广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初3512号 原告：柳州方明物业服务有限公司，住所地柳州市潭中西路**经典时代小区****。 法定代表人：陈永钢。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃郁武，公司员工。 被告：林峰，男，1969年11月19日出生，汉族，户籍地柳州市城中区。 原告柳州市方明物业服务有限公司诉被告林峰关于物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人南瑞芳、被告林峰到庭参加审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费2143.7元（自2017年10月至2018年10月），生活垃圾费97.5元（自2017年10月至2018年10月），公摊电费15.5元（自2017年7月至2018年9月），合计2256.7元；2、依法判令被告向原告支付违约金1157.60元（以物业费为基数，自2017年11月至2018年10月按每日千分之三算）。3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告是柳州市经典时代小区**房屋的所有人，房屋面积为219.91平方米。2012年2月16日原告与柳州市经典时代小区业主委员会签订《经典时代小区物业管理服务合同》，合同约定自2012年2月16日至2015年2月15日期间由原告为经典时代小区提供物业管理服务。2015年2月3日原告与柳州市经典时代业主委员会续签《合同顺延协议》，确定由原告继续为经典时代小区提供物业服务。合同签订后原告按合同约定积极履行相关权利义务，依法依约对被告房屋所在的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年10月起一直未交纳物业服务费、生活垃圾费，自2017年7月起未缴纳公摊电费，截止2018年10月，被告己拖欠原告物业服务费及其他应交费用合计2256.7元。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，根据《经典时代小区物业管理服务合同》第二十二条之规定，逾期拖欠物业服务费的和物业使用人，从逾期之日每天按千分之三加收违约金。由此，被告拖欠13个月的物业费所产生的违约金为1157.60元，以上欠费共计3414.30元。原告己多次向被告催讨物业服务费及其他相关费用，被告均找各种理由拒绝支付。为维护自己的合法权益，原告依据我国《合同法》《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向人民法院提起民事诉讼，望贵院判如所求。 被告辩称：车位被挡住，一个星期投诉几次，原告没有处理，物业公司态度傲慢不上门沟通，服务很不满意，所以不交物业费。2018-2之前的物业费打折我才交。欠费时间至2018-2-3，之后原告服务到期，不认可之后的费用。2018-2-3之前的服务质量和收费都不匹配。违约金过高。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，原告提供了如下证据：1.经典时代收楼协议书，证明被告于2003-10-28收楼。2.经典时代物业管理服务合同，证明柳州市经典时代小区业委会选聘原告为小区服务。约定物业费收费标准，别墅每平米0.5元每月，合同第22条违约金每日千分之三。3.合同顺延协议、公告，经业委会确认由原告继续服务，原合同期限截止为2015-2-15，顺延三年至2018-2-14，但至今仍由原告继续为小区提供物业服务。4.经典时代小区业主大会公告、票数统计表，证明物业费调整为住宅0.68每月每平米，别墅区为0.75每月每平米。5.欠费明细，证明被告欠费情况。6.催费记录以及挂号信回执，证明原告对被告催费的情况。 被告对原告的所有证据均认可真实性，但不认可2018年2月后的费用。被告当庭提交证据照片，证明被告服务不到位，车位常年被阻隔。 原告对被告的证据照片的三性有异议，认为没有显示拍照时间和地点，不能确认是否为本案诉争期间的情况。拍照具有瞬间性不能客观反映事实。从照片中反映车位应属于绿化面积，没有产权。本案小区属于老旧小区，在前期建设中针对车位的配比没有相应法律法规的规定，因此老旧小区普遍存在停车难的问题，并非原告能够解决的，属于配套设施方面的问题。 当事人对对方所提证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人对证据证明目的有异议的，本院将结合全案证据和案件事实在下文进行综合分析认定。 综合庭审查明及全案证据，可以确定如，可以确定如下法律事实：被告林峰是经典时代小区**房屋的所有权人,19.91平方米，于2003年10月28日收房。2012年9月20日，柳州市经典时代小区业主委员会与原告签订《经典时代物业管理服务合同》，约定原告对该小区进行物业管理服务，该合同期限从2012年2月16日至2015年2月15日；每月按1-10日收取本月费用，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理综合服务费、电梯费、水电公摊费，按拖欠金额的日千分之三缴纳滞纳金;公摊电费按实际发生金额向业主按户分摊收取；四楼以上的楼层电梯费按每户每月30元向业主或物业使用人收取。2015年2月3日，柳州市经典时代小区业主委员会与原告签订了《合同顺延协议》，协议约定续期顺延三年。2015年10月17日，小区业主大会投票从2016年1月1日起提高物业服务管理费，别墅区为0.75元/平方米/月。2017年10月至2018年10月，被告未交纳物业费，原告通过张贴公告及邮寄律师函等方式催收物业费用。后双方协商未果，原告诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点在于1、物业服务合同期满后业主是否应交物业费；2、业主车位被他人阻挡等是否可以减免物业费；3、违约金是否过高。 关于物业服务合同期满后的费用问题，合同到期后原告方明物业继续在小区内提供物业服务，双方未续签书面的物业服务合同，业主继续享受物业服务没有提出异议，原、被告之间形成了物业管理服务的事实合同。被告应参照《经典时代物业管理服务合同》及业主大会投票结果的收费标准进行交纳物业费。被告欠交2017年10月至2018年10月共13个月的物业服务费2144.12元（0.75元×13个月×219.91平方米），原告主张2143.7元，未违反法律规定，本院予以支持。原告主张生活垃圾费用97.5元、公摊电费15.5元，被告无异议，本院予以支持。以上三项费用总计2256.7元。 关于被告提出车位被挡、物业公司服务不达标等情形，被告提供的证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。方明物业在接受委托对物业进行管理后，已经履行了维修、养护和管理等主要义务，如其在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主可以要求物业服务企业限期整改，并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据法律规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于违约金问题，合同约定每月1-10日交纳费用，被告未按时交物业费，已然构成违约。原告主张违约金1157.6元（以物业费为基数，自2017年10月至2018年10月按每日千分之三算），被告对此有异议。经查，按照物业费欠费每日千分之三计算显然较高，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。每月交纳的物业服务费164.93元是一个独立的债务，应以每月欠费分别计算违约金。2017年10月至2018年10月所欠物业服务费产生的违约金以每月应交物业服务费164.93元作为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从每月11日起分别计算至2018年10月31之日止。即2017年10月欠缴物业服务费的违约金以164.93元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年10月11日起计算至2018年10月31之日止；2017年11月欠缴物业服务费的违约金以164.93元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年11月11日起计算至2018年10月31之日止；以此计算方式类推计算，2018年10月欠缴物业服务费的违约金以164.93元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年10月11日起计算至2018年10月31之日止。 同时，物业公司也应虚心听取林峰等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十二条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告林峰向原告柳州市方明物业服务有限公司支付2017年10月1日至2018年10月31日物业服务费、生活垃圾费、公摊电费共计2256.7元； 二、被告林峰向原告柳州市方明物业服务有限公司支付违约金（以每月所欠物业服务费164.93元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，2017年10月至2018年10月的违约金分别从每月11日算至2018年10月31日止）； 三、驳回原告柳州市方明物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告林峰负担20，原告柳州方明物业服务有限公司负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 许兰珍 二〇一九年十二月十日 代书记员 唐 啸