广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初2516号 原告：周冠锋，男，1971年8月26日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：陆党，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许承丹，广西桂信律师事务所实习律师。 被告：广西中廷置业投资有限责任公司，住所地：钦州市扬帆大道**东方豪庭****房，统一社会信用代码：91450700552267029T。 法定代表人：钟丽,执行董事。 委托诉讼代理人：粟英臻，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶欣，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 原告周冠锋与被告广西中廷置业投资有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周冠锋的委托诉讼代理人陆党、许承丹，被告广西中廷置业投资有限责任公司的委托诉讼代理人粟英臻、叶欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周冠锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告按约定支付新房装修奖励款5000元及利息（利息按照银行同期贷款利率，从2016年12月2日开始计至被告把款项支付给原告止）；2、判令被告按约定支付未按约定时间办理房产证违约金5000元；3、判令被告按约定结清过渡安置费（2015年12月-2016年12月）共计2200元/月×13个月=28600元及利息（利息按照银行同期贷款利率，从2016年12月2日开始计至被告把款项支付给原告止）；4、判令被告退回杂物房款18000元；5、本案诉讼费用由被告自行承担。事实与理由：1、原告（乙方）与被告（甲方）于2010年8月6日签订《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》（以下简称协议书），原告购买702号房，并按约定交付了房款。根据协议书第三条（三）补偿办法约定“乙方按时间要求签订协议书的，甲方奖给装修费人民币伍仟元”。原告已按被告规定的2010年8月10日之前签订该协议书，但被告至今尚未按约定支付该款。2、协议书第九条第3点约定“甲方不能在交房后一年内办妥房产证交给乙方的，罚给乙方5000元”，被告于2016年11月交付房屋给原告，但至今未办妥房产证交与原告，且尚未支付该款。3、原告（乙方）与被告（甲方）于2013年10月25日签订《关于原的补充协议》（以下简称补充协议），补充协议第六条约定“甲方建设工期超期不能超过一年，如被告超过一年的，过渡安置费将提升至2200元/月，按月补给乙方，直至被告交房给乙方后一个月为止”。2014年12月9日为约定的房屋交付日，2015年12月9日建设工期超期一年，被告于2016年11月才交付房屋，但被告仅交付2015年12月前的过渡安置费，却未按协议书约定交付（2015年12月-2016年12月）过渡安置费共计28600元。4、期间，被告承诺在小区内建造22间杂物房，原告于2015年3月15日向被告交纳一间杂物房款18000元，但至今被告都没有建造杂物房并交付给原告，故原告要求被告退回杂物房购买款18000元。综上，被告已严重违约，损害了原告的切身利益，原告现依法向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉请。 被告广西中廷置业投资有限责任公司辩称，1、涉案房屋是还建住房，本案系单位内部住房改造所发生的纠纷，危旧住房改造建设项目带有职工福利性质，不属于平等民事主体之间的纠纷，不属于人民法院的受理范围。2、如本案属于法院受理范围，因被告只是项目的代建方，不是建设方，不是本案适格的被告。3、原告第二项诉请是政策原因导致无法按时办理房产证，过错不在被告。4、安置费标准应当按1100元/月计算，从2015年12月计至2016年9月止。5、钦州市中医医院长期侵占使用涉案项目土地，被告多次协商并反映问题，钦州市中医医院拒不退还土地，且原住户崔胜国提出诸多不合理的拆迁安置补偿要求，不肯按期搬离，导致涉案危旧房改造项目不能按期开工建设。6、原告欠付被告代建、代垫的水电费、垃圾清运费等相关费用，应予以抵扣。7、原告的第四项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，不应在本案一同审理。 