福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初6772号 原告：王家泉，男，1951年10月17日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈智勇，福建诚全律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：何孟雄，福建诚全律师事务所实习律师。 被告：陈桂通，男，1966年8月13日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：吴南海，福建义全律师事务所执业律师。 被告：张运福，男，1963年3月23日出生，汉族，住周宁县。 被告：吕仙女，女，1976年5月1日出生，汉族，住周宁县。 原告王家泉诉被告陈桂通、张运福、吕仙女房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法由审判员黄永茂适用简易程序进行审理，2019年9月9日依法转为普通程序并组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告王家泉及其委托诉讼代理人陈智勇、何孟雄、被告陈桂通及其委托诉讼代理人吴南海到庭参加诉讼，被告张运福、吕仙女经本院公告送达传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 王家泉向本院提出诉讼请求：1.判决陈桂通、张运福、吕仙女支付王家泉房屋租金69.4万元并从起诉之日至实际还款日按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.判决陈桂通、张运福、吕仙女将址于南安八尺岭的福泉山饭店移交王家泉掌管，并按每日500元的标准支付房屋使用费（从2019年8月30日至实际移交房屋之日）；3.判决王家泉对陈桂通、张运福、吕仙女在上述房屋的财物享有留置权；4.诉讼费由陈桂通、张运福、吕仙女承担。事实与理由：2014年6月6日，王家泉与陈桂通、张运福签订《房屋租赁协议》一纸，约定王家泉将自建的址于八尺岭的福泉山饭店房屋出租给被告，每季度租金45000元，租赁期限五年，自2014年8月10日至2019年8月10日，五年的租金总计90万元。被告对房屋进行装修，经营餐饮和KTV业务，实际经营的是陈桂通与张运福、吕仙女夫妇。被告陆续支付租金，但至今仍拖欠69.4万元未支付。且被告已关闭饭店停止经营，又不将房屋返还原告掌管。因被告迟缓支付租金给王家泉造成损失，所以陈桂通、张运福、吕仙女应承担占用资金的利息损失；为防止生效法律文书难以执行，请求法院确认王家泉对被告因租赁合同留置在王家泉上述房屋的财物享有留置权，且被告应承担租赁合同期届满后至房屋实际移交日按每日500元计算的房屋使用费。为合法权益，特具状起诉，请求支持王家泉的诉讼请求。审理中，王家泉自愿撤回第一项诉请中关于利息的请求，并撤回第二项和第三项诉请，但对保留另行起诉的权利，并将第一项诉讼请求变更为判决陈桂通、张运福、吕仙女支付王家泉房屋租金69.4万元。 陈桂通辩称，一、本案的房屋租赁合同，大部分是无效的，只有部分有效，无效部分(一半以上的面积)的租金，王家泉应当返还给答辩人。王家泉的房屋，根据其申请及批准手续，申请及政府批准建房用地面积只有150平方米，长20米，宽7.5米。 而王家泉实际建成并出租给被告陈桂通等人的房屋，占地面积及建筑面积远远超过150平方米，实际占地面积在300平方米以上，超过150平方米的部分，明显是违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”，王家泉的房屋建设，没有经过南安市规划部门办理建设工程规划许可证，其超面积建设的房屋，明显是违章建筑，不能用于出租。因此，关于本案的房屋租赁合同，建设面积150平方米部分的房屋租赁，是有效的部分，超过150平方米部分的房屋租赁，明显是无效的，超过150平方米的部分房屋租金(按一半计算)，王家泉应当返还给答辩人。