广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0703民初3220号 原告：梁娇，女，1972年11月13日出生，壮族，住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：张成勇，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙裕建，广西源群律师事务所实习律师。 被告：广西万和市场管理有限公司。住所地：钦州市钦**皇马工业园**。统一社会信用代码：91450700MA5KAT1Y2E。 法定代表人：庞焕，总经理。 委托诉讼代理人：朱莹，广西众源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜树杰，广西众源律师事务所律师。 原告梁娇与被告广西万和市场管理有限公司（以下简称“万和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张成勇、蒙裕建，被告万和公司的委托诉讼代理人杜树杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁娇向本院提出诉讼请求：1、判令被告万和公司支付原告逾期交房违约金（以本金1,715,000元为基数，按日万分之五计，从2019年1月1日计至2019年9月30日止共273天，扣减中雨以上天数17天实为256天共219,520元,以后另计至实际交房之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年5月9日签订了《商品房买卖合同（预售)》，合同约定原告购买被告预售的位于钦州市钦北区大垌镇皇马五路西面、皇马三十六曲路北面的钦北新城万和农贸市场9栋住宅楼51号房，总房款为人民币1,715,000元；被告应于2018年12月31日前，将具备符合合同约定交房条件的商品房交付原告使用等内容。原告已经依约交付了房款，但被告直到现在没有将商品房交付给原告。根据《商品房买卖合同（预售)》的约定，如逾期交房，原告有权要求被告按原告已缴交全部房价款支付日万分之五的违约金。综上，被告的行为已构成逾期交房，原告有权要求赔偿。为此，特提起诉讼，盼如所请。 被告万和公司辩称，原告主张按日万分之五计付违约金过高，1、涉案房屋，原告一楼从2019年1月1日起开始出租收租金，原告的损失只是2楼以上的，根据商品房买卖合同司法解释第17条，原告2楼以上损失计算标准有两种，按有关主管部门公布同地段同类房屋和按有资质评估公司进行评估，为了方便计算损失，被告委托了恒泰房地产评估公司评估，得出2楼以上租金约为每平方12元，折算后就是每日100元，如按日万分之五计算每日900元左右，原告按日万分之五远高于实际损失，被告请求调整，理由充分；2、原告所主张没有考虑扣减天数，合同附件16补充协议第三，中雨以上天数应予扣除，自合同签订之日起至实际交房之日止，高考2018有3天，2019年有3天，共有6天；3、原告房屋在2019年6月4日已经竣工验收，原告于2019年7月27日收房，因此违约天数应算到原告收房之日。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月9日，以原告为买受人，被告为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及其附件和补充协议，约定：买受人购买被告开发的位于钦州市钦北区大垌镇皇马五路西面、皇马三十六路北面钦北新城万和农贸市场9栋住宅楼51号房，建筑总层数6层，套内建筑面积为296.85平方米，总价款1,715,000元；付款方式及期限：买受人于2018年5月9日支付首付款1,315.000元，余款400,000元向贷款机构申请贷款，在30日内逾期交款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告以及配套并符合合同约定条件的供水、供电等相关基础设备和其他公共服务设施；交房时间：2018年12月31日前；逾期交房超30日，买受人有权解除合同，要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同附件十六补充协议约定，气象部门记录日降雨量达到中雨以上，政府行为停工，出卖人不承担逾期交付责任，属可据实予延期的情形，无需通知买受人。此外，原、被告与钦州市万家和物业服务有限公司三方于同日又签订一份《委托经营合同》，约定原告将房屋第一层（占地45平方米）委托给钦州市万家和物业服务有限公司统一经营，期限5年，自2018年12月31日起至2023年12月30日，委托经营收益按每月每平方110元计，每满一年支付1次；该房屋前5年委托经营收益共计298,486元，在原告购买该物业时，钦州市万家和物业服务有限公司直接一次性支付给被告。合同签订后，原告依约将房价款1,715,000元支付完毕。同时，被告将5年委托经营收益共计298,486元支付给了原告。原告梁娇于2019年7月27日接收房屋，逾期208天。因被告逾期交房，纠纷成讼，原告诉至本院提出前述诉讼请求。 另查明，被告于2019年8月30日取得所开发商品房9号楼的房产测绘成果报告，2019年10月31日，取得竣工验收备案证明文件。根据气象资料记载，合同期内中雨以上天数为38天。根据钦州市政府主管部门通知，高考期间3天全市各在建工地全天停工。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效，当事人均应当按照合同的约定行使合同权利、履行合同义务。本案中，原告依约支付了全额购房价款，被告未能于2018年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，显属违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付逾期交房违约金，理由正当，但双方在合同中约定的日万分之五违约金偏高，被告依照合同法第一百一十四条的相关规定请求予以调整，在此情况下，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额的规定，本院据此认定原告的实际损失为逾期交房期间资金占用的利息损失，被告应当以中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%支付违约金。但综合考虑双方履约违约情况，预期利益以及案涉商品房第一层委托经营取得收益等因素，依据违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，本院据此酌定由被告以购房价款1,715,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准年利率，从合同约定的交房之次日即2019年1月1日起至实际交房之日止向原告支付违约金。合同期内中雨以上天数为38日，高考时间为3日共41日，根据合同的约定应予扣减。关于商品房是否已交付，被告主张案涉商品房于2019年6月份已取得竣工验收，梁娇于2019年7月27日收房的问题，虽然被告于2019年8月30日才取得合同约定的房产测绘成果报告，于2019年10月31日才取得竣工验收备案证明文件，原告收房时未具备合同约定的交房条件，但原告已接收房屋，故本院认定案涉商品房已交付，被告实际逾期交房时间为167天（208天－38天－3天）。关于被告主张违约金应扣除一楼已付租金仅计算商品房2楼以上的租金损失的问题，由于违约金数额参照租金标准系在未约定违约金或损失赔偿计算方法的情形下，而本案当事人明确约定了违约金的计算方式，故被告的辩解意见不符合本案的实际情况，也不符合法律和司法解释的规定，本院不予采纳。本案逾期交房违约金以购房价款1,715,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.35%计为34,607元（1,715,000×4.35%÷360天×167天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 被告广西万和市场管理有限公司应支付原告梁娇迟延交房违约金34,607元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4,594元，减半收取2,297元，由被告广西万和市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  梁立辉 二〇一九年十二月二十七日 书记员  邓 敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。