广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终7629号 上诉人（原审被告）:祝益玲，男，1967年11月5日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：韦青桃，南宁经纬法律事务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：梁华兴，南宁经纬法律事务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：叶桂兴，女，汉族，1956年10月29日出生，住南宁市。 委托诉讼代理人：陆福平，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙海，南宁市正一法律事务所法律服务工作者。 原审第三人：李金英，女，1965年11月5日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：马清文，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘一琴，广西欣源律师事务所律师。 上诉人祝益玲因与被上诉人叶桂兴、原审第三人李金英因返还原物纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初7138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭，并于2018年12月12日组织各方当事人到庭进行了调查、辩论、调解等。上诉人祝益玲及其委托诉讼代理人梁华兴，被上诉人叶桂兴的委托诉讼代理人龙海到庭参加诉讼，原审第三人李金英未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人祝益玲上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回叶桂兴全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由叶桂兴承担。 事实和理由：一、祝益玲自1995年9月受聘于广西南宁华侨总公司（以下简称华侨总公司）正式职工，享受公司福利待遇，本案讼争房屋属于南宁市新世纪房地产开发总公司（以下简称新世纪总公司）所有，当时有部分房屋未出售，其中也包括了祝益玲房屋。2011年1月新世纪总公司和华侨总公司清算组（以下简称两公司清算组）委托广西诚信拍卖有限公司对上述房屋进行拍卖，祝益玲参加了拍卖并交纳了拍卖佣金2242元，于2011年8月23日签订拍卖成交确认书，交付4000元保证金及付清房价款43091元，因此，祝益玲系房屋的所有人，有权对房屋进行处分。二、一审法院认为该涉案房屋系李金英于1998年6月向新世纪总公司购买，2012年3月5日办理登记并取得了房屋所有权证，而后叶桂兴向李金英购买，也办理登记手续取得房屋所有权证，从而推定叶桂兴为涉案房屋所有权人，系对事实认定不清。三、一审程序不合法。在审理过程中应追加新世纪总公司和华侨总公司清算组参与诉讼，弄清该房屋的来源、拍卖及转让的一系列经过及李金英的房屋与叶桂兴之间买卖行为是否合法。四、因涉案房屋一直是祝益玲使用，且是通过拍卖而取得，不属于非法占有，也未与叶桂兴、李金英有过任何的租赁关系及约定，祝益玲不存在过错，叶桂兴也从来没有主张过要回房屋和损失。因此，一审判决从2014年12月15日起算房屋占用费是毫无道理的。应不予支持。五、祝益玲交付给新世纪总公司和华侨总公司清算组的钱款没有返还，实际是祝益玲受到损失。 被上诉人叶桂兴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原审判决，驳回祝益玲的上诉请求。理由：一、讼争的新世纪花园X栋X单元X号房的房屋所有权人为叶桂兴系合法有据。1、涉案房屋系李金英于1998年6月向新世纪总公司购买，2012年3月5日办理登记并取得房屋所有权证，后因李金英无力偿还叶桂兴的借款，双方商定以该房产用于抵债，并于2013年12月10日签订一份《存量房买卖合同》，合同约定讼争房屋以15万元卖给叶桂兴，于2013年12月27日办理了转移登记手续并取得房屋所有权证书。