西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                             （2019）陕0113民初17006号原告：西安天创房地产有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：刘文卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨薇，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨茜茜，陕西弘业律师事务所律师。被告：陕西鸿海缘工贸有限公司，住所地:陕西省西安市雁塔区。法定代表人：王保林，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙常辉，陕西同泰律师事务所律师。原告西安天创房地产有限公司与被告陕西鸿海缘工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨薇、杨茜茜及被告委托诉讼代理人孙常辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于陕西省西安市高新区XX路XX号XX大厦（洛克大厦）11层B2、C、D、E、F户出租给被告，建筑面积745.04平方米，租赁期限自2018年3月5日起至2020年3月4日，租金每月每平方米65元，两年内不递增。租金每半年交付一次，被告应当在《房屋租赁合同》签订之日起十日内向原告交付首期房屋租金共计242138元（此为5个月金额），以后每次租期开始前二十日向原告交纳下一期房屋租金。原告于2018年3月5日将租赁房屋交付给被告，截至2019年7月12日（原告提存之日），被告应付租金738911.4元，已付392138元，未付346773.4元。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十五条第四款第一项“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：（1）承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上”，原告于2019年3月31日以邮寄的方式向被告发送《解除合同通知书》，因此双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月31日解除。另，《房屋租赁合同》第十二条第二款约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方按日租金支付滞纳金”，故被告应当向原告支付违约金。租赁期内，被告在未告知原告的情况下，所有人员自行离开。2019年7月5日，原告以邮寄的方式向被告发送《房屋腾退通知书》，被告已签收，但却迟迟未将房屋内办公设备等物品搬离。原告为防止损失扩大，于2019年7月12日联系搬家公司，将被告物品搬至洛克大厦2楼进行提存并代为保管，产生搬迁费用9080元（原告已支付），保管费用850元/天。为维护原告合法权益，原告诉至人民法院，请求判令：1.被告支付原告房屋租金346773.4元；2.被告支付原告违约金104032.02元；3.被告支付原告因提存产生的搬迁费用9080元；4.被告支付原告保管费用2550元（每日按850元计算，自2019年7月13日暂计至2019年7月15日，要求计算至被告物品实际搬离之日）；5.被告支付原告律师代理费用31000元；6.本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，1.原告所述的欠付租金的金额是错误的。2018年11月12日，原告向被告送达解除房屋租赁合同的通知书，被告实际欠付租金金额为109769元。2018年9月，被告向原告支付第二期租金时，已付租金150000元，被告虽没有足额支付租金，但部分租金足以包含在原告解除合同之前的租金；2.关于违约金，原、被告双方签订的房屋租赁合同第12条第二项中滞纳金不属于合同法中的规定，属于行政法范畴。本案应按照合同第12条第一项明确约定了违约金的计算方法，即租金总额的2% ，故违约金应为2276.7元；2018年11月12日，原告向被告送达解除房屋租赁合同通知书时就实际收回了涉案房屋。但原告不允许被告搬走，所以被告的东西一直留置在涉案房屋内，因此产生的搬迁费用被告不予认可；4.对于保管费用被告也不予认可,不予承担,理由同第三点；5.对于律师代理费既没有法律规定也没有合同约定，发票联的服务名称并非律师代理费，与本案无关。经审理查明：2018年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于西安市高新区XX路XX号XX大厦（洛克大厦）11层B2、C、D、E、F户出租于被告，建筑面积745.04平方米，租赁期限自2018年3月5日起至2020年3月4日止，其中，2018年3月5日至2018年4月4日为装修免租期，免租期被告不用缴纳租金。租金标准为65元/月/平方米，两年内不递增。租金每半年交付一次，被告应当在合同签订之日起十日内向原告交付首期房屋租金共计242138元（此为5个月金额），以后每次租期开始前二十日向原告交纳下一期房屋租金。合同还约定，被告在合同签订十日内向原告指定账户（同租金支付账户）交纳租赁押金50000元。合同第12.1.4条约定，租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同租金总额的2%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应承担最多不高于租金总额10%的赔偿责任：被告拖欠房租逾期一个月以上的……;第12.2条约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方按日租金支付滞纳金;第15.5条约定，一方解除合同，应以书面形式向对方送达《解除合同通知书》，通知送达当日，双方解除租赁合同。合同签订后，原告将涉案房屋交付于被告，被告已支付首期房屋租金242138元。2018年8月30日，原告出具《关于陕西鸿海缘工贸有限公司房屋租金催款的函》要求被告于2018年9月4日前支付第二期（2018年9月5日至2019年3月4日）房屋租金290565.6元，被告于2018年9月4日支付房屋租金150000元，租金支付至2018年12月7日，第二期租金未足额支付。合同解除前被告公司人员已不在涉案房屋内办公，办公物品至今未搬离。2019年7月12日，原告将被告办公物品搬至原告所有的洛克大厦2层北区进行提存并代为保管，产生搬迁费用9080元（原告已支付）。2019年7月15日，原告已将涉案房屋出租于第三人。以上事实，有《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、《搬运服务合同》、《关于陕西鸿海缘工贸有限公司房屋租金催款的函》、中国建设银行单位客户专用回单、光盘、吉迁搬家费用单、发票等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按期足额支付第二期租金的行为构成违约，应承担相应违约责任。被告认可原告2018年11月12日、2019年1月22日两次通过微信向其送达《解除合同通知书》，并辩称合同已于2018年11月12日解除。但微信聊天记录显示，2018年11月12日送达的《解除合同通知书》系草案，未盖原告公司公章，亦无落款时间，其不具有法律上的解除效力，对于被告的辩解，本院不予认可。《房屋租赁合同》解除时间应为2019年1月22日。故对2018年12月8日至2019年1月22日的房屋租金，被告应予支付。关于违约金金额，结合合同违约条款、合同履行情况、合同解除时间、当事人过错程度以及原告实际损失等因素，本院酌情认定被告向原告支付违约金70000元。另，原、被告双方对合同解除后涉案房屋内的办公物品如何处置未作约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在被告没有按期搬离房屋时，原告应采取适当措施积极收回房屋减少损失。然而，从庭审中原告提供的证据来看，2019年4月份之后，原告才通过微信、电话等方式联系被告，要求其将办公家具搬离。2019年7月6日，向被告送达《房屋腾退通知书》，2019年7月12日，将被告办公物品搬离进行提存。原告在合同解除后未及时采取必要减损措施防止损失扩大亦有过错，对原告要求搬迁费及提存费用的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告辩称其已支付房屋押金50000元，但未提交相关证据，对被告的辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告陕西鸿海缘工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安天创房地产有限公司支付房屋租金72641.4 元；二、被告陕西鸿海缘工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安天创房地产有限公司支付违约金70000元；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8702元，由原告西安天创房地产有限公司负担   6187元，被告陕西鸿海缘工贸有限公司负担2515元。因原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审 判 长  吕  睿  涵    审  判  员    史  伟  萍审  判  员    郑      彤 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  史  艺  华打印：相丽华        校对：马格       2019年  月  日送达  1