异议，对证据2的关联性不予确认，对证据3、4的“三性”不予认可。第三人粤创兴公司对本院出示的证据的“三性”均予以确认。 因本院出示的证据系由本院根据案件审查需要而依法调取，故本院对其“三性”均予以确认。 本院经审查查明，关于中信银行佛山分行诉恒顺昌公司、汇利融公司、吴福恒、戴海虹、孔祥峰、吴燕平、信业公司、邦民公司、北斗公司、民盈公司、京盈公司、轩逸公司金融借款合同纠纷一案,本院作出（2015）佛中法民二初字第181号民事判决，判决：一、恒顺昌公司应于判决发生法律效力之日起15日内向中信银行佛山分行清偿借款本金6950万元及相应利息、罚息；二、恒顺昌公司应于判决发生法律效力之日起15日内向中信银行佛山分行清偿借款本金5378850元及相应罚息；三、恒顺昌公司应于判决发生法律效力之日起15日内向中信银行佛山分行清偿借款本金5080025元及相应罚息；四、恒顺昌公司应于判决发生法律效力之日起15日内向中信银行佛山分行支付律师费损失2万元；。六、中信银行佛山分行有权就判决主文第一、二、三、四项确定的债务以轩逸公司提供抵押担保的位于佛山市禅城区文华中路28号地下一层D1P1号（证号：粤房地权证佛字第××号）、D1P2号（证号：粤房地权证佛字第××号）的房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。邦民公司不服上述判决，向广东省高级人民法院上诉，该院经审理作出（2017）粤民终110号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 因义务人逾期未履行上述生效判决确定的义务，权利人中信银行佛山分行向本院申请执行，本院审查后立案执行，执行案号为（2017）粤06执803号。在执行过程中，本院于2018年3月15日作出（2017）粤06执803号通知书，告知中信银行佛山分行、被执行人及第三人：本院查封并拟拍卖轩逸公司提供抵押的涉案房产，粤创兴公司请求带租拍卖；经审查，对粤创兴公司请求按照2011年1月1日签订的《租赁合同》带租拍卖，本院予以支持。中信银行佛山分行遂向本院提出异议。本院经审查，于2018年8月24日作出（2018）粤06执异117号执行裁定，驳回中信银行佛山分行的异议请求。中信银行佛山分行不服上述裁定，向广东省高级人民法院申请复议，该院于2018年12月28日作出（2018）粤执复468号执行裁定，裁定撤销本院（2018）粤06执异117号执行裁定，将本案发回本院重新审查处理。本院立案后，依法重新组成合议庭进行审查。因本院于2019年3月6日作出（2017）粤06执803号之一执行裁定，裁定变更广州资产公司为本案申请执行人，原申请执行人中信银行佛山分行在本案中的权利义务由广州资产公司承受，故广州资产公司向本院申请变更为本案异议人，并向本院提交《不同意带租拍卖异议申请书》。本院经审查对广州资产公司变更异议人的申请予以准许。 另查明一，佛山市禅城区不动产档案馆向本院出示的涉案房产档案资料显示：涉案房产登记权利人为轩逸公司，于2013年1月9日、11月13日办理抵押登记，抵押权人均为中信银行佛山分行；佛山市禅城区文华中路28号地下一层D1P1号不动产于2014年6月分割为佛山市禅城区文华中路28号地下一层D1P1号、D1P2号，其中D1P1号的建筑面积为4389.29平方米，D1P2号的建筑面积为4003.75平方米，登记日期均为2014年7月3日。本院于2014年12月19日在（2014）佛中法立保字第787号案【对应执行案号为（2015）佛中法执字第215号案】中，对涉案房产进行轮侯查封，于2016年12月11日转为正式查封；2015年9月22日，本院在（2015）佛中法立保字第409号案【对应执行案号为（2017）粤06执803号案】中，对涉案房产再次进行轮侯查封。现涉案房产由本院首查封，查封案号为（2017）粤06执803号，查封期限为2018年12月11日至2021年12月9日。 另查明二，铭浩公司于2012年7月26日将住所变更登记为佛山市禅城区文华中路28号地下一层D1P1号（自编之二），于2013年4月19日将名称变更为力迅上筑公司。