海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2270号 原告：海南港航建设工程有限公司，住所地：海口市滨海大道123号鸿联商务广场8层8C房、8D房。 法定代表人：沈某，执行董事。 委托诉讼代理人：涂某，海南信达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，海南信达律师事务所律师。 被告：海南大印房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇金海路192号，现地址不详。 法定代表人：王某1，董事长。 第三人：大印集团有限公司，住所地：海口市滨海大道文华路鸿联商务广场楼A座，现地址不详。 法定代表人：王某2，执行董事。 原告海南港航建设工程有限公司（以下简称港航公司）诉被告海南大印房地产开发有限公司（以下简称大印房地产公司）、第三人大印集团有限公司（以下简称大印集团公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港航公司的委托代理人涂某、张某到庭参加诉讼，被告大印房地产公司、第三人大印集团公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理琼海市嘉积镇银海路16号大印名豪广场A4幢2单元17层1701房的不动产权证书，将房屋过户登记到原告名下；2、判令被告立即向原告支付逾期办证违约金，暂计人民币37296.04元（违约金计算方法：以已付房价款为基数，自2016年6月30日起至实际办证之日止按日万分之一计算，暂计算至2019年5月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013年9月22日，原告向第三人转账支付3000万元整，2013年9月28日第三人向原告出具收据，2014年3月21日第三人就3000万元向原告出具借据，该借据明确借款期限从2014年3月22日起至2014年6月21日，利率为月息千分之十六，利随本清等。借款到期后，第三人先后于2014年6月30日、2014年7月2日两次各向原告偿还借款本金500万元，共计1000万元，剩余2000万元，第三人提出以被告名下的房产抵付。2014年7月3日，原、被告及第三人经友好协商，签订《以房抵债协议书》，约定被告以坐落于琼海市××镇大印名豪广场82套房产，抵消第三人所欠原告的借款本金2000万元，其中涉案房产是抵债82套的其中一套。2014年7月8日，原、被告根据《以房抵债协议书》的约定签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告向被告购房上述房屋，总价款为349869元。第八条约定房屋交付时间为2014年7月10日。合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一支付违约金。合同还约定了权利瑕疵担保、税收缴纳、保修责任、物业专项维修资金等条款。合同签订后，被告办理了合同备案登记手续。2014年7月10日，被告将涉案房屋交付给原告实际使用，但至今未为原告办理不动产权证书。被告的行为已构成违约，应承担继续为原告办理不动产权证书，并应向原告支付逾期办证违约金。为维护自身合法权益，原告向本院提起诉讼，请求依法判决。 被告书面答辩称：原告诉状中称双方在2014年3月21日签订的3000万元《借据》及2014年7月3日签订的《以房抵债协议书》，实际上均是2015年底签订的，以上二份材料上签署的时间是双方倒签的。2015年底大印集团多个项目因资金周转困难停工，且银行抽贷、压贷、停贷，造成大印集团经营状况不容乐观，十多亿元的巨额负债大印集团濒临破产。因大印集团的借款无法归还给原告，原告担心自身的债权落空，于是2015年底，主动找到大印集团协商设法保护其债权，保证将来其债权能受偿。后经商议决定将被告负责开发的大印名豪项目房产办理销售备案给原告名下，一是可以避免其他债权人查封以上房产，二是可以保障原告的债权将来能实现。 2015年底，琼海市银海路同地段房屋市场均价约6000元/平方米，但考虑市场价销售备案，双方需缴纳较高的税，为此最终商定按3900元/平方米备案。以上操作实际上是为担保原告债权以后能实现，待日后房价上涨后销售再归还原告借款，并不是真正将房产抵偿给原告。因为抵债价格过低，不仅致被告利益受损，同时也损害了其他银行等债权人的权益。双方倒签合同时间到2014年也是为了规避风险，以避免其他债权人认为3900/平方米房价过低逃避债务，但客观上如此操作确实是损害了第三人的利益。