广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10979号原告（反诉被告，下称原告）：东莞市富佳市场经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区新安路泥只村，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：罗丽芳。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。原告东莞市富佳市场经营管理有限公司（以下简称“富佳公司”）与被告罗丽芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，被告罗丽芳提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理，后转为适用普通程序。案件分别于2019年7月26日、2019年12月3日公开开庭进行了审理，第一次庭审，原告委托诉讼代理人刘波、被告罗丽芳及其委托诉讼代理人黄旭章到庭参加了诉讼，第二次庭审，原告委托诉讼代理人刘波、被告委托诉讼代理人黄旭章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富佳公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》已于2019年4月14日解除；2.被告向原告支付租金51000元、管理费25500元（租金按3000元/月为标准，管理费按1500元/月为标准，从2017年11月20日计至2019年4月14日）；3.被告向原告支付违约金（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际付清之日，暂计至2019年5月9日为15780元）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告立即向原告返还租赁物；2.被告向原告支付仓库占有使用费及管理费（占有使用费按3000元/月，从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为72500元，管理费按照1500元/月，从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为36250元）；3.被告向原告支付逾期付款利息损失（以未付占有使用费及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际付清之日，暂计至2019年5月9日为15780元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月28日，原、被告为寻求市场贸易合作，经双方充分友好协商，签署了《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》，双方约定：原告将位于东莞市××镇××社区××路泥××村的富佳农副产品仓储物流配送中心B-20号仓库(面积约20平方米)出租给被告使用，租赁期限为20年，从2017年5月1日至2037年5月1日止。双方约定，租金为每月3000元，每两年递增10%；管理费为每月1500元。租金、管理费用、水电费等费用应在每个季度第一个月的10号前缴纳。若被告逾期缴纳上述费用，每逾期一日按照1%支付违约金。若被告逾期支付租金、管理费等费用超过15日，原告有权解除租赁合同，不予退还设施使用费。2017年6月12日，原告向被告交付了案涉仓库。但被告未能按照合同约定支付租金及管理费用、水电费等费用，经原告多次催促，被告均以各种理由推脱。鉴于此，原告于2019年4月10日向被告发函解除双方签订的租赁合同，要求被告支付拖欠的租金、管理费及违约金，并通知被告在限期清场完毕，被告于2019年4月14日签收。截至起诉之日，被告尚欠租金51000元、管理费25500元及相应的违约金未付。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告罗丽芳辩称：一、关于《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》（以下简称《租赁及管理合同》）的合同性质及效力问题。1.《租赁及管理合同》的合同性质属于不动产租赁合同，其中包括了仓库租赁以及经营管理的内容，也就是说，在案涉合同中，富佳公司并非单纯将案涉仓库出租给被告即可，还负有经营管理的义务。