广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0923民初2071号 原告：苏子珍，女，汉族，1988年4月16日出生，住广西博白县。 原告的委托代理人：覃秋涧，广西广来律师事务所律师。 被告：广西圣业房地产开发有限公司，住所地：广西博白县城五里庙60米大道。 法定代表人：刘义斌。 委托代理人：吴建，男，1962年9月2日出生，汉族，该单位总经理，住址：湖南省株洲市石峰区。 原告苏子珍诉被告广西圣业房地产开发有限公司（以下简称广西圣业房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后,依法适用简易程序，于2018年12月21日公开开庭审理了本案，并于2019年1月31日作出（2019）桂0923民初2729号民事判决书。原告苏子珍不服判决，提起上诉，玉林市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）桂09民终1009号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年7月31日重审立案后，另行组成合议庭，于2019年10月8日公开开庭审理了本案。原告苏子珍及委托代理人覃秋涧，被告广西圣业房产公司的委托代理人吴建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏子珍向本院提出诉讼请求:1、2017年11月3日原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行；2、被告向原告支付从2017年9月8日起至起诉之日（2018年11月23日）止共440日的违约金69967.66元（以购房款530058元×0.03％×440天），并按照159.02元/日向原告支付从起诉之日至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、本案受理费由被告负担。事实与理由:2017年11月3日原告与被告广西圣业房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告广西圣业房产公司购买位于广西博白县，总价款为530058元，同时约定被告广西圣业房产公司应当在2017年9月8日前将经竣工验收合格并办理竣工验收备案的商品房交付原告使用，如被告未依约定期限将该商品房交付给原告，应按合同第十二条规定：“逾期超过60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金；逾期超过60天，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知诉讼之日起15日内退还买受人全部房款，并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房价款的2％支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之叁的违约金”承担违约责任。 合同签订后，原告依约定支付了首付款160058元给被告广西圣业房产公司，余款原告依照约定办理按揭贷款手续，银行已将400000元按揭贷款全额支付给被告。至此，原告已经按照合同约定履行全部付款义务，但被告未按合同约定将验收合格的房屋交付给原告使用，经原告多次催促未果。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 原告苏子珍在举证期限内提供的证据有: 1、原告身份证复印件、被告工商登记信息，证明原、被告主体适格； 2、商品房买卖合同，证明原、被告存在合法有效的商品房买卖合同关系，被告违反合同约定逾期交房的违约事实; 3、收据，证明原告向被告支付定金、首付款等的事实； 4、借款借据； 5、个人购房担保借款合同，证据4-5共同证明余款原告办理了银行按揭手续，银行已将剩余购房款支付给被告的事实； 6、认购书，证明原告认购被告商品房的事实。 7、手机短信、微信聊天记录，证明被告承诺于2017年9月8日及2018年1月30日交付商品房。 被告广西圣业房产公司辩称：被告同意继续履行合同，但原告逾期交房是由于其他客观原因造成的，根据《商品房买卖合同（预售）》的有关约定，被告可以顺延天数延期交付房屋并不构成违约，原告请法被告支付违约金没有事实依据和法律依据。 被告广西圣业房产公司在举证期限内提供的证据有: 1、《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原、被告签订合同是双方真实意思表示； 2、《气象资料》一份，证明被告依《商品房买卖合同（预售）》延期交房可以免责的事实； 3、《因特殊原因停工时间统计表》一份，证明被告依《商品房买卖合同（预售）》约定延期交房可以免责的情形和事实； 4、《圣业一品华府住宅小区1#楼、2#楼、3#楼业主收房（已交物业费）统计表》壹份，证明被告于2018年8月1日起已具备实际(现实）交房条件。 5、商品房预售许可证，证明被告具有出售商品房的资质。 6、《关于请求解决我公司与广西建工集团联建公司因建设工程合同施工纠纷可能引发购房群众、民工集体上访群体事件的请示》； 7、《关于关于请求解决我公司与广西建工集团联建公司因建设工程合同施工纠纷可能引发购房群众、民工集体上访群体事件的情况说明》，证据5、6证明被告与广西建工集团联建公司产生纠纷是导致被告延期交房的主要原因。 本院依职权调查收集的证据有： 博白县气象局出具的气象资料一份。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-5、6没有异议，原告对被告提供的5没有异议，对上述当事人无异议的证据，本院依法予以采信。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据7有异议，认为不能证明被告承诺于2017年9月8日及2018年1月30日交付商品房给原告。原告对被告提供的证据1、2、3、4、6、7有异议，认为证据1证据是被告提供的格式条款，是部分无效的；证据2没有显示是何人出具的，且与客观事实不符，该份资料的计算时间是从2015年开始，但是降雨天数应该按照签订合同时间到预订交房时间为准；证据3真实性有异议，是被告方自己制定的，且这份条例是有公告期的，况且政府已经给了充分时间被告做准备，这不属于特殊情况；证据4有异议，这是被告方自行制作的，证明目的有异议，不能认为部分业主交房就认定了房子符合交房条件；证据6、7不能作为被告延期交房的原因。原告对本院依职权调查收集的证据有异议，认为没有详细的气象数据；被告对本院依职权调查收集的证据没有异议。 本院认为，原告提供的证据7，反映了被告延期交房的原因及再次明确交房的具体时间等内容，具有客观真实性，本院依法予以采信。被告提供的证据1，有签订合同的日期、金额等具体内容，并经双方签字或盖章确认，具有客观真实性，本院依法予以采信；证据2，气象资料有具体内容，并经博白县气象局盖章确认，具有客观真实性，本院依法予以采信；证据3与证据相互佐证，本院依法作为参考的依据；证据4《圣业一品华府住宅小区1#楼、2#楼、3#楼业主收房（已交物业费）统计表》有具体的日期、缴费金额及收款人，具有客观真实性，本院依法予以采信。证据5、6被告与广西建工集团联建公司产生纠纷属于另外一个法律关系，与本案不具有关联性，本院依法不予采信。