江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初6885号原告（反诉被告）:黄霞，女，1980年8月12日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陈静，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斌，江苏益友天元（张家港）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：曹**鹏，男，1990年10月21日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：张宁，江苏联合-合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱慧，江苏联合-合力律师事务所律师。原告黄霞与被告曹**鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法由审判员宋志成适用简易程序公开进行审理。曹**鹏在审理过程中提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并进行审理。本院于2019年6月20日、2019年8月6日公开开庭审理本案。后本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭，于2019年9月11日、2019年11月13日公开开庭进行审理。黄霞的委托诉讼代理人陈静和吴斌、曹**鹏的委托诉讼代理人张宁以上四次开庭均到庭参加诉讼。曹**鹏到庭参加第三次庭审，曹**鹏的委托诉讼代理人朱慧到庭参加第一次和第四次庭审。本案现已审理终结。黄霞向本院提出以下本诉诉讼请求：一、判令解除黄霞与曹**鹏于2015年11月14日签订的《房屋租赁合同》，曹**鹏恢复房屋原状后交付房屋；二、判令曹**鹏支付黄霞拖欠的房屋租金334029元（自2017年11月18日起至2018年12月8日止）并以该款为基数按照同期贷款利率的四倍计算自2017年10月18日起至实际支付之日的违约金（截至2019年5月10日的违约金为93546元）以及拖欠的物业费25500元，赔偿黄霞因解除合同房屋闲置期间的租金损失165375元；三、判令曹**鹏支付自2018年12月9日至交付房屋之日的占用费、物业费（按日租金906元，日物业费50元标准计算）；四、本案受理费、保全费等相关诉讼费用由曹**鹏承担（黄霞预交部分由法院退回）。审理过程中，黄霞将诉讼请求变更为：一、依法确认黄霞与曹**鹏签订的《房屋租赁合同》于2018年12月8日因曹**鹏的违约而解除；二、判令曹**鹏支付黄霞拖欠的房屋租金334029元（自2017年11月18日起至2018年12月8日止）并以该款为基数按照同期贷款利率的四倍计算自2017年10月18日起至实际支付之日的违约金（截至2019年5月10日的违约金为93546元）以及拖欠的物业费29050元；赔偿黄霞因解除合同房屋闲置期间的租金损失165375元；没收曹**鹏交纳的保证金10万元；三、本案受理费、保全费等诉讼费用由曹**鹏承担（黄霞预交部分由法院退回）。事实与理由：2015年11月14日，黄霞与曹**鹏签订《房屋租赁合同》一份，合同约定黄霞将位于张家港市杨舍镇沙洲西路117号华盛国际大厦二楼的部分商业用房（建筑面积600平方米）租赁给曹**鹏，并对租金、租赁期限、违约责任等做了明确的约定。合同签订后，黄霞按照合同约定将房屋交付给曹**鹏使用。曹**鹏一直使用至今并累积拖欠房屋租金334029元（自2017年11月18日起至2018年12月8日止）。经黄霞催讨，一直未支付。黄霞认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，曹**鹏拖欠租金的违约行为己符合合同约定解除的情形，应当依法解除。曹**鹏应按照合同约定向黄霞支付拖欠的租金及利息、物业费，并依法赔偿黄霞因房屋闲置造成的租金损失及房屋占用期间的占用费、物业费。综上所述，黄霞具状起诉至贵院，望予支持。黄霞为证明其本诉诉请，提交以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，用以证明2015年11月14日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租赁面积、租金以及租金支付方式做了约定，也约定了曹**鹏应当承担租赁期限内的物业管理费，并对其他权利义务做出了约定。关于保证金的条款在合同的3.4条有约定，对于违约金的约定是在合同的第11.2条。曹**鹏应当在2017年10月18日支付第三年度的租金315000元。曹**鹏至今对该年度的租金没有缴纳，已经构成了严重违约。根据合同约定的第9.2条第（1）项，曹**鹏已逾期支付30天，黄霞作为甲方有提前终止合同的事由。当时曹**鹏一直没有支付租金，黄霞也以为他会来付。所以一直拖到2018年12月份，后来有案外人在2018年12月8日前询问该房屋是否出租，黄霞发现曹**鹏已经自行撤离了涉案房屋，后就在2018年12月8日跟名思教育签订了案涉房产的租赁合同。