贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初667号原告（反诉被告）：周显明，男，1961年6月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘柳，贵州黔翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳羽，女，贵州省贵阳市南明区西湖法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：夏卫彬，男，1973年9月2日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。委托诉讼代理人：吴昱辰，贵州天职律师事务所律师。委托诉讼代理人：文一鸥，贵州天职律师事务所实习律师。第三人：贵州金宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路2号。法定代表人：丁建强，董事长。委托诉讼代理人：马玥，男，公司员工。委托诉讼代理人：杨丽莺，女，公司员工。第三人：贵州省黔晟国有资本运营有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路2号。法定代表人：蒋川，总经理。委托诉讼代理人：贾开文，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，贵州贵达律师事务所律师。第三人：贵州金宁佳信物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区陕西路99号创世纪新城B幢14层2号。法定代表人：刘东元，总经理。委托诉讼代理人：谢歆，男，公司员工。原告（反诉被告）周显明与被告夏卫彬（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告夏卫彬在提交答辩状期间，提出管辖权异议，本院经审查后于2019年8月6日作出（2019）黔8601民初667号民事裁定，驳回其管辖权异议。被告夏卫彬不服，提出上诉。贵阳市中级人民法院经审查后于2019年9月11日作出（2019）黔01民辖终365号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，原告周显明申请财产保全，本院经审查后，于2019年7月22日作出（2019）黔8601民初667号之一民事裁定，查封、冻结夏卫彬所有的价值3303547.84元的银行存款或其他同等价值的资产。在审理过程中，因发现案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2019年11月12日裁定转为普通程序，并依法追加贵州金宇房地产开发有限责任公司（以下简称金宇公司）、贵州省黔晟国有资本运营有限公司（以下简称黔晟资本运营公司）、贵州金宁佳信物业管理有限公司（以下简称金宁物业公司）为第三人参加诉讼。根据案情需要，本院依法分别于2019年10月29日、2019年11月5日、2019年12月17日三次公开开庭进行审理。第一次开庭，原告周显明及其委托诉讼代理人刘柳、杨佳羽，被告夏卫彬及其委托诉讼代理人陈朝洁、文一鸥到庭参加诉讼。第二次开庭，原告周显明及其委托诉讼代理人杨佳羽，被告夏卫彬及其重新委托诉讼代理人吴昱辰、文一鸥到庭参加诉讼。第三次开庭，原告周显明及其委托诉讼代理人刘柳、杨佳羽，被告夏卫彬及其委托诉讼代理人吴昱辰、文一鸥，第三人金宇公司的委托诉讼代理人马玥、杨丽莺，第三人黔晟资本运营公司的委托诉讼代理人贾开文，第三人金宁物业公司的委托诉讼代理人谢歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周显明向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的租赁合同；2.被告支付拖欠原告租金2187232元，并支付逾期违约金1116315.84元（逾期违约金按照中国人民银行同期贷款利率4倍24%暂计算至2019年7月10日）至被告履行完支付义务之日止，共计3303547.84元；3.本案诉讼费及其他为实现债权产生的所有费用均由被告承担。事实及理由：2014年8月15日，周显明、夏卫彬经协商签订《租赁合同》，约定周显明将位于贵阳市云岩区㎡出租给夏卫彬使用，租赁期限从2015年1月10日起至2023年1月9日，房屋租金及支付方式按照合同第四条约定按每半年支付一次。合同签订后，周显明依约将房屋交付给夏卫彬使用，从2016年开始逾期未足额支付租金的，依照租赁合同第九条违约责任第二款约定，夏卫彬违约逾期支付租金的，以当年租金为标准，每日按应付租金总额的5‰向周显明支付迟延付款违约金，逾期达45日，周显明有权单方终止、解除本合同。现因夏卫彬逾期支付租金远超过45日，周显明有权解除与夏卫彬签订的租赁合同，且夏卫彬应按合同约定按日5‰支付迟延付款违约金（暂计算至2019年上半年）。经分段核算自2016年起暂计至2019年上半年夏卫彬尚欠租金及违约金总额3303547.84元。由于夏卫彬的违约行为，给周显明造成经济损失，原告为维护合法权益，遂诉至人民法院，请求判令如前诉请。