海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民初421号 原告（申请执行人）：海南文昌农村商业银行股份有限公司，住所地海南省文昌市文城镇东风路21号。 法定代表人：孙某，董事长。 原告（申请执行人）：陵某，住所地海南省陵水县椰林镇中心大道81号。 法定代表人：蒲某，理事长。 原告（申请执行人）：琼某，住所地海南省琼海市加积镇金海路210号。 法定代表人：文某，理事长。 上述三原告委托诉讼代理人：冯某、张某，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。 被告（执行案外人）：徐某，男，汉族，1944年1月6日出生，住江西省上饶市广丰区洋口镇通政路55号。 委托诉讼代理人：蒋某，男，1977年2月7日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区桃苑三区7栋1单元。由上饶市广丰区公安局少阳派出所推荐。 被告（被执行人）：文昌永丰投资有限公司，住所地海南省文昌市清澜开发区。 法定代表人：柳某，该公司董事长。 三原告海南文昌农村商业银行股份有限公司（以下简称文昌农商行）、陵某（以下简称陵水农信）、琼某（以下简称琼海农信）与被告徐某，被告文昌永丰投资有限公司（以下简称永丰公司）申请执行人异议之诉一案，三原告因不服本院作出的（2019）琼96执异229号执行裁定向本院提起诉讼，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年11月28日组织双方当事人进行证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。三原告文昌农商行、陵水农信、琼海农信的委托诉讼代理人冯某、张某，被告徐某的委托诉讼代理人蒋某到庭参加诉讼。被告永丰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告对被告徐某提出执行异议的清澜新区商贸大道北侧地段天成国际小区××区2栋位于文昌市××区房屋继续执行；二、判令被告徐某承担本案的案件受理费。事实与理由：一、原告对被告徐某提出执行异议的房产享有抵押权，抵押的设定时间在被告徐某与永丰公司签订购房合同之前。原告一与永丰公司于2013年3月27日签订了《贷款合同》，永丰公司向原告一借款4900万元，用于开发建设“天成国际”项目，以该公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权【土地使用权证号：文国用（2006）第W0302300号】以及该地上36458.81平方米在建工程【土地使用权证号：文国用（2006）第WO302300号，建设工程规划临时许可证编号：文市规证建（2010）A044号，建筑工程施工许可证：4600222011091402011】作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2013年3月27日办理了第一顺位在建工程抵押登记，2013年4月17日办理了第一顺位土地使用权他项权利登记。三原告与永丰公司于2015年11月9日签订编号为文昌联社2015年（项）社团固借（诚）字第4号《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，永丰公司向原告借款5000万元。以该公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权【土地使用权证号：文国用（2006）第W0302300号】以及该地上23372.63平方米在建工程【土地使用权证号：文国用（2006）第WO302300号，建设工程规划临时许可证编号：文市规证建（2010）A044号，建筑工程施工许可证：4600222011091402011】作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2015年12月1日办理了第二顺位土地使用权他项权利登记，2015年11月24日办理了第二顺位在建工程抵押登记。而被告徐某与永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》时间是在2016年2月20日，原告的抵押权的设定时间在被告徐某与永丰公司签订合同之前。二、被告徐某与永丰公司签订购房合同时未尽到合理的注意义务，自身存在过错，且未进行网签备案，其债权不能对抗善意的物权人。永丰公司未经抵押权人同意，私下与案外人签订购房合同，在抵押权已经办理登记的情形下，购房人在买受时有义务查询受让财产的权利状况，应当知道财产存在抵押权负担，但却仍然同文昌永丰公司签订房屋买卖合同，且未办理网签备案，不符合房屋买卖的交易习惯，其本身未尽注意义务，存在过错。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此抵押人转让抵押财产未经抵押权人许可，不符合物权法所规定的物权有效变动条件，不能产生权属转移。