宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院民事判决书（2019）宁0303民初1734号原告：李智，男，1950年3月10日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区海原县。委托诉讼代理人：庞文利，宁夏综义律师事务所律师。（特别授权代理）被告：李成龙，男，1964年10月15日出生，回族，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。委托诉讼代理人：王俊梅（被告李成龙妻子），女，1974年10月1日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。（一般授权代理）被告：宁夏泰龙农业开发有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区红寺堡镇燕然路363号。法定代表人：王俊梅，该公司总经理。原告李智与被告李成龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，本院依职权追加宁夏泰龙农业开发有限公司（以下简称宁夏泰龙公司）为本案共同被告，依法适用简易程序，三次公开开庭进行审理，原告李智及其委托诉讼代理人庞文利参加诉讼，被告李成龙及其委托诉讼代理人王俊梅、被告宁夏泰龙公司第三次开庭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李智向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告李成龙签订的楼房出租合同；2.判令被告赔偿原告自建房屋和装修损失242800元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告相识多年，原告曾在海原县城开过餐厅，由于经营管理有方、服务到位、价格实惠，深得客户好评，在当地也是家喻户晓小有名气。2017年4月26日，原告因患有高血压病便到被告开设的康复中心大楼做仪器理疗，恰逢被告在场，于是被告向原告推荐该大楼的一层、二层可以开餐厅，房租如何优惠。在原告犹豫考虑之时，被告又找来三个阿訇劝说原告并愿意做证明人。于是2017年5月1日双方签订了楼房租赁合同，具体的租赁期间以餐厅营业开始计算，因涉及到大楼的一层、二层装修问题，装修完毕的时间待定，所以合同条款中具体的租赁时间双方都先空下来。随后原告就开始买装潢材料，雇人员全面进入装修环节。在装修完工时原告要办理工商营业执照、卫生许可证和消防安全检查合格证。待原告去红寺堡区消防队咨询申请办证时，消防队的同志告诉原告，被告的康复中心大楼是以办公为主，一层、二层经改建装修成餐厅时其使用性质与原图纸设计和规划审批时的使用性质完全不符，属于建筑物改建。开餐厅必须要办理营业前消防安全检查合格证。当原告将以上情况告知被告后，被告并不积极配合协助原告办理消防安全检查合格证。致使原告耗费装修资金24万余元，因不能齐全办证就此搁浅至今无法营业。经原告无数次与被告协商此事，终以无果而告终。现整个地面瓷砖，墙壁贴砖，吊顶，石膏线，柱子也已装修，吧台厨房排烟系统等都无法拆除返还，仍完好无损的保留在楼房内。原告仅对每一项装修实际付出的人工费、材料费要求被告赔偿，不附加任何额外费用。原告认为双方签订的合同无法履行，无法实现合同目的，根据法律规定，遂诉至法院。被告李成龙辩称，原告李智所述不属实。我与原告之间签订的合同有效，因为我不识字，合同内容是原告书写的，合同有效期是原告有意空下来，合同上有我们双方的签字捺印；原告说三个阿訇是我找来的不属实，其中有一个不是阿訇，是正好遇到的三个人，原告说让这三个人做证明人；是一个干洗店姓何的人找原告来的；原告装修只是贴了大厅的墙面砖，是我介绍人给原告贴的砖，付了15800元，一楼大厅喷了漆、装了踢脚线。其他房屋的砖是我贴的，原告还挂了几个灯。二楼安装了三个门，两间卫生间的门，一个楼梯口的门；合同于2017年5月1日生效，第一年房租我免了，第二年的房租为200000元，原告一直没有给我支付。原告在2019年4月29日给我发信息说他的身体不行了，他不开店了；原告装修房屋我不同意，我已经将房屋装修好了，经人调解，我给原告50000元，原告不同意，原告说要100000元，我不同意，双方未能达成一致意见；关于原告说办理消防手续的问题，我给原告租的是房子，消防手续不是我负责办理的，是我配合原告办理消防手续。我愿意配合原告办理消防手续，原告继续按照合同履行义务。被告宁夏泰龙公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告宁夏泰龙公司未质证。经本院审查认定如下：原告李智提交的1.楼房出租合同1份（复印件），被告李成龙出示该份证据原件。该份证据能够证明被告李成龙将位于红寺堡一中东门李成龙大楼一层（除营业房5间外）、二楼前大厅出租给原告的事实，予以认定；2.