山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9825号原告：都永丽，女，1974年4月1日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：洪伟、陈波，山东智峰律师事务所律师。被告：烟台萬泰实业有限公司，住所地烟台市芝罘区环海路**。法定代表人：史本义，董事长。委托诉讼代理人：曲成功，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原告都永丽与被告烟台萬泰实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈波、被告的委托诉讼代理人曲成功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告2015年10月1日至2018年5月18日期间的逾期交房违约金39884元及损失14116元（按涉案房屋同地段同类房屋租金标准计算，月租金15000元计算，合同约定的逾期交房违约金过低，原告要求按照实际损失进行调整）。事实和理由：原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定，原告购买被告开发建设的坐落于烟台市芝罘区萬泰花苑(以下简称萬泰花苑)二期22#住宅楼1单元第3层301号房屋（以下简称涉案房屋），约定了价格、交付时间以及办理产权登记的时间。后原告按照合同约定于2013年9月26日支付了全部房价款723206元，但被告未按照合同约定于2018年5月18日才实际交房。按照合同约定，被告的行为属于严重违约。原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方都应诚实信用地履行合同义务，但被告的严重违约，侵害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，依法具状诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1、被告已通过邮政邮寄快递的方式通知原告于2018年5月8日前接收涉案房屋，被告已履行了合同约定通知交房的义务，违约金应计算至被告通知原告办理接房手续的日期为2018年5月8日。2、在双方签订的商品房买卖合同中已明确约定相关的逾期交房违约责任比例，被告同意按合同约定的比例支付违约金。3、原告诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院依法驳回超过诉讼时效的相关诉讼请求。4、原告主张的损失缺乏事实和法律依据，请求依法驳回该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：原告与被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告以出让方式取得位于芝罘区，其余至规划路、编号为烟国用（2007）第100936号的地块的土地使用权，规划用途为住宅、商服用地，被告在该地块上建设商品房，现定名为萬泰花苑二期。原告购买被告开发建设的涉案房屋，建筑面积116.27平方米，房屋总价款为723106元，原告于2013年9月26日前支付723206元。被告应当在2015年9月30日前依照国家和省市人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如被告未按约定交付房屋，逾期不超过90日的，自本合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金，若合同继续履行，则被告应自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。原被告双方还约定了其他权利义务。2014年5月13日，被告向原告出具了交纳购房款723206元的收据。2018年10月18日，原告接收了涉案房屋。2019年4月12日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2019年5月28日，本院正式立案，进入本案诉讼。庭审中，为证明2015年12月30日之前向被告主张过权利，存在诉讼时效中断情形，原告提交了2015年12月30日被告出具的《关于业主所提问题的答复》照片打印件一份，该答复中载明“一、关于提高延期交付违约金违约金赔付按合同履行”。被告质证称，对证据真实性不予认可，该份答复并不能证明被告的回复对象，不能证明是向原告所进行的答复，不能构成诉讼时效的中断，通过该份证据也无法证明原告向被告主张过违约金的请求。被告为证明其答辩主张，提交了2012年6月26日被告作为甲方、案外人韩树广作为乙方代表签订的《投资合作开发合同书》一份、芝罘区人民法院在另案原告时小涵诉本案被告商品房销售合同纠纷案件中对韩树广所作的调查笔录复印件一份，证明涉案房屋所在楼系芝罘区教体局广大教职工与被告进行合作开发建设,由芝罘区教体局职工方选定施工单位进行施工并负责竣工验收及结算,工程的逾期完工及交付应由教职工方自行承担责任，与被告无关。被告只是按照合同要求同意教职工方可以以被告名义办理上述事宜,并向教职工方的购房者出具购房合同收据并加盖印章。仅因被告配合出具相关手续就要求被告按照普通的商品房买卖合同关系承担违约责任无依据。