文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初11981号原告：重庆良浩置业有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道518号祥瑞大厦1幢10-4号，统一社会信用代码91500116054846909H。法定代表人：郑德荣，执行董事。委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆宇广律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪华鑫，重庆宇广律师事务所律师。被告：郑树朝，女，汉族，1967年10月19日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：张国初，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者。原告重庆良浩置业有限公司与被告郑树朝商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘朝阳、洪华鑫到庭参加诉讼。被告郑树朝及其委托诉讼代理人张国初到庭参加诉讼，现已审理终结。原告重庆良浩置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年6月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告向原告支付违约金12205元；3、判令案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年6月11日，被告郑树朝就购买原告重庆良浩置业有限公司开发的重庆市江津区鼎山街道1002号荧鸿·艾坪山某房屋，与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。双方约定被告除应支付一期购房款106830元外，还应于2016年6月30日支付购房款30万元。但被告郑树朝在按约支付了第一期购房款后，至今日未按约定支付第二期购房款30万元。原告多次催告无果。为维护自身合法权益，望法院判如所请。被告郑树朝辩称：1、被告交纳第一期房款不到20天即到了双方约定的缴纳第二期房款日2016年6月30日，此时原告的售房部已关闭，售房部四周被农民工用钢筋圈拦，无法入内，售楼人员告知被告交不了款，等候通知，此后每天有无数农民工及购房业主信访，原告自身经营状况恶化，被告对原告履约能力产生合理怀疑不放心缴款，故行使不安抗辩权。被告耐心等候政府的处理结果，原告从未向被告发过任何催告信息或电话，没想到等到是原告先行诉讼；2、被告2016年6月30日应支付第二期房款，按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，在超过合同约定的180天后开始计算除斥期间，即原告应从2016年12月28日即可行使解除权，原告现在行使已经超过行使解除权的一年法定除斥期间;且原告主张的违约金已经超过了三年诉讼时效。故应驳回原告的全部诉讼请求。原告重庆良浩置业有限公司围绕其诉讼请求举示证据如下：1.预售许可证、重庆市商品房买卖合同及一次性分期付款协议，拟证明双方建立合法的买卖合同关系，被告逾期30日后，原告有权解除合同并收取违约金，双方在合同中没有约定解除权的行使期间；2.五份商品房买卖合同及收据，证明2016年5-8月期间原告公司及销售部均在正常经营。被告对证据1真实性无异议，但认为应以双方签订商品房买卖合同中的约定，被告逾期180日后原告才享有解除权，被告逾期付款是因为原告关闭了售楼部，被告不知道在哪缴纳；被告对证据2的真实性有异议，以原告没有提供发票相印证为由要求对合同、收据形成时间申请鉴定，但被告在法庭指定时间内未提交鉴定申请。对上述证据的真实性，本院予以确认。被告郑树朝围绕其辩称举示证据如下：1.重庆市商品房买卖合同、被告出具的购房发票及代收费用收据各一份，证明被告按约履行了合同义务，没有违约行为；2.信访材料、信访回复函等，拟证明原告经营状况恶化并关闭售房部，被告行使不安抗辩权，同时也证明原告至今不具备交房条件，经营状况没有好转；3.申请证人出庭作证，证明被告去交款当天售房部关闭，原告经营状况恶化。原告重庆良浩置业有限公司质证认为：对证据1和证据2真实性认可，但证明目的不认可，认为信访材料反映的情况都是2016年9月之后，被告2016年6月30日前就应交纳房款，那时候原告经营状况正常。对证据3的证人证言不予采信。对上述证据1、2的真实性本院予以确认；对证据3因是证人证言，无足够的证据相印证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月30日，原告重庆良浩置业有限公司（甲方）与被告郑树朝（乙方）签订《一次性分期付款协议》，约定：“甲、乙双方在签订《商品房买卖合同》时，乙方支付部分房款，计大写壹拾万零陆仟捌佰叁拾元（小写106830元），剩余房款为大写叁拾万元（小写300000元）甲方同意乙方分期支付……2016年6月30日前支付大写叁拾万元（小写300000元）。若乙方未按本协议约定日期付款，按以下方式处理：……2、逾期超过30日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议，并有权将该房产另行出售而无需征得乙方同意。甲方解除合同的，乙方按总房款的3%向甲方支付违约金。甲方有权要求乙方继续履行合同，自本协议规定应付款之第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金。”2016年6月11日，原告重庆良浩置业有限公司（甲方）与被告郑树朝（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于重庆市江津区鼎山街道1002号荧鸿·艾坪山某房屋，建筑面积为105.67平方米，房屋总价为406830元。其中，该合同第四条第（一）款约定：本商品房为清水房，总成交金额为406830元。第五条付款方式及期限约定为分期付款：第一期签定商品房买卖合同时支付房款106830元；第二期剩余房款300000元，于2016年6月30日前结清。第七条交房期限及交付条件约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十条约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内……（2）逾期超过180日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.6向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.30（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。另查明：2015年7月23日，原告取得荧鸿艾坪山1号项目的商品房预售（预租）许可证。后因资金链断裂，公司股东人员调整，导致该项目停工，售楼部关闭，引发业主多次群体上访。重庆市江津区城乡建设委员会多次书面信访回复，最早的回复时间是2016年9月26日，2019年8月8日的信访回复载明：“调查情况：该项目1#、2#楼自2013年9月开工后，因资金断裂于2016年8月至2017年6月期间度停工，引起业主多次群体上访。后在区住建委的多次协调下，组织了重庆博达建设区集团进场垫资施工完成1#、2#楼及商业的所有剩余工程。目前1#、2#楼主体及装修均已完成……“艾坪山1号”1#、2#楼的预验收及竣工联合验收尚不具备条件。”原告在庭审中也认可房屋至今达不到交房条件。以上事实，有原告的陈述、重庆市商品房买卖合同及一次性分期付款协议、发票、其他业主的商品房买卖合同及收据、信访材料等经本院查证属实，在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《一次性分期付款协议》、《重庆市商品房买卖合同》及系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。合同解除权属形成权，该权利的行使受除斥期间的限制。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。这是对行使合同解除权的合理期限所作的规定。本案中，原告主张按《一次性分期付款协议》约定，出卖人在买房人逾期付款超过30日时即享有合同解除权，被告抗辩应按《商品房买卖合同》之约定，买房人逾期付款超过180日时出卖人才有权解除合同，原告现在起诉已过一年除斥期间。本院认为，《重庆市商品房买卖合同》的签订时间在《一次性分期付款协议》之后，两份合同对乙方逾期付款的违约责任约定不一致，应以后签订的《重庆市商品房买卖合同》为准，故被告抗辩成立，本院予以采纳。根据重庆市商品房买卖合同的约定，解除权发生之日应是2016年12月28日，原告在2019年9月23日才起诉解除合同，已超过1年的除斥期间。综上，原告以被告逾期付款为由要求解除合同及协议、支付违约金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。被告又辩称其逾期付款系行使不安抗辩权，因被告未提供通知过原告的依据，又没有提交足够证据证明2016年6月30日其应缴纳房款时对方经营状况恶化，结合原告提交的2016年6月30日尚有其他业主交纳购房款的依据，本院对被告该项辩论意见不予采信。至于违约金是否超过诉讼时效，在未支持原告诉请的情况下，本院不予审查。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、六十八条、第六十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告重庆良浩置业有限公司的诉讼请求。案件受理费7404元，减半收取3702元，由原告重庆良浩置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 李海霞二〇一九年十二月二十日法官助理 侯倩玲书 记 员 王滟杉