湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1102民初2490号原告:潘晓红，女，汉族，1957年4月18日出生，黄冈市黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人:汪耀斌，湖北坤正律师事务所律师，特别授权。被告:湖北松泰房地产开发有限公司，住所地：黄冈市黄州区红卫路98号，统一社会信用代码：91421100676472075M。法定代表人:黄永生，总经理。委托诉讼代理人:肖红，湖北中鑫律师事务所律师，一般代理。原告潘晓红与被告湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理原告潘晓红及其委托诉讼代理人汪耀斌到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人肖红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘晓红向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院确认原告同被告签订的《联合整体改造旧城协议书》及《补充协议书》、《还建房屋确认书》为有效合同;2、判令被告交付松泰华庭1-602号房、1-606号房、1-1906号房，3-603号房、3-101号房、3-1104号房及下欠20.61平方米房屋，门面四间(180平方米)，并判令被告办理上述不动产登记及承担登记的费用;3、判令被告给付补偿款15万元;4、由被告承担本案诉讼费用、保全费及保险费。被告松泰公司辩称:对原告潘晓红的主体身份不适格。松泰公司没有取得房屋拆迁许可证，不具有房屋征收资格，《联合整体改造旧城协议书》、《补充协议书》、《还建房屋确认书》都是无效合同的，原告已得到合理赔偿，再要还建房屋无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告潘晓红为支持其诉讼请求，庭审时提交了如下证据：1、居民身份证一份，拟证明原告主体资格。2、企业信息一份，拟证明被告主体资格。3、《房地产开发投资协议书》、授权委托代理人证书各一份，拟证明2014年3月9日被告同胡进国签订《房地产开发投资协议书》，约定由胡进国负责松泰华庭项目拆迁还建安置补偿协议签约及协议内容的落实并负责开发、建设、结算相关事宜。4、《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议书》、《松泰华庭还建房屋确认书》各一份，拟证明原被告签订了上述协议，约定被告拆除原告房屋后承诺还建原告1-602、1-606、1-1906，3-603、3-1101、3-1104及下欠20.61平方米房屋，门面四间(180平方米)，并承诺补偿15万元。5、房屋所有权证一份、黄冈市军队离退休干部休养所证明一份、遗嘱二份，拟证明原告通过遗嘱继承了父母涉案被拆迁房屋。6、询问笔录、黄冈市中院民事判决书各一份，证明胡进国在本案实施的是职务行为。被告对原告提交的上述证据提出以下质证意见:对证据1的真实性无异议，但是对证明目的有异议，该证据只能证明身份信息，而不能证明主体资格，原告的身份是不适格的；对证据2无异议；对证据3的真实性、关联性、合法性均有异议，认为《房地产开发投资协议书》系复印件，不符合证据的要求，没有证明力，且该证据与本案没有关联性，是松泰公司与胡进国之间的另一法律关系，《房地产开发投资协说书》是在《联合整体改造改造旧城协议书》之后的，与本案没有关联性，不能作为本案证据进行使用。对2009年9月25日的授权委托代理人证书系复印件，不符合证据形式，没有证明力，就其内容来看，根据房地产管理法的规定，房地产开发不包括房地产交易的内容，该证据内容与本案无关，不含有房地产交易以及拆迁补偿等内容；证据4的《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议书》日期都是2011年3月18日，这是在松泰公司取得松泰华庭的这块地开发权之前，内容是联合开发，松泰公司在黄冈市国土资源局进行国有土地揭牌，实际上双方没有对《联合整体改造旧城协议书》子以执行，所以当时松泰公司根据法律规定应该取得拆迁许可证，但是未取得，协议及补充协议都应是无效的。《松泰华庭还建房屋确认书》是胡进国签的字，没有松泰公司盖章，是无效的。胡进国没有得到授权，且内容与2011年要求还建房的内容是一致的，要求还建的面积明显违反法律规定，潘福祥房屋面积174.86平米，而确认书上写的是要求还建700多平米，显然是违反了城市还建政策的规定。