辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽1002民初2590号 原告：中国建设银行股份有限公司辽阳分行，住所地：辽阳市白塔区民主路**。 负责人:卢铁水，该银行行长。 委托代理人：陈艳松，辽宁诚信泰律师事务所律师。 被告：崔洪帅，男，1983年11月30日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。 被告：程桂华，女，1983年8月20日出生，汉族，住辽宁省兴城市。 被告：辽阳际盛房地产开发有限公司，，住所地：辽宁省灯塔市佟二堡镇**昌盛东段 法定代表人：纪太祥，该公司董事长。 委托代理人：刘春宇，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。 原告中国建设银行股份有限公司辽阳分行（以下简称“建行辽阳分行”）为与被告崔洪帅、程桂华、辽阳际盛房地产开发有限公司（以下简称“际盛公司”）借款合同纠纷一案，于2019年8月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭审理了本案。原告建行辽阳分行委托代理人陈艳松、被告际盛公司委托代理人刘春宇到庭参加诉讼，被告崔洪帅、程桂华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告建行辽阳分行诉称：2013年4月13日，三被告共同与原告签订《个人住房(商业用房）借款合同》，以被告崔洪帅、程桂华共同购买的位于灯塔市.67平方米住宅作抵押从原告处借款23万元，借款期限为240个月，从2013年4月13日起至2033年4月13日止。2011年12月20日，被告际盛公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定由该公司为在2011年12月20日至2013年12月20日期间购买佟二堡辽官线西紫郡河畔花园住房、商业用房而在原告处贷款的债务人提供最高额为1.8亿元的最高额保证担保，同时提供保证金担保，保证期限直至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证。现被告违约，未按合同约定履行还本付息义务，虽经原告多次催要仍拒不还款。故诉至法院，请求判令被告崔洪帅、程桂华立即偿还欠原告个人住房贷款本息合计177183.54元（截止2018年7月31日，其中欠到期贷款本金3833.32元、拖欠利息2766.68元、未到期贷款本金170583.54元)及直至给付之日止的利息；判令原告对被告抵押的房产享有优先受偿权；判令被告际盛公司对上述欠款承担连带保证责任及保证金担保责任；诉讼费由被告承担。 被告崔洪帅、程桂华未到庭，亦未作答辩。 被告际盛公司辩称，案涉房屋已经办妥抵押登记，他项权证号为2018-0000856号，原告已经从房产部门取得案涉房屋的抵押登记材料，我公司不应承担连带保证责任及保证金担保责任。 本院经审理查明，2011年12月20日，原告建行辽阳分行与被告际盛公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定由际盛公司为在2011年12月20日至2013年12月20日期间购买该公司开发的位于辽宁省灯塔市紫郡河畔花园项目住房、商业用房而在原告处贷款的本部债务人提供最高额为1.8亿元的最高额保证担保，同时提供保证金担保，保证期间按建行辽阳分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建行辽阳分行与债务人签订单笔借款合同之日起，计算至抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2013年4月13日，原告建行辽阳分行与被告崔洪帅、程桂华签订《个人住房(商业用房）借款合同》，约定以二被告共同购买的位于辽宁省灯塔市.67平方米住宅作抵押从原告处借款23万元，借款期限为240个月，从2013年4月13日至2033年4月13日，执行贷款利率6.2225%。约定如借款人不按合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。上述《个人住房(商业用房）借款合同》签订后，原告建行辽阳分行将23万元贷款汇入被告际盛公司账户。截至2018年7月31日，被告崔洪帅、程桂华拖欠到期贷款本金3833.32元，拖欠利息2766.68元，未到期贷款本金170583.54元。 另查明，2018年4月24日，原告建行辽阳分行取得案涉房屋抵押权不动产登记证明。 本院所确认的上述事实，有原告建行辽阳分行提供的被告身份信息复印件、户口本复印件、结婚证复印件、个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、不动产登记证明，被告际盛公司提供的预抵押及他项权利证号登记表，及各方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料经当庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告建行辽阳分行与被告崔洪帅、程桂华、签订的个人住房（商业用房）借款合同，与际盛公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。被告崔洪帅、程桂华在借款后未按约定期限偿还欠款，逾期后仍未归还借款本金和由此产生的利息、罚息，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。因被告崔洪帅、程桂华以其共同购买的位于辽宁省灯塔市.67平方米住宅作为借款抵押，并已办理抵押登记，且原告已取得不动产他项权利证书，对原告要求就该抵押房屋优先受偿的诉讼请求本院予以支持。被告际盛公司为本案借款提供最高额保证担保和保证金担保，但双方约定保证期间至抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，现原告已就上述抵押房屋取得他项权利证书，按约定被告际盛公司的保证责任已经免除，故对原告建行辽阳分行要求被告际盛公司承担保证责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告崔洪帅、程桂华于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司辽阳分行借款本息合计177183.54元（其中：到期贷款本金3833.32元、拖欠利息2766.68元、未到期贷款本金170583.54元），并自2018年8月1日起，按照合同约定给付利息、罚息至实际偿清之日； 二、原告中国建设银行股份有限公司辽阳分行就被告崔洪帅、程桂华名下位于辽宁省灯塔市建筑面积89.67平方米房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司辽阳分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3844.00元，由被告崔洪帅、程桂华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  刘明贺 人民陪审员  姚鸿鹏 人民陪审员  刘 琦 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  刘美君 附录 本判决所依据的法律 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。