广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初13256号原告：刘柳娜，女，汉族，1975年8月22日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告：李璇，女，汉族，1983年7月22日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：李传平，安徽润天（上海）律师事务所律师。原告刘柳娜与被告李璇合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告刘柳娜及其委托诉讼代理人刘子孺、杨兵兵，被告李璇及其委托诉讼代理人李传平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘柳娜向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《合伙购房协议》；2.被告向原告返还购房款暂计至2018年4月30日为743854元（含首付款539385元、按揭款204469元），最终返还金额以本案判决作出时原告实际支付的首付款及按揭款为准；3.被告按35%比例向原告支付涉案房产投资收益金额为1356547.5元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告刘柳娜变更及增加诉讼请求如下：变更诉讼请求3为：被告按35%比例向原告支付涉案房产投资收益金额为2054115元；增加诉讼请求5为：从2018年起计算至双方解除协议之日止，被告按35%比例向原告支付涉案房产每月租金收益5600元。事实与理由：原、被告拟投资房产，双方协商以被告名义购买深圳市龙瑞佳园项目C栋13A单元10层03号房（以下简称涉案房产），实际购房总价5131100元。2015年7月18日，原、被告签订书面《合伙购房协议》，对出资比例、房屋权属及房产收益分配进行约定，明确原告享有涉案房产份额35%，被告享有涉案房产份额65%，双方按照该比例支付购房首付款和偿还银行按揭款。涉案房产购买后，原、被告按照各自投资比例支付首期款和偿还银行按揭贷款，涉案房产预告登记在被告名下。2017年8月涉案房产具备办理不动产权证书条件，为方便对涉案房产进行权益处分，原告多次催促被告办理产权登记手续，被告拒不配合，至今仍未办理相关不动产权证。原告起诉时涉案房产市场价值为9006950元，至开庭时涉案房产的价值为1100万元，被告应按35%比例向原告支付涉案房产投资收益1356547.5元。因原、被告分歧严重，多次协商无果，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告李璇答辩称：1.被告在整个合同履行中没有违约，按照约定支付了首付款、按揭款，在原告没有及时支付按揭款的情况下也帮其垫付按揭款。本案房产证办理过程是在被告向银行办理贷款时，已经委托了贷款银行办理房产证，不存在被告拒不办理房产证的事实。由于原告在购房后就不想履行该协议，在起诉前集中发短信给被告称其没有办理房产证，被告在收到其短信后，也同原告发了短信并约见面商量办理房产证事宜，由于办理房产证需要交纳维修基金等费用，按照双方签订的协议约定，由双方按比例支付，但原告一直不想履行该协议，所以也没有向被告支付办证费用。被告在诉讼后也向银行了解办证过程，如果双方按时交纳办证费用，约一周内就可办理。被告认为由于原告不缴纳办证费用导致房产证未办理。2.本协议并非不能履行，被告没有损害原告利益，双方签订共同购房协议是因为独自购房的压力比较大，但由于原告在购房后认为该投资有风险所以一直找理由解除该协议，但本协议一旦解除，被告无力独自偿还银行贷款及要支付原告的前期费用，只能导致该房被拍卖偿还，因此被告认为解除合同会给被告带来巨大损失。3.对于原告第2项诉求，被告认为原告要求支付首付款，若合同不能履行违约方应是原告，原告要求单方解除合同的话，原告应按照协议第十条约定，被告只需支付原告首付款的50%及按揭款不予支付，房产归被告。4.对于原告第3项诉求的变更，我方认为没有事实和法律的依据，原告提供的评估报告本身不合法，当庭又将评估价变更为1100万元，没有证据证明。5.对于投资收益，目前房产的收益尚未形成，原告诉求不合法。6.