北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初8112号原告：赵志茹，女，1952年10月10日出生，汉族，天津武警医学院退休干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人:李志宏（赵志茹女婿），男，1966年10月10日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张峻铭，北京沣谊律师事务所律师。被告:董兴丽，女，1981年10月30日出生，汉族，北京中邦搏金担保有限公司职员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：谭洪青，北京融开律师事务所律师。被告：虞静，女，1983年5月15日出生，汉族，现在江苏省南京市女子监狱服刑。第三人：北京市融诚通达典当有限公司，住所地北京市丰台区南苑槐房西路南庭新苑318号院4号楼-03。法定代表人：王颖，执行董事。委托诉讼代理人：常莎，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张妍，北京市京都律师事务所律师。原告赵志茹与被告董兴丽、虞静、第三人北京市融诚通达典当有限公司（以下简称通达公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月6日作出（2015）西民初字第31844号民事裁定书，赵志茹不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）京02民终12330号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第31844号之一、之二民事裁定；二、指令北京市西城区人民法院审理。本院于2018年2月7日立案重审后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵志茹的委托诉讼代理人李志宏、张峻铭、被告董兴丽的委托诉讼代理人谭洪青、第三人通达公司的委托诉讼代理人常莎到庭参加诉讼。被告虞静经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵志茹向本院提出诉讼请求：1．确认2014年1月23日，被告虞静与被告董兴丽就北京市西城区南菜园街XXXX号院XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.确认2014年2月18日，第三人北京市融诚通达典当有限公司职工王殿臣以被告虞静的名义与被告董兴丽就北京市西城区南菜园街XXXX号院XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；3.案件受理费由三被告共同承担。事实和理由：原告于2013年8月19日通过北京畅熠房地产经纪有限公司（以下简称畅熠公司）购买了被告虞静所有的北京市西城区南菜园街XXXX号院XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋（以下简称涉案房屋），房屋所有权证号为京房权证宣私字第XXXX号，建筑面积为244.55平方米，房屋总价1100万元，原告签订协议后支付给被告虞静830万元。在畅熠公司主持下，原告与被告虞静于2013年11月14日办理完毕了房屋交接，原告居住使用至今。被告虞静给原告办理过户手续前，在第三人通达公司策划安排下，被告虞静和被告董兴丽以远低于市场交易价一倍以上的价格690万元签订了《房屋买卖协议》，且被告董兴丽根本未到现场看过涉案房屋。虞静、董兴丽和通达公司三方上述恶意串通损害原告的行为，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失。被告董兴丽辩称，不同意赵志茹的诉讼请求。因为虞静在南京工作，所以虞静委托通达公司员工王殿臣办理过户手续，形成了本案的房屋买卖合同。王殿臣是作为虞静的代理人办理的过户手续，在合同中通达公司与合同没有关系，不是合同主体，通达公司最多是介绍虞静卖房子，故通达公司不应是本案当事人。董兴丽不知道虞静已经将涉案房屋卖给原告，故不存在主观恶意。交易过程中董兴丽考虑购买涉案房屋的主要因素是有利可图，整个交易过程中是虞静和通达公司将房屋价格报给董兴丽，董兴丽认可后才签订合同，购买涉案房屋。