广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4424号原告：陈楣亮，女，1986年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***************202，公民身份号码440************049。委托诉讼代理人：陈锦婷，广东沧江律师事务所律师。被告：佛山市华爵商业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************************，统一社会信用代码91440604MA52KXE06M。法定代表人：霍某1。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴黎茗，广东潮盟律师事务所律师。原告陈楣亮与被告佛山市华爵商业管理服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈锦婷，被告的委托诉讼代理人吴黎茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》；2.判令被告返还履约保证金25194元；3.判令被告支付违约金25194元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2019年6月5日签订《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》，约定原告租用佛山市高明区***************自编2-10室，租赁物业面积221平方米，租赁期限五年，自2019年6月10日起至2024年6月9日止。原告享有装修免租期三个月，自2019年6月10日至2019年9月9日，免租期内，原告无需向被告支付任何租金，但需要于2019年6月10日开始向被告支付物管费，水电费由原告每月正常按抄表数支付。双方在签订合同当天，原告需向被告交付首月租金及管理费8398元，合同期内每年提升租金及管理费一次，在上一周期租金及管理费周期基础上上升5%。合同签订当天，原告向被告预付三个月物业租赁费用25194元作为履约保证金，被告向原告开具相应收据。涉案商铺属于案外人中雄集团有限公司，2019年2月2日委托佛山市高明华盈商贸有限公司（以下简称华盈公司）出租及经营管理。同日，华盈公司与被告签订《物业租赁合同》，由被告整体承租物业，按面积计收租金。因被告从2019年4月起连续6个月拖欠华盈公司租金，2019年9月24日，华盈公司向被告发出《关于解除合同的通知》，华盈公司与被告解除租赁合同并收回租赁物业使用权。2019年10月14日，华盈公司向原告发出《通知》，告知被告与华盈公司已终止经营管理合作租赁关系，并要求原告重新与华盈公司签订租赁合同。原告收到通知后，要求被告退回履约保证金，被告拒绝。原被告签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》合法有效，根据第六条约定，租赁期限内，如甲方非因本合同约定而单方提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应当向乙方返还合同履约保证金，并支付相当于履约保证金的违约金。根据华盈公司提供的《关于解除合同的通知》，被告自2019年9月24日丧失涉案物业的使用及经营权。被告已无法继续履行，被告的行为构成根本违约，被告应当返还履约保证金给原告。案涉合同无法继续履行的过错在于被告，被告应当支付相当于履约保证金的违约金给原告。被告辩称，根据原被告双方合同第6条第1点，仅仅是在因被告原因主动解除合同的情况下，需要由被告赔付违约金，但本案双方合同未能继续履行并非由于被告主动解除，而是由于业主方为了逃避责任，阻挠合同履行，而且被告已在2019年9月28日将物业经营及管理移交给华盈公司，已经将双方租约一并移交，实际不影响原告经营，华盈公司故意锁门是华盈公司的责任，不应由被告承担违约责任，因此请求法院追加业主方作为本案第三人，便于查清事实。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告1份；2.涉案物业房地权证1份、《物业租赁合同书》1份；3.被告开具的收据1份；4.被告与案外人华盈公司签订的物业租赁合同1份、案外人华盈公司作出的《通知》1份、案外人华盈公司作出的《关于解除合同的通知》1份、委托书1份。被告在诉讼中举证如下：1.物业租赁合同1份、补充协议1份、委托书1份、房产证1份；2.场地交接确认书（2019年2月19日）1份、交接资料清单1份、银海广场首二层商场面积概况1份、银海广场水电表交接抄表记录1份、场地交接确认书（2019年2月24日）1份，通知（2019年2月28日）1份，场地交接确认书（2019年3月15日）1份；3.2019年3月29日、2019年4月16日会议协商纪要各1份；4.2019年5月5日关于垫付银海广场修复工程费用确认函、2019年5月8日关于垫付银海广场修复工程费用确认函的回复各1份；5.2019年5月8日催收通知、律师函-催促履行交付场地义务及送达记录、律师函（2019粤聚英华律函字第796号）、关于银海广场消防及空调修复工程合同的函各1份；6.关于银海广场工程修复回复函、催促函-催促履行交付场地义务及送达记录各1份；7.关于催促履行交付场地义务的回复、会议协商纪要、关于会议协商记录的回复、会议协商纪要复函各1份；8.2019年8月6日回复函、关于合同修改回复函、关于合同修改的回复、关于解除合同的通知、关于做好交接的函、2019年9月25日回复函（华爵发）、2019年9月25日回复函（华盈发）各1份；9.华盈公司与华爵商业交接资料清单、交接完成书、银海广场经营及物业管理权移交、银海广场移交钥匙设备移交清单、交接设备清单（存在问题）、银海广场水电表交接抄表记录、街铺抄表记录表、2019年9月28日交接商场记录电水表各1份；10.