山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2019）晋1002民初7703号原告（反诉被告）：山西师范大学临汾学院。法定代表人：秦国杰，职务：院长。委托代理人：翟升奇，山西瀛明律师事务所律师。委托代理人：王建平，男，系山西师范大学临汾学院计划账务处处长。被告：吉县人民政府。法定代表人：赵松强，职务：副县长（代县长）。委托代理人：巨海鹏，山西诚明律师事务所律师。被告（反诉原告）：李晋昌，男，汉族，住临汾市。委托代理人：魏英虎，山西尧龙律师事务所律师。委托代理人：宋洋，山西尧龙律师事务所律师。原告（反诉被告）山西师范大学临汾学院与被告吉县人民政府、被告（反诉原告）李晋昌合同纠纷一案，本院受理后，经审理作出（2018）晋1002民初2829号民事判决书。判决后原告提起上诉，临汾市中级人民法院经审理裁定发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人翟升奇、王建平，被告吉县人民政府委托代理人巨海鹏，被告李晋昌委托代理人魏英虎、宋洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告连带返还原告西大门北侧楼房一幢；2、判令被告连带返还自2016年1月1日之后的上述建筑物租赁费和使用费，直至实际交还该建筑物之日止（2016年52.22万元，2017年130.93万元，2018年130.93万元，2019年130.93万元，合计445.01万元）及8万元管理费；3、判令被告连带缴纳土地使用费每年85632元（自1998年至2019年合计188.3904万元）；4、判令被告连带向原告承担投资额3倍的违约金和赔偿金，合计370.88万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与吉县人民政府（原派出单位吉县人民政府驻临办事处）于1997年5月9日签订《关于临汾师范西大门两侧沿街门面建设联合开发协议书》（以下简称“协议”），于1997年5月17日签订《关于临汾师范西大门两侧沿街门面建设联合开发补充协议书》（以下简称“补充协议”）。根据协议约定，该建筑物开发权和开发后十八年无偿使用权期限为1998年1月1日至2015年12月31日。根据该约定，被告未交回使用权已逾期。在上述协议履行过程中，被告吉县人民政府违反合同约定，将该建筑物开发权和使用权转让给被告李晋昌，现实际使用人为李晋昌。根据协议约定，被告无偿使用该建筑物的期限为1998年1月1日至2015年12月31日共计18年。现被告拒不返还该建筑物，构成违约，应当承担投资额3至4倍的赔偿，并应当返还自2016年1月1日之后至实际交还该建筑物之日止的租赁费及使用费。原告提供的证据：1、原告事业单位法人证书、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份；2、原告与吉县人民政府驻临办事处于1997年5月9日签订的《联合开发协议书》、于1997年5月17日签订的《补充协议书》、吉县人民政府驻临办事处与李晋昌于1997年5月16日签订的《转让协议书》；3、《国有土地使用证》及涉案楼房位置图，证明涉案楼房在原告所有的土地使用的范围之内；4、财政部《事业单位国有资产产权登记证》、临汾市财政局《证明》、国有资产登记表及卡片列表，山西省财政厅网站查询涉案房屋信息，证明该楼房产权已经财政部门登记为国有资产；5、临汾市财政局临财资（2018）43号文件和（2017）63号文件，证明政府要求对国有资产的管理；6、山西省非税收收入统一票据、山西省人民政府晋政发（1996）42号文件，证明被告缴纳土地使用费的依据；7、临汾信誉资产评估公司的评估报告，要求被告返还租赁费或使用费的依据。被告吉县人民政府辩称，原告与吉县政府办事处签订的协议无效：1、办事处没有相应的行为能力，只是政府派出的临时机构；2、双方之间签订协议违反党政机关不准办企业的相关规定，对社会公共利益构成侵害；3、双方均没有开发房地产的资质。协议签订后，双方均没有履行协议约定的内容，原告没有给办事处提供出土地，办事处也没有投资开发建设楼房。原告与被告李晋昌之间形成什么样的法律关系，我方不清楚，原告西大门两侧楼房是被告李晋昌投资建的，是客观事实，所以我方认为原告与我方不存在返还楼房或承担缴纳费用的义务，应根据各方过错作出适当处理。被告吉县人民政府没有提供证据。被告李晋昌辩称，1、因原告西大门北侧楼房是划拨的教育用地，根据最高人民法院相关司法解释，本案原告与吉县政府驻临办事处及吉县政府驻临办事处与我方签订的协议均为无效合同。