福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3030号 原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心**楼**508，统一社会信用代码914403007152422818。 法定代表人：李晓平，董事长。 原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光路**申发大厦****，统一社会信用代码91350100064106680Y。 负责人：范志勇，总经理。 上列两原告共同委托诉讼代理人：杨柳、罗洋，广东诚公律师事务所律师。 被告：广发银行股份有限公司福州分行，住所，住所地福建省福州市台江区曙光路**申发大厦**社会信用代码91350100079762584P。 负责人：刘金球，行长。 委托诉讼代理人：施明行、詹秀清，北京中银（福州）律师事务所律师。 第三人：福建申发置业有限公司，住所地福州市，住所地福州市台江区鳌峰街道福光南路**武夷绿洲**楼**02商铺代码：91350000553210307M。 法定代表人：罗利明，总经理。 原告深圳市卓越物业管理股份有限公司（下称“卓越物业公司”）、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司（下称“卓越福州分公司”）与被告广发银行股份有限公司福州分行（下称“广发银行福州分行”）、第三人福建申发置业有限公司（下称“申发公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓越物业公司、卓越福州分公司的共同委托诉讼代理人杨柳、罗洋和被告广发银行福州分行的委托诉讼代理人施明行、詹秀清到庭参加诉讼，第三人申发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓越物业公司、卓越福州分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决广发银行福州分行向卓越物业公司、卓越福州分公司支付申发大厦地下1层xx共计56个车位自2013年7月1日起至2019年5月31日止，每月70元/个的车位管理费，以及自逾期之日起至实际支付之日止按拖欠总额每日万分之五的标准计算违约金；2.依法判决广发银行福州分行向卓越物业公司、卓越福州分公司支付月租卡（2014年10月1日至2016年9月30日共计30个，2016年10月1日至2017年3月31日共计38个）自2014年10月1日起至2017年3月31日止，每月70元/个的车位管理费，以及自2014年10月1日起至实际支付之日止，按拖欠总额每日千分之一的标准计算滞纳金，月租卡车位管理费共计66360元；3.由广发银行股份有限公司福州分行承担本案诉讼费。事实和理由：一、广发银行福州分行因与申发公司金融借款纠纷依法取得56个车位的所有权，成为申发大厦56个车位业主，应按法律规定、物业服务合同约定以及拍卖公告内容承担相应责任。申发公司为福建申发大厦的建设单位。2013年4月17日，申发公司与卓越物业公司签订福建申发大厦《前期物业服务合同》，约定由卓越物业公司为申发大厦提供物业管理服务，合同期限自2013年6月10日至2018年6月9日，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年12月13日，申发大厦业主委员会成立并于2018年12月31日与卓越福州分公司签订《申发大厦物业委托代管合同》，约定卓越福州分公司对福州申发大厦提供全面的物业管理服务，合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。《前期物业服务合同》第五条关于业主（物业使用人）应支付费用，第5.1款第4）项约定，“申发大厦地下停车场车位管理费：每个每月70元”，合同第二十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日加收应交纳费用万分之五的违约金。广发银行福州分行与申发公司金融借款合同纠纷一案（2015）闽民初字第115号已经依法判决，福州市中级人民法院于2016年6月23日10时至2016年6月24日10时对申发大厦地下一层56个车位进行司法拍卖，拍卖公告载明“七、标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”“十三、买受人应自行办理水、电等户名变更手续，相关费用自理。对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决”。因上述标的物流拍，福州市中级人民法院于2017年1月24日作出（2016）闽01执259号执行裁定书，载明“经本院分别于2016年9月11日、10月21日、11月17日对申发大厦56个车位、一层集中式xx办公房产进行了三次淘宝网络司法拍卖，均因无人竞买而流拍...流拍后，本院依法向申请执行人广发银行福州分行发出《关于是否接受以物抵债的通知》，告知其是否同意接受按第三次拍卖保留价接受义务抵债...广发银行股份有限公司福州分行向本院提出同意接受上述拍卖流拍物以物抵债的申请...”“裁定如下：一、将被执行人福建申发置业有限公司的商业房产、车位及项下国有土地使用权，交付申请执行人广发银行股份有限公司福州分行抵偿福建省高级人民法院（2015）闽民初字第115号民事判决书项下债权计人民币212698778元。上述财产权自本裁定送达广发银行股份有限公司福州分行时起转移；广发银行股份有限公司福州分行可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”综上，根据《物权法》《物业管理条例》第四十一条及相关法律规定，广发银行福州分行作为申发大厦负一层56个车位的业主，应对56个车位所负债务承担责任。二、2013年5月广发银行福州分行筹备组与申发公司签订《房屋租赁合同》，约定广发银行福州分行承租申发大厦xx层部分区域以及xx层整层，因员工需要，广发银行福州分行与申发公司共计签订三次《申发大厦地下室车辆停放协议》，其中2014年1月1日起至2016年9月30日止共计租赁30部车位，2016年10月1日起至2017年9月30日止共计租赁38个车位，车位管理费为每个车位70元，协议约定逾期交费，应按日加收所欠费用总额千分之一的滞纳金。上述费用，经卓越物业公司、卓越福州分公司多次催缴广发银行福州分行仍未交纳，故诉至法院，望判如所请。 广发银行福州分行辩称,一、2015年10月2日前涉案车位的管理费均已超过诉讼时效，该部分费用不应予以支持。根据卓越物业公司、卓越福州分公司提交的证据9催费律师函及物流信息显示律师函系2018年9月30日签收退回，因此应视为2018年9月30日产生诉讼时效中断的效力。因此，涉案答辩人所有的56个车位自2013年7月1至2015年10月2日期间的管理费已超过诉讼时效，不应予以支持；涉案答辩人承租的车位自2014年10月1日至2015年10月2日期间的管理费已超过诉讼时效，不应予以支持。二、2018年5月4日之前，涉案56个车位的管理费及违约金应由原业主即申发公司承担，卓越物业公司、卓越福州分公司向答辩人主张该部分费用缺乏事实和法律依据，不应予以支持。同时，答辩人并非涉案物业服务合同的当事人，卓越物业公司、卓越福州分公司主张的违约金没有合同依据，不应支持。首先，在答辩人通过以物抵债取得涉案56个车位即2018年5月4日取得产权登记之前的物业管理费用不应由答辩人承担，申发公司为涉案56个车位的所有人，负有支付车位管理费的义务。因此，2018年5月4日之前，涉案56个车位的管理费及违约金本案第三人承担，卓越物业公司、卓越福州分公司向答辩人主张该部分费用缺乏事实和法律依据，不应予以支持。其次，答辩人是通过法院执行程序取得涉案房屋，并非通过拍卖方式，不是拍卖法律关系的当事人，不受拍卖公告和程序的约束。