2.《租赁及管理合同》属于无效合同。根据相关法律规定，不动产租赁物在建设时应当取得建设工程规划许可，在竣工之后必须通过规划验收合格之后才是合法建筑物，如不动产租赁物在出租时没有取得建设工程规划许可证或没有按照建设工程规划许可证的规定建设的，有关的租赁合同当属无效。东莞市的《建设工程规划许可证》上“遵守事项”第二点中也明确记载了未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。富佳农副产品仓储物流配送中心建设竣工以及对外出租至今已两年多，却仍未能通过东莞市自然资源局对有关规划条件的核实，当属违法建筑。需要特别指出的是，原告在本案中提供的有关《建设工程规划许可证》是政府部门准予原告开工建设的规划许可证明文件，不是原告建设竣工后的规划验收合格的证明文件。且原告至今未能明确指出被告的案涉仓库时位于原告提供的哪一份《建设工程规划许可证》的规划范围内。如法院认为案涉《租赁及管理合同》属于有效合同，鉴于案涉纠纷涉及人数众多，金额巨大，请法院依法向被告释明。3.《租赁及管理合同》属于格式合同，其中部分合同条款应属无效。首先，《租赁及管理合同》作为原告单方起草的通用合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，原告在安排被告签订合同时应采取合理方式提醒被告注意合同中免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的格式条款，但原告并未履行上述义务。其次，《租赁及管理合同》作为格式合同，通篇都是对原告权利的保护，对被告的限制。《租金及管理合同》中约定的使用年限是20年，然而在合同条款第一部分第4条却限制被告无论何种原因都不得要求退还数十万的设施使用费，合同条款第二部分全是对被告经营义务的约定，却没有约定原告的市场管理义务，合同第六部分全是对被告违约责任的约定，却没有一条是对原告违约责任的约定。依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述合同条款当属无效。即便法院最终认定《租赁及管理合同》有效，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，被告认为原告利用其占据的优势地位对合同格式条款未作说明，上述条款应属无效条款。二、关于原告的合同义务问题。1.原告作为出租方，应当向被告交付工程质量合格，建设规划合格，消防证件齐全的仓库。2.原告作为富佳农副产品仓储物流配送中心的管理单位，应当妥善统筹管理市场。富佳农副产品仓储物流配送中心本质是一个农副产品的批发集散中心，案涉仓库虽名为“仓库”，但并非“仓库”，是一个具备有农副产品配送、经营办公、临时住所等功能的档口，被告通过承租案涉档口来进行农副产品的进出货批发、办公、临时居住。作为富佳农副产品仓储物流配送中心的管理单位，原告收取了被告数十万元的设施使用费、租金、管理费，应履行经营管理义务。三、原告存在多种根本违约行为。1.富佳农副产品仓储物流配送中心工程质量不合格，无法通过规划验收，没有进行消防验收。富佳农副产品仓储物流配送中心至今不足四年，却已经出现包括地面开裂、地面下沉等严重质量问题。2.原告涉嫌虚假宣传，诱导被告承租仓库却无法兑现承诺。原告向被告宣传要将富佳农副产品仓储物流配送中心打造称覆盖珠三角，辐射广东省，影响全国的元自己农副产品仓储物流配送中心，并承诺与富民仓储物流项目强强联手，全力打造虎门农副产品配送中心新高点。然而事实上，原告在被告承租了仓库后，并没有采取有效措施和合理方式对富佳农副产品仓储物流配送中心进行统筹经营管理，也没能跟富民仓储物流项目联通，原告没有兑现其宣传和承诺。3.原告没有尽到经营管理的责任。首先，富佳农副产品仓储物流配送中心开业至今，原告都没有对富佳农副产品仓储物流配送中心进行营销宣传扩大知名度，也迟迟不能制定处妥善的经营政策，导致富佳农副产品仓储物流配送中心不得不歇业。其次，原告在富佳农副产品仓储物流配送中心歇业期间也没有对富佳农副产品仓储物流配送中心进行经营管理，现场部分地方已经杂草丛生，地面垃圾随处可见，甚至棚顶的铁皮被台风撕裂，原告置之不理。直至被告向法院举证时，原告才对铁皮和和杂草进行清除，并且市场还频发盗窃事件，原告没有对富佳农副产品仓储物流配送中心进行妥善的安全管理。4.原告侵害了被告的合法权益。在富佳农副产品仓储物流配送中心歇业期间，原告收取了租户们数千万元，不但没有积极寻求解决办法，反而将富佳农副产品仓储物流配送中心出租给案外人开展停车场业务，现场的大货车、三轮车、收费亭直接占用了租户们的档口内外，直接侵害到了市场租户的权益。