贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5360号原告：杨青，男，1989年3月15日出生，汉族，住贵州省岑巩县。委托诉讼代理人：邹青荣，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710636632，特别代理。被告：贵州展誉房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区甲秀南路396号贵志藏珑1号楼A幢1单元2层4号。法定代表人：何钦，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪开发有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区延安东路18号5层。法定代表人：韩中志，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，一般代理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。原告杨青与被告贵州展誉房地产开发有限公司（以下简称：展誉房开公司）、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称：伟庭茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月2日立案后依法适用简易程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告杨青的委托诉讼代理人邹青荣，被告展誉房开公司的委托诉讼代理人黄勇，被告伟庭茂房经纪公司的委托诉讼代理人徐蓉、胡春雪均到庭参加了诉讼。本案因庭外和解，依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告杨青向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告展誉房开公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-652）无效。2.判令被告展誉房开公司返还原告购房款121614元并支付资金占用费（以121614元为基数，自2017年12月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至退还全部购房款为止），并赔偿原告已付购房款的一倍即121614元。3.判令二被告连带返还原告团购费40000元并支付资金占用费（以40000元为基数，自2017年12月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至退还全部购房款为止）。4.以上共计283228元整。5.本案诉讼费、保全费、担保费等诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告展誉房开公司于2017年12月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-652），约定原告购买被告展誉房开公司锦．花溪2号楼B幢1层137号房屋，房屋价款为242614元。原告于2017年12月22日交纳了定金10000元，于签订合同当日交纳了房款111614元。且原告于2017年12月22日向被告展誉房开公司的销售代理公司被告伟庭茂公司交纳了团购费40000元。后因被告未按合同约定期限交付房屋，原告多次找其协商未果。2019年5月5日，贵阳市花溪区和城乡建设局向被告下发了花建通（2019）44号《关于解决“锦．花溪”项目相关问题的通知》，但被告并未按照该通知办理退房、退款，原告在此时知道被告并未取得预售许可证等相关手续。为此，原告现诉至法院，请求如前。被告展誉房开公司辩称，合同是有效的，同意退还收到的购房款项，但不承担利息及赔偿责任。团购费与我公司无关，系被告伟庭茂公司自行收取。诉讼费用，保全保险费由法院依法处理。案涉房屋性质为安置房，经过市政府专题会议纪要允许先行销售后补证，不存在违法销售，且政府会议明确富余房源可参照经济适用房标准进行销售，但不能取得预售许可证，即便办证将来也只能直接办理房屋产权证。我公司已事先告知原告，所以不存在赔偿。居间服务协议系我公司已支付相关佣金的前提下，伟庭茂公司另行收取的款项系违法行为，该款项未支付到我公司，所以我公司不承担退款责任。被告伟庭茂公司辩称，1.原告主张的团购费实为居间服务费，根据我方与原告签订的《伟庭茂居间服务协议》，当原告与被告展誉房开公司签订商品房合同享受房款优惠后，我方的居间服务即完成，因此，不应退还居间服务费。2.即使《商品房买卖合同》无效，因《居间服务协议》并非该合同的从合同，且未违反《合同法》第五十二条之规定，应属有效合同，且双方已履行完毕，故原告无权要求退还40000元的居间服务费。本院经审理查明事实如下：被告展誉房开公司成立于2011年12月1日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2031年11月30日，经营范围为房地产开发；销售：建筑材料、钢材、有色金属、二三类机电产品、酒店用品、办公用品、电脑耗材、五金、家用电器、电子产品、通信器材及配件、汽车配件、农用机械、仪器仪表、家具、劳保用品、矿产品。被告伟庭茂房公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的、经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的、市场主体自主选择经营。（房地产经纪；房地产投资咨询；房地产营销策划。（以下空白））。案外人贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪大学城周边甲秀南路南侧的花燕路口棚户区项目系被告展誉房开公司建设开发。2017年9月22日，被告展誉房开公司（甲方）与被告伟庭茂房地产经纪公司（乙方）、案外人贵州伟庭房地产开发有限公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪大学城周边甲秀南路南侧的“锦．花溪”项目全案所属物业事宜。第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“锦．花溪”项目下列房屋：（1）“锦．花溪”项目3＃、4＃、5＃住宅，面积约为7万8千平方米；“锦．花溪”项目6＃待甲方书面通知以后在开始销售。（2）“锦．花溪”项目2＃楼Ｂ及3＃楼商业，面积约为1万4千平方米；（3）“锦．花溪”项目车库车位，面积约为7万6千平方米；（4）“锦．花溪”项目1＃、2＃。第二条：合作期限1.本合同代理期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“锦．花溪”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。为购置锦．花溪楼盘相关房屋，2017年12月22日，原告杨青与被告伟庭茂公司签订《伟庭茂居间服务协议》，约定“伟庭茂公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号2号楼B幢1层137号房，服务费40000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交4万元服务费抵10万元购房款，每套酒店商铺交4万服务费抵10万元购房款的，每套门面交6万元服务费抵15万元购房款的团购优惠，优惠款直接从总房款抵减。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《锦．花溪·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还，7天之内需要签合同，否则房源打开销售，团购费不退”。同日，原告向被告伟庭茂房经纪公司交纳5000元，原告填写《特殊申请单》2份，申请将A区-A1-1-1091、A区-A1-1-1266房源两套更换为A区-AH-1289，申请交3万享一口价15600元/平方米每套。