广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初2512号 原告：黄桂英，女，1970年8月8日出生，汉族，湖南省南县人，住所地：湖南省南县。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄怀伟，广西精一律师事务所律师。 被告：钦州宏进农副产品批发市场有限公司，住所地：钦州市金湾西大街**中国-东盟（钦州）农产品大市场（一期）A9区3栋结算、营销中心，统一社会信用代码：91450700561561035P。 法定代理人：陈某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周丽，女,1984年4月19日出生，汉族，系公司员工，住所，住所地：广西玉林市div> 第三人：广西南宁九东营销策划有限公司，住所，住所地：广西南宁市兴宁区济南路**永泰大厦****社会信用代码：91450102MA4NY4T。 法定代表人：林兰芬，职务：经理。 原告黄桂英与被告钦州宏进农副产品批发市场有限公司（以下简称被告）、第三人广西南宁九东营销策划有限公司（以下简称第三人）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用普通程序，并于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告黄桂英及其委托诉讼代理人曾月英、被告委托诉讼代理人周丽到庭参加诉讼，第三人经本院依法公告，公告期满，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄桂英的诉讼请求：1、判令被告向原告返还额外收取的118485元并支付利息3636.5元（利息以118485元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年10月16日暂计至2019年6月27日，以后另计），本金加利息共计121121.5元；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人为被告的房产销售代理。经与第三人接洽商谈之后，原告于2018年10月15日与被告签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的中国-东盟（钦州）农产品大市场（一期）B2区5栋15号商铺。《商品房买卖合同》约定，该商铺面积为78.99平方米，单价为7710元/平方米，总房款为609013元，支付方式为首期支付合同价款的55%（即人民币375013元），余款234000元通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告于2018年10月3日向第三人支付定金20000元，于2018年10月4日向第三人支付定金30000元，于2018年10月15日向第三人支付房款118485元，合计通过第三人向被告支付168485元购房款。2018年10月15日，原告向被告支付了房款285013元。2019年1月，被告通知原告还需再支付40000元才能办理银行按揭手续，若不及时付清，则原告承担违约责任，因此，原告于2019年1月16日向被告支付40000元购房款。至此，原告共计向被告支付了493498元，已经远超出《商品房买卖合同》约定的375013元首付款。对于超出支付的118485元部分，被告没有任何收取的理由和法律依据，原告向被告要求退还多支付的118485元，但遭到被告和第三人的拒绝，为了维护原告的合法权益，原告请求被告返还该笔款项及相应利息。原告向法院提交了如下证据： 1、原告身份证复印件，证明原告主体资格； 2、被告企业信用信息工商报告，证明被告基本信息和主体资格； 3、第三人企业信用信息公示报告，证明第三人基本信息； 4、《商品房买卖合同》，证明原告和被告于2018年10月15日签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定原告需要支付的首付款375013元； 5、第三人出具的收据及转账回单，被告出具的收款收据，证明原告通过第三人向被告支付了168485元购房款；证明原告向被告支付了375013元购房款（其中5万元定金是通过第三人支付）；证明原告累计向被告支付了购房款493498元。 被告辩称，被告是本案《商品房销售合同》商铺的开发商，第三人为被告委托期限内房产销售代理，被告并无直接收取本案商铺首付款以外的其他款项，也没有授权第三人收取任何费用，原告对被告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：第一、原告与被告于2018年10月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其开发销售位于钦州市交汇处西南面的“中国-东盟（钦州）农产品大市场（一期）”B2区5栋15号商铺，商铺总价款为609013元，付款方式依据合同附件四《补充协议》第四条“首期付款+按揭付款”。2018年10月8日原告通过第三人销售部经理萧集祥向被告刷卡支付定金50000元。原告于2018年10月15日向被告支付商铺款285013元，又于2019年1月6日向被告补足首付款40000元，原告累计支付55%合同价款共计375013元，并通过银行按揭贷款的方式支付余款234000元。第二、被告与第三人签订《中国-东盟（钦州）农产品大市场分销代理合同》，合同约定委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利义务。