湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初3173号原告：吴萍，女，1966年5月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区，委托诉讼代理人：全城楠，湖北鼎诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀娇，湖北鼎诚律师事务所律师。被告：吴学俊，男，1963年12月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：杨翠红（系吴学俊之妻），女，1965年8月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：蒋新，武汉市武昌区积玉桥法律服务所法律工作者。被告：彭翠华，女，1958年3月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告吴萍与被告吴学俊返还原物纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，2019年4月9日，吴学俊就涉案房屋继承事宜向本院提起民事诉讼，因本案须以该案的审理结果为依据，而该案尚未审结，本院于2019年4月15日裁定本案中止诉讼。后恢复审理后，经原告吴萍申请，本院依法追加彭翠华为本案被告参加诉讼，后由审判员杨世庆适用简易程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告吴萍及其委托诉讼代理人全城楠，被告吴学俊及其委托诉讼代理人杨翠红、蒋新，被告彭翠华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告立即腾退位于武昌区和平大道792-796号3栋792单元1层1号房屋；2、判令两被告向原告支付自2018年12月11日至实际腾退之日期间的占用费（每日按50元计算）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告吴萍于2012年7月2日依法取得位于武昌区和平大道792-796号3栋792单元1层1号房屋所有权，因其与被告吴学俊是兄妹关系，且被告与母亲一起生活，便于其工作及照顾母亲，原告让被告居住至其退休。现母亲已去世，被告也已退休两年，原告多次与被告沟通，要求被告搬离涉案房屋，被告予以拒绝，现涉案房屋由彭翠华租赁使用，故为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。审理中，吴萍明确要求两被告腾退的房屋包含房屋所有权证载面积部分及证载面积外的搭建部分。被告吴学俊辩称：1、我与原告事先对诉争房屋已有明确协议约定，该房屋由我居住至房屋拆迁，对拆迁利益分配也有约定，并载明签字后不能更改协议，我系依据双方协议合法占有使用涉案房屋；2、该房屋一直由我长期居住使用，且办理了营业执照，从事修车经营，协议也约定营业执照的拆迁收益归我享有，如果腾退房屋，必然造成经济损失；3、彭翠华并未占用原告的房屋，彭翠华堆放货物的房屋系我自行搭建的房屋，与原告无任何关系，该房屋也不存在向彭翠华出租。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告彭翠华辩称：我没有租原告的房屋，也没有占用原告的涉案房屋，不存在腾退。经审理查明：吴萍与吴学俊系同胞兄妹，其父为吴仕富、其母为戈美文。吴仕富于1999年1月29日死亡、戈美文于2016年11月28日死亡。位于武汉市武昌区和平大道792－796号3栋792单元1层1号建筑面积58.36平方米房屋（以下简称涉案房屋）原系吴仕富、戈美文原工作单位铁道部武昌车辆工厂（以下简称武昌车辆厂）出售的“房改房”，吴仕富在填写《武昌车辆厂职工成本价购房申请表》时，购房人家庭成员一栏也载有“吴学俊”。1993年11月29日吴仕富与武昌车辆厂签订《购房合同书》，并缴纳相应购房款。在吴仕富死亡后的1999年12月20日，戈美文作为购房人与售房单位武昌车辆厂签订《成本价售房协议书》、缴纳相应购房款，并于2000年9月取得上述房屋所有权证，房屋所有权证人为戈美文，个人产权比例占100%。2012年6月26日，戈美文与吴萍订立房屋买卖合同，将上述房屋出售给吴萍，吴萍在缴纳各项税费后，于2012年7月2日办理房屋所有权登记，现涉案房屋已变更登记至吴萍名下。戈美文去世后，2017年左右，吴萍、吴学俊共同就涉案房屋签订《房户分配协议》一份，该协议载明：“甲方：吴萍，乙方：吴学俊，住和平大道766-1-1，现有一处位于和平大道766-1-1房产，现由乙方吴学俊居住，如若拆迁，甲方只要房产证上面积58平方的那部分，搭建房面积，营业执照上的那部分，还有分房房源由乙方所有。本协议一经签字，双方不得以任何理由更改协议。”吴萍、吴学俊均在协议尾部签字处签名捺印。吴萍称，协议虽系其本人签名，但其夫彭智强并不知情，事后也未追认，因此该协议无效。签订协议时考虑到亲情，双方口头协商由吴学俊居住至退休，现吴学俊已于2018年12月退休，且吴学俊一直是无偿使用，也没有附期限，其作为房屋所有权人，有权随时收回房屋。吴学俊称，双方协议合法有效，根据协议内容，其可以一直居住至房屋拆迁，原告无权单方收回房屋。还查明，2019年4月9日，吴学俊就涉案房屋继承纠纷向本院提起诉讼，请求判令位于武汉市武昌区和平大道792－796号3栋792单元1层1号建筑面积58.36平方米房屋中归其继承享有的份额为1/3即19.45平方米。本院于2019年7月3日作出（2019）鄂0106民初6956号民事判决书，认为“涉诉房屋应为戈美文的个人财产，吴仕富不享有该房屋的所有权。在被继承人戈美文生前的2012年7月戈美文将涉诉房屋以买卖的方式转移登记至吴萍名下，涉诉房屋在被继承人戈美文生前已处置，不属于戈美文的遗产。吴学俊主张涉诉房屋系被继承人吴仕富、戈美文的遗产，主张按法定继承处置，本院不予支持。”，故判决驳回吴学俊的诉讼请求。该判决书已于2019年7月31日发生法律效力。