安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0302民初1163号 原告：安徽国祯商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区科学大道91号国祯大厦五层，统一社会信用代码9134010039452157XU(1-2)。 法定代表人：李效丰，该公司总经理。 委托代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。 委托代理人：许竟文，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：合肥鲜晨农贸市场管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区怀宁路200号置地广场栢悦中心办1405,统一社会信用代码91340104MA2RW0Q72M。 法定代表人：朱晨，该公司执行董事。 原告安徽国祯商业运营管理有限公司（以下简称国祯公司）与被告合肥鲜晨农贸市场管理有限公司（以下简称鲜晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国祯公司的委托代理人许竟文到庭参加诉讼。被告鲜晨公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 国祯公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除原被告双方签订的《租赁合同》（合同编号：20180802）；2、依法判令被告腾空、返还涉案房屋并恢复原状；3、依法判令被告支付欠付的租金42334元（计算至2019年3月31日，此后按日租金740元计算至房屋腾空之日止）；4、依法判令被告支付欠付的水电费9817元；5、依法判令被告向原告支付运营管理费10000元；6、依法判令被告支付违约金3087087元（逾期支付房租超过30日违约金按年租金30%计算违约金为87087元；未经原告同意，被告擅自撤离违约金为300万元）；7、本案诉讼费由被告承担。（以上合计3149238元） 事实与理由：2018年8月10日，原告与被告签订了《租赁合同》编号：20180802，约定原告将位于蚌埠市，国祯广场Ｘ号楼负一层商铺号-29、-28、-27、-26、-25、-24、-22、-21、-78、-77、-74、-73、-72、-71、-70、-69、-68、-67、-66、-63、-58、-57、-56、-55、-53、-52、-51、-50、-47、-46、-45、-44、-37、-36、-35,租期共计68个月，自2018年8月1日起至2024年3月31日止，免费装修期至2018年9月30日止；租金为24191元／月，续每年优惠一定幅度，每季度缴纳一次租金，需提前30天支付下个季度租金，首期租金需在本合同签订时缴纳；被告需在签订合同当日缴纳壹拾万元履约保证金，如被告违反合同条款或逾期支付任何款项，原告有权在保证金内扣抵，不足以支付的，被告须在十日内补足欠款和保证金，否则视为被告违约，违约方应向守约方支付年租金总额30%的违约金；如租期届满或提前终止，被告需将涉案商铺恢复至交接时状态或原告认可的状态并将物品搬出；未按约定期限或未足额缴纳租金超过三十日以上的，或在租赁期内未经原告书面认可或同意，将房屋转租、转借给他人使用的，原告有权解除合同并要求被告支付年租金30%的违约金；如被告在租赁期内，提前终止合同或未经原告同意即撤离的，除履约保证金不予返还外，被告还应向原告支付叁佰万元的违约金等。 合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告装修使用，被告支付了履约保证金，租金支付到2019日1月31日，但此后拒不履行合同义务，欠付租金及水电费、物业费等费用，未经原告同意，将承租的全部商铺关闭并擅自撤离。经原告多次催告无果，为维护自身合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。 原告为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料： 一、营业执照、招商代理合同及补充协议、不动产权登记证书复印件，证明原告主体适格，有权出租所有涉案商铺并收取租金； 二、被告企业信息查询单，证明被告主体适格； 三、租赁合同（编号：20180802），证明目的：1.租期共计68个月，自2018年8月1日起至2019年3月31日止。租金为24191元/月，后续每年优惠一定幅度，每季度缴纳一次租金，需提前30天支付下个季度租金，首期租金需在本合同签订时缴纳，自2019年2月1日计算至2019年3月31日欠付租金为42334元；2.合同第九条、第十条、第十一条以及附件四明确约定，逾期支付租金，违约方应向守约方支付年租金总额30%的违约金，即87087元；租赁期内,如被告提前终止合同或未经原告同意即撤离的,除履约保证金不予退还外,还应向向原告支付300万元的违约金。违约金不足以弥补原告损失的,原告有权向被告追偿。被告需缴纳运营管理费1万元/年。3、合同第九条第5款约定如租期届满或提前终止,被告需将涉案商铺恢复至交接时状态或原告认可的状态,并腾空被告需缴纳运营管理费10000元/年；3.