浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初5851号原告（反诉被告）：章建标，男，1980年2月13日出生，汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：姚丰满，浙江泽商（洞头）律师事务所律师。被告（反诉被告）：王京见，男，1971年4月29日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：黄铸克、侯丽丽，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。第三人（反诉原告）：乐清市北白象镇白塔王股份经济合作社，住所地乐清市北白象镇东大街248号四楼，统一社会信用代码N233038205956007XA。负责人：王明生。委托诉讼代理人：叶选产，浙江乐泰律师事务所律师。原告章建标与被告王京见、第三人乐清市北白象镇白塔王股份经济合作社（以下简称“白塔王合作社”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日予以立案受理。诉讼过程中，白塔王合作社对王京见、章建标提起反诉，本院审查后依法予以受理，并适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了合并审理，各方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章建标向本院提出诉讼请求：1.判决解除章建标、王京见于2017年5月7日签署的《店面租赁协议书》；2.判决王京见返还租金2055元／日×84日＝172620元；3.判决王京见赔偿装修损失370351.56元、已付赔偿款14166元，合计384517.56元；4.本案诉讼费用由王京见承担。庭审中，章建标表示自愿撤回第三项诉讼请求中关于赔偿款14166元的主张。事实与理由：章建标因经营快餐店所需，向王京见租赁了其向白塔王合作社承租的坐落于××镇××街××号的店面，租赁期限为5年，每年租金为750000元。章建标已支付租金至2019年6月19日（第一年租金付给王京见，第二年租金付给白塔王合作社）。由于王京见一直拖欠白塔王合作社租金不予支付，白塔王合作社于2019年3月28日通知章建标将对经营中的快餐店采取“强制性关门停业措施”。章建标自此无法开展经营。章建标为开设快餐店购买设备、装修等共计支出近2000000元。王京见因自身违约行为导致双方之间的租赁合同无法履行，严重损害了章建标的合法权益，故而涉诉。被告王京见答辩称：王京见不存在违约，章建标不能单方解除合同，因白塔王合作社的原因导致章建标经营的快餐店被强制关停，故赔偿主体应为白塔王合作社。章建标主张的装修损失370351.56元过高，未考虑折旧率，应当按照实际使用年限给予折旧处理。章建标主张返还剩余租金172620元有误，实际关停日为2019年4月9日而非2019年3月28日，故按照2055元/日×72日＝147960元。章建标擅自转租其中一间店铺，对外支付赔款14166元应由其自行承担。第三人白塔王合作社述称：王京见承租位于××镇××街××号××楼，租赁期10年，期满日为2019年3月13日。王京见于2017年5月7日将其中357-365号一楼店面转租给章建标，约定租赁期为5年。王京见未付清租赁期内的租金，白塔王合作社多次通知章建标、王京见并催收租金，但其二人均未支付租金。2019年4月9日，白塔王合作社出于对自己权益的保障，依法对章建标经营的工农社大食堂采取了关停措施，一切损失都是章建标、王京见自行造成的。反诉原告白塔王合作社向本院提出反诉请求为：1.判令王京见、章建标立即腾退经营场所内的所有财物；2.判令王京见立即清偿截至2019年3月13日拖欠的租金353544元；3.判令王京见、章建标共同侵权而产生的租赁合同到期后的占有使用费（自2019年3月28日起至腾退日止按年租金750000元计算确定）；4.本反诉受理费均由王京见、章建标负担。事实与理由：王京见于2008年11月8日与原北白象镇白塔王村老年协会签订了一份位于××镇××街××号××层房屋的租赁合同，租期10年，前三年租金均为1000888元／年，后按市价而定。