河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民初125号原告（申请执行人）：闫小毛，男，1977年9月6日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所。委托诉讼代理人：程霖杰，上海锦天城（郑州）律师事务所。被告（案外人）：朱紫琳，男，1984年11月30日出生，住河南省焦作市温县。被告（案外人）：许艳莉，女，1985年6月16日出生，住河南省焦作市温县。以上二被告委托诉讼代理人：王瑞敏，河南国基律师事务所律师。以上二被告委托诉讼代理人：王继峰，河南国基律师事务所实习律师。被告（被执行人）：焦作市东成房地产开发有限公司，住所地河南省焦作市温县古温大街中段新时代小区1号楼1楼北1层。法定代表人：李迎春，总经理。原告闫小毛与被告焦作市东成房地产开发有限公司、朱紫琳、许艳莉申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫小毛的委托诉讼代理人何海旺、程霖杰，被告朱紫琳、许艳莉的委托诉讼代理人王瑞敏、王继峰到庭参加诉讼。被告焦作市东成房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。闫小毛向本院提出诉讼请求：1、准许查封并执行温县新东·未来城3#楼102与202号商铺（案外人提供的商品房买卖合同价款为486678元）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月28日，河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号对焦作市黎阳建筑安装工程有限公司（以下简称黎阳公司）与焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）建设工程施工合同纠纷一案做出民事判决书：一、维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费反诉费负担部分；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第一项为；东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，原告闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，约定：闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号生效判决书确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。因东成公司拒不履行生效法律文书确定的义务，闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，焦作市中级人民法院于2019年7月8日作出（2019）豫08执221号之九执行裁定书，查封了东成公司所有的新东未来城3#楼商铺（101-111、201-211）共二十二套及新东未来城地下车库9713.28平方米。被告朱紫琳和被告许艳莉对3#楼102/202商铺提出书面异议。焦作市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）豫08执异74号执行裁定书，裁定支持朱紫琳、许艳莉的异议请求，终止对属于朱紫琳、许艳莉所有的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城3#楼102/202商铺的查封措施。闫小毛认为终止对新东未来城3#楼102/202商铺的查封措施错误，请求准许查封并执行温县新东·未来城3#楼102与202号商铺。具体理由如下：一、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，（2019）豫08执异74号执行裁定书明显适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权，若要阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，应当参照适用《异议复议规定》第二十九条的规定，而并无第二十八条的适用余地。二、依据《异议复议规定》第二十九条的规定，朱紫琳、许艳莉对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）案涉执行标的系商铺，非居住用房。（温）房预售证第2015-011号《商品房预售许可证》和朱紫琳、许艳莉与东成公司在听证会上提供的《商品房买卖合同》均显示，房屋用途性质为商业。事实上，案涉执行标的也一直由第三人用于商业经营，并未用于居住。故朱紫琳、许艳莉属于经营者，而非消费者。案涉执行标的不符合《异议复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形，不应终止查封措施。（二）朱紫琳、许艳莉未向东成公司支付购房款。朱紫琳、许艳莉对案涉执行标的提出异议后，其虽向法院提交了银行交易明细，但是该明细上的客户名称显示的均非东成公司，不能证明其已支付东成公司购房款。同时，东成公司也没有向朱紫琳、许艳莉出具正规的购房发票。综上，朱紫琳、许艳莉并未向东成公司支付购房款。故案涉执行标的不符合《异议复议规定》第二十九条规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”情形，不应终止查封措施。朱紫琳、许艳莉辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法解除对答辩人案涉房产的查封，驳回原告闫小毛的诉讼请求。一、二被告与东成公司签订了合法有效的商品房买卖合同，且案涉房产已经办理登记备案；二、被告许艳莉已支付了全部购房款，东成公司为其出具了收据；三、二被告在2017年6月份已实际占有使用案涉房产，将案涉房产出租至今，并按时缴纳了物业费及水电费；四、房屋未办理产权登记，答辩人没有过错。五、本案案涉房产适用执行异议和执行复议若干规定第二十八条与最高人民法院关于民事执行中查封、冻结财产的规定第17条的精神是一致的，被执行人将其所有的需办理过户的不动产出卖给买受人，买受人已签订完合法有效的书面房屋买卖合同，且支付全部购房款，是可以排除执行的。最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复第二条，消费者支付购买商品的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权，不得对抗买受人。该条是保护无过错的不动产买受人，也是在遵循民事活动中诚实信用原则的一个具体体现。