山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初6104号 原告：日照圣佳房地产经纪有限公司，住所地日照市东港区丹阳路南、日照北路西六合嘉园******，统一社会信用代码：91371102MA3C7JJA63。 法定代表人：苏日坡，执行董事。 委托诉讼代理人：张晖，山东舜铭律师事务所专职律师。 被告：中国平安人寿保险股份有限公司日照中心支公司，住所地日照，住所地日照市东港区泰安路**庭），统一社会信用代码：91371100748985479J。 法定代表人：刘智海，总经理。 委托诉讼代理人：陈祥斌，中国平安人寿保险股份有限公司日照中心支公司职工。 委托诉讼代理人：付伟，山东天蓝律师事务所专职律师。 原告日照圣佳房地产经纪有限公司与被告平安人寿日照支公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日照圣佳房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张晖、被告平安人寿日照支公司的委托诉讼代理人付伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告日照圣佳房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即修复租赁房屋恢复至出租前状态（后经本院释明，如原告不能证明涉案房屋出租前的状态或无法恢复至出租前的状态，原告是否同意变更该项请求为要求被告赔偿损失，原告表示同意并主张损失项目及金额包括：墙面清除贴画刷乳胶漆、顶棚刷乳胶漆共计35200元；更换外墙双层玻璃一块3000元；配电室隔断墙玻璃一块1120元；配电箱损坏修复3000元）；2、请求判令被告赔偿原告房租及物业费损失10万元。事实和理由：2018年10月8日原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于日照市国际金融中心002幢01单元01-801号房屋，租赁期限自2018年8月16日至2019年6月30日止。被告在合同到期前恶意磋商承诺到期后继续租赁，直至6月21日原告问讯，被告才告知到期后不再租赁。导致原告无法在两个月前发布出租信息，因该房屋面积较大原告重新发布出租信息，寻找新的承租方造成租赁费及物业费损失，被告在使用房屋时对房屋主体及墙面均进行了不同程度的损坏，依据租赁合同被告应修复租赁房屋，恢复至出租前状态，但被告拒不修复，致使原告无法对外出租，造成租赁费、物业费损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法予以判决。 被告平安人寿日照支公司辩称：第一，原告所诉与事实不符，被告并没有如原告所述对房屋主体及墙面进行损坏。原被告双方2018年10月8日签订的房屋租赁合同第13条第2款约定，本合同有效期内甲方同意乙方可对出租房屋进行装修，租赁合同完毕，不再继续租赁，乙方无需将租赁房屋恢复至租赁前的状态，乙方有权拆除装修物。依据合同约定条款，被告使用租赁房屋，在使用过程中合理使用，即便存在房屋装修，合同约定也无需恢复至租赁前的状态。至于原告主张的第12条，该条约定的是租赁期间的房屋修缮，是在租赁期间对房屋内的设施，如果发生损坏或故障，应由哪一方来负责维修和赔偿，这与第13条约定的房屋装修不是同一法律问题，即便是按照原告所理解的第12条所述损坏由乙方维修，那么第13条的约定，也否认了原告所理解的条款概念。原告主张的诉讼请求第一项需要由原告提交证据证明其房屋原状是何种状态。第二，原告主张的赔偿数额10万元，时间是从2019年4月30日到2019年6月21日，而双方签订的租赁合同的终止时间为2019年6月30日，被告并没有拖欠原告的租赁费，因此原告主张的这期间内的10万元损失没有事实依据，同时也没有证据证明原告的损失数额。另原告主张赔偿10万元损失的理由是被告续租导致原告没有及时出租出去产生损失，没有任何事实和法律依据，原告是房屋的所有权人，租赁房屋的权利由原告决定，原告何时出租、出租价格与被告没有任何关系。租赁合同第18条约定，本合同有效期届满，乙方需继续租用房屋的，应于有效期届满之日前两个月向甲方提出续租要求，甲乙双方就续租达成协议后应重新签订租赁合同，该条约定非常明确，被告若续租，需提前两个月提出，而不是原告主张的被告不再续租需要提前两个月告知原告，合同到期后租赁合同自然终止，只有在合同到期前两个月提出要求且经过原告同意才能签订续租协议。