江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初5149号原告（执行案外人）：赖某，男，1968年11月12日出生，汉族，个体工商户，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：刘某，江西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，江西某律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：钟某，女，1972年10月3日出生，汉族，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：郑某，宜春市某法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：胡某，男，1977年6月25日出生，汉族，宜春某银行职员，住宜春市袁州区。第三人：汤某，男，1980年6月15日出生，汉族，住宜春市袁州区。第三人：汤某2，女，1985年2月18日出生，汉族，住宜春市袁州区，与第三人汤某系兄妹关系。原告赖某（以下简称原告）与被告钟某、胡某、第三人汤某、汤某2案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘某、王某、被告钟某委托诉讼代理人郑某、被告胡某、第三人汤某、汤某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决撤销宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902执恢141号之二执行裁定书，立即停止对原告购买的位于宜春市袁州区三个店面的强制执行；2.判决确认原告于2014年7月1日与第三人汤某、汤某2签订的《认购协议》合法有效，并确认位于宜春市袁州区三个店面归原告所有（三个店面的合同总价为20万元）；3.由被告钟某、胡某承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月1日，原告与第三人汤某、汤某2签订《认购协议》，约定第三人汤某、汤某2自愿将其开发的位于宜春市袁州区三个店面出售给原告，合同总价款为20万元。合同签订当日原告将20万元通过银行转账支付给了第三人汤某。此后，该房屋于2015年初完工，第三人汤某、汤某2将4、5、6号三个店面交付与原告。由于原告不常住洪塘集镇，即委托第三人汤某、汤某2帮忙出租该4、5、6号三个店面。2018年3月，被告钟某与被告胡某因民间借贷纠纷一案执行，宜春市袁州区人民法院作出（2017）赣0902执恢141号之二执行裁定书，裁定将洪特楼一楼临街的3、4、5、6、7、8号六个店面及土地交给被告钟某管理。第三人汤某和被告胡某扯不上半点关系，原告不知法院为何如此裁定。2019年5月24日，原告依法向宜春市袁州区人民法院提出书面执行异议，并提供购房合同、付款凭证等相关证据，要求中止对上述房产的执行。2019年7月13日，宜春市袁州区人民法院作出（2019）赣0902执异46号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服（2019）赣0902执异46号执行裁定书，现依法提起诉讼，理由如下：一、被告胡某不拥有洪塘镇洪特楼临街的4、5、6三个店面所有权，无权处分上述店面。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告符合该规定的四项情形：（一）原告已于法院执行该涉案房屋之前，即2014年7月1日签订了合法有效的书面买卖合同；（二）原告已于法院执行该涉案房屋之前已合法占有该三个店面，即原告在店面交付后便委托第三人汤某、汤某2代为出租该三个店面；（三）原告已于法院执行该涉案房屋之前，即2014年7月1日按合同约定支付了全部购房款；（四）洪特楼开发商第三人汤某、汤某2因资金紧张未缴纳土地出让金，暂未办理权属凭证，即非因原告赖某原因未办理过户手续。综上所述，原告为维护自身的合法权益，今特诉至人民法院，望判令如前诉请。