广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1670号上诉人（原审原告）：陈水胜，男，1983年9月1日出生，汉族，住广东省阳西县**************，现住广东省阳江市江城区******************9********。公民身份号码：441************512。上诉人（原审原告）：黄丽燕，女，1984年3月8日出生，汉族，住广东省阳西县**************，现住广东省阳江市江城区******************9********。公民身份号码：441************120。上列上诉人共同的委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上列上诉人共同的委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市富和海岸城御景湾首层**。法定代表人：陈国锋，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：谭丰林，该公司员工。上诉人陈水胜、黄丽燕与被上诉人阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人陈水胜、黄丽燕不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2877号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈水胜、黄丽燕上诉请求：一、变更一审判决第二项，改判富和房地产公司按已付房价款日万分之三的标准支付逾期办证违约金给陈水胜、黄丽燕，自2018年7月31日起计至实际办证完毕时止（暂计至2019年5月15日的违约金为32166.12元）；二、撤销一审判决第四项，改判富和房地产公司提交阳江市江城区******富和海岸城9幢2单元305房所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助陈水胜、黄丽燕办理并取得上述商品房的不动产权证；三、本案一、二审诉讼费由富和房地产公司承担。事实与理由：本案不存在违约金过高的情形，一审适用法律错误。一、富和房地产公司逾期办证时间长达数年，至今仍遥遥无期，违约情节严重。日万分之三折回年利率仅为10.95%，根本无法弥补陈水胜、黄丽燕为维护权利所投入的时间、精力等成本，本案不存在违约金过高的情形。二、本案承诺书是源于富和房地产公司长期违约不办证，部分业主在2017年起诉后，富和房地产公司为了避免被全体业主追究违约责任而承担巨大损失，在2017年10月12日调整逾期办证违约金的计算标准以争取业主的宽限，这说明其当时已充分考虑并预见到再次违约的法律后果。业主出于解决问题的目的考虑，不但放弃了追究富和房地产公司此前逾期办证的违约责任，同时还给予其长达近10个月合理宽限期限来办证。但富和房地产公司至今仍无法完成办证义务，没有任何契约精神可言。一审判决不考虑富和房地产公司恶劣的违约情节，反而肆意减轻富和房地产公司的责任，不公平也不合理，是对其不诚实信用行为的纵容。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金兼顾赔偿性和惩罚性，并不完全以损失为限，而一审判决无视富和房地产公司违约时间长，二次违约，再次承诺等事实，肆意调低违约金，有违当事人意思自治的精神，对违约一方也根本无法起到约束和惩戒的作用。综上所述，请二审法院依法改判。富和房地产公司辩称，本案所涉纠纷的违约造成存在多方面的原因，其中一个很重要的原因就是不可抗力，富和房地产公司不需承担违约责任。陈水胜、黄丽燕一审起诉请求：一、富和房地产公司提交阳江市江城区******富和海岸城9幢2单元305房所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助陈水胜、黄丽燕办理上述商品房的权属转移登记手续，并取得不动产权证；二、富和房地产公司按已付房价款的日万分之一的标准支付逾期交房违约金16231.97元给陈水胜、黄丽燕；三、富和房地产公司按已付房价款的日万分之三的标准支付逾期办证违约金给陈水胜、黄丽燕，自2018年7月31日起计至实际办证完毕时止（暂计至2019年4月10日的违约金为28368.73元）；四、富和房地产公司退还办证费28202元给陈水胜、黄丽燕；五、富和房地产公司支付占用办证费28202元期间的利息给陈水胜、黄丽燕（利息以28202元为基数，按年利率6%计算，自2018年5月17日起计至本息付清时止）；六、本案诉讼费由富和房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年2月27日，陈水胜、黄丽燕（买受人）与富和房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：富和房地产公司将位于阳江市江城区******富和海岸城9幢2单元305房出售给陈水胜、黄丽燕，建筑面积共98.36平方米，该商品房属预售商品房，按套出售，总价款为372293元；付款方式：签订本合同时富和房地产公司已收首期房款112293元，余额260000元由买受人向阳江市银行申请按揭贷款给予支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2015年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。