湖北省襄阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂06民终3107号 上诉人（原审原告）：屈小辉，男，汉族，1986年8月26日出生，住枣阳市。 上诉人（原审原告）：宋双秀，女，汉族，1985年12月21日出生，住襄阳市襄城区。 上列二上诉人委托诉讼代理人：田玲、杨双，湖北真武律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖北三岳房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄城区虎头山路1号。 法定代表人：丁智勇，公司董事长。 委托诉讼代理人：林宗善，湖北思扬律师事务所律师。 上诉人屈小辉、宋双秀因与被上诉人湖北三岳房地产开发有限公司（以下简称三岳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人屈小辉、宋双秀的委托诉讼代理人杨双，被上诉人湖北三岳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林宗善到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人屈小辉、宋双秀上诉请求：一审法院依据被上诉人在原审中提供的襄城区水利局2015年8月20日发布的襄城水文(2015)37号文件、《襄城区盘营、麒麟“城中村”改造项目排洪规划方案审查意见》、2016年4月7日由襄城区商务局向襄城区政府出具《关于盘营、麒麟城中村综合改造项目中涉及市政规划道路和泄洪渠问题的意见》等十一份文件认定被告的证据印证了涉案房屋所在小区泄洪渠及市政道路的施工属于《商品房买卖合同约定的可延期交房情形之一“政府部门对验收及市政配套、安装之延误”。确定可延期时间为2017年10月15日至2018年3月29日计166天属于认定事实和适用法律错误。1.原审法院依据双方签订的《商品房买卖合同》中附件十一“因政府配套、安装之延误，可延期交房”来认定本案被上诉人不构成延期交房属于认定事实错误。被上诉人提供的施工日志只能证明修建泄洪渠的时间是2017年10月至2018年3月，并不能证明因为修建泄洪渠必然会导致其房屋建设无法施工，两者之间并无任何关联。原审法院以此认定因修建泄洪渠导致工期延误没有事实依据;2.原审法院适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同》中第二十八条第二款明确约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为主。而一审法院依据的正是双方签订的补充协议第三条第一款第三小条的规定。该附件十一是格式合同（一方拟定重复使用，未与对方协商），并没有明显的提示买受人注意的标注，庭审中被上诉人也未提交证据证明当时尽到了提示义务，故根据《合同法》第39条第1款规定，提供格式条款一方在拟定格式条款以及在订立合同时应当遵循如下原则和义务，即：应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。且根据《商品房买卖合同》第二十八条第二款的约定，附件十一对买受人不产生效力，本案不应以附件十一作为定案的依据。原审法院并未审查这一重要事实，草率认定，属于适用法律错误。被上诉人至今并未正式将房屋交付给上诉人使用，虽然在2019年4月22日上诉人领取了钥匙对房屋进行装修，但当时被上诉人并未达到法律规定的交房的条件，因此2019年4月22日被上诉人的行为并不属于交付房屋。直至今日，被上诉人也未与上诉人办理正式的交房手续，也未给上诉人出具住宅质量保证书和住宅使用说明书。故，被上诉人仍应承担逾期交房的违约责任。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决被上诉人不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。 被上诉人三岳公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原告屈小辉，宋双秀向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，以全部房价数为基数，自2019年1月1日起至实际交房之日止，按日万分之一计算；2.诉讼费由被告承担。 一审判决认定事实：2017年12月3日，原告屈小辉、宋双秀作为买受人、被告三岳公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：XY2017121295），约定被告将其开发建设的位于襄城区××以西“山河万**”项目中第30幢1单元7层30-1-7-1号、预测建筑面积141.89平方米的商品房出售给原告，房屋总价款1098883元，原告选择贷款方式付款：在2017年12月3日付首期598883元，余款500000元向中国工商银行股份有限公司襄阳襄城支行申请贷款支付。