山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初5769号 原告（反诉被告）：青岛鲁润置业有限公司，住所地青岛市市南区江西路35号15号楼二楼网点。统一社会信用代码：91370200690306233G。 法定代表人：温志武，职务董事长。 委托诉讼代理人：宋**，山东睿扬（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小荃，山东睿扬（北京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王大卫，男，1972年12月1日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：孙军，山东海之源律师事务所律师。 原告（反诉被告）青岛鲁润置业有限公司（以下简称鲁润公司）与被告（反诉原告）王大卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院经审查认为，案情较为复杂，裁定转为普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲁润公司的委托诉讼代理人宋**、徐小荃，被告（反诉原告）王大卫及委托诉讼代理人孙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁润公司向本院提出诉讼请求：1．确认鲁润公司与王大卫双方的《商品房预售合同》解除；2．判令王大卫支付违约金240,000元；3．判令王大卫配合鲁润公司办理撤销合同备案手续；4．本案的诉讼费用由王大卫承担。诉讼过程中，鲁润公司明确第一项诉讼请求为确认鲁润公司和王大卫双方的《商品房预售合同》于2017年6月30日解除。事实和理由：鲁润公司与王大卫于2016年6月8日签订《青岛市商品房预售合同》，约定合同总价款3,428,888元，王大卫应于2016年6月8日前将首付款1,028,888元存入本合同指定的账户，贷款2,400,000元王大卫以银行按揭贷款方式支付，于2016年6月10日前将办理按揭贷款所需文件全部提交至鲁润公司指定银行，放贷机构于2016年7月10日前将贷款存入本合同指定的账户。若王大卫未按本合同约定的时间付款的，逾期超过10天后，鲁润公司有权解除合同。若鲁润公司解除合同的，王大卫按累计应付款的10%向鲁润公司支付违约金。该合同签订之后，王大卫未按合同约定支付购房款项，已经构成违约。鲁润公司于2017年6月30日向王大卫邮寄了《关于解除青岛市户的通知》，通知王大卫解除双方的《青岛市商品房预售合同》，并配合鲁润公司办理撤销合同备案手续，但王大卫拒不配合。 王大卫辩称，鲁润公司的诉讼请求没有合同和法律依据，其全部诉讼请求均不成立。鲁润公司请求法院确认双方签订的商品房预售合同解除依据的是2017年6月30日向王大卫邮寄的《关于解除青岛市户的通知》。首先，该解除通知违反合同约定和法律规定，不产生解除合同的效果。王大卫于2016年6月8日按合同约定交付首付款1,028,888元后，本应按合同约定于2016年7月10日交付剩余购房款，但王大卫得知，2016年6月21日青岛市工商局行政管理局针对鲁润公司在与消费者采用格式条款订立合同时，涉嫌在格式条款中免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利，以及利用广告册进行虚假宣传等违法行为进行查处，并最终下达了行政处罚决定书。进而王大卫发现鲁润公司所开发的房屋存在质量问题、违法分包等问题，相关主管部门对鲁润公司进行过处罚。针对鲁润公司存在上述违法、违约事实，王大卫行使不安抗辩权暂停支付剩余购房款并与鲁润公司协商解决事宜。其次，在鲁润公司提起本次诉讼之前的2017年7月7日，鲁润公司以同样的事实和理由向法院提起诉讼要求解除案涉购房合同，鲁润公司与王大卫经协商于2018年2月8日达成协议书，鲁润公司随即向法院申请撤诉。2018年2月8日达成的协议书，是鲁润公司与王大卫双方合意对案涉《商品房预售合同》履行方式的变更，双方应按照协议书约定履行。因此，鲁润公司再次以上述解除通知为由要求解除预售合同丧失了解除的条件和基础，不能得到支持。