广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10627号原告：刘庆文，男，1979年6月19日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，原告：杨春婉，女，1984年2月7日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，两原告共同委托诉讼代理人：罗万奴，广东杰海律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：彭磊，广东杰海律师事务所律师。被告：广州市万畅房地产有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区科学城东荟二街115号自编01房，统一社会信用代码91440101340174955A。法定代表人：杨凯，该司董事长。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。原告刘庆文、杨春婉诉被告广州市万畅房地产有限公司（以下简称万畅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告刘庆文、杨春婉的共同委托诉讼代理人彭磊，被告万畅公司的委托诉讼代理人王煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘庆文、杨春婉向本院提出诉讼请求：1.万畅公司向刘庆文、杨春婉支付逾期交楼违约金85310元（自2017年7月1日起，每日以刘庆文、杨春婉已付房价款的0.02%为标准，计算至2017年12月30日）；2.本案诉讼费由万畅公司承担。事实和理由：刘庆文、杨春婉与万畅公司于2016年7月30日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘庆文、杨春婉向万畅公司购买位于萝岗区瞰山二街3号113房，房屋总价2343704元。刘庆文、杨春婉支付了首付款703704元，剩余1640000元以按揭贷款方式支付。合同约定房屋交付日为2017年6月30日之前，万畅公司应将符合合同第十二条及第十五条约定的房屋交付给刘庆文、杨春婉使用。但万畅公司实际通知刘庆文、杨春婉收楼的时间为2017年12月30日，根据合同第十四条第2点的约定，万畅公司未能按期履行交楼义务，应承担违约责任。万畅公司答辩称，1.案涉房屋已经依据《广州市商品房买卖合同（预售）》《房屋装修工程协议书》的约定向刘庆文、杨春婉交付，万畅公司不存在逾期交付的行为。双方在买卖合同和装修协议两个不同的法律关系中对于交付房屋这一权利义务进行了替代性的约定，即将买卖合同中约定的2017年6月30日毛坯房形式交付，变更为2017年12月30日的带装修交付。案涉房屋已于2017年12月20日符合合同约定的交付条件，且万畅公司在完成装修后已于2017年12月27日向刘庆文、杨春婉送达商品房交付使用通知书。因此，万畅公司将案涉房屋完成装修后交付给刘庆文、杨春婉是履约行为，不存在违约行为，不应承担逾期交付房屋的违约金。2.刘庆文、杨春婉的行为表明其清楚知道自己的收楼时间在2017年12月30日后，在此前从未向万畅公司催收楼或询问交付时间。3.刘庆文、杨春婉通过装修协议的约定，放弃了第一次收楼的行为，对于其而言有利无害，其为谋取违约金有违诚实信用原则。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，刘庆文、杨春婉有协助更好地完成对房屋建设和装修的附随义务。在装修协议第二条，双方明确了案涉房屋由万畅公司先代为验收以便直接进行装修。刘庆文、杨春婉是自愿将两次验收减少为一次验收，将毛坯验收后装修并支付管理费调整为带装修交付免交管理费。4.假设万畅公司真有逾期交付的行为，逾期交付房屋违约金的标准也应当予以调低。首先，买卖合同第十四条及附件七本合同补充协议第九条明确约定违约金限额为案涉房屋总价款的3%，刘庆文、杨春婉要求支付85310元违约金远远超过合同约定的违约金限额。其次，案涉房屋价值已经大幅上涨，购房资金成本可以忽略不计，且同地段同面积房屋租金也仅为2000多元，刘庆文、杨春婉无论依据资金成本还是依据房屋不能使用来要求万畅公司支付违约金的数额远远超过其实际损失。因此，刘庆文、杨春婉要求支付的违约金数额远远超过合同约定的违约金限额，请求法院予以调低应支付的违约金数额。经审理查明：2016年7月30日，万畅公司（甲方、出售方）与刘庆文、杨春婉（乙方、认购方）签订《广州万科山景园二期认购书》，约定乙方认购广州万科山景园二期瞰山二街3号（自编N19栋）113号房，预售建筑面积84.1357平方米，预售套内面积79.74平方米，装修标准为毛坯，认购价为2343704元。2016年7月30日，万畅公司（甲方、卖方）与刘庆文、杨春婉（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘庆文、杨春婉购买万科山景园自编N19-1栋、N19-2栋幢1层113号房（房屋地址：广州市萝岗区瞰山二街3号113房）。房屋建筑面积84.1357平方米，其中套内面积79.74平方米，共有分摊面积4.3957平方米，房屋总价为2343704元。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起x日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件六装饰、设备标准约定，长岭山景城多层洋房毛坯、设备标准2016年1月版20160121。一、阳台，1.天花：外墙漆；2.墙身：外墙漆；3.地面：混凝土结构。二、室内，1.厅，天花：混凝土结构；墙身：水泥砂浆；地面：混凝土结构；入户门：钢制入户门（配置猫眼、门锁和门吸）……三、室外，1.外墙：外墙涂料；2.铝合金门窗：铝合金门窗；3.天井：防水层加水泥砂浆保护层；4.入户花园：草皮。四、设备，1.灯饰：厅、房、厨、卫、阳台、地下室预留灯位（预留线管、不穿电线）……附件七本合同补充协议，双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改，在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充约定，1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充约定，如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充约定，房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充约定，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。