广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1871号 上诉人（一审被告）：韦忠平，男，1969年11月22日出生，壮族，教师，户籍所在地:广西平果县，现住平果县。 委托诉讼代理人：李劲，广西领扬律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：平果旖和物业有限公司，住所地广西平果县龙江花园一楼1041号铺。 法定代表人：黄勇宾，董事长。 委托诉讼代理人：廖海涛、陆文林，广西智团律师事务所律师。 上诉人韦忠平因与被上诉人平果旖和物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2019）桂1023民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人韦忠平及其委托诉讼代理人李劲，被上诉人平果旖和物业有限公司的委托诉讼代理人廖海涛、陆文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦忠平上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。（一）、一审判决认为，上诉人提交的被上诉人出具的两张物业综合服务费发票，总金额为2568元，而被上诉人提交的物业费、公摊水电费和代收垃圾费收据，各项费用总金额也是2568元，且出据票据的时间相近，故上诉人提交的发票可以认定为向被上诉人交付2010年至2012年三年的物业费、公摊水电费、代收垃圾费。一审的这一认定是错误的，把上诉人两次交费认定为一次交费。事实是，上诉人于2013年2月21日向被上诉人交付2568元、被上诉人出具收据后，因被上诉人说提前交付各项费用有优惠，于是上诉人于2月26日又向被上诉人交付2568元，被上诉人出具发票。这两次交费被上诉人分别出具收据和发票，是两次独立的交费。根据交费收据、发票计算，上诉人实际已交费到2017年3月（即已交2014年1月至2017年3月的费用）。这也是被上诉人认可的，有被上诉人在2018年7日9日向法院提交的《民事起诉状》证实，被上诉人在该起诉状里承认上诉人已交至2013年12月份，其才在诉状里主张自2014年起的费用。据此，一审认定事实错误。（二）、上诉人与被上诉人签订的住宅区管理收缴协议，约定上诉人每月应交物业费49.8元，应按此约定收费，但一审采信认定被上诉人提出的每月物业费56元，是错误的。（三）、上诉人已提出充分证据证实被上诉人提供的服务存在不符合合同约定的行为，主张应减少物业费30％，但一审对此只字不提，也是错误的。综上，一审认定事实和判决错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 平果旖和物业有限公司辩称：（一）、双方签订的《物业管理服务协议（前期）》被上诉人约定按每平方米0.4元收取物业费，但也约定了“根据甲方经营的盈亏情况按政府物价部门规定范围内适当进行调整”，明确了物业费的收取可以进行调整改变。2008年9月16日平果县物价局的平价费［2008］35号批复文，龙江花园小区物业服务费基准价为每平方米0.4元，上下浮动不超过15％收取；被上诉人根据自身的经营状况，调整为每平方米0.45元，上诉人住宅面积124.56平方米，每月应交56元，符合合同约定及政府指导价。（二）、被上诉人有规范的财务管理制度，2013年2月21日上诉人交付物业费等各项费用时，被上诉人的工作人员没有权限立即开具正式发票给上诉人，只开具了收据作为收款凭证给上诉人；同时，应上诉人开具发票的要求，被上诉人才安排工作人员于2013年2月26日开具发票并加盖公司发票专用章给上诉人，不存在上诉人所说的被上诉人对提前交费有优惠的说法，上诉人的说法有悖常理，无论以2586元为基数除以56元还是49.8元，都不得到交费数额为整数，且上诉人的这一说法没有证据证实。（三）、被上诉人在一审中已提交证据证实被上诉人已履行物业管理合同约定义务，并为上诉人垫付相关费用，不存在任何违约行为。综上，上诉人的上诉请求理由不成立，证据不足，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 平果旖和物业有限公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告向原告支付龙江花园13-1-401号房物业管理费4032元、公摊费600元、垃圾费336元、维修费610.54元，各项共计5578.54元；二、判令被告向原告支付违约金1673.56元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告韦忠平系平果县龙江花园小区13-1-401号房业主，房屋面积124.56平方米。