福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初3162号 原告：中国农业银行股份有限公司福清市支行，住所地福建省福清市福塘路南段，统一社会信用代码91350181854921823G。 负责人：王小峰，该分行行长。 委托诉讼代理人：杨露，福建融成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴光琨，福建融成律师事务所执业律师。 被告：赖玉娥，女，1968年5月23日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：林聿振，男，1969年12月18日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：林雄，男，1982年7月15日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：施成美，女，1977年10月24日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：林惠芳，女，1979年6月25日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何伟（系林惠芳配偶），男，1977年11月6日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：何伟，男，1977年11月6日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：福清万达广场有限公司，住所地福建省福清市音西街道福清万达广场A3号楼五层，统一社会信用代码913501810584398334。 法定代表人：曲晓东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈敏骏，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司福清市支行（以下简称：农行福清市支行）与被告赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟、福清万达广场有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。被告林雄因涉嫌犯罪现关押于福清市看守所，本院前往福清看守所将涉案证据对被告林雄进行庭前质证，经质证其对案涉证据均无异议，并表示不参加庭审。原告农行福清市支行的委托诉讼代理人杨露与被告赖玉娥、林聿振、何伟及林惠芳的委托代理人何伟和被告福清万达广场有限公司的委托诉讼代理人王敏骏到庭参加诉讼。被告施成美经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行福清市支行向本院提出诉讼请求：1、被告赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟共同偿还原告农行福清市支行贷款本金2014597.58元及利息（含复利、罚息）（暂计至2019年4月1日的利息61339.2元，此后利息（含复利、罚息）按《个人购房担保借款合同》约定计至本息全部还清之日止）;2、被告福清万达广场有限公司对上述第一项债务承担连带偿还责任;3、原告农行福清市支行有权以被告赖玉娥、林雄、林惠芳所购买的座落于福清市复式商铺的房产（预购商品房预告登记号：融房预ＹＲ字第××号）折价或以拍卖、变卖所得价款优先偿还上述第一项债务；4、本案诉讼费用、公告费、财产保全费由七被告共同负担。事实和理由：被告赖玉娥、林聿振（赖玉娥配偶）、林雄、施成美（林雄配偶）、林惠芳、何伟（林惠芳配偶）为购买座落于福清市复式商铺，向原告申请购房贷款。2013年12月3日，赖玉娥作为借款人，林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟作为共同还款人向原告出具《共同还款确认书》，确认林聿振、林雄、施成美、何伟、林惠芳自愿为赖玉娥向原告申请的用于购买座落于福清市音西街道“福清万达广场”商用房的借款承担共同还款责任。同日，赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、何伟、林惠芳向原告出具《同意抵押承诺书》，同意将购买的座落于福清市音西街道“福清万达广场”Ａ1号楼1层08复式商铺商业用房、2层08复式商铺商业用房抵押给原告并承担连带责任。2014年2月26日，赖玉娥作为借款人，福清万达广场有限公司作为连带保证人，赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟作为抵押人与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为322万元；借款用途为购买福清市音西街道万达广场Ａ1号楼1层08复式商铺商业用房、2层08复式商铺商业用房；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；28.1借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币基准利率为基础上浮百分之贰拾后确定。28.2借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放日对应日；借款担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人福清万达广场有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保，抵押物为福清市音西街道万达广场Ａ1号楼1层08复式商铺商业用房、2层08复式商铺商业用房；10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等；1.4.1（3）自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；12.3对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；12.4发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。12.9因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用…等等。2014年3月4日，赖玉娥、林雄、林惠芳购买的上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。2014年3月13日，原告依约向被告赖玉娥支付贷款3220000元，并接受委托将贷款一次性转入合同约定的福清万达广场有限公司的银行账户（账号：11×××02）。