黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0129民初453号原告：张文静，住黑龙江省延寿县。被告：王梓铭，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。被告：黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司[统一社会信用代码XXXXXX]。住所地黑龙江省延寿县延寿镇。法定代表人：侯国发，总经理。原告张文静与被告王梓铭、黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司（以下简称飞宇公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年5月28日、10月23日、11月20日公开开庭进行了审理。原告张文静及其委托诉讼代理人罗彦国，被告王梓铭委托诉讼代理人姜庆祥、张贵宏，被告飞宇公司委托诉讼代理人宋振环在第一次庭审时均到庭参加诉讼，第二次及第三次庭审，被告王梓铭及其委托诉讼代理人姜庆祥、张贵宏未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文静向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买（以物抵债）的位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1602、2单元1502号房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认原告张文静与被告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司所签订的商品房买卖合同书合法有效，并确认位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1602号、2单元1502号房屋归原告所有；3本案的诉讼费用由被告负担。“诉讼过程中，张文静变更第一项诉讼请求为：请求延寿县人民法院判决终止执行位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1602号、2单元1502号房屋；放弃第2项诉讼请求；变更本案事实和理由：事实和理由中陈述的以物抵债事实不存在，实际上是签订了买卖合同，是用飞宇公司拖欠张文静的欠款，折抵的购房款，该事实有证据可以提供，缴纳入住费变更为实际交付，视为把案涉房屋交付给张文静，删除早日入住、以物抵债”。事实和理由：2019年1月16日，延寿县人民法院作出的（2019）黑0129执异2号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，已经在法院查封涉案房屋之前与飞宇公司签订商品房买卖合同书并已支付全部价款，同时为早日入住，交纳了涉案房屋的供热费、物业费、大项维修金、电梯费、装修保证金、垃圾清理费、燃气安装费等相关缴费34，122元，已办理物业入住手续，及对该房屋已有事实上的管理和支配权。实际占有应以实际控制为标准，原告是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。未办理预告登记并非原告的原因造成，系被告飞宇公司手续不全导致无法办理，原告并无过错。该执行裁定书认定事实错误，对原告的财产进行查封明显是错误的，依法应予撤销并解除对房屋的查封。2011年10月17日，张理延（与张文静系夫妻关系）通过转帐的方式两次共借给飞宇公司100万元，并出具了借据，飞宇公司用东风国际一期两套房产抵押并办理了网签合同。借款到期后，飞宇公司只偿还了5万元，其余95万元，双方依据第一次协议于2013年5月4日和2013年5月23日又重新签订了两份协议。到期后，经原告多次催要，双方于2018年9月12日进行了结算并签订了顶帐协议书，飞宇公司共欠原告本息合计1235000元，飞宇公司用东风国际三期5号楼1单元1602号、2单元1502号和7号楼2单元1401号3套房产抵偿1229771元，双方互不找零，再无债权债务关系，双方签订了编号为181××××5290和编号为181××××7396的商品房买卖合同书。结算完毕后，原告退回了原来的借款票据和相关借款协议，将名下抵押的东风国际一期的3套房产返还给了飞宇公司，并配合解除了网签抵押手续。