所以黄霞主张从与名思教育签订租赁合同之日起解除。黄霞与名思教育签订租赁合同的行为属于减损行为。2、张家港市华盛国际大厦业主委员会出具的《证明》两份，一份是2017年11月2日出具的（复印件）、一份是2019年6月20日出具的（原件），用以证明曹**鹏所承租的房屋的物业费收取标准为2.5元/平方米/月。曹**鹏承租期间未按合同约定按时支付物业费，自2017年11月18日至2018年12月8日，共拖欠物业费29050元。对于该物业费黄霞已经代缴。3、房产证复印件一份，用以证明黄霞系案涉房屋的权利人。4、从江苏政务服务网上下载的关于开办网吧的相关流程资料打印件7页，用以证明网吧在开始之初均要通过相应的消防验收，否则是无法正常营业的。曹**鹏从2015年12月即便是到2018年也是能够正常营业，说明黄霞交付的租赁物是符合合同要求的。5、张家港市华盛国际大厦业主委员会出具的《证明》一份以及浙商银行四份付款凭证，用以证明黄霞已经缴纳了包括案涉房屋在内的至2018年12月30日物业费。该物业费是包含了黄霞在华盛大厦其他房产及案涉的房屋。物业费是统一缴纳的。案涉房屋一年的物业费为18000元。6、不动产登记簿查询记录一份，用以证明涉案房屋所有权人为黄霞与余芝珑。7、案涉房屋共有人余芝珑与陈莉莉签订的《房屋租赁合同》一份（照片打印件），用以证明2018年12月8日案涉房屋已经租赁给了第三人（出示拍摄的照片）。曹**鹏对黄霞提交的上述证据发表质证意见如下：1、对证据1的真实性认可，但同样需要说明在合同的第6.1条和6.5条黄霞均承诺案涉房屋无消防问题。2、对证据2中2017年11月2日出具的《证明》，因只有复印件，真实性无法确认；对2019年6月20日出具的《证明》的真实性予以认可，但根据合同第5.1条的约定，黄霞对物业费仅是代收，黄霞应提供已支付物业费的凭证。另外，即使黄霞陈述是真实的，按照2.5元/平方/月的标准，按照600平计算，自2017年11月18日至2018年12月8日的物业费也没有29050元，且合同已于2018年3月29日解除，不应计算至2018年12月8日。3、对证据3的真实性无异议。4、对证据4的真实性无法确认，且就消防问题即使在曹**鹏开业时通过了消防，也不能证明案涉房屋在之后的长达两年多的时间里一直无消防问题，否则也就不需要消防检查了。另外就华盛大厦的消防问题，曹**鹏询问过业委会的人员，该大楼的消控室设备的维修费就需要100多万元，需要整幢大楼的产权人集资才可以修。但上述产权人均不愿意出资，因此至今也未得到解决，也并非小问题。另外就消控室值班问题，因为华盛大厦至今没有委托正规有资质的物业公司，仅是由业委会聘请几位保安，而保安既无消防控制室的值守资质，也不对消控室提供值班义务，因此至今也无法解决。消防管网也同样无人出资至今未解决。5、对证据5的真实性认可，但该证明无法证明黄霞支付案涉房屋物业费的支付标准及金额。因黄霞在2017年告知曹**鹏物业费仅需8000元每年。对于银行流水的收款人是孙伟英，曹**鹏无法确认该孙伟英是何人，代表何部门。另外，也无法确认黄霞向孙伟英支付的费用是什么费用；即使是物业费，也无法区分其中有多少费用是替案涉房屋缴纳的物业费。6、对证据6的真实性予以认可，但从中可以看出黄霞名下房屋的面积为1293.95平方，与证据5相结合，也同样无法判断黄霞即使代缴了物业费，缴费了多少。7、对证据7的真实性认可，但在该合同第十八条第二款明确“由甲方协助解决增设室外铁制消防楼梯，并符合消防要求”，由此可以看出在2018年12月8日时案涉房屋除了曹**鹏在已进行的庭审中提出的消防问题外，仍存在其他消防问题，未符合消防要求，存在消防安全隐患。曹**鹏针对本诉答辩称：一、因案涉房屋长期存在消防安全问题，房屋租赁合同已于2018年3月29日由曹**鹏合法解除，且黄霞也同意曹**鹏从案涉房屋搬离，黄霞也已实际占有案涉房屋。二、曹**鹏已支付了两年的房屋租金、物业费及10万元保证金。三、案涉房屋已由黄霞于2018年12月8日出租给名思教育。四、因出租人违约，导致合同解除，曹**鹏有权请求黄霞赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。五、不论案件情况，单就黄霞的诉讼请求来看，黄霞既主张了2018年12月8日前的租金，又主张了闲置期间的租金损失；另外，既主张了违约金又主张没收保证金，均相互矛盾。曹**鹏为证明其本诉答辩意见，提交以下证据：1、《房屋租赁合同》一份即黄霞举证的《房屋租赁合同》，用以证明在合同的6.1条、6.5条，黄霞承诺案涉房屋无消防问题。另外需说明，在9.2条黄霞所认为的解除条款中明确约定在甲方无任何违约的情况下乙方逾期支付租金达30天才有权解除合同。但本案案涉房屋的消防问题一直存在。2、2015年12月5日收条一份（写在证据1最后一页的背面）、曹**鹏的合伙人倪刚个人转账汇款回单一份、曹**鹏的民生银行个人账户对账单一份、曹**鹏的苏州银行账户交易明细对账单一份，用以证明曹**鹏已向黄霞支付了两年的租金、物业费及10万元保证金。3、张家港市公安局城西派出所《责令改正通知书》照片打印件一份，原件在华盛大厦业委会，曹**鹏在该处拍照所得，用以证明案涉房屋所在的华盛大厦存在消防安全问题，其中存在的问题是：（1）消防控制室的问题，消防控制室的主要功能是对喷淋系统、排烟系统、报警系统通过消控室进行联动，如果发生火灾三个系统可以同时自动启动，起到灭火、排烟、预警、报警的功能。