襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初4175号原告（反诉被告）：绿地集团襄阳置业有限公司。住所地：襄阳市樊城区。法定代表人：李某某，公司执行董事。委托诉讼代理人：吴世春，湖北思扬律师事务所律师。一般授权代理。被告（反诉原告）：余良英，女，1962年9月4日出生，汉族，福建省福清市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：张志全，湖北春园律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：张丹，湖北春园律师事务所律师。一般授权代理。原告（反诉被告）绿地集团襄阳置业有限公司（以下简称绿地置业公司）与被告（反诉原告）余良英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）绿地置业公司的委托诉讼代理人吴世春，被告（反诉原告）余良英的委托诉讼代理人张志全、张丹到庭参加诉讼。于2019年10月14日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）绿地置业公司的委托诉讼代理人吴世春，被告（反诉原告）余良英的委托诉讼代理人张丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）绿地置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除绿地置业公司、余良英于2013年12月27日签订的《商品房买卖合同》；2.判令余良英立即协助绿地置业公司办理绿地中央广场B地块第20幢1单元32-3号房屋《商品房买卖合同》网签备案登记撤销手续以及该房屋的买卖预告登记撤销手续；3.判令余良英立即清偿绿地置业公司代为偿还的银行贷款600000元和利息（以代偿款600000元为基数自2017年6月22日起至清偿完毕之日止，按人民银行同类同期贷款利率计算）；4.判令余良英向绿地置业公司支付违约金72000元；5.本案诉讼费用由余良英负担。2019年7月29日，绿地置业公司变更诉讼请求为：1.判令立即解除绿地置业公司、余良英于2013年12月27日签订的《商品房买卖合同》；2.判令余良英立即协助绿地置业公司办理绿地中央广场B地块第20幢1单元32-3号房屋《商品房买卖合同》网签备案登记撤销手续以及该房屋的预告登记撤销手续；3.判令余良英向绿地置业公司支付违约金72000元；4.确认绿地置业公司返还余良英支付的购房款时扣除绿地置业公司代余良英偿还的银行贷款600000元和利息（以代偿款600000元为基数自2017年6月22日起至退款之日止，按年利率6%计算）;5.本案诉讼费用由余良英负担。事实和理由：2013年12月27日，绿地置业公司、余良英签订《商品房买卖合同》，合同约定：余良英购买绿地置业公司开发的内环路绿地中央广场××地××单元××号房屋，房屋总价款831825元，余良英支付首付款251825元，余款580000元按揭支付。绿地置业公司在担保期内，若余良英拖欠偿还银行的贷款本金、利息及相关费用而导致绿地置业公司代为偿还的，余良英应在绿地置业公司通知之日起十日内全额返还代偿款及该款项额10%违约金，如实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿；若卖方未按约定支付，逾期30日之内，余良英按日万分之二支付违约金，超过30日后，绿地置业公司有权解除合同，余良英按累计应付款的2%支付违约金。2014年1月1日，绿地置业公司、余良英及案外人光大银行签订一份《个人贷款合同（抵押、保证）》（以下简称《贷款合同》），合同约定：余良英向光大银行贷款580000元，绿地置业公司提供阶段性连带责任保证担保。上述协议签订之后，绿地置业公司依约履行了《商品房买卖合同》约定的义务，于2014年2月24日将双方签订的《商品房买卖合同》向房管部门进行了网签备案；光大银行也依约履行了《贷款合同》的发放贷款义务，但余良英却未能按照《贷款合同》约定的义务如期清偿贷款本息，导致绿地置业公司承担担保责任，贵院2017年6月22日直接扣划了绿地置业公司代偿的贷款本息600000元。绿地置业公司认为，余良英逾期清偿贷款导致绿地置业公司承担担保责任，其行为已构成严重违约，根据合同约定和相关法律规定，绿地置业公司有权解除《商品房买卖合同》并追究其违约责任，故诉至法院。被告（反诉原告）余良英辩称，（一）程序问题：1.案由确定不当。2.樊城区法院受理本案不当，依法应驳回绿地置业公司起诉。（二）本诉部分。1.绿地置业公司主张解除合同的条款--《商品房买卖合同补充协议四》第2条“买方支付购房款若采取银行按揭贷款的，卖方担保期内，若买方拖欠偿还银行贷款本金、利息及相关费用而导致卖方代为偿还的，买方应在卖方通知之日起十日内全额返还卖方代付款及该款项额10%的违约金；如卖方实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿；若买方未按规定时间支付，卖方有权按本合同第七条第一款执行”，属于绿地置业公司拟定的格式条款。该条款加重了余良英责任、排除余良英主要全部权利。根据《合同法》第四十条之规定，该条款无效。2.绿地置业公司违约在先，导致其担保责任未免除，依法无权解除《商品房买卖合同》、撤销网签备案登记和预告登记手续，以及要求余良英支付违约金72000元和赔偿其代偿款600000元。3.对绿地置业公司诉称的其代偿款600000元有异议。