内蒙古自治区乌审旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0626民初1366号原告（案外执行人）：王某，公民身份号码×××，男，1974年2月2日出生，准格尔旗接待办职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗薛家湾镇绿园小区2号楼一单元601室。委托诉讼代理人：刘欣，系内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。被告（申请执行人）：郭某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。第三人（被执行人）：王成，公民身份号码×××，男，汉族，1984年4月17日出生，个体，现住内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗四社。第三人（被执行人）：王飞荣，公民身份号码×××，男，汉族，1958年9月10日出生，现住内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗四社。（与被告王成系父子关系）原告王某诉被告郭某、第三人王成、王飞荣案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序审理。2018年6月29日，因被告王成被北京市密云区检察院因涉嫌职务侵占罪逮捕，本院将该案中止诉讼。2019年8月中旬王成释放，本案恢复审理。于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人刘欣，被告郭某、第三人王成、王飞荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对第三人王成名下的位于内蒙古呼和浩特市××路房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。2011年1月8日、5月15日，第三人王成先后向原告借款共计110万元。第三人王成借款后一直没有履行还款义务。2012年9月24日，王成及共有人张会玲将双方共同所有的位于内蒙古呼和浩特市××路房产一套顶抵原告借款中的37.0774万元，并且双方签订了《房屋转让协议》。因该房屋系银行按揭贷款房，故一直未能办理产权变更手续。但该房已于签订合同日便交付给原告王某使用至今，期间产生的物业费、供暖费、水、电费等一切因该房屋使用产生的费用均由原告王某缴纳。其中2014年3月原告委托租赁公司将该房屋出租，直到2018年4月份原告前往内蒙古海亮房地产开发有限公司准备交清房款办理房产过户手续时，方得知，因第三人王成与被告郭某民间借贷纠纷一案涉诉，被告郭某作为执行申请人向乌审旗人民法院提出申请，要求对登记在第三人名下的上述房屋一套予以强制执行，现该房产已经被乌审旗人民法院作出的（2017)内0626执1205号执行裁定书查封。原告对此存在异议，于2018年5月11日依法向乌审旗人民法院提出书面执行异议，并提供抵顶借款的房屋转让协议、收据、银行转账流水、借条、房屋钥匙委托协议、房屋租赁契约、微信转账、借条、银行存取款业务回单等相关证据，要求立即中止对位于内蒙古呼和浩特市××路房产一套的强制执行、解除该房屋的查封。2018年5月24日，乌审旗人民法院作出(2018)内0626执异8号执行裁定书，裁定驳回原告王某的异议，并明确告知可在收到裁定后15日内向人民法院提起诉讼。原告认为，案外人执行异议之诉是对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人认为执行行为侵害或者影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议审理中，根据王某提供的王成出具的借条1份、银行转账凭证，证实王某与王成之间形成了民间借贷法律关系；再根据王某与王成于2012年9月24日签订抵顶借款的《房屋转让协议》，约定将双方共同所有的位于内蒙古呼和浩特市××路房产一套抵顶给原告王某，用于偿还欠原告的37.0774万元的债务。