但在《责令改正通知书》的13.1条和13.3条可以看到，华盛大厦的消控柜已经损坏，且消控室无人值班，由此会导致排烟和报警系统无法启动，且无论是否启动也无法与喷淋系统联动，且消防控制室常年处于关闭状态且无人值班，因此如果发生火灾连手工启动也无法做到。如果某一个楼层发生火灾其他楼层也无法发现，会造成火灾蔓延人员无法及时疏散等情况。（2）喷淋系统存在安全隐患。在《责令改正通知书》的13.2条，部分消防管网损坏，也就是消防管道漏水，该问题也是一直存在的，由此会导致发生火灾时消防喷淋无水或缺水状态。上述问题在消防部门通知前已经存在，曹**鹏向出租方也提出过要求整改，但直至曹**鹏解除租赁合同，出租方也未能整改解决。更何况直至今日，据曹**鹏了解，上述问题仍未得到解决。4、2018年3月27日《解除合同通知书》复印件一份（原件已邮寄给黄霞）、EMS快递单照片打印件一份、邮件全程跟踪查询结果一份，用以证明曹**鹏以消防安全为由向黄霞寄送了《解除合同通知书》，且该通知书已于2018年3月29日签收。5、《接处警记录》两份，先补充说明2018年3月24日因曹**鹏想从案涉房屋搬离，黄霞的父亲及丈夫至网吧用环锁将大门锁住，锁门后将钥匙交给华盛大厦的保安并叮嘱未经过黄霞方同意不得将钥匙给曹**鹏。两份记录证明2018年3月28日曹**鹏向黄霞邮寄了解除通知，在3月29日签收，黄霞收到后当晚去案涉房屋处查看，发现案涉房屋中的部分电脑已被搬走，在此情况下黄霞的父亲黄全法报警称电脑失窃。城西派出所到场后电话联系曹**鹏，曹**鹏说被其带走。2018年4月12日，黄霞的父亲黄全法联系曹**鹏，同意曹**鹏将网吧内的所有物品搬走，在此前提下曹**鹏找到华盛大厦保安要钥匙，保安电话联系黄全法后经黄全法同意将钥匙交给曹**鹏的合伙人倪刚。倪刚进入房屋内发现有物品失窃并报警，之后倪刚将剩余所有物品搬离。现该案已由公安刑事立案。在刑事卷宗中有当时的人员的笔录及现场照片，该组证据可以证明曹**鹏已经在黄霞同意的情况下从案涉房屋搬离，且黄霞于2018年3月24日将大门锁住，如果没有经过黄霞的同意，曹**鹏是无法搬离的。另外黄霞将大门用自己的锁锁上后该房屋的实际占有人其实也已经是黄霞，曹**鹏已经无法正常使用了。因此，黄霞刚才陈述直至2018年12月8日之前才发现曹**鹏搬离是虚假的。6、2019年6月5日曹**鹏及倪刚与华盛大厦业委会经理夏扣生、另一名业委会女性工作人员的对话录音及文字整理材料各一份，用以证明2018年3月24日，黄霞将案涉房屋锁门后将钥匙交由保安保管以及曹**鹏经过黄霞同意后搬离的事实情况。7、张家港市公安局城西派出所《责令改正通知书》（原件），用以证明2018年3月21日消防部门至案涉房屋进行检查，经检查发现消防喷淋系统无法联动，也就是2018年3月26日消防大队对华盛大厦《责令改正通知书》中提到的联动以及消防管网的问题。更证明了案涉房屋存在不可修复的消防安全问题，导致曹**鹏无法正常使用案涉房屋。8、2019年11月1日华盛大厦业主委员会张贴的《公示（一）》一份、2019年10月30日张家港市华盛大厦业主委员会张贴的《张家港市华盛大厦小区消防维修改造方案》一份、2019年6月22日张家港市华盛大厦业主委员会张贴的张家港市杨舍镇人民政府出具的《复函》一份以及华盛大厦业委会张贴的2019年4月17日张家港市公安局城南派出所出具的《责令改正通知书》一份，均是照片打印件，上述证据原件均张贴于张家港市华盛大厦小区公示栏，用以证明案涉房屋及所在的华盛大厦存在消防重大隐患，且直至今年消防部门出具的《责令改正通知书》中列明的问题仍为消防控制室内火灾报警系统瘫痪无法工作，A幢商住楼大量防火门被拆除，就消控室的问题与曹**鹏提供的2018年的两份《责令改正通知书》问题基本一致。也就是说案涉房屋所存在的严重消防问题，从曹**鹏承租房屋之前直至现在一直存在且未得到解决。该问题直接导致曹**鹏在租赁期间无法正常安全合法的使用案涉房屋。因此曹**鹏解除合同合法有效。黄霞对曹**鹏提交的上述证据发表质证意见如下：1、对证据1的真实性没有异议。但黄霞没有违约的情形。2、对证据2的真实性没有异议，但是曹**鹏一共仅支付了663000元（租金、物业费、保证金）。第一年租金237500元、物业费18000元、保证金10万元，第二年租金30万元、物业费18000元，上述共计应当为673500元。但是曹**鹏仅支付了663000元，还差10500元。同时证明曹**鹏存在违约情形，第三年的租金分文未付。3、对证据3，由于是复印件，真实性不予认可。即便是原件，该通知是发给华盛大厦业委会的，是基于整栋大厦的一个消防检查作出的一个通知，与黄霞无关。黄霞也未收到该通知。即便该通知属实，该检查属于一个消防的例行检查，部分小问题整改即可。通知书上载明的是部分消防网管损坏，并不能证明曹**鹏承租区域网管等相关消防设施的损坏。这仅仅是一份通知书，并非是责令停产停业等严重影响经营的处罚决定。4、对证据4的真实性无法认可，黄霞及其亲属均没有收到。5、对证据5的真实性予以认可，对曹**鹏补充说明的不予认可。2019年6月11日出具的《接处警记录》中载明曹**鹏是因为经营不善撤铺，未缴租金也未将租赁物归还黄霞。