广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初6595号原告：广州市超银贸易有限公司，住所地广州市增城。法定代表人：胡志。委托诉讼代理人：谭宗禄、张天虹，广东扬权律师事务所律师被告：朱庆宁，男，1972年8月12日出生，汉族，住广州市开发区。委托诉讼代理人：王姿懿，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州市超银贸易有限公司诉被告朱庆宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市超银贸易有限公司（以下简称超银公司）的委托诉讼代理人谭宗禄、张天虹，被告朱庆宁的委托诉讼代理人王姿懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告超银公司向本院提出诉讼请求：一、确认超银公司和朱庆宁签订的《租赁合同》已于2018年8月7日解除；二、朱庆宁将广州市增城区荔城街增城大道22号返还给超银公司；三、朱庆宁向超银公司支付自2015年9月1日起至交还房屋之日止的租金及占用费；四、朱庆宁向超银公司按年24%支付上述租金及占用费的滞纳金；五、本案诉讼费用由朱庆宁负担。事实和理由：2011年9月15日，朱庆宁和超银公司签订《租赁合同》，约定朱庆宁租用超银公司的涉案房屋。2015年8月17日，双方签订《补充协议二》，约定以廖永太向朱庆宁借款13514000元的部分利息充抵租金。但在2015年5月4日，朱庆宁向法院起诉超银公司，要求偿还借款本金461万及利息。该案的民事判决书已生效。朱庆宁已向法院申请强制执行。2015年12月1日，朱庆宁再次向法院起诉超银公司，要求偿还借款本金8094000元及利息。该案的民事判决书已生效。朱庆宁已向法院申请强制执行。朱庆宁在上述诉讼中未扣减租金，即自2015年9月1日起未向超银公司支付过租金。为此，超银公司在2018年8月6日向朱庆宁发函解除涉案租赁合同，但朱庆宁至今仍占用房屋且未支付租金。综上，虽双方签订协议约定以部分借款利息充抵租金，但朱庆宁的上述两个诉讼表明其拒绝履行《补充协议二》，导致其自2015年9月1日起未向超银公司支付过租金，其行为已构成严重违约。为此，超银公司提起本案诉讼，请求判令所请。被告朱庆宁辩称：一、朱庆宁不存在欠付租金的行为。双方签订的《补充协议二》约定从2015年9月1日起，将租金冲抵超银公司的借款部分利息。该《补充协议二》作为《租赁合同》的一部分，与《租赁合同》具有同等效力。签订该《补充协议二》后视为朱庆宁已按月支付租金。朱庆宁在两案民事判决书生效后申请强制执行时对于执行金额部分，因交待不清，导致在申请执行时未对上述款项进行扣减，后朱庆宁已向法院邮寄了租金抵扣执行款的说明以及提交了变更执行申请书，要求在执行款项中的利息部分扣除朱庆宁应付的租金。二、朱庆宁不存在违约行为，超银公司无权解除合同。超银公司所邮寄的函件不产生合同解除的后果。三、退一步而言，即使朱庆宁存在欠付租金的行为，超银公司的约定解除权也过了行使期限，其约定解除权消灭。四、在超银公司不享有约定解除权的情况下，因朱庆宁不存在合同法第九十四条的规定情形，因此超银公司不享有法定解除权。五、朱庆宁不存在违约行为，超银公司不享有合同解除权，因此双方应继续履行《租赁合同》及《补充协议二》。六、双方签订的《补充协议二》实际上是合同法第一百条约定的抵销行为，约定抵销是双方当事人意思表示的结果，只要双方达成协议，就可以发生抵销的法律效力。本案中约定抵销的形式要件来看，债务约定抵销需要双方对约定抵销事项达成一致，《补充协议二》是双方互负债务达成一致的书面抵销协议，从约定抵销的法定要件来看，双方约定抵销的依据是双方互负债务，即超银公司应向朱庆宁偿还借款本金及利息，以及朱庆宁应向超银公司缴纳房屋租金，本金利息和房屋租金的种类相同，均属于金钱债务，因此约定抵销只要双方当事人达成协议就可以发生抵销的法律效力，使双方的债务在对等额内消灭。该《补充协议二》作为债务的抵销协议是对双方的真实意思表示，双方应遵照该协议执行。经审理查明：位于广州市增城区荔城街增城大道22号房的产权人为超银公司，登记日期为2008年10月20日。