山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0725民再2号 再审申请人（原审原告）：黄际祥，男，1931年9月21日出生，汉族，昌乐县乔官镇高家庄子村村民，住本村。 委托诉讼代理人：黄世兰，女，1963年5月3日出生，汉族，住昌乐县，系黄际祥之女。 被申请人（原审被告）：昌乐县乔官镇高家庄子村村民委员会，住所地：昌乐县乔官镇高家庄子村。 法定代表人：姚洲太，主任。 委托诉讼代理人：郑华，山东宝都律师事务所律师。 第三人：李福忠，男，1944年3月30日出生，汉族，昌乐县乔官镇高家庄子村村民，住本村。 委托诉讼代理人：李**，男，1969年1月1日出生，汉族，昌乐县乔官镇高家庄子村村民，住本村，系李福忠长子。 委托诉讼代理人：李建军，男，1973年3月2日出生，汉族，昌乐县乔官镇高家庄子村村民，住本村，系李福忠次子。 再审申请人黄际祥与被申请人昌乐县乔官镇高家庄子村村民委员会（以下简称高家庄子村委）房屋所有权纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2016）鲁0725民初2171号民事判决，已经发生法律效力。黄际祥不服，申请再审。潍坊市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）鲁0725民申334号民事裁定，认为：本案原审在2016年9月5日第一次庭审时告知当事人本案适用简易程序，独任审判，但判决书载明“依法组成合议庭公开进行了审理”，并且判决书署名中有两名人民陪审员，该情形属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第七项规定的“审判组织的组成不合法”的再审事由。黄际祥的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第七项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定：指令本院再审本案。本院遂立案再审，另行组成了合议庭，并通知李福忠作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。再审申请人黄际祥的委托诉讼代理人黄世兰、被申请人高家庄子村委的委托诉讼代理人郑华、第三人李福忠及其委托诉讼代理人李建军、李**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄际祥申请再审称，1、撤销本院（2016）鲁0725民初2171号民事判决；2、退还房屋；3、支付房屋租金10000元；4、诉讼费由高家庄子村委承担。 高家庄子村委辩称，原审判决认定事实清楚、证据确实充分、程序合法、适用法律正确，应予维持。本案争议的房屋已经有关部门确权，现登记在李福瑞名下，黄际祥并非所有权人，黄际祥无权主张退还房屋及支付租金。 李福忠述称，本案争议的房屋登记在李福瑞名下。李福瑞去世后，高家庄子村委将房屋出售给他，他已交纳全部房款且入住至今。 原审，黄际祥向本院起诉请求：1、退还房屋；2、支付房屋租金10000元；3、诉讼费由高家庄子村委承担。事实与理由：1987年，高家庄子村委工作人员对黄际祥说，给黄际祥四间房屋的宅基地和四间屋的檩条，黄际祥再盖房子，把南面的老房子给五保户住。后来五保户住进了黄际祥的房子，但高家庄子村委一直未履行上述协议，也未付房租。在2013年房子被高家庄子村委卖了，黄际祥不明白为什么高家庄子村委卖他的房子，因为高家庄子村委没有兑现协议内容，所以房子的所有权还是黄际祥的，高家庄子村委无权卖掉黄际祥的房子。 原审认定事实：黄际祥于1976年在昌乐县乔官镇高家庄子村中建成涉案房屋。自1987年起，涉案房屋由高家庄子村委管理、使用。2012年7月20日，高家庄子村委将涉案房屋出售给本村村民李福忠。 原审认为，本案存在三个争议焦点：一、黄际祥的诉讼请求是否已超过诉讼时效；二、本案所诉房屋权属情况；三、黄际祥主张的租金问题。 关于争议焦点一，诉讼时效的客体是债权请求权，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”之规定，本案中，黄际祥有两项诉讼请求，对于其返还房屋所有权的诉讼请求，系物权的请求权而非债权请求权，该项请求不适用诉讼时效的范畴。