黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1068号 原告：崔秀英，女，1957年5月5日出生，汉族，无职业，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：郎聪，黑龙江东正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凯，黑龙江东正律师事务所律师。 被告：东宁市绥阳镇房地产管理中心，住东宁市绥阳镇。 负责人：王国良，该单位主任。 委托诉讼代理人：张磊，女，1974年9月13日，汉族，东宁市绥阳镇房地产管理中心会计，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。 原告崔秀英与被告东宁市绥阳镇房地产管理中心（下称绥阳房产）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审原告崔秀英及其委托诉讼代理人郎聪和张凯到庭参加了诉讼，被告的委托诉讼代理人张磊和薛久宏到庭到庭参加了诉讼；第二次和第三次庭审原告的委托诉讼代理人郎聪，被告的负责人王国良和委托诉讼代理人薛久宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告崔秀英向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行义务协助原告办理房屋产权登记手续；2.诉讼费由被告承担。庭审中增加诉讼请求要求被告给付违约金61200元。事实及理由，2006年10月27日，原告与被告签订3份商品房购销合同。原告购买了被告开发的位于绥阳镇正阳街供销社对面的集资12号楼3单元301室住宅，12号楼103号车库和107号门市，其中住宅面积69.69平方米，每平方米1000元；车库面积19.68平方米，每平方米1200元；门市面积42.01平方米，每平方米1500元。合同中约定，2006年12月20日前交付使用，如逾期交付使用，被告赔偿违约金每日20元。合同签订后，被告逾期交付原告房屋，原告所欠楼房尾款与违约金相抵，被告认可原告已交清了全部房款。 被告辩称：同意协助原告办理产权登记。原告主张违约金过高，应按照房屋拆迁办法中的临时安置补助费标准计算。但是原告欠购房款53933元，应自2009年5月1日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算利息。原告购买的3单元301室面积68.85平方米，每平方米1000元，房款为68850元；31号车库是19.34平方米，每平方米1200元，房款为23208元；11号门市是41.25元，每平方米1500元，房款为61875元；合同总价款153933元，交房的时间都是2009年5月1日之前。 反诉被告辩称：对付房款的数额没有异议，但是反诉被告不应承担违约利息，因为未能办理产权证照是被告造成的。原告不应承担责任。 根据原、被告的诉辩主张，法庭归纳本案的争议焦点为：一、原告要求被告给付违约金是否应当支持？二、反诉原告要求反诉被告给付尚欠房款及逾期利息是否应当支持？ 原告向法庭出示如下证据： 证据一、商品房购销合同3份。证明：2006年6月27日，原、被告签订商品房购销合同，原告购买被告开发的位于东宁市绥阳镇正阳街集资12号楼3单元301室（建筑面积为69.69平方米，价格为每平方米1000元），12号楼103号车库（建筑面积为19.68平方米，价格为每平方米1200元），12号楼107门市（建筑面积为42.01平方米，价格为每平方米1500元）。约定被告交付房屋期限为2006年12月20日，如不能按期交付使用，由被告每日赔偿原告损失20元。被告逾期交付房屋，违约金数额已经足以折抵剩余房屋价款。现原告要求被告协助办理了房屋产权证照。 被告质证称：2006年6月27日没有开工，到2006年12月份不可能交房。在签订合同的时候就注定不能完工，违约条款应作出调整，在主体完工的时候原告没有交付剩余的购房款，主体完工的时候应交付全款。 证据二、收款收据5份。证明：原告交付被告楼房价款100000元。 被告质证称：没有异议。 本院认为：原告提供的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告（反诉原告）向法庭举证如下： 证据一、东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》1份、东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》1份。