文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初6377号原告：李兴芳，男，1951年3月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：邱耀光，重庆俊杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖颖，重庆俊杰律师事务所实习律师。被告：重庆万康房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区上大田湾65号-1#第3层，统一社会信用代码91500103202945715B。法定代表人：李洪明，执行董事。委托代诉讼理人：辛渝，重庆恒庆律师事务所律师。被告：重庆天华房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建北三支路8号A座11楼，组织机构代码62190331-7。法定代表人：米务军，董事长。原告李兴芳与被告重庆万康房地产开发有限责任公司（以下简称万康公司）、重庆天华房地产开发有限公司（以下简称天华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兴芳的委托诉讼代理人邱耀光，被告万康公司的委托诉讼代理人辛渝，被告天华公司的法定代表人米务军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴芳向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2009年6月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；2.判令被告立即将重庆市渝中区××××××房屋交付给原告，并在该房屋产权初始登记后为原告办理不动产权证；3.判令被告立即支付原告逾期交房违约金468484.8元（购房款1561616元×30%）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年6月29日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，并办理了合同备案登记。合同约定：原告所购重庆市渝中区××××××房屋，原告已向被告支付了全部购房款1561616元，被告应于2010年12月31日前向原告交付房屋，若被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同，被告应当按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金。时至今日，被告未履行交房义务，为维护原告的合法权益，原告特向贵院起诉，望支持原告的诉讼请求。被告万康公司辩称，案涉重庆公馆项目系重庆鸿川高新科技发展有限公司（以下简称鸿川公司）、万康公司、天华公司三方联合开发，在项目建设中发生的债务由重庆市第五中级人民法院正在执行中，三家联建单位均被纳入失信名单。原告原系重庆江川实业股份有限公司（以下简称江川公司）的股东，从未实际支付过购房款，没有真实的商品房买卖交易关系，任何联建单位或者第三方无权将联建项目资产用于偿还与联建项目无关的债务，原告以与联建项目无关的在江川公司的退股金冲抵购房款，严重损害了重庆公馆项目债权人及万康公司的利益，江川公司作为联建单位鸿川公司的股东，本身无权处置联建项目的资产，在联建项目债务未清偿之前不得将联建项目资产冲抵江川公司债务，根据原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》的约定，原告有先付清购房款的义务，在原告未付清购房款之前，原告主张交付房屋、办理不动产权证及逾期交房违约金的请求，不应得到支持，故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告天华公司辩称，重庆公馆项目系鸿川公司、天华公司、万康公司三方联合开发的房地产项目，天华公司、万康公司均授权鸿川公司负责重庆公馆项目实际操控和具体运作，因商品房预售（销售）许可证办理在天华公司、万康公司名下，三方联建单位以天华公司、万康公司名义统一销售房屋。应鸿川公司的统一安排，天华公司、万康公司与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，将重庆市渝中区××××××房屋出售给原告，用原告在江川公司股权的退股款冲抵了购房款1561616元。合同签订后，天华公司积极履行了义务，现因客观原因导致房屋未能按时交付，非天华公司可控制范围，请法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：1997年5月11日，江川公司（甲方）与北京龙腾房屋管理公司（乙方）签订《协议书》约定：乙方愿以价值100万元的卡迪拉克高级轿车（牌号:京AR0198）一辆作为原始股出资入股甲方，成为江川公司股东之一，双方同意将乙方资产量化为781250元的原始股作为出资股份入股，乙方作为江川公司的股东并进入董事会，按照公司章程规定按出资股份额享有相应的权利和义务，参与公司的决策和管理工作；……。该协议书落款甲方处由米务军签名并加盖了江川公司的公章，落款乙方处由李兴芳签名并加盖了北京龙腾房屋管理公司的公章。1998年9月，江川公司以出资比例51%和香港鸿禧集团有限公司以出资比例49%作为股东，经工商管理部门批准成立了鸿川公司。2005年7月，鸿川公司、万康公司、天华公司签订联合开发合同，约定三方联合开发重庆公馆项目，整个项目及该项目的全部资产由三方共同控制，三方中的任何一方均无权单方以该项目和该项目的资产融资，该项目房屋的销售，由万康公司、天华公司向鸿川公司出具特别授权委托书，由鸿川公司负责统一销售，售房回收的资金，由三方共同监管。2009年6月29日，米务军以江川公司的名义（甲方）与李兴芳以北京市龙腾房屋管理公司的名义（乙方）签订《解除股东权益协议书》，约定：甲、乙双方于1997年5月11日签订的协议书，其中明确规定乙方用价值100万元的卡迪拉克高级轿车（牌号京AR0198）一辆作为原始股出资入股甲方，现经甲、乙双方商定，甲方用重庆公馆项目（地址：重庆市渝中区嘉滨路208号）27-6号，建筑面积163.52平方米的房屋一套，作为乙方股东一次性退股回报，乙方经本协议签字生效后，不再享有甲方股东的权利。该协议落款甲方江川公司处由米务军签名，未盖江川公司公章，落款乙方北京龙腾房屋管理公司处由李兴芳签名，未盖北京龙腾房屋管理公司公章。同日，万康公司、天华公司（甲方）与李兴芳（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：甲方将重庆市渝中区××××××，建筑面积163.52平方米房屋，以1561616元的价格出售给乙方，乙方在签订商品房买卖合同时付清购房款1561616元给甲方；甲方应当在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金；预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案；属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，万康公司、天华公司在房屋管理部门办理了该合同的登记备案。庭审中，李兴芳举示的其与万康公司、天华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）办证联》均系其在房屋管理部门查询的档案资料，本院责令李兴芳限期提交其持有的购房合同及购房款发票的原件，李兴芳至今仍未向本院提交。上述事实，有房屋档案查询资料、《协议书》、《解除股东权益协议书》等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。现原告要求确认其与被告于2009年6月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告能否以江川公司的退股款项冲抵本案购房款的问题。本案涉案房屋系鸿川公司、万康公司、天华公司三方联合开发的项目，由鸿川公司以万康公司、天华公司名义负责统一销售，售房回收的资金，由三方共同监管。在原告举示的证据即便成立的情况下，也只能体现江川公司用鸿川公司、万康公司、天华公司联合开发的本案涉案房屋抵偿给北京龙腾房屋管理公司，作为该公司的退股回报的意思表示，不能证明北京龙腾房屋管理公司认可本案涉案房屋归原告所有或者江川公司有权处置鸿川公司、万康公司、天华公司联合开发项目资产的事实。在三方联合开发单位未一致认可用江川公司支付给北京龙腾房屋管理公司的退股回报冲抵原告应交纳购房款的前提下，三方联合开发单位均无权用联合开发项目的资产抵偿与联合开发项目无关的债务，即江川公司的债务。本案中，原告与万康公司、天华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》虽经房屋管理部门备案登记，合法有效，但按照合同相对性原则，原告也应当按照合同约定向万康公司、天华公司交纳购房款。庭审中，原告并未举示证据证明其已向被告支付购房款或者万康公司同意用江川公司支付给北京龙腾房屋管理公司退股回报冲抵原告购房合同中约定的购房款，且万康公司在庭审中明确表示不同意。按照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”现原告在未按合同约定支付购房款的情况下，其提出要求被告交付房屋、办理房屋不动产权证及逾期交房违约金的请求，被告有权拒绝履行，故本院对原告的该部分请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李兴芳与被告重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司于2009年6月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、驳回原告李兴芳的其他全部诉讼请求。案件受理费8328元，减半收取4164元，由原告李兴芳承担4124元，被告重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司共同承担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  彭重波二〇一九年十二月二十日书记员  戴紫竹