广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初12619号原告：珠海市信隆物业管理有限公司。住所：珠海市富柠街38号2栋2单元103房。统一社会信用代码：914404007811923820。法定代表人：黄兴隆，总经理。委托诉讼代理人：林莉丹，系原告公司员工。委托诉讼代理人：夏洁菲，系原告公司员工。被告：吕建东，男，汉族，1982年3月4日出生，地址：珠海市香洲区，委托诉讼代理人：张炜森，男，汉族，1984年9月19日出生，住广东省珠海市香洲区，系珠海市香洲区南屏镇北山社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：刘红亮，男，汉族，1985年10月27日出生，地址：珠海市香洲区，系珠海市香洲区南屏镇北山社区居民委员会推荐。原告珠海市信隆物业管理有限公司与被告吕建东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法由审判员陈强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林莉丹、夏洁菲，被告吕建东的委托诉讼代理人张炜森、刘红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付自2017年1月1日至2018年12月31日（共24个月）拖欠物业管理服务费共5812.74元；2.被告向原告支付滞纳金10202.93元（滞纳金按每日千分之五计算）（自2017年9月1日起暂计至2019年1月5日，之后的费用累计）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告是座落于中新国际花园12栋402房业主。原告于2013年8月31日与香洲区珠海××××号中新国际花园业主委员会签订了《中新国际花园物业管理服务合同》，并从2013年9月1日起至今服务于中新国际花园。在原告为中新国际花园提供物业管理服务期间，原告严格按照《中新国际花园管理服务合同》提供了物业服务，但被告从2017年1月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，已构成违约。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、《中新国际花园物业管理服务合同》为无效合同。2013年8月，原告在明知中新国际花园第一届业主委员会在没有召开业主大会取得业主大会授权决定的情况下，与其签订了《中新国际花园物业管理服务合同》，合同期为三年，自2013年9月1日起至2016年8月30日止，原告未按要求对该物业管理服务合同向物业管理行政主管部门备案。在原告提起本诉前，一直未取得业主大会或者专有部分占建筑总面积过半数同时占总人数半数以上的业主的追认。“合同”到期前，第一届业主委员会已经到期解散，2016年5月31日出于尽最大努力保障业主合法权益，经过百户业主书面申请由北山社区居民委员会代行业主委员会职责提前三个月书面通知原告《中新国际花园物业管理服务合同》于2016年8月30日合同到期后不自动续期（合同中有自动续约条款）。因此,该物业合同从来没有合法有效，也没有自动续约。原告在明知业主委员会没有取得业主大会的授权决定情况下与其签订的《中新国际花园物业管理服务合同》，违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、十五条之规定，没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。按照《合同法》第五十二条合同无效的法定情形之规定，《中新国际花园物业管理服务合同》因违反法律法规强制性规定而为自始无效。另外，原告也未按《珠海市物业管理条例》第五十二条的规定完成合同的法定备案程序。因此，原告在中新国际花园小区进行物业管理服务行为不具备合法性及正当性，原告与被告不存在原告主张的物业服务合同关系。二、原告事实物业服务期间的物业收费标准。鉴于原告与被告不存在原告主张的物业服务合同关系，原告事实上提供了物业管理服务，原被告对物业服务费支付标准未达成一致意见。依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第五条、第七条的规定，根据原告实际提供的物业服务项目和质量，参考《珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）（2016年版）》进行分项综合评定，原告提供的物业服务达不到第五级最低标准，第五级标准物业费标准1元/平方米.