至于双方签订的借据约定还款时间为三个月，事实上第三人根本没有还款资金来源，不可能在如此短时间内归还，这也是为配合双方倒签借款合同到期后方便双方同意以房抵债的合法化。事实上借据、以房抵债都是同一时间办理的。包含涉案房屋在内的82套房屋的备案是原告通过关系办理，备案时间是在2015年底或2016年初，具体时间法院可以到房管部门调查核实。至于协议时间倒签的问题，法院也可以委托机构进行鉴定。以房抵债协议约定的房产价格过低问题，也可以调取琼海市在2015年底及2016年初相应时期同地段同品质的楼盘市场销售比较，一目了然。以上反映情况属实，恳请法院认真调查核实。双方的以上行为并不是真正的抵债，而是为保全原告的债权将来可以实现，如按照抵债协议履行，不仅致被告利益受损，而且直接损害了其他债权人的利益，这种以房抵债协议是无效的。为此被告希望将涉诉房产销售，销售所得可用于归还原告债务，而不是将全部房产判归原告所有，以上意见望法院充分考虑。 第三人没有提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了下列证据：1、银行付款凭证，2、收据，3、借据，证据1-3证明第三人于2013年9月28日向原告出具收据，2014年3月21日向原告出具借据，明确前述款项为第三人向原告借款，并约定了借款期限及利率。4、电子银行交易回单，5、海南大印房地产开发有限公司决议，6、以房抵债协议及附件清单，证据4-6证明第三人偿还借款本金1000万元后，第三人提出以被告名下房产抵付借款2000万元，并达成以被告名下位于琼海市大印名豪广场82套商品房，抵偿第三人欠原告借款本金2000万元。7、琼海市商品房买卖合同，证明原、被告于2014年7月8日就涉案房屋签订了商品房买卖合同。8、合同备案确认表，证明被告在与原告签订商品房买卖合同后，向琼海市住房保障与房产管理局办理了销售合同备案登记。9、税收完税证明，10、住宅专项维修资金专用收据，证据9、10证明原告向房产、税务部门缴交了涉案房屋的相关税费及专项维修资金。11、中国建设银行单位客户专用回单（2016年1月8日、9月12日、12月1日、2017年8月31日），12、琼海龙盘物业服务有限公司收据（编号：18725026、0174039、8177362、4473620），证据11、12证明2014年7月10日，被告将涉案房产交付给原告实际使用。原告使用房产后分别于2016年1月8日、9月12日、12月1日，2017年8月31日向琼海龙盘物业服务有限公司支付2016年至2017年的物业费、公用水费、公共用电费、电梯公摊费等费用，合计50万元。本院经审查认为，原告提交证据1-12经与原件核对一致，来源合法，且与本案有关联，本院对原告提交证据1-12的真实性、合法性、关联性予以确认。 被告及第三人没有提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告2005年6月29日成立，经营范围为港口、航道疏浚、吹填造地、软基处理、码头护岸围堰等。被告2007年6月25日成立，经营范围:房地产开发经营，农副产品投资，农副产品收购及销售等。第三人2003年9月8日成立，经营范围：热带作物、农副产品收购及销售，建材、化工产品的销售，天然橡胶、橡胶、橡胶制品销售等。第三人系被告的唯一股东。2013年9月22日，原告通过招商银行海口分行以转账方式向第三人支付借款3000万元，付款回单上记载该款用途为往来款。同日，第三人向原告出具收据一份，内容为：海南港航建设工程有限公司:“我司于2013年9月22日收到贵司转账款项3000万元”，特立此据。2014年3月21日第三人向原告出具《借据》一份，约定如下:1、借贷期限从2014年3月22日起至2014年6月21日；2、借款利率为月息千分之十六，利随本清；3、本借据于借款人指定银行账号收到债权人通过银行转账指定款项即日起生效，未收到借贷款项本借据失效；……。因借款到期后第三人未能还款本金2000万元，2014年7月3日被告作出决议，同意以其开发的琼海市××路大印名豪广场82套商品房按每平方米3900元计算抵偿第三人欠原告上述债务。同日，原、被告及第三人签订《以房抵债协议书》，约定鉴于三方2014年3月21日签订的《借据》已经到期，乙方（第三人）于6月30日归还500万元，并承诺于7月11日再还500万元，其余乙方欠甲方(原告)2000万元，经三方友好协商，现丙方（被告）同意以大印名豪项目房产为乙方抵偿所欠甲方债务事宜。第一条约定，乙方所欠甲方2000万元本金的债务，经丙方公司股东会决议，自愿以丙方所有的82套房屋按建筑面积每平方米3900元计算抵偿全部欠款2000万元。