湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0111民初6338号 原告：彭小娟，女，1968年11月23日出生，汉族，武汉市人，武汉大学教师，住洪山区。 被告：武汉招银物业有限公司。住所地：武汉市汉口建设大道518号。 法定代表人：谭波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鄂玲，该公司经理。代理权限：一般授权。 委托诉讼代理人：刘勤，该公司经理。代理权限：一般授权。 原告彭小娟（以下简称原告）与被告武汉招银物业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院经公开开庭审理后作出（2016）鄂0111民初3845号民事判决，原、被告不服判决上诉至武汉市中级人民法院，被告对该院作出的（2017）鄂01民终6997号民事判决不服，向湖北省高级人民法院申请再审，该院作出（2018）鄂民再358号裁定书，裁定撤销湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终6997号民事判决及本院（2016）鄂0111民初3845号民事判决，将案件发回本院重审。本院另行组成合议庭，重新公开开庭进行了审理。原告彭小娟、被告委托诉讼代理人鄂玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金12476元（房屋建筑面积131.05平方米×14元/月/平方米×逾期月数，逾期月数自2014年7月29日起算至2015年2月17日即204天÷30为6.8月）；逾期交房违约金剩余部分自2015年2月18日算起，至具备交房条件且交付原告时止。2、判令被告支付逾期办证违约金6377元（已付购房款×1%）。3、判令原告未收房期间承担的物业费由被告承担。4、判令被告的保修期限自原告收房之日起算。5、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年10月14日签订《武汉市商品房买卖合同》购买位于武汉市洪山区珞珈雅苑第11幢2单元12层1201号，总价637782.5元。为购买该套商品房，原告于2013年6月22日（发票日期2013年11月15日）一次性首付房款302488元于被告，并对余款办理了个人住房公积金贷款手续，2014年2月7日贷款放款付清房屋余款320000元，履行合同约定付款义务。2016年3月6日得到被告已完成房产初始登记通知后与被告核实房屋产权办理事项时确定房屋比实际面积超出3.2平方，2016年3月6日补交超出面积款15294.5元。上述合同约定被告应当在2014年7月28日前，将符合约定条件的商品房交付原告使用，但被告于2015年4月15日才完成竣工验收备案登记，达到合同约定的交房条件，被告根据合同约定需向原告支付逾期交房违约金12476元及2015年2月18日至具备交房条件且交付原告时止的逾期交房违约金。合同约定，被告应于商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，但被告至2016年2月6日才向业主发出办证通知，被告应向原告支付逾期办证违约金6377元。被告因违规交房同时违规收取2015年1月至4月15日物业费共782元，原告未收房期间承担的物业费由被告承担。被告的保修期限自原告收房之日起算。因对有关争议原、被告不能达成一致意见，原告为此提起诉讼。 被告辩称：1、涉案房屋是武汉大学给予校内教职工的福利性保障房，属于由武汉市政府批准的“限房价、限房型、限工期、限销售对象”的限价安置商品房，该项目全过程均由武汉大学全面主导，本质上属于武汉大学委托代建的限价安置房，有别于一般的市场商品房。原、被告签订的售房合同是具有地域性的格式合同，应武汉大学要求将格式合同中的交付时间予以提前，该合同的交房时间并非被告真实意愿的表达。湖北省高级人民法院因此撤销原一审、二审民事判决，同时就本项目事实部分也予以了明确认定。２、被告不存在逾期交房的违约责任。被告于2012年10月24日取得涉案商品房“珞珈雅苑”土地使用权证，根据《限价安置商品房项目审批表》，珞珈雅苑建设工期为28个月，故该项目实际交付时间为2015年2月。但因武汉大学为了方便教职工暑期设计装修，同时不影响学校正常教学工作，特要求被告将核定工期提前至2014年7月，被告克服困难于2014年7月完成了各项单体工程的专项验收。2014年7月20日武汉大学通过学校网站等多种途径向其教职工发出了交房通知，武汉大学、洪山区政府于2014年7月30日还举行了交接仪式，交付工作历经2个月，武汉大学亦认可被告已完成房屋交付工作，且认为被告不存在逾期交房的责任。３、被告不存在逾期办证的违约责任。被告于2014年5月向洪山区房管局测绘队提出房屋面积实测申请，2014年7月完成《房屋面积实测技术报告书》，并将该报告书提交武汉市测管办进行审核。但因其审批过晚，导致房屋产权初始登记延误，被告无故意、无过失且无力抗拒。4、被告并未逾期交房，其房屋保修责任应自房屋通知原告交付之日起算即2014年7月通过武汉大学官网通知交房起算。物业服务合同并非原告与被告签订，物业费并非被告收取，物业服务并非被告履行，该诉讼主张的起诉主体错误。综上，涉案项目性质与普通商品房不一致，且该项目实质全部受武汉大学控制，被告也为涉案项目提前竣工克服诸多困难及额外建设成本，原告作为实际受益人，其诉讼请求不应得到支持。 