第三，根据双方2018年2月8日签订的协议书约定，按照原购房条件将购房人更名为王大卫指定的第三人，剩余购房款由更名后的第三人支付，约定交房后王大卫不得就房屋质量问题提出其他诉求，鲁润公司不得就案涉房屋的购房事宜追究王大卫任何责任，由此可见，鲁润公司要求王大卫支付违约金的要求不能成立，况且鲁润公司本身也存在延期交房的违约行为。王大卫依据协议书约定多次向鲁润公司发函，要求鲁润公司履行协议书约定的义务，但鲁润公司始终未履行该约定义务，为避免损失扩大，王大卫于2019年8月16日支付了全部剩余房款。综上，正是鲁润公司的违法、违约行为阻碍了《商品房预售合同》及协议书的履行。鲁润公司恶意违约在先，并企图通过非法解除合同的方式获取不当利益，该行为本身就违反合同约定和诚实信用原则，对其主张的纵容和支持有违法律的公平正义。王大卫在支付全部购房款后履行了购房合同约定的全部义务，有权利要求鲁润公司交付房屋和协助其办理产权转移手续。第四，按照相关司法解释，鲁润公司应当在发生解除事由之日起1年内行使解除权，超过一年的解除权消灭，故鲁润公司的诉讼请求不能成立。第五，如果鲁润公司确认合同解除时间为2017年6月30日，则鲁润公司于2017年7月7日提起诉讼要求解除合同，后于2018年6月14日向法院提出撤诉申请（见2017鲁0202民初4002号），应视为未行使解除权。且双方当事人又于2018年2月8日就案涉房屋买卖合同的履行达成补充协议，视为当事人另有约定，涉案合同应该继续履行。合同解除权的行使应合法、符合合同约定，非法解除不产生解除的效果，在鲁润公司履约过程中存在严重违法、违约的情形下，王大卫行使不安抗辩权并与鲁润公司于2018年2月8日达成补充协议，合同应继续履行，但鲁润公司在签订补充协议后又继续违约，存在明显恶意，鲁润公司企图恶意违约获得不当利益不应当支持。 王大卫向本院提出反诉请求：1．判令鲁润公司向王大卫交付位于青岛市户房屋，并配合王大卫办理该房产过户手续。2．反诉费用由鲁润公司承担。事实和理由：2016年6月8日，鲁润公司和王大卫签订《青岛市商品房预售合同》，王大卫购买鲁润公司开发的位于青岛市户房屋。王大卫于2016年6月8日按合同约定交付首付1,028,888元，后因鲁润公司存在虚假宣传及预售合同格式条款违法问题、工程质量不合格问题、违法分包转包问题，王大卫暂停支付剩余购房款。2018年2月8日，双方签订《协议书》，约定按照原购房条件将购房人更名为王大卫指定的第三人，剩余购房款由更名后的第三人支付，约定交房后王大卫不得就房屋质量问题提出其他诉求，鲁润公司不得就涉案房屋的购房事宜追究王大卫任何责任。该协议书签订后，王大卫多次发函要求鲁润公司履行涉案房屋的更名手续，但鲁润公司始终未履行协议约定。为避免损失扩大，王大卫于2019年8月16日支付剩余房款2,400,000元。王大卫作为购房者已履行完房屋预售合同约定的付款义务，鲁润公司理应立即交付涉案房屋并配合王大卫办理房产过户手续。 鲁润公司对王大卫的反诉辩称，双方在涉案合同第七条约定了解除合同的条件，即乙方未按合同约定时间付款的，逾期超过10天后，甲方有权解除合同。根据合同附件1约定的付款方式及付款期限，王大卫应当于2016年7月10日交付剩余购房款，逾期超过10天后即2016年7月20日仍未支付，鲁润公司有权解除合同。鲁润公司曾于2016年7月13日向王大卫邮寄催告函，在2017年6月30日又向王大卫邮寄解除通知，王大卫已经收到，且在三个月的时间内没有提出任何异议，因此合同已经解除，不应再依据双方的商品房预售合同继续履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 鲁润公司提交的证据： 1．催告函（2016年7月13日）打印件、EMS快递单（收件人：王大卫，电话：152××××6676，地址：市南区宁夏路XXX号X-X-XXX户，邮寄时间：2016年7月13日，寄件人存联）、查询单（查询时间2016年7月14日）、未拆封的EMS退件（收件人：王大卫，电话：1××××××××6，邮寄时间2017年2月24日，封皮记载：经电联收件人经收件人确认后退回，内为2017年2月23日解除商品房预售合同通知书）及EMS快递单（2017年2月24日、寄件人联）。