福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初22362号 原告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路**国贸大厦**。 法定代表人：叶跃骏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾文威，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所律师。 被告：薛和吉，男，1983年7月9日出生，汉族，住厦门市湖里区。 被告：陈锦暖，女，1984年4月23日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：薛和吉（系陈锦暖配偶），住厦门市湖里区。 原告厦门国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）与被告薛和吉、陈锦暖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国贸物业公司的委托诉讼代理人曾文威，被告陈锦暖的委托诉讼代理人即被告薛和吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国贸物业公司向本院提出诉讼请求：薛和吉、陈锦暖向国贸物业公司支付厦门市湖里区房产2014年至2019年5月31日期间尚欠的物业管理服务费25788.9元、专项维修金2973.6元、公摊电费1850.7元、公摊水费247.9元、代缴水费1138元、代收垃圾处理费105元以及滞纳金（以应付物业管理服务费及专项维修金为基数，自逾期之日起按日千分之三的标准计算至实际付款之日止）。事实与理由：薛和吉、陈锦暖系湖里区五缘西二里12号1602室房产及湖里区五缘西二里29号地下一层第305、314、483号车位的业主。2014年12月30日，双方签订《国贸润园物业管理服务协议》，就由国贸物业公司向薛和吉、陈锦暖提供上述房产及车位物业服务事宜约定：1.物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.6元／月·平方米、地下车位100元／月·个；2.专项维修资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅0.3元／月·平方米、地下、地下车位5元／月·个；3.物业管理费及日常专项维修金按季度交纳，薛和吉、陈锦暖应在每应交纳费用之周期的首月内履行交纳义务；4.物业管理服务费中未计入的能耗费用（包括水泵、电梯等公用设备、设备的运行的水、电费用及公共照明费用），属于代收代缴费用，按实际支出由各业主分摊；5.薛和吉、陈锦暖不按约定交纳有关费用，国贸物业公司有权要求补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。合同签订后，国贸物业公司向薛和吉、陈锦暖提供物业服务至今，但薛和吉、陈锦暖经多次催告，仍拖欠相关物业服务费用不予支付，故提起本案诉讼。 薛和吉、陈锦暖辩称，一、国贸物业公司所主张物业费的起算时间有误。虽然薛和吉、陈锦暖有收到开发商所寄送的《房屋交付通知书》，但在其现场验房查收时发现了大量装修质量问题，不符合交房条件，故直接拒绝接收房屋，要求整改。开发商却一直避而不谈、推卸责任，在此期间并未接收房屋，并未享受物业服务。直至2016年6月29日，开发商正式发出整改完成通知时，薛和吉、陈锦暖才领取了讼争房屋的钥匙。因此物业管理费的起算时间应该是2016年7月，此前的物业费应当由开发商缴纳。二、国贸物业公司提供的物业服务质量不合格。收房后发现房子时不时仍会出现问题，根本无法入住，根据双方协议，国贸物业公司理应承担对房屋的维修义务。但在多次向其反映问题后，迟迟未进行维修，提供的物业服务质量不达标，因此薛和吉、陈锦暖有权拒付物业费。三、国贸物业公司无权主张滞纳金。从2016年开始，双方一直就物业服务缴费问题进行协商沟通，国贸物业公司对薛和吉、陈锦暖不缴纳物业费的事实是明知的而不主张权利，双方还一直存在协商沟通状态，其存在企图通过拖延时间来增加滞纳金的可能性，且欠付物业费是由于房屋质量存在问题，因此国贸物业公司无权主张滞纳金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市湖里区产权于2016年7月11日登记至薛和吉、陈锦暖名下，登记的建筑面积为167.73平方米。 国贸物业公司系讼争房屋所在的“国贸润园”小区的物业服务企业。2014年12月30日，薛和吉、陈锦暖（甲方）与国贸物业公司（乙方）签订了一份《物业管理服务协议》，约定物业管理服务费、专项维修资金均按物业的建筑面积交纳，其中物业管理服务费的具体标准为高层住宅2.6元/月·平方米，专项维修资金的具体标准为高层住宅0.3元/月·平方米；甲方应从取得合法的交房入伙手续之日起向乙方交纳物业管理费及日常专项维修资金，物业管理费及日常专项维修资金按季度交纳，应在每应交纳费用之周期的首月内履行交纳义务，交房首次的物业管理费及日常专项维修资金按交房之日起至2014年12月31日止缴纳；物业管理服务费中未计入的能耗费用（包括水泵、电梯等公用设备、设备的运行的水、电费用及公共照明费用），属于代收代缴费用，按实际支出由各业主按《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》进行分摊；物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关的费用的，国贸物业公司有权要求补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。该协议签订后至今，薛和吉、陈锦暖均未向国贸物业公司支付讼争房屋的物业管理服务费、日常专项维修资金以及公摊水电费等。 2014年6月18日，讼争房屋的开发企业厦门国贸润园地产有限公司向薛和吉、陈锦暖寄送了一份《交房通知书》，通知薛和吉、陈锦暖于2014年6月25日办理讼争房屋的交房手续。在收房查验时，薛和吉、陈锦暖因发现讼争房屋存在装修质量问题故未办理收房手续，直至2016年6月29日才领取讼争房屋的钥匙。 本案审理中，薛和吉、陈锦暖确认讼争房屋的物业服务管理费为437.1元/月、日常专项维修资金为50.4元/月，并主张因讼争房屋装修问题故拒绝接收房屋，多次向开发商、政府部门等反映之后，开发商才同意整改，但迟迟未能完成整改；2016年6月29日领取房屋钥匙后，因双方对之前费用应由谁承担存在争议并持续协商，故也未支付相关费用。 本院认为，国贸物业公司为讼争房屋提供物业服务，薛和吉、陈锦暖作为讼争房屋的产权人接受该物业管理服务，应当履行缴费之义务。 根据双方签订的《物业管理服务协议》，薛和吉、陈锦暖应从取得合法的交房入伙手续之日起交纳物业管理费及日常专项维修资金。薛和吉、陈锦暖在收到厦门国贸润园地产有限公司发出的《交房通知书》后，以讼争房屋装修存在问题为由拒绝接收该房屋，但并未举证证明其所主张的装修问题导致讼争房屋不符合交付条件，因此其以此为由抗辩拒付2016年7月之前的物业管理服务费、专项维修金，依据不足。如薛和吉、陈锦暖认为该部分费用应由开发商承担，也应另行依据房屋买卖合同关系向开发商进行主张。综上所述，国贸物业公司有权要求薛和吉、陈锦暖支付讼争房屋2014年至2019年5月31日期间尚欠的物业管理服务费25788.9元、专项维修金2973.6元、公摊电费1850.7元、公摊水费247.9元、代缴水费1138元、代收垃圾处理费105元，对该部分诉讼请求，本院予以支持。 另，鉴于薛和吉、陈锦暖系因对讼争房屋装修问题存在争议而未支付前述费用，也确于2016年6月29日才领取讼争房屋的钥匙，因此本院对国贸物业公司主张的滞纳金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、薛和吉、陈锦暖于本判决生效之日起十日内向厦门国贸物 业管理有限公司支付厦门市湖里区房屋2014年至2019年5月31日期间尚欠的物业管理服务费25788.9元、专项维修金2973.6元、公摊电费1850.7元、公摊水费247.9元、代缴水费1138元、代收垃圾处理费105元； 二、驳回厦门国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1310元，由厦门国贸物业管理有限公司负担947元，薛和吉、陈锦暖负担363元，上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年十二月二十三日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。