三水轩逸公司于2013年7月25日变更名称为轩逸公司。 另查明三，2011年1月1日，粤创兴公司与三水轩逸公司签订合同编号为轩租字第201101号的《租赁合同》一份，约定三水轩逸公司将位于佛山市禅城区文华中路28号地下一层D1P1号商铺（建筑面积为8393.4平方米）出租给粤创兴公司，租赁期限自2011年1月1日至2031年12月31日（含首尾两天），并约定了租金计算方法（包括租金按商铺建筑面积每平方米每月7元）及支付方式等。2011年1月3日，粤创兴公司与三水轩逸公司签订编号为轩租补字001的《租赁合同补充协议》，双方确认从2011年1月1日起至2011年6月30日为装修期，装修期内粤创兴公司免交租金；由于涉案商铺位于地下一层，附近商业环境不成熟，招商引资工作难度较大，三水轩逸公司同意从2011年7月1起至2013年6月30日共二年租期，三水轩逸公司仅向粤创兴公司每年收取租金5万元。2012年12月2日，粤创兴公司与三水轩逸公司签订编号为轩租补字002的《租赁合同补充协议》，约定由于三水轩逸公司资金紧张，双方经协商，粤创兴公司承诺在2015年6月30日前分期支付全部租金给三水轩逸公司，三水轩逸公司给粤创兴公司提前缴交租金部分按年利息5%的优惠计算，如粤创兴公司在约定期限内不能支付清全部租金，即按原约定支付租金，不享受租金优惠。2014年11月20日，粤创兴公司与轩逸公司签订编号为轩租补字003的《租赁合同补充协议》，双方确认剩余租赁期限从2015年1月1日起至2031年12月31日止的租金总额为16669275元，按年利息5%优惠后为10207939.4元，粤创兴公司承诺提前在2015年1月1日前按优惠后10207939.4元向轩逸公司支付上述租赁期限的全部租金；轩逸公司同意免除粤创兴公司拖欠的2014年7月1日至2014年12月31日的租金及逾期付款违约金，但若粤创兴公司不按约定时间付清租赁期限的全部租金则不能免除；轩逸公司指定以佛山市瑞信能源有限公司在佛山农商银行同华支行80×××62号账户收取上述租金。三水轩逸公司于2012年7月10日、2013年7月5日出具收据二份，分别记载收到粤创兴公司（2011.7.1—2012.6.30）租金（现金）50000元、粤创兴公司交（2012.7.1—2013.6.30）租金（现金）50000元。轩逸公司于2014年7月12日出具收据一份，记载收到粤创兴公司（2013.7.1—2014.6.30）租金（现金）50000元，并注明“经协商本年度租金按前二年标准缴纳”。2014年12月25日、26日、29日，粤创兴公司分七次向轩逸公司指定的佛山市瑞信能源有限公司的上述账户合计汇入10207939.4元。2014年12月30日，轩逸公司出具收据一份，内容为现收到粤创兴公司划来支付涉案房产2015年1月1日起至2031年12月31日止的租金10207939.4元，其已委托佛山市瑞信能源有限公司收到上述款项，具体以银行有关划款凭证为准。2012年4月20日，粤创兴公司与铭浩公司签订合同编号为粤租字第201204B号的《租赁合同》一份，约定：粤创兴公司将佛山市禅城区文华中路28号地下一层D1P1号商铺（自编之二）建筑面积8393.04平方米中的5380平方米出租给铭浩公司使用，租赁期限自2012年5月1日至2025年4月30日；自租期起始之日起免租金一年，供铭浩公司作为装修期，装修期内的一切费用由铭浩公司支付。上述合同还约定了租金和押金等条款，包括租金按房屋建筑面积每平方米每月11元计算、铭浩公司应于粤创兴公司交付租赁物前支付押金120000元等。 另查明四，佛山市裕能物业管理有限公司于2019年3月5日出具的《证明书》载明，该司证明如下事项：一、业主三水轩逸公司（现改名为轩逸公司）位于佛山市禅城区文华中路28号地下一层房产出租给了粤创兴公司，租赁期从2011年1月1日至2031年12月31日止；二、粤创兴公司将佛山市禅城区文华中路28号地下一层的房产转租给了铭浩公司（现改名为力迅上筑公司），租赁期从2012年5月1日至2025年4月30日止；三、铭浩公司于2012年5月23日向该司交付了3万元装修保证金，该司开具了装修保证金收据。