广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0102民初1546号 原告（反诉被告）：南宁市兴宁区三塘镇创新村坛贡坡一队。 代表人：王在高，该队队长。 委托诉讼代理人：李德信，南宁市伟信法律事务所法律工作者。 被告（反诉原告）：杨沛桦，男，1962年12月14日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陈尚运，广西共恒律师事务所律师。 第三人：广西茂林木业发展有限公司，住所地南宁市兴宁区邕武路二塘东里**，统一社会信用代码：4500002000395091-1。 法定代表人：杨沛桦。 委托诉讼代理人：陈务卿，男，1968年7月27日出生，该公司职员。 原告（反诉被告）南宁市兴宁区三塘镇创新村坛贡坡一队（以下简称“原告”、“坛贡坡一队”）与被告（反诉原告）杨沛桦（以下简称“被告”）、第三人广西茂林木业发展有限公司（以下简称“茂林公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理，并于2017年6月16日作出判决，杨沛桦不服上述判决，提起上诉，南宁市中级人民法院于2018年12月13日作出（2017）桂01民终6328号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2019年3月6日重新立案，另行组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案，原告坛贡坡一队对长王在高及其委托诉讼代理人李德信、被告杨沛桦及其委托诉讼代理人陈尚运、第三人茂林公司的委托诉讼代理人陈务卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告坛贡坡一队诉提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年4月8日签订的《土地租赁合同书》，被告杨沛桦向原告返还租赁土地；2.被告向原告支付使用土地期间的租金、迟延支付租金利息、管理用房租金及违约金共计369011.67元（其中2015年5月8日至2015年11月8日租金81900元，按年租金140400元计算，以后租金计算至本案生效判决执行完毕止；2015年5月8日至2015年11月8日81900元租金的迟延利息损失按5%计算为4095元，以后继续计算至生效判决执行完毕止；2015年4月8日至2015年11月8日7个月管理用房租金2216.67元，按年租金3800元，计算至生效判决执行完毕止；违约金按双方合同约定的土地年租金两倍计算为280800元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年4月8日签订一份《土地租赁合同书》，约定：由原告将自己所有的广鉴、窑上、那修、那诊、大山、英子等地共计156亩土地以及该土地上9间管理用房交给被告承租，作为农业、林业、园林苗圃种植使用；承租期间为2012年5月8日至2027年5月8日共计15年。2012年5月8日至2017年5月8日，五年间每亩土地的年租金为900.00元；从2017年5月8日起至2022年5月8日五年间开始递增30%的租金，即每亩年租金1170.00元；从2022年5月8日至2027年5月8日五年间的租金为每亩年租金1600.00元；出租土地上9间管理用房每年租金为3800.00元；每年阳历4月9日为交付租金的时间:被告不按时支付当年全部租金的，按年年利率5%计算迟延履行利息，直到付清当年全部租金为止；被告超过15天不交付租金的，原告有权解除合同，收回出租的土地；合同签订生效后，只要有一方违约，由违约方按当年租金两倍支付违约金给守约方。双方还就其他权利义务进行了约定。被告己按约定履行支付租金义务3年（2012、2013、2014年），但2015年4月9日到支付租金时被告无故拒绝支付至今。根据合同法第九十三条、九十四条的规定，被告己构成违约，因此，原告有权依约解除合同并收回出租的土地，同时被告应依约定向原告支付己经使用土地7个月期间的租金81900.00元、土地租金迟延履行利息4095.00元、管理用房租金2216.67元、违约金280800.00元，四项共计369011.67元。为维护原告的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，诉请如前。 被告杨沛桦答辩称：1.