江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初8231号原告：江苏元凯置业有限公司，住所地江苏省沭阳县苏州东路99号。法定代表人：颜有春，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴爱新，江苏金飞达律师事务所律师。被告：严加娟，女，1975年11月19日出生，沭阳县人，住江苏省沭阳县。被告：冯龙虎，男，1974年3月18日出生，沭阳县人，住江苏省沭阳县。二被告的共同委托诉讼代理人：沈振琛，江苏诚和律师事务所律师。原告江苏元凯置业有限公司(以下简称元凯置业公司)诉被告严加娟、冯龙虎商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年10月10日、11月14日公开开庭进行了审理。原告元凯置业公司的委托诉讼代理人叶莉、吴爱新（第二次庭审未到庭）、二被告的共同委托诉讼代理人沈振琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告元凯置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告承担原告已代为支付的贷款利息（含罚息）共计15874.78元；3、判令被告向原告支付合同违约金57729.5元。事实和理由：2014年，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的沭阳县房屋，双方在合同中对房屋价款、付款方式等事项进行了约定，该合同于2014年11月18日进行了网签备案（备案号：1443822794007472）。后被告与中国银行股份有限公司沭阳支行签订个人按揭贷款合同，原告作为丙方为被告提供阶段担保责任。后因被告逾期未向贷款银行支付房屋按揭贷款，导致贷款银行从原告保证金账户中扣划被告所欠的贷款本息共计239258.83元。后原告根据合同约定通知被告归还上述垫付款项，但被告至今未履行还款义务。现原告依据双方之间签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第4款之约定，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任。被告严加娟、冯龙虎辩称：1.原告要求解除商品房买卖合同无事实和法律依据，二被告已支付了房屋的首付款，并将购房合同进行网签备案，也向银行办理了贷款按揭手续，在银行贷款到达原告账户后，二被告的支付房款义务已经完成。原告即使向银行垫付了贷款也是基于在贷款合同中作为担保方履行担保义务，房屋买卖合同关系以及贷款担保关系是两种不同的法律关系，原告只享有基于担保义务的追偿权。2.原告支付的贷款利息应当按照同期银行利率主张，其主张的金额过高。3.二被告已经通过劳务费抵充的形式将款项全部归还给原告，被告冯龙虎作为沭城天下小区的劳务分包方在工程结算时已将购房款尾款与总承包方进行了结算，原告现否认收到上述款项，与事实不符，因为当时的首付款也是以劳务款进行抵充的，尾款也是按照此方式支付的。原告现利用未归还贷款的形式要求解除合同，收回房屋，实际是因为房屋价格上涨，原告试图占有该房屋，违背了诚信的原则。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据予以证明：一、《商品房买卖合同》以及补充协议，合同第六条约定了付款方式，补充协议第一条第4款约定如被告未按时归还房屋贷款导致原告保证金账户被划扣的，原告享有单方解除合同的权利，被告应当向原告支付房款10%的违约金。二、《个人一手住房贷款合同》，证明被告于2015年与中国银行签订合同，向银行申请房屋按揭贷款230000元，并由原告对购房贷款本息承担连带责任保证。三、中国银行股份有限公司沭阳支行向原告送达的《关于严加娟贷款提前到期的通知》、原告垫付严加娟贷款的说明、转账传票、借记回单、付款及还款回单、原告的保证金账户对账单，证明被告长期欠贷，原告分五次代被告向银行共计支付购房贷款239258.83元。四、EMS邮寄单收寄局存联（1086500900523）、邮件流程信息单、手机短信，证明原告通过被告确认的通讯地址以及手机号码分别向被告送达书面通知，限期要求被告交清垫付的购房贷款。