安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初17097号 原告：陶小丹，女，1986年7月13日出生，回族，住安徽省合肥市包河区。 委托代理人：牛元丰，安徽姜尚律师事务所律师。 被告：安徽汉合盛投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区林芝路278号烟墩社区服务中心536室，统一社会信用代码91340100062461443A。 法定代表人：高鸷，该公司总经理。 委托代理人：姜勇，该公司员工。 原告陶小丹诉被告安徽汉合盛投资管理有限公司（以下简称汉合盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶小丹的委托诉讼代理人牛元丰，被告汉合盛公司的委托诉讼代理人姜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶小丹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的合同编号为20150025800835XS20160403，备案单号为1611006645的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付房款720000元及利息87563元(按同期银行基准贷款利率，首付款360000元自2016年11月14日暂计至2019年7月22日，款清息止。光大银行贷款360000元自2017年4月13日暂计至2019年7月22日，款清息止)；3、判令被告承担原告已支付的光大银行贷款利息40796.04元（暂计至2019年6月共计还款26笔，至今天还款31笔，以后计算至返还之日止）；4、判令被告支付违约金44400元；5、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订合同编号为20150025800835XS20160403,备案单号为1611006645的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的向上商务中心16层A-办1609室商品房一套，建筑面积51.14平方米，总房款720000元。原告分次将首付款360000元转到被告指定账户，并收到被告2016年11月14日出具的首付款360000元收据。后原告与中国光大银行合肥分行签订《个人贷款合同》，约定借款金额为360000元，该笔贷款于2017年4月13日转入被告账户，银行发放贷款后原告按月归还贷款本息，但至今被告未将房屋交付原告。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定被告于2016年9月30日前应向原告交付房屋，另根据第九条约定的逾期交房的违约责任：“出卖人逾期交付超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的2%向买受人支付违约金。”“补充上诉1、（2）买受人根据该条解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人在收到该通知后30日内应按照前款规定办理解除合同的相关手续；出卖人逾期不与买受人办理解除合同手续的，应另支付违约金3万元，并赔偿买受人的全部损失。”根据以上合同约定,被告应于2016年9月30日前将上述房屋交付原告，但至今被告已经逾期两年多仍未交房，严重打乱原告的生活居住计划，并对原告造成了严重经济损失，已经构成严重违约。且原告于2019年6月10日向被告发出《解除合同通知书》，被告在签收通知书后30日内仍未作出任何回应，也未依约退还房款。基于上述事实和理由，依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，原告有权请求解除双方的《商品房买卖合同》，被告应承担违约责任并退还原告购房款720000元及利息87563元（按同期银行基准贷款利率，首付款360000元自2016年11月14日暂计至2019年7月22日，款清息止。光大银行贷款360000元自2017年4月13日暂计至2019年7月22日，款清息止。〕、银行贷款利息损失40796.04元（截至2019年6月共计还款26笔〉、及合同中约定的违约金44400元。现诉至法院，请求判如所请。 被告汉合盛公司辩称：原告无权解除合同及提出的诉讼请求。第一项请求判令原告与被告于2016年9月30日交房的商品房买卖合同与2019年6月份提出的解除无事实与法律。依法应予应予以驳回。理由是原告提供的证据不具有法定或约定的解除合同的效力，属于违法解除合同的行为，不应认定有效。原告分别于2017年11月24日收取了被告支付的预期交房的违约金13104元。虽然原告主张双方签订的商品房买卖合同于2019年6月解除，但其2016年9月30日的合同依据解除时限是在一年之内有效，其时效已经过期。并且原告在2017年11月24日收取了被告的延期交房的违约金，认定了继续履约双方的买卖合同。本案涉房房屋于2018年11月10日交房。至此，被告已依约向原告交付了房屋，原告无权以逾期交房为由解除合同。按照商品房买卖合同第八条约定，被告的交房条件是取得建设工程规划许可证正本为交房，2018年11月5日，被告取得了建设工程规划许可证的正本。同年11月6日，被告按照房屋买卖合同载明的原告邮寄地址通过邮政快递向原告邮寄送达了房屋交付通知，同时被告在合肥晚报刊登交房公告，向原告履行了房屋交付义务，但原告并没按照约定办理涉案房屋的交接手续，故按照商品房买卖合同第十一条及交房公告约定2018年11月10日系为被告将涉案房屋交付给原告的日期，上述事实有相应的生效判决予以认定。故因涉案房屋已交付，原告无权以逾期交房为由解除合同。因原告无权解除商品房买卖合同，故原告的其他诉请诉讼请求均依法应予以驳回。 经审理查明：2016年11月29日，原告陶小丹（买受人）与被告汉合盛公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为20150025800835XS20160403,备案单号为1611006645）。约定：约定由原告购买被告开发的向上商务中心16层A-办1609室商品房一套，建筑面积51.14平方米，总房款720000元。原告采取按揭付款，首付款360000元应在2016年11月29日前支付，余款办理按揭。