福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初5121号 原告：陈小晴，女，汉族，1988年7月28日出生，住福建省厦门市同安区。 原告：周成龙，男，汉族，1988年12月15日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：梁瑛，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧智，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区，系该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，户籍地福建省武平县，系该公司职员。 陈小晴、周成龙与厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月11日作出（2017）闽0212民初4182号民事判决。仁文公司不服，提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于2018年10月23日作出（2018）闽02民终3418号民事裁定，撤销本院上述民事判决，将本案发回本院重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。陈小晴、周成龙的委托诉讼代理人王慧智，仁文公司的委托诉讼代理人陈燕端、廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈小晴、周成龙向本院提出诉讼请求：1.判令仁文公司继续履行《商品房买卖合同》，包括依照该合同第八条约定的交付条件向两原告交付合同项下的房屋并办理房屋权属证书；2.仁文公司向两原告支付逾期交房违约金（以已付房款351594元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年3月31日起计算至实际交房之日止）；3.仁文公司承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2013年8月16日，两原告与仁文公司签订一份合同编号为1000286的《[金帝·中洲滨海城]商品房认购协议书》，约定两原告认购仁文公司开发的金帝中洲滨海城B1-10地块的第8幢17层1702号商品房，并于2013年11月30日前签署《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》。仁文公司还告知原告于2015年3月30日前交付所购房产。两原告为此向仁文公司支付购房定金5万元和购房首付款301594元，共计351594元。此后，因仁文公司因自身债务无法进行《商品房买卖合同》网签备案，也无法办理抵押贷款手续，未能与两原告签订《商品房买卖合同》。2015年3月25日仁文公司书面通知原告称无法在原定的2015年3月30日前交房，需延期交房，届时将另行寄发交房通知书。2015年7月29日，两原告放弃既有合同权益，与仁文公司签订合同编号为B1-10-Z-X0043的《商品房买卖合同》及合同补充协议（附件六），约定两原告以总价款1161594元购买仁文公司上述商品房，仁文公司应于2016年3月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用等条款。合同签订后，仁文公司至今未能按约交房，反于2017年7月4日通知两原告解除上述《商品房买卖合同》。仁文公司的解约行为违反法律规定和合同约定，非法无效，应全面履行《商品房买卖合同》的合同义务，承担违约责任。 仁文公司辩称：被告在2016年2月案涉房产解封后多次通知两原告办理合同网签，两原告没来。此外，两原告因个人征信原因不能办理案涉房款的贷款手续，又无能力一次性付清房款，被告有权依约解除合同。被告通知解除合同后，两原告未在法定期限内提起诉讼，合同已依法解除，两原告本案的诉讼请求已没有事实和法律依据。假设合同未解除，根据合同附件六的约定，两原告未付清房款前，被告也有权拒绝交房。故请求驳回两原告的诉讼请求。 为证明各自的诉讼主张，两原告向本院提交了商品房认购书、收款收据、商品房延期交付通知书、商品房买卖合同、商品房买卖合同解除通知书、其他购房人向房地产交易权籍中心、厦门市国土资源管理局信访件；被告向本院提交了施工许可证、气象资料证明、其他购房者的商品房买卖合同备案证明，并申请本院调取了陈小晴、周成龙的个人征信报告、参保缴费情况证明。上述证据经当庭质证，对双方均无异议的证据证明力本院予以确认并在卷佐证。