四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初5680号 原告郑峰，男，生于1972年3月3日，汉族，初中文化，建筑业从业者，现住四川省成都市高新区。 委托代理人夏洪平，巴中市巴州区法律援助中心法律工作者。 被告巴中煜星实业有限公司 法定代表人史辛鹏，系该公司总经理。 委托代理人辛涛，男，生于1973年6月10日，汉族，高中文化，系该公司员工，户籍地陕西省彬县，现住四川省巴中市巴州区。 委托代理人蒲毅，四川巴蜀律师事务所律师。 原告郑峰与被告巴中煜星实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法由审判员万明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑峰及其委托代理人夏洪平，被告巴中煜星实业有限公司（以下简称煜星实业公司）的委托代理人辛涛、蒲毅等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑峰诉称：原被告于2017年7月5日签订《四川省商品房买卖合同(预售)(合同编号:551412)》,由原告出资购买被告开发的位于巴州区南池路防疫站片区《凤凰国际》的商铺12个(商业裙楼1单元1层:54号、53号、43号、28号、41号、40号、52号、42号、21号、35号、51号、34号),合同约定:该商铺按建筑面积每平方米单价为:25000元,总价款为1971.9万元,付款方式为一次性付款,付款时间为2017年7月5日;交房时间为2018年10月30日,并约定了逾期付款及逾期交房的违约责任。合同签订当日原告履行了付款义务,但交房时间已逾期近一年被告仍不具备交房条件,按合同第19条第一款第二项“逾期在20日后,买受人有权解除合同”之约定,原告向被告发出了解除合同通知书,但被告对解除通知置之不理,遂酿成纠纷。终上所述,合同一经订立即具有法律约東力,合同双方均应依合同的约定履行义务,被告违背诚信原则,不履行交房义务,给原告造成了较大的经济损失,为此,特依法起诉,请求：1、判令解除原被告于2017年7月5日签订的《四川省商品房买卖合同(预售)(合同编号:551412)》；2、判令被告立即返还购房价款1971.9万元；3、判令被告因延迟交房给原告造成的经济损失,按年5.4%计算资金占用利息；4、被告承担本案诉讼费。 被告煜星实业公司辩称：一、双方签订商品房买卖合同属实，该合同中所约定的房款实际上是双方先前的民间借贷按月息4分计算的借款2017年7月5日抵付的房款，签订合同并备案，该商品房买卖合同属于合法有效，应当继续履行。二、被告实际并未收到原告解除合同通知书，原告直接向法院起诉，不符合合同法解除的条件，本合同应当继续履行。三、造成合同履行期限延期的事实，因不可抗拒的雨水天气很多造成的，还因政府未按期交付土地等因素导致期限延误，依照合同约定确实对延期交房应当按年利率5.4%支付资金利息，但本案的房款系按照民间借贷而且按月息4分结付后抵偿的购房款，其预期的资金利息不应当予以支付。 经审理查明：2017年7月5日，原告郑峰与被告煜星实业公司签订《四川省商品房买卖合同(预售)(合同编号:551412)》,约定，原告出资购买被告开发的位于巴州区南池路防疫站片区凤凰国际的商铺12个(即商业裙楼1单元1层54号、53号、43号、28号、41号、40号、52号、42号、21号、35号、51号、34号)，建筑面积分别为47.29㎡、21.66㎡、87㎡、56.42㎡、66.82㎡、66.82,㎡、26.22㎡、193.95㎡、74.99㎡、66.84㎡、13.91㎡、66.84㎡，房屋单价为25000元/㎡，,总价款为1971.9万元,付款方式为2017年7月5日一次性付清全部房款;交房时间为2018年10月30日,逾期交房的违约责任为逾期在20日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内日退还买受人已付全部房价款（含已付房款部分），并自买受人房款之日起，按照年5.4%（不低于银行同期贷款基准利率）计算房款利息等。合同签订后，被告分别向原告出具了上述12个门市的房款收据，合计金额为1971.9万元。 被告在开发凤凰国际项目中缺乏资金在原告处借款，其中，于2014年8月22日在原告处借款900万元，2014年9月23日借款100万元，2015年3月19日借款600万元，合计借款1600万元。本案审理中，被告主张2014年9月23日借款100万元，银行实际转账36万元，其余的64万元为抵扣原借款下欠的借款利息；2015年3月19日借款600万元，银行实际转账520万元，其余的80万元为抵扣原借款下欠的借款利息，原告否认，但被告对借款本金1600万元的事实无异议。被告借款后于2015年12月30日偿还借款利息400万元，2016年7月20日偿还借款利息400万元。本案审理中，被告主张另偿还借款利息338万元，但原告否认，被告亦未提供证据佐证。被告借款后未偿清原告借款，2017年1月18日，原告与被告协议被告以凤凰国际项目3号楼三层未借款提供抵押担保，2017年3月底未偿清借款，原告可自行销售抵扣借款。2017年7月5日原被告对债务进行结算，达成《债务清偿协议书》载明，截止2017年6月30日被告共计下欠原告人民币2460万元。本案审理中，被告主张原借款系按月息4%结算的，原告否认并主张虽口头约定月息4%，但未按月息4%结算，实际按不到月息3%计算的。