广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3421号上诉人（原审原告）：谭景存，男，1968年7月19日出生，汉族，住广东省开平市**********巷10号之一。公民身份号码：440************015。委托诉讼代理人：黄志山，广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟珊珊，广东国晖（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈活洪，男，1983年7月5日出生，汉族，住广东省台山市****办事处水南吉水村10号102房，现住广东省开平市赤水镇东山圩环市*****利康牧兽药公司。公民身份号码：440************518。委托诉讼代理人：关伟均，广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏珊珊，广东维盛律师事务所律师。上诉人谭景存因与被上诉人陈活洪租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭景存上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，依法改判支持谭景存的全部诉讼请求。二、由陈活洪承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定的部分事实错误。1.一审判决认定双方签订的《出租协议书》于2017年11月应视为已协商解除是错误的。陈活洪未能举证曾与谭景存协商解除《出租协议书》。陈活洪告知谭景存要将涉案租赁物建为酒楼，为此需要拆除原来的铝合金窗、搭建的铁皮屋等物品，重新装修，谭景存同意了陈活洪上述行为，因此，陈活洪一直占用涉案租赁物。若如一审判决所认定的已协商解除，谭景存发出解除《出租协议书》后在长达1年多里仍未另行出租涉案租赁物，明显不符合常理。谭景存由于陈活洪长期拖欠租金，经多次催缴仍不缴纳，才依法解除《出租协议书》。因此，合同解除的时间应当以陈活洪签收解除合同通知书的时间为准(即2018年12月24日)。其拖欠的租金应当从2017年10月计算至2018年12月，合计52500元。谭景存是否提出收回租赁物不影响《出租协议书》的履行情况，该权利是否行使或者何时行使应当由谭景存决定，不能因此推定双方于2017年11月协商解除了《出租协议书》。2.一审判决根据证人证言认定陈活洪的妻子劳爱霞交回钥匙给谭炳遇，并以此认定陈活洪已与谭景存协议解除《出租协议书》是错误的。事实上，六位证人不清楚本案情况，且对时间的推测相同，明显不符合常理，有串通可能。六位证人均没有描述钥匙的特点及数量，不能证明劳爱霞将涉案租赁物的钥匙交给谭炳遇。涉案租赁物在交付给陈活洪时没有钥匙。相关合同也没有显示有钥匙交付。因此，证人证言不可信。且证人与陈活洪关系密切，有偏帮嫌疑。二、陈活洪拖欠租金已构成根本违约，造成了谭景存极大的经济损失，影响了谭景存的生产经营，其不仅要向谭景存承担涉案租赁期间的租金，还应根据《出租协议书》第四条和第九条的约定向谭景存支付11025元违约金和补偿半年租金21000元。三、由于陈活洪的行为导致《出租协议书》中途解除，涉案租赁物现状与谭景存交付时的原貌相差甚远，已被严重破坏；且租赁物的现状也不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，因此，陈活洪应当承担谭景存经济损失14000元和修整工程款47021元。谭景存同意陈活洪大幅度改动涉案租赁物原装修是以陈活洪履行租赁合同的十年期限为前提。陈活洪中途擅自解除合同，违背了谭景存的意愿。在合同未履行期满的情况下，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定适用本案是错误的。五、谭炳遇并无接收陈活洪交付的涉案租赁物的钥匙。没有证据证明陈活洪履行了交付租赁物的手续。钥匙是否交付不能作为解除合同的标志。若如证人所述2017年11月某天劳爱霞将钥匙交给谭炳遇，此时陈活洪尚在营业，且有很多商品尚在租赁场所，如何保障商品的安全，这与陈活洪主张交付钥匙后就没有占有租赁物的主张相矛盾。谭炳遇只是负责租赁物的日常管理及维护，谭景存并没有授权其与陈活洪解除合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，谭炳遇超出谭景存授权的范围的一切行为是无效的，对谭景存没有约束力。六、一审判决以《出租协议书》算是协商解除，不适用补偿半年租金，是错误的。根据上述协议第九条的约定，任何一方中途解除必须补偿半年租金给对方。即使是解除协议，也是陈活洪提出，应当视为其中途解除协议。该约定并未约定协商一致解除协议不需要支付半年租金。陈活洪辩称，一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回谭景存的上诉请求，维持原判。一、双方在2017年11月解除合同的事实，陈活洪在一审期间已举证，且一审法院查明的事实予以证实双方于2017年11月已解除合同。二、一审期间，陈活洪申请多名证人出庭作证，符合法律规定，申请证人作证是反映客观真实的事实。谭景存提出推翻证人的理由毫无事实根据和依据，只是单方面陈述。本案中，证人是证实客观事实的存在，并无作有帮陈活洪一方的行为。三、一审期间，主审法官都到租赁物现场进行勘查，查明租赁物的情况，陈活洪从没有损害租赁物的行为，在租赁前，谭景存同意拆除部分墙，是其真实的意思表示，因此，谭景存提出主张要求赔偿没有事实根据和法律依据。如果没有谭景存的同意，陈活洪不会拆除部分墙体。