广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10586号原告：上海绿地物业服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市白云区黄石街黄园路123号之三135号夹层。负责人：曾勇华，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭耀森，该公司员工。被告：杨询，男，1982年4月23日出生，汉族，住陕西省洋县。被告：陈结桃，女，1983年9月2日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。原告上海绿地物业服务有限公司广州分公司（以下简称绿地广州分公司）与被告杨询、陈结桃物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告绿地广州分公司的委托诉讼代理人谭耀森，被告杨询到庭参加诉讼。被告陈结桃经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本院现已审理终结。原告绿地广州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨询、陈结桃按每月319.9元的标准支付自2018年4月起至2019年7月拖欠的物业管理费5118.4元；2.判令杨询、陈结桃从逾期付款之日的次月1日（即2018年5月1日）起，每天按欠费金额总额的千分之三支付滞纳金至全部费用付清之日止，暂计至2019年7月27日为3430.9元；3.判令杨询、陈结桃支付自2019年3月1日起至2019年6月30日拖欠的住宅水费193.5元，以上合计8742.8元；4.判令杨询、陈结桃承担本案全部诉讼费用。绿地广州分公司当庭撤回第三项诉讼请求。事实与理由：绿地广州分公司接受委托为泊语湾小区提供物业管理服务，杨询、陈结桃是该小区08栋2303房的业主，该房屋的建筑面积为114.234平方米，为电梯高层住宅。依照双方《前期物业管理服务协议》第四条第二项约定，该小区电梯高层住宅的物业管理费为每月2.8元/平方米，即杨询、陈结桃每月需向绿地广州分公司支付物业管理费319.9元。自2018年4月起至2019年7月，杨询、陈结桃无故拖欠物业管理费16个月，共计5118.4元。期间，绿地广州分公司多次催缴，要求杨询、陈结桃尽快支付物业管理费，但杨询、陈结桃至今仍未支付。依照双方《前期物业管理服务协议》第十一条约定，如杨询、陈结桃不按本协议约定的日期缴纳有关费用，杨询、陈结桃应从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按欠费总额的千分之三支付滞纳金，截至2019年7月27日，滞纳金为3430.9元。综上所述，杨询、陈结桃的行为已构成违约，绿地广州分公司为维护其及小区全体业主的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。被告杨询辩称，一、对绿地广州分公司所提证据《收楼确认书》《泊语湾项目前期物业管理协议》的合法合理性存在质疑。1.对证据《收楼确认书》的合法合法性存在争议。收楼过程中，开发商伙同物业采用“先签字，后验收”“不签字，不给看楼，不给钥匙”等口头要挟手段，并在《收楼确认书》中单独列出一项名为：“在《房屋交付验收表》上登记有关返修事项，开发商承诺跟进返修，同意签收”，误导诱导业主签字，达到所谓“签收证据”的目的后，置业主利益于不顾，单方面强调物业费，时至今日很多质量问题还未得到完全解决。绿地广州分公司代为交楼，在交楼过程中产生的问题由绿地广州分公司自行负责，其在交楼时未尽到服务的义务。2.对《泊语湾项目前期物业管理协议》的合法性、合理性、真实性的反驳。该协议实际签署时间早在2016年房屋预售时，并非证据呈现出来的时间，开发商销售人员以“必须签了才能买楼”为由，引导业主在空白协议上签字，具体日期因其无法给出确切理由说服业主而最终未签。此外，绿地广州分公司所提交的《泊语湾项目前期物业管理协议》与杨询、陈结桃本人持有的协议多处不符，存在伪造证据嫌疑，合同本身缺少生效日期，应该视为无效处理，因此不存在服务费一说。3.该合同本身有失公正合法，不是在自愿公平的基础上签订的。如第六条第一小条“因甲方原因空置物业单元，甲方仍需向乙方足额支付每月的物业服务费等其他费用”只说明因甲方空置的处理方法，而未列明非甲方原因导致的空置问题，如合同规定滞纳金标准为千分之三，高于国家税、费、处罚金等项目的滞纳金标准万分之五，如在物业服务内容和服务不到位问题上，内容含糊，给业主带来损失，处罚条款也没有任何提及。