江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初3545号原告：方道龙，男，1963年4月8日生，汉族，住江苏省扬中市。原告：方馨，男，1989年7月14日生，汉族，江苏省扬中市。两原告共同委托诉讼代理人：巫肇胜，江苏东银律师事务所律师。被告：扬中市中扬红星置业有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地江苏省扬中市三茅街道新民路106号。法定代表人：姚俊岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙俭，江苏汇典律师事务所律师。原告方道龙、方馨与被告扬中市中扬红星置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告方道龙、方馨的共同委托诉讼代理人巫肇胜，被告扬中市中扬红星置业有限公司的委托诉讼代理人孙俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方道龙、方馨向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还合同约定面积与实际面积的差价122696元（以122696元为基础按银行同期贷款利息计算至实际支付为止）；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年6月13日，两原告同被告签订《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》，协议中约定储藏室面积为40.76平方米，价款为245392元。但储藏室实际面积只有20.38平方米，相差20.38平方米，被告不愿退还差价，故两原告提起本案诉讼。被告扬中市中扬红星置业有限公司辩称：1.本案纠纷系因储藏室的使用引起，不同于房屋买卖合同纠纷，不适用商品房预售的有关规定，本案原、被告签订的《储藏室使用权转让协议》合法有效，原告对协议效力亦无异议；2.原、被告在签订《储藏室使用权转让协议》之前签订了签约确认单、认购协议书、落位协议书、商品房买卖合同，上述材料反映交易面积就是建筑面积，故原告对于《储藏室使用权转让协议》中约定的交易面积就是建筑面积应当是明知的；3.本案中，原、被告签订《储藏室使用权转让协议》的时间在案涉项目营销中心投入使用之后，原告已按规定公示了项目的五证、商品房储藏室的预测建筑面积等信息；4.原告签署的签约确认单对房屋情况的内容的约定涵盖了建筑面积，原告在签订《储藏室使用权转让协议》前签订了红星檀宫洋房认购协议书，认购协议书上明确储藏室交易面积就是建筑面积，该份认购协议书中约定的建筑面积与原、被告签订的《储藏室使用权转让协议》中约定的建筑面积完全一致；5.原告在与被告签订《储藏室使用权转让协议》的同时还签订了商品房买卖合同，根据《储藏室使用权转让协议》第5.1、8.3、10.1条约定。商品房买卖合同是《储藏室使用权转让协议》的不可分割的部分，与《储藏室使用权转让协议》具有同等的法律效力，商品房买卖合同与《储藏室使用权转让协议》互为补充的。商品房买卖合同第五条约定根据当事人选择的计价方式以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异的处理，也就是说，在《储藏室使用权转让协议》中出现建筑面积或者面积，实际上均是指建筑面积；6.商品房买卖合同的附件二约定了公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成的说明，该说明明确约定公用部位与公用房屋分摊建筑面积构成最终以扬中市不动产登记中心的测绘（实测）报告为准。2019年7月30日，扬中市不动产登记测绘队核发了案涉储藏室的实测报告，被告随即在8月1日发布公告，提醒包括本案原告在内的所有业主到交房中心看实测报告，并领取实差金额，在房地产开发和销售领域，所谓图纸测绘面积和实测面积是指不动产登记测绘队根据规划和建筑图纸结合专业要求和现场实际测量得出的结论，开发商并无测量的权利。综上，原告曲解协议约定，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提供的储藏室使用权转让协议、付款收据及转账记录、2018年2月28日和2019年7月30日的房产测绘成果报告书、商品房买卖合同、交付通知书、照片、现场录像、红星国际生活广场一期住宅楼地下一层平面图、扬中市自然资源和规划局信息公开答复书；被告提供的知扬中报道、公证书、签约确认单、认购协议书、房源落位协议书；本院从扬中市不动产登记中心调取的扬房实测字第1200522号房产测绘成果报告书（8号楼）和从扬中市城建档案馆调取的八号楼地下一层平面图，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：1.原告提供的交房联系流转单为复印件，无原件，被告对真实性无法确认，本院对该证据不予认可；2.被告提供的2017年11月30日和2018年2月28日的房产测绘成果报告书（预测报告），原告认为上述报告中签名不全，对真实性不予认可。本院经审查认为，被告提供的两份报告书均加盖有扬中市不动产登记测绘队的印章，证据来源合法，此外，原告也将2018年2月28日的报告书作为己方证据向本院提供，该报告书中也只有测绘计算签名而无检查人员签名，原告在举证时也未对证据的真实性提出异议，故本院对该两份报告书的真实性予以认可；3.被告提供的2019年7月30日第1200523至1200528号房产测绘成果报告书（实测报告），原告认为报告书中的商品房建筑面积计算说明与2018年2月28日的说明不一致，且分摊系数计算方式违反《商品房销售面积及公用建筑面积分摊》的相关规定，对上述报告的真实性、合法性不予认可。