山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1091民初1107号 原告：郭晓宁，女，汉族，户籍地山东省威海经济技术开发区，现住山东省威海火炬高技术产业开发区。 委托诉讼代理人：刘永康，山东星望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕婉怡，山东星望律师事务所律师。 被告：威海威高房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000793926814J，住所地山东省威海市世昌大道312-22号。 法定代表人：周淑华，董事长。 委托诉讼代理人：高佩良，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏丽雅，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 原告郭晓宁与被告威海威高房地产开发有限公司（以下简称“威高公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭晓宁及其委托代理人刘永康、毕婉怡，被告威高公司之委托诉讼代理人苏丽雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭晓宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋面积差价款124448.81元；2、判令被告协助原告办理房屋转移登记手续；3、判令被告支付原告逾期办理房屋权属转移登记手续违约金（违约金以2398845元为本金，自2018年9月29日起按日万分之一计算至实际完成房屋权属转移登记之日止）。事实与理由：2016年11月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：涉案商品房建筑面积248.85平方米，价款按建筑面积计算，单价每平方米9639.722元，总价款2398845元；确权面积以房管测绘部门实际测量为准，面积差价款在办理过户手续前多退少补；出卖人应在2018年7月1日前向买受人交付房屋；因出卖人原因未能在商品房交付之日起90日内办理房屋所有权证书的，出卖人以总房款按日万分之一自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金。涉案房屋经房管部门测绘确权面积为235.94平方米，比约定面积少12.91平方米，被告应根据合同约定退还原告面积差价款124448.81元。被告逾期给原告办理房屋所有权转移登记手续，应依合同约定支付违约金。故原告诉至法院，请求处理。 被告威高公司辩称，第一，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）中约定的建筑面积248.85平米房系业务员在办理制式网签合同时书写错误所致，多填写了10平方米，在双方签订该预售合同前7天即2016年11月7日，双方先行签订的购房协议书中载明的房屋面积为一层126.42平方米，阁楼112平方米，总面积238.42平方米，这才是双方实际交易面积，故应当以238.42平方米计算房屋差价款。第二，被告已于2019年2月1日向原告发送了办理不动产权属证书通知，明确告知原告涉案房屋可以办理不动产登记证书，原告于2019年2月3日收到该份通知，被告已履行了通知义务，原告可携带相关证件到被告处办理，此后原告未办理系原告自身原因所致，与被告无关。 本院经审理认定事实如下：2016年11月7日，原告向被告支付了威高花园-218号1102室购房定金10万元。2016年11月14日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订了一份网签备案的《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人将坐落于威高花园-218号-1102室、建筑面积248.85平方米的房屋以单价9639.722元/平方米、总价2398845元出售给买受人；买受人于签订合同时支付定金人民币30万元，于2016年11月14日前以商业贷款方式支付首付款728845元，余款167万元于贷款方式支付；出卖人于2018年7月1日前向买受人交付房屋；逾期交付90日内，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一违约金；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部购房款，按4.9%计算利息，同时，出卖人按总房款的5%支付违约金；买受人继续履行合同的，出卖人按总房款的日万分之一向买受人支付违约金；房屋面积差异处理：房屋确权面积以办理房屋过户登记手续时具有房产测绘资质的测绘部门的实际测量建筑面积为准，确权建筑面积与合同约定建筑面积差额部分的房款，由双方按合同约定销售单价在办理过户登记手续前多退少补，但不付利息；因出卖人原因，买受人不能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人有权解除合同，出卖人自解除合同通知书到达之日起15日内退还买受人已经支付的全部购房款并自买受人支付购房款之日起按4.9%计算利息，买受人不解除合同的，出卖人支付按总房款日万分之一自应当完成房屋登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金；出卖人在买受人所购房屋所在项目取得综合验收备案证明之日起150天内书面通知买受人办理房屋所有权转移登记，视为出卖人已经履行了为买受人办理房屋所有权证的义务，出卖人不再承担任何逾期办证的违约责任；合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告于同日支付定金20万元和购房款428845元，余款167万元于2017年1月9日支付。 