广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初4186号 原告：梁红，女，1976年9月10日出生，汉族，住广西兴业县。 原告：吴伟初，男，1979年11月7日出生，汉族，住广西兴业县。 委托诉讼代理人：黎汝鹏，广西鸿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁干，广西鸿州律师事务所律师。 被告：玉林市柳和岛房地产开发有限公司，住所地广西玉林市金港路5号滨江公馆8#楼储物间2号商铺第二层，统一社会信用代码：914509006697433165。 法定代表人：杨文斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董育红，广西胜涛律师事务所律师。 原告梁红、吴伟初与被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁干、被告的委托诉讼代理人董育红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期完善设施违约金15740元，逾期办理不动产证违约金3148元；2.判令被告按照合同约定在一个月内为原告办理权属登记证书；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年12月12日向被告购买位于玉林市玉州区。原告已向被告支付了所有房款。按照双方签订的合同第十四条规定，基础设施要达到一定的标准。而被告在道路、路灯、安全设施等方面都未达到最低标准，被告应支付总房款每日万分之零点五的违约金给原告,但违约金总额不超过已付房款的百分之五。按照双方签订的合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内得到房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。 被告辩称，被告不存在原告所诉的“基础设施”、“公共配套建筑”方面违约的事实，请求法院驳回原告关于“延期完善设施违约金”之诉讼请求；滨江公馆11、14、15栋楼的1、13、37、39、41号商铺的业主私自占用骑楼，导致无法通过验收，而无法办理产权登记证书，被告因客观原因导致未能及时办理房产证，且相关部门已经给予相关人员进行了相应行政处罚，被告不存在逾期办理不动产证的违约行为,被告不具有批准发放权利证书的权利，因此发放产权证是相关行政部门审查并做出。根据合同约定，被告只是交付相关办证材料，而被告已完成此项义务。因此，原告所要求被告在限定时间内办证确属不当，应驳回。即使被告违约,原告所诉的违约金数额过高，被告不予认可。原告的诉讼请求已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年12月12日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定，原告向被告购买滨江公馆15栋2单元XXX号房，总价款314827元。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：在交房时达到使用条件；2、电：在交房时达到使用条件；3、电梯：在交房时达到使用条件；4、道路：在交房时达到使用条件。每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，但违约金总额不超过已付房款的百分之五；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内得到房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第二十条第7款约定，办理房屋产权费用由买受人承担。出卖人将协助买受人于房屋交接之日起720日内取得房屋产权证。如因买受人未交清办理房屋产权证所需费用和相关文件资料，或因办理房屋产权证的相关部门的原因，导致出卖人不能在前述期限内使买受人取得房屋产权证的，出卖人不承担逾期办证的违约责任。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2014年1月23日交付商品房给原告。交房时该房屋已安装了水表、电表及楼层电梯，上述设施均可以使用，但小区内的基础设施没有按规划图完善，大部分路面还是泥路，搁放有木板供通行。2017年底被告基本完善小区内的基础设施。原告至今未取得房屋产权证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应依照合同约定享受权利、履行义务。 关于被告逾期办理房屋产权证是否构成违约的问题。根据双方签订的合同第十五条、第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；逾期出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。出卖人将协助买受人于房屋交接之日起720日内取得房屋产权证。被告交付房屋给原告后，应在约定的期限即720天内协助原告取得房屋产权证，但被告至今没有协助原告办理好房屋产权证，其并非原告的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未能按照合同约定履行其义务，已构成违约。原、被告双方在合同中明确约定逾期办证违约金数额，原告要求被告支付的逾期办证违约金属一时性债权，从法定的期限届满之日的次日起，即应当知道其合法权利被侵害。根据合同约定，被告应在2016年1月15日前协助原告取得房屋产权证。逾期办证的违约金的诉讼时效自2016年1月16日起算，诉讼时效至2019年1月16日届满。原告提交的证据不能证明诉讼时效有中断、中止或延长的情形，故其起诉已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。原告要求被告支付逾期办理房产证违约金已超诉讼时效，本院不予支持。 关于被告是否应在一定时间办理房屋产权证的问题。本院认为，被告不具有批准发放权利证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及何时发证属行政机关审查及做出，根据合同约定，被告应履行的是交付具备办理产权证条件的相关手续的备案、协助原告在一定期限内取得房屋产权证的义务。此外，办证请求权属于物权请求权，不适用诉讼时效。原告要求被告在一定时间办理权属证书不当，但被告应履行协助原告取得房屋产权证的义务。 关于被告应否支付延期完善基础设施违约金的问题。本院认为，原告与被告在签订房屋买卖合同时，合同第十四条约定对水、电、电梯、道路在交房时“达到使用条件”，对该使用条件具体要求未明确，该条款属约定不明。被告在交付房屋时，每户均已安装了水表、电表、楼层电梯，并能正常使用，应该确认已达到合同约定的“使用条件”，但当时小区道路是泥巴路，不方便通行，被告在完善基础设施时存在瑕疵，被告对此应承担一定的违约责任。原、被告双方约定以日为单位累计计算违约金，应分段计算诉讼时效，在逾期完善基础设施的第一天起算诉讼时效期间，其他以此类推，已超过诉讼时效的，不予保护。延期完善基础设施违约金的诉讼时效自原告向本院主张权利之日（2019年8月19日）往前三年，即2016年8月19日起计未超过诉讼时效。根据本案的实际情况，被告应按原告的主张酌情支付违约金1574元给原告；被告辩称其对小区内的基础设施在交房时已达到使用条件，被告对该事实提供的证据不足以证实，原告也不予认可，故被告抗辩理由不成立，本院不予采信。 综上所述，原告要求被告支付逾期办理房产证的违约金已超诉讼时效，本院不予支持；原告主张被告协助原告办理好房产证、被告酌情支付延期完善设施的违约金的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司支付延期完善设施违约金1574元给原告梁红、吴伟初； 二、被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司应协助原告梁红、吴伟初办理好房屋产权证； 三、驳回原告梁红、吴伟初的其他诉讼请求。 上述判决，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费272元，减半收取计136元；由原告梁红、吴伟初负担111元，被告玉林市柳和岛房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  陈 洁 二〇一九年十一月二十二日 法官助理  陈虹坚 书 记 员  刘小凡