河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民初823号 原告：王xx，男，1983年3月14日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。 委托代理人：马连军、李晓东，社区推荐人 被告：杨xx，女，1985年4月5日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托代理人：裴雪莲，河北英陆律师事务所律师。 委托代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所律师。 第三人：唐山正东房地产开发有限公司，住所地唐山市唐山路**沁园春小区。 法定代表人：孙彦来，总经理。 委托代理人：侯寿忠，员工。 原告王保民与被告杨艳如第三人唐山正东房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马连军、李晓东，被告委托代理人裴雪莲、于亚楠，第三人委托代理人侯寿忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王保民向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于迁西县新蓝湾西区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，并确认迁西县新蓝湾西区房屋归原告所有。3、判令被告承担本案诉讼费。2015年10月26日，石家庄市中级人民法院对杨艳如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李文东借款合同纠纷一案作出民事判决，判决唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山染麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司对唐山市鸿禧建筑材料有限公司对杨艳如的给付义务承担连带清偿责任。该案执行中，石家庄市中级人民法院于2016年11月21日对原告购买的迁西县新蓝湾西区房屋予以查封。2018年7月，根据省市县关于处理房地产开发遗留问题的工作部署，迁西县住建局通知新蓝湾西区住户办理不动产登记手续，在办理手续过程中，原告得知自己所购房屋已被查封。在多方申诉未果的情况下，原告于2019年1月17日就执行新蓝湾西区房屋向执行法院提出书面异议。2019年5月21日，石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01执异44号裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，被告申请对原告已经取得物权期待权的房屋采取执行措施，不应得到支持。理由是1、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百重八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于重抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该司法解释，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此在涉及商品房买卖权利冲突情形下，权利的顺位为：交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人权利>建设工程款优先受偿权>抵押权>一般债权。原告于2012年11月与第三人唐山正东房地产开发有限公司达成商品房买卖合同关系，虽然因为第三人的原因，买卖双方未签订正式商品房买卖合同，但是根据《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及《商品房买卖合同解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告已经履行支付合同价款的主要义务，第三人唐山正东房地产开发有限公司亦已履行交付房屋的合同义务，因此，双方之间形成商品房买卖合同关系。该商品房买卖合同签订后，原告分三次支付了全部购房款524335元。根据前述《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，本案被告申请执行的一般债权远远不具备对抗原告作为商品房买受人权利的效力，其执行申请不应得到支持。2、与被告的一般金钱债权相比较，原告作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对其所购迁西县新蓝湾西区房屋行使占有、使用、收益权利的行为，更能够体现其对案涉房屋实际占有和支配的债的优先性。首先，从成立时间方面看，原告对案涉房屋的请求权远远早于被告因第三人唐山正东房地产开发有限公司提供担保形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但在某些情况下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在原先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。其次，从原被告与案涉房屋的紧密程度看，原告的请求权系针对案涉房屋的特定之债请求权，自商品房买卖合同生效之日起，原告即对作为合同标的的案涉房屋具有特定、唯一而重大的信赖利益。而本案案涉执行案件中的申请执行人即本案被告杨艳如并非针对唐山正东房地产开发有限公司名下的房屋从事交易，仅仅因为其与唐山市鸿福建筑材料有限公司的借款合同纠纷而寻查作为担保人的唐山正东房地产开发有限公司“名下”的财产用于还债，案涉房屋既不是担保物，亦未在诉讼中予以保全，仅是在执行过程中被执行人的财产不足后方予以查封。因此，本案诉争房屋只是第三人唐山正东房地产开发有限公司因提供担保所形成的担保之债的一般责任财产，另案债权人即本案被告对本案诉争房屋并无信赖利益，亦无优先保护之必要。第三，从原被告双方的权利性质看，本案原告早已受领第三人的房屋交付并已经对案涉房屋取得了完整的管领力，同时对没有办理产权登记不存在重大过失，其距离完整法律意义上的所有权人仅有一步之遥，对案涉房屋享有物权期待权。而本案被告仅为一般金钱债权人，并无办理抵押登记等公示行为，其债权未经公示不具有优先效力。根据权利的优先性比较，本案被告享有的一般债权难以对抗原告作为案涉某房屋实际权利人的物权期待权。第四，从生存利益优先的司法理念看，当商品房买卖购房人的生存利益与借贷市场出借人的经营利益发生冲突需要权衡时，应当正视我国现阶段房屋交易市场不完善和部分当事人法律意识尚有待提高的现实，有必要在依法的前提下坚持消费者的生存利益优先于经营利益的原则，在兼顾双方利益的前提下向相对弱势方适度倾斜。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、|第三百一十二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，原告特提起诉讼，请法院依法判决。 