湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初3097号原告：武汉创业中心电子有限公司中心电脑广场市场，住所地武汉市江汉区前进五路79号。负责人：魏九红，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘津龙，湖北山河律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张娟，湖北山河律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告：湖北中全信息产业有限公司，住所地武汉市江汉区前进五路79号。法定代表人：沈明毅，总经理。委托诉讼代理人：刘津龙，湖北山河律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张娟，湖北山河律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：武汉市水务集团有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道170号。法定代表人：黄思，董事长。委托诉讼代理人：**，湖北珞珈律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：闵清，该公司职员。代理权限为特别授权。原告武汉创业中心电子有限公司中心电脑广场市场（以下简称中心电脑广场）、湖北中全信息产业有限公司（以下简称中全公司）与被告武汉市水务集团有限公司（以下简称水务集团公司）物权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中心电脑广场负责人魏九红、原告中心电脑广场及中全公司的委托诉讼代理人刘津龙、张娟，被告水务集团公司的委托诉讼代理人**、闵清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中心电脑广场、中全公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认武汉市江汉区水塔街前进五路79号武汉中心电脑广场10栋（武房权证市字第××号，建筑面积3133.47平方米）、5栋（武房权证市字第××号）第一层中80.63平方米房屋及该广场第三层、第四层（1346.06平方米，未办理产权登记）房屋（上述房屋以下简称诉争房屋）所有权归两原告所有；如前述诉讼请求不能得到支持，则请求判令被告水务集团公司就前述房产补偿两原告2980万元；2、本案的诉讼费用由被告水务集团公司承担。事实和理由：1997年12月29日，武汉现代监控科技发展有限公司（以下简称现代公司，已吊销）与被告水务集团公司的前身武汉市自来水公司（以下简称自来水公司）签订《租赁合同》及《补充协议》，承租被告位于武汉市江汉区前进路79号的场地（面积为1845平方米）和房屋（建筑面积4652平方米），租期5年，用于开办电脑广场。租赁合同签订后，承租人由现代公司变更为原告中全公司，自来水公司对此无异议。1998年3月11日，原告中全公司与案外人武汉东湖新技术创业中心（以下简称东湖公司）、案外人梁虹出资设立了武汉创业中心电子有限公司（以下简称创业公司）。同年，创业公司设立分公司武汉中心电子广场（原告中心电脑广场的前身）负责电脑广场的筹建和运营。中全公司和武汉中心电子广场全额出资在承租的1845平方米的场地上新建了部分房屋，并在原有二层房屋基础上扩建了第三层、第四层。1998年10月，“武汉中心电脑广场”建成，此后一直由两原告占有使用。2007年6月、2010年12月，被告与原告中全公司续签了二轮《物业租赁合同》，租期直到2015年12月31日届满。三轮租赁合同均未对新建、扩建房屋的归属或分配进行约定。被告在未通知两原告的情况下，将两原告出资新建的江汉区水塔街前进五路79号10栋（武房权证市字第××号，3133.47平方米）、5栋（武房权证市字第××号）第一层中80.63平方米登记在被告名下。直至2016年6月，被告起诉两原告要求腾退租赁房屋，两原告才得知上述情况。两原告认为，三轮租赁合同中均未约定新建房屋的归属或分配，而诉争房屋系经过江汉区政府、区规划局等主管部门批准，由两原告全额出资建造，根据《中华人民共和国物权法》的规定，其所有权应自建成即归两原告所有。鉴于上述情况，两原告特诉至法院，请求判如所请。