山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0705民初2448号 原告（反诉被告）：潍坊振华百货有限公司，住所地：潍坊市奎文区潍州路656号，统一社会信用代码：91370705690603908Q。 法定代表人：于卫东，总经理。 委托诉讼代理人：李玉胜，山东西政律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姜宏。 委托诉讼代理人：高文学，山东鸢都英合律师事务所律师。 原告潍坊振华百货有限公司诉被告姜宏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人于卫东及委托诉讼代理人李玉胜，被告姜宏及委托诉讼代理人高文学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金99121.78元、水电费48270元；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，1、请求依法判令解除原告与被告之间的租赁合同；2、判令被告支付原告租金86816.8元、物业费11892.7元、水电费48270元，合计146979.5元。事实和理由：2015年9月10日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定被告承租原告振华商厦第二层518平方米的房屋，被告应根据合同约定及时交纳租金和水电费，否则原告有权解除租赁合同。被告未按时支付2016年9月1日至2017年1月18日的租金86816.8元、物业费11892.7元、进场装修至2017年1月的水电费48270元，共计146979.5元。原告多次通知被告支付上述费用，被告未支付。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告姜宏辩称，1、同意解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、请依法查明原告是否具有涉案房屋的租赁权；3、原告隐瞒了其没有网络文化许可证的事实，是合同欺诈行为，导致合同无效，被告不应向原告支付租金；4、原告主张的水电费应提交相应证据证明系被告产生的费用；5、原告违约在先，被告不应承担诉讼费；6、原告所主张的租金已过诉讼时效。 被告姜宏向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告装修损失70000元和营业损失80000元（具体数额以评估结果为准）；2、判令原告退还被告保证金30000元；3、诉讼费用由原告承担。后被告增加第一项反诉请求：判令原告赔偿被告损失1922880.68元。其中包括1、鉴定费8000元；2、鉴定报告中装修价值和设备设施等物品的投资损失511960.52元；3、技术维护费12000元；4、投资款621283元（含加盟费240000元、设计费25750元、培训费10000元、押金100000元、运营保证金50000元、物料采购费99188.6元、人力成本41165.91元、费用412.27元）；5、电脑外设款95330元；6、网吧网咖家具175000元；7、机房设备款72300元；8、机房设备（晨杰公司）27300元；9、吧台不锈钢设备18600元；10、电脑109台，670800元；11、德邦物流运费4163元；12、空调、新风设备120000元；13、2018年8月29日网络网费1599.33元；14、监控设备4065元；15、网吧办公经营用品24575元。以上合计2403600.85元，要求原告承担损失80%，1922880.68元。事实和理由：2015年8月份，被告与原告招商经理王智洽谈网咖入驻事宜，经考察周围环境距离学校较近，是否能办理相关手续等相关问题，被告称其商场内原就有网吧手续（网络文化经营许可证），办理手续没问题。2015年9月10日，被告与原告签订《租赁合同》，合同约定被告租赁原告振华商厦第二层用于经营网鱼网咖，租期自2016年1月1日至2020年12月31日。