达尔罕茂明安联合旗人民法院   民事判决书   （2019）内0223民初956号   原告：包头市维众物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91150223MA0MWENJ1D。   法定代表人：李燕杰。   委托诉讼代理人：班彦龙。   被告：范文标，1963年10月15日出生，群众，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：范三毛，男，群众，住内蒙古自治区包头市，系被告范文标哥哥。   原告包头市维众物业服务有限责任公司（以下简称维众物业公司）与被告范文标物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告维众物业公司的法定代表人李燕杰及委托诉讼代理人班彦龙，被告范文标委托诉讼代理人范三毛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：一、要求被告范文标给付原告维众物业公司2016年4月1日到2016年12月31日期间的物业服务费133.4㎡×0.3元/㎡×9个月＝360.2元，减去已交120元外，尚欠240.2元。2017年1月1日到2017年12月31日期间的物业服务费133.4㎡×0.4元/㎡×12个月＝640.3元。2018年1月1日到2018年12月31日期间的物业服务费133.4㎡×0.5元/㎡×12个月＝800.4元。2019年1月1日到2019年5月31日期间的物业服务费133.4㎡×0.6元/㎡×5个月＝400.2元。以上四项共计2081.1元；   二、要求被告范文标给付原告维众物业公司逾期交纳物业服务费的违约金，违约金分别以240.2元为基数，按照年利率24%从2016年5月1日起计算到2019年5月31日为177.7元；以640.3元为基数，按照年利率24%从2017年5月1日起计算到2019年5月31日为320.2元；以800.4元为基数，按照年利率24%从2018年5月1日起计算到2019年5月31日为208.1元。以上三项违约金共计706元。以后的违约金分别计算到实际给付之日；三、诉讼费由被告承担。   事实和理由：维众物业公司与达茂旗百灵庙镇艾不盖街居民委员会于2016年4月1日签订了《物业服务合同》,合同约定由维众物业公司为被告所在的百灵花园小区提供物业服务,物业服务费实行包干制,由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳,服务费交费标准多层住宅每月、每平米为0.8元,交费时间为每年4月1日至4月20日,并对合同履行期限、违约金的计算方法以及服务内容、服务项目和服务标准等事项都作了明确约定。合同签订后,维众物业公司即于2016年4月1日入驻该小区,按照合同约定为该小区提供了物业服务。但《包头市物业管理条例》第五十六条第一款规定,住宅物业收费实行政府指导价。2013年包头市人民政府包府办发(2013)131号《包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案》中包头市人民政府发改委价格部门测算的物业服务费收费的政府指导价标准为每月、每平米0.6元,2015年达茂旗人民政府责成百灵庙镇人民政府组织实施环卫物业统筹管理工作,百灵庙镇人民政府在引进物业服务企业维众物业公司的同时,向达茂旗人民政府提出《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》,达茂旗人民政府于2016年4月18日召开2016年第二次常务委员会研究,并形成会议纪要,通过了百灵庙镇人民政府引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见,决定在物业服务企业入驻小区第一年政府每月、每平米补贴0.3元,第二年每月、每平米补贴0.2元,第三年每月、每平米补贴0.1元,第四年取消补贴。因此,维众物业公司在实际收取物业服务费时并非按照合同约定的0.8元市场调节价收取,而是按照2013年政府指导价每月、每平米0.6元的标准收取的,在维众物业公司入驻小区的第一年业主自己每月、每平米交纳0.3元,第二年每月、每平米交纳0.4元,第三年每月、每平米交纳0.5元,第四年起业主每月、每平米交纳0.6元。期间经维众物业公司多次催交,被告一直恶意拒交,被告未按期交纳物业服务费的行为已构成违约,也导致维众物业公司的物业服务工作不能正常运行,给原告造成一定的经济损失,按照合同法的相关规定,原告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。   被告范文标辩称：一、原告维众物业公司物业服务质量太差,服务质量与收费标准严重不对称。原告每月、每平米0.6元收费的服务质量,与之前每月、每户15元雇人的服务质量相差无几。原告理应对之前发生的物业服务费降低收费标准收费。对今后的收费,原告必须等到提高和改善服务质量以后,再按政府指导价收费。从一份《巴音东小区和百灵花园小区业主制止包头市维众物业服务有限责任公司一切物业活动的告知书》可以看出，业主反映原告维众物业公司进驻百灵花园小区后,服务质量太差,与收取的物业服务费不符。每月、每平米0.6元收费,仅打扫卫生一件事,还不如之前每月、15元雇人打扫的干净。