被告（反诉原告）余良英向本院提出反诉请求：1.依法判令绿地置业公司及时协助余良英办理位于襄阳市××区××大道（××绿地中央广场××区）20幢1单元32层3室商品房不动产产权证书，并判令绿地置业公司自逾期之日（2016年1月28日）起，至协助余良英办理完毕之日止，以余良英支付总房款831825元为基数，按年息8.515%（余良英按揭贷款利率年息6.55%乘以130%）赔偿损失；2.由绿地置业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月27日，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定绿地置业公司将其开发的襄阳市××区××大道（××绿地中央广场××区）20幢1单元32层3室商品房销售给余良英，建筑面积136.57平方米，单价6090.83元，总房款831825元。之后，余良英按《商品房买卖合同》第6条“付款方式及期限”的约定，于2013年12月2日支付首付款251825元，余款580000元于2014年3月3日通过按揭贷款方式支付给了绿地置业公司。绿地置业公司收到余良英购房款后也为余良英开具了“销售不动产统一发票”。余良英履行了《商品房买卖合同》中买受人支付对价的主要义务。但绿地置业公司却不信守合同，违反《商品房买卖合同》第8条、第15条，以及《商品房买卖合同补充协议四》第6条等约定，逾期交房及既未通知余良英办理该商品房不动产权证书，也未为余良英代办该商品房不动产权证书，导致余良英至今未取得该商品房不动产权证书，给余良英带来严重损失。综上所述，为维护余良英合法权益，故诉至法院。原告（反诉被告）绿地置业公司辩称，（一）1.余良英称绿地置业公司逾期交付房屋与客观事实不符。合同约定的房屋交付期限届满之前，绿地置业公司通过邮政快递、报纸公告等方式通知余良英收房，但余良英未能如期收房，不存在逾期交房的事实。2.余良英称绿地置业公司未通知其办理不动产权证书与客观事实不符。绿地置业公司通过邮政快递、张贴告知函和电话联系等多种方式通知了余良英办理不动产权证书，余良英自己怠于办理不动产权证书与绿地置业公司无关。3.余良英称绿地置业公司未为其代办不动产权证书，导致其至今未取得不动产权证书与客观事实不符。根据合同约定，余良英应当在付清全部房款及其他与购房相关的由其支付的款项后，方可办理房屋交接手续，但余良英并未支付应当由其支付的相关购房款项（附件四第3项）；合同还约定办理权属登记资料提交产权登记机关的前提是房屋交付使用后的90日内，但本案的房屋因余良英的原因并未办理交接手续交付使用，不符合约定办理产权登记资料提交的条件，况且提交产权登记资料是诉争房屋初始登记资料，绿地置业公司早已经提交（合同第十五条）；且合同还约定办理产权登记的前提也应当是由余良英向产权登记机关提出申请，但本合同的履行并不具备提出产权登记的申请条件，余良英也未向产权登记机关提出申请（附件四第6项）。因此，余良英未办理不动产权证书的责任在于其自己，与绿地置业公司无关。（二）余良英的反诉请求无事实和法律依据。1.绿地置业公司已诉请解除双方的购房合同，购房合同解除不存在绿地置业公司再有协助办理不动产权证书的义务。2.如上所述，余良英未能履行办理房屋产权登记其应当履行的交纳维修资金、交纳契税等义务，其未向产权登记机关提出办证申请，不具备绿地置业公司协助其办理不动产登记的条件，绿地置业公司不应协助其办理不动产权登记。3.绿地置业公司没有任何违约行为，不应承担违约责任，且余良英主张计算违约金的本金和标准无事实和法律依据。综上，余良英反诉的事实和理由与客观事实不符，其诉请无事实和法律依据，请求依法驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，余良英与绿地置业公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定余良英购买绿地置业公司开发的襄阳市樊城区内环路绿地中央广场××地××单元××号房，建筑面积136.57平方米，总金额831825元。余良英应在合同签订时支付首付款251825元，剩余房款580000元于合同签订之日起7日内向指定银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第七条第一款规定，余良英未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，余良英按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。附件四《合同补充协议》第二条规定，卖方担保期内，若买方拖欠偿还银行的贷款本金、利息及相关费用而导致卖方代为偿还的，买方应在卖方通知之日起十日内按全额返还卖方代付款及该项款额10%的违约金，若买方未按规定时间支付，卖方有权按本合同第七条第一款执行。《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在2015年10月30日前，将经验收合格，取得《竣工验收报告》的商品房交付买受人使用。第九条规定出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由于买受人原因未能按期交付的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，附件四《合同补充协议》第四条规定，买方所购房屋达到合同约定交付条件后，卖方将书面通知或公告通知买方办理交付该房屋的手续。买方应按照卖方通知规定日期，会同卖方对该房屋进行验收交接。