西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初16151号原告：胡健，男，汉族，1964年8月11日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵云，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：石莉，陕西博纳新律师事务所实习律师。被告：马智强，男，汉族，1990年3月17日出生，住陕西省安塞县。委托诉讼代理人：王璐，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟波，陕西维谨律师事务所律师。原告胡健与被告马智强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告胡健的委托诉讼代理人赵云、石莉，被告马智强的委托诉讼代理人王璐、迟波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡健诉称，2016年4月15日，杜某某（乙方）与原告（甲方）签订《房屋租赁合同》，承租委托人位于西安市XX路XX小区XX号楼XX层部分区域；面积确认为945平方米。合同约定:房屋租赁期限为2016年7月20日至2022年7月19日（第二条）；第一年的房租为80元/每平米/月，每月79191元；第二年的房租为85元/每平米/月，每月83916元；第三年至第六年的房租为90元/每平米/月，每月85050元。同时双方约定:租赁期内，乙方中途退租的，提前60日书面通知甲方，甲方同意中途退租的，乙方应向甲方赔偿相当于三个月租赁费为违约金。一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，给守约方造成损失的，还应当赔偿守约方所遭受的损失，包括但不限于房屋闲置装修款营业损失等等，同时守约方有权选择解除本合同。同时甲方有权要求乙方将承租场地恢复原状，若乙方未按合同时间要求内恢复原状的，甲方有权代为拆除，其拆除费用由乙方承担。合同签订后，2017年9月11日，原告（甲方）与被告（丙方）及杜某某（乙方）共同签订三方协议《关于XX号楼XX层商铺租赁合同的租赁人更改的补充条款》，该协议约定乙方与甲方于2016年4月15日签订的租赁合同，承租人变更为丙方，即马智强，原租赁合同所有条款及责任内容不变，丙方全部认可并履行原租赁合同所有内容。即自2017年9月11日，被告成为租赁合同的当事人，同时被告于当日向委托人出具承诺书，承诺履行原租赁合同中约定的乙方所应承担的全部义务和违约责任。2018年10月17日，在未与原告协商且未经原告同意的情况下，被告单方面向原告出具《申请》，要求终止双方签订的租赁合同，其后便失去联系。2019年3月，原告向被告发出《律师函》，告知与其解除租赁合同并讨要拖欠的房租、违约金及房屋清理费用。但时至今日，被告并未按照租赁合同的约定，向原告支付上述费用。故诉至法院，请求：1、确认《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除，并判令被告向原告支付2018年10月17日至2019年3月1日未履行租赁期间的房租382725元（85050÷30天*135天=382725元）；2、判令被告支付原告代为拆除租赁房屋内设施，恢复房屋原状的拆除费用及垃圾清运费用：70000元；3、判令被告向原告支付中途退租的违约金255150元；4、本案诉讼费由被告承担。被告马智强辩称，被告按照合同约定已经通知原告解除合同，涉案合同已于解除通知到达原告之日起解除，原告未在法定期限内提出异议，视为对被告所发解除通知的认可，双方权利义务关系已经清结，被告不存在任何欠款，其诉请没有事实与法律依据。被告非本案适格当事人，涉案房屋实际租赁主体系陕西龙腾辉达电子娱乐有限公司，并非被告个人，合同责任不应由被告个人承担。综上，被告按照合同约定，向原告发出解除通知，原告收到解除通知、接收了押金条后，未在法定期限内提出异议，视为对被告所发解除通知的认可，涉案的《租赁合同》已经解除。原告在解除合同一年后，要求被告向其支付租金、违约金，拆除费用的请求，没有事实与法律依据。请求贵院依法驳回原告之诉求，维护被告的合法权益。经审理查明，2016年4月15日，原告胡健与杜某某（案外人）签订《租赁合同》一份，约定原告（甲方）将坐落于西安市XX路XX小区XX号楼XX层部分区域出租给乙方杜某某作为动漫城经营使用。