江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0322民初5450号原告：孟苏芹，女，1972年10月7日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：吴道全，江苏凤泉律师事务所律师。被告：鼓楼区知滋餐厅，住所地徐州市鼓楼区琵琶办事处苹果会林湾广场内三层B3-01A，统一社会信用代码:92320302MA1R8H636K。经营者：谢夫莉，女，1976年4月19日出生，汉族，个体户，住徐州市泉山区。被告：徐州先起餐饮有限公司，住所地沛县汉城国际二期C商业幢1单元476号，统一社会信用代码：91320322MA1X74LH0M。法定代表人：谢思敏，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：文伯强，江苏彭邦律师事务所实习律师。原告孟苏芹与被告鼓楼区知滋餐厅（以下简称知滋餐厅）、徐州先起餐饮有限公司（以下简称先起公司）租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月16日立案后，先依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孟苏芹及委托诉讼代理人吴道全，二被告的委托诉讼代理人魏得志到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告孟苏芹及委托诉讼代理人吴道全，二被告的委托诉讼代理人魏得志、文伯强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟苏芹向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告保证金3.5万元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月14日原告同被告鼓楼区知滋餐厅签订《汉城民俗美食体验村租赁合同》的场地租赁合同，原告在该场地经营期限从2018年11月18日至2019年11月18日止，2018年11月18日原告向被告交纳3.5万元的保证金，该协议约定：甲方的原因无法正常营业，保证金退还，现合同未到期被告无法经营汉城民俗美食体验村，致使原告也无法经营，所以请求法院判令被告退还保证金3.5万元。另原告的保证金是交付给鼓楼区知滋餐厅，因为需要办理工商手续，鼓楼区知滋餐厅是外地的无法办理，所以被告鼓楼区知滋餐厅注册徐州先起餐饮有限公司。两被告共同答辩：1、原告起诉先起公司主体不适格，依据合同相对性原告仅承租了一处档口进行经营，不可能存在两个履行主体，原告与先起公司签订合同的目的是为了办理原告经营所需的相关的工商登记证件，关于该事实原告在诉状中也进行了自认，仅仅是为了办理工商登记，原被告均是按照与知滋餐厅签订的合同来履行相关的义务，两份合同不论从内容、日期、全部文字都是一样，故对同一份合同标的不可能存在2个主体；2、被告并不存在违约行为，相反是原告擅自撤店，是原告违约，依据合同第六条保证金第五款的约定被告收取的保证金不予退还，且被告保留要求原告承担违约责任的权利，关于水电押金因原告所使用涉案档口的水电尚未结算，不应当予以退还。原告的起诉没有事实及法律依据，请予以驳回原告的诉请；3、正是包括原告在内的各商户擅自撤场，导致被告与案外人上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司也就是涉案整个华宇商贸城的出租方产生纠纷，建瑭公司要求被告承担97万元的损失，被告保留承担该损失后向各原告追偿损失和主张违约责任的权利。从华宇商贸城整个的层数来看，一层是五星电器，二层至今是空置的，三层是1家娱乐项目，四层大约三分之二是被告承租的，四层全部的美食城的装修是被告出资装修的，也就是各原告去经营时只需要带着自己的必须的经营用品，包括餐厅的桌椅都是被告出资购买，从租金上，被告与上海建瑭公司是固定租金的方式，而与原告在合同上约定的是各原告的营业额的15%收取的，假如原告到街面上去租一个商铺需要承担装修及支付固定租金的义务，但是被告就把这种风险降到了最低，原告不需要操心装修及固定租金，从刚才说的华宇商贸城的招商环境不是太好，原告没有达到他们预期的盈利，从2019年2月陆续撤场，从被告提供的证据材料上可以看出最高时商铺达到30多家，正是包括原告在内的众多商户塌方式的撤场，导致被告无法履行与上海建瑭公司之间的合同，从事实上来看是各原告为了追求盈利而没有继续履行与被告的租赁合同，这也是原被告双方在合同关于保证金条款第六条第五款进行明确约定的主要原因，主要是避免原告擅自撤场，置美食广场整体利益于不顾，且合同中并没明确约定如果