商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任：（1）逾期在180日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一中双方约定了：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同签订后，原告按照合同约定支付首付款598883元，并于2017年12月26日贷款付清余欠房款500000元。2018年12月25日被告在襄阳日报的第12版，2018年12月26日被告在襄阳晚报的第5版登报发布“山河万**交房公告”，通知山河万**业主：山河万**的房屋于2018年12月31日起交付，请业主按照发出的交房通知书上的内容或营销中心电话告知的内容，前往营销中心办理交房手续。 一审另查明，2017年7月3日，三岳公司与预售资金监管银行签订了《襄阳市市区商品房预售资金使用管理协议书》，于2017年7月26日取得鄂襄审批预售字（2017）22号商品房预售许可证。案涉房屋于2019年4月10日取得备案表，于2019年5月7日取得测绘图。同时被告庭审中出示了房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 针对三岳公司提出的三点可延期交房事由，一审法院评判如下：第一、被告认为，政府应于2015年11月完成征迁工作，实际到2017年10月13日才完成征迁工作，使被告办理开始建设以及相关部门验收迟滞，应顺延110天。被告列举以下证据支持其主张：（1）襄城区政府主题会议纪要（2015年10月19日第26期），内容主要关于营盘、麒麟“城中村”综合改造项目推进，其中第三关于下一步具体工作中第（五）项为，檀溪办事处负责加快3#、4#、20A地块征迁进度，2015年11月底前完成全部征迁工作。（2）2017年9月30日襄城区政府檀溪街道办事处与被征收人吴云飞签订的“襄阳市2014年第一批城市棚户区改造项目（麒麟片区）集体土地上房屋及附属物补偿安置协议书”一份，内容系因麒麟片区棚户区改造需要，对征收被征收人位于营盘村的房屋补偿安置的方法。（3）2016年3月15日，中国人民解放军95980部队（甲方）与檀溪街道办事处（乙方）签订的“国防光缆改道施工协议”一份，内容为因乙方实施“山河万**”住宅小区项目建设，需改道甲方院后500米长国防光缆线路，乙方一次性向甲方支付光缆转迁以及施工费172478.69元。（4）2019年3月26日，中国人民解放军95980部队出具的“关于‘山河万**’国防光缆转迁延误证明函”，内容为证明该部队位于“山河万**”项目范围内的光缆确因李子园征迁延误造成转迁推后，于2017年10月13日完成光缆的临时转迁。（5）光缆线路图一份，显示中国人民解放军95980原国防光缆穿过“山河万**”小区地下室人防工程；原告认为，以上证据证明的事由均形成于原、被告签订合同前，且属于政府履行管理职责范围，不符合合同约定的免责理由。一审法院认为，上述事由并非《商品房买卖合同》附件十一中约定的可延期交房的情形，故被告辩称征迁工作延误的时间应予顺延，不予采信；第二、被告认为，其因修建了本应由政府配套修建的泄洪渠及其市政道路，属于合同约定的可延期交付事由。被告列举以下证据支持其主张：（1）襄城区水利局2015年8月20日发布的襄城水文（2015）37号文件，主要内容为：对三岳公司报送的《请求审批〈襄阳市襄城区营盘、麒麟“城中村”改造项目中3#、4#、20A#地块排洪规划方案〉的函》予以批复，收悉后，2015年8月，我局主持召开了《襄阳市襄城区营盘、麒麟“城中村”改造项目排洪规划方案》审查会并通过了审查意见，基本同意规划方案。（2）《襄城区营盘、麒麟“城中村”改造项目排洪规划方案审查意见》，内容为：2015年8月14日，襄阳市水利局、襄阳市防办、襄城区水利局、襄城区防办等单位领导、专家和代表参加了《襄阳市襄城区营盘、麒麟“城中村”改造项目排洪规划方案》审查会，听取了设计单位襄阳市水利规划设计院汇报，基本同意该规划方案。主要审查意见包含工程概况及必要性、防洪标准及设计洪水、排洪规划方案、结论及建议、工程估算等内容。（3）2016年4月7日由襄城区商务局向襄城区政府出具《关于营盘、麒麟城中村综合改造项目中涉及市政规划道路和泄洪渠问题的意见》，建议将营盘、麒麟城中村综合改造项目中3#、4#、20A#地块中规划涉及市政规划道路和泄洪渠由区政府立项，列入2016年城建计划，由区住建局委托具有相关资质的单位进行设计及工程预算，再按程序进行工程施工招投标。（4）2016年4月8日，由襄城区住建局向襄城区政府出具“区住建局关于营盘、麒麟‘城中村’综合改造项目中3#、4#、20A#地块中间道路及泄洪渠修建问题的意见”，原则同意三岳公司提出的建议，但需按照政府投资工程建设程序办理相关手续。