陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民初1706号原告（反诉被告）：李翔翔，男，1991年11月25日出生，汉族，住陕西省铜川市印台区。委托诉讼代理人：高建斌，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗彤，陕西合恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西壹品大唐商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市未央区未央路名京半岛商业广场1号。法定代表人：梁少辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。被告：梁少辉，男，1987年5月7日出生，汉族，住陕西省咸阳市彬县。委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。被告：郑晓军，男，1968年12月1日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。被告：宋辉，女，1982年2月2日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。被告：西安名京房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市未央区肖家村小区办公楼三楼301室。法定代表人：郑国佃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：路征，男，1971年9月17日出生，汉族，西安名京房地产开发有限公司员工，住陕西省西安市碑林区。原告（反诉被告）李翔翔与被告（反诉原告）陕西壹品大唐商业运营管理有限公司（以下简称壹品大唐公司），被告梁少辉、郑晓军、宋辉、西安名京房地产开发有限公司（以下简称名京房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李翔翔及其委托诉讼代理人高建斌、罗彤，被告（反诉原告）壹品大唐公司，被告梁少辉、郑晓军、宋辉共同委托诉讼代理人苏小军，被告名京房地产公司委托诉讼代理人路征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李翔翔诉讼请求：1．解除2017年8月17日李翔翔与壹品大唐公司签订的房屋租赁合同；2．判令壹品大唐公司、梁少辉、郑晓军、宋辉、名京房地产公司连带赔偿李翔翔健身房装修、人员工资、房屋租金、物业费、器械设备等及经营期间各项损失9400000元；3．本案诉讼费、鉴定、公告、保全费、邮寄等费用由壹品大唐公司、梁少辉、郑晓军、宋辉、名京房地产公司负担。事实和理由：2017年8月17日，李翔翔与壹品大唐公司签订房屋租赁合同，约定李翔翔租用壹品大唐公司坐落于未央区名京半岛商业广场3-01号商铺用于经营游泳健身会所。李翔翔装修前将装修各项报告壹品大唐公司审批，李翔翔将健身房装修完毕后，壹品大唐公司提供房屋达不到使用标准，以存在安全隐患为由给李翔翔断水，导致李翔翔无法经营，造成健身房停业，健身房会员大批退卡、闹事，给李翔翔造成各项损失共计10000000元。李翔翔装修期间，各项工程进度均经物业即壹品大唐公司审批通过。装修期间，李翔翔应壹品大唐公司法定代表人梁少辉要求将装修押金、房屋租金等大部分费用打入梁少辉私人账户，部分打入郑晓军妻子宋辉账户。李翔翔租用商铺开发商为名京房地产公司，壹品大唐公司交付的房屋存在质量问题，导致李翔翔无法正常使用，壹品大唐公司应与名京房地产公司共同向李翔翔承担赔偿责任。因梁少辉使用私户收取李翔翔各项费用，李翔翔认为梁少辉、郑晓军与壹品大唐公司出现法人人格混同，应承担赔偿责任。宋辉以其个人账户替梁少辉、郑晓军收取资金，亦应承担赔偿责任。壹品大唐公司、梁少辉、郑晓军、宋辉共同辩称，请求驳回李翔翔诉讼请求。壹品大唐公司向李翔翔交付房屋合格，李翔翔违法使用房屋，将未经验收的改造项目投入使用造成房屋产生安全隐患，壹品大唐公司责令李翔翔改正但李翔翔拒不改正且失去联系，后李翔翔员工自行经营管理，直到公安机关将该场所查封，期间李翔翔员工报案，李翔翔因拒不支付劳动报酬立案。涉案房屋给壹品大唐公司造成的隐患仍未改正。2018年年底壹品大唐公司申请公安机关解封房屋。