上述贷款发放后一段时间，被告尚能依约还款，但自2018年10月1日开始拖欠到期借款本息。截至2019年4月1日，尚欠借款本金2014597.58元及利息（含罚息、复利）61339.2元未还。经原告催收，七被告均未履行相应的责任，已构成违约，原告有权收回已发放的全部贷款本息，要求被告赖玉娥还款，要求林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟、福清万达广场有限公司承担连带保证责任，并行使抵押权，原告遂诉至本院。庭审过程中，原告当庭将诉讼请求变更为：1、被告赖玉娥偿还原告农行福清市支行贷款本金2014597.58元及利息（含复利、罚息）（暂计至2019年4月1日的利息61339.2元，此后利息（含复利、罚息）按《个人购房担保借款合同》约定计至本息全部还清之日止）;2、被告林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟、福清万达广场有限公司对上述第一项债务承担连带偿还责任;3、原告农行福清市支行有权以被告赖玉娥、林雄、林惠芳所购买的座落于福清市复式商铺的房产（预购商品房预告登记号：融房预ＹＲ字第××号）折价或以拍卖、变卖所得价款优先偿还上述第一项债务；4、本案诉讼费用、公告费、财产保全费由七被告共同负担。 被告赖玉娥、林聿振均辩称，原告主张本案的借款属实，其对借款本金、利息无异议，因原告变更请求后仅要求赖玉娥一人承担有异议，本案借款款项是用于购买案涉抵押不动产，该不动产是本案被告赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟共同所有，因此不应该由赖玉娥个人承担。 被告林雄辩称，原告所主张的借款属实，其不清楚其他被告在原告起诉后是否有偿还过款项。 被告施成美未作答辩，亦未向本院提交证据 被告林惠芳、何伟均辩称，本案借款属事实，其对所借本金、利息等没有异议。但被告林惠芳、何伟仅需以抵押物房屋为限，承担物的担保责任。原、被告于2014年2月26日签订的《个人购房借款/担保合同》中明确约定，被告林惠芳、何伟的地位只是抵押人，仅提供物的担保。被告林惠芳、何伟同意根据《中华人民共和国担保法》第五十七条规定，以抵押物为限，依法承担物的担保责任。被告林惠芳、何伟不应承担连带担保责任。首先本案的《共同还款确认书》并非是针对本案《个人购房借款/担保合同》的补充协议或承诺，而是被告向原告咨询拟购买其他标的物办理商业贷款事宜时，原告经办人认为陆续购买多宗商业地产会导致负债率等指标过高，有必要在办理下一次按揭贷款时引入其他共同还款人以摊低负债率指标。被告在此情形下针对拟购买的其他商业用房草写的磋商性文件，根本不具有合同约束力，更不能作为本案的定案依据。其次《共同还款确认书》主体不明、标的不明确、生效时间不明，也未约定在将来一定时限内据此订立某份正式合同，同样在合同构成要件上因形式缺乏而不成立。正式签订的《个人购房借款/担保合同》已经取代此前的全部文件，此前的文件不得生效。从签订时间上来看，原告提供的《共同还款确认书》在前，《个人购房借款/担保合同》在后。原告提供的《共同还款确认书》签订于2013年12月3日，《个人购房借款/担保合同》签订于2014年2月26日。即便二者有对应关系，《个人购房借款/担保合同》也取代了《共同还款确认书》，为此应当认定《共同还款确认书》为无效合同。综上，原告提供的《共同还款确认书》是一份与本案无关的草稿，是被告向原告咨询拟购买其他标的物办理商业贷款事宜时，针对拟购买的其他商业用房草写的磋商性文件，被原告经办人员误归入本案《个人购房借款/担保合同》档案卷宗，为此，应认定不成立、无效或与本案无关。 被告福清万达广场有限公司辩称，其对借款及担保事实均无异议，被告福清万达广场有限公司认为原告对案涉抵押房屋享有优先受偿权，不足部分被告福清万达广场有限公司会承担担保责任，但是会依法向其他被告追偿。 因被告施成美经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对到庭原、被告所提供的证据进行审查，认证。经审理本院认定以下事实：2013年12月3日，被告赖玉娥以购买福清市音西街道“福清复式商铺，向原告农行福清市支行提交个人信贷业务申请表及申请报告，申请个人商业用房按揭贷款3220000元。同日，原告农行福清市支行向被告赖玉娥制作《个人购房贷款面谈笔录》，笔录载明面谈内容“借款申请人本次申请贷款购买房产位于音西街道“福清复式商铺，建筑面积为224.3平方米，总价为6458498元,拟贷款金融3220000元”等内容，被告赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟均在面谈笔录“借款申请人”处签名。同日，被告赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟向原告农行福清市支行出具《共同还款确认书》，确认书载明：“借款人赖玉娥,借款金额322万元，期限10年，借款用途购商用房；共同还款人林聿振、林雄、施成美、何伟、林惠芳自愿为借款人赖玉娥向农行福清市支行申请的用于购买的座落于福清市音西街道福清万达广场商用房的借款承担但共同还款责任，即当借款人赖玉娥在无力偿还贷款的情况下，自愿承担连带还款责任。借款人赖玉娥共同还款人林聿振、林雄、施成美、何伟、林惠芳2013年12月3日”。同日，被告赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟向原告农行福清市支行出具《同意抵押承诺书》，承诺将购买的座落于福清市音西街道“福清万达广场”Ａ1号楼1层08复式商铺商业用房、2层08复式商业用房抵押贵行并承担连带责任。2014年2月26日，被告赖玉娥（借款人、抵押人）与原告农行福清市支行（贷款人）及被告福清万达广场有限公司（保证人），林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟（抵押人）签订编号为35020120140011106号《个人购房担保借款合同》，合同约定：“借款人向贷款人贷款3220000元，用于购置位于福清市复式商业用房，贷款期限为120个月；实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币基准利率为基础上浮百分之贰拾后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放日对应日；借款担保方式为阶段性保证抵押，由阶段性保证人福清万达广场有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保，抵押物为福清市音西街道万达广场Ａ1号楼1层08复式商铺商业用房、2层08复式商铺商业用房；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权…”等条款。