四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1703民初3923号 原告：郭德福，男。1957年3月25日出生，汉族。住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：陈红宇，四川虹信律师事务所律师。 被告：黎得胜，男，1974年7月10日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：李永飞，达州市达川区石桥法律服务所法律工作者。 被告：曾承英，女，1977年12月18日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：李永飞，达州市达川区石桥法律服务所法律工作者。 原告郭德福与被告黎得胜、曾承英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭德福及其委托诉讼代理人陈红宇，被告黎得胜、曾承英及其共同委托诉讼代理人李永飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告郭德福向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决确认黎得胜、曾承英夫妇与原告郭德福于2014年7月14日签订的《房屋购销合同》无效；2.请求法院依法判决被告黎得胜、曾承英夫妇共同返还原告郭德福已支付的购房款70000元及利息（以已付购房款70000元为基数，自付款之日起至被告实际付清之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.请求法院依法判决被告黎得胜、曾承英夫妇对原告郭德福对本案房屋进行装修的家具、装潢损失约76133.06元承担连带赔偿责任；4.请求法院依法判决被告黎得胜、曾承英夫妇对原告郭德福维权产生的律师费9000元、交通费1000元等相关费用承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由两被告共同承担。事实和理由:被告黎得胜、曾承英系夫妻关系，原、被告于2014年7月14日签订了《房屋购销合同》（无合同编号），合同约定：原告郭德福购买了被告黎得胜、曾承英夫妇在达县唐家润旧房修建房上面后套标准层6楼现浇房一套（房屋面积约110平方米），房屋总价款为80000元，原告于2014年7月14日签合同时向二被告支付首期购房款60000元，剩余房款20000元在年底前付清。二被告随即将房屋给付给原告使用。原告随后对该房进行了装修,共花费76133元（其中有一晚多元装房费用至今还未支付）.原告一家在该房居住不久便发现该房存在严重的质量问题,现已造成原告装修的所有家具（含衣柜、床、吊顶等）及装修饰材全部报废。原告为此找到被告要求对该房进行维修，但二被告却迟迟不履行合同，并以各种理由推辞，原告为此被迫在2017年3月15日消费者权益保护日找到达州晚报，随后，该报社记者对被告出卖给原告的房屋质量情况进行了采访报道。后经律师调查得知，该房屋在达州市达川区今没有任何规划建设手续，更未取得房屋预售许可证，并且该房屋至今也未竣工验收。为保护原告合法权益，请求人民法院依法判准原告的诉讼请求。 被告黎得胜、曾承英辩称：1.原告的第一项诉讼请求无事实以及法律依据。该合同是双方自愿签订的，被告无任何强迫、欺诈行为。该房屋自建在位于达川区，属于自建房屋，不属于商品房，不存在房屋预售许可证的现象。同时，修建该房屋时已被达川区政府进行过罚款，罚款金额为221709元，并已交建设管理保证金70000元，预交建设国土手续保证金、转让金151709元，因此才将该房屋建好后出售给原告，应当确认该房屋买卖行为有效；2.原告的第二项诉讼请求不成立。被告已购买该上述房屋长达四年之久，现单方面提出解除该房屋购销合同，属于答辩人违约。因此答辩人不应该退还该购房款70000元，更不存在承担利息的情况；3.