被告钟某辩称，一、宜春市袁州区人民法院于2017年下达的（2017）赣0902执恢141号之二执行裁定书合法有效，且原告于2019年5月24日向宜春市袁州区人民法院提起执行书面异议，同时宜春市袁州区人民法院于2019年7月13日下达了（2019）赣0902执异46号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。驳回的理由是原告的主张互相矛盾，且无其他证据进行佐证，其异议主张真实性存疑，不足以排除本院的执行权益。原告并不是该涉案房屋的权利人，同时也不符合江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南第二十四条之规定，其规定下有四点原则，原告的异议之诉所涉案房屋不符合该四点要求，请求法院查明事实，驳回原告的异议之诉。二、原告的第二项诉请要求确认认购协议合法有效，我们认为该房屋属集体土地建房，并不能取得国家相应的权属证书，因此本身原告与第三人之间签订的认购协议没有法律效力。被告胡某辩称，不同意原告的诉请，要求继续强制执行，对原告诉请的认购协议合法有效不认可。我跟原告没有任何关系，第三人汤某、汤某2欠了我的钱，这些店面都是他们抵给我，我再抵给被告钟某的。第三人汤某述称，同意原告的诉讼请求，因为这三个店面是原告购买的。第三人汤某2述称，与第三人汤某意见一致。综合原告的诉称和被告钟某、胡某的答辩及第三人汤某、汤某2的陈述，并征询各方当事人的意见，本案的争议焦点是：（一）原告对涉案店面是否享有排除强制执行的权益；（二）原告和第三人签订的认购协议是否有效；（三）原告要求确认涉案店面归原告所有是否有事实和法律依据。在庭审中，各方当事人举证、质证如下：原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：（一）（2019）赣0902执异执行裁定书。证明原告提起诉讼的依据。（二）《认购协议》复印件、证人陈某出具的证明、陈某的身份证复印件。证明原告已于法院查封该涉案房屋之前，2014年7月1日与第三人汤某、汤某2签订了合法有效的书面买卖合同。（三）支付店面价款的转账凭证、第三人汤某出具的收条。证明原告已于法院查封该涉案房屋之前按合同约定支付了全部房款。（四）房屋（店面）租赁协议复印件。证明原告已于法院查封该涉案房屋之前对该三个店面实际占有。（五）洪政字［2016］32号宜春市袁州区人民政府文件复印件、《招商引资项目投资协议》复印件、《项目建设开发承包协议书》复印件。证明1.第三人汤某开发的洪特楼项目尚未缴纳土地出让金，尚不能办理房产证，并非原告的原因未办理过户手续；2.第三人汤某将该三个店面质押的行为无效。（六）到庭证人陈某证言。对原告的上述举证，被告钟某经质证认为：对证据（一）的真实性、合法性、关联性无异议。对证据（二）《认购协议》的真实性、合法性均有异议。对签订时间有异议，对约定的事项、条款也有异议。理由是上面仅笼统的写了20万元、三个店面。众所周知，三个店面的平方应该达到了将近200平方米，20万元连成本基础价都不够，所以该认购协议的真实性及合法性存在重大异议。对证人陈某出具的证明，根据法律规定，作为证人应出庭接受法庭询问，而不是仅仅出具一份证明。对证据（三）支付店面价款的转账凭证的真实性、合法性没有异议，对其关联性及证明目的有异议。根据我们的了解，我们知道原告当时与第三人汤某是一种借贷关系。对于第三人汤某出具的收条的真实性、关联性及证明目的均有异议。因为他们签订的收条与当时的房价事实不相符，我们认为这是后面补充的。对证据（四）房屋（店面）租赁协议没有原件，所以我们不予质证。对证据（五）的真实性及合法性没有异议，对其关联性及证明目的有异议，该文件与原告无关。对证据（六）可以看出他对原告和第三人汤某之间的买卖并不是很知情。对原告的上述举证，被告胡某经质证认为：对证据（一）没有异议。对证据（二）有异议。根据我了解原告和第三人汤某之间是借贷关系。买卖合同上标明的认购价20万元，没有写每个店面多少钱，很明显就是借贷关系，如果法院认定该认购协议真实，那我就被诈骗了。第三人汤某向原告借了20万元，还借了我245万元，第三人汤某用一处店面同时抵给了几个人，我认为该认购协议无效。对证据（三）转账凭证无异议，对收条有异议，具体的我也说不清，请法院查证后再定。