附房屋清单(见附件)。第五条约定，丙方于本协议签订之日起，十个工作日内与甲方签订商品房买卖合同，并按合同规定时间办理销售备案手续和办理房屋预告登记。第六条约定，抵债房屋的交付和房屋产权证的办理，按照《商品房买卖合同》有关规定执行，办理房屋权属变更所产生的各项税费按法律法规政策规定各自支付。第七条约定，如因乙方或丙方原因造成甲方无法取得房屋产权证，则甲方有权继续向乙方或丙方追讨欠款。第八条约定，丙方承诺在2015年12月31日前将抵债房屋所在小区即“大印名豪”物业交由甲方指定的物业公司进行管理。业主委员会成立后，由业主委员会自主聘用物业公司进行管理。该82套物业管理费用在2015年12月31日前由乙、丙双方连带承担，2016年1月1日起由甲方承担。 2014年7月8日，原、被告根据《以房抵债协议书》约定，签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××路房。建筑面积89.71平方米，按建筑面积计价，每平方米3900元，总房价款为349869元。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将达到附件三交楼标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一支付违约金。第十六条约定，买受人委托出卖人代缴相关税款。第二十二条约定，买受人应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金。物业专项维修资金应存入由琼海市房产行政主管部门在银行设立的专用账户。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，被告于2014年7月15日在琼海市住房保障与房产管理局办理了商品房买卖合同备案手续。并于2014年7月10日将房屋交付原告。2016年至2017年间，原告分四次通过银行转账方式向琼海龙盘物业服务有限公司支付了50万元，琼海龙盘物业服务有限公司向原告出具了相应的收取物业费收据。2018年12月29日，原告向国家税务总局琼海市税务局缴交了涉案房屋的契税及印花税；2019年3月21日，原告向琼海市住房保障与房产管理局缴交了涉案房屋的住宅专项维修资金。原告以被告未能依约为原告办理不动产权证为由，向本院提起诉讼。案件审理过程中，原告表示第三人2014年6月30日、2014年7月2日两次向原告偿还借款本金500万元，共计1000万元，并偿还2013年10月、11月、12月的利息每月48万元，共计144万元；并表示已与案外人签订《商品房订购书》，将涉案房屋出售及将房屋交付买方装修使用。本院立案后，因被告及第三人地址不详，无法送达起诉书副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书，本院于2019年9月13日依法向被告及第三人公告送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼权利义务告知书及开庭传票等法律文书，但被告及第三人未提出正当理由而拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 另查明，被告用以抵债的商品房为现房、毛坯房。2014年7月，琼海市嘉积镇银海路路段商品房均价为每平方米5043.77元。 本院认为，本案立案时确定案由为商品房预售合同纠纷，但涉案的商品房为现房，故本案的案由应改为商品房销售合同纠纷。第三人因经营需要向原告借款3000万元，有原告提供的银行转账凭证、第三人出具的收据、《借据》，相互佐证，形成完整的借款证据链条。且被告在答辩意见中亦不否认第三人向原告借款的事实，因此，对第三人向原告借款3000万元的事实，本院予以认定。本案争议的焦点是：一、原、被告及第三人签订的《以房抵债协议书》是否当事人真实意思表示，是否真实有效；二、原告主张被告为其办理涉案房屋的不动产权证书以及支付逾期办证的违约金是否应支持。 关于争议焦点一，第三人向原告借款3000万元后，于2014年3月21日向原告出具借据，并偿还2013年10月、11月、12月的利息每月84万元，合计144万元。同时在2014年7月2日、7月17日分二次向原告转账偿还借款500万元，合计1000万元，尚欠本金2000万元未还到期后，原、被告及第三人经对账清算及协商后，于2014年7月3日签订《以房抵债协议书》，约定以被告开发的包含涉案房产在内的大印名豪广场82套房屋按每平方米3900元价格抵偿第三人拖欠原告的借款本金2000万元，同时对抵债房屋的转移和过户、缴纳相关税费以及以房屋抵债之后小区的物业管理、违约责任等均作了约定。