2018年9月20日，原告与飞宇公司签订了自救协议书，原告为了早日进户，提前交纳了上述3套房产的供热费、物业费、大项维修金、电梯费、装修保证金、垃圾清理费、燃气安装费等共计34，122元，已合法实际占有该房屋。至此，东风国际三期5号楼1单元1602号、2单元1502号房屋的买卖合同成立、以物抵债协议生效并已经实际占有履行。同时，原告购买（以物抵债）涉案商品房后，因被告飞宇公司原因，无法办理商品房预售登记，但只是物权未设立，并不影响合同的效力，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。因此，原告依法享有物权期待权，在执行程序中应予以优先保护。在不动产买卖过程中，买受人支付价款后即取得期待权，非因其自身原因导致不能完成物权转化。综上，原告与飞宇公司签订的商品房买卖合同书，是双方真实意思的表示，该合同书不违反国家有关的法律法规的强制性规定，是合法有效的买卖合同。被告刘艳无涉案房屋任何手续，其行为严重危害了原告的合法权益，人民法院应停止对延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1602号、2单元1502号房屋的强制执行，并解除对其的查封。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求！王梓铭辩称，针对原告当庭变更诉讼请求，我们没有意见，但是对于原告当庭变更自认以物抵债的行为，我们认为与事实相符，而原告当庭将基本事实出现反复，针对原告在立案时提交的起诉意见进行答辩，案涉房屋是正在施工过程中的在建房屋，原告张文静没有占有该房屋，张文静不符合第二十八条规定。原告通过抵债的方式购买飞宇公司三套房屋，而我方仅查封了其中两套，其异议不符合第二十九条第二款。飞宇公司将案涉房屋给原告，抵偿所欠债务，原告依法不享有物权期待权，不能对抗查封和执行，以房抵债协议以消灭金钱债为目的，在完成不动产法定登记前，该抵债协议不足以形成优先于一般债权，且破坏了债权平等授偿的原则，损害了其他与飞宇公司有债权债务关系的合法权利救济途径，因此请求驳回原告的诉讼请求。飞宇公司辩称，东风国际三期5号楼1单元1602号、2单元1502号房屋，确系原告在飞宇公司以借款抵付购房款购买的，2018年9月12日，飞宇公司与原告进行了借款结算，飞宇公司共欠原告1235000元，飞宇公司用上述两套涉案房产及七号楼××单元××号房屋，抵偿了原告的借款，飞宇公司与原告签订的上述的三套房产的商品房买卖合同书，并为原告出具了购房款票据，原告参与了小区自发组织的自救行动，并缴纳了进户费用以用于小区未完善的工程建设，因此涉案房屋应归原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告张文静为证实其主张的事实成立，在庭审中提交了如下证据：证据A1.合同编号分别为181××××5290、181××××7396《商品房买卖合同书》两份；（2016）黑0129执325号之八执行裁定书一份。拟证明：张文静与飞宇公司的商品房买卖合同合法有效，并且买卖日期2018年9月14日在查封日期2018年11月21日之前，已经办理了登记备案，在系统中可以查到，被告所说的逃避执行没有事实基础和法律依据。被告王梓铭质证意见：对真实性、合法性、关联性均有异议，这两份合同签订的时间为2018年9月14日，而原告申请执行的时间为2017年，该份合同明显侵害了申请执行人的合法权益，而且该合同性质为以物抵债协议，并非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，即本案原告只有债权请求权，而非物权，两份合同签订日期虽然标注于2018年9月14日，并没有向房产管理部门进行备案确认，无法确认合同真实的签订时间，从而不能说明两份合同是在被告查封之前所签订的。按照合同书所写日期，也是在被告申请强制执行之前，飞宇公司在法院报告财产令中并没有披露该财产，此后又用涉案房产向原告冲抵债务，明显是在转移财产，该份合同是在以合法形式掩盖非法目的。被告飞宇公司质证意见：无异议，是飞宇公司与原告签订的购房合同，证明原告购买涉案房产的事实。证据A2.延寿县斯托德物业有限公司收费票据、证明各两份；（2017）最高法民申5096号民事裁定书、（2016）最高法民申2736号民事裁定书、（2017）最高法民申5096号民事裁定书各一份。