云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初2918号原告：云南百大大理海东开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东山地新城东岸泽园1栋3楼。统一社会信用代码：9153290006980551XW。法定代表人：黄丽萍，职务总经理。委托诉讼代理人：李娟，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨春伟，男，1988年9月9日出生，白族，系原告公司副总经理，特别授权代理。被告：关辉，男，1994年9月24日出生，汉族，住址辽宁省鞍山市台安县。委托诉讼代理人：赵明军，男，1956年12月2日出生，汉族，住址辽宁省鞍山市台安县，特别授权代理。原告云南百大大理海东开发有限公司（以下简称云南百大公司）与被告关辉商品房销售合同纠纷一案，本院作出（2018）云2901民初1568号民事判决书，原告云南百大公司不服该判决，向大理州中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）云29民终106号民事裁定书，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李娟、杨春伟，被告的委托诉讼代理人赵明军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南百大公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2．判决被告支付原告违约金47,587.29元；3．判决被告承担律师费16,000元及相应的诉讼费。事实和理由：2013年起，原告先后开发了大理海东山地新城一期配套商品房21号地块及其他地块项目。2017年5月25日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告将第25幢第1单元第9层901号房预售给被告；房屋建筑面积119.23㎡，总价528,624.30元。同时，双方还签订了《合同补充协议》，其中第五条第一项对被告以银行按揭贷款形式付款进行了特别约定，即“乙方须自《商品房购销合同》第六条第3款中约定的付款日期之日起15日内，办理完毕按揭贷款的全部手续，且按揭款项须全部到达甲方账户（按揭贷款银行原因的除外）。若因乙方原因未按时办理完上述手续的，则乙方须在上述约定时间届满之日起5日内与甲方办理付款方式变更为一次性付款。乙方逾期不与甲方办理付款方式变更手续的，甲方有权解除《商品房购销合同》，乙方应向甲方支付已付款30％的违约金，甲方向乙方退还已付款。”合同签订后，被告支付了首付款158,624.30元，提交了身份证、户口簿、工资收入证明、现金情况说明等材料，申办银行按揭贷款，但最终因其自身原因迄今未获得银行贷款。鉴于被告迟迟未能办理银行按揭贷款，原告工作人员通过电话、短信方式对被告进行了催告，又于2018年3月8日，通过快递方式向被告送达了书面《通知》，告知被告违约的事实、对公司产生的影响以及将来可能承担的各种法律责任，并要求被告最迟应于2018年3月31日前补交购房尾款37万元，但被告至今未支付。被告关辉辩称，请法院驳回原告的全部诉讼请求。1、原告未能按商品房购销合同和补充协议约定的履行时间执行，补充协议第五条第一款约定了按揭贷款的时间不晚于2017年6月10日，可被告的同乡伙伴与被告一起购买房屋，同时签订合同，一起支付首付款，被告同乡的按揭贷款在2018年1月25日办成，比合同约定的时间延期了7个多月；且被告于2017年5月25日即付款签订合同的当天就将办理银行按揭贷款的资料交给原告，但原告在2017年12月22日才将被告贷款资料交至银行，按照合同以及补充协议约定，若因被告原因未按时办理完贷款手续的，则被告须在2017年6月14日内与原告办理付款方式变更为一次性付款，可见合同和补充协议约定的时间没有准确性。2、2017年12月25日被告接到原告的通知从辽宁来到大理庆丰银行，通过审核面谈银行认为被告年龄小、收入不稳定，要求增加其父母为共同贷款人，这就说明了被告提供的贷款资料没有异议，只要按银行的要求按揭贷款是可以办理的。而原告在上诉状中陈述“上诉人又再次通知被上诉人按银行要求增加其父母为共同贷款人，并于12月27日再次向建行补充提交了贷款资料”的事实被告毫不知情，但肯定与增加其父母还贷人资料无关，因为当时被告的父母对银行的要求尚不知情。当被告父母得知消息已临近春节，正是春运高峰，节后被告的母亲马艳娟老腰脱病复发，不能长时间旅途颠簸，故一直到2018年4月初病好才共同前往。到这才得知被告的贷款资料早已到了原告手中，而原告当时拒绝配合被告办理贷款，并执意起诉被告，使完全可以办理的按揭贷款付诸东流。在这期间被告从未收到银行或原告通知不能贷款或取消其父母为共同贷款人的信息，更没收到原告通知变更还款方式催告的信息，有电话记录为证，且原告在合同中又没有明确约定最后的付款期限，所以被告未违约，不应承担原告主张的违约责任。