北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初29170号原告：李玉桃。委托诉讼代理人：孙志远。委托诉讼代理人：葛玉婷。被告：北京环球中联投资咨询有限公司。法定代表人：范蓉，执行董事。委托诉讼代理人：李璐。委托诉讼代理人：王梦迪。原告李玉桃（以下简称姓名）与被告北京环球中联投资咨询有限公司（以下简称北京环球公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉桃的委托诉讼代理人孙志远，北京环球公司的委托诉讼代理人李璐、王梦迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉桃向本院提出诉讼请求：判令北京环球公司赔偿李玉桃购房损失4833560元及利息（自2016年9月5日起至实际给付之日止，按照同期人民银行贷款利率计算）。事实和理由：2016年7月份，李玉桃通过北京环球公司的网络营销广告得知北京环球公司从事置业移民中介业务。来到北京环球公司处后，其工作人员推荐李玉桃到韩国置业买房、办理绿卡、为孩子提供就读国际学校的机会等，李玉桃相信了工作人员百分百无风险的说辞，与北京环球公司签订《韩国济州岛考察陪同协议书》。2016年9月5日，李玉桃在北京环球公司移民员工的全程陪同和推荐下，与VICTOR投资开发株式会社（以下简称维克多公司）签订了《维多利亚庄园预售合同》，并于2016年9月5日支付7.56亿韩元的房款，于2016年9月6日支付36056294韩元的税费和8202000韩元的物业费，上述款项合计价值人民币4833560元。2016年11月，原告得知所购房屋已于合同签订前被维克多公司将所有权转移给了信托公司用于金融借款，该公司使用欺诈手段与李玉桃签署购房合同，合同自始不能履行。北京环球公司作为与开发商长期保持代理销售关系的中介机构，应早已知晓上述信息，依然诱导李玉桃看房、购房，使李玉桃遭受巨大损失。北京环球公司长期为维克多公司介绍中国顾客至韩国买房，并收取高额佣金提成，其应当很了解维克多公司的经营状况和房产信息，然而其为了赚取佣金，向李玉桃隐瞒了韩国方面的情况，致使李玉桃遭受重大经济损失和精神痛苦，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告北京环球公司辩称，一、北京环球公司与李玉桃之间并非居间关系，北京环球公司为李玉桃提供陪同考察服务，李玉桃支付费用，该笔费用系陪同李玉桃赴韩国考察的服务费，而非居间合同中的报酬；二、即使双方存在居间关系，李玉桃要求北京环球公司赔偿赴韩损失无事实和法律依据，赴韩国购房损失系李玉桃与开发商之间的纠纷，李玉桃与开发商签署预售合同，北京环球公司并未参与；三、北京环球公司与李玉桃签署的考察陪同协议中没有约定北京环球公司对房产有尽调义务，北京环球公司已经尽到了足够的审慎义务；四、李玉桃声称北京环球公司“收取韩国开发商高额佣金”并无事实依据，且北京环球公司不存在明知而故意不报的情形；五、通过北京环球公司的努力，李玉桃与开发商关于房产争议的判决已生效，且该房产已经拍卖，李玉桃的损失可很快收回。综上，请求驳回李玉桃的全部诉讼请求。经审理查明：2016年7月，李玉桃作为甲方与乙方北京环球公司签订《韩国济州岛考察陪同协议书》，约定：乙方为甲方提供韩国济州岛房产信息、房产咨询服务；乙方协助安排甲方前往韩国济州岛进行三天二晚房产项目实地考察，具体服务范围包括往返机票预订、酒店预订、车辆预订，安排当地接待考察韩国济州岛房产项目；乙方为甲方提供在济州岛三天二晚实地考察期间的双语陪同与翻译服务；甲方成功购买（指甲方已支付5亿（含）韩元以上购房款且该等已支付的购房款达购房款总额的20%（含）以上）乙方推荐的韩国济州岛房产后，乙方免费协助甲方办理韩国F2及F5签证……本协议签订时，甲方需向乙方一次性支付考察陪同费人民币5000元/户；如甲方成功购买了乙方推荐的韩国济州岛房产，则乙方无息退还甲方已支付的考察陪同费人民币5000元。上述协议签订后，李玉桃向北京环球公司支付了考察陪同费5000元，北京环球公司陪同李玉桃至韩国济州岛的多个地点进行了考察。另查：维克多公司取得了济州特别自治道西归浦市吐坪洞2869番地面积为31647平方米的土地使用权，并取得了在该土地上建设公寓设施的权利，该公寓设施取得了房地产投资移民许可。2016年9月5日，李玉桃作为甲方与乙方维克多公司签订了《维多利亚庄园预售合同》。