2011年9月15日，超银公司（甲方、出租人）和朱庆宁（乙方、承租人）签订一份《租赁合同》，合同约定“一、甲方将座落在增城市荔城街增城大道22号出租给乙方使用，租赁期限2011年9月15日至2026年9月14日止……四、乙方每月向甲方缴纳租金42900元，乙方应于每月10日前将当月租金按现金或转账方式缴付给甲方，……租金每年递增5%。五、自本合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金85800元。……十三、乙方应依约交付租金，如拖欠租金，甲方除追交欠租外，从欠租日起，按日加收租金千分之二滞纳金，如欠租超三十天，甲方有权解除本契约，收回该单元，并有权将其向第三方出租，没收乙方所缴的保证金……。”。2011年0月5日，超银公司（甲方）和朱庆宁（乙方）签订一份《补充协议书》，约定“……二、甲方同意给乙方六个月的免租期，期限自2011年9月15日起至2012年3月31日。在此期间，乙方无需向甲方交纳租金。三、甲方实际控制人廖永太因甲方生意等原因向乙方朱庆宁借款160万元，每月利息32000元。乙方同意以廖永太应交纳的2011年10、11、12月三个月的利息，作为甲方的保证金，计96000元。甲乙双方同意将《租赁合同》的保证金提高至96000元。签订本协议视作甲方已收到乙方保证金96000元。……”。2012年3月25日，超银公司（甲方）和朱庆宁（乙方）签订一份《补充协议一》，约定“一、甲方同意自本协议书签订之日起5年内租金不递增。二、甲方同意自2012年4月15日起，本租赁场地的租金调整为每月25000元，5年内租金不递增。……”。2015年8月17日，超银公司（甲方）和朱庆宁（乙方）签订一份《补充协议二》，约定“……现因甲方以及甲方实际控制人廖永太拖欠乙方巨额借款，为此甲乙方就租金事项达成如下协议：一、甲乙方确认，现租赁场地每月应收租30030元。……二、甲方确认，甲方实际控制人廖永太共向乙方借款8904000元，甲方为此提供了担保；同时，甲方和廖永太因经营需要向乙方借款4610000元。上述借款共计13514000元，每年利息24%。甲方和廖永太每月需向乙方支付270280元（其中甲方应交纳92200元，廖永太应交纳178080元）。……三、甲方同意自2015年9月1日起，乙方应上缴给甲方的场地租金25000元，充抵甲方对乙方欠款的部分利息，即92200元减25000元。甲方自签订本协议之日起应向乙方支付的利息为每月67200元（指的是4610000元的借款）……五、本协议自甲乙签署之日起生效。《租赁合同》和《补充协议》与本协议有冲突的，以本协议的约定为准。”。2018年8月6日，超银公司向朱庆宁邮寄《律师函》，内容为函告朱庆宁与超银公司之间就涉案房屋的租赁合同关系已经解除。函件于次日妥投。另查，2015年5月4日，朱庆宁以超银公司、廖永太为被告，诉至增城区人民法院，案号为（2015）穗增法民二初字第1143号。2016年11月27日，本院作出（2015）穗增法民二初字第1143号民事判决书，判决超银公司和廖永太向朱庆宁返还借款461万及支付逾期滞纳金（以461万为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2014年7月25日起计至还清款日止）。2015年12月1日，朱庆宁以超银公司为被告，廖永太及陈智敏为第三人，诉至增城区人民法院，案号为（2015）穗增法民二初字第2770号。该案中查明，（2015）穗越法民一初字第1998号民事判决书判令廖永太、陈智敏连带清偿朱庆宁借款8904000元及支付利息（利息均以年利率24%计息并计至本息清偿完毕之日止）。2016年11月25日，本院作出（2015）穗增法民二初字第2770号民事判决书，判决超银公司对（2015）穗越法民一初字第1998号民事判决项下第三人廖永太、陈智敏所负债务承担连带清偿责任。上述两份民事判决书均已发生法律效力，朱庆宁已向法院申请强制执行，其中（2015）穗增法民二初字第1143号对应的执行案号为（2017）粤0183执1277号，（2015）穗增法民二初字第2770号对应的执行案号为（2017）粤0183执2770号。再查，2016年11月28日，超银公司的法定代表人从廖永太变更为胡志。在本案的庭审过程中，一、双方确认以下，（一）截至2019年10月11日庭审之日止，朱庆宁应支付的涉案房屋租金，仍未超过（2017）粤0183执1277号以及（2017）粤0183执2770号两案中超银公司欠付朱庆宁的债务金额。