山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初6062号原告：刘世红，女，1973年7月4日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：张敦亮，胶州胶西法律服务所法律工作者。被告：张永滨，男，1963年12月30日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：李瑛，胶州胶州湾法律服务所法律工作者。原告刘世红与被告张永滨合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘世红的委托诉讼代理人张敦亮、被告张永滨的委托诉讼代理人李瑛到庭参加诉。本案现已审理终结。原告刘世红向本院提出诉讼请求：1、因被告交付给原告的该案建筑物无法补办合法手续，故原告请求依法退还被告交付给原告的违章建筑物，由被告按该案合法建筑物价值承担原告的赔偿责任，暂定1万元人民币。2、一切诉讼费用由被告承担。原告增加诉讼请求至21802414元。事实与理由：2014年9月15日，原被告签订合同一份，被告将原告的房屋拆迁，约定在原告的土地上为原告建设9间网点房并为原告办理房产手续，合同约定被告应于2015年10月15日将建设房屋交付给原告，经原告多次催促，被告于2017年9月8日才将房屋钥匙交付给原告，该房屋未竣工验收，被告已违约。为维护当事人的合法权益，特诉至法院，后经被告自认原告才知道被告交付给原告的该案建筑物无法补办合法手续，系违章建筑，故请求法院判如所请。被告张永滨辩称，被告与原告涉案合作开发合同系违法拆迁、违法在农村承包地上建设楼房、所建设楼房是违法建筑，该开发合同是无效合同。被告与原告之间合作开发的本质是原告以自己承包胶州市中云街道办事处北卧龙村92.5×34平方米的集体土地，被告包工包料建设三层网点房（水、电、天然气、绿化等齐全），然后原告得东西长46.3米的三层网点房，被告得东西长46.2米的三层网点房。原告是用（不得改变土地用途）农村集体土地开发建设网点房本身就违法，所建网点房都是违法的，原告违法的行为想要巨额赔偿，依法是得不到赔偿的，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告提交的证据和被告的质证意见：证据一合同，证明原、被告双方就中云街道办事处北卧龙村土地开发拆迁事宜达成了协议，由被告为原告拆迁并建设九间网点房，并为原告办理后期房产手续，原告将其所有的平房十间，产权证号14转字第78454号房屋及养殖场平房58间、6亩果园和地上的全部附着物交付给了被告，按合同约定，该网点房交工日期为2015年10月15日，如被告不能按期交工，自愿承担每月10万元的违约金，该合同证明了双方的上述合同内容。证据二安置房屋产权证明，证明原、被告双方就证据一合同内容的实际履行情况补充完善了手续，证明被告是2017年9月8日将证据一中约定的应当交付原告房屋的钥匙交与原告，也证明了被告在2017年9月8日交付原告钥匙的同时并未完成该房屋的竣工验收消防等事项，该房屋至今未经合法验收。证据三鉴定费发票，证明因鉴定支出的鉴定费43914元。被告质证称对原告证据一的真实性没有异议，对证明内容有异议，原、被告双方签订的是合作开发协议，第三条约定由甲方办理开发手续及与北卧龙村的开发协议，第十三条约定被告建设工期为2014年10月15日至2015年10月15日，被告应按上述日期交工，被告已经与第三人签订了施工合同，并完成了工程施工，特别是被告在工期内交工，而非原告主张的按期交付给原告使用，被告按约定履行了合同，无任何违约行为，原告主张违约金无依据。对证据二真实性没有异议，对证明事项有异议，被告已经完成工程建设及工程验收，对证据二的事实与合同约定的交工并非是同一事实，原告无法拿到相应网点钥匙及使用，并非是被告违约合同约定造成的，原、被告合作开发相关项目，但原告一直未将土地房屋的产权手续交付被告，导致被告无法向相关部门及办理相关开发手续，该产权证明是在调解下对项目完工确认无异议，交付钥匙和出具相关证明是对实际交付作出的约定，也是对原合同作出的补充约定，截至开庭时原告仍未协助甲方办理手续。对鉴定费发票的真实性无异议，但对证明事项有异议，被告就不认可评估报告，评估是错误的，所建房屋是违法的，违法的建筑不应得到支持。