广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初4170号 原告：赵某某，女，1987年5月7日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。 委托诉讼代理人：山某某，北京市某某（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某某，北京市某某（东莞）律师事务所实习律师。 被告：临桂某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”），住所地：广西桂林市临桂区临桂镇机场路北侧xx，统一社会信用代码：xx。 法定代表人：杨某某。 委托诉讼代理人：黄某某，广西某某律师事务所律师。 案由：商品房预约合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2019年11月1日 开庭日期：2019年12月10日 原告赵某某诉讼请求：1、判决被告双倍返还原告购房定金款20000元；2、判决被告返还原告团购报名费10000元；3、判决被告赔偿原告经济损失50000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年5月6日签订了《银座国际认购协议书》，协议书约定：原告向被告认购位于桂林市临桂区机场路北侧《银座国际》小区6栋2304号的房屋一套，该房屋预测建筑面积为120.63平方米，认购原单价为3787元/㎡,认购总价为456825元，缴纳10000元团购费可享受0.83折优惠等内容，协议书签订后，原告依约向被告支付了10000元购房定金。又应被告的要求交纳了10000元团购费，为此原告可享受0.83折的优惠价，折后房屋总价款为369165元，然而，近日被告却突然单方面提出上涨售房价的要求，称要以精装房标准交付每平方米涨价2000元方与原告签订《商品房买卖合同》，原告表示强烈的反对，坚持要求履行《银座国际认购协议书》，但被告在原告不同意涨价的前提下，不仅拒绝履行《银座国际认购协议书》，还在原告等人不同意的前提下，把小区内的部分已经签订《银座国际认购协议书》房屋出售给了第三人，其余签订了协议的房屋也在出售之中，原告认为，自签约以来，其一直积极履行协议，从未违约，而被告却在没有合理依据的情况下上涨房价，且拒不履行双方签订的认购协议书，构成根本性违约，给原告造成了严重的经济损失，因此，原告特诉至法院。 被告临桂某某房地产开发有限公司辩称，第一，本案不能签订本约的违约责任不可归责于被告，原告要求被告承担不能签订本约的违约责任，其主张没有事实依据，根据双方《银座国际认购协议书》中协议二、付款方式及期限，原告选择用银行按揭的方式付款。按照协议二、付款方式及期限4：“买受人若选定银行按揭/公积金付款方式，须在接到通知3日内付清首期款，已交定金自动转为房款，并签订《商品房买卖合同》”的约定，原告在明确以按揭方式支付房款的情况下，如要签订正式的《商品房买卖合同》应当在收到通知后，在三日内付清首付款，方可签订正式的《商品房买卖合同》，现原告在收到被告的通知后，却没有在三日内向被告付清首期款，显然，不能签订正式《商品房买卖合同》的原因只能归责于原告，而不是因被告的原因不能签订正式的《商品房买卖合同》。因此，原告诉称是因被告原因导致不能签订本约的主张，与事实根本不符；赵春松、赵胜涛、莫艳、徐勇昌、张安菊、徐景刚五个案件，被告通过短信的方式通知，原告收到通知并没有按照约定在三天内交付首期款，因此不能签订正式的买卖合同，不可归责于被告；对于没有短信通知的，由于在预约合同当中并没有对具体的通知时间及其在何时签订正式的商品房买卖合同的约定，事实上这些业主都知道双方合同约定的内容，在被告的楼盘尚未正式开盘的情况下，原告认为是被告的原因导致不能签订正式的买卖合同，与事实不符，据此原告主张要求被告承担不能签订本约的违约责任没有事实依据。第二，原告因其违反预约合同，却要求被告承担双倍返还定金、退还报名费，赔偿经济损失的诉讼主张，依法不能成立，双方在《银座国际认购协议书》三、认购约定2：“如买受人未能在上述约定的时间内签署《商品房买卖合同》、按约缴付及相关款项、办理相关购房手续并交按揭材料，则视为买受人违约，自动放弃认购权，出卖人有权在不另行告知情况下对买受人违约所认购的物业另行处理，并有权不退还买受人的定金，买受人不得有任何异议。”