该合同约定，李玉桃向维克多公司购买维多利亚庄园E幢202室房屋，总价7.56亿韩元，预定使用日期为2016年10月1日；甲方支付完毕全额预售款，并办理完毕乙方名义的所有权保存登记之后，可以进行与本合同相关的所有权转移登记；建筑物竣工之前，因项目进行的需要，甲方（可能属于翻译错误，应该为乙方）根据《信托业法》将包括建筑物在内的项目用地委托给信托公司并完成信托登记的，视为甲方已同意该项信托。上述协议签订后，李玉桃于2016年9月5日支付购房款7.56亿韩元，维克多公司向李玉桃出具了《入金确认书》。另外，李玉桃还缴纳了税费和管理费等费用。上述房款及税费的总额为800258294韩元，折合人民币4833560元。维克多公司于2016年8月24日完成了对涉案房屋的所有权保存登记。2016年8月30日，维克多公司因信托（既要办理信托登记，也要将房屋的所有权变更至信托权人名下，信托登记信息可以公开查阅）的原因，将涉案房屋转移登记至韩国KB不动产信托株式会社名下。维克多公司因未能解除信托致使其不能在预定的时间内将房屋过户至李玉桃名下。李玉桃向韩国济州地方法院提起诉讼。2017年11月30日，韩国济州地方法院作出了2017GA和11601损害赔偿案件的判决书，判决维克多公司返还李玉桃所支付的购房款、管理费、税费等共计800258294韩元，并对房款7.56亿韩元从2016年9月5日起，对管理费8202000韩元和税费36056.294韩元从2016年9月6日起至2017年7月4日止按照5%的年利率计算损失，且从2017年7月5日起至还清时止，按照15%的年利率标准计算损失。该判决生效后，维克多公司并未履行义务，李玉桃申请强制执行。维克多公司除因李玉桃案件外，还因其他纠纷被诉至韩国济州地方法院。经法院判决，维克多公司共欠付李玉桃及其他债权人共计8149018730韩元。另外，维克多公司还欠付税款和保险费共计228816230韩元。2018年11月至2019年3月，济州地方法院通过拍卖维克多公司的房产获得了1626960000韩元，上述房款中应优先支付评估费2770900元。另外，C&SPARK株式会社和申智电设株式会社还对总额为3356800000韩元的财产申请了留置权。本案法庭辩论终结前，李玉桃尚未取得任何执行款。北京环球公司的微信公众号名称为“环球出国移民”。2019年3月11日，江苏省南京市石城公证处出具了（2019）宁石证民内字第555号公证书，对该微信公众号中的内容进行了公证。公证录像显示，北京环球公司通过其微信公众号发布了相关广告，其中提到自己是业内最早开设韩国投资移民项目的公司，拥有丰富的移民办理经验，是国内唯一有韩国济州分公司的移民机构，其提供20项免费登陆服务，其中包括专注韩国济州岛项目、提供零风险项目、100%成功等，并明确其有最强大的直属海外接待服务，已有300多位客户成功登陆韩国，市场占有率70%，成功率100%等。北京环球公司已将5000元费用退还给了李玉桃。以上事实，有《考察陪同协议书》、支付凭证、预售合同、2017GA和11601损害赔偿案件判决书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于李玉桃与北京环球公司是否存在居间关系的问题。首先，北京环球公司与李玉桃签订的合同虽为《考察陪同协议》，但该协议约定了北京环球公司为李玉桃提供韩国济州岛的房产信息和房产咨询服务的内容，且约定李玉桃需支付5000元的服务费，故可以认定北京环球公司与李玉桃之间存在居间服务合同关系。北京环球公司虽在《考察陪同协议》中与李玉桃约定其在李玉桃购买济州岛房屋后需退还考察陪同费5000元，但该约定仅能使本院认定其自愿放弃从李玉桃处所获取的利益，并不能使本院认定其并非居间人。因为，北京环球公司作为居间合同的受托人有权拒绝接受报酬，亦有权与委托人之间对是否支付报酬另行约定，故李玉桃是否实际支付报酬，不是认定双方之间存在居间关系的必要条件。相反，北京环球公司是否为李玉桃提供了订立合同的机会或者提供了订立合同的媒介服务，才是认定双方之间是否存在居间合同关系的必要条件。本案中，北京环球公司陪同李玉桃考察了韩国济州岛的多个房产项目，为李玉桃提供了订立合同的媒介服务，故双方之间存在居间关系。北京环球公司虽未从李玉桃处实际直接获得利益，但其必然会从开发商或销售商处获取利益，否则有违“商事主体”的本性，亦不符合经济规律。综上，北京环球公司辩称其与李玉桃之间并非居间服务合同关系，无事实和法律依据，本院不予支持。关于北京环球公司的责任问题。本案中，北京环球公司与李玉桃所签订的《出国考察陪同协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均具有约束力。