四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初6627号 原告：刘佳坤，男，1989年3月22日出生，汉族，住重庆市荣昌区。 委托诉讼代理人：周冬平，泰和泰(拉萨)律师事务所律师。 被告：四川隆阳房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区西河镇广场路87号城市家园2栋1层41号。 法定代表人：姚秉江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵胜华，男，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：李世界，四川唐鎏律师事务所律师。 原告刘佳坤与被告四川隆阳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘佳坤的委托诉讼代理人周冬平、被告四川隆阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵胜华、李世界到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘佳坤向本院提出诉讼请求：判决被告支付按每日购房总价款的万分之一计算至被告实际交房之日的逾期交房违约金，暂计至2019年10月15日为13810元。事实和理由：原、被告双方于2017年1月12日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发位于成都市龙泉驿区，总价481177元，交房时间为2018年12月31日前，并约定了逾期交房违约责任。原告已按约定金额交付了全部房款，但被告截止起诉之日仍未按约定交房，属严重违约行为。现原告依照法律、司法解释和合同约定提起诉讼，请判如所请，以维护原告的合法权益。 四川隆阳房地产开发有限公司辩称，原、被告之间签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》约定的商品房交付时间为2018年12月31日，该时间系笔误，不能作为认定交房时间的依据。被告在合同签订前取得的《建筑工程施工许可证》等所有经政府主管部门审核备案的文件均载明案涉房屋所在铂悦城项目的竣工日期为2019年5月28日，与合同载明的竣工日期一致，商品房交付的时间不可能早于竣工时间，被告本来确定的交房时间为2019年7月31日。案涉房屋在2019年7月31日前已经达到了合同约定的交付条件，被告在此之前也通过短信及书面方式通知了原告，原告因自身原因未按时到场接收该房屋，被告不应当承担逾期交房的违约责任。被告在开发建设过程中由于环境污染治理、极端天气的原因合计停工143天，应当适用情势变更原则，由此产生的责任由被告承担，对被告是极其不公平的。被告与原告在补充协议中明确约定了原告选择不退房的情况下，逾期交房的违约金不超过房屋总价款的百分之一。绝大部分业主希望在买卖合同约定的基础上提高小区品质，为此与被告签订了贴砖到户的《补充协议书》(以下简称贴砖协议)，约定相应的房屋交付时间延期至2019年7月31日，由此造成相应楼栋的延期交付责任不应由被告承担。经有关部门协调，被告于2019年8月与铂悦城的业主代表就铂悦城再次整体交付和补偿达成一致意见，被告根据达成的意见发布公告，承诺在2019年10月15日前在完成相关楼栋贴砖到户等附加要求的情况下再次集中交付，并从2019年5月1日起至交房日按已付购房款每日万分之一的标准给予补偿。被告后陆续通知所有业主将于2019年10月8日整体交付，现绝大部分业主已与被告签订了补偿协议并办理了收房手续，被告也支付了相应补偿金。综上所述，被告不存在逾期交房的违约行为，不应当承担逾期交房的违约金，即使要求被告承担违约金，其计算违约金的天数远低于原告主张，且全部违约金金额不应高于房屋总价款的1%，但被告作为有担当的民营企业，以社会稳定大局为重，愿意按照与绝大部分业主达成的统一方案给予原告现金补偿。 本院经审理认定事实如下：《成都市重污染天气应急预案(2017年修订)》规定，预警分蓝色预警、黄色预警、橙色预警、红色预警，在橙色预警和红色预警时，全市范围内停止室外产生扬尘和挥发性有机物的喷涂、粉刷、切割、建筑拆除作业，停止除市政府批准的重点工程及应急工程外其他施工工地土石方作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。成都市重污染天气应急指挥部办公室在2016、2017、2018年多次启动重污染天气预警。 被告系位于成都市龙泉驿区的铂悦城的开发商，被告对铂悦城的建设工程施工合同进行了备案，并且办理了《建筑工程施工许可证》。《建筑工程施工许可证》上载明铂悦城1-4号楼及地下室的合同开工日期为2016年12月18日，合同竣工日期为2019年5月28日；铂悦城5、6号楼及地下室的合同开工日期为2017年3月16日，合同竣工日期为2019年5月28日。 