安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1282民初3198号原告：夏某某,女,1962年1月1日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：苏朋才，安徽法卫律师事务所律师。被告：张某某，男，1973年1月7日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。被告：余某某，男，1972年7月21日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。第三人：杨某某，男，1960年9月7日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。第三人：郭某某，女，1958年8月1日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：郭伟群，安徽儒言律师事务所律师。原告界首市夏某某与被告张某某、第三人杨某某、郭某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，原告夏某某于2018年11月10日申请追加余某某为被告，本院于2018年11月16日依法追加余某某为被告。本院依法适用普通程序于2019年5月20日、2019年11月21日两次公开开庭进行了审理。原告夏某某及委托诉讼代理人苏朋才，第三人杨某某、郭某某及委托诉讼代理人郭伟群到庭均参加诉讼。被告余某某、张某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告余某某、张某某及第三人杨某某、郭某某协助办理界首市文昌路东侧之房屋（房地产东城字第××号）的转移登记手续；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于界首市文昌路东侧之房屋（房地产东城字第××号）的房屋原系第三人杨某某、郭某某所有，后第三人杨某某、郭某某将该房屋卖给了余某某，余某某将房屋卖给了被告张某某，被告张某某又将房屋卖给了原告，但房屋仍登记在第三人杨某某、郭某某名下。现在被告及第三人不予协助办理房屋过户手续，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十四条规定：“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人(第一手出卖人)作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外”。原告特提起诉讼。原告夏某某为支持其诉讼请求所依据的事实，向本院提供如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的自然人身份及诉讼主体资格。2、《房地产权证》一份，证明第三人杨某某对该房地产具有合法的所有权，从而可以进行合法的交易的事实。3、第三人与被告张某某签订的《委托书》复印件一份，证明第三人已经授权张某某受理本案房屋买卖权利的事实。4、第三人与余某某签订的《房屋转让协议》复印件一份，证明房屋已经卖给余某某的事实。5、原告夏某某与被告张某某签订的《借款合同》及张某某出具的借条一份，证明张某某欠夏某某2000万元，所欠此款是由余某某欠原告夏某某的款转移过来的。6、合肥市瑶海区人民法院《民事调解书》一份，证明余某某欠原告款的事实。7、原告夏某某与被告张某某签订的协议书，证明被告张某某已经把涉案房屋卖给夏某某的事实。8、界首市人民法院《民事判决书》一份和阜阳市中级人民法院《民事判决书》一份，证明第三人与余某某签订的房屋转让协议具有法律效力的事实。9、《授权委托书》一份，证明余某某授权张某某办理原告房屋买卖事项的事实。被告余某某、张某某未予答辩，亦未提供证据。第三人杨某某、郭某某辩称，1、第三人的房地产号为2400297号，因原告诉求的房屋不是第三人所有，第三人没有协助的权利，应依法驳回。2、第三人与余某某之间房屋买卖合同尚未履行完毕，被告余某某已同意与第三人解除合同，因此被告张某某无权转让。3、原被告之间的房屋转让协议，被告张某某并未实际支付，该协议中仅以原被告之间三角债务进行空转，并未实际履行。4、被告张某某与第三人实际存在委托关系，但张某某在签订协议时已经解除，张某某系超越代理权与他人签订房屋买卖合同，同时代理人的行为所产生的收益应当由委托人享有。5、张某某与原告签订协议时，该房屋处于抵押状态，根据物权法规定该转让协议无效。6、原告诉称参照北京市高级人民法院关于处理房屋买卖案件相关条例没有依据，地方性法规或者具有区域性法律只对该区域行使，综上，法庭应驳回原告的诉讼请求。第三人杨某某、郭某某为支持其辩称，向本院提供如下证据：1、第三人的身份证复印件二份，证明被告的自然人身份及诉讼主体资格。2、《房地产权证》、《退房协议书》各一份，证明原告所述房产证编号不是第三人所持有的房产，第三人转让给余某某的位于界首市文昌路东侧的房地产，法定登记所有人仍为第三人杨某某。余某某因无法继续履行合同，同意将房屋退让，并将房地产权证原件返还给第三人，被告张某某无权转让的事实。3、界首市农商行《借款凭证》一份，证明争议房屋在2016年4月7日至2018年4月2日由第三人的委托代理人张某某在界首市农村商业银行抵押贷款，被告张某某无权转让抵押物的权利。