呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2017）内0103民初3279号原告（反诉被告）：马世祥，男，个体经营者，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：马世勇，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：严建国，男，退休职工，住呼和浩特市。被告（反诉原告）：郭军，男，司机，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王焱，内蒙古嘉泽律师事务所律师。被告：贺向洁，女，苏宁公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：段宝伟，经世律师事务所律师。原告（反诉被告）马世祥与被告（反诉原告）郭军、被告贺向洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理，在诉讼过程中，郭军对马世祥提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理，马世祥及其委托诉讼代理人马世勇、严建国，郭军及其委托诉讼代理人王焱，贺向洁及其委托诉讼代理人段宝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马世祥诉称，2003年10月18日，马世祥与郭军经协商一致签订《协议书》，以时价8万元的价格购买了郭军位于呼和浩特市××区，建筑面积91㎡的房屋一套，双方也即时交接了该房产，马世祥按约定向郭军交付了购房款，履行了给付义务，但郭军却迟延为马世祥办理过户手续，并于2015年2月15日将其原房屋独立产权变更为与贺向洁的共有产权。2015年10月26日，贺向洁以该房产系其与郭军婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，郭军擅自处分为由提起诉讼，其确认郭军与马世祥房屋转让行为无效的诉讼请求现已被生效的判决支持，造成马世祥因房屋转让行为无效相关的损失，为此提起诉讼。后经法院委托司法鉴定机构鉴定，案涉房屋现价值为1017380元，马世祥损失巨大，请求法院：1.判令郭军返还马世祥购房款8万元、过户费8000元。2.判令郭军赔偿因房屋买卖合同无效给马世祥造成的损失937380元。3.判令贺向洁对郭军的返还义务和损失赔偿义务承担连带责任。4.判令郭军承担本案全部诉讼费、保全费、鉴定费。马世祥向法庭提供以下证据：1.马世祥与郭军签订的房屋买卖《协议书》、《补充协议》，产权证及收条2张。2.人民法院相关裁判文书。3.回迁新居证明书、拆迁补偿议定书、公证书、证明、登报声明、缴款书。4.他人签订的房屋买卖协议书、案涉房屋区域状况照片、2003年本市房价咨询。5.诉讼费和保全费、评估费票据、房地产估价报告。被告郭军辩称，郭军与马世祥签订的房屋买卖协议为无效协议，郭军愿意在马世祥返还房屋时返还购房款8万元。马世祥基于协议无效要求郭军赔偿诉争房屋现在评估价与原房屋购买价格的差价937380元已经超出了双方在订立合同时所能预期的范围，该请求不符合法律规定，现评估价不能作为赔偿依据，请求法院驳回。导致协议无效双方都有过错，特别是马世祥也有过错，不能将责任全部让郭军一人承担，应当各自承担相应的责任。本案为合同无效的赔偿，郭军应赔偿的损失为缔约过失的损失，在确定赔偿金额时应考虑马世祥占有房屋实际长达十五年之久而给郭军造成的损失。为此郭军提起反诉，请求法院：1.判令马世祥赔偿郭军房屋占用费损失共计304328元（按每年2万元计算，该金额暂计至起诉之日，后续损失将按实际给付日止）；2.本案诉讼费用由马世祥承担。郭军向法庭提供的证据是：1.马世祥与郭军签订的房屋买卖《协议书》、《补充协议》，郭军与呼和浩特中桥商务大厦有限公司签订的《房地产买卖契约》，产权证。2.照片。3.内蒙古自治区天主教委员会出具的证明及多份房屋租赁合同。被告贺向洁辩称，马世祥针对贺向洁的诉讼请求缺乏事实及法律依据，马世祥将贺向洁列为被告主体不适格，属错列被告，贺向洁并不是马世祥与郭军房屋买卖协议书的合同相对权利义务人，贺向洁对郭军处分涉案房屋的行为毫不知情，2003年郭军将涉案房屋转让马世祥期间，夫妻正在闹离婚，郭军为转移该房产，偷偷以明显低于市场价格（黄合少信用社评估本案所涉房屋在2003年市价为40万左右）转让给马世祥，马世祥本应引起合理质疑，却不征求贺向洁同意，擅自以明显低于市场价、低于购买价的不合理价格购买。郭军为了达到迅速转移夫妻共同财产的目的，与马世祥恶意串通，将房屋以低价转让给马世祥，侵害了贺向洁的合法权益。本案不属于缔约过失合同无效的损害赔偿责任，也不属于夫妻共同债务，双方已于2016年协议离婚，将房屋进行分割归贺向洁所有，贺向洁因此提起的诉讼判决书已经生效，现在强制执行期间。认为马世祥主张贺向洁承担责任的诉讼请求没有事实依据，请求法院判决驳回。贺向洁向法庭提供的证据是：1.离婚协议书、离婚证、房屋所有权证。2.房地产买卖契约、信用社对涉案房产在2003年评估市价报告、隔壁邻居的买房协议。3.人民法院相关裁判文书。4.证人寇某当庭所作证言。针对郭军的反诉，马世祥的答辩意见是：郭军完全违反了以诚实信用为基础的先契约义务给原告造成了损害，应承担损害赔偿法律后果，贺向洁是房屋的共有人，应与郭军承担连带赔偿责任。马世祥没有任何过错，所以不存在责任分担问题，郭军家庭生活困难，急于出售房屋缓解经济上的危机，多次主动找马世祥协商卖房，房屋买卖协议为双方真实意思表示，不存在恶意串通，请求法院判决驳回郭军的反诉请求。经审理查明：1.被告郭军与被告贺向洁于2000年12月6日登记结婚，婚姻登记证因损毁，于2015年2月10日补发。2001年2月双方共同购买呼和浩特市中桥商务大厦有限公司开发的呼和浩特市××区房屋一套，建筑面积91㎡，2002年6月4日办理产权登记（证号呼房权证回民区字第XXXX号），用途商业，所有权人为郭军。