如买方未按卖方书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自卖方书面通知或公告通知约定的验收交接之第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买方承担。《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起一年内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。附件四《合同补充协议》第六条规定，买方若由卖方作为担保方办理购房贷款的，需在接卖方办理产权证通知之日起30天内，依法向产权登记机关办理过户申请手续，申领该房屋的房地产权证及他项权证；若买方逾期不办理的，卖方有权向买方追索违约金（违约金为买方所申请银行贷款额的日万分之一）。余良英于2013年12月2日向绿地置业公司交付首付款251825元，该《商品房买卖合同》已办理网签登记，于2014年9月4日办理预售商品房买卖预告登记。2015年10月18日，绿地置业公司出具《房屋交付使用通知书》，内容为通知余良英于2015年10月26日办理房屋交付手续，该通知书通过邮政特快专递寄出。2015年10月23日，绿地置业公司在《襄阳晚报》发出《交房公告》，内容为绿地中央广场B02地块住宅、商业已竣工验收合格，具备交房条件，通知业主2015年10月26日至30日办理交房手续。2016年8月25日，绿地置业公司出具《告知函》，通知B02地块全体业主交纳房屋维修基金、契税等办理产权证书的费用以安排办证，未在约定时间内提交相关资料无法按合同约定时间办证的，责任由买受人负担，同时附有不动产登记办理流程、交纳维修基金流程、交纳契税流程。该《告知函》通过邮政特快专递寄出，同时在B02地块20号楼地下停车场、大堂通知栏张贴。案涉房屋于2016年10月25日登记于绿地置业公司名下。2014年1月1日，中国光大银行股份有限公司襄阳分行作为贷款人，与借款人余良英、保证人绿地置业公司、抵押人余良英、林学明签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定：贷款人同意向借款人发放住房按揭贷款；贷款的用途为购房；贷款金额为人民币（大写）伍拾捌万元整；贷款期限为180个月，即自2014年3月3日起至2029年3月3日止；贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%执行，首期执行贷款年利率为6.55%；借款人未按合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息为合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%，采取等额还本付息；借款人未按时足额还款，中国光大银行股份有限公司襄阳分行有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项；绿地置业公司作为保证人自愿向贷款人提供阶段性连带保证责任，保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效抵押，且相关抵押物权权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。合同签订后，中国光大银行股份有限公司襄阳分行向余良英的账户转款人民币580000元。余良英用于向绿地置业公司交纳剩余购房款。从2016年1月开始，被告余良英未还本付息，截止2016年6月21日，余良英尚欠借款本金536864.16元，利息13675.43元。中国光大银行股份有限公司襄阳分行将余良英、林学明、绿地置业公司诉至本院，本院作出（2016）鄂0606民初3119号民事判决书，判决解除中国光大银行股份有限公司襄阳分行与余良英、林学明、绿地置业公司2014年1月1日签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》；余良英、林学明偿还中国光大银行股份有限公司襄阳分行借款本金536864.16元，支付中国光大银行股份有限公司襄阳分行借款利息13675.43元（利息计算到2016年6月21日），2016年6月21日之后利息、罚息按双方约定的利率计算至本金付清之日止；绿地置业公司对上述应付款项承担连带清偿责任。余良英、林学明的判决书由林学明签收。判决生效后，中国光大银行股份有限公司襄阳分行申请强制执行，本院于2017年3月3日作出（2017）鄂0606执623号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨余良英、林学明、绿地置业公司所有的银行存款600000元。2017年6月22日，本院扣划绿地置业公司银行存款600000元。2019年7月24日，绿地置业公司通过中国邮政特快专递向余良英发出《催告函》，内容为通知余良英清偿代偿款600000元及自2017年6月22日起至清偿完毕之日止按年利率6%计算的利息，并支付违约金72000元，逾期支付自行承担法律后果。该邮件于次日被其同事杨某某签收。余良英提交自己中国光大银行襄阳襄城支行账号为62×××63的对账单，认为其已于2017年7月11日提前偿还银行全部贷款581328.82元，绿地置业公司称代余良英偿还600000元银行贷款与事实不符。