四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民初144号 原告（执行案外人）：王荐茗，男，1986年6月16日出生，汉族，初中文化，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：朱晓光，四川砝鼎律师事务所律师。 被告（申请执行人）：重庆市合川区教育建筑工程有限公司。统一社会信用代码：91500117203607830T，住所：重庆市合川钓办处嘉滨路**。 法定代表人：王修才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李小松，重庆百君（合川）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：巴中市长林瑞投资有限公司。统一社会信用代码：915119005999915914，住，住所：四川省巴中市巴州区汽配街莲花锦苑**门市/div> 法定代表人：何长名，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何法太，男，1952年7月19日出生，汉族，该公司员工，住，住四川省巴中市巴州区/div> 第三人：龙秀华，女，1966年4月10日出生，汉族，初中文化，退休工人，住，住四川省巴中市巴州区/div> 原告王荐茗与被告重庆市合川区教育建筑工程有限公司（以下简称合川教育建筑公司）、第三人巴中市长林瑞投资有限公司（以下简称长林瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月21日立案后，依法通知龙秀华为第三人参加本案诉讼，适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王荐茗的委托诉讼代理人朱晓光、被告合川教育建筑公司法定代表人王修才的委托诉讼代理人李小松、第三人长林瑞公司法定代表人何长名的委托诉讼代理人何法太、第三人龙秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王荐茗向本院提出诉讼请求：1.不得执行巴中市巴州区回风二环路“长林·嘉苑”项目中的第五幢B2-103号（5-10-3）房屋，并解除对该住房的查封。2.确认巴中市巴州区回风二环路“长林·嘉苑”第五幢B2-103号（5-10-3）房屋属原告购买。事实及理由：巴中市中级人民法院在执行被告（申请执行人）合川教育建筑公司与第三人（被执行人）长林公司建设工程施工合同纠纷一案中，以2017年10月26日作出的（2017）川19执53号执行裁定（简称53号执行裁定）查封了巴中市巴州区回风二环路“长林·嘉苑”项目中的第五幢B2-103号（5-10-3）住）住房称案涉房屋），2019年5月28日作出（2019）川19执恢5号执行裁定书（简称5号执行裁定）裁定拍卖案涉房屋。原告知悉后，向巴中市中级人民法院提出执行异议申请，请求撤销53号执行裁定、5号执行裁定和拍卖公告。巴中市中级人民法院以（2019）川19执异93号、112号执行裁定驳回了原告的执行异议请求。原告对巴中市中级人民法院（2019）川19执异93号、112号执行裁定不服，认为该二份执行裁定认定事实和适用法律错误，损害了原告的合法权益，依法应予纠正。 2017年2月15日，第三人龙秀华付款439215元购买了第三人长林瑞公司开发的“长林·嘉苑”五幢10楼3号房屋（即案涉房屋），长林瑞公司向龙秀华出具了收款收据，加盖了长林瑞公司财务专用章。并交付了房屋钥匙。2018年3月，龙秀华将案涉房屋转让给原告，并协助原告与长林瑞公司签订格式《商品房购房合同》，合同载明购房款439215元为一次性付款。之后，原告对房屋进行了装修后入住。 巴中市中级人民法院（2019）川19执异93号、112号执行裁定认为“经审查，案外人未提交《商品房购房合同》、《收据》的原件进行核实，合同签订日期为2018年3月15日，案外人未提交在本院查封前就已经合法占有该房屋的证据，且案外人无证据证实非因自身原因未要求被执行人办理房屋网签合同及过户手续”是错误的。1.合议庭未组织听证或通知原告提交原件核对。所以，原告未提交原件审查。长林瑞公司持有的原件也未交合议庭审查。2.龙秀华2017年2月15日足额支付房款给长林瑞公司后，长林瑞公司已将案涉房屋钥匙交付。龙秀华将案涉房屋转让给原告时，即把钥匙交付给了原告。所以，原告才能装修入住。合议庭未通知第三人核实。3.龙秀华占有房屋的时间是2017年2月15日，而53号执行裁定作出的时间是2017年10月26日。所以，原告是在法院查封前就已合法占有案涉房屋。且53号执行裁定后来是终结了执行，所以才有执恢5号执行裁定。执行程序终结了，因执行程序采取的执行措施就应解除。因此，对案涉房屋的查封是2019年5月28日。在这个时间段，原告已入住案涉房屋。4.案涉房屋未办理产权登记，是第三人造成的，非原告原因。“长林·嘉苑”并不是只有案涉房屋未办理产权登记。 综上所述，原告对案涉房屋享有的权利足以排除执行，特提起执行异议之诉，原告的主张符合法律规定，请人民法院支持。 被告合川教育建筑公司辩称：请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。