2012年因市价提升，经双方商定，租金每年提高50000元，即每年1050888元。合同履行至2017年，王京见便没有按时交纳租金。2018年，经出租人负责人林碎明同意租金降至1000888元／年，至2019年3月13日合同到期日，王京见净欠白塔王合作社租金353544元。在双方合同快要到期时，王京见将一楼店面转租给章建标，当白塔王合作社获知门面又重新装修时，即告知了章建标门店的所有权人为白塔王合作社，并明确告知白塔王合作社与王京见的租期到2019年3月13日届满，希望章建标在装修时预知风险，并及时与白塔王合作社就租赁合同到期后的有关事项进行磋商，但章建标不当一回事，始终认为这事与白塔王合作社无关。租赁合同到期后，因王京见拖欠租金不还，再加上王京见、章建标均没有为续租事宜与白塔王合作社协商并签订续租合同，在这情况下，白塔王合作社为维护自身利益，多次书面通知王京见、章建标尽快腾退，但其二人置若罔闻，故白塔王合作社于2019年3月28日书面通知王京见、章建标于3月30日前腾退，并告知清理财物，之后于4月9日采取了局部关门措施。此后，白塔王合作社也多次通知章建标腾退，但其至今没有腾退，故应当按照年租金750000元标准计算并支付占有使用费。反诉被告王京见答辩称：白塔王合作社的反诉事实不属实。整个租赁物最初属于毛坯房，王京见出钱装修跑了各种手续交了罚款不下百万元，整个租赁期内都未说涨租金，租金一直都是1000888元/年。双方对租期确有延长，并非于2019年3月28日到期。截至2018年9月27日，王京见共计向白塔王合作社支付租金9955336元，加上免租期一个月，王京见不存在违约情形。双方租赁关系仍继续，白塔王合作社擅自增加租金并采取强制关停措施不当。反诉被告章建标答辩称：白塔王合作社与王京见之间的租赁纠纷，章建标并不清楚。白塔王合作社是以王京见拖欠租金为由将章建标经营的快餐店强制关停的。章建标确有收到过白塔王合作社发出的一份要求腾退通知书，这份通知书上的理由是王京见擅自转租，然而白塔王合作社对王京见、章建标之间的转租关系是认可的，章建标已将第二年的租金直接支付给白塔王合作社，故白塔王合作社以擅自转租为由要求章建标腾退不予认可。章建标对于未腾空不负有过错：白塔王合作社将快餐店强制关停，并关闭了主出入口，客观上不具备腾空的条件；由于对店内装修物司法鉴定的需要，必须保留现状，故不腾空是合理合法的。目前为止，仅剩余移动设备未清理，大件设备已腾空，章建标已经在配合白塔王合作社腾空了。反诉第三项诉讼请求的提出不符合诉讼程序，本案系租赁合同纠纷，而该项请求基于侵权赔偿纠纷，非同一法律关系，不应予以支持。本院经审理查明：××镇××街××号××楼房屋未取得产权登记，2008年建成后即由北白象镇白塔王村老年协会（以下简称“白塔王老协”）负责对外出租。2009年2月26日，白塔王老协与王京见签订《房屋租赁协议书》，约定：1.该九间三楼房屋占地面积616平方米，建筑面积2036平方米；2.出租期暂定十年，即2009年3月14日至2019年3月13日；3.前三年租金已定，后几年的租金根据市价由后任老协会与王京见协商再定；4.已确定租金为每年1000888元，先付款后使用；5.交房时间定2009年3月14日；6.房屋出租后，有关出租房的一切房产税、营业税、街道卫生费、水费、电话费、电费等，均由王京见自负，白塔王老协不负任何责任；7.协议到期时，双方应提前一个月提出说明，使双方好有安排，如有第三者需要，在同等条件下，应先让王京见；8.在协议期间，该店的使用权全部交给王京见，店内的一切安全问题均由王京见负责，由于白塔王老协的房屋未经国家验收，如有出现房屋问题应由白塔王老协负责处理，王京见如有出租或与他人合作的，只能在租赁期限内进行有效，否则白塔王老协有权利收回该房屋，并没收租金；等等。整个租赁期内，王京见共向白塔王老协支付租金合计9955336元。2017年5月7日，王京见与章建标签订《店面租赁协议书》，约定租赁场地为××镇××街××号一楼店面；租赁用途为经营餐饮业；租赁期限5年，从2017年6月20日至2022年6月19日止，2017年5月7日至2017年6月19日为装修期不计租金；租赁期内每年租金为750000元，租金按年一次性支付，支付时间在每年5月20日前；水电费、卫生费、经营税务及工商费用由章建标自理；合同期内章建标不能转租该租赁的店面；等等。