河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初5055号原告：河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市涧**银川路与九都西路交叉口名门盛世**西南角。负责人：赵爱玲，该公司总经理。委托代理人：张国永、魏家珅，河南并智律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：崔爱敏，女，1971年10月6日出生，汉族，大专文化程度，河南省郏县人，第六冶金建设有限公司洛阳分公司员工，住洛阳市。原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司（以下简称：名门物业洛阳公司）诉被告崔爱敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名门物业洛阳公司的委托代理人魏家珅和被告崔爱敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告名门物业洛阳公司诉称，洛阳名门盛世小区位于洛阳市涧西区××与××交叉口。原告自2011年5月入驻该小区提供物业服务，期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系该小区3-4-1102室的业主，房产面积119.19平方米，物业服务费收费标准是每月每平方米1.28元，每月应缴纳物业服务费152.56元。但是自2014年12月1日至2018年12月31日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计7284.9元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日千分之三的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金2185.47元。经原告多次催要，被告拒不支付。原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7284.9元，违约金为2185.47元，合计9470.37元。2、判令被告承担本案诉讼费用。被告崔爱敏辩称，1、原告称其自2011年5月入驻名门盛世小区为业主提供物业服务，是极不负责的虚假谎言。2011年名门盛世小区还是一座主体没封顶的烂尾工程，远达不到上市销售的标准，何来物业服务？况且2013年11月名门盛世才通知购房者收房。试问名门物业夸大其词，欺骗法庭，其诚信度很使人怀疑其诉说的种种言词有多少是真的事实。2、原告以《前期物业服务协议》为挟持，逼迫业主就范的态度是不对的。原告与被告之间的前期物业服务协议，非业主与物业之间平等契约，是名门地产对业主收房时签的霸王条款。不签协议不交房。签了就是以物业为甲方的甲方利益合同，对于乙方的业主就是被动接受的合同。3、名门物业在具体服务中是有很大缺陷和不作为的地方的。本着公平、公正的契约精神，名门物业在物业费固定的情况下，提供给业主的服务是低于市场化服务水准的。国家规定三级的基础条件：小区封闭（至今没有封闭），有固定管理服务用房（在哪里），绿化率25%以上（在哪里），安保设施不健全，门禁系统形同虚设，门卫不负责任，外人不登记，外卖人员随便进入小区。一级的收费标准，三级的服务也达不到。4、原告的物业费收费标准从交房之始就备受争议，其执行的是洛阳市的物业价格标准还是郑州市的物价水准，很是疑惑？（原告的总公司在郑州）1.28元/平方米的物业费价格所包括的服务项目有哪些？其服务质量标准是什么，至今原告都没公示。且原告在业主委员会对其价格严重不满且多次交涉下仍一意孤行。对此请法院责成原告说明：一、每月每平方米1.28元物业服务费的构成项目有哪些？二、原告在业主委员会不同意物业服务费价格的前提下每年是怎么核定申报物业服务费价格的？《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第十条违约责任，第二项规定：“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求清退多收部分的费用”。原告在宣传栏内宣传，2018年度共有389户业主欠缴物业服务费。说明物业收费不合理，大家才有拒缴物业服务费的行动。5、《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第三条物业管理服务质量，第四项环境卫生规定：“2、垃圾日产日清”，自2013年11月交房以来，小区内建筑垃圾遍地都是，原告长期不清理，扬尘污染严重，直到2017年9月B座4单元楼道内垃圾成堆；第四项还规定：“3、根据小区实际情况消毒和灭虫除害”，一到夏季，小区内蚊虫乱飞，蟑螂、蛐蛐虫经常在室内出现，公共区域不消杀，很多家都出现蟑螂了。地下室内排水沟发出的恶臭味令人作呕，环境真是恶劣，请法官现场考察。6、小区绿化面积过小，远达不到名门物业申核物业费时所呈报的3116平方米的基数，严重存在物业服务费价格虚报审定条件。实际绿化面积不足500平方米。法官可以现场考察。7、物业是为业主服务的，可是自交房以来，很多家庭都遇到墙体裂缝、门窗问题、水管漏水等问题，至今还没有安排修理，试问法官，这样的服务质量能值每月每平方米1.28元？8、《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第三条物业管理服务质量，第二项共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理规定：“4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维护，属于小范围的，及时组织修复”，楼层的常闭式防火门，闭不上，有消防隐患。这个是原告巡查时发现不了吗？9、小区A座和B座的消防通道1—5楼步梯无应急照明灯，当停电时使上下楼人员极不安全，多次反应至今也没改正。10、B座六楼活动平台变成烟囱群，油烟机排放废气的场所，使B座靠北侧窗户不敢开窗，气味太呛人了。现状至今也没改正。11、《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第三条服务质量，第二项共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理，规定“6、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。”小区道路未修好就急着交房，使业主长达一年时间都不能正常进入，后经业主多次投诉才预以修整。12、小区业主水表质量不合格，长期使用，又逼着业主缴水费，否则就拆表、断水，原告多次电话威胁，被逼无奈情况下，被告把水费交了。明知是自己错误又拒不改正，长达七年之久，在业主投诉到市质检部门后才给更换了合格水表。请问这水费要怎么算？13、《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第三条服务质量，第三项公共秩序及交通秩序规定：“交通秩序良好，车辆停放有序”，自交房以来，小区非机动车无车棚，致使四季淋雨，风刮日晒，损坏车子无人过问，请问，这样的服务质量谁满意吗？