2019年6月11日出具的另一份《接处警记录》证明至2018年4月13日曹**鹏尚未将其办公设施搬走，也未将房屋交还黄霞。6、对证据6的真实性、关联性有异议。录音中讲话的人员的身份不明确，内容与本案没有关联性。该份证据形成是在本案黄霞起诉之后，是曹**鹏有目的性的去录音。相关的话语均是曹**鹏有引导性的在陈述。证据也未能直接证明曹**鹏想要证明的目的。曹**鹏主张该录音中有夏扣生、业委会的女性工作人员，两人未出庭作证，无法核实被录音人的身份。该份证据不能作为认定事实的依据。7、对证据7的真实性没有异议。黄霞并不知情也未收到该通知书。曹**鹏此前也从未通知黄霞。该份通知书仅仅是消防部门的例行检查，仅是责令改正，并非是责令停产停业的处罚决定书。从该份通知书做出之日到目前为止，黄霞出租出去的房产以及华盛大厦整栋楼没有任何一家经营者因消防原因被责令停产停业。曹**鹏作为网吧的经营者，在开设网吧时相应的消防设计及设施已经通过消防部门验收，说明案涉的房屋是符合消防规范的。曹**鹏作为网吧经营者同时也是消防安全责任人。在其经营期间的消防问题，责任方在于曹**鹏。8、对证据8的真实性没有异议，但是黄霞不认可曹**鹏的证明目的。事实证明现有的消防设施并没有影响到华盛大厦租户的包括其他业主的正常生产经营。曹**鹏提到了华盛大厦整体存在重大消防隐患，该措辞不宜认定为是否确实存在重大消防隐患。就刚才曹**鹏代理人所讲的消防隐患重大与否、程度怎么样、是否确实影响到业主的生产经营，应当由消防主管部门出具权威的鉴定意见或者评估报告。且曹**鹏也提到存在消防隐患的是华盛大厦的整体，并没有特指案涉租赁房屋。事实上目前所有的业主都在正常经营，并没有因为所谓的消防问题而受到任何影响。曹**鹏向本院提出以下反诉请求：一、判令黄霞返还曹**鹏交纳的保证金10万元；二、判令黄霞赔偿曹**鹏装修损失177450元；三、判令本案诉讼费由黄霞承担。事实与理由：2015年11月14日，曹**鹏与黄霞签订《房屋租赁合同》一份，合同约定黄霞将张家港市华盛大厦二楼的房屋出租给曹**鹏，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日，合同还明确约定黄霞保证房屋符合消防要求等一系列标准，以及需确保一、二楼消防原设施的正常运行等内容。合同签订后，曹**鹏向黄霞支付了相关租金和10万元保证金。但曹**鹏在使用房屋期间发现该房屋(实际是整幢大楼)存在严重消防安全隐患，并向黄霞提出要求解决，而黄霞始终不予解决。为此，2018年3月28日，曹**鹏书面通知黄霞解除房屋租赁合同并要求办理相关结算手续，并于2018年4月15日全部搬离。但黄霞至今未与曹**鹏进行结算。鉴于上述情况，就黄霞诉提起房屋租赁纠纷一案，曹**鹏为维护自己的合法权益，特提起反诉。恳请贵院依法裁判。曹**鹏为证明其反诉诉请，提交以下证据：《设计合同》一份、《施工合同》一份、《伯爵网咖工程竣工决算单》一份、收款收据四份（其中2015年11月14日11000元设计费、2015年11月24日11000元设计费、2015年12月4日10000元工程款、2015年12月7日120000元工程款）及曹**鹏的中国农业银行交易明细清单一份（2016年1月5日90000元工程款、2016年1月19日35000元工程款），上述凭证共计金额277000元，证明曹**鹏为开设网吧对案涉房屋进行装修，其中设计费为22000元，固定装修款为285800元。反诉的第二项请求177450元的计算方式为：房屋装修费285800元加上设计费22000元以及楼梯增项（木饰面、灯带、人工等）5200元、楼梯扶手5000元、大门10000元、广告牌10000元，共计338000元。租赁合同的期限是5年即60个月，租赁房屋的使用时间至2018年4月15日是28.5个月。因此177450元是用338000元除以60月乘以31.5月得出。另说明上述的楼梯大门等物品虽没有凭证，但现仍在案涉房屋处。上述凭证并不齐全。黄霞对曹**鹏提交的上述证据发表质证意见如下：对《设计合同》、《施工合同》、《伯爵网咖工程竣工决算单》以及收据的真实性均不予认可，系曹**鹏单方提供的，与无法验证身份的第三人签署的，黄霞不予认可。即便曹**鹏有部分相应的付款依据，也无法证明曹**鹏的装修损失。黄霞针对反诉答辩称：曹**鹏的反诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回，理由如下：一、黄霞无需返还保证金10万元，合同3.4条明确约定了退还保证金的前提是乙方即曹**鹏未违约，并且合同约定了保证金是在合同期满后无息退还。合同还约定了如果乙方擅自解除合同保证金不退还。目前曹**鹏拖欠房屋租金和物业费的行为已经构成严重违约，并且曹**鹏在反诉状中也陈述了其要单方面解除《房屋租赁合同》，恰恰证明其存在擅自解除合同的情形。按照合同的约定，保证金不予退还。二、黄霞无需赔偿曹**鹏装修损失177450元。曹**鹏的主张没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回曹**鹏的反诉请求。黄霞未就其反诉答辩意见进行举证。本院经审理查明：黄霞系坐落于张家港市房屋（注：所在大楼名称为张家港市华盛国际大厦）的不动产权利人（注：共有人余芝珑，系黄霞的配偶）。该大厦的物业管理标准为2.5元/月/平方米。