广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0308民初1714号原告：侨乐物业服务（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市盐田区海山街道沙头角倚山花园三期D栋一楼，统一社会信用代码91440300729866773G。法定代表人：蔡近胜。委托诉讼代理人：刘俐，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫梦婕，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：曾鸣，女，汉族，1989年10月19日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张志森，广东志润律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭悦，广东志润律师事务所律师。原告侨乐物业服务（深圳）有限公司与被告曾鸣物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告侨乐物业服务（深圳）有限公司委托诉讼代理人刘俐、巫梦婕，被告曾鸣委托诉讼代理人张志森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年12月至2019年5月物业管理费共计人民币（以下币种均为人民币）12341.87元(含本体维修基金657.3元、物业管理费11540.24元、垃圾处理费135元、排污费2.43元、水费6.9元等）；2.被告支付逾期违约金3266.58元（自逾期次月第一日起算，按每日万分之五的利率支付违约金直至所欠债务全部清偿之日止，暂计算至2019年8月31日）；3.被告支付律师费2000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系XXX房业主，被告在接受该物业时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并约定从第一位业主收楼日期开始起仅向业主收取每平方米4.3元的管理费，其余0.5元由开发商补贴支付,三年后全体业主需缴纳每月每平方米4.8元的管理费，并约定受有关部门或单位委托原告可提供水费等代收代缴收费；如被告未按协议约定支付管理费，原告有权要求被告补缴，并要求被告按本金每日万分之五缴纳逾期付款违约金，产生的诉讼费、律师费等均由被告承担。原告按合同约定提供了物业管理服务，但被告自2016年12月起一直未向原告缴纳物业管理费，原告多次催促未果。被告辩称：一、原、被告没有签订物业服务合同，双方应当属于事实物业服务关系，被告与开发商深圳拓劲房地产开发有限公司（以下简称拓劲公司）签署的前期物业服务合同不能作为收费依据。原告主张拓劲公司委托原告从事物业服务管理，并提供了委托物业服务合同，根据法律规定，该委托合同应是无效合同。依照倚山花园小区的规模，该小区应由具有一级资质的物业服务企业管理，原告在没有资质的情况下对倚山花园小区提供物业服务违法。二、在没有明确合同依据的情况下，原告主张的物业费用明显过高，应根据政府指导标准，并依照原告实际服务水平进行相应调整。根据深圳市发改委发布的深圳市住宅物业服务收费指导标准，具有一级资质的管理企业每平方米物业费为3.9元，三级资质每平方米物业费为2.69元。本案原告不能举证其具备物业服务资质，却以每平米4.8元的价格向业主收费，该费用明显居高。三、原告提供的物业服务管理水平低下，管理混乱，致使小区内环境恶劣，被告并非恶意拒绝支付。原告在实际管理过程中，严重不负责任，造成小区多处发生事故，导致小区秩序混乱、存在安全隐患，应当依据原告提供的服务水平及政府指导价格，对收费标准予以调整。四、关于违约金，原、被告并无签署物业服务合同，也未进行口头约定。被告拒不交纳物业费系原告提供的物业服务水平差，被告小区多次饮用水超标严重，业主多次提出意见和建议，原告仍然置之不理，被告不交纳物业费系同时履行抗辩权，不存在违约行为，不应当承担违约金。五、原告要求被告承担律师费没有事实和法律依据。经审理查明，原告与拓劲公司签订《深圳市物业服务合同》，约定由原告对新世界倚山花园三期住宅进行管理，物业服务期限自2015年10月1日起至2018年9月30日，合同期满而双方尚未签订新合同时，本合同将继续执行，直至任何一方给予对方三个月书面通知终止本合同，原告由该日起计留任三个月；物业管理费按双方协商的标准向业主直接收取每月每平方米建筑面积4.8元（从第一位业主收楼日期开始起，仅只向业主收取每月每平方米建筑面积4.3元管理费，其余0.5元由拓劲公司补贴支付，三年后全体业主需缴纳每月每平方米建筑面积4.8元管理费）。2016年3月15日，被告与拓劲公司签订《深圳市房地产买卖合同》，被告向拓劲公司购买涉案XXX号房，建筑面积87.65平方米。2016年8月6日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告作为甲方是受房地产开发单位委托管理新世界倚山花园三期的物业管理企业，被告作为购房人是乙方；原告为新世界倚山花园三期提供物业管理服务，物业管理费收费标准为：各住宅单元按建筑面积，每月每平方米建筑面积4.8元，从第一位业主收楼日期开始，仅向业主收取每月每平方米建筑面积4.3元管理费，其余0.5元由发展商补贴支付，三年后全体业主需缴纳每月每平方米建筑面积4.8元管理费，当月月底之前缴纳当月管理费用；受有关部门和单位委托，原告可以提供水费、电费、燃气费等代收代缴服务；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期改正，逾期未改正，给被告造成损失的，原告应给与直接损失部分的赔偿；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交应缴费用，并从逾期之日起按本金每日万分之五缴纳逾期付款违约金，或向法院起诉，追讨所欠费用，如因此而产生之诉讼费、律师费等法律费用由被告承担；本协议至签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。