2007年10月2日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《物业管理服务协议（前期）》，协议约定：由原告为被告所在的龙江花园小区提供物业管理服务；综合服务费包括管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费及物业共同部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用，……由乙方按房屋建筑面积预先交纳综合服务费，按乙方购房合同交房之日起开始交纳，为便于服务，第一次先预交6个月，以后可按月预先交纳；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.40元，综合服务费标准根据甲方经营的盈亏情况按政府物价部门规定范围内进行适当调整；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按0.3%交纳违约金，等等。2008年9月16日，平果县物价局就原告物业管理收费问题，作出平价费[2008]35号《关于龙江花园小区物业服务收费标准的批复》，其中批复第一条内容为“龙江花园小区物业管理服务收费基准价按建筑面积：住宅每月每平方米0.40元、杂物房每月每平方米0.20元、商业性用房每月每平方米0.60元（上下浮动幅度不超过15%）收取。具体收费标准由你公司与业主根据基准价和浮动幅度在物业服务中约定。物业服务费含管理服务人员工资、维护费用，物业共用部位、公共设施设备及公众责任保险费用，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用等”。双方签订协议后，原告依约向被告提供相关物业服务，被告自2013年1月起未缴纳物业管理服务费用，截至2019年1月，被告拖欠的物业管理费4032元、公摊费600元、垃圾费336元、维修费610.54元，共计5578.54元。经原告多次催收未果，遂向一审法院提起诉讼，要求被告支付上述款项，并要求被告向原告支付违约金1673.56元。被告认为，原告诉请不合理也不合法应予驳回。被告称其已交物业费等费用至2012年12月份。2013年2月26日又缴纳物业费2568元，按照住宅区管理费收缴协议，被告每月缴纳物业费49.8元，实际上已交付到2017年3月份。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《物业管理服务协议（前期）》是双方在平等、自愿的基础上所签订，意思表示真实，并未损害国家、集体和他人合法权益，亦未存在协议无效的情形，故该协议合法有效，双方应按照该协议的约定履行各自的义务。原告已按约定向被告提供了相应的物业服务，被告依约应向原告交纳物业管理费等相关费用。其中，原、被告签订的《物业管理服务协议（前期）》中载明，被告的房屋属于多层住宅，面积为124.56平方米，约定物业综合服务费为每月每平方米0.40元。而根据平果县物价局的批复，原、被告可以按基准价上下浮动不超过15%的幅度约定物业管理费的具体收费标准。因此，原告按被告房屋面积124.56平方米，以每月每平方米0.45元计算物业管理费，并无不妥。关于原告要求被告交纳自2013年1月起至2019年1月期间的物业管理费4032元的问题。被告不予认可，认为其已经在2013年2月26日向原告缴纳了物业综合服务费2568元，是按照住宅区管理费收缴协议，被告每月缴纳物业费49.8元，实际上已交付到2017年3月份。对此，一审法院结合双方提交的证据和查明的事实作如下分析：第一，从双方提交的物业费收据内容来看，被告每月缴纳的物业管理费为56元，其房屋面积为124.56平方米，由此可以计算出原告是按每月每平方米0.45元向被告收取物业管理费，而不是被告主张的每月每平方米0.4元；根据原告提交的公摊水电费、代收垃圾费收据的内容来看，其中的收费标准与原告对每户业主每年预收100元公摊水电费及平果县环境卫生管理站对每户业主每月收取7元垃圾处理费的收费标准完全一致，且符合客观实际。