湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0682民初2349号原告：朱学选，男，1955年5月20日出生，汉族，住湖北省老河口市。委托代理人：张春虎，系湖北正音律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：老河口市和诚房地产开发有限公司，住所地：老河口市航空路与机场路交叉口东北角华光国际小区。统一社会信用代码91420682579862549B。法定代表人：李家标，系该公司董事长。委托代理人：蒋志杰，系湖北正音律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告朱学选与被告老河口市和诚房地产开发有限公司（以下简称和诚房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告朱学选及其委托代理人张春虎、被告和诚房地产公司的委托代理人蒋志杰到庭参加了诉讼。经本院主持调解，未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告朱学选向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延交付房屋违约金48000元（从2016年9月起至2018年8月31日止按每月2000元计算）；2.确认被告迟延办理房产证6个月违约，支付违约金37393.2元（103.87×12000×6%÷12×6）；3.确认被告交付房屋面积小于合同约定1.17平方米，退还原告房款14040元（按每平方米1.2万元计算）；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月23日，被告与原告签订房屋征收安置协议，征收了原告位于航空路原石化公司油库旁的房屋，原告选择2号楼1层xxx号商铺（建筑面积103.87平方米）作为拆迁还房，并约定还房时间为2016年8月31日，并办好房屋产权证及水电开户。如不能按期还房，被告按每月2000元补偿原告租金至房屋交付止。但被告却在2018年8月才通知交房，到2019年5月20日才将房屋产权证交付原告，房产证登记建筑面积为102.70平方米，比约定面积缩小1.17平方米，按法律规定迟延6个月交付房产证。因被告违约，原告多次交涉，被告未给合理答复，现原告依法向法院提起诉讼，请求支持诉请。被告和诚房地产公司辩称：1、被告交房违约时间为2016年9月至2017年2月，可以按约定承担违约责任；2.双方已办理房产证不存在办证违约，况且本案的安置协议没有约定办证违约事项及承担情形；3.本案是补偿安置协议并非货币化的等价交换的商品房买卖，没有具体的房屋单价，也没有约定此项的违约情形以及承担违约金，所以不存在退还房款的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行质证，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证：1、原告证据一：双方于2015年9月23日签订的房屋征收补偿安置协议书原件一份。2、被告证据三：光化国际小区2号楼规划竣工验收合格证复印件一份。3、被告证据五：被告与湖北省楚天视讯网络有限公司老河口分公司签订的商品房买卖合同及增值税发票。4、我院的调查材料：向老河口市不动产登记中心查询的光化国际小区2号楼工程竣工验收备案证明书及2号楼1楼产权登记情况。对当事人有异议的证据，本院作如下认定：1、原告证据二：收条复印件2张，用于证明2019年4月12日被告才通知原告办理房产证。被告的质证意见是“真实性无异议，但是被告协助原告办理了房产证，不存在违约。”因当事人对证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以采信。2、原告证据三：房产证复印件一份，用于证明交付房屋的面积少了1.17平方米。被告的质证意见是：“真实性无异议，但结合原告证据一并没有约定此项的违约情形，也没有计算违约情形的房屋单价。”因当事人对证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以采信。3、被告证据一：照片复印件1张，用于证明2017年1月24日已经通知原告收房。原告的质证意见是：“真实性无异议，但是并不能证明被告已经通知了原告交房。”因当事人对证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以采信。4、被告证据二：交房确认书和收条复印件各一份，用于证明原告逾期办理交房手续以及收到房产证的时间。原告的质证意见是：“对交房确认书无异议，但是确认书是2019年补的，原告是2018年8月份拿的钥匙，对收条无异议。”因当事人对交房确认书的真实性不持异议，本院对交房确认书的真实性予以采信。因当事人对房产证收条不持异议，本院对房产证收条予以采信。5、被告证据四：通知办理房产证的短信照片，用于证明被告于2018年4月28日通过短信通知原告办理房产证。原告的质证意见是：“对短信真实性无异议，但原告年纪大了没有留意短信，也看不清楚，后来2018年8月份被告电话通知原告领取房屋钥匙。”