江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初7628号原告：溧阳市粮食购销有限公司，住所地溧阳市溧城镇燕山路98号，统一社会信用代码91320481725191799X。法定代表人：任旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮雪萍，江苏天目湖律师事务所律师。被告：邱为民，男，1958年3月1日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：汪惠之，江苏如犀律师事务所律师。原告溧阳市粮食购销有限公司（以下简称粮食公司）诉被告邱为民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日对本案公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2019年12月18日对本案公开开庭进行了审理。第一次开庭原告粮食公司委托诉讼代理人芮雪萍、被告邱为民委托诉讼代理人汪惠之到庭参加诉讼，第二次开庭原告粮食公司委托诉讼代理人芮雪萍、被告邱为民及其委托诉讼代理人汪惠之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粮食公司诉称，被告因经营生产资料需要，向原告承租其位于溧阳市的房屋两间，为此，双方于2018年1月6日签订房屋租赁合同，在合同中，双方约定：租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，租金为5620元以现金方式交付，同时合同中还约定其他权利义务。案涉房屋系国有资产，合同期满后，因原告需对国有资产进行统一管理，原告决定不再出租案涉房屋，并为此多次以口头、书面通知以及律师函的形式一再告知和催促，要求被告及时腾空并交回案涉房屋，但被告一直不予理睬，故原告诉至法院，请求判令：1.被告将其承租的位于溧阳市的房屋交还给原告；2.被告支付房屋占用费4096元（自2019年1月1日算至2019年9月20日），并支付自2019年9月21日起至实际交还之日止的房屋占用费（按每天15.4元的标准）；3.被告支付滞纳金615元（自2019年1月1日算至2019年9月23日），并支付自2019年9月24日起至实际交还之日止的滞纳金（按每天2.34元的标准）；4.被告支付原告违约金20251元（自2019年1月1日算至2019年9月23日），并支付自2019年9月24日起至实际交还之日止的违约金（按每天77元的标准）；5.本案诉讼费用由被告承担。被告邱为民辩称，被告是原告单位的下岗职工，为鼓励下岗职工再就业，早在2002年原告就将涉案房屋出租给被告用于经营农业生产资料，租赁合同一年一签，至今已长达十六、七年，在第一次租赁合同签订之前被告就经原告同意在涉案承租房屋门前空地上出资搭建了两间彩钢瓦房屋，2018年1月6日签订的房屋租赁合同租期届满后，由于原告不同意续签合同，被告就将承租房屋内的物品腾空，将房屋交还原告处分，被告现占用的房屋是被告自己出资建造的，原告对此不享有所有权。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告原系原告粮食公司员工，原告自2003、2004年左右开始承租位于溧阳市部分，租赁合同一年一签。2018年1月8日，原告粮食公司（出租方，甲方）与被告邱为民（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：租赁房屋位于，房产证号溧房权证溧交字第××号，土地证号溧国用（2003）第02644号，间数2间，建筑面积120㎡，房屋质量合格；租赁期限2018年1月1日至2018年12月31日，租期为一年；租金5620元，支付方式为现金；租赁用途为生产资料；房屋维护：乙方如需对租赁的房屋进行内部改造或装修，应经甲方同意并不得破坏或影响房屋的主体结构安全，租赁期内，乙方应维护和修缮好租赁的房屋，合同期满或合同解除时乙方在租赁房内