福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初2735号 原告（反诉被告）：罗红燕，女，1982年3月18日出生，汉族，住湖南省涟源市。 原告（反诉被告）：吴品高，男，1982年11月18日出生，汉族，住湖南省涟源市。 上述两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：岳文发，福建邦司律师事务所律师。 上述两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李基铂，福建邦司律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泉州美裕置业有限公司，住福建省泉州市洛江区安吉路洛江交通科技培训大楼**。 法定代理人吴志红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李真，福建瀛同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛同律师事务所律师。 原告罗红燕、吴品高与被告泉州美裕置业有限公司（以下简称美裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案。诉讼过程中，被告美裕公司提起反诉，本院合并审理并依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)罗红燕、吴品高共同委托诉讼代理人岳文发，被告(反诉原告)美裕公司的委托诉讼代理人李真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗红燕、吴品高向本院提出诉讼请求：1.判令美裕公司向罗红燕、吴品高支付逾期交房违约金（以876342元为基数，按日万分之一的标准计算，从2018年7月1日开始计至实际交房之日止，暂计至2019年7月1日为31984元）；2.判令美裕公司承担本案案件受理费。事实和理由：2017年4月7日，罗红燕、吴品高与美裕公司签订编号为201704070145《商品房买卖合同》，约定如下内容：美裕公司将位于泉州市洛江区房屋作价876342元售予罗红燕、吴品高，付款方式为首付款176342元，剩余款项70万元向银行申请贷款支付；美裕公司应当于2018年6月30日前向罗红燕、吴品高交付该商品房，逾期超过180日后，罗红燕、吴品高要求继续履行合同的，合同继续履行，美裕公司按日计算向罗红燕、吴品高支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，罗红燕、吴品高依约支付了首付款266342元及向兴业银行泉州分行申请贷款支付了剩余款项61万元。但是，美裕公司却未能依约按期向罗红燕、吴品高交房，并拒绝按约支付逾期违约金。为此，罗红燕、吴品高依法向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。 美裕公司辩称，其享有后履行抗辩权，不构成违约。罗红燕、吴品高的诉讼请求于法无据，应予驳回。具体如下：1.罗红燕、吴品高的付款义务在先，美裕公司的交房义务在后。因罗红燕、吴品高存在逾期交付专项维修资金的违约行为，美裕公司作为后履行义务方，有权在罗红燕、吴品高交清专项维修资金前不予交房。（1）《住宅专项维修资金管理办法》第12条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”及第13条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。据此，买房人的先履行顺序是法定的。（2）《预售商品房买卖合同》补充协议第二条第3点约定：“买受人未能依约支付、缴交本合同约定购房款、面积差价款、专项维修资金、按揭款及违约金（若有）等的，出卖人有权顺延交房且不承担违约责任。”可见，买房人的先履行顺序是双方约定的。根据《合同法》第67条规定，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案，商品房预售合同补充协议第六条约定了罗红燕、吴品高应付款时间为2018年6月30日前，然而，罗红燕、吴品高并未依约支付，存在逾期付款违约行为。在罗红燕、吴品高付清专项维修资金之前，美裕公司享有拒绝交房的权利，易言之即，交房日期顺延至罗红燕、吴品高付清款项之日止。2.美裕公司在罗红燕、吴品高支付专项维修资金当日即交房，不存在逾期违约行为，不应承担违约责任。《商品房买卖合同》关于专项维修资金的约定系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同双方皆应予以信守。罗红燕、吴品高于2019年10月7日交付专项维修资金，同日，美裕公司向其交付房屋，符合法律规定及合同约定，无需承担逾期交房的违约责任。3.美裕公司在案涉商品房工程施工期间，因下雨、高温、大风、停水、停电以及政府因中高考、重大会议、创卫检查、环保督察等各种不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力因素造成停工，属于法律规定及合同约定的美裕公司可顺延交房且可以不用承担违约责任情形。假使美裕公司存在逾期交房的行为，罗红燕、吴品高计算逾期天数时未将这些情形予以扣除，其计算方法是不客观的。综上，罗红燕、吴品高与美裕公司的义务存在先后履行顺序，罗红燕、吴品高是先履行义务方，在罗红燕、吴品高履行付款义务前，美裕公司享有后履行抗辩权，依法不承担逾期交房的违约责任。罗红燕、吴品高的诉讼请求无事实与法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。 