福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4073号 原告：李正柏，男，1977年5月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：卞坚群，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈煊灿，福建君州律师事务所实习律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。统一社会信用代码：913502127516443251。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区。系该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县。系该公司职员。 原告李正柏与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李正柏之委托诉讼代理人卞坚群、陈煊灿，仁文公司之委托诉讼代理人廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李正柏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金86171元（以646929元为计算基数按每日万分之一计，从被告逾期交房之日起即2015年3月30日起计至2018年11月21日止为1332天）。2.判令被告向房屋权属登记机构办理本案《商品房买卖合同》项下的房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告。3.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属登记证件的违约金1249元（以646929元为计算基数按每日十万分之一计，从被告逾期办理权属登记之日起即2019年2月19日起暂计至2019年8月31日止为193天，实际应计算至被告协助原告办理房屋产权登记完成之日止）。4.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年4月22日，原告向被告购买金帝•中洲滨海城B1-10地块6＃楼1跃2层108室商品房一套，双方签订了《厦门市商品房买卖合同》，合同编号：03062953，合同约定该房屋的建筑面积为86.62平方米，总房价款为人民币685952元，因原告一次性付款，实付购房款总计为646929元。合同第八条约定被告应当在2015年3月30日前交付房屋。同时合同第九条第二款约定“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，但被告迟至2018年11月21日才向原告交付房屋，被告的行为已构成违约，根据合同第九条的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金。此外，合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理——买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”被告迟至2018年11月21日才向原告交付房屋，但仍然未依据合同第十四条约定，协助原告在90日内办妥手续取得房屋权属证书，被告的行为明显违约，根据合同约定，被告应向原告支付逾期办理相关房屋权属证书的违约金。 被告仁文公司辩称：被告不存在逾期交房的问题，原告主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。第一、原告存在逾期付款及违约金未付的情况，根据合同约定，被告有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。双方在《商品房买卖合同》第六条第3款约定：受人应当在约定的日期内支付首付款，余款由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款。双方在合同附件六《合同补充协议》第三条第3款约定：“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行所须的全部按揭文件、资料，……”。第三条第7款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料...签订借款合同等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”第四条第1款约定：“如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……”。原被告双方签订合同后，按照合同约定，原告应于在约定时间内付款，该约定日期虽然在合同中并未明确写明，但根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款。而原告因为自身原因，未按时付清购房款，其行为已经构成根本性违约。根据合同上述约定，原告应向被告支付逾期付款的违约金，然而原告至今未向被告支付上述款项，根据合同约定，被告有权依据合同约定拒绝交房、顺延交房日期。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。第二，本案存在气象等不可抗力因素，交房日期也应当顺延。根据合同第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，商品房交付原告以前，被告可以顺延交房。自2012年8月涉讼房产开始施工至2017年9月期间，不可抗力(大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米，高温大于等于35度，台风莫兰蒂不抗抗力因素30天）数共计299天。综上，原告主张被告应支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，其主张应当驳回。第三，退一步讲，即便被告确实存在逾期交房的情况，原告主张的违约金天数应当顺延计算，且违约金过高，应当予以调整。本案讼争房产的交付，受不可抗力因素影响，并非被告可预见的，也并非被告可以控制的。因此，合同约定的被告违约金条款原则不应当适用。即使要适用，因原告实际产生的损失远低于其主张的违约金，该违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,故请求法院根据合同法的有关规定予以调低。