湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3985号上诉人（原审原告）：襄阳申泽汽车销售服务有限公司。住所：襄阳市襄州区深圳工业园富康大道南（国际名车城）。法定代表人：周胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小波，湖北联帮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：襄阳鑫风行汽车销售服务有限公司。住所：襄阳市襄州区深圳工业园富康大道南（北京现代永奥店旁）。法定代表人：常立冬，该公司经理。委托诉讼代理人：高伟，湖北春园律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊灿，湖北春园律师事务所律师。上诉人襄阳申泽汽车销售服务有限公司（以下简称申泽汽车销售公司）因与上诉人襄阳鑫风行汽车销售服务有限公司（以下简称鑫风行汽车销售公司）租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市襄州区人民法院(2019)鄂0607民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。本院审理过程中，申泽汽车销售公司于2019年12月11日申请撤回上诉。本院认为，申泽汽车销售公司在本院审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。鑫风行汽车销售公司上诉请求：撤销原判，改判驳回申泽汽车销售公司一审诉讼请求，或将本案发回重审；本案一、二审案件受理费由申泽汽车销售公司承担。事实和理由：1.双方协商一致解除合同。杜燕不仅是本案申泽汽车销售公司的监事、股东、法定代表人周胜之妻，也是《租赁合同》中申泽汽车销售公司授权的签约代表人，杜燕和周胜夫妻二人是申泽汽车销售公司仅有的两位股东。本案《租赁合同》的签约、履约及解除的相关事宜一直都由杜燕负责和上诉人沟通接洽。上诉人完全有理由相信杜燕的行为能够代表申泽汽车销售公司的意思表示，其行为是职务行为，应由申泽汽车销售公司承担其行为的民事责任。从2019年3月底至4月初，双方多次协商，达成协议解除合同。一审法院认定上诉人单方解除合同，应承担违约责任是错误的，申泽汽车销售公司法定代表人周胜在现场对上诉人的搬离行为是许可的，足以说明了周胜事先知晓且同意杜燕与上诉人协商解除合同这一事实，周胜对杜燕解除合同的意思表示均是认可的；2.其不应承担违约责任。上诉人搬离的财产均属于可拆除再利用的自有财物，并未毁损房屋主体结构，不存在破坏性拆除，周胜在场进行监督和指挥，未指出有任何不当行为，上诉人的搬离行为不构成违约，不应承担违约责任。一审法院酌定由上诉人按未履行合同总价款的10%支付违约金，该酌定无事实依据也无法律依据。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。上诉人已按合同约定租赁了5年，支付了近400万元租金，还投入100万元对涉案经营场地及房屋设施进行了装饰装修，大大增加了房屋价值。根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定由上诉人承担违约责任是极为不公的。申泽汽车销售公司辩称，服从原判。申泽汽车销售公司向一审法院起诉请求：1.鑫风行汽车销售公司支付其租金（自2019年4月1日起直至返还租赁物之日止，暂计算为75000元）；2.鑫风行汽车销售公司按合同租金的10%支付违约金及损失（违约金为900000元，损失暂计算为200000元）；3.本案诉讼费用由鑫风行汽车销售公司承担。一审法院认定事实：2014年3月30日，申泽汽车销售公司与鑫风行汽车销售公司签订租赁合同一份，合同约定：鑫风行汽车销售公司租赁申泽汽车销售公司位于深圳工业园区的经营场地和房屋设施从事汽车销售服务经营；租期十年，从2014年4月1日至2024年3月31日；租金共计9000000元；鑫风行汽车销售公司经营需要改造、装修等所需费用，由鑫风行汽车销售公司自行投入负担，申泽汽车销售公司不承担任何责任；如一方违约，需赔偿对方的实际损失，并向对方按合同租金的10%支付违约金；合同届满后，鑫风行汽车销售公司投资的不动产（改造、装修及建筑附属物等）保证完好能够使用，无偿归申泽汽车销售公司所有。双方在落款处均加盖了公司印章，申泽汽车销售公司监事暨法定代表人周胜之妻杜燕和鑫风行汽车销售公司法定代表人常立冬分别签名。合同生效后，鑫风行汽车销售公司投入90余万元对涉案经营场地和房屋设施进行了装修装饰和改造，并已支付截止2019年3月31日的租金3900000元，但有数次鑫风行汽车销售公司未严格按照租赁合同要求的每年3月31日前付清当年租金。2019年3月底，鑫风行汽车销售公司法定代表人常立冬向申泽汽车销售公司监事杜燕口头提出协商解除租赁合同，杜燕要求鑫风行汽车销售公司一周内能搬走的全部搬走，不能搬走的放在原地。