抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0402民初1486号原告：马亮，男，1984年5月9日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托代理人：李东亮，系辽宁煤都律师事务所律师。委托代理人：夏季，系辽宁煤都律师事务所律师。被告：上海金开利集团抚顺金色地下空间投资管理有限公司，住所地抚顺市新抚区武功街20号（新世纪嘉园10号楼2层）。法定代表人：李振开，该公司董事长。委托代理人：李国柱，辽宁晟盟律师事务所律师。被告：抚顺威尼斯水城商业管理有限公司，住所地抚顺市新抚区武功街20号楼2层2室。法定代表人：吴存高，该公司董事长。委托代理人：芦海涛，系辽宁卓政律师事务所律师。委托代理人：葛子情，系辽宁卓政律师事务所律师。原告马亮与被告上海金开利集团抚顺金色地下空间投资管理有限公司（以下简称金开利公司）、抚顺威尼斯水城商业管理有限公司（以下简称威尼斯公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李东颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告马亮及其委托代理人李东亮、夏季，被告金开利公司委托代理人李国柱，被告威尼斯公司委托代理人芦海涛、葛子情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求贵院依法判令解除原告与被告金开利公司2018年5月30日签订的《商品房买卖合同》；2．请求贵院依法判令解除原告与被告威尼斯公司2018年5月14日签订的《委托经营管理合同》；3．请求贵院依法判令被告金开利公司、被告威尼斯公司连带返还原告已付购房款117340元、装修款177531元，合计294871元；4．诉讼费用由二被告承担。事实和理由：“中街?水城”项目对外宣传时，由被告金开利公司（以下简称被告一）、被告威尼斯公司（以下简称被告二）共同负责。承诺双重保障，买即收益，十年租金+十年160%无忧托底。原告根据该广告内容，于2018年5月1日与被告一签订了《房屋认购协议》，用POS机划款的方式支付购房定金5万元。2018年5月14日，在相同的地点原告与被告二签订了《委托经营管理合同》，并用POS机划款的方式支付了签约金17340元，以及房屋装修款177531元。该签约金和定金在签订《商品房买卖合同》时一并用于房屋首付款。2018年5月30日，原告与被告一签订了《商品房买卖合同》，并支付剩余首付款5万元。合同签订之后，被告一上海金开利公司一直没有为原告办理房屋贷款，也未办理预售合同登记备案。现合同目的已经无法实现，故按照相关法律规定，双方的《商品房买卖合同》应当依法解除。同时由于被告二威尼斯公司管理不善，导致大部分的商户均已经退租，原告购买的支付装修款的商铺也一直没有进行装修。原告解除商品房买卖合同之后，双方的委托经营管理合同已经无法继续履行，合同应当终止。原告认为，被告一、被告二联合宣传，并且统一办公，原告基于对宣传承诺的信任在二被告统一的办公地点按照二被告的要求签订了《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》。原告支付相关款项均是用办公地点的POS进行支付。原告认为本案的两个合同具有从属关系，《委托经营管理合同》系《商品房买卖合同》的从合同，同时经营管理合同签订在购房房屋之前，原告签订经营管理合同支付签约金用于抵顶房屋首付款。所以本案由于被告一的违约和被告二的经营不善，导致三方的合作无法实现合同目的。故原告根据《民事诉讼法》有关规定诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告金开利公司辩称：一、本案不存在导致合同目的无法实现的情形，原告诉请解除合同，证据不足，理由不充分，应予判驳。首先，2018年5月30日合同签订当日，我公司即完成网签合同登记备案，原告诉称“未办理预售合同登记备案”与事实不符。其次，合同约定原告“贷款11万”，但未约定我公司负有代办及担保义务。按现行规定，买受人贷款购房需向商业银行提供收入证明、无失信记录等资料，且符合当地房地产市场调控政策规定的其他条件。原告将代办义务强加我公司，缺乏法定和约定依据。二、按合同约定，我公司只收取商铺首付款117340元，原告诉请返还“装修款177531元”，确属无理。我公司是“金开利威尼斯广场”项目开发商，金指数是项目销售代理公司，威尼斯是项目商管运营公司，三家公司均系独立企业法人，且不具有公司法第216条规定的关联关系。原告诉称的177531元并未支付给我公司，证据显示：金指数公司收取了原告的上述款项，该笔款项系“优惠团购费用，该费用用于所购商铺前期装修补偿、招商运营及广告宣传”。2018年10月1日，我公司已将案涉商铺交付被告威尼斯公司，并由威尼斯公司将包括原告在内的1337.56平方米商铺整体出租给案外人。该177531元款项的用途和性质，不同于购房款，且未交付我公司，原告诉请返还，缺乏事实和法律依据。三、商铺的经营问题，不构成解除商品房买卖合同的理由和依据。首先，商品房买卖合同与委托经营管理合同是两个分别独立的合同，依据合同相对性原则，我公司只对前者负责，对于经营方面的事宜，与我公司没有任何关联。其次，两份合同的所谓主从关系，更是无从谈起，原告购买商铺既可以自营，亦可委管收租，以何种方式经营原告享有完全自主权，他人无权且无法干涉。