四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初15495号 原告：江雪，女，1992年1月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘麟霄，四川恒和信律师事务所律师。 被告：张维，女，1986年12月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈龙吟，四川央济华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘攀，四川央济华律师事务所律师。 被告：曾德洪，男，1985年11月19日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：陈龙吟，四川央济华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘攀，四川央济华律师事务所律师。 第三人：成都雅居乐房地产经纪有限公司。住所地：成都市郫县犀浦镇天府大道32-34号。 法定代表人：王红梅。 委托诉讼代理人：李浪红，女，1997年4月22日出生，汉族，系公司员工。 原告江雪与被告张维、曾德洪、第三人成都雅居乐房地产经纪有限公司（以下简称雅居乐房地经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年11月11日向本院提起诉讼，本院经诉前调解未果后，依法适用简易程序，由本院审判员周航独任审判，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘麟霄，被告张维、曾德洪及其共同委托诉讼代理人陈龙吟、刘攀，第三人的委托诉讼代理人李浪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2019年9月3日，原告江雪与被告张维、曾德洪经第三人雅居乐房地经纪公司提供居间服务，依法签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定被告将其位于高新西区房屋以152万的价格卖给原告。同日，原告依约支付了定金20000元。原告还依约向第三人支付了中介费27360元、贷款服务费2000元。原告并非成都本地人，在成都努力工作，一直梦想在成都有一套属于自己的房屋，从6月初看房，耽误不少工作。合同签订后，原告积极履行义务，在最短的时间内获得了银行的贷款审批，但被告却告知原告和第三人，决定不卖房屋了，承认自己违约愿意赔偿双倍定金也不愿意履行合同了。原告及第三人的工作人员多次与被告协商希望继续履行，但被告仍坚持不卖房子。多次协商无果，原告要求被告按照合同约定承担违约金。因被告的违约行为，原告不愿意再同被告有任何纠葛，也不愿意再继续履行合同，同意解除买卖合同。现诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》；二、被告向原告支付违约金304000元；三、被告退还原告已支付的定金20000元；四、被告承担原告已支付的中介费27300元、贷款服务费2000元、律师费20000元；五、本案的诉讼费、保全费由被告承担。于本案审理中，原告放弃第四项诉讼请求中要求被告支付“中介费27300元和贷款服务费2000元”的主张，本院予以准许。 被告辩称，被告一直在积极履行合同，请求法庭判决驳回原告的诉讼请求。原告主张的违约金没有相应的事实依据，即使认定被告存在违约行为，也并未对原告造成实际损失。原告主张的律师费没有合同依据和法律依据，同时，请求调整违约金。 第三人无答辩意见发表。 围绕原告的诉讼请求，本案查明事实要素如下： 一、2019年9月3日，原告江雪作为乙方与作为甲方的被告张维、曾德洪签订了《成都市存量房买卖合同》，合同约定原告江雪购买被告张维、曾德洪所有的位于成都市高新区保利香槟国际4栋3单元8楼803号房屋。房屋面积为85.37平方米，成交价款为1520000元。 二、双方于该《成都市存量房买卖合同》第三条第四项关于“具体付款方式”中约定：（1）定金，乙方应支付甲方定金20000元，该定金待甲乙双方达成权属转移登记后自动转为购房款。（2）首付款，甲乙双方同意首付款按照下列方式支付：乙方在产权过户前两日内将全部或部分首付款460000元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方。（3）尾款，由放贷银行直接支付给甲方，乙方拟贷款990000元，期限约30年。双方于合同第五条“关于房屋交易事宜的约定”中约定：3．还款解押，目前该房屋已设定抵押，甲方应在2019年10月20日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求将足额钱款存入还款账户、注销抵押登记等）并承担相关费用。双方于合同第七条关于“违约责任”中约定：3、逾期办理房屋交易的其他事宜：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价的0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。4、甲方出现下列情形的，则构成根本违约，守约方有权单方面书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款：甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人导致乙方无法取得房屋所有权的。 三、2019年9月3日，原告作为乙方、被告作为甲方与作为丙方的第三人还签订了《居间服务合同》，约定甲乙双方共同委托丙方作为交易经纪方，提供诉涉房屋买卖的居间服务。