合同签订后，被告开始装修，同时办理经营手续和证件，但因原告的原因直至2016年8月16日《网络文化经营许可证》才办理完毕，2016年8月16日，被告开始营业。2017年1月6日，原告通知被告要转型成家居馆，被告无法经营。后因众多业主发生争执报警处理。原告为了报复被告采取了拉闸断电。被告迫于无奈于2018年1月16日将部分电脑设备等搬离。原告严重违约，给被告造成重大经济损失，特诉至法院，请求判如所请。 针对被告（反诉原告）姜宏的反诉，原告（反诉被告）潍坊振华百货有限公司辩称，其并未对被告断电，被告未按时交纳租金，违约在先，且其自行停止经营，与原告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据： 证据1、《租赁合同》及补充协议一份； 证据2、电费耗用记录原件5份、电表照片一份、租赁用户欠费说明一份； 证据3、通知函一份、解除租赁合同通知书一份、邮政快递单一份、业务申请单一份、邮政快递三份、齐鲁晚报两份； 证据4、网络文化经营许可证一份； 被告对证据1、4真实性无异议，故本院对其真实性予以确认并在卷佐证；被告对证据2真实性不予认可，该证据系原告方单方制作，不能证实系被告使用，故本院对其真实性不予认可。虽被告称其并未收到证据3文件，但两份业务申请单均载明妥投，故本院认定，被告已收到两份通知；齐鲁晚报刊载的解除租赁合同通知并不能通知到对方，且被告不予认可，故对该两份通知，本院依法不予认可。 被告提交了以下证据： 证据1、2015年原告在其商场的内墙和外墙张贴的招商信息广告照片2份、移动公司发票1份和电信电子发票1份； 证据2、《租赁合同》一份； 证据3、合同履约保证金收据一份； 证据4、被反诉人营业执照复印件一份； 证据5、2016年2月5日网络文化经营许可证一份； 证据6、2016年4月18日原、被告签订的协议一份； 证据7、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证； 证据8、互联网上网服务营业场所安全审查合格证； 证据9、2016年8月16日网络文化经营许可证一份； 证据10、2016年11月23日被告与原告招商经理王智通话录音附原始载体一份、王智出具的网鱼网咖签约说明一份； 证据11、原告停业公告一份； 证据12、2018年1月2日新浪网山东潍坊频道的新闻报道打印件一份； 证据13、红星美凯龙家居集团股份有限公司的企业公示信用信息； 证据14、2017年1月18日姜宏与于卫东短信记录一份； 证据15、2016年11月25日姜宏与王智电话录音一份附原始载体； 证据16、2016年8月2日的装修损失和营业损失商榷函1份； 证据17、2016.11.25姜宏与商场二楼经理孙景立通话录音； 证据18、2017年1月8日闭店停业损失报告1份； 证据19、2015年11月23日姜宏与于国利通话录音一份； 证据20、2015年11月26日姜宏王智电话录音一份； 证据21、2015年12月8日姜宏王智通话录音一份； 证据22、2015年12月21日姜宏与于国利通话记录一份； 证据23、2016年4月14日姜宏与王智通话录音一份； 证据24、2016年5月9日姜宏与王智通话录音一份； 证据25、2016年3月24日姜宏与王智通话录音一份； 证据26、2016年3月24日姜宏与原告基建处王处长通话录音一份； 证据27、网鱼网咖特许经营合同原件一份和管理合同原件一份； 证据28、上海网鱼信息科技有限公司做出的加盟预算表； 证据29、盟友信息服务平台统计的被告各月收入明细打印件； 证据30、装修工程施工合同原件一份、价格明细表原件一份、装饰材料明细单原件一份、网咖中央空调系统工程协议原件一份； 证据31、鉴定费发票一份； 证据32、《技术维护合同》一份，孙勃勃网鱼认证技术员照片一张； 证据33《网鱼网咖特许经营合同》一份； 证据34、《网鱼网咖管理合同》一份； 证据35、结算明细汇总一份、投资款明细一份、395900元的交通银行现金存款单和账户交易明细一份、205383元的交行客户回单一份、物料采购明细一份、人力成本明细一份、收入明细一份； 证据36、2016年6月1日王子剑收据一份、交通银行给王子剑汇款单一份、和王子剑同事李曼采购邮箱信息一份、采购订单一份； 