河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初4794号 原告:秦皇岛达润置业有限公司,住所地河北省秦皇岛市海港区滨海路38号601室,统一社会信用代码:91130300776153717N。 法定代表人：刘海涛，总经理。 委托诉讼代理人:刘鑫（公司员工）,女,1978年7月4日出生,汉族,现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：苟伟（公司员工），男，1997年6月5日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：刘亚飞，女，1977年10月18日出生，满族，现住秦皇岛市海港区。 第三人：中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行，住所地秦皇岛市经济技术开发区秦皇西大街92号，统一社会代码：911303018053703161。 法定代表人：孙生，行长。 委托诉讼代理人刘博（单位职员），男，1982年5月26日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛达润置业有限公司（以下简称达润置业）与刘亚飞、第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苟伟、被告刘亚飞、第三人委托代理人刘博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告达润置业向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》，被告协助原告办理网签注销手续，被告返还诉争房屋；二、判决被告按房款总价的30%支付违约金23206元。三、判决被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年12月30日，原告与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》,该合同为房产局备案的网签合同。合同中原告为出卖人，被告为买受人。合同约定被告购买原告开发的达润时代逸城12-2-2702号商品房一套，合计总房价款为773540元，被告贷款54万整，贷款银行为本案第三人。被告自2016年底停止偿还银行贷款，原告作为被告《银行借款合同》的保证人，履行了保证责任，自2017年3月28日第三人第次扣划原告银行保证金存款，至开庭时刘亚飞连续断供了9期，48082.54元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第三项的规定，(未按期向贷款银行足额偿还到期本息及违约金)累计超过三次的，出卖人有权解除《合同》及补充协议。需向出卖人支付相当于该商品房总价款30%的违约金。原告认为，被告停供银行贷款已近两年，构成严重违约，其本身已不具备偿还房屋贷款的能力，故原告诉至人民法院，请人民法院依据上述事实及双方合同约定，依法支持原告的诉讼请求。 被告刘亚飞辩称，我对逾期还款情况认可，我愿意还地产和银行的欠款，也愿意给原告支付违约金，认可是我的原因造成这个结果，主要是因为家庭原因，但也是没有办法。违约金约定过高，请求法庭酌情调整。 第三人述称，2014年11月8日被告申请办理贷款54万元，我行发放了贷款，当日转给了达润。2015年8月1日以后出现逾期，后期我们在开发区法院起诉，法院判决刘亚飞和达润置业归还我行全部贷款本息，诉讼费用由刘亚飞全部承担。 本院经审查认定事实如下，2014年12月30日，原告与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，并办理了网签登记。约定被告购买原告开发的位于海港区房屋，房屋建筑面积为128.73平方米，房款为730000元，下房一间，房款43540元。被告于签订合同的同时支付该商品房首付款233540元，剩余54万元办理银行按揭贷款。《合同补充协议》第一条第3项约定，买受人必须严格遵守于贷款银行签订的贷款合同足额向银行归还按揭贷款本金。在出卖人担保期间内如买受人未按期向贷款银行足额偿还到期本息及违约金，累计在三次之内的，自出卖人向银行偿还贷款本息之日起，买受人需按日向出卖人支付为买受人垫付的所有款项总额5%的违约金，合同继续履行。累计超过三次的，出啊迷人有权解除合同及补充协议。且买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价款30%的违约金。出啊迷人有权重新处置该房屋。 合同签订后，被告向原告支付了首付款，原、被告及第三人于2014年12月30签订《个人购房担保借款合同》，原告为被告提供按揭贷款阶段性担保，被告借款54万元，借款期限30年。第三人将该借款支付给原告。原告将房屋交付被告使用。 自2016年底被告刘亚飞没有按照借款合同约定的期限归还第三人贷款，2017年3月份第三人开始扣划原告的贷款保证金，到2018年7月份已经扣划保证金45205.96元，以后继续扣划。2019年3月份第三人提起诉讼，要求刘亚飞归还全部剩余贷款及利息，达润地产承担连带还款责任。2019年5月28日秦皇岛经济技术开发区法院作出（2019）冀0391民初984号民事判决书，判令刘亚飞偿还第三人贷款本金509803.94元，利息罚息12392.29元，并支付利息；达润置业承担连带责任；诉讼法2255.5元由刘亚飞承担。2019年11月29日第三人从原告的贷款保证金账户扣划511851.57元（11484.60元+500366.97元）偿还了刘亚飞的贷款。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及原、被告及第三人签订的《个人住房借款合同》，是双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。被告应当按照合同的约定及时履行按期偿还第三人银行贷款的义务。在2016年底以后被告没有偿还贷款的行为已经构成违约。原告根据合同的约定有权解除合同，因为被告拖欠银行贷款，导致第三人提起诉讼，但是刘亚飞仍然没有履行积极偿还贷款的义务，甚至在（2019）冀0391民初984号民事判决书生效后，也没有履行还款义务，导致其贷款大部分全部由达润置业用贷款保证金偿还。本院认为被告刘亚飞已经构成根本违约，原告经营销售商品房的目的无法实现，故本院对原告主张解除《秦皇岛市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的互相返还。原告应当将实际收取的被告购房款233540元及被告向银行偿还的贷款本金（以三方核算数额为准）退还给被告刘亚飞。银行贷款利息罚息应当由刘亚飞负担，原告代为支付的部分应当向刘亚飞追偿，可以从上述的退款中扣除。被告刘亚飞应当协助原告办理上述房屋买卖合同的网签注销手续，同时应将房屋退还给原告。合同解除不影响原告追究被告违约责任，根据合同的约定，被告应当承担违约责任，但是违约金约定过高，应当酌情调整，酌定按照总房款的5%支付违约金38677元（773540元×5%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告秦皇岛达润置业有限公司与被告刘亚飞于2014年12月30日签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》（买卖海港区时代逸城四期12号楼2-206号房屋及下房），被告刘亚飞协助原告秦皇岛达润置业有限公司办理上述合同的网签注销手续； 二、原告秦皇岛达润置业有限公司退还被告刘亚飞购房款233540元（首付款部分）、及被告刘亚飞偿还的银行贷款本金部分（以原、被告及第三人核算的结果为准）； 三、被告刘亚飞将海港区时代逸城四期12号楼2-206号房屋及下房退还给原告秦皇岛达润置业有限公司； 四、被告刘亚飞向原告秦皇岛达润置业有限公司支付违约金38677元； 上述一、二、三、四项于本判决生效后三十日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4780元，由被告刘亚飞负担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 人民陪审员  陈永清 人民陪审员  吕凤玲 二〇一九年十二月十日 代理书记员  吴 迪