江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初4779号原告（反诉被告）：上饶市甬味家实业有限公司，地址上饶市信州区书院路80号，统一社会信用代码91361102MA35G2FM56。法定代表人：蔡君洪，该公司董事长兼总经理。委托代理人：张红，该公司店长。委托代理人:周模顺、叶子宸(实习)，江西盛义律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：王凯璐，男，汉族，1988年4月12日生，江西省广信区人，住上饶市广信区。委托代理人：胡正清，江西申民律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）上饶市甬味家实业有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）王凯璐（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员蔡文刚公开开庭独任进行了审判。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上饶市甬味家实业有限公司诉称及反诉答辩称：诉称，1.解除于2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即支付拖欠的2018年5月至2019年4月剩余租金4200元，2019年5月至9月租金21175元；3.判令被告按合同约定支付租金至被告返还房屋为止（从2019年9月起至2019年12月19日止被告应支付租金12705元）；4.诉讼费用被告负担。针对被告王凯璐的反诉，原告上饶市甬味家实业有限公司辨称，1、被告反诉的租赁权基础是不存在的，理由是房屋租赁合同是双务有偿合同，双务有偿体现在承租方支付租金换取到房屋的租赁权，出租房转让房屋的占有权使用权换取租金，反诉原告从2019年2月开始就应当支付2019年的租金，但是其一直未支付，既然反诉原告没有支付租金，他的租赁权基础就已经不存在，反诉原告依据租赁权提起的反诉也没有了基础；2、反诉原告所反诉的营业损失是不成立的，营业是需要场所的，反诉原告营业的场所不是自有的而是租赁而来的，因为反诉人没有支付租金已经丧失了租赁权，其营业的场所基础也就丧失了，存在的基础丧失营业的损失就无从谈起。被告所谓的营业损失都是自编自述的白条，没有任何证据效力；3、反诉人诉称的加盟费损失不成立，加盟费是开设加盟店而应当支付给盟主的品牌使用费，反诉人支付给第三人的加盟费与原告没有法律关系，其次，反诉人所选的是一次加盟终生使用的加盟方式，缴纳的加盟费系为其够买终生可用的资源，加盟店只受城市限制不受本城市位置限制，反诉人可以在信州区斩岭头路开设亲子母婴店，也可以在信州区的中山路开设亲子母婴店，其加盟费与店开设在哪没有关联。反诉人因为未缴纳租金租赁权已经丧失，反诉人在此基础上提出的加盟费更是无理；4、反诉人所诉称的装修损失不成立，被反诉人不否认被告为了经营对店铺进行了装修，但是被反诉人是基于反诉人不继续缴纳房租而提出解除合同，并不是反诉人在完全合法有效的租赁状态下提出解除合同，因此即使反诉人存在装修残值损失，这也是反诉人自己的违约行为导致的，不存在要求被反诉人赔偿或者补偿的理由。另外反诉人所谓装修费的证据是不真实的，装修费的收据发生在案涉房屋租赁之前，从这个证据反映反诉人还没有租下房屋就已经完成装修并把装修款付了，所谓装修费的支付方式是不符合常理的；5、反诉人诉称的过期货品损失是不成立的，这些货品来路不明，货品是何时何人从何处购入事实不明，案涉房屋卷闸门的钥匙一直掌握在反诉人手中，反诉人完全可以从其他地方收集过期物品统一放至案涉房屋之内，其次货品过期的责任在于反诉人自己，货品是反诉人自主经营的商品，反诉人是否把这些商品卖出去，卖多少出去，卖给谁，有没有人买等等都是由反诉人自行掌握或者是市场来决定的，反诉人经营的商品过期与原告没有任何法律关系；6、反诉人破损的玻璃门被反诉人可以作一定比例赔偿，2019年7月1日被反诉人的员工将反诉人店铺的玻璃门砸破了，这个玻璃门总共是4扇，总造价3800元，每一扇门的造价为950元，被反诉人的员工砸破一扇玻璃门，单门造价加上制作费、运输费、安装费总额绝不会超过1500元，同时因为砸门事件的发生是因为反诉人拒绝缴纳房租而导致的，反诉人对此事件本身附有不可推卸的责任。