海南省东方市人民法院   民事判决书   （2019）琼9007民初3260号   1   海南省东方市人民法院   民事判决书   （2019）琼9007民初3260号   原告：林某1，女，1947年8月16日出生，汉族，山东省烟台市人，现住海南省东方市。   委托诉讼代理人：代某，海南权直律师事务所律师。   被告：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。统一社会信用代码：91469007676081760N。   法定代表人：林某2，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：黄某，该公司法务助理。   委托诉讼代理人：陈某，该公司法务助理。   原告林某1与被告东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林某1的委托诉讼代理人代某，被告广华公司的委托诉讼代理人黄某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告林某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金17144.8元；2、判令被告将位于东方市××镇西侧“东方.碧海云天”第F11栋16层1601号房屋的《不动产权证书》办理到原告名下；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金为7122.67元（违约金从2019年1月5日计算至2019年8月5日，逾期办证212天，违约金为7122.67元（212天×0.0001元/天×335975元=7122.67元）；4、本案的诉讼费由被告承担。   事实和理由：被告于2017年5月11日与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告以335975元购买由被告开发建设位于东方市××镇西侧“东方.碧海云天”第F11栋16层1601号房。原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款。按照合同约定，被告本应在2017年6月30日前将经相关政府部门验收合格的房屋交付买受人原告使用，但被告并未能按约向原告交付验收合格的房屋，直到2018年1月5日才将至今尚未通过验收的房屋交付给原告使用，被告逾期交房共计189天，被告的行为违反购房合同第八条约定，构成违约。原告结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，要求被告支付逾期交房的违约金按日万分之二点七计算，违约金共计为17144.8元（335975×0.00027×189=17144.8元）。   另外，根据合同第十五条约定，被告应当自房屋交付原告之日起365日内为原告办理房屋权属证书，如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的日万分之一向原告支付违约金。被告本应在2019年1月5日前为原告办理不动产登记证，但至今仍未履行办证义务，已构成违约，应按照合同的约定，向原告支付从2019年1月5日计算至2019年8月5日的违约金7122.67元（212天×0.0001元/天×335975元=7122.67元）。综上所述，为维护自身合法权益，故提起诉讼。   被告广华公司辩称，一、原告主张的违约金计算错误。1、根据合同第十一条约定：“逾期超过三十日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”，原告要求继续履行合同，则依据合同约定，被告需按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，而原告主张“结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，要求被告逾期交房的违约金按日万分之二点七计算”是错误的。2、原告计算逾期交房违约金的终止时间错误。原告称2018年1月5日被告将涉案房屋交付其使用，并签订了《分户验收交房流程表》，但被告早在2018年1月5日前已经通知原告收房，原告怠于收房才导致时间延迟，并且涉案房屋所在的F11栋楼早在2017年7月时已经有其他买受人办理收房手续。故原告主张以2018年1月5日作为计算逾期交房违约金的终止时间是错误的。二、由于海南省新政策的改变及实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证除了被告需具备的条件及材料外，还需要原告配合并提供相应的材料，目前原告也未向法院提交其已经交纳各项应交纳的契税等材料，故原告主张被告立即为其办理不动产登记证，依法应不予支持。原告没有充分的证据证明被告逾期办证导致其受到了损失，要求支付逾期办证违约金没有事实根据及法律依据，应不予支持。另外，原告主张被告按照“已付购房款的日万分之一的标准”向其支付逾期办证的违约金明显过高，依法应予以减少。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号为DFL000027017）、《收款收据》、分户验收交房流程表来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人的陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：原被告双方于2017年5月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号DFL000027017）。该合同约定原告购买由被告开发建设位于东方市××镇第F11栋16层1601号房，房屋总价款为335975元,付款方式为一次性付款。被告应于2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，被告逾期超过三十日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。约定自房屋交付之日起365日内为原告办理房屋权属证书，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。逾期365日以上的，原告有权单方解除合同。双方同时签订《附件七：合同补充协议》，约定买卖双方所有通知均以书面为准，并在被告通知的期限内签订面积差异确认文件及提供办证所需资料。   另查明，原告已依约付清购房款并于2018年1月5日签署分户验收交房流程表办理入住。截止开庭辩论终结时，被告未提交涉案房屋验收合格的材料，亦未办理涉案房屋的不动产权证。   本院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金及标准；2、被告是否应当为原告办理不动产权证书。3、被告是否应向原告支付逾期办证违约金及标准。   一、被告未按约定的期限交付房屋，已构成违约，故原告要求被告支付逾期交房违约金有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于计付标准，根据合同约定“被告应于2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用”及“除合同第八条规定的特殊情况外，被告未能按合同约定的期限交房，被告逾期超过三十日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金”，实际上被告于2018年1月5日才将房屋交付原告使用，逾期天数应从合同约定的交房之日的第二天起计算至实际交房之日的前一天止（2017年7月1日至2018年1月4日）共187天，超过30日，且原告不主张解除合同，同时并不存在第八条约定的特殊情况，故被告应按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金6282.73元（335975×0.0001×187=6282.73元），对于原告主张超过的部分，本院不予支持。   二、被告是否应当为原告办理不动产权证书。原告与广华公司在商品房买卖合同中约定，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但广华公司未提交证据证明其依约履行，故广华公司的行为构成违约。原告未行使约定的合同解除权而是要求被告继续履行合同，广华公司应遵守诚实信用原则继续履行合同。由于涉案商品房未验收通过，不符合办理不动产权证的情形。故原告的该项主张，本院不予支持。广华公司应待涉案房屋具备办证的条件后，及时将办理房屋产权证所需的材料提交给不动产登记机关为原告办理产权登记证书。   三、被告是否应向原告支付逾期办证违约金及标准。原告与被告在商品房买卖合同中约定自房屋交付之日起365日内为原告办理房屋权属证书，被告未在涉案房屋交付之日起365日内为原告办理房屋权属证书，已构成违约，且原告未主张解除合同，故被告应按合同约定自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。原告请求被告逾期天数从2019年1月5日计算至2019年8月5日，共212天，即原告请求被告向其支付逾期办证的违约金7122.67元，于法有据，本院予以照准。原告的该项诉求有事实根据及法律依据，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林某1支付逾期交房的违约金6282.73元。   二、被告东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林某1支付逾期办证的违约金7122.67元。   三、驳回原告林某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费407元（原告已预交），由被告东方广华实业有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判长 高筱妤   审判员 程亚奇   人民陪审员 周平弟      二〇一九年十二月二十四日   书记员 陈嘉颖   附：适用本案的法律条文内容   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;   (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;   (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。