对证据（四）的真实性有异议，没有原件，复印件上有些内容看不清。对证据（五）的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，我认为和本案无关。对原告的上述举证，第三人汤某经质证认为：对证据（一）有异议，不同意裁定书的意见，原告在我这里买了几个店面。对证据（二）没有异议，是真实的。对证据（三）没有异议。对证据（四）没有异议。对证据（五）没有异议。对原告的上述举证，第三人汤某2经质证认为：与第三人汤某的质证意见一致。被告钟某为证明自己的述称事实，提供的证据有：（一）袁州区人民法院执行局对胡某、汤某、金某联合签字的执行笔录（和解协议）一份、（二）汤某于2019年1月30日作出的承诺书一份、（三）胡某、汤某、金某、钟某于2016年6月10日签订的协议书一份。共同证明在该案执行过程中，汤某、胡某、金某共同在法院执行部门协商好了，同意将洪塘镇洪特楼的六个店面抵给被告钟某。对被告钟某的上述举证，原告经质证认为：对证据（一）的关联性有异议。原告没有在上面签任何字，我们不认可。证据（二）承诺书上面写的是汤某、汤某2的承诺，但只有汤某的签字，所以我们认为该承诺书是无效的。证据（三）协议书上胡某是洪特楼投资商的身份签字的，但是无法证明他就是洪特楼的投资商。汤某2和他们那个执行案是没有关系的。证据（三）这份协议的内容侵犯了原告的权益，他们把属于原告的财产作为抵押是无效的。被告胡某下午继续开庭时未到庭，视为放弃质证的权利。对被告钟某的上述举证，第三人汤某经质证认为：以上三份证据都是真实的，都是我本人所签的名字，但是属于事出有因，当时因为法院要拘留胡某，金某叫我过来帮忙。我签了字就可以暂缓执行胡某，我就签了字。上午开庭时我们已经提交了证据，胡某和金某不属于投资商，他们无权使用我这些店面，他们所有的签字都是无用的。对被告钟某的上述举证，第三人汤某2经质证认为：执行笔录和协议书我都不知道，承诺书上汤某2的名字不是我本人所签的。被告胡某没有向本院提供证据材料。第三人汤某为证明自己的述称事实，提供的证据有：（一）易某的证明一份。证明（2019）赣0902执异46号执行裁定书上认定“胡某的洪塘镇洪特楼一楼临街店面”的内容以及“洪特楼开发商汤某，投资商金某”的内容不属实，金某和胡某都不是投资商。（二）宜春市某公司的工商登记信息打印件。证明易某是宜春市某公司的法人，2016年2月18日达成协议时，当时法院要关押胡某，金某打电话叫我过去帮忙在协议上签字。对第三人汤某的上述举证，原告经质证认为：对证据（一）、（二）没有异议。对第三人汤某的上述举证，被告钟某经质证认为：对证据（一）的真实性、合法性、关联性及证明目的有异议。我们不知道易某是什么人，我们不认可这个说法。同时向法庭作出一个说明：该证明上有胡某占16%股份的内容，因此我们认为胡某在处置问题上是有权利的。当时被告钟某与胡某的民事诉讼官司没有涉及到店面抵偿问题，店面抵偿问题是在2016年2月18日在袁州区法院执行局要对被告胡某进行拘留的时候，第三人汤某及洪塘的金某一起到法院，同意将胡某的投资款作为店面抵押给钟某的笔录协议，而第三人汤某四年内并没有向任何人告知原告有相关的买卖事项，因此我们对该证明的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。对证据（二）对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，这只是一份自行打印的文件，没有任何盖章，也看不出跟本案有任何关联性。当时借款给汤某时，都是个人借款，没有涉及到公司。对第三人汤某的上述举证，被告胡某经质证认为：同意被告钟某的质证意见。对第三人汤某的上述举证，第三人汤某2经质证认为：没有异议。第三人汤某2为证明自己的述称事实，提供的证据有：合作协议书一份、支付涉案店面建房材料款及民工工资的收条、领条。证明涉案店面所做楼房是我跟汤某一起合伙做的，2013年9月开始动工，2014年5月封顶。对第三人汤某2的上述举证，原告经质证认为：没有异议。对第三人汤某2的上述举证，被告钟某经质证认为：对于收条、领条没有异议，对第三人汤某的建房事实没有异议，我方也没有说我方是涉案店面所在房屋的投资商。