河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民初277号 原告：刘皇明，男，1976年3月17日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。 原告：周友江，男，1978年1月7日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。 被告：廊坊市祥泰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市安次区光明西道115号。 诉讼代表人：廊坊市祥泰房地产开发有限公司管理人。 负责人：吕伟，清算组组长。 委托诉讼代理人：王德辉，河北若石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利薇，河北若石律师事务所律师。 原告刘皇明、周友江与被告廊坊市祥泰房地产开发有限公司（以下简称祥泰公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告刘皇明及委托诉讼代理人冯苏言、张洪昌，被告委托诉讼代理人王德辉、张利薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘皇明、周友江向本院提出诉讼请求1.请求判令被告继续履行与原告签订的《房屋定购协议》所约定的义务，将验收合格的臻丽家园项目3号楼1单元602号房交付原告，并要求被告将该房产产权转移到原告名下；2.本案诉讼费用、公告保全费用由被告承担。事实和理由：2013年11月1日，原告与被告签订《房屋定购协议》（以下简称合同），向被告购买其开发的臻丽家园项目房屋，位于3号楼1单元602号，该商品房属预售，房屋建筑面积82.80075平方米，总价人民币375750元。被告在合同明确约定最迟于2015年5月31日前交房，原告于2013年11月1日支付房款人民币375750，后因被告停止了该楼盘建设，造成该楼盘烂尾，导致银行停止放贷。原告多次要求被告履行合同义务，按时交房。但是时至今日该楼盘仍处于烂尾状态，原告毕生的积蓄眼看就要变成一间没有竣工、无配套设施、无法入住的房屋。经过多次找被告协商，要求继续履行合同，同时到政府部门反映情况，请求相关部门予以协调，但是原告的合法权益一直未能被有效保护，原告—家人到现在仍然住在租来的房里，承受房租与精神的双重压力。2018年5月30日，廊坊市中级人民法院作出(2018)冀10民破4号决定书，根据江苏天宇建设集团有限公司的申请，决定受理被告破产清算一案，指令廊坊市祥泰房地产开发有限公司清算组为管理人。被告管理人于2019年6月21日向原告下发了祥泰破管审（房）字第078号《审查意见书》，作出“1.不确认祥泰公司负有向你交付房屋的义务。2.确认你对祥泰公司享有债权：本金375750元，利息92115元”的意见。原告认为，被告管理人作出的审查意见侵犯了原告的正当权益。首先，原告已经按照双方约定履行了全部的义务，且双方签订的合同约定了房屋买卖合同的主要条款内容，按照相关规定，视为双方已经成立合法有效的房屋买卖关系。其次，被告不能如期交付房屋不是原告所造成，对此造成的法律后果不能让原告来承担。再次，原告购房的目的在于居住，且名下无房，破产法等相关法律规定，应保障原告的生存权。综上所述，为维护原告合法权益，原告依照相关法律的规定，特诉至贵院，望贵院判如所请。 祥泰公司辩称，一、祥泰公司因不能清偿到期债务而进入破产清算程序，经债权人会议表决对臻丽家园三期项目进行续建。如完成续建，管理人将推进相关预售手续的办理工作，按照债权人会议通过的《廊坊市祥泰房地产开发有限公司管理人关于债务人财产的处置预案》执行。如果完成续建并办理预售许可证，则祥泰公司与真实购房人签订的购房协议即为有效。二、祥泰公司已经因资产不足以清偿全部债务而进入破产程序，祥泰公司进入破产程序时，臻丽家园三期项目的房屋并未建成，相关手续不齐全。原告主张确认其为所有人的房屋并不存在。因此原告的诉讼请求不成立。三、经管理人审查，原告与祥泰公司之间系以物抵债，原告并未实际交付购房款，应按基础法律关系的性质认定债权，据此，管理人确认原告的债权，并按照银行同期贷款利率计算利息。 刘皇明、周友江提交如下证据：证据一、《房屋定购协议》以及房款票据。欲证明原告与被告签订《房屋定购协议》，向被告购买其开发的臻丽家园项目房屋，并按照合同约定支付了房款。证据二、（2018）冀10民破4号决定书。欲证明廊坊市中级人民法院受理被告破产清算一案，并指令祥泰公司清算组为管理人。证据三、《审查意见书》。欲证明被告管理人向原告下发的《审查意见书》，原告认为侵犯原告的正当权益。被告对原告提交的证据发表质证意见为：对证据一记载内容的真实性不认可，原告并未支付购房款。对证据二、证据三的真实性认可。 祥泰公司提交如下证据：证据一、（2018）冀10民破申3号民事裁定书。欲证明廊坊市中级法院已受理申请人对祥泰公司的破产清算申请。