为证明各自的诉讼请求或抗辩意见，原、被告分别向本院提交了证据，本院认定如下：关于是否存在逾期交房的问题，原告提交了武汉市住房保障和房屋管理局竣工备案时间查询单、武汉市环保局关于武汉招银物业有限公司珞珈雅苑建设项目环境影响报告书的批复、武汉大学网站交房通知截图等相关证据，认为被告在合同约定的交房期限前后均不具备交房条件，被告利用武汉大学网站发布交房通知骗取原告收房。被告提交了武汉大学教职工校外住宅建设工作领导小组办公室关于珞珈雅苑房屋交付通知的说明、网上通知及有关专项验收等证据，认为争议房屋属于武汉大学的限价安置房，且于交房前已按合同约定的交房条件完成了单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收。本院认为，被告按照武汉大学的要求将预期工期由2015年2月提前7个月，故其后被告与原告等人签订的商品房买卖合同中将交房时间约定为2014年7月28日前。2014年7月20日被告通过武汉大学已履行了通知交房的义务，且在2014年7月28日前已取得单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收，按照武汉大学的要求在2014年7月30日举行了交房仪式，其后陆续向业主交房，并不存在逾期交房的情形，且房屋交付使用备案证并不是交付房屋的必要条件，故对原被告所提交该部分的证据部分予以采信。关于办理房地产初始登记是否逾期的问题，原告提交了武汉市国土资源和规划局网站回复截图等相关证据，认为被告在房屋交付使用之日起90日后无法完成房地产初始登记工作，构成违约。被告提交了珞珈雅苑项目房屋权属登记面积测绘的情况说明，认为因相关职能部门未按期完成房屋面积测绘工作造成涉案房屋初始登记工作延误。本院认为，被告于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过，对被告于2016年1月19日取得武汉市房屋初始登记证明的事实予以确认，故对原被告所提交该部分的证据部分予以采信。 重审时原告补充提交了如下证据：武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同、2011年武汉市国有建设用地使用权挂牌文件P（2010）236号、土地供给信息表（招拍挂（2010）第20号挂牌）、2012年4月27日武汉大学报第1272期报道及相关转载、（2016）鄂0111民初3758号民事判决书、武汉大学关于印发武汉大学教职工壕沟住宅小区申购办法的通知、2013年6月6日壕沟住宅小区售房领导小组购房须知。被告补充提交了武汉大学《关于“珞珈雅苑”项目的情况说明》、《关于珞珈雅苑项目房屋权属登记面积测绘的情况说明》、（2018）鄂民再400号民事裁定书。对被告补充提交的证据，因原告对《关于“珞珈雅苑”项目的情况说明》证据真实性提出异议，经核实，上述情况说明中武汉大学印章及内容属实，系武汉大学教职工校外住宅建设工作领导小组办公室出具，故本院对被告补充提交的证据予以采信，另对原告补充提交的证据本院则部分予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年10月14日，原被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：被告将洪山区珞珈雅苑第11幢2单元12层1201号商品房出售给原告，房屋总价款622488元……2014年7月28日前，被告将符合合同约定的商品房交付原告，逾期超过30日后，买受人有权解除合同或请求按日以房屋价款的万分之零点五支付违约金……出卖人应当在房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任逾期未办理的，按日以房屋价款的百分之一支付违约金……出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。原告已向被告支付了购房款。2014年5月被告向武汉市环保局申请环评，但当时未取得相关验收，至2015年2月16日取得规划验收。被告于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，该单位于2014年7月完成《房产面积实测技术报告书》，并提交武汉市测管办进行审核，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过。2014年7月28日前，被告完成了单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收。2014年7月20日，武汉大学在其校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网站内发布交房通知。被告按武汉大学要求，在同年7月30日举行了交房仪式。 另查明，2008年3月10日，被告与武汉大学签订《武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同》，并于2011年1月14日获政府相关部门批准，该项目为安置武汉大学被拆迁房屋的教职工及原居民还建的限价安置商品房（具有一定福利性质），原定建设工期28个月（自土地成交之日起算）；2012年10月24日，被告取得“珞珈雅苑（一期）”的建设项目土地使用权证，后在工程建设过程中，被告应武汉大学要求，将核定工期提前7个月（即从2015年2月提前至2014年7月）；2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；2016年1月19日，涉案房屋取得武汉市房屋初始登记证明。 