西安市鄠邑区人民法院   民事判决书                 （2019）陕0118民初391号   原告：樊英杰，男，1984年1月1日生，汉族，居民，住山西省XX城县，现住西安市，身份证号码：142XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：王平，陕西沣京律师事务所律师。   委托诉讼代理人：何慧明，陕西沣京律师事务所律师。   被告：成雯，女，1987年10月17日生，汉族，居民，住西安市新城区，身份证号码：370XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：成光辉，男，1960年2月27日生，汉族，居民，住西安市新城区，系被告成雯之父，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：李金社，陕西大瑞律师事务所律师。   第三人：西安优搏房地产策划有限公司。住所地：西安市鄠邑区。   法定代表人：邬江，系该公司经理。   委托诉讼代理人：何琦，该公司销售经理。   第三人：中国建设银行股份有限公司西安鄠邑区支行。住所地：西安市鄠邑区。   负责人：姜荣军，该支行行长。   委托诉讼代理人：李桥，该支行职员。   原告樊英杰与被告成雯、第三人西安优搏房地产策划有限公司（以下简称优搏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月27日作出（2018）陕0118民初2331号民事判决，宣判后，被告成雯上诉于陕西省西安市中级人民法院；该院于2018年12月6日作出（2018）陕01民终11975号民事裁定书，撤销本院（2018）陕0118民初2331号民事判决，发回本院重审。发回重审后，本院根据原告申请，追加中国建设银行股份有限公司西安鄠邑区支行（以下简称建行鄠邑区支行）为本案第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊英杰及其委托诉讼代理人王平、何慧明与被告成雯的委托诉讼代理人成光辉、李金社及第三人优搏公司之委托诉讼代理人何琦、第三人建行鄠邑区支行委托诉讼代理人李桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告樊英杰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2017年12月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告继续履行《房屋买卖合同》中义务，即被告自行偿还或者原告代替被告向第三人建行鄠邑区支行清偿债务，第三人建行鄠邑区支行收到上述款项后办理西安市鄠邑区XX城XX#房屋抵押注销手续；3、判令原告向被告给付全部房款，具体数额为房款总价款660000元减去原告已付被告定金50000元，再支付610000元（包括原告代替被告清偿建行鄠邑区支行抵押贷款）；4、判决被告将位于西安市鄠邑区XX城XX#房屋交付并过户到原告樊英杰名下，税费由原告负担；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月9日，原告与被告及第三人优搏公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于西安市鄠邑区XX城XX#房屋卖给原告，成交价格为660000元，该房价中包括但不限于房屋现有固定装修、附属配套设施、公共维修基金及之前所交一切费用。原告与被告协商同意，在本合同签订之日，原告支付购房定金50000元，同意原告采用按揭贷款方式付款，原告于银行贷款审批通过后一周内付给被告首付款270000元（含定金），余款390000元在申请二手房商贷后直接打入到被告账户。若原告的贷款金额审批额度不能通过，原告以现金方式支付给被告，并且自行承担前期办理贷款手续时所产生的一切费用。合同签订当日，被告将涉案房屋物业相关权属证明交第三人优搏公司保管。合同还对其他事项作了约定。第三人优搏公司作为居间介绍人，对原、被告之间买卖协议进行了中介和见证。合同签订当日，原告按合同约定向被告交纳了购房定金50000元，向第三人优搏公司交纳了中介费10000元。后被告委托第三人优搏公司为用于交易向涉案房屋办理的按揭银行索回了房屋产权凭证。