广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初795号 原告：广西金鸿昌房地产开发有限公司，住所地南宁市邕宁区红星路15号3幢403号，统一社会信用代码91450100763061274B。 法定代表人：邓海锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告：朱昆军，男，汉族，1964年12月16日出生，户籍所在地新疆玛纳斯县，现住址不明。 第三人：华夏银行股份有限公司南宁分行，住所地广西南宁市民族大道136-2号华润大厦B座首层、十四至十七层，统一社会信用代码914500006670024509。 负责人：史柏亭，该行行长。 原告广西金鸿昌房地产开发有限公司（以下简称金鸿昌公司）与被告朱昆军、第三人华夏银行股份有限公司南宁分行（以下简称华夏银行南宁分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甘长山到庭参加诉讼。被告朱昆军经本院公告传票传唤，第三人华夏银行南宁分行经本院送达传票传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年12月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》及合同附件；2.判令被告将位于南宁市邕宁区XXX房返还给原告（房屋价值：892396元）；3.被告协助原告到有关部门办理南宁市商品房买卖合同登记备案证明（合同备案编号XXX）、不动产登记证明（编号桂2017南宁市不动产证明第XXX号）的注销手续；4.被告向原告支付违约金178479.2元；5.被告支付律师费5000元；6.本案的诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2016年12月5日签订《南宁市商品房买卖合同》及合同附件,《南宁市商品房买卖合同》约定，原告将其开发的位于南宁市邕宁区XXX房出售给被告；商品房总价款为892396元；约定被告以银行按揭的方式支付购房款；约定如被告出现未按照约定向贷款银行偿还贷款本息的违约行为的，导致银行提前终止贷款合同并要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，要求返还房屋，并有权要求被告支付购房总价款的20%的违约金，同时有权要求被告承担因解除合同产生的费用。原告与被告及华夏银行南宁分行于2016年12月13日签订《个人房屋抵押借款合同》，约定被告向华夏银行南宁分行借款713000元用于购买XXX房；约定原告作为被告的保证人。合同签订后，原告按照有关规定将双方签订的《商品房买卖合同》向南宁市房产管理部门进行备案。华夏银行南宁分行按照合同约定向被告发放了购房贷款。在具备房屋交付条件后，原告于2017年11月6日将房屋交付给被告。 因被告逾期偿还按揭贷款，华夏银行南宁分行要求原告承担保证责任，并从原告的保证金账户扣划原告贷款保证金。被告因拖欠债务，涉案房屋己经被法院查封。原告多次催促被告偿还贷款，或解除合同，但被告均拒不配合。 被告的行为己构成根本违约，原告有权根据《合同法》的有关规定及《商品房买卖合同》附件六第二条第六款的约定解除购房合同，并要求被告按房屋总价款20%支付违约金178479.20元（892396元×20%=178479.20元）。同时，被告应当承担本案的诉讼费、律师费等相关费用。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请支持原告的上述请求。 原告提交的证据有：1.南宁市商品房买卖合同、合同备案证明、不动产登记证明；2.入伙通知书、房屋交接书、资料物品签领表；3.个人房屋抵押借款合同；4.贷款发放凭证；5.开发商履行担保责任告知函、催收逾期贷款通知书；6.还款凭证；7.催款函；8.民商法律事务代理合同、发票；9.还款凭证、开发商履行担保责任告知函（当庭提交）。 被告朱昆军未答辩也未提交证据。 第三人华夏银行南宁分行未陈述意见未提交证据。 本案的调查重点：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否合法有效？履行情况如何？被告是否违约？原告主张解除合同的理由是否成立？应否支持？二、原告要求被告返还房屋有何依据？三、被告是否有义务协助原告办理注销商品房买卖合同登记备案和预售商品房预告登记手续？四、原告主张违约金有何依据？如何计算？五、原告主张律师费有何依据？应否支持？ 经当庭举证，调查，原告提交的全部证据合法、有效，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实：2016年12月5日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》(合同编号XXX)及附件六《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于南宁市邕宁区XXX房，建筑面积为143.36平方米，总价款为892396元。被告在签订合同前支付购房首付款179396元，余款713000元由被告向银行申请按揭贷款支付。 《合同补充协议》（附件六）第三条第6款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项本、息总额的千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房产的方式追索代偿款项。买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，出卖人亦有权解除《合同》，收回房产另行处理，买受人应按本合同房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人还应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续（包括但不仅限于解除合同登记备案、解除预告登记等手续、办理过户、腾空房屋等）买受人除支付违约金外，还需承担解除合同所产生的费用。” 