五、解除合同通知书、EMS邮寄单寄件人存联（1076290831620）、揽收员出具的证明、原告的委托诉讼代理人叶莉拨打11183查询上述快递单号的视频，证明在被告逾期未偿还后，原告依据合同约定向其发出解除合同的书面通知。六、（2018）苏1322民初127号民事判决书、（2018）苏13民终4341号民事判决书，证明生效判决书已查明因被告严重违约，案涉房屋未交付以及未办理过户登记手续。七、江苏泓发建设工程有限公司向原告出具的两份抵付房款确认书以及原告向被告严加娟出具的两张收据，证明案涉房屋的首付款347295元是被告以工程款保证金的方式向原告支付的。八、银行的借款借据以及原告向被告严加娟出具的230000元收据，证明被告以银行贷款方式向原告支付230000元购房款。九、（2017）苏1322执异246号案件的听证笔录，证明被告已知道原告向其要求解除合同。二被告对原告所提交的上述证据的质证意见为：对证据一中的《商品房买卖合同》真实性无异议，但对补充协议第16、17页真实性有异议，该两页上并无被告严加娟的签名；对证据二、三、六、七、八的真实性无异议；对于证据四，代理人需要庭后与被告本人核实。对于证据五，被告未收到该邮寄材料。对证据九的真实性无异议，但被告在听证过程中已表示未看到过短信内容，原告应当以书面形式通知被告解除合同。二被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据予以证明：结账汇总清单4张以及收条一张（复印件），证明被告已将房屋尾款以劳务费抵充的方式与总承包方进行了结算，该笔款项已支付完毕。原告对二被告所提交的上述证据的质证意见为：因原告未参与该清单的结算，故原告无法核实其真实性，且即使清单是真实的，也不能证明被告已以其他方式付清了案涉代偿款。本院的认证意见为：因被告对原告所提交的证据一（《商品房买卖合同》）、二、三、六、七、八、九的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对于原告提交的补充协议第16、17页，因该两页与第18页在序号顺序上存在连续性，排版、格式也均一致，且与其他在原告处购房的购房人在本院诉讼中所提交的补充协议内容以及页码均一致，故本院对补充协议第16、17页的真实性予以确认。对于原告提交的证据四，首先，对于邮寄单和邮件流程信息单，因邮件流程信息单清晰的展示了邮件的投递过程以及签收情况，故该两份证据可以证明原告已向被告送达了催款通知；其次，对于手机短信，因原告已提交手机原始载体予以核对，且被告在本院限定的时间未到庭质证，视为放弃质证权利，本院对该份证据的真实性予以确认。对于二被告提供的结账汇总清单以及收据，因该组证据涉及案外人，无法核实其真实性，故本院对其真实性不予确认。结合原、被告的庭审陈述及出示的上述证据，本院对以下事实予以确认：2014年11月6日，江苏弘发建设工程有限公司向原告出具《保证金款抵付房款确认书》，载明：“江苏元凯置业有限公司：本单位（本人）朱某以‘沭城天下’一标段工程款，直接抵付沭城天下7幢1704号房款，房款金额大写：壹拾柒万柒仟贰佰玖拾伍元，客户名称严加娟……”，该确认书上加盖“江苏弘发建设工程有限公司财务专用章”，案外人朱某在确认书上签字。同日，原告向被告严加娟出具收据，载明：“今收到严加娟人民币壹拾柒万柒仟贰佰玖拾伍元整￥1772957-1704预收款”。后原告与被告严加娟签订《商品房买卖合同》，约定被告严加娟购买原告所开发的沭阳县苏州路南侧、永康路东侧沭城天下第7幢1704室房屋，价款为577295元，合同第六条约定，贷款部分被告应于2014年12月18日前通过银行按揭贷款支付给原告，首付：177295元，贷款：400000。原、被告同时签订了《合同补充协议》，该协议约定：“甲方（出卖人）、乙方（买受人）……一、对本合同第六条的补充……4、因乙方未按贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使甲方为乙方贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，乙方应在收到甲方通知之日起的15天内，将甲方代为乙方支付的费用偿还给甲方，乙方逾期不偿还的，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。