黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0109民初1546号原告：周玥，女，1982年8月5日出生，回族，无固定职业，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：韦良月，黑龙江焦点律师事务所律师。被告：杜娟，女，1980年8月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被告：李相东，男，1970年3月23日出生，汉族，黑龙江易信嘉禾信息咨询有限公司董事长，住哈尔滨市南岗区。二被告委托诉讼代理人：宫繁洁，黑龙江星河律师事务所律师。第三人：霍金发，男，1957年7月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。原告周玥与被告杜娟、李相东、第三人霍金发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月17日第一次公开开庭进行了审理，原告周玥及其委托诉讼代理人韦良月、被告杜娟、李相东到庭参加诉讼。2018年5月18日，原告周玥申请追加霍金发为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。2019年2月28日，本院第二次公开开庭进行了审理，原告周玥及其委托诉讼代理人韦良月、被告杜娟、李相东的委托诉讼代理人宫繁洁、第三人霍金发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周玥向本院提出诉讼请求：要求被告杜娟、李相东立即给付拖欠原告周玥的购房款本金480,000元及其利息（从2010年3月22日起至实际给付时止，按银行同期贷款利率计算）。2019年2月28日，周玥增加诉讼请求：要求解除原告周玥与被告杜娟于2010年3月22日签订的《房地产买卖合同书》。事实与理由：周玥与杜鹃系朋友关系。2009年10月，第三人霍金发伪造位于哈尔滨市××镇××村××街××号，建筑面积270.6平方米房屋的土地证和产权证做抵押，以借款名义骗取李相东、杜娟共计280,000元。李相东和杜娟知道被骗后，二人于2010年3月22日以杜娟的名义与周玥签订了《房地产买卖合同书》，约定将上述房屋转让给周玥，转让价款为480,000元。合同签订后，周玥将转让价款480,000元交付杜娟和李相东，杜娟给周玥出具了《收条》。被告出示了其与霍金发的委托卖房公证书，并向周玥交付了房产证和土地证。签订合同前，周玥前往现场看房，因房屋上锁未能进去。签合同时霍金发不在场，周玥一直都没有见过霍金发。后周玥发现上述房屋已有他人居住，居住的人称该房产已由法院拍卖给霍金发的姐姐霍金凤。因案涉房产无法交付，周玥于2011年3月14日报警。霍金发诈骗案已由哈尔滨市松北区人民法院判决。周玥多次找到二被告，要求退还购房款480,000元，二被告拒绝还款，故提起诉讼。被告李相东、杜娟辩称：周玥称杜鹃与周玥系朋友关系属实。不同意周玥的诉讼请求。一、杜娟、李相东与霍金发之间为委托代理合同关系，委托人是霍金发，受托人是杜娟和李相东，霍金发将涉案的房屋委托杜娟出售，当时杜娟作为房屋中介有权利、有义务帮助霍金发买卖房屋。杜娟将房屋卖给了周玥，周玥的480,000元房款由杜娟出具了收据。周玥诉请的被告主体不适格，杜娟和李相东作为受托人只是代理行为，并不能作为本案的被告出现。二、周玥发现房屋不能给付之后将该案以涉嫌诈骗报到了松北分局，该案经过刑事处分，在该案中周玥应当是受害人，受害人并不是杜娟和李相东，因此如果周玥需要解除合同，也应当就与霍金发之间是否解除合同进行诉讼，而不能以杜娟作为诉讼主体。三、霍金发与周玥之间存在着房屋买卖合同关系。杜娟没有收480,000元，是打的欠条，钱给霍金发了。被告与周玥签订合同之后共同到现场去看过房，在交易的过程中霍金发是在现场的，关于产权证和钥匙是由霍金发交给周玥的。第三人霍金发述称：本案争议房屋坐落地点、使用面积都对，案涉房屋是霍金发的姐姐霍金凤的，霍金发当时拿着找人做的案涉房屋的假房照去案外人夏庆文那借了100,000元钱，利息一个月8000元，月利八分，霍金发还了九个月还不上了。借钱的时候打了欠条，还签了房屋买卖合同，卖方是霍金发，买方好像是夏庆文媳妇杜娟签的，时间长有点记不清了。