董兴丽和虞静不存在恶意串通的情形，就算有也是房屋交易价格低于市场价格，本案合同应该属于可撤销的合同，而不是无效的合同。但原告在虞静被判刑后并没有行使撤销权，虞静也没有起诉过撤销合同及确认合同无效。第三人通达公司述称，不同意赵志茹的诉讼请求。我公司不是本案的合同主体，故不应该是本案当事人。虞静和董兴丽签订的合同，是二人的真实意思表示，因此涉案合同是合法有效的。据我公司了解，董兴丽不知道虞静已经将涉案房屋出售给了赵志茹，故不存在主观恶意。对于王殿臣同虞静签订的合同，是虞静授权给王殿臣的，对于授权，虞静在同董兴丽签订合同的时候就已经授权王殿臣，其授权目的就是为了房屋过户。我公司没有参与合同的签订，我公司只是中间磋商，告知董兴丽涉案房屋价格合适，适合购买，虞静同意以690万元的价格出售涉案房屋，我公司才告知董兴丽。另外，虞静侵害赵志茹一案已经通过刑事案件予以解决，赵志茹的合法权益已经得到救济，故赵志茹不应该再提起诉讼，要求确认合同无效。被告虞静现在江苏省南京市女子监狱服刑，经本院传票传唤，未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月5日，被告虞静（甲方、抵押人）与第三人通达公司（乙方、抵押权人）签订编号为北京融诚典当2012第XXXX号《房屋最高额抵押典当合同》，约定甲方以其位于北京市西城区（原宣武区）南菜园街XXXX号院XXXX号楼XXXX层XXXX房屋（京房权证宣私字第XXXX号）作抵押，向乙方典当贷款800万元，双方同意涉案房屋估价为人民币1100万元。2012年12月6日，虞静向通达公司员工王殿臣作出委托书，并由北京市中信公证处对该委托书进行公证。委托书上载明虞静委托王殿臣办理签订房屋买卖合同、办理网上签约及注销、办理产权过户登记手续等事宜，下方委托人处有虞静的签名及手印。2012年12月7日，通达公司与虞静就涉案房屋办理《最高额抵押权设立登记申请表》。申请表下方有虞静的签名、王殿臣的签名以及通达公司的公章。2013年8月15日，赵志茹（甲方）与畅熠公司（乙方）签订《委托购房协议书》。协议书第一条约定：“甲方欲购买位于北京市西城区（原宣武区）南菜园街XXXX号院的房屋（房屋所有权证书证号为：京房权证宣私字第XXXX号），建筑面积为244.55平方米。”第二条约定：“甲方委托乙方，就购买房屋事宜进行洽商，签署购买房屋相关协议，办理房屋过户手续。”第三条约定：“甲方因身体不好，不能亲自办理购买房屋相关事项，出具《个人委托书》，让其女儿张雪作为代理人，代理其签署相关协议，办理购买房屋相关事项。乙方应配合张雪办理相关事项。”协议书下方有甲方赵志茹、乙方邵雪的签名。2013年8月15日，赵志茹向张雪出具《个人委托书》，委托书载明：“本人因身体原因，不能亲自办理北京市西城区（原宣武区）南菜园街XXXX号院XXXX号楼XXXX单元XXXX（京房权证宣私字第XXXX号）房屋买卖相关手续，特委托张雪（我女儿）作为我的合法代理人，全权代表我办理有关事项，对被委托人在办理上述事项过程中签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。”委托书下方有赵志茹及张雪的签名。对于上述两份证据的真实性和关联性，被告董兴丽和第三人通达公司均不认可。董兴丽认为畅熠公司在未核实涉案房屋权属状况的情况下安排原告与虞静签订房屋买卖协议，是原告作为刑事案件受害人被虞静诈骗成功的重要原因，畅熠公司应向原告承担一定的赔偿责任。通达公司认为原告、原告委托代理人及畅熠公司未核实涉案房屋权属状况，是原告受骗的重要原因，与通达公司没有任何关系。2013年8月19日，张雪代赵志茹（买受方、乙方）与虞静（出售方、甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方向乙方出售位于北京市西城区（原宣武区）南菜园街XXXX号院的房屋（京房权证宣私字第XXXX号），乙方向甲方支付房款1100万元。合同签订后，赵志茹向虞静实际支付购房款830万元。对于该证据的真实性和关联性董兴丽和通达公司均不予认可。董兴丽和通达公司认为原告被诈骗830万元已经被生效的刑事判决书予以确认，无法核实该份证据的真实性。通达公司、北京中兴泰安房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）、北京中邦搏金担保有限公司（以下简称中邦公司）、北京八方豪情文化传媒有限公司（以下简称八方公司）及斌勇信诚（北京）咨询服务有限公司（以下简称斌勇公司）的工商信息显示，上述三个公司系关联公司。