卓越物业公司、卓越福州分公司要求答辩人根据拍卖公告承担申发置业公司所结欠的物业管理费和水电费、空调费，缺乏法律依据。同时，在（2016）闽01执259号执行裁定书中，并未一并转移申发公司其他债务，故答辩人也不是申发公司与原告合同债务的承受人。因此，卓越物业公司、卓越福州分公司向答辩人主张2013年7月1日至2018年5月4日期间申发置业公司所拖欠的车位管理费，缺乏依据，不应予以支持。最后，答辩人不是涉案《前期物业服务合同》及《申发大厦物业委托代管合同》的当事人，不受前述合同约束，卓越物业公司、卓越福州分公司据此向答辩人主张违约金，缺乏合同依据，不应予以支持。而且，《前期物业服务合同》及《申发大厦物业委托代管合同》并未约定车位管理费的交纳时间，卓越物业公司、卓越福州分公司也并未举证证明曾进行书面催费，因此答辩人并不存在逾期的情况，无需承担违约金。同时，涉案物业服务合同约定的违约金过高，依法应予调整。本案，卓越物业公司、卓越福州分公司并未举证证实其所遭受损失，而客观上物业使用人未按期付款行为对其造成的损失仅为逾期利息损失。因此，答辩人请求调整为以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算（2019年8月20日之后的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、卓越物业公司、卓越福州分公司就答辩人承租的车位所主张的滞纳金的起算日期错误，超额主张了滞纳金，对超出部分应予驳回。同时，《申发大厦地下室车辆停放协议》约定的滞纳金过高，应予调整。首先，根据《申发大厦地下室车辆停放协议》第二条：“……服务费应在每月5日前缴清……”的约定可知，滞纳金的起算日期应为每月6日。然而，根据卓越物业公司、卓越福州分公司提交的《广发银行福州分行负一层月租卡车位管理费》可知，其均以每月1日起算，因此，卓越物业公司、卓越福州分公司以错误的起算日期超额主张了滞纳金，对超出部分应予驳回。其次，《申发大厦地下室车辆停放协议》约定的滞纳金过高，依法应予调整。答辩人请求调整为以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算（2019年8月20日之后的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上所述，卓越物业公司、卓越福州分公司诉请答辩人承担的2015年10月2日之前的管理费均已超过诉讼时效，不应支持。同时，卓越物业公司、卓越福州分公司主张的涉案56个车位2018年5月4日之前的管理费及自2013年7月1日起至今的违约金没有任何事实及法律依据，不应支持。此外，卓越物业公司、卓越福州分公司以错误的起算日期超额主张了答辩人承租的涉案车位的滞纳金，对超出部分不应支持，且该滞纳金过高，应予调整。 申发公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月17日，申发公司（甲方）与卓越物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对福州申发大厦提供前期物业管理服务事宜；合同期限三年，自项目确定交付之日开始，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；申发大厦地下停车场车位管理费：每个每月70元；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行缴纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可要求其限期交纳，逾期不交纳的，应按日加收应交纳费用万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。 2018年12月31日，福州市台江区申发大厦业主委员会（委托方、甲方）与卓越福州分公司（受托方、乙方）签订《申发大厦物业委托代管合同》，约定：以全委代管合作的方式委托乙方派驻管理团队，对福州申发大厦提供全面的物业管理服务；本合同期限自2019年1月1日起，至2019年12月31日止；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。在约定日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五向乙方交纳违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等；车位租用人应按70元/车/月交纳车位物业管理费；业主所有的车位，应在每月10日前交纳车位管理服务费等内容。 申发公司（甲方）与广发银行福州分行（乙方）曾先后签订有三份《申发大厦地下室车辆停放协议》，约定：从2014年1月1日起至2016年9月30日止，乙方共计30部车辆停放于地下一层停车场；2016年10月1日起至2017年9月30日止，乙方共计38部车辆停放于地下一层停车场（下称“月租卡车位”）；月车位管理费为70元；服务费应在当月5号前缴清，逾期交费乙方有权按日加收所欠租金、车位服务费总额千分之一的滞纳金等内容。 据查，福州市中级人民法院（下称“中院”）于2017年1月24日作出（2016）闽01执259号之二《执行裁定书》，主要内容为：申请执行人广发银行福州分行与被执行人申发公司金融借款合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2015年11月26日作出（2015）闽民初字第115号民事判决书，现已经发生法律效力。由于被执行人未主动履行还款义务，广发银行福州分行向福建省高级人民法院申请强制执行，申请执行标的为人民币30500万元及利息、迟延履行利息等。另本案案件执行费人民币372400元。福建省高级人民法院指定中院执行。中院依据于2016年6月1日作出的（2016）闽01执259号之一执行裁定书，对上述被执行人福建申发置业有限公司名下房产进行拍卖。经本院分别于2016年9月11日、10月21日、11月17日对申发大厦56个车位、一层集中式商业房产、四层办公、三层办公房产进行了三次淘宝网络司法拍卖，均因无人竞买而流拍。流拍后，中院依法向申请执行人广发银行福州分行发出《关于是否接受以物抵债的通知》，告知其是否同意接受按第三次拍卖保留价接受以物抵债，广发银行福州分行同意接受上述拍卖流拍物以物抵债的申请。故中院作出如下裁定，一、将被执行人申发公司位于福州市台江区鳌峰街道曙光路132号……以及申发大厦地下一层001车位等共计56个车位（包括地下1层xx车位，下称“56个车位”）……房产及项下国有土地使用权作价人民币212698778元，交付申请执行人广发银行福州分行抵偿福建省高级人民法院（2015）闽民初字第115号民事判决书项下债权计人民币212698778元。上述财产权自本裁定送达广发银行福州分行时起转移；广发银行福州分行可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。二、……三、上述财产的查封因已经被执行拍卖，查封的效力消灭；上述财产原有的担保物权及其他优先权因执行拍卖而自动消灭；四、被执行人申发公司上述房产的所有权证及其他相关权证作废。本裁定送达后即发生法律效力。 2017年1月25日，中院向福州市不动产交易和登记中心发出（2016）闽01执259号《协助执行通知书》，主要内容为，（2016）闽01执259号之二执行裁定书已经发生法律效力，请协助将申发大厦地下一层001车位等共计56个车位的所有权及项下国有土地使用权变更为申请执行人变更登记至广发银行福州分行所有。上述车位的所有权现均已登记广发银行福州分行名下。 卓越福州分公司、卓越物业公司曾先后于2018年9月30日、2019年3月8日向广发银行福州分行寄送《律师函》催讨案涉车位管理费。 