山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初840号 原告（反诉被告）：王丽，女，1963年1月24日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：陈照义，男，1963年10月13日生，汉族，住潍坊市奎文区，系王丽丈夫。 委托诉讼代理人：王长喜，山东春水律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潍坊利和置业有限公司，住所地潍坊高新区新城街道十甲花园17号商住楼1号商铺。 法定代表人：陈晓宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张军、蒋蕊蕊，山东元仓律师事务所律师。 原告王丽与被告潍坊利和置业有限公司（以下简称“利和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王丽的委托诉讼代理人王长喜、陈照义，被告利和公司的委托诉讼代理人张军、蒋蕊蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王丽向本院提出诉讼请求:1、判令利和公司继续履行合同，并限期利和公司交付王丽房屋合法手续，办理房屋产权证；2、判令利和公司即日给付王丽因逾期交房、违反合同约定的逾期交房违约金510066.25元（自2008年1月1日至2018年8月10日，按日已支付房款的万分之五计算）；3、判令利和公司因延期交房给王丽办理房屋产权延期带来的违约金15795.6元；4、包括诉讼费用在内的一切相关费用由利和公司承担。事实和理由：王丽与利和公司系房屋买卖合同关系。王丽于2006年6月18日与利和公司签订商品房买卖合同书，约定王丽购买利和公司开发的健康街以南、金马路以东第21幢1单元301号商品房。合同对双方的权利义务进行了约定。上述房屋合同总价款为329151元，王丽合计已交付房款263260元。上述房屋因为利和公司一直未交付房屋，尾款未结清。王丽依据合同约定履行了应尽的付款义务。根据合同约定，商品房应于2007年12月31日前验收合格并交付使用，王丽没有接到任何书面延期告知，导致至今不能合法入住。利和公司的行为严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第九条的约定，利和公司应支付王丽逾期交房违约金。按照合同第十五条的约定，利和公司应支付王丽房屋产权延期带来的违约金。王丽多次要求利和公司履行合同，利和公司一直未履行。诉至法院，请求法院判如所请。 利和公司辩称，一、王丽的诉讼请求超出诉讼时效。双方于2006年6月18日签订商品房买卖合同书，约定2007年12月31日交付涉案房屋，至王丽于2018年8月提起民事诉讼之日止，在长达12年的时间里，王丽未向利和公司提出任何形式的交房等请求。王丽也未付清房款，利和公司也未交付房屋，王丽未对房屋实现占有，王丽即已知晓其权利受到侵害，故王丽的诉求已过诉讼时效。二、利和公司不同意继续履行商品房买卖合同书，且王丽应向利和公司支付违约金。三、王丽要求利和公司承担逾期交房违约金没有法律依据，且数额过高，依法不应支持，王丽属于违约方，双方之间不能履行的责任在王丽，根据合同约定，王丽应向利和公司支付违约金。四、王丽要求支付逾期办理房屋产权违约金于法无据。王丽未提交办理产权登记的相关材料，且未能交付房屋的责任不在利和公司，并非利和公司责任导致不能办理产权登记。综上，请求法院驳回王丽的诉讼请求。 利和公司向本院提出反诉请求：1、判令双方签订的编号为21-1-301号商品房买卖合同解除；2、判令王丽支付利和公司违约金23680.9元；3、本案的诉讼费用由王丽负担。事实和理由：根据双方签订的商品房买卖合同书约定，21号楼1单元301室房款等共计473619.31元需王丽缴纳。同时合同约定，签订合同时支付首付款82080.82元及其他配套费用，剩余328000元由王丽申请贷款。本案涉及的21号住宅楼早已交付使用，与王丽同为团购房的其他成员均按照约定交付购房款，利和公司也按期交付了房屋。但王丽在缴纳部分购房款后拒绝支付剩余购房款，导致合同无法履行，利和公司的合同目的无法实现。未交付房屋的违约责任在王丽。根据合同第七条第（2）项约定，利和公司有权解除合同并要求王丽承担违约责任。综上，请求法院支持利和公司的反诉请求。 王丽针对利和公司的提出的反诉答辩称，对于解除双方商品房买卖合同的问题，根据双方买卖合同的约定，王丽已经履行了自己的职责，已经明确提出继续履行本合同，且利和公司并未按照合同规定将该商品房交付给王丽使用，违约责任在利和公司，对于利和公司提出的反诉不予认可，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和当事人无异议的证据，本院确认事实如下： 2006年6月18日，王丽与利和公司签订编号为21-1-301号的商品房买卖合同书，约定王丽购买利和公司开发建设的位于潍坊××新区健康街以南、××马路以东××甲花园××楼××单元××房，建筑面积138.52平方米，每平方米2376.20元，总金额为329151元，车库32.412平方米，合计410080.82元。合同第六条约定，付款方式为分期付款，签订合同时支付首付82080.82元及其他配套费用，剩余328000元房款由王丽向银行申请贷款。合同第七条约定，王丽如未按照合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理，逾期超过60日后，利和公司有权解除合同，利和公司解除合同的，王丽按累计应付款的5%向利和公司支付违约金。该合同第八条约定，利和公司应在2007年12月31日前将涉案房屋交付王丽使用。该合同第九条约定，利和公司逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理，逾期超过60天后，王丽要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，利和公司按日向王丽支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同第十五条约定，利和公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由利和公司提供的资料报产权登记机关备案，如因利和公司的责任，王丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若王丽不退房，利和公司应按已付房价款的6%向王丽支付违约金。