山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4983号 上诉人（原审被告）：潍坊爱丽舍置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区虞河路**爱丽舍小区**楼。 法定代表人：尹中兰，总经理。 委托诉讼代理人：郑建，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎义洋，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：爱丽舍小区一期业主委员会，住所，住所地：潍坊市奎文区虞河路**爱丽舍小区**楼div> 法定代表人：曹元庄，主任。 委托诉讼代理人：王海梅，北京大成（青岛）律师事务所律师。 原审被告：马林，男，1967年10月20日生，汉族，住潍坊市奎文区虞河路**爱丽舍小区**楼。 原审第三人：中国移动通信集团山东有限公司潍坊分公司，住所地：潍，住所地：潍坊高新区东明路南首> 负责人：李祥兵，总经理。 委托诉讼代理人：姜爱丽，山东鸢都英合律师事务所律师。 上诉人潍坊爱丽舍置业有限公司（以下简称爱丽舍置业公司）因与被上诉人爱丽舍小区一期业主委员会（以下简称小区业主委员会）、原审被告马林、原审第三人中国移动通信集团山东有限公司潍坊分公司（以下简称移动潍坊分公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2018）鲁0705民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 爱丽舍置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、涉案小区全部业主与爱丽舍置业公司签订《商品房买卖合同》时均约定了爱丽舍置业公司对涉案楼宇的外墙面及楼顶享有使用权，该约定没有违反法律的禁止性规定，系合同双方真实意思表示，合法有效。爱丽舍置业公司依据该约定对楼顶享有用益物权。爱丽舍置业公司将楼顶出租给移动潍坊分公司系实现用益物权的行为，不应向爱丽舍小区一期业主返还租赁费。2、物权法并未对建筑物的楼顶所有权归属作出明确的规定，一审判决在认定该楼顶所有权时适用法律错误。3、爱丽舍置业公司在收取全部252000元租赁费之后按规定如实缴纳税款42840元，已交纳的税款不应向爱丽舍一期业主返还。 小区业主委员会辩称，爱丽舍置业公司的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。 原审被告马林未提交陈述意见。原审第三人移动潍坊分公司述称，爱丽舍置业公司的上诉与移动潍坊分公司无关，一审判决对移动潍坊分公司所作认定予以认可。 小区业主委员会向一审法院提出诉讼请求：判令爱丽舍置业公司返还2009年10月24日至2018年10月23日期间的场地租赁费252000元，并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：爱丽舍小区一期系由爱丽舍置业公司开发，小区共有1号、2号两幢楼，其中1号楼18层高，一二楼系商铺，三楼以上系住户，2号楼系爱丽舍置业公司所有，主要用于开办分支机构爱丽舍置业公司爱丽舍数码酒店。马林系爱丽舍置业公司法定代表人尹中兰的丈夫。爱丽舍置业公司在潍坊市预售合同第17条第二项约定，该商品房所在楼宇的外墙面及楼顶使用权归出卖人所有。 2009年10月23日，马林（甲方）与移动潍坊分公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于奎文区顶30平方米的房屋出租给乙方，作为乙方移动通信机房。甲方同时提供该楼宇楼顶面积160平方米供乙方安装基站抱杆、天线、空调室外机、馈线走线架、市电传输线路等。租赁期为9年，自2009年10月24日至2018年10月23日。合同总金额252000元，其中房屋租赁费108000元，场地租赁费144000元。基站开通后付款84000元（其中场地租赁费48000元，房屋租赁费36000元），以后每三年的10月23日前付清下三年租金84000元，付清为止。2015年10月24日，甲方合同主体由马林变更为爱丽舍置业公司。