鲁润公司拟证明其多次催促王大卫支付购房款，王大卫在长达三年的时间里一直未付款。王大卫对2016年7月13日的催告函及快递单和查询单均不认可真实性，认为催告函无公章、快递单无品名，其2016年7月13日已不在市南区宁夏路XXX号X-X-XXX户居住；其未收到2017年2月24日的快递。本院认为，2016年7月13日的EMS快递单和2016年7月14日的查询单上均有投递部门的印章，且能相互印证，真实性予以确认，且收件人地址为王大卫在案涉合同中提供的地址，其未举证证明其已提前7日书面通知鲁润公司更改地址，故应确认王大卫收到了该快递，但快递单未记载“内件品名”，不能确认邮寄内容为鲁润公司主张的催告函；未拆封的2017年2月24日的EMS退件，印有邮递部门印章，真实性予以确认，但收件人地址并非系王大卫在案涉合同中提供的地址，且并未实际送达到王大卫，不宜视为王大卫已签收。 2.EMS快递单（收件人：王大卫，电话：1×××××××××6，地址：青岛市市南区户，邮寄时间2017年6月30日，寄件人存联）、邮局留存的EMS快递单及《关于解除青岛市户的通知》。鲁润公司拟证明因王大卫未依约支付购房款，鲁润公司于2017年6月30日向王大卫邮寄了解除通知，解除了其与王大卫签订的《商品房预售合同》，王大卫已签收。王大卫对该证据的真实性无异议，但认为因合同履行条件发生变化，双方于2018年2月8日达成新协议，双方继续履行涉案合同约定的权利义务，该解除通知无法律效力，已被新协议取代。本院认为，双方当事人对该组证据的真实性均无异议，确认其真实性。 3．付款明细单。鲁润公司拟证明王大卫自己和他人陆续向鲁润公司交付了12笔款项，共计1,028,888元，鲁润公司已向王大卫出具收款收据，但鲁润公司认为其中8笔非王大卫本人支付的款项，应当由实际付款人出具该付款系为王大卫支付的涉案房屋购房款确认证明后，才能依法认定该款项系王大卫支付的涉案房屋购房款，且该证据证明王大卫并没有购买涉案房屋的购房能力。王大卫对付款时间、人员、付款金额、付款总额没有异议，认为在其和其朋友替王大卫支付了上述款项后，鲁润公司向王大卫出具了首付款收据，收款人写明系王大卫，故鲁润公司的主张不能成立。本院认为，双方当事人对付款时间、金额等并无异议，且鲁润公司已向王大卫出具收据，应认定该款项系王大卫交付的首付款。 4．鲁润公司员工山栋晓与质监站曹科长的微信聊天记录截图。鲁润公司拟证明王大卫就涉案房屋质量问题一直向质监站进行恶意投诉。王大卫对该证据的真实性及证明事项均不认可，无法确认聊天人的身份。本院认为，双方当事人均在庭审中陈述鲁润公司处有名为“山栋晓”的员工，鲁润公司当庭展示了原始载体，且王大卫亦提交了青岛市建筑工程质量监督站对其关于反映徐州路75号甲鲁润静园小区外墙保温质量问题处理情况的回复，可确认王大卫就涉案房屋质量问题向质监站进行反映，但不能证明该反映属恶意投诉。 5．鲁润公司员工孙小惠与科威房产中介（具体身份不清楚）的微信聊天记录截图。鲁润公司拟证明王大卫想将涉案房屋通过房产中介倒卖出去。本院认为，该证据中微信聊天者的身份无法核实，且与本案无关联性，不予采用。 6．海军青岛浮山干休所出具证明。鲁润公司拟证明王大卫在青岛市政府组织的市协调会上明确表示拒绝支付涉案房屋购房款，但具体什么时候开的协调会记不清了，开了多次，哪一年也记不清楚了。王大卫对该证明的真实性有异议且认为该证明的出具单位并非本案利害关系人，未参与工程的建设，也未参与房屋的销售，无权评判房屋质量问题。本院认为，该单位证明无负责人及经办人签字，证据形式不符合相关法律规定，不予采用。 7．银行转账凭证、网银操作记录截图各一份。鲁润公司拟证明2019年8月16日，王大卫在收到鲁润公司的起诉状后，向鲁润公司账户转入购房尾款，因双方的合同已解除，鲁润公司收到该款项立马将该款退回，王大卫再次将该款汇入鲁润公司账户并立即将其汇款账户注销，导致鲁润公司无法将该款退回。王大卫对该证据真实性无异议，但认为该证据证明其已将案涉房屋的剩余房款支付给鲁润公司，履行了全部义务。本院认为，当事人对该证据的真实性均无异议，确认其真实性。 8．青岛12345热线办理单（鲁润公司被叫到质监站处理王大卫提出的质量投诉时拍照形成的）。