福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初5984号 原告（反诉被告）：吴立文，女，汉族，住福州市晋安区。 被告（反诉原告）：江美华，女，汉族，住福州市晋安区。 原告吴立文与被告江美华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，被告江美华于2019年11月29日提出反诉，本院依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行合并审理。原告吴立文和被告江美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴立文向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年10月18日解除；2．判令被告立即向原告支付房屋租赁押金6,400元；3．判令被告立即向原告退还2019年10月19日至2019年11月9日的房租2,347.4元及原告预存的剩余水费121.9元、电费161.9元、物业费283.8元，上述费用共计2,915元。事实和理由：2018年3月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将坐落于福州市晋安区保利香槟3栋301单元房屋出租给原告居住使用，租期自2018年3月12日到2019年3月11日，租金每月3,200元。原告当日依约支付两个月租金作为押金，被告出具收款收据并承诺到期后水电交清退还原告押金。后租赁期满，原告继续承租上述房屋，但双方并未重新签订合同，原告均按月向被告支付租金并按时交纳水电费和物业管理费。2019年10月10日，原告向被告支付了2019年10月10日至2019年11月9日的房租3,200元。2019年10月15日，原告向被告表明因个人原因其将只承租房屋至当月18日，被告予以同意。2019年10月16日，原告便腾空搬离了讼争房屋。搬离后，原告多次与被告交涉，要求其尽快退还原告支付的押金等钱款，但被告却以种种理由推诿，期间被告多次约人上门看房并要求原告予以配合。2019年10月19日，原告向被告寄送《催告函》并于当日以微信将函件的内容告知被告：要求被告协助原告办理退租手续并解除双方的租赁关系，并退还原告剩余房租2,347.4元及原告预存的剩余水费121.9元、电费161.9元、物业费283.8元。但被告至今仍未配合原告办理房屋交接手续，也拒不退还房屋租赁押金。原告认为，原、被告之间的不定期房屋租赁合同合法有效，原告已提前告知被告解除租赁关系，被告予以同意，因此双方之间的租赁合同关系早已解除。但被告却拒不办理交接手续且拒不退还押金等费用，侵害了原告的合法权益。 被告江美华辩称，一、原告本人未到场办理房屋交接，原告指派联系人到场，该人并无原告授权委托书。租赁期间，该人只是与被告进行电话或微信联系，告知一些事情，并没有经手签订合同、交押金、交房屋等重要事项，该人也没有居住在案涉房屋内，故该人不能代表原告全权处置房屋交接事项。交接时，被告就告知该联系人，需原告本人到场才能退还押金。故押金因原告本人不在场无法退还。二、原告未向被告交付房屋钥匙，且房屋门锁未经被告同意被原告擅自更换。在交接时，房屋内还少了一台落地电风扇，原告也不予赔偿。三、因原告未交出房屋钥匙，仍然实际控制、占用案涉房屋，致使被告无法继续出租房屋。四、双方虽未签订新的合同，原租赁合同虽然转为不定期合同，但原合同条款仍然有效，合同约定有相应的违约责任。五、被告于2019年10月18日和10月25日两次向原告发出《告知函》，要求原告本人到场办理房屋交接，但原告仍置之不理，也不到场办理房屋交接，拒不返还被告房屋。 反诉原告江美华向本院提出反诉请求：1．判令解除反诉原告与反诉被告于2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》；2．判令反诉被告向反诉原告支付按3,200元/月计算的自2019年10月12日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金，并赔偿反诉原告一个月的租金；3．判令反诉被告向反诉原告支付按3,200元/月计算的自2019年10月18日起至2019年11月29日止的房屋占有使用费；4．判令反诉被告向反诉原告支付分别按99.35元/月和27.5元/月计算的租赁期间及占用期间的物业服务费和水电公摊费，自2019年10月18日起至2019年11月22日止；5．判令反诉被告向反诉原告支付以自2019年10月18日起至2019年11月29日止的房屋占有使用费为基数按日千分之五计算的自2019年11月23日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；6．依法确认反诉原告有权从反诉被告支付的6,400元押金中抵扣上述应支付的款项，不足部分反诉被告仍应继续支付。事实和理由：2018年3月8日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同主要条款约定：1．反诉原告将坐落于晋安区保利香槟3栋301单元房屋出租给反诉被告使用，租金为每月3,200元，租赁期限自2018年3月12日起至2019年3月11日止；2．按时交纳租金，否则按租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处；3．任何一方如需提前终止本合同，应该提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金。