山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5581号 上诉人（原审被告）：潍坊宜联贷金融信息服务有限公司，住所地潍坊市奎文区北海路与福寿街交叉口西北角金诺大厦5楼。 法定代表人：任爱霞，总经理。 委托诉讼代理人：崔振省，潍坊奎文雅馨法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张爱娟，女，1988年11月4日出生，汉族，居民，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：孟令国，山东鸢都英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海洋，山东鸢都英合律师事务所律师。 原审被告：赵岩，男，1988年3月16日出生，汉族，居民，住潍坊市安丘市。 原审被告：潍坊嘉榕置业有限公司，住所地潍坊市潍城区青年路78号。 法定代表人：林铃宋，总经理。 委托诉讼代理人：鞠展坤，山东海瑞达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞龙，山东海瑞达律师事务所实习律师。 上诉人潍坊宜联贷金融信息服务有限公司（以下称宜联贷公司）因与被上诉人张爱娟、原审被告赵岩、潍坊嘉榕置业有限公司（以下称嘉榕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院(2018)鲁0702民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宜联贷公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。1、被上诉人张爱娟存在违约，不是上诉人宜联贷公司违约。宜联贷公司是涉案房屋的实际抵押权人，并有权处置涉案房屋。2017年6月17日，张爱娟与宜联贷公司员工赵岩签订房屋买卖合同，当日交付定金10000元，后来在宜联贷公司不知情的情况下，张爱娟于2017年7月14日将首付款95000元打入嘉榕公司名下，因房屋买卖合同的协议双方为赵岩和张爱娟，张爱娟的行为构成违约。一审时，潍坊恒信房产中心的员工刘素青出具证明一份，证明95000元首付款是在赵岩的要求下转账给嘉榕公司，宜联贷公司、赵岩对此均不认可，且证人未出庭，该证言不能作为证据使用。因张爱娟未向宜联贷公司支付首付款，宜联贷公司没有返还义务。2、一审判决宜联贷公司赔偿张爱娟房屋增值损失141596.76元及评估费5905元无法律和事实依据。如前所述，张爱娟在本案房屋买卖合同中存在违约，还给宜联贷公司造成了损失，一审判决宜联贷公司承担赔偿责任错误。 张爱娟未予答辩。 嘉榕公司、赵岩未提交陈述意见。 张爱娟向一审法院起诉请求：1.判令解除张爱娟与赵岩签订的《房屋买卖合同》。2.判令宜联贷公司、嘉榕公司、赵岩双倍返还张爱娟支付的定金共计20000元。3.判令宜联贷公司、嘉榕公司、赵岩返还张爱娟支付的购房款95000元。4.判令宜联贷公司、嘉榕公司、赵岩赔偿张爱娟房屋增值部分的损失141957元。5.诉讼费及鉴定费由宜联贷公司、嘉榕公司、赵岩负担。 一审法院认定事实：2017年6月17日，张爱娟（乙方）与赵岩（甲方即房屋出售人）、潍坊恒信房产营销中心（丙方，为中介公司，经办人刘素青）签订房屋买卖合同。合同约定，房屋位于潍坊市潍城区，建筑面积约100.04平方米，房屋价格每平方米3500元，乙方向甲方支付定金10000元，定金支付时间为2017年6月17日，房款支付方式为更名贷款；另约定①甲乙双方协商于2017年6月30日之前双方到开发商处办理更名手续，待更名成立后，同时乙方付甲方首付款（含定金）②此房更名成立后，剩余一切事宜与开发商处协商办理；还约定：①甲方保证此房能办理正常的更名贷款手续。②甲方负责更名手续，如出现更名费用，则由甲方全部承担。 2017年6月17日，张爱娟向赵岩交付定金10000元。赵岩将张爱娟所交定金交予宜联贷公司。 2017年7月14日,张爱娟向嘉榕公司账户转入首付款95000元。 赵岩至今未交付张爱娟房屋，也未为张爱娟办理房产更名手续。 赵岩提供工资发放银行流水及宜联贷公司委托书，证明其是宜联贷公司员工，受宜联贷公司委托与张爱娟签订房屋买卖合同、收取房屋定金。 张爱娟称将首付款95000元打入嘉榕公司账户，是根据赵岩的要求办理的，提供2018年11月5日潍坊恒信房产营销中心的员工刘素青出具的证明一份，内容为：2017年7月10日左右，赵岩给刘素青发微信，让我通知客户把首付款95000元打到他提供的开发商账户上。赵岩及宜联贷公司对张爱娟提供的刘素青的证明不予认可，称刘素青未出庭，其证言不应被采信。 本案在审理过程中，张爱娟申请对潍城区金源大厦1号楼2单元2201室房屋的市场价格进行鉴定。法院依法委托山东弘裕土地房地产评估有限公司进行评估，2018年9月4日该公司作出房地产估价报告，估价结果为案涉房地产单价为每平方米4919元。张爱娟支付评估费5905元。该价格较签订合同时房屋总价格增值141596.76元［（4919-3500）×100.04］。 宜联贷公司提供最高额抵押合同、查档证明、嘉榕公司声明，证明嘉榕公司认可宜联贷公司对于案涉房屋享有实际抵押权，宜联贷公司和任爱霞有权处置（包括出售）案涉房屋。 一审法院认为，赵岩系宜联贷公司的职员，根据公司授权与张爱娟签订房屋买卖合同、将收取张爱娟的定金交予宜联贷公司，是履行职务的行为，其与张爱娟签订的房屋买卖合同的合同主体即出卖方应为宜联贷公司，应由宜联贷公司承担相应的合同权利和义务。