广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂08民特49号 申请人：唐寿健，男，1964年11月5日出生，壮族，住广西贵港市港北区。 委托诉讼代理人：韦荣武，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季善县，广西正大五星律师事务所律师。 被申请人：谢均宜，女，1982年6月10日出生，汉族，住广西贵港市港北区。 被申请人：黄锋乾，男，1981年4月3日出生，汉族，住广西贵港市港南区。 上述两被申请人共同委托诉讼代理人：黄芳，广西君望律师事务所律师。 申请人唐寿健与被申请人谢均宜、黄锋乾申请撤销仲裁裁决一案，本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 申请人唐寿健申请：一、撤销贵港市仲裁委员会作出的（2019）贵仲字第8、8-1号裁定书；二、本案受理费由两被申请人共同承担。事实和理由：一、贵港市仲裁委员会作出的（2019）贵仲字第8、8-1号裁决书认定的事实由于申请人违约导致《房屋租赁合同》的解除与事实不符。申请人与被申请人于2016年6月10日签订《房屋租赁合同时》，双方已在合同第八条、第十一条约定了相关事宜，但是被申请人第一次装修时没有告知也没有征得申请人的同意，且破坏了房屋整体结构，影响房屋安全，后被申请人第二次对房屋进行重新装修，申请人阻止，被申请人不听劝阻继续装修破坏，申请人为了防止房屋再遭损害便将房屋大门锁上，并要求终止《房屋租赁合同》及收回房屋，所以是被申请人违约，申请人按照合同约定有权终止合同。（2019）贵仲字第8、8-1号裁定书将申请人未接受调解作为认定申请人违约的依据之一没有法律依据，是错误的。二、由于被申请人违约，导致《房屋租赁合同》解除，房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失应当由被申请人自行承担，（2019）贵仲字第8、8-1号裁定书裁决申请人向被申请人支付违约金是没有事实和法律依据的。申请人与被申请人第一次签订《房屋租赁合同》时约定承租房屋的用途是办公教学，被申请人由于无法继续经营教学，需要重新对房屋进行装修用于饮食娱乐会所，若被申请人对房屋重新装修，第一次装修的部分已无法使用，因被申请人违约导致合同解除，从而被申请人没有对房屋重新装修，因此不存在第一次装修的房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失。三、因被申请人违约，导致申请人无法正常将房屋出租，申请人无法正常收取租金，造成申请人损失，依据《房屋租赁合同》第十一条约定及《合同法》第一百零七条、第一百三十条的规定，被申请人应当赔偿申请人因无法正常收取租金而造成的经济损失。 被申请人谢均宜、黄锋乾答辩：被申请人要求申请人赔偿装修损失、退回押金、支付违约金的请求是有事实和法律依据的，请求法院依法驳回申请人的申请。 贵港市仲裁委员会查明，2016年6月10日，申请人与被申请人签订第一份《房屋租赁合同》，被申请人作为甲方，申请人作为乙方。约定被申请人将其所有的位于贵港市港北区仙衣路港宁花园3栋39号共七层楼房租给申请人用于才艺培训机构，租期为2016年6月15日至2028年6月25日（2016年6月15日至2016年8月15日为装修期，不收房租），租金每月7000元，每三年按上年租金基础上递增10%，租金交付方式为：每四个月交付租金一次，交付租金时间为下个季度前10天；押金为20000元，不计利息；其中，合同第七条第二款约定“因乙方管理使用不善造成房屋及相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失”；第八条约定“关于装修和改变房屋结构的约定：乙方根据需要，在承租房屋内可进行一般的办公设备和设施安装、悬挂、粘贴，不需要经甲方同意；但乙方如需要改变房屋的内部结构设施和装修或安装对房屋结构有影响的设备，需征得甲方书面同意，投资由乙方自理”；第十三条约定：“违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定须按年度向对方缴纳年度租金的200%作为补偿，乙方租金迟交的，需每天按应交租金的0.1%加收滞纳金”；第十四条第5款预定“本合同在履行过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由当地仲裁委员会仲裁”。合同签订后，被申请人向申请人支付第一季度租金28000元和押金20000元，并对涉案房屋进行装修用于经营才艺培训机构。房屋室内装修了墙漆、地胶、地毡、木纹地板、吊灯、水电安装等。