二、答辩人自2019年3月份起开始，没有支付租金及水电费给王家泉，也没有继续经营使用租赁房屋。根据房屋租赁协议第三条约定“租金按每季度头10天前收取人民币45000元为一季度，并按时交清水电费，无按时交纳，作自动停租”，本案的房屋租赁合同，按照约定自2019年3月起自动解除(即自动停租)，这是双方设定的解除合同的条件，应当认定自动解除的事实。因此，从2019年3月份起，答辩人没有义务再支付房屋租金给王家泉。三、本案的房屋自2019年8月10日合同到期之后已经由王家泉管理及使用，且大门的钥匙已经被王家泉更换，目前已经处于王家泉的实际控制之下，不存在交还房屋的问题，也不存在答辩人需要支付房屋使用费用问题。1.本案房屋租赁协议合同约定的期限到2019年8月10日到期合同到期之后，王家泉已经将房屋收回，并将房屋的大门钥匙更换，并断电，目前房屋在王家泉的实际控制之下。2.2019年8月底左右，答辩人要将设备及空调的物品搬离时，受到王家泉的拒绝及阻挠，王家泉甚至对答辩人叫的人员进行威胁，答辩人根本就进不了该房屋。显然，目前租赁房屋已经自2019年8月10日实际由王家泉控制，且更换了钥匙，答辩人根本没有办法进入租赁房屋，也没有办法将里面属于答辩人的空调、电视、家具等设备搬出来。因此，王家泉起诉要求答辩人等人移交房屋及支付房屋使用费用，没有事实依据，不能支持。四、本案因为王家泉及房屋的原因导致租赁房屋长时间无法使用，时间达13个月，应当扣除停业期间的租金。同时，因王家泉及其儿子的原因造成答辩人损失达8200元以上，应当抵扣相应租金。(一)南安市霞美镇防汛办通知不能营业的租金损失达5个月以上。自2014年租赁开始，每年的台风、下大雨天，南安市霞美镇防汛办通知停业，人员撤离。每年停业约1个月，前后约5个月的时间。该五个月时间的停业，是因为王家泉的房屋处于滑坡地质灾害点，是因王家泉的原因引起，因此不能计算租金，应当扣除。(二)房屋屋顶漏水不能营业的停业时间达5个月以上。王家泉的房屋，特别是三楼，存在严重的漏水问题，每年因雨季或下大雨的情况，导致房屋漏水，无法经营使用，每年时间长达1个月以上，五年合计有5个月左右的时间因漏水停业无法经营，漏水停业的时间，不能计算租金，应当扣除5个月的租金。(三)道路不能通行应当扣除租金20天，并应抵扣清理路面的费用2000元。2014年至2015年间，王家泉的通行道路，因为与相邻人员存在纠纷，原先的道路不让通行，王家泉改道导致答辩人无法经营，改道的时间长达10天以上。2015年至2016年间，王家泉房屋的必经之路，发生二次溜方堵路的情况，每次堵路约5天左右，每次都需要清理溜方，王家泉不予处理，每次都是答辩人雇佣人员来处理，每次费用约1000元，二次清算费用为2000元。(四)因泡沫厂环保问题被强制停电的停业时间达1个月左右，应当扣除相应租金。2017年夏天的时间，因王家泉在租赁房屋的西边加盖有临时厂房并租给他人经营泡沫厂，泡沫厂被南安市环境保护局查处，被强制停电，停电时间达1个月左右，答辩人租赁的房屋也受到停电影响，停业约1个月。(五)停水的损失，包括停业1个月，及王家泉私自收取其他租户的水费四年以上，损失在2000元以上。1.王家泉的房屋没有通自来水，日常用水是山泉水，山泉水是答辩人花钱雇佣人员从山上收集而来。2016年因供电公司建铁塔，导致山体滑坡，水井被盖，没有水可以使用，无法营业，停业时间达1个月以上。2.山泉水是答辩人花费金钱投入设备从山上引来，后来泡沫厂使用答辩人收集来的山泉水，王家泉自行向泡沫厂收取水费，水费收了四年多，没有给答辩人费用，收取水费的损失达2000元以上。(六)化粪池不通的停业时间达10天以上，清理费用损失1600元。王家泉提供的化粪池，经常不通，从2015年至今不能彻底清理，导致答辩人经常性的停业，停业时间达10天以上。王家泉并不清理化粪池不能的事情，答辩人只得雇佣他人来清理，清理费用约1600元。(七)王家泉的儿子到答辩人等人经营的KTV消费，欠帐2000元左右没有支付，王家泉的儿子不仅没有支付消费款还打砸KTV里面的东西，KTV的物品被砸的损失约600元，并殴打答辩人及KTV服务人员。