案涉房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。张爱娟按约定交付定金及首付款，宜联贷公司未按约为张爱娟办理房产更名手续，构成违约，应承担违约责任。张爱娟签订合同的目的无法实现，张爱娟要求解除合同，符合法律规定，应予支持。因宜联贷公司违约，给张爱娟造成房屋升值损失141596.76元，根据相关法律规定，当双倍返还定金不足以弥补张爱娟的损失时，应按张爱娟的损失数额予以赔偿。因案涉房产在嘉榕公司名下，而嘉榕公司认可宜联贷公司是案涉房产的实际抵押权人并有权对外出售，且嘉榕公司收取了张爱娟的首付款95000元，因此嘉榕公司与宜联贷公司对张爱娟负有连带交付房屋及办理更名手续的义务（即出卖人的义务），也应与宜联贷公司连带承担违约责任。嘉榕公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃抗辩权利。宜联贷公司称张爱娟将首付款交予嘉榕公司，没有交付宜联贷公司，构成违约的主张，因宜联贷公司与嘉榕公司同属出卖人一方，因此张爱娟将首付款交予嘉榕公司，不构成根本违约。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除张爱娟与赵岩代表潍坊宜联贷金融信息服务有限公司签订的房屋买卖合同。二、潍坊宜联贷金融信息服务有限公司与潍坊嘉榕置业有限公司连带返还张爱娟支付的定金10000元及购房款95000元，合计105000元，于判决生效之日起十日内付清。三、潍坊宜联贷金融信息服务有限公司与潍坊嘉榕置业有限公司连带赔偿张爱娟房屋增值损失141596.76元及评估费5905元，合计147501.76元，于判决生效之日起十日内付清。四、驳回张爱娟的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5149元，张爱娟负担150元，潍坊宜联贷金融信息服务有限公司与潍坊嘉榕置业有限公司连带负担4999元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：违约责任的认定及损失赔偿问题。 涉案合同系张爱娟与宜联贷公司员工赵岩及房产中介恒信公司签订，内容合法有效，各方均应按约履行。合同签订后，张爱娟按约支付了定金，并向涉案房屋的登记所有权人嘉榕公司支付首付款95000元。宜联贷公司称张爱娟未经其同意而向嘉榕公司支付首付款不符合合同约定，并主张张爱娟构成违约。对此，根据涉案房屋的权属登记状况及宜联贷公司提交的关于其与嘉榕公司之间的债权债务、抵押关系、嘉榕公司的声明等证据，涉案房屋系嘉榕公司财产，嘉榕公司同意宜联贷公司处置涉案房产，因此，应当认定嘉榕公司与宜联贷公司系涉案房屋的共同出卖人，张爱娟向嘉榕公司支付房屋首付款应当认定其已经履行了首付款支付义务，不应认定为违约，故宜联贷公司的主张不能成立，不予支持。根据合同约定，宜联贷公司应当协助张爱娟就涉案房产办理贷款更名手续，但一直未履行，嘉榕公司作为涉案房产登记所有权人在收取张爱娟的首付款后亦未履行后续的房屋买卖事宜，致使房屋买卖合同无法继续履行，构成违约，张爱娟要求解除合同、赔偿损失合法有据，应予支持。 关于损失赔偿问题，张爱娟未实现购买涉案房产的合同目的，按照涉案房产增值情况，存在增值利益141956.76元［（4919-3500）×100.04］，但是其在本案合同履行过程中仅支付定金10000元及首付款95000元，并未支付全额购房款，其损失数额不应以全额购房款的增值数额141956.76元计算，应当按照其已付款与总房款的比例计算更为合理，即42570元[(105000元÷350140元）×141956.76元]。至于张爱娟交纳的评估费5905元，属于其主张权利所支出的必要费用及实际损失，可以作为损失主张赔偿。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省潍坊市潍城区人民法院(2018)鲁0702民初1625号民事判决第一、二项内容，即“一、解除张爱娟与赵岩代表潍坊宜联贷金融信息服务有限公司签订的房屋买卖合同。二、潍坊宜联贷金融信息服务有限公司与潍坊嘉榕置业有限公司连带返还张爱娟支付的定金10000元及购房款95000元，合计105000元，于判决生效之日起十日内付清。” 二、变更山东省潍坊市潍城区人民法院(2018)鲁0702民初1625号民事判决第三项内容“三、潍坊宜联贷金融信息服务有限公司与潍坊嘉榕置业有限公司连带赔偿张爱娟房屋增值损失141596.76元及评估费5905元，合计147501.76元，于判决生效之日起十日内付清。”为：潍坊宜联贷金融信息服务有限公司与潍坊嘉榕置业有限公司连带赔偿张爱娟房屋增值损失42570元及评估费5905元，合计48475元，于判决生效之日起十日内付清。 三、撤销山东省潍坊市潍城区人民法院(2018)鲁0702民初1625号民事判决第四项内容“四、驳回张爱娟的其它诉讼请求”。 四、驳回张爱娟的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5149元，张爱娟负担2149元，潍坊宜联贷金融信息服务有限公司与潍坊嘉榕置业有限公司连带负担3000元。二审案件受理费5149元，由张爱娟负担2149元，由潍坊宜联贷金融信息服务有限公司负担3000元。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十二月九日 书记员  于 涛