庭审中，原告变更第二项诉请为被告支付拖欠原告租金5977945元（2015年1月10日-2020年1月9日，实际支付至夏卫彬返还房屋为止），并以每年拖欠租金为基数按照年利率24%支付违约金，自2015年1月10日起分段计算至被告清偿租金之日止。事实及理由：原被告双方签订的租赁合同约定套内面积3100㎡，原告一直按该面积正常收租，但涉案租赁房屋实际套内面积为3244.49㎡，建筑面积为3871.92㎡，故应增收多出的套内面积144.49㎡和建筑面积627.43㎡的相应租金，合计5977945元。被告夏卫彬辩称：（一）夏卫彬同意解除租赁合同，但解除的责任在于周显明出租房屋功能缺失、不能真正实现夏卫彬承租合同目的，并非夏卫彬未能按约支付租金，周显明所诉夏卫彬违约不属实。1.夏卫彬与开发商金宇公司就案涉房屋签订《租赁合同》，后因金宇公司将案涉房屋大部分抵偿给周显明，夏卫彬才与周显明重新签订《租赁合同》，对双方的权利义务进行了重新确认。2.周显明出租房屋能否实现合同目的及出租面积的确定是认定夏卫彬是否违约的关键，但周显明出租给夏卫彬房屋并不具备正常使用条件，不借助于案外人房屋的使用不能实现合同承租目的，且出租面积严重不足，而夏卫彬所付的租金与实际面积相符，周显明所诉欠租不能成立。（1）由于周显明出租房屋没有进出口，造成夏卫彬无法直接使用房屋实现用于开办美食城的合同目的。为解决通道问题、实现承租目的，夏卫彬不得不与案外人都匀市永鑫小额贷款股份有限公司（以下简称都匀永鑫小贷公司）另行签订租赁合同以取得通道，因此所受的损失应当由周显明承担。（2）冶金公司已通过贵州省高级人民法院（2018）黔民终912号民事判决确认涉案房屋中建筑面积976.55㎡（套内面积818.31m2）属其所有，周显明无权就该部分收取租金，不当收取的应当返还给夏卫彬，周显明主张该部分属其所有并主张租金不能成立，周显明实际出租面积与合同约定严重不符。（二）由于周显明出租房屋的权属争议使夏卫彬无辜卷入多桩诉讼受到损失，双方通过沟通及收付租金的实际行为已将约定涨幅从10%达成变更为5%的新合意，周显明按照10%主张涨幅与双方变更约定不符。（三）周显明所主张的违约金与实际出租面积及夏卫彬所付租金不符。（四）因周显明出租房屋涉诉不断，夏卫彬不知向谁支付才符合相关判决，夏卫彬有足够的理由不按约定时间付款，以避免重复或错误支付的发生。周显明单方提出解除合同，应按《租赁合同》承担违约责任，并承担夏卫彬包括装修费在内的全部损失。综上，周显明的诉请无事实依据，依法应予驳回。同时周显明并非约定出租面积的全部产权人，其将属于案外人的房屋出租，出租面积与《租赁合同》约定严重不符，已先期构成严重违约，而夏卫彬按照实际承租面积已将租金足额支付，并未拖欠租金。且所租房屋由于周显明没有取得独立的进出通道，导致夏卫彬无法独立使用出租房屋实现合同目的，夏卫彬有根据合同法的规定以周显明的违约行为致使不能实现合同目的为由要求解除合同，并有权要求周显明承担违约责任并赔偿责任。第三人金宇公司述称，金宇公司不清楚。第三人黔晟资本运营公司述称，周显明主张租金中有部分是属于黔晟资本运营公司的，该部分周显明没有权利主张收取租金，在周显明出租给夏卫彬的面积中要返还属于黔晟资本运营公司所有面积部分所占的百分比，其余的诉请请法院依法裁判。第三人金宁物业公司述称，周显明出租给被夏卫彬的房屋没有包括属于黔晟资本运营公司所有的面积部分。黔晟资本运营公司所有的面积部分是租赁给金宇公司，金宇公司委托金宁物业公司租赁给夏卫彬。反诉原告夏卫彬向本院提出反诉请求：1.因被反诉人所租房屋不具独立的使用功能，无法实现合同目的，判令解除双方的租赁合同；2.被反诉人支付解除合同违约金846612元及被反诉人支付因解除合同而使夏卫彬产生的装修费损失3278328元（最终以评估鉴定结果为准，反诉时暂按1080000元计算），合计1926612元；3.被反诉人支付反诉人因无权出租而使反诉人向都匀永鑫小贷公司承担的诉讼费88608元及租金549552元，本项合计638160元；4.被反诉人返还因将属于黔晟资本运营公司所有的976.56㎡房屋出租给反诉人而非法获取的租金915000元；5.本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实和理由同夏卫彬本诉答辩意见。反诉被告周显明辩称，夏卫彬的反诉无事实和法律依据，依法应予驳回。第三人金宇公司反诉述称，金宇公司不清楚。第三人黔晟资本运营公司反诉述称，黔晟资本运营公司拥有产权部分的物业实际是夏卫彬在使用。因为周显明是无权处分，也无权通过他人的财产来获取收益，周显明因黔晟资本运营公司的产权而获益。黔晟资本运营公司参与本案诉讼，所以周显明要返还的款项应该返还给黔晟资本运营公司。第三人金宁物业公司反诉述称，反诉请求第一、二项因金宁物业公司不清楚，所以无意见；反诉请求第三项都匀永鑫小贷公司所有产权部分并非周显明收取，是由夏卫彬与金宁物业公司单独签订租赁合同，金宁物业公司受金宇公司的委托将房屋出租给了夏卫彬，与周显明无关，自从2016年12月20日都匀永鑫小贷公司获得产权之后，金宁物业公司就未再收取该部分租金，由夏卫彬自行交给都匀永鑫小贷公司。反诉请求第四项，黔晟资本运营公司所有产权的建筑面积797.08㎡（套内面积666.87㎡）是租赁给金宇公司，金宇公司委托金宁物业公司再向夏卫彬收取租金，周显明未收取，夏卫彬自2017年1月就将属于黔晟资本运营公司所有的产权面积部分的租金直接交给了黔晟资本运营公司。