质证意见同（2017）鲁0281民初9808号一案中庭审质证意见，另补充意见：对证据一合同是双方在原告承包的中云街道办事处北卧龙村集体土地上建设的三层网点房，该建设是违法的，合同中约定双方开发的土地不得改变土地用途，但实际已经改变了，并且在双方未缴纳土地出让费用和政府的规划批准建设的房屋，双方的合同本身就是无效的，是损害了国家的利益，不应得到法律支持。对证据二证明是无效的，村委出具的证明房屋是集体土地上建设的房屋，因此也是无效的。被告提交的证据和原告的质证意见：证据一被告与建设人胡宗友签订的建设工程施工合同，证明原告已经按照原被告签订的合作开发协议，与他人签订建设合同。证据二被告任命的项目负责人李顺与胡宗友共同的竣工验收报告，证明被告依据被告提交的证据一胡宗友按时施工，并2015年9月30日组织施工合同双方及相关人员完成了竣工验收，此时被告已经按照原、被告合同的约定完成了建设工程。证据三安置房屋合同三份、收据三份、交接明细一份，证明经确认，先后与赵炳波、王文亮、刘淑先等人签订的安置房屋合同，证明被告已经交工并由上述人员交纳的款项，由被告于2015年10月12日统一出具手续，其后经赵炳波等人签字确认，发放了钥匙，证明被告按合同约定完成了交工，并将所有权属于被告的网点出售给了第三人。原告质证称对证据一施工合同与原、被告争议的房屋施工建设没有关系，该合同第一页第三条合同工期可以看出协议的约定时间2014年6月份，第十条合同生效日期2014年6月8日，原、被告约定的合同签订时间2014年9月15日，即该施工合同是早于原被告双方的合同开发协议所签订的合同，按时间看该施工合同并不是原、被告之间的施工的合同。且该施工合同未经建设部门备案，属无效合同。证据二只是被告与他人作出的验收约定，该报告不能证明主张验收合格条件。证据三从内容上看不能证明被告的主张，且该证据与原告和被告争议没有关联。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月15日，原被告签订了合同，被告与原告就中云北卧龙村土地合作开发事宜达成如下协议：1、原告于2000年4月1日从中云北卧龙村承包土地陆亩，2050年3月31日到期，因被告在中云北卧龙村以南原告承包土地内，双方现达成合作开发意向。合作开发的土地位于泸州路路北三层网点房(不得改变土地用途)。2、原告临街土地东西总长度92.5米，南北总宽度34米，原告同意临街土地由被告建成三层网点房，原告要求把水井留下，被告配合拉上水管，原告拥有水井东一个门头房、水井西八个，共计玖个门头房，东西总长46.3米(其中5.4米一个、5.3米三个、5米五个)，剩余46.2米土地建成的三层网点房归被告所有。3、由被告负责办理相关的所有开发手续，由被告与北卧龙村委签订开发协议，如今后出现任何纠纷由被告负责，如产生纠纷原告有权无偿收回所有土地和地上的所有房屋。…12、被告负责给原告办房产证，如办不下房产证，原告有权收回被告之前的土地(46.2米)及被告所建的三层网点房和车库。在2014年9月15日签订合同时，原告没有相应的开发资质和建设施工资质。2014年9月15日合同第二条中约定归原告的9个门头房的已建成，现在由原告使用。2017年9月8日，被告向原告交付了钥匙，房屋现在由原告实际使用。2014年9月15日合同第十二条中约定的办房产证，原告认为应当办理商业性质的大产权证。被告认为当时是应当办理商业性质的大产权证，但是因为合同约定不得改变土地性质，客观上不能办理相关手续，也就办不了大产权证。2017年10月9日，被告出具了安置房屋产权证明，内容：基于2014年9月15日被告与原告签订的合同，被告于2017年9月8日将位于泸州路北侧，卧龙花园南侧，三层网点由西往东第11号至19号网点总面积为2012.3平方米及网店北侧16号至29号车库总面积为277.2平方米卧龙花园网点的钥匙交给了原告，该房屋产权原告所有。因该房屋是在被告拆迁原告承包土地上属于原告所有的平房10间（房权证胶私转字第××号）、养殖场平房58间、六亩果园后由原被告双方协商赔偿给原告的，应由被告负责为原告办理好房产土地有关手续，并为原告的上述房屋完成消防等安全验收。被告在安置人处签字，会在证明人处签字、盖章。被告提交安置房屋合同三份、收据三份、交接明细一份，称经会确认，先后与赵炳波、王文亮、刘淑先等人签订的安置房屋合同，于2015年10月12日统一出具手续，经赵炳波等人签字确认，发放了钥匙，被告按合同约定完成了交工，并将所有权属于被告的网点出售给了第三人。