（二）双方均没有在（2015）穗增法民二初字第1143号及（2015）穗增法民二初字第2770号两案中提及以租金与借款利息抵扣的相关陈述。二、超银公司陈述以下，第三项诉讼请求中的租金、占用费计算标准为，2015年9月1日起至2016年9月15日按每月25000元计算，此后从9月16日起租金按每年递增5%计算，对应的合同依据是《租赁合同》第四条。三、朱庆宁陈述以下，（一）朱庆宁承租房屋后没有向超银公司支付租金。但按照《补充协议二》的约定，每月应交的租金25000元是与超银公司欠朱庆宁每月借款利息92200元进行冲抵。（二）对于朱庆宁就涉案房屋应付的租金，其表示同意在上述两案执行案中以超银公司欠其的债务金额进行抵扣，且其已经向增城区人民法院提交了相关申请，为此其提供一份《变更执行申请书》及诉讼材料收转材料。本院认为：超银公司与朱庆宁签订的《租赁合同》《补充协议二》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。超银公司认为，虽双方签订协议约定以部分借款利息冲抵租金，但朱庆宁提起的（2015）穗增法民二初字第1143号及（2015）穗增法民二初字第2770号两案诉讼已表明其拒绝履行《补充协议二》，因此，基于租金未发生抵扣，朱庆宁亦未交租，超银公司据此要求确认双方合同已解除，并返还场地及支付租金、占用费及滞纳金等。对此，本院作如下分析：首先，根据《补充协议二》的内容可知，利息与租金抵扣的对象是超银公司和廖永太共同偿还朱庆宁的461万元，即461万元借款所产生的利息用于抵扣租金。但（2015）穗增法民二初字第1143号的立案时间为2015年5月4日，《补充协议二》于2015年8月17日签订，即双方在（2015）穗增法民二初字第1143号立案后才达成了以借款利息抵扣租金的协议。从时间上考量，超银公司认为朱庆宁提起（2015）穗增法民二初字第1143号案的诉讼即意味着不履行《补充协议二》，依据不足，本院不予采纳。另外，双方在达成上述《补充协议二》之后，虽未向法院披露上述情况，但不能据此认为双方拒绝履行或解除了《补充协议二》。本院根据民间借贷法律关系所作出的（2015）穗增法民二初字第1143号及（2015）穗增法民二初字第2770号民事判决书，并不妨碍双方在明确各自权利义务后继续履行《补充协议二》或者实际履行过程中达成其他和解协议来重新规制各自的权利义务。其次，超银公司主张确认涉案《租赁合同》解除并返还租赁物，其依据为朱庆宁履行《租赁合同》中没有如约支付租金，继而构成违约。在租赁合同关系中，承租人负有依约缴纳租金的义务，而在本案中，双方通过《补充协议二》的约定将租金与借款的利息进行冲抵，该约定并不违反法律规定。审核《补充协议二》的内容可知，租金不足以全额冲抵相应利息，在两相冲抵之后，超银公司仍然负有每月向朱庆宁支付利息67200元的义务，而朱庆宁无需向超银公司履行任何支付义务即代表其足额依约支付租金。朱庆宁除非明确表示其不再接受《补充协议二》的约定的约束，否则朱庆宁的默示行为即代表其仍在履约。然而在签订《补充协议二》后，超银公司没有按照《补充协议二》的约定向朱庆宁每月支付利息，其行为已经构成违约，在此情况下，超银公司已经构成在先违约方，其认为朱庆宁在履行租赁合同中构成违约，依据不足。最后，朱庆宁就（2015）穗增法民二初字第1143号案向本院申请强制执行是否代表朱庆宁不再履行《补充协议二》的问题。朱庆宁就上述借款及利息向法院申请强制执行，即超银公司没有自动按（2015）穗增法民二初字第1143号民事判决书履行义务。现朱庆宁已经变更执行申请，同意将应支付给超银公司的租金在执行款项中予以扣减。如上文论述，根据《补充协议二》中朱庆宁无需承担任何支付义务的约定，现朱庆宁同意扣减的行为也并不损害超银公司作为出租方的权益。故综合上述情况，本院对超银公司认为朱庆宁是《租赁合同》违约方的主张，不予采纳。对于超银公司主张要求确认《租赁合同》已于2018年8月7日解除，返还涉案房屋，并要求朱庆宁支付租金、占用费及滞纳金等诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州市超银贸易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费32927元，由原告广州市超银贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年十二月三十日书记员  郭颖婕