合同第九条第5款约定如租期届满或提前终止，被告需将涉案商铺恢复至交接时状态或原告认可的状态，并腾空商铺； 四、欠水电费明细表、收据一份，证明被告所租赁的商铺共欠水费261元、欠电费9556元。此部分费用已由原告代缴至物业公司，但至今未向原告支付； 五、照片一组及光盘（视频）一份，证明被告在合同期限内，未经原告同意，擅自提前从租赁场所撤离，欲提前终止合同，其行为构成违约。 本院的认证意见：综合全案证据，对证据一、二、三的真实性予以认定；对证据四，因原告未提供供电、供水部门相关票据，无法核实用水、用电情况，故对该份证据不予认可；对证据五真实性予以认可。 被告鲜晨公司未作答辩，亦未向本院提交证据材料。 根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定的事实与原告主张的事实一致。另查明，双方合同约定，自2019年4月1日起季度租金为72573元，优惠后季度租金为66528元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系当事人双方真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已经依照约定履行了合同义务，被告迟延支付房屋租金，又未经原告同意即撤离租赁场所,以实际行为不履行合同，使合同目的不能实现，故原告请求解除合同符合约定和法律规定，予以支持。合同解除后，被告应自租赁的房屋中迁出，原告要求被告腾空、返还涉案房屋并恢复原状的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。原告自认被告欠付至2019年1月31日的租金42334元及腾退房屋后的占有房屋时的费用符合法律规定，亦当予以支持。故被告应当按照合同约定支付原告自2019年2月1日至2019年3月31日的租金42334元。原告主张被告参照租金标准计算解除合同后的房屋占有使用费，于法相符，本院予以支持。 关于水电费，原告要求被告支付其代垫的水电费，仅提供了物业部门代开的收据，未提供供电、供水部门相关票据，本院对此不予认定。 关于运营管理费，双方约定经营期间被告按10000元/年，向甲方缴纳运营管理费（日常垃圾清运、日常安保巡视）。原告自认被告租金支付到2019日1月31日，未经原告同意，将承租的全部商铺关闭并擅自撤离。被告撤离后，商铺不再运营，运营管理费不应继续支付，故管理费应为10000元÷12月×6月=5000元。 关于违约金问题。双方签订的租赁合同约定，被告未按约定期限缴纳租金或未足额缴纳租金，超过30日以上的，原告有权解除合同，收回房屋，被告应向原告支付年租金总额30%的违约金。被告拖欠原告租金的行为构成违约，故对原告要求被告支付原告违约金87087元（年租金290292元×30%）的诉请予以支持。双方约定未经原告同意被告撤离的，除履约保证金不退还外，被告还应向原告支付300万元的违约金。原、被告双方约定了迟延支付租金的违约责任，又约定了不退还保证金，故300万元违约金的约定明显过高，其亦无证据证明损失情况，故对原告关于支付300万元的违约金请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下: 一、确认安徽国祯商业运营管理有限公司与被告合肥鲜晨农贸市场管理有限公司签订的《租赁合同》（编号：20180802）解除； 二、被告合肥鲜晨农贸市场管理有限公司于本判决生效之日起五日内腾空并返还蚌埠市国祯广场Ｘ号楼负一层-29、-28、-27、-26、-25、-24、-22、-21、-78、-77、-74、-73、-72、-71、-70、-69、-68、-67、-66、-63、-58、-57、-56、-55、-53、-52、-51、-50、-47、-46、-45、-44、-37、-36、-35号商铺； 三、被告合肥鲜晨农贸市场管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告安徽国祯商业运营管理有限公司2019年2月1日至2019年3月31日的租金42334元及房屋占有使用费（按每日740元，自2019年4月1日起计算至被告腾退房屋时止）； 四、被告合肥鲜晨农贸市场管理有限公司于本判决生效之日起五日向原告支付运营管理费5000元； 五、被告合肥鲜晨农贸市场管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告安徽国祯商业运营管理有限公司迟延支付房屋租金的违约金87087元； 六、驳回原告安徽国祯商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31994元，公告费400元，由被告合肥鲜晨农贸市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  袁俊岭 审 判 员  魏 莲 人民陪审员  陈雪红 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  陶 瑞 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。