五、王家泉有收取答辩人押金5000元没有返还，该押金5000元应当直接抵扣相应租金。王家泉对答辩人的物品没有留置权，没有法律依据。综上，王家泉的起诉没有事实与法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。 张运福、吕仙女未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2008年12月19日，张运福、吕仙女在周宁县民政局婚姻登记处登记结婚。2004年间，王家泉因居住困难申请使用本村集体土地建房，用地地点位于八尺岭，其四至：东至福泉山、西至王声波、南至308公路、北至福泉山，用地面积150平方米。2014年6月6日，王家泉与陈桂通、张运福签订《房屋租赁协议》一份，该合同约定：王家泉将八尺岭福泉山饭店整栋出租给陈桂通、张运福使用；租赁期限五年，自2014年8月10日至2019年8月10日止（2014年8月10日之前为装修期，免租金）；租金按每季度头10天前收取45000元为一季度，并按时交清水电费，无按时交纳，作自动停租；签订协议后，陈桂通、张运福应先交押金5000元，期满后王家泉如数归还，但如中途无法经营，不退押金与租金；陈桂通、张运福在承包期内所有装修部分，到期无代价归还王家泉等等。合同签订后，王家泉依约将诉争房屋出租给陈桂通、张运福用于经营餐饮和KTV业务使用。自2019年3月份起，陈桂通、张运福停止经营餐饮和KTV业务。合同到期后，陈桂通于2019年9月9日雇佣工人（三男一女）至诉争房屋搬物品，但因受到王家泉的阻碍导致其至今未将物品搬出。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本案的争议焦点为：签订诉争房屋租赁合同的主体问题？陈桂通、张运福尚欠王家泉多少租金的问题？本院结合上述查明的事实及双方提供的证据，分析认定如下： 针对争议焦点一，签订诉争房屋租赁合同的主体问题。王家泉主张本案系陈桂通、张运福、吕仙女共同向其承租诉争房屋用于经营餐饮和KTV业务，其中张运福的妻子吕仙女（又名吕小青）也是经营餐饮和KTV业务的实际经营者，并提供陈桂通、张运福在承租方处签字的《房屋租赁协议》1份及吕仙女开具的《收款收据》11张为据。对此，陈桂通对《房屋租赁协议》的真实性无异议，但认为《收款收据》无法证明吕仙女是真实的经营者。 本院认为，王家泉提供的《房屋租赁协议》中的承租方处只有陈桂通、张运福的签字，且仅凭吕仙女在《收款收据》上签字的行为并不能判断其是作为餐饮和KTV业务的实际经营者的身份签字，亦或是在履行职务行为，因此，关于王家泉主张吕仙女也是实际经营者的主张，在其没有提供更有利的旁证予以佐证的情况下，本院不予采信。综上，本案租赁合同的签订主体是王家泉与陈桂通、张运福。 针对争议焦点二，陈桂通、张运福尚欠王家泉多少租金的问题。王家泉主张其仅陆续收取到租金共计198000元，并表示同意其儿子的消费欠款2000元及押金5000元用于抵扣租金，故总计收到租金为205000元。对此，陈桂通主张其每个月都有付给王家泉几千块租金，是陆续支付的，但其不清楚具体支付多少租金；本案房屋租赁合同中建设面积150平方米部分的房屋租赁是有效的部分，超过150平方米部分的房屋租赁明显是无效的，王家泉应当返还给答辩人超过150平方米的部分房屋租金（按一半计算）；自2019年3月份起，其没有义务再支付租金给王家泉；因王家泉及房屋的原因导致租赁房屋长时间无法使用，时间达13个月（包括：防汛办通知不能营业的停业时间为5个月以上、房屋屋顶漏水不能营业的停业时间为五个月以上、道路不能通行应扣除租金20天、泡沫厂环保问题被强制停电的停业时间为1个月左右、停水的停业时间为1个月、化粪池不通的停业时间为10天以上）应当扣除停业期间的租金；同时，因王家泉及其儿子的原因造成答辩人损失达8200元以上（包括：清理路面的费用2000元、王家泉私自收取其他租户的水费导致损失2000元以上、化粪池不通的清理费用损失1600元、王家泉的儿子消费欠款2000元左右、KTV物品被砸损失约600元）应当抵扣相应租金，并提供《照片》、《谷歌卫星云图》为据。 