李翔翔失联后，大量健身房会员前往壹品大唐公司闹事。泳池无法注水的原因系李翔翔将未经验收的项目投入使用造成安全隐患，李翔翔应自行承担其损失。李翔翔主张连带责任其不认可，相关行为系职务行为，相关款项转至私人账户系便于向村民年底支付租金。名京房地产公司辩称，其与李翔翔无合同关系，与壹品大唐公司、梁少辉、郑晓军、宋辉亦无关系，故名京房地产公司不应承担责任。涉案房屋系经验收合格，不存在质量问题。李翔翔无证据证明涉案房屋有质量问题，要求名京房地产公司承担连带责任，依据不足。李翔翔开设健身房中的游泳池，李翔翔所提供基础加固验收合格证据亦可证明涉案房屋系合格房屋。李翔翔未对泳池进行验收，应自行承担违约的不利后果，请求驳回李翔翔诉讼请求。壹品大唐反诉请求：1．判令李翔翔支付壹品大唐公司涉案商铺2018年2月17日至2019年2月16日租金及物业费共计1142194.81元（其中租金997550元，物业费144644.81元）；2．本案诉讼费、鉴定、公告、保全、邮寄等费用由李翔翔负担。事实与理由：2017年8月17日，李翔翔与壹品大唐公司签订房屋租赁合同，约定李翔翔租用壹品大唐公司坐落于西安市未央区商铺用于经营游泳健身会所。李翔翔支付半年租金后于2018年2月17日开始便未缴纳商铺租金及物业费。2019年2月16日壹品大唐公司将该商铺转租。按照合同约定该商铺租金997550元/年，物业费5.8元/平方米/月，经计算2018年2月17日至2019年2月16日租金及物业费共计1142194.81元（含租金997550元以及物业费144644.81元，物业费计算方式为5.8×2078.23平方米×12个月）。李翔翔辩称，其未拖欠壹品大唐公司房租及物业费。壹品大唐公司所要求租金及物业费如何计算无明确标准，亦未提供任何证据。壹品大唐公司称涉案房屋系公安机关查封并无依据，涉案房屋系因壹品大唐公司停止供水导致无法经营，李翔翔遂诉至法院。李翔翔从未失去联系，2018年起诉之后，通过法院可联系李翔翔，亦可通过法院协调案件，但壹品大唐公司从未协商，却提出管辖权异议恶意拖延时间。关于壹品大唐公司所称街办、村委会及工商部门介入均未提供证据，壹品大唐公司所称仅可证明壹品大唐公司私自开门经营。壹品大唐公司的出资及垫资，李翔翔均不予认可。依据合同约定，2017年8月25日至2017年12月25日系免租第一期，无需支付租金，第二期亦为免租期，无需支付租金，2017年8月25日至2018年8月2日租金665033元，2018年8月25日至2019年8月24日租金665033元。李翔翔自2017年8月起至大约2018年5月已支付119万余元至壹品大唐公司、梁少辉、宋辉账户，不存在拖欠房租及物业费的情形。壹品大唐公司于2018年3月7日、2018年4月15日停止给李翔翔水箱、游泳池供水，泳池停止供水后，其余均停止供水，壹品大唐公司未经李翔翔同意，亦未与李翔翔商议，私自停水。壹品大唐公司提供房屋不符合合同约定使用用途且私自停水，李翔翔自停水之日取得先履行抗辩权、不安抗辩权，李翔翔有权拒绝支付房租。2019年，壹品大唐公司未经李翔翔同意且未与李翔翔协商，将原李翔翔承租房屋转租给案外人星光健身房，壹品大唐公司反诉请求应予驳回。梁少辉、郑晓军、宋辉述称，其均同意壹品大唐公司反诉请求。名京房地产公司述称，与其无关，不发表意见。经审理查明，2017年8月17日壹品大唐公司（出租方）与李翔翔（承租方）签订《名京半岛商业广场房屋租赁合同》，其中约定：李翔翔租赁壹品大唐公司西安市未央区商铺用于健身会所，建筑面积2078.23平方米，装修状况毛坯，由李翔翔根据经营需要对租赁区域装饰装修，壹品大唐公司允许李翔翔对该房屋进行装修、装饰或添置新物；租期自2017年8月25日至2023年4月25日，共计5年8个月，壹品大唐公司给予李翔翔240天免租装修期，免租装修期分两年拆分，每四个月为一期，2017年8月25日至2017年12月25日为免租装修期第一期，2018年8月25日至2018年12月25日为免租装修期第二期；租金标准为不含税40元/月/每平方，总计每年997550元，租金3年不变，自第4年起每2年按5%递增；租金支付方式为每期（12个月）租金提前一个月支付，2017年8月25日至2018年8月24日支付租金665033元，2018年8月25日至2019年8月24日支付租金665033元，自第三年起免租装修期减免结束，每期租金（12个月）按半年支付壹品大唐公司，合同签订三日内，李翔翔支付租金汇至壹品大唐公司指