北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初33436号原告（反诉被告）：河北玄武建材集团有限公司，住所地河北省易县金台东路1号。法定代表人：郭锦辉，董事长。委托诉讼代理人：张永强，北京烛原律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖正科，北京市一法律师务所律师。被告（反诉原告）：中国钢研科技集团有限公司，住所地北京市海淀区学院南路76号。法定代表人：张少明，董事长。委托诉讼代理人：马杰，北京厚大合川律师事务所律师。原告（反诉被告）河北玄武建材集团有限公司与被告（反诉原告）中国钢研科技集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。河北玄武建材集团有限公司（以下简称玄武公司）委托诉讼代理人肖正科、张永强,中国钢研科技集团有限公司（以下简称钢研公司）委托诉讼代理人马杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玄武公司向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，免除自2017年11月起至被告恢复诉争房屋供电之日止的租金，并赔偿给原告造成的经济损失917138．03元；2．诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年10月15日签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于北京市海淀区高粱桥斜街x号院甲x号楼的房屋（二层和三层）（以下简称涉案房屋）租赁给原告。租期自2015年10月15日起至2020年12月14日止，双方还签订了《物业服务合同》、《供热采暖合同》作为《房屋租赁合同》的附件。合同签订后，原告依约履行了给付第一期租赁费及其他相关义务。但被告拒不履行与原告签订的物业服务合同，致使原告无法正常使用所租赁的房屋。2017年11月至今，被告以原告未交纳租金为由，强行将原告所租赁房屋断电，致使原告无法使用该房屋。原告以为，原告之所以拒付租金，系因被告不履行做为《房屋租赁合同》附件的《物业服务合同》，原告无法正常使用房屋所致，被告未履行合同义务在先。被告又以未交租金为由，强行断电的行为，更是对原告房屋租赁权的严重侵犯。被告不但不对其违约行为进行纠正，反于2019年1月3日向原告发出一份《解除租赁合同通知函》，以原告欠付租金为由，要求解除《房屋租赁合同》。原告认为，原告欠付租金系行使同时履行抗辩权的行为，若被告履行双方签订的《物业服务合同》中的义务，同时恢复原告所承租的房屋的电力供应，使原告能够正常使用所承租的房屋，则原告自愿支付所欠租金。钢研公司辩称,不同意原告的诉讼请求。租赁期间，原告屡次拖欠租金，于2018年1月29日支付最后一笔租金后，未再支付租金。2019年1月3日，被告向原告发出《解除租赁合同通知函》，通知原告租赁合同自解除通知送达之日解除，解除通知于2019年1月21日送达原告，但原告至今未返还涉案房屋。因此，原告的行为已经构成违约，被告有权解除租赁合同，且租赁合同已于解除通知送达之日起解除。现提出反诉：1．确认我方与玄武公司于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月21日解除；2．玄武公司支付租金1016574．04元及逾期付款违约金131686．17元、合同解除违约金281080．42元；3．玄武公司立即返还位于海淀区高梁桥斜街x号院甲x号楼二层至三层的房屋；4．玄武公司按照每日9369．35元的标准支付自2019年1月22日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋占用费；5．玄武公司承担律师费60000元；6．诉讼费由玄武公司负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2015年10月，钢研公司（出租方、甲方）与玄武公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限5年，自2015年10月15日起至2020年10月14日止。免租期自2015年10月15日起至2015年12月14日。该房屋每年（一年按360天计算，一个自然月按30日计算）每平方米建筑面积租金为1825元，年租金1686482．5元。签订合同之日，乙方应向甲方交纳押金140540．21元，相当于1个月的房屋租金。租金为每半年支付一次，乙方应向甲方交纳首期租金（即2015年10月15日至2016年4月14日的租金），共843241．25元。乙方应于每年的10月1日和次年4月1日分两次支付租金。乙方逾期缴纳相关费用达3个月以上的，甲方有采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金的，除应及时如数补交外，应当支付未交部分房租金额3%的违约金。乙方逾期交纳任何一期租金或相关费用超过10日，甲方有权单方终止或解除本合同。该合同附件四为《北京市海淀区高粱桥斜街x号院物业服务合同》，附件五为《北京市海淀区高粱桥斜街x号院供热采暖合同》，该两份合同的物业服务企业为北京钢研物业管理有限责任公司。2017年3月24日，钢研公司向玄武公司发出《解除租赁合同通知函》，载明：因玄武公司没有按照租赁合同的约定按时交纳租金，经多次催告仍未交纳，故钢研公司要求解除合同。2017年4月18日，玄武公司复函称：我公司于2017年2月6日曾致函贵公司，申请下调房租一直未收到回复，致使造成房租拖欠。在收到贵司的通知函后，正值我公司贷款到期，财务人员忙于倒贷，但仍积极调配资金，已于2017年4月17日支付65万元房租，剩余部分将于5月底前全部付清。