月。另外，参照原告在《中新国际花园物业管理服务合同》中对物业服务项目和质量所作的承诺，事实物业服务期间，原告严重违反物业服务承诺，服务质量低劣。因此,事实物业服务期间，考虑到原告物业服务瑕疵，根据公平原则，被告需支付原告物业费应低于1元/平方米.月计费标准。三、原告主张的维修费不存在或不真实。原告主张的维修分摊费用不存在或不真实，原告主张的维修项目未经过业主同意认可，仅以贴公告的形式便向业主分摊，原告也未提供相关维修项目的立项、合同、施工验收记录、发票等有效凭证。根据《物业管理条例》第十一条、《珠海市物业管理条例》第八十五条、第八十六条、《珠海经济特区物业管理条例》第五十八条的规定，原告主张的维修项目分摊费用没有法律依据，原告没有提供能够证实发生了必要的维修项目、费用合理真实相关发票凭证等材料，故被告无须承担原告主张的维修分摊费用。四、原告主张的滞纳金没有依据。由于原告与被告未订立书面物业合同关系，故不能适用《中新国际花园物业管理服务合同》中关于业主不按时支付物业费需要缴纳违约金的条款。在原告事实物业服务期间，被告无拖欠原告物业管理费用的主观故意，被告与原告是因为对物业服务质量和物业费支付标准未达成一致意见而导致欠费。另一方面，即使假设违约金条款成立，被告主张的滞纳金也过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第（二）款规定，原告的实际损失应当参照中国人民银行同期贷款利息计算。故原告主张滞纳金最多为拖欠物业费利息的1.3倍，利率参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算。因此，原告与被告未书面订立物业合同关系，原告严重违反物业服务承诺，物业服务存在重大瑕疵，且被告欠款行为未对原告造成实际损失，故被告无须承担原告主张的滞纳金费用。五、原告擅自处分小区公共区域广告收益，侵害被告合法权益。原告在事实物业服务期间，在未经业主委员会或者全体业主同意的情况下，擅自使用小区公共区域广告收益，原告公告的数据表明广告收益共计约34万元（实际收益额需要原告提供广告合同及收入凭证佐证）。在《物业服务合同》第七条第六款约定，原告承诺广告收益按每月不少于5000元向业委会分配，用于业委会行政支出和维修基金使用。根据《物权法》第七十条规定，原告未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告费用的行为没有法律及合同依据，已经侵犯了全体业主的共有权，其资金的用途不能改变其行为的性质，且原告无法提供使用公共收益用于专项维修的有效证明和有效凭证。因此，原告擅自经营处分小区公共区域广告收益，侵害了被告合法权益，原告需向业主全额返还经营广告所得不当得利。六、原告严重违反物业服务承诺和标准，给被告造成损失。原告在《中新国际花园物业管理服务合同》、《珠海市中新国际花园物业服务方案》公开作出了服务承诺和服务细则，对服务标准、人员配置、管理目标作了明确要求。但原告在事实物业服务期间，未尽管理职责和义务，严重违反服务承诺和标准，给被告及小区业主造成严重损失，主要事实如下：1.原告实际物业定编人员严重不足，且配备的人员在学历、工作经验、资质上不满足约定的任职条件。2.小区公共/共用设施设备因欠缺维保损毁严重，造成小区监控安防系统失修损坏严重、地下停车场排水系统的抽水泵损坏不更换，经常造成大面积积水、小区消防系统因疏于维护已经处于瘫痪状态、小区应急广播及消防控制系统也因年久失修损坏而失去作用，公共区域内照明灯具损坏不及时妥善的维修更换、小区内景观长期无人维修，任由喷泉、栈道、凉亭损坏。3.室内门禁对讲系统自原告进驻后就频繁出现故障不能视频及通话，原告以各种理由搪塞不进行有效的维修，对讲系统形同虚设，但原告每个月依然要收取对讲机系统维护费。4.原告罔顾广大业主安全，长期拖欠电梯公司的保养费及不按时向政府相关部门提出年检，致使电梯长期处于未年检或年检不合格的状态，存在安全隐患，电梯经常出现故障，而维修工作一拖就是几个星期。在未经业主及业委会同意的情况下，原告强行更换小区电梯原厂维保公司，小区电梯如今因维保不利故障频发，其行为给被告日常生活及使用安全带来极为不便，对被告生命财产安全构成严重威胁。5.2016年8月由珠海华发物业管理服务有限公司对恢复小区设施设备功能产生的维修保养费用约53万（含消防系统、景观恢复、排水排污、防腐刷漆、警示标志、门禁安防、绿化修剪等方面）。