山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7359号 原告：郭毅，男，1982年11月4日出生，汉族，住济南市。 原告：纪云鹏，男，1982年5月15日出生，汉族，住济南市。 被告：济南农村商业银行股份有限公司历城支行，住所地济南市。 负责人：李辉，行长。 委托诉讼代理人：杜骅宴，山东众成（清泰）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩，山东众成（清泰）律师事务所律师。 被告：都军旗，男，1983年7月5日出生，汉族，住济南市。 第三人：郑礼苗，1991年7月3日出生，汉族，住山东省。 委托诉讼代理人：郑礼玲，系郑礼苗姐姐，住济南市。 原告郭毅、纪云鹏与被告济南农村商业银行股份有限公司历城支行（以下简称农商银行历城支行）、被告都军旗执行异议一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告郭毅、纪云鹏，被告农商银行历城支行的委托诉讼代理人杜骅宴，被告都军旗到庭参加了诉讼。案件审理过程中，本院依法追加郑礼苗作为本案第三人参加诉讼，并于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告郭毅、纪云鹏，被告农商银行历城支行的委托诉讼代理人杜骅宴，被告都军旗，第三人郑礼苗的委托诉讼代理人郑礼玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭毅、纪云鹏向本院提出诉讼请求：1.请求法院立即停止对济南市历城区北园大街26号C房屋的拍卖，异议标的为十八万元；2.请求法院判决确认原告和郑礼苗于2015年1月20日签订的关于承租济南市历城区xx房屋的《租赁协议》合法有效；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月30日，原告和郑礼苗签订了关于承租济南市历城区xx房屋的《租赁协议》，租期为10年。后郑礼苗又将济南市历城区xx房屋卖给了郑礼玲，郑礼玲又转卖给被告都军旗。2018年8月28日，被告都军旗因为金融借款合同纠纷被被告农商银行历城支行起诉，后经审理作出（2018）鲁0112民初xx号民事判决，判决被告都军旗归还被告农商银行历城支行的借款本金和利息，并将济南市历城区xx房屋作为抵押财产进行拍卖抵债。原告向法院提交了执行异议申请书和相应的证据。后法院作出（2019）鲁0112执异xx号执行裁定，驳回了原告的异议申请。综上，原告认为法院拍卖济南市历城区xx房屋严重侵害了原告的合法权益，现提起诉讼。 被告农商银行历城支行辩称，被告农商银行历城支行与被告都军旗借款合同纠纷一案已经济南市历城区人民法院审理并作出（2018）鲁0112民初xx号民事判决，判决被告都军旗偿还借款本金及所有利息，对都军旗提供抵押担保的位于济南市历城区xx房屋申请法院进行拍卖、变卖，并对所得价款优先受偿。因都军旗未履行生效判决，被告向法院申请强制执行。因此，被告农商银行历城支行对涉案房屋依法享有抵押权并对房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。其次，纪云鹏、郭毅对涉案房屋享有的承租权是否具有合法性和真实性有待进一步核实确认，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（二）该权利的合法性与真实性。以及第三十一条第二款的规定，人民法院应驳回其异议。最后，根据“买卖不破租赁”原则，涉案房屋的买卖或者拍卖并不影响承租人对该房屋享有的承租权，故该承租权不能排除执行。综上，涉案房屋是否存在真实合法的租赁关系尚不确定，有待法院进一步调查核实。即便存在真实的租赁关系，被告农商银行历城支行向法院申请强制执行涉案房屋，也不影响涉案房屋的租赁关系，不会影响原告纪云鹏、郭毅对涉案房屋享有的承租权。因此，原告提出的异议不能排除对涉案房屋的执行，人民法院应驳回其起诉。 被告都军旗辩称，被告都军旗并不知原告与第三人之间的租赁关系，即使原告是涉案房产的承租人，但并非是房产的所有人，原告并没有与被告都军旗达成租赁协议，也没有向被告都军旗支付过租赁费。根据法律规定，被告农商银行历城支行申请对涉案房屋进行拍卖没有侵害原告的利益，因此原告主张的拍卖行为损害了其利益，无法律依据，应依法予以驳回。被告都军旗作为被执行人，已经向被告农商银行历城支行说明了情况，双方都认为拍卖行为并未侵害原告的任何权利。另原告主张其2015年1月30日与郑礼苗签订的对于涉案房屋的《租赁协议》，租赁期为十年，但该《租赁协议》的签订时间并非是2015年1月30日，而是原告为了阻止对涉案房屋进行拍卖虚假补签的。 