杨沛桦不是本案适格被告，茂林公司是本案适格的诉讼主体，因《土地租赁合同书》的实际相对方是茂林公司。2012年8月经原告同意在原租赁合同加盖茂林公司公章，已盖公司印章的租地合同书。原告手上拿的没有盖公章的那份合同，本应当销毁的，原告以没有盖公章的合同起诉是不真实的。2.2012年5月8日是确认移交土地的面积时间亦是实际租用土地的时间，故应当从2012年5月8日起计算租金，不应从合同签订之日起计算租金。3.从2013年12月起，原告的村民王旭明、王在喜、王榜明、王在基等人，侵占已出租土地种树和毁坏种好的绿化树苗，侵占租赁面积4亩，为此公司反映给原告要求给予制止，但原告没有协调处理。根据《土地租赁合同书》第六条、第九条的规定，原告违约应承担违约责任。4.2014年10月11日起，原告方采用暴力行为阻止、破坏承租方的生产经营活动，导致合同无法履行，主要事实有：①2015年4月9日前，原告四次聚众带队到公司苗圃驱赶工人、阻止公司销售苗木：②2014年10月11日上午，原告有20多人到苗圃驱赶、威胁公司管理人员，声称要收回土地；③2014年1月29日上午，原告组织村民抢走茂林公司财务资料；④2015年3月21日、3月24日，原告分别组织30多人到苗圃公司驱赶公司管理人员、阻止茂林公司调运树苗，严重影响茂林公司的苗木销售。5.原告于2015年5月20日强行收回土地、侵占茂林公司资产，主要事实：①2015年5月7日、5月9日、5月15日，原告又分别三次组织20多人到苗圃地阻止土地租赁方销售和调运苗木，并倒废石渣阻拦破坏公路、埋水泥柱在公路上、设多个路障阻拦公司车辆进入苗圃、公开组织群众多次到苗圃阻止茂林公司调运树苗，在进苗圃的公路上拦截土地租赁方和采购苗木老板的车辆不许进入苗圃地；②2015年5月20日，原告方组织40多人到苗圃地驱赶茂林公司的管理人员和工人，原告方将公司管理人员推拉出管理房大门后，用事先备好的防盗大锁将管理房大门关闭锁住。6.从2015年5月20日起，原告方出租的管理房、土地已经被原告方非法强行收回占有，至今有四年时间，实际上被告已经没有使用该管理用房及土地，所以不应当再由被告或公司承担其租金。 第三人茂林公司陈述：1.涉案土地的实际承租人是茂林公司，杨沛桦只是代茂林公司签订租赁合同，租赁合同所约定的权利和义务均由茂林公司履行。2.涉案土地有兴宁区三塘镇创新村委、三塘镇林业站、兴宁区三塘镇人民政府的土地承包流转审批手续。3.自签订合同至发生纠纷，涉案土地一直是茂林公司经营培育苗木、种植珍贵树种，现涉案土地156亩全部种上珍贵树木，并生长成林。4.涉案土地的租金一直是茂林公司支付。5.原告于2015年5月20日强行赶走公司管理人员和工人，侵占茂林公司财产。6.茂林公司已交清2012年5月至2015年5月的土地及管理房租金。但原告自2014年10月11日起只收租金，不履行合同义务，多次组织群众到苗圃闹事，设路障阻碍进出苗圃公路、反锁管理房大门，妨碍茂林公司生产经营，2015年5月20日强行赶走茂林公司派驻在苗圃的人员，单方毁约收回土地和管理房。7.原告违约给茂林公司造成严重经济损失，应承担赔偿责任。 被告杨沛桦向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告经济损失500000元；2.诉讼费、评估费等由原告承担。事实与理由：杨沛华代表第三人茂林公司与坛贡坡一队签订《土地租赁合同》。签订上述合同后，坛贡坡一队没有严格按合同履行义务已违约。坛贡坡一队于2015年5月7日强行收回出租土地，应对承租方投建的基础设施、树木等照价赔偿。 原告坛贡坡一队辩称：被告反诉诉请没有事实根据，请求驳回反诉请求。 第三人茂林公司陈述称：对被告反诉请求没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人质证。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年4月8日，坛贡坡一队（甲方、出租方）与杨沛桦（乙方、承租方）签订《土地租赁合同书》，主要约定：甲方向乙方出租土地用于农业和林业园林苗圃等农林种植业生产或规范化建设。出租土地位于广签、窑上、那修、那珍、大山、英子，经现场测量认可面积共计156亩。租赁期限自2012年5月8日至2027年5月8日止。前五年租金即2012年5月8日至2017年5月8日的租金按900元/亩/年计算，从2017年5月8日起至2022年按30%递增，即每亩1170元/年；从2022年5月8日起至2027年5月8日起按每年租金1600元计算。