广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初4515号原告深圳市万科都汇商业有限公司，住所地深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心总部大楼3楼A区，统一社会信用代码91440300078950073W。法定代表人汪东华。委托代理人杨婉婷，女，1987年11月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告深圳市蜂巢母婴实业有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300342923702F。法定代表人李攀。原告深圳市万科都汇商业有限公司（以下简称“万科都汇公司”）与被告深圳市蜂巢母婴实业有限公司（以下简称“蜂巢母婴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万科都汇公司的委托代理人杨婉婷到庭参加诉讼，被告蜂巢母婴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告万科都汇公司诉称，原、被告就位于深圳市宝安区××大道与××路交汇处卡罗社区商业项目L1层06号商铺签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述商铺出租给被告，租赁期限自交付日起至2019年3月14日止。被告应于每月10日前向原告支付当月租金、管理费、水电费等租赁相关费用。原告交付房屋后，被告逾期支付2018年9月份的租金，并于2018年9月29日起擅自停止经营。原告分别于2018年10月8日、2018年10月12日发函督促被告支付欠付的租金、管理费等，被告均未予理会。原告根据合同约定于2018年10月19日向被告发出《租赁合同解除通知书》，正式解除《房屋租赁合同》。原告认为被告的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月25日解除；2、判令被告腾退房屋并交付原告；3、被告向原告支付租金18,123.68元（自2018年9月1日至2018年10月25日）；4、被告向原告支付物业管理费6,904.26元（自2018年9月1日至2018年10月25日）；5、被告向原告支付电费2,684.1元；6、被告向原告支付场地占用使用费用产生的违约金18,848.22元；7、被告向原告支付因逾期支付费用所产生的违约金4,320.48元（暂计算至2018年11月15日，实际计算至被告全额付清之日）。8、被告向原告支付因合同解除产生的违约金83,128.5元；9、被告承担本案诉讼费、保全费。在审理过程中，原告撤回第二项“被告腾退房屋并交付”的诉讼请求，变更第六项诉讼请求为被告向原告支付场地占用使用费38,593.97元（自2018年10月26日起计算至2018年12月7日），增加诉讼请求：原告不予返还被告已缴纳的租赁保证金25,844元。被告蜂巢母婴公司未到庭，未答辩。经审理查明，2016年3月7日，原告万科都汇公司（甲方）与深圳市刚刚好电商有限公司（2017年6月28日变更为被告蜂巢母婴公司）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区××大道与××路交汇处卡罗社区商业裙楼（项目）L1层06号铺。租赁面积91平方米，乙方在租赁房屋经营蜂巢母婴类产品零售，租赁期限自交付日起至2019年3月14日止。甲方在2016年3月15日前交付租赁房屋。按每月保底租金与提成租金较高者计算租金。合同第5.3.1条约定租赁房屋的保底租金按照租赁面积计算，月租金9,100元，保底租金递增标准从计租年第2年起每年租金在上一年租金的基础上浮5%的增幅至合同期满，从计租日开始的第十二个月期满日止为第一个计租年。乙方应于每月10日前向甲方支付当月保底租金。合同第6.1条租赁保证金约定，合同签署后五个工作日内乙方应向甲方支付租赁保证金（相当于第一个计租年的2个月租金+2个月管理费），合计25,844元。第6.1.3条约定，出现下列情形之一，甲方有权没收租赁保证金及合同约定的其他保证金，或以租赁保证金抵扣乙方应付款项。（1）租期未满，乙方未经甲方书面同意私自停租。……（4）租期未满，因乙方原因提前终止本合同的。（5）本合同其他约定之情形。第6.3条管理费约定，乙方应于开业日向甲方或管理公司支付租赁房屋的管理费，管理费标准为42元平方米/月，乙方每月支付管理费总额3,822元，乙方应于每月10日前向甲方或管理公司支付当月管理费。第6.4条约定水费标准为5元/吨，电费标准为1.38元/度。第15.1条约定在租赁期限内，乙方逾期支付本合同约定应支付的费用（包括但不限于租金、管理费、水费等），每逾期一天，则应按逾期之款项的0.3%支付违约金。第15.4条约定如乙方未经甲方书面同意暂停或停止营业时间，超过7天的，则甲方有权解除合同。第15.8条约定，出现下列违约情形之一的，甲方有权单方解除合同……（6）乙方逾期支付租金超过1个月的，或收到甲方书面催告后7个自然日内仍未付款的。（7）乙方不支付租金以外的本合同约定的其他任何应付款项逾期超过一个月，或收到甲方书面催告后7个自然日内仍未付款的。第23.1条约定，本合同中的通知均应采取书面形式，以直接交付、国内或国际特快专递邮寄、电子邮件的方式送达，如接收方拒绝签收特快专递的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域之内的，在特快专递发出之日起第三日视为送达；甲乙双方地址以本合同载明的通讯地址为准。第23.2条约定甲方按照本合同载明的地址向乙方发出的通知，无论是否为乙方签收还是第三人签收，都被认为十分确定地送达乙方。