依据《物权法》第九条的规定，讼争房屋的所有权人为叶桂兴。2、涉案的新世纪花园X栋X单元X号房不在新世纪总公司和华侨总公司的剩余资产内。2000年10月10日，新世纪总公司出具一份《证明》，载明新世纪花园第6、7栋和第23栋1、2、3、单元部分房屋属其公司所有，因此，新世纪花园X栋X单元X号房并不是新世纪总公司和华侨总公司的剩余资产。新世纪总公司和华侨总公司清算组委托广西宁诚信拍卖有限责任公司拍卖X栋X单元X号房产是无权处分，属非法行为。二、祝益玲侵权行为的非法性。1、2011年1月7日，新世纪总公司和华侨总公司清算组向祝益玲发出《通知》，载明:“经征得债权人长城资产管理公司同意，我清算组于近期处理两公司剩余资产，及新世纪一期6栋、7栋部份商品房、车库及部分临街铺面……。”该《通知》只涉及所世纪花园一期6栋、7栋部份商品房，未涉及X栋X单元X号房。2、涉案房屋曾一度空置，祝益玲趁机入屋无故侵占使用，并且以44849元的低价竞得涉案房产，该价格只是市场价的1/3不到，明显低于市场价格取得别人的合法房屋，不符合善意取得的构成要件，而具有非法性。3、祝益玲长期占有叶桂兴合法取得的房产，并出租牟利，明显属于侵权行为，依据《物权法》第二百四十三条的规定，祝益玲长期占用叶桂兴合法取得的房产并出租牟利不是善意的行为，而是非法行为，因此不存在所谓“补偿的房款损失”和“诉讼时效己过”的要求。综上所述，祝益玲的行为本身不是善意行为，其取得占有是非法占有，非法占有取得的孳息应返还所有权人，原物也应返还。 原审第三人李金英未向本院提交书面陈述意见。 叶桂兴向一审法院起诉请求：1、判令祝益玲立即退还占有叶桂兴所有房屋（南宁市；2、判令祝益玲支付房屋占用费10000元（暂计2014年12月15日至2016年12月15日，后续费用另计）；3、由祝益玲承担本案的一切诉讼费用。诉讼过程中，叶桂兴增加诉讼请求：要求祝益玲支付2016年12月16日至2017年7月24日的房屋占用费5000元。 一审法院认定事实：李金英于1998年6月向新世纪总公司购买坐落于南宁市，2012年3月5日办理登记，房屋所有权证号为：邕房产证字第××号。因李金英无力偿还叶桂兴的借款，双方商定将上述房产用于抵债，并于2013年12月10日签订一份《存量房买卖合同》，将上述房产以150000元的价格出卖给叶桂兴。2013年12月27日，办理了转移登记并取得房屋所有权证书，房屋所有权证号为：邕房产证字第××号。 另查明，祝益玲系华侨总公司正式职员，长期以来，对涉案房产行使占有、使用、收益和处分的权利。2000年10月10日，新世纪总公司出具一份《证明》，载明：“兹证明‘新世纪花园’第6、7栋和第23栋1、2、3单元部分房屋属我公司所有……特此证明”。2011年1月7日，新世纪总公司和华侨总公司清算组向祝益玲发出《通知》，载明：“经征得债权人长城资产管理公司同意，我清算组拟于近期处置‘两公司’剩余资产，及新世纪花园一期6栋、7栋部分商品房车库及部分临街铺面。现已委托广西诚信拍卖有限公司进行拍卖。请你于2011年1月15日前拍卖行查询有关拍卖具体事宜，领取有关通知，并办理竞买手续。”2011年8月16日，新世纪总公司和华侨总公司清算组向西乡塘区地税局发出《通知》，请求为祝益玲、陆伟红夫妇购买新世纪花园X栋X单元X号房代开发票。2011年8月23日，祝益玲、陆伟红在广西南宁诚信拍卖有限责任公司举行的拍卖会上，以44849元的价格竞得涉案房产，并于2011年8月25日完成缴税。 一审法院判决：关于涉案房屋所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案涉案房产系李金英于1998年6月向新世纪总公司购买，2012年3月5日办理登记并取得了房屋所有权证。2013年12月10日，叶桂兴向李金英购买，同年12月27日办理登记并取得房屋所有权证，叶桂兴据此主张其为涉案房屋所有权人，合法有据，故予以确认。至于祝益玲主张其通过拍卖取得房屋所有权，但从2000年10月10日新世纪总公司出具的《证明》和2011年1月7日“两公司”清算组向祝益玲发出的《通知》可以看出，“两公司”剩余资产并不包括涉案房产，清算组委托广西南宁诚信拍卖有限责任公司拍卖涉案房产属无权处分。