成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初5635号 原告：成都花样年商业管理有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇郫花路299号4栋5层3号。 法定代表人：邱志东，职务：总经理。 委托诉讼代理人：周光辉，男，汉族，1991年6月17日出生，住甘肃省成县。 委托诉讼代理人：代继东，男，汉族，1974年1月14日出生，住成都市金牛区。 被告：成都悦厨天下味餐饮管理有限公司，住所地：成都市青白江区大弯学苑路200号附1号1楼。 法定代表人：樊玲，职务：总经理。 被告：樊玲，女，汉族，1988年8月9日出生，住四川省简阳市。 被告：冯玉蓉，女，汉族，1980年11月5日出生，住成都市青白江区。 被告：寇德印，男，汉族，1979年11月24日出生，住成都市青白江区。 上列四被告共同委的托诉讼代理人：罗以权，四川蜀都金丰律师事务所律师。 原告成都花样年商业管理有限公司与被告成都悦厨天下味餐饮管理有限公司（简称悦厨公司）、被告樊玲、被告冯玉蓉、被告寇德印房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都花样年商业管理有限公司的委托诉讼代理人周光辉、代继东，被告寇德印以及被告悦厨公司、被告樊玲、被告冯玉蓉、被告寇德印共同的委托诉讼代理人罗以权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都花样年商业管理有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告悦厨公司向原告支付2019年6月1日至2019年7月31日期间拖欠的管理费3593.8元、水费4.6元、空调能耗费1509.4元及逾期付款违约金199.38元（暂计至2019年7月31日，请求判令至被告实际支付之日止）;2、判令被告悦厨公司向原告支付装修期商铺占用使用费41666.67元、逾期开业违约金4027.78元及经营场地复原费用27986.72元；3、判令被告悦厨公司向原告补足营业免租期费用80357.15元；4、判令被告悦厨公司向原告返还剩余经营装修补贴费190424.58元；5、判令被告樊玲、被告冯玉蓉、被告寇德印对被告悦厨公司的上述债务承担连带责任；6、本案所有诉讼相关费用由四被告承担。事实及理由：被告悦厨公司与原告就承租原告统一管理的位于成都市郫都区事，于2018年10月29日签订了编号为郫ＡＴＬＳ240（2018）《花样世界奥特莱斯生活中心商铺租赁合同》以及其补充协议，合同约定由被告悦厨公司承租该商铺经营餐饮业，品牌“燕晓厨”。原告依约向被告悦厨公司交付该商铺后严格履行合同约定义务，并给予被告悦厨公司诸多经营及管理便利，但被告悦厨公司未经原告的同意于2019年5月7日擅自闭店停业，并拖欠原告管理费、手续费等合同约定费用，经原告多次口头及书面沟通均未加快装修开业进展，亦拒绝支付欠款。此外，被告悦厨公司在未向原告支付欠费，且未告知原告的情况下于2019年8月5日向成都市青白江市场和质量监督管理局申请注销被告悦厨公司的主体资格，其行为已明确表示不愿再继续履行合同。基于被告悦厨公司前述行为，原告经多次沟通无果后向被告悦厨公司送达《关于解除的通知》，双方之间的合同已于2019年9月4日解除。被告悦厨公司的行为已严重违反约定，并对原告造成较大的经营损失，被告樊玲、被告冯玉蓉、被告寇德印作为被告悦厨公司的股东至今未出资到位，应对被告悦厨公司债务承担连带责任。特诉至法院，请求判决支持原告诉求。 被告悦厨公司、被告樊玲、被告冯玉蓉、被告寇德印辩称，本案中合同的相对方是原告和被告悦厨公司之间的合同纠纷，本案的主体是被告悦厨公司，其余三被告都不是主体，不是股权纠纷，所以被告樊玲、被告冯玉蓉不是本案适格主体，被告寇德印不是股东，没有与原告产生关系。