福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0524民初3312号 原告：王夏怡，女，1990年4月13日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉琴，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 被告：安溪县小城镇建设投资有限公司，住所地福建省安溪县城厢镇二环南路1号金融行政服务中心5号楼C幢14层。统一社会信用代码：9135052469664863X2。 法定代表人：林水荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵志强，福建联谊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄荣梅，福建联谊律师事务所律师。 被告：福建省银泰金尊置业有限公司，住所地安溪县城厢镇金融行政服务中心3号楼130号店。统一社会信用代码：91350524310630796D。 法定代表人：吴河山，该公司执行董事。 原告王夏怡与被告安溪县小城镇建设投资有限公司（以下简称小城投公司）、福建省银泰金尊置业有限公司（以下简称银泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王夏怡的委托诉讼代理人张玉琴、被告小城投公司的委托诉讼代理人赵志强、黄荣梅到庭参加诉讼，被告银泰公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王夏怡向本院提出诉讼请求：1.依法确认王夏怡与银泰公司于2015年3月31日签订的《银泰金尊置业购房确认书》合法有效；2.小城投公司、银泰公司协助王夏怡办理址在安溪县，房号1205的不动产权属证书（协助义务包括但不限于签订正式的商品房买卖合同并进行备案、开具正式不动产销售发票、向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付王夏怡等）；3.本案诉讼费用由小城投公司、银泰公司承担。事实和理由：2014年12月16日，小城投公司与银泰公司签订《福建泉州市安溪县金融行政服务中心酒店项目投资建设合作合同书》（以下简称合作合同书）一份，约定小城投公司将安溪县金融行政服务中心3号楼酒店部分由银泰公司投资承包进行运营销售。为不产生重复计税，双方约定小城投公司凭银泰公司确认的相关书面证明与各购买业主签订商品房销售合同。 2015年3月31日，王夏怡与银泰公司签订《银泰金尊置业购房确认书》（安溪县金融行政服务中心3号楼7-21层酒店公寓，ＮＯ.0000044，以下简称购房确认书）一份，确认王夏怡选定的商业房产坐落于安溪县，房号1205，购房单价8130元／㎡，折后价格8066元／㎡，成交总价345000元，建筑面积42.77㎡，付款方式为银行贷款。《购房确认书》第一条1.2约定：根据小城投公司与银泰公司双方签订合同条款约定及招商文件条款约定，本项目为银泰公司投资承包招商销售，该项目房产的买受人确认购买房产后与甲方（银泰公司）签署《购房确认书》，凭该《购房确认书》与开发商小城投公司签订商品房买卖合同并配合及时办理相关购房手续。第三条3.2约定：乙方（王夏怡）应在甲方（银泰公司）通知其签订合同三日内与小城投公司签订商品房买卖合同并办妥按揭手续。4.2约定：本确认书作为签订商品房买卖合同的依据，乙方（王夏怡）应按上述约定的时间内，携带本确认书，签约应缴款项、定金收据原件、本人邮箱身份证明文件与小城投公司签订商品房买卖合同及有关的其他法律文件。根据招商条款购房人可选择所购房产自用或售后返租方式。 王夏怡签订《购房确认书》当日即支付购房定金20,000元，后又分别于2015年4月11日支付购房款65,000元、2016年3月15日支付购房款90,000元。王夏怡已经按照《购房确认书》的约定支付了总房款的50%即175,000元作为首付款，履行了合同约定义务。 