本院认为，一者，本案租赁关系事实存在，陈桂通、张运福已实际使用诉争房屋，并对该租赁房屋产生实际收益，因此，陈桂通主张建设面积150平方米部分的房屋租赁是有效的部分，超过150平方米部分的房屋租赁明显是无效的，王家泉应当返还给其超过150平方米的部分房屋租金（按一半计算），于法无据，本院不予采纳。二者，《房屋租赁协议》虽约定“租赁期限为五年，自2014年8月10日至2019年8月10日止”，“租金按每季度头10天收取45000元为一季度，并按时交清水电费，无按时交纳，作自动停租”，但从庭审中双方对租金支付情况的表述可知，陈桂通支付租金的方式也并非是按照合同约定的按每季度头10天支付45000元，对此王家泉也未曾提出异议，应视为双方在长期的履行合同过程中对支付租金的方式作出了变更，因此，陈桂通主张自2019年3月份起没有支付租金及水电费给王家泉，也没有继续经营使用租赁房屋，这符合双方设定的解除合同的条件，应当认定合同自动解除，于法无据，本院不予采纳。诉争租赁房屋虽自2019年3月份起提前停止营业，但实际上在此期间陈桂通、张运福仍然占用该诉争房屋，因此，陈桂通、张运福仍应支付2019年3月份至2019年8月10日租赁期限届满之日止的该部分租金。三者，根据陈桂通提供的《照片》、《谷歌卫星云图》，仅可知拍摄照片时诉争房屋及周边的大致状态，并不能证明租赁房屋无法使用，也无法证明租赁房屋停业时间的具体长短，更无法证明是否造成损失及损失的多少，因此，陈桂通主张停业时间达13个月应当扣除相应的租金及造成损失达8200元以上（除了王家泉自认的其儿子的消费欠款2000元外）应予抵扣租金，于法无据，本院不予采纳。综上，鉴于陈桂通无法举证证明其具体支付的租金数额，现王家泉自认其仅陆续收取到租金共计198000元，并表示同意其儿子的消费欠款2000元及押金5000元用于抵扣租金，因此，本院依法认定陈桂通、张运福尚欠租金的数额为695000元【（45000元/季度×4个季度）×5年－已付租金198000元-消费欠款2000元-押金5000元】。 综上事实，本院认为，王家泉与陈桂通、张运福签订《房屋租赁协议》，该《房屋租赁协议》内容并没有违背有关法律、法规的规定，双方之间的租赁关系合法有效。鉴于吕仙女在《收款收据》上签字的行为，并不足以证明其是诉争租赁房屋的餐饮和KTV业务的实际经营者，现王家泉请求吕仙女与陈桂通、张运福共同支付租金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。合同签订后，王家泉依约将诉争房屋交付给陈桂通、张运福使用，但陈桂通、张运福未能按期足额支付租金，截止租赁合同期间届满之日（即2019年8月10日）止，陈桂通、张运福尚欠王家泉租金695000元。现王家泉自愿请求租金按694000元计算，这是王家泉对其权利的处分，本院依法予以准许。审理中，王家泉自愿撤回第一项诉请中关于利息的请求，并撤回第二项和第三项诉请，这是王家泉对其权利的处分，经审查符合法律规定，本院依法予以准许。 据此，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下： 一、陈桂通、张运福支付王家泉租金人民币694000元，款项应于本判决生效后十五日内一次性付清； 二、驳回王家泉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币10740元，由陈桂通、张运福负担，陈桂通、张运福应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄永茂 人民陪审员  洪槟玲 人民陪审员  陈春生 二〇一九十二月十三日 书记员刘超群 速录员洪小燕 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。