鲁润公司拟证明王大卫在2018年5月份仍然对鲁润公司的工程向政府部门提出质量异议，导致鲁润公司无法办理涉案项目的竣工验收，说明2018年2月8日的协议书没有履行。王大卫对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，认为该办理单与2018年2月份的协议没有关联，鲁润公司所称因为王大卫的投诉导致项目无法验收，是无法成立的，工程是否验收、是否合格与王大卫投诉没有关系。2018年2月份的协议书约定的前提条件是乙方（王大卫）书面承诺交房后不得就房屋质量问题提出其他诉求，本次投诉与协议书并无关联，质监站对该证据已经出具回函，我们提交的证据已经涵盖了这个问题。本院认为，当事人对该办理单的真实性均无异议，确认其真实性。 9．（2017）鲁0202民初215号民事裁定书、起诉状、协助执行通知书。鲁润公司拟证明王大卫于2017年9月21日申请保全，查封了X-XXXX房屋，并于2017年10月20日起诉。2018年2月的协议书签订时该案也在审理中，王大卫在协议中约定的为X-XXXX房屋办理网签备案，而该房屋一直处于查封状态，因此必须由王大卫先撤诉解除查封才能履行。王大卫对该证据的真实性无异议，但认为生效判决书中确认了2018年2月8日签订的协议书是有效协议，对双方有约束力。本院认为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，确认其真实性。 王大卫提交的证据： 1．收据。王大卫拟证明其按合同约定于2016年6月8日向鲁润公司交付购房首付款1,028,888元。鲁润公司对该收据的真实性无异议，但认为不能确定1,028,888元都是王大卫所支付，为防止实际付款方提出异议，王大卫应当提交实际付款人相关证明证实是为王大卫支付。本院认为，鲁润公司已向王大卫出具付款人为王大卫的收据，且未举证证明实际付款人向鲁润公司主张权利，故应认为该款项系王大卫支付的首付款。 2．青岛市行政处罚决定书。王大卫拟证明，2016年6月21日，青岛市工商局对鲁润公司存在的涉嫌在格式条款中免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利，利用广告册进行虚假宣传等违法行为作出处罚。鲁润公司认可该证据的真实性，但认为该证据与本案无关联。本院认为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，确认其真实性。 3．关于王大卫先生反映徐州路75号甲鲁润静园小区外墙保温质量问题处理情况的回复、青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局关于12345热线办理情况的回复、青岛市住房和城乡建设局行政处罚决定书。王大卫拟证明鲁润公司因工程质量不合格、违法分包等问题受到行政机关处罚。鲁润公司对该组证据的真实性均无异议，但认为不构成王大卫拒绝支付购房款的理由，王大卫应当在2016年7月支付购房款，该处罚发生在应付款日期之后。本院认为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，确认其真实性。 4．（2017）鲁0202民初4002号民事起诉状、民事裁定书。王大卫拟证明，鲁润公司曾于2017年7月7日起诉要求解除《青岛市商品房预售合同》，后因双方协商达成协议，鲁润公司于2018年6月14日申请撤诉。鲁润公司对该证据真实性无异议，但认为鲁润公司撤诉的原因是认为合同已于2017年6月30日解除，没有必要再起诉解除。本院认为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，确认其真实性。 5．协议书。王大卫拟证明，鲁润公司于2017年7月7日起诉后，双方于2018年2月8日达成新协议，约定：将案涉X-XXXX房屋按照原购房条件更名为王大卫指定第三方，在统一交房后鲁润公司配合王大卫办理X-XXXX房屋的更名手续且不得收取王大卫任何费用，尾款由更名后的购房人支付；交房后王大卫不得就房屋质量提出其他诉求，鲁润公司不得就X-XXXX房屋的购房事宜追究王大卫任何责任。