西安市碑林区人民法院民事判决书(2019)陕0103民初4611号 原告：陕西开源招标有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：卢韶华，该公司副总经理。委托诉讼代理人：周敏，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉媛，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：陕西翁之意食品有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：孟琦，该公司总经理。被告：陕西中贸物业管理有限责任公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：刘文娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：于麟，男，该公司法务，住该公司。委托诉讼代理人：孙红丽，女，该公司法务，住该公司。被告：陕西中贸房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：邹斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：于麟，男，该公司法务，住该公司。委托诉讼代理人：孙红丽，女，该公司法务，住该公司。被告：陈臣建，男，汉族，1992年7月29日出生，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：党栓栓，北京市盈科(西安)律师事务所律师。原告陕西开源招标有限公司(以下简称开源公司)与被告陕西翁之意食品有限公司（以下简称翁之意公司）、陕西中贸物业管理有限责任公司（以下简称中贸物业公司）、陕西中贸房地产开发有限公司（以下简称中贸地产公司）、陈臣建侵权责任纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开源公司委托诉讼代理人周敏、赵玉媛，被告中贸物业公司及中贸地产公司共同委托诉讼代理人于麟、孙红丽，被告陈臣建委托诉讼代理人党栓栓到庭参加诉讼，被告翁之意公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。原告开源公司向本院提出诉讼请求：1、判令四被告连带赔偿原告因房屋漏水造成的实际经济损失共计239890元；2、判令四被告连带承担本案诉讼费用。事实与理由：原告分别租用西安市碑林区XX广场XX幢XX座XX室、XX室及1710室房屋，精装修后作为办公室使用。被告翁之意公司租用了位于原告楼上的中贸广场15幢B座1801室房屋。2018年11月16日，原告员工上班时发现屋顶大量漏水，室内的办公用品及电器全部被水浸泡，地面上也有大量积水，公共走廊及电梯间被淹。原告遂联系中贸物业公司，经物业公司巡查确认为翁之意公司使用的1801室房屋内暖气管道阀门漏水所致，后物业公司答复已关闭阀门，但水流一直流淌直至第二天。被告翁之意公司作为漏水房屋实际使用人未对其户内管道检查维修且未及时发现漏水，致使原告室内大面积被淹，屋内吊顶开裂，墙皮脱离，电路进水短路，中央空调、办公电脑等浸泡损坏，严重影响公司正常办公经营，造成惨重的经济损失。另外，中贸物业公司未尽巡查、维修等物业管理义务，开发商未尽房屋质量问题的质保义务，陈臣建作为房屋的业主未及时检查维修室内管道，故四被告的共同过错导致原告的财产遭受重大损害。事后原告多次与四被告协商，但至今就赔偿问题协商未果，原告因此提起诉讼。被告中贸物业公司辩称，2018年11月16日，原告通知物业1701房屋内漏水，物业及时派出人员检查，发现1701以及电梯间、公共走廊均有积水。经查，为1701楼上1801室发生漏水现象导致，物业派出工程人员、保洁人员及时协助进行清理户内积水，积极止损，工程人员检查是1801室内暖气集分水器破损导致管道内水外溢，根据商品住宅使用说明书以及装修管理规定、业主临时管理规约等规定，业主及使用人应合理使用房屋，XX户XX路及设施，故物业公司认为本案系1801室未正确使用房屋造成1701室财产损失，也造成15号楼2单元电梯等公共设施受损，应由1801室使用人及业主承担损害赔偿责任。被告中贸地产公司辩称，其公司并非侵权人，不是适格被告，其公司开发的中贸广场项目已于2013年竣工，并有证据证明交付时涉案房屋质量合格。房屋交付后，该房屋造成的侵权损害赔偿，应由房屋所有人及使用人承担，而且原告以质量为由，认为其公司是本案被告的理由与本案属于两个法律关系，因此，无论是责任主体还是侵权事实，其公司均不应承担赔偿责任，请求法院驳回对其公司的诉讼主张。被告陈臣建辩称，原告的损失应该由中贸物业公司及中贸地产公司负责，事发当天其所拥有的1801室房屋出现大面积积水，导致其屋内办公室办公家具、墙角涂料、堆放在地面上的饮品及地插造成损坏，事后得知原告的房屋屋顶也出现了漏水造成了相应损失。