杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初5707号 原告（反诉被告）：杭州锦悦企业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区水门南弄3号10幢1011室。 法定代表人：郁敏珺，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵振良，浙江楷立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珍珍，浙江楷立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙军红，男，1976年12月11日出生，汉族，住陕西省铜川市耀州区。 委托诉讼代理人：于志超，浙江保俶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱琴芳，浙江保俶律师事务所律师。 原告杭州锦悦企业管理有限公司诉被告孙军红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法由审判员孙颖璇适用简易程序独任审理，审理中，原告杭州锦悦企业管理有限公司申请对被告孙军红的161133.58元财产予以保全，本院经审查后予以同意，依法制作（2018）浙0102民初5707号民事裁定书，并采取了相应保全措施。后本案转为普通程序进行审理，审理中，被告提起反诉。于2019年8月26日、11月11日公开开庭进行了审理，原告杭州锦悦企业管理有限公司的委托诉讼代理人赵振良、谢珍珍，被告孙军红的委托诉讼代理人于志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1.确认原、被告双方签署的《房屋租赁合同》已于2018年1月15日解除；2.被告向原告支付租金8391.45元；3.被告向原告支付租金滞纳金1829.34元（分段计算暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，至实际付清之日止）；4.被告向原告补交装修免交的租金25174.36元；5.被告向原告支付违约金51048元；6.被告向原告支付房屋占有使用费74690.44元（自2018年1月16日起算暂计至2018年7月31日，实际支付至房屋实际腾退之日止），上述费用总计161133.58元。审理中，原告增加诉请为：腾空位于杭州市上城区××路××号××层××室的房屋并交付给原告。 事实与理由:2017年6月2日,原告与被告孙军红签署编号为ＪＨ44-ＢＨＳＣ-2017-0067《房屋租赁合同》（商场专用）,约定原告向被告出租坐落于杭州市上城区××路××号××层××室房屋,房屋面积130.1平方米,作为被告经营养生用途,租期自2017年7月25日起至2019年7月24日止,交付日为2017年6月10日,2017年6月10日至2017年7月24日为装修期,即免租期。该房屋自租赁期日起,第一年的月租金含税价为17016元,第二年的月租金为17866.8元……,租金支付方式为先付后用,每2月为一个付款周期,被告应于该付款周期前一个月的25日之前向原告支付下期租金款。另约定,该房屋的每月物业管理费为4943.8元,该房屋实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用,须在收到书面结算通知后5个工作日内支付。被告租赁房屋后的开业时间为2017年8月1日。合同签订后,原告依约交付了房屋,但被告于2017年12月25日未完全支付当期应付租金和物业费，且目前尚欠原告租金8391.45元，为此原告多次向被告发送催款通知书要求被告支付拖欠的上述费用，但被告未支付任何款项并继续占有使用房屋。2018年1月10日，原告向被告发出《房屋租赁合同解除通知函》，通知被告《房屋租赁合同》自2018年1月15日解除，要求被告于当日腾退并在2018年1月22日前支付拖欠的租金、物业管理费、滞纳金、违约金。但至今被告尚未将承租的房屋腾退。原告作为案涉房屋的管理方及运营方,具有签订、履行租赁合同的权限。原告认为《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的禁止性规定,该合同真实合法有效。根据《房屋租赁合同》第10.1条、13.3条等,原告有权按每平方米30元每日向被告收取房屋占有使用费、有权不予返还被告的租赁保证金、并要求被告补交装修期所免除的租金等费用、提前终止《房屋租赁合同》并提前收回房屋、被告另行按第一年月租金的3倍金额补偿原告等条款。为维护原告合法权益,特依据相关法律法规向法院提起诉讼,望判如所请。 被告反诉请求为：1.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失75440元；2.判令被反诉人赔偿反诉人因房屋漏水而导致客户退卡损失57800元；3.判令被反诉人支付反诉人违约金51048元；5.判令被反诉人负担案件全部受理费。