安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0881民初4103号 原告：倪忠，男，1991年6月5日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：程鹏，安徽晟川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭波，安徽晟川律师事务所律师。 被告：桐城市金马房地产开发有限公司，住所地安徽省桐城市经济技术开发区龙池路与兴源路交叉口，统一社会信用代码913408817865200073（1－1）。 法定代表人：李世银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙江涛，安徽文都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪德胜，安徽文都律师事务所律师。 原告倪忠与被告桐城市金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪忠的诉讼代理人程鹏，被告金马公司的诉讼代理人汪德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金21882.88元（以已付购房款总额552598元为基数，按日利率万分之三，从2017年9月1日暂计至2018年1月11日，后续至房屋交付之日止）；2.判令被告向原告支付逾期未办理备案登记和不动产权权属证书违约金29332.39元（以已付购房款总额552598元为基数，按年利率6%，从2018年9月1日暂计至2019年6月1日，后续至被告交付不动产产权证之日止）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年2月28日，原被告双方就原告购买的位于桐城市同安北路与车站路交叉口“澳门城市房屋签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告应当在2017年8月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按约付清购房款552598元，并按要求缴纳了契税、公共维修基金和产权登记费等相关费用。现被告未能在合同约定期间将符合交付条件的房屋交付给原告，并且因被告方面原因，迟迟未能为原告购买的房屋办理备案登记和房地产权属登记，严重损害了原告的合法权益，原告多次与被告沟通未果。为维护自身合法权益，原告特具状诉至法院，请求法院依法判如所请。 金马公司辩称，1.被告在本案中不存在逾期交房的情形。双方约定的房屋交付条件是商品房验收合格；在补充协议约定出卖人以书面、电话等方式通知买受人，作为买受人的原告也应该及时办理交接。分户验收汇总表以及分户验收报告能够证明原告购买的商品房达到了交房的条件，且被告按照合同或者协议的约定履行了自己关于交房的义务。被告已经通过粘贴公告的方式通知买受人办理交接手续，原告由于自身原因未及时办理房屋交接手续不能以此来认定被告有逾期交房的行为。故被告认为在本案中被告不存在逾期交房的情形。2.关于逾期交房违约金的标准，原告要求按日万分之三计算，如果法庭认定被告应当承担违约责任，被告认为原告诉求违约金过高，根据相关规定，由于原告在本案中没有举证证明其是否存在损失以及损失情况，故被告请求对违约金进行下调。3.被告在本案中不应当承担逾期办证的法律责任。合同第十五条约定的产权登记的内容，在交付后180日内需出卖人将办证资料进行备案，并不是要求被告在180日内向原告交付证件。根据相关约定，原告应按照协议交齐办证材料，被告予以办证，但原告未提交完整办证材料。案涉房屋属于新建房屋，权属登记属于初始登记，产权证登记应当按照城市房屋权属登记管理办法执行。房屋权属登记该应当由申请人进行申请，根据相关规定，申请人必须是房屋的权利人，案涉房屋由被告出售给原告后，房屋交付后取得所有权的应当是原告，原告没有举证证明其已向不动产登记中心进行申请，故被告不承担办证的责任。如果法庭认为被告负有责任，被告认为原告主张的违约金过高，请求下调。综上，请求依法驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据：原告提交的身份证复印件、被告企业信息查询单、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、购房发票、住宅维修资金收据、契税收据、贷款合同、银行流水，被告对真实性均无异议，本院予以认定。对于当事人有异议的证据：1.原告提交的桐城市人民政府“政民互动——信息详情”截图、桐城市住房和城乡建设局桐住建函字（2018）215号信访回复意见，被告提交的分户验收存在问题整改完成报告、住宅工程质量分户验收汇总表、住宅工程分户验收报告、《关于保障性安居工程等住房实行最严格的质量分户验收制度的通知》，本院经核实，对于上述证据予以认定；对案涉房屋依据合同的约定进行验收合格及未办理备案登记的事实予以确认。2.对于被告提交的交房通知书照片，本院认为，被告提交的照片无拍摄日期，无法证明其真实性，且张贴公告不是补充协议约定的有效送达方式，故对于该份证据本院不予认定。3.对于被告提交的《房屋租赁合同》，原告对该组证据的三性及证明目的均有异议，本院经审查认为，该组证据与本案无关联性，但可作为逾期交房造成原告方实际损失的一个参考值。4.对于被告提交的电话号码情况说明、营业执照复印件、缴费发票等材料，原告认为该组证据违反民事诉讼法证据规则的相关规定，因此不予质证，本院经核实，对该组证据予以认定。5.对于本院调取的被告公司员工与部分业主的通话记录，被告认为该组证据能够证明其已经通知业主交房的事实；原告认为该通话记录系被告庭后申请法院调取的，不符合证据规则的要求，且部分业主的通话记录时间在交房之后，本院认为，该组证据系本院派员调取，对其真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金马公司系依法注册成立的有限责任公司，其经营范围主要是房地产开发和销售。2016年2月28日，原告倪忠与被告金马公司签订合同编号为201601581的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于桐城市区的房屋，合同的主要内容为：一、商品房基本情况及付款方式：房屋建筑面积为120.13平方米，每平方米单价为4600元，房屋总价款为552598元，首付款270598元，余款282000元办理银行按揭。二、商品房交付期限：出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.（空白）。三、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过（空白）日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起（空白）天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的（空白）%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之（空白）（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。2.（空白）。四、关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，双方同意按（空白）项处理：1.