四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初530号 原告：邓菊芳，女，1955年6月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈勇，四川嘉冠律师事务所律师。 被告：简阳市房屋征收补偿局，住所地四川省简阳市简城镇南街91号，统一社会信用代码12511881782265600L。 法定代表人：周靖，局长。 委托诉讼代理人：陈洪国，四川阳安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雯，四川阳安律师事务所律师。 第三人：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城镇河东新区香山和苑2号楼，统一社会信用代码91512081660251681D。 法定代表人：朱君，总经理。 委托诉讼代理人：鄢芝，女，系第三人公司员工。 原告邓菊芳与被告简阳市房屋征收补偿局、第三人简阳市宏馨房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓菊芳的委托诉讼代理人陈勇,被告简阳市房屋征收补偿局（以下简称征补局）委托诉讼代理人张雯,第三人简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨公司）委托诉讼代理人鄢芝到庭参加诉讼。诉讼中，经批准本案延长审限，因本案是否属于民事纠纷受案范围报请上级法院研究于2019年5月9日中止审理，并于2019年12月23日恢复审理。现已审理终结。 邓菊芳向本院提出诉讼请求：1、征补局立即为邓菊芳办理位于简阳市房屋的产权证；2、征补局向邓菊芳支付2016年7月2日至2018年12月1日迟延办证的违约损失49837元（以2013年同一小区均价每平方米3700元计算还房总价款为基数，按照中国人民银行逾期贷款年利率4.75%计算），并按此计算2018年12月2日以后至实际办证之日的违约损失。诉讼中，邓菊芳变更诉讼请求为由征补局向其赔偿2016年7月2日至2019年11月18日止的迟延办证的违约损失，计算标准同上。事实及理由：因简阳市简城镇城北市场升级改造，征补局需征收邓菊芳的房屋，双方于2011年11月24日签订《简阳市城北市场升级改造建设项目房屋征收补偿协议》（以下简称《征收补偿协议》），征补局为协议甲方，邓菊芳为协议乙方。协议约定：补偿方式为房屋产权调换。安置还房的位置为简城镇宏馨尚苑小区2单元17楼1号，面积为115.12平方米。协议第六条第1款约定：乙方入住安置房并提供相关资料后，甲方两年内办毕房屋所有权证和土地使用证，并交于乙方。协议第六条第3款约定：因甲方责任未按约定事项办理两证，乙方有权追究甲方违约责任。协议第七条第6款约定：甲乙双方应遵守本协议，如一方违约，由违约方按《中华人民共和国合同法》规定支付守约方由此产生的经济损失，并承担相应的法律责任。就以上协议，双方于2011年11月29日在四川省简阳市公证处办理了（2011）简民证字第1994号《公证书》。2014年6月，宏馨尚苑小区竣工验收，2014年7月1日邓菊芳办理了接房和入住手续。根据《征收补偿协议》约定，征补局应在2016年6月30日前为邓菊芳办理房屋产权证，经邓菊芳等拆迁户向相关部门反映，征补局至今未办理和交付产权证，故诉讼。 征补局辩称，原告所诉的签订协议的事实、交房事实属实。产权证已由第三人宏馨公司办理，因第三人原因未交付，请求法院判决由第三人交付。补偿协议没有约定违约金，原告关于违约损失的诉讼请求适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等民事法律不适用拆迁补偿协议，征补局不承担逾期办证违约责任。按照协议，办证义务是双方共同义务，办证的起算时间应是交房和原告提交相关办证资料均具备开始，应以交房或者原告提交办证资料最晚时间为起算点。另原告的拆迁还房权属证书已由第三人在2018年12月办理，办理产权证之后，被告不应再承担违约责任。如征补局应承担违约责任，请求按照拆迁还房的超面积部分乘超面积的补差单价计算违约损失。 宏馨公司述称，因征补局应支付宏馨公司的拆迁房屋面积补差款和土地出让金未结清，宏馨公司行使不安抗辩权，留置了已为原告办理好的不动产权利证书，征补局付清款项后，宏馨公司立即交付产权证。征补局与宏馨公司签订的《备忘录》无违约金承担的约定，宏馨公司不是协议的合同相对方，不应承担原、被告之间的合同义务，在本案中不承担民事责任。 本院经审理认定事实如下：因简阳市简城镇城北市场升级改造，需征收邓菊芳的房屋，原、被告于2011年11月24日签订《征收补偿协议》，征补局为协议甲方，邓菊芳为协议乙方。协议约定：补偿方式为房屋产权调换。