西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初9289号原告（反诉被告）：深圳市风度文化传播有限公司西安分公司，住所地：西安市高新区西安（**）第********房。法定代表人：任靖国，该公司总经理。委托代理人：张海青，陕西秦岳律师事务所律师。委托代理人：庞晓琪，陕西秦岳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：西安法葡欧商贸有限公司，住所地：西，住所地：西安市>法定代表人：崔辉，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：李洪斌，男，汉族，1968年11月20日出生，住陕西省铜川市耀州区。被告：任双成，男，汉族，1970年5月13日出生，住西安市新城区。第三人：陕西省体育训练中心，住所地：西，住所地：西安市>法定代表人：张根学，该中心主任。委托代理人：史开源，男，汉族，1960年2月4日出生，住西安市碑林区。原告（反诉被告）深圳市风度文化传播有限公司西安分公司（以下简称风度公司）与被告（反诉原告）西安法葡欧商贸有限公司(以下简称法葡欧公司)、被告任双成、第三人陕西省体育训练中心租赁合同纠纷一案，本院作出（2017）陕0113民初9304号民事判决后，原告（反诉被告）风度公司不服，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院（2019）陕01民终1934号民事裁定撤销（2017）陕0113民初9304号民事判决，发回本院重审。本案重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人张海青、被告（反诉原告）法葡欧公司的委托代理人李洪斌，被告任双成的委托代理人刘靖，第三人的委托代理人史开源均到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）风度公司诉称，被告任双成系被告法葡欧公司股东及实际控制人，被告法葡欧公司承租第三人拥有使用权的土地并搭建建筑物以出租，被告任双成作为被告法葡欧公司的代表向原告出租上述房屋，签署协议、收取租金并直接使用租金。同时原告与被告任双成还形成合伙关系。2016年4月12日，原告与被告法葡欧公司签署《房屋租赁协议》，约定原告承租被告法葡欧公司承租的位于陕西省体育训练中心东门院内2700平方米的房屋建设足球场，租金为70万元/年，租期为4年，至2020年4月30日，被告任双成作为被告法葡欧公司代表签署协议。后原告根据被告任双成的要求，将半年租金35万元转账至被告任双成账户，半年租金作为被告任双成对该足球场项目的投资款予以免收。2016年5月1日，原告接收房屋并开始装饰装修，至2016年6月8日装修完成，共花费618239.44元。2016年6月9日，足球场正式对外运营。但自7月初至9月底频繁停电，且每次停电均在18时-21、22时，均是原告营业的高峰时间，致使原告多个已签订合同的会员无法训练、比赛，给原告造成严重损失。2017年5月4日，基于2016年度7-9月份长时间停电，被告与第三人的租赁合同在2017年4月31日到期尚未续签，因此双方签订《关于任真足球俱乐部终止协议》，约定原告免费占用足球场至2017年6月30日，清算后，乙方保留基本功能设施撤离球场。但2017年6月5日被告以锁门、停电、打砸、威胁等方式致使原告提前撤离。至今，双方未结算。因此原告为了维护权益，诉至法院，诉至法院，请求判令：1、被告法葡欧公司赔偿原告装饰装修残值524510.1元，物品损失费3000元。要求退还租金35万元，合计877510.1元；2、被告任双成和被告法葡欧公司承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）法葡欧公司辩称并诉称，原告诉称双方存在合伙关系与事实不符，本案系租赁合同纠纷，并不涉及合伙纠纷。不认可免除租赁说法，且停电不是被告原因导致。被告与第三人的租赁合同尚在有效期内，不存在到期解除合同的说法。认可双方签订《关于任真足球俱乐部终止协议》，但无需向原告赔偿。风度公司与法葡欧公司签订《房屋租赁协议》后，风度公司向法葡欧公司分别于2016年3月26日汇入3万元、2万元；2016年4月2日汇入5万元；2016年5月27日汇入5万元、5万元；2016年5月31日汇入5万元、3万元；2016年6月1日汇入5万元、2万元，共计35万元。其中25万元的租金未按合同约定的支付时间按时支付。2016年11月1日至风度公司实际搬离日2017年6月15日的租金43.75万元至今也没有向法葡欧公司支付。法葡欧公司多次索要未果，故提出反诉，请求判令：1、被反诉人支付反诉人房屋占用费43.75万元，及逾期付款违约金18773.88元；2、本案反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）风度公司对被告（反诉原告）法葡欧公司的反诉辩称，其不同意支付房屋占用费，就双方签订的合作协议，剩余35万元是作为投资款，用来抵消房屋租赁费，其不拖欠房租或者房屋占用费，应该驳回法葡欧公司的反诉请求。