所有被反诉人同意对单扇门承担不超过800元修复费用；7、被反诉人不存在任何欺诈，首先被反诉人享有案涉房屋的租赁权，反诉人对此提出异议但是没有任何证据，房屋所有权人对房屋出租的事实也没有作出任何相反的表态，反诉人凭什么认定被反诉人无权出租房屋？被反诉人没有在合同中约定不能开设药房，这是因为房屋所有权人事先没有向被反诉人作出示明，不存在被反诉人隐瞒事实真相的欺诈，相反在反诉人开设药房期间，房屋所有权人提出了异议之后，被反诉人与反诉人进行了反复沟通，反诉人也同意转行开母婴店，这是对于各方当事人来说均无隐瞒或恶意。被告王凯璐辨称及反诉称：辨称，1、我们认为原告没有诉讼主体资格，因为原告没有提供证据证明案涉租赁物原告可以代表租赁物所有权人行使权力；2、被告已将履行中的租金付清，不存在拖欠租金的情况，没有达到根本违约，合同不应当解除，应当继续履行；3、原告存在欺诈的情形，被告将提反诉要求原告赔偿相应的损失。原告回复被告的辩称意见，本案是合同纠纷，我们也有与第三方承租的合同，合同中有没有包括我们租赁的权利在我们与第三方的总合同中有概括。我们把富余的房屋租赁给被告，我们在与被告的租赁关系中我们没有任何问题。被告拖欠租金是事实，我们就收到被告一次4.2万元一次4万元。被告王凯璐反诉称，1、请求人民法院依法判决被反诉人支付反诉人违约各种损失231691.66元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由:反诉人与被反诉人于2017年3月8日签订《房屋租赁合同》，《合同约定》被反诉人将位于上饶市信州区斩领头路（原上饶市人民医院员工食堂部分面积）房屋出租给反诉人；房屋用途经营使用；租赁期限2017年3月9日至2024年1月19日共6年；付款方式，将房屋租金按年结算，由反诉人提前一个月交付被反诉人，付款方式转账。反诉人承租房屋用于经营上饶市世博济州马贸易有限公司，在反诉人经营期间，被反诉人于2019年4月底无故要求反诉人提前腾空房屋，于2019年7月1日将反诉人店面玻璃砸碎，将店内设施损坏。之后反诉人公司停业至今，长达6个月。造成反诉人的营业损失、货物过期损失、店面装修及加盟费这就损失等共计231691.66元。在合同履行中反诉人发现被反诉人是无权将房屋出租给反诉人的，以及房屋的使用用途被反诉人对反诉人有隐瞒，医院禁止房屋用于经营药店的事实。综上，反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当共同遵守。在双方履行合同的过程中，被反诉人违背诚信信用原则，严重干扰反诉人使用承租房屋，被反诉人已构成违约，依法应承担违约责任，向反诉人赔偿违约损失。当事人围绕诉讼请求都向法庭提交了有关证据，本院组织当事人对双方的证据进行了质证。原告上饶市甬味家实业有限公司就其诉讼主张，向本院提交以下三组证据，以证明本案的事实。一、营业执照、法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体资格；二、房屋租赁合同（一），证明原告向案外第三人租赁了位于信州区斩岭头路的房屋；三、房屋租赁合同（二），证明：1、原告将向案外第三人租赁的房屋富余部分出租给被告；2、租赁期6年；3、首年度租金42000元，往后逐年递增10%；4、拖欠租金达1个月以上原告可以解除合同并收回房屋。被告王凯璐对以上原告提供的证据进行了质证，质证意见为：1、对第一组证据无异议；2、对第二组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因为上饶市人民医院出租给甬味家餐饮店的房屋具体的范围不明确，不能证明案涉的租赁物包含在总的合同中。总合同签订的合同方主体是信州区甬味家餐饮店，而非本案的原告，所以原告与被告签订的合同原告是无权签订的。另外之后在2018年被告与信州区甬味家餐饮店签订了一份案涉租赁物的变更租金的租赁合同，改变了租金每年2.2万元，与之后被告提供的证据可以证明关于案涉租赁物被告是不存在拖欠租金的情况；3、对第三组证据，总的合同提到的年租金才1.2万元，按照原告诉称出租给被告的房屋租金就达到了每年4.2万元，还有递增。所以从这个约定，本案的租赁物应当不包含在总合同中。