被告水务集团公司辩称，1.原、被告间所签订的租赁合同对扩建部分的归属有明确的约定，扩建部分归被告所有，原告对承租房屋所有的增改扩建都需经过被告同意，租赁期满所有的增改扩建部分都应无偿移交给被告；2.原告现有的证据无法明确增改扩建部分的面积；3.原、被告签订的租赁合同是基于出租的房屋比较陈旧，租金较低。约定了增改扩建部分合同期满后无偿移交给被告，也是对被告出租的部分补偿，是双方真实意思表示，且不违反法律的规定；4.中心电脑广场与中全公司系关联企业，原告中全公司与被告签订的租赁合同，是双方真实意思表示，应该得以全面履行，两原告理应承担增改扩建费用，并且在合同期满后无偿将诉争房屋移交给被告，被告在具备办证条件下办理诉争房屋的权属证明是履行合同的正常程序。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，两原告提交了：《房地产估价报告》、三份营业执照副本(中全公司、创业公司、中心电脑广场)、《联营协议》、证明、《租赁合同》、《补充协议》、《物业租赁合同》、武汉市城镇公有房屋所有权证、武汉市国有土地使用权证、平面图、会议纪要、《报告》、《违章建设调查记录》、《违法建筑处理通知书》、检讨、《行政处罚告知书》、基建专题会议、《收尾工作清单》、武汉市洪山区人民法院（1999）洪经初字第1286号《民事判决书》、付款票据、《付款统计表》、2005年会议记录、《函》、《武汉市房产测丈表》、《房屋面积统计表》、房屋所有权证、武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初6046号《民事判决书》、武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终5089号《民事判决书》、《武汉市建筑安装工程施工合同》、《旧城改造施工合同》、《武汉市大兴建筑公司工程合同》、《武汉市黄陂县第六建筑公司工程预决算造价汇总》、《玻璃房工程合同》、《隔断房工程合同书》、《建筑装饰合同》等证据；被告水务集团提交了：《物业租赁合同》、《补充协议》、房屋所有权证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1997年12月29日自来水公司作为甲方、现代公司作为乙方、东湖公司作为担保方签订了《租赁合同》一份，合同中约定甲方将其拥有所有权的房地产出租给乙方组建公司经营电子市场，前进五路79号的场地面积为1845平方米，房屋建筑面积4652平方米，租赁期限为五年，租赁期的起租时间为交付之日起15日后，合同中第六条约定“乙方应当爱护并合理使用所租赁房地产及附属设施，不得私自进行有损房屋结构与安全的扩建、拆改或增添。房屋间空地可按经营需要组织搭盖，不搞永久性建筑，不得影响甲方房屋及地下设施安全。确需变动时，必须征得甲方同意，并签订书面协议。租赁期满后，无偿交与甲方”。合同签订后，承租人由现代公司（于1998年1月6日吊销）变更为原告中全公司。按上述合同的约定，原告中全公司与案外人东湖公司等于1998年3月11日出资设立了创业公司，并于同年设立“武汉中心电脑广场（筹建）”（工商完善更名核准登记为武汉创业中心电子有限公司中心电脑广场市场，即本案原告），负责在所租赁的江汉区前进五路79号筹建电脑广场，以“武汉中心电脑广场”名义招商于1999年1月1日投入使用，此后“武汉中心电脑广场”一直由原告武汉中心电脑广场经营管理。创业公司成立后，两原告在其承租的江汉区前进五路79号空地上新建及扩建了部分房屋。2001年5月15日，自来水公司作为甲方、中全公司作为乙方、东湖公司作为担保方签订了《补充协议书（二）》，合同中写明根据甲、乙、丙三方充分协商，就原各方之间订立的《租赁合同》、《补充协议》等有关内容进行变更和补充，将原《租赁合同》第二条修改为“租赁期限为七年整，从1999年1月1日起至2005年12月31日止”，三方还约定补充协议经甲、乙、丙三方签字盖章并自公证机关公证之日起生效，本补充协议书生效之日起，即与原《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》具有同等法律效力，凡原约定与本补充协议书约定的内容不一致的，应以本补充协议书约定的内容为准。此后，三方于同年5月17日办理了公证。