根据法律规定，我方应返还房屋所占土地，原告返还土地占有的房屋，因土地系教育用地，我方同意将房屋交付给原告，但原告应折价补偿。2、原告要求我方支付建筑物租赁费和使用费无事实与法律依据。3、原告要求我方缴纳土地使用费无事实与法律依据，本案楼房所占土地是划拨土地，被告依法不具有主张土地使用费的主体资格。4、原告主张的违约金和赔偿金的依据是合同，而本案合同自始无效，双方不存在违约的事实，原告要求我方承担投资额3倍违约金和赔偿金无事实和法律依据。被告李晋昌提供的证据：1、李晋昌的身份证复印件一份；2、个体工商户申请开业登记表；3、山西省人民政府办公厅关于印发应予修改的规章和应予修改的规范性文件目录的通知晋政办函（2002）5号，证明原告主张的土地使用费无法律依据。被告李晋昌向本院提出反诉请求：1、判令确认原告西门北侧的楼房属我方所有或折价补偿；2、要求原告支付我方临汾学院西门南侧二层楼房的全部建设费用97万元及自建设之时至今的利息；3、由原告承担本案全部诉讼费。事实和理由：1997年根据临汾市委、市政府的安排，要对尧都区鼓楼南北大街进行改造。临汾市鼓楼南北大街指挥部要求原告于1997年9月28日前完成学校西门南北两侧二层楼房的建设。由于原告没有能力建设楼房，其与吉县人民政府驻临办事处于1997年5月9日签订了《关于临汾师范西大门两侧沿街门面建设联合开发协议书》，该协议签订后，吉县人民政府驻临办事处又同我方签订了《吉县人民政府驻临办事处与临汾市傻二小酒馆关于临汾师范西大门两侧沿街门面建设开发转让协议书》。该协议签订后，我方独自出资完成了建设，修建的是临汾学院西门北侧地上地下共五层，面积近3000平方米的楼房及面积近1000平方米的临汾学院南侧的楼房。在整个建设过程中及随后的使用中，原告明知是我方进行建设，未对我方的工作提出任何异议。因该楼房完全由我方出资修建，吉县人民政府驻临办事处没有投入一分钱，所以该楼房应属于我方所有。由于原告无偿占有和出租南楼长达八年之久，获取了巨额利益，虽然南楼已被拆除，但原告应当将建设南楼的资金全部退还给我方。被告李晋昌针对反诉提供的证据：1、设计总说明一份，证明南楼建筑面积是846.3平方米，实际花费97万元；2、临汾四方房地产评估服务有限公司房地产估价报告，证明北侧楼房现价值。原告针对被告李晋昌的反诉辩称，1、根据合同相对性原则，原告与吉县人民政府是签订合同的双方当事人，而李晋昌的合同相对人是吉县政府，与原告并没有合同关系，而且原告与吉县政府在《补充协议》中已经约定吉县政府与李晋昌的转让协议已经作废，因此李晋昌不具有本案诉讼请求的反诉资格。2、涉案房屋占用土地是国家划拨的教育用地，土地使用权归原告，李晋昌并没有该土地的使用权，故其不具备涉案房屋所有权的条件。3、根据当时联合建房协议约定，楼房建成交付使用后，南楼即归原告所有，并没有约定返还建设费用及利息，且该建筑后因鼓楼南大街改造被政府拆除，即使李晋昌请求赔偿也应向政府要求，而不能向原告请求赔偿。且由于该建筑已不存在，拆除至今已经数年，李晋昌的反诉请求已超过诉讼时效，不应得到支持。针对反诉原告及被告吉县人民政府未提供证据。经审理查明，位于临汾市××区东18号土地系原告通过政府划拨取得的使用权，属于教育用地。1997年5月9日因鼓楼南北街拓宽改造工程的要求，原告与吉县人民政府驻临办事处（以下简称办事处）签订了《关于临汾师范西大门两侧沿街门面建设联合开发协议书》，约定由原告出地皮，办理相关手续，办事处负责筹集资金，工程队的招标和工程质量把关，双方联合开发，建成三层地基，两层建筑的永久性楼房。楼房产权属原告，建成交付使用后，南侧楼房即归原告所有，北侧楼房自交工之日起，十八年内归办事处无偿使用。交工后两月内，办事处给原告8万元管理费。1997年5月16日办事处与李晋昌签订了《吉县人民政府驻临办事处与临汾市傻二小酒馆关于临汾师范西大门两侧沿街门面建设开发转让协议书》，约定办事处与原告签订的协议中办事处的所有权利义务全部转让给李晋昌，由李晋昌出资建设楼房。1997年5月17日原告与办事处又签订了《补充协议》，约定大门北侧建成带有地下室的三层建筑，大门南侧建成两层的标准临时建筑。楼房如期建成后，因城市规划或其他不可抗因素造成的拆迁或损坏，一切损失由双方各自承担。如有赔偿，则一切赔偿归办事处所有。同时双方约定办事处不得将开发权、北侧十八年的使用权转让他人，办事处也申明，其与李晋昌签订的协议作废。后实际由李晋昌出资建设了原告西大门两侧的楼房。其中南楼为两层，北楼为地下一层、地上四层。楼房建成后，李晋昌将南楼交予原告，原告使用至2005年后因道路扩建被政府拆除，北楼由李晋昌使用至今，并以对外出租的形式经营。