对合作协议书的三性均有异议。汤某在建房期间向胡某借过二百多万元，从这个案子执行开始到现在，第三人汤某一直在配合我们，多次到法院做执行笔录，同意用涉案房屋作为抵押还款，期间一直没有提到赖某。第三人汤某2也提出过执行异议，我们认为涉案店面是属于她和汤某两个人的，这期间也没有提到过赖某。异议被驳回以后又以赖某的名义来提起执行异议之诉，我们认为不合理。被告胡某中途离庭，对第三人汤某2的证据放弃了质证的权利。对第三人汤某2的上述举证，第三人汤某经质证认为：没有异议。综上，本院对上述证据综合认证如下：对原告提供的证据（一）的真实性、合法性、关联性，钟某、胡某均无异议，本院予以认定。对证据（二）、（三）、（四）、（六）的真实性、合法性、关联性，第三人均无异议，陈某到庭作证，故本院予以认定。但证据（四）与证据（二）相互矛盾，证据（四）中反映原告只是4号店面出租，5、6号店面出租方为谢运芝。原告与谢运芝是何关系无法证实。对证据（五）的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对钟某提供的证据（一）、（二）、（三）的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对第三人汤某提供的证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对第三人汤某2提供的证据的真实性、合法性、关联性，第三人汤某不持异议，本院予以认定。综上认证，本院认定本案事实如下：2013年3月6日宜春市袁州区人民政府与某公司签订了一份《招商引资项目投资协议》，主要约定：宜春市袁州区人民政府引进某公司投资建设“宜春袁州贫困乡镇农产品加工集散中心”等项目，项目用地分工业用地（简称Ａ区）、商业用地（简称Ｂ区）、商业用地（简称Ｃ区），某公司对投资项目享有自主开发利用的权利，土地出让金由某公司承担。2013年5月至6月某公司作为建设单位取得了Ａ区、Ｂ区、Ｃ区的规划红线图。就上述“宜春袁州贫困乡镇农产品加工集散中心”项目2013年9月21日林春平与第三人汤某签订了一份《项目建设开发承包协议书》，主要约定：第三人汤某总承包“宜春袁州贫困乡镇农产品加工集散中心”C区中C1栋、C2栋的建设开发经营权（承包费共计298万元），林春平协助第三人汤某办理相关用地和建房手续，含土地分割及房屋分户相关费用等由第三人汤某承担，第三人汤某享有建筑物产权和经营权。2013年9月21日第三人汤某、汤某2签订了一份《合作协议书》，主要约定由第三人汤某、汤某2共同出资承建C区C1栋和C2栋，C1栋和C2栋一至三层为店面（共计七十八间）四至七层为住房（共计三十六套），店面所有权归第三人汤某2、住房所有权归第三人汤某。上述Ｃ1栋和Ｃ2栋房屋坐落于宜春市袁州区工业园区，于2013年9月始动工，2014年竣工。2014年7月1日第三人汤某、汤某2与原告签订了一份《认购协议》，主要约定：原告于2014年7月1日一次性付款20万元购买位于宜春市袁州区福满楼旁边店面，店号为4、5、6，店面以实际面积为准。到庭证人陈某在《认购协议》上作为证明人有签名。签订《认购协议》的当天，原告向第三人汤某账户支付了20万元，第三人汤某向原告出具了一份《收条》，写明收到原告购房款20万元。2015年8月27日江西省国土资源厅赣国土资核［2015］693号《江西省国土资源厅关于宜春市袁州区2015年度第一批次集镇建设用地（城乡建设用地增减挂钩建新区）的批复》中，同意宜春市征收涉案相关土地并批准建设用地用于项目建设。2016年5月13日宜春市袁州区人民政府就涉案相关土地向宜春市袁州区人民政府呈报了《关于洪塘镇增减挂用地挂牌出让的请示》，请示涉案相关土地出让。2018年12月1日第三人汤某2与钟甫根签订了一份《房屋（店面）租赁协议》，主要约定第三人汤某2将洪塘镇二楼1至9间房屋、原告将洪塘镇4号店面、谢运芝将5、6、7、8号店面出租给钟甫根等人。上述店面位置已确定为宜春市袁州区临街4、5、6、7、8号店面。另查明，宜春市某公司成立于2014年3月，法定代表人及股东为易某，胡某、金某为该公司未登记的股东。第三人汤某向该公司有借款未还。