黑龙江省安达市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1281民初2677号 原告（执行案外人）：潘帅，女，1980年12月28日出生，汉族，住大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：高发，黑龙江庆达律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张洪彬，男，1970年8月25日出生，汉族，住安达市。 委托诉讼代理人：向前，黑龙江天河律师事务所律师。 被告（被执行人）：孙强，男，1964年6月24日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。 被告（被执行人）：李兴辉，女，1977年10月8日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。 原告潘帅与被告张洪彬、被告孙强、李兴辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘帅及其委托诉讼代理人高发、被告张洪彬的委托诉讼代理人向前到庭参加诉讼，被告孙强经本院公告送达开庭传票，被告李兴辉经本院邮寄送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘帅向本院提出诉讼请求：1、要求停止黑龙江省安达市（2018）黑1281执1522号之三执行裁定书对海南省××山市迎宾大道南侧（南海家园）2#A1007建筑面积为64.67平方米楼房（产权证号为：五指山房权证五字第××号）的执行。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月1日原告与被告李兴辉签订房屋买卖合同。被告李兴辉将其所有的位于海南省××山市迎宾大道南侧（南海家园）2#A1007建筑面积为64.67平方米楼房（产权证号为：五指山房权证五字第××号）以19万元的价格出售给原告。被告李兴辉于2016年6月2日将房屋交付给原告使用居住至今。原告分两次将19万元房款支付给被告李兴辉。签订合同的当日，即：2016年6月1日原告向海南省五指山市地方税务局缴纳案涉房屋契税2768.20元，原告代替被告李兴辉缴纳案涉房屋增值税、个人所得税、地方教育附加、教育附加和城市维护建设税共计22,920.57元。至此案涉房屋依法应缴纳各项税金全部缴纳完毕。因案涉楼房南海家园建设容积率由1,2调整为3.73因补缴增容费318.0201万元开发商没有及时缴纳以及五指山市房产局和土地局合并后成立不动产局停办产权过户手续。故案涉房屋没有过户至原告名下。2018年4月2日五指山市住房保障与房产管理局送达核准交易通知：告知案涉房屋申报的房屋交易符合条件核准同意交易。原告去办产权过户时才得知：安达市人民法院于2018年9月5日作出的黑龙江省安达市（2018）黑1281执1522号之三执行裁定书将案涉房屋予以查封。根据法律规定原告系案涉房屋的合法所有权人，安达市人民法院做出的黑龙江省安达市（2018）黑1281执1522号之三执行裁定书侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。 张洪彬辩称，1.潘帅主张2016年6月1日与李兴辉签订案涉房屋买卖合同，约定李兴辉将案涉房屋以190,000.00元的价格出售给潘帅。从潘帅提供的合同上看，案涉房屋的价格是260,000.00元，从税务机关代开的发票上看案涉房屋的价格是290，661.00元，两者价格相差悬殊，且潘帅没有证据证明案涉房屋的价款已实际交付。2.案涉房屋李兴辉也没有交付给潘帅。3.案涉房屋未过户的原因在于潘帅，五指山市不动产登记中心在2019年3月19日给安达法院复函中“我中心自2016年6月27日开展不动产统一登记之日起，至今，未公告停止南海家园小区二手房登记受理”。这证明了不动产登记机关未停止办理过案涉房屋的变更登记事实，案涉房屋未过户的原因在于潘帅本人，而非其它客观原因。综上，潘帅主张停止案涉房屋的执行没有事实依据。更不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的四个条件。请求法庭驳回潘帅的诉讼请求。 孙强、李兴辉未出庭、未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷证实。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.潘帅提交的证据一：大庆市××区公证处公证书四份。证明：（1）2016年5月31日和2018年3月5日，李兴辉授权李星君出售其位于海南省××山市迎宾大道南侧（南海家园）2#A1007室房产，产权证号为：五指山市房权证五字第××号。李星君有权代表李兴辉签署出卖房屋规程中的所有合同文件、代收房款、办理房屋所有权、国有土地使用证及其他相关凭证的过户变更登记手续并在相关文件资料上签字。（2）2016年5月27日和2018年3月5日潘帅在大庆市××区公证处办理公正授权委托书，授权田某代表潘帅购买海南省××山市迎宾大道南侧（南海家园）2#A1007室房产。代表潘帅签署房屋的买卖合同，支付购买上述房屋的购房款、验收上述房屋，办理房屋交付手续、办理上述房屋所有权转移登记手续，缴纳并领取相关契税、手续费等相关事宜；领取上述房屋的所有权证、办理国有土地使用证转移登记手续及缴纳相关费用。张洪彬对该组证据无异议。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 2.潘帅提交的证据二：房屋买卖合同及案涉房屋产权证各一份。