黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0208民初1005号原告：丛某某，男，1985年9月6日出生，汉族，农民，住址黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区。委托诉讼代理人：刘志彬，黑龙江京诺律师事务所律师。被告：杨某某，男，1967年12月31日出生，汉族，农民，住址黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区。委托诉讼代理人：曹满，齐齐哈尔市建华区卜奎法律服务所法律服务工作者。被告：高某某（杨某某妻子），女，1967年1月25日出生，汉族，农民，住址同上。委托诉讼代理人：曹满，齐齐哈尔市建华区卜奎法律服务所法律服务工作者。原告丛某某与被告杨某某、被告高某某确认合同效力纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理，并于2018年12月29日作出（2018）黑0208民初1334号民事判决书，判决：一、原告丛某某与被告杨某某于2017年1月22日签订的房屋买卖合同合法有效，应继续履行；二、被告杨某某、高某某于本判决生效后十五日内给付原告购房款276,761.00元。判决下发后，被告杨某某、高某某不服，提出上诉，齐齐哈尔市中级人民法院于2019年6月13日作出（2019）黑02民终1424号民事裁定书，裁定：一、撤销黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院（2018）黑0208民初1334号民事判决；二、本案发回黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院重审。本院于2019年6月24日重新立案后，依法另行组成合议庭，因需要调取新证据裁定本案中止审理。本院于2019年11月12日依法公开开庭进行了审理，原告丛某某、委托诉讼代理人刘志彬，被告杨某某、被告杨某某和高某某的委托诉讼代理人曹满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的购房合同合法有效依法履行；2、请法院判令被告依法履行合同给付合同约定价款276,761.00元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月22日，原、被告签订购买坐落在梅里斯区某某小区8号楼3单元502室房产一处，价格及交款事项已于合同中约定，现在合同正在履行中，但是被告于2017年12月份支付原告5万元购房款后再未按合同履行交付房款义务，为此原告多次催要被告所欠房款，被告都以各种理由推迟至今，在索要房款不能的情况下，为使原告合法权益不受侵害，故将被告诉至法院，提出如上诉讼请求。原告为证实自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、丛某某与杨某某签订的房屋买卖合同复印件一份，证明：原告将坐落在梅里斯区某某小区8号楼3单元502室房屋卖给被告杨某某，约定杨某某支付原告房屋价款326,761.00元，分期付款，并有融合房屋中介所王菲菲签字；2、丛某某为杨某某出具的5万元收条，证明：杨某某因购买涉案房屋已向原告支付5万元价款；3、落户变更申请书复印件，证明：该证据上面体现被告杨某某是从原告丛某某以及熊某某和闵某某处购买涉案房产，而不是抵施工费；4、梅里斯区人力资源和社会保障局（以下称区人社局）出具的证明复印件一份、某某小区二期人工费结算支付协议复印件一份、机动车抵押维护协议复印件一份、车辆过户协议复印件一份，证明：区人社局出具的证明中体现杨某某与原告是房屋买卖关系，并约定原告协助为杨某某办理过户手续，证实是真实的买卖合同；支付协议、抵押协议和过户协议是约束原告把房屋变现的钱款给工人开工资，不能做他用，否则原告抵押在某某公司的车子就得不到了；5、购买商品房备案介绍信存根，证明：此房备案登记在被告高某某名下；6、丛某某和讷河市某某房屋开发有限责任公司（以下称某某开发公司）在区人社局签订的房产抵押协议复印件以及丛某某和熊某某、闵某某签订的人工费支付协议复印件，证明：涉案房产是因某某开发公司开发的某某小区二期清包施工抵人工费给付原告的房产，其中支付协议体现人工费全部结清，并有熊某某、闵某某共同签字和按的手印，证明原告实际不欠熊某某施工费；7、丛某某和熊某某的施工造价单两页、收据复印件8份，证明：熊某某实际完成抹灰工程的造价是286,470.00元，未完成工程的造价是81,430.00元，原告已经实际支付熊某某29万元，付清了熊某某为原告抹灰发生的施工款，不欠熊某某人工费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，1、不存在房屋差价款的问题，该房屋是用于抵账工程款结算，并非真实的买卖关系，关于人工费结算以及抵顶的问题在区政府有相关记录；2、该房屋价款为32万余元，过户登记价格为28万余元，关于差价被告已支付给原告5万元，有收据为凭，为抵顶人工费所配合签订的房屋买卖合同目的是为了房屋过户，结清双方之间的债权、债务关系，此事熊某某能说清楚。