四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8022号 原告：伍德秀，女，1981年9月12日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：李建刚，重庆锐力律师事务所律师。 被告：张丽，女，1985年6月13日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：罗以权，四川蜀都金丰律师事务所律师。 原告伍德秀与被告张丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。伍德秀及其委托诉讼代理人李建刚、张丽的委托诉讼代理人罗以权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伍德秀向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年7月21日签订的《房屋买卖合同》；2.判令张丽向伍德秀支付违约赔偿金950000元；3.判令张丽承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月21日，双方签订了《房屋买卖合同》，约定伍德秀将位于成都市新都区房屋出售给张丽。房屋总价260万元，具体付款方式分为四次付款，分别为：签订合同当天支付购房定金200000元，定金在签订购房合同之后自动转为购房款；2018年9月1日支付第二次购房款1500000元；2018年10月30日前支付第三次购房款600000元；2019年1月31日前完成过户手续后，支付尾款300000元，合同还约定了违约条款。后张丽于合同签订当日支付了定金200000元，随后未按合同约定的日期支付剩余购房款。后伍德秀与张丽和解达成《补充协议书》，但此后张丽仍然未按照《补充协议书》履行付款义务，故伍德秀为维护自身合法权益向法院提起诉讼。 张丽辩称，1.合同无效。合同签订时间是2018年7月21日、补充协议的签订时间是2015年3月4日。该合同违反了成都市人民政府关于房屋限购限售政策中三年之后才能交易的规定；2.伍德秀主张的违约金过高，应当予以调整。 本院经审理认定事实如下：位于成都市新都区房屋属于伍德秀所有。2018年7月21日，伍德秀（甲方）与张丽（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定伍德秀将该房屋以总价2600000元出售给张丽。合同第二条第2款具体付款方式：“（1）第一次付款（定金）：甲乙双方就乙方购买甲方位于新都区三河街道龙秀路89号35栋1单元7层2号住房一事已达成合同约定，双方约定2018年7月21日乙方支付甲方购买房屋定金200000元，该定金待甲乙双方签订房屋买卖合同后自动转为购房款……（2）第二次付款（签订合同）：甲、乙双方约定2018年9月1日支付第二次购房款150万元用于还甲方用该方在农商银行的一笔抵押贷，如乙方不能按时支付甲方150万购房款则甲方在银行的这笔贷款费用由乙方从2018年9月份开始支付，每月向甲方支付150万元月利息1万元……（3）第三次付款：乙方应当在2018年10月30日前向甲方支付第三次购房款人民币600000元；4.第四次付款：双方约定2019年1月31日前完成过户手续，乙方在过户当日将尾款人民币300000元直接支付给甲方”。合同第五条第1款约定：“1、逾期付款违约责任，乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间分别处理：……（2）逾期超过15日的，甲方有权单方面书面解除合同。乙方应按照合同成交价的30%向甲方支付违约金……”。同日，张丽向伍德秀支付定金200000元，伍德秀向张丽交付案涉房屋。后张丽陆续以银行转账、微信转账方式向伍德秀支付部分购房款。 2019年3月，伍德秀（甲方）与张丽（乙方）签订《补充协议书》，载明张丽截止2019年3月3日共计支付购房款650000元，尚欠1950000元。因张丽违约达成以下协议：“一、乙方因其自身的原因违反双方于2018年7月21日所签订的《房屋买卖合同》的第二条的第（2）、（3）、（4）的约定，未按约定足额支付甲方的购房款，给甲方造成了经济损失。因此，乙方除按以上合同的约定支付甲方就该房款的抵押借款195万元外，再另行向甲方支付45万元违约金作为对甲方经济损失的补偿。乙方共计应当支付给甲方的240万元购房款，现按以下方式付清：1、在2019年3月30日前，向甲方支付20万元；2、在2019年4月30日前，向甲方支付25万元；3、在2019年5月30日前，向甲方支付20万元；4、在2019年6月30日前，向甲方支付25万元；5、乙方在2019年6月30日前付清以上90万元款项后，并由乙方再支付150万元到甲方就该房屋的抵押贷款银行解押。……五、双方如果有一方违反以上约定条款，将对守约方承担50万元的违约责任，并同时承担给守约方造成的其他经济损失。六、以上协议作为双方于2018年7月21日签订的《房屋买卖合同》的补充协议，与主协议有同等的法律效力，与主协议约定不一致的，以本协议为准”。截止法庭辩论终结前，张丽共计向伍德秀支付购房款833000元。 庭审中，伍德秀代理人陈述其主张违约金950000元系依据《补充协议书》第一条和第五条的约定。 以上事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议书》、银行交易明细清单、微信转账记录、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，本案争议焦点为：1.《房屋买卖合同》、《补充协议书》效力问题；2.关于伍德秀合同解除权是否成立以及违约金的问题。本院将本案焦点分述如下： 关于合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，违反法律、行政法律的强制性规定的合同无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本院认为，成都市人民政府发布的限购政策属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。故《房屋买卖合同》、《补充协议书》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于解除权及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，张丽应当按照合同约定的时间向伍德秀支付购房款。后双方在其逾期之后双方达成补充协议，张丽亦应当按照补充协议按时支付，但张丽在法庭辩论终结前仅支付了833000元，故张丽违约。张丽辩称其行使不安抗辩权无事实和法律依据，伍德秀根据合同第五条第1款约定行使解除权成立，本院予以支持。但在合同解除后，伍德秀应当将收取的购房款退还给张丽、张丽亦应当向伍德秀退还案涉房屋。关于违约金的问题。双方签订的《补充协议书》第一条约定了违约金450000元，第四条又约定了500000元。本院认为，该违约金均指向张丽未按时支付购房款这一违约行为，故两条文系重复约定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为，我国合同法中规定的违约金性质系填补损害为主、惩罚为辅的原则，且庭审中伍德秀未向法庭提交其遭受损失的相关证据，本院酌定违约金为100000元。另本案系张丽违约产生，故本院确定诉讼费由其负担。 综上所述，本院对伍德秀提出的诉请中合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第六十条第一款、第九十三条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除伍德秀与张丽签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》； 二、张丽于本判决发生法律效力之日起七日内向伍德秀支付违约金100000元； 三、驳回伍德秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6750元，由张丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一九年十二月九日 书记员  张娜