北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初12875号原告：席卫峰，男，1983年12月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王本士，北京市京师律师事务所律师。被告：楼海霞，女，1976年6月2日出生，汉族，住浙江省诸暨市。现于浙江省女子监狱服刑。被告：李红纬，男，1977年4月18日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。原告席卫峰诉被告楼海霞、李红纬房屋买卖合同纠纷发回重审一案，本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告席卫峰及其委托诉讼代理人王本士到庭参加诉讼。被告楼海霞因服刑未到庭。本院于2019年12月11日到浙江省女子监狱对被告楼海霞进行了询问并制作了询问笔录。被告李红纬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告席卫峰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同书》及《补充协议》，协助原告办理位于昌平区北七家镇某某公寓房屋产权过户变更登记手续；2、请求依法判令二被告赔偿原告违约金48万元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。本案开庭前，原告席卫峰增加诉讼请求：被告支付原告违约金1422000元、律师费186000元、中介费24000元、误工费635204．14元、租金损失161500元。事实与理由：在北京存房房地产经纪有限责任公司（以下简称存房公司）居间下，原、被告于2016年3月26日签订《北京市存量房屋买卖合同书》,并于2016年4月2日签订《补充协议》，约定二被告将其位于昌平区北七家镇某某公寓房屋转让给原告，并约定双方于2016年9月20日办理过户手续。原告依据合同约定支付了120万首付款，后双方办理了网签合同，且原告的公积金贷款正在办理中。根据《补充协议》约定双方应于2016年9月20日办理过户手续，但被告拒绝为原告办理房屋产权过户变更登记手续。原告认为，《北京市存量房屋买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行。被告拒不协助原告办理房屋产权过户变更登记手续损害了原告的合法权益。为此，原告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告楼海霞经询问答辩意见为尽量协商调解。被告李红纬未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。根据审查确认的证据与原被告双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年3月26日，出卖人楼海霞、李红纬与买受人席卫峰签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《双方合同》），约定：出卖人所售房屋坐落在北京市昌平区北七家镇某某公寓，建筑面积128．62平方米；房屋所有权证号为X京房权证昌字第XXXX号，共有权证证号为X京房权证昌字第XXXX号；该房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价90万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；出卖人应当2016年6月30日将房屋交付给买受人；合同还约定了其他内容。2016年4月2日，甲方（出卖方）楼海霞、乙方（买受方）席卫峰、丙方（居间方）存房公司签订《补充协议》，约定：乙方于2016年3月26日向甲方支付定金10万元，该定金视为首付款的一部分；乙方于2016年4月25日将首付款120万元（该金额包含乙方已支付的全部定金10万元）支付甲方；甲乙双方应于2016年4月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；本交易涉及的税费全部由乙方承担，因政策调整导致的新增税费甲乙双方各承担50%；双方特此约定，等房屋满五年后（2016年9月20日）三个工作日内办理房屋过户手续；协议还约定了其他内容。2016年4月18日，被告楼海霞出具《收款证明》，载明：售房人楼海霞、李红纬已与购房人席卫峰签订了房屋买卖协议，买方于2016年4月18日已将首付款110万元划转本人名下；截至今日，本人共收到购房款120万元，其中包括定金10万元。后北京房价上涨，被告楼海霞意欲解除合同，但与原告席卫峰协商未果。为阻止房屋变更登记，被告楼海霞与案外人楼海汝（楼海霞之妹）商谋后，由被告楼海霞根据双方转账记录伪造金额为142万元、月息2分的还款协议（其中2010年2月5万元、2014年6月8万元、2014年7月85万元和1万元、2015年6月8万元、2015年8月35万元）给楼海汝签字，并将落款时间提前至2016年1月份。2016年9月12日，楼海汝根据前述《还款协议》向浙江省诸暨市人民法院（以下简称诸暨法院）提起民事诉讼，并申请对被告楼海霞名下的房产进行财产保全。2016年9月13日诸暨法院查封案涉房屋。双方于2016年10月26日达成《调解协议》，确认由被告楼海霞于2016年11月3日前付清借款142万元及相应利息。该民事诉讼《调解书》确定的履行期限届至后，被告楼海霞未履行还款义务。诸暨法院对本案案涉房产进行司法拍卖。2017年8月5日，案外人于东革竞拍成功，购得案涉房产。2017年8月27日，于东革向诸暨法院出具《收条》，载明：今收到楼海霞交来北七家镇某某公寓22号楼D单元08室钥匙两把及房子一套，现已交接完毕。庭审过程中，原告席卫峰称，其于2017年8月底入住案涉房屋。2017年10月17日，于东革以诸暨法院（2016）浙0681执8617号之一《执行裁定书》，办理了案涉房屋的不动产权变更登记，权利人为于东革，不动产权证号为京（2017）昌不动产权第XXXX号。又查明，被告楼海霞、李红纬原系夫妻，于2015年8月10日离婚。案涉房屋原为被告楼海霞、李红纬按份共有。楼海霞共有份额99%；李红纬共有份额1%。（2016）京中信内民证字23384号《公证书》载明：李红纬委托楼海霞办理出售案涉房屋的相关事务。再查明，被告楼海霞因涉嫌犯虚假诉讼罪于2018年5月24日被浙江省诸暨市公安局刑事拘留，同年6月30日被逮捕。2019年10月31日，诸暨法院以被告楼海霞犯虚假诉讼罪，判处其有期徒刑四年六个月，并处罚金人民币15万元。目前该案判决已经生效。楼海霞现在浙江省女子监狱服刑。另，本院已经向原告席卫峰告知增加诉讼请求不予准许。其增加部分的请求可以另行起诉解决或通过其他途径处理。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》及《居间交易资金监管提示函》、（2016）京中信内民证字23384号《公证书》、《买卖定金协议书》、《公积金贷款付款方式补充协议》、《购房资格协议书》、《收款证明》、《房屋所有权证》、《不动产权属证书》、（2016）浙0681民初11256号《民事裁定书》、（2019）浙0681刑初163号《刑事判决书》及楼海霞的《询问笔录》和当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告席卫峰与被告楼海霞、李红纬签订的《双方合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当依法全面履行合同义务。《双方合同》约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。被告楼海霞与案外人楼海汝捏造事实、虚假诉讼，致案涉房屋被查封拍卖。被告楼海霞、李红纬依法应当承担违约责任。二被告应当承担的违约金数额，按照约定的房屋成交价格240万元的20%计算。案涉房屋已经诸暨法院公开拍卖，由案外人于东革竞拍购得，并已进行了不动产权属变更登记，于东革取得了案涉房屋的物权。因此，原告席卫峰请求二被告继续履行《双方合同》及《补充协议》，协助其办理案涉房屋不动产权变更登记，的主张，客观上已经履行不能。综上，原告席卫峰请求被告楼海霞、李红纬继续履行《双方合同》及《补充协议》，协助其办理案涉房屋变更登记的主张，无法律依据，本院不予支持；其请求被告楼海霞、李红纬给付违约金48万元的主张，证据充分，本院予以支持。至于开庭前原告席卫峰增加的诉讼请求，其可通过另诉或者其他途径予以解决。被告李红纬经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第一百三十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告楼海霞、李红纬于本判决生效后七日内给付原告席卫峰违约金48万元；二、驳回原告席卫峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14920元、保全费5000元、公告费260元、由被告楼海霞、李红纬负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯玉国审 判 员  张 俊人民陪审员  陈长勇二〇一九年十二月二十七日书 记 员  孟祥龙