湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初2821号原告：叶咏清，男，汉族，1957年4月28日出生，住址武汉市新洲区，委托诉讼代理人：张彦，湖北鼎力众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周正富，湖北鼎力众邦律师事务所律师。被告：武汉金财业主联合商业管理有限公司，住所地武汉市江汉区金磊商厦（财神广场）****。法定代表人：郑美英，董事长。第三人：武汉金楚商酒店有限公司，住，住所地武汉市江汉区金磊商厦（财神广场）****/div>法定代表人：田传明，执行董事。被告及第三人委托诉讼代理人：雷纪超，湖北楚风浩德律师事务所律师。被告及第三人委托诉讼代理人：成振球，湖北楚风浩德律师事务所律师。原告叶咏清（以下简称原告）与被告武汉金财业主联合商业管理有限公司（以下简称被告）、第三人武汉金楚商酒店有限公司（以下简称第三人）物权纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶咏清的委托诉讼代理人张彦、周正富，被告武汉金财业主联合商业管理有限公司、第三人武汉金楚商酒店有限公司的共同委托诉讼代理人雷纪超、成振球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶咏清向本院提出诉讼请求：1、被告立即停止侵害原告包含涉案商铺的收益权在内的所有权；2、被告赔偿原告场地占用费263070元[（12.77平方米+16.46平方米）×500元/月/平方米×18个月，暂计算至2018年12月，此后的场地占用费计算至原告收回商铺全部收益权时止]；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系坐落于武汉市江汉区金磊商厦（财神广场）3层C69室、3层195-2室商铺的所有权人。2017年7月之前，原告一直在收取上述商铺的租金。2017年7月之后，被告在无原告的正式授权的情况下，强行将原告所有的商铺出租，被告与商铺承租人签订租赁合同并收取租金，且租赁价格明显低于正常市场价格。2018年3月19日，被告自行发布公告称，收取了未获得商铺所有权人授权的商铺租金，要求商铺所有权人自行领取其强行收取的租金。被告强行将原告商铺出租并强行收取租金的行为不仅严重侵害了原告的商铺租赁权，亦侵害了原告的所有权等权利的行使。请求法院判如所请。被告武汉金财业主联合商业管理有限公司辩称，被告不是涉案商铺实际使用人。被告与第三人签订的《财神广场房屋租赁合同》不包括原告享有的所有权面积，没有侵犯原告的租赁权。被告根据上述合同约定代第三人向原告及其他未委托被告的业主发放专有部分的租金，被告在收取未委托被告的业主的租金后，采取了一切可用的手段向未委托被告的业主进行了告知，但原告未领取，系原告放弃其权利。被告根据与第三人签订的租赁合同，仅收取了承租区域内业主专有部分的租金，公共部分的租金已经由财神广场业委会发放给了业主，原告要求被告以建筑面积计算租金无事实依据和法律依据。第三人武汉金楚商酒店有限公司述称，同意被告的答辩意见。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系坐落于武汉市江汉区金磊商厦（财神广场）3层C69室房屋、武汉市江汉区金磊商厦（财神广场）3层195-2室房屋的业主。2006年7月，财神广场业委会与巨台公司签订财神广场1-4楼房屋租赁合同，双方约定由巨台公司将财神广场1-4楼进行整体发租经营，租赁期限至2016年12月31日止。巨台公司在承租期间，将涉案房屋所在的区域整体发租给第三人使用。巨台公司租赁期限到期后，武汉市江汉区人民政府常青街办事处、武汉市江汉区住房保障和房屋管理局于2017年1月10日向财神广场业委会发出建议函，建议财神广场1-4楼商铺2017年1、2月的商铺租金由业主委会员牵头组织相关人员暂依据原商铺租赁合同，按2016年12月的租金标准收取。2017年7月1日起，被告与第三人就第三人正在使用的承租区域达成租赁约定。2018年3月19日，被告在楚天都市报针对财神广场的商铺业主发出《武汉市财神广场商铺租金招领启事》，称已签订租赁合同的承租户向被告上交了部分未委托业主户内建筑面积租金，请业主来被告处办理租金认领手续。另查明，被告（出租方、甲方）与第三人（承租方、乙方）签订的《财神广场房屋租赁合同（总体）》约定“……4、乙方按本合同约定的租金标准，将属于已委托甲方的业主的租金交付给甲方，由甲方负责交付给委托甲方的业主。此外，乙方还可将未委托甲方的业主（及公共部分）的租金委托甲方发放”；双方就租赁面积约定为“乙方承租的房屋包括财神广场以下部分面积……上述面积均为实际使用面积，具体方位及边际线以本合同附图阴影部分所示为准，双方签字盖章确认。甲方负责向乙方提供其承租房屋范围内业主的相关信息，包括业主身份信息和产权证明文件。甲方有权代理业主出租的面积以甲方提供的业主授权委托手续为准。