因当事人对证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以采信。6、被告证据六：建筑工程竣工验收报告，用于证明交付的房屋于2016年10月18日竣工验收。原告的质证意见是：“真实性无异议，关联性有异议，这是4号楼竣工验收报告，不是本案2号楼的竣工验收报告。而且有竣工验收报告不是房屋交付的条件，有工程竣工验收备案证明书才能交付房屋。”因该证据与涉案工程无关，本院不予采信。经审理查明：2015年9月23日，原告朱学选与被告和诚房地产公司签订房屋征收补偿安置协议书，约定：“原告朱学选选择光华国际2号楼1层xxx号商铺（建筑面积103.87平方米）作为拆迁还房，和诚房地产公司于2016年8月31日前交付房屋，如不能按期交房，被告和诚房地产公司按每月2000元对原告进行租金补偿至房屋交付止，延期不满一月的按一月算。”2015年12月7日，被告和诚房地产公司与湖北省楚天视讯网络有限公司老河口分公司签订的商品房买卖合同，以8000元/平方米的价格销售老河口市航空路光华国际小区2号楼xxx号房屋。2016年7月18日，被告和诚房地产公司获得光华国际小区2号楼规划竣工验收合格证。2017年1月24日，被告和诚房地产公司张贴交房公告。2017年3月，原告朱学选到被告和诚房地产公司协商交房的事宜，但是原告朱学选认为没有达到交房条件，不接收房屋。2018年2月10日，被告和诚房地产公司取得老河口市住房和城乡建设局出具的光华国际小区一期2号楼工程竣工验收备案证明书，备案证明书载明该工程于2018年2月7日办理竣工验收备案。2018年4月28日，被告和诚房地产公司通过短信通知原告朱学选办理房产证。2018年6月1日，被告和诚房地产公司胡伟萍收到原告朱学选结婚证。2019年3月26日，原告朱学选出具确认书，内容为“兹收到和诚房地产开发有限公司于2015年9月签订的商铺还迁合同约定的商铺还迁房，房号2#-106，钥匙3把，水电设施齐备，现予以交房确认。”2019年4月12日，被告和诚房地产公司胡伟萍收到原告朱学选户口本原件和拆迁安置补偿协议原件用于办理不动产证。2019年5月15日，老河口市航空路光华国际小区2号楼xxx号房屋不动产权证（权利人：朱学选、王小艳，房屋建筑面积102.7平方米）办理完毕。2019年6月18日，原告朱学选收到该不动产权证。本院认为：根据原被告的诉辩主张，双方的争议焦点有三、一是被告交房违约金的数额。二是被告交房面积差价，三是被告办证是否存在违约情形。关于第一个焦点问题，双方约定被告和诚房地产公司应于2016年8月31日前交付房屋。原告认为违约金应当计算至2018年8月，被告认为应当计算至2017年2月。因涉案的光华国际小区2号楼工程于2018年2月7日办理竣工验收备案。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。又根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。由此可知,涉案工程在竣工后进行的竣工验收备案属于保障工程质量的法定条件,也是房屋的法定交付条件。本案中，被告在没有办理工程竣工验收备案的情况下通知收房，原告有权拒绝接收房屋。故此，被告延迟交房违约金应当自2016年9月计算至2018年2月，为36000元（2000元/月×18个月）。关于第二个焦点问题，双方均认可交付的房屋面积比约定的少1.17平方米，原告在诉状中要求按每平方米12000元计算返还房款，被告在庭审中愿意按每平方米8000元支付房款。当事人的证据显示，相邻商铺的销售价格为每平方米8000元。经法庭释明，原告表明不申请评估，要求按每平方米8000元返还房款。故此，被告应当向原告支付9360元（8000元/平方米×1.17平方米）。关于第三个焦点问题，原告诉称房屋交付日期为2018年8月，但被告举出经原告签字的交房确认书的日期为2019年3月26日，故本院认定实际交房日期为2019年3月26日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，双方签订的房屋征收补偿安置协议书未约定办证期限，不动产权属证书于2019年5月15日办理完毕，距离房屋实际交付日期50天。故此，被告办证不存在违约情形。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、第十八条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告老河口市和诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告朱学选45360元；二、驳回原告朱学选的其他诉讼请求。被告老河口市和诚房地产开发有限公司若不按判决指定期限内履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2286元，减半收取1143元，由原告朱学选负担529元，被告襄阳市真龙房地产开发有限公司负担614元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 叶 丽二〇一九年十二月十二日书记员 刘曼丽