贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3990号原告（反诉被告）：贵州巨石房地产开发有限公司，住所：凯里市广场路**凯里宾馆。法定代表人：杨林，总经理。委托代理人：赵明科，贵州贵黔律师事务所律师。委托代理人：陈素珍，公司员工。被告（反诉原告）：贵州众正伟业房地产咨询有限公司，住所：凯里市迎宾大道香枫庭苑******。法定代表人：徐强清，总经理。被告：徐强清，男，1982年12月13日，汉族，户籍地四川省仁寿县。二被告委托代理人：邹伟，贵州坚驰律师事务所律师。第三人（反诉被告）：贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司，住所：，住所：凯里市红洲路兴宇**商住楼iv>法定代表人：肖雪峰，经理。委托代理人：邓绪荣，副经理。原告贵州巨石房地产开发有限公司（以下简称“巨石公司”）与被告贵州众正伟业房地产咨询有限公司（以下简称“众正公司”）、徐强清，第三人贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司（以下简称“兴宇公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中众正公司提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并公开开庭进行了审理。巨石公司委托代理人赵明科、陈素珍，众正公司法定代表人徐强清及委托代理人邹伟，兴宇公司委托代理人邓绪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨石公司向本院提出诉讼请求：1、解除巨石公司、兴宇公司与众正公司于2015年1月13日签订的《石宇轩项目销售及招商代理合同》；2、众正公司、徐强清连带返还巨石公司售房款325562元；3、案件受理费由众正公司、徐强清负担。事实和理由：2015年1月13日，巨石公司为了“巨石˙石宇轩”项目进行销售和招商，与该项目的合作单位兴宇公司共同作为委托方，委托众正公司对“巨石˙石宇轩”项目进行销售和招商，并签订了《石宇轩项目销售及招商代理合同》，对住宅销售、商铺招商的佣金计算办法、结算条件以及违约责任等进行了约定。2018年10月29日，徐强清因挪用客户购房首付款14万多元，并写下承诺书，承诺于2018年11月7日前归还，但一直未归还。2018年11月23日，巨石公司与众正公司就佣金和未归还款项进行对账，因双方存在分歧发生纠纷。截止合同履行中止时，众正公司、徐强清违约收取客户购房款325562元。众正公司、徐强清辩称，因巨石公司未按照合同约定向众正公司结算佣金、违约金、工资费用损失、没收客户的定金款，于是众正公司留置巨石公司的售房款325562元，用于抵扣佣金，不足部分已提起反诉。徐强清与巨石公司没有合同关系，不是适格的被告，不应当承担责任。兴宇公司述称，兴宇公司与巨石公司系合作关系，双方商定不论各方拥有凯里宾馆东侧宗地多少面积的土地使用权，双方均按照甲方（巨石公司）76.5%，乙方（兴宇公司）23.5%的比例进行分配，即325562元的23.5%属于兴宇公司所有。众正公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付销售代理佣金607592元、招商代理佣金60033元、违约金182277元；2、反诉被告赔偿反诉原告工资损失108527元；3、反诉被告向反诉原告分配没收客户的定金20000元；4、反诉案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：2015年1月13日，众正公司与巨石公司、兴宇公司签订《石宇轩项目销售及招商代理合同》，巨石公司、兴宇公司委托众正公司独家代理石宇轩项目的销售和招商。合同履行的过程中，巨石公司和兴宇公司未根据众正公司完成的销售业绩支付佣金，已构成违约，应当赔偿违约金，违约金以所欠佣金为基数，按每天千分之一计算。由于巨石公司的原因，石宇轩项目出现停工及法院查封封盘不售的情况，第一次停工时间2016年3月至10月，之后断断续续停工，造成众正公司无法代理销售，但是众正公司还得继续向员工支付工资，按照一年时间计算，众正公司支付的员工工资为217054元，根据合同约定，反诉被告应当承担一半即108527元。购房客户贾强、郑桂芳各向巨石公司交纳购房定金20000元，共40000元，由于两位客户违约，定金不予退还，巨石公司没收后，根据合同约定，应当向众正公司分配20000元。