通达公司的总经理孙占斌同时系中兴公司和斌勇公司的法定代表人、股东。通达公司的股东杨晓璐系中兴公司的股东，而中兴公司的股东**同时系中邦公司和八方公司的法定代表人、股东，**还是斌勇公司的股东。被告董兴丽作为通达公司之关联公司中邦公司的员工，经通达公司总经理孙占斌介绍，董兴丽（买受人）与虞静（出卖人）于2014年1月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定虞静将涉案房屋出卖给董兴丽，房屋成交价格为690万元。合同尾部有虞静和董兴丽的签名。合同第二条房屋权属情况（四）载明该房屋的抵押情况为无。2014年2月17日，通达公司就涉案房屋办理了《最高额抵押权注销登记申请表》。申请表下方有通达公司员工王殿臣的签名及通达公司的公章。2014年2月18日，王殿臣代虞静（出卖人）与董兴丽（买受人）办理合同编号为XXXX的《存量房屋买卖合同》，该合同系虞静与董兴丽买卖涉案房屋的网签合同，合同约定虞静将涉案房屋出卖给董兴丽，房屋成交价格为690万元。合同尾部有王殿臣代虞静的签字及董兴丽的签名。2014年2月18日，虞静(甲方)、董兴丽（乙方）、北京市西城区房屋管理局（丙方）签订编号为XXXX的《存量房自由交易资金划转协议》，其中第一条第二款约定，甲方在工商银行开立的账户，户名为王殿臣，账号为×××，交易完成时，作为自有资金收款账户。合同下方甲方、乙方签字处为空白，但加盖有北京市西城区房屋管理局存量房资金监管合同专用章。2014年2月20日，董兴丽支付购房款690万元，当日王殿臣持虞静出具的授权委托书和公证书与董兴丽一起办理了涉案房屋的过户手续。2014年2月24日，董兴丽取得房屋所有权证，编号为X京房权证西字第XXXX号。2014年12月26日，董兴丽出具《购房说明》，载明“董兴丽系北京中邦搏金担保有限公司员工。2013年底2014年初，经朋友介绍，本人欲购买西城区南菜园街XXXX号院XXXX号楼XXXX号房屋（以下简称房屋）。2014年1月13日房屋房主虞静从南京赶到北京，并于当天晚上与本人在该小区虞静家另一住处签订了房屋买卖合同。合同约定房屋出售价为人民币陆佰玖拾万元，付款方式为一次性全款支付，房屋交易产生的税费均由本人承担。因虞静在南京工作生活，不能亲自办理过户手续，双方约定由虞静的受托人王殿臣与本人办理过户相关事宜。2014年2月18日，本人与王殿臣签订了《存量房买卖合同》，并于2014年2月20日办理了过户手续。本人前后支付了购房款6900000元、营业税345000元、地方教育附加6900元、城市维护建设税24150元、教育费附加10350元、契税207000元（合计人民币7493400元，大写柒佰肆拾玖万叁仟四佰元）。2014年2月24日，本人取得了房屋所有权证，编号为X京房权证西字第XXXX号。2014年5月上旬，本人收到北京市西城区人民法院的传票（2014西民初字第11193号），得知赵志茹起诉虞静和本人。根据赵志茹的《民事起诉状》，本人认为虞静存在一房二卖的嫌疑，后，本人向北京市公安局房山分局报案。”2016年8月15日，北京市人民检察院第二分院以京二分检刑诉[2016]86号起诉书向北京市第二中级人民法院提起公诉，指控被告虞静犯合同诈骗罪。北京市第二中级人民法院经审理查明：2013年至2014年间，被告人虞静隐瞒其名下位于北京市西城区南菜园街XXXX号院XXXX号楼XXXX号房屋被抵押的事实，以签订《房屋买卖协议》的形式，骗取被害人赵志茹、张雪购房款共计人民币830万元。2016年12月28日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02刑初83号刑事判决书，认定被告虞静犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币十三万元。赵志茹提供的畅熠公司证词显示，该公司员工邵雪等于2013年11月14日上午陪同赵志茹搬进涉案房屋，并监督虞小妹（虞静之母）和赵志茹进行了房屋交接。张雪在（2016）京02刑初83号判决书中述称，“……2013年11月，我交完830万元定金后，虞静母亲说虞静爱人不同意卖房子，我就让虞静退钱，她退不了，我怕损失就搬进购买的房子里，并在西城法院起诉虞静。2014年5月，法院告诉我该房已于同年2月27日被出售了。知道该房屋抵押出售的事后，我联系不上虞静，只能联系虞小妹，虞小妹说此房被典当公司违规出售，她们正通过诉讼打算把房子要回来，最后还是卖给我。”