山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4083号 上诉人（原审被告）：青州安信置业有限公司，住所地：青州市经济开发区。 法定代表人：王桂美，总经理。 委托诉讼代理人：关俊萍，女，1973年8月18日出生，汉族，该公司职工，住青州市。 委托诉讼代理人：郇长杰，山东豪德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘美秀，女，1965年5月30日出生，汉族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人：赵传生，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 上诉人青州安信置业有限公司（简称安信公司）因与被上诉人刘美秀房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2017）鲁0781民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘美秀向一审法院起诉请求：1、确认双方订立的商品房买卖合同无效；2、判令安信公司返还购房款1050000元及该款按中国人民银行公布同期贷款基准利率计算的利息；3、判令安信公司赔偿损失1000000元；4、本案诉讼费用由安信公司承担。 经审理查明，2011年2月，刘美秀想购买安信公司正在开发的青州市颐德花园A区4座-1号及A区3座-3号商铺各一套。刘美秀于2011年2月14日交纳A区4座-1号商铺诚意金200000元，2011年4月9日交纳A区3座-3号商铺诚意金200000元，2011年4月26日交纳诚意金350000元，2012年1月18日交纳购房诚意金300000元，合计交纳1050000元。刘美秀的上述款项安信公司分别出具了收款证明。2015年11月4日安信公司取得颐德花园A区3号楼和A区4号楼的商品房预售许可证。此前刘美秀于2015年8月24日提起本案诉讼，以安信公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实等为由，请求确认双方口头订立的商品房买卖合同无效，安信公司返还购房款1050000元及利息，由安信公司支付赔偿款1000000元。 刘美秀为支持其诉讼请求，还提交房款便条一份，一审法院将该房款便条确认为双方签订的“认购书”。该房款便条为规则的长方形，近Ａ4纸的三分之一大小，正反两个面都有书写内容，其中一面的内容为：“刘美秀，Ａ区-4座1号商铺220ｍ²，8000元／ｍ²，挑层74ｍ²，4900元／ｍ²，220×8000＝1760000元，74×4900＝362600元，（合计）2122600元。已交：1050000元，余款：1072600元。”。另一面的内容为：“收款：1030000元，首付50万，再次付50万，最后以房管局丈量为准结清。闫某，2013.10.27号”。 刘美秀主张上述房款便条由安信公司销售主管闫某为其出具，正反两个面的内容均由闫某本人书写，两人于2013年10月27日协商，刘美秀只购Ａ区-4座1号商铺，另一套不再购买，已交房款合并到Ａ区-4座1号商铺中；双方在房款便条中约定Ａ区-4座1号商铺面积220平方米，单价8000元，挑层74平方米，单价4900元，共计2122600元，已交房款1050000元，安信公司减让42600元，还需再交1030000元，安信公司再减让30000元后，先交500000元，再次交500000元，最后以房管局丈量为准将房款结清。由于房款便条具备商品房买卖合同的主要内容，双方商品房买卖合同成立，安信公司故意隐瞒未取得预售许可证明的事实，双方买卖合同无效，安信公司应返还房款及利息，并应支付已付房款一倍以下的赔偿。 安信公司对刘美秀的上述主张不予认可。安信公司称房款便条中未署闫某姓名的一面并非闫某书写，该内容涉嫌伪造，署有闫某姓名的一面，其内容不能与刘美秀交付的诚意金对应，闫某也没有减让房款的权限，刘美秀只对房款便条作了对自己有利的解释，该房款便条不具备商品房买卖合同的主要内容，双方商品房买卖合同尚未成立。安信公司只收取了购房诚意金，未收取房款，双方也未签订任何合同，双方仅仅是商品房认购关系，商品房买卖合同尚未成立，安信公司不存在向刘美秀隐瞒未取得预售许可证明的事实，刘美秀的本案诉讼请求特别是惩罚性赔偿，没有事实与法律依据。 