陈臣建在2014年购买此房屋至今从未缴纳暖气费，事发时其将办公室出租给翁之意公司作为办公使用。由于其自购买房屋之日起至今从未缴纳暖气费，没有购买暖气服务，管道内自然没有热水，至于当日屋内大面积积水现象，应为中贸物业公司管理未尽到管道维修和日常维护义务，另外中贸地产公司未尽房屋质保义务，故原告的损失与其无关，对原告的损失应该由其余三被告承担责任。被告翁之意公司未答辩。经审理查明，2014年3月7日，案外人刘某某与被告中贸地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了中贸广场第15幢2单元17层21701号房屋。2017年12月1日，刘某某与原告签订《西安市房屋租赁合同》，将上述中贸广场第15幢2单元17层1701室房屋出租给原告，建筑面积207.25平方米，租赁用途为办公，租赁期限为3年，自2017年12月1日至2020年11月30日，租金为每月15600元，支付方式为半年付。案外人门禹森分别于2014年3月7日、2014年3月31日与中贸地产公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买了中贸广场第15幢2单元17层21710号房及21702号房。2017年12月1日，门禹森与原告签订《西安市房屋租赁合同》，门禹森将其拥有的中贸广场15幢2单元17层1702室、1710室两套房屋出租给原告，建筑面积305.42平方米，租赁用途为办公，租赁期限为3年，自2017年12月1日至2020年11月30日，租金为每月23025元，支付方式为年付。原告租赁上述三套房屋后，均作为办公使用，并按约支付了租金。2014年6月20日，陈臣建与中贸地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了中贸广场第15幢2单元18层21801号房，并于2014年9月28日领用了钥匙及《商品房住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》。2019年6月7日，该房屋按照物业公司通知的不使用暖气非居民用户标准缴纳了采暖基础运行费1865.30元。陈臣建将该房屋出租给被告翁之意公司作为办公使用。2018年11月16日，原告所租用的1701室屋顶漏水，导致该房屋地面大量积水、屋顶开裂、室内的线路、办公用品及电器受损，都市青春频道对此进行了报道。后经中贸物业公司检查确认，漏水原因系陈臣建所有的1801室屋内暖气管道漏水所致。2018年11月23日，原告向中贸物业公司及翁之意公司邮寄送达《陕西开源招标有限公司关于漏水定损情况告知函》，载明：“陕西中贸物业管理有限责任公司、中贸广场15栋B座1801室：2018年11月16日，由于中贸广场15栋B座1801室暖气漏水，我司员工发现漏水，立即联系中贸物业处理漏水事宜，但未立即前往我司处理，也未告知我司漏水原因。因此导致我司1701办公室办公设备损坏、室内大面积受损，经第三方专业机构进行定损，定损清单如下：1、办公室装修189723元；2、电脑、监控、交换机等办公设备20760元；3、打印机、点钞机等办公设备4420元；4、空调20000元。以上共计234903元。并注明以上清单内的费用并不包括我司误工费；因无法使用1701办公场地另行寻找办公场地所产生的各类费用；公司重要文件及资料受损等费用。请中贸物业、B座1801室尽快妥善处理善后事宜、落实赔偿回复工作。请一周内将解决方案回复我公司，如未在该时限内回复，我司将按司法流程提起诉讼。”2018年12月3日，原告再次向中贸物业公司出具《告知函》，载明：“2018年11月16日，我公司位于中贸广场15号楼B座17层1701室、1702室、1710室三间办公室因楼上1801室户内暖气管道阀门漏水所淹。而贵公司作为物业公司未及时巡查发现，也未妥善采取修复措施，致使我公司房屋内大面积积水，吊顶开裂，墙皮脱落，电路进水短路，中央空调、办公电脑及大量办公、财务资料浸泡损坏，严重影响我公司正常经营，损失惨重……现我公司再次发函要求贵公司在接函之日起3日内对我公司受损房屋进行维修，若在此期限内仍不予修复的，我公司将自行委托装修公司进行修复，由此花费的装修费用及相关损失由贵公司予以承担。”2018年12月5日，中贸物业公司向原告出具《回复函》，载明：“2018年11月16日凌晨4时许，由于15号楼B座1801室发生跑水，导致您所使用的1701、1702、1710室以及公区相邻(1号、4号)两部电梯遭跑水浸泡，出现损害。对于贵司遭受的财产损失我司深表遗憾，XX室XX沟通，致使贵司索赔一事进展缓慢。但我司将继续尝试联系1801室业主，尽力促成各方协商此事，同时我司愿意积极配合、协调贵司处理1801室漏水所致的财产损失索赔一事。”同日，据中贸物业公司《会议纪要》显示“关于2018年11月16日15号楼B座1801室户内漏水，导致1701、1702、1710室户内被水浸泡及发生损失。