新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民事判决书（2019）新2302民初251号原告：王海涛，男，1979年10月7日出生，汉族，新疆金象赛瑞煤化工科技有限公司职工，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。委托诉讼代理人：温辉，新疆百森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，新疆博达律师事务所律师。被告：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。法定代表人：王斌，该公司总经理委托诉讼代理人：李娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晓平，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告王海涛与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称隆诚伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，于同年3月28日公开开庭进行了审理。原告王海涛及其委托诉讼代理人温辉、李婷，被告隆城伟业公司的委托诉讼代理人李娟、陈晓平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王海涛向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告已付房款237725元；三、被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为38244.01元（利息计算方法：2016年3月25日至2018年l2月24日，237725元×4.875‰×33个月）；四、被告退还原告交纳的装修费用11633元；五、被告退还原告交纳的税费7250.61元；六、被告退还原告交纳的维修基金1016元；七、被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为3843.45元（租金计算方法：2018年8月18日至2018年12月18日，547.5元÷12个月×21.06平方米×4个月）；八、本案的诉讼费、保全费、担保费用均由被告承担。事实和理由：2016年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同中的签约日期为后补），合同约定：原告购买的商品房为预售商品房，该商品房建筑面积为21.15平方米，每平方米单价为11288元，房屋总价款共计238741元。后经测绘，原告购买的房屋实测面积为21.06平方米，总房款数额变更为237725.1元，原告按照合同约定支付了房屋价款。2014年7月19日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议书》，将其购买的房屋交由阜康市隆盛商贸有限公司管理运营。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年5月18日，因隆盛百货商场关门，原告未取得合同约定的运营收益，经原、被告协商一致签订《协议书》，协议约定，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告支付商铺租金。被告应于合同签订当日一次性付清2017年8月1日以前的租金，原告自愿放弃2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金，2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日以前的租金。如被告未能及时足额给付租金时，原被告双方解除《商品房买卖合同》，被告应全额退还原告交纳的房款。因被告未按约定支付租金，原告认为被告的行为已经构成了违约，为维护原告合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告隆诚伟业公司辩称，一、《协议书》并非被告真实意思表示，应属无效协议。在原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议》中约定，原告将其购买的商铺交由阜康市隆盛商贸有限公司运营。由于经营不善，阜康市隆盛商贸有限公司依合法手续注销，引发商户上访。在政府相关部门的强迫下，由政府相关部门拟定《协议书》，并持被告公司印章和法定代表人个人印章在《协议书》上盖章。故《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，属无效协议，对被告没有约束力。需要说明的是，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中，并未约定被告承租和支付租金义务。原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议》则约定由阜康市隆盛商贸有限公司承租和支付租金。至于后来由于经营不善，导致阜康市隆盛商贸有限公司无法继续履行与原告签订的《管理运营协议》，应由阜康市隆盛商贸有限公司承担责任直至破产免责。阜康市隆盛商贸有限公司与被告是相互独立的公司法人，对于阜康市隆盛商贸有限公司与原告之间基于《管理运营协议》产生的承租和支付租金义务，被告没有义务承担。二、原告要求解除合同的诉讼请求违反合同解除的法定程序，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，无论是法定解除还是约定解除，对于解除权的行使，均应将解除合同的意思表示通知对方，解除合同的通知到达对方时合同解除。如果对方认为不符合解除合同之条件，可以请求人民法院确认解除合同的效力。