广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10333号上诉人（原审被告、反诉原告）：董国宏，男，1979年2月12日出生，汉族，住湖南省衡东县********，公民身份号码430************414。委托诉讼代理人：董水平（系董国宏配偶），女，住湖南省衡东县*********。委托诉讼代理人：蒋飞龙，广东信广律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘祖伟，男，1971年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************016。委托诉讼代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。原审第三人：张晓东，男，1982年8月8日出生，汉族，住广东省茂名市化州市**********，公民身份号码440************293。原审第三人：刘光明，男，1973年5月5日出生，土家族，住湖南省沅陵县*******上牛栏坡组，公民身份号码433************110。上诉人董国宏因与被上诉人潘祖伟、原审第三人张晓东、刘光明租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初3384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董国宏上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，驳回潘祖伟的全部诉讼请求；2.潘祖伟返还董国宏租金193000元，并支付占用期间的利息27320.42元(利息按中国人民银行同期贷款利率4.75%，自2014年1月1日暂至2018年8月1日，计算过程见附表一、二)；3.潘祖伟向董国宏支付违约金50000元；4.潘祖伟向董国宏支付维修款109300元；5.潘祖伟向董国宏赔偿四间商铺预期收益299000元(计算过程见附表三)；6.潘祖伟向董国宏赔偿经济损失66000元；7.潘祖伟将位于佛山市南海区旧鸿创瓷业有限公司的旧鸿创饭堂一层的四间商铺交付董国宏使用；8.一、二审诉讼费由潘祖伟承担。事实与理由：一、一审判决认定《厂房租赁合同》全部无效错误。根据《检测报告》，案涉租赁物总建筑面积是2180.86平方米，下柏工业大道边改加建的商铺总建筑面积是245.35平方米，合计2426.21平方米。潘祖伟的产权证书上记载的案涉厂房的总层数为2层，共2211.75平方米。虽然第三层为潘祖伟违规加建，但在签订《厂房租赁合同》时，潘祖伟对该事实予以隐瞒，董国宏并不知情，直到诉讼中调取证据才得知。在签订《厂房租赁合同》时，双方约定租赁标为旧鸿创饭堂内总三层楼面积2000平方米，系整体出租，租赁标的不仅包括合法建造的一、二层，也包括下柏工业大道边改加建的商铺和第三层。一审判决仅以下柏工业大道边改加建的商铺未办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设就认定《厂房租赁合同》全部无效，以偏概全，违反了合同双方的租赁本意，也不利于市场交易的稳定。二、一审判决对2016年11月后厂房使用费35540元的事实认定错误，董国宏依照合同有权拒绝支付。1.在租赁期间，潘祖伟存在一房二租的违约行为，董国宏有权拒绝支付租金。从2017年10月1日起，潘祖伟以其女儿潘某的名义将一楼靠下柏四间商铺和二楼、三楼修复的相应部分租赁给张晓东，租期10年，前四年免租，以抵偿工程款。在一审中，潘祖伟对一房二租的行为已确认。从2017年6月份开始，潘祖伟串通张晓东，侵占属于董国宏承租的场地，还刻意破坏董国宏使用的二楼房间、厕所、门、铝合金窗，并砌砖堵塞消防安全通道、人行通道门，在三楼人行通道门口建造厕所等，董国宏和家属多次商劝，却遭到张晓东恶意殴打。