租赁场地的建筑面积为945平方米，租赁期限为六年，并约定第一年租金单价为80元/平方米/月，第二年租金单价为85元/平方米/月，第三年至第六年租金单价为90元/平方米/月，第一年年租金金为907200元，从2018年7月20日至2022年7月19日，租金单价为90元/平方米/月，年租金为102.06万元。乙方应于前半年度租赁费用期满前20个工作日支付下一期半年度租赁费用，以此类推。在租赁期内，乙方中途退租的，应提前60日书面通知甲方，甲方同意中途退租的，乙方应向甲方赔偿相当于三个月租赁费为违约金。2017年9月11日，出租方（甲方）胡健、原承租方（乙方）杜某某与新承租方（丙方）马智强签订《关于XX号楼XX层商铺租赁合同的租赁人更改的补充条款》一份，约定：经乙方提出与甲方2016年4月15日签定的租赁合同（租赁区域为XX路XX小区XX号楼XX层临街商铺），原合同中承租人现更改为丙方租赁人，姓名为:马智强，身份证号:610XXXXXXXXXXXXXXX，原租赁合同所有条款及责任内容不变，从本协议签订生效后原租赁合同中所有内容及条款责任等均由丙方承担履行与乙方无关，丙方全部认可并履行原租赁合同所有内容。此协议只作为甲乙丙三方对原合同承租人的更改，并作为原合同的补充件与原租赁合同同等有效，原租赁合同内容及租赁期限等内容不做任何更改，一切履行责任均以原合同为准。甲方予以认可丙方为原租赁合同的租赁人。此协议作为甲方与乙方2016年4月15日签定的租赁合同的补充件。上述合同签订后，被告马智强向原告支付房屋租金至2018年10月17日。当日，被告马智强向原告胡健提出解除合同的申请，并于2018年10月30日通知原告其将押金作为违约金给付原告，并表示已向原告交付钥匙。后原告于2018年11月3日在租赁房屋门口张贴告知书一份，要求被告继续履行合同义务。2019年3月27日，原告委托律师向被告马智强发出律师函一份，载明，原告不同意被告于2018年10月17日单方面提出的退租申请，现告知被告其同意于2019年3月1日解除合同，并要求被告支付2018年10月17日至2019年3月1日租金382725元。庭审中，原告表示被告于2018年10月30日并未腾空房屋，且案涉房屋房门一直紧锁。另外，原告主张被告支付拆除费用及垃圾清运费用共计70000元，但仅提交收款收据一张，其中载明今收到西安顺和酒店管理有限公司拆除费用及垃圾清运费用共计70000元。经询，原、被告对原告收取被告押金105000元均无异议，现被告表示愿将该款抵扣违约金。以上事实，有《租赁合同》、《关于XX号楼XX层商铺租赁合同的租赁人更改的补充条款》、申请、告知书及张贴情况、律师函、挂号信邮寄单号、通知及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告胡健与被告马智强、案外人杜某某签订的《关于XX号楼XX层商铺租赁合同的租赁人更改的补充条款》，系各方真实意思表示，各方均应按照合同约定履行义务，据此补充条款可以认定原《租赁合同》对原告、被告产生法律效力。关于合同解除的解除时间一节，根据合同约定，被告中途退租需提前两个月申请且经得原告同意，经过法庭调查，被告虽于2018年10月17日提出解除合同，但原告对此并未同意且已通过张贴告知函的方式告知被告，后2019年3月27日向被告发送律师函，告知其合同解除时间为2019年3月1日。由此本院认定合同解除的时间为2019年3月1日。故被告应向原告支付2018年10月17日至2019年3月1日的租金共计382725元。同时，因被告提前退租存在违约行为，应向原告支付违约金，但双方合同约定的违约金过高，本院酌情调整为一个月租金即85050元。对于原告诉请要求的拆除费用及清运垃圾费70000元，因证据不足，本院不予支持。另外，原告应向被告退还押金105000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原、被告于2017年9月11月签订的《关于XX号楼XX层商铺租赁合同的租赁人更改的补充条款》于2019年3月1日解除。二、被告马智强应于本判决生效之日起十日内向原告支付2018年10月17日至2019年3月1日的租金共计382725元，并支付违约金85050元，以上共计467775元。三、原告胡健应于本判决生效之日起十日内向被告马智强退还押金105000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告胡健的其他诉讼请求。本案案件受理费10879元，由被告马智强承担7200元，剩余部分由原告自行承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 杨 冉人民陪审员 刘 军人民陪审员 苗晓玲二〇一九年十二月二十七日书 记 员 赵琳博