湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1126民初2609号原告：湖北棕盛商业地产有限公司。住所地：湖北省蕲春县漕河大道168号（棕盛商业广场）。诉讼代表人（管理人）：蕲春公信会计师事务有限公司。住所地：蕲春县漕河镇蕲春大道（审计局院内）。委托诉讼代理人：宋卫平，湖北衡权律师事务所律师。委托诉讼代理人：许群钰，湖北衡权律师事务所律师。被告：湖北新欣港隆商业运营管理有限公司。住所地：蕲春县漕河镇漕河大道168号。法定代表人：陈跃进，该公司经理。委托诉讼代理人：李先权，湖北亨迪律师事务所律师。原告湖北棕盛商业地产有限公司（以下简称“棕盛公司”）与被告湖北新欣港隆商业运营管理有限公司（以下简称“新欣港隆公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告棕盛公司委托诉讼代理人宋卫平、许群钰，被告新欣港隆公司法定代表人陈跃进及其委托诉讼代理人李先权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。棕盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付棕盛广场1#楼1-1006、1-1026、1-1030、1-2013、1-3159五商铺2017年10月至2019年3月期间的租金收益447277.27元；2、诉讼费由被告承担本案。事实和理由：“棕盛广场”项目开盘以来，业主在购买商铺的同时均与深圳港隆运营管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，约定由深圳港隆运营管理有限公司统一经营管理，定时返还收益给业主。2017年10月，业主成立新欣港隆公司，整体接管棕盛广场1#楼1至3层面积自行经营管理，其中包括棕盛公司未出售的1-1006、1-1026、1-1030、1-2013、1-3159五商铺，面积共计289.90㎡。自新欣港隆公司接管至今，租金收益已按月据实支付给业主，但对于棕盛公司五个未售商铺的租金收益，经棕盛公司破产管理人数次催讨，新欣港隆公司仍不给付。为维护原告的合法权益，诉请比照同层次同面积相邻商铺的租金收益判决被告支付租金。新欣港隆公司辩称，1、原告不是本案适格原告，原告已经进入破产程序；2、被告也不是本案适格被告。涉案商铺实际经营管理是309户业主，陈跃进是受309户业主的委托对外以公司的名义经营，公司没有收取收益不应承担责任；3、原告诉称的事实不成立，没有证据证实原告还有五个未销售的商铺；4、原告要求支付租金缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告1#楼的5个未销售商铺。原告提交的证据包括商品房预售许可证、1#楼平面图及1#楼房屋销控表。被告质证对销售许可证无异议，对平面图及销控表均持异议。本院认为，原告的举证均系管理人依法执行职务期间调查取得，证据来源于原告或商品房销售主管机关，具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信；2、关于原告请求的五商铺2017年10月至2019年3月期间的租金收益。原告举证包括1#楼返租明细（含业主领取表）、分户面积明细表、相邻商铺面积及租金收益基数对比表、分年度月份收益对比表、5商铺单价与收益基数推算表及5商铺共计租金收益表。被告质证均有异议。本院认为，原告举证的1#楼返租明细（含业主领取表）、分户面积明细表均系管理人在执行破产资产管理时调查取得，证据来源于被告或商品房销售资料档案，具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信；相邻商铺面积及租金收益基数对比表、分年度月份收益对比表、5商铺单价与收益基数推算表及5商铺共计租金收益表，在证据分类中属于当事人的陈述，其内容与本案具有关联性，可以作为本案证据使用。对其证明力本院依据已采信的证据和事实按照当事人的举证责任依法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合黄冈市中级人民法院（2019）鄂11民终1727号生效民事判决书确认的案件相关事实，本院认定事实如下：“棕盛广场”系棕盛公司建设、销售的商业地产项目，商铺与其所在楼层为一整体空间、无实体墙分隔。业主在购买商铺的同时均以《委托经营管理合同》方式约定由深圳港隆运营管理有限公司统一经营管理，该公司自2013年起在统一设计装修后分若干商铺对外出租，其中包括棕盛公司未出售的1-1006、1-1026、1-1030、1-2013、1-3159五个商铺。2017年7月24日，本院裁定受理债权人对棕盛地产公司的破产清算申请。因深圳港隆运营管理有限公司不能按约支付商铺租金，2017年9月份，大部分商铺买受人参与召开三次会议，决定收回商铺，推选陈跃进等人为代表处理相关事宜，并已于2017年10月1日与深圳港隆运营管理有限公司协议收回商铺经营管理权。此后，陈跃进等人成立以陈跃进为法定代表人的湖北新港隆超市有限公司（2017年7月19日注册成立，2018年10月26日变更登记为湖北新欣港隆百货有限责任公司）行使对1#楼的经营管理。该公司名称最终于2019年7月3日变更登记为本案中的新欣港隆公司。新欣港隆公司（含公司名称变更前）自2017年10月起将每月收取的1#楼商铺租金在扣除相关费用后，以每个商铺的建筑总面积、合同总价确认的收益基数，按照一定比例计算分摊给1#楼商铺的各买受人。1#楼一至三层业主中已有283户在本案诉讼前按月从新欣港隆公司领取了租金。棕盛公司五个未售商铺的租金收益，经棕盛公司破产管理人分别于2018年5月、2019年4月书面催告，新欣港隆公司拒绝给付。另查明，1-1006建筑总面积59.24㎡、1-1026建筑总面积65.49㎡、1-1030建筑总面积58.91㎡、1-2013建筑总面积92.35㎡、1-3159建筑总面积15.05㎡。棕盛公司破产管理人依据新欣港隆公司支付商铺的租金计算方法，按照同层次同等面积相邻商铺的收益基数后计算五商铺2017年10月至2019年3月期间的租金收益共计447277.27元。本院认为，新欣港隆公司自2017年10月起经营管理“棕盛广场”1#楼商铺，棕盛公司管理人以催告支付租金方式对新欣港隆公司自2017年10月至2019年3月的统一经营管理模式予以追认，本院推定双方成立事实租赁合同关系。棕盛公司虽经本院裁定宣告破产但尚未依法终结破产程序，其合法权利应受法律保护，其管理人代表公司提出诉讼，符合法律规定，本院依法予以支持。新欣港隆公司名称、股东的变更，均不影响公司作为独立主体对外应承担的法律责任。新欣港隆公司辩称双方均不是合法主体，无事实和法律不符，本院不予采纳。本案的争议焦点是案涉5商铺的租金收益。因双方对租金收益未约定，原告主张以被告实际支付各商铺的租金计算方法确认其租金收益，本院予以确认。对租金的计算方法，被告负有举证义务。因被告未举证，破产管理人根据案涉商铺建筑面积，依据其执行职务期间所调查取得的被告支付各商铺租金计算方法，以会计准则计算5商铺的租金收益共计447277.27元。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告计算的商铺租金收益并无不当，本院依法予以确认。即案涉商铺2017年10月至2019年3月期间的租金收益共计447277.27元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：湖北新欣港隆商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖北棕盛商业地产有限公司“棕盛广场”1#楼1-1006、1-1026、1-1030、1-2013、1-3159五商铺2017年10月至2019年3月期间的租金收益447277.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8010元，减半收取计4005元，由湖北新欣港隆商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  宋卫东二〇一九年十二月十六日书记员  蔡晓洁