福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0124民初2199号 原告：荣域（福建）置业发展有限公司,住所地闽清县梅城镇梅溪中路邮电新村D座401,统一社会信用代码91350124062255375T。 法定代表人：林宝有，总经理。 委托诉讼代理人：尤虹，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张军,北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 被告：黄振惠，男，1991年9月26日出生，汉族，户籍地福建省闽清县，现住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：陈成梁，福建金欧律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司闽清支行，住所地梅城镇解放大街262号，统一社会信用代码91350124854788460Y。 负责人：陈鹏。 委托诉讼代理人：朱加春，男，1965年3月27日出生，汉族，公司员工，住福建省闽清县。 原告荣域（福建）置业发展有限公司（以下简称荣域置业公司）与被告黄振惠、第三人中国银行股份有限公司闽清支行（以下简称中行闽清支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荣域置业公司的委托诉讼代理人尤虹、张军，被告黄振惠的委托诉讼代理人陈成梁，第三人中行闽清支行的委托诉讼代理人朱加春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣域置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2014年5月28日签订的《商品房买卖合同》（编号ＭＦ-2007-01-0590360，含补充协议及相关附件）；2.请求判令被告向原告支付合同违约金425484.13元（每逾期一日，按购房款总额848423元日万分之五的标准计算，自2016年11月11日起暂计至2019年8月10日，实际计至房屋预售备案登记、预告登记注销之日止）；3.请求判令被告向原告支付被银行扣收的贷款本息30624.48元及因代垫该款产生的利息2097.78元（利息按合同约定日万分之五的标准自银行扣款之日起至暂计至2019年8月10日，实际计至被告实际还清之日止）；4.请求判令被告在合同解除后三日内配合、协助荣域置业公司办理注销《商品房买卖合同》（编号ＭＦ-2007-01-0590360）的预售备案登记、预告登记等相关手续，并承担所需费用；5.请求判令被告承担本案原告所支付的律师费19600元；6.请求判令被告承担本案的诉讼费用；7.请求判令原告直接在被告已付购房款中扣除以上各项诉讼请求所列费用。事实和理由：2014年5月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（编号ＭＦ-2007-01-0590360，含《补充协议》及其他相关附件），合同约定被告向原告购买位于的荣域学府2幢10层901号房，建筑面积111.18㎡，总价848423元，首付款258423元，贷款金额590000元。2015年1月20日，被告与中行闽清支行签订《个人购房借款／担保合同》，向银行借款590000元，原告作为担保方提供阶段性连带责任保证。截至2019年7月，被告已经连续十二个月未偿还按揭贷款本息，致使银行要求原告承担保证责任并从原告账户上直接扣款用于归还被告的2018年7月至2019年3月的贷款违约本息共计30624.48元。 另外，2016年10月荣域学府项目已通过闽清县不动产登记中心审批，并取得初始登记。原告先后于2016年10月31日、12月4日、2017年11月16日、2018年1月10日以EMS特快专递的方式向被告发出《领取办理不动产证书相关材料的通知函》，通知被告领取办理权属登记需由出卖人提供给买受人的资料，但被告均拒收函件。根据《商品房买卖合同》附件六第五条第2款第8点约定及补充协议第十条第1款约定，被告的上述行为已构成严重违约。原告也已于2019年7月31日向黄振惠发出《关于归还银行扣划贷款本息及解除商品房买卖合同的通知函》，但被告仍置之不理。 黄振惠辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由：原告请求没有事实和法律依据，原告发函被告均未收到，故过错在于原告。本案属于原告代垫银行贷款，所以不适用《商品房买卖合同》及其有关的补充协议，应当适用中国银行个人一手房贷款合同以及相关的规定，退一步说，根据《商品房买卖合同》补充协议第5条第2款第八项规定，本案也未达到解除《商品房买卖合同》条件，因为原告没有按约定送达通知函及该条款规定的买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起十日内，而买受人至今没有接到出卖人的所有函件，因此，《商品房买卖合同》不得提前解除。也就是原告诉求的第一项，因为第一项不能解除，导致原告诉求中的第二、四、七项均应当驳回。第五项、第六项诉求应当变更，关于原告的第三项诉求，被告已经于2019年10月8日还清了原告垫付的银行贷款本金30624.48元。被告应还原告的利息及其他费用，原告诉求计算错误，从2019年3月27日起算至2019年8月10日，共计137天，每天万分之三计算，合计1258.67元。 中行闽清支行辩称，要求在原、被告解除《商品房买卖合同》前，应还清答辩人全部贷款本息及费用；如果法院不支持原告主张的解除《商品房买卖合同》，第三人愿意继续贷款给被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年5月28日，荣域置业公司与黄振惠签订合同编号ＭＦ-2007-01-Ｎ00590360的《商品房买卖合同》及附件五、六，约定黄振惠购买荣域置业公司开发的位于闽清县的荣域学府2＃901单元房，建筑面积共111.18平方米，总价款848423元，付款方式为签订合同时支付首期购房款258423元，余款590000元由黄振惠通过办理按揭贷款支付。