贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0322民初6362号 原告：彭群，女，仡佬族，1967年12月11日出生，贵州省遵义市人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：传雪丹，贵州崇遵律师事务所律师。 被告：桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司，住所地：桐梓县娄山关镇马鞍山。 法定代表人：刘光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴宗湖、郭桂林，贵州雷霆律师事务所律师。 原告彭群与被告桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称“浙贵广兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭群的诉讼代理人传雪丹，被告浙贵广兴公司的诉讼代理人吴宗湖、郭桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于桐梓县房屋所有权转移登记（不动产产权证），并向原告交付转移登记的相关文书（不动产产权证）；2.判令被告自2014年11月22日起，以303584元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕并向原告交付转移登记的相关文书之日止（至2019年10月为71000元）；3.判令被告立即退还原告燃气开户费2600元；4.本案诉讼相关费用由被告承担。以上合计73600元。事实及理由：2014年8月21日，原被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于桐梓县房屋，建筑面积约121.25平方米，房屋总价款303584元；交房时间为2013年12月31日前；交房时房屋的城市基础设施水、电、燃气等必须达到开通使用条件。被告承诺于2014年3月31日前办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时合同对逾期交房和逾期办理房屋转移登记手续的违约责任也进行了明确约定。合同签订后，原告按约向被告支付完该房屋的全部购房款。原告按约履行完自己的约定义务后，被告却未按约履行合同，迟延至2014年8月21日才实际交房，交房时被告又另行违约收取了原告水、电、燃气开户费等费用，且被告以种种借口拖延、拒绝为原告办理该房屋的所有权转移登记手续及不动产产权证，被告至今也未将该房屋的所有权登记手续相关文书交付原告，侵害了原告的合法权益，请求依法判决。 被告辩称：被告至今未交付产权登记证书，已构成违约，但违约的原因是君悦国际所有地块为毛地出让，拆迁安置的面积过大，利润空间小，回报慢，公司前期亏损严重，以致资金链断断续续，地块被多个法院查封，不能办理产权登记，系客观原因造成，并非主观故意违约，恳请法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调减违约金为按日万分之零点一五计算。同时，原告诉请的违约金属继续性债权，其起算时间为2014年4月1日，已超过三年的诉讼时效，恳请法院往后倒推三年进行起算违约金。君悦国际同样的情况还有1100余户，此前判决有50余户，均按日万分之零点一五标准倒推三年计算违约金，如果包括此批案件及接下来的任意一批案件改变标准，必然会导致业主的不满甚至不稳定因素，也会让房开公司的资金更加困难，不利于解决办证这一根本性问题。涉案房屋于2013年修建，原来并未设计有燃气设施，燃气公司进住桐梓市场后，才在建完的商品房架构上加设的，该费用不包含在商品房价格内，根据合同第七条第3项约定，商品房仅包含水电安装费用，不存在违约情形。根据遵义市住建局和发改局于2016年9月23日下发的《关于新建商品房配套设施建设安装费用有关事宜的通知》，此时才要求房开公司将燃气安装费用包含在商品房销售价格中，不得另行向购房者收取，被告于2013年代燃气公司向原告收取燃气费也不属于违反法律规定的行为。 本院认定事实如下：2014年8月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于桐梓县“君悦国际”Ｄ区Ｄ2栋1单元1-12-4号房屋，建筑面积94.87平方米，购房总价款为303584元。合同第三条约定“该商品房土地使用权年限自2010年11月16日起至2080年11月20日止。”第七条第二款约定，“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；第十二条第一款城市基础设施约定“1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.供暖：×年×月×日达到×；4.燃气：×年×月×日达到×；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第5.6.7项需要买受人自行办理开通使用手续”；合同第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一的违约金承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款303584元，被告向原告交付了房屋，并代收取原告燃气开户费2600元，但被告至今一直未向原告履行上述合同第二十二条约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务。 另查明：桐梓县发展和改革局[2010]25号《贵州省桐梓县基本建设投资项目备案通知》载明：桐梓县“君悦国际”一期商住楼开发项目的建设性质为新建，建设起止年限为2010年11月5日至2011年11月5日。涉案商品房属上述一期商住楼开发项目。2018年6月21日，桐梓县信访局向桐梓县国土资源局转办桐信字[2018]第295号《人民来信处理签》，要求处理原告所在的小区业主于2018年6月7日向桐梓县人民政府提出的“关于君悦国际D区全体业主强烈要求办理房产证的诉求”。 