广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初1499号 原告：中国农业银行股份有限公司田东县支行，住所地广西田东县平马镇东宁西路**。统一社会信用代码：914510222006635709。 负责人：任得让，行长。 委托诉讼代理人：何世明，男，1968年7月10日出生，壮族，该行风险部经理，住广西田东县。 委托诉讼代理人：梁炳献，男，1964年12月13日出生，壮族，该行职员，住广西田东县。 被告：黄丹，女，1990年2月4日出生，壮族，个体工商户，住广西田东县林逢镇福兰村那坡屯****，现住广西田东县。 被告：何建雄，男，1972年5月22日出生，汉族，个体工商户，住广西田东县平马镇南华路**，现住广西田东县。系被告黄丹的配偶。 被告：广西田东福润房地产开发有限公司。。。住所地：广西田东县平马镇广场大道北段福润&bull花园里销售中心 法定代表人：崔继国，总经理。 委托诉讼代理人：潘宝德，广西金狮律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司田东县支行（以下简称“农行田东县支行”）与被告黄丹、何建雄、广西田东福润房地产开发有限公司（以下简称“福润房地产公司”）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年8月7日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理?原告农行田东县支行的委托诉讼代理人梁炳献,被告黄丹、何建雄，被告福润房地产公司的委托诉讼代理人潘宝德到庭参加诉讼?本案现已审理终结。 原告农行田东县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除45020120140082794号《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》；2、判令被告黄丹、何建雄立即偿还原告贷款本金1217159.44元及利息20074.83元（利息暂计至2019年5月30日，2019年5月30日起的利息按原合同规定另计直到偿清为止），本息合计1237234.27元；3、判令被告广西田东福润房地产开发有限公司承担连带偿还责任；4、判令原告对该借款合同项下的抵押担保财产享有优先受偿权；5、判令三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告黄丹于2014年12月25日与原告签订个人购房担保借款合同，合同主要约定：借款额度133万元；借款用途:购房；贷款采用阶段性保证担保+抵押的担保方式，由广西田东福润房地产开发有限公司提供阶段性担保。被告黄丹、何建雄是夫妻关系，该笔贷款是其夫妻关系存续期间的共同债务，因此负有共同偿还义务，贷款以被告黄丹、何建雄共同购买房产设定抵押，先办理房屋抵押预告登记，待取得房产证后再办理正式抵押登记，房屋抵押预告登记证明书：东房预证字第00009393号。在被告黄丹、何建雄办妥房屋抵押预告登记手续后，原告根据合同条款约定于2015年1月9日足额将133万元贷款发放给被告，并约定：到期日期2040年1月8日；还款方式等额本息还款。贷款发放后，被告黄丹未能按照合同约定按时还款，目前已逾期期数5期，逾期天数达140天。至2019年5月30日尚欠贷款本金1217159.44元，利息20074.83元（利息暂计2019年5月30日，2019年5月30日以后的利息继续按原合同规定另计至偿清为止），本息合计1237234.27元。经原告催收人员多次催收未果。原告认为，借贷双方签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，合同双方均应依照合同之约定享有和履行自己的权利和义务，被告未按期向原告清偿贷款本息，已构成了严重违约，根据《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》第十一条11.4的规定，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放借款。为此，原告诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告黄丹、何建雄共同答辩称：想知道是本案是农行提起诉讼还是福润公司提起诉讼，如果是农行田东县支行起诉的话，其没有欠农行什么钱，其只是还欠农行3千多元没有还。如果是福润公司起诉的话，其确实还欠福润房地产公司5万多元，这个钱被告已和福润房地产公司沟通好，2019年8月底就还清，被告过后会去农行田东县支行核实所欠贷款的具体数额，银行所扣的钱是利息还是本金或者罚息。 被告福润房地产公司答辩称：1、同意原告的第一项诉讼请求即解除原告与被告黄丹、何建雄、福润房地产公司的《个人购房担保借款合同》；2、请法院核实被告黄丹、何建雄所欠借款本金数额及利息，提供每月还款明细；3、请求法院确定被告广西田东福润房地产开发有限公司的担保顺序和相应份额。原告要求福润公司承担连带责任，应该先处置被告黄丹和何建雄的房屋，剩余部分再由福润公司承担连带责任。 