不同意原告要求解除合同的诉讼请求，合同并未解除，一直在履行过程中，要求继续履行租赁合同，在合同履行过程中，原告方违反了合同约定，未能按时足额向被告方支付装修补贴，未能按合同约定按时审核装修图纸，未能达到商场70%出租率的条件要求，被告方已经另案提起诉讼，要求原告继续履行合同，支付装修补贴，赔偿损失，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2018年10月29日签订了《花样世界奥特莱斯生活中心商铺租赁合同》及其补充协议，合同约定由被告承租原告位于成都市郫都区，经营品牌为“晓燕厨”，建筑面积暂定179.69平方米，甲方同意自交付之日起给予乙方90日装修期。租赁期限自交付日起96个月。租金分为月固定租金和提成租金，月固定租金＝单位套内建筑面积月固定租金标准×该商铺套内建筑面积（合同中没有约定第一、二、三、四租赁年度的单位套内建筑面积月固定租金标准，约定了第五、六、七、八租赁年度的单位套内建筑面积月固定租金标准）；月提成租金＝月销售额×提成租金比例（提成租金比例第一年10%，第二年10%，第三年11%、第四年11%，第五年11.5%，第六年11.5%，第七年12%，第八年12%），租金计付方式以月固定租金与月提成租金两者取高者为标准支付月租金，首月固定租金乙方应于起租日支付给甲方，以后乙方应于每月5日前向甲方支付当月的固定租金，上月提成租金超出固定租金的差额（如有）。双方在合同中还约定，乙方自合同签订之日起5日内向甲方支付13888.89元租赁保证金，乙方自商铺交付之时或之前起向甲方支付管理费押金1111.11元、水电费押金1666.67元。装修期管理费按照该商铺套内建筑面积5元／平方米／月计算，即装修期该商铺每月的管理费为898.45元；装修期届满后，该商铺管理费按照套内建筑面积10元／平方米／月计算，即该商铺每月的管理费为1796.90元。装修期的管理费由乙方于该商铺交付时或之前支付，装修期满后的管理费由乙方按照缴纳租金的方式和时间随租金一并支付给甲方或甲方指定的管理公司。双方在合同中约定的乙方的违约责任有：因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已经支付的合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，甲方并有权要求乙方按照本合同3.1.2条［合同3.1.2条约定，若乙方实际租赁该商铺时间少于下述3.2条款规定的租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额］的规定支付免租期（包括但不限于装修期）内商铺占用使用费。在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款的0.3%为日罚金标准支付违约金。双方在合同中关于能源及公共事业费的约定有：至交付之日起，商铺发生的水费、电费、垃圾清运费等费用，根据有关能源计量仪表显示的数字或有关收费单位出具的通知计收……。乙方应在每月5日前向甲方或甲方指定的管理公司支付水费、电费、垃圾清运费等费用，具体支付方式另行约定。双方还在合同中约定，至2019年9月30日，花样世界奥特莱斯4号楼出租率应达到70%（含本数）。双方还约定了其他权利义务。 合同签订后，原告于2018年11月7日向被告交付上述商铺及相关设施，双方于当日签订交付确认书。2019年8月12日，原告向被告发出《关于尽快支付租金、管理费及其他相关费用的通知书》，内容有：截止2019年7月31日，被告拖欠包括案涉商铺等在内的商铺租金、管理费及其他相关费用累计122231.48元，要求被告在接到通知后两个工作日内支付。原告并提交了向被告发出2019年6月、7月的《商铺结算通知书》，内容分别有：6月份欠管理费1796.90元、空调能耗费754.70元，水费4.6元；7月份欠管理费1796.90元、空调能耗费754.70元。原告拟证明被告欠费的情况，并据此认为被告违约。