福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初22173号 原告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路国贸大厦23层，统一社会信用代码：91350200612025428E。 法定代表人：叶跃俊，执行董事。 委托诉讼代理人：林美婷、陈庆愿，福建德和联盟律师事务所执业律师。 被告：曾文华，男，1991年8月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：陈美羡，女，1963年2月5日出生，汉族，福建省厦门市思明区。 厦门国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）与曾文华、陈美羡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告国贸物业公司委托诉讼代理人林美婷、陈庆愿到庭参加诉讼，被告曾文华、陈美羡委托诉讼代理人叶挺捷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 国贸物业公司向本院提出诉讼请求：曾文华、陈美羡向国贸物业公司支付“国贸海景公寓”厦门市思明区鹭江道264号1602室房产2017年7月1日至2019年4月30日期间的物业管理费15886.2元、专项维修资金2250.6元、违约金（以应付物业管理费及专项维修资金为基数，自逾期之日起按日千分之三的标准计算至实际付款之日止），以及自2017年7月1日至2019年4月30日期间的自用水费652.8元、公摊水费110元。事实与理由：曾文华、陈美羡系位于“国贸海景公寓”厦门市思明区鹭江道264号1602室的业主，国贸物业公司系国贸海景公寓业主委员会选聘对位于厦门市思明区“国贸海景公寓”提供物业管理服务等物业服务企业。根据国贸物业公司与国贸海景公寓业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定，物业管理服务费由曾文华、陈美羡按其拥有的建筑面积缴纳，2017年度具体标准为高层住宅1.9元／月／平方米；日常专项维修资金曾文华、陈美羡按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅0.3元／月／平方米、商场0.4元／月／平方米；物业管理费、其他应缴纳费用按月缴纳，曾文华、陈美羡应于每月15日前缴纳；曾文华、陈美羡不按期缴纳费用的，国贸物业公司有权要求曾文华、陈美羡补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的违约金。2018、2019年度，物业管理服务费中的高层住宅收费标准调整为2.2元／月／平方米。曾文华、陈美羡曾文华、陈美羡作为案涉房产的业主，应当按照《物业服务合同》等的约定及时向国贸物业公司支付物业服务费等其他费用。曾文华、陈美羡经多次催告，仍未支付相关费用，已严重侵犯国贸物业公司的合法权益，故国贸物业公司特向贵院提起诉讼，望判如所请! 曾文华、陈美羡辩称：一、国贸物业公司未提供符合约定的物业服务内容和质量标准，其行为构成违约，无权要求曾文华、陈美羡支付物业费。按照法律规定，物业服务收费是指物业管理企业接受业主的委托，按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。曾文华、陈美羡认为，依法依规提供优质物业管理服务是物业管理企业收取物业费的前提和条件，也是其法定和合同约定的义务。由于曾文华、陈美羡房屋外墙脱落以及裂痕明显造成答辩人房屋内各处渗水，曾文华、陈美羡多次找国贸物业公司协商如何处理，国贸物业公司同意进行整修并派人查看，查看过后并没有派人整修。之后曾文华、陈美羡又数次联系物业管理处，但物业管理处以没有钱为由，拒绝曾文华、陈美羡的整修要求。国贸物业公司提供的服务不符合合同约定，国贸物业公司未依照合同提供约定的服务内容和质量标准，履行合同不符合合同约定，其行为构成违约，无权要求支付物业服务费；二、国贸物业公司无权要求支付高额违约金。国贸物业公司未按照合同约定提供相应的物业服务，且曾文华、陈美羡多次要求其对房屋外墙进行整修均以各自理由不予以解决，国贸物业公司的行为已经构成了违约，曾文华、陈美羡拒付管理费的根本原因在于国贸物业公司，故国贸物业公司更无权要求曾文华、陈美羡支付高额违约金；三、退一万步说，即使认定曾文华、陈美羡需支付物业服务费，违约金部分实属过高。根据《合同法》第一百一十四条规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理服务合同》关于违约金部分约定逾期三个月后第一日起每日按逾期金额的千分之三缴纳造约金，曾文华、陈美羡认为应根据实际情况兼顾公平原则，应下调违约金的数额。综上所述，国贸物业公司未提供物业服务内容和质量标准违约，无权要求曾文华、陈美羡支付物业管理费以及高额违约金，请求贵院驳回国贸物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，厦门市国贸海景公寓业主委员会（甲方）与厦门市国贸物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》。厦门市国贸海景公寓业主委员会委托厦门市国贸物业管理有限公司对国贸海景公寓进行管理，物业类型：髙层住宅、商场、店而、车库；座落位置：厦门市思明区鹭江道252#-264#；总建筑面积：30586.35平方米。