佛山市高明银海广场消防自动报警系统维修报价书、关于银海广场消防监控设备维修的通知、消防系统维修保养合同书、消防工程预算价表、银海广场消防故障检测报告、银海广场冷却塔填料及通风系统维修报价、责令限期改正通知书、消防维修保养记录表各1份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据，本院作如下认定：被告提供的证据8中关于解除合同的通知与原告提供的证据4一致，本院对其真实性予以确认；被告提供的证据2-10的其他证据，涉及被告与案外人华盈公司之间的租赁合同纠纷，本院在本案中不作认定。本院经审理认定事实如下：2019年6月5日，原告与被告签订《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》一份，约定原告租赁佛山市高明区***************之2-10室，计租面积221平方米，经营范围舞蹈培训。租赁期限从2019年6月10日至2024年6月9日止，装修免租期为三个月，从2019年6月10日起至2019年9月9日止。免租期内，原告无需向被告支付任何租金，但需要于2019年6月10日开始向被告支付物管费，装修免租期内每月管理费为10元/平方米。2019年6月10日至2020年6月9日租金及管理费为8398元/月，2020年6月10日至2021年6月9日的租金及管理费为8817.9元/月，2021年6月10日至2022年6月9日租金及管理费为9259.9元/月，2022年6月10日至2023年6月9日租金及管理费为9724元/月，2023年6月10日至2024年6月9日租金及管理费为10210.2元/月。签订合同当天，原告须向被告支付首月租金及管理费8398元。原告须向被告预付合同期内首年三个月物业租金及管理费25194元作为履约保证金，合同期满后，原告完好将租赁物业退还给被告，且没有拖欠被告任何费用及工商注册地址迁出后，被告在15日内将合同履约保证金交还原告，不计算利息。履约保证金仅作为履约保证担保之用，原告不得以任何理由将履约保证金转化为租金或主张租赁履约保证金冲抵租金或其他应当由原告承担的费用。租赁期限内，如被告非因本合同约定而单方提前解除合同的，视为被告违约，被告应当向原告返还合同履约保证金，并支付相当于合同履约保证金的违约金作为赔偿。并约定了其他权利和义务。2019年6月5日，原告向被告支付履约保证金25194元。另查，案涉坐落在佛山市高明区***************的房地产权属人为案外人中雄集团有限公司，该物业规划用途为非住宅。2019年2月2日，中雄集团有限公司委托华盈公司将上述物业约10868平方米出租及经营管理。华盈公司于2019年2月2日与被告签订《物业租赁合同》一份，约定华盈公司将上述物业整体租赁给被告，按面积计收租金。华盈公司同意被告将物业分拆出租给第三方，被告自主对物业进行商业经营管理，并约定其他权利和义务。2019年10月14日，华盈公司向原告发出书面通知告知，被告与华盈公司已于2019年9月28日终止经营管理合作租赁关系，并于2019年9月30日与华盈公司交接商场经营管理权。请原告于2019年10月31日前与华盈公司招商部联系重新洽谈签订新租赁合同。原告已与华盈公司重新签订租赁合同，继续向华盈公司租赁案涉租赁标的物。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原被告于2019年6月5日签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》，是双方平等自愿基础上签订的，没有违反法律规定，合法有效。被告从华盈公司整体承租案涉租赁标的物后部分转租给原告，租赁期限内，因被告与华盈公司之间的纠纷致使被告与华盈公司于2019年9月28日终止经营管理合作租赁关系，并于2019年9月30日交接商场经营管理权。原告与被告签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》已无法继续履行。被告作为案涉《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》的出租方，应按照约定全面履行自己的义务，被告因与华盈公司之间的纠纷，致使与原告签订的租赁合同无法继续履行，相对原告而言，被告构成违约，原告请求解除《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告已收取的履约保证金25194元，应予返还给原告，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》约定，租赁期限内，如被告非因本合同约定而单方面提前解除合同的，视为被告违约，被告应当向原告返还合同履约保证金，并支付相当于合同履约保证金的违约金作为赔偿。被告因与案外人华盈公司的纠纷致使原被告签订的租赁合同提前解除，被告的违约行为符合上述约定，被告应按照约定向原告支付违约金25194元，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈楣亮与被告佛山市华爵商业管理服务有限公司于2019年6月5日签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》；二、被告佛山市华爵商业管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金25194元给原告陈楣亮；三、被告佛山市华爵商业管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金25194元给原告陈楣亮。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9537元，减半收取4768.5元（原告已预交），由被告佛山市华爵商业管理服务有限公司负担。被告佛山市华爵商业管理服务有限公司于支付判项确认的款项时一并支付4768.5元给原告陈楣亮，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 陈玉明二〇一九年十二月二十七日法官助理 赵宇晴书 记 员 叶展玉