对原告不能如约缴付房款及相关款项，就视为原告违约进行了明确，现因原告违约不能签订《商品房买卖合同》，被告作为守约方，有权不退还定金，原告要求被告双倍返还其定金，当然于法无据；还有被告从未收取过原告的团购报名费，原告要求被告退还其团购报名费，同样于法无据；另外，且不说本约不能签订的原因不可归责于被告，现原告一方面主张双倍返还定金，一方面又主张赔偿其违约损失50000元的主张，与《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定明显不符，原告在没有证据证明其存在50000元损失的情况下，要求被告双倍返还定金，并赔偿其所谓的损失的主张，在事实上没有依据，在法律上没有理由。综上所述，本约《商品房买卖合同》不能签订的责任，完全归责于原告，原告作为违约方，要求作为守约方的被告承担本约合同不能签订的责任，其主张依法不能成立。请求法庭查明事实，正确适用法律，依法判决驳回原告的诉讼请求。针对原告所说是由于被告涨价导致不能签订合约，事实被告明确，对清水房部分不涨价，增加的费用是整个小区都提升为精装交房，且精装的费用双方是可以磋商的，并不存在原告所称是被告单方涨价的情形，因为精装部分并非是针对原告，而是整个小区业主都需要交付的费用。 根据原、被告的举证、质证、陈述及庭审等材料，本院查明的事实如下： 2017年5月6日，原告赵某某与被告临桂某某房地产开发有限公司签订《银座国际认购协议书》，主要约定:一、原告认购被告开发的位于桂林市临桂区机场路北侧《银座国际》小区6栋2304号房，预测建筑面积120.63平方米，认购原单价为3787元/㎡，认购原总价为456833元(具体面积以签合同时为准，单价不变)；二、原告选择银行按揭付款方式，享受优惠:团购8.3折-10000元；三、原告自愿在签订本协议书之时，就认购该物业一事向被告交纳购房定金人民币壹万元整，签订《商品房买卖合同》时，定金自动转为房款；四、原告选定银行按揭/公积金付款方式，须在接到通知3日内付清首期款，已交定金自动转为房款，并签订《商品房买卖合同》；其余条款详见《银座国际认购协议书》；原告在《银座国际认购协议书》上买受人栏签名，被告公司加盖销售专用章。《银座国际认购协议书》签订后，原告将10000元定金汇入被告账户，被告也于2017年5月6日出具了定金10000元的收据给原告。后由于被告更改小区房屋规划，即原认购的清水房，后变更为精装房屋，并且价格上调，2018年7月19日，被告与部分认购业主召开协调会，被告公司的赵三发承诺房屋清水房价格不变。2018年1月9日，部分认购房的业主向桂林市临桂区住房和城乡建设局投诉被告不履行认购房协议书内容，将毛坯变精装，价格在原签订基础上加增2000元/㎡。原告与被告未能协商一致，至今未签订正式的《商品房买卖合同》。2019年11月1日，原告诉至本院，提出原告诉称部分的诉讼请求。 在庭审中，对于未能签署《商品房买卖合同》的原因，双方当事人都认可是因为房屋总价上涨。原告提出是因为某某公司要在原认购协议的单价上每平方米加2000元的精装修价款,被告某某公司对此也表示认可,其陈述是因为公司整体升级,统一要按精装修价格出售。 另查明，因诉被告的认购业主众多，已形成一系列相关联案件。 本案在审理过程中，本院依职权向桂林市临桂区住房和城乡建设局调取了银座国际房屋预售证取得时间、2018年12月及2019年11月位于临桂区机场路北侧同路段商品房销售价格以及银座国际涉案房屋出售情况，桂林市临桂区住房和城乡建设局回函称：银座国际5、6、7栋取得预售时间为2019年6月18日，2、3栋取得预售时间为2019年2月25日，9栋取得预售时间为2018年12月27日，临桂区机场路北侧同路段商品房2019年1月至2019年销售均价为5759.11元，2019年1月销售均价为5883.90元，2019年销售均价为5293.11元。 本院召集原、被告双方进行调解，调解不成。 本院认为: （一）、原告赵某某与被告某某公司签订的《银座国际认购协议书》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，对双方具有约束力，本院予以确认。合同双方应按照协议内容履行义务。 （二）、关于被告是否应当双倍返还定金给原告的问题。