证明：2016年6月1日原告与被告李兴辉签订案涉房屋买卖合同，2018年3月11日办理的网签手续。李兴辉将案涉房屋出售给原告。张洪彬对该证据的真实性无异议，对合同中的价格有异议，合同中约定价格是260,000.00元并不是原告主张的190,000.00元，通过房产证可以得知2016年6月1日案涉房屋是有房产证的，当时房屋可以立即过户，原告没有过户自身存在重大过错，合同网签编号不能证实网签的具体时间，原告2016年签订买卖合同，2018年才办理网签，自身存在重大过错。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 3.潘帅提交的证据三：原告与李兴辉录音光盘一份、执行笔录一份及工商银行让胡路支行李星君银行流水一份、田某银行活期账户明细一份。证明：案涉房屋已经转让给原告，被告李兴辉已经收到原告支的房款190,000.00元，能够证明案涉房屋原告与李兴辉实际交易价格190,000.00元不是合同中载明的260,000.00元，合同中载明的260,000.00元系五指山不动产局以此为基数收取契税的标准，能够证实李兴辉认可两次收到原告190,000.00元。张洪彬对该组证据有异议，因为李兴辉在录音光盘中没有认可房屋价款是190,000.00元，没有认可收到190,000.00元，李兴辉认可的是合同价款；执行笔录是李兴辉少收房屋价款因而逃避执行，没有认可已经实际收到190,000.00元；关于银行流水转账数额94，000.00元证实不了潘帅购买李兴辉房屋支付的价款，汇款90,000.00元出自李星君账户，证实不了此款是原告交付的房款，两份转款加上原告自述6，000.00元现金，虽是190,000.00元，但与合同价款不符，合同价款约定260,000.00元是客观事实，按照原告自述合同是为了按照当地房管部门要求约定价格是260,000.00元，可当地税务机关代收房款发票价格是290,000.00元，原告应当填写290,000.00元而不是260,000.00元。本院认为，该组证据能够形成证据链条，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 4.潘帅提交的证据四：海南省五指山市地方税务局出具的房地产过户税收证明书一份、五指山市地方税务局增值税普通发票一份、税收完税证明两份、田某银行活期账户明细一份。证明：原告与被告李兴辉签订案涉房屋买卖合同后的当日原告缴纳土地增值税税款2，768.2元；缴纳契税2，768.20元；缴纳增值税、个人所得税、地方教育附加税、城市维护建设税22，920.00元，上述款项均是田某代表原告缴纳。张洪彬对该组证据有异议，认为当时税务机关收取原告过户税，说明该房屋可以办理不动产过户。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 5.潘帅提交的证据五：三亚金的酒店物业集团有限公司证明一份、物业费发票一份。证明：案涉房屋交付原告以后该房屋的物业费均是原告缴纳，原告已实际占有该房屋。张洪彬有异议，认为该发票是案涉房屋查封后原告交纳的物业费用，物业公司的证明没有负责人及制作人签字盖章，证实不了查封前原告已经入住事实。本院认为，三亚金的酒店物业集团有限公司证明没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，物业费发票的开票日期为2018年11月1日，系在法院查封之后，故本院对该组证据不予确认。 6.潘帅提交的证据六：五指山市人民政府关于南海家园项目用地调整容积率补交增容费的批复复印件一份，证明：2017年3月21日五指山政府对案件房屋的居住小区南海家园项目用地作出了补交费的决定，开发商应缴纳增容费318.0201万元，影响了原告办理产权过户手续。张洪彬有异议，认为该文件是2017年3月21日出具的，此前并没有停止或者影响原告办理产权过户事宜，另外该文件是要求开发单位补缴增容费，并不影响原告办理过户事宜，况且李兴辉已经办理了案涉房屋的不动产权属证书。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 7.潘帅提交的证据七：五指山市住房保障与房产管理局核准交易通知书。证明：2018年4月23日五指山市住房保障与房产管理局通知原告，案涉房屋经审核申报的房屋交易材料符合条件，核准同意交易。张洪彬有异议，认为该通知没有机关负责人和制作人签名不符合民诉法第一百一十五条规定，另外如果该通知属实，原告2018年4月就可以办理不动产变更登记，安达法院2018年10月查封该房屋，6个月时间里不办理不动产变更登记自身存在重大过错。本院认为，该证据并非单位向人民法院提出的证明材料，无需单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，故本院对该组证据予以确认。 8.潘帅提交的证据八：安达市人民法院（2018）黑1281执1522号之三执行裁定书、安达市人民法院（2019）黑1281执异33号执行裁定书、执行异议送达回证复印件各一份。证明：在2018年4月23日五指山市住房保障与房产管理局通知原告案涉房屋核准同意交易后，安达市人民法院于2018年11月3日将案涉房屋进行查封。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产规定》第二十五条以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知【法发（2004）5号】》第九条的规定：人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已经转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。