事实上，部分商铺就是自营的，原告自愿选择委管十年，放弃前二年收益，用于被告威尼斯公司的成本支出。威尼斯地下水城即便前期不活跃，亦在市场培育期内。入市需谨慎，投资有风险，理性投资，赔赚认账是成熟投资者应有的担当。综上，原告诉请解除合同，不符合合同法第94条和司法解释（二）第26条之规定，应当判决驳回其诉讼请求。被告威尼斯公司辩称：我公司与原告之间的委托经营管理合同是双方真实意思，该合同已实际履行，且未出现可以解除合同的事宜，双方应继续履行，我公司与被告金开利公司是相对的独立法人单位，并不存在任何连带关系，原告与被告金开利公司之间存在任何纠纷，我公司都无须承担连带责任。被告金开利公司销售该商铺，合同内容未显示是两个公司负责，是原告单方面的错误理解。从合同相对性看二被告是两个独立法人，原告与被告金开利公司签订的合同与我公司无关，无论履行过程中双方存在任何问题，我公司都无须承担责任。本案不存在原告在诉状中提出我公司装修费抵顶首付款的事实，三张收据的收款人都是被告金开利公司，我公司并未收取原告任何签约费用，不存在抵顶问题，更不能说明我公司有承担连带责任的义务。我公司不存在营业不善的情况，而且也没有规定营业不善是可以解除合同的，原告在签订合同时，是认可我公司两年内不向原告支付费用的，该期间租金用来宣传，双方应继续履行合同。合同的签订地点不能说明合同具有从属性。原告诉讼请求无事实依据，我公司对商品房不应承担连带责任，同时委托经营管理合同不存在法定解除的情形，应继续履行，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明：原告马亮于2018年5月1日与被告金开利公司签订抚顺中街·水城地下商铺定购书，出售方为被告金开利公司，定购人为原告，订购商铺编号为浑河南路中段68号二路负二层218号，房屋面积为25.26平方米，销售价格为18957元/平方米，销售总价为409133元，定金5万元，定金5万元一次性付清，备注为九六折（申请九五折，定金5万元，定于2018年5月15日前签约并补交首付款）。同日，原告出具中街·水城购房承诺书（格式承诺书），内容为：本人马亮于2018年5月1日订购抚顺中街·水城地下商业街F2-218号商铺，原单价18957.00元，原总房价为478854元，现自愿签订本购房承诺协议，特拟以团购优惠房源参与购买，所支付优惠团购费用为177531元，该费用用于所购商铺前期装修补偿、招商运营及广告宣传，并提供相关发票，最终享受成交总价为404871元，合同总价为227340元，并于2017年5月15日前付清团购优惠相关费用后，双方正式签署买卖合同和委托经营合同事宜。2018年5月1日原告交纳定金5万元，被告金开利公司于当日向原告出具收款收据（认购）一张。原告于2018年5月14日交纳装修运营费用177531元，通过刷卡方式，其中一笔金额为15万元，另一笔金额为27531元，收款商户名称均为上海金指数置业有限公司。同日，上海金指数置业有限公司向原告出具收款数据一张。原告于2018年5月14日通过刷卡方式向被告金开利公司交纳签约费用17340元，同日被告金开利公司向原告出具收款数据一张。2018年5月14日，原告与被告威尼斯公司签订委托经营管理合同，合同约定：原告为甲方、委托方，被告威尼斯公司为乙方、受委托方；甲方购买的商铺坐落在中街·水城项目，位于抚顺市，建筑面积为25.26平方米。委托方式为甲方就其拥有的商铺委托给乙方经营，委托期限内，该房屋全部经营管理权、收益权归属于乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的商业项目的行业地位、品牌地位；委托统一经营，管理期限十年，自2018年10月1日起至2028年9月30日止；租金的起算日期为2018年10月1日；委托经营期限内，甲方同意乙方对该物业所有商场的空间、场地、广告位、物业、外墙、屋顶等共有部分进行统一规划、装修、风格、经营、管理、使用；乙方承担公共区域经营管理的盈亏，就此收益不再进行分配；委托经营期限内，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商、培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前两年向乙方收取任何形式的经营收益，委托期限前两年内如有收益的，作为乙方的商业服务成本支出；委托期限第三年至第十年租金年收益超过物业购买价格6%以上部分，甲乙双方按9：1比例分成，甲方收取委托经营租金收益前，应向乙方开具相应发票或由乙方代扣代缴个人所得税。2018年5月30日，原告与被告金开利公司签订抚顺市商品房买卖合同，该合同已备案；合同约定：商品房坐落于抚顺市新抚区门市，负二层，建筑面积25.26平方米，单价为9000元，用途为非住宅；付款方式及期限为首付117340元，贷款11万元；交付期限为出卖人应当在2018年10月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任为出卖人执行约定附件三的标准；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺为交房时达到基本使用条件；附件三为装饰设备标准，其中内墙标准为轻钢龙骨纸面石膏隔断，棚顶为石膏板，地面为公共部分为地砖，客户套内部分为地砖。