因此原告所主张错失出租最佳时期导致房屋空置既与被告没有任何关系，且其所说的损失让被告承担也没有任何法律依据，因此应依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明原、被告双方存在租赁关系及合同第12条第2款明确约定，因乙方使用不当或不合理使用出租房屋及其内的设施出现损坏或发生故障，乙方即被告应负责及时维修或赔偿； 证据二、房屋损坏明细表及相应照片、视频，证明被告在使用房屋时对房屋主体及墙面均进行了不同程度的损坏； 证据三、经办人李x与陈祥斌微信聊天记录截图四张及证人证言，证明被告在合同到期前提出续租，但被告违约，恶意磋商，在合同到期前仅9天时我方电话询问，被告才告知我方不再续约。使原告错失寻找租户的最佳时期，造成房屋空置至今，给原告造成租赁费及物业费损失。 证据四、证人李x的证言，证明涉案房屋由原告出租给被告，证人是原告方出租事宜的经办人员，陈祥斌是被告公司的办公室工作人员，从2019年5月份证人和陈祥斌通过微信联系，陈祥斌开始一直说续租，后来到了6月份被告说让原告做两手准备，有可能不续租。涉案房屋面积有1500平方米，属于特大房屋，到现在一直没有租出去，2019年7月5日之前被告搬离，哪天搬离的不清楚，搬离时没有通知原告，后来证人给陈祥斌打电话问他们为什么不办理交接，原被告一起到涉案房屋拍了一些照片，陈祥斌表示同意赔偿但需要请示领导。当时商量出两种方案，一种是被告给原告维修，另一种是原告维修，被告出一部分资金。 证据五、《房屋买卖合同》及不动产证书各一份，证明房屋所有权为原告所有。 证据六、涉案房屋办公楼设计方案(图片一宗)及设计图纸，证明房屋根据效果图装修后的状态。设计方案是效果图，效果图是签订房屋租赁合同之前的，装修是日照志东经贸有限公司装修的，没有装修合同，装修款也是志东经贸付的，之前是志东经贸购买了涉案房屋，后因未付清尾款，由安泰公司收回，收回时志东经贸已经完成精装，2017年6月12日原告和安泰订购了涉案房屋。接收房屋之后未再对涉案房屋进行装修。 证据七、原告工作人员李x与被告代理人之一陈祥斌(被告公司员工)微信聊天记录一宗，聊天时间是从2019年5月20日至2019年7月10日，证明被告恶意磋商，给原告造成损失。 被告平安人寿日照支公司在庭前质证时发表如下意见：对证据一房屋租赁合同的真实性没有异议，但是对证明事项有异议； 对证据二明细表有异议，这是原告自行杜撰的明细表，与事实是否相符也不清楚，根据合同约定，即便存在因装修而导致的问题，被告也不负有恢复房屋出租前状态的义务。对证据二中的照片有异议，该照片是带有贴画的照片，能够说明被告不存在对租赁物的破坏，只是根据工作实际需要而进行的相应粘贴，即便事实存在如照片所显示的状态，那么依据合同也无须清理。第二组照片无法证明照片当中的状态与出租前的状态是一致的。第三组照片的质证意见同第一组、第二组。根据视频录制的内容，也能反映出来并非原告所说的对墙体及设施进行了不同程度的损坏，视频当中显示的墙壁上的宣传画均是粘贴在墙壁上的，非常容易就能用手撕下来，对墙体不存在损坏，原告录制的房屋视频仅是现在的状态，而没有出租前的状态，被告在使用房屋时，进行宣传画粘贴均系在合理范围内使用，也是工作需要的使用方式，对此合同约定非常明确，租赁合同终止时无须恢复原状。根据合同法第223条的规定，合同法赋予出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失的前提是承租人未经出租人同意，就本案而言，依据合同约定在合同有效期内，原告同意被告可以对出租房屋进行装修，并且还特别约定了合同终止后无须恢复原状，况且截止目前，原告也没有证据证明房屋租赁前的状态是怎样的，即便有证据证明，依据合同约定也无须恢复原状。 对证据三，微信聊天内容无法显示是原告与被告的何人进行的微信聊天，内容也体现出了被告已明确告知要求，根据合同法的规定，租赁合同租赁人要求承租是一种要约，而房屋所有权人出租才是承租，原告所主张的要约承诺正好相反，也就是代理人在答辩意见中提到的房屋的出租权属于原告，因此原告依据微信聊天内容就主张其没有出租，丧失了最佳租赁时机没有法律依据，原告主张的最佳租赁时机其本身就是一个不确定的时间概念。 对证据四，证人证言证实的内容不属实，证明的很多内容都是虚假的，证人说被告同意续租，只是证人的单方陈述，并没有证据证明，证人所说的涉案房屋系第一次租赁以及房屋装修系原告装修均是虚假的。 对证据五，原告说房屋买卖合同签订的时间是2017年6月12日，实际上的时间是2017年12月2日，对不动产证书没有异议，被告最初租赁涉案房屋的出租方是安泰公司委托信泰管理咨询有限公司签订的，房屋所有权人是安泰公司，租赁合同的期限是2017年8月16日至2019年6月30日，后来该房屋的所有权人发生变更为本案原告。