2018年10月份，由于申请人经营的才艺培训机构难以继续经营，经与被申请人协商，将原租赁合同房屋用途改为饮食、娱乐会所，双方签订了第二份《房屋租赁合同》，合同落款时间为2016年6月10日，租期与第一份《房屋租赁合同》一致，其他合同条款也没有变更。2018年10月27日，被申请人聘请装修人员第二次对涉案房屋按房屋用途进行装修，随后，被申请人以申请人第二次装修未按承诺涉案房屋仅用于员工食堂及领导接待使用，并对一楼多条承重柱进行钻孔，造成房屋损害为由，对涉案房屋进行换锁，致使申请人无法对房屋继续装修和使用。双方因上述纠纷无法协商，申请人于2018年12月14日向贵港市港北区贵城街道人民调解委员会申请调解，贵港市港北区贵城街道人民调解委员会于2019年1月5日作出《调解答复书》，认为经过多次联系被申请人，都无法取得联系，建议申请人通过法律途径维护权益。另查明，被申请人提出反请求主张房屋安全鉴定费、房屋损失修复费，申请人对被申请人的单方鉴定结果不予认可，请求本会对涉案房屋安全级别、房屋损失修复价格评估以及申请人对涉案房屋装修部分市场价值进行评估鉴定。2019年5月14日，经仲裁庭组织双方召开庭前会议，双方同意由仲裁委员会指定一家具有相应资质的鉴定机构对涉案鉴定事项进行鉴定。经多方联系广西区内具有资质的鉴定机构均得到拒绝接受委托的口头答复，后于2019年5月20日，向桂林市正诚司法鉴定中心致函委托涉案鉴定申请。2019年7月23日，桂林市正诚司法鉴定中心复函，认为本案当事人无法按鉴定中心的要求补齐鉴定材料，无法受理本案，并将涉案材料退回，鉴定费退回给申请人。在无法通过鉴定机构解决上述所需鉴定事项情况下，为遵循公平、有效解决本案纠纷，经决定根据实际情况对涉案房屋装修价值进行咨询性的估测，为此需要邀请具有装饰装修工程专业经验的技术人员对涉案房屋装修现状时行测量和观察。2019年8月22日上午九时，本案首席仲裁员组织双方当事人及其代理人与技术人员一同前往涉案房屋现场勘察确认，发现涉案房屋一楼墙体和柱子多处有钻孔，申请人诉称的要将涉案房屋改为经营饮食、娱乐会所用途的装修还未成型，一楼至七楼的其他装饰装修还是才艺培训用途。2019年8月26日下午18:00前，申请人已将涉案房屋不属于附合房屋的其所有的财产已经搬离现场。仲裁庭经向有装饰装修经验的技术人员询问，结合装饰装修行业市场行情，酌情认定涉案房屋现状装饰装修价值为230000元。 贵港市仲裁委员会认为，申请人与被申请人与2016年6月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应自觉履行。关于合同解除问题，双方签订的《房屋租赁合同》第二条明确载明房屋用途为经营饮食、娱乐会所，但是被申请人未能提供证据证实申请人承诺将涉案房屋用于仅为员工食堂及接待领导，不对外营业，又以申请人在第二次装修时，对一楼的房屋的承重柱打孔，影响了房屋结构安全为由，采取更换门锁的方式阻止施工，不符合双方合同的目的，致使申请人无法继续使用涉案房屋，构成根本违约。申请人请求解除双方于2016年6月10日签订的《房屋租赁合同》、退回押金20000元的仲裁请求，有事实和法律依据，予以支持。被申请人认为申请人的施工行为可能造成房屋承重柱受损，应当在通过协商的方式解决纠纷，但其采取更换门锁方式阻止申请人装修施工，未接受贵港市港北区贵城街道人民调解委员会的出面调解，也未及时寻求合法途径解决双方之间的纠纷，导致双方之间的合同无法继续履行，构成违约。根据公平原则，被申请人应对其违约行为承担责任。但合同第十三条约定违约金按照年度租金的200%计算过高，应降低为年度租金的30%为宜，即被申请人影响申请人支付违约金为25200元。关于申请人主张两次装修损失费问题，因需要装修的部位系由于不能满足申请人使用的需要才进行装修，且第二次装修的部位会覆盖第一次装修的部位，因此装修损失不存在两次损失的问题，且第二次装修方开始不久，因被申请人更换门锁，申请人无法继续装修施工，因此，申请人的装修损失实际为第一次装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，涉案房屋租赁期限为12年，截止对涉案房屋勘查现场，房屋装修后已经使用三年，因此剩余租赁期内装修残值损失为：230000元3/4=172500元。被申请人答辩称，申请人未按照合同第八条的规定取得被申请人书面同意装修，因此无需承担申请人装饰装修损失费用。根据双方当事人在庭审中陈述的意见，涉案房屋承租前室内仅做了腻子、地砖、门窗等简单装修，而合同第三条约定了两个月的装修期不收房租，被申请人实际已经收到申请人自2016年8月份至2018年11月份的租金，长达两年多之久，期间均未对申请人的装饰行为提出异议，视为默认申请人对涉案房屋进行装饰装修。因此，被申请人以申请人未取得书面同意装修为由，提出不应承担申请人装饰损失的抗辩，不能成立，不予采纳。