河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终2476号 上诉人（原审被告）：池亚楠，女，1992年10月27日出生，汉族，住河北省张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：王伟，河北思洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏桂珍，男，1960年1月21日出生，汉族，住河北省张家口市怀安县。 委托诉讼代理人：景凯，怀安县法律援助中心法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：王燕君，女，1957年12月7日出生，汉族，住河北省张家口市桥东区。 被上诉人（原审第三人）：冯秀，男，1956年6月29日出生，汉族，住河北省张家口市怀安县。 委托诉讼代理人：冯秀,系王燕君丈夫。 上诉人池亚楠因与被上诉人魏桂珍、冯秀、王燕君案外人执行异议纠纷一案，不服河北省怀安县人民法院（2019）冀0728民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人池亚楠的委托诉讼代理人王伟，被上诉人魏桂珍及其委托诉讼代理人景凯，被上诉人冯秀到庭。被上诉人王燕君的委托诉讼代理人冯秀到庭。本案现已审理终结。 池亚楠上诉请求：撤销原审判决，驳回魏桂珍的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。理由是：一、一审中，魏桂珍主张签订《买卖协议》是为了以物抵债，而冯秀陈述，其借了魏桂珍50万元，以房屋作为抵押，魏桂珍要求将买卖协议公证，此事的具体情况有庭审笔录和录音录像可以证实。以上事实说明双方没有买卖的意思表示，签订买卖协议真实目的是债的担保。另根据金额推算，冯秀购房时的价格221800元，每平方米1675元，至双方签订协议只有7个月，而此时怀安县房价并没有大的波动。魏桂珍与冯秀非亲非故，却同意以此房抵顶全部50万债权（未含利息），明显违背房屋买卖交易常理。原审认定买卖协议是以物权的取得为目的，房屋归魏桂珍所有的认定，没有事实和法律依据。二、原审适用《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产地规定》是错误的。根据法律适用规则，新法优于旧法，特别法优于一般法的适用规定，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》审理。 魏桂珍答辩称;一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。 魏桂珍在一审中提出诉讼请求：一、判令解除怀安县人民法院对坐落在怀安县楼房的查封，并不得执行该房产；二、确认怀安县已由魏桂珍合法受让，并享有权利。事实与理由：2015年8月10日，冯秀向魏桂珍借款500000元，但在约定的还款期限不能归还，于是双方自愿协商，冯秀及其妻将二人所有的怀安县卖于魏桂珍，以抵顶该500000元借款，不仅签订了买卖协议，还于2016年的3月7日在怀安县公证处进行了公证，冯秀把该房的房产证、钥匙交于魏桂珍，魏桂珍已实际占有该房产多年，虽然该房产暂时未过户，是因冯秀一直以忙为由推脱，故魏桂珍购买该房产签订合同真实有效，价款全部履行，并对该房产实际占有，虽未过户但魏桂珍不存在过错。怀安县人民法院在2018年7月30日对坐落在怀安县柴沟堡镇欣乐园小区3号楼4单环102室楼房采取查封措施，显然侵犯了魏桂珍的合法权益，故魏桂珍根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。向贵院提出了执行异议。法院在审理查明中虽然认定了魏桂珍与第三人的买卖协议和履行情况的真实性，但以执行异议只是形式审查，不是实体审查为由驳回了魏桂珍的异议。侵犯了魏桂珍合法的实体权益，根据《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条，审查内容应对权利的合法性、真实性进行审查。法院已经查明案件真相，还作出驳回异议的裁定，故提出本诉。 池亚楠的委托诉讼代理人在一审中辩称，魏桂珍的诉讼请求没有事实和法律依据，无法排除人民法院对本案标的物的执行，希望法院驳回魏桂珍的诉讼请求，本案可能存在虚假诉讼的嫌疑。 冯秀在一审中辩称，借魏桂珍的500000元是事实，后因还不了款，把房子抵顶给了魏桂珍，当时魏桂珍说让公正，就进行了公正。抵顶房子是真实的，不存在虚假诉讼。 王燕君在一审中未答辩。 一审法院对有争议的证据和事实认定如下，2014年冯秀向池亚楠借款500000元未偿还。怀安县人民法院根据池亚楠的起诉，于2017年9月14日作出（2017）冀0728民初805号民事判决，判决冯秀给付池亚楠借款500000元及利息，2018年7月25日池亚楠申请执行该判决。 2015年8月10日，冯秀向魏桂桂珍借款500000元，冯秀、王燕君不能归还该借款，双方协商，冯秀及其妻王燕君将其所有的怀安县卖给魏桂珍，以抵顶500000元的借款，于2016年的3月7日在怀安县公证处进行了公证，双方又于2016年3月10日签订房屋买卖协议，冯秀把该房的房产证、房钥匙交于魏桂珍。该房产未办理过户，魏桂珍对该房产管理和使用。怀安县人民法院在2018年7月30日依据池亚楠的申请，对该房查封，魏桂珍不服提出执行异议申请，怀安县人民法院于2019年5月28日作出（2019）冀0728执异15号裁定，以执行异议只是形式审查，不是实体审查为由，驳回了魏桂珍的申请。魏桂珍提交了裁定书、房屋买卖协议，公证书，借款条及交物业，水暖，维修房子的证明。 一审法院认为：处理本案争议的事实基础在于涉案房产的归属。为证明涉案房产归属，魏桂珍提交了房屋买卖协议，公证书，借款条及交物业，水暖，维修房子的证明。以上证据证实坐落在怀安县已于2016年3月被冯秀抵顶了对魏桂珍的借款，魏桂珍占有使用了该房屋。在争议房产没有抵顶魏桂珍的借款前，该房屋没有抵押或质押的情形。魏桂珍为涉案房屋实际所有权人，其享有的物权足以排除对涉案房屋的强制执行。对魏桂珍的诉求予以支持；魏桂珍没有办理房屋过户手续，池亚楠未提供证据证明系出于因魏桂珍自身原因，池亚楠申请查封案涉房屋，是在魏桂珍与第三人抵顶借款之后，池亚楠有关虚假诉讼的辩解证据不足，不予采信。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。为此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条判决，一、停止对怀安县房屋的执行；二、位于怀安县，归原告魏桂珍所有。案件受理费100元，由被告池亚楠负担。 本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” 冯秀在一审中认可其与魏桂珍之间原本是普通的借贷关系，因不能偿还对魏桂珍的50万元借款而将涉案房屋抵顶给魏桂珍以偿还借款。一审卷中第38页附的公证书证明冯秀、王燕君与魏桂珍于2016年3月7日签订了房屋买卖协议。魏桂珍与冯秀均认可该房屋抵给魏桂珍后没有办理过户登记，称系因冯秀外出躲账而未能及时办理过户登记。故魏桂珍虽然未办理过户登记，但其对涉案房屋已合法受让，且系因不属于魏桂珍的原因而未能办理过户，其对未办理过户登记没有过错，故不应当对涉案房产采取执行措施。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费100元由池亚楠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王艳龙 审判员  姜 兵 审判员  牟 键 二〇一九年十二月二十日 书记员  王璐璐