黑龙江省七台河市桃山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0903民初2063号原告：哈尔滨汇坤贸易有限公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区长江路**悦山国际******。统一社会信用代码91230199MA1AUYRT3Y（1-1）。法定代表人：张禹，职务，经理。委托诉讼代理人：闫玉昌，黑龙江宏昌律师事务所律师。被告：龙江银行股份有限公司七台河分行，住所地七台河市桃山区大同街**。统一社会信用代码912309006952272784。负责人：周占滨，系该分行行长。委托诉讼代理人：李光，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑翰平，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。第三人：七台河市华信投资担保股份有限公司，住，住所地七台河市桃山区景丰路**/div>统一社会信用代码9123900560630545P。法定代表人：徐成明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王跃昌，男，1965年4月28日出生，汉族，该公司副总经理，住七台河市桃山区。原告哈尔滨汇坤贸易有限公司（以下简称汇坤公司）与被告龙江银行股份有限公司七台河分行（以下简称龙江银行）、第三人七台河市华信投资担保股份有限公司（以下简称华信公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇坤公司的委托诉讼代理人闫玉昌，被告龙江银行的委托诉讼代理人李光、郑翰平，第三人华信公司的委托诉讼代理人王跃昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇坤公司向本院提出诉讼请求：1．判令停止执行并解除对位于哈尔滨市××经纬××房产查封；2．判令位于哈尔滨市××经纬××房屋归原告所有；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月12日，原告与第三人华信公司签订房地产买卖合同，约定华信公司将位于哈尔滨市道里区经纬十一道街24号房产，房屋登记面积4832.05平方米，作价6000万转让给原告，华信公司于2017年11月20日将房屋交付给原告，2017年12月14日，双方签订补充房地产买卖合同，对房屋所有权的变更和房屋装修作出约定。合同签订后，原告依约分多笔给付华信公司购房款计3480.50万元，并对房屋实际占有并维修，2018年8月18日，原告将案涉房屋出租给哈尔滨枫尚酒店有限公司（以下简称枫尚酒店）并签订房屋租赁合同，约定租赁期15年，租金每年148万元。枫尚酒店又投资2000多万元对酒店进行装修，现装修工程已完工，酒店对外试营业。2019年7月13日，原告收到（2019）黑0903执165号执行裁定书，得知案涉房产被查封，原告合法占有案涉房屋在司法查封之前，法院查封侵犯了原告合法权益，故诉至法院。被告龙江银行辩称，原告对案涉房屋主张的权利不符合排除执行的条件。原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，经我方实地调查，案涉房屋的实际状况与原告起诉状中称其已将房屋租赁给案外人枫尚酒店不符，且原告未提交其他证据证明对案涉房屋的占有，故原告未合法占有不动产；原告既没有支付全部购房款，也没有将合同约定的购房款按照桃山区人民法院的要求交付执行；原告虽将未办理房屋登记过户的原因归责于第三人，但根据《最高人民法院关于印发的通知》第127条的规定，汇坤公司作为房屋买受人对办理过户应当采取向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为，否则不应当认定符合该条件。原告并未提交证据证明其积极办理过户行为，故不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。原告对案涉房屋主张的权利性质为债权请求权，不能排除执行。原告与第三人就案涉房屋的交易行为的真实性及交易的目的均有待考究。故请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人华信公司述称，我们交易行为真实有效，并且房屋已经实际交付，交易价格公平合理，过程透明公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供证据（3）房产买卖合同、补充房地产买卖合同复印件各一份，证明第三人作价6,000万元出卖给原告，双方买卖关系成立且有效；被告经质证有异议，两份合同不能证明原告已取得案涉房屋的所有权及交易行为的真实性，甲方签字字迹不清。买卖合同约定买受方为马奎芝、彭业恒，但合同落款处签章为汇坤公司，合同约定主体与落款处盖章主体不一致，另补充协议主体也不相符合。合同未约定具体的付款方式及付款期限，也没有相应的违约责任，缺乏合同成立的必要条款，被告认为两份合同在恶意串通的情况下签订。第三人经质证无异议。本院经审查并同原件核对一致退回原告，对该证据的真实性予以确认。