江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初6184号 原告：泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司，统一社会信用代码91321204788878096J，住所地姜堰经济开发区通扬西路78号。 法定代表人：陈峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张圆圆，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：洪楚钧,北京友恒（南京）律师事务所律师。 被告：曹斌，女，1969年3月2日出生，汉族，户籍地泰州市高港区，现住泰州市高港区。 原告泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司（以下简称府西物业）与被告曹斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理，于2019年11月19日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告府西物业委托代理人洪楚钧、被告曹斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判令1.被告立即支付自2016年12月21日至2019年6月20日所拖欠的物业管理费21135元（118-15商铺5072.4元、118-17商铺5072.4元、118-19商铺5072.4元、118-21商铺5917.8元）；2.被告立即支付自2016年9月9日至2019年4月8日所拖欠的物业费101562.82元（118-10商铺）；3.被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：被告曹斌为府西人家小区118-15、118-17、118-19、118-21、118-10业主，其房屋面积为169.08㎡；169.08㎡；169.08㎡；197.26㎡；3276.22㎡。根据原、被告签订的《“府西人家”临时管理规约》的规定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，但是2016年12月21日开始被告停止缴纳118-15、118-17、118-19、118-21商铺的物管费，截止2019年6月20日，被告共计欠缴30个月的物业管理费21135元，自2016年9月9日至2019年4月8日拖欠118-10商铺31个月的物业费101562.82元，合计122697.82元（物业费单价为1元/平方米/月）。原告多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但其一直拒绝缴纳。 被告辩称，房子一直到现在都是出租给别人的，但是原告没有提供物业服务，原告物业服务不到位，所以一直没有给服务费。对原告主张的数额有异议。与原告签订的合同是物业费一年一万五，以前有凭证。房子当时购买的时候是招商引资过来的，维修都是我自己弄的，维修资金我都交到住建局了，原告就不好收取我的物业费了，118-10商铺的物业费后来协商定的是一万五一年。租房人也一直向我反映原告不提供物业服务。 经审理查明，2012年12月8日，原告（乙方、原姜堰市府西人家物业管理有限公司）与府西人家业主大会（甲方）执行机构府西人家业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为府西人家小区提供物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业为1元/月.平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；乙方权利和义务：向业主和交费义务人收取物业服务费，根据甲方的决定，申请和使用专项维修基金；合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续；乙方未能按照约定提供相应服务，造成甲方单个业主经济损失的，乙方应给付业主经济赔偿；合同期限自2013年1月1日起至2014年12月30日止；等。原告按照物业服务合同的约定履行了投诉回访、保安夜巡、人防消防泵房巡查、日常维护工作、疏通下水道、小区监控、车辆进出管理等物业服务。 被告曹斌系府西人家小区118-15、118-17、118-19、118-21、118-10房屋的权利人，房屋建筑面积分别为169.08㎡；169.08㎡；169.08㎡；197.26㎡；3276.22㎡，均为商铺。118-15、118-17、118-19、118-21房屋，被告自2016年12月21日起至2019年6月20日止共计欠缴30个月的物业服务费，分别为5072.4元、5072.4元、5072.4元、5917.8元，合计21135元。118-10房屋，被告自2016年9月9日起至2019年4月8日止共计欠缴31个月的物业服务费计101562.82元。原告以张贴缴费通知书的形式通知被告缴纳物业服务费，但被告至今未缴纳，原告遂诉至本院要求被告交纳上述物业服务费。 另查明，姜堰市府西人家物业管理有限公司于2014年10月31日更名为泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司。2017年12月8日，原告法定代表人由花琦变更为陈峰，原告企业类型由非自然人投资或控股的法人独资（原股东为江苏金润达房地产开发有限公司）变更为自然人独资（现股东为陈峰）。 上述事实，有原告提供的物业服务合同、2019年原告工作台账、催费通知书照片、公司准予变更登记通知书、原告营业执照及原、被告的陈述等证据予以证实。 本院认为，府西人家业主大会选聘原告为府西人家小区提供物业管理服务，双方签订的《物业服务合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，2014年该合同到期后，根据合同的相关约定，原告继续管理，该合同自动延续，该合同对包括被告在内的小区内全体业主均具有约束力。被告作为府西人家小区业主，享有合同中相关权利的同时，也应承担合同义务，受合同条款的规范和调整，被告理应向原告缴纳物业服务费。被告辩称其房屋已经出租给他人，按照合同约定，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，且业主负连带交纳责任；被告辩称房屋维修都是其自行办理，且将维修资金交给了住建局，因此原告不好收取其物业费，本院认为，物业服务不等同于房屋维修，按照合同约定原告有义务根据府西人家业主大会的决定，申请和使用专项维修基金，说明维修基金的使用有一定的条件以及程序规定，被告未举证证明其所述房屋维修属于原告的物业服务范畴，且根据合同约定如被告认为原告未能按照约定提供相应服务，造成被告经济损失的，被告可另行主张，因此被告的辩称意见不能成为其拒绝交纳物业费的理由；被告辩称118-10房屋物业费是每年15000元，其未能提交证据证明原、被告双方曾就物业费收费标准进行了变更；被告辩称原告物业服务不到位、不提供物业服务，但其当庭并未提交证据予以证实，而原告提交了2019年的工作台账证明其提供了物业服务，在本院庭审结束后，原告及时对被告当庭反映的建筑物外墙未清洗的问题进行了整改（原告提交了外墙清洗照片），本院认为原告在积极履行物业服务义务，同时也反映物业公司在物业服务中确实存在一定的瑕疵，违反了合同的约定，但该义务并非合同主要义务，未构成根本性违约。物业管理工作是一个动态的过程，涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全的忽略物业公司对小区公共区域提供服所作出的贡献。被告拖欠物业费，不但不能解决被告所述问题，反而造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，减少物业投入及成本，降低物业服务质量，同时业主的欠缴行为对那些已按约交费的业主也并非公平，因此，被告的辩称意见不能成为其拒绝交纳物业费的理由，综合考虑原告未能按合同约定全面履行物业服务义务，故对被告应交纳的物业服务费用根据本案情形可酌情减少10%，其余物业费被告应及时交纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告曹斌于本判决生效后十日内支付原告泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司自2016年12月21日至2019年6月20日所拖欠的物业管理费19021.5元（118-15商铺4565.16元、118-17商铺4565.16元、118-19商铺4565.16元、118-21商铺5326.02元）； 二、被告曹斌于本判决生效后十日内支付原告泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司自2016年9月9日至2019年4月8日所拖欠的物业费91406.5元（118-10商铺）。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1816元，减半收取908元，由原告负担90.8元，被告负担817.2元（被告负担的部分原告已预缴，原告同意本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内向原告直接支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1816元。 审 判 员 陈网喜 二〇一九年十二月十四日 法官助理 李苗苗 书 记 员 顾孟蓓 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。