美裕公司向本院提出反诉请求：1.判令罗红燕、吴品高向美裕公司支付逾期收房违约金8676元（以876342元为基数，按日万分之一的标准计付自2019年7月1日起至2019年10月7日止）；2.反诉诉讼费由罗红燕、吴品高承担。事实和理由：罗红燕、吴品高向美裕公司购买了诉争商品房，美裕公司书面通知罗红燕、吴品高于2019年6月30日前办理交房手续，但罗红燕、吴品高因其个人原因至今未办理房屋交接手续，已构成逾期收房违约。根据《商品房买卖合同》第四章第十一条第（三）点第3页“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）……，（2）买受人自交付期限届满之日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金”以及《商品房买卖合同》补充协议第二条第4点“因买受人原因，买受人未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，……买受人应按照本合同第十一条的约定承担逾期收房违约责任”的约定，罗红燕、吴品高因个人原因未能按约办理交房手续，罗红燕、吴品高应按总购房款每日万分之一向美裕公司支付违约金。因此，对于罗红燕、吴品高逾期收房的违约行为，美裕公司有权要求罗红燕、吴品高支付逾期收房违约金8676元，为维护美裕公司的合法权益，故依法提出反诉，恳请判如所请。 罗红燕、吴品高辩称，1.美裕公司于2019年8月15日方取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年8月19日，美裕公司第二次向罗红燕、吴品高邮寄《交房告知书》，通知交房时间为2019年8月22日。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。可见，在2019年8月22日之前，因美裕公司的证明文件不齐全，罗红燕、吴品高有权拒绝接收案涉房屋。2.《商品房买卖合同》第十一条第三款第三项约定，由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为出卖人已经完成交付义务，相关风险责任，交付随附义务概转移至买受人。同时，美裕公司于2019年8月19日邮寄的《交房告知书》第四条（一）注明：“如您因个人原因（包括但不限于购房款尚未全部付清、未能足额缴纳专项维修基金或者个人时间安排等）未能按时办理入住手续，我们将视您自通知交房之日起（以邮戳为准）已自动收楼。同时，（四）项注明：之前有关交房手续（包括但不限于应提供的资料、缴纳的费用等）的通知与本告知书的内容不一致的，以本通知书的内容为准。据此，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正大理由拒绝接受的，房屋毁损。灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，无论罗红燕、吴品高何时受领案涉房屋，无论根据双方的合同约定、通知书、还时法律的规定，在美裕公司通知交房的日期即2019年8月22日已经视为完成了交房。买受人根本就不存在迟延受领案涉房屋问题，美裕公司也未因罗红燕、吴品高迟延受领房屋遭受任何的损失，无从谈起所谓的迟延收房的违约责任。综上所述，美裕公司反诉请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回其反诉请求，维护罗红燕、吴品高的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2017年4月7日，罗红燕、吴品高与美裕公司签订编号为201704070145《商品房买卖合同》及附件，约定罗红燕、吴品高向美裕公司购买位于泉州市洛江区房屋，成交价为876342元；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付上述房屋；房屋交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。除不可抗力外，出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；由于买受人原因导致商品房未能按期交付，视为出卖人已经完成交付义务，相关风险责任、交付附随义务概转移至买受人。买受人自交付期限届满日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金。附件九《关于前期物业管理的约定》之《临时管理规约》第三十三条约定：专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备、属于业主共用的附属建筑物、构筑物及设施设备的维修、更新、改造费用开支，由业主购房时一次性交纳。附件十一《补充协议》约定：买受人应按出卖人书面通知的要求办理房屋交付手续并履行领受房屋义务；买受人未能依约支付、缴交合同约定购房款、专项维修资金等，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任；因买受人原因，其未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该房已按合同约定条件进行交付，该房的风险转移时间点、保修期起算点、物业费起算点为出卖人交房通知送达之日；买受人应于2018年6月30日前缴交专项维修资金，出卖人有权代收该专项维修金。合同及其附件签订后，罗红燕、吴品高向美裕公司支付首付款，并办理按揭贷款手续。诉争商品房于2018年12月20日取得泉州市房产测绘报告书（产权登记），于2018年5月20日经消防验收合格，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收合格，于2019年8月15日取得建设工程竣工验收备案证明文件。