西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初810号原告：张涛，男，汉族，1963年1月1日出生，住陕西省榆林市榆阳区。原告：张莉，女，汉族，1967年7月19日出生，住陕西省榆林市榆阳区。共同委托代理人：王锦龙，陕西东源律师事务所律师。共同委托代理人：程杰，陕西东源律师事务所律师。被告：李燕飞，女，汉族，1980年7月2日出生，籍住陕西省神木县，现住陕西省神木市。委托代理人：王锋，陕西富能律师事务所律师。第三人：西安百年行房地产营销策划有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码91610131MA6TX9324E。法定代表人：杨凯鹏，该公司总经理。委托代理人：张垚，男，汉族，籍住陕西省渭南市富平县，现住西安市高新区，系该公司员工。原告张涛、张莉与被告李燕飞、第三人西安百年行房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。原告张涛、张莉及委托代理人程杰、被告委托代理人王锋、第三人委托代理人张垚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张涛、张莉诉称：2017年12月12日原被告在西安百年行房地产营销策划有限公司居某某介绍下签订《西安市存量房买卖合同》，约定被告李燕飞将其所有的位于西安市曲江新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室XX号车位出售给原告，房屋总价款295万元（包含车位转让价30万）；原告将首付款190万元交付给被告李燕飞时，被告李燕飞就应当将房屋交付原告，被告拿到不动产权证7日内将交易房屋及车库的不动产权变更至原告名下，交易过程中产生的一切税费由原告全额承担，原被告任何一方违约，需赔偿违约金50万元给守约方，并承担守约方的一切损失，包括但不限于律师费、交通费、通讯费等。合同签订后原告张涛按照约定将定金十万元支付给第三人百年行公司，并且将首付款193万元全额交付给被告李燕飞，第三人百年行公司与被告李燕飞分别向原告张涛出具了收据，被告李燕飞按照约定将房屋交付给原告张涛，原告张涛投入大量资金对购买的房屋进行高档精装修并入住，随后原告张涛与被告李燕飞亲自于2017年12月22日在西安市不动产登记服务中心办理车库过户手续，被告李燕飞将车库过户至原告张涛名下，原告张涛于2017年12月29日取得车库不动产权证，但被告李燕飞未履行房屋变更手续。原告无奈诉至法院请求判令：1.原被告于2017年12月12日签订的《西安市存量房买卖合同》继续履行；2.被告李燕飞将位于西安市曲江新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋过户至原告名下。3.被告李燕飞承担违约金50万元，律师费、交通费等共计10万元。4.被告承担本案诉讼费用及诉前财产保全申请费。被告李燕飞辩称：一、原告张涛不是买卖合同和居某某合同的当事人，不符合民诉法第119条第一项规定的起诉条件，更不享有合同中的实体请求权，不具备原告资格。依法应当驳回其诉讼请求。二、原告张莉与被告签订的合同客观存在，但被告不存在违约情节，原告张莉存在以下违约事实：1、原告张莉没有将合同价款税费部分支付给被告，原告张莉联合居某某方工作人员党某某共同欺骗被告将本该过户给张莉的房产过户至张涛名下，该行为不符合合同约定又违反西安市房地产政策。2、同时存在偷逃税款的嫌疑，有可能给被告造成被拉入购买房产黑名单，妨碍其再次购买房产，该行为应当予以纠正。3、被告目前尚未拿到涉案房屋的产权证书，履行过户义务的条件尚未成就。综上，被告不存在违约情形，应当驳回原告的起诉。第三人西安百年行房地产营销策划有限公司述称：一、被告将涉案房屋委托第三人居某某销售，在第三人的居某某介绍下，张涛愿意购买上述房屋与车库。之后张涛委托张莉办理签订房屋买卖合同的相关事宜，被告委托李剑与第三人分别签订的《西安市存量房买卖合同》、《西安市房屋买卖居某某合同》，但在签订合同时将张莉写成买受人，实际买受人是张涛，张莉只是张涛的委托代理人。合同签订后，张涛按照合同约定向被告支付了部分房款，被告将房屋交付给张涛，并将车库过户至张涛名下，但房屋的过户手续至今未办理。本公司承诺以上陈述属实，如有虚构，自愿承担法律责任。经审理查明：原被告于2017年12月12日签订了《西安市存量房买卖合同》，甲方：李燕飞，乙方：张莉，……被告李燕飞将其所有的位于西安市曲江新区XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室XX号车位出售给原告，总价款295万（包括车位转让价30万元）。双方约定乙方将首付款一百八十万元整支付甲方时，甲方将房屋交付给乙方，约定甲方拿到不动产权证七日内为乙方办理过户登记手续，交易过程中关于该房屋税费缴纳方式以及如有政府或相关部门对税费调整的增加部分，均由乙承担。甲乙双方签订合同后若任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方必须赔偿违约金人民币五十万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于律师费、交通费、通讯费等。被告委托李剑签订《西安市存量房买卖合同》及《西安市房屋买卖居某某合同》，以售房委托书予以佐证。2017年12月12日，张莉向中海东郡转账10万元整，作为买房的定金，提供一份代收款收据作为证据。