鑫风行汽车销售公司在搬离过程中，因误拆电表箱和电表，被申泽汽车销售公司法定代表人周胜发现后恢复原状，后在拆除户外广告牌时又发生争议，周胜要求使用吊车固定后拆除，并报警，鑫风行汽车销售公司法定代表人常立冬到场后使用吊车进行了拆除。鑫风行汽车销售公司在搬离过程中，鑫风行汽车销售公司投资改造、装修的门窗、屋顶、地板砖、二楼防护栏杆等多处设施未能按照合同约定保证完好。申泽汽车销售公司认为鑫风行汽车销售公司违反了租赁合同的约定，遂起诉要求鑫风行汽车销售公司支付违约金、房租及相关损失。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。申泽汽车销售公司与鑫风行汽车销售公司于2014年3月30日签订租赁合同后，双方初期尚能遵守合同，后鑫风行汽车销售公司法定代表人常立冬与申泽汽车销售公司监事杜燕协商对租赁合同进行解除，虽然杜燕是申泽汽车销售公司监事，也是申泽汽车销售公司法定代表人周胜之妻，租赁合同也是其签名，但合同的解除应是法定代表人周胜决定的权限，或者签订书面意见进行解除并加盖公司印章，否则，不能视为合同的解除。鑫风行汽车销售公司也未提供充分证据证明杜燕明确表示同意解除租赁合同。申泽汽车销售公司法定代表人周胜在鑫风行汽车销售公司搬离时虽也在场，但不能因此而认定双方均同意解除租赁合同。鑫风行汽车销售公司在搬离过程中，虽然不存在故意破坏性拆除的行为，但对鑫风行汽车销售公司投资改造、装修的门窗、屋顶、地板砖、二楼防护栏杆等多处设施未能按照租赁合同的约定保证完好，也存在一定的违约行为，结合鑫风行汽车销售公司单方解除合同，鑫风行汽车销售公司应承担相应的违约责任。申泽汽车销售公司起诉要求鑫风行汽车销售公司支付的违约金数额过高，酌定由鑫风行汽车销售公司按未履行合同总价款（合同总价款9000000元减去已付租金3900000元，为未履行合同总价款5100000元）的10%支付违约金，即510000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、襄阳鑫风行汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付襄阳申泽汽车销售服务有限公司违约金510000元；二、驳回襄阳申泽汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15375元，减半收取7687.5元，财产保全费3020元，合计10707.5元，由襄阳申泽汽车销售服务有限公司负担4000元，襄阳鑫风行汽车销售服务有限公司负担6707.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。二审另查明，案涉租赁场地和房屋仍处于空置状态。本院认为，当事人于2014年3月30日签订的租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点：(一)案涉合同解除是协商一致解除，还是鑫风行汽车销售公司单方解除。鑫风行汽车销售公司主张是协商一致解除，其提交了杜燕与常立冬的通话录音，证明该主张。申泽汽车销售公司对该通话录音的真实性无异议。录音显示，杜燕允许申泽汽车销售公司搬离，双方就空调等设备是否搬走、是否给予补偿、搬离的期限等事项进行了协商。因杜燕系申泽汽车销售公司的监事、股东，也是案涉租赁合同签订时申泽汽车销售公司的签约代表，其与鑫风行汽车销售公司就合同解除相关事宜进行协商的行为，属职务行为。案涉合同解除是双方当事人协商一致解除。(二)鑫风行汽车销售公司是否应当承担违约责任。合同约定“租期十年整”，“合同签订后，甲乙双方均不得随意变更解除合同，严格履行合同约定，一方违约需赔偿对方的实际损失，并向守约方按合同租金的10%支付违约金”。案涉合同虽为双方协商一致解除，但系在鑫风行汽车销售公司明确表示无法支付房租，而提出解除合同后，申泽汽车销售公司作为守约方负有减少损失扩大的义务，此种情形下，双方当事人就合同解除事宜协商一致，并不能免除承租人的违约责任。鑫风行汽车销售公司租金交至2019年3月31日，租赁场地及房屋至今尚处于闲置状态，造成申泽汽车销售公司较大租金损失，原审对合同约定的违约金予以适当减少后，酌定由鑫风行汽车销售公司按支付违约金510000元，并非过高。综上，一审判决认定鑫风行汽车销售公司单方解除合同，适用法律存在瑕疵；认定鑫风行汽车销售公司在搬离过程中，存在一定的违约行为，证据不足。但裁判结果正确。故对鑫风行汽车销售公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20225元，由襄阳鑫风行汽车销售服务有限公司负担15375元，襄阳申泽汽车销售服务有限公司负担4850元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇一九年十二月三十日书记员  严琦童