广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13280号上诉人（原审原告）：吴才英，女，汉族，1974年12月12日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：郭洪霞，广东荆紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茜，广东荆紫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁接文，男，汉族，1966年11月9日出生，住广东省兴宁市。被上诉人（原审被告）：袁琼燕，女，汉族，1971年9月21日出生，住广东省兴宁市。上诉人吴才英因与被上诉人袁接文、袁琼燕民间借贷纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。吴才英上诉请求：1.维持原审判决第一项、第二项、第四项；2.撤销原审判决第三项，改判袁接文、袁琼燕向吴才英偿还本金170099.61元及利息（以160299.61元为本金自2018年11月12日起算，以9800元为本金自2018年11月14日起算，均按月利率2%计付至实际清偿之日止）；3.撤销原审判决第五项，改判吴才英对袁接文、袁琼燕提供的位于佛山市禅城区帝景北路16号2区********（以下简称涉案房屋）经拍卖、变卖后的款项在判决第二项、第三项、第四项确定的债权范围内享有优先受偿权；4.由袁接文、袁琼燕承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。吴才英与袁接文、袁琼燕之间签订借款抵押合同并出借65万元借款后，因袁接文、袁琼燕逾期未还款，双方达成房屋过户协议并约定将涉案房屋过户给吴才英以冲抵上述借款及违约金,同时再次签订了借款抵押合同并约定抵押金额为50万元。此后，吴才英向袁琼燕转账支付160299.61元以归还其银行贷款，预先支付9800元作为部分补偿款。虽涉案房屋过户协议的订立人及所涉款项的收款人均为袁琼燕，但袁接文、袁琼燕在借款抵押合同上共同签名并办理了抵押登记手续，故两项合计170099.61元的借款人应为袁琼燕、袁接文，原审法院认定有误应予纠正。二、原审法院适用法律错误。1.吴才英于2018年11月12日、11月14日先后向袁琼燕转账支付的160299.61元、9800元均属于2018年11月12日借款抵押合同项下的款项且双方办理了抵押登记，该部分款项属于涉案房屋抵押担保的范围。双方之间前后订立两份借款抵押合同并办理了两次抵押登记，约定的担保范围为合同项下的贷款本金、保全费、逾期利息、违约金及实现债权的法院费用、律师费、保全费、仲裁费等所有费用，该借款抵押合同是双方协商一致的真实意思且不违反法律规定，吴才英的前述170099.61元债权应在涉案房屋的拍卖、变卖款中享有优先受偿权。2.吴才英对涉案房屋过户协议的解除不负有任何过错，但协议解除明显造成其经济损失，故袁接文、袁琼燕应自160299.61元、9800元给付之日起至实际清偿完毕之日止按月利率2%向吴才英支付利息，原审判决认定自2019年5月8日起按6%的年利率支付利息适用法律错误。袁接文、袁琼燕未作答辩。吴才英向一审法院起诉请求：1.解除涉案房产过户协议；2.袁接文、袁琼燕连带返还820099.61元并赔偿利息损失134498.22元（其中65万元本金的利息自2018年7月16日起算，暂计至2019年4月30日，利息为125233.33元，扣减已经支付的第三期利息1万元，为115233.33元；其中160299.61元本金的利息自2018年11月12日起算，暂计至2019年4月30日，利息为18167.29元；其中9800元本金的利息自2018年11月14日起算，暂计至2019年4月30日，利息为1097.60元。以上利息均计至本息实际还清之日止），合计954597.83元；3.袁接文、袁琼燕向吴才英支付违约金132856.14元；4.