河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初9607号 原告：杨洁，女，1978年11月30日出生，汉族，现住海港区。 被告：秦皇岛市金原商业管理有限责任公司，住所地秦皇岛市海港区河北大街中段150号5层。 法定代表人：卢小娟，总经理。 委托诉讼代理人：周静，女，1992年8月15日出生，汉族，汉族，公司职员，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：陈文毅，河北君德风律师事务所律师。 原告与被告秦皇岛市金原商业管理有限责任公司（以下简称金原公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨洁,被告委托代理人周静、陈文毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2019年下半年剩余商铺收益1667.58元；二、被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年3月20日，原告与被告签订《金原商厦委托管理协议书》约定原告将位于金原商厦的B4-37-2-1、B4-37-2-2号两间商铺委托被告管理经营，期限自2014年3月20日至2029年3月19日，被告保证每半年开始的5日内向原告支付商铺收益，标准以884.55元/平方米，每隔两年递增5%，并制定了具体商铺收益明细表。原告履行了合同义务，将商铺交由被告管理使用，但合同履行至2019年下半年，被告未按照合同约定金额向原告支付商铺收益，欠款人民币1667.58元。原、被告签订的委托管理协议书合法有效，双方均应信守，被告不讲诚信，违背合同义务，其行为构成违约，现应承担法律责任，为了维护原告的合法财产权益，故起诉至法院，请依法支持原告诉讼请求，公正裁判。 被告金原公司辩称：该案涉及的产权式商铺性质上属于全体业主按份共有，被告的降租请求已由建筑物三分之二以上按份共有人同意并确认，原告不能要求被告按照《金原商厦委托管理协议书》（以下简称“原协议”）的原《商铺收益明细》（以下简称“原收益明细”）支付租金。一、案涉建筑物为全体业主按份共有，原告单个商铺的利益必须服从广大业主的共同利益。原告铺位所在的金原商厦由产权式商铺构成，该形式的商铺具有以下两方面特性：其一是结构特殊：1、房地产开发商为将其开发的整体商业建筑物出售给中小型投资者，将原本场地分割成1335个小铺位（不含被告关联公司自持的商铺），每一铺位面积较小；2、商铺系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，不能形成有墙有顶的独立封闭使用空间，铺位之间无物理间隔、四界不清；其二是购买目的、使用方式特殊：1、业主购买产权式商铺的目的就在于通过租赁获取投资收益，但前提是必须受商铺无法单独使用、须与其他商铺联合经营、由经营管理公司包租的形式，因此原告所有的铺位不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对建筑物专有部分做出的界定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；原告所有的产权式商铺权利类型具有按份共有的法律特征，单个商铺的利益必须服从广大业主的共同利益，以保证全体业主获得相对稳定的投资回报。二、金原商厦业主已通过集体表决形式作出了关于变更《金原商厦委托管理协议书》的《金原广场业主大会决议》，原告应当遵守按份共有人对共同利益作出的决定，原告不能要求被告按照原收益明细支付租金。被告金原公司自2014年11月29日正式营业以来，通过招商调整、填补空场、提高租金收入、减少人员、节约费用支出等方法，仍无法达到收支平衡，开业四年来虽逐年减亏，但2018年全年仍亏损1268万元，2014年开业至2018年年底实际累计亏损1.48亿元。基于上述情况，2019年3月4日被告金原公司向全体业主发出降租请求，后业主以书面征求意见的形式召开了业主大会会议，面积及人数比例均超过三分之二的金原商厦业主表决通过了同意变更原协议、原收益明细对全体金原商厦业主失效、原协议的变更内容对不同意签署变更协议的业主亦产生法律效力的《金原广场业主大会决议》，该决议符合住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条“业主大会决定以下事项：（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；”之规定，原告不能违背绝大多数业主的共同意愿另行要求支付租金。