河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0207民初3284号 原告：晏贵利，男，1987年5月4日出生，汉族，住所地唐山市丰南区。 原告：张颖，女，1987年11月30日出生，汉族，住所地唐山市丰南区。 委托诉讼代理人：郑国强，唐山市丰南区新时代法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张秀兰，女，1958年12月17日出生，汉族，住所地唐山市丰南区。 被告：唐山荣盛房地产开发有限公司（简称荣盛地产），住所地唐山市丰南区汇通路锦绣天地小区S6号底商。统一社会信用代码911302825518514186。 法定代表人：张国军，担任总经理。 委托诉讼代理人：徐良伟。 委托诉讼代理人：李艳敏，河北朋涛律师事务所律师。 原告晏贵利、张颖与被告荣盛地产房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晏贵利、张颖的委托诉讼代理人郑国强和张秀兰，被告唐山荣盛地产的委托诉讼代理人徐良伟、李艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晏贵利、张颖向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告延期交房违约金人民币18534.53元；2.判决被告支付未按合同约定给原告办理房屋权属证书的违约金216356.4元；3.判决被告办理产权证书；4.由被告承担诉讼费。事实和理由：2011年10月11日原告购买了被告开发建设的丰南区春晖路149号底商商品房，建筑面积为52.26平米，每平米13800元，购房款总金额721188元，并签订了商品房买卖合同。合同第八条约定出卖人应当在2012年8月25日前交付原告使用，因被告于2013年5月13日交房，被告违反了合同第九条第二款的规定，自合同第八条规定交付期限第二天起至实际交付之日止，被告共计违约迟延交房257天，被告应按日向原告支付房价款的万分之一的违约金，被告应支付给原告18534.53元的违约金。按照合同第十五条关于产权登记的约定，原告应在规定期限内取得房地产权属证书，虽然未规定向原告支付违约金，因原告按法律规定未取得该房屋的产权证书，不能对外销售，也不能以该房作为抵押向银行借款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因被告未按合同约定给原告办理产权证书，被告已经违约，按交房之日后180日起至今五年时间应支付给原告违约金216354.4元。原告多次要求被告赔偿诉请的两项违约金及要求被告办理产权证书，被告领导屡次更换，多次承诺一定给解决和办理，可是至今也未解决。为了维护原告的合法权益，提起诉讼。 被告荣盛地产辩称，一、逾期交房部分答辩：（一）原告诉请逾期交房违约金超过诉讼时效，丧失胜诉权。双方签订合同约定交房日期为2012年8月25日，即原告知道或应当知道其权利受到侵害的时间点为2012年8月26日，结合实际交房日期2013年5月13日，因此原告待案涉房屋正式交付日后的次日即2013年5月14日原告可准确计算其可能得到的逾期交房违约赔偿款额，依据民法总则相关规定，原告本案相关事实可主张逾期交房违约金赔偿的诉讼时效为3年，也即是至2016年5月14日之后，原告的主张已经超出诉讼时效，丧失了胜诉权。（二）基于可能的诉讼风险考虑，被告就原告该项主张做如下实体答辩：1.被告在约定时间未能交付案涉房屋，并非被告自身原因，不应被追诉违约。合同第八条第二款约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.不可抗力……2.由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期予以顺延”，本案中，在房屋建造过程中，因行业政策文件发生改变，其中原设计方案中保温材料的变更，导致施工中就此施工完全发生改变，该事实有施工中的变更、洽商记录为据。因此，依据上述条款约定，因此导致了交房的顺延，不应以延期交房的违约行为被科处。2.原告违约在先。双方签订合同时间为2011年10月11日，合同第六条约定，首付款于2011年10月11日付清，贷款36万元整，其他约定见合同附件。另，合同附件四：合同补充协议二2约定，按揭贷款：买受人须于签约当日一次性付清首付款，同时提供齐全按揭贷款资料，并于2011年10月18日前到指定银行办理完毕相关手续……经被告核对，原告首付款的时间为2011年10月11日，全款付清时间为2011年11月15日，显然其违约在先，依据同时履行抗辩权规定，被告无需按合同约定交付其房屋，原告也更无权提及被告违约交房。因此，原告的第一项诉请应依法驳回。二、逾期办证部分答辩：（一）被告不存在因自身原因导致逾期办证的事实1.办理权属登记需多流程，多部门，含相应行政机关的行政行为，该复杂的程序并非被告所能左右。2.因政府行为，二证合一改革，导致大产权证办理延迟。唐山市丰南区政府于2017年6月23日发布了开展不动产统一登记工作的通告，使得我公司在办理大产权证期间受到房改政策影响，政府开展不动产统一登记工作，系统调整、人员安排等导致办证业务无法正常开展，使得我公司的大产权证办理受到影响，该原因确为政府行为所致，为我公司不能预见及控制因素。3.由于我公司与政府核对房源属性，导致大产权证延迟，并非我公司直接原因。案涉房屋所在小区为回迁小区，在房屋交付过程中，与相关政府部门核对房屋属性，另有回迁业主因对政府行为不满意上访、换房等情形，导致我公司办理大产权证过程中与政府房源属性核实进度缓慢，该原因导致我公司办理大产权证时间延长。（二）依据案涉合同约定，我公司办证时间明显低于行业平均水平，在该合同为住建部门格式合同情形下，加重我公司责任且超出合理限度的条款约定，应当认定为无效条款。大产权证的办理属于政府部门的行政行为，办理时间并非我公司能左右，因此我公司要求依据合同的基本公平原则对该合同条款的内容予以变更。（三）原告曲解合同第十五条约定，错误理解办证期限及追诉计算期间。1.对此原告主张无约定，可适用司法解释第十八条相关规定计算违约金，明显存在曲解。