对于第三项诉讼请求，答辩人认为该房屋装修家居、装潢损失应由原告承担。其一，该房屋不存在质量问题。其二，原告购买该房屋长达四年多，装修后只在该房屋居住了半年多，该房屋装修质量本身存在问题，再加上室内紧闭，常年不通风，导致室内潮湿，与答辩人所卖的房屋质量没有法律上的因果关系；4.该房屋楼顶顶棚损坏，是自然灾害所导致，并非答辩人导致的，应由共同建房者及被答辩人一起来维修，不能由答辩人来承担；5.对于第四项诉讼请求，答辩人认为应由被答辩人自己承担。 原告郭德福为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格适格；2.二被告的身份信息证明以及婚姻登记机关的登记信息，拟证明二被告的诉讼主体适格；3.原、被告签订的房屋购销合同，拟证明：(1)、原告已向被告支付房款7万元;(2)、被告出售给原告的涉案房屋系李波等人旧房修建后的房屋，并非被告所称的自建房，系小产权房;(3)、合同中第五条载明的相关内容;4.达州晚报于2017年3月21日登刊了该房屋漏水的情况，拟证明该房屋质量严重不合格，涉案房屋的装修装饰已被造成严重损失；5.卧室、客厅、厨房、吊顶、阳台、床垫、衣柜以及到涉案房屋地相关的照片，拟证明因被告出售的房屋质量不合格，导致原告的装修装饰家居严重受损，且该房屋无任何合法手续；6.原告购买的建材的相关费用清单及租房合同，以及儿媳陪嫁的嫁妆遭受了损失，导致原告至今在外居住产生了租房费用12900元，从2016年4月份开始租的房至今。 被告针对证据提出质证意见表示：1.对第一、二组证据没有争议；2.对第三份证据房屋购销合同没有争议；3.对第四组证据有异议，从内容来看，无法看到实质上的东西，没有房屋修建相关报告；4.对于照片，确实有浸水、潮湿的现象，楼顶的顶棚垮塌是因为受自然灾害大风的影响，导致雨水浸到了房屋里面。该房屋属于4人自建，不应该由二被告承担全部责任；5.对第六组证据销售货单有争议，只是体现出了价格，但是并没有看到发货老板的签字以及相关发票，对于欠条有争议，该复印件不是本人所写，是其家属所写，对租赁合同有争议，该合同只有签字并没有按手印，对其真实性有异议；6.对于房屋的照片，与我们提供的照片是一致的，同时证明该顶棚是由于大风所导致的，并不是人为的。对工人所写的工资有争议，该价格是工人自己所写的，对其真实性有异议。 被告黎得胜、曾承英为支持其答辩请求，向本院提供了以下证据：1.被告身份证复印件，拟证明被告诉讼主体资格适格。2、房屋购销合同复印件，拟证明原、被告于2014年7月14日签订了房屋购销合同；3.房屋联建协议，拟证明该房屋由四人共同修建；4.照片5张，拟证明被告所卖房屋顶楼顶棚属于大风吹翻了的事实；5.达川区人民政府出具的该房屋修建建设管理保证金票据复印件，拟证明被告已向政府交纳了相关建设管理保证金的事实。 原告发表质证意见表示：1.对身份信息证据没有异议；2.对房屋购销合同的真实性关联性没有异议，该合同恰好证明涉案房屋并非被告的自建房，也证明了涉案房屋没有任何合法手续，房屋若因质量原因给原告造成的一切损失由被告全权负责的事实；3.对于照片的真实性没有异议，也恰好证明涉案房屋质量严重不合格，给原告造成的一切损失应当由被告承担；4.对于票据，从表现形式上看是真实的，但恰好证明涉案房屋并非被告的自建房屋，系庞厚胜等四人集体土地修建的房屋，缴纳了保证金并不能证明被告出售给原告的房屋具有合法手续；5、对于联建协议，甲乙方所涉及的合同权利义务与本案原、被告所争议的合同是否有效以及赔偿损失没有关联性；该联建协议的具体内容中，陈英、唐东容、付清等人与被告所提供的交保证金上面票据的名字不相吻合，进一步证明涉案房屋无任何合法手续，综上，该联建协议没有关联性。 