被告为支持自己的抗辩主张，向本院提出如下证据：1、某某小区小区二期人工费支付协议、熊某某证明一份，证明：支付协议证实丛某某与熊某某、闵某某之间存在欠人工费用房屋抵顶的事实，熊某某实际对案涉房屋取得了所有权，有权对该房屋行使处分权；熊某某证明证实案涉房屋熊某某抵顶给杨某某所欠的人工费，剩余款项超出该房屋差额杨某某支付给丛某某，杨某某取得了房屋所有权，杨某某与熊某某和丛某某之间不存在债权、债务关系。本院出示：1、张某某（梅里斯区人力资源与社会保障局干部）调查笔录一份；2、熊某杰、丛某某调查笔录一份；3、熊某某调查笔录两份。经庭审质证，二被告对原告证据1的真实性无异议，但认为该合同存在欠人工费抵账的问题，并非真实的买卖关系；对原告证据2的真实性无异议，但认为杨某某与熊某某存在房款找差价问题；对原告证据3的真实性无异议，但认为该份证据能够说明原告与熊某某、闵某某之间存在工程款抵账的事实，申请书中写明杨某某在丛某某、熊某某、闵某某处购买的房屋，说明原告诉求不真实；对原告证据4证明的来源和真实性无异议，但认为该证明证实原告将案涉房屋交予熊某某和闵某某，用于抵顶人工费，存在人工费抵顶的问题，该证明也说明该案涉房屋的来源以及抵顶事实存在和并非与原告之间存在真实的买卖关系；对原告证据5的真实性和合法性无异议，认为该证据能够说明房屋登记在高某某名下合法有效；对原告证据6认为支付人工费的协议能够说明房屋来源的事实是抵账；对原告证据7造价单的真实性有异议，认为是原告自行制定，没有施工人签字，不能作为证据使用，对收据真实性无异议，但认为与本案无关。原告对二被告证据1有异议，认为该协议只能证明原告丛某某在开发商处以此房抵部分工程款的房产来源，原告有出卖的权利，对熊某某的证明在法院对熊某某作的笔录中熊某某否认该证明为他所写，所以不能作为证据采纳。原告对张某某笔录认为该笔录证明本案案涉房产是原告丛某某和王某某作为实际施工人由区人社局出面将开发商提供的人工费保证金抵押房源作价抵施工费，给付原告丛某某和王某某的，并没有体现抵人工费给被告，被告杨某某的出现是当时找到的购买人，为房屋变现而形成的房屋买卖关系；对熊某杰、丛某某笔录无异议；对熊某某两份调查笔录认为，熊某某手写笔录整体证明了被告关于本案房产就是单纯的房屋买卖合同关系，不是抵施工费给被告，对两份笔录熊某某说原告丛某某欠熊某某工资问题有异议，其余内容都没有异议。二被告对张某某笔录真实性无异议，但认为该证明可以体现是熊某某将该房屋卖给杨某某，实际该房屋起初是由开发商抵顶给丛某某，杨某某与丛某某签订房屋合同只是方便房屋过户，通过人社局的证明可以看出抵顶后的房屋所有人为熊某某，并非丛某某，所以不能说明丛某某与杨某某之间的真实房屋买卖关系；对熊某杰、丛某某笔录认为熊某杰对原、被告之间的事情不清楚，无法确认丛某某所述内容的真实性；对熊某某两份笔录真实性和合法性无异议，认为熊某某对人社局的支付协议签字内容明知认可的，关于阐述杨某某儿子需要结婚购买房屋的事实是其单方阐述，杨某某作为买主是因为双方之间存在拖欠人工费的事实，杨某某与丛某某之间就是为了抵账过户。经审核，并结合双方当事人的陈述，本院认为原告所有证据及被告证据中的支付协议符合证据要求，本院确认其证明效力。对于被告证据中熊某某证明，因熊某某本人不认可真实性，并且与本案没有关联性，本院不予认定。对本院调取的张某某、熊某杰、熊某某证言予以确认。经本院审理查明，本案争议房屋位于由某某开发公司在梅里斯区开发建设的某某小区小区二期。2015年12月3日，梅里斯区人力资源和社会保障局与某某开发公司、崔某江签订《房产抵押协议》，关于梅里斯区某某小区二期劳务纠纷一事，通过三方协商，开发商先期已经支付工程款660万元（已用22套楼房抵账），开发商对承包人王某林的工程款已拨付完成，现王某林欠农民工资约160万，无力偿还，现开发商用5套楼房作为抵押。由于某某小区二期目前没有竣工，有很多工程还没有完善，先将此5套楼房手续放到区人社局作抵押，如工程达到验收标准，备案手续齐全，区人社局可以将此5套楼房交付工程队施工人员手中，作为工资发放。5套楼房房源明细：7号楼4单元202室、502室、8号楼4单元301室、3单元402室、502室。2016年某某开发公司将某某小区小区二期7、8、9、10号楼的工程清包给丛某某和王某某。丛某某负责工地施工，并结算人工费，丛某某雇佣闵某某、熊某某负责抹灰。