2007年6月29日被告水务集团公司作为甲方、原告中全公司作为乙方、东湖公司作为担保方签订了《物业租赁合同》一份，合同中约定甲方将汉口前进五路79号耕辛里12号部分房产及附属设备设施整体出租给乙方合法经营，建筑面积约5700平方米，土地面积3600平方米，租赁时间5年，从2006年元月1日起至2010年12月31日止，合同第九条权利义务项下第9条约定：“租赁期间，乙方不得擅自进行房屋建筑的扩建拆改及相关设施设备的增减，在确保安全的前提下，乙方因经营需要确需变动的，必须事先提出书面申请并须经甲方同意，改造及其相关手续费用由乙方承担”。同日，三方签订了《补充协议》一份，该补充协议第5条约定：“乙方承诺由乙方在原租赁期间内搭建的建筑物、固定设备设施及办理的供电增容等，在租赁期间由此发生的罚款、安全检查事故由乙方自行承担。本次租赁期满或解除合同上述建筑物等无偿移交甲方”。2010年12月，三方再次签订了《物业租赁合同》一份，合同约定的租赁期限为5年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止。此后，双方未再签订租赁合同。原告中心电脑广场、中全公司曾就本案诉争房屋于2017年5月起诉被告水务集团公司、第三人东湖公司所有权确认纠纷一案（案号为2017鄂0103民初4738号），在该案开庭审理中被告水务集团公司对诉争房屋中第10栋3133.47平方米、第5栋中的第一层80.63平方米明确认可系两原告新建及扩建，仅对第5栋中第三层、第四层由两原告扩建部分的面积表示没有测量过。被告水务集团公司于2012年办理上述第10栋（3133.47平方米）、第5栋第一层（80.63平方米）的所有权证。该案审理过程中，经两原告申请，本院委托武汉市弘发房地产评估有限责任公司对上述诉争房屋的市场价值、扩建费用、装修费用及全部附属设施、设备的价值进行评估。2018年3月29日武汉市弘发房地产评估有限责任公司出具了弘发评字（司2018）第007号《房地产估价报告》，确定估价对象在2018年3月15日的房地产市场价值为10027.30万元，其中诉争房屋中已办证部分系按照采用比较法、收益法进行的测算，房地产总价为9890.95万元，未办证部分按照成本法进行测算，房产总价为136.35万元。此后武汉市弘发房地产评估有限责任公司出具了一份《关于补充测算地价的咨询函》，载明已办理产权证件3214.10平方米的公共设施用地、国有划拨土地使用权的市场价值为3641.58万元。另查明，被告水务集团公司于2016年以房屋租赁合同纠纷向本院起诉中全公司、中心电脑广场及东湖公司，本院于2017年4月26日作出（2016）鄂0103民初6046号《民事判决书》，中全公司、中心电脑广场不服该判决上诉于武汉市中级人民法院，该院于2017年10月16日作出（2017）鄂01民终5089号《民事判决书》，判决中全公司腾退租赁房屋支付房屋占有使用费。本案审理中，因被告水务集团公司不同意调解而调解未能。本院认为，本案双方争议焦点为：一、诉争房屋由谁建造？二、诉争房屋的建造时间？三、如诉争房屋系由两原告所建造，被告水务集团公司应否给予两原告补偿？关于第一个争议焦点，两原告认为诉争房屋均系两原告新建、扩建，被告水务集团公司则认为两原告仅在诉争房第10栋上加盖了顶棚，表示对诉争房屋第5栋的情况不清楚。本院认为被告水务集团公司在（2017）鄂0103民初4738号案件的开庭审理中曾明确认可诉争房屋系两原告新建、扩建，现被告水务集团公司在本案的审理中仅认可两原告在诉争房屋第10栋上加盖了顶棚，属于对自认行为的推翻，该行为有违民事诉讼的诚实信用原则，本院根据上述情况，综合原、被告的证据，采纳两原告的主张，认定本案的诉争房屋由两原告建造。关于第二个争议焦点，两原告认为本案诉争房屋均系1999年1月1日前建造完毕，为证明其主张，提供了武汉市土地规划管理局江汉分局于1998年6月向“武汉中心电子广场”出具的《违章建设调查记录》、及该单位于同日向“武汉中心电子广场”出具的《违法建筑处理通知书》、武汉市江汉区市容环境卫生管理局于同年6月4日向“武汉中心电子广场”出具的《行政处罚告知书》、基建专题会议、收尾工作清单、武汉市洪山区人民法院（1999）洪经初字第1286号民事判决书、付款票据、《付款统计表》、《武汉市建筑安装工程施工合同》、《旧城改造施工合同》、《武汉市大兴建筑公司工程合同》、《武汉市黄陂县第六建筑公司工程预决算造价汇总》、《玻璃房工程合同》、《隔断房工程合同书》、《建筑装饰合同》等证据。