福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初21292号 原告：厦门市鼓浪屿房屋管理所，住所地福建省厦门市思明区鼓浪屿龙头路75号3楼，统一社会信用代码11350200F36915594R。 法定代表人：邓承果，所长。 委托诉讼代理人：吴玮莲、陈秀红，福建均融律师事务所律师。 被告：厦门市第二百货公司，住所地福建省厦门市思明区霞溪路176-180号二楼，统一社会信用代码9135020315505242XE。 法定代表人：林祖授，经理。 委托诉讼代理人：胡鹭峰，厦门市第二百货公司公司职员。 原告厦门市鼓浪屿房屋管理所与被告厦门市第二百货公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日、2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告厦门市鼓浪屿房屋管理所（以下简称鼓浪屿房管所）的委托诉讼代理人吴玮莲，被告厦门市第二百货公司（以下简称第二百货）的委托诉讼代理人胡鹭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼓浪屿房管所向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告鼓浪屿房管所与被告第二百货之间关于厦门市鼓浪屿龙头路145号房屋租赁合同关系；2.判令被告第二百货立即将厦门市鼓浪屿龙头路145号房屋腾空交还给原告鼓浪屿房管所；3.判令第二百货向原告鼓浪屿房管所支付房屋占有使用费（以83200元/月为标准，自2016年7月1日起计算至2019年8月31日，已经支付的2200元/月予以抵扣，则被告应补足自2016年7月1日至2019年8月31日占有使用费的差额为（83200-2200）*38=3078000元；自2019年9月1日起，以83200元/月为标准计算至实际腾退之日止）；4.判令被告第二百货承担本案的诉讼费用。后当庭变更诉讼请求1为：确认原、被告双方合同已于2016年5月20日解除，2014年6月1日至2016年5月20日双方系不定期租赁合同。并当庭撤回该4项诉求。事实与理由：被告向原告承租址于厦门市鼓浪屿龙头路145号直管公有非住宅房屋，双方签订《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，约定月租金31498元，建筑面积55㎡，最后一期租赁合同期限自2013年6月1日起至2014年5月31日止。合同期满后，双方未再就龙头路145号续签租赁合同，双方成立不定期租赁合同关系。由于鼓浪屿公房公共资源配置要求，前述房屋需要收回后进行公开招租，原告于2016年3月28日向被告发出《通知》，要求被告于2016年5月20日前自行腾空归还前述房屋，但被告并未腾空退还房屋；原告于2018年6月5日、2019年6月24日再次向被告发出《通知》，截至原告起诉之日，被告仍拒不归还，原告有权要求被告立即腾房。根据2016年被告出具给原告《夏商集团承租鼓浪屿公房网点保留和移交情况表》显示，被告将案涉房屋转租给案外人，转租月租金为83200元，被告已经与案外人终止租赁关系，且收回案涉房屋。现案涉房屋处于控制状态，被告却迟迟拒不归还给原告。根据《夏商集团承租鼓浪屿公房网点保留和移交情况表》载明，夏商集团承租的其他房屋已经以带租约移交的方式归还给原告，并由次承租人直接向原告缴纳转租合同约定的转租租金。现，被告拒不腾退案涉房屋，原告有权要求被告立即腾房并有权要求被告按转租租金的标准向原告支付房屋占有使用费。 第二百货辩称，一、原告主张的租金请求已过诉讼时效。原告从未向被告主张过租金或占用费的请求，根于民法通则第136条规定，租金延付或拒付的诉讼时效是一年，本案中没有发生时效中断的情形，原告请求一年之前租金保护的主张没有法律依据；二、讼争房屋合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系，租金按照原有标准执行。