潘祖伟的行为严重妨碍董国宏对租赁物的使用，已构成严重违约。因此，董国宏有权拒绝支付厂房使用费。2.根据《拆迁协议证明》，潘祖伟应在2016年12月10日前将租赁物修建完毕，并交付董国宏使用。但潘祖伟一直拒绝修建，至今仍未修建完毕，给董国宏造成恶劣环境影响和安全隐患。根据《拆迁协议证明》，董国宏有权拒绝支付租金。3.2017年12月，董国宏多次通过电话、微信方式联系潘祖伟的管理人员廖正华支付租金，潘祖伟却一直拒绝收取。董国宏多次通过廖正华约潘祖伟商谈，潘祖伟也一直拒绝。潘祖伟拒绝收取租金，导致董国宏未按合同约定支付租金，相应责任应由潘祖伟承担，而不应由董国宏承担。4.潘祖伟一房二租、恶意导致潘祖伟违约的行为，严重妨碍董国宏使用租赁物。因此，潘祖伟应按照合同约定支付违约金50000元。三、一审判决认定案涉合同约定的租赁物范围不包括下柏工业大道旁四间商铺错误。《厂房租赁合同》明确约定，潘祖伟将旧鸿创饭堂内总三层楼面积2000平方米出租给董国宏，是整体以17000元/月计算租金，而非按面积计算租金。潘祖伟作为厂房的实际控制人和出租方，对厂房的现状、面积、周边环境有充足的认识和了解，而董国宏也是看中该租赁物整体三层楼的可利用价值及租金金额、租金支付方式及递增金额，才签订《厂房租赁合同》。因此，租赁标的为整体三层的使用权是双方的真实意思表示。在此后的《拆迁协议证明》中，双方再次明确租赁标的为整体三层楼，并未对面积进行特别约定，进一步证实了双方并非按面积计算租金。合同签订后，董国宏就进场并依约每月向潘祖伟全额支付租金。但潘祖伟一直侵占一楼靠下柏大道旁的四间商铺，未按照合同规定交付租赁物。潘祖伟侵占四间商铺却收取董国宏整体三层楼房的租金，应将上述四间商铺交付董国宏使用，并退还上述四间商铺的租金193000元及占有期间的利息27320.42元。另外，潘祖伟拒不交付四间商铺导致董国宏未能获得使用该四间商铺的预期利益，其应当赔偿四间商铺的预期利益299000元。四、一审判决对董国宏维修外墙而产生的装修款事实认定错误，该装修款应由潘祖伟承担。《厂房租赁合同》签订时，厂房外墙屋顶漏水，需要换瓦、补漏等，双方因此口头约定，由董国宏安排人员维修并垫付所有维修费用，在维修完毕后的三天之内，潘祖伟向董国宏支付所有维修费用109300元。此后，董国宏就按照潘祖伟的要求完成所有维修工作，但潘祖伟至今仍未支付维修费用。五、二审法院如判决解除合同，潘祖伟应当赔偿董国宏装修厂房所遭受的装修损失数十万元。六、一审判决不支持董国宏主张的经济损失66000元错误。《拆迁协议证明》约定，潘祖伟应于2016年12月10号之前修建好租赁物，但潘祖伟至今未修建好。2016年12月5日，董国宏与刘引平签订租赁合同，约定董国宏于2017年2月1日将场地交付刘引平，由于潘祖伟未修好租赁物，导致董国宏未能依约交付场地，赔偿刘引平违约金66000元，该损失依法由潘祖伟承担。潘祖伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。潘祖伟向一审法院起诉请求：1.解除潘祖伟与董国宏于2013年9月10日签署的《厂房承租合同》，董国宏立即返还案涉租赁物；2.董国宏向潘祖伟支付自2016年4月1日起至董国宏实际返还案涉租赁物之日止的租金，及以当月应缴租金为本金自2016年4月1日起从应缴租金之次日起至实际返还厂房之日止按月2%的标准计付利息（暂计至2018年2月的租金为406215元，利息为83096.03元）；3.董国宏向潘祖伟补缴租金261469.60元及自起诉之日起按月2%的标准计付利息（详见附件2）；4.潘祖伟没收董国宏保证金30000元；5.诉讼费由董国宏承担。董国宏向一审法院提起反诉，请求：1.潘祖伟向董国宏返还租金193000元，并以193000元为本金按中国人民银行同期贷款利率4.75%计付自2014年1月1日起止实际返还商铺之日止的利息；2.潘祖伟赔偿董国宏预期收益299000元；3.潘祖伟支付违约金50000元予董国宏；4.