广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4403号原告：李文婷，女，1989年10月22日出生，汉族，住广东省海丰县。委托代理人：王带，广东天穗律师事务所律师。委托代理人：梁海鹏，广东天穗律师事务所实习人员。被告：广州颐丰房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区石滩镇郑田村环北路西五巷**首层。法定代表人：黄锦雄，该公司执行董事。委托代理人：杜丽燕，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：唐飞，男，1982年7月9日出生，汉族，户籍地址福建省，居住地址广东省广州市增城区。原告李文婷诉被告广州颐丰房地产代理有限公司、第三人唐飞居间合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文婷及其委托代理人王带，被告广州颐丰房地产代理有限公司的委托代理人杜丽燕到庭参加诉讼，第三人唐飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李文婷向本院提出诉讼请求，1、被告返还原告中介服务费20000元；2、被告赔偿原告80000元定金损失；3、被告赔偿原告因房屋差价产生的损失15万元（以司法鉴定的评估价为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月13日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定原告购买第三人唐飞位于增城区××街××房的房屋。同日，原告向第三人支付了80000元定金，向被告支付20000元中介服务费，被告与第三人分别向原告出具了收据。但事后，原告才得知第三人持有的是假房产证，不仅无法实现涉案合同的合同目的，同时也导致原告损失。原告认为，被告作为中介机构未尽审查义务，未核实涉案房屋的权属，导致原告购买涉案房屋的合同目的无法实现，损害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告广州颐丰房地产代理有限公司辩称，一、关于原告的第1项诉讼请求，被告自始至今一直同意退还，从未拒绝，是原告一直拒绝领取。2018年11月13日，经被告居间，原告查看第三人持有房屋权属证书原件后购买了位于增城区××街××房，并与第三人及被告签订了《房地产买卖合同》，原告向第三人支付了购房定金80000元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，被告收取了原告支付的中介服务费20000元。次日，被告收到其他中介公司工作人员的通知，发现第三人同时也收取了其他买受人支付的定金，可能涉嫌诈骗，其他买受人已报警处理。被告知道上述情况后，第一时间到公安部门了解情况，并将上述信息告知原告，同时也向公安部门报警，希望能帮助原告挽回损失。被告在告知原告上述信息时已同时向原告表明可即时退还20000元中介服务费，请原告及时与被告办理退款手续。事后，被告曾多次通知原告前来办理退款手续，但原告均未领取。在2019年5月6日，原告起诉被告以及第三人，法院受理案号为（2019）粤0118民初2803号，在该案庭审时，被告也再次明确向法院及原告表示可以随时办理退还。因此，被告同意原告的第1项诉讼请求。二、在交易过程中，被告秉持诚实信用原则，勤勉尽责为原告提供居间服务，并无故意隐瞒房屋产权情况或存在其他虚假、瞒报的情况，原告要求被告赔偿定金损失既无合同依据也无法律依据。1、第三人出示的房屋权属证书原件中记载的产权人为第三人，身份证号码与第三人出示的身份证信息一致，原告是在核查房屋的权属证书原件且确认无误后签约的。根据《房地产买卖合同》第三条约定，被告已尽居间人的义务，为原告核实产权，原告在查看产权证书无误但未查册的情况下，自愿交付定金的行为所产生的法律风险应自行承担，原告所产生的损失应依据合同约定向收取定金的第三人追讨，而非向作为居间人的被告主张。2、被告仅为居间人，非专业鉴定机构，无法凭肉眼核实房屋权属证书的真伪。第三人出示的房屋权属证书是否伪造，被告并不知情，也没有专业技能进行鉴定，只能就房屋权属证书记载的权属人信息与出售方身份信息进行核对，并依据房屋现状核对证载的房屋地址、楼层信息，无法就证书的真伪进行辨别。依据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，仅要求居间人查看委托出售、出租房屋及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关资料，也就是说，被告核实房屋产权情况仅为形式审查的义务。本案交易中，被告已核对房屋权属证书原件，已履行完毕居间人应履行的核实产权义务。3、被告已向原告提示交易风险，刻尽居间人应尽的义务，并为保障原告权益在合同第十六条备注约定“卖方需在2018年11月18日前到房管局查产权证明确保该物业无产权问题，否则无息退还定金八万元整。”