贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2731民初2561号 原告：惠水县泊岸御都业主委员会。 住所地：惠水县涟江街道办事处惠民东路**。 法定代表人：田某华，系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：杨某林，1957年1月17日生，汉族，系业主委员会委员。 委托诉讼代理人：李某，男，1967年10月21日生，汉族，系该业主委员会副主任。 被告：惠水新思迈健身中心。 住所地：惠水县和平镇惠民东路泊岸御都**负** 统一社会信用代码：915227313087262897。 法定代表人：李某某，系中心负责人。 被告：申某强，男，汉族，1994年02月24日生，，住贵州省贵阳市南明区 原告惠水县泊岸御都业主委员会（以下简称泊岸御都业委会）诉被告惠水新思迈健身中心（以下简称新思迈中心）、被告申某强物业服务合同纠纷一案。本院于2019年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泊岸御都业委会的委托诉讼代理人杨某林、李某到庭参加诉讼，被告惠水新思迈健身中心法定代表人李某某到庭参加诉讼，被告申某强经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理费共计23000元。其中：2018年9800元；2019年1至8月13200元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：泊岸御都小区于2008年建成并入住，前期物业管理由惠水县宏天物业有限公司负责并自行收费，2017年7月经县主管部门批准成立惠水县泊岸御都业主委员会，2017年12月31日宏天物业由于种种原因撤出本小区，从2018年1月1日起，小区的物业管理工作实行自治，由小区业主委员会采取劳务外包等形式对小区的公共环境卫生和秩序。2018年9月29日，原被告经惠水县涟江街道涟江社区人民调解委员会组织签订《泊岸御都小区物业管理费缴纳协议》后，被告在交纳2018年度的一万元物业服务费后，至今不按时履行缴费义务。截止2019年8月31日，被告下欠原告物业费23000元。被告在原告小区内经营，享受了物业管理服务，但却拒不交纳物业管理费，其行为不但损害了已交费业主的合法权益，也违反了法律的规定。为确保小区物业管理能正常开展，维护小区内已缴费业主的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告惠水新思迈健身中心辩称：该物业服务费与自己无关，自己是2019年9月20日与申某强转让过来的，转让协议里明确约定由被告申某强承担转让之前的债权债务，该转让事宜原告泊岸御都业委会也是清楚的，故其不应承担该物业费，而是由申某强承担。 被告申某强辩称：其可以作为被告参加诉讼，该所欠的物业服务费与现在的健身中心无关，是其在经营期间欠下的，不交费是因为原告没有履行合同权利和义务，对公共区域未进行管理，公用设施未修缮，合同中提到的预留区域设置广告牌也未预留，垃圾也是被告自行清理，请求法院依法判决。 本院经审理查明：惠水县泊岸御都小区系案外人贵州信德房地产开发有限公司于2008年完成开发建设并投入使用。被告惠水新思迈健身中心于2016年12月29日由李洪贵转让给被告申某强后，租赁在惠水县露天游泳池及周围三面经营健身房。2017年7月18日，惠水县泊岸御都业主委员会成立，并于2018年1月1日起对小区实行自治，接手小区物业管理服务工作。2018年9月29日，经过惠水县涟江街道涟江社区人民调解委员会组织调解，原告与被告新思迈中心签订《泊岸御都小区物业管理费缴纳协议》，协议约定：“收费期限为自2018年1月1日至2019年12月31日；收费标准为每年第三季度（7、8、9月）按1800元／月缴纳，其余的三个季度按1600元／月缴纳”，协议还对双方权利和义务进行了约定，被告申某强代表新思迈中心负责人在协议上签字，被告在交纳2018年度的一万元物业服务费后，至今不按时履行剩余物业服务费2.3万元（计算至2019年9月30日）的交费义务。2019年9月28日，原告以被告拒不履行合同义务交纳物业费为由诉至本院，请求判如所请。 另查明，2019年9月20日，申某强与案外人岑美签订了《新思迈健身中心》转让协议，约定被告申某强将健身中心转让给岑美经营，转让协议中还约定了由被告申某强承担转让前的债权债务，同日，该健身中心完成了投资人变更手续，投资人由申某强变更为李某某，实际经营者也为李某某。泊岸御都业主委员会对该转让事宜知晓。 又查明，原告与被告新思迈中心签订《泊岸御都小区物业管理费缴纳协议》中约定的物业费实际由物业服务费和露天的游泳池租金两部分费用构成，但对于各部分费用多少双方亦无法分清。按协议计算，被告新思迈中心自2018年1月至2019年8月的物业服务费共计33000元，扣除已交纳10000元，仍欠23000元。 再查明，本案在立案过程中，原告仅将惠水新思迈健身中心作为被告进行起诉，在审理过程中，原告申请追加申某强作为本案被告，本院依法告知了被告申某强，申某强通过微信方式向本院明确表示知晓该追加，并表示同意作为被告，其还表示该欠交服务费应的责任由其承担，与现在的健身中心无关，并请求本院依法裁判。本院于2019年11月8日第一次开庭审理该案，于2019年12月13日第二次开庭审理该案，在审理过程中，原告因考虑健身中心已转让给现经营者李某某实际情况，当庭撤回对惠水新思迈健身中心的起诉。 上述事实，有原告、被告当庭陈述，原告提供的业主委员会备案表、《泊岸御都小区物业管理费缴纳协议》及被告惠水新思迈健身中心提交《营业执照》、《转让协议》，被告申某强提交的光盘等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”。本案中，原告与新思迈中心签订的《泊岸御都小区物业管理费缴纳协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议经惠水县涟江街道涟江社区人民调解委员会调解确认，故该协议受法律保护。一方面，被告申某强作为协议签订时新思迈中心的实际投资者和实际经营者，应对其所经营期间新思迈中心所产生的债权债务承担责任；另一方面，根据申某强与案外人岑美签订了《新思迈健身中心转让协议》的约定，新思迈中心转让前所产生的债权债务由被告申某强自行承担，被告申某强也表示转让前新思迈中心的物业服务费由其承担，原告泊岸御都业委会对该约定也知晓，并在庭审中表示请求撤回对新思迈中心的起诉，只请求将申某强列为被告承担该欠交的物业费用，对于原告的请求，不违反法律的规定，本院予以支持。根据被告申某强向本院提交的一名员工及三名会员的证人证言及本院在处理涉小区业主系列案中查明的事实可知，原告在小区自治后，其在从事物业管理服务过程中，确实在公共设施等方面存在管理不到位的瑕疵，原告并未完全履行《泊岸御都小区物业管理费缴纳协议》中第二条约定的部分义务，故被告申某强关于原告在物业管理中未履行合同约定义务的辩解，具有一定的合理性，但考虑到双方所签订协议中的约定物业服务费构成实际包含泳池租金及被告与小区业主不同的实际情况，本院酌情认定被告申某强应交纳所欠原告泊岸御都业主委员会物业服务费的80%即23000元×80%=18400元，故对于原告的诉讼请求，本院部分支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下： 一、限被告申某强于本判决生效之日起十日内支付所欠原告泊岸御都业主委员会物业服务费一万八千四百元； 二、驳回原告泊岸御都业主委员会其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费三百七十六元，减半收取一百八十八元，由被告申某强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  柏河 二〇一九年十二月十三日 法官助理王娅丽 书记员潘厚杰