潘祖伟赔偿董国宏经济损失66000元；5.潘祖伟向董国宏支付租赁物的维修款109300元；6.潘祖伟将位于佛山市南海区旧鸿创瓷业有限公司的饭堂一层四间商铺交付董国宏使用；7.诉讼费由潘祖伟承担。一审法院认定事实：2013年9月10日，潘祖伟（甲方）与董国宏（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方租赁甲方仓库，位于佛山市南海区旧鸿创瓷业有限公司，即旧鸿创饭堂内总三层楼面积2000平方米，租赁期限为8年，从2013年12月1日起至2021年9月30日止；每月租金为17000元，从2016年10月1日起在原租金递增5%，即月租金为17850元，乙方需于每月5号前交纳甲方财务；乙方需在合同生效日起5天内向甲方交付保证金30000元；乙方拖欠甲方租金及水电费等累计达一个月的，甲方有权终止合同收回场地，乙方除应及时如数补缴外，每天按逾期部分金额1%加收滞纳金；如因乙方管理不善，造成场地设施的损坏的维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失；乙方未经甲方同意，不得将场地转租，转让或转借他人，如经甲方同意，乙方要保证他人不违反本合同；乙方违反合同擅自将场地转给他人使用，应支付甲方违约金50000元整，如因此造成场地毁坏，还应负责赔偿。同日，潘祖伟确认收到董国宏支付保证金30000元。2013年10月1日，潘祖伟（甲方）与董国宏（乙方）签订《责任声明书》，约定乙方于2013年8月租用甲方鸿创饭堂三层楼共2000平方米作为出租用，在租用期间的消防、治安、自然灾害一切事故均与甲方无关。2016年4月26日、6月3日，刘光明分别出具收据确认收到董国宏支付的4月份及5月份的租金，并载明其中11780元没有收，在王某拆迁费扣除，收现金5220元。2016年7月2日，刘光明出具收据确认收到董国宏支付6月份租金5220元，其中有11780元由王某支付，没有收。2016年7月31日、9月4日、9月30日、11月1日，董国宏向李某分别转账支付2016年7月至10月使用费各5220元。2016年11月30日、2017年6月1日、7月8日，刘光明分别出具收据确认收到董国宏支付2016年11月、2017年6月、7月租金各5220元，并载明转由李某代收款。2016年11月19日，刘光明代潘祖伟（甲方）与董国宏（乙方）签订《拆迁协议证明》，约定因佛山市南海区下柏鸿创饭堂三层楼拆迁其中一部分扩建公路，乙方已将鸿创饭堂二楼一部分和三楼一部分租用给王某，受拆迁影响，王某已搬迁；不拆迁的另一部分，在未租出之前，甲方应按每月5220元收取乙方租金；拆迁完工不能造成恶劣环境影响，必马上修建，须在2016年12月10日前修建好，如造成恶劣环境影响和安全隐患，乙方会停止交租，一切损失由甲方全权负责。2017年8月4日，刘光明出具收据确认维修下水管费用1000元从租金里面扣。另查明，案涉租赁物所在的位于罗村下柏管理区的房屋，登记权利人为南海市xxx厂，该房产已办理房产证，权利证号为4229539，房屋套内建筑面积2211.75平方米，2层钢筋混凝土结构，权利类型为集体。潘祖伟通过司法拍卖购得该房屋。法院于2018年5月14日召集双方对案涉租赁物状况进行现场勘验。双方确认：案涉租赁物所在建筑物位于佛山市南海区*******及第一工业区如意路交汇处，共三层；一楼邻近下柏大道的四个铺位在拆迁前后均由潘祖伟使用，二楼整层由董国宏使用，拆迁后需修建，董国宏暂无法对外出租，三楼建筑面积呈“7”字型，是铁棚顶，由董国宏用作出租案外人；案涉租赁物拆迁前与拆迁后相比，一楼、二楼均从下柏大道边向内退后了。同日，法院对在勘查现场的张晓东进行询问。张晓东陈述，拆迁前，张晓东承租了下柏大道边靠近如意路的两个铺位，另外两个铺由潘祖伟出租他人使用；拆迁后，潘祖伟让张晓东将案涉租赁物一楼至三楼拆迁位置修建成铺位，并承诺由张晓东使用修建后的铺位四年以抵工程款，现已完工，但因潘祖伟、董国宏的纠纷，张晓东未使用上述修建后的铺位；拆迁前，董国宏使用的范围为案涉租赁物一楼如意路边的五个铺位、租赁物后的一个铺位、两个厂房，二楼、三楼整层。