2019年3月11日租赁期满后，反诉被告继续使用诉争房屋，仍按月支付租金，但双方未重新签订租赁合同。原租赁合同继续有效，只是租赁期限视为不定期。根据转账记录显示，反诉被告最后一笔租金交纳时间为2019年10月10日。反诉被告在承租期间未经反诉原告同意擅自更换诉争房屋入户门门锁，更换后钥匙至今没有给反诉原告。反诉被告未在合理期限之前提出退租，存在过错责任，须赔偿反诉原告相当于一个月的租金。反诉被告于2019年10月15日提出退租意愿，要求2019年10月18日办理交接解除合同，反诉被告没有在合理期限之前提出，合理期限一般为一个月，此期限也符合租赁市场日常交易习惯。根据我国《合同法》第215条规定：“租赁期限在六个月以上的，应当签订书面协议。当事人未采用书面形式的视为不定期租赁”。第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据合同双方平等原则，此条款也适用于承租人，承租人解除合同时亦应当在合理期限之前通知出租人。《合同法》第125条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。另外《房屋租赁合同》约定：“任何一方如需提前终止本合同，应该提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金”。因此，从合同的目的和租赁市场日常交易习惯来看，为了更有利于双方的合同履行，避免双方产生不当的损失，双方没有补充协议，除期限变更为不定期外，其它仍应按原合同约定的条款履行。为此，反诉被告未在合理期限之前提出退租存在过错，按《房屋租赁合同》约定须赔偿反诉原告相当于一个月的租金作为违约赔偿金。2019年10月18日，反诉被告派人交接房屋，但由于反诉被告本人未到场办理房屋交接、未在合理期限之前通知解除合同，双方未就违约赔偿及租赁房屋内的一台落地电风扇丢失赔偿等问题达成一致意见，反诉被告未交出入户门钥匙等原因，致使当天房屋无法交接。此后，反诉原告多次以微信和电话告知反诉被告有人来看房，但反诉被告拒不接电话，也不回微信，也不交出入户门钥匙，拒不配合、蛮横无理，造成新租客无法看房。2019年10月21日，反诉原告向反诉被告寄送《告知函》，告知因上述原因反诉被告需赔偿反诉原告相当于一个月的租金3,200元作为违约赔偿金。该《告知函》因反诉被告不接电话被退回，后反诉原告又将该函件与2019年10月25日的《告知函》一并寄出。新的《告知函》除重申第一份《告知函》的内容外，另告知反诉被告未移交钥匙，给反诉原告造成的房屋空置损失将由反诉被告承担，相关损失将从押金中扣除。该《告知函》发出后，反诉被告仍置之不理。2019年11月11日，反诉原告再次以短信告知反诉被告：因反诉被告没有按期支付租金且未返还所承租的房屋，定于2019年11月14日17点整到房屋进行现场交接，反诉被告应交出钥匙并归还室内全部电器设备。但反诉被告仍然是拒不配合。反诉被告至今未返还诉争房屋，掌控入户门钥匙，实际控制并一直占用诉争房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，反诉原告要求反诉被告须立即返还反诉原告房屋，并支付按每月3,200元计算的自《房屋租赁合同》解除之日起至反诉被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，同时支付租赁期间和占用房屋期间的物业管理费、水电费、公摊费，现物业服务费从2019年6月1日至2019年12月31日7个月共计695.45元，水电公摊费每月27.50元，反诉被告未交纳2019年8月至12月的水电公摊费。按《房屋租赁合同》约定：“承租人按时交纳租金，否则以每日按租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处”。因此，反诉被告需支付逾期付款违约金，每逾期一日应以拖欠的占用费为基数按日千分之五计算至实际付清全部费用之日止的逾期付款违约金。综上所述，由于反诉被告未交出入户门钥匙，至今占用租赁房屋，造成反诉原告无法正常使用诉争房屋，也无法继续出租，严重侵犯了反诉原告的合法权益。 反诉被告吴立文辩称，其在合同期间不存任何违约行为，未拖欠任何钱款。双方签订的合同已到期，且未再签订新的租赁合同，故应按照不定期租赁合同处理。其已提前告知反诉原告不再继续承租案涉房屋，并委托公司员工办理房屋交接相关事宜，其本人没有去，系因该房屋就是代替公司签订租赁合同，公司员工前往办理也是合理的，反诉原告因自身原因不接受钥匙。此后，中介机构打电话给原告称有人看房，其有去开门。后来，其认为其无义务配合中介机构，故不再理睬。 本院经审理认定事实如下：2018年3月，吴立文与江美华及福州市海家房产经纪服务有限公司签订一份《房地产租赁经纪合同》，合同约定：江美华将坐落于福州市晋安区保利香槟3栋301单元房屋出租给吴立文使用；租金为3,200元/月，于每月12日前支付；租赁期限自2018年3月12日起至2019年3月11日止；承租方应按时交纳租金，否则每日按租金的千分之五支付滞纳金；任何一方如需提前终止本合同，应该提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于2个月的租金作为违约赔偿金。合同签订后，吴立文向江美华支付了6,400元租赁押金，双方约定该押金在合同到期后水电费结清后退还。此后，双方开始依约履行，吴立文自行更换了租赁房屋的入户门锁芯。在合同约定的租赁期限届满后，吴立文继续使用租赁房屋，并仍按合同约定的租金标准向江美华支付租金，江美华无异议，但双方未再签订新的租赁合同。在租赁期间，江美华曾与吴立文的同事吴尧以微信聊天的方式督促吴立文按时支付租金。