本案本院原曾发回重审过一次。原一审诉讼中一审法院曾对闫某进行调查，闫某作证称刘美秀提交的房款便条两个面的内容均由闫某书写，一审法院据此认定刘美秀提交的房款便条具备商品房买卖合同的实质性内容，应为商品房买卖合同，安信公司于刘美秀本案起诉之前未取得商品房预售许可证明，应予惩罚性赔偿，判决：确认双方于2013年10月订的商品房买卖合同无效，安信公司返还刘美秀交付的房款1050000元，并支付赔偿款500000元，安信公司支付刘美秀已付房款1050000元自2013年10月27日起的利息。安信公司不服判决提起上诉，主张双方之间商品房买卖合同尚未成立，安信公司也不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，请求改判或发回重审。本院上一次二审中闫某出庭作证，其作证称房款便条中有其签名的一面系其本人书写，而另一面并非其本人书写。因为一审法院未查明房款便条中的全部内容是否为闫某所写、未依法认定双方当事人应承担的法律责任及赔偿数额等，本院裁定撤销原判、发回重审。 一审法院重审过程中，安信公司申请对房款便条进行笔迹鉴定，经依法委托日照浩德司法鉴定所鉴定，房款便条中未署闫某姓名的一面并非闫某书写。安信公司为此支付鉴定费10000元。刘美秀对上述鉴定使用的样本提出质疑，并提供新的样本申请重新鉴定，一审法院又委托西南政法大学司法鉴定中心重新鉴定，经重新鉴定未署闫某姓名的一面并非闫某书写。刘美秀为此支付鉴定费10000元。 另查明，刘美秀主张安信公司于2013年11月底将青州市颐德花园A区-4座1号商铺交付，交付后其对商铺安装了防盗门、防盗窗，将部分装修物料运进商铺房间。但安信公司否认向刘美秀交付商铺，主张其商铺系由刘美秀强占。 一审法院认为，双方之间商品房买卖合同关系成立。本案在原审审理期间法庭对证人闫某做了调查笔录，后证人闫某在二审出庭推翻了调查笔录中的内容，在重审的庭审中证人闫某没有出庭作证，二审和重审是不同的诉讼阶段，二审中证人出庭推翻证词的作证并不必然在重审中有效，因此法庭对闫某的调查笔录依然具有法律效力。闫某作为安信公司的销售经理，代表安信公司与刘美秀达成购房协议，是代表安信公司的职务行为，依法认定具有合同主体效力。二份鉴定意见显示，“认购书”的正面不是闫某书写，但是法庭认为其鉴定意见对查清案件事实的关联性不大，“认购书”内容不能单独构成商品房买卖合同。但是根据刘美秀的陈述、提交的收据和“认购书”交款数额相一致，结合闫某的调查笔录，各证据之间能够相互印证，安信公司于2013年11月按照“认购书”的内容交付了颐德花园Ａ区-4座1号商铺，刘美秀接纳商铺并安装了防盗门、防盗窗，在商铺内准备了装修材料的事实。双方虽未依照《商品房销售管理办法》第十六的规定签订详尽的书面合同，但依据《合同法》第三十六条的规定，刘美秀交纳接近半数的购房款，安信公司交付了房产，综合本案查清的案件事实，双方买卖关系成立，认定涉案颐德花园Ａ区-4座1号商铺商品房买卖合同成立具有法律和事实依据。安信公司辩称，涉案房屋是刘美秀侵占，但未提供证据证实，且刘美秀不予认可，故对安信公司的辩解意见，不予采信。 本案于2015年8月24日立案，安信公司于2015年11月4日取得商品房预售许可证，双方商品房买卖合同成立及刘美秀起诉时，安信公司均没有取得商品房预售许可证，按照最高法院商品房买卖合同司法解释第二条的规定，依法认定双方的商品房买卖合同无效。《山东省商品房销售条例》规定，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，也不得以任何形式收取预订款性质的费用。安信公司明知违法，仍然向刘美秀收取购房款项且未告知未取得预售许可证的事实，刘美秀作为房产的买受人，依照常理有理由相信安信公司已经取得了商品房预售许可证，因此认定本案中安信公司具有隐瞒未取得商品房预售许可证的主观故意。按照最高法院商品房买卖合同司法解释第九条的规定，刘美秀请求确认双方订立的商品房买卖合同无效，有事实及法律依据，应予支持。按照《合同法》第五十八条的规定，安信公司已收取的刘美秀购房款1050000元应予返还。刘美秀主张安信公司赔偿损失1000000元，依照上述司法解释的规定及本案实际，酌定支持刘美秀损失500000元，其余的不予支持。