西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初2982号原告：李忠平，男，1966年7月24日出生，汉族，住甘肃省崇信县。委托诉讼代理人：任文超，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：陕西天拓置业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：赵莹，公司董事长。委托诉讼代理人：余洋，男，1989年10月3日出生，汉族，该公司员工。原告李忠平与被告陕西天拓置业有限公司（以下称天拓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李忠平及其之委托诉讼代理人任文超、被告天拓公司委托诉讼代理人余洋到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告李忠平向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《内部认购协议》，为原告办理商铺按揭贷款手续；2、判令被告立即将XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺交付原告，办理房产证等相关手续3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，李忠平变更诉讼请求为：1、确认原被告签订的《内部认购协议》无效；2、判令被告返还原告购房款73530元，并承担自2015年9月9日起至实际还清全部本金之日利息，按照商业银行逾期贷款罚息日万分之五计算；3、判令被告支付原告赔偿金73530元；4、判令被告赔偿原告因房屋涨价而造成的损失143530元；5、被告赔偿原告可预测的租金损失38274.56元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年被告在原告住所地甘肃宣传、销售涉案商铺，原告看到被告销售广告后与被告洽谈购买商铺事宜。同年6月7日，双方签订《内部认购协议》约定，原告购买被告开发的位于西安市大兴新区XX道北侧的XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺，建筑面积20.57平方米，单价每平方米6977.64元，总价143530元。原告应于协议签订之日起七日内支付73530元，该款项在与被告签订《商品房买卖合同》时自动转为等额房款，剩余房款70000元在签订《商品房买卖合同》后办理按揭贷款。被告保证按照本协议与原告签订《商品房买卖合同》。《内部认购协议》签订后，原告在约定时间支付首付款，被告推脱、敷衍，一直不与原告签订《商品房买卖合同》，也拒不交付涉案商铺。为维护原告合法权益，诉至人民法院。被告天拓公司辩称，原、被告签订《内部认购协议》约定原告购买被告开发的XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺，该房屋尚未建成，也未取得商品房预售许可证，故《内部认购协议》应属无效，由被告退还原告交纳的购房款。原告要求赔偿损失及利息，没有事实和法律依据，《内部认购协议》明确约定，在签订本认购协议时，原告已获悉并了解该房屋的基本现状，双方自愿签订本认购协议。证明原告对该房屋现状知晓并认可的。合同无效过错不在于被告，也不存在欺诈销售或隐瞒房屋真相的事实，被告无需赔偿原告的损失。原告所主张的损失均无相关证据佐证，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月7日，被告天拓公司与原告李忠平签订编号为A-2-3149西安大兴国际汽配城《内部认购协议》约定，原告购买被告开发的位于西安市大兴新区XX道北侧的XX城XX座XX号楼XX层XX号商铺，建筑面积20.57平方米，单价每平方米6977.64元，总价143530元，双方同意签订正式《商品房买卖合同》时，按照《商品房买卖合同》所约定的方式及面积另行确定房屋总价。原告应于协议签订之日起七日内支付73530元，该款项在与被告签订《商品房买卖合同》时自动转为等额房款，剩余房款70000元在签订《商品房买卖合同》后办理按揭贷款。被告如未按合同规定的期限将该商铺交付原告使用，按逾期时间分别处理（累加计算）。逾期在90天以内的，自逾期之日起至交付房屋之日止，被告按日向原告支付万分之一的违约金，逾期超过90日的，如原告选择继续履行合同，被告自90日起按日向乙方支付逾期已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。在签订本认购协议时，原告已获悉并了解所认购的房屋基本现状，双方自愿签订本认购协议。在签订本协议时，须签订商铺委托经营协议，接受运营管理公司的同意运营和管理。该协议未约定房屋交付时间、《商品房买卖合同》签订时间。《内部认购协议》签订当日，原告与陕西绿润物业管理有限公司签订《商铺委托经营协议》约定，上述房屋委托统一经营，以原告购买房屋的实际交付日期为准，原告收房后应与物业公司签订交付协议书，原告交付的房屋为《商品房买卖合同》约定交房标准的房屋。原告在2015年9月9日向被告交纳购房款73530元。2016年6月7日，原告与陕西绿润物业管理有限公司签订《商铺委托经营协议》约定，上述房屋委托统一经营，以原告购买房屋的实际交付日期为准，原告收房后应与物业公司签订交付协议书，原告交付的房屋为《商品房买卖合同》约定交房标准的房屋。上述协议签订后，被告未按照协议约定履行其义务。审理中，双方均认可该商铺楼宇现地基工程尚未完工，未取得商品房预售许可证。本院认为，2016年6月7日原被告签订的《内部认购协议》包含了当事人姓名住所、商品房基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期、签订《商品房买卖合同》的时间、解决争议的方法、违约责任等内容，且原告按照该协议履行了支付首付款的义务，该《内部认购协议》已经具备了商品房买卖合同本约的主要内容。因天拓公司未取得涉诉商铺的商品房预售许可证明，故《内部认购协议》应为无效。天拓公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订认购协议，导致合同无效，天拓公司应承担主要责任。根据协议“在签订本认购协议时，乙方已获悉并了解所认购的房屋基本现状，双方自愿签订本认购协议”的约定，可以确定原告明知该项目未取得商品房预售许可证，仍与天拓公司签订合同，其亦应承担相应的责任。原告以天拓公司隐瞒未取得商品房预售许可证为由主张73530元赔偿责任，证据不足。合同无效，天拓公司收取原告的购房款应予返还并应支付占用资金期间的利息。原告主张支付赔偿金及涨价损失、租金损失，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告李忠平与被告陕西天拓置业有限公司2016年6月7日签订的编号为A-2-3149西安大兴国际汽配城《内部认购协议》无效；二、本判决生效之日起十日内，被告陕西天拓置业有限公司返还原告李忠平房价款73530元并赔偿相应利息损失（利息损失以73530元为基数，自2015年9月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决书生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告李忠平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。诉讼费3170元（原告已预交），原告李忠平承担1800元，被告陕西天拓置业有限公司承担1370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长    王  援审    判    员    赵兴华审    判    员    韩武娜 二〇一九年十二月十日 书    记    员    陈  涛      1