广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2436号 上诉人（原审被告）:广西龙宇房地产开发有限公司。住所地博白县博白镇人民中路061号（富迪嘉园对面广湛修理厂内）。统一社会信用代码914509237943139994。 法定代表人：朱泓宣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林旺，广西顺运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈锋，男，1978年2月15日出生，汉族，居民，户籍地广东省东莞市，现住博白县 被上诉人（原审原告）：黄敏，女，1990年2月20日出生，汉族，居民，户籍地广东省东莞市，住博白县 两被上诉人的委托诉讼代理人：梁祖权，博白县法律服务中心法律工作者。 上诉人广西龙宇房地产开发有限公司（以下简称龙宇房地产公司）因与被上诉人陈锋、黄敏商品房销售合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2019）桂0923民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙宇房地产公司上诉请求：撤销博白县人民法院作出的（2019）桂0923民初1599号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决仅凭被上诉人提供的一份盖有上诉人公章的《收据》，便认定上诉人收到被上诉人的预约金和首付款共580434元，是不当的。事实上，上诉人根本没有收到被上诉人的任何预约金和首付款，被上诉人之所以拿到盖有上诉人公章的《收据》，是因为上诉人的房产代理销售商（广西华天房地产开发有限公司）职员黄晓萍盗用了盖有上诉人公章的空白《收据》，采取“一房二卖”的手段，骗取了被上诉人的钱财，目前公安机关也对黄晓萍进行了立案侦查，追究其刑事责任。根据《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条规定：“行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财产归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪行为的，单位对行为人该犯罪行为造成的经济损失不承担民事责任。因此，一审法院应当查清事实。二、一审判决认定上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关系成立，也是不当的。上诉人与被上诉人双方没有签订书面的房屋买卖合同，根据交易习惯或销售流程，买方应先将首付款通过刷卡转账到公司账户后，公司才与买方签订《商品房买卖合同》，被上诉人之所以没持有书面的《商品房买卖合同》，是因为被上诉人没有交付款项给上诉人。因此，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖的真实意思表示，黄晓萍的个人犯罪行为并不能代表公司的行为。综上所述，上诉人认为，被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实和适用法律错误，恳请二审法院依法撤销，驳回被上诉人的诉讼请求。 陈锋、黄敏辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，判决正确。双方签订的《商品房买卖合同》成立并有效，上诉人出具的收据足以说明双方签订合同成立。2、答辩人作为购房者已将购房款交给上诉人，因此双方存在房屋买卖关系。对方对此不予认可但未能提供反驳的证据。对方未能及时交付房屋应承担违约责任。虽然双方未签订说明商品房买卖合同并未约定交房时间，答辩人已经支付部分房款，上诉人应在房屋建成后在合理期限内向答辩人交付房屋。上诉人并未向答辩人催缴房款也未交付房屋，答辩人要求解除商品房买卖合同合情合理，上诉人应该支付资金占用费。在答辩人起诉前，上诉人将房屋二次出售给第三人，并隐瞒答辩人，严重侵害答辩人的合法权益，应承担违约责任。3、上诉人主张职员黄晓萍盗用空白合同不是事实，上诉人并未能提供证据证明。上诉人上诉无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。 陈锋、黄敏向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告双方的商品房买卖合同关系；2、依法判令被告返还购买商铺首付款580434元给原告，并以580434元本金为基数从2018年6月7日起至付清之日止按中国人民银行规定的农村信用合作社同期同类的逾期贷款利率支付利息给原告；3、依法判令确认原告已交付给被告的预约金50000元为购房定金，并判令被告双倍返还定金给原告。 一审法院认定事实：2017年12月7日，原告在被告龙宇房地产公司置业顾问黄晓萍的洽谈和安排下向被告支付50000元预约金，欲购买被告开发的美澳思国际城小区二期2栋1单元一层128号商铺。被告收到原告支付的预约金后向原告出具一份格式收款收据[收据票根号№8033970，收据内容载明“今收到陈锋交来二期一层商铺预约金（刷卡）意向128号50000元”，收据上加盖有“广西龙宇房地产开发有限公司”红色财务专用章，出纳“林某”的印鉴，经手人“黄晓萍”的签名]；2018年6月6日，原告依约向被告支付完毕该商铺的首付款580434元（含50000元预约金在内），被告收到原告支付的首付款后当即收回了50000元预约金的收款收据并合并出具格式收款收据一份（收据票根号№9143591，收据内容载明“今收到陈锋交来二期2-1-128号商铺首付款580434元”，收据上加盖有“广西龙宇房地产开发有限公司”红色财务专用章，出纳“林某”的印鉴）给原告收执。2018年4月2日，被告与案外人梁某标对涉案128号商铺又签订一份《商品房销售合同（预售）》（合同编号：MAS-A-2AA128）以单价为每平方米25895.16元（总价款1401187元）转卖给案外人梁某标所有；截止至2018年7月10日止，案外人梁某标已向被告支付完毕1401187元；被告亦已将涉案128号商铺交付给案外人梁某标。由于被告收到原告支付的首付款后迟迟不向原告交付商铺，原告曾向被告多次提出请求交付商铺或者退还购房款，但被告既不交付商铺，也不退还购房款给原告，原告诉至法院。