湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2142号原告:湖北驰恒房地产开发有限责任公司，住鄂州市鄂城区滨湖东路6号驰恒之城。法定代表人:王剑，系公司总经理。委托诉讼代理人:商彪，系湖北长捷律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:熊磊，系鄂州市鄂城区司法局维权法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：王维，男，1981年3月7日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记地址：湖北省鄂州市鄂城区，原告湖北驰恒房地产开发有限责任公司（以下简称驰恒公司）诉被告王维房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告王维下落不明，经本院公告送达起诉状副本、举证通知书、开庭传票等法律文书，公告期满后，依法由审判员邹志勇、张琳、人民陪审员严涛组成合议庭，公开开庭进行审理。原告湖北驰恒房地产开发有限责任公司的委托代理人熊磊到庭参加诉讼，被告王维经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。驰恒公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告间的租赁合同，并判令被告立即迁出所租赁的房屋；2、请求判令被告支付拖欠的租金169，125.00元，逾期滞纳金1，838，727.00元，合计2，007，852.00元；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年8月3日签订《驰恒之城商铺租赁合同》，被告王维租赁原告所有的位于鄂州市鄂城区滨湖东路6号驰恒之城小区42栋一层二层122、123、124号建筑面积约1230平方米的房屋，租赁期限为五年（即2018年7月1日至2023年6月30日）。被告在支付了半年租金后，未按期支付应交租金，经原告催收，被告仍置之不理。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。湖北驰恒房地产开发有限责任公司为支持其诉讼请求，向法院提交证据如下：证据一、原告营业执照、被告身份证复印件。拟证明原、被告双方的诉讼主体资格。证据二、《驰恒之城商铺租赁合同》、收据。拟证明2017年8月3日原、被告双方签订租赁合同，双方之间成立房屋租赁关系,被告仅交纳一期租金的事实。证据三、《商铺租金催缴通知书》、商业租金欠款说明。拟证明被告拖欠租金、违约金的事实。被告王维经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见，在本院指定的举证期内亦未向本院提交书面证据。被告王维经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证的权利。法院只能依据到庭当事人的陈述及其所举证据，进行缺席审理，综合判断认定案件事实。原告提供的证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。在没有相反证据予以反驳的情形下，本院对原告主张的事实予以认定。根据以上有效证据以及当事人的陈述，本院对本案的基本事实认定如下：2017年8月3日，出租方驰恒公司（甲方）与承租方王维（乙方）签订《驰恒之城商铺租赁合同》，合同约定：甲方将自有的位于鄂州市鄂城区滨湖东路6号驰恒之城小区42栋一层、二层122、123、124号商业房租赁给乙方，乙方仅限商业使用，房屋面积共1230平方米，甲方于2017年11月1日将房屋交付给乙方，租赁期限为5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，租期满后，若甲方继续出租，乙方在同等条件下享有优先租赁权；房屋前两年月租金为27.5元/㎡/月，即月租金为33，825.00元，第三年起租金为30.25元/㎡/月；乙方应在2017年10月25日前向甲方一次性缴纳该房屋租赁合同期第一个半年度租金202，950.00元，第二次支付租金在2018年10月1日前一次性付清下一个半年度的租金，以后租金按到期前30天按半年支付一次。如果未按期一次性全额付款，每逾期一日，乙方需按年租金总额的百分之三向甲方支付逾期滞纳金；如逾期30日，甲方有权单方解除合同，并出租或转让给第三方，且不承担任何责任。合同签订后，驰恒公司按约定交付租赁房屋给王维，王维依约支付了第一个半年度(2018年7月1日-2018年12月31日)期间的租金202，950.00元之后，未再向驰恒公司支付过任何租金，也未退出租赁房屋。2019年4月12日，驰恒公司向王维发出《商铺租金催缴通知书》，并将上述通知张贴于王维所租赁门面上，告知王维应当于2019年4月19日之前一次性补缴两个半年度的租金共计405,900.00元（其中包含2018年10月1日应付租金202，950.00及2019年4月1日应付租金202，950.00元），若在规定时间内未收到足额租金，公司将默认王维单方违约，依照合同条款收回房屋并加收拖欠租金的利息及违约金。后王维依旧未按催缴通知要求向驰恒公司支付拖欠的租金，王维于2019年5月底，将所经营的店面关门停止营业，至驰恒公司向本院提起诉讼时，王维仍未付清拖欠租金。关于涉案合同是否解除？