2017年12月14日、2017年12月22日，尚海锋通过其在中国农业银行陕西省榆林南郊支行XXXXXXXXXXXXXXX5079账号向被告李燕飞的账号转款分别为140万元、53万元。尚海锋到法院表述：卡是用他的身份证办理的，但是卡在张涛手中，钱也是张涛的，钱不是他的，和他没有关系。2017年12月22日，李燕飞与张涛在西安市不动产登记服务中心办理了车库的权属转移变更手续，被告将车库过户给张涛，以陕（2017）西安市不动产权第1485311号不动产登记证书予以佐证。据显示不动产登记局2018年4月19日颁发陕（2018）西安市不动产权第1144051号不动产权证上其中记载：权利人李燕飞，坐落西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室，不动产单元号610113013004GB00015F00140015。张涛缴纳房屋税费180000元，提供陕西增值税普通发票一张作为证据。张涛支出律师费100000元，有陕西东源律师事务所提供的票号为46154370的陕西增值税发票一张作为证据。张涛支出诉前财产保全申请费5000元，本案件受理费28800元。合同签订后，原告张莉表述，是代理她哥哥{注张涛}前来买房，因为她不懂法，所以在买受人处，误将她的名字写上去，实际的买受人应该是张涛。原告张涛表述，因为他平时比较忙，所以委托妹妹（注张莉）去西安买方，因为是兄妹所以觉得不需要写委托书，他是实际的买房人。其次，在买受方填写错误的情况下，被告将车库办理过户登记至张涛名下，且根据被告出具的收据记载，收到买方张涛房款并将房屋交付给买方张涛。上述事实有：西安市房屋买卖居某某合同、西安市存量房买卖合同、中国农业银行汇款单、收款收据、陕（2017）西安市不动产权第1485311号不动产登记证书、陕（2018）西安市不动产权第1144051号不动产登记证书、陕西东源律师事务所提供的陕西增值税普通发票以及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为本案的定案依据。本院认为，原被告及第三人所签订的《西安市房屋买卖居某某合同》、《西安市存量房买卖合同》系原被告双方及第三人各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定且不具法律规定无效的其他情形，该合同对各方当事人均具有法律约束力。各方当事人均应以此享有权利履行义务。原告张莉当庭表述，是代理她哥哥{注张涛}前来买房，因为她不懂法，所以在买受人处，误将她的名字写上去，实际的买受人应该是张涛。原告张涛表述，因为他平时比较忙，所以委托妹妹（注张莉）去西安买方，因为是兄妹所以觉得不需要写委托书，他是实际的买房人。但被告坚持是其与原告张莉签订的房屋买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”之规定，因原告张莉只是受托人，原告张涛是委托人，合同的权利义务应由原告张涛享有和履行。而合同签订后原告张涛以约定向被告履行支付定金及首付款的义务，而被告向原告张涛出具了收款收据。被告已将车库产权过户登记至原告张涛名下，这充分说明被告明知原告张涛是购买人，故对被告辩称原告张莉是购买人的意见，本院依法不予采纳。因西安市不动产登记局已于2018年4月19日向涉案房屋颁发陕（2018）西安市不动产权第1144051号不动产权证，只是被告拒绝领取，并非未办理。所以对被告辩称，被告目前尚未拿到涉案房屋的产权证书，履行过户义务的条件尚未成就的意见，本院依法不予采纳。根据原被告所签订的《西安市存量房买卖合同》中表明：“甲方拿到不动产权证的七日内为乙方办理不动产过户登记手续。”，因西安市不动产登记局已于2018年4月19日向涉案房屋颁发陕（2018）西安市不动产权第1144051号不动产权证，虽然被告拒绝领取涉案房屋产权证，本院认为酌情扣除被告领证期限10日为宜。即被告应于2018年5月8日履行产权变更登记过户义务。但至今未履行产权变更登记过户义务，其行为已构成违约，被告理应对其违约行为承担相应的违约责任。但鉴于被告于2017年12月已将涉案房屋交予原告，原告已装修居住，被告虽未履行产权变更登记过户义务而未影响原告对购买房屋的正常居住。同时鉴于原告亦未支付全部购房款，根据公平原则，对原告主张被告支付违约金50万元的诉讼请求本院依法予以部分支持，即2万元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、原被告于2017年12月12日签订的《西安市存量房买卖合同》继续履行。二、原告张涛于本判决生效之日起十日内一次性支付被告李燕飞剩余房款92万元。三、被告李燕飞将位于西安市曲江新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋产权变更过户登记至原告张涛名下。四、被告李燕飞于本判决生效之日起十日内支付原告张涛违约金2万元。五、被告李燕飞于本判决生效之日起十日内支付原告张涛律师费10万元。本案案件受理费28800元、诉前财产保全费5000元，共计33800元，由原告张涛、张莉承担3800元、被告李燕飞承担30000元，鉴于案件受理费、诉前财产保全费原告张涛、张莉已预交，故被告李燕飞将应承担的案件受理费、诉前财产保全费30000元于本判决生效之日起十日内支付原告张涛。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  牛玉宝人民陪审员  王建平二〇一九年十二月二日书 记 员  高彩娥打印：相丽华校对：骆凡2019年月日送达1