四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初5261号 原告（反诉被告）：四川灵腾信息技术有限公司，住所地四川省成都市高新区益州大道北段555号1栋3单元13层1号。 法定代表人：包永?。 委托诉讼代理人：张勇，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都创新房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区芳草东街76号4楼。 法定代表人：吴正利，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨年富，四川锦沐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何丽芳，四川锦沐律师事务所律师。 第三人：成都创薪物业管理有限公司，住所地四川省成都市高新区芳草东街76号4层。 法定代表人：林明敏。 委托诉讼代理人：杨年富，四川锦沐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何丽芳，四川锦沐律师事务所律师。 原告四川灵腾信息技术有限公司（以下简称“灵腾公司”）与被告成都创新房地产开发有限公司（以下简称“创新房地产公司”）、第三人成都创薪物业管理有限公司（以下简称“创薪物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，被告创新房地产公司于2019年7月15日提出反诉，本院受理后，决定与本诉合并审理，并于2019年9月20日、2019年10月15日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。灵腾公司的法定代表人包永?及委托诉讼代理人张勇，创新房地产公司及创薪物业公司的委托诉讼代理人杨年富、何丽芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 灵腾公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令创新房地产公司向灵腾公司归还公司营业执照、法人章、公章、开户许可证等资料及物品（详见需归还物品清单）；2、本案诉讼费用由创新房地产公司承担。事实与理由：2017年7月24日，灵腾公司与创新房地产公司签订《房屋租赁合同》，约定由创新房地产公司将其所有的位于成都市高新区房屋出租给灵腾公司用作办公，租赁期限自2017年8月25日至2020年8月24日。虽然该房屋的租金报价远高于同地段同品质的其他写字楼，但由于该楼栋可以按照高新区的相关政策享有房租及装修补贴，故灵腾公司选择了承租该房屋。合同订立后，创新房地产公司即将房屋交付给灵腾公司，灵腾公司支出数十万元用于办公室装修，同时购置办公室家具等开始办公。租赁期间，因相关政策未按时落实，导致灵腾公司经营发生困难，至2018年5月，已无力支付部分租金。其后，在双方合同尚未解除且创新房地产公司也未按照合同约定采取司法措施追究灵腾公司违约责任的情况下，创新房地产公司未经灵腾公司同意强行于2018年7月5日通过创薪物业公司将办公室封锁并切断电力供应。此后，创新房地产公司擅自扣留灵腾公司公章、营业执照、法人章、办公室内全部设施设备，包括员工私人物品等拒不归还。灵腾公司多次通过高新区管委会及地方派出所等要求创新房地产公司妥善处理纠纷，但其均不允许灵腾公司取回相关物品。2018年9月，灵腾公司了解到，申请政府补贴的政策已经落实，申请的最后期限将于10月初截止。灵腾公司于9月28日再次通过高新区管委会与创新房地产公司协商解除合同，双方达成以设备家具等变卖抵偿租金，剩余部分分期偿付的方案，但其后创新房地产公司又违背该方案，拒不归还相关物品及证章，导致灵腾公司无法在限期内提交租金及装修补贴申请，也无法进行正常的运营，遭受了巨大损失。创新房地产公司锁门断电，灵腾公司自2018年7月5日开始即未再使用合同项下的租赁标的物，据此，创新房地产公司实际上以自身行为明确表示不再继续履行租赁合同。 创新房地产公司、创薪物业公司辩称，灵腾公司自行锁门和拒缴租金、物管费、电费违约在先，创新房地产公司多次通知灵腾公司进行协商要求其办理缴费及退场手续，但灵腾公司置之不理。且根据灵腾公司向理政平台网络投诉的结果也显示，创新房地产公司没有非法扣押灵腾公司的任何财产和物品，不存在返还。 同时，创新房地产公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除创新房地产公司与灵腾公司签订的合同编号为LXGS-201707-03的《房屋租赁合同》；2、判令灵腾公司按33696元/月的标准向创新房地产公司支付2018年5月25日至合同解除之日的房屋租金（暂计算至2018年8月24日，租金计101088元）；3、判令灵腾公司支付创新房地产公司逾期支付房屋租金违约金（按未支付租金的千分之二/日的标准，从2018年5月25日起计算至实际给付之日止）；4、判令灵腾公司支付创新房地产公司因其违约导致解除合同的违约金127251.72元；5、判令灵腾公司支付创新房地产公司因其违约导致解除合同应补缴免租期租金33696元；6、判令灵腾公司向创新房地产公司支付欠缴的物业管理费8721.24元，电费1227元；7、判令灵腾公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：创新房地产公司（甲方）与灵腾公司（乙方）于2017年7月24日签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2017年8月25日起至2020年8月24日止，免租期一个月，自2017年7月25日起至2017年8月24日止。