经审理查明，被告黎得胜、曾承英系夫妻关系，2011年4月19日被告黎得胜与陈发祥、余斌以改建方的名义与旧房主彭良云、李波、唐家润、庞后胜签订《旧房改建还房协议》，该协议载明：“旧房改建还房协议，就房主：彭良云、李波、唐家润、庞后胜（简称甲方），改建方：黎得胜、陈发祥、余斌（简称乙方）经甲、乙双方多次协商，甲方旧房四间给乙方改建，甲、乙双方达成旧房改建还房协议，并在双方无争议的情况下达成以下协议：1、甲方的旧房门市分别是：彭良云：门市宽3.59米，长度17.35米（含外墙）；李波：门市宽3.55米，长度14.6米（中对中）；唐家润：门市宽2.81米，长度16.5米（中对中）；庞后胜：门市宽2.98米，长度16.5米（含外墙）；总门市长12.92米（含外墙在内），共四间。乙方在改建后还门市的宽度不变，门市的长度不少于13米。2、甲方的四间门市改建后四间抬空。3、乙方改建竣工后还甲方四间门市一样宽的四个夹层。甲、乙双方协商，甲方补给乙方夹层的差价每间捌仟元整（含过道在内），代房屋竣工后甲方一次性付清给乙方。4、乙方改建竣工后的套房应还甲方共四套，即四个夹层上面的依次四套，分别是靠胡山家私旁一楼、二楼和靠周安建修房屋旁的一楼、二楼。5、旧房的改建一切费用由乙方负责，安全由乙方负责，甲方一概不管。6、门市和夹层、套房的高度与周安的高度一样。7、一楼、二楼还的套房不能吊梁。如果套房吊梁，甲方有权干涉乙方停工，责任由乙方负责。8、柱子的四角上顶，另外中间的四间四角柱子上顶。9、门市的大门和2、外面的地坝由乙方负责。10、今后的交易税与甲方无关。11、今后的土地证由乙方负责办理总证，费用由乙方负责。12、房屋的建筑结构甲方要求最底层是砖混现浇，甲方可以随时到工地监管质量。13、乙方在进场时必须提前1个月通知甲方搬家，甲方不得拖延。14、乙方在修建时，甲方应积极配合乙方的正确工作。15、乙方在办理相关房屋的依据时，由甲方协助办理，不得无故不管。16、乙方要保证整个建筑的管道畅通。17、每间门市后面有门出脚，门市夹层也要有厕所管道。18、每扇墙的四角上顶，另外每扇墙的中间有根柱子上顶。19、今后的土地证与房产证由乙方负责办理总证，费用由乙方负责。20、上面的套房以门市齐。21、土地证面积不够的不能让甲方补办，由乙方负责办理。以后还要补上还甲方以后改建的实际面积，甲方一概不管。22、甲方见乙方有各单位的手续和发票，甲方才能搬家。23、从动工到竣工期间，乙方不能无故停工或拖延。如有无故停工或拖延，视为乙方违约，责任由乙方自负（工期为一年左右）。24、两间窄的必须保证三个卧室（唐家润、庞后胜）。25、唐家润与李波的主墙上顶，不能改变。26、二楼的套房不能随意吊梁，能在墙上打梁。27、夹层不能超出1.2m(中对中)的过道。28、以上协议甲、乙双方自觉遵守，如有哪方反悔，由反悔方负责其另一方的经济损失照算。29、本协议自签字之日生效，一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方：彭良云、覃才玲、唐家润、庞厚胜、陈映英、肖元英、余雄。乙方：黎得胜、陈发祥、余斌。2011年4月19日。” 2011年9月13日被告黎得胜与陈发祥、余斌以甲方的名义与乙方黎波签订《联建协议》，该联建协议载明：“联建协议。甲方：黎得胜、陈发祥、余斌。乙方：黎波。通过甲、乙双方协商，甲方改建的陈英等四户旧房四间及后面的村土地改建房屋，与乙方修建甲方村土地后面的包产田（庞东荣）共同建房，达成如下协议：1、甲、乙双方共同改建甲方旧房四间及后面的村土地和乙方（庞东荣两间屋基的包产田）共同建房。其前后套房和门市按甲、乙双方合同共同转卖。2、乙方负责庞东荣的包产田屋基两间的私人纠纷，包产田的范围：胡清的房屋后面对出两间，与周安所修房屋对齐，由乙方负责处理，其费用由甲、乙双方共同承担。3、甲方负责旧房和后面村土地的私人纠纷，由甲方负责处理，其费用由甲、乙双方共同承担。4、甲、乙双方共同联建该工程时，甲、乙双方所涉及到的费用由甲、乙双方（及四个股东）共同承担。实际费用、利润也是四股分账，手续由四个股东办理。5、甲、乙双方必须出据还房条件协议。如果还房条件协议不真实，此联建协议作废。6、如果甲、乙双方对还房条件无争议的情况下，签字生效。特立此据。联建户：黎得胜、于斌、黎波、陈发祥。二〇一一年九月十三日。” 