的装修和不可拆除、移动的设施无偿归甲方所有；合同期满日，甲方无条件收回租赁的房屋，如甲方继续出租房屋，而乙方有意继续租赁，应提前二个月向甲方书面提出，在同意甲方提出的条件下重新协商签订新的租赁合同；租赁期间，乙方不得转租、转让、调换、转借租赁房屋，如甲方转让租赁的房屋，乙方不享有优先购买权，但甲方应确保租赁房屋的受让人继续履行出租方的权利和义务；乙方逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应按月租金5‰以天结算支付滞纳金，如乙方逾期超过二个月，甲方有权提前终止合同，由此产生的一切后果均由乙方负责；租赁期满或解除合同后，乙方应立即向甲方交还租赁房屋，否则每逾期1日交还，乙方应按每日租金额的5倍赔偿甲方，如乙方在租赁期满后10日内仍未搬迁交还的，则甲方有权采取包括由甲方搬迁出乙方在租赁房屋内的所有物品等一切有效措施，收回房屋，由此产生的一切后果，均有乙方承担。合同签订后，被告即支付2018年度租金。租赁合同到期后，双方就房屋搬迁产生争议，故原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告向本院提供以下证据：1.土地使用权证及房屋所有权证复印件各一份（原件现已抵押在农行），证明案涉房屋系原告所有。2.房屋租赁合同，证明原告和被告于2018年1月8日签订房屋租赁合同一份，原告将其坐落于的房屋两间（溧国有2003第02644号土地证、溧房权证溧交字第××号房产证）出租给被告，租金5620元，支付方式为现金，合同中还约定了其他的相关权利义务。3.律师函、EMS快递面单原件，证明原告于2019年5月21日向被告出具律师函，要求被告于2019年5月31日前将租赁房屋腾空并交付给原告以及赔偿原告的损失，同时也证明被告一直占有原告的案涉房屋未交还。4.照片打印件，证明被告至今仍占有原告的案涉房屋未交还。被告自己所搭建的建筑物在原告出租给被告的房屋前面，实际上与案涉房屋连成一体，被告搭建建筑物没有任何批建手续，也没有得到原告的同意和认可，由于该违法搭建的建筑物和所承租的房屋仍然有被告占有，原告未收到被告交还的承租房屋，原告也一直在要求被告交还承租房屋。被告质证称，对证据一、二真实性无异议，但该租赁合同所承租的房屋被告早已腾空，交还原告处分，被告现占用的房屋是被告在本案租赁合同签订之前的2002年出资建造的，原告对被告出资建造的房屋依法不享有所有权，无权对该房屋提出任何主张。对证据三真实性无异议，但该证据不能证明被告没有交还涉案房屋的事实。对证据四真实性无异议，但该照片所显示的房屋正是被告出资建造的房屋，与原告无关。被告委托诉讼代理人陈述，原、被告实际租赁涉案房屋应该早在2002年、2003年左右，承租房屋结构是平房两间，实际上是一间半，被告签订房屋租赁合同之前就对房屋进行扩建，出资建了两间彩钢瓦房屋，两间彩钢瓦房屋紧靠案涉房屋的西面，临道路处，原先房屋是朝南的，门也是朝南的，后来西面有路，所以就在西面搭建了两间彩钢瓦房屋，朝西面就开了一个门用于开店；彩钢瓦房屋是搭建于租赁合同签订之前，当时和原告原领导人口头协商，彩钢瓦的搭建之后的权属属于被告所有，但没有书面证据提供；被告在与原告签订租赁合同时，对于扩建部分在合同到期后如何处理没有约定，但是被告认为该扩建是在承租房屋合同签订之前就已经存在了，不属于房屋租赁之后在原房屋基础上的附属添附部分，该扩建房屋不属于租赁合同约定的内容，至于该房屋是不是违章建筑也需要依法认定，但可以确认的是原告向法庭提供的产权证上的房屋没有该搭建的彩钢瓦房屋，该搭建的两间彩钢瓦房屋不是原告向法庭提供的房产证上的房屋，原告并不能证明彩钢瓦两间房屋是其所有，所以原告主张对彩钢瓦两间房屋的权利缺乏事实和法律依据；被告搭建彩钢瓦房屋时不需要进行批准，违章建筑是2005年之后才出现的概念。