包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初4339号原告（反诉被告）：王宇琦，女，1991年7月28日出生，住包头市。委托诉讼代理人：金成瑶，内蒙古圣凯达律师事务所律师。被告（反诉原告）：包头市富润房地产开发有限公司。法定代表人：凌民军。委托诉讼代理人：邢向凯，内蒙古诚誉律师事务所律师。原告（反诉被告）王宇琦诉被告(反诉原告)包头市富润房地产开发有限公司（以下简称富润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王宇琦的委托诉讼代理人金成瑶、被告富润公司的委托诉讼代理人邢向凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宇琦向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0018283）；2、判令被告向原告退还已交房款238715元及其他费用10000元，合计238715元及利息（利息以248175元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日至款项退还完毕之日，利随本清）；3、判令被告支付违约金（违约金以1158715元为基数，按照日万分之一计算从起诉之日至款项退还完毕之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年3月27日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于包头市××区住宅一套，房屋建筑总层数35层，建筑面积141.25平米。合同签订后，原告依约于2019年3月27日向被告交纳房屋首付款238715元及其他费用10000元，以上合计248715元。2019年4月10日，被告工作人员通知原告前往浦发银行办理贷款手续，贷款办理期间，在2019年5月17日被告却向原告邮寄送达《催款、逾期解除合同的通知》，要求原告在2019年5月24日前一次性交清剩余房款及违约金，否则解除双方的房屋买卖合同。2019年5月21日，原告向被告提出退房要求，被告却以种种理由推诿，拒绝为原告办理退房手续。此外，在原告向被告主张退房过程中，意外的发现其购买涉案房屋系该栋建筑的顶层住宅，该房屋亦与原告购房时被告销售人员对涉案房屋的介绍存在重大差异，原告的初衷是不购买顶层，被告销售人员推销时介绍总层数为35层，涉案房屋为34层。被告的上述行为已构成严重违约，销售行为不符合法律规定，致使原告对房屋舒适居住的目的无法实现。故诉至法院。富润公司辩称，原告在购买房屋过程中，充充分知晓办理贷款的期限及相应的违约责任，并不存在原告所述的不知道诉争房屋系顶层的情况；原告至今未履行全部付款义务，更没有完成约定的贷款义务，同时，公司也向其送达了催款函，充分履行了告知义务，其行为已构成违约，应按照合同约定支付房屋总价款10%的违约金。反诉原告富润公司向本院提出反诉请求：1、依法解除双方签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0018283）；2、判令反诉被告在合同解除后立即配合反诉原告办理房屋注销登记等相关手续；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金115871.5元；4、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订了《包头商品房买卖合同》，约定反诉被告以贷款方式购买包头富力华庭一期的房屋一套，房屋总价款1158715元，反诉被告需在2019年3月27日前一次性向反诉原告支付首付款238715元，其余920000元价款反诉被告需在规定时限内办理贷款。但由于其个人原因，始终未履行办理贷款的义务，经催告后，仍未履行付款义务，且其起诉状中陈述事实与实际情况严重不符。王宇琦辩称，第一、同意解除与原告签订的房屋买卖合同并办理网签合同备案注销手续；第二、富润公司要求其支付违约金缺乏法律依据，且违反诚实信用原则。首先，在履行《包头市商品房买卖合同》过程中，其不存在违约行为，已按照约定履行了交付首付款的义务，富润公司将贷款所需文本发来后，立即前往银行办理贷款事宜，在此过程中，其不存在违约办理情形；其次，合同中明确约定了房屋坐落、面积、单价、总价、付款方式及时间，因影响办理贷款的诸多因素并非其所能控制，且合同中并未约定按揭贷款的具体发放时间，故不存在违约情形；再则，2019年5月17日，富润公司通过邮寄方式向其送达了《催款、逾期则解除合同的通知》，强制要求其在2019年5月24日前交付剩余房款及违约金，富润公司单方面更改付款方式、时间，进而变相更改合同内容的行为不符合法律规定，因此，富润公司不能依据该日期请求认定其违约，因贷款涉及的程序，其根本无法在一个月内完成贷款的一系列手续，因此，其在2019年5月21日向富润公司提出解除合同、办理退房手续。综上，其不存违约行为，富润公司随意变更合同系导致双方无法继续履行合同的根本。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月27日，王宇琦与富润公司签订《包头市商品房买卖合同》，约定王宇琦购买富润公司开发的位于包头市××区住宅一套，房屋建筑总层数35层，总价款为1158715元，并约定首付款为238715元，剩余价款办理贷款。合同附件五补充合同第一条第1项约定，王宇琦应在合同签订之日起7日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件，若逾期履行上述义务，每延期一日，须按贷款金额的万分之二向富润公司支付逾期违约金，如逾期超过三十日，则富润公司有权解除买卖合同，王宇琦应按富润公司书面通知所指定的时间将合同总价款的10%作为违约金一次性支付富润公司。合同签订后，王宇琦于2019年3月27日向富润公司交纳房屋首付款238715元及其他费用10000元，合计248715元。后因王宇琦未支付剩余房款，富润公司于2019年5月17日向王宇琦邮寄送达《催款、逾期解除合同的通知》，限其在2019年5月24日前一次性交清剩余房款及违约金。截至本案开庭审理时，王宇琦仍未交纳剩余房款亦未办理贷款。本院认为，王宇琦与富润公司签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0018283），系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，王宇琦及富润公司均要求解除合同，故对于双方关于解除房屋买卖合同的请求，本院予以支持。根据合同第四条及附件五补充合同第一条第1项约定，王宇琦选择付款形式为支付首付款，其余价款办理贷款。王宇琦在支付首付款238715元及其他费用10000元后，并未按照上述约定在规定时限内办妥房屋按揭贷款，亦未按照富润公司通知时限补齐剩余房款，王宇琦不履行剩余房款的行为构成违约，故其应按照合同约定向富润公司支付违约金。合同解除后，王宇琦应协助富润公司办理涉案房屋的备案注销手续。同时，富润公司亦应退还王宇琦交纳的首付款238715元和其他费用10000元。关于王宇琦要求富润公司支付违约金的请求，因其未提供证据证明富润公司存在违约情形，对其该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除王宇琦与包头市富润房地产开发有限公司于2019年3月27日签订的编号为2017-0018283的《包头市商品房买卖合同》及补充合同；二、包头市富润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还王宇琦购房款238715元和其他费用10000元；三、王宇琦于本判决生效后十日内协助包头市富润房地产开发有限公司到包头市住房保障和房屋管理局撤销涉案房屋的网签备案手续；四、王宇琦于本判决生效后十日内向包头市富润房地产开发有限公司支付违约金115871.5元；五、驳回王宇琦的其他诉讼请求。案件受理费5030元（王宇琦预交），由包头富润房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费2617元（包头富润房地产开发有限公司），由王宇琦负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 陈 静人民陪审员 赵士鑫人民陪审员 何 江 二○一九年十二月十日书 记 员 王丽艳附本判决及执行阶段适用法律条文的具体内容：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。