云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云06民终2261号上诉人（原审被告）云南得廷房地产开发有限公司。住所地：昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区三组103号。统一社会信用代码：91530600584842622Y。法定代表人：罗仕超，总经理。委托诉讼代理人：岳朝波，云南雄云律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：汪继尧，云南雄云律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：叶斌，男，汉族，生于1986年8月23日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。委托诉讼代理人：苏美成，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘国顺，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：成梅，女，汉族，生于1987年10月12日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县，系叶斌之妻。委托诉讼代理人：苏美成，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘国顺，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人云南得廷房地产开发有限公司（以下简称得廷地产）因与被上诉人叶斌、成梅合同纠纷一案，不服云南省镇雄县人民法院（2018）云0627民初5179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理确认本案的法律事实是：被告得廷房地产公司以出让方式取得镇雄县原乌峰镇南广路172号土地使用权，规划用途为商业用地，土地使用证号为镇国用（2012）第710号，经相关行政主管机关批准，该地用于建设商品房，项目名称为“得廷·财富广场”。被告于2013年取得商品房预售许可证。原告叶斌、成梅系夫妻。2016年8月17日，二原告与被告签订商品房购销合同及关于合同的补充协议，向被告购买得廷财富广场E幢27层2701号商品房。合同约定，房屋建筑面积为141.4平方米；房屋总价为人民币515262元；付款方式为按揭分期付款，首付款为人民币185262元，其余价款人民币330000元由二原告向镇雄县农村信用合作联社贷款支付；被告应于2016年10月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给二原告。合同第十二条关于对产权登记的约定内容为，双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为二原告向产权登记机关申请办理产权登记：1.二原告向被告付清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.二原告签订完毕委托被告办理产权登记的委托书，并按要求提供完毕办理产权登记所需的全部资料；4.被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕办理产权的义务。购房合同签订后，二原告于2016年8月17日向被告支付首付款人民币185262元。2016年11月19日，镇雄县农村信用合作联社将二原告的购房按揭贷款人民币330000元转入被告账户。2016年12月19日，被告将未经合格验收的房屋交付二原告，同日，被告向二原告收取房产登记所需的房契税、房屋所有权证工本费、房屋备案登记费、交易手续费、配套设施费、专项维修基金合计人民币19392.53元。2017年12月5日，得廷财富广场项目经过竣工验收。因被告未向镇雄县不动产登记中心提交相关资料申请进行房屋产权登记，二原告遂于2018年12月16日，向原审法院诉求解决。审理中被告于2019年1月18日，向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理产权首次登记。原判认为，原告叶斌、成梅与被告得廷房地产公司签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，属合法有效的合同，二原告及被告应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，二原告已给付被告全额购房款，被告将案涉房屋交付二原告使用，二原告接收房屋时，已向被告交纳房屋配套设施费、专项维修基金及办理产权登记的相关费用。虽然交房时案涉房屋未经验收，但二原告未提出异议，应视为双方对交房行为的认可。合同虽约定将“二原告与被告签订委托被告办理产权登记的委托书”确定为被告申请办理房产登记的前提，但合同未约定委托书何时办理、如何办理等内容。虽然二原告未举证证明其何时与被告签订办理产权登记的委托书，但根据本案查明的事实，委托书实属由作为房地产开发商的被告统一制作后由二原告签字确认，故委托书的签订取决于被告，该条件是否成就实际系被告控制。根据通行的交易习惯，房地产在交房时，就一并完善了委托办理不动产登记相关手续。因此应推定，二原告向被告交纳办理产权登记所需的相关费用时，实际已委托被告办理产权登记。本案中，得廷财富广场项目于2017年12月5日获得竣工规划验收合格证，被告系在房屋未经合格验收的情况下交付房屋，客观上不能在合同约定的期限内向不动产登记机关申请办理房屋所有权首次登记。被告于2019年1月18日，才向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理首次登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。