2019年10月15日，吴尧以微信告知江美华：房屋租赁至当月18日，双方于2019年10月18日办理租赁交接。江美华表示同意。2019年10月16日，吴立文搬离了租赁房屋，并将一台属于江美华的落地风扇一并搬走。2019年10月18日，江美华与吴尧到达租赁房屋后，江美华因吴立文本人未到场且未提前一个月时间通知解除合同并拒绝赔偿违约金及落地风扇遗失等缘由拒绝受领租赁房屋。次日，吴立文向江美华发出《催告函》，督促江美华尽快与其办理退租手续，退还相应的款项，江美华收悉后，亦向吴立文发函主张：因吴立文未提前一个月通知解除合同应赔偿其一个月的租金3,200元作为违约赔偿金，吴立文仅支付至2019年11月11日止的租金，吴立文未移交钥匙造成的房屋空置损失由吴立文承担等。 另查明，吴立文已向江美华支付了计至2019年11月11日止的租金，向租赁物所在小区的物业服务企业支付了自2019年6月1日起至2019年12月31日止的物业服务费695.45元，但未支付自2019年8月1日起的公用水电费分摊。截至2019年10月18日止，吴立文为租赁房屋预缴的水费余额为121.9元，电费余额为161.9元。2019年11月29日，双方完成了租赁物归还交接，案涉的落地风扇已被搬回了租赁房屋内。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第二百三十二条规定：“……视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。该规定要求出租人在解除不定期租赁合同时，应当在合理期限之前通知承租人，但对承租人并无此限制。出租人之所以要给予承租人合理期限，系因合同解除后，承租人应当返还租赁物。由于承租人返还租赁物，可能需要搬迁、拆卸、运输等，而无法在出租人提出解除合同后，立即返还租赁物，所以，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，以给承租人返还租赁物留出合理的准备时间。而出租人在合同解除后，仅需受领租赁物即可，不像承租人一样需要准备时间。因此，江美华主张吴立文应提前一个月通知其解除合同，缺乏依据。《合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。如前所述不定期租赁合同的双方当事人均有合同的任意解除权，吴尧于2019年10月15日以微信告知江美华房屋租赁至2019年10月18日，双方于该日进行租赁物交接，江美华对此表示同意。结合在合同履行过程中江美华曾与吴尧接洽有关房屋租赁事宜，和吴立文确认吴尧具有代理权等情况，本院认定吴尧做出的解除合同通知对江美华具有效力。吴立文主张其与江美华之间的房屋租赁合同关系于2019年10月18日解除，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。吴立文请求江美华返还租赁押金6,400元、多支付的房租2,347.4元（3,200元/月÷30天/月×24天＝2,560元﹥2,347.4元）、水费121.9元、电费161.9元和物业服务费241.75元{［695.45元÷7月×（2月+13天÷30天/月）］＝241.75元﹤283.8元}，本院予以支持。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。2019年10月18日，江美华与吴尧进入租赁房屋内进行了财物清点。江美华即便认为吴立文存在违约，亦应自吴尧处受领租赁房屋，防止房屋空置产生的损失。其次，双方的租赁合同并未约定须由吴立文本人向江美华归还房屋，吴立文委托他人向江美华归还房屋，并无不当。再次，吴立文于2019年10月16日即已搬离租赁房屋，其在合同解除后，并未在占用租赁房屋。最后，江美华在吴尧与其约定交接房屋时间时不持异议，其主张因吴立文本人未到场而拒绝受领租赁物，亦有悖诚实信用原则。综上，江美华主张吴立文应向其支付自2019年10月18日之后的租金或占有使用费、水电费和物业服务费并赔偿违约金等，缺乏依据，本院不予支持。吴立文未支付自2019年8月1日起至合同解除之日止的租赁房屋的公用水电费分摊，江美华请求其按之前分摊费的平均数27.5元/月为标准支付上述期间的公用水电费分摊71.5元［27.5元/月×（2月+18天÷30天/月）］，符合日常生活经验，本院予以采纳。该债务可与江美华应返还的物业服务费的相应部分抵销。 依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告吴立文与被告江美华之间的房屋租赁合同关系于2019年10月18日解除； 二、被告江美华应于本判决生效之日起十日内返还原告吴立文租赁押金6,400元； 三、被告江美华应于本判决生效之日起十日内返还原告吴立文多支付的房租2,347.4元、水费121.9元、电费161.9元和物业服务费241.75元，合计2,873元（已支付72元，尚需支付2,801元）； 四、驳回原告吴立文的其他诉讼请求； 五、反诉被告吴立文应于本判决生效之日起十日内向反诉原告江美华支付公用水电费分摊72元（已支付）； 六、驳回反诉原告江美华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告江美华负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告江美华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  苏俊宇 二〇一九年十二月二十六日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。