西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2019)陕0104民初7910号原告（反诉被告）：王悄悄，女，汉族，1985年2月9日出生，住西安市长安区，居民身份证：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：嵇文兵，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳旗，陕西许小平律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：马宝莉，女，汉族，1973年1月27日出生，住西安市莲湖区，居民身份证：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王娜，北京市尚衡(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁蓓，北京市尚衡(西安)律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王悄悄诉被告（反诉原告）马宝莉买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王悄悄、原告（反诉被告）委托诉讼代理人嵇文兵、王佳旗，被告（反诉原告）马宝莉委托诉讼代理人王娜、袁蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王悄悄向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告双方签订的《XX园转让合同》已解除；2、请求依法判令被告（反诉原告）返还原告转让费人民币613657元；3、判令被告（反诉原告）赔偿原告损失16050元，被告（反诉原告）应向原告共计支付人民币629707元及逾期付款利息(自法院立案之日起至生效判决确定给付之日止的同期银行贷款利息)；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年11月30日签订《XX园转让合同》(以下简称“合同”)。合同约定，被告（反诉原告）将自己所有的XX园的所有权转让给原告（反诉被告）并办理相关转让手续，原告（反诉被告）则向被告（反诉原告）支付相应价款。合同签订后，原告（反诉被告）已按照合同向被告（反诉原告）支付幼儿园转让费560000元并约定本应原告（反诉被告）收取的托儿费人民币56227元由被告（反诉原告）收取，用于抵消幼儿园转让费，被告（反诉原告）共计收取原告（反诉被告）幼儿园转让费人民币613657元，但被告（反诉原告）至今一直未能办理幼儿园法人变更手续。原被告双方签订合同后，被告通知原告，原告（反诉被告）要与西安龙首源物业管理公司签订《承包合同》、《安全协议》方可正常经营幼儿园，原告（反诉被告）遂与该物业公司签订了上述两份文件。但是陕西省农业厅于2019年4月24日、2019年5月22日多次下发通知，通知该幼儿园用房违反了《陕西省党政机关办公用房管理办法》，该房将于2019年6月30日被省农业厅收回。被告（反诉原告）承诺可顺利办理房屋租赁过户手续，但至今未能解决。原告（反诉被告）多方打听得知，被告（反诉被告）三年前已被省农业厅告知不得在此开办幼儿园；并与省农业厅签订“合同”，该合同约定被告不得转让幼儿园用房。因被告（反诉原告）未告知委托人上述事实，违反了诚实信用原则，并且合同约定被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）办理房屋租赁过户手续未履行，导致原告（反诉被告）不能实现合同目的。为维护原告（反诉被告）合法权益，特提起诉讼，恳请判如所请。被告（反诉原告）马宝莉辩称：被告（反诉原告）自2003年开始接手XX园，多年口碑一直良好。因家中有事，与原告（反诉被告）签订了幼儿园转让合同，协议签订后，被告（反诉原告）交付了幼儿园全部证照手续，钥匙、固定资产和全部资料，然而，原告（反诉被告）接手幼儿园后，不缴纳承包费，续办办学许可证，在2019年上半学期后，未展开招收新生工作，反而遣散老师员工，直接关门，导致幼儿家属要求退款。