租赁期限内，租金支付方式为预付，每三个月为一个付款周期，乙方应于付款周期末月第28日前一次性向甲方支付下期租金。如因乙方原因导致合同解除的，则乙方除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应向甲方补缴免租期的租金。因乙方违约导致甲方终止合同的，乙方还应向甲方赔偿相当于三个月租金及物业费的违约金。乙方未按照合同约定交付或补足租金、物业费等费用的，应每日按应付未付金额的千分之二支付逾期付款的违约金。合同同时就甲方的合同解除权行使条件进行了约定。根据合同约定，灵腾公司应在2018年5月28日前支付2018年5月25日至2018年8月24日的租金101088元，但灵腾公司一直以各种理由推脱，不履行付款义务。创新房地产公司分别于2018年6月27日、7月13日向灵腾公司送达了《关于要求四川灵腾信息技术有限公司支付房屋租金及违约金的函告》，要求履行付款义务及支付逾期付款违约金，否则按合同约定解除合同，并追究对方违约责任，但灵腾公司一直置之不理。2018年9月28日，经高新区政府工作人员协调，双方确认欠款支付方案，由创新房地产公司给予部分费用减免，灵腾公司次日将办公家具由第三方清点售卖用于支付租金，但灵腾公司次日并未按约办理。后创新房地产公司登报公告要求灵腾公司前来清点家具缴清费用，办理交接手续，但至今其也仍未前来办理，缴清欠款。 针对创新房地产公司的反诉诉讼请求，灵腾公司辩称：一、创新房地产公司在无任何合同依据的情况下，于2018年7月5日单方强行断电并锁闭租赁房屋，导致灵腾公司无法再实际占有、使用租赁房屋，自该日起，应当视为创新房地产公司以实际行为解除了双方签署的《房屋租赁合同》，故本案无须再通过判决解除合同。合同解除后，灵腾公司未再占有、使用房屋，也无须再支付租金、电费及物业服务费等。灵腾公司已多缴纳的物业费应予退还；二、因灵腾公司2018年7月5日后便无法正常使用租赁房屋，创新房地产公司主张的逾期支付房屋租金及解除合同违约金的计算期限有误。同时，合同约定解除合同应当补缴的免租期租金实际性质也为违约金，创新房地产公司基于同一违约行为主张多项违约金，明显超出了合理限度，且也显著高于其实际损失，应当予以调减；三、创新房地产公司擅自断电、锁门并扣留灵腾公司证章物品等的行为也给灵腾公司造成了巨大损失，此部分损失创新房地产公司应当依法予以赔偿。 本院经审理认定事实如下：2017年7月24日，创新房地产公司（甲方）与灵腾公司（乙方）签订了合同编号为ＬＸＧＳ-201707-03的《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市高新区房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给乙方用作办公，以396.42平方米作为该房屋的计租面积。甲方在2017年7月24日前向乙方交付房屋，房屋计租日为2017年8月25日。租赁期限自约定计租日起算至2020年8月24日届满，共36个月。自2017年7月25日起至2017年8月24日为乙方的免租期，免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需按照物业公司制定的相关制度，按规定的时间和金额支付物业费、冷暖空调使用费、垃圾费、网络费、有线电视费及水电费等其它相关费用。租金按计租面积计算，每一年度的租金标准为：第一年度每月每平方米人民币85元，合计每月租金为人民币33696元；第二年度每月每平方米人民币85元，合计每月租金为人民币33696元；第三年度每月每平方米人民币90.1元，合计每月租金为人民币35717元。物业费按计租面积计算，每月每平方米22元，合计每月物业费为8721.24元。乙方于2017年7月24日前支付2017年8月25日至2017年11月24日的第一期租金101088元。乙方应于2017年7月24日前，向甲方支付相当于2个月租金以及2个月的物业费的金额作为租赁保证金，即人民币84834.48元，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务，该保证金可与本合同项下的违约金重叠计算。 上述《房屋租赁合同》的通用条款部分约定：租赁期限内，如首月或租赁期限届满的最后一个月不足整月的，则当月租金、物业费等按照当月实际天数据实计算。每日租金按照月租金标准除以30天计算（并四舍五入收整至元为单位）。