证明：该证据作为全部案件的证据，通过上述二个文件，能够确定在2005年临时安置补助费每月150元，2008年临时安置补助费每月200元，该临时安置补助费是东宁县政府公布的用于给付拆迁户在过渡期限内租房屋的费用，与当时的房屋租金相吻合，可以按每月200元确定绥阳镇房屋租金的价格。也能证明当时约定的合同违约金是高于政府文件确定的租金价格。 原告质证称：被告提供的证据只是以文件形式下发的，并不是法律规定，不能作为定案依据。原、被告双方签订的买卖协议是双方在平等条件下签订的，该协议并不违反法律规定，不能以政府文件改变双方的约定；东宁县人民政府2008年5号文件是针对棚户区改造的实施意见，本案中绥阳房产是以盈利为目的建设的集资住宅楼，不能以棚户区改造的标准来比照集资楼与商品楼开发的约定，原、被告双方签订的关于损失赔偿的计算方法应予以支持。 证据二、东宁法院档案室调取的（2009）东绥民初字第17号房屋租赁合同纠纷一案中原告的起诉状1份、（2008）东绥民商20号房屋租赁合同纠纷中的房屋租赁合同1份、（2009）东民初字第12号房屋租赁合同纠纷案件中的民事起诉状1份、（2007）东民初字第171号民事调解书1份。证明：绥阳镇2008年的房屋租金为每月130元、160元；东宁镇2008年房屋租金为每月200元，上述证据用于佐证东宁县人民政府确定的房屋租金每月200元的客观性。原告要求的违约金高于市场价格，根据法律规定法院可以予以调整。 原告质证称：上述证据不能作为定案的依据，房屋租赁的价格是双方协商约定的，不能通过该证据确定原被告约定的价格。 证据三、（2007）东民初339号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份、（2009）东绥初50号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份和（2009）东绥民商初49号房屋租赁合同1份。证明：绥阳林业中学对面的房屋租金房屋租赁合同纠纷一案中的折合每年每平方米110元左右。 原告质证称：不能以其他人的约定来确定本案双方的约定，上述证据不能作为定案依据。 本院认为：上述证据客观真实，能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据原、被告举证、质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 被告绥阳房产系绥阳镇人民政府下设的事业单位，原名东宁县绥阳镇房地产管理中心。2006年，绥阳房产挂靠绥芬河长城房地产开发有限公司开发建设房产集资12号楼。 2006年6月27日，原告与被告签订3份商品房购销合同。原告分别购买了被告开发的位于绥阳镇正阳街供销社对面的集资12号楼3单元301室住宅，12号楼31号车库和11号门市，其中3单元301室实测面积68.85平方米，每平方米1000元，房款为68850元；31号车库实测面积是19.34平方米，每平方米1200元，房款为23208元；11号门市实测面积是41.25平方米，每平方米1500元，房款为61875元；合同总价款153933元。交房的时间都是2009年5月1日前。合同第3条收款方式，自开工前预收订金共50000元，主体完工按余额60%，完工验收后交付使用一次交清所购全部楼房款及办理产权证照费用手续。第5条甲方自2006年开工，2006年12月20日前交付使用，如逾期不能交付使用，赔偿违约金每日20元。 原告2005年11月8日至2009年6月10日期间，分五次共交房款100000元。 2005年，东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》中确定2005年拆迁临时安置补助费每月150元、东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》中确定2008年拆迁临时安置补助费每月200元。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。绥阳房产以挂靠其他企业的方式进行开发建设，违反法律的禁止性规定，绥阳房产做为案涉楼房的实际投资主体与原告签订了商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，原告交付了部分购房款，被告向原告交付了房屋，现案涉楼房符合办理产权登记的条件，应视为原、被告双方签订的商品房买卖合同有效。原、被告应按合同的约定履行各自的义务。 原告主张被告协助办理产权登记的请求，被告无异议，本院予以确认。 