证据二、（2018）冀10民破4号指定管理人决定书。欲证明指定清算组担任祥泰公司管理人。证据三、购房人登记表。欲证明2018年7月28日原告以购房人名义到祥泰公司管理人处进行登记，填写了《购房人登记表》并提交了《房屋定购协议》、《收据》。证据四、《房屋定购协议》。欲证明2013年11月1日，原告与被告签订了《房屋定购协议》。证据五、售房交款通知书。欲证明2018年7月28日，原告向祥泰公司管理人提交《售房交款通知书》，金额为375750元。证据六、祥泰公司财务账册。欲证明根据账册记载原告购买房屋系以房抵债。证据七、祥泰破管审（房）字第078号审查意见。欲证明祥泰公司管理人结合原告登记时提交的证据材料进行审查，并出具审查意见。原告对被告提交的证据发表质证意见为：对证据一至证据七的真实性认可。 原、被告对对方提交真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月1日，二原告与被告签订《房屋定购协议》，约定原告购买被告开发的臻丽家园三期项目房屋3号楼1单元602号房，建筑面积82.80075平方米，每平方米4538元，总价款共计375750元。协议还约定被告最迟在2015年5月31日前交房。2018年5月25日，本院作出（2018）冀10民破申3号民事裁定和（2018）冀10民破4号决定书，本院受理申请人江苏天宇建设集团有限公司申请祥泰公司破产清算一案，并指定祥泰公司清算组为管理人。2018年7月28日，二原告到祥泰公司管理人处以购房人名义填写了《购房人登记表》并提交《房屋定购协议》、《交款收据》。2019年6月21日，祥泰公司管理人经审查认为，二原告与被告签订的《房屋订购协议》系以房抵债，应当按基础法律关系的性质认定债权。向二原告出具祥泰破管审（房）字第078号《审查意见书》，意见如下：1.不确认祥泰公司负有向你交付房屋的义务。2.确认你对祥泰公司享有债权：本金375750元，利息92115元。被告提供的被告记账凭证中（2013年11月1日）记载原告刘皇明借款转购房款375750元。2013年11月1日，被告向原告刘皇明出具售房价款通知书，显示刘皇明本次交款375750元。庭审中，二原告称，如果房屋建不成，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，二原告债权享有优先于普通债权。 本院认为，二原告与被告之间原系民间借贷法律关系，在被告所欠二原告的债务到期后不能偿还的情况下，被告将所欠二原告的借款转为购房款并与二原告签订《房屋定购协议》，双方未约定原有的债务消灭。上述约定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，被告所欠二原告的债务并非消灭。二原告与被告虽签订了《房屋定购协议》，但是二原告并未向被告直接支付购房款，而是将借款转为购房款，双方的真实意思表示为以房抵偿借款即以房抵债。二原告并不享有《房屋定购协议》中约定的房屋可期待的物权请求权。因此二原告与被告之间基础法律关系应当为借贷的法律关系。祥泰公司管理人将二原告与被告签订的《房屋定购协议》认定为以房抵债，按基础法律关系的性质认定债权并无不当。二原告诉请要求继续履行《房屋定购协议》、交付涉案房屋并将涉案房产产权转移到其名下。因被告现已进入破产程序，涉案房屋并未建成，涉案房产仍属于《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定的债务人财产。如果继续履行则属于对个别债权人的个别清偿，损害其他债权人的利益，违反《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定。庭审中，二原告称，如果房屋建不成，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，二原告债权享有优先于普通债权。因二原告与被告双方的真实意思表示为以房抵偿借款，不符合以居住为目的的消费者购买房产的特征，故不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人，其债权不应在破产程序中获得优先保护。 综上所述，二原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、《最高人民法院关于的解释》第九十条规定判决如下： 驳回原告刘皇明、周友江的诉讼请求。 案件受理费100元，由刘皇明、周友江负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  马令梅 审 判 员  梁志斌 审 判 员  马 兰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  郭增立 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  陈 杨