苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初9552号原告：姜禹廷，男，1991年4月27日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：姜琦，男，系原告姜禹廷父亲。委托诉讼代理人：赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师。被告：苏州港龙商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路59号（港龙蠡和大厦）7016号。法定代表人：周陈香，该公司总经理。委托诉讼代理人：周翠玲，江苏双泽律师事务所律师。第三人：史卫平，女，1983年4月19日生，汉族，住河南省拓城县。第三人：姑苏区茶物语奶茶店，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站路1398号喜临门商业广场A-1086。经营者：许红林。原告姜禹廷与被告苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙管理公司）及第三人史卫平、姑苏区茶物语奶茶店委托经营合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案，依法适用简易程序进行审理，并于2019年12月17日公开开庭进行审理。原告姜禹廷的委托诉讼代理人姜琦、赵勇，被告港龙公司的委托诉讼代理人周翠玲，第三人史卫平，第三人姑苏区茶物语奶茶店的经营者许红林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜禹廷向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《委托经营管理合同》以及被告与第三人史卫平之间的《商铺租赁合同》，由第三人姑苏区茶物语奶茶店将苏州市沿街商业服务用房按现状完好交还给原告自营；2.被告支付自2018年2月28日至2019年2月27日期间的年度租金收益38100.6元以及自2019年2月28日起至合同解除之日止的租金收益（租金按照第三人史卫平和姑苏区茶物语奶茶店之间租赁合同的租金标准计算，暂计算至2019年12月20日为35250元），并支付违约金242833元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告当庭撤回了原起诉状中要求解除第三人史卫平与第三人姑苏区茶物语奶茶店之间租赁合同的诉讼请求。事实与理由：2012年11月16日，原告根据开发商介绍有年收益8%的前提下，自开发商苏州平江港龙房地产有限公司处购得苏站路1398号喜临门商业广场1幢1086室沿街商业服务用房，购房价款为799680元。在购房的同时，原告应开发商的要求与被告签订了《委托经营管理合同》一份，约定原告将上述所购商铺特别授权给被告招商、经营管理，期限自房屋统一交付后第三个月底起算为十年，第四年至第十年的租金收益由原、被告双方按9:1比例分成。该商铺自2015年2月28日开发商交付后一直由被告经营管理，但被告通知原告领取的第四年即2018年2月28日至2019年2月27日期间的年度租金收益仅为7002.59元，且要求被告必须签署新的委托协议，原告予以拒绝，故被告也未予以付款。据原告了解，被告将商铺以年租40245.12元出租给被告公司员工的家属即第三人史卫平，而后第三人史卫平又擅自以年租金55000元的价格转租给第三人姑苏区茶物语奶茶店。原告认为，被告与开发商事实上系关联企业，以售后包租形式让原被告签订了委托经营管理合同，应为无效合同；原告目前的实际租金收益与被告签订《委托经营管理合同》时许诺年收益8%以上的内容严重不符，委托经营管理合同已无继续履行的必要，且被告在履行合同过程中假公济私，毫无诚信，严重损害原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告港龙管理公司辩称，原、被告之间的委托经营管理合同期限尚未届满，原告无权要求解除合同，并且案涉委托经营管理合同系不可撤销的委托合同，原告要求解除合同没有事实及法律依据；案涉商铺所在的喜临门商业广场是由几千户业主的商铺共同构成，原告单独要求解除合同并返还商铺，势必会影响商业广场的业态布局及整体功能的发挥，还影响到其他业主的合法利益；案涉商铺并非被告开发、销售，被告也不存在售后包租或对商铺许诺投资回报的情形。综上，原告的诉讼请求没有事实、合同及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人史卫平陈述，我和被告签订了商铺租赁合同，不同意原告的诉讼请求。