广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初37990号原告：广州市公路工程公司，住所地广州市越秀区水荫二横路6号之一，统一社会信用代码91440101190435178U。法定代表人：江伟忠，总经理。委托代理人：方忠耀、刘丹红，均系广东红棉律师事务所律师。被告：广州长建物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路6号四楼，统一社会信用代码914401047298929987。法定代表人：刘保军，总经理。委托代理人：何炳坤，系该司员工。委托代理人：唐杰，系广东黄上员律师事务所律师。原告广州市公路工程公司诉被告广州长建物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市公路工程公司的委托代理人方忠耀，被告广州长建物业管理有限公司的委托代理人何炳坤、唐杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市公路工程公司诉称：原告是广州市先烈东横路36号大院6号楼东梯101房、102房，中梯101房、102房，西梯101房、102房的所有权人。2017年1月6日，原、被告就前述6套房屋的使用与交还事项签订《协议书》，约定被告应当在2018年8月31日之前将6套房屋交还原告，未按约定交还房屋的，被告应向原告支付违约金100万元。《协议书》签订后，被告直到2018年10月1日才交还一半房屋给原告，另一半房屋则是到2019年6月11日才交还。被告迟延交还房屋，应承担违约责任，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金100万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告广州长建物业管理有限公司辩称：《协议书》是原告起草的，被告签署时没有话语权，无法修改，违约金属不公平的约定。且约定的违约金明显过高，被告管理先烈东横路36号大院一年的营业总额不到30万元。且实际上被告只是迟延交付了西梯102房即10号房屋；原告知悉被告出租1-3号房屋的情况，故1-3号房屋应由原告在租期届满后自行收回，被告不负交还义务；4-6号房屋在被告进驻前是物业管理用房，被告进驻后则交由业委会使用，后实际用来放置小区加装电梯及监控的器材，被告并未使用，亦不负交还义务；综上，违约金应该按照原告的实际损失酌情考虑。经审理查明：据原告提交的由广州市国土局房管局于1998年6月5日出具的《广州市房地产权属证明书》及附件《房地产平面附图》显示，原告系广州市天河区先烈东横路36号大院6号楼东梯101房、102房，中梯101房、102房，西梯101房、102房（以下统称“涉案房屋”）的登记产权人。2013年5月28日，广州市天河区人民政府沙河街道办事处为先烈东横路36号大院业主委员会办理了备案，确认该届业主委员会任期为2013年5月28日至2018年5月27日。2013年9月，先烈东横路36号大院业主委员会（甲方）与被告（乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定甲方将先烈东横路36号大院物业楼宇委托给乙方实施物业管理；委托期限为五年，从2013年9月28日起至2018年8月31日止；六号楼首层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10间商铺，其中1、2、3商铺的租金由乙方收取，用作承担工程公司部分单身职工宿舍的管理费，7、8、9、10商铺供给乙方用作办公室、会议室、宿舍、伙房、收费；管理费为0.55元/月/平方米；原物业公司所垫付的未能收回的水电费由甲方与原物业公司另行协商解决，与乙方无关；为了能更好地处理交接过程中的遗留问题，乙方同意原物业公司在撤场后可以保留1名收费员向欠费业主追缴其应收未收的水电费、管理费、车管费等相关费用；如未能完全追回相关费用，原物业公司可书面委托乙方代为追缴或者由原物业公司通过法律途径与欠费业主诉讼解决等。2015年8月20日，被告向原告发出《回复工程公司的函》，主要内容为就原告收回先烈东横路36号大院六号楼101至106房一事，被告认为根据“物权法”规定，物管公司进入小区管理所在单位提供办公用房、员工用房、员工生活用房配套；被告进入前已与先烈东横路36号大院业主委员会“签定使用配套房屋合同”，现仅有三间房（现由被告出租）按合同原告可以收回；收回三间房屋之前，应将原告所欠被告为原告员工所垫付的管理费、车辆管理费、水电费、垃圾运输费共计203300元一次性付清；现三间出租房合同期为三年，且尚未到期，合同期未满能否收回再作商议等。2016年1月11日，原告向被告发出《告知书》，主要内容为原告于2015年8月至11月期间多次与被告就收回涉案房屋进行协商，要求被告于2015年11月30日前向原告支付房屋使用金并迁出交还房屋，但被告未付款，亦继续使用原告的房屋，故再次告知被告于2016年1月15日前向原告支付房屋使用金并迁出交还房屋等。2016年5月10日，原告向本院提起诉讼，要求被告迁出广州市先烈东横路36号大院6号楼103房、104房、105房、106房，案外人广州市天河区沙河炎强商店迁出101房，案外人广州市天河区沙河家家理发店迁出102房，将上述房屋交还原告使用；被告支付2013年9月起至迁出之日止的房屋使用金，案外人广州市天河区沙河炎强商店对101房的房屋使用金承担连带责任，案外人广州市天河区沙河家家理发店对102房的房屋使用金承担连带责任等；本院以（2016）粤0106民初8582号案（以下简称“8582号案”）立案受理。经本院释明，原告明确其在8582号案中仅诉请被告迁出及交还广州市先烈东横路36号大院6号楼西梯102房，支付该房2013年9月28日起的房屋使用费。后至2017年1月6日，原告申请撤回8582号案的起诉，本院遂作出8582号案民事裁定，准许原告撤回起诉。