土地租金按一年一付，支付时间采用先交钱后租用土地房，每年新历4月9日为当年支付租金的时间，乙方一次性付清当年土地租金。甲方保证租地区域水电畅通，并无偿提供现有通往承租地道路给乙方使用。甲方原有管理用房九间租给乙方使用，年租金3800元。甲方应保障乙方自主经营。违约责任：1、租赁期间，不得单方终止合同，若甲方提前终止合同，需赔偿乙方投资开发的全部费用，并按当年两倍退回乙方土地租金；若乙方终止合同，新投资建设设施、设备在该土地上的全部财产一律归甲方所有。2、乙方须在规定时间内交清土地租金。乙方不按时支付租金，超过乙方按年租金额的年息5%支付利息，直到付清全部租金。乙方交纳租金不得超过15天，否则甲方有权收回土地，并由乙方赔偿甲方全部损失；如甲方违约，造成乙方不能正常经营的，乙方有权拒付租金，如甲方收租金后反悔应双倍返还租金给乙方，同时为此所造成的全部损失由甲方负责赔偿。3.合同生效后，如一方违约，由违约方支付当年两倍租金给守约方。同日，原告所在集体经济组织经召开村民会议，该集体经济组织以户作为代表表决，决议：一、同意将集体林地对外发包，用于营造林木基地。二、集体及任何人不能以任何形式收取土地管理费，在承包期内不管体制如何改变及人事如何变迁，决议具有法律效力。原告集体经济组织48户代表同意将集体林地发包给被告杨沛桦。 《现场测量租地面积登记表》，载明：2012年6月8日，经原、被告现场测量前述合同出租土地，确认租赁土地共计156亩。 原告交付土地后，被告杨沛桦将土地用于茂林公司的林木种植生产，且向原告支付了2012年5月8日至2015年5月7日三年的租金。 原告村民代表王军明曾向被告发出锁门通知一份,内容为：从2015年7月7日19点，请有关人员不要住我队房屋。 2016年1月30日，南宁市公安局四塘派出所出具《报警证明》，载明：2014年11月29日、2015年3月21日、3月24日、5月7日分别接到广西茂林公司杨沛华报警称，有创新村坛贡坡一队群众到其租地的苗圃里驱赶工人、阻止调运树苗。经出警了解，系广西茂林公司与坛贡坡一队村民有纠纷，导致出现苗圃调运苗木受阻、工棚被锁、进出水泥道路被埋水泥柱阻挡的现象，经本所民警劝解制止，群众未发生过激行为。 原告村民于2015年5月6日到出租土地将茂林公司大门上锁，于2015年5月8日在出租土地公路埋水泥柱，阻挡车辆通行。 2015年6月2日，坛贡坡一队向被告发出《解除合同通知书》，载明：杨沛华先生，您承包我队位于南宁市兴宁区那珍、大山、英子共156亩土地，并于2012年4月8日与我队签订了《土地租赁合同书》，依该合同约定逾期交纳租金超过十五天的，我队有权收回土地，并由违约方赔偿全部损失及支付当年两倍租金给守约方。现因您至今逾期超过50天仍未交纳租金，构成根本性违约。现特通知您本人，自即日起解除该《土地租赁合同书》，您须立即归还上述土地给我队，并按年租金额的年息5%支付利息直到付清全部租金且赔偿我队损失。被告于2015年6月3日收到该通知书。 被告主张2015年6月28日所有人员已经退场，还有一些家具、生活办公设施、生产设备等未搬离。原告主张被告人员仍进出租赁土地。 另查明，南宁市兴宁区三塘镇创新村民委员会出具证明证实，原告村集体由**村民，其中四十四户村民代表签名要求村集体起诉土地承租人杨沛桦，解决土地租赁合同纠纷。 本院认为：一、关于合同效力。原告村集体经济组织经户代表决议同意将集体经济组织所有的林业用地出租给被告杨沛桦用于经营林业生产，双方签订《土地租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当恪守履行合同。 二、关于被告主体是否适当问题，被告杨沛桦以自己的名义签订合同，合同一方主体为被告，被告未能提供证据证实其签订合同设立公司后，原告同意将合同一方主体变更为案外人茂林公司，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条第一款规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案被告以其名义签订合同，原告并未认可合同主体变更外案外人茂林公司，原告在本案中主张被告承担合同责任，被告在本案中主体适格，被告抗辩主张其不是本案适格主体，本院不予支持。 三、关于原告主张解除合同及返还土地问题。合同约定被告应当于每年4月9日一次性支付当年土地租金，超期不得超过15日，否则出租人有权收回土地。按约定被告应当于2015年4月9日支付2015年5月8日至2016年5月7日一年土地租金，被告未在2015年4月24日前支付租金，原告有权收回土地即有权解除合同。