目前物业及15号楼B座17层（1701、1702、1710室）开源招标公司就此事做出如下沟通：1、开源招标公司户内财产损失是由1801室户内漏水所致；2、物业公司全力配合协调17层开源招标公司向1801室进行索赔；3、双方继续与15#楼B座1801室业主取得联系，以便进行沟通。”据西安市碑林区建设和住房保障局出具的碑建物检字[2018西]第11-07号《物业管理协调记录》显示，其召集中贸物业公司、1801室、1701室相关人员进行协调，其中显示中贸物业公司意见为“供暖已经六年了，这个暖气阀门不是物业公司开的，物业在管理上有缺失，但不是主要原因，主要原因是物业公司以外的人员擅自打开暖气阀的”。翁之意公司于2018年12月6日向原告出具回复函，称漏水点在库房，但当初其租房时业主并没有给其库房的钥匙，其对于库房没有使用权，且其在租房后并未对房屋进行任何装修改造，故对于漏水所致的损失应找业主，且其公司并未交采暖费，也未要求开通暖气，故并不知晓暖气管道为什么有水，应找物业沟通。2018年12月5日，中贸物业公司向陈臣建作出《告知函》，告知陈臣建所拥有的1801室发生跑水导致楼下1701、1702、1710、1601室以及两部电梯遭跑水浸泡出现损害，要求陈臣建三日内来物业公司与受损各方协商解决。陈臣建称其未收到该邮件，该邮件查询记录显示被退回。中贸物业公司于2018年10月18日向业主发布[2018]第0094号《通知》，就2018年度冬季供暖收费相关事项通知如下：“1、缴费日期：2018年10月18日-2018年11月10日，逾期未缴的业户，将影响您今冬供暖。如有空置需按规定缴纳30%的基础运行费。2、采暖费缴费标准如下：……不使用户：7.5元/月/㎡*4个月*建筑面积*30%（非居民）……”据中贸物业公司提供的2018年11月2日发布的[2018]第0099号《温馨提示》第2条显示“请各楼需要供暖业户按照通知对应时间户内留人，积极配合物业公司开阀，并签字确认；户内无人物业将不予以开阀……”。经查，2019年1月，陈臣建以中贸物业公司及中贸地产公司为被告，就2018年11月16日其所有的1801室漏水一事向本院提起财产损害赔偿纠纷诉讼，案件审理过程中陈臣建申请撤诉，中贸物业公司及中贸地产公司均已收到起诉状及撤诉裁定。另查，据原告提交的证据显示，2018年12月20日，原告与陕西高祥建筑安装工程有限公司签订《装修合同书》，委托该公司就中贸广场第15栋B座1701室办公区XX线路进行维修，约定工程天数22天，自2018年12月28日至2019年1月18日，工程价款90000元。陕西高祥建筑安装工程有限公司于2019年1月24日向原告出具了90000元的增值税普通发票。2018年11月19日，原告与案外人徐某某签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告租用位于中贸广场15栋B座2104室、2103室房屋作为办公使用，租赁期限从2018年11月19日至2019年11月18日，2103室租金为800元/天、400元/半天；2104室400元/天、200元/半天，支付方式为现金每周支付一次。徐某某于2018年12月25日向原告出具面额为6800元的增值税普通发票。2018年11月19日，原告与西安柠檬酒店签订协议书，租赁该酒店的会议室，租赁用途为因开标工作需要。原告提供了陕西新锦城宾馆有限公司2018年11月22日至2019年1月4日期间出具的13张增值税专用发票，合计金额为13838元。原告提交了2018年11月30日与陕西永嘉信律师事务所签订的《委托代理合同》、转账回单，证明其因本案委托律师支付代理费15970元。原告提交购买电线电缆网线、计算机网络设备(交换机、路由器)、插座、转换器、插线板、电脑（共计7台）、考勤机1台、移动硬盘相关增值税专用发票共计11张，合计金额36032.17元。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《西安市房屋租赁合同》、增值税普通发票、都市青春频道播出的新闻视频光盘、涉案房屋被淹现场照片、回复函、《物业管理协调记录》、《会议纪要》、《关于中贸广场15号楼B座17层房屋漏水被淹事宜的回复函》、《关于中贸广场15号楼B座17层房屋漏水被淹事宜的告知函》、邮寄单及快递单截图、装修合同及发票、房屋租赁合同及发票、委托代理合同及律师费转款凭证、电脑设备、网络交换机等办公设备发票、门禹森商品房买卖合同、告知函、维修清单预收书，被告陈臣建提交的商品房买卖合同、陕西中贸物业管理有限公司通知、催费通知单、收费票据，被告中贸物业公司提交的中贸广场业主领用物品确认单、2018年10月缴费通知、温馨提示及送达照片、1801室内清排水照片及室内暖气集分水器管道现场照片、暖气集分水管道完整状态照片、违规行为整改通知单、送达照片、住宅质量保证书、住宅使用说明书、1701室关于中贸广场15号楼B座17层房屋漏水被淹事宜的告知函、回复函、送达证明、给1801室的告知函及送达凭证，被告中贸地产公司提交的单位工程验收单、工程质量竣工验收记录、竣工验收报告、竣工验收备案表、商品住宅质量保证书、房屋预售备案面积预测报告及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点为：1、涉案1801室漏水原因及责任承担问题；2、原告主张的各项损失如何认定。