贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民初82号原告：李政祥，男，汉族，1976年8月16日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：刘松，贵州磐正律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭琪琪，贵州磐正律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告：安顺建安置业发展有限公司。住所：贵州省安顺市西秀区虹湖路与北山路交叉口东北角。统一社会信用代码：91520400063058285L。法定代表人：周美枝，该公司董事长。诉讼代表人：安顺建安置业发展有限公司管理人。委托诉讼代理人：龙伟林，贵州富迪律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邓旺，贵州富迪律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告李政祥诉被告安顺建安置业发展有限公司（下称“安顺建安公司”）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年8月16日立案，依法组成合议庭进行审理。2019年10月28日，本院公开开庭审理了本案，原告李政祥及其委托诉讼代理人刘松，被告安顺建安公司委托诉讼代理人龙伟林、邓旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李政祥向本院提出诉讼请求：1.判令安顺建安公司立即向李政祥交付“虹湖之舟”第3幢1单元7层6号、第3幢1单元8层5号、第3幢1单元12层6号、第3幢1单元14层6号共四套住房及第3幢1层3号商铺（后变更为：判决确认李政祥与安顺建安公司签订的HZ-D3-1-3、HZ-D3-1-12-6、HZ-D3-1-8-5、HZ-D3-1-7-6、HZ-D3-1-14-6商品房买卖合同有效，安顺建安公司继续履行合同）；2.判决确认李政祥对安顺建安公司享有逾期交房违约金债权共计415,240元。事实及理由：2015年12月，李政祥购买安顺建安公司开发的虹湖之舟项目的住房4套及商铺1套，住房房号为1-1-7-6号、3-1-8-5号、3-1-12-6号、3-1-14-6号；商铺房号为3-1-3号。当时双方商定的住房单价为4200元/㎡，总价为每套328,776元；商铺单价为32,800元/㎡，总价为2,963,152元。后李政祥于2015年12月24日向安顺建安公司支付4套住房的购房款共计1,300,000元，向安顺建安公司支付商铺的部分购房款1,100,000元。李政祥以商铺单价过高与安顺建安公司协商退款，后经双方口头确认商铺的购房总价款由原来的2,963,152元变更为2,680,000元，双方于2016年5月11日签订上述5套房产的《商品房买卖合同》，李政祥于2016年5月12日向安顺建安公司支付购买商铺尾款1,580,000元。双方签订的《商品房买卖合同》约定：商铺的交房时间为2016年6月1日，住房的交房时间为2016年8月30日前；若逾期交房，安顺建安公司按日向李政祥支付已付房款的万分之0.1的违约金。在约定的交房时间届至后，因房屋并不具备交房条件，所以未按时间向李政祥交房。2017年该项目被法院拍卖，为此李政祥多次要求安顺建安公司交付房产，安顺建安公司以项目已经被拍卖为由要求李政祥自行找接盘公司处理，但接盘公司却回复该房产不在其购买资产范围内。现安顺建安公司于2019年5月进入破产程序，李政祥向管理人申报债权要求继续履行协议，交付所购买的房屋，并对违约金债权进行确认，但管理人于2019年7月17日向李政祥送达《解除合同通知书》，以协议未实际履行为由拒绝交房。安顺建安公司答辩称，本案不存在安顺建安公司与李政祥真实的购房合同和借款关系，而是案外人张雪尽与李政祥之间的民间借贷关系；安顺建安公司已发函解除案涉商品房的《商品房买卖合同》，李政祥无权要求交付房屋；安顺建安公司已进入破产清算程序，涉案房屋属于债务人破产财产应为全体债权人享有，单独清偿将损害安顺建安公司以及其他全体合法债权人的合法权益。涉案商品房尚未变更登记至李政祥名下，不产生物权变动的效力，所有权均归属于安顺建安公司，为安顺建安公司的破产财产。安顺建安公司已进入破产程序不能单独针对李政祥进行清偿，如安顺建安公司将房屋交付并办理转移登记，将构成个别清偿，违反《破产法》的规定。综上，应驳回李政祥的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分别认定如下：1.李政祥提交的《商品房买卖合同》5份，分别为：编号HZ-D3-1-3，规划用途商业，建筑面积90.34㎡，总价2,963,152元，交付时间2016年6月1日，签订时间2016年5月11日；编号HZ-D3-1-7-6，规划用途住宅，建筑面积78.28㎡，总价328,776元，交付时间2016年8月30日，签订时间2016年5月11日；编号HZ-D3-1-8-5，规划用途住宅，建筑面积78.28㎡，总价328,776元，交付时间2016年8月30日，签订时间2016年5月11日；编号HZ-D3-1-12-6，规划用途住宅，建筑面积78.28㎡，总价328,776元，交付时间2016年8月30日，签订时间2016年5月11日；编号HZ-D3-1-14-6，规划用途住宅，建筑面积78.28㎡，总价328,776元，交付时间2016年8月30日，签订时间2016年5月11日，拟证明李政祥与安顺建安公司之间存在商品房买卖合同关系。