霍金发不知道周玥这480,000元，没有这笔款项。被告与周玥签合同时、付钱时霍金发不在场，二被告说把钱交给霍金发了没有这回事。案涉土地证、房产证、钥匙都不是霍金发给周玥的，霍金发根本没见过周玥。土地证、房产证是霍金发在借钱时都交到案外人夏庆文的公司了。杜娟和李相东把房子卖掉后没有给过霍金发钱。关于原、被告间的纠纷和霍金发没有关系，周玥应该找二被告，霍金发不认识周玥。周玥、杜娟、李相东围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人霍金发未举证。为查明案件事实，本院依职权调取了哈尔滨市公安局松北分局刑侦大队笔录23页，并由各方当事人进行了质证。对李相东、杜娟无异议的证据A2即杜娟出具的《收条》、A3即本院（2012）松刑初字第21号刑事判决书、A4即《情况说明》，本院予以确认并在卷作证。因周玥、杜娟、李相东均对本院依职权调取的刑侦大队笔录的真实性无异议，本院予以采信。对当事人有争议的证据，本院认证如下：证据A1即周玥与杜娟于2010年3月22日签订的《房地产买卖合同书》，结合证据A2杜娟出具的《收条》，能够证明杜娟将案涉房屋卖给周玥，房屋转让价款为480,000元，不能证明该房屋系杜娟从霍金发手中购买，本院予以部分采信；证据A5即2010年1月22日霍金发与李相东签订的《房地产买卖合同》、证据A6即2009年10月19日霍金发与李相东、杜娟签订的《房地产买卖合同》，因霍金发自认上述合同系其本人签订，本院对真实性予以认可，但结合霍金发陈述及刑侦大队笔录可知，霍金发系用伪造的案涉房屋手续为其与李相东的借款提供担保，双方无买卖房屋的意思表示，故上述两份证据不能证明霍金发将案涉房产以300,000元卖给二被告，本院部分采信。证据A7即2010年1月22日霍金发给李相东出具的《欠据》，载明霍金发欠李相东300,000元，此款系哈市道外区松浦镇冲填街房产定金。按照生活常理及交易习惯，房屋买卖中涉及应当交付而未交付定金的欠据应为买受人向出卖人出具，不应该由“卖方”霍金发向李相东出具，故该证据不能证明霍金发收到李相东支付案涉房屋购房款300,000元，本院对该证据不予采信。对二被告举示的证据2009年10月21日《委托书》，周玥及霍金发对真实性无异议，但结合前述认证意见，霍金发与杜娟之间为借款抵押担保关系，该证据不能证明二人之间关于案涉房产转让的委托代理关系，本院部分采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：霍金发以伪造的位于哈尔滨市松北区××街××、建筑面积270.6平方米房屋的土地证和产权证做抵押，以借款为名，骗取李相东、杜娟共计280,000元。2009年10月19日，霍金发与李相东、杜娟签订《房地产买卖合同》。同年10月21日，霍金发与杜娟到黑龙江省哈尔滨公证处办理公证授权委托，主要内容为：霍金发委托杜娟作为代理人，在符合相关政策条件下，全权负责办理上述房产的转让事宜。2010年1月22日，霍金发与李相东签订《房地产买卖合同》。2010年3月22日，杜娟与周玥签订《房地产买卖合同书》，约定将所有权人为霍金发的案涉房屋转让给周玥，转让价款为480,000元。周玥自认向杜娟、李相东交付480,000元购房款，杜娟、李相东对此亦不否认。杜娟为周玥出具了《收条》，并向周玥交付了霍金发伪造的案涉房屋的房产证和土地证。周玥发现上述房屋不能交付后，于2011年3月14日向哈尔滨市公安局松北分局刑事侦查大队报案称霍金发涉嫌诈骗。2012年3月9日，本院作出（2012）松刑初字第21号刑事判决，霍金发犯诈骗罪，判处有期徒刑六年，并处罚金50,000元。另查明，哈尔滨市公安局松北分局刑侦大队于2016年5月20日出具情况说明，载明该局于2001年6月对霍金发涉嫌诈骗案立案调查，案件调查期间，依法将周玥提交的书面证据材料扣押，并附卷调查，材料包括2010年1月22日霍金发与李相东签订的房地产买卖合同书原件、2010年3月22日杜娟与周玥签订的房地产买卖合同书原件、2010年3月33日杜娟出具的48万元收条原件。霍金发诈骗案件经法院审理后，该局于2015年3月将上述证据材料返还周玥。2011年6月10日，哈尔滨市公安局松北分局刑侦大队对杜娟的询问笔录第三页中杜娟自认：“我们谈好这两套房子是以72万元卖给周玥的，我给她写了两张欠据，一张是24万，一张是48万元，除去借给霍金发的28万元及付给曲凡杰的7万元，余下的都是我们公司赚的钱”，杜娟在询问笔录中亦认可赚的钱由“李相东和我家各一半”。