河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0205民初1834号 原告（反诉被告）：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地：上海市自由贸易试验区业盛路****。 法定代表人：夏军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑞珍，河北尚高律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐山信聚达物业服务有限公司，住所地：唐山，住所地：唐山市开平区河联园**** 法定代表人：黄海，该公司经理。 委托诉讼代理人：田祥宽，河北鸿翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王馨蔚，河北鸿翔律师事务所律师。 原告（反诉被告）上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称车享家公司）与被告（反诉原告）唐山信聚达物业服务有限公司（以下简称信聚达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人刘瑞珍、被告（反诉原告）委托诉讼代理人田祥宽、王馨蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告车享家公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被间的租赁合同于2019年4月27日解除；2.判令被告赔偿原告违约金272692.8元、各项损失(含律师费)499987元、返还原告定金18076元,以上共计790755.8元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月18日，原告与被告针对唐山市开平区河联园底商10-2一层部分房屋签订了《租赁合同》,合同中第5.13条款中约定:“甲方(被告)同意并保证2018年4月1日前拆除租赁房门前临时电设施,并承担由此产生的相关费用;如甲方未按时拆除或导致乙方(原告)无法正常安全经营持续超过10天的,乙方有权解除合同,且有权要求甲方承担十万元的违约金,并由甲方赔偿乙方此遭受的损失。”但约定的拆除期限届满后，被告未依约拆除用电设施,并对原告的多次催促不予理睬。该用电设施的存在使作为以提供汽车服务为业的原告不能保证客户的车辆正常进出门店,并且严重影响了门店整体形象及在同行间的竞争力。2019年4月26日，原告发函通知被告解除合同,并要求被告赔偿损失并承担违约金，退还定金,被告回复函件对以上事实认可,并且同意解除合同,但拒绝支付违约金及赔偿损失，退还定金，故原告诉至法院。 被告信聚达公司辩称，1.车享家公司未及时取得合法的营业资质,未依约及时向信聚达公司提供合法的经营手续,车享家公司违约行为在先,信聚达公司无妨害车享家公司经营及其他违约侵权行为。双方在合同中涉及到的“临时电设施”的所有权人并非信聚达公司,其属于电力部门在物业安装的电力设施,信聚达公司无处分权,车享家公司要求信聚达公司处分他人财产,没有得到第三人的追认,该约定条款应属无效条款,不影响其他条款的生效，并且信聚达公司一直与相关供电部门进行积极协商拆除该电力设施,2019年4月，供电部门已经将该电力设施拆除,截至电力设施拆除之时,车享家公司仍未向信聚达公司提供合法有效的经营资质,违反了合同条款,车享家公司在此期间的试营业行为属于违法行为,对信聚达公司也造成了一定的损害,其无法正常经营属于其自身原因所致,信聚达公司不存在违约行为,也不应承担违约责任；2.车享家公司始终未向信聚达公司缴纳物业费用,构成根本违约，至今拖欠信聚达公司物业费7358元,房屋租金216912元,车享家公司曾多次找到信聚达公司，表示无法取得相关资质,以各种理由推脱不缴纳物业费和租金,信聚达公司均表示仍按合同约定履行，合同中还约定了车享家公司保证房屋的租期为6年,在此前提下,信聚达公司才同意其在房屋内进行装修、拆除相关设施及重建,现信聚达公司到房屋现场了解到,车享家公司已经破坏了房屋的原有主体设施,其起诉信聚达公司解除合同,若今后信聚达公司对房屋进行修缮，还需花费近7万元的修复费用,该损失应当由车享家公司承担。