广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初846号 原告：司徒敏，男，1964年9月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：司徒丽娜，女，1984年4月28日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：广西国翔房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区宏达路**绿城国际村商业店面**楼**。 法定代表人：刘刚。 案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年1月18日 开庭时间：2018年7月5日 当事人到庭情况： 原告：司徒敏、司徒丽娜到庭 被告：法定代表人刘刚到庭 原告诉请要点 一、被告按照与涉案房屋同地段同类型的房屋和土地的市场评估价赔偿原告损失；二、被告向原告支付临时安置补助费（计算方式：54元/月/㎡×62.94㎡，从2017年4月计算至本案生效并执行完毕之日止）及逾期违约金(计算方式：以27190元临时安置补助费为基数，从2017年11月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至本案生效并执行完毕之日止)；三、本案的诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 被告不存在违约责任，是政府违约导致合同无法履行，所以被告不应支付违约金和损失、安置费。 事实认定 两原告系维新街17号房屋的所有权人。1995年12月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定：乙方原房屋位于南宁市维新街17号，房屋产权证住宅建筑面积为55.99平方米，未按正常手续建筑面积为6.95平方米，乙方同意甲方按国家建设要求进行拆迁；甲方以产权调换的形式偿还乙方的房屋面积，应偿还乙方的住宅建筑面积为62.94平方米，鉴于乙方同意在1995年12月30日以前搬迁完毕，甲方奖励给乙方住宅建筑面积5平方米给乙方，以上合计67.94平方米。实际安置的住宅建筑面积为99平方米，安置点为维新街第1栋第1单元204、402号房，实际安置的住宅房屋建筑面积比应安置的房屋建筑面积多31.06平方米，按《南宁市房屋拆迁管理暂行办法》第二十八条规定，多出应安置建筑面积部分，其中10平方米按重置价1100元／平方米，21.06平方米按商品价2000元／平方米结算，合计为53120元，乙方应在本合同签订后搬入回迁房前一个月内向甲方交齐；在维新街旧城改造工程建设期间，甲方负责在菠萝岭提供临时周转房80平方米给乙方居住；本次搬迁临时周转的过渡期限为18个月（最多为30个月），从搬迁之日计算，如果由于甲方的责任而造成延长过渡期限的，对甲方安排住宅周转房的，则按每月每平方米6元付给乙方临时安置补助费（以上均以原房屋产权证建筑面积为依据）；合同还约定了其他权利义务。1995年12月6日，广西壮族自治区公证处对该合同进行了公证并出具（95）桂证字第3190号公证书。 2011年12月28日，被告（甲方，拆迁人）与原告（乙方、被拆迁人）就上述被拆除房屋补偿安置费问题签订《维新街旧改项目房屋拆迁安置补偿合同补充协议书》（以下简称《补充协议》），约定：1、自签订新的《维新街旧改项目房屋拆迁安置补偿合同补充协议书》之日起30个月内，甲方按24元／月*平方米支付临时安置补助费，31至36个月之间，甲方按39元／月*平方米支付临时安置补助费，自第37个月起，甲方按54元／月*平方米支付临时安置补助费；2、临时过渡补助费由甲方按季度、在每季度的前5日将当季度临时过渡补助费进行支付，如甲方不能按时支付，逾期甲方应按银行同期贷款利息支付违约金；3、最后一期临时过渡补助费按实际天数结算；4、原合同其他条款仍维持不变；5、需支付乙方临时过渡补助费的面积为31.47平方米。 原告提交的由南宁市青秀区人民法院作出的（2019）桂0103民初8887号民事调解书上载明：一、被继承人司徒伟作为乙方和司徒敏于1995年12月5日与广西国翔房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》（合同号国翔拆字016号）中由被继承人司徒伟所享有的合同权利和承担的合同义务由原告司徒丽娜继承承受，原告司徒丽娜无需向被告陆玉梅补偿；二、被继承人司徒伟于2011年12月28日与广西国翔房地产开发有限公司签订的《维新街旧改项目房拆迁安置补偿合同补充协议》的合同权利和义务由原告司徒丽娜继承承受，原告司徒丽娜无需向被告陆玉梅补偿。该民事调解书于2019年7月11日生效。 庭审中，原被告一致确认以下事实：被告向原告支付临时安置补助费至2017年3月份，之后就未再支付；同意（2017）桂0103民初14725号案件所做的广西科正（2019）房估字第1121209号《房地产估价报告》确定的房屋价值为标准一次性支付原告第一项诉讼请求主张的损失以代替涉案《房屋拆迁安置补偿合同》中约定安置房屋的交付；临时安置补助费以被拆迁的房屋面积为计算标准。原告明确：被告未依约给予其回迁安置房屋，且涉案房屋已于1995年12月被征收，故其诉讼请求所主张的损失即为被告未依约以产权调换方式偿还其被征收房屋面积而应向其赔偿的同地段同类型同面积房屋的价值损失；全部损失的赔偿金额为1163052元（11748元/㎡×安置面积99㎡）。