在异议审查期间，佛山市裕能物业管理有限公司力迅上筑物业服务处向本院作出的《回复》载明的涉案房产出租及转租信息与上述《证明书》载明的一致，该《回复》还载明三水轩逸公司（轩逸公司）、粤创兴公司、铭浩公司（力迅上筑公司）均分别有缴交物业管理费的相关记录。 另查明五，国家税务总局佛山市禅城区税务局于2019年7月12日向本院出具的《关于佛山市轩逸贸易有限公司房屋出租纳税申报的有关情况》及其附件显示：该局根据业务受理要求，纳税人在门前进行房屋出租纳税申报，提供房屋租赁合同原件查验后退回，不需复印件留存；该局出示的轩逸公司房屋出租缴纳的税款情况与粤创兴公司提交的税收转账专用完税证可相互印证。 另查明六，审查期间，本院经邮寄通知书、上门查找、向涉案房产物业公司调查、向执行部门了解情况，均无法得知力迅上筑公司下落。本院经邮寄通知书、向涉案房产物业公司调查、向执行部门了解情况等，均无法联系轩逸公司。第三人粤创兴公司提供的上述两公司的联系人，亦无法联系。另外，粤创兴公司于听证后向本院提交的书面意见称：按照粤创兴公司与铭浩公司的租赁合同约定，2012年5月1日至2013年4月30日为免租期，故该段期间铭浩公司未支付租金；因力迅上筑公司超市经营不善，故在实际使用期间未支付租金；后双方解除合同时约定直接以力迅上筑公司安装的电梯及其相关办公设备等抵偿租金，故租金以以物抵债的形式支付；因考虑到力迅上筑公司在实际使用涉案房产过程中进行装饰装修例如安装电梯等投入比较大，且这些设备无法搬走，故当时未要求缴纳押金；粤创兴公司与力迅上筑公司于2015年9月1日解除了涉案房产的租赁合同，后粤创兴公司将涉案房产另行转租。 本院认为，本案争议焦点为本院作出的（2017）粤06执803号通知书是否违反法律规定，即第三人粤创兴公司关于带租约拍卖的主张是否成立。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，应由粤创兴公司承担相应的举证责任。本院具体分析如下： 第一，关于第三人粤创兴公司与被执行人轩逸公司之间是否存在真实租赁关系的问题。首先，粤创兴公司提供的其与三水轩逸公司（轩逸公司）签订的《租赁合同》及三份《租赁合同补充协议》、其以现金方式向三水轩逸公司（轩逸公司）缴纳2011年7月1日至2014年6月30日期间租金的收据、其以转账方式支付2015年1月1日至2031年12月31日期间租金的收据及转账凭证、轩逸公司交纳相关租赁税费的缴税凭证、佛山市裕能物业管理有限公司出具的《证明书》等证据能够相互印证，亦与本院向税务机关调取所得的《关于佛山市轩逸贸易有限公司房屋出租纳税申报的有关情况》及其附件、向佛山市裕能物业管理有限公司力迅上筑物业服务处调查所得的《回复》等相互印证，可证明粤创兴公司与轩逸公司之间存在租赁合同关系。虽然编号为轩租字第201101号的《租赁合同》约定了不同的租金支付方式，但合同当事人约定可以自由选择租赁合同载明的租金支付方式并非完全不合常理，且粤创兴公司与三水轩逸公司（轩逸公司）亦通过后续三份《租赁合同补充协议》对租金支付方式进行了修改，因此，异议人对上述《租赁合同》租金支付方式的质疑不能否定粤创兴公司与轩逸公司之间存在租赁合同关系。其次，粤创兴公司提供的其与铭浩公司签订的编号为粤租字第201204B号的《租赁合同》、加盖佛山市禅城区市场监督管理局政府信息公开专用章的证据材料（即落款日期为2012年7月2日的三水轩逸公司《同意出租函》、编号为粤租字第201204B号的《租赁合同》、落款日期为2012年7月25日的佛山市禅城区房地产登记信息查询结果）以及佛山市禅城区工商行政管理局出具的落款日期为2012年7月26日的核准迁入登记通知书可相互印证，可证明铭浩公司从粤创兴公司处承租涉案房产后办理了住所变更登记，亦佐证了粤创兴公司向三水轩逸公司承租涉案房产并通过转租的方式占有使用涉案房产。另外，来源于佛山市禅城区市场监督管理局以及佛山市禅城区工商行政管理局的上述证据可证明粤创兴公司承租涉案房产以及将涉案房产对外转租均发生在本院查封涉案房产之前。综上分析，可认定粤创兴公司与轩逸公司之间存在真实合法的租赁关系。