第四，讼争房产早已达到交付条件，原告于2017年11月15日收房。原告主张的2015年3月30日至2016年8月23日之间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予驳回。原告于2017年11月15日收房。那么假设被告应支付逾期交房违约金，也只能在扣除顺延交房天数后计算至2017年11月15日，且超过诉讼时效部分的违约金不予支持。根据合同法第99条的规定，被告的逾期交房违约金应与原告逾期付款违约金相互抵扣。原告主张逾期办理房屋权属证书违约金没有依据，应予驳回。双方在合同附件六《合同补充协议》第六条第2款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后425日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。原告于2017年11月15日收房，即使被告应支付逾期办理房屋权属证书违约金，也只能从2019年1月14日开始计算。故原告主张逾期办理房屋权属证书违约金没有依据，应予驳回。 本院经审理查明：2013年4月22日，买受人李正柏与出卖人仁文公司签订合同编号为03062953的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区金帝•中洲滨海城B1-10地块6#楼1跃2层108室商品房，房屋总价款685952元。其中，合同第六条约定，买受人于2013年4月22日前付439513元，备案后三日内付246439元。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年3月30日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用。该条还约定，如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。合同未约定买受人应付清购房款的具体时间。 附件六第三条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或（和）公积金管理中心或出卖人通知（书面通知或语音通知）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。第四条约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。第六条第2点约定，双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后425日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。该条还约定，房屋权属证书由买受人自行办理，若买受人以按揭方式支付商品房价款，买受人应在出卖人通知办理房屋权属证书之日起60日内办妥房屋权属证书……。附件六亦未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2013年4月22日，仁文公司向原告出具的《金帝.中洲滨海城缴款通知单》显示签约总价为646929元，已缴207416元，现缴439513元。 2013年6月3日，仁文公司分别向李正柏开具了两张发票，载明李正柏已向该公司支付购房款439513元、207416元，李正柏提供的银行流水显示，2013年1月26日支付30000元，2013年1月31日支付157416元，2013年4月22日支付439513元。庭审中，仁文公司对李正柏银行流水、缴款通知单真实性予以确认。 2017年9月27日、2017年10月9日，上述案涉商品房分别通过“五方”竣工验收和消防备案。2017年9月28日，仁文公司向李正柏寄出《商品房交付通知书》，通知李正柏于2017年11月15日办理交房手续。李正柏于2017年11月15日到仁文公司办理了案涉商品房的接收手续，但尚未办理产权过户登记。原告李正柏于2018年11月21日在《遵守声明》上签字。 庭审中，李正柏补充举证验收楼记录表及客户投诉接待单证明李正柏实际交房日期是2018年11月21日，并非被告所述的2017年11月15日，李正柏在验收楼记录表中有特别备注：实际交房日期与两书交房日期不符。对此，仁文公司质证认为：关于李正柏补充举证验收楼记录表及客户投诉接待单三性均不认可。该两张表均为原告自行书写，并未得到被告的确认，不排除原告为了达到自己的非法目的采取的投诉行为。即使该两张表单确为被告提供，那么原告在该两表里所陈述的没法装修以及其他待整改问题与本案无关，且原告在客户投诉接待单里2018年11月7日已确认其：已交了房。与收楼确认书中原告所写的“实际交房日期与两书交房日期不符”以及落款2018年11月21日的内容相矛盾。两书是证明交房的直接证据，交房时间应以两书为准。 另查明，2019年4月30日，仁文公司向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝•中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续。在本院同期受理的该楼盘其他业主起诉仁文公司的同类案件庭审中，仁文公司陈述合同第十四条及附件六第六条第2点中约定的需由出卖人提供给买受人的资料就是土地房屋产籍调查表，目前该资料尚在该公司处。 上述事实，有李正柏提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《遵守声明》、银行交易流水、缴款通知单、验收楼记录表、客户投诉接待单，仁文公司提供的建筑工程施工许可证、气象资料证明、气象灾害证明、竣工验收报告、消防验收意见书、交房通知书、EMS面单、收房交接单，以及双方当事人的陈述等证据证实。以上证据经质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其中，双方在附件六《合同补充协议》第六条第2点中对《商品房买卖合同》第十四条的相关内容进行了协议变更，相应的权利义务应当按照变更后的协议履行。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于仁文公司是否构成逾期交房违约的问题。本院认为，首先，仁文公司存在逾期交房事实。双方约定出卖人应于2015年3月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2017年10月9日，案涉商品房才通过工程竣工验收和消防备案，具备法定交付使用条件。