该商铺买卖合同无效的责任在安信公司，安信公司应赔偿刘美秀所支付购房款的利息损失，现刘美秀主张对所交购房款1050000元自安信公司为刘美秀出具商铺认购书之日至实际付清之日按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算利息损失的诉讼请求，有事实及法律依据，应予支持。安信公司作为开发企业，应遵循诚实信用原则，依法依规经营，以谋求企业的更大发展，希望安信公司能够慎思。判决：一、确认原告刘美秀与被告青州安信置业有限公司于2013年10月27日签订的商品房买卖合同无效；二、被告青州安信置业有限公司返还原告刘美秀交付的购房款1050000元，并支付赔偿款500000元；三、被告青州安信置业有限公司支付原告刘美秀利息损失（以购房款1050000元为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率，自2013年10月27日起计算至实际给付之日止）；四、原告支付被告鉴定费10000元；上述第二、三、四项所涉款项，均于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告刘美秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25285元，诉讼保全费5000元，均由被告青州安信置业有限公司负担。 安信公司上诉请求：撤销一审判决，改判安信公司不承担返还及赔偿责任，本案一、二审诉讼费用由刘美秀承担。事实和理由：本案双方从未签署过任何协议，也未形成房屋买卖的合意，刘美秀提交的房款便条中闫某未署名的一面经司法鉴定并非闫某所写，一审法院将房款便条正反两面的内容均认定为闫某所写，并依该涉嫌伪造的证据作为买卖合同的核心内容认定双方形成买卖合同，违背案件事实。安信公司未向刘美秀交付商铺，不能将刘美秀强占商铺的行为认定为合同的履行行为，更不能以此推断双方之间房屋买卖合同成立。故双方之间尚未形成房屋买卖合同的合意，双方房屋买卖合同尚未成立。涉案商铺当时未取得预售许可证明，刘美秀起诉之前安信公司已多次向其如实告知并未隐瞒，刘美秀具备完全民事行为能力，其交纳诚意金数年之后双方未签订任何协议，安信公司未收取房款，商铺也未交付，该事实印证了刘美秀知悉商铺未取得预售许可证明的事实，安信公司不存在隐瞒欺骗行为，刘美秀提起本案诉讼主要是受房价下行的影响，其请求确认合同无效、返还房款及利息并给予惩罚性赔偿，没有事实与法律依据，依法不应支持。 刘美秀辩称，双方商品房买卖合同成立，因安信公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，双方商品房买卖合同应当无效，安信公司应退还房款及利息，并支付不超过已付房款一倍的赔偿。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，安信公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 本院认为，刘美秀分四次向安信公司交纳购房诚意金共计1050000元，该事实有安信公司出具的收款证明在案为证，双方对此也没有异议，本院予以认定。刘美秀交纳诚意金的目的是购买商铺，安信公司收取诚意金的对价是出卖商铺，该诚意金属性为房款，双方之间存在房屋买卖合意。安信公司主张其未收取房款、双方不存在房屋买卖合意，该主张与理相悖，本院不予支持。双方未签订书面的房屋买卖合同，安信公司收取1050000元购房诚意金后，其销售人员闫某于2013年10月27日为刘美秀出具房款便条，该行为应系安信公司的职务行为，房款便条的效力及于安信公司。房款便条中未署闫某姓名的一面，其笔迹与另一面有明显区别，两次司法鉴定也确认并非闫某书写，刘美秀主张房款便条正反两面的内容均由闫某书写，其该主张与客观事实不符，本院不予认定。房款便条中署有闫某姓名的一面确为闫某书写，该面的内容涉及到再需交款及丈量结算等事宜，结合安信公司出具的诚意金收款证明、本案双方诉辩主张等案件实际和房屋买卖常理，能够确认本案双方具有以下一致意思表示：刘美秀只购Ａ区4座-1号一套商铺，已付款1050000元，再付款1030000元，再付的1030000元中第一次付500000元、第二次付500000元，最后以房管局丈量的商铺面积为准由刘美秀结清房款。从上述的意思表示看，双方约定买卖的商铺特定、总价确定，商品房买卖合同的核心内容已基本具备，双方之间的房屋买卖合同已予成立。