福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终277号 上诉人（原审原告）：龙岩市创佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区双泉路****楼**，统一社会信用代码91350800735652675P。 法人代表人：黄木生，董事长。 委托诉讼代理人:袁建斌、吴冬华，福建力涵律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：林勇敏，男，汉族，1976年2月21日出生，居民，住龙岩市新罗区。 上诉人龙岩市创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业公司）与被上诉人林勇敏物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初6985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人创佳物业公司的委托诉讼代理人袁建斌到庭参加诉讼，被上诉人林勇敏经本院传唤未到庭参加诉讼。本案审理过程中，发现本案的审理结果必须以尚未审结的龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会诉龙岩市创佳物业管理有限公司合同纠纷案的审理结果为依据，于2019年4月25日依法裁定中止本案诉讼。2019年12月9日通知恢复审理。本案现已审理终结。 创佳物业公司上诉请求：1.撤销一审判决、改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。2.判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由主要是：原审法院认定上诉人在业主委员会通知其办理移交手续后，拒绝退出、移交，在2017年7月1日后继续提供物业服务，没有合同和法律依据，属认定事实错误。一、2017年6月13日，城市桂冠小区业主委员会（以下简称“业委会”）与福建亿航物业管理有限公司（以下简称“亿航公司”）签订《城市桂冠物业服务合同》，约定由亿航公司为城市桂冠小区提供物业服务，期限为三年，从2017年7月1日起到2020年6月30日止；2017年8月15日，业主委员会向上诉人、亿航公司发出《关于城市桂冠小区物业服务移交的函》，但在上述期限内，业委会未按规定成立移交小组负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务，亿航公司未进驻也未向上诉人提出办理交接事宜，由于无法办理交接手续，上诉人为了确保小区的平安与稳定，继续按前期物业服务合同的约定，做好小区的日常物业服务管理工作，符合企业服务精神。另，因2017年下半年是龙岩市创建全国文明城市的关键时期，为了确保小区的平安与稳定，保证创城工作的顺利进行并取得胜利，隔后社区居民委员会明确要求上诉人按前期物业服务合同的约定提供服务，不得以未签订服务合同为由影响创城工作及小区的各项服务。上述事实可以表明，虽然城市桂冠小区与亿航公司签订了《城市桂冠物业服务合同》，但因业委会未成立移交小组以及亿航公司并未进驻提供物业服务，也未主动与上诉人办理交接手续，上诉人无法与其办理交接手续。原审中，被上诉人也未提供证据证明上诉人拒绝退出、移交，因此，上诉人继续为城市桂冠小区提供物业服务，被上诉人在接受服务后，应当向上诉人支付物业管理等相关费用。二、2017年12月13日，亿航公司向业委会发出《关于要求龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会解除物业服务合同的告知函》，解除2017年6月13日签订的《城市桂冠物业服务合同》，业委会对此并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，亿航公司与业主委员会签订的《城市桂冠物业服务合同》即已解除。迄今为止，上诉人仍为城市桂冠小区提供物业管理服务，小区绝大数业主也继续向上诉人支付物业管理等相关费用，因此，被上诉人在接受服务后，应当按照合同约定向上诉人交纳物业服务及公摊水电费等。三、2017年9月4日，龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局（以下简称新罗区住建局）向上诉人发出《关于要求城市桂冠小区物业服务限期交接的通知》，要求上诉人必须按照业委会约定交接期限进行交接并限期撤出，该份通知不能作为证明上诉人拒绝撤出、移交的依据。如前所述，上诉人未办理交接手续是因为业委会未成立移交小组以及亿航公司不作为造成的，上诉人对物业交接不存在任何过错。