内蒙古自治区固阳县人民法院民事判决书（2019）内0222民初1908号  原告：包头市清清物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区望隆公寓809室，统一社会信用代码。  法定代表人：赵金玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛斌，男。委托诉讼代理人：臧粉兰，女，该公司职工。  被告：孟建红，男，1973年1月6日出生，身份证号码152624197301062118，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市昆都仑区海湖豪庭33号楼3单元1807室，住内蒙古自治区包头市。  原告包头市清清物业服务有限责任公司（以下简称清清物业公司）与被告孟建红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清清物业公司的委托诉讼代理人辛斌、被告孟建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  原告清清物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告2016、2017、2018年3年零80天的物业费11,418元；2.请求被告支付滞纳金每日千分之三，自2015年7月10日计付清止；3.诉讼费用由被告承担；4.支付诉讼工本费50元。诉讼过程中，原告清清物业公司变更第1项诉讼请求为：请求被告支付原告2016、2017、2018年3年零80天的物业费11,406元。事实与理由：被告欠原告2016、2017、2018年3年零80天的物业费11,418元，经原告多次催缴，被告拒不支付。根据国家《物业管理条例》第六十七条、包头市《物业管理条例》第五十九条、包头市物价局、房管局包价房字【2001】第16号文件第十七条、广众国际城小区《物业服务管理规约》的规定，现向固阳县人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。  被告孟建红辩称，原告物业费收费有点高，与服务质量不合适。  本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。清清物业公司于2008年9月5日依法成立，经营范围为物业管理；房屋中介；家政服务；养老服务。2015年6月23日，清清物业公司与包头市广众房地产开发有限责任公司签订了《包头市广众国际城综合物业前期物业服务合同》，委托管理期限为三年，即从2015年6月23日起至2018年6月23日止。合同约定，清清物业公司为广众国际城小区提供物业服务，委托管理事项为：1.物业共用部位维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清扫保洁、垃圾的收集清运；4.公用绿地的美化、绿化及养护和管理；建筑小品、景观的清洁维护；5.车辆停放管理；停车场管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项管理；7.物业档案资料管理；8.管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料；9.业主有偿特约服务。合同另约定，物业管理服务费为：高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元收取（前两年优惠每月每平方米0.2元，实际按照每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取）；供热二次加压费为：6层（含6层）以上按每月每平方米0.5元计算，每年按6个月向业主或物业使用人收取。  2018年6月1日，清清物业公司与包头市广众房地产开发有限责任公司签订了《物业服务合同》，物业服务合同期限为一年，自2018年6月23日起至2019年6月23日止。合同约定，物业服务内容为：1.共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理；2.公共秩序维护、安全防范；3.共有绿地养护；4.物业管理区域的清扫、保洁；5.物业装饰装修管理服务；6.物业档案资料管理；7.法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。合同另约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅：多层每月每平方米0.8元、高层每月每平方米1.6元。亮化费每年30元（每年每户），二次垃圾处理费（每年每户）36元，收费期为两个月收费期结束之日起按应缴费每日千分之三的标准收取违约滞纳金。  另查明，被告孟建红系内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××县房屋业主，该房屋建筑面积为181.16平方米。自2015年7月10日至今，被告孟建红未向清清物业公司缴纳过物业服务费。  本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告清清物业公司依法成立，具有物业服务管理的合法资质。原告清清物业公司与包头市广众房地产开发有限责任公司签订的《包头市广众国际城综合物业前期物业服务合同》《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对固阳县广众国际城小区全体业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告清清物业公司为固阳县广众国际城小区提供了相关的物业服务，被告孟建红作为该小区业主，实际上也享受了原告清清物业公司提供的物业服务，故被告孟建红应当按照合同约定全面履行自己的义务，向原告清清物业公司缴纳物业服务费。  清清物业公司在提供物业服务过程中，虽然存在不到位之处，但此瑕疵属于一般瑕疵，并未持续的、严重的影响业主的正常生活，且小区良好环境的维护得益于业主和物业公司的共同努力，既需要物业公司不断提高服务水平，也需要业主的积极配合和理解，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主利益，故被告孟建红应当按照合同约定向原告清清物业公司缴纳2015年7月10日至2019年9月30日物业服务费共计11,207.77元（2015年7月10日-2018年7月9日的物业费为：1.6元/月/平方米×181.16平方米×36个月＝10,434.82元、2018年7月10日-2018年9月30日的物业费为：1.6元/月/平方米×181.16平方米÷30天×80天＝772.95元）。《物业服务合同》明确约定业主需每年缴纳亮化费30元/年/户、二次垃圾处理费36元/年/户。楼道亮化费与二次垃圾处理费等均为处理案涉小区公共区域内事务所发生的必要费用，与清清物业公司提供的物业服务具有不可分性，故清清物业公司有权要求被告孟建红依约给付该部分费用，被告孟建红应当给付2015年7月10日-2018年7月9日期间的亮化费及卫生费198元（30元/户/年×3年＋36元/户/年×3年＝198元）；2018年7月10日-2018年9月30日期间的亮化费及卫生费176元（66元÷360天×80天＝14.67元），共计198元＋14.67元＝212.67元。被告孟建红应支付原告清清物业服务公司物业服务费为11,420.44元（212.67元＋11,207.77元＝11,420.44元）。因原告清清物业公司的物业服务费请求数额为11,406元未超过上述金额，故本院对原告清清物业公司请求被告孟建红支付2015年7月10日至2019年9月30日期间物业服务费11,406元的诉讼请求予以支持。清清物业公司所主张的滞纳金实质为被告孟建红未能依约缴纳物业服务费而应承担的违约责任，性质上属于违约金。根据本案事实，被告孟建红未能依约缴纳相应物业费，系因对清清物业公司所提供的服务水平有异议，并非恶意拖欠，故对清清物业公司提出的被告孟建红给付违约金的主张，本院不予支持。  清清物业公司主张的诉讼工本费50元，未提供证据证实，本院不予支持。  依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：  一、被告孟建红于本判决生效后三日内向原告包头市清清物业服务有限责任公司支付2016、2017、2018年3年零80天的物业服务费11,406元；  二、驳回原告包头市清清物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。  如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  案件受理费43.35元，由被告孟建红负担。  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 员  赵 琰二〇一九年十二月二十七日法 官助 理  宗志祥书 记 员  袁 园         附：相关法律条文及司法解释  《物业管理条例》  第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》  第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。  第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》  第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。  在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。  《中华人民共和国民事诉讼法》  第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。