由于签约时间是夜晚，无法前往房管部门查册，被告在签约前已建议双方先签订合同待查册后再交付定金，但原告同意第三人要求即时交付定金。鉴于此，被告为保障原告利益，要求在合同中加上上述备注条款。4、被告知悉第三人涉嫌伪造权属证书后，已第一时间告知原告，并报警处理，力图挽回原告损失，并无过错。签约次日，被告获悉第三人可能涉嫌伪造房产证进行诈骗的信息且无法联系第三人后，第一时间告知原告，并向公安部门报案。事后也向原告表明可随时退还中介服务费。从被告上述行为可见，被告处处从原告的利益出发，尽己所能，力图挽回原告损失，并不存在过错。5、原告提出赔偿定金损失的诉讼请求，是基于第三人违约导致合同无法履行而提起。虽然被告为《房地产买卖合同》的签约方之一，但被告仅为交易中的居间方，并不受合同中关于买卖双方违约责任条款的约束，且被告亦未作出对买卖双方履约行为担保承诺，故原告要求被告对第三人的违约行为承担赔偿责任并无任何合同或法律依据。三、房价上涨的差额是原告无法确定的机会收益，并非实际损失。因此，原告现提出所谓的“房屋差价”作为其损失予以主张显然不合理，不应得到支持。被告认为，定金交付系原告在亲自核查房产证原件未查册的情况下自行选择的结果，签约次日发现第三人存在伪造房产证诈骗定金的嫌疑后，被告已第一时间同意退还所收的中介服务费，原告有充分时间和机会另购房屋，被告对于原告另购房屋并未造成任何延误。原告如有扩大损失亦应由其自行承担。原告将所谓的房价差额作为其损失要求赔偿于理不合。退一步说，依据合同法的相关规定，即使被告存在过错，原告提起的赔偿主张也应限于已实际产生的直接损失。原告完全可以依据合同约定向第三人提起诉讼，要求第三人返还定金并赔偿损失，在其所付出的定金及其他损失能否得到补偿尚不明确的情况下，以并未实际产生的损失向被告主张损害赔偿，显然不合理。综上所述，原告要求被告赔偿定金及房屋差价损失的诉讼请求于法无据，恳请法院核实并采纳被告的上述答辩意见。第三人唐飞未发表意见。经审理查明，位于增城区××街××房登记的产权人为黎钻娣，房屋建筑面积为87.83平方米，房屋登记字号为14登记12441992，登记日期为2014年12月18日。直至2019年5月23日，原广州市增城区国土资源和规划局出具上述房屋的《产权情况表》显示，上述房屋的产权人仍为黎钻娣，仍然处于持证抵押状态，抵押权人为中国建设银行股份有限公司增城支行，抵押登记时间为2014年12月18日。2018年11月13日，第三人委托被告放盘销售位于增城区××街××房。被告的工作人员吴俊霖在当天下午15时47分发微信给原告，向原告介绍有业主放盘销售荔湖苑87.68平方米的房屋，且该房屋没有欠款，还问原告什么时间过来看房。原告于当天16时41分回复，可在30分钟左右到。当天下午17时过后，被告的工作人员带原告到涉案房屋看房，原告看房时第三人也在场。原告看了涉案房屋后，有意购买，遂与第三人一起到被告处协商买卖事宜。在协商过程中，第三人出示一份证号为粤（2016）广州市不动产权第10055067号以及登记字号为16登记12546924号的不动产权证书原件给原告以及被告查看。该不动产权证书载明的房屋权利人为第三人，房屋地址为增城区××街××房，建筑面积87.68平方米等内容，房屋分户图中还加盖了“增城市新塘房管分局测绘业务专用章”以及广州市增城区住房和建设局的审核专用章。原告与被告都查看了第三人提供的不动产权证书原件，被告还复印了该不动产权证书。当天，在被告工作人员的促成下，原告与第三人、被告签署了《房地产买卖合同》，约定第三人出售涉案房屋给原告，交易房价款135万元，在签合同当天支付定金80000元给第三人；第三条约定，买方已查看过卖方的房产证；备注条款约定，卖方需在2018年11月18日前到房管局查产权证明，确保出售的物业无产权问题，否则无息退还定金80000元；等等。原告当天通过银行转账方式分两笔共向第三人支付了80000元定金。第三人收款后出具了两张《收款收据》给原告收执，确认已收到原告支付的购房定金80000元。另，原告在当天还向被告支付了20000元中介服务费，被告收款后出具了《收据》给原告收执。2018年11月14日，被告的工作人员无法联系上第三人，被告工作人员黄锡东向公安机关报警，公安机关出具了《报警回执》给被告的工作人员黄锡东。2019年3月2日，原告向本院提起诉讼，要求确认其与第三人签订的《房地产买卖合同》无效、判令本案被告及第三人连带返还原告定金80000元、判令本案被告返还中介服务费20000元。本院于当天受理，案号为（2019）粤0118民初2803号。2019年5月6日，原告向本院申请撤回该案起诉。2019年5月21日，原告再次提起本案诉讼。庭审中，原告陈述以下内容：1、在签合同之前，第三人拿出涉案房屋的房产证给原告看，原告当时看了没有发现产权证有问题。2、2018年11月14日，被告的工作人员吴俊霖联系不到第三人，对此，原告估计被告可能是先到房管局查询到涉案房屋的产权人并非第三人之后，才到公安机关报案。3、被告在2018年11月14日当天告知了原告无法联系上第三人的情况，还通知原告到石滩派出所，原告去到后，公安民警只对原告作了笔录，然后就没有下文了。