安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1282民初4866号原告（反诉被告）：安徽界首牧原农牧有限公司，住所地：安徽省界首市深圳达实商贸城C6-1，统一社会信用代码91341282MA2NPOMD43。法定代表人：马玉华。委托诉讼代理人：苗博，该公司员工。委托诉讼代理人：杜梦霞，该公司员工。被告（反诉原告）：王某某，男，1969年11月29日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。原告安徽界首牧原农牧有限公司与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，被告王某某于2019年12月17日提出反诉，本案依法由审判员焦东亚适用简易程序于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人苗博、杜梦霞，被告（反诉原告）王某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽界首牧原农牧有限公司的诉讼请求是：1.依法判令被告返还预付款20000元；2.依法判令被告支付违约金16000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原被告于2019年4月11日签订了《房屋转租合同》，被告将坐落于界首市深圳达实商贸城的房屋（已经征得房屋出租人同意）转租给原告，租赁期限自2019年4月15日至2020年4月15日，年租金80000元，原告向被告支付20000元作为预付款用于房屋装修；被告交付装修后并经原告验收通过后15个工作日内，原告将剩余房租60000元付至被告指定账户。原告支付20000元，被告交付房屋的时间超过合同约定的交房时间，经原告验收未达到合同约定的交房条件，原告多次催促被告继续履行装修业务，被告怠于履行。原告于2019年5月15日、6月4日电话或短信通知被告：合同解除并要求被告于2019年6月10日将预付款20000元退还原告。截止2019年6月10日，被告仍未退还。原告书面发函至被告：自2019年6月10日终止合同，要求被告退还预付款，被告未能退款。原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告王某某辩称：《房屋转租合同》第六条第三项约定：甲方交房条件应满足：墙面全部粉刷大白，各房间房门均安装完毕，楼梯带手扶栏杆，装修出两间卫生间、卫生间洗手池，租赁房屋所有地面铺设地板，通水通电等所有满足乙方正常租赁安全使用的条件并经乙方现场核实验收通过。该约定所列装修项目的材料品质、价位未予详细列明，应按通常解释来理解。被告履行了交房时满足的条件，不存在违约事实。反诉原告（被告）王某某诉称：2019年4月11日，反诉原告与反诉被告签订《房屋转租合同》，反诉原告按照第六条第三项约定，组织了施工，提供了满足正常租赁安全使用的条件，反诉被告片面强调需其现场核实验收，擅自解除合同，有违双方订立合同的初衷，给反诉原告造成了损失，损失数额按照一年租金80000元，房屋闲置8个月计53000元，请求判令反诉被告赔偿经济损失53000元。反诉被告（原告）安徽界首牧原农牧有限公司在庭审中辩称：双方已经解除合同，反诉原告不存在损失。原告（反诉被告）安徽界首牧原农牧有限公司依法向本院提交如下证据：1、函告一份、验收照片与短信记录一份；2、《房屋转租合同》复印件一份、说明一份；3、河南省农村信用社（农商银行）电子回单一份。被告（反诉原告）王某某依法向本院提供照片二组，证明被告提供的租赁房屋装修情况。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月11日，原告安徽界首牧原农牧有限公司（乙方）与被告王某某（甲方）签订一份《房屋转租合同》，合同第一条约定“1、甲方依法承租的坐落于阜阳市界首深圳达实商贸城的非公有房屋已征得房屋出租人书面同意，由甲方将上述承租房屋全部即D8-17（1-3层）以及D8-19-30（第三层）转租给乙方。转租房屋的建筑面积495平方米”。第三条约定：“1、甲乙双方约定，甲方于2019年4月15日前向乙方交付转租房屋，转租期为12个月。自2019年4月15日甲方交付乙方使用起止2020年4月15日止。甲方保证转租期未超出租赁合同的租期”。第四条约定：“1、上述租赁期间内的转租房屋租金总额为人民币80000元（大写：捌万元整），此金额含税。2、乙方支付租金的方式如下：乙方应于2019年4月10日前向甲方支付20000元作为预付款；甲方交付房屋并经乙方验收通过后15个工作日内，乙方一次性将剩余租金60000元付至甲方指定的银行账户…”。第六条约定：“3、甲方交房时房屋条件应满足：墙面全部粉刷大白，各房间房门均安装完毕，楼梯带手扶栏杆，装修出两间卫生间（男女各一间）、卫生间洗手池，租赁房屋所有地面铺设地板，通水通电等所有满足乙方正常租赁安全使用的条件并经乙方现场核实验收通过”。同日，界首市达实物业有限公司出具一份《说明》，其作为出租方同意被告王某某（承租方）转租案涉房屋。2019年4月16日，原告通过其银行账户将20000元款转给被告王某某。5月7日，原告方人员在现场核实，发现部分装修效果欠佳。5月9日，被告王某某整改后，短信告知原告公司人员。原告公司人员告知不再租赁房屋。6月10日，原告将书面《函告》短信通知被告王某某，要求被告将20000元退还原告的银行账户。本院认为，案涉租赁房屋系被告王某某租赁界首市达实物业有限公司并取得其同意后，又转租给原告安徽界首牧原农牧有限公司，不违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，《房屋转租合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告于2019年6月10日书面通知被告王某某解除合同，被告王某某虽有异议，但在法律规定的三个月合理期限内未能提起异议之诉，该《房屋转租合同》解除通知已经发生法律效力。《房屋转租合同》第九条第一项约定：“1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向乙方支付本合同租金总额10%的违约金并全额退还乙方已付租金及其利息…”。原告仅要求被告退还已付租金20000元，对此诉讼请求，本院予以支持。第九条第二项约定“2、甲方怠于履行装修业务或装修完成经乙方验收不符合约定交房条件的，甲方应支付乙方本合同租金总额的20%的违约金”。其一、双方约定原告应于4月10前支付预付款20000元，事实上原告在4月16日方才支付被告；约定4月15日交付房屋，事实上原告于5月7日方才现场核实。双方行为上已经对《房屋转租合同》的条款进行了变更；其二、双方对墙面大白、楼梯、地板并未进行严格明确的条件约定，被告王某某已经履行大部分装修业务，且在5月7日至9日两天内进行了整改完善，若让被告承担20%的违约金，显示公允。考虑到原被告双方对交付条件约定不清楚均存在一定的过错，本院酌定减轻被告的违约责任，违约金以10000元为宜。《房屋转租合同》第七条第二项约定：“甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住的…”。在反诉原告王某某提供的房屋并未严重影响居住的条件下，反诉被告行使解除权，显然不符合第七条的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。反诉原告王某某在与反诉被告协商无果的情况下，应及时出租房屋，避免损失扩大，其要求八个月的租金损失并非必然产生，本院参照异议之诉的期限，酌定三个月的租金损失20000元（80000元／12个月×3个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十四条、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)”第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王某某于本判决生效之日起十日内退还原告安徽界首牧原农牧有限公司预付款20000元；二、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告安徽界首牧原农牧有限公司违约金10000元；三、反诉被告安徽界首牧原农牧有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告王某某经济损失20000元；四、驳回原告安徽界首牧原农牧有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王某某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，由被告王某某承担。反诉受理费1124元，减半收取562元，由原告安徽界首牧原农牧有限公司300元，由被告王某某承担262元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  焦东亚二〇一九年十二月三十一日书记员  刘子瑞附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。