原告主张解除《土地租赁合同书》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告于2015年6月3日收到原告的解除通知书，故双方签订的《土地租赁合同书》于2015年6月3日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告主张被告返还租赁土地，本院予以支持。被告应当将租赁的位于那珍、大山、英子的156亩土地及土地上临时管理用房腾空并返还原告。本院综合考虑土地现状，限期被告于本判决生效之日起三个月内腾空完毕并返还。 四、关于原告主张的租金、租金利息、违约金及被告主张的经济损失问题。根据南宁市公安局四塘派出所出具的《报警证明》、照片及《土地租赁合同书》等，可知2015年3月24日前原告的部分村民驱赶被告人员，公安民警出警处置；2015年4月9日前被告应交下一年度租金但据此抗辩履行不安抗辩权不交租金。2015年5月7日，原告村民进而使用埋水泥柱等阻挡被告及其员工进出涉案租赁土地。本院认为，根据现有证据证实在原、被告履行《土地租赁合同书》过程中均存在违约行为，即原告村民驱赶被告员工违约在先，被告违约不按时交付租金，原告村民进而埋水泥柱等阻挡被告及其员工进出涉案租赁土地，原、被告的违约行为共同致使《土地租赁合同书》合同目的不能实现。原、被告过错相当，各自承担损失，互不承担违约责任。如前所述，被告需在本判决生效之日起三个月内腾空搬离，如被告逾期搬离，自逾期之日起被告应向原告依约支付土地占有使用费至搬离之日止。综上，被告应向原告支付的土地占有使用费为：本判决生效期满三个月之日起至2022年5月7日止，按1170元/亩共计156亩计算；自2022年5月8日起，按1600元/亩共计156亩计算，土地占用费计算至实际腾空返还土地之日止。关于管理用房租金、占用费，同理被告应当支付的占有使用费计算为：本判决生效期满三个月之日起至实际搬离之日止，按年3800元计算。关于违约金。原告主张的违约金、租金利息及超出上述部分的租金，本院不予支持。关于被告主张的经济损失自行承担，本院不予支持。被告向本院申请评估鉴定无必要，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，判决如下： 一、原告（反诉被告）南宁市兴宁区三塘镇创新村坛贡坡一队与被告（反诉原告）杨沛桦2012年4月8日签订的《土地出租协议》于2015年6月3日解除； 二、被告（反诉原告）杨沛桦向原告（反诉被告）南宁市兴宁区三塘镇创新村坛贡坡一队于本判决生效之日起三个月内腾空并返还位于那珍、大山、英子的156亩土地及管理用房九间； 三、被告（反诉原告）杨沛华向原告（反诉被告）南宁市兴宁区三塘镇创新村坛贡坡一队支付土地占有使用费（土地占有使用费计算为：本判决生效期满三个月之日起至2022年5月7日止，按1170元/亩共计156亩计算；自2022年5月8日起，按1600元/亩共计156亩计算，土地占用费计算至实际腾空返还土地之日止）； 四、被告（反诉原告）杨沛桦向原告（反诉被告）南宁市兴宁区三塘镇创新村坛贡坡一队支付占有使用费（占有使用费计算为：本判决生效期满三个月之日起至实际搬离之日止，按年3800元计算）； 五、驳回原告（反诉被告）南宁市兴宁区三塘镇创新村坛贡坡一队其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）杨沛桦的反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决确定的履行期限内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6835元（原告、反诉被告南宁市兴宁区三塘镇创新村坛贡坡一队已预交），由原告（反诉被告）南宁市兴宁区三塘镇创新村坛贡坡一队负担3417.5元，由被告（反诉原告）杨沛桦负担3417.5元；反诉受理费4400（被告、反诉原告杨沛华已预交），由被告（反诉原告）杨沛华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  韦宏斌 人民陪审员  杨园园 二〇一九年十二月六日 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三） 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。