广发银行福州分行自始未向卓越物业公司、卓越福州分公司交纳上述车位管理费，遂成本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可见，2013年4月17日申发公司与卓越物业公司签订《前期物业服务合同》以及2018年12月31日福州市台江区申发大厦业主委员会与卓越福州分公司签订的《申发大厦物业委托代管合同》，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。卓越物业公司、卓越福州分公司基于上述物业合同对“月租卡车位”和“56个车位”提供物业管理服务，即便广发银行福州分行未与卓越物业公司、卓越福州分公司直接签订书面的物业管理合同，前述的物业服务合同对于广发银行福州分行亦具有法律约束力，广发银行福州分行应当依照物业服务合同的约定向卓越物业公司、卓越福州分公司支付车位管理费。 关于车位管理费。广发银行福州分行提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，2015年10月1日前的“月租卡车位”的车位管理费及逾期违约金，由于卓越物业公司、卓越福州分公司未能举证存在诉讼时效中断的事由，保护民事权利的诉讼时效期间已届满，故卓越物业公司、卓越福州分公司诉请2015年10月1日前车位管理费及逾期违约金，本院不予支持。另外，根据《物权法》第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条之规定，福州市中级人民法院出（2016）闽01执259号之二《执行裁定书》一经送达就发生物权权属变动的法律效力，即2017年1月25日广发银行福州分行已经取得了“56个车位”的所有权。故本院认为“56个车位”的车位管理费自2017年1月25日起计算为宜。卓越物业公司、卓越福州分公司诉请广发银行福州分行承担2013年7月1日至2017年1月24日期间的“56个车位”的车位管理费，无事实及法律依据，本院不予支持。卓越物业公司、卓越福州分公司在诉讼中确认广发银行福州分行自取得“56个车位”后不再使用“月租卡车位”，故本院依法认定广发银行福州分行应交纳自2015年10月2日起至2017年1月24日止期间“月租卡车位”管理费。综上，根据本案已查明事实，广发银行福州分行应按照物业服务合同所约定的“70元/月/个车位”的标准向卓越物业公司、卓越福州分公司支付自2015年10月2日至2016年9月30日止30个“月租卡车位”的车位管理费2100元/月；自2016年10月1日起至2017年1月24日止38个“月租卡车位”的车位管理费2660元/月，以上共计35396.7元。自2017年1月25日起至2019年5月31日止56个“56个车位”的车位管理费3920元/月，共计110413.3元（具体金额详见附件1：《“月租卡车位”管理费及逾期违约金明细表》、附件2：《“56个车位”车位管理费及逾期违约金明细表》）。 关于逾期支付车位管理费的违约金。卓越物业公司、卓越福州分公司主张“月租卡车位”管理费按申发公司与广发银行福州分行签订的《申发大厦地下室车辆停放协议》所约定的“日千分之一”计算，由于卓越物业公司、卓越福州分公司并非上述协议的主体，以该协议为依据主张权利于法无据，本院对此不予支持。广发银行福州分行对违约金提出过高抗辩，鉴于卓越物业公司、卓越福州分公司在诉讼中未就其具体损失提交证据，故本院将案涉物业服务合同所约定“每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五向乙方交纳违约金”，酌情调整至按照月1%的标准计算逾期违约金，并以当月所欠金额为基数，按照月1%的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清车位管理费之日止。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、广发银行股份有限公司福州分行应于本判决生效之日起十日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司支付2017年1月25日至2019年5月31日的申发大厦地下1层xx共计56个车位的车位管理费110413.3元及逾期违约金（逾期违约金以当月所欠金额为基数，按照月1%的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清车位管理费之日止，具体金额详见附件1：《“56个车位”车位管理费及逾期违约金明细表》）； 二、广发银行股份有限公司福州分行应于本判决生效之日起十日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司支付2015年10月2日至2017年1月24日期间“月租卡车位”车位管理费35396.7元及逾期违约金（逾期违约金以当月所欠金额为基数，按照月1%的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清车位管理费之日止，具体金额详见附件2：《“月租卡车位”车位管理费及逾期违约金明细表》）； 三、驳回深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6470元，由深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司共同负担3282元，广发银行股份有限公司福州分行负担3188元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 群 人民陪审员  时湘闽 人民陪审员  郑少能 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  李洁淼 书 记 员  黄金林 附件1：“56个车位”车位管理费及逾期违约金明细表                            序号                       月份                       车位管理费                       逾期月数       （暂计至2019年5月）                       违约金       （月利率1%）                               1                       2017年1月                       653.3                       28                       182.92                               2                       2017年2月                       3920                       27                       1058.40                               3                       2017年3月                       3920                       26                       1019.20                               4                       2017年4月                       3920                       25                       980.00                               5                       2017年5月                       3920                       