广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初771号 原告：广西大唐世家投资有限公司，住所地南宁市邕宁区龙福路2号大唐世家8#楼2层，统一社会信用代码91450100083640221A。 法定代表人：陈超，执行董事。 委托诉讼代理人：梁永军，该公司员工。 被告:李瑞珍，女，汉族，1974年8月6日出生，户籍所在地山西省交口县，现住址不明。 第三人：中国民生银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市青秀区民族大道136-5号华润大厦C座1F、2F、3F、3MF、30F、31F、36F，统一社会信用代码9145010356677833XX。 负责人：杨济生。 原告广西大唐世家投资有限公司（以下简称大唐世家公司）与被告李瑞珍、第三人中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称民生银行南宁分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁永军到庭参加诉讼。被告李瑞珍经本院公告传唤，第三人民生银行南宁分行经本院传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年9月21日签订的编号为XXX的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议;2.判令被告支付违约金62948.9元;3.判令被告于合同解除之日起10日内配合原告注销预购商品房预告登记证明[桂(2016)南宁市不动产证明第XXX号];4.判令被告于合同解除之日起10日内配合原告注销商品房买卖合同登记备案证明（合同备案编号：XXX)；5.判令被告偿还原告己代偿的贷款本息共计484579.5元;6.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2016年9月21日签订了《南宁市商品房买卖合同》（下称：《合同》），合同约定被告购买原告位于南宁市邕宁区大唐世家XXX号房，建筑面积为106.88平方米，房屋总价款为629489元，其中首付款129489元，余款500000元由被告以银行按揭贷款的方式支付。被告支付了首付款后向银行申请按揭贷款，银行审核通过后向被告发放了贷款，且该房产已办理了合同登记备案手续及房屋预告登记手续。但自2016年11月份开始，被告因其个人原因未按时偿还银行贷款，一直存在逾期还贷的情形。截至起诉日，被告己逾期未按时偿还贷款，导致银行向原告提出主张要求原告承担保证责任。2018年12月5日，原告己代被告向银行清偿了484579.5元的债务。基于以上事实，原告代偿后依照《合同》享有以下权利: 原告有权解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议并要求被告支付违约金，同时配合要求被告配合办理。《合同补充协议》第三条约定：“在办理完毕房产证和房产抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利，且应配合办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在《合同》解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋己装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿。”根据上述约定，合同解除条件己成就，原告可依据合同约定解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件补充协议。《合同》解除后，被告须配合原告办理注销合同登记备案手续、房屋预告登记手续及其他相关的手续。 原告代偿后有权向被告进行追偿。《合同补充协议》第二条第（5)项规定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项(包括本、息），如逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支出的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房屋的方式追索代偿款项。在买受人还清前述全部代偿款之前，视同为买受人未付清房屋价款，买受人可暂不履行交房、协助办理房产证等义务。”根据上述约定，原告有权要求被告偿还原告己代偿的贷款本息共计484579.5元，并要求被告承担原告为追索代偿款项而支出的诉讼费、保全费、公告费等。 综上，被告的行为己构成严重违约，侵害了原告的合法权益，导致原告遭受了不必要的经济损失，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律法规规定，原告提起诉讼，请判如所请。 原告提交的证据有：1.商品房买卖合同及补充协议；2.合同登记备案证明；3.不动产登记证明；4.个人购房借款及担保合同；5.贷款基本信息表；6.开发商代偿通知书；7.扣款回单、贷款代偿证明、贷款代偿扣划明细。 被告李瑞珍未答辩未提交证据。 第三人民生银行南宁分行未陈述意见未提交证据。 本案的调查重点：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否有效？履行情况如何？被告是否违约？原告主张解除合同的依据是什么？应否支持？二、被告是否有义务协助原告办理注销商品房买卖合同登记备案和预购商品房预告登记手续？