安置还房的位置为宏馨公司开发的简城镇宏馨尚苑小区2单元17楼1号，面积为115.12平方米。征收补偿协议第六条第1款约定：“乙方入住安置房并提供相关资料后，甲方两年内办毕房屋所有权证和土地使用证，并交于乙方。”协议第六条第3款约定：“因甲方责任未按约定事项办理两证，乙方有权追究甲方违约责任。”协议第七条第6款约定：“甲乙双方应遵守本协议，如一方违约，由违约方按《合同法》规定支付守约方由此产生的经济损失，并承担相应的法律责任。”《征收补偿协议》所附《房屋征收补偿安置费用结算表》另约定：还房超应安置面积20平方米以内部分建筑面积每平方米900元，还房超应安置面积20平方米以上部分建筑面积每平方米1,900元，还房超应安置面积30平方米以上部分建筑面积每平方米2,480元。2014年6月，宏馨尚苑小区竣工验收。2014年7月3日，邓菊芳办理了接房和入住手续。 按照征收补偿局、简阳市商务局与宏馨公司2011年10月31日签订的《关于简城城北综合市场升级改建项目房屋征收补偿相关工作的备忘录》（以下简称《备忘录》）约定，宏馨公司系邓菊芳的房屋产权调换方式拆迁还房的建设方。根据《备忘录》第七条“安置还房建设时限”约定，宏馨公司负有根据征补局提供的办证资料，为被征收人办理安置还房的房屋权属证书的义务。 邓菊芳提供的原告张琼、汤俊维与被告简阳市宏馨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的一、二审判决书，即本院（2018）川0180民初1612号民事判决书、成都市中级人民法院（2018）川01民终15624号判决书，两判决书认定事实部分查明：本案第三人宏馨公司因对宏馨尚苑楼盘用地范围的钟伯勋的绛溪河边小二楼房应当拆除而未拆除，应当修建的物管用房、绿化、公共厕所均未修建，不具备验收合格条件，相关行政部门要求宏馨公司整改而未整改，规划局拒绝向宏馨公司核发规划验收合格证，导致宏馨尚苑小区住户的产权证未能按时办理。两份判决书同时证明，包括本案原告在内的宏馨尚苑业主，于2018年3月8日，因宏馨公司迟延办证到简阳市信访局信访，后简阳市规划局基于稳定，向宏馨公司核发了规划验收合格证，宏馨公司于2018年4月12日开始办理不动产权初始登记，于2018年5月18日取得宏馨尚苑项目不动产权证书（总证）。 原、被告及第三人对以上事实均无异议，本院予以确认。 对各方当事人有争议的事实认定如下：1、关于交付办证资料时间。根据原、被告在庭审中关于资料交付的陈述，本院一并受理的邓菊芳等简阳市工商局城北工商所宿舍23户拆迁户起诉的23件案件，部分原告在接房时拟向征补局交付办证资料，因宏馨公司原因不能及时办证，后宏馨公司告知原告方，在宏馨公司通知原告方交付资料时，才由原告方直接将资料交宏馨公司。宏馨公司提供的“宏馨尚苑拆迁还房表”记载了邓菊芳交付维修基金的时间为2014年7月1日，接房时间2014年7月3日，按照宏馨公司通知最后一次交办证资料的时间为2016年6月13日。邓菊芳认为在接房时已向征补局交付办证资料，之后又按照征补局和第三人要求向小区物管公司交付一次办证资料，2016年6月13日是宏馨公司通知后交付的办证资料。宏馨公司针对邓菊芳的质证意见认为，因受政府因素及钟伯勋房屋拆迁影响，小区规划验收不合格而不能办理产权证，如提前交资料，房屋登记证明等资料的有效期只有半年，过期需要另出具，故在宏馨公司能够办证时才通知邓菊芳等拆迁户一次性交办证资料，没有多次通知邓菊芳交付办证资料。另宏馨公司于2014年6月28日向征补局出具的“承诺书”证明，在2014年6月28日前，征补局已将拆迁的28户的旧房产权证交付宏馨公司，宏馨公司承诺将拆迁户的旧产权证用于办理新证。以上各方当事人提供的证据及质证意见，结合各方当事人的陈述，本院认定：交付案涉房屋时间为2014年7月3日，因宏馨公司受到案外人房屋拆迁影响，工程规划验收达不到要求而不能办证，原、被告及宏馨公司口头约定，在能够办证时，由宏馨公司通知原告交付办证资料。后经原告及小区业主和宏馨公司的信访，相关行政部门同意办理后，经宏馨公司通知原告，原告于2016年6月13日交付办证资料。 另查明，宏馨公司已于2018年12月28日为邓菊芳办理了不动产权利证书，因涉及征补局应补偿给宏馨公司的部分资金未到位，宏馨公司拒绝将已办好的产权证交付征补局，后经协调宏馨公司于2019年11月18日向邓菊芳交付了不动产权利证书。 本院认为：根据本案查明的事实，结合双方诉争焦点，评析如下： 一、关于案件性质。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条“2015年5月1日后订立的行政协议发生纠纷的，适用行政诉讼法及本规定。