北京环球公司作为该协议所约定的房产信息提供方和客户咨询服务提供方，应在李玉桃签订房屋买卖协议前向其提供拟购买房屋的完整信息，包括房屋的位置、价格及开发商的规模、资信等，尤其要告知李玉桃该房屋的土地或者产权是否已被抵押、信托等事实，以供其作出理性的选择。而北京环球公司在李玉桃购买该房屋前，并未查询该房屋的信托信息，亦未告知李玉桃该房屋已被维克多公司信托给他人的事实，且未告知李玉桃购买已信托的房屋存在的风险以及韩国信托制度的具体规定等，致使李玉桃购买了已经被维克多公司信托给他人的房屋，并最终导致李玉桃无法获得产权登记。因此，应认定北京环球公司并未全面履行合同义务，其行为构成违约。北京环球公司辩称《考察陪同协议》没有约定北京环球公司有尽职调查义务，因此不应承担损害赔偿责任，但该抗辩意见与合同中所约定的“提供韩国济州岛房产信息”的内涵不符，该约定应当被理解为北京环球公司应提供“韩国济州岛房产的真实、详细信息”，而非提供“不实、片面信息”，而北京环球公司显然并未将涉案房屋已经被维克多公司信托给他人的事实告知李玉桃，亦未将韩国信托制度的规定向李玉桃作出说明，故本院对北京环球公司所提出的该项抗辩意见不予采纳。因北京环球公司的行为与李玉桃购买已被信托的房屋之间具有因果关系，故应对李玉桃的损失承担损害赔偿责任。但是，李玉桃作为购买人，理应在购买他国房屋前了解该国的房屋产权制度，并在合同签订前认真查询该房屋的产权登记信息，以防止自己的利益受损，而其显然并未尽到上述义务，亦没有认真仔细地查看合同中关于“信托”的约定，更没有询问“信托”的法律意义和风险，而是直接基于北京环球公司的推荐与维克多公司签订了房屋买卖合同，因此其自身亦存在过错，应对自己的损失承担一定的责任。根据双方的过错程度，本院认定北京环球公司应对李玉桃的损失承担70%的赔偿责任。关于北京环球公司应承担的损失数额问题。李玉桃在韩国购买房屋后，并未获得房屋产权登记，其在解除合同后至本院法庭辩论终结前，亦未获得任何赔偿，因此其损失已经产生。因韩国济州地方法院已经对李玉桃的房款、管理费和登录税损失等（折合人民币4833560元）予以认定，且北京环球公司对该事实并无异议，故李玉桃主张其因房屋买卖合同未能履行而受到的直接损失为人民币4833560元，具有事实和法律依据，本院予以认定。针对李玉桃主张其利息损失，亦具有事实和法律依据，本院予以支持。但是，因李玉桃已经在韩国对维克多公司提起了诉讼，且获得了胜诉判决，故上述损失均系目前所能确定的损失，而非最终损失，其最终损失应根据该案的执行程度予以确定，即该案执行终结后李玉桃不能得到的执行款才系其最终损失。因韩国的法律和执行程序与国内不同，且李玉桃最终何时能够取得该判决中所确定的钱款以及在何种程度上能够获得该钱款尚不能直接确定，而要求李玉桃在该案执行终结后再行向北京环球公司主张损失，显然对其极为不公平，故北京环球公司应先行在本院认定的责任比例内赔偿李玉桃的损失，待李玉桃通过韩国济州地方法院执行获得北京环球公司承担的责任比例内的财产时，北京环球公司可再行向李玉桃主张返还。据此，根据本院认定的责任比例以及李玉桃目前已经产生的损失，本院认定北京环球公司应先行对4833560元款项中的70%即3383492元（4833560元×70%）承担损害赔偿责任，并按照同期人民银行贷款利率标准对该款自2016年9月5日起至实际偿还该款之日止的利息承担损害赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告北京环球中联投资咨询服务有限公司于本案判决生效之日起十日内赔偿原告李玉桃至韩国购房所产生的房款、管理费和登录税等损失共计三百三十八万三千四百九十二元及利息（以三百三十八万三千四百九十二元为基数、自二〇一六年九月五日至二〇一九年八月十九日、按照中国人民银行同期贷款利率计付；自二〇一九年八月二十日至实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告李玉桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45468元，保全费5000元，由原告李玉桃承担13640元（已交纳），由被告北京环球中联投资咨询服务有限公司承担31828元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 杨 阳审判员 童雪霏审判员 裴小星二〇一九年十二月二十八日书记员 杨 琳