1.案涉房屋在查封之前，王荐茗与长林瑞公司之间不存在买卖法律关系，根据原告诉状中所称系2018年3月从龙秀华处购买案涉房屋，在案涉房屋查封之前，原告并没有购买案涉房屋。2.龙秀华与长林瑞公司之间不存在真实的买卖法律关系，龙秀华从根本上不属于法律意义上的消费者，没有从长林瑞公司处购买案涉房屋。3.案涉房屋在查封之前，原告以及龙秀华均没有占有案涉房屋。4.原告未向长林瑞公司支付过任何购房款，同时龙秀华也未向长林瑞公司支付任何房款，所以原告在诉状中诉称已支付购房款不属实。5.原告对案涉房屋不应当享有物权或物权期待权，不享有足以排除强制执行的民事权益，原告提起的诉讼，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或者29条之规定，因为28条、29条是基于真实的买卖法律关系中的消费者，原告与长林瑞公司之间没有形成真实的买卖关系，不属于法律意义上的消费者。6.被告对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，被告的权利优先于抵押权，及其他普通债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条之规定，本案由于原告与第三人之间在案涉房屋查封之前并没有建立真实合法的买卖关系，也未支付房款、也未占有房屋，所以原告的诉请没有法律依据和事实依据，恳请依法驳回。 第三人长林瑞公司述称：1.长林瑞公司已经取得房屋预售许可证，与原告签订的房屋买卖合同合法有效。2.公司的欠款、工程借款，包括何长林的借款，抵消原告应当支付的房款，不违反法律法规效力强制性的规定，且债的产生均发生在案涉房屋被查封前，当属合法有效，原告享有物权期待权。3.在房屋被查封之前，原告基于双方签订的合同合法有效对房屋进行占有，为合法占有。4.2017年9月8日，长林瑞公司与被告的（2017）川19民初的民事调解书，确定了被告的工程款优先受偿权，但我司与原告签订房屋买卖合同，均发生在被告主张工程价款优先受偿权之前，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，被告以工程价款优先享受权，抗辩原告物权期待抗辩的理由不成立，人民法院应当不予支持。5.被告对老百姓已购买的“长林·嘉苑”的房屋申请查封，显然是被告为了一己私利，损害他人合法权益。请求法院明察并公正裁决。 第三人龙秀华述称：何长林向自己借款用于支付农民工的工资，又用房子抵的借款。后来我不想在那儿住，就转卖给了王荐茗，两次合同都是在长林瑞签的，自己的合同被长林瑞收走了。 经审理查明：本院于2017年9月8日作出（2017）川19民初42号民事调解书，确认调解协议：一、被告巴中市长林瑞投资有限公司自愿于2017年9月15日前向原告重庆市合川区教育建筑工程有限公司支付2016年４月30日前的工程进度款4550万元及2014年12月3日至2017年7月7日期间的资金利息10733811元。2017年7月8日之后的资金利息计算标准：以4550万元为基数，按月利率2%计算至付清之日止；二、原告重庆市合川区教育建筑工程有限公司在4550万元范围内对被告巴中市长林瑞投资有限公司开发的“长林·嘉苑”工程项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权。调解书发生法律效力后，因长林瑞公司未履行调解书确定的付款义务，合川教育建筑公司向本院提出执行申请。本院于2017年10月26日作出（2017）川19执53号执行裁定，查封了长林瑞公司投资开发的“长林·嘉苑”项目部分房产。因长林瑞公司未履行本院（2017）川19民初42号民事调解书确定的支付义务，本院于2019年5月28日作出（2019）川19执恢5号执行裁定，裁定对查封的长林瑞公司投资开发的“长林·嘉苑”项目部分房产予以拍卖。查封及拍卖的房屋包括原告王荐茗购买的位于巴中市巴州区。 王荐茗对本院作出的（2017）川19执53号、（2019）川19执恢5号执行裁定涉及的执行标的的房屋提出了书面异议，本院于2019年6月28日作出（2019）川19执异93号、（2019）川19执异112号执行裁定，均认为：王荐茗的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项、第（二）项、第（四）项规定的情形，案外人王荐茗的异议请求不能成立。裁定驳回案外人王荐茗的执行异议请求。王荐茗不服执行裁定，遂向本院提起诉讼。 同时查明：第三人龙秀华因与第三人长林瑞公司的实际控制人何长林之间存在债权债务关系，长林瑞公司于2017年2月5日给龙秀华出具了收龙秀华购买“长林·嘉苑”第5幢10号楼3号房屋购的房款439215.00元的收据，并加盖了长林瑞公司的财务专用章。同日，龙秀华向长林瑞公司出具了领住房钥匙的领条。后龙秀华将案涉房屋转让给原告王荐茗，2018年3月5日，长林瑞公司重新与王荐茗签订了《商品房购房合同》，约定：购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于巴中市巴州区，建筑面积约98.7平方米，优惠后的单价为4450.00元／平方米，优惠后总房价款为439215.00元，网签《商品房买卖合同》后本预售协议自行失效，并由出卖人收回。