2014年3月4日，被告赖玉娥、林雄、林惠芳与原告农行福清市支行办理上述抵押物预购商品房抵押权预告登记（融房预ＱＲ字第××号）。2014年3月13日，原告依约向被告赖玉娥发放了贷款3220000元。此后，被告赖玉娥未能全面履行还款义务。2018年10月19日，农行福清市支行向被告赖玉娥送达《个人贷款债务逾期催收通知书》；2018年10月23日，农行福清市支行向福清万达广场有限公司送达《个人贷款担保人履行责任通知书》，要求被告立即履行还款义务，2019年4月11日，原告遂诉至法院。 另查明，一、截止2019年12月11日被告赖玉娥尚欠原告贷款本金2014172.64元及利息（含复利、罚息）154766.42元。二、案涉抵押物即坐落于福清市复式商业用房至今未登记在赖玉娥、林雄、林惠芳名下，亦未办理房屋所有权证及房屋抵押登记。 以上事实，有原告提供的《个人购房担保借款合同》、共同还款确认书、申请报告、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款授权委托书、个人购房贷款面谈笔录、同意抵押承诺书、融房预ＹＲ字第××号、融房预ＱＲ字第××号、《贷款发放通知书》、借款凭证、中国农业银行贷款还款试算信息单、《个人贷款债务逾期催收通知书》《个人贷款担保人履行责任通知书》等及到庭原、被告的庭审陈述为证。 本院认为，原告农行福清市支行与被告赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟、福清万达广场有限公司之间签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法有效，具有法律约束力。2014年3月13日，原告依约向被告赖玉娥足额放贷3,220,000元，已履行合同的义务。但被告赖玉娥未能按照《个人购房担保借款合同》的约定偿付借款本息，已构成违约，根据合同约定农行福清市支行有权提前收回全部贷款，截止2019年12月11日，被告赖玉娥尚欠原告借款本金本金2,014,172.64元及利息（含复利、罚息）154,766.42元，应当依照合同约定承担违约责任。原告关于被告赖玉娥清偿拖欠借款本金、利息（含复利、罚息）的诉求，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟、福清万达广场有限公司对赖玉娥的债务承担连带偿还责任问题。根据案涉合同约定被告福清万达广场有限公司在办妥贷款人为抵押权利人的抵押登记手续完成之前，对赖玉娥的案涉贷款行为提供阶段性连带责任保证，原告可以选择担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保人来实现全部或部分债权，故原告主张被告福清万达广场有限公司对被告赖玉娥的债务承担连带清偿责任本院予以支持，保证人福清万达广场有限公司在承担保证责任后，有权向赖玉娥追偿。根据被告林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟向原告农行福清市支行出具共同还款确认书记载“申请的用于购买坐落于福清市音西街道“福清万达广场”商用房的借款3,220,000元承担共同还款责任，即当借款人赖玉娥在无力偿还贷款情况下，自愿承担连带还款责任”，结合被告赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟向原告所提供的个人信贷业务申请书、个人购房担保借款授权委托书、个人购房贷款面谈笔录的内容，可以认定被告林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟对涉案被告赖玉娥的案涉贷款承担连带担保责任，被告林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟对被告赖玉娥的债务在3,220,000元范围内承担连带清偿责任后，有权向被告赖玉娥追偿。关于被告林惠芳、何伟抗辩其向原告所出具的《共同还款确认书》与本案不具有担保效力，其不应当承担连带担保责任，因该抗辩没有依据，本院不予采信。关于被告赖玉娥、林聿振抗辩案涉借款应当由被告赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟共同偿还，根据本案现有证据，该抗辩于法无据，本院不予支持。关于原告主张对被告赖玉娥、林雄、林惠芳所提供担保房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先偿还被告赖玉娥债务问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。鉴于本案尚未依法办理房产抵押登记，故原告主张对被告赖玉娥、林雄、林惠芳所提供担保房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法无据，本院不予支持。被告施成美经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赖玉娥于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司福清市支行借款本金2,014,172.64元及利息（含复利、罚息）（截止至2019年12月11日的利息（含复利、罚息）154,766.42元，2019年12月12日起按《个人购房担保借款合同》约定计算至实际还款之日止利息（含复利、罚息））； 二、被告福清万达广场有限公司对上述第一项被告赖玉娥应付原告中国农业银行股份有限公司福清市支行的债务承担连带清偿责任。被告福清万达广场有限公司承担保证责任后，有权向被告赖玉娥追偿； 三、被告林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟对上述第一项被告赖玉娥应付原告中国农业银行股份有限公司福清市支行的债务，在《共同还款确认书》确定的3,220,000元限额内承担连带保证责任。其承担保证责任后，有权向赖玉娥追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司福清市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费23,407元、公告费260元，由被告赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟、福清万达广场有限公司负担，款限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  谢志民 人民陪审员  吴锦霞 人民陪审员  施龙勇 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  林津津