广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初328号 原告：邹冠，女，汉族，1967年10月27日出生，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：杨晓华，广西嘉沁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段华，广西齐兴律师事务所律师。 被告：杨秀湘，女，满族，1950年2月1日出生，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：唐锦琳，广西桂山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭琪芳，广西漓江律师事务所律师。 第三人：韦特（曾用名：韦志强），男，壮族，1963年9月19日出生，住广西河池市。 原告邹冠与被告杨秀湘房屋买卖合同纠纷一案，本案于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开进行审理，原告及其委托诉讼代理人杨晓华、段华与被告委托诉讼代理人唐锦琳到庭参加诉讼。庭后，根据被告的申请，公告追加韦特为第三人参加诉讼。原告向本院提起笔迹和房租的司法鉴定申请。要求对2002年7月22日《委托书》中“委托人：邹冠”中“邹冠”的签名，《公证书申请表》中“申请人或代申请人签名：邹冠”中“邹冠”的签名、《谈话笔录》中右下角签名“杨秀湘、邹冠”中“邹冠”的签名、《桂林市公证处办证收费细表》中右下角收件人签名“邹冠”中“邹冠”的签名是否为其邹冠本人所签，和对位于桂林市象山区信义路1号1-4-1号房屋自2002年11月19日至2019年1月31日的租金进行司法鉴定。而被告亦提出了笔迹司法鉴定的申请，要求对其提交的证据“收条”中的“收款人：韦特”的签名笔迹进行签定，以证实收款人是韦特。当上述司法鉴定结果出来后，原告变更了诉讼请求，本院依法向第三人韦特公告送达开庭传票及相关诉讼材料，并组成合议庭，公开开庭审理本案，原告委托诉讼代理人与被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人韦特经公告传唤后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邹冠向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告于2002年11月19日与黄显茗签订的关于桂林市象山区房屋买卖的《房地产买卖契约》无效；2、请求法院依法判令被告归还原告位于桂林市象山区房屋，并协助原告办理过户手续；3、请求法院依法判令被告赔偿原告经济损失220000元（2002年11月19日至2019年7月19日房租按平均每月租金1100元/月计算，共计200个月，房租共220000元），2019年7月19日至过户手续办理完毕止的房租按照每月1800元由被告支付原告；4、判令被告支付原告因本案而支出的鉴定费19000元、公告费700元；5、判令诉讼费由被告承担。 事实与理由：1998年8月3日，原告向桂林市先达房地产开发有限公司购买房屋一套，位于桂林市象山区房屋，产权证号：桂林市房权证象山区字第××号。 2002年，原告因受到刑事处罚被羁押，2011年原告被刑满释放后，发现上述房屋产权被过户给了被告。原告查明，该房屋是通过公证处出具的(2002)桂桂证民字第1418号公证《委托书》，于2002年11月19日由黄显茗以原告的名义与被告签订了《房地产买卖契约》，并办理了房产过户手续。事实上，原告并未办理任何公证委托手续，与被告所签订的《房地产买卖契约》也并非原告本人的真实意思表示。经沟通交涉，被告仍旧不愿归还原告房产，也不愿从该房产中搬离。原告为了维护自己的合法权益，于2016年5月16日向桂林市秀峰区人民法院提起诉讼，要求被告和黄显茗连带赔偿原告的经济损失55万元，但经了解，在此诉讼过程中，被告为了规避因该房产引发的买卖合同纠纷，已经于2016年8月通过与卿乔发签订《协议)将该房产过户到了卿乔发名下，因此原告迫于无奈，只能于2016年9月20日向桂林市秀峰区人民法院申请撤诉。 