广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初3175号原告：林淑贞，女，1990年1月27日出生，汉族，住台山市，委托诉讼代理人：林宏杰，男，1986年7月26日出生，汉族，住台山市台城环市，系原告林淑贞的胞兄。被告：台山市耀东房地产开发有限公司。住所：台山市台城西湖路耀东明珠花园**楼****铺。法定代表人：徐家柿，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈家欣，广东雄军律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄红明，广东雄军律师事务所律师。原告林淑贞与被告台山市耀东房地产开发有限公司（以下简称“耀东公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月28日公开开庭审理了本案。原告林淑贞、被告耀东公司的委托诉讼代理人甄红明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林淑贞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金40914.93元和利息（以40914.93元为本金，从起诉之日起按年利率6%计付至清偿日止）；2、判令被告向原告支付涉案房屋地板维修费用20000元（暂定）；3、判令被告向原告支付因房屋质量问题延迟维修造成的原告实际居住损失10000元（按市场价租金每月2000元计算，从2019年1月起暂计至2019年5月，被告须一直计付至涉案房屋修复完毕之日止）；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买耀东明珠花园3号楼A座905房（精装），房价为847100元，合同约定于2018年12月30日交付房屋，逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。截至2018年12月30日，被告在未完成房屋装修且房屋存在较多质量问题的情况下，仍通知原告及其他业主收楼。原告经检查发现房屋存在质量问题要求整改，但被告迟迟未能整改处理全部的质量问题。2019年6月9日，原告收楼，但被告至今未按合同约定赔偿违约金。被告耀东公司辩称，被告没有存在逾期交房的违约事实，没有违反《广东省商品房买卖合同》约定的商品房交付义务，不应承担原告诉求的违约金和利息。1.原、被告于2017年9月21日签订《广东省商品房买卖合同》并签订合同附件四《补充协议书》。合同约定：原告购买台山市耀东明珠花园3号楼A座905房（精装），房屋交付时间为2018年12月30日，交付标准为商品房经验收合格，并符合合同约定。2018年12月4日，被告取得《竣工验收备案表》，该涉案房屋已于2018年7月25日经竣工验收合格，被告于2018年12月22日通知原告办理交楼手续，但原告以涉案房屋存在装修质量问题拒绝办理收楼手续。因此，被告已按约定履行房屋交付义务，不存在逾期交付的违约事实。2.根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四中的《补充协议书》第十条第3项的约定，原告以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果应由原告自行承担。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的被告营业执照、《商品房买卖合同》。被告提交的入伙通知书、邮政特快专递单、商品房买卖合同/商品房买卖合同《附件四》补充协议书、建筑工程竣工验收报告/竣工验收备案表、住、住宅质量保证书于有争议的证据，本院认定如下：原告提交的微信聊天记录一（原告与伍永源的对话内容），被告确认伍永源是其公司的销售业务员，本院对该证据的真实性予以确认，但其对话内容能否代表被告系本院认定问题。微信聊天记录二（原告与翁健灼的对话内容），由于无法确认翁健灼的真实身份，且被告对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，故本院对该证据不予确认。耀东明珠装修维修事项表，该证据是原告单方制作，被告未签字确认且不予认可，故本院对该证据不予确认。照片，该证据对本案没有关联性，故本院不予确认。58同城台山市台城镇房屋租金信息，该证据仅显示房屋租赁价格，原告依该证据证明其损失与事实不符，故本院不予认可。录音和视频，该证据是原告与物业公司的工作人员的对话记录并非与耀东公司，故本院对该证据不予认可。被告提交的快递清单，该证据有邮政机构加盖的印章予以证明，故本院对此予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月21日，林淑贞与耀东公司签订合同编号为2017-010911《商品房买卖合同》，合同约定：林淑贞向耀东公司购买台山市台城西湖路耀东明珠花园3号楼A座905房。第八条、交付期限：出卖人（耀东公司）应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（林淑贞）使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力。且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3.买受人有任何违约行为。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件四《补充协议书》第十一条的约定方式处理。