仁文公司通知李正柏于2017年11月15日办理交房手续，已属逾期交房。其次，仁文公司辩称有权拒绝交房和顺延交房的理由不能成立。仁文公司主张根据双方约定和交易习惯，李正柏未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向仁文公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，仁文公司有权拒绝交房和顺延交房。但本案合同及附件六均未明确约定买受人应在签订合同之日起60日内付清购房款，仁文公司提供的证据亦不足以证明存在该交易习惯，本院不予采信。仁文公司主张可以顺延交房299天，但该公司仅提供气象资料证明及气象灾害证明，未提供施工日志、监理日志用于佐证，不足以证明该公司在相关气象条件下确有停止施工，且仁文公司主张的可顺延天数中还包括本案合同签订之前以及合同约定的交房日之后的天数，理由不足，本院不予采纳。综上所述，本院认定仁文公司已构成逾期交房违约事实，应当按照合同约定向李正柏承担违约责任。 关于仁文公司逾期交房的天数及应向李正柏支付的逾期交房违约金数额。双方约定出卖人应于2015年3月30日前向买受人交房，故逾期交房天数应从次日即2015年3月31日起算。案涉商品房于2017年10月9日才具备法定交付使用条件，仁文公司于2017年9月28日向李正柏寄送《商品房交付通知书》，通知李正柏于2017年11月15日前往仁文公司办理收房手续，故仁文公司的逾期交房天数应算至2017年11月15日，共计960天。按照合同约定的已付购房款的日万分之一的逾期交房违约金计算标准，仁文公司应向李正柏支付的逾期交房违约金62105.18元（64.6929元/日×960日）。李正柏主张的逾期交房违约金超出部分的金额，本院不予支持。仁文公司辩称逾期交房违约金应与李正柏的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，本院不予采纳。按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，仁文公司对其主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整，未提供证据证明，本院不予采纳。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，李正柏于2019年9月11日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。仁文公司辩称李正柏主张的2015年3月30日至2016年8月23日的逾期交房违约金已过诉讼时效，理由不足，本院不予采纳。 关于李正柏提出的判令仁文公司向房屋权属登记机构办理本案《商品房买卖合同》项下的房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料即土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，因仁文公司在本院受理本案之前已向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝•中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续，故李正柏要求判令仁文公司办理房屋所有权初始预登记的相关诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。根据双方所签合同及附件六的约定，仁文公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且双方约定房屋权属证书由买受人自行办理，故李正柏要求仁文公司将办理权属登记需由被告提供的资料，即仁文公司自认的土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，本院予以支持。 关于仁文公司是否构成逾期办证违约及该违约金应当如何计算的问题。本院认为，双方虽然在合同第十四条中约定了“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。”的内容，但双方又通过签订补充协议，即在附件六第六条第2点中对合同第十四条的约定进行了变更。该变更并不违反法律规定，当事人应当按照变更后的协议履行，即“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后425日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”案涉商品房于2017年11月15日符合法定交房条件并交付李正柏使用后，至2019年1月13日已满425日，李正柏尚未取得案涉商品房的权属证书，且系仁文公司未按合同约定将办理权属登记需由该公司提供的资料交付给李正柏的原因所致。故仁文公司已构成逾期办证违约，应当自2019年1月14日起至该公司将办理权属登记需由该公司提供的资料即土地房屋产籍调查表交付李正柏之日止，每日按李正柏已付款646929元的0.001%向李正柏支付逾期办证违约金。李正柏的其他主张，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向李正柏支付逾期交房违约金62105.18元； 二、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向李正柏交付办理本案《商品房买卖合同》项下的商品房权属登记所需的土地房屋产籍调查表； 三、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向李正柏支付逾期办证违约金（具体金额，自2019年1月14日起至本判决第二项的土地房屋产籍调查表交付李正柏之日止，每日按646929元的0.001%计算）； 四、驳回李正柏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1955元，适用简易程序减半收取977.5元，由李正柏负担273元；厦门仁文建设有限公司负担704.5元。款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 李金森 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 王兴安 书 记 员 洪晓燕 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。