原、被告于2017年1月12日签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》，约定：原告向被告购买铂悦城预售商品房，该商品房的规划用途为住宅；建设工程施工合同约定的竣工日期为2019年5月28日；按照套内建筑面积计算价款，总价款为481177元；商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书，住宅还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》；规划的绿地率、非市政道路、车位和车库、物业服务用房、电梯、消防、安防、幼儿园等公共服务及其他配套设施2018年12月31日达到建设工程规划许可证批复要求；被告在2018年12月31日前向原告交付该商品房，达到约定的交付条件后，被告在交付日期届满前7日书面通知原告；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付商品房的，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；出卖人在通知买受人办理交房手续后，买受人未能在通知确定的期限内与出卖人办理交接手续的，自通知确定期限届满之日起第二天视为买受人已经同意接受出卖人交付的房屋。 双方于同一日还签订了《铂悦城补充协议》，约定：本协议约定与合同不一致的，以本补充协议约定为准；出卖人在签订合同之前已向买受人明示《商品房买卖合同》及附件、本协议等，并作出了合理的说明；出卖人逾期交房的，双方约定买受人的相关解除权，应当自合同约定的交房日期届满之日起10日内以书面形式行使，买受人在10日内未将解约通知以书面形式送达出卖人的，视为买受人已接受逾期交房的事实，放弃解除合同的权利，出卖人依此款规定支付违约金的，最高不超过买受人已支付房价款的百分之一；买受人提供真实准确有效的联系方式，并确保能够送达，出卖人的书面通知或其他文件按买受人预留通信地址无法送达的，自书面通知或其他文件退回之日视为送达，无法送达或买受人拒收的，送达买受人紧急联系人则视为送达；签订《商品房买卖合同》及其相关补充条款、附件前，出卖人已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款进行了提示和说明，双方盖章签字即表示已充分理解并同意其全部内容(此句文字加黑加粗)。 原告2017年7月12日与四川金海建设有限公司签订了《成都铂悦城项目装修改造委托书》，委托事项为原告委托该公司对案涉房屋进行装修，原告同意并授权该公司代表原告履行接房手续(缴纳房屋税费、物业服务费，领取非装修钥匙，签署验收单除外)并按委托书约定履行委托事项，除另有约定外，委托事项应当在该公司代为履行前述接房手续后4个月内完成。 原告在上述合同签订后向被告支付了购房款481177元。 原告与被告于2019年3月9日签订了《补充协议书》，载明：原合同约定原告购买的房屋交付时间为2018年12月31日前；原告已与四川金海建设有限公司签订《成都铂悦城项目装修改造委托书》，约定了4个月的房屋装修时间；原告现要求被告对铂悦城1-4幢楼标准层电梯前室至入户门满贴墙砖。鉴于前述情况，双方约定：2019年3月15日前，若原告协助被告取得铂悦城1-4幢三分之二以上业主同意并签订书面确认文件后，被告同意贴砖到户；房屋交付时间变更为2019年7月31日，在此之前交付且完成二改及贴砖入户后，原告自愿放弃追究被告从2018年12月31日至2019年7月31日期间的延期交房责任，如被告届时不能按期交付，双方同意从2019年5月1日起按原告已付房款金额每天万分之一的标准进行赔偿，以实际交付日期截止赔偿违约金；原合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。 被告于2019年7月28日以邮政特快专递向房屋买受人邮寄了于2019年7月31日交房的通知书，于2019年9月26日以邮政特快专递向房屋买受人邮寄了于2019年10月8日至2019年10月15日交房的通知书。 被告于2019年8月5日发布了《关于铂悦城项目交房事宜的公告》，载明被告本应于原合同约定的交付时间交房，但因在施工建设过程中受到各种因素影响，截止2019年7月31日项目现场仍有部分收边收口作业未完成，在政府相关部门的组织协调下，被告与业主代表进行了协商，现公告承诺在2019年10月15日前完成整个项目的集中交付，具体交付日期以被告发出的书面通知为准，对1-6号楼住宅及商铺业主从2019年5月1日起至实际交房日按已付购房款每日万分之一的标准给予补偿。 铂悦城1-6号楼于2019年7月23日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，于2019年7月30日由建设、勘查、设计、施工、监理单位进行了竣工验收，并制作了相应的竣工验收报告。2019年9月9日，成都市龙泉驿区住房和城乡建设局向被告出具了《建设工程消防验收意见书》，认为铂悦城项目消防设施设备符合项目消防设计、验收规范要求。成都市龙泉驿区规划和自然资源局于2019年9月19日、2019年12月12日向被告出具了《成都市建设工程规划核实意见书》，经核实铂悦城项目建设符合规划要求，核实合格。 原告于2019年11月2日办理完收房手续，从被告处接收了所购房屋。 以上事实，有《建筑工程施工许可证》《成都市龙泉驿建设工程施工合同备案表》《四川省商品房买卖合同(预售)》《铂悦城补充协议》《成都市重污染天气应急预案(2017年修订)》《成都市重污染天气应急指挥部办公室文件》《关于铂悦城项目交房事宜的公告》《竣工验收报告》《房屋建筑面积测绘成果报告》《建设工程消防验收意见书》《成都市建设工程规划核实意见书》《住宅工程质量分户检验汇总表》和双方当事人的当庭陈述等证据在案证实。被告提交的《2018年12月31日铂悦城项目协商会议纪要》因被告未提供原件且并无协商结果，不予采信；《成都铂悦城项目2017-2018施工期间雨天时间统计表》没有证明力，不予采信。 