广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3844号上诉人（原审被告）：英德仙湖房地产开发有限公司。住所地：英德市*******。法定代表人：陈x成，执行董事。委托诉讼代理人：何智瑾，广东省平正信诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭志锋，男，汉族，1975年3月17日出生，住英德市******委会井塘下组。被上诉人（原审原告）：梁银花，女，汉族，1980年2月22日出生，住英德市******委会井塘下组。两被上诉人共同委托诉讼代理人：程瑞，广东浈阳律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡细康，广东浈阳律师事务所律师。上诉人英德仙湖房地产开发有限公司（以下简称英德仙湖公司）因与被上诉人彭志锋、梁银花商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初3557号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。英德仙湖公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回彭志锋、梁银花的诉讼请求；2、一、二审受理费由彭志锋、梁银花承担。事实和理由：首先，一审判决已经认定政府建设茶园路及教育路创文改造工程是不可预见的。由于该工程是政府统一部署、强制要求，并且由于直接涉及涉案房屋所属茶园路东英德大道西（F、N地块）新天地积庆里商业街红线范围内的规划修改，该工程未完成前，涉案房屋所在楼房无法继续施工，更不可能竣工验收，因此，该工程占用英德仙湖公司的履约时间，是英德仙湖公司无法加以阻止的，英德市规划和城市综合管理局出具的《关于仙湖公司配合建设茶园路及教育路创文改造工程的证明函》也明确创文改造工程对涉案房屋所属茶园路东英德大道西（F、N地块）新天地积庆里商业街项目的施工进度和工期是肯定造成影响的，故属于不能避免且不能克服。在法理上，不可抗力分为由自然原因引起的自然现象和由社会原因引起的社会现象，政府统一、强制地部署建设茶园路及教育路创文改造工程，就是由社会原因引起的社会现象，具体即为政府干预行为。因此，应当认定逾期交房是因为不可抗力的介入，适用《合同法》第一百一十七条的规定免除英德仙湖公司的责任。其次，英德市规划和城市综合管理局出具的《关于仙湖公司配合建设茶园路及教育路创文改造工程的证明函》，已经证实2017年5月做改造方案，8月开始改造施工，即便不考究施工到完工的时间，5月到8月这三个月的时间，因创文改造工程涉及修改规划、红线图，所以英德仙湖公司是无法继续按原定规划设计施工的，更不可能竣工验收，至少应当适用《合同法》第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分……免除责任……”的规定，将该三个月的时间以不可抗力介入为由排除出逾期交房违约金的计算期间。综上，一审判决认定政府建设茶园路及教育路创文改造工程不是不可抗力的事实严重错误，亦未正确适用《合同法》关于不可抗力的规定，依法应予撤销，发回重审，或者在查明事实后，改判驳回彭志锋、梁银花的原审诉讼请求。彭志锋、梁银花答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人对于逾期交楼不存在任何不可抗力的事由，被答辩人应按双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任。首先，被答辩人一审提交的《英德仙湖房地产开发有限公司关于免收建筑工地临时占道费的申请》中明确注明“我公司将分期分批配合贵局开展创文改造工程，为确保工程顺利开展......，落款日期为2018年1月25日”，该句采用的是一般将来时态，一般将来时态表示的是尚未发生的状态，也即在2018年1月25日被答辩人还尚未对创文改造工程进行施工，而双方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间为2017年10月30日前，也即在合同约定的商品房交付时间之前被答辩人还并未开始对创文改造工程进行施工。故，创文改造工程并不会对涉案项目的施工进度造成影响，更不会影响到商品房的正常交付。被答辩人逾期交付房屋完全系其自身原因所致，其对于逾期交楼不存在任何不可抗力的事由，被答辩人应按双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任。其次，英规函[2017]21号文件是在2017年8月22日才出具的，被答辩人于2017年8月22日才收到配合改造的函件，但被答辩人提交的证据却说被答辩人于2017年5月就已经支持配合了创文活动，且还已经出资并做好了升级改造方案，被答辩人提交的证据逻辑不通，不应采信。第三，即使被答辩人在约定的交楼时间之前配合了创文工程施工，但因在英规函[2017]21号《关于要求配合建设茶园路及教育路改造工程的函》及英规委函[2017]045号《关于英德市市区***（光明路至教育路）改造工程设计方案的批复》中均未要求被答辩人必须在2017年10月30日（合同约定交楼日期）前完成改造项目，因此，该改造项目比起即将要进行的房屋交付不具有时间上的紧迫性，又因创文改造项目所涉及茶园路及教育路段的工程量极少，总共仅有几百米长的改造范围，而被答辩人也仅仅只在路边划了点车位，被答辩人作为专业的房地产开发公司，完全有能力克服此困难。且被答辩人明知两个月后要向答辩人交付房屋，其完全可以通过另行聘请施工队来克服创文改造的此项困难，其非但不采取这种有效的措施来解决问题，反而故意抽取现有的施工队，故其对于逾期交付房屋存在有明显、故意的严重过错。第四，直至答辩人起诉之日被答辩人交付给答辩人的房屋还有许多消防工作尚未完工，拖延如此长的时间还未将消防工作完工，更能证明被答辩人逾期交楼系其自身原因所致。且至今被答辩人还有很多在建的项目，其逾期交楼系因调动施工队给后期的项目进行承建所致也很有可能。第五，当时政府下发文件让被答辩人配合创文工作，若创文工作会影响到交楼日期，则被答辩人应该及时将这一情况明确告知答辩人，相信当时若被答辩人能够将此情况明确告知答辩人，答辩人也是能够理解的，进而双方可以关于交楼日期签订补充协议重新予以约定。但被答辩人却并未将此情况明确告知给答辩人，也并未和答辩人关于交楼日期另行签订补充协议，其对于逾期交楼存在有严重的过错。