根据庭审举证、质证及原、被告的陈述，本院经审理认定事实如下：2010年8月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》（以下简称“补偿协议书”），该补偿协议书第三条第（三）款约定：“甲方补偿给乙方新房建筑面积共85㎡（含公摊）：按‘原住房房改面积×1.3倍＋杂物房补偿（4㎡）＋甲方公司优惠补偿’计算。同时，甲方对乙方选择住房产权置换给予新房装修奖励：乙方按时间要求签订本协议书的，甲方奖给装修费人民币伍仟元（￥5000元）；乙方在2010年8月10日之后签订本协议书的，奖励费下调至人民币贰仟元（￥2000元）。装修奖励款待甲方交房时一次性发给。回建房由乙方自行设计装修，费用自理。”补偿协议书第九条第3点约定：“甲方不能在交房后一年办妥房产证交给乙方的，罚给乙方5000元。”钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局作为监督方在该协议上签字盖章。 2010年8月16日，钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局与被告签订《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局水产宿舍区危旧住房改造建设工程项目委建代建合同》（以下简称“委建代建合同”），约定钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局委托被告为项目工程代建单位，代理办好本项目的立项、审批、报建等所有的行政手续，代建并经营本项目的所有住房，合同还就项目费用及手续、补偿与安置、责任和权利等进行了约定。 后因办理相关改造建设手续时间长等诸多原因，为顺利推进改造建设，经原告（乙方）与被告（甲方）协商，在原补偿协议书的基础上，于2013年12月12日签订了《关于原的补充协议》（以下简称“补充协议”），该补充协议第六条约定：“本项目建设工期定为12个月。超工期不完成建设任务，没有按时交付给乙方使用的，甲方在原过渡安置费每月800元的基础上增加300元（即为1100元/月），按月补给乙方，直至甲方交房给乙方后一个月为止。但甲方建设工期超期时间不能超过一年，如甲方超过一年的，过渡安置费将提升至2200元/月，按月补给乙方，直至甲方交房给乙方后一个月为止。” 2016年6月23日，钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局危旧房改造住宅楼工程竣工验收。2016年8月30日，被告发出《交房通知书》，通知住户办理房屋交接手续。2016年9月13日，被告张贴《告示》再次通知住户办理房屋交接手续，载明：涉案项目住宅楼已通过竣工验收，符合交付条件。被告已于2016年8月30日已电话告知并在项目龙墩三巷65号新建住宅楼门口粘贴《交房通知》水产畜牧局原安置户前往被告公司办公室办理房屋交接手续，安置费发到八月份。2016年10月14日，被告登报告示，请原安置户在10月31日前内前往办理房屋交接手续。 2015年3月19日，原告依据被告发出的《购买车位、杂物房通知书》向被告支付了购买杂物房款18000元。 因原告购房面积超出约定，原告于2016年2月1日向被告支付702号房超出面积款24330元。 后原告与被告就办理收房交款（含装修押金1000元、垃圾清运费280元、临时用电费200元）与结清2015年12月13日至2016年9月12日的过渡安置费（含过渡安置费9900元、新房装修奖励金5000元）进行结算，被告应支付给原告金额为13420元，原告于2016年11月2日在该确认单上签字。但被告未依约支付款项，原告遂诉至本院。 庭审中，原告就第一项、第三项诉讼请求增加了利息，即按照银行同期贷款利率，从2016年12月2日开始计至被告把款项支付给原告止。 在本院审理过程中，被告广西中廷置业投资有限责任公司于2019年8月26日向本院申请追加被告钦州市中医院、钦州市钦南区农业农村局（原钦州市钦南区水产畜牧兽医局）、钦州市钦北区农业农村局（原钦州市钦北区水产畜牧兽医局）、崔胜国为被告，本案于2019年10月18日裁定钦州市中医医院、钦州市钦南区农业农村局、钦州市钦北区农业农村局、崔胜国退出本案诉讼。 上述事实有原告提供的《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》、《关于原的补充协议》、收据、《购买车位、杂物房通知书》、收款收据，被告提供的《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局水产宿舍区危旧住房改造建设工程项目委建代建合同》、建设工程质量竣工验收意见书、交房通知书、告示、确认单等证据以及当事人庭上陈述予以证实。 