四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终1697号 上诉人（原审原告）:钟华，男，1973年5月3日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：李兴权，四川时代永嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李毅，四川时代永嘉律师事务所律师。 上诉人（原审原告）:郭佳，女，1978年6月13日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：李兴权，四川时代永嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李毅，四川时代永嘉律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区江阳南路6号楼6楼,统一社会信用代码91510502682394181C。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：周苏嘉，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：林祥，国浩律师（福州）事务所律师。 上诉人钟华、郭佳因与被上诉人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司（以下简称“蓝田整理公司”）商品房预售合同纠纷一案，上诉人钟华、郭佳不服四川省泸州市江阳区人民法院(2019)川0502民初1702号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年12月5日立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人钟华、郭佳的上诉请求:一、撤销一审判决，二、依法改判继续履行2015年6月23日双方签订的《商品房买卖合同》，并为钟华、郭佳办理按揭贷款手续；三、蓝田整理公司支付逾期交房违约金109226.62元，逾期未办理权属证明违约金448.94元，共计109675356元；四、驳回蓝田整理公司全部诉讼请求；五、一审、二审诉讼费用由蓝田整理公司负担。主要上诉事实和理由：2015年6月23日，双方签订《商品房买卖合同》后，蓝田整理公司开始股权转让和资产重组，公司无人管理，钟华、郭佳所提交的按揭贷款资料无人管理。从签订合同至2019年3月9日期间，钟华、郭佳没有收到过蓝田整理公司送达的关于办理按揭的通知，钟华、郭佳已经将全部资料提供给蓝田整理公司，因蓝田整理公司不能办理按揭贷款，不能归责于钟华、郭佳。 被上诉人蓝田整理公司辩称：合同已明确约定了上诉人向被上诉人提交办理按揭贷款相关材料的具体时间，被上诉人无须另行履行通知程序，上诉人以被上诉人未通知为由拒不履行合同义务，依据不足，钟华、郭佳向蓝田整理公司提交办理按揭的资料，应承担相应违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 钟华、郭佳向一审法院提出诉讼请求：1.蓝田整理公司继续履行2015年6月23日签订的《商品房买卖合同》；2.蓝田整理公司按合同约定履行为钟华、郭佳办理按揭贷款手续的义务；3.判蓝田整理公司赔偿钟华、郭佳逾期交房违约金109226.62元、逾期未办理权属证明违约金448.94元，合计109675.56元；4.本案诉讼费由蓝田整理公司负担。 蓝田整理公司向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.由钟华、郭佳支付反诉蓝田整理公司违约金44893.80元；3.判令钟华、郭佳立即协助蓝田整理公司办理案涉房屋的网签、预售备案登记的注销手续；4.判令钟华、郭佳返还蓝田整理公司出具的《销售不动产统一发票》发票联；5.本案反诉费由钟华、郭佳承担。 一审法院认定事实：钟华、郭佳系夫妻。钟华于2012年7月入职蓝田整理公司，从事开发主管工作，2017年10月31日双方解除劳动合同关系。2015年6月23日钟华、郭佳与蓝田整理公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：钟华、郭佳购买蓝田整理公司开发的位于泸州市江阳区住房一套，建筑面积106.89㎡，房款总价448938元。付款方式为贷款方式付款。买受人首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向出卖人指定的银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第十条约定，买受人未按约定时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照预期时间，分别处理：（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付房款。