投资收益与经营管理公司的经营状况有密切关联，被告金原公司所经营的商场连年严重亏损，已无法负担全体业主高额的收益，照此下去，被告金原公司必将申请破产，业主将彻底失去相对稳定的收益来源，金原商厦绝大部分业主理解该形势，并已实际签订了降低租金的变更协议，原告作为单个商铺径行起诉要求按照原协议、收益明细支付租金，客观上不利于金原商厦产权式铺位整体功能的发挥，亦不符合其他签订变更协议业主的利益。综上，被告认为，原告在起诉状中的主张，没有事实和法律依据，请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证明自己的主张，提供以下证据：证据一、2014年3月20日原告与被告签订《金原商厦委托管理协议书》一份，证明原告将坐落在金原商厦的B4-37-2-1、B4-37-2-2号的铺位委托被告统一管理，协议有效期自2014年3月20日起至2029年3月19日止。依据协议第四条约定商铺收益及分配1.在委托经营期间，乙方（被告）保证每半年向甲方（原告）支付商铺收益。2.商铺收益标准：以884.5元为基数，每隔2年递增5%，具体的商铺收益金额详见商铺收益明细表。证据二、被告出具的商铺收益明细表一份。 被告金原公司对原告提交证据的质证意见为：对证据真实性无异议，对证明目的有异议，理由同上述答辩意见。 被告为证明自己的主张提供以下证据：第一组证据：证据一、金原商厦1285位业主分别与被告签订的《金原商厦委托管理协议书》原件1285份，共2570张5140页。证据内容：金原商厦1—6楼总建筑面积为46286.52平方米，与被告签订委托管理协议的铺位数为1285间，建筑面积37345.03平方米。铺位位于4楼，铺位号B4-37-2-1、B4-37-2-2，建筑面积均为15.22平方米，使用面积均为8.55平方米，分别占四楼建筑面积7567.5平方米的0.2%。证据二、被告于2019年3月4日向金原商厦全体业主发出的《致业主的一封信》原件1份，共1张2页。证据内容：受市场经济环境、租金成本过高、金原商厦三次闭店历史原因的影响，被告自2014年开业至2018年年底，实际累计亏损约1.48亿元，如继续亏损，被告只能申请破产闭店的情况，并提出将收益金额下调20%的解决方案。证据三、全体业主表决票原件1011份，共1011张1011页。证据内容：金原商厦1335户业主对被告提出的降租请求进行集体表决，同意上述方案的业主1011户、面积27384.78平方米，同意业主人数与面积占比分别为75.7%、73.3%。证据四、业主大会决议原件1份，共51张51页。证据内容：“一、全体金原商厦业主同意秦皇岛市金原商业管理有限责任公司提出的变更《金原商厦委托管理协议书》并签署《金原商厦委托管理变更协议书》：“在每隔2年收益递增5%保持不变的情况下，自2019年07月01日起至合同终止之日，将原合同附件《商铺收益明细》中的各项商铺收益金额、收益合计金额下调20%（详见新《商铺收益明细》，原《商铺收益明细》自本协议生效后作废）。”二、由于产权式商铺的特殊性，变更原合同的内容对签署及不同意签署变更协议的金原商厦业主均产生法律效力，即新《商铺收益明细》对全体金原商厦业主生效，原《商铺收益明细》对全体金原商厦业主失效。”证据五、金原商厦1011位业主分别与被告签订的《金原商厦委托管理变更协议》原件1011份，共2022张4044页。证据内容：1011间铺位的业主与被告签订了降低租金收益的变更协议。以上第一组证据综合证明：2019年3月4日，被告将经营困难、濒临破产的现状告知全体业主并发出降租请求，后业主召开了业主大会会议，超2/3的金原商厦业主表决通过了同意将原收益下调20%、原收益明细对全体金原商厦业主失效、原协议的变更内容对不同意签署变更协议的业主亦产生法律效力的《金原广场业主大会决议》。第二组证据：证据六、变更租金前原告《商铺收益明细表》5份、变更租金后《商铺收益明细表》5份，共10张10页。证据内容：自2019年7月1日起，原告商铺收益下调20%以上第二组证据综合证明：原告收益的下调符合按份共有人的共同意愿，原告不能要求被告按照原商铺收益明细支付其租金。 