签订上述合同后，陈水胜、黄丽燕至2018年5月16日止共支付了办证费28202元给富和房地产公司，并按约定付清全部购房款372293元给富和房地产公司。富和房地产公司收取陈水胜、黄丽燕的办证费后，代陈水胜、黄丽燕缴交了房屋所有权登记费160元（80元+80元）、住宅专项维修基金7426元，共7586元。由于涉案商品房一直未能办理产权证，富和房地产公司于2017年10月12日向富和海岸城7、8、9栋全体业主出具一份《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作出以下承诺》，其中承诺，在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。待业主不动产权证出证后开发商无条件启用代收费支付办证的所有使用费，直到给业主提取出不动产权证为止，逾期未为业主申领不动产权证的，按照业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。在2018年4月30日前退还7、8、9栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用（买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补）。上述承诺书有富和房地产公司作为承诺人加盖公章，并有公司代表签名；7、8、9栋业主代表也在承诺书中签名和盖指模。此后，陈水胜、黄丽燕认为富和房地产公司违反了《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作出以下承诺》的约定，未能按承诺的期限办理涉案商品房的产权证。陈水胜、黄丽燕遂向一审法院提起诉讼，请求如诉称。一审法院于2019年5月15日开庭审理，一审庭审中，双方一致确认涉案商品房尚未办理初始登记，一审法院向陈水胜、黄丽燕释明涉案商品房现不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，但陈水胜、黄丽燕仍坚持该项请求。一审另查明，陈水胜、黄丽燕主张富和房地产公司于2016年9月8日履行交房义务，富和房地产公司则主张于2016年9月6日交付涉案商品房给陈水胜、黄丽燕使用，并提供《富和·海岸城小区房屋验收意见书》拟证明，该意见书载明陈水胜于2016年9月6日对涉案商品房进行验收，验收发现房屋电表、漏电开关均未安装。对此，陈水胜、黄丽燕表示该意见书对商品房进行验收不能代表富和房地产公司已经交楼，电表、漏电开关均未安装的情况下，不可能交房给陈水胜、黄丽燕使用，陈水胜、黄丽燕现已入住使用该房。一审法院认为：陈水胜、黄丽燕与富和房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现陈水胜、黄丽燕请求富和房地产公司协助办理产权转移手续，属法律上不能履行的情形，一审法院已向其释明，陈水胜、黄丽燕不同意变更该项请求，故对陈水胜、黄丽燕的该项请求应予以驳回。关于逾期交房违约金的问题。本案中，陈水胜、黄丽燕已付清全部购房款，富和房地产公司按照合同约定应在2015年6月30日前交付商品房给陈水胜、黄丽燕，但富和房地产公司未能按时交付商品房给陈水胜、黄丽燕使用，对于实际交付时间，富和房地产公司依据《富和·海岸城小区房屋验收意见书》主张交付时间是2016年9月6日，该意见书仅载明业主在验收房屋对房屋的建筑、设施、设备的质量进行检查，未显示富和房地产公司已经将商品房交付给陈水胜、黄丽燕，富和房地产公司作为负有履行交房义务的一方，未能举证证明交房时间，陈水胜、黄丽燕主张富和房地产公司迟延至2016年9月8日才交付商品房给陈水胜、黄丽燕，应予以采信。由于富和房地产公司提出诉讼时效抗辩，《商品房买卖合同》约定逾期交房超过30日，按日支付已付房款万分之一的违约金，属于按日累积计算违约金，应按每个个别债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，民法总则于2017年10月1日起施行，民法总则施行前，2015年7月1日至2015年10月1日的逾期交房违约金的二年诉讼时效已经届满，故该时间段的逾期交房违约金不予支持。2015年10月2日起至实际使用商品房之日即2016年9月8日的逾期交房违约金适用三年的诉讼时效，陈水胜、黄丽燕于2019年4月15日诉至一审法院请求富和房地产公司支付逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，不予支持。