因此,在车享家公司不缴纳任何费用的前提下,信聚达公司有权不予协调拆除电力设施,车享家公司无权主张其承担违约责任；3.信聚达公司始终未同意合同解除,车享家公司应当按合同约定履行相关义务。在2019年4月28日信聚达公司出具的《回复函》中,明确了车享家公司欠缴的物业费及租金数额,若未缴清即不同意双方解除合同。因此，合同始终有效,且车享家公司应按合同约定支付拖欠的物业费及租金,车享家提出解除合同的真正原因系其房屋被信聚达公司断水、电,并非由于未拆除电力设施,车享家公司未缴纳物业费及租金,经过双方多次协商未果,信聚达公司对其断水、电并非违法违约行为。车享家公司主张的装修费用损失，系其自身原因所致,不应由信聚达公司承担赔偿责任。 反诉原告信聚达公司反诉称：1.判令车享家公司向信聚达公司赔偿对其造成的各项损失,租金216912元、物业费7358元(共两年)、修复房屋费用66300元,共计290570元;2.本案诉讼费用由车享家公司承担。事实与理由：2017年12月18日,信聚达公司与车享家公司经协商,针对唐山市开平区河联园底商10-2一层部分房屋的租赁签订了《租赁合同》,车享家公司租赁后，并没有按合同约定按时交纳物业费,导致信聚达公司无法按合同约定拆除相关的电力设备,并且该电力设备所有权不在信聚达公司,信聚达公司只能负责协调,车享家公司在法院提起诉讼要求信聚达公司承担责任没有事实依据。在本诉中,车享家公司称是由信聚达公司未及时拆除电力设施导致无法正常营业,首先,是车享家公司没有及时缴纳物业费;其次,是车享家公司一直未取得营业执照,根本不能开业正常经营,所以,无法正常营业,完全是由其自身原因所导致,并非是由信聚达公司造成。截至信聚达公司反诉之日，车享家公司依然没有取得营业执照,所以,本诉中要求信聚达公司承担违约责任无事实及法律依据,现信聚达公司已与车享家公司多次协商索要相关费用未果,望法院依法支持信聚达公司反诉请求。 反诉被告车享家公司辩称，首先,车享家公司租赁信聚达公司房屋,有营业执照,并且也已经正常开业,是由于信聚达公司没有按照合同约定拆除租赁房屋门前的变电设施,才导致该门店无法正常经营而闭店的,信聚达公司所述因车享家公司没有领取营业执照导致无法经营的理由不能成立。其次,双方的房屋租赁合同已按照约定的解除程序于2019年4月8日解除,既然已经解除，信聚达公司就没有理由要求车享家公司再支付2019年4月8日以后的房租,信聚达公司的房租数额计算错误。因信聚达公司违反合同约定造成车享家公司损失严重,为了减少车享家公司更大损失的发生,车享家公司有权行使不安履行抗辩权,如信聚达公司不能解决因其原因造成的危机或者赔偿车享家公司损失，车享家公司有权拒绝支付物业费及部分房租。最后，车享家公司没有缴纳物业费并不是因信聚达公司不拆除变电设施,信聚达公司关于物业费的抗辩理由不能成立。物业费的数额只有几千元,而车享家公司每月给付信聚达公司的房租近两万元,对此店的装修费用近50万元,如不是因为信聚达公司不能拆除门前变电设施严重影响车享家公司的正常营业,车享家公司为减少自己损失，绝不会拖欠物业费，甚至2019年4月8日，车享家公司还通知对方如不能拆除变电设施,车享家公司将按照合同约定解除合同,信聚达公司还是没有采取任何措施。从以下三点可看出信聚达公司抗辩理由不能成立:1.信聚达公司工作人员在2019年1月与车享家公司商议减租、免除物业费的记录、文件,也就是信聚达公司因己方过错没有按时拆除变电设施，同意对车享家公司进行补偿,但这些并不能弥补车享家公司的损失；2.2019年4月8日，信聚达公司给车享家公司的回复函声称自己没有权利拆除该变电设施,所以没有拆除该变电设施的行为,不构成违约,此处其陈述的是自己没有权利拆,而不是因为缺少物业费；3.信聚达公司此次反诉，才变换说法称由于车享家公司没有缴纳物业费导致其不能拆除变电设施。以上可以说明信聚达公司所述因为车享家公司没有缴纳物业费导致其无法拆除变电设备只是对自己违约行为的一种开脱,其没有任何证据证明是因为物业费影响了对变电设备的拆除。