四、原告的违约行为给被告造成了巨大损失。1.资金损失。被告等租户们基于原告的宣传承诺，每个人向原告缴纳了十几万甚至上百万不等的费用，如今富佳农副产品仓储物流配送中心歇业两年多，原告不肯退钱，被告的已付租金被原告占用。2.装修损失。原告将仓库交给给租户们后，租户们根据自己的经营需求和原告的开业要求，对仓库进行了不同程度的装修装饰，但富佳农副产品仓储物流配送中心歇业，有关的装修都浪费了。3.误工损失。在对富佳农副产品仓储物流配送中心前期试业时，被告等租户按照原告要求投入了大量的人力物力进行备货卖货，但富佳农副产品仓储物流配送中心两次试开业均以失败告终，原告对此没有提出任何妥善的解决方案，只让租户们等，给被告等租户造成了巨大的误工损失。五、被告无需向原告支付租金、物业管理费及违约金。案涉仓库才20平方米，按照周边仓库出租甚至公寓出租的标准，月租金不用500元还包括物业服务。案涉《租赁及管理合同》之所以约定3000元/月租金，1500元/月物业管理费，是建立在对富佳农副产品仓储物流配送中心工程质量合格、证件齐全、原告作出努力促使富佳农副产品仓储物流配送中心顺利开业，被告能从中受益的前提下，被告才需要按约定的标准支付租金和管理费。但富佳农副产品仓储物流配送中心质量堪忧，证件不齐，是一个违法建筑，而且也没能成功开业，被告根本无法利用仓库进行收益，从本质上讲，被告是没有占用案涉仓库的。原告起诉要求租户们按照约定标准支付租金、物业管理费是不合理、不公平的。需要特别说明的是，在对富佳农副产品仓储物流配送中心经历两次开业都没有成功，原告曾向被告等租户承诺在对富佳农副产品仓储物流配送中心重新开业之前不需要再缴纳租金和管理费。而且按照常理，几十万的费用，被告都缴纳了，根本不可能不缴纳租金和管理费。综上，被告在本案纠纷中并没有过错，也没有逾期付款，无需向原告支付任何违约金，而且每月2%的违约金标准也明显超过了原告所谓的损失。被告罗丽芳向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；2.原告立即向被告退还已付的设施使用费441000元、保证金50000元以及支付资金占用利息（以已付的设施使用费和保证金491000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年3月28日起算至全部退还之日止，暂计至2019年6月2日为51569元）；3.原告赔偿被告误工损失（从2017年3月28日起算至判决生效之日止，暂计至2019年6月2日为92280元）；4.原告承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年，原告以对富佳农副产品仓储物流配送中心打造成覆盖珠三角、辐射广东、影响全国的一级农副产品仓储物流配送为宣传口号对外出租该配送中心的仓库。被告基于原告的大力宣传，与原告于2017年3月28日签订了案涉《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》，承租了案涉B-20仓库，并向原告支付了设施使用费441000元、保证金50000元。在被告承租了案涉仓库后，原告没有采取有效措施和合理方式对对富佳农副产品仓储物流配送中心进行统筹经营管理，没有为被告提供过经营管理服务，更没有实现其宣传承诺，而被告基于对原告的宣传信赖，投入了大量的人力物力，但由于原告的单方原因导致整个富佳农副产品仓储物流配送中心停业至今两年，被告也足足误工两年，损失惨重。在纠纷发生后，被告经查询才得知对富佳农副产品仓储物流配送中心至今都没有取得建设工程规划许可证，也没有取得消防验收合格的证书，更没有取得建设工程规划验收合格的证书，依法属于违章建筑物。为维护自身合法权益，被告特提起反诉，请求判如所请。原告富佳公司针对被告的反诉辩称：原、被告是完全民事行为能力主体，签署合同时均属于真实意思表示，租赁合同的内容未违反法律的强制性规定，案涉租赁合同属于有效合同。根据原告提交的参考资料，案涉租赁物虽未经规划验收，但是原告有自行组织验收，且有相关的行政单位参与验收与监督，案涉租赁物依然具备交付使用条件，且根据合同法解释二的规定，合同只有在违反效力性强制性规定的情况下，才属于无效合同，结合建筑法及建设工程质量管理条例的规定，没有验收或者没有验收合格的房屋不得交付使用，属于行政管理性强制性规定，根据国务院2002年关于取消第一批行政审批项目的决定第323项将房地产开发项目竣工验收由行政许可制变更为了备案制，再有城镇房屋租赁司法解释第8条规定，租赁合同违反关于行政法律的强制性规定的，承租人可以解除合同，此处用的是解除，只有在合同有效的情形下才允许解除合同，无效的合同自始无效，因此原告认为案涉租赁物可以对外出租，且有无竣工验收并不影响案涉租赁合同的效力。