原、被告双方的租赁合同于2014年5月31日到期，被告在原租赁合同到期后继续承租讼争房屋，双方成立不定期租赁合同关系，对此，原告并无异议。并且被告按照原合同实际缴交的2220元/月的租金标准继续缴交房租，一直缴交至今，原告在不定期租赁合同期间也未对租金标准提出异议；三、被告未移交讼争房屋原因是夏商集团正与市政府相关部门协调承租公房（含讼争房屋）使用和管理问题。被告是夏商集团的下属公司，夏商集团是市属国企，前身是厦门商业集团，主要承担基础民生网点经营，承租并管理了大批的市直管公房。自2016年以来，夏商集团与市政府一直在协调统一处理承租公房相关事项，本次涉案房屋仅是其中的二个网点。2016年5月，鼓浪屿管委会发函给市政府办公厅，同意给予夏商集团便民网点共计13处。但在后续的网点交接中，鼓浪屿管委会仅给予11处便民网点。夏商集团及相关部门多次向管委会反映，申请协调2处网点给夏商集团作为便民网点，并提出建议也可将本案的讼争房屋置换作为给予夏商集团便民网点之一；四、原告主张的房屋占用费标准太高，没有事实、合同和法律依据。讼争房屋目前属于空置状态，被告没有出租收益。租赁合同到期后，形成了不定期租赁合同关系，原告已认可对原合同到期后到2016年7月期间租金标准每月2200元，被告也一直按照原有租金2200元/月标准继续支付房租，原告不存在租金损失却又单方提出2016年7月之后的租金高达83200元/月，明显没有事实、合同和法律依据。夏商集团与被告就鼓浪屿龙头路151号的租赁合同纠纷，与本案讼争房屋属同一批承租的公房，市中级人民法院作出的生效判决（2018）闽02民终1397号，也是支持按原有租金标准缴交，该案已执行完毕。同一类型、地点相近且原被告相同的案件，理由参照执行。综上，被告为了保留民生网点积极与市政府及相关部门协调处理，目前市政府各相关部门正在协调中，尚未有明确批示，原告作为鼓浪屿管委会的下属单位，知悉该案的讼争原因，同时也是后续公房网点管理的具体执行者，只有妥善处理公房网点的管理问题才能最终解决该案，故恳请法院驳回原告诉求。 经审理查明，鼓浪屿房管所与第二百货于2013年5月30日就讼争厦门市鼓浪屿龙头路145号一层房屋签订《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，约定月租金为31498元，但实际按2200元/月的标准缴交租金，租赁期限为2013年6月1日至2014年5月31日。第二百货承租讼争房屋后将讼争房屋，分面积转租给案外人林德桂与黄恩辉，转租合同期限分别为2013年1月1日至2014年12月31日和2009年1月1日至2014年12月31日，转租月租金共计83200元/月。鼓浪屿房管所与第二百货签订《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》租赁期限届满后，双方没有续签合同，鼓浪屿房管所也未主张收回房屋，第二百货继续按2200元/月的标准继续向鼓浪屿房管所缴交租金，并继续转租讼争房屋。2016年5月左右，第二百货向鼓浪屿房管所提交《夏商集团承租鼓浪屿公房网点保留和移交情况表》，该表格记载第二百货将讼争房屋分面积转租给案外人林德桂、黄恩辉，林德桂承租面积39平方米，黄恩辉承租面积20平方米，两家月租金总计83200元。 2016年3月28日，鼓浪屿房管所向厦门夏商集团有限公司发出《关于收回鼓浪屿海坛14-20号1层等29处房产的通知》，通知载明：厦门夏商集团有限公司与鼓浪屿房管所签订的海坛路14-20号1层等29处非住宅的房屋租赁合同已于2015年12月31日届满，鼓浪屿房管所已明确不再续签合同，要求厦门夏商集团有限公司于2016年5月20日前将上述房产腾空退还鼓浪屿房管所。前述29处房产包括本案由第二百货承租的讼争房产。2018年6月5日，鼓浪屿房管所向第二百货发出《关于抓紧办结诉讼收回鼓浪屿龙头路145号房屋的通知》，要求第二百货将房屋腾空退还鼓浪屿房管所。2019年6月25日，鼓浪屿房管所向第二百货发出《关于收回鼓浪屿龙头路145号房产的再次通知》，要求第二百货于2019年7月13日前将房产腾空、归还，并缴纳所欠的租金。 