河北省张家口市下花园区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0706民初234号原告：白桂兰，女，1949年12月26出生，汉族，户籍地张家口市。委托诉讼代理人：杜慧莲，河北环舟律师事务所律师。被告：关云，男，1972年8月29日出生，汉族，住张家口市。委托诉讼代理人：范玉彪，河北宝庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世余，河北宝庆律师事务所律师。第三人：董剑，男，1999年1月24日出生，汉族，现户籍地石家庄市。第三人：肖朝云，男，1951年11月2日出生，汉族，住张家口市宣化区。原告白桂兰与被告关云、第三人董剑、肖朝云返还原物纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，于2018年9月13日公开开庭审理了本案，并与（2018）冀0706民初217号双方当事人间的房屋买卖合同纠纷一案合并审理。经审理发现案情复杂不宜适用简易程序审理，裁定转为普通程序，于2019年10月25日、2019年12月2日再次公开开庭进行了审理。原告白桂兰及其委托诉讼代理人杜慧莲，被告关云委托诉讼代理人范玉彪、王世余，第三人肖朝云到庭参加诉讼，第三人董剑因放弃继承权未参加诉讼。本案现已审理终结。白桂兰向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即停止侵害，腾空房屋；2、请求人民法院依法判令被告返还房屋交付回原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：白桂兰于2007年5月向董志强借款15万元，当时董志强要求本人以下花园区发电厂24号楼322号房屋作为该笔借款的抵押，并要求白桂兰与其签订《房屋买卖协议书》，双方约定：白桂兰将房屋腾空交付予董志强，由董志强租赁，以获得的租金抵顶借款产生的利息。所以这个合同不是真实的买卖关系。向董志强借得的款额偿还了李某的借款。由于白桂兰一直未能偿还该笔借款，因此也未曾向董志强主张过归还房屋，直到2017年8月白桂兰才得知案涉房屋被本案被告关云非法占有，白桂兰曾要求其腾退房屋，都被无理拒绝；在要求关云交回房屋期间，曾要求关云出示占有房屋的依据，关云说没有合同，所以，关云说的和董志强有买房合同不真实，董志强的签字应当是伪造的，且约定了13万的出售价格，而董志强与白桂兰的协议书上的价格是15万。房屋每年都在增值，低价出售明显不符合常理。鉴于上述事实，关云非法占有原告的房屋拒不归还的行为已经严重侵害了白桂兰的合法权利，请求法院支持原告的诉讼请求。肖朝云以财产共有人的身份加入诉讼，请求法院判令将房屋归还白桂兰。关云辩称，2007年7月5日，白桂兰与董志强签订《买卖房屋协议书》把下花园发电厂24号楼322号房屋一套出售给董志强并交付，该协议是买卖协议，不是借款协议。协议中没有借款内容，没有约定到期时间，而且还有见证人。见证人当庭做出与原书面见证内容不一致的意见和陈述，没有证据佐证，属于证据反言，不应认定。肖朝云对白桂兰卖房的事在董志强占有该房屋时知情并认可，并因此在发生离婚纠纷时认定没有财产，在协议中写了“无”字。关云于2009年5月12日与董志强签订《二手房屋买卖协议书》，购买了该房屋，交付了房款、并长期居住于此。白桂兰因供热费问题找过关云，关云因此在2010年还用借款的方式为其解决过5000元。关云买房的事白桂兰知情，没有办理过户手续是因为白桂兰以此房房证在下花园区建设银行作为抵押，因贷款没有还清，无法过户。现白桂兰已还清银行贷款，该房屋具备过户条件，为此原告多次找二者协商，要求被告协助办理过户手续，但二人一推再推。关云虽然没有房本，但其是合法履行占有该房屋，没有侵权，法院应当驳回白桂兰的诉讼请求。肖朝云曾经是房屋共有人，但离婚时已经认可没有财产，说明其同意房屋买卖的结果。董剑辩称，本人未继承过董志强的任何财产，同时放弃本案案涉财产性权利的继承。本人依法不应当承担责任，也不参加诉讼程序。白桂兰提交了如下证据材料：1.下花园区发电厂24号楼322号房屋产权证及下花园电厂证明，证明产权权利人2000年分得公房，2005年取得产权，权利人是白桂兰，董志强无权处分该房屋；2.证人李某证言，证明白桂兰与董志强于2007年7月5日签订的《买卖房屋协议书》实质上借款抵押，不存在真实的买卖关系；3.证人王某证言，证明董志强与关云的合同不真实。肖朝云提交了如下证据材料：4.离婚登记表和离婚协议书，证明白桂兰把房子交给董志强时房屋属于肖朝云与白桂兰共有。