本案中，原告从未通知被告解除合同，而是径行诉至法院要求解除合同，违反了通知被告解除合同的前置程序。被告之所以提出解除合同程序违法，是欲寻求与原告调解处理案涉纠纷，如果双方以达成调解协议的方式解除合同则符合法律规定。但原告提出要求不合理，且超越了被告的承受能力。基于此，被告抗辩原告应严格按照法律规定行使合同解除权。三、即便被告顾全大局、配合政府维稳需要，承担了本应由隆盛公司所负担的义务。但原告诸多不合理的请求，也不应获得支持。被告是在顾全大局、配合政府维稳需要的前提下作出的让步，无奈之下所签订的协议仅承诺退还商户购房款，而不包括装修款、利息、税费等其他费用。具体而言，原告的诸多请求不合理，不应得到支持。针对原告主张返还房款237725元，根据双方签订的《协议书》之约定，被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款。截止2018年8月17日，被告已向原告支付租金17320元，房款与租金抵扣之后，原告应当主张退还的数额为220405元。至于原告所提出的5790元租金是由阜康市隆盛商贸有限公司支付而非被告支付，因此不应折扣房款的意见不合理。被告承担本应由阜康市隆盛商贸有限公司向原告支付租金义务，属于合同法上债权债务的概括承受，被告在承担阜康市隆盛商贸有限公司支付租金义务的同时，当然应享有阜康市隆盛商贸有限公司的权利，即阜康市隆盛商贸有限公司向原告支付租金理应予以抵扣房款；在解除合同的情况下，双方应各自返还从对方所得财产，即恢复原状。因此原告从阜康市隆盛商贸有限公司所得租金理应退还阜康市隆盛商贸有限公司债权债务的继受人即被告，将该部分租金从房款中折抵具有事实和法律依据。原告主张由被告支付利息损失至还款日为止，暂计至起诉日为38244.01元，缺乏事实及法律依据。《协议书》中约定，被告仅全额退回原告购买商场铺位时所缴纳的全部房款，不包括利息；租金和利息均为法定孳息，原告购买房屋并将房屋出租，其购房款已经变成对房屋的所有权或占有权，不可能再产生资金利息。原告依据其对房屋的所有权或占有权已经收取租金，不能同时再要求利息。原告主张由被告退还装修费用11633元，缺乏事实及法律依据。《协议书》中约定，被告仅全额退回原告购买商场铺位时所缴纳的全部房款，不包括装修费用；根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，房屋价款不包括装修费用，装修费用由买受人自行承担。原告所支付的装修费已物化为对房屋进行的装修，而且在使用中所进行的装修已经折旧完毕，不存在退还装修费用的事实基础。同理，对于维修基金，因协议未约定，故不应退还。原告主张由被告退还缴纳的税费7250.61元，同样缺乏事实及法律依据，该笔税费是原告向税务部门缴纳，并非被告代扣代缴，原告可直接向税务部门要求退税，不应当向被告主张。原告主张由被告承担诉讼保全费、担保费用违反程序，也没有法律依据。原、被告之间的《商品房买卖合同》不符合要求解除合同、赔偿损失的条件。法律明确规定只有在“由于出卖人的原因”导致未按期办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以要求赔偿损失、解除合同。而被告在庭审中对未能办理登记的原因已经作了充分的说明，是由于产权登记机关停办手续，才导致没有办理登记，而且在这一过程中，还存在原告没有按约定及时提供办证资料的因素，并不是由于被告的原因。在原、被告《商品房买卖合同》中也明确说明，若因产权登记机关原因未办理登记，不属出卖人责任。请依法公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据真实性无异议，合法性、关联性持有异议的，由原告提供的为：《协议书》一份、（2018)新2302财保47号民事裁定书一份、非税收一般缴款书一份、新疆增值税电子普通发票一份。对当事人提供的证据真实性、合法性无异议，关联性持有异议的，由原告提供的为：《商品房买卖合同》一份、《补充协议》一份、销售不动产统一发票一份、税收缴款单一份、2014年7月19日收据一份、2016年3月25日收据一份、管理运营协议书一份、企业信息查询单一份；由被告提供的为：2016年1月10日、2017年6月1日收据各一份。对当事人提供的证据真实性、合法性、关联性均持有异议的，由原告提供的为：关于新疆隆诚伟业房地产开发有限公司“富地康城”项目中商铺销售、经营存在问题的处理方案一份。上述原告提供的证据拟证实被告将案涉商铺以约定价款向原告出售，并约定房屋交付时间，办理产权登记等事项。原告按照约定向被告交纳商铺房款、装修费用，缴纳商铺交易税款、维修基金，由被告安排与阜康市隆盛商贸有限公司签订委托运营管理协议，将商铺交由阜康市隆盛商贸有限公司管理运营并收取收益。在隆盛百货商场关停后，经协调由被告提出处理方案。因隆盛百货商场未再营业，原、被告签订协议，约定原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告支付商铺租金，如不能足额支付时，被告无条件与原告解除商品房买卖合同，并在解除合同两个月内全额退回原告购买商铺房款，原告因被告未履行协议提起诉讼，在本案申请诉讼保全交纳申请费、保险服务保费。被告认为《协议书》并非被告真实意思表示，即便协议属实，协议第四条约定应全额退回原告所交纳的房款，故原告主张的利息和装修费不成立，第五条约定被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款，应当在房款中扣除。原告在本案中以一保三比例申请诉讼保全，保全了被告的其他商铺，损害了其他商铺权利人的合法权益，应承担超额保全民事赔偿责任。被告提供的证据拟证实被告按照协议约定向原告支付商铺租金17320元，应按照协议在购房款中抵扣。原告认为5790元是阜康市隆盛商贸有限公司其支付的,不应在购房款中抵扣。经本院审核，上述证据均是原、被告签订并履行房屋买卖合同、及因该合同发生争议后诉前解决的方案、因诉讼产生的费用，与本案存在直接的关联，不存在证据不合法的特性及与本案无关联的属性，故对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，并在卷佐证。