（5）2016年11月22日，襄城区住建局向襄城区政府出具的“区住建局关于麒麟、营盘城中村综合改造项目配套市政路及泄洪渠工程建设问题的意见”，内容为“接到区政府领导关于麒麟营盘城中村综合改造项目配套市政路及泄洪渠工程建设问题的批示件后，我局高度重视，经认真研究现提出以下意见：麒麟营盘城中村综合改造项目配套市政路是襄阳市总规路网中的一条支路，规划长度480米，宽度12米。按照襄阳市、区两级市政设施管理职权划分文件精神，该路应由市级相关部门进行投资、建设，我们已经申报为2017年市级城建项目计划，等待批准实施。若要加快项目建设，采取代建制实施，建议按照一事一议向市政府专题汇报，明确项目出资、建设、管理、交接单位，理顺建设程序。”（6）三岳公司于2016年4月1日、2016年11月15日向襄城区政府出具了两份《关于营盘、麒麟城中村综合改造项目中3#、4#、20A#地块中规划涉及市政规划道路和泄洪渠有关修建问题的请示》，分别请示能否由区政府先行委托具有相关资质单位进行设计以及工程预算后由三岳公司先期施工，以加快改造项目的建设进度，以及请示能否由三岳公司先行委托具有相关资质单位进行设计以及工程预算后由三岳公司先期施工。（7）“2017年襄阳市城乡建设计划（襄城项目完善修改稿）”，其中显示麒麟营盘片区规划路中“道路长480米，宽12米，泄洪渠长480米”的建设以及投资主体均为襄城区政府。（8）2016年12月，由襄阳市水利规划设计院设计的“湖北省襄阳市山河万**房产项目排洪沟工程实施方案”。（9）“施工日志”两本，显示自2017年10月15日至2018年3月29日，被告施工修建泄洪渠。（10）2019年4月17日，襄城区营盘城中村改造指挥部出具“证明”一份，内容为“证明湖北三岳房地产开发有限公司开发的山河万**项目，政府应为配套建设项目中的泄洪渠及市政道路，但因为城建计划建设滞后原因，此配套设施进展不大，影响项目施工进度达六个月，后由湖北三岳房地产开发有限公司主动承担泄洪渠及小区道路建设，才减少了项目进度的继续拖延。”(11)第36期“襄城区政府专题会议纪要”，标题为“关于解决麒麟、营盘“城中村”综合改造项目若干问题的专题会议纪要”，该纪要第三条明确了由区住建局统筹考虑将“城中村”改造项目范围的，应由政府承建的相关基础设施配套建设项目纳入由政府投资建设项目计划、组织实施。原告认为，以上证据证明的事由均形成于原、被告签订合同前，且属于政府履行管理职责范围，不符合合同约定的免责理由。一审法院认为，被告的上述证据共同印证了案涉房屋所在小区的泄洪渠及其市政道路的施工属于襄城区政府的配套工程，属于《商品房买卖合同》约定的可延期交房情形之一“政府部门对验收及市政配套、安装之延误”。依照合同约定，可延期时间为事由发生至消失的相应期间，襄城区营盘城中村改造指挥部于2019年4月17日出具一份“证明”，结合被告提供的泄洪渠的施工日志，本院确定可延期时间为2017年10月15日至2018年3月29日计166天；第三、被告认为，因政府治理非法采砂导致被告没有混凝土施工达40天以上，该时间应予顺延。被告列举以下证据支持其主张：（1）“襄城区深化整治非法采砂非法码头工作实施方案”。（2）襄阳市泰基混凝土有限公司、湖北广捷混凝土有限公司、襄阳固德基混凝土有限公司、襄阳市天固隆泰新型建材科技有限公司分别出具的“证明”，证明因全市河道砂石停止开采，未能向三岳公司供应商品混凝土。原告认为，证据形式为复印件，即便属实也与本案无关，政府治理非法采砂，不影响被告的施工。一审法院认为，政府治理非法采砂，但并不禁止正常的经营作业，且该事由不属于《商品房买卖合同》约定的可顺延交房的情形，故被告该辩称不予采信。综上，一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。被告虽于2018年12月25日通知交房，但于2019年4月10日、2019年5月7日始取得案涉房屋备案表、房屋的测绘图，才具备合同约定的交付条件，超出合同约定的交付时间2018年12月31日达127天。但《商品房买卖合同》附件十一中约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：……3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。”本案中，泄洪渠及其市政道路的施工属于襄城区政府的配套工程，依据合同约定，因泄洪渠及其市政道路的施工的延误造成交房延误，属可顺延事由，被告辩称的征迁工作以及政府治理非法采砂属可顺延事由，不予采信。可顺延时间为事由发生至消失的相应期间即泄洪渠的施工时间166天，据此计算，被告虽按合同约定的交房时间逾期交房127天，但剔除泄洪渠及其市政道路的施工延误166天合理延期交付的天数后所确定的被告交房日来看，被告实际并未逾期交房，不构成逾期交房的违约事实，故原告诉请被告承担违约责任无事实依据，不予支持。