贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初2489号原告：王毅，男，汉族，1981年3月4日生，住贵州省息烽县。委托代理人:付赟，贵州衡一律师事务所律师。委托代理人：赵福晓，贵州衡一律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托代理人：杨航，男，1975年2月20日生，汉族，该公司法务。原告王毅诉被告宏益房开租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,由审判员赵曦独任审判，公开开庭进行了审理。原告王毅的委托代理人赵福晓，被告宏益房开的委托代理人杨航到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王毅诉称：原告与被告于2018年签订《花果园商铺租赁合同》，约定被告将位于贵阳市南明区出租给原告使用，租赁面积33211平方米。合同签订后原告支付了租金及保证金，开始对外招商发展项目。在租赁过程中，由于租赁物存在消防、水电、漏水等不符合约定交付条件的问题，原告多次联系被告解决，被告一直拖延，导致原告项目停工无法推进和按期经营，造成原告人力物力财力的严重损耗。在此期间，被告认为其租赁物租金过低，提出原告与其合作该项目的建议，并要求以原告方名义拿出相应的合作方案，由于被告租赁物不符合约定交付条件，原告及引进的商户无法也不敢开展大面积装修施工，原告出于尽快促进项目开展，为减少自身损失的考虑，按被告要求配合出具了合作方案，被告也认可相应期限顺延。此后，原告多次联系被告何时可以施工，被告均以开会还没有结果为由拖延，既不按合同约定将租赁物达到交付条件，也不准许原告正常开展施工。2018年12月11日，被告突然以原告未按约定交付租金为由，通知解除《花果园商铺租赁合同》。被告的解除行为不符合事实及合同约定，虽然合同曾经约定租金三月支付一次，但由于被告的租赁物设施不完善，故原被告经协商同意原告仅支付一个月的租金即可，被告对此认可并出具了收据确认。被告所谓的拖欠租金，被告既没有向原告进行过催收告知，在签订合同后至被告提出解除合同前长达数月的时间内，数次沟通中也没有向原告提出过租金与解除的问题，被告所谓的解除合同，并非是原告违约，根本原因是被告认为租赁物收益过低和对租赁物有其他规划想法，不愿继续履行合同。被告在履行过程中一方面要求原告配合被告，暂停施工，另一方面又以合作开会为名拖延时间，直至最后却以未按时缴纳租金为由解除合同，都是被告为解除合同的操作手段，被告的行为严重违背了诚实信用的基本原则。而至今被告租赁物仍达不到约定的交付条件，是因被告自身未履行合同约定的义务和责任造成，同时该期间内原告也按被告要求处于停工状态，在此情况下，不论是根据合同约定，还是根据客观事实状况，租赁期限及免租期应相应顺延，故不存在原告未支付租金的违约情形。综上所述，被告的解除行为不符合约定及事实，应属无效；同时被告未履行合同约定义务造成原告严重经济损失，应予赔偿。现诉至法院请求：一、依法确认被告解除贵阳市南明区《花果园商铺租赁合同》的行为无效；二、依法判令被告继续履行贵阳市南明区《花果园商铺租赁合同》；三、依法判令被告赔偿原告经济损失暂计50万元，具体金额以评估后的金额为准；四、本案诉讼费由被告承担。被告贵阳宏益房地产开发有限公司辩称：双方已经签订租赁合同，该合同真实有效，是双方真实意思表示，不违反法律规定，在合同履行过程中，由于原告违约，未按期缴纳租赁费，按照合同的约定，因原告欠付租金解除合同的情形，被告有权解除合同，原告也无权向被告主张任何经济损失，认为原告诉请缺乏依据，请求法院驳回。经审理查明，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）于2018年签订《花果园商铺租赁合同》一份（合同中原告落款时间为2018年3月30日，被告落款时间为2018年4月3日），合同约定甲方将其位于贵阳市南明区方使用，建筑面积33211平方米，租赁物乙方有权出租，由乙方经营家居、建材、家电、家居装饰等经营项目，租赁物一次消防已验收完成，二次消防和整改由乙方负责。合同第2.1条约定“租赁期限为20年，自2018年3月30日至2038年3月29日止。其中2018年3月30至2018年9月29日、2019年3月30至2019年9月29日、2020年3月30至2020年6月29日、2021年3月30至2021年6月29日为装修期，装修期除房屋租金外，其余费用乙方仍应缴纳且自行承担”。