美裕公司于2019年5月30日向罗红燕、吴品高发出《入伙通知书》，通知交房时间为2019年6月30日。美裕公司于2019年8月20日向罗红燕、吴品高发出《交房告知书》，通知交房时间为2019年8月22日，罗红燕、吴品高于2019年8月21日签收。罗红燕、吴品高于2019年10月7日办理交房手续，美裕公司向罗红燕、吴品高代收专项维修资金。 上述事实，有双方当事人的陈述，罗红燕、吴品高提供的《商品房买卖合同》及附件、《福建增值税普通发票》、中国建设银行个人贷款支付凭证;美裕公司提供的《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《建设工程消防验收意见书》《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、邮政快递单、入伙通知书、入伙须知、楼宇交接书、邮政快递查询单、交房告知书等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，罗红燕、吴品高与美裕公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 １.关于罗红燕、吴品高未按期缴纳住宅专项维修资金，美裕公司是否享有后履行抗辩权问题。首先，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》约定张蔺应在2018年6月30日前缴纳专项维修资金，但双方又在《临时管理规约》中约定专项维修资金由业主购房时一次性交纳。二者对住宅专项维修资金交纳期限的约定存在不一致，视为约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，罗红燕、吴品高在2019年10月7日缴纳专项维修资金并未违约。其次，专项维修资金交房后才能发挥功能，罗红燕、吴品高未按期缴纳专项维修资金并不影响美裕公司施工和交房。第三，专项维修资金应按房屋面积缴纳，在诉争商品房未取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下，买受人客观上无法在此之前办理交房手续并交纳专项维修资金。故美裕公司以罗红燕、吴品高未在约定的期限内缴纳专项维修资金为由，抗辩其可顺延交房且不承担违约责任，缺乏依据，不予支持。 2.关于美裕公司是否存在可顺延交房情形问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，虽然《商品房买卖合同》约定遇不可抗力可顺延交房，但是美裕公司提供的证据无法认定为法定的不可抗力情形。《商品房买卖合同》没有对其他可顺延交房情形进行特别约定，故美裕公司关于在诉争商品房工程施工期间遇中雨、高温、大风天气等自然因素，也有停水、停电以及政府因中高考、重大会议、创卫检查、环保督察等事由进行施工管制的原因均应据实延期交房的主张，缺乏合同依据，不予采纳。 3.关于逾期交房违约金问题。诉争商品房分别于2018年12月20日、2019年8月15日取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，诉争商品房于2019年8月15日才能达到双方约定的交房条件。美裕公司于2019年5月30日通知交房，因此时还未具备交房条件，故该通知无效。美裕公司于2019年8月20日邮件告知罗红燕、吴品高于2019年8月22日办理交房手续，其通知交房的时间已超过《商品房买卖合同》约定的交付时间合计418天（2018年7月1日-2019年8月22日）。按合同约定，罗红燕、吴品高有权要求美裕公司以房价款876342元为基数，按日万分之一支付自2018年7月1日起至2019年8月22日止的逾期交房违约金36631元（876342元×0.0001/日×418天），超出部分，不予支持。 4.关于逾期收房违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒接接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，美裕公司在履行通知交房义务后，房屋毁损、灭失的风险已由席庆玉承担。美裕公司也未提供证据证明就迟延受领房屋所受的损失，故美裕公司请求罗红燕、吴品高支付逾期收房违约金，缺乏依据，不予支持。 综上所述，美裕公司未能在约定的交房时间将房屋交付罗红燕、吴品高使用，已经违约，依法应承担相应的违约责任。罗红燕、吴品高的诉讼请求，本院予以部分支持。美裕公司就本案存在不可抗力、罗红燕、吴品高逾期缴纳专项维修资金等情形可以顺延交房等辩解，于法无据，本院不予采纳。美裕公司的反诉请求，缺乏依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州美裕置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向罗红燕、吴品高支付逾期交房违约金36631元； 二、驳回罗红燕、吴品高的其他诉讼请求； 三、驳回泉州美裕置业有限公司对罗红燕、吴品高的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费600元，减半收取计300元，反诉案件受理费50元，减半收取计25元，合计收取325元，由泉州美裕置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄正乾 二〇一九年十二月二十四日 书记员  陈婷婷 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。