袁接文、袁琼燕向吴才英支付律师费1万元；5.吴才英对袁接文、袁琼燕提供的抵押担保房产享有优先受偿权；6.案件诉讼费用由袁接文、袁琼燕承担。一审法院审理认定：2018年5月16日，吴才英（出借人、抵押权人）与袁接文、袁琼燕（借款人，抵押人）签订借款抵押合同，约定：1.借款金额为65万元；借款期限为12个月，自2018年5月16日至2019年5月15日止；借款利率为月利率2%；每月1日前支付当月利息，借款到期日一次性偿还剩余本金及利息。2.抵押物：为确保借款人正当利息还款义务，抵押人自愿以其拥有所有权和处分权的涉案房屋，房地产权证为粤（2017）佛禅不动产权第0057927号，建筑面积102.07平方米及相应的土地使用权抵押给出借人，作为借款人归还借款的担保，担保期限为合同期及合同期满后二年。3.抵押担保范围：为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金以及实现债权所发生的法院费用、律师费、拍卖费、保全费、仲裁费等所有费用。4.违约责任：借款人未能按合同约定日期足额偿还借款本金或利息的，借款人应自逾期之日起每日向出借人支付贷款本金的2‰作为违约金，超过5天的，视为严重违约，出借人可以单方面解除本合同，除支付违约金外，还应承担出借人为实现债权所支付的法院费用、保全费、律师费等全部费用，利息自动调整为按人民银行同期贷款利率的四倍计算。2018年5月16日，吴才英通过银行向袁琼燕转账10万元、10万元、45万元，合计65万元。同日，袁接文、袁琼燕出具收据，确认收取吴才英出借的65万元。2018年11月12日，吴才英(乙方)与袁琼燕（甲方）签订房产过户协议，约定：甲方因向乙方申请借款（双方签订借款抵押合同）,因甲方无法按期归还借款本金及利息，现甲方同意以甲方抵押的房产过户给乙方充抵借款，经双方友好协商，达成一致条款如下：一、乙方代甲方归还招商银行贷款为160299.61元，于2018年11月12日转入甲方指定账号：开户行：佛山市季华支行，账号：622**********195，户名：袁琼燕。二、甲方因未能按期足额支付乙方利息以及违约金，经双方协商利息及违约金以及房产过户所产生的一切费用，总共折合人民币20万元整。三、甲方于2018年5月16日向乙方借款人民币65万元整。四、上述三项合计1010299.61元，因甲方现已无法向乙方按期支付利息、借款本金，经甲乙双方协商，甲方涉案房屋直接过户给乙方。五、甲乙双方协商确定甲方将房产过户给乙方，乙方取得房地产权证后一次性补偿两万元给甲方。六、甲乙双方协商确定该房的过户费用、税金及交易所得税的所有费用由乙方负责。七、本协议经甲、乙双方签订后生效。该房产过户协议甲方处由袁琼燕签名确认。2018年11月12日，吴才英通过银行向袁琼燕分四笔转账10299.61元、50000元、50000元、50000元，合计160299.61元。同日，吴才英（出借人、抵押权人）与袁接文、袁琼燕（借款人，抵押人）签订借款抵押合同，约定：1.借款金额为50万元；借款期限为12个月，自2018年11月12日至2019年11月11日止；借款利率为月利率2%；每月1日前支付当月利息，借款到期日一次性偿还剩余本金及利息。2.抵押物：为确保借款人正当利息还款义务，抵押人自愿以其拥有所有权和处分权的涉案房屋，房地产权证为粤（2017）佛禅不动产权第0057927号，建筑面积102.07平方米及相应的土地使用权抵押给出借人，作为借款人归还借款的担保，担保期限为合同期及合同期满后二年。庭审中，吴才英陈述：1.吴才英于2018年11月12日向袁琼燕转账的160299.61元系根据房产过户协议第一条代为偿还涉案房屋的贷款本息，该款项已经用于偿还贷款，且吴才英已经持有抵押权人招商银行股份有限公司佛山分行出具的涂销抵押的资料，其计划办理过户时再去办理涂销抵押，因涉案房屋被另案查封且袁接文、袁琼燕不愿意配合办理涂销抵押，所以吴才英没有去办理涂销抵押手续。2.房产过户协议第二条所指的20万元是2018年7月16日之后拖欠的利息、违约金及房产过户会产生一系列的费用，因此双方暂定折合为20万元。