诉讼中，法院根据潘祖伟的申请依法通过摇珠形式委托广东省地质测绘院对案涉租赁物的建筑面积进行测量，该公司经现场查勘依法出具了《检测报告》（粤地测检字[2018]B023号），认定案涉租赁物总建筑面积是2180.86平方米，下柏工业大道边改加建的商铺总建筑面积是245.35平方米。潘祖伟支付了评估费11310.8元。庭审中，潘祖伟陈述，潘祖伟通过司法拍卖购得案涉租赁物所在建筑物时，建筑物已加建了第三层；潘祖伟主张董国宏超出合同约定面积使用的部分位于案涉租赁物靠近下柏工业大道路边的二、三楼新建阳台部分；潘祖伟委托刘光明代其向董国宏收取租金，潘祖伟追认刘光明代其收取租金的行为，不确认刘光明与董国宏签订拆迁协议降低租金标准；案外人甘某是潘祖伟财务人员。董国宏陈述，2017年10月之后，因潘祖伟一直没有处理好租赁物拆迁之后与张晓东的纠纷，故董国宏自此没有向潘祖伟支付租金。双方确认，案涉租赁物位于佛山市南海区***柏管理区南海市xxx厂食堂，权利号为4229539，潘祖伟自2013年12月1日起将上述房屋除下柏工业大道路边四个商铺外的整栋建筑物交付董国宏使用；2016年11月开始，案涉租赁物旁下柏工业大道施工，将案涉租赁物二、三楼部分征收并拆除；案涉租赁物现状比签订案涉合同时面积缩小了。一审法院认为，本案争议焦点为：1.双方各持有一份租赁合同，应以哪一份合同为准；2.案涉租赁物是否包含下柏工业大道旁一楼四间商铺；3.刘光明代潘祖伟签订的《拆迁协议证明》是否对潘祖伟具有约束力。对于第1个争议焦点，潘祖伟出示的《厂房租赁合同》落款处由甘某代潘祖伟签名；董国宏出示的《厂房租赁合同》落款处由甘某签名并加盖佛山市南海区xxx有限公司合同专用章；潘祖伟、董国宏对对方出示的租赁合同中的签名或盖章的真实性均予以确认，潘祖伟庭审中确认甘某为其财务人员，两份合同均约定租金标准为17000元，2016年10月1日起在原租金递增5%，即应为17850元，董国宏出示的合同与之吻合，故法院认定董国宏出示的《厂房租赁合同》应为双方真实意思表示。对于第2个争议焦点，因为案涉合同约定租赁标的物为旧鸿创饭堂内总三层楼面积2000平方米；又因为庭审中，双方均确认潘祖伟自2013年12月1日起将租赁标的物交付董国宏使用时，并未将下柏工业大道旁一楼四间商铺交付董国宏使用；结合张晓东关于上述四间商铺在修路拆迁前均由潘祖伟使用，董国宏并未使用的陈述，可见董国宏承租案涉租赁物之时并未占有使用上述四间商铺，双方亦以该状态实际履行租赁合同多年，董国宏并未举证证明在使用案涉租赁物期间就租赁物交付使用情况向潘祖伟提出异议，故法院采信潘祖伟意见，上述四间商铺不属于案涉合同约定租赁标的物范围内。对于第3个争议焦点，诉讼中，潘祖伟确认其委托刘光明代为向董国宏收取场地使用费，结合董国宏支付使用费后，由刘光明代为开具收据的形式，董国宏作为善意第三人，有理由相信刘光明已经取得潘祖伟的授权代为签订该《拆迁协议证明》，故依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定以及维护交易安全、诚实信用原则，刘光明的行为构成表见代理，《拆迁协议证明》成立并生效；此外，从刘光明于2016年4月26日、6月3日、7月2日开具收据上“使用费现金收取5220元、使用费中11780元从王某拆迁款中扣除”的内容，可以认定刘光明已连续数月按《拆迁协议证明》约定标准收取董国宏使用费，潘祖伟至少在收到使用费款项时，其应知道使用费标准已变更，但潘祖伟并未举证证明其在知悉使用费标准发生变化时有及时告知董国宏其不追认刘光明的代理行为，故不管潘祖伟因何种理由不管理使用费收付情况，至少可以认定潘祖伟对刘光明代理其按每月5220元标准收款的行为持放任的态度，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，刘光明的代理行为对潘祖伟有效，视为双方通过签订《拆迁协议证明》协商一致变更使用费标准为每月5220元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。