定账户，壹品大唐公司收取租金后，应向李翔翔开具收款凭证；李翔翔向壹品大唐公司支付一个月租金83129元作为房屋租赁保证金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由李翔翔承担的费用、租金、以及李翔翔应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还李翔翔；租赁期内，与该房屋有关的水费、电费、物业管理费等费用由李翔翔承担；壹品大唐公司应于2017年9月1日前将房屋按约定条件交付给李翔翔，租赁期满或合同解除后，李翔翔应返还该房屋及其附属设施，李翔翔添置的新物可由其自行收回，而对于李翔翔装饰、装修的部分，李翔翔放弃收回，返还后对于该房屋内李翔翔未经壹品大唐公司同意遗留的物品，壹品大唐公司有权自行处置；租赁期内，壹品大唐公司应保障该房屋及其附属设备处于适用和安全的状态，李翔翔发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知壹品大唐公司修复，壹品大唐公司应在接到李翔翔通知后的30日内进行维修，逾期不维修的，李翔翔可代为维修，费用由壹品大唐公司承担，因维修房屋影响李翔翔使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，对于李翔翔的装修、改善和增设的他物壹品大唐公司不承担维修的义务；李翔翔应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因李翔翔保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，李翔翔应负责维修或承担赔偿责任，对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，李翔翔不应承担责任；经双方协商一致，可以解除合同，壹品大唐公司有下列情形之一的，李翔翔有权单方解除合同，1．未按约定时间交付该房屋达30日的，2．交付的房屋不符合合同约定严重影响李翔翔使用的，3．不承担约定的维修义务致使李翔翔无法正常使用房屋的，4．交付的房屋危及李翔翔安全或者健康的，李翔翔有下列情形之一的，壹品大唐公司有权单方解除合同，收回房屋，1．不支付或者不按照约定支付租金达30日的，2．欠缴各项费用达壹万元的，3．擅自改变房屋用途的，4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5．利用房屋从事违法活动的；任何一方违约，违约方向守约方支付一个月租金当违约金。该合同落款处双方签注：经协商一致，李翔翔于2017年8月17日支付壹品大唐公司租金165645.5元，并于2017年11月17日前支付壹品大唐公司250000元，后期租金支付依合同约定执行。2017年9月7日壹品大唐公司物业综合管理部与李翔翔签订《物业管理服务协议》，其中约定：商场设备设施包括供配电、后备发电机、给排水、消防系统、电梯、中央空调系统、排烟系统、天然气接口、停车位等，李翔翔使用范围为商场第3-01号，建筑面积为2078.23平方米，经营用途是健身会所；物业管理服务期限为2017年8月25日起至2023年4月25日止；物业管理费按该租赁面积计算，由壹品大唐公司按5.8元/平方米/月的标准向李翔翔收取，不满一个月者，依日计算，物业费按季收取；在合同有效期内，李翔翔应缴纳的物业管理费保证金为36161.2元，李翔翔应在交付房屋后30天内向壹品大唐公司缴纳，壹品大唐公司在收到李翔翔缴纳的物业管理费保证金后10天内向李翔翔出具相应的收据；在合同有效期内，李翔翔应于每月10日前（节假日顺延）向壹品大唐公司支付当月物业管理费，壹品大唐公司应在收到李翔翔支付的物业管理费后7天内向李翔翔提供收款凭证；壹品大唐公司统一收取水、电费、空调费、垃圾费，电费计算方式为实际用量×1.25元/度，水费计算方式为实际用量×7元/吨，空调费计算方式为租赁面积×10.5元/平米，每年分两次收取8个月的费用（包含4个月制冷，4个月供暖），垃圾费的计算方式为租赁面积×2元/平方，宽带费的计算方式为1440元/年，按年收取，合同有效期内，李翔翔收到壹品大唐公司的缴费通知后10日内（节假日顺延）支付水、电费、空调费，壹品大唐公司应在收到李翔翔缴纳的水、电费、空调费7天内，向李翔翔开具收款凭证；若李翔翔未按本协议约定向壹品大唐公司支付物业管理服务费，应按所欠费用总额每日1‰标准支付滞纳金，直至李翔翔付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关费用，若经壹品大唐公司书面通知30天后，李翔翔仍未付清欠费的，壹品大唐公司有权立即终止《物业管理服务协议》并有权不退还物业管理费保证金。