四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1621民初3610号 原告：罗洪春，男，1981年1月26日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告：李亚辉，女，1981年9月13日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：周维平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈伟，四川丘山律师事务所律师。 原告罗洪春、李亚辉与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗洪春、李亚辉，被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗洪春、李亚辉向本院提出诉讼请求：１．判令被告赔偿原告延迟交房违约金10914元［462452元×0.1‰×236天（2017年1月1日至2017年8月25日）］；２．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年签订《商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买位于岳池县，总价462452元。同时约定被告于2016年12月31日前向原告交房，交付时房屋应达到具备《消防验收合格证》、《住宅使用说明书》并取得建筑工程竣工验收备案书等条件，如因出卖人的责任，买受人不能在购房合同规定期限内按时接房，出卖人根据购房合同约定按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。原告按照合同约定付清了房款，但被告至今未按约定将房屋交给原告。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称，1、由于其他原因导致房屋推迟修建，不是被告故意造成。2、原告主张的违约金数额没有法律依据和事实依据。《商品房买卖合同》第十三条约定，如遇特殊情况顺延240天，约定期限超过240天协商解决。3、原告实际接房并占有、使用房屋，应视为原被告就接房达成了新约定，且该约定在后，改变了以前合同约定。原告接房时间为2017年8月25日。4、原告认为违约金过低，请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，原告主张的违约金过高，且未举证证明自己的损失，应承担举证不能的法律后果。 本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，原被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的岳池县九龙镇滨江国际小区C2幢第5层4-5-2号住宅，建筑面积97.77平方米；总价款：462,452元；付款方式：首期支付总价款的80%，余款贷款支付；逾期付款责任：逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；交付条件：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书、商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件等；逾期交房责任：如遇特殊情况顺延240天，约定期限超过240天协商解决；房屋达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，验收交接时，不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收等条款。《商品房买卖合同》附件五关于付款方式及期限的约定载明，买受人自愿选择银行按揭贷款付款方式：在签订此买卖合同时总房款462,452元，已付首付362,452元，余款10万元向邮政银行或住房公积金管理机构办理按揭贷款支付，签协议后7天内到银行签按揭手续，如没按揭按第十条执行违约金。 合同签订前，原告于2015年9月28日向被告交付1万元，2015年10月5日向被告交付315,621元；合同签订当日，原告向被告交付36,831元，被告于2017年1月9日收取原告按揭贷款10万元。2017年8月25日，原被告办理交房和房价款结算手续，按所购房屋实测面积97.62平方米计算，原告应向被告支付购房款461,743元。原告于2016年12月31日前向被告实际已交房款362,452元。 本案庭审过程中，原告请求将起诉书中要求被告按日万分之一支付违约金变更为按日万分之三支付违约金。经本院书面通知补交增加诉讼请求部分的案件受理费后，原告未在规定的期间补交案件受理费。 认定上述事实，除原被告当庭陈述外，还有原告提交的《商品房买卖合同》、《滨江国际商品房价款结算明细表》（客户联）、《滨江国际交房找补应收款清单》（客户联），有被告提交的买卖合同基本情况和收取购房款的信息材料在卷佐证，足以认定。 本院认为，第一，原被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应认真履行合同义务。 第二，虽然《商品房买卖合同》未约定按揭贷款交付时间，但被告向原告交付房屋时，原告应付清全部购房款。《商品房买卖合同》约定被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋，此时原告尚未支付按揭贷款，据此，被告拒绝向原告交付房屋，理由正当，且不属违约行为。原告向被告支付按揭贷款的时间是2017年1月9日，此时，被告应向原告发出接房通知并向原告交付房屋，否则就应视为被告违约。没有证据证明被告向原告发出了接房通知，据此，原被告实际交接房屋的时间应视为被告通知原告接房时间。被告违约期间应从支付按揭贷款的次日即2017年1月10日开始起算，至原告实际接收被告交付房屋的时间即2017年8月25日止，延期交房期间为227天。 第三，买卖合同约定逾期交房责任为“如遇特殊情况顺延240天，约定期限超过240天协商解决”。该条约定所称“特殊情况”不明确，且合同对此未作解释。由于《商品房买卖合同》属被告拟订，且属格式合同，对“特殊情况”的理解应有利于原告，因此，“特殊情况”可以理解为不可抗力。被告所称因其他原因导致房屋推迟修建，不属不可抗力，交房时间不应顺延。“超过240天协商解决”的约定不能阻却原告行使诉权，原告起诉保护自己的合法权利，理由正当。由于《商品房买卖合同》未约定被告逾期交房违约责任，原告以公平原则为由主张对等适用《商品房买卖合同》中有关原告逾期付款责任的约定，符合民法总则和合同法的规定。原告诉请判令被告支付延迟交房违约金，本院予以支持。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，违约金约定是否过高或者过低，应以损失大小作为参考，被告延迟交房给原告造成的损失应当是原告另行租房居住的租金损失。 本案中，原告主张违约金按日万分之一计算，未超过原告逾期付款违约金按日万分之五的约定。但被告辩称原告主张的违约金过高，可视为被告提出要求调减违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，当事人可以请求调减。本案审理过程中，原告没有举证证明其损失的具体项目和数额，根据公平原则，结合合同约定和客观实际，参考同地段同类房屋的租金标准，可酌定被告支付原告违约金。 原告当庭变更诉讼请求，但未按规定补交案件受理费，其要求变更的诉讼请求部分按撤回处理。 综上所述，原告诉请判令被告赔偿原告延迟交房违约金10,914元不当，本院酌定被告应当支付原告延迟交房违约金8,615元，其他请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告罗洪春、李亚辉支付迟延交房违约金8,615元； 二、驳回原告罗洪春、李亚辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计36元，由被告岳池县圣欣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  黄轲 二〇一九年十二月十八日 书记员  李盼