重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初15489号原告：邓育成，男，汉族，1948年出生，重庆市南岸区。被告：北京小家联行企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安华里五区21号楼4层3402内416室，统一社会信用代码91110105330415022J。法定代表人：张峥。被告：北京小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第四分公司，住所地重庆市渝中区大坪正街160号1幢14-1，统一社会信用代码91500108MA5UADC34L。负责人：李元明。被告：北京小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆南坪分公司，住所地重庆市南岸区南坪街道万寿路55号，统一社会信用代码91500108MA5UADC34L。负责人：李元明。原告邓育成诉被告北京小家联行企业管理有限公司（以下简称小家联行管理公司）、北京小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第四分公司（以下简称小家联行房地产公司第四分公司）、北京小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆南坪分公司（以下简称小家联行房地产公司南坪分公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序进行了审理。原告邓育成到庭参加诉讼，因被告小家联行管理公司、小家联行房地产公司第四分公司、小家联行房地产公司南坪分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。现本院已审理终结。原告邓育成向本院提起诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋出租委托代理合同；2、判令被告支付拖欠原告的房屋租金（2018年10月20日至2019年3月20日）16365元；3、判令被告支付物业管理费、水电气费、电梯费共计1619.9元；4、判令被告支付原告房屋恢复原状所产生的相关费用2400元；5、判令被告主管收取的原告墙面修补粉刷费1000元；6、判令被告支付违约金6546元；7、判令被告支付本案诉讼费。事实和理由，2017年12月3日原告与被告签订了《房屋出租委托代理合同》，约定被告承租原告所有的位于南岸区南坪西路29号13-1号房屋，租期为3年，2017年12月20日至2020年12月19日，月租金3273元，合同约定房租以12次分次转入原告账户。2018年10月5日，在双方约定的第四个打款日，被告拒不支付房租，拒不缴纳拖欠的物业费等费用，经多次联系无果，故起诉至贵院。被告小家联行管理公司、小家联行房地产公司第四分公司、小家联行房地产公司南坪分公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状，视为放弃答辩权利。经本院审理查明，2017年12月3日，邓育成作为委托方甲方与租赁代理机构小家联行房地产公司第四分公司乙方签订了《房屋出租委托代理合同》，约定邓育成将其所有的位于南岸区南坪街道办事处南坪西路29号13-1号房屋，委托乙方代为出租，代为收取租金等。出租代理期限为2017年12月20日至2020年12月19日，共计三年。月租金标准为3273元，总计108009元。租金收取方式为邓育成在重庆银行开设的账户，户名为杨丽中。乙方分12次向甲方支付租金：第1次2017年12月4日13092元，第2次2018年4月5日6546元，第3次2018年7月5日9819元，第4次2018年10月5日6546元，第5次2018年12月20日9819元，第6次2019年3月20日6546元，第7次2019年6月20日9819元，第8次2019年9月20日9819元，第9次2019年12月20日9819元，第10次2020年3月20日6546元，第11次2020年6月20日9819元，第12次2020年9月20日9819元。出租委托期间甲方不承担水费、电费、燃气费、物业费等。同时双方补充约定：甲方同意乙方在客厅做隔断到期拆除恢复原样，完好交还甲方。如双方有违约，需承担违约责任，违约方支付月租金200%给对方。徐涛作为经纪人在该合同上签字。2017年12月4日，邓育成将本案所涉房屋与小家联行房地产公司第四分公司办理了交割。2017年12月5日，邓育成向徐涛交纳了1700元房屋墙壁维修和购置卧室空调，徐涛向其出具了收条。上述合同签订后，小家联行房地产公司第四分公司按照约定支付了前3次租金，在2018年10月5日应支付第4次租金时，小家联行房地产公司第四分公司并未支付。经原告多次与该公司工作人员沟通，均未支付。2019年3月底原告已经将本案房屋收回。2019年4月12日，原告代被告小家联行房地产公司第四分公司支付了本案所涉房屋的水电费、气费、电梯费等共计1619.9元。另查明，小家联行房地产经纪（北京）有限公司于2018年7月23日变更为北京小家联行企业管理有限公司，小家联行房地产公司第四分公司、小家联行房地产公司南坪分公司均系其分公司。以上事实由原告举示的《房屋出租委托代理合同》、账户交易明细表、收条、住户水电收费表及当事人陈述，事实清楚，足以认定。本院认为，原告与被告小家联行房地产公司第四分公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按照约定履行义务。依照我国《合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催收后在合理期限内仍未履行，合同当事人可以解除合同。本案中，原告将房屋委托小家联行房地产公司第四分公司代为出租，小家联行房地产公司第四分公司分12次向原告支付租金，其主要义务为支付租金，但其在2018年10月5日起未再履行支付租金的义务，经原告多次催收，被告小家联行房地产公司第四分公司仍未履行，已构成根本违约，原告有权解除合同。根据原告的陈述其已经在2019年3月底收回该房屋，应当认定为其行使了解除权，被告小家联行房地产公司第四分公司未在法律规定的期限内提出异议，双方签订的《房屋出租委托代理合同》已经与2019年3月30日解除。原告请求法院判令解除，与事实不符，本院依法不予支持。对于原告主张的租金依照《合同法》第九十七条的规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。对于合同解除前尚欠的租金，被告小家联行房地产公司第四分公司应当向原告支付，故对原告要求其支付2018年10月20日至2019年3月20日期间的租金16365元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告主张的拖欠物管、水电、气等费用1619.9元，双方合同中约定由被告小家联行房地产公司第四分公司负担，原告已经代付，应当由被告向其支付，故对该项诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告主张的房屋恢复原状所产生的相关费用2400元及被告主管收取的原告墙面修补粉刷费1000元，原告并未举示证据证明该费用已经发生或应当返还，故应当承担举证不能的后果，对该项诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告主张的违约金，被告未按约定支付租金，已构成根本违约，依法应承担违约责任。双方在合同中约定了违约金的计算标准，不违反法律法规的禁止性规定，本院依法予以支持。但违约金兼具有弥补损失及惩罚功能，该约定明显高于原告的损失，结合被告的违约情形及对原告造成的损失，本院酌定将该违约金按照两个月租金计算，即6546元，超过部分本院不予支持。对于北京小家联行企业管理有限公司及小家联行房地产公司南坪分公司是否应当承担责任问题，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。被告小家联行房地产公司第四分公司系被告北京小家联行企业管理有限公司的分公司，应当对小家联行房地产公司第四分公司的民事活动承担民事责任。故对原告要求被告北京小家联行企业管理有限公司承担责任的诉讼请求，本院依法予以支持。被告小家联行房地产公司南坪分公司不是本案合同的当事人，也不是被告小家联行房地产公司第四分公司的分支机构，原告要求其承担责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第四分公司于本判决生效之日起10日内向原告邓育成支付2018年10月20日至2019年3月20日的租金16365元；二、被告北京小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第四分公司于本判决生效之日起10日内向原告邓育成支付其代付的水电费、物业费等共计1619.9元；三、被告北京小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第四分公司于本判决生效之日起10日内向原告邓育成支付违约金6546元；四、被告北京小家联行企业管理有限公司对本判决第一、二、三项确定的被告北京小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第四分公司的债务承担补充责任。五、驳回原告邓育成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元、公告费300元，合计878元由被告北京小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第四分公司、北京小家联行企业管理有限公司负担（此款原告已垫付，被告随前款向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  吕金伟人民陪审员  汪 庆人民陪审员  林 静二〇一九年十二月十六日书 记 员  王寅萍