下欠借款本息2460万元，其中被告用下欠原告借款1971.9万元抵偿原告在被告处的购买上述12个门市的购房款，用下欠原告的借款496.1万元抵偿原告之子郑从先在被告处的购买另外6个门市的购房款。 原告在被告处购买的房屋至今未竣工，既未向原告交付房屋，也未向原告退还房款。原告之子郑从先诉被告房屋买卖合同纠纷一案，对原告抵偿的496.1万元已另案处理。 上述事实，有原、被告的陈述，被告企业登记信息，原告的身份信息，商品房买卖合同，房款收据，债务清偿协议书，协议，银行转账记录，被告提供的利息统计汇总等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案原告以被告到期借款下欠的借款本息抵付在被告处购买房屋的房款，双方签订的商品房买卖合同，并不违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以认可。但原告购买的房屋至今未竣工，原告依据合同的约定，要求解除双方签订的房屋买卖合同，返还购房款，支付资金利息的主张，符合法律规定，本院予以支持。 被告前后三次在原告郑峰处借款合计金额1600万元，原告提供了银行转账记录及被告当庭认可借款金额的事实，故对原被告之间院借款金额1600万元的事实，本予以认定。被告主张截至2017年6月30日被告已支付借款利息1136万元，但原告仅认可已支付借款利息800万元，被告未在法庭限期举证期间提供证据佐证，故本院依法认定被告已实际支付借款利息为800万元。 案涉借款1600万元从借款之日起到2017年6月30日结算时止，其资金利息按年利率36%计算为15191014元{（900万元×1043天/365天/年×36%/年）＋（600万元×834天/365天/年×36%/年+（100万元×1011天/365天/年×36%/年}，其资金利息按年利率24%计算为10127342元{（900万元×1043天/365天/年×24%/年）＋（600万元×834天/365天/年×24%/年+（100万元×1011天/365天/年×24%/年}。被告主张原被告间借款按约定月利息4%计算，原告否认，并主张虽口头约定月息4%,但实际未按月息4%进行结算。截止2017年6月30日原、被告结算时下欠借款本息及已支付的借款利息合计为3260万元（2460万元+800万元），而按月息3%结算借款本息合计为31191014元（15191014元+1600万元）,说明原被告之间借款对利息的结算超出月息3%。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。本案被告在原告处借款1600万元，借款后未偿清借款本息，被告以下欠原告的借款本息，抵作原告购买房屋的房款，现因被告不能按期交付房屋，原告主张解除房屋买卖合同，本院予以准许，但其借款利息被告并未实际给付，结合本案实际情况，本院酌情认定原被告之间的原借款利息已实际支付的800万元按月息3%进行结算，未支付的借款利息转入房款的部分按月息2%进行结算，故2017年6月30日结算时下欠的借款利息应为4794009元{（15191014元-800万元）×2/3}，其借款本息应为20794009元（4794009元+1600万元）。原告将其中的原借款496.1万元转为原告之子郑从先在被告处购买房屋的房款，结合本案及原告之子郑从先诉被告房屋买卖合同纠纷一案的实际情况，本院认定原告将其中的原借款496.1万元转为原告之子郑从先在被告处购买房屋的房款，系原借款本金496.1万元，则本院认定在2017年6月30日结算时被告实际下欠原告借款本金为1103.9万元、借款利息4794009元，抵作原告的购房款。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款规定“按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持”。被告迟延交付房屋给原告造成损失，但原告未提供其损失大小的依据，结合本案实际情况，本院酌情认定原告主张被告延期交房造成损失的资金利息，以原下欠的借款本金为基数，按合同约定年利率5.4%，进行计算。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第二十八条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告郑峰与被告巴中煜星实业有限公司于2017年7月5日签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》(合同编号:551412)； 二、被告巴中煜星实业有限公司在本判决生效后三十日内支付原告郑峰的欠款本金为1103.9万元及其资金利息（资金利息的计算方法为：截至2017年6月30日之前的资金利息4794009元，2017年7月5日之后的资金利息，则以本金1103.9万元为基数，从2017年7月5日起至本金偿清之日止，按年利率5.4%进行计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费140110元，减半收取70055元，由被告巴中煜星实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 万 明 二〇一九年十二月十六日 书记员 王梓淇