福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初5295号 原告：姜绍东，男，1959年10月15日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 被告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。统一社会信用代码。 法定代表人：李国镇，董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 原告姜绍东与被告莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜绍东、被告世全公司的委托诉讼代理人郑政煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜绍东向本院提出诉讼请求：1.世全公司尽快为姜绍东所购房产到有关部门办理《商品房买卖合同》备案登记手续，所需费用由世全公司承担；2.世全公司自判决生效之日起两个月内为姜绍东办妥位于城厢区xxxx、建筑面积为237.11平方米（其中套内建筑面积为197.11方米、公共部位共有分摊建筑面积39.73平方米）的房屋所有权证和土地使用权证，所需费用由世全公司承担；若逾期未予办妥，每超过一日，按合同总价款897461元的千分之一向姜绍东支付违约金；3.世全公司尽快向姜绍东提供其所销售商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.世全公司向姜绍东支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金，自2014年3月6日起按合同总价款897461元的0.001%暂算至起诉之日为18586.4元；5.本案受理费由世全公司承担。诉讼过程中，姜绍东变更第二项诉讼请求为“世全公司自判决生效之日起两个月内为姜绍东办理位于城厢区xxxx房、建筑面积为237.11平方米（其中套内建筑面积为197.11平方米、公共部位共有分摊建筑面积39.73平方米）的所有权初始预登记，办证所需费用由世全公司承担；若逾期未予办妥，每超过一日，按合同总价款897461元的万分之五向姜绍东支付违约金”，变更第四项诉讼请求为“世全公司向姜绍东支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，自2014年3月6日起按合同总价款897461元的0.001%计算违约金”。事实和理由：2011年8月初，姜绍东意向世全公司购买位于城厢区xxxx号房、建筑面积为237.11平方米的房屋，并向世全公司付预购房总价款的三分之一。2013年11月5日，双方正式签订《商品房买卖合同》，约定“买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”；并约定“自本合同生效之日起30内，由出卖人向莆田市住房和城乡建设局办理合同登记备案手续”等内容。由于世全公司处于强势地位，合同中很多条款均不让约定，如所交房屋不提供房屋验收合格证等。同年12月6日，姜绍东向世全公司交清全部购房款共计897461后，世全公司即向姜绍东交房（但未安装电梯）；2015年6月28日，世全公司予以办理门牌证。姜绍东找世全公司交涉，请求其尽快予以办理商品房预告登记、商品房买卖合同备案及房产证等手续事宜，而世全公司至今也未办妥。 世全公司辩称，1.姜绍东没有缴纳公共维修资金，其要求办理合同备案也无法办理，姜绍东主张办理合同备案的费用由世全公司承担，无合同和法律依据。2.商品房是由莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐实际开发的，南门集团对该楼盘的竣工验收及规划验收手续至今尚未办理，尚不具备竣工条件，无法办理初始登记。根据南门集团出具的承诺函，姜绍东是向南门集团购买涉案商品房，办证的义务也是由南门集团负责办理的，世全公司予以协助。故南门集团与本案存在利害关系，再次向贵院申请追加南门集团为第三人参加诉讼。3.姜绍东的购房款均是向南门集团缴纳的，故姜绍东要求世全公司给予办理产权证，无事实依据。对姜绍东主张的住宅质量保证书和住宅使用说明书，因涉案楼盘尚未办理竣工手续，该主张不能成立。姜绍东主张逾期未办证的违约金也没有合同依据。4.姜绍东要求办理初始证的违约金部分也超过诉讼时效，该违约金应当由南门集团承担。 姜绍东围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证、《商品房买卖合同》、门牌证各一份，发票四份，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对姜绍东提供的承诺函一份，因无原件核对，故本院不予确认。 根据姜绍东、世全公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月5日，姜绍东与世全公司签订合同编号为xxxx的《商品房买卖合同》。该合同约定：世全公司将位于莆田市城厢区商品房（建筑面积为237.11㎡，商品房用途为成套住宅）出售给姜绍东，单价为每平方米3785元，总价款897461元。该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该合同第十四条约定，出卖人（即世全公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。该合同第二十六条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向莆田市住房和城乡建设局办理合同登记备案。 2013年12月6日，世全公司向姜绍东出具兴安名城南区xx号商品房金额为129976.9元、xx号商品房金额为318886.25元、xx号商品房金额为318886.25元、xxx号商品房金额为129711.95元的销售不动产统一发票（自开）各一份。涉案商品房于2013年12月交付给姜绍东使用。现因涉案商品房至今尚未办理房屋所有权初始预登记，致讼。庭审中，世全公司自认涉案房屋尚未办理竣工验收和消防验收手续。案经审理，因双方无法达成一致调解意见，致本院无法组织调解。 本院认为，姜绍东与世全公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。姜绍东已交纳清楚涉案商品房的购房款，涉案商品房已于2013年12月交付姜绍东使用。根据合同约定，世全公司应于涉案商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但涉案商品房截止目前仍未办理房屋所有权初始预登记，世全公司已构成违约，应承担相应的违约责任。故姜绍东请求世全公司自本案判决生效之日起两个月内办理涉案商品房的房屋所有权初始预登记并支付逾期办证的违约金（按购房款897461元的日0.001%计算），符合合同约定，本院予以支持。但姜绍东请求办证所需费用由世全公司承担，没有合同依据，本院不予支持。世全公司辩称，逾期办证违约金已部分超过3年诉讼时效，具有事实和法律依据，本院予以采纳。经核算：2016年11月4日前的逾期办证违约金的诉讼时效期间已满3年，世全公司应自2016年11月4日起至房屋所有权初始登记之日止以已付购房款897461元为基数按日0.001%向姜绍东支付逾期办证违约金；鉴于姜绍东已全部支付购房款、房屋已交付且姜绍东并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即897461元×30%=269238.3元。姜绍东另请求世全公司若在本案判决生效之日起两个月内未办妥涉案商品房的所有权初始预登记，每超过一日按合同总价款的万分之五支付违约金，因该诉讼请求属于重复适用违约责任，故本院不予支持。根据合同约定，自涉案《商品房买卖合同》生效之日起30日内，由世全公司向莆田市住房和城乡建设局办理合同登记备案，故姜绍东请求世全公司到有关部门办理涉案《商品房买卖合同》的备案登记手续，符合合同约定，本院予以支持；但其请求备案登记手续所需费用由世全公司承担，没有合同依据，本院不予支持。根据合同约定，双方进行验收交接时，所购商品房为住宅的，世全公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因涉案商品房用途为成套住宅且已交付使用，故姜绍东请求世全公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合合同约定，本院予以支持。世全公司辩称涉案的世全兴安名城南11#楼项目系莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐实际合作开发建设，但未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故本院对该辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起两个月内申请办理坐落于莆田市城厢区商品房的房屋所有权初始登记手续； 二、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给姜绍东以897461元为基数自2016年11月4日起至坐落于莆田市城厢区商品房所有权初始登记之日止按日0.001％计算的违约金，该违约金最高限额为269238.3元； 三、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向相关部门申请办理坐落于莆田市城厢区商品房的《商品房买卖合同》备案登记手续； 四、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向姜绍东提供坐落于莆田市城厢区商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 五、驳回姜绍东对莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费265元，减半收取132.5元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担25元，由姜绍东负担107.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇一九年十二月三十日 法官助理 黎 曦 书 记 员 陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。