位于罗村下柏管理区的房屋（证号4229539）证载显示为2层钢筋混凝土结构。现案涉合同约定租赁标的物为旧鸿创饭堂内三层楼，根据法院现场勘查，及当事人庭审中陈述，上述房屋现确为三层建筑物，且房屋靠近下柏工业大道旁现已经拆除并改建。但至本案庭审辩论终结前双方均未提供证据证明经加建、改建的房屋是已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，故潘祖伟、董国宏于2013年9月10日签订关于承租位于该房屋内租赁物的《厂房租赁合同》为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，潘祖伟请求解除案涉合同、没收保证金没有事实和法律依据，法院依法不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还。董国宏应将案涉合同项下租赁物返还予潘祖伟，故法院对潘祖伟请求董国宏返还案涉合同项下案涉租赁物的诉讼请求予以支持。虽然潘祖伟、董国宏签订的案涉合同无效，但董国宏实际使用案涉租赁物，根据公平原则，应参照案涉合同约定的租金标准支付实际使用案涉租赁物期间的使用费予潘祖伟。潘祖伟主张董国宏支付自2016年4月1日起至返还租赁物之日止的使用费，但董国宏抗辩已支付至2017年10月前的使用费，并出示收据、转账记录以佐证其已支付2016年4月至2016年11月、2017年6月至7月使用费，2017年8月使用费扣除1000元下水管维修费，但潘祖伟并未举证证明推翻，故法院认定董国宏已支付2016年4月至2016年11月、2017年6月至7月的使用费，以及2017年8月使用费1000元。至于2016年12月1日、2017年1月1日至2017年5月31日及自2017年8月起的使用费，董国宏作为义务履行方，既未提供证据证明其上述期间未实际占有使用案涉厂房，又未提供证据证明其已履行相应付款义务，故法院对潘祖伟要求董国宏支付上述期间及从2017年8月1日起至返还租赁物之日止拖欠的场地使用费的诉讼请求予以支持。董国宏虽辩称2017年8月至10月的使用费从董国宏支出的维修费中扣除，但董国宏出示以佐证维修费的收据均非发生于2017年8月至10月期间，且董国宏并未举证证明双方已就租赁物维修项目、金额及费用负担分摊达成合意，故董国宏的抗辩依据不足，法院不予采信。董国宏又辩称，因2016年12月10日后案涉租赁物被拆迁位置仍未被修复，且潘祖伟将部分租赁物转租予张晓东，故董国宏拒绝支付自2017年10月起的使用费。但根据庭审中双方陈述、董国宏出示报警回执以及张晓东的陈述内容，可见潘祖伟已委托张晓东进行修复，但因董国宏阻挠及与张晓东产生纠纷致使修复工程未能完工，且刘光明已代潘祖伟与董国宏签订《拆迁协议证明》，该证明内容实质就是双方协商降低使用费标准以弥补道路施工拆迁影响董国宏使用租赁物期间董国宏的损失，故董国宏又以上述原因为由抗辩支付使用费依据不足，法院不予采信。现因潘祖伟、董国宏已协商一致使用费标准变更为5220元，但双方沿用该标准至何时约定不明，且双方并未举证证明协商变更而使用费标准，故法院参照该标准计算2016年11月后的使用费。综上，经核算，董国宏应支付潘祖伟2016年12月1日至2016年12月31日使用费5220元，2017年1月1日至2017年5月31日使用费26100元（5220元×5个月），2017年8月1日至8月31日使用费4220元（5220元-1000元），合共35540元，并从2017年9月1日起至董国宏返还案涉租赁物予潘祖伟之日止按每月5220元的标准计付场地占有使用费予潘祖伟，潘祖伟该项诉请超出法院核定部分，法院不予支持。