原告陶小丹邮寄地址为合肥市包河区杭州路3333号和盛公馆11幢2906室。双方在合同中还约定：被告于2016年9月30日前，在取得《建设工程规划许可证正本》后，按符合本合同约定的商品房交付给原告使用；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按应累计付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人逾期交付超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的2%向买受人支付违约金。买受人根据该条解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人在收到该通知后30日内应按照前款规定办理解除合同的相关手续；出卖人逾期不与买受人办理解除合同手续的，应另支付违约金3万元，并赔偿买受人的全部损失；买受人应在收到出卖人书面通知交房30日内，至出卖人指定的地点，办理房屋交接手续；若逾期未办理交接手续，出卖人所发出通知的交房截止日，即视为买受人所购房屋交付使用的起始日。合同签订后，原告于2016年11月14日向被告支付了首付款360000元，并于2017年4月12日与中国光大银行合肥分行签订《个人贷款合同》，贷款360000元，2017年4月13日，该款转入了被告账户，并光大银行自2017年4月13日按月计息。2016年9月30日，被告汉合盛公司未能取得《建设工程规划许可证正本》及将案涉房屋交付原告。为此，被告汉合盛公司于2017年11月24日向原告陶小丹支付的预期交房的违约金13104元。2018年11月5日，被告汉合盛公司取得了《建设工程规划许可证正本》，并于11月6日按照案涉合同载明的原告邮寄地址通过邮政快递向原告陶小丹邮寄送达了房屋交付通知，同时在合肥晚报刊登了交房公告。但原告并没按照约定办理涉案房屋的交接手续。2019年6月10日，原告陶小丹向被告汉合盛公司发出《解除合同通知书》，被告汉合盛公司未予同意。2019年9月11日，原告陶小丹诉至本院，提出如上诉请。 另查明，2017年12月28日，被告汉合盛公司与业主代表签署《备忘录》，内容为：1、开发商（汉合盛公司）出具确保2018年5月31日按照原合同规定的精装标准将房子交付给各位业主的公示通告；2、业主方在银行贷款没有下放的，待银行放款后按照原合同规定标准支付违约金，支付一个月内由开发商支付给业主；4、如2018年5月31日前开发商未交付房屋，自2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三，并每月10日前支付至所有业主个人账户；5、鉴于目前项目实际情况，各位业主若不愿意由开发商装修的，应在2018年1月10日前以书面形式向开发商说明，开发商按照1028元/㎡装修金的标准，在收到业主主张后60日内退还给业主，各业主自行装修…。 上述事实，有原告陶小丹提供的原告身份证复印件、被告的工商登记被告工商登记信息、商品房买卖合同、贷款合同、贷款借据和收据、光大银行的对账单和APP截屏、解除合同通知书、申通的快递凭单。被告汉合盛公司提供的违约金付款凭证延期交房违约金付款凭证、EMS回执单，交房通知回执单、本院（2019）皖0111民初143、1260号民事判决书、建设工程规划许可证及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：2016年11月29日，原告陶小丹与被告汉合盛公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20150025800835XS20160403,备案单号为1611006645），系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。 原告陶小丹按照该合同约定支付了首付款360000元，余款360000元通过中国光大银行办理了按揭贷款，履行了案涉合同义务，而被告汉合盛公司未能于2016年9月30日前取得《建设工程规划许可证正本》，并按符合本合同约定的商品房交付给原告使用，构成违约。2017年12月28日，因被告汉合盛公司与业主代表签署《备忘录》，达成了于2018年5月31日交付案涉房屋的意思表示，变更了案涉房屋的交付期限，该《备忘录》对汉合盛公司及全体业主具有约束力。2018年5月31日汉合盛公司仍未能交付案涉房屋，直至2018年11月5日汉合盛公司才取得《建设工程规划许可证（正本）》，具备交付案涉房屋的条件。依据法律约定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。由于《备忘录》仅约定案涉房屋交付时间，未重新约定合同解除权行使的期限，故陶小丹可依据该法律规定在2018年5月31日汉合盛公司逾期交房并催告后三个月的合理期限内行使法定解除权，即2018年11月5日前，原告陶小丹享有自2018年8月31日起以书面通知形式向被告汉合盛公司提出解除案涉合同及要求赔偿损失的权利。但陶小丹并未按合同约定及法律规定行使该解除权，直至2019年6月10日才向被告汉合盛公司发出《解除合同通知书》主张解除案涉合同。而在此期间，即2018年11月7日，汉合盛公司已按《房屋买卖合同》载明的陶小丹的邮寄地址和留存的联系电话通过特快专递向陶小丹邮寄送达了房屋交付通知，同时在《合肥晚报》刊登交房公告，向陶小丹履行了房屋交付义务。鉴于汉合盛公司在陶小丹主张解除案涉合同前，已向陶小丹书面送达收房通知且案涉房屋已具备合同约定的交付条件，原告陶小丹的合同目的已经实现，故原告陶小丹现以被告汉合盛公司构成严重违约、逾期两年多仍未能交房为由诉请要求解除案涉合同，无事实基础和法律依据，本院不予支持。并由于案涉合同未解除，故陶小丹主张被告汉合盛公司返还购房款、支付解除合同违约金及赔偿按揭银行贷款利息的损失，本院一并不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陶小丹的全部诉讼请求。 案件受理费12728元，减半收取6364元，由原告陶小丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪友柱 二〇一九年十二月三十一日 书记员  谢璟璟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，支持，但另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。