本院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，驰恒公司依约将房屋交付王维使用，王维应按约支付租金。王维拖欠2019年1月至4月的租金未给付，经驰恒公司催告后在合理的期限内仍未履行，显使驰恒公司作为出租人的合同目的无法实现。驰恒公司于2019年4月12日向王维发出《商铺租金催缴通知书》告知若4月19日未收到其足额的租金，则认为其已单方违约，将收回房屋并停水停电，收回房屋的理解即为解除双方的房屋租赁合同关系。依约解除房屋租赁合同，符合合同约定的逾期30日不交租金，出租人有权解除合同的条件，双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，即驰恒公司作为出租人有权依据合同约定解除合同。根据本院查明的事实认定合同解除日为王维收到驰恒公司发出的《商铺租金催缴通知书》给予的合理交租期届满，即2019年4月19日，双方的房屋租赁关系已终止。故原告主张解除双方的租赁合同，并且王维应立即腾退房屋的诉请符合事实，于法有据，本院予以支持。关于租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。驰恒公司与王维于2017年8月3日签字确认的《驰恒之城商铺租赁合同》合法有效，驰恒公司实际履行了交付租赁房屋的合同义务，王维亦按合同约定支付了第一期租金。租赁合同中约定第二期的半年度租金王维应当于2018年10月1日前一次性付清，现王维仅仅付了第一期租金，后续租金未按合同约定如期支付，王维经本院依法传唤，未到庭抗辩，本院采信驰恒公司的主张。王维自2018年10月1日起拒不支付租金的行为严重违反合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，王维应当承担继续履行支付租金的义务，故驰恒公司主张王维支付拖欠租金有事实依据及法律依据，本院予以支持。拖欠租金本院核算如下，经本院查明的事实王维并未在2019年4月19日前的合理期限内付清拖欠的租金，本院依法认定2019年4月19日为租赁合同解除日，则双方的租赁合同关系在2019年4月19日已正式解除，故本院将租金依法计算到2019年4月19日，拖欠的租金自2019年1月1日至2019年4月19日为：121，770.00元（33825÷30×108天=121，770）。原、被告双方签订的房屋租赁协议自2019年4月19日解除后，被告应腾退租赁房屋，而被告并未履行上述义务，并占用租赁房屋至今。被告未腾退租赁房屋应按照协议约定的租金标准支付相应的房屋占用使用费，原告主张租金计算到2019年5月31日，即房屋占用费计算到2019年5月31日，后期的所有费用不再主张，系原告对其权利的自行处分，不违反法律的规定，本院不予干涉，房屋占用费自2019年4月20日计算至2019年5月31日为47，355.00元（33825÷30×42天=47355.00）。关于驰恒公司要求的逾期滞纳金部分，即违约金。本院考虑到租赁合同并非以收取违约金为目的，在驰恒公司没有充分证据证明自己所受损失的具体数额情况下，驰恒公司主张违约金为1，838，727.00元，高达租金的十五倍，明显过分偏高，本院依法予以调整，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度等综合因素，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合现实商业活动中，承租户在经济下行和房租成本上行的双重影响下，一些实体店铺处于经营困境的实际状况，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金的计算标准酌情调整为王维拖欠驰恒公司在解除合同之前所欠租金费用总额的百分之十，即违约金为121770×10%=12，177.00元。王维经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作出答辩，视为其放弃对原告所主张之事实及所提供证据的抗辩权利，既是对法律的藐视，也是对自身权益不重视的表现，由此所产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除湖北驰恒房地产开发有限责任公司与王维于2017年8月3日签订的《驰恒之城商铺租赁合同》，王维于本判决生效之日起十五日内腾退位于鄂州市鄂城区滨湖东路6号驰恒之城小区42栋一层、二层122、123、124号所承租房屋，并将该房屋返还给湖北驰恒房地产开发有限责任公司；二、王维应于本判决生效之日起十日内支付湖北驰恒房地产开发有限责任公司2019年1月至2019年4月19日的租金121，770.00元；支付湖北驰恒房地产开发有限责任公司2019年4月20日至2019年5月31日期间的房屋使用费47，355.00元，并承担违约金12，177.00元；三、驳回原告湖北驰恒房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23，863.00元，公告费300.00元，共计24，163.00元，由王维负担（上述费用湖北驰恒房地产开发有限责任公司已预交，王维应于判决生效之日起十日内一并支付给原告湖北驰恒房地产开发有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长 ：邹志勇审 判 员 ： 张 琳人民陪审员 ： 严 涛二〇一九年十二月十四日法官助理：刘义波书 记 员 ：毛志平