原告无法获利就可以随时撤场，所以说原告的违约行为在先，并不是被告故意不去履行与原告之间的涉案合同，本来整个的四层是利益共同体，原告与被告之间应该是统一管理统一经营，目前被告既有华宇商贸城的出租方起诉被告违约，也有包括原告在内的众多商铺起诉被告违约，而案件事实是众多商户私自撤场导致的连锁反应，所以刚才原告问合同什么时候终止，只能是在6月底被告属无奈停止经营，因从被告提供的证据上来看，营业额也只到2019年6月份，也恳请法庭依据诚信及公平的原则作出判决，被告认为是情势变更导致合同无法继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的汉城民俗美食体验村合同一份，徐州先起餐饮有限公司与原告签订的租赁合同一份，银行转账记录4张，通知，对被告提交的沛县汉城国际美食广场业绩统计表照片打印件1组印件，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年7月14日，知滋餐厅作为甲方，孟苏芹作为乙方签订《汉城民俗美食体验村租赁合同》一份，内容载明“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，就甲方拥有使用权场地，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，本着诚信互利、共同发展的原则，经友好协商，于2018年7月14日达成如下协议：第一条场地位置和经营项目1、甲方出租、乙方承租的经营场地位于【汉城国际二期华宇商贸城4层】（具体位置见图纸），沛县民俗美食体验村45号档口。2、甲方同意乙方所租房屋作为经营用，所经营档口品牌为“味极轩”。第二条租赁期限1、租赁期限为1年，即自2018年10月1日起至2019年9月30日止（以实际开业或试营业时间为准，早于或迟于上述日期双方无需承担任何责任）……第四条装修筹备期本合同项下之开业日暂定为2018年10月1日（具体起租日以实际开业时间为准）；甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准，乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算）。开业日变动的，在新的开业日前7日书面或口头通知乙方，双方不承担责任，未经甲方书面同意，乙方不得擅自提前开业运营，若经甲方书面允许乙方提前开业，则以实际开业之日为计……第五条乙方租赁场地用途……第六条保证金1、本合同签订时，乙方须一次性向甲方缴纳人民币共计35000元（大写：叁万伍仟元整）。2、乙方在履行本合同项下义务后且无违约情形的，甲方在合同终止乙方按甲方有关撤离场地的规定撤离后30个工作日内将履约保证金无息退还乙方，押金退还是不会产生折旧费等其他费用。3、乙方如果违反本合同及甲方门店管理规定任何条款及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方或任何三人造成损失，甲方可扣留部分或全部保证金，以抵付甲方或第三人所遭受的经济损失，或抵付乙方应付的违约金。本合同中涉及没收保证金条款的，为乙方向甲方承担按照保证金标准计算的违约金。4、当履约保证金不足时，乙方必须在甲方送达缴款通知10日内补足，否则，每逾期1天，乙方应向甲方支付应缴金额千分之五的滞纳金；如逾期20日仍未补足，则乙方必须按已履行月份扣取费用的50％向甲方支付违约金，同时，甲方有权解除合同。5、租赁期内，乙方因擅自离店或因违法行为被依法查封，导致乙方租赁场地连续停业3天以上，且无任何征兆或措施表明其可以在15日内恢复营业的，视为乙方实质性违约，甲方有权解除合同，没收履约保证金，并要求乙方承担已履行月份扣取费用的50%标准的违约金。6、当乙方连续三个月平均销售额低于整个美食广场平均每家商铺销售额的35％时，甲方有权与乙方解除合同，乙方所变保证金60日内无息退还。7、若因甲方责任导致沛县民俗美食村无法正常交付，甲方将无条件将乙方所交保证金30日内无息退还，双方互不承担其他任何违约责任。8、自乙方签字之日起，若因乙方原因单方面提前终止合同，所交保证金不予退还。第七条进场与装修1、双方约定，本合同项下的进场日暂定为2018年9月20日。届时该场地应达到交付条件……第十条违约责任1、乙方未能按本合同规定向甲方支付租金或水电费，则甲方有权向乙方按所欠款项总额的千分之五每日计算收取滞纳金，直至乙方全数付清所欠款项为止;若乙方施欠租金或水、电及空调使用费达15天时，则甲方除有权在履约保证金中扣除所欠款项总额及相应的滞纳金，还有权中断租赁场所之水、电、空调等的供应，直至欠款付清为止；若乙方拖欠租金或水、电、空调使用费达30天，甲方在采取上述措施后，还有权解除本合同，没收保证金，并追究乙方的违约责任和损失赔偿责任。