第二次庭审中，原告委托诉讼代理人陈述，原告公司的变革是复杂的，在2003年左右是改制给姚红军个人的，2008年又收回国有，所以人员变动较大，庭后代理人和公司相关人员以及老职工了解了下，邱为民是在2004年左右承租的案涉房屋，案涉房屋原先用途是用于粮食烘干的，两间房（不包括彩钢瓦的房子）的结构是目前看到的状态是单独的，有一个门是朝西的，内墙与其他房间是不相通的，只在内墙上有一个洞，把粮食从洞里运输到对面的烘干房，这两间房可能是有人员在那里操作，所以邱为民说他当时在空地上没有承租这两间房屋，在空地上做彩钢瓦是不可能的，不可能让他做一个房子把大门挡住，彩钢瓦是直接添附在案涉房屋上的。因此，邱为民的陈述也不是事实；内墙上原先有个洞就是勘查现场的时候位于仓库东南侧已经被封堵的门洞；在被告承租之前有个叫朱小伟的人在使用这两间房屋，后来朱小伟搬出来后，给被告使用；本案起诉要求被告将承租的坐落于溧阳市的房屋交还给原告，7号房屋是指房产证上的5号房屋，在原告起诉之前应该是包括彩钢瓦在内的整体建筑，鉴于被告一直纠缠彩钢瓦房屋权属问题，原告明确诉讼请求：要求判令被告将位于溧阳市的租赁房屋并将依附于该租赁房屋的属于原告建设用地上的添附物（争论的彩钢瓦房屋）自行拆除后交还给原告，如果被告在判决生效后的三日内未拆除，则由原告拆除，拆除的费用由被告承担；理由：一是根据被告抗辩的主张和现场勘查的事实来明确诉讼请求，二是添附物（彩钢瓦房屋）是依附于租赁房屋的，且该依附物所占土地属于原告的案涉出租房屋范围内的原告所有的建设用地；三是被告擅自搭建添附物未经原告许可，在庭审中也没有提供任何有效证据来证明被告搭建添附物系经原告同意以及租赁房屋交还的时候该添附物应属于被告拥有或者原告应予补偿被告的事实，相反不管是依据双方的租赁合同还是相关的法律依据，该添附物在无法拆除的情况下都应属于原告，在原告提供的租赁合同中第五条中可以看出租赁合同到期后添附物无偿归出租方所有；根据《合同法》第二百二十三条、第二百三十五条以及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十二条等法律法条也可以得到该添附物应属于原告，四是退一步说，被告无论是否是经过原告的同意搭建该租赁添附物，在租赁合同届满的时候，被告在交还租赁房屋的同时，也应交还所涉租赁房屋的建设用地使用权；被告陈述的把西边的门也就是仓库和彩钢瓦房屋之间的门堵起来，要求原告在原先的地方开门，这种方法是无法交付的，原告的门原先就在西边，彩钢瓦的一堵墙是挂在原告的墙上，不属于独立的结构。被告本人陈述，外侧的彩钢瓦房屋是什么时间建造的不记得了，是被告自己做的然后租的，那时候正好是空地方，被告做好了，里面做仓库，外面做店面，做了几年就把后面的仓库租起来了，开了一段时间，再租的里面的仓库；外侧的彩钢瓦房屋在建造的时候不需要批的，是经过粮食所的所长同意的，搭建的彩钢瓦的地方原先是一个很深的大坑；同意将L型仓库返还给原告，已经腾空了；原告的理由都是建立在所谓的出租房屋添附物的客观事实基础上，而本案被告搭建的彩钢瓦是在承租原告房屋之前就已经搭建，所以被告搭建的彩钢瓦房屋并不是本案出租房屋的添附物，被告搭建的彩钢瓦和本案出租的房屋是互相独立可以分割的，原告刚才讲到的房屋租赁合同中的第五条以及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十二条针对的都是在承租房屋内进行装饰装修的情形，和本案情形完全不相干，被告搭建彩钢瓦是早在城乡规划法出台之前就已经客观存在的，而且经过了原告原法定代表人的认可，虽然原告认为好像有不合理的情形存在，但是鉴于历史的客观原因，以及法律也不禁止原、被告双方在意思表示一致的基础上达成的行为。彩钢瓦房屋早在城乡规划法出台前就已经存在，所以事实上他也不是违章建筑，即使被告搭建的彩钢瓦有可能涉嫌违章建筑，但是也需要经过有权部门的认定和法定程序的认定，拆除也要经过法定的程序来进行，原告无权对被告出资建造的房屋进行拆除，如果原告违法拆除，被告可以对原告的行为就损害赔偿提出主张。庭审中，原告申请证人吴某,4出庭作证，证人称，2016年其在原告公司从财务科调到资产科，主要负责租房合同签订和生产安全；公司决定的出租房租金收到2018年12月31日，十几户人家都不续租了，全部搬出，2019年以后也上门做了每户人家的工作，五、六月份还签订的腾房通知给租户；已经腾空的锁换了，没有腾空的锁没有换，邱为民的锁没有换；承租人腾空了换锁是其们叫一个给原告单位搞维修的人去换，经过别人同意了再换；邱为民使用的房屋是从何时开始承租的最早其不知道，但是2016年其接手时他就已经承租了，之前的情况不清楚。