广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初4424号 原告：广西东铭物业服务有限公司，住所地：来宾市兴宾区祥和路**家和城综合楼****，统一社会信用代码：914513005718048462。 法定代表人：罗东，总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁修诚，该公司经理。 被告：劳少君，女，1964年11月11日出生，汉族，住广西来宾市Ｂ电厂生活区。 原告广西东铭物业服务有限公司（以下称“东铭物业公司”）与被告劳少君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人南瑞芳，被告劳少君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东铭物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业各项费用共计3590.34元给原告（详见欠费清单）；二、案件受理费由被告负担。事实与理由：原告是一家经营物业服务的公司，位于来宾市兴宾区小区由原告提供物业管理服务。被告是中南•财富大道小区X号房屋的业主。2015年11月28日，原告与该项目的开发商来宾市任远房地产开发有限责任公司（以下称“任远公司”）签订了一份前期《来宾中南•财富大道物业服务合同》（以下称“物业服务合同”），双方约定由原告提供物业管理服务，且合同均具体约定了管理服务项目、合同甲乙双方的权利义务、服务费收费标准及缴纳时间，以及逾期缴纳物业费的按逾期一日收取欠费3‰的违约金等事项。其中，被告每月按其房屋的住宅建筑面积以每㎡0.60元向原告计付物业服务费，电梯维护费为30元/月、且原告代缴水电费、公摊费等，缴费时间为每月10日前。原告至今一直按照约定履行物业管理义务，但被告从2016年1月起开始拖欠物业服务费。经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。 原告认为，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，却未按约履行缴纳物业服务费的义务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。对业主具有约束力”以及《物业管理条例》第七条第（五）项规定，按时交纳物业服务费用是业主法定义务。被告行为已构成违约并造成原告实际损失的发生，依法应承担责任。被告自2016年1月20日至2018年6月19日物业费为2232.8元，自2017年1月1日至2018年6月19日电梯维护费为529元，违约金828.54元，共计3590.34元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决支持原告诉请。 被告劳少君辩称，一、原告部分诉称不是事实。原告称其按照约定履行物业管理义务和被告接受了其提供的物业服务不是事实，原告没有将房屋交付被告使用，被告尚未占有、使用房屋，被告不存在接受了物业服务和拖欠物业费的事实，原告从未向被告以打电话、上门、发函等方式催缴物业费。 二、原告未真正交房，原告诉请不符合合同约定。任远公司与被告签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，双方进行验收交接房屋时，签署房屋交接单，出卖人提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》。2016年1月20日，任远公司通知被告交房，但被告去办理交房时原告没有提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》及工程经验收合格的《竣工验收备案表》，被告发现整栋楼宇没有完备的消防设施，而且在原告提供的《中南财富大道小区楼宇交接书》上原告要求被告放弃追究任远公司逾期交房违约责任。所以，被告拒绝签字，原告也就拒绝为被告办理交房手续和交付房屋钥匙。之后，被告提起诉讼请求任远公司支付逾期交房违约金,法院判决支持，因被告提起诉讼，任远公司、原告为此十分恼火，至今没有将房屋交给被告占有、使用，也不给予办理房产证。被告至今也没有装修入住。根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受入的物业，物业服务费由承建单位交纳”之规定。原告未真正交房，原告诉请被告支付物业费不符合条例的规定。 三、原告没有证据证明其履行了合同。原告只是提供了其与任远公司签订的物业服务合同，但没有提供证据证明其履行了合同，尤其时履行第六条“人员配备：管理员1名、维修员1名、协管人员4名、保洁人员2名，合计8人”的合同义务，因本小区很多业主尚未入住，电梯使用、垃圾清理、人流控制、地面清洁、地面清洁相应减少配备足这些人员，表明其只履行入住业主的物业管理义务，未履行对未入住业主义务，原告请求物业费没有理由。原告也未提供证据证明其何时安装电梯，电梯得以使用，其请求电梯维护费没有理由。 四、对于空置房，原告诉讼请求不符合合同约定。根据《物业服务合同》第七条“空置房物业费自交房之日起第一年内按收费标准半价计收”的规定，空置房也只能半价收取，原告按全价请求不符合合同约定，空置房未有人员入住,不使用电梯，原告请求电梯维护费无理。原告按30%主张违约金过高，也不符合法律规定。 综上所述，开发商没有交合格的房屋给被告，现没有领房，且对房屋不合格交房条件问题，被告一直向原告部门反映未得解决，另被告没有与物业公司订立合同，物业合同与开发商签订的合同，与被告无关。原告请求被告支付物业费、电梯维护费、违约金没有事实依据和法律依据，应当驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是来宾中南•财富大道小区X号房屋业主。2015年11月18日，来宾市任远房地产开发有限责任公司（甲方）与原告东铭物业公司（乙方）签订《来宾中南•财富大道物业服务合同》，约定管理期限自2015年12月1日起至业主委员会成立止，乙方在本合同期限内依据约定，向业主、物业使用人对现有的物业共用部位和公共配套设施提供公共性服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。