黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0206民初1994号原告：齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区红岸办事处繁华委晨光1#教学楼，统一社会信用代码91230206569851627P。法定代表人：吕妍蓓，系该公司经理。委托诉讼代理人：吕艳秋，系该公司职员。委托诉讼代理人：陶崇平，系黑龙江齐大律师事务所律师。被告：徐昊，男，1993年8月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：孙雷，系黑龙江天扩律师事务所律师。第三人：徐维红，女，1970年7月11日出生，汉族，原齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司法定代表人，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：杨立广，系黑龙江天扩律师事务所律师。原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司诉被告徐昊确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，依法组成合议庭，由审判员佟丰担任审判长，人民陪审员程佩、孙影参加合议，依法追加徐维红为本案的第三人，于2019年12月4日公开开庭进行了审理，齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司委托诉讼代理人吕艳秋、陶崇平到庭参加诉讼，徐昊委托诉讼代理人孙雷到庭参加诉讼，徐维红及其委托诉讼代理人杨立广到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的诉讼请求为：1.请求法院确认齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司与徐昊2013年8月23日签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求法院判令徐昊将富拉尔基晨光嘉苑小区3号楼03单元02层02号房屋返还给齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司；本案的诉讼费由徐昊承担。事实与理由如下：徐维红在任齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的法定代表人期间，恶意与他人串通，损害公司利益，安排冒用其侄子徐昊的名义于2013年8月23日与公司签订一份《商品房买卖合同》，将齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司开发建设的富拉尔基晨光嘉苑小区3号楼03单元02层02号房屋卖给徐维红的侄子徐昊，徐维红又安排公司财务人员王鑫（系徐昊的伯母）在徐昊并未交付首付款的情况下，开具了133816.00元的首付款收据，徐维红又同其前夫阎涛一起冒用徐昊名义，用该房屋在交通银行办理了抵押贷款。齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的股东吕妍蓓在2018年成为公司新的法定代表人，重新取得公司的控制权后，经调查后发现了徐维红的该行为，齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司认为在徐昊并无真实的购买公司房产的意思表示，没有实际交付房屋首付款的情况下，徐维红与徐昊的行为属于恶意串通，严重侵害了公司的利益。依据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，恶意串通损害第三人利益的合同属于无效合同，故本案中，2013年8月23日的《商品房买卖合同》应属于无效的合同，徐昊依无效合同取得的房屋权属也是没有法律依据的，故诉至法院，请法院查明事实，支持原告的诉求。被告徐昊辩称，不同意原告的诉求，富拉尔基晨光嘉苑小区3号楼03单元02层02号房屋的取得并非单纯依据《房屋买卖合同》，而是依据原告公司与徐昊的家属签订的协议，因为原告公司开发小区时占用了徐昊家属原有的房屋，该公司答应在小区建成后返还给徐昊全家680平方米的房屋，本案争议的房屋就是原告公司为履行该协议，安排给徐昊的680平方米范围内的回迁房屋。2013年8月23日的《商品房买卖合同》中徐昊的签字确实不是其本人所签，是徐昊家属代签的，徐昊对该代签的行为予以认可。该房屋由徐昊占有使用多年，原告公司也收到了以徐昊名义在交通银行抵押贷款的款项，徐昊的家属现在还在替徐昊偿还所欠的银行的贷款，因此徐昊是该房屋的合法的所有权人。综上，原告的诉求并无事实及法律依据，法院应当驳回原告的诉求。第三人徐维红辩称，徐昊取得该房屋是有依据的，徐昊应属于回迁安置的住户。徐维红的表姐吕妍蓓因要投资开发房地产项目，于2010年11月10日与徐维红签订了一份《房地产转让合同意向书》，约定吕妍蓓投资设立的公司出资购买徐维红及其母亲吕景兰开办的富拉尔基晨光学校所占用的土地，用于进行房地产开发，因该土地上的徐维红及吕景兰家人的房屋需被拆除，故双方约定在新小区建成后，返还徐维红及吕景兰家属共计680平方米的房屋（当时因为齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司还未成立，上述的《意向书》是用吕妍蓓名下的北京西点精英谷有限公司的名义签订的）。后吕妍蓓和徐维红共同出资成立了齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司，由徐维红任公司的法定代表人，公司拆扒了徐维红和吕景兰的原房屋，在该土地上建设了富拉尔基晨光嘉苑小区。在小区建设的过程中，齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司于2012年1月1日又与吕景兰及其家人签订了《回迁协议》及《回迁房分配明细》，约定公司按原协议的约定返还给吕景兰及其家属680平方米的房屋。