《投资合作开发合同书》中约定：甲乙双方就幸福六村萬泰花苑24、26号楼房地产合作开发项目达成一致，乙方应按合作开发的24、26号楼建筑面积每平方米2200元（暂计约40522504元，最终以实测面积为准）向甲方支付合作开发费用（包括土地出让金和所有基础设施配套费），乙方向甲方支付合作开发费后可分得24、26号楼地上部分的建筑面积约18419.32平方米（建筑面积暂以设计图计算，最终按房管测测会报告为准），但24、26号楼的地下停车场在建成并竣工验收合格后归甲方所有；乙方于2012年7月1日前向甲方支付合作开发费用总额的90%（共36470253.60元）；乙方应于24、26号楼在竣工验收合格后向甲方支付合作开发费用总额的10%（4052250元）。合同中还约定，甲方责任为：交纳土地出让金并办理土地使用权证，办理报批报建手续，办理规划建设用地许可证、规划工程许可证；负责图纸审查，审查合格后交付乙方，由乙方负责24、26号的工程招投标，甲方协助乙方办理建设工程开工许可证；24、26号的工程施工、竣工备案及办理房产证等相关手续，由乙方负责，甲方同意乙方可以甲方的名义办理，在相关材料上需要甲方签字或盖章的，甲方应协助办理，但所产生的相应责任由乙方承担；对于乙方所分得的合作开发房屋，甲方不得出售；甲方协助乙方向购房者出具收据、购房合同并加盖印章；房屋的总造价应尽量控制在建筑面积每平方米4950元，此费用包括楼座款2200元、工程造价和税金2750元，超出部分由甲方承担。乙方责任为：按期足额向甲方支付合作开发费用；负责24、26号楼的开工、建设及工程施工资金的筹措及投入；选择有资质的施工单位，负责24、26号楼工程的招投标并承担产生的费用；负责按照施工图进行施工，工程质量达到合格标准；由甲方委托监理单位进行监理，乙方承担合作项目的工程监理费；负责工程竣工验收及工程竣工后的结算；负责对24、26号楼内的水电、燃气、暖气等相关设施的安装；房屋的建安工程由乙方负责，工程竣工后在保修期内，如该工程发生的一切质量问题由乙方负责；合作项目的销售全部由乙方负责，甲方协助出具相关手续（包括房屋买卖合同、收据和发票）。韩树广在调查笔录中称：我曾任区教体局工会工作委员会主任，与被告签订合同时我已退居二线；当时被告开发萬泰花苑以后，为稳定教师队伍、解决教师购房需求，由我牵头组织区教体局教职员工自愿团购萬泰花苑24、26号楼；合同中约定我方向被告支付2200元/平方米的合作开发费用，该两座楼的成本为4950元/平方米，超出部分由被告承担，不到4950元的多出部分被告还要退还；24、26号楼具体的施工单位是我方找的，工程款是按照施工单位的进度，经我方同意后，由我方先付款给被告，被告再付给施工单位，目前尚未最终结算；我方是以平均4950元/平方米的价格向教职工收取房款，具体是由区教体局的会计收取，但出具的是被告的收据，房款是存到了区教体局办公室副主任周东辉的个人账户中，只有我知道密码，卡平时放在保险柜中，需付合作开发款时再按被告要求将合作开发款支付给被告或被告指定的具体账户，但最终是付给了被告；据我了解24、26号楼竣工验收已经完成，但还没有通过综合验收，我没有参与验收；我认为24、26号楼达到交房条件，大部分人都接收钥匙并装修入住了，有许多24、26号楼业主问我，我就告诉他们抓紧时间去接房。原告质证称，对合同中印章的真实性没有异议，但是根据合同的相对性原则该案应当以原被告之间签订的房屋买卖合同为准，且被告已经向原告出具了相关购房款的收款收据，合同及收据中均没有体现被告所主张的情形，因此该证据与本案无关。本院认为：本案中，被告虽称涉案房屋所在的萬泰花苑24号楼为韩树广作为代表与被告合作开发所建，有被告提交《投资合作开发合同书》为证，但是根据该《投资合作开发合同书》，被告承担建设施工管理、代为支付工程款以及与购房者签订商品房买卖合同的合同义务，且被告在其与原告签订的《商品房买卖合同》中自愿向原告承诺了交房日期和逾期交房的违约责任，因此，在被告未按照《商品房买卖合同》的约定于2014年12月31日前向原告交付房屋的情况下，被告应承担逾期交房的违约责任。当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。关于被告提出的原告部分诉请超出诉讼时效的辩解，原告虽提交了照片打印件以证明诉讼时效存在中断情形，但在被告对照片所载《关于业主所提问题的答复》真实性不予认可的情况下，原告未能提供《关于业主所提问题的答复》原件，应承担对其不利的法律后果，本院对原告提交的照片打印件不予采信，认定原告未能举证证明在向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解前曾向被告主张过权利，故对原告诉请中超出法定诉讼时效的部分，本院不予支持。现原告请求被告以购房款572846.40元为基数按照日万分之0.5的标准支付2015年1月1日至2016年11月2日的逾期交房违约金，本院仅能支持被告向原告支付2015年10月1日至2016年11月2日期间以购房款572846.40元为基数按日万分之0.5的标准计算的逾期交房违约金11428.29元，超出部分，本院不予支持。被告以其与原告不存在真正的商品房买卖合同法律关系为由主张其不应承担逾期交房违约金的抗辩，理由不当，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台萬泰实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郝士章支付2015年10月1日至2016年11月2日的逾期交房违约金11428.29元；二、驳回原告郝士章的其他诉讼请求。如果被告烟台萬泰实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由原告郝士章负担113元，由被告烟台萬泰实业有限公司负担167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 黄  春  娜人民陪审员 伞  银  春二〇一九年十二月二十一日书 记 员 姜慧萍（代）