本案中，原告与被告在签订了《银座国际认购协议书》中对房屋房号、面积、单价、总价等有明确约定，并且被告工作人员在协议书上注明有“具体面积以签合同时为准，单价不变”的内容，并明确约定了原告须在接到电话通知三日后付清首付款，并签订《商品房买卖合同》，双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致，该《认购协议》签订时银座国际项目尚未取得有关部门的预售许可证明，上述事实说明双方签订该《认购协议》系就原告将来购买银座国际项目房产达成的意思表示，原告交纳的1万元定金系作为将来订立商品房买卖合同的担保，该约定符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条有关预约合同的规定，属于典型的商品房买卖预约合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，原、被告虽然就签订正式的《商品房买卖合同》进行过磋商，但被告并未按双方在《银座国际认购协议书》中约定的房屋价格与原告签订商品房买卖合同，而是提出应当按照精装房屋价格出售，违背了诚实信用原则，故双方未能签订正式的《商品房买卖合同》确实是由于被告的原因所致，故被告应当承担相应的定金责任，双倍返还原告定金20000元。 （三）、关于赔偿损失问题，由于原、被告双方对预约价格与被告更改小区规划后的房屋价格无法进一步磋商签订正式商品房买卖合同，且原告庭审中表示要解除涉案的《认购协议》，被告亦同意解除涉案的《认购协议》。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”和第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，如前所述，不能签订正式的商品房买卖合同的原因归咎于被告一方，因被告违约导致原告不能缔结正式的商品房买卖合同，根据本案《认购协议》的预约合同性质，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，且原、被告双方约定的定金确实无法弥补原告的损失，在综合考虑涉案房屋周边同期同类近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况、原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素，酌定被告某某公司赔偿原告损失30000元。在本案中，虽然原告按约支付了定金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故原告主张的赔偿金额，不能完全支持。 （四）、关于被告是否应退还原告所交纳的团购费的问题，原告称因《银座国际认购协议书》中明确了“享受8.3折减10000元”，表明其已交纳团购费，但原告未能提供已交纳团购费的转账凭证或者收据等证据证实其主张，因此，原告要求被告退还团购费缺乏事实依据和证据支持，本院不予支持。 综上，判决如下： 一、被告临桂某某房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内双倍返还原告赵某某定金人民币20000元； 二、被告临桂某某房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告赵某某经济损失30000元； 三、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。 义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 法律依据： （一）、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条； （二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条； （三）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条； （四）、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条。 案件受理费1800元，依法减半收取900元，由原告负担340元，被告负担560元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵创福 二〇一九年十二月二十八日 书记员  谢翠花 附件1：当事人举证质证情况 原告赵某某对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、银座国际认购协议书，证明：双方签订认购协议的事实，同时也证明开发商同意收到团购费的事实； 2、定金收据，证明：原告交购房定金的事实； 3、来文处理签，证明：被告涨价，原告向住建局投诉，住建局召集双方协商的事实； 