重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初24253号原告：韩贵梅，女，1986年3月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陶秋佚，重庆九言律师事务所律师。被告：朱珠，女，1981年9月6日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：朱传胜，重庆渝高律师事务所律师。第三人：重庆城阁房地产信息咨询有限责任公司，住所地重庆市渝中区大坪支路3号101、102。法定代表人：文传宽。第三人：张莎，女，1980年2月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告韩贵梅与被告朱珠，第三人重庆城阁房地产信息咨询有限责任公司（以下简称城阁公司）、第三人张莎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩贵梅及其委托诉讼代理人陶秋佚，被告朱珠的委托诉讼代理人朱传胜，第三人城阁公司的法定代表人文传宽到庭参加诉讼，第三人张莎经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩贵梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告配合原告办理重庆市渝中区大坪支路18号XX房屋权属过户登记(产权证号101房地证字第14566号，建筑面积61.13平方米，套内面积47.68平方米）；2、判令被告将涉案房屋交付给原告；3、请求判令被告向原告支付违约金98800元。事实与理由：原告与被告的委托人张莎通过中介公司城阁公司于2018年4月20日订立了房屋买卖合同。合同约定原告购买被告坐落于重庆市渝中区大坪支路18号XX号房屋一套(产权证号101房地证字第14566号，建筑面积61.13平方米，套内面积47.68平方米房屋价款为98800元及违约责任等等。原告于合同订立当日支付定金4万元，并由被告的委托人张莎向原告出具收条。2018年5月，原告与被告共同到渝中区五一路的广发银行进行面签。之后原告要求被告履行合同约定内容，均遭到被告的委托人张莎的推诿与搪塞。2018年7月13日，被告及其委托人张莎向原告出具终止合同通知函。因情况紧急为避免财产损失，原告向法院提出了诉前财产保全，请求法院查封诉争房屋，法院于2018年7月13日下发(2018)渝0103财保877号民事裁定书确定查封事宜。由于近期重庆本地房地增值太快，卖家毁约的事件层出不穷，扰乱了市场也损害了买房者的合法权益。原告为了维护作为一个买房者利益，特向法院提出诉讼，请求保护原告的诉讼请求。被告朱珠辩称，被告与张莎是朋友，因为张莎与原告签订了合同，为了不让张莎陷入被动，以为张莎与原告签订了房屋买卖合同，自己就必须向原告出售该房屋，但实际上被告从未向张莎出具任何书面的授权委托书，并不认可委托张莎向原告出售房屋。本案签订的两个房屋买卖合同属于两个法律关系，因为张莎在2018年4月20日签订的合同中是作为合同主体乙方，并不是代理人，其签订合同后不能履行，相应合同应当另案处理。原告与被告之间只签订了一份合同，合同的签订时间是2018年5月29日，合同签订后，原告并未向被告支付定金，也未支付房款。原告虽向张莎支付定金，是履行与张莎所签房屋买卖合同的支付义务，并非履行本案房屋买卖合同的定金支付义务。其收取了定金，应由张莎退还原告，需要另案处理。中介公司、原告均是与张莎沟通、联系，其与张莎之间的联系行为是基于张莎作为主体一方与他们签订合同，并非代表朱珠。因此张莎的行为不应当由朱珠承担，房屋买卖属于重大民事行为，根据法律规定，需要签订书面合同，如果委托他人进行必须取得书面授权，张莎未取得授权。张莎作为合同主体一方应自行承担法律责任，与本案被告无关。本案中，原告办理按揭贷款，并没有获得银行的实质通过，事实上虽然接到银行通知，中介陈述银行要求原告提供相应的补救措施，但原告并不能真正的取得银行按揭贷款。被告认为原告提供了假的离婚证导致办理按揭未通过，所以不同意更换银行继续贷款，被告要求原告一次性付款。从2018年7月2日之后，原被告就在和中介方协商如何付款，被告提出要求一次性付款，原告第一次是拒绝了。继续协商后，原告同意一次性付款，但是没有提出什么时候支付。2018年7月6日，双方在中介公司当面进行了协商，被告要求原告一次性付款，并且表达如果原告不能一次性付款，被告将不同意继续出卖房屋，原告没有承诺具体付款时间，仍然坚持要先银行按揭贷款，双方协商未果。双方在微信中多次进行沟通，原告承认了在办理银行按揭贷款中手续存在问题，导致无法通过银行按揭贷款审批。