广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂01民终10631号 上诉人（一审原告）：周丽川，女，1973年8月17日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：邓远东，北京颐合中鸿（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭一玲，北京颐合中鸿（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：南宁水晶城商贸有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市民族大道93号新兴大厦27楼，统一社会信用代码：91450103765807594P。 法定代表人：宁静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘桂宽，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市金湖路６１号，统一社会信用代码：914501007943162763。 法定代表人：刘礼宁。 委托诉讼代理人：杨清娟，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易大刚，广西万益律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：南宁佳得鑫房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城D座1202房，统一社会信用代码：914501007276696371。 法定代表人：刘礼宁。 上诉人周丽川因与被上诉人南宁水晶城商贸有限公司（以下简称水晶城商贸公司）、广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司（以下简称梦之岛百货公司）、南宁佳得鑫房地产开发有限公司（以下简称佳得鑫公司）合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初7156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人、被上诉人水晶城商贸公司的委托诉讼代理人、被上诉人梦之岛百货公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被上诉人佳得鑫公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、三被上诉人应当将案涉商铺腾空并返还给上诉人。1.《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”由于涉案商铺的产权人属于上诉人，《委托租赁协议》约定的委托租赁期限届满，上诉人即有权处分自己的商铺，有权决定是否继续委托水晶城商贸公司出租给梦之岛百货公司。委托期限届满后，上诉人并未与水晶城商贸公司签订新的《委托租赁协议》，水晶城商贸公司没有获得新的授权，无权将上诉人的商铺擅自租赁给梦之岛百货公司。因此，水晶城商贸公司于2013年11月1日与梦之岛百货公司签订的《南宁水晶城商贸公司与广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司租赁合同补充协议（二）》系无效合同，梦之岛百货公司无权继续占有涉案商铺。2.上诉人是单独与水晶城商贸公司、佳得鑫公司签订《委托租赁协议》，将独立的商铺委托给水晶城商贸公司管理出租，并不是经过业主大会同意才出租的。且水晶城商铺业主委员会至今没有成立，出租时没有经业主大会同意，到期后是否续租也没有理由要业主大会同意。另外，一审法院在并未实地调查取证全体商铺业主与水晶城商贸公司或梦之岛百货公司实际签订租赁协议的情况下，就认定大部分商铺业主已选择继续将商铺交由梦之岛百货公司经营，没有任何证据予以证实，所谓80%的签约率也只是水晶城商贸公司的答辩意见，没有事实依据。3.水晶城商贸公司作为上诉人的受托方，本应极力维护上诉人的合法权益，但水晶城商贸公司未考虑市场变化及租金大幅度上涨的情况，未考虑为上诉人争取利益最大化，反而以明显低于市场价格的租金擅自对外出租商铺，其行为严重损害到上诉人的经济利益。4.上诉人取得的商铺房产证，已经明确载明商铺的坐落和建筑面积，房产证附图也明确注明商铺周围楼柱编号、东西南北四个方向的距离、尺寸，四至清楚，尺寸、面积准确。因此，上诉人的商铺在产权、构造及利用上存在独立性，并不存在商铺产权共有的问题，不存在收回铺面就“损害公共利益和他人合法利益”的问题。