通话录音3段、视频1段，第一段通话录音为原告与红寺堡区消防中队参谋郭某某关于涉案房屋办理消防手续之间的通话录音，结合本院向郭某某所作的询问笔录，能够相互印证，与本案具有关联性，予以认定；第二段电话录音为原告与王智学通话录音，原告欲证明承揽人王智学受其委托修建后院围墙的事实，被告李成龙不认可，该证据原告未提交其他证据予以佐证，不予认定；第三段通话录音为原告与被告李成龙协商涉案房屋办理消防手续的通话录音，被告李成龙质证后无异议，故对其真实性予以认定；视频为原告与被告李成龙就涉案房屋装修部分进行确认，与本案具有关联性，予以认定。3.收条、收据、合同书共计15张，原告未提交其他证据进行佐证，不予认定。4.工程造价鉴定意见书一份，本院依据原告申请，组织双方当事人选取并委托宁夏正业通工程咨询有限责任公司对涉案房屋装修部分进行价值鉴定，双方均未在规定期限内对鉴定意见提出异议，故予以认定。5.原告申请证人陈某某、马某某出庭证言，二证人参与涉案房屋石膏板、刮腻子、改水电、修改地暖等部分的装修，对原告租赁涉案房屋进行装修的事实予以认定。6.宁夏增值税普通发票一张，能够证明装修工程鉴定花费20000元的事实，予以认定。被告李成龙提交的1.建设工程竣工验收备案凭证一份，该份证据来源合法，与本案具有关联性，予以认定。2.不动产权登记证书5本，原告质证后无异议，予以认定。本院依职权调取的1.建设工程消防设计备案凭证1份、向吴忠市红寺堡区消防大队参谋郭某某作的询问笔录1份，原告与被告李成龙质证后无异议，与本案具有关联性，予以认定。2.宁夏泰龙开发有限公司不动产登记信息2张（房屋信息7条）、宁夏泰龙开发有限公司企业信用信息1份。原告质证后无异议，二被告未质证。上述证据中不动产登记信息与被告李成龙提供的不动产权登记证书相互印证，能够证明涉案租赁房屋登记在被告宁夏泰龙公司名下，宁夏泰龙公司企业信用信息显示该公司经营状态，上述证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年5月1日，原告李智与被告李成龙签订房屋租赁合同，合同约定，被告李成龙将位于红寺堡一中东门李成龙大楼一层（除营业房5间外）、二楼前大厅、四楼办公室大间一套（最里面靠东一间）出租给原告使用。后院内有2间房原告自建自用，租期为10年，第一年免房租。年租金20万元，租金按年付清。同时，双方对各自义务也进行了约定。合同签订后，原告为经营餐厅，对所承租部分建筑进行装修，主要有一楼前大厅墙面和柱子贴瓷砖部分，大厅顶部边角线装饰部分，大厅顶部刮腻子、喷漆、石膏线、吊顶，挂灯20个（大厅10个、后厅10个）、灯带转圈部分灯泡200多个，大厅后厨后半部分瓷砖、墙面砖、安装铁皮排烟系统、安装两台抽油烟机，大厅窗帘7个、风景画窗帘7个、安装门5扇，一楼大厅配电室两个配电装置仪器、地下电缆线、吧台制作及龙凤装饰画，一楼大厅西侧原告自建两个单间房屋、地面瓷砖、地暖、卫生间的便池等配套设施、房顶为彩钢板、两套门窗、吊顶石膏板，后大厅四个紫红色门帘、典礼舞台、舞台门帘装饰、后大厅柱子边角装饰部分、后大厅顶部刮腻子、喷漆，厅面房（第一间房）走廊通道的水电暖地面、墙面瓷砖、吊顶、四楼热水器一套、窗帘一个。原告完成大部分装修后，准备办理消防检查合格证，因缺少相关的消防设计和竣工验收消防的备案手续，导致原告租赁房屋消防验收无法通过，原告多次联系被告李成龙要求提供消防验收资料进行变更，被告李成龙不予配合，致使原告至今未能营业。另查明，本案涉案房屋第一层2间房屋﹝不动产权证号：宁（2017）红寺堡不动产权第0002140号，房屋建筑面积：496.53㎡；（2017）红寺堡不动产权第0002136号，房屋建筑面积：44.72㎡﹞、第二层前大厅﹝不动产权证号：宁（2017）红寺堡不动产权第0002144号，房屋建筑面积：1381.07㎡，被告李成龙向原告出租500㎡左右﹞均登记在被告宁夏泰龙公司名下，公司成立于2015年12月7日，截止2019年9月30日，被告李成龙一直持有该公司股份为控股股东且为公司执行董事兼总经理，2019年9月30日，股东变更为王俊梅、李尹贤，现公司法定代表人王俊梅暨被告李成龙妻子持公司股份95%，李尹贤持公司股份5%。再查明，由于原告李智对租赁房屋进行装修，装修价值无法进行判断，原告向本院申请进行司法鉴定，经宁夏正业通工程咨询有限公司鉴定，出具编号为宁正价鉴﹝2019﹞第0016号鉴定意见书，鉴定意见为：一、确定性意见。1.厨房改造、地砖、墙砖、大厅墙砖、地砖、吧台、雅座装修部分价格为102205元；2.装修其他部分38280元；3.安装套定额部分52749元；上述合计193234元（包含安全文明施工措施费，不含工程税金、规费、管理费、利润）。二、选择性意见：一、1.一层大厅天棚涂料及部分石膏板吊顶4958元；2.一层后大厅涂料4520元；3.围墙砌筑及抹灰29167元；4.