原告农行田东县支行围绕起诉讼请求依法提交了下列证据：1、《身份证复印件》，证明借款人、抵押人的身份信息；2、《结婚证复印件》，证明借款人、抵押人的身份关系；3、《个人信贷业务申请表》，证明被告黄丹向原告申请贷款的事实；4、《贷款谈话记录》，证明被告黄丹向原告申请贷款的事实；5、《个体还款承诺书》，证明担保（抵押）人共同还款的事实；6、《商品房买卖合同》，证明被告贷款买房的事实；7、《个人购房担保借款合同》，证明2014年12月25日原告与被告黄丹签订《中国农业银行股份有限公司农户贷款借款合同》，原告与借款人存在借贷法律关系，抵押人担保的法律关系的事实；8、《抵押证明材料》，证明被告买卖合同登记备案的事实；9、《抵押证明材料》，证明东房预字第00009393号的事实；10、《抵押证明材料》，1448号有价证券抵（质）押凭证；11、《抵押证明材料》，证明被告同意房产抵押承诺的事实；12、《销售发票》，证明被告买房的事实；13、《贷款发放通知单》，证明2015年1月9日原告按约向被告黄丹发放了133万元贷款的事实；14、《个人借款凭证》，证明2015年1月9日原告按约向被告黄丹发放了133万元贷款的事实；15、《债务逾期催收通知书》，证明原告向被告黄丹下发债务催收通知书及短信催收的事实；16、《贷款提前到期通知书》，证明原告向被告通知要提前收回贷款的事实；17、《贷款本息清单》，证明借款人尚欠的贷款本息；补充证据1《黄丹还款明细清单（2015年2月9日至2019年8月30日）》，证明被告黄丹逾期还款，原告依合同约定扣划被告福润房地产公司保证金用于偿还贷款；补充证据2《保证金账户分户账》，证明原告于2018年12月31日、2019年6月27日、2019年8月30日扣划被告福润房地产公司保证金共计59590.8元的相关情况。 被告黄丹、何建雄没有证据提交。 被告福润房地产公司补充提交证据：1、《保证金支付回单》，证明被告福润房地产公司于2019年6月27日被原告扣划保证金42282.68元；2、《保证金支付回单》2份，证明被告福润房地产公司于2018年12月31日被原告两次扣划保证金共计13201.63元；3、合同编号：东房银合字（2014）07号《一手房贷款业务银企合作协议》，证明原告依据双方约定扣划被告保证金的事实。 本院依法组织当事人进行证据交换和质证。本案当事人对对方当事人所提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年10月27日，被告黄丹与被告福润房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告黄丹出资购买田东县城市春天东面福润•花园里第2幢X单元20号楼房，合同还约定买受人签署合同时交纳首期款，首期款共占全部房价的30%，计57万元，余款占全部房款的70%，计133万元，由买受人向银行申请按揭。2014年12月3日，被告黄丹向原告农行田东县支行申请购房按揭贷款133万元。同日，被告何建雄作为被告黄丹的配偶，在原告农行田东县支行的《个人购建房贷款共同还款人确认书》上签名、摁印，承诺及声明已充分了解借款人的借款用途，以及其偿还贷款能力、信用，并自愿作为借款人归还银行贷款的共同还款人，承担不可撤销的共同还款责任。 2014年11月25日，原告农行田东县支行（甲方）与被告福润房地产公司（乙方）签订合同编号：东房银合字（2014）07号《一手房贷款业务银企合作协议》，协议主要约定，乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账户中划收相关款项等等。 2014年12月25日，原告农行田东县支行（贷款人）与被告黄丹（借款人、抵押人）、何建雄（抵押人）、福润房地产公司（保证人）共同签订了合同编号45020120140082794《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，合同主要条款约定:被告黄丹向原告贷款133万元；贷款期限从2014年12月25日起至2039年12月24日止，共300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款用途用于支付购买田东县城市春天东面福润·花园里小区2幢X单元20号房的购房款；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定；贷款偿还方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款担保采用阶段性保证+抵押；被告福润房地产公司作为保证人为本次借款提供阶段性保证担保，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务；贷款人依照法律法规规定或者本合同约定，对保证人行使抵销权或扣划相关款项的，所抵销的债务及抵充顺序或扣划相关款项，由贷款人确定，双方另有约定的除外；抵押人以贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保,担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同还约定了违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同还对贷款的发放、争议解决等条款进行了约定。 2015年1月7日，原告与被告黄丹、何建雄到田东县房产管理所办理了田东县城市春天东面福润·花园里小区2幢X单元20号房预购商品房抵押权预告设立登记手续，并取得预告登记证书（证号：**预字第**）。 2015年1月9日，原告依约向被告黄丹指定账户发放了贷款133万元。同时，原告出具《贷款发放通知单》及《借款凭证》，载明：借款日期2015年1月9日，到期日期2040年1月8日；还款方式等额本息还款；还款周期为一个月，还款对应日为9日；正常执行利率为年利率6.15%，逾期执行利率为年利率9.225%。 发放借款后，被告黄丹开始如期还款，但从2015年6月起，被告黄丹一直出现逾期，经原告催收，被告黄丹尚能补足还款。自2018年7月起被告黄丹开始逾期，经原告催收，被告黄丹、何建雄仍未能还款。原告遂于2018年12月31日扣划被告福润房地产公司保证金13201.63元，于2019年6月27日扣划保证金42282.68元，于2019年8月30日扣划保证金4106.49元，总计59590.8元。 故原告诉至本院，提出如上诉讼请求。 另查明，2019年11月29日，原告再次扣划被告福润房地产公司保证金6742.08元。截至2019年12月28日，被告黄丹尚欠原告农行田东县支行贷款本金1186224.57元，利息4843.75元、罚息17.35元。截至2019年12月28日，原告农行田东县支行累计扣划被告福润房地产公司保证金66332.88元。 再查明，被告黄丹、何建雄贷款所购田东县城市春天东面福润·花园里小区2幢X单元20号楼房至今未办理不动产权证书和抵押登记。