根据案涉租赁合同的约定，被告未能按约支付租金及管理费，该行为已经构成违约，原告有权依照合同第36条的规定解除合同，并依照合同第37条的规定不予退还被告缴纳的保证金及设施使用费，被告违约在先，其主张的装修损失、营业损失等均无事实和法律依据，不应予以支持。经审理查明：案外人东莞市××镇沙角股份经济联合社作为出租方与案外人东莞市驰安物流有限公司作为承租方于2013年11月8日签订了一份《土地租赁合同书》，约定出租方将位于东莞市××镇沙角社区231588平方米的土地出租给承租方，租赁期限为二十年，二十年续期到期后再按合同实质相同的条件续期十年。2016年3月8日，原告与案外人东莞市驰安物流有限公司签订了一份《租赁合同》，约定原告承租东莞市××镇沙角社区新安路与滨海大道交叉口西南地块，规划用途为仓储物流用地，租赁期限为20年，从2015年9月1日至2035年8月31日，合同到期后按合同实质相同的条件续期十年。2017年3月28日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）签订了一份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》（以下简称《租赁及管理合同》），将位于东莞市××镇××社区××路泥××村的富佳农副产品仓储物流配送中心B-20号仓库（面积约20平方米）出租给被告使用，约定“仓库用途为农副产品仓储，租赁期限为20年，即2017年5月1日至2037年5月1日，甲方计划于2017年4月1日交付仓库给乙方使用，从2017年5月1日起开始计租，如甲方未能按时交付仓库给乙方的，则计租期相应顺延；设施使用费收费标准：每间仓库收取人民币45万元设施使用费，该费用不予退还（合同期满或乙方中途解除合同或因乙方违约导致甲方终止本合同等，均不予退还设施使用费）；设施使用费的收取方式：分二期收取，第一期在本合同签订前收取15万元，第二期在签订本合同时甲方收取30万元；租金的收取标准：合同期前两年每间仓库的租金为3000元/月，每两年递增10%，即第三年的租金为3300元/月，第五年的租金为3630元/月……，以此类推。租金和其他费用均按间计收，仓库面积如有出入，租金和其他费用标准均不调整。签订本合同前乙方支付甲方合同保证金5万元，本合同期满且甲乙双方不续租，如乙方没有违约及没有欠费的情况下，甲方无息将合同保证金退回给乙方；物业管理收费标准：每间仓库收取卫生、安保等物业管理费1500元/月；租金和物业管理费以及自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用按季度缴纳给甲方，在每季度第一个月的10号前将当季的租金、物业管理费及上季度自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用缴纳给甲方；甲方出租的仓库如乙方需另行装修，必须报经甲方审查和批准，并提交装修图纸备案方可进行；乙方如逾期支付租金、物业管理费或自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用的，每逾期一日，须按逾期付款额的1%支付甲方违约金，计至乙方将全部款项付清给甲方为止；乙方如有下列行为之一的，甲方有权解除合同，不予退还设施使用费、没收合同保证金：1.逾期支付租金、管理费或自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用超过15日的……。”双方当日还签订了《富佳仓储物流项目安全防火责任书》。原告于2017年6月12日将仓库交付给被告使用，被告签收了《富佳市场商铺交收确认书》。2016年8月29日，被告向原告缴纳了设施使用费150000元，2017年4月28日，被告向原告缴纳了保证金50000元、设施使用费291000元，共计缴纳设施使用费441000元。原告主张被告一直没有缴纳过租金和管理费，有缴纳过水电费。被告主张原告曾承诺在市场开业后被告才开始缴纳租金、管理费等费用，但案涉仓库所在的富佳农副产品仓储物流配送中心经过两次试开业均未成功，至今尚未开业；另，原告没有履行经营管理和安全管理义务，部分地方杂草丛生、地面垃圾随处可见，且富佳农副产品仓储物流配送中心存在地面开裂、地面下沉等质量不合格的情况。