江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0732民初2918号原告：刘永东，男，1973年8月4日生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。委托诉讼代理人：吴佑官，江西国兴律师事务所律师，执业证号：13607201210838356。特别授权代理。被告：刘邦伟，男，1951年7月7日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。被告：曾金秀，女，1956年6月14日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。上述被告共同委托诉讼代理人：刘洪，江西将相阖律师事务所律师，执业证号：13607199810298499。特别授权代理。上述被告共同委托诉讼代理人：钟素琼，江西将相阖律师事务所律师，执业证号：13607201411815441。第三人：李观女，女，1959年3月2日生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。委托诉讼代理人：严军，江西伦诚律师事务所律师，执业证号：13607201810033958。特别授权代理。原告刘永东与被告刘邦伟、曾金秀、刘新民租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理，后转换为适用普通程序审理，经被告申请于2019年11月21日追加李观女为第三人。第一次开庭时，原告刘永东及其委托诉讼代理人吴佑官，被告刘邦伟、曾金秀及其委托诉讼代理人钟素琼到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告刘永东及其委托诉讼代理人吴佑官，被告刘邦伟、曾金秀及其委托诉讼代理人刘洪，第三人李观女及其委托诉讼代理人严军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永东向本院提出诉讼请求：1、依法判决终止原、被告的《租房协议书》；2、依法判决三被告支付2019年2月5日至2019年4月19日期间房屋租金1726元（700元/月×2个月零14天）；3、依法判决三被告因无法返还房屋共同向原告赔偿房屋损失191165元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系同村同组村民。被告系家庭成员关系，即被告曾金秀系刘邦伟之妻，被告刘新民系刘邦伟之子。2008年2月20日，原告刘永东、被告刘邦伟、案外人刘福明三人共同以48万元人民币向兴国县古龙岗镇人民政府购买了古龙岗老街中心的老企业大楼房屋一栋，房屋基本情况为：砖混结构三层，一楼3间店面，占地面积180平方米，另东侧有一隔板区域。其中，原告分得中间店面的一至三层，被告刘邦伟分得西侧店面的一至三层，案外人刘福明分得东侧店面的一至三层，隔板区域3人共有。原告缴纳相关税费后于2008年11月8日就分得房屋办理了兴国用（2008）第2B035-131号国有土地使权证书。原告购买房屋价格是170666元，包括缴纳契税5400元，缴纳地税20807元合计是196877元。2008年2月23日，原告与被告刘邦伟签订了《租房协议书》约定：“原告将购买的房屋出租于被告刘邦伟经营商品使用，租金400元每月，租期为2008年5月至2010年4月，租期内，被告刘邦伟应爱护房屋设施并做好防火工作，租赁期满后，被告刘邦伟应保持店房设施原样交还原告”。合同签订后，原告将房屋交付于被告使用，被告将其自有房屋和租来的房屋均用用于经营电器。经营形式为被告家庭经营，营业执照登记为个体工商户，经营者为被告刘新民。出租期间，原告刘永东、被告刘邦伟、案外人刘福明在该栋屋顶加了一层钢铝棚，其中原告房顶加层花费了14249.5元，安装大门和铝合金窗花费了6249.5元。租房合同到期后至发生火灾时按原合同执行，被告继续承租了原告的房屋，租金提高至700元每月。