关云交了如下证据材料：5.白桂兰与董志强于2007年7月5日签订的《买卖房屋协议书》，证明白桂兰与董志强签订房屋买卖协议，并将房屋腾空交于董志强，同时，董志强支付了15万的合理价款，该房屋买卖合同已经履行；6.关云与董志强于2009年5月12日签订的《二手房屋买卖协议书》，证明合同签订和履行事实；7.2009年5月13日苏家坊信用社存款凭条、关云借款借据及证人张某、唐某证言，证明当时董志强没去信用社，关云将现金在信用社交给工作人员唐某由其存入董志强卡上，唐某代董志强签字，存款是交付的合理房款；8.关云交纳的水电费收据（电费14张，水费10张），证实关云从2009年起居住于此长达十年；9.2010年8月24日白桂兰向关云借款5000元借条，白桂兰与关云商谈房屋供热费事宜，因该房屋供热费每年2000余元由电厂统一从职工工资中扣除，所以关云同意借给白桂兰5000元，证明白桂兰对关云购房的事实明知。诉讼中，白桂兰申请对关云提交的《二手房屋买卖协议书》上董志强签名进行笔迹鉴定，经鉴定，该合同书上董志强签名与双方认可的对比样本上董志强的签名是同一人书写。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人没有异议的1号证据下花园区发电厂24号楼322号房屋产权证及下花园电厂证明、3号证据证人王某证言、4号证据离婚登记表和离婚协议书、5号证据白桂兰与董志强签订的《买卖房屋协议书》、8号证据关云交纳的水电费收据、9号证据白桂兰给关云出具的借条共六份证据的真实性本院予以确认。其他当事人有异议的证据中：对于2号证据证人李某证言，因其证言与其所见证的合同内容不符，且又无相关事实佐证和其他正当理由予以推翻其合同书的见证证言，本院对其当庭陈述的证言不予采信；对于6号证据关云与董志强签订《二手房屋买卖协议书》，经鉴定，合同签订人董志强签名与其他当事人认可的董志强签名为同一人，可以证实，该合同系董志强与关云所签订，对该证据的真实性本院予以确认；对于3号证据2009年5月13日苏家坊信用社存款凭单、关云借款借据及证人张某、唐某证言，关云借款借据具有客观性，本院予以认定。二证人陈述的证言相互印证，对二证人证言及存款凭条的真实性予以认定。对存款现金的来源及用途，本院从证人陈述的交易事实来看，这笔存款的现金是具有关云送交柜台办理的可能性的，至于其存入现金的用途二人已记不清楚了，结合本案中涉及的《二手房屋买卖协议书》签订时间、且该合同履行中董志强交付房屋和《买卖房屋协议书》，关云具备交付现金的条件、并长期使用案涉房屋的情况来判断，关云所陈述的交付房款事实具有高度盖然性，本院仅对其交付房款的事实予以确认。本院依职权调取了董志强火化证明，说明其于2015年1月24日死亡，并当庭征求了双方当事人意见，双方对此事实无异议，本院予以确认。经审理本院认定如下事实：白桂兰与肖朝云均系下花园电厂职工，2000年白桂兰与肖朝云于婚姻关系存续期间分得下花园电厂公房，2005年9月9日该房屋公转私后登记于白桂兰名下，同年10月12日白桂兰以该房屋做抵押向中国农业银行下花园支行贷款9万元的购房贷款，借款期限10年，同时抵押权进行了登记，房本由抵押权登记机构收存。2007年7月5日，白桂兰急需用钱，经李某介绍与董志强签订《买卖房屋协议书》，合同甲方是出售人白桂兰，乙方是买受人董志强，丙方是证明人李某。该协议书约定董志强购买白桂兰名下下花园电厂24号楼322号房屋，购买价格为15万元；付款方式是协议签订后乙方一次性给付甲方15万元；房本在乙方清偿下花园农行借款后无条件将房本交给乙方，并协助乙方办理房屋及土地过户手续；丙方作为此次房屋买卖的证明人，签字证明房屋买卖的合理性和真实性。董志强、白桂兰、李某三人在协议书上签字。合同签订后，董志强交付了房款15万元，白桂兰将房屋腾空后交付予董志强。当时肖朝云长期在外工作对此并不知情，2009年初，肖朝云回到下花园发现房屋已由董志强占有，曾找董志强了解房屋情况，董志强说要白桂兰凑够钱才能退回房屋。2009年5月12日，经关云的同事王海金提供信息得知董志强卖房的信息后，关云愿意购买此房便与董志强签订《二手房屋买卖协议书》，合同的甲方是出售人董志强，乙方是买受人关云。双方约定：甲方自愿将白桂兰出售给甲方的发电厂322号房屋以13万元的价格出售给乙方；付款方式是本协议双方签字后生效，乙方一次性给付甲方13万元，甲方将电厂24号楼322室移交给乙方；在白桂兰清偿以此房证在建设银行作为抵押的全部贷款后，由甲方负责将房屋产权证、土地证办理过户到乙方名下，此刻的全部产权归乙方所有。