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百五十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，水晶城商贸公司、梦之岛百货公司在委托期限届满后应当将涉案商铺腾空并返还给上诉人。二、一审判决的占用费计算标准过低，应当按照上诉人主张的金额计算支付每月占用费。从法律规定和司法实践来看，一审法院本可以选择两种方式来确定占用费价格：1.委托有资质的评估公司来进行同地段同类商铺租金价格评估鉴定，但一审法院在长达三年的时间都没有进行这项工作，违反法定程序。2.《委托租赁协议》约定，2006年9月1日至2015年8月31日分三个阶段，每一阶段的租金收入均是在上涨，且上涨幅度很大。在计算占用费时，根据《委托租赁协议》约定的第二期到第三期租金的涨幅标准26.94%（即第三期较第二期上涨了26.94%)来计算占用费。三、佳得鑫公司应当对水晶城商贸公司的债务承担连带责任。1.根据《委托租赁协议》第八条“如乙方超过半年无法按期向甲方支付租赁收入，则丙方负连带责任，代乙方向甲方支付应缴租赁收入”。佳得鑫公司作为水晶城商贸公司的担保方，应当对水晶城商贸公司的行为承担连带担保责任。2.从水晶城商贸公司、佳得鑫公司、梦之岛百货公司的企业登记信息来看，水晶城商贸公司由佳得鑫公司依法出资设立，佳得鑫公司在2015年8月4日之前为水晶城商贸公司的股东；佳得鑫公司与梦之岛百货公司的法定代表人都为同一人刘礼宁，股东都有广西红白蓝投资有限责任公司。因此，三被上诉人相互关联、公司人格混同、利益勾连，涉案商铺实际是三被上诉人共同掌控管理，佳得鑫公司应当承担连带责任。 水晶城商贸公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 梦之岛百货公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 佳得鑫公司未提交书面答辩意见。 周丽川向一审法院起诉请求：1、水晶城商贸公司、佳得鑫公司、梦之岛百货公司自本案判决生效之日起七日内共同将周丽川所有的位于南宁市青秀区相关场所腾空并予以返还；2、水晶城商贸公司、佳得鑫公司、梦之岛百货公司自2015年9月1日起至返还商铺之日止，按每月2594元连带向周丽川支付占用费（暂计至2015年12月31日为10376元）；从2016年开始，每季度的占用费比上一季度递增4%；3、本案诉讼费由水晶城商贸公司、佳得鑫公司、梦之岛百货公司承担。 一审法院认定事实：2004年10月31日，周丽川向佳得鑫公司购买位于南宁市青秀区佳得鑫水晶城四层B52号商铺。周丽川取得了房屋所有权证，载明：“房屋坐落于青秀区佳得鑫水晶城四层B52号商铺；规划用途：商业用房；建筑面积14.41㎡，其中套内建筑面积6.49㎡。” 当日，周丽川（委托人、甲方）与水晶城商贸公司（受托人、乙方）、佳得鑫公司（担保方、丙方）签订《委托经营协议》，约定：第一条、甲方自愿将其出资购买的坐落于南宁市金湖路北段佳得鑫水晶城四层B52号商铺（以下简称该物业），委托乙方统一交由梦之岛百货公司（以下简称承租方）整体经营。该物业建筑面积为14.42平方米（实际面积以房产测绘单位测定为准），计算委托经营收益分成的基数为94691元。第二条、在本协议有效期内，甲方将该物业不可撤销地特别授权给乙方经营管理，且甲方不参与经营管理；委托权限包括但不限于在征得丙方同意后：A、决定和修改该物业的经营定位；B、决定和修改经营范围和经营方式；C、经营收益权；D、租赁权和转租权；E、结构改造和装修。第三条、委托期限：自2006年9月1日起至2015年8月31日止。第四条、委托经营收益计付期及经营收益分成。1、委托经营收益计付期限为六年，即从2009年9月1日起至2015年8月31日止……2、乙方接受甲方委托，在委托期限内，对本物业进行经营管理，乙方在委托期限内按以下分成标准和方式支付给甲方本物业的经营收益分成：（1）2009年9月1日至2012年8月31日：乙方每年按计算委托经营收益分成的基数的7.5%定额向甲方支付收益分成7104元/年，即1776元/季；（2）2012年9月1日至2015年8月30日：乙方每年按计算委托经营收益分成的基数的9%定额向甲方支付收益分成8520元/年，即2130元/季；3、甲方所得经营收益包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由甲方承担，甲方同意由乙方统一代为扣缴。4、经营收益扣除税费后由广西南宁梦之岛水晶城有限责任公司或乙方统一打入甲方指定的银行固定账号内，不支付现金。第六条、乙方的权利和义务。