四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1211号 上诉人（原审被告）：巴中中泉东方财富房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市巴州区回风大道盈丰苑1幢15楼5号。 法定代表人：陈广智，执行董事。 委托诉讼代理人：陈广博，男，1969年6月2日出生，汉族，住福建省泉州市。 委托诉讼代理人：王雷，四川宏坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘菲，女，1987年8月14日出生，汉族，住江西省赣州市。 委托诉讼代理人：**祥，四川宏坤律师事务所律师。 上诉人巴中中泉东方财富房地产开发有限公司（以下简称中泉房地产公司）因与被上诉人刘菲房屋租赁纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2019）川1902民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中泉房地产公司上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2019）川1902民初3246号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人并非案涉房屋真实买受人。（一）被上诉人刘菲之所以成为备案登记人是因为上诉人中泉房地产公司与案外人刘贤表签订了《股权转让协议》，刘贤表将涉案房屋登记在被上诉人刘菲名下。上诉人中泉房地产公司已就股权转让协议提起确认无效之诉，本案应当中止审理；（二）本案租赁合同存在被上诉人刘菲与上诉人原法定代表人黄劲刚串通行为，抬高租金损害上诉人中泉房地产公司利益。1.上诉人中泉房地产公司将涉案房屋对外出租时间为2018年11月20日，租金为30元/㎡,而本案双方当事人签订租赁合同的时间为2018年11月27日，租金为50元/㎡；2.房屋租赁合同系刘贤表代被上诉人刘菲签字，被上诉人刘菲在一审中未提交授权委托书及书面追认的相关证据资料。二、被上诉人刘菲在一审中并未提起返还案涉房屋的行为之诉，一审法院在没有追加实际使用人为第三人的情况下，直接判令上诉人返还案涉房屋系超出诉请判决，属程序违法。三、被上诉人刘菲对涉案房屋并不享有物权权益，一审法院认定上诉人按112.7元的标准向被上诉人赔偿损失无事实依据。 被上诉人刘菲辩称，1.双方当事人于2018年11月27日签订的《商铺租赁合同》符合法律规定，不违反国家强制性规定，是双方当事人真实意思表示；2.双方当事人签订合同后，上诉人中泉房地产公司按合同的约定支付了第一季度的租金，该合同已经实际履行；3.因上诉人中泉房地产公司未按合同约定支付第二季度的租金而引起纠纷，而合同明确约定承租人未按合同约定的期间支付租金应当承担赔偿责任，上诉人中泉房地产公司对该约定明确亦予以认可。一审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉。 刘菲向一审法院起诉请求：1.判令中泉房地产公司立即支付刘菲的商铺租金10146元，赔偿违约金15288元；解除本合同并赔偿其损失。2.中泉房地产公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年10月12日，刘菲（作为买受人）与中泉房地产公司（作为出卖人）就位于巴州区（裙楼）2层55号商业用房（建筑面积76.44平方米）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：582282），约定房屋总价535080元。当天，中泉房地产公司向刘菲出具了收到刘菲缴纳2Ｆ-55商铺房款535080元的《收据》，付款方式：抵款。2018年11月27日，中泉房地产公司（作为乙方、承租方）与刘菲（作为甲方、出租方，由刘贤表代表甲方）签订了《商铺租赁合同》，主要约定：1.甲方出租给乙方的商铺中泉国际广场2-55号商铺，双方确认承（出）租商铺的建筑面积76.44平方米。上述建筑面积为本商铺租金和物业管理费用的计算依据。2.本合同商铺租赁期限为五年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止。3.本合同项下首两年每年商铺租金为人民币50元／平方米＊月，依商铺面积计，商铺每月租金合计人民币3822元（大写叁仟捌佰贰拾贰元整）。