广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1963号上诉人（原审原告）：阳江市银基房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区河堤北路**银基商厦**。法定代表人：付宜令，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨俊文，男，1990年2月25日出生汉族，住广东省阳江市江城区***************，现住广东省阳江市江城区******。公民身份号码：441***************0。原审第三人：阳江市保信房地产实业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区河堤北路**。法定代表人：许崇，该公司经理。原审第三人：阳江市银安融资担保有限公司。。住所地：广东省阳江市二环路**江源楼****法定代表人：敖永贤，该公司执行董事。上诉人阳江市银基房地产开发有限公司（以下简称银基公司）因与被上诉人杨俊文，原审第三人阳江市保信房地产实业有限公司（以下简称保信公司）、阳江市银安融资担保有限公司（以下简称银安公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。银基公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持银基公司一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费全部由杨俊文承担。事实与理由：一、杨俊文对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错。首先，保信公司已向其他房屋买受人提供了房屋销售发票及办理过户登记，保信公司未提供涉案房屋的销售发票给杨俊文的原因，杨俊文没有对此作出合理解释。其次，如果杨俊文已支付购房款，其在长达五年多的时间里有足够的时间和机会去成就对涉案房屋的物权，但杨俊文从未积极行使权利，未通过发函、诉讼等方式敦促保信公司及时办理涉案房屋的过户手续。杨俊文主观上放任保信公司不办理过户登记，未及时维护对涉案房屋所有权的利益，理应承担因自身怠于行使权利致使房屋被作为执行标的的后果。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条是针对房地产开发企业作为被执行人所规定的特别条款，第二十八条则是针对房屋买卖合同案件的通用条款，根据特别条款优于通用条款的原则，本案满足第二十九条“金钱债权”和“对登记在被执行的房地产开发企业的商品房提出异议”两个前提条件，应适用该规定。本案已查明坐落于阳江市江城区东门南路********、13号铺登记在杨俊文及梁结珍名下，坐落于阳江市江城区江朗大道***************登记在杨俊文及杨福仔名下，涉案房屋由杨俊文出租使用，证明该房屋并非出于个人或家庭生活之需，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条规定，杨俊文对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审认定“当适用第二十九条不足以排除执行时，适用第二十八条可以成立则可以适用此条以排除执行”，是适用法律错误。三、综合本案的情节来看，杨俊文名下有多处房产，涉案房屋未办理过户登记，可能是杨俊文为了规避税款而为之。规避税款的行为直接致使国家税款的流失，法律作为一种约束人们各项行为之规则的总和，其中一项重要价值在于保护合法权益。银基公司认为，遵纪守法依法行事者，其合法权益必将受到法律保护；反之，不遵纪守法、钻法律空子者，因其漠视甚至无视法律规则，应承担不受法律保护或者法律追究的风险。杨俊文具有完全民事行为能力，名下有多处房产，应当了解国家关于物权保护方面、不动产登记制度等方面的法律法规规定，但其仍放任涉案房屋物权处于高风险的状态，应承担由此可能带来的不受法律保护的法律风险。杨俊文辩称：一、一审适用法律正确，判决合理，请求二审予以维持。二、一审查明的事实即杨俊文所主张的理由。保信公司述称：杨俊文在保信公司处买房是事实，双方签订的《商品房买卖合同》已办理网签手续，杨俊文也付清了购房款，房屋至今无法过户的原因是保信公司未能为杨俊文开具发票。银安公司没有提供诉讼意见。银基公司向一审法院起诉请求：一、判令撤销（2019)粤1702执异99号执行裁定，并判令对登记在保信公司名下的坐落于阳江市江城区河堤北路**不动产（产权证号：00*****1)恢复执行；二、本案诉讼费由杨俊文承担。一审法院认定事实：杨福仔、梁结珍与杨俊文是父母与儿子的关系。坐落于阳江市江城区河堤北路自编号为D29幢联排五层半房屋（即涉案阳江市江城区河堤北路**号房屋）是由保信公司开发建设的商住房。2012年6月1日，保信公司（出让方、甲方）与杨俊文（买受方、乙方）签订《房屋认购合同》，该合同主要约定：乙方购买甲方的房屋位于阳江市河堤北路（即保信公司开发建设的河堤北路的房地产项目）编号为***幢联排五层半房屋；房屋总价为1835160元；在签订本协议生效之日起5天内，乙方支付房款诚意金700000元；双方约定房屋交付乙方的时间为2012年10月30日，等等。2012年6月5日，杨俊文通过杨福仔的银行账号62*******************9的账户向保信公司账号为80***************6的账户汇款700000元；梁结珍于2013年10月21日向保信公司账号为80***************6的账户汇款300000元；2014年1月21日，梁结珍通过其银行账号80***************2的账户向保信公司账号为80***************6的账户汇款600000元；2014年5月28日，梁结珍向保信公司账号为80***************6的账户汇款235160元，保信公司分别于2012年6月6日、2013年10月21日、2014年1月21日、2014年5月28日出具《收据》交杨俊文收执，确认收到杨俊文支付涉案房屋认购金及房款合计1835160元（700000元+300000元+600000元+235160元）。另外，梁结珍于2013年7月3日向保信公司账号为80***************6的账户汇入涉案房屋办证款122785元。一审法院在审理银基公司诉保信公司、银安公司、许崇、阳江市思诺工贸有限公司、梁小飞民间借贷纠纷一案[案号：（2018）粤1702民初921号]一案中，于2018年6月28日作出民事判决：“一、限被告阳江市保信房地产实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金700万元及其利息（（从2016年1月1日起至判决确定的履行期限届满之日止，按《借款协议书》约定的利率计算））给原告阳江市银基房地产开发有限公司；二、被告阳江市银安融资担保有限公司对上述借款本息负连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告阳江市保信房地产实业有限公司追偿；三、驳回原告阳江市银基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”上述判决生效后，银基公司向一审法院申请强制执行[案号：（2018）粤1702执2476号]，执行过程中，一审法院于2019年4月18日作出裁定，查封了涉案房屋。