关于仲裁反请求部分。被申请人主张2018年12月15日至2019年4月14日期间的房屋租金28000元的问题，该期间为双方纠纷存疑未决期间，租金损失系由于双方都存在过错造成的损失，双方各承担50%的责任较为公平合理。因此，申请人应承担被申请人的租金损失14000元。关于滞纳金问题，根据《房屋租赁合同》第五条的约定“租金交付方式为：每四个月交付租金一次，交付租金时间为下个季度前10天”，根据“先交后用”的交易习惯，申请人应在下个季度的前10天交清下个季度的租金，被申请人提供的“借记卡账户历史明细清单”，证实申请人并未按照约定支付租金，已构成违约，滞纳金计算方法为：第二季度滞纳金28000元26天0.1%=728元；第三季度滞纳金28000元30天0.1%=560元;第四季度滞纳金：28000元30天0.1%=840元；第五季度滞纳金28000元38天0.1%=1064元；第六季度滞纳金28000元19天0.1%=532元；第七季度滞纳金28000元105天0.1%=2940元；第八季度属于纠纷存疑期间，该期间已在租金损失部分予以处理，不存在滞纳金问题，以上合计6664元。关于房屋安全鉴定费2000元，房屋维修价格评估费3500元、房屋损坏赔偿金35025元承担问题。申请人提交的鉴定申请无法通过鉴定机构进行鉴定，也未能提供证据否定被申请人提供的《房屋安全鉴定报告》、《价格评估结论书》所证明的事实，在不违背基本常识的前提下，依法对被申请人提供的《房屋安全鉴定报告》、《价格评估结论书》所载明的评估见鉴定结论予以认可。因此，申请人主张被申请人支付房屋安全鉴定费2000元、房屋维修价格评估费3500元、房屋损坏赔偿金35025元的仲裁请求，有事实根据，予以支持。被申请人提出不予退还押金20000元及被申请人应支付赔偿金168000元的仲裁反请求，没有事实和法律依据，应予以驳回。 贵港仲裁委员会于2019年9月24日作出裁决：一、解除申请人谢均宜、黄锋乾与被申请人唐寿健于2016年6月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被申请人唐寿健向申请人谢均宜、黄锋乾交付剩余租赁期内装饰装修残值损失172500元；三、被申请人唐寿健向申请人谢均宜、黄锋乾支付违约金25200元；四、被申请人唐寿健向申请人谢宜均、黄锋乾退回押金20000元；五、申请人谢宜均、黄锋乾向被申请人唐寿健支付房屋安全鉴定费2000元、房屋维修价格评估费3500元、房屋损坏赔偿金35025元，合计40525元；六、申请人谢宜均、黄锋乾向被申请人唐寿健支付延迟支付租金的滞纳金6664元；七、申请人谢宜均、黄锋乾向被申请人唐寿健支付租金损失14000元；八、驳回申请人谢宜均、黄锋乾其他仲裁请求；九、驳回被申请人唐寿健其他仲裁反请求。本案本请求仲裁费已预交13494元，由申请人谢宜均、黄锋乾负担10795元，被申请人唐寿健负担2699元。反请求仲裁费已预交7448元，由被申请人唐寿健负担5958元，申请人谢宜均、黄锋乾负担1490元。综合上述仲裁费，被申请人唐寿健需要承担1209元，由被申请人唐寿健径付申请人谢宜均、黄锋乾，本会不作退还。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条：“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决:（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。”本院的审查范围仅限于申请人的撤销仲裁裁决申请是否符合前述法定条件。本案中，申请人唐健提出的认定事实有误且主张仲裁庭属于枉法裁决而申请撤销涉案仲裁裁决，但申请人唐寿健未能提供证据证明仲裁庭在审理本案时存在索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决或被生效刑事法律文书、纪律处分决定所确认的枉法裁决的情形，故申请人唐寿健申请撤销仲裁裁决的理由不成立，本院不予支持。申请人提出的其他申请理由均属于纠纷的实体内容，根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定，不属于本案审查范围。 综上所述，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条的规定，裁定如下： 驳回申请人唐寿健的申请。 本案申请费400元（申请人唐寿健已预交），由申请人唐寿健负担。 审 判 长 陈历南 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇一九年十二月三十日 法官助理 韦 英 书 记 员 李海丹