审理中，本院依职权调取阜康市隆盛商贸有限公司注销登记档案，证实该公司申请注销的主体、债权债务清算、资产处理及注销时间等；依职权调取会议记录一份，证实原告在被告处购买的商铺未办理房屋产权登记手续，可以到税务部门办理退税手续。依职权调取隆盛百货商场商铺装修询价笔录一份，证实商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。经质证，原、被告对上述事实均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述、举证、质证及本院确认的证据，可以证实本案如下法律事实：2014年间，原、被告经协商签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：原告在××区商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积合同约定为21.15平方米，每平方米单价为11288元，房屋总价款共计238741元，经实测，建筑面积为21.06平方米，总房款为237725元。该合同及补充协议对其他相关事项亦予以约定。2014年7月19日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订管理运营协议，协议约定：原告自愿将其所有的位于阜康市迎宾路富地康城三层商铺运营管理事项全部交与阜康市隆盛商贸有限公司，运营期限为30年，自正式开业起算。原告在该商铺经营期间定期向被告收取经营回报收益，具体为：第一年每平方米547.5元，原告给予被告6个月的全额优惠；第二年每平方米547.5元；第三年每平方米547.5元，每届满6个月支付一次。该协议对其他相关事项亦予以约定。2015年5月14日，富地康城小区25号楼商住楼竣工。原告于2016年3月25日付清购房款237725元。2016年2月26日，阜康市隆盛商贸有限公司以召开股东会议决议解散，于同日成立清算组，于2016年6月25日形成清算报告，对公司进行了清算，具体债权债务清理情况：公司资产总额2394532.86元，债权2394532.86元，债务2394532.86元，公司员工工资已全部支付完毕，应缴纳款项已全部缴纳，剩余净资产为零，其中货币为零，实物为零，资产形态为无，至本清算报告出具之日，公司已清偿完毕。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，被告同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向原告等业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向原告等业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向原告等业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向原告等业主支付租金。被告承诺按上述约定向原告等业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告等业主租金时，被告同意与原告等业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回原告等业主购买商场商铺各向被告交纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款），上述方案具体实施过程中，被告将与原告等每位业主签订处理此纠纷的协议书。2014年7月19日，被告收取原告所购商铺的装修费11633元；2016年3月25日，被告收取原告所购商铺的维修基金1016元；2016年1月10日，原告在阜康市隆盛商贸有限公司处收取2015年8月18日至2016年8月17日期间的商场商铺租金5790元。2017年6月1日，因隆盛百货商场继续处于关门状态，原告未按约取得租金，经原、被告协商一致签订《协议书》，协议约定，原告购买被告位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼172A号21.06平方米商铺，总价款为237725元，付全款237725元，被告应在合同签订当日，向原告付清2017年8月1日前的租金，被告承诺原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即每年每平方米547.5元，被告以先付后租的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位交纳的全部房款。若发生上述被告无条件退还原告房款的情况时，被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款，被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款，该协议对其他相关事宜亦予以约定。同日，原告在被告处收取2016年8月18日至2017年8月17日期间的商场商铺租金11530元。协议签订后，隆盛百货商场仍处于关门状态，原告无法按约取得租金，诉至人民法院。另查明，原告在本案申请财产保全，交纳了诉讼保全费2019元，保险服务保费899.14元。2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。本院认为：关于对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》诉讼请求的裁判。