安顺建安公司质证称，合同内容虚假，实际是李政祥与张雪尽的民间借贷关系。本院认为，该组合同形式完备，可以证明所约定的内容，但该合同是否系当事人真实意思表示、是否成立商品房买卖合同关系，将综合全案证据论述在后。2.李政祥提交的电汇凭证，分别为：2015年12月24日，收款人安顺建安公司，1,100,000元；2015年12月25日，收款人安顺建安公司，1,300,000元；2016年5月12日，收款人安顺建安公司，1,580,000元。收据2015年12月25日，金额1,300,000元，加盖安顺建安公司“财务专用章”；2016年5月12日，金额2,680,000元，加盖安顺建安公司“财务专用章”，拟证明李政祥向安顺建安公司支付了购买的住房全款。安顺建安公司质证称，相关资金在流入公司账户后，随即通过其他账户转回李政祥的账户，证明了张雪尽与李政祥的民间借贷关系。本院认证认为，该组证据中，电汇凭证系通过银行转款的凭据，可以证明李政祥曾向安顺建安公司转账，就该事实予以采信，但收据、电汇凭证、合同之间的内容存在矛盾，需综合全案作出认定。3.安顺建安公司提交的落款日期为2015年2月10日的《借款合同》，主要内容为：借款人张雪尽、出借人李政祥，金额4,000,000元，借款用途为项目开发前期资金，月利率3%，借期自2015年2月10日起至2015年7月9日止。李政祥质证称，对借款合同真实性无意见，该借款合同系2015年2月10日当天张雪尽向李政祥借款2,000,000元再加上此前的2,000,000元所签订，即截至2015年2月10日张雪尽尚欠李政祥借款4,000,000元，与本案无关联性。本院认证认为，该借款合同的借款人张雪尽系原安顺建安公司法定代表人，合同约定用于项目开发前期资金，该借款事实与本案纠纷具备关联性，予以采信。4.安顺建安公司账号尾号3284、2434及孙建账号尾号6122的银行流水，拟证明李政祥进入安顺建安公司款项共计6,980,000元，张雪尽通过孙建归还9,085,000元；李政祥与张雪尽存在民间借贷关系，并通过孙建转回李政祥账户，李政祥与安顺建安公司的的合同是张雪尽利用职务便利签订的合同，目的是为自己所借款项所作的让与担保。张雪尽账号尾号为5840的银行流水，拟证明2015年9月1日至2017年3月31日期间，张雪尽通过自己账户归还2,838,000元，加孙建归还的9,085,000元，共计11,923,000元，已远超实际所借款项。李政祥对真实性无意见，认为李政祥进入安顺建安公司款项共计6,980,000元，其中有部分借款及本案的购房款，从李政祥付款时间及孙建的银行流水看，李政祥支付的购房款并未通过孙建账户转入李政祥账户；2015年9月1日孙建账户就给李政祥还款，但本案购房款的支付时间最早为2015年12月24日，在借款尚未发生的情况下不可能还款；孙建汇入李政祥账户的款项系李政祥与张雪尽之间民间借贷关系，与本案无关。本院认证认为，上述银行流水明细可以证明张雪尽与李政祥之间多次发生大额转账的事实，对该部分内容予以采信。5.安顺建安公司提交的贵州省安顺市西秀区人民检察院起诉书、安顺建安公司2016年第7次董监事会决议、2016年10月9日股东会会议纪要，拟证明张雪尽已自认案涉不动产并非真实销售，并承诺解除备案登记；张雪尽利用职务之便滥用安顺建安公司公章，将其个人债务转嫁为公司债务，此犯罪行为造成的后果不应由安顺建安公司承担。安顺建安公司提交的2019年9月6日贵州省安顺市中级人民法院民事裁定书（2019）黔04民终711号；2019年10月12日贵州省安顺市西秀区人民法院民事判决书（2019）黔0402民初893号、（2019）黔0402民初885号，拟证明张雪尽利用职务之便，滥用安顺建安公司公章，私自以安顺建安公司的名义签订商品房买卖合同作为其个人借款作担保的事实在多起案件中予以明确，并驳回了相应诉请；本案商品房买卖合同亦是张雪尽利用职务之便滥用安顺建安公司公章为其借款所作担保，非真实商品房买卖关系。李政祥质证称，起诉书与本案无关联性；其对张雪尽是否滥用安顺建安公司公章，没有审查义务。本院认证认为，上述证据中，人民法院的生效裁判能够证明2014年至2017年间张雪尽存在通过安顺建安公司签订商品房买卖合同、出具购房款收据为其个人民间借贷的担保的事实，就该部分予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2015年2月10日，案外人张雪尽与李政祥签订《借款合同》，约定张雪尽向李政祥借款4,000,000元，用于“项目开发前期资金”，月利率3%，借期自2015年2月10日起至2015年7月9日止。2015年12月24日至2016年5月12日间，李政祥向安顺建安公司账户转账3笔计3,980,000元。分别为：2015年12月24日，1,100,000元；2015年12月25日，1,300,000元；2016年5月12日，1,580,000元。