2015年11月14日，黄霞（出租方/甲方）与曹**鹏（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，现就租赁甲方房产用于乙方开设网吧等事宜达成一致意见，依法签订本合同：甲方同意按下述条款和条件将位于张家港沙洲西路117号华盛国际大厦二楼房产（以下简称“房产”）的一部分（建筑面积约600㎡）出租给乙方使用，具体租赁范围以附件租赁房屋平面图为准；甲方同意乙方将承租房产用于合法用途；乙方可以经主管部门批准（如需批准）后开设网吧。乙方在使用期内依法经营不受甲方干预；乙方已对出租房产进行查看和了解，乙方同意凭现状租赁该房屋；本合同所约定的租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日；免租期自2015年12月1日至2016年2月15日；经双方协商，租赁期内第一年，第二年的年租金均为30万元，从第三年开始，年租金每年上涨5%，具体如下：第一年度房租金30万元、第二年度房租金30万元、第三年度房租金315000元、第四年度房租金330750元、第五年度房租金347287元，该租金价格为不含税价格，本合同下开具房租发票及乙方经营所发生的全部税费由乙方承担；如有关部门要求甲方缴纳有关税费的，则乙方应按甲方的要求及时提前把前述税费支付给甲方。租金必须开具发票；双方同意按照先付租金后使用的原则支付租金，第一年度的租金于2015年11月18日前支付，扣除免租期，共计237500元，以后年度的租金分别于每年的10月18日前支付；本合同中所称“租赁年度”，均系指2015年11月18日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度；乙方在本合同签署当日应支付10万元保证金。如乙方擅自解除合同的，保证金不退还。合同履行期间，如乙方未违约的，合同期满后无息退还乙方；租赁期内，甲方负责支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收和费用。乙方负责按照600平方米的标准，支付租赁期内房产的物业管理费用，物业管理费按照物业管理单位的标准，由甲方代收；甲方须交清2015年11月30日前应支付的费用，因此给乙方带来不便与损失甲方须全部承担；租赁期间，因装修、装潢、经营而产生的税费、债务等均由乙方自行负担；甲方保证房产现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定并已合格通过相关验收。如因房屋存在抵押、担保等情形导致乙方损失的，全部由甲方赔偿；甲方确保一二楼消防原设施的正常运行，如在乙方消防报验中因一二楼消防原设施产生的一切问题均有甲方承担；在甲方无任何违约责任的前提下，乙方应按合同规定如期支付租金，在乙方没有违约的情况下甲方不得单方面终止合同，甲方单方面终止合同须赔偿乙方全部损失；乙方可按其经营需求对房产进行设计和装修。该设计和装修费用由乙方承担；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，已收租金不予退回，并要求乙方赔偿其遭受的损失：(1)甲方无任何违约，乙方逾期支付租金达30天。(2)乙方利用承租房产进行法庭认定的非法活动。(3)逾期10天未交纳按约定应由乙方交纳的各项费用；有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失：甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害。乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方，乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的损失；本合同如提前终止、解除或届满的，双方应按租赁前房屋的实际状态收回房屋；如甲方需要乙方的设施设备，双方协商作价接收；协商不成，或甲方不需要的，乙方可全部拆卸收回，但不得损坏房屋的正常结构及使用功能，同时不得损害相邻人；乙方拖欠租金的，应承担逾期付款违约金，支付标准为同期银行贷款利率的四倍；给予甲方和乙方的通知应以特快邮件的方式发送至各自的地址，即为送达。如有变更应以书面通知告知对方，在对方收到该书面变更文件时生效。该合同另约定有双方当事人的其他权利义务等内容。曹**鹏承租案涉房屋后用于经营网吧，并通过了网吧的消防验收，相应的企业名称为张家港市伯爵网络服务有限公司，该公司的法定代表人为徐瑜蕾，股东为曹**鹏和徐瑜蕾，具体经营由曹**鹏和徐瑜蕾的配偶倪刚负责。倪刚于2015年11月14日给付租赁费用30万元，曹**鹏于2015年12月5日给付租赁费用55000元、2016年8月15日给付租赁费用8000元、2016年10月20日给付租赁费用10万元、2016年12月29日给付租赁费用10万元、2017年1月3日给付租赁费用5万元、2017年2月20日给付租赁费用5万元，以上合计给付金额为663000元，其中包括保证金10万元。另查明：一、2018年3月28日，曹**鹏通过EMS快递邮寄《解除合同通知书》一份，邮寄凭证中记载的收件人为黄霞，收件地址为张家港市金地华城17号，相应邮件的查询记录中显示于2018年3月29日由他人签收。