2017年9月11日，李翔翔与壹品大唐公司签订《商铺装修合同》，约定：装修期限自2017年9月8日至2018年1月8日；李翔翔进入场地装修前，需向壹品大唐公司或壹品大唐公司授权的物业公司缴纳装修押金62346元，装修验收完成后，经物业公司确认30个工作日（节假日顺延）退还装修押金给李翔翔；壹品大唐公司有权对李翔翔提出的商铺装修改造方案进行审核，李翔翔必须在得到壹品大唐公司的书面批复后方可进行装修改造；李翔翔需要改造商铺（包括在场地内设置固定装置），应经壹品大唐公司事先书面同意，未经书面同意改造的，李翔翔应负责恢复原状，并赔偿因此给壹品大唐公司所造成的损失等。2017年9月13日，壹品大唐公司出具装修许可证，载明装修工程施工符合施工条件，准予施工。本案审理中，壹品大唐公司亦称其作为出租人同意李翔翔装修，包括泳池建设。2018年1月陕西省建筑工程质量检测中心受西安恒动力游泳健身有限公司委托，对案涉房屋加固改造工程施工质量进行内容检测，并出具《西安名京九合院13B#商业裙房加固改造工程施工质量检测报告》，载明：西安名京九合院13B#商业裙房（西安恒动力游泳健身泳池）加固改造工程位置为西安名京九合院13B#商业裙房三层内西安恒动力游泳健身中心的泳池区域，该建筑为地上3层钢筋混凝土框架结构，抗震设防烈度为8度，抗震设防分类为丙类，结构安全等级为二级；本次改造加固工程的设计加固方法为对游泳池位置三层板面采用了梁板增大截面法加固，增大截面混凝土设计强度等级为C35，游泳池位置板底及梁底采用了粘贴碳纤维布加固处理，加固设计单位为陕西秦都工程设计咨询有限公司，施工单位为西安方科建筑加固工程有限公司，开工时间2017年9月，加固工程完工时间2017年12月；西安名京九合院13B#商业裙房加固改造工程施工质量检测结论为1．该工程增大截面法加固梁、板混凝土构件的外观质量符合相关规范和设计要求，2．该工程增大截面法加固梁、板混凝土构件现龄期混凝土抗压强度推定值满足设计要求，3．该工程增大截面法加固梁、板混凝土构件截面尺寸、钢筋配置状况、保护层厚度检测结果符合相关规范和设计要求，4．该工程碳纤维法加固梁、板碳纤维布的截面尺寸、间距检测结果符合相关规范和设计要求。2018年3月7日，壹品大唐公司工程管理部向恒动力健身中心发送工作联系单，载明：经设计方结构专业人员初步观测，贵方储水箱及水过滤设施摆放位置，因水箱蓄水后自身压力过大，对二层顶板及结构梁造成明显的裂缝，存在重大安全隐患，现公司总经办要求在涉及单位结构专业人员对主体结构验算结果未正式形成之前，贵方必须立刻将储水箱及水过滤设施内所有的水排放清空，暂停使用，待验算结果形成后再决定是否可继续使用。2018年4月15日，壹品大唐物业管理公司向恒动力健身中心发送通知，载明：贵单位游泳池之前协商注水15公分，待观察48小时之后，再商讨决定是否再次注水，但贵单位未经过商议私自注水60公分，已经严重威胁到大楼的安全，现决定将贵单位供水关闭并要求贵单位负责人来商场物业商讨解决事宜。该日之后向李翔翔供水再未恢复。双方就此事协商未果，李翔翔于2018年7月诉至本院形成本诉。关于李翔翔撤场情况，李翔翔称停止供水后洗浴、卫生间等无法使用致健身房无法正常经营以及泳池问题导致会员闹事，2018年7月壹品大唐公司锁门，李翔翔一方人员撤出，设备物品等未予搬离；壹品大唐公司认可李翔翔所称设备物品等未予搬离，但对李翔翔诉称锁门不予认可，并称系李翔翔欠付员工工资，员工报案，2018年8月公安机关锁门。关于涉案场地现状，双方均认可已由案外人星光健身房使用，包括李翔翔原房屋装修；李翔翔提交西安易佳昇体育发展有限公司工商注册信息显示该公司于2018年12月25日住所地变更至案涉李翔翔租赁场地，并称壹品大唐公司在双方存有纠纷的情况下将李翔翔健身房转租，且现健身房包括泳池在内的区域全部开放；壹品大唐公司称其系2019年3月将案涉场地交由案外人星光健身房使用，游泳池现因未检测其仅注入三分之一水作为装饰与宣传，并未正常使用。关于李翔翔遗留设备，壹品大唐公司称现仍在健身房内但星光健身房未予使用，可由李翔翔支付保管费取回；李翔翔称设备星光健身房已使用，其要求壹品大唐公司予以赔偿，不予取回。