原告在2016年6月1日已经缴纳了案涉房屋的应该缴纳的所有税费；2018年4月23日通知原告案涉房屋核准同意交易。故安达市法院违反法律规定查封李兴辉已经转让给原告的案涉房屋。张洪彬对该组证据真实性无异议，证明问题有异议，该裁定书证明不了原告待证事实。本院认为，潘帅所称的一个《规定》、一个《通知》，虽然都有“对已核准登记的房屋不得查封”的规定，但此后最高院又发布了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该规定中并没有规定此种情形能够排除执行，且李兴辉与潘帅合同约定价款26万元，潘帅只交付19万元，即潘帅没有全部支付购房款。正因为潘帅对该两份裁定有异议，才有本案的诉讼。故本院对该组证据予以确认，但不能证明法院违反法律规定查封。 9.本院根据潘帅的申请，依法传唤证人田某出庭作证。田某证实，帮助潘帅买房、签买卖合同、过户、交款、管理房屋、交纳物业费、水费、电费，买房时两次付款190，000.00元，交完钱后就把钥匙给我了。还证实2018年4月份接到核准交易通知书，收到第三天就告诉潘帅了。潘帅对田某的证言无异议。张洪彬对田某的证言有异议，认为证人陈述不属实，交纳物业费应提供物业费票据。本院认为，田某的证词与潘帅的陈述能够形成证据链条，能够证明潘帅和李兴辉之间存在真实的买卖关系、已付购房款19万元，但不能证明房屋已交付的事实，因潘帅、田某均不能提供在法院查封之前已交纳物业费、水费、电费的相关票据。故本院对田某的证词部分予以确认，部分不予确认。 10.张洪彬提交的证据一：五指山不动产登记文件，证实案涉房屋所在小区自2016年6月27日开展不动产统一登记之日起，没有停止办理二手房交易登记。潘帅对该证据真实性无异议，证明问题有异议，该证据可以说明2016年6月27日之前五指山市不动产中心并没有成立，而是在两个部门合并期间，原告是在2016年6月1日交纳相关契税和材料，结合我方向法院出示的五指山人民政府第52号关于案涉房屋小区调整增容费批复，足以证明案涉房屋没有过户至原告名下，责任不在原告方。本院认为，该证据只能证明自2016年6月27日至今未停止二手房登记受理，但不能证明此期间潘帅没有办理过户手续的原因，故本院对该证据不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月1日，潘帅委托田某、李兴辉委托陈延秋签订存量房买卖合同，合同约定：李兴辉将其所有的位于海南省××山市迎宾大道南侧（南海家园）2#A1007，建筑面积64.67平方米楼房（产权证号为：五指山房权证五字第××号）出售给潘帅，转让价款为260,000.00元，付款方式为一次性付款：于2016年6月1日支付房屋价款。当日，潘帅向海南省五指山市地方税务局缴纳增值税13,841.01元、个人所得税7,695.46元、地方教育附加税276.82元、教育附加税415.23元、城市维护建设税692.05元，合计22,920.57元，同时交纳契税2,768.20元。2016年6月2日，潘帅的委托代理人田某给付李兴辉100,000.00元，其中转到李星君名下94,000.00元，现金6,000.00元；2016年10月11日，潘帅的委托代理人田某给付李兴辉90,000.00元，李兴辉当即存到李星君名下。两次共支付购房款190,000.00元。后因开发商拖欠案涉楼房所在小区增容费318.0201万元，致使停办产权过户手续。直至2018年4月23日，田某接到五指山市住房保障与房产管理局送达核准交易通知：告知案涉申报的房屋交易符合条件核准同意交易。田某接到通知的第三天就告诉了潘帅。2018年11月1日，田某代表潘帅向所在小区物业交纳2017.1.1-2018.12.31物业费2,328.24元、水费350.63元。 另查，2018年9月3日，安达市人民法院作出（2018）黑1281执1522号之三执行裁定书，查封了位于海南省××山市迎宾大道南侧（南海家园）2#A1007房产一处（64.67平方米、不动产权证号为五指山房权证五字第××号），并于2018年9月7日送达给五指山市不动产登记中心。2019年2月12日潘帅以案涉房屋系其所有为由向安达市人民法院提出执行异议，安达市人民法院于2019年7月17日作出（2019）黑1281执异33号执行裁定书，驳回案外人潘帅的异议请求。潘帅不服，于2019年7月30日提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，1.潘帅与李兴辉虽签订了存量房买卖合同，但合同约定：转让价款为260,000.00元，而潘帅两次共支付购房款190,000.00元，余款不同意交付执行。2.在庭审中，田某虽证实已取得出卖人的房屋钥匙，但潘帅提交的物业费发票系在法院查封之后补交，三亚金的酒店物业集团有限公司证明不符合法律规定，而且潘帅不能提交在法院查封之前已交纳物业费、水费、电费等能够证明已实际入住的有效证据。3.潘帅的代理人田某证实2018年4月份接到核准交易通知书，收到第三天就告诉潘帅了，法院查封裁定送达给五指山市不动产登记中心时间为2018年9月7日，间隔时间5个月，这期间潘帅未及时办理房屋过户手续，其自身存在重大过错。潘帅提交的证据不足以排除强制执行，故本院对其诉求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定,判决如下: 驳回潘帅的诉讼请求。 案件受理费4,100.00元，由潘帅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。 审 判 长  张振学 人民陪审员  杨 晶 人民陪审员  毛运德 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  王 沫