潘祖伟、董国宏双方就案涉租赁物的使用情况存在争议起诉至法院，在法院裁决前董国宏是否拖欠使用费、使用费支付标准尚未最终确定，潘祖伟请求董国宏以使用费为本金计付利息依据不足，法院不予支持。关于潘祖伟主张董国宏使用租赁物面积超出合同约定面积，董国宏按超出面积补缴使用费及计付相应利息。经测绘，董国宏现实际占有使用租赁物面积为2180.86平方米，少于潘祖伟、董国宏签订案涉合同时建筑物证载面积；根据案涉合同约定，租赁标的物旧鸿创饭堂内总三层楼面积2000平方米的对价是每月17000元使用费，可见潘祖伟、董国宏双方约定使用费是按照整体计算，并未约定按租赁物面积计租，且潘祖伟、董国宏已参照案涉合同约定的使用费标准实际履行多年，可见案涉租赁物的计租标准、方式及面积是潘祖伟、董国宏协商一致达成的合意，董国宏并未举证证明已与潘祖伟达成关于变更计租方式及面积的合意，现潘祖伟以董国宏使用租赁物面积与合同约定不符为由主张补缴使用费的并计付利息缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于董国宏反诉潘祖伟交付案涉租赁物一层临近下柏工业大道旁四间商铺、返还多交付的租金及计付相应利息、赔偿预期收益的主张。董国宏上述反诉主张均基于案涉租赁物一楼下柏工业大道边四间商铺属于其承租租赁物范围，关于该四间商铺是否属于双方约定的租赁标的物，法院在上文已作详细分析，在此不再赘述。综上，因该四间商铺不属于案涉租赁物，且案涉合同为无效合同，潘祖伟无需交付上述四间商铺予董国宏，董国宏亦不存在因未能使用该四间商铺而产生的租金、利息及预期收益损失，故董国宏上述反诉主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于董国宏主张违约金。因案涉合同为无效合同，关于合同约定的违约责任条款当然无效，董国宏依据合同约定要求潘祖伟支付违约金50000元没有事实和法律依据，法院依法不予支持。关于董国宏主张潘祖伟赔偿经济损失66000元。董国宏出示其与案外人刘引平签订的《厂房（物业）租赁合同》显示，其于2016年12月5日签订该合同，但庭审中，董国宏陈述下柏工业大道拆迁工程于2016年11月开工，可见董国宏与案外人签订上述合同时，案涉租赁物已处于拆除施工状态，何时能完工并修复完成处于尚不确定状态，董国宏仍与案外人签订租赁合同，存在交易风险应由董国宏自担，故董国宏主张潘祖伟赔偿经济损失依据不足，法院不予支持。关于董国宏反诉主张潘祖伟赔偿装修款109300元。董国宏称其与潘祖伟口头约定，潘祖伟委托其聘请施工人员维修外墙而产生维修费，应由潘祖伟负担，但董国宏并未举证证明上述陈述，潘祖伟亦不予确认双方存在该口头协议，而董国宏出示的收据仅能证明其支付工程款，未能印证董国宏上述主张，故董国宏该项诉请依据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、董国宏应于判决发生法律效力之日起十日内返还潘祖伟与董国宏于2013年9月10日签订的《厂房租赁合同》项下仓库即旧鸿创饭堂内总三层楼面积2000平方米予潘祖伟；二、董国宏应于判决发生法律效力之日起十日内支付场地占有使用费35540元，并以每月5220元的标准从2017年9月1日起至上述第一项判决履行之日止计付场地使用费予潘祖伟；三、驳回潘祖伟其他诉讼请求；四、驳回董国宏全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件本诉受理费11607.8元（潘祖伟已预交），由潘祖伟负担10919.3元，董国宏负担688.5元并应于判决发生法律效力之日起十日内向法院交纳，逾期交纳的，法院依法强制执行。对潘祖伟预交的诉讼费用688.5元，在判决发生法律效力后经潘祖伟书面申请,法院予以退还。鉴定费11310.8元（潘祖伟已预交），由潘祖伟和董国宏各负担5655.4元，董国宏应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予潘祖伟，法院不另收退。