江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初1254号原告：周秉夫，男，1957年9月3日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：许炎，江苏福庆律师事务所律师。被告：杨水清，女，1946年1月8日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：刘海萍，女，1967年10月5日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：刘斌，男，1969年12月25日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人（受三被告共同授权委托）：谢曦朦、汪浩瀚，北京德恒（无锡）律师事务所律师。原告周秉夫与被告杨水清、刘海萍、刘斌附义务赠与合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周秉夫委托诉讼代理人许炎，被告杨水清、刘海萍、刘斌共同委托诉讼代理人谢曦朦、汪浩瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周秉夫向本院提出诉讼请求：1、确认其与刘茂金签订的《赠送协议书》有效。2、判令杨水清、刘海萍、刘斌配合其将坐落于河埒镇大箕山村大箕山125号房屋过户至周秉夫名下。事实和理由：其与刘茂金都是大箕山村村民。1991年刘茂金开设无锡市厨房设备厂。其与妻子一直跟着刘茂金工作，其在该厂担任工程师，主要负责新产品的研发、开发以及技术把关。2005年刘茂金在新区硕放买了土地准备将工厂搬过去，其因为上班太远便提出辞职，起初刘茂金为了挽留其承诺月工资从2500元加到5000元，后未兑现，其坚决要走。刘茂金为了再次挽留其提出将刘茂金所有的涉案房屋赠与给其，并签订一份《赠送协议书》。后其按约在刘茂金所在公司一直工作至退休。2006年初，其对涉案房屋装修入住至今。被告杨水清、刘海萍、刘斌辩称：周秉夫与刘茂金签订的《赠送协议书》未经涉案房屋共同共有人杨水清同意，该赠送协议书无效，且赠与行为未完成。另外，赠送协议书的内容违反了土地管理法、物权法关于“一户一宅”原则的规定，应属无效。综上，请求驳回周秉夫的诉讼请求。周秉夫围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、2005年12月27日的《赠送协议书》一份，证明刘茂金将涉案房屋赠送给其，并约定其要继续协助公司直到退休为止。2、荣誉证书，证明其系刘茂金所在公司特需的对口技术性人才在公司长期工作。3、房产证和土地证各一份，证明刘茂金已经向其移交该两证。4、退休证一本，证明其在刘茂金所在公司一直工作至退休，从而完全履行了赠送协议书中约定的相关义务。5、收条一份，证明其自2006年初起装修涉案房屋，2007年底2008年初入住涉案房屋。6、电费发票、燃气安装发票、有线电视发票一组，证明其搬入涉案房屋并居住生活的事实。7、工程施工合同一份，证明其于2009年再次装修涉案房屋。8、2005年12月无锡市商业银行的水费代扣授权书，证明其自2006年初开始装修涉案房屋，2006年初涉案房屋开始产生水费。因之前涉案房屋的水费缴纳方式系杨水清2005年12月25日授权无锡市商业银行代扣，其无法亲自缴纳，后经大箕山村治保主任冯锡华出面调解，双方确认涉案房屋自2006年2月16日起产生的水费由银行通过水费代扣授权书在杨水清太湖卡上代扣。9、2008年3月江苏银行水费代扣授权书，证明杨水清前往银行撤销水费代扣授权之后，其于2008年3月23日前往江苏银行办理水费代扣授权。另证明杨水清不但完全知晓其与刘茂金签订的《赠送协议书》的全部内容，且以积极的行为配合刘茂金履行赠送协议书的相关义务。10、户籍信息证明，证明其与刘茂金系同村村民。杨水清、刘海萍、刘斌经质证，对证据1真实性无异议，但该份证据证明周秉夫明知涉案房屋系刘茂金与杨水清共有，刘茂金赠与行为属于无权处分，该协议书无效，且赠与行为未完成；对证据2真实性无异议，但认为与本案无关；对证据3真实性无异议，同证据1的质证意见；对证据4真实性无异议，周秉夫在无锡金都机械设备有限公司工作直至退休，该公司与金茂厨房设备有限公司系关联公司；对证据5的真实性不予认可，收条无相应转账凭证；对证据6电费、有线电视发票的真实性无异议，但无法证明其证明目的。