如因乙方原因导致本合同解除的，则乙方除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应向甲方补缴免租期内的租金。租赁期限内，租金支付方式为预付，每三个月为一个付款周期，乙方应于每一个付款周期末月的第28日前一次性向甲方足额支付下期租金。如乙方未按本合同约定时间及金额按期足额向甲方或物业公司支付租金、物业费、公共事业费用、合同约定的其他费用以及逾期付款违约金的，则甲方将扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述应付款项。如因乙方违约或侵权等违法行为造成甲方或第三方损失的，在双方书面确认或经法院判决后，应由乙方向甲方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等，甲方将扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述赔偿款项，不足部分，由乙方承担。创新时代广场的物业服务机构为创薪物业公司。物业费支付方式为预交，每季度为一个物业费交费周期，乙方应于每一个付款周期末月的第28日前一次性向物业公司足额支付下期物业费。甲方有权经书面通知乙方后要求乙方直接向甲方支付物业费。乙方未按照本合同约定交付或补足租金、物业费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，应每日按应付未付金额的千分之二支付逾期付款的违约金。乙方违反本合同关于乙方逾期付款的违约责任约定，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过15天仍未交付或补足的，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同。甲方解除合同后，乙方仍应支付合同解除前乙方应付未付金额千分之二每日的逾期付款违约金。因乙方违约导致甲方终止合同的，乙方还应向甲方赔偿相当于三个月租金及物业费的违约金。前述计算违约金标准的月租金及物业费是指合同解除当月的月租金及物业费计算标准。无论任何情形，甲方均无需对乙方对房屋的改造或装修作出任何赔偿或补偿。 2018年5月25日，灵腾公司向创新房地产公司出具《房屋租金延期缴纳申请书》一份，申请延期至2018年5月29日缴纳2018年5月25日-2018年8月24日的房屋租金。6月6日，灵腾公司又向创新房地产公司出具《房屋租金延迟申请》一份，申请将上述期间的房屋租金延期至6月20日支付。7月13日，灵腾公司再向创新房地产公司出具《延期缴费申请》一份，申请将上述期间的房屋租金延期至7月31日前支付。7月13日，创新房地产公司向灵腾公司发出《关于要求四川灵腾信息技术有限公司支付房屋租金及违约金的函告》，要求灵腾公司务必于7月31日前支付拖欠的房屋租金101088元及逾期违约金。2019年4月9日，创薪物业公司在四川经济日报发布公示，要求灵腾公司务必在公示之日起十天内到创薪物业公司结清欠费并办理退场，逾期不处理，视作灵腾公司放弃财物所有权，创薪物业公司有权将其视作废弃物处理。 灵腾公司的法定代表人包永?曾就案涉纠纷向成都市人民政府网络理政平台投诉，高新区管委会2018年7月13日的答复意见中提到：“来信人：您好！您所反映的问题，高新区管委会高度重视，立即责成高新区经济运行与安全生产监管局进行调查处理，现将有关情况答复如下：经调查，该公司反映的情况实属房屋租赁合同纠纷事宜，应由相关职能部门协调。但从服务企业考虑，经济安监局于7月11日召集创新时代广场和灵腾信息公司进行了协商。灵腾信息公司因经营困难，所欠房租被锁门，诉求方便项目的执行（产品合同、票据的盖章等）。而创新时代提出先付清6、7月的物业费（1.8万余元），剩下欠2个多月的房租金和一个的物业等费用，要求该公司书面承诺付清（之前，灵腾信息公司三次书面保证付清房租款，但未兑现）。为此，双方终未达成一致意见。” 灵腾公司申请的证人彭某提供证言称，其于2018年7月初听包永?称公司办公室被锁门，彭某提出可以让灵腾公司的员工到彭某的公司继续办公。9月30日，彭某与包永?、物业、保安等人到过案涉房屋，包永?简单清点了一下物品，但对方不让带走任何东西，也不允许使用公章。 灵腾公司主张需归还物品清单列明：一、公司正常经营必须的物品：1、各种相关证照：公章、法人章、执照、开户许可证等；2、各种银行相关物品：网银U盾、银行卡、pos机等等；3、各种财务人事相关物品：税控盘、社保U盾、指纹考勤机、票据打印机、保险柜；4、办公室内家具若干；5、摄影器材：幕布、三脚架、补光灯、稳定器等；6、办公文具：装订针、扫码枪、Wacom手写板、文件袋、手抄本、小型碎纸机、标签条码打印机等等；7、所有电脑及电脑辅助设备，投影仪等；8、其他的办公物品：白板、备用键盘、小麦克风等等；9、所有纸质文件资料和所有电脑硬盘存储的电子资料全部需要拷贝。二、非公司财产个人物品：1、哑铃一对；2、咖啡机一台；3、前台桌面一体机一台；4、立式饮水机一台；5、两部电话座机；6、所有花瓶、桌面书柜摆件；7、所有书籍；8、其他所有个人物品。 