四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4247号 上诉人（原审被告）：赵云松，男，1969年2月21日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：何林洪，四川华晨（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亚龙，四川华晨（南充）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南充市万晨商务酒店有限公司，住所地四川省南充市顺庆区铁欣路5号。 法定代表人：何旭东，总经理。 委托诉讼代理人：陈晏军，四川永韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王榰宇澍，四川永韬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充市顺庆区天上人间娱乐会所，住所地四川省南充市顺庆区铁欣路5号。 经营者：马平川，男，1982年5月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：何宇来，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人赵云松因与被上诉人南充市万晨商务酒店有限公司（以下简称万晨公司）、南充市顺庆区天上人间娱乐会所（以下简称顺庆区会所）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月25日进行了开庭审理。上诉人赵云松的委托诉讼代理人何林洪和周亚龙、被上诉人万晨公司的委托诉讼代理人陈晏军和王榰宇澍、被上诉人顺庆区会所的委托诉讼代理人何宇来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵云松上诉请求：1、依法撤销（2019)川1302民初2567号民事判决，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费均由万晨公司、顺庆区会所承担。事实及理由：案涉房屋租金及占用费应由马平川及其经营的顺庆区会所给付。第一，万晨公司诉请给付的租金对应的租赁期间的实际经营者为马平川及其注册的顺庆区会所。万晨公司诉请给付“2015年11月起至腾退房屋时止的房屋占用费”。赵云松注册的南充市开发区天上人间娱乐会所（以下简称开发区会所）已于2015年8月24日注销。马平川于2015年9月9日注册成立顺庆区会所，并在案涉租赁房屋进行经营。马平川成立的顺庆区会所的经营地址也为顺庆区铁欣路5号1-3层，经营范围亦与开发区会所经营范围一致。在同一房屋上，先后出现两个经营范围相同的经营主体，两者的分割点为2015年8月24日。因此万晨公司诉请给付租金的时间段的实际经营人为马平川及其注册的顺庆区会所。第二，万晨公司知晓并同意赵云松注销开发区会所，并同意马平川及顺庆区会所继续租赁该房屋。万晨公司2015年10月23日、10月26日收取了天上人间会所给付的租金。因赵云松注册的开发区会所此时已经注销，不可能再以天上人间娱乐会所名义向万晨公司给付租金。同时，南充市中级人民法院作出的（2018)川13民终1571号民事判决认定，马平川于2015年9月9日办理了经营顺庆区会所的相关手续，成为顺庆区会所的注册经营者。万晨公司向顺庆区会所收取租金的行为可以推定其知晓并同意赵云松注销开发区会所，并同意马平川及顺庆区会所租赁该房屋。万晨公司与开发区会所之间的租赁关系已自然终止，顺庆区会所成为新的承租人。第三，司法案例表明合同相对性原则应当包含合同的实际履行主体。泸州市中级人民法院作出的（2018)川05民终1661号民事判决认为，租赁合同对租赁房屋的实际使用者也具有法律约束力。第四，《租赁合同》约定的租赁期限为2012年8月至2016年2月29日。即使人民法院认定赵云松承担支付义务，也只应承担2015年11月-2016年2月29日期间的租金。租赁期限届满后的房屋实际占用费，应由实际占用人马平川及其经营的顺庆区会所承担。 万晨公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉房屋租赁合同的当事人是万晨公司与开发区会所。开发区会所的经营者赵云松没有履行返还义务，导致案涉租赁房屋一直被占用。因赵云松未向万晨公司返还租赁房屋，故向实际占用人追偿占用费的权利应由赵云松行使。 顺庆区会所辩称，顺庆区会所未与万晨公司建立租赁合同关系，不是案涉租赁房屋的腾退义务人。顺庆区会所也没有与赵云松形成任何民事法律关系。原审一审及重审一审，赵云松均主张其与马平川没有任何经济往来。本案中，马平川不应承担任何责任。 万晨公司向一审法院起诉请求：1、判令开发区会所、赵云松、顺庆区会所立即向万晨公司腾退租赁房屋；2、判令开发区会所、赵云松、顺庆区会所支付自2015年11月起至2016年2月29日止拖欠的房屋租金167529.60元及自2016年3月1日起至腾退房屋时止的房屋占用费，并按合同约定支付违约金；3、由开发区会所、赵云松、顺庆区会所承担本案律师代理费及诉讼费。 一审法院认定事实：2007年，万晨公司将顺庆区铁欣路5号附楼一至三层约1100平方米出租给开发区会所。2008年，开发区会所又从南充焦点娱乐有限责任公司处转租了顺庆区铁欣路5号附楼2楼（原焦点KTV）和铁欣路5号附楼2楼（原焦点清吧）房屋。 2012年7月30日，万晨公司与开发区会所签订《租赁合同》，约定：甲方（万晨公司）将位于南充市顺庆区平方米租赁给乙方（开发区会所）；租赁期限自2012年8月1日至2016年2月29日止；租金计算方法，租赁期内第一年租金237600元，第二年租赁费递增5%，第三年租赁费递增6%直至合同期满；租金支付期限，乙方每月五日前按合同约定金额支付当月租金。