湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1381民初3214号原告：刘厚强，男，1975年5月7日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市。原告：孙启菊，女，1978年9月23日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市。委托诉讼代理人柳建明，湖南骄阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人王飞鹏，湖南骄阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：随州市福源置业有限公司，住所地湖北省广水市应山办事处双桥社区。法定代表人：朱俊霖，总经理。委托诉讼代理人付翔，湖北磊落律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人冯祥文，湖北磊落律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告刘厚强、孙启菊与被告随州市福源置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘厚强，孙启菊的委托诉讼代理人柳建明，被告随州市福源置业有限公司的委托诉讼代理人付翔、冯祥文均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告刘厚强、孙启菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，金额截止到2019年10月16日为14948.38元，后续违约金以380366元为基数，按日万分之一的标准自2019年10月17日计算至被告交房之日止；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月20日，原告与被告签订《商品房（预售）买卖合同》（GS17003373），约定原告购买被告开发的山河帝景2栋2单元10层1001房，该房为毛坯房，面积116.32㎡，总价款380366元，原告应于2017年7月21日前支付首付款120366元，余款26万元申请银行贷款支付，被告则应于2018年9月18日前向原告交付房屋。《商品房（预售）买卖合同》第十二条又约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告已依约付款，履行完应尽义务，但被告至今尚未交房。原告要求被告依约支付违约金，却遭到拒绝。原告认为，被告逾期交房已严重违约，却还拒绝承担违约责任，毫无诚信。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。被告随州市福源置业有限公司辩称，1、被告不构成违约，不应承担违约责任。被告于2013年8月以出让方式取得开发项目的土地使用权，但市政府未按照相关规定实行建设用地使用权“净地”出让，没有完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，也没有处理完安置补偿事宜，从而造成被告施工工期延误，不能按期交房。2016年9月，因政府拆迁工作无法开展，被告被迫出资110万元对拆迁户进行安置补偿。2017年11月，因通往小区的市政道路“军民路”不能按期施工，被告又被迫出资201万元建设道路。2018年8月，小区内所有供水主管道均已安装完毕，但因小区外市政主管网迟迟不能完成，小区内无法通水，被告又被迫出资修建市政供水主管道，而被告的工程验收也因此一直向后推迟。被告为了能够早日交付房屋也作了多种努力，而这些状况却不是被告所能控制的。鉴于上述原因，被告与原告商议后，双方在签订商品房买卖合同后又达成补充协议，并在《补充协议》第五条约定，因政府相关部门进行的与该项目相关联的市政工程不到位导致延期交房，被告不应承担违约责任。2、山河帝景工程项目早已于2018年完工，被告也一直在积极协调相关部门完成验收，并且大部分业主也提前接收了房屋。被告逾期交房对原告利益并无实际影响，没有造成实际损失，每日万分之一的违约金明显过高。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因原告并没有实际损失，其诉求不应得到支持。请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月20日，原告与被告随州市福源置业有限公司签订《商品房（预售）买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广水市应山办事处双桥社区地块的山河帝景2栋2单元10层1001房屋一套，该房为毛坯房，面积116．32㎡，总价款380366元。合同第七条约定：“买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2017年7月21日前支付首期房价款人民币120366元，余款260000元向银行申请贷款支付”。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件。1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房以监理、设计、施工单位及开发建设单位共同签署的《工程竣工验收报告》为验收合格依据”。合同第十一条约定：“出卖人应当在2018年9月18日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。……逾期超过60日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。原、被告双方在签订《商品房（预售）买卖合同》的同时，又签订《补充协议》，该协议第五条约定：“买受人须按合同约定或通知书确定的交房之日收房。同时本合同项下的风险转移到买受人，并承担相应的物业管理费。……因政府相关部门进行的与该项目相关联的市政工程或采取的临时措施以及社会突发事件导致的延期交房，不视为出卖人违约，则出卖人不承担任何责任”。合同签订后，原告依约支付首付款并办理相应的银行按揭贷款。截止本案起诉之日，被告未能完成工程竣工验收，也未能依约向原告交付使用房屋，由此成诉。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是随州市福源置业有限公司是否逾期交房，是否应承担违约责任。原告刘厚强、孙启菊与被告随州市福源置业有限公司签订的商品房买卖合同、补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行各自义务。本案中，原、被告双方在合同中约定，涉案房屋应当于2018年9月18日前交付，被告至今尚未将涉案房屋交付使用。因此，被告随州市福源置业有限公司属于逾期交房。关于被告主张免责的问题。被告随州市福源置业有限公司辩称被告于2013年8月取得土地使用权，但该宗地直至2016年9月才完成拆迁。同时由于广水市政府未完成拆迁工作，导致军民路工程不能如期施工，从而造成被告施工工期延误。故依据《补充协议》第五条约定的“因政府相关部门进行的与该项目相关联的市政工程或采取的临时措施以及社会突发事件”，被告不应承担违约责任。本院经审查认为，格式条款是当事人为了重复适用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。原告刘厚强、孙启菊与被告随州市福源置业有限公司签订补充协议（附件十）属于预先拟定的、重复使用、没有协商选择的条款，属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“……，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告刘厚强、孙启菊与被告随州市福源置业有限公司签订的《商品房（预售）买卖合同》第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订补充协议（补充协议见附件十），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”原告刘厚强、孙启菊与被告随州市福源置业有限公司签订《补充协议》第五条的约定属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，且在签订《补充协议》时，被告并未采用足以引起原告注意的文字、符号、字体等特别标识，让原告注意到该条款，被告未尽到法定的合理提示及说明义务。故该条款无效。同时，被告随州市福源置业有限公司在与原告签订《商品房（预售）买卖合同》时理应知晓宗地拆迁及军民路拆迁建设情况，此类设施建设并非不能预见、不能避免和不能克服。并且供水及配套设施的建设并非政府行为，而是企业行为，约束的是建设方与相关企业之间的施工期限问题，并不约束建设方与买房方的交付期限问题。故被告随州市福源置业有限公司抗辩其违约免责的主张，本院不予支持。关于被告辩称合同约定的每日万分之一的违约金明显过高，并要求予以调整的意见。本院经审查认为，根据合同法及相关司法解释的规定，合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中双方当事人未能提供充分证据证明原告的实际损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同中一方违约时，如没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，购房者违反合同主要义务需按照逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按照房屋租金标准承担违约责任。本案中，原、被告双方约定的逾期交房的违约金计算标准为日万分之一，该标准系房地产开发商在签订合同时对购房人经济损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务，而从具体约定来看，该标准也符合通常的商品房预售合同的约定标准，且结合本案案情及广水市房屋租金标准来看，该约定违约金标准也无证据证明过分高于上述租金标准。故对被告要求调整违约金的请求不予支持。原告主张的逾期违约期间为从2018年9月18日计算至2019年10月16日共393天的违约金14948.38元（380366元×393天×0.1‰）。同时，由于被告至今尚未交付房屋，应当自2019年10月17日继续计算至被告实际交付房屋止。故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告随州市福源置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘厚强、孙启菊逾期交付房屋违约金14948.38元（从2018年9月18日计算至2019年10月16日），后续违约金自2019年10月17日计算至被告交房之日止（以380366元为基数，按日万分之一的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元，由被告随州市福源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  胡俊杰审 判 员  邱卫中人民陪审员  张 军二〇一九年十二月九日书 记 员  董凤舞