福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5563号 上诉人（原审原告）：王来明，男，1959年4月26日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄小强，福建求达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄水清，男，1967年5月5日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：郑志峰，福建正成功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宇航，福建正成功律师事务所律师。 原审第三人：黄串连，男，1966年6月18日出生，汉族，住福建省南安市。 原审第三人：南安市荣建房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城成功街科技商贸小区****。 法定代表人：黄文家。 上诉人王来明因与被上诉人黄水清及原审第三人黄串连、南安市荣建房地产开发有限公司（以下简称荣建公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王来明上诉请求：撤销一审判决，改判停止对“新美家园”102号、103号、105号店面的执行，并解除查封、冻结。事实和理由：一、在法院查封之前，王来明已与荣建公司签订《购买“新美家园”第02-12号店面补立协议》和《商品房买卖合同》并且进行网签，上述合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法有效。2016年8月15日，黄水清提起债权人撤销之诉，开庭后撤回起诉，黄水清就债权人撤销之诉的起诉和撤诉，足以证明黄水清对王来明购买的案涉店面提起债权人撤销之诉没有依据，也证明王来明购买案涉店面合法有效，足以排除黄水清的申请执行。二、尽管案涉房产还在荣建公司名下，但荣建公司已将上述房产出售给王来明，王来明已实际占有了上述房产并按照约定支付了购房款。王来明所提供的证据足以证明王来明与荣建公司在人民法院采取保全措施之前就存在真实的商品房预售合同关系且已实际履行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”三、王来明是善意第三者，不存在过错，非因王来明自身原因未办理备案和预告登记。王来明仅是普通的消费者，不能要求王来明如执法机关分清“网签”、“备案”“预告登记”之间的区别。王来明与荣建公司之间交易符合物权登记条件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”四、王来明所享有的物权期待权优先于普通的金钱债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定了“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，即是对物权期待权优先于普通的金钱债权的规定。一审法院在审查异议人的异议申请时，未考虑黄水清在申请撤销王来明与建荣公司签订《商品房买卖合同(预售)》案中，在王来明的合同权利足以排除黄水清的申请执行的情况下，黄水清自行撤回起诉的事实，王来明所购为店面，却适用有关住宅的法律条款错误。 黄水清辩称，王来明与荣建公司签订的合同名为买卖，实为无偿转让，现有证据无法证明王来明实际支付房款超过50%。王来明与荣建公司签订合同约定付款方式为一次性付款，房款存入预售资金监管账户，但王来明提供的证据显示的最早汇款时间为2015年1月14日，早于合同签订时间，且收款人为福建省南安市科技化工有限公司和黄种鑫，并非监管账户。案涉房产系店面，并非用于居住，王来明也未提供证据证明所购买房产系用于居住的唯一房屋。王来明就案涉房产不享有能够排除执行的权益。 黄串连、荣建公司未作陈述。 王来明向一审法院起诉请求：立即停止对新美家园102号、103号、105号店面的执行，并解除查封、冻结。 一审法院认定事实：荣建公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，并依法取得其开发的溪美新美家园项目的商品房预售许可证。王来明、黄文茹自2014年3月至2015年2月向黄种鑫、福建省南安市科技化工有限公司多次汇款，款项共计1389万元。2015年2月5日，黄串连出具《收条》一份，载明黄串连收到王来明店面定金100万元，款项转入南安市科技化工有限公司。2015年2月8日，荣建公司出具一份加盖有公司印章的《收款收据》，载明荣建公司收到王来明购荣建新美家园02-12号店的预付款1260万元。2015年2月10日，王来明与荣建公司签订《购买“新美家园”第02-12号店面补立协议》，协议约定王来明向荣建公司购买新美家园第02-12号店面，王来明已付荣建公司1360万元，荣建公司提供给王来明新美家园02-12号店面面积约680平方米，层高带板6.8米等。