3、原告对被告极其不负责，将非常重要的文件以普通的申通快递邮寄给被告，而被告的住址是申通快递的超派送区域，致使被告一直毫不知情，直到2018年6月17日才从小镇中的申通代办点拿到该邮件，而且原告在合同对付款的最后期限约定不明的情况下，单方凭邮寄的材料指定2018年3月31日前为交付尾款37万元的最后期限，其行为系为自身利益不当促成解除权行使条件成就的行为，我方要求继续履行合同，双方可以协商交付尾款的方式。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告云南百大公司提交的证据：A4、申通快递寄件联、快递查询、《通知》各1份，客观真实，且其上显示的收件人及地址均系被告在双方签订的案涉合同中向原告提供的信息，本院予以确认；A6、《证明》1份，形式来源合法，该《证明》所载的原告提交贷款材料时间与原告提交证据建行接收贷款资料载明的一致，且银行退回材料时间与原审时原告提交的《情况说明》所载内容一致，本院对该证据予以确认；A5、《委托协议书》、律师代理费发票各1份及A7、《民事委托代理合同》、发票、支付凭证各1份，均真实合法，与本案有关联，本院予以确认。被告关辉提交的证据：B1、被告电话记录清单5份及B3、《收据》3份，真实合法，与本案有关联，本院均予采信。B2、《借款合同》1份，与本案无关联，本院不予采信。根据上述举证、质证、认证，以及当事人庭审中陈述一致的内容，本院认定本案事实如下：原告云南百大公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。2017年5月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定了乙方向甲方购买其开发建设的位于大理市房屋，房屋套内建筑面积119.23㎡，总价款528624.30元；付款方式为乙方于2017年5月25日支付首付款158624.30元，尾款37万元通过向银行贷款支付。乙方逾期付款的违约责任为自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按10元／天向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后（含90日），甲方有权解除合同，甲方解除合同的，合同自乙方收到甲方解除合同的书面通知之日解除，甲方退还乙方已付款（不计利息），乙方应向甲方支付已付款30%的违约金，且甲方有权单方请求合同登记备案部门撤销本合同的登记备案记录，期间产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由乙方承担，乙方应承担的违约金及其他相关费用，甲方有权从应退还乙方的已付款中直接扣除。甲方应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方，甲方逾期交房的自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按10元／天向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后按照补充协议第七条的约定承担违约责任。此外，双方还对面积误差的处理、交接、产权登记、争议的处理方式等相关事宜进行了约定。同日，双方还签订了《合同补充协议》，其中第五条约定：“对于《商品房购销合同》第六条乙方以银行按揭贷款形式付款的补充如下：（一）乙方须自《商品房购销合同》第六条第3款中约定的付款日期之日起15日内，办理完毕按揭贷款的全部手续，且按揭款项须到达甲方账户（按揭贷款银行原因除外）。若因乙方原因未按时办理完毕上述手续的，则乙方须在上述约定时间届满之日起5日内与甲方办理付款方式变更为一次性付款。乙方逾期不与甲方办理付款方式变更手续的，甲方有权解除《商品房购销合同》，乙方应向甲方支付已付款30％的违约金，甲方向乙方退还已付款（不计利息）；……（四）乙方应在本合同签订之日或之前向甲方指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的各类个人贷款资料、缴清相关费用并签署按揭合同，乙方未能按时提供前述完备资料、缴清相关费用及签署按揭合同，视为乙方付款违约，乙方应按合同第八条款约定承担逾期付款的违约责任；（五）乙方申请贷款额度以银行最终审批额度为准，如乙方申请贷款额度与按揭银行最终批准额度有差异（包括但不限于首付成数增加）或银行调整按揭政策（包括但不限于利率上浮），乙方应在按揭银行通知之日起7日内补足按揭所需的首付房款或按揭银行要求重新提供按揭资料、按新利率签订的按揭合同，以保障所申请的按揭贷款能够顺利发放，否则视为乙方付款违约，乙方应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任；……（六）乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并符合按揭银行贷款条件。如因乙方提供的按揭贷款资料不合格或乙方征信状况异常等原因导致按揭银行不能为乙方提供按揭贷款，甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。”第十六条第二项约定：“乙方须按本协议第三条约定的日期交纳相关费用，否则甲方有权拒绝把房屋交付给乙方。”