内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0823民初2543号原告：贾某，现住内蒙古自治区。原告：韩某，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：贾某（韩某妻子），现住内蒙古自治区。被告：周某，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：谈某，内蒙古俊逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，内蒙古俊逸律师事务所律师。原告贾某、韩某与被告周某排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾某、韩某及其委托诉讼代理人贾某、被告周某及其委托诉讼代理人谈某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾某、韩某向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即停止对位于××旗东户房屋的侵害，排除妨害、腾出房屋；2.判令被告赔偿原告损失10000元（最终以鉴定结果为依据）；3.被告承担全部案件诉讼费、鉴定费。事实和理由：2012年8月11日，原告与内蒙古大杨房地产开发有限公司（以下简称大杨房地产公司）签订回迁协议，约定拆迁原告平房，将乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区11号楼4单元4楼东户房屋补偿给原告。后原告发现涉案房屋备案登记在被告周某名下，故向法院提起诉讼。2018年10月16日乌拉特前旗人民法院作出（2018）内0823民初2515号民事判决书，判决涉案房屋系原告财产，并责令由相关公司和人员协助办理产权变更手续至原告名下。2019年7月17日，原告将涉案房屋产权手续终于办理到了自己名下，但被告明知房屋产权已经归属原告，仍拒绝腾房。综上所述，原告持有合法的房屋权证书证明房屋系自己财产，被告拒不腾房，其行为已经构成侵权。且因被告的无理侵占，造成涉案房屋不能使用，造成原告损失。为此，原告依照《物权法》、《民事诉讼法》之规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告周某辩称：一、2012年前后,因案外人陈某下欠答辩人借款，答辩人多次催要。陈某称其在巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）承包部分建设工程。该房地产公司欠陈某工程款,并承诺将开发建设的的位××旗商品房给陈某，以抵顶其所欠陈某的部分工程款。2013年6月，经答辩人、陈某、兴业房地产公司共同协商,以该房地产公司开发建设的××苑，面积为109.97平方米的住宅抵顶给答辩人，以抵顶陈某的部分借款,并以兴业房地产公司的名义于当日给答辩人出具商品房买卖合同，商品房约定价格为318913元,兴业房地产公司及答辩人在该买卖合同上签章(字)确认,并上传至乌拉特前旗房管局备案。至此,答辩人取得在该商品房屋上的权利，并于2015实际占有该房屋，并进行了装修出租。答辩人同时与陈某就该笔债务进行了核销。2018年7月13日,贾某将答辩人及大杨房地产公司诉至乌拉特前旗人民法院,要求履行交付涉案房屋义务,法院于2018年作出(2018)内0823民初2515号民事判决书,判决大杨房地产公司协助贾某办理涉案买卖合同的备案登记,双方均未上诉,判决已生效。2019年6月10日,贾某又一次提起诉讼,将兴业房地产公司、大杨房地产公司诉至法院,要求兴业房地产公司及大杨房地产公司办理涉案房屋的产权备案登记手续,法院作出(2019)内0823民初2084号民事调解书，兴业房地产公司及大杨房地产公司同意将该房屋变更在贾某名下。因答辩人不是该案的当事人,答辩人对该案的情况一直并不知情,直到执行裁定送达后才得知。2019年7月18日,原告依据(2019)内0823民初2084号民事调解书提起执行申请,法院向答辩人送达执行裁定书,单方将该涉案房屋在房产局的初步登记变更在贾某名下。因答辩人实际取得和占有房屋时间系2013年,涉案房屋系答辩人抵顶欠款所得，通过抵顶的方式已经支付了全部购房款,该房屋一直由答辩人占有,涉案房屋在乌拉特前旗房管局备案登记的所有权人一直系答辩人，答辩人理所当然拥有该房屋的所有权。鉴于法院已经启动对涉案房屋的执行程序。答辩人于2019年7月17日提起执行异议申请，法院于2019年8月29日作出(2019)内0823执异43号执行裁定书，裁定驳回答辩人的异议请求。