案外人的债权仅具有对抗其他普通债权人之债权的效力，也就是对抗其他无担保的债权，但绝不能对抗善意的物权人。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”被告徐某的债权不能对抗善意的物权人。三、被告徐某的执行异议请求不符合相应的法律规定，无法排除对执行标的物的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告徐某所购的房产不符合上述司法解释规定的适用条件：1.被告徐某无法证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。第二十九条规定，牺牲了抵押权人的物权利益，有严格条件地保护购房者的合同权益。但它的保护是有条件的，只保护符合法定保护条件的购房人，即保障购房者最基本的居住权，保障基本的民生。该案中被告徐某未出示其在户籍所在地、经常居住地无其他用于居住的房屋的证明，以及海南省文昌市县无其他用于居住的房屋的证明。人民法院仅仅以购房者在海南省文昌市无其他住房，在被告徐某未证明其在海南省文昌市以外户籍所在地、经常居住地无其他用于居住的房屋的证明，将可能是投资性购房、度假购房等所购房产均予支持而中止执行，这种裁定与本司法解释的立法目的不一致，也违背了该司法解释既保障基本民生又保护物权法的物权公示公信力的平衡、合理保护的制度安排。该司法解释第二十九条排除第二十七条的适用时，应严格审查已抵押的房产是否符合“用于居住且其（买受人）名下无其他用于居住的房屋”的条件规定。本案被告徐某房产无证据证明其符合本司法解释第二十九条第二项规定。2.被告未提交证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。永丰公司为相关利害关系人，其私自对外出售已抵押给原告的抵押物，且不将销售款依合同约定汇入指定监管账户用于偿还贷款本息，本身就存在严重的不诚信行为。其为规避执行抵押物而出具的收据的证明力不足，在无其他证据佐证的情形下未形成有效证据链，应不予采信。本案中被告出具购房收据无银行转账凭证、购房发票加以佐证，无法证明其支付的真实性。综上所述，原告认为，原告对被告徐某提出执行异议的房产享有抵押权，被告徐某的执行异议请求不符合相应的法律规定，其权利不能排除执行，请求支持原告的请求。 被告徐某辩称，一、答辩人并不知晓被答辩人与永丰公司之间的抵押合同，被答辩人与永丰公司未告知，因此抵押合同只能约束签约双方履行该合同约定的权利义务，不能约束不知晓的善良答辩人。二、答辩人在整个购房活动中没有过错。答辩人是在充分相信政府审核后颁发的五证前提下，才与永丰公司签订购房合同、付清全款，双方购房合同合法有效。三、没有网签不是答辩人的责任，办理网签备案是开发商应尽的义务，答辩人已履行了购房者的应尽义务，未及时备案是开发商的过错。四、被答辩人称自己是善意的物权人与事实不符。纵观天成国际所有业主的购房过程，被答辩人未履行监管职能，明知永丰公司出售房屋，放任不管，任其大量出售，而后采取查封扣押买受人房屋的方式来规避自己的责任和风险，这不是善意之举。五、答辩人在查封之前已经付完全款，且名下无其它用于居住的房屋，故法院依照《执行异议规定》第二十九条规定的三种情形，裁定中止对涉案房屋的查封是正确的。故请求驳回原告的诉讼请求，维持原执行裁定书，判令原告承担本案案件受理费。 被告永丰公司未到庭，提交了书面答辩意见，同意各购房被告的意见。 原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、海南省农村信用社固定资产贷款合同[合同编号：文昌联社2013年（项）固借（诚）字第16号]；证据二、抵押合同（合同编号：文昌联社2013年抵字第16号）、他项权证[文他项（2013）第W13054号]、在建工程抵押申请备案登记表；证据三、海南省农村信用社固定资产社团贷款合同[合同编号：文昌联社2015年（项）社团固借（诚）字第4号]；证据四、社团抵押合同（合同编号：文昌联社2015年社团抵字第7号）、他项权证[证号：文他项（2015）第W15281号]、在建工程抵押登记证明：文昌市房建文昌市字第2015024号；证据五、关于天成国际项目房屋销售情况说明。 被告徐某围绕其答辩主张向本院提交了如下证据：户口本、购房合同、认购凭证、收款收据、不动产登记资料查询结果证明、付款凭证、银行交易明细、付款情况说明。 被告永丰公司没有提交证据。 本院组织当事人对证据进行了交换并质证，本院对原、被告提交的证据的真实性、形式的合法性、与本案的关联性均予以认可。 根据当事人提交的证据和陈述，本院认定事实如下：2012年6月24日，被告永丰公司与被告徐某签订《商品房认购凭证》。2016年2月20日，永丰公司与被告徐某签订《商品房买卖合同》，合同约定被告徐某购买被告永丰公司开发建设的天成国际项目2幢1203号房，建筑面积51.54平方米，单价每平方米5200元，总金额266916元，一次性付款，于2018年12月31日前交付房屋。