对证据5房屋所有权证的真实性无异议，但是房屋所有权证的主体是潘福祥。证明是黄冈市军队离退休干部休养所出具的，与本案无关。继承应由法律进行确认，应该通过另一法律关系来解决继承的问题，原告主体存在问题，无法确认继承人的唯一性以及她是否能够排除其他继承人的权利，被告是针对所有权人进行补偿的，房屋所有权归属到继承人身上应该有确权行为。对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议。胡进国的笔录及投资协议、委托书代理人的证明，都没有原件。裁定书不能作为证据使用，判决书的事实与本案不同，与本案无关。被告为反驳原告的诉讼请求，庭审时向法庭提交如下证据:1、松泰公司的营业执照及资质资协证书，拟证明松泰公司是合法的房地产开发有限公司。2、松泰公司支付土地出让金付款凭证两份及黄冈市国土资源局的收据两份、国有土地使用权出让合同及土地使用权证各一份，拟证明:1、松泰公司2014年11月24日支付竞拍土地保证金1212万元、2015年3月18日再支付土地出让金336万元，共计支付了土地出让金1548万元;2、2015年3月25日办理了土地使用权证；3、“松泰华庭”项目土地是国有建设用地出让的，原告的房屋属于国有土地上的房屋拆迁与征收。3、政府按“城中村”改造的优惠政策返还给松泰公司土地出让金1438.5864万元的付款凭证一份和松泰公司的收款收据一份，拟证明“松泰华庭”项目属于政府双改项目。4、同地段的政府征收补偿方案及三份《花园路片区房屋拆迁产权置换补偿协议书》，拟证明原告的房屋置换面积大大超出了同地段的政府征收补偿方案。原告对被告提交的证据提出以下质证意见:对证据1的营业执照的真实性和证明目的无异议；对证据2的真实性无异议，但是对证明目的有异议，这是被告同黄冈市国土资源局土地征用发生的关系，与本案没有关联性，原告继承的房屋被拆除，不可能是空中楼阁，房屋所有权证、土地使用权证已交付给被告，被告与黄冈市国土资源局发生的关系与本案没有关联性。对证据3的真实性无异议，是松泰公司和政府发生的行政关系，与本案的民事案件没有任何关联，恰恰说明土地使用权属于被拆迁房屋业主以及其他拆迁户的；证据4与本案无关。经审理查明：2011年3月18日，松泰公司作为甲方与乙方潘晓红签订了《联合整体改造旧城协议书》、《联整体改造旧城补充协议书》，胡进国作为甲方代表、项目负责人在协议书上签字，并加盖了湖北松泰房地产开发有限公司印章，潘晓红、喻中华在协议书及补充协议书上签名。协议书约定了还建住房面积:甲方还建乙方住房6套，其中住房使用面积128平方米5套，110平方米1套(均含公摊面积)；还建楼层:10层以下4套，10层以上2套;还建门面房:甲方还建乙方门面房180平方米，门面顶层与赤壁大道门面顶层平行，门面房正负零要高于花园路面;现金补偿:甲方征用乙方规划用地及房屋需补偿现金26万元，该款在甲方通知拆迁期限满、乙方签字无异议时，甲方付款6万元，10层封顶时付清20万元;甲方还建乙方车位2个。协议书以及补充协议书还对还建标准、双方责任等其他事项进行了约定。2016年5月14日，松泰华庭项目负责人胡进国与喻中华签订了一份《松泰华庭还建房屋确认书》，确认松泰华庭还建楼中的还建房，并将3单元6层603号房、1单元6层602号房交付潘晓红占有、使用。经结算，胡进国下欠潘晓红拆迁补偿款15万元。另查明，1、潘晓红系潘福祥、张秀英之女，与喻中华系夫妻。潘福祥是黄冈市军休所离休干部，1987年在黄州××组建房，房屋所有权证为黄政字第00917号，产权登记在潘福祥名下。潘福祥、张秀英已去世，生前写下书面遗嘱，决定所有遗产由潘晓红继承，遂松泰公司与潘晓红签订了《联合整体改造旧城协议书》、《联整体改造旧城补充协议书》。在诉讼过程中，潘福祥、张秀荣的遗嘱见证人邓某、欧某、董某出庭作证，证明潘福祥、张秀荣订立书面遗嘱时具有完全民事行为能力，见证人均与潘晓红无利害关系。2、根据黄冈市中级法院（2018）鄂11民再23号民事判决书查明，松泰公司的法定代表人黄永生在湖北省高级人民法院2018年4月19日组织的听证中对《授权委托代理人证书》的真实性予以认可，湖北高院（2018）鄂民申1174号民事裁定书亦对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信。3、因湖北兴玖房地产投资有限公司与松泰公司债权人代位权纠纷一案中，本案涉及的还建房于2018年3月23日被黄冈市中级人民法院查封。