为此，被告提交了照片、微信聊天记录、《公证书》（含微信聊天记录）、名片等为据。其中部分照片显示富佳农副产品仓储物流配送中心部分区域存在杂草、部分区域陈列着大货车、部分区域出现了裂缝。被告主张从上述照片可以看出富佳农副产品仓储物流配送中心缺乏管理，且摆放的大货车、三轮车等阻碍了租户档口内外，侵害了被告等租户的权益。原告对上述照片的真实性、合法性及关联性均不予确认，并称不清楚上述照片的拍摄时间及拍摄地点。《公证书》所涉的微信聊天发生在其中一租户与原告经理杜某之间，主要内容如下：2017年11月22日，租户方称“杜总，你好，我是A31档，请问现在是什么情况，奖励金落实了吗？”，原告方经理称“落实了，你的款项备注在财务数据即可，可以缴纳租金水电费买卖铺位”，租户方称“我们市场有新政策？”，原告方经理称“待通知吧”；2018年8月19日，租户方称“杜总，市场有情况吗？”，原告方经理称“努力中”，租户方称“下半年有对吗？”，原告方经理称“不好说啊，很难确定。”至于另一部分聊天记录，被告主张发生在租户陈某与原告时任高管郑某之间，主要内容概意如下：2017年6月13日，租户方称“这些货一些人卖不完拖车拖去富民那边卖，你们政策要采取好一点，不然的话大家看了，人心惶惶”；2017年6月14日晚上19:18，对方称“现在这种情况，我们自身发生什么问题，我也清楚，我们在想办法做补救，看看怎么处理”，租户方称“明天还有货到，你们有什么优惠吗？有优惠的话，我们还可以坚持一下，如果没有优惠，我们可能就要放弃，去富民卖。你们有优惠或者补贴给我们货主，我们才敢与你们共进退，不补贴，我们的货怎么敢跟你们共进退？”，对方称“你们跟我们是同一条船的，我们是共同进退的”。被告称从上述微信聊天记录可见，被告等租户等多次追问原告关于富佳农副产品仓储物流配送中心是否有重新开业的措施，但原告均未拿出有效方案促使富佳农副产品仓储物流配送中心开业，且原告时任高管郑某承诺富佳农副产品仓储物流配送中心未开业，被告等租户则无需缴纳租金、管理费等。原告对于《公证书》所涉的微信聊天记录真实性予以了确认，但认为这只是双方就如何提高市场经济性及解决市场开业效果不理想的问题，并不能证明富佳农副产品仓储物流配送中心尚未开业；至于另一部分微信聊天记录，原告对其真实性不予确认，并称原告方从未承诺过不开业无需支付租金、管理费，且富佳农副产品仓储物流配送中心已正式开业，2017年6月13日第一次开业，2017年9月20日第二次开业，大范围营业持续到2018年上半年，随着人流量没有集中和其他因素，市场没有达到预期效果，很多仓库慢慢地没有经营，但市场一直开业经营至原告起诉；原告只承诺免除六个月的租金，是基于实际交付时间和给予租户进行装修，所以对全部租户统一免除了六个月的租金及管理费，统一从2017年11月20日开始算租金和管理费。原告提交了7本《建设工程规划许可证》（证号为：建字第2016-03-XXXX号至建字第2016-03-XXXX号）及附件，发证日期均为2016年10月11日，建设项目名称分别为虎门名店国际综合物流项目一期1号仓库、2号仓库、3号仓库、4号仓库、5号仓库、6号公厕、7号门楼。原告主张被告承租的B-20号仓库对应4号仓库的《建设工程规划许可证》。为查明案件事实，本院向东莞市自然资源局核实《建设工程规划许可证》的核发情况及规划条件核实的情况，东莞市自然资源局复函：“1.现《建设工程规划许可证》已不再颁发副证，是直接核发正证；2.东莞市××镇沙角股份经济联合社办理的建字第2016-03-XXXX号至建字第2016-03-XXXX号《建设工程规划许可证》项目在2017年3月3日申请过规划条件核实，但因资料未完善，市规划局在2017年8月14日退件，该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工；3.依据《广东省城乡规划条例》第四十六条，建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或省人民政府制定的镇人民政府申请规划条件核实。我局无法主动进行规划条件核实。”本院曾要求原告在限定期间内向规划主管部门申请规划条件核实，但原告逾期没有申请。原告于2019年4月13日向被告邮寄了《合同解除通知书》，邮件于2019年4月14日被签收。原告以被告逾期缴纳租金和管理费为由主张解除双方签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》，后经本院释明，原告变更了相应诉讼请求。双方确认，案涉仓库仍在被告占用控制下，被告同意向原告返还案涉仓库。