贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初10401号原告：徐慎贤，男，1966年4月7日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘佳、陈海涛，广东星辰（贵安新区）律师事务所律师。被告：贵州施格房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黄金路A栋1层1号。法定代表人：薛平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：葛珊、李海章（实习），贵州听策律师事务所律师。原告徐慎贤与被告贵州施格房地产开发有限责任公司（以下简称施格房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐慎贤及其委托诉讼代理人刘佳、陈海涛，被告施格房开公司的委托诉讼代理人葛珊、李海章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐慎贤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年12月31日至2017年8月31日期间的逾期交房违约金36855元（以原告已支付的购房款609172元为基数，自2015年12月31日起至实际交付符合合同约定条件的房屋为止，按每日万分之一向原告支付逾期交房违约金）；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金36855元（以原告已支付的购房款609172元为基数，暂从2017年12月30日计至2019年8月30日，直至被告实际交付办理案涉商品房转移登记文书之日止，按每日万分之一支付逾期违约金）；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年11月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：原告向被告购买位于贵阳市云岩区房屋一套，购房总价为609172，被告应于2015年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交付超过120日的，应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日，同时，被告应于2017年12月30日前将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给原告，超出约定日期之日起180日以后，应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交付有关文书之日止。上述合同签订后，原告向被告支付了房款，而且原告足额支付相关款项后，被告并未依约向原告交付符合合同约定条件的房屋，亦未提供办理转移登记所需的有关文书。综上，为维护自身合法利益，故诉至法院。被告贵州施格房地产开发有限责任公司辩称，原告主张的违约金期间应当从合同约定交房次日计算，被告于2016年9月3日通过登报方式向原告送达收房通知，根据合同约定，被告按照约定方式通知原告，视为交房；由于施工方违约，导致被告无法按时交房，并非原告故意违约，被告违约未给原告造成多大损失；原告主张的违约金过高，被告无力承担，请求法院调整至每日万分之0.5；关于逾期办证违约金，根据合同约定，原告应当提交物业费已经缴清的凭证，被告才能配合原告办理相关证件，但原告没有提交相关凭证，故被告有权拒绝，且逾期办证未给原告造成重大损失，原告主张的违约金过高，请求调整为每日万分之0.5。经审理查明：2013年11月26日，原告徐慎贤与被告施格房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区房屋，房屋总价款为609172元，原告应于合同签订之日支付首期房款189172元，余款420000元以贷款方式支付，被告应于2015年12月31日前向原告交付该房屋。该合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）……（2）逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”该合同第二十二条约定，被告承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。第二十二条第三（二）项约定：“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该合同第二十七条中约定，若有不可抗力发生，一方应自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。同日，原、被告签订《补充协议》一份，该协议第六条第三款约定：被告在办理原告产权证之前，原告应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则被告有权不予办理其房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由原告全部承担，而由此给被告造成的损失也应由原告承担。合同签订当日，原告向被告支付首期购房款189172元，后原告通过银行向被告支付购房款420000元。至此，原告共计向被告支付购房款609172元。2016年7月18日，施格名门一期5、6、7栋楼竣工并经贵阳建筑勘察设计有限公司、贵州建工监理咨询有限公司、七冶土木建筑工程有限公司责任公司、贵阳铝美设计研究院有限公司等验收合格。2016年9月3日，被告在《贵州都市报》上刊登《交房通知》，内容为“尊敬的施格名门业主：施格名门项目一期项目已经顺利竣工，现为提高效率，保证服务质量，交付手续可以在您认为方便的时候和我公司预约办理”。庭审中，原告提交装修保证金收据，拟证实原告的收房日期。被告对装修保证金真实性无异议。上述事实，有原、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。关于被告逾期交房及逾期交房违约金方面。其一，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付该房屋；其二，原告已按合同约定向被告支付完全部购房款；其三，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，被告应向原告交付经验收合格的房屋，被告于2016年7月18日已取得涉案房屋所在的施格名门一期5、6、7栋楼竣工验收合格报告，应予认定涉案房屋于2016年7月18日已具备交房条件；其四，被告已于2016年9月3日在报纸上刊登《交房通知》，该通知明确要求购房人前往预约办理交房手续，后原告已办理交房手续；其五，原告提交的证据不足以证实具体交房时间，所以应以《交房通知》见报之日即2016年9月3日为交房之日，综上，本院认定被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年9月3日，该日期晚于双方约定日期，被告因此构成违约，所以被告应当承担违约责任。关于被告认为违约金约定的计算标准过高，应予调扣的意见，首先，合同约定标准（每日万分之一）折合年利率为3.65%，该标准仍低于中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率，且该约定支付标准与《商品房买卖合同》中关于逾期付款的违约金支付标准一致，均为万分之一，属对等约定，因此被告的抗辩不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，因此，该抗辩不成立，违约金自2016年1月1日起计算至2016年9月3日止，共计247日，违约金为15046.55元（609172元×0.0001×247日），该逾期交房违约金被告理应承担。关于被告逾期办证及违约金方面。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至法庭辩论终结时被告仍未就其已取得房屋所有权的初始登记进行举证，因此本院推定被告未取得该登记，未取得办理商品房转移登记所需的全部有关文书，未将此交付原告。所以，被告应承担逾期交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书的违约责任。关于被告认为违约金约定的计算标准过高，应予调低的意见，首先该标准是双方在合同中的约定，其次，该逾期交付办证所需有关文书违约金与逾期交房违约金系不同方面违约责任的约定，系商品房买卖合同中不同时期违约责任的承担方式，且叠加计算的期间较少，即使二者叠加后，折合年利率7.3%，亦不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款可以调低违约金的情况；因此，被告逾期交付办证所需有关文书的违约金应按合同约定的每日万分之一进行计算，自2017年12月31日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州施格房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告徐慎贤支付2016年1月1日至2016年9月3日期间的逾期交房违约金15046.55元；二、被告贵州施格房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告徐慎贤支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以609172为基数，以每日万分之一为标准自2017年12月31日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记之日止）；三、驳回原告徐慎贤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1642元，减半收取821元，由被告贵州施格房地产开发有限责任公司负担（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王琼琼二〇一九年十二月二日书记员  徐 丹