2017年12月22日，原告杨青向被告伟庭茂公司交纳40000元，伟庭茂公司出具收到原告杨青（负B1-137）交来团购费40000元的收据。同日，原告杨青在《2号楼B栋签约确认单》上签字确认，记载“交3万享一口价15600元/平方米，原总价448032元，拆后总价242614元，首付50%，首付金额121614元，贷款金额121000元。”。同日，原告向被告展誉房开公司支付购房订金10000元。2017年12月26日，原告提交《客户特殊申请单》，请求享受相关拆扣。同日，原告杨青与被告展誉房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-652号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】［【暂定名】锦．花溪·麒鑫商业广场，买受人购买第2号楼Ｂ幢1层137号房，建筑面积共12.47平方米，商品房单价为每平方米19455.81元，总金额242614元，买受人2017年12月22日支付定金10000元；2017年12月26日支付房款111614元，两次支付总房款50%首期款金额为：121614元整，2018年9月18日付清尾款金额为：121000元整办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。并于当日签订了《商品房买卖合同补充协议》，对房款支付、交房条件等作出补充约定。合同签订当日，原告通过贵州银行ＰＯＳ机刷卡方式向被告展誉房开公司支付房款111614元，加上前述订金10000元，共计支付121614元。之后，原告知晓被告展誉房开公司尚未取得出售房屋的商品房预售许可证，遂诉至本院请求如前。另查：1.案涉房屋性质系安置房，销售时被告展誉房开公司未取得商品房预售许可证。2.原告杨青、被告展誉房开公司、伟庭茂公司均不要求追加贵州伟庭房地产开发有限公司加入本案参加诉讼。3.审理中，原告杨青向本院申请保全，本院作出（2019）黔0111民初5360号民事裁定书，裁定如下“一、查封、冻结、扣押被申请人贵州展誉房地产开发有限公司名下价值250000元的财产；二、查封、冻结、扣押被申请人贵州伟庭茂房地产经纪有限公司名下价值40000元的财产”。因保全，产生保全费1970元。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、《伟庭居间服务协议》、收据、确认单、贵州银行POS签购单、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：国家对商品房预售行为实行行政许可制度，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告展誉房开公司作为房地产开发企业，在与购房人签订合同之时，应当确保所预售的房屋符合销售条件及自身销售行为符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告展誉房开公司明知案涉房屋系安置房，在不具备销售条件的前提下不能对外销售，却与原告签订《商品房买卖合同》，双方签订的合同应当认定无效，故对原告第一项诉请确认合同无效，予以支持。根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告展誉房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。原告支付被告展誉房开公司的购房款为121614元，故对原告主张被告展誉房开公司返还原告购房款121614元并支付资金占用费，符合法律规定，予以支持。因原告分两次交付款项，故因原告分两笔支付购房款，其于2017年12月22日支付的10000元购房款，应该自2017年12月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，原告于2017年12月26日支付的11164元购房款，自2017年12月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；2019年8月19日之后的资金占用费以121614元为基数，从2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。但因原告要求121614元均从2017年12月26日起计算，从其自愿。对原告要求被告展誉房开公司赔偿损失45606.4元，结合本案实际及原告实际损失，酌定由被告展誉房开公司承担原告支付购房款121614元的10%赔偿责任即12161.4元。案涉房屋由被告展誉房开公司委托被告伟庭茂公司独家销售。被告伟庭茂公司为促销房屋销售，通过与原告签订《伟庭茂居间服务协议》，以“享受交4万元服务费抵10万元购房款”的方式收取原告团购费40000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”；第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭茂公司系展誉房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由伟庭茂公司出具收据收取后并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，认定《伟庭茂居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告伟庭茂公司收取团购费并未计入购房款项，原告方并未实际享受购房优惠，其收取不符合法律规定，现无证据证实该款项进入展誉房开公司账户及展誉房开公司与伟庭茂公司对该款项实际进行分成，被告展誉房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告展誉房开公司无返还义务，该款项应由伟庭茂公司予以返还。案外人伟庭公司与被告伟庭茂公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，伟庭公司并不是原告交纳该费用的相对方，伟庭公司与伟庭茂公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭茂公司返还团购费40000元及支付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。至于前述资金占用费应付的金额，自2017年12月22日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告杨青与被告贵州展誉房地产开发有限公司于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》和《〈商品房买卖合同〉补充协议》（合同编号：2017-652）无效；二、被告贵州展誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨青购房首付款人民币121614元及支付资金占用费（自2017年12月26日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州展誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨青人民币12161.4元；四、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨青团购费人民币40000元及支付资金占用费（自2017年12月26日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日为止）；五、驳回原告杨青的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2774元（减半收取）及保全费人民币1970元，由原告杨青负担1834元，被告贵州展誉房地产开发有限公司负担2240元，被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担670元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判员 高 洁二〇一九年十二月二十五日书记员 张晓燕