苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初6811号原告：吴江区盛泽镇梵技阁推拿店。经营者：胡珍珍。委托诉讼代理人：刘建伟，江苏玄博律师事务所律师。被告：谢时顺。原告吴江区盛泽镇梵技阁推拿店（以下简称梵技阁推拿店）与被告谢时顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梵技阁推拿店的委托诉讼代理人刘建伟到庭参加诉讼，被告谢时顺经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等应诉材料，公告期间届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梵技阁推拿店向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告保证金1万元；3、被告支付原告涉案房屋的固定装修残值损失287800元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案房屋位于苏州市吴江区，被告系该房屋的所有权人。2013年8月初，案外人张军与原告的经营者胡珍珍、胡欧签订《转让协议》，将其从被告处承租用于经营罗兰木门衣柜的涉案房屋转租给原告，转让费为185000元。被告知道该转租事宜。2013年8月20日，原告作为次承租人承租该房屋后，与吴江市龙威装饰工程有限公司签订了《龙威装饰施工合同》，对涉案房屋进行重新装修以用以推拿店经营，合同价值21万元。2014年11月18日，转租合同到期后，原告与被告签订《房屋租赁合同》，房屋租赁期为3年，自2014年11月18日至2017年11月17日止。2015年1月7日，涉案房屋被吴江区人民法院查封，其后，原告按照合同约定将租金定期交至该院。2017年，原告与苏州品丰装饰有限公司签订《装修合同》，再次对该房屋进行了装饰装修，合同价值为105000元。2017年，因双方之间的租赁合同即将到期，根据该租赁合同的约定，原告享有优先承租权，但因该房屋被查封，亦联系不上被告，原告无法与被告续签书面租赁合同。嗣后，该房屋被法院拍卖。原告认为，原告基于信赖承租被告的房屋，并多次装饰装修，但因被告的原因导致原告无法继续使用该房屋。被告的行为既背离诚信原则，也侵犯原告的优先承租权，系违约行为，给原告造成了一定的经济损失。原告为维护合法权益，故起诉至法院。被告谢时顺未作答辩。经审理本院认定事实如下：涉案房屋位于苏州市吴江区，房屋原登记所有权人为谢时顺。2013年8月，胡珍珍、胡欧作为乙方与张军作为甲方签订《转让协议》一份，协议约定，自2013年8月22日起甲方将位于东方花园32幢东三区11号的店铺转让给乙方，甲方将店铺内的家具清空。协议注明：“该店铺与顺利房产的租赁关系至2014年11月18日，之前有租赁方面的问题甲方有义务帮助乙方沟通处理”。2013年9月13日，梵技阁推拿店注册成立，经营者为胡珍珍。2014年11月18日，胡珍珍签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方（谢时顺）将涉案房屋租赁给乙方（胡珍珍）使用。租赁期限为3年，自2014年11月18日至2017年11月17日。年租金143600元，乙方需交纳诚信保证金5000元，户外场地维护保证金5000元。租金和乙方所需交纳的各项费用，乙方需提前一个月交给甲方财务。合同还约定，乙方需对房屋进行改造和装修，必须以书面方式经甲方认可，经甲方同意后方可施工，装修费用由乙方承担。租赁期满后，不动产装修无偿归甲方所有。胡珍珍在合同乙方处签名，甲方处签有“谢时顺”，经办人处签有“徐小洁”。2017年11月18日，胡珍珍签订《协议》一份，协议约定：盛泽镇市场路东方花园东3-11，因房子被法院查封，没有办法继续签合同，每年的房租由租户胡珍珍继续交到法院，由于房屋所有的装修、装饰都是租户胡珍珍装修，故其装修、装饰都归租户胡珍珍所有。胡珍珍在合同乙方处签名，甲方处签有“谢时顺”，经办人处签有“徐小洁”。庭审中，梵技阁推拿店陈述，上述《房屋租赁合同》、《协议书》上甲方处“谢时顺”均非其本人签名，是徐小洁代签。徐小洁是苏州顺利房地产开发有限公司（以下简称顺利公司）销售部经理。另查明，谢时顺系顺利公司的法定代表人。2014年11月18日，顺利公司出具收款收据一份，确认收到胡珍珍交纳的诚信保证金5000元。2015年1月起，涉案房屋先后被本院等多家人民法院依法查封。后胡珍珍将房屋租金交至本院。2019年4月，涉案房屋经司法拍卖由案外人取得房屋所有权。庭审中，梵技阁推拿店陈述，2019年8、9月，其已从涉案房屋搬离。以上事实，有转让协议、房屋租赁合同、协议、民事裁定书、房屋权属登记信息查询单、收款收据、结算票据以及原告的陈述等证据予以佐证。本院认为，首先，关于涉案房屋租赁合同的效力。原告虽陈述涉案租赁合同并非被告谢时顺本人签名，但原告按照合同约定交纳了诚信保证金5000元，并由被告担任法定代表人的顺利公司开具收据，且从涉案租赁关系发生之日起至今，被告并未对涉案房屋的出租行为提出异议，应视为被告对出租行为的追认，故本院对涉案房屋租赁合同的效力予以认定。其次，关于原告主张的保证金1万元。在涉案房屋租赁期间，该房屋被法院依法查封，后房屋租赁合同约定的租赁期限届满，现原告已实际搬离涉案房屋，故涉案房屋租赁合同已终止，被告应向原告返还保证金。原告提供了顺利公司开具的收据以证明其交纳了诚信保证金5000元，被告系顺利公司的法定代表人，原告有理由相信顺利公司系代理被告收取该项保证金，故原告要求被告返还诚信保证金5000元，本院予以支持。原告未提供证据证明其已向被告交纳了户外场地维护保证金5000元，故对原告要求返还该项保证金的主张本院不予支持。最后，关于原告主张的装修损失。根据租赁合同的约定，租赁期届满后，不动产装修无偿归被告所有。在涉案房屋被法院依法查封后，被告或案外人徐小洁均无权就被告所有财产进行自行处分，而原告亦明知涉案房屋已被依法查封，故胡珍珍于2018年11月18日签订的补充协议应属无效。原告要求被告支付其固定装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，由此产生的不利法律后果理应由其自行承担。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢时顺于本判决生效之日起十日内返还原告吴江区盛泽镇梵技阁推拿店保证金5000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××67，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。二、驳回原告吴江区盛泽镇梵技阁推拿店的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5767元，由原告负担5717元，由被告负担50元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效后十日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××69）。被告应负担的诉讼费用原告已预交，本院于本判决生效后十日内退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  周 斌审 判 员  陈 蕾人民陪审员  陈卫青二〇一九年十二月二十三日书 记 员  陈良杰附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。