燃气费安装发票系手添，无法确实真实性，对合作社的公章无法确认真实性；对证据7的真实性持异议，该合同是周秉夫与第三人签订的，且没有交付凭证；对证据8，该份证据系复印件，且证据中杨水清的签字非其本人签字，冯锡华应当出庭作证；对证据9，该份证据中杨水清的签字非其本人签字；对证据10真实性无异议，该份证据证明周秉夫与刘茂金属于同村村民，不存在赠与协议书所写政策松动时再办理过户手续的情形，周秉夫一直怠于履行赠与协议，另一方面也可以印证杨水清对于赠送协议书不知情。杨水清、刘海萍、刘斌针对其抗辩提交了如下证据：1、户籍信息，证明周秉夫是大箕山村民，户籍在大箕山，在大箕山有宅基地及住房，不符合受让条件；2、周秉夫退休审批及待遇核定表，证明周秉夫退休时所在单位是无锡金都机械设备有限公司，与赠与协议中提及无锡金茂厨房设备有限公司不符；3、周秉夫工作经历核实情况，证明周秉夫的工作情况。周秉夫经质证，对证据1真实性无异议，但认为不构成其无法受让赠与的条件；对证据2真实性无异议，无锡金都机械设备有限公司与无锡金茂厨房设备有限公司是一套班子，两块牌子，该两公司法定代表人都是刘茂金；对证据3真实性不予认可，该情况说明系被告单方陈述，且与事实不符。根据双方的诉辩意见及相关举证、质证意见，本院对如下事实予以认定：刘茂金、杨水清夫妇共生育一女刘海萍、一子刘斌。刘茂金于2018年3月3日去世。刘茂金的户籍于2012年2月6日从蠡园街道大箕山社区东管社**迁至昇平巷****。河埒乡大箕山村前湾75号所有权人登记为周秉夫。1987年度户籍档案显示户籍档案显示周秉夫登记住址为无锡市前湾**。75号已拆迁安置在大箕山家园。2017年10月25日，周秉夫迁入大箕山家园891号201室。1991年1月21日，无锡市计划委员会同意建办无锡市厨房设备厂，企业主要从业人员名单：刘茂金（厂长）、周秉夫（技术科长）等六人。企业法定代表人刘茂金。1995年4月6日，无锡市厨房设备厂向工商局请示“我厂自从92年和香港善安发展有限公司合资成立无锡金都厨房设备有限公司后，93年合营公司可分配利润684万元，我厂按投资比例可分配513万元，所以我厂需将注册资金更改为640万元”。2001年1月，无锡市厨房设备厂改制为无锡市金茂厨房设备有限公司。公司股东（发起人）为刘茂金、刘海萍、刘斌。刘茂金为执行董事、经理。2005年7月，公司经营地址由原来的蠡溪路**变更为新区硕放工业园****。2008年10月，股东会决议决定免去刘茂金执行董事职务，选举刘斌为执行董事。2018年3月，因刘茂金病故，公司现股东变更为刘海萍、刘斌。2004年6月10日，无锡金都机械设备有限公司核准开业（委托无锡市金茂厨房设备有限公司正式职工吕红全权办理名称预核、设立等登记事宜），公司住所无锡市，董事长刘茂金，企业类别中外合资经营。注册资本100万美元（中方无锡市金茂厨房设备有限公司75万美元、外方陈华明25万美元）。股东名称为无锡市金茂厨房设备有限公司、刘海萍、刘斌。2005年9月，无锡金都机械设备有限公司注册地址由无锡市变更为无锡市新区硕放工业集中区五期Ｂ17-2号。2008年5月，免去刘茂金任无锡金都机械设备有限公司董事长及法定代表人资格，由刘海萍担任。2018年12月，无锡金都机械设备有限公司变更为有限责任公司，选举刘海萍为执行董事、刘斌为监事。2005年12月27日，刘茂金与周秉夫签订一份《赠送协议书》“今有无锡市金茂厨房设备有限公司董事长刘茂金有一套坐落在河埒镇大箕山村大箕山125号，建筑面积195.22平方米的私产住宅房。永久赠送给无锡市金茂厨房设备有限公司职工周秉夫，并移交房产证、土地使用证。等今后政策松动时负责办理好房产证、土地使用证的过户手续。附带条件是周秉夫同志要继续协助公司直到退休为止。赠送人：刘茂金接受赠送人：周秉夫”。周秉夫于1992年1月至2017年9月在无锡金都机械设备有限公司连续参加社会保险至退休。周秉夫自2006年对涉案房屋装修入住至今，涉案房屋自2006年开始产生的水费、电费、有线电视费等费用均由周秉夫支付。以上事实，由户籍信息、《赠户籍信息、、工商信息等证据及当事人陈述在卷佐证。