2003年10月18日，原告马世祥与被告郭军签订《协议书》，约定：郭军将回民区通道南街28-82号2号楼一层103号商业房售于马世祥，面积91㎡，房屋总金额8万元整。预付2万元作为购房定金。2005年12月8日，双方又签订《补充协议》，约定剩余6万元一次性支付郭军，由于特殊原因郭军不能将产权证提供给马世祥，但绝对不影响双方的利益。2005年12月8日郭军为马世祥出具了“收到购房款8万元”的收条。2009年3月23日郭军为马世祥出具了“收到办理房屋律师费用8000元”的收条。该房屋一直由马世祥使用至今。因郭军和贺向洁相继在赛罕区人民法院、回民区人民法院提起与案涉房屋相关的执行异议诉讼和行政诉讼，该房屋未能办理过户手续。2015年2月15日，郭军与贺向洁办理了共有房产登记（证号呼房权证回民区字第XXXX号）。2015年至2016年，贺向洁对郭军、马世祥向本院提起诉讼，认为2003年其与郭军闹离婚，郭军瞒着贺向洁将夫妻共有房屋卖给了马世祥，请求法院判决房屋买卖协议无效。该案经两级法院一审、二审、再审审理，判决2003年10月18日及2005年12月8日签订的协议书及补充协议房屋转让（买卖）行为无效。2.2016年8月26日，郭军与贺向洁登记离婚，离婚协议回民区通道南街28-82号2号楼一层103号房屋归贺向洁所有。2017年9月8日，马世祥以郭军、贺向洁为被告，向本院提起诉讼，请求判决郭军和贺向洁返还购房款8.8万元并赔偿损失，在诉讼过程中，经马世祥申请，本院委托内蒙古公鉴房地产估价有限公司对案涉房屋进行价值评估鉴定，2018年4月24日出具《房地产估价报告》，案涉房屋总价格为1017380元。马世祥支出评估费6000元。3.郭军提供的多份房屋租赁合同书载明，案涉房屋周围租赁房屋价格为15000元至30000元不等。4.2018年5月28日，贺向洁向本院起诉马世祥马月玲夫妇，要求腾退呼和浩特市回民区通道南街28-82号2号楼1层103号房屋并支付经济损失，本院判决马世祥马月玲向贺向洁交付该房屋，判决已发生法律效力。本院认为，本案为房屋买卖合同法律关系，本案房屋买卖协议已被人民法院生效判决确认为无效协议，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案的关键点为：合同被确认无效后，双方如何返还？损害赔偿责任如何承担？综合本诉与反诉，本院评判如下：1.无效合同双方返还问题。依据合同法的规定，房屋买卖协议被确认无效后，郭军作为出卖人，应将收取的售房款项共计8.8万元返还马世祥，并支付贷款利息，因马世祥并未诉请利息，对利息部分本院不予判决。鉴于郭军并未反诉返还房屋，故本院对此在本案中不予理涉。马世祥作为买受人，应支付郭军房屋占有使用的费用，费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算，鉴于郭军提供的多份房屋租赁合同显示案涉房屋周围租赁房屋历年价格15000元至30000元不等，本院据此参考并酌情裁量按每年2万元计算并无不可，故郭军反诉马世祥按每年2万元支付2003年10月起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。2.对于马世祥诉请的损失，郭军应否承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。在本案房屋买卖协议签署之前，马世祥即开始租用该房屋，订立协议当时该房屋登记在郭军名下，对于郭军售卖房屋的行为，马世祥作为租赁人和买受人，有理由相信其为夫妻双方共同意思表示。然而郭军未经贺向洁知情擅自处分夫妻共同房产，致使房屋买卖行为无效，马世祥对此并无过错，郭军应对合同无效的后果承担全部责任。自2003年签订房屋买卖协议至今，本市房价持续上涨，郭军对马世祥损失的产生具有过错，应承担赔偿责任。经内蒙古公鉴房地产估价有限公司对案涉房屋进行价值评估鉴定，总价格为1017380元，因此马世祥主张郭军因房产价值波动受到损失而赔偿937380元、评估费6000元的诉讼请求本院予以支持。3.贺向洁承担连带责任的问题。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。”郭军在与贺向洁夫妻关系存续期间擅自处分共有财产导致合同无效，产生合同无效的法律后果也在婚姻关系存续期间，没有证据证明郭军将收取的8.8万元售房款项全部用于其个人生活而非家庭生活，因此贺向洁作为该房产共有人，应与郭军承担连带赔偿责任。2003年房屋买卖协议签署之前，马世祥即开始租用案涉房屋，2015年2月15日郭军与贺向洁办理了共有房产登记，2016年8月26日郭军与贺向洁登记离婚，贺向洁没有举证证明郭军与马世祥恶意串通转移财产，故贺向洁的答辩理由本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭军于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）马世祥购房款8万元、房屋律师费8000元，并赔偿马世祥损失937380元及评估费6000元，共计1031380元，被告贺向洁对郭军的上述债务承担连带赔偿责任；二、原告（反诉被告）马世祥于本判决生效后十日内支付郭军2003年10月起至实际搬离呼和浩特市××区房屋之日止的房屋占有使用费（每年按2万元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费：本诉部分14030元由郭军、贺向洁共同负担；反诉部分2930元由马世祥负担；保全费2020元由郭军、贺向洁共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 陈春梅人民陪审员 刘 玲人民陪审员 云文燕 二〇一九年十二月二十六日书 记 员 刘媛媛