关于办学许可证更名的问题，被告（反诉原告）已经多次催原告办理变更手续，原告（反诉被告）均消极对待，导致办学许可证到期后，无任何延期的可能性。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）隐瞒农业厅收回房屋不是事实，双方签订协议的时候，原告（反诉被告）自行到农业厅大厅承包事宜，该物业农业厅已经委托西安龙首源物业管理有限公司进行物业管理。被告（反诉原告）已经协助原告续约，原告（反诉被告）未缴纳承包费用，导致农业厅要求收回房屋。原告（反诉被告）支付的转让费用是582357元，原告（反诉被告）未能按照约定足额支付转让费用，已经构成违约，无权要求解除合同。反诉请求：1、依法确认双方签订的《XX园转让合同》合法有效；2、判令原告（反诉被告）返还XX园固定资产（暂定为人民币35万元）；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：马宝莉与王悄悄于2018年11月30日签订《XX园转让合同》，马宝莉将XX园的所有权及经营权转让给原告。其中约定转让价格为70万元，王悄悄在合同签订之日起支付转让费60万元，剩余10万元在《办学许可证》法人变更完或者公证转让合同后十日内付清。协议签订后，马宝莉向王悄悄移交了幼儿园全部证照手续、钥匙、固定资产。王悄悄向马宝莉支付转让费582357元。XX园办学许可证有效期至2019年5月31日，双方交接手续办理后，原告（反诉被告）一直未向物业公司缴纳承包费用，也未办理证照变更以及延期的任何手续，导致办学许可证到期后无法再进行延期。被告（反诉原告）已经协助原告（反诉被告）办理了房屋延期的租赁合同，被告（反诉原告）不存在任何欺诈行为。原告（反诉被告）王悄悄对被告（反诉原告）反诉请求答辩意见：1、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）已经足额支付了60万元的转让费，另外被告（反诉原告）还欠原告13657元托费，被告（反诉原告）实际收到金额应该为613657元；2、导致被原告（反诉被告）接手的幼儿园不能正常办学的原因是该幼儿园与农业厅的房屋租赁合同早已到期，反诉人根本无转租或续租的权利；因反诉人承诺在民办学校办学许可证于2019年5月31日到期后，完全可以延期，但并未能续签，最终导致幼儿园无法继续经营。所以综上，是被告（反诉原告）隐瞒虚构重要事实最终导致合同目的无法实现，因而被告（反诉原告）属于违约一方，其应当承担相应责任。 本院经审理查明事实如下：2018年11月30日，原被告签订了《XX园转让合同》。合同甲方为被告（反诉原告）马宝莉，乙方为原告（反诉被告）王悄悄。合同约定：1、甲方承诺拥有《莲湖XX园》的完整独立的所有权和经营权，无任何债权债务，目前经营稳定。甲乙双方签订转让合同后将经营主体和经营资格交与乙方，包括幼儿园的桌椅、空调、取暖设施、教学设施、厨房所有物品，儿童被褥、办公用品等相关设备，物品见随后清单。2、付款方式为：转让总价格为70万元，合同签订之日起原告给马宝莉支付转让费60万元，尾款10万元在《办学许可证》法人变更或公证转让合同后十日付清。乙方在签订合同之后由于自身原因不想经营，甲方不退还前期所教转让费，并且乙方承担甲方损失。4、甲方协助乙方办理房屋租赁过户手续，租房合同有效期内租赁合同的所有条款保持不变，若现有合同条款之外所产生的一切费用有甲方承担。当日，王悄悄签订了安全责任书。2018年11月30日，马宝莉出具收条：今收到王悄悄XX园转让费预收五十五万元，其余5万元在七个工作日内付清，剩余款项按合同约定执行。上述证据，原被告均无异议，被告（反诉原告）马宝莉确认已经收取原告55万元。又查明：2007年12月8日，莲湖区XX园与陕西省农业厅机关后勤服务中心签订承包合同，自2008年9月1日至2016年8月31日承包甲方（农业厅）所属农业厅幼儿园，双方对权利义务作出约定。2016年7月14日，被告马宝莉办理了民办非企业单位登记证书，注册登记西安莲湖XX园，法定代表人马宝莉，住所习武园35号。