根据本院向设计部门调查当时的设计图纸，建楼时的设计图纸由原告委托设计部门设计，图纸由被告李晋昌付费后从设计部门取走。设计图纸上标注的建筑面积为1852.14平方米，但在实际施工过程中，将设计图纸的面积加大，原一审审理过程中，经李晋昌申请，本院委托评估部门对北侧楼房进行评估的面积为2795.54平方米。关于涉案楼房的建设，庭审中被告吉县人民政府主张与原告签订协议后，协议根本没有实际履行，同时告知李晋昌，其与李晋昌签订的协议也作废，关于涉案楼房的建设吉县人民政府从未参与过。被告李晋昌主张吉县政府曾告知自己双方签订的协议作废，后自己直接与原告的分管领导联系，双方达成口头协议，由原告提供土地，李晋昌出资建楼。之后由李晋昌出资从设计院拿到设计图纸后开始施工。而且在施工过程中，按照拆迁指挥部指挥长现场的要求，没有完全按照原设计图纸施工，北楼比原设计图纸的建筑面积增加了。原告则主张李晋昌就是代表吉县政府按照原告与办事处签订的协议进行的施工，不认可直接与李晋昌签订口头协议，对于施工现场的情况原告代理人表示不清楚。原告在起诉前委托山西信誉资产评估有限公司对涉案楼房的租金进行估价。该评估公司于2018年1月30日作出估价结果为2016年扣除鼓楼南北街拓宽改造期间的租金为522200元，2017年租金为1309300元。原一审审理过程中，本院依据被告李晋昌针对其反诉请求提出的申请，委托相关单位对涉案楼房现价值进行评估，评估结果为现市场价值为3709.24万元。另查明，原告于2018年4月17日按照每平方米96元，占地面积892平方米的标准向土地部门缴纳了土地使用费85632元。原告为此要求二被告按此标准支付21年的土地使用费。以上为本案事实。本院认为，本案原告是基于与被告吉县人民政府驻临办事处签订的协议，及吉县人民政府驻临办事处与李晋昌签订的协议提起的诉讼，通过审理应认定本案实际是基于原告与李晋昌之间的口头协议产生的纠纷，因此本案的案由应为合同纠纷。原告与办事处签订的协议及补充协议，将政府划拨的土地作为投资签订的联合开发协议违反了我国法律的强制性规定，应属无效合同，且庭审中吉县人民政府主张双方签订的协议及补充协议根本没有实际履行，办事处与李晋昌均表示二被告签订的协议也已作废，因此原告针对与办事处签订的协议及补充协议提起诉讼的前提与事实不符。经法庭调查，吉县人民政府并没有给李晋昌出具委托书，原告也未看到李晋昌出具的委托书，所以原告认为李晋昌系吉县人民政府委派的实际施工人的主张本院不予支持。李晋昌实际施工的行为，应系李晋昌与原告方直接接洽，双方达成口头协议后，由原告委托设计单位出具设计图纸，李晋昌出资取得设计图纸后开始实际施工。被告吉县人民政府并没有参与楼房建设的过程，因此吉县人民政府不应承担任何责任。李晋昌与原告达成的口头协议，对双方权利义务没有具体的约定内容，但也是以政府划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产的合同，应为无效合同。因合同取得的财产应予返还。故被告李晋昌应将原告西大门北侧楼房所占土地及地上建筑返还原告。关于原告主张的租赁费、管理费及投资额3倍的违约金和赔偿金，因原告依据的协议无效，该主张均不予支持。对于原告主张的土地使用费，因土地使用费是上交给国家的费用，而原告只缴纳了一年85632元的土地使用费，所以李晋昌应支付给原告已缴纳的土地使用费85632元。关于李晋昌反诉要求其所建原告西大门北侧楼房属其所有的主张没有事实及法律依据，本院不予支持；其所建南侧的楼房在建成之后已交给原告，且在2005年因政府行为已被拆除，其要求原告支付楼房建设费用97万元的主张也没有事实及法律依据，本院不予支持。虽然北侧楼房系李晋昌所建，但李晋昌无偿使用二十几年，已获取了远远超过投资的收益，因此李晋昌要求原告支付其楼房现价值的主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李晋昌在判决生效后三十日内将原告（反诉被告）山西师范大学临汾学院西大门北侧楼房一幢（地下一层、地上四层）及所占土地交付原告，并支付原告一年的土地使用费85632元。二、驳回原告（反诉被告）山西师范大学临汾学院的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李晋昌的反诉请求。案件受理费50178元，由原告山西师范大学临汾学院负担40178元，被告李晋昌负担10000元。反诉费减半收取7250元，鉴定费87000元，由被告李晋昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。审 判 长 张惠芳人民陪审员 黄如意人民陪审员 齐长杰 二○一九年十二月二十六日 书 记 员 牛健华