对于原告增加的诉求即被告向其每月支付租金收益5600元，没有依据，该房屋没有出租，仍在装修中，没有证据证明租金为5600元。经审理查明，2015年7月7日，案外人深圳市地铁集团有限公司作为卖方，被告李璇作为买方，双方签订《深圳市房地产认购书》，买方自愿认购卖方深圳市南山区龙瑞佳园项目C栋13座A单元1003房，预售测绘建筑面积124.75平方米，套内建筑面积98.68平方米。总价款5342125元，买方享受折扣优惠后，应付购房款5182929元。买方应于签署本认购书时支付定金20万元，于前述本认购书之日起7日内支付不低于30%的应付购房款作为首付款（含定金），具体金额以前述买卖合同为准，及其他约定。2015年7月18日，被告李璇作为甲方，原告刘柳娜作为乙方，双方签订《合伙购房协议》，约定：双方共同出资以被告名义购买位于深圳市南山区龙瑞佳园项目C栋13座A单元1003房。现该房登记在被告名下。双方协商确认：1.被告享有合伙房屋65%产权，原告享有合伙房屋35%产权。2.该房屋建筑面积124.75平方米，价格为每平方米41131元，总价5131100元，首付1541100元（被告已出资1001715元，原告已出资539385元），以后房屋按揭全部由双方能够负责交清（被告每月交11700元，原告每月交6300元，具体按照银行批复贷款金额为准）。3.双方共同行使所购房产的占有、出租、使用、收益、处分等权利，如有一方依法书面授权，另一方也可以代为行使，但房产买卖、抵押、担保须有双方书面同意。4.如要出售该房屋，原、被告双方中的任何一方在同等条件下享有优先购买权，如一方在30日内，既不出书面同意出售该房屋，又不愿意购买该房屋，视为同意出售该房屋，出售后的售房款由被告享有65%，原告享有35%。5.物业装饰装修由双方协商，所需费用由双方按出资比例承担。6.购房及按揭贷款、产权登记所支出的公证费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、维修基金、物业管理费、水电煤有限电视开通或入户费、中介费（委托中介出租物业）、房屋租金税费等相关费用由双方按出资比例承担。7.由被告负责所购房产的管护、维护、装修、出租、收取房屋租金等物业管理事务，但出租价格应征得原告的书面同意，《房屋出租合同》应在正式签署前取得原告或原告委托律师的书面同意。被告收取承租人的房屋租金后应及时归还银行按揭贷款本息，余额视为房产收益，由被告享有65%，原告享有35%，每一个月结算一次。8.双方均承诺在任何情况下都不使用该房产的学位。9.该房产交出房产证后，每半年双方协商一次该房屋的去留问题。10.双方应严格信守本协议，若一方出现断供情况则视为违约。如有一方断供累计三个月以内（含三个月），由违约方赔偿守约方双倍月供；如有一方违约累计四个月以上（含四个月），违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失，违约方前期支付首付款的50%和按揭款不予退回，合伙协议自动解除，房屋所有权归守约方。及其他条款。原告刘柳娜提交了其银行交易流水、刷卡票据，显示其于2015年7月16日向深圳市地铁集团有限公司支付39385元、50万元，共计539385元，用以证明其已按《合伙购房协议》约定的比例缴纳了涉案房屋的相应首付款出资。2015年7月7日、7月16日，深圳市地铁集团有限公司向被告李璇分别出具收款收据，确认收到被告李璇交来涉案房产的定金20万元、首付款1341100元。原告刘柳娜向被告李璇有如下转款记录：2015年10月17日，转款7373元；2015年11月至2016年12月期间，计14个月，转款14笔，每笔转款金额6546元；2017年1月16日，转款4392元，2017年2月至2019年4月期间，计27个月，转款26笔，每笔转款金额6374元。原告的银行交易流水还显示其向被告李璇有如下转款记录：2016年4月22日，转款3900元，2016年4月26日，转款1550元。以上转款共计274583元。原告刘柳娜提交了其与被告李璇的短信聊天记录，显示其有催被告李璇去办理房产证，以及查询到被告李璇有被告列为失信被执行人名单，表示希望被告李璇尽快解决，不然会影响到涉案房产办证以及出售。原告刘柳娜提交了涉案房产的管理处收费单，拟证明被告李璇在未经原告同意的情况下，擅自对涉案房屋进行装修，并于2018年2月实际入住，侵犯了原告作为共有权人的合法权益。