本院认为：本案的争议焦点为《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议》、《联合整体改造旧城补充协议》及《松泰华庭还建房屋确认书》是否合法有效，潘晓红是否具有诉讼资格及其诉讼请求是否应予支持。本案诉争的合同实质上系拆迁安置补偿合同，拆迁许可证制度属于管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定，故不能以松泰公司未取得拆迁许可证为由认定本案的合同无效。《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议》、《联合整体改造旧城补充协议书》系潘晓红和松泰公司的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，以上三份协议书合法有效。关于《松泰华庭还建房屋确认书》的效力。虽然该确认书只有胡进国签字没有松泰公司盖章，但根据原告提交的《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》，胡进国系受松泰公司的委托对松泰华庭项目进行开发、建设和结算等，且湖北省高级人民法院生效裁判文书已对上述《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信，且胡进国和松泰公司的法定代表人黄永生之前也对《授权委托代理人证书》予以认可，故本院对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》的真实性亦予以采信。胡进国作为松泰公司的委托代理人签署《松泰华庭还建房屋确认书》系履行职务行为，并未超出委托权限，该行为合法有效，对松泰公司依法具有约束力。喻中华受潘晓红委托在《松泰华庭还建房屋确认书》签名，系潘晓红的真实意思表示。因此，胡进国与喻中华签署的《松泰华庭还建房屋确认书》对双方依法具有约束力。关于房屋的交付问题。松泰公司已经依照合同约定向潘晓红交付1-1-602号房、1-3-603号房两套房屋，因潘晓红已实际占有，故其要求判决交付该两套房屋已无实际意义，对其该项请求本院不予支持。对于协助办理还建房屋的不动产登记的请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;”的规定，因该还建房房屋已处于查封状态，依上述规定属于限制交易的情形，房屋的最终产权归属存在不确定性，因此，本院对潘晓红的该项请求亦不予支持，其可在房屋限制交易的情形解除后依照《最高人民法院关于用中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十八条的规定另行主张权利。关于门面和补差面积问题，因双方签订的《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城社充协议》及《联合整体改造旧城补充协议书》对此约定不明，双方在确认房屋时又未对门面和补差面积的具体位置等进行最终确认，且实际建设的门面与当时签订的协议不一致，故对潘晓红要求按协议约定交付门面并办理不动产登记、补差面积20.61平方米的诉讼请求本院亦不予支持，门面问题其可在与其他拆迁还建户就门面协商达成一致意见后另行向松秦公司主张权利。关于胡进国下欠潘晓红还建补偿款15万元的问题，因胡进国的行为系履行松泰司职务的行为，基于前述理由，松泰公司应向潘晓红支付上述款项。关于潘晓红是否具有诉讼资格问题。因被拆迁的房屋属潘福祥、张秀英夫妇共有，二人生前立下遗嘱，所有财产由潘晓红继承。该遗嘱是其真实意思表示，没有侵犯其他人的合法权益，属有效遗嘱。潘晓红依法继承了被拆迁的房屋，并与松泰公司签订拆迁补偿协议，具有诉讼资格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、潘晓红、喻中华与湖北松泰房地产开发有限公司签订的《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议书》有效；二、喻中华与湖北松泰房地产开发有限公司签订的《松泰华庭还建房屋确认书》有效；三、湖北松泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付潘晓红拆迁补偿款15万元；四、驳回潘晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告湖北松泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  胡虹霞审 判 员  孙丽霞人民陪审员  熊春梅二〇一九年十二月四日书 记 员  李 樵