四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民初88号 原告：余雪梅，女，生于1975年4月22日，汉族，户籍地四川省成都市青羊区，现住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：何家周（系余雪梅之夫），住四川省成都市金牛区。 被告：四川重向房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区枣山镇枣南街**。 诉讼代表人：杨晓华，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：董文华，男,系管理人工作人员。 原告余雪梅与被告四川重向房地产开发有限公司（以下简称重向公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余雪梅及其委托诉讼代理人何家周、被告重向公司的委托诉讼代理人董文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 余雪梅向本院提出诉讼请求：1.依法确认余雪梅在重向公司涉房类债权确认公示表中记载于债权表金额为529,282.00元的普通债权为向余雪梅交付重向枣山国际一期15幢2单元13层1号（公示表中房号15-2-13-1）房屋的优先债权；2.案件受理费由重向公司负担。事实和理由：余雪梅在重向公司购买了两套住房，重向公司进入破产程序后，余雪梅依法申报了债权，管理人审查后，仅确认余雪梅对其中一套住房享有优先债权，而余雪梅购买另一套住房即重向枣山国际一期15幢2单元13层1号房屋确定为普通债权。余雪梅认为其与重向公司签订了商品房买卖合同，并履行了付款义务，依照规定，管理人不能解除该合同，余雪梅有权依照合同约定要求重向公司交付房屋并办理产权登记。管理人主张返还购房款以及按年利率6%计算资金占用利息，仅适用于合同已经解除的情况下。管理人将第一套住房认定为消费性购房，第二套不认定的做法，缺乏法律依据，也不符合客观事实，余雪梅一家六口人在广安均无住房，没有法律规定只有一套使用面积不足100㎡的住房才是消费性购房。即使管理人可以解除合同并返还购房款及利息，依照最高人民法院关于保护弱势地位的房屋买受人的答复精神，该购房款及利息仍应当作为优先债权予以保护，管理人将其确认为普通债权是错误的。另外，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，余雪梅所购商品房不属于破产财产。 重向公司辩称，余雪梅的诉讼请求无事实和法律依据，依照法律规定，消费者购买商品房是用于居住，且买受人没有其他住所的才可以认定为消费者购房，管理人已对余雪梅购买的其中一套住房确认为优先债权，另外一套作为普通债权；余雪梅称家里人口多满足不了居住，但从户籍人口看，除何延科、杨泗云系农村户籍，其他四人都是城镇户籍，且均有相应的房屋居住，余雪梅的诉请不能成立，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。余雪梅提交了如下证据：1.《四川省商品房买卖合同》（预售）、《重向•枣山国际商品房买卖合同附件》、《重向•枣山国际商品房买卖合同附件十一》、购房款收据、支付款项的银行流水，证明其在重向公司购买了两套住房；2.重向公司管理人《关于债权审查结果告知书》、异议书，证明其对债权审查结果有异议；3.四川省渠县拱市乡狮子村村民委员会和四川省巴中市三汇镇白岩湾村村民委员会分别出具的证明，证实余雪梅的母亲雷兴玉随余雪梅居住生活，何家周的父母何延科、杨泗云随何家周居住生活；4.余雪梅、何家周、何琬玉、雷兴玉、何延科、杨泗云的不动产登记信息查询结果证明，证实六人在广安市住房。重向公司质证认为，对余雪梅提供的证据1、2无异议，对证据3形式上真实性无异议，对证据4真实性无异议，但不能证明余雪梅在广安市外无住房。重向公司提交的证据有：1.（2019）川16破申1号民事裁定书、（2019）川16破1号决定书、重向公司第二次债权人会议《会议须知》、管理人《关于债权审查结果告知书》及邮寄送达回执，证明管理人诉讼代表资格及对余雪梅申报债权审查情况；2.余雪梅等六人身份证复印件，证明何家周的父母何延科、杨泗云是农村户籍，余雪梅的母亲雷兴玉是城镇户籍，在攀枝花市有住所，余雪梅、何家周、何琬玉在成都市有住所。余雪梅对重向公司提交的证据真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。本院对余雪梅提供的证据1、2、4及重向公司提供的全部证据予以采信，对余雪梅提供的证据3不予采信，何延科、杨泗云、雷兴玉是否随何家周、余雪梅夫妻居住生活，应当由余雪梅现居住地成都市的相应社区证实，且雷兴玉的身份证显示其居住在攀枝花市西区，由渠县拱市乡狮子村村民委员会出具居住生活证明难以合理解释。 本院审理查明，2017年4月27日，余雪梅及案外人张升恒与四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）、重向公司、成都众信凯豪投资管理有限公司（以下简称凯豪公司）签订《权益置换协议》，协议显示：余雪梅及张升恒于2013年与众信公司签订《房屋买卖合同》，购买了众信公司所有的位于成都市武侯区房屋（面积分别为6.63㎡、4.48㎡），合同签订后，众信公司向余雪梅和张升恒交付了房屋，余雪梅和张升恒将房屋出租给凯豪公司，后因众信公司不能办理房屋所有权证书，故达成协议解除与众信公司的《房屋买卖合同》、与凯豪公司的《商铺租赁合同》，众信公司已退还168161.32元，还需退还438852.68元，重向公司以其开发的“重向•枣山国际一期”15幢2-18-2号（面积106.8㎡）代众信公司置换上述价款，置换房屋总价款为437162.00元，并约定余雪梅和张升恒与重向公司另行签订《房屋买卖合同》,承诺五年内不得依据《房屋买卖合同》向重向公司提出退房要求。