乙方的总赔偿金额为总房款的10%的违约金和甲方被银行扣划的保证金，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应付的总赔偿金额。在乙方履行完一切终止合同的手续后（包括但不限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、注销房地产转移登记，及其它与乙方购买房屋有关的文件等），将剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房款不足赔偿甲方实际损失的，甲方有权追索……二、乙方确认合同第3页所填写的乙方的通讯地址、电话均为正确、有效的，在本合同履行期内，如乙方的通讯地址、电话发生变更的，乙方有义务以挂号、快递等书面方式通知甲方，否则，由此而引起的商品房买卖合同内容项下的通知无法及时送达的责任均归于乙方，由乙方承担由此造成的所有损失”。在原、被告签订上述合同后，江苏弘发建设工程有限公司又向原告出具《工程款抵付房款确认书》，载明：“江苏元凯置业有限公司：本单位江苏弘发建设工程有限公司（项目经理）朱某以‘沭城天下’一标段的工程款，直接抵付沭城天下7幢1704号房款，金额：壹拾柒万元。客户名称：严加娟身份证号码：”，该确认书上加盖“江苏弘发建设工程有限公司财务专用章”。2015年1月6日，原、被告补充约定首付款为347295元，贷款230000元。同日，原告向被告严加娟出具收据，载明：“今收到严加娟人民币壹拾柒万元整￥1700007-1704预收房款”。后原告（保证人）、二被告（借款人）以及中国银行股份有限公司沭阳支行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定二被告向中国银行股份有限公司沭阳支行贷款230000元，贷款期限为10年，由原告提供阶段性连带责任保证。2015年2月3日，中国银行股份有限公司沭阳支行将230000元贷款发放至原告的银行账户。同日，原告向被告严加娟出具收据一张，载明：“今收到严加娟人民币贰拾叁万元整￥230000,7-1704中行放款”。后因被告未按时足额偿还贷款本息，中国银行股份有限公司沭阳支行分别于2015年10月29日、2015年12月25日、2016年3月27日、2016年6月28日从原告的保证金账户扣划8003.77元、5408.76元、7829.67元、7672.84元。2016年7月15日，中国银行股份有限公司沭阳支行向原告发送通知一份，载明：“江苏元凯置业有限公司：我行贷款客户严加娟，于2015年2月办理沭城天下7-1704住房按揭贷款23万元，由江苏元凯置业有限公司提供期间担保。贷款发放后借款人还款意愿很差，从2015年8月开始至今不还贷款本息，全部由开发企业代偿，目前他项权证尚未办妥。为保证该笔贷款质量，根据借款第十八条保证人（开发商）责任，提供‘阶段性连带责任保证’约定，现从开发商保证金账户扣除一定款项将该笔贷款结清，扣划金额以账务处理日核心系统数据为准。并由贵公司通知该客户。”2016年8月25日，中国银行股份有限公司沭阳支行从原告的保证金账户一次性扣划本息210343.79。2017年5月14日，原告向被告严加娟在《商品房买卖合同》填写的地址邮寄文件材料，快递单上未载明文件材料的名称。该邮件的网上查询信息显示，该邮件于2017年5月19日12时56分被签收，签收结果为“本人收”。原告主张上述邮件所寄材料为通知被告严加娟向其支付代偿款的通知书。2017年11月21日，原告公司的员工魏宁江向被告严加娟的手机号码“183××××6910”发送短信，内容为：“再次通知：严加娟，我司多次电话及书面通知你，你所购买的沭城天下小区7-1704室，因你不能按期向银行归还房屋贷款，导致我司在银行的保证金账户被银行划扣。根据合同约定，你尚欠我司购房款240000元。介于你的行为已严重违约，现限你2017年12月6日前来我司交清购房款。逾期未来办理，我司有权解除合同并追究你的违约责任。通知人：江苏元凯置业有限公司2017年11月21日”。原告一直未向被告严加娟交付案涉房屋，案涉房屋亦未办理预告登记及产权登记手续。另查明，案外人周业刚与被告冯龙虎、严加娟民间借贷纠纷一案，因被告冯龙虎、严加娟拒不履行本院于2015年11月26日作出的（2015）沭民初字第3793号民事判决书所确定的付款义务，案外人周业刚向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法于2016年3月9日作出（2016）苏1322执1403号执行裁定，对备案登记在被告严加娟名下的位于沭阳县房屋予以查封。