福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初1764号 原告：德宝雅特（福州）有限公司，住所地福州市马尾区江滨大道108号留学人员创业园综合大楼八、九层（自贸试验区内）。 诉讼代表人：檀木林。 委托诉讼代理人：章远志，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：毛亚飞，国浩律师（福州）事务所实习律师。 被告：福建留学人员创业园建设发展有限公司，住所地福州市马尾区快安路39号（自贸试验区内）。 法定代表人：唐福森，总经理。 委托诉讼代理人：江一泓，福建景行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄清枝，福建景行律师事务所律师。 原告德宝雅特（福州）有限公司（以下简称“德宝公司”）与被告福建留学人员创业园建设发展有限公司（以下简称“留创园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德宝公司的委托诉讼代理人章远志、被告留创园公司的委托诉讼代理人黄清枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的合同编号为闽人创售房号［2005］001号、闽人创售房号［2005］002号、闽人创售房号［2005］003号三份《综合大楼转让合同》；2.判令被告返还原告已支付的购房款3646387.43元；3.判令被告支付原告违约金478950.72元；4.判令本案诉讼费用由被告承担（包括案件受理费、公告费等）。事实与理由：2005年7月2日至2005年9月27日期间，原、被告双方分别签订合同编号为闽人创售房号［2005］001号、闽人创售房号［2005］002号、闽人创售房号［2005］003号的三份《综合大楼转让合同》，约定：1.被告将其建设的位于福州市马尾区向整层及地下车库三个车位以2871500.67元的价格、九层901单元及地下车库一个车位以952865.34元的价格、九层南向902、903、904单元以935141.15元的价格出售给原告；2.原告应于合同签订之日起20个工作日内支付首付款分别为1435750.33元、476432.67元、561084.69元；应于合同签订之日起180日支付第二期款项分别为717875.17元、238216.34元、187028.23元；应于收到被告办理好房产及车位所有权变更手续的通知后10日内支付尾款分别为717875.17元、238216.34元、187028.23元；3.被告应在将房产及车位交付给原告后365日之内，负责为原告办妥房产及车位的房屋所有权证和土地使用权证；4.被告约定期限内未办妥房屋所有权证和土地使用权证的，被告应向原告支付按原告已付购房款总金额的日万分之五计算的违约金，逾期超过180日，原告有权解除合同，被告应按转让价款10%向原告支付违约金，并赔偿原告全部直接经济损失。合同签订后，原告依约支付了首付款及第二期购房款，但被告至今未为原告办妥房屋所有权证和土地使用权证，已构成违约。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告留创园公司辩称：1.原告提供的证据不足以证明向被告支付了3646387.43元购房款，原告应承担逾期付款的违约责任。根据原告与被告于2005年7月2日至9月27日签订的三份《综合大楼转让合同》约定，原告应于合同签订之日起20个工作日内分别支付首付款1435750.33元、476432.67元、561084.69元；应于合同签订之日起180日支付第二期款项分别为717857.17元、238216.34元、187028.23元。但根据原告提供的银行汇款记录可知，根本无法证明付款人及收款人是谁，并且从该汇款记录上所体现的原告确认的已支付的购房款累计金额也仅为1190644.18元，与原告第2项诉讼请求所主张要求返还的金额及上述合同约定的时间节点应支付的金额3646387.43元也相距甚远，即在原告能够举证证明已付款1190644.18元的情况下，该付款比例甚至不足以覆盖第一份合同（2005年7月2日签订）所约定的应付首期款1435750.53元，因此原告明显违约在先，无权要求被告履行后合同义务。 2.原告已将讼争房产转让给案外人张俊珍用于抵债，原告不具有本案原告主体资格，其起诉至法院要求被告退还购房款并主张违约责任的做法严重违背诚实信用原则。2015年12月18日，被告与原告及案外人张俊珍三方签订《备忘录》已明确约定解除被告与原告于2005年签订的《综合大楼转让合同》，原告已正式退出与被告的合同关系，不再享有《综合大楼转让合同》项下的任何权利或者承担任何义务，因此，原告并不具有本案诉讼主体资格。此外，原告企图通过提起诉讼的方式来获取不正当利益或者达到自己的非法目的，该做法严重违背民法的诚实信用原则，同时该行为涉嫌虚假诉讼、恶意诉讼，属于典型的浪费司法资源的恶劣行径，恳请法院对原告恶意提起诉讼的行为予以严肃处理。 