经审理查明，2013年，贵州省冶金国有资产经营有限责任公司（出租方、甲方，以下简称冶金公司）与金宇公司（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将贵阳市云岩区延安西路1号“金宇·紫林广场”B座负二层的666.87㎡商业用房整体租赁给金宇公司使用；租赁期限为2013年2月1日起至2018年1月31日止，房屋装修免租期从2013年2月1日起至2013年5月31日止，此期间甲方不收取租金，2013年6月1日起甲方开始计收租金；月租金单价为45元/㎡，房屋租金合计30009.15元/月；乙方于本合同签订后5日内向甲方一次性支付首期4个月房屋租金120036.60元，后期租金乙方应于每季度末前5日向甲方支付下一季度房屋租金90027.45元，先付房租后用房；房屋租赁保证金为90000元，由乙方在合同签订之日支付给甲方。2014年3月27日，金宇公司向冶金公司支付2013年6月1日至2014年3月31日房屋租金300091.50元。张颖出具《委托书》（落款时间2014年1月1日），内容为张颖与周显明系夫妻关系，将位于贵阳市云岩区共同所有房产的租赁事项及权利义务均授权给周显明全权处理。2014年8月15日，金宇公司（甲方）与夏卫彬（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市云岩区建筑面积4000㎡租赁给乙方作商业经营使用，该租赁面积的准确数据以产权处实测面积为准，产权处实测面积如与本合同约定面积有差异，不影响本合同效力及租赁单价，租赁总价据实多退少补；租赁房屋为商业用房、框架结构、消防设备、强弱电等已完成，附实际面积3400㎡；房屋租赁期限从2015年1月1日起至2022年12月30日止；房屋租金每月30元／㎡×4000㎡＝120000元，租金每一年在前一年租金的基础上递增10%，按季度支付。2014年8月8日，夏卫彬向金宇公司支付保证金240000元；2014年9月5日支付2015年1月至2015年3月30日的租金200000元；2015年10月14日支付（金宇公司在该收据备注2015年4月至2015年9月黔晟公司660㎡）房租180054.90元；2014年10月14日支付2015年4月至2015年9月管理费134945.10元。落款时间为2014年8月15日（周显明主张实际签订时间是2014年11月20日后签订，夏卫彬主张实际签订时间是2015年9月29日），周显明（甲方）与夏卫彬（乙方）签订《租赁合同》，第一条约定甲方将位于贵阳市云岩区㎡租赁给乙方作商业用房；甲方应保证上述面积的房屋在出租给乙方前未向任何第三人出售或进行任何形式的担保。如甲方在将房屋租赁给乙方后，需用该租赁房屋作借贷抵押时，乙方需无条件配合将该租赁房屋作借贷款时抵押物使用，但甲方不得因此影响乙方的正常经营使用，甲方承担乙方因此受到的损失（包括但不限于装修费、诉讼费、律师费等）。第三条约定租赁期限自2015年1月10日起至2023年1月9日止，共计8年；租金:2015年1月10日至2016年1月9日，月租金225000元；2016年1月10日至2017年1月9日，递增10%，月租金247500元；2017年1月10日至2018年1月9日，递增10%，月租金272250元；2018年1月10日至2019年1月9日，递增10%，月租金299475元；2019年1月10日至2020年1月9日，递增10%，月租金329422元；2020年1月10日至2021年1月9日，递增10%，月租金362364元；2021年1月10日至2022年1月9日，递增10%，月租金398600元；2022年1月10日至2023年1月9日，递增10%，月租金438460元。第四条租金支付，按每半年支付一次；租金支付原则为先支付租金，后使用租赁房屋，每半年末最后十日内支付下半年租金。第一期租金乙方应在本合同签订之日起三日内支付给甲方。第六条装修约定、维护养护责任，乙方可根据需要对租赁房屋使用权范围进行装饰装修，费用由乙方自行承担。其装修方案和施工方案须事先经甲方同意，如依照国家的规定需经相关行政部门审核批准或验收的，乙方还必须经过相关行政部门的审核批准以及竣工验收；乙方应当爱护并合理使用所租赁房屋以及相关的设施设备。因乙方过错造成房屋及其相关设施设备损坏，由乙方承担违约责任并负责修复或赔偿；合同期满终止或在乙方不违约提前解除合同的情况下，乙方可拆除属于租赁使用房屋期间投资购置和安装的设备设施，但在拆除时不得损坏房屋原有结构，以及与房屋正常使用密不可分的相关设施设备，并保证交还的房屋处于无需修缮便可再次投入使用的良好状态。对于与房屋不可分离的装修或虽可分离但将破坏房屋结构，含水电及外观的装修，乙方不得以任何理由拆除或破坏，应无偿移交甲方。在乙方违约的情况下，乙方不得拆除其租赁使用房屋期间投资购置和安装的所有设备设施。第八条双方的权利与义务，本合同租赁期满终止或其他原因提前终止，乙方应在租赁期内或合同终止前15日清偿其所欠甲方及物业管理公司的各种费用，在保证不损伤甲方房屋原有设施基础上，乙方应将属于自己的财产、设备及其所设置招牌、广告等搬迁撤离，将租赁房屋完好交还甲方，并得到甲方书面签收认可。如乙方逾期不搬迁的，甲方有权向乙方发出限期搬迁通知书，在送达乙方后仍未搬离的，乙方同意甲方将其视为遗弃物品，由甲方全权清场处理。