业主列举了如下问题:楼道卫生差,楼道几乎没有用水擦过;门房保安形同虚设;小区路灯坏了不修理;没有人值班、巡查;小区大小门随意出入没人管理;小区内没有一个原告安装的监控;下水堵了都是业主自己找人修;屋顶漏水、单元门损坏更是不给修理;绿化无从谈起,2017年原告未经业主同意,并且在业主反对的情况下，强行毁掉10号楼前草坪及树木改为停车场。楼房外墙排水管道坏了不维修;小区围栏坏了不维修;下大雪不清扫积雪等等。从最近新成立的业主委员会写给旗人大常委会《关于业主自发制止维众物业公司违法进驻巴音东小区和百灵花园小区不作为乱收费行为的汇报》,以及从手机微信等多媒体流出的大量有关原告物业纠纷的照片、视频可以看出,原告的不合理收费和低质量服务已经引起广大居民的强烈不满。原告必须立即提高物业服务质量,改善与业主的关系,对已经发生的物业服务费进行协商解决。对今后的收费和服务制定严格的标准；二、原告进驻艾不盖社区是百灵庙镇人民政府引进的,没有通过招投标途径。《包头市物业管理条例》第三十二条规定“业主、业主大会选聘物业服务企业前,住宅物业的建设单位应当通过本市统一的物业管理招投标平台,公开招标选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。”《内蒙古自治区物业管理条例》第三十六条规定“物业服务项目应当通过招投标的方式选聘物业服务企业,分为公开招标和邀请招标。”第三十七条规定“招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒体和网站上发布招标公告。”第三十八条规定“招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前,向物业项日所在地旗县级人民政府物业行政主管部门提交材料。”第三十九条规定“通过招投标方式选聘物业服务企业的,招标人应当按规定时限完成物业服务招投标工作。”但原告没有经过这些合法途径进驻百灵庙镇百灵花园小区开展物业服务活动,其程序违法。相应的所签订的物业合同也不合法；三、原告未经百灵花园312户业主过半数书面同意,与艾不盖社区签订的物业服务合同程序不合法,属于无效合同,对被告不具备约柬力。《包头市物业管理条例》第二十七条明确规定“对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会,居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后,并经街道办事处或者镇人民政府批准,可以代履行业主委员会的职责,并报旗县区房产行政主管部门备案,同时在物业管理区域内予以公告。”而原告维众物业公司物业服务合同的签订,社区虽然曾经带领原告人员入户调查过,也征得了个别业主的同意,但是除去巴音东小区的业主,合同项目名称“百灵花园”的业主签字的寥寥无几,并没有征得合同所签订项目百灵花园小区半数以上业主书面同意。因为本合同甲方代表的全体业主特指的是百灵花园小区,所以与巴音东小区的业主没有关联性,签字对本案没有意义。由此可见,原告的物业合同是在不符合法律规定的程序下签订的,不能代表多数百灵花园小区业主的本意。原告应当拿出百灵花园小区超过半数以上,即156户业主的书面同意证据。如果签字是两个小区混在一起的,应当指出哪些业主是百灵花园小区的。否则,无法证明物业服务合同的合法性；四、原告没有与被告签订物业服务合同，诉讼主体不适格；五、艾不盖社区在没有征求被告本人的意见,也没有征求业主委员会意见的情况下，根本无权代表被告签订物业服务合同。所以原告与艾不盖社区签订的物业服务合同对被告没有约束力。综上所述，希望法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告向法庭提供的证据有：   1.原告维众物业公司与达茂旗百灵庙镇艾不盖街居民委员会签订的《物业服务合同》复印件1份（与原件核对无异）、《百灵花园小区引进物业服务公司开展物业服务工作民意调查表》复印件21张（与原件核对无异）、达茂联合旗住房和城乡规划建设局《关于小区服务项目物业管理备案的函》复印件1份，证明：1.双方签订的《物业服务合同》是有效合同，对全体业主具有法律约束力。2.合同约定由原告为被告所在的小区提供物业服务，物业服务费实行包干制，由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，服务费交费标准多层住宅每月、每平米为0.8元，同时证明双方对履行期限、交费时间、违约金的计算方式、服务内容、服务项目和服务标准等事项都作了明确约定的事实。被告质证称，不认可该组证据。本院认为，该组证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信；   2.包头市人民政府包府办发（2013）131号《包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案》（附件二）复印件1张、《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》复印件2张3页、达茂联合旗人民政府（2016）2号《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》复印件2张4页。证明：1.