根据当事人诉辩意见，归纳争议焦点如下：一、本案是否属于法院的受理范围；二、本案被告是否为适格主体；三、原告要求被告支付过渡安置费及利息、奖励装修费及利息、超期办证违约金有何事实和法律依据；四、被告代建代垫的水电费、垃圾清运费等费用是否在本案予以抵扣。五、原告主张的杂物房款是否应在本案中进行处理。 本院对本案综合评判如下： 原告与被告签订的补偿协议书及补充协议是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应恪守履行。 1、本案是否属于法院的受理范围。 本案是基于原、被告双方签订的《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》及《关于原的补充协议》》的房屋拆迁安置合同纠纷，处理的是以民事权利义务为内容的社会纠纷，原告为自然人、被告为企业法人，双方是平等主体，故对被告抗辩原、被告不属于平等民事主体之间的纠纷，不属于人民法院的受理范围，本院不予支持。 二、本案被告是否为适格主体。 原告与被告签订补偿协议书及补充协议，原告据此提起本案诉讼，根据合同相对性原则，被告主体适格。被告辩称其与钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局签订了委建代建合同，其仅是项目代建方，不是建设方，非本案适格被告。对此，本院认为，委托代建合同约定了由被告与项目区原住户签订补偿协议书进行补偿，且被告与原告签订了补偿协议书以及补充协议对补偿安置等事宜进行了具体约定，故被告的该项抗辩，于法无据，本院不予采纳。 三、原告要求被告支付过渡安置费及利息、奖励装修费及利息、超期办证违约金有何事实和法律依据。 关于过渡安置费及奖励装修费，原、被告双方已就办理收房交款（包括装修押金、垃圾清运费、临时用电费）与结清过渡安置费、新房装修奖励款进行了结算，被告尚欠原告13420元，现原告依据补偿协议书和补充协议的标准要求被告支付过渡安置费19800元及奖励装修费5000元，于法无据，本院予以支持13420元。关于过渡安置费及奖励装修费的利息，原、被告双方已经进行了结算，但被告未依约付款，已构成违约，应向原告支付资金占用期间的利息，原告要求按银行同期贷款利率计付从2016年12月2日起至还清之日止的利息，因确认单未约定被告付款的时间，原告要求从2016年12月2日起计付利息，于法无据，利息应从法院立案之日起算，即：以13420元为基数，自2019年7月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于超期办证违约金，补偿协议书第九条第3点就此进行了约定，被告于2016年8月30日开始通知交房，但至今仍未办妥房产证交付给原告，已构成违约，现原告要求被告支付逾期办证违约金5000元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称系因政策原因才导致无法按时办理房产证，被告无过错，不应承担违约责任。本院认为，被告作为专业的房地产开发经营公司，在签订委建代建合同、补偿协议书及补充协议时应充分了解了涉案项目用地的土地性质并对办证期限进行合理预估的情况下，对原告做出办妥房产证期限的书面承诺，故被告的该项抗辩，本院不予采纳。 四、被告代建代垫的水电费、垃圾清运费等费用是否在本案予以抵扣。原、被告双方已在确认单上就此进行了结算，不存在再行抵扣的情形。 五、原告主张的杂物房款是否应在本案中进行处理。原告依据被告发出的《购买车位、杂物房通知书》向被告支付购买杂物房款18000元，双方形成杂物房买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，不应在本案中处理，原告可另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告广西中廷置业投资有限责任公司支付给原告周冠锋过渡安置费、奖励装修费共计13420元及利息（利息计算方法：以13420元为基数，自2019年7月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告广西中廷置业投资有限责任公司支付给原告周冠锋逾期办证违约金5000元； 三、驳回原告周冠锋的其他诉讼请求。 案件受理费765元（原告周冠锋已预交1216元），由原告周冠锋负担400元，由被告广西中廷置业投资有限责任公司负担365元。 上述债务，义务人应当在本案判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  廖朝霞 人民陪审员  吴 钧 人民陪审员  罗 明 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  顾 宁 书 记 员  邓龙鹏