二、绿地广州分公司实际物业服务本身存在问题，存在整体服务意识不够、临电问题久未处理、替开发商隐瞒事实、不作为、乱作为给业主带来损失、未公布物业服务费收支情况及其他服务不合格的情况。杨询、陈结桃一开始就缴纳了3个月物业费，其两人主观并无拒交和不履行所谓合同的恶意动机，是因为绿地广州分公司提供服务中的不作为、乱作为，给业主带来损失，并且未及时协调相关方积极解决。三、在漏水问题未解决前，产生的所谓物业费应该由开发商和绿地广州分公司协商解决，绿地广州分公司需与杨询、陈结桃重新签订服务合同，具体日期应当从2018年9月临电改为永久用电开始，之后的物业服务费由业主承担。之前未达到交楼条件，并因此导致的未确定物业服务开始具体时间前的物业服务费，由物业和开发商自行协调解决。被告陈结桃未出庭应诉，其提交的书面答辩意见与杨询的答辩意见基本一致。经审理查明，上海绿地物业服务有限公司与建设单位广州市满庭芳房地产开发有限公司签订了《泊语湾项目前期物业服务合同》（未载明签约日期），约定由上海绿地物业服务有限公司管理坐落于广州市萝岗区合景天峻广场以南，凤凰湖以东的泊语湾项目，合同期限自2015年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，物业服务费预收标准为住宅2.8元/月.平方米（不含公共水电分摊）。第六条约定：业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳。物业服务费用采取预收形式，每月10日前收取当月物业服务费用，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。杨询、陈结桃为泊语湾自编8#2303房的所有权人，查册表显示该房屋的建筑面积为114.2336平方米。为证明双方存在物业服务合同关系，绿地广州分公司提交了其作为乙方与杨询、陈结桃作为甲方签订的《泊语湾项目前期物业管理服务协议》，该协议载明：杨询、陈结桃所购房屋类型为住宅，坐落位置为8-2303，建筑面积为114.2336平方米。第一条双方的权利和义务约定：乙方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。第四条物业服务费用约定：二、物业服务费的收费标准为住宅：2.8元/月.平方米（不含公共水电分摊）；三、甲方所购单元建筑面积114.236平方米，每月应缴的物业服务费为319.9元；四、物业服务费起计日为2018年1月1日；五、物业服务费按月结算，甲方应于每月5日前向乙方缴纳相关费用，乙方需向甲方提供足额且有效的发票。第十一条违约责任约定：3.甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按应交金额的千分之三按日交纳违约金。第十八条约定：本协议壹式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。协议尾页甲方签章有“杨询陈结桃”字样的签字，乙方盖章为空白，落款时间为2018年1月8日。杨询以该份协议与其提交的《泊语湾项目前期物业管理服务协议》存在多处不一致为由抗辩该协议无效，不一致之处为：杨询持有的协议上第一页“甲方所购房屋销售(预售)合同编号、类型、建筑面积”为空白；第四页“三、甲方所购单元建筑面积，每月应缴的物业服务费”为空白，“四、物业服务费的起计日”为空白；杨询持有的协议尾页有绿地广州分公司的盖章和杨询、陈结桃的签名，但未标注日期。对绿地广州分公司提交的协议上的签名，杨询确认为本人及陈结桃在2015年底到2016年初所签。对杨询提交的《泊语湾项目前期物业管理服务协议》，绿地广州分公司表示此两份协议在同一天签署，仅是几处待填的内容存在代填的情况，但双方关键性的权利义务是一致的。绿地广州分公司提交的《收楼确认书》显示：杨询、陈结桃于2018年1月8日在涉案房屋《收楼确认书》上签名并确认领取涉案房屋的钥匙，并注明：依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》和收楼标准，本人在《房屋交付验收表》上登记有关返修事项，开发单位承诺跟进返修，同意收楼。杨询抗辩《收楼确认书》上签名非本人所签，但确认陈结桃于2018年1月8日去收楼并领取了涉案房屋的钥匙。另查，杨询、陈结桃已于2018年1月8日预交了2018年1月至3月的物业管理费。2019年4月20日，绿地广州分公司向杨询、陈结桃邮寄《催款函》，要求其于2019年4月25日前缴纳2018年4月1日至2019年4月30日的物业管理费及住宅水费共计4205.6元。