按照包头市政府包府办发（2013）131号《包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案》（附件二），由包头市发改委测算旧住宅小区的物业服务费政府指导价的标准是每月、每平米0.6元的事实；2.住宅小区物业服务费收费标准实行政府指导价，原告在实际收取物业服务费的时候不是按照合同约定的市场调节价每月、每平米0.8元收取，而是按照政府指导价每月、每平米0.6元的标准收取的事实。被告质证称，原告维众物业公司的物业服务没有达到3级服务标准。小区内的设施存在年久失修，物业公司除了打扫卫生，没有其他作用。本院认为，该组证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信；   3.原告维众物业公司提供赠送或有偿服务业主需知、维众物业公司维修部服务范围及处理故障标准明细表、关于小区保洁图片拍摄要求、维众物业公司各项规章制度、员工考勤表、秩序巡视记录表、物业主管巡查记录表、业主申报维修记录表、维修服务签字表、维众物业公司季度考核表复印件各一份，原告提供物业服务的部分图片、视频资料及催缴物业服务费录音光盘1张，证明：1.原告已经完全按照物业服务合同的约定对本小区提供了完整的物业服务事实；2.原告为被告提供物业服务的时候，被告是相当清楚的；3.被告恶意拒交并长期拖欠物业服务费的事实；4.被告拒交物业服务费的行为已构成违约的事实。被告质证称，原告公司可能维修过小区内一部分设施，但绝大部分没有维修。本院认为，该组证据与本案具有关联性，本院予以采信。   被告向法庭提供的证据有：   视频资料4段光盘一张，巴音东小区、百灵花园小业主同意中止维众物业活动的签字表复印件26张，图片打印件5张。证明原告公司物业服务不到位。原告质证称，对被告提供的图片以及巴音东小区、百灵花园小区业主同意中止维众物业活动签字表我方不予认可，因为证据讲究的是真实性、关联性、合法性，而被告提供的证据不符合证据的三性特征。理由，一、因为物业的服务过程与服务结果本身存在时效期，原告只是按照合同约定的标准进行服务，物业服务费也是按照政府指导价及发改委的文件收取的，被告提供的证据并不能证明原告未按照合同约定提供了服务，换句话说，被告拍摄的时间并非是原告提供服务的时间。照片中被告所述是夏天拍摄的，但照片中明显是近日拍摄的。二、根据包头市物业管理条例第五十五条规定，业主对物业服务企业的物业服务质量有异议的，可以向房产主管部门提出投诉，也可以请求街道办事处镇人民政府或者居民委员会社区服务站进行调解，物业服务企业达不到服务标准，或者减少服务项目的房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案，也就是说，业主不得以物业服务不到位为由拒绝或者少交物业服务费，因为物业服务企业的成本支出是按照政府指导价和发改委测算价格进行开支预算的。如果物业服务费不能按照测算价格足额收回，那么物业服务企业的经济状况就会出现入不敷出的情况。最终导致小区物业服务的恶性循环。三、被告收集此证据的行为表明，被告有主观恶意拖欠物业服务费的事实，为了不交或者少交物业服务费，找各种借口。更加明确和被告的违约行为及违约事实。四、物业服务本身是需要广大业主及相关单位部门参与，物业管理条例中规定了业主必须要按时交纳物业服务费，在保证物业服务企业及服务工作正常运行的情况下需多方共同努力来实现物业服务工作及管理工作。物业公司和业主本身应是鱼水关系，但因本地区文化特点以及小区内的基础设施及监控、围墙、大门等设施不完善，加之业主对物业管理的不理解。导致了物业服务企业不能按照预期的管理目标进行管理服务。本院认为，该证据与本案具有关联性，能证明原告公司物业服务不到位，部分业主对其物业服务不满意的事实，本院予以采信；   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   本案涉及的百灵花园小区未成立业主委员会。被告范文标系百灵花园小区业主。2016年4月1日，原告维众物业公司与达茂联合旗百灵庙镇艾不盖街居民委员会签订《物业服务合同》，约定达茂联合旗百灵庙镇艾不盖街居民委员会代表全体业主将百灵花园小区委托原告维众物业公司进行物业管理服务，并约定了双方的权利义务，约定物业服务费标准按住宅建筑面积每月、每平方米0.8元，物业服务期限从2016年4月1日起至2026年3月30日。还约定业主或物业使用人于每年4月1日至4月20日间一次性交纳全年的物业服务费，业主逾期未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。原告在巴音东小区进行的物业服务项目包括：物业共用部位的维护和管理、物业公共设施的日常运行和维护、物业公共区域的清洁卫生服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。但原告在进行物业服务过程中，有物业服务不到位的情况。   另查明，被告范文标位于××旗西户的房屋建筑面积为133.4㎡。被告范文标已交纳2016年4月1日至2016年6月30日的3个月物业服务费120元。2016年7月1日至2019年5月31日期间的物业服务费，被告至今未交。   本院认为，物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对本案的争议焦点，被告是否应当交纳物业服务费问题，应从以下几方面进行分析。   