广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1322民初1437号 原告：梁菱素，女，1967年7月26日出生，汉族，住广西象州县。 被告：广西象州农村合作银行，住所地：广西象州县象州镇温泉大道**，统一社会信用代码：914513221998405164。 法定代表人：朱成勇，职务：董事长。 委托诉讼代理人：马德财，该行员工。 第三人：黄莉清，女，1985年11月30日出生，壮族，户籍地：广西象州县，现住广西象州县。 第三人：陆广明，男，1965年4月11日出生，壮族，户籍地：广西象州县，现住广西象州县。 第三人：陆安成，男，1989年6月5日出生，壮族，户籍地：广西象州县，现住广西象州县。 第三人：广西广明房地产开发有限公司，住，住所地：广西象州县象州镇莲城路**/div> 法定代表人：陆广明。 第三人：广西广明房地产开发有限公司象州分公司，住所地，住所地：广西象州县象州镇莲城路（原消防大队楼房）iv> 负责人：陆广明。 原告梁菱素与被告广西象州农村合作银行，第三人黄莉清、陆广明、陆安成、广西广明房地产开发有限公司、广西广明房地产开发有限公司象州分公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁菱素，被告广西象州农村合作银行的委托诉讼代理人马德财，第三人广西广明房地产开发有限公司的法定代表人及广西广明房地产开发有限公司象州分公司的负责人陆广明到庭参加诉讼。第三人黄莉清、陆安成经本院传票合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：请求撤销对原告位于象鹏花苑1栋2单元1803号房屋的查封、拍卖，并终止对该房屋的执行。 事实和理由：2013年12月30日，原告与第三人广西广明房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告以每平方米1900元，总面积为102.3平方米，总价194370元购买其开发的商品房一套，另外，《商品房买卖合同》附件八补充协议表明，第十九层含有空闲走道，公司同意把空闲走道36平方米以1500元/平方米单价卖给原告即54000元。由于没有在规划商品房建筑面积内，不能办理不动产证。故公司允许使用与商品房使用年限一致。那么实际总房款为两部分，一部分是建筑面积102.3平方米即为194370元，另一部分为空闲走道36平方米即为54000元，两项合计248370元。原告按248370元总价一次性付给第三人广西广明房地产开发有限公司负责建设开发的象鹏花苑1栋2单元1803号房款。2013年12月28日，原告向第三人广西广明房地产开发有限公司象州分公司交房款70000元。当日，该公司给原告开具了记载金额为70000元的现金收入单据。2014年10月24日该公司给原告开具了记载金额为70000元的销售不动产统一发票。 因原告系第三人广西广明房地产开发有限公司及广西广明房地产开发有限公司象州分公司的员工，从公司成立至今一直在公司任职，因公司拖欠有原告的工资及其他预支款等，最后在购房合同中约定的总房款248370元。因2014年10月24日已支付现金70000元，尚有178370元从中抵减出来，原告最终购买此房总房款为248370元。该房屋现原告已装修入住多年。 2019年3月20日象州县人民法院作出（2019）桂1322执192号执行裁定书，裁定查封、拍卖被告广西广明房地产开发有限公司象州分公司位于的房产，该裁定查封、拍卖房产涉及的标的物14套房屋包含原告上述的象鹏花苑1栋2单元1803号在内。为此，原告于2019年6月10日向象州县人民法院提出书面异议，认为该套房屋为自己全款购买并实际入住，应属于自己所有，请求撤销对该房屋的查封、拍卖并终止对该房产的执行。后该院于2019年6月28日作出（2019）桂1322执异26号执行裁定书，认定原告提供的购房单据上记载的金额178730元与商品房买卖合同约定的购房全款金额不符。因此驳回原告的执行异议请求。 原告认为，虽然自己交的房款248370元与商品房买卖合同约定的购房全款194370元的金额不符。那是因为该套商品房分为两部分，一部分为房管所认定的总面积为102.3平方米，以每平方米1900元单价计算，总价194370元；另一部分为空闲走道36平方米，单价为1500/平方米单价计算即为54000元，两项合计248370元，原告于2013年12月28日交70000元，余178370元是抵扣工资及少量预支款。这是原告与第三人之间的合法行为，没有损害社会公共利益、单位及个人的利益，并无不妥之处，更不能认定原告不是全款支付房款。故象州县人民法院的（2019）桂1322执异26号执行裁定书裁定驳回原告的执行异议申请是错误的。请求法院判如所请。 为证明自己的主张，原告提如下证据： 1、2013年12月30日原告与第三人广西广明房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》； 2、2013年12月28日、2014年10月30日第三人广西广明房地产开发有限公司象州分公司开具的购房款现金收入单据。 被告广西象州农村合作银行辩称，一、本行对涉案的被执行房屋的抵押权应受法律保护，可依法向法院申请强制执行。2013年12月30日原告与第三人广西广明房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》购买象鹏花苑2单元1803号房屋。2014年12月15日，上述房屋登记在第三人广西广明房地产开发有限公司象州分公司名下。2015年2月10日，第三人广西广明房地产开发有限公司象州分公司在上述房屋上设置了抵押权，他项权利人为广西象州农村合作银行。原告梁菱素没有证据证明本案的商品房买卖合同已经进行了备案登记。由于本案房屋上没有设定权利的外观特征，未经公示。