3.原告及案外人张俊珍已在备忘录中对无法办理产权的客观事实表示知悉并同意免除被告可能存在的违约责任。《备忘录》第二条约定：现乙方（即原告）、丙方（即案外人张俊珍）确认，对上述转让房产的现状及无法办理产权及土地登记手续的客观事实完全知悉、充分理解，并同意按现状完成上述房产的转让。第三条约定：自本备忘录签订之日起，甲（即被告）、乙双方解除此前签订的《综合大楼转让合同》、补充协议及所有相关协议文书，同时，乙方、丙方承诺不再追究甲方在上述《综合大楼转让合同》项下可能存在的任何违约责任（包括但不限于无法按时办理产权及土地登记的违约责任）。原告及案外人张俊珍对讼争房产无法办理产权的现状是完全知情的，且在《备忘录》中约定免除被告的违约责任，因此被告无需对此承担违约责任，原告及案外人更无权以此为由要求解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，具体为：原告提供的（2018）闽01破申24号民事裁定书、（2018）闽0105破2号决定书、合同编号为闽人创售房号[2005]001号、闽人创售房号[2005]002号、闽人创售房号[2005]003号《综合大楼转让合同》、外资企业登记基本情况表；被告提供的《备忘录》、《代付款声明》、（2019）德宝破管2号通知书。 对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.对于原告提供的招商银行交易流水，有原件供核对，本院予以确认。 2.对于被告提供的合同编号为20151201的《综合大楼转让合同》，有原件供核对，且与《备忘录》可以相互印证，故本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年7月2日，被告（甲方）作为出卖人与福州华昆赛车配件技研有限公司（以下简称“华昆公司”）（乙方）作为买受人、签订编号为闽人创售房号［2005］001号的《综合大楼转让合同》，合同约定：乙方购买的标的位于福州市马尾区向整层（总建筑面积1243.44平方米）及地下车库三个车位；上述房产及车位转让价款总金额为2871500.67元（车位每个单价为30000元）；乙方在本合同签订之日起20工作日内，应向甲方支付首付款1435750.33元（即上述转让价款总额的50%）；乙方应当在签约之日起180日内，向甲方支付第二期款项717575.17元（即上述转让价款总额的25%）；余款717875.17元（即总购房款的25%）乙方应在收到甲方即将办理好该房产及车位变更手续的通知后10日内付给甲方；本合同自双方签订之日起生效。同年，被告（甲方）作为出卖人与华昆公司（乙方）作为买受人再次签订编号为闽人创售房号［2005］002号的《综合大楼转让合同》，合同约定：乙方购买的标的位于福州市马尾区（总建筑面积420.9平方米）及地下车库一个车位；上述房产及车位转让价款总金额为952865.34元（车位每个单价为30000元）；乙方在本合同签订之日起20个工作日内，应向甲方支付首付款476432.67元（即上述转让价款总额的50%）；乙方应当在签约之日起180日，向甲方支付第二期款项238216.34元（即上述转让价款总额的25%）；余款238216.34元（即总购房款的25%）乙方应在收到甲方即将办理好该房产及车位变更手续的通知后10日内付给甲方；本合同自双方签章之日起生效。同年9月27日，被告（甲方）作为出卖人与华昆公司（乙方）作为买受人第三次签订编号为闽人创售房号［2005］003号的《综合大楼转让合同》，合同约定：乙方购买的标的位于福州市马尾区房屋，总建筑面积424.52平方米；上述房产转让总价为935141.15元；乙方须在2005年9月30日前向甲方支付首付款561084.69元（即上述购房款总额的60%）；乙方应当在签约之日起180日，向甲方支付第二期款项187028.23元（即上述转让价款总额的20%）；余款187028.23元（即上述转让价款总额的20%）乙方应在收到甲方即将办理好该房产及车位变更手续的通知后10日内付给甲方；本合同自双方签章之日起生效。被告、华昆公司均在上述三份合同中盖章确认。 2015年12月18日，被告（甲方）与原告（乙方）、案外人张俊珍（丙方）签订《备忘录》，约定：甲、乙双方于2005年签订了《综合大楼转让合同》，约定甲方将马尾区江滨东大道108号福建留学人员创业园一期综合大楼八层南向整层、九层901单元、南向902、903、904号房屋及地下车库5个车位转让给乙方，现该房产及车位不具备办理产权及土地登记的条件；现乙方、丙方确认，对上述转让房产的现状及无法办理产权及土地登记手续的客观事实完全知悉、充分理解，并同意按现状完成上述房产的转让；自本备忘录签订之日起，甲、乙双方解除此前签订的《综合大楼转让合同》、补充协议及所有相关协议文书，同时，乙方、丙方承诺不再追究甲方在上述《综合大楼转让合同》项下可能存在的任何违约责任（包括但不限于无法按时办理产权及土地登记的违约责任），甲方与丙方按原总价另行签订上述房产的转让合同，乙方在原《综合大楼转让合同》项下已支付给甲方的全部购房款转为新合同项下丙方向甲方支付的购房款，即甲方无需退还乙方任何款项，丙方按新合同约定向甲方另行支付剩余购房款1143119.78元；本备忘录自三方签章之日起生效。