拟证明：张文静在人民法院查封前就已经实际占有涉案不动产，裁定书中明确指出，《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“未经验收或者验收不合格的交付使用”的规定，系对建设工程交付的管理型规定，当事人违反该规定的应承担相应的责任，但不能据此推翻原告已对案涉房屋实际占有的事实，本案应当参照适用，房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。裁定书来源于中国裁判文书网。物业证明的效力以公章为准，是否谁签字无关紧要，涉案房屋虽然不能实际居住，但物业公司早就存在，该涉案房屋是否实际交付，应以物业公司和飞宇公司的陈述为准，至于门窗没有安装，在本案中业主已经采取自救措施，不影响原告实际占有的涉案房屋。被告王梓铭质证意见：对该份证据有异议，斯托德物业证明没有负责人签名，因东风国际三期并未交付，并没有所谓的业主，因此不存在业主委员会之说，而且其内容只是陈述现在的商品房具体的烂尾情况，其物业公司并没有权利认定工程烂尾形成的原因，因此该份证据不能证实原告所要证实的问题，与本案无关。斯托德物业另一份证明证实交费项目就视为交付，其所诉只是单方想当然的行为，众所周知，涉案房产属于烂尾的状态，根本不可能交付，因此斯托德物业明显在做虚假陈述，至于收取的张文静相应的费用，应与本案无关，并不能排除我方的查封及执行行为。两份票据所显示的内容虽然是进户费等费用，根据原告所述，另外两份证明可以看出，该笔费用的实际用途是用于安装门窗等未完工程的费用，并不是用于实际进户占用所花费的费用，所以收据上所显示的费用并不能证明原告说明的问题，物业公司证明交费之日为交付房屋，并不能以此推定原告就合法占有了涉案房屋，虽然物业公司证明了交费的业主就是已经实际占有该房屋，这与事实和他所陈述的事实均不符，韩国臣在业主委员会代表的签字属于证人证言，因其未出庭作证，不能作为定案依据，该物业公司无权出具证明，因为小区并没有整体验收交付使用，同样飞宇公司也没有将工程转交物业公司进行管理，在此情况下无权对涉案房产的情况出具证明。对裁定书的真实性没有异议，这两份证据和本案没有关联。被告飞宇公司质证意见：没有异议，东风国际三期小区共计7栋住宅，1-4号楼以竣工进户投入使用，物业工作为斯托德物业公司负责，5-6-7号楼物业管理工作也相应由斯托德物业管理公司管理，这个月的中旬小区业主成立了业主委员会，镇政府是有备案的。票据是是原告参加小区业主自发的自救行为时进户费用，目的是为了完善5-6-7号楼未完善的费用包括门窗。对裁定书没有异议。证据A3.2018年9月12日张文静与飞宇房地产开发公司签订的《协议书》一份、飞宇公司内部对账明细表一张、飞宇公司收费票据两张。拟证明：张文静已经实际支付了全部购房款，支付价款的方式是转账，飞宇公司欠张文静的钱用转账的形式支付的房屋价款，银行转账记录，实际支付给飞宇房地产开发公司100万元，取款300万元记录来源于手机截图，抵押合同早已取消，涉案房屋属于重新签订的买卖合同，并非以物抵债，也并非是让与担保中所涉及的房屋。被告王梓铭质证意见：对该份协议的真实性没有异议，但协议证实飞宇公司与张文静系民间借贷法律关系，当时借款是100万元，已偿还5万元，即借款本金95万元，当时用多套房产以买卖的形式进行抵押，也即涉案房产是名为买卖，实为借贷的抵押担保形式，因此不符合排除执行的条件，两张收据显然原告并未实际支付该两笔款项，而是双方借贷本息后形成的，是否属于高利贷不受法律保护的范畴存在疑问，请求法庭对该份证据不予认定。根据该份证据，说明购房款是用借款本息转化而来，但原告方并没有提供借款的真实发生交易记录，从而并不能证明购房款已经实际交付。对两份证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，并没有打入飞宇公司，不能认定飞宇公司向原告借款。被告飞宇公司质证意见：对该组证据无异议，确系飞宇公司与原告签订的转账协议书，飞宇公司给原告出具的购房款票据，原告用飞宇公司所欠的借款抵付了案涉房屋两套的购房款。对汇款凭证无异议，柳彬为飞宇公司的会计。证据A4.飞宇公司于2019年5月28日出具的证明一份。拟证明：本案属于非因买受人张文静自身原因未办理过户登记。被告王梓铭质证意见：这是飞宇公司今天出具的证明，飞宇公司已经全权委托了代理人参加庭审，完全可以当庭陈述，当庭陈述应当与其他证据结合予以认定案件事实，该证明没有任何异议。被告飞宇公司质证意见：无异议。证据A5.延寿县斯托德物业有限公司出具的证明五份、视频光盘一份、付忠仁及韩国臣身份证复印件各一份。