付款方式变更为一年一付。移动潍坊分公司已将租赁费全部付清。 2016年9月29日，小区业主委员会登记备案。2016年11月份，小区业主委员会与爱丽舍置业公司交接了爱丽舍小区一期高层住宅楼的物业管理工作。另查明，爱丽舍置业公司管理物业期间收取的物业费标准为0.75元/平方米，现物业费标准为1.2元/平方米。 一审法院认为，本案的争议焦点有三个。一是小区业主委员会的原告资格问题。小区业主委员会系依法成立的其他组织，自成立起具有民事行为能力和民事权利能力。本案中小区业主委员会代表业主行使向爱丽舍置业公司主张返还租赁费的诉权，其权利基础来源于全体业主对涉案楼顶的共有权及业主大会依据《物权法》第七十六条的授权，故小区业主委员会具备原告资格。此外，小区业主委员会并非涉案租赁合同的当事人，其诉讼请求不受基于租赁合同的诉讼时效约束。 二是马林的诉讼主体地位及民事责任问题。依据小区业主委员会的陈述及爱丽舍置业公司及移动潍坊分公司对马林行为的认可，可以认定马林签订租赁合同及收取租赁费的行为系代表爱丽舍置业公司的职务行为，该行为产生的民事责任应由爱丽舍置业公司承担。 三是小区业主委员会要求爱丽舍置业公司返还租赁费的诉讼请求能否得到支持的问题。依据《物权法》第七十一条规定，业主对涉案住宅楼的楼顶享有所有权。爱丽舍置业公司虽依据商品房预售合同第17条第二项约定取得楼顶使用权，但爱丽舍置业公司无权将该楼顶出租并取得收益，该出租收益理应归全体业主所有。爱丽舍置业公司提交的证据能够证明，其在管理爱丽舍小区一期物业期间，收取的物业管理费不能满足于支出，其将收取的租金用于物业管理服务并无不当，故爱丽舍置业公司就其管理物业期间的租赁收益已无剩余完成了举证责任，小区业主委员会如果主张还有剩余款项应当返还，应提交证据予以证明。此外，小区业主委员会主张爱丽舍置业公司的支出主要是用于爱丽舍酒店，并非住宅楼，故对该支出不认可。爱丽舍小区一期包括1号、2号两幢楼，其管理费用支出的认定应基于整个小区。但小区业主委员会自接手涉案小区的物业管理至租赁合同2018年10月23日到期期间的租赁费，爱丽舍置业公司应当予以返还。综合本案情况，认定爱丽舍置业公司应当返还的租赁费期限为23个月，租赁费应为53666.67元（28000元/年÷12个月×23个月）。 综上，小区业主委员会要求爱丽舍置业公司返还租赁费的诉讼请求，合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关民事法律法规之规定，判决如下：一、潍坊爱丽舍置业有限公司于判决生效后十日内返还爱丽舍小区一期业主委员会租赁费53666.67元；二、驳回爱丽舍小区一期业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元，由爱丽舍小区一期业主委员会负担3938元，潍坊爱丽舍置业有限公司负担1142元。 二审中，双方当事人未提交新证据。关于涉案小区1号高层的出售情况，爱丽舍置业公司称除预留的已全部出售。小区业主委员会称，出售超过99%。二审查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，爱丽舍置业公司作为涉案小区开发商，虽然在商品房出卖时约定其拥有楼顶使用权，但按照建筑物区分所有权的相关法律规定，在涉案小区1号高层房屋陆续出售后，共有部分由接受房屋的业主共同共有、共同管理。楼顶作为整栋楼的一部分，亦应按建筑物区分所有权的规定，由相应业主共同共有，共用处分收益。现该整栋楼已基本出售完毕，故小区业主委会代表业主向爱丽舍置业公司主张租赁费，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于返还数额问题，一审判决系按爱丽舍置业公司与移动潍坊分公司之间的租赁合同计算，并无不妥。至于爱丽舍置业公司主张收取租赁费用后交纳了相应税费问题，涉及该费用的收取是否属于应税范围及税率等问题，对此本案不作处理。 综上，爱丽舍置业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5080元，由潍坊爱丽舍置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十二月十二日 书记员  褚诗舒