基于第三人王成拖欠原告的债务较多，双方约定房屋付款义务为37.0774万元，基于该房屋对于第三人王成的付款义务已经完全履行完毕，剩余房款的付款义务已经转嫁为案外人银行或者是房地产开发公司。该房屋未能办理产权过户的原因在于存在按揭，故一直无法办理产权过户手续。因此，自2012年9月24日签订《房屋转让协议》后，法院对诉争房屋采取查封措施前，王某已经实际占有了诉争房屋并对该房屋充分行使了出租等物权权利。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定，应当认定王某享有该房屋的所有权，该实体性权利足以排除执行，法院应停止强制执行。为此，原告是上述房产的合法所有人，贵院在执行(2017)内0626执1205号执行裁定书过程中，查封原告的财产当作第三人（被执行人）的财产予以执行，明显错误，继续执行该财产侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告郭某辩称，一、案外人王某对登记在被执行人王成名下的呼和浩特海亮广场××座房屋不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，其权利不能够排除执行。1、王某虽然提供了其与被执行人王成在2012年9月24日签订的《房屋转让协议》，但从签订该协议时起至2017年12月20日法院查封该房屋时止，已经五年之久，王某并未按约定偿还该房款。事实证明双方在《房屋转让协议》中约定的权利与义务并未实现，该协议事实上并未实际履行。因此该《房屋转让协议》并非是合法有效的《房屋买卖合同》。2、王某与王成在《房屋转让协议》中明确约定王某在偿还完剩余72万元按揭贷款后即取得该房屋的所有权。因此法院查封该房屋前已查明王某仍欠该房贷款本金59.835569万元，所欠房款大部分未偿还。因此该房屋的所有权转移条件不具备，王某没有合法占有该房屋的权利。3、该房屋在法院2017年12月20日查封时，王某并未交清全部价款。而是在查封后的2018年4月2日王某才将该房屋所欠银行的按揭逾期贷款72.164026万元交给了内蒙古海亮房产有限公司，而且该交款行为并非是按照人民法院的要求执行。所以王成与王某房屋的转让因大部分房款未偿还，故该房不具有物权变动的效力。4、该房屋在法院查封前未办理产权过户手续的主要原因是王某迟迟未偿还房贷。试想如果王某偿还了该房的全部银行贷款，毫无异议王某就可以办理产权过户手续。所以造成该房屋未办理产权过户手续，并非买受人自身以外的原因。二、王成与王某签订的《房屋转让协议》不真实，存在虚假事实，排除不了以合法形式掩盖非法目的可能性。王某在2018年5月11日的执行异议中诉称：因为2011年1月8日、5月15日王成向其借款110万元，因王成未还，2012年9月24日王成及其妻子张会玲将双方共有的位于呼和浩特市××座房屋抵顶给了王某，并且双方签订了《房屋转让协议》，同日王成将该房屋交给了王某。而在法院(2018)内0626执异8号执行裁定书中查明的事实是王成、张会玲自愿将其位于呼和浩特市××座写字楼（是否同一房屋请法院查清），抵顶给王某，用于偿还王成的37.0774万元债务。从王某的诉称和法院查明的事实，明显看出王成与王某房屋转让出现了两种交易方式：一种是以房抵债。另一种是房屋买卖。如果是以房抵债，该房屋总价款为103.7557万元，王成借王某110万元，相抵后王成仍欠王某6.2443万元。如果是房屋买卖，王成购买此房时己付的31.7557万元变成王某欠王成的债务，加上王某应还的72万元银行贷款，正好是103.7557万元。这样王成已将该房屋的总价款全部收回。问题就出现在王成借王某的110万元借款是怎么抵债的？这就难免让人想到王成借王某110万元的真实性。如果王成真的借了王某110万元未还，而且双方均同意用王成在呼和浩特市海亮广场1217号房屋抵债，那为什么王某并未在转让的房价款中抵顶，而是又给了王成全额购房款呢？难道是王成用该房既抵顶了借王某的110万元，又给王某卖了103.7557万元？而王某为了得到该房也同意抵顶王成借自己的110万元，再另行给付王成购房款103.7557万元？这明显不符常理的做法让人难以理解。由此看出王某说的与做的相互矛盾，疑点重重，请求法院查明。