之后，章建标将承租的359-365号店面进行装修，对外经营工农社大食堂。另，章建标将承租的357号店面转租给案外人梁天小经营水果店。章建标向王京见、白塔王老协支付租金合计1500000元。2019年3月28日，北白象镇白塔王村为老服务中心（以下简称“白塔王为老服务中心”）向工农社大食堂发出通知，称王京见拖欠房屋租金，欲于2019年3月30日上午采取强制性关门停业措施。之后，白塔王为老服务中心对工农社大食堂采取了关停措施，自此章建标无法开展经营活动。因村老年协会被撤销、北白象镇村（社区）规模优化调整，由负责原白塔王村资产经营及管理的白塔王合作社参与本案诉讼。本案诉讼过程中，章建标申请对其承租店面内的装修价值进行鉴定。本院委托浙江科佳工程咨询有限公司进行鉴定。浙江科佳工程咨询有限公司于2019年10月29日完成鉴定，并确定店面内装修价值工程费用为370351.56元。章建标支付鉴定费19600元。以上事实，由章建标身份证、王京见户籍信息、白塔王合作社的统一社会信用代码证、投标笺、2009年2月26日订立的房屋租赁协议书、付款保证书、2017年5月7日订立的店面租赁协议书、章建标支付租金的汇款凭证若干、2019年3月28日关停通知、司法鉴定意见书、鉴定费发票，并结合各方庭审陈述在案佐证，本院予以认定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案位于××镇××街××号××层房屋，在本案法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者取得主管部门相应批准，故白塔王老协与王京见于2009年2月26日签订的房屋租赁协议书依法应认定无效。因此，王京见将其中357-365号出租给章建标的转租协议亦应认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，章建标向王京见支付租金1500000元，按照协议约定已支付2017年6月20日至2019年6月19日期间的全部租金。而对于王京见，白塔王合作社主张其在10年租赁期内应支付租金总额为10308880元，即2009年3月14日至2012年3月13日期间年租金1000888元，2012年3月14日至2018年3月13日期间年租金1050888元，2018年3月14日至2019年3月13日期间年租金为1000888元，王京见已付租金总额（包括由章建标代付的部分在内）合计9955336元，尚欠租金353544元。王京见对已付租金9955336元无异议，但抗辩租赁期内年租金1000888元未上涨，且白塔王老协陈玉生会长答应免收一个月装修期的租金，故其不存在拖欠租金的情况，应付租金已全部支付。关于是否存在装修期免租金的事实，房屋租赁协议书未有该方面的约定内容，王京见提供的对陈玉生的谈话笔录不足以证明负责出租房屋的白塔王老协同意租赁期内因装修免交1个月租金的事实，故对王京见该辩解不予采信。又根据白塔王合作社提供的历年支付租金明细，2012年3月14日至2014年3月13日期间，王京见每年支付的租金金额均为1050888元，2014年3月14日至2015年3月13日期间王京见支付的租金总额为1080008元（超过了应付的租金金额），结合房屋租赁市场的普遍交易习惯，本院认为白塔王合作社提出的双方经口头协商上调2012年3月14日至2013年3月13日期间的年租金至1050888元，且之后五年保持该租金水平不变的事实更符合客观实际，故本院认定。白塔王合作社自认2018年3月14日至2019年3月13日期间的租金重新下调至1000888元，未有损害王京见的利益，故本院根据应付租金金额10308880扣除王京见已付金额9955336元，确认王京见尚欠白塔王合作社租金353544元，白塔王合作社提出反诉请求王京见支付拖欠租金353544元，与查明的事实相符，本院予以支持。根据以上认定的事实，可见本案纠纷系因王京见拖欠白塔王合作社租金而引起。白塔王合作社因催收租金无果关停章建标经营的工农社大食堂，造成章建标租金及装修损失，应由王京见承担相应的法律后果。