湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0602民初2654号原告：黄志忠，男，1970年11月24日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：赵辉、莫文焉（实习律师），均系湖北巨天律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北三岳房地产开发有限公司，住所地襄阳市襄城区虎头山路1号。法定代表人：丁智勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛俊峰，该公司员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：林宗善，湖北思扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告黄志忠与被告湖北三岳房地产开发有限公司（以下简称三岳公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄志忠的委托诉讼代理人赵辉、莫文焉以及被告三岳公司的委托诉讼代理人毛俊峰、林宗善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自逾期交房之日起至实际交房之日止的违约金（暂计至起诉之日为31598.36元）；2.判令被告承担全部诉讼费。事实和理由：原、被告之间签订有一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于襄城区××山河××小区的房屋一套。该合同对涉案房屋的坐落、面积、房号、价款、交房时间、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告依约交付了房款，但被告却迟至今日仍未交房。原告认为，被告逾期交房的行为违反了合同的约定，且严重侵害了原告的合法权益，故应当向原告支付逾期交房的违约金。原告为维护合法权益，诉至人民法院。被告三岳公司辩称：1.在规定交房时间内，被告房屋已具备交房条件，只是办证手续迟延；2.导致办证手续迟延系市政设施延误导致，按合同约定应免责；3.在目前起诉案子赔偿违约金已超过1%，合同约定不超过1%。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，原告黄志忠（买受人）与被告三岳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XY2017100054），合同约定：被告三岳公司将其开发建设的位于襄阳市××××以西“山河万**”项目中C3幢1单元1层3-1-1-2号、预测建筑面积134.11平方米的商品房出售给原告，房屋总价款1579918元。原告选择贷款方式付款：在2017年9月30日前支付首期房款979918元，余款600000元向襄阳市住房公积金管理中心申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备1.供水、排水：供水排水按设计要求施工，交付时达到使用条件；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件；3.……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及天然气点火时间按襄阳华润燃气……合同第十一条约定（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意（1）逾期在180日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定（一）双方同意本合同第十条变更如下：出卖人承诺与该商品房政策使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件，根据商品房规划用途，买受人按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用；2.电话、有限电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通，并按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。合同附件十一补充协议中约定：三、双方同意本合同第十一条补充如下：（一）双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误；4、……合同签订后，原告按照合同约定支付首期房款979918元，并用公积金贷款付清剩余购房款600000元。2018年12月25日，被告在襄阳日报的第12版、2018年12月26日在襄阳晚报的第5版登报发布“山河万**交房公告”，通知山河万**业主：山河万**的房屋于2018年12月31日起交付，请业主按照发出的交房通知书上的内容或营销中心电话告知的内容，前往营销中心办理交房手续。