内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初1718号原告：郝某，男，1969年10月21日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：顾某，北京市大瀚（包头）律师事务所律师。被告：包头市锐利宏程房地产开发有限公司。法定代表人：孟某。委托诉讼代理人：田某。委托诉讼代理人：董某。原告郝某与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝某的委托诉讼代理人顾威宁、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付科技路26号檀香湾小区4-2307的房屋；2.判令被告立即向原告支付已付房款利息108513.73元（利息以505359元为本金，按中国人民银行2015年10月24日发布的三至五年期金融机构人民币贷款基准利率4.75%，从2014年12月31日起计算至起诉之日，剩余利息计算至实际交房日）；3.判令被告立即向原告支付违约金8338.42元（违约金按照商品房价款505359元的0.1‱自2014年12月31日起计算至起诉之日，剩余违约金计算至实际交房日）；4.案件受理费由被告承担。庭后，原告自愿撤销第1项诉讼请求。事实和理由：2013年10月23日,原、被告签订《包头市商品房买卖合同》,合同约定原告以总价款人民币595359元的价格向被告购买位于科技路26号檀香湾小区4-2307的房屋一套（房屋详细信息见合同），被告承诺于2014年12月30日前向原告交付经验收的上述房屋。合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付首付款人民币255252元，剩余房款人民币250107元由公积金支付（已付），但被告至今仍未按照合同约定向原告交付房屋，不仅给原告的生活造成了极大的不便，还给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司辩称，第一，不同意原告既要求支付逾期交房利息,又要求支付逾期交房的违约金。首先，被告方通过招拍挂程序取得了檀香湾小区建设土地的使用权，在土地出让合同补偿协议中标明地块为净地。而造成被告延迟交房是因为项目须在东侧高压线改造工程完成后，同时须满足相关规范基础上才能实施建设行为。因项目东侧高压线原因，导致1#、2#楼及1#地下车库不能正常施工，因1#地下车库在1#、2#、3#、4#楼下面导致3#、4#楼不能正常施工按期交付。被告与政府相关部门积极协调，经多部门审批，2017年2月24日才将高压线移走。高压线改迁正是导致答辩人无法按期交房的直接原因，不是正常的商业风险，也不是房地产市场固有的风险，是不能预见且无法解决的重大客观情形。被告对该小区的逾期交房没有主观恶意，不存在主观过错，应当减轻答辩人的违约责任。其二被告迟延交房原因还来自于隆升公司，隆升公司是檀香湾3#、4#楼的施工总包方，隆升公司未按合同约定配合被告办理工程的竣工验收手续。其三双方签订的《商品房买卖合同》是包头市房管局提供的办理网签必须采用的格式合同,原、被告对其中的违约责任的内容都没有更改的权利。逾期交房产生的已付购房款利息与逾期交房违约金应属于同一性质，都是对被告逾期交房需承担违约责任的约定,不应重复计算。其四，按照合同约定计算逾期交房的违约金过高,请求人民法院降低违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》笫十七条的规定,逾期交房给买受人造成的损失即为买受人因不能取得自己的房屋而为解决居住使用问题产生的房屋租金,应当以具有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋的租金标准为依据。第二，原告要求被告支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效,应依法驳回原告的全部诉讼请求。根据合同约定,被告应于2014年12月30日前交付房屋,也就是从2015年1月1日开始被告没有交付房屋就构成违约,原告就可以追究被告的违约责任，原告在2019年10月11日才提起诉讼,其诉讼请求已经超过法律规定的保护民事权利的期限,应依法驳回。本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，原告郝某与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订了合同编号为2013-0034780的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区科技路26号檀香湾小区4-2307号房屋一套，建筑面积133.34平方米，每平方米价格为3790元，房屋总价款505359元。付款方式为买受人于2013年10月23日前交清首付款155359元，剩余350000元于2013年10月30日前采用银行按揭或公积金支付。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年12月30日前，将商品房交付乙方使用。”合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息……如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.1‱向乙方支付违约金。”合同附件五《商品房买卖合同》补充协议第四条关于房屋交付的补充约定：2、买受人逾期未办理入住手续的或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，视为自《入住通知书》规定的入住截止之日起已经将该房屋交付予买受人,买受人应承担该房屋的一切责任与风险。第八条关于送达方式补充约定：1、买受人应保证其在《合同》中所载明的电话、传真、通讯地址等均为正确并可以有效送达，且应在其前述联系方式变更后立即书面告知出卖人。第五条第3款约定：“主合同第十二条所述的：‘出卖人的责任’是指无法按照产权登记机关的规定提供办理《房屋产权证》须由其提供的权属证件”。2013年3月10日，原告向被告支付155359元首付房款。2013年11月20日，原告向被告支付240000元购房贷款。2013年12月6日，原告向被告支付99893元购房贷款。以上合计原告已付购房款495252元。双方未办理房屋交付手续。另查明，2019年5月14日，被告向原告邮寄材料，2019年5月15日邮单查询显示他人代收。