另查明，李翔翔根据壹品大唐公司要求，向梁少辉、郑晓军、宋辉银行账户转账支付共计1193848.59元，壹品大唐公司确认其收到该1193848.59元，但称其中除案涉租赁、物业费等，还包括李翔翔500000元的借款还款。本案审理中，李翔翔明确其诉请损失包括：房屋租金及物业损失1193848.59元；电费42980元；商铺押金124050.2元；日常支出277691.98元；人员工资1421921.65元；会籍3256212元；装修费用2141124元；健身器材211680元；经营性损失1330491.58元，以上合计10000000元，其本案主张9400000元。关于主张装修费用2141124元，李翔翔提交银行流水、微信转账记录外以及：2017年8月17日与西安秦驰装饰工程有限公司《装修设计合同》、收款收据，主张设计费支出55500元；2017年9月16日与西安惟尚装饰装修有限公司《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》、收款收据，主张室内装修费支出523185元；2017年9月20日与西安方科建筑加固工程有限公司《工程施工专业分包合同》，主张改造加固工程支出400000元；2017年9月29日与刘涛《恒动力健身房室水电改造工程》、《水电报价单》、2017年10月25日与刘涛《装修工程增补项补充合同》，主张水电改造工程支出210000；2017年10月16日与陕西优创体育有限公司合同、收款收据，主张塑胶地板支出79940元；2017年10月31日与陕西壹品大唐广告传媒有限公司合同，证明广告牌支出42000元；2017年12月1日与陕西涛浦泳池环境工程有限公司《拆装式泳池设备及安装合同》，主张拆装式泳池设备及安装支出260000元；2017年12月25日与陕西联众供水设备有限公司《水箱购销合同》、收款收据，主张供水设备支出20000元；2018年1月10日与陕西迦叶装饰工程有限公司《施工合同》及补充协议、收款收据、中国农业银行客户回执，主张泳池装修支出200000元；2017年10月22日、2018年5月18日、2017年12月20日远东五交化经销部出具收款收据，主张浴室装修支出280500元；除前述费用外，李翔翔还主张前庭装修费用支出20000元、装修检测50000元。关于主张人员工资1421921.65元，李翔翔提交业绩提成结算明细表、课酬数据统计、领条等。关于主张日常支出277691.98元，李翔翔提交明细表显示其主张该部分费用包括交通费用，日常用品购置花费、员工宿舍费用等。关于主张健身器材211680元，李翔翔提交了银行流水、微信转账记录、2017年11月27日与西安远古信息科技股份有限公司《远古体育休闲云服务平台销售合同》、迪卡侬明光路商场商户签购单、发票、货物托运单以及明细表，主张健身器材支出中包括体育休闲云服务平台支出5800元，休闲运动器材和用品支出590元，室内训练健身器材支出590元，健身器材运费300元，跑步机支出93500元，健身器材支出110900元。关于主张押金124050.2元，李翔翔提交明细表及收款收据，主张2017年8月17日向壹品大唐公司交纳商铺押金83129元；2017年9月5日向名京半岛商业广场物业综合管理部交纳出入证费用50元；2017年9月6日向名京半岛商业广场物业综合管理部交纳出入证费用60元；2017年9月15日向名京半岛商业广场物业综合管理部交纳物业保证金、水表押金等40461.2元；2017年9月23日向名京半岛商业广场物业综合管理部交纳电卡押金50元；2018年3月19日向名京半岛商业广场物业综合管理部交纳水表押金300元。关于主张会籍3256212元，李翔翔提交微信支付账单明细、储卡统计、私教课程统计等。关于主张电费42980元，李翔翔提交明细、收款收据等，主张其自2017年9月23日至2018年6月7日期间向名京半岛商业广场物业综合管理部交纳电费情况。本案审理中，壹品大唐公司于2018年10月8日提出管辖权异议，本院经审查于2018年10月19日作出（2018）陕01民初1706号民事裁定，驳回壹品大唐公司对本案管辖权提出的异议。壹品大唐公司不服该裁定，提起上诉，陕西省高级人民法院于2019年2月20日作出（2019）陕民辖终3号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。