第2.1.1条约定“租赁物的实际租赁期限起算时间与前述时间不一致的，租赁期的起算时间以双方现场工程对接完毕乙方签字接房时间为准”。第4.1.3条约定乙方应于合同签订之日支付2018年9月27日至2018年12月26日期间的租金2291559元，后续租金按每三个月支付一次，乙方必须于上一期租金到期前15日向甲方支付下一次租金。第4.2.1条约定在签订合同时乙方向甲方缴纳一个月的租金763853元作为保证金，为其履行本合同约定义务进行担保。5.8条约定“租赁物漏水点甲方需在2018年5月1日前修复完善，如逾期未修复，租赁期限、免租期相应后延至漏水点修复”。在租赁期限内甲方有权单方面解除合同，乙方所支付的所有费用（含保证金）均不予退还：......逾期支付租金、物业管理费达到30日的.....。上述合同签订后，2018年4月2日被告员工陈利梅与原告微信联系，称“合同盖不了章，需要等你们押一付一到款完成才能盖章，法务和财务过不了”。原告于2018年4月25日向被告支付了履约保证金763853元和租金763843元，被告向原告出具了收据。2018年5月8日进行裙楼商铺交房，在原告裙楼商铺交房验收表上签字。被告认为，根据合同约定原告应当支付三个月的租金，但是被告仅支付了一个月的租金，原告则称由于当时房屋不具备交付条件，房屋漏水严重、周边汽车未清场、消防设施未修复、商业用水电未开通，故双方口头约定只先支付一个月的租金，剩余租金在上述设施完善后大约在2018年12月交纳，租金交纳时间根据设施修复情况顺延，被告对原告所主张的口头约定不予认可。审理中，原告提交漏水点照片34张，漏水点平面图4张以及被告的物业管理工作人员与原告人员的微信聊天截图6张（聊天人系陈利梅和贵州宏益达商业管理有限公司的法定代表人为张胜勇，合同签订后，王毅以贵州宏益达商业管理有限公司的名义对外招租开展项目，根据代持股协议书，本案原告王毅系该公司隐名股东，张胜勇于2018年6月至10月期间一直与被告员工陈利梅微信沟通租赁物漏水问题，并拍摄照片给陈利梅），证明在合同签订后，被告未按照合同约定为原告安装独立水电表、处理漏水点，所以租赁期限和免租期应当顺延。在原告提交的上述证据中，显示房屋多处漏水，张胜勇于2018年6月至10月期间一直与被告员工陈利梅微信沟通租赁物漏水问题，微信中提及漏水有十多处，遇到下雨，又新增十来个漏点，从三楼漏到一楼，L1L2L3都漏穿了，并拍摄照片和视频给陈利梅。2018年7月26日，原告向被告邮寄《催告函》一份，主张由于消防、物业、漏水等问题，导致项目无法推进，主要问题是消防方面，所有店铺大部分消防设施损坏，缺失部分需要物管部门恢复，恢复材料也未移交，导致装修项目无法推进；物业方面，平台部分已经做好，但是遭到投诉后被城管撤销，是因为公司相关手续没有办好，承诺的连廊一直未完善，不能确保处于正常的使用状态；承诺的2018年5月1日前修复漏水点也未完成。故要求被告在2018年7月28日以前针对上述问题进行回复，否则将保留追究相关违约责任的权利。2018年9月10日，原告再次向被告送达《告知函》，主张由于被告消防设施被盗，商业物业手续没有完善，原告为推进项目，提前对消防、墙体、楼板及室外等设施进行施工改造，并在保证质量和安全的前提下进行，被告工作人员在该告知函上签字，并注明：请贵司先行图纸报审后办理施工许可证方可施工。2018年11月12日，原告向被告邮寄《告知函》，主张自租赁协议签订以来，项目停止无法推进，急需解决几个问题，首先消防方面元承诺的6月份完成的消防移交由于消防设备不完善迟迟没有移交，现在消防已经恢复完毕达到交付条件，希望在2018年11月16日以前完成移交，好重新启动商场装修；第二关于水电移交，合同约定提供的独立商铺的水电计量表一直未完成，进场以来一直是使用临时用电做前期的基础施工工作，随着项目的推进，需要动力电才能大面积开展施工工作，希望被告在2018年11月16日以前完成该项工作；第三排水移交工作也未完成；第四由于物业在高架桥下施工和煤气公司管道施工将外围通道石材压坏，希望在11月16日以前完成；第五进场以来一直由漏水情况发生，虽然贵公司多次按排施工队修复但是大雨后仍然会出现多处对方漏水的情况，希望早日修复漏水点；第六合同签订以来一直未收到建筑竣工备案相关手续；第七其他相关设施设备完善问题；第八延期赔偿问题。2018年12月10日，被告向原告发出《解除合同通知书》一份，载明：自承租房屋以来，未按照租赁合同约定交纳租金，已经构成根本违约，现正式通知自本通知送达之日起，正式解除《租赁合同》，并扣除已经支付的保证金763853元，自本通知发出三日起，请到公司结清所欠的租金和其他费用，并支付延迟支付的违约金，同时将商铺恢复成交付状态交还给公司，否则公司将请第三方完成恢复，产生的费用由你方承担。