证据37、上海网鱼信息科技有限公司出具的证明一份； 证据38、湖州市南浔横街越威家具厂证明两份、交通银行回单四份、网咖家具明细一份； 证据39、2016年6月1日徐茂盛收据一份、交通银行客户回单一份、上海异立网络科技有限公司收款账号证明一份、采购往来邮箱信息及当庭演示、采购明细一份、上海异立网络科技有限公司和上海信御计算机有限公司企业信息各一份； 证据40、上海晨杰计算机有限公司出库单一份、给乐海凤交行存款客户、与乐海凤采购邮件信息一份并当庭演示、采购电脑主机明细一份； 证据41、上海卉畅公司收据一份、交通银行存款客户回单一份、采购邮件信息一份、采购协议一份； 证据42、贾丹收据两份、交通银行客户回单两份、采购电脑邮件信息一份、产品供货合同一份； 证据43、德邦物流提货单一份； 证据44、王洪岩收据一份、姜宏与普斯达空调设备配件经销处合同一份、银行转账记录两份； 证据45、2016年8月联通公司网费发票一份； 证据46、潍州世纪天乾科技中心收据一份、监控设备及施工安装合同一份、潍州世纪天乾科技中心企业信息一份、潍州世纪天乾科技中心负责人赵春建身份证复印件一份； 证据47、购买网吧办公用品、经营用品等收据19张 证据48、潍坊振华商厦微信公众号2016年7月24日发布的网鱼网咖宣传广告一则； 证据49、网鱼网咖振华店经营的照片17张； 证据50、姜宏本人书写的租赁经过一份； 证据51、涉案商铺19年10月份评估查看现场照片7张； 证据52、企业所得税法实施条例第60条打印件一份； 证据53、涉案网吧16年8-12每月经营收入的网络后台记录打印件5份； 对被告提交的证据2、3、4、5、6、7、9、11、14、15、17、19、20、21、22、23、24、25、26、31、48、49、51，原告对上述证据真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以确认并在卷作证。 对被告提交的证据1、8、12、13，虽原告对其真实性不予认可，但结合本案事实及其他证据，本院对上述证据真实性予以确认。 对被告提交的证据16、18、50，系被告自行制作且原告对其真实性不予认可，故本院对上述证据真实性不予确认。 对被告提交的证据27至30，原告质证称，其真实性无法确认，原告欲证明其损失应当申请司法鉴定，后被告提出申请，对其装修损失及租赁期间的营业损失进行鉴定，故本院对该证据不做认定。 对被告提交的证据32至证据49、证据51至证据53，原告质证称，对上述证据真实性、合法性无法确认，即使为真实，相应物品，原告已搬离涉案房屋，无法搬离的物品已包含在鉴定报告中，不应重复计算。该部分证据均与本案有关联且均加盖有相关单位印章，故本院对该部分证据予以确认。 庭审过程中，被告申请证人李某出庭作证。李某称，2016年3月份，其与振华签订租赁合同，同年5月份入驻振华商厦三楼东北角，经营博佳机器人俱乐部，经营至2017年2月份之前，2017年2月份之后振华商厦停业装修，并关闭商场门，关门后客户无法进入商厦，其无法继续经营，于2017年5、6月份撤出振华商厦，2018年10月份收到振华商厦发出要求其继续经营并补缴租金的通知。 原告对李某证言质证称，2017年1月18日，原告发出装修公告时已为被告预留了进出通道，对其经营并无影响，商场大门并未关闭，李某停业系其自主决定，且李某与原告之间存在拖欠租金的纠纷，其证言不具有证明效力。被告对李某证言质证称，其证言能够证明2017年1月18日，原告发出停业通知后就整体关闭店门重新装修，不可能有客户进入商场，原告称2017年5月重装开业，直到2017年12月31日才重新开业。证人李某系原振华商厦租户，其证言与振华商厦的停业公告及其转型事实基本相符，故本院对其证言予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月10日，被告姜宏（乙方）就承租房屋及设施事宜与原告潍坊振华百货有限公司（甲方）签订《租赁合同》一份，合同约定租赁房屋位于潍坊市奎文区潍州路656号第2层，实用面积为518平米，乙方租赁该房屋用于经营网鱼网咖，乙方自行负责办理经营所需的工商、税务、消防、卫生许可等各种证照，保证承租期内所有证照合法有效，租赁期限为5年，自2016年1月1日至2020年12月31日，2015年10月1日至2015年12月31日为装修免租期，2016年1月1日至2016年12月31日，租金为226884元，2017年1月1日至2018年12月31日租金为226884元，乙方按季度向甲方支付租金，第一期租金为2015年12月22日交付，以后提前十天缴纳下个季度租金。