福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初3875号 原告（反诉被告）：福建医科大学，住所地福建省福州市交通路**，统一社会信用代码12350000488001436L。 法定代表人：陈晓春，校长。 委托诉讼代理人：潘淑英、郑萍，福建远见律师事务所执业律师。 被告：林华杰，男，1981年4月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告（反诉原告）：福州艾玛天外天酒店有限公司，，住所地福建省福州市台江区交通路****楼**统一社会信用代码91350103577013770U。 法定代表人：林秀圆，执行董事。 委托诉讼代理人：柳秉东、唐丽萍，福建三通律师事务所执业律师。 原告福建医科大学与被告林华杰、福州艾玛天外天酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案,并于2018年3月29日作出（2017）闽0103民初2886号民事判决，判决：1.福建医科大学与林华杰于2012年5月31日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月8日解除；2.福州艾玛天外天酒店有限公司应当于本判决生效之日起十日内腾空搬离坐落于福州市台江区交通路88号荷塘路店面1-4号，并返还给福建医科大学；3.福州艾玛天外天酒店有限公司应当于履行第二项判决义务的同时，向福建医科大学支付自2017年6月1日起的租金、占有使用费（租金、占有使用费均按2860元/月的标准计算，其中：租金自2017年6月1日起计至2018年3月8日止；占有使用费自2018年3月9日起计至第二项判决义务履行完毕之日止）；4.福州艾玛天外天酒店有限公司应当于本判决生效之日起十日内向福建医科大学支付2017年1月1日起至2017年5月31日止的租金，共计13000元；5.林华杰对第三项、第四项判决义务承担连带清偿责任；6.林华杰应当于本判决生效之日起十日内向福建医科大学支付违约金5000元；7.驳回福建医科大学的其他诉讼请求。福州艾玛天外天酒店有限公司不服该判决，提起上诉，福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终6805号民事裁定发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。福建医科大学的委托诉讼代理人郑萍、福州艾玛天外天酒店有限公司的委托诉讼代理人柳秉东到庭参加诉讼。林华杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建医科大学向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋租赁合同》并立即腾房和移交房屋；2.判令林华杰、福州艾玛天外天酒店有限公司向福建医科大学支付2017年1月1日起至2017年5月31日止的租金13000元（按31200元/年，即2600元/月的标准计算），并自2017年6月1日起，按34320元/年（即2860元/月）的标准支付至合同解除之日止的租金，合同解除后，仍按2860元/月的标准，向福建医科大学支付逾期腾房占用费至被告腾房并移交房屋时止；3.判令林华杰、福州艾玛天外天酒店有限公司支付违约金5000元；4.本案诉讼费用、律师代理费由林华杰、福州艾玛天外天酒店有限公司承担。事实与理由：2012年5月31日，福建医科大学的内设机构国有资产管理处与林华杰签订了《房屋租赁合同》，合同约定：福建医科大学将坐落于福州市台江区交通路88号荷塘路店面1-4号，使用面积约为119.23平方米出租给林华杰作为福州艾玛天外天酒店有限公司负责管理经营的酒店配套服务项目使用；租赁期限12年，从2012年6月1日起至2024年5月31日；租金按三个阶段标准缴纳，第一阶段为2012年6月1日至2017年5月31日，每年为31200元；第二阶段为2017年6月1日至2022年5月31日，每年为34320元；第三阶段为2022年6月1日至2024年5月31日，每年为37750元；合同签订的当年起，每年11月20日前向福建医科大学足额付清次年租金。合同约定，守约方有权提前解除合同，并要求违约方赔偿违约金5000元。合同签订以后，福建医科大学全面履行了合同义务。然而，林华杰、福州艾玛天外天酒店有限公司从未按合同约定如期支付租金。2017年的租金按约定应当在2016年11月20日前支付，而林华杰、福州艾玛天外天酒店有限公司拖欠至今仍未支付。截至2017年5月31日止，林华杰、福州艾玛天外天酒店有限公司累计拖欠租金13000元。