广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6396号上诉人（原审被告）：陈奋洪，男，1966年10月5日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：黄春竹，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁怡，广东任允律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市三角镇光明村股份合作经济联合社，住所地广东省中山市三角镇沙栏西路313号。法定代表人：李柏辉，该社主任。委托诉讼代理人：张锦山，广东凯行律师事务所律师。上诉人陈奋洪因与被上诉人中山市三角镇光明村股份合作经济联合社（以下简称光明经联社）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5614号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈奋进上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判本案《土地租赁合同》继续履行，并驳回光明经联社要求陈奋洪向其支付2018年7月至2019年7月31日租金37400元的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由光明经联社承担。事实和理由：一、根据《土地租赁合同》以及《合同转包协议书》约定，每年8月1日前一次性交纳当年租金，但陈奋洪继受《土地租赁合同》权利义务之后，光明经联社并未要求陈奋洪在约定的时间交纳租金，应视为双方就租金交纳的时间进行了变更。二、2018年6月19日，陈奋洪在收到中山市水务局责令整改通知书之后，其经营的环保砖厂已经停止经营，涉案租赁物对陈奋洪来说已失去利用价值，故陈奋洪与光明经联社联系并协商解除《土地租赁合同》，光明经联社拒不理会。但陈奋洪已未再使用涉案租赁场所，《土地租赁合同》已经实际解除。即便法院最终认定解除合同理由成立，合同解除的时间也应为2018年7月。鉴于此，陈奋洪无须向光明经联社支付2018年7月至2019年7月31日租金37400元。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请求依法改判。被上诉人光明经联社答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈奋洪的上诉请求。光明经联社向一审法院起诉请求：一、陈奋洪向光明经联社支付2016年8月1日至2019年7月租金112200元及违约金（以拖欠租金为基数，按每月2%，自2016年8月2日起计算至清偿之日止，暂计至2019年4月2日为44880元）；二、自起诉之日起解除光明经联社与陈奋洪签订的《土地租赁合同》，陈奋洪向光明经联社返还涉案租赁土地及地上附属建筑物；三、本案诉讼费由陈奋洪承担。一审中，光明经联社申请撤回了要求陈奋洪向光明经联社返还地上附属建筑物的诉讼请求。一审法院认定事实：2009年12月24日，光明经联社（甲方、发包方）与黄某（乙方、承包方）签订《土地租赁合同》一份，约定：甲方将位于大围外围土地面积约28亩（地）租赁给乙方开办环保砖厂之用；租赁期限为10年，自2010年8月1日至2020年7月31日止；2010年8月1日至2015年7月31日每年租金为34000元，2015年8月1日至2020年7月31日每年租金为37400元，交款时间在每年8月1日前一次性支付当年租金；乙方如不按时交租，则按乙方所拖欠的租金之日起按日加收滞纳金1‰，逾期30天的，甲方有权终止合同，另行发包并追回乙方所拖欠的一切款项；签订合同时，乙方要支付定金1万元给甲方，此款在合同期满时不计息退回给乙方；在租赁期内，如某方违约的要赔偿守约方的一切经济损失等内容。2016年7月22日，光明经联社（甲方）、黄某（乙方）、陈奋洪（丙方）签订《合同转包协议书》一份，约定甲、乙双方同意将该《土地租赁合同》转包给丙方，转包期限由2016年8月1日至2020年7月31日止，原合同条款不变。协议签订之日，甲方不计息退回乙方的承包定金1万元，由丙方在签订协议时交纳1万元给甲方作定金，此款在合同期满时，如没有违反原合同条款甲方不计息退回给丙方等。2016年8月1日，光明经联社将上述土地交付给陈奋洪使用。光明经联社确认陈奋洪已交纳定金1万元，但陈奋洪自签订《合同转包协议书》后一直拖欠租金。为此，光明经联社提起本案诉讼。一审另查：2018年6月19日，中山市水务局认定陈奋洪在涉案土地上堆放物料，违反了《广东省河道堤防管理条例》第六条规定，向陈奋洪发出《责令改正违法行为通知书》，要求陈奋洪自行清理堆放的物料。2018年7月18日，中山市水务局以前述事由，向陈奋洪发出《责令停止水事违法行为通知书》，责令陈奋洪立即停止违法行为，听候处理。2018年8月27日，中山市环境保护局以陈奋洪经营的涉案场所堆放固体废物，向陈奋洪发出《行政处罚告知书》，拟对陈奋洪处罚款三万元，并告知陈奋洪有权要求听证。2018年10月19日，中山市环境保护局以前述事由，作出中（角）环罚字﹝2018﹞079号《行政处罚决定书》，对陈奋洪处罚款三万元。因陈奋洪未按时缴纳罚款，中山市生态环境局向中山市第一人民法院申请强制执行，该院于2019年5月21日立案受理[案号：（2019）粤2071行审1370号]。陈奋洪提出因环保问题，自2018年6月19日收到中山市水务局《责令改正违法行为通知书》后，其投资的环保砖厂已于2018年7月停止经营，后清理现场至2018年10月。