24                       940.80                               6                       2017年6月                       3920                       23                       901.60                               7                       2017年7月                       3920                       22                       862.40                               8                       2017年8月                       3920                       21                       823.20                               9                       2017年9月                       3920                       20                       784.00                               10                       2017年10月                       3920                       19                       744.80                               11                       2017年11月                       3920                       18                       705.60                               12                       2017年12月                       3920                       17                       666.40                               13                       2018年1月                       3920                       16                       627.20                               14                       2018年2月                       3920                       15                       588.00                               15                       2018年3月                       3920                       14                       548.80                               16                       2018年4月                       3920                       13                       509.60                               17                       2018年5月                       3920                       12                       470.40                               18                       2018年6月                       3920                       11                       431.20                               19                       2018年7月                       3920                       10                       392.00                               20                       2018年8月                       3920                       9                       352.80                               21                       2018年9月                       3920                       8                       313.60                               22                       2018年10月                       3920                       7                       274.40                               23                       2018年11月                       3920                       6                       235.20                               24                       2018年12月                       3920                       5                       196.00                               25                       2019年1月                       3920                       4                       156.80                               26                       2019年2月                       3920                       3                       117.60                               27                       2019年3月                       3920                       2                       78.40                               28                       2019年4月                       3920                       1                       39.20                               29                       