依合同约定，林华杰、福州艾玛天外天酒店有限公司作为违约方，还应支付给守约方违约金5000元。为此，福建医科大学诉至法院，要求判如所请。 被告林华杰未应诉答辩。 被告福州艾玛天外天酒店有限公司辩称：一、其认为被告不存在违约问题，原告于2016年9月26日单方面发出解除合同的函件，是属于原告违约，基于原告违约给其造成损失，其已经向法庭提出了反诉，具体到反诉阶段再审理；二、原告要求支付违约金5000元依法不能成立，原告提出的诉讼费问题依法由法院审理，但律师代理费没有法律依据也不能成立。其在房屋使用时该缴纳的房租其应该缴纳。另外，原告起诉的被告有两个，一个是林华杰，一个是其，从合同中，也已经明确了本案租赁的房屋是其为经营酒店配套使用，客观上也是由其在实际使用，林华杰参加签约是因为林华杰当时是其的法定代表人，林华杰签约是代表公司的职务行为，不是个人行为，其后果、权利义务都是由福州艾玛天外天酒店有限公司享受和承担，所以本案的适格被告应当是其。 反诉原告福州艾玛天外天酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿因提前解除《房屋租赁合同》而给反诉原告造成的经济损失17.8万元；2、本案本诉、反诉的案件受理费、公告费、保全费、鉴定费、评估费、执行费等各项诉讼费用，均由反诉被告承担。事实和理由：林华杰作为其法定代表人于2012年5月31日与福建医科大学签订了《房屋租赁合同》。合同约定将讼争店面出租给林华杰作为其配套服务项目使用，合同期限12年，自2012年6月1日起至2024年5月31日止。此外，合同也对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，其作为配套服务项目实际使用该房屋的主体，即依约进行了投资装修、改造和设备的购置、安装。装修期满后，该店面即作为其配套服务项目使用，并向福建医科大学缴交了全部租金。不料在其承租经营期间，福建医科大学以其违约为由向法院提出本案解除合同的诉讼，要求其将案涉租赁房屋腾空、移交给福建医科大学。其认为福建医科大学提出的关于其违约的主张根本不能成立。福建医科大学在合同履行期内突然单方提出解除合同，要求其将租赁房屋腾空、移交给福建医科大学，实属对双方签订的房屋租赁合同的违约，依法应当承担违约责任，赔偿因解除合同给其造成的经济损失。至少有：按照公允的评估原则计算，其每年的经营可得收益至少在17.8万元以上，福建医科大学提出解除合同，使其无法继续承租经营，自2019年1月1日起至合同届满的2024年5月31日止，可得经营收益至少17.8万元以上。 反诉被告福建医科大学辩称，一、答辩人不存在违约事实。相反，被告林华杰的违约事实清楚，反诉原告在反诉状述及“缴交了全部租金”没有事实依据。本案所涉《房屋租赁合同》的承租方被告林华杰，合同第三条明确约定租金按三阶段标准缴纳。第一阶段为2012年6月1日至2017年5月31日，每年为31200元；第二阶段为2017年6月1日至2022年5月31日，每年为34320元；第三阶段为2022年6月1日至2024年5月31日，每年为37750元。每年11月20日前足额付清次年租金。合同签订以后，答辩人全面履行了合同义务。然而，被告林华杰从未按合同约定如期支付租金。2017年的租金按约定应当在2016年11月20日前支付，而被告林华杰迄今仍未支付。被告拖欠租金暂计至2019年3月31日止已达27个月之久，累计拖欠租金数额75920元。被告拖欠租金的违约事实不是反诉原告轻描淡写的“缴交了全部租金”能否认的。二、《房屋租赁合同》明确约定被告林华杰拖欠租金超过1个月的，答辩人有权解除合同，同时被告林华杰应支付违约金5000元。《房屋租赁合同》第五条第三项“乙方（被告林华杰）如拖欠甲方（原告）租金和水电费超过1个月，甲方（原告）有权解除合同，收回租赁场所，并有权追偿拖欠的租金和其他费用。”根据该约定，2017年的租金按约定应当在2016年11月20日前支付，被告林华杰没有如期支付，原告于2017年6月向贵院提起诉讼，行使合同解除权，符合法律规定。同时，依合同第五条第一款约定“守约方有权提前解除合同，并要求违约方赔偿违约金5000元。”因此，被告林华杰应当支付违约金5000元。三、反诉原告请求赔偿经济损失17.8万元没有任何依据。基于答辩人不存在违约的事实，即便存在反诉原告所称的损失，该损失与答辩人无关，也应当自行承担。何况反诉原告所谓的“按照公允的评估原则计算”的经营收益损失至少17.8万元所依据的评估报告是反诉原告方单方委托，单方委托的评估报告不能客观反映真实情况。即便撇开评估报告客观性，由于被告林华杰无权将其所承租的房屋私自进行转租，也不存在所谓的经营收益损失。总之。反诉原告请求赔偿经济损失17.8万元没有任何依据。