山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5990号 上诉人(原审被告)：山东信诚置业有限公司，住所地潍坊市高新区东风东街以南金马路以东(金马国际商务大厦B1509室)。 法定代表人：张立军，执行董事。 委托诉讼代理人：王政，男，1973年8月9日生，汉族，该单位项目经理，住临朐县。 委托诉讼代理人：刘锋，山东宇明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王建勇，男，1975年9月29日出生，汉族，居民，住潍坊市潍城区。 上诉人山东信诚置业有限公司（以下简称信诚置业公司）因与被上诉人王建勇商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2018）鲁0702民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信诚置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案住宅楼已竣工并验收合格，之所以尚未达到合同约定的交房条件，原因在于小区的供水、供气等市政基础设施未建设完毕，该因素构成不可抗力；且为早日达到交房条件，上诉人自行投资建设相关市政基础设施，额外投资超过200多万元，故上诉人不应承担逾期交房的违约责任。一审法院虽调减了部分违约金，但对于上诉人而言仍不公平。 王建勇未提交答辩意见。 王建勇向一审法院起诉请求：1、判令信诚置业公司支付王建勇逾期交房违约金26187.2元（以470993元为本金，按每日0.01%的计算标准，自2017年5月2日，计算至信诚置业公司实际交房之日止，现暂计算至起诉之日，为26187.2元）。2、判令信诚置业公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年6月23日，王建勇与信诚置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王建勇购买信诚置业公司开发的位于潍坊市潍城区，作为住宅使用。合同第九条、第十条约定了房屋交付的条件，其中第九条约定交付应当符合下列条件：该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房已取得房屋测绘报告；第十条约定：交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，供电交付时纳入城市供电网络并正式供电，供暖交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，燃气交储时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，电话通信交付时线路敷设到户，有线电视交付时敷设到户，宽带网络交付时线路敷设到户，供水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续；合同第十一条约定:出卖人应当在2017年5月1日前向买受人交付该商品房;合同第十二条约定：逾期交房超过180日，买受人有权解除合同,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，王建勇已支付全部购房款470993元。 在审理过程中，信诚置业公司提供单位（子单位）工程质量竣工验收记录一份，证明涉案住宅楼已于合同约定的交房日期前竣工并验收合格，具备入住条件；提供潍城区人民政府北关街道办事处《关于修建规划支路的请示》一份、潍坊市潍城区人民政府（2018）第113号会议纪要一份，证明信诚龙锦园小区之所以至今未达到交房条件是因为供水、燃气等市政基础设施未建设而造成，该因素系信诚置业公司不能控制的因素。上述证据经王建勇质证认为：单位（子单位）工程质量竣工验收记录真实性无异议，对关联性证明目的不予认可。该组证据不能证明涉案住宅楼具备交付条件，交付条件应为合同第九条与第十条所约定。该证据仅为取得建设工程竣工验收备案表的前提之一，除此之外还应该满足规划、环保、消防验收、工程质量保证书、住宅质量保证书和住宅使用说明书等方才可以取得验收备案表。而且根据合同约定涉案住宅楼的交付还应该满足取得测绘报告、供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通讯、有线电视、宽带网络、周边道路挖掘、绿化施工等多个环节；信诚置业公司提供的证据既不能证明房屋已达交付条件也不能证明房屋具备入住条件，房屋不能交付影响交付的因素很多，并非仅仅为市政基础建设的单一原因造成的，其他任何一个环节的延迟均可以影响房屋的交付使用，对其他条件是否成就于何时应当由信诚置业公司举证说明，而且根据信诚置业公司提交的该组证据恰恰可以证明该问题由来已久，信诚置业公司在与王建勇签订商品房预售买卖合同时便已面临该问题，并可以预见该问题，所以该问题是可以预见的；其次根据专题会议纪要可以证明该问题同样也是可以克服的；再次信诚置业公司没有在签订商品房预售合同时明确告知了王建勇相关问题，若信诚置业公司明确告知购房者存在相关问题，那么购房者有极大可能根本不会购买房屋。 2018年12月7日，经一审法院实地查看，信诚龙锦园小区土建工程已全部完工，楼宇外观已装修完毕，小区绿化工程完成，小区道路硬化完成，小区安保完成。小区通往外界的市政规划道路未通，小区通过临时道路出入。截止2019年7月1日，信诚置业公司供水、供电（临时用电）、天燃气、有线电视、宽带网络均已接入，未完成的项目为雨水接入城市管网和供暖接入集中供热管网。经查询网上涉案房产相关价格信息，王建勇所购房屋市场价格比购入时有所上涨。 一审法院认为，王建勇、信诚置业公司之间签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。信诚置业公司未按合同约定期限交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。双方约定信诚置业公司逾期交房应每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但根据本案的实际情况，信诚龙锦园小区内部设施早已建设完毕，涉案房屋至约定交房之日尚不具备交房条件的原因系小区供水、燃气等市政基础设施未建设完毕，因此信诚置业公司逾期交房系外部因素造成，虽不属于法律规定的不可抗力，但亦非信诚置业公司主观恶意造成，结合涉案房产价格上涨、王建勇因逾期交房造成的损失情况和信诚置业公司的过错程度，应适当减少信诚置业公司承担的违约金，酌定违约金按每日万分之零点八计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：山东信诚置业有限公司支付王建勇逾期交房违约金20949.76元（计算至2018年11月12日，2018年11月13日至实际交房之日的违约金，以470993元为基数按每日万分之零点八计算），于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费454.68元，由山东信诚置业有限公司负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为逾期交房违约责任的承担问题。上诉人与被上诉人签订商品房预售合同、被上诉人按约支付房款、上诉未按约交付房屋的事实清楚，双方均无异议，本院予以确认。按照合同约定，上诉人未按约交付符合条件的房屋，已经构成违约，被上诉人要求上诉人支付违约金合法有据，应予以支持。上诉人称造成逾期交房的原因系市政设施不配套等不可抗力原因造成，但是该抗辩内容不属于法定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不予采信。关于违约金数额，一审法院在实地调查的基础上，综合本案上诉人的过错程度，对违约金数额作出降低调整，具有一定的客观合理性，也符合法院可酌情调整违约金数额的法律规定，被上诉人亦未就此判决内容提出上诉，故对一审确定的违约金数额予以支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费454.68元，由山东信诚置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十二月二十四日 书记员  褚诗舒