其他未授权业主，乙方按本合同条款，要求业主集中委托甲方并适用本合同相关条款”；双方就租赁期限约定为“房屋租期从2017年7月1日起，至2022年6月30日止”；双方就租金标准约定为“三楼：46.18元/平方米/月”；双方还约定“乙方可以将未委托甲方的业主（及公共部分）的租金委托甲方代为发放，甲方负责核实业主身份及房屋产权手续提供给乙方，办理以乙方名义发放租金的手续，并向业主收取正式发票后提交给乙方。提交给乙方”。上述《财神广场房屋租赁合同（总体）》附有第三人承租商铺总体平面图。诉讼中，因原、被告对涉案房屋所在区域的房地产租赁价值有较大争议，经原告申请，本院委托武汉仲恒房地产估价有限公司对涉案房屋的租赁价值进行估价，武汉仲恒房地产估价有限公司于2019年7月21日出具仲恒房估字（2019）第0259号房地产估价报告，确定涉案房屋所在区域2017年7月1日至2019年5月31日公开市场租赁价值单价为52元/月/平方米。还查明，《财神广场业主大会规则》第二十一条第四项的规定，财神广场业委会有权拟定并实施物业管理区域内物业共用部位和共同设施的使用、收益分配方案。再查明，涉案的坐落于武汉市江汉区金磊商厦（财神广场）3层C69室房屋的套内建筑面积为7.8平方米，坐落于武汉市江汉区金磊商厦（财神广场）3层195-2室房屋的套内建筑面积为6.05平方米。结合《财神广场房屋租赁合同（总体）》中所附第三人承租商铺总体平面图、涉案房屋的房地产权证附图、以及本院与评估机构在涉案房屋现场评估勘验的情况，可以确定涉案房屋所在区域位于《财神广场房屋租赁合同（总体）》中所附第三人承租商铺总体平面图范围内，且至今仍由第三人占有、使用。上述事实，有房屋所有权证、2018年3月19日的楚天都市报、《财神广场房屋租赁合同（总体）》、（2018）鄂0103民初331号民事判决书、（2019）鄂01民终6416号民事判决书等证据经庭审质证予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力”的规定，《财神广场业主大会规则》规定财神广场业委会有权拟定并实施物业管理区域内物业共用部位和共同设施的使用、收益分配方案，按照上述规定，涉案房屋的共用部位应由财神广场业委会统一使用和分配收益。又根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，原告作为涉案房屋的业主，对涉案房屋的专有部分即套内建筑面积享有独立的占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，被告与第三人自2017年7月起，在未经原告授权的情况下，自行约定涉案房屋专有部分的租期、租金，并约定第三人将涉案房屋专有部分的租金交给被告代为发放的行为，侵犯了原告对涉案房屋专有部分享有收益、处分的权利，原告有权要求被告停止侵害其收益、处分权。被告虽然于2018年3月19日在报纸上登出《武汉市财神广场商铺租金招领启事》，要求原告到被告处领取租金，但不能免除其造成原告未及时、足额收到涉案房屋专有部分被占用的占用费损失的责任，原告有权要求被告赔偿涉案房屋专有部分被占用的占用费损失。截止2019年11月14日（法庭辩论终结之日），被告未向原告支付涉案专有部分被占用的任何费用，本院按照房地产估价报告确定的涉案房屋区域的公开市场租赁价值为基础，计算原告的损失为20502元[（7.8平方米+6.05平方米）×52元/月/平方米×28个月+（7.8平方米+6.05平方米）×52元/月/平方米/÷30天×14天]。对原告主张的此后发生的占用费损失，因尚未实际发生，本院暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条、第七十一条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉金财业主联合商业管理有限公司立即停止侵害原告叶咏清所有的坐落于武汉市江汉区金磊大厦（财神广场）3层C69号房屋、坐落于武汉市江汉区金磊大厦（财神广场）3层195-2号房屋的处分权、收益权；二、被告武汉金财业主联合商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶咏清场地占用费损失20502元；三、驳回原告叶咏清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5246元、保全费1835元，评估费4400元，共计11481元，由原告负担10586元，被告武汉金财业主联合商业管理有限公司负担895元（此款原告叶咏清已预付，被告武汉金财业主联合商业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内连同本判决第一项占用费一并向原告叶咏清支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 温 光 远人民陪审员 杨 世 安人民陪审员 丁 国 奇二〇一九年十二月十八日书 记 员 周杨梦琪