吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初5784号 原告：金吉山，男，现住：延吉市。 委托诉讼代理人：麻长春，吉林由正律师事务所律师。 被告：朴虎林，男，现住：延吉市。 原告金吉山诉被告朴虎林租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金吉山的委托诉讼代理人麻长春，被告朴虎林到庭参加第一次诉讼；原告金吉山的委托诉讼代理人麻长春到庭参加第二次诉讼，被告朴虎林经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。 金吉山向本院提出诉讼请求：一、解除双方签订的租赁合同，并按现装修状态返还延吉市北山太平街286-1号所属房屋及场地。二、请求判令朴虎林支付至2019年9月1日止的租赁费66万元及违约金（以18万元为基数，自2017年1月1日始以12%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2018年1月1日始以12%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2019年1月1日始以12%/年计算至偿还完毕止；以12万元为基数，自2019年9月1日始以12%/年计算至偿还完毕止）。三、请求判令朴虎林支付律师费5万元。四、请求朴虎林承担本案诉讼费。事实与理由：2011年2月22日，金吉山与朴虎林签订租赁合同，约定：朴虎林将位于延吉市北山路太平街286-1号、面积670㎡上的5间房屋及附属的2015.3㎡土地使用权租给朴虎林用于汽车修理，租赁期限2011年3月16日至2016年3月15日，租金第一年12万元、第二年18万元，预付定金2万元，并约定在租赁期间，承租方不得未经出租方同意擅自更改房屋设施，否则出租方有权解除合同，经出租方同意，承租方可进行室内外装修，租赁期满后，承租方将房屋按装修状态无条件交给出租方，承租方不得拆迁，还约定补充规定与本合同具有同等效力，协商不成可向人民法院起诉。因朴虎林未支付2016年之后的租赁费，故双方于2019年4月10日签订补充协议书，约定：朴虎林自2016年1月1日始至今为止的租赁费未支付，朴虎林用一套房屋抵账欠付的租赁费，房屋价格协商解决，如不能解决，双方同意以房屋评估价格的80%作价偿租赁费，租赁期限延期至2019年5月30日，并约定朴虎林欠付的房屋租赁费于2019年6月30日前支付完毕，逾期则从2016年1月1日始每年年底分别计算本年欠付房租费用，以年利率12%计算违约金，至偿还全部租赁费用为止，还约定朴虎林应承担一切费用包括但不限于欠付租赁费用、违约金、诉讼费、律师费、交通费、保全费、评估费等一切费用。合同约定期限内朴虎林未按照合同约定支付租赁用，多次向其主张未果。 朴虎林辩称：双方租赁合同2016年6月到期，到期后未续签，实际还在继续使用租赁房屋，朴虎林不同意解除合同，应该继续履行，租金按双方租赁合同约定，是以房子抵作租赁费，抵租赁费的房子没有交付给金吉山，合同中没有约定律师费，不同意支付律师费。 经审理查明：2011年2月22日，金吉山与朴虎林签订租赁合同，主要约定：朴虎林将位于延吉市北山路太平街286-1号、面积670㎡上的房屋5间及附属的2015.3㎡土地使用权租给朴虎林用于汽车修理；租赁期限为五年，2011年3月16日至2016年3月15日；租金第一年12万元、第二年18万元，预付定金2万元；在租赁期内，承租方不得未经出租方同意擅自更改房屋设施，否则出租方有权解除合同，经出租方同意，承租方可进行室内外装修，租赁期满后，承租方将房屋按装修状态无条件交给出租方，承租方不得拆迁；承租方有下列行为之一的，负责赔偿造成的一切损失，同时出租方有权解除租赁合同，租金不予退还…无故拖欠租金十天以上的、未经出租方同意改变房屋用途的；本合同未尽事宜，双方协商解决，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。 2019年4月10日，双方签订补充协议，约定：本协议为2011年2月22日租赁合同的补充协议。1、经双方结算，承租人朴虎林从2016年1月1日起至今为止未支付房屋租赁费。2、承租人自愿将自己的一套房屋抵顶欠付的租赁费，房屋价格协商解决，如不能协商，双方同意以房屋评估价格的80%作价抵偿租赁费（评估费等一切费用由承租人承担）。3、承租人承诺之前所有欠付的租赁费于2019年6月30日前支付完毕，逾期则从2016年1月1日起每年年底分别计算本年欠付房屋租赁费，以年利率12%计算违约金，至偿还全部租赁费止。5、如承租方到期不能履行本协议，则出租方有权单方解除租赁合同，并可向承租方主张一切费用包括但不限于欠付的租赁费、违约金、诉讼费、律师费、交通费、保全费、评估费等一切费用。6、本协议为补充协议，本协议签订后，原协议继续有效，如有冲突，以本协议为准。 2019年4月10日，双方签订补充协议书，约定：朴虎林自2016年1月1日始至今为止的租赁费未支付，朴虎林用一套房屋抵账欠付的租赁费，房屋价格协商解决，如不能解决，双方同意以房屋评估价格的80%作价偿租赁费，租赁期限延期至2019年5月30日，并约定朴虎林欠付的房屋租赁费于2019年6月30日前支付完毕，逾期则从2016年1月1日始每年年底分别计算本年欠付房租费用，以年利率12%计算违约金，至偿还全部租赁费用为止，还约定朴虎林应承担一切费用包括但不限于欠付租赁费用、违约金、诉讼费、律师费、交通费、保全费、评估费等一切费用。 