为查明案件事实，本院依职权对被告张某某所作询问笔录一份，证明第三人杨某某曾经委托被告张某某买卖房屋；被告余某某购买房屋后，被告张某某曾经用此房抵押贷款；后被告余某某拖欠原告夏某某的借款，由被告张某某出具欠条代替余某某偿还借款，并与原告签订买卖协议，办理过户手续，因没有缴纳土地出让金，未能办理过户手续。在两次庭审中，法庭对原告夏某某、第三人杨某某、郭某某依法提交的证据进行了质证。对双方无争议的证据予以确认，并在卷作证。关于原告夏某某提供的证据5、原告与被告张某某签订的《借款合同》及张某某出具的借条，第三人辩称，借款协议与借条系复印件，不能作为有效证据，同时借款2000万没有转账记录，不具有真实性，原告作为个人不具有从事金融业务的资格，借条无法体现该款由余某某欠原告款转移过来。本院认为，其一、原告夏某某未能提供2000万元的转账凭证；其二、被告余某某未在借条上签字认可或到庭质证确认，不符合债务转移的形式要件，本院对该组证据的证明效力，不予认定。关于第三人杨某某、郭某某提供的证据2中的《退房协议书》，原告夏某某申请对《退房协议书》上的被告余某某笔迹进行鉴定，双方选定安徽正宇司法鉴定所进行鉴定，2019年7月8日，安徽正宇司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为:《退房协议书》上的“余某某”笔迹与余某某的样本笔迹，倾向意见两者不是同一人书写。第三人杨某某申请重新鉴定余某某的笔迹和指印，因未能提供余某某的十指印记和新的检材，致使技术室未能进行重新鉴定。本院认为，其一、鉴定机构已经认定《退房协议书》上的“余某某”笔迹并非本人书写的倾向性较大；其二、第三人杨某某与被告余某某签订《退房协议书》时间为2018年5月5日，而杨某某起诉余某某要求解除房屋买卖合同纠纷一案的开庭时间为2018年5月17日，时间间隔较近，而杨某某在一审、二审的庭审中并未提供《退房协议书》这一关键证据或者提出相关内容的主张，显违常理。故对《退房协议书》的证明效力，本院不予认定。经审理查明：2015年3月2日，第三人杨某某、郭某某与被告余某某签订一份《房屋转让协议》，协议约定：第三人将位于界首市文昌路东侧的房产[房地产权证：房地权东城字第××号]及位于文昌路东路[国有土地使用权证：界国有（2000）字第8373号]土地及地面附着物（即海天浴场楼房）转让给被告余某某；该宗房屋转让总价款为人民币18500000元整，被告签订协议时一次付清，原告需将此房产产权证移交给被告。同日，第三人杨某某、郭某某（委托人）向被告张某某（受托人）出具一份《委托书》，委托以下事项：“一、代为办理房屋买卖事宜；二、代为办理上述产权过户（包括过户转移）、变更等一切相关事宜；……”。2015年3月3日，界首市公证处作出(2015)皖界公证字第0187号、第0188号公证书，分别对上述《房屋转让协议》、《委托书》予以公证。2018年4月19日，杨某某、郭某某提起诉讼，要求依法解除与被告余某某于2015年3月2日签订的《房屋转让协议》。2018年7月8日，界首法院依法作出（2018）皖1282民初1323号民事判决书，驳回杨某某、郭某某的诉讼请求。杨某某、郭某某不服判决，提出上诉。2018年11月6日，阜阳中级人民法院依法作出（2018）皖12民终3263号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。又查明：2016年9月15日，被告余某某出具一份《授权委托书》，授权委托被告张某某与原告夏某某办理房屋买卖手续。2017年9月20日，原告夏某某（甲方）与被告张某某（乙方）签订一份《协议书》，协议约定：“一、乙方愿将其（实际）所有海天浴场房屋、土地使用权（详见杨某某委托转让协议书、土地证、房产证）及配套设施、装修等整体作价1850元人民币，转让给甲方。双方均认可此作价。二、乙方欠甲方2000万元人民币借款（此借款是余某某于2016年月日转移给乙方的债务，详见条子），双方对此数额无异议。三、此房产、土地于2017年3月19日由乙方出面抵押给界首市农村商业银行贷款1000万元人民币。此贷款到期后，由乙方负责还清本息。四、乙方现暂无力偿还2000万元债务能力，自愿用海天浴场的房地产、及所有配套设施、装修等整体转让给甲方，冲抵所欠甲方的等额债务（1850万元人民币），剩余的150万元人民币甲方自愿放弃。待乙方还清银行贷款1000万元本息后，冲抵所欠债务1850万元人民币，没有还清银行贷款本息之前，只冲抵债务850万元人民币债务，剩余的壹仟万元人民币债务另行出借据。五、乙方还清1000万贷款本息后，负责把所抵押的房产证、土地证退还给甲方，如因乙方与杨满堂买卖此房屋未过户，造成买卖无效及其他经济纠纷由乙方负责解决，甲方在行使该房地产再转让、收益权时，乙方必须无条件给以办理相关手续。并将余某某与杨某某、郭某某买卖汇款凭证及公证书、委托书一并移交给甲方。……”。被告余某某、见证人郭某在《协议书》上签字。另查明：2016年4月7日、2017年4月6日，被告张某某用诉争房屋在界首市农村商业银行东城支行两次抵押贷款1000万元，期限均为一年，被告张某某已经偿还债务完毕。诉争房屋现在由原告夏某某租赁给河南思尔态贸易有限公司使用。本院认为，（一）原被告、第三人的法律关系的确定。