莲湖区教育局下发民办学校办学许可证，有效期为2016年6月1日至2019年5月31日。2016年8月18日，陕西省农业厅机关后勤服务中心向西安市莲湖区XX园发出通知：你园租用我方家属院房屋，按照2007年签订的合同，至2016年8月31日到期，我方不再续租，收回自用，请提前做好腾退准备工作，若贵方逾期不搬出该租赁房屋，我方有权进行强制清场，采取必要措施。该通知发出后，西安市莲湖区XX园未搬离，一直在原址继续经营。2018年7月25日，西安市莲湖区XX园与西安龙首源物业管理有限公司签订承包合同，约定自2018年9月1日至2019年8月31日。每年承包费用5万元，被告马宝莉继续在原址经营莲湖区XX园。2018年11月30日，王悄悄与马宝莉签订了转让合同之后，王悄悄继续经营莲湖区XX园。2018年12月6日，王悄悄以莲湖区XX园名义与西安龙首源物业管理有限公司签订承包合同，承包期限2019年8月31日至2020年8月31日。合同其他内容同前合同。同时签订了安全协议。2019年4月24日，陕西省XX中心XX园发出通知，称依照《陕西省党政机关办公用房管理办法》通知精神，单位公用房不得自行对外出租，经我单位研究，幼儿园用房必须限期收回，停止商用，时间截止到2019年6月30日，2019年5月22日，陕西省农业厅机关后勤服务中心再次通知幼儿园，称要求收回房屋，不再对外出租。随后，王悄悄通过微信与马宝莉联系，农业厅收回房屋事宜进行协商未果。2019年6月19日，王悄悄委托律师向马宝莉发出律师函，要求解除合同，返还转让费用。2019年9月1日，西安龙首源物业管理有限公司发出一份对西安市莲湖区XX园的欠费催缴通知单，通知西安市莲湖区XX园缴纳2018年至2019年的费用。另查：王悄悄自2018年11月31日接手西安市莲湖区XX园，并开始经营，于2019年1月14日由陕西新欣汉都会计师事务所有限责任公司出具审计报告，于2019年1月28日作出对法定代表人马宝莉离任审计报告。2019年2月15日，西安市莲湖区教育局关于2018年幼儿园年检结果通知，对不合格幼儿园将取消2019年招生资格，该报告确定XX园为不合格幼儿园，但未明确不合格的原因。王悄悄接手幼儿园后，未办理幼儿园法定代表人变更手续， 2019年5月31日办学许可证到期后，未再取得办学许可证，幼儿园现已经停止经营。王悄悄提供与马宝莉丈夫的聊天以及电话录音，证明双方在租赁事宜上多次协商，马宝莉丈夫答应协调继续租赁事宜。马宝莉提供在物业公司以及农业厅等调查录音，证明王悄悄是可以办理幼儿园经营者变更手续，其在2019年6月主动向农业厅交了钥匙，不再经营。关于王悄悄向马宝莉交付转让费的情况，马宝莉于2018年11月30日出具收条一张，上写：今收到王悄悄XX园转让费预收五十五万元整，其余50000元在7个工作日付清，剩余款项按合同约定执行。马宝莉确认上述55万元已经收到，王悄悄则称实际付款为56万元，有1万元现金。并提供一份便签的复印件，时间为2018年12月27日，原被告签字，上写：托费56227元，菜800+1770=2570,56227-40000-2570=13657。证明当时马宝莉已经预收了幼儿园托费56227，扣除菜款800以及教职工费用2570元，以及王悄悄应付的40000元转让费，马宝莉还应返还王悄悄13657元，王悄悄实际支付的转让费合计金额为613657元。马宝莉称：收到转让费55万元，出具了55万元的条子。因为提前收取了学费是56227元，扣除相应的费用包括教师的住宿费6000元，买菜的钱2570元，承包押金20000元，员工借款1800元；政府补助中6000元，实际收款金额是575857元。本院认为：王悄悄与马宝莉签订的《XX园转让合同》不违反法律强制性规定，合法有效。依据该协议，王悄悄按约定履行交付转让费用，被告履行了交付幼儿园经营权的义务，且王悄悄也实际接手并经营幼儿园。王悄悄于2018年12月6日与西安龙首源物业管理有限公司签订了承包协议，继续租赁。