之后经原告了解，被告为了要求卿乔发归还该房产，已经向人民法院提起诉讼，并由人民法院判令卿乔发归还被告上述房产。由此，原告认为，被告利用公证委托的形式，利用黄显茗冒用原告的名义与其签订《房地产买卖契约》，之后又为了规避因该房产引发的纠纷，故意制作与卿乔发的房屋过户手续，又通过诉讼将该房产归还到自己的名下，以此不予归还原告的房产，其行为已经严重侵害了原告的合法权益，根据《民法总则》、《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请法庭依法支持原告的诉请。 被告杨秀湘辩称，1、本案原告邹冠与第三人韦特系于1997年2月涉嫌贩毒被关河池看守所认识而结为“患难关系”的只是没有登记的“夫妻”，双方带着邹冠的孩子与母亲四人组成家庭共同生活，对外均以“夫妻”相称，邻居与外人都以为他们是夫妻(2002.12.24湛江港公安局讯问笔录PO57、邻居证言)。 2、1998年8月3日韦特以邹冠的名义，购买了桂林市先达房地产公司开发的位于桂林市涉案房屋，房价154227.36元，由韦特代表邹冠在“商品房购销合同”乙方栏内签字，韦特在代理人栏内签字并由韦特支付房款。此后，邹冠、韦特将新房进行装修，与邹冠的儿子、母亲以一家人的名义共同在此居住(购房合同、发票、邻居证言)。 3、2000年期间，邹冠、韦特均与住在该楼本单元6楼的先达公司销售部经理孔某说是要到外地发展，委托其帮助找人买房。孔某遂介绍了其朋友杨秀湘。 4、在邹冠、韦特、老人、孩子都在家的情况下，杨秀湘等人数次到邹冠涉案房屋的家里看房、协商房价，最后达成协议，以33万元的价格打包一次性付现金卖给杨秀湘。2000年7月16日在邹冠家签订房屋转让协议时，邹冠在场，虽然是韦特签字，但邹冠没有异议(2016年8月5日秀峰法院庭审笔录5页)。房屋转让协议约定由乙方付清房款后甲方将房屋手续原件交给乙方。 5、房屋转让协议签订后，2000年7月20日杨秀湘付给韦特现金3+30万元，韦特出具收条，邹冠将涉案房屋房产证(2000年5月办理)、购房合同、购房发票原件及房门钥匙(共有5把，交出4把)交给杨秀湘。并于几天后，邹冠、韦特、老人、小孩四人携带行李搬出了该房并交出钥匙，此后再也没有来过该房。2002年2月期间邹冠来过桂林，也并未到过该房。该房一直由杨秀湘居住(邻居证言、2016.8.5秀峰法院庭审笔录)。 6、2000年7月至2002年9月，邹冠与韦特一直在河池、东兴同居并买了新车，从事诈骗犯罪活动直至2002年12月邹冠被捕。 7、据邹冠称其2012年发现该房由杨秀湘占有，于2015年8月26日以要求返还该房为由起诉杨秀湘被驳回后于2018年再次起诉。 8、根据司法鉴定，1998年8月3日韦特以邹冠的名义购买的涉案房屋的“商品房购销合同”、韦特与杨秀湘签订的房屋转让协议、韦特出具的收条均为同一人。 二、根据本案事实，本代理人认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。因为本案被告应当系善意的第三人，其善意取得该房产，所签房屋转让协议合法有效并已履行。理由如下： 善意第三人源于民法的“善意取得"制度。指动产或不动产占有人以其所有权的转移为目的，移转占有于善意第三人时，即使占有人无处分动产或不动产的权利，善意受让人仍可取得所有权的制度。所谓善意取得的法条依据是《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让：(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。根据本案的事实和法律要件，被告构成善意第三人取得的情形： 1、无权代理人有代理权的外观，形成法律意义上的表见代理。本案第三人韦特与案涉房屋所有权人邹冠以夫妻名义同居，虽然没有进行婚姻登记，但其自称夫妻，外人没有理由怀疑其假夫妻的身份。 2、受让人杨秀湘取得财产时是善意的。 (1)杨秀湘根本不知道邹冠与韦特不是合法夫妻，因为他们对外一直以夫妻相称，且带着老人、小孩名义共同居住，邻居、外人均确信他们是夫妻。