现根据确认的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下： 2013年8月16日，仁文公司作为甲方，陈小晴、周成龙作为乙方，双方签订一份《[金帝·中洲滨海城]商品房认购协议书》（合同编号：1000286），约定乙方购买甲方开发的金帝中洲滨海城B1-10地块的第8幢17层1702号商品房（以下简称案涉房），乙方应于2013年11月30日前到甲方营销中心签署《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》等内容。认购协议书签订后，陈小晴、周成龙依约于2013年8月16日、17日分别向仁文公司支付购房定金5万元、首付款301594元，合计351594元。2015年3月25日，仁文公司向陈小晴、周成龙寄送《商品房延期交付通知书》，称陈小晴、周成龙购买的住宅单元需延期交房，届时将另行寄发交房通知书，该公司将在办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定妥善处理。 2015年7月29日，仁文公司作为出卖人，陈小晴、周成龙作为买受人，双方就买卖上述案涉房签订一份合同编号为B1-10-Z-X0043的《商品房买卖合同》及合同补充协议（附件六，以下分别简称合同及附件六）。其中，合同第四条约定，案涉房总金额为1161594元。第六条约定，买受人于2013年8月17日前交首付款351594元，余款81万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按第2种方式处理，即违约责任在本合同附件六中已述及的，按其约定执行；违约责任在本合同附件六未述及的，按本合同第七条第1种方式约定执行（即逾期不超过90日，合同继续履行，买受人自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金……）。第八条约定，出卖人应当在2016年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2……；3……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理（即“买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”方式）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期……。第九条约定，出卖人逾期交房的，双方同意按第2种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金”处理。附件六第三条第3项约定，买受人应于签订合同当日提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需要的全部按揭文件、资料。第4项约定，出现以下情形之一贷款被银行或公积金管理中心拒绝的，买受人应自银行或公积金管理中心拒绝之日起三日内与出卖人协商变更付款方式。如在三日内双方未能协商一致的，则视为买受人同意一次性付款购买该单元商品房，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内向出卖人支付所购商品房的全部款项：（1）买受人逾期未能提供完整、真实、有效的按揭资料；（2）买受人已经按时提供申请银行按揭贷款所需的全部有关资料，但银行或公积金管理中心因买受人自身原因或银行信贷政策变动或公积金贷款政策变动完全拒绝买受人的按揭贷款申请；（3）买受人已经按时提供申请银行按揭贷款所需的全部有关资料，但银行或公积金管理中心因不同意买受人的贷款申请额和/或贷款期限和/或贷款利率的，且买受人在接到银行或公积金管理中心通知之日起7日内未按照按揭银行或公积金管理中心要求做调整或调整后银行或公积金管理中心仍然拒绝的。第三条第7项约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额的万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额的百分之二十计算的违约金。……合同解除后，出卖人有权从买受人所交款项中直接扣除违约金后，将买受人已付购房款余额不计利息退还买受人，同时出卖人有权另行出售该单元房屋而无须通知买受人。第四条第1项约定，出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或者违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理交付手续，房屋交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，但该房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费应自出卖人交房通知载明的交房期限届满之日起由买受人承担。