在王来明提供的《建筑设计方案》中，手写备注“荣建新美家园02-12面积约680平方米带板层高6.8米”。2015年8月25日，王来明与荣建公司签订了三份《商品房买卖合同（预售）》，双方并就三份《商品房买卖合同（预售）》在南安市房屋交易管理中心办理网上预售登记备案。三份合同约定王来明向荣建公司购买南安市店面，总价款合计3390900元。2016年5月19日，南安法院受理原告黄水清与被告黄串连、荣建公司民间借贷纠纷一案，并于2016年6月27日作出（2016）闽0583民初4025号民事判决书，判决：一、被告黄串连应于本判决生效后10日内偿还原告黄水清借款人民币2126万元及利息（……）；二、被告荣建公司对上述借款的本金及利息承担连带清偿责任；被告荣建公司对上述借款的本金及利息承担保证责任后，有权向被告黄串连追偿。该判决生效后，黄串连、荣建公司未履行判决书所确定的义务，黄水清申请强制执行，法院立案执行后，于2017年12月23日作出（2016）闽0583执3243号之二执行裁定书，裁定：查封、拍卖被执行人荣建公司名下、址在福建省南安市的土地使用权及地上建筑物［产权证号：南国用（2014）第××号］。法院对登记在荣建公司名下的上述房地产已办理查封登记手续并进行价格评估拟进入拍卖程序。2019年1月20日，王来明对执行南安市店面提出书面异议，法院于2019年2月1日作出（2019）闽0583执异5号执行裁定书，裁定驳回王来明的异议请求。之后，王来明提起本案执行异议之诉。另查明，2016年8月15日，法院受理原告黄水清与被告荣建公司、第三人王来明债权人撤销权纠纷一案，庭审中，荣建公司确认收到涉案房产的购房款。后黄水清于2017年5月2日提出撤诉申请，法院于同日作出（2016）闽0583民初6758号民事裁定书，裁定准予黄水清撤诉。 一审法院认为，王来明虽与荣建公司就涉案房产签订《商品房买卖合同（预售）》，并进行网上预售登记备案，但未对涉案房产办理不动产物权预告登记或物权登记，涉案房产仍登记在荣建公司名下。商品房预售合同登记备案是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，与不动产物权登记、预告登记有本质不同，并不当然产生登记请求权的物权效力，因此王来明并未取得涉案房产的所有权，王来明对涉案房产仅享有合同债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，王来明与荣建公司在法院查封之前就涉案房产签订《商品房买卖合同（预售）》，且提供的《收款收据》体现已支付的价款超过合同约定总价款的50%，但王来明购买的涉案店面不是用于居住，而是用于商业经营，王来明亦未提供证据证明所购房产系用于居住的唯一房屋，因此王来明提出的执行异议并不同时符合该条规定的条件，王来明的债权不具有能够排除执行的权利，不能对抗法院对涉案房产的查封、拍卖行为，故王来明的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。王来明主张，黄水清在债权人撤销权纠纷一案中撤诉，证明其购买的涉案房产是合法有效的，该主张缺乏法律依据，不予采信。黄串连、荣建公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款规定，判决：驳回王来明的诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，王来明向荣建公司购买案涉房产，案涉房产尚登记于荣建公司名下，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，认定王来明就案涉房产是否具有排除执行的民事权益，适用法律正确。根据前述规定，买受人就开发商名下房产享有足以排除执行的民事权益应具备的条件为：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案涉房产为店面，不符合前述规定条件，王来明以其与荣建公司签订的合同有效，其为善意第三人，非因其原因案涉房屋未能进行备案和预告登记，其享有的物权期待权优先于普通的金钱债权等理由均不足以证明其就案涉房产享有排除执行的民事权益，一审法院认定王来明的债权不能够排除执行，不能对抗法院对涉案房产的查封、拍卖行为正确。 综上所述，王来明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王来明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 郑玉蒜 二〇一九年十二月二十八日 法官助理 吴一凡 书 记 员 康雯娟 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。