4、原告对于第三人的行为也没有另外报案处理。5、在被告报案之后，原告要求被告退还中介服务费以及退还实际损失的80000元定金，但被告的负责人只是同意退还20000元，不肯退还另外的80000元，原、被告对此意见不合，原告也担心收取了被告退还的20000元中介服务费之后被告不再理会此事，届时原告的80000元就难以收回，所以原告没有到被告处收取20000元的中介服务费。6、原告是根据签署《房地产买卖合同》的时间主张房屋差价损失，若原告能继续履行买卖合同，就能获得房屋的产权，而获得房屋产权有一定的时间差距，在这时间差距内就会有一定的房价差，所以原告主张从签署合同时至原告提起本案诉讼之日的房价差额；同时，原告也表明对其第3项诉请的房价差额损失，不申请评估涉案房屋市场价值。被告陈述以下内容：1、第三人在2018年11月13日下午才委托被告放盘销售涉案房屋，被告在接受第三人委托时，只核对房产证复印件及第三人的身份信息，以及房产证与涉案房屋现址是否一致等情况。2、被告的工作人员于2018年11月14日向公安机关报警，但公安机关的民警称被告并不是买受人，要买受人报案才能受理，被告马上通知原告，原告去到石滩派出所，公安机关当时也通知了涉案房屋的真正产权人到场，被告的工作人员见到涉案房屋的产权人后才知道第三人持有的产权证书是伪造的，第三人只是涉案房屋的承租人。2019年11月11日，被告向原告退还了中介服务费20000元。原告在收到被告退回的20000元中介服务费后，向本院提交申请，要求撤回第1项要求被告退还中介服务费20000元的诉讼请求。本院认为，根据查明的事实，第三人委托被告放盘销售涉案房屋，被告接受第三人的委托后，仅凭第三人提供的产权证书相信了第三人是涉案房屋的产权人，继而介绍给原告，而原告在被告居间促成下与第三人签署了《房地产买卖合同》，并向第三人支付了80000元定金，但第三人收款后的次日已无法联系。根据原广州市增城区国土资源和规划局于2019年5月23日出具关于涉案房屋的《产权情况表》显示，涉案房屋自2014年12月已确权登记在黎钻娣名下，房屋建筑面积87.83平方米，并至今仍为持证抵押状态。上述关于涉案房屋的产权证登记信息与第三人出示给原、被告看的产权证书载明的房产信息并不一致，且第三人出示的房屋产权证书的登记字号也与《产权情况表》载明的房屋登记字号不一致。显然，第三人在2018年11月13日出示给原告以及被告查看的不动产权证书是一份伪造的证件。以上事实可见，由于被告在接受第三人委托销售涉案房屋后未及时到房屋登记部门或者通过其他有效途径核实清楚第三人是否涉案房屋的产权人、是否具备出售涉案房屋资格以及是否存在抵押登记等相关情况，是导致原告误信第三人是涉案房屋产权人的原因之一，对此被告确实存在审查不严的过错。通过原告与第三人签署的《房地产买卖合同》中关于备注条款内容，约定了第三人须到房管局查产权证明，但是第三人未履行该义务，且原告在未经核实清楚房屋权属的情况下支付了80000元定金给第三人，可见原告也未尽到谨慎注意的义务。综合本案查明的事实，结合上述分析，对于原告提出的诉讼请求，根据相关法律规定，本院作出分析：一、被告在庭审中表明同意退还原告20000元中介服务费，庭审过后，被告也履行了退还义务，故原告申请撤回第1项要求被告退还中介服务费20000元的诉讼请求，本院予以准许。二、关于原告的第2项诉讼请求。从查明的事实来看，第三人利用伪造的房产证件，让原告相信其有处分涉案房屋的权利，为此原告向第三人支付了购房定金80000元，而被告并未收取过原告支付的购房款。由此可见，虽然被告存在审查不严的过错，但造成原告定金损失的主要责任在于第三人。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，原告并未提供证据证实被告在居间过程中存在故意隐瞒有关重要事实的情况，在原告与第三人的交易中提供虚假情况损害原告利益的是第三人，并非是被告。此外，对于第三人的行为，原告既未向公安机关报案，也未采取措施向第三人进行追偿，在未明确第三人是否能够全部或部分退还定金给原告的情况下，原告受到的损失目前尚不确定。综上，原告主张被告赔偿定金损失80000元，于法无据，本院不予支持。三、对于原告的第3项诉讼请求主张房屋差价损失的问题，被告在签约的第二天已发现第三人存在问题，并将相关情况告知了原告，还向公安机关报警，可见被告已采取合理措施，避免了原告购房损失的进一步扩大。通过被告的告知，原告在签约后的第二天已知道第三人并非涉案房屋产权人，在此情况下，原告应当知悉其与第三人的房屋买卖合同已无法履行，因此原告即可另行再购买合适的房屋，也就不存在原告主张的房价差损失问题。因此，原告主张被告赔偿房屋差价损失15万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李文婷的全部诉讼请求。案件受理费5050元，由原告李文婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一九年十二月二十四日书 记 员  周思珍