在协商未果的情况下，被告在2018年7月9日拟定了《终止合同通知函》，并于2018年7月11日通过邮寄的方式向原告发出该函件。被告认为涉案的房屋买卖合同已经解除，原告无权要求办理过户手续，被告不同意将本案涉案房屋交付给原告。被告在合同签订后，积极履行合同义务，是原告自行提供假证件办理银行按揭贷款，导致按揭贷款审核不能通过，被告不存在任何违约行为，不应支付违约金，也不应承担本案诉讼费和保全费。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人城阁公司陈述，2018年4月20日，原告通过城阁公司与被告签订了重庆市渝中区大坪支路18号XX号房屋买卖合同。签订合同当时，被告未到场，被告通过微信向中介公司的工作人员发送委托书图片，由被告的委托人张莎代为签订了买卖合同。2018年5月29日，在广发银行办理银行按揭贷款面签时，银行要求提供的买卖合同必须是由买卖双方本人签订，故在办理贷款当日，由原被告双方又重新签订了一份合同用于贷款，该份合同城阁公司没有保留合同原件。后原告通过了银行审批，银行通知城阁公司可以通知买卖双方进行过户。城阁公司方通知了原告和第三人张莎，告知第二天可以进行过户，但是银行又通知城阁公司有人举报原告的婚姻状况有问题，必须要进行查实。银行工作人员与原告到婚姻登记机关经过查询，原告的婚姻状况与向银行申报的婚姻状况一致，均为离婚。但是银行仍然要求必须要撤销该举报后才能进行贷款，但是原被告以及城阁公司均不知晓举报人是谁，没有办法对举报进行撤销，在此情况下只能全款支付房款或换一家银行申请贷款。城阁公司将该情况告知了原告与第三人张莎，双方一直在进行协商，第三人张莎要求全款，原告希望按揭，大概协商了十多天，但一直协商未果，后被告和第三人张莎向原告发出了《终止合同通知函》，原告也向法院提起了诉讼。综上所述，请求法院依法判决。第三人张莎未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：2018年4月20日，合同编号为0000003号的《房屋买卖合同》签订，约定：买卖双方通过经纪方的介绍促成买卖坐落于渝中区大坪支路18号XX的物业，建筑面积61.13㎡，包含装修和附属设施；买卖双方协商后确定的实际成交价格为：人民币988000元。付款约定：1.买方于2018年4月20日交付定金人民币40000元（大写：肆拾万整）；2.买方于过户当日交付卖方首付款人民币368000元（大写：叁拾陆万捌仟元整）；3.剩余房款人民币580000元（大写：伍拾捌万元整）由买方向银行申请按揭贷款直接支付。基于经纪方提供的中介服务和咨询服务，买方须支付人民币9900元；买方通过经纪方代理办理银行按揭贷款，买方于签订本合同时另行支付经纪方办理银行按揭的按揭服务费人民币9100元。第六条违约责任：1.任何一方不按或不完全按本合同条款执行时则自动成为违约方，应按违约责任条款追究相应的违约责任；2.因卖方原因（如：延迟交付以及不交付《房地产权证》和相关资料或所交资料缺乏真实性、合法性或个人出售意向有所改变等自己原因或卖方自身造成的第三方原因等任何原因）违约导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方除双倍返还定金于买方，并另外向买方赔偿应支付给经纪方的中介服务费。同时卖方除按约定支付经纪方的中介费外。还应赔偿买方总房款的10%作为违约金。买方不可再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；3.因买方原因（如：延迟或不交预付房款，延迟或不交验证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或个人购买意向有所改变等自己原因或买方自身造成的第三方原因等任何原因）违约导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方和经纪方均分买家定金外，买方还须另外向卖方赔偿应付给经纪方的中介服务费，同时买方除按约定支付经纪方的中介费外。还应赔偿卖方总房款的10%作为违约金。卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。附加条款：1.户口为空户；2.过户当月交付房屋于买方使用；3.2018年6月份签订按揭合同。合同对双方的权利义务进行了其他约定。该合同系在城阁公司签订，签订合同当天，朱珠未到场，张莎持有涉案房屋的房产证原件，该合同的抬头售房人/代理人为朱珠，购房人/代理人为韩贵梅，合同落款处卖方的签名“朱珠”系张莎书写。该合同签订后，涉案房屋的房产证原件由城阁公司保存。