原告对被告提出的质证意见进行了回复，1、该案涉房屋属于原告向第三人租赁的范围之列，被告没有提供任何证据证明此房屋不在第三人向原告出租的范围内，第三人也没有提出过任何异议，作为承租人的被告根据租赁物的使用交付租金，无权对房屋的所有权人是否授权原告提出异议；2、被告在租赁使用该房屋是客观事实，而且已经交过两年租金，现在已经占用了将近三年，第三人从没有向原告、被告提出异议，也说明原告将房屋出租给被告是经房屋所有权人许可的；3、本合同前部承租人空白处首写的是信州区甬味家餐饮店，后面盖章是上饶市甬味家实业有限公司，而合同的真正签订主体为上饶市甬味家实业有限公司；4、原告向第三人租赁房屋租金多少与本案无关，换句话说哪怕原告无偿从第三人处获得，那也是原告与第三人之间的事情，被告使用房屋需要按照合同支付租金是毫无争议的。被告王凯璐就其辩称及反诉主张，向本院提交如下三组证据。一、房屋租赁合同（2018年签订的）、收款收据，证明反诉人与被反诉人在合同履行过程中被反诉人代理人信州区甬味家餐饮店代表被反诉人签订了房屋租赁合同，变更了租金，每年2.2万元，期限2018年5月1日至2019年4月30日。2018年4月28日反诉人向被反诉人支付了2年租金4.2万元，反诉人没有拖欠租金。并且被反诉人隐瞒了该租赁物不得经营药店的情况，存在欺诈；二、水南派出所的询问笔录，证明被反诉人在合同履行中干扰反诉人经营，并打杂反诉人的店面玻璃门；三、微信聊天记录，证明在合同履行过程中被反诉人一再要求我们改变付款方式导致了矛盾的发生，在这个期间，沟通的过程中我们表示按照一年一交我们是愿意的，被反诉人要求我们两年一交所以我们才没有去交。另外在与被反诉人原来的经理聊天记录中反映出被反诉人多次表示医院是不允许我们经营母婴店和经营奶粉的问题，明确了如果再经营医院是要将该店收回的。真实的情况在履行合同中都是由于被反诉人多次的改变合同的约定导致这个矛盾的发生。原告上饶市甬味家实业有限公司对被告王凯璐提供的证据提出了以下质证意见：1、对第一组证据首先请问反诉人认不认可2017年所签订的合同？对真实性无异议，对证明对象有异议，因为这份合同期限为2018年5月1日至2019年4月30日，反诉人的期限只有一年，与这份合同相对应的我们的收款凭据也注明的非常清楚是2018年5月1日至2019年4月30日，所以合同中约定的2.2万元租金是双方都不认可的。根据该份合同反诉人经营的最后期限是2019年4月30日，反诉人又提出2019年5月1日还是有租赁权，这份证据并不能证明可以继续租赁；2、对第二组证据真实性合法性均无异议，但是对证明对象有异议，我们不否认员工打了反诉人的玻璃门，但是反诉人所说我们干扰他们经营是不成立的，打杂玻璃门是2019年7月1日，不管是依据第一份合同或者是第二份合同，反诉人在这个时间是没有继续经营的权利的，这只能说明我们的员工行为上有不妥之处，并不算干扰反诉人；3、对第三组证据是否完整有异议，聊天记录是2019年5月份，因为反诉人没有缴纳房租，按照第一份合同2月份就应当交房租，按照第二份合同4月底也应该到期，反诉人没有缴纳房租被反诉人要求反诉人搬出很正常，不存在我们欺诈的问题，是反诉人违约在先。被告对原告的质证意见进行了回复，1、2017年与2018年签订的两份合同我们均不认可；2、针对2018年反诉人与甬味家餐饮店签订的租赁合同约定的租金未2.2万元每年，然后提交的收据4.2万元，该4.2万元是指签订该份合同前产生的租金，也就是说缴纳了4.2万元之后在2018年才签订了该份合同，从2018年5月1日才开始变更租金2.2万元每年；3、针对为什么本案案涉标的物出现租赁合同有矛盾，也有出租主体不规范、混乱的情况，因为与甬味家实业签订了大合同之后在履行过程中被医院发现，反诉人将房屋用来开药店，才导致要改变房屋用途签订的另外的合同，就是2018年甬味家餐饮店来签订的，该份合同是用于上饶市人民医院来检查，并且被反诉人答应反诉人降租金，所以反诉人才同意签订，因为此次的出租主体甬味家餐饮店已被注销，但是与上饶市人民医院签订的合同仍然是甬味家餐饮店，完全是为了配合上饶市人民医院，所以在该份合同中明确注明不能经营药店，反诉人也在因被反诉人的口头承诺，说要给予补偿才将药店拆除经营母婴店，在经营母婴幼儿店上饶市人民医院又不允许经营奶粉，又要要求反诉认把奶粉取消，这次反诉人不同意，不可能再继续配合，因为之前配合撤除药店所许诺的承诺没有到位，在此情况之下，被反诉人就多次制造更换钥匙以及要改变付款方式等各种无理要求最后至矛盾升级，被反诉人打砸反诉人经营的婴幼儿母婴店才导致报警，所以在此过程中签订的租赁合同为什么不一致；4、为什么反诉人不搬离该店，这完全是反诉人自我救济的途径，按照被反诉人说不缴纳租金就当然无权使用，这理由不成立，根据合同约定双方应互履行义务，被反诉人违背诚实信用原则，让反诉人必须采取以暂时不付租金的形式来进行抗辩，在此过程中如不出现改变店面使用用途，反诉人完全可以正常支付租金。