2019年8月19日，原告向被告作出解除租赁合同通知，认为被告于2019年4月起拖欠原告管理费、空调能耗费、水费等各项费用，原告催告后，被告至今仍未向原告支付，被告公司拒绝履行合同的同时，还于2019年8月5日提出注销公司申请，原告鉴于此认为被告严重违约，且不愿继续履行合同，决定被告于本通知收到之日起3日内解除合同，2日内付清欠付相关费用（不详叙）。该通知于2019年9月2日投递，该邮件于2019年9月5日妥投。 另查明，2018年10月29日，原告（甲方）和被告（乙方）签订补充协议，约定该商铺第一租赁年度至第四租赁年度期间租金为提成租金，按照原合同约定标准执行，第五租赁年度至第八租赁年度租金为月固定租金与月提成租金两者取高，第一租赁年度至第四租赁年度期间租金按月支付，第五租赁年度至第八租赁年度租金按季支付。租赁期前六个租赁年度内，若出现原合同约定或法定事由而导致原合同解除的，原合同解除后乙方应返还前六个租赁年度剩余未实际经营期限经营装修补贴费，公式为：应返还经营装修补贴费=(本合同约定的总经营装修补贴费-总经营装修补贴发票所列增值税税额×50%)×[（6×365天-已实际开业天数)/（6×365）]。双方在该补充协议中关于营业免租期的约定有，甲方同意给予乙方自装修期届满之次日起180日的营业免租期，该期间乙方无需缴纳原合同约定的租金，但仍需要按原合同约定支付其他费用，若乙方实际租赁该商铺时间少于原合同约定的租赁期限（甲方原因导致的除外），甲方有权要求乙方按照原合同之约定支付该期间商铺占用使用费。2018年11月30日，原告（甲方）、被告（乙方）和成都龙腾盛世装饰有限公司（丙方）签订的补充协议中约定，在乙方全面履行原合同及其所有补充协议各项条款前提下，甲方同意给予乙方经营装修补贴费279867.19元，分六期向乙方支付：第一期，双方签订合同生效后，乙方按照合同约定缴纳各项费用（包括但不限于租赁保证金及装修押金）且甲方收到丙方提供的等额的装修增值税专用发票后，甲方10日内支付经营装修补贴费的10%，即27986.72元；第二期，乙方以电子邮件形式向甲方提供全套施工图纸，经甲方书面形式审核通过，且丙方向甲方提供等额增值税专用发票，甲方10内支付经营装修补贴10%，即27986.72元；第三期，乙方进场装修，且甲方收到丙方提供的等额的装修增值税发票后10日内支付经营装修补贴费30%，即83960.16元；第四期，乙方按照合同约定即甲方最终确认的图纸完成商铺装修经甲方书面形式验收通过，且甲方收到丙方提供的等额装修增值税专用发票后10日内支付经营装修补贴的20%，即55973.44元；第五期，该商铺按照合同约定开业时间及条件开业，且甲方收到丙方提供等额的装修增值税专用发票，甲方10日内支付经营装修补贴20%，即55973.44元；第六期，该商铺按照原合同和本协议正常经营持续达两个月以上，且甲方收到丙方等额的装修增值税专用发票，甲方10内支付经营装修补贴费10%，即27986.72元。三方协议确定丙方只作为经营装修补贴费收款方，经营装修补贴费实际使用方仍为乙方。双方在该补充协议中关于空调能耗费的约定有：乙方经营期间的空调可自行安装，能耗费由乙方自行负责，或按照4.2元/平方米/月使用甲方提供的空调设备，并支付相应的能耗使用费给甲方。双方在合同附件《商户场地复原费用指导标准》中约定按照装补总价10%计。 同时查明，2019年6月5日，被告向原告发出费用抵扣申请，内容有用包括案涉商铺等商铺的第六期经营装修补贴费230282.60元抵扣涉商铺等商铺的2019年1月1日至2019年5月31日物业管理费、空调能耗费、水费、电费合计99305.74和2019年2月日签订的合同中广告位租赁合同中的电费7920元，合计扣除金额为107225.74元，要求原告支付抵扣后剩余款项123056.86元。2019年6月6日，被告向原告发出费用抵扣申请，要求抵扣24-25号商铺未开业面积所对应的装修补贴款73028.07元后，支付应付款50028.79元。庭审中，原告提交了2018年12月7日至2019年6月22日期间向被告支付六期装修补贴款（其中2019年6月22日按照被告的抵扣申请支付金额为50028.79元），拟证明原告已向被告支付案涉商铺装修补贴费279867.19元。