（2016）京02刑初83号判决书将张雪所述作为案件事实予以认定。董兴丽在购买涉案房屋前并未实地看房。董兴丽在（2016）京02刑初83号刑事判决书中出具如下证言，“……2014年1月，融诚通达公司孙占斌经理给我打电话说有这个房子要卖，因为我之前跟他说过有便宜房子提供给我信息。1月23日晚，孙占斌给我打电话说价格谈好了690万，我同意了，王殿臣接我到中华家园某楼1层，我看见孙占斌、虞静和虞静的父母，然后我和虞静签了房屋买卖合同，王殿臣还拍了相片，签完合同，孙总说快腾房，办理过户。我从工行卡中打入房管局资金监管账号690万元。办理过户是我和王殿臣去的，王殿臣拿着委托书和公证书办理的相关手续，几天后我自己取了房产证。”通达公司员工王殿臣在（2016）京02刑初83号刑事判决书中出具如下证言，“2012年12月底，虞静将其名下西城区中华家园XXXX号楼XXXX房产抵押给北京融诚通达典当有限公司，借款800万元，我带虞静到北京市中信公证处办理了借款公证和委托卖房公证。12月5日，我在中信公证处写的保证书，就是虞静提供的那份保证书，保证虞静在按时归还贷款本息的情况下不卖房，当时工作疏忽没写时间地点。2013年12月底，我公司催虞静还借款本息，不再延期典当借款，但是虞静没有偿还能力，我公司孙经理和虞小妹商量同意双方都找买家，变卖房产后归还我公司本息。后董兴丽找到我公司孙经理表示以690万元购买此房屋，孙经理将该消息通知虞小妹，对方同意出售。2014年1月23日，我们到虞小妹在京住处，我向虞静及其家人介绍董兴丽是来买房子和签署房屋买卖合同的，房屋价款690万元，虞静未表示异议。在我见证下，虞静知情自愿与董兴丽签订房屋买卖合同，并给我签了授权委托书，支付指令等手续。虞静卖房后，董兴丽支付的购房款还了我公司借款，我当天没有给虞静写过其他文字东西。”虞静之母虞小妹（2016）京02刑初83号刑事判决书中出具如下证言，“2013年春天，我们商量把虞静的房子卖了还本金和利息，我儿子把售房信息发布到网上找买家。张雪决定买虞静的房子，商量房价是1100多万元。签约时我和虞静在，对方是张雪两口子和中介公司两个人，合同约定定金50万元，11月对方把钱全部给我们，我们12月底前过户。张雪给我们800余万元后，虞静应该用在公司日常周转了，但是当时效益不好，还是还不了钱。贷款公司把我们房子卖了的事，我们不知道，其他事情得具体问虞静。2014年小年夜当天，贷款公司一方去我们家，当日23时来了个女的，说是贷款公司会计。”通达公司总经理孙占斌在（2016）京02刑初83号刑事判决书中出具如下证言，“……我们一直催虞静家里还钱，后来虞小妹和虞静都说了准备把已经抵押给我们的房子卖了还钱。我当时给他们找了个下家，就是后来买他们家房子的董兴丽，说好2014年1月23日办手续，当天我们公司有我、王殿臣一直在他们家等着虞静回来，虞静坐火车从南京赶回来，回家都夜里23时许了，后开他们又把董兴丽叫过来，当着双方的面，在双方都很清楚买卖房屋这件事情的情况下，董兴丽和虞静签的合同，虞静还给我们专门出具了授权委托书，委托我们全权办理过户的事宜，当时我还给现场照了照片。房子卖了690万元，直接还给我们公司了。虞静还欠着我们公司410多万元，后来她陆续又还了一些，直到2014年3月19日，还了50万元，加上虞小妹另行抵押的一辆奥迪A8小轿车，才算是还清了我们的欠款。”另查，2014年2月18日，被告董兴丽与被告虞静就涉案房屋办理房屋买卖网签合同时，董兴丽名下XXXX账户（以下简称涉案账户）资金为20999.02元。2014年2月20日，在与通达公司员工王殿臣办理案涉房屋交易当日，通达公司总经理孙占斌向董兴丽名下的涉案账户转入210万元，通达公司法定代表人王颖向董兴丽名下的涉案账户转入210万元，孟庆芳向董兴丽名下的涉案账户转入200万元，杨守诚向董兴丽名下的涉案账户转入40万元，赵惠云向董兴丽名下的涉案账户转入90万元。以上款项共计750万元。对此款项由他人支付的性质原因，董兴丽及通达公司未作出合理解释，亦未提交证据。2014年2月20日，董兴丽将690万元转入存量房自有交易资金监管账户（帐户名：XXXX，账号：×××），缴纳契税契税207000元，并代虞静支付税费共计386400元。虞静向董兴丽发出付款指令，指令董兴丽将涉案房屋的购房款直接支付给通达公司。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，虞静无正当理由拒不参加庭审的行为，不影响本院依据现有证据认定事实并作出判决。