而且，根据新罗区住建局2018年12月21日出具的《新罗区住房和城乡建设局会议纪要》精神，主管部门认可上诉人在2017年6月之后为城市桂冠小区提供的物业管理服务，并要求上诉人在小区选聘新物业服务单位进驻前，继续提供物业服务，保证小区正常运转与和谐。四、2019年1月8日，城市桂冠小区业主委员会向上诉人出具《证明》，内容载明：2017年4至6月份，小区由于选聘工作的程序不规范等原因，造成2017年7月至今都没有选好物业公司，所以从2017年7月至今，小区的物业管理工作还是由上诉人提供。而且，业委会已撤回2017年向上诉人发出的要求进行物业移交的所有通知与函件，并认可由始至今上诉人对小区所提供的服务。以上内容可以表明，业委会认可上诉人自2017年7月起至今为小区提供的物业服务。因此，上诉人要求被上诉人支付自2017年7月1日至2018年7月31日的物业服务费及车辆管理费有事实和法律依据。 林勇敏未作答辩。 创佳物业公司一审诉讼请求：1.判令林勇敏支付创佳物业公司自2016年2月1日至2018年7月31日的物业服务费、公摊水电费合计3586.1元；2.判令林勇敏承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实：林勇敏是龙岩市新罗区的业主，拥有的房屋建筑面积为127.1平方米。双方约定，住房物业管理服务费按每平方米0.4元／月（2014年12月调整为每平方0.7元／月），水、电费公摊按小区单元总数公摊计算。各项费用按月收取，于每月10日前支付。此后，创佳物业公司提供了服务，林勇敏仅支付部分费用。拖欠的费用，虽经创佳物业公司催收，但未果。为此，创佳物业公司诉至法院。 2017年5月25日，城市桂冠小区业主委员会召开业主代表大会公开选聘物业服务单位，确定由福建亿航物业管理有限公司为小区提供物业服务。2017年5月31日，城市桂冠小区业主委员会向创佳物业公司发出《关于配合做好城市桂冠小区物业服务移交的函》，告知创佳物业公司业主已完成小区物业服务单位的选聘工作，确定由福建亿航物业管理有限公司为中标单位。定于2017年6月24日-30日为小区物业服务交接期，从2017年7月1日开始，小区物业服务将由福建亿航物业管理有限公司负责，要求创佳物业公司配合做好移交手续。2017年6月13日，城市桂冠小区业主委员会与福建亿航物业管理有限公司签订《城市桂冠物业服务合同》，约定由福建亿航物业管理有限公司为城市桂冠小区提供物业服务，期限为三年，从2017年7月1日起至2020年6月30日止。2017年8月15日，城市桂冠小区业主委员会向创佳物业公司、福建亿航物业管理有限公司发出《关于城市桂冠小区物业服务移交的函》，内容为：经南城街道办事处组织对本小区“拟选聘物业业主征询全体业主意见结果”进行真实性调查，调查结果为意见征询真实有效，并由隔后居委会将调查结果进行了公示，最终确认福建亿航物业管理有限公司为本小区物业服务合法有效中选单位。定于2017年8月20日-31日为小区物业服务交接期，从2017年9月1日开始，小区物业服务将由福建亿航物业管理有限公司负责，要求创佳物业公司配合做好移交手续。因创佳物业公司未按期移交，2017年9月4日，龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局向创佳物业公司发出《关于要求城市桂冠小区物业服务限期交接的通知》，要求创佳物业公司必须按照业委会约定交接期限进行交接并限期撤出，否则将按有关规定进行处罚。之后，创佳物业公司仍未移交并撤出，至今仍为小区提供物业服务。 一审法院认为：创佳物业公司与林勇敏订立的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案中，双方签订的是前期物业服务合同，未约定服务期限，城市桂冠小区业主委员会与福建亿航物业管理有限公司于2017年6月13日签订《城市桂冠物业服务合同》，约定从2017年7月1日起由福建亿航物业管理有限公司为小区提供物业服务，该合同已经生效，依前述规定，创佳物业公司与林勇敏订立的《前期物业管理服务协议》即行终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。创佳物业公司在业主委员会通知其办理移交手续后，以业主委员会没有依法依规选聘新的物业服务企业为由，拒绝退出、移交，其在2017年7月1日后继续提供物业服务，没有合同和法律依据，其诉请支付2017年7月1日之后的物业服务费、车位管理费，与法无据，一审法院不予支持。2017年7月1日前，创佳物业公司根据该协议的约定提供了物业管理服务，并代缴公摊水电费等。林勇敏在接受服务后，应按合同约定按期向创佳物业公司交纳物业服务费及公摊水电费等。林勇敏应支付2016年2月1日至2017年6月30日的物业服务费1512.5元，以及2016年2月1日至2018年7月31日的公摊电费571.5元、公摊水费121.8元、二次供水加压费222.8元。