综上，请法院驳回信聚达公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月18日，信聚达公司（甲方、出租方）与车享家公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，载明：“甲方将位于河联园底商商业10-2一层房屋，建筑面积283平方米的房产出租给乙方经营汽车销售、服务类业务使用；合同租赁期限自2017年12月18日起至2024年2月17日止（若为转租合同，则不得超出原租赁合同期限），其中2017年12月18日至2018年2月17日为免租期，免租期内乙方无需承担租金，但需承担乙方因使用租赁房产而实际发生的水、电费用及物业管理费用；租赁房产的租金按以下方式确定（不含税）：Y1-Y2租赁年度：人民币18076元/月，Y3-Y4租赁年度：人民币18937元/月，Y5-Y6租赁年度：人民币19798元/月，租赁年度是指自免租期届满之次日起满十二个自然月；本合同租金按每12个月为一个支付周期，第一个支付周期指自免租期届满之次日起向后推算满12个月止，以此类推；本合同签订后10个工作日内，乙方应向甲方一次性支付相当于1个月租金共计18076元作为定金，甲方收到定金同时应向乙方开具合法收据；乙方实际开业前单方终止本合同（因甲方原因或不可抗力造成乙方终止本合同的除外），甲方有权没收定金并解除本合同，乙方应赔偿甲方因此受到的损失。出现下述状况，乙方有权书面通知甲方立即解除本合同，甲方应双倍返还定金，并赔偿乙方因此受到的损失：a.非因不可抗力、政府部门及乙方原因，甲方未按本合同约定的日期交付完整租赁房产，且逾期超过30日或距合理判断其逾期将超过30日的，b.非因不可抗力、政府部门及乙方原因，乙方无法实际控制或使用租赁房产连续超过15日或累计超过30日的；甲方同意并保证在2018年4月1日前拆除租赁房产门前临时用电设施，并承担由此产生的相关费用，如甲方未按时拆除或导致乙方无法正常安全经营持续超过10天的，乙方有权解除合同，且有权要求甲方承担10万元的违约金，并由甲方赔偿乙方因此遭受的损失；租赁房产物业管理费为283元/月，自租赁房产交付之日起计算，由乙方自行向租赁房产相关物业管理部门自行支付，与甲方无涉，合同签订后物业管理费因相应管理部门调整的，由甲乙双方另行协商并签订补充协议；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：a.除本合同另有约定外，乙方逾期支付租金超过30日；有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，且有权要求甲方承担租赁期限内所有租金总额20%的违约金，并要求甲方赔偿其遭受的损失：a.甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方书面通知的补救期内未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害；除非本合同有明确约定，否则乙方拖欠租金及物业管理费，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取前述滞纳费用之1‰的滞纳金，乙方并应承担本合同规定的违约责任。”合同签订后，信聚达公司依约将场地交付车享家公司使用，2018年1月9日，车享家公司给付信聚达公司定金18076元。同日，信聚达公司出具收到保证金18076元的收据1份。2019年3月中旬车享家公司对租金数额提出异议并与信聚达公司进行洽商，但未能达成一致意见。2019年4月8日，信聚达公司向车享家公司发送《通知函》，载明：“根据双方2017年12月18日签订的《租赁合同》约定，已超出续款日期，您应在2019年1月16日前缴纳资金及物业费，但经过多次沟通至今未得到回应，现已产生滞纳金。物业已停止对该底商的任何服务，为了您店面恢复正常经营，请您在接到本通知3日内回应，如你未按约定日期到我公司对接此事，我公司将强制收回底商规划租赁，由此产生的损失与后果将由您自行承担。”2019年4月9日，车享家公司向信聚达公司发送《解除租赁合同通知函》，表示因信聚达公司未依约拆除租赁房屋门前的临时电设施，已造成车享家公司无法实现合同目的，故双方的《租赁合同》自通知函发送之日，提前终止。