原告称被告所辩称的顺延事由形成于原、被告签订合同前，但2017年7月26日案涉房屋取得商品房预售许可证，因被告在申报预售许可证时，交房的时间已被一并确定，泄洪渠施工之延误事由发生于申报预售许可证至合同约定的交房时间期间，则依照合同约定可据实顺延。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告屈小辉、宋双秀的诉讼请求。案件受理费为50元，由原告屈小辉、宋双秀负担。 二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，《商品房买卖合同》（预售）第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中包含不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。2019年4月22日，屈小辉、宋双秀领取涉案房屋钥匙后对房屋进行了装修。 二审中，三岳公司向本院提交襄阳市襄城区住房和城乡建设局于2019年12月6日出具的证明，内容为：三岳公司开发的“山河万**”项目，依据“城中村”改造协议和政府文件，政府应承建该项目中基础配套设施泄洪渠及市政道路，而且檀溪片区规划中也已标明，目前该泄洪渠和市政道路将该项目分割成3#、4#、20A#三个地块，但因为城建建设滞后原因，此配套设施在该项目建设收尾阶段仍未实施，泄洪渠和市政道路的建设，直接影响该项目三个地块间水、电、气管网相通的室外配套工程建设达六个月，导致该项目建设竣工验收备案证明取得相应延期。 本院认为：三岳公司取得涉案房屋预售许可证后，与屈小辉、宋双秀签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件十一《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，均应认定有效。双方当事人在附件十一《补充协议》中约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：……3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。”该条系对非出卖人原因影响房屋交付而顺延交付时间的约定，未不合理的加重买受人责任，也未排除买受人的主要权利。因此，屈小辉，宋双秀上诉主张附件十一《补充协议》的该条约定对买受人不产生效力，本案不应以附件十一作为定案依据，本院不予支持。“山河万**”项目紧靠山体，极易发生山洪，项目区内建筑地势相对低洼，经三岳公司申请，水利部门和政府有关部门在该项目3号、4号、20号地块中间规划市政道路和泄洪渠，以防止山洪发生时危及项目居民生命和财产安全，该市政道路和泄洪渠属于有利“山河万**”小区居民的政府工程。虽然三岳公司为加快项目建设的进度，主动向政府申请先期施工，并不影响对市政道路和泄洪渠属于政府工程的认定。如因该工程建设影响项目房屋交付，应适用附件十一《补充协议》的约定予以交付顺延。二审中，三岳公司向本院提供了襄阳市襄城区住房和城乡建设局出具的证明，证明市政道路和泄洪渠建设影响了本案项目竣工验收备案证明的取得。襄阳市襄城区住房和城乡建设局作为核发涉案房屋竣工验收备案表的行政机关，其出具的证明本院予以采信。故自本案《商品房买卖合同》（预售）及附件十一《补充协议》签订之日至市政道路和泄洪渠建设竣工这一期间，应作为顺延房屋交付时间予以扣除。据此，本案可顺延房屋交付时间为117天（2017年12月3日至2018年3月29日）。合同约定的交房时间为2018年12月31日，三岳公司取得涉案房屋竣工验收备案表、测绘图的时间分别为2019年4月10日、2019年5月7日。在合同约定的交付条件具备前，屈小辉、宋双秀已于2019年4月22日领取了涉案房屋的钥匙并对涉案房屋进行了装修，应视为对合同权利的放弃，认可了三岳公司当时的交房条件。故三岳公司超出合同约定的交付时间为113天（2018年12月31日至2019年4月22日），扣除可顺延的117天，三岳公司对屈小辉、宋双秀未构成延期交房。屈小辉、宋双秀上诉称三岳公司至今未将涉案房屋正式交付其使用，三岳公司应承担违约责任，与事实和合同约定不符，本院不予支持。一审法院未考虑《商品房买卖合同》（预售）及附件十一《补充协议》签订前市政道路和泄洪渠已开始建设的事实，而将市政道路和泄洪渠建设期间全部顺延扣除不当。但鉴于判决结果正确，本院予以维持。 综上所述，屈小辉、宋双秀的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人屈小辉、宋双秀负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 俊 审判员 杨 文 审判员 严庭东 二〇一九年十二月十三日 书记员 郭明月