2012年4月27日、2012年6月24日、2016年2月23日，被告徐某、案外人陈志玮、徐英、饶芳、何沛卿、叶淑英、徐珺寰、费凌俊等通过案外人徐立东、徐珺寰的账户向姜仁荣及永丰公司法定代表人柳某的账户支付购房款50万元、60万元、150万元，共计付款260万元。永丰公司于2012年6月24日向徐某出具收款收据，收据上载明“收到徐某交来天成国际购房款（1203房）266916元。”徐某在文昌无其它用于居住的房屋。截止本案庭审之日，徐某未办理涉案房屋的入住手续。永丰公司于2012年即取得商品房预售许可证，之后更换过预售许可证。 另查明，三原告与永丰公司存在金融借款关系，永丰公司以其开发的“天成国际”在建工程以及土地使用权作为借款抵押并办理了抵押他项权利登记，因永丰公司未按照借款合同约定偿还三原告的借款，三原告申请对天成国际项目进行诉前财产保全，本院于2018年9月14日作出（2018）财保27号、28号诉前保全民事裁定，对天成国际项目进行查封（含本案涉案房屋）。关于查封事实以及原被告之间的借款抵押关系的事实，在（2019）琼96执异229号执行裁定书中均予以查明，本院确认该查明的事实。被告徐某以本院查封的涉案房屋属其所有为由提出异议，本院作出（2019）琼96执异229号执行裁定：中止对海南省文昌市××区北侧地段“天成国际”2幢1203号房屋的执行。三原告遂向本院提起本诉。因三原告申请诉前财产保全对天成国际项目进行查封的房屋众多，故天成国际小区众多购房业主提起执行异议而产生的申请执行人执行异议之诉案件众多，本案系其中一宗案件。 本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条，申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告。本案中，永丰公司反对申请执行人主张，应列为共同被告。三原告因与被告永丰公司金融借款合同纠纷，其为保障今后金钱之债的实现向本院申请诉前财产保全，查封永丰公司开发的天成国际项目而引发的与被告徐某对所购涉案房屋享有的物权期待权之间纠纷。本案争议的焦点是：三原告对被告提出执行异议的清澜新区商贸大道北侧地段天成国际小区位于文昌市××区涉案房屋可否继续执行。 一、关于被告徐某与永丰公司之间就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是否真实、合法有效的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据本案查明的事实，被告徐某与永丰公司签订《商品房买卖合同》时，永丰公司五证齐全，取得了预售许可证，合同的签订时间是在本院查封前，并已支付全款，未能办理网签、备案以及过户并非被告的过错，因此应认定合同真实有效。 二、关于三原告抵押在先的问题。永丰公司开发的位于文昌市××区北侧地段土地使用权以及天成国际的在建工程已分别于2013年3-4月、2015年11月-12月二次办理抵押他项权利登记，被告徐某与永丰公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是在抵押登记之后。但被告作为购房者，是在了解永丰公司五证齐全、尤其是具备预售许可证的情况下购买房屋，其对抵押的事实并不知晓，三原告明知对永丰公司对外公开出售房屋，但其并未制止或者向相关行政管理部门反映，应视为其允许或者放任永丰公司对外出售房屋，故被告徐某购买永丰公司已经办理了在建工程抵押的房屋属于善意且并无过错。三原告在永丰公司出售房屋时未能有效控制永丰公司购房所得款项，事后采取查封购房人所购房屋，属于规避自身责任和风险，导致抵押物无法优先受偿的责任不应由被告徐某承担。 三、被告徐某所拥有的对涉案房屋的物权期待权能否排除三原告金钱之债的执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。的规定，被告在海南省文昌市无其它用于居住的房屋，故其对涉案房屋所拥有的物权期待权能够排除三原告金钱之债的执行。 综上所述，天成国际项目虽然尚登记在永丰公司名下，但涉案房屋已由徐某合法购买，其享有足以排除三原告金钱之债强制执行的民事权益，故三原告主张许可对涉案房屋的执行缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵某、琼某的诉讼请求。 案件受理费5303.74元，由原告海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵某、琼某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审判长 陈 杰 审判员 陈玫伊 审判员 杨 洁 二〇一九年十二月二日 书记员 蔡汝明 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；