2014年7月14日，原、被告签订了《房屋购销合同》，该合同载明：“房屋购销合同。售房方：黎得胜、曾英（以下简称甲方）。购房方：郭德福（以下简称乙方）。经甲、乙双方反复商议，甲方将位于达县唐家润旧房修建房上面后套标准层6楼现浇房一套出售给乙方。乙方对此作了充分了解，达成如下房屋买卖协议。一、楼梯共用。此房屋位于达县，面积约110平方，楼梯间共墙，右边自墙。二、此房总价80000.00元（大写捌万元），乙方一次性给付60000.00元（大写陆万元），下剩2万元，年底付清（2014年底），如遇期不付款，由甲方收回房子，合同作废。三、水、电上户由乙方自行负责费用，甲方负责乙方水、电安装到指定位置。四、此房屋系清水象胶房，无任何房屋纠纷，若甲方有遗留房屋纠纷，后果由甲方负责。五、房屋若因质量原因给乙方造成的一切损失，由甲方全权负责。六、关于国家的税费问题，甲乙双方各负其责，如产权证在政策的允许下，由甲方负责办理，乙方负责配合。本协议甲、乙双方签字生效。若一方反悔，将赔偿另一方的房屋总价的50%。甲方：黎得胜、曾英。乙方：郭德福。证人：潘某。2014年7月14日。” 被告以联建的方式在达川区进行房地产开发，并将修建房屋进行对外进行销售。2014年7月14日，原、被告签订了《房屋购销合同》，根据协议约定原告购买被告所建的位于达川区，房屋总价款为70000元，原告于2014年7月14日签合同时向二被告支付首期购房款60000元，下差10000元没有给付。二被告随即将房屋给付给原告使用。原告随后对该房进行了装修,原告一家在该房居住不久便发现该房存在严重的质量问题,现已无法居住。原告为此找到被告要求对该房进行维修，但二被告却迟迟不履行合同，并以各种理由推辞。后经律师调查得知，该房屋在达州市达川区今没有任何规划建设手续，更未取得房屋预售许可证，并且该房屋至今也未竣工验收。现原告诉讼来院，请求人民法院依法判准其诉讼请求。 本院认为，原告与被告所签订的《房屋购销合同》无效。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准……”。被告黎得胜与黎波、余斌、陈发祥四人修建的自建房所使用的土地属于农村宅基地，归农民集体所有。后虽经政府作出处罚，但在法庭辩论终结前，案涉项目的土地性质并未发生改变。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，二被告与原告签订的《房屋购销合同》，违反法律强制性规定，属无效合同。故原告请求确认合同无效的主张成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告郭德福请求退还所交购房款60000元的主张成立，本院予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告主张的要求被告黎得胜、曾承英夫妇对本案房屋进行装修的家具、装潢损失约76133.06元承担连带赔偿责任，除诉状和庭审时陈述外及房屋装修清单外，未能举出充分证据证明因质量问题造成该房屋的装潢损失的具体金额，原告亦未对装潢损失进行鉴定评估，故归原告的该项诉讼请求本院不予支持，待原告取得新证据后可另行依法主张权利。原告请主张因维权产生的律师费9000元、交通费1000元，在庭审中原告未递交该两项费用的任何票据，应承担举证不能的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告郭德福与被告黎得胜、曾成英于2014年7月14日签订的《房屋购销合同》无效； 二、原告郭德福在本判决书生效后三日内返还在被告黎得胜、曾成英处所购位于达川区房屋，被告黎得胜、曾成英在收到该房屋后三日内退还原告郭德福购房款60000元； 三、驳回原告郭德福其余诉讼请求。 案件受理费3422元，由被告黎得胜、曾成英负担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长 刘 毅 审判员 栾心明 审判员 李 媚 二〇一九年十二月二十四日 书记员 罗怡欣