福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0502民初5611号 原告：苏德泉，男，1983年8月1日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：泉州市汇诚物业服务有限公司，住所地：福建省泉州市鲤城区金龙街道金峰社区笋江路325号新天美地苑2幢1梯2楼。 法定代表人：赵宁夏，总经理。 被告：泉州市新天商业管理有限公司，住所地：福建省泉州市鲤城区江南街道锦美社区笋江路55号3楼3-1。 法定代表人：杨江鸿，经理。 二被告共同委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 原告苏德泉与被告泉州市汇诚物业服务有限公司（以下简称：汇诚物业公司）、泉州市新天商业管理有限公司（以下简称：新天商管公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏德泉，被告汇诚物业公司及新天商管公司的共同委托诉讼代理人林丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏德泉向本院提出诉讼请求：1.汇诚物业公司、新天商管公司立即停止侵权，归还百纳苑1号楼二、四、五层物业，并恢复原状；2.汇诚物业公司、新天商管公司承担本案全部诉讼费用。诉讼中，苏德泉变更其第一项诉讼请求为：汇诚物业公司、新天商管公司立即停止侵权，腾空百纳苑1号楼二、四、五层并恢复原状。事实和理由：2017年1月14日，苏德泉与开发商新宇（泉州）置业有限公司（以下简称：新宇置业公司）签订了《商品房买卖合同》，购买址在泉州市鲤城区房屋。汇诚物业公司为新天·百纳苑小区（以下简称：百纳苑小区）的物业服务企业。根据《商品房买卖合同》的约定及百纳苑小区的规划，百纳苑小区1号楼一、二层为物业管理用房和社区用房，四、五层为物业管理用房。2018年3月1日，苏德泉发现百纳苑小区1号楼的四、五层物业管理用房被新天商管公司侵占并作为办公室使用。汇诚物业公司、新天商管公司共同侵占百纳苑小区1号楼的二层并作为食堂供汇诚物业公司、新天商管公司的员工使用。汇诚物业公司作为百纳苑小区的物业服务企业，不但没有阻止，反而配合新天商管公司共同侵占物业管理用房，并作出如下行为：一、汇诚物业公司于2017年10月30日将百纳苑小区物业办公室设在百纳苑小区2号楼一楼，为新天商管公司提供侵占用地；二、百纳苑小区1号楼二、三、四、五层的楼梯消防门被拆除，并被砌砖堵上。汇诚物业公司对百纳苑小区1号楼的电梯进行管控，禁止业主进入1号楼二、三、四、五层楼，汇诚物业公司设置一台电梯可到达四层的电梯，供新天商管公司使用；三、汇诚物业公司为不是本小区业主的新天商管公司工作人员及客户提供门禁放行；四、汇诚物业公司配合新天商管公司将百纳苑1号楼四、五层的水电过户至新天商管公司名下。汇诚物业公司、新天商管公司的以上行为严重侵犯了苏德泉的合法权益，故苏德泉依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定起诉至法院。 汇诚物业公司、新天商管公司共同辩称，第一，苏德泉主体资格不适格。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十六条第（七）款规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。苏德泉并未达到上述条件，也未获得其他业主授权，不能代表全体业主。因此苏德泉不是与本案具有直接利害关系的人，不符合起诉条件，不具备诉讼主体资格；第二，即便苏德泉诉讼主体适格，其要求腾空物业管理用房也缺乏法律依据。根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。汇诚物业公司作为百纳苑小区1至3号楼住宅的物业服务单位，新天商管公司作为新天商业广场的物业服务单位，有权使用物业管理用房；第三，汇诚物业公司作为百纳苑小区的物业管理单位，使用开发商新宇置业公司交接的物业管理用房，并未违法物业管理条例规定的用途。根据《福建省物业管理条例》第四十五条的规定，物业服务用房包括物业服务人员办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。汇诚物业公司使用物业管理用房作为员工食堂供员工就餐，属于物业办公的正当需求；第四，新宇置业公司已按照规定标准为百纳苑小区业主配备相应的物业管理用房，百纳苑1号楼四、五层为开发商新宇置业公司配置给新天商业广场购物中心作为物业管理用房使用。案涉的百纳苑小区1至3号楼及新天商业广场购物中心统一规划在一个地块上，百纳苑小区1#、2#、3#号楼及1-4#楼（即新天商业广场购物中心）的物业管理用房均统一规划在1-1#楼即百纳苑小区1号楼上。新天商管公司是新宇置业公司选聘的新天商业广场购物中心的物业服务单位，根据《福建省物业管理条例》第二条规定，非住宅物业管理及其监督管理活动，参照本条例有关规定执行。因此，新天商管公司系合法使用物业管理用房，无需腾空。本案也不存在汇诚物业公司配合新天商管公司侵犯业主权益的行为；第五，汇诚物业公司、新天商管公司并未擅自更改楼梯消防门的设置，无需承担恢复原状的责任。根据汇诚物业公司、新天商管公司向开发商新宇置业公司了解，案涉楼层的楼梯原本设计就是砌墙，并未设计消防门。且汇诚物业公司、新天商管公司作为物业管理单位，并没有权利对所管理的物业管理用房进行施工改造，苏德泉也无法举证证明案涉楼层的楼梯消防门为汇诚物业公司、新天商管公司建设或改造，故汇诚物业公司、新天商管公司无需承担恢复原状的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月14日，苏德泉、曾淑婉与新宇置业公司签订合同编号为201701140019的《商品房买卖合同》，约定苏德泉、曾淑婉共同向新宇置业公司购买坐落于鲤城区江南街道地块【国有土地使用权证号：泉国用（2011）第100084、100085、100086、100087号】新天·百纳苑1-1号楼二十二层2203号房，根据泉州市房地产测绘队测量，该房屋的建筑面积为102.64平方米。前期物业服务企业为汇诚物业公司。合同并对抵押、价款、交付手续等事项进行约定。合同附件五第1条第（3）项约定，物业管理用房位于1-1#楼一、二、四、五层，社区用房（社区活动中心、社区居委会）位于1-1#楼一、二层。根据泉州市规划勘测研究院测量，新天·城市广场一区1-1#楼住宅建设项目的总建筑面积为25060.84平方米。 本院认为，苏德泉要求汇诚物业公司、新天商管公司立即停止侵权，归还百纳苑1号楼二、四、五层物业并恢复原状的主张，是对全体业主所共有的物业管理用房主张权利，本案案由应认定为建筑物区分所有权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。苏德泉主张要求腾空物业管理用房，属于有关共有和共同管理权利的重大事项。根据《中华人民共和国物权法》七十六条第一款第（七）款规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。苏德泉提起本案诉讼，应当得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主就该事项进行依法表决后的明确授权，但苏德泉并未举证证明其提起本案诉讼经过授权，庭审中苏德泉亦明确表示其并未得到授权，故苏德泉无权作为原告提起本案的诉讼。对苏德泉的起诉，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条第一款第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定如下： 驳回苏德泉的起诉。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 蔡扬华 二〇一九年十二月六日 法官助理 林钢泉 书 记 员 庄 恺 主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。