本案争议的房屋就是履行以上协议的房屋之一（徐昊系吕景兰之孙）。2013年8月23日的《商品房买卖合同》中徐昊的签字确实不是其本人所签，是其家属代签的，徐昊也对代签的行为予以认可了。徐昊没有交首付款133816.00元，但这是公司认可的，徐昊不需交付此款，因为徐昊属于回迁户。徐维红代表公司履行了与吕景兰家属之间的协议，安排回迁户入户，这并没有侵害公司的合法权益，也不存在恶意串通的问题，不能认为合同无效。该房屋已经由徐昊实际入住，并办理了产权登记手续，不存在返还的事由。而且，依据原告的诉求，本案实质是撤销权之诉，但法律规定撤销权的除斥期间为1年，且不发生中止中断的法定事由，法律还规定从行为发生之日起超过5年没有行使的撤销权消灭，本案中，商品房买卖合同签订的日期为2013年8月，其行使撤销权的时间应为2014年8月之前，即使如原告所说其不知道撤销事由，但截至2018年8月份，撤销权也已经消灭了，故法院应当驳回原告的诉讼请求。需要强调的是，本案原告并不具备诉讼主体资格，因为根据现有证据及法院的生效判决可知，原告公司现应为自然人独资的公司，公司唯一的股东及法定的代表人就应是徐维红，现原告诉状所称的公司法定代表人吕妍蓓并非公司实际的法定代表人，故法院应依法驳回其起诉。第三人徐维红现以齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的法定代表人及实际唯一股东的身份向法院申请撤回本案的诉讼。原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司提供的证据如下：（一）2013年8月23日《商品房买卖合同》复印件、2013年9月1日的《贷款合同》的第25-第29页的复印件、业务受理单，购买商品房的登记备案介绍信，预告登记证明存根等（以上为从房产产权市场管理处档案内复印的材料）；（二）阎涛身份复印件、阎涛与徐维红的离婚协议复印件；（三）齐齐哈尔市商品房销售预收款专用票据复印件；（四）齐齐哈尔市中级法院（2019）黑02执异64号《执行裁定书》；（五）富拉尔基区法院（2017）黑0206行初7号行政判决书、齐齐哈尔市中级法院（2018）黑02行终4号行政判决书。被告徐昊提供证据如下：（一）2010年11月10日《房地产转让合同意向书》一份、2012年1月1日《回迁协议》一份、《回迁房分配明细》一份；（二）2013年8月23日《商品房买卖合同》一份；（三）徐昊2019年12月1日出具的《确认书》一份；（四）交通银行还款明细；（五）2013年3月15日《股权转让声明》复印件；（六）（2018）黑0206民初651号民事判决书复印件。第三人徐维红提供证据如下：（一）2013年3月15日《股权转让声明》复印件、2019年8月26日的2份《任免决定》复印件、2019年8月26日的《股东决定》复印件及快递回执2份；（二）根据当事人提供的证据及陈述，本院能够认定的事实如下：齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司成立于2011年2月24日，其初始登记股东为吕妍蓓（出资比例60%）、徐维红（出资比例20%）、韩巍（出资比例20%）。公司原登记的法定代表人为徐维红，2018年4月将登记的法定代表人变更为吕妍蓓。吕妍蓓系徐维红的表姐，北京西点精英谷企业管理有限公司登记的法定代表人为吕妍蓓。原齐齐哈尔市富拉尔基晨光学校为民办学校，登记的校长为吕景兰。吕景兰为徐维红之母、为徐昊之祖母。徐维红为徐昊的姑姑。2010年11月10日，吕妍蓓代表北京西点精英谷企业管理有限公司与徐维红签订《房地产转让合同意向书》一份，约定将位于富拉尔基繁华委的齐齐哈尔市富拉尔基晨光学校占用的一块土地转让给北京西点精英谷企业管理有限公司用于房地产开发，双方确认该土地原为部分出让、部分划拨获得的使用权（划拨土地属晨光学校，出让土地属徐维红），该土地面积6776.03平方米，地上附属的建筑物面积8007.54平方米，约定转让的价格为人民币壹仟贰佰伍拾万元，约定先给付八百五十万元，余款转为投资款。该《意向书》最后有附加的一条约定“晨光学校原有的房产有四处房产为民宅，为晨光学校老校长为子女建设的产业，在开发住宅交工后应按680平方米给予返还”（此处的老校长指吕景兰）。齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司于2011年2月24日成立后，2012年1月29日，徐维红代表公司与齐齐哈尔市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，公司出资购得了原齐齐哈尔市富拉尔基晨光学校占用土地的开发使用权，进行了富拉尔基晨光嘉苑小区的开发建设。徐维红代表齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司与吕景兰及徐维德（吕景兰之子）、崔起燕（吕景兰儿媳）签订过一份落款时间为2012年1月1日的《回迁协议》，内容为公司履行2010年1（1）月10日的《房地产转让意向书》，将680平方米房屋返还给吕景兰及子女，公司同意图纸选房，多出部分的面积按开盘价缴纳。此外，徐维红还与吕景兰、徐维东、徐维德、徐昊签订过一份《回迁房分配明细》，其中约定本案案涉房屋（晨光嘉苑小区3号楼3单元202号）分给徐昊（吕景兰之孙）。2013年8月23日，时任齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司法定代表人的徐维红安排公司工作人员出具《商品房买卖合同》一份，合同约定将晨光嘉苑小区3号楼3单元202号房屋以433816.00元的价格卖给徐昊，其中首付133816.00元，余款30万元向银行贷款，该《商品房买卖合同》上买房人徐昊的签名为他人代签。此后，徐昊并未交纳首付款，但徐维红安排公司财务人员开具专用票据一张，承认收到徐昊首付款133816.00元。2013年9月1日，徐昊、交通银行股份公司齐齐哈尔分行、齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司签订三方贷款合同一份，约定徐昊向银行贷款30万元，但该合同上借款人徐昊的身份证号码写成了“230206196501190535”，该号码为徐维红的丈夫阎涛的身份证号码（后徐维红与阎涛于2014年5月16日协议离婚）。