第二百货一直未将讼争房屋实际退还鼓浪屿房管所，且每月向鼓浪屿房管所缴交2200元直至2019年12月。 庭审中，鼓浪屿房管所明确讼争房屋允许转租，并且其知晓第二百货转租且未提出异议。双方确认：第二百货于2017年1月16日从黄恩辉处收回其承租的讼争房屋部分，2018年10月8日从林德桂处收回其承租的讼争房屋部分。 对于双方主要争议问题，本院具体分析认定如下： 第一，关于合同效力与解除 原告鼓浪屿房管所与被告第二百货签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。该租赁合同的租赁期限于2014年5月31日届满后双方未续签租赁合同，但第二百货继续缴纳租金并使用讼争房屋，且鼓浪屿房管所也未主张收回房屋，双方系不定期租赁合同关系。根据合同法的规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。 关于合同解除时间，分析如下：一、2016年3月28日，鼓浪屿房管所作出《关于收回鼓浪屿海坛14-20号1层等29处房产的通知》，通知载明：“厦门夏商集团有限公司：你单位与我所签订的海坛路14-20号1层等29处非住宅的房屋租赁合同已于2015年12月31日届满，我所已明确不再续签合同，现要求你单位于2016年5月20日前将上述房产腾空退还我所。逾期，我所讲按法律程序收回上述房产。”该通知系发给夏商集团公司，且第二百货否认其收到该份通知，鼓浪屿房管所亦未提交其送达该通知给第二百货的证据，故难以认定鼓浪屿房管所已送达该份通知给第二百货。二、2018年6月5日，鼓浪屿房管所作出《关于抓紧办结诉讼收回鼓浪屿龙头路145号房屋的通知》（编号20180125），内容如下：“厦门市第二百货公司，你司正通过诉讼收回鼓浪屿龙头路145号范围，请抓紧办结，将房屋腾空退还我所。2018年6月15日之前将诉讼收回鼓浪屿龙头路145号房屋的情况书面函告我所。”虽然第二百货否认收到该通知，但在案邮件查单、查询邮件回单、短信记录已能高度盖然鼓浪屿房管所已经将该通知送达给第二百货，但鉴于该份通知并未明确说明其解除与第二百货的涉案租赁合同，虽然在通知中有要求第二百货“将房屋腾空退还”，但通知主要内容显示鼓浪屿房管所知晓讼争房屋正处于诉讼中，督促第二百货抓紧办结后将房屋腾空退还，并未有要求退还的确切时间，2018年6月15日仅是要求将诉讼结果告知鼓浪屿房管所的时间点。三、2019年2月27日，厦门市鼓浪屿资产管理有限公司做出《房屋租金催缴通知书》，内容如下：“承租户：厦门市第二百货公司，贵承租户承租的龙头路145号1层（用户号31022672），截止2019年2月27日，尚欠缴2017年7月至2017年9月滞纳金1194.6元及2018年11月滞纳金125.4元，合计1320元。请在此通知发出后五个工作日将上述款项转入我司账户并通知我司”，厦门市鼓浪屿资产管理有限公司系受鼓浪屿房管所委托代收公房租金的单位，从该份通知的内容可见，此时，鼓浪屿房管所仍然认可其与第二百货之间的租赁关系。四、2019年6月25日，鼓浪屿房管所作出《关于收回鼓浪屿龙头路145号房产的再次通知》（编号2019021），内容如下：“厦门市第二百货公司，我所于2018年3月28日、2018年6月5日书面及多次当面和电话联系要求你单位将鼓浪屿龙头路145号房屋腾空退还我所。但至今该房产还未腾空退还。现再次要求你单位于2019年7月13日前将房产腾空、归还我所，并缴交所欠的租金。逾期，我所将按法律程序收回该房产。”第二百货否认收到该通知，鼓浪屿房管所提交邮件查单、查询邮件回单用以证明其有将该通知送达给第二百货，但邮件查单记载的寄件人名址为“厦门市思明区厦禾路939号华商大厦11楼第二百货经理”，收件人名址为“厦门市鼓浪屿龙头路75号鼓浪屿房管所”，该邮件查单显示的是第二百货向鼓浪屿房管所寄件，查询邮件回单则显示“所查邮件于2019年6月27日由厦门商业集团凭收发专用章妥投”，上述证据难以证明该通知已经有效送达第二百货。 综上，鼓浪屿房管所要求确认原、被告双方租赁合同已于2016年5月20日解除的诉讼请求，缺乏充分有效证据，本院不予支持。 