包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初6991号原告：张智鹏，男，1991年11月2日出生，住包头市。委托诉讼代理人：蔡艳娇，内蒙古恩照律师事务所律师。委托诉讼代理人：弓潇榕，内蒙古恩照律师事务所律师。被告：中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司。负责人：张孝永。委托诉讼代理人：赵中杰，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑾，北京友恒律师事务所律师。原告张智鹏与被告中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司（以下简称中冶物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张智鹏委托诉讼代理人蔡艳娇、弓潇榕，被告中冶物业委托诉讼代理人赵中杰、张瑾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张智鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还2017年6月6日至2018年6月6日的物业管理费3085.68元及利息333.18元，合计3418.86元；2.判令被告立即向原告返还于2018年3月24日收取原告的装修押金4000元及利息278.26元，合计4278.26元；3.判令被告立即向原告返还于2018年3月24日收取原告的垃圾清运费771.42元及利息53.66元，合计825.08元；第1、2、3项金额共计8522.2元（第1、2、3项利息均暂记至2019年9月2日）4.判令被告支付以上三项费用从2019年9月3日期至付清之日止的利息，利息按月息2分计算；5.判决被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月22日，原告从中冶正盛置业有限责任公司购买了包头市昆都仑区中冶世家水晶城3栋904号房屋，原告按照该公司的通知办理了入住手续，随后被告收取物业费3085.68元、装修押金4000元、垃圾清运费771.42元。后原告得知被告并非合法选聘的前期物业服务公司，原告与被告之间并未建立物业服务合同关系，被告收取上述费用没有法律依据，故原告诉至法院，要求判如所请。被告中冶物业辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原、被告双方签订了物业管理服务协议，且双方已经实际履行，因此本案关于物业管理方面的争议应属于物业服务合同纠纷而不是不当得利纠纷。2.被告不应当返还已经收取的装修押金。3.被告已经将原告装修产生的建筑垃圾进行清运，垃圾清运费不应退还。4.原告应当按照前期物业服务合同约定，履行付费义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向法院提交证据如下：证据1.包头市商品房买卖合同原件及复印件各一份，证明原告是本案的适格主体，原告与包头中冶正盛置业有限责任公司签订了该合同，原告于2018年3月24日接收房屋。前期物业服务合同、（2017）内0203民初4775号民事判决书、（2018）内0203民终2458号民事裁定书复印件一组。证明中冶正盛置业有限责任公司与北京市均豪物业管理股份有限公司于2014年8月10日签订《前期物业服务合同》，北京市均豪物业管理股份有限公司为中冶世家水晶城的前期物业，合同期限为2014年8月10日至2024年8月10日。双方于2018年诉讼解除了该前期物业合同。北京市均豪物业管理股份有限公司在2016年是中冶正盛置业聘用的前期物业，被告无权收取业主的装修押金、垃圾清运费、物业管理费。证明本案是不当得利纠纷，被告应当向原告返还所收的各项款项。证据3、中冶世家水晶城交房费用一览表1份、收据原件1份。证明原告向被告缴纳了2017年6月6日至2018年6月6日的物业管理费3085.68元。证据4、垃圾清运费收据原件1份。证明原告向被告缴纳垃圾清运费771.42元。证据5、装修押金收据原件1份。证明原告向被告缴纳装修押金4000元。证据6、函件2页及照片打印件1张。证明水晶城仅300户业主明确不认可被告是前期物业公司，反对被告提供任何物业服务，被告无权收取任何费用。证明是业主亲自将函件交到被告物业公司的王经理手中。被告发表质证意见如下：对证据1的真实性及证明目的均认可。对证据2的真实性认可，证明目的不认可，该组证据中的判决书及裁定书可以证明均豪物业与项目建设方已经解除了前期物业合同，且根据判决书中显示，在判决之前开发商已经通知均豪物业公司解除前期物业合同。对证据3、4、5的真实性认可，证明目的部分认可。对证据6的真实性、证明目的均不认可。被告为证明其主张向法院提交证据如下：证据1.前期物业管理服务协议原件及复印件各一份，证明被告受建设单位的委托对涉案小区进行物业服务，原告作为小区业主之一，该协议对原告具有约束力，被告有权收取其物业费。证据2.