广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初1352号 原告：杨惠敏，女，1976年11月21日出生，汉族，住广东省江门市江海区。 被告：广西粤东房地产开发有限公司，住所地岑溪市北环大道**岭南人家小区****幢****商铺。统一社会信用代码：91450481669712288Y。 法定代表人：宁侯杰，经理。 委托诉讼代理人：韦杰文，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈海英，广西桂三力律师事务所律师。 第三人：容县农村信用合作联社，住所地广西容，住所地广西容县容州镇桂南路**代码：91450921200513118F。 法定代表人：封君喜，理事长。 委托诉讼代理人：李安平，容县农村信用合作联社工作人员。 委托诉讼代理人：刘震涛，容县农村信用合作联社工作人员。 原告杨惠敏与被告广西粤东房地产开发有限公司（以下简称“粤东公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中,因案件出现新的事实，本院于2019年9月12日依法追加容县农村信用合作联社（以下简称“农信社”）为本案的第三人参加诉讼。原告杨惠敏、被告粤东公司的委托诉讼代理人韦杰文、第三人农信社的委托诉讼代理人李安平、刘震涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨惠敏向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告交付岑溪市坡田寨岭南人家地下负一层车库397号小车位的《商品房买卖合同》一份给原告，并将该车位的产权办理到原告名下，由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告杨惠敏于2013年1月11日与被告达成协议，原告购买被告出售其在岑溪市坡田寨岭南人家地下负一层内××号小车位，价款98800元，原告于2013年4月17日全部交清款项，被告2015年8月26日才将该车位的正式发票交给原告，但没有将该车位的买卖合同交给原告，也没有为原告办理产权登记手续，严重违约。 被告粤东公司辩称，原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，双方没有签订有商品房买卖合同，虽然本案定性为商品房销售合同纠纷，但实际上双方销售的是车位的使用权，并非原告诉称的所有权。根据民事诉讼法谁主张谁举证的责任，原告应该承担举证责任，举证证明双方签订商品房买卖合同，构成商品房销售关系，原告没有充分证据证实签订有合同，应承担举证不能的法律后果。请法院驳回原告诉讼请求。 第三人农信社述称，1.原告与粤东公司达成协议购买粤东公司名下的位于岑溪市北环大道岭南人家住宅区的车位，但粤东公司没有为原告办理产权过户登记手续，《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，粤东公司没有把车位过户到原告名下，车位所有权的变更，不发生效力。2.粤东公司以登记在其名下位于岑溪市北环大道岭南人家住宅区的车库提供抵押担保并办理抵押登记手续，抵押权经依法登记设立并具有连续性和排他性。3.2019年9月18日，容县人民法院作出（2019）桂0921民初1009、1010号民事判决书，判决被告粤东公司在抵押物（坐落于岑溪市北环大道岭南人家住宅区证号为岑房权证市区字第××号的车库）价值范围内对所欠债务承担担保责任，第三人容县农村信用合作联社对依法处理抵押物所得价款享有优先受偿权。 本院依法调取的证据有：1.岑溪市自然资源局出具的查询函回执一份，查询结果记载：粤东公司位于岑溪市北环大道224号岭南人家住宅区的车库已经分为一、二、三区登记，产权证号分别是岑房权证市区字第××、10××68、10××66，-1层的车库并没有分户登记，只有三个产权证，产权人是广西粤东房地产开发有限公司。2.房屋登记信息查询及情况证明三份，证明岑房权证市区字第××号产权证登记的是-1层车库一区，抵押权人是南宁市区农村信用合作联社；岑房权证市区字第××号产权证登记的是-1层车库二区；岑房权证市区字第××号产权证登记的是-1层车库三区，抵押权人是容县农村信用社。容县农村信用社申请对岑房权证市区字第××号产权证登记的-1层车库三区进行查封，2019年5月13日，容县人民法院对岑房权证市区字第××号产权证登记的-1层车库三区进行查封，查封期限为三年。3.岑溪市房地产管理局的查询函回执，证实未发现有岭南人家一期地下-1层013号、397号、454号商品房买卖合同备案、未发现有蒋健斌、杨惠敏、冯安秀在房产局有车位买卖合同备案及办证记录。岑房权证市区字第××号、10××68号、10××66号所登记的岭南人家-1层车库一区、二区、三区已经包括了岭南人家-1层的全部车库。岑溪市224号岭南人家一期地下-1层的013号、397号车位在三区（岑房权证市区字第××号）产权证范围内、454号车位在一区（岑房权证市区字第××号）产权证范围内。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据,本院根据案件的事实和全案证据进行综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告杨惠敏是被告粤东公司出售的岭南人家小区商品房的业主。粤东公司分别于2013年1月11日、2013年3月28日出具《收据》给原告杨惠敏，《收据》载明收到杨惠敏交来岭南人家小区地下停车场负一层397号车位预约金30000元和800元。2013年4月17日，粤东公司再次出具《收据》给原告杨惠敏，《收据》载明收到杨惠敏交来岭南人家小区地下停车场负一层397号车位款68000元。原告付了车位款98800元后，粤东公司将××号小车位交付给原告杨惠敏。