安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初第4109号原告：马鞍山市宇洁物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区雨山十二村10-106，统一社会信用代码9134050057176977XR。法定代表人：韩明芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张颜，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪源，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。被告：刘红爱，女，1986年9月3日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市，现住安徽省马鞍山市雨山区。原告马鞍山市宇洁物业管理有限公司（简称宇洁物业公司）与被告刘红爱物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宇洁物业公司委托诉讼代理人张颜、被告刘红爱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宇洁物业公司诉称：1、判令被告立即支付原告物业费欠款2037.86元,违约金61.14元,合计2089.99元(其中1448.61元为2015年1月10日至2018年1月9日被告欠安徽裕泰物业管理有限责任公司物业费,现已转让给原告;剩余589.24元物业费,为2018年1月10日至2019年3月31日被告欠缴原告的物业费;违约金按欠缴总额百分之三计算)；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年1月10日至2018年1月9日,雨山区向山镇石山社区居委会(以下简称居委会)与安徽裕泰物业管理有限责任公司(以下简称裕泰公司)约定由裕泰公司负责马鞍山市阳光城小区物业服务,其中住宅的物业服务费按每月每平米0.4元标准收取。2018年1月9日，裕泰公司物业服务终止,并与原告签订债权转让协议书约定由原告接受马鞍山市阳光城小区2015年1月10日至2018年1月9日期间业主拖欠的物业费合计403065元，并依法公示告知小区居民。2018年1月15日,居委会与原告签订《马鞍山市阳光城物业管理服务合同》，约定由原告为马鞍山市阳光城小区提供物业管理服务并向业主收取物业管理服务费，住宅的物业管理服务费按每月每平米0.4元标准收取。刘红爱系阳光城小区33栋401室业主，房屋面积为100.69平方米，但刘红爱从2015年1月10日起未缴纳物业费。刘红爱辩称：1、作为业主不交物业费肯定不对的。2、作为业主对于小区物业公司有很大意见,首先购房合同约定有公园和幼儿园,但入住后什么也没有。其次,卫生状况不好,管理不好,小区道路坑坑洼洼,电瓶车被偷,出租车财物被偷,找物业没人搭理。3、业主没有交上一个物业公司的物业费还能转交给另一个物业公司吗？宇洁物业公司为支持其主张，向法庭提交如下证据：1、营业执照及法人身份证明各一份，证明宇洁物业公司的主体适格。2、欣利阳光城小区物业管理服务合同及室内装饰装修服务协议各一份，证明刘红爱的主体适格并已正式入住案涉房屋。3、《债权让协议书》、《前期物业服务合同》及公示照片,证明原告享有对被告2015年1月10日至2018年1月9日未缴纳物业费的债权。4、《马鞍山市阳光城物业管理服务合同》、物业服务合同备案证明、服务价格登记证正副本,证明案涉物业服务系合法有效的,物业费收费标准为住宅每月每平方米0.40元。刘红爱在庭审中出示手机照片14张,证明物业公司未尽到管理责任。经庭审质证,刘红爱对宇洁物业公司提交的证据不持异议,宇洁物业公司对刘红爱提交的证据"三性"均不予认可.本院对宇洁物业公司所举证据1至证据4的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，依法应作为本案的定案依据,对刘红爱所举证据,因无法表明拍摄的时间和地点,且刘红爱庭审后并未将上述照片打印交至法院,故不予认定。根据庭审中当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月10日，裕泰公司与马鞍山市雨山区向山镇石山社区居民委员会签订《马鞍山市阳光城前期物业管理服务合同》一份，约定由裕泰公司为阳光城小区提供物业服务，服务期限为至业委会另聘请物管企业止；前期物业管理服务内容与质量包括：物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备及场地的使用管理及维修养护；物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备及场地的保洁服务；物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护，物业管理区域内的绿化养护和管理；物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放管理；供水、供电等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时进行必要的协调和管理；物业管理区域内日常安全防范等事项的协助管理、消防巡查服务；物业管理区域内的巡视、检查、物业日常小维修等管理；物业管理区域内业主、使用人装饰、装修行为的管理；小区亮化设施的日常维修、管理(楼道灯、路灯及照明设施)；物业管理区域业主档案及相关设施设备资料管理。在物业管理区域内物业提供的其它服务，包括：室内下水疏通（有偿服务）；室内水电维修（有偿服务）；屋顶维修（动用维修资金，物业代为办理相关手续）。同时约定物业服务费用按每半年缴纳一次，由业主到客服缴纳，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅每月每平方米0.4元，商业每月每平方米0.8元等，步行街公用水电费每月每平方米0.2元等。合同签订后，裕泰公司为阳光城小区提供前期物业管理服务。2018年1月9日，宇洁物业公司与马鞍山市雨山区向山镇石山社区居民委员会签订《马鞍山市阳光城物业管理服务合同》一份，约定由宇洁物业公司为阳光城小区提供物业服务，服务期限为自2018年1月15日起至业委会另聘请物管企业止，物业管理服务内容与质量、物业服务收费标准等与前期物业管理服务合同相同。合同签订后，宇洁物业公司为阳光城小区提供前期物业管理服务。刘红爱系阳光城小区33栋401室业主，房屋建筑面积为100.69平方米，物业费按每月每平方米0.4元收取。刘红爱自2018年1月10日至2019年3月31日共欠宇洁物业公司物业服务费589.24元未付，经催要未付，以致成讼。另查，2019年6月10日，裕泰公司与宇洁物业公司签订一份债权转让协议书，约定裕泰公司将对小区自2015年1月10日至2018年1月9日期间业主未按时交纳的物业费的债权及相关利益全部转让给宇洁物业公司，宇洁物业公司按本协议直接主张债权。该协议签订后,宇洁物业公司在阳光城小区公示栏张贴公示,其中涉及刘红爱欠缴物业费为1448.61元.本院认为：裕泰公司与马鞍山市雨山区向山镇石山社区居民委员会签订的《前期物业管理服务合同》、宇洁物业公司与马鞍山市雨山区向山镇石山社区居民委员会签订的《物业管理服务合同》及裕泰公司与宇洁物业公司签订的《债权转让协议》均符合法律规定，合法有效，应受法律保护。宇洁物业公司提供了物业管理服务，刘红爱作为小区业主理应按约交纳物业费，其未按约交纳所欠物业费，应承担相应的民事责任。故对宇洁物业公司要求刘红爱支付所欠物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于宇洁物业公司诉请要求刘红爱支付违约金的请求，因物业服务协议未明确约定物业费应交纳的具体时间，滞纳金无法起算，故本院依法对此项诉请不予支持。刘红爱关于物业公司未尽到物业服务义务的辨称意见,因未能提交证据予以佐证,本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘红爱自本判决生效之日起十日内一次性向原告马鞍山市宇洁物业管理有限公司支付所欠物业管理费2037.86元（自2015年1月10日起至2019年3月31日止）。二、驳回原告马鞍山市宇洁物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘红爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 陈 海二〇一九年十二月三日书记员 王婧琦附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。