事实和理由：2017年6月2日,反诉人与被反诉人签署编号为ＪＨ44-ＢＨＳＣ-2017-0067《房屋租赁合同》（商场专用）,约定被反诉人向反诉人出租坐落于杭州市上城区××路××号××层××室房屋,房屋面积130.1平方米,作为反诉人经营养生用途,租期自2017年7月25日起至2019年7月24日止,交付日为2017年6月10日,2017年6月10日至2017年7月24日为装修期,即免租期。该房屋自租赁期日起,第一年的月租金含税价为17016元,第二年的月租金为17866.8元……,租金支付方式为先付后用,每2月为一个付款周期,反诉人应于该付款周期前一个月的25日之前向原告支付下期租金款。被反诉人交付的房屋在2017年7月份开始有漏水现象，直接影响了案涉房屋的使用，反诉人多次向被反诉人报修，被反诉人均未能修复，至2018年5月-9月左右，漏水情况更为严重，无法正常经营，反诉人于2018年8月27日申请杭州市钱塘公证处对涉案房屋的漏水进行了保全证据公证，直至2018年10月2日，报修后，漏水情况才得到暂时的解决。在漏水期间，不仅影响了反诉人的正常盈利，而且给反诉人造成墙体、墙纸、吊顶、地板、办公设备大面积受损，大量客户退充值卡、支付留守员工的工资等巨大经济损失。反诉人违反了《房屋租赁合同》中第7.6条“租赁期内，甲方保证附件二甲方所属的该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用的安全状态”和合同法的相关规定，而反诉人是因为被反诉人的违约行为才未支付2018年1月开始的租金，故应由被反诉人向反诉人承担违约责任，赔偿损失。 被告答辩称：1.被告认为双方签署的《房屋租赁合同》并未解除，双方的合同还在继续履行当中。原告交付的房屋在2017年7月开始漏水，直接影响了案涉房屋的使用，在被告多次向原告报修后，原告均未能修复，直至2018年10月2日漏水情况才得到暂时的解决，原告已违反了《房屋租赁合同》中第7.6条的规定，被告是基于原告的违约行为才未支付2018年1月开始的租金属于维护自己的正当权利，故原告没有任何依据解除《房屋租赁合同》；2.被告不同意支付租金、滞纳金、装修期内的免交的租金。由于被告交付房屋有严重的漏水，致使被告无法正常经营，是原告构成根本性违约，故原告不用支付租金、滞纳金、装修期内的免交的租金；3.由于原告交付的房屋存在严重漏水，引起本案的纠纷，故应由原告向被告支付违约金，而不是被告向原告支付违约金；4.不同意支付房屋占有使用费，本案无占有使用费一说，因为原告没有解除合同的任何依据，纠纷的起因更是由于原告交付的房屋严重漏水所致，且被告也不同意解除《房屋租赁合同》，由于原告的违约，故也不用支付该时段的所有租金；5.对原告增加的诉请，被告认为原告无权要求被告腾退房屋，首先，被告承租的不是3层004室，而是2层004室，其次，原告无任何依据解除双方的《房屋租赁合同》，最后，由于原告交付的房屋存在严重的漏水问题和原告承诺被告租金可暂时不交，所以原告根本无权要求被告腾退房屋。 本案事实部分：一、被告向原告承租的是坐落于杭州市上城区××路××号××层××室，而不是原告诉状上所写的3层004室；二、被告依《房屋租赁合同》的4.2条之规定，已支付了2017年7月25日至2017年9月30日的首期租金和2017年10月-12月的三个月的租金。被告之所以支付上述租金，是因为被告前期已做了大量的宣传工作，也投入了大量的人力、物力、财力，被告也希望继续经营下去，加之对原告的信任能把漏水问题及时解决，故支付了上述租金，但结果原告在2018年10月2日才完全解决被告租赁的房屋的漏水问题，致使被告受到经济损失。同时，被告依据原告的承诺按时向被告支付物业费，所以没有原告的诉状上所写的拖欠物业费一说。三、被告并未收到原告向被告发送的催款通知书，原告未向被告发出催款通知书。因为原告向被告承诺过租金可以暂时不用交，但物业费要交的。被告从未收到所谓的《房屋租赁合同解除函》且原告根本无任何依据解除合同，被告也不同意解除合同；四、被告实际开业时间为2018年10月3日而不是诉状中所述的2018年8月1日，故应从原告修复好房屋后才视为开业，并开始计算房租；五、由于原告交付的房屋存在严重的漏水且又未能及时解决，且原告承诺可暂时不交房租，故原告无权依据《房屋租赁合同》第10.1条、13.3条主张诉请，故要求驳回原告的全部诉请。 锦悦公司反诉答辩称：原、被告双方所签署的《房屋租赁合同》已于2018年1月15日由原告依约单方解除，在合同解除后，被告已不具有继续占有使用所承租房屋的权利基础，故在此期间因漏水造成的被告损失，本应由被告自行承担；退一步讲，即使在租赁合同履行期间漏水，也不应由原告承担损失，理由为：漏水原因是楼上租户造成，原告不存在过错，原告已竭尽所能协助被告处理漏水问题，且原告的保洁工作人员帮助被告清理了漏水场地。故原告没有责任赔偿被告的损失。根据《房屋租赁合同》第15.1条、15.12条约定，“由于乙方或第三方的原因对乙方或第三方造成的任何损失和伤害”，原告不承担任何责任，并根据《承诺书》，被告须自付费用为承租的房屋购买商业保险，否则发生物损和人身损害事故，由被告自行承担责任，与原告无关，要求驳回被告的反诉请求。 本院查明事实如下：中国电信股份有限公司杭州分公司为坐落于庆春路87号房屋的所有权人。2015年6月1日，上海锦和商业经营管理股份有限公司出具委托函一份，载明将坐落于庆春路87号房屋的整体管理权转让给原告，原告可以自己或委托第三方负责电信大楼的招商。中国电信股份有限公司杭州分公司盖章确认。 