拟证明：补充了物业公司负责人付忠仁签字时间为2019年9月30日；补充了斯托德物业公司负责人付忠仁和东风国际三期业主委员会主任韩国臣的签字与视频录像（同时备有转化成文字纸质版本及两人身份证复印件），身份证复印件来源于本人，斯托德物业公司负责人付忠仁签字时间为2019年9月28日，东风国际三期业主委员会主任韩国臣的签字时间为2019年9月30日。用于证明上次开庭的时候，物业公司的负责人不在家、但也接到电话了，回来后补充了签字并录了两段小视频。业主委员会主任韩国臣视频证明房屋实际交付，更加佐强了俩份证明的真实性。被告王梓铭及其委托诉讼代理人姜庆祥第二次庭审未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人姜庆祥庭前提交的质证意见，未对原告张文静提交的证据发表具体质证意见。被告飞宇：无异议。证据A6.钥匙各二把、照片四张、光盘一张。拟证明：涉案房屋在被延寿县人民法院查封前，已经交付给张文静了，飞宇公司、斯托德物业服务有限公司信守承诺、同所有业主的自救行为真实有效，虽然门是新安上的，但是恰恰证明了房屋的实际占有、应以实际控制为准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件，住宅是指与外界相对隔离供人生活起居的场所，“拟制交付”的交付方式在《海商法》中适用，在其它商业交付中依然可以参照适用，飞宇公司、斯托德物业服务有限公司、以及张文静和众多购房人的自救行为得到人民政府的充分认可，“拟制交付”的意思自治行为没有违反法律规定，当然属于合法有效了，请求法官给予充分肯定。证据A7.斯托德物业服务有限公司的营业执照复印件（来源于斯托德物业服务有限公司）、斯托德物业服务有限公司的负责人付忠仁身份证复印件（来源于斯托德物业服务有限公司）、东风国际三期业主委员会主任韩国臣的身份证复印件各一份。拟证明：斯托德物业服务有限公司的真实性与合法性，同时也证明了物业公司负责人和业主委员会主任的身份信息。证据A8.许春林身份证复印件一份（来源于本人）、证明二份、光盘一份。拟证明：许春林在公司的结算票据上虽然只签了一个“许”字，但代表其本人，真实有效。证据A9.法院查封25套房屋明细和金额一份（来源于黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司）。拟证明：刘艳恶意超标的将近5倍查封众多合法购房人的房产，依据《民事诉讼法》105条，需要承担赔偿责任，造成众多购房人无家可归，形成恶劣的社会影响，故请求法官解除查封涉案房产。证据A10.黑（2019）延寿县不动产证明第0001581号不动产登记证明一份。拟证明：该房产与被查封的张文静涉案房产都是一起从飞宇公司购买的，并且一个小区，张文静对涉案房产拥有物权期待权，买卖房屋合同真实有效，而且已经交付。证据A11.光盘一张。拟证明：飞宇公司与张文静结算手续齐全，与第一次执行异议提交证据一致，这份视频录像不是全部，这次飞宇公司拿来传票可以提供全部结算手续。证据A12.（2017）赣08民初164号民事判决书一份。拟证明：原告所购房产属商品房买卖关系，符合2016年12月28日最高院发布的指导案例72号精神，在执行程序上不属于人民法院可以查封的范围，王梓铭申请执行的生效判决确认的系普通债权，对案涉两套房产依法不享有优先权，原告依法取得了案涉房产的物权期待权，可以解封。被告王梓铭及其委托诉讼代理人姜庆祥第二次、第三次庭审未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人姜庆祥庭前提交的质证意见，未对原告张文静提交的证据5、证据6、证据7、证据8、证据9、证据10、证据11、证据12发表具体质证意见。被告飞宇公司对原告张文静提交的证据A5、证据A6、证据A7、证据A8、证据A9、证据A10、证据A11、证据A12均无异议。被告王梓铭为证实其主张的事实成立，庭审中提供了如下证据：证据B1.最高院关于人民法院办理执行异议中第421、428、429页条文释义；（2017）最高法民申1769号民事裁定书、（2017）最高法民终356号民事判决书、（2016）最高法民申3620号民事裁定书各一份。拟证明：抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现，该三份最高法案例，均认为以物抵债协议是以消灭金钱债债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，因此基于以物抵债受让不动产的受让人在完成不动产登记前，破坏了债权平等受尝的原则，原告并不享有所有权，也不享有排除执行的其他实体权益。