综上，案涉房产在原告申请查封之前，答辩人已经与东成公司签订合法有效的商品房买卖合同、支付全部购房款并实际占有使用至今，答辩人对案涉房产享有物权期待权，享有足以对抗执行的实体权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。东成公司在庭前提交一份情况说明述称，关于朱紫琳、许艳莉所购买新东未来城3号楼102铺、202铺所交购房款是真实的、合法有效的，东成公司在焦作市中级人民法院执行异议听证会上所陈诉的全部是真实情况。所以东成公司认为河南省焦作市中级人民法院执行裁定书（2019）豫08执异74号执行裁定书裁定事实明确，裁定结果合法合理，应依法保障朱紫琳、许艳莉的合法权益，支持解除该房产的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据有：一号证据：河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书（20页）。证据指向：证明经法院确认，黎阳公司对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程的折价或拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权。二号证据：债权转让通知书、顺丰速运客户存根（2页）。证据指向：证明黎阳公司将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书所确定的其对东成公司的全部债权及其他相关权利，依法转让给了闫小毛，并通知了东成公司，故闫小毛对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。三号证据：商品房预售许可证（1页）。证据来源：焦作市中级人民法院执行局张磊法官处。证据指向：1、证明2016年3月21日，被告东成公司已取得了商品房预售许可证，可以进行网签备案。2、证明案涉房屋用途性质为商业。四号证据：焦作市中级人民法院（2019）豫08执221号之九执行裁定书（2页）。证据指向：证明案涉房为东成公司所有，闫小毛申请法院查封并执行案涉房屋符合规定。被告朱紫琳、许艳莉对原告所举证据质证后认为：对证据一、证据四无异议，对证明目的有异议，这个工程价款优先权不能对抗无过错的不动产买受人。对证据二无异议，对证明目的有异议，工程价款优先权不能在债权转让中一并转让。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，东成公司取得了预售许可证可以办理网签，被告并没有过错，并且该不动产性质包含商业用房和居住用房并没有限定在商业用房。被告朱紫琳、许艳莉提交的证据有：证据一：户口本、结婚证、身份证，该组证据证明被告朱紫琳、许艳莉的身份情况；证据二：商品房买卖合同两份、收据两份、中国建设银行个人活期账户交易明细一份、中国银行历史交易明细清单一份、温县房产管理中心出具的河南省住房专项维修基金专用发票两份；该组证据证明朱紫琳、许艳莉与东成公司签订合法有效的商品房买卖合同并支付全部购房款，且房产已在温县房产管理中心备案的事实；证据三：供用水合同、温县自来水公司供水客户证、2017年6月15日房屋租赁合同一份、温县韩瑞家居直营店营业执照一份、工商银行原始凭证粘贴单两份、收据27份、用水清单一份；该组证据证明朱紫琳、许艳莉一直占有使用案涉房产并出租及收取房租、交纳物业费、水电费的事实情况。另外三被告均有东成公司出具的情况说明一份。证明目的：证明朱紫琳、许艳莉与东成公司签订的合同及购房款全部是真实合法的。另提交一份中国银行交易流水明细清单，证明朱紫琳的父亲朱进顶2017年3月28日pos机消费向东成公司支付购房款15万元。原告闫小毛质证后认为：对证据一没有异议，对商品房买卖合同的真实性没有异议。对温县房管房产管理中心所出具的专用票据的真实性我们予以认可，该证据再次证明合法有效的商品房买卖合同应当由房产管理部门开具相关票据。对收据的真实性有异议，其是否全部缴纳了房款没有相关的证据证实，他提供的银行流水证明也不能证明被告真实的向东成公司交纳了相关款项。对证据三，关于自来水公司供水客户证，没有相关部门在上面签字盖章，也不能证明供水客户证的真实性。房屋租赁合同不具有真实性，合法有效的租赁合同应当在工商档案中复制并加盖工商部门的档案章。提供的交易明细收据，如果是相关部门收取了被告的电费等费用的话，应当提供原件。微信支付明细证明，与本案没有关联性。东成公司情况说明不具有真实性和合法性，被告购买商铺应当通过真实合法有效的证据来证明，而不是出具说明。另外，该案的买卖合同是经过房管部门登记备案的合同。对中国银行交易流水明细清单的真实性、合法性、关联性均有异议。不能证明该款项是用来交付房款，不排除是另外的债权债务关系。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告朱紫琳、许艳莉提供的户口本、结婚证、身份证，商品房买卖合同两份、收据两份、中国建设银行个人活期账户交易明细一份、中国银行历史交易明细清单一份、温县房产管理中心出具的河南省住房专项维修基金专用发票两份；供用水合同、温县自来水公司供水客户证、2017年6月15日房屋租赁合同一份、温县韩瑞家居直营店营业执照一份、工商银行原始凭证粘贴单两份、收据27份、用水清单一份；东成公司出具的情况说明一份；中国银行交易流水明细清单等证据，客观真实，可以互相印证，本院予以采信，可以确认朱紫琳、许艳莉与东成公司签订商品房买卖合同，东成公司将房屋交付给朱紫琳、许艳莉。许艳莉将涉案房屋租赁给温县乡村大地锅餐饮店经营的事实。依据有效证据，本院确认以下案件事实：黎阳公司与东成公司建筑工程施工合同纠纷一案，焦作市中级人民法院于2017年7月3日受理后，经审理判决：一、东成公司于本判决生效之日起十日内支付黎阳公司工程款12502943.05元及利息（自2017年4月5日期按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款义务期限届满之日止）；二、黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在12502943.05元范围内享有优先受偿权；三、驳回黎阳公司的其他诉讼请求。一审判决后，黎阳公司与东成公司均不服，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院经审理判决：一、维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费、反诉费负担部分；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第一项为：东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，协议约定：鉴于闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号生效判决书所确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。