在房屋交付后，王夏怡于2016年3月15日与福建省银泰大酒店有限公司、银泰公司签订《福建省银泰大酒店有限公司项目酒店公寓返租合同》（以下简称返租合同），将所购房屋出租给福建省银泰大酒店有限公司，由银泰公司进行统一经营管理，银泰公司要协助王夏怡房产产权证办理与开发商的交接手续。 但直至起诉前，王夏怡都未曾接到通知其与小城投公司签订《商品房买卖合同》。王夏怡在得知已经有部分业主办领了不动产权属登记证书后，找银泰公司询问办证事宜。银泰公司称已经将王夏怡的购房首付款转给了小城投公司，但小城投公司称支付的款项是违约金而非业主购房款，故不予配合后续购房事宜。后，王夏怡直接找到作为开发商的小城投公司，要求协助办理不动产权属证书，但小城投公司却以银泰公司未将购房款交付其为由拒绝协助王夏怡办理不动产权属证书。对此，王夏怡认为，在商品房的代理销售过程中，开发商与代销商就是一种委托关系，银泰公司是被告小城投公司与王夏怡签订《购房确认书》，无论是从合同约定，还是基于代理关系，小城投公司、银泰公司均应当履行各自的义务协助王夏怡办理不动产权属证书。王夏怡已经依约支付购房首付款，小城投公司与银泰公司之间内部合作纠纷与王夏怡没有关系。 小城投公司辩称，首先，银泰公司欺诈小城投公司，《购房确认书》是无效合同。 小城投公司与银泰公司签订《合作合同书》的前提是小城投公司与银泰公司协商将合同项下可分割销售部分由银泰公司整体投资承包进行运营销售，房产销售资金由小城投公司收取，专项用于银泰公司应交小城投公司投资款。但是，银泰公司并没有按照合同签订前其向小城投公司做出的意思表示，将房产销售资金支付给小城投公司，更没有按照双方签订合同前的约定向小城投公司出具确认有关各购买业主的相关书面证明。银泰公司对小城投公司的欺诈行为主要体现在没有将售房款交给小城投公司，没有向小城投公司告知和提供订立商品房合同的材料以及违背小城投公司的本意签订返租合同，其行为构成欺诈。小城投公司系国有独资有限责任公司，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款的规定，以欺诈的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。 其次，即使《购房确认书》有效，对小城投公司的诉求也没有事实和法律依据，理由如下： 一、从合同的相对性原则分析。 《购房确认书》双方当事人系王夏怡与银泰公司，小城投公司并非合同当事人，王夏怡依据《购房确认书》向小城投公司主张合同权利明显违反《中华人民共和国合同法》第八条关于合同相对性的规定。 二、从《购房确认书》约定内容分析。 1.银泰公司通知王夏怡且王夏怡在约定期限内履行合同内容，是签订《商品房买卖合同》的前提条件。 《购房确认书》第3.2条约定，王夏怡应该在银泰公司通知其签订合同三日内与小城投公司签订《商品房买卖合同》并办妥银行按揭手续。若王夏怡符合签订《商品房买卖合同》条件且银泰公司已依约通知王夏怡与小城投公司签订《商品房买卖合同》，王夏怡未按时与小城投公司签订《商品房买卖合同》，则王夏怡违约。依据《购房确认书》第4.4条的约定，视为王夏怡自动放弃确认书的全部权利，银泰公司不再另行催告并有权单方面终止确认书，同时将王夏怡确认的商品房另行处置。若银泰公司未及时通知王夏怡与小城投公司签订《商品房买卖合同》，则王夏怡应向银泰公司主张合同权利，而不是向与王夏怡没有合同关系的小城投公司主张权利。 2.王夏怡未按《购房确认书》约定支付首付款，已经构成违约。 《购房确认书》第3.2条约定，王夏怡应于接到银泰公司电话及短信通知七日内支付总房款的50%作为首付款。根据王夏怡提供的证据，王夏怡一共分三次支付首付款。王夏怡于确认书签订的当日即2015年3月31日支付购房定金20,000元，直至2015年4月11日才支付第二笔购房款项65,000元，2016年3月15日才支付第三笔购房款项90,000元。根据约定，王夏怡应于接到银泰公司通知七日内支付首付款，但是，王夏怡经过近一年的时间，才将首付款支付完毕，王夏怡的行为已经构成违约。 