案例来自于裁判文书网。原告张文静质证意见：对这份判决的真实性没有异议，对关联性和合法性有异议，该证据只能证明债权具有平等性，与本案的涉案房屋是否可以被中止执行，没有任何关联性，被告所说的证明内容，没有事实基础和法律依据，请求法院不予认可。被告飞宇公司质证意见：无异议。被告飞宇公司为证实其主张的事实成立，在庭审中提交如下证据：证据C1.被告飞宇公司与原告张文静签订的两份协议、两份票据。拟证明：原告张文静与被告飞宇公司之间借款的事实及金额。原告张文静质证意见：无异议。被告王梓铭质证意见：对该份证据没有异议，对证明问题有异议，该欠款协议约定利率为2.5%，超过法律保护的年利率24%，借款长达八年时间，双方之间应当有还款利息的明细，而且借据所表明35万元及60万元，与原告声称的70万元和30万元相矛盾，在60万元借款协议中，收款账户户名为李媛媛，原告所举示的证据中收款的户名为柳彬，从而说明原告与飞宇公司之间的借款不真实。这两份协议上所写借据形成日期为2013年5月4日和5月23日，原告提供的转账记录均在2011年和2012年，可以说明原告和被告之间的债务存在矛盾，不真实。证据C2.被告飞宇公司与原告张文静签订的协议书一份、票据四张。拟证明：原告在飞宇公司用借款抵付了涉案房屋的两套的购房款，与原告提供的其中一组证据是一致的。原告张文静质证意见：无异议。被告王梓铭质证意见：对双方签订的协议书及收据，我们认为，原告与飞宇公司民间借贷95万元利息为年利率30%，时间长达8年之久，飞宇公司偿还原告具体钱款的数额，至少每年多偿还6%，而且是否计算复利及利滚利应当查看原告及飞宇公司之间往来明细，截止至本案庭审时，被告飞宇公司不应当欠原告任何款项，原告与飞宇公司签订的协议书是在我方申请执行之后，飞宇公司的这种行为是否构成转移财产及无偿转让财产，由法庭审理查明。证据C3.2018年9月20日，原告张文静与被告飞宇公司签订的自救协议书一份、原告交纳各种费用票据三张。拟证明：原告张文静参加了自救活动，并缴纳了进户费用，和原告提供的证据一致。原告张文静质证意见：无异议。被告王梓铭质证意见：记账联两张单据没有收款人签名及盖章，协议书系双方之间提前缴纳相应费用，而飞宇公司无权收取供热费用、物业费及大项基金。其中证据第三条明确载明为了早日入住提前交纳费用，说明涉案房屋并没有实际交付给原告方，从而证明原告对案涉房屋没有占有。本院在庭审中出示下列证据：证据D1.《债权转让协议》、《债权转让确认书》及本院执行人员与刘艳、王梓铭所做的执行笔录，来源于本院（2016）黑0129执325号执行卷宗。拟证明：刘艳将案涉债权全部转让给王梓铭及本院核实情况。原告张文静质证意见：对执行笔录真实性没有异议，我认为转让协议不真实，因为转让协议债权没有实现之前就转让出去了，律师还是之前的律师，执行生效债权是200万元，查封标准是600万元。证据D2.本院作出的（2016）黑0129执325号之十一、之十二号执行裁定书各一份，来源于本院（2016）黑0129执325号执行卷宗。拟证明：王梓铭变更执行案件申请人及执行案件终结本此执行程序的裁定。原告张文静及被告王梓铭、飞宇公司均无异议。证据D3.2019年5月8日延寿县不动产登记中心出具的编号为7204号《不动产登记资料查询结果证明》一份。拟证明：原告张文静在延寿县范围内，有相关房产的登记信息。原告张文静质证意见：无异议。被告王梓铭质证意见：原告不符合执行异议之规定第二十九条第二款中排除执行异议的条件。被告飞宇公司质证意见：无异议。证据D4.2019年5月28日延寿县不动产登记中心出具的说明两份。拟证明：案涉房屋买受人为原告张文静，登记备案时间为2018年9月14日。原告张文静及被告王梓铭、飞宇公司均无异议。证据D5.缴纳入户费用记账联三张、借据二张、借款协议书二份、记账凭证二份、房款收据三张、抵押房源表二份、借据一份、利息收据一份。本院调取于被告飞宇公司财务室张文静的档案，核实相关事实。原告张文静及被告飞宇公司均无异议。被告王梓铭及其委托诉讼代理人姜庆祥第二次、第三次庭审未到庭参加诉讼，故对本院调取的证据5无质证意见。