第三人姑苏区茶物语奶茶店陈述，商铺是我从第三人史卫平处租赁的，是否应当返还，请法院依法裁判；如果原告坚持要返还商铺，需要补偿我前期的商铺装修费、加盟费等资金投入约10万元。原告围绕其诉讼请求依法提交了不动产权属证明、商品房买卖合同、选房须知及投资手册、委托经营管理合同、商铺租赁合同、工商登记信息查询单、收益结算确认单、谈话录音等证据，被告提供了补充协议、商铺租赁合同、收据等证据，第三人未提供证据。上述证据经当庭举证、质证，对各方当事人无异议的证据和事实，本院经依法审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姜禹廷系坐落于苏州市商铺的产权人。该商铺建筑面积为12.25平方米，专有建筑面积为7.46平方米，目前由姑苏区茶物语奶茶店（许红林）在实际经营使用。港龙管理公司与苏州平江港龙房地产有限公司（以下简称港龙房产公司）系关联企业，港龙管理公司的一人法人股东义乌中富市场开发有限公司的法定代表人林实会，同时系港龙房产公司的法定代表人。2012年11月16日，姜禹廷（买方）与港龙房产公司（当时公司名称为苏州中富商贸城经营管理有限公司，卖方）签订《商品房买卖合同》一份，约定姜禹廷向港龙房产公司购买位于苏州市的商业服务用房一间，套内面积为7.455平方米，总价款799680元，卖方应于2015年2月28日前交房。同年11月份（合同中无具体落款时间），姜禹廷（甲方、委托方）与港龙管理公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理合同》一份，约定：甲方将其购买的喜临门商业广场4幢4030室商业用房特别授权委托给乙方统一招商、经营管理。1、委托方式。甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理该商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。甲方对乙方的委托授权内容包括：在授权委托期内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据市场情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责代收该商铺的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配。2、委托经营管理期限。委托经营期限为10年，自该市场统一开业之日起计算，开业日暂定为“喜临门商业广场”同意交付使用后的第三个月底。为保障市场能够按照招商进度安排统一的装修、开业，自项目出卖人通知的房屋交接之日后第二日起，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对该房屋进行装修处置，而无须得到甲方的确认。3、关于市场的委托招商佣金及培育费用承担、经营收益及分成方式。为保障市场的兴旺，甲方同意将所购商铺自市场统一开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理。委托期内，从开业之日起算第四年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相关税费甲乙双方按租金收益分成比例各自分担。如乙方在招商过程中，是成片（几套或十几套商铺一起）出租给经营户的，业主的租金收益划分以业主房屋合同总价为参考比例计算，按房屋合同总价比例分摊计算租金收益。4、甲方的权利和义务。甲方有根据本合同获得收益的权利和对所获收益依法纳税的义务。甲方承诺在本委托经营合同期限内，不会以任何理由收回该套房屋的使用权，否则承担违约金，并赔偿乙方损失。5、乙方的权利和义务。乙方有权制定市场统一经营标准并严格执行：根据市场实际情况，有权自行决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整，无需另行通知甲方。乙方有权以乙方的名义自主招商，及对外签订、变更、终止商铺租赁协议以及与房屋出租的有关文件。在委托期内，乙方或授权给承租人在不影响该商铺房屋结构安全的情况下，可以对该商铺进行重新布局、租赁、装潢和改造，可以实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建，无须另行通知甲方或取得甲方的同意。乙方应合法经营、依法纳税，按约支付甲方可分配收益。……8、违约责任。本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或单方解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第2、3款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。