第三人郑礼苗述称，郑礼苗和原告郭毅、纪云鹏之间的租赁关系是真实的，根据相关法律规定，买卖不破租赁。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定： 2018年8月28日，农商银行历城支行以都军旗为被告向本院提起金融借款合同诉讼。2018年12月27日，本院作出（2018）鲁0112民初xx号民事判决，判决内容如下：一、都军旗于本判决生效之日起十日内偿还济南农村商业银行股份有限公司历城支行借款本金1780318.53元及截至2018年6月21日的借款利息11850.58元，合计1792169.11元；二、都军旗于本判决生效之日起十日内支付济南农村商业银行股份有限公司历城支行以剩余借款本金1780318.53元为基数，自2018年6月22日起至实际给付之日止，按月利率9.499995‰（6.33333‰×1.5倍）计算的逾期利息；三、都军旗于本判决生效之日起十日内支付济南农村商业银行股份有限公司历城支行律师费11201元；四、济南农村商业银行股份有限公司历城支行有权对都军旗提供抵押担保的位于济南市历城区xx房屋申请法院进行拍卖、变卖，并对所得价款在上述第一、二、三项判决确定的范围内优先受偿。五、驳回济南农村商业银行股份有限公司历城支行的其他诉讼请求。该判决作出后，农商银行历城支行及都军旗均未在法定期限内提起上诉。 （2018）鲁0112民初xx号民事判决发生法律效力后，因都军旗未能履行该判决中确定的给付义务，农商银行历城支行于2019年1月18日以都军旗作为被申请人向本院申请执行。本院经审查后立案受理,并依法在涉案房屋处张贴拍卖公告，对都军旗名下位于济南市历城区xx房屋进行拍卖。执行过程中，郭毅、纪云鹏以其系涉案房屋的承租人为由向本院申请中止执行对涉案房屋的拍卖。本院经审查后，依法作出（2019）鲁0112执异xx号执行裁定，裁定驳回郭毅、纪云鹏的执行异议申请。郭毅、纪云鹏因不服该裁定，向山东省济南市中级人民法院申请复议。2019年7月4日，济南市中级人民法院作出（2019）鲁01执复xx号执行裁定，裁定撤销（2019）鲁0112执异xx号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院受理并经审查后，于2019年7月29日作出（2019）鲁0112执异xx号执行裁定，裁定驳回郭毅、纪云鹏的异议请求。 另查明，都军旗自郑礼玲处购得济南市历城区xx房屋，双方签订的《房屋买卖合同》中载明郑礼玲将涉案房产以100万元的价格出售给颜昭辉、都军旗，颜昭辉、都军旗向郑礼玲支付80万元作为购房定金；该《房屋买卖合同》的补充条款中载明涉案房产有租赁，详见租赁合同，双方协商余款贰拾万元颜昭辉、都军旗可用同等价值车辆抵冲，期限为一个月，房产交易面积以产证图纸划红线以内为准。此房产为颜昭辉出资购买，落于都军旗名下，颜昭辉有此房产的所有权及处置权，都军旗应无条件配合。后都军旗于2016年12月1日取得济南市历城区xx房屋的不动产权证书,该产权登记证书中载明历城区xx房屋的所有人系都军旗，该房屋由都军旗单独所有。 案件审理过程中，郑礼玲当庭陈述：“我于2016年自郑礼苗处购得历城区xx房屋，购买涉案房屋时知晓郭毅、纪云鹏系涉案房屋的承租人。后我又将涉案房屋出卖给都军旗、颜昭辉，并在《房屋买卖合同》中注明涉案房屋有租赁，向都军旗、颜昭辉进行了告知。当时颜昭辉买房子的时候少付了我20万元房款，所以房屋卖给他们后，郭毅、纪云鹏还是将租金打给我。当时颜昭辉给我打欠条的时候，都军旗是知道这个事情的。” 郭毅、纪云鹏围绕其诉讼请求向本院提交如下证据： 1.《租赁协议》复印件1份、郑礼苗对涉案房屋的原房产证复印件1份。拟证明郭毅、纪云鹏系于2015年1月20日承租的涉案房屋。 2.郑礼苗与郭毅、纪云鹏补签的《租赁协议》原件1份。拟证明郭毅、纪云鹏与郑礼苗之间存在房屋租赁关系，郑礼苗亦予以认可。 3.颜昭辉的证人证言1份、光盘1份。拟证明对郭毅、纪云鹏承租涉案房屋的事实颜昭辉和都军旗是明知的。 农商银行历城支行质证认为，证据1均系复印件，对其真实性不予认可，涉案房屋现登记在都军旗名下，郑礼苗的原房产证已经失效；证据2的《租赁协议》的签订时间是2019年9月5日，此时涉案房屋的所有人系都军旗，郑礼苗无权对涉案房屋进行处分，该租赁协议无效，郭毅、纪云鹏的补签租赁协议的行为更证明了其主张的原租赁关系根本不存在；无法判断证据3的真实性，未见过颜昭辉本人，亦未有颜昭辉的签名，不清楚都军旗购买涉案房屋的过程。 都军旗质证认为，对证据1中《租赁协议》的签订时间有异议，即使郭毅、纪云鹏跟原房屋所有人有租赁协议，但是在我购买房屋之后，承租人应当与涉案房屋的实际所有人重新签订租赁协议，但是至今未收到过郭毅、纪云鹏支付的房租，亦未与其签订租赁合同；证据2系事后补签的，对其法律效力不予认可；证据3中颜昭辉所述不实，并非是因为购房政策不允许而将涉案房屋登记在我名下，而是因为颜昭辉已经进入黑名单无购房权限，将涉案房屋登记到我名下后，颜昭辉向农商银行历城支行办理了房屋抵押贷款。