内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 裁 定 书（2019）内0627民初3863号原告：白某，公民身份号码×××，个体工商户，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150627783011207L。法定代表人：王某，公司董事长。委托诉讼代理人：秦某，内蒙古众杰律师事务所律师。第三人：伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司，统一社会信用代码91150627767886353N。法定代表人：邱某，公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，内蒙古义盟律师事务所律师。原告白某诉被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司（以下简称银基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，原告于2019年10月31日申请追加伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司（以下简称万力公司）为第三人参加诉讼。本案于2019年11月21日公开开庭进行了审理，原告白某、被告银基公司委托诉讼代理人秦某、第三人万力公司委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告银基公司为原告办理位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗房屋的不动产权证书，逾期办理承担违约金，计算方法为以购房款659688.8元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从逾期之日计算至办理之日；2、被告给付原告未按合同约定办理产权证违约金20000元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年1月18日，原告与万力公司签订《商品房买卖合同》，全资购买伊金霍洛旗御景嘉苑小区14号楼2单元1601室房屋。原告于2013年3月11日全额缴清购房款及办房屋不动产权证书费用，被告至今没有给原告办理房屋不动产权证书。按《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.20％向买受人支付违约金。”合同约定违约金计算方法为:总房款659688.8元×0.2＝1319元，该违约金显然远远低于给原告造成的损失。根据《中华人民共和国合同法合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，应当以违约造成的损失确定被告给原告的违约金数额，由于给原告造成的损失数额难以确定，原告请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。由于2016年9月29日前原告的损失还涉及诉讼时效问题，现原告只主张2016年9月29日至2019年9月29日诉讼时效内给原告造成的损失，计算方法为659688.8元×4.35％×1.3×3年＝111916元，考虑到被告的实际经济困难，原告现只主张20000元惩罚性赔偿。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告银基公司未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.根据原告诉称签订《商品房买卖合同》的主体是原告和第三人，原告向第三人交付了购房款，根据合同相对性原则，原告应当向第三人主张权利，与被告无关；2.原告诉请的违约金20000元没有事实和法律依据，按照合同约定的违约金计算方法，违约金数额为1319元；3.虽然原告所购房屋为被告与第三人合作开发项目，但由于第三人没有按照双方分家协议约定将相关房屋销售资料及房屋销售单位名称变更为被告，致使被告至今无法为原告办理房屋产权证书，故违约责任应由第三人承担。第三人万力公司未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称，1.原告与第三人网签《商品房买卖合同》的时间为2013年1月23日，打印纸质版合同并签字的时间为2015年1月18日；2.虽然案涉房屋《商品房买卖合同》签订的主体为原告和第三人，但第三人是代表第三人与被告共同与原告签订的，现案涉项目已经全部归被告所有，全部的权利义务应当由被告承担。原告为证明其主张向法庭提供下列证据：证据1.伊金霍洛旗不动产登记中心关于办理房屋产权登记的通告1份。拟证明：御景嘉苑小区不动产权证可以和被告办理，办理地点为御景家园21号楼5楼501室，即被告的办公室。证据2.《商品房买卖合同》与原件核对无异的复印件1份。拟证明：原告向被告购买了御景嘉苑住宅小区商品房一套，于2015年1月22日办理了网签手续。