广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终1205号上诉人（原审被告）：罗定市一方房地产开发有限公司。住所地：罗定市*********。法定代表人：陈学俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志云，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈锦标，男，1966年3月15日出生，汉族，住罗定市************。委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。上诉人罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方公司”）因与被上诉人陈锦标商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一方公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案应以合同约定的商品房经验收合格并符合交付使用条件之日作为办证期限的起始时间，本案中，上诉人已在合同约定的期限内办证。涉案商品房于2018年2月12日正式通过建设规划局综合竣工验收，符合交付使用条件，视为当天交付被上诉人使用，根据合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人应从2018年2月12日起720日内将资料报产权登记机关备案，上诉人于2019年1月30日已经为被上诉人办理了不动产权证书，显然是在约定的办证期限内，上诉人没有违约行为及事实。二、即便法院认为上诉人逾期办证，也是因被上诉人怠于履行办证义务导致的，故逾期取得不动产权证书的责任应由其承担。到办证机关面签（作询问笔录）是办理商品房权属转移登记的前提，被上诉人怠于完善相关办证手续是造成逾期办证的根本原因。根据不动产登记机关的收件习惯，必须提交完所有办理不动产权属证的资料，不动产权登记机关才会收件并出具收件回执。办理时需要被上诉人本人亲自到不动产登记机关窗口签署授权办理委托书、办理不动产权属登记申请书及询问笔录三份必须的资料。被上诉人因工作原因怠于到不动产登记机关窗口办理相关手续，导致上诉人无法准备完毕办理不动产权属证书所有的所需资料，以致不动产登记机关无法出具收件回执给上诉人。被上诉人于2019年1月28日才到不动产登记机关窗口签署授权办理委托书、办理不动产权属登记申请书及询问笔录三份必须的资料。所以逾期办证的责任在于被上诉人而非上诉人。陈锦标辩称：一、双方约定提交资料报产权机关备案的起算日应当以房屋实际交付日为准。（一）上诉人的理解歪曲文义。按合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该约定明确起算日为交付使用之日，即是商品房符合交付条件之日。合同已约定清晰，上诉人的理解是对合同文义的歪曲。（二）上诉人的理由不符合公平原则。一方面在逾期交付房屋的诉讼纠纷中，上诉人坚称其只需要承担违约责任至房屋实际交付之日，并据此要求免除其未按合同约定交付房屋的违约金。另一方面在本次上诉中，上诉人却认为提交资料报产权登记机关备案的期限起算日为房屋验收合格之日。若按上诉人的理解将导致其无限的延长房屋验收的日期却不会导致其有更多的责任，此明显违反合同的公平交易原则。二、上诉人以被上诉人延迟配合提交资料报不动产登记部门，并以此为由抗辩违约责任是没有事实和法律依据。（一）上诉人承担的违约责任的义务是单方义务，不存在任何的先履行抗辩权。根据合同约定，上诉人需要承担的义务是把办理产权登记需要由开发商提供的资料及时报产权登记机关备案。此义务是单方义务，无需被上诉人的协助。上诉人自行履行即可，所以无论被上诉人的行为如何均不影响上诉人履行义务。（二）上诉人没有举证证明被上诉人需要先履行。根据合同约定，上诉人的义务为单方义务，上诉人一再陈述需要被上诉人先履行协助，但此明显违反合同约定。合同是上诉人出具的格式合同，上诉人出具合同后却又不按合同履行，明显不合理。在此情况下，被上诉人认为上诉人需要先履行的是举证证明需要被上诉人先履行协助，否则应承担举证不能的后果。（三）上诉人没有举证证明是被上诉人没有先履行义务而导致上诉人履行义务受阻碍。若上诉人认为其履行义务受到被上诉人的阻碍，应当举证证明其单方准备的材料已早于被上诉人准备充足，但上诉人没有任何证据证明，也没有证据证明被上诉人的行为阻碍了上诉人的履行义务。（四）客观上是上诉人一直拖延不履行义务。事实上，涉案小区一直迟迟不办证是因为上诉人没有通过消防验收、没有做好办证的准备工作；并不是因被上诉人的原因导致。（五）上诉人作为商事主体、作为义务履行方应承担通知、提醒的义务。客观上上诉人作为商事主体、房地产开发商，完全了解房地产开发、办证的流程；而被上诉人作为业主，一辈子一般只购一次房，在没有收到开发商的通知下，不可能知道其需要履行何种协助。开发商不但没有提醒业主，还把违约责任推卸到业主身上，是明显有违诚实信用的原则。（六）若按此可以免除上诉人的违约责任，则明显不符合事实，上诉人抗辩不承担违约责任没有任何事实及法律依据。被上诉人认为上诉人要抗辩认为其无需承担违约责任，不是以被上诉人是否及时配合为理由，而是以上诉人是否按时履行了合同进行判断。上诉人认为其按约履行的，其至少应举证证明其按时的使用涉案房屋符合办理权属登记的条件并通知了被上诉人。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。陈锦标向一审法院起诉请求：1.判令一方公司向陈锦标支付逾期办证违约金16990.03元，该违约金计算方式如下：按已付房款432000元以同期银行贷款利率年利率4.35%计算，从2018年3月6日起至2019年1月30日；2.判令一方公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一方公司是位于罗定市**街道**村******商住小区的房地产开发商。