根据本案事实，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告向被告交纳了商铺全额房款，被告向原告交付了商铺，对于该商铺的经营，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订了《管理运营协议书》，后因该《管理运营协议书》不能履行，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务概括予以承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，被告存在未按照约定向原告支付租金的事实，双方约定解除合同的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权，被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，本院对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点，根据本案事实，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年2月2日，审理中同意按照约定解除与原告的《商品房买卖合同》，属于原、被告解除合同意思表示一致，故原、被告解除合同的时间应为2019年2月2日。针对原告主张的涉及金钱给付的诉讼请求的处理意见：原告主张由被告返还其付房款237725元。原、被告对原告已向被告全额交纳房款237725元无争议，原告主张该项诉讼请求基于解除合同，根据原、被告签订的附条件解除合同协议，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，原告在被告处获得的2018年8月17日前租金为17320元，应在被告向原告退还的房款中予以扣除，被告该项抗辩意见符合协议约定，应予以采纳，对原告要求被告退还房款元237725中的220405元予以支持，其余部分不予支持。原告主张由被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为38244.01元。因原、被告协议约定自解除合同之日起两个月内（即2019年4月2日前）退还已付房款，且被告并未按照约定于2019年4月2日前向原告退还房款，故被告应当向原告支付逾期给付房款造成的损失，即以应退房款220405元为基数，按月利率4.875‰计算，自2019年4月2日至实际给付之日期间的利息。原告主张由被告退还交纳的装修费用11633元。根据本案事实，原、被告签订附条件解除合同协议时，该装修费用已经实际发生，之前属于原、被告合同履行期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张由被告退还税费7250.61元。因该税费不由被告收取，税费收取部门答复可以退税，本院在本案中不予处理，原告可另行到税务部门处理。原告主张由被告退还维修基金1016元。因该费用是原告在被告处购买商铺向被告交纳的商铺维修专项费用，尚未因专项事项使用，被告应退还原告，本院对原告该项诉讼请求予以支持。原告主张由被告支付租金至合同实际解除之日，租金暂计算至起诉日为3843.45元。根据本案事实，阜康市隆盛商贸有限公司注销后，因隆盛百货商场持续关门不能营业，基于被告概括承受原告与该公司就原告在被告处购买的商铺管理运营权利义务的前条件，在原、被告签订的附条件解除合同协议中约定，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款，被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款，故关于原告主张的租金应自2018年8月18日起计，算至合同解除日2019年2月2日,547.5元／年×21.06平方米÷365天×169天，为5339元，本院按照5339元应予以支持。原告主张由被告承担本案诉讼保全费2019元、保险服务保费899.14元，其中诉讼保全费是由于被告违约、原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告承担；保险服务保费是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，原告并未提供证据证实该费用是本案诉讼所必须支出的费用，故保险服务保费应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款，第九十三条第二款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条之规定，判决如下：一、解除原告王海涛与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王海涛支付房款220405元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照房款本金220405元、自2019年4月2日起至实际给付原告王海涛购房款220405元之日止、月利率4.875‰的计算标准和方式向原告王海涛支付利息损失；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王海涛退还维修基金1016元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王海涛支付租金5339元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王海涛支付诉讼保全费2019元；六、驳回原告王海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5796元，由原告王海涛承担1391元，被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司承担4405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 王淑红人民陪审员 舒培惠人民陪审员 朱力勇二〇一九年十二月二十八日书 记 员 王梓寒