答辩人于2019年9月6日提起执行异议之诉,该案法院已受理。二、本案贾某及韩某作为原告主体不适格，答辩人不是适格的被告。本案发生前,答辩人与二原告素不相识,不存在经济纠纷。答辩人依据协议及与兴业房地产公司的《商品房买卖合同》依法取得对涉案房屋的权利,该行为符合法律的规定及当事人的约定。承诺对贾某给予房屋的是大杨房地产公司,按合同相对性原则，贾某应对该公司主张权利。根据民事诉讼法相关规定，被告是指侵犯原告合法权利或者与原告发生权利义务争议,并被人民法院通知应诉的人。本案中,原告要求答辩人承担责任无法律依据,侵权责任、违约责任还是法定义务均不能形成，故答辩人不能作为本案被告,其应以大杨房地产公司为被告主张权利。三、原告应以本案(2018)内0823民初2515号民事判决书主张权利。贾某在2018年提起了对大杨房地产公司及答辩人的诉讼，法院已经作出(2018)内0823民初2515号民事判决书,判决大杨房地产公司协助贾某办理两套房屋商品房买卖的备案登记。该判决作出后,双方均未上诉,该判决已生效。根据一事不再理的原则，对贾某的再次诉讼不应受理，而应以该判决书的生效结果作为维权的根据,以体现法律的严肃性和权威性。四、答辩人的合法权益应予维护。答辩人取得该房屋在先,而且是经过债务抵顶的方式,与兴业房地产公司签订《商品房买卖合同》取得的。占有该房屋后，答辩人又对房屋进行了装修,该合同是双方真实意思表示,内容不违反法律规定,应为有效。现房地产公司和贾某置答辩人于不顾，私自拟将答辩人己经支付相应对价且占有的房屋处分给他人,严重侵害了答辩人的利益。答辩人取得房屋系从兴业房地产公司取得,而贾某主张的权利系大杨房地产公司所承诺。现原告向无关的答辩人主张权利,既不合理，也不合法。五、本案应依法驳回原告起诉或中止审理。本案经乌拉特前旗人民法院几次审理及原告提起执行、答辩人提起执行异议之诉的实际情况，原告主张的实际权利不能实现，答辩人的合法权益正在受到侵害。答辩人已经提起执行异议之诉,正在等待法院审理，涉案房屋的实际归属尚无定论。鉴于以上理由,答辩人认为应驳回原告的起诉。即使法院不作驳回起诉决定，也应按照民事诉讼法的相关规定,对该案中止审理,待执行异议结果明确后启动下一步程序。综上所述,原告主张排除妨害、交付房屋、赔偿损失没有事实依据及法律依据,恳请人民法院查明事实,依法判决驳回原告的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交了2010年7月18日房屋拆迁安置补偿协议书一份，拟证明兴业房地产公司对原告的房屋进行拆迁，该公司与大杨房地产公司是一套人马，两个牌子。大杨房地产公司是挂靠兴业房地产公司进行的开发。2012年8月11日回迁协议书一份，拟证明大杨房地产公司与贾某签订的协议，将本案房屋及另外一套房屋和车库置换给原告并领取了钥匙。（2018）内0823民初2515号民事判决书一份，拟证明本案争议的房屋归原告所有。（2019）内0823民初2084号民事调解书一份，拟证明由兴业房地产公司和大杨房地产公司协助原告办理本案争议房屋和另一套房屋的产权变更手续。（2019）内0823执1268号执行裁定书一份，拟证明要求变更本案的房屋的所有权为贾某。商品房买卖合同一份，拟证明兴业房地产公司与原告签订买卖合同。兴业房地产公司出具的证明复印件一份，拟证明大杨房地产公司系挂靠兴业房地产公司。水苑小区二期11号楼物业收费表、水苑二期11号楼4单元电费清单，证明被告一直用原告贾某的名字缴纳费用。经质证，被告对拆迁安置补偿协议书的真实性认可，原告和兴业房地产约定了拆迁安置补偿的有关事项，没有约定置换房屋的具体情况，与本案是否侵权没有关系。回迁协议是复印件对真实性不认可，协议的双方主体是原告和大杨房地产公司，与被告没有任何关系。判决书认可，判决明确大杨房地产公司承担相关责任，本案被告无任何责任，该判决已经生效。调解书真实性认可，但是调解书原、被告三方分别是贾某、兴业房地产公司、大杨房地产公司，没有本案被告，该协议对被告没有拘束力。执行裁定书的申请人、被申请人都不涉及本案被告，被执行人是兴业房地产公司，第三人是大杨房地产公司，均不能表明本案被告存在违约或侵权等行为。商品房买卖合同签订时间为2019年7月20日，不是当初的原始合同，不认可。对兴业房地产公司的证明不认可，为复印件，出具证明的兴业房地产公司是本案的利害关系人。证明内容不能证实兴业房地产公司和大杨房地产公司是挂靠关系，对原告的举证意图不认可。物业收费表、电费清单为复印件不认可。经本院审核，原告未提交证明及物业收费表、电费清单的原件，故本院对上述证据将结合案件中其他证据材料予以综合审查认定。其余证据材料因具有真实性、合法性，与本案具有关联性，故均予以确认。2.