三方于该合同中第二条关于“佣金及支付”中约定：基于丙方的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《买卖合同》，甲方应在本合同签订当日向丙方支付佣金15200元，乙方应在本合同签订当日向丙方支付佣金27360元。三方于该合同第四条“违约责任”中约定：甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权按本合同约定的佣金标准收取佣金，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。 四、2019年9月3日，三方还签订了《过户、按揭服务合同》，约定原告向第三人支付贷款服务费2000元。且约定：甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。因乙方或甲方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。 五、上述合同签订后，原告江雪依约向被告张维、曾德洪支付了定金20000元，被告张维、曾德洪就收取定金的事宜向原告出具了《收据》。原告江雪依约还向第三人支付了居间服务的佣金27360元和贷款服务费2000元，并向第三人提交了申请银行贷款的材料。2019年9月29日，第三人居间服务人员通知原告江雪，其申请的额度为990000元的二手房贷款已经银行审批通过。 六、上述合同签订后，被告张维、曾德洪依约应于2019年10月20日之前办理完成解除抵押登记手续，但直至2019年11月13日，原告查询诉涉房屋信息时，仍处于抵押状态，此时，被告方已逾期履行解除抵押事宜达15日以上，依据双方关于“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价的0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同”之约定，原告有权单方解除双方的《成都市存量房买卖合同》。2019年11月26日，经原告再次查询诉涉房屋信息，诉涉房屋仍未解除抵押。 七、原、被告及第三人为方便交易，建立了微信群。2019年11月5日，被告张维告知第三人中介人员，表示不想再出售诉涉房屋。2019年11月6日，第三方居间服务人员通过微信通知原告方，被告方表示不想卖房了。从三方的微信聊天记录来看，被告张维于2019年11月6日在微信群中称“首先感谢大家这么久的付出，同时因我提出不卖房子给各位带来的麻烦向各位表述歉意”、“我坚持不卖房子，愿意赔偿买方双倍押金，也愿意接受不退中介费”。第三方公司的居间服务人员在微信群内告知“张姐，首先法律上是不支持支付违约金单方面解除合同的，我们等江姐下班，看一下她的态度”。原告江雪在微信群内称“我作为买方，房东说不卖就不卖了，这让我和我的家人措手不及”。 八、在违约金的支付上，被告方坚持适用双倍返还定金的方式，而原告方则要求被告方按双方买卖合同中关于“本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金”的约定向其支付房屋成交价20%的违约金。被告方表示拒绝，并在微信中称“如果你要我赔你房款的20%，那我们就让法院来判定吧”。 九、被告张维还于2019年11月10日通过个人微信向原告方陈述：“其实是这样的，我在签合同的路上，就问过中介，毁约怎么赔？小赵，就是当天用点钞机点钱那个人给我讲的赔双倍定金，我也没有仔细看合同”、“我那天给李浪红说了，李浪红说如果你故意拖延啥的就会赔房款20%”、“接着我就问律师，律师给我讲的最多赔4万”、“是真的呀，今天还有人跟我说，有人毁约钱都没有赔呢”。 十、原告江雪于2019年11月11日委托了四川恒和信律师事务所代理本案诉讼，双方于《委托代理合同》中约定，原告江雪应支付首期律师费20000元作为基础代理费，后期按执行回款金额的6%收取律师代理费。从原告提交的《律师费发票》来看，原告已实际支付基础代理费20000元。当日，被告张维又在群内表示，愿意继续履行合同，但原告已委托律师提起诉讼。 十一、原告江雪提起诉讼后，在诉前调解阶段，被告方未到法院进行调解，诉涉房屋于2019年12月3日解除抵押，原告的起诉状副本于2019年12月6日送达给被告。 以上事实，有原告提交的《身份证复印件》、《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》、《收据》、《房屋信息查询记录》、《收据》、《微信聊天记录》、《委托代理合同》、《律师费发票》，被告提交的《成都市存量房屋买卖合同》、《微信聊天记录》、《房屋信息查询记录》等证据及当事人陈述在案为证。第三人无证据向法庭提交。 结合双方的诉辩主张及查明的事实，本院对争议焦点和原告的诉讼主张评判如下： 关于被告是否构成违约的问题。本院认为，结合双方的约定和查明的事实来看，被告方已构成根本违约，其理由在于，从行为上看，双方于《买卖合同》中约定“目前该房屋已设定抵押，甲方应在2019年10月20日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用。甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价的0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同。”但被告作为甲方，并没有按约定的时限对其拟出卖的设立了抵押的房屋进行解除抵押，直至超过双方约定的解除抵押最后日期15日以上仍未解除抵押。而对于设立了抵押的房屋，解除抵押是办理交易过户的前提，被告方不按约定期限解除抵押的行为，已使合同目的不能实现。