2018年12月由珠海市东启物业管理有限公司对恢复小区设施设备功能产生的维修保养费用约30万（含景观恢复、排水排污、防腐刷漆、警示标志、门禁安防、绿化修剪等方面）。6.因为原告严重违反物业服务承诺和标准，造成了小区设施设备非正常损坏，由此将要和已经产生了大量维修费用，而这些费用是由被告承担的，原告应按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定赔偿被告损坏。综上所述，原告明知业主委员会在没有召开业主大会取得业主大会授权决定的情况下，签订的《中新国际花园物业管理服务合同》因违反法律强制性规定为无效合同，被告向原告支付事实物业服务期间物业费应低于《珠海市住宅物业服务收费参考标准》第五级标准1元/平方米.月，原告主张的滞纳金没有法律依据。原告长期未尽职尽责履行相应的管理服务义务，严重违反服务承诺和标准，小区设施设备造成不可逆的损坏，后期维修费用较大，给被告日常生活造成了严重影响和不可预期的损失，应当抵扣或减免部分应支付原告事实物业服务费。故被告请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明：2013年8月31日原告（乙方）与珠海市香洲区中新国际花园小区业主委员会（甲方）签订《中新国际花园物业管理服务合同》约定，甲方委托乙方管理坐落于珠海××××号中新国际花园，委托管理事项包括房屋共同部位（包括屋顶、楼道、梁、柱、内外墙体各基础等受重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊、通道）的管理；房屋建筑本体共用设施、设备的管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政设施的管理；小区业主、住户的装修管理及出租房管理；公共环境的管理、绿化、维护公共秩序；交通、车辆行驶及停泊的管理巡视；物业及物业管理档案、资料的管理等；合同期为三年，自2013年9月1日起至2016年8月30日止；……物业的管理服务费，住宅房屋（包括空置房屋）由乙方按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取（不包括公摊电费及代收代缴等费用），公摊电梯运行用电、路灯照明用电，按实际用电，按面积进行分摊，与管理费一并收取；楼宇对讲系统维修保养费每户每月3元收取，已包材料费（人为造成损坏的由业主自负）；公用配套设施、设备的日常保养、维修、月检、年检费用由物业管理公司承担，维修材料单价300元（不含300元）以上的合理费用先由乙方缴付，然后由乙方向业主分摊收取；业主、使用人违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之五收取违约金，或采取法律程序等措施，要求业主、使用人交纳；合同期规定的管理期满，双方应在合同期满三个月前向对方提交书面报告（合同期满前三个月无书面报告视同续约）等。被告为珠海市珠海××××号（中新国际花园）12栋402房的业主，房屋建筑面积为125.15平方米。原告主张被告从2017年1月1日至2018年12月31日未按约交纳物业管理费、公用电费、对讲系统维护费、维修费和分摊费用，共计拖欠的费用为5812.74元。根据原告提交的被告欠费清单显示，物业管理费原告按照每月每平方米1.6元计算为每月200.06元，共计拖欠4801.44元未支付。公用电包括小区公用电、电梯运行、路灯梯灯照明的费用，共计拖欠655.10元，原告主张公用电视按照电表计算，但并未提交电费的抄表记录证明分摊公用电费的计算方式。对讲系统维护费原告主张是按照合同约定的每月3元的标准收取的，但2016年6月更换了对讲系统之后系统需要网络，故原告从2017年8月加收每月1元的网络费用，从2017年8月开始按照每月4元的标准收取对讲系统维护费，被告共拖欠对讲系统维护费89元未支付，原告主张其在更换对讲系统前有向小区业主进行公示，并提交了两份《公告》，公告中说明“原有对讲系统保留，不愿意更换的业主可以使用老系统，新系统根据报装户数一次性设置，以后无法增加新用户的系统。为了确保登记的真实性，请要更换系统的业主带身份证到管理处登记，提供手机号，办理更换手续，更换系统后每月维护费4元（比原来多1元网络费）”，但原告无法提供业主登记更换新对讲系统的证据，被告亦表示其并未前往原告处登记更换新对讲系统。