随后，原、被告就82套抵债房屋分别签订《琼海市商品房买卖合同》，涉案的《琼海市商品房买卖合同》是其中一份，约定被告将涉案房屋按每平方米3900元的价格出售给原告，同时被告将房屋交付给原告，并办理了商品房买卖合同备案手续。原告对房屋进行了管理及按约定自2016年1月1日开始缴交涉案房屋的物业费。由此可见，原、被告及第三人达成的《以房抵债协议书》不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的借款以房屋作为担保形式的情形。且《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，抵债的房屋每平方米价格为3900元，虽与市场价相比略低，但亦在合理的范围之内。原、被告及第三人签订《以房抵债协议书》及原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》后，被告将包含涉案房屋在内的82套房屋交付原告，应视为三方已经达成了以房抵债意愿并完成了包含涉案房屋在内的82套房屋抵偿借款的行为，因该82套房屋已实际抵偿了借款本金，第三人已无需再支付借款本金2000万元。故原、被告及第三人签订《以房抵债协议书》及原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该以房抵债协议合法有效，各方均应遵守履行。被告抗辩三方签订的《以房抵债协议书》的实际时间为2015年，办理房产买卖合同备案也是在2015年底或2016年初，是为了规避风险才倒签为2014年，主张《以房抵债协议书》无效，但未提供证据予以佐证。且根据原告提供的商品房买卖合同备案确认表可以认定，办理商品房买卖合同备案时间为2014年7月15日。故被告的抗辩意见不成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二，《琼海市商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。第十六条约定，买受人委托出卖人代缴相关税款。合同约定的办证期限届满，但被告至今未为原告办证，其行为已违约，应承担违约责任。鉴于原告已于2018年12月29日缴交契税、印花税，2019年3月21日缴交住宅专项维修资金，以及目前政府已实行不动产权统一登记制度，故原告主张被告为其办理涉案房屋的不动产权证书，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 至于逾期办证违约金问题，签订商品房买卖合同后原告应及时的缴清相关税费，但直至2019年3月21日其才缴清。故原告主张的逾期办证违约金应从缴清相关税费次日起计算，即按已付房款349869元的日万分之一从2019年3月22日开始计付，暂计至2019年5月31日的违约金为2484元（349869×0.0001×71），违约金应计至本判决生效之日止。原告主张逾期办证违约金从2016年6月30日开始计算，无事实根据和法律依据，本院不予支持。主张违约金计至办理出不动产权证书之日止，因办证时间尚未确定，本院对超出部分不予支持。被告、第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、限被告海南大印房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内，为原告海南港航建设工程有限公司办理位于琼海市××路房的不动产权证书。 二、限被告海南大印房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告海南港航建设工程有限公司支付逾期办证违约金2484元（暂计至2019年5月31日，违约金应按已付房款349869元的日万分之一计算至本判决生效之日止）。 三、驳回原告海南港航建设工程有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费732元，由原告海南港航建设工程有限公司承担684元，被告海南大印房地产开发有限公司承担48元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长  周英俊 审判员  陈宏友 审判员  祁永芳 二〇一九年十二月二十五日 书记员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生 的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。