关于争议焦点一，《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”本案中，1801室屋内漏水事件发生时间系2018年11月16日中贸物业公司开始供暖期间，根据中贸物业公司自己提供的《温馨提示》显示，对需要供暖业户按照通知对应时间户内留人并签字确认，户内无人物业将不予以开阀。涉案1801室2018年并未购买暖气服务，未按规定时间缴纳当年采暖费，也未在物业通知的试水时间签字确认，按照物业公司的规定控制该户的暖气管道阀门不应打开。经中贸物业公司自述，涉案房屋控制各户暖气管道阀门位于公共区域的管道井，每户均有独立的控制阀门，该管道井及阀门由中贸物业公司统一控制管理，且管道井门上有明锁，只有物业公司相关人员才能开锁。事发当天，1801室屋外的暖气管道阀门处于打开状态，中贸物业公司称不知道是谁擅自打开阀门，其在碑林区建设和住房保障局组织的协调记录中也承认物业在管理上有缺失，故中贸物业公司在1801室业主及使用人未缴纳暖气费、未购买暖气服务且对暖气试水未签字确认的情形下擅自打开该户暖气管道阀门，致使该户屋内漏水，其对此次漏水事故存在过错，应当承担相应赔偿责任。原告及中贸物业公司、中贸地产公司主张因1801室业主陈臣建及使用人翁之意公司未尽到对其户内设施设备的维护保养责任存在过错造成此次漏水事件，但本案XX道XX户室内可独立控制的暖气供水管道，并非公共所有的主供水管道，原告及中贸物业公司均未举证证明业主或住户对其居住户内独立控制且未使用的暖气管道负有检修义务，故对该理由依法不予采信，对原告及中贸物业公司、中贸地产公司主张陈臣建及翁之意公司对此次漏水事件有过错并承担赔偿责任之请求，依法不予采信。因原告并未举证证明此次漏水系因涉案房屋质量问题造成，故对原告要求被告中贸地产公司承担赔偿责任之请求，无事实及法律依据，依法不予支持。关于争议焦点二，原告的损失认定问题。根据原告提交的证据结合本案事实，对原告的各项损失做如下认定：1、装修损失，依据装修合同、施工清单及发票，认定为90000元；2、房屋租赁费损失，依据原告与陕西高祥建筑安装工程有限公司签订的工程合同的工期及1701室的月租金15600元的标准，原告主张的该室2018年11月16日至2019年1月18日期间房租损失为31200元之请求，依法予以确认。原告主张的1702室房租损失，因原告并无证据证明该室因此次漏水无法使用的事实，故对其主张1702室的房租损失，依法不予确认。原告因漏水无法使用1701室，临时租用徐某某所有的中贸广场15栋B座2104室、2103室房屋作为办公使用，并支付给徐某某6800元租金，对该损失依法予以确认。原告主张其2018年11月22日至2019年1月4日期间租用西安柠檬酒店的会议室并支付13838元，据原告与西安柠檬酒店协议书显示，租赁用途为“因乙方开标工作需要，租赁酒店会议室”，且原告并无证据证明该费用系因此次漏水引起的直接必须发生的费用，故对此费用，依法不予认定；3、办公设备损失，原告提供的购买电线电缆网线、计算机网络设备(交换机、路由器)、插座、转换器、插线板、电脑、考勤机、移动硬盘等办公设备支出金额合计36032.17元，对该损失依法予以确认；4、律师费损失，原告并无证据证明该费用系直接必须支出的费用，故对该损失依法不予确认。据此，依法认定原告因此次漏水造成的以上各项损失合计164032.17元。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第(六)项、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陕西中贸物业管理有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告陕西开源招标有限公司经济损失164032.17元。二、驳回原告陕西开源招标有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5787元，由原告陕西开源招标有限公司负担2207元，被告陕西中贸物业管理有限责任公司负担3580元(此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付原告3580元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长   刘 曼人 民 陪 审 员      陈  欣人 民 陪 审 员      陈丽萍   二〇一九年十二月十日  书  记  员   叶 泳1