因清场处理而发生的费用由乙方承担，甲方有权从乙方租赁保证金中扣减所发生的相关费用；乙方在退场时不得损坏房屋原有设施，保证房屋和设施设备良好的可使用状态。否则，乙方应负责修缮恢复，并视为乙方仍未履行交还租赁房屋的义务。若乙方不能修复至正常使用状态，甲方有权在其租赁保证金中扣减相关费用，若租赁保证金不足以弥补甲方损失的，甲方还有权利向乙方主张该剩余部分的损失赔偿。第九条违约责任，在本租赁合同有效期内，如甲、乙双方任何一方无正当理由擅自终止履行合同，视为违约，违约方应支付守约方当年租金的30%作为违约金，并承担守约方因此所造成的经济损失；如果一方违约导致本合同无法继续履行，违约方比照本条第一款约定向守约方支付违约金；乙方违约逾期交付租金的，乙方以当年租金为标准，按日按应付租金总额的5‰向甲方支付迟延付款违约金，逾期达45日，甲方有权单方面终止、解除本合同，乙方同意甲方采取停水，停电、封堵通道的方法促使乙方履行义务；直至甲方收回租赁房屋。解除合同不免除乙方按本条约定支付延迟付款违约金的责任。2014年12月20日，金宇公司（甲方）与金宁物业公司（乙方）签订《委托合同》，约定：1.乙方为甲方开发的金宇紫林广场物业管理单位；2.甲方委托乙方全权处理位于贵阳市云岩区黔晟国有资产经营有限责任公司建筑面积797.08㎡的商铺租赁事宜；3.委托权限包括与第三方签订租赁合同和代收房屋租金，代收租金可用于冲抵甲方在乙方处借款（以财务交接结算为准），同时授权上述两处物业的管理权由乙方管理。2015年1月1日，金宁物业公司（甲方）与夏卫彬（乙方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将位于贵阳市云岩区建筑面积192.06㎡，贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司建筑面积797.08㎡出租给乙方使用（注：本合同项下二处产权区域按套内建筑面积700㎡计算租金。另外，甲方应保证上述房屋面积区域在出租给乙方时，已经得到黔晟公司出租其所拥有的建筑面积797.08㎡的正式授权，在合同履行过程中如因无正式授权等问题导致乙方无法正常使用约定面积的，甲方应承担因此而产生的所有法律责任并赔偿乙方由此而受到的所有损失）。第三条房屋租赁期限8年，从2015年1月1日起至2022年12月31日止。第四条房屋租金在本合同租赁期限内，第一年租金为每月75元×700㎡＝52500元；第二年租金为每月75元×700㎡＝52500元；租金从合同签订后的第三个租赁年（即2017年-2018年期间的租赁年）起递增。租金递增方式为以前一个租赁年（2016年-2017年）的租金为基础递增一次，递增比例为10%。如第三个租赁年在第二个租赁年的租金基础上递增一次，递增比例为10%，即租金为每月75元×700㎡×（1＋10%）＝57750元。第五条租金支付原则为先支付租金，后使用租赁房屋，每季度末最后十日支付下季度租金。第一期租金乙方应在本合同签订之日起三日内支付给甲方。第六条租赁保证金为240000元，乙方应在本合同签订之日支付给甲方。签订该合同后，夏卫彬或其经营的贵州鼎立黔餐饮管理有限公司向金宁物业公司支付租金和物管费分别如下：①2015年1月9日支付2015年1-3月物管费312000元；②2015年11月18日支付自2015年9月30日至2015年12月31日的房租157500元；③2016年5月10日支付自2016年1月1日至2016年6月30日的房租200000元（同时收据备注黔晟、金宇700㎡×75元×3月）；④2016年8月8日支付自2016年7月1日至2016年9月30日的房租60000元；⑤2016年10月19日支付自2016年10月1日至2016年12月31日的房租70000元；⑥2017年2月7日支付房租157500元；⑦2017年5月4日支付自2017年4月1日至2017年6月30日的房租157500元。上述金额共计：1114500元。2017年冶金公司分别以周显明、张颖、金宇公司为被告，向贵阳市中级人民法院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵阳市中级人民法院经审理后作出（2017）黔01民初1153号民事判决，该判决查明：……2013年2月1日，冶金公司与金宇公司签订《商业用房租赁合同》，将安置给冶金公司的金宇·紫林广场Ｂ座负二层的666.87平方米商业用房整体租赁给金宇公司使用。2013年2月27日，冶金公司与贵州坤光贸易经营部签订《商业用房租赁合同》，将建设大厦临街Ｂ栋负二层Ｗ-Ｙ轴轴网间面积为200平方米的房屋租赁给贵州坤光贸易经营部使用……。该判决结果为：一、确认冶金公司与金宇公司2012年11月12日签署的《贵阳市延安西路二号大院联建开发项目（金宇·紫林广场Ｂ座）拆迁补偿还房安置调整协议》合法有效；二、确认贵阳市云岩区营业房建筑面积976.56平方米归冶金公司所有，具体位置为：（1）Ｗ-Ｙ轴交1-4轴轴网间149.64平方米、建筑面积178.58平方米，（2）Ｗ-1／Ｚ轴交13-21轴轴网间套内面积291平方米、建筑面积347.27平方米，（3）1／Ｔ-Ｗ轴交12-21轴轴网间以及Ｒ-1／Ｔ轴交18-21轴轴网间套内面积46.17平方米、建筑面积55.1平方米，（4）Ａ-Ｗ轴交2-12轴轴网间套内面积291.72平方米、建筑面积348.13平方米，（5）Ａ-1／Ｃ轴交12-21轴轴网间套内面积39.78平方米、建筑面积47.47平方米；三、本判决生效后三十日内，金宇公司及周显明、张颖配合冶金公司办理上述房屋的不动产权证书的变更登记。