杨艳如辩称，我方认为石家庄中院出具的裁定驳回异议人的异议申请合法正确，应当对上述房产继续执行，如果案外人能够提供法律规定的相关证据，证明其对该房屋具有合法的所有权，请法院依法判决。 唐山正东房地产开发有限公司述称，王保民的房子在2012年已经购买，到住建局进行调查已实际居住，也是事实，应属于案外人房产，查封是错误的，其他房产也是一样，因公司原因未办理产权登记，查封给社会造成了很大的影响，长期集体上访现在也是如此，案外人是无辜的。 经审理查明：杨艳如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李文东借款合同纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第151号民事判决：（一）被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨艳如借款本金2080万元及利息损失（利息损失的计算以本金2080万元为基数，自2015年1月26日起至本金全部还清之日止，利息按借款合同约定的月利率18‰计算）；（二）被告河北融投担保集团有限公司对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司给付借款本金2080万元范围内承担连带清偿责任；（三）被告唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、李文东对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司的给付义务承担连带清偿责任。（四）驳回杨艳如的其他诉讼请求。唐山市鸿禧建筑材料有限公司不服，提起上诉。河北省高级人民法院作出（2016）冀民终324号民事判决，驳回上诉，维持原判。杨艳如向本院申请执行，本院立案执行，在执行中，本院于2016年8月8日作出（2016）冀01执439号执行裁定：（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下：（1）位于唐山市路**南侧，，土地证号为冀唐国用（2013）第72**土地使用权，面积10744.41平方米；（2）位于唐山市路**南侧，土土地证号为冀唐国用（2013）第75**地使用权，面积24176.21平方米；（3）位于唐山市路**北侧，土地土地证号为冀唐国用（2013）第72**使用权，面积16829.87平方米；（4）位于唐山市路**北侧，土地证土地证号为冀唐国用（2013）第72**用权，面积4633.40平方米；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县东侧，土地证号土地证号为：迁国用（2012）第&tim**mes;号土地使用权，面积2115.58平方米；（三）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县商业，房产证号为迁房权证迁西字第××号的房产，面积2245.26平方米；（四）查封期限为三年。本院于2016年11月21日作出（2016）冀01执439号之四执行裁定：（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（三）查封被执行人唐山市华瑞房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（四）查封期限为三年。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封正东公司名下房产清单显示共计查封新蓝湾小区南区商业7套、新蓝湾小区西区59套。其中包含了案外人提出执行异议的2号楼1单元1002号（202-1-1002）房屋。之后，原告王保民向本院提出书面执行异议。2019年5月21日，本院作出（2019）冀01执异44号执行裁定书，裁定：驳回王保民的异议请求。 另查明，新蓝湾小区西区项目于2014年10月13日取得商品房预售许可证，至本案庭审前原告王保民尚未与第三人正东公司签订正式的书面房屋买卖合同（正东公司称系因公司原因未能与原告签订书面合同）。正东公司向王保民出具的两份收据载明：2012年11月15日收到王保民交来的202-1-1002房款及2015年9月14日房款24300元，王保民称第一笔款打给了正东公司，第二笔款交给了王艺凌；正东公司无异议；被告杨艳如质证意见：对第一笔款项不认可，该收据模糊不清，该转账款项非购房款；对第二份收据真实性不认可，因只有收据，无转账流水，且交易时间在法院查封之后。 另查明，迁西县住房和城乡规划建设局房屋产权交易所于2019年5月17日向本院出具说明，主要内容为，“正东新蓝湾西区共建设3幢高层住宅楼，在我所商品房交易系统登记楼号为1#、2#、3#，房地产开发企业对外销售时使用楼号为201#、202#、203#"。 以上事实有（2019）冀01执异30号执行裁定书、交款收据及客户回单、《入住手续书》、《不动产登记资料查询结果证明》、庭审笔录、质证笔录等证据在卷佐证，足以证实。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，新蓝湾小区西区项目于2014年10月13日取得商品房预售许可证，原告王保民于2012年11月15日通过ＰＯＳ机转给正东26万元，且提供了正东的收据，故本院予以确认。本院于2016年11月21日作出（2016）冀01执439号之四执行裁定书查封了涉案房产，至本案庭审前王保民与正东公司虽未签订合法有效的书面房屋买卖合同，但双方已形成事实上的商品房买卖关系。另外，原告主张的其转给王艺凌的240035元，有工商银行的汇款凭证为凭，且第三人也给原告出具了收据，应认为原告已支付给第三人房款。综合以上案情，本院认为，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，案外人王保民就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其“判决立即停止对原告购买的位于迁西县新蓝湾西区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封”的诉讼请求应予支持。对于王保民要求“判决确认原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，并确认迁西县新蓝西区房屋归原告所有”的诉讼请求，因王保民与正东公司尚未签订合法有效的书面房屋买卖合同，故对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 一、不得执行迁西县新蓝湾西区202-1-1002号房屋，并解除查封； 二、驳回原告王保民的其他诉讼请求 案件受理费9043元，由原被告各半负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 褚玉华 审 判 员 李 伟 审 判 员 杨根山 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 安丽萍 书 记 员 王 雨 ——