山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9117号 原告：范勋华，女，1970年11月5日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：吴新赞（特别授权代理），男，原告之夫。 被告：胡燕，女，1978年9月13日出生，汉族，住济南市。 原告范勋华与被告胡燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告范勋华及其委托诉讼代理人吴新赞、被告胡燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范勋华向本院提出的诉讼请求：1、判令胡燕退还范勋华剩余房租和押金共计1万元；2、判令胡燕承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月20号，范勋华通过21世纪房屋中介租赁了胡燕位于济南市历城区花园路鑫苑鑫小区x栋xx室房屋，租赁期限为2018年5月1日至2024年4月31日。签订合同时，因为该房屋楼层偏高、面积偏小，范勋华就对房屋不是很满意，提出了找到更合适房屋时会更换房屋，所以当时签订合同时，范勋华就与胡燕协商合同期内是否可以转租，但胡燕不同意转租。范勋华提出如何解决合同未到期中间退租问题，中介说合同中约定提前退租按违约处理，支付一个月违约金即可。双方就签署了租赁合同。2019年6月，范勋华从别的地方租到了沿街一楼的房子，告诉胡燕需要退房，胡燕同意退房。6月28日，范勋华将房屋钥匙交于胡燕，并提出办理结账手续，胡燕说：不急，有合同没事，改日再结就行。当时都很忙，考虑到合同里违约规定都很清楚，哪天算账都不要紧，范勋华也没再坚持。之后，范勋华也帮助胡燕租房，8月中旬胡燕成功将房屋租出。期间，范勋华一直催促胡燕结账退还租金，胡燕一拖再拖，最后告诉范勋华说房租不能退了，要范勋华承担一切的损失，包括空置期的租金、租房中介费，甚至包括新租户要求的装修期。合同明确约定违约金是一个月租金，范勋华也咨询了律师：中途违约退租，如果合同有违约金约定就按合同执行，如果没有约定违约金，赔偿根据实际损失确定；另外，交房时如果房屋设施没有损坏或物品丢失等，押金应当在支付违约金后退还。合同规定，租金是半年一交，押一月付半年。范勋华于2019年4月15日刚交了半年租金。从5月1号到6月底退房(6月28号交钥匙)，这一款期，算是用了2个月，扣掉一个月违约金，应该退范勋华3个月租金。另外，房屋完好无损地交给了她，范勋华支付了违约金之后，押金应当退还给范勋华。合计共应当退还4个月租金。范勋华跟胡燕进行了多次沟通，希望能够和平解决问题，她抛开合同违约金约定，无限扩大范勋华的责任，这与合同的精神不符，明确的责任(包括违约责任)是签署合同的前提，一个无限责任的合同既不合逻辑也不会有人签。胡燕为了不想退租金而对合同进行歪曲理解是对合同基本要义的任意扭曲，是站住不住脚的。希望法庭依法给出公平公正的处理，维护当事人的合法权益，让双方都明白各自的权利和责任边界，从而敬畏法律，按法律办事。 胡燕辩称，一、范勋华违反《中华人民共共和国合同法》相关规定，租赁合同约定租期6年，但其承租仅1年后，在未征得胡燕同意提前退租，属恶意违约，给胡燕造成巨大损失，应赔偿胡燕实际损失10380元，故其诉求退还房屋房租及押金10000元不应得到支持。《中华人民共芙和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，范勋华应预见到的给胡燕造成的损失如下：1、2018年4月，范勋华为了低价承租房屋，原拟租赁10年，后双方协商确定租期为6年并签订了《房屋租赁合同》，租金降为2600元/月(6年平均)。2、为了便于范勋华开展业务，2018年9月胡燕对房屋进行了改造，支出门窗改造费用800元，实际胡燕与范勋华各承担50%，故胡燕实际损失为400元。如该房屋不出租给范勋华进行营业，根本无需改造，无需支付该笔费用，但范勋华租赁1年后即恶意违约，应承担给胡燕造成的该项损失，而且物业也不会对改动后的窗户承担保修责任。3、范勋华恶意违约，因胡燕并未同意退租，6把钥匙收回4把钥匙，电卡和钥匙等手续均未收回，范勋华有物品放在房屋内。胡燕2019年8月19日才将房屋再次出租，租期和租金从2019也年9月20日方才计算，如此计算空置期长达3个月(2019.7.1-2019.9.20)，损失租金至少7000元，另行支付的佣金1250元，共计8250元，该损失系范勋华恶意违约，给胡燕造成的直接损失，应予以赔偿。4、胡燕支出了空置期3个月的物业费、水电费约400元，范勋华应予以赔偿。5、范勋华租赁期间破坏房屋内瓷砖，胡燕修复瓷砖预计支出500元。6、考虑租赁期较长，2018年4月20日双方签订合同时约定租赁期从5月1日算起，这10天装修期房租损失共计830元，应予以赔偿。综上，胡燕实际损失金额包含为范勋华租赁该房屋进行的房屋改造装修费用400元，空置期租金7000元，中介费用1250元，空置期物业水电费400元，房租830元，瓷砖修复费用预估500元，合计10380元。依据合同法的相关规定，上述损失系范勋华在签订租赁合同时就应该预见到的，如范勋华违约提前退租给胡燕所带来的损失，该损失并未超过范勋华订立合同应预见的范围，故该损失范勋华应当依法赔偿。二、范勋华诉求剩余房屋租金及房屋押金共计10000元应依法与其应赔偿胡燕的损失予以抵销。