周显明、张颖不服贵阳市中级人民法院作出的（2017）黔01民初1153号民事判决，提起上诉。2018年12月7日，贵州省高级人民法院经审理后作出（2018）黔民终912号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，根据贵阳市中级人民法院作出的（2017）黔01民初1153号民事判决，属于冶金公司（后变更公司名称为黔晟资本运营公司）所有的位于贵阳市云岩区营业房的套内面积为818.31㎡，建筑面积为976.56㎡；其中Ｗ-Ｙ轴交1-4轴轴网间套内面积149.64㎡、建筑面积178.58㎡部分为金宁物业公司出租给贵州坤光贸易经营部使用面积部分，剩余部分套内面积为668.67㎡，建筑面积为797.98㎡。庭审中，黔晟资本运营公司提交2017年9月30日冶金公司委托贵阳市房产测绘队对贵阳市云岩区延安西路金宇·紫林广场B座负2层进行测绘的测绘报告和房屋分层平面图，其计算结果为建筑面积3919.39㎡（不包含都匀永鑫小贷公司所有的面积部分），其中属于冶金公司部分的套内面积为818.31㎡、建筑面积为976.55㎡；其余部分建筑面积为2942.84㎡。2017年，都匀永鑫小贷公司以夏卫彬为被告，以金宇公司为第三人，向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，诉请判令金宇公司立即将位于贵阳市云岩区的商业用房恢复原状并返还给都匀永鑫小贷公司（价值980万元）。贵阳市云岩区人民法院经审理后于2017年9月28日作出（2017）黔0103民初4946号民事判决，该判决查明：……2015年9月2日，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2015）黔南民商初字第7号民事判决书，判决结果：一、金宇公司于判决生效之日起十五日内偿还都匀永鑫小贷公司借款本金1000万元……。2016年12月20日，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院以（2016）黔27执78号之二执行裁定书，裁定将金宇公司所有的位于贵阳市云岩区商业用房，以人民币1510万元以物抵债给都匀永鑫小贷公司……。该判决结果为：夏卫彬于判决生效之日起十日内将位于贵阳市云岩区商业用房（房权证号：01××91，建筑面积：192.09平方米）恢复原状并返还都匀永鑫小贷公司。双方庭审中均认可该部分192.09㎡与周显明向其出租的负2层是同一层房屋，且非在周显明与夏卫彬签订《租赁合同》的租赁范围。2018年9月4日，都匀永鑫小贷公司与夏卫彬签订《和解协议》，内容为：夏卫彬承认都匀永鑫小贷公司所有位于贵阳市云岩区门面（房权证号：01××91，建筑面积：192.09平方米）；夏卫彬3日内向都匀永鑫小贷公司一次性付清2017年门面使用费460944元及法院判定由夏卫彬承担的诉讼费88608元，合计549552元；2018年门面使用费460944元于2018年10月30日前一次性付清；2019年门面租赁按双方签订的房租合同执行；因夏卫彬租赁贵阳市云岩区整层门面用于经营紫林美食广场，从面将该临街独立门面改建，如夏卫彬到期后不再租赁该门面，夏卫彬于30日内恢复原状。冶金公司成立日期是1997年10月23日，类型有限责任公司（非自然人投资控股的法人独资），其股东为贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司。贵州省黔晟国有资产经营有限公司成立日期是2006年11月16日，类型有限责任公司（国有独资），其股东为贵州省国有资产监督管理委员会。2019年5月5日，冶金公司变更公司名称为贵州省黔晟国有资本运营有限公司。根据2019年10月29日和2019年11月5日两次庭审已提交的证据显示周显明、张颖位于贵阳市云岩区情况如下：①1Ｃ号（登记时间2014年10月20日，建筑面积928.94㎡，套内面积778.41㎡）；②1Ｄ号（登记时间2014年10月20日，建筑面积46.54㎡，套内面积39㎡）；③1Ｅ号（登记时间2014年10月20日，建筑面积1185.57㎡，套内面积993.45㎡）；④1Ｇ号（登记时间2014年11月26日，建筑面积923.17㎡，套内面积773.57㎡）；⑤1Ｆ号（登记时间2014年11月26日，建筑面积787.7㎡，套内面积660.06㎡）；⑥1Ｈ号（建筑面积47.47㎡，套内面积39.78㎡），上述6个产权证建筑面积共计3919.39㎡，套内面积共计3284.27㎡。其中1Ｃ、1Ｄ、1Ｅ、1Ｇ号系周显明提交四个房屋产权证证实；其中1Ｆ和1Ｈ号系周显明和夏卫彬分别提交房屋记载表证实，1Ｆ、1Ｇ、1Ｈ号产权房屋于2018年3月29日因涉及（2017）黔01民初1153号案件被贵阳市中级人民法院查封，查封期限2018年3月29日至2021年3月28日。周显明与夏卫彬签订《租赁合同》后，经双方庭审确认，夏卫彬向周显明支付租金情况：2015年为202.50万元，2016年为288万元，2017年为288万元，2018年为288万元，2019年7月17日前为253万元，合计13195000元。