黄霞否认其本人或亲属收到过该《解除合同通知书》。二、2018年12月8日，上述案涉房屋的共有人余芝珑与案外人陈某签订《房屋租赁合同》一份，将案涉房屋租赁予陈某用于教育培训，房屋租赁期限自2018年12月8日至2024年2月7日。该合同的第十八条“其他约定事项”中记载有：“（二）由甲方协助解决增设室外铁制消防楼梯并符合消防要求”的内容。经本院现场查勘，相应的教育培训机构目前处于经营状态中。三、2019年6月11日，张家港市公安局城西派出所出具《接处警记录》两份，内容分别为：1、“2018年03月29日20时许，我所接110指令称：失窃电脑，价值几十万。接报后，我所民警立刻赶至张家港市。经查，系伯爵网吧因经营不善撤铺将电脑搬走，房东黄全法【注：系黄霞的父亲】因未结算房租而报警，经联系网吧经营者曹**鹏（未在现场，电话：189××******）其称系老板将电脑自行搬走，未有失窃。告知报警人如有房租纠纷，通过法律途径处理”。2、“2018年04月13日11时许，我所接110指令称：报警人称大件家具及电脑被人搬走了。接报后，我所民警立刻赶至张家港市杨舍镇国泰路购物公园南侧华盛大厦西侧二楼伯爵网吧。经查，系2018年4月12日8时至4月13日11时期间，倪刚（男，1991年01月05日，张家港市杨舍镇仓基村（6）蔡家圩15号）位于张家港市杨舍镇国泰路购物公园南侧华盛大厦西侧**伯爵网吧被人溜门入室（网吧消防通道门未锁），窃走其放在办公室桌子靠墙地面上的5条软中华香烟，损失价值3000余元”。四、2018年3月21日，张家港市公安局城西派出所（注：落款盖章为张家港市公安消防大队）向张家港市伯爵网络服务有限公司发出《责令改正通知书》一份，记载该所于2018年3月21日对该公司进行消防监督检查，发现存在“13.其他消防安全违法行为和火灾隐患：消防喷淋系统无法联动”的消防安全违法行为，要求责令改正。五、2018年3月26日，张家港市公安局城西派出所（注：落款盖章为张家港市公安消防大队）向张家港市华盛国际大厦业主委员会发出《责令改正通知书》一份，记载该所于2018年3月26日对该大厦进行消防监督检查，发现存在“12.未对建筑消防设施定期进行维修保养”和“13.其他消防安全违法行为和火灾隐患：1.消防控制柜损坏；2.部分消防管网损坏；3.消防控制室无人值班”的消防安全违法行为，要求责令改正。2019年4月17日，张家港市公安局城南派出所向张家港市华盛国际大厦业主委员会发出《责令改正通知书》一份，编号：[2019]第L0005号，记载该所于2019年4月17日对该大厦进行消防监督检查，发现存在“12.未对建筑消防设施定期进行维修保养”和“13.其他消防安全违法行为和火灾隐患：1.消防控制室内火灾报警系统瘫痪，无法工作；2.A幢商住楼大量防火门被拆除”的消防安全违法行为，要求责令改正。后张家港市华盛国际大厦业主委员会向张家港市杨舍镇人民政府提交《华盛大厦消防整改方案报告》。张家港市杨舍镇人民政府于2019年6月22日复函予该业委会，原则同意整改方案，要求该业委会代表全体业主，作为隐患整改的责任主体，应立即实施整改，在9月底前完成整改工作。该业委会于2019年10月30日形成《张家港市华盛大厦小区消防维修改造方案》，其中记载的内容包括“维修、改造内容及施工工艺：消防管道系统、喷淋管道系统、暖通系统、应急照明系统、泵房、机房等维修、改造调试整改，确保公共设施运行正常”，“本次申请使用商品住宅专项维修资金的涉及范围为所有业主”等。该业委会于2019年11月1日对上述材料进行公示。六、黄霞已交纳案涉租赁房屋自2017年11月至2018年12月的物业费用。七、曹**鹏举证的《设计合同》显示系其与长沙衡润装饰设计有限公司于2015年11月13日签订，项目地址为华盛大厦，总费用为22000元；举证的《施工合同》显示系其与长沙衡润装饰设计有限公司【注：落款处盖章为南京衡润装饰设计有限公司】于2015年12月5日签订，工程名称和地点分别为“伯爵网咖”和“张家港杨舍镇沙洲西路117号”，合同价款为300800元。曹**鹏举证的记载日期为2015年11月14日的《收款收据》显示南京衡润装饰设计有限公司于该日收取“张家港曹总”第一期设计费11000元、记载日期为2015年11月24日的《收款收据》显示南京衡润装饰设计有限公司于该日收取“张家港网咖曹总”设计费尾款11000元、记载日期为2015年12月7日的《收款收据》显示南京衡润装饰设计有限公司于该日收取“张家港伯爵网咖（曹总）”工程款12万元，另举证的一份记载日期为2015年12月4日的《收据》中记载的张家港伯爵网络服务有限公司交工程款1万元，但显示有收款人签章。曹**鹏提交的中国农业银行银行卡交易明细清单显示其于2016年1月5日向陈宏宇转账9万元、于2016年1月19日向陈宏宇转账35000元，其主张该两笔款项亦用于支付网吧的装修工程款项。本案审理过程中：一、双方当事人均同意案涉租赁房屋的面积按照600平方米予以确定。二、曹**鹏表示案涉网吧平时是24小时营业的，但因为房屋消防问题，其多次向黄霞提出要求解决，但一直无法解决。另外，其收到了消防整改通知，经过与物业等沟通，发现无法解决，且消防部门口头提出若无法整改，之后将罚款且要求停业。在此情况下，其主动想从案涉房屋中搬离。