2013年6月30日，万晨公司与开发区会所签订《租赁合同》，约定，万晨公司将位于南充市顺庆区平方米房屋租赁给开发区会所，期限自2013年7月1日起至2016年2月29日止，租赁期内第一年租金108000元，第二年起租赁费递增5%，直至合同期满。2013年6月30日，万晨公司与开发区会所签订《租赁合同》，约定，万晨公司将位于铁欣路5号附楼2楼（原焦点清吧）面积约500平方米房屋租赁租赁给开发区会所，期限自2013年8月1日起至2016年2月29日止，租赁期内第一年租金108000元，第二年起租赁费递增5%，直至合同期满。前述三份合同第四条第二款均约定，开发区会所每月5日前向万晨公司支付当月租金；第九条均约定：双方应全面、实际履行合同，不履行或不完全履行合同义务的应承担违约赔偿责任，违约金按合同总标的的10%计算；开发区会所不按时、足额向万晨公司支付租金，逾期每天按违约金加收滞纳金1.5%。 合同签订后，开发区会所继续将铁欣路5号的房屋用于经营。按照合同约定，2015年10月之前的租金共计1329898.50元，开发区会所已全部收取。2015年10月至2016年2月的租金共计1497428.10元，开发区会所尚欠167529.60元。 另查明，开发区会所为个人经营，其经营者为赵云松，2015年8月24日核准注销。顺庆区会所为个人经营，经营者为马平川，2015年9月9日核准开业，经营场所登记为南充市顺庆区铁欣路5号附1-3层。开发区会所于2013年3月19日曾与张兴明、文明签订《天上人间娱乐会所转让合同》。南充市中级人民法院（2018）川13民终1571号民事判决认定：“2015年9月9日，马平川以其个人名义办理了经营顺庆区天上人间会所的相关手续，顺庆区天上人间会所与开发区天上人间会所经营场所一致”。2018年1月22日，南充市顺庆区人民法院依据当时生效的（2016）川1302民初5080号民事判决对案涉租赁房屋进行了强制腾退，将腾退物品交由万晨公司保管。 同时查明，万晨公司已支付律师代理费35000元。 一审法院认为，开发区会所系赵云松经营的个体工商户。个体工商户字号注销后，其权利义务应由经营者承担。万晨公司与开发区会所分别于2012年7月30日、2013年6月30日签订的三份《租赁合同》，系双方平等协商自愿达成，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照约定诚信履行租赁合同。依照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故开发区会所的经营者赵云松作为承租人负有向万晨公司返还租赁物的义务。因案涉租赁房屋已腾退给万晨公司，对万晨公司该项诉讼请求，不再作处理。 万晨公司提供的证据证实，开发区会所自2015年11月起未向万晨公司支付租金共计167529.60元。期满后，万晨公司通过在报刊公告、向法院起诉的方式要求开发区会所及时返还租赁物，万晨公司尽到了谨慎的注意义务。赵云松未及时向万晨公司返还租赁物，应按照双方约定的第三年租金支付，即每月按照41882.40元的标准支付合同期满后占有使用房屋费用直至2018年1月22日腾退房屋之日止。 开发区会所经营者赵云松未按时、足额向万晨公司支付租金，万晨公司主张的违约金符合合同约定，但其请求按租赁合同总标的10%认定违约金，并按逾期每天1.5%计算滞纳金，明显偏高，一审确定由赵云松按照合同总标的10%承担违约金。合同约定的总租金为2827326.60元，赵云松按此金额的10%承担违约金，即282732.66元。 万晨公司要求赵云松支付律师代理费符合合同约定以及法律规定，予以支持。 顺庆区会所工商登记经营场所虽为案涉房屋，但并不能由此认定顺庆区会所对案涉房屋租赁合同负有租金给付义务和租赁物返还义务。万晨公司、赵云松所举证据不能直接证明顺庆区会所占用案涉房屋及占用期限。即使顺庆区会所曾占用案涉房屋进行经营，也应由房屋承租人依据其内部承包协议或转租协议层层追偿。故对万晨公司诉请判令顺庆区会所支付租金及房屋占用费的诉讼请求，不予支持。 综上，依照合同法第六十条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、民法总则第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、赵云松于本判决生效后向南充市万晨公司腾退位于南充市租赁房屋（该房屋已强制腾退并交还给万晨公司）；二、赵云松自本判决生效之日起十日内向万晨公司支付自2015年11月起至2016年2月29日期间的房屋租金167529.60元，自2016年3月1日起按照每月41882.40元计算支付房屋占用费至2018年1月22日止。三、赵云松于本判决生效之日起十日内向万晨公司支付违约金282732.66元及律师代理费35000元。四、驳回万晨公司其他诉讼请求。一审案件受理费8579元，由赵云松负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审在一审查明事实的基础上进一步查明，万晨公司与开发区会所签订的租赁合同约定，律师费由败诉方承担。二审中，赵云松书面告知本院，结合万晨公司的诉讼请求、双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限（2012年8月至2016年2月29日）等，其认同案涉租赁合同期限内欠付租金的期限为2015年11月份至租赁期满。租赁期限外的房屋实际占用使用费由实际占用人即马平川及顺庆区会所承担。同时，其保留向实际经营者追偿的权利。