其中周显明与夏卫彬的短信内容：2016年7月15日，周显明：“你承诺三天到账又失言了”、“你好夏总已经收到了谢谢！哈刚才误会了”、“但我那天谈定降5%，你还要补10750”；2017年1月17日周显明：“小夏，明天之前将房租打入戴学祥账上，递增10%减为5%，超过按合同办，你已超期13天了！望速交租！”；2017年3月18日周显明：“收据，今收到夏卫彬房租2017年半年，共计140万元（合同金额163.35）。于2017.1.23打入100万，2017.3.17打入40万，收款人，周显明”。夏卫彬承租上述位于贵阳市云岩区房屋后，用于经营紫林美食城；贵州鼎立黔餐饮管理有限公司成立于2014年9月10日，法定代表人为夏卫彬，该公司负责管理经营紫林美食城。贵州鼎立黔餐饮管理有限公司在经营涉案房屋中因与欧庆国发生房屋租赁纠纷，于2018年5月4日起诉至本院（案号（2018）黔8601民初384号），该案查明贵州鼎立黔餐饮管理有限公司与欧庆国签订《紫林美食城商铺经营管理合同》，约定欧庆国在贵州鼎立黔餐饮管理有限公司投资修建的紫林美食城C-7号铺面（面积356㎡）内经营餐饮，经营品项为家常炒菜、宴席，经营期限自2016年2月23日起至2020年1月8日止，先交租金后使用，合同签订后1日内支付2016年2月23日至2016年8月23日租金，租金1820元/月，管理费32000元/月，履约保证金50000元。本院经审理后于2018年7月20日作出民事判决，判决结果为：一、确认贵州鼎立黔餐饮管理有限公司与欧庆国签订关于紫林美食城C-7号铺面（面积356㎡）的《紫林美食城商铺经营管理合同》自2018年5月15日解除;二、欧庆国于本判决生效之日起十日内支付贵州鼎立黔餐饮管理有限公司自2017年8月23日至2018年4月22日止紫林美食城C-7号铺面的租金和管理费270560元。贵州鼎立黔餐饮管理有限公司在该案中提交水电费收据，载明了欧庆国承租的紫林美食城C-7号铺面（面积356㎡）经营餐饮，店铺名为珍食惠厨房。2019年6月13日，贵州鼎立黔餐饮管理有限公司将其管理的属于黔晟资本运营公司的房产以现状移交给黔晟资本运营公司。2019年10月31日，本院到贵阳市云岩区实地查看，夏卫彬经营的紫林美食城内有多家商铺正常经营中。欧庆国承租用于经营珍食惠厨房的位置即属于贵州省高级人民法院作出（2018）黔民终912号民事判决确认归冶金公司所有的面积内。庭审中夏卫彬自述有38家经营户，就业人员300多人。上述事实，有当事人当庭陈述、《商业用房租赁合同》、《租赁合同》、《房屋租赁合同》、贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初1153号民事判决、贵州省高级人民法院（2018）黔民终912号民事判决、贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4946号民事判决、本院（2018）黔8601民初384号民事判决、《和解协议》、房屋所有权证、房屋记载表、金宇紫林广场测绘报告、委托合同、黔晟公司房租交款单、机打发票（记账联）、收据、银行回单、短信聊天记录、委托书、移送备忘录、现场照片、企业信用信息公示报告、当事人身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。本院认为，本案争议焦点：1.周显明与夏卫彬签订租赁合同是否解除；2.周显明与夏卫彬签订租赁合同涉及的面积及对租金的影响；3.租金是否递增10%；4.夏卫彬欠付周显明租金金额；5.违约责任的认定。焦点一，周显明与夏卫彬签订租赁合同是否解除。其一，周显明与夏卫彬签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性及强制性规定，合同有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。其二，本院亦向双方释明如解除合同有可能影响众多商铺的权益及造成众多商铺损失，同时也有可能造成自己更大损失，双方仍坚持解除合同。其三，周显明起诉解除合同并未要求返还房屋，经庭审释明，周显明表示暂不要求返还房屋的理由是夏卫彬经营的美食城处于运营状态，有三十多家租赁户正在经营中，需要夏卫彬处理好三十多家租赁户的解除后才能返还房屋，目前条件还不具备。其四，夏卫彬作为承租人反诉提前解除合同，其租赁的涉案房屋面积较大，并进行了众多商铺的招租，如解除合同势必会影响在此经营众多商铺的合法权益，其作为承租人在租赁期限届满前反诉解除合同，需处理好所招租商铺关系并负有返还房屋和支付房屋占有使用费的后合同义务。综上，本院尊重当事人对诉权的处理，判决解除合同，本案暂不处理返还房屋。焦点二，周显明与夏卫彬签订租赁合同涉及的面积及对租金的影响。其一，周显明与夏卫彬签订的《租赁合同》第一条约定周显明将位于贵阳市云岩区㎡租赁给夏卫彬作商业用房，还约定了月租金和租金递增规则。结合周显明与夏卫彬共同提交的产权情况，显示周显明、张颖共有的在位于贵阳市云岩区6个房产的建筑面积共计3919.39㎡，套内面积共计3284.27㎡，另根据贵阳市中级人民法院作出的（2017）黔01民初1153号民事判决及贵州省高级人民法院（2018）黔民终912号民事判决确定上述面积中包含确认归冶金公司（即黔晟资本运营公司）所有的建筑面积为976.56㎡房屋（套内面积818.31㎡），并判决金宇公司及周显明、张颖配合冶金公司办理上述房屋的不动产权证书的变更登记。