1、第三人杨某某、郭某某与被告余某某之间的买卖合同关系：2015年3月2日签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，并经界首市公证处公证，协议不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告余某某是否完全支付购房款？双方是否办理过户手续？第三人是否要求解除合同？不在本案解决的范围之内，本院不予干涉。第三人杨某某、郭某某与被告张某某之间的委托关系：2015年3月2日，第三人杨某某、郭某某已经出具《委托书》，并经界首市公证处公证，委托被告张某某代为行使七项事项，委托权限为自委托之日起至委托事项之目的达成之日止。在第三人杨某某、郭某某依法作出撤销委托意思之前，双方的委托关系依然存在。2、被告余某某与被告张某某之间的委托关系：经过举证质证，尚无证据显示被告张某某与被告余某某存在债务关系，因此在被告张某某并未拖欠余某某债务的情况下，两者与原告夏某某之间自然不存在债务转移关系；同时在无相反证据推翻的前提下，本院认定被告余某某出具的《授权委托书》之证明效力，即被告余某某与被告张某某之间存在着委托关系。3、原告夏某某与被告余某某之间的以物抵债关系：2017年9月20日，原告夏某某与被告张某某签订《协议书》，被告张某某依据被告余某某的委托授权，将诉争房地产以2000万元抵付给原告夏某某，作为债务人的余某某在《协议书》上签字认可，该《协议书》反映出原告夏某某与被告余某某之间的以物抵债关系，本院认定该《协议书》具备客观真实性,合法有效。(二)2017年9月20日，原告夏某某与被告张某某签订《协议书》的法律效力。以物抵债协议是双方当事人达成以债务人转移房屋使用权代替原合同约定的金钱交付义务的协议，系无名合同；在法律适用上应当适用或类推适用最像类似的合同类型的法律规范，因其与买卖合同最为接近，故应当适用合同法总则及买卖合同的相关法律规定。该以物抵债协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当合法有效。作为合法的以物抵债协议是否产生房屋使用权转移的法律后果，取决于以物抵债协议是否已经实际履行。诉争房屋已经交付原告夏某某使用，原告夏某某签订以物抵债协议的目的系取得房屋使用权，协助办理房屋变更登记手续亦系被告余某某作为房屋出卖人（抵付人）的义务。同时《协议书》第七项亦约定了出卖人（乙方）协助办理过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，故对原告夏某某要求被告余某某协助办理房屋变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理期限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，被告张某某的代理行为后果，约定由被代理人余某某承担，故被告张某某在本案中不承担民事责任。第三人杨某某、郭某某与原告夏某某之间不存在民事法律关系，协助办理房屋变更手续应由被告余某某另行主张，且《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》为地方性法规规范，不适用于安徽省，故对原告夏某某要求第三人作为第一出卖人履行协助办理变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。（三）界首、阜阳两级法院已经作出判决，驳回第三人杨某某、郭某某要求解除《房屋转让协议》的诉讼请求，第三人提供的《退房协议书》尚不足以推翻二审终审判决书，被告余某某、第三人杨某某、郭某某应当按照约定继续履行合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。虽然房屋初始登记所有人为第三人杨某某、郭某某，但不影响《房屋转让协议》和《协议书》发生法律效力，故对第三人关于被告余某某、张某某无权转让房屋的辩称，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。原告夏某某与被告张某某签订的《协议书》是附有条件的，条件是待被告张某某清偿界首市农村商业银行1000万元债务后方才以物抵债（以诉争房屋抵付1850万元债务，协助办理变更手续），即在房屋抵押期间是不发生债务冲抵及所有权转让的，故对第三人关于《协议书》违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的辩称，本院不予采信。原被告是否构成套路贷、职业放贷人事关民间借贷关系，与本案房屋买卖关系无关联性，第三人可以另行起诉。原告夏某某将房屋租赁他人使用，是否构成侵权，亦与本案无关联性，第三人可以另行起诉。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告余某某于取得房屋登记手续后一个月内与原告夏某某办理房屋变更登记手续；二、驳回原告夏某某的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告夏某某承担40元，由被告余某某承担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  焦东亚审 判 员  任 蕾人民陪审员  黄玉林二〇一九年十二月九日书 记 员  刘子瑞附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。