贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7763号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：王某，女，1971年7月14日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：赵明科，贵州贵黔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）诉被告王某、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2019年11月26日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告华融贵州分公司委托的诉讼代理人王镇、被告王某及其委托的诉讼代理人赵明科到庭参加了诉讼，被告大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告华融贵州分公司请求依法判决：准予执行我公司拥有在建工程抵押权的永乐家园1栋7层703号住宅。事实及理由：2014年3月19日，我公司分别与南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（以下称：南充银行贵阳分行）、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行贵阳南明支行）签订了一份《债权转让协议》，约定我公司受让两行各自对贵州省大地建筑工程有限公司（以下简称：大地建工公司）享有的金融债权（南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行贵阳南明支行的债权本金为5000万元）。同日，我公司与大地建工公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》，约定由大地联创房产公司承担大地建工公司的上述债务。同日，我公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》，约定由大地联创房产公司用其在建工程作抵押担保，并办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。本案诉争房屋（永乐家园1栋7层703号）属于“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》载明的房屋范围内。事后，因大地联创房产公司未能如期履行还款义务，我公司诉至贵州省高级人民法院，并经该院主持调解达成协议。虽然（2017）黔民初50号《民事调解书》明确债务人还款责任以及我公司的抵押权，但大地联创房产公司却拒不履行义务。案件进入执行程序后，凯里市人民法院于2017年12月13日作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封讼争房屋在内的抵押物。执行过程中，王某以涉案房屋系其2012年9月25日向大地联创房产公司购买，不仅已付清购房款325533元，而且占有使用多年为由提出异议。凯里市人民法院却错误裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封”。我公司认为（2019）黔2601执异156号执行裁定未查清基本事实，导致使用法律错误，应当予以撤销，理由如下：第一、债务人邢普照已经死亡，裁定书仍将其列为当事人。第二、裁定书未对在建工程抵押的基本事实作出认定和评述，没有保护我公司的优先权。第三、商品房买卖合同第四条已经明示，涉案房屋属于在建工程抵押范围，合同附件三也写明“该商品房取得抵押权人同意销售的证明。”由此可见，王某明知诉争房屋已经设置抵押仍然购买，故应当承担购买抵押物的风险。第四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，王某对涉案房屋并无实体权利，依法不能对抗我公司的优先受偿权。综上所述，被告王某提出的执行异议缺乏事实依据，理由不能成立。为了维护我公司的合法权益，特向法院提起诉讼。原告华融贵州分公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》复印件各一份共4页，拟证明（1）华融贵州分公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格；（2）法定代表人何斌的基本身份信息。2、凯房建州字第××号《在建工程抵押权证》复印件一份1页，拟证明华融贵州分公司对涉案房屋拥有合法有效的在建工程抵押权并享有优先受偿权的事实。3、2014000236号在建工程抵押权证的《楼盘查询表》复印件一份2页，拟证明涉案房屋属于抵押物组成部分，且处于查封状态的事实。4、（2019）黔2601执异156号《执行裁定书》复印件一份4页，拟证明裁定书未查清案件基本事实，依法应当予以撤销的事实。5、《邮件单》复印件一份2页，拟证明华融贵州分公司在法定期限内提起本案诉讼的事实。被告王某辩称：一、涉案房屋所在的“永乐家园”已经黔东南州住房和城乡建设局公告批准预售，我不仅实际购买涉案房屋（凯里市住房），而且合法占有使用多年。2012年9月25日，我与大地联创房产公司就涉案房屋的买卖事宜签订了一份《大地永乐.家园房屋认购协议书》后，并按约定支付了1万元定金。事后，我陆续将购房款共计325533元支付给大地联创房公司；大地联创房产公司也于2015年8月26日向我开具《销售不动产统一发票》。2013年10月13日，我领取所购房屋的钥匙后便开始装修，装修完毕后已出租给他人。二、大地联创房产公司在未征得我同意的情况下擅自将我购买的房屋抵押给华融贵州分公司，严重侵害了我的合法权益。我认为大地联创房产公司的行为系无权处分他人财产的无效民事行为。三、华融贵州分公司对大地联创房产公司的抵押未尽到慎重审查义务，其也存在过失责任，不属于善意取得，依法不享有优先受偿权。综上所述，我是涉案房屋的真实权利人，且已依法取得涉案房屋的占有、使用和收益权，凯里市人民法院作出的（2019）黔2601执异156号《执行裁定书》是正确、合法的，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告王某在举证期限内未提供任何证据材料。为证明答辩理由成立，当庭提供的证据有：1、王某的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明王某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《执行异议申请书》复印件一份3页，拟证明王某对华融贵州分公司申请查封涉案房屋提出执行异议的事实。3、（2019）黔2601执异156号《案件受理通知书》、（2019）黔2601执异156号《执行裁定书》复印件各一份共4页，拟证明法院已对王某提出的执行异议进行了审理，且依法裁定异议理由成立的事实。4、2012年9月25日的《大地永乐.家园房屋认购协议书》复印件一份1页，拟证明王某与大地联创公司就涉案房屋购买签订认购协议书的事实。5、《中国农业银行信用卡交易明细查询回单》复印件一份2页、《收据》复印件一份6页，拟证明王某已付清购房款（2012年9月25日1万元、2012年10月15日9万元、2013年7月1日两笔225533元）的事实。6、《销售不动产统一发票》复印件一份1页，拟证明大地联创房产公司于2015年8月26日向王某开具正规统一发票的事实。7、《收楼须知》复印件一份1页、《收款收据》复印件五份共2页，《收据》复印件两份共1页，拟证明王某已从大地联创房产公司领取涉案房屋的钥匙，王某已收房装修入住，并交纳相关费用的事实。