四层财务室壁柜1118元；上述合计39763元（包含安全文明施工措施费，不含工程税金、规费、管理费、利润）。三、推断性意见：后厨改水改电及地暖工程35128元（原告主张金额）。鉴定费20000元，原告已交纳。本院认为，原告李智与被告李成龙签订楼房出租合同，将位于吴忠市红寺堡区一中东门李成龙大楼一层、二楼前大厅出租给原告，原告对租赁房屋进行装修使用准备经营餐厅，合同系双方真实意思表示，合法有效，应予保护。关于原告要求解除其与被告签订租赁合同的诉讼请求，本院认为，被告李成龙向原告租赁的两层楼房涉案房屋总建筑面积大于500㎡，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条第六项：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”。原告将租赁房屋装修改造为餐厅对外进行餐饮服务，餐厅场地属于公众聚集场所，应当进行消防验收并办理消防备案登记。另根据《中华人民共和国消防法》第十五条：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”之规定，原告如不进行消防安全检查，办理消防登记备案，则餐厅无法正常使用进行营业。原告到吴忠市公安消防支队红寺堡区大队申请消防验收，被告李成龙拖延提供相关的消防设计和竣工验收消防的备案手续，导致原告无法办理，餐厅无法正常营业，合同目的无法实现。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，原告租赁房屋主要目的是经营餐厅，承租人应当保障其出租的房屋具备经营餐厅的条件，本案租赁房屋因没有提供相关的消防设计和竣工验收消防的备案手续无法进行消防验收，导致租赁房屋因违反法律强制性规定，无法使用，故对于原告主张解除与被告李成龙签订的房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。关于原告李智要求被告李成龙赔偿原告自建房屋和装修损失242800元的诉讼请求。被告李成龙明知原告租赁房屋是用于经营餐厅，且同意原告对租赁房屋进行装修，因未提供相应备案手续导致租赁房屋不具备经营餐厅的条件，其行为违反诚实信用原则，构成违约。原告对租赁房屋进行装修，装修材料与装修房屋形成附和无法拆除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，被告李成龙在签订租赁合同时作为被告宁夏泰龙公司的董事兼总经理，以自己的名义与原告签订房屋租赁合同，原告也一直认为被告李成龙为租赁楼房的所有人且向其主张权利，被告李成龙未向原告披露房屋实际所有人宁夏泰龙公司，故被告李成龙应为租赁合同的相对人，被告李成龙有权选择其承担责任。关于装饰装修残值的确定，本院参照鉴定意见书意见，确定双方无争议装修部分（厨房改造、地砖、墙砖、大厅墙砖、吧台、雅座装修部分、装修其他部分、安装套定额部分）的价值为193234元；双方有争议部分（一层后大厅涂料、围墙砌筑及抹灰、四层财务室壁柜）的价值酌定为19882元；后厨改水改电及地暖工程，结合证人马某某证言，本院酌情支持20000元，故被告李成龙向原告李智赔偿装饰装修残值损失共计233116元。关于被告李成龙辩称，向原告李智出租的房屋手续合法，符合出租条件的辩解理由。本院认为，虽然出租房屋的不动产登记手续合法，用途也为商服用地/商业服务，并进行了消防设计备案，但是涉案房屋申报以红寺堡区泰龙残疾人托养中心办公楼进行申报办理，原告在被告李成龙同意下装修租赁房屋经营餐厅，对房屋装修部分需重新进行消防设计备案，在未进行消防检查备案的情况下，涉案的租赁房屋不具备开设餐厅的条件，故对其辩解理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第一款规定，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、解除原告李智与被告李成龙签订的楼房出租合同；二、被告李成龙于本判决生效后十五日内向原告李智赔偿装饰装修的损失233116元；三、被告宁夏泰龙农业开发有限公司不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4942元，减半收取2471元，由原告李智负担73元，被告李成龙负担2398元；鉴定费20000元，由被告李成龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 张唯栋 二〇一九年十二月二十六日书记员 李 静附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为；第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同不能实现目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。