被告又在2018年10月8日和原告签订了房屋租赁合同，实际上是在第一次租赁合同基础上的主体变更，至于原告和安泰公司什么时间发生的买卖与本案无关，也不影响被告初始的房屋租赁合同。同时房屋买卖合同也证实了涉案房屋起初租赁时并非原告所有。 对证据六，系复印件，不能作为证据使用，平面设计图无法证实与租赁房屋系何种关系，也体现不出涉案房屋的现状，从证据本身来说，其只是一个平面设计，和实际状况是否相对应无法确定。效果图载明了志东经贸办公楼设计方案，该组证据无法证明涉案租赁房屋和志东经贸是何种关系，原告主张涉案房屋最初是由志东经贸购买，但目前没有任何证据。效果图仍然是一个设计方案，不能用设计方案中的效果图来证实原告所主张的房屋现状，因此原告提供的效果图与本案没有任何关系，也无法达到原告的证明目的。 对证据七，陈祥斌即便是被告公司的职工也不能代表被告公司，被告也没对陈祥斌作出相关的委托授权。从微信聊天内容来看，也不存在原告所说的被告恶意磋商，并且在聊天内容当中也告知原告先对外出租，并做两手准备。因此该证据也不符合原告的主张。第一次庭审中被告已经提及房屋所有权人为原告，租赁的权利归原告所有，不存在因为被告而导致原告不能出租。租赁合同到期后，双方的租赁合同终止，原告应当及时发布相关租赁信息，对其房屋进行相应的出租或其他处置方式，原告在租赁合同到期后就已经明知被告不再租赁房屋，原告不积极作为去出租房屋，由此所造成的损失也应当由原告自行承担，何况房屋何时能租赁出去是一个不确定的因素，因此原告主张的损失没有任何实际的计算依据。退一步讲即便是双方当事人在租赁合同终止之前磋商过后续租赁事宜，那么合同到期后承租方不再租赁，本案原告从起诉之日并未发布有关租赁的信息，从租赁合同到期日起，原告不积极作为所造成的扩大的损失也应由原告自行承担。 被告提交如下证据：提交证据房屋租赁合同，证明涉案房屋从2017年7月13日就开始租赁了，租赁起算时间是2017年8月16日至2019年6月30日，最初的租赁合同是和日照新泰管理咨询有限公司签订的，在该合同履行期间，房屋所有权人发生变更，变更为本案原告。房屋所有权人变更之后，在原有租赁合同的基础上，于2018年10月8日被告与原告签订了租赁合同，租赁合同的时间是第一份租赁合同的剩余时间，截止时间也是2019年6月30日。两份租赁合同的内容基本一致，第一份租赁合同的第13条约定和涉案合同第13条约定内容完全一致，依据初始租赁合同，被告已经使用房屋一年时间，若依据原告所述恢复原状，只能恢复到原告出租给被告时房屋的状态。证人对涉案房屋最基本的事实都做了虚假陈述，那么也不排除其所做的其他证词均是虚假的。 原告日照圣佳房地产经纪有限公司发表如下质证意见：对合同的真实性不清楚。 本院将结合案件事实，对原、被告提交的证据进行分析认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月31日，被告平安人寿日照支公司（乙方）与日照信泰管理咨询有限公司（甲方）签订《中国平安人寿保险股份有限公司房屋租赁合同书》一份，约定甲方将座落于日照市东港区济南路与烟台路交汇处国际金融中心2号楼8楼整层房屋(邮政编码：276800)出租给乙方使用。建筑面积共计1520平方米，使用面积1292平方米，租赁期限为壹年拾个月十五天，起始时间为：2017年8月16日，到期时间为：2019年6月30日，乙方于2017年8月16日起开始支付租金，合同期内租赁费用总金额(含税价)为：壹佰柒拾柒万陆仟零陆元整(大写)，其中增值税金额为：捌万肆仟伍佰柒拾壹元柒角壹分(大写)，详细如下：第一年：由2017年8月16日至2018年8月15日，应付租金：玖拾肆万柒仟贰佰零叁元贰角(大写)；单位租金为：51.93(元/平米/月；第二年：由2018年8月16日至2019年6月30日，应付租金：捌拾贰万捌仟捌佰零贰元捌角(大写)；单位租金为：51.93(元/平米/月；每年一次，支付时间为每年8月16日前，以银行转账的形式向甲方支付租金，甲方应在付款前10个工作日内向乙方开具税务局印制的租赁发票。同时约定，因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋及其内的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。本合同有效期内，甲方同意乙方可对出租房屋进行装修。租赁合同履行完毕，不再继续租赁的，乙方无需将租赁房屋恢复至租赁前的状态，乙方有权拆除装修物。如甲方愿意接收装修成果，乙方可折价转让或免费让与甲方，双方另行协商。本合同有效期届满，乙方需继续租用出租房屋的，应于有效期届满之日前2个月向甲方提出续租要求；甲方需将出租房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对出租房屋有优先承租权。