综上，反诉原告提出的反诉请求无事实、合同与法律依据，因此请求法院驳回其反诉请求，依法保护答辩人的本诉，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月31日，以福建医科大学国有资产管理处为出租方（甲方），以林华杰为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：1、甲方将座落于交通路88号荷塘路店面1-4号（使用面积约为119.23平方米）出租给乙方作为配套服务项目使用；2、租赁期限为12年，从2012年6月1日起至2024年5月31日止；3、租金按三个阶段标准缴纳，第一阶段为2012年6月1日至2017年5月31日，每年为31200元，第二阶段为2017年6月1日至2022年5月31日，每年34320元，第三阶段为2022年6月1日至2024年5月31日，每年为37750元。合同签订的当年起，每年11月20日前向甲方足额付清次年租金；4、乙方无权将所承租的房屋私自进行转租、抵押、分租或调换给他人，乙方如需改变经营项目，必须征得甲方书面同意；5、双方中任何一方未能遵守本合同约定，致使本合同约定不能实现，守约方有权提前解除合同，并要求违约方赔偿违约金5000元，有造成损失的，违约金不足以弥补损失，守约方有权向违约方追偿；6、乙方如拖欠甲方租金和水电费超过1个月，甲方有权解除合同，收回租赁场所，并有权追偿拖欠的租金和其他费用；7、双方中任何一方未能遵守本合同约定，致使本合同约定不能实现，守约方有权提前解除合同，并要求违约方赔偿违约金5000元。有造成损失的，违约金不足以弥补损失的，守约方有权向违约方追偿；8、租赁期间，因国家或学校整体规划需要征用或改变该场所用途（以政府部门或学校下文为依据），甲方需提前一个月通知乙方，甲乙双方无条件终止合同。上述合同签订之后，福建医科大学将租赁房屋交付给林华杰，实际由福州艾玛天外天酒店有限公司使用，并由吴凤梅通过转账方式缴纳当年的租金，福建医科大学向吴凤梅出具发票，双方确认租金已缴纳至2016年12月31日止。 福州艾玛天外天酒店有限公司成立于2011年6月10日，住所地为，住所地为福州市台江区交通路****楼**，经营范围为客房机构经营）、酒店投资管理及信息咨询服务。2015年6月9日法定代表人由林华杰变更为林秀圆，公司经理由林华杰变更为阮陈斌。 另查明，坐落于台江区，**楼**楼，**楼**楼，**楼**楼，**楼**楼，**楼**楼，**楼**楼，**楼**楼，**楼**楼，63＃楼于2000年11月24日登记在福建医科大学名下，产别为国有。诉讼中，福建医科大学提出：讼争店面位于福建医科大学享有的国有土地使用权的宗地范围内，讼争店面所在位置在宗地图中标注为混，即规划许可建设的混凝土建筑。 2016年9月26日福建医科大学国有资产管理处向林华杰发出《解除合同通知书》，写明租户未按合同约定用途使用承租房产，且私自转租，根据合同第四条关于“乙方无权将承租的房屋私自进行转租、抵押、分租或调换给他人，乙方如需改变经营项目，必须征得甲方书面同意”和合同第五条关于“双方中任何一方未能遵守本合同约定，致使本合同约定不能实现，守约方有权提前解除合同”的约定，其决定解除双方签订的《房屋租赁合同》（于2012年2月28日及2012年5月31日签订）。同日，福州艾玛天外天酒店有限公司的经理阮陈斌签收了上述《解除合同通知书》。 诉讼中，福州艾玛天外天酒店有限公司委托福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司对福州市台江区交通路88号1-4号店面租赁损失价值（承租人权益价值）进行评估，2018年12月13日该公司作出资产评估报告，评估结论为：在公开市场和持续使用前提下，在满足本报告列明假设限制条件下和特殊事项说明前提下，在评估基准日（2018年12月1日）福州艾玛天外天酒店有限公司拟了解福州市台江区交通路88号1-4号店面租赁损失（承租人权益价值）的评估值为17.8万元。 2017年6月19日，福建医科大学诉至本院，并提出上述诉讼请求。 