3.合同编号为HYF20181112的借款抵押合同是为了保障涉案房屋过户到吴才英名下而签订的，吴才英并未向袁琼燕支付该合同约定的借款50万元，但双方根据该合同又去办了一次抵押登记。4.吴才英自2018年11月20日左右开始实际占有使用涉案房屋。5.吴才英诉请第二项的本金820099.61元由以下几部分组成：2018年5月16日出借的65万元+2018年11月12日代偿贷款本息支付的160299.61元+2018年11月14日通过微信向袁琼燕支付的9800元。6.吴才英于2018年11月14日通过微信向袁琼燕支付的9800元，是袁琼燕提出腾房后需要另行租房租住但无钱支付租金，因根据房产过户协议第五条的约定，吴才英需补偿2万元给袁琼燕，故其向袁琼燕转账9800元。7.吴才英诉请第二项的利息计算标准为月利率2%；吴才英诉请第三项的违约金计算标准为每日借款本金的1‰，计算期间为涉案房屋被查封之日2018年11月20日起至2019年4月30日。8.袁接文、袁琼燕收款后依约支付了两期利息，第一期是2018年5月16日至2018年6月15日，第二期是2018年6月16日至2018年7月15日，共26000元。第三期利息仅支付了10000元（2018年7月30日支付5000元，2018年7月31日支付2000元，2018年8月3日支付3000元），此后再无付款。吴才英于2018年11月14日通过微信向袁琼燕转账9800元。另查：1.袁接文、袁琼燕为夫妻关系。涉案房屋由袁琼燕、袁接文共同共有，房屋建筑面积102.07平方米。该房产于2008年11月11日抵押登记给招商银行股份有限公司佛山分行，后于2018年5月22日、2018年11月13日两次抵押登记给吴才英。涉案房产于2018年11月20日被佛山市南海区人民法院查封。2.为实现本案债权，吴才英委托广东荆紫律师事务所代理本案，根据双方签订的民事委托代理合同，本案律师费1万元已于一审开庭前支付。一审法院审查认为：吴才英与袁接文、袁琼燕虽签订房产过户协议，但涉案房屋因被另案查封而客观上无法过户至吴才英名下，吴才英要求袁接文、袁琼燕偿还借款本息是基于双方之间的借款合同关系，故本案应为民间借贷纠纷。关于吴才英的各项请求，法院分析如下：一、关于吴才英主张的解除房产过户协议。双方签订的房产过户协议，因所涉房屋被另案查封而客观上无法过户至吴才英名下，吴才英要求解除双方签订的房产过户协议合法有据，法院予以支持。关于解约的时点，法院确认为吴才英提交法院的变更、增加诉讼请求申请书送达袁接文、袁琼燕之日，也即2019年5月8日。二、关于吴才英主张的借款本金及利息。1.吴才英于2018年5月16日根据双方签订的借款抵押合同向袁接文、袁琼燕出借65万元，根据合同约定，借款到期日为2019年5月15日，但袁接文、袁琼燕未按合同约定按月偿还利息，根据借款抵押合同第十七条关于违约责任的约定，吴才英有权要求袁接文、袁琼燕提前偿还本金并按月利率2%支付利息至清偿之日止。经核算，自2018年7月16日至2019年4月30日，就出借的65万元，袁接文、袁琼燕应付利息115233.33元[（650000元×2%÷30天×289天）-10000元]，此后至实际清偿之日止，以65万元为本金，按月利率2%计算。2.吴才英根据房产过户协议向袁琼燕支付的160299.61元及9800元，因涉案房屋被另案查封，双方签订的房产过户协议客观上无法继续履行，吴才英主张袁琼燕、袁接文返还其代为偿还的贷款170099.61元，法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，吴才英可主张自房产过户协议解除之日也即2019年5月8日起至清偿之日止按年利率6%计付的利息，吴才英的主张超出部分，法院不予支持。需要说明的是，涉案房产过户协议仅由袁琼燕签名，吴才英的相关款项也是转入袁琼燕账户，故170099.61元的借款人应仅为袁琼燕。又因上述债务发生在袁接文、袁琼燕夫妻关系存续期间，应属夫妻共同债务，故袁接文对上述款项承担共同付款责任。