被告提交了商品房买卖合同一份，举证意图是周某与兴业房地产公司于2013年6月16日签订本合同，合同约定周某购买兴业房地产公司开发的的位××镇，面积为109.97平方米，房屋价款为318913元，付款方式为一次性付款。该合同系网签合同，并在房屋管理部门备案登记，故周某系该房屋的所有人，其使用房屋属于合法占有。经质证，原告对商品房买卖合同的真实性不认可，认为没有备案，也没有缴款手续。经本院审核，对该合同的真实性予以确认，对被告的举证意图不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月18日，原告贾某（乙方）与兴业房地产公司（甲方）签订了房屋拆迁安置补偿协议书，乙方被拆迁房屋位于乌拉山镇，占地总面积206平方米。甲方给乙方置换二或四楼180平方米，20平方米车库一套。搬迁费及其它费用已置换在平米之内另不计算等。2012年8月11日，原告贾某（乙方）与被告大杨房地产公司签订了回迁协议书，协议内容为：水苑小区10号楼、11号楼现已基本完工，现按照乙方的拆迁补偿合同进行回迁。回迁房号及楼层：10号楼1单元4楼东户，11号楼4单元4楼东户，10号楼37号车库。原定房屋回迁面积200平方米，三楼。实际回迁面积80平方米四楼、110平方米四楼。甲方应付乙方27000元。甲方负责给乙方办理房屋产权证书及其它项目。原有的房屋拆迁补偿合同甲方收回后办理房屋产权证。凭此协议和水苑二期项目部的通知单到水苑二期售楼部领取钥匙及办理相关交接手续。2018年7月18日，原告贾某起诉被告大杨房地产公司及周某，请求确认贾某与大杨房地产公司签订的《回迁协议》合法有效，判决二被告返还水苑小区二期11号楼4单元4楼东户房屋一套，判令二被告协助原告办理水苑小区二期11号楼4单元4楼东户和10号楼1单元4楼东户两套房屋的网签手续。本院于2018年10月16日作出（2018）内0823民初2515号民事判决，该判决认定事实如下:2012年8月11日,原告贾某与被告大杨房地产公司签订了回迁协议。2012年被告大杨房地产公司向原告贾某交付了上述房屋,原告领取了钥匙并交纳了相关费用。2013年6月16日,被告周某与兴业房地产公司签订了出卖人为兴业房地产公司、买受人为周某的商品房买卖合同,约定周某购买位于××旗房屋。2016年3月,被告周某实际占有了水苑小区11号楼4单元4楼东户的房屋。同时该判决认为,原告贾某与被告大杨房地产公司签订的回迁协议,是双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法、有效。该回迁协议约定的内容实质是被拆迁房屋所有权与安置房屋所有权的互换,具有物权互换的法律性质,而非一般债权的法律性质,且该回迁协议的法律效力优先于商品房买卖合同以及因商品房买卖而形成的一般债权的法律效力。被告周某虽然持有商品房买卖合同并占有使用本案诉争房屋,但因该房屋至今未在房屋登记机构进行登记,其也未取得房屋所有权证书。故对被告周某辩称,其持有的商品房买卖合同(即网签合同)是权利人享有不动产物权的证明,其系诉争房屋的权利人的抗辩理由，本院不予支持。原告贾某作为被拆迁人具有优先取得被安置房屋即水苑小区11号楼4单元4楼东户的权利,故对原告贾某要求确认其与被告大杨房地产公司签订的回迁协议合法、有效,且要求被告大杨房地产公司协助其办理位于××旗东户、11号楼4单元4楼东户两套房屋的网签手续的诉讼请求,本院予以支持。对原告要求二被告返还水苑小区11号楼4单元4楼东户房屋的请求,与本案系两个法律关系,故本案不作调整，并判决:一、确认原告贾某与被告大杨房地产公司签订的回迁协议合法、有效。二、被告大杨房地产公司于本判决生效后三十日内协助原告贾某办理位于××旗东户、11号楼4单元4楼东户两套房屋的商品房买卖合同的备案登记手续。三、驳回原告贾某的其他诉讼请求。2019年6月10日，原告贾某再次向本院提起诉讼，要求依法判令被告兴业房地产公司及第三人大杨房地产公司协助办理水苑小区10号楼1单元4楼东户、11号楼4单元4楼东户产权备案登记手续。本院作出（2019）内0823民初2084号民事调解书，调解协议内容为：被告兴业房地产公司、第三人大杨房地产公司于2019年6月13日前协助原告贾某办理位于××旗东户、11号楼4单元4楼东户的产权变更手续。本调解书生效后，贾某据此生效法律文书申请执行，本院于2019年7月15日作出（2019）内0823执1268号执行裁定书，裁定变更乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区10号楼1单元4楼东户、11号楼4单元4楼东户的房屋的所有权为贾某。