被告也提交了向原告开具的增值税发票，拟证明被告方按照约定向原告开具专修补贴款发票，原告未按照约定约定时间支付款项，构成违约。另，该票据显示的税率为3%。 庭审中，原告提交了被告于2019年8月5日向成都市青白江区市场监督管理局申请简易注销被告公司的承诺书和简易注销公告信息，拟证明被告准备注销公司的情况，并认为被告以上述行为表明不愿继续履行合同。被告认为这是因原告不按时支付装修补贴款，导致被告经营困难，股东之间因经营发生分歧，注销公司申请是其中一个股东作出的行为，其他股东知道后，已撤回了该注销申请。 庭审中，原告提交了案涉商铺的视频，拟证明被告租赁的包括案涉商铺在内的商铺闭门歇业的情况，被告违约。 庭审中，原告提交了案涉商铺水电费抄表记录，拟证明被告使用的水电费情况,所欠水费4.6元。 庭审中，原告称在本案中的被告违约行为有擅自停业、没有按照合同约定支付2019年6、7月的管理费和空调能耗费，擅自注销公司主体。对此被告称被告没有停止经营，被告只是在2019年9月20日市场未达到70%的出租率条件下暂停营业；被告称没有支付2019年6、7月份的管理费和空调能耗费是因为原告没有按照合同约定支付被告租赁的其他商铺（被告称为第二批次商铺）的装修补贴款（同时被告称原告对包括案涉商铺在内的第一批次商铺的装修补贴款没有按时支付，构成违约。），原告违约在先，上述款项相互抵扣后，原告仍欠被告装修补贴款。 以上事实，有原被告的身份信息、《花样世界奥特莱斯生活中心商铺租赁合同》即补充协议、《交付确认书》、费用抵扣申请、《商铺结算通知单》、《关于尽快支付租金、管理费及其他相关费用的通知书》、简易注销全体投资人承诺书、简易注销公告信息、《关于解除的通知》、EMS快递单及网络回执，以及双方的当庭陈述等予以佐证，本院予以确认。 本院认为,原被告签订的《花样世界奥特莱斯生活中心商铺租赁合同》即补充协议合法有效，双方应按照该合同的约定履行权利义务。在合同履行过程中，被告未按照合同约定支付2019年6、7月份的管理费（合同中约定装修期的管理费由被告于该商铺交付时或之前支付，装修期满后的管理费由被告按照缴纳租金的方式和时间随租金一并支付给原告方或原告指定的管理公司），属于违约行为；同时，在合同履行期间，被告于2019年8月5日向成都市青白江区市场监督管理局申请注销，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行合同届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；”规定的情形。因此，原告于2019年8月19日向被告作出《关于解除的通知》，符合法律规定，双方签订的租赁合同于原告向被告送达《关于解除的通知》时即2019年9月5日解除。原告据此要求被告承担相关违约责任的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，本院予以支持。对于被告认为原告没有按照合同约定期限支付案涉商铺等商铺的装修补贴款（被告称之为第一批次商铺装修补贴款），没有按照合同约定支付之后租赁的商铺装修补贴款（被告称之为第二批次商铺装修补贴款），原告违约在先，被告没有支付2019年6、7月份的管理费等属于依法行使抗辩权的主张，本院认为，从被告2019年6月5日向原告发出的费用抵扣申请可以确认被告没有按照约定支付管理费、空调能耗费等费用，且在抵扣2019年5月31日被告应支付的相关费用后原告于2019年6月22日将案涉商铺的六期装修补贴支付给被告，后被告未支付2019年6、7月份管理费和空调能耗费，属于违约；同时，原告是否根据其他租赁合同约定向被告支付被告所称的第二批次商铺的装修补贴款，属于另一合同纠纷（已经另案受理并与本案合并审理），且本院在审理第二批次部分商铺租赁合同纠纷中确认原告对此不构成违约，因此，本院对被告的上述主张不予支持。