当时购买涉案房屋时我只是负责签字，涉案房屋是否存在租赁我并不知晓。 郑礼苗质证均无异议。 都军旗围绕其答辩意见向本院提交如下证据： 1.鲁（2016）济南市不动产权第xx号不动产权证书复印件1份。拟证明都军旗对涉案房屋依法享有所有权。 农商银行历城支行、郭毅、纪云鹏、郑礼苗质证均无异议。 农商银行历城支行围绕其答辩意见向本院提交如下证据： 1.（2018）鲁0112民初xx号民事判决书1份。拟证明农商银行历城支行与都军旗之间存在真实的借贷关系，且农商银行历城支行对涉案房屋依法享有优先受偿权，农商银行历城支行依据该民事判决有权向历城区人民法院申请强制执行。 郭毅、纪云鹏、都军旗质证均无异议，郑礼苗质证认为，不清楚上述借贷关系。 郑礼苗围绕其陈述意见向本院提交如下证据： 1.郑礼苗与颜昭辉、都军旗签订的《房屋买卖合同》复印件1份。拟证明颜昭辉、都军旗购买涉案房屋时对该涉案房屋上有租赁关系是明知的。 郭毅、纪云鹏质证均无异议。农商银行历城支行质证认为，不清楚租赁合同及租赁关系是否真的存在。都军旗质证认为，对《房屋买卖合同》的真实性无异议，但是我仅负责在《房屋买卖合同》上签字，并未阅读合同的全部内容，具体的事宜均由颜昭辉进行办理的。 对于双方当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：郭毅、纪云鹏提交的证据1中均系复印件，不符合证据的三性标准，本院不予采信；证据2系郑礼苗与郭毅、纪云鹏于2019年9月5日后补签订形成的，无法证明郭毅、纪云鹏提交的2015年1月20日《租赁协议》的真实性及有效性；证据3中颜昭辉出具的书面说明系证人证言，但证人颜昭辉未出庭陈述并接受双方当事人的当面质询，故对其出具的情况说明本院不予采信，该证据亦无法证明都军旗对涉案房屋存在租赁关系系明知的。都军旗提交的证据1虽系复印件，但对其真实性各方均无异议，本院予以采信，该证据能够证明都军旗已于2016年12月1日取得涉案房屋的所有权。农商银行历城支行提交的证据1能够证明农商银行历城支行与都军旗之间存在真实的借贷关系，且农商银行历城支行对涉案房屋依法享有优先受偿权。郑礼苗提交的证据1虽系复印件，但对其真实性各方均无异议，本院予以采信，该证据仅能够证明其将涉案房屋出卖给颜昭辉、都军旗的事实，无法证明都军旗对郭毅、纪云鹏系涉案房屋的承租人是明知的。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，必须依法进行登记，未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。本案中，鲁（2016）济南市不动产权第xx号不动产权证书与郑礼苗提交的《房屋买卖合同》之间相互佐证，能够证明都军旗系济南市历城区xx屋的登记所有权人，故农商银行历城支行基于其与都军旗之间的借贷关系按照（2018）鲁0112民初xx号民事判决中的判决事项向历城区人民法院申请对涉案房屋进行拍卖，符合法律规定。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，郑礼玲虽陈述其在将涉案房屋出卖给颜昭辉、都军旗时已经对房屋的租赁情况进行了告知，涉案房屋所有权转移后其向纪云鹏、郭毅收取租赁费系折抵剩余购房款，但是《房屋买卖合同》中并未载明承租人信息，亦未约定在涉案房屋所有权转移后由承租人向郑礼玲支付房屋租赁费折抵剩余购房款，且都军旗对上述事实亦不予认可，对其陈述本院不予采信。纪云鹏、郭毅虽主张其二人于2015年1月20日自郑礼苗处租赁涉案房屋，对涉案房屋依法享有租赁权，但是并未提交合法有效的《租赁协议》及其他确切证据予以证明，对其主张本院亦不予采信。综上，依据现有证据及审理查明的事实，不足以认定纪云鹏、郭毅对涉案房屋依法享有租赁权，故本院裁定拍卖涉案房屋并无不当，纪云鹏、郭毅要求停止对济南市历城区xx房屋进行拍卖的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于纪云鹏、郭毅要求确认其与和郑礼苗于2015年1月20日签订的《租赁协议》合法有效的诉讼请求，因其未提交证据原件，无法证明其真实性，对其此项诉讼请求本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回郭毅、纪云鹏的诉讼请求。 案件受理费3900元，由郭毅、纪云鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高 峰 人民陪审员  王淑燕 人民陪审员  张 岩 二〇一九年十二月八日 书 记 员  王百丽