三、小城投公司并未收到王夏怡所称的购房首付款，亦未收到银泰公司确认的相关书面证明，王夏怡不符合签订《商品房买卖合同》的条件。 《合作合同书》第三条第2项约定：小城投公司凭借银泰公司确认的相关书面证明与各购买业主签订《商品房销售合同》。小城投公司与银泰公司的合同履行方式是银泰公司向购房业主收取购房款（包含定金、首付款）后，以现金或银行转账形式支付给小城投公司，并由银泰公司出具书面文件。但至今，银泰公司未向小城投公司支付涉及金融行政服务中心3号楼房号1205的购房款，也未提供相关书面材料。小城投公司没有义务与王夏怡签订《商品房买卖合同》，也没有义务协助王夏怡办理不动产权属证书。 四、从《购房确认书》的合同属性分析。 王夏怡与银泰公司于2015年3月31日签订的《购房确认书》系商品房预购合同。《购房确认书》第4.2条的约定，确认书只作为签订《商品房买卖合同》的依据，王夏怡应在确认书约定的时间内携带确认书、签约应缴款项、定金收据原件、本人有效身份证明文件与小城投公司签订《商品房买卖合同》及有关的其他法律文件。因此，王夏怡诉求的向房屋权属登记机构办理所有权初始登记、办理不动产权属证书等事项应在具体的《商品房买卖合同》中予以约定。 综上，小城投公司不是《购房确认书》的合同当事人，没有与王夏怡签订《商品房销售合同》，也没有收到涉案购房首付款，王夏怡的诉讼请求与事实不符，没有法律依据。请法庭依法驳回王夏怡对小城投公司的起诉。 银泰公司既未作书面答辩，也未向本院提交任何书面证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的小城投公司提供的营业执照、法定代表人身份证明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.王夏怡向本院提供《合作合同书》一份，以此证明2014年12月16日，小城投公司与银泰公司签订《合作合同书》一份，约定小城投公司将安溪县金融行政服务中心3号楼酒店部分由银泰公司投资承包进行运营销售。为不产生重复计税，双方约定甲方（小城投公司）凭乙方（银泰公司）确认的相关书面证明与各购买业主签订商品房销售合同。 小城投公司经质证认为，对《合作合同书》的真实性没有异议，对证明内容有异议。根据《合作合同书》第三条第2项约定，小城投公司凭银泰公司确认的相关书面证明与各购买业主签订商品房销售合同。小城投公司未收到银泰公司确认的相关书面证明，因此小城投公司与王夏怡未签订正式的《商品房买卖合同》。 本院认为，小城投公司对《合作合同书》的真实性没有异议，该证据予以采信。可证明，2014年12月16日，小城投公司与银泰公司签订《合作合同书》，双方就安溪县金融行政服务中心3号楼酒店部分投资承包事项进行约定。 2.王夏怡向本院提供《购房确认书》（安溪县金融行政服务中心3号楼7-21层酒店公寓，ＮＯ.0000044）一份，以此证明王夏怡与银泰公司于2015年3月31日签订《购房确认书》一份，确认王夏怡选定的商业房产坐落于安溪县，房号1205，购房单价8130元／㎡，折后价格8066元／㎡，成交总价345000元，建筑面积42.77㎡，付款方式为银行贷款。本项目为银泰公司投资承包招商销售，该项目房产的买受人确认购买房产后与甲方（银泰公司）签署《购房确认书》，接到银泰公司通知后凭该《购房确认书》与开发商小城投公司签订《商品房买卖合同》并配合及时办理相关购房手续。 小城投公司经质证认为，（1）该份合同系银泰公司与王夏怡签订的合同，小城投公司认为银泰公司与王夏怡签订这份合同时，存在欺诈小城投公司的行为，此份合同应认定为无效合同。（2）即使此份合同有效，证明内容需要补充。根据《购房确认书》第三条的约定，王夏怡应在接到银泰公司电话及短信通知七日内支付50%的购房首付款，同时应在银泰公司通知其签订合同三日内与小城投公司签订《商品房买卖合同》并办妥银行按揭手续。若王夏怡未在约定时间内签订《商品房买卖合同》视为王夏怡自动放弃本确认书的全部权利，银泰公司不再另行催告并有权单方面终止本购房确认书，同时将王夏怡确认的商品房另行处置。