巨石公司未经众正公司同意，私自委托他人对商业部分进行招租，目前已有《贵州智达文体教育》、《蓝田绘美术》、《家园小主持》等商家承租使用，根据合同约定，反诉被告仍应当向众正公司支付佣金。巨石公司针对反诉辩称，众正公司应当提供客户购房合同的原件作为结算佣金的依据，代理合同约定巨石公司、兴宇公司在特殊情况下有权在30套以内自行销售和招租，该部分不计算佣金。巨石公司对商业部分招租是在双方发生纠纷中止履行合同后才进行的，众正公司无权主张商业部分的佣金。本案违约方是众正公司，众正公司法定代表人徐强清违反合同约定私自收取客户购房资金导致双方发生纠纷，反诉被告不应当承担违约责任。反诉原告主张的工资损失、没收的定金款没有事实和法律依据，反诉被告不同意支付。兴宇公司针对反诉的答辩意见与巨石公司的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2015年1月13日，巨石公司、兴宇公司（甲方）与众正公司（乙方）签订了《石宇轩项目销售及招商代理合同》，约定甲方委托乙方为甲方开发的“巨石˙石宇轩”项目进行销售和招商。该合同第二条：“1.合同期限：自本合同生效之日起至达到目标为止。”第三条：“1.⑹在本合同执行期内，未经甲、乙双方协商同意，甲方无权销售和招商，否则甲方仍应按合同约定支付佣金。…2.⑼与购房人签订商品房买卖合同，签订销售合同并收取首付款或一次性交付合同总价款的，视为乙方完成销售任务。甲方原因导致客户退房并解除销售和招租合同的同时计算为乙方目标，但不完全计算佣金。”第五条：“1.住宅销售目标：各期正式开盘（取得预售许可证）后3个月内完成当期可售房源面积或者推盘量的90%；2.商业部分的销售和招商目标：商业部分交房后3个月内完成可租售商业面积的90%。”第六条：“1.住宅、商业销售和招租代理佣金计算办法：住宅、商业销售代理佣金=底价佣金+溢价佣金；住宅底；住宅底价佣金=销售底价×销售面积积）×1.5%；住宅溢；住宅溢价佣金=售价-销售底价）×销售面积（建筑面积）×20%；商业底价佣金=销售底价×销售面积（建筑面积）×1.5%；商业溢价佣金=（实际销售价-销售底价）×销售面积（建筑面积）×20%。2.销售底价：于每期开盘前一个月双方签订《项目销售代理合同一户一价底价表》。…4.结算条件：⑴乙方促成客户与甲方签订《商品房买卖合同》并收取首付款或一次性交付合同总价款时，视为乙方完成销售。选择按揭贷款的客户，乙方在客户签订正式《商品房买卖合同》后当月结算该套物业佣金的50%，在银行放款后结算该套物业佣金的30%，剩余20%的佣金作为项目保证金，在乙方完成项目营销目标后一次性结算。5.每月3日前乙方将上月销售和招租报表和结账通知单交甲方审核签字，甲方应于5日内提出审核意见，否则视为认可，甲方应于2日内将佣金按照约定支付给乙方。”第七条：“1.⑶若甲方未按本合同约定支付乙方佣金，则每逾期一天按应付金额的千分之一向乙方支付违约金；若逾期支付时间超过3个月，视为甲方违约，乙方有权决定是否单方面解除合同。”第九条：“在本合同约定的代理范围内，甲方不得任意售房，如遇特殊情况甲方需要自行销售和招租，经甲方总经理特批，此部分乙方不计取佣金，也不计入乙方的销售和招租指标（总数量控制在30套以内，相关手续的办理由乙方协助配合办理）。”合同签订后，众正公司陆续完成销售量83套，实际成交价32930565元，已扣除被告认可的由原告方自行销售给金贵阳、舒娜、王陆飞、杨子渝、杨子齐、杨婷、李华忠的7户，以及未提交商品房买卖合同和交款凭据的石雨鑫户（803号），共8户的实际成交价3124322元。巨石公司分别于2015年9月30日支付佣金70000元、10月16日支付56303元、12月15日支付76326元，2016年2月29日支付40000元、3月31日支付20000元、9月30日支付10000元，2017年9月30日支付30000元，已共计支付佣金302629元。截止2018年11月4日，众正公司留置售房款325562元。2019年3月28日，巨石公司与贵州省浙江总商会签订《管理协议》，巨石公司将石宇轩四楼730平方米的门面1间交由贵州省浙江总商会管理使用，使用年限8年，费用350400元。2019年4月28日，巨石公司与杨伟、向林、王清签订《房屋租赁合同》，巨石公司将石宇轩三楼790平方米的门面1间出租给杨伟、向林、王清使用，租赁期限8年，租金370000元。另查明，2012年3月28日，巨石公司（甲方）与兴宇公司（乙方）签订《联合开发协议》，第二条约定：“双方商定不论各方拥有凯里宾馆东侧宗地多少面积的土地使用权，双方均按甲方76.5%、乙方23.5%的比例享有权利和承担义务”。