维修费和分摊费原告主张是对小区公共设施设备老旧、正常损耗所产生的费用，包括大堂门锁、基建、电梯配件、下水道堵塞、公共管道的清污等的维修费用，被告共计拖欠357.2元未支付，但原告并未提供相应证据予以证明上述费用的支付依据和支出凭证。对于拖欠的物业管理费，被告提交了一份原告于2013年7月1日出具的《接管中新国际花园小区物业服务告示》，该告示中称“因前物业公司没有配合业主委员会的工作，导致没能召开业主大会，在将后的一个月内请给予我们时间，我们会协助业主委员会召开业主大会”，被告称从该份告示的内容可知原告是明知中新国际花园第一届业主委员会是在没有召开业主大会取得业主授权的情况下，与中新国际花园第一届业主委员会签订了《物业管理服务合同》，故被告认为原告提交的《中新国际花园物业管理服务合同》为无效合同，被告不应当按照合同约定的标准支付物业管理费，而应当参照珠海市制定的物业费指导价支付物业管理费，因原告的物业管理服务标准低于五级标准，故被告认可按照每月每平方米1元的标准支付物业管理费。原告认可在签订合同时并未召开过业主大会，但在原告进场为被告小区提供物业服务期间，几乎全部业主（包括被告）均按时交纳了物业管理费，可见小区的业主也以交费行为表明其已认可了合同条款，故原告认为本案的《中新国际花园物业管理服务合同》为有效合同。对于公用电，被告认为因原告并未提供抄表记录，无法证明分摊项目及明细，被告对此项收费也不予认可；对于对讲系统维护费，被告称之后更换的新对讲系统是政府出资补贴企业的项目，并非原告出资安装的，且原告公示更换对讲系统时被告并未去登记要求更换，原告安装新系统未经被告同意，被告不同意按照每月4元的标准支付该项费用；即便是旧的对讲系统出现损坏后，原告曾于2016年3月18日发公告称原生产厂家倒闭没有配件，故旧对讲系统也没有进行维修，后来已经停用了，原告却依然收费是不合理的，也是无依据的。对于维修费和分摊费，被告认为原告没有提交能够证实发生了必要维修项目、费用合理真实的相关发票凭证等材料，原告要求被告分摊这些费用没有法律依据。对于被告称原告的物业管理存在的主要问题为：1.擅自处分小区公共区域广告收益；2.工作人员编制达不到物业服务合同中约定的人员标准；3.小区监控安防系统、消防系统、停车场排水系统、小区应急广播及消防控制系统均因年久失修发生损坏而失去作用；4.小区景观长期无人维修；5.室内门禁系统故障频繁，且因没有有效的维修已形同虚设；6.小区电梯因未及时保养造成电梯长期处于未年检或年检不合格的状态等。被告为证明其主张提交了珠海市香洲区中新国际花园小区第二届业主委员会发给原告的多份函件，函里业主委员会曾向原告反映原告的物业管理中存在上述管理问题，业委会要求原告尽快改进物业管理服务中的问题。原告对于被告提出的物业管理方面存在的问题，原告回应称原告的人员配备是充足的，停车场漏水是因为市政施工导致的，原告也积极配合不断抽水排污；至于门禁，因原厂家倒闭，配件买不到，后来政府出台新门禁系统政策，原告去牵线沟通后才得以安装，安装新系统的太川公司也是以每月每户3元的标准收取费用；至于电梯问题，由于从2016年8月开始有业主开始故意拖欠物业费，导致原告严重亏损无法支付电梯维保费用，电梯维保公司才停止了维保服务，原告深知电梯维保的重要性，故另聘了其他电梯维保公司办理年检和正常维保，使得电梯在2018年1月的时候通过了年检。珠海市香洲区南屏镇北山社区居民委员会曾于2016年5月31日向原告发出一份《关于中新国际花园不与珠海市信隆物业管理公司合同到期后自动续约的函》，函件内容为“珠海市中新国际花园与贵公司签订的物业管理服务合同将与2016年8月31日到期，现收到中新国际花园小区过百户业主的联名申请，北山社区居民委员会按照相关法律法规，代行中新国际花园业主委员会职责，正式书面通知：中新国际花园与珠海市信隆物业管理公司的物业管理合同于2016年8月31日到期后将不自动续约，小区物业管理公司续约与否将按照法定程序由业主大会投票决定”。原告认为北山居委会代中新国际花园业委会行使职权无法定依据，对该份函件不与认可，原告也没有在2016年8月31日合同到期后退出中新国际花园。原告在中新国际花园实际提供物业管理服务的期限为2013年7月至2019年2月。另查明，珠海市住房和城乡规划建设局给原告颁发的《物业服务企业资质证书》上载明原告的资质等级为三级。本院认为：关于原告与珠海市香洲区中新国际花园小区业主委员会签订的《中新国际花园物业管理服务合同》效力问题，该合同为原告与珠海市香洲区中新国际花园小区业主委员会平等自愿签订的，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形。