证明:①银泰公司承担通知王夏怡与小城投公司签订《商品房买卖合同》的义务，若银泰公司已通知王夏怡且王夏怡满足签订《商品房买卖合同》的条件下，王夏怡没有在约定期限内与小城投公司签订《商品房买卖合同》，则王夏怡构成违约；若银泰公司未通知，则王夏怡应向银泰公司主张合同权利，而不是向小城投公司；②王夏怡未按确认书约定的时间交付首付款，存在违约。 本院认为，结合王夏怡提供的《合作合同书》、《收款凭证》，《购房确认书》的真实性、合法性及关联性可以确认，予以采信。 3.王夏怡向本院提供银泰公司《收款凭证》三份、农业银行银行卡交易明细清单三份，以此证明王夏怡已经按照《购房确认书》的约定支付了总房款的50%即175,000元作为首付款，履行了合同约定义务。 小城投公司经质证认为，其对交易款项并不知情，真实性、关联性、合法性由法庭确认。 本院认为，《收款凭证》与银行卡交易明细清单可相互印证，系本案讼争房屋的房款，真实性、关联性、合法性均可确定，予以采信。 4.王夏怡向本院提供《返租合同》一份，以此证明房屋交付使用后，王夏怡于2016年3月15日与福建省银泰大酒店有限公司、银泰公司签订《返租合同》，将所购房屋出租给福建省银泰大酒店有限公司，由银泰公司进行统一经营管理，银泰公司要协助王夏怡房产产权证办理与开发商的交接手续。 小城投公司经质证认为，真实性有异议，《返租合同》并没有承租方（乙方）盖章，合同未生效；关联性有异议，该证据与本案并没有关联。 本院认为，《返租合同》系王夏怡与福建省银泰大酒店有限公司、银泰公司共同签订的，虽然福建省银泰大酒店有限公司未盖章，但王夏怡提供的返租租金转账明细说明证明该返租合同已实际履行。 5.小城投公司向本院提供银泰公司向小城投出具的相关书面证明，以此证明小城投公司是凭借银泰公司出具的相关书面证明与安溪县金融行政服务中心3号楼酒店项目各购买业主签订《商品房买卖合同》。 王夏怡经质证认为，真实性由法院确认，小城投公司与银泰公司的内部约定与王夏怡无关，银泰公司是有权代表小城投公司签订确认书的，相应权利义务小城投公司作为被代理人都应当予以确认，王夏怡已经依约支付首付款，即便银泰公司没有向王夏怡出具相关证明，小城投公司在符合相关合同约定的情况下应与王夏怡签订合同。 本院认为，银泰公司向小城投公司出具的相关书面证明系银泰公司与小城投公司之间用于确认需办理相关购房及按揭手续的证明，与双方签订的《合作合同书》相印证，予以采信。 经庭审认证，结合庭审笔录，本院对本案主要事实作如下认定： 2014年12月16日，小城投公司（甲方）与银泰公司（乙方）就金融服务中心酒店项目投资经营签订《合作合同书》一份。合同第三条第1款房产销售代理约定：依据《框架协议书》约定的可分割销售部分，为了3号楼酒店项目销售运作及分割销售业主办理产权证，甲乙双方约定将3号楼酒店房产按总价1.858亿元由乙方整体投资承包进行运营销售，房产销售资金由甲方收取，专项用于乙方应交甲方投资款，直至投资款支付完毕……第2款第（2）项约定：……为不产生重复计税，双方约定甲方凭乙方确认的相关书面证明与各购买业主签订商品房销售合同……第3款酒店标房、单身公寓及地下停车位返租协议约定：乙方应确保对分割销售的酒店标房、单身公寓及地下停车位满足准四星级酒店经营标准，并由乙方引入的酒店投资管理公司与各购买业主签订返租合同，作为酒店经营配套场所。返租期、返租租金及租金支付方式由乙方自行与各购买业主签订协议…… 2015年3月31日，王夏怡作为购房人与银泰公司签订《购房确认书》（编号：ＮＯ.0000044）一份，约定：王夏怡选定的商业房产，坐落于安溪县金融行政服务中心3号楼，房号1205，购房单价8130元／㎡，付款方式为银行贷款等。同日，王夏怡支付购房款20000元，并于2015年4月11日付款65000元，于2016年3月15日付款90000元，合计王夏怡已付房款175000元。 2016年3月15日，王夏怡（甲方、购房人）与福建省银泰大酒店有限公司（乙方、承租方）、银泰公司（丙方、投资方）签订《返租合同》一份，约定：甲方同意将购买3号楼酒店房产返租给乙方作为酒店配套用房，丙方作为项目的投资运营商和本合同的履约保证人，对乙方与甲方所签订的合同条款履行承担担保责任；租赁期限自2016年9月1日起至2026年8月31日止。