鲁润公司对该协议书的真实性无异议，但认为该协议书是无效的，即使有效也未实际履行，该份协议书是王大卫以质量投诉为要挟，要求与鲁润公司进行签订，当时鲁润公司正处于项目验收阶段，为了向广大业主交付房屋，必须要解决质量监督站的质量投诉问题；该协议书对于本案涉案房屋而言的主要意义在于，王大卫要求鲁润公司给其更名，以便出售给第三方，达到其炒房的目的，这是青岛市国土局及房管局禁止的炒房行为。该协议书没有实际履行，协议书约定乙方书面承诺不得再就质量问题提出任何诉求，但从王大卫提交的证据看，王大卫在签订该协议书后仍在投诉。协议书第一条指的是（2018）鲁0202民初2562号案件，约定乙方应当委托律师就该案件申请撤诉，但其没有撤诉，一审判决后由鲁润公司上诉。本案合同在2017年6月30日已经解除，该协议书并不能恢复已经解除的合同，而应当视为新的法律关系，与本案无关。本院认为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，确认其真实性。 6．律师函（2018年12月29日）、催告函（2018年11月12日），邮寄律师函、催告函的EMS邮寄凭证、邮寄催告函的EMS邮件查询单。王大卫拟证明其按照协议书约定，多次要求鲁润公司配合办理X-XXXX房屋的更名手续，但鲁润公司始终未履行协议约定。鲁润公司对律师函的真实性认可，但认为与本案无关联性，该律师函主要是针对2018年2月8日的协议书，而该协议应认定为无效，且该协议并未实际履行；其未收到催告函，不认可。本院认为，当事人对律师函的真实性均无异议，确认其真实性；EMS邮件查询单印有邮递部门印章，真实性予以确认，但未体现邮递内容，无法确认邮递内容为王大卫主张的催告函。 7．青岛银行回单凭证。王大卫拟证明，因鲁润公司违约不履行协议书约定义务，王大卫向鲁润公司支付了案涉X-XXXX房屋剩余房款2,400,000元。鲁润公司对该证据的真实性无异议，但认为其收到款项后当场退回，王大卫又打过来，鲁润公司再退回时王大卫已经销户无法退回，该款的入账不代表鲁润公司同意履行已经解除的合同，王大卫随时可以将该款项领回。本院认为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，确认其真实性。 8．青岛市市南区人民法院作出的（2017）鲁0202民初4131号民事判决书、青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02民终454号民事判决书。王大卫拟证明鲁润公司就2018年2月8日签订的《协议书》中涉及的另一套房产的履行产生纠纷，鲁润公司同样依据2017年6月30日向王大卫发出的“关于解除青岛市徐州路XX号鲁润静园X号楼X单元XXXX户《鲁润静园商品房认购协议》的通知”为由向法院提起诉讼，要求确认合同解除，一二审法院均驳回鲁润公司的诉讼请求，本案中鲁润公司的诉讼请求也应驳回。鲁润公司对该证据的真实性无异议，但关联性有异议，认为该证据所涉房屋是鲁润公司要求解除认购协议，王大卫实际支付了首付款，法院认为鲁润公司应当与王大卫签订正式的房屋买卖合同，因此认购协议不能解除，与本案没有任何关系，不具参考性。本院认为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，确认其真实性。 9．青岛市市南区人民法院作出的（2018）鲁0202民初2562号民事判决书。王大卫拟证明其就2018年2月8日签订的《协议书》中涉及的另一套房产纠纷起诉至青岛市市南区人民法院，要求鲁润公司继续履行合同并办理网签备案手续，法院支持了王大卫的全部诉讼请求，并确认2018年2月8日签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效行为，对双方具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。鲁润公司对该证据的真实性无异议，但其已提起上诉，正在二审审理中，与本案没有关联性。