本案的争议焦点在于虞静与董兴丽是否恶意串通，是否损害了赵志茹的合法权益。2013年8月19日，赵志茹与虞静就涉案房屋签订《房屋买卖协议》，合同价款1100万元，赵志茹依约实际支付购房款830万元，并且于2013年11月实际入住。2014年1月23日，虞静又与董兴丽签订《北京市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋以690万元价格出卖给董兴丽。从交易过程可知，虞静对于涉案房屋的两次买卖交易均是知情的，应当知道其一房二卖行为会损害赵志茹的合法权益。涉案房屋市场价格巨大，作为正常的房屋买受人，在签订购房合同前会对房屋现状进行实地勘察，以避免潜在的交易风险。而董兴丽在购买涉案房屋前，虞静已将涉案房屋交付给赵志茹，赵志茹一家在此居住。而董兴丽在购房时，并未实地看房，该行为显然有违正常的房屋交易习惯，且董兴丽未作出合理解释。从资金来源上看，董兴丽在办理涉案房屋过户登记手续当天，才收到他人汇入的钱款共计750万元，与涉案房屋的购房款加上税费共计7493400元基本一致。这其中，通达公司总经理孙占斌与法定代表人王颖的转账金额达420万元，占购房款总额的60.87%。对此笔款项的来源，董兴丽未能陈述合理理由。之后，董兴丽将690万元购房款直接汇入通达公司员工王殿臣账户中，通达公司将该笔款项作为虞静的还款予以清偿。董兴丽所在的中邦公司与通达公司系关联公司。通达公司既是虞静的借款人，又是虞静售房的代理人，既向虞静提供购房人，向购房人提供购房款，又实际收回了购房款，使房屋所有权自虞静转移至董兴丽名下，明显与正常购房交易习惯不符，而董兴丽及通达公司又不能作出合理解释。从房屋售价来看，涉案房屋此前出售给赵志茹为1100万元，而出售给董兴丽则仅为690万元，不到前一价格的63%。考虑到虞静出售房屋的主要目的为偿还借款，出售给赵志茹的价格已经存在低于市场价格的可能，再以明显畸低的价格出售给董兴丽，更与正常交易不符。而690万元的价格又与通达公司的借款本息差额高度吻合，难谓正常交易。综上，在董兴丽与虞静的买卖合同存在诸多明显不合理之处时，董兴丽与通达公司未作出合理解释。能够认定董兴丽、通达公司与虞静之间对涉案房屋的不正常交易存在意思联络。虽然没有证据表明董兴丽或通达公司明知虞静与赵志茹之间存在在先的房屋买卖合同，但董兴丽、虞静及通达公司之间存在意思联络的不正当交易的行为是客观存在的。（2016）京02刑初83号刑事判决已经认定虞静与赵志茹的房屋买卖行为属于刑事犯罪，则双方间自始不存在合同关系。虞静自收到赵志茹的购房款的同时就产生了返还义务。一方面，虞静、董兴丽和通达公司的不正当交易行为导致了涉案房屋的购房款已经直接打入通达公司账户中，虞静客观上已经失去向赵志茹进行赔偿的经济能力。另一方面，即使董兴丽及通达公司对赵志茹在先购房不知情，但合同法中的恶意串通并不要求需要明确指向，只要不正当的交易行为客观上损害了他人利益，利益受到损害的一方就有权利主张合同无效。综上，虞静与董兴丽及通达公司存在恶意串通的行为，客观上损害了赵志茹的合法权益。赵志茹要求确认2014年1月23日虞静与董兴丽就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，以及确认2014年2月18日通达公司职工王殿臣以被告虞静的名义与被告董兴丽就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求有事实与法律上的依据，本院依法予以支持。综上所述，赵志茹的诉讼请求，存在事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（二）项、第（五）项，判决如下：一、确认二○一四年一月二十三日被告虞静与被告董兴丽就北京市西城区南菜园街XXXX号院XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。二、确认二○一四年二月十八日王殿臣以被告虞静的名义与被告董兴丽就北京市西城区南菜园街XXXX号院XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号为XXXX）无效。案件受理费60100元，由被告虞静、被告董兴丽负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长 郭云燕审 判 员 韩 涛审 判 员 周 斌二〇一九年十二月三十日法官助理 王 甘书 记 员 任 卓