西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12731号原告：西安法葡欧商贸有限公司。住所地：西安市。法定代表人：崔辉，系该公司总经理。委托代理人：刘靖，陕西连邦律师事务所律师。委托代理人:李洪斌，男，1968年11月20日出生，汉族，住陕西省铜川市耀州区。被告：刘佳佳，男，汉族，1985年5月19日出生，住西安市新城区。委托代理人：蒙静，陕西聿久律师事务所律师。被告：西安铭德汽车维修服务有限公司，住所地：。法定代表人：刘佳佳，系该公司经理。原告西安法葡欧商贸有限公司（以下简称“法葡欧公司”）与被告刘佳佳、西安铭德汽车维修服务有限公司（以下简称“铭德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）陕0113民初1340号民事判决后，原告法葡欧公司不服，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院（2019）陕01民终3535号民事裁定撤销（2018）陕0113民初1340号民事判决，发回本院重审。本案重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘靖、李洪斌，被告刘佳佳的委托代理人蒙静，被告铭德公司法定代表人刘佳佳到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告法葡欧公司诉称，2016年5月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告的厂房用于汽车维修、餐饮使用，租赁合同签订后，第一年上半年被告能按约定支付费用，双方合作顺利，但自2017年1月，被告因资金紧张就开始出现欠付费用的情况。原告多次催要无果，按照合同约定被告逾期支付房租一个月以上，原告即有权解除租赁合同。原告于2017年4月18日向被告发出通知，要求被告支付欠付的费用，解除合同并收回房屋，但时至原告起诉时，被告既不支付费用也不腾交房屋。故原告诉请：1、判令两被告支付2017年1月1日至6月30日房屋费用167793元、2017年7月1日至2017年12月房屋费用240000元，以上合计407793元；2、判令两被告支付2018年1月16日至2018年4月11日期间的房屋占用费111775元；3、由两被告承担本案全部诉讼费用。被告刘佳佳辩称，原告出租的房屋系未取得建设规划许可证的违建房屋，案涉《房屋租赁合同》应属无效合同。退一步讲，纵然合同有效，无法继续履行的原因也是原告隐瞒租赁期限的重要事实而导致的根本性违约。其实际占用期间的费用已全部支付完毕，原告请求应予驳回。被告铭德公司辩称，其与原告未签订任何协议，其与本案无关联。经审理查明，2016年5月11日，原告法葡欧公司（甲方、出租方）与被告刘佳佳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：一、甲方将陕西省XX园区内，建筑面积为2200平方米的房屋出租给乙方；二、甲方将该租赁房屋出租给乙方，乙方拥有租赁房屋的占有权、使用权、收益权，用于经营汽车维修，餐饮服务；三、房屋租赁期限为2016年5月11日至2019年6月30日，其中2016年5月11日至2016年7月1日为乙方50天装修的免租期，免租期内甲方免收房屋租金，自2016年7月1日起开始计算租金，并以12个月为一个计租周期计算租金，直至租赁期满。双方约定第一年的房屋租赁费为48万元。租金每年递增一次，递增率为每年5%，合同期内租金合计1513200元。租金每半年付一次，每半个计租周期届满前15日内，乙方向甲方支付下个半年的房屋租金。本合同签订后三个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金4万元。甲方应在2016年5月11日前向乙方交付租赁房屋并确定交付房屋消防验收合格且满足乙方装修条件。乙方应在免租期开始后三个工作日内向甲方支付第一个半年的房屋租金24万元。四、甲方提供乙方所需的租赁房屋及相关合法证件，甲方保证租赁房屋无房屋权属及其他任何的瑕疵，甲方保证对该房屋拥有合法、完整的所有权及使用权等等。五、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，乙方向甲方支付本合同约定的违约金：（1）不支付或不按照约定足额支付租赁费或其它相关费用，逾期达30日的。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方预付的包括但不限于未使用完的租金及其它相关费用，甲方向乙方支付违约金并负责赔偿乙方装修、装饰、经营等相关的损失（由第三方评估）：（4）因房屋权属瑕疵或甲方非法出租房屋而导致本合同无效或被撤销的。