本院认为，本案争议焦点为：一、霍金发于2009年10月19日与李相东、杜娟，于2010年1月22日与李相东签订《房地产买卖合同》的性质和效力；二、周玥与杜娟签订的《房地产买卖合同》的性质和效力；三、周玥要求杜娟、李相东返还480,000元购房款并支付利息的诉讼请求应否得到支持。一、霍金发于2009年10月19日与李相东、杜娟，于2010年1月22日与李相东签订《房地产买卖合同》的性质和效力。根据庭审举证、质证、认证，结合霍金发陈述及本院依职权调取的刑侦大队的笔录能够认定：霍金发为向李相东借款，以伪造的案涉房屋的土地证和产权证作抵押，并办理公证委托。虽然霍金发分别于2009年10月19日与李相东、杜娟，于2010年1月22日与李相东签订了《房地产买卖合同》，但双方并无买卖房屋的意思表示，故霍金发与二被告间，名为房屋买卖，实为以案涉房屋为借款提供抵押担保。《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定，以合法形式掩盖非法目的合同无效。霍金发用伪造的土地证和房产证抵押借款，以合法手段掩盖非法目的，故霍金发于2009年10月19日与李相东、杜娟，于2010年1月22日与李相东签订的《房地产买卖合同》均为无效合同。关于李相东、杜娟提出其二人与霍金发系委托代理法律关系的抗辩，结合当事人陈述、本院对证据的认定以及已经生效刑事判决确定的该两人为霍金发诈骗犯罪被害人的事实，能够认定二被告与第三人之间不存在委托（代理）合同的法律关系，本院对该抗辩主张不予采纳。二、周玥与杜娟签订的《房地产买卖合同》的性质和效力。因霍金发与杜娟无买卖房屋的意思表示，霍金发未追认且杜娟签订合同后也未取得处分权，故周玥与杜娟签订的《房地产买卖合同》无效。三、周玥要求杜娟、李相东返还480,000元购房款并支付利息的诉讼请求应否得到支持。本案中，周玥与杜娟签订的《房地产买卖合同》无效，即合同自始无效，周玥无须解除，故对周玥要求解除案涉《房地产买卖合同书》的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杜娟已在刑事卷宗的询问笔录中自认“我们谈好这两套房子是以72万元卖给周玥的，我给她写了两张欠据，一张是24万，一张是48万元，除去借给霍金发的28万元及付给曲凡杰的7万元，余下的都是我们公司赚的钱”，杜娟在询问笔录中亦自认赚的钱由“李相东和我家各一半”。可见，杜娟与李相东已收取案涉房款480,000元，二被告虽抗辩该款项已经交给霍金发，但霍金发不予认可，二被告也未举示证据证实，应当承担合同无效后的返还义务。故对周玥要求杜娟、李相东给付购房款480,000元的诉讼请求，本院予以支持。根据本案实际情况，杜娟和李相东对与周玥的合同无效后果承担过错责任，周玥与杜娟虽自认为朋友关系，但周玥作为买方在购房时亦不能免除合理的审慎的注意义务。签订合同时，虽然看到杜娟与李相东提供的霍金发的公证委托书和案涉房屋证照，但在明知签订协议时“出卖人”霍金发未到场和周玥自认的在签订协议前看房未果的情形下，仍然选择购买案涉房屋，未能尽到合理的审慎的注意义务，对合同无效后果也应承担一定过错责任。综合本案实际情况，此款占用期间的利息损失由二被告承担50%责任，原告周玥自行承担50%责任为宜。故对周玥要求杜娟、李相东按中国人民银行同期贷款利率给付480,000元的自2010年3月22日起至实际给付之日止利息的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜娟、李相东于本判决生效之日起七日内返还原告周玥购房款480,000元及利息的50%（利息以480,000元为基数，自2010年3月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告周玥其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元、公告费260元，由被告杜娟、李相东负担。被告杜娟、李相东于本判决生效之日起七日内将上述款项给付原告周玥。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张红宇人民陪审员  姚玉珍人民陪审员  高 贺二〇一九年十二月三十一日法官助理曾审审书记员孟祥玉