同日，经与张升恒协商一致，余雪梅和重向公司签订《四川省商品房买卖合同》，约定余雪梅购买重向公司开发的“重向•枣山国际一期”15幢2-18-2号商品房，建筑面积106.8㎡，总价款437162.00元，重向公司并出具了收取购房款的专用收据。 2017年6月14日，余雪梅与众信公司、重向公司、凯豪公司签订《权益置换协议》，协议显示：余雪梅于2012年12月至2013年11月期间签订《房屋买卖合同》购买众信公司所有的位于成都市武侯区房屋，协议签订后，众信公司向余雪梅交付了房屋，余雪梅将房屋出租给凯豪公司，后因众信公司不能办理房屋所有权证书，故达成协议解除与众信公司的《房屋买卖合同》、与凯豪公司的《委托经营管理合同》，众信公司已退还65033.32元，还需退还554966.68元，重向公司以其开发的“重向•枣山国际一期”15幢2-13-1号（面积106.82㎡）代众信公司置换上述价款，置换房屋总价款为529282.00元，并约定余雪梅与重向公司另行签订《房屋买卖合同》,承诺五年内不得依据《房屋买卖合同》向重向公司提出退房要求。同日，余雪梅与重向公司签订《四川省商品房买卖合同》，约定余雪梅购买重向公司开发的“重向•枣山国际一期”15幢2-13-1号商品房，建筑面积106.82㎡，总价款529282.00元，重向公司并出具了收取购房款的专用收据。 2019年8月10日，余雪梅向重向公司管理人提交一份《情况说明》，称其于2013年5月18日购买众信公司房屋，金额是365,094.00元，购买权益金额628,725.35元（其中张升恒73,758.68元、王齐265,000.00元、王约110,000.00元、王中平179,966.67元），总共支付金额314,500.00元（其中张升恒37,000.00元、王齐132,500.00元、王约55,000.00元、王中平90,000.00元）。 因重向公司经营不善，其开发的“重向·枣山国际一期”楼盘无法支付到期工程款，无后续建设资金，导致无法按照约定向1000余名购房户交房，重向公司遂向人民法院申请破产清算。2019年5月21日，本院裁定受理了重向公司的破产清算申请，之后，包括余雪梅在内的债权人依法向重向公司管理人申报了债权。经组织续建，“重向·枣山国际一期”楼盘住宅部分于2019年7月完工。2019年7月23日，管理人依法委托成都市建工质量检验测试站对住宅部分建筑工程质量进行鉴定后出具质量合格的鉴定报告。2019年10月17日，本院作出（2019）川16破1号之二民事裁定，宣告重向公司破产。 2019年8月19日，重向公司管理人向余雪梅邮寄送达了《关于债权审查结果告知书》，告知余雪梅享有债权为1,036,133.87元，包括：1.交付“重向·枣山国际一期”15-2-18-2号房屋优先债权，折算债权金额436,957.64元；2.优先债权1,451.40元；3.普通债权597,724.83元：⑴逾期交房违约金6,163.98元；⑵以房抵债金额529,282.00元，资金占用利息62,278.85元。余雪梅不服申请复核调整，管理人复核后未予调整，并告知仍然不服的，应当在第二次债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。余雪梅遂提起本案诉讼。 另查明，余雪梅在成都工作生活，女儿何琬玉在成都上学，丈夫何家周在成都生活，雷兴玉、何延科、杨泗云的户口并未迁移至余雪梅、何家周处。截至2019年9月17日，余雪梅、何家周、何琬玉、雷兴玉、何延科、杨泗云在广安市不动产登记信息。 本院认为，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。重向公司进入破产程序后，只有已支付完毕全部价款的消费性购房者才能请求重向公司履行交付和过户义务，非消费性购房者因商品房买卖合同在法律上履行不能而应依据《中华人民共和国企业破产法》之相关规定受偿。本案争议焦点为：余雪梅购买第二套房屋所享有的权利是否为消费者购房债权。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。买受人不是为了满足生活居住需要购买商品房的，不属于批复规定的消费者范畴，没有予以优先保护的特殊利益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条对消费性购房者也作出了规定，可以参照适用。就本案而言，首先，根据本案查明的事实，余雪梅最初是以投资的目的购买众信公司在成都开发的商铺，之所以购买重向公司两套住房缘于重向公司以房屋抵偿众信公司解除合同后所欠债务，且余雪梅一家人在成都工作、生活，其在广安购买商品房难以认定系出于满足生活居住需要。其次，即便余雪梅因生活所需在广安购买商品房，重向公司管理人审查并经债权人会议核查认定的享有优先债权并准备交付的第一套房屋（“重向·枣山国际一期”15-2-18-2号房屋）可以满足其一家人基本居住需要，双方老人跟随余雪梅夫妻生活的事实缺乏充足证据证明，本院不予采信。因此，余雪梅购买第二套房屋所享有的权利并非消费者购房债权，重向公司管理人审查认定为普通债权并无不当，本院予以确认。至于余雪梅起诉理由中提及所购商品房不属破产财产问题，因其诉讼请求是确认享有优先债权，而申报债权的前提是所购商品房属于破产财产，故该理由与诉讼请求矛盾，本院不作审查。 综上所述，余雪梅的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第五十七条、第五十八条第三款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，判决如下： 驳回原告余雪梅的诉讼请求。 案件受理费9,093元，由余雪梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 刘京峰 书 记 员 程静平