该房屋扣除冶金公司于2013年2月27日已出租给贵州坤光贸易经营部使用的建筑面积178.58㎡（套内面积149.64㎡），剩余建筑面积797.98㎡（套内面积668.67㎡）部分被夏卫彬使用，该部分既包含在周显明与夏卫彬签订租赁合同的套内面积范围，也包含在2013年冶金公司出租给金宇公司、金宁物业公司受金宇公司委托于2015年1月1日与夏卫彬签订《房屋租赁合同》的租赁范围。因该部分房屋冶金公司与金宇公司以及夏卫彬与金宁物业公司签订了租赁合同并实际履行，故本案中对该部分租赁面积予以剥离。具体计算为属于周显明、张颖所有权租赁的套内面积为3284.27㎡-818.31㎡=2465.96㎡，相应计算出属于周显明、张颖实际产权部分并按合同约定的套内面积应收租金的占比为2465.96㎡÷3100㎡≈79.55%。其二，周显明与夏卫彬签订租赁合同约定的租金是套内面积3100㎡，未对每平方米的单价租金进行约定，是对租赁整体范围租金的约定，本案在计算夏卫彬应支付周显明租金时，扣除贵州坤光贸易经营部使用的套内面积149.64㎡后，周显明按其产权证所载面积出租给夏卫彬实际使用的套内面积为3284.27㎡-149.64㎡=3134.63㎡，与周显明和夏卫彬签订租赁合同约定的套内面积大致相符，所以周显明主张合同约定的应是建筑面积非套内面积因未提交充分证据证实且与本院查明事实不符，故该主张本院不予采纳。其三，夏卫彬关于周显明出租房屋功能缺失，不能真正实现夏卫彬承租合同目的，周显明出租给夏卫彬房屋不具备正常使用条件，不借助于案外人的房屋不能使用实现合同承租目的的辩解及反诉意见，本院认为，2015年1月1日，夏卫彬与金宁物业公司签订《房屋租赁合同》，约定金宁物业公司将位于贵阳市云岩区建筑面积192.06㎡，黔晟资本运营公司所有的建筑面积797.08㎡出租给夏卫彬使用，同时夏卫彬亦提交《收款收据》证明曾向金宁物业公司支付该租赁部分房屋的部分租金，亦证实了夏卫彬在承租涉案房屋经营之时，即明知其与周显明签订的《租赁合同》使用范围之外，在同一层房屋还有其他产权人所有（2016年12月20日被贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院在执行中裁定金宇公司以物抵债给都匀永鑫小贷公司）的建筑面积192.09㎡部分和黔晟资本运营公司所有的建筑面积797.08㎡部分。结合本院审理的（2018）黔8601民初384号案件查明的事实及结果，负责管理经营紫林美食城的贵州鼎立黔餐饮管理有限公司（法定代表人夏卫彬）出租给欧庆国承租用于经营珍食惠厨房的位置即属于冶金公司所有的面积范围内。同时在2019年10月31日，本院到实地查看，案涉房屋中夏卫彬招租的商铺在正常经营中，夏卫彬实际管理使用了涉案房屋，其租赁目的是完全实现的。故夏卫彬的该辩解和反诉意见，本院不予采纳。焦点三，租金是否递增10%。周显明与夏卫彬签订的《租赁合同》约定租金自2016年1月10日起，每年递增10%。夏卫彬主张周显明自2016年7月15日起同意按年涨幅5%计付租金；周显明辩称夏卫彬对短信内容断章取义，当时的前提是夏卫彬将房租一次性交清，因为夏卫彬未按合同约定交清房租，故未同意将递增10%变更为递增5%。根据夏卫彬提供周显明分别于2016年7月15日、2017年1月17日和2017年3月18日向其发送的短信内容，其一，不能得出周显明已同意将合同约定租金每年递增10%变更为递增5%的结论；其二，2017年1月17日周显明的短信内容分析，周显明同意递增10%减为5%，所附条件是夏卫彬在明天（指2017年1月18日）之前将房租支付；其三，在2017年3月18日的短信中，周显明称合同金额163.35万元，这符合按合同约定2017年1月10日至2018年1月9日期间，递增10%的租金272250元/月×6个月=1633500元，故直至2018年3月18日周显明未作出将合同约定每年租金递增10%变更为递增5%的意思表示；其四，结合2017年1月17日短信，夏卫彬并未在2017年1月18日前支付当期（半年）的租金，该当期指2017年1月10日至2017年7月9日，该当期租金如果按夏卫彬所主张的从2016年起递增5%租金标准计算为225000元/月×（1+5%）×6个月=1417500元，如按2016年递增5%租金标准基础上继续递增5%则计算为225000元/月×（1+5%）×（1+5%）×6个月=1488375元，所以既便按夏卫彬所主张周显明同意按递增5%支付租金，截止2017年3月18日周显明收到夏卫彬2017年半年租金140万元，夏卫彬仍未支付完毕当期租金，故所附条件未成就，故夏卫彬主张租金年涨幅递增10%变更为递增5%证据和理由不充分，本院不予采纳。焦点四，夏卫彬欠付周显明租金金额。（一）租赁合同约定租赁范围部分。庭审中，周显明提出夏卫彬2015年交纳的2025000元租金不足额，但周显明民事诉状中陈述夏卫彬“从2016年开始逾期未足额支付租金”，根据禁止反言的证据规则，其庭审中2015年租金不足额的主张本院不予采纳，故2015年以周显明收到的2025000元作为双方认可的租金计算。