另查明，2017年5月26日，深圳市公安局南山分局作出《行政处罚决定书》，查明2017年5月9日，被告李璇在南山区前海路芙蓉楼内被原告刘柳娜殴打，被告李璇因琐事与原告刘柳娜发生肢体冲突，导致被告李璇受伤，经法医伤情鉴定，被告李璇损伤程度为轻微伤。深圳市公安局南山分局决定对原告刘柳娜处以行政拘留十三日并处罚款500元。2017年6月8日，深圳市南山区拘留所作出《解除拘留证明书》，内容为：被拘留人刘柳娜因殴打他人被深圳市公安局南山分局决定拘留13日（自2017年5月26日至2017年6月8日止），现予以解除拘留。原、被告双方又约2018年4月17日见面商谈涉案房屋办理房产证事宜，双方见面时又起冲突，原告向深圳市公安局南山派出所报案，原告刘柳娜本人还前往南方医科大学深圳医院医学影像科CT检查，诊断为全身多处摔伤。原告刘柳娜提交了深圳市国誉房地产土地估价顾问有限公司于2018年4月23日出具的《房地产资讯意见函》，内容为，该公司对涉案房产2018年4月23日的市场价值进行初步测算为9006950元。该函有效期为三个月。原告刘柳娜提交了其与银行工作人员的微信聊天记录，拟证明其主动询问银行经理涉案房产办理房产证的进展。原告刘柳娜提交了其与中介工作人员的微信聊天记录，拟证明涉案房产所在小区同户型房产租金市场价为每月16000元。被告李璇提交了其银行交易流水，用以证明原告虽有在2015年10月至2018年10月期间按《合伙购房协议》约定的比例向被告账户支付每月房贷出资金额，但2018年11月之后的转款时间均晚于被告账户支付房贷的时间，被告需要先行凑款、垫付才能完成还贷。被告李璇提交了深圳市不动产登记申请表、询问笔录（无日期），拟证明其有按规定申请办理涉案房产的房产证，并未违约。被告李璇提交了龙瑞佳园管理处2017年11月22日出具的《装修施工许可证》，证明其在2017年11月22日至2019年2月21日期间对涉案房屋进行了装修。原告提交了附报纸的涉案房屋照片，拟证明涉案房屋至2018年8月22日仍在装修，没有出租也没有入住。被告李璇提交了情况说明、委托书、物品签领表，用以证明被告委托原告领取了涉案房屋钥匙。诉讼中，本院根据原告刘柳娜的申请，依法委托评估机构对涉案房产的现有价值（以2019年9月17日为时间节点）进行评估。2019年12月2日，深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具《房地产估价报告》，确认涉案房产在毛坯状态下的市场价值为8916050元。原告为此支付评估费用45000元。本院根据被告李璇的申请，依法委托评估机构对涉案房产的装修价值（包括硬装、软装、家私、电器）进行评估。2019年12月5日，深圳市国颂资产评估有限公司出具涉案房屋装修价值评估项目《评估报告书》，确认装修价值（包括硬装、软装、家私、电器）为731810.11元。本院根据《评估报告书》中载明的装修评估明细表（共计173项），查明其中为硬装，对应金额为，为软装，家私对应金额，电器对应金额为。被告为此支付评估费用8800元。另，李璇于2019年9月23日以合同纠纷为由向本院起诉刘柳娜，案号为：（2019）粤0305民初25052号，李璇在该案中提出诉讼请求为：1.判令解除双方签订的《合伙购房协议》；2.判令确认深圳市南山区龙瑞佳园C栋13座A单元1003号不动产的所有权属于李璇；3.判令刘柳娜向李璇支付迟延支付按揭贷款的违约金（暂算至2019年9月20日，被告应支付违约金为153148元，计算方式为：6546元+6374元×23个月）；4.判令刘柳娜向李璇支付迟延支付按揭贷款的利息损失（暂算至2019年9月20日为2133.39元，详见列表）；5.判令刘柳娜不予退还李璇已经支付的首付款269692.5元（计算方式为539385元÷2）；6.判令原告不予退还李璇已经支付的月供按揭贷款（暂算至2019年9月20日为307377元）；7.判令刘柳娜向李璇支付装修费用、物业管理费用、电费共251864.02元；该案庭审中，李璇将该项诉讼请求变更为：判令刘柳娜向李璇支付装修费用、物业管理费用、电费共264762.25元；8.判令本案的诉讼费用由刘柳娜承担。本院在该案中依法经审理查明如下事实：李璇为涉案房产向银行办理了抵押贷款，贷款金额359万元，自2015年10月20日至2019年8月20日，李璇共向银行还款本金241622.13元、利息618336.48元；刘柳娜自2015年10月20日至2019年9月20日，共向李璇转款307377元。