杨秀湘有充分理由认为他们是夫妻，认为韦特有权作决定。 (2)经时任先达房地产公司销售经理、买房介绍人孔某介绍，原告购买此先达公司的房屋系韦特一手购买的，出示邹冠身份证原件是韦特、签订商品房买卖合同是韦特、支付房款也是韦特，且韦特反复声称，是他们夫妻卖房。上述事实，邹冠在秀峰法院的笔录中也予以认可。杨秀湘数次到邹冠当时居住的案涉房屋查看房子、商谈房屋买卖事宜、签订房屋转让合同邹冠都在场，虽然是韦特签字，但邹冠从未提出异议。交付给杨秀湘的房产证，按照邹冠的说法，也是她自己交给韦特的。由此显示，无权代理人有代理权的外观，杨秀湘有理由相信行为人有代理权，即第三人善意无过失。 3、杨秀湘基于此信赖、以合理的价格受让了该房屋转让。该房1998年价格是15余万元，转让给杨秀湘是33万元，包括了装修和家电，杨秀湘也足额支付了房款。此价格是合理的，符合市场规律，交易合理。 4、受让人根据出让人的交付占有了房产、完成了登记，发生了韦特有权代理的后果。杨秀湘支付房款给韦特后，韦特出具了收条，并将邹冠的身份证、该房的房产证、购房发票等材料原件及房门钥匙一并交给杨秀湘，并一家四口搬离了案涉房屋，完成了转让协议的全部约定以后，再也没有来过 以上事实和理由证明本案涉案房屋转让是被告基于信赖为法律行为，发生有权代理的法律后果。 三、本案不存在被告与第三人串通的可能，反而有充分理由推断属原告与第三人恶意串通诬陷被告。 1、原告与第三人是主观恶性很大的人。证据显示，原告与第三人于1997年均因涉嫌贩毒被关押，在看守所里认识，因好恶相同而非法同居走到一块。此后，为了他们所谓的“生活”，共同实施诈骗而被法律制裁。据邹冠称，韦特现在仍在逃，其主观恶性存在，对社会是极大的不安定因素。这样的人串通一气对他人实施不法行为完全有可能。 2、被告与原告和第三人并不认识，是经人介绍有人要卖房才在介绍人的带领下到原告家认识了原告及第三人，不可能刚认识就串通，且是“丈夫”跟刚认识的人串通陷害自己的“妻子”。 3、被告系中国艺术研究院美术研究所副所长、博士生导师陈绶祥教授的夫人，自己也有公司，从事文化艺术收藏等工作，经济状况很好，没有任何不良记录，无任何主观恶性，不可能光天化日下骗别人的立身之处且自已在此居住长达近20年。 4、一系列事实表明，原告对卖房是认可并知道的且早有实施非法行为的预谋。首先，邻居均证明原告和第三人都向他们表示有卖房的意愿，请求他们介绍购房者：其次，原告与第三人不是合法夫妻，却以夫妻名义共同生活且带上老人孩子，给外人造成合法夫妻的假象：第三，原告的身份证、房产证、购房发票等一系列证件均由原告主动交给第三人，且在原告家中、在原告在场的情况下实施房屋买卖行为，被告付款后，第三人将一系列证件全部交给被告，更造成交易合法的假象：第四，房款支付现金是第三人提出且催促得很紧，其实是已有不可告人的目的：第五，被告给付房款后几天，原告、第三人带着老人小孩携带行李搬离了案涉房屋再也没有来过。原告称其搬走后由韦特个人居住，是为了达到韦特私自卖房说辞的目的。其实，原告与韦特搬离案涉房屋后一直在河池、广东、东兴共同生活，直到2002年9月才离开。这是原告在湛江港公安局的供述。 5、关于被告是否支付了房款问题。根据韦特支付现金的要求，被告支付3万元定金后于2000年7月20日从银行取出30万元交付韦特，韦特当即出具了收条。杨秀湘取款、付款均有证人在场作证。杨秀湘不付款，韦特也不可能出具收条。至于银行查询不到取款信息，因为事发于19年前，当时没有网络存档，该储蓄所也早已撤销，该储蓄所的信息无法找到也属正常，不能以未查到取款信息而否定付款的事实。同时，被告申请法院查询，本身说明被告有取款事实存在心里无鬼。另，2001年原告与韦特诈骗获64万元，韦特全部给了原告，但他自己还买了汽车，并邀诈骗同案犯申贵雄共同做生意。说明韦特身上还有钱，也证明韦特收取了被告的房款。 6、第三人韦特去向至今是个谜，被告有理由推断系原告与第三人的串通。只有第三人回避，原告才便于他们的目的得逞。 以上事实充分说明原告与第三人的行为是以卖房为契机恶意串通进行诈骗。 四、不应当以被告为办证而采取的错误行为而否定其善意取得房屋的合法行为。