1、将委托的物业统一经营管理……3、按约定的方式向甲方缴纳约定的委托经营收益；4、有权根据承租人的要求，在不影响该物业的整体结构前提下，对该物业进行合理的装修和改造。第八条、丙方同意做乙方的担保方，如乙方超过半年无法按期向甲方支付委托经营收益分成，则丙方负连带责任，代乙方向甲方支付应缴经营收益分成。第九条、违约责任。1、如乙方不按上述约定，准时向甲方支付经营收益金，则每逾期一日，按应付而未付收益金的万分之二向甲方缴付滞纳金；超过半年未付，甲方有权终止本协议。……第十一条、合同变更、终止。1、合同终止：本委托经营合同期满自行终止。2、合同到期：在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外返租，并以书面形式通知乙方。 前述协议约定的委托经营期限届满后，周丽川以与各方未达成新协议为由诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。水晶城商贸公司、梦之岛百货公司则答辩如前。经询问，周丽川主张其在本案中提起的是合同之诉，并确认梦之岛百货公司在《委托经营协议》期满后共向其支付款项5057.91元。 一审法院另查明，2008年8月28日，水晶城商贸公司（出租代理方）、佳得鑫公司（出租担保方）作为合同甲方，与梦之岛百货公司（承租方）、广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）（承租担保方）作为合同乙方，各方共同签订《佳得鑫水晶城一~四层商场租赁代理合同书》（以下简称《租赁代理合同书》），主要内容是：一、为方便乙方经营，解决乙方承租佳得鑫水晶城第一至第四层商场（以下简称标的商场）时与众多产权人签订承租合同的困难，乙方在已委托甲方向标的商场各产权人取得租赁代理权的基础上，由甲方代表产权人将标的商场整体出租给乙方经营。二、甲方取得标的商场所有商铺出租期限均应至2015年12月31日。标的商场的出租合同由甲方统一代表标的商场的产权人与乙方签订，以保证乙方不再与各产权人签订类似的承租合同。在本合同有效期内，甲方代表标的商场的所有产权人将标的商场不可撤销地特别租赁给乙方经营管理。三、标的商场租赁期限为2007年1月1日起至2015年12月31日止。四、标的商场的租金由乙方直接支付给标的商场的各产权人。2011年10月26日，前述各方又签订《佳得鑫水晶城商场租赁代理合同书补充协议》，就变更事项和新增租赁面积等内容达成补充条款。2013年11月1日，水晶城商贸公司（甲方）与梦之岛百货公司（乙方）签订《南宁水晶城商贸公司与广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司租赁合同补充协议（二）》，约定将涉案商城的租赁期限延长至2035年12月31日。 一审法院认为,一、关于涉案商铺是否应腾空并返还的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，周丽川作为商铺所有权人，依法对涉案商铺享有上述法定权利。但是，根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”之规定，周丽川行使上述法定权利时应不损害公共利益和他人合法权益。 首先，从涉案商铺的状况来看，该商铺不具备构造和利用上的独立性。水晶城商场共有商铺2900余个，前述商铺虽已办理产权登记，但相邻商铺之间在平面上紧密相连，空间上没有物理隔断，楼梯、电梯、公共卫生间、商场内通道、走道等分层分摊，在构造上不能明确区分，在利用上不足以排他使用，上述特征决定了水晶城商铺应当整体使用、统一经营的必要性。其次，从《委托经营协议》订立的目的来看，周丽川购买涉案商铺后即将商铺经由水晶城商贸公司交付梦之岛百货公司经营使用，表明其购买商铺的目的是通过对外出租的形式获得收益回报，而不是为了自行经营。且周丽川在购买商铺时，理应知道水晶城商铺整体出租、统一经营的模式，对涉案商铺的物权行使必须受到其他业主整体意志和商场整体功能发挥的限制。周丽川在明知的情况下仍然作出购买决定，应认定其认可了对涉案商铺不能任意行使独立请求权的限制，而必须服从于大多数业主的整体意志。第三，从《委托经营协议》的内容来看，协议第十一条第2项约定：“在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外返租，并以书面形式通知乙方（水晶城商贸公司）。”周丽川作为合同签订人应受前述条款的约束。现无证据证明水晶城商铺召开了业主大会决定收回经营权，且大部分商铺业主已选择继续将商铺交由梦之岛百货公司经营，基于整体出租使用的共益权要求，周丽川应负有保持水晶城商铺整体利用共同目标的义务，周丽川要求返还商铺不利于整体使用、统一经营的模式，不符合物的利用效益最大化的原则。