4.本合同商铺，甲方于2018年11月前交付给乙方；甲方给予乙方在2018年12月31日的总免租期。商铺每季支付一次，先付后用。在每个季月开始前5日内，乙方将下一季度的租金以现金的方式支付给甲方或将租金以转账的方式直接转入甲方指定的银行账户。否则，甲方可收回商铺。乙方在签订合同时须先期交纳两个月租金7644元整作为履约保证金，待合同期满后乙方无违约的情况下，无息返还乙方。5.乙方的违约责任：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回商铺，乙方应按照相当于履约保证金的一倍向甲方支付违约金，并赔偿给甲方造成的全部损失：逾期支付租金、物业管理费等其他费用10日以上的。乙方如逾期支付租金，甲方每逾期一日，乙方须按当年约定日租金的二倍向甲方支付违约金……。6.本合同生效条件：合同签订当日，乙方将19110元即：履约保证金7644元及首季租金11466元交付给甲方后，本合同生效。（开户行：招商银行江西赣州长征大道支行，户名：刘菲，账号：62×××21）。7.甲方已提示乙方全面阅读本合同条款，甲方已对合同条款进行了全面说明。甲、乙双方已知悉本合同中甲、乙方的全部权利和义务，均不持异议。特别约定：乙方未按期交纳房租，逾期10日甲方有权锁门、终止租赁协议并通知乙方搬出商铺，押金扣除相关水电费、房租后的余额由甲方没收。同时查明，刘贤表与刘菲系亲属关系，一审庭审中刘菲对刘贤表代表其与中泉房地产公司签订的《商铺租赁合同》予以认可。合同签订后，刘菲向中泉房地产公司交付了案涉房屋，中泉房地产公司向刘菲支付了一个季度（2019年1月-2019年3月）租金10146元。因中泉房地产公司未按约定向刘菲支付租金致刘菲于2019年5月29日起诉至一审法院要求中泉房地产公司支付第二季度租金10146元。 另查明，中泉房地产公司现将案涉房屋转租给案外人周龙用于经营巴城里火锅店。刘菲主张解除与中泉房地产公司签订的《商铺租赁合同》，中泉房地产公司亦同意。 一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。刘菲与中泉房地产公司签订了《商铺租赁合同》，中泉房地产公司承租了巴州区（裙楼）2层55号（建筑面积76.44平方米）商业用房。合同签订后，刘菲向中泉房地产公司交付了租赁物，中泉房地产公司亦向刘菲交纳了2019年1月1日至2019年3月31日的房屋租金10146元，由此可见，该《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，合法、有效。合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照该合同约定全面履行自己的义务。现因中泉房地产公司未按约定期限缴纳房屋租金，刘菲主张解除《商铺租赁合同》，中泉房地产公司在一审庭审中表示同意，故刘菲的该项诉请，予以支持。租赁合同解除后，中泉房地产公司应返还刘菲交付其使用的案涉商铺。对于中泉房地产公司抗辩称《商铺租赁合同》系刘贤表代签有效力瑕疵的问题，刘菲在一审庭审中对案外人刘贤表代表其签订《商铺租赁合同》的行为予以了追认，且该租赁合同双方已经实际履行，该抗辩理由不能成立，不予采信。对于刘菲主张支付商铺租金10146元。刘菲与中泉房地产公司签订的《商铺租赁合同》虽约定季度租金为11466元，但双方实际按10146元／季度履行支付租金义务，且刘菲亦按此标准主张权利。一审庭审中，双方均认可中泉房地产公司未向刘菲支付第二季度租金，且中泉房地产公司亦认可其将房屋转租给案外人周龙并占有使用至今。故中泉房地产公司应付日租金为112.7元（10146元÷3个月÷30天），截止刘菲起诉主张权利之日（2019年5月29日），中泉房地产公司应付租金为6649.3元（112.7×59天）。对于中泉房地产公司抗辩称刘菲事实上不享有涉案房屋的权利，要求撤销股权转让协议的问题，属于另一法律关系，无法对抗本案刘菲与中泉房地产公司之间建立的房屋租赁合同关系，故该抗辩理由不能成立，不予采信。对于刘菲主张的违约金15288元和损失的问题。违约金系以实际损失为基础，刘菲主张的违约金、损失实际为中泉房地产公司未按合同约定向其支付占用商铺使用费损失，故酌定违约金的计算方法为：从2019年5月29日起按每天112.7元计算至商铺实际返还之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除刘菲与中泉房地产公司于2018年11月27日签订的《商铺租赁合同》，中泉房地产公司于判决生效后30日内向刘菲返还泉案涉的中泉国际广场2-55号商铺。