2019年5月                       3920                       0                       0.00                               共计                                               110413.3                                               15000.52                附件2：“月租卡车位”车位管理费及逾期违约金明细表                            序号                       月份                       车位（个）                       车位管理费       （70元/月）                       逾期月数       （暂计至2019年5月）                       违约金       （月利率1%）                               1                       2015年10月                       30                       2100                       43                       903                               2                       2015年11月                       30                       2100                       42                       882                               3                       2015年12月                       30                       2100                       41                       861                               4                       2016年1月                       30                       2100                       40                       840                               5                       2016年2月                       30                       2100                       39                       819                               6                       2016年3月                       30                       2100                       38                       798                               7                       2016年4月                       30                       2100                       37                       777                               8                       2016年5月                       30                       2100                       36                       756                               9                       2016年6月                       30                       2100                       35                       735                               10                       2016年7月                       30                       2100                       34                       714                               11                       2016年8月                       30                       2100                       33                       693                               12                       2016年9月                       30                       2100                       32                       672                               13                       2016年10月                       38                       2660                       31                       824.6                               14                       2016年11月                       38                       2660                       30                       798                               15                       2016年12月                       38                       2660                       29                       771.4                               16                       2017年1月                       38                       2216.7                       28                       620.68                               共计                                                                       35396.7                                               12464.68                附件3： 一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。