该案另查明，2018年12月20日，涉案房产经核准登记于李璇名下。本院认为，原告与被告签订的《合伙购房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。原告刘柳娜在本案中提出解除《合伙购房协议》，被告李璇在其起诉的（2019）粤0305民初25052号案件中亦提出解除该《合伙购房协议》，双方对解除该协议达成一致，本院依法予以解除涉案《合伙购房协议》。《合伙购房协议》约定了由被告负责房产的管理、维护、装修等，且原告亦确认购买该房系出于投资目的，因此被告对该房屋进行装修符合原、被告的本意。根据两份评估报告，涉案房产目前市场价值为8916050元（毛坯房状态下），装修价值（包括硬装、软装、家私、电器）为731810.11元，原、被告均对两份评估报告结论提出了异议，原告还申请对两份评估报告进行重新评估。本院认为，两份评估报告的出具符合法律规定及程序要求，原、被告提出的异议，依据不足，本院不予采信；原告提出的重新评估申请，亦不符合重新评估的法定理由，本院依法不予准许；但关于装修价值的评估报告评估范围包含了硬装、软装、家私、电器的全部价值，不直接等于涉案房产进行装修后在毛坯房基础上所添附的市场价值，且被告并未提交证据证明原、被告双方有对评估报告中的各项具体装修项目、装修金额进行过协商且取得了原告同意。因此，本院根据房屋装修的一般市场行情，认为涉案房产进行装修后整体房屋在评估结点的市场价值应高于评估报告确定的毛坯房状态下的市场价值8916050元，但应低于评估报告确定的毛坯房市场价值+装修价值8916050元+731810.11元=9647860.11元。原告刘柳娜在本案中不主张涉案房屋的所有权，被告李璇在（2019）粤0305民初25052号案件主张涉案房屋归其所有，双方对房屋的所有权归属无争议，根据《合伙购房协议》约定，原告刘柳娜按出资比例应分得涉案房屋目前市场价值的35%，即便按照评估报告确定的涉案房屋毛坯房状态下的市场价值作为基数，原告刘柳娜可分得8916050元*35%=3120617.5元。原告现主张因解除《合伙购房协议》，双方应按各自比例分配应得的房产价值，被告须返还原告已支付的首付款、按揭款（即成本）743854元，以及支付原告按照（房屋目前市场价值-购买价）*35%的公式计算原告投资收益2054115元，原告该两项主张的金额之和为2797969元。原告的该两项主张均系包含在涉案房产分配给被告后，被告应按35%比例向原告支付的房产价值中，该主张有事实及法律依据且金额合理，系其对自身权利的处分，本院予以认可，即被告李璇应向原告支付房产分配价值2797969元。另外，截至《合伙购房协议》解除之日为止，被告李璇已向银行支付了该房所涉抵押贷款本金241622.13元、利息618336.48元，本息共计859958.61元，原告刘柳娜按照约定应负担其中35%即300985.51元，原告刘柳娜已向被告李璇支付了307377元，并未拖欠被告李璇其应支付的贷款比例金额，原告无须在其所得房产分配价值中进行抵扣。原告要求从2018年起计算至双方解除协议之日止，被告按35%比例向原告支付涉案房产每月租金收益5600元，但现有证据不能显示该房产在该期间有实际产生租金收益，原告的该项主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘柳娜与被告李璇于2015年7月18日签订的《合伙购房协议》；二、被告李璇应于本判决生效之日起十日内向原告刘柳娜支付房产分配价值2797969元；三、驳回原告刘柳娜的其他诉讼请求。被告如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费23603.21元，由被告李璇负担。评估费45000元，由原告刘柳娜负担。评估费8800元，由被告李璇负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  褚 觅人民陪审员  程绍书人民陪审员  林映飞二〇一九年十二月三十一日书 记 员  陈奕敏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。