成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初10949号 原告：四川上善实业有限公司，住所地成都市武侯区航空路10号8楼。 法定代表人：石廷富，执行董事。 委托诉讼代理人：闵丹，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：巫飏逸，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：成都武侯奕后泛亚医疗美容门诊部有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段46号附1号上善国际2栋4楼。 法定代表人：唐家春，总经理。 委托诉讼代理人：胡亮，四川拓越律师事务所律师。 被告：四川佳年华置地有限责任公司，住所地成都市金牛区蜀汉路359号10幢1-6楼。 法定代表人：蒲云辉，总经理。 委托诉讼代理人：**晨，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：胡亮，四川拓越律师事务所律师。 原告四川上善实业有限公司（以下简称上善公司）与被告成都武侯奕后泛亚医疗美容门诊部有限公司（以下简称泛亚公司）、四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上善公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告与二被告签订的《房屋租赁合同》及《合同权利义务概括转移协议》于2019年7月5日解除；2.判令二被告连带向原告支付自2019年6月5日起至2019年7月5日的房屋租金127015.03元；3.判令二被告连带向原告支付提前退租的违约金304836.074元（按当年房屋租金总额的20%计算）；4.判令二被告连带向原告支付2019年6月5日起至2019年7月5日的物业管理费25005.52元；5.判令二被告连带向原告支付自2019年5月21日起至2019年6月5日的电费440元；6.判令二被告连带向原告支付2019年7月21日至2019年11月26日（开庭之日）的物业占有使用费1077365.43元（按照日租金的2倍即8351.67元／日计算）；7.判令原告有权没收二被告履约保证金113045.80元；8.判令佳年华公司配合原告办理该套房屋工商登记的变更手续；9.本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年12月5日，上善公司与佳年华公司签订《房屋租赁合同》，约定佳年华公司承租上善公司位于成都市武侯区上善国际项目2栋4层北端部分房屋，租赁期限为2015年12月5日至2023年12月4日，租金140元／平方米／月，第三年开始每年递增6%，租金每六个月为一期支付，泛亚公司须于下一期开始前一个月提前预付下一期的租金。2016年3月18日，泛亚公司、佳年华公司与上善公司签订《合同权利义务概括转移协议》，约定由泛亚公司概括受让佳年华公司在《房屋租赁合同》项下的各项权利义务，佳年华公司就泛亚公司后续履行《房屋租赁合同》的内容向上善公司承担连带责任。合同签订后，上善公司按照约定将租赁房屋交付给泛亚公司使用。但自2019年5月5日起，泛亚公司未按《房屋租赁合同》的约定向上善公司支付租金，且泛亚公司于2019年5月1日对外公示告知停止营业，并陆续搬离办公室物品。虽经上善公司多次书面催收，泛亚公司仍未结清拖欠的租金、违约金等。 泛亚公司辩称，1.同意解除合同，但应从2019年6月5日起解除，我方已于6月3日向上善国际物业管理有限公司发出告知函，物业公司与上善公司系关联公司；2.因上善公司的原因导致泛亚公司暂停营业，不应该由二被告承担租金或占有使用费；3.违约金过高，请求法院酌情调整；4.认可应支付电费440元；5.上善公司阻碍泛亚公司搬离设备，期间的租金、物业费泛亚公司不应承担；6.不应该承担履约保证金，二被告已按合同履行义务；7.目前无法配合变更工商登记。 佳年华公司辩称，合同权利义务已转移，合同履行与己方无关，其余意见同泛亚公司。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：上善公司（甲方）与佳年华公司（乙方）于2015年12月5日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市上善国际项目2栋4层南端、建筑面积为807.47平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2015年12月5日起至2023年12月4日止，租金140元／平方米／月，第三年开始每年递增6%（2018.12.5-2019.12.4，单价157.30元／平方米／月，1524180.37元／年），物业服务费、水电费等由乙方向相关部门交纳；租金每6个月为一期，并应于下一期开始前一个月提前预付下一期的租金；每月物业服务费为24224.10元;租赁期内双方均不得单方终止合同，乙方违约提前终止合同，甲方不退还履约保证金及多交的租金；租赁期间乙方逾期支付租金、费用的，应按当年日租金二倍的标准按日支付违约金，逾期达15日的，甲方可单方面解除本合同，收回房屋，并不退还乙方交纳的履约保证金，同时乙方还应赔偿由此造成的损失；合同履行期内，乙方有拖欠租金等各项费用达60天、单方面提前终止本合同、提前退租该房屋等行为的，甲方有权解除本合同并收回该房屋，不退还乙方所交的履约保证金、租金及其他费用，并由乙方承担当年房屋租金总额20%的违约金，如给甲方及其他相关第三方造成损失的，由乙方承担相关法律责任和经济责任并赔偿全部损失。 2016年3月18日，上善公司、佳年华公司与泛亚公司签订《合同权利义务概括转移协议》，约定上善公司同意佳年华公司将其在原合同下的全部权利义务概括转移给泛亚公司；协议签订前，上善公司与佳年华公司已履行的原合同部分内容继续有效，佳年华公司与泛亚公司对已履行部分及泛亚公司后续履行部分向上善公司承担连带责任。 泛亚公司承租房屋用于开设奕后医疗美容门诊部，后对外张贴《告知》，载明2019年5月1日起闭店。