三、王某于2018年4月2日向内蒙古海亮房产有限公司缴纳的72.164026万元按揭逾期房款，属不正当履行，证明不了其在合理期限内履行了还款义务。按照王成与王某签订的《房屋转让协议》双方转让的房屋是按揭贷款房。既然是按揭贷款房，该房已不欠内蒙古海亮房产有限公司的房款了，而是欠银行的贷款。王某应按照双方签订的《房屋转让协议》依约向银行偿还贷款。由于王某的不作为，造成银行直接扣除了内蒙古海亮房产有限公司的住房按揭贷款保证金，王某已构成违约，应承担违约责任。虽然王某于2018年4月2日向内蒙古海亮房产有限公司偿还了被银行扣除的保证金72.164026万元，但此款是在法院查封后偿还的，属不当履行。所以该还款证明不了其在合理期限履行了还款义务。四、王成用呼和浩特市海亮广场C座1217号房屋抵项被告人的借款是王成的真实意思表示。依据乌审旗人民法院(2017)内0626民初880号民事调解书王成欠被告人借款本息共计119.5635万元，在法院审理和执行过程中，王成都明确表示他在呼和浩特市海亮广场1217号有处房子要抵顶给被告人。因为被告人不想要呼和浩特市的房子，也不相信王成的话，所以没有答应。后来王成主动与被告人联系说，咱们是一个地方的老乡，他不想让法院执行他父亲的工资，让被告人将呼和浩特市的房子拿上并保证该房没任何其它纠纷。后来被告人考虑到王成所说的情况，又考虑到与王成是老乡，所以答应了王成的要求。于是王成将该房的购买合同，缴款单据都通过微信发在被告人的手机上，被告人还去呼市查看了该房。后来因为在抵顶借款时，该房价格双方未说妥，被告人怕王成转移该房，才申请法院将该房屋查封。由于法院查封了该房屋，王成怕通过拍卖程序给自己造成损失，因此想办法将该房转让给了王某。因为王成与王某系叔侄关系，所以被告人有理由认为这叔侄俩有弄虚作假的可能。综上，被告人认为本案的基本事实十分清楚，证据也确实充分，被告人的答辩意见能够成立，而王成与王某想以合法形式掩盖非法目的的做法应该是实现不了的。为了维护被告人的合法权益，请求人民法院查清事实，作出公正的判决。第三人王成辩称，2012年我欠王某的钱，我已将房屋顶抵给王某。郭某问我名下有无财产，我说名下有房屋。郭某要钱我无法偿还，但如实告知房屋情况。该房屋协议并非虚假。第三人王飞荣辩称，我儿子王成欠王某100余万元，将该房屋顶抵给王某，由王某缴纳物业费等相关费用。2017年郭某在法院起诉要钱，询问我们名下是否有房产，我们如实告知王成名下位于呼市的房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告王某提供的（2018）内0626执异8号执行裁定书、借条两张、打款回单，因双方对真实性均无异议，故本院均予以采信。对原告王某提供的房屋转让协议书、房屋钥匙委托协议书、房屋租赁契约、证人证言、租赁费支付截屏、物业费交费收据、物业费发票、银行刷卡回单、结婚证复印件、银行流水、取暖费发票，银行消费凭条、收据、证人喻某、杨某出庭的证言，王某银行卡复印件、王成银行卡、证明、缴纳物业费、缴纳供暖费刷卡消费的卡号为原告王某等，拟证明涉案房屋已转给了原告王某，并已交付。交付后由原告王某管理并收取租金缴纳相关费用以及缴纳房款的事实，被告郭某对上述证据的真实性和证明问题均有异议，认为不清楚；第三人王成、王飞荣对真实性及证明问题均无异议。本院认为，该组证据能够证明第三人王成将涉案房屋转给原告王某的事实，故本院对真实性均予以采信。对原告王某提供的房地产公司出具的收款收据，拟证明房款系原告王某交付的事实。被告郭某有异议，第三人王成、王飞荣均无异议，本院认为因原告王某是在人民法院保全后交的上述房款，后又取出，故对该证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。对被告郭某提供的亲属关系证明，拟证明原告王某与第三人王成、王飞荣是亲属关系，因双方当事人互无异议，故本院予以采信；对被告郭某提供的与第三人王成的通话录音、王成购买房屋的发票及购房合同，拟证明涉案房屋仍在第三人王成名下的事实，原告王某有异议，第三人王成、王飞荣均无异议，结合原告提供的证据能够证实涉案房屋至今在第三人王成名下的事实，故本院对该事实予以采信。