西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初7606号原告：重庆嘉裕环球影业有限公司，住所地：重庆市。法定代表人：张斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐棣，男，该公司法务专员。委托诉讼代理人：蒋轲，重庆承业律师事务所律师。被告：西安赛格康鸿置业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：刘红军，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李井文，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：程委，广东尧智律师事务所律师。原告重庆嘉裕环球影业有限公司（以下简称“嘉裕影业公司”）与被告西安赛格康鸿置业有限公司（以下简称“康鸿置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐棣、蒋轲及被告委托诉讼代理人李井文、程委到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉裕影业公司诉称，原、被告于2015年10月份签订《租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于西安市高新区XX区XX路XX号，西安XX广场501号商铺，建筑面积4468平方米，用于原告开,办大型旗舰式IMAX影院经营。（原告以重庆育华影业有限公司的名义与被告签订，后期原告更名为重庆嘉裕环球影业有限公司）合同约定的房屋租赁期为15年，预计的交付日期为2017年12月，开业时间约为2018年6月1日。同时，合同还约定了违约责任、保证金支付等其他相关条款。合同签订后，原告即在2015年11月23日向被告支付了保证金100万元，并着手大量的影院的经营准备工作，包含大面积的宣传策划、组织装修设计招标、招聘并培训相关服务人员等一系列工作。2017年上半年，租赁物所在的XX广场设计发生了巨大变更（即被告所有的XX广场项目设计变更），被告XX广场项目商业体量在合同上规模缩减近一半，商业体定位也从购物中心降至社区商业体。直接导致原告整个规划发生变动，影院品质、档次、客户定位等各方面规模均下降。但原告为避免损失扩大，仍就变更后的规划与被告进行协商，希望双方共同寻求解决方案。但是被告一直没有回复，也没有就此事与原告进行合理解释或者商谈方案变更措施。事后，原本按照合同约定，被告方应在2017年底交付租赁物，并于2018年6月将整个商场开业。但被告均无法按照约定通知原告接房与开业，至今为止已经逾期一年半左右。且被告作为业主方的建设项目，至今尚未动工修建，现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的租赁合同；2被告返还原告交付的保证金100万元，并按照中国人民银行同期银行贷款利率计算利息至本息退完为止；3、被告向原告支付违约金200万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，双方签订的租赁合同未明确被告房屋的交付时间，故其不存在违约情形，且原告未提供证据证明其存在损失，故其不应向原告进行赔偿。经审理查明，2015年10月19日，出租方西安赛格公司（甲方）与承租方重庆嘉裕公司（乙方）签订了重庆嘉裕国际影城租赁合同,双方就乙方租赁XX房XX城事宜约定:1、租赁房屋位于西安市XX区XX路XX号XX广场XX商铺。2、租赁房屋图纸设计建筑面积总计为4468平方米。甲方同意乙方将租赁房屋用于开设影院及其相关配套附属业务用途。3、租赁房屋的租赁期限为15年6个月，自2018年1月1日起至2033年5月31日止，甲方场地交付日暂定为2017年12月31日。所有租赁房屋的统一开业时间为2018年6月1日，如有变化，以甲方书面通知的日期为准。4、乙方在本租赁合同签订后10个工作日内，向甲方支付租赁保证金100万元。5，租赁房屋如有甲方不可预见的市政规划拆迁、土地批租事件或其他不可抗力发生，则甲方应自收到通知后三天内将该通知复印件送达乙方，同时以尽量保全乙方在此经营为原则，协同乙方共同与拆迁单位磋商、争取。6、甲方如有下列违约行为，视为甲方根本违约，乙方除了有权单方面解除本合同，还有权要求返还租赁保证金，有权要求甲方按照当月月租金额的6倍支付违约金；如果给乙方造成损失的，还应承担赔偿责任。（1）甲方违反本合同的约定，经乙方书面催告后30日内仍不能使之符合合同约定的且致使乙方连续或累计两个月不能正常对外营业。（2）甲方破产或进行清算程序，因重组或合并原因进行清算者除外。（3）由于甲方原因，致使租赁房屋因法院强制执行而被查封，但不影响乙方的正常对外经营的除外。2015年11月23日，重庆育华公司向西安赛格公司转款保证金100万元，由西安赛格公司出具收款收据，载明其收取租赁保证金100万元。2015年11月1日，重庆育华影业有限公司更名为重庆嘉裕环球影业公司即本案原告。2017年8月23日，重庆嘉裕公司向西安赛格公司发函称，因双方签订的《嘉裕影业租赁合同》所涉陕西省西安市XX广场项目的根本性调整及贵我双方近期的沟通，函告如下：因贵司此次调整幅度过大，导致我司难以以原合同商务条件继续履行合约。根据现状我司要求原项目租金变更为260万元/每年（1-5年）；290万元/年（6-10年）；320万元/年（11-15年），项目计租面积以现有图纸核定面积4230平方计算，其他不变。