2018年3月24日，其停业后准备将网吧内的电脑桌椅等物品搬离，并叫来大型吊车、拖车等，物业发现后，就通知了黄霞方人员，黄霞的父亲黄全法及黄霞的配偶余芝珑到场后就提出不允许我们搬，且黄全法让其女婿余芝珑去买一把环锁将大门锁住，因对方强烈要求，我方没有继续搬离，后对方将网吧的大门锁上，并将钥匙交给业主委员会保管，且叮嘱未经黄霞方同意，不得替我方开门。2018年3月24日准备搬离网吧内物品前，曹**鹏之前电话里和黄全法说过，但是没有书面的材料或短信,黄霞方人员不让其搬离的理由是认为还有几个月租金没有付，但是其认为具有上述消防方面的理由，另外还有保证金在原告方，且其认为黄霞是违约方。2018年3月29日是其合伙人倪刚去网吧搬东西，是黄全法和余芝珑开的锁。黄霞在收到我的《解除合同通知书》后，2018年4月12日黄霞的父亲黄全法打电话让我搬离网吧剩余的物品，后于2018年4月15日全部搬离，但未办理书面的交接手续。三、黄霞陈述于2018年12月8日前才发现案涉的网吧已搬离，双方未有书面的交接手续。四、本院对余芝珑和黄全法进行调查的过程中：余芝珑述称其对黄霞作为本诉原告主张权利无异议；余芝珑和黄全法均陈述并未在2018年3月份将案涉网吧的门锁住，也并不知晓是何人锁的，可能是曹**鹏自己或物业锁的；黄全法陈述其并未在2018年4月12日同意曹**鹏将案涉网吧内的所有物品搬走，其并不知晓网吧是何时搬走的，其直到2018年10月份左右，又有人来租房子，其去看的时候才知道网吧已搬走。2018年3月29日是物业打电话予其说有人来搬东西，说是不是有人偷东西，其就打电话报警并去案涉租赁房屋处，当时门是锁住的，其没有进去。五、黄霞对黄全法和余芝珑的陈述予以认可，并表示：黄全法是在2018年9月底发现曹**鹏一方已将案涉房屋内经营网吧的物品全部搬空，门被人用一把环锁锁在那里，没有继续经营的现象。考虑到避免损失的扩大，我方就在国庆之前，应该是2018年9月30号，想办法将房屋大门上原来的环锁剪开，换上了自己重新买的锁，接管了案涉房屋，后应该有打电话通知过曹**鹏一方，但时间太久通话记录无法查询，所以也不能确定具体是什么时候通知的。不过曹**鹏一方拖欠第三年度的租金和物业费没有交，我方从2017年的年底到2018年上半年催过好多次，但曹**鹏一方一直没有付款，所以我方发现曹**鹏一方把网吧内的物品全部搬空之后，就认为曹**鹏用自己的实际行动表示不愿意再继续租下去了，于是我方就接管房屋另行寻找租户，并在2018年12月8号与新的租户签订了租房合同。六、本院对倪刚和徐瑜蕾（注：两人系夫妻关系）进行调查时，倪刚表示上述其向黄霞转账的款项是其作为网吧的合伙人支付的房屋租金。七、经曹**鹏申请，本院至张家港市华盛国际大厦业主委员会调查时，该业委会的经理夏扣生和保安周胜龙均表示未给案涉网吧上锁或开锁，对案涉网吧开设和搬离的时间并不了解，搬走之后才知道的，因为开网吧的人员来业委会称少了东西；夏扣生称2019年五六月份的时候业委会收到过消防部门的整改通知书。去年业委会的一名保安朱惠清交给其一把钥匙，称是网吧搬家的钥匙，其不知道是谁给朱惠清的，朱惠清没有讲。该业委会的另一名工作人员许华查询考勤表，显示朱惠清已在2018年3月底离职。本院拨打该业委会相应记录中显示的朱惠清的电话号码，反映已停机。八、经本院释明，曹**鹏表示：如法院认定曹**鹏存在违约，我方要求对黄霞主张的违约责任进行调整至按照同期银行贷款利率标准进行计算。保证金也不应当直接没收，而是应当返还或者抵扣。黄霞主张的结欠租金和闲置期间的租金损失存在重合，同时主张本身就是矛盾的。但我方仍坚持答辩意见，认为曹**鹏并不存在违约行为，系黄霞存在违约行为。八、经本院释明，黄霞表示：关于2017年11月18日到2018年12月8日期间的房屋租金或是房屋闲置的租金计算，请法院予以认定，我方认为不管租赁合同于何时解除。我方另行寻找租户也需要时间，而从我方发现曹**鹏一方搬空房屋到我方与新的租户签订合同之间的时间间隔是比较短的，应属于合理的期间，该期间的租金损失和物业费损失应当由曹**鹏赔偿给我方。关于逾期支付房租的利息损失，为了便于计算，我方要求以第三年度的租金315000元为基数，按照同期银行贷款基准利率的四倍，从2017年11月18日计算至2019年8月19日，此后的我方也不再主张。关于保证金10万元，我方也不主张没收，要求从曹**鹏应当给付我方的租金、闲置期间的租金损失、逾期付款利息和物业费中予以直接扣除。黄霞述称其主张按照同期银行贷款基准利率的四倍计算利息损失，除合同的约定外，并无其他证据予以证明。以上事实，有黄霞、曹**鹏提交的上述证据及本院庭审笔录、调查笔录等予以证明。本院认为：一、黄霞与曹**鹏之间房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定及相关法律规定行使权利、履行义务。二、曹**鹏在合同的履行中存在未能按约给付租赁费用的违约行为：（一）、根据案涉《房屋租赁合同》的约定，自2015年12月1日至2017年11月17日，曹**鹏应给付黄霞的租赁费用包括：1、第一年度的房屋租金237500元、第一年度的物业费17359元（自2015年12月1日至2016年11月17日）；2、第二年的房屋租金30万元、第二年度的物业费18000元；3、保证金10万元，上述合计应为672859元，而曹**鹏及其合作经营方已给付黄霞的款项金额合计为663000元，即未能完全按照合同的约定履行第一和第二租赁年度的租赁费用给付义务；（二）、根据案涉《房屋租赁合同》的约定，第三租赁年度的房屋租金315000元应当于2017年10月18日前支付，但曹**鹏未能按约给付，目前亦无证据证明在该时间点存在阻却曹**鹏给付第三租赁年度租金的正当事由。