综上，周丽川要求腾空并返还商铺的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。 二、关于实际占用商铺期间的占用费如何确定的问题。鉴于涉案商铺至今由梦之岛百货公司实际使用，周丽川请求支付2015年9月1日起的占用费，一审法院予以支持。在参考商铺投资收益率的一般规律的基础上，综合考虑经济发展、物价水平、同类地段同类商铺租金价格等因素，一审法院酌定占用费按每年540元/㎡计算，具体计算方式为：自2015年9月1日起至庭审之日即2018年12月5日止，按每年7781.40元（540元/㎡×14.41㎡）计付，周丽川自认已收取的款项5057.91元应当予以扣减。 三、关于水晶城商贸公司、佳得鑫公司、梦之岛百货公司承担何种责任的问题。（一）关于水晶城商贸公司的责任问题。《委托经营协议》约定周丽川委托水晶城商贸公司将涉案商铺统一交由梦之岛百货公司经营管理，经营收益由水晶城商贸公司支付，故水晶城商贸公司应承担支付占用费的责任。（二）关于梦之岛百货公司的责任问题。梦之岛百货公司虽然并非《委托经营协议》的签订人，但鉴于该协议已披露梦之岛百货公司为实际承租人，且梦之岛百货公司与水晶城商贸公司签订的《租赁代理合同书》中明确约定水晶城商贸公司作为出租代理方，代表包括周丽川在内的商铺所有权人将标的商城整体出租给梦之岛百货公司经营，租金由梦之岛百货公司直接向各商铺所有权人支付，故出租代理的权利及法律后果应由各商铺所有权人直接享有和承担，包括周丽川在内的商铺所有权人有权直接向梦之岛百货公司主张权利，梦之岛百货公司应共同承担支付占用费的责任。（三）关于佳得鑫公司的责任问题。根据《委托经营协议》的约定，佳得鑫公司作为水晶城商贸公司的担保方，其担保的范围为2015年8月31日前的经营收益，周丽川要求佳得鑫公司对2015年9月1日起的占用费承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条、第四百零六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、水晶城商贸公司、梦之岛百货公司共同向周丽川支付占用费（计算方法：自2015年9月1日起至2018年12月5日止，按每年7781.40元计付，并扣减已支付的5057.91元）；二、驳回周丽川的其他诉讼请求。案件受理费59元，由水晶城商贸公司、梦之岛百货公司共同负担。 二审中，上诉人提交证据：企业信用信息报告，证明佳得鑫公司、水晶城商贸公司、梦之岛百货公司是高度重合的关联公司。 水晶城商贸公司经质证认为，对真实性、合法性没有异议，但不能证明三家公司是关联公司，三家公司是依法成立、相互独立的法人。 梦之岛百货公司的质证意见与水晶城商贸公司一致。 本院经审查认证如下：对企业信用信息报告的真实性予以确认，由于该证据与本案待证事实具有关联性，本院将在本院认为部分对证据有无证明力及证明力大小进行综合审查判断。 二审中，各方当事人对一审判决查明事实没有异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。 二审补充查明：水晶城商场负一层至四层共有商铺数量2928户，共有商铺面积51145.41平方米。原《委托租赁合同》到期后，对于是否继续委托水晶城商贸公司统一出租管理，各业主意见不一。截止二审开庭时,已与水晶城商贸公司续签合同的业主有1866户，占业主总数的63.73%，未续签合同但实际已收取梦之岛百货公司支付的租金的业主有457户，占业主总数的15.61%；已与水晶城商贸公司续签合同的商铺面积为35139.41平方米，占商铺总面积的68.7%，未续签合同但已实际收取梦之岛百货公司支付的租金的商铺面积为6818.1平方米，占商铺总面积的13.33%。现整个水晶城商场处于正常经营中。 本案争议焦点在于：一、案涉商铺和场所是否应当返还给上诉人；二、上诉人请求支付商铺占用费有何法律依据及占用费标准应如何确定；三、佳得鑫公司是否应当承担连带责任。 本院认为：一、关于案涉商铺是否应当返还给上诉人的问题。首先，虽然案涉商铺已进行物权登记，业主已依法取得商铺的产权证,对商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。但案涉商铺有别于独立商铺,各商铺之间在平面上紧密相连,在空间上没有墙体分隔,也没有独立的消防通道,没有独立的给、排水系统,单个商铺仍受市场整体限制,不具有结构上和使用上的独立性。各业主在购买商铺之初,就直接通过与佳得鑫公司、水晶城商贸公司签订《委托经营协议》的形式,统一将商铺交由梦之岛百货公司进行整体经营和管理。