EMS妥投证明显示该邮件于2019年4月25日妥投，杨询辩称其未收到该邮件。杨询确认从2018年4月1日起未缴纳涉案房屋的物业管理费。绿地广州分公司主张滞纳金的性质等同于违约金。杨询辩称其虽有在《泊语湾项目前期物业管理服务协议》上签字，但对该违约金的约定不予确认，并抗辩违约金标准过高，应当调整为每日万分之五较为合理。以上事实，有《收楼确认书》《泊语湾项目前期物业管理服务协议》《泊语湾项目前期物业服务合同》《广州市不动产登记查册表》、发票、催款函、EMS妥投证明及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，陈结桃经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃抗辩权，本院在依法审核绿地广州分公司和杨询提交的证据基础上对本案进行裁判。关于双方各自提交的《泊语湾项目前期物业管理服务协议》，虽杨询、陈结桃持有的版本在几处待填内容存在空白未填写的情况，但绿地广州分公司持有的版本上的代填内容与涉案房屋基本信息一致，不存在虚构的情况，双方提交的协议中关于物业管理费收费标准、收费时间、滞纳金标准等双方关键性权利义务的约定是一致的，且杨询对绿地广州分公司持有的协议版本上的个人签字亦予以确认，因此，对杨询以两份协议不一致为由抗辩《泊语湾项目前期物业管理服务协议》无效的意见，本院不予支持。此外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，即便杨询抗辩称《泊语湾项目前期物业管理服务协议》无效的理由成立，上海绿地物业服务有限公司与建设单位广州市满庭芳房地产开发有限公司签订的《泊语湾项目前期物业服务合同》亦对杨询、陈结桃具有法律约束力，杨询、陈结桃应按照约定支付物业管理费。关于物业管理费的起算时间。杨询虽然否认《收楼确认书》的签名是其本人所签，但其确认陈结桃已于2018年1月8日领取了涉案房屋的钥匙，故物业管理费应从当日起算。对于杨询抗辩称的涉案房屋存在的质量问题，是其与开发商之间的法律关系，本案中不予处理。杨询、陈结桃自2018年4月1日起欠缴物业管理费，本院核定杨询、陈结桃每月应支付的物业管理费为319.85元（114.2336平方米×2.8元/月.平方米）。综上，杨询、陈结桃应向绿地广州分公司支付2018年4月至2019年7月期间的物业管理费5117.6元（319.85元/月×16个月）。杨询抗辩称绿地广州分公司提供的服务未达到要求因此拒交物业管理费，但对此并未提供证据予以证明，故对杨询的抗辩，本院不予支持。杨询、陈结桃未依约支付物业管理费的行为构成违约，依法应承担违约责任。绿地广州分公司主张依据《泊语湾项目前期物业管理服务协议》第十一条约定要求杨询、陈结桃分别自应付款的次月1日起支付欠缴物业费的违约金，不违反合同约定，本院予以支持。杨询抗辩称违约金计算标准过高，鉴于绿地广州分公司并未提交证据证实其实际损失，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条酌情将违约金计算标准调整为按照每日万分之五计算。综上，杨询、陈结桃应以每月物业管理费319.85元为本金，按照每日万分之五的标准计付违约金，分别自次月1日起计至付清款项之日止，每月管理费的违约金数额以不超过当月物业管理费319.85元为限。对于超出部分，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨询、陈结桃于本判决发生法律效力之日起七日内向原告上海绿地物业服务有限公司广州分公司支付2018年4月起至2019年7月拖欠的物业管理费共计5117.6元及违约金（每月物业管理费的违约金均以319.85元为基数，按照每日万分之五的标准计付，分别自次月1日起计至付清款项之日止，每月物业管理费的违约金数额以不超过当月管理费319.85元为限）；二、驳回原告上海绿地物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告上海绿地物业服务有限公司广州分公司负担17元，由被告杨询、陈结桃负担33元。本案案件受理费原告上海绿地物业服务有限公司广州分公司已预缴，被告杨询、陈结桃在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费一并迳付原告上海绿地物业服务有限公司广州分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳审 判 员  李小伟人民陪审员  丁树祥二〇一九年十二月十日书 记 员  林碧婷王汝欣