第三人只能依据代理合同的委托权限销售商铺，被告从未授权九东公司销售本案商铺时收取客户任何费用，第三人超越代理权限私下收取客户费用的行为对被告不发生效力，其行为后果和法律责任应由第三人自行承担，原告应向第三人主张损失。被告向法院提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》，证明被告与原告于2018年10月15日签订了《商品房买卖合同》，按合同约定原告支付首付款为375013元； 2、《中国-东盟（钦州）农产品大市场分销代理合同》，证明被告委托第三人在代理权限内销售本案商铺。 3、关于首付款收款凭证和汇款用途，证明通过萧集祥刷卡支付定50000元，分别支付首期款285013元和40000元，合计支付首付款375013元。 第三人没有到庭应诉，也没有提供书面证据。 经庭审质证，本院对证据作如下确认：对于原告提供的证据1至4号证据及5号证据中盖有宏进公司印章的50000元收款收据、285013元收款收据、40000元收款收据，双方当事人均无异议，本院确认为本案的定案证据。对于原告提交的证据5中盖有九东公司印章的20000元、30000元、118485元的收据以及微信收款凭证，被告不认可其真实性，本院认为，证据5中第三人出具的收据明确盖有九东公司的印章，且经本院核对与原件相符，本院确认其收据及微信转账凭证的真实性。对于被告提交的证据1、证据3，双方当事人均无异议，本院予以确认。对被告提交的证据2，原告对其真实性、合法性无异议，但是对其关联性有异议，认为代理合同中没有明确看到第三人的具体权限。本院认为，被告与第三人签订的《中国-东盟（钦州）农产品大市场分销代理合同》的第七条、第八条中有明确约定双方的权利义务及相应的违约情形和责任，与本案有关联性，本院予以确认为本案的定案证据。 经审理查明：2018年7月30日，被告与第三人签订《中国-东盟（钦州）农产品大市场分销代理合同》，约定第三人对位于钦州市金海湾西大街1222号的中国-东盟（钦州）农产品大市场项目的部分商业单位进行销售代理，销售代理期限从2018年8月9日至2018年12月12日止。2018年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的中国-东盟（钦州）农产品大市场（一期）B2区5栋15号商铺。《商品房买卖合同》约定，该商铺面积为78.99平方米，单价为7710元/平方米，总房款为609013元，支付方式为首期支付合同价款的55%,即人民币375013元，余款234000元通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告于2018年10月3日向第三人支付定金20000元，于2018年10月4日向第三人支付定金30000元，于2018年10月15日向第三人支付房款118485元，通过第三人向被告合计支付了168485元购房款。2018年10月8日，第三人的经理萧集祥将原告事先交付的50000元定金通过刷卡支付方式转交给被告。原告于2018年10月15日，再向被告支付了房款285013元。2019年1月16日，原告应被告要求又交了40000元购房款。至此，原告共计向被告支付了493498元。原告认为向被告支付的首期房款已经超出了《商品房买卖合同》中约定的375013元，对于超出的118485元部分被告及第三人均没有说明收取的理由。原告因追款未果，于2019年7月23日向本院提起民事诉讼，请求法院判如所请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，是合法有效的，原、被告应自觉履行合同的权利义务。原告依合同约定应向被告支付首期合同房屋价款375013元，但是原告实际累计支付的首期房屋价款达493498元，已超出合同约定118485元。对于原告向第三人支付的118485元，是在原告向第三人支付了定金50000元之后所支付，被告在收到第三人代收的50000元定金后，并没有提出对第三人收款行为不当的异议，也没有向原告告知今后支付房款的方法和途径，致使原告将购房款118485元支付给第三人，因此，第三人的行为已构成表见代理，原告向第三人支付定金和房款时为善意且无过失，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，为此，第三人收取原告购房款118485元的行为已超越其代理权限范围，所产生法律后果归属于被告承担。原告请求被告返还多收取的118485元并支付利息的诉讼请求合理合法，本院予以支持，但是利息的计算应从原告向本院主张权利之日即2019年7月23日起计算至被告清偿债务之日止，按中国人民银行流动资金同期同类贷款利率计付。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十二条规定，判决如下： 一、被告钦州宏进农副产品批发市场有限公司返还原告黄桂购房款人民币118485元； 二、被告钦州宏进农副产品批发市场有限公司偿付给原告黄桂英利息（利息的计算办法：以购房款人民币118485元为基数，按中国人民银行流动资金同期同类贷款利率计付，从2019年7月23日起至被告钦州宏进农副产品批发市场有限公司清偿所有欠款之日止）。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2722元，公告费人民币700元，合计3422元，由被告钦州宏进农副产品批发市场有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员  谢春铃 人民陪审员  黄锦政 人民陪审员  罗 能 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  杨二月