但须指出的是，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，粤创兴公司与三水轩逸公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2011年1月1日至2031年12月31日（含首尾两天），则租赁期限为二十一年，超过二十年的部分应无效。 第二，关于异议人广州资产公司提出涉案房产是由铭浩公司直接向三水轩逸公司（轩逸公司）承租的问题。首先，如本院证据审查意见所述，本院对异议人提供的编号为轩租字第2xxxA号的《租赁合同》、《承诺书》以及《房地产抵押估价报告》均不予采信，而异议人提交的管理费及水电费发票联仅能证明铭浩公司（力迅上筑公司）有缴纳管理费及水电费，并不足以证明铭浩公司直接向三水轩逸公司承租了涉案房产。因此，异议人的举证不能证明编号为轩租字第2xxxA号的《租赁合同》得以实际履行，即不能证明三水轩逸公司与铭浩公司之间存在真实的租赁关系。其次，虽然异议人提交《恒顺昌抵押物带租拍卖案相关企业情况表》以及相应国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告，拟证明相应企业均由吴雪梅、吴福恒实际控制，但这并不足以否定粤创兴公司的主张。关联公司之间并非不可存在租赁关系及转租关系，若异议人以相关企业均由吴雪梅、吴福恒实际控制为由否定轩逸公司与粤创兴公司之间存在租赁关系及粤创兴公司与力迅上筑公司之间存在转租关系，则与异议人认为三水轩逸公司与铭浩公司之间存在真实租赁关系的主张相悖，即异议人的举证及主张自相矛盾。最后，异议人在第二次听证后向本院提交中国执行信息公开网中粤创兴公司作为被执行人的案件信息，本院对该证据材料真实性予以确认，但相应执行案件的立案时间均发生在粤创兴公司“一次性”支付涉案房产租金之后，不足以证明粤创兴公司在被列为失信被执行人的情况下恶意转移财产。综上分析，异议人的举证不足以证明粤创兴公司与被执行人恶意串通、伪造证据，不足以反驳粤创兴公司的主张。 第三，关于本院应否附带粤创兴公司与三水轩逸公司（轩逸公司）之间的《租赁合同》进行拍卖的问题。根据上述分析，粤创兴公司的举证能形成较为完整的证据链，可证明粤创兴公司与轩逸公司存在真实租赁关系。异议人广州资产公司并无充分证据证明粤创兴公司与轩逸公司存在恶意串通，以明显不合理的低价承租涉案房产或者伪造交付租金证据。相反，异议人在听证中提交的涉案房产照片显示涉案房产大部分商铺为关门或空置状态，即涉案房产所涉商铺经营状况不佳，可佐证粤创兴公司与轩逸公司约定的租金并不违背市场行情。粤创兴公司基于其在涉案房产抵押登记前已经与轩逸公司就涉案房产存在租赁关系而在涉案房产抵押登记后“一次性”支付剩余十几年租金，并享受租金折扣优惠，并非完全不合理。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，因在涉案房产办理抵押登记及本院查封前，粤创兴公司已就涉案房产签订了合法有效的书面租赁合同并以转租的方式占有使用涉案房产，故本院应对涉案房产附带粤创兴公司与三水轩逸公司（轩逸公司）的租约拍卖，但附带租约的租赁期间应为2011年1月1日至2030年12月31日。 综上，异议人广州资产公司关于对涉案房产不附带租约拍卖的主张部分成立，本院应对（2017）粤06执803号通知书作出变更，在支持粤创兴公司附带租约拍卖主张的同时，应明确所附带的租约租赁期间为2011年1月1日至2030年12月31日。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项的规定，裁定如下： 一、本院对被执行人佛山市轩逸贸易有限公司名下的佛山市禅城区xxxxD1P1、D1P2号房产附带佛山市粤创兴商贸实业有限公司与佛山市三水区轩逸贸易有限公司于2011年1月1日签订的合同编号为轩租字第2xxx1号的《租赁合同》进行拍卖，附带的租赁期限为2011年1月1日至2030年12月31日； 二、驳回异议人广州资产管理有限公司的其他异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一九年十二月二十四日 法官助理钟燕莲 书记员张宗馨