为进一步查清富佳农副产品仓储物流配送中心情况，本院于2019年12月12日组织了原、被告双方对富佳农副产品仓储物流配送中心进行了现场勘查。经勘查，富佳农副产品仓储物流配送中心内部公共区域卫生基本整洁，尚有几家从事饮食的店铺在营，外围有少数便利店在营，但内部商铺基本处于闭门状态；内部停放着大货车，三轮车集中堆放。被告承租的案涉仓库没有装修。被告称因原告原因导致富佳农副产品仓储物流配送中心未能开业，导致其未能营业从而产生了歇业期间可得利益损失，即被告在本案中诉请的误工损失，故要求原告赔偿其从2017年3月28日计至本案判决生效之日止的误工费。以上事实，有原告提交的《土地租赁合同书》、《租赁合同》、广东省企业投资项目备案证、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》、《富佳商场商铺交收确认书》、《富佳仓储物流项目安全防火责任书》、收据、《承诺书》、《合同解除通知书》、EMS快递物流单、物流跟踪记录、《建设工程规划许可证》及附件、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，被告提交的收据、宣传图册、民事判决书、《公证书》（含微信聊天记录）、名片、现场照片、微信记录、《关于政府信息公开申请的答复》，以及当事人陈述、东莞市自然资源局复函和本院的谈话笔录、现场勘查笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然原告已取得案涉仓库所在项目的建设工程规划许可证，但是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设，应当以是否通过规划条件核实予以确定。从东莞市自然资源局的复函可知，案涉仓库所在项目有部分位置未按图纸进行施工，本院曾要求原告在限定期间内向规划主管部门申请规划条件核实，但原告逾期没有申请，至今未通过规划条件核实。因此，按照上述规定，原告与被告签订的《租赁及管理合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉《租赁及管理合同》无效，原告要求被告将案涉仓库（B-20号仓库）返还给原告，于法有据，本院予以支持。原告依据该合同收取的设施使用费、保证金亦应相应返还。一、关于设施使用费。原、被告均确认被告已缴纳设施使用费441000元，基于前述论述，案涉《租金及管理合同》为无效合同，原告基于该合同取得的设施使用费应予返还，但被告确实占有使用了案涉仓库，故设施使用费应根据仓库使用时间进行折算。需要说明的是，《租赁及管理合同》约定案涉仓库设施使用费为450000元，根据双方的约定，该设施使用费使用年限为20年，故设施使用费应以450000元为基数进行折算。至于折算时间，原告在提起本案诉讼时已要求终止与租户之间的租赁关系，且结合现场勘查情况，此时富佳农副产品仓储物流配送中心处于非正常运营状态，设施已不具备使用条件，故设施使用费应从被告占有使用案涉仓库时折算至原告提起本案诉讼之日，即从2017年6月12日起计至2019年5月20日止，共计708天。具体计算方式为：450000元÷20年÷365天×708天=43643.83元。在扣除上述设施使用费后，原告应当向被告返还设施使用费397356.17元（即441000元-43643.83元）。至于利息，原告基于无效合同占用了被告资金，被告要求原告支付利息，合法有据，但应以397356.17元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月28日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止。对于符合上述计算方式的利息，本院予以支持；超出部分，予以驳回。二、关于保证金。原、被告均确认被告已缴纳了保证金50000元，本院对此予以认可。案涉《租赁及管理合同》已被认定为无效，原告基于合同而取得的财产依法应予返还，故原告应向被告返还其收取的保证金50000元，现被告要求原告返还保证金50000元，符合法律规定，本院依法予以支持。至于利息，原告基于无效合同占用被告资金50000元，被告要求原告支付占用期间的利息，合法有据，本院依法予以支持。具体计算方式为：以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月28日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止。