乙方同意本协议签订之日起三日内向甲方支付10000元人民币作为开业保证金，乙方应于本合同签订之日起五日内向甲方缴纳30000元，作为质量及履约保证金。2015年9月10日，原告与被告签订补充协议一份，约定，租赁期内，乙方同意按合同所签约的面积向甲方支付物业费，2016年1月1日至2016年12月31日，物业费为31080元；2017年1月1日至2017年12月31日，物业费为31080元。 2015年9月16日，被告向原告缴纳合同履约保证金30000元、装修保证金10000元、开业保证金10000元，共计50000元。后原告退还被告装修保证金10000元、开业保证金10000元，履约保证金未退还。 2015年11月26日，被告与原告公司王智通话，王智：“于总下午去问了，问以后那边肯定能办下来，公司说给你办肯定能办下来，具体时间没有说，但也不可能像你说的，一拖拖上几个月或者半年，这是不可能，它就是这个时间问题。”姜宏：“对啊，这就是个时间问题，那到时候公司这边负责办下来。”王智：“公司负责把证办下来，该装修装修。”姜宏：“咱公司能写个东西不，在合同里体现体现，你这么能保证，咱就写个东西，你不用写上期限，起码让我放心，到时候我直接让装修的开工就是。” 2016年3月24日，被告姜宏与原告公司王智商量其损失问题，王智：“对，你给看看延上几个月的房租，你现在让我报，我需要考虑一下怎么报，上面已经给过意见了。” 2016年4月18日，原告与被告签订协议一份，原告为甲方，被告为乙方，约定网络文化经营许可证的增容、扩大面积由甲方办理；乙方在装修施工期间，严格按照国家相关规定装修施工，在施工结束后，由甲方负责办理消防验收手续；网咖相关证件由甲方负责办理，乙方协助；网咖在运营期间，甲方负责协助乙方协调相关事宜。 2016年7月15日，涉案房屋的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》发放。2016年7月19日，涉案网咖的《互联网上网服务营业场所安全审核合格证》发放。2016年8月16日，涉案网咖的《网络文化经营许可证》发放。同日，被告开始试营业。 2016年8月26日，被告姜宏与孙勃勃签订《技术维护合同》一份，约定本合同有效期为2016年9月1日至2017年8月31日，年费为6000元。被告称已现金支付两年的技术维护费用12000元。 2015年8月27日，被告（乙方）与上海网鱼信息科技有限公司（甲方）签订《网鱼网咖特许经营合同》，合同约定特许经营加盟费240000元，除本合同约定外，乙方不得以任何理由要求返还加盟费，特许经营保证金100000元，鱼系统使用费每月500元，财务监管费每月500元，设计费25900元，店长培训费10000元，甲方对乙方网吧设计图纸、店招方案、装修施工、设备材料采购进行严格的限制，必须按照要求装修施工，必须向甲方合作供应商采购电脑及电脑外设产品、水吧设备及物料、前台用品、公共区域标示、宣传品等，店长也必须由甲方指定。 2015年8月27日，被告与上海网鱼信息科技有限公司签订《网鱼网咖管理合同》，合同约定被告向上海网鱼信息科技有限公司交纳投资预付款363153元。 2015年9月10日，被告向上海网鱼信息科技有限公司转款395900元。2016年5月18日，被告向上海网鱼信息科技有限公司转款205383元。另，被告称，2016年5月其以现金方式向上海网鱼信息科技有限公司交付20000元定金。上述款项共计621283元。 