2017年11月24日，玄武公司出具《关于房屋租赁的情况说明》，自述：承租方玄武公司陷入经营困境已有一段时间，今年以来日益严重，工资欠发、房租欠缴。恳请将收取房租及相关费用的时限展延至2017年12月1日。2017年11月28日，钢研公司就涉案房屋停止供电。2019年1月3日，钢研公司再次向玄武公司发出《解除租赁合同通知函》，玄武公司于2019年1月21日回函，内容为：贵司于2019年1月3日向我司发出的《解除租赁合同通知函》，业已收悉。自与贵司签订《房屋租赁合同》以来，受国家环保政策等原因的影响，我司矿山开采及生产一直处于停滞状态，加之新项目占用巨额资金，导致我司资金紧张，未能如约支付贵司租金。敬请贵司给予一定期限，以便我司筹措资金，归还所欠租金，并使《房屋租赁合同》得以继续履行。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．玄武公司提交搬家费收据若干及证人证言，证明2017年11月后，钢研公司断水断电，导致其无法办公，只能将部分物品搬走，钢研公司只认可自2017年11月29日开始断电，但从未断水；2．玄武公司提交租赁协议、员工薪资表、技术服务费发票及社保专用票据、银行流水、解除劳动关系协议等证据，证明因钢研公司断水断电导致其搬家的损失，钢研公司对上述证据均不认可；3．钢研公司提交变更说明、保证函、收条，证明玄武公司与中融万邦资产管理有限公司（以下简称万邦公司）存在关联关系，玄武公司于2015年11月25日提交申请，表示因公司注册新公司，要求将涉案楼房一层的承租主体变更为万邦公司，万邦公司如不能足额支付租金，租金由玄武公司承担，万邦公司承租期间的各项杂费也由玄武公司承担。玄武公司对此予以认可，表示两个公司互为股东；4．钢研公司提交2017年1月3日及2017年2月22日通知两份，证明一直向玄武公司索要租金，该两份通知均由玄武公司员工李玉签收。玄武公司表示从未收到，钢研公司进一步提交收条一张，证明将房租发票交付玄武公司时，玄武公司的签收人也是李玉。玄武公司仍然表示李玉并非公司员工；5．钢研公司提交律师费凭证一张，证明支付律师费60000元，玄武公司对此不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，玄武公司与钢研公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，不违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。现玄武公司多次迟延支付房租，构成根本违约，钢研公司依据合同有权行使单方解除权，玄武公司自认于2019年1月21日收到该解除通知，则涉案租赁合同自此日起解除。就玄武公司主张钢研公司拒不履行物业服务合同属于违约在先，玄武公司拒绝支付租金属于行使抗辩权一节，首先，物业服务合同与涉案房屋租赁合同并非同一，提供物业服务方也非钢研公司，则玄武公司无权以其他合同主体未履行合同义务为由拒不履行支付租金的义务；其次，从玄武公司与钢研公司往来的函件考察，玄武公司一直自述因经营问题欠付租金，希望钢研公司延展租金的支付期限，并要求继续承租涉案房屋，从未提及物业服务存在问题导致其无法正常使用涉案房屋的情况，现玄武当庭以此为由拒不支付租金，并要求钢研公司免除租金，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已解除，故玄武公司理应补齐欠付的租金并将涉案房屋腾空交还钢研公司。因玄武公司自合同解除日至今一直实际占用涉案房屋，且经法庭释明仍坚持不同意腾退涉案房屋，故其理应向钢研公司支付自合同解除后至其实际腾退房屋日的房屋占用费，就房屋租金及占用费的计费标准，考虑钢研公司从2017年11月28日即停止供电，该行为虽然符合租赁合同的约定，但考虑到本案所涉房屋是经营性用房，停电必然导致承租方无法正常进行经营活动，仍按原约定的标准支付租金及房屋占用费显然不合理，故本院将酌情判定上述期间的租金及房屋占用费。就钢研公司主张的逾期付款违约金及合同解除违约金，本院将根据公平原则酌定。就钢研公司主张的律师费，无合同及法律依据，本院不予支持。玄武公司主张的经济损失费，其作为违约方，向守约方索要赔偿，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认河北玄武建材集团有限公司与中国钢研科技集团有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月21日解除；二、河北玄武建材集团有限公司于本判决生效后十五日内将位于海淀区高梁桥斜街x号院甲x号楼二层至三层房屋腾空交还中国钢研科技集团有限公司；三、河北玄武建材集团有限公司于本判决生效后十五日内向中国钢研科技集团有限公司支付自2018年6月15日至2019年1月21日的房屋租金508287．02元，并按照每日3123元的标准向中国钢研科技集团有限公司支付房屋占用费（自2019年1月22日起计算至其实际腾退位于海淀区高梁桥斜街x号院甲x号楼二层至三层房屋之日止）；四、河北玄武建材集团有限公司于本判决生效后十五日内向中国钢研科技集团有限公司支付违约金93693元；五、驳回河北玄武建材集团有限公司全部诉讼请求；六、驳回中国钢研科技集团有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27038元，由河北玄武建材集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费18204元，由中国钢研科技集团有限公司负担7357元，已交纳；由河北玄武建材集团有限公司负担10846元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  关宝兰人民陪审员  郭 焕二〇一九年十二月二十四日书 记 员  张立莉