再从意思表示来看，被告张维首先于2019年11月6日在三方微信群内表示“首先感谢大家这么久的付出，同时因我提出不卖房子给各位带来的麻烦向各位表述歉意”、“我坚持不卖房子，愿意赔偿买方双倍押金，也愿意接受不退中介费”。由此可见，无论从履约行为还是意思表示来看，被告方既出现了致使合同目的不能实现的违约行为，也作出了明确表明不履行合同的意思表示，直至2019年11月10日，被告张维通过个人微信仍向原告表示不愿意履行合同，认为只应当赔付双倍定金。从上述事实脉络来看，被告方确实存在根本性违约行为。至于被告认为其于2019年11月11日又表示愿意履行，故原告应当继续履行合同的主张，本院注意到，由于被告于2019年11月6日明确表示不履行合同，且在履行行为上截止2019年11月13日超过解除抵押的最后约定期限15日以上仍未解除房屋抵押的情况下，已构成根本违约，原告作为守约方已享有合同解除权。并且原告于2019年11月11日已委托律师向本院提起诉讼，要求解除合同，可见双方已无继续履行合同的基础，故原告可以要求解除合同。 关于原告要求解除原、被告双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》的主张。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。第九十六条之规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。于本案中，原告作为守约方，无论是基于法定解除情形还是合同约定的解除情形，均有权提出解除双方的《成都市存量房屋买卖合同》，由于原告于起诉状中提出了解除合同诉请，且起诉状副本于2019年12月6日送达给被告张维、曾德洪，故本院对原告的该项主张予以支持，原告与被告之间签订的《成都市存量房屋买卖合同》于2019年12月6日解除。 关于原告主张的律师费，本院认为，从原告的《委托代理合同》、《律师费发票》来看，原告为维权，确实产生了律师费20000元，但该费用并非必然产生的费用，且双方于合同中并未约定律师费由违约方承担，故本院对原告的该项主张不予支持。但基于原告聘请律师维权的合理性，对于原告的该部分费用，本院已在酌情确定违约金时予以考量。 关于原告要求被告向原告支付违约金304000元的主张。本院认为，原告与被告签订的《成都市存量房买卖合同》明确约定“本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。”于本案中，由于被告的违约行为，有悖诚实信用原则，依法应当按双方合同的约定向原告支付违约金。关于被告要求本院调减违约金的主张，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院认为，双方于《成都市存量房买卖合同》中约定的违约金金额为诉涉房屋合同成交价的20%，即304000元（诉涉房屋成交价1520000元×20%），本院结合双方的履约情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，以公平原则和诚实信用原则予以考量，酌情将被告应支付给原告的违约金金额调减为诉涉房屋合同成交价的10%，即152000元（诉涉房屋成交价1520000元×10%）。其主要理由如下：首先，原告江雪为购买诉涉房屋，多次看房，积极履行支付定金、办理银行贷款等利于房屋成交过户的行为，且银行已通过其贷款申请。在原告前述积极履约的行为下，反观被告方的违约行为，先是在合同签订后，逾期不将其设定有抵押的等待交易过户的房屋解除抵押，之后又明确表示“坚持不卖房子”，由此可见，原告在履行合同过程中并无过错，被告方的根本性违约行为既有客观行为，也有主观意图。其次，由于被告的违约行为，除了让原告为购买诉涉房屋的前期准备工作失去意义，也增加了原告另行选择房屋的时间成本、购房成本以及机会成本，本院还注意到，原告为本次维权已实际产生了20000元律师费。同时，被告有违诚信的行为，确应当给予否定性评价。再次，原告提交了一份成都市中级人民法院的生效判例，该判例对于房屋出卖人出现根本性违约的行为，判决房屋出卖人按房屋成交价的10%向买房人支付违约金，该判例可作一定的参考。综上，本院认为，如果按房屋成交价20%的标准计算违约金为304000元，确有过高之情形，调整为按房屋成交价10%的标准计算违约金为152000元为宜。 关于原告要求被告退还原告已支付的定金20000元的主张。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。于本案中，原告选择了适用违约金条款，不再适用定金条款，且双方于买卖合同中约定“本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”，故本院对原告要求被告退还已支付的定金本金的主张予以支持。 另，本案诉讼系因被告方违约而产生，故本案诉讼费用应由被告负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、原告江雪与被告张维、曾德洪于2019年9月3日签订的《成都市存量房买卖合同》于2019年12月6日解除； 二、被告张维、曾德洪于本判决生效之日起十日内支付原告江雪违约金152000元； 三、被告张维、曾德洪于本判决生效之日起十日内退还原告江雪定金20000元； 四、驳回原告江雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3450元，由被告张维、曾德洪负担（该款项原告江雪已垫付，被告张维、曾德洪履行上述给付义务时一并向原告江雪支付）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 航 二〇一九年十二月二十六日 书记员 王朝静