江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初1000号原告陈忠贤，男，1970年12月13日生，汉族，住无锡市锡山区。委托代理人王中人、王昇，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。被告惠亚林，男，1977年12月16日生，汉族，住无锡市锡山区。被告段向华，女，1981年11月21日生，汉族，住无锡市锡山区。原告陈忠贤与被告惠亚林、段向华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日受理后，依法由审判员王碧云适用简易程序独任审判。被告惠亚林在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院经审查，裁定予以驳回。本案于2019年6月4日公开开庭进行审理。后本案于2019年6月19日裁定转为普通程序，本院组成合议庭，并于2019年10月28日再次公开开庭进行审理。原告陈忠贤及其委托代理人王中人、王昇（参加第二次庭审），被告段向华（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。被告惠亚林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈忠贤诉称，2013年9月，其与惠亚林、段向华达成房屋买卖意向，向两人购买丰田苑76-201室的拆迁安置房一套，面积为117.26平方米，价格为2548元/平方米，其全额支付了购房款298800元。因当时该房未满5年未能办理房产证，故过户之事暂缓。待过户时间届满，其要求过户才发现房屋被惠亚林抵押给第三人。惠亚林的行为已经严重违约。故请求判令解除合同，惠亚林、段向华返还购房款298800元并支付该款自2013年9月28日起至2019年2月28日按照年利率6%计算65个月的利息97110元；赔偿一倍购房款298800元。被告惠亚林未做答辩也未提供任何证据。被告段向华辩称，其与惠亚林已经离婚几年了，双方离婚时并无共同财产。其对惠亚林在外的事情并不清楚，惠亚林对外结欠的款项与其无关。经审理查明，惠亚林是被拆迁人，丰田苑二期76-201室房屋系其领取的拆迁安置房。2013年9月26日，惠亚林向陈忠贤出具收条一份，确认收到陈忠贤220000元。同年9月28日，惠亚林、段向华作为甲方（卖方）与陈忠贤作为乙方（买方）签订房屋买卖合同，约定甲方自有房丰田苑76#201，面积为117.26平方米，愿意出让给乙方陈忠贤，价格为2548元/平方米，合计人民币大写（小写：贰拾玖万捌仟捌佰元正298800元正）。合同确认，甲方今收到乙方交付的房款等一切费用为人民币贰拾玖万捌仟捌佰元正（小写298800元正）。合同第二条约定，如甲方或乙方某一方反悔违约，一切费用由违约方承担，违约金为房价金额及一切费用的双倍。后惠亚林向陈忠贤交付了房屋。2018年7月25日，无锡市不动产登记中心就涉案房屋颁发了不动产登记证。2019年2月22日，涉案房屋设定了抵押权，抵押债权金额为800000元，抵押权人为张柯。另查明，段向华与惠亚林于2014年10月28日登记离婚，自愿离婚协议书约定婚生儿子惠彦畅（11岁）随女方生活，双方无共同财产，婚后无共同债务，男方债务在女方不知情的情况下，所借去赌钱与女方无关，一切债务由男方承担。陈忠贤陈述，李承忠是其连襟，许荣春与李承忠相识，李承忠知道其欲买房，许荣春知道惠亚林有房屋出卖，经许荣春介绍，其向惠亚林购买涉案房屋，惠亚林母亲为其看房开门；2013年9月26日，其在农行八士支行取款220000元后将现金交付给惠亚林，由惠亚林出具了收条；9月28日，惠亚林和段向华一起到其家中，双方签订了房屋买卖合同，其将剩余款项78800元以现金交付给两人，由段向华装进包里；惠亚林除向其交付钥匙外，还交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书、住户手册、涉案房屋拆迁房安置表；其向惠亚林、段向华所购房屋为毛坯，其收取房屋后并未装修入住，也未更换门锁，只是在每年过年的时候去焚烧元宝；2019年2月4日，其欲至76-201室房屋焚烧元宝，但发现无法打开房门，向邻居询问后得知惠亚林更换了门锁；其找惠亚林但无法找到，后了解到惠亚林将房屋抵押给了吴耀南；其与惠亚林联系上后，惠亚林提出退款还房，但双方未能就退房款协商一致；2月22日，其得知惠亚林偿还吴耀南借款后又将房屋抵押给张柯，其报警，但未能解决。段向华陈述，涉案房屋是前惠巷86号房屋拆迁得来，其与惠亚林婚后并未建房，前惠巷86号房屋拆迁后得到一个中套（即76-201室）和一个小套，房屋并不是其的；惠亚林卖房是为归还赌债，其并没有参与洽谈卖房，仅在签订合同的那次到陈忠贤家一次；陈忠贤怕卖房的一方反悔，要求其在房屋买卖合同上签字；其虽收取了购房款78800元，但全部被惠亚林拿去归还了赌债；惠亚林办理76-201室房屋房产证是在两人离婚之后，其并不清楚。上述事实，有拆迁房安置表、房屋买卖合同、收条、离婚登记审查处理表、自愿离婚协议书、不动产（房屋）登记簿证明及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为，陈忠贤与惠亚林、段向华签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽惠亚林在双方签订合同、交付款项后已向陈忠贤交付了房屋钥匙等，但合同签订时，涉案房屋并未办理房产登记手续，房屋并未变更登记至陈忠贤名下，后该房于2018年7月25日办理了以惠亚林为权利人的不动产登记证，但惠亚林并未及时协助陈忠贤办理不动产变更登记，且于2019年2月22日以该房设定了债权金额为800000元的抵押，故陈忠贤所诉要求解除房屋买卖合同，本院予以支持。因陈忠贤并未实际使用房屋，且该房已由惠亚林更换了门锁，故本案不存在返还房屋的情况，但陈忠贤就该房屋收取的住宅使用说明书、住宅质量保证书、住户手册、涉案房屋拆迁房安置表应予返还。关于房款的返还，惠亚林、段向华与陈忠贤签订房屋买卖合同并收取房款发生在夫妻关系存续期间，故陈忠贤已支付的款项298800元应由惠亚林、段向华共同返还。段向华所述房屋非其所有，惠亚林为归还赌债卖房，经审查，涉案房款在两人夫妻关系存续期间收取，如何使用属对夫妻共同财产的处分，且段向华就其所述惠亚林卖房偿还赌债并未提供证据予以证明，故本院不予采纳。关于陈忠贤主张的利息及违约金，本案因惠亚林擅自将已出卖的房屋设定抵押权所致，而此行为发生于其与段向华离婚几年后，现并无证据证明段向华亦有参与，故相应违约责任应由惠亚林承担。经审查，房屋买卖合同约定了违约金为房价金额及一切费用的双倍，现陈忠贤主张按照年利率6%计算65个月利息97110元及一倍的房价，低于合同的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除陈忠贤与惠亚林、段向华签订的房屋买卖合同；二、惠亚林、段向华于本案判决生效后十日内给付298800元；三、惠亚林于本判决生效后十日内向陈忠贤给付395910元；四、驳回陈忠贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9770元，财产保全费5000元，二项合计14770元，由陈忠贤负担100元，惠亚林、段向华负担14670元（陈忠贤同意其预交的诉讼费14670元由惠亚林、段向华于本判决生效后十日内向其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王碧云人民陪审员  丁建兴人民陪审员  钱荣源二〇一九年十二月三日书 记 员  洪明琪本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。