黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初2505号原告：李珊珊，女，1983年2月15日出生，住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：黄世国，黑龙江祥达律师事务所律师。被告：谢雨晴，女，1995年8月30日出生，住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：张海林，黑龙江省铁力北方法律服务所法律工作者。原告李珊珊与被告谢雨晴物权保护纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李珊珊及其委托诉讼代理人黄世国、被告谢雨晴及其委托诉讼代理人张海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李珊珊向本院提出诉讼请求：1.要求将铁力市锦苑小区2号楼×单元×××室住宅房屋所有权确认为李珊珊所有；2.要求谢雨晴从侵占李珊珊的铁力市锦苑小区2号楼×单元×××室房屋中搬出。事实与理由：李珊珊与侯云宝合伙承包铁力市信泰房地产开发有限公司开发的铁力锦苑小区楼盘抹灰工程，铁力市信泰房地产开发有限公司与李珊珊于2019年9月11日对李珊珊抹灰工程进行结算，将铁力市锦苑小区2号楼×单元×××室住宅房屋抵给李珊珊，用于支付李珊珊抹灰工程的部分人工费。2019年9月30日，铁力市信泰房地产开发有限公司将上述房屋交付给李珊珊，李珊珊当日办理了房屋入住手续并交纳了相关费用后，入住装修上述房屋。2019年10月19日，谢雨晴强行侵占上述房屋并将房屋锁头换掉，致使李珊珊无法正常管理和使用上述房屋。故提出上述诉请。谢雨晴辩称，1.答辩人合法取得案涉房屋的所有权。2016年10月9日，因建设北府华庭三期需要拆迁答辩人的房屋，恽恒房地产公司与答辩人签订房屋拆迁安置协议，约定以置换方式对答辩人进行拆迁安置，安置房屋位置为北府华庭小区三期南数第一栋楼（紧邻中心路）带电梯住宅楼东数第×个单元×层西室，朝向南，即现在的锦苑小区2号楼×单元×××室。2.信泰公司应承担安置义务。虽然北府华庭三期项目经过转让，但是在项目转让时，对答辩人的拆迁补偿安置尚未完成，依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人”，信泰公司应承担安置义务。3.答辩人具有优先权。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，答辩人具有优先权。案涉房屋为答辩人的唯一住房（在原房屋被拆除后，答辩人一直暂住在北府华庭销售处提供的住房中），需要法律保护的作为基本生活保障的居住权；李珊珊主张的房屋所有权是为获得工程价款，需要法律保护的是取得收益权，法律和法庭应优先保护答辩人的合法权益。综上，答辩人依法具有案涉房屋的所有权，请求法庭依法裁判保护答辩人财产权和居住权，驳回李珊珊的请求，维护法律的尊严。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对李珊珊所举的2019年11月7日铁力市信泰房地产开发有限公司出具的情况说明、铁力市人民政府发布的铁政发【2013】85号、铁政发【2019】25号文件，谢雨晴没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李珊珊所举的2019年9月30日铁力市房地产物业管理有限公司出具的入户缴费单、装修保证金、供热费收据及2019年10月2日金佳建材商店1651元的材料款收据一份。拟证明铁力市信泰房地产开发有限公司已经将案涉房屋交付给李珊珊，物业已经为李珊珊开具了入住手续，并在2019年9月30日至10月19日期间占有案涉房屋并装修的事实。谢雨晴质证时提出异议，案涉房屋没有相关的手续，不应存在物业公司，缴纳的相关费用也与本案争议的房屋没有关联性。本院认为，金佳建材商店出具的是收据，并非正规发票，该证据不具有真实性，不予确认；铁力市信泰房地产开发有限公司出具的收据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认；2.谢雨晴所举的房屋拆迁安置协议，协议约定谢雨晴拆迁的房屋即在案涉房屋建设原址，约定了回迁房屋的具体位置，其中案涉住宅为北府华庭小区三期南数第一栋楼（紧邻中心路），位于东数第×单元×层**，朝向为南。即现在的锦苑小区2号楼×单元×××室，回迁日期为2017年12月31日前。拆迁单位黑龙江恽恒房地产公司及法定代表人江宇浩的名章、葛亮的名章。李珊珊质证时对证据的真实性、合法性、关联性提出异议，认为黑龙江恽恒公司没有开发主体资格，涉案房屋非其所建设，现争议房屋系信泰房地产开发公司所有。本院认为，该证据与本案不具有关联性，不予确认；3.谢雨晴所举的郝玉华与谢启军签订的协议书，拟证明由于回迁房未按期回迁，信泰公司将谢雨晴暂时安置在北府华庭北侧第一户商服居住，相关费用由信泰公司承担，回迁后谢雨晴搬走。李珊珊质证时对证据的真实性、合法性、关联性提出异议，认为该证据为复印件无法确定真实性，没有加盖公章，也与本案不具有关联性，也没有表明本案争议房屋回迁给谢雨晴。本院认为，该证据与本案不具有关联性，不予确认；4.谢雨晴所举的照片四张，拟证实案涉房屋谢雨晴进入时为毛坯房，现房屋已经装修完毕，实际入住。李珊珊对证据的真实性、合法性、关联性提出异议，认为该照片无法认定为案涉房屋的事实，谢雨晴如果装修入住，属于非法侵占。本院认为，该证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铁力市锦苑小区由铁力市信泰房地产开发有限公司开发建设，现该小区未取得商品房预售许可证等批准手续，至今未验收。2019年9月11日铁力市信泰房地产开发有限公司与李珊珊、候云宝对李珊珊、候云宝抹灰工程进行结算，将铁力市锦苑小区×单元×××室住宅房屋抵给李珊珊，用于支付人工费。2019年9月30日，铁力市房地产物业管理有限公司给李珊珊出具入户缴费单、装修保证金、供热费收据。2019年10月19日，谢雨晴以案涉楼房为回迁房为由装修入住案涉房屋。本院认为：不动产物权设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。李珊珊主张将案涉的铁力市锦苑小区×单元×××室房屋所有权确认为李珊珊所有，虽然铁力市信泰房地产开发有限公司将案涉楼房顶账给李珊珊，并出具情况说明，但李珊珊并没有取得不动产登记证，故李珊珊没有取得案涉房屋所有权，现案涉房屋所有权仍属建设单位，李珊珊的这一诉讼主张不予支持；李珊珊主张谢雨晴从案涉楼房搬出，首先，李珊珊未取得争议房屋的所有权，不能依据《物权法》第三十四条的规定行使返还原物请求权。其次，李珊珊能否根据《物权法》第二百四十五条的规定向谢雨晴主张占有返还请求权，从而要求谢雨晴倒出争议房屋问题，因案涉的楼房所在小区至今未经验收，而《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房屋未经验收不得交付使用，即使铁力市信泰房地产开发有限公司将案涉的楼房交付给李珊珊，其交付行为亦属违反法律强制性规定，该交付行为无效，故李珊珊未合法占有案涉楼房，其无权要求谢雨晴搬出案涉楼房。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十二条、第二百四十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，判决如下：驳回李珊珊诉讼请求。案件受理费5224.00元，减半收取计2612.00元，由李珊珊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判员  万发亮二〇一九年十二月二十一日书记员  谢金秋