证据（4）原告给付第三人购房款银行流水复印件，证明原告通过银行给付第三人购房款3,480.50万元，证实双方房屋买卖已实际交付履行。经质证，被告龙江银行对真实性有异议，均是复印件，即使真实但共分37笔给付，不符合正常逻辑，该证据否认了原告在诉状中的现金给付事实。除2017年12月14日及2018年11月6日外，剩下汇款时间和节点均按照20万、100万金额汇款，交易不真实。第三人华信公司经质证无异议。本院经审查核实对该证据真实性予以确认。证据（5）原告交付房屋供热费票据、电费票据共9张，证明原告购房后交付供热费241,887.00元，电费5,264.00元，原告对该房屋实际占有和使用。被告龙江银行经质证有异议，该证据是扫描件，由于本案诉争房屋现未过户到原告名下，即使证据真实，热费和电费购买方也不是原告，应是该房屋具有产权证的产权人。根据原告提供的热费发票，该发票记载的供热面积2309.46平方米、967.38平方米，而原告诉争房屋登记面积为4,832.05元平方米，不相符。原告所提交的供电电费发票并未体现为案涉房屋的电费情况。第三人华信公司经质证无异议。本院经审查对该证据真实性予以确认。证据（7）原告与枫尚酒店2018年8月18日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，证明原告已将该房屋出租给枫尚酒店，租期15年，租金每年148万元。被告龙江银行经质证有异议，由于原告并未取得物权，所以原告与案外人签订的房屋租赁协议属无效协议。该协议约定租赁标的面积与原告诉状中面积不符，通过庭前调取工商登记信息，原告是承租方的第二大控股股东，属于关联公司，原告与枫尚酒店虚构协议。原告应提供租金的给付证据，租赁合同并未真正履行，是伪造的。第三人华信公司经质证称与其无关。本院经审查对该证据的真实性予以确认。证据（9）建筑装饰工程施工合同复印件一份，证明承租方将酒店装修发包给哈尔滨圣轩工程公司，装修价款3,306万元，证明原告对该房屋投资巨大；哈尔滨枫尚酒店照片一份，证明原告对酒店已装修完毕，正式准备对外营业。被告龙江银行对真实性有异议，该份协议约定的承包范围套内面积与原告主张的房屋面积不相符。该合同约定工期自2019年4月3日开工，而原告所举的房屋租赁协议租期为2018年8月18日开始，假设原告所主张的房屋租赁关系真实，那么签订租赁合同半年后才对房屋进行装修不符合常理。对照片有异议，该证据证实不了照片对应的房屋是否是本案诉争房屋。另外庭前我方到现场进行实地勘查，按原告主张的房屋并不存在麗枫酒店。第三人经质证称与其无关。本院经审查，综合其他证据对真实性予以确认。被告提供证据（1）案涉房屋实地照片9张（打印件），哈尔滨市道里区经纬十一道街24号房屋及周边照片，证明案涉房屋大门紧闭，没有任何使用迹象。即原告主张已经占有及使用不成立。原告经质证对其中一张照片真实性无异议，其他不认可，对证明的问题有异议，装修已经结束，这个月底就正式营业了。第三人经质证称其不清楚。本院经审查，结合其他证据，认为原告质证观点成立，不予采信。证据（2）哈尔滨枫尚酒店有限公司企业信息查询截图一份，证明原告与案外人哈尔滨枫尚酒店有限公司为关联公司，原告持有40%股权。原告经质证称真实性有待核实，如果是真实的入股不违反法律规定，即使是股东不影响双方签订合同的效力。第三人经质证无异议。本院经审查对该证据真实性予以确认。第三人华信公司提供的证据（4）证明一份，证明该房产在2014年6月在哈尔滨拍的商务信息咨询有限公司进行网络销售过，当时拍卖底价定为5500万，三年都流拍，证明此次交易价格高于拍卖价格。原告经质证无异议，被告龙江银行经质证对真实性有异议，出具该证据的公司没有到庭，无法核实，该证据与本案无关。本院经审查对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙江银行股份有限公司七台河分行与七台河市隆达汽车销售服务有限公司、七台河市华信投资担保股份有限公司、七台河市宏达利汽车销售服务有限公司、被告七台河市隆达金信汽车销售服务有限公司、七台河市隆达昌利汽车销售服务（集团）有限公司、七台河市隆达康瑞汽车销售服务有限公司、徐成明、姜媛媛、徐成龙、雒雪阳、徐大金、康永清、杨俊杰、吕芳芳、张勇、常小波等人借款合同纠纷四起案件，经我院作出（2018）黑0903民初994、995、996、997号民事判决书，该四起案件判决书已发生法律效力，龙江银行据此申请执行四起案件合并执行标的额30,606,488.84元，本院依龙江银行申请于2019年4月15日作出（2019）黑0903执165号执行裁定书，查封中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司名下的位于哈尔滨市××经纬××房产（原职工医院），不动产权证号13××95。该案涉房产系华信公司起诉被告张欣、哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司确认合同有效纠纷一案，本院于2017年12月20日作出（2017）黑0903民初99号民事判决书，判决确认华信公司与张欣2015年2月4日签订的以房抵债协议书有效。2019年8月14日，原告提出书面执行异议，我院作出（2019）黑0903执异116号执行裁定书，裁定驳回案外人汇坤公司的异议，原告于2019年10月9日收到该裁定书，于2019年10月17日提起执行异议之诉。