被告购买案涉房产后因原告和第三人再也无法联系以致无法办理过户手续，而原告的全部证件材料均交给了被告，合同也约定由被告办证，被告在原告未协助的情况下不得已采取错误方式办理了过户手续。但是，被告的购房行为是善意取得，应当形成有效的法律后果。 五、如果原告作为原产权人一定要追究，应当根据《物权法》第一百零六条的规定“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”原告应向第三人要求赔偿，而不是向被告主张权利。 六、关于诉讼时效 本案房屋买卖的事实发生于2000年7月16日，至2002年12月22日原告被羁押，期间原告回过桂林，但从未主张权利，其时已超过两年的诉讼时效：2015年8月26日原告起诉被告返还房屋时称其2012年发现房屋被被告侵占，其时也超过两年的诉讼时效：2016年原告在秀峰法院起诉桂林市公证处案，原告在质证时称其2011年知道房屋被侵占。至2018年起诉，其间没有中断事由。所以，本案的诉讼时效已超过。 七、2015年8月，原告以返还案涉房屋为诉请起诉了被告：本案的诉讼请求还是要求被告返还房屋，即同一诉请同一事实，违反了一事不二诉的原则。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。谢谢！ 第三人韦特未答辩、未出庭应诉、未提交证据、未对原、被告提交的证据和司法鉴定意见书发表质证意见。 综合全案证据和庭审查明的事实，本院确认本案事实如下： 1998年8月3日，与原告邹冠同居的第三人韦特以原告邹冠的代理人身份与桂林市先达房地产事业开发公司签订《商品房购销合同》，约定了邹冠以156790元的价格购买先达房产公司开发的，位于桂林市等内容，韦特代表邹冠在该合同上签名确认。1999年12月30日，桂林市先达房地产开发有限公司出具“桂林市销售不动产发票”，记载了客户：邹冠、座落地：信义路1号桃江苑1#141号、金额：154227.36元等内容。此后，桂林市房地产管理局颁发桂林市房权证象山区字第××号，记载了房屋所有权人邹冠、房屋坐落信义路1号1-4-1号房、建筑面积110.32㎡、无共有人等内容。 2000年7月16日，邹冠（为甲方）、韦特（为代理人）与陈雨杨（为乙方）、杨秀湘（为代理人）签订《房屋转让协议书》两份，该两份协议书除转让价格一份为130000元、另一份为318000元外，其余协议内容均为甲方自愿将桂林市信义路1号桃江花苑1#楼141房转让给乙方。乙方一次性将房款支付给甲方，甲方也应将购房手续交给乙方。转让后甲方不再负责该房屋的产权过户等一切费用，但有义务提供有关手续协助乙方办理。转让后甲方即丧失该房屋的产权，不得以任何借口和理由拿走该房内的任何物品。同年7月20日，韦特以收款人身份出具“收条称，收到杨秀湘交来房屋转让款30万元整。庭审时，被告杨秀湘称，上述两份协议为阴阳合同，用13万元的协议办产权可以少交税。上述两份协议中甲方的签名均由韦特签署，而乙方的签名均由其本人完成。房屋转让款共计33万元，全部给付了韦特，其中3万元现金是签协议时给付，另30万元是从银行取款后给付。 2002年7月22日，被告杨秀湘与案外人黄显茗携带广西江森投资公司出具的《证明》及委托人为邹冠的《委托书》在桂林市公证处办理了（2002）桂桂证民字第1418号《公证书》。上述《证明》记载“单位职工邹冠，女，1967年10月27日出生，34岁，未婚，特此证明，2002年7月18日”的内容。其《委托书》记载了“委托人：邹冠，女，1967年10月27日出生（未婚），现住信义路****房。受托人：杨秀湘，女，1950年2月1日，现住。及我邹冠是受托人的朋友，我本人有住宅一套，信义路1号1栋1-4-1号房，建筑面积110.32㎡，产权证号：30044391，现拟卖该房，因我到新疆工作，不能亲自办理上述房产转让手续。故委托杨秀湘为我的合法代理人，全权代表我办理出卖房产的有关过户手续，代理人在其授权范围所签署的有关文件我均以承认。委托期限至办妥上述事项为止。代理人无权转委托权。委托人邹冠”的内容。黄显茗填写了公证处出具的《公证书申请表》，并在该申请表“申请人或代申请人签名”处及公证处工作人员制作的《谈话笔录》和公证处制作的《桂林市公证处办证收费细表》收件人签名栏均签上了“邹冠”的名字。