赵云松还主张，租赁合同约定的违约金畸高，应予减少。 本院认为，万晨公司与开发区会所分别于2012年7月30日、2013年3月19日、2013年6月30日签订的三份租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。依照合同法第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、“第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，承租人应按约定向出租人支付租金。赵云松虽辩称，开发区会所已于2015年8月24日核准注销。之后，案涉租赁房屋由马平川于2015年9月9日核准成立的顺庆区会所占用、经营。但赵云松未提交证据证明其已与万晨公司终止租赁合同及万晨公司与马平川或顺庆区会所另行建立了租赁合同关系，因此开发区会所虽然注销，但案涉三份租赁合同的承租人并未改变。依照民法总则第五十四条“自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号”之规定，个体工商户的权利义务主体为从事个体工商业经营的自然人。开发区会所注销与否，案涉三份租赁合同中的承租人权利义务主体均为该会所的经营者赵云松。因此赵云松应当向万晨公司支付租金。二审中，赵云松认同万晨公司主张的2015年11月至2016年2月29日的租金167529.6元未给付。故万晨公司诉请赵云松给付下欠的167529.6元租金的主张成立。赵云松的该部分上诉请求不成立，不予支持。 案涉租赁合同既约定违约金按合同总标的的10%计算，又约定开发区会所逾期支付租金，每天按违约金加收滞纳金1.5%。从文义和合同体系分析，前一部分违约责任是针对一般违约行为作出的约定，后一部分违约责任是针对逾期支付违约金作出的约定。按照特别约定优于一般约定的原则，赵云松逾期支付租金应按后一部分违约责任约定计算违约金。赵云松认为，双方约定的违约金畸高，应予减少。万晨公司二审中确认，其未能收取租金的损失主要为利息。依照合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，赵云松逾期支付的违约金应自2016年3月1日起，按贷款期限一年至五年的基准利率（4.75%）的130%计算违约金，直至赵云松清偿为止。 案涉三份租赁合同均于2016年2月29日期限届满，依照合同法第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，承租人或租赁房屋的实际占用人均应向万晨公司退还租赁房屋。从开发区会所与顺庆区会所之间的关系分析，双方就租赁房屋形成转租关系。租赁期限届满后，顺庆区会所未及时向万晨公司返还租赁房屋，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，顺庆区会所应当向万晨公司支付逾期腾房占有使用费。租赁合同约定，逾期腾房的占有使用费按第三年租金支付。第三年租金41882.40元/月。顺庆区会所应向万晨公司支付逾期腾房占有使用费951135.79元（2016年3月1日至2018年1月22日）。因开发区会所已于2015年8月24日核准注销，且赵云松在案涉租赁合同期限届满后既未直接占有使用租赁房屋，也未通过收取租金等形式间接占有使用租赁房屋，一审判决赵云松向万晨公司支付逾期腾房占有使用费不当。赵云松的该部分上诉请求成立，予以支持。 综上所述，赵云松的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、合同法第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初2567号民事判决第一项即“一、被告赵云松于本判决生效后向原告南充市万晨商务酒店有限公司腾退位于南充市租赁房屋（该房屋已强制腾退并交还给南充市万晨商务酒店有限公司）及第四项”驳回南充市万晨商务酒店有限公司其他诉讼请求”； 二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初2567号民事判决第二项“被告赵云松自本判决书生效之日起十日内向原告南充市万晨商务酒店有限公司支付自2015年11月起至2016年2月29日期间的房屋租金167529.60元，自2016年3月1日起按照每月41882.40元计算支付房屋占用费至2018年1月22日止”、第三项“被告赵云松于本判决书生效之日起十日内向南充市万晨商务酒店有限公司支付违约金282732.66元及律师代理费35000元”； 三、赵云松自本判决生效之日起十日内向南充市万晨商务酒店有限公司支付租金167529.60元； 四、赵云松自2016年3月1日起，以167529.60元为基数，按贷款期限一年至五年的基准利率4.75%的130%向南充市万晨商务酒店有限公司计付违约金，直至赵云松清偿下欠的167529.60元租金之日止； 五、南充市顺庆区天上人间娱乐会所自本判决生效之日起十日内向南充市万晨商务酒店有限公司支付逾期腾房占有使用费951135.79元； 六、赵云松、南充市顺庆区天上人间娱乐会所自本判决生效之日起十日内分别向南充市万晨商务酒店有限公司支付律师代理费15000元、20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8579元，赵云松负担1357元，南充市顺庆区天上人间娱乐会所负担7222元；二审案件受理费8579元，赵云松负担1357元，南充市顺庆区天上人间娱乐会所负担7222元。 本判决为终审判决。 审判长  罗勤阳 审判员  吕元华 审判员  刘荣耀 二〇一九年十二月三十一日 书记员  张 琦