2016年12月26日，本院作出（2016）苏1322执1403号之一执行裁定，对案涉房屋予以公开拍卖。2017年11月20日，原告对执行标的提出书面异议，认为案涉房屋系其财产，法院不应该对该房屋查封拍卖。2017年12月18日，本院组织双方当事人进行听证。2017年12月19日，本院作出（2017）苏1322执异246号执行异议裁定书，裁定：驳回江苏元凯置业有限公司的异议。2018年1月3日，原告对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。2018年8月1日，本院作出（2018）苏1322民初127号民事判决书，判决：不得执行沭阳县人民法院（2016）苏1322执1403号执行裁定中载明的位于沭阳县房屋。后被告冯龙虎、严加娟不服上述判决，向宿迁市中级人民法院提起上诉。2019年1月14日，宿迁市中级人民法院作出（2018）苏13民终4341号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：本案的争议焦点为：原告要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同有无事实和法律依据。原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议依法成立，合法有效，当事人均应恪守履行。被告未按时足额偿还贷款本息，导致中国银行沭阳支行依据原告提供的担保直接从原告的保证金账户中扣划贷款本息，符合补充协议约定的解除条件，原告依法有权解除与被告签订的商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原、被告双方在补充协议中约定“乙方（被告）应在收到甲方（原告）通知之日起的15天内，将甲方代为乙方支付的费用偿还给甲方，乙方逾期不偿还的，甲方有权单方面解除合同”，根据该约定，被告严加娟于2017年5月19日收到原告要求偿还代偿款的通知，但被告严加娟在收到通知之日起15天内并未偿还代偿款，故逾期之日即2017年6月4日应视为双方约定的解除权发生之日，原告应在一年内行使解除权，该期限为除斥期间。原告主张其曾于2017年12月31日向被告严加娟邮寄解除合同通知书，并提供邮寄单寄件人存联、揽收员的证明、11183客服通话视频予以证明，被告严加娟辩称并未收到上述邮件。本院认为，首先，对于原告提供的揽收员证明，该证明系揽收员自己制作，并不能反映出邮件的具体投寄情况以及被签收情况；其次，对于原告提供的11183客服通话视频，根据原告的委托诉讼代理人叶莉与客服人员的通话内容，客服人员仅是告知上述邮件的签收结果为他人收，但根据该通话内容无法核实具体投寄情况以及签收人的姓名。综上，原告提供的上述证据不足以证明其已向被告严加娟有效送达解除合同通知书，其应承担举证不能的不利后果。同时，原告在邮寄解除合同通知后未能及时查询、核实收寄送达情况，导致现在客观上无法查询到相关送达记录，对此原告具有过错。原告另主张其在（2017）苏1322执异246号案件的听证过程中已向被告出示手机短信，被告已知晓原告要求解除案涉合同，被告辩称解除合同应当进行书面通知。本院认为，根据上述案件的听证笔录内容，原告出示手机短信仅是为了证明因被告未偿还贷款致使原告被银行划扣款项，且从手机短信内容看，该手机短信也仅是催款通知，并非解除合同通知，原告在听证过程中也并未提出解除合同，故本院对原告的该项主张不予支持。综上，因原告未能提供证据其在解除权期限内行使解除权，故原告依据该事由主张解除合同的权利消灭，对原告要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告江苏元凯置业有限公司的诉讼请求。案件受理费9573元，由原告江苏元凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9573元。审 判 长  李 曼人民陪审员  胡方武人民陪审员  陈德宣二〇一九年十二月二十三日书 记 员  周艳丽书 记 员  马艳秀附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。