本院确认：原告张文静提供的证据A1、证据A2、证据A3、证据A4、证据A5、证据A6、证据A7、证据A8、证据A9、证据A10、证据A11、证据A12系原告张文静与被告飞宇公司之间因借贷而形成的商品房买卖合同，以及缴纳的相关费用，系原告张文静与被告飞宇公司之间真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，客观真实，相关之间形成完整的证据链条，能够印证本案的真实情况，且被告飞宇公司无异议，被告王梓铭亦未提交充分的证据加以反驳，故本院对该12组证据证实的相关事实予以确认；关于被告王梓铭提供的证据B1，系非正式法律渊源，正式法律渊源包括宪法、法律、行政法规等，在民事纠纷领域中，正式法律渊源优先于非正式法律渊源适用，所以本院对该组证据的适用存在前提条件；关于被告飞宇公司提供的证据C1、证据C2、证据C3，与原告张文静提供的证据能够相互印证，充分证实本案的真实情况，且被告王梓铭亦未提交充分的证据加以反驳，故本院予以确认；关于本院出示的所有证据，来源合法，客观真实，且与原告张文静提交的大部分证据相吻合，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月27日，刘艳以与飞宇公司之间存在民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院于2016年3月2日作出（2015）延民初字第1006-1号民事裁定书，驳回了刘艳的起诉。刘艳上诉后，哈尔滨市中级人民法院于2016年5月10日作出（2016）黑01民终2005号民事调解书，因飞宇公司未按调解书约定的内容履行给付义务，刘艳向本院申请执行，本院于2018年11月21日作出（2016）黑0129执325号之八执行裁定，查封了案涉房屋。2019年1月2日，案外人张文静向本院提出书面执行异议，要求解除对该房屋的查封。本院于2019年1月16日作出了（2019）黑0129执异2号执行裁定，驳回了张文静的异议请求。2019年1月30日，原告张文静要求停止对案涉房屋的查封诉至法院。被告飞宇公司向原告张文静借款1000000元，2018年9月12日，经原、被告双方结算，被告飞宇公司共欠原告张文静借款本息1229771元，并签订了《协议书》一份，约定用借款本息折抵案涉两套房屋的购房款（一共顶抵三套房产，其中一套房产未被查封），双方互不找零。2018年9月14日，原告张文静与被告飞宇公司签订了案涉两套房屋的商品房买卖合同，同日，经延寿县房产住宅局办理了网签备案登记手续。被告飞宇公司给原告张文静出具收到案涉房屋的购房款收据两份。2018年9月20日，原告张文静与被告飞宇公司之间形成了自救协议，缴纳了物业费、取暖费、大项维修基金等各项进户费用，在第三次开庭审理时，原告张文静向本院出示了案涉房屋的钥匙。案涉房屋未竣工验收。经查，原告张文静在位于延寿县××镇××街××单元××号有房产一处（产权证号1001000525，建筑面积91.84平方米）。另查，原告张文静与被告飞宇公司之间关于以借款本息转化为购房款的手续，均在被告飞宇公司财务室备案室。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、收费票据、收据、记账联、记账凭证、借款协议书、结算协议书、证明、说明、自救协议书、债权转让协议书、债权转让确认书、执行裁定书、执行笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：原告张文静对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该条法律规定系普适性条款，适合所有被执行人。本案中，原告张文静与被告飞宇公司之间原系民间借贷法律关系，双方经结算，达成了以案涉两套房屋抵偿全部借款本息的协议，自此，双方债权债务关系已结清，原告张文静与被告飞宇公司在法院查封之前就签订了案涉商品房买卖合同，应视为双方的真实意思表示，该买卖合同不违反法律法规的强制性规定，并办理了网签备案登记手续，且原告张文静领取了案涉房屋的钥匙，并与被告飞宇公司签订了《自救协议》，缴纳了物业费、取暖费、大项维修基金等各项进户费用，应视为原告张文静已实际占有案涉房屋，而且原告张文静交纳了全部购房款。后因被告飞宇公司存在资金问题，案涉房屋未能交付使用，办不了产权证照非因原告张文静自身的原因。原告张文静提交的与被告飞宇公司之间的相关手续，在飞宇公司财务室均有备案，故具有客观真实性。故原告张文静对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1602号、2单元1502号房屋。案件受理费100元，由被告王梓铭和被告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  吴铁军人民陪审员  唐洪萍人民陪审员  毛微微二〇一九年十二月二十六日书 记 员  赵志永