河南省项城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫1681民初5441号 原告：李高亮，男，1984年7月19日出生，汉族，住项城市。 委托诉讼代理人：李学富（系李高亮之父），住项城市。 委托诉讼代理人：李钢，河南平原律师事务所律师。 被告：项城市福德置业有限公司，住所地：项城市西大街路南（人民会堂**）。 法定代表人：黄东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈洪亮，项城市义正法律服务所法律工作者。 原告李高亮与被告项城市福德置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李高亮及其委托诉讼代理人李学富、李钢，被告项城市福德置业有限公司的委托诉讼代理人陈洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李高亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金971000元（自逾期交房之日起至2019年10月4日），并自2019年10月5日计算至实际交付房屋之日止；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年12月29日，原、被告签订了两份《商品房买卖预售合同》，约定原告购买被告预售的位于项城市中心广场的048号、049号门面房商铺，048号总房款为1365673元，049号总房款为1364815元；被告应当在2016年6月30日前，将具备“该商品房经验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之三支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今没有达到合同第八条的交付条件。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。 被告项城市福德置业有限公司辩称，本案双方签订合同后，没有按期交房并非被告故意违约，双方签订合同后，因客观情形发生重大变化，致使该项目停工，但在该项目停工后被告已积极履行义务，通知原告及所有购房业主，并公开在醒目位置发布告示，依据合同第八条规定，可以认定为双方对该合同交房时间据实予以顺延；因双方所签订的合同系商品房预售合同，因此对该合同内容只是一个预先洽谈事宜，被告认为被告的行为不存在违约之处，对原告主张的违约金依法不应当予以支持。原告诉请要求履行合同让被告履行交付房屋义务，但由于实际建筑面积和原设计有所改变，因消防设施致使原设计有所改变，如原告能补足面积差额后，达到交房条件之后被告愿意交付房屋，目前不具备房屋交付条件。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月29日，原告李高亮与被告项城市福德置业有限公司签订《商品房买卖（预售）合同》两份，约定原告购买被告预售的，位于项城市中心广场广场大厦******房和**房，该两套商品房的用途为商业，并对面积、价款、付款方式及期限、交房期限、违约责任等进行约定。048号房总价款为1365673元，049号房总价款为1364815元，交房期限均为2016年6月30日前，房屋需依照国家和地方人民政府的规定，经验收合格并符合合同约定标准。 被告逾期交房的违约责任均为：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。交接条款均为：商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应出示合同规定的证明文件并签署房屋交接单；自被告通知收房之日起的30天后（通知方式包括电话、邮件、挂号信等方式），原告未能办理收房手续的，则视为已经收房。合同签订当日，原告将案涉两套房屋的总价款均交付给被告，被告向原告出具收据。诉讼过程中，被告称案涉建筑工程至今未经竣工验收合格，达不到交付标准。案涉两套房屋均已取得商品房预售许可证。 本院认为，原告李高亮与被告项城市福德置业有限公司签订两份《商品房买卖（预售）合同》，约定原告向被告购买的两套房屋当时尚未建成，双方签订的实际是商品房预售合同，本案案由应为商品房预售合同纠纷。案涉两份商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点为：一、原告要求被告继续履行合同约定的交房义务是否应当获得支持？二、原告要求被告支付逾期交房违约金是否应当获得支持？ 关于原告要求被告继续履行合同约定的交房义务是否应当获得支持。原告作为买受人已经按照合同约定交付全部购房款，被告作为出卖人应当按照合同约定期限向原告交付符合法定及约定条件的房屋，双方约定交房期限为2016年6月30日前，履行期限已经届满，但案涉建筑工程至今未经竣工验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款亦有相同规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，不因当事人的约定而免除或者改变，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的法定条件，不能以被告是否使用房屋而认定验收条件已成就，房屋已经验收，已符合法定交付条件。基于案涉建筑工程不符合法律规定的房屋交付使用条件，原告要求判令被告向其交付案涉房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。但被告应当积极履行合同义务，待案涉建筑工程经竣工验收合格，案涉房屋符合法定和约定交付条件，及时书面通知原告办理交接手续。待案涉房屋符合法定及约定交付使用条件，原告可另行主张交付房屋。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金是否应当获得支持。原告于合同签订当日已按照约定，将全部购房款交付给被告，双方约定交房期限为2016年6月30日前，被告最迟应于2016年6月29日向原告交付房屋。被告称并非故意违约，但被告并未提交证据证明不向原告交付房屋符合法定或约定延期交付条件，被告至今未向原告交付房屋已经构成违约。按照双方约定，被告逾期交付房屋已经超过90日，原告要求继续履行合同，被告应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。原告要求被告支付逾期交房违约金971000元（自逾期交房之日即2016年6月30日起计算至2019年10月4日止），并自2019年10月5日起至交付房屋之日止，每日按已交付购房款2730488元的万分之三即819.15元支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决如下： 一、被告项城市福德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李高亮支付自2016年6月30日起至2019年10月4日止的逾期交房违约金971000元，并自2019年10月5日起至交房之日止，每日支付违约金819.15元； 二、驳回原告李高亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13510元、保全费5000元，由被告项城市福德置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。 审 判 长  李景申 审 判 员  邓园园 人民陪审员  刘 丽 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  彭建翔 附： 主动履行案款账号： 户名：项城市人民法院 开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行 账号：16×××00 行号：1035509158018 （汇款时请标明案件号）