除上述3笔外，张雪尽与李政祥在2015年9月1日至2017年3月31日间还存在多次大额银行转账。（二）2016年5月11日，李政祥与安顺建安公司签订5份《商品房买卖合同》，约定李政祥向安顺建安公司购买1套建筑面积90.34㎡的商铺及4套建筑面积均为78.28㎡的住宅，合同均以约定总价的方式，商铺价格为2,963,152元，住宅每套价格为328,776元，4套合计1,315,104元，以上商铺及住宅价格共计4,278,256元，约定商铺交付时间为2016年6月1日，住宅交付时间为2016年5月11日。上述合同均在“委托代理人”一栏加盖时任安顺建安公司法定代表人“张雪尽”的印章。案涉商品房位于安顺市西秀区，该工程于2014年开工建设，于2018年1月底具备交付条件。（三）2019年5月6日，本院作出（2019）黔04破1号《民事裁定书》，裁定受理申请人邱爱智对安顺建安公司提出的破产清算申请。2019年6月28日，李政祥向安顺建安公司管理人提起债权申报，申请安顺建安公司履行交房、办理产权证及承担违约金415,240元，经安顺建安公司管理人审查后不予确认。2019年7月17日安顺建安公司管理人向李政祥作出《解除合同通知书》，以协议未实际履行为由解除案涉5份《商品房买卖合同》，并告知李政祥如其认为与安顺建安公司存在其他债权债务关系，可补充申报债权。本院认为，本案争议焦点为李政祥与安顺建安公司是否存在商品房买卖合同关系。对此，需基于在案证据综合审查判断。首先，从合同订立与转账时间分析。李政祥提供了3份银行凭证，主张系购买案涉商品房所支付的价款，付款时间分别为2015年12月24日、2015年12月25日、2016年5月12日，而本案5份《商品房买卖合同》均签订于2016年5月11日。商品房交易因涉及金额大、权利义务关系较为复杂，通常而言双方应以书面形式订立合同，或至少留存能够证明建立商品房买卖合同关系的书证。若按李政祥所主张，其早在订立书面合同近半年之前，即已向安顺建安公司转账共计2,400,000元，达到其主张的房屋总价款的60%以上，自己却仅在2015年12月25日取得安顺建安公司1,300,000元的收据，其对此长时间未提出异议或是与安顺建安公司交涉，从商业风险角度考量，明显与一般的商品房买卖不符，有违常理。其次，从约定价格及转账金额分析。合同约定案涉商铺价格为2,963,152元，住宅每套价格为328,776元、4套住宅合计1,315,104元；但李政祥的转账金额分别为1,100,000元、1,300,000元、1,580,000元，均不能与任一合同所约定的价格形成对应关系。案涉5份合同涉及总价为4,278,256元，李政祥主张其与安顺建安公司协商后降价至3,980,000元。二者相差298,256元，李政祥并未就协商调价的过程、计算方式及双方形成合意的事实提供相关证据。另一方面，2015年12月25日的电汇凭证备注为“购商铺款”，与李政祥关于该款系4套住房的价款的主张并不一致，而盖有安顺建安公司“财务专用章”的2份收据日期及金额分别为：2015年12月25日，1,300,000元；2016年5月12日，2,680,000元，也与合同约定的金额不符。由此可见，对于李政祥所提交的用于证明双方成立商品房买卖合同关系的合同、电汇凭证及收据之间，三者在时间、金额等方面均不能相互印证，存在矛盾，李政祥也未就此作出合理解释。又因张雪尽与李政祥在2015年至2017间存在多次大额银行转账、资金往来频繁的事实，不排除本案李政祥转账系交付借款的行为。再次，从签约时间与工程进度分析。《商品房买卖合同》均签订于2016年5月11日，约定商铺交房时间为2016年6月1日、住房交房时间为2016年8月30日，并约定了逾期交房的违约责任。而案涉建设工程直至2018年才具备交付条件，安顺建安公司作为房地产企业，明知自己开发的项目进度及资金情况，在明显不具备交付条件的情况下仍然订立商品房买卖合同，并约定近期交付及逾期违约金，该合同目的显然并非出售商品房以获取利润。综合前述，李政祥与安顺建安公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，故其要求确认合同有效，主张继续履行及逾期交房违约金的诉请不应得到支持。退一步讲，即便从商品房买卖合同关系审查，李政祥至今也并未支付合同约定的全额房款，案涉商品房既未交付、也未登记在其名下，双方就商品房买卖合同并未履行完毕；而从合同涉及商铺1间、住房4套的情况可推知，李政祥明显不是出于自住的需要而购买。现安顺建安公司已进入破产清算程序，管理人根据法律规定享有对未履行完毕合同的解除权且已向李政祥发出解除通知，为公平清理债权债务，该合同亦不应继续履行。如李政祥认为涉及其他债权债务关系，应当按照《中华人民共和国企业破产法》的规定，向管理人补充申报债权。李政祥在本案中所提主张理据不足，对其诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李政祥的诉讼请求。案件受理费38,640元，由李政祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇一九年十二月十二日法官助理孙南书记员陈秋君（代）