原告申请的鉴定，经本院委托，2019年2月28日青岛青房房地产土地评估事务所有限公司作出鉴定意见：位于胶州市房屋（建筑面积2012.3平方米）2019年1月30日的市场价值为2176.85万元。该意见是假设房屋已办理了不动产权证进行的评估。原告支出了鉴定费41428.3元。被告申请对原告原承包的胶州市北卧龙村92.5×34平方米范围内的10间平房、养殖场、果园的价值进行鉴定。经本院委托，青岛天和资产评估有限责任因标的物已拆除，无法进行评估，退回鉴定，山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司因评估对象已拆除，无法勘察，退回鉴定。上述事实，有原、被告提交的以上证据及原、被告的陈述在案为凭，经开庭庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案双方争议的焦点有：一、合同的效力《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”，本案中被告与原告就中云北卧龙村土地合作开发事宜签订了合同，约定在建设工程开发施工时由被告办理相关的所有开发手续、与村委签订开发协议，但约定原告只是提供土地，没有约定由原告共同承担经营风险，依《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”的规定，原被告之间不是合作开发房地产的合同关系，而是房屋买卖合同关系，所签订合同为有效合同。二、被告向原告交付的房屋是否应当办理房产证原被告在合同中约定在网点房建成后，“原告拥有水井东一个门头房、水井西八个，共计玖个门头房，东西总长46.3米(其中5.4米一个、5.3米三个、5米五个)”，并由被告办理房产证。在2017年9月8日被告向原告交付了以上房屋的钥匙后，2017年10月9日被告向原告出具的安置房屋产权证明中又说明：“因该房屋是在被告拆迁原告承包土地上属于原告所有的平房10间（房权证胶私转字第××号）、养殖场平房58间、六亩果园后由原被告双方协商赔偿给原告的，应由被告负责为原告办理好房产土地有关手续，并为原告的上述房屋完成消防等安全验收。”，表明2017年10月9日被告再次确认其向原告交付的房屋，可以办理房产土地的手续，并符合消防等安全验收条件。在庭审过程中，被告又确认2014年9月15日合同第十二条中约定的办房产证，是应当办理商业性质的大产权证。因此，原告基于与被告合同的约定和被告在交房后的安置产权证明中的再次确认承诺，原告有理由相信、被告也应当按双方约定向原告交付能够办理房产证的房屋。三、原告主张损失的认定原告以有产权登记的10间房屋和其他房屋土地作为出资与被告签订合同，目的是得到能够办理产权登记的房屋，而现在被告虽然向原告交付了位于胶州市房屋，但其并没有按合同约定办理相关的所有开发手续，所交付的房屋并不能办理房产证，致使原告的合同目的不能实现，原告以能办理产权登记的胶州市房屋的价值作为损失请求被告赔偿，予以支持，结合鉴定意见确定原告的损失为2176.85万元。原告主张了以上全部损失，其应当向被告返还位于胶州市房屋，原告也同意返还以上房屋，因此确定原告在被告赔偿完毕其损失后向被告返还位于胶州市房屋。鉴定费41428.3元是原告因诉讼支付的合理费用，由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百十二条、第一百十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、被告张永滨赔偿原告刘世红损失2176.85万元，于本判决生效之日起十日内付清。二、原告刘世红向被告张永滨返还位于胶州市房屋，于以上第一项的款项支付完毕后十日内腾出并交接完毕。三、被告张永滨支付原告刘世红鉴定费41428.3元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150812元，诉讼保全费5000元，合计155812元，由被告张永滨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  泮晓朋审判员  王晓晖审判员  陈 敏二〇一九年十二月二十日书记员  王雯雯