原一、二审已经认定租赁合同无效，根据法葡欧公司与运动中心签订的终止协议，运动中心已经给了法葡欧公司100多万的补偿，剩余残值归法葡欧公司所有，故其不应该再支付任何费用。被告任双成对原告（反诉被告）风度公司本诉辩称，雁塔法院已作出生效判决，将原告提到的停水停电的原因查实清楚，主要原因为供电检修、房屋接电不规范、房屋本身属于违章建筑，证明责任不完全在被告处。租赁合同的主体是法葡欧公司与其无关，其仅是在履行职务行为，在履行过程中并未有任何侵权行为；租赁合同解除系原告经营不善主动要求法葡欧公司解除；除非滥用公司法人地位，逃避债务，严重损害公司利益的前提下才承担连带责任，其并未有上述行为，请求驳回原告诉请。被告任双成同意法葡欧公司的反诉请求。第三人陕西省体育训练中心对原告（反诉被告）风度公司本诉及法葡欧公司反诉述称，其不是租赁合同相对方，案涉场地所有权属于陕西省体育局，其仅是享有管理权，并非场地出租人，也未收到过任何租赁费，因此不承担任何责任；即使风度公司有损失也不是其造成的，无故停电与事实不符，是否停电或供电系政府、电力部门行为，与其无关。经审理查明，2016年4月12日，法葡欧公司（出租方、甲方）与风度公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》。双方约定租赁房屋为陕西省体育训练中心东门院内，租赁面积2700平方米。租赁期限自2016年5月1日至2020年4月30日，共计4年。租金标准为房租每年70万元，支付方式为每半年支付下半年租金，每半年支付35万元。合同未约定违约金。合同还约定了其它内容。2016年4月12日，风度公司（甲方）与法葡欧公司（乙方）签订《室内足球俱乐部项目合作协议》，协议约定投资标概况为上述租赁场地2700平方米，由室内足球场、接待休闲区两部分组成，配备有室内灯光球场3个，接待大厅、大屏幕投影区、更衣室、冲凉房、洗手间及部分休闲设施等功能区。投资标股权：甲方拟出资105万元投资用于本项目运营，占本项目总股本的70%，另30%股权由场地方代表任双成以资金35万元入股拥有。项目于2016年6月1日正式开放营销，项目运营管理均由甲方全权负责。合作入股：乙方出资10000元，占总股本的0.7%相当于乙方占甲方股本的1%。本协议签订后，乙方将于2016年4月11日12时前向甲方指定账户划转上述委托资金，具体金额以乙方实际划转金额为准。每月5日前召开股东大会，由股权10%以上的入股人出席参加。风度公司称法葡欧公司以上述租赁第一年度上半年的租金35万元冲抵了上述出资35万元，故其已足额缴纳2016年5月1日至2017年4月30日期间的房租。任双成和法葡欧公司称，与风度公司合作的为任双成，并非法葡欧公司。任双成因对方迟迟未付租金，该项目其也没有执行。2016年12月5日，任双成收到风度公司发送的电子邮件《任真足球俱乐部11月账目》，显示不宜拆除、搬走物品价值582809元。对此，任双成和法葡欧公司称该账目系对方单方制作，不予认可。风度公司称其发送后，对方并未提出异议，视为认可。2017年3月26日、4月2日、5月27日、5月31日、6月1日，风度公司分别向被告法葡欧支付租金5万元、5万元、10万元、8万元、7万元，合计35万元。风度公司认为，该35万元系其支付的是第一租赁年度下半年的租金。法葡欧公司不予认可。2017年5月4日，法葡欧公司（甲方）与风度公司（乙方）签订《关于任真足球俱乐部终止协议》，主要内容为乙方自2016年5月1日租赁甲方3000平方米场馆，租期4年，投资建设了任真室内足球场。2017年4月30日第一年租约期满，乙方因经营困难提出终止营业。现甲乙双方协商具体场地移交和违约时间达成约定：1、即日起双方均可联络球场转让事宜，基本条件转让费30万元（根据具体实际情况协商），租金由甲方与新承租方协商；2、无论转让成功与否，乙方可持续使用至2017年5月31日满。同时对于甲方前一年的入股进行清算、交接完所有账目、财物（入股清算、交接账目与租赁关系无关）；3、若2017年6月30日前未转让成功，则乙方在该日之前必须无条件撤离球场，乙方保留球场基本功能设施；自甲乙双方清算交接完毕之日起，甲乙双方再无任何关系，乙方不再对球场提出其他诉求，球场处置权完全归甲方所有；4、2017年6月30日前乙方经营任真足球俱乐部期间发生的任何债权债务与甲方无任何关系。以上约定双方签字生效。法葡欧公司与陕西省武术运动管理中心于2018年4月4日签订的《租赁合同解除及终止协议》，主要内容为就双方《土地租赁合同》，2018年4月30日当年合同期满，应续签，因政策原因双方解除合同，陕西省武术运动管理中心就临建设施补偿法葡欧公司100万元。庭审中，二被告未能提交案涉房屋建设工程规划许可证，原、被告双方确认，案涉房屋已被告拆除。风度公司称其在2017年6月5日后再未进过案涉场地。法葡欧公司称对方占用租赁物直至2018年4月30日。另，风度公司就其主张的物品损失3000元，未提交充分证据证明。风度公司主张任双成与法葡欧公司财产混同，要求任双成承担连带责任，但未提供充分证据证明二人财产混同。