服务协议落款处甲方盖章单位为原告的下属内设机构倚山花园管理处。倚山花园三期第一位业主入伙时间为2015年12月22日。另查明，2006年5月25日，原告取得物业管理企业三级资质。原告于2019年5月31日退出倚山花园物业服务管理。截至2019年5月31日，被告2016年12月至2019年5月共欠缴本体维修基金657.3元、物业管理费11540.24元、垃圾处理费135元、排污费2.43元、水费6.9元，合计12341.87元。再查明，2019年7月15日，原告与北京市京师（深圳）律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托北京市京师（深圳）律师事务所作为原告与新世界倚山花园欠费业主物业服务合同纠纷案的代理人，具体代理户数见合同所附名单，被告在名单之列，每户原告向北京市京师（深圳）律师事务支付律师费2000元。以上事实有《深圳市物业服务合同》《深圳市房地产买卖合同》《前期物业管理服务协议》《委托代理合同》等证据以及当事人陈述为证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案被告主张原告不具有物业管理企业一级资质、原告提供的物业管理服务水平与收费标准不匹配，遂请求对原告的物业服务收费标准进行调整。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。涉案《深圳市房地产买卖合同》《深圳市物业服务合同》《新世界倚山花园（三期）入伙通知书》《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》等意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。《深圳市房地产买卖合同》对物业管理服务收费标准进行了约定，涉案小区建设单位与原告就涉案小区物业管理问题签订的《深圳市物业服务合同》也对本案的物业管理服务收费标准等进行了约定，原、被告已按照上述约定在一定时期内实际履行了《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》，且原告在承接涉案小区物业管理时已取得物业管理企业三级资质，被告辩称涉案小区需要具有一级资质的物业管理公司进行管理，但未提供证据予以证明，原告的资质也未违反法律、行政法规的效力性强制规定，故本院对被告关于合同无效的抗辩不予采信，原、被告应受《深圳市物业服务合同》《前期物业管理服务协议》的约束。关于被告提出因原告提供的物业管理服务存在质量问题而拒绝缴纳物业费的问题，本院认为被告在答辩中陈述的种种问题，即使确实存在，也不能依此当然拒交各种费用。理由在于：前期物业服务合同约定“原告未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正，给被告造成损失的，原告应给予直接损失部分的赔偿”；国务院《物业管理条例》第三十五条规定“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条也规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。无论是双方合同的约定，还是法律法规以及司法解释的规定，均赋予了业主救济的权利，即便原告的物业服务不符合合同约定，被告可以要求原告改进，也可以循法律途径向原告主张违约责任或损害赔偿，而不能以拒交各种费用的形式消极对抗，这样对于整个小区的物业管理不利，也对其他正常缴费的业主有失公允。关于原告代收代缴各项费用的问题，《前期物业管理服务协议》约定受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃气费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。因此，原告代收代缴各项费用系依据合同约定。关于被告欠缴费用的数额，被告未对本体维修基金提出异议，本院予以确认；关于垃圾处理费、排污费，原告曾向被告发出催告函及律师函催缴，被告未提交证据证明缴纳了上述费用，本院对上述费用予以确认。物业管理费按照合同约定标准计算，2018年12月22日之前的按照每平方米4.3元计算，2018年12月22日以后按照每平方米4.8元计算，自2016年12月至2019年5月，被告共欠缴物业管理费11540.24元。关于水费，水表读数经过了万科物业公司、原告及业委会的共同确认，本院予以采信。上述费用，被告应当及时支付原告。关于原告主张的逾期付款违约金和律师费的问题，由于被告拖欠原告物业服务费用系对物业服务质量存在争议，且一直在磋商解决，事出有因，不属于恶意拖欠，综合考虑合同的实际履行情况，本院对原告的该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告曾鸣应于本判决生效之日起十日内向原告侨乐物业服务（深圳）有限公司支付拖欠的本体维修基金657.3元、物业管理费11540.24元、垃圾处理费135元、排污费2.43元、水费6.9元，上述费用共计12341.87元；二、驳回原告侨乐物业服务（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果被告曾鸣未在上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120.11元，由原告侨乐物业服务（深圳）有限公司负担35.91元，被告曾鸣负担84.2元。案件受理费原告已预交，被告曾鸣应于本判决生效之日起十日内将应负担部分迳付原告侨乐物业服务（深圳）有限公司。本判决为终审判决。审判员 徐   飞二〇一九年十二月二十五日书记员 凌琳（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。