签订案涉买卖合同及附件后，2016年9月21日，刘庆文、杨春婉（甲方、委托人）与万畅公司（乙方、受托人）签订《房屋装修工程协议书》，约定甲方委托乙方对案涉房屋进行装修。第二条委托事项约定，1.甲方委托乙方对案涉房屋进行装修施工，具体装修标准参见附件《装修交付标准》。2.甲方知悉并同意房屋装修可能造成房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，乙方无需为此承担责任。3.甲方委托乙方聘请的施工单位在该商品房达到甲方与发展商确定的《商品房买卖合同》约定的交付标准时，先代为验收并接收，以便于直接接收和进行上述装修工程施工。4.乙方应于2017年12月30日前完成本协议约定的房屋装修工程。5.甲方不得同时另行委托他方进行房屋装修，否则乙方不再承担本协议任何责任……7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行验收。第三条装修工程款约定，该商品房装修工程款单价为2500元/平方米，该装修工程款已经包含在房屋总价款中，乙方不再另行收取。甲方知悉并理解：上述装修部分的价格并非装修成本，而是包括装修材料、人工、管理等费用以及税金、甲方的合理收益等。上述协议后附《长岭山景城多层洋房装修、设备标准》。上述买卖合同和《房屋装修工程协议书》签订后，刘庆文、杨春婉依约支付了合同约定的全部购房款。万畅公司拟证实案涉房屋于2017年12月20日符合买卖合同约定的交付条件，提交了以下证据：1.2017年3月10日，案涉楼栋取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，经检验该工程通过验收、具备通气条件；2.2017年5月10日，广州市萝岗区瞰山一街1-6号，二街1-6号，三街1、2、3、5号，曦景大街2、4、6、10号的《通邮申请表》载明符合通邮条件、可予通邮；3.2017年9月21日，案涉楼栋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明工程竣工验收备案文件目录包括工程竣工验收报告，工程施工许可证，施工图设计文件审查意见，单位工程质量综合验收文件，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，备案意见为竣工验收备案文件已于2017年9月20日收讫，文件基本齐全，同意予以备案；4.2017年12月11日，案涉楼盘取得广州供电局有限公司黄埔供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格；5.案涉楼盘的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，载明2017年12月20日的验收意见为合格。万畅公司还提交了案涉楼盘的《住宅质量保证书、住宅使用说明书》及《万科山景园管理规约》。2017年12月27日，万畅公司向刘庆文、杨春婉发出《商品房交付使用通知书》，通知刘庆文、杨春婉于2017年12月30日至2018年1月7日办理案涉房屋交接手续。刘庆文、杨春婉于2018年1月3日收楼。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《房屋装修工程协议书》及其附件、《客户受电工程竣工检验意见书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《通邮申请表》《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《住宅质量保证书、住宅使用说明书》《万科山景园管理规约》《商品房交付使用通知书》《客户钥匙/物品签收单》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，刘庆文、杨春婉与万畅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于《房屋装修工程协议书》性质及效力的认定。本院对此分析认定如下：首先，关于《房屋装修工程协议书》的性质。根据《房屋装修工程协议书》第三条装修工程款的约定，装修协议中约定的工程款实际已经包含在房屋总价款中，购房者不需另行支付，由此可以看出案涉《房屋装修工程协议书》并非单纯的装修协议，其内容应属于房屋买卖合同的房屋装修标准的内容，其与案涉的《广州市商品房买卖合同（预售）》是共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，所以《房屋装修工程协议书》实质上具有房屋买卖协议的性质。其次，关于《房屋装修工程协议书》将房屋交付时间变更为2017年12月30日的条款的效力。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付条件为毛坯交付，《房屋装修工程协议书》约定的房屋交付条件为带装修交付，双方协议变更了房屋买卖合同的装修标准，同时适当延长原约定的房屋交付时间，该约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。万畅公司于2017年12月27日向刘庆文、杨春婉发出《商品房交付使用通知书》，通知刘庆文、杨春婉于2017年12月30日至2018年1月7日收楼，刘庆文、杨春婉已实际于2018年1月3日收楼，且案涉房屋也已于2017年12月20日符合交楼条件。由此，万畅公司发出案涉房屋收楼通知书的时间符合《房屋装修工程协议书》的约定，刘庆文、杨春婉要求万畅公司支付逾期交楼违约金，本院不予支持。关于刘庆文、杨春婉提出的万畅公司应按《房屋装修工程协议书》约定，在案涉房屋符合《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交付标准后，才能将案涉房屋交付装修的意见，本院认为，如上所述，《广州市商品房买卖合同（预售）》与《房屋装修工程协议书》共同约定了房屋买卖双方的主要权利义务关系内容，单独的《广州市商品房买卖合同（预售）》或《房屋装修工程协议书》无法完整展现买卖双方各自的权利义务内容，故不能分割的看待万畅公司对案涉房屋的主体工程施工和装饰装修工程施工，故本院对于刘庆文、杨春婉的上述意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条的规定，判决如下：驳回原告刘庆文、杨春婉的全部诉讼请求。案件受理费966元，全部由原告刘庆文、杨春婉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李春辉二〇一九年十二月二十四日法官助理钟陈书记员姚春华