2019年10月21日，中国光大银行股份有限公司襄阳分行出具《关于余良英贷款有关情况的说明》，载明2017年7月11日，其通过自己的账号为38×××27的还款系统账户向余良英的贷款还款账户（账号：62×××63）一次性划转581328.82元贷款本息，先后用于清偿了前期逾期贷款本金利息87736元和后续结清本金利息493592.82元，至此，余良英的贷款账户中的贷款本息全部清偿完毕。另查明，余良英案涉房屋因另案被本院（2018）鄂0606民初3141号民事裁定予以预查封。余良英于2019年7月12日收到本院邮寄送达的本案起诉状。本院认为，余良英与绿地置业公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。《合同补充协议》第二条规定，卖方担保期内，若买方拖欠偿还银行的贷款本金、利息及相关费用而导致卖方代为偿还的，买方应在卖方通知之日起十日内按全额返还卖方代付款及该项款额10%的违约金，若买方未按规定时间支付，卖方有权按本合同第七条第一款执行。第七条第一款规定，余良英未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，余良英按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。本案中，余良英拖欠银行贷款，绿地置业公司已承担保证责任，余良英于2019年7月12日收到本院邮寄送达的本案起诉状，绿地置业公司于2019年7月24日通过中国邮政特快专递向余良英发出《催告函》，经通知，余良英在规定时间内未返还绿地置业公司的代付款，根据合同约定，合同解除条件已经成就。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。根据上述法律规定，虽案涉房屋因另案被预查封，但不影响房屋买卖合同的解除。合同的解除时间，应为绿地置业公司通知余良英偿还代付款之日起经过30日，即2019年7月12日余良英收到本案起诉状之日起经过30日，为2019年8月12日。合同解除后，案涉房屋的网签备案登记及买卖预告登记均应撤销，故对绿地置业公司请求解除与余良英于2013年12月27日签订的《商品房买卖合同》，并判令余良英协助绿地置业公司办理绿地中央广场B地块第20幢1单元32-3号房屋《商品房买卖合同》网签备案登记撤销手续以及该房屋的买卖预告登记撤销手续的诉讼请求，本院依法予以支持。根据上述合同条款，卖方代为偿还贷款本金、利息及相关费用，余良英未按规定时间付款，逾期超过30日后合同解除，余良英应支付违约金72000元（600000元×10%+600000×2%），不违反法律规定，故对绿地置业公司请求余良英支付违约金72000元的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，余良英应返还房屋，绿地置业公司应返还购房款，因其双方在本诉及反诉中均未提出该诉讼请求，根据“不告不理”原则，本院对此不予审理。因绿地置业公司代余良英偿还贷款本金、利息及相关费用600000元，故其请求确认绿地置业公司在返还余良英支付的购房款时扣除其代为偿还的600000元及利息（以代偿款600000元为基数，自2017年6月22日起至退款之日止，按年利率6%计算）的诉讼请求，本院依法予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，故余良英请求绿地置业公司协助办理不动产权证书的反诉请求，本院依法不予支持。绿地置业公司于2015年10月18日出具《房屋交付使用通知书》，于2016年8月25日出具办理不动产权证的《告知函》，并通过邮政特快专递寄出，余良英虽辩称未收到上述两份材料，但绿地置业公司亦分别通过《襄阳晚报》和B02地块20号楼地下停车场、大堂通知栏对上述材料进行公告，符合合同约定的通过“书面通知或公告通知”的方式，且余良英未交纳房屋维修基金、契税等办理产权证书的费用导致未能办证，故对其认为绿地置业公司逾期交房及既未通知余良英办理该商品房不动产权证书，也未为余良英代办该商品房不动产权证书，请求绿地置业公司赔偿损失的反诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）绿地集团襄阳置业有限公司与被告（反诉原告）余良英2013年12月27日签订的《商品房买卖合同》于2019年8月12日解除；二、被告（反诉原告）余良英在本判决生效之日起三日内协助原告（反诉被告）绿地集团襄阳置业有限公司办理绿地中央广场B地块第20幢1单元32-3号房屋商品房买卖合同网签备案登记注销手续及该房屋的预告登记撤销手续；三、被告（反诉原告）余良英于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）绿地集团襄阳置业有限公司支付违约金72000元；四、确认原告（反诉被告）绿地集团襄阳置业有限公司返还被告（反诉原告）余良英支付的购房款时扣除原告（反诉被告）绿地集团襄阳置业有限公司代被告（反诉原告）余良英偿还的600000元及利息（利息以代偿款600000元为基准数，按年利率6%，自2017年6月22日起计算至退还购房款之日止）；五、驳回被告（反诉原告）余良英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10520元，反诉案件受理费2609元，由被告（反诉原告）余良英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张武英人民陪审员  邵 伟人民陪审员  寇玉梅二〇一九年十二月十日法官助理程丽丽书记员杨逢阳