以上事实有《名京半岛商业广场房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》、《商铺装修合同》、装修许可证、《西安名京九合院13B#商业裙房加固改造工程施工质量检测报告》、西安易佳昇体育发展有限公司企业信息、工作联系单、通知、庭审笔录、（2018）陕01民初1706号民事裁定书、（2019）陕民辖终3号民事裁定书等在卷佐证。本院认为，李翔翔与壹品大唐公司2017年8月17日签订的《名京半岛商业广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于违约主体及解除合同问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间确保租赁物符合约定的用途。本案中，壹品大唐公司在李翔翔租赁期间停止供水致李翔翔健身房无法正常经营，构成违约。2018年3月7日工作联系单及2018年4月15日通知载明的停水原因系壹品大唐公司一方陈述，本案审理中壹品大唐公司未提交充分证据证实其主张之泳池蓄水致楼体裂缝威胁楼体安全，而李翔翔提交了2018年1月陕西省建筑工程质量检测中心出具的《西安名京九合院13B#商业裙房加固改造工程施工质量检测报告》，同时壹品大唐公司所称李翔翔拖欠员工工资员工报案的相关情况系停止供水健身房无法正常经营之后，且名京房地产公司亦称目前未对房屋造成损害，故基于现有证据，本院对壹品大唐所称之停水原因以及李翔翔系经营不当自行撤离，不予采纳。另外，壹品大唐公司就案涉场地内李翔翔健身房装修、健身器材物品的处理未与李翔翔协商一致或得到其他妥善处理的情况下，即将案涉场地包括李翔翔健身房装修等交由他人占有、使用，显属不当。李翔翔诉请解除合同，于法有据，本院依法予以支持。关于违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉租赁合同因出租人壹品大唐公司一方违约致合同解除，壹品大唐公司理应承担相应的违约责任。本案中，李翔翔明确其诉请损失9400000元包括：房屋租金及物业损失1193848.59元；电费42980元；商铺押金124050.2元；日常支出277691.98元；人员工资1421921.65元；会籍3256212元；装修费用2141124元；健身器材211680元；经营性损失1330491.58元。对于李翔翔主张的房屋租金、物业损失及押金，本案审理中，李翔翔、壹品大唐公司均认可李翔翔已向壹品大唐公司支付款项为1193848.59元，根据本案查明事实，壹品大唐公司于2018年4月15日停水，自此之前案涉租赁合同正常履行，故李翔翔应负担第一期免租期满即2017年12月26日至2018年4月14日案涉场地正常使用期间的租金，经核算，双方约定租金标准为前三年每年997550元，故李翔翔应负担的租金应为300631.5元（997550/365×110）；双方《物业管理服务协议》约定物业管理服务期限为2017年8月25日至2023年4月25日，根据前述协议约定以及本案查明停水事实，李翔翔应负担2017年8月25日至2018年4月14日案涉场地正常使用期间的物业费（5.8元/平方米/月），空调费（租赁面积×10.5元/平米，每年分两次收取8个月的费用包含4个月制冷，4个月供暖），垃圾费（租赁面积×2元/平方），宽带费（1440元/年），故李翔翔应负担的该部分费用为物业费92334.9元（5.8×2078.23×12/365×233）、空调费65464.2元（考虑李翔翔前期装修情况，酌情按照三个月计算，10.5×2078.23×3）、垃圾费3000元（合同约定垃圾费计算方式为租赁面积×2元/平方，但未明确系月标准或年标准，故垃圾费本院酌情确定）、宽带费919.2元（1440/365×233），共计161718.3元。综合以上，案涉合同正常履行期间，李翔翔应负担的租金、物业费等共计462349.8元。本案审理中，李翔翔、壹品大唐公司确认壹品大唐公司收到李翔翔款项1193848.59，扣除前述李翔翔应负担费用，壹品大唐公司应返还李翔翔已付款项731498.8元。壹品大唐公司所称其中500000元系李翔翔偿还借款，依据不足，本院不予采纳，本案系租赁合同纠纷，各方若确有债权债务，亦可另循解决。对于李翔翔主张的电费、人员工资、日常支出损失，李翔翔提交证据无法显示截至壹品大唐公司停止供水之时，其交纳电费对应电量的实际使用情况以及其日常支出中购置用品类的实际使用消耗情况，人员工资亦属其经营支出，即使存有损失，亦一并于经营损失考量，故本院对李翔翔前述的电费、人员工资、日常支出损失，不予支持。