2017年，因拖欠工人工资，农民工到梅里斯区政府上访。在处理此劳务纠纷时，2017年1月19日梅里斯区人社局向梅里斯区房产局出具证明，当时开发商同意包括涉案8号楼3单元502室共5套楼房交付给清包丛某某和王某某，用于支付务工组劳务费后，约定截止2016年12月31日以前的某某小区小区二期人工费和丛某某、王某某全部结清。丛某某将502室交付熊某某、闵某某用于支付抹灰工组的所有工人工资。请房产局将该房屋（502室）解除查封，让丛某某、熊某某和闵某某为杨某某办理落户手续。某某开发公司将本案争议房屋给付丛某某抵顶人工费，为了将房屋变现支付人工费，2017年1月22日，丛某某与买主杨某某签订了《房屋买卖合同》，将某某开发公司低顶其人工费的某某小区小区二期8号楼3单元502室出售给杨某某，建筑面积86.43平方米，单价3,260.00元，加上阁楼价款合计326,761.00元。为了节省过户费用，由开发商某某开发公司直接与买主杨某某签订合同，杨某某因个人有贷款，于是申请将该房屋落户到妻子高某某名下，2017年1月25日，某某开发公司与本案被告杨某某妻子高某某签订了《商品房预售买卖合同》，但是房屋价款由杨某某直接交付丛某某，用于支付人工费。某某开发公司同意交付5套房屋给丛某某结算人工费，同时对丛某某设定了义务，2017年1月18日丛某某（乙方）同时与讷河市某某房屋开发有限责任公司（甲方）签订《某某小区二期人工费结算支付协议》，协议内容：一、甲方将抵押在齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人力资源和社会保障局的5套房屋交付乙方，作为该工程2016年12月31日以前的人工费，并配合乙方办理过户手续；二、截止2016年12月31日以前的某某小区小区二期人工费全部结清，如发生该工程的工人讨薪问题，全部由乙方负责支付，否则追究乙方法律责任；三、乙方将自己的奥迪A6L牌号黑Ｂ×××××黑色轿车抵押给崔某（崔某江之子），抵押期限内，乙方为某某小区小区二期7号楼、8号楼、9号楼、10号楼按照《建设工程质量管理条例》维护等。现在该车辆已过户到崔某名下。杨某某于2017年12月份支付原告50,000.00元购房款，之后再未按合同履行支付购房款义务。现在争议房屋未办理产权证，备案在高某某名下，由二被告占有使用。经调查熊某某，其称已不欠杨某某人工费，其在丛某某处承包某某小区二期抹灰活期间，用杨某某干零活，工钱已经结算完毕。当时处理开发商顶给丛某某工钱楼房时，就是用抵顶的楼房变现给付工人工资，当时杨某某也在场，他儿子要结婚，想把房子卖给他，后期他俩签房屋买卖协议时自己就生病了，现在知道杨某某给了丛某某5万元房款，但丛某某没把5万元给熊某某付人工费。并认可自2015年4月3日至2015年9月24日共8次收到王某某支付其抹灰人工费合计29万元。本院认为，梅里斯区人社局在处理某某小区小区二期劳务纠纷中，为了解决农民工上访问题，经协商，开发商某某开发公司同意将该小区在梅里斯区人社局抵押的包括本案争议房屋在内的5套楼房交付丛某某，用来支付截止2016年12月31日以前的某某小区小区二期全部人工费，丛某某对之后发生的工人讨薪问题承担全部责任。丛某某将本案争议的8号楼3单元502室房屋出卖给杨某某变现支付熊某某、闵某某的抹灰人工费。某某开发公司同意丛某某将本案争议房屋卖给杨某某，2017年1月22日丛某某与杨某某签订《房屋买卖合同》，同时，2017年1月25日某某开发公司与杨某某妻子高某某签订了《商品房预售买卖合同》。丛某某与杨某某签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且该房屋已备案在高某某名下。丛某某为了能结算人工费同意将自有车辆抵押给开发商及负责工人讨薪问题，让渡了自己的财产利益，原告要求二被告履行剩余购房款的主张应当受到法律保护，原告的诉讼请求，本院应予支持。杨某某抗辩称本案争议房屋系熊某某用来抵顶给自己的工资款，没有证据支持，且杨某某与熊某某是否存在债权、债务与本案无关。杨某某、高某某拒绝继续支付剩余购房款，构成违约，应当承担违法责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告丛某某与被告杨某某于2017年1月22日签订的房屋买卖合同合法有效，应当继续履行；二、被告杨某某、高某某于本判决生效后十五日内给付原告购房款276,761.00元。案件受理费5,501.00元，由二被告负担，于本判决生效后五日内付给原告。如果被告杨某某、高某某未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。申请执行期限二年。审判长 张 荣审判员 任爱国审判员 翟 峰二〇一九年十二月三十日书记员 田丽野