2017年6月2日,原告与被告签署编号为ＪＨ44-ＢＨＳＣ-2017-0067《房屋租赁合同》（商场专用）,约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在杭州市上城区××路××号××层××室，房屋面积130.1平方米；租赁期自2017年7月25日起至2019年7月24日止，交付日为2017年6月10日，甲方给予乙方的装修期为45日，自2017年6月10日起至2017年7月24日止，在装修期内，乙方享有无需缴纳租金之权益；月租金含税总价计17016元，自租赁期开始日起一年内不变，自第二年起，租金递增5%；乙方须支付首期租金，即37948.01元，其后2个月为一付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前支付下期租金，否则视为逾期支付租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金的5‰支付滞纳金；乙方须于租赁合同签约之日，向甲方支付房屋租赁保证金和能源押金，作为乙方依约履行本合同的保证金，保证金为等额于第一年三个月的租金，共计51048元，能源押金2029.56元。可以抵充乙方欠付甲方的租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金或者其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或者其他第三方损失；抵扣的顺序为（1）违约金、滞纳金、损害赔偿金、物业恢复修缮费用等，（2）水、电、通讯等公用事业费，（3）物业管理费、停车费、制卡制证等费用，（4）租金；乙方应于租赁期内按照约定向物业公司支付该房屋的物业管理费，每月物业管理费为4943.8元，乙方直接向物业管理单位支付装修期租赁期首期物业管理费18244.65元，以后每2个月为一个付款周期，各个付款周期的物业管理费于该付款周期前一个月的25日之前支付，否则视为逾期，每逾期一日，按逾期支付之款项的0.5‰支付滞纳金，逾期支付超过7天的甲方有权停止供应水、电、煤气等，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方租赁该房屋后的开业时间为2017年8月1日。除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或提前终止的当日17：00之前返还该房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按30元／平方米向甲方支付房屋占有使用费。若因乙方逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；租赁期内，甲方保证附件二甲方所属的该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全的状态；甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回该房屋的，甲方应按第一年月租金的3倍向乙方支付违约金；逾期支付相应费用的违约责任，除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金等乙方于本合同项下应当向甲方或物业公司支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方就按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的滞纳金；合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达；由于乙方（被告或第三方的原因对乙方或第三方造成的任何损失和伤害，甲方（原告）不承担任何责任。 2018年1月10日，锦悦公司就案涉房屋向孙军红发出《解除通知函》，通知其从2018年1月15日起解除该房屋所涉的租赁合同，收回该租赁房屋并承担相应的违约金。2018年1月22日被告向原告支付了租金51048元（2017年10月-12月）。2018年1月至2018年6月期间，锦悦公司多次在讼争房屋张贴催讨通知书，向孙军红催讨电费、水费、物业费、租金及滞纳金等，但被告未支付相应的房租。2019年7月15日就涉案的房屋原、被告续签了为期三年的租赁合同，被告使用讼争房屋至今。 审理中，被告申请对因漏水造成其损失要求对案涉房屋的修复进行鉴定，经本院委托浙江科佳工程咨询有限公司鉴定，修复估价为45134元。 2015年10月28日，越都荟商场建设工程经消防验收合格。2018年9月20日，取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。 原告为证明上述事实，向本院提交了以下证据：房屋登记信息查询记录、委托函、房屋租赁合同、催款书、送达照片、房屋租赁合同解队通知函、快递记录等； 被告向本院提交了漏水视频光盘、微信聊天记录、公证书、录音光盘、录音文字等。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应严格履行。