呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初4274号原告（反诉被告）：王玉苗，女,教师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：翟玉平（系原告丈夫），男，住呼和浩特市。被告（反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：皇甫燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭慧强，男，该公司员工。原告王玉苗与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称“富邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，被告富邦公司在法定期间内提出反诉，本院予以准许，并于2019年11月14日公开开庭将本诉、反诉合并审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人翟玉平、被告（反诉原告）富邦公司委托诉讼代理人皇甫燕、郭慧强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王玉苗向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行原、被告于2014年5月5日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，按合同约定支付被告拖欠原告2019年全年租金3956元；2、依法判令被告按中国人民银行同期同类贷款利息4.35%支付原告利息172元人民币,最终以法院核算为准；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2002年8月20日原告购买了被告位于中山西路青城公园对面的富邦商业楼摊位。按购买合同约定，由富邦公司整体回租统一经营管理。被告每年以总购房款的10%返还原告作为租金。2014年5月5日被告与原告签订《呼市富邦商厦回租合同》，租期五年，即从2014年1月1日至2018年12月31日止，合同中约定，每年元月份被告支付原告上半年租金，七月份支付下半年租金。自签订回租合同以来被告从未按回租合同履行约定长期违约拒绝支付原告租金。2019年至今在原、被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期没有续签合同的情况下，被告继续占用原告摊位牟取利益，更为不解的是2016年，被告在没有经过原告同意的情况下，将原告的摊位整体出租给了“呼和浩特市金锐家居博览有限责任公司”，双方合同约定自2016年至2026年，为期十年。但在富邦商厦继续正常经营的情况下被告依然找种种借口拒付原告的租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。”原告认为，原、被告于2014年5月5日签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期，在没有续签《回租合同》的情况下，被告继续使用原告摊位，将原告摊位出租给金锐公司牟利，原被告在法律上已经形成不定期租赁合同关系，被告与原告于2014年5月5日签订的《呼市富邦商厦回租合同》继续有效。因此，原告要求被告继续履行原被告于2014年5月5日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，支付原告2019年全年租金及相应的逾期利息是合理合法的，被告拒付原告租金实属违反法律规定，侵害了原告合法权益，故原告提起诉讼。被告富邦公司辩称，对于原告的诉讼请求不予认可，合同有约定每年分2次付清，年未12月份付清也不违约，所以不予认可。反诉原告富邦公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除反诉人和被反诉人不定期租赁合同；2、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2014年5月5日反诉人与被反诉人签订了《呼市富邦商厦回租合同》，合同约定回租期为2014年1月1日至2018年12月31日，合同到期后，双方并没有签订新的租赁合同。于2019年1月1日我公司在办公场所门口张贴了《通知》，告知广大业主，由于房屋租赁市场不景气，租赁合同到期终止。并于2019年6月21日我公司刊登了《内蒙古法制报》，再次通知回租合同到期终止事宜。所以，为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告提起诉讼。反诉被告王玉苗辩称，1、关于2019年1月1日的通知：富邦公司说2019年1月在办公室张贴了通知，告知广大业主，事实上，富邦公司并没有以任何方式及时通知广大业主。因为我们没有接到通知电话，也没有接到通知短信，通知邮件等等一切可以通知到业主的方式。广大业主毫不知情，因此对于富邦张贴通知，解除租赁合同，是富邦公司单方面的行为不具有法律依据，更不具有法律效力。富邦单方面发出通知后，如果合同已终止，富邦就应该及时与业主办理相关解除合同的法律手续，并将柜台恢复购买时的原样还给业主。可富邦没有这样做，仍由金锐经营，因此通知并不具有法律效力。2、关于富邦公司2019年6月21日的通知：第一，如果合同真的解除，富邦为什么不将柜台恢复原状还给广大业主？第二，富邦在2016.6.23日与金锐公司续签了十年的租赁合同，（即2016.6.23日-2026.6.23日），如果富邦公司与原告的回租合同关系已解除，富邦公司就不具有柜台的使用权，更不能擅自将柜台交于金锐继续经营，而富邦则收取金锐的租金从中牟利，因此6月21日富邦公司的通知合同到期终止事宜，纯属自相矛盾，因此富邦公司6月21日的单方面声明同样不具有法律效力。第三，既然6月21日登报声明解除合同那为什么富邦在8月16号还召开业主续签合同协调会呢？有会议纪要和刘富富动员业主7%钱合同的视频，和富邦公司空白回租合同为证。这完全证明富邦没有解除合同，也没有给我们业主归还柜台。综上所述，富邦公司与原告已形成了不定期租赁关系，被告应该继续按照原、被告于2014年5月5日签订的回租合同支付原告2019年全年租金。本院经审理认定事实如下：1、2002年8月20日，王玉苗（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，王玉苗购买了富邦公司坐落在中山西路公园对面地段商业楼壹层精品柜台h31-273号，总价39560元。合同第六条第2款约定：“乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长10年，回租金每年付一次。”合同签订后，富邦公司回租了王玉苗购买的摊位。2014年5月5日，王玉苗与富邦公司签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层精品柜台273号，房款总额为39560元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金3956元。三、租金支付方式：每年分两次付清。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2、王玉苗与富邦公司签订的呼市富邦商厦回租合同到期后，富邦公司未与王玉苗办理退还柜台手续，仍继续租赁使用案涉柜台至今。3、2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为：“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报第15版上。4、2016年6月23日，被告与案外人呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订租赁合同，被告将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司。被告于2018年11月9日起诉呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。本院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书。后被告不服上诉于呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院现已作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司尚未将占有使用的柜台返还被告。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原、被告于2014年5月5日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，被告在继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此原、被告于2014年5月5日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告应按原回租合同约定支付租金。原回租合同约定租金支付方式为每年分两次付清，对于该约定应进行符合交易习惯的通常理解，即1月份付上半年，7月份付下半年，则2019年租金的给付已到履行期，被告拖欠租金已构成违约，故对于原告主张的2019年全年租金3956元，依法予以支持。关于利息，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而原告因被告违约所产生的损失为被告逾期付款产生的利息损失，故原告主张的利息，本院依法支持91元。对于反诉原告关于解除合同的诉讼请求，因反诉原告作出的书面通知及登报通知均未送达至反诉被告，反诉被告亦表示对此不知情，且反诉原告的通知内容为不再续租，但因反诉原告在继续承租租赁物，故原回租合同双方在继续履行。考虑反诉被告并不同意解除合同，且反诉原告一直存在拖欠租金的违约情形。另外，解除合同后应返还柜台、摊位，但反诉原告已将涉诉柜台、摊位转租呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司，现呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司在占有使用柜台、摊位，呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司现并未向反诉原告返还柜台、摊位，即反诉原告如今并不具备向反诉被告返还柜台、摊位的现实可能性。考虑到公平、诚信原则，考虑到物业整体功能的发挥，反诉原告如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益。综上，对于反诉原告关于解除合同的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）王玉苗2019年全年租金3956元及利息91元，以上共计4047元；二、驳回原告王玉苗的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取计30元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 任红霞 二0一九年十二月二十四日书记员 邹丹丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。