该条款明确有适用前提，即是“由于出卖人原因，买受人下列期限届满未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外”，本案中，合同相应条款明确约定“双方协商解决”，因此，原告主张违约金计算标准明显有误。2.承上，依据合同第十五条关于产权登记的约定，只是在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……且双方协商解决，本案中，即使原告主张成立，也应以双方协商未果或者以诉讼委托签署之后，方可计算逾期办证违约金。因本小区为回迁小区，依照项目立项总体要求，优先办理住宅，起初，因宅权属登记尚未办理完结，不能通知业主办理商业权属证书。同时因原告已经依据合同约定向被告提交了完备资料，2019年5月10日，该权属证书录入完毕，原告已于2019年6月15日领取了权属证书。因此，如本着实事求是的原则，在遵从公平原则基础上，原告此项诉请已经失去意义。综上，被告要求驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理认定以下事实： 一、2011年10月11日，原告晏贵利、张颖作为买受人，被告荣盛地产作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买其开发建设的湖畔郦舍商业第6-5#座春晖路149号房屋一套，房屋总价款721188元。合同第六条对付款方式及期限约定为“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式，首付款361188元于2011年10月11日付清，贷款36万元整，其他约定见合同附件”。附件四补充协议第二条约定“第六条付款方式及期限补充内容：关于商品房买卖合同第六条内容，由于相关条文解释及操作细则尚未明确，为双方利益考虑，同时避免将来产生不必要的纠纷，经协商，双方一致同意按下列第2种付款方式处理……2.按揭贷款：买受人须于签约当日一次性付清首付款叁拾陆万壹仟壹佰捌拾捌元整，小写361188元，按揭贷款叁拾陆万元整，小写360000元，同时提供齐全按揭资料，并于2011年10月18日前到出卖人指定银行办理完毕相关手续。因买受人原因，致使银行不能在签约7日内放贷的，买受人应于3日内付清全款，但不享受一次性付款购房之优惠；超过此日期视为逾期付款，按合同第七条执行”。《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不做累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2012年8月25日前，并约定“由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期予以顺延”。第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。 二、二原告于2011年5月18向被告荣盛地产交付首付款361188元，余款36万元采取贷款方式于2011年11月15日支付到被告荣盛地产账户，被告于2013年5月13日将案涉房屋交付给原告。案涉房屋于2019年1月28日办理初始登记，于2019年6月6日转移登记至原告名下。 另，原告向本院递交起诉状的日期为2019年5月13日，本院登记为诉前调解案件，登记诉前调解案号为（2019）冀0207诉前调1226号 本院认为，一、案涉《商品房买卖合同》（以下简称合同）合法有效，原告作为买受人应当依约付款，被告作为出卖人应当依约交房并转移所有权。二、逾期交房违约金问题：合同约定被告应当在2012年8月25日前交房，实际交房时间为2013年5月13日，客观上被告已经迟延交房，且被告所提供的证据无法证实延期交房并非其原因所致，故确认系被告原因造成延期交房，被告应当按照合同第九条约定承担2012年8月26日——2013年5月13日期间的违约金。该逾期交房违约金系继续性违约金，至2013年5月13日时已确定具体金额，在民法总则施行前，最后一日的违约金按照民法通则所规定的2年诉讼时效期间（2013年5月14日——2015年5月13日）已届满。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定，本案应当适用当时的法律规定，即民法通则规定的2年诉讼时效期间。虽然原告申请证人翟某出庭对时效问题进行作证，因翟某本人与被告荣盛地产也发生了诉讼，故其与案件存在利害关系，原告申请证人杨某对时效问题进行作证，但该证人未直接证明原告在诉讼时效期间内向被告主张了逾期交房和逾期办证违约金，故以上证人证言无法证明原告在2年诉讼时效期间内向被告主张了逾期交房违约金，无法认定诉讼时效中断。前已述及，逾期交房最后一日的违约金的诉讼时效期间于2015年5月13日已经届满，而原告向本院递交本案诉状日期为2019年5月13日，已经超过了诉讼时效期间，且原告未能证明存在时效中止、中断情形，故对其逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。三、逾期办证违约责任问题：依据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方采取第3项即协商解决的方式处理，排除了第1项买受人退房、第2项出卖人支付违约金，属于当事人对办理产权登记有特殊约定。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”，本案当中双方当事人特殊约定了对逾期办证协商解决，且案涉房屋已经转移登记至原告名下，故对原告要求被告承担逾期办证违约责任的诉请不予支持。四、案涉房屋已于2019年6月6日转移登记至原告名下，故对原告要求被告配合办理产权证书（即转移登记）的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释之规定，判决如下： 驳回原告晏贵利、张颖的诉讼请求。 案件受理费人民币4823元，由原告晏贵利、张颖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判长  李怀刚 审判员  肖 斌 审判员  么晓梅 二〇一九年十二月三十一日 书记员  董建瑞