房款便条中未署闫某姓名的一面，其内容不影响对双方成立房屋买卖合同的认定，安信公司主张双方之间仅是商品房认购关系、双方房屋买卖合同尚未成立，该主张与闫某房款便条等证据不符，本院不予支持。 安信公司于2015年11月4日取得商品房预售许可证，刘美秀于2015年8月24日提起本案诉讼，按照最高法院商品房买卖合同司法解释第二条的规定，双方房屋买卖合同无效。按照《合同法》第五十八条的规定，安信公司因房屋买卖行为取得的房款应予返还，相应的法定孳息亦予返还，刘美秀也应将取得的商铺返还给安信公司。诉讼中安信公司未提交证据证明其已将未取得商品房预售许可证明的事实告知刘美秀，刘美秀因此主张安信公司隐瞒未取得预售许可证明的事实，该主张符合证据规则的规定，依法应予认定；安信公司主张刘美秀事实上知道未取得预售许可证明的事实，因无证据证明，本院不予认定。由于未取得商品房预售许可证明，安信公司不得以任何形式收取预订性质的费用，其明知未取得预售许可证明，也未向刘美秀告知未取得预售许可证明的事实，现刘美秀请求给予惩罚性赔偿，并不违反最高法院商品房买卖合同司法解释第九条的规定，依法应予支持。但是，本案双方之间成立房屋买卖合同的目的是为了交易和履行，并非惩罚性赔偿，刘美秀交纳购房诚意金的目的是买受房屋，也非惩罚性赔偿，刘美秀也自称其于2013年11月已经占有双方买卖的商铺，还安装了防盗门、防盗窗，并将部分装修物料运进商铺房间，尽管此时刘美秀交纳了约计一半的房款，其合同目的已可能实现；刘美秀本案起诉之后两个多月安信公司即取得商品房预售许可证明，此后如果刘美秀撤回起诉，双方之间成立的买卖合同能够成为有效合同并可继续履行，双方的合同目的也能够实现，但刘美秀不选择撤回起诉，仍然主张合同无效，其诉讼目的显然不是当初交纳购房诚意金的目的，也非双方当时成立房屋买卖合同的目的。鉴于此，在酌定惩罚性赔偿时，应根据公平合理和诚实信用原则予以确定，一审法院确定为500000元明显过高，本院根据案情实际确定为200000元。 本案还需特别指出的是：1、在案证据足以证实房款便条中闫某未署名的一面确非其本人书写，但一审法院未对闫某的证言以及房款便条的书写人作出正确认定，违反法律规定。2、闫某出具的房款便条并非认购书、其正反两面的内容因书写人不同而存在本质区别，一审法院将其认定为“认购书”、将其正反两面的内容连在一起认定，该认定与客观证据不符。3、对于商铺的交付，双方存有争议且均未提交有效证据证明，一审认定双方自愿交付并依此印证双方之间房屋买卖合同，不符合证据规则的规定。4、案件的诉讼费用，应依法确定负担，一审法院责令一方负担，与法律规定不符。5、合同无效之后因合同取得的财产应是双返而非单返，判决说理中至少应述及商铺的返还问题，但一审判决未予涉及，存在一定瑕疵。上述几个问题在发回重审后仍未得到解决，本院二审一并予以纠正。 综上所述，上诉人安信公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青州市人民法院（2017）鲁0781民初1982号民事判决第一、第三、第四、第五项，即“一、确认原告刘美秀与被告青州安信置业有限公司于2013年10月27日签订的商品房买卖合同无效；”、“三、被告青州安信置业有限公司支付原告刘美秀利息损失（以购房款1050000元为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率，自2013年10月27日起计算至实际给付之日止）；”、“四、原告支付被告鉴定费10000元；”、“五、驳回原告刘美秀的其他诉讼请求。”； 二、变更山东省青州市人民法院（2017）鲁0781民初1982号民事判决第二项为：上诉人青州安信置业有限公司返还被上诉人刘美秀交付的房款1050000元，并支付赔偿款200000元； 三、变更山东省青州市人民法院（2017）鲁0781民初1982号民事判决第四项之后的合并执行条款为：本判决所涉款项，于判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25285元，财产保全费5000元，共计30285元，由刘美秀负担8000元，青州安信置业有限公司负担22285元。 二审案件受理费25285元，由刘美秀负担8000元，青州安信置业有限公司负担17285元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十二月三十日 书记员  王 旭