贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7768号原告：姚盛，男，1995年10月17日出生，汉族，贵州省遵义县人，现住凯里市。委托诉讼代理人：姚静，男，1971年5月13日出生，汉族，贵州省遵义县人，住凯里市，系原告姚盛父亲。代理权限为特别授权。被告：贵州嘉瑞房地产开发有限公司。住所地：凯里市永乐路2号嘉瑞广场7号楼2601号。统一社会信用代码：915226006707027303。法定代表人：宋海平，该公司总经理。原告姚盛与被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年11月26日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告姚盛的委托诉讼代理人姚静、被告嘉瑞房开公司的法定代表人宋海平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚盛向本院提起诉讼，请求判令：1.被告自判决生效之日起五日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2、被告支付2015年11月4日至2019年11月26日期间的逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金94730.03元（638773元×0.1‰×1483天），2019年11月26日之后的逾期交付转移登记有关文书违约金按照合同约定支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。3、本案保全费、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年8月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的嘉瑞广场7栋902号商品房，房价为638773元，并约定被告应于2015年2月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，如违约则按日支付原告已付房价款万分之一的违约金。原告按约支付了房价款，可被告至今未履行合同义务办理房屋初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告嘉瑞房开公司辩称，一、答辩人未能按期为原告办理房产证的原因系不可抗力，答辩人不能预见，按照合同约定，应当免除逾期办理产权证的责任。2014年凯里市大十字人防工程封闭6个月施工。严重影响我公司施工，工程延期6个月，这是事实并存在的。2015年1月，施工单位向黔东南州消防支队申请验收，但2015年3月28日，我司才接到消防支队通知，要求我司将6、7号楼建设工程消防车登高操作场地予以扩宽。为此，公司也积极与消防支队及政府部门反映沟通，因地形原因，该工程复杂，施工难度大，在沟通无果后，我司在2016年3月26日与施工单位签订合同，并在约定工期内按期完工，还及时向消防支队递交验收申请，才于2016年10月8日通过验收。因大十字人防工程导致工期延误半年；因我司严格按照黔东南州公安消防支队的《建设工程消防设计审核意见书》批准的设计方案进行施工却直至验收时才知道该设计需要进行修改，期间也未接到任何通知，对此答辩人不能预见，属不可抗力因素，我司应免除逾期办证的责任；2016年10月10日，我司将“建设工程竣工规划许可证”的所有申报材料递交到凯里市国土资源和规划管理局，但直到2018年6月15日才取得该规划许可证，国土资源和规划管理局未在法定时限内出具该规划许可证，也未作任何说明，对此我司并不存在任何过错，也不能克服，属不可抗力因素，我司应免除逾期办证的责任。二、原告主张的违约金，应当从2018年9月15日开始计算。按照合同第二十二条第二款约定，因上述不可抗力因素，答辩人直至2018年6月15日才具备为原告申请办理房产证的条件，不可抗力才消灭，故违约金应当从2018年9月15日开始计算。三、我司在取得“建设工程竣工规划许可证”后，为了业主能尽快办理房产证，已积极开展各项工作，已尽到应尽义务，对逾期办证不存在过错，因不可抗力导致逾期办证，也并没有对原告造成损失，因本案涉案范围较大，影响较广，且我公司目前经济状况困难，原告诉请按日万分之一支付违约金过高，请求法院调整违约金为按已付金额的日万分之零点五以下的比率支付违约金。四、原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求法院公正裁定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2015年8月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“凯里嘉瑞广场”第7幢9层2号房，总价款638773元；2.出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；3.出卖人承诺于2015年2月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。4.双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。事后，双方因逾期办证事宜发生纠纷，原告于2019年11月26日向本院提起诉讼。另查明：被告嘉瑞房开公司已办理了涉案房屋不动产首次登记，并已领取商品房转移登记有关文书（房屋初始登记）。再查明：2019年10月31日，原告姚盛申请查封被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司名下的位于凯里市车位，并支付保全费756元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿协商后签订的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋享有物权并行使处分权，对此，被告应依约承担违约责任。经庭审查明，本案涉案房屋的初始登记已经办理完毕，且被告已经领取，故原告诉请被交付办理商品房转移登记有关文书（房屋初始登记）本院予以支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题，因逾期交付商品房转移登记有关文书（房屋所有权初始登记）每天的违约事实及数额都是独立的，房开公司一直违约不办证，违约事实一直存在，每天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因权力人即原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。本案中，逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，对于在2019年11月26日之前诉讼时效已届满3年的部分，本院不予支持，故逾期交付商品房转移登记有关文书违约金应从2016年11月27日开始计算，暂计至2019年12月26日开庭之日，逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金为71798.09元（638773元×0.1‰×1124天）。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金部分，被告辩称其未能按时取得商品房所有权初始登记是因消防部门要求增加消防登高面等不可抗力原因造成，被告无过错，不应支付违约金。根据法律规定，“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告未按通知要求完善消防设施导致涉案工程整体验收不合格，应当自行承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内将办理商品房转移登记有关文书（房屋初始登记）交付给原告姚盛。二、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告姚盛2016年11月27日至2019年12月26日逾期交付商品房转移登记文书违约金71798.09元；2019年12月27日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书（房屋初始登记）之日止的违约金以638773元为基数，按日0.1‰计算。三、驳回原告姚盛的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取的1084元，由原告姚盛负担260元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担824元。保全费756元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本裁定则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  朱艳二〇一九年十二月二十六日法官助理朱瑾书记员吴**