所有甲方应当支付的违约金或赔偿的损失，乙方可直接从甲方可分配收益中直接扣除，不足部分乙方有权继续向甲方追索。乙方不得无故不按约支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算；甲方违反本合同约定，给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方遭受的直接损失和间接损失。合同还约定了其他事项。2015年2月份，案涉商铺开始直接交付港龙管理公司经营管理。2016年5月12日，港龙管理公司（出租方、甲方）与史卫平（承租人、乙方）签订编号2016-8-A1086号《商铺租赁合同》一份，约定：港龙管理公司基于姜禹廷的委托将位于的商铺出租给史卫平，计租面积为12.24平方米，租赁期限自2016年6月1日起至2024年5月31日止，如商城延期开业，则租赁期限相应顺延；商铺标准租金为274元/平方米/月，综合管理服务费8元/平方米/月，空调费为10元/平方米/月，其中空调费按实际开启天数计付（每年约6个月）；其中第一年度第一期优惠后租金2012元于本合同签订之日支付，第二期优惠后租金2012元于2016年11月15日之前支付，第二年度第一期优惠后租金4024元于2017年8月15日前支付，第二期优惠后租金4024元于2017年11月15日之前支付，第三年度第一期优惠后租金6036元于2018年8月15日前支付，第二期优惠后租金6036元于2018年11月15日之前支付，第四年度起至第八年度租金在上一年的基础上增长不超过15%，综合管理服务费、空调费按标准收取；乙方于本合同签订之日向甲方交纳履行保证金2500元。审理中，港龙管理公司另向本院提供了该公司与史卫平于2018年9月7日签订的关于商铺租赁合同的《补充协议》一份，其中记载：在第二年度2017年8月20日至2018年8月19日期间的租金单价给予七五折优惠，即月租金为503元；第三年度2018年8月20日至2019年8月19日期间的年度租金在原合同第二年度租金标准上仅递增10%。2019年5月份，港龙管理公司向姜禹廷出具《租金收益结算确认单》一份，其中载明2018年6月1日至2019年5月31日期间的实际租金收益为6757.5元（已扣除3.5%的税费245.09元），要求姜禹廷签字确认并领取款项。但姜禹廷未予签字，也未领取租金收益。姜禹廷在庭审中陈述，因港龙管理公司当时还要求其必须另外签订其他委托协议，但姜禹廷不同意，故拒绝签字，也未领取相关款项。另查明，案涉喜临门商业广场1幢1086室商铺自2016年8月30日开始用于经营姑苏区茶物语奶茶店。该奶茶店的原经营者系李明，后于2018年11月8日经市场监督管理部门核准变更为许红林。自2018年11月开始，许红林按每季度11750元向史卫平交纳该商铺租金，目前共支付了三个季度。港龙管理公司与史卫平确认，史卫平实际是按照双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定向港龙管理公司交纳租金的。审理中，姜禹廷还提交了调取自苏州市姑苏区行政审批局登记备案的《商铺租赁合同》复印件一份，根据该份租赁合同记载的内容显示：出租方为史卫平、承租人为许红林，租赁物为案涉的喜临门商业广场1幢1086室商铺；租赁期限自2017年10月20日起至2020年10月20日止；承租人应按年度支付租金，第一年度分别于2017年10月20日支付租金20000元、于2018年4月5日前支付租金20000元；第二年度租金分别于2018年10月1日前支付23500元、于2019年4月前租金23500元；第三年度租金分别于2020年4月5日前支付23500元、于2019年10月1日前支付租金23500元。在该份《商铺租赁合同》尾部有港龙管理公司的合同专用章（系复印，非红色油墨印迹）及“同意转租”字样的内容。另有“经申请人核对复印件与原件一致。申请人许红林，2018年11月2日”的内容。港龙管理公司、史卫平该份《商铺租赁合同》中涉及到各自的盖章及签名均有异议，均认为自己对该份租赁合同不知情，也从未参与。许红林在庭审中陈述，该份备案的《商铺租赁合同》是杨卫东交给她的，当时并没有亲自看见史卫平签字，也不记得合同上加盖有港龙管理公司的红色印章，该合同只是为了方便办理奶茶店经营者的变更手续；至于“经申请人核对复印件与原件一致”的签名也是根据工商部门工作人员的要求签的。史卫平在庭审中还陈述，其与曾担任港龙管理公司新区分公司负责人（2019年7月30日至2019年12月13日期间）的杨卫东系夫妻关系。