广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4874号 原告：韦承党，男，1974年8月13日出生，毛南族，住南宁市江**。 被告：南宁耀世龙庭房地产开发有限公司，住所地：南宁青秀区三祺广场**，统一社会代码：91450100MA5KA3XW9U。 法定代表人：王劭卓，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢，公司法务。 委托诉讼代理人：王婷，公司法务。 原告韦承党与被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司（以下简称“南宁耀世龙庭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日转为普通程序审理。于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告韦承党，被告南宁耀世龙庭公司委托诉讼代理人王婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦承党向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币44550元（按原告支付的10个月银行本息计算，从2018年8月30日到2019年6月30日止，以后另计至被告交付之日止）；2、被告免除原告叁年（2019年7月1日至2022年6月30日）物业费（原告老带新客户买房，被告承诺免叁年物业费）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年11月3日原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的南宁市恒大华府商铺，合同期内原告按规定支付给被告房价总额823861元，按合同约定被告应当在2018年8月30日前把商铺交付原告使用，但被告并没有达成交房规定标准，其商铺内地面没有硬化整平，，地面墙体严重漏水质量不达标，玻璃门没有安装，好多人进去大小便，消防设施没搞好，商铺外围墙没拆，人行道像个大泥塘，四周全是建筑垃圾和生活垃圾，根本达不到交付标准，原告多次催促被告整改好，被告始终拖拖拉拉，相互推诿。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，恳请人民法院支持原诉讼请求，依法秉公裁决。 被告南宁耀世龙庭公司辩称，1、原告诉称被告逾期交房，不符合事实。被告按照商品房买卖的约定，要求原告3月份的时候接收商铺。原告没有接受商铺。被告交付的商铺已经满足合同约定标准，原告因自身原因不接收商铺。不属于逾期交房。2、房屋存在某些瑕疵不影响房屋的交付，合同附件第6条第三小点也有明确约定。3、原告诉讼请求被告支付违约金没有法律依据。合同多处明确约定一般的房屋瑕疵不成为拒绝接收房屋的合理事由。最高人民法院关于房屋买卖审理若干问题的司法解释第十二、十三条说明了买受人拒绝接收房屋两个理由，但本案中涉案房屋不符合这两点。4、原告的第二个诉讼请求没有事实法律依据和证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在案佐证。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下事实： 位于南宁市兴宁区南宁恒大华府项目由被告南宁耀世龙庭公司开发,商品房预售许可证为南房预字（2016）第287号。2016年11月3日，被告耀世龙庭公司（出卖人）与原告（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：第三条、由买受人购买兴宁区金川路9号恒大华府4号楼地下一层B102号商铺。建筑面积为51.82平方米，套内建筑面积50.44平方米，分摊公用建筑面积1.38平方米。第五条、该商品房为预售房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米16333.49元，总金额823861元。第九条：交付期限及交付条件。出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经验收合格，具体是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第十条，出卖人逾期交房违约责任。出卖人如未按本合同规定期限将商铺交付买受人，按下列2种方式处理。2.逾期不超过180日，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。2.逾期超过180日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。 2018年8月25日，恒大华府（南区）1-18号楼、1-5号商业楼、幼儿园及地下室--4号楼由勘察、设计、施工、监理、建设单位验收质量合格。2018年9月3日，南宁市公安消防支队作出南公消验字（2018）第0359号《建设工程消防验收意见书》，内容注明：4号楼建筑高度为97.2米，，地下**、地上**属于一类高层住宅建筑，使用功能，底部设二层商业服务网点、住宅，其余楼层为住宅，2018年8月30日，该单位组织进行消防验收，验收意见为：一、综合评定该工程消防验收合格。被告陈述涉案房屋电梯是否验收与其无关，原告在负一楼，不需要使用电梯。 2018年8月30日，原告收到被告邮寄的《收楼通知书》，被告未接收铺面。原告提供2019年1月10日、2019年2月16日照片证实商铺内有明显渗漏水，商铺周边为建筑垃圾。原告提供2019年3月3日拍摄的照片证实涉案铺面地面开挖沟渠，铺面内部进行维修。原告提供的2019年5月8日拍摄照片证实铺面沟渠已经回填并处于锁门状态，内置其他物品。原告提供短信记录证实2019年10月5日涉案房屋的物业管理人员告知其商品已经维修好。对于房屋因何原因进行维修，被告表示不清楚。 庭审中，对于原告诉讼请求主张逾期交房违约金，但计算方式按照月供房贷计算损失的矛盾，经本院释明后，原告明确其主张的违约金为因房屋质量问题导致房屋未能正常交付所造成的损失，购买房屋等着出租或自用。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《建设工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》、照片、短信记录及原告、被告陈述予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方均应当按约定履行各自义务。 原告主张的违约金为因房屋质量问题造成的损失。按合同约定，房屋交付应当具备的条件包括：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》，涉案房屋2018年8月25日通过验收取得竣工验收意见书，2018年9月3日取得《建筑工程消防验收意见书》，被告未对电梯合格证提出异议，故至2018年9月3日涉案房屋符合上述约定。但原告提供证据照片证实，涉案房屋存在地面及墙面渗漏水情况，其中，2019年3月3日拍摄照片证实因质量问题开挖沟渠进行维修。被告并未明确维修的原因及时间。原告提供的上述证据足以证实被告交付的房屋因质量问题确实影响房屋的实质使用，在房屋质量问题修复前，原告无法使用房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。原告主张赔偿被告赔偿因房屋质量问题造成的损失，本院予以支持。至于损失数额问题，原告主张其损失为支出每月房贷数额的损失，而房屋质量问题影响交付使用造成的损失为原告支付相应购房价款但未能使用房屋造成的损失，原告每月偿还房贷与其损失并无直接关联，不能作为认定损失数额的依据，原告主张按每月房贷数额赔偿损失，本院不予支持，本院酌情参照合同约定逾期交房违约责任承担方式，按房屋价格总额每日万分之一计算因房屋质量问题造成损失。至于计算截止日期，涉案房屋因存在渗漏水问题在交付时即不具备正常使用的条件，被告应当对房屋质量问题进行维修后另行通知交付。其应当举证证明涉案房屋修复时间并告知原告，被告并未提供证据证实上述房屋质量问题何时维修完毕。原告自认至2019年10月4日涉案房屋物业公司通知可以验收，故本院认定至此时房屋具备正常使用条件，影响房屋使用的问题已经消除。此时，原告仍继续拒绝验收房屋，所造成的损失扩大应当由其自行负担，故自2018年8月31日至2019年10月4日因房屋质量问题造成损失计算为32954元（823861元×0.0001×400），原告主张超过部分，本院不予支持。 关于原告主张的免三年物业费问题。原告提供的其与职业顾问田敏琪微信内容为田敏琪向原告转发照片，并说明原告介绍其妹妹预约。原告提供的与职业顾问冯汉玲微信记录内容老带新奖励并未提及免三年物业费的奖励。上述证据均不能证实被告承诺对顾客介绍新顾客购房，给予免物业费的条件。同时物业费收取属于物业服务合同的内容，收取物业费的主体并非被告。综上，原告主张被告为其免除三年物业费无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司向原告韦承党赔偿损失32954元； 二、驳回原告韦承党的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费914元，由原告韦承党负担238元，被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司负担676元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  聂广文 人民陪审员  黄 娟 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  吴文君 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。