湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初12737号原告（反诉被告）：绿城物业服务集团有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一西路2号第一大道504号。负责人：何斌，常务副总经理。委托诉讼代理人：周瑶，湖南路虎律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雅致，湖南路虎律师事务所律师。被告（反诉原告）：史程明，男，1978年12月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告（反诉被告）绿城物业服务集团有限公司湖南分公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）史程明（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，被告对原告提起反诉，本院依法受理并合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周瑶及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自11507元（自2015年1月1日至2018年12月31日止）；2.判令被告支付违约金1150.7元（自2015年1月1日计算至2018年12月31日，酌情按所欠物业管理费的10%主张）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2006年起入驻长沙市雨花区中城·丽景香山小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告为中城·丽景香山小区29-104房业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2015年1月1日至2018年12月31日止一直未缴纳物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告11507元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，故意延迟支付行为已经严重侵犯了原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，原告有权要求被告支付物业管理费、违约金。被告辩称，涉案房屋于2010年6月30日交房，2015年9月25日，小区业主委员会以公开选聘的方式确定了新的物业服务企业，确认原告的服务期限于2015年12月31日到期，并于同年12月10日召开新老物业交接预备会，但原告并未按期撤出中城丽景香山小区，也未与小区业主委员会签署任何物业服务协议，强行以所谓的“事实物业”方式向小区业主提供收费与服务不相符的物业服务。按照法律规定，物业服务企业拒绝退出移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持，故对被告无需交纳2016年1月1日以后的物业管理费；原告自与开发商签订《前期物业服务协议》以来，并未向小区全体业主公示过其服务标准，且小区物业服务管理严重不到位，保安岗亭经常无人值守、安全措施如同虚设、卫生环境脏乱差、照明水电等公共设施不予维护维修、小区绿化无人管理等。小区第一届业主委员会多次发函给原告，要求原告较强对小区的物业服务管理，但原告置之不理。小区业主自发对原告提供的服务进行了评分，请求按照评议结果折扣交纳2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费。被告向本院提出反诉请求：1、原告对中城丽景香山小区的门禁系统、监控系统、消防系统长期不予维护，造成以上系统基本失效，请求判令反诉被告无偿修复小区以上系统；2、原告长期侵占、非法收取应归属于小区全体业主的公共收益，请求判令原告交还其所侵占的应属全体业主的公共收益。事实和理由：1.原告侵占小区公共收益。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，中城丽景香山小区内所规划的露天车位，所有权人为全体业主，因露天车位出租使用而取得收益亦应归全体业主所有。原告自承接中城丽景香山小区物业服务管理至小区第一届业主委员会成立止，小区露天停车位所产生的收益从未上交业主委员会，业主委员会与其签署了相关管理协议，明确了每月上交的金额至今，也一直拒不缴纳归属于全体业主的公共收益，总金额高达数十万元。2.原告非法收取小区公共收益。2016年11月11日，中城丽景香山业主委员会依法取得了小区西广场的改建、修缮和使用权，并由业主代表大会授权业主委员会制定和处理小区西广场停车收费及相关事项。而自2019年4月12日起，原告非法在小区西广场兴建停车自动收费系统，对其停入其中的业主车辆、社会车辆收取5-30元不等的停车费用，该停车收费系统的建设和费用收取均假借小区业主委员会的名义，但实际未取得小区业主委员会的同意，也未公示收费明细，更未将其所获得的收益上缴业主委员会，属于非法收取的本应属于小区全体业主公共收益的行为。综上，请求法庭查明反诉被告非法收取的停车费金额，并判令反诉被告返还其侵占或非法收取的应属于全体业主的小区公共收益。反诉被告辩称，1.反诉原告主体不适格，反诉原告的诉讼请求，涉及小区全体业主，应由全体业主或经合法成立的业主委员会作为原告提起诉讼；2.反诉原告体积的小区门禁系统、监控系统、消防系统等公共设施，反诉被告仅负有维修、保养义务，而门禁系统、监控系统等电子设备因超过使用年限无法通过维修来保证正常使用，并且这些设备已经超过产品更换周期，反诉被告多次向业主委员会请求动用维修基金进行更换，未获准许。就消防系统问题，反诉被告已向物监局报备，并请求雨花区圭塘街道参与协调，反诉被告已尽相关义务；3.反诉原告提及的小区公共收益问题，所指的路面临时停车位的收益，不属于全体业主的公共收益，根据物权法的相关规定，产权人即开发商有权处置，反诉被告有权收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告购买长沙中达房地产开发有限公司开发的违约长沙市雨花区房屋，房屋建筑面积为143.14㎡，涉案房屋于2010年9月21日交房。2006年4月28日，浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司（乙方）与长沙中达房地产开发（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：为家强中城丽景香山开发建设期间的前期物业管理，甲方委托乙方对中城丽景香山实施前期物业管理。前期物业管理服务要求和标准对房屋外观、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、公共绿化、将秩序与车辆停放、保安、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修、消防等进行了约定。物业管理服务费的标准为：多层情景洋房按建筑面积每月每平方1.2元，小高层公寓按建筑面积每月每平方米1.7元（含电梯运行费），高层公寓按建筑面积每月每平方1.7元（含电梯运行费），商铺、会馆按建筑面积每月每平方米2.4元，办公用房按建筑面积每月每平方米2.4元，地下车位每月每个30元。业主从甲方向业主发出的“入伙通知书”约定的领房之日下月一日起计交物业管理服务费。物业管理服务费由乙方按每6个月向业主预收，业主超过一个月不缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日按应缴费用的千分之二加收滞纳金。露天公共车位及临时停车收费标准，按物业所在地政府有关规定执行。协议还对其他内容进行了约定。协议签订后，原告进驻该小区提供物业服务，但被告自2015年1月1日起未交纳物业服务费，经原告催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。另查明，浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司于2018年9月6日更名为原告。本院认为：原告作为前期物业服务企业，开发商长沙中达房地产开发有限公司与其签订的《前期物业管理服务协议》，对该小区全体业主具有约束力。原告为案涉小区提供物业服务，被告作为该小区业主，应按照《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业费。《前期物业管理服务协议》于2015年12月31日到期，被告抗辩称由于原告拒绝与业主委员会重新选聘的物业服务企业交接，故被告有权拒缴2016年1月1日之后的物业管理费，但未提供有力的证据证明原告系故意拒绝或拖延交接。同时，2016年1月1日之后原告确系实际管理案涉小区并提供了事实物业服务，且案涉小区的业主委员会作为适格主体，并未起诉主张其权利。故本院依法对此不予采信，相关权利人可另案主张权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本院确定原告催交了物业费，被告应交纳2018年12月31日之前欠交的物业费。同时，根据被告提交的相关证据显示，原告所提供的物业服务确系存在一定瑕疵，故本院综合考量，依法酌情对违约金不予支持。另，被告的反诉主张均系涉及小区全体业主的整体利益，将影响小区整体效益的发挥及物业服务合同目的的实现。被告作为案涉小区的一户业主提起诉讼，不具有充分代表性，其主体不适格。应由案涉小区全体业主或者业主委员会主张相关权利，故本院依法不予处理，双方可以协商，协商不成相关权利人可另诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）史程明于本判决生效之日起5日内支付原告（反诉被告）绿城物业服务集团有限公司湖南分公司物业服务费11507元；二、驳回原告（反诉被告）绿城物业服务集团有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）史程明的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取58元，反诉费40元，共计98元，由被告（反诉原告）史程明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇一九年十二月二十四日法官助理龚凤梅书记员吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。