2019年4月28日，信聚达公司发送《回复函》，表示其于2019年4月27日收到车享家公司的通知函，该临时用电设施是市政所属唐山市危旧平房改造部门设施，该临时用电设施所有权不由信聚达公司享有，其不承担不能拆除的法律责任，且车享家公司拖欠信聚达公司物业费7358元，租金216912元，信聚达公司同意解除租赁合同，但车享家公司应补缴所欠费用，且车享家公司应将对在承租期间对租赁房屋地面造成的损坏恢复原状。 另查明，车享家公司于2018年1月31日成立，并开始在租赁场地经营，将租金支付至2019年2月17日。2019年3月底因信聚达公司对其断水断电，撤离租赁场地，之后未再经营。车享家公司自房屋交付起一直未交物业费。2019年7月份，信聚达公司将案涉临时用电设施拆除。 上述事实有租赁合同、收据、通知函、解除租赁合同通知函、回复函、当事人陈述等在案佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，信聚达公司依约将场地交付车享家公司使用。双方争议焦点1.双方之间的租赁合同是否于2019年4月27日已经解除。经查，车享家公司向信聚达公司发出解除租赁合同通知函，2019年4月28日，信聚达公司回函同意解除合同，故双方之间的租赁合同于2019年4月28日协议解除。车享家公司要求确认双方租赁合同于2019年4月27日解除，本院不予支持。双方争议焦点2.信聚达公司未依约拆除临时用电设施是否构成违约及是否承担违约责任。经查，双方约定信聚达公司在2018年4月1日前拆除租赁房产门前临时电设施，如信聚达公司未按时拆除导致车享家公司无法正常安全经营持续超过10天的，信聚达公司构成违约，应承担违约责任。车享家公司认可其自2018年1月31日开始经营至2019年3月底。车享家未提供相关证据证明因未拆除临时电设施导致其不能安全经营超过10天，故信聚达公司未在约定时间内拆除临时电设施，构成违约，但并不因此承担违约责任。车享家公司撤离场地的原因是其拖欠租金及物业费，信聚达公司对其停水停电，导致其不能正常经营。鉴于信聚达公司不承担违约责任，故对车享家公司主张的违约金及各项损失，本院不予支持。双方争议焦点3.信聚达公司是否应当返还车享家公司交纳的定金18076元。因双方并未明确表示该定金是否抵充租金，故对于车享家公司的此项诉讼请求，本院予以支持。双方争议焦点4.车享家公司是否向信聚达公司支付租金及物业费。依双方约定，车享家公司应按每月18076元给付2019年度租金，因双方合同于2019年4月28日解除，故车享家公司应支付信聚达公司2019年2月18日至2019年4月28日的租金42780元（18076元×2＋6628元）。此外，信聚达公司主张车享家公司支付其两年物业费7358元，经查，双方约定物业费为283元/月，车享家公司至今未付，本院支持车享家公司支付其2017年12月18日至2019年4月28日期间的的物业费4632元（283元×16＋104元）。车享家公司主张信聚达公司支付其将房屋恢复原状的修复房屋费用66300元，因该费用系信聚达公司估算，且尚未发生，故对车享家公司此项反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、被告唐山信聚达物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告上海车享家汽车科技服务有限公司定金18076元； 二、反诉被告上海车享家汽车科技服务有限公司于本判决生效之日起10日内支付被告反诉原告唐山信聚达物业服务有限公司租金42780元、物业费4632元； 三、驳回原告上海车享家汽车科技服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回（反诉原告）唐山信聚达物业服务有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11708元，减半收取为5854元，由上海车享家汽车科技服务有限公司负担5420元，唐山信聚达物业服务有限公司负担434元；反诉费2829元，由上海车享家汽车科技服务有限公司负担820元，唐山信聚达物业服务有限公司负担2009元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。 审判员  周立荣 二〇一九年十二月二十日 法官助理王业 书记员王欢