14、《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第三条服务质量，第二项共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理规定“5、设备房保持整洁、通风，无跑、冐、滴、漏和鼠害现象”。B座单元下水主管道堵塞，时常返水。明知原因，长达两年至今也不给修好。滴、漏、跑、冐时常发生。15、小区商业部分的外围空间是公摊区域吗？若是，请问能给业主带来什么公益了吗？若不是，请告知业主，业主能负担这部分物业费吗？商业部分是小区公摊面积吗？是或不是商业租赁户缴物业费吗？他们这部分物业费是怎么出的？业主怀疑是转嫁到小区业主身上了？若没有，请原告给出说明。16、原告诉称物业服务费5871.6元有误，房产面积按81.26平方米计算有误。《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第四条物业服务费用，第二项收费面积标准规定：“未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准”。被告的房产证至今没有办理，因为房产面积有争议。应该按照合同面积计算物业费。17、《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第三条服务质量，第八项消防管理规定“1、消防设施设备定期巡查。”楼道内的消防箱损坏，而且没有灭火器，这事原告巡查了吗？服务质量达标吗？（照片拍摄于2019年10月22日）电动车都推到楼上，存在安全隐患。原告巡逻时都没有提出异议，也没有制止。难道这不是安全隐患？不是物业的管理范围吗？18、《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第十条违约责任，第一项规定：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。业主多次反映，原告都不改正，业主也多次上访，热心的业主为了改善居住环境奔走相告，给业主造成的经济损失和无法弥补的精神损失。物业未达到管理服务质量约定目标的，业主才拒缴物业费，请法官明察。最后陈述：被告是一名普通的老百姓，一辈子居住在这里，被告希望居住的环境安全、舒适，少些纷扰。被告请原告是为被告服务的，不是来威胁被告的。也希望与原告和睦相处，被告渴望公平、公正、和谐的社会。但从以上陈述中，可以看出原告不作为的事实存在，违约在先，希望法庭站在保护弱者的立场，驳回原告诉讼请求，并纠正原告挟持前期物业服务协议欺负业主的行为。当然业主也是对原告的工作还是部分认可的。本着以人为本，和谐社会的原则，双方协商解决物业费纠纷。原告应当减免或部分折扣物业费才是和业主达成谅解的最好途径。经审理查明，洛阳名门地产有限公司（以下简称：名门地产）系位于洛阳市涧西区××与××交叉口西南侧（角）“名门盛世小区”的开发商。原告是名门地产选聘为“名门盛世小区”提供前期物业管理服务的企业。2010年12月25日，名门地产（合同的甲方）与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“名门盛世”东至南昌路，南至丽春家园小区，西至银川路，北至九都路，建筑面积141695.22平方米区域内的商住房地产提供前期物业管理服务；……服务内容包括“1.物业共用部位的维修、养护和管理。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3.物业共用部位和相关场地的清结卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4.公共绿化的养护和管理。5.车辆停放管理。6.公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理。7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理”；……服务费用“本物业管理区域物业服务收费选择……1.包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……高层住宅每月每平方米1.35元……”。被告是“名门盛世小区”3（B座）-4（单元）-1102号的业主。2012年3月21日,原告（合同的甲方）在与被告（合同的乙方）签订《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中明确被告拥有的住宅的建筑面积为113.17平方米，并约定“……第二条物业管理服务的内容一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生1.本物业公共区域的清结、维护；2.本物业区域内生活垃圾的清理。四、公共秩序维护，1.协助业主委员会、社区、公安部门维护本物业内的公共秩序（但不含人身、财产保险、保管责任）；2.对小区内消防设施的检查工作；3.协助政府部门处理本物业内的突发事件；4.对车辆的行驶和停放秩序实施管理（不含保管责任）。五、绿化养护对管理区域内的绿化负责定期修剪、施肥、××虫害。六、房屋装饰装修管理……；七、物业档案管理。八、其他有偿服务。第三条物业管理服务质量一、房屋共用部位的维护和管理1.保持楼宇外观统一、整齐，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻；2.对房屋共用部位进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全；3.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时维护、维修。二、共用部位、共用设施设备的运行，维护和管理1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；2.建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；3.设施设备标志规范，责任人明确；4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划；5.设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；6.小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。三、公共秩序及交通秩序1.建立公共秩序维护的各项管理制度；2.交通秩序良好，车辆停放整齐有序；3.配合和协助公安机关维护本物业管理区域内的公共秩序。四、环境卫生1.环卫设施正常使用，有专职工作人员负责并明确责任范围；2.垃圾日产日清；3.根据小区实际情况进行消毒和灭虫除害；4.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时处理。五、绿化养护1.有专业人员实施绿化养护管理；2.草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物；3.