广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初12757号 原告:南宁市金康物业服务有限责任公司，住所地：南宁市星光大道**金康苑******。 法定代表人：喻剑霞，董事长。 委托诉讼代理人：唐钦佩，该公司总经理。 被告：陈月娥，女，1954年8月13日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：李治平，男，1978年8月10日出生，汉族，住南宁市青秀区，系被告之子。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年10月24日 开庭时间：2019年11月21日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人唐钦佩到庭 被告方：未到庭 原告诉请要点 1、依法判令被告向原告支付南宁市青秀区竹溪大道82号秀湖苑2-0202号房物业服务费3752.7元（2015年1月至2016年9月，按1.2元/月·㎡×148.93㎡计算），违约金3377.43元（自欠费的次月1日起计算，按每天所欠费用的3‰标准，暂计至2016年9月30日），合计人民币7130.1元； 2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。 被告答辩要点 一、被告认为涉案房屋正下方的架空层被开发商改建为高压配电房，故此房存在重大安全隐患，开发商因房屋质量问题导致被告一直未收房，依据相关法律规定，未交付业主的物业，物业服务费应由开发商承担。二、原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，对于被告不按时交物业费的原因和理由，原告没有从服务的角度去解决问题。出现不交物业费的情况后，只是发律师函和法院诉讼。小区环境卫生差，公共设备被破坏，未入住的房间发生偷窃电线事件，原告对业主提出的整改建议，不回复不沟通不理会。综上，被告未缴纳物业费是因原告没有履行双方的合同约定，事实上未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据《中华人民共和国合同法》拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。依法判令取消未达到交房标准期间的物业服务费和违规收取的滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。 事实认定 2013年8月7日，被告（买受人）与南宁市建业房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00374553），约定由买受人向出卖人购买位于南宁市青秀区竹溪大道82号秀湖苑2单元0202号房，建筑面积为148.93平方米，出卖人应当在2013年6月30日前，将已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》的商品房交付给买受人。该合同第二十条约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为南宁市金康物业服务有限责任公司，前期物业服务期间，物业服务收费价格为1.2元/月·平方米。买受人已详细阅读附件五有关物业服务的全部内容和《临时管理规约》，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规约》。 2012年10月23日，原告与南宁市建业房地产开发有限责任公司签订《秀湖苑前期物业管理委托服务合同》，约定由原告为秀湖苑小区提供前期物业管理服务，至业主委员会与原告或其他第三方另外签订《物业管理委托合同》时止。 庭审中，原告自认于2016年9月28日停止为秀湖苑小区提供物业服务。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈月娥经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前期物业服务合同是房地产建设单位与其所选聘的物业服务企业之间所订立的合同。因此，《秀湖苑前期物业管理委托服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，原、被告应依约履行相应的合同义务。 关于被告是否应支付物业服务费的问题。被告主张其未收房的原因是开发商将高压配电房建在其房屋之下，但未能提交证据证实涉案房屋不符合合同约定的交房条件，亦未提交证据证实房屋质量存在问题，故被告以房屋质量不合格为由拒绝缴纳物业服务费，依据不足。另一方面，被告提出原告的服务未达合同要求，但亦未提供证据证实其主张，综上，原告要求被告支付物业服务费及违约金，应予支持。被告每月应交纳的物业服务费为178.72元（1.2元/月·平方米×148.93平方米），2015年1月至2016年9月28日期间，被告应向原告支付物业服务费为3741.2元（178.72元×20个月＋178.72元÷30日×28日）。同时，被告应自逾期之日起每日按其所欠费金额的3‰向原告支付违约金至被告付清款项之日止，但原告仅要求其支付至2016年9月30日，计为3377.43元，属其对己方权利的处分，本院予以准许。 判决结果 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告陈月娥应向原告南宁市金康物业服务有限责任公司交纳2015年1月至2016年9月28日期间的物业服务费3741.2元； 二、被告陈月娥应向原告南宁市金康物业服务有限责任公司支付逾期交纳物业服务费的违约金3377.43元（计至2016年9月30日）。 案件受理费50元，由被告陈月娥负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈华婕 人民陪审员  周 娟 人民陪审员  梁美坚 二〇一九年十二月二十二日 书 记 员  韦杏蓓 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。