云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初3001号原告：罗顺莲，女，汉族，1957年11月28日生，云南省砚山县人，住砚山县。委托诉讼代理人：崔伟，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码91532600750678224C，住所地:云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，执行董事。被告：杜光伟，男，1966年10月11日生，汉族，住文山市。被告：史文华，女，1967年8月15日生，汉族，住文山市。以上三被告的委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告罗顺莲与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）、杜光伟、史文华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告罗顺莲的委托诉讼代理人崔伟，被告金源公司、杜光伟、史文华的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗顺莲向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2017年4月14日签订的《商铺内部认购合同》无效；2.判令被告返还原告购房款332478.00元,以及一倍的赔偿款332478.00元；3.判令被告从2017年7月14日起赔偿原告已付购房款利息至本息还清之日止，截止起诉之日利息为50869.13元(332478.00元×6.8%÷12个月×27个月)；4.判令三被告承担连带责任；5.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：原告于2017年4月14日与金源公司签订《商铺内部认购合同》,原告购买金源公司建设的5-A112号、5-A113号商铺,约定面积分别为27平方米,每平方米单价6157.00元,总价款合计332748.00元。同时约定金源公司于2018年6月30日前将该商铺经综合验收合格交付原告使用。原告当日付清购房款,金源公司出具收据交由原告收执，确认收到该笔款项，但交房期限到期后,金源公司迟迟不肯交房，原告多次催告后，金源公司均以各种理由拒绝，此时，原告才得知金源公司连预售房许可证都未取得，对原告构成欺诈，致使双方签订的《商铺内部认购合同》无效，其应当退还原告已付购房款，并承担已付房款一倍的赔偿以及利息。杜光伟、史文华系金源公司股东，并且系夫妻关系，而金源公司的注册资本为2.15亿元，但杜光伟、史文华并未实缴注册资本，其在未出资范围内应当与金源公司承担连带赔偿责任。为此，原告罗顺莲诉至本院并提出如前诉讼请求。金源公司、杜光伟、史文华辩称，（一）本案的合同属于无效合同，原告主张双倍购房款及利息，不能成立。被告公司愿按照原告购房款进行扣减租金29922元后，予以退还。（二）杜光伟、史文华在本案中不应承担赔偿责任。罗顺莲针对其主张，提交以下证据：1.《商铺内部认购合同》二份，证实2017年4月14日双方协商一致签订了《商铺内部认购合同》二份，约定罗顺莲购买金源公司开发的金源农副产品综合批发市场5-A112、5-A113号商铺，面积分别为27平方米，单价分别为6157.00元，总价款合计332478.00元交房时间为2018年6月30日；2、收据，证实罗顺莲于签订合同当日支付了金源公司全部购房款332478.00元。3、金源公司登记信息，证实杜光伟、史文华是本公司股东，认缴出资，但未按认缴金额实缴。经质证，金源公司、杜光伟、史文华对罗顺莲提交的第1组证据三性无异议，但该二份合同应认定为无效合同，签订合同时罗顺莲是明知金源公司未取得预售许可证的；对第2组证据三性无异议；对第3组的真实性无异议，但是杜光伟、史文华不存在出资不实的情况，他们出资时间分别是2003年6月20日、2020年12月16日和2026年10月30日，到期的出资已经按实缴期限出资。金源公司、杜光伟、史文华未向本院提交证据。本院对罗顺莲提交的证据分析认证如下：罗顺莲提交的第1、2、3组证据客观、真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月14日，罗顺莲（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为20170421、20170422《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第5幢A排10－A112号、5－A113号商铺，该商铺建筑面积各27平方米，单价6157.00元，两套商铺房款共计332478.00元，乙方在2017年4月14日前支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年6月30日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”同日罗顺莲向金源公司交付商铺房款332478.00元，金源公司并出据收据交罗顺莲收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至罗顺莲起诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于罗顺莲主张解除其与金源公司签订合同编号为20170421、20170422《商铺内部认购合同》的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与罗顺莲签订合同编号为20170421、20170422《商铺内部认购合同》并收取罗顺莲支付的购房款332478.00元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故罗顺莲主张确认其与金源公司签订《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，因金源公司也认可该二份合同无效，该项诉讼请求予以支持。关于罗顺莲主张金源公司返还已付房款并赔偿已付购房款一倍的损失及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与罗顺莲订立《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，罗顺莲主张金源公司返还已付购房款332478.00元并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，合法有据，予以支持。罗顺莲主张金源公司按年利率6.8%计算自2017年4月14日至还清房款时止的利息损失，对该主张罗顺莲未提交证据证实。参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，本院支持罗顺莲的合理利息损失为以购房款332478.00元为基数×年利率6%，自2017年4月14日起计算至还清购房款时止。罗顺莲主张杜光伟、史文华对本案项款承担连带责任的问题，罗顺莲未提交证据证明该主张符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条规定的情形，故该主张无事实依据，不予支持。金源公司辩解返还房款时应扣减租金29922.00元，该款项系金源公司与罗顺莲签订的《商铺委托租赁经营合同》产生，属另一法律关系，本案中不予处理。综上所述，案件经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告罗顺莲与被告文山金源商贸有限公司于2017年4月14日签订的合同编号为20170421、20170422《商铺内部认购合同》为无效合同；二、被告文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗顺莲购房款332478.00元，并按已付购房款一倍赔偿原告罗顺莲的损失332478.00元，合计664956.00元及支付资金占用费（以已交房款332478.00元为基数，按年利率6%计算自2017年4月14日至还清购房款时止）；三、驳回原告罗顺莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10960.00元，减半收取计5480.00元，由被告文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖玉忠二〇一九年十二月二日书记员  阮建峰