涉案美澳思国际城小区二期2-1-128号商铺面积是52.92平方米，坐落在博白县东北面；该商铺由博白县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为：第201628号。 一审法院认为，关于原告与被告之间是否存在商品房买卖合同关系的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中虽然没有直接证据证明双方签订书面的商品房买卖合同，但原告提供了支付给被告的购买美澳思国际城小区二期2栋1单元一层128号商铺的预约金和首付款的收款收据，证明双方具有订立商品房买卖合同的合意；被告虽对此不予认可，但未能提供足以反驳的证据，亦未能对其为何收取原告的首付款作出合理解释。原告作为商铺的买受人，已向被告支付了购房首付款，已履行了主要义务，被告亦已实际接受了原告的购房首付款。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，故原告主张双方存在商品房买卖合同关系，有被告龙宇房地产公司出具的商铺预约金和商铺的首付款两份收款收据为凭，足以证明双方具有订立商品房买卖合同关系的合意，虽然双方未签订过书面合同，但不影响合同关系的成立，依法应予认定原告与被告之间存在商品房买卖合同关系。被告以其未与原告签订书面的商品房买卖合同为由，主张双方之间不存在商品房买卖合同关系，理据不足，不予采信。双方虽然未签订书面商品房买卖合同，未约定具体交房时间，被告在收取原告已经支付首付款后应当在合理期限内向原告履行交付涉案128号商铺给原告的义务；被告至本案起诉前仍不能交付商铺给原告的原因，是因为被告将原合意出卖给原告的商铺后又恶意以高价转卖给案外人梁某标导致合同不能履行，故被告行为上具有重大过错，构成根本性违约，原告要求解除与被告的商品房买卖合同关系合情合理，符合法律规定，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故被告对所收取原告的购房款应当全额返还给原告。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定，由于被告行为上违约和重大过错，依法应当承担违约的民事法律责任。由于被告长期占用原告的购房首付款造成原告的资金被占用的利息损失应当赔偿，原告要求被告对占用其购房首付款580434元资金按照中国人民银行规定的农村信用合作社同期同类贷款利率支付利息（即资金占用费），符合法律规定，依法予以支持。至于原告诉请判令确认其于2017年12月7日支付给被告的50000元购房预约金为购房定金并判令被告双倍返还定金的证据不足，应当承担举证不能的法律后果，不予支持。综上所述，被告主张不予返还原告支付的购房首付款，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条第（四）项，第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告陈锋、黄敏与被告广西龙宇房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系；二、被告广西龙宇房地产开发有限公司返还580434元给原告陈锋、黄敏；三、被告广西龙宇房地产开发有限公司赔偿资金占用费给原告陈锋、黄敏（资金占用费的计算以580434元为基数，从2018年6月6日至本判决确定付清之日止按中国人民银行规定的农村信用合作社同期同类的贷款利率计算）；四、驳回原告本案的其他诉讼请求。本案受理费10104元，减半收取5052元（原告已预交），由被告广西龙宇房地产开发有限公司负担；由被告在履行上述判决给付义务时一并付给原告。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：龙宇房地产公司提供的受案回执、立案告知书，内容真实，来源合法，可以作为认定事实的依据。其提供证人林某、许某、高某的陈述是对其所了解情况的反映，可以结合本案的其他证据作为认定事实的依据。 本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，涉案小区的房地产是由龙宇房地产公司开发建设的并委托广西华天房地产开发有限公司进行销售，两家公司在本案小区的办公地点一起，售楼部挂龙宇房地产公司的牌子，黄晓萍是广西华天房地产开发有限公司的销售人员，涉案商铺的款项都是由陈锋转账支付到黄晓萍的个人账户。2019年4月2日，广西华天房地产开发有限公司向博白县公安局报案反映黄晓萍存在职务侵占的情形，2019年4月10日博白县公安局书面告知广西华天房地产开发有限公司，黄晓萍职务侵占一案已经立案。还查明，陈锋、黄敏在涉案小区另购买有一套商品房，2019年1月20日黄敏与龙宇房地产公司签订了一份分期付款协议书，购买了一个车位，并支付了预付款为27088元（其中部分款项是陈锋转账到龙宇房地产公司财务林某的个人账户，部分是陈锋转账到黄晓萍的账户）。 本院认为，黄晓萍是龙宇房地产公司的委托销售人员，其就美澳思国际城小区二期2栋1单元一层128号商铺的收取陈锋、黄敏首付款项580434元，并将加盖了龙宇房地产公司印章及公司财务主管林某印章的发票给陈锋、黄敏收执，事实清楚，虽然未订立书面合同，但从协商、付款、出具发票的行为可认定双方已经就涉案商铺的买卖达成合意，买卖合同已经依法成立，龙宇房地产公司以未签订合同为由主张双方不存在商品房买卖的合同关系，与事实不符，本院不予采信。黄晓萍虽因职务侵占被刑事立案侦查，但黄晓萍与陈锋、黄敏洽谈协商买卖商品房的事宜，在其销售职权的范围内，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，龙宇房地产公司应当对黄晓萍向陈锋、黄敏收取首付款销售商品房的行为承担责任，龙宇房地产公司以黄晓萍涉嫌经济犯罪为由主张其公司不应承担责任，亦与《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任”规定不符，本院不予支持。 综上所述，龙宇房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10104元，由广西龙宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 甘伟强 审 判 员 谭 政 审 判 员 李 伟 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 潘 丽 书 记 员 许泰榕