本院认为，原告与被告自愿签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》《铂悦城补充协议》《补充协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，均合法有效，双方均应恪守履行。按照《四川省商品房买卖合同(预售)》的约定，交房日期为2018年12月31日，逾期交房时被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金；按照《铂悦城补充协议》的约定，违约金金额最高不超过已支付房价款的百分之一；按照《补充协议书》的约定，被告如果在2019年7月31日以后交房，双方同意从2019年5月1日起至实际交付日期截止按原告已付房款金额每天万分之一的标准进行赔偿。 被告辩称双方约定的交房日期实际上是2019年7月31日，没有相应证据能够证明，原告也不予认可，本院对该意见不予采纳。《建筑工程施工许可证》上虽然载明了铂悦城所有房屋的合同竣工日期为2019年5月28日，但该部分内容只是对合同约定的竣工日期的记载，并不是有关部门为被告确定的最早竣工时间，被告应当可以在此日期之前提前竣工。被告明知合同约定的竣工日期是2019年5月28日，却仍然与原告约定在2018年12月31日前完成房屋基础设施设备、公共服务及其他配套设施建设并向原告交房，就应当按照约定的时间履行交房义务。 重污染天气本身对于建筑作业影响不大，而《成都市重污染天气应急预案(2017年修订)》只规定了严重重污染天气时停止部分建筑作业项目，启动重污染天气预警并不足以实质影响双方履约，重污染天气不属于双方约定的不可抗力，被告不能以此为由延长约定的交房时间。此外，虽然原告与四川金海建设有限公司签订了《成都铂悦城项目装修改造委托书》，但四川金海建设有限公司并没有依据该协议代原告收房，而且双方约定的4个月装修时间是四川金海建设有限公司对案涉房屋进行装修的时间，被告不能因此延长4个月的交房时间。 铂悦城于2019年7月23日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，于2019年7月30日取得《竣工验收报告》，后来又通过了成都市龙泉驿区住房和城乡建设局、成都市龙泉驿区规划和自然资源局的消防、规划审查，不需要重新组织竣工验收，应认定铂悦城在2019年7月30日已取得双方约定的建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。被告在2019年7月28日向房屋买受人邮寄了于2019年7月31日交房的通知书，邮寄时间不符合双方提前7日通知的约定，而且小区公共服务及其他配套设施还未完成，此次通知不能产生视为交房的法律效果。被告完善相关设施后于2019年9月26日再次以邮政特快专递向房屋买受人邮寄了于2019年10月8日至2019年10月15日交房的通知书，原告没有在通知的时间收房，按照《四川省商品房买卖合同(预售)》中的约定，通知交房时间的第二日起视为商品房已按合同约定的交付标准交付买受人。由于被告未对通知每户买受人交房的具体时间进行举证，本院均确定2019年10月15日为被告通知原告收房的时间，当天视为其已向原告交房。 不论是程序法还是实体法，均规定民事主体有权合法处分自己的民事权利。《铂悦城补充协议》中以字体加黑加粗这一足以引起注意的方式强调签订《商品房买卖合同》及其相关补充条款、附件前，出卖人已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款进行了提示和说明，双方盖章签字即表示已充分理解并同意其全部内容。原告在签订该协议时应当审慎行使自己的权利，既然签订了该协议，应当对所作声明负责。该协议明确约定了逾期交房时被告支付的违约金最高不超过买受人已支付房价款的百分之一。原告明知该部分内容仍与被告签订该协议，应当视为其自愿放弃了超过约定最高限额的违约金，不能再根据该协议主张超过约定最高限额的违约金。原、被告后来又签订了《补充协议书》，对原来约定的逾期交房违约金进行了变更，按照双方约定的各协议效力的位阶，逾期交房违约金应当按照《补充协议书》中的约定进行支付。 被告于2019年8月5日以公告方式承诺对铂悦城1-6号楼住宅及商铺业主从2019年5月1日起至实际交房日按已付购房款每日万分之一的标准给予补偿，该行为属于单方允诺，对被告具有法律约束力。由于被告公告承诺支付的违约金标准高于与原告在《铂悦城补充协议》中约定的标准，被告应当按照承诺的标准向铂悦城没有签订《补充协议书》的房屋买受人支付违约金。 综上所述，根据民法的意思自治原则，按照原、被告签订的《补充协议书》，被告应当按已付购房款每日万分之一的标准向原告支付2019年5月1日起至按照合同约定视为交房日止的违约金，具体金额为8083.77元(481177元×万分之一×168天)，对于原告主张的超过此金额部分的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川隆阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘佳坤支付逾期交房违约金8083.77元； 二、驳回原告刘佳坤的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费145元，减半收取计72.5元，由原告刘佳坤负担30元，被告四川隆阳房地产开发有限公司负担42.5元(此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇一九年十二月二十七日 书记员  左楠楠