关于误工费损失问题。被告并未提交证据证明其存在误工损失，故本院对被告关于误工损失的主张不予采信，被告要求原告赔偿误工损失，依据不足，本院亦不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告实际占有使用案涉仓库，应参照案涉《租赁及管理合同》约定的租金标准支付其占有案涉仓库期间的占有使用费。被告以从未收到过缴纳租金和管理费的通知为由主张不需支付占有使用费和管理费，理由不成立，虽然被告提交了微信聊天记录主张原告承诺过未开业则无需缴纳占有使用费、管理费等，但从微信聊天记录的内容看，原告并未作出过此承诺，故在被告未能提供证据证明其上述主张的情况下，本院对其上述主张不予采信。通过现场勘查可知，富佳农副产品仓储物流配送中心无论是外围还是内部，均有商铺仍在经营，故在被告未能进一步举证证明富佳农副产品仓储物流配送中心从未开业经营的情况下，本院对其该主张亦不予采信。因此，原告于2017年6月12日已向被告交付了案涉仓库，原告主张被告按照每月3000元的标准支付从2017年11月20日起至实际返还案涉仓库之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。关于管理费，虽然《租赁及管理合同》无效，但被告租赁的仓库所在的市场由原告提供管理服务，管理费是被告经营案涉仓库的必要费用支出，被告应当向原告支付管理费。双方约定的管理费为每月1500元，从现场勘验情况看，原告并未能履行提供完全的管理服务的义务，故本院酌情认定管理费为每月500元。原告主张被告支付从2017年11月20日起至实际返还案涉仓库之日止的管理费，本院予以支持，但应按照每间仓库每月500元的标准计算。因案涉《租赁及管理合同》无效，原告根据该合同约定的租金及管理费交付时间主张被告支付逾期付款的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市富佳市场经营管理有限公司、被告罗丽芳于2017年3月28日签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、被告罗丽芳应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于东莞市虎门沙角社区新安路泥只村的富佳农副产品仓储物流配送中心B-20号仓库返还给原告东莞市富佳市场经营管理有限公司；三、原告东莞市富佳市场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告罗丽芳返还设施使用费397356.17元及支付利息（利息以397356.17元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月28日起计至2019年8月20日止；自2019年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；四、原告东莞市富佳市场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告罗丽芳返还保证金50000元及支付利息（利息以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月28日起计至2019年8月20日止；自2019年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；五、被告罗丽芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司支付房屋占有使用费和管理费，房屋占有使用费按照每月3000元的标准，管理费按照每月500元的标准，均从2017年11月20日起计至被告罗丽芳实际返还案涉仓库之日止；六、驳回原告东莞市富佳市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告罗丽芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10280元（原告已预交），由原告东莞市富佳市场经营管理有限公司承担8938元，被告罗丽芳承担1342元；反诉受理费5075元，由原告东莞市富佳市场经营管理有限公司承担3952元，被告罗丽芳承担1123元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华审判员 邓剑锋审判员 吴映华二〇一九年十二月二十六日书记员 陈倩婷