广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初4256号 原告：陆秀仙，女，1979年11月24日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：韦柳雪，广西同权律师事务所律师。 被告：韦小平，女，1973年8月1日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 被告：孔凤英，女，1951年7月16日出生，汉族，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：黄日莲（系孔凤英的女儿），1980年6月19日出生，汉族，住广西东兴市。 被告：黄乃光，男，1950年11月28日出生，汉族，住址同上。 原告陆秀仙与被告韦小平、孔凤英、黄乃光确认合同有效纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告陆秀仙及其委托诉讼代理人韦柳雪，被告孔凤英及其委托诉讼代理人黄日莲到庭参加诉讼，被告韦小平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告韦小平于2007年9月21日签订的《转让房屋协议书》合法、有效；二、确认来宾市X号房屋归原告所有；三、被告黄乃光、孔凤英、韦小平配合原告办理来宾市X号房屋产权变更手续。事实和理由：被告孔凤英与被告黄乃光系夫妻关系。被告孔凤英与被告黄乃光系来宾市维都林场职工。2002年，被告黄乃光获得维都林场分配的一套回建房指标。2002年6月10日，被告黄乃光与被告韦小平签订了《转让房屋指标协议书》，黄乃光将维都林场分配的回建房指标以2000元的价格转让给被告韦小平，由韦小平全额出资购买房屋,黄乃光将配合被告韦小平办理产权手续。2000年，被告韦小平缴纳了建房款共计26881.22元。房屋建成后交付给了被告韦小平居住。2004年12月1日，以被告黄乃光名义办理了房屋产权证书，黄乃光取得产权证书后，将产权证书交给被告韦小平。2007年9月21日，被告韦小平与原告陆秀仙签订《转让房屋协议》，将来宾市X号房屋及柴房转让给原告，转让费共计10万元，原告支付房屋转让费9万元，待办理房屋过户手续后，支付剩余房款10000元。被告韦小平收到房款后，迟迟不与被告黄乃光、孔凤英等人办理房屋过户手续，导致原告的房屋过户手续至今也未能办理。根据《合同法》相关规定，被告韦小平怠于行使对被告黄乃光、孔凤英等所享有的转移涉案房屋所有权的到期债权，造成原告对被告韦小平所享有的转移涉案房屋所有权的债权不能实现，且转移房屋所有权的债权并非专属于某当事人自身的债权，故原告向法院请求以自己的名义代位行使被告韦小平的债权，即要求黄乃光、孔凤英等人移转涉案房屋所有权。综上，原告提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上，做出公正判决! 被告韦小平未答辩，也未提供证据。 被告孔凤英辩称，被告黄乃光早已去世。被告孔凤英对于被告黄乃光转让案涉房屋指标一事从不知情，直到本案应诉材料送达给被告孔凤英时，被告孔凤英才知道有这么一套房。被告孔凤英不认可被告黄乃光转让案涉房屋给被告韦小平、被告韦小平转让给原告的协议，要求原告返还案涉房屋给被告孔凤英。 原告对其陈述事实，提供了如下证据： 1、《转让房屋指标协议书》、收条、两份收款收据，证明被告黄乃光将维都林场一套回建房指标转让给被告韦小平，韦小平已支付了转让费和建房款。 2、《转让房屋协议书》、收条，证明被告韦小平将指标分配的案涉房屋再转让给原告陆秀仙。 3、房产证、个人住房档案，证明案涉房屋至今仍在被告黄乃光名下。 被告孔凤英对其陈述事实，提供了如下证据： 1、黄乃光户口簿、身份证，证明被告黄乃光、孔凤英的身份及关系。 2、黄乃光已去世证明两份，证明被告黄乃光已经去世。 3、钦州市XX医院出院记录、诊断证明书，证明被告黄乃光从二十、三十岁开始患有XX症。 对于当事人提供的证据，本院认证意见如下： 1、对于原告提供的所有证据，本院认为，被告孔凤英虽对证据的真实性表示不清楚，但在没有其他证据反驳及不存在明显不合常理的情况下，应予以采信。 2、对于被告孔凤英提供的所有证据，本院认为，具有真实性、合法性和关联性，应予以采信。 综合全案证据，确认以下法律事实：被告黄乃光与被告孔凤英是夫妻关系，被告黄乃光于2015年5月6日在广西东兴市正常死亡。