以上原、被告向法庭提供的证据如其具有真实性、合法性及关联性的，本院予以确认。经审理查明，原告上饶市甬味家实业有限公司于2017年1月19日向案外人上饶市人民医院租赁了位于上饶市信州区崭岭头路的经营房产。2017年3月8日，原告与被告王凯璐签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将向案外人租赁的房屋的富余部分转租给被告，租赁期为6年，首年度租金42000元，第二年开始租金逐年递增10%，拖欠租金达-个月以上原告可以终止合同并收回房屋。在2018年4月原、被又签订了一份《房屋租赁合同》，该合同不是真实意义上的合同，是假合同，是用来应付案外人的某种需要，属于无效合同。被告按2017年3月8日签订的合同交付了首年度租金42000元，第二年度租金未依约交付清房租46200元（只支付42000元，拖欠4200元），第三年度的租金至今分文未付，即2019年5月至2019年12月计33925元。经原告多次催讨，被告拒绝支付，也拒绝交还房屋，2019年7月1日在原告多次催促被告交纳租房无果的情况下，原告的员工用一个塑料拖对被告的一扇玻璃门砸成裂痕，后经公安机关处理。由于被告不交纳房租又占据和使用租赁屋，原告依法起诉至本院，请本院支持其诉讼请求。被告在答辩期间提出了反诉请求，要求原告赔偿其各种损失共计231691.66元。原告对其提出赔偿的损失要求本院进行技术鉴定，但在近二个月当中，本院多次催促被告交纳鉴定费及配合鉴定工作，并限定了最后的期限，但到了最后的期限被告仍然不配合，故被告应承担反诉举证不能的法律后果。本院认为：原告上饶市甬味家实业有限公司与被告王凯璐在2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效，原、被告应按照该合同约定的内容履行自己的义务，原告按约把出租房交付给被告使用，被告理应按时交纳房租，而至今被告尚欠原告房租38125元，被告应支付给原告。在该合同履行过程中，由于原告对某些问题没有预测到，同被告商量后，被告也同意改变在租赁房屋内的经营类别，另原告的员工遇事不够冷静，对被告做出一些过急行为，导致该案纠纷的发生，对于这个纠纷双方均有责任，本应对所已产生的房租38125元双方各承担一半，考虑到被告踏入社会不久的学生，创业不久，故对已产生的房租由被告少部分已产生的实际损失承担40%计15250元。由于原告的员工砸坏了原告的一扇门，根据被告提供的发票，安装四扇门一共是3800元，本院酌情考虑原告赔偿被告的一扇玻璃门价格的为2000元。在本案审理过程中本院对双方做了几次调解工作，被告的真实思想是不想再继续租赁下去，目的是要求对其的损失进行赔偿，根据合同的约定一个月未交纳房租就可以解除及原、被告目前存在的矛盾关系，故应解除原、被告的房屋租赁合同。被告王凯璐反诉原告要求其赔偿各种损失共计231691.66元的主张，因被告一直不配合本院的鉴定工作，不缴纳鉴定费，其又没有不能提供其他证据所证明，故被告应承担反诉举证不能的法律后果，其反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、解除原告上饶市甬味家实业有限公司与被告王凯璐在2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王凯璐在本判决生效后十日内支付原告上饶市甬味家实业有限公司房租15250元，除去扣除原告赔偿被告的一扇玻璃门2000元，尚应支付原告13250元；另被告也是在本判决生效十日内清空了租房并向原告交付出租房；三、驳回被告王凯璐的反诉请求；四、驳回原、被告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费434元，减半收取217元，原告负担108.5元；另108.5元及反诉费2387元均由被告王凯璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  蔡文刚二〇一九年十二月十九日书记员  曾洁怡