第一、原告维众物业公司与达茂联合旗百灵庙镇艾不盖街居民委员会签订的《物业服务合同》对被告是否具有约束力问题。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中百灵花园小区未成立业主委员会，原告在达茂旗百灵庙镇人民政府的指导和监督下，与居民委员会签订《物业服务合同》，并且有半数以上业主签字同意，程序符合法律规定，该物业服务合同依法对作为百灵花园小区业主的被告具有约束力；   第二、被告是否应当交纳物业服务费问题。原告与达茂联合旗百灵庙镇艾不盖街居民委员会签订《物业服务合同》后，为百灵花园小区提供了物业服务，被告作为该小区业主也接受了原告的物业服务，即双方之间已形成了物业服务合同关系，故被告范文标应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，即应当每年4月1日至4月20日间一次性交纳全年的物业服务费；   第三、物业服务费收取标准如何确定及违约金如何支付的问题。根据物业服务合同约定的价格、原告提供的物业服务水平、参照本地区物业收费标准、达茂联合旗人民政府（2016）2号《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》通过引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见及《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》扶持补贴标准：按照百灵庙镇辖区范围内每月、每平米0.6元物业管理费收取标准计算，2016年启动对物业公司进行扶持性补贴模式，即物业公司入驻第一年按照每月、每平米0.3元标准补贴；第二年按照每月、每平米0.2元标准补贴；第三年按照每月、每平米0.1元标准补贴等因素综合考量，本院酌情确定百灵花园小区业主自行承担的物业服务费为住宅楼按建筑面积，2016年4月1日至2017年3月31日为每月、每平米0.3元，2017年4月1日至2018年3月31日为每月、每平米0.4元,2018年4月1日至2019年3月31日为每月、每平米0.5元,2019年4月1日至2019年5月31日为每月、每平米0.6元,即被告应当支付原告百灵花园小区3号楼3单元3楼西户的2016年7月1日至2017年3月31日期间的物业服务费360元（133.4㎡×9个月×0.3元）、2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业服务费640元（133.4㎡×12个月×0.4元）、2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费800元（133.4㎡×12个月×0.5元），2019年4月1日至2019年5月31日期间的物业服务费160元（133.4㎡×2个月×0.6元），共计1960元。原告在履行物业服务过程中，存在物业服务不到位，即存在违约的情形，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，《包头市物业管理条例》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：   一、被告范文标支付原告包头市维众物业服务有限责任公司2016年7月1日至2019年5月31日期间的物业服务费共1960元，此款于本判决生效时即付；   二、驳回原告包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交)，由被告范文标负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳二审案件受理费50元，上诉于包头市中级人民法院。上诉期满七日内，仍未交纳二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理。   本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。   审 判 长 太   平   人民陪审员 郁   磊   人民陪审员 宝音贺希格     二〇一九年十二月二十日   书 记 员 刘 环 宇   附：本判决适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》   第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。   《包头市物业管理条例》   第二十七条对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责，并报旗县区房产行政主管部门备案，同时在物业管理区域内予以公告。   居民委员会或者社区服务站在代履行业主委员会的职责期间，成立业主大会的，由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居民委员会或者社区服务站代履行职责。业主委员会成立后，居民委员会或者社区服务站应当与其进行职责交接工作。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。