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，孙军红在交纳了自租赁之日起至2017年12月的租金及物业管理费后，未依约支付此后的租金，且经原告催要仍未能履行，属于违约行为，原告据此有权解除双方之间的租赁合同，并有权要求孙军红承担相应违约责任。应确认案涉房屋租赁合同于2018年1月15日予以解除，但原、被告在2019年7月15日就涉案的房屋续签了为期三年的租赁合同，可视为双方重新确认了租赁关系，故本案亦无需对原告要求确认原被告双方签署《房屋租赁合同》已于2018年1月15日解除该项诉请进行判决。原告要求被告支付租金8391.45元（2018年1月1日至1月15日）理由正当，应予支持。原告要求被告向原告支付租金滞纳金1829.34元（按每日千分之一标准计算）。经审理认为，按合同约定，双方约定的滞纳金的计算标准过高，本院综合案件实际情况，将逾期付款的滞纳金调整为按照中国人民银行同期贷款利率标准自逾期之日起计算，经计算为212.43元（暂计算至2018年7月31日），2018年8月1日起至实际履行之日止按上述标准计算。因孙军红存在逾期未足额支付租金及其他费用累计超过15日的违约行为，依约应补交装修期内免除的租金等费用25174.36元。关于违约金的请求经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以在合同中约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，也可以约定一定数额的违约金。本案中，双方约定了违约金的支付标准，原、被告双方均有要求对方支付违约金的诉请，理由均成立，故根据本案实际互不承担。关于原告要求被告支付房屋占有使用费74690.44元（自2018年1月16日起算暂计至2018年7月31日，实际支付至房屋实际腾退之日止）的请求，经审理认为，基于原、被告双方续签了《房屋租赁合同》，是对双方租赁关系的认可，故原告关于要求被告支付占用使用费的诉请不予支持，但被告应支付自2018年1月16日起至2019年7月24日的租金（按2018年1月16日起至2018年7月24日止的租金按月17016元计算，2018年7月25日起至2019年7月24日按月17866.8元计算）。同时，对原告诉请要求被告腾空案涉的房屋的诉请基于上述理由也不予支持。关于反诉原告要求判令反诉被告赔偿装修损失75440元的诉请，经审理认为，根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉的房屋存在漏水是客观存在的事实，经反诉原告造成一定的经济损失，经浙江科佳工程咨询有限公司鉴定，案涉房屋因漏水修复预估的价格为45134元，虽然被告未提供修缮的凭证，但根据评估机构对现场的踏勘，被告对部分物品进行了换新，故对反诉原告的请求，酌情给予20000元的赔偿的支持。反诉原告要求被告赔偿因漏水而导致客户退卡及留守员员工资的损失，共计324483元因没有法律依据，缺乏相应依据，本院不以采纳和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告孙军红（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杭州锦悦企业管理有限公司支付租金8391.45（2018年1月1日至1月15日）并支付自2018年1月16日起至2019年7月24日的租金（2018年1月16日起至2018年7月24日止的租金按月17016元计算，2018年7月25日起至2019年7月24日租金按月17866.8元计算）及逾期付款的滞纳金212.43元（暂计算至2018年7月31日，2018年8月1日起到2018年7月24日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准继续计算至款项付清之日止）； 二、被告（反诉原告）孙军红于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杭州锦悦企业管理有限公司支付装修免租期的租金25174.36元； 三、原告（反诉被告）杭州锦悦企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）孙军红经济损失20000元； 四、驳回原告（反诉被告）杭州锦悦企业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）孙军红的其他反诉请求。 如杭州锦悦企业管理有限公司、孙军红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3523元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担2878.54元，由孙军红负担644.46元；财产保全申请费1326元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担968.52元，由孙军红负担357.48元。反诉案件受理费4032元，由孙军红负担3882元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  孙颖璇 人民陪审员  张青霞 人民陪审员  王明珠 二〇一九年十二月二十九日 书 记 员  戚文竹