原告、被告均在此备忘录上盖章确认，张俊珍在此备忘录上签字捺印。同日，原告出具一份由其盖章的《代付款声明》给被告，主要内容载明：德宝公司缴至留创园公司账户中的3646387.43元，为代张俊珍支付购买留创园公司开发建设的位于福州市马尾区向整层（811、812、813单元）、九层901单元、南向902、903、904号房屋及5个地下车位的购房及车位款，若由此产生的一切经济与法律责任均由德宝公司承担，与留创园公司无关。同日，被告（甲方）作为出卖人与张俊珍（乙方）作为买受人签订合同编号为20151201的《综合大楼转让合同》，约定：乙方购买的标的位于福州市马尾区向整层（811、812、813单元）、九层901单元、南向902、903、904号房屋、地下车库5个车位；上述房产及车位的转让价款合计总金额为4789507.16元（车位每个单价为30000元）；乙方已按合同约定向甲方支付3646387.43元（约占上述房产及车位转让总价款的75%），余款1143119.73元（约占转让总价款的25%）乙方应于收到甲方即将办理好上述房产及车位的变更手续的通知10日内支付给甲方；本合同自双方签订之日起生效。被告在此合同上盖章确认，张俊珍在此合同上签字捺印。 2018年7月25日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01破申24号民事裁定：1.受理福州保税区东风机电有限公司对德宝公司的破产清算申请；2.指令福州市马尾区人民法院审理本案。2018年8月1日，本院作出（2018）闽0105破2号决定书，指定国浩律师（福州）事务所担任德宝公司管理人。 另查明，2013年7月26日，华昆公司经工商登记更名为德宝公司。德宝公司法定代表人朱崇明曾向本院表示，确实有将本案讼争房产抵债转让给了张俊珍，并到留创园公司办理了相应房产转让手续。 本院认为，原告与被告签订的合同编号分别为闽人创售房号[2005]001号、闽人创售房号[2005]002号、闽人创售房号[2005]003号的《综合大楼转让合同》、与被告及张俊珍签订的《备忘录》、向被告出具的《代付款声明》、被告与张俊珍签订的合同编号为20151201的《综合大楼转让合同》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因原告、被告、张俊珍于2015年12月8日签订的《备忘录》中一致确认合同编号分别为闽人创售房号[2005]001号、闽人创售房号[2005]002号、闽人创售房号[2005]003号的《综合大楼转让合同》自备忘录签订之日起解除，故原告主张解除原、被告签订的上述三份《综合大楼转让合同》的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 关于返还购房款及违约金问题。《中华人民共和国合同法》规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，原告于2015年12月18日经过被告同意，将其在闽人创售房号[2005]001号、闽人创售房号[2005]002号、闽人创售房号[2005]003号《综合大楼转让合同》中的所有权利义务全部转让给张俊珍，并将其已向被告支付的购房款3646387.43元全部转化为张俊珍向被告支付的购房款，同日，张俊珍还与被告签订了《综合大楼转让合同》，承接了原告在前述三份合同中的所有权利义务。因此，即日起原告不再享有其与被告于2005年签订的上述三份《综合大楼转让合同》中的合同权利义务，无权要求被告履行相应的合同义务或承担违约责任。据此，对于原告要求被告返还购房款3646387.43元并支付违约金478950.72元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告德宝公司的全部诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十八条规定，判决如下： 驳回原告德宝雅特（福州）有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44876.06元，减半收取计为22438.03元，由原告德宝雅特（福州）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 江愈海 二〇一九年十二月五日 法官助理 任文伟 书 记 员 陈贻涛 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 10 9