根据双方租赁合同约定，自2015年1月10日至2020年1月9日止的租金合计为：2015租赁年度2025000元+2016租赁年度2970000元（247500元/月×12个月）+2017租赁年度3267000元（272250元/年×12个月）+2018租赁年度3593700元（299475元/月×12个月）+2019租赁年度3953064元（329422元/年×12个月）=15808764元。结合焦点二的论述属于周显明产权部分自2015年1月10日起至2020年1月9日止应收租金为15808764元×79.55%≈12575872元。经双方庭审确认，夏卫彬向周显明支付租金情况：2015年至2019年7月17日合计13195000元。应收和已付两项相抵13195000元-12575872元=619128元，故夏卫彬截止2019年7月17日前支付的租金已届至2020年1月9日止，且超付619128元。综上，夏卫彬超付的租金周显明应予退还，但由于合同解除后，夏卫彬未返还房屋，合同解除前应支付的是租金，解除后应支付的是房屋占有使用费。夏卫彬仍应按合同约定租金的79.55%占比标准向周显明支付房屋占有期间的使用费。其使用费具体计算为：2020年1月10日至2021年1月9日期间，362364元/月×79.55%≈288261元/月；2021年1月10日至2022年1月9日期间，398600元/月×79.55%≈317086元/月；2022年1月10日至2023年1月9日期间，438460元/月×79.55%≈348795元/月。（二）都匀永鑫小贷公司所有的建筑面积192.09㎡部分。2016年，都匀永鑫小贷公司因诉金宇公司偿还其借款被法院裁定以物抵债而获得金宇公司所有的位于贵阳市云岩区（与本案审理房屋在同一层）1Ｂ1号建筑面积192.09㎡房屋的所有权，双方庭审中均认可该部分192.09㎡非在周显明与夏卫彬签订《租赁合同》的租赁范围。故夏卫彬因该部分192.09㎡房屋与他人产生纠纷或造成损失与周显明无关联，且从2015年1月1日夏卫彬与金宁物业公司签订的《房屋租赁合同》，该合同约定夏卫彬向金宁物业公司承租的房屋即包含有贵阳市云岩区建筑面积192.06㎡的房屋，夏卫彬亦明知该部分房屋非周显明出租房屋范围，故夏卫彬反诉要求周显明支付因无权出租而使其向都匀永鑫小贷公司承担的诉讼费88608元及租金549552元无事实依据，该反诉请求，本院予以驳回。焦点五，违约责任的认定。本案本诉周显明以夏卫彬拖欠租金为主要理由起诉至本院，其在本案起诉之时是以合同约定租金为标准计算租金，并无不妥；夏卫彬则以涉案房屋存在产权争议影响其经营为主要理由提起反诉。本案本诉和反诉中，周显明和夏卫彬均认为对方构成违约，经过上述焦点的论证可知，周显明出租给夏卫彬时，周显明具有6个产权证，享有完全的出租权，由于金宇公司的不当行为，在双方租赁期间内，周显明与冶金公司为涉案房屋中的部分面积产生所有权纠纷，经贵州省高级人民法院于2018年12月7日作出的（2018）黔民终912号民事判决认定，将其中的建筑面积为976.56平方米，套内面积为818.31平方米的房屋确认归冶金公司所有。这个权属的改变，并导致房屋租金的超付，不可归责于周显明一方，亦不能归责于夏卫彬，故本案中双方按合同约定认为对方构成违约的事实不成立，双方均不构成违约。夏卫彬反诉要求支付因解除合同而使夏卫彬产生的装修费损失3278328元（最终以评估鉴定结果为准，反诉时暂按1080000元计算）的诉请及申请房屋装修价值评估鉴定，其一，夏卫彬经营紫林美食城的装修是按餐饮行业的一般标准对经营场所进行装修，为确保商铺通电、通水、通信、通风排烟、粉刷墙壁、地面铺砖、消防等，使经营场所具备一般的经营条件，为其招租作的投入，美食城招租商铺入驻后，再根据自己的经营特色进行二次装修或精细化装修，由此产生的相关费用并非因周显明过错行为产生；其二，夏卫彬该反诉请求与双方签订《租赁合同》第八条约定不符；其三，鉴定亦无实际意义。现因不可归责于周显明和夏卫彬违约情形双方同意解除合同，夏卫彬的该反诉请求和评估鉴定申请不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周显明与被告（反诉原告）夏卫彬签订的《租赁合同》；二、原告（反诉被告）周显明于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）夏卫彬返还至2020年1月9日止超付的租金619128元；三、被告（反诉原告）夏卫彬按《租赁合同》约定租金标准的79.55%向原告（反诉被告）周显明支付自2020年1月10日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告周显明的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告夏卫彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53646元，保全费5000元，合计58646元由原告周显明负担；反诉案件受理费17934元，由反诉原告夏卫彬负担14878元，反诉被告周显明负担3056元（反诉案件受理费已由反诉原告预交，反诉被告在履行本判决时径行给付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 杨 芳人民陪审员 高 菁人民陪审员 田素珍二〇一九年十二月二十七日法官助理徐洁书记员王维