另《商品房买卖合同》附件六第五条第（8）项约定：“买受人同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》约定足额按时归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息或费用的，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计2个月不交或少交按揭款项，或未按约向出卖人归还全部款项并支付相关利息的，出卖人有权解除主合同及本补充协议。”、第十五条双方同意对主合同第二十条补充如下“主合同中所列的买受人联系地址、联系电话必须准确、完整。若有变更，买受人应于变更后一日内以书面形式通知出卖人，否则出卖人根据主合同中所列的买受人联系地址、联系电话发出的通知自发出之日视为已送达买受人且出卖人已履行相应的通知义务，由此导致出卖人发出的通知延期到达或无法到达买受人而产生的所有相关责任均由买受人自行承担，出卖人不承担任何责任。”、第十九条双方还约定，如因买受人违反约定导致出卖人解除主合同及本补充协议的，买受人应支付出卖人按总购房款总价的5%支付违约金，同时买受人还应支付出卖人因实现债权产生包括律师费的一切费用。 2015年1月10日中行闽清支行与黄振惠签订《个人一手住房贷款合同》，约定中行闽清支行向黄振惠贷款590000元，贷款款项直接汇入荣域置业公司账户，贷款期限360个月，黄振惠每月15日以等额本息方式归还中行闽清支行贷款3832.61元，荣域置业公司为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等提供阶段性担保，担保方式为连带责任保证；贷款系用于黄振惠购置位于的荣域学府2＃901号房产。 2014年6月11日，诉争的房屋办理了梅房预ＹＲ字第××号预购商品房预告登记手续。2016年10月31日、12月5日、2017年11月16日、2018年1月10日荣域置业公司分别以ＥＭＳ快件方式通知黄振惠前往办理权属登记手续，但寄出的ＥＭＳ快件均退回并注明退回原因为“无人认领”或“收件人不在家”；2018年7月至2019年3月黄振惠中断每月偿还中行闽清支行3832.61元贷款本息，中行闽清支行从贷款担保人荣域置业公司账户扣划30624.48元代偿还贷款本息等费用；2019年8月1日，荣域置业公司以ＥＭＳ快件方式通知黄振惠“关于归还银行扣划荣域置业公司贷款本息及解除商品房买卖合同的通知书”，但寄出的ＥＭＳ快件以“无人接听逾期退回”退回。2019年7月31日，荣域置业公司与北京市盈科（福州）律师事务所签订《委托代理合同》，约定北京市盈科（福州）律师事务所接受荣域置业公司委托，代理荣域置业公司与黄振惠商品房销售合同纠纷一案，一审律师费19600元。另查明，2019年10月8日黄振惠主动归还荣域置业公司被中行闽清支行扣划的30624.48元款项，黄振惠购置的位于的荣域学府2＃901号房产目前已装修完毕。 本院认为，依法成立的合同，对当事人各方具有法律约束力。荣域置业公司与黄振惠签订的《商品房买卖合同》及附件五、六系双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议焦点：1.本案是适用荣域置业公司与黄振惠签订的《商品房买卖合同》及附件五、六还是黄振惠与中行闽清支行签订的《个人一手住房贷款合同》相关法律、法规规定；2.荣域置业公司要求解除与黄振惠签订的《商品房买卖合同》是否有事实和法律依据。 焦点一、黄振惠虽然已经支付了购买的荣域学府2＃901号房产全部款项，但因诉争房屋未办理权属登记，荣域置业公司对黄振惠向中行闽清支行贷款承担阶段性连带偿还责任，现因黄振惠未按合同还本付息而导致中行闽清支行扣划担保责任人荣域置业公司款项而产生纠纷，黄振惠违反了《商品房买卖合同》及附件五、六的约定，应承担相应法律责任。为此，本案属于商品房销售合同纠纷适用荣域置业公司与黄振惠签订的《商品房买卖合同》及附件五、六所规定的条款。 焦点二、荣域置业公司要求解除与黄振惠签订的是否有事实和法律依据。黄振惠在获得贷款后未按《商品房买卖合同》及附件五、六约定按时归还贷款本息，致使担保人荣域置业公司账户资金被中行闽清支行扣划归还黄振惠贷款本息等，荣域置业公司根据黄振惠确认的地址及联系电话以ＥＭＳ快件方式通知黄振惠，但寄出的ＥＭＳ快件以“无人接听逾期退回”退回。根据《商品房买卖合同》及附件六第五条第8项、第十五条规定，黄振惠行为违反上述约定构成违约应承担责任，但荣域置业公司在ＥＭＳ快件多次被退回时在查找原因上未尽到注意义务存在瑕疵（如查找中行闽清支行与黄振惠联系方式等），考虑到黄振惠确实未收到并不是拒收荣域置业公司寄出的ＥＭＳ快件，在诉讼期间黄振惠主动偿还荣域置业公司垫付的款项对自己违约行为有悔意，且诉争的的荣域学府2＃901号房屋黄振惠已装修等因素，本院不支持荣域置业公司主张要求解除与黄振惠签订的《商品房买卖合同》及附件五、六，对违约行为造成荣域置业公司直接经济损失，黄振惠应承担赔偿责任。荣域置业公司直接损失有律师费19600元、因垫付款项30624.48元产生的利息3460元（按日万分之五计息，从2019年3月27日起至2019年10月8日止共226天）及预交的案件受理费12284元，合计35344元。 综上所述，荣域置业公司所主张的诉讼请求部分有事实和法律根据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄振惠于判决生效之日起十日内支付荣域（福建）置业发展有限公司款项35344元； 二、驳回荣域（福建）置业发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12284元，由黄振惠负担【该费用由荣域（福建）置业发展有限公司结算】。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  俞桂天 人民陪审员  翁新磊 人民陪审员  黄立兴 二〇一九年十二月三日 书 记 员  徐 静 附1，当事人提交证据目录 荣域（福建）置业发展有限公司提供的证据：A1.《商品房买卖合同》及附件；A2.《个人一手住房贷款合同》；A3.发票；A4.房屋预告登记；A5.EMS面单及通知函；A6.个人贷款未收清单、客户借记回单、申请书；A7.EMS面单、通知函及退件；A8.《委托代理合同》、汇款凭证、发票。 黄振惠提供的证据：B1.扣款银行流水账单；B2.还款银行流水账单。 附2，本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”