第二百货在双方租赁合同约定的租赁期限届满后，一直未将讼争房屋退还鼓浪屿房管所，且一直每月向鼓浪屿房管所缴交2200元租金，鼓浪屿房管所未表示异议，故双方一直系不定期租赁合同关系直至鼓浪屿房管所起诉本案，本院审理后确认双方解除租赁合同关系，鼓浪屿房管所要求第二百货腾空并交还讼争房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于鼓浪屿房管所要求第二百货支付讼争房屋2016年7月1日起至实际腾退之日止房屋占有使用费的诉讼请求。 鼓浪屿房管所与第二百货之间的不定期租赁关系一直持续，鼓浪屿房管所要求第二百货支付房屋占用费，缺乏合理依据，但双方签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》第十条约定：“租赁期间，未经甲方书面同意，一方不得将租赁房屋转租或转借给第三方使用。有正当理由转租租赁房屋或将租赁房屋作为与他人合资、合作、联营经营场所的，应当提出书面申请，经甲方书面同意，签订转租协议并缴交转租收益金方可转租。经批准转租后本合同依然有效，乙方仍应承担本合同项下全部义务。乙方与次承租人签署的转账合同不得对抗本合同。”根据上述约定，结合讼争房屋是“公房”，涉及公共利益，第二百货承租讼争房屋后将讼争房屋，分面积转租给案外人林德桂与黄恩辉，转租月租金共计为83200元/月，不论鼓浪屿房管所是否以书面形式同意转租，转租的收益即月租金差额均应交与鼓浪屿房管所，故鼓浪屿房管所以转账收益金额的标准要求第二百货支付相关费用，具有合理性，本院予以支持。第二百货主张鼓浪屿房管所诉求占用费已过诉讼时效，但该转租收益并非鼓浪屿房管所与第二百货双方合同约定的租金，不适用一年特别诉讼时间期间，应根据民法总则适用三年诉讼时效，鼓浪屿房管所于2019年10月9日向本院起诉，故依法仅支持2016年10月9日至转租人退还讼争房屋之日止期间的转租收益。第二百货于2017年1月16日从黄恩辉处收回讼争房屋，2018年10月8日从林德桂处收回讼争房屋。故2016年10月9日至2017年1月16日期间，第二百货的转租收益为（83200-2200）元/月×3.3月=267300元，2017年1月17日至2018年10月8日期间，仅有林德桂向第二百货承租讼争房屋，且第二百货无法确认林德桂每月的租金金额，本院根据林德桂与黄恩辉的分租面积比例确认林德桂每月转租租金为83200÷（39+20）×39=54997元，故2017年1月17日至2018年10月8日期间第二百货的转租收益为（54997-2200）元/月×20.7月=1092897.9元。2018年10月9日至第二百货实际腾房之日期间，因第二百货未有转租收益，故鼓浪屿房管所要求其83200元/月为标准支付房屋占用费的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、厦门市鼓浪屿房屋管理所与厦门市第二百货公司之间的不定期租赁合同关系于本判决生效之日解除； 二、厦门市第二百货公司应于本判决生效之日起十日内将厦门市鼓浪屿龙头路145号一层房屋（建筑面积55平方米）腾空交还给厦门市鼓浪屿房屋管理所； 三、厦门市第二百货公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市鼓浪屿房屋管理所支付2016年10月9日至2018年10月8日期间的转租收益1360197.9元； 四、驳回厦门市鼓浪屿房屋管理所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31424元，减半收取15712元，由厦门市厦门市鼓浪屿房屋管理所负担7191.11元，由厦门市第二百货公司负担8520.89元，均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （曾争志） 二〇一九年十二月二十七日 代书记员 郑 茹 岚 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。