2017年12月13日，原告向第三人优搏公司交纳涉案房屋银行按揭所需费用24160元，后第三人优搏公司为原告申请办理按揭。2018年3月底，第三人优搏公司告知原告涉案房屋按揭未通过，原告即请第三人优搏公司告知被告，原告愿用全款购房，但后来第三人优搏公司捎话不愿卖房，被告违反了合同约定，故现诉至法院请求支持原告的诉讼请求。   被告成雯辩称，原、被告及第三人优搏公司于2017年12月9日签订合同，约定原告从邮政银行贷款，待贷款审批通过后一周内向被告支付前期费用270000元，剩余房款由银行直接汇入被告银行卡，按照正常流程一周内应当审批通过，但原告2017年12月23日才缴纳按揭贷款费用，合同签订之日起三个月内原告就应当向被告履行交付房款的义务，但原告因征信问题银行没有通过审批贷款，导致原告未按时支付房款。被告因急于用钱才卖房，第三人优搏公司告知被告，原告不能一次性付款，导致被告合同目的不能实现，被告亦通过中介机构将解除合同一事转达给了原告，被告认为中介转达后合同就已解除，原告要求被告履行合同没有法律依据。同时，合同约定，款清交房，原告应当交清所有款项后被告再将房屋交付给原告，原告诉请与《房屋买卖合同》相悖，亦没有合同依据。原告应该起诉解除合同无效，第三项诉讼请求于法无据。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。   第三人优搏公司述称，签订买卖合同时候并没有经建行同意，建行有规定，被告贷款还款满一年就可以向建行提出提前还款结清贷款，因为还款已经满一年了，签订买卖合同不需要征得建行同意。《房屋买卖合同》签订后，原告给被告交付了50000元定金，原告前往银行办理按揭时，由于原告户口在外地，中国邮政银行贷款预审批手续没有通过，无法办理贷款。2018年3月底，我公司联系被告并告知其相关情况，被告认为时间过长不愿意重新配合在其他银行做按揭，原告表示一次性付清房款有困难。2018年4月，原告说可以一次性付款，我公司给被告说了，被告不同意，并表示不愿意卖房了。后我公司从中多次协调无果。   第三人建行鄠邑区支行述称，原告未在我行办理个人住房贷款业务，原、被告及优博公司的房屋买卖合同纠纷与我行无直接关系，追加我行参加诉讼错误。被告在我行办理一手房贷款按揭，现在还没有还清，后来这些纠纷和我行无关，不应承担任何于我行不利的法律后果。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。对原告提交的证据认定如下：1、《房屋买卖合同》，证明原、被告及第三人优搏公司于2017年12月9日签订了房屋买卖合同，被告自愿将其房屋出卖给原告，房屋总价款为660000元，付款方式为首付加银行按揭，原告向被告支付定金50000元。被告对该合同的真实性、合法性和关联性予以认可，但以合同约定按揭银行为邮政银行，被告没有帮助原告去其他银行办理按揭之义务及被告已经委托第三人优搏公司办理了房产证，原告交钱就可以办理过户为由对其证明目的不予认可，第三人优搏公司认为该合同属实，没有异议。第三人建行鄠邑区支行对证据没有异议。因该《房屋买卖合同》有原、被告及第三人优搏公司签字确认，且被告认可该合同的真实性、合法性关联性，第三人认为该合同属实，没有异议，故对该《房屋买卖合同》予以确认。2、陕（2018）户县XX号不动产权证，证明涉案房屋所有权人为被告。被告对该不动产权证的真实性、合法性、关联性予以认可，但以该不动产权证恰好能证明被告为撤销抵押办理房产过户做准备为由对其证明目的不予认可。第三人优搏公司认为该不动产权证属实，没有异议，并表示该不动产权证是被告委托第三人优搏公司为其办理的。第三人建行鄠邑区支行对证据没有异议。因该不动产权证中加盖有办理部门公章，且被告对其真实性、合法性和关联性予以认可，第三人认为其属实，没有异议，故对该陕（2018）户县XX号不动产权证予以确认。3、收条，证明被告收取原告定金50000元。被告与第三人均认为其属实，没有异议。因该收条有被告签字及捺印，且被告与第三人均认为其属实，没有异议，故对该收条予以确认。4、收款收据两张，证明原告向第三人优搏公司交纳中介费10000元及银行按揭代办费、办证费等费用24160元。被告以收款收据与本案和被告没有关系为由拒绝发表质证意见。第三人优搏公司认为收款收据属实，且没有异议。第三人建行鄠邑区支行对证据没有异议。因该收款收据中加盖有第三人优搏公司财务专用章，且第三人认为其属实，没有异议，故对收款收据予以确认。