黑龙江省五大连池市人民法院行 政 判 决 书（2019）黑1182行初10号原告：焦鸿雁，女，1960年11月23日出生，汉族，住五大连池市。委托代理人：张之敏，黑龙江**山律师事务所律师。被告：五大连池市不动产登记中心。住所地，五大连池市政务服务大厅。法定代表人：王洪江，系五大连池市自然资源局局长。行政负责人：王福龙，该局副局长。委托代理人：李世铎，五大连池市不动产登记中心主任。委托代理人：李占国，五大连池市房产处工作人员。原告焦鸿雁与被告五大连池市不动产登记中心（以下简称登记中心）撤销房产权一案，于2019年11月7日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2019年11月8日向被告登记中心送达了起诉状副本及应诉和举证通知书。本院依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告焦鸿雁的委托代理人张之敏，被告五大连池市不动产登记中心行政负责人王福龙、委托代理人李世铎、李占国、王雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。登记中心于2012年7月12日为预告登记权利人房士明、侯志允办理了房屋预告登记和抵押预告登记，抵押权人为五大连池风景区农村商业银行，证号为五房预青字第Y20120252号、Y20120253号和D20120252D20120253号。焦鸿雁称，她于2010年与哈尔滨常龙房地产开发有限公司合伙开发荣耀名城小区。2011年10月25日，她以常龙公司名义将荣耀名城小区3号楼351室、13号车库出售给房士明、侯志允。2012年7月12日由五大连池市房产管理处(现其职能由登记中心行使)办理了房屋预告登记和抵押预告登记，预告登记权利人为房士明、侯志允，抵押权人为五大连池风景区农村商业银行，证号为五房预青字第Y20120252号、Y20120253号和D20120252D20120253。因房土明、侯志允没有支付房款，2012年8月22日，焦鸿雁与其协商，订立了《房屋收回协议书》，将两处房产收回，装修款60,000元由焦红艳退还给房士明、侯志允。五大连池风景区农村商业银行的贷款已由房士明、侯志允清偿。以上事实，有五大连池市人民法院(2018)黑1182民初1729号民事判决予以证实，双方当事人对该判决均无异议。焦红艳认为，预告登记是对将来实现所有权和抵押权的担保，依《物权法》第二十条二款规定，当债权消灭时预告登记失效，焦红艳与房士明、侯志允之间房屋买卖合同已解除，房士明、侯志允的贷款已偿还，基于原买卖合同、借款抵押合同办理的预告登记和抵押预告登记已无任何法律效力，故向作为登记机关的被告申请注销两处房屋的预告登记和抵押预告登记。2019年10月24日登记中心告知焦红艳不予受理，理由是焦鸿雁只是单方申请。焦鸿雁认为，房士明、侯志允下落不明，但注销登记所依据的商品房买卖合同已经解除、贷款已偿还的事实己被法院确定，预告登记和抵押预告登记的基础和前提已不复存在，依法应予注销，登记中心的决定无法律依据，侵害了焦鸿雁的合法权益，故提起诉讼。其诉讼请求：判令登记中心注销荣耀名城小区3号楼351室及13号车库预告登记和抵押预告登记，重新作出行政行为。焦鸿雁为证明自己的诉讼主张其委托代理人向法庭提交了以下证据：五大连池市人民法院（2018）黑1182民初1729号民事判决书第5页，“本院认定事实如下…”证明谭宏伟收到预购商品房抵押权预告登记证后未作抵押权人变更登记，那么通过这段事实可以证明争议房屋的预告登记的基础，即商品房买卖合同已经解除预告登记的基础已经不再存在，应当撤销或注销预告登记抵押权人为黑河农村商业银行风景区支行的贷款已经由房士名、侯志允本人偿还，主债务已经消灭，那么作为从债务的抵押权也应当不再存在基于抵押行为办理的抵押预告登记，也应当予以注销。登记中心质证称，注销预告登记双方到他们单位共同申请，现只有焦鸿雁到他们单位申请，房屋权利人从预告抵押权人未到他们单位提出申请，所以办理不了。登记中心在举证期限内为证明其行政行为的合法性，向本院提交证据如下：国土资源部、住房和城乡建设部门《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（2015）90号、住房和城乡建设部办公厅文件建办房（2015）45号、黑河市机构编制委员会文件（2017）122号和五大连池市人民政府协调会议纪要（2019）1号等四个文件，证实房屋产权证书的颁发不动产登记中心没有这项职责，五大连池市没有进行整合，房屋管理应该由五大连池市房屋管理处负责，不应该由不动产登记中心负责。焦鸿雁的委托代理人质证称，对于不动产登记中心的职责，上级文件规定得非常清楚。至于五大连池市是否完全执行文件规定，不影响焦鸿雁将登记中心列为本案的诉讼主体，也不影响登记中心为审理相关登记行为的合法性。根据国土资源部和住建部的文件要求，统一将不动产登记包括房屋管理权责确定由专门的不动产登记机构处理。五大连池市人民政府即使没有将房屋管理整合到不动产登记中心，这是五大连池市的内部整合问题，因此登记中心所说其不具有此职能而不具备主体资格是不符合中央文件规定的精神的。