本院认为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，确认其真实性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月8日，鲁润公司（甲方）与王大卫（乙方，住址：青岛市市南区户，联系电话：152××××6676）签订《青岛市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买市南区徐州路XX号X《海军青岛浮山干休所改造项目（鲁润静园）》X号楼X单元XX层XXXX户，暂测该房屋建筑面积为146.20平方米，每平方米房屋建筑面积单价为23,453.41元，总房款为3,428,888元。首付款1,028,888元（含定金100,000元），乙方应于2016年6月8日前存入本合同指定的账户；贷款2,400,000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2016年6月10日前将办理按揭贷款所需文件全部提交至甲方指定银行，放贷机构于2016年7月10日前将贷款存入本合同指定的账户。第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之10计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：（贰）乙方若未按本合同约定的时间付款的，逾期超过10天后，甲方有权解除合同。若甲方解除合同的，乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金，甲方应当自双方撤销合同备案登记之后60日内，退还扣除违约金以后的购房款。解除合同后乙方必须配合甲方办理撤销合同备案登记的手续，否则，甲方有权不予办理退款手续，直至备案登记取消。若乙方请求继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之十的违约金。本条中的逾期未付款，指依照本合同第三条规定的应付总房款与实际已付款的差额。第十一条：甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第二十一条：甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。第三十三条：甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，选定依法向人民法院起诉的方式解决。补充条款第三条：关于乙方提供资料和通邮地址的约定，乙方承诺：乙方提供的所有资料均为真实可靠的，在合同中载明的联系电话及联系地址是真实、准确的，保证甲方按上述地址向乙方邮寄或送达的邮件或物品均会得到乙方签收，若出现拒收、代收或退回等情形，均视为乙方已签收。乙方更改联系电话或地址应提前7日内书面通知甲方。因乙方提供资料不实和通邮地址错误而产生的任何责任，均由乙方自行承担，与甲方无关。 王大卫于2016年6月8日前通过现金支付、他人转账等方式向鲁润公司支付首付款1,028,888元，鲁润公司于2016年6月8日向王大卫出具首付款收据。 2017年6月30日，鲁润公司向王大卫邮寄快递，记载内件品名为关于解除青岛市户青岛市商品房预售合同的通知，王大卫签收该快递，并收到该解除通知。 2017年7月7日，鲁润公司向青岛市市南区人民法院提起诉讼，第一项诉讼请求为确认解除鲁润公司与王大卫就青岛市户房屋签署的《青岛市商品房预售合同》，后鲁润公司于2018年6月提交撤诉申请书，青岛市市南区人民法院于2018年6月15日作出（2017）鲁0202民初4002号民事裁定书，准许鲁润公司撤回起诉。 2018年2月8日，鲁润公司（甲方）与王大卫（乙方）签订《协议书》一份，内容：经双方协商一致，关于鲁润静园X-XXXX房屋和鲁润静园X-XXXX房屋的纠纷达成如下共识：1、本协议签订当日，甲方同意在乙方按甲方要求签署承诺书的同时委托律师就鲁润静园X-XXXX的纠纷向人民法院申请撤销诉讼。乙方需签署的承诺书附后。甲方同意鲁润静园X-XXXX房屋继续按照认购协议价格（单价：26,543元／平方米）售予乙方，并同意房屋以“王大卫”名义购买。在本协议签订后30日内由乙方向甲方提供购房款代付委托书，在收到委托书的同时由甲方配合乙方签订X-XXXX房屋商品房预售合同。