一、关于原告主张的违约金问题 按双方合同约定，被告逾期交房每日按20元向原告支付违约金，按此计算每个房屋每年违约金额为（365天×20元/天）7300元。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 被告主张合同约定的违约金过高并请求予以调整，同时被告提出鉴定申请，确定2006年到2009年案涉房屋的租金，用以确定逾期交房给原告造成的损失。法庭委托评估后，司法鉴定部门以时间跨度大无法确定为由未予受理。 被告向法庭提供了2005年东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》1份，该文件中确定东宁城区房屋2005年拆迁临时安置补助费每月150元；东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》1份，该文件确定2008年拆迁临时安置补助费每月200元。结合2006年至2008年东宁法院处理的房屋租赁合同纠纷案件中体现的房屋租赁价格，房屋租金价格为每月200元比较客观。因双方约定的违约金过高，应以超过造成的实际损失的30%为标准适当减少，据此在此基础上上浮30%为260元来确定原告的逾期交付住宅的损失，被告同意按每月300元的租金价格确定逾期交付住宅的损失，本院予以确认。按此计算，住宅的逾期交房损失为每年3600元。 关于商业用房的损失问题。通过被告提供的（2007）东民初339号房屋租赁合同纠纷案件中的房屋租赁合同、（2009）东绥初50号房屋租赁合同纠纷案件中的房屋租赁合同和（2009）东绥民商初49号房屋租赁合同纠纷案件中的房屋租赁合同，体现出绥阳林业中学对面的房屋租金折合每年每平方米110元左右，本院参照上述证据确定商业用房的房屋租金价格为每年每平方米100元，因双方约定的违约金过高，应以超过造成的实际损失的30%为标准确定，据此在此基础上上浮30%为每年每平方米130元来确定原告的逾期交付商业用房的损失。原告购买的车库的损失比照商业用房来确定逾期交付的损失，即每年每平方米130元。据此计算，商业用房的损失为每年5362.50元，车库的损失为每年2514.20元。 住宅、商业用房和车库的各项损失均超过了合同约定的每日20元标准，被告主张违约金过高请求调整的主张，本院予以支持。 关于违约期限，合同约定交付房屋的期限是2006年12月20日。原告主张交房时间为2009年10月20日，被告主张交房时间为2009年5月1日，双方均未向法庭提交证据，通过原告提供的2009年6月10日的交款票据，结合同类案件中12号楼的交房时间为2009年5月，本院确定被告交房的时间为2009年6月10日。被告逾期交房的期间为2006年12月10日至2009年6月10日，为2年6个月（30个月）。综上确定，原告的逾期交房损失为28691.75元（300元/月×30个月+41.25平方米×130元/平方米×2.5年+19.34平方米×130元/平方米×2.5年）。 原告在庭审中提出交房时没有安装暖气的损失，因未向法庭提供证据，本院不予确定，原告可另行主张。 二、关于反诉原告要求被告给付房款及逾期付款利息问题。 反诉被告尚欠房款53933元，反诉原告要求反诉被告交纳房款的请求，本院予以支持。扣除反诉原告应承担的逾期交房违约金28691.75元，反诉被告还应交房款为25241.25元，本院予以确认。反诉被告逾期向反诉原告交付房款，反诉原告逾期协助反诉被告办理产权登记，双方在履行合同过程中均存在过错，且没有及时进行协商处理，双方应各自承担相应的责任。反诉被告关于反诉原告逾期协助办理产权登记不应支持其逾期利息的主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告东宁市绥阳镇房地产管理中心协助原告崔秀英办理案涉房屋的产权登记； 二、被告东宁市绥阳镇房地产管理中心给付原告崔秀英逾期交付房屋违约金28691.75元，于本判决生效之日起30日内付清； 三、反诉被告崔秀英给付拖欠反诉原告东宁市绥阳镇房地产管理中心的房款53933元，于本判决生效之日起30日内付清； 四、驳回原告崔秀英和反诉原告东宁市绥阳镇房地产管理中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1330元，减半收取665元，由原告承担352元，由被告东宁市绥阳镇房地产管理中心承担313元；反诉案件受理费574元，由反诉被告崔秀英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  蔡晓东 二〇一九年十二月九日 书记员  穆 霖