对于黄际祥主张的房屋租赁费，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列诉讼时效期间为1年……（三）延付或者拒付租金的……”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护……”之规定，黄际祥的该项诉讼请求超过了法律保护的诉讼时效，高家庄村委的辩称意见，予以采纳。 关于争议焦点二，黄际祥主张涉案房屋属其所有，提供高家庄子村村民黄金聚、黄际华出具的证言二份，内容分别为：“证明我高家庄子村的老房子与黄世兰家的老房子同时在1976.6月盖的，我们是邻居。2016年7月5号证明人：黄金聚。”“证明我村黄金聚家东邻的黄世兰家的老房子是与黄金聚家的老房子同时建地。黄际华2016年7月5日。” 高家庄村委质证称，黄际祥提供的证人证言只说明双方的老房子在1976年盖成，但未说明具体位置，是否本案所诉房屋不清楚。同时，对证人证言的真实性有异议，证人为黄际祥邻居，具有利害关系，并且证人未出庭。房屋作为不动产，以不动产登记为准，证人证言不能证明房屋归属。 高家庄村委提供村镇规划图一份，主张村镇规划图系2009年测量，该房屋为李福瑞所有。规划图显示：由上往下第二排、由左向右第六户标注为李福瑞。在该图纸的背面，有昌乐县乔官镇村镇建设办公室证明一份，内容为：“该图纸所标李福瑞住宅符合村庄规划，且已在国土部门确权登记。乔官镇村镇建设办公室姜国庆2016.8.16日。”该证明盖有昌乐县乔官镇村镇建设办公室公章。 黄际祥质证称，对规划图及证明无异议，当时是谁居住的房屋就登记在谁的名下，但这不是房屋确权，只是土地所的测绘图。同时，昌乐县乔官镇村镇建设办公室证明不了房屋所有权是谁的。 为查明本案情况，本院对高家庄村委原村支部书记姚平春、现任村支部书记姚洲太、涉案房屋的居住人李福忠、村民李福德进行了调查。 姚平春在调查中称：1、其于2008年11月份到2011年5月任高家庄村委党支部书记；2、对于黄际祥所说村委给他四间房屋的宅基地和四间房屋的檩条，让他再盖房子，就把他的老房子给五保户住这个事不清楚，黄际祥应讲明说这话的人是谁，为什么没有兑现。对于该房屋被出售之事不知道。3、该房屋听说是李福忠住着，李福瑞已去世，没有子女；4、该房屋有没有确权、有没有宅基地手续不清楚。当时村里房屋确权情况是，昌乐县土地部门到村里，由村里提供场所，村里通过喇叭通知村民拿着身份证、户口薄到村委办公室，然后由村里派人带着土地部门工作人员到村民家中进行的。 姚洲太在调查中称：1、其于2011年5月任高家庄村委村支部书记，对于黄际祥所说村委给他四间房屋的宅基地和檩条让他再盖房子，把他的老房子给五保户住这个事不知情。黄际祥应说明这个工作人员是谁，为什么没有兑现。2、李福瑞在他任村支部书记之前就住进涉案房屋，怎么住进去的不清楚，李福瑞生前说房屋是他买的。李福瑞去世后由于没有继承人，高家庄村委在其生病住院期间出钱为其治病、找人陪床，后来村委研究决定把该房屋出售。当时通过广播进行通知，只有李福忠报名。3、房屋确权是村委通过喇叭下通知，由村民到村委申报，土地部门工作人员到各家各户去走访确认，最后确权。4、涉案房屋没有宅基地手续，土地所、规划所都登记在李福瑞名下。 李福德、李福忠在调查中称，1、涉案房屋是黄际祥1976年建的。2、李福瑞生前说是购买黄际祥的房屋，村里上年纪的人都知道，不然黄际祥不可能让李福瑞住这么多年，也不可能让他死在这个房屋里。3、李福德与李福瑞是出了五服的同姓家族人。李福瑞从黄际祥手中购买了该房屋后，一直在外打工，只有过年才回来住，所以让李福德父母住了二、三年，帮着看房子。4、李福瑞去世后，村里用喇叭通知出售该房屋，李福忠报名并于2012年7月20日从高家庄村委购买该房屋居住。5、涉案房屋登记在李福瑞名下，没有办理宅基地手续。6、当时确权情况是村里通过大喇叭下通知，由土地部门工作人员到各家各户去确认户主和测量。 对于上调查笔录，黄际祥质证称，1、涉案房屋没有出售给李福瑞。2、给黄际祥四间房屋的宅基地和檩条再盖房子，把老房子给五保户住这个事，是1987年时任支书记的姚连春口头对黄世兰（黄际祥委托代理人）和李福文（黄世兰丈夫）说的，他们听取了这个意见向村里交了钥匙，由村里对房屋进行支配。当时姚连春说这个事是什么行为不清楚。后来向姚连春要上述物资他不给，向高家庄村委主张时，村委称不知道这个事情。3、对于调查笔录中所说当时房屋确权的情况，黄际祥一直在家居住但并不知道这个事情。4、姚周太、李福忠、李福德在调查时说，高家庄村委在向李福忠出售房屋时，村里通过喇叭通知报名购买的事不知道。