本院经审查认为，被告提供的上述报告书为实测报告书，均加盖有扬中市不动产登记测绘队的印章，而2018年2月的报告书为预测，此外，原告方也将2019年7月30日的报告书作为己方证据向本院提供，并未对其真实性提出异议，因此，本院对被告提供的上述报告书的真实性予以认可；4.被告提供的开业照片若干，原告对其真实性表示无法核实，本院经审查对被告提供的照片真实性予以认可；5.被告提供的2019年8月的公告原件，原告表示该公告不清楚、没看到，本院经审查对被告提供的公告本身的真实性予以认可；6.被告提供的加盖有扬中市住房和城乡建设局印章的新建商品房住房配套设施交付使用核查意见书（分期交付）、被告致扬中市住建局的配套设施查验报告、建筑工程竣工验收备案表，原告认为该证据不能证明储藏室经过竣工验收，对该组证据不予认可，本院经审查对被告提供的该组证据本身的真实性予以认可。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系红星国际生活广场房地产项目的开发商，2017年10月1日，该项目营销中心投入使用。2018年2月28日，扬中市不动产登记测绘队对红星国际生活广场2号楼储藏室进行了预测并出具了扬房预测字第2200331号《房产测绘成果报告书》（储藏室），报告书中附有预售商品房建筑面积计算说明、幢分摊说明书、共有建筑面积分摊认定表和面积计算报告（预）（该面积报告载明储藏室9的计算式为3x1.25+4.38x3.8、套内建筑面积为20.38平方米、分摊面积为20.38平方米、套建筑面积为40.76平方米）。审理中，被告提供了扬中市公证处（2019）镇扬证民内字第979号公证书，内容是被告营销中心在大厅展板上展出了营业执照、商品房预（销）售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房产测绘报告书等文书的复印件。2018年5月20日，原告签署了红星檀宫楼认购协议书，载明洋房2号楼9号储藏室，该储藏室建筑面积40.76㎡（以实测面积为准），总价245392元。2018年6月9日，原告签署了红星檀宫购房合同签约确认单，载明储藏室2-9、面积40.76平方米、￥245392元。2018年6月13日，两原告同被告签订了《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买2幢103号商品房，合同第三条关于“买受人所购商品房的基本情况”的条款约定：该商品房合同约定建筑面积共256.83平方米，其中套内建筑面积223.98平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.85平方米，商品房单价每平方米8016元；合同第五条关于“面积确认及面积差异处理”的条款约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的。产权面积小于合同约定登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积x100%。该合同附件二“共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明”载明：1.共用部分与共用房屋分摊建筑面积构成最终以扬中市不动产登记中心备案的面积测绘（实绘）报告为准。同日，原、被告还签订了《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》，约定被告同意将开发的编号为2-9的“红星檀宫”商品房地下储藏室使用权转让给原告；协议第三条关于“转让价款”的条款约定：该储藏室面积为40.76平方米（该面积为图纸测绘面积，最终根据实际面积多退少补），双方约定该储藏室使用权转让价款为245392元；协议第五条关于“交付期限与方式”的条款约定：原告付清全部转让款后，被告应于原告所购住房交付之日，同期将该储藏室交付给原告使用；协议第十条附则部分载明：被告已明确告知原告并知晓，储藏室系被告开发而取得的所有权，但不进行产权登记；原告自本协议签订后可享有储藏室的合理使用、处分、收益权。该协议后附加盖有被告公司销售专用章的地下一层平面图，标明了储藏室的方位。当日，原告向被告支付了全部转让价款。2019年7月30日，扬中市不动产登记测绘队对红星国际生活广场2号楼储藏室进行了实测并出具了扬房实测字第1200524号《房产测绘成果报告书》（储藏室），报告书中附有商品房建筑面积计算说明、房产幢平面图、共有建筑面积分摊认定表和面积计算报告（其中载明储藏室09的计算式为3x1.25+4.38x3.8、套内建筑面积为20.38平方米、分摊面积为17.62平方米、套建筑面积为38平方米）。根据该报告，2号楼储藏室总建筑面积为591.72平方米，储藏室套内总建筑面积为317.4平方米、共用部分总分摊面积274.34平方米、总分摊系数为0.864390（储藏室总分摊面积/储藏室套内总建筑面积），单个储藏室分摊面积的计算方式为单个储藏室套内建筑面积x总分摊系数。2019年8月6日，扬中市住房和城乡建设局向被告发出《新建商品房住房配套设施交付使用核查意见书》，内容为红星国际生活广场一期住宅1-3#、5-8#及地下室、配电房项目进行配套设施核查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》和《扬住建[2018]30号》文件要求。根据被告提供的落款时间为2019年8月2日的公告，被告通知业主称储藏室实测面积已经由政府指定的测绘部门完成实测，现已公示在交房中心，多退少补，请业主来交房中心查看并领取补差金额。原告认为根据2019年7月30日的《房产测绘成果报告书》，其储藏室的套内建筑面积为20.38平方米，而原、被告签订的《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》约定储藏室面积为40.76平方米，遂拒绝签收储藏室并提起了本案诉讼，要求被告退还差价。