上述《公证书》记载了“兹证明邹冠（女，1967年10月27日出生）于2002年7月22日来我处，在我面前，在前面的《委托书》上签名”的内容。庭审时，原告称其未见过上述委托书，更未委托任何处置其房产，也未与被告在公证书办理公证。为此原告对委托书与公证书申请表谈话笔录等上述材料中邹冠的签名提出了司法鉴定申请。 2002年11月19日，黄显茗以委托代理人身份代表邹冠（为甲方）与杨秀湘（为乙方）签订《房地产买卖契约》，约定了甲方自愿将座落于桂林市象山区房屋（建筑面积110.32㎡）以人民币13万元出售给乙方等内容。随后，杨秀湘与黄显茗携委托人为邹冠的《委托书》与桂林市公证处出具的（2002）桂桂证民字第1418号《公证书》等相关资料在桂林市房产管理部门将原属原告邹冠所有的上述房产变更至被告杨秀湘名下（产权证号：30××69）。其《公证书》内容与前述《公证书》内容一致；其《委托书》内容除受托人由杨秀湘变更为黄显茗外，其余内容与前述《委托书》一致。同时，黄显茗还在《桂林市房产管理局印发规定买卖契纸存根》卖方栏签上“邹冠黄显茗（代）”。 2003年5月23日，广东省湛江市霞山区人民法院制作（2003）霞刑初字第144号《刑事判决书》，记载了20001年11月份邹冠、申贵雄、韦特（在逃）合谋诈骗他人化肥，邹冠被判处有期徒刑十三年（刑期自2002年12月22日至2015年12月21日止），并处罚金一万元等内容。 2016年5月，原告邹冠以桂林市公证处，黄显茗为被告，杨秀湘为第三人向秀峰区人民法院提起侵权诉讼，请求判令二被告连带赔偿其经济损失人民币55万元（按信义路1号1-4-1号房屋重置价格计，实际价格以评估价为准）。邹冠在秀峰区法院2016年8月5日的《质证笔录》中说，当时我和韦特一起住在涉案房屋中，就差没领结婚证了，房产证放在家中的柜子里，韦特负责管理。2000年7月后我儿子转学回河池，我就一直在那边。后来案发了，在外地躲了一两年，期间我与韦特还保持男女朋友关系。杨秀湘为此做出了其是合法花了33万元从邹冠和韦特两人手中购买信义路1号桃江苑4楼房屋，邹冠不存在55万元的损失，实际上是邹冠、韦特共同拿了其给的购房款，不履行办理过户手续的耍赖行为。是邹冠提供她个人资料要其去公证处办理公证。其从邹冠、韦特处买房是2000年7月，现买房时间已过16年，邹冠现在对该房提起诉讼已超过了诉讼时效等内容的答辩。同年9月20日，邹冠以庭外自行解决为由向秀峰区法院撤回起诉。 2015年8月26日，原告邹冠向本院起诉被告杨秀湘返还原物纠纷一案，本院经审查认为，原告邹冠未提供充分证据证实目前仍为本案涉案房屋的所有权人，即不能证明其与本案有利害关系；也未提供证据证实被告杨秀湘目前是否在该房屋居住，即不能提供本案的明确被告。为此本院于2016年9月20日以（2015）象民初字第2114-1号《民事裁定书》裁定驳回了原告邹冠的起诉。 被告杨秀湘为规避其位于桂林市象山区信义路1号4楼房屋已出现的诉讼纠纷，于2016年8月5日与卿乔发达成了将该房屋过户到卿乔发名下的协议，并于2016年9月3日将上述房屋过户到卿乔发名下。当原告邹冠从秀峰区法院撤诉后，被告杨秀湘在要求卿乔发将上述房屋过户到被告杨秀湘名下未果后，于2017年4月5日向本院提起诉讼，提出了解除其与卿乔发关于桂林市象山区信义路1号4楼房屋达成的协议及判决卿乔发履行办理上述房屋产权登记变更到被告杨秀湘名下的手续的诉请。2017年11月10日，本院以（2017）桂0304民初849号《民事判决书》判决支持了被告杨秀湘的诉请，并以（2017）桂0304执1352号《执行裁定书》将上述房屋变更登记至被告杨秀湘名下。原告即向本院提起诉讼。 2019年5月17日，广西公明司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：1、检材标注时间2002年7月22日《委托书》内委托人处“邹冠”签名与样本内同名签名不是同一人所写。2、检材标注时间2002年7月22日《公证书申请表》内申请人或代申请人签名处“邹冠”签名与样本内同名签名不是同一人所写。