对本院依职权调取的（2017）内0626执1205号执行案卷中2017年9月21日的执行笔录、2017年12月20日协助调查通知书（内蒙古海亮房地产开发有限公司）、协助执行通知书（内蒙古海亮房地产开发有限公司）、送达回证、中国建设银行个人贷款对账单、2017年12月19日协助调查通知书（呼市产权籍档案馆）、商品房买卖合同，原、被告及第三人对上述证据均无异议，故本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月25日，第三人王成、王飞荣向被告郭某借款60万元，约定借款月利率为35‰，借款期限未约定。被告郭某在给付借款时预先扣除利息3.1万元，实际借款本金为57.9万元。后经被告郭某催要还过部分利息，本金未还。被告郭某于2017年3月16日向本院起诉，要求第三人王成、王飞荣偿还借款本金及利息，本院于同日立案受理。于2017年4月24日作出（2017）内0626民初880号民事调解书。调解内容如下：王成、王飞荣借郭某57.9万元及利息61.6635万元（2012年4月25日至2017年2月25日的利息），本利合计119.5635万元，于2017年5月30日前付清，其余利息从2017年2月26日起按20‰计算至调解书确定的履行期限止。案件受理费16149元减半收取8074.5元、保全费3520元，共计11594.5元由王成、王飞荣承担。调解书生效后王成、王飞荣未按时偿还，被告郭某向法院申请移交执行。执行期间，2017年9月21日，本院执行局与王成、王飞荣所做的执行笔录中记载：王成称：“我没有一次偿还的能力，我名下有一套我所有的位于呼和浩特市××区房产，建筑面积172.18平方米，我同意用该套房产偿还郭某，另该套房产还有50万元左右的贷款，贷款单位为呼市建行，具体的银行名称我不记得了。该套房产我有合同，具体是不是网签合同我也不清楚。已被我出租租期为一年，大概是去年签的合同，具体时间我忘了。如评估需要我可以配合开门。”经协商双方达成协议：一、郭某申请评估拍卖王成名下所有的位于呼和浩特市××区房产，建筑面积172.18平方米。二、王飞荣同意扣留其工资每月3000元至还清为止。本院于2017年12月20日作出（2017）内0626执1205号执行裁定书，查封王成所有的位于内蒙古呼和浩特市××座，合同编号为1956号的房屋。2018年5月11日，原告王某向本院提出案外人执行异议申请书，本院于2018年5月24日作出（2018）内0626执异8号执行裁定书，驳回王某的异议。王某不服该异议，于2018年6月5日向本院起诉。另确认，原告王某与第三人王飞荣系叔伯兄弟，第三人王成与王飞荣系父子关系。2011年1月8日，第三人王成向原告王某借款50万元并出具借条。借条载明：今借到王某现金伍拾万元（￥500000）。同日，王某通过自己的银行账户（卡号为×××）转账将该款汇入王成的银行账户内（卡号为×××）。2011年5月15日，第三人王成向原告王某借款60万元并出具借条。借条载明：今借到王某人民币陆拾万元（￥600000）。同日，王某通过银行转账方式将该款汇入王成的银行账户内（卡号为×××）。后王成未还，2012年9月24日，原告王某与王成及王成的妻子张会玲达成《房屋转让协议》。《房屋转让协议》约定：转让人：王成、张会玲（甲方），受让人：王某（乙方）。经甲、乙双方充分协商，本着公平、自愿、合法的原则，双方就甲方借乙方债务，以位于内蒙古呼和浩特市××路房屋抵顶叁拾柒万零柒百柒拾肆圆整（￥370774元）的事项，现达成如下协议：第一条甲方自愿将其位于内蒙古呼和浩特市××路写字楼一套抵顶给乙方。第二条该房屋建筑面积为172.18平方米。第三条该房屋为按揭贷款房，房屋总价为103.7557万元，甲方已付37.0774万元，剩余66.6783万元贷款由乙方代甲方向银行偿还，乙方在偿还完剩余贷款后即取得该房屋的所有权，甲方有义务协助乙方办理房屋过户的相关手续，房屋过户时所产生的费用由甲方承担。第四条签订协议时，甲方需将该房屋相关手续交于乙方。第五条甲方向乙方抵顶房屋后，甲方应给乙方对剩余借款出具相关借款手续，且另行约定还款事宜，待该房屋的过户手续全部办理完毕后，甲、乙双方自动解除37.0774万元的债务。第六条甲方承诺该房属夫妻共有，且无其他共有人。