2014年12月16日，陈锦标作为买受人与一方公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为****商住小区**幢****房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为432000元。第六条约定付款方式为银行按揭（买受人必须在2014年12月16日前付清首期房款给出卖人即人民币132000元，除首期房款外，剩余房款金额人民币300000元整。买受人必须于2014年12月24日前申请办理银行按揭手续）。第八条约定出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。合同签订后，陈锦标向一方公司支付了契税款6480元、办证费用1000元，一方公司于2015年1月16日向陈锦标出具了首期房款132000元的发票，于2016年4月9日向陈锦标出具了剩余购房款300000元的发票。2016年3月16日，一方公司将涉案商品房交付给陈锦标。2016年8月25日，陈锦标自行到罗定市地方税务局附城税务分局缴交了契税6480元。2019年1月28日，罗定市不动产登记局出具了涉案商品房的房地产（一手商品房）转移登记收件依据（回执）给一方公司。2019年1月30日，罗定市国土资源局对涉案商品房进行了不动产权登记，权利人为陈锦标。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。陈锦标与一方公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，一方公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权登记机关备案。如因一方公司的责任，陈锦标不能在规定期限内取得房地产权属证书，而陈锦标又不退房的，一方公司按陈锦标已付房款的同期银行贷款利率向陈锦标支付违约金。一方公司于2016年3月16日将涉案商品房交付给陈锦标，最迟在2018年3月6日就应将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权登记机关备案，但一方公司于2019年1月28日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致陈锦标不能在上述约定的期限内取得房地产权属证书。因此，一方公司违反了合同的约定，存在逾期办理涉案商品房的权属登记证书的违约行为，应承担相应的违约责任，按合同约定按陈锦标已付房款的同期银行贷款利率向陈锦标支付逾期办证违约金。现一方公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案逾期了328天，根据中国人民银行公布的贷款基准利率，一年以内（含一年）的贷款基准利率为4.35%，故一方公司应向陈锦标支付逾期办证违约金16887.06元（432000元×4.35%÷365天/年×328天）。一方公司所提供的不动产登记局窗口收件依据（回执）只能证明不动产登记局的收件材料包括完税证明、询问表等，但并不能证实陈锦标于2019年1月28日才到不动产登记窗口作询问，或者是陈锦标的原因导致其2019年1月28日才到不动产登记窗口作询问。即一方公司提供的证据并不能证实是陈锦标的原因导致涉案商品房未能在合同约定的期限内取得不动产权证书，故一方公司认为其不应承担逾期办证违约责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、由罗定市一方房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金16887.06元给陈锦标。二、驳回陈锦标的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元（陈锦标已预交），由陈锦标负担1元，罗定市一方房地产开发有限公司负担111元。二审期间，上诉人一方公司向本院提交了以下证据：不动产登记申请书、不动产转移登记询问表、委托书复印件各一份，均拟证明被上诉人到不动产登记机关窗口办理授权委托及做询问的时间。上述证据已经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。陈锦标与上诉人一方公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议的焦点问题为：上诉人应否承担逾期办证违约责任？根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应自交付商品房之日起720日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案。上诉人是于2016年3月16日将涉案商品房交付给被上诉人使用，故上诉人应在2018年3月6日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案。但上诉人直至2019年1月28日才将办证资料报产权登记机关备案。上诉人认为是被上诉人未配合办理相关手续导致其迟延办证。但上诉人并未提供证据证实其已向被上诉人履行了通知义务，并在上诉人通知后被上诉人未在合理期限内提供协助，故上诉人主张是因被上诉人原因导致的迟延办证，理据不足，本院不予采纳。上诉人未按约将权属登记的资料报产权登记机关备案，已属违约，一审判决上诉人支付逾期办证违约金16887.06元给被上诉人正确，本院予以维持。综上所述，上诉人罗定市一方房地产开发有限公司的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元，由罗定市一方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十二月三十一日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。