至于被告提出上述《中新国际花园物业管理服务合同》的签订并未召开业主大会讨论通过的抗辩意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，若被告认为原告与珠海市香洲区中新国际花园小区业主委员会签订的《中新国际花园物业管理服务合同》损害了被告的业主权利，被告可以提起撤销权之诉，请求撤销《中新国际花园物业管理服务合同》以维护自身权益，但在被告并未提交其曾经或已经提起撤销权之诉、请求撤销《中新国际花园物业管理服务合同》的证据的情况下，本院认为《中新国际花园物业管理服务合同》不存在法律规定的合同无效情形，应当认定该合同合法有效成立。业主委员会与物业公司签订的《中新国际花园物业管理服务合同》对业主具有约束力，被告作为中新国际花园小区的业主，应当按照《中新国际花园物业管理服务合同》的约定按时向原告交纳合同期内的物业管理费和对讲系统维护费。对于超过合同期限以后的物业管理费和对讲系统维护费，虽然北山居委会曾在合同期限届满前向原告发出了不自动续约的函，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，物业服务合同权利义务终止后，应由业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，但北山居委会并非业主委员会，北山居委会并无权利要求原告退出小区，故在超过合同期限、原告实际为中新国际花园提供了物业服务后，原告仍然有权依照实际管理的事实要求被告继续支付物业管理费和对讲系统维护费，该两项费用可以参照《中新国际花园物业管理服务合同》中约定的收费标准进行收取。综合上述分析，被告作为中新国际花园12栋402房的业主，从2017年1月1日至2018年12月30日均未按照合同约定向原告支付物业管理费和对讲系统维护费，没有履行作为业主的主要义务构成违约，原告要求被告支付2017年1月1日至2018年12月30日期间的物业管理费和对讲系统维护费，有事实和法律依据，本院应予支持。对于交费的计算标准，按照合同约定被告每月应缴的物业管理费为200.06元（1.6元/月×125.15平方米=200.24元，原告在本案中主张200.06元），每月应缴的对讲系统维护费为3元。原告主张从2017年8月开始应按每月4元的标准收取对讲系统维护费，但原告并未提交被告登记并同意该收费标准的证据，原告该主张不符合《中新国际花园物业管理服务合同》约定的收费标准，本院对原告要求从2017年8月开始按照每月4元标准收取对讲系统维护费的主张不予支持。综上，被告应当向原告支付从2017年1月1日至2018年12月30日止的物业管理费和对讲系统维护费共计4873.44元（200.06×24+3×24）。对于原告主张的公用电费、维修费、分摊费用，原告未提交小区公用电的抄表记录、电费缴纳凭证，也未提交其支出维修费、分摊费用的交费凭证、支付依据，故原告主张其已支出上述费用从而要求被告分担无证据予以证明，原告要求被告支付上述三项费用证据不足，本院不予支持。对于滞纳金问题，被告在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据被告提交的证据可知，原告在提供物业服务管理期间也存在管理服务不到位的问题，原告在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，但原告依然为被告提供了物业管理服务，故在被告没有履行交纳物业管理费的主要义务，原告也存在履行瑕疵的违约行为的情况下，依据公平原则，被告应当按约支付合同约定的物业管理费和对讲系统维护费，原告因其存在的履行瑕疵问题主张被告支付滞纳金的理由不成立，本院不予支持。综上，依照，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告吕建东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市信隆物业管理有限公司支付物业管理费和对讲系统维护费共计4873.44元；二、驳回原告珠海市信隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，由原告珠海市信隆物业管理有限公司负担70元，由被告吕建东负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 陈 强二〇一九年十二月二十四日书记员 吴小溪