本院根据双方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，将本案争议焦点归纳为：1、《赠送协议书》是否有效；2、周秉夫能否主张杨水清、刘海萍、刘斌配合其就涉案房屋办理过户手续。本院认为：关于本案争议焦点1“《赠送协议书》是否有效”，本院认为《赠送协议书》合法有效。理由如下：首先，《赠送协议书》系刘茂金、周秉夫双方真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定；其次，该赠送协议书是附义务的赠与合同，协议约定的义务“周秉夫继续协助公司直到退休为止”没有违反法律规定或公序良俗，刘茂金自1991年1月开办无锡市厨房设备厂伊始周秉夫就在该厂担任技术科长，无锡市社会保险基金管理中心显示周秉夫于1992年1月至2017年9月在无锡金都机械设备有限公司连续参加社会保险至退休，无锡金都机械设备有限公司成立时董事长为刘茂金，据此应当认定周秉夫自《赠送协议书》签订后一直在无锡金都机械设备有限公司工作至退休，周秉夫履行了《赠送协议书》约定的附带条件；最后，周秉夫受赠河埒镇大箕山村大箕山125号房屋应属善意取得。参照《买卖合同解释》确立的处分行为无因性原则，有权处分已经不是考量交易行为有效性的必要条件。本案中，虽《赠送协议书》没有涉案房屋共有人杨水清的签字，但涉案房屋登记所有权人登记为刘茂金，且签订《赠送协议书》时刘茂金担任无锡市金茂厨房设备有限公司执行董事、经理和无锡金都机械设备有限公司董事长的职务，周秉夫作为一直跟随刘茂金工作的技术人员有理由认为刘茂金有代理权与其签订《赠送协议书》，故刘茂金签订《赠送协议书》行为产生的法律后果，应由刘茂金、杨水清共同承担。同时，杨水清与周秉夫均为同村村民、且周秉夫一直在刘茂金开办的厂、公司工作，杨水清与周秉夫应该很熟悉，尤其是自2006年以来周秉夫对涉案房屋装修入住至今，期间涉案房屋还存在通过杨水清代扣水费等情形，但是杨水清十多年来从未就涉案房屋的所有权或使用权向周秉夫主张权利，亦未行使撤销权。杨水清的行为应视为对刘茂金签订《赠送协议书》行为的追认。故杨水清提出刘茂金无权处分、其并未追认，《赠送协议书》无效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于本案争议焦点2“周秉夫能否主张杨水清、刘海萍、刘斌配合其就涉案房屋办理过户手续”，本院认为，周秉夫该项诉请不应得到支持。理由如下：虽《赠送协议书》约定“等今后政策松动时负责办理好房产证、土地使用证的过户手续”，但根据“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，我国农村宅基地使用权是以户为单位申请取得，且一户家庭只能拥有一处宅基地。本案中，刘茂金与周秉夫同为大箕山村村民，周秉夫作为所有权人已取得一处宅基地即河埒乡大箕山村前湾75号，故周秉夫不能再取得本案诉争的另一处宅基地即河埒镇大箕山村大箕山125号。至于宅基地的相关法律、行政法规或政策何时出台新的规定亦未可知，本案依据现有关于宅基地的相关法律规定，周秉夫要求将另一处宅基地（河埒镇大箕山村大箕山125号）过户至其名下不具备条件。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第一百八十五条、第一百九十条及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决如下：一、确认刘茂金、周秉夫于2005年12月27日签订的《赠送协议书》有效。二、驳回周秉夫要求杨水清、刘海萍、刘斌配合其将坐落于河埒镇大箕山村大箕山125号房屋过户至周秉夫名下的诉讼请求。案件受理费80元，由杨水清、刘海萍、刘斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此业无正文）审 判 长  朱剑峰人民陪审员  邱新华人民陪审员  郁 明二〇一九年十二月十一日书 记 员  万智渊本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》：第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第一百九十条赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。