2019年2月2日，被告刘邦伟以微信支付的形式向原告结清了农历2018年度的租金8400元，2019年度未向原告支付租金。火灾发生前，原告一楼店铺由被告经营家电，原告的二楼由被告做厨房和仓库使用，原告三楼房屋由被告做仓库使用，房屋二、三楼除存放被告的家用电器外，大部存放的是家电外包装纸箱和泡沫。隔板区域由被告曾金秀经营五金锁具、排插、电线等电器。2019年4月19日6时许，原告刘永东、被告刘邦伟、案外人刘福明购买的整栋房屋发生火灾。兴国县消防救援大队出具了《火灾事故认定书》认定：经调查，起火部位一楼东侧房间隔板区域。起火原因不排除自燃和遗留火种引燃可燃物引发火灾。房屋位于沿街侧，烧毁房屋面临倒塌的危险，政府部门的工作人员在火灾房屋旁街道中疏导安全、消除隐患。2019年7月27日，经古龙岗人民政府工作人员现场督导，为了消除这一隐患，不致造成他人身损害和财产损失，烧毁的房屋由政府承担费用拆除，拆除后由产权人依法报批自建，烧毁的纠纷自行处理。同时，原告刘永东、被告刘邦伟、案外人刘福明三人一致同意，拆除的房屋价值按购买时的金额确定，加层部分按实际开支确定。原告认为，原、被告之间系房屋租赁合同关系，被告租赁涉案房屋后，对涉案房屋负有妥善保管的义务。涉案火灾事故发生在租赁期间，由于涉案房屋处于承租人的管理、控制之下，被告应当爱护房屋设施做好防火工作，被告应根据合同约定将房屋返还原告，现房屋已被烧毁，被告应当承担无法返还的违约责任。《合同法》第235条明确规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第222条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。同时，被告经营家电的营业执照登记的个体工商户经营者系被告刘新民，依据《民法总则》第56条的规定，“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”。故原告要求被告三人共同依法承担无法返还租赁物的违约责任，即赔偿原告房屋损失228742.1元。现诉至贵院，请依法判决。被告刘邦伟、曾金秀辩称，1、该案案由为财产损害赔偿，而非租赁合同纠纷。综合本案的发生经过可以看出，本案是因火灾事故导致的房屋受损，是一种直接的侵权责任纠纷。但原告却以租赁合同纠纷案由起诉，不符合本案事实及法律规定，应当驳回其起诉。2、本案应追加刘福明、李观女为被告参与诉讼。经被告调查取证所取得的《火灾现场勘验笔录》可以看出，本案起火房间为一楼最东侧店面，而该店面位于被告店面隔壁，所有人为刘福明、李观女。被告认为，本案火灾的发生完全是刘福明、李观女的原因，为查明本案事实真相，维护被告的合法权益，因此应追加刘福明、李观女为本案被告参与诉讼。3、结合第二点所述，本案的火灾事故发生系刘福明、李观女的房间起火，从而导致整栋楼发生火灾，刘福明、李观女才是本案的直接侵权人。那么，根据《侵权责任法》的规定，被告不是本案的直接侵权人，本案中原告的所有相关损失应由刘福明、李观女承担。被告不是本案的适格被告，应当驳回原告要求被告赔偿房屋损失的诉讼请求。4、在本案火灾事故中，被告也直接产生大量的经济损失，被告在本案事实真相查明后，通过诉讼的方式要求刘福明、李观女承担被告的相关经济损失。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法庭依法查明本案事实，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。5、本案事故发生，导致原告损失乃不可抗力所致，具有法定免责事由，被告不承担损害赔偿责任。6、被告对原告的第一项诉讼请求无异议。第三人李观女辩称，本案发生火灾的原因与李观女没有任何因果关系，对于原告的损失，不应由李观女承担，理由如下：根据兴国县消防救援大队出具的《火灾事故认定书》可知，兴国县公安消防大队认为，本次火灾的起火位置位于一楼东侧间隔板区域，但不排除自燃和遗留火种引燃可燃物的可能。本案中为李观女所有的房屋一楼在2008年初至今一直是租赁给了被告刘邦伟经营电器销售及作为电器的仓库，每月租金200元。