审理中，本院依法组织双方到案涉房屋处进行现场勘查，位于溧阳市的名称为农业生产资料有限公司的店面主要分为两部分，内侧为L型仓库，L型仓库内放置有被告的部分零散物品，外侧为顶棚为彩钢瓦的房屋，房屋的彩钢瓦顶棚放亮搭在仓库房屋上，两部分房屋中间有门可供通行，L型仓库东南侧有一已经被封堵的门洞，仓库为房屋权证四××图上的编号为5的房屋的一部分，临街的彩钢瓦房屋未在原告提供的权证四××图上体现出来。考虑到本案实际情况，本院多次组织双方进行调解，但因意见分歧较大，未能达成调解协议。以上事实，由原告提供的土地使用权证及房屋所有权证复印件、房屋租赁合同、律师函、EMS快递面单、照片打印件，原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人庭审陈述，本院勘察照片、证人证言等证据附卷佐证。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原告将其登记所有的位于溧阳市部分出租给被告，双方签订书面租赁合同，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据房屋租赁合同的内容以及双方庭审陈述，房屋租赁合同所涉的标的物为L型仓库，租赁合同期限届满后，被告作为承租人应返还租赁物，故原告要求被告返还租赁的L型仓库，符合法律规定，本院依法予以支持。对于双方争议的彩钢瓦房屋，彩钢瓦房屋在租赁合同中未有体现，双方对于该房屋的建造时间以及是否经过行政主管部门批准均未能提供证据，该彩钢瓦房屋合法性存疑，不属于人民法院民事诉讼处理的范畴，故对原告关于彩钢瓦房屋的相关请求，本院不作处理。对原告主张的滞纳金，根据双方租赁合同的约定，该滞纳金适用于合同所涉租金的逾期支付，原告主张的滞纳金计算时间段明显属于租赁合同到期后的时间，故该滞纳金条款不具备适用条件，对原告的该项请求，本院依法不予支持。结合双方庭审陈述及现场勘查情况，现租赁房屋仍由被告占有并放置部分物品，且被告未在合同到期后向原告作出交付或恢复房屋原状等交还房屋的行为，故被告应承担一定的违约责任。原、被告在租赁合同中约定“租赁期满或解除合同后，乙方应立即向甲方交还租赁房屋，否则每逾期1日交还，乙方应按每日租金额的5倍赔偿甲方”，该条款既包括房屋占用费也包括承租人逾期交还房屋的违约责任，故原告主张的房屋占用费及违约金请求应依据该条款合并适用，该条款的违约金约定明显过分高于造成的损失，本院依法予以调整，故认定房屋占用费及违约金为以合同约定的租金标准即每年5620元的1.3倍自2019年1月1日计算至实际交还房屋之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告邱为民于本判决生效之日起10日内返还原告溧阳市粮食购销有限公司房屋租赁合同所涉的租赁房屋。二、被告邱为民于本判决生效之日起10日内支付原告溧阳市粮食购销有限公司房屋占用费及违约金（以每年7306元的标准自2019年1月1日起计算至实际交还房屋之日止）。三、驳回原告溧阳市粮食购销有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元（已由原告预交），由原告溧阳市粮食购销有限公司负担300元，被告邱为民负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费424元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款账户，户名：溧阳市人民法院，账号：62×××47，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审 判 长  王春伟人民陪审员  郑丽君人民陪审员  黄玲华二〇一九年十二月三十日书 记 员  潘 陈