黑龙江省七台河市桃山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0903民初1833号原告：李洪娇，女，1987年12月7日出生，汉族，无职业，住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：李国海（与原告系父女关系），男，1959年5月19日出生，汉族，系邮政储蓄退休职工，住七台河市桃山区。被告：鲍兴玫，女，1978年3月30日出生，汉族，无职业，住七台河市。委托诉讼代理人：何天宇，系黑龙江龙广律师事务所律师。被告：刁玉祥，男，1962年8月7日出生，汉族，系个体业主，现服刑于七台河市监狱。原告李洪娇与被告鲍兴玫、刁玉祥执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李洪娇及其委托诉讼代理人李国海，被告鲍兴玫及其委托诉讼代理人何天宇，被告刁玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪娇向本院提出如下诉讼请求：1．请求撤销桃山区人民法院（2019）黑0903执异8号裁定书，并中止执行或暂缓桃山区人民法院（2018）黑0903恢63号案件；2．请求确认原告与被告刁玉祥签订的房屋买卖合同有效，并由原告享有该房屋所有权。事实和理由：2016年4月18日，桃山区人民法院（2016）黑0903民初178号对借款合同纠纷作出民事判决，被告刁玉祥于2016年9月27日前偿还原告鲍兴玫借款本金637,000.00元及利息356,720.00元，鲍兴玫申请法院执行，2018年7月23日，原告与开发商刁玉祥签订商品房预定协议书，案涉房屋议价144,215.00元，签订合同后一次性交齐购房款，并装修入住至今，案涉房屋物业费、装修保证金、取暖费等费用8,700.00元均系原告交纳。2019年6月26日，原告看到桃山区人民法院（2018）黑0903执恢63号公告，让原告将案涉房屋腾给被告鲍兴玫，2019年5月23日，原告对案涉房屋提出书面执行异议，本院作出（2019）黑0903执异8号执行裁定，驳回原告异议，原告认为自己属于善意取得，且实际装修入住占有一年多，未办理房照系因开发商说过中秋统一办理，未办理房照过错不在原告，故原告诉至法院。被告鲍兴玫辩称，原告不具有排除强制执行的权利，其在购房时明知该房产处于查封状态，根据法律规定，刁玉祥无处分权，其不符合善意取得，法院应当依法驳回原告诉讼请求。被告刁玉祥辩称，给我开庭传票以后，我与外界联系不上，我保持沉默。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，认证论述如下：原告提供证据（2）购房合同复印件一份，证明2018年7月23日原告与鑫苑家园四期项目部签订房屋预订协议书，购买位于鑫苑家园四期5号楼4单元501室，面积78.453平方米，房款为141,215.00元。被告鲍兴玫经质证认为协议中公章如果真实对真实性无异议，但原告与刁玉祥签订合同时间晚于案涉房产查封时间，该合同不产生物权转移效力。被告刁玉祥称不知道这事，其夫妻欠姓姜的钱，好像叫姜凤明，姓姜的强行卖房子，钱不是王术娟收的，一平方2,000.00多元的成本，不可能卖1,800.00元，施工费都不够，姓姜的卖房子时已经知道房子被法院查封了。本院经审查对真实性予以确认。证据（3）购房收据、装修房屋、缴纳各项费用的票据复印件26张、七台河市供排水总公司水卡复印件1张，证明王术娟收原告购房款，并加盖鑫苑家园四期项目部公章，原告缴纳房屋取暖费、水电费、装修费等，支出费用170,651.00元，2018年7月30日办理入户并装修入住至今，房屋所有相关的用户名都是原告名。被告鲍兴玫经质证对购房收据质证意见同购房合同意见，同时该收据能证明案涉房屋每平方米1,800.00元，属于明显低于市场价格，不属合理兑价，原告不是善意取得。对装修及其他的缴纳相关费用请法院核实后认定。被告刁玉祥经质证对真实性无异议，但认为房子姓姜的强行卖的，房款是姓姜的收的，与其和王术娟无关。本院经审查对该证据真实性予以确认。证据（4）视频资料光盘一张，证明购房款是交给王术娟，购房合同也是王术娟签的，房屋钥匙是王术娟给的。被告鲍兴玫经质证对真实性无异议，但认为原告以非正常手段录取，不符合证据合法性原则，原告提供录像的地点是王术娟家里，不符合房产出售常理；原告以非正常手段对房屋买卖进行录像，本身意味着房屋交易存疑，进一步证明其房产交易的不正当性和主观恶意。被告刁玉祥经质证称与其夫妻二人无关，是姓姜的强行卖的，不同意就砸抢的。本院结合王术娟询问笔录对该证据真实性予以确认。证据（5）离婚证协议复印件一份，证明2014年10月13日原告离婚，将夫妻共同房产处分给孩子了，其现在只有涉案房屋唯一一处住房。被告鲍兴玫经质证有异议，应提供原件，离婚协议内容与本案没有关联。被告刁玉祥称不知道怎么回事。本院认为被告鲍兴玫质证观点成立，不予确认。对被告鲍兴玫提供的证据：（2）承诺书1份、房屋预订协议书6份、七台河市房产局出售房产卡6张（以上均为复印件），证明2014年5月27日刁玉祥向鲍兴玫出售位于桃山区鑫苑小区5号楼六套房屋（2单元501室、2单元503室、3单元103室、3单元203室、4单元501室、4单元503室），并承诺如无法按期还款，则履行《房屋预订协议书》，以顶抵债务，该《房屋预订协议书》是双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法成立并生效的。