综上所述，在合同约定的商品房交付时间之前被答辩人还并未开始对创文改造工程进行施工，创文改造工程并不会对涉案项目的施工进度造成影响。即使被答辩人在约定的交楼时间之前配合了创文工程施工，但其完全可以通过另行聘请施工队等其他有效的方法来克服此项困难，该创文改造工程的困难是完全可以克服的。因此，创文改造工程依法不属于不可抗力。且被答辩人对于逾期交房存在有多方面明显、故意的严重过错，故，被答辩人应按双方签订的《商品房买卖合同》承担逾期交付的违约责任。彭志锋、梁银花向一审法院起诉请求：1、判令英德仙湖公司向彭志锋、梁银花支付逾期交房违约金19985.8元；2、本案诉讼费用由英德仙湖公司承担。一审法院认定事实：2017年3月1日彭志锋、梁银花与英德仙湖公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定彭志锋、梁银花购买英德仙湖公司开发的位于英德市***********（F、N地块）新天地积庆里xxxxxxxxxxxx号，商品房预测建筑面积76.01平方米，房屋总价为1491475元。合同第九条关于商品房交付条件的约定：“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”，第十一条关于交付时间和手续的约定：“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房”；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条关于逾期交付责任的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”。签订合同后，彭志锋、梁银花依约付清了全部购房款给英德仙湖公司。2018年2月5日英德仙湖公司向彭志锋、梁银花发出收楼通知书通知彭志锋、梁银花于2018年2月9日起到物业管理处办理收楼手续，至2018年3月23日彭志锋、梁银花到英德仙湖公司处办理收楼手续。另查明，2018年3月13日英德仙湖公司取得英德市**********、B、C、D、E、F、G、H、I、J栋工程的竣工验收备案证明文件。一审法院认为：彭志锋、梁银花与英德仙湖公司于2017年3月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。故在彭志锋、梁银花已经按约履行支付合同对价义务的情况下，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，英德仙湖公司应在2017年10月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给彭志锋、梁银花使用，但英德仙湖公司未能按合同约定的时间将符合合同约定条件的商品房交付给彭志锋、梁银花使用。英德仙湖公司虽然在2018年2月5日向彭志锋、梁银花发出收楼通知书通知彭志锋、梁银花于2018年2月9日起到物业管理处办理收楼手续，但其在2018年3月13日才取得建设工程竣工验收备案文件，即自2018年3月13日起英德仙湖公司交付的商品房才符合合同约定的交付条件。彭志锋、梁银花逾期至2018年3月23日才到英德仙湖公司处收楼，应由其自行承担责任，涉案商品房于2018年3月13日视为交付使用。英德仙湖公司抗辩称其逾期交房是因在创文工作中英德市政府要求其自2017年8月开始配合建设茶园路及教育路改造工程，公司必须抽调资金和施工队伍参加创文改造工程建设以致影响涉案房产工程项目建设进度，属不可抗力事由，主张其不承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。英德仙湖公司抗辩的配合创文改造工程事由虽不能预见但应当能克服，故其不属于法律规定的不可抗力所指的情形，英德仙湖公司以此作为免除责任的理由，一审法院不予采纳。英德仙湖公司非因不可抗力事由而逾期134日才将涉案商品房交付给彭志锋、梁银花使用，应按《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定承担自2017年10月31日起至2018年3月13日止向买受人支付全部房价款每日万分之壹的违约金的违约责任。故彭志锋、梁银花请求英德仙湖公司支付违约金19985.8元（1491475元×0.01%×134日）符合合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：限英德仙湖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付给彭志锋、梁银花逾期交房违约金19985.8元。本案受理费149.82元，由英德仙湖房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人在本院已生效的（2019）粤18民终509号案的上诉状中自认涉案工程于2017年9月已经全面竣工。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：上诉人提出的免责理由是否成立。如一审判决所述，涉案的合同是一份合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。现上诉人未在合同约定的期限内履行交付义务，违反了合同约定。逾期交房直接影响被上诉人的合同权益，而上诉人提出的配合政府进行创文工作的免责事由，并非被上诉人的原因造成，故上诉人能否免责，应当严格审查。首先，上诉人在二审中明确陈述，配合开展创文工作对涉案项目造成的影响，是指对涉案项目施工进度的影响。而根据上诉人提交的《关于仙湖公司配合建设茶园路及教育路创文改造工程的证明函》可知，上诉人进行创文改造工程是从2017年8月份开始。另一方面，上诉人在其他生效的案件上诉状中自认，涉案工程于2017年9月已经全面竣工。从上述时间节点分析，创文工作对涉案项目施工进度的影响是极其有限的。其次，既然双方已经在合同中明确约定了交房时间，即使上诉人需要配合政府开展其他工作，也应当考虑自身的合同义务，兼顾合同的履行，并将相关事项及时的通知被上诉人，而不应当以此作为违约的抗辩理由。综上，上诉人提出的免责理由不成立，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费299.64元，由上诉人英德仙湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年十二月三十日书记员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。