云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初5347号原告：曾静，女，1985年9月15日生，汉族，四川省富顺县人，现住文山市。原告：李勇，男，1982年12月24日生，汉族，四川省富顺县人，现住四川省富顺县。委托诉讼代理人：陈宗华，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：何薇，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司。统一社会信用代码:91532600750678224C。住所地:云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，执行董事。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告曾静、李勇与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾静、李勇及委托诉讼代理人何薇，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾静、李勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年4月11日签订的《商铺内部认购合同》；2.判令被告返还原告购房款146448元；3.判令被告支付原告按银行同期贷款年利率6%从2017年4月11日至购房款还清之日之的利息，本案暂算至2019年7月11日合计19770.48元；以上两项合计166218.48元；4.判令由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，曾静、李勇将第1项诉讼请求变更为：确认双方签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170412）无效。事实和理由：被告系文山金源农副产品综合批发市场项目的开发商，2017年4月11日与原告签订《商铺内部认购合同》（编号：20170412）,约定：原告购买项目第9幢A排7-A108号房，建筑面积30平方米,单价6102元,共计183060元。并定于2018年6月30日之前交付给原告使用，原告于合同签订当天支付了房款146448元,余下房款约定于交房前付清，被告出具收据交由原告收执。现合同约定的交房日期早已届满，被告仍未能交付房屋，且经查实，被告的名下资产即项目开发用地及股东股权已被人民法院执行查封，故为维护自身的合法权益，原告不得已只有诉诸法院，以尽快参与执行程序。综上所述，被告未按照合同约定履行交房义务，致使合同目的不能实现，原告依法有权解除合同，且据被告现状也无法进行交房，故根据《合同法》及相关规定，特提起诉讼，请依法判决如前述所请，以真正维护原告的合法权益。金源公司辩称，原、被告签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170412）是事实，但该合同属无效合同，原告是否实际交付认购款应提交支付凭据。如已实际交付，被告同意返还其购房款，但要扣减被告已支付租金12738元。且原告主张的利息不能成立。曾静、李勇针对其主张，提交以下证据：1.《商铺内部认购合同》（编号：20170412）复印件1份，证明原、被告于2017年4月11日签订了《商铺内部认购合同》（编号：20170412）约定，原告购买项目第9幢A排7-A108号房，建筑面积30平方米,单价6102元,共计183060元，原告已支付房款146448元，并定于2018年6月30日前交付给原告使用的事实；2.《房款收据》复印件1份，证明原告于合同签订当天支付了购房款146448元，被告出具《收据》交给原告收执的事实。经质证，金源公司对曾静、李勇提交对第1组证据真实性无异议，但该合同属于无效合同。对第2组证据真实性无异议，但原告应提供交易凭证证明其已足额交付购房款。金源公司未向本院提交证据。本院认为，曾静、李勇提交的证据客观、真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月11日，曾静、李勇（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订《商铺内部认购合同》(合同编号为20170412)，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第9幢A排7-A108号房，建筑面积30平方米,单价6102元,共计183060元，乙方在2017年4月11日支付房款80%房款146448元，乙方在商铺叫交房前付清剩余房款36612元，出卖人在2018年6月31日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”2017年6月6日，曾静、李勇向金源公司交付商铺房款575972元（包括9-A107、9-A108、9-B107、9-B108四个商铺的房款），其中交付本案购房款146448元，金源公司并出具收据交曾静、李勇收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至曾静、李勇诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。另查明，金源公司已支付原告租金12738元。本院认为，关于曾静、李勇主张确认双方签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170412）无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与曾静、李勇签订合同编号为20170412的《商铺内部认购合同》，并收取曾静、李勇支付的购房款146448元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。故曾静、李勇主张确认其与金源公司签订的《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，予以支持。关于曾静、李勇主张金源公司返还房款及支付息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定,及参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，金源公司在与曾静、李勇订立《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，曾静、李勇主张金源公司返还购房款146448元,及要求金源公司从2017年4月11日起按年利率6%计算至还清房款时止的利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。金源公司辩解返还房款时应扣减已向曾静、李勇支付的租金12738元，因金源公司主张的该笔款项属另一法律关系调整的范畴，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、曾静、李勇与文山金源商贸有限公司于2017年4月11日签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170412）无效；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还曾静、李勇购房款146448元及利息（以购房款146448元为基数，从2017年4月11日起按年利率6%计算至还清购房款时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，减半收取计1810元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马彦红二〇一九年十二月二十七日书记员  盘诗晨