因此，被告未在合同约定的期限内为二原告向产权登记部门申请办理产权登记，又不能举证证明非自身原因不能申请办理，依法应承担延迟申请办理产权登记的违约责任。二原告主张被告不及时办理不动产首次登记，导致其未获得房屋权属证书，被告应承担违约责任的理由成立，原审法院予以采信。被告辩解产权证未办理是因二原告未向其提交办理房产登记的授权委托书所致，该公司未违约的理由不成立，原审法院不予采纳。虽然合同对逾期办理产权登记的违约责任没有约定，本案中二原告也未提举证据证明被告违约给其造成的具体损失，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，二原告要求被告支付违约金的理由成立，原审法院予以支持。但二原告要求按年利率7.12%(4.75%+4.75%×50%)计算违约金过高，根据本案实际，参照中国人民银行决定金融机构一至五年期贷款基准年利率为4.75%的规定和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)，逾期贷款利率改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%的规定，原审法院确定应按年利率6.175%(4.75%+4.75%×30%)计算违约金。按照合同约定,被告应自交房后90个工作日内向产权登记机关报送合格资料申请办理房产登记。根据庭审查明，双方交房时间为2016年12月19日，被告首次办理产权登记的时间为2019年1月18日。经计算被告应于2017年5月2日以前向产权机构申请办理产权登记，因此，被告向二原告支付违约金的具体起止时间，应为自2017年5月2日起至2019年1月17日止。二原告要求被告支付自2017年3月20日起至办理完毕产权登记之日止的违约金超出合同约定期限，原审法院只保护其合理期限内的违约金。综上所述，为维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告云南得廷房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内，以515262元为基数，按年利率6.175%计算，支付原告叶斌、成梅自2017年5月2日起至2019年1月17日止的违约金人民币54569.07元。二、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币1255元，由被告云南得廷房地产开发有限公司交纳1205元，由原告叶斌、成梅共同交纳50元。一审宣判后，上诉人得廷地产不服，提起上诉。认为：1、上诉人没有违反双方签订的商品房购销合同第12条关于产权登记的约定事项。预售商品房不动产登记的权利责任主体是购房人及被上诉人叶斌、成梅，上诉人仅是协助义务。叶斌、成梅没有向上诉人出具代办不动产权登记的书面授权委托书是造成延迟办理登记的原因。2、本案存在影响涉案商品房不动产登记的不可抗力因素。镇雄县不动产登记中心从不动产登记机构的重新组建，事权的规定，再到业务的正式开展，经历了一个漫长的过程，由此导致镇雄县域内的房地产开发企业所涉及商品，房产权登记办理的业务在2018年下半年之前均处于不动产登记的停滞状态，这是众所周知的事实。原审判决对上诉人原审的这一抗辩主张未作审查更没有认定，系事实认定错误。3、在不动产权证书没有办理的期间，被上诉人没有遭受实际经济损失。请求改判或驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人叶斌、成梅提出答辩意见，认为办理登记是被答辩人的合同义务，原审认定被答辩人应履行合同义务是正确的。被答辩人称其仅是协助义务的理由与合同约定不符。涉案房屋在2019年1月18日之前，不具有办理登记的条件，其原因是被答辩人造成的，被答辩人提出其因不可抗力的原因延迟没有相应证据。答辩人已向被答辩人完善了委托办理不动产登记的相关手续，被答辩人应及时办理，委托书签订的控制权在于被答辩人，其有及时通知的义务，被答辩人没有举证证明其已尽到通知的义务。本案合同没有约定违约金，答辩人的损失数额难以确定，原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条正确，请求驳回上诉，维持原判。在二审诉讼过程中，双方当事人对原审判决认定的法律事实无实质性异议，本院依法予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1、上诉人得廷地产在为叶斌、成梅办理房屋产权证书的过程中是否违约；2、被上诉人叶斌、成梅是否因上诉人得廷地产在办理产权证书的过程中产生实际损失以及上诉人得廷地产是否应承担违约金责任。针对本案争议焦点问题，本院评判如下：一、关于上诉人得廷地产在为被上诉人叶斌、成梅办理房屋产权证书的过程中是否违约的问题。办理房屋产权登记中，根据不动产登记中心的要求，首次登记必需营业执照复印件、身份证原件及复印件，委托的需要委托书及受托人身份证原件及复印件，《国有建设用地使用权出让合同》或《国有土地使用证》原件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》原件、《建设工程施工许可证》原件、《商品房预售许可证》原件，《竣工验收资料》原件，权籍调查报告、宗地图、分户图原件、相关税费缴纳依据原件及复印件等，上述登记所需要资料的完备，显然不是购房一方独立收集所能完成，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续.....房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”，得廷地产有协助权属证书登记的义务，在本案双方签订的合同第十二条约定达到条件后，上诉人自交房后的90个工作日内为叶斌、成梅向产权登记机关申请办理产权登记，这里的约定，显然是上诉人在条件成就下有为对方办理登记的代办义务。