证据3.《公证书》与原件核对无异的复印件2份。拟证明：案涉房屋现由原告单独继承。证据4.房款收据与原件核对无异的复印件5支，金额为563689元。拟证明：原告截止2013年3月11日已全额交付房款。证据5.房款结算明细表1张及万力房地置业专用收据（编号为0004941）与原件核对无异的复印件1支。拟证明：原告于2013年3月11日将办证所需费用全部交清。证据6.被告和第三人的分家协议书复印件1份。拟证明：御景嘉苑小区划分给被告，由被告承担该小区的所有办证义务。对原告提供的证据，被告银基公司发表质证意见认为：对证据1真实性认可，办理不动产权证必须要第三人配合，因第三人不配合所以无法办理。对证据2真实性认可，但该合同签订时间为2015年1月18日，备案章时间为2015年1月22日，合同主体为原告和第三人，与被告无关。对证据3、证据4均认可。对证据5认可，但与被告无关，费用是交给第三人的。对证据6认可，但办证义务必须由第三人配合。对原告提供的证据，第三人万力公司发表质证意见认为：对原告提供的6组证据真实性均无异议，但原告提供的证据4、5、6可以证实，案涉《商品房买卖合同》系第三人代表被告及第三人与原告签订，在2013年11月28日，被告及第三人解除合作后第三人退出了案涉御景嘉苑项目，由被告全面接管并承担相应法律责任，因此原告主张的违约责任应该由被告承担。经审查并结合庭审质证意见，对原告提供的证据本院作出如下认证：对证据1、证据2、证据6真实性采信；对证据3、证据4、证据5予以采信。被告银基公司、第三人万力公司未向法庭提供证据。经审理查明：2015年1月18日，原告父亲白锁柱作为买受人与第三人万力公司签订《商品房买卖合同》，该合同于2015年1月22日在伊金霍洛旗房地产管理局办理登记备案。合同约定买受人购买位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗房屋一套，房屋单价为5080每平方米，总价款为659688.8元。付款方式为分期付款，买受人已付510000元，剩余53688.8元于交房时一次性付清，持伊旗户口的购房户享受政府补贴的96000元，如政府机关审核不符合条件的，买受人无条件一次性交回享受的补贴。关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.20％向买受人支付违约金。合同另外对商品房基本情况、买受人及出卖人的权利义务等内容做了约定。买受人实际支付购房款563689元，享受政府补贴96000元，购房款全部付清。买受人将案涉房屋办理不动产权属证书所需的两供基金、契税、办证费、交易手续费、天然气碰接费全部交清。另查明，案涉房屋买受人白锁柱于2017年5月28日死亡。关于案涉房屋继承权原告已申请公证，白锁住父母先于白锁柱死亡，白锁柱配偶姜二花、子女白俊义、白秀英、白俊英均自愿放弃继承，案涉房屋由原告单独继承。又查明，案涉房屋系被告银基公司与第三人万力公司的合作开发项目，该项目以第三人万力公司的名义进行商品房销售及办理商品房销售的相关证照手续。2013年11月28日，被告银基公司与第三人万力公司签订协议，约定万力公司以退出资产的方式全部退出万力公司、银基公司共同开发的项目，万力公司退出后，由银基公司全面接管双方共同合作开发的项目。协议约定万力公司退出合作项目且资产明确后，由万力公司接收应退出的项目资产和万力公司应退还银基公司的资产后，双方开始办理产权过户手续。协议约定原合作项目对内、对外签订的所有合同接管方继续履行。涉及合同、购买材料等存在的问题通过一定途径解决。还查明，案涉房屋销售商品房的相关资料现登记在第三人万力公司名下。本院认为，案涉《商品房买卖合同》的签订主体为原告和第三人万力公司，根据合同相对性原则，原告应请求第三人万力公司履行合同约定义务以及法定义务。本案庭审中原告明确表示对第三人万力公司无诉讼请求、被告银基公司和第三人万力公司之间不变更销售商品房的证照资料与其无关、其仅要求被告银基公司承担责任，并在本院向其释明基于上述请求可能会承担不利后果后，仍坚持其诉讼请求未变更。被告银基公司和第三人万力公司之间签订的协议仅是对双方解除合作关系后权利义务的约定，原告不能据此向被告银基公司提起相关诉请。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告白某的起诉。原告白某预交的案件受理费300元，予以退还。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起10日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 员 杨旭影二〇一九年十二月十二日法官助理 李翼虎书 记 员 王育林法条链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：……(二)有明确的被告；……《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款……