第23.3条甲乙双方还同意，在乙方根据本合同接收租赁房屋后，任何给予乙方的通知，如果该通知写明以乙方为收件人并留置在租赁房屋处将被认为十分确定地送达给乙方。原告万科都汇公司确认于2018年12月7日收回涉案房屋，主张被告蜂巢母婴公司至今拖欠2018年9月1日至2018年12月7日期间的租金、物业管理费、拖欠自2018年7月21日至2018年10月25日期间的电费。原告万科都汇公司主张因被告蜂巢母婴公司拖欠租金等费用，遂于2018年10月8日、2018年10月12日向被告蜂巢母婴公司发出《催款函》，于2018年10月19日发出《租赁合同解除通知书》，邮寄地址为双方合同约定的乙方地址即深圳市赋安科技大厦B座801室，收件人为徐斌，拟证明按照双方合同的约定应当视为双方于2018年10月25日解除《房屋租赁合同》。另查明，涉案房产的所有权人为深圳市万科南苑房地产开发有限公司（变更前为深圳市金晖房地产开发有限公司），深圳市万科南苑房地产开发有限公司于2013年10月30日出具授权书，授权原告万科都汇公司以万科都汇公司名义签订租赁合同等。以上事实，有《房屋租赁合同》、《催款函》、《租赁合同解除通知书》、EMS快递单等证据及庭审笔录在案为凭。本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告蜂巢母婴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，应当承担相应的法律后果。原告万科都汇公司主张被告蜂巢母婴公司自2018年9月1日起拖欠租金，本院予以采信。根据《房屋租赁合同》约定，被告蜂巢母婴公司超过一个月逾期缴纳租金等费用，原告万科都汇公司可单方解除合同。原告万科都汇公司提交证据证明在被告蜂巢母婴公司逾期缴纳租金等费用超过一个月后向被告蜂巢母婴公司确认的送达地址邮寄催款函及解除合同通知书，符合双方合同的约定，故本院确认双方签订的房屋租赁合同于2018年10月25日解除。原告万科都汇公司自认于2018年12月7日收回涉案房屋，系原告万科都汇公司为减少损失采取的合理措施，故被告蜂巢母婴公司应当支付原告万科都汇公司2018年9月1日至2018年12月6日期间的租金（房屋占有使用费）10,032.75元×3个月+10,032.75元÷30天×6天=32,104.8元。原告万科都汇公司主张被告蜂巢母婴公司拖欠自2018年9月1日至2018年10月25日期间的管理费，故被告蜂巢母婴公司应当支付上述期间的管理费3,822元+3,822元÷30天×25天=7,007元，原告万科都汇公司主张6,904.26元，本院予以支持。原告万科都汇公司主张电费2,684.1元，符合日常生活经验法则，本院予以支持。关于租金、管理费、电费的逾期违约金，本院认为，鉴于双方约定的逾期交费违约金过高，根据公平原则，本院调整为被告蜂巢母婴公司按照日万分之五的标准支付逾期缴纳租金、管理费及电费的违约金至款项实际清偿之日止。关于解除合同违约金的诉求。本院认为，原告实际于2018年12月7日收回涉案房屋，根据公平原则，本院调整为被告支付原告解除合同违约金83,128.5元×50%=41,564.25元。被告蜂巢母婴公司逾期缴纳租金，原告万科都汇公司主张不予退还租赁保证金25,844元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市万科都汇商业有限公司与被告深圳市蜂巢母婴实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月25日解除；二、被告深圳市蜂巢母婴实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市万科都汇商业有限公司2018年9月1日至2018年12月6日期间的租金（房屋占有使用费）32,104.8元及违约金（违约金按照日万分之五分段计算至款项实际清偿之日止，即以10,032.75元为基数分别自2018年9月11日、2018年10月11日，2018年11月11日起计算，以2,006.55元为基数自2018年12月11日起计算）；三、被告深圳市蜂巢母婴实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市万科都汇商业有限公司2018年7月21日至2018年10月25日期间的电费2,684.1元及违约金（违约金以2,684.1元为基数按照日万分之五的标准自2018年10月11日起计算至款项实际清偿之日止）；四、被告深圳市蜂巢母婴实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市万科都汇商业有限公司2018年9月1日至2018年12月6日期间的管理费6,904.26元及违约金（违约金按照日万分之五的标准分段计算至款项实际清偿之日止，即以3,822元为基数自2018年9月11日起计算，以3,082.26元为基数自2018年10月11日起计算）；五、被告深圳市蜂巢母婴实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市万科都汇商业有限公司解除合同违约金41,564.25元；六、原告深圳市万科都汇商业有限公司无需退还被告深圳市蜂巢母婴实业有限公司租赁保证金25,844元；七、驳回原告深圳市万科都汇商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,892元，由原告深圳市万科都汇商业有限公司承担1,528元，由被告深圳市蜂巢母婴实业有限公司承担2,364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 何    静人民陪审员 杜    青人民陪审员 杨  芳  琼二〇一九年十二月五日书 记 员 林嘉琦（兼）书 记 员 张  美  乔