六、租赁期间遇国家政策调整，国家或体育局征用甲方拥有的场地，涉及征用、拆迁、搬迁等问题，本协议自行终止，双方互不承担违约赔偿责任。七、本合同所列地址及电子邮箱为各方文书及通知送达地址。合同文本抬头载有双方住所地地址及联系电话。合同还约定了其它内容。上述合同签订后，2016年4月30日，2016年5月11日，2017年1月16日被告刘佳佳向原告法葡欧公司支付租金10万元，18万元，8万元（共计36万元）的租金，其中原告于2016年4月30日收取被告刘佳佳支付的10万元中包含4万元的履约保证金。另查明，原告法葡欧公司（承租人）与案外人陕西省武术运动管理中心（出租人）于2016年4月1日签订《土地租赁合同》，合同约定：原告法葡欧公司承租案外人陕西省武术运动管理中心位于西安市高新区XX路XX路XX号，面积大约7000平方米的土地，租赁期限为2016年5月1日至2017年4月31日止。到期甲方如无国家大型规划建设项目，应无条件续约。庭审中，原告称因被告拖欠房租，其于2017年4月18日向被告刘佳佳送达《解除合同通知》，为此原告提交了现场送达照片及邮寄送达邮件面单。被告对真实性不予认可，但对照片未提交相反证据予以否认。被告刘佳佳称，2017年4月武馆中心就断水断电，8月体育中心将门封死无法使用，后他人将门撬开，2018年4月27日其搬离案涉房屋。被告提交了三份《情况说明》复印件，主要内容为案涉租赁园区存在断水断电情况，陕西省武术运动管理中心与原告方的租赁关系截止2017年4月31日，之后截止2018年4月4日为场地遗留问题处理阶段等。分别加盖陕西省体育训练中心、陕西省武术运动管理中心印章。对此，原告均不予认可。原告提交一份其与陕西省武术运动管理中心于2018年4月4日签订的《租赁合同解除及终止协议》，主要内容为就上述《土地租赁合同》，2018年4月30日当年合同期满，应续签，因政策原因双方解除合同，陕西省武术运动管理中心就临建设施补偿法葡欧公司100万元。另，本院受理的多起法葡欧公司参加的涉及案涉租赁场地的案件中，承租方均提出断水断电问题，法葡欧公司未提交充分证据证明2017年4月以后本案所涉房屋水电正常。另，法葡欧公司未能提交案涉房屋建设工程规划许可证。上述事实，有以上列举证据及当事人陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，法葡欧公司未能提交案涉房屋建设工程规划许可证。原告与被告刘佳佳于2016年5月11日签订的《房屋租赁合同》无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告刘佳佳应当对其正常使用案涉租赁房屋的期间按照约定的租金支付原告房屋占用费。就案涉房屋正常使用期间，被告刘佳佳称2017年4月就断水断电，再依据法葡欧公司与陕西省武术运动管理中心于2016年4月1日签订《土地租赁合同》约定的租赁期限截止日2017年4月31日止，加之原告在多起诉讼中承租方主张断水断电情形下，并未在本案举证证明2017年4月以后本案所涉房屋水电正常，再结合原告主张其向被告刘佳佳2017年4月18日送达解除合同通知的时间及被告刘佳佳支付租金的时间，本院综合判断确定在2017年4月18日前案涉房屋应能正常使用。故被告刘佳佳应按照约定租金标准支付2017年4月18日前剩余的房屋占用费24000元（2017年4月18日以前的租金金额减去已支付金额）。就2017年4月18日后，案涉房屋在不能正常使用的情形下，被告刘佳佳并未采取解除合同（当时并不知道合同无效）、退交房屋等措施，依然占有原告房屋，理应支付房屋占用费。结合房屋已无法正常使用及房屋未取得建设工程规划许可证，合同无效的情形，本院酌定被告刘佳佳按照约定租金的50%向原告支付房屋占用费244700元(2017年4月19日至2018年4月11日)。被告虽称体育中心8月将门封死无法使用，但未提交相关证据，本院不予采信。原告要求被告铭德公司承担的责任的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘佳佳于本判决生效后十日内支付原告西安法葡欧商贸有限公司的房屋占用费268700元。二、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8996元，由原告西安法葡欧商贸有限公司承担3665元；被告刘佳佳承担5331元，故被告刘佳佳在支付上述款项时，将其应负担的数额一并支付5331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 王 伟人民陪审员 袁 靖人民陪审员 骆改萍二〇一八年十二月二十六日书 记 员 陈 璐打印：扈艳红校对：纪铭2019年月日送达1