被告刘邦伟作为房屋一楼的承租人、实际管理人、控制者，理应做到排除安全隐患，防止火灾的发生，租赁期满后将租赁物好无损的交付给李观女，但其并没有尽到排除安全隐患的义务而导致火灾的发生，对于火灾造成的损失及后果，理应由被告刘邦伟一方承担。本院经审理认定事实如下：原、被告系同村同组村民。被告刘邦伟、被告曾金秀系夫妻。2008年2月20日，原告刘永东、被告刘邦伟、案外人刘福明（至今属未成年人）家三家共同以888.89元/平方米三层共计48万元的价格从兴国县古龙岗镇人民政府受让得古龙岗老街中心的老企业大楼房屋一栋，并缴纳契税1.52万元。房屋基本情况为：砖混结构共三层，占地面积约180平方米，建筑面积三层共540平方米，一楼3间店面，东侧有一隔板区域。其中，原告分得中间店面的一至三层，被告刘邦伟分得西侧店面的一至三层，案外人刘福明家分得东侧店面的一至三层，隔板区域3家共有。原告购买房屋价格是170666元，包括缴纳契税5400元、缴纳地税20807元共计花费196877元。此后，原告刘永东、被告刘邦伟、案外人刘福明三家在该栋屋顶加了一层钢铝棚，其中原告房顶加层花费了14249.5元。2008年11月8日，原告就分得房屋办理了兴国用（2008）第2B035-131号国有土地使权证书，国有土地使权证书载明的土地使用权面积为62.59平方米。2008年2月23日，原告与被告刘邦伟签订了《租房协议书》约定：原告将购买的房屋出租于被告刘邦伟经营商品使用，租金400元每月，租期为2008年5月至2010年4月，租期内，被告应爱护房屋设施并做好防火工作，租赁期满后，被告刘邦伟应保持店房设施原样交还原告。合同签订后，原告将房屋交付于被告刘邦伟使用，被告将其自有房屋和租来的房屋均用用于经营电器。租房合同到期后，被告继续承租了原告的房屋，原、被告按原租赁合同继续履行，但租金提高至700元/月，原告一楼店铺由被告经营家电，二楼由被告做厨房和仓库使用，原告三楼房屋由被告做仓库使用。2019年2月2日，被告刘邦伟以微信支付的形式向原告结清了农历2018年度的租金8400元，2019年度未向原告支付租金。2019年4月19日6时许，原告刘永东、被告刘邦伟、案外人刘福明三家购买的上述房屋发生火灾被毁。2019年5月13日下午，兴国县消防救援大队对火灾现场进行了勘验，分别进行了环境勘验、初步勘验、细项勘验和专项勘验，《火灾现场勘验笔录》“四、专项勘验”载明：“对一楼最东侧房间隔板区域进行专项勘验。在此区域地面和墙上发现部分残留表面碳化过火的隔板残骸和物品，隔板残骸和物品的烧毁程度均呈现北侧重于南侧，现场进行了拍照和制图”。2019年6月28日，兴国县消防救援大队出具《火灾事故认定书》认定：“经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2019年04月19日6时许；起火部位位于兴国县古龙岗镇××街排子上的民房一楼最东侧房间隔板区域；起火原因不排除自燃和遗留火种引燃可燃物引发火灾。”因上述被烧毁的房屋三面临街，存在倒塌的危险，2019年7月27日，为消除这一安全隐患，原告刘永东、被告刘邦伟、刘福明的祖母即第三人李观女共同向古龙岗人民政府出具了《授权委托书》一份，请求由古龙岗镇人民政府组织安排拆除房屋，并请求由古龙岗镇人民政府承担房屋拆除的费用。原告刘永东、被告刘邦伟、刘福明的祖母即第三人李观女在《授权委托书》中一致约定：“拆除后的房屋重建事宜由委托人依法报批自建。房屋烧毁的法律纠纷由委托人自行处理。拆除的房屋价值刘永东、刘邦伟、刘福明一致同意按该栋房屋购买时的金额来确定，加层部分按实际开支确定。”2019年8月6日，原告刘永东将被告刘邦伟、曾金秀、刘新民起诉至本院，要求其赔偿房屋被毁的损失。2019年9月12日，原告刘永东撤回了对被告刘新民的起诉。上述事实，有原告提供的《老企业大楼转让协议》《资金分配表》《国有土地使用权证》《租房协议》《火灾事故认定书》《授权委托书》《（加层）结算单》复印件、火灾视频，被告提供的《火灾现场勘验笔录》《火灾事故认定书》《土地权证书》复印件、现场照片予以证实，结合当事人的当庭陈述，本院予以认定。