对于李翔翔主张的商铺押金，因租赁合同已解除，《物业服务协议》亦再无履行基础，李翔翔基于前述合同支付押金等，壹品大唐公司理应返还，然对于双方一致认可的李翔翔预付款项1193848.59元本院已认定扣除租金、物业等费用后其余款项由壹品大唐公司返还，故对于李翔翔主张押金等，不再重复计算。对于李翔翔主张的装修费用、健身器材损失，案涉租赁合同系因壹品大唐公司违约致无法继续履行，现案涉场地壹品大唐公司转租他人仍用于健身房，也实际利用了李翔翔的装修成果，健身器材等虽壹品大唐公司在本案审理中陈述放置于案涉场地内并未使用并称可由李翔翔取回，而李翔翔不愿取回坚持要求赔偿损失，对此，考虑壹品大唐公司就案涉场地内李翔翔健身房装修、健身器材物品的处理未与李翔翔协商一致或得到其他妥善处理的情况下，即将案涉场地转租，包括李翔翔健身房装修等交由他人占有、使用，该他人仍系经营健身房，故在壹品大唐公司对其所称该他人并未使用李翔翔原有健身器材提交有效证据证实的情况下，本院对壹品大唐公司所述不予采信，李翔翔要求赔偿装修费用、健身器材损失，应予支持，关于损失数额，李翔翔主张装修费用2141124元，健身器材花费211680元，结合李翔翔本案提供证据情况，同时考虑租赁合同约定租期、装修免租期以及李翔翔在装修后经营的实际情况，本院酌情壹品大唐公司赔偿李翔翔装修、健身器材等1646962.8元。对于李翔翔主张的经营性损失，本院认为在违约损害赔偿方面，《中华人民共和国合同法》确立的是完全赔偿原则，既包括当事人现有财产的损失赔偿即积极损失的赔偿，也包括积极损失之外的可得利益损失，即在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失，租赁合同因一方当事人违约解除后，守约方的可得利益损失即体现为经营利润损失，现李翔翔对其主张经营性损失1330491.58未提交有佐证该损失数额的充分证据，但根据本案审查认定的合同履行情况，李翔翔确存有经营利润损失，故本院酌情计算壹品大唐公司违约致合同不能履行之日起至合同解除后的合理期间届满之日止的经营利润损失，前述合理期间参考李翔翔另行寻找替代房屋、装修、办理相关手续所需合理时间确定，前述经营利润参考李翔翔正常经营期间招揽客户情况、本案查明租金、物业费成本以及市场状况等综合确定，本院酌情确定壹品大唐公司赔偿李翔翔经营性损失800000元。对于李翔翔主张会籍损失，因该部分款项系客户预交用于后期消费使用，与李翔翔主张之经营性损失在范畴上有交叉，故不再予以支持。李翔翔诉请梁少辉、郑晓军、宋辉及名京房地产公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。关于壹品大唐公司的反诉请求，如前所述，案涉租赁合同的解除系壹品大唐公司违约，对于案涉租赁合同正常履行期间的租金、物业费等，本院已在李翔翔诉请壹品大唐公司返还款项中予以扣除，壹品大唐公司出现违约情形即停止供水之后，因其提供场地已无法满足李翔翔经营健身房的合理需求，故对于壹品大唐公司主张的该期间租金、物业费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、解除李翔翔与陕西壹品大唐商业运营管理有限公司2017年8月17日签订的《名京半岛商业广场房屋租赁合同》；二、陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还李翔翔预交款项731498.8元；三、陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿李翔翔装修、健身器材损失1646962.8元；四、陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿李翔翔经营性损失800000元；五、驳回李翔翔其余诉讼请求；六、驳回陕西壹品大唐商业运营管理有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费81800元，由李翔翔负担50892元，陕西壹品大唐商业运营管理有限公司负担30908元；反诉案件受理费7540元，由陕西壹品大唐商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 刘 琪审判员 秦燕燕审判员 师 婷二〇一九年十二月二十六日书记员 程 姣