再查明，2017年12月19日武汉大学出具的《关于“珞珈雅苑”项目的情况说明》载明：“珞珈雅苑”项目系武汉大学为安置校内被拆迁房屋的教职工及原地居住居民还建申报的双限安置商品房，也是武汉市人民政府为支持武汉大学发展，批准建设的双限安置商品房。武汉大学为该项目顺利完成，专门成立了教职工住宅建设工作领导小组办公室，代表武汉大学全面主导该项目的立项、规划审批及项目建设中与政府相关部门和合作开发商等方面的沟通协调工作。武汉大学在2012年、2013年先后组织教职工完成了“珞珈雅苑”购房资格的认定和分配及选房工作，招银公司也按照武汉大学要求将该项目的核定工期由2015年2月提前7个月至2014年7月。2014年武汉大学考虑到方便教职工暑期设计装修和不影响学校正常教学工作，与招银公司商定后，于2014年7月20日在“教职工校外住宅建设工作领导小组办公室”网站公告栏发布了交房工作的具体安排通知，从2014年7月30日开始为武汉大学教职工办理交房手续。因此招银公司不仅不存在逾期交房的情形，提前交付使武汉大学教职工提前享受其房屋的使用价值与市场商业价值，有效缓解了教职工住房困难，也给武汉大学校园房屋腾退工作留下空间……由于“珞珈雅苑”项目系限价安置商品房项目，房屋售价远远低于市场价，办公室为工期提前克服诸多困难与政府相关部门沟通协调，建设方也因工期的提前出了额外建设成本，故建设方对于该项目并非完全出于商业目的，具有与校方共同早日解决武汉大学教职工住房困难问题的良好愿望。武汉大学作为“珞珈雅苑”项目的受益方，也是该项目的主导者，对该建设项目表示认可。 本院认为：对于交房的问题，原被告签订的商品房销售合同启用的是本地区统一的商品房销售格式合同，而本案被告销售的房屋是武汉大学委托被告定向开发的政策性限价福利性住房，根据被告与武汉大学签订《武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同》约定及政府有关部门核定该项目的建设工期为28个月，原预定交付时间为2015年2月，据此，2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书应在原定交付时间内，但在项目建设中，武汉大学要求被告将核定工期提前7个月，以便其教职工在暑假期间完成房屋交付，武汉大学的该要求，导致原被告在签订的商品房买卖合同中将原定2015年2月的交房时间约定为2014年7月28日。此外，在武汉大学要求的交房期限届满前，被告也已完成单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收。2014年7月20日，武汉大学在校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网络内发布交房通知，完成了通知交房的义务，而且被告于2014年7月30日举行交房仪式，对此，原告应当知晓被告及武汉大学已通知交房，被告并不存在逾期交房的行为。被告开发的商品房系针对包括原告在内的武汉大学教职工定向开发的限价安置福利性住房，本案定向福利性房屋买卖合同的履行有别于本地区市场普通商品房格式合同的履行，被告在履行合同中并无主观过错，不存在故意延期交房的情形，对此事实武汉大学亦予以认可，而且交房后也未对涉案房屋的使用功能造成实际影响及给原告造成实际损失，故对原告要求被告支付逾期交房违约金12476元及2015年2月18日至具备交房条件且交付原告时止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对于房地产初始登记的问题，涉案房屋于2015年2月17日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，依照合同关于办理初始登记的约定，被告应于2015年5月18日前办理完房地产初始登记，2014年5月20日至2015年11月期间，被告一直就涉案项目的房地产初始登记事宜与区市两级房管部门以及武汉大学进行联系、沟通，2014年7月洪山区房管局测绘队已完成《房产面积实测技术报告书》，但武汉市测管办在2015年11月才对上述报告书予以审批通过，延误了涉案房屋的房地产初始登记的办理，被告对此无法掌控，同时被告亦不存在延期办理涉案房屋房地产初始登记的故意，即在履行合同中并无主观过错。另涉案项目为面向武汉大学教职工的政策性限价福利性住房，其房地产初始登记事实上的延期办理，也未给其造成实质损失。综合上述情况，逾期未办理房地产初始登记并非被告责任，故根据合同关于办理初始登记的约定，本院对原告要求被告支付逾期办证违约金6377元的诉讼请求亦不予支持。对于原告主张的未收房期间物业费承担及诉争房屋的保修时间起算问题，因与本案系不同的法律关系，不属于本案的审理范围，原告可以另行主张权利。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 驳回原告彭小娟的诉讼请求。 案件受理费272元（原告彭小娟原一审已预缴136元），由原告彭小娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  施余芳 人民陪审员  刘吉文 人民陪审员  廖正夫 二〇一九年十二月十日 书 记 员  孙 楠