买受人愿意继续履行合同的…第十一条（一）约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金（该违约金比率应当小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买房人有权退房。买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十条产权登记约定（一）初始登记：出卖人应当在2017年12月29日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人按照买受人已付房款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。双方对合同的其他事项也进行了相应的约定。同日双方同时签订了《补充协议》，《补充协议》附件五付款方式及期限的约定（3）按揭贷款约定：本合同第六条第3小条所称“贷款方式付款”是指买受人采用按揭贷款方式支付房价款，房屋总价款为448938元。买受人签订合同当日，向出卖人支付房款138938元，余款310000元买受人向出卖人指定的银行办理按揭。在签订按揭贷款合同的同时签订《委托书》…买受人按揭贷款的，应在签订合同之日起5日内提交一下资料：①身份证；②结婚证…。如买受人未在规定时间内提交以上资料或提交资料不齐全的，均视为违约，承担合同总房款10%的违约金…实施办法（1）出卖人协助买受人办理全部手续，包括银行及房地产管理部门的全部手续；（2）买受人须于合同签订之日起10个工作日内主动将办理按揭手续所需的相关文件交给出卖人，用于办理银行按揭贷款手续逾期提交的，则视为买受人违约，出卖人有权按本合同主文第十条逾期付款处理…合同签订当日，钟华、郭佳向蓝田整理公司支付首付款138938元。事后案涉房屋的按揭贷款一直未办理。2019年2月22日蓝田整理公司工作人员微信通知钟华于星期五（即2019年3月1日）下午三点带上相关证件到工行办理按揭贷款，2月28日晚上钟华给蓝田整理公司工作人员发信息，称行程有变，下周四（3月7日）回来办理。3月1日下午钟华、郭佳未到工行泸州分行办理按揭贷款手续。3月9日蓝田整理公司工作人员微信通知钟华，内容如下：钟华、郭佳因你未办理按揭或按揭贷款被退件，泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司通知你，在收到短信后3日内前往新恒基翡翠城销售中心办理一次性付款手续并交清相应款项，特此通知。同日蓝田整理公司向钟华、郭佳邮寄了一份《关于限期一次性补清购房款的函》，其内容如下：你因购买“新恒基翡翠城”琥珀郡房屋与我公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，你未按合同约定办理按揭贷款或无法通过审核，亦未支付剩余房款，上述违约行为已超过60日，有鉴于此，我司根据《商品房买卖合同》的约定，提出郑重发函如下：一、因你已严重违约，我司特限你收到本函之日起3日内到新恒基翡翠城销售中心一次性付清剩余全部未付购房款；二、如你未在收到本函3日内前来结清剩余款项，我司将采取进一步的法律行动（包括但不限于向你提起诉讼等）维护我司的合法权益。届时可能致使你的经济利益造成不必要的减损，敬请谅解…该函件于3月18日由郭佳签收。 另查明，案涉房屋于2015年6月30日办理了网签备案登记。该房剩余房款310000元，钟华、郭佳至今未缴纳。2019年6月19日泸州市江阳区不动产登记中心出具查询回执，查询结果为：该房屋无抵押、无查封。 再查明，钟华与蓝田整理公司因劳动争议纠纷，于2018年2月向一审法院提起诉讼。2018年5月一审法院作出一审判决：泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付钟华工资32202.75元、经济补偿金38500元，合计70702.75元。宣判后，蓝田土地开发公司不服上诉至本院，本院审理后于2018年8月28日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。 审理中，双方均承认案涉房屋已建成未交付，亦未办理不动产权登记证书。此外钟华、郭佳陈述已向蓝田整理公司提交了办理按揭贷款的相关资料，蓝田整理公司不认可这一事实，钟华、郭佳对此陈述未提供证据证明。 一审法院认为，本案争议焦点：1.本案违约责任如何认定？《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除？2.违约金如何认定？一审法院认为：一、关于本案的违约责任问题。钟华、郭佳与蓝田整理公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。