《合同补充协议》还对双方的其他权利义务内容进一步进行了明确。截止合同签订当日，被告向原告支付了购房款158624.30元、配套设施费4000元、契税7929.36元、购房合同印花税264.31元、维修基金14930.61元、办理相关产权证费用290元，原告向被告出具了三份《收据》。此外，被告还于同日向原告交付了办理向银行申请按揭贷款的相关资料，并约定由被告代其将资料交至贷款银行，具体事宜由银行通知被告办理。此后，原告办理了《商品房购销合同》及《合同补充协议》的登记备案及公证手续，但未将合同原件交予被告。2017年12月22日，原告将被告办理银行按揭贷款的资料交至建设银行庆丰支行，该行工作人员在《13＃21＃地块银行贷款资料》明细表中予以签字确认。被告经原告通知于2017年12月25日到建行庆丰支行面谈，该行于当日告知被告因其年龄小、收入不稳定，要求增加其父母为共同贷款人。2017年12月27日，被告补充提交贷款资料（现金情况说明、说明、贷款担保承诺函原件）后，该行工作人员在《21＃地块银行贷款资料》明细表中予以签字确认。2018年4月被告及其父母再次来到建行庆丰支行办理增加还款人的手续，该行告知其贷款资料已于2018年3月8日退回原告。另查明，原告通过申通快递向被告寄送《通知》，载明：“您在我公司购买的海东山地新城配套商品房Ａ21-25-1-901（房号），于2017年5月25日和我公司签订了《商品房购销合同》，银行贷款叁拾柒万元，因您的贷款资料不齐、手续不全以及贷款条件不符合银行贷款要求导致购房贷款手续未能完成，影响了我公司配套商品房项目推进，也将影响到后续的交房等工作，导致公司及其他认购人的权益受到损害。为了配套商品房项目的顺利推进，请您于2018年3月31日前将贷款部分叁拾柒万元补交到云南百大大理海东开发有限公司财务部，对此，我公司深表感谢并热情服务；逾期未办理，我公司将按双方签订的《商品房购销合同》约定的相关条款规定进行处理，由此产生的法律后果由您承担……”，被告于2018年3月17日签收。此后，原告诉至本院，并支出律师代理费6000元。重审期间，原告另行委托代理人，支出费用10000元。诉讼过程中，经本院释明后，被告关辉表示愿意继续履行合同并要求原告配合办理按揭贷款，至今未支付购房尾款37万元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告均为合法的民事主体，双方签订的案涉合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应严格依约履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。合同订立后，被告按约向原告支付了首付款及其他约定由被告交纳的款项，原告亦向被告出具了相应的收据予以确认，剩余购房价款由被告向银行贷款支付。合同签订后，原告将被告的贷款资料提交给银行，后银行当面通知要求被告增加其父母为共同还款人。根据合同约定被告应于收到通知之日起7日内向银行补充提交相关贷款资料，但截至2018年3月8日银行将被告的贷款资料退回给原告时被告仍未补充提交相关贷款资料并办理相应手续，最终导致按揭贷款无法办理。在原告向被告邮寄《通知》告知其“因您的贷款资料不齐、手续不全以及贷款条件不符合银行贷款要求导致购房贷款手续未能完成……”后，被告于2018年3月17日签收但未在2018年3月31日前付款。2018年4月被告再次从银行处得知按揭贷款无法办理且贷款资料已经退回原告后至原告提起诉讼之日，被告均未付款。另外，在重审过程中，经本院释明被告表示愿意继续履行合同并要求原告配合办理按揭贷款，基于贷款无法办理的原因在于被告，根据合同约定在原告不同意继续办理贷款的情况下，被告应该一次性支付剩余款项，但被告至今未付款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”的规定，本案系因被告原因导致无法订立贷款合同，且被告经原告多次催告后仍未付款，原告有权解除合同，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告要求解除双方签订的案涉购房合同以及要求被告支付违约金、承担律师代理费的诉讼主张均有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告云南百大大理海东开发有限公司与被告关辉于2017年5月25日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、被告关辉于本判决生效之日起十日内向原告云南百大大理海东开发有限公司支付违约金47,587.29元。三、被告关辉于本判决生效之日起十日内向原告云南百大大理海东开发有限公司支付律师费16,000元。四、驳回原告云南百大大理海东开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,390元，由被告关辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  冯晓丽人民陪审员  李映和人民陪审员  滕 英二〇一九年十二月二十六日书 记 员  和雨馨