河北省张家口市下花园区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0706民初494号原告：穆桂元，男，1960年7月17日出生，汉族，户籍地住北京市海淀区，现住张家口市。原告：徐春连，女，1960年3月29日出生，汉族，户籍地住北京市海淀区，现住张家口市。二原告系夫妻关系。被告：石家庄金达房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区塔南路塔冢家园**。法定代表人：苗合乡，系公司董事长。被告：石家庄金达房地产开发有限公司下花园分公司，住所地下花园区政府北侧天成绿洲小区售楼处**。负责人：苗金日，该分公司经理。二被告委托诉讼代理人：范玉彪，河北宝庆律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王世余，河北宝庆律师事务所律师。原告穆桂元、徐春连与被告石家庄金达房地产开发有限公司（以下简称金达房开公司）、石家庄金达房地产开发有限公司下花园分公司（以下简称金达房开下花园分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆桂元并代理徐春连、被告金达房开下花园分公司负责人苗金日及其与被告金达房开公司共同委托诉讼代理人范玉彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆桂元、徐春连向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的合格交房义务；2.判令被告向原告赔偿逾期未交房违约金，至起诉日合计金额125045.17元。其他违约金每半年结一次。直至实际合格交房日。3.判令被告向原告赔偿无法在约定期限内进行登记的违约金共计11524.9元。4.请求被告提供装表后的正式电源及天然气。5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月14日，原告穆桂元、徐春连与被告金达房开下花园分公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的房产，位于张家口市下花园区政府西路**天成绿洲****楼****（含地下室)，购房金额为576245元（其中房款549185元，地下室房款27060元），原告已按照合同约定履行了交付全款的义务。按照合同第八条规定，被告应于2016年10月31日依照国家和地方人民政府的有关规定将合格的商品房交付原告使用。但截止起诉日2019年10月21日，已逾期1085天(2016年6月14日至2019年10月21日)，被告向原告出售的商品房依然没有通过政府有关部门验收综合备案，而且至今未办理所购房屋的产权登记。原告虽然接收到所购房屋，但是因被告未履行合格交房的义务，致使房屋在使用中没有使用居民用电，天然气也未能如约在交付房屋时提供。现提起诉讼，诉求法院判决被告继续履行合格交房义务，并承担违约责任。金达房开公司、金达房开下花园分公司辩称，二被告答辩意见一致。第一，房屋存在迟延交付的事实，但已经过竣工验收合格，原告要求的违约金计算方式不对，应当以被告交房，原告实际领取房屋钥匙的时间2017年9月10日为截止日。第二，违约金约定过高，应由法庭适当调整。第三，办理房产证，不是被告不愿意办理，因为各方面的原因，有个复杂的程序，仍在办理当中。第四，供电问题已经解决，虽然未使用居民用电，但可以正常用电；天然气未能提供是因供气公司未能及时施工所致。本院经审理认定事实如下：金达房开下花园分公司系金达房开公司的分支机构，其在下花园区开发建设了下花园区天成绿洲小区东、西两个小区。原告于2016年6月14日与被告金达房开下花园分公司签订《商品房买卖合同》，向被告金达房开下花园分公司购买了由其开发的下花园区天成绿洲小区东区5号楼2单元202号，合同约定购房款金额为569185元（其中房款522125元，地下室房款27060元，电商20000元）；约定的交房时间为2016年10月31日；交房的条件为综合验收合格；逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；超过90日，买受人有权解除合同，买受人不解除合同要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。双方约定产权登记应当于房屋交付使用后90日内办理。如因出卖人的原因不能在约定期限内办理，买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告如约履行了交付购房全款569185元的义务。被告金达房开下花园分公司未能如约在2016年10月31日交房，而是在房屋所处建筑物经竣工验收合格后于2017年9月10日交付了房屋，原告于2017年12月入住该楼。二被告至今未办理原告所购房屋产权登记。另查国务院于2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目。上述事实有当事人当庭陈述、原告提交的购房合同书、房款付款发票和二被告提交的交房通知、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》等书证予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告金达房开下花园分公司之间的商品房买卖合同已经开始履行，且双方均已经履行了合同的主要义务。在履行交房义务中，被告金达房开公司有迟延交付的行为，依法应当承担迟延交房的违约责任；双方约定的交房条件是“经综合验收合格”，虽然住宅小区房屋综合验收不需要综合验收的行政审批，但被告金达公司仍然需要进行综合验收，诉讼中其未取得综合验收备案表，也未能证明其已经经过综合验收合格，因此其不能证明已具备约定的交付房屋的条件。本案中，原告在被告方未出示验收资料的情况下于2017年9月10日接收了房屋，并实际占有了所购房屋，应当视为是对现实交房条件的承认，且原告在接受房屋之后未能证明其因房屋未“取得综合验收合格”而产生的实际损失，因此，本院对原告主张赔偿接收房屋之后逾期交房违约金的请求不予支持。由此，被告金达房开下花园分公司应当对原告承担自2016年11月1日起至2017年9月10日止之间313天的逾期交房违约赔偿责任，依照合同约定，赔偿金为35631元（569185元×0.0002×313天）；原告请求赔偿产权登记的违约金11384元（569185元×0.02），具有事实和法律依据，本院对该请求予以支持。原告请求判令被告提供合格的民用电和天然气，其请求具有事实依据，被告方的行为属于交付中的违约，应当承担继续履行提供合理用电和供气的义务，但因为提供用电和供气涉及与第三方协议和规范，不具有实际执行性，因此，酌情由被告金达房开下花园分公司赔偿原告2000元损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条规定，判决如下：一、被告石家庄金达房地产开发有限公司、被告石家庄金达房地产开发有限公司下花园分公司继续履行房屋综合验收以及办理产权登记的合同义务。二、被告石家庄金达房地产开发有限公司、石家庄金达房地产开发有限公司下花园分公司于本判决生效后七日内赔偿原告徐春连、穆桂元迟延交房违约金35631元、迟延办理房屋产权登记违约金11384元、用电和供气损失2000元，共计人民币49015元。三、驳回原告徐春连、穆桂元的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1515元，由二被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  刘建利二〇一九年十二月四日法官助理贾建娜书记员王建锋附相关法律条文《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。