故富和房地产公司应支付给陈水胜、黄丽燕的逾期交房违约金应从2016年4月16日起计至2016年9月8日止，共145天，按合同约定的每日按已付房价款的万分之一计算，违约金为5398.25元（372293元×0.0001/天×145天）。对于逾期办证的违约责任。本案中，富和房地产公司没有按约定将经竣工验收合格的商品房交付给陈水胜、黄丽燕，之后其于2017年10月12日向该小区的7、8、9栋全体业主作出承诺，承诺在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。该承诺是各方当事人真实意思表示，对7、8、9栋的全体业主与富和房地产公司均具有约束力，富和房地产公司主张承诺书未生效缺乏依据，应不予采纳。富和房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付给陈水胜、黄丽燕，且富和房地产公司一直未能按其承诺书所约定的期限协助陈水胜、黄丽燕办好涉案商品房的房产证，富和房地产公司明显存在过错，其应依法承担违约责任。按双方的约定，富和房地产公司应从逾期之日起支付逾期办证的违约金给陈水胜、黄丽燕。由于本案富和房地产公司已将涉案商品房交付给陈水胜、黄丽燕，而陈水胜、黄丽燕又没有证据证明因富和房地产公司逾期办证造成的损失，现陈水胜、黄丽燕请求按承诺书的约定按日万分之三的利率计算逾期办证违约金明显过高，应调整为按年利率6%计算。逾期办证违约金应从2018年7月31日起计至本案一审庭审辩论终结之日（2019年5月15日）止，对此后的逾期办证违约金，陈水胜、黄丽燕可另行主张。因此富和房地产公司应支付逾期办证违约金为17625.27元（372293元×6%/365天×288天)给陈水胜、黄丽燕。至于富和房地产公司收取了陈水胜、黄丽燕的办证费用28202元，由于富和房地产公司存在逾期办理房屋权属证的违约行为，现陈水胜、黄丽燕请求富和房地产公司返还已收取的办证费，并支付利息，理据充分，应予以支持。本案扣除富和房地产公司已代支付给相关部门的费用7586元，富和房地产公司应退还办证费20616元给陈水胜、黄丽燕，该款的利息应从逾期办证之日即2018年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止。综上所述，陈水胜、黄丽燕请求富和房地产公司支付逾期办证违约金，返还办证费及利息理由成立，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款之规定，作出判决：一、限富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金5398.25元给陈水胜、黄丽燕；二、限富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金17625.27元给陈水胜、黄丽燕；三、限富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证费20616元及利息（利息从2018年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给陈水胜、黄丽燕；四、驳回陈水胜、黄丽燕的其他诉讼请求。一审案件受理费873元，由陈水胜、黄丽燕负担384，富和房地产公司负担489元。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。一审法院于2019年8月12日向富和房地产公司送达《预交上诉费通知书》，告知富和房地产公司应在接到通知书之次日起七日内预交案件上诉费890元，逾期则按自动撤诉处理。但富和房地产公司未在规定的期限内向本院预交上诉的诉讼费用。在富和房地产公司与陈柳福、陈均商品房预售合同纠纷一案[（2018）粤17民终134号]中，富和房地产公司在该案二审中提交了《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》作为证据，拟证明富和房地产公司与陈柳福、陈均已就《商品房买卖合同》第十五条约定的办证期限作出了变更。富和房地产公司与阳江市富和海岸城7、8、9栋现场见证业主代表郑周、黄钰琪、陈柳福于2017年10月12日签名的《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》最后一条载明：“本承诺一经作出，即时对阳江市富和海岸城（JKL）7、8、9栋全体业主有效，不可撤销。本承诺书一式三份，开发商、业主各一份，住建局备存一份。”另查明，本院在另案[（2019）粤17民终1353号]中去函阳江市自然资源局调查富和房地产公司开发建设的位于阳江市江城区*****号富和海岸城7、*、9幢商品房的初始登记情况，以及上述商品房是否具备办理权属转移登记手续的条件。该局于2019年10月28日函复本院称，阳江市江城区*****号富和海岸城7、*、9幢商品房的首次登记于2019年10月23日办结，上述商品房在无权利限制（抵押、查封、法律及行政法规规定的其它权利限制等情形）的情况下具备办理不动产转移登记条件。