返租合同第三条返租方式约定：采用一次性签约返租10年，租金按房产购置总额的年8%计算（总购房款345,000元，实际租金2,300元/月），租金按季度结算。王夏怡已收取2016年9月至2018年11月的返租租金。 王夏怡与银泰公司签订《购房确认书》后，银泰公司至今未能将王夏怡的购房款交付给小城投公司，导致王夏怡至今未能与小城投公司签订《商品房买卖合同》并办理权属证书，致王夏怡于2019年7月3日向本院提起诉讼。 综上事实和证据，对双方的争议焦点，本院分析如下： 1.王夏怡与银泰公司签订的《购房确认书》是否有效？ 本院认为，根据银泰公司与小城投公司签订的《合作合同书》约定，银泰公司系有权代理销售房产，即有权与购房者就3号楼房产签订购房确认书。王夏怡与银泰公司签订的《购房确认书》系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故王夏怡与银泰公司签订的《购房确认书》合法有效。小城投公司辩称，银泰公司未依《合作合同书》的约定履行告知、提供订立商品房合同的材料、交付购房款的义务构成欺诈，王夏怡与银泰公司签订的《购房确认书》无效。本院认为，首先，小城投公司未能提供证据证明银泰公司的上述行为存在恶意，即是否系欺诈行为无法确定；其次，王夏怡依据《合作合同书》而信任银泰公司有权销售房产而与其签订购房确认书，并交付了总房款50%的购房款，应认定王夏怡为善意购房人，小城投公司的辩称不予采纳。 2.小城投公司、银泰公司是否应协助王夏怡签订《商品房买卖合同》并办理权属证书？ 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……显然，王夏怡与银泰公司签订的《购房确认书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该《购房确认书》不能认定为商品房买卖合同，而是预约合同。故本院依法变更本案案由为商品房预约合同纠纷。所谓预约合同，是双方当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种承诺。购房确认书生效后，双方可依约在签订正式商品房买卖合同的条件成就后，就相关事宜进行协商，届时是否达成一致、能否签订正式商品房买卖合同属当事人自治、共同协商的范畴。故对王夏怡请求小城投公司、银泰公司协助签订《商品房买卖合同》并办理权属证书的请求，不予支持。小城投公司辩称，其不是购房确认书的合同当事人，王夏怡向其主张权利违反法律规定。本院认为，小城投公司与银泰公司签订《合作合同书》，将案涉房产委托银泰公司进行销售，双方构成委托合同关系，银泰公司就委托事项与第三人签订购房确认书的法律后果应由小城投公司承担，即王夏怡有权向小城投公司主张权利。小城投公司辩称，王夏怡未按购房确认书的约定支付首付款构成违约。本院认为，小城投公司未能提供证据证明王夏怡何时接到银泰公司电话或短信通知，是否超过7日支付，对该辩称不予采纳。 综上，王夏怡的诉求合法有据的部分，本院予以支持。银泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、王夏怡与福建省银泰金尊置业有限公司于2015年3月31日签订的《银泰金尊置业购房确认书》有效； 二、驳回王夏怡的其他诉讼请求。 案件受理费6,475元，由王夏怡负担2,675元，由福建省银泰金尊置业有限公司负担3,800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈炳泉 人民陪审员  苏良田 人民陪审员  王锦凤 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  陈淑婷 附：本案所适用主要法律、法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。