买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起（空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（空白）%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的（空白）%向买受人支付违约金；3.（空白）。双方还在合同中对房屋面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、商品房交接、装饰与设备标准承诺、基础设施与公共配套正常运行承诺、保修责任、争议解决等内容进行了约定。同日，原被告签订《合同补充协议》一份,约定：在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以书面／短信／电话／特快专递通知买受人办理交付手续。买受人应当在出卖人交房通知后7日内到出卖人指定地点领取房屋钥匙。钥匙的交接视为房屋交付，与该房屋有关的风险、费用等同时转移。如出卖人已如期通知买受人交付商品房的，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人。自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用全部由买受人负担，房屋保修期亦从此日起计算。协议还约定本合同第十五条约定的办证期限内，如出现买受人未交齐全额房款（含面积差异补款）、物业维修基金或未交齐办证资料和税费、或其他非出卖人原因造成办证迟延情形的，则出卖人无须逾期办证的责任。协议同时约定买受人委托出卖人代办、领取房地产权证。两份合同签订后，原告按照付款约定向被告支付首付款270598元，并对余款282000元办理了银行按揭手续。同时，原告依法缴纳住宅专项维修资金、契税等费用。2017年8月2日，桐城市芳满莛房屋销售有限公司出具了《住宅工程分户验收报告》，报告载明该工程分户验收全部符合要求。2018年1月11日，原告领取房屋钥匙。2019年9月2日，原告以被告逾期交房和逾期办证为由诉至本院，请求依法判决支持其全部诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、如何确认被告逾期交房及责任承担问题；二、如何确认被告逾期办理备案登记及责任承担问题。 一、关于如何确认被告逾期交房及责任承担问题。 1、是否构成逾期交房？依法成立的合同，受法律保护。本案原被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同成立并生效，合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定,出卖人应当在2017年8月31日前，将具备经验收合格的房屋交付买受人使用。被告提供的《住宅工程分户验收报告》能证明澳门城市之光小区5#楼工程分户验收全部符合要求，案涉房屋位于其中。故对于原告提出的案涉房屋未达到合同约定的交房条件的主张，本院不予采信。原被告双方对于原告于2018年1月11日领取房屋钥匙接收房屋的事实均无异议，本院予以认定。鉴于原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，交付房屋的时间为2017年8月31日，故对于被告逾期交房的事实，本院予以认定。 2、对逾期交房的时间如何确认？被告辩称，其已通过张贴公告的方式在合同约定的时间内通知了原告。本院认为被告的证据不足以证明其抗辩的事实，且张贴公告不是有效的通知方式；本院依据被告的申请，对其服务电话进行查询，该通话记录无法显示被告已经于2017年8月31日前通知业主，故对于被告该抗辩意见，本院不予采信。根据本院调查的被告服务电话显示，被告于2017年10月-12月期间有与部分业主通话的记录；结合该小区其他业主领取房屋钥匙的时间和实际情况，能印证被告通知业主接收房屋的事实，但具体时间无法核实，本院根据案件实际情况综合分析，结合日常生活法则，酌情认定被告逾期交房的时间为2017年12月31日，逾期交房计121日。 3、对逾期交房违约金计算标准如何确认？原告主张根据《商品房买卖合同》的约定，按照买受人已交付房价款按日万分之三支付违约金，被告提出抗辩，认为违约金过高、要求调整。当事人以合同约定的违约金过高，请求人民法院调整的，应当坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则,同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中原告未提供证据证明其实际损失情况，考虑到原告的实际损失主要为房屋租金损失，本院参考同时期同地段同类房屋租金价格，酌定参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4.35%计算原告的违约金损失。因此，案涉房屋逾期交房违约金为8079.44元（552598元×4.35%÷360日×121日）。 二、关于如何确认被告逾期办理备案登记及责任承担问题。 1、是否构成逾期办理备案登记？根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告在商品房交付使用后180日内，应当将由其提供的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。现被告仍未完成合同约定的上述报备资料义务,已经超出合同约定的期限，构成违约，故被告因为违约致使原告无法办理产权证,理应承担逾期未办理备案登记和不动产权权属证书的违约金。 2、对逾期办理备案登记的违约金如何确认？被告未及时办理备案登记和不动产权权属证书，客观上会影响原告购买房屋的交易安全以及出售房屋的交易机会，造成一定损失，但合同中没有对逾期未办理备案登记的违约责任进行具体约定。鉴于被告有自身原因造成逾期未办理备案登记和不动产权权属证书，同时考虑办理备案登记和不动产权权属证书需要多部门的协调和配合，不排除有非出卖人原因造成迟延备案登记和办证的客观因素，结合桐城市房地产市场的实际状况，本院酌定逾期办理合同备案登记和不动产权权属证书违约金为总房款的1%即5525.98元。原被告签订的《合同补充协议》中约定，被告受原告之托办理、领取房地产权证，被告应继续履行办理备案登记和不动产权权属证书的合同义务，若被告怠于履行上述义务，在合理期限内仍未办理备案登记，造成原告扩大的损失，原告可再行主张权利。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桐城市金马房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内偿付原告倪忠逾期交房违约金8079.44元、逾期办理备案登记和不动产产权证违约金5525.98元，合计13605.42元。 二、驳回原告倪忠的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1095元，减半收取计548元，由原告倪忠负担274元，由被告桐城市金马房地产开发有限公司负担274元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 刘 芳 二〇一九年十二月二十二日 书记员 陈佳伟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。