原告对被告提交证据的质证意见为：对证1三性无异议，能够证明租赁的商铺为其专有商铺，不是按份共有的面积，铺位位于4楼，B4-37-2-1、B4-37-2-2号，建筑面积均为15.22平方米。对证2真实性无异议，对合法性和关联性有异议，原告并没有收到。对证3召开业主大会程序上应当通知每个业主，而其他业主的表决意见不能够处分原告独自拥有的合法权益。对证4、5同证3质证意见。对证6变更前的商铺收益三性无异议，对变更后的均有异议，原告收到了《金原商厦委托管理变更协议》，但原告没有同意。 审理认定如下事实，2014年3月20日，原告（甲方）与被告（乙方）就秦皇岛市金原商厦铺位号B4-37-2-1、B4-37-2-2号，建筑面积均为15.22平方米的商铺，签订了《金原商厦委托管理协议书》（以下简称“该协议”），该协议第二条：为保障全体委托人的共同利益，甲方同意乙方对金原商厦进行统一经营、管理，甲方应在签署本协议的同时签署书面《授权委托书》，授权乙方全权办理与甲方房产出租、经营相关一切事项，包括但不限于：项目经营定位……工程改造等；第三条协议期限：自2014年3月20日起至2019年3月19日止计15年；第四条：2.商铺收益标准：以884.5元为基数，每隔2年递增5%，具体的商铺收益金额详见商铺收益明细表。 2019年3月4日被告向金原商厦全体业主发出的《致业主的一封信》，内容为：受市场经济环境、租金成本过高、金原商厦三次闭店历史原因的影响，被告自2014年开业至2018年年底，实际累计亏损约1.48亿元，如继续亏损，被告只能申请破产闭店的情况，并提出将收益金额下调20%的解决方案。 被告金原公司自签订合同之日起至2019年上半年按约定的期限和方式支付商铺收益，原告认可收到。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《金原商厦委托管理协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。原被告双方自签订合同之日起，被告金原公司应按约定的期限和方式向原告杨洁支付商铺收益。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。具体到本案，第一，原告所有的商铺在空间上没有墙体进行分割，仅是作面积分割，不具备构造及功能上的独立性，因此不满足建筑物区分所有权所需要素，关于原告B4-37-2-1、B4-37-2-2号商铺属于法律规定的业主专有部分的主张不能成立。关于变更《金原商厦委托管理协议书》并签署《金原商厦委托管理变更协议书》的问题，原告杨洁所购买的商铺仅占被告金原商厦极小的一部分,且没有独立的围墙将其购买部分与相邻其他商铺、过道等相隔离。在该商铺所在的楼层范围内,其不是独立的封闭空间，很难将其与相邻商铺进行区分。因此,原告与金原商厦同楼层其他业主之间的空间权利处于交织状态。当该楼层所有业主的面积所有权相结合时,其空间意义才可以得到充分的体现。从上述事实可以看出原告在购买商铺时已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能完全等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。本案中，被告为了正常经营、促进交易、促进市场发展，为了广大业主的共同利益，所以提出将《金原商厦委托管理协议书》中收益金额下调20%的解决方案，金原商厦1335铺位业主对被告提出收益金额下调20%的请求进行集体表决，有1011铺位业主同意《金原商厦委托管理变更协议书》的内容，并与被告签订了降低租金收益的变更协议，占全部业主的75.7%，目前只有272户业主未签订《金原商厦委托管理变更协议书》,仅占全部业主的24.3%。综上，为了保障大部分业主共同利益和整体意志，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告杨洁的诉讼请求。 案件受理费50元（已预交25元），由被告秦皇岛市金原商业管理有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  王辉久 人民陪审员  刘瑞玲 人民陪审员  吕凤玲 二〇一九年十二月十日 代理书记员  董 涛