本案反诉受理费5623.10元（董国宏已预交），由董国宏负担。二审期间，潘祖伟没有提交新的证据。董国宏向本院提交其与廖正华的微信聊天截图两页，以证明董国宏积极缴纳租金，但潘祖伟不予收取。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，上述证据虽有原件供核对，但潘祖伟对其真实性、合法性、关联性均不予确认，且廖正华本人未到庭与董国宏就对话内容进行对质，本院对上述证据不予采纳。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，对本案作如下论述：关于《厂房租赁合同》的效力问题。《厂房租赁合同》约定，租赁物为旧鸿创饭堂内总三层楼，租金按整体计付，没有区分各楼层相对应的数额。且董国宏确认租赁物是整体出租，据此，应认定双方约定租赁物按整体出租，那么，对租赁物合法性的审查就应当从建筑物的整体考虑。与此同时，在合同履行过程中案涉租赁物的物理形态客观上发生改变，经历拆除和改建。到一审辩论终结之前，双方当事人均未提供证据证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审法院认定《厂房租赁合同》无效正确，本院予以维持。董国宏对合同效力提出的异议不成立，本院不予采纳。由于合同无效，合同中所约定的违约责任也没有法律约束力，董国宏要求潘祖伟支付违约金50000元，缺乏依据，本院不予支持。一审法院对此处理正确，本院予以维持。关于房屋占有使用费的支付问题。根据《拆迁协议证明》的约定，案涉租赁物的使用费因拆迁而由当事人协议降低。董国宏与张晓东产生纠纷导致租赁物修复迟延。在此期间，董国宏仍占有使用案涉租赁物，根据公平原则，董国宏应当参照调整之后的租金标准支付房屋占有使用费予潘祖伟。一审法院判令董国宏按每月5220元的标准支付房屋占有使用费正确，本院予以维持。董国宏上诉主张其无须支付相应期间的房屋占有使用费无理，本院不予支持。关于案涉租赁物是否包含一楼临近下柏工业大道旁四间商铺的问题。虽然《厂房租赁合同》约定总三层楼整体出租，但双方均确认董国宏从2013年12月开始使用的案涉租赁物不包括上述四间商铺，潘祖伟亦从未将该四间商铺交付董国宏使用。董国宏没有举证证明其在本案诉讼前曾要求潘祖伟交付该四间商铺。因此，双方当事人已以实际行为变更原约定，确认该四间商铺不属于租赁范围。董国宏上诉要求潘祖伟交付该四间商铺、退还相应租金、支付利息及赔偿预期利益，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院对此处理正确，本院予以维持。关于董国宏主张的维修外墙装修费问题。董国宏上诉主张其与潘祖伟口头约定由董国宏安排人员维修外墙并垫付相应的维修费，潘祖伟在维修完毕后三天之内向董国宏支付所有维修费用。对于董国宏所主张的该口头约定，潘祖伟予以否认，董国宏又不能举证证明潘祖伟同意其进行装修或自愿承担该部分费用，应承担举证不能的不利后果。董国宏要求潘祖伟返还上述费用，没有事实依据，本院不予支持。关于董国宏主张的经济损失66000元问题。案涉租赁物历经拆迁、改建，董国宏在明知租赁物尚未修建完毕的情形下，仍与案外人签订租赁合同，其应当预见相应交易风险的存在，理应自行承担由此所遭受的经济损失。一审法院不支持董国宏该项赔偿请求正确，本院予以维持。此外，董国宏在其上诉事实与理由中提出潘祖伟应当赔偿其装修厂房的损失，该主张并非董国宏的反诉请求，本院对此不予审查。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。董国宏的上诉缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11914.8元，由上诉人董国宏负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十一月二十九日书记员  钟伊发