城阁公司陈述，朱珠通过微信向城阁公司的工作人员发送委托书图片，载明：本人朱珠（身份证号码：XXXX）委托张莎（身份证件号码：XXXX）全权处理重庆英利七牌坊置业公司所建位于渝中区大坪支路18号XX的房屋买卖事宜。2018年4月20日，韩贵梅通过支付宝转账的方式向张莎支付40000元，张莎于当日以朱珠的名义出具《收条》，载明：收到韩贵梅购买位于渝中区大坪支路18号XX房屋定金40000元整。同日，韩贵梅向经纪方城阁公司支付中介服务费5000元。2018年5月30日，韩贵梅向经纪方城阁公司支付按揭服务费10000元。2018年5月29日，在广发银行申请房屋银行按揭贷款时，朱珠与韩贵梅根据银行的要求重新通过经纪方城阁公司签署《房屋买卖合同》，合同内容与上述2018年4月20日张莎签署的《房屋买卖合同》内容一致，但合同签署落款时间仍为2018年4月20日。韩桂遂梅将2018年4月20日由张莎签署的《房屋买卖合同》撕毁，城阁公司还保留了2018年4月20日由张莎签署的《房屋买卖合同》原件。2018年7月7日，张莎通过微信向韩贵梅发送信息“从银行通知到现在已经一个多星期了，我们也给了你时间想办法！我也是积极主动和你和中介联系寻求解决方法，但是你却一不遂意就自己走了！如果周一之前你还无法解决款项问题我也就无能为力了，只有按约定终止合同！望互相理解为感！”韩桂梅回复“我也没有办法。被别人陷害，出现这种事情以后我也别想从银行贷款买房子。所以这套房子我是不可能放弃的。请你理解一下，因为问题不是我去挑起的。你们也可以考虑通过司法途径。”2018年7月8日，韩桂梅向张莎发微信“如果你们单方面取消合约，我肯定会通过法律程序解决这件事情”“这个电话我很肯定不是我们这边打的。到时候让法庭去调取电话吧。谁打的这个电话自然是有取消交易的嫌疑”“我是受害者，这样害我以后都不能贷款买房”“你们这个房子确实不想卖了，我也不强求，按照合约来就可以了”。张莎回复“我履行完了所有合同约定的该做的，甚至听取中介建议不与计较还作出了不小的让步，但是你还是概不接受中介协调的支付方式，一意孤行坚持己见！……结婚离婚本应是人生大事，结婚证离婚证是国家机关颁发的证件，但却被一些别有所图的人用来当成牟利工具，损害国家利益！”“由始至终我不曾违约，我们已经等了这么久了，按揭不成全款你不干，也给了你这么长时间去解决，中介的建议你也不接受，非要继续办按揭，我们已经履行了我们该做的一切，真的不可能再等了！在此我只能遗憾的和你说合同到此为止！”韩桂梅回复“我一直都是按照当初约定的时间去签的贷款和各种手续，如果实在谈不拢只有通过法律的途径来解决，法院见”张莎回复“我也是按约履行，那样最好”韩贵梅回复“证件的事情不归你们管，到时候法院该怎么处理我认，你们打这个举报电话的目的很明显，我只是追回我消费者的权益”“从你们打了举报电话后，你并没有配合我们去贷款，并且全款我也没有说不干，突然改变交易方式也没有时间给我去准备。”2018年7月9日，张莎向韩贵梅发送微信“何来的突然改变交易方式，你和中介是最先得到消息的，十天时间了还不够吗？那天在中介公司你明白否认了付全款，包括最后这几天你亦没有答应全款购买……”韩桂梅回复“当初的交易方式是贷款，全款我并没有说不干……”张莎回复“你是答应我全款还是和中介说全款了？现在答应全款了？”韩贵梅回复“我一直都是说的先去贷款，带不下来我就是全款。我是首套房是不可能带不下来的，你们一直没有配合我们去贷款。现在中介是愿意配合我去贷款的。”张莎回复“我也说过从签合同到现在几个月了，我们已经按约贷款过了，不可能又重新来一次！买房卖房不是过家家！”韩桂梅回复“合约写得很清楚6月安排贷款事项。银行审批的时间扣除和发生事情的时间扣除已就剩下几天时间。”“证件的事情不归你们管，相关部门怎样的处罚都接受，现在我跟你只有房子买卖的事情。”张莎回复“既然你愿意接受相关部门对你伪造使用证件的处罚，那我也欣然接受你通过司法途径解决问题！”韩桂梅回复“我全款已经到位到差不多了。我需要买你的房子。谢谢。”张莎回复“差不多是什么意思嘛”韩桂梅回复“就是差一点点哈，国际汇款慢一点。”2018年7月13日，张莎通过微信向韩贵梅发出《终止合同通知函》，载明：韩贵梅女士：你与我方于2018年4月20日签订的关于渝中区大坪支路18号XX号房的《房屋买卖合同》，由于你使用伪造离婚证导致向银行申请按揭贷款失败，且到今日为止亦未支付房款给我方，根据合同第六条第3小条你已违约。现我方郑重通知你，你与我方签订的关于渝中区大坪支路18号XX号房的《房屋买卖合同》现在终止，并请你按照合同约定赔偿我方损失！落款人为张莎、朱珠。另，2018年7月11日，韩贵梅因与朱珠房屋买卖合同纠纷一案，向本院提出诉前保全申请，要求对朱珠价值988000元的财产采取保全措施，本院于2018年7月13日作出（2018）渝0103财保877号《民事裁定书》，对朱珠名下的渝中区大坪支路18号XX房屋采取查封保全措施。