另查明，吴学俊自幼随父母居住于涉案房屋，并在此结婚生子。即使2012年7月2日，涉案房屋所有权已变更登记至吴萍名下后也一直由吴学俊及母亲戈美文占有使用。戈美文去世后，涉案房屋仍由吴学俊占有使用至今。再查明，2014年9月1日，经营者为杨翠红（吴学俊配偶）的武汉市武昌区良学自行车修理部经武汉市武昌区工商行政管理局核准登记，类型个体工商户，经营场所武昌区和平大道792-796号3栋，注册日期2004年7月15日，经营范围自行车修理及配件销售。彭翠华系吴学俊街坊邻居，在涉案房屋隔壁经营有一家副食店，但其货物并未存放在涉案房屋产权登记面积内。吴萍对此亦予以认可。以上事实有经庭审质证的武房权证昌字第××号房屋产权证、房户分配协议、（2019）鄂0106民初6956号民事判决书、生效确认书、房屋照片、营业执照及当事人的陈述等证据在案佐证。经本院组织调解，双方未能就实体处理达成一致意见。本院认为：《物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，即返还原物请求权是所有权人依法要求非法占用人返还原物的权利。本案的关键是分析被告是否存在非法占有涉案房屋的情形。以下主要从吴萍取得涉案房屋权利来源、《房户分配协议》签订背景及内容进行分析。一般房屋买卖交易习惯应当包含两部分内容：一是买房人查看房屋及权属情况并支付房款；二是卖房人交付房屋并办理产权过户登记。房屋出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付。本案中，从吴萍取得涉案房屋所有权过程分析，涉案房屋原系吴萍、吴学俊的母亲戈美文所有，2012年7月2日，吴萍虽取得涉案房屋的所有权，但并未实际占有涉案房屋，戈美文并未将房屋实物交付吴萍，涉案房屋此后仍由戈美文占有使用，吴萍虽主张其与戈美文签订房屋买卖合同并未附条件，但从戈美文占有使用涉案房屋直至2016年11月28日去世的事实分析，双方房屋买卖合同实际是附加了条件的，该条件体现为涉案房屋实物的推迟交付及对吴萍占有权能的部分设限。吴萍购买房屋后至今都未实际占有涉案房屋，吴萍虽取得房屋所有权，但本案发生了房屋所有权与占有权能分离的情形。此种分离情形，吴萍在购买涉案房屋时就已经能够预见，故可以推定吴萍应知晓接受房屋的现状和未能及时交付的风险。吴学俊一直占有涉案房屋，前期系基于戈美文同意或授权占有使用涉案房屋，后期是基于与吴萍之间的《房户分配协议》。从《房户分配协议》产生背景分析，如前所述，戈美文与吴萍之间的房屋买卖合同本就有附加条件，2017年，戈美文刚去世不久，吴萍与吴学俊订立《房户分配协议》，系双方当事人真实意思表示，该协议中体现了吴萍对吴学俊居住权益的确认，与戈美文生前同吴学俊共同生活居住的一贯行为相吻合，也反映了吴萍自愿继续受房屋买卖合同附加条件约束。吴萍亦当庭陈述，签订《房户分配协议》时实际考虑了亲情因素，而从涉案房屋来源及使用过程看，本就包含了母子之情、母女之情、兄妹之情，双方本系同根生，在母亲戈美文去世后能念及亲情，共同签订《房户分配协议》妥善处理出卖人戈美文生前未明确的涉案房屋实物交付等事宜，该行为符合当事人意思自治的原则，也符合善良风俗的情理。故本院确认吴萍、吴学俊之间的《房户分配协议》的真实性，该协议合法有效，对双方均具有约束力。关于吴萍抗辩其夫彭智强对《房户分配协议》不知情、协议无效的意见，2012年7月2日，吴萍即取得涉案房屋产权证，无论吴萍取得房屋产权证之前还是之后，吴学俊一直连续性占有使用涉案房屋，吴萍与吴学俊系几十年亲兄妹关系，加之吴萍的房屋本系通过与双方母亲戈美文之间的买卖合同关系继受取得，彭智强作为吴学俊妹夫不知情与常理不符，对吴萍的该抗辩意见本院不予采信。分析《房户分配协议》的内容，双方对于房屋拆迁的可能性应当是有一个共同认识的，且记载“如若拆迁……营业执照上的那部分……由乙方（吴学俊）所有”，而持续性经营才可能在拆迁过程中产生“营业执照”权益，武汉市武昌区良学自行车修理部经营者系吴学俊配偶，由此可知，“如若拆迁……营业执照上的那部分……由乙方（吴学俊）所有”，实际包含了对吴学俊持续经营修理部至拆迁时止的认可，持续经营还需要空间载体，故可以推定为对吴学俊使用涉案房屋期限的约定，即吴学俊可以居住使用涉案房屋至拆迁时止。而吴萍主张双方口头约定由吴学俊居住至2018年12月退休的意见，与《房户分配协议》内容不符亦无其他证据佐证，本院不予采信。关于吴萍主张吴学俊系无偿使用，其作为权利人可以随时收回房屋并收取占用费的意见，《物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”，现吴学俊基于与吴萍之间的《房户分配协议》占有涉案房屋，属于有权占有，吴萍并未举证证明《房户分配协议》存在无效或者可撤销情形，故上述意见本院不予支持。关于双方所称的搭建房屋，房屋产权证载面积并未记载。《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆迁房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，双方均未举证证明涉案房屋搭建部分存在基于上述事实行为取得物权情形，故该搭建房屋实际涉及到是否为违法建筑的认定和处理问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对于未取得建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院民事案件的受理范围，故对吴萍请求两被告腾退房屋产权证载登记面积外搭建房屋的意见，本院不宜处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第二百四十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告吴萍的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告吴萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇一九年十二月二十九日法官助理卓明艳书记员严丽轩