湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13576号上诉人（原审被告、反诉原告）湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杜汉章，湖南展航律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）湖南融城九华置业投资有限公司，住所地湖南省湘潭经开区富强路8号。法定代表人：董灵，执行董事。委托诉讼代理人：曹拓，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖卓然，湖南金州律师事务所律师。上诉人湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称豪布斯卡物业公司）因与被上诉人湖南融城九华置业投资有限公司（以下简称融城置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。豪布斯卡物业公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审；或者在查明事实后，依法改判支持豪布斯卡物业公司一审反诉请求。事实与理由：一、一审判决基本事实认定不清，没有对以下事实全面和客观地审查核实,就予以认定：1.融城置业公司没有提供任何诸如交房通知(公告)、业主收房资料等原始证据材料，房屋交付的真实性和具体时间缺乏基本证据支持，一审法院认定“2018年11月才陆续交付房屋”的事实，明显事实不清。2.融城置业公司没有提供任何诸如招投标文件、政府备案资料、物业服务合同、物业进驻交接手续等原始证据材料，一审法院对融城置业公司是否与龙湖物业公司、衡阳雅士林物业管理有限公司湘潭分公司签订物业服务合同、是否在主管部门进行备案、是否征得购房人同意等基本情况没有查清，明显事实不清、证据不足。二、一审判决严重违反法定程序。一审法院没有对“案外人”与融城置业公司之间签订合同和进驻行为的真实性、合法性进行任何核实和认定，也没有将这个决定本案判决结果的“案外人”追加为当事人，即以其与融城置业公司另行签订物业服务合同并已实际进驻为由判决解除双方合同，明显违反法定程序。三、一审判决适用法律错误。1.一审法院依照《合同法》的根本不是“解除合同”法定情形的规定，判决解除双方合同，明显适用法律错误。2.前期物业的选聘虽然是由建设单位(本案中融城置业公司)招标确定，但是在房屋交付后，解聘前期物业却变成了广大业主的权利，一审法院判决解除《物业合同》来支持建设单位的解聘权，明显适用法律错误。3、“案外人”衡阳雅士林物业管理有限公司湘潭分公司与融城置业公司的物业合同和进驻行为,完全违反了《物业管理条列》第24条、第25条规定的“房地产开发和物业管理相分离”、“住宅物业应当招标”、“房屋买卖合同中应当包含前期物业合同约定”的原则和禁止性规定，依法自始无效。四、一审判决完全错误。综上所述，一审法院的判决，客观上支持了违约和违法行为，必须予以纠正。融城置业公司辩称，1.该项目已经实际交付给第三方物业公司，合同不具备实际履行的条件，如上诉人一方强行要求进场，势必引发新的社会矛盾，甚至导致项目再次陷入停摆，损害广大业主的利益。2.导致被上诉人要求解除合同的重要原因是上诉人在尚未进场前对原合同的服务模式进行了大范围调整，同时双方在沟通过程中就进场时间、交付范围等存在重大的争议和分歧。融城置业公司向一审法院起诉请求：1.确认融城置业公司、豪布斯卡物业公司双方签订的《标志?九郡一期物业管理服务委托合同》已经解除；2.豪布斯卡物业公司承担本案全部诉讼费用。豪布斯卡物业公司向一审法院反诉请求：1.融城置业公司支付豪布斯卡物业公司第一标段开办费173075元；2.融城置业公司向豪布斯卡物业公司提供物业用房，配合豪布斯卡物业公司进驻；3.融城置业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月29日，融城置业公司（甲方、委托方）与豪布斯卡物业公司（乙方、受委托方）签订《标志?九郡一期物业管理委托合同》，约定：第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：标志?九郡一期物业类型：联排别墅、洋房、高层；座落位置：湘潭市九华示范区奔驰路以南、标致东路以北、富强路以东、湘江路以西；总建筑面积为341900平方米，其中多层住宅61279平方米，高层住宅167923平方米，商业16827平方米，地上停车位303个，地下停车位1495个。第五条在本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费按月计收。1．乙方根据下述约定按业主拥有物业的建筑面积收取物业服务费（业主与使用人对费用负担有约定的，从其约定）：l.1开办费：350000元；按一期标段进行分期现金支付，支付时间为每标段交房时间到来时提前一个月。