董志强、关云在合同书上签字，证明人王海金签字。次日，关云在自己工作的苏家坊信用社在董志强不在场的情况下给董志强帐户存入现金13万元，用以向董志强支付房款。之后董志强交付房屋并把其与白桂兰签订的《买卖房屋协议书》一并交给关云，房屋水电费由关云直接交费，取暖费因电厂直接从白桂兰工资中扣取，2010年8月25日白桂兰找到关云谈取暖费的事，因取暖费的原因，关云支给白桂兰5000元，并由白桂兰出具了借条。2011年3月25日白桂兰因肖朝云长期对其处理房屋的事不满意发生争执而提出离婚，于是双方协议离婚，离婚协议书财产处理表中写的是“无”。2015年1月24日董志强去世。2015年10月白桂兰清偿其在下花园农行的购房借款，涤除了抵押权，取回了房屋产权证书。之后，关云曾找白桂兰要求其协助过户，2017年8月白桂兰邀请王某回到下花园电厂24号楼322号房屋找到关云想办法解决房屋的事情，王某要求看关云的买房合同被关云拒绝。2018年5月关云提起房屋买卖合同纠纷诉讼，因难以找到董志强继承人董剑而撤回诉讼。2018年7月9日再次提起房屋买卖合同纠纷诉讼；同月16日白桂兰提起返还房屋的侵权诉讼。2018年9月13日董剑在答辩中称放弃对董志强财产的继承权。2019年8月30日肖朝云以案涉房屋共有人的身份申请加入诉讼，在诉讼中主张房屋返还给白桂兰，驳回关云的诉讼请求。白桂兰主张案涉房屋的买卖合同是因为向董志强借款15万元而提供的担保，其自认至今未偿还该借款。上述事实有当事人的当庭陈述及双方提交的书证和证人王某、张某、唐某证言证实，本院予以确认。本院认为，白桂兰与董志强签订的《买卖房屋协议书》具备了房屋买卖合同所应具备的主要条款，协议签订后即成立，该协议约定了标的房屋、房屋价款、房屋及价款交付时间和方式、产权变更的时间等内容，协议内容中没有借款的意思，也没有任何返回房屋的时间约定，从其上述约定及其在履行中的未偿还借款未索要房屋或追索借款的表现看，买卖案涉房屋的意思表示明确，白桂兰主张该协议名为房屋买卖，实为借款担保，但其举示的李某证言证明力不足，本院认定该协议为房屋买卖合同，白桂兰与董志强已经履行了该买卖协议。该协议在最初履行时（2015年10月前），其处于银行贷款的抵押担保期，白桂兰未经抵押权人同意而买卖该房屋，其买卖行为是无权处分，但买卖协议有效，其履行行为相对于抵押权应当属禁止行为，2015年10月之后，抵押权涤除，其所有的履行行为不再受限制。肖朝云是下花园电厂24号楼322号房屋的共有人，其在2009年初在与董志强沟通后默认了该买卖的事实，并因此与白桂兰发生争执并离婚，其在离婚协议中书写的“无”表达了该房屋已经处分，别无其他财产的意思，这与其协议离婚时应当处分共同财产的要求相符；即便其在庭审时所述“无”表达的是没有处分当时的财产，其处分财产的权利也只限于家庭内部，因为在得知白桂兰擅自处分房产时其未采取法律措施主张自己的权利，也未采取自助措施要回案涉房产。肖朝云以其行为承认了房屋买卖的事实，其以不知情买卖关系、不同意买卖房屋而主张与董志强合同无效的抗辩，本院不予支持。关云与董志强签订《二手房屋买卖协议书》，并在董志强尚未取得房屋所有权的情况下履行了该协议，该协议也不为法律法规强制性禁止，是有效合同，应予履行。该《二手房屋买卖协议书》可参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十四条的意见，终局买受人关云可要求第一手出卖人白桂兰依次办理房屋所有权转移登记。本案中第二手买受人董志强已经死亡，且其继承人放弃继承，故，可由白桂兰直接协助关云办理房屋所有权转移登记。综上所述，关云占有案涉下花园区发电厂24号楼322号房屋具有合同依据，该合同合法有效，其履行源自于白桂兰的前手履行，关云并无过错，不存在关云非法占有的事实，白桂兰主张的停止侵害，腾空并返还房屋的请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持；同理，对肖朝云主张房屋归还白桂兰的请求亦不予支持。《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告白桂兰的诉讼请求。二、驳回第三人肖朝云的诉讼请求。案件受理费50元，由白桂兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  刘建利审 判 员  马永春人民陪审员  王瑞坤二〇一九年十二月二十三日法官助理贾建娜书记员王建锋附相关法律条文《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。