5、高家庄村委在没有查明房屋是谁的情况下就出售该房屋不合理。由于高家庄村委审查不严，导致涉案的房屋错误地登记在李福瑞的名下，应当由高家庄村委予以纠正，并退还房屋。 高家庄子村委质证称，1、对上述调查笔录的真实性、合法性、关联性无异议。2、通过上述调查证实：黄际祥主张的房屋一直由李福瑞居住，李福瑞作为五保户由高家庄村委供养，在其死亡后无其他继承人，高家庄村委将其房屋以公开的方式出售，黄际祥在得知出售事实而未及时提出异议，与常理不符。3、本案涉案房屋确权登记于李福瑞名下，与村民的调查所述相符。4、对于黄际祥称由于高家庄村委审查不严致其房屋登记在了李福瑞的名下，应由高家庄村委予以纠正的意见不认可。根据相关法律规定，物权以登记为准，高家庄村委并非房屋产权登记机关。综上，黄际祥所诉无事实法律依据，请求驳回黄际祥的诉讼请求。 黄际祥称1987年村里有口头协议之事，因高家庄村委不认可，黄际祥没有提供相关证据证明，且黄际祥亦不知姚连春当时处理该事务时系何种行为。黄际祥主张涉案房屋系其所有，仅提供了两份证言，证言中仅称该房屋由黄际祥建设，且证人未出庭作证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”之规定，高家庄村委对此提出的异议，予以采纳。高家庄村委称该房屋系李福瑞向黄际祥所购买，确权登记在李福瑞名下，只提供了昌乐县乔官镇村镇建设办公室的规划图及证明一份，黄际祥不认可与李福瑞存在买卖房屋行为，对证明的效力亦提出异议，高家庄村委亦未提供其他相关证据予以佐证，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”之规定，昌乐县乔官镇村镇建设办公室不是不动产登记机构，该证明不能充分证明该房屋已登记在李福瑞名下的事实。通过本院调查，被调查人亦只是听说涉案房屋由李福瑞购买，亦没有提供相关证据证明。因此，就双方当前提供的证据及本院调查了解的情况，均不能证明双方的主张和辩称。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，黄际祥应对该房屋为其所有承担举证责任，因黄际祥没有提供相应的证据证明，其应承担举证不能的法律后果。黄际祥可待有证据后另行主张。 关于争议焦点三，对于黄际祥主张高家庄村委向其支付租金，因双方对此没有约定，高家庄村委对此亦不认可，就黄际祥当前的陈述，不能确定双方租赁事实的存在，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任……”之规定，黄际祥应对该房屋存在租赁的事实承担举证责任，因黄际祥没有提供相应的证据证明，其应承担举证不能的法律后果。同时，如争议焦点一所述，黄际祥的该项诉讼请求已经过了法律保护的诉讼时效，不予支持。 原审判决：驳回黄际祥的诉讼请求。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 1976年，黄际祥在高家子庄村建成东至姚化杰、西至黄金聚的门牌号为××的房屋及院落一处（即涉案房屋）。1987年至2012年期间，高家庄子村村民五保户李福瑞在涉案房屋内居住。 李福瑞死亡后，高家庄子村委于2012年7月20日将涉案房屋以2400元的价格出售给李福忠。时任高家庄子村支部书记姚洲太、村会计姚春太、村主任姚安太、委员姚化吉等四人共同签名、捺印出具书面证明一份，载明：“证明今有我村五保户李福瑞于2012年3月份死亡，李福瑞所遗留的房屋3间，东至姚化杰、西至黄金聚。该房屋由村委以2400元转让给本村李福忠，即日起该房屋产权归李福忠所有，特立据为证。证明人：姚洲太姚春太姚安太姚化吉20**.7.20日”。自2013年中秋节起，李福忠一直在涉案房屋内居住生活至今。 昌乐县乔官镇村镇建设办公室出具的村镇规划图显示：由上往下第二排、由左向右第六户即涉案房屋标注为李福瑞，东邻标注姚化杰、西邻标注黄金聚。该规划图背面附证明一份，内容为：“该图纸所标李福瑞住宅符合村庄规划，且已在国土部门确权登记。乔官镇村镇建设办公室姜国庆2016.8.16日。”该证明盖有昌乐县乔官镇村镇建设办公室的公章和姜国庆的签名，姜国庆时任该办公室负责人。 本院再审认为，本案原审时适用简易程序开庭审理，但判决书中确写明组成合议庭进行了审理，审判组织的组成不合法，故本院（2016）鲁0725民初2171号民事判决应予撤销。 黄际祥、高家庄子村委及李福忠对涉案房屋由黄际祥所建的事实均无异议，予以确认。