5、短信截图，证明原、被告截止2018年5月22日仍就房屋买卖的事情进行协商，并没有解除合同，而是被告违约不履行合同。被告认为该短信截图恰能证明原告2018年5月22日方才告知被告全款买房，之前原告从未说过全款买房，且被告在2018年4月份就告知原告已经解除合同。第三人优搏公司认为该短信截图属实。第三人建行鄠邑区支行对证据没有异议。因被告对该短信截图真实性没有异议，短信截图中内容也是原、被告真实意思表示，且第三人认为其属实，故对该短信截图真实性予以确认。   对被告提交的证据认定如下：1、《房屋买卖合同》，证明原告办理银行贷款时间过长，被告在银行贷款未通过后一周内没有给付现金，且表示一次性付款存在困难，原告违约导致合同目的无法实现，被告通过第三人优搏公司向原告表示解除合同。原告对该合同的真实性予以认可，但以该合同中对贷款和付款起止时间没有限制及被告房产证2018年1月24日办理下来后原告才可以进行银行按揭贷款预审为由对证明目的不予认可。第三人优搏公司以原告2018年4月明确表示可以全款付在合同约定期限内和原告没有违约为由对被告证明目的不予认可。第三人建行鄠邑区支行对证据没有异议。因被告提交的《房屋买卖合同》与原告提交的《房屋买卖合同》一致，且原告对被告提交的《房屋买卖合同》的真实性予以认可，第三人也没有对《房屋买卖合同》真实性提出异议，但合同中对办理银行按揭及全款给付房款时间没有明确限制，亦没有对银行按揭审批不能通过时对原告向被告以现金方式付款时间进行限制，故对该《房屋买卖合同》的真实性、合法性和关联性予以确认，对其证明目的不予确认。2、录音光盘，证明原告表示不能付全款在先，被告才通过第三人优搏公司向原告表示解除合同。原告表示其2018年3月底4月初接到银行通知按揭审批没有通过，原告试图在其他银行办理按揭，且在清明节期间就表示可以全款买房，原告从未收到被告关于解除合同的任何通知，被告向第三人优搏公司表示解除合同意思，不能证明合同解除，也不能证明原告不能全额付款。第三人优搏公司认为录音属实，但以该录音是在未经第三人优搏公司同意的情况下录制为由对其合法性不予认可，并表示原告在办理银行按揭期间，银行没有最终答复按揭是否能够审批通过时，被告就表示不想卖房，原告一直想与被告沟通协商，被告一直不愿见面。第三人建行鄠邑区支行对证据没有异议。因该录音光盘中录音对话双方为被告与第三人优搏公司，原告并未参与，故对该录音光盘真实性予以确认，其余部分不予确认。3、成雯给建行的流水单，证明买房的款项全部是由成雯父亲转到成雯的账户，由成雯支付给建行，证明该房实际是成雯父亲所买。原告质证认为与本案没有关联性，不能证明本案的争议焦点，合同是否有效他不能证明，对证明目的不认可。第三人优搏公司对真实性认可，对证明目的不认可。第三人建行鄠邑区支行对证据真实性认可。本院对该证据真实性予以确认。4、成雯父亲的借款合同及贷款合同流水单。证明买卖房屋是家里急需用钱，原告不能全款付，给了原告三个月时间，被告自己想办法从其他地方借的钱。被告不是因为房子涨价不卖了。原告质证认为与本案没有关联性，案外人是否贷款与房屋买卖合同没有关联性。第三人优搏公司质证认为和本案没有关系。第三人建行鄠邑区支行对证据没有异议。由于该证据与本案无关联性，本院不予确认。   第三人未提交任何证据。   根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2017年12月9日，原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方）及第三人优搏公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定被告将其位于西安市户县（现鄠邑区）XX城XX#未入住的毛坯房屋以660000元出售给原告，该房屋建筑面积129.07平方米，房屋设定有抵押，注销抵押的约定为原告银行贷款审批通过后一周内，被告自行还款注销抵押，该合同第二条交易过户时间为甲、乙双方约定于乙方银行贷款审批通过后一周内到房管部门办理该物业过户交易等相关手续；第四条定金及付款结算方式为（一）甲乙双方协商同意，在本合同签订之日，乙方支付购房定金人民币伍万元整（￥50000.00），甲方收取后同意丙方监管人民币伍仟元整（￥5000.00）作为保证金，定金罚则自签订本合同并且乙方实际缴纳购房款定金之日生效，同时甲方应将该物业相关权属证明交丙方保管，上述定金可以冲抵购房款，（二）甲乙双方协商同意乙方采取以下付款方式：按揭贷款，乙方于银行贷款审批通过后一周内付给甲方首付款贰拾柒万元整（含定金），余款叁拾玖万元整，乙方向邮政银行申请二手房商贷直接打入甲方账户（备注：乙方的贷款金额，以银行资料审批为准，若审批额度不能通过，乙方必须按照银行要求调低贷款金额直至符合银行办理贷款的条件为止或由于个人原因不能办理贷款的，乙方必须将差额部分房款以现金方式支付给甲方并且自行承担前期办理贷款手续时所产生的一切费用；乙方若不通过丙方代办该房屋贷款，甲乙双方自行承担该房屋贷款过户造成的一切风险）；第五条交房约定为甲乙双方约定款清交房；第七条第（3）款规定：“本合同未经三方同意不得变更、解除。