还查明：2014年9月24日至2019年9月29日期间，案涉楼盘占用的位于桐梓县地块先后被重庆市巴南区人民法院、重庆市第五中级人民法院、重庆市第一中级人民法院、重庆市九龙坡区人民法院、重庆市南岸区人民法院、重庆市忠县人民法院、重庆市第二中级人民法院、浙江省安吉县人民法院、重庆市大渡口区人民法院查封，目前尚在查封期间的有：1、重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民执字第597号案件，查封期间为2019年9月29日至2022年9月28日；2、重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执1411号案件，查封期间为2018年6月26日至2021年6月25日；3、重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107执1414号案件，查封期间为2019年8月7日至2022年8月6日；4、重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108执保37号案件，查封期间为2017年1月11日至2020年1月10日；5、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民执字第415、416号案件，查封期间为2017年12月5日至2020年12月4日。 上述事实，有原被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《人民来信处理笺》、民事判决书等，被告提供的民事调解书、民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，原告已付清购房款，被告应按约向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今未交付，已构成违约，应承担违约责任。根据双方的诉辩，本案争议焦点为：一、原告主张违约金是否超过诉讼时效；二、违约金计算标准应否调减；三、原告交纳的燃气开户费应否退还。 关于争点一。根据双方合同约定，违约金的支付方式是以每日为单位累计计算，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属继续性债权。原告在合同约定的被告应交付办理商品房转移登记有关文书的期限届满后超过三年起诉主张违约金，因被告的违约行为持续至今，且原告等业主于2018年6月7日曾向桐梓县信访局书面反映要求被告办理相关手续，以此方式主张其权利，对从2018年6月7日起回溯超过三年的部分，本院认定已超过诉讼时效期间，即被告应从2015年6月7日起计付原告违约金。 关于争点二。被告以原告主张的违约金计付标准过高为由，请求调减。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，由于原告没有提交因被告的违约行为给其造成损失的证据，结合本案中被告未能在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，主要原因在于涉案楼盘占用的地块被查封，并非被告主观上故意违约，且被告交房后原告已顺利入住，被告虽然确实存在违约行为，但其行为对原告的接房入住造成的危害和实际损失较小，故本院依据当事人的请求并综合考虑当事人的实际损失、预期利益、合同履行情况以及违约的主要原因等综合因素对违约金予以调整，酌情调减为被告按日万分之零点一五计付，即被告应从2015年6月7日起按已付购房款的日万分之零点一五标准计算支付原告违约金至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 关于争点三。从2009年颁布的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款之“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定内容来看，该条例仅列举了水、电，并未明确列明燃气的建设安装费用包括在商品房价格中。2014年4月17日，贵州省人民代表大会法制委员会对贵州省住建厅《关于有关条款解释的请示》进行了答复，在《关于有关问题询问的答复》中明确：“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”。根据上述条例规定及答复的情况，在2014年4月17日答复作出前已立项建设的商住楼项目，不应当将燃气建设安装费用认定包括在商品房价格中。就本案而言，涉案商品房属被告在上述答复前即立项建设的一期商住楼项目，且双方签订的《商品房买卖合同》对燃气问题未作约定，被告系代收燃气开户费，故对原告要求被告退还燃气开户费2600元的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下： 一、被告桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告彭群办理并交付“君悦国际”D区D2幢1单元12层1-12-4号商品房转移登记的有关文书，并支付违约金，违约金计算方式：从2015年6月7日起以303584元为基数按日万分之零点一五支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止； 二、驳回原告彭群的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费850元，由被告桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，义务人不履行义务的，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内申请强制执行。 审判员  张启强 二〇一九年十二月三十日 法官助理周萍萍 书记员周旭