3、检材标注2002年7月22日《谈话笔录》内右下角“邹冠”签名与样本内同名签名不是同一人所写。4、检材标注时间2002年7月22日《桂林市公证处办证收费细表》内收件人签名处“邹冠”签名与样本内同名签名不是同一人所写。5、检材标注时间2000年7月20日《收条》内“韦特”签名与样本内同名签名是出自一人笔迹。6、检材标注时间2000年7月16日《房屋转让协议书》（￥130000.00）内“韦特”签名与样本内同名签名是出自同一人笔迹。7、检材标注时间2000年7月16日《房屋转让协议书》（￥318000.00）内“韦特”签名与样本内同名签名是出自同一人的笔迹。 2019年7月3日，正意价格评估集团有限公司对位于桂林市象山区房屋自2002年11月19日至2019年1月31日的租金作出《意见书》，其价格评估意见为价格评估标的在价格评估基准日的评估价格为人民币296037元。 原告邹冠为上述司法鉴定，向广西公明司法鉴定中心支付“文书检验鉴定取证费”5000元，差旅费1500元、文书司法检验鉴定费8000元，向正意价格评估集团有限公司桂林分公司支付评估费4500元。而被告杨秀湘亦向广西公明司法鉴定中心支付“文书检验鉴定取证差旅费”1500元、文书司法检验鉴定费6000元。 本案在审理过程中，根据被告杨秀湘的申请，本院向桂林银行股份有限公司调取被告杨秀湘20**年7月在该行取款30万元的证据，但该行回复称，“我行查无此时间段的数据”。而被告杨秀湘为证明其辩称，申请了证人孔某、林某、何某、苏某出庭为其作证。 孔某作证称，1997年时我是市先达房地产公司的销售经理，韦特来公司买房、签合同是我接待，韦特是全款买房，并写了他老婆邹冠的名字，因我买的房子在邹冠楼上，故天天经过邹冠门口。房子是韦特装修的，装修好后邹冠与一孩子、老人（好像是邹冠的母亲）一起入住。2000年韦特说他们要去深圳发展，托我卖掉房子。我和杨秀湘是朋友，早就认识，之前杨秀湘也对我说过要买房。故带杨与邹、韦见面，双方协商后以30万元成交，当时就支付定金3万元，后韦特说家里的东西都不要了，一起打包算3万元，总共算33万元。杨也同意了。后韦特为少交税，就把交房地局的协议上的钱写成了13万元。邹冠平时虽话不多。但当时谈价钱、办手续和搬家前的交谈中邹都明确表示同意，交房时韦、邹同时在场，邹现在的行为没有道理。 林某作证称，我在1993年至2003年在桂林交通银行工作，2000年7月，杨秀湘准备在西门桥边购房，因是朋友，叫我陪她去取现金30万元。我陪她到商业银行南门桥头的阳桥所取款后到信义路购房处将房款30万元交给韦特，当时他老婆也在旁边，韦特出具收条。 何某作证称，邹冠和他老公韦特的房子在我们那个单元4楼，我是3楼，我们在98年基本同时搬进的。他两人和孩子，老人住一起，天天经过我门口。2000年时他们夫妇讲要克外面发展需要资金，想卖房，并说卖30万元左右即可。后来杨秀湘来看房子，成交后，杨秀湘说孔某介绍她认得邹冠，花了33万元买房。邹冠、韦特搬走前说房里的东西都不要了，杨秀湘一起买下了。 苏某作证称，我是桂林市信义路桃江苑1号楼403房的住户，邹冠、韦特一直以夫妻名义居住在1号楼的401房，2000年他俩说要到外地发展，2000年7月经孔某介绍将房屋卖给杨秀湘。 以上事实，有原告提交的原、被告身份信息、商品房购销合同、桂林市房屋登记档册、委托书、公证书、房地产买卖契约、（2016）桂0302民初726号民事裁定书、（2017）桂0304民初849民事判决书、（2017）桂0304执1352号执行通知书等证据与被告提交的房屋转让协议书、收条（韦特出具）、证人证言、涉案房产的合同及不动产发票、桂林市秀峰区法院（2016）民初726号案卷中的质证笔录、（2015）象民初字第2114-1号民事裁定书等证据与本案质证笔录、庭审笔录所证实。 本院认为，第三人韦特代理原告邹冠出卖涉案房屋的行为构成表见代理。 我国《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。首先从本案查明的事实看，第三人韦特在与开发商签订《商品房买卖合同》前就与原告邹冠以夫妻名义公开同居，且《商品房买卖合同》也是韦特代理邹冠与开发商签订，购房款也是韦特以邹冠的名义向开发商支付。