2016年4月21日，内蒙古电力（集团）有限责任公司包头供电局（以下简称“包头供电局”）向包头市规划局发出《关于110千伏轻福线线路改造路径规划意见的函》，对被告建设的“檀香湾”小区涉及的改迁线路，征求包头市规划局的规划意见。2016年5月25日，包头供电局生产技术处向包头市规划局出具《关于高新区檀香湾住宅小区二期用地范围110KV轻福线15#-17#改迁的说明》。2016年12月9日，包头市规划局向包头供电局出具《关于高新区科技路110KV供电线路改迁规划意见的函》，同意改迁线路。2016年10月31日，被告与内蒙古银河电力安装工程有限公司签订关于高压供电线路改迁工程的《建设工程施工合同》。以上事实，有原告郝某提供的《包头市商品房买卖合同》复印件一份、房款收据及公积金贷款支取明细复印件一份，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司提供的《国有土地使用权出让合同补充协议》复印件4页、《建设工程规划许可证副本》及附图复印件7页、《建设用地规划许可证副本》及附图复印件2页、包供生[2016]31号《关于110千伏轻福线线路改造路经规划意见的函》复印件一份、《关于高新区檀香湾住宅小区二期用地范围110KV轻福线15#-17#改迁的说明》复印件一份、包规划发[2016]394号《关于高新区科技路110KV供电线路改迁规划意见的函》复印件一份、《建设工程施工合同》复印件一份、高压供电线路改迁工程现场照片复印件一份、（2019）包方证内民字第376号《公证书》复印件一份、《房地产估价报告》复印件一份、邮寄《入伙通知书》的凭证两张、《销售流程一览表》复印件一张、《包头市商品房买卖合同》复印件一份、首付款收据及个人贷款凭证复印件一份，以及双方当事人陈述等证据材料经庭审质证认证在案佐证。本院认为, 原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋等相关义务。本案争议的焦点问题为：第一，房屋是否交付。按照合同约定，被告应当于2014年12月30日前交付商品房，但双方一直没有办理房屋交付手续。原告签收了材料，但是签收的内容无法得知，通知入住的时间无法得知，被告抗辩已经通知入住，视为交付的证据不足，不予支持,故房屋尚未交付。第二，利息及违约金的计算依据。合同第三条约定，被告于2014年12月30日前，将商品房交付原告，故被告承担逾期交房违约责任的起算时间为其应交付商品房之日次日，即2014年12月31日。被告尚未交付商品房，承担违约责任的截止时间应当至房屋交付之日止。合同第五条明确约定了违约利息及违约金的计算方法，该约定为被告迟延交付房屋应承担的违约责任，具有补偿和惩罚性质，均为违约损失，不违反法律规定，被告抗辩重复约定的理由，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按照同地段同类房屋租金计算。本案约定了损失赔偿的计算方法，被告要求以租金计算依据的理由不足，不予采纳。被告提出由于高压线通过小区上空，无法施工，规划设计变更后，才具备施工条件，造成迟延交付的原因是多方面的，因此违约金的约定过高，请求调减。虽然高压线确实影响了小区的正常施工，但是作为开发商，签订合同时就应当预见到合同不能如期履行的后果，高压线不能如期迁移的影响，而该责任并不能因此由购房人承担。考虑到开发商依法取得土地使用权，依规划建设已经不能，原建设施工因规划的变更，必然受到影响,迟延交付也成为必然。本院结合当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，参考包头市中级人民法院对案涉小区生效判决书确定的数额，对被告未按约定交付房屋，占用原告资金的违约损失进行调减，可按商品房价款的日1‱计算迟延交付房屋的违约损失。被告称内蒙古隆升建筑安装工程有限公司作为檀香湾3#、4#楼的施工总包方，未按合同约定配合被告办理工程的竣工验收手续，因此造成了被告延期交房的抗辩理由，与本案并非同一法律关系，该抗辩理由不成立，本院予以驳回。第三，关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。“购房款利息”与“违约金”属于同一性质的损失，随着被告违约行为一直在持续，违约损失也因此而不断产生，直至被告实际交付房屋，违约损失才停止产生，原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，故该违约损失应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。原告向本院请求保护民事权利的时间为2019年10月11日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告主张2016年10月12日之后违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，被告应向原告支付自2016年10月12日起至2019年10月11日（共计1094天），以已付购房款495252元为基数，按商品房价款的日1‱计算迟延交付违约损失54180.57元（495252元×1094天×1‱），并将损失计算至被告实际交付商品房之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告郝某支付以495252元为基数，自2016年10月12日起至2019年10月11日止，按商品房价款的日1‱计算迟延交付房屋的违约损失54180.57元，并将损失计算至被告实际交付商品房之日止；二、驳回原告郝某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，减半收取计1319元（原告郝某已预交），由被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担612元，由原告郝某负担707元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。      审判员  康 利 清     二〇一九年十二月五日                               书 记员  刘  静 附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》 第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。