《违章建设调查记录》中载明：“违章建设地址：前进五路79号，工程性质：商用，建筑面积：2354.4平方米，调查事项：……未及时到规划部门办理规划手续，擅自违法施工，违法建面2354.4平方米，现依法对违章部分进行处理……”等；《违法建筑处理通知书》中载明“查你单位在江汉区前进五路79号未办理建设工程规划许可证擅自扩建原房屋，建筑面积2354.4平方米”等；《行政处罚告知书》载明：“你单位于1998年5月28日在江汉区前进五路施工时未将建筑材料及时产生的垃圾堆放在人行路上，并未及时清除干净，要求立即清除并予罚款”等；武汉市洪山区人民法院（1999）洪经初字第1286号《民事判决书》系黄冈市建筑安装工程公司起诉创业公司，要求支付1998年期间的工程款29万元；基建专题会议、收尾工作清单载明系原告中心电脑广场单方在1998年期间为基建工作召开的会议；付款票据均为原件，既有发票、转账支票，也有收款收据等，系支付工程款、装修款等，计73本，金额达600余万元，其中于1999年1月1日前付款金额为295万余元；《武汉市建筑安装工程施工合同》、《旧城改造施工合同》、《武汉市大兴建筑公司工程合同》、《武汉市黄陂县第六建筑公司工程预决算造价汇总》、《玻璃房工程合同》、《隔断房工程合同书》、《建筑装饰合同》等系原告中心电脑广场在1998年期间与案外人所签订的工程合同、装修合同等。被告水务集团公司则认为诉争房屋系租赁期间陆续增扩建，但未提供相应的证据。本院认为两原告所提供的上述证据已形成完整的证据链，能证实两原告1998年上半年在江汉区前进五路79号所承租场地上的违章建筑面积已达2354.4平方米、在1999年1月1日前开展了建筑工程方面的相关收尾工作、在1999年1月1日前两原告已支付了建筑工程方面的相关费用295万余元；结合“武汉中心电脑广场”于1999年1月1日已投入使用的情况，以及本案审理中被告水务集团公司虽辩称本案诉争房屋系在租赁期间陆续完成，但未举证证明的情况，本院综合采纳两原告的主张，即本案诉争的房屋系在1999年1月1日前已经建造。关于第三个争议焦点，两原告认为双方当事人未对诉争房屋的归属、补偿等达成书面协议，2007年6月29日双方当事人签订的《补充协议》中，原告虽承诺在原租赁期间内搭建的建筑物、固定设备等，在租赁期满或解除合同时无偿移交被告水务集团公司，但因诉争房屋在1999年1月前建成，不应受该承诺的限制，现被告水务集团公司自行办理了房屋所有权证，应给予两原告补偿。为证明其主张，两原告提供了载明时间为2005年12月31日的《会议记录》、2007年4月11日被告水务集团公司向原告中全公司发送的《函》、2007年6月29日原告中全公司及被告水务集团公司签订《补充协议》等证据。载明时间为2005年12月31日的《会议记录》（系复印件）上记载的参会人员为被告水务集团公司办公室主任助理周佐平、生产部副部长潘晋、房管科科长叶军、投资发展部张健、中全公司总经理沈明毅、副总魏九红、陈主任、湖北英达律师事务所律师金路，其中记载内容：被告水务集团公司的办公室主任助理周佐平说：“希望中全不要拆除已搭建的附属设施，予以保留……希望附属设施问题能有明确表态”，魏九红：“如果中全能继续经营，则肯定不会拆，否则，视情况而定”等；2007年4月11日被告水务集团公司向原告中全公司发送的《函》中写明：“……双方口头草案基本达成一致：租赁协议至2009年止，且贵公司不再要求续租；部分使用价值低的房产退给我公司并按比例扣减部分租金；贵公司有义务办理临时建筑的合法手续……”。被告水务集团公司则认为原、被告间所签订的租赁合同对扩建部分的归属有明确的约定，增改扩建部分应归被告水务集团公司所有，为支持其抗辩理由，被告水务集团公司向本院提交了《租赁合同》及补充协议等证据，其中1997年12月29日自来水公司、现代公司、东湖公司签订的《租赁合同》中第六条、2007年6月29日水务集团公司、中全公司、东湖公司签订的《物业租赁合同》第九条权利义务项下第9条及同日三方签订的《补充协议》第5条均对诉争房屋有约定。本院认为，两原告所提供的《会议记录》虽系复印件，但与《函》、《租赁合同》、《物业租赁合同》等证据已形成证据链，能证实被告水务集团公司对原告建造本案诉争房屋是知晓的，双方当事人在承租期间数次就诉争房的归属、补偿等问题在合同中进行过约定，并数次进行会谈协商。