另查，朴虎林已支付2016年1月1日前的全部租赁费，拖欠2016年1月1日始至今的租赁费；涉案标的朴虎林占有使用至今，且朴虎林未向金吉山交付抵账房屋。涉案租赁土地的所有权人系中国白头山实业有限公司，其认可金吉山对涉案仓储用地享有除转让之外的一切权利。涉案租赁房屋未取得审批手续。 认定上述事实的证据有：房屋租赁合同、补充协议书、国有土地使用权证、声明、委托代理合同、代理费发票、工商登记信息、视频资料、当事人陈述。 本院认为，朴虎林与金吉山签订房屋租赁合同及补充协议，双方成立租赁合同法律关系。涉案租赁标的包括土地及房屋，其中房屋未取得审批手续，故涉及土地部分租赁有效，涉及房屋部分租赁，依据相关法律规定，租赁合同无效。另外，因双方租赁合同到期后，未重新签订书面租赁合同，未重新约定租赁期限，故双方属于不定期租赁。 对于金吉山提出的解除合同主张，不定期租赁合同，除另有约定外，双方随时可以主张解除权，且朴虎林未按双方合同约定支付租赁费，已构成根本违约，故对于涉及土地租赁的部分，金吉山主张解除，本院予以支持，但如前所述，涉及房屋租赁部分合同无效，该部分不涉及解除问题，系自始无效。 对于金吉山提出的按现装修状态返还延吉市北山太平街286-1号所属房屋及场地的主张，按双方合同约定，承租方可进行室内外装修，租赁期满后，承租方将房屋按装修状态无条件交给出租方，承租方不得拆迁，且涉案房屋虽未取得审批手续，但在相关管理部门认定系违章建筑并限期拆除前，金吉山对涉案房屋的占有是一种事实状态，应予以保护，故对于该主张，本院予以支持。 对于金吉山提出的请求朴虎林支付租赁费66万元的主张，根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁费标准支付房屋占有使用费的，应予支持，且双方虽有以房屋抵租赁费的约定，但朴虎林至今未交付抵账房，故朴虎林应向金吉山支付租赁费，其自2016年1月1日始欠付租赁费，金吉山本次主张至2019年9月1日止，期间3年8个月，租赁费共计66万元，故该主张本院予以支持。 对于金吉山提出违约金（以18万元为基数，自2017年1月1日始以12%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2018年1月1日始以12%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2019年1月1日始以12%/年计算至偿还完毕止；以12万元为基数，自2019年9月1日始以12%/年计算至偿还完毕止）的主张，依据相关法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中金吉山将未取得审批手续的房屋出租给他人使用，朴虎林租赁未取得审批手续的房屋，未尽到注意义务，双方均具有过错，各自承担50%的过错责任为宜，综合考虑本案仅涉及房屋租赁部分无效，结合双方约定的违约金标准，酌定朴虎林按年利率9%支付违约金；按双方合同约定，朴虎林应于2019年6月30日前将租赁费支付完毕，逾期则从2016年1月1日起每年年底分别计算本年欠付租赁费的违约金，审理中金吉山明确表示保留对于2019年9月1日后租赁费及违约金的请求权，且按双方合同约定，2019年租赁费的违约金起算时间未至，故对于该部分违约金待后续诉讼或起算时间届满后主张更为合理。 对于金吉山提出律师费5万的主张，该主张符合双方补充协议约定，故本院予以支持。 综上，朴虎林应向金吉山支付租赁费/占用费66万元、律师费5万元，共计71万元及违约金（以18万元为基数，自2017年1月1日始以9%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2018年1月1日始以9%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2019年1月1日始以9%/年计算至偿还完毕止）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、双方签订的租赁合同中涉及土地租赁的部分予以解除。 二、被告朴虎林于本判决发生法律效力之日按现装修状态向原告金吉山返还位于延吉市北山太平街286-1号的所属土地及5间房屋。 三、被告朴虎林于本判决发生法律效力之日立即向原告金吉山支付71万元及违约金（以18万元为基数，自2017年1月1日始以9%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2018年1月1日始以9%/年计算至偿还完毕止；以18万元为基数，自2019年1月1日始以9%/年计算至偿还完毕止）。 四、驳回原告金吉山的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12247元（原告已预交），由原告金吉山负担371元，被告朴虎林负担11876元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  李 雪 人民陪审员  金晓梅 人民陪审员  张万春 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  滕 杰