四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初5282号 原告：唐榛，女，1991年12月21日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：杨帆，四川贞固律师事务所律师。 被告：成都海昌置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易区成都市天府新区华阳街道天府大道南段**。 法定代表人：方力斌，执行董事。 委托诉讼代理人：邱方，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：罗兰，女，系公司员工。 原告唐榛与被告成都海昌置业有限公司（以下简称“海昌公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐榛的委托诉讼代理人杨帆、被告海昌公司的委托诉讼代理人邱方、罗兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐榛向本院提出诉讼请求：判令海昌公司支付逾期取得所购商品房房屋权属证书的违约金180555.45元（按已付房款为基数，按每日万分之三计算从2017年10月1日起计算至实际取得楼栋初始权属证明之日2019年6月4日共计611天）。事实与理由：唐榛于2015年6月6日与海昌公司签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议。合同约定，唐榛购买海昌公司开发的位于成都市双流县项目名称为海昌天澜第xx幢xx层xx号的商业房屋，总价款为985027元。《商品房买卖合同》第十条约定出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第十九条第二款约定，因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之三向买受人支付违约金”。唐榛向出卖人支付了全部的房款，海昌公司于2016年9月30日向唐榛交付房屋，唐榛于2019年6月4日取得所购房屋的所有权证书。唐榛认为，唐榛与海昌公司之间订立的《商品房买卖合同》合法有效，且唐榛已按约履行合同义务，海昌公司应当按约承担逾期办理房屋所有权证书的违约金。故唐榛诉至贵院，请求判如所请。 海昌公司答辩称：一、海昌公司不存在违约行为。首先，按照法律规定，唐榛为办理房屋产权证的责任主体，因唐榛的原因导致不能及时办理房屋产权证的不利法律后果，应由唐榛自行承担。《不动产登记条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。因此，按照法律规定，唐榛与海昌公司双方均有配合办理房屋产权证的义务。再者，按照合同约定，唐榛委托海昌公司办理房屋产权证(按照当时的政策规定，应当包含房屋所有权证及土地使用权证)，但海昌公司履行义务的前提是唐榛在办理房屋交接的同时向海昌公司提交办理产权证所需的资料和相关费用。根据补充协议第六条的约定，买受人须在交房当日与出卖人签订《委托书》，委托出卖人协助办理合同项下商品房的房屋权属证书，同时约定买受人未在交房当日向出卖人提供齐全委托办理房屋权证书所需要的资料和费用并办理完毕房屋面积补差手续，则出卖人不承担逾期办理房屋分户权属证书的责任。唐榛迟迟未出具书面委托书，且未与出卖人办理房屋面积补差手续(合同约定面积与产权登记面积之间的误差)，按照合同约定，不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。同时，《成都市中级人民法院关于印发》的通知(以下简称《成都中院案件审理指南》)第十三条规定，商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋产权证书的，出卖人负有提交办证资料、领取权属证书等协助义务。因此，无论按照《商品房买卖合同》(以下简称合同)约定还是法律规定，双方均应就办理产权证承担义务，海昌公司应承担的义务为协助提交办证资料给办证机关等协助义务，本案中，海昌公司已按照合同约定及法律规定及时向办证机关提交了办证资料，并最终协助唐榛于2019年6月4日取得了不动产权证书。海昌公司已依法按约履行了义务，不存在违约行为。 二、即便取得房屋产权证的时间晚于合同约定的时间，按照合同约定，海昌公司也不应承担违约责任。（一）合同第十九条约定，只有因海昌公司原因导致逾期取得房屋产权证时，海昌公司才承担逾期办证的违约责任。因政策调整或者因唐榛未能按时提交资料导致取得房屋产权证时间迟延的，海昌公司不承担任何责任。众所周知，2016年5月1日成都全面推开营改增试点工作，将房地产业纳入试点范围。相关税务部门处于观望状态，暂停办理具体业务，导致一直无法核缴契税，因而之后开发商集体交件数量骤增，2016年后交的资料，都需要等待审核，我司提交的契税资料，从交件到审核所需时间大大延长。本案中，因天府新区于2016年8月19日起开始实施不动产统一登记制度，导致海昌公司在客观上自2016年8月19日之后已经无法按合同约定为唐榛办理房屋所有权证书。《不动产登记条例》已于2015年3月1日生效;2016年8月12日，成都市天府新区发布《关于成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告》，载明“自2016年8月19日起，成都天府新区直管区启用不动产登记簿证，自该日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。”根据该通知，由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月19日只能进行不动产统一登记，已经无法为唐榛办理房屋所有权证书，因不动产登记的程序、流程及所需资料和办证周期均与之前办理权证存在不同，在该时间之后要求海昌公司继续按原约定履行义务显失公平，故海昌公司在2016年8月19日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。2016年权籍调查中，资料流转至国土局土地利用科，国土局提出我司存在擅自改变土地使用用途，但是规划局审批报建通过，表明可以修建商业，虽已多次与天府新区国土局领导沟通，因规划局和国土局意见不一致，天府新区国土局仍需我司完成土地“双评估”后，补缴土地价差款才能办理分户产权手续，因此2016年至2017年中有9个月无法办理分户产权手续。合同第十九条第(一)款约定，只有因出卖人的责任，导致买受人未在2017年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人才承担违约责任。因此，营改增政策、不动产统一登记政策的实施以及“土地双评估”事宜的影响，属于非海昌公司责任的政策调整原因，海昌公司不应就房屋产权证办理时间迟延承担任何责任。 三、假设法院审理认为海昌公司存在违约行为并应承担违约责任，合同约定的违约金过高，应子以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而唐榛并未举证证明其损失，合同约定的违约金明显过高，应当予以调减。综上所述，唐榛诉称的事实和理由不能成立，恳请人民法院依法驳回唐榛的全部诉讼请求。 海昌公司在庭审中对唐榛诉称的事实无异议，本院对于当事人双方无争议的《商品房买卖合同》(预售)及补充协议的签订、案涉房屋的价款及地址、已取得产权证书等事实，依法予以确认。 以上事实，有《商品房买卖合同》及其《补充协议》、川（2019）成天不动产权第××号不动产权证书、四川省增值税普通发票、收据、税收完税证明、房屋建筑面积测绘成果报告、竣工验收备案表、建设工程规划合格证、《关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通知》、业主资料目录以及当事人陈述等证据在卷佐证，以上证据，本院均予以认定。 关于唐榛主张海昌公司支付逾期取得所购商品房房屋所有权证书的诉讼请求能否成立的问题。唐榛于2015年6月6日与海昌公司签订《商品房买卖合同》(预售)及《补充协议》。《商品房买卖合同》第十条约定“出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条第二款约定“因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之三向买受人支付违约金。”根据上述约定，海昌公司应当在2017年10月2日前为唐榛办理房屋所有权证书。但是，由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局自2016年8月19日起只能进行不动产统一登记，海昌公司在客观上已经无法为唐榛办理房屋所有权证书，而双方在合同中并未就此情况进行约定，故唐榛诉请海昌公司承担逾期取得所购商品房权属证书违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回唐榛的诉讼请求。 案件受理费1956元，由唐榛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  陈 思 二〇一九年十二月十八日 法官助理  李 双 书 记 员  周金平