上述事实，有以上列举证据及当事人陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，法葡欧公司未能提交案涉房屋建设工程规划许可证，风度公司与法葡欧公司于2016年4月12日签订的《房屋租赁协议》无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据查明事实，风度公司于2017年3月26日、4月2日、5月27日、5月31日、6月1日分别向法葡欧支付租金5万元、5万元、10万元、8万元、7万元，合计35万元。风度公司称该35万元为第一租赁年度下半年的租金。法葡欧公司不予认可。就风度公司是否足额交纳2016年5月1日至2017年4月30日租金问题，本院认为，案涉《房屋租赁协议》和《室内足球俱乐部项目合作协议》于同日签订，《房屋租赁协议》约定的租金支付方式为每半年支付下半年租金。而法葡欧公司实际交纳租金在2017年3月26日以后，如果交纳的该35万元为第一租赁年度上半年的租金，不符合合同约定，亦不符合常理。另，《关于任真足球俱乐部终止协议》第2条约定，对于甲方（即法葡欧公司）前一年的入股进行清算、交接完所有账目、财物。结合2016年12月5日，任双成收到风度公司发送的电子邮件《任真足球俱乐部11月账目》的事实及《室内足球俱乐部项目合作协议》约定的法葡欧公司的付款时间，本院对风度公司主张的以第一租赁年度半年租金35万元冲抵出资35万元的事实予以确认，进而认定风度公司已支付法葡欧公司2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金70万元。就任双成和法葡欧公司辩称的“与风度公司合作的为任双成，并非法葡欧公司。任双成因对方迟迟未付租金，该项目其也没有执行”一节，与协议文本内容及上述查明事实不符，本院不予采信。依据2017年5月4日法葡欧公司与风度公司签订的《关于任真足球俱乐部终止协议》内容，风度公司使用案涉场地持续至2017年5月31日，无条件撤离的时间为2017年6月30日前，也即至迟于6月30日视为双方已交接场地。结合在案证据及双方陈述，本院确定风度公司占用案涉场地的时间为2017年6月30日前，故风度公司还应支付法葡欧公司2017年5月1日至6月30日的房屋占用费116666.7元（58333.33元/月×2个月）。法葡欧公司主张的其余房屋占用费，本院不予支持。风度公司要求法葡欧公司返还35万元租金，与上述法律规定相悖，本院不予支持。就风度公司主张的案涉场地残值问题，依据《关于任真足球俱乐部终止协议》内容，风度公司撤离需保留球场基本功能设施。前述内容说明，法葡欧公司在风度公司撤离后承继该球场，故法葡欧公司理应支付风度公司相应残值。就残值具体金额，法葡欧公司理应在球场拆除前保留相关证据，或通知风度公司双方进行确认，而不是对风度公司主张的残值金额简单否定。结合被告收到风度公司发送的电子邮件《任真足球俱乐部11月账目》的时间为2016年12月5日，此时属双方正常合作期间。本院结合双方举证情况，对该电子邮件内容予以采信。依据该《任真足球俱乐部11月账目》及按照租赁期限确定的25%的折旧，计算的场地残值为437106.8元。风度公司就其主张的物品损失3000元，未提交充分证据证明，本院不予支持。法葡欧公司要求支付逾期付款违约金的请求，因双方并无相关违约金的约定，其主张无事实和法律依据，本院不予支持就风度公司以财产混同要求任双成承担连带责任的请求，其并未提交充分证据证明，该请求无事实贺维法律依据，本院不予支持。需要说明的是，就法葡欧公司与风度公司因《室内足球俱乐部项目合作协议》产生的清算、交接等问题，本案不予处理，双方另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安法葡欧商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）深圳市风度文化传播有限公司西安分公司装饰装修残值补偿437106.8元。二、原告（反诉被告）深圳市风度文化传播有限公司西安分公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）西安法葡欧商贸有限公司房屋占用费116666.7元；三、驳回原告（反诉被告）深圳市风度文化传播有限公司西安分公司其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）西安法葡欧商贸有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，本诉部分23600元，由深圳市风度文化传播有限公司承担11800元，由西安法葡欧商贸有限公司承担11800元。因深圳市风度文化传播有限公司已预交，故西安法葡欧商贸有限公司在支付上述款项时，将其应负担的数额一并支付。反诉部分4072元，由西安法葡欧商贸有限公司承担2755.5元。由深圳市风度文化传播有限公司承担1316.5元。因西安法葡欧商贸有限公司已预交，故深圳市风度文化传播有限公司在支付上述款项时，将其应负担的数额一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 伟人民陪审员  王红星人民陪审员  赵 娟二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王晓琪打印：扈艳红校对：纪铭2019年月日送达1