8、《商品房买卖合同》复印件一份45页，拟证明大地联创房产公司将涉案房屋销售给王某后却迟迟不签订商品房买卖合同。经王某多次催促后，大地联创房产公司才单方签订一份商品房买卖合同，合同约定的抵押内容与当初买房时的约定不一致，所以王某没有在合同上签字的事实。9、（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》复印件一份3页、《查封财产清单之一》复印件一份12页，拟证明凯里市人民法院查封王某所购房屋的事实。10、《钥匙发放表》、《装修施工许可证》、《住宅装修申请表》、《业主入住验房表》《区域防火责任协议书》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《物业服务合同》、《住宅小区临时管理规约》、《承诺书》复印件各一份共21页，拟证明王某于2013年10月13日领取涉案房屋钥匙并装修入住的事实。11、《房屋居间租赁合同》复印件两份共9页，拟证明（1）2014年3月1日至2017年2月期间，王某将涉案房屋出租给颜江居住的事实；（2）2017年3月1日至2020年3月1日期间，王某又将涉案房屋租给王菊贞居住的事实。12、《永乐家园1幢不动产权证移交清单》复印件一份2页，拟证明大地联创房产公司未给王某所购买房屋办理房屋初始登记证的事实。13、《批准商品房预售公告》复印件一份1页，拟证明州住建局于2011年11月30日批准永乐家园商品房准予上市预售的事实。被告大地联创房产公司既没有递交书面答辩状，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告王某系凯里市“永乐家园”小区1栋7层703号住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2013年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行南明支行）签订一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建工公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建工公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建工公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括1栋7层703号住房在内）。王某得知自己所购的“永乐家园”小区1栋7层703号住房被查封后，于2019年10月24日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年10月31日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异156号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2019年11月26日向凯里市人民法院提起本诉即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。庭审结束后，为查明案件基本事实，本院依职权对未到庭参加诉讼的第三人大地联创房产公司进行询问，其认可已收到王某购房款325533元。另查明：2012年9月25日，以大地联创房产公司为销售方，王某为认购方签订了一份《大地永乐.家园房屋认购协议书》。协议书签订后，王某按约定当即交纳定金1万元，认购“大地永乐.家园”小区1栋7层703号商品房。事后，王某分别于2012年10月15日、2013年6月30日、2013年6月30日分三次向大地联创房产公司的银行账户内汇入90000元、140000元、85533元。2015年8月26日，大地联创房产公司向王某开具《销售不动产统一发票》。经王某多次催促签订商品房买卖合同后，大地联创房产公司向王某提供了一份仅加盖公司印章没有落款时间的《商品房买卖合同》。合同约定：1、王某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积83.44ｍ2，总价款325416元；2、买受人在2013年10月13日前向出卖人一次性支付购房款325416元。3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。王某认为抵押内容与当初买房时的约定不一致，拒绝在商品房买卖合同中签字。同时查明：王某于2013年10月13日领取涉案房屋钥匙后开始装修，2014年3月1日起开始将涉案房屋出租给他人居住。上述事实，有原告华融贵州分公司的起诉状、被告王某的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据王某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，王某在涉案房屋设置抵押权和法院查封前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且全额支付了购房款。虽然至今未能办理产权过户登记手续，但王某作为买受人没有过错责任。对原、被告的诉辩主张，本院评析如下：第一、债务人邢某某的死亡问题。华融贵州分公司诉称义务人邢某某已经死亡，（2019）黔2601执异156号《执行裁定书》仍将其列为当事人。本院认为邢某某在（2017）黔民初50号《民事调解书》中仅系义务人之一，与本案诉争的标的物没有利害关系。虽然华融贵州分公司将其列为第三人提起本案申请执行人执行异议之诉，但已被本院依法裁定予以驳回，故（2019）黔2601执异156号《执行裁定书》是否将邢某某列为第三人参加诉讼不影响本案的实体判决。鉴于华融贵州分公司未能提供证据证明邢某某已经死亡，故该项诉称意见本院不予采纳。第二、抵押与优先受偿权的问题。华融贵州分公司通过南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地联创房产公司取得的涉案债权确有在建工程抵押的事实。但抵押协议未明确涉案房屋在抵押范围内，凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》也没有具体载明“永乐家园”小区1栋7层703号住房已抵押给债权人华融贵州分公司。抵押权人对抵押物享有优先受偿权是法律明文规定的，就本案而言，华融贵州分公司主张涉案房屋已设置抵押的证据不足，故其对“永乐家园”小区1栋7层703号住房不享有优先受偿权。第三、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条确实约定涉案房屋（“永乐家园”小区1栋7层703号商品房）已设置抵押，虽然抵押权人系是华融贵州分公司，但抵押时间是2014年3月19日。王某在2013年10月13日领取涉案房屋钥匙后开始装修，并于2014年3月1日起出租给他人使用。鉴于王某没有在大地联创房产公司后来提供的商品房买卖合同上签名，故该合同中关于抵押的约定对王某没有约束力。综上所述，原告华融贵州分公司的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法不予支持。被告王某的答辩意见与庭审查明的事实相符，本院依法予以采纳。第三人大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长 彭    春人民陪审员 王  晓  明人民陪审员 文  泽  利二〇一九年十二月二十五日书 记 员 刘春香（代）