被告当庭提交结算明细汇总一份，载明：门店：0375-潍坊振华项目，开业时间：2016年7月24日，截止日期：2016年7月31日，1、投资款，621283元，2、加盟费，240000元，3、设计费，25750元，4、工程服务指导费，空白，5、培训费，10000元，6、加盟押金、100000元，7、证照押金，空白，8、运营保障金50000元，9、抽检报表费，空白，10、物料采购，99188.6元，11、人力成本，41165.91元，12、收入，6587元，13、费用412.27元，14、首次结算款61353.22元（备注：1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11+12-13）。上海网鱼信息科技有限公司在该明细上加盖印章。 2016年5月30日至2016年6月20日，被告向湖州市南浔横街越威家具厂转款175000元，用于购买网咖家具。2016年6月1日，被告向上海异力网络科技有限公司转款72300元，用于购买服务器、电源线等设备。2016年6月1日，被告向上海晨杰计算机科技有限公司转款27300元，用于购买交换机、理线架等设备。2016年6月20日，被告向上海卉畅商贸有限公司转款18600元，用于购买电热开水器、泡奶机等设备。2016年6月1日至2016年6月20日，被告向贾丹转款670800元，用于购买一体机等设备。2019年4月26日，上海网鱼信息科技有限公司出具证明一份，载明以下为公司16年合作供应商：钱国平--湖州市南浔横街越威家具有限公司；徐茂盛--上海信御计算机科技有限公司；乐海风-上海晨杰计算机科技有限公司；上海卉畅商贸有限公司；贾丹-硬件设备供应。 2016年，被告姜宏支付网鱼一体机运费4163元。2016年6月8日，被告向德州市德城区普斯达空调设备配件经销处支付120000元，用于购买空调加新风系统。2016年8月29日，被告支付通信服务费1599.33元。2016年11月，被告为网吧安装监控花费40690元。2016年，被告为网吧购买用品花费24575元。 2016年7月15日，涉案房屋的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》发放。2016年7月19日，涉案网咖的《互联网上网服务营业场所安全审核合格证》发放。2016年8月16日，涉案网咖的《网络文化经营许可证》发放。 2017年1月18日，原告张贴停业公告一份，载明，潍坊振华商厦将于2017年1月27日正式停业装修、负1-6层转型为全新的家居生活体验广场，7-10层特业、各楼层特业及临街门头装修改造期间保持正常营业。 2017年1月18日，原告公司经理于卫东向被告发送两条短信，短信分别载明：“姜宏：按合同约定和通知我们现在给网吧停止供电，特此通知。”、“姜宏：催交所欠费用通知已提前通知你们，你至今尚未到我公司交纳。现在我们按通知给你店铺停止供电，特此通知”。 2017年2月份，振华商厦开始停业装修。2017年1月18日，涉案网咖停业。被告称系因原告商厦停业装修，将商场大门关闭，且原告给被告断水断电，被告无法经营。原告称其并未给被告断水断电，商场装修已给被告预留进出通道，未影响被告经营，系被告自行停业。 2017年12月30日，涉案振华商厦已转型为红星美凯龙家居商场。 庭审过程中，被告提交申请，请求对涉案房屋的装修价值和设备设施等物品价值进行鉴定。2019年11月13日，山东中维工程项目管理咨询有限公司出具工程造价鉴定报告，报告载明，涉案商铺装修价值及设备设施（不包含提供资料中的空调设备、网吧采购电脑明细、水吧采购明细、音效等现场没有的物品）造价值为511960.52元。被告为此花费鉴定费8000元。 本院认为：虽原告与被告签订的《租赁合同》依法成立、合法有效，但现双方均同意解除该合同，故对原告关于解除涉案《租赁合同》的主张，本院依法予以支持。2017年1月18日，原告公司经理于卫东向被告发送短信通知其缴纳所欠费用，故对被告关于原告主张的2016年12月6日之前的租金已过诉讼时效的抗辩，本院依法不予采信。虽原告公司王智在与被告商讨延期办证补偿问题时提到“延上几个月房租”，但最终原告与被告未能就该问题达成一致，故对被告关于其不应支付租金的抗辩，本院依法不予支持。故原告主张被告支付租金86816.8元、物业费11892.7元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。原告主张的水电费48270元，因原告仅提交电表数字打印件、单方制作的欠费明细，未提交其他有效证据予以证明，故对原告该主张，本院依法不予支持。 