2019年2月1日，被告通过EMS快递通知原告可以办理房屋权属转移登记手续，但该书面通知落款时间为2018年11月12日。原告于2019年2月3日收到该通知后，于2019年2月23日到被告处要求被告按合同约定面积和单价计算退还差价款、办理房屋转移登记手续时，被告工作人员以商品房预售合同载明面积有误为由拒绝原告以合同约定面积及单价计算的差价款的要求，原告转而要求先搁置经济纠纷，给其办理权属转移登记手续，被告工作人员亦予以拒绝。 庭审中，被告为证实原告购买的房屋面积实际是238.42平方米，备案预售合同载明面积248.85平方米系工作人员填写失误所致，预售合同中总房款2398845元系根据购房协议书中载明总面积238.42平方米以每平方米优惠500元的价格计算得来的，并提供了双方2016年11月7日签订的《购房协议书》予以佐证。该协议书载明的房屋面积及价格为：建筑面积126.42平方米、单价12168元/平方米，112平方米、单价8748元/平方米，总价2518055元，于签订协议时交付定金10万元，2016年11月14日前再交房款658055元并签订商品房预售合同；余款176万元于签订预售合同20日内全额到达被告指定账户；房屋面积确认与差异处理：以房管局确权面积为准，房价款多退少补，互找差价。原告认可该购房协议书的真实性，但认为该认购协议书系商品房认购的预定、预约协议，是当事人为了将来订立确定性的合同达成的初步意向，在后续的磋商中可能会变更，双方2016年11月14日签订的正式备案预售合同才是双方最终意思表示，故在认购协议与正式商品房预售合同相悖的情况下，应以后签订的商品房预售合同约定为准。 另查，原告所购房屋经房管测绘部门测绘确认面积为235.94平方米，其中一层面积124.7平方米，二层111.24平方米。2018年3月9日，原告向被告交付房屋时，双方签订了前期物业服务合同，约定2015年度至2018年度按2.56元/建筑平方米收取物业服务费；2019年1月1日起按3.2元/平方米收取物业服务费。此后，原告实际按建筑面积238.42平方米、单价2.56元/平方和3.2元/平方米的价格向被告缴纳了2018年3月9日至2019年3月31日期间的物业服务费。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方均应当依照合同约定行使权利、履行义务。从双方2016年11月7日签订的《购房协议书》来看，被告出售给原告的威高花园-218号-1102室房屋建筑面积为238.42平方米，包括一层126.42平方米和阁楼112平方米，单价分别为12168元/平方米和8748元/平方米，四舍五入后合计2518055元，而双方在2016年11月14日签订的用于备案的制式预售合同中约定面积248.85平方米，总价款2398845元恰恰是被告陈述的一层单价为12168元/平方米和阁楼层单价8748元/平方米各优惠500元/平方米，计算后四舍五入所得总价款，且从原告交付购房款的情况来看，原告实际也是按照双方2016年11月7日签订的购房协议约定付款方式于签订购房协议当天支付定金10万元，于签订备案预售合同当天即认购协议中约定的2016年11月14日前支付购房定金20万元及首付款428845元，余款167万元于2017年1月9日付清，总价款合计2398845元，与被告所主张的单价每平方优惠后计算的价格一致，而双方2016年11月14日签订的制式备案预售合同中单价9639.722元/平方米精确到角分毫也与通常的房产交易价格精确到元的惯例明显不符。此后被告在2018年3月9日向原告交房时也是按照双方签订的前期物业合同约定单价按238.42平方米收取原告物业服务费，故应采信被告关于双方2016年11月14日正式备案的制式预售合同中载明的面积248.85平方米系被告工作人员填写错误所致，并非双方真实意思表示的主张，应认定双方房屋的实际交易面积为238.42平方米。现原告所购房屋经房管部门测绘，确认一层面积为124.7平方米，阁楼面积为111.24平方米，与双方购房协议中约定的面积存在差异，故被告应退还原告房屋面积差价款为（126.42-124.7）平方米×(12168-500)元/平方米+（112-111.24）平方米×(8748-500)元/平方米=26337.44元。 关于原告主张的逾期办证违约金，本院认为，被告虽书面同时原告办理房屋权属转移登记手续，但原告到被告处办理时，被告工作人员却以房屋面积有误为由拒绝退还差价款并协助办理房屋权属变更登记手续，且在原告做了妥协，要求先搁置面积差价款事宜先行办理房屋权属转移登记手续的情况下，被告工作人员仍予以拒绝，故应认定被告存在未按合同约定的交付日期即2018年7月1日起90日内协助原告办理房屋权属转移登记手续的逾期办证的违约行为，应按双方合同约定支付逾期办证违约金。因被告在本案诉讼过程中再次于2019年12月13日按双方合同约定地址及联系电话书面通知原告办证，原告于2019年12月14日收到该书面通知后应及时办证，未及时办证此后产生的损失应由其自行承担。故被告应支付逾期办证违约金时间计算至2019年12月14日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 一、被告威海威高房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告郭晓宁房屋面积差价款26337.44元； 二、被告威海威高房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告郭晓宁逾期办证违约金（违约金以2398845元为本金，自2018年9月29日起按日万分之一标准计算至2019年12月14日止）。 如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12995元，原告负担2995元，被告负担10000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  谢颖虹 二〇一九年十二月十六日 书记员  彭献玉