甲、乙双方协商变更、解除的，不得影响丙方收取佣金，并应就佣金的承担作出合理安排，否则甲、乙双方共同对丙方佣金损失承担连带责任。”当日，原告向第三人优搏公司交纳了中介费10000元，向被告给付购房定金50000元。2018年1月10日左右，原告就开始向银行提交办理按揭所需材料。被告所有的西安市户县XX城XX#房屋属于按揭房屋，该房屋的房产证还没有办理下来，被告就委托第三人优搏公司办理房产证，第三人优搏公司于2018年1月24日为被告办理了房屋产权证，该房产证现仍由第三人优搏公司保管。2018年3月底4月初，银行通知原告按揭申请贷款没有通过，原告就向第三人优搏公司表示一次付清房款有困难，希望可以换家银行重新申请银行按揭贷款。第三人优搏公司就在2018年清明放假之前将原告一次性付清房款有困难，希望换家银行重新申请银行按揭贷款事宜告知了被告，被告以银行贷款时间过长及无义务配合原告在邮政银行以外的银行申请银行按揭贷款为由不愿配合，并告知第三人优搏公司其已经解除合同，不愿卖房；第三人优搏公司亦及时告知了原告。2018年清明假期间，原告告知第三人优搏公司其已筹到钱可以一次性付清房款，第三人优搏公司在清明假期过后就将原告筹到钱可以一次性付清房款之事告知了被告。被告向原告出售的西安市户县XX城XX#房屋现状为毛坯房，现没有入住，且该房屋在中国建设银行股份有限公司西安鄠邑区支行办理抵押按揭，原告表示愿意代替被告偿还该房屋剩余房贷。后原告多次要求被告继续履行合同，被告以其已经解除合同为由不愿卖房。原告遂于2018年5月8日诉至本院。发回重审后，第三人建行鄠邑区支行当庭表示提前清偿贷款只接受被告本人的自愿申请。   本院认为，原、被告及第三人优搏公司于2017年12月9日签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人均有法律约束力。合同签订后，原告按照合同约定当日就给付了被告定金50000元，并前往邮政银行办理银行按揭手续，而邮政银行在2018年3月底才告知原告银行按揭审批没有通过，原告表示一次性付清房款存在困难，寻求换家银行重新办理按揭而被告不愿配合，按照合同约定，付款方式为按揭或者现金，此时，原告的行为已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”规定的法定解除情形，被告通过第三人优搏公司告知原告不给原告卖房了，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，该表示属于被告行使法定解除权，产生解除合同的法律后果；虽然原告很快向第三人优搏公司表示可以全额一次性付清房款，第三人优搏公司亦及时告知了被告，但可以一次性付清房款的表示发生在合同解除之后，被告拒绝继续履行合同，不违反法律规定，故对原告主张继续履行合同的诉讼请求，依法不予支持。虽然合同中约定：“本合同未经三方同意不得变更、解除。”但该约定是对协商解除方式的特别约定，并不能限制法定解除权的行使。   依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：   一、确认原告樊英杰与被告成雯于2017年12月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效，已经解除；   二、驳回原告樊英杰其余诉讼请求。   案件受理费10400元，由原告樊英杰负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判长张健               人民陪审员尚建军               人民陪审员张亚维              二0一九年十二月十一日               书记员刘晓芮      1