在买受人付清应付款和/或违约金后出卖人交付房屋的，仍视为该房屋已在出卖人交房通知载明的交房期限届满之日支付。 2017年6月30日，仁文公司向陈小晴、周成龙寄出《商品房买卖合同解除通知书》，载明：根据《商品房买卖合同》第六条的约定，陈小晴、周成龙应于2013年8月17日前支付351594元，余款81万元在约定的时间内办理按揭贷款支付。截止目前，尚有81万元购房款未支付。公司多次通知陈小晴、周成龙前来办理《商品房买卖合同》网签备案手续及按揭贷款手续，然而截止今日陈小晴、周成龙仍未来办理，故仁文公司有权依约解除《商品房买卖合同》，故仁文公司与陈小晴、周成龙签订的《商品房买卖合同》自收到函件之日起解除，并请陈小晴、周成龙于合同解除后5日内前往公司办理退款手续。陈小晴、周成龙收到《商品房买卖合同解除通知书》后于2017年9月15日向本院提起诉讼，要求仁文公司继续履行《商品房买卖合同》，向陈小晴、周成龙交房并办理房屋权属证书；向陈小晴、周成龙按约支付逾期交房违约金及承担诉讼费、保全费。本院受理本案后，依据仁文公司的申请调取了陈小晴、周成龙在中国人民银行征信中心的个人征信报告，以及陈小晴、周成龙在厦门市社会保险管理中心社会保险参保缴费情况证明（个人）。其中，上述征信报告显示，截止2016年10月份之前，陈小晴名下的贷记卡无逾期还贷情况，周成龙名下的贷记卡在2013年、2014年存在逾期还贷情况。上述社会保险参保缴费情况证明显示，截止2017年10月，陈小晴有连续缴交相关社会保险费用，周成龙在2012年9月至2014年5月、2015年1月至2015年10月期间有中断缴交相关社会保险费用。 另查明，陈小晴、周成龙提交的厦门市国土资源与房产管理局的《信访事项处理答复意见书》记载，仁文公司开发的中洲滨海城B1-10地块商品房因在建工程抵押，在2014年存在无法签订《商品房买卖合同》的情况。此外，仁文公司自认该公司自2014年9月起因部分工程被法院查封导致无法网签《商品房买卖合同》，但从2016年2月之后解除查封可以进行网签，而案涉《商品房买卖合同》未进行网签。陈小晴、周成龙自认尚欠81万元购房款未向仁文公司支付，并称因案涉《商品房买卖合同》未进行网签备案，其无法办理按揭贷款，如果仁文公司愿意配合，其可以向银行申请贷款支付该81万元房款；如果仁文公司不愿配合，其可以在2019年1月31日前向法院提存81万元，用于继续履行合同。仁文公司称，即使陈小晴、周成龙有履约意愿并向法院提存相关款项，该公司也不愿意继续履约。2019年4月22日，陈小晴、周成龙向本院提交了一份户名为陈小晴、存款金额为81万元、存期自2019年4月22日至2021年4月22日的整存整取定期存单，作为其愿意履行讼争《商品房买卖合同》的担保，并表示愿意向仁文公司补偿该款自2019年2月1日至2019年4月22日存款利息（以该存单载明的年利率3.255%计息）。 本院认为，陈小晴、周成龙与仁文公司就案涉商品房买卖先后签订《[金帝·中洲滨海城]商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及附件六。这些合同均有双方当事人签字盖章，可以认定是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故依法自双方当事人签字或者盖章时成立并生效。其中，《[金帝·中洲滨海城]商品房认购协议书》虽然约定陈小晴、周成龙应于2013年11月30日前到仁文公司营销中心签署《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》，以及仁文公司虽然口头承诺过交房时间，但双方自愿于2015年7月29日签订《商品房买卖合同》及附件六，并重新约定了付款时间、交房时间、违约责任等内容，可视为双方经协商一致对原认购协议书和口头承诺进行了变更，双方应当按照变更后的《商品房买卖合同》及附件六履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点在于：1.陈小晴、周成龙是否存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形；2.仁文公司单方解除合同的效力。 关于第一个争议焦点，《商品房买卖合同》明确约定陈小晴、周成龙于2013年8月17日前交首付款351594元，该款陈小晴、周成龙已按时足额支付，仁文公司亦未提出异议，故双方的争议实际在于陈小晴、周成龙尚未支付剩余房款81万元的行为是否违反了合同约定。经查，《商品房买卖合同》仅约定余款81万元由陈小晴、周成龙在约定时间内向银行申请按揭贷款支付，未约定具体的支付时间。附件六仅约定陈小晴、周成龙应于签订合同当日提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需要的全部按揭文件、资料，亦未明确约定按揭贷款应何时支付至仁文公司。