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原、被告双方于2014年12月25日签订的合同编号45020120140082794《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，有双方当事人的签名盖章，形式要件具备，订立程序合法，合同成立。合同内容系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。 一、关于合同解除问题。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告黄丹、何建雄已逾期8期以上未偿还原告贷款本息，经原告催告后，被告黄丹、何建雄仍未履行。被告黄丹、何建雄逾期未还款的行为符合前述法律规定的合同解除的情形，同时亦符合《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》的约定，因此，原告诉请解除合同编号45020120140082794《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告黄丹偿还贷款本息的主张，本院予以支持。被告何建雄作为被告黄丹的配偶，在原告农行田东县支行的《个人购建房贷款共同还款人确认书》上签名、摁印，自愿作为被告黄丹归还银行贷款的共同还款人，承担不可撤销的共同还款责任，因此，被告何建雄应对被告黄丹的上述债务承担连带偿还责任。 二、关于原告农行田东县支行要求依法对被告黄丹、何建雄提供的抵押物在处置变现后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。 虽然涉案房屋在房产管理部门办理了商品房抵押预告登记手续，但预购商品房上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告农行田东县支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。而且，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”由此可见，不动产未办理抵押登记，抵押权未设立。由于“预告登记”并不等同于“物权登记”，故原告只有办理了抵押权登记后，才可对涉案房屋享有优先受偿权，但涉案房屋至今未办理抵押权登记，因此，原告农行田东县支行要求对被告黄丹、何建雄提供的抵押物即田东县城市春天东面福润·花园里小区2幢X单元20号楼房处置变现后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，因与相关法律规定不符，本院不予支持。 三、关于原告农行田东县支行要求被告福润房地产公司为被告黄丹、何建雄欠原告贷款本息承担连带偿还责任的问题。 原告农行田东县支行与被告福润房地产公司签订的合同编号45020120140082794《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》及合同编号东房银合字（2014）07号《一手房贷款业务银企合作协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。因被告黄丹违反合同约定逾期未偿还借款本息，原告按照合同约定宣布贷款本息全部提前到期。因被告福润房地产公司系承担阶段性保证责任的保证人，应按照上述合同中有关阶段性保证的约定，在原告取得涉案住房的抵押权登记证明前，对被告黄丹、何建雄在本案中的债务应承担保证责任。由于涉案房屋至今未能办理抵押登记，故被告福润房地产公司辩称应先处置抵押财产后承担保证责任的辩解理由，本院不予支持。被告福润房地产公司在承担保证责任后，有权向被告黄丹、何建雄追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司田东县支行与被告黄丹、何建雄、广西田东福润房地产开发有限公司于2014年12月25日签订的合同编号45020120140082794《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》； 二、被告黄丹、何建雄自本案判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司田东县支行偿还借款本金1186224.57元及利息4843.75元、罚息17.35元（利息、罚息暂计至2019年12月28日，2019年12月29日起至实际清偿本金之日止期间的利息、罚息按合同编号45020120140082794《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》约定另计），合计1191085.67元； 三、被告广西田东福润房地产开发有限公司在被告黄丹、何建雄取得涉诉房屋即田东县城市春天东面福润·花园里小区2幢X单元20号楼房（田东县城市春天东面福润花园里第2幢20号）的不动产权属证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司田东县支行为抵押权人的抵押登记手续前，对本案判决第二项确定的债务承担连带偿还责任； 四、被告广西田东福润房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告黄丹、何建雄追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司田东县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利。 案件受理费15936元，减半收取计7968元，由被告黄丹、何建雄、广西田东福润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项法院诉讼费专户开户行：农行百色分行营业部账号：60×××97）。 审判员 龙 彪 二〇一九年十二月三十日 书记员 张海东