委托管理期限为一年。自2017年1月1日起至2017年12月止。委托管理事项包括：“第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋面、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、配电房等部位。第五条共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、消防设施设备、供配电设备、避雷装貿、防盗门等。第六条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、消防栓、消防结合器。第七条公用绿地、花木、娱乐设施等的养护与管理。第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点。第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条交通与车辆停放秩序的管理。第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，但不含业上使用人的人身与财产保险和则产保管责任。第十二条管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。第十三条组织开展社区文化娱乐活动。第十四条其他应出乙方负责管理的事项。第十五条负责向业主和物业使用人收取下列费用。1.物业管理服务费；2.日常专项维修资金（专款专用）;3.车位管理费；4.代收代缴水电费、水电公排费及公共水电费（此项如有调整，以政府相关部门批复为准）；5.有偿服务费；6.其他法律、法规或政府部门规章规定收取的费用；第十六条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十七条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、停止服务等措施。”物业管理服务费为：高层住宅物业管理服务费每月每平方米1.9元；商场物业管理服务费每月每平方米2.00元；物业管理服务费每月每平方米2.00元；车位物业管理服务费每月每个80元。日常专项维修资金标准如下：高层住宅日常专顶维修资金每月每平方米0.30元；商场日常专项维修资金每月每平方0.40元。关于违约责任，双方约定乙方反合同第五章的约定，擅自提高物业管理服务费标准的，甲方有权要求乙方清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费和日常专项维修资金的从逾期三个月后的第一日起每日按逾期金额的千分之三向乙方交纳违约金。2018年1月25日，双方续签《物业管理服务合同》，委托管理期限为2018年1月1日至2018年12月31日止，物业管理服务费中的高层住宅收费标准调整为2.2元/月/平方米，其他内容与上一份合同一致。2018年12月18日，双方再次续签上述《物业管理服务合同》，委托管理期限为2019年1月1日至2019年12月31日止，内容同2018年1月25日所签合同一致。第一份《物业管理服务合同》签订后，国贸物业公司即提供物业服务至今，并代为缴交该小区的水费。 另查明，曾文华、陈美羡系厦门市思明区鹭江道264号1602室的业主，该房屋建筑面积340.9㎡。曾文华、陈美羡接受国贸物业公司提供的物业服务，但未依约缴费。依《物业管理服务合同》的收费标准计算，曾文华、陈美羡欠缴自2017年7月1日至2019年4月30日期间的物业管理费15886.2元、专项维修资金2250.6元、自用水费652.8元、公摊水费110元。 庭审中，国贸物业公司称各项收费在小区公告栏等位置公示，但未能提供相关证据。 本院认为，国贸物业公司与厦门市国贸海景公寓业主委员会签订的《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，其内容合法有效，双方当事人均应依诚实信用原则严格遵守履行。该合同对所有业主，包括曾文华、陈美羡均具有约束力。国贸物业公司提供物业管理服务，曾文华、陈美羡接受物业服务应履行交费之义务。故国贸物业公司诉求曾文华、陈美羡支付物业管理服务费、自用水费、公摊水费，依据充分，本院予以支持。曾文华、陈美羡辩称国贸物业公司未提供符合约定的物业服务和质量标准，构成违约，无权向其收取物业费，其未提供证据证实，本院不予采纳。但，结合庭审中国贸物业公司称其未能提供小区各项收费公示之证据，及曾文华、陈美羡之陈述，可以认定国贸物业公司的物业服务存在一定瑕疵，故国贸物业公司关于违约金之诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、曾文华、陈美羡于本判决生效之日起十日内向厦门国贸物业管理有限公司支付厦门市思明区鹭江道264号1602室2017年7月1日至2019年4月30日欠缴的物业管理费15886.2元、专项维修资金2250.6元、自用水费652.8元、公摊水费110元； 二、驳回厦门国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费897元，减半收取计449元，由厦门国贸物业管理有限公司负担169元、曾文华、陈美羡负担280元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年十二月三十一日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。