2013年9月2日，徐昊到富拉尔基房产产权市场管理处办理了案涉房屋的《预购商品房抵押预告登记》手续。此后，交通银行股份公司齐齐哈尔分行将30万元的贷款汇入了齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的账户内。徐昊的家人现在还在替徐昊偿还该笔银行贷款。庭审中，双方对案涉房屋在建成后一直由徐昊及家人占有的事实并无异议。经查，以吕妍蓓为法定代表人的北京西点精英谷企业管理有限公司曾经以借款的形式向齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司提供过资金用于晨光嘉苑小区的开发建设，吕妍蓓还通过其他途径向齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司提供过资金。2013年3月15日，吕妍蓓曾经在一份《股权转让声明》上签字，内容为吕妍蓓投入资金压力过大，急于收回投资偿还借款，决定退出齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司，将其持有的股份转让给徐维红。后吕妍蓓与徐维红因公司股权等问题发生矛盾，曾经诉至人民法院。2018年4月份，公司登记法定代表人由徐维红变更为吕妍蓓。本院认为，关于原告诉讼主体资格的问题，《中华人民共和国公司法》第十三条规定“公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记”，《最高人民法院关于适用的解释》第五十条规定“法人的法定代表人以依法登记的为准……”,本案中，原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司现在工商行政管理部门登记的法定代表人为吕妍蓓，没有证据证明其无权代表公司，吕妍蓓代表公司委托诉讼代理人参加本案的诉讼符合法律规定，徐维红主张原告的代理人无权代表公司诉讼的主张并无事实及法律依据。根据原告的诉求，本案案由应当为确认合同无效纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，该项规定是人民法院认定合同效力时必须遵照的标准，根据谁主张谁举证的民事诉讼规则，本案中，原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司有义务提供证据证明本案的案涉房屋的买卖合同具备上述合同法中该项规定的要件。原告公司的诉讼主张依据的事实是：2013年8月23日签订的《商品房买卖合同》上签字的不是徐昊本人、徐昊没有交付房屋的首付款、办理贷款时的身份证号也不是徐昊本人的身份证号码（系徐维红前夫的身份证号码），加之徐昊与徐维红的亲属关系，因此原告公司认为徐维红与徐昊是恶意串通，2013年8月23日的合同损害了公司的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。本院认为，原告公司并未能提供充分的证据证明其主张，本案的《商品房买卖合同》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的构成要件，原告公司的诉求本院不能予以支持。本院认为，徐维红在担任原告公司的法定代表人期间，以公司名义与徐昊签订了合同，其法律后果就应当由公司承担，而且，以徐昊名义从交通银行所贷的款项30万元也已经汇入了公司的账户内，房屋已经交由徐昊占有多年，在没有充分证据的情况下，本院是不能认定该合同是无效的。本院认为，虽然，徐维红安排公司财务人员在徐昊没有交付首付款的情况下，就出具了收据，但徐维红免收徐昊的首付款是有依据的，其依据的是吕妍蓓与徐维红签订的《房地产转让合同意向书》，虽然该意向书并非以齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的名义所签，但考虑到吕妍蓓既是北京西点精英谷企业管理有限公司的法定代表人，又是齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的法定代表人，该两家公司既是关联企业又有业务往来，考虑到其人格混同的程度，依据民事诉讼的诚信的原则，本院不能认为徐维红决定免收徐昊首付款的行为是没有根据的，目前也不能确定该行为是未经吕妍蓓的认可的，本案中，本院不能认为徐维红恶意侵害了公司的利益，更无法认定徐昊系与徐维红进行了恶意的串通，本院认为，徐维红代表齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司与徐昊签订的《商品房买卖合同》应是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同应是合法有效的。另外，虽然2013年8月23日的《商品房买卖合同》上的签名并非徐昊本人所签、徐昊办理银行贷款时身份证号码有误，但本院认为，在房产产权市场管理处办理《预购商品房抵押预告登记》时需徐昊本人到现场拍照办理手续，徐昊对以其名义在银行办理的贷款也是认可的，徐昊家人也在替徐昊偿还银行贷款，庭审中，徐昊也对该商品房买卖合同的签字予以追认，徐昊已经用行为履行了买卖合同及贷款合同，弥补了合同签订过程中的瑕疵，本院认为，上述瑕疵并不会影响相关合同的效力。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百六十三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第九条、第三十六条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国公司法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，由齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  佟丰人民陪审员  程佩人民陪审员  孙影二〇一九年十二月二十七日书 记 员  汪宇