2016年12月7日，上述合同在南宁市房产管理局办理登记备案（登记编号：XXX）。 2016年12月13日，被告作为借款人，第三人作为贷款人，原告作为保证人，三方签订了一份《个人房屋抵押借款合同》（合同编号：XXX），约定被告向第三人借款713000元用于购买本案涉案房屋；借期期限自2016年12月17日至2033年12月17日；被告选择等额本息还款法分期还本付息；被告以涉案房屋向第三人提供抵押，作为本合同项下贷款的担保；原告自愿且不可撤销地为合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费等实现债权和担保权利的费用及被告应付的其他款项承担连带保证责任。2016年12月17日，第三人依约向被告发放贷款713000元。 2017年1月20日，涉案房屋在南宁市国土资源局办理了预告登记，并取得不动产登记证明[证书编号：桂（2017）南宁市不动产证明第XXX号]。 2017年11月6日，原告将涉案房屋交付被告。 因被告未按约偿还银行贷款本息，原告承担连带保证责任，于2018年3月21日代被告偿还贷款本息9524.49元，2018年6月27日代偿本息15632.89元；2018年9月25日代偿本息15629.72元，2018年12月21日代偿本息15919.14元，2019年2月2日代偿本息5187.37元，2019年2月27日代偿本息5173.64元，2019年3月28日代偿本息5173.64元，2019年4月29日代偿本息5173.64元，2019年5月30日代偿本息5173.64元，2019年6月27日代偿本息5173.64元，2019年7月30日代偿本息5173.64元，2019年8月29日代偿本息5173.64元。2019年9月25日，第三人向原告发出《开发商履行担保责任告知函》，要求原告代被告偿还尚欠全部贷款本息，2019年9月30日，原告代被告偿还剩余贷款本息639292.52元。上述原告代被告偿还的银行贷款本息共计737101.61元。 另查明，1.原告因本案纠纷委托广西欧亚嘉华律师事务所代理诉讼，支出代理费5000元（该所共代理原告的案件6件，共收费30000元）；2.在本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，预交保全费1520元;3.因被告朱昆军现住所地不明，本案需向其公告送达开庭传票等诉讼材料，原告已支付公告费260元。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 《合同补充协议》第三条第6款约定“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，出卖人亦有权解除《合同》，收回房产另行处理。”本案中，因被告未按约偿还按揭贷款本息，导致银行提前收回贷款，原告承担了连带保证责任，被告已构成违约，双方约定的合同解除条件成就，原告据此主张解除双方于2016年12月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》《合同补充协议》及其他附件，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，双方取得的财产应予以返还，原告应向被告退还购房款892396元，被告应将已交付的房屋退还原告。故原告主张解除合同并要求被告退还房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。 合同解除后，当事人应履行相关协助义务。且相关的协助义务双方亦在合同中作了明确约定，故被告有义务协助原告办理注销商品房买卖合同登记备案和预购商品房预告登记手续，原告该主张符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 对于原告主张违约金178479.2元的诉请。《合同补充协议》第三条第六款约定，因买受人不按约偿还贷款导致合同解除的，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。故被告应支付的违约金总额为178479.2元（892396元×20%），原告该诉请符合合同约定，被告亦未提出异议，本院予以支持。 对于原告主张律师费5000元的诉请。双方在《合同补充协议》中约定买受人除支付违约金外，还需承担解除合同所产生的费用。原告因本案纠纷委托律师代理诉讼而支出的律师费属解除合同所产生的费用，被告应予赔偿，故原告主张律师代理费5000元,符合双方约定，并能提交《委托代理合同》及发票等证据予以证明，且收费标准未超出《广西壮族自治区律师服务收费管理办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本院予以支持。 被告朱昆军经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交证据和答辩意见，视为其放弃举证、质证、辩论等相关诉讼权利，由此产生的相应不利法律后果应自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广西金鸿昌房地产开发有限公司与被告朱昆军于2016年12月5日签订的编号为XXX的《南宁市商品房买卖合同》及所有合同附件于本判决生效之日解除； 二、被告朱昆军于本判决生效后三十日内将位于南宁市邕宁区XXX房腾空退还原告广西金鸿昌房地产开发有限公司； 三、被告朱昆军于本判决生效后七日内协助原告广西金鸿昌房地产开发有限公司办理注销商品房买卖合同登记备案（编号为XXX）及预购商品房预告登记[证书编号：桂（2017）南宁市不动产证明第XXX号]手续； 四、被告朱昆军支付原告广西金鸿昌房地产开发有限公司违约金178479.2元； 五、被告朱昆军赔偿原告广西金鸿昌房地产开发有限公司律师代理费5000元。 本案案件受理费14483元，保全费1520元，合计16003元（原告已预交），由被告朱昆军负担。公告费260元（原告已预交），由被告朱昆军负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦 希 人民陪审员  刘善芳 人民陪审员  梁少香 二〇一九年十二月十九日 法官 助理  潘柳霞 书 记 员  巫宇薇