杨俊文向一审法院提出了书面执行异议，一审法院于2019年6月18日作出（2019）粤1702执异99号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。银基公司不服上述裁定，于2019年7月11日向一审法院提起本案的诉讼。诉讼中，杨俊文为证明其在涉案房屋查封前已实际占有，并于2015年起租赁给他人的事实，向一审法院提供了照片、《房屋租赁合同》拟以证明。另查明，保信公司的法定代表人许嵩在另案执行中到庭称，涉案房屋与所在楼盘其他房地产未能办理产权转移登记手续，是因为保信公司未提供房屋销售发票。另外，坐落于阳江市江城区东门南路***************、**号铺登记在梁结珍和杨俊文名下；坐落于阳江市江城区江朗大道***************登记在杨福仔和杨俊文名下。一审法院认为：本案是申请执行人执行异议之诉纠纷，主要审查的是作为执行案件案外人的杨俊文对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益这一问题。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定来看，上述规定中的第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，第二十八条则适用于包括登记在房地产开发企业名下的商品房在内的所有不动产，第二十八条相对于第二十九条是属于一般性适用条款，当适用第二十九条不足以排除执行时，适用第二十八条可以成立则可以适用此条以排除执行。本案则是如此，杨俊文名下有多处房产，不能满足第二十九条（二）中的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件，因此不能适用第二十九条，但可以满足第二十八条规定，具体分析如下：首先，杨俊文于2012年6月1日与保信公司签订了《房屋认购合同》，该合同完全具备了商品房买卖合同的主要内容和条款，应当认定为合法有效的商品房买卖合同，且该合同签订时间早于涉案房屋2019年4月18日这一查封时间；其次，杨俊文提供照片、《房屋租赁合同》形成证据链，可以证实杨俊文在涉案房屋查封前已实际占有了该房屋；同时《房屋认购合同》中约定涉案房屋的购房款为1835160元，而杨俊文已通过自己或其父母以转账的方式向保信公司银行账户汇款支付了上述全部约定款项，保信公司对此也出具了《收据》交杨俊文收执以确认收到；最后，保信公司的法定代表人在接受一审法院询问时表示涉案房屋因保信公司未提供房屋销售发票，以致未能办理房产证，并非作为买受人的被告杨俊文自身原因造成。通过以上分析，杨俊文作为执行标的的买受人，对登记在保信公司名下的房地产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，应认定其享有足以排除强制执行的民事权益。因此，银基公司在本案中请求对涉案房屋继续执行，缺乏理据，应不予支持。保信公司、银安公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，作出判决：驳回银基公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由银基公司负担。二审中，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是申请执行人执行异议之诉，争议的焦点问题是杨俊文对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议这类情形作出的规定，是普适性的条款，对所有类型的被执行人均可适用；第二十九条是对金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的不动产提出异议这类情形作出的规定，是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，两条规定在适用上产生竞合，并非适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条，故对于房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用第二十九条规定，也可以适用第二十八条规定。本案中，虽然杨俊文名下尚有其他房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，但仍可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对杨俊文是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，银基公司主张本案一审适用法律错误，理据不足，应不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，虽然杨俊文只是提供了其与保信公司于2012年6月1日签订的《房屋认购合同》，但该合同已经具备房屋买卖合同主要条款，故该《房屋认购合同》应认定为房屋买卖合同。该《房屋认购合同》是杨俊文与保信公司的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。因此，在涉案房屋于2019年4月18日被法院查封之前，杨俊文已签订合法有效的书面买卖合同。其次，杨俊文提供的《房屋租赁合同》、照片可证明其在法院查封之前已占有使用涉案房屋。再次，杨俊文提供的汇款凭据以及保信公司出具的《收据》可证实其已付清购房款给保信公司。最后，涉案房屋虽然至今未办理过户登记手续至杨俊文名下，但保信公司确认房屋无法过户的原因在于保信公司未能为杨俊文开具发票，本案现有证据也不能证实杨俊文对未办理过户登记手续存在明显过错。因此，一审参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认定杨俊文对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，处理正确，本院予以维持。综上所述，银基公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由阳江市银基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月二十六日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。