此外，姜禹廷还向本院提供了如下证据：1、据此系其当初签订《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》时由开发商提供的选房须知及投资手册一份，其中记载了包括案涉商铺在内的喜临门商业广场的物业增值率及租金回报率。2、据此系姜禹廷父亲姜琦与姑苏区茶物语奶茶店营业员于2019年8月12日的谈话录音（含光盘、文字稿），其中录音中有营业员陈述案涉商铺一年的租金为5.5万元，一房东是老板的朋友等内容。港龙管理公司还提供了该公司与案外人就相邻的1083号、1084号、1085号商铺签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》一组，用于证明案涉1086号商铺与相邻商铺的租金是一致，降租的补充协议也并非只是针对史卫平，不存在姜禹廷诉称的该公司与第三人恶意串通以损害其租金收益的情况。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间签订的《委托经营管理合同》依法成立有效，双方均应按约全面诚信履行合同义务。根据本案已查明事实，原、被告双方在委托经营管理合同中明确约定，被告应以自己名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。而事实上,与被告签订商铺租赁合同的承租人史卫平却先后将案涉商铺转租给他人用于经营奶茶店，且转租给第三人许红林的价格明显高于被告向史卫平收取的租金。被告作为案涉商铺的经营受托人和商铺所在商业广场的日常管理方，在姑苏区茶物语奶茶店的经营者信息及相关证照处于店堂公示的前提下而未及时发现并阻却商铺以更高价格转租，即便如被告所辩称的其并不知情，那么被告也属于未尽到受托人勤勉义务的过错情形，依法应承担相应的违约责任。综合本案的具体情形来看，被告的上述违约情形尚未达到根本性违约的程度，也不至于导致委托经营管理合同目的无法实现，被告在本案中仍然可以通过采取补救措施、赔偿损失等承担违约责任的具体方式予以弥补，而非必须解除合同不可。故原告以被告存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的根本违约情形而要求解除《委托经营管理合同》的诉讼主张不能成立，本院不予支持。鉴于被告的上述行为在客观上会给原告造成可得租金收益的损失，根据委托经营管理合同约定的租金收益分成方式，结合被告自认的实际收取的租金数额、第三人转租的租金标准及当事人的过错程度等因素，本院酌定被告在第四年度（即2018年5月31日至2019年5月30日期间，下同）应支付原告违约金20000元。关于原告诉称被告曾许诺商铺租金收益回报率不低于年化8%的问题。首先，双方签订的《委托经营管理合同》并无任何关于保证租金收益率的约定内容；其次，原告在庭审中也陈述“选房须知及投资手册”系开发商港龙房产公司发放，即使港龙房产公司当初确实对商铺租金收益存在如“选房须知及投资手册”所载内容的宣传或承诺，也与被告无关，原告不应据此向被告主张权利。至于原告要求解除被告与第三人史卫平之间签订的《商铺租赁合同》以及要求第三人许红林交还商铺的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的年度租金收益。根据委托经营管理合同中关于委托经营期限自商铺统一交付后第三个月底起算的约定以及当事人庭审中一致陈述商铺于2015年2月份交付的内容，委托经营期限应自2015年5月31日开始起算，第四年度即2018年5月31日至2019年5月30日期间的租金收益应于2019年6月30日前支付。关于第四年度的应付租金收益数额，根据被告提供的商铺租赁合同、补充协议、收据及原告举证的租金收益结算确认单，在原告未提供相反证据的前提下，本院对被告自认的第四年度应付收租金收益6757.5元予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百零六条第一款之规定，判决如下：一、被告苏州港龙商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告姜禹廷租金收益6757.5元。二、被告苏州港龙商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告姜禹廷违约金20000元.三、驳回原告姜禹廷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3022元，由原告姜禹廷负担2787.5元，由被告苏州港龙商业管理有限公司负担234.5元并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，户名苏州市中级人民法院、开户行中国农业银行苏州苏福路支行、账号10×××76。审判员  谷振龙二〇一九年十二月二十五日书记员  赵 洋