上文已经认定涉案租赁协议书均为无效，故章建标诉请解除其与王京见于2017年5月7日订立的店面租赁协议书，于法规定不符，本院不予支持。关于章建标的租金损失，庭审中各方对关停工农社大食堂的时间存在分歧。白塔王合作社提出虽白塔王为老服务中心书面通知于2019年3月30日上午给予关停处理，但实际采取关停措施的时间为2019年4月9日，章建标作为租赁房屋的实际使用人未提出合理反驳意见，本院对白塔王合作社、王京见主张的关停日期为2019年4月9日予以采信，因而章建标有权要求王京见退回2019年4月9日至2019年6月19日共72日的租金，按照租金750000元/年折算为2055元/日的标准，确定为147960元。关于章建标的装修损失，司法鉴定意见书确定的装修价值工程费用为370351.56元，各方当事人均无异议，本院予以认定。本院结合合同约定的租赁期限5年、实际使用期限21个月的事实给予折旧处理，最终认定装修损失为370351.56元×（1－21／60）＝240728.50元。章建标主张返还租金172620元、赔偿装修损失370351.56元的超出部分，与本院审理查明及认定的事实不符，故不予支持。关于章建标支付的鉴定费19600元，是明确本案纠纷责任的必要费用，考虑到章建标在与王京见订立协议过程中未尽合理审查义务的自身过错，酌情确定由双方各半承担9800元。关于白塔王合作社提出反诉的其他诉讼请求的处理。首先，白塔王合作社要求王京见、章建标立即腾退。王京见抗辩经白塔王老协同意租赁期已经延长，对此白塔王合作社不予认可，本院审查王京见提供的甲方陈建文、乙方陈璋的店铺租赁合同，与本案不具有关联性，故对王京见的该抗辩主张不予采信。因此，白塔王合作社提出的腾退请求，本院予以支持；王京见非该租赁物的实际使用人，故腾退的主体应为章建标。其次，关于白塔王合作社的第三项反诉请求，其于庭审中明确为占有使用费。本院认为，占有使用费应当区分两部分：1.2019年3月28日至2019年4月8日期间，章建标已经向王京见支付了租金，故应由王京见向白塔王合作社支付占有使用费。2.白塔王为老服务中心于2019年4月9日关闭了租赁店面的主出入口，客观上给腾空造成不便，且因店面装修价值鉴定的实际需要，故本院酌情确定从完成司法鉴定程序且向章建标送达鉴定意见书（送达日期为2019年11月8日）后的合理期限外由章建标支付相应的占有使用费。占有使用费参照租金750000元/年折算为2055元/日。因此，王京见应承担的占有使用费为24660元，章建标应承担自2019年11月16日起至全部腾退之日止的占有使用费（暂计算至2019年12月30日为92475元），白塔王合作社主张的占有使用费中的不合理的部分，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：一、王京见应返还章建标租金147960元。二、王京见应赔偿章建标装修损失240728.50元。三、王京见应支付乐清市北白象镇白塔王股份经济合作社租金353544元。四、王京见应支付乐清市北白象镇白塔王股份经济合作社占有使用费24660元。五、章建标应于本判决生效后七日内立即从承租的位于乐清市××镇××街××号××楼店面内腾退。六、章建标应支付乐清市北白象镇白塔王股份经济合作社位于乐清市××镇××街××号××楼店面的占有使用费（自2019年11月16日起按2055元／日标准计算至全部腾退之日止，暂计算至2019年12月30日为92475元）。上述第一、二、三、四、六项应于本判决生效后十五日内交本院民事审判一庭转付。七、驳回章建标的其他诉讼请求。八、驳回乐清市北白象镇白塔王股份经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9230元减半收取计4615元，由章建标负担1050元、王京见负担3565元；反诉受理费9836元减半收取计4918元，由乐清市北白象镇白塔王股份经济合作社负担738元、王京见负担3359元、章建标负担821元；鉴定费19600元，由章建标、王京见各半负担9800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇一九年十二月三十日书记员  於丹建