附件六虽然还约定若因买受人的原因或信贷政策、公积金政策变动的原因，银行拒绝买受人贷款申请，且买受人不能在三日内与仁文公司就变更付款方式协商一致的，买受人应在接到仁文公司书面通知之日起7日内向仁文公司支付所购商品房的全部款项，但仁文公司并未向本院举证该公司在银行拒绝陈小晴、周成龙的贷款申请，且陈小晴、周成龙未与该公司就变更付款方式协商一致的情况下，有书面催告陈小晴、周成龙支付所购商品房的全部款项。此外，仁文公司确认案涉《商品房买卖合同》尚未进行网签备案，而《商品房买卖合同》网签备案是买受人能够向银行申请到按揭贷款的前提。仁文公司同样未举证证明案涉《商品房买卖合同》未能网签备案是陈小晴、周成龙单方的原因。由于仁文公司证据不足，以及案涉《商品房买卖合同》尚未网签备案，仁文公司在庭审中提出陈小晴、周成龙因征信问题既不能申请按揭贷款又不能及时向仁文公司支付剩余房款已构成逾期付款违约的主张，不能成立，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人约定一方解除合同条件的，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有以下情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案非当事人协商一致解除合同，而是仁文公司单方行使合同解除权，单方行使合同解除权应当要有合同依据或法律依据，否则将不能产生解除合同的效力。附件六第三条第7项虽约定了出卖人解除合同的条件。但如上所述，仁文公司所举证据并不足以证明陈小晴、周成龙存在逾期付款事实，该公司亦未举证证明陈小晴、周成龙存在逾期提交资料或逾期履行其他合同义务。因此，在仁文公司依约书面通知陈小晴、周成龙付清剩余购房款之前，双方约定的出卖人解除合同的条件并未成就。此外，由于仁文公司没有书面催告陈小晴、周成龙在合理期限内付清剩余购房款，且陈小晴、周成龙愿意以其81万元存款作为担保要求继续履行合同，本案亦不存在合同法第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形。故仁文公司于2017年6月30日书面通知陈小晴、周成龙解除合同，既不符合双方约定也不符合法律规定，且陈小晴、周成龙在收到解除合同通知后三个月内即向本院提起诉讼，要求继续履行合同，该合同解除通知不能产生相应的法律效力。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件六依然有效。仁文公司辩称该公司有权依约解除合同，以及该公司通知解除合同后两原告未在法定期限内提起诉讼，合同已依法解除的意见，证据不足，且与两原告已在法定期限内提起诉讼的事实不符，本院不予采纳。 综上所述，仁文公司单方解除合同不符合法律规定和双方约定，未产生法律效力。双方签订的《商品房买卖合同》及附件六依然有效，陈小晴、周成龙要求仁文公司继续履行该合同，交付房产并办理房屋权属证书，应予支持。因陈小晴、周成龙尚有81万元剩余房款未付清，依照附件六第四条第1项的约定，仁文公司有权顺延交付案涉商品房，陈小晴、周成龙在付清应付房款之前，向仁文公司提出逾期交房违约金诉讼请求，本院不予支持。陈小晴、周成龙自愿向仁文公司补偿81万元未付房款自2019年2月1日至2019年4月22日的存款利息（按年利率3.255%计算），本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、陈小晴、周成龙与厦门仁文建设有限公司于2015年7月29日签订的《商品房买卖合同》及该合同补充协议（附件六）继续履行； 二、陈小晴、周成龙应于本判决生效之日起十日内向厦门仁文建设有限公司付清尚欠购房款81万元及补偿利息（以81万元为本金，按年利率3.255%自2019年2月1日计至2019年4月22日）； 三、厦门仁文建设有限公司在陈小晴、周成龙付清本判决上述第二项的款项后十五日内将本判决上述第一项合同项下的金帝中洲滨海城B1-10地块第8幢17层1702号房屋交付给陈小晴、周成龙，并依约配合陈小晴、周成龙办理该房屋权属证书； 四、驳回原告陈小晴、周成龙的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案受理费人民币15424元，由陈小晴、周成龙负担6574元，由厦门仁文建设有限公司负担8850元，均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李昌明 人民陪审员  郭荣彬 人民陪审员  孙亮珠 二〇一九年十二月二日 法官 助理  陈炳杰 书 记 员  洪晓燕 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。