对本院依职权调查收集的证据，有具体内容，并经博白县气象局盖章确认，具有客观真实性，本院依法作为参考的依据； 本院经审理认定事实如下： 2017年11月3日，原告苏子珍与被告广西圣业房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：由原告向被告广西圣业房产公司购买位于广西博白县，总价款为530058元，被告应当在2017年9月8日前向原告交付商品房，逾期交付商品房的，除不可抗力外，逾期超过60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除通知送达之日起15日内退还已付全部房款，并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房价款的2％支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之叁的违约金。合同签订前，原告于2016年6月23日支付了定金50000元给被告，2017年3月27日、10月30日分别支付了30000元、80058元，原告合计支付了首付款160058元给被告广西圣业房产公司，余款原告依照约定办理按揭贷款手续，银行已将370000元按揭贷款全额支付给被告，被告没有按照约的期限定将商品房交付给原告。2018年12月4日原告向本院提起诉讼，请求处理。 另查明，原、被告通过微信聊天的方式，约定商品房的交付时间为2018年1月30日，属于双方对再次交付商品房的时间达成新的补充协议。 另查明，被告广西圣业房产公司系经工商行政管理部门核准登记的有限责任公司，经营范围包括：房地产开发、建筑材料、装饰材料购销。 又查明，从2017年11月3日签订《商品房买卖合同（预售）》至2018年1月30日，其中降雨量≥10.0毫米中雨及以上、风力≥10.8米/秒即6级以上、降雨量≥10.0毫米中雨及以上同时风力≥10.8米/秒即6级以上合计28天。 本院认为，一、关于原告请求继续履行合同的问题。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案原告苏子珍购买被告广西圣业房产公司位于广西博白县,双方形成商品房预售合同关系，原、被告的买卖行为是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。2017年11月3日原告、被告签订《商品房买卖合同（预售）》时约定：“被告逾期交付商品房超过60天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。”《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告按照约定支付了购房款，但被告未能于2018年1月30日前将商品房交付给原告，至原告起诉的2018年11月23日被告仍未将涉案商品房交付给原告，虽然被告逾期交付商品房天数超过60天，但原告根据合同约定请求继续履行合同合法有据，本院依法予以支持。 %1、关于原告请求被告支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告于2017年11月3日签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告支付了首付款160058元给被告广西圣业房产公司，余款原告依照约定办理按揭贷款手续，银行已将370000元按揭贷款全额支付给被告，原告已按照约定履行了合同义务，被告收到原告支付的购房款后，没有按照合同约定的期限于2018年1月30日前将商品房交付给原告，被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任。虽原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》时约定，逾期交付商品房超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之叁的违约金，但被告在逾期后采取措施加快施工进度，积极与原告进行沟通协调。为了维护房地产业的健康有序发展，结合本案实际，被告抗辩违约金每日按万分之三计算过高理由充分，应以支持，本院依法调整违约金为每日按万分之二计算。本案从2018年1月30日至原告起诉之日2018年11月23日共293天，为被告延期交付商品房的实际天数，因此被告应支付违约金31061.40元（530058元×0.0002％×293天）给原告。原告请求被告支付违约金46592元过高，本院依法不予照准。关于原告请求从起诉之日起至实际交付商品房之日止每日按照159.02元（530058元×0.0003％）计算违约金的问题，由于涉案商品房至本案庭审之日的2019年10月8日被告仍未交付给原告，因此具体的交房日期尚未确定，原、被告亦未能就商品房的交付日期达成补充协议，本院依法确认被告从2018年11月24日至2019年10月8日止，每日按照106.01元（530058元×0.0002％）计算违约金给原告。之后的违约金，等涉案商品房实际交付后，原告可另行主张权利。 三、关于被告主张导致延期交付商品房的原因是遭遇不可抗力的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》时补充约定（附件十一）：如遇特殊原因，除双方同意协商解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交付房屋：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30个工作日内告知买受人。本案从2017年11月3日签订《商品房买卖合同（预售）》至2018年1月30日，其中降雨量≥10.0毫米中雨及以上、风力≥10.8米/秒即6级以上、降雨量≥10.0毫米中雨及以上同时风力≥10.8米/秒即6级以上合计28天，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的构成条件，因此被告主张导致交房逾期是遭遇不可抗力具有事实依据和法律依据，本院依法予以支持，但依法不予照准，应以本院确定的28天为准，即被告依法应予扣除的违约金为2968.32元（530058元×0.02％×28天）。两者相抵，被告还应支付违约金28093.08元（31061.40元－2968.32元）给原告。 综上所述，原告请求被告继续履行合同事实秦楚、理由充分，证据充足，本院依法予以支持；原告请求被告支付违约金符合法律规定，但应以本院依法确认的为宜；被告主张因不可抗力导致逾期交房符合法律的规定，但应以本院依法确认的为宜。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 1、原告苏子珍与被告广西圣业房地产开发有限公司于2017年11月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行； 2、被告广西圣业房地产开发有限公司支付违约金28093.08元给原告苏子珍； 3、被告广西圣业房地产开发有限公司从2018年11月24日至2019年10月8日止，每日按照106.01元计算违约金给原告苏子珍； 四、驳回原告苏子珍提出的其他诉讼请求。 本案受理费1322元（原告已预交），由被告广西圣业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  陈家辉 人民陪审员  陈 弘 人民陪审员  张小明 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  李小龙 书 记 员  秦 菱 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”。