涉案合同予以解除，故被告缴纳的保证金30000元，原告应予以退还。2017年1月18日，于卫东向原告发送的短信载明给被告经营的网咖断电，原告公司发出的停业公告亦载明涉案网咖所在楼层转型为家居体验广场，结合证人李某的证言，能够证明因原告停业装修致使被告无法经营，因此给被告造成的损失原告应当予以赔偿。涉案鉴定报告载明商铺现场能确认存在的装修及设备设施（不包含提供资料中的空调设备、网吧采购电脑明细、水吧采购明细、音效等现场没有的物品）造价值为511960.52元，该部分装修及设备设施，被告无法搬离现场或以其他方式重新利用，故该511960.52元损失，原告应当赔偿被告。被告因此花费的鉴定费8000元应由原告承担。对被告主张的技术维护费12000元，因被告未能提交有效证据证明其已实际支出该费用，故对被告该主张，本院依法不予支持。被告与原告发生纠纷后短时间内未能解决相关问题，在此情形下被告可另行选址加盟网咖店面以减少加盟费损失，故本院认定被告要求原告承担240000元加盟费80%责任的主张过高，本院酌定原告承担40000元。上海网鱼信息科技有限公司出具的结算明细汇总载明，被告网咖的设计费为25750元，其于2016年7月24日开始营业，至2017年1月18日，原告共经营178天，被告与原告签订的租赁合同期限为5年，故被告设计费的损失为23238.5元（25750元-25750元/5年/365天*178天）。该23238.5损失，原告应当赔偿被告。对被告主张的培训费10000元，其已接受培训，该部分投资已转化为相应的技术技能，其价值不因原告违约行为而减少或消失，故对被告该主张，本院依法不予支持。被告主张的人力成本41165.91元，明细中包含其开业之前八个月的店员服务费、基本工资、商保费用，与事实不符，故对被告要求原告承担该费用80%责任的主张，本院不予支持。被告主张的费用412.27元系被告正常营业期间的品牌管理费，故对被告要求原告承担该费用80%责任的主张，本院依法不予支持。被告主张其支付押金100000元、运营保证金50000元，因该两项均为可退回款项，且被告仅提交了其缴纳的证据，未提交其实际损失该两笔款项的证据，故对被告要求原告承担该费用80%责任的主张，本院依法不予支持。被告主张其花费物料采购费99188.6元、电脑外设款95330元、网吧网咖家具175000元、机房设备款72300元、机房设备（晨杰公司）27300元、吧台不锈钢设备18600元、电脑购置费670800元、空调、新风设备120000元、监控设备4065元、网吧办公经营用品24575元，该部分物品，被告均已搬离涉案房屋，其未搬离部分，也包含在鉴定报告鉴定的损失价值中，故对被告关于原告承担该部分花费80%责任的主张，本院依法不予支持。因德邦物流运费4163元、2018年8月29日网络网费1599.33元均为被告日常营业的必要花费，故对被告要求原告承担该笔费用80%责任的主张，本院依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告潍坊振华百货有限公司与被告姜宏签订的《租赁合同》； 二、被告姜宏于本判决生效之日起十日内向原告潍坊振华百货有限公司支付租金86816.8元、物业费11892.7元，合计98709.5元； 三、驳回原告潍坊振华百货有限公司的其他诉讼请求。 四、原告潍坊振华百货有限公司于本判决生效之日起十日内向被告姜宏退还履约保证金30000元，赔偿涉案房屋装修及设备设施价值511960.52元、加盟费损失40000元、设计费损失23238.5元、鉴定费8000元，合计613199.02元； 五、驳回被告姜宏的其他反诉请求。 本诉案件受理费3248元，由原告负担1066元，被告负担2182元。案件反诉受理费11175元，由原告承担7679元，被告承担3496元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  陈卫东 人民陪审员  王** 人民陪审员  童金凤 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  李永永