出卖人处加盖“长林·嘉苑”专用章。 另查明：案涉房屋于2014年12月26日取得了预售许可证。现王荐茗已将案涉房屋装修完毕并入住。2019年11月19日，巴中市房产管理中心出具的《个人及家庭房屋登记记录》记载王荐茗（王帆）、黄晓奉在巴中市房产登记档案信息系统无登记房产。 以上事实，有原告提交的《商品房购房合同》、《收据》、《领条》、《个人及家庭房屋登记记录》、《执行裁定书》，被告提交的《民事调解书》等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，案外人提出的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点为王荐茗所购买房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的情形。 关于案涉房屋查封前是否已经签订合法有效的书面买卖合同问题。本院认为，虽然本案原告王荐茗与第三人长林瑞公司签订《商品房购房合同》的时间是2018年3月5日，在本院查封该房屋的时间2017年10月26日之后，但王荐茗不是在签订合同时直接从长林瑞公司购买案涉房屋，而是受让于在2017年2月5日就与长林瑞公司建立了商品房买卖关系的第三人龙秀华，而长林瑞公司同意将其实际控制人何长林对龙秀华所负债务直接抵作龙秀华的购房款，并不为法律所禁止。换言之，龙秀华当时就已经全额交付了购房款，即长林瑞公司在法院查封前就全额收取了案涉房屋的价款，并将钥匙交付给龙秀华，双方之间的房屋买卖关系依法成立，受法律保护，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面商品房买卖合同的情形；长林瑞公司就案涉房屋再次与王荐茗签订的《商品房购房合同》，只不过是因为商品房作为不动产，在将要进行的权属登记时必须具备的形式要件，而非重新建立买卖关系。因此，案涉房屋从2017年2月5日起就已不是长林瑞公司可以再行出售的商品房，不在人民法院因为执行而可以查封的长林瑞公司的财产范围之内。 关于案涉房屋是否系王荐茗用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。本院认为，原告王荐茗向本院提供了房屋管理部门出具的不动产登记信息，证明在其名下无住房，符合购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋之情形。 关于王荐茗请求解除查封的问题。本院认为，查封系本院在执行（2017）川19民初42号民事调解书的财产保全行为，王荐茗可在本案判决后，在执行（2017）川19民初42号民事调解书的程序中依法向本院申请。王荐茗该请求不属本案审理范围，本院不予支持。 关于原告王荐茗对案涉房屋是否享有物权期待权，是否归其所有的问题。本院认为，长林瑞公司在将案涉房屋的钥匙交付给龙秀华之日起，就不能再控制该房了，现在已由王荐茗装修入住，即王荐茗已实际占有，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉房屋在办理物权登记前，王荐茗享有物权期待权。王荐茗请求对案涉房屋判归其所有，通过本案查明的事实，案涉房屋尚未竣工验收，尚不具备法律规定的物权性质。本院对王荐茗的该项诉讼请求不予支持。 关于合川教育建筑公司主张的享有建设工程优先受偿权的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”；最高人民法院2002年6月11日给上海市高级人民法院的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。因此，合川教育建筑公司就案涉房屋主张建设工程优先受偿权的理由不成立，本院不予支持。 关于本案诉讼费负担的问题。因长林瑞公司欠付合川教育建筑公司工程款及不能为王荐茗办理房屋权属登记手续是导致本案纠纷的主要原因，本案的诉讼费应由第三人长林瑞公司负担。 综上所述，原告王荐茗所购买房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条全部条款规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认2018年3月5日原告王荐茗与第三人巴中市长林瑞投资有限公司签订的《商品房购房合同》有效，原告王荐茗对位于巴中市巴州区房屋享有物权期待权； 二、在重庆市合川区教育建筑工程有限公司申请执行（2017）川19民初42号民事调解书一案中不得执行位于巴中市巴州区房屋。 三、驳回原告王荐茗的其他诉讼请求。 案件受理费7888.00元，由第三人巴中市长林瑞投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2019）川19执异93号、（2019）川19执异112号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  黄晓东 审判员  袁 梅 审判员  黎 明 二〇一九年十二月二十九日 书记员  李彩菊