对于被告认为2019年8月5日被告申请公司注销的行为是个别股东的个人行为，且被告公司知道后撤回注销申请，本院认为，从被告公司的注销申请和注销公告信息显示的情况均能认定是被告公司行为，原告将上述注销行为应视为被告公司行为，并视为被告以行为表明不履行合同义务并无不当。 因被告违约导致本案租赁合同在履行期届满前解除，被告应按照合同的约定和法律的规定承担相应的责任。对于原告主张的2019年6月1日至2019年7月31日期间的管理费3593.80元、空调能耗费1509.40元,不违背合同约定的标准和法律的规定，本院予以支持。对于原告主张的装修期间的商铺占用费41666.67元、场地复原费27986.72元、免租期间的费用80357.15元，不违背合同的约定和法律的规定，本院予以支持。对于原告要求被告返还剩余经营期间的装修补贴费，符合合同的约定，应予支持；但双方在合同中约定的计算公式即应返还经营装修补贴费=(本合同约定的总经营装修补贴费-总经营装修补贴发票所列增值税税额×50%)×[（6×365天-已实际开业天数)/（6×365）]中的“总经营装修补贴费”未给付完毕，该约定计算的条件不成就；本院结合双方在合同中约定“租赁期前六个租赁年度内，若出现原合同约定或法定事由而导致原合同解除的，原合同解除后乙方应返还前六个租赁年度剩余未实际经营期限经营装修补贴费”以及扣减50%税款的约定，本院认为应返还经营装修补贴费=已支付装修补贴费-实际经营期间装修补贴计算；实际经营期间装修补贴计算公式为[已支付装修补贴费即279867.19元-已支付修补贴发票所列增值税税额×50%（即4198.01元）]×[实际租赁天数即302天（商铺交付之日即2018年11月7日至合同解除之日即2019年9月5日）÷（6年×365天/年）]，据此，被告应返还原告未实际经营期限经营装修补贴为241852.42元。对于原告主张的逾期支付管理费和空调能耗费的违约金和逾期开业违约金符合合同约定，应予支持，但在原告未提交被告逾期支付上述款项给原告造成损失的情况下，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，本院酌情确认为上述违约金为2000元。对于原告主张额逾期开业违约金，原告未提交证据证明被告承租案涉商铺后逾期开业，原告应承担举证不能的后果，本院对原告主张的逾期开业违约金不予支持。对于原告要求被告樊玲、被告冯玉蓉、被告寇德印承担连带责任的请求，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的解释》（三）第十三条第二款的规定，不予支持。对于原告主张的水费，没有充分确凿的证据印证，不予支持。对于被告认为案涉商铺未达到合同约定的70%的出租率，原告违约的主张，本院认为，在双方约定至2019年9月30日，花样世界奥特莱斯4号楼出租率应达到70%（含本数）期限未到之前，双方合同已于2019年9月5日解除，因此不能用该约定评判原告是否违约。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第一款第二项、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告成都悦厨天下味餐饮管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告成都花样年商业管理有限公司2019年6月1日至2019年7月31日期间的管理费3593.80元、空调能耗费1509.40元、装修期商铺占用费41666.67元、经营场地复原费27986.72元、免租期费用80357.15元、剩余经营期装修补贴241852.42元、逾期付款和逾期开业违约金2000元，共计398966.16元。 二、驳回原告成都花样年商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3273元，由被告成都悦厨天下味餐饮管理有限公司承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 少 二〇一九年十二月三十日 书记员 全倩如