2017年7月3日，三岳公司与预售资金监管银行签订了《襄阳市市区商品房预售资金使用管理协议书》，于2017年7月26日取得鄂襄审批预售字（2017）22号商品房预售许可证。案涉房屋于2019年4月10日取得竣工验收备案表，于2019年5月7日取得测绘图。本案双方争议焦点为：被告是否构成逾期交房并承担违约责任。原告认为《商品房买卖合同》约定交房时间为2018年12月31日。同时约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.相关设施设备（水、电、燃气）符合交付条件。被告未能在合同约定的交房时间交付符合条件的房屋，故被告已构成违约。被告认为其于2018年12月25日已公告通知交房，且存在合同约定的可延期交房的事由，故被告不构成逾期交房，不应承担违约责任。被告提出的可延期交房事由有以下三点：第一、被告提出政府应于2015年11月完成征迁工作，实际到2017年10月18日才完成征迁工作，使被告办理开始建设以及相关部门验收迟滞，应顺延110天。被告列举以下证据支持其主张：（1）襄城区政府主题会议纪要（2015年10月19日第26期），内容主要关于营盘、麒麟“城中村”综合改造项目推进，其中第三关于下一步具体工作中第（五）项为，檀溪办事处负责加快3#、4#、20A地块征迁进度，2015年11月底前完成全部征迁工作。（2）2017年9月30日襄城区政府檀溪街道办事处与被征收人吴云飞签订的“襄阳市2014年第一批城市棚户区改造项目（麒麟片区）集体土地上房屋及附属物补偿安置协议书”一份，内容系因麒麟片区棚户区改造需要，对征收被征收人位于营盘村的房屋补偿安置的方法。（3）2016年3月15日，中国人民解放军95980部队（甲方）与檀溪街道办事处（乙方）签订的“国防光缆改道施工协议”一份，内容为因乙方实施“山河万**”住宅小区项目建设，需改道甲方院后500米长国防光缆线路，乙方一次性向甲方支付光缆转迁以及施工费172478.69元。（4）2019年3月26日，中国人民解放军95980部队出具的“关于‘山河万**’国防光缆转迁延误证明函”，内容为证明该部队位于“山河万**”项目范围内的光缆确因李子园征迁延误造成转迁推后，于2017年10月13日完成光缆的临时转迁。（5）光缆线路图一份，显示中国人民解放军95980原国防光缆穿过“山河万**”小区地下室人防工程。原告认为，以上证据证明的事由均形成于原、被告签订合同前，不能认定为不可抗力的免责事由，达不到被告的证明目的。本院认为，上述事由并非《商品房买卖合同》附件十一中约定的可延期交房的情形，故被告辩称征迁工作延误的时间应予顺延，本院不予采信。第二、被告提出其因修建了本应由政府配套修建的泄洪渠及其市政道路，属于合同约定的可延期交付事由。被告列举以下证据支持其主张：（1）襄城区水利局2015年8月20日发布的襄城水文【2015】37号文件，主要内容为：对三岳公司报送的《请求审批〈襄阳市襄城区营盘、麒麟“城中村”改造项目中3#、4#、20A#地块排洪规划方案〉的函》予以批复，收悉后，2015年8月，我局主持召开了《襄阳市襄城区营盘、麒麟“城中村”改造项目排洪规划方案》审查会并通过了审查意见，基本同意规划方案。（2）《襄城区营盘、麒麟“城中村”改造项目排洪规划方案审查意见》，内容为：2015年8月14日，襄阳市水利局、襄阳市防办、襄城区水利局、襄城区防办等单位领导、专家和代表参加了《襄阳市襄城区营盘、麒麟“城中村”改造项目排洪规划方案》审查会，听取了设计单位襄阳市水利规划设计院汇报，基本同意该规划方案。主要审查意见包含工程概况及必要性、防洪标准及设计洪水、排洪规划方案、结论及建议、工程估算等内容。（3）2016年4月7日由襄城区商务局向襄城区政府出具《关于营盘、麒麟城中村综合改造项目中涉及市政规划道路和泄洪渠问题的意见》，建议将营盘、麒麟城中村综合改造项目中3#、4#、20A#地块中规划涉及市政规划道路和泄洪渠由区政府立项，列入2016年城建计划，由区住建局委托具有相关资质的单位进行设计及工程预算，再按程序进行工程施工招投标。（4）2016年4月8日，由襄城区住建局向襄城区政府出具“区住建局关于营盘、麒麟‘城中村’综合改造项目中3#、4#、20A#地块中间道路及泄洪渠修建问题的意见”，原则同意三岳公司提出的建议，但需按照政府投资工程建设程序办理相关手续。（5）2016年11月22日，襄城区住建局向襄城区政府出具的“区住建局关于麒麟、营盘城中村综合改造项目配套市政路及泄洪渠工程建设问题的意见”，内容为“接到区政府领导关于麒麟营盘城中村综合改造项目配套市政路及泄洪渠工程建设问题的批示件后，我局高度重视，经认真研究现提出以下意见：麒麟营盘城中村综合改造项目配套市政路是襄阳市总规路网中的一条支路，规划长度480米，宽度12米。按照襄阳市、区两级市政设施管理职权划分文件精神，该路应由市级相关部门进行投资、建设，我们已经申报为2017年市级城建项目计划，等待批准实施。