2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷的，适用当时的法律、行政法规及司法解释”规定及最高人民法院《民事案件案由规定》第四部分第十“合同纠纷”一级案由中的二级案由83“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”，已将其纳入民事纠纷范畴，故邓菊芳提起民事诉讼符合法律规定，本院予以支持。征补局抗辩本案为行政案件的理由不成立，本院不予支持。 二、关于征补局是否应承担逾期办证的违约责任。根据《征收补偿协议》第六条第1款“乙方入住安置房并提供相关资料后，甲方两年内办毕房屋所有权证和土地使用证，并交于乙方。”、第六条第3款“因甲方责任未按约定事项办理两证，乙方有权追究甲方违约责任。”及第七条第6款“甲乙双方应遵守本协议，如一方违约，由违约方按《合同法》规定支付守约方由此产生的经济损失，并承担相应的法律责任。”的约定，征补局应在邓菊芳入住安置房并提供相关资料后两年内办毕并交付产权证，征补局实际于2019年11月18日向原告交付不动产权利证书，构成违约，应承担逾期办证的违约责任，赔偿邓菊芳由此产生的经济损失。 三、关于违约损失的计算问题 1、关于计算逾期办证违约损失的起止时间。按照协议约定，应以邓菊芳入住安置房并提供相关资料后两年内为标准。原、被告及第三人均认可本案涉及的23案部分被拆迁户在接房时向征补局交付了部分办证资料，因宏馨公司受案外人因素影响，小区配套建设工程未能完成，规划验收不符合要求而不能办证，交付资料的时间改为由宏馨公司通知邓菊芳，邓菊芳才向宏馨公司交付办证资料。邓菊芳按照宏馨公司通知于2016年6月13日向宏馨公司交付办证资料。虽邓菊芳在接房时清楚宏馨公司因受到其他因素影响不能及时办证，并对宏馨公司表示理解，并同意在宏馨公司通知时再交资料，但不能由此认定双方对约定办证时间的顺延。按照办理不动产权利证书的交易习惯，邓菊芳应在正常情况下应于接房后及时向协助办证的征补局交付办证资料，征补局因宏馨公司的前述原因导致不能为邓菊芳在正常情况下办证，邓菊芳在征补局具备办证条件通知后再提交办证资料，并不违反合同约定，也无过错，不能以邓菊芳最后交付资料的时间为2年办证期限的起算时间，应以邓菊芳入住安置房的时间即2014年7月3日为办证期限的起算时间。因此，逾期办证违约损失应从2016年7月3日开始计算至办证并交付之日即2019年11月18日止，共计1,233天。征补局辩称违约损失应从提交办证资料计算至办毕产权证的理由不成立，本院不予采纳。 2、关于违约损失的计算基数。邓菊芳主张按照2013年同一小区简阳市的商品房住房均价每平方米3,700元及安置房屋总面积计算，征补局认为应按照征《收补偿协议》约定的超原住房面积部分计算面积，并以还房补差价格计算单价。本院认为，违约损失的基数应按《征收补偿协议》约定的安置房屋总价款计算。根据双方签订的《征收补偿协议》所附《房屋征收补偿安置费用结算表》约定的还房超面积补差最高单价计算的合同总价为2,480元/平方米×115.12平方米=285,497.60元。故本案违约损失的计算基数为285,497.60元。 3、关于违约损失的计算标准。双方未在协议中约定违约金和损失的计算方法，邓菊芳主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，请求按照年利率4.75%计算。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，原、被告双方不能就违约损失的计算标准达成一致的情况下，因本案涉及的宏馨尚苑小区业主起诉第三人办证违约的批案生效判决均根据备案的商品房买卖合同约定，判决由宏馨公司按照合同总价款的每日万分之一承担违约责任，本案参照同一小区商品房买卖合同的约定及生效裁判标准确定违约金的计算标准，计算征补局应支付邓菊芳的办证违约损失为邓菊芳的房屋总价款285,497.60元×0.0001×1,233天=35,201.85元。 四、关于第三人是否在本案中承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，邓菊芳与征补局之间因《征收补偿协议》应由征补局承担的逾期办证违约责任，征补局可依照法律规定和征补局与第三人的合同约定另案诉讼。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决如下： 一、被告简阳市房屋征收补偿局在本判决生效后七日内向原告邓菊芳支付逾期办证的违约损失35,201.85元； 二、驳回原告邓菊芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费523元（已减半收取），由被告简阳市房屋征收补偿局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓兵 二〇一九年十二月二十三日 书记员  汪鑫