本院认为，富和房地产公司在收到一审法院寄送的《预交上诉费通知书》后，未在规定的期限内向本院预交上诉的诉讼费用，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条的规定，应按富和房地产公司自动撤回上诉处理，故本院对富和房地产公司的上诉请求不予审查。本案是商品房预售合同纠纷。陈水胜、黄丽燕与富和房地产公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行各自义务。陈水胜、黄丽燕与富和房地产公司对一审判决富和房地产公司退还办证费及利息给陈水胜、黄丽燕没有提出上诉，本院对此判项予以维持。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、富和房地产公司是否存在逾期办证行为，逾期办证违约金的计算标准应如何确定；二、陈水胜、黄丽燕请求富和房地产公司协助办理涉案商品房产权转移登记手续应否支持。关于争议焦点一，由于富和房地产公司未依约履行办证义务，阳江市富和海岸城7、8、9栋业主代表郑周、黄钰琪、陈柳福与富和房地产公司在2017年10月12日经协商后签订了《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》。该承诺书是富和房地产公司对7、8、9栋业主关于办证及相关补偿问题的承诺，承诺书后面还载有“本承诺一经作出，即时对阳江市富和海岸城（JKL）7、8、9栋全体业主有效，不可撤销”的内容，表明该承诺一经作出，即已生效，对相关业主与富和房地产公司均具有约束力，双方应受承诺书约束。富和房地产公司主张上述承诺书未生效的理据不足，本院不予采纳。富和房地产公司在《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》中承诺，在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料给不动产登记中心，但富和房地产公司至今未按约定提交办证资料到不动产登记中心，已构成违约，一审法院据此判决富和房地产公司支付逾期办证违约金给陈水胜、黄丽燕正确。虽然双方约定按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任，但由于富和房地产公司已将涉案房屋交付给陈水胜、黄丽燕使用，且陈水胜、黄丽燕没有证据证实因富和房地产公司逾期办证所造成的实际损失，一审法院将该违约金调整为按年利率6%计算并无不妥，本院予以维持。因办证时间未能确定，办证亦需要买卖双方的配合，一审法院判决本案的逾期办证违约金从2018年7月31日起计至一审庭审辩论终结之日（2019年5月15日）止，对此后的逾期办证违约金由陈水胜、黄丽燕另行主张，不会对陈水胜、黄丽燕的权益造成实质性的损害，本院不宜变更，予以维持。关于争议焦点二，房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是陈水胜、黄丽燕的合同目的之一，双方签订的《商品房买卖合同》载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意按买受人已付房价款的0.5%支付违约金。”该约定明确了富和房地产公司应在交付涉案商品房后90日内协助陈水胜、黄丽燕取得该商品房的房地产权属证书。但办理初始登记是办理权属转移登记手续的前提条件，涉案商品房至一审法庭辩论终结前尚未办理初始登记，一审判决据此驳回陈水胜、黄丽燕关于协助办证的诉讼请求并无不当。涉案商品房在二审审理期间已办理初始登记到富和房地产公司名下，且具备办理权属转移登记手续的条件，故陈水胜、黄丽燕请求富和房地产公司协助其办理涉案商品房的房地产权属证书，合法合理，应予以支持。综上所述，陈水胜、黄丽燕关于协助办证的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院基于原认定的事实所作出的处理并无不当，鉴于涉案商品房在二审期间已具备办理权属转移登记手续的条件，故本院对富和房地产公司协助办证事项作相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2877号民事判决第一、二、三项及案件受理费负担部分；二、撤销阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2877号民事判决第四项；三、阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内协助陈水胜、黄丽燕办理阳江市江城区*******************房的商品房权属转移登记手续，办理不动产权属转移登记手续所产生的费用由陈水胜、黄丽燕和阳江市富和房地产开发有限公司按照相关法律规定承担；四、驳回陈水胜、黄丽燕的其他诉讼请求。二审案件受理费164元，由陈水胜、黄丽燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月××日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。