原告杨惠敏一直使用该车位，岭南人家小区的物业服务公司广西华盈物业服务有限公司岑溪分公司向原告收取了2013年9月以来的车库场地卫生和水电管理费。2015年8月26日，被告粤东公司开具《销售不动产统一发票（自开）》给原告，发票载明付款方名称为杨惠敏（身份证号），收款方名称为广西粤东房地产开发有限公司，不动产项目名称为岑溪市岭南人家小区，销售的不动产楼牌号为岑溪市坡田寨岭南人家地下-1车库小车位××号，建筑面积33.37㎡，单价2960.74元/㎡，金额98800元，款项性质栏下方写的是“购房款”[发票的款项性质下有4个选项：1.预售定金；2.预收购房款；3.购房款；4.其它（请注明）]。因被告一直没有交付《商品房买卖合同》给原告并协助原告办理产权登记，原告于2019年5月20日诉至本院并提出上述诉讼请求。 另查明，2011年10月17日，岑溪市房地产管理局核发岑房预（2011）字第27号《预售商品房许可证》给被告粤东房地产公司，该许可证载明许可销售的是岭南人家3-5栋、9-16栋、负一层、负二层，用途性质为车库，预售建筑面积为25627.92平方米，共1308套，其中小车位848个，摩托车位460个。粤东公司2012年7月16日取得岑房权证市区字第××号产权证，该产权证记载的房屋所有权人为广西粤东房地产开发有限公司，房屋坐落在岑溪市北环大道岭南人家住宅区，规划用途为车库，建筑面积为7749平方米。粤东公司没有提交岑溪市坡田寨岭南人家地下-1层××号车位买卖合同到岑溪市房地产管理局备案，也没有提交申请办理产权证的登记材料备案。2013年11月21日、2014年10月22日、2016年8月26日，粤东公司以登记在其名下的岑溪市北环大道岭南人家住宅区提供抵押担保并办理了抵押权登记，抵押权人为第三人信用社。原告杨惠敏购买的397号车位在第10××66号产权证登记的车库范围内。经信用社申请，2019年5月13日，容县人民法院对岑溪市北环大道岭南人家住宅区的车库（房权证：岑房权证市区字第××号）予以查封（以价值人民币12000000元为限），查封期限为3年。2019年9月18日，容县人民法院作出（2019）桂0921民初1009号民事判决，判决被告粤东公司对案外人容县宏林种养有限公司欠容县农村信用合作联社的借款本金1200万元承担连带偿还责任，被告粤东公司在抵押物（坐落于岑溪市北环大道岭南人家住宅区证号为岑房权证市区字第××号的车库）价值范围内对案外人容县宏林种养有限公司欠容县农村信用合作联社的债务承担抵押担保责任，容县农村信用合作联社对依法处理抵押物所得价款享有优先受偿权。2019年9月18日，容县人民法院作出（2019）桂0921民初1010号民事判决，判决被告粤东公司对案外人容县宏元种养有限公司欠容县农村信用合作联社的借款本金1000万元承担连带偿还责任，被告粤东公司在抵押物（坐落于岑溪市北环大道岭南人家住宅区证号为岑房权证市区字第××号的车库）价值范围内对案外人容县宏元种养有限公司欠容县农村信用合作联社的债务承担抵押担保责任，容县农村信用合作联社对依法处理抵押物所得价款享有第二顺序优先受偿权。 本院认为，关于被告粤东公司辩称原告杨惠敏购买的是车位使用权，而不是所有权的问题。虽然本案原告杨惠敏没能提供涉案车位的《商品房买卖合同》证明被告将车位出售给原告，但原告已付清车位价款给被告，被告已将该车位交给原告使用，亦开具了《销售不动产统一发票》给原告，该发票明确记载了销售的不动产楼牌号是岑溪市坡田寨岭南人家地下-1层车库小车位397号，且记载有面积、单价和金额，款项性质栏也记载是购房款，被告粤东公司将车位出售给原告杨惠敏的事实清楚，证据充分，本院予以确认。被告抗辩的理由不成立，本院不予采纳。原告杨惠敏与被告粤东公司之间存在车位买卖的客观事实，依照《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”的规定，粤东公司应与杨惠敏签订车位买卖书面合同，但原告对自己提出的诉讼请求及主张的事实有提供证据加以证明的义务，原告在诉讼中未能提供证据证明双方签订有车位买卖合同，书面合同的条款尚不明确，因此，原告请求粤东公司交付岑溪市坡田寨岭南人家地下负一层397号小车位《商品房买卖合同》，本院不予支持。虽然原告杨惠敏没有证据证明其与粤东公司签订有书面的车位买卖合同，但原告杨惠敏购买粤东公司开发的岑溪市坡田寨岭南人家地下负一层397号小车位已付清车位价款，原告已履行了其主要义务，粤东公司亦已将该车位交给原告杨惠敏使用，本院认为双方的车位买卖关系成立且合法有效。原、被告双方存在买卖车位的事实行为，原告已履行了其主要义务，被告亦已将车位交给原告使用多年，被告理应根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，履行协助原告办理产权登记的义务，但因涉案车位设定有抵押，现在抵押登记尚未涂销，且目前已被法院依法查封，原告请求判令将涉案车位产权办理至其名下存在履行的障碍，经法院释明，原告不同意变更诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行……”，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可在上述办理产权登记的障碍消除后，另行主张该项权利；如果原告最终无法取得涉案车库的物权，原告也可另案向被告主张违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告杨惠敏的全部诉讼请求。 案件受理费2270元（原告已预交），由被告广西粤东房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  陈杰雄 审 判 员  覃硕红 人民陪审员  黄锦萍 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  李德明 书 记 员  李永娇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。