2、乙方违反本合同约定开业日约定的，除应在计租日开始履行租金及其他费用支付义务外，还应于开业后15日内支付甲方不低于1000元/天的延期开业违约金。如因甲方原因导致乙方不能在合同约定或甲方通知的开业日期开业的，则甲方同意不收取乙方延期开业违约金，双方因特殊事由，且在开业日30日之前通知对方无法按约定开业日开业的，双方互不追究对方责任。3、乙方违反本合同第五条有关租赁场地用途规定的，甲方有权要求乙方限期纠正，乙方不纠正的，乙方应自违反之日起，按人民币【1000】元/天(大写:【壹任圆整】)向甲方付违约金，且甲方有权解除合同，没收保证金。4、乙方承诺拥有合法的经营授权、经营许可和供应渠道，因经营授权产生的法律纠纷，甲方不承担连带责任；因经营许可、商品质量或提供服务被依法查处或被体曝光，给甲方声誉造成严重影响的，甲方有权没收履约保证金，解除合同，收回租赁场所，并向乙方追讨遭受的一切损失，以及由此发生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费。5、甲方认为乙方任何行为，需向乙方出示书面通知在5日内，乙方整改后，由乙方验收签字后，甲方不得以任何理由扣取乙方的保证金、违约金、押金及营业收入。6、乙方给甲方或其他租户(业主)造成损害，以及对整个建筑物造成损害的，乙方应积极采取措施加以弥补并承担所造成的一切损失，乙方不采取指施加以弥补或经甲方提出要求改正而拒不改正的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付金额相当于3个月租金的违约金。7、甲方项目经营人或法人更换，需要通知乙方，乙方有权取消合作，若经乙方同意，可协商更改合同，确保乙方利益，否则视为甲方违约，乙方有权解除合作并要求甲方除结清乙方该得费用外再赔偿乙方违约金。第十一条其它事项……第十二条争议解决方式……”。知滋餐厅在甲方处盖章，原告孟苏芹在乙方处签字捺印。2018年7月14日，先起公司作为甲方，孟苏芹作为乙方签订《徐州先起餐饮有限公司租赁合同》一份，合同对出租场地位置、租赁期限、租金标准、费用及交纳费用等进行了约定，合同具体内容与《汉城民俗美食体验村租赁合同》相同，先起公司在甲方处盖章，原告孟苏芹在乙方处签字捺印。二、2018年7月19日，孟苏芹向知滋餐厅交纳35000元保证金，2019年9月30日，被告向原告退还2500元。另查明，被告知滋餐厅为个体工商户，经营者为谢夫莉，其成立日期为2017年9月28日。先起公司为有限责任公司（自然人独资），股东及法定代表人均为谢思敏，其成立日期为2018年9月18日。三、2019年7月2日，被告知滋餐厅发了通知，写明尊敬的各位客户：汉城民俗美食村因租金到期，不再继续经营，现定于2019年7月7日停止营业。具体事宜，请咨询美食村服务台。本院认为，一、关于原告要求被告知滋餐厅返还保证金的问题。原告和被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告向知滋餐厅缴纳保证金，在承租的46号档口正常经营，而被告因自身原因导致原告租用的沛县民俗美食体验村外46号档口无法继续使用，故根据合同约定，“乙方在履行本合同项下义务后且无违约情形的，甲方在合同终止乙方按甲方有关撤离场地的规定撤离后30个工作日内将履约保证金无息退还乙方，押金退还时不会产生折旧费等其他费用”，原告要求被告知滋餐厅返还保证金的请求，本院予以支持。被告已退还原告孟苏芹2500元，故原告要求被告返还保证金3.5万元的要求，本院调整为32500元，超出部分本院不予支持。被告抗辩原告并未经营至2019年6月底，被告提供的证据不足以证明其主张，本院对被告的该抗辩不予支持。二、关于被告先起公司应否承担责任的问题。根据原、被告的陈述以及当事人提供的证据，先起公司成立的目的是为原告等商户办理营业执照，若先起公司不成立，原告等商户就无法办理营业执照，先起公司与原告郝慧敏签订租赁合同的行为应视为其与知滋餐厅共同经营，故原告要求被告先起公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告鼓楼区知滋餐厅于本判决生效后十日内返还原告孟苏芹保证金32500元；二、被告徐州先起餐饮有限公司对上述债务承担连带责任。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由原告孟苏芹负担627元，由被告鼓楼区知滋餐厅、徐州先起餐饮有限公司负担48元（于本判决生效后十日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 辉人民陪审员  辛振霖人民陪审员  朱 青二〇一九年十二月十六日法官 助理  花梦莉书 记 员  王荣祺