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租房屋并将其返还甲方。 合同签订后，日照信泰管理咨询有限公司将涉案房屋交付给原告使用，原告按照合同约定交纳了租金，双方正常履行合同至2018年10月8日，因涉案房屋出售给了原告圣佳房产公司，圣佳房产公司遂于2018年10月8日与被告重新签订了《房屋租赁合同》，出租方为原告，承租方为被告，租赁期限自2018年8月16日至2019年6月30日，合同其他条款与日照信泰管理咨询有限公司和被告签订的合同一致。 2019年5、6月份，原被告曾就原告是否续租进行过协商，后双方未能达成一致意见。2019年6月13日，被告方工作人员向原告方工作人员表示可能不再续租涉案房屋，即使续租也不能整租。原告表示，如被告不再续租需要提前两个月通知原告，否则要承担两个月的租金损失，被告表示不再续租时距离租期届满仅半个月时间，故要求被告承担1.5个月的房屋租金损失102600元，同时要求被告对涉案房屋重新粉刷乳胶漆，预计支出材料款15000元，人工费13500元，共计要求被告赔偿原告损失131100元。被告对原告的要求不予认可，双方协商未果，原告诉至本院，请求处理。租期届满后，被告搬离了涉案房屋。 原告未能提交证据证明其与被告签订房屋租赁合同时房屋的状况，未能证明涉案房屋具体损失情况，虽然原告申请对损失进行鉴定，但因原告无法证明原告将涉案房屋交付给被告时的状况，是否与被告交还原告房屋时有区别，故本院认为本案不具备鉴定条件，对原告的申请未予准许。 本案审理过程中，原告曾申请财产保全，原告为此支出保全费1020元。 本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》是其真实的意思表示，符合合同的构成要件，不违反相关法律规定，且原被告双方均已履行，因此该合同真实有效。合同约定如被告需要续租应在租期届满前两个月通知原告，同等条件下，被告享有优先承租权。但该条约定并未隐含如被告不再续租，需提前两个月通知原告之意，是否续租需要原被告双方共同协商确定，本案中虽经原被告就是否续租事宜进行过协商，但并未最终达成一致意见，原告作为房屋所有权人，对其所有的房屋享有完全的占有、使用、收益的权利，原告有权决定是否出租涉案房屋及出租对象、期限、价格，原告在未与被告达成书面续租合同的情况下负有自行寻找租户的义务，被告仅仅享有在接受原告寻找的租户同等条件下的优先承租权。原、被告租赁合同已履行完毕，双方互不存在违约情形，被告与原告就是否续租及如何续租进行的协商系正常的商业洽谈行为，并未限制原告对他人出租的权利，不构成恶意磋商。原告对其未及时找到新租户产生的租金及物业费损失应自行负担。对原告主张的涉案房屋损坏损失，因被告承租涉案房屋并实际使用约一年后重新和原告签订了房屋租赁合同，双方订立合同时房屋系何种状态，原告未能举证证明，无法认定原告主张的墙上的贴画、顶棚破损、外墙玻璃破损、配电箱损坏等系原被告签订合同后被告不当使用造成，且双方合同约定合同终止时被告无需将涉案房屋恢复原状，加之，原告出租的房屋内部无相关设施，即使被告在与原告签订合同后曾在墙面贴画，也并非不当使用，即使被告在与原告签订合同后外墙玻璃（双层玻璃中外面的一层）破损，也无法归责于被告，外墙玻璃应系该楼全体业主共有部分，应由物业部门通过公共维修基金维修。原告主张的其他损失，既无充分证据证明，亦无法委托评估鉴定，也无法证明系被告不当使用造成，对原告主张的损失，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告日照圣佳房地产经纪有限公司要求被告中国平安人寿保险股份有限公司日照中心支公司赔偿墙面清除贴画刷乳胶漆、顶棚刷乳胶漆的损失35200元的诉讼请求； 二、驳回原告日照圣佳房地产经纪有限公司要求被告中国平安人寿保险股份有限公司日照中心支公司赔偿更换外墙双层玻璃一块3000元、配电室隔断墙玻璃一块1120元、配电箱损坏修复3000元的诉讼请求； 三、驳回原告日照圣佳房地产经纪有限公司要求被告中国平安人寿保险股份有限公司日照中心支公司赔偿租金及物业费损失100000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，保全费1020元，由被告中国平安人寿保险股份有限公司日照中心支公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  杨永彬 人民陪审员  郭广花 人民陪审员  张美玲 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  范晓丹