三、虽然案涉《房屋租赁合同》中约定“甲方确保一二楼消防原设施的正常运行，如在乙方消防报验中因一二楼消防原设施产生的一切问题均有甲方承担”，但曹**鹏在案涉租赁房屋内经营的张家港市伯爵网络服务有限公司系通过消防验收而经营。四、该公司在2018年3月份收到消防部门作出的《责令改正通知书》，但该通知书中并未要求该公司停止营业，即收到该通知书并不代表该公司无法继续经营，故曹**鹏以此为由主张解除合同依据不足。五、根据目前的证据反映，案涉租赁房屋所在大楼的消防存在需要整改之处，但消防整改并非由于黄霞个人的原因而引起，该大楼的消防设施整改所涉及的是该大楼的全体业主，须由该大楼的全体业主共同进行解决。从该大楼的实际情况来看，目前也未影响整体的经营和使用。六、曹**鹏主张因黄霞一方的人员将案涉租赁房屋的大门锁上导致其无法继续正常使用，目前也无相应的证据予以证明。综上，本院认定：一、曹**鹏未按约给付租赁费用、在案涉《房屋租赁合同》的租赁期限未届满的情况下搬离租赁房屋，系合同履行中违约的一方，应承担相应的违约责任。二、根据现有证据无法认定曹**鹏发出的上述《解除合同通知书》由黄霞收取以及曹**鹏要求解除案涉《房屋租赁合同》的意思表示在发出通知书的时间点或曹**鹏主张搬离案涉租赁房屋的时间得到黄霞或黄霞一方相应人员的认可，故本院认定案涉《房屋租赁合同》自黄霞自认的发现曹**鹏一方搬离后重新实际接管案涉租赁房屋的2018年9月30日起解除，即在此时间之前，曹**鹏以其行为表示不再继续履行合同，黄霞在2018年9月30日亦以其行为认可合同不再继续履行。三、曹**鹏应当给付自2017年11月18日至2018年9月30日的房屋租金，本院认定金额为273575元（合同约定的第三年度房屋租金315000元/年÷365天/年×317天；取整）。四、自2018年10月1日起至黄霞的配偶余芝珑于2018年12月8日与案外人另行签订《房屋租赁合同》的期间，案涉租赁房屋闲置，而根据2018年10月1日至2018年12月7日的期间时长（2018年10月1日至2018年11月17日为48天；2018年11月18日至2018年12月7日为20天，合计68天），应属合同解除后另行寻找承租方的合理期间，亦在黄霞和曹**鹏所签订《房屋租赁合同》约定的租赁期间内，故黄霞由于该期间内案涉房屋闲置而产生的租金损失应由曹**鹏承担。本院认定损失金额为59548元【（合同约定的第三年度房屋租金315000元/年÷365天/年×48天=41425元）+（合同约定的第四年度房屋租金330750元÷365天×20天=18123元）；均取整】。五、曹**鹏另应赔付黄霞上述房屋租金计算期限和房屋闲置损失计算期限内的案涉租赁房屋的物业费用计18986元（2.5元/平方米/月×12月×600平方米÷365天/年×385天；取整）；六、关于黄霞主张的逾期付款利息损失，本院根据上述房屋租金和房屋闲置损失的合计金额及期限，对其现主张的计算基数和计算期限予以支持，但对于其主张的计算利率标准，本院认为过高，亦无相应证据证明其实际损失，故予以调整为按照年利率11.7%计算，本院认定相应金额为64622元（315000元×11.7%/年÷365天/年×640天；取整）。七、关于曹**鹏已交纳的保证金10万元，根据合同的约定及双方当事人对该款项的表态，本院认定应从曹**鹏的上述给付义务中予以抵扣。八、综上，曹**鹏应给付黄霞的款项金额为：316731元（273575元+59548元+18986元+64622元-10万元）；黄霞其余部分的本诉诉讼请求，本院不予支持。九、关于曹**鹏主张的反诉请求，本院认为其系导致合同无法继续履行的违约方，相应的诉请亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律法规，判决如下：一、黄霞与曹**鹏于2015年11月14日签订的《房屋租赁合同》自2018年9月30日起解除。二、曹**鹏给付黄霞316731元，限于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回黄霞其余部分的本诉请求。四、驳回曹**鹏的反诉请求。本诉案件受理费10984元、保全费4020元，合计15004元，由原告黄霞负担6851元（已预交），由曹**鹏负担8153元，限于本判决生效后10日内交纳至本院诉讼费用账户；反诉案件受理费2731元，由曹**鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  宋志成人民陪审员  徐 洁人民陪审员  徐国华二〇一九年十二月二十五日书 记 员  陈 燕张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：62×××41。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。