另查明，2017年11月12日，华信公司（合同甲方）与马奎芝、彭业恒（马奎芝、彭业恒作为股东拟设立哈尔滨汇坤贸易有限公司，哈尔滨汇坤贸易有限公司设立后作为本合同乙方）签订房地产买卖合同，约定甲方将坐落于哈尔滨市道里区经纬十一街道24号房产（房屋产权证号13××95、登记面积为4832.05平方米）及上述房屋的附属物、构筑物等转让给乙方，转让价6000万，甲方将本合同约定标的物在登记机关转移登记至乙方或者乙方指定的自然人、其他组织、法人名下后，乙方分批将转让价款给付甲方，合同第七条违约责任约定无法办理过户登记，乙方可要求甲方继续履行本合同或者将房屋转让款转为甲方借款，并由甲方依据月息2分标准给付乙方借款的利息。2017年12月14日，华信公司与汇坤公司签订补充房地产买卖合同，补充内容为案涉房屋登记的权利人为中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司，哈尔滨百慧达房地产开发有限公司在天津产权交易中心以购买中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司国有资产的方式获得上述房地产所有权后，将房产转让给张欣，张欣又将房产转让给华信公司，双方约定转让不动产在交付前，华信公司已将该不动产的装修工程承包给他人，拖欠的装修工程款由华信公司负责。原告自2017年11月22日至2018年12月6日分多笔支付第三人购房款累计3,333.50万元，尚欠房款2,666.50万元。原告于2018年12月14日以自己名义交纳了案涉房屋2018年度热力费及2018年5月-10月用户编号0101924902的电费。2018年8月18日，原告与田中元（田中元作为股东拟设立哈尔滨枫尚酒店有限公司，哈尔滨枫尚酒店有限公司设立后作为本合同乙方）签订房屋租赁协议，租赁期自2018年8月18日起，租期15年。另查明，哈尔滨枫尚酒店有限公司于2019年4月10日成立，其与哈尔滨雅韵圣轩装饰工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同，约定工期自2019年4月3日开工，2019年10月25日竣工，工程地点哈尔滨市道里区经纬十一道街24号，工程为麗枫酒店哈尔滨中央大街友谊路店装饰工程。原告汇坤公司在该公司中作为第二大股东持股比例40%。本院认为，本案争议焦点是原告对其购买的尚未办理过户登记的房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益，原告与第三人于2017年11月12日签订房地产买卖合同及2017年12月14日签订补充房地产买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原告依约交付大部分购房款，且实际占有使用、管理案涉房屋，故房地产买卖合同合法及补充房地产买卖合同成立且有效。现原告要求继续履行合同，房地产买卖合同约定在第三人办理过户登记后分批给付房款，可见原告亦是在合理期限内分批支付余款，且尚无证据证实原告有不依据合同约定或法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为，故其对案涉房屋未及时办理过户不存在过错，其占有使用房屋行为发生在人民法院采取保全措施之前，故原告对位于哈尔滨市××经纬××房屋具有排除强制执行的民事权益。关于被告主张原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以排除执行，本院认为该条款适用前提为案涉房屋登记在被执行人华信公司名下，但本案案涉房屋登记在案外人名下，故对被告该抗辩理由不予采纳。关于被告抗辩原告存在恶意串通、虚假交易行为，其未提供充分证据佐证，本院不予采信。关于原告汇坤公司对案涉房屋是否享有所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，案涉房屋现登记在中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司名下，原告与第三人签订的房地产买卖合同、补充房地产买卖合同不能直接发生物权变动效力，故本院对原告要求确认案涉房屋归其所有，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、不得执行中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司名下的位于哈尔滨市道里区经纬十一道街24号1-4层房产（原职工医院，不动产权证号13××95）；二、驳回原告哈尔滨汇坤贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费194,832.44元由被告龙江银行股份有限公司七台河分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。本院作出的（2019）黑0903执异116号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  胡丽娜人民陪审员  杨玉峰人民陪审员  丛 贺二〇一九年十二月二十六日书 记 员  田秀梅