第七条签订协议之前该房产生的收益和水暖电物业管理费用由甲方享有和承担，签订协议后该房产生的收益和费用由乙方享有和承担。第八条协议签订后，甲方应及时将该房屋交与乙方管理、使用或处分。第九条甲方因不予办理过户或因第三人原因使乙方无法取得该房屋所有权证时，甲方应及时清偿乙方全部借款及乙方已代甲方向银行偿还的房屋贷款，并由甲方向乙方承担剩余借款及代为偿还银行的房贷款30%的违约金。第十条此房屋抵顶后在贰零壹贰年农历拾贰月贰拾玖日前甲方可以按照抵顶给乙方时的价格以现款回购该房屋，并由甲方一次性付给乙方全部欠款（全部欠款指甲方所欠乙方的先前债务及乙方代甲方向银行偿还的所还款）及全部欠款的利息（利息按贰分五计算）。第十一条乙方在贰零壹贰年农历拾贰月贰拾玖日不得对外出售此房屋，如甲方在贰零壹贰年农历拾贰月贰拾玖日前未接照上述条款约定回购此房，乙方有权对外出售，甲方无条件协助乙方办理相关过户手续，且不得干涉乙方的出售和使用。第十二条，未尽事宜，可另行协商。本协议一式四份。甲乙双方各执一份，签字生效，中介人一份。甲方王成、张会玲签字、捺印，乙方王某签字、捺印，中介人杨某、喻某签字、捺印。房屋转让协议签订后，王成、张会玲将争议房屋交付王某，由王某管理并对外出租收取租金、交纳房屋所产生的一切费用。再确认，2011年7月25日，王成与内蒙古海亮房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王成购买内蒙古海亮房地产开发有限公司开发的位于呼和浩特市××区房产，建筑面积172.18平方米，每平方米6026元，房屋总价为103.7557万元，首付31.7557万元，按揭贷款72万元。合同签订后，被告王成将首付款31.7557万元已全部付清，其余72万元在建行内蒙古分行营业部办理了按揭贷款。按揭贷款办出来后，被告王成偿还贷款本金5.3217万元（37.0774万元-31.7557万元）及部分利息（利息具体数额难以查清），原告王某偿还贷款本金为6.842731万元【72万元（贷款总额）-5.3217万元（王成已付的房款）-59.835569万元（下欠房款）】及部分利息（利息具体数额难以查清）。截至2017年12月20日，累计还贷款本金为12.164431万元，利息为26.07459万元；贷款余额本金为59.835569万元未还，拖欠总额为1.495949万元（其中拖欠本金为7039.9元，拖欠利息为7819.58元，拖欠罚息为100.01元）。还确认，2018年4月2日，原告王某将涉案房屋所欠按揭逾期款全部还清，总额为72.164026万元，后又全部取出。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是原告王某与第三人王成签订的《房屋转让协议》能否排除被告郭某对涉案房屋的强制执行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：㈠案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；㈡案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，本案中需认定案外人王某就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。王某在本案中主张其对郭某与王成之间形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据王某在诉讼中提供的证据，其是否能够证明在人民法院查封之前已与王成签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等事实予以认定。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2011年7月25日，王成与内蒙古海亮房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王成购买内蒙古海亮房地产开发有限公司开发的位于呼和浩特市××区房产，建筑面积172.18平方米，每平方米6026元，房屋总价为103.7557万元，首付31.7557万元，按揭贷款72万元。