祝益玲作为新世纪花园的业主代表，以明显低于市场价格受让涉案房产，且未办理登记，不符合善意取得的构成要件，未取得涉案房屋所有权。现叶桂兴作为涉案房屋的所有权人，要求祝益玲返还涉案房屋，合法有据，应予以支持。 关于赔偿损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”和第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定，叶桂兴主张祝益玲支付2014年12月15日至2017年7月24日房屋占用费15000元，折算为483元/月，合情合理，于法有据，故予以支持。 关于诉讼时效问题。返还原物请求权是物权请求权的一种，物权请求权的目的在于维护物权人对其物的圆满支配状态。叶桂兴作为涉案房屋的所有权人，要求祝益玲返还所占房屋，不适用诉讼时效的规定。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七、第一百零六条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、祝益玲于本判决书生效之日起三十日内，将坐落于南宁市屋腾空并交付给叶桂兴；二、祝益玲支付叶桂兴2014年12月15日至2017年7月24日的房屋占用费15000元，2017年7月24日之后，按照483元/月计算,计算至返还房屋之日止。案件受理费4000元（叶桂兴已预交），由祝益玲负担。 二审期间，祝益玲提交了两公司清算组公安组出具的《关于南宁市安吉路8号新世纪花园4套房产权属问题的调查报告》，主张证实本案讼争房屋经过清算组核查，属于公司财产，只是登记在李金英名下。本院对上述证据予以采信。 一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院二审另查明，两公司清算组公安组于2007年2月5日作出调查报告，查明本案讼争房屋是原两公司法定代表人农进辉授意公司会计易朝静为其妻子李金英开具讼争房屋的不动产发票的，李金英并没有实际交款购买讼争房屋，两公司的售房收入凭证存根也没有李金英的交款记录，讼争房屋虽然已办证在李金英名下，但实际上是虚开不动产发票，房屋仍实属两公司资产。 本院认为：关于本案房屋最早是否系李金英从新世纪总公司购买取得的问题。本案两公司清算组是在特殊的背景下由政府牵头，从多部门中抽调人员组成的处理两公司遗留问题的组织，清算组中的公安组所作出的调查报告，经清算组认可，应当作为本案证据采信，认定本案讼争的房屋最初由新世纪总公司开发，归该公司所有，只是登记在李金英名下，房屋并没有交付，李金英并不是真正的向该公司购买讼争房屋，也没有真正的取得所有权，实际上也从来没有取得过使用权。 关于祝益玲占用房屋是否有合法依据的问题。两公司清算组以拍卖形成将讼争房屋卖给祝益玲是客观真实的，祝益玲支付了房款并实际享有房屋的占用、使用、支配、收益权，故其使用讼争房屋依据充分。 关于叶桂兴是否属于善意取得的问题。叶桂兴通过以物抵债的方式向李金英购买房屋，签订了协议、支付了合理的房款、办理了过房登记，但是，从正常购买房屋的角度而言，叶桂兴于2013年购买房屋时应当到房屋实地查看，应当知道房屋实际于2011年起已由祝益玲占有、使用，现其起诉以“此房曾一度空置，在邕长期务工的祝益玲，趁机入屋无故侵占使用”为由，要求祝益玲搬离并返还房屋，明显与事实不符，叶桂兴不符合法律规定善意取得的情形，因此其主张行使房屋所有权人的返还原物权，并要求祝益玲支付房屋占用费，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，祝益玲的上诉请求成立，应予支持。一审判决基于一审双方当事人提交的证据认定的事实清楚，判决并无不当；二审中，祝益玲提交了从两公司清算组调取的调查报告，证明房屋实际状况，本院据此予以改判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初7138号民事判决； 二、驳回被上诉人叶桂兴的全部诉讼请求。 一审案件受理费4000元、二审案件受理费4000元，均由被上诉人叶桂兴负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雪梅 审判员  赵 东 审判员  包林辉 二〇一九年十二月二十七日 书记员  李 爽