花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；4.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；5.定期喷洒药物，××虫害。六、装修管理……。七、物业档案资料管理……。八、消防管理1.消防设施设备定期巡查；2.维护消防通道的畅通，并制定可行的消防应急预案。第四条物业服务费用一、乙方交纳费用时间：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中维修、更新、改造费用；不包括公共设施等维护所使用的水、电等费用）实行预交费制度，自开发商向业主下发的《交费通知书》规定的交房日期起计算物业服务费，每半年缴纳一次。每次缴费时间为期满前10个工作日内到物业服务中心前台缴纳。二、收费面积核算标准未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准，已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的建筑面积为准。三、收费标准高层住宅：1.28元/月，平方米，公寓：1.28元/月，平方米……。第五条、其他有偿服务费用……三、供水二次加压费用根据用（水）量据实分摊，二次加压供水水价为：标准价格（自来水公司，即市水务集团的收费价格）＋二次供水总能耗费用÷二次供水总量。……第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求清退多收部分的费用。三、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方、其他业主或物业使用人、访客造成损失的，乙方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金。第十一条其他事项……四、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决，或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向洛阳市人民法院起诉。……本协议自签定之日起生效，本小区成立业主委员会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效起自动终止”。此后，被告与小区内其他业主一同接受了原告提供的物业管理服务，却只缴纳了2014年11月30日前的物业服务费。此后，被告再未向原告交纳物业服务费。因被告的住宅迄今仍为取得《房屋所有权证》，依照原告与被告签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第四条二（项）的约定，即收费面积核算标准未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准，已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的建筑面积为准。自2014年12月1日起至2018年12月31日止，被告拖欠的物业服务费总金额应为7098.14元（2014年12月1日—2018年12月31日，期间经历过的时间为49个月，以《洛阳名门盛世前期物业服务协议》上载明的建筑面积113.17平方米×1.28元＝月应缴费144.86元，用月应缴费144.86元×49个月＝已拖欠物业服务费7098.14元）。此款虽经原告多次催要，被告至今仍未支付。以此欠费金额为计算违约金的基数，按照原告选择的比例计算，被告除应向原告补交拖欠的7098.14元物业服务费之外，需向原告支付的自2014年12月1日起至2018年12月31日止的违约金应为2129.44元（7098.14元×30%＝2129.44元）。另查明，名门盛世小区由2栋30层高层建筑组成，其中负1层到5层为商业，建筑面积63640.25平方米，6层到30层为住宅，建筑面积65079.61平方米。小区内实际拥有的“绿化面积”与由洛阳市涧西区物价管理办公室于2015年11月18日作出的，涧价收费备字[2015]007号《关于对河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司收费标准备案的函》中载明的“绿化面积3116平方米”差异甚大。由洛阳市质量技术监督局涧西分局于2018年11月19日作出的《关于业主投诉“名门盛世”小区水表未进行强制首检的检查情况汇报》的报告中显示：2018年10月24日，该分局接到市局（洛阳市质量技术监督局的简称）12365转发的“关于业主申述（举报）“名门盛世”小区使用的水表未按《中华人民共和国计量法》的规定进行强制首检”的投诉书。该分局于2018年10月30日受理并派出执法人员前往“名门盛世”小区进行现场检查和调查。经调查，据管理“名门盛世”物业的原告的负责人讲，该小区是2013年安装的水表，2014年开始使用，小区设计住户900户，实际用户816户，正常交费用户710户。执法人员现场检查时，原告未能提供小区使用的水表的相关检定检验证书或材料，原告的负责人承认：小区内使用的水表未进行过首检，因此无法提供水表的检定检验证书或材料。还查明，庭审中，原告自称，“名门盛世”小区每年的物业服务费的缴费率在40%左右，多数业主因为交房（条件缺失）及小区内绿地面积（未达到规划要求）等问题拒交物业服务费。本院认为，原告与被告签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效之合同。被告在原告提供了物业管理服务的同时，也应履行按期足额交纳物业服务费的义务。被告未履行按期足额交纳物业服务费的义务，原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉求，本院予以支持。但原告在被告尚未取得房屋权属证书之前，以超出双方在《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中约定的住宅建筑面积计算所得的欠费金额，违反了双方在《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中的约定，本院予以据实纠正，即按前述已查明的欠费金额确认被告应当补交的物业服务费欠费金额。原告要求被告支付违约金的诉求，因其提供的物业管理服务确实存在夸大小区内“绿化面积”、未对小区业主使用之水表进行检定检验，单方面提高计收物业服务费建筑面积等瑕疵，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告崔爱敏于本判决生效后十日内向原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司支付自2014年12月1日起至2018年12月31日止的物业服务费7098.14元。以上付款义务若逾期不履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告崔爱敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  丁继军二〇一九年十二月二十日书记员  闫帅辉