装修期间电梯运营管理规定、室内装饰装修管理协议书、业主装修承诺书、装修管理制度、装修人员出入证办理需知、违章处理、装修告知书、装修申请表，该组证据是一套完整的装修文件原件及复印件各一组，证明被告收取原告装修施工押金4000元，合法有据，根据该协议约定，无违规现象发生，且竣工验收后6个月，押金无息退还，因此原告要求退还押金应当先申请竣工验收且保证无违规装修的情形，原告申请装修后至今未通知物业验收，无法确定是否违规，目前不具备退还押金的条件，原告装修内容与申报内容不符，被告有权扣除全部装修押金，原告申请的装修范围不包括改变供暖方式。证据3.关于禁止改变采暖方式的三方协议书原件及复印件各一份，证明根据约定，原告擅自改变供暖方式，违规装修，应承担违约责任。证据4.装修垃圾清运协议原件及复印件各一份，证明被告委托第三方清运装修垃圾，能够证明装修垃圾清运不包含在保洁服务等日常物业服务事项内，被告为原告的装修垃圾清运已经额外支付了费用，按照双方约定收取清运费合法有据，不应当退还。证据5.中冶世家二期项目2019-2020年度清洁维护合同、中冶世家二期项目2019-2020年度保安服务合同原件及复印件各一组，证明被告为涉案小区提供保洁、保安等物业管理服务的事实。证据6.前期物业服务合同原件及复印件各一份，证明被告受涉案小区建设方委托进行前期物业管理服务，涉案小区并非原告所称的均豪物业公司在提供物业服务。原告发表质证意见如下：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，该协议未成立，该协议不是业主的真实意思表示，建设单位中冶置业与均豪物业在2014年8月10日签订了该协议，确定该前期物业为均豪物业，但其在与业主签订商品房买卖合同时，没有向业主明示均豪物业是当时合法的前期物业，被告谎称中冶物业才是前期物业，与业主签订了该管理协议，原告是基于认为中冶物业在当时是经过合法备案的前期物业公司才签订的该协议，被告也认可建设单位与均豪物业发生的解除前期物业服务合同纠纷是在2018年才进行的诉讼，所以此前业主并不清楚真实的前期物业服务单位是均豪公司，所以不是业主真实意思表示，不是有效的民事法律行为，该协议不能成立。因中冶物业在当时不是前期物业，所以没有权利进入小区，没有权利收取任何费用，无论原告装修符合规定与否，被告不是追责主体。且至今被告没有经过正规的招投标程序、合同备案程序；没有以合法的手续及方式进入原告所在小区。对证据2、3的真实性认可，证明目的不认可，理由同上。对证据4、5真实性不清楚，证明目的不认可，理由同上。对证据6的真实性及证明目的均不认可，原告提交证据2中的民事判决书中，被告自认与建设单位签订前期物业服务合同的时间是2016年11月15日，本案中被告所举证的一份前期物业服务合同的签订时间是2016年8月2日，所以该合同是建设单位与被告违背物业管理条例及法规虚假签订的，不符合法律规定及前期物业合同的招投标及备案程序，不能证明其具有合法的地位，恰恰证明了其非法的收费行为，因为此时均豪物业与中冶建设单位并没有解除前期物业服务合同，从时间上看还在小区服务，所以被告的收费行为具有欺骗和违法性，并不是原告的真实意思表示。根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月2日，包头中冶正盛置业有限责任公司与被告中冶物业签订了前期物业服务合同，约定由被告为其开发的中冶世家水晶城小区提供前期物业服务。2017年3月22日，原告从包头中冶正盛置业有限责任公司处购买的包头市××区房屋。2018年3月24日，原告向被告缴纳了物业管理费3085.68元、装修押金4000元、垃圾清运费771.42元。自2016年9月30日起至今，一直由被告向原告所在小区提供物业管理服务。本院认为，本案争议焦点为本案案由应如何确定、被告应否向原告返还其诉请的相关款项。现就上述争议焦点逐一分析如下：一、关于案由问题，因被告与建设单位包头中冶正盛置业有限责任公司签订了前期物业服务合同，约定由被告为该小区提供物业管理服务，原告作为小区业主之一，该前期物业服务合同对原告具有法律约束力，原告主张该合同不成立要求按照不当得利审理本案，缺乏事实及法律依据，本案应将案由确定为物业服务合同纠纷；二、关于应否向原告返还其诉请的相关款项问题，因被告已经按照合同约定提供了包括垃圾清运在内的物业管理服务，故原告要求被告返还物业管理费、垃圾清运费及相关利息的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告返还装修押金的诉讼请求，应待原告将装修完毕的相关情况提交被告进行审核后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告张智鹏的诉讼请求。案件受理费50元。适用简易程序审理的案件减半交纳，原告已预交25元，由原告张智鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 王 婷 二〇一九年十二月二十三日书记员 裴梦琦附：本判决适用的法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。