该通知的经办人被告由“陈利梅”签字，原告方由“张胜勇”签收。收到该通知后，原告于2018年12月13日向被告做出回复，提出原告并不存在违约事实，被告无权单方面提出解除合同，至今所租赁的物业没有独立水电表，在装修和办公的过程中仍使用临时用电，而且至今漏水点仍未修复完善，故相应的租赁期限和免租期限应当顺延；消防、水电等物业的移交仍未完成，就上述情况之前已经多次口头、书面、微信、短信、电话等提出和沟通，但是仍未得到解决。故要求尽快完善相关事宜继续履行合同。2019年1月24日，原告向本院提起诉讼，诉请如前。审理中，原告主张，由于被告违约，导致商场不能如期开业，商户无法正常装修经营，导致商户退租，造成经济损失，原告提交了花果园家居建材展示中心商户退场登记表、退租损失情况统计表、商铺预定意向书29份，退款申请书30分、收据35张、收据35张、平面图1份、缴款通知书2份、工资表（2018.4-2018.11）、告知函、31份身份证复印件，证明由于被告的行为导致原告产生的损失，高达几百万元，考虑后续双方继续合作，履行合同，现原告暂只主张损失中的50万元，人工工资是指原告聘用的工作人员，在此期间的工资，房租是在能够正常开业的情况下，可以收取的租金，物管费是指市场收取的综合管理费，在租赁合同中有约定，现主张的50万元中，为工资30万元，租金20万元，商场的管理人员多时20多人，少时10多人，平均工资5000元-6000元左右，商场管理人员包含管理层和招商的业务人员以及保安保洁。被告认为，本案的承租人为个人，而原告提交的租赁意向书为宏益达商业管理有限公司与承租户签订的，与本案无关，而且原告主张的人工工资的支付也没有相应的社保凭证，劳动合同，支付记录，真实性不予认可，关于房租部分，原告与承租人并未签订正式租赁合同，只是一个意向，不应当产生租金损失。上述事实，有原告提交的《花果园商铺租赁合同》、履约保证金及租金收据、漏水点照片及平面图、电表照片、微信聊天记录、裙楼商铺交房验收表、解除合同通知、解除合同通知签收单、回复函等以及被告提交的《花果园商铺租赁合同》、裙楼商铺交房验收表等载卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《花果园商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律规定，为有效合同，具有法律约束力。租赁合同中原告的落款时间为2018年3月30日，被告落款的时间为2018年4月3日，租赁合同系原告先签字，被告后盖章，而根据原告与被告管理人员陈利梅微信聊天记录，租金是被告明确表示在原告押一付一后被告才会在租赁合同上盖章，后原告按照该要求支付了一个月的租金和押金，被告向出具收据，收取租金和押金后，被告在2018年5月8日将房屋交付给原告，该行为视为双方在合同履行过程中改变了合同原约定的内容，达成新的合意，具有法律效力，应当以实际履行情况为准。原告在交纳租金后，根据合同约定有半年的免租期，被告主张原告违约，未按约定支付租金的理由不能成立，被告因此不享有合同解除权。另外，根据租赁合同2.1条、5.8条的约定，原告在2018年享有6个月的免租装修期，租赁物漏水点被告需在2018年5月1日前修复完善，如逾期未修复，租赁期限、免租期相应后延至漏水点修复”，基于合同的该约定，说明在交付房屋时漏水点的存在是客观事实，在被告的房屋交付给原告使用后，被告所出租的租赁物一直存在漏水的情况，原告曾就此多次采取发函、微信等方式向被告提出整改，但至今被告未举证证明已修复相应漏水点，被告向原告发出解除合同通知书缺乏依据，被告不享有解除合同的权利，双方签订的合同应当继续履行。关于原告主张的聘用人员的工资损失和租金损失的主张，原告选择继续履行合同，上述请求系解除合同后产生的法律后果，原告的该请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：确认被告贵阳宏益房地产开发有限公司向原告王毅发出的解除贵阳市南明区《花果园商铺租赁合同》的通知无效。被告贵阳宏益房地产开发有限公司与原告王毅签订的贵阳市南明区《花果园商铺租赁合同》继续履行。三、驳回原告王毅的其余诉讼请求。案件受理费4400元，由原告王毅负担2200元，被告宏益房开负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 赵 曦二〇一九年十二月三十日书记员 陈永红