第二，从上述物业费、公摊水电费、代收垃圾费收据显示的收取费用的时间段及出具的时间来看，收取费用的时间段均为2010年1月至2012年12月，出具收据的时间均为2013年2月21日，由此可以认定该三张收据中的费用为原告向被告收取的2010年至2012年三年期间的物业管理费、公摊水电费和代收垃圾费。第三，根据被告提交的原告出具的两张物业综合服务费发票，该两张发票的总金额为2568元（1284元＋1284元），而原告提交的物业费、公摊水电费和代收垃圾费收据各项费用的总金额也是2568元（2016元＋300元＋252元），两者的总金额完全一致，且出具的时间分别为2013年2月21日和2013年2月26日，两者出具的时间非常接近，出具的先后顺序亦符合常理，故被告提交的发票中的费用基本可以认定为其向原告交纳的2010年至2012年三年期间的物业管理费、公摊水电费和代收垃圾费。而被告主张该发票中的费用系其向原告预交的2013年1月至2017年3月期间的物业管理费，并主张是按每月49.8元的标准计算物业管理费，但其主张的该收费标准不仅与其提交的物业费收据中每月56元的标准不一致，而且是有所降低，这不符合物业管理费收费标准应当跟随当前物价上涨而有所上涨的市场规律。同时，按照被告主张的每月49.8元的标准计算，物业管理费交纳的月数约为51.57个月（2568元÷49.8元），即使按照物业费收据中每月56元的标准计算，物业管理费交纳的月数也是约45.86个月，这明显不符合常理和客观实际，且发票中并未载明交纳费用的时间段，被告亦无其他证据对此予以证明，故被告的上述主张没有事实依据，一审法院不予采信。因此，一审法院确认被告所缴纳的各项费用交至2012年12月份。现原告要求被告交纳自2013年1月起至2019年1月期间的物业管理费4032元，理由充分，于法有据，一审法院予以支持。原、被告在《物业管理服务协议（前期）》中约定由被告据实分摊小区公共水电费开支，虽然原告没有全部详细列明小区公共水电费开支情况，但原告为小区的公共区域正常使用已实际开支了相应水电费，且其主张按100元/年计算被告应付的公摊费，也与当地物业服务行业该项收费水平基本相符。故对原告要求被告交纳自2013年1月起至2019年1月期间的公摊费600元，一审法院亦予以支持。关于原告主张被告向其交纳2013年1月起至2016年12月期间的垃圾费336元的问题。原告提交证据证实其已为被告代交上述垃圾费的事实，故一审法院对此请求予以支持。关于原告主张被告向其交纳2013年1月起至2019年1月期间的维修费610.54元的问题。原告要求被告交纳的维修费，指的是小区共用部分、共用设施设备的专项维修资金。原告对此提交证据证实其对小区共用部分、共用设施设备进行维修并有已支付给维修单位或个人票据佐证。因此，原告要求被告交纳维修费，有事实依据，一审法院予以支持。被告经原告催收后仍未交纳物业管理费等费用，其行为已构成违约，故依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告双方在《物业管理服务协议（前期）》第九条第四款中明确约定，如被告违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳管理费用的，原告有权要求被告限期补交并从逾期之日起按0.3%交纳滞纳金。该条款约定的滞纳金实质为迟延履行的违约金。本案被告逾期交纳物业管理费等费用的行为虽未给原告造成直接损失，但客观上损害了原告的预期利益。现原告要求被告交纳违约金，一审法院予以支持，但原告所主张的违约金“按欠费总额的30%向被告收取”计算方法与原、被告双方在《物业管理服务协议（前期）》中约定的“从逾期之日起按0.3%交纳滞纳金”不一致，属于单方提高了违约金计算比率，应以双方约定的滞纳金计算比率0.3%计付违约金，即被告应支付违约金为（物业管理费4032元＋公摊费600元＋垃圾费336元＋维修费610.54元）×0.3%＝16.7元。被告主张原告的诉讼请求没有法律依据，并存在违约，拒收被告缴纳物业费，服务不到位，管理混乱等，应该减免物业服务费30%的主张。