四、陈活洪反对谭景存在二审期间申请证人出庭作证。一审经两次开庭，谭景存都没有申请有证人出庭作证，在一审判决后，其提起上诉，相信谭景存是有将一审判决的情况和内容反馈给证人所知。谭景存申请证人出庭也不属于新证据。因此，证人在得知一审本案的事实和内容再进行作证，有违背证人证言的真实性和客观性。因此，建议法庭不予准许证人出庭作证，谭景存二审期间申请证人出庭作证违反举证规则。谭景存向一审法院起诉请求：1.确认谭景存与陈活洪签订的《出租协议书》于2018年12月24日解除；2.判令陈活洪支付租金52500元，违约金32025元，维修间墙、围墙和修路费用47021元，房租损失14000元。合计145546元给谭景存；3.本案的受理费、鉴定费等诉讼费用由陈活洪承担。一审法院认定事实：2017年6月25日，谭景存（甲方）与陈活洪（乙方）签订《出租协议书》，依协议：甲方位于开平市东山圩环市****（原东山小学）租赁给乙方。租赁期为十年，从2017年8月1日至2027年8月1日。每月不含税总租金为3500元，从2022年8月1日租金递增10%，即租金为3850元。本协议签订后，乙方需支付20000元作为押金给甲方，押金在合同期满后由甲方退还给乙方（不含利息退回）。乙方必须每月1日付完本月租金，如到期未交，甲方可按所欠款项计收利息（每息按百分之三计算），拖欠超过1个月，甲方有权单方终止此协议，并收回房屋，押金不予退还乙方。甲方无偿提供100变压器给乙方使用。在租赁期内，甲方大门口左右空地给乙方使用；乙方不得私自任意改变建筑物的结构和超负荷堆放货物，不得乱搭乱盖，若确有需要，先征求甲方同意后，有必要时，向有关部门提出申请，并需办理有关审批手续后方可进行，否则所引起的一切后果由乙方负责。协议有效期间，除发生不可抗力事件（含国家或当地政府征用时），双方均不得在中途解约，若任何一方中途解约，必须提前三个月通知对方，并补偿半年租金给对方。在解除协议时乙方投入的机器设备等动产归乙方所有，不动产归甲方所有（含已装修部分、电线、电缆等附着物）。期满或中途解除协议，乙方必须将使用期间损坏的门、窗、地板等修理后交还甲方，否则，甲方有权要求乙方做出赔偿。此外，该协议还约定其他条款。以上协议签订后，谭景存即时交付租赁物给陈活洪，陈活洪也依约交付押金20000元给谭景存。现谭景存以陈活洪拖欠租金，构成违约致造成损失为由，遂提起诉讼。查，2012年8月1日，开平市******委会（甲方）与谭景存（乙方）签订《东山村委会学校房屋租赁合同》，依合同：甲方将其合法拥有的原开平市******委会东山小学房屋以及东山小学围墙范围内场地，租赁给乙方作为生产经营使用。场地面积以原东山小学学校围墙范围内为界约12亩，包括属原小学的通道。房屋包括主办公楼、宿舍、教学楼、厨房、厕所等，建筑面积约为3380平方米。原东山小学的水、电等设施。租赁期限由2012年11月1日起至2042年10月31日止，共30年。2012年11月1日至2022年10月31日期间的租赁款为每年35000元、2022年11月1日至2032年10月31日租赁款上浮10%，即每年租赁款为38500元、2032年11月1日至2042年10月31日租赁款上浮15%，即每年租赁款为44275元。乙方在签订本合同时应交付按金40000元作为押金给甲方，该按金于合同期满后返回还给乙方或抵作租赁款。此外，该合同还约定其他条款。另查，2019年2月12日，开平市******民委员会出具《关于谭景存租赁原东山小学房屋事项的说明》，载明：东山村民委员会于2012年8月1日与谭景存签订《东山村委会学校房屋租赁合同》，并将原东山小学的房屋、场地和供水供电设施等交付其使用。2017年6月，谭景存与陈活洪签订《出租协议书》之前，已征得我村委会同意将原东山小学第一幢校舍（教学楼）转租，可以按合同第五条的约定适当改造使用。一审庭审中，双方确认如下：签订协议书前双方到现场考察过；租赁物交付后，经谭景存同意拆除地下内间墙、在中厅和牌楼西侧分别增设间墙铝合金窗、搭建铁皮屋作为铺位使用、修整路面；谭景存委托谭炳遇对租赁物进行管理；陈活洪支付2017年8月、9月的租金；逾期支付租金的，以所欠款项按月3%计算利息；租赁物为一幢三层建筑物（教学楼），每层大概300平方。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、关于涉案《出租协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，首先，涉案《出租协议书》符合租赁合同关系的法律特征；其次，涉案租赁物是谭景存基于合同关系取得使用权，其转租给陈活洪又经原出租人同意。据此，本案应属租赁合同纠纷。该合同是双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效。二、关于涉案《出租协议书》的解除问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”；《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。……”的规定，结合双方的确认及证人证言，涉案《出租协议书》于2017年11月应视为已协商解除，理由如下：1、涉案租赁物是谭景存委托谭炳遇进行管理；2、2017年11月，谭炳遇已收回陈活洪妻子劳爱霞交付的租赁物及钥匙；3、谭景存在合理期限内就收回租赁物未提出异议。因此，谭景存主张确认涉案《出租协议书》于2018年12月24日解除，显属欠妥，一审法院不予支持。三、关于租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，涉案《出租协议书》已约定每月1日付完本月租金，但陈活洪截止于2017年11月解除协议时，仍拖欠2017年10月、11月的租金共计7000元未付，应承担付款责任。