在庭审过程中，巨石公司与兴宇公司同意按照该比例分配众正公司应当返还的售房款。2015年7月1日，巨石公司取得石宇轩商住楼1幢的《商品房屋预售许可证》。在合同履行过程中，巨石公司、兴宇公司未与众正公司签订《项目销售代理合同一户一价底价表》，佣金的结算按照实际销售总额×1.5%计算。上述事实，有石宇轩项目销售及招商代理合同、佣金结算统计表、管理协议、房屋租赁合同、销售佣金结算书等，及当事人当庭陈述在案为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，巨石公司、兴宇公司与众正公司签订的《石宇轩项目销售及招商代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。巨石公司主张众正公司交付售房款325562元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于佣金的问题，虽然双方约定佣金由底价佣金加溢价佣金构成，但是双方并未签订底价表，且双方之前的结算是按照实际销售总额×1.5%计算，故本案中的佣金也应当该标准计算。众正公司销售总额32930565元，计算佣金为493958元，扣除已付佣金302629元后，尚欠佣金191329元。众正公司应付巨石公司、兴宇公司售房款325562元，巨石公司、兴宇公司应付众正公司佣金191329元，佣金抵扣后售房款后，众正公司还应当向巨石公司、兴宇公司交付售房款134233元。巨石公司同意兴宇公司在本案中按照23.5%的比例分配售房款，即分配售房款31545元，本院予以确认。巨石公司要求解除代售合同，众正公司和兴宇公司未提出异议，且双方均未继续履行该代售合同，本院予以支持。徐强清是否应当承担责任的问题，因徐强清系众正公司法定代表人，其行为代表众正公司，产生的法律后果亦应当由众正公司承担，徐强清个人不承担交付房款的责任。众正公司反诉要求巨石公司、兴宇公司承担违约金的问题，从众正公司向本院提交的部分认购协议、售房合同、预售合同登记备案表进行核实，众正公司并未在取得预售许可证后3个月内完成可售房源或者推盘量的90%的目标。代售合同约定结算佣金需要由众正公司向巨石公司、兴宇公司提交报表和结账通知后方能结算，但是众正公司并未提交证据证实巨石公司、兴宇公司收到报表和结账通知后未履行支付佣金的义务，其提交的证据不足以证实巨石公司、兴宇公司存在违约行为，本院不予支持违约金。招商代理佣金的问题，因众正公司未实际进行招商代理，没有在约定的3个月期限内完成商业部分的销售和招商目标，且巨石公司自行招商的部分发生在2019年3月至4月份期间，距双方签订代售合同的时间已长达四年之久，根据公平原则亦不应当计算佣金。工资损失的问题，因众正公司并未提交证据证实开盘后3个月内出现停工或者封盘不售的事实，其主张工资损失没有事实和法律依据，本院不予支持。众正公司主张分配没收客户定金款的问题，因客户预交的定金退与否，现尚无定论，不宜在本案中处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除贵州巨石房地产开发有限公司、贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司与贵州众正伟业房地产咨询有限公司于2015年1月13日签订的《石宇轩项目销售及招商代理合同》。二、贵州众正伟业房地产咨询有限公司于本判决生效后十五日内向贵州巨石房地产开发有限公司支付售房款102688元、向贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司支付售房款31545元，共计134233元。三、驳回贵州巨石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回贵州众正伟业房地产咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7414元，减半收取3707元，由贵州巨石房地产开发有限公司负担615元，贵州众正伟业房地产咨询有限公司负担3092元（未交）。反诉案件受理费13204元，减半收取6602元，由贵州众正伟业房地产咨询有限公司负担4539元，贵州巨石房地产开发有限公司负担1578元（未交），贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司负担485元（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  彭爱军二〇一九年十二月十六日法官助理马浩菱书记员张梦杨