根据上述规定和约定，上诉人得廷地产在办理房屋权属登记事项中有为合同对方提供诸如所需资料的协助义务、及时通知对方办理有关事务的义务、收取相关费用、报送资料初次登记的种种义务，只要是应负的义务而未履行，无论登记责任主体是谁，均不影响其构成违约的本质。本案涉案房屋竣工验收合格和交付两个条件具备的时间是2017年12月5日，在此之前的交付，因违反房屋须经验收合格方可交付使用的强制性法律规定，不产生法定交付的法律后果。登记机关办理证书所需的材料的完备性条件于2017年12月5日成就，此时上诉人得廷地产承担办理登记的义务才是法律上、事实上可行的义务。上诉人得廷地产应依法和按双方约定在2017年12月5日起90个工作日内代办登记的义务。2017年12月5日前叶斌、成梅已付清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用，另根据原审查明，房产权属证书办理委托书系被上诉人一方印制提供，在上述办理条件已成熟的情况，上诉人得廷地产负有及时通知被上诉人叶斌、成梅办理授权委托的义务，但直至2019年1月18日上诉人得廷地产方向镇雄县不动产登记中心提交资料办理，在迟延办理登记客观存在的情况下，上诉人得廷地产就此应提供证据证明其已及时完成通知对方办理授权委托的义务，在不能完成该举证义务的情况下，上诉人得廷地产以叶斌、成梅未办理委托手续的抗辩理由不能成立。上诉人只要依法、如约，按要求及时履行了向登记机关报送登记材料，无论登记结果达成与否，即履行了其在房屋权属登记事项中的义务。但据镇雄县不动产登记中心2018年7月10日出具的说明，得廷地产“目前还未提交相关资料，我中心未正式受理过登记申请”，结合2019年1月18日上诉人方办理首次登记的客观情况，证明上诉人关于未及时办理登记系不可抗力因素造成的理由不能成立。上诉人得廷地产在为叶斌、成梅代办房屋权属证书登记事务中迟延履行行为构成违约。二、关于被上诉人叶斌、成梅是否因上诉人得廷地产在办理产权证书的过程中产生实际损失以及上诉人得廷地产是否应承担违约金责任的问题。首先，依据法理，违约责任系民事责任的一种，是否承担民事责任，必须具备相应的条件，即，第一，必须要有损害事实；第二，必须要有违法行为；第三，损害事实与违法行为之间要有必然的因果关系；第四，行为人必须要有过错。在合同实践中，违约事实表现形式大致包括不完全履行、不适当履行、迟延履行、拒绝履行和不能履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即违反合同承担违约责任的主要方式是：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，……”。在本案中，双方当事人之间的债务为非金钱债务，被上诉人并未提出解除合同，而是要求承担支付违约金的违约责任，应当认定被上诉人仍然要求合同继续履行。据《合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案的合同继续履行之后，被上诉人有无其他的实际损失是承担民事责任的基础。其次，从违约金的性质方面进行分析。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该条文规定可看出，违约金具有补偿损失的性质，实际损失对违约金有制衡的作用，这一作用在《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”中尤为明显，且进一步明确违约金一般上限为不超过造成损失的30%。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的两个条件中，其一是没有约定违约金，其二为损失数额难以确定，这里的“损失数额难以确定”，其前提显然是有实际损失的客观存在。但本案现有证据证明，涉案房屋的产权登记证书的办理义务得廷地产现已实际履行，得廷地产对非金钱债务的违约行为应承担的继续履行义务已完成。第三，从合同的目的进行分析。案涉房屋叶斌、成梅在被上诉人违约期间能够占有使用，双方房屋买卖合同的根本目的已实现。从房屋的使用价值功能方面看，叶斌、成梅亦没有损失。从案涉房屋的流通价值功能方面看，因该房系按揭购买，抵押于银行，房屋的流通功能不能实现非因延迟办理登记的违约行为所造成，且房地产市场处于上升的客观势头未变，争议房屋的流通价值未受贬损，叶斌、成梅也未提出证据证明因对方违约给自己造成的实际损失。上诉人得廷地产在本案中虽存在违约，但该违约行为并未给被上诉人叶斌、成梅造成实际损失。据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条中规定的违约金责任承担是“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况”，因本案中上诉人得廷地产承担违约金责任的实际损失基础不存在，且现已履行了相关义务，原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判决上诉人得廷地产承担的违约责任不当，应当予以纠正。综上，本院认为，原判认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人得廷地产关于未在办理房屋产权证书登记中给被上诉人一方造成实际损失的上诉理由成立，本院予以采纳。经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省镇雄县人民法院（2018）云0627民初5179号民事判决；二、驳回被上诉人叶斌、成梅的诉讼请求。一审案件受理费1255元，二审案件受理费1255元，由叶斌、成梅负担。本判决为终审判决。审判长  李寿斌审判员  周应彪审判员  陆 瑜二〇一九年十二月十九日书记员  肖 筱