黎阳公司于2019年5月17日通知东成公司自接到该债权转让通知书后依法向闫小毛履行全部义务。闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。焦作市中级人民法院于2019年7月8日作出（2019）豫08执221号之九执行裁定书，裁定：一、查封东成公司位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城3#楼商铺（101-111、201-211号）共二十二套及新东未来城地下车库9713.28平方米；二、查封期间，东成公司不得转移查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限三年。并于同日向温县不动产登记中心和温县房产管理中心房送达了协助执行通知书。另查明：2016年3月21日东成公司取得了(温）房预售证第2015-011号《商品房预售许可证》。2017年3月18日，许艳莉通过支付宝向东成公司转账25万元。2017年3月28日，朱紫琳的父亲朱进顶通过POS机向东成公司支付购房款15万元。庭审中，朱紫琳、许艳莉主张剩余的款项给付是现金。后东成公司将房屋交付给朱紫琳、许艳莉。2017年6月15日，许艳莉将商铺租赁给王翻翻经营温县韩瑞家居直营店。朱紫琳、许艳莉于2019年月6日10日与东成公司签订商品房买卖合同，总房款486678元，房号是3#楼102/202，东成公司于2019年6月10日出具486678元的收据，并在温县房地产交易与权属登记中心进行了备案。本院认为，本案的争议焦点是朱紫琳、许艳莉对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。在解决该问题时，必须要分析确定闫小毛从黎阳公司受让的债权中是否有优先受偿的权利以及朱紫琳、许艳莉的涉案房产的权利性质。关于闫小毛是否有优先受偿权的问题。黎阳公司对东成公司温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有的优先受偿权，黎阳公司将该债权转让给闫小毛。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定，“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失”。从该规定可以看出，建设工程价款优先受偿的范围具有专属性，只能是为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用。同时，建设工程款优先受偿权属于法定抵押权，担保的是工程款债权，主债权转让的，担保物权一并转让。根据法律条文的表述并不能确定工程款优先受偿权具有人身专属性，故工程款债权转让给他人的，优先受偿权也随之转让。因此，闫小毛作为黎阳公司承建的温县新东未来城工程建设工程款的实际出资人，在取得黎阳公司的债权后自然取得相关债权的优先受偿权。关于朱紫琳、许艳莉的涉案房产的权利性质的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据该规定，只有法律、司法解释另有规定的情形才可以排除申请执行人的担保物权等优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释【2002】16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定属于法律、司法解释另有规定的情形，但对此最高人民法院（2005）执他字第16号批复认为：关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的在消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。本案中，原告闫小毛提交的《商品房预售许可证》和被告朱紫琳、许艳莉提交的《商品房买卖合同》均可以证明案涉房屋用途性质为商业，非居住用房。另根据被告朱紫琳、许艳莉主张，案涉房屋已出租给他人经营，并未用于居住。故被告朱紫琳、被告许艳莉属于经营者，非上述法律所称的“消费者”。根据以上法律规定及原理，应当认定闫小毛的建设工程价款优先受偿权优先于朱紫琳、许艳莉对涉案房产的权利，朱紫琳、许艳莉不能排除人民法院的强制执行。综上所述，朱紫琳、许艳莉对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。闫小毛请求对该房产强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，最高人民法院（2005）执他字第16号，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：准许执行焦作市中级人民法院于2019年7月8日（2019）豫08执221号之九执行裁定书对温县新东未来城3#楼102、202号商铺的执行。案件受理费8600元，由朱紫琳、许艳莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院于2019年8月30日作出（2019）豫08执异74号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李军审判员  苏杭审判员  赵歆法官助理刘成功二〇一九年十二月二十四日书记员  靳园河南省焦作市中级人民法院民事判决书附页（2019）豫08民初125号（2019）豫08民初131号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：一、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释【2002】16号）第二条、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。第三条、建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条：申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。三、最高人民法院关于最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复(（2005）执他字第16号)：关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的在消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。