河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初8250号 原告：范某，男，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：齐小强、强英军，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被告：河北某房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区。 法定代表人：王某，该公司总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：赵某，河北明杰律师事务所律师。 原告范某与被告河北某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范某及其委托诉讼代理人齐晓强、被告河北某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范某向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《某小区买卖协议》及《某小区地下室使用权出售协议》无效；2、判令被告返还原告购房款479609元及利息（以479609元为基数，自2017年5月25日起至被告实际还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2019年2月11日为48726.94元）；3、判令被告返还原告地下室款项41734元及利息（以41734元为基数，自2017年5月25日起至被告实际还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2019年7月4日为4240.06元）。4、本案诉讼费由被告承担。诉求一至诉求三的费用共计574310元。事实与理由：2017年5月24日，原告与被告签订《某小区买卖协议》和《某小区地下室使用权出售协议》，约定原告从被告处购买其开发的位于长安区的某小区项目二期房屋及地下室。其中，房屋建筑面积为92.94平方米，总房款1589609元，付款方式为原告签订合同之日支付房屋总价款30%，剩余购房款为贷款。地下室面积为18.97平方米，总购房款为41734元，付款方式为签订协议时一次性付清。合同签订时，原告按合同约定交纳房屋购房款479609元和地下室购房款41734元。被告至今未能交付房屋，且被告未能办理所售原告房屋的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”，显然被告与原告签订的合同违反上述规定，属于无效合同。 被告河北某房地产开发有限公司辩称，1、被告已取得某小区二期1号楼商品房预售许可证，原告与被告签订的《某小区买卖协议》有效。2、原告与被告签订的《某小区买卖协议》及《某小区地下室使用权出售协议》系双方真实意思的表示，为有效合同。3、原告在购买涉案房产时充分了解项目的基本情况，即使原告与被告签订的《某小区买卖协议》及《某小区地下室使用权出售协议》无效，双方均有一定的过错，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此原告要求支付利息的诉讼请求不应予以支持。 经审理查明，本院认定事实如下：2017年5月24日，被告河北某房地产开发有限公司（出卖人）与原告范某（买受人），签订《某小区买卖协议》，该协议约定：买受人购买房屋，建筑面积为92.94平方米，单价17103.6元，金额1589609元。付款方式为贷款，签订协议之日，买受人向出卖人支付房屋总价款的30%，即479609元（肆拾柒万玖仟陆佰零玖元），其余购房款由买受人向出卖人指定的贷款银行申请贷款，贷款金额为1110000（壹佰壹拾壹万元）。交付期限约定，买受人全部房款交清后或银行贷款全部到账后，出卖人应于2019年12月31日将房屋交付买受人使用。如房款未交清，出卖人有权不为买受人办理交房。第九条其他约定条款中第六款：在本项目具备商品房预售条件时，买受人须在出卖人指定的时间内无条件积极配合，与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》。如因买受人原因未在指定时间内与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》影响出卖人办理市属房屋所有权手续，导致出卖人无法为买受人办理市属房屋所有权手续或迟延办理的，出卖人不承担任何责任，并有权追究买受人责任。 同日，被告河北某房地产开发有限公司（甲方）与范某（乙方）签订《某小区小区地下室使用权出售协议》，该协议约定：第一条，甲方出售地下室使用权给乙方，地下室位置和面积如下：某小区1号楼2单元，地下室-2/60号，建筑面积18.97平方米。第二条计价方式与价款：该地下室按建筑面积计算，以甲方公司测量的面积数据为准，据实结算，多退少补。单价2200元/平米，总金额为人民币41734元，大写肆万壹仟柒佰叁拾肆元整。第三条付款方式：付款方式一次性付款，乙方需在签订本协议时一次性向甲方支付全款。第四条违约责任：买受人逾期付款三十日的，按日向出卖人支付逾期应付款额万分之零点五的违约金，协议继续履行。逾期超过三十日，甲方有权单方解除本协议，收回地下室使用权。第五条交房期限：该地下室交付期限同乙方购买的商品房的交付时间。如因不可抗力、政府原因（如雾霾、限行、要求停止施工等）导致甲方无法按时交付的，甲方不承担违约责任。 2017年5月24日，原告范某向被告转款479609元、41734元，用于支付其所购的某小区一幢2单元1603号房屋首付款及地下室全款。 原告范某于2019年7月5日以被告未取得商品房预售许可证为由，向本院提起诉讼，请求法院确认原告与被告签订的《某小区买卖协议》及《某小区地下室使用权出售协议》无效，要求被告返还已交购房款、地下室款项并支付相应利息，承担本案诉讼费。 2019年9月10日，被告石家庄旭远祥华房地产开发有限公司取得了石家庄市商品房预售许可证明。编号：石行审预售许决（2019）1****8号；项目名称：某小区（二区）。项目地址：志远路***号。预售范围：1号、4号等住宅楼。 以上事实有《某小区买卖协议》、《某小区地下室使用权出售协议》、石行审预售许可（2019）1***8号石家庄市商品房预售许可证、不动产销售收据、中国光大银行对私活期账户对账单、庭审笔录等证据佐证。 本院认为，原告与被告签订的《某小区买卖协议》、《某小区地下室使用权出售协议》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告已按照约定收受了原告交纳的购房首付款和地下室款项，上述协议应认定为商品房买卖合同。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告是在原告起诉后才取得商品房预售许可证明，原被告双方签订的《某小区买卖协议》、《某小区地下室使用权出售协议》应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告主张认定双方签订的《某小区买卖协议》、《某小区地下室使用权出售协议》无效和要求被告返还购房款479606元、地下室款项41734元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 原被告签订的《某小区买卖协议》第九条第六款约定：“在项目具备商品房预售条件时，原告须在被告指定的时间内无条件积极配合，与被告签订正式的《商品房买卖合同》。”从该条款可以看出，原告与被告签订《某小区买卖协议》时，对被告尚未取得商品房预售许可证明，不具备商品房预售条件，是知情的。因此对于认定两份协议无效，原被告均有过错，应各自承担相应的责任，故对原告向被告主张支付购房款和地下室款项的利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告范某与被告河北某房地产开发有限公司签订的《某小区买卖协议》、《某小区地下室使用权出售协议》无效。 二、被告河北某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告范某购房款479609元及地下室款项41734元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9543元，由原告范某负担880元，由被告河北某房地产开发有限公司负担8663元。 在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  苏渝涵 代理审判员  刘江娜 代理审判员  杜宇浩 二〇一九年十二月三日 书 记 员  李丽丽