因被告未能提供充分的证据证实，被告的这一主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款和第三款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告韦忠平向原告平果旖和物业有限公司支付2013年1月至2019年1月期间的物业管理费4032元、2013年1月至2019年1月公摊费600元、2013年1月至2016年12月垃圾费336元、2013年1月至2019年1月维修费610.56元，共计5578.54元；二、由被告韦忠平向原告平果旖和物业有限公司支付违约金16.7元；三、驳回原告平果旖和物业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序审理，依法减半收取25元，由被告韦忠平负担19元，原告平果旖和物业有限公司负担6元。 本院二审期间，被上诉人没有提交新证据。上诉人提交的证据是：证据一、2018年7月9日被上诉人向一审法院起诉的起诉状，用以证实被上诉人在该起诉状中承认上诉人已交费至2013年12月的费用；证据二、缴费通知书和业主微信群聊记录，用以证实有的业主已经交费，但被上诉人仍通知其交费；证据三、封闭火灾现场公告及临控视频图片，用以证实被上诉人提供服务不符合合同约定，保安人员上班睡觉，垃圾乱放，发生火灾也不处理；证据四、被上诉人出具的以往的收据、发票，用以证实被上诉人收取服务费用，有出具收据的，也有出具发票的，证实一审认定收据和发票是同一次交费是错误的。 对于上诉人提交的上述证据，被上诉人认为：证据一是2018年的起诉状，不是被上诉人提交的本案起诉状，不具备真实性，与本案无关；证据二缴费通知没有被上诉人的印章、微信聊天记录截图来源不明，不予认可；对证据三的公告没有异认，但对照片内容有异议，无法分辩照片中的位置，真实性不明；证据四，上述证据不能证明上诉人的主张。 对上诉人提出交的上述证据，本院分析如下：从上述证据的内容来看，虽然被上诉人在第一次起诉时提出上诉人只欠2014年起的物业服务费用，但该案未作判决，法院未认定上诉人的欠费时间段，当事人对自己所主张的事实，未经判决确认，尚不足以作为认定事实的依据；上述证据，均不能证明被上诉人于2013年2月26日开具的发票，是上诉人预交的物业服务费，故上诉人提交的证据，本院不予采信。此外，在本案开庭审理中，要求双方根据历年来上诉人交付费用单据自行对账，以确认2013年2月26日被上诉人开具发票的2568元是否属包含2013年1月以前的费用，但双方经对账后，未能达成一致的意见。综上分析，本院对一审判决认定的案件基本事实予以确认。 本院认为，被上诉人于2013年2月26日开具的发票，是否是上诉人预交的物业服务费，是本案争议焦点。（一）、从上诉人于2007年开始交付物业服务费，被上诉人所开具收款凭据的过程来看，均有被上诉人既出具收据、又开具发票形式，这是双方交款、收款据所办手续的习惯，因此，发票与收据，应认定为同一笔费用的单据。且2013年2月21日收据载明的收款数额，与2月26日开具的发票的数额一致，由于双方对每月应交的服务费单价有争议，在单价有争议的情况下，被上诉人不可能收取上诉人的预交物业服务费，故上诉人主张的被上诉人开具的2013年2月26日的发票，是上诉人另行预存物业服务费，证据不足，本院不予支持。（二）、上诉人提出的被上诉人在2018年7日9日提交的《民事起诉状》里承认上诉人已交至2013年12月份的问题，被上诉人虽在该起诉状里有此陈述，但并不是被上诉人对上诉人欠费行最后陈述，且没有法院对该起诉作出判决，故该起诉状，不足以证明被上诉人自认的事实，对上诉人提交的这份证据，本院不予采纳。（三）、关于上诉人提出的住宅区管理收缴协议约定每月应交物业费49.8元，一审采信每月物业费56元的属错误认定的问题。一审法院根据双方提交的物业费收据，认定上诉人每月缴纳的物业管理费为56元，按房屋面积为124.56平方米，计算出被上诉人是按每月每平方米0.45元向上诉人收取物业管理费，并未超过平果县物价局批复的可以按基准价上下浮动不超过15%的幅度具体收费标准。故一审判决的认定，事实依据充分，本院予以确认。（四）、关于上诉人提出被上诉人提供的服务不符合合同约定，主张应减少物业费30％问题。若被上诉人提供的物业服用不符合合同约定，则属违约行为，应承担违约责任，虽然若被上诉人有违约行为应减少收取服务费是承担违约责任的一种方式，但上诉人并未对此提出反诉，故上诉人提出的该项主张，本院在本案中不予审理。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人韦忠平负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦日教 审判员  凌文楼 审判员  玉 江 二〇一九年十二月十一日 书记员  黄忠恒