被告黄乃光生前是来宾维都林场职工，被告孔凤英也是来宾维都林场职工。2002年6月10日，被告黄乃光将维都林场分配的一套回建房指标转让给被告韦小平，转让费2000元。签订合同后，被告韦小平支付给被告黄乃光房屋指标转让费2000元。在签订转让协议之前，被告韦小平已于2000年向维都林场交付了该房屋指标集资建房款总计26881.22元。2004年12月1日，房屋指标分配得的来宾市X号房屋所有权登记在被告黄乃光名下，2002年个人住房档案登记共有人为孔凤英。该房屋一直由被告韦小平居住。2007年9月21日，被告韦小平将此房屋转让给了原告陆秀仙，双方约定：甲方（韦小平）将来宾市X房及柴房转让给乙方（陆秀仙），转让费100000元；该房转让后，乙方有权使用，甲方协助乙方办理房产过户手续；协议经双方签字生效后支付90000元，余款10000元待房产证手续办理后一次性付清。两次转让，何永业均在场。原告陆秀仙与被告韦小平签订《转让房屋协议书》时，被告韦小平将房产证、个人住房档案及《转让房屋指标协议》一起交给原告陆秀仙。原告陆秀仙于2007年9月22日支付给韦小平90000元。 另查明，被告黄乃光年轻时就患有XX症，2010年12月15日，其因XXX在钦州市XX医院住院治疗近一个月。XX症是发作××程，发作间歇期缓解正常。孔凤英与被告韦小平、原告陆秀仙并不相识，且孔凤英不在来宾居住。 本院认为，一、原告与被告韦小平于2007年9月21日签订的《转让房屋协议书》是否有效。1、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，故不管被告韦小平对案涉房屋是否有处分权，因双方签订的合同不违反合同法第五十二条的规定，被告韦小平与原告于2007年9月21日签订的《转让房屋协议书》应认定有效。2、原告主张要代被告韦小平向被告黄乃光、孔凤英行使债权，故有必要对被告韦小平与被告黄乃光签订的《转让房屋指标协议》的效力进行确认。同理，《转让房屋指标协议》有效。 二、争议焦点：案涉房屋来宾市来X号房屋是否归原告所有。合同有效，并不必然引起物权变更。物权转让要审查处分权人有无处分权或者受让人是否构成善意取得。1、本案中，被告黄乃光与被告韦小平签订《转让房屋指标协议》，转让的是房屋指标。房屋指标不是房屋，而且基于特定身份享有购买房屋的资格,是被告孔凤英、黄乃光共同享有（二人均为来宾维都林场的职工），属于二人的共同债权，被告黄乃光擅自处分了夫妻共同所有的房屋指标。此情形，法律上存在空白，应参照物权法规定处理。根据物权法的规定，转让共同物权，应当经过共同共有人的同意或者事后追认。对于共同共有人的消极不作为，不能认定为追认。被告黄乃光擅自转让与被告孔凤英共同所有的房屋指标，未有证据证明转让时得到被告孔凤英的同意，也未有证据证明事后得到被告孔凤英的积极追认。因此，被告黄乃光转让共同所有的房屋指标属于无权处分。2、被告韦小平不能证明自己受让该房屋指标时是善意的，且是以合理价格受让（受让费为2000元），应当承担举证不能的责任。综上，被告韦小平不能取得房屋指标，进而房屋指标所指向的案涉房屋的所有权不能归属于被告韦小平。对于原告要求确认案涉房屋来宾市X号房屋归其所有，本院不予支持。 基于对第二个争议焦点的确认，原告要求三被告协助办理案涉房屋产权变更手续的诉讼请求，本院不予支持。原告陆秀仙作为完全民事行为能力人，在合同签订时应对合同订立后可能出现的履行障碍有一定程度的预见和判断，因此原告应自行承担过户不能的交易风险。因合同生效后，房屋不能过户造成的财产损失，原告陆秀仙可另案向韦小平主张。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、原告陆秀仙与被告韦小平于2007年9月21日签订的《转让房屋协议书》有效； 二、驳回原告陆秀仙的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告陆秀仙负担（已交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员 覃 丽 二〇一九年十二月十六日 书记员 计美伶 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》 第六十六条一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。