韩贵梅于2018年7月16日向本院缴纳了诉前财产保全费5000元。再查明，坐落于重庆市渝中区大坪支路18号XX所有权人为朱珠，未设立抵押。案件审理过程中，韩贵梅将剩余的房款948000元提存至本院的案款账户中。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告虽然否认向第三人张莎出具委托书，否认委托张莎与原告签署《房屋买卖合同》，但张莎在2018年4月20日签订《房屋买卖合同》时持有涉案房屋的房产证原件，原告与被告在2018年5月29日重新签署落款时间为2018年4月20日的《房屋买卖合同》与原告与张莎2018年4月20日签订的《房屋买卖合同》内容一致，且被告还配合原告办理银行按揭贷款，结合被告与张莎于2018年7月13日向原告发出《终止合同通知函》，可以综合认定第三人张莎为被告的委托代理人，受被告委托与原告签订涉案房屋的买卖合同，代被告收取房款，与原告进行房屋买卖事宜的协商。被告与原告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《房屋买卖合同》签订后，双方都应当积极履行合同约定的义务，不得擅自变更或者解除合同。本院认为，《房屋买卖合同》签订后，双方应该积极的促成合同的履行，以达到房屋买卖成交的目的。原告在广发银行申请按揭贷款受阻后，原被告对支付房屋价款的方式进行协商，虽然在协商一次性付款和再次申请贷款的支付方式上双方存在争议，原告提出准备全款需要一段时间也是合理的要求，最后原告提出全款支付房屋价款，其是积极促成合同目的的实现，被告也应当予以配合，给予原告合理的准备房款的期限。原被告协商房款支付方式的过程大概只有十来天左右，在这样一个时间比较短的过程中，被告在没有充分的证据证明原告不能贷款，也没有给予原告充分的时间准备房款的情况下，于2018年7月13日以因原告方使用伪造离婚证导致向银行申请按揭贷款失败，且未支付房款为由，向原告发出《终止合同通知函》，通知双方签订的《房屋买卖合同》终止，并要求按照合同约定赔偿损失。但事实上原告使用伪造离婚证向银行申请按揭贷款这一事实并没有确切的证据可以证明，且原告表示愿意全款支付房款，《房屋买卖合同》可以继续履行。被告向原告发出《终止合同通知函》不具有合同约定和法定解除合同的事由，不能达到解除《房屋买卖合同》的效力。因此原、被告双方签订的《房屋买卖合同》仍具有法律效力，对双方具有拘束力。关于原告要求被告交付涉案房屋和配合原告办理涉案房屋的权属过户登记的诉讼请求。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案中，房屋的交付及权属过户登记应当根据合同的约定，以支付相应对价为前提。现原告已经将剩余的房款948000元提存至本院的案款账户中，故在原告支付涉案房屋价款的情况下，被告应当交付涉案房屋和配合原告办理涉案房屋的不动产转移登记手续。关于原告要求支付违约金100000元的诉讼请求。本案中，根据《房屋买卖合同》第六条第2款的约定，因卖方原因导致无法办理房地产转让登记手续的，应赔偿卖方总房款10%的作为违约金。本院认为，违约金是具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的作用，因原、被告双方签订的《房屋买卖合同》仍具有法律效力，对双方具有拘束力，合同并未解除，原告要求交付房屋和转移房屋权属的合同目的可以得到实现，原告以《房屋买卖合同》第六条第2款的约定主张违约金，与事实不符，且《房屋买卖合同》继续履行，原告并不存在其他损失。故根据本案的情况，原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。第三人张莎经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为放弃相应民事诉讼权利，本院依法可以缺席审理并作出判决。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告朱珠在本判决生效后立即配合原告韩贵梅办理重庆市渝中区大坪支路18号XX房屋的不动产转移登记手续；被告朱珠在本判决生效后十日内将重庆市渝中区大坪支路18号XX房屋交付给原告韩贵梅；驳回原告韩贵梅的其他诉讼请求。本案案件受理费2270元，保全费5000元，由原告韩贵梅承担案件受理费1000元，被告朱珠承担案件受理费1270元及保全费5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  周绍月人民陪审员  陈邦碧人民陪审员  郑洪宽二〇一九年十二月二十七日法官 助理  刘 浩书 记 员  徐艳彬