共分四个标段：第一标段支付173075元，第二标段34615元，第三标段支付73080元，第四标段支付39230元。此支付方式综合考虑了九郡一期交付时段和每标段人力投入比例（注：九郡一期人员编制共计91人，第一标段进驻45人，第二标段增加9人，第三标段增加19人，第四标段增加18人）。1.2物业管理用房及物业装修费：甲方应按照相关规定提供与标志?九郡小区管理面积相配套的物业用房给乙方（管理面积的3-5‰），并承担物业管理用房的装修费用，甲方应在乙方进驻前一个月完成物业管理用房的装修。第二十六条合同开始时间以甲方首批交房实际时间至小区业主委员会成立之日。后该项目因众多历史遗留问题于2018年11月才开始陆续交付，期间豪布斯卡物业公司与融城置业公司就进场时间、服务模式等进行磋商。2018年11月16日，融城置业公司向豪布斯卡物业公司发出《合同解除通知函》，称：“关于贵我双方于2014年4月29日签订的《标志?九郡一期物业管理委托合同》，我司已经多次向贵司提出终止履行，但就合同解除后的相关事宜，因双方要求差距较大，至今未能达成一致，为尽快落实后续事宜的安排我方在此重申：1、鉴于目前项目实际情况与双方签约时的情况发生重大变化，同时考虑就物业服务方案贵我双方始终存在重大争议，后续合作已经难以继续开展，因此我方再次通知解除《标志?九郡一期物业管理服务委托合同》；2、关于贵司提出的要求我方收购车位资产一事，我方认为该费用过高，望贵司能结合项目实际情况酌情考虑更为妥当的方案，我方愿就相关费用的结算与贵司进行磋商；3、合同解除后涉及的相关备案手续的变更事宜，敬请贵司能给予相应配合。”2018年11月，龙湖物业公司为该项目提供临时物业服务。2019年3月，融城置业公司与衡阳雅士林物业管理有限公司湘潭分公司另行签订物业服务合同，衡阳雅士林物业管理有限公司湘潭分公司进驻该项目。一审法院认为：融城置业公司与豪布斯卡物业公司于2014年4月29日签订的《标志?九郡一期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。融城置业公司未按双方合同约定将涉案物业委托给豪布斯卡物业公司提供物业管理服务，属违约行为。但融城置业公司已与案外人另行签订物业服务合同，案外人也已实际进驻该物业。因此，融城置业公司与豪布斯卡物业公司签订的《标志?九郡一期物业管理委托合同》已实际不能履行，故对于融城置业公司主张解除与豪布斯卡物业公司于2014年4月29日签订的《标志?九郡一期物业管理委托合同》的诉讼请求，予以支持。对于豪布斯卡物业公司主张融城置业公司支付第一标段开办费173075元及提供物业用房，配合豪布斯卡物业公司进驻的反诉请求，不予支持，但豪布斯卡物业公司可另行向融城置业公司主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除湖南融城九华置业投资有限公司与湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司于2014年4月29日签订的《标志?九郡一期物业管理委托合同》；二、驳回湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的反诉请求。一审案件受理费160元，反诉受理费1881元，共计2041元，由湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点在于：1.一审是否违反法定程序；2.一审判决解除涉案合同是否正确。关于焦点一，融城置业公司主张一审法院没有将案外人衡阳雅士林物业管理有限公司湘潭分公司追加为当事人，违反法定程序。本院认为，衡阳雅士林物业管理有限公司湘潭分公司不是涉案合同当事人，也与本案处理结果没有利害关系，故融城置业公司以此为由主张一审违反法定程序，缺乏法律依据，本院不予认可。关于焦点二，本院认为，由于融城置业公司已与案外人衡阳雅士林物业管理有限公司湘潭分公司另行签订物业服务合同，且案外人衡阳雅士林物业管理有限公司湘潭分公司也已实际进驻该项目，融城置业公司与豪布斯卡物业公司签订的《标志?九郡一期物业管理委托合同》实际已不能履行，故一审法院对于融城置业公司主张解除与豪布斯卡物业公司签订的《标志?九郡一期物业管理委托合同》的诉讼请求予以支持，并无不当。同时，豪布斯卡物业公司明确在本案中不主张融城置业公司承担违约责任，故本案对此不予处理，豪布斯卡物业公司可另行向融城置业公司主张违约责任。综上所述，豪布斯卡物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2041元，由上诉人湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 戴 莉审判员 刘忠二二〇一九年十二月十二日书记员 唐婧妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。