四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初3460号 原告：蔡兵全，男，1990年9月25日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：李松，四川鼎超律师事务所执业律师。 被告：韩从菊，女，1963年11月10日出生，汉族，住江苏省仪征市。 委托诉讼代理人：刘晓燕，双方系母女关系，特别授权。 原告蔡兵全与被告韩从菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡兵全及其委托代理人李松、被告韩从菊的委托代理人刘晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡兵全向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还多收取的定金人民币17000元；2、根据定金罚则，请求判令被告双倍返还定金26000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月15日，原告基于对被告的信任，与被告签订《转让协议》，原被告双方约定：被告向原告转让其承租的位于崇州市辰居路1××号店面，转让费为65000元，定金为30000元，被告承诺房东允许被告将店面转让给原告。协议签订后，原告向被告支付30000元定金。此后，原告联系房东要求签订房屋租赁协议，但被房东拒绝，致使原告不能合法占有使用店面，原被告双方签订的《转让协议》不能履行。此后原告多次要求被告退还定金，承担违约责任，被告均予拒绝。诉讼由此产生。 韩从菊辩称：原告起诉的事实不成立，因为其起诉的理由是房东不愿意与其签署房屋租赁协议，但事实房东愿意与其签订房屋租赁协议，是他自己放弃了，不愿意租了，我随时可以联系房东和他签订房屋租赁协议。实际上是原告想对案涉房屋进行改造，但房东不同意改造，如要改造就拒绝将案涉房屋租赁给原告，于是原告不想租了。 本院经审理认定事实如下：2017年4月6日，韩从菊与四川省崇州市三元药业有限责任公司签订《租房协议》，约定韩从菊承租崇州市辰居路1××号商铺，并且可以转租，但转租合同需与四川省崇州市三元药业有限责任公司签订。后韩从菊及其女刘晓燕与蔡兵全磋商转租事宜，双方进行如下对话：“刘：前提包括承重墙的事情我到现在我都还跟你说没有人能百分百保证你，但是我也知道私下里能敲，为什么我没告诉你能敲，就是想要你自己确定这个事情。蔡：我知道，我知道，我知道你的意思，就是要问那边嘛，那边有的人他就算能敲，他叫你不能敲，你还不是没有办法。刘：他不会回答你的，你自己敲，自己决定，出了事你自己担，任何人不会把责任揽自己身上，这是我丑话说在前面的。包括你如果去买到开发商的铺子，开发商会说让你敲吗？改变格局吗？开发商肯定不会，但你家里该改的还是要改。这个东西就是说我没办法答应你的。韩：...说的你说的这个承重墙能敲的？刘：我到现在你问他（指向蔡兵全）我跟他说过没有。 蔡：你放心吧，就算你口头说了那个，没文字的，也没事的。刘：我就是让他（指向蔡全兵）自己去找人看。蔡：我自己确认了、看了，可以，我才会跟你谈价格，如果我看了不行的话...。”2019年8月15日，韩从菊与蔡兵全签订《转让协议》，约定如下“甲方（韩从菊）将崇州市辰居路1××号（房产证为1××号，实际门牌号是××、147号）转让给乙方（蔡兵全）使用，转让费用为陆万伍仟元整，定金为叁万元整，剩余叁万伍仟元整，乙方与房东签合同之前交给甲方（甲方2019年9月1日前把房屋交付给乙方，乙方付清尾款）剩余房租按照合同剩余天数按天计算付清房租，房东允许甲方转让给乙方，并收取转让费（如因乙方自身原因9月1日起前无法交给甲方剩余转让金，甲方有权没收叁万元定金）。建设银行崇州市辰居路支行，6217003800008877817（刘晓燕）。”蔡兵全于当日通过其姐姐（蔡燕君）的银行账户转款30000元到刘晓燕的银行账户。后因四川省崇州市三元药业有限责任公司不同意案涉商铺敲墙，蔡兵全无法实现承租商铺的目的，双方未能签订合同，韩从菊未交房，蔡兵全未再向韩从菊支付剩余转让费及房租。诉讼由此产生。 上述事实，有当事人身份信息、《转让协议》《租房协议》、通话录音及整理资料、视频录像、转账记录及庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，本案所争议的《转让协议》属于房屋转租协议，案涉房屋不属于法律禁止出租房屋，且原房主四川省崇州市三元药业有限责任公司附条件（转租合同需与四川省崇州市三元药业有限责任公司签订）的同意原租赁人韩从菊进行转租，签订《转让协议》是原、被告双方的真实意思表示，该《转让协议》应为有效合同；蔡兵全提起本诉讼要求韩从菊返还多收取的定金人民币17,000元及要求韩从菊双倍返还定金26,000元，实际是主张解除《转让协议》，要求韩从菊退还转让费17,000元和对属于定金性质的13,000元适用定金罚则由韩从菊双倍返还，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，《转让协议》涉及金额为65,000元，即定金的数额不得超过13,000元，蔡兵全和韩从菊约定交付30,000元为定金，违反了法律规定，本院认定超过定金法定数额部分17,000元应为双方履行《转让协议》时由蔡兵全支付给韩从菊的转让费。关于能否解除《转让协议》并适用定金罚则问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本案中蔡兵全在与韩从菊签订时明确表示要对承租房屋的隔离墙进行改造才能实现合同目的，韩从菊也明确表示原房主四川省崇州市三元药业有限责任公司是不同意对隔离墙改造，但用开发商对购房者的改造行为为例较含糊表示私下可以进行改造，致使在《转让协议》签订后，蔡兵全与四川省崇州市三元药业有限责任公司协商改造事宜被拒绝，蔡兵全未能和四川省崇州市三元药业有限责任公司签订租房协议，而蔡兵全签订《转让协议》的目的就是为了进一步和四川省崇州市三元药业有限责任公司签订租房协议，即蔡兵全不能达到其合同目的，依法蔡兵全可以请求解除《转让协议》，综合韩从菊在事前明确告知了蔡兵全四川省崇州市三元药业有限责任公司不同意房屋改造，蔡兵全在知悉上述情况下，应当在和四川省崇州市三元药业有限责任公司进行充分磋商的情况下再和韩从菊签订转让协议，造成解除合同的过错责任在于蔡兵全，韩从菊并无明显过错，韩从菊收取的定金13,000元不应返还，但在解除《转让协议》后，由韩从菊收取的转让金17,000元应返还蔡兵全，故，本院对蔡兵全主张由韩从菊双倍返还定金26,000元的诉讼请求不予支持，对蔡兵全主张由韩从菊返还17,000元转让金的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下： 一、解除蔡兵全和韩从菊于2019年8月15日签订的《转让协议》； 二、韩从菊在本判决生效之日起十日内退还蔡兵全转让金17,000元； 三、驳回蔡兵全的其他诉讼请求。 案件受理费438元，由蔡兵全负担265元，韩从菊负担173元（此款已由原告预交，被告在履行本判决确定的给付义务时一并向原告支付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘海涛 二〇一九年十二月三十一日 书记员  罗雨薇