此外，灵腾公司未提交关于已交纳保证金、物业费的相关证据，创新房地产公司对已收取案涉房屋租赁保证金84834.48元无异议，但表示对收取物业费的情况不清楚。 上述事实有原、被告身份信息材料、房屋租赁合同、网络理政平台投诉及处理信息、房屋租金延期缴纳申请书、函告、公示、证人证言以及原、被告当庭陈述等在卷佐证，以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。原告方提交的视频文件及通话录音无法确定主体身份，真实性不能确认，本院不予采信。 本院认为，灵腾公司与创新房地产公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，根据《房屋租赁合同》的约定，灵腾公司逾期支付租金、物业费等费用，经创新房地产公司或创薪物业公司发出书面催缴通知后超过15天仍未交付或补足的，创新房地产公司有权经书面通知解除合同。现灵腾公司逾期付费的情形已满足上述约定解除权的行使条件，创新房地产公司主张判令解除合同，符合法律规定，本院予以支持。灵腾公司虽认为创新房地产公司单方强行断电并锁闭租赁房屋，应视为以实际行为解除了房屋租赁合同，但本院认为，该抗辩意见与《合同法》第九十六条第一款关于合同解除应当通知对方的规定相悖，故对该抗辩意见本院不予采纳。 同时，创新房地产公司作为出租人，应当保证案涉房屋在租赁期间处于正常的可使用状态，但根据成都市人民政府网络理政平台投诉反馈信息可知，案涉房屋至迟在2018年7月11日已被锁门，此后灵腾公司已实际无法使用，创新房地产公司主张灵腾公司支付7月11日后的租金及物业费于法无据，本院不予支持。根据现有证据，截止2018年7月11日，灵腾公司欠付的房屋租金为53914元【33696元÷30天×48天（2018年5月25日—7月11日）】，故对创新房地产公司的租金诉请，本院在53914元范围内予以支持。截止2018年7月11日，灵腾公司欠付的物业费为13954元【8721.24元÷30天×48天（2018年5月25日—7月11日）】，故对创新房地产公司诉请的物业费8721.24元，本院亦予以支持。创新房地产公司主张灵腾公司支付电费1227元，但并未提交相应的计费依据，本院不予支持。此外，根据合同约定，灵腾公司未按期交付或补足租金的，应每日按应付未付金额的千分之二支付逾期付款的违约金。故对创新房地产公司主张的逾期支付租金的违约金，本院予以支持，但根据合同约定，该违约金的起算时间应为2018年5月29日，且计算基数应为53914元。同时，创新房地产公司并未举证证明其因租金的逾期支付遭受的实际损失，双方约定的该违约金计算标准明显过高，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准计算。至于创新房地产公司主张的因灵腾公司违约导致解除合同的违约金127251.72元及应补缴的免租期租金33696元，虽均符合合同约定，但其性质均为违约金，两项金额叠加计算有违公平原则，因创新房地产公司亦未举证证明其因合同解除遭受的实际损失，故本院酌情仅支持其中应补缴的免租期租金部分，即33696元。综上，灵腾公司共计应向创新房地产公司支付租金53914元、物业费8721.24元、应补缴的免租期租金33696元以及逾期支付租金的违约金（以53914元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年5月29日起支付至付清之日止）。因创新房地产公司前期已收取灵腾公司租赁保证金84834.48元，在合同解除后，该保证金应予以抵扣上述款项，抵扣之后灵腾公司还应向创新房地产公司支付11496.76元及逾期支付租金的违约金。 至于灵腾公司诉请创新房地产公司归还公司证章及办公家具、文具等物品，本院认为，灵腾公司并未能举证证明上述物品的具体型号、种类、数量等信息，且其中的哑铃、咖啡机、饮水机等物品的所有权人亦非灵腾公司，其无权主张返还。故对灵腾公司的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、四川灵腾信息技术有限公司与成都创新房地产开发有限公司于2017年7月24日签订的编号为LXGS-201707-03的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。 二、四川灵腾信息技术有限公司在本判决生效之日起五日内支付成都创新房地产开发有限公司11496.76元及逾期支付租金的违约金（以53914元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年5月29日起支付至付清之日止）。 三、驳回四川灵腾信息技术有限公司的诉讼请求。 四、驳回成都创新房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由四川灵腾信息技术有限公司负担。反诉案件受理费5655.73元，由四川灵腾信息技术有限公司负担500元，成都创新房地产开发有限公司负担5155.73元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 方 嘉 二〇一九年十二月十八日 书记员 王韵菡