2019年1月28日，重庆嘉裕公司向西安赛格公司发出催告函称贵司至今称贵司未交付租赁物的行为已经构成根本违约，该合同目的现已无法实现。希望贵司在收到我司函告后，就合同问题、保证金退还事宜、以及违约金支付方案等一系列后续事项，给予我司一个书面答复。2019年3月11日，重庆嘉裕公司向西安赛格公司发出合同解除函，称双方签订的《重庆嘉裕国际影城租赁合同》以及形成租赁合同关系事宜，已多次致函，希望就合同约定的租赁物无法交付后，导致的一系列问题得以解決，但赛格公司一直未回函，也未通过其他方式作出回应。现我司解除与贵公司签订的租赁合同。2019年3月13日，西安赛格公司回函称，虽然我公司项目规划方案进行了变更及项目建设期延后，双方已签订的租赁合同条款虽然约定了场地交付日为2017年12月31日，但该合同亦约定，如果实际交付日与租赁期限的起算日不一致的，则以实际交付日为起算日。同时合同条款还约定，如届时租赁房屋仍不能符合约定的交付条件导致交付迟延，乙方同意甲方进行施工整改并达到本合同所规定交付标准后，将承租房屋交付给乙方，此迟延期间不视为甲方违约。因此依据租赁合同，我公司迟延履行场地交付义务无需承担违约责任。庭审中，原告提供了设计费用合同、设计方案、银行转账凭证、人工培训费用、MAX影厅许可证及相关合同等证据证明其实际损失，被告对该组证据的真实性及证明目的均不予认可。原告称其主张的200万违约金系依据合同条款约定计算，而被告则认为该违约金约定过高，申请降低。被告西安赛格公司向法院出具情况说明，西安赛格康鸿置业有限公司于2013年8月取得开发“XX广场项目”建设用地，用于建设“XX广场项目”，并在2015年10月19日与重庆嘉裕环球影业有限公司签订了《重庆嘉裕国际影城租赁合同》，合同租赁面积为:4468平方米，我公司“XX广场项目”最初规划为:两栋写字楼栋商务公寓、六层商业裙楼和四层地下停车场组成的商业综合体(项目总建筑面积为:284800平方米、其中商业面积为:64100平方米)，并取得了该项目的《建设工程规划许可证》。之后为响应西安市政府于2016年6月25日颁布的《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》(市政发2016]32号)及考虑到项目自身去化等原因，项目最终调整为三栋写字楼、一栋公寓及公寓式办公楼、四层商业裙楼和四层地下停车场组成的商业综合体(项目总建筑面积为289797平方米、其中商业面积为28305平方米)，并于2018年4月16日获得了项目总平面规划方案的批复，目前进入到项目的建筑单体方案审批及《建设工程规划许可证》办理阶段。我公司在本项目规划方案调整过程中一直XX环XX沟通，并将项目调整的方向、最终新方案商业布局等情沉及时以电话、邮件等方式告知对方。重庆嘉裕环球影业有限公司在得知我项目规划调整的相关情况后，依据我公司项目新图纸对影院布局进行了调整，重新确定了新的租赁面积4230平方米，并于2018年8月23日来函提出降低租金的要求。我公司在收到对方函件后积极与对方沟通续约或解除合同的相关事宜，并在2017年10月23日由时任公XX队XX沟通。对方在沟通中未曾提出合同解约，我方也未与对方达成租赁合同的补充协议。以上事实，有租赁合同、银行转款凭证、工商档案登记、催告函、解除函、回函、情况说明、调查笔录及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的重庆嘉裕国际影城租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，当事人均应依约履行。在履行合同过程中，因案涉项目规划发生重大变化，致租赁合同目的无法实现。审理中，原、被告均表示愿意解除合同，现双方协商一致解除合同，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。据此原告要求退还保证金100万元的诉请，于法有据，本院依法予以支持。另，因合同的解除给原告造成了一定的损失，综合考虑保证金由被告占用的期间，合同无法履行的原因及原告为履行合同的前期支出等各项因素，本院酌情认定被告应赔偿原告各项损失45万元为宜。关于原告认为被告已构成根本违约，要求被告支付200万元违约金的诉请，经查，双方在合同中约定房屋实际交付时间为暂定且被告在案涉租赁场所整体项目规划变更后，亦将该情形告知了原告；原告于2018年8月23日发函协商下调租金事宜，故该阶段属于双方就合同重要条款协商期间，后虽未达成一致意见，但被告的行为并未构成根本违约，故原告上述意见，本院依法不予采纳。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十七条之规定，判決如下，一、解除原告重庆嘉裕环球影业有限公司与被告西安赛格康鸿置业有限公司于2015年10月19日签订的《重庆嘉裕国际影城租赁合同》。二、被告西安赛格康鸿置业有限公司于本判決书生效后十日内退还原告重庆嘉裕环球影业有限公司保证金100万元。三、被告西安赛格康鸿置业有限公司于本判決生效后十日内支付原告重庆嘉裕环球影业有限公司赔偿款45万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告重庆嘉裕国际影城其余诉讼请求。本案案件受理费32035元，由原告承担15377元，由被告承担16658元。本案保全费5000元，由被告承当。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王娜娜人民陪审员  张广乾人民陪审员  罗 琼二〇一九年十二月二十六日书 记 员  许丹彤打印：尹亚林校对:尹亚林2019年月日送达1