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案中，范勋华租金系预付，范勋华应支付胡燕的损失赔偿金应与范勋华恶意退租后应退租金中进行抵销。 范勋华围绕其诉讼请求向本院提交了证据，胡燕围绕答辩意见提交了证据。本院组织当事人双方进行了证据交换和质证，对双方没有争议的事实认定如下： 2018年4月20日，胡燕（出租方、甲方）、范勋华（承租方、乙方）与山东中住房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：房屋坐落于济南市历城区鑫苑鑫中心xx栋xx室，建筑面积45平方米，房屋租赁期自2018年5月1日起至2024年4月30日，房屋租金为2600元/月，租金总额为187200元，支付方式押一付六个月，提前半个月支付下半年的租金；租赁期内乙方承担水费、电费、暖气费、物业管理费等使用产生的费用。第五条乙方向甲方支付2500元作为保证金，合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退还乙。第六条甲方提前收回房屋或甲方因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金并赔偿损失；在租赁期内，乙方擅自退租的，应该按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。第十四条其他约定事项甲乙双方协商租金按照以下约定：2018年5月1日至2020年4月30日租金为2500元/月，2020年5月1日至2022年4月30日租金为2600元/月，2022年5月1日至2024年4月30日租金为2700元/月。合同还对逾期交房、逾期还房、定金等事宜进行约定。合同签订后，范勋华、胡燕各自向中介支付佣金1200元，胡燕交付了房屋，范勋华向胡燕支付2500元房屋保证金。合同履行过程中，范勋华按时足额支付了2018年5月1日至2019年10月30日的租金45000元，双方协商一致对涉案房屋窗户进行改造，各自承担维修费400元。 2019年6月28日，范勋华向胡燕提出退租并搬离涉案房屋，胡燕同意退租并于次日取回部分钥匙。2019年8月19日，胡燕通过山东中住房地产经纪有限公司与案外人李睿楠签订房屋租赁协议，支付佣金1250元，租赁期限自2019年9月20日起算。胡燕支付了自2019年7月至9月的物业费337元（每月112.4元）。原、被告双方因应退还租金数额未达成一致意见而没有及时对租金、水电费、物业费、押金等进行结算。庭审中双方均认可范勋华已支付2019年7月1日之前的物业费、电费。范勋华主张胡燕退还保证金及剩余租金引起本诉。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。合同约定租赁期自2018年5月1日起至2024年4月30日，范勋华于2019年6月28日提出提前退租并搬离房屋，胡燕同意并于次日取回钥匙，双方租赁合同关系于2019年6月29日解除，范勋华有权主张胡燕退还多交的租金，范勋华已支付2019年5月1日至2019年10月30日的租金45000元，胡燕应返还2019年6月30日至10月30日期间的租金10083元（4×2500+2500÷30）。 胡燕主张范勋华提前退租构成违约，应赔偿其房屋空置期租金损失7000元、中介佣金1250元、空置期物业费337元、欠付水费63元、瓷砖修复500元、窗户改造费400元、2018年4月21日至4月30日装修期租金830元。范勋华自愿承担一个月租金额2500元的违约金。经审查，合同约定“合同期满如范勋华无违约行为，胡燕在合同到期当日将保证金无息退还。”因对违约行为双方无明确约定，应理解为保证金用于弥补因违约造成的实际损失。合同还约定“范勋华提前退租应该按一个月租金额向胡燕支付违约金并赔偿损失”。范勋华提前退租的行为构成违约，应承担与胡燕实际损失相当的赔偿责任，该赔偿额当从保证金2500元和应退还租金10083元内扣除。胡燕主张扣除自2019年7月起三个月空置期租金损失7000元、物业费337元以及重新签订合同支付佣金1250元。经审查认为，胡燕于2019年8月19日与案外人重新签订租赁合同，自2019年9月20日起算租赁期收取租金，2019年7月至9月19日期间的租金损失6583元、物业费296元及重新签订合同支付佣金1250元，共计8129元，系范勋华违约行为造成胡燕另寻租客的合理期间的实际损失，应予扣除。胡燕主张在范勋华租赁期内对窗户改造支付的400元及因与范勋华租赁合同中体现的2018年4月21日至30日共计10天装修期租金830元予以扣除。经审查认为，因改造后的窗户属于涉案房屋不可分割的部分，仍具有使用价值；胡燕与案外人另行签订租赁合同的装修期租金已计入范勋华违约行为造成的损失，其与范勋华签订合同约定的装修期租金系其必要的经营成本，不能重复计算，不应扣除。胡燕主张范勋华支付欠付水费63元、瓷砖修复500元，因未提交证据予以证实，且胡燕自认瓷砖修复并未实际支出费用，本院不予支持。综上，本院支持胡燕应退还范勋华租金为4454元（10083+2500-8129）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限胡燕于本判决生效之日起十日内退还范勋华租金共计4454元； 二、驳回范勋华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由胡燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 杨 华 二〇一九年十二月六日 书记员 李美霞