谭景存主张52500元显属数额偏高，对超出7000元部分不予支持。四、关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，陈活洪逾期未支付尚欠租金已构成违约，并致谭景存存在损失，应依约支付违约金。依协议约定的计算，陈活洪应付的违约金为210元(3500元×3%×2个月)。另因协议是协商解除，故不适用补偿半年租金。据此，谭景存主张32025元显属数额偏高，对超出210元部分不予支持。五、关于维修费用问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，首先，租赁合同以承租人对租赁物使用、收益为目的。陈活洪为了使租赁物充分有效发挥作用，已事先与谭景存协商并经同意才进行拆改或者添附，并非陈活洪擅自作为，况且路面的修整明显有利于谭景存；其次，陈活洪已同意承担两个钢窗（含安装）的费用共计1008元，应予准许；最后，没有证据证实陈活洪返还的租赁物存在主体结构的变动。据此，谭景存主张47021元显属数额偏高，对超出1008元部分不予支持。六、关于房租损失问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，谭景存主张该损失14000元属修复墙体施工期及诉讼期间耽误出租四个月的租金。涉案租赁物因协议解除已返还给谭景存，且不存在墙体修复，因此，该项主张理据不足，不应予支持。除以上认定之外，对于谭景存、陈活洪的其他主张和意见，一审法院认为理据不足，不予支持和采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条和《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十三条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、陈活洪应在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金7000元、违约金210元及钢窗修复费用1008元给谭景存；二、驳回谭景存的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3210元(已由谭景存预交)，由谭景存负担3160元，陈活洪负担50元。谭景存多预交的受理费50元，由一审法院予以退回；陈活洪应向一审法院补缴本案一审受理费50元。二审期间，谭景存申请证人谭炳遇出庭作证，陈活洪没有提交新的证据。本院组织了各方当事人进行质证。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对谭景存的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。二审当中双方当事人的争议焦点为：一、涉案《出租协议书》的解除问题；二、违约金及补偿半年租金的问题；三、经济损失及修整工程款的问题。关于争议焦点一。本案中，陈活洪主张2017年11月间其妻子劳爱霞交付涉案租赁物钥匙给谭炳遇视为交付租赁物，双方协商一致解除合同；谭景存二审主张当天交付的并非涉案租赁物钥匙，不能认定为解除合同。可见，双方实质争议的系当天交付了何种钥匙。从查明事实可知，首先，出租人谭景存确认委托谭炳遇管理涉案租赁物，承租人陈活洪可以就租赁当中的事宜与谭炳遇进行交涉及交接；其次，陈活洪对其主张，有劳爱霞及其他没有利害关系的证人证言所佐证。对此，谭景存在一审当中未予明确否认，而其在二审当中主张当天交付的并非涉案租赁物钥匙，仅凭其本人陈述以及谭炳遇的证人证言依据不足；再次，谭景存既然主张2017年11月未收回租赁物、合同未解除，陈活洪已连续一年多拖欠租金，但谭景存并无直接证据证明在本案起诉前其曾向陈活洪催收租金，也未对为何一年多未催收租金作合理解释。因而，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，一审法院采信陈活洪主张的事实，认定涉案《出租协议书》于2017年11月视为已协商一致解除，并无不当，本院予以维持。谭景存主张涉案《出租协议书》于2018年12月24日解除，缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点二。如上所述，鉴于本案租赁合同系协商一致解除，谭景存诉请陈活洪支付11025元违约金及补偿半年租金21000元明显缺乏理据，本院不予支持。一审法院根据本案查明的事实，结合涉案合同约定的内容，认定陈活洪应付的违约金为210元，并无明显不当，本院不再赘述。关于争议焦点三。一审法院已查明，陈活洪为使租赁物充分有效发挥作用，在已事先征得谭景存同意的情况下才对租赁物进行拆改或者添附，该拆改或者添附也未导致房屋的主体结构发生变动，况且路面的修整明显有利于谭景存，故谭景存主张47021元修整工程款理据不足，本院不予支持[陈活洪自愿承担两个钢窗（含安装）的费用共计1008元除外]。同理，谭景存主张修复墙体施工期及诉讼期间耽误出租四个月的租金损失14000元亦理据不足，本院不再赘述。综上所述，谭景存的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3210元，由谭景存负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年十二月三日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