陈奋洪收到上述通知书后一直与光明经联社协商解除合同，但光明经联社未予以答复，故租金至今未付，也因此只同意支付租金至2018年7月。此外，陈奋洪承租涉案土地后向光明经联社支付了1万元定金。光明经联社认为陈奋洪违反合同约定，为此没收定金。陈奋洪认为定金1万元应作为租金予以抵扣。陈奋洪确认涉案土地至今未返还给光明经联社。光明经联社认为，涉案地上的附属建筑物是案外人黄某所建。陈奋洪则认为，该属建筑物实际由其出资所建，即使合同解除，也不同意将建筑物交给光明经联社。一审中，光明经联社递交申请书，申请撤回要求陈奋洪交还涉案土地上的附属建筑物的诉讼请求。一审法院认为：光明经联社与黄某签订的《土地租赁合同》，以及与黄某、陈奋洪签订的《合同转包协议书》是各方真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护，依法应予认定。陈奋洪承租涉案土地后，未依约支付租金超过30日，其行为已构成违约。光明经联社起诉要求解除合同，返还土地，理据充分，予以支持。陈奋洪承租涉案土地期间，因场地堆放固体废物违反《广东省饮用水源水质保护条例》被处罚，与光明经联社无关。陈奋洪称自2018年7月开始与光明经联社协商解除合同，但未提供证据证明，光明经联社对此亦不予认可，且至今未返回土地，故陈奋洪只同意支付截止至2018年7月的租金的意见，理据不足，不予支持。光明经联社起诉要求陈奋洪支付2016年8月1日至2019年7月31日的租金112200元（37400元×3年），应予以支持。关于违约金问题。光明经联社收取陈奋洪支付的定金1万元后，现以陈奋洪违约为由已予以没收。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，因光明经联社已没收定金，故又在本案中要求陈奋洪支付违约金，依法不符，不予支持。一审中，光明经联社自愿撤回要求陈奋洪交还地上附属建筑物的诉讼请求，是对其民事诉讼权利的处分，于法不悖，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除光明经联社与陈奋洪的《土地租赁合同》，陈奋洪应于判决发生法律效力之日起15日内向光明经联社返还位于中山市××村大围外围的承租土地；二、陈奋洪应于判决发生法律效力之日起3日内向光明经联社支付租金112200元；三、驳回光明经联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3442元，减半收取1721元，光明经联社负担492元，陈奋洪负担1229元。本院二审期间，陈奋洪、光明经联社均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：一审法院在2019年6月25日开庭审理本案时，陈奋洪明确表示还没有将涉案土地返还给光明经联社。本院再查：二审中，陈奋洪认可其自2016年8月1日起未向光明经联社支付过租金，但只同意支付截止至2018年7月的租金，也认可双方至今没有办理涉案土地的交接手续。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方的争议焦点，一是涉案租赁合同是否应继续履行；二是陈奋洪是否应向光明经联社支付2018年8月至2019年7月31日的租金。关于争议焦点一，即涉案租赁合同是否应继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据涉案《土地租赁合同》《合同转包协议书》的约定，陈奋洪应在每年8月1日前一次性支付当年租金，且陈奋洪拖欠租金逾期30天的，光明经联社有权解除合同。但是，陈奋洪自2016年8月1日起未向光明经联社支付过租金。依法，陈奋洪拖欠租金的行为构成违约，且陈奋洪拖欠租金已经超过30天，依约光明经联社有权解除涉案租赁合同。因此，光明经联社起诉要求解除涉案土地租赁合同，一审法院根据光明经联社的请求依法判令解除涉案土地租赁合同，并判令陈奋洪向光明经联社返还涉案土地，并无不当，本院予以维持。在此情形下，陈奋洪上诉请求继续履行涉案土地租赁合同，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，即陈奋洪是否应向光明经联社支付2018年8月至2019年7月31日租金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方交付租金等费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”本案中，涉案《土地租赁合同》《合同转包协议书》签订后，光明经联社已将涉案土地交付给陈奋洪使用。但是，如上所述，陈奋洪自2016年8月1日起未向光明经联社支付过租金，其行为已构成违约。在此情形下，一审判决根据光明经联社的请求，判令陈奋洪应向光明经联社支付2016年8月1日起至2019年7月31日期间的租金112200元，并无不妥，本院亦予以维持。陈奋洪上诉主张在2018年6月19日收到中山市水务局《责令整改通知书》之后，其经营的环保砖厂已经停止经营，故提出其只应支付截止至2018年7月的租金。但是，陈奋洪在承租涉案土地期间，因场地堆放固体废物违反相关法律并被相关部门处罚，与光明经联社无关，且其也没有在停止经营后将涉案土地返还给光明经联社。因此，陈奋洪的该上诉主张不能成立，陈奋洪仍应向光明经联社支付2018年8月至2019年7月31日租金。综上所述，上诉人陈奋洪的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费735元，由上诉人陈奋洪负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十二月十日书记员 勾华吴歌