物业服务费（最终收费标准按物价局批复为准）：按购房建筑面积向业主、物业使用人计收，住宅0.60元/㎡/月、商铺1.20元/㎡/月、车库或杂物房0.30元/㎡/月、地下车位、地下车位20元/月业费：为了保证环境的整洁，房屋升值，业主房屋得以保障，按面积收取空置房物业费，住宅0.60元/㎡/月、商铺1.20元/㎡/月、车库0.30元/㎡/月、地下车位、地下车位20元/月日起第一年内按收费标准半价计收，一年后全额收取，该费用由业主支付。装修垃圾清运费：为了保证小区内卫生清洁，装修垃圾清运统一由物业清运，业主、物业使用人使用编织袋集装装修垃圾清运至物业指定地点堆放，由物业公司负责清运，按照物业使用人房屋面积计收3元/㎡。电梯维护费：至电梯移交物业公司启用，电梯维保公司维保一年后开始按户收取，每户30元/月(含商用电梯）。业主自用水电费：业主、物业使用人自用水电费：可由乙方按政府规定标准代收代缴。业主公摊水电费：每月按照水电部门收费标准分摊，按户分摊，遵循谁使用，谁付款原则，公摊水电费包含：电梯运行电费、绿化用水费、路灯照明费、二次加压电费。汽油发电费：为了应对供电局临时停电，造成业主无法正常丰活，自交房起物业向业主、物业使用人每年收取购买汽油费元/户/年，如未使用完毕，剩余费用累计下厂年度,如本年度超支，则由下一年度填补。原告代缴水电费、公摊费等，缴费时间为每月10日前等相关事项。 上述合同签订后，原告依约向被告提供公共性服务，由于被告以未接收房屋拒绝缴纳物业费、电梯维护费等，于2018年6月25日，原告向被告发出催费告知函，确认被告自2016年1月20日至2018年5月31日物业费为2184元，自2017年1月1日至2018年5月31日电梯维护费为510元,并要求与2018年6月15日前付清上述费用,但原告没有提供证据证明其已将该函送达给被告或者已张贴的事实。 涉案原告实际提供物业服务至2018年6月19日止，被告自2016年1月20日至2018年6月19日物业费为2232.8元，自2017年1月1日至2018年6月19日电梯维护费为529元，共计2761.8元。 另查明，2016年5月6日，被告因任远公司逾期交房向本院提起诉讼，请求任远公司支付逾期交房违约金，本院于2016年9月18日作出（2016）桂1302民初1748号民事判决，判令任远公司向被告支付逾期交房违约金34452元，同时认定涉案实际交房日期为2016年1月20日，该判决已发生法律效力。 本院认为，原告东铭物业与任远公司签订的《来宾中南•财富大道物业服务合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对该小区业主具有法律约束力。本案本院于2016年9月18日作出（2016）桂1302民初1748号民事判决，认定涉案实际交房日期为2016年1月20日，该判决已发生法律效力，故对涉案实际交房日期为2016年1月20日的事实，本院予以认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，涉案房屋已符合交房条件，而由于被告不接收房屋，属被告的个人行为所致，故被告未依约支付原告的服务费用，应当依法承担法律责任。原告与任远公司签订的《来宾中南•财富大道物业服务合同》明确约原告定提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同签订后，原告已经依约对小区整体区域范围内的公用设施和附属物、构筑物、公共环境卫生、公用绿化、花草等进行维护、养护、管理。被告作为该小区的业主之一，虽然未装修入住，导致被告未直接感受到原告的服务，但实际上物业服务还包括了房屋公共墙面、外观的维修、保安巡逻、公用设施设备的维护、业主档案材料的管理、消防设施设备的配置等服务职责，这类服务是间接为被告提供了服务，被告在享受原告提供物业管理服务的同时，理应履行交纳物业等各项费用的义务，但由于被告尚未装修入住，原告对被告的服务项目相对减轻，按照公平合理原则，被告承担的物业服务费应当相应降低，本院酌定为被告物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米0.3元收取，被告自2016年1月20日至2018年6月19日物业费为2232.8元，减半收取，即1116.4元（2232.8元÷2=1116.4元），对于原告主张的电梯维护自2017年1月1日至2018年6月19日电梯维护费为529元，有合同约定为依据，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。同时因物业管理工作，系带有公众服务性质的一种服务合同，与盈利为目的的经济合同有本质的区别，为营造和谐、安全的小区，对未按期交纳物业管理各项费用的业主应当以督促交纳为较妥，故对原告诉请要求被告按尚欠费用的30%支付违约金828.54元的诉讼请求，不合情理，本院不予支持。对被告提出的上述抗辩理由，理据不足，于法无据，不能成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 1、被告劳少君限于本案判决生效之日起十日内支付原告广西东铭物业服务有限公司物业费1116.4元； 二、被告劳少君限于本案判决生效之日起十日内支付原告广西东铭物业服务有限公司电梯维护费529元； 三、驳回原告广西东铭物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取，即25元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳），原告多预交的案件受理费25元，本院予以返还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  卢巨根 二〇一九年十二月九日 书记员  刘 霜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。