X-XXXX房屋剩余房款待X-XXXX房屋网签办理完毕且X-XXXX房屋更名完毕后60日内一次性付款。2、3-3001房屋案件暂不撤诉，待更名前再以调解方式结案（调解内容为双方同意解除预售合同，并按原购房条件更名为乙方指定第三方），取得法院调解书以符合更名要求。在项目统一集中交房后，甲方配合乙方办理X-XXXX房屋的更名手续，且不得收取乙方任何费用，尾款由更名后的购房人支付。如甲方拒不配合乙方更名，或者不配合乙方办理X-XXXX房屋购房手续，则甲方应当按照届时的房屋市场价格赔偿乙方全部损失（含房屋溢价损失）。3、乙方书面承诺交房后不得就房屋质量提出其他诉求。甲方不得再就X-XXXX房屋及X-XXXX房屋的购房事宜追究乙方任何责任。4、乙方前期已草签的X-XXXX房屋所有购房文件全部作废。关于X-XXXX房屋购房事宜以后续双方签署的购房文件为准。 2018年12月19日，王大卫委托山东琴岛律师事务所律师向鲁润公司发出律师函，函告如下：请贵公司自收到本函后3日内按照协议书约定的条件配合委托人办理X-XXXX房屋的更名手续，如贵公司未在规定期限内履行前述义务，委托人将依法追究贵公司的违约责任，由此产生的全部责任及损失（包括但不限于房屋溢价损失）均由贵公司自行承担。鲁润公司认可收到该律师函。 2019年8月16日，王大卫通过银行转账方式向鲁润公司在案涉合同中指定的账户转入2,400,000元，备注为青岛市市南区徐州路XX号X鲁润静园X号楼XXXX室购房款。当天，鲁润公司将2,400,000元退回王大卫账户，备注拒收。同日，王大卫再次将2,400,000元转入鲁润公司账户，并注销其该银行账户。 2018年4月17日，王大卫与王译旋向青岛市市南区人民法院提起诉讼，请求判令鲁润公司继续履行关于青岛市徐州路XX号X鲁润静园X号楼XXXX户房屋的《鲁润静园商品房认购协议》；判令鲁润公司与王大卫和王译旋签订徐州路XX号X鲁润静园X号楼XXXX户房屋的《青岛市商品房预售合同》并办理网签备案手续。青岛市市南区人民法院于2019年6月10日作出（2018）鲁0202民初2562号民事判决书，认定，王大卫与鲁润公司于2018年2月8日签订的协议书，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方的行为系有效行为，对双方具有约束力。鲁润公司已提起上诉。 2016年9月19日，青岛市工商行政管理局作出青工商合处字（2016）039号行政处罚决定书，对鲁润公司作出合计罚款54,000元的行政处罚。该行政处罚决定书载明，2016年6月21日，本局执法人员在检查中发现，当事人青岛鲁润置业有限公司在与消费者采用格式条款订立合同时，涉嫌在格式条款中免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利，以及利用广告册（页）进行虚假宣传。查明，鲁润公司与消费者签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第十四条、第十五条、第十八条，分别排除了消费者权利、加重了消费者责任、免除了自身责任。鲁润公司2016年5月印制的广告宣传册发布广告，其中“市府北邻，城市土地最稀缺所在”“成就市南第一生活静区”以及“顶级配套”3项内容涉嫌虚假宣传。 2017年11月13日，青岛市建筑工程质量监督站作出《关于王大卫先生反映徐州路75号甲鲁润静园小区外墙保温质量问题处理情况的回复》，载明，我站发现本项目外墙保温施工存在基层剪力墙局部未抹灰找平即粘贴保温板、个别保温板粘贴面积达不到施工方案要求的质量问题，下发《建设工程质量整改通知书》，并进行了考核扣分处理。 2018年5月，王大卫通过12345热线反应涉案项目外墙保温工程所使用的材料不符合国家相关施工标准等问题。 2018年5月9日，青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局工程建设管理处作出《关于180506054617343049号12345热线办理情况的回复》，载明：鲁润置业有限公司在该项目中存在百叶窗和不锈钢栏杆违法分包的违法违规行为，按照相关法律规定对以上两项违法违规行为分别处以30,000元行政处罚。 