经庭审质证，本院对上述证据作如下确认：国土资源部、住房和城乡建设部门《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（2015）90号、住房和城乡建设部办公厅文件建办房（2015）45号、黑河市机构编制委员会文件（2017）122号和五大连池市人民政府协调会议纪要（2019）1号等四个文件，以及本院（2018）黑1182民初1729号民事判决书，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。本院（2018）黑1182民初1729号民事判决认定的事实如下：经审理查明，房士明、候志允系夫妻关系。焦鸿雁与哈尔滨常龙房地产开发有限公司系合伙开发关系。五大连池市荣耀名城系焦鸿雁与哈尔滨常龙房地产开发有限公司合伙开发的五大连池市一小区名称。2011年10月25日，焦鸿雁以哈尔滨常龙房地产开发有限公司的名义将位于荣耀名城小区3号楼351室住宅楼1处、3号楼13号车库1处出售给了房士明、候志允，双方签订了商品房买卖合同，房士明、候志允交付房款并装修实际居住，2012年7月12日办理了房屋预告登记，两处房屋预告登记证为五房预青字第Y20120252号及五房预青字第Y20120253号。2012年7月19日，房士明、候志允将上述两处房产在五大连池市人民政府房产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记，两处房屋预告登记证为五房预青字第D20120252号和五房预青字第D20120253号，用以在黑河农村商业银行股份有限公司风景区支行办理房屋抵押贷款。预告登记权利人为黑河农村商业银行股份有限公司风景区支行。在贷款没有偿还，房屋抵押期间，2012年8月22日，焦鸿雁以五大连池市荣耀名城的名义与房士明、候志允签订了《房屋收回协议书》，将本案争议的两处房产由五大连池市荣耀名城一并收回，并自行宣布从即日起购房合同和相关手续全部作废。2013年11月4日，房士明、候志允向谭宏伟借款说为了偿还黑河农村商业银行股份有限公司风景区支行贷款。黑河农村商业银行股份有限公司风景区支行回收贷款后为谭宏伟出具了:今有房士明、候志允名下四处房产(含本案争议的两处)抵押给黑河农村商业银行股份有限公司风景区支行贷款，现由谭宏伟替房士明偿还贷款本息的转移证明.谭宏伟收到预购商品房抵押权预告登记证后未做抵押权人变更登记。2014年12月19日，谭宏伟将房士明、侯志允诉至本院，起诉之前谭宏伟向本院提出诉前财产保全，2014年12月3日，本院作出(2014)五民保字第1号民事裁定书对房士明、候志允在荣名城小区3号楼351室住宅楼1处、3号楼13号车库1处予以查封。2015年5月26日，本院作出(2015)五民初字第23号民事判决书，判决房士明、候志允十日内共同偿还谭宏伟借款55万元。法律文书发生法律效力后，谭宏伟于2016年1月6日申请强制执行.2016年2月25日，本院公告送达了执行通知书。五大连池市荣耀房地产开发有限公司于2016年7月20日对执行标的物提出书面异议，请求法院中止对荣耀名城小区3号楼东13号车库的执行措施。本院作出(2016)黑1182执异19号执行裁定书，驳回五大连池市荣耀房地产开发有限公司的执行异议。2017年4月27日，五大连池市荣耀房地产开发有限公司提出执行异议之诉，本院做出(2017)黑1182民初107号民事判决书，驳回五大连池市荣耀房地产开发有限公司的诉讼请求。2018年3月22日，案外人焦鸿雁要求撒销五大连池市人民法院(2014)五民保字第11号执行裁定书，解除对荣耀名城小区3号楼351室住宅楼1处、3号楼13号车库1处的查封。本院做出(2018)黑1182执异10号裁定书，驳回焦鸿雁的诉讼请求，2018年6月14日，案外人焦鸿雁提出执行异议，请求法院中止对荣耀名城小区3号楼351室住宅楼1处、3号楼13号车库1处的执行，本院做出(2018)黑1132执异28号执行裁定书，驳回案外人焦鸿雁的诉讼请求。本院认为，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，为配合该条例的贯彻实施，国土资源部和住房城乡部联合文件要求，在2015年底前全国就应该整合不动产登记职责机构，建立和实施不动产统一登记制度。整合不动产交易、登记职责，交由一个机构统一行使，推行不动产登记机构集成模式，将房屋管理等职能整体划入不动产登记中心。五大连池市人民政府此项工作滞后，房屋管理等职责始终未划归至不动产登记中心，其以此为由对抗行政相对人，登记中心的抗辩理由不成立，本院不予采纳。登记中心作为本案的被告，主体适格。焦鸿雁提交的证据系（2018）黑1182民初1729号民事判决所认定的事实，该判决上诉且已被黑河市中级人民法院发回重审，该判决未发生法律效力，故其事实难以认定。综上，焦鸿雁请求撤销荣耀名城小区3号楼351室及13号车库预告登记和抵押预告登记重新作出行政行为，证据不足，其诉求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定：驳回原告焦鸿雁的诉讼请求。案件受理费50元，由原告焦鸿雁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员  李文华二〇一九年十二月十二日书记员  王 琦