2019年7月20日，原告贾某与兴业房地产公司签订了商品房买卖合同，出卖人为兴业房地产公司，买受人韩某、贾某，商品房坐落于××旗北、北环路南、民族路西、团结路东11号楼-4-441，即本案争议房屋11号楼4单元4楼东户。在执行过程中,案外人周某提出书面异议,2019年8月29日，本院作出（2019）内0823执异43号执行裁定，查明，申请执行人贾某依据（2019）内0823民初2084号民事调解书申请执行，本院于2019年7月16日向乌拉特前旗房产管理局送达了执行裁定书和协助执行通知书，乌拉特前旗房产管理局按照协助通知书的内容将上述两套房屋的网签合同变更到了贾某的名下。裁定认为,案外人周某提供的其与被执行人兴业房地公司签订的商品房买卖合同,并不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益,所以案外人周某提出的异议理由不成立,裁定驳回周某的异议请求。2019年9月6日，被告周某提起执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行。2019年11月29日，本院作出（2019）内0823民初3137号民事判决，认为周某未向本院提出有效证据证实其对涉案房屋享有物权等民事权益，驳回了周某的诉讼请求。本院认为，原、被告双方因乌拉山镇水苑小区11号楼4单元4楼东户房屋权属发生争议。原告主张被告周某构成侵权，并提交了生效的（2018）内0823民初2515号民事判决书及（2019）内0823民初2084号民事调解书。该判决认定被告周某虽实际占有了本案争议的房屋，但原告贾某与被告大杨房地产公司签订的回迁协议,是双方当事人的真实意思表示,合法、有效。该回迁协议约定的内容实质是被拆迁房屋所有权与安置房屋所有权的互换,具有物权互换的法律性质,而非一般债权的法律性质，该回迁协议的法律效力优先于商品房买卖合同以及因商品房买卖而形成的一般债权。故对被告周某辩称其持有的商品房买卖合同(即网签合同)是权利人享有不动产物权的证明,其系诉争房屋的权利人的抗辩理由，本院不予支持。原告贾某作为被拆迁人具有优先取得被安置房屋即水苑小区11号楼4单元4楼东户的权利,并判决确认原告贾某与被告大杨房地产公司签订的回迁协议合法、有效，被告大杨房地产公司协助原告贾某办理包括本案争议房屋在内的两套房屋的商品房买卖合同的备案登记手续。同时，本院生效的民事调解书已确定由大杨房地产公司与兴业房地产公司协助原告办理产权变更手续。本案原告虽未取得房屋所有权证书，但其提交的生效法律文书等证据足以证明其对本案争议的房屋享有合法的占有和使用权。且原告贾某已根据生效的民事调解书申请执行，现乌拉特前旗房产管理局按照本院执行裁定及协助通知书的要求将本案争议房屋的网签合同变更到了贾某的名下。故原告贾某、韩某要求被告立即停止对位于××旗东户房屋的侵害，排除妨害、腾出房屋的诉讼请求本院予以支持。对二原告要求被告赔偿损失10000元的请求，因其未提交相关损失的证据，故对二原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告辩称因涉案房屋的网签合同已变更在原告名下，故其提起执行异议申请，请求停止对涉案房屋的执行，法院驳回被告的异议请求，被告已于2019年9月6日提起执行异议之诉，法院已受理，故本案应中止审理。本院认为，本院的生效法律文书已明确由房地产部门协助原告办理本案争议房屋的产权变更登记手续，故原告提交的证据足以证明其对本案争议房屋享有合法的权益，对被告要求中止本案审理的辩称意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第一款第（一）、（二）、（四）项及第二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告周某于本判决生效后六十日内停止对位于××旗东户房屋的侵害、排除妨碍、腾出房屋；二、驳回原告贾某、韩某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告周某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  高建峰人民陪审员  安彩琴人民陪审员  宝日玛二〇一九年十二月三十日书 记 员  陶 欢附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第十五条第一款第（一）、（二）、（四）项承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（四）返还财产；第二十一条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。