因此,上诉人在购买案涉商铺时对水晶城商场统一规划、统一布局、统一经营、统一管理以获取经营收益具有一定的合同预期,即上诉人对案涉商铺的经营收益模式应属明知，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺,其权利行使必然要受到一定的限制,必须服从于业主的整体意志及共同利益，必须接受商场整体功能发挥的限制和约束。其次，根据《委托经营协议》第十一条第二项“在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外返租，并以书面形式通知水晶城商贸公司。”的约定及《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”、第七条“物权的行使,不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，目前水晶城商铺的业主中选择与水晶城商贸公司续签合同的业主,人数与所占面积比例均超过半数，虽然各业主系分别与水晶城商贸公司续约,并非通过召开业主大会的形式作出决定,但超过半数的业主已续约的事实应当视为多数业主已就水晶城商铺由梦之岛百货公司继续经营的事项作出了有效的共同决定，在多数业主均选择继续将商铺交由梦之岛百货公司进行整体经营的情况下,若将少数零散分布的商铺拆分返还,必然会破坏整个商场的结构,导致商场无法正常经营,并损害其他大部分业主的利益。目前只有继续对商场进行整体利用,才能最大限度地发挥商场的功能和作用,维护大部分业主的共同利益。故一审法院出于整体利益的考量,在本案中未支持上诉人要求返还案涉商铺的诉请,并无不当。 二、关于商铺占用费的标准问题。因梦之岛百货公司至今仍占有使用案涉商铺，故理应向上诉人支付《委托租赁协议》届满后的商铺占用费。为维护广大业主的合法权益,占用费应由业主委员会与水晶城商贸公司协商确定,但鉴于水晶城商铺业主委员会尚未成立及多数业主已经续签协议对租金标准进行约定的事实，本院按照公平原则,根据多数业主与水晶城商贸公司续签协议约定的租金标准,确定本案占用费按照540元/年/㎡计算，一审判决认定的占用费计算标准并无不当，本院予以维持。上诉人上诉提出以其他标准计算占用费的主张,其依据不充分,理由亦不能成立。上诉人主张占用费期间从委托租赁期限届满的次日起至商铺返还之日止，一审判决计至一审庭审之日。由于案涉商铺不具备返还条件，一审庭审之后，梦之岛百货公司实际使用商铺的状态仍延续，占用费仍实际产生，故本院纠正为占用费支付至本判决生效之日。至于上诉人主张占用费滞纳金，属于二审新增加的诉讼请求，因调解无效，本院不予审理,上诉人可另行主张。 三、关于佳得鑫公司应否承担连带责任的问题。1.根据《委托租赁协议》,佳得鑫公司对委托租赁期间水晶城商贸公司支付租金收益的义务承担担保责任,现上诉人主张佳得鑫公司对委托租赁期限届满后的商铺占用费承担连带责任,缺乏合同依据,本院不予支持。2.二审过程中，上诉人提交《企业信用信息报告》，拟证明佳得鑫公司与水晶城商贸公司、梦之岛百货公司是高度重合的关联关系，构成人格混同，故佳得鑫公司应承担连带责任。虽然佳得鑫公司与梦之岛百货公司的法定代表人为同一人刘礼宁，都有相同股东之一广西南宁红白蓝投资有限责任公司，但两公司业务范围不同,其余股东均不相同；佳得鑫公司与水晶城商贸公司的法定代表人、股东、业务范围及办公场所也均不相同，上诉人也未能举证证明三家公司在人员、业务、财产等方面存在交叉或混同,导致各自财产无法区分,丧失独立人格，故对其主张本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但鉴于一审判决对占用费期限计至一审庭审之日欠妥，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、(二)项，第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初7156号民事判决第二项； 二、变更南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初7156号民事判决第一项为：被上诉人南宁水晶城商贸有限公司、被上诉人广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同向上诉人周丽川支付占用费（计算方法：自2015年9月1日起至本判决生效之日止，按每年7781.40元计付，并扣减已支付的5057.91元）。 一审案件受理费59元，二审案件受理费59元，均由被上诉人南宁水晶城商贸有限公司、被上诉人广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 莹 审 判 员  覃国雄 审 判 员  陈 健 二〇一九年十二月五日 法官助理  汪利霞 书 记 员  许丽艳