山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7053号 上诉人（原审被告）：李洪芹，女，1986年12月13日出生，汉族，住安丘市浮来春花园**。 委托诉讼代理人：郭庆，安丘凌河法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘国忠，男，1974年8月26日出生，汉族，住安丘市。 原审第三人：安丘市兴安街道小近戈居民委员会，住所地：安丘市小近戈村。 负责人：高士云，居委会主任。 上诉人李洪芹因与被上诉人刘国忠、原审第三人安丘市兴安街道小近戈居民委员会（简称小近戈居委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2019）鲁0784民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘国忠向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的房地产买卖契约；2、判令被告返还原告定金35000元、房款100000元，并给付原告违约金35000元，放弃利息，以上共计170000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的主要事实：2013年6月29日，刘国忠及其妻刘桂连共同与李洪芹签订房地产买卖契约一份，约定：卖方李洪芹为甲方，买方刘国忠、刘桂连为乙方，由于甲方已收到乙方预付的购房定金5000元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在市区建安路76号锦国花园5号103室的房地产（房屋建筑面积137.85平方米）出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为410000元，乙方由2013年7月9日前付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金；三、房屋交付给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿……。刘国忠、刘桂连及李洪芹均在该契约上签字。2013年6月29日，刘国忠一方向李洪芹交付购房定金5000元，2013年7月10日交付购房定金30000元，2013年7月16日交付购房款100000元，上述款项共计135000元，李洪芹均出具了收到条附在上述合同中，李洪芹亦认可收到上述款项。 另查明，涉案房产系小近戈居委会所建，刘国忠、李洪芹均非该居委会的集体组织成员，李洪芹于2010年8月5日与小近戈居委会签订房屋买卖合同后占有使用涉案房产。2019年4月24日，小近戈居委会出具证明，内容为：“证明，李洪芹（身份证号码3707841986××××××××）在安丘市的房子，因欠小近戈村居委会房屋款，借款253000.00元，利息174764.00元，共计427764.00元未归还，房子被小近戈村居委会收回，房屋不再属于李洪芹所有。现属于小近戈村居委会的房屋。”刘国忠、李洪芹现均不占有使用涉案房产。 再查明，刘桂连于2019年2月7日去世，刘桂连的父亲刘汉明、母亲程玉芳、女儿刘亚男、儿子刘昊阳均表示放弃对涉案房产款项的继承。 审理中，李洪芹申请证人王某1、王某2出庭作证，二证人述称刘国忠、李洪芹签订房屋买卖合同过程中刘国忠及其妻子对涉案房产性质均知情，并向李洪芹交付购房定金及购房款共计135000元。二证人的上述证言与刘国忠提交的房屋买卖合同相互印证，具备法律规定的证据效力，法院予以采信。 一审法院认为，原告刘国忠及其妻刘桂连共同与被告李洪芹签订房地产买卖契约，刘桂连去世后，除刘国忠外的继承人表示放弃涉案房产款项的继承，刘国忠作为合同的相对方及刘桂连的继承人向李洪芹主张权利，诉讼主体适格。涉案房产为小近戈居委会承建，系村集体组织房产，刘国忠、李洪芹均非该集体组织成员，根据法律规定，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体组织成员无权取得或变相取得。刘国忠、李洪芹之间所签订的房地产买卖契约的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。综上所述，刘国忠、李洪芹所签订的房地产买卖契约实质为农村房屋买卖合同，该合同违反我国有关法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。刘国忠、李洪芹签订房屋买卖合同后，刘国忠向李洪芹交付购房款项共计135000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，刘国忠要求李洪芹返还交付的购房款项共计135000元，理由正当，法院予以支持。刘国忠要求李洪芹支付违约金35000元，因双方签订的合同无效，刘国忠的该主张于法无据，不予支持。李洪芹因合同无效造成的损失，可另行主张权利。第三人小近戈居委会经合法传唤，未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的放弃，不影响法院对案件事实和证据的分析认定。判决：一、被告李洪芹向原告刘国忠返还购房定金及购房款共计135000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告刘国忠的其他诉讼请求。 李洪芹上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：案涉合同当事人意思表示真实，房屋及车库与储藏室已交付使用多年，由于刘国忠违约不再支付房款，李洪芹欠付的购房借款不能及时偿还，导致小近戈居委会将房屋收回，本案纠纷因刘国忠违约引发，李洪芹不应承担责任。合同无效并不必然导致定金条款无效，因刘国忠恶意违约，其交付的定金不应返还。一审法院认定合同无效但未予释明，判令李洪芹返还房款与定金，但未判令刘国忠返还房屋及车库与储藏室，适用法律均有错误。本案合同于2013年6月签订，刘国忠于2019年2月起诉，已超出3年的诉讼时效。 刘国忠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李洪芹的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审期间，李洪芹提交案涉房屋所在小区物业公司的证明一份、小区房屋销售公司的证明一份、销售公司工作人员王某1的证明一份，其内容涉及了合同的订立及履行情况。因以上事实与合同效力没有必然关联，本院对该证据不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审事实一致。 本院认为，案涉房屋为农村住宅，房屋占用的土地为小近戈居委会集体土地，而刘国忠与李洪芹均非小近戈居委会集体经济组织成员，依法不能取得该土地使用权，李洪芹与刘国忠签订的房屋买卖合同因此违反国家规定，应为无效合同，其中的定金条款也无效。案涉合同虽然当事人意思表示真实，合同标的物也已交付使用多年，但合同效力与合同的订立及履行没有必然关联，一审法院认定合同无效，该认定正确。无效合同不具法律约束力也不应继续履行，李洪芹主张刘国忠不再支付房款违反合同约定并承担合同不能继续履行的违约责任，本院不予支持。法律规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，故李洪芹应返还刘国忠交付的房款及定金。本案合同无效，法院应释明刘国忠可以变更诉讼请求，一审法院对此未予释明虽有瑕疵，但刘国忠起诉的事由即为合同无效，一审庭审中双方对合同效力已予诉辩，在一审法院释明是否反诉后李洪芹明确不予反诉，故其相应的合同权利应另行主张，其上诉要求刘国忠返还房屋及车库与储藏室，本院不予支持。本案房款及定金系因合同无效而返还，此不受3年诉讼时效的限制，李洪芹主张已超过诉讼时效，法律依据不足，本院不予支持。 综上所述，李洪芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人李洪芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十二月十一日 书记员  王 旭