其次，韦特将涉案房屋装修完毕后，邹冠即与其儿子、老人与韦特以一家人的名义在涉案房屋共同居住，且二人在左右邻居面前均以夫妻相称。最后，被告杨秀湘经人介绍去查看涉案房屋及与韦特在涉案房屋内商谈、签订《房屋转让协议书》时和杨秀湘在涉案房屋向韦特交付购房款时、韦特向杨秀湘出具收条、交付购房合同、发票和相关证照及房屋钥匙时，邹冠均在涉案房屋，且从未提出过异议。因此可以确认当时邹冠出卖涉案房屋的意愿是真实的。而被告杨秀湘基于上述事实完全有理由相信韦特是有出卖涉案房屋代理权并与其发生买卖涉案房屋的法律关系的，故韦特的行为构成表见代理。 关于被告杨秀湘是否支付购房款的问题。 本院认为，虽然桂林银行在回复本院调取2000年7月被告杨秀湘在该行阳桥储蓄所取款30万元的证据时有“我行查无此时间段的数据”的回复，但该回复也未否认杨秀湘的取款行为，且该取款行为发生在20年前，网络存档尚未普及，不能以该银行无此时间段数据即武断认定杨秀湘未发生取款30万元的行为。同时，从以下几点分析可得出杨秀湘已按约定支付了购房款的结论：首先，有林某、孔某等证人见证了杨秀湘去银行取款，去涉案房屋向韦特缴款及韦特出具收条，而邹冠就在旁边的事实。其次，韦特如果未收到杨秀湘的购房款是不会出具收条给杨秀湘，更不会将房产证、发票、购房合同等相关资料交给杨秀湘。最后，如果韦特、邹冠未得杨秀湘的购房款也不会自愿离开涉案房屋。 被告杨秀湘是否为善意取得涉案房屋的问题。 本院认为，我国《物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失……”。被告杨秀湘经人介绍认识邹冠、韦特时，其二人对外是以夫妻相称，且带有老人、孩子共同居住，外人、邻居均认为邹冠、韦特是夫妻。故杨秀湘认定邹冠、韦特为夫妻，且韦特有决定权是情理之中的。而杨秀湘与韦特商讨买卖涉案房屋、签订买卖协议及支付涉案房屋款项等一系列买卖行为时邹冠都在涉案房屋之中，且未提出异议。故可以认定，杨秀湘在买卖涉案房屋时是善意的。此外，邹冠购买涉案房屋时的价格为15万余元，转让给杨秀湘为33万元，此价格与双方发生买卖行为时的桂林市市场价格基本一致，故杨秀湘是以合理的价格购买涉案房屋的。现涉案房屋已登记在杨秀湘名下，而杨秀湘在将涉案房屋变更登记在自己名下的过程中所实施的一系列错误行为，也是因为原告与第三人故意拖延和不配合的行为所产生的。被告杨秀湘的一系列错误行为，并不影响杨秀湘与原告和第三人在买卖、转移涉案房屋时的善意。为此，本院确认，被告杨秀湘在取得涉案房屋时是善意的。原告虽然是涉案房屋的原产权人，也应按照法律的规定向无处分权人韦特主张赔偿。 被告杨秀湘取得涉案房屋后，在原告与第三人不配合其办理房屋过户登记手续的情况下，未采取合法手段保护其权益，而以黄显茗冒用原告的名义到公证处骗取公证书，此后再次变造公证书，并以黄显茗冒用原告的名义与其签订房地产买卖契约，被告杨秀湘将涉案房屋过户到自己名下后，为达到规避因该房屋引发的纠纷，故意制作与卿乔发的协议，将涉案房屋过户到卿乔发名下，此后又通过诉讼将涉案房屋重新过户到自己名下的行为均是十分错误的。也是法律所禁止的。但其错误尚不足以影响其对涉案房屋的善意取得，为此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下： 驳回原告邹冠的诉讼请求。 本案受理费5090（原告已预交），由原告邹冠负担3090元；被告杨秀湘负担2000元，本案公告费700元（原告已预交）由第三人韦特负担，原告邹冠支付的司法鉴定费用19000元由原告邹冠自行负担；被告杨秀湘支付的司法鉴定费用7500元，由原告邹冠负担； 以上判决各项义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5090元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  刘海鹏 人民陪审员  廖德芳 人民陪审员  陈春燕 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  唐戈平