而本行对本案涉案房屋经登记的抵押权具有物权效力且本行取得抵押权是善意的，应受法律保护，当然可以对抗原告对本案房屋的所有权请求权。答辩人对本案房屋享有抵押权可依法向法院申请强制执行。二、原告实际未付清购房款，现金收入单据明显造假。原告提供两份现金收入单据，编号0001002号单据记载日期是2014年10月30日，金额178370元；编号001052号单据记载日期是2013年12月28日，金额70000元。经过对比编号0001002号单据明显造假。该证据用于证明已用抵债方式付清购房款不成立且《商品房买卖合同》未约定抵债的方式抵扣购房款，明显是原告为了对抗执行而造假的。综上所述，答辩人恳请法院驳回原告的诉请。 为进行抗辩，被告提供了象房他证象字第××号他项权证。 第三人广西广明房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与原告的商品房买卖是真实存在并是有效的民事法律行为，应受到法律的保护。二、象州县人民法院（2019）桂1322执异26号执行裁定书简单地认定原告梁菱素支付的购房款178370元与商品房买卖合同约定的总价款不一样，没有调查清楚事实就驳回其执行异议请求是错误的。请求支持原告的诉请。 第三人黄莉清、陆安成在诉讼过程中，既未答辩，也未提供证据且经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的行为，视为对诉讼权利的放弃。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据庭审及当事人的举证材料，本院认定事实如下：2013年12月30日第三人广西广明房地产开发有限公司与原告梁菱素、案外人叶剑平签订《商品房买卖合同》。合同约定，梁菱素、叶剑平以每平方米1900元，总价194370元的价格购买广西广明房地产开发有限公司负责建设开发的象鹏花苑项目1栋2单元1803号房产。同时该合同附件八补充协议注：十九层走道36平方米，按合同约定年限同等使用，同时享有处置权。只允许使用，不计入房产证面积。十九层走道36平方米按单价1500元/平方米计算即总价值54000元。付款方式为一次性付清。2013年12月28日第三人广西广明房地产开发有限公司象州分公司向原告梁菱素、案外人叶剑平出具现金收入单据，单据上记载金额为70000元。2014年10月24日，第三人广西广明房地产开发有限公司象州分公司向案外人叶剑平开具销售不动产统一发票，发票记载金额同为70000元。2014年10月30日第三人广西广明房地产开发有限公司象州分公司向原告梁菱素、案外人叶剑平出具现金收入单据，单据上记载金额为178370元并注明此款直接折抵减购房款。至此原告已支付象鹏花苑2-1803购房款248370元。现该房屋已经装修并入住。2015年2月10日，第三人广西广明房地产开发有限公司象州分公司与被告广西象州农村合作银行签订《抵押担保合同》，约定用广西广明房地产开发有限公司象州分公司名下位于象州县商品房为借款人黄莉清的借款设定抵押担保，房屋所有权证号为象房权证象字第××号，建筑面积1539.04平方米，并办理了抵押登记，他项权证号为：象房他证象字第××号。用作抵押物的房产中，包括了本案的争议标的象鹏花苑1栋2单元1803号房产。后本院在执行广西象州农村合作银行与黄莉清、广西广明房地产开发有限公司、广西广明房地产开发有限公司象州分公司、陆广明、陆安成金融借款合同纠纷一案中，于2019年3月20日作出（2019）桂1322执192号执行裁定书，裁定查封、拍卖被执行人广西广明房地产开发有限公司象州分公司位于的房产，前述查封、拍卖房产包含本案争议标的象鹏花苑1栋2单元1803号在内的14套房产。梁菱素于2019年6月10日向本院提出书面异议，本院以（2019）桂1322执异26号执行异议案立案审查并裁定驳回异议人梁菱素的执行异议请求。后异议人梁菱素不服，依法向本院提起案外人异议执行异议之诉，提出如上的诉讼请求。诉讼过程中，本院曾通知案外人叶剑平以原告身份参加诉讼，后又依法口头裁定驳回其起诉。对此各方当事人无异议。 另查明，原告梁菱素在广西象州县天地楼房产。现用于租赁给他人使用。 本院认为，本院在作出执行裁定，裁定对象鹏花苑1栋2单元1803号进行查封、拍卖时，原告虽已与广西广明房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》并全款购买该房屋且现已实际装修入住，但原告既未依法办理房屋产权变更登记手续，亦未到房地产管理登记中心办理商品房买卖合同登记备案，因而未依法发生物权变动及对抗第三人的法律效力；同时原告在象州县城区域内，名下至少有两处以上房产，该情形不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个情形即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故原告对本案涉讼房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益。本院作出（2019）桂1322执异26号执行异议裁定书，驳回异议人梁菱素的执行异议请求，并无不当。原告本案的诉讼请求理由不充分，本院依法不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告梁菱素的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告梁菱素负担。 如下服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  覃尉权 人民陪审员  李雪梅 人民陪审员  陈秀菊 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  黄靖华 附本案相关法律条文如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。