合同签订后，被告王成将首付款31.7557万元已全部付清，其余72万元在建行内蒙古分行营业部办理了按揭贷款。按揭贷款办出来后，王成偿还贷款本金5.3217万元及部分利息。2012年9月24日，原告王某（乙方）与王成及王成的妻子张会玲（甲方）达成《房屋转让协议》。约定：甲方自愿将其位于内蒙古呼和浩特市××路写字楼一套抵顶给乙方。该房屋为按揭贷款房，房屋总价为103.7557万元，甲方已付37.0774万元，剩余66.6783万元贷款由乙方代甲方向银行偿还，乙方在偿还完剩余贷款后即取得该房屋的所有权，甲方有义务协助乙方办理房屋过户的相关手续，房屋过户时所产生的费用由甲方承担。合同签订后，王成即将房屋交付原告王某，并由王某管理、使用，收取租金、交纳房屋所产生的一切费用。王成欠郭某的借款60万元未还，郭某向本院起诉，双方调解解决，后调解书生效后王成仍未还款，郭某申请执行。在执行期间，经王成、王飞荣、郭某三方达成执行和解协议，王成同意郭某评估拍卖王成名下所有的位于呼和浩特市××区房产。2017年12月20日，本院作出（2017）内0626执1205号执行裁定书，查封王成所有的位于内蒙古呼和浩特市××座，合同编号为1956号的房屋。因此，王成与王某签订房屋转让协议在前，法院查封在后。该《房屋转让协议》系王某与王成的真实意思表示，合法有效。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。王某与王成签订的《房屋转让协议》中约定该房屋为按揭贷款房，房屋总价为103.7557万元，王成已付37.0774万元，剩余66.6783万元贷款由王某代王成向银行偿还，王某在偿还完剩余贷款后即取得该房屋的所有权，王成有义务协助王某办理房屋过户的相关手续，房屋过户时所产生的费用由王成承担。根据该《房屋转让协议》约定，剩余66.6783万元贷款应由王某代王成向银行偿还，王某在偿还完剩余贷款后即取得该房屋的所有权。庭审中，王某提供的证据只能证明其偿还过贷款本金6.842731万元及部分利息，其余贷款本金及利息未还。2018年4月2日，原告王某将涉案房屋所欠按揭逾期款全部还清，但后又全部取出。因此，案涉房屋贷款至今并未全部付清，仍欠贷款余额为59.835569万元（不包括利息及罚息等）且已付部分不足下欠房款总额66.6783万元的三分之二。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。结合双方提供的证据及本院依职权调取的证据，案涉房屋是2017年12月20日被法院查封，而王某与王成是2012年9月24日签订《房屋转让协议》并交付王某，由王某管理、使用并交纳房屋所产生的一切费用。因此，涉案房屋是在人民法院查封之前已被王某合法占有。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。因王成与王某签订《房屋转让协议》后，王某只偿还过贷款本金6.842731万元及部分利息，剩余房款至今未还，导致无法办理过户手续。因此，未办理过户登记系原告王某自身原因造成的，其有过错。综合上述几点，王某与王成签订的《房屋转让协议》虽合法有效，在法院查封之前已合法占有，但至今王某未将剩余房款付清，也未按合同约定按期履行代为偿还剩余按揭贷款的义务，且已付部分不足下欠房款总额的三分之二，未办理过户登记的原因是房款未付清，原告王某自身存在过错。因此，根据现有在案证据，应当认定王某就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告王某与第三人王成签订的《房屋转让协议》不能排除被告郭某对涉案房屋的强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王某的全部诉讼请求。案件受理费14070元，由原告王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判长 高 健审判员 黄春梅审判员 王泳博二〇一九年十二月九日书记员 田丽娟法条链接：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。