被告陈述称：涉案《房屋拆迁安置补偿合同》无法履行，规划部门不同意其报建方案，项目无法开工建设；全部损失的赔偿金额为1163052元（11748元/㎡×安置面积99㎡），但是根据合同约定应扣除多出的面积差价，差价的标准以合同约定为准，赠送面积不需要扣差价。 另查明：（2017）桂0103民初14725号原告韦皖佩等与被告广西国翔房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，经该案原告韦皖佩等申请、本院依法委托，广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案《房屋拆迁安置补偿合同》项下约定的安置房即位于南宁市维新街第1栋第3单元403、404、504号房（建筑面积168.9㎡）同地段同类型同面积房屋的价值进行评估，并于2019年12月26日作出广西科正（2019）房估字第1121209号《房地产估价报告》，载明：确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点（2017年11月29日）的市场价值评估单价为11748元/㎡、总价为1984200元。 又查明：本院于2018年11月2日向南宁市规划管理局发函询问如下：“坐落南宁市维新街‘维新街旧城改造’项目是否办理有建设工程规划许可审批手续？若无，该项目目前是否具备办理建设规划许可审批的条件？”该局于2018年11月8日复函如下：“维新街旧城改造项目建设用地位于青秀区民生路，建设单位为广西国翔房地产开发有限公司（以下简称国翔公司），我局于2006年6月批复该项目总平图（审批号：2006-084号），2015年1月，国翔公司申请对该项目已批总平进行调整，根据规划技术审查机构反馈的审查意见，该调整总平图在建筑间退距、消防安全、日照影响等方面存在不符合相关设计规范的技术问题，为加快项目建设，我局已就前述问题书面告知国翔公司，建议其在协调解决好项目日照影响与消防技术问题后按照2006-084号总平图实施项目建设，截至目前，国翔公司尚未向我局报送修改完善后的建筑设计方案成果，也未向我局提出办理建设工程规划许可的申请。” 判决理由 原、被告签订的涉案《房屋拆迁安置补偿合同》系双方在自愿平等协商一致基础上的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。该合同约定被告以产权调换的形式偿还原告的房屋面积，应偿还及奖励的住宅建筑面积合计为67.94平方米，实际安置的住宅建筑面积为99平方米，安置点为维新街第1栋第1单元204、402号房，但被告确认合同无法履行、涉案项目无法开工建设。因原告与被告均同意以（2017）桂0103民初14725号案件所做的广西科正（2019）房估字第1121209号《房地产估价报告》确定的房屋价值为标准一次性支付原告诉讼请求主张的损失以代替合同中约定安置房屋的交付，故本院对此予以确认，在依约扣除多出应安置建筑面积部分价格53120元后，被告应向原告赔偿安置房屋价值损失1109932元（1163052元-53120元），原告超出部分的损失赔偿金额，不予支持。此外，根据《房屋拆迁安置补偿合同》及随后签订的《补充协议》约定，被告在搬迁临时周转的过渡期限内还应支付临时安置补助费，现双方确认被告仅付至2017年3月份，故应认被告还应从2017年4月起向原告支付临时安置补助费至上述安置房屋价值损失赔偿完毕之日止，临时安置补助费按3398.76元/月（54元/月/㎡×62.94㎡）计付。至于逾期违约金，因被告未按时向原告方支付临时安置补助费，已构成违约，根据《补充协议》约定并结合原告诉请，应认被告还应向原告支付逾期支付临时安置补助费的违约金，以2017年4月至2017年10月期间的临时安置补助费23791.32元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年11月1日起计至2019年8月19日止，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至前款付清之日止。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西国翔房地产开发有限公司应向原告司徒敏、司徒丽娜赔偿安置房屋价值损失1109932元； 二、被告广西国翔房地产开发有限公司应向原告司徒敏、司徒丽娜支付临时安置补助费（计算方式：按3398.76元/月，自2017年4月起计至上述安置房屋价值损失赔偿完毕之日止）； 三、被告广西国翔房地产开发有限公司应向原告司徒敏、司徒丽娜支付逾期支付临时安置补助费的违约金（计算方式：以2017年4月至2017年10月期间的临时安置补助费23791.32元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年11月1日起计至2019年8月19日止，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至前款付清之日止）； 四、驳回原告司徒敏、司徒丽娜的其他诉讼请求。 案件受理费15034.1元，由被告广西国翔房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦伟杰 审 判 员  胡歆怡 人民陪审员  康海桥 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  杨中稳