本院认为，依据现有证据和审理查明的事实，本案2号楼储藏室系先由规划部门制定基本方案，方案形成后，被告委托扬中市不动产登记测绘队对2号住宅楼进行面积预测并形成《房产测绘成果报告书》（预测），该报告载明了各商品房和储藏室的套内建筑面积、分摊面积、套建筑面积。之后，被告根据该预测报告载明的面积对商品房和储藏室进行预售。待2号楼储藏室建成后，被告再次委托扬中市不动产登记测绘队对2号楼储藏室的实际面积进行测绘并形成《房产测绘成果报告书》（实测），该报告载明了每个储藏室实测的套内建筑面积、分摊面积、套建筑面积。最后，被告按照该实测报告载明的面积进行差价退补。在上述过程中，被告和原告先签订了红星檀宫购房合同签约确认单，后于同一日正式签订了《商品房买卖合同》和《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》。经查，原、被告签订的《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为有效。该转让协议载明原告储藏室面积为40.76平方米，2019年7月30日的《房产测绘成果报告书》（实测）载明原告储藏室的套内建筑面积为20.38平方米，原告认为转让协议所载的“面积”指的是套内建筑面积，据此计算，原告购买的储藏室面积和储藏室实际面积相差20.38平方米，故要求被告退还该相差面积对应的储藏室差价。被告对此则认为转让协议上载明的储藏室面积指的是建筑面积（含公摊面积）而非套内建筑面积，双方由此产生争议。因此，本案的核心争议焦点即在于如何理解转让协议上约定的储藏室面积。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院认为，首先，《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》所载明的储藏室面积实际是根据2018年2月28日的《房产测绘成果报告书》（预测）得出，转让协议亦写明“该面积为图纸测绘面积”，根据该报告书，原告购买的储藏室9的套建筑面积为40.76平方米，与转让协议载明的储藏室面积一致，而该面积是套内建筑面积和分摊面积相加所得出；其次，原告在签订转让协议的同一日还签订了《商品房买卖合同》，该合同关于计价方式与价款的条款明确载明“按建筑面积计算”，而在原告签署的认购协议书中，也明确载明储藏室为建筑面积40.76平方米，上述合同、文件均系在原告购买商品房、储藏室的过程中签订，被告亦提供《公证书》证明其在营销中心展示了包括《房产测绘成果报告书》在内的相关文件，本院认为，以上事实可以作为判断被告是否履行告知义务、原告是否知情以及买卖行为是否系双方真实意思表示的依据；最后，被告开发的2号楼储藏室事实上存在着过道等公用面积，且该公用面积属于原告使用自己的储藏室所必须利用和借助的面积，若原告购买的仅为储藏室的套内建筑面积，这意味被告将自行承担公摊面积的建设成本，将上述公用面积无偿交由原告等购买者使用，这显然有悖被告出售储藏室的目的，亦与目前的房地产市场交易习惯不符。综上，应当认定转让协议载明的储藏室面积为建筑面积，原告关于该面积为套内建筑面积并要求按此计算差额价款的主张，难以成立。《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》约定“最终根据实际面积多退少补”，根据2019年7月30日的《房产测绘成果报告书》（实测），原告购买的9号储藏室的实测建筑面积为38平方米，与转让协议所载面积相差2.76平方米，面积误差在3%以外，被告亦发出公告表示愿意进行补差，故被告应当退还原告差价。审理中，被告自认商品房买卖合同是《储藏室使用权转让协议》的不可分割的部分，与《储藏室使用权转让协议》具有同等的法律效力，商品房买卖合同与《储藏室使用权转让协议》互为补充，认为应当适用商品房买卖合同第五条之规定来处理面积误差的房款。故根据该条款之约定，被告应退还的房款差价为绝对值3%以内7361.76元[245392元/40.76平方米x1.2228平方米（40.76平方米x3%）]+绝对值3%以外18509.16元[245392元/40.76平方米x(2.76平方米-1.2228平方米）x2倍]=25870.92元，并应承担自原告交付款项之日起至实际退还之日止的利息（自2018年6月13日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）。本案审理中，原告还提出被告在销售时存在违反法律、法规之处，未按规定表明按建筑面积或套内建筑面积计价，捆绑销售、储藏室不符合质量约定等问题。对此，本院认为，原告的诉讼请求系要求被告退还储藏室差价，本质上属于对合同的继续履行，仅是在履行过程中双方就协议条款的理解产生争议，并未提出关于被告存在违约行为并要求其承担违约责任的诉讼请求，且原告提出的上述事由亦不全部属于民事诉讼的处理范围，故本案中对此不作处理。原告还提出扬中市不动产登记测绘队存在违反法律、行政法规的情形，对此，本院认为，扬中市不动产登记测绘队作为行政机关指定的、扬中范围内唯一的不动产登记测绘专业机构，其接受被告委托进行不动产测绘的行为不属于民事行为，原告关于《房产测绘成果报告书》所提出的异议不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告扬中市中扬红星置业有限公司限于本判决生效之日起十日内退还原告方道龙、方馨差价25870.92元并承担利息（本金25870.92元，自2018年6月13日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2754元，由原告方道龙、方馨负担2174元，由被告扬中市中扬红星置业有限公司负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  韩春华人民陪审员  王纪福人民陪审员  丁亚文二〇一九年十二月二十日法官 助理  王双磊书 记 员  冷智慧