若要加快项目建设，采取代建制实施，建议按照一事一议向市政府专题汇报，明确项目出资、建设、管理、交接单位，理顺建设程序。”（6）三岳公司于2016年4月1日、2016年11月15日向襄城区政府出具了两份《关于营盘、麒麟城中村综合改造项目中3#、4#、20A#地块中规划涉及市政规划道路和泄洪渠有关修建问题的请示》，分别请示能否由区政府先行委托具有相关资质单位进行设计以及工程预算后由三岳公司先期施工，以加快改造项目的建设进度，以及请示能否由三岳公司先行委托具有相关资质单位进行设计以及工程预算后由三岳公司先期施工。（7）“2017年襄阳市城乡建设计划（襄城项目完善修改稿）”，其中显示麒麟营盘片区规划路中“道路长480米，宽12米，泄洪渠长480米”的建设以及投资主体均为襄城区政府。（8）2016年12月，由襄阳市水利规划设计院设计的“湖北省襄阳市山河万**房产项目排洪沟工程实施方案”。（9）“施工日志”两本，显示自2017年10月15日至2018年3月29日，被告施工修建泄洪渠。（10）2019年4月17日，襄城区营盘城中村改造指挥部出具“证明”一份，内容为“证明湖北三岳房地产开发有限公司开发的山河万**项目，政府应为配套建设项目中的泄洪渠及市政道路，但因为城建计划建设滞后原因，此配套设施进展不大，影响项目施工进度达六个月，后由湖北三岳房地产开发有限公司主动承担泄洪渠及小区道路建设，才减少了项目进度的继续拖延。”(11)第36期“襄城区政府专题会议纪要”，标题为“关于解决麒麟、营盘“城中村”综合改造项目若干问题的专题会议纪要”，该纪要第三条明确了由区住建局统筹考虑将“城中村”改造项目范围的，应由政府承建的相关基础设施配套建设项目纳入由政府投资建设项目计划、组织实施。原告认为，以上证据证明的事由均形成于原、被告签订合同前，泄洪渠是2016年12月已规划，在合同签订前即存在，不能作为被告延期的事由。本院认为，被告的上述证据共同印证了案涉房屋所在小区的泄洪渠及其市政道路的施工属于襄城区政府的配套工程，属于《商品房买卖合同》约定的可延期交房情形之一“政府部门对验收及市政配套、安装之延误”。依照合同约定，可延期时间为事由发生至消失的相应期间，襄城区营盘城中村改造指挥部于2019年4月17日出具一份“证明”，结合被告提供的泄洪渠的施工日志，本院确定可延期时间为2017年10月15日至2018年3月29日计166天。第三、被告提出因政府治理非法采砂导致被告没有混凝土施工达40天以上，该时间应予顺延。被告列举以下证据支持其主张：（1）“襄城区深化整治非法采砂非法码头工作实施方案”。（2）襄阳市泰基混凝土有限公司、湖北广捷混凝土有限公司、襄阳固德基混凝土有限公司、襄阳市天固隆泰新型建材科技有限公司分别出具的“证明”，证明因全市河道砂石停止开采，未能向三岳公司供应商品混凝土。原告认为，证据形式为复印件，即便属实也与本案无关，政府治理非法采砂，不影响被告的施工。本院认为，政府治理非法采砂，但并不禁止正常的经营作业，且该事由不属于《商品房买卖合同》约定的可顺延交房的情形，故被告该辩称本院不予采信。综上，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。被告虽于2018年12月25日通知交房，但于2019年4月10日、2019年5月7日始取得案涉房屋竣工验收备案表、房屋的测绘图，才具备合同约定的交付条件，超出合同约定的交付时间2018年12月31日达127天。但《商品房买卖合同》附件十一中约定了：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。”本案中，泄洪渠及其市政道路的施工属于襄城区政府的配套工程，依据合同约定，因泄洪渠及其市政道路的施工的延误造成交房延误，属可顺延事由。被告辩称的征迁工作以及政府治理非法采砂属可顺延事由，本院不予采信。可顺延时间为事由发生至消失的相应期间即泄洪渠的施工时间166天，据此计算，被告虽按合同约定的交房时间逾期交房127天，但剔除泄洪渠及其市政道路的施工延误166天合理延期交付的天数后所确定的被告交房日来看，被告实际并未逾期交房，不构成逾期交房的违约事实。关于水、电、燃气交付不符合约定构成逾期交房的问题，双方签订的《商品房买卖合同》十一条的约定，买受人拒绝接收房屋的条件为房屋交付不符合约定的情形，并不包括基础设施。故而本案被告在2018年12月25日、26日在报纸上刊登交房公告后，本案原告有权拒绝接收房屋的行为只能针对房屋交付不符合约定的情形。对于基础设施交付不符合约定，原告主张逾期交房违约金的请求本院不予支持。原告可另行主张附属设施交付不符合约定而追究被告责任的权利。综上，原告诉请被告承担违约责任无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告黄志忠的诉讼请求。案件受理费减半收取295元，由原告黄志忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  刘俊二〇一九年十二月十九日书记员  马莉