2019年4月25日，青岛市住房和城乡建设局作出青建建筑罚（2019）第0007号行政处罚决定书，查实涉案项目存在公共部位消防正压送风道施工过程中，存在部分区域未按设计要求进行勾缝、粉平、抹光的行为。 本院认为，本案的争议焦点为：一、鲁润公司与王大卫就案涉房屋签订的《青岛市商品房预售合同》是否已于2017年6月30日解除；二、王大卫应否向鲁润公司支付违约金。 关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同具有约束力当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 鲁润公司和王大卫签订的《青岛市商品房预售合同》及双方于2018年2月8日签订的协议书均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定履行各自义务。 王大卫未按照《青岛市商品房预售合同》的约定，于2016年7月10日前将尾款2,400,000元支付给鲁润公司，且其提交的证据不足以证实其不安抗辩权成立，构成违约，鲁润公司有权单方解除合同，但鲁润公司于2017年6月30日向王大卫邮寄解除通知后，又于2017年7月7日向本院提起诉讼，请求确认双方签订的商品房预售合同解除，在该案审理过程中，王大卫不同意解除合同，要求继续履行，双方于2018年2月8日达成协议，约定将涉案房屋按原购房条件更名为王大卫指定第三方，项目统一集中交房后，鲁润公司配合王大卫办理涉案房屋的更名手续，且不得收取王大卫任何费用，尾款由更名后的购房人支付，后鲁润公司于2018年6月撤诉。综观以上事实，鲁润公司在向王大卫邮寄解除通知后的第7日向法院提起确认之诉，又在该案审理过程中就涉案房屋与王大卫达成按原购房条件更名为王大卫指定第三方的协议，应视为鲁润公司放弃行使解除权、同意继续履行合同，现鲁润公司请求确认双方的商品房预售合同已于2017年6月30日解除显属不诚信，故本院对鲁润公司主张的双方之间的商品房预售合同已于2017年6月30日解除的诉讼请求及要求王大卫配合其办理撤销合同备案手续的诉讼请求不予支持。 鲁润公司与王大卫于2018年2月8日签订的协议书的本意应是将涉案房屋按原购房条件更名为王大卫指定第三方，解除预售合同仅是更名的必要手续，后鲁润公司未依约配合王大卫的更名要求，在此情况下，王大卫向鲁润公司支付涉案房屋的全部尾款，应视为王大卫指定自己为购房人，且履行了合同主要义务，鲁润公司应向王大卫履行交付房屋的义务，且购房人是王大卫还是王大卫指定的第三方并不影响鲁润公司的权益，故本院对王大卫提出的请求鲁润公司向其交付涉案房屋并配合办理过户手续的反诉请求予以支持。 关于争议焦点二，本院认为，鲁润公司与王大卫于2018年2月8日签订的协议书，约定购房人支付尾款的时间是在涉案房屋所在项目统一集中交房且鲁润公司配合办理更名手续后，应视为双方对尾款的支付时间协商一致进行了变更，在涉案项目交房后，鲁润公司未配合王大卫办理更名手续，构成违约，故其要求王大卫支付违约金没有事实和法律依据，本院对鲁润公司主张的要求王大卫支付违约金240,000元的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条规定，判决如下： 一、青岛鲁润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王大卫交付位于青岛市户房屋，并配合王大卫办理该房产过户手续； 二、驳回青岛鲁润置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费4,900元、反诉案件受理费2,450元，由青岛鲁润置业有限公司负担。因王大卫已预交反诉案件受理费，青岛鲁润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付王大卫。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  袁洪娥 人民陪审员  韩永萍 人民陪审员  潘 蕾 二〇一九年十二月三日 法官 助理  柳 琳 书 记 员  刘琤琤