原告经质证对真实性无异议，但认为预订书中的每平方米是1,500.00元比我的1,800.00元低，不符合市场价。买房时王术娟说三个月内给我换正式合同和房照，我也想签正式合同，办房照领房卡。被告刁玉祥称不质证，本院经审查对该证据真实性予以确认。（3）（2016）黑0903民初178号民事裁定书1份、七台河市房产管理局查封回执复印件各一份，证明鲍兴玫于2016年2月15日向法院提出对鲍兴玫与刁玉祥签订《房屋预订协议书》的六套房屋予以查封，桃山区人民法院于2016年4月18日对该六套房产进行了查封，经鲍兴玫申请，本院于2019年3月4日对以上房产进行续查封；原告经质证认为查封有误，查封裁定应当给有关人员送达，执行应该有执行开始和完成时间等记载。被告刁玉祥表示不发表质证意见。本院经审查对证据真实性予以确认。（4）法院拍卖裁定、（2018）黑0903执恢63号民事裁定书复印件一份，证明鲍兴玫于2018年11月20日已对查封案涉房产申请依法拍卖，具有优先受偿权；原告经质证认为查封不成立，拍卖更不成立。被告刁玉祥不发表质证意见，视为放弃质证权利。本院经审查对证据真实性予以确认。通过以上证据的分析与确认及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2014年5月27日，刁玉祥在鲍兴玫处借款700,000.00元，约定月利率3%，并以自己名义签订承诺书，承诺将自己与七台河大地房地产开发有限责任公司合作开发的鑫苑四期住宅楼中的六户房屋做担保，并于当日与鲍兴玫签订六户房屋的房屋预定协议书，并加盖鑫苑家园四期项目部预定房专用章。鲍兴玫因该借款纠纷诉至法院，并向本院申请保全查封六户房屋，我院于2016年4月18日作出（2016）黑0903民初178号民事裁定书，裁定如下：依法预查封被告刁玉祥位于鑫苑小区四期的房产六处，分别为5号楼2单元501室、5号楼2单元503室、5号楼3单元103室、5号楼3单元203室、5号楼4单元501室、5号楼4单元503室。2016年4月18日，桃山区人民法院对鲍兴玫与刁玉祥借款合同纠纷一案作出（2016）黑0903民初178号民事调解书，调解协议为被告刁玉祥于2016年9月27日前偿还原告鲍兴玫借款本金637,000.00元及利息356,720.00元。嗣后，鲍兴玫申请进入执行程序，于2019年3月4日申请继续查封六户房屋，我院作出（2018）黑0903执恢63号执行裁定书，裁定对六处房屋续封。本案案涉房屋是六户房屋中的其中一户即5号楼4单元501室。2019年5月23日，案外人李洪娇提出书面执行异议，一审法院经审查后于2019年8月20日作出（2019）黑0903执异8号执行裁定书，裁定驳回李洪娇的执行异议请求。李洪娇对此不服，向一审法院提起执行异议之诉。另查明，刁玉祥与王术娟系夫妻关系，刁玉祥通过挂靠七台河大地房地产开发有限责任公司开发鑫苑四期项目，并以鑫苑家园四期项目部名义出售项目房屋。2018年7月23日，李洪娇与鑫苑家园四期项目部签订房屋预定协议书，约定李洪娇预定认购鑫苑四期项目中位于鑫苑家园四期5号楼4单元501室房屋，建筑面积78.453平方米，每平方米1,800.00元，房屋总价141，215.00元。协议签订当日，王术娟给李洪娇出具了加盖鑫苑家园四期项目部财务专用章的收据一张，收取李洪娇购房款141,200.00元。本院认为，本案争议焦点一是原告能否享有案涉房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；但法律另有规定的除外。”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，不动产物权的设立和转让需进行登记，案涉房屋并未办理登记到原告名下，故不符合善意取得，原告称未办理房产登记原因为找不到王术娟及刁玉祥，其未审查案涉房产是否具备办理产权登记的条件，未尽到一般购房人的审查注意义务，在未办理物权登记或无法办理过户登记方面存在过错，且房屋预定协议书仅在协议双方具有约束力，并不具有物权期待性，故本院对原告主张案涉房屋享有所有权不予支持。关于原告主张确认案涉协议书效力问题，因确认合同效力的诉请不在执行异议之诉案件审理范围，本案不做处理，原告可另案主张。本案争议焦点二是关于原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，及第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，本案案涉房产由法院查封在先，原告与项目部签订的房屋预定协议书晚于查封时间，且原告提供的装修票据、电视费、水电费、煤气费等票据均发生在人民法院查封之后，其提供的证据不足以证明在人民法院查封之前已占有房屋，综上，原告主张的理由和依据不具有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百零六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李洪娇的诉讼请求。案件受理费1,856.52元由原告李洪娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。审 判 长  胡丽娜审 判 员  闫丹丹人民陪审员  刘晓敏二〇一九年十二月十九日书 记 员  郭志杰