第十六条、保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……。《商品房买卖合同》附件三、装饰、设备标准：一、装修材料品牌：……3.房间：品牌复合地板。……10.全屋房门。颜色表位：浅色时尚型。《商品房买卖合同》附件四、《补充协议》，第八条、对买卖合同第九条的补充约定：……合同第九条约定的“逾期”是指出卖人按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期……。第十条、关于商品房交付（对合同第十一条、第十六条的补充）：3、该商品房在交付使用时如有未妥善之处或存在工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。第十一条、该商品房的装饰按下列第1项约定处理（对合同第十三条的约定）：1、该商品房由出卖人统一装饰：……除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。另查明，耀东明珠花园3号楼于2018年7月25日通过相关部门验收并出具《竣工验收备案表》、《建筑工程竣工验收报告》、《工程质量评定》。耀东公司作出《住宅质量保证书》，其中保证地面饰面空鼓、开裂保修期限为2年，门窗翘裂、五金件损坏保修期限为1年。2018年12月22日，耀东公司以邮政特快专递的方式向林淑贞邮寄发出《交楼通知书》、《交楼须知》，并向林淑贞发出《入伙通知书》，入伙通知书载明：林淑贞购买的耀东明珠花园3号楼A座905房，定于2018年12月26日入伙，请备齐资料（详见《交楼须知》）前来耀东明珠花园物业服务中心办理入伙手续。庭审中，林淑贞确认收到《入伙通知书》，但其认为涉案房屋存在装修质量问题而延迟交楼，双方确认的交楼时间为2019年6月9日。本案审理期间，林淑贞向本院提出申请：1、请求对涉案房屋地板是否存在质量问题、并对存在质量问题之处进行修复的造价进行鉴定。2、对涉案房屋因质量问题和拖延修复导致申请人的实际居住损失进行鉴定（参照附近地段同面积的房屋月租金数额计算，鉴定月份从2019年1月计至2019年12月）。后林淑贞撤回第1项鉴定申请。对于林淑贞的第2项鉴定申请，本院已对林淑贞作出释明，如对涉案房屋存在装修质量问题而拖延修复，而造成其租房居住的损失要自行举证，故本院不准许林淑贞的该项鉴定申请。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。林淑贞与耀东公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。根据当事人的陈述及查明的事实，本案争议的焦点是：一、涉案房屋是否存在装修质量问题而耀东公司逾期交付房屋存在违约行为；二、林淑贞主张的违约金、涉案房屋地板维修费、延迟维修造成实际居住损失能否得到支持。对于争议焦点一。《商品房买卖合同》第八条约定，耀东公司应在2018年12月30日前将涉案房屋经验收合格交付林淑贞使用，本案中，涉案房屋已于2018年7月25日通过相关部门验收合格并符合交付条件，耀东公司也于2018年12月22日向林淑贞发出《入伙通知书》载明定于2018年12月26日入伙，庭审中林淑贞确认收到《入伙通知书》。据此，耀东公司已按合同的约定履行了交付涉案房屋的义务。至于涉案房屋是否存在装修质量的问题，本案中林淑贞未能举证证明涉案房屋存在装修质量问题，退一步讲，涉案房屋确实存在装修质量问题，林淑贞可依据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第十条第3以及《住宅质量保证书》中的约定要求耀东公司在保修期限内对涉案房屋的装修工程进行维修或给予合理解决，而不是以涉案房屋存在装修质量问题为由拒绝收楼。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第一款“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外，买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”第二款“商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”综上，林淑贞主张涉案房屋存在装修质量问题，耀东公司存在违约，理据不足，本院不予支持。二、关于林淑贞主张的违约金、涉案房屋地板维修费、延迟维修造成实际居住损失的问题。结合争议焦点一，延迟收楼所造成的法律后果应由林淑贞自行承担，故林淑贞请求耀东公司赔偿违约金，理据不足，本院不予支持。至于林淑贞请求耀东公司支付涉案房屋地板维修费的问题。如前所述，涉案房屋的地板属装修工程，也属于《住宅质量保证书》中约定的保修范围，林淑贞请求耀东公司支付地板维修费没有事实及法律依据，本院不予支持。关于林淑贞请求耀东公司支付延迟维修造成实际居住损失的问题。首先，延迟收楼所造成的法律后果应由林淑贞自行承担，故不应支持其上述损失。其次，本案中林淑贞仅提交了58同城台山市台城镇房屋租金信息，没有提交相关证明其实际居住损失的证据予以佐证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，故对林淑贞的该项请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告林淑贞的全部诉讼请求；本诉案件受理费1572.88元（已由林淑贞预交），由林淑贞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  谭健辉人民陪审员  伍小菊人民陪审员  伍丽明二〇一九年十二月十七日法官助理李鸿书记员罗韵晓