按照合同以及补充协议的约定，钟华、郭佳应在合同签订之日起10个工作日内主动将办理按揭手续所需的相关文件交给出卖人，逾期提交的，出卖人有权按本合同主文第十条逾期付款处理，即超过60日的，出卖人有权解除合同。钟华作为蓝田整理公司曾经的员工，更加知晓不按期办理按揭贷款的后果，但钟华、郭佳在合同约定的期限内未按期提供按揭贷款的相关资料，且在蓝田整理公司通知交付剩余购房款后仍未按期交纳，且超过60日，其行为已构成违约。钟华、郭佳辩称未办理按揭系案涉房屋土地进行了抵押，导致按揭不能办理的主张与客观事实不符，故钟华、郭佳要求继续履行合同的主张不予支持，蓝田整理公司主张解除合同符合合同的约定和法律的规定，应予支持。解除合同的时间应从蓝田整理公司的解除合同通知（即反诉状副本）送达钟华、郭佳之日（2019年8月21日）起计算，钟华、郭佳已付房款138938元由蓝田整理公司在7日内退还钟华、郭佳。同时钟华、郭佳应协助蓝田整理公司办理案涉房屋的网签、预售备案登记的注销手续。由于钟华、郭佳要求继续履行合同的主张不予支持，故其要求蓝田整理公司承担逾期交房以及逾期办证违约责任的请求亦不予支持。 二、蓝田整理公司主张的违约金44893.80元是否应当支持问题。双方签订的《补充协议》附件五付款方式及期限的约定（3）按揭贷款中虽约定，如买受人未在规定时间内提交以上资料或提交资料不齐全的，均视为违约，承担合同总房款10%的违约金…但《商品房买卖合同》第十条（2）亦约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付房款…。本案反诉蓝田整理公司解除合同的理由是钟华、郭佳逾期未付清全部购房款，故违约金的计算应按照《商品房买卖合同》第十条（2）项约定的违约金标准进行计算，违约金为9300元（逾期应付款总额310000元×3%）。 三、关于蓝田整理公司主张要求钟华、郭佳退还《销售不动产统一发票》发票联问题。因发票的管理问题不属人民法院的受案范围，故蓝田整理公司的该主张一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百一十九条第一款第（四）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、驳回钟华、郭佳的全部诉讼请求；二、自2019年8月21日起解除蓝田整理公司与钟华、郭佳于2015年6月23签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；三、钟华、郭佳于本判决生效之日起三十日内协助蓝田整理公司办理泸州市江阳区商品房的网签、预售备案登记注销手续；四、钟华、郭佳于本判决生效之日起七日内支付蓝田整理公司违约金9300元；五、驳回蓝田整理公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2494元，由钟华、郭佳负担。反诉案件受理费4354元，由蓝田整理公司承担345元，钟华、郭佳承担4009元。 本院二审期间，钟华、郭佳向本院提交了下列证据：1、泸州国家高新区江南科技产业园管理委员会的回复一份、关于融豪翡翠城变更为新恒基的申请一份、现场照片、泸州市住房和城乡建设局关于翡翠城房屋若干问题回复一份、蓝田整理公司3、5号地块的承诺书、问政回复证据。拟证明蓝田整理公司管理混乱，按揭贷款手续没有人管，一直没有人通知上诉人办理购房按揭手续。蓝田整理公司质证认为上述证据均不属于新证据，而且缺乏客观性、关联性。本院认为，上述证据与本案缺乏关联性，不能证明钟华、郭佳是否提交过按揭资料。 本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，双方当事人订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自合同义务，钟华、郭佳未按照合同约定的时间向蓝田整理公司提交办理按揭贷款的资料，已经构成违约，应当承担违约责任。钟华、郭佳抗辩主张其已经提交资料给蓝田整理公司，但未向本院提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利法律后果。2019年2月22日蓝田整理公司工作人员微信通知钟华于星期五（即2019年3月1日）下午三点带上相关证件到工商银行泸州分行办理按揭贷款。但钟华、郭佳未前往银行办理贷款，其行为已经构成违约。在2019年3月9日蓝田整理公司向钟华、郭佳邮寄了一份《关于限期一次性补清购房款的函》后，钟华、郭佳未支付房款，蓝田整理公司要求解除合同符合双方合同约定和法律规定其解除合同的请求应予支持。故上诉人钟华、郭佳的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。 综上所述，上诉人钟华、郭佳的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2494元，由钟华、郭佳负担。 本判决为终审判决。 审判长  林乐斌 审判员  钟 洁 审判员  曹天全 二〇一九年十二月三十日 书记员  银 宇