合同还约定了其他事项。王丽分四次向利和公司交纳了第21号楼1-301号房购房款，2006年6月11日交纳3000元，2006年9月13日交纳128660元，2007年6月6日交纳32900元，2007年8月9日交纳98700元，以上购房款合计263260元。 关于涉案两套房屋的购房款交纳问题。利和公司主张，王丽支付的购房款与合同约定的交款时间不相符，王丽在交付部分购房款后未再支付剩余款项构成违约，故利和公司有权不交付房屋而不承担任何违约责任。王丽主张，在贷款未成功后，双方更改了付款方式，由王丽按期付款，在交房后剩余款项一次性结清，通过王丽的交款单据可以证明双方已经达成新的付款方式。 王丽和利和公司均主张，涉案的十甲花园21号楼1-301号房屋登记在利和公司名下，房屋已经经过验收，具备交付条件。根据王丽的申请，本院已于2018年9月12日查封了涉案的上述房屋。 当事人对如下证据和事实存在争议： 1、利和公司提供潍坊职业学院与利和公司签订的商品房买卖合同书，证明2005年12月26日潍坊职业学院团购利和公司开发建设的十甲花园小区18、19、20、21号住宅楼，合同对团购房计价方式与价款、付款方式及期限、买受人逾期付款违约责任等条款做出了约定，王丽属于潍坊职业学院职工，购买的房产位于20号楼属于团购房范围，该份合同也适用于王丽和利和公司之间。经质证，王丽主张其对商品房买卖合同书的真实性无法确认，合同中有多处涂改，是何时涂改不能确认，该合同中并未列明王丽属于该团购人员，王丽并未享受到合同中的条款。 2、利和公司提供明细表1份、维修基金缴存凭证1份，证明：涉案的21号楼1-301号房屋累计应付款为473619.31元，未付款210359.31元，利和公司代王丽缴纳维修基金12302.42元。经质证，王丽对明细表、维修基金缴存凭证真实性提出异议，主张明细表为利和公司单方打印，并无任何盖章或经办人签字，与合同中约定的数额不符。 3、利和公司提供利和公司与团购房成员王泉签订的商品房预售合同、收款收据、交房通知单、业主信息档案、装修管理规定，与刘波签订的商品房预售合同、收款收据、交房通知单、业主信息档案、装修管理规定，与褚志梅签订的商品房预售合同、收款收据、交房通知单、业主信息档案、装修管理规定，证明王泉、刘波、褚志梅都是潍坊职业学院职工，属于团购房成员之一，均按照协议约定交付了房款，利和公司也按期交付了房屋，王丽经利和公司多次催促尽快付款交房，但均置之不理，房屋至今未交付责任在于王丽。经质证，王丽主张与王泉、刘波有关的证据不能证明与本案有关，与褚志梅有关的证据显示利和公司存在变更付款方式的情况。 本院认为，王丽与利和公司签订的编号为21-1-301的商品房买卖合同书系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，确认为有效合同，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。在商品房买卖合同的履行过程中，王丽与利和公司因交付购房款和交付房屋等问题产生争议，从商品房买卖合同的内容看，双方未就支付剩余房款的具体时间作出明确的约定，在履行合同过程中双方容易产生争议。根据本案现有的证据，结合案件的实际情况，王丽不存在怠于行使权利的情形，王丽起诉至法院，以利和公司至今未交付房屋也未办理产权登记手续等为由，要求利和公司继续履行商品房买卖合同，未超过法律规定的诉讼时效。利和公司认为王丽的起诉已过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据王丽提供的证据，能够认定王丽向利和公司已支付涉案房屋的购房款合计263260元，剩余房款及相关费用未交纳。王丽至今未支付剩余房款，利和公司在王丽未支付剩余房款之前，有权拒绝向王丽交付涉案房屋，故王丽以利和公司逾期交房、违反合同约定等为由要求利和公司支付逾期交房违约金和办理房屋产权延期带来的违约金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。王丽和利和公司签订商品房买卖合同后，王丽向利和公司交纳了相应的购房款，商品房买卖合同已经实际履行，综合考虑案件的实际情况和涉案房屋的现状，以及合同继续履行的条件，基于诚实信用原则和公平原则，双方签订的商品房买卖合同应继续履行。王丽应向利和公司支付合同约定的剩余房屋价款及相关费用，利和公司应履行合同约定的向王丽交付房屋的义务，并将办理权属登记需由利和公司提供的资料报产权登记机关备案。王丽要求继续履行双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同未约定王丽支付剩余房款的具体期限，且利和公司至今未向王丽交付涉案房屋，故利和公司以王丽拒绝支付剩余购房款为由，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求王丽支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、王丽与潍坊利和置业有限公司继续履行双方签订的编号为21-1-301的商品房买卖合同书，王丽于本判决生效之日起10日内履行合同约定的付款义务，潍坊利和置业有限公司于本判决生效之日起10日内向王丽交付涉案房屋，并于房屋交付后90日内将办理权属登记需由潍坊利和置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案； 二、驳回王丽的其他诉讼请求； 三、驳回潍坊利和置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9059元，由王丽负担2132元，潍坊利和置业有限公司负担6927元；保全费4795元，由王丽负担。反诉案件受理费196元，由潍坊利和置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  牟乃谨 二〇一九年十二月三十一日 法官助理谭宁 书记员谭凯伦