本院认为，兴国县消防救援大队出具的《火灾事故认定书》认定的起火原因为“不排除自燃和遗留火种引燃可燃物引发火灾”，认定的起火原因不明确，据此无法确认火灾系因承租人即被告刘邦伟、曾金秀未妥善保管租赁物引起的。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”因此，在租赁物火灾事故原因不明的情况下，原、被告应按公平原则来确定各方的权利和义务，根据本案上述情况，对火灾造成的被告所承租的原告房屋的损失，本院酌定由原、被告双方各承担一半。原告刘永东、被告刘邦伟、刘福明三方已一致约定：“拆除的房屋价值刘永东、刘邦伟、刘福明一致同意按该栋房屋购买时的金额来确定，加层部分按实际开支确定。”故根据原告提供的《资金分配表》《（加层）结算单》，本院确认该房屋的价值=购买总额196877元（含税、费）+加层花费14249.5元=211126.5元，由被告刘邦伟、曾金秀承担105563.25元，由原告刘永东自行承担105563.25元。原告要求被告赔偿人民币191165元（事实和理由中为228742.1元）之主张，证据不足，本院不予支持。原告提供的《（加层）结算单》中仅载明“刘大华（原告之父）14249.5欠6249.5”，原告主张安装大门和铝合金窗花费了6249.5元，证据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“……因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”原告刘永东与被告刘邦伟、曾金秀之间成立的房屋不定期租赁协议，因火灾造成了租赁物灭失，无法继续履行，不能实现合同目的，因此，原告要求解除与被告刘邦伟、曾金秀之间成立的不定期租赁《租房协议书》之主张，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告刘邦伟、曾金秀支付房屋租金1726元之主张，亦符合法律规定，本院一并予以支持。原告自愿撤回对被告刘新民的起诉，属于其依法行使诉讼权利和民事权利的行为，本院予以准许。被告方在庭审后向法庭口头提出该房屋的购买价格已包括了土地使用权价值，土地使用权在火灾中并未灭失，从而要求在计算房屋损失时扣除土地使用权价值部分，但因该土地使用权的性质为国有土地，三方购买该栋房屋时的价格与目前房地产市场的二手房价格相差悬殊，原告刘永东、被告刘邦伟、刘福明三方约定的损失计算方法是三方协商的结果，系自愿达成且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，可以作为本案定案依据，因此，被告方的上述主张本院不予采纳。被告刘邦伟、曾金秀提出的不可抗力之主张，证据不足，本院不予采信。本案中，原告选择租赁合同关系起诉，被告刘邦伟是原告被烧毁房屋的承租人，且原告并要求第三人李观女承担本案民事责任，被告也无证据证实系因第三人的原因造成的火灾，故被告刘邦伟、曾金秀要求第三人李观女承担本案民事责任之主张，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民法总则》第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告刘永东与被告刘邦伟、曾金秀之间成立的不定期租赁《租房协议》；二、被告刘邦伟、曾金秀支付原告刘永东房租人民币1726元；三、被告刘邦伟、曾金秀支付原告刘永东房屋损失人民币105563.25元；四、第三人李观女不承担本案民事责任；五、驳回原告刘永东的其余诉讼请求。本案给付内容，限在本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4158元，原告刘永东已预交，由被告刘邦伟、曾金秀负担2446元，由原告刘永东自行负担1712元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期视为放弃权利。审 判 长  谢兼明人民陪审员  江士峰人民陪审员  钟龙根二〇一九年十二月三十一日书 记 员  邱欣荣