高家庄子村委主张李福瑞自1987年起至其2012年死亡时一直在涉案房屋内居住，对此黄际祥虽然否认，但并未提供反证，而高家庄子村委作为该村的管理者，对村民在本村的居住情况应当有着充分的了解，亦是其职责范围，且高家庄子村委在李福瑞死亡后实际处置了涉案房产，故高家庄子村委关于李福瑞长期在涉案房屋内居住的主张属实，符合常理，应予采信。关于高家庄子村委将涉案房屋以2400元的价格出售给李福忠一事，有时任村委工作人员出具的证明证实，且高家庄子村委和李福忠均无异议，予以确认。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”，第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地登记机构办理……”，第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据……”。涉案房屋位于农村，所占用土地的性质为集体土地中的宅基地。昌乐县乔官镇村镇建设办公室系昌乐县乔官镇人民政府内设机构，主管范围包括农村宅基地、房屋等的确权、登记，该办公室配合昌乐县自然资源与规划局绘制了包括涉案房屋在内的村镇规划图、建立了地籍调查表；且关于涉案房屋现登记在李福瑞名下一事，黄际祥、高家庄子村委及李福忠均无异议；本案再审过程中，本院依职权到昌乐县自然资源与规划局查询了涉案房屋的地籍调查表，与各当事人所述、昌乐县乔官镇村镇建设办公室的村镇规划图及证明等一致，能够互相印证，予以确认，即涉案房屋占用宅基地的使用权人为李福瑞。 《不动产登记暂行条例》第五条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：……（二）房屋等建筑物、构筑物所有权……（六）宅基地使用权……”，第八条规定：“……不动产登记机构应当按照国务院国土管理主管部分的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体……”。《不动产登记操作规范（试行）》第1.2.2条规定：“一体登记原则房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记……”。因此，根据房地一体原则,确定李福瑞为涉案房屋的所有权人。 《中华人民共和国继承法》第三十二条规定：“无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。”李福瑞系高家庄子村的五保户，其死亡后所遗留的财产由高家庄庄子村委继承，故高家庄子村委在继承涉案房屋后进行处分的行为并无不当。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。涉案房屋虽系黄际祥建造，但已登记在李福瑞名下；至于为何登记在李福瑞名下，不属于民事案件受理的范围，在本案中不予处理。黄际祥主张其女儿黄世兰、女婿李福文于1987年与时任村支书姚连春达成了换房协议，但高家庄子村委否认；其提交的黄世兰与后任村主任姚安太的通话录音系复制件，且录音对话中姚安太未认可换房协议的存在，事实依据不足，不予采信；其提交了黄世兰与本院聘用调解员的通话录音，仅能证实本案曾经调解未果，亦不能证实换房协议的存在，不予采信；黄际祥提交的上述证据，均不能证实其是涉案房屋的现所有权人。综上，黄际祥关于退换房屋和支付租金的诉讼请求，事实依据不足，不予支持。黄际祥可待证据充分后，另案主张。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十六条，《中华人民共和国继承法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第二百条、第二百零七条，《不动产登记暂行条例》第五条、第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百二十二条、第四百二十四条之规定，判决如下： 一、撤销昌乐县人民法院（2016）鲁0725民初2171号民事判决； 二、驳回再审申请人黄际祥的诉讼请求。 原审案件受理费100元，再审案件受理费100元，均由再审申请人黄际祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判长 王 昕 审判员 葛春晖 审判员 岳本科 二〇一九年十二月十九日 书记员 刘炳奇