另查，原告申请撤回8582号案起诉当天，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《协议书》，主要内容为：一、甲方是涉案房屋的产权人；现六套房屋被分隔为10套房屋，分别编为1-10号，房屋的具体方位、面积由双方另行确认。二、乙方于2013年8月与36号大院业主委员会签订物业管理合同，是该大院的物业管理人；乙方对36号大院进行物业管理后，占用上述甲方的6套房屋作为物业管理用房（办公室、会议室、宿舍、伙房等）或将房屋出租给他人使用。三、鉴于甲方有部分单身职工住在36号大院，并且有部分车辆停放在36号大院，对于房屋使用、房屋租金（使用金）收取、房屋交付事项，双方同意按以下处理：（一）1-3号房屋继续由乙方收取租金，用以支付甲方部分单身职工宿舍的物业管理费等费用；7-10号房屋继续提供给乙方作为物业管理用房，但应当于2017年1月31日之前将4-6号房屋交还给甲方使用。（二）甲方不用向乙方支付2013年9月之前应当由甲方支付的36号大院相关物业的水电费、物业管理费等费用，该费用由乙方承担。（三）乙方应当于2018年8月31日之前将36号大院6号楼首层房屋全部交付给甲方使用，在该日之前三个月双方协商启动移交程序；除已移交的房屋外，其他房屋按产权证平面图分隔移交，或按甲方的意见分隔移交；进行分隔作业的事项由甲方办理，相关费用由甲方承担。（四）甲方因8582号案已经支出的费用39380元（法院诉讼费9380元、律师费30000元）全部由乙方承担；乙方应当在本协议签订之日起20个工作日内支付全部款项。四、双方应当严格按约定履行本协议，违约的，按如下支付违约金：（一）乙方未按本协议的约定将房屋移交给甲方使用，应当向甲方支付违约金100万元；（二）乙方未按本协议的约定支付第三条第（四）项的款项，应当按每日0.5%的利息向甲方支付违约金。（三）由办理案件支出的律师费，由违约方承担。2019年4月25日，被告向原告作出《关于先烈东横路36号大院物业管理用房的情况说明》，主要内容为鉴于历史缘由，该小区当初规划设计时没有规划设计物业管理用房，而该小区自建成交付业主使用以来，一直是将6号楼首层106房作为物业管理用房，并经历了几任物业公司的交接更替，而且被告在2013年参与该小区业委会竞聘物业公司时，竞聘公告上明确指定6号楼首层106房是作为物业管理用房的；按照《广东省物业管理条例》相关规定，原告作为小区的建设单位之一，且小区内仍有原告职工宿舍近200户，理应配置一定面积的物业用房给被告使用；从2018年10月1日起被告将6号楼首层的101-105房共5间房屋退还给原告后，原告员工单身宿舍管理费、垃圾费、水电费以及原告单位地库车辆停车费和维修分摊费等一直未缴纳，请求原告将6号楼首层的106房屋仍继续保留给被告作为办公用房使用至小区新一届业委会成立之日，以维持小区管理服务正常运作；该房屋的使用费用可否同原告应交的员工单身宿舍管理费、水电费以及原告单位车辆停车费和维修分摊费等进行抵扣等。2019年6月10日，原告向被告发出《通知》，主要内容为被告至今未将36号大院6号楼首层10号房屋（西梯102房）交付给原告，已违反双方2017年1月6日签订的《协议书》，故要求被告于2019年6月13日前将上述房屋交还原告并缴交所有超期房屋使用金等。另原、被告确认，涉案东梯101房、102房对应天河区先烈东横路36号6号楼1-3号房屋，中梯101房对应4-5号房屋，中梯102房对应6-7号房屋，西梯101房对应8-9号房屋，西梯102房对应10号房屋。原告主张被告交还1-3号房屋的时间为2019年2月28日，交还4-9号房屋的时间为2018年8月31日，交还10号房屋的时间为2019年6月11日；被告确认原告主张的7-10号房屋的交还时间，但主张其不负有交还1-6号房屋的义务。又查，因被告迟延交还涉案房屋，原告已另行提起（2019）粤0106民初37988、37989及37991-37994号案诉讼，要求被告支付涉案房屋的使用费至交还房屋之日止。本院认为：原、被告于2017年1月6日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。根据《协议书》的约定，被告应当于2018年8月31日之前将涉案房屋全部交付给原告使用。因交还房屋系被告的义务，应由被告举证证实，现被告无法提交相应证据予以证明，应由被告承担举证不能的法律后果，故本院采信原告主张，即被告存在迟延交还大部分房屋的情形，构成违约。根据《协议书》的约定，被告未按约定将房屋移交给原告使用的，应当向原告支付违约金100万元。现原告诉请被告支付违约金100万元，被告认为约定的违约金过高，请求减少。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，均可知违约金具有以补偿性为主、惩罚性为辅的双重性质,且以补偿守约方的损失为主要功能，违约金的确定应以违约损失为基础。综合本案情况,原告已另行提起（2019）粤0106民初37988、37989及37991-37994号案诉讼要求被告支付迟延交还涉案房屋期间的使用费，足以弥补原告的部分实际损失，故本院根据公平原则，酌情判令被告向原告支付违约金40000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告广州长建物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市公路工程公司支付违约金40000元；二、驳回原告广州市公路工程公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14340元，由原告广州市公路工程公司负担13540元，由被告广州长建物业管理有限公司负担800元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  肖添章二〇一九年十二月十八日书 记 员  邱莉晶