1997年12月29日的《租赁合同》中约定增扩建房屋租赁期满后无偿交与甲方；2001年5月15日的《补充协议书（二）》中将租赁期的起算时间修改明确为1999年1月1日；2005年12月31日、2007年4月11日双方当事人就诉争房屋归属、补偿问题进行了协商，被告水务集团公司要求对搭建的附属设施等不拆除、予以保留，部分使用价值低房产退给被告水务集团公司并按比例扣减原告的部分租金；2007年6月29日《补充协议》中约定原告中全公司承诺将在原租赁期间内搭建的建筑物、固定设备设施等，在租赁期满后无偿移交给被告水务集团公司，该份合同应是双方当事人最后一次书面对租赁期内增扩建房屋的归属进行约定。本案第二个争议焦点中，本院已综合分析双方当事人的证据，采纳了两原告主张即诉争房屋在1999年1月1日前建造，故本案诉争房屋应不受双方当事人最后一份合同中约定租赁期间内搭建的建筑物应无偿移交给被告水务集团公司的限制，双方当事人最终对本案诉争房的归属、补偿等问题应未达成一致协议。被告水务集团公司基于与原告中全公司的租赁关系，将武汉市江汉区前进五路79号的场地和房屋交付给原告中全公司，两原告才得以在江汉区前进五路79号的空地上建造了10栋（武房权证市字第××号，建筑面积3133.47平方米）、5栋（武房权证市字第××号）第一层中80.63平方米房屋。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条的规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。现双方当事人对本案诉争房屋没有约定又协商不成，诉争房屋中已办理所有权证的房屋应折价归财产所有人，故两原告要求确认武汉市江汉区前进五路79号10栋（武房权证市字第××号，建筑面积3133.47平方米）、5栋（武房权证市字第××号）第一层中80.63平方米房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争的武汉市江汉区水塔街前进五路79号5栋（武房权证市字第××号）第三层、第四层（两原告称建筑面积为1346.06平方米，未办理产权登记）部分房屋，扩建时未取得建设工程规划许可，至今也未办理不动产物权登记，不动产物权尚未依法成立，现两原告要求确认该部分扩建房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院也不予支持。现两原告出资新建、扩建的诉争房屋中10栋（武房权证市字第××号，建筑面积3133.47平方米）、5栋（武房权证市字第××号）第一层中80.63平方米已登记至被告水务集团公司的名下，归被告水务集团公司所有，被告水务集团公司因两原告的建造行为而受益。诉争房5栋（武房权证市字第××号）第三层、第四层（两原告称建筑面积为1346.06平方米，未办理产权登记）部分房屋，虽无相关部门审批手续，也未办理不动产登记，但扩建部分面积较大且已经存在多年，具有一定的利用价值，如予以拆除应会影响房屋的整体价值。综合上述情况，特别是部分诉争房屋已办理了所有权证的情况，根据公平原则，被告水务集团公司应就本案诉争房屋给予两原告相应的补偿。关于补偿如何确定的问题，武汉市弘发房地产评估有限责任公司出具的弘发评字（司2018）第007号《房地产估价报告》确定了诉争房屋在价值时点的房地产市场价值为10027.30万元，但该份评估报告包含了土地使用权的价值3641.58万元，在扣除该部分后，本案诉争房屋房产价值为6385.72万元，结合本案诉争房屋的建造成本、折旧情况、被告水务集团可利用的价值、以及各自过错，本院酌定被告水务集团应向两原告补偿3192.86万元，现两原告仅主张2980万元，在该范围内，视为自行处分其权利，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市水务集团有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告武汉创业中心电子有限公司中心电脑广场市场、湖北中全信息产业有限公司2980万元；二、驳回原告武汉创业中心电子有限公司中心电脑广场市场、湖北中全信息产业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190800元由被告武汉市水务集团有限公司负担（该款两原告已垫付本院，被告武汉市水务集团有限公司连同上述款项一并支付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  郑小红人民陪审员  叶桃英人民陪审员  姚惠民二○二○一九年十二月三十日书记员冯洁