二、中泉房地产公司在判决生效后10日内向刘菲支付欠付租金6649.3元及违约金、损失（违约金、损失的计算方法为：从2019年5月29日起按每天112.7元计算至商铺实际返还刘菲之日止）。三、驳回刘菲的其他诉讼请求。 二审中。上诉人中泉房地产公司及被上诉人刘菲均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同约定全面履行义务。本案中，上诉人中泉房地产公司与被上诉人刘菲于2018年11月27日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，该合同对双方当事人具有法律约束力。被上诉人刘菲已按合同约定履行租赁物交付义务，上诉人中泉房地产公司亦应按合同约定履行租金支付义务。 关于上诉人中泉房地产公司提出被上诉人刘菲并非涉案房屋真实买受人、对涉案房屋不享有权利的问题。虽涉案房屋原系上诉人中泉房地产公司支付股权转让款而抵扣给案外人刘贤表，案外人刘贤表已将涉案房屋转让给被上诉人刘菲，刘菲已于2018年10月12日与上诉人中泉房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》并将涉案房屋办理网签备案手续，该合同收据亦显示被上诉人刘菲已通过抵款的方式向上诉人中泉房地产公司支付购房款。现上诉人中泉房地产公司以其与案外人刘贤表之间的股权转让纠纷为由要求本案中止诉讼，但股权转让纠纷属于另一法律关系，其结果对本案事实认定不具有决定性作用，无法对抗本案双方当事人之间建立的房屋租赁合同关系，本案无须以其审理结果为依据。因此，上诉人中泉房地产公司提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人中泉房地产公司提出的案涉《商铺租赁合同》效力存在瑕疵的问题。首先，案涉《商铺租赁合同》虽系案外人刘贤表代被上诉人刘菲签订，但该合同签订时，上诉人中泉房地产公司对案外人刘贤表的代签行为知情且未提出异议。合同签订后，被上诉人刘菲及时履行租赁物交付义务，上诉人中泉房地产公司按约履行第一季度租金支付义务，且刘菲已于一审庭审中对案外人刘贤表的代签行为予以追认。其次，案涉《商铺租赁合同》约定的租金价格虽与《中泉国际广场租赁合同》约定的租金价格不一致，但《中泉国际广场租赁合同》系上诉人中泉房地产公司作为承租人与次承租人订立的转租合同，转租合同应当参照租赁合同中的租赁期限及租金价格等条款进行约定，《中泉国际广场租赁合同》约定的租金价格低于《商铺租赁合同》的租金价格应视为上诉人中泉房地产公司对自身权利的处分，并不影响涉案《商铺租赁合同》的效力。因此，上诉人中泉房地产公司提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人中泉房地产公司提出的一审法院审理程序违法的问题。本案中，上诉人中泉房地产公司逾期支付第二季度租金，已构成违约，被上诉人刘菲有权行使约定的解除权。房屋租赁合同解除后，租赁期间尚未届满的，合同终止履行，上诉人中泉房地产公司应当返还租赁物、清算欠付的租金并赔偿损失，次承租人作为涉案房屋实际使用人亦负有腾退义务。一审法院判令承租人于《商铺租赁合同》解除后返还涉案房屋并无不当，且不必须以通知次承租人作为第三人参加诉讼为前提。因此，上诉人中泉房地产公司提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人中泉房地产公司提出的一审法院认定其按112.7元的标准向被上诉人刘菲支付违约金及损失无事实依据的问题。因案涉《商铺租赁合同》第十条第一款及第十条第八款均约定了逾期支付租金的违约责任且约定不一致，应视为约定不明。一审法院结合案件事实，以被上诉人刘菲实际损失为基础，酌定上诉人中泉房地产公司按照涉案房屋日租金112.7元的标准向被上诉人刘菲支付违约金及损失并无不当。因此，上诉人中泉房地产公司提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，中泉房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费435元，由上诉人巴中中泉东方财富房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 华 审判员 李晓云 审判员 李 巍 二〇一九年十二月二十三日 书记员 雒 颖