王悄悄要求确认双方合同解除的理由为：陕西省农业厅于2019年4月24日，5月22日下发通知，并且于2019年6月30日收回了房屋，经原告查明农业厅约定被告（反诉原告）马宝莉不得转让幼儿园，其隐瞒事实，违反协助原告王悄悄办理租赁过户事宜，致使原告合同目的无法实现。首先，被告（反诉原告）马宝莉在与原告（反诉被告）办理幼儿园交接时，实际使用的和给付原告的租赁合同是2018年7月25日，西安市莲湖区XX园与西安龙首源物业管理有限公司签订承包合同，期限自2018年9月1日至2019年8月31日。马宝莉经营期间幼儿园使用的房屋租赁关系亦是依据该合同， 2018年12月6日，王悄悄以莲湖区XX园名义与西安龙首源物业管理有限公司签订承包合同，承包期限2019年8月31日至2020年8月31日。王悄悄在签订转让协议的时候，对于马宝莉签订的租赁合同情况是明知的，依据原被告双方签订的转让合同，甲方（马宝莉）协助乙方（王悄悄）办理房屋租赁过户手续，租房合同有效期内租赁合同的左右条款保持不变。合同中未有马宝莉对王悄悄承诺幼儿园的可经营期间。马宝莉以XX园名义签订的租赁合同有效期为自2018年9月1日至2019年8月31日，并由王悄悄代表XX园另行签订了租赁合同。农业厅通知要求收回XX园房屋，理由是违反了王悄悄其称马宝莉隐瞒事实，未能按照承诺办理租赁过户，导致合同目的无法实现，合同应予以解除的理由不足，本院不予以支持。原被告转让合同约定，乙方（王悄悄）在签订合同之后由于自身原因不想经营的，甲方（马宝莉）不退换前期所交转让费，并且乙方须承担甲方损失。王悄悄在接手莲湖区XX园后，莲湖区XX园所享有的权利义务，应当由王悄悄承担，陕西省XX中心XX园发出通知，称依照《陕西省党政机关办公用房管理办法》通知精神，单位公用房不得自行对外出租，并非是由于马宝莉将幼儿园转让的事由。对于原告王悄悄和被告马宝莉之间的转让合同关系，该情形属于情势变更，非原被告主观意愿。鉴于双方未办理莲湖区XX园的法定代表人变更，以及王悄悄在经营期间，莲湖区XX园办学许可证到期，且无法再续期，陕西省农业厅机关后勤服务中心也收回了房屋，双方合同无法继续履行，综合原被告之间的行为，双方均有责任。本着公平原则，原被告签订的转让合同应当终止履行，双方按照王悄悄实际缴纳的转让费用，各承担50%损失责任。原告王悄悄称交付马宝莉金额55万元以及1万元现金，未提供1万元现金交付证据，本院不予以认可。王悄悄提供的双方签字的便签没有原件，无法确定是双方最终的结算，马宝莉预先收取的学费是56227元，扣除双方认可菜款2570元，剩余53657元，加上王悄悄支付的55万元，合计金额603657元，马宝莉向王悄悄返还50%费用，王悄悄将幼儿园所有资料、物品等全部返还马宝莉。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王悄悄与被告（反诉原告）马宝莉于2018年11月30日签订的《XX园转让合同》予以解除；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）马宝莉返还原告（反诉被告）王悄悄转让款301826.50元；三、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）王悄悄将西安市莲湖区XX园所有资料以及资产（按照转让协议接收物品）全部返还被告（反诉原告）马宝莉；四、驳回原告（反诉被告）王悄悄其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马宝莉其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10097元，本院减半收取5048.5元，由王悄悄承担2524.25元，马宝莉承担2524.25元。王悄悄已经预交，执行时由马宝莉直接支付王悄悄。反诉费3275元，由王悄悄和马宝莉各承担1627.50元，马宝莉已经预交，执行时由王悄悄直接支付马宝莉。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判    员     刘  霞 二〇一九年十二月九日 法  官  助  理     魏  娟               书   记   员    胡  燕 1