林勇敏经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。一审法院遂依照《物业管理条例》第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、林勇敏应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市创佳物业管理有限公司自2016年2月1日至2017年6月30日的物业服务费1512.5元，以及2016年2月1日至2018年7月31日的公摊电费571.5元、公摊水费121.8元、二次供水加压费222.8元，合计2428.6元。二、驳回龙岩市创佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由龙岩市创佳物业管理有限公司负担10元，林勇敏负担15元。 二审期间，上诉人提供了以下新证据：证据一、《情况说明》两份，证明自2017年6月至今，上诉人一直为小区提供物业管理服务。证据二、《新罗区住房和城乡建设局会议纪要》和《恒宝城佳冠物业服务工作协调会签到表》，证明2017年6月之后，城市佳冠业主委员会（以下简称业委会）未与上诉人签订物业服务合同，但仍然继续由上诉人提供基本的物业管理服务和小区公共设施设备、场地场所维护维修至今。证据三、《证明》文件一份，证明：2017年4月至6月份，由于小区物业选聘工作的程序不规范等原因，造成2017年7月至今都没有选好物业公司。业委会已撤回2017年向上诉人发出的要求进行物业移交的所有通知和函件，并认可始终由上诉人对本小区所提供的物业服务。证据四、2017年12月13日亿航物业公司向业委会发出《关于要求龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会解除物业服务合同的告知函》一份，证明：亿航物业公司向业委会解除物业服务合同的事实。 对创佳物业公司围绕案涉物业服务合同是否解除及解除时间提举的上述证据，因龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会已代表被上诉人就解除与上诉人创佳物业公司之间的物业服务合同另行起诉，本院已作出了生效裁判，上述证据已由该裁判作出认定，故不在本案进行审查。 上诉人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。 二审另查明，龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会诉龙岩市创佳物业管理有限公司合同纠纷案，由一审法院于2019年7月4日作出（2019）闽0802民初1394号民事判决，本院于2019年11月27日作出（2019）闽08民终1280号维持原判的二审判决，该终审判决现已发生法律效力。判决确认本案讼争的物业服务合同于2019年1月23日解除。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方的争议焦点为创佳物业公司主张2017年7月1日之后的物业服务费应否支持。二审诉讼期间，双方当事人有关案涉物业服务合同是否解除及解除时间的争议，由龙岩市新罗区城市桂冠小区业主委员会代表被上诉人就解除与上诉人创佳物业公司之间的物业服务合同另行起诉，本院于2019年11月27日作出（2019）闽08民终1280号二审判决，该判决现已发生法律效力。根据该判决，本案讼争的物业服务合同于2019年1月23日解除。本案的判决应以上述生效裁判作为依据，故创佳物业公司有权因提供物业服务诉请上诉人支付2017年7月1日之后的物业服务费用。 综上，创佳物业公司上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，予以纠正。林勇敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院(2018)闽0802民初6985号民事判决； 二、林勇敏应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市创佳物业管理有限公司自2016年2月1日至2018年7月31日的物业服务费2，670元、公摊电费571.5元、公摊水费121.8元、二次供水加压费222.8元，合计3，586.1元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由林勇敏负担；一审案件受理费25元，由林勇敏负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 陈日耀 审 判 员 许培清 审 判 员 詹跃忠 二〇一九年十二月十日 法官助理 黄达康 书 记 员 曾梦烟