2018年5月30日，原告向被告金开利公司缴纳购房款5万元，并由被告金开利公司出具收款收据。原告提交被告金开利公司销售展板照片一张，证明被告金开利公司销售时宣传：中街·水城2018年10月1日盛大开业，黄金地段铺铺临街，中街旺铺限量发售，总价20万起，铺铺门神位置，20-50平方米，双重保障，买即收益，十年租金+十年160%无忧托底。被告向本院提交建设用地规划许可证、土地使用证、建筑工程施工许可证等，用于证明案涉商品房已取得商品房销售预售许可证，可以销售。被告金开利公司向本院提交于2018年3月1日签订的抚顺金开利项目独家代理销售合同一份，用于证明甲方为被告金开利公司，乙方为上海金指数置业有限公司；甲方独家委托乙方代理销售，均价为1万元每平米，超出区域底价的溢价部分为乙方的居间服务费；甲方委托乙方独家销售代理服务，期限为本合同签署之日起12个月，系2018年3月15日至2019年3月15日。被告金开利公司向本院提交个人购房按揭贷款银企合作协议书，该协议书于2018年4月16日签订，甲方为锦州银行股份有限公司抚顺新抚支行，乙方为被告金开利公司，项目名称为抚顺市南站广场及中央大街北延地下人防工程项目，地址位于抚顺市新抚区，总建筑面积45169.49平方米；甲方同意为购买本协议项下抚顺市南站广场及中央大街北延地下人防工程项目商品房，且符合甲方贷款条件的购房人提供按揭贷款；按揭贷款总金额最多为人民币20000万元整，期限三年；商用房每笔按揭贷款额度不超过房价的50%，按揭贷款期限最长为十年，利率不低于人民银行同期基准利率上浮10%；甲方有权依据情况决定适用的利率和贷款期限。原告提交工资流水、公积金账户明细等，用于证明其符合银行贷款条件，但因被告金开利公司原因，至今尚未办理房屋贷款手续。经本院到房产登记部门核实，争议房屋已设定抵押权，抵押权人为锦州银行股份有限公司抚顺新抚支行，为在建工程抵押。原告表示，在购买商铺时，被告金开利公司未将争议商铺已设立在建工程抵押一节向原告释明，存在欺诈行为，严重违反合同约定，双方签订的房屋买卖合同应予解除。本院确认的上述事实，有定购书、购房承诺书、收款收据（被告金开利公司）、银行POS单、收款收据（上海金指数置业有限公司）、委托经营管理合同、抚顺市商品房买卖合同、照片、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证、国有土地使用证、独家代理销售合同、银企合作协议书、银行流水及原、被告陈述等相关证据材料在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的抚顺中街·水城地下商铺定购书、《抚顺市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，应认定其有效。原告与被告金开利公司为房屋买卖合同关系，原告依约履行了向被告交付定金及购房款的义务。经本院到房产登记部门查询，争议房屋存在在建工程抵押情形，现阶段原告无法办理房屋贷款，亦无法办理不动产权属证书。原告与被告金开利公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”另，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”。现被告将存在抵押权的争议房屋出售给原告，既违反合同约定，又违反法律规定，属故意隐瞒争议房屋已经抵押的事实的情形，原告请求解除已签订的房屋买卖合同并返还购房款的诉讼请求，本院应予支持。被告金开利公司与上海金指数置业有限公司签订了抚顺金开利项目独家代理销售合同，双方系委托合同关系。上海金指数置业有限公司以委托人被告金开利公司名义对外销售房屋，产生的法律后果应由委托人被告金开利公司承担。原告在抚顺中街·水城售楼处将294871元交付财务人员，无论收款方为被告金开利公司，还是被委托人上海金指数置业有限公司，房屋买卖合同解除后，委托人被告金开利公司均应将原告已交纳的全部款项即294871元返还原告。因原告与被告金开利公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》已经解除，原告非争议房屋的产权人，原告与被告威尼斯公司签订的委托经营管理合同的合同目的无法实现，故该合同一并予以解除。因原告主张保留追究被告金开利公司隐瞒争议房屋已设立在建工程抵押情况的权利，故本院对不属于本案诉讼请求部分不予审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、原告马亮与被告上海金开利集团抚顺金色地下空间投资管理有限公司签订的抚顺中街·水城地下商铺定购书、《抚顺市商品房买卖合同》有效并予以解除；二、原告马亮与被告抚顺威尼斯水城商业管理有限公司签订的委托经营管理合同有效并予以解除；三、被告上海金开利集团抚顺金色地下空间投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马亮已经交纳的购房款294871元；四、驳回原告马亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5723.00元，本院减半收取2861.00元，由被告上海金开利集团抚顺金色地下空间投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 李东颖二〇一九年十二月二十四日代书记员 刘 璐