西安市莲湖区人民法院民事判决书              （2019）陕0104民初2984号原告：景红生，男，1974年10月23日出生，汉族，住甘肃省泾川县，（未出庭）。委托诉讼代理人：任文超，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：陕西天拓置业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：赵莹，公司董事长。委托诉讼代理人：余洋，男，1989年10月3日出生，汉族，该公司员工。原告景红生与被告陕西天拓置业有限公司（以下称天拓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景红生之委托诉讼代理人任文超、被告天拓公司委托诉讼代理人余洋到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告景红生向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《内部认购协议》，为原告办理商铺按揭贷款手续，并支付原告逾期签订《商品房买卖合同》的违约金暂计35102.25元（自2015年9月1日至2018年11月30日），实际支付至被告与原告签订《商品房买卖合同》之日止；2、XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺交付原告，办理房产证等相关手续，并支付原告逾期交付商铺违约金暂计35102.25元（自2015年10月1日至2018年12月30日），实际支付至被告将上述商铺交付给原告之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年被告在原告住所地甘肃宣传、销售涉案商铺，原告看到被告销售广告后与被告洽谈购买商铺事宜。同年6月，双方签订《内部认购协议》约定，原告购买被告开发的位于西安市大兴新区XX道北侧的XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺，建筑面积33.09平方米，单价每平方米8643.40元，总价286010元。原告应于协议签订之日起七日内支付156010元，该款项在与被告签订《商品房买卖合同》时自动转为等额房款，剩余房款130000元在签订《商品房买卖合同》后办理按揭贷款。被告应在2015年8月31日前与原告签订正式《商品房买卖合同》，如被告违约，逾期在90日内，自逾期之日起至正式签订《商品房买卖合同》之日，被告按日向原告支付万分之一的违约金，逾期超过90日的，如原告选择继续履行合同，被告自90日起按日向乙方支付逾期已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。被告应当在2015年9月30日以前依照国家和地方人民政府相关规定，将商铺交付原告使用，如果被告没有按照合同规定的时间内将涉案房屋交付原告，逾期在90天以内的，自逾期之日起至交付房屋之日止，被告按日向原告支付万分之一的违约金，逾期超过90日的，如原告选择继续履行合同，被告自90日起按日向乙方支付逾期已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。《内部认购协议》签订后，原告在约定时间支付首付款，被告推脱、敷衍，一直不与原告签订《商品房买卖合同》，也拒不交付涉案商铺。为维护原告合法权益，诉至人民法院。被告天拓公司辩称，双方签订的《内部认购协议》具备商品房买卖合同一切必备要件，双方无需签订商品房买卖合同。网签备案合同只是对原告拥有涉案房屋产权的确认，是否签订网签备案合同，对原告并未造成任何损失，故被告不应当承担违约责任。同时，办理商铺按揭贷款手续，应当由原告提交相关资料，由银行审批，方可办理，不属于被告的义务。办理房屋权属证书，属于房屋管理部门职责，被告无权办理。被告的职责仅是将办证所需的资料提交房屋行政管理部门，原告诉讼请求的两项违约金也严重过高。根据合同法司法解释，违约金的约定不得超过实际损失的30%，请求人民法院酌情减少违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年6月21日，被告天拓公司与原告景红生签订西安大兴国际汽配城《内部认购协议》约定，原告购买被告开发的位于西安市大兴新区XX道北侧的XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺，建筑面积33.09平方米，单价每平方米8643.40元，总价286010元，双方同意签订正式《商品房买卖合同》时，按照《商品房买卖合同》所约定的方式及面积另行确定房屋总价。原告应于协议签订之日起七日内支付156010元，该款项在与被告签订《商品房买卖合同》时自动转为等额房款，剩余房款130000元在签订《商品房买卖合同》后办理按揭贷款。双方应在2015年8月31日前签订正式《商品房买卖合同》，如被告违约，逾期在90日内，自逾期之日起至正式签订《商品房买卖合同》之日，被告按日向原告支付万分之一的违约金，逾期超过90日的，如原告选择继续履行合同，被告自90日起按日向乙方支付逾期已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。被告应当在2016年9月30日以前依照国家和地方人民政府相关规定，将验收合格的商铺交付原告使用，如果被告没有按照合同规定的时间内将涉案房屋交付原告，逾期在90天以内的，自逾期之日起至交付房屋之日止，被告按日向原告支付万分之一的违约金，逾期超过90日的，如原告选择继续履行合同，被告自90日起按日向乙方支付逾期已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。在签订本认购协议时，原告已获悉并了解所认购的房屋基本现状，双方自愿签订本认购协议。在签订本协议时，须签订商铺委托经营协议，接受运营管理公司的同意运营和管理。《内部认购协议》当日，原告与陕西绿润物业管理有限公司签订《商铺委托经营协议》约定，上述房屋委托统一经营，以原告购买房屋的实际交付日期为准，原告收房后应与物业公司签订交付协议书，原告交付的房屋为《商品房买卖合同》约定交房标准的房屋。原告分别在2015年6月13日、21日，向被告交纳定金20000元、购房款136010元。2017年2月20日，被告取得上述商铺《商品房预售许可证》。上述协议签订后，被告未按照协议约定履行其义务，审理中，双方均认可该商铺楼宇因被告原因造成房管部门资金监管账户关闭，无法网签《商品房买卖合同》，无法办理银行按揭贷款。原告明确表示不再支付剩余房款。本院认为，2015年6月21日原被告签订的《内部认购协议》包含了当事人姓名住所、商品房基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期、签订《商品房买卖合同》的时间、解决争议的方法、违约责任等内容，且原告按照该协议履行了支付首付款的义务，该《内部认购协议》已经具备了商品房买卖合同本约的主要内容，且系双方真实意思表示，在原告起诉前被告取得涉诉商铺的商品房预售许可证明，故《内部认购协议》应为合法有效。认购协议签订后，原告按照协议约定履行了其义务，因被告原因造成原告无法网签《商品房买卖合同》，导致无法办理按揭贷款，被告存在过错，应承担违约责任，原告要求支付逾期签订《商品房买卖合同》的违约金，实质上属于被告违约造成原告办理银行按揭贷款存在障碍，被告应承担的责任，故原告请求符合合同约定，依法应予支持，但原告要求被告为其办理商铺按揭贷款手续现存在客观不能，故原告该项请求本案不予处理，待条件成就后原告可另行主张。依照认购协议约定，双方签订《商品房买卖合同》后办理剩余房款银行按揭贷款，并于2015年9月30日交付房屋。现因无法办理银行按揭贷款，原告又明确表示不再支付剩余房款，故其要求被告交付房屋、支付逾期交房违约金、办理相关权属手续，不符合合同约定，本案不予处理，待条件成就后原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告陕西天拓置业有限公司赔偿原告景红生因逾期签订《商品房买卖合同》造成无法办理银行按揭贷款的违约金，以156010元为基数，自2015年9月1日起至本判决生效之日止，按照日万分之二标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3845元（原告已预交），原告景红生承担1845元、被告陕西天拓置业有限公司承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长   王  援审    判    员   赵兴华审    判    员   韩武娜 二〇一九年十二月十日 书    记    员    陈  涛1