本院认为，福建医科大学国有资产管理处与林华杰签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因福建医科大学国有资产管理处作为福建医科大学的内设机构，不具有独立的民事权利能力和行为能力，其所从事的与其职能相关的行为所产生的法律上的权利与义务，应由具有独立法人地位的福建医科大学来享有和承担，即该租赁合同对福建医科大学发生效力，故福建医科大学与林华杰均应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案《房屋租赁合同》对于付租时间虽有明确的约定，即林华杰在每年11月20日前向福建医科大学付清次年租金，但实际履约过程中，系由福州艾玛天外天酒店有限公司使用租赁店面开展酒店配套经营，并实际支付租金，且至2016年12月31日止均由案外人吴凤梅通过转账方式缴纳当年的租金，福建医科大学再向吴凤梅出具发票，在此期间，福建医科大学未提出异议，再结合2016年9月26日福建医科大学向林华杰发出的《解除合同通知书》内容来看，福建医科大学也并未主张林华杰存在迟延支付租金情况而提出解除合同，以上足以说明双方以实际行为变更了付租的时间和方式。至于是否存在转租的问题。因福建医科大学未提供证据证明其主张，其应承担举证不能的法律后果，故对福建医科大学提出存在转租的主张，不予采信。据此，福建医科大学在二被告未存在拖欠租金及转租的情况下，于2016年9月26日发函提出解除合同，无事实依据，且解除合同通知未向合同相对人林华杰本人或其授权的相关人员送达，该送达应视为无效送达，不发生解除合同的效力。依照变更后的付租方式（即当年支付租金），至2017年6月19日福建医科大学起诉时，林华杰及福州艾玛天外天酒店有限公司并未迟延支付租金，而在起诉后，本案租赁合同是否继续履行尚不确定，合同解除后的赔偿或补偿及后续租金如何支付等问题未确定的情况下，林华杰及福州艾玛天外天酒店有限公司暂缓支付2017年度及以后的租金，亦不应认定为违约。 关于本案能否解除租赁合同及租金问题。在诉讼中，福州艾玛天外天酒店有限公司提出在双方就赔偿问题协商妥当的情况下同意解除合同，参照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，福州艾玛天外天酒店有限公司作为实际使用人同意解除合同，本案合同的目的已不能实现，故对福建医科大学诉请解除合同的主张，可予以支持（合同解除之日为本判决生效之日），福建医科大学亦可要求林华杰腾房和移交房屋。因双方不存在违约情形，故福建医科大学诉请林华杰支付违约金的主张于法无据，本院不予支持。另，鉴于二被告仅交付租金至2016年12月31日止，故福建医科大学有权要求林华杰继续支付至解除合同时的租金及解除合同后参考租金标准的占有使用费。考虑到本案讼争店面实际由福州艾玛天外天酒店有限公司占有使用，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”福州艾玛天外天酒店有限公司作为实际占用人，亦负有腾房及支付租金、占有使用费的义务。 关于律师费问题，因双方未存在违约情形，且在合同中未就此费用进行约定，故福建医科大学的该项主张，缺乏事实和法律依据，应不予支持。 关于福州艾玛天外天酒店有限公司提出福建医科大学需支付因提前解除《房屋租赁合同》给其造成的经济损失。如上所述，福建医科大学发出的通知并未发生解除合同的效力，本案属合意解除租赁合同，不存在违约行为，故福州艾玛天外天酒店有限公司因合同解除导致的损失应当自行承担，即福州艾玛天外天酒店有限公司要求福建医科大学赔偿各项经济损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认福建医科大学国有资产管理处与林华杰于2012年5月31日签订的《房屋租赁合同》解除； 二、林华杰、福州艾玛天外天酒店有限公司应当于本判决生效之日起十日内腾空搬离坐落于福州市台江区交通路88号荷塘路店面1-4号，并返还给福建医科大学； 三、林华杰应当于履行第二项判决义务的同时，向福建医科大学支付自2017年1月1日起至其腾空搬离上述租赁房屋之日止的的租金、占有使用费（租金、占有使用费均按2860元/月的标准计算，其中：2016年11月20日至判决解除合同生效之日的租金于本判决生效之日起十五日内支付，本判决生效次日至腾房义务履行完毕期间的占用费，每月支付一次，于每月月底支付）； 四、福州艾玛天外天酒店有限公司对上述第三项判决确定的义务承担连带清偿责任； 五、驳回福建医科大学的其他诉讼请求； 六、驳回福州艾玛天外天酒店有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7153元，由林华杰、福州艾玛天外天酒店有限公司负担7000元，原告福建医科大学负担153元。反诉案件受理费1930元，由反诉原告福州艾玛天外天酒店有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  陈建珠 人民陪审员  李 伟 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  谢辰萱 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。