上善公司向泛亚公司发出租金催缴告知函后，泛亚公司回函称：租金已经交到2019年6月4日，公司正在积极组织资金准备继续经营。 上善公司与泛亚公司工作人员的微信记录显示：泛亚公司向上善公司发出过《告知函》，称租金已支付至2019年6月4日，要求解除租赁合同关系；2019年6月19日，泛亚公司询问何时可以拿设备，上善公司回复称“您这边跟我们把终止协议签订了，费用结清就可以拿走”；7月3日，上善公司称“明天以后我们就收回房屋另行出租了，里面的东西我们暂时放到其他地方，您尽快跟我们公司领导协商处理，时间长了我们要处置了”，泛亚公司回复称“东西的话你们放着吧，违约金的事情我们双方律师沟通最好”。 2019年7月5日，上善公司向泛亚公司、佳年华公司发出《房屋租赁合同解除通知》，载明：泛亚公司、佳年华公司应于2019年5月5日支付2019年6月5日至2019年12月24日的租金762090.19元，但二公司经催告后仍未支付，故通知二公司租赁合同关系自2019年7月5日解除，要求二公司2日内支付2019年6月5日至2019年7月5日的租金127015.03元及违约金，佳年华公司缴纳的履约保证金113045.80元不予返还，一次性结清费用后于2019年7月10日前搬走可以移动或拆卸的设备，将房屋予以交还。 另查明，1.涉案房屋2019年6月5日至7月5日产生电费440元、物业服务费25005.52元；2.为主张本案债权，上善公司向国浩律师（成都）事务所支付了律师代理费58000元，该所指派律师参加本案的诉讼。 上述事实，有房屋租赁合同、合同权利义务概括转移协议、告知、租金催缴函及送达记录、租金催告函回复、房屋租赁合同解除通知及送达记录、微信聊天记录、物业费、付款通知书、电费催款信及送达记录、电表度数照片、情况说明、关于贵司物业费缴纳履行及终止的通知及送达记录、委托代理合同、转账凭证等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，上善公司与泛亚公司、佳年华公司签订的《房屋租赁合同》、《合同权利义务概括转移协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于合同解除。在租赁合同履行过程中，泛亚公司于2019年6月向上善公司发出要求解除合同的告知，但上善公司并未同意，《房屋租赁合同》未约定泛亚公司有单方解除租赁合同的权利，故只能认定泛亚公司单方面表达了退租意向，不能认定《房屋租赁合同》于2019年6月5日解除。根据协议约定，泛亚公司应于2019年5月5日前支付2019年6月5日至2019年12月24日的租金，但泛亚公司未予支付，已构成违约，上善公司通知泛亚公司、佳年华公司于2019年7月5日解除租赁合同关系，符合协议关于泛亚公司逾期支付租金达60日、上善公司有权解除合同的约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认《房屋租赁合同》及《合同权利义务概括转移协议》于2019年7月5日解除。泛亚公司应向上善公司支付2019年6月5日至2019年7月5日的租金127015.03元、电费440元及物业服务费25005.52元。 关于违约金和保证金。根据《房屋租赁合同》约定，泛亚公司拖欠租金等各项费用达60天的、单方面提前解除合同的，上善公司有权不予退还保证金，泛亚公司还应支付当年房屋租金总额20%的违约金。泛亚公司主张违约金过高，请求人民法院予以调整。保证金和违约金均属违约责任的性质，应系以守约方的损失补偿为主、对违约方的惩罚为辅。本案中，双方约定的租赁期为8年，泛亚公司违约导致合同提前解除，承租期限不足一半。按照公平和诚实信用原则，综合全案证据和合同履行情况，本院酌定违约金为当年房屋租金总额1524180.37元的20%，抵扣保证金113045.80元后为191790.27元。 关于物业占用使用费。从双方工作人员的聊天记录可以看出，泛亚公司于2019年6月即表示解除合同、要求搬回设备，但双方未就合同解除达成协议，上善公司要求泛亚公司结清费用后才可搬回设备。上善公司发出的《房屋租赁合同解除通知》中，亦载明泛亚公司于一次性支付租金、违约金等费用后搬离设备，故泛亚公司未能于2019年7月5日后搬离物品，系因上善公司所致，该部分损失属上善公司自行扩大的损失，不应由泛亚公司承担，故本院对该诉讼请求不予支持。 关于配合办理工商变更登记，因双方尚未确定变更的内容，上善公司的该项诉讼请求尚不明确，故本院不予支持。 关于律师费，双方合同并未对此作出明确约定，故本院不予支持。 《合同权利义务概括转移协议》中约定，泛亚公司、佳年华公司对泛亚公司后续履行原《房屋租赁合同》向上善公司承担连带责任，故上善公司请求佳年华公司对泛亚公司的上述债务承担连带责任，符合双方约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告四川上善实业有限公司于2015年12月5日与被告四川佳年华置地有限责任公司签订的《房屋租赁合同》、原告四川上善实业有限公司于2016年3月18日与被告成都武侯奕后泛亚医疗美容门诊部有限公司、被告四川佳年华置地有限责任公司签订的《合同权利义务概括转移协议》于2019年7月5日解除； 二、被告成都武侯奕后泛亚医疗美容门诊部有限公司、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告四川上善实业有限公司支付租金127015.03元、物业服务费25005.52元、电费440元，共计152460.55元； 三、被告成都武侯奕后泛亚医疗美容门诊部有限公司、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告四川上善实业有限公司支付违约金191790.27元； 四、驳回原告四川上善实业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11174元，减半收取计5587元，由原告四川上善实业有限公司负担2117元，被告成都武侯奕后泛亚医疗美容门诊部有限公司、四川佳年华置地有限责任公司负担3470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 欢 二〇一九年十二月十八日 书记员 周粲鑫