钟某与胡某民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月2日作出（2015）袁民一初字第2880号民事调解书，确定胡某欠钟某借款本金70万元、利息4.2万元共计74.2万元，诉讼费用9880元。该调解书生效后钟某于2016年2月18日向本院申请执行。在执行过程中，2016年6月10日钟某与胡某、汤某、金某双方签订了一份《协议书》，主要约定胡某以宜春市袁州区临街3、4、5、6、7、8号六个店面（前至三水线后至后面的楼间距从东头算起3、4、5、6、7、8号）做为质押给钟某，如在2016年11月1日之前未归还欠款，由钟某处理质押的店面为归还欠款；在2016年10月31日内胡某要处置店面，所得款项先支付钟某的全部款项且必须通知钟某。2016年12月16日钟某与胡某在本院主持下达成和解协议，主要和解内容为：宜春市袁州区临街从东头算3、4、5、6、7、8号店面以每个店面9万元共计54万元抵给钟某，如2017年3月31前胡某未归还钟某30万元，则钟某可将上述店面转卖给他人。金某及第三人汤某也在和解协议上有签名。2018年3月6日本院作出赣09**执恢141号之二《执行裁定书》，主要裁定：双方一致确认胡某自愿将其所有的位于宜春市袁州区临街店面从东头算3、4、5、6、7、8号六个店面及其土地交给钟某管理，管理该六个店面及其土地所得收益用于偿还借款540000元；如胡某能于2018年6月18日（端午节）前一次性偿还540000元，钟某同意返还上述六个店面并同意结案，否则钟某有权处置上述六个店面。2018年11月15日本院在涉案房屋所在地张贴公告，责令胡某在2018年11月23日之前迁出位于宜春市袁州区临街店面从东头算3、4、5、6、7、8号六个店面。2018年12月19日第三人汤某2以系涉案店面所有权人为由向本院提出执行异议，本院作出（2018）赣0902执异130号《执行裁定书》，裁定驳回了第三人汤某2的异议请求，之后第三人汤某2未向本院提起执行异议之诉。2019年1月30日第三人汤某出具《承诺书》，主要承诺在2019年3月30日之前还清胡某与钟某债务纠纷欠款540000元，否则将涉案店面自动清场交付钟某处置。2019年5月4日原告对执行涉案店面4、5、6号提出书面异议，本院作出（2019）赣0902执异46号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。故原告提起诉讼。再查明，涉案店面至今未进行权属登记，当事人至今均仍未提交涉案店面的土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，涉案店面未进行权属登记。但从规划红线图中可以确认涉案店面的建设单位为某公司，故按照上述法律规定，某公司享有涉案店面的相关权属。而本案现有证据不能证实某公司参与了涉案店面的处置，因此原告要求停止执行涉案店面的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。本案不得执行涉案4、5、6号三个店面。第三人汤某只是与林春平签订了《项目建设开发承包协议书》，其并未与建设单位某公司签订相关协议，因此现有证据不能确认《项目建设开发承包协议书》合法有效，从而不能确认《认购协议》的效力。此外，《认购协议》与《房屋（店面）租赁协议》相互矛盾，《房屋（店面）租赁协议》中反映原告只是将4号店面出租，而5、6号店面出租方为谢运芝并不是原告。故原告要求确认涉案4、5、6号三个店面归其所有的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，判决如下：一、不得执行位于宜春市袁州区三个店面（从东头算）。二、驳回原告赖某的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告赖某负担2150元，被告钟某、胡某负担2150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费4300元，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  朱军宜人民陪审员  敖高生人民陪审员  单锦林二〇一九年十二月十七日代书 记员  周雨馨