4、会议记录，证明：被告迟迟的不开工建设也不通知原告签订正式商品房买卖合同，原告找被告去协商此事，赵三发在2018年7月19日承诺马上开工清水房不涨价出售给原告的事实； 5、照片，证明：原、被告就涉案楼盘进行协商的场面； 6、光盘，原告向住建局投诉后，住建局召集双方进行协商，2019年1月10日下午4点半双方进行协商的场面，在协商中赵三发在工地回答业主的谈话，提到房子是一定要涨价的；2018年12月30日被告的销售人员郑良电话告诉业主纪燕妹房价上涨的消息并说他要每个业主都通知到；2019年1月3日到被告的工地负责人李经理的一段谈话，告诉大家有三条路走，要么接受涨价，要么退款，要么打官司；证明：被告单方面违约涨价的事实，是造成合同不能履行的根本原因； 7、团购费的转账流水，证明：4167号原告的团购费交给桂林市辉旺贸易有限公司，4168号、4169号、4176、4177号、4189号原告的团购费交给桂林市辉旺贸易有限公司，4170号原告团购费交给被告公司工作人员唐明玉，其在盖章的地方有签名，4179号原告的团购费交给被告工作人员苏乐乐、郑良，郑良在盖章的地方有签名，4182号原告的团购费转给唐明玉，4183号原告的团购费转给郑良，4185号、4184号、4188号原告的团购费交到桂林市传承房地产经纪有限公司，还有一些原告的流水没有显示出收款方的名字。二十三案中除了原告莫艳没有交团购费外，其余原告都是在认购书上注明减去10000元的团购费内容。 8、安居客网站某某房地产楼盘售价的图片，证明：涉案房屋目前带装修的价格。 被告临桂某某房地产开发有限公司对原告赵某某提供的证据进行质证，对证据1的真实性、合法性、关联性三性没有意见，但不能证明原告所称是因被告的原因不能签订正式的商品房买卖合同，按照合同约定，原告是收到通知后三日内付清首期房款，然后才签订正式的商品房买卖合同；对证据2我们承认收到预约合同的定金10000元的事实；对证据3真实性不予认可，不能证明原告的诉讼主张；对证据4真实性、合法性、关联性三性予以认可，按照双方预约合同并没有明确何时开工何时通知的内容，会议纪要不能证明原告的诉讼主张，反而能够印证被告明确承诺对清水房不涨价且就双方如何签订正式的商品房买卖合同，积极与原告进行磋商的事实；对证据5真实性不认可，与本案也无关联，不能证明原告的诉讼主张；对证据6的真实性不予认可，因为原告也承认是选用了三段录音或者视频证据，显然这些证据就没有视频资料所必须的完整性，就不能全面客观的反映案件事实，并且基于原告所说这三个人的身份在视频资料当中也无法体现，不能代表被告的意思表示，与本案无关联，对他的合法性也不予认可，且在录音资料当中也反映出，要不要精装房也由原告做选择，并明确清水房不涨价，因此该视频资料也不能证明原告诉讼主张；对证据7原告所提交的团购费流水来看，都没有明确是团购费用，因此对这些证据的真实性不予以认可，与被告也无关联，不能够证明原告将所谓的团购费用交付给被告的事实。因为被告收到了原告预约合同定金，都是出具收据，因此被告如果收到原告所谓的团购费，也会出具相应的收据，但是原告并没有相应的被告出具的收据；对证据8截图的真实性不予认可，如果说按安居客的价格，这时反映的是精装房的价格水平，原告一方面不愿意以精装房的价格与被告签订正式的商品房买卖合同，一方面又要求以精装房的价格来赔偿其预约合同的损失，其主张是相互矛盾的，不能证明其主张，反而能证明被告对本约的签订并无恶意的违约情形，本约不能签订不可归责于被告。 被告临桂某某房地产开发有限公司为了支持其答辩主张，提交了以下证据： 1、银座国际认购协议书，证明：原告在接到被告通知3日内，应当要付清首期款，已交的定金才转为首期房款，进而才签订商品房买卖合同，因此在原告没有按通知交付首期款，导致不能签订商品房买卖合同的责任在原告方； 2、短信通知截图（原告赵春松、赵胜涛、莫艳、徐勇昌、张安菊、徐景刚），证明：被告通知原告签订正式商品房买卖合同的事实； 3、收据，证明：被告仅是收到预约合同所约定的定金的事实，并未收取过原告的团购费用的事实。 原告赵某某对被告临桂某某房地产开发有限公司提供的证据进行质证，对被告提供的证据1予以确认，但该证据上面是注明电话通知，在合约中说总房价减去报名费10000元，证明被告与收取的团购费单位和个人有关联，应当承担违约责任；被告并没有履行自己的电话通知义务，应视为被告违约；对证据2对短信通知不予确认，也不符合合同的约定的电话通知的方式，而且业主也没有收到短信，因其没有提供手机载体，无法证明发送和接收短信人的身份；部分业主收到售楼的业务员的电话通知说房价上涨；对证据3该份证据真实性予以确认。