三、原告主张违约金有何依据？如何计算？四、原告主张被告偿还代偿款有何依据？代偿总额是多少？ 经当庭举证，调查，原告提交的全部证据合法、有效，与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实：2016年9月21日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：XXX)及附件六《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于南宁市邕宁区大唐世家XXX号房屋，建筑面积为106.88平方米，总价款为629489元。被告应于2016年9月20日前交付首付款129489元，余款500000元由被告申请银行按揭贷款支付。 《合同补充协议》（附件六）第三条约定：“在办理完毕房产证和房产抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利，且应配合办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在《合同》解除时，房屋己交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋己装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿”。 上述合同于2016年10月27日在南宁市房产管理局办理登记备案（登记编号：XXX）。涉案房屋于2016年12月28日在南宁市国土资源局办理预告登记，并取得不动产登记证明[证书编号：桂（2016）南宁市不动产证明第XXX号]。 2016年10月12日，原告作为保证人，被告及案外人梁云杰作为借款人，民生银行南宁分行作为贷款人，三方签订一份《个人购房借款及担保合同》（合同编号：XXX），主要约定：被告向民生银行南宁分行借款500000元用于购买本案涉案房屋；借款期限20年，即2016年10月12日至2036年10月12日；担保方式为保证加抵押，原告提供连带责任保证，被告将所购涉案房屋作为抵押财产。合同签订后，民生银行南宁分行依约向被告发放贷款500000元。 2018年7月起，被告未按约偿还贷款本息，民生银行南宁分行要求原告承担连带保证责任，于2017年12月5日从原告保证金账户扣划被告尚欠的贷款本息合计484579.50元。 另查明：1.涉案房屋尚未交付被告；2.因被告李瑞珍现住所地不明，本案需向其公告送达开庭传票等诉讼材料，原告已支付公告费260元。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 根据《合同补充协议》（附件六）第三条的约定，被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告主张担保权利的，原告有权解除《合同》。现被告因不能按约偿还贷款本息，导致银行提前收回贷款，原告承担了连带保证责任，被告已构成违约，双方约定的合同解除条件成就。因此原告据此主张解除双方于2016年9月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，原告应将购房款629489元返还给被告。 合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，且相关的协助义务双方亦在合同中作了明确约定，故被告有义务协助原告办理注销商品房买卖合同登记备案及预告登记手续。原告该主张有法律及合同依据，本院予以支持。 对于原告主张违约金62948.9元的诉请。《合同补充协议》第三条约定：“。合同因此解除的，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金”。故被告应支付的违约金总额为62948.9元（629489元×10%），原告该主张符合合同约定，被告亦未提出异议，本院予以支持。 对于原告主张代偿款484579.5元的诉请。因原告已经按约承担连带保证责任，代被告向民生银行南宁分行偿还了贷款本息共计484579.5元，原告有权按合同约定和法律规定向被告追偿上述款项，故对原告要求被告返还代偿款484579.5元的诉请，本院予以支持。 被告李瑞珍、第三人民生银行南宁分行经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交证据和答辩意见，视为其放弃举证、质证、辩论等相关诉讼权利，由此产生的相应不利法律后果应自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广西大唐世家投资有限公司与被告李瑞珍于2016年9月21日签订的编号为XXX的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于本判决生效之日解除； 二、被告李瑞珍于本判决生效后十日内协助原告广西大唐世家投资有限公司办理注销商品房买卖合同登记备案（登记编号：XXX）及预购商品房预告登记[证书编号：桂（2016）南宁市不动产证明第XXX号]手续； 三、被告李瑞珍支付原告广西大唐世家投资有限公司违约金62948.9元； 四、被告李瑞珍返还原告广西大唐世家投资有限公司代偿款484579.5元。 本案案件受理费9275元（原告已预交），由被告李瑞珍负担。公告费260元（原告已预交），由被告李瑞珍负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦 希 人民陪审员  陆明湖 人民陪审员  黄福生 二〇一九年十二月十七日 法官 助理  朱 颜 书 记 员  朱 颜