三、关于违约金、律师费及抵押物优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”本案中，吴才英计收违约金的依据为编号为JHH2080516的借款抵押合同，因该合同对应的借款本金65万元已经按照年利率24%计算逾期利息，故吴才英再行主张违约金与法律不符，法院不予支持。至于剩余的本金170099.61元，不在该借款抵押合同范围内，故吴才英计算违约金缺乏合同依据，法院不予支持。根据借款抵押合同的约定，出借人为实现债权所支付的律师费应由借款人负担，现吴才英要求袁接文、袁琼燕支付律师费1万元，符合双方合同的约定且该律师费金额未超出法律的规定，法院予以支持。袁接文、袁琼燕提供的位于佛山市禅城区帝景北路16号2区********已登记抵押给吴才英，该不动产抵押权自登记时设立，吴才英取得抵押权。根据《借款抵押合同》关于抵押担保范围的约定，吴才英在被担保的借款债权到期而未获清偿时享有优先受偿权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院作出如下判决：一、吴才英与袁琼燕于2018年11月12日签订的《房产过户协议》于2019年5月8日解除；二、袁接文、袁琼燕于判决生效之日起十日内，向吴才英偿还本金650000元及利息（暂计至2019年4月30日为115233.33元，此后至实际清偿之日止按月利率2%计算）；三、袁接文、袁琼燕于判决生效之日起十日内，向吴才英偿还本金170099.61元及利息（利息以170099.61元为基础，自2019年5月8日起按年利率6%计算至清偿之日止）；四、袁接文、袁琼燕于判决生效之日起十日内，向吴才英支付律师费10000元；五、吴才英对袁接文、袁琼燕提供的涉案房屋经拍卖、变卖后的款项在判决第二项、第四项确定的债权范围内享有优先受偿权；六、驳回吴才英的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7339元,由吴才英负担839元，袁接文、袁琼燕共同负担6500元。各方当事人二审期间均未向本院提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为民间借贷纠纷。当事人二审争议的焦点是原审判决关于还款利息及抵押物担保范围的认定是否妥当。一、关于涉案170099.61元还款利息的认定。经查，吴才英向袁琼燕转账支付的170099.61元，是基于涉案房产过户协议而支付的160299.61元银行贷款代还款及9800元预先补偿款。因双方在该协议中并未约定袁琼燕须对该部分款项承担支付利息的义务，吴才英提起本案诉讼后变更诉讼请求时才主张袁琼燕、袁接文还款付息，原审法院确定袁接文、袁琼燕应自吴才英涉案变更诉讼请求申请向其送达之日即2019年5月8日起至实际清偿之日止按年利率6%计付利息并无不当。吴才英上诉主张袁接文、袁琼燕应自两笔款项给付之日起至实际清偿之日止按月利率2%计付利息于法无据，本院不予支持。至于吴才英上诉主张该170099.61元属于袁接文、袁琼燕的共同债务，原审判决已作出明确的审查认定，故本院不再作重复认定。二、关于涉案抵押物担保范围的认定。吴才英上诉主张涉案170099.61元在袁接文、袁琼燕提供抵押的涉案房屋拍卖、变卖款中享有优先受偿权，本院认为，涉案房屋抵押权的设立是基于双方于2018年5月16日、2018年11月12日先后签订的两份《借款抵押合同》，而吴才英向袁琼燕给付的170099.61元并非为该两份合同项下的款项，原审法院关于涉案抵押房屋优先受偿权范围的认定并无不当，故本院对吴才英的该项上诉主张不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。吴才英的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费480元，由吴才英负担。本判决为终审判决。审判长  钟学彬审判员  蔡成中审判员  何美健二〇一九年十二月二十日书记员  黄维秋