贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15007号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路****。统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代理人：赵春元。 委托诉讼代理人：刘婷婷。 被告：张艳，男，1971年4月8日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下简称“龙腾物业公司”）与被告张艳物业服务合同纠纷一案，本院2019年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代理人赵春元、委托诉讼代理人刘婷婷，被告张艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2016年4月1日起至2018年12月31日共计990天的物业管理服务费用5772.00元，并按人民银行同期利率加收日利率千分之三滞纳金8312.00元，水费1271.00元，垃圾处理费149.00元，合计人民币15504.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是经毕节市七星关区市场监督管理局于2015年6月30日注册登记成立的物业管理企业，经过三江花园业主委员会的公开招投标，原告公司在共计五家物业公司的竞标竞谈竞聘中中标，于2015年12月11日与三江花园业主委员会正式签订了物业服务合同，入驻三江花园，为小区业主提供物业服务。被告系小区业主，居住在小区的户型为×××号，房屋面积为174.92平方米，按每平方米每月一元的物管费计算，每天应缴纳5.8307元。按照物业服务合同内容约定，原告公司投入了大量的人力和资金，恢复小区各单元故障电梯运转，重新安装了百余个摄像头监控设备，加强小区安保及保洁绿化等工作，对小区存在安全隐患的水电等基础设施作了大量的排查和解决，全面扭转前期物业遗留的瘫痪和难以正常运作的局面，工作得到小区90%以上的业主认可。根据原告于2017年7月3日至7月31日对全体小区业主进行的“满意度”问卷调查显示，小区共有1373户业主，其中1040户业主对原告公司入住以来的物业服务持满意结论，拒绝调查和不满意的的有35户，未入住的业主60户，长期不在家未能联系参与的238户，满意结论占1075户有效问卷的96.74%，完全符合原告与三江花园业主委员会签订的物业管理服务合同要求和行业标准要求。原告在提供了优质的管理和服务后，小区业主应按时缴纳物业管理费用，经原告多次催收，被告无正当理由拒不缴纳所欠费用。综上所述，被告差钱原告物业管理费用及水费的事实客观存在，被告拒不缴纳费用的行为损害了原告的合法权益，为此，特依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六十四条及毕署办通[2002]字第26号《毕节地区城镇住宅区物业管理试行办法》第三十三条之规定，诉至法院，请求支持原告诉请。 被告张艳答辩称：1、原告凭什么合法手续进入三江花园当物管，请出示有关依据，让业主诚服；2、原告与远泰公司拆围墙、修厕所等违规建筑，签订协议事件，影响城市规划和环境，是谁给你原告的这个权利与委托书，请出示相关证据；3、拆围墙那几天，造成三江业主每天几百人围观、怒吼，造成交通堵塞，影响居民生活，耽误上班时间，事件发生那几天，原告避而不见，跑到哪里去了？4、违规修厕所，臭气难闻，影响小区环境，给业主造成心理影响，危害业主健康，降低生活质量，影响文明城市建设，我们多次向原告反应，要求拆除，而迟迟没有得到解决。使我们感到十分愤慨，这是导致我们不交物管费的理由之一。（我买房时，三江平面图没有注明要修厕所在我家主卧楼下，可以向其他业主求证）5、当初购房时，购房合同附件四：合同补充协议第2条，物业管理从交付之日起，每平方米0.80/月，由买受人交付给出卖人（五年不变），原告为什么已进入三江花园，就私自单方面上涨物业费到每平方米1元/月呢？有经过业主的沟通同意吗？这也是我们不交物管费的理由之一；6、原告进驻三江花园，作为和不作为问题，清洁卫生问题，电梯停修问题，喷水池问题，给业主带来不便和造成困扰，迟迟没有得到处理。综上，不是我不交物管费，是原告的物业服务太差，造成我们居住环境下降，给家人带来困扰，只要原告拆除违规建筑厕所，改善小区环境，提升服务质量，我还是愿意交物管费的。希望法院公正裁判。 本院经审理查明：2015年8月16日，毕节市三江花园业主委员会发出《毕节市三江花园物业选聘告知书》，公开选聘物业服务企业，原告参与竞聘成功后于2015年12月于毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定选聘原告为毕节市三江花园业主提供物业管理服务；物业服务按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准执行；物业服务内容包括共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道，公共照明；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停、地下停车场等域的绿化养护与管理；公共环境卫生、包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集；维护公共秩序吗，包括门岗服务，物业区域内巡查；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防服务管理，包括区域内消防设施设备的维护管理；电梯、水泵的运行和日常管理；房屋装饰管理服务。物业管理服务费从原告入驻之日起至2016年3月11日期间，住户按每月每平方米建筑面积0.8元收取，2016年3月12日起按每月每平方米建筑面积1元收取，住改商按每月每平方米建筑面积2元收取，收费时间按季度收取；合同期限为2年自2015年12月11日起至2017年12月11日止。合同期满后，原告可参加三江花园业主委员管理投标并在同等条件下优先获得管理权，如原告全部完成合同责任并管理能力得到大多数业主肯定认可，可以不参加招投标而直接续订合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2015年12月份进入三江花园小区进行物业服务。2017年11月29日，原告与毕节市三江花园业主委员会再次签订《物业服务合同》，合同期限为2年自2017年12月11日起至2019年12月11日止；物业服务收费标准为住户按每月每平方米建筑面积1元收取住改商按每月每平方米建筑面积2元收取；物业服务的标准与内容与2015年12月份原告与毕节市三江花园业主委员会签订的《物业服务合同》约定的一致。该合同签订后，原告一直在三江花园小区服务至今。被告张艳系毕节市七星关区Ｃ幢6单元4楼3号房屋的业主，住房建筑面积为174.92平方米，被告至今未向原告交付2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。 原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但根据被告提供的证据，原告提供的管理服务并不充分，原告管理的小区内存在污水处置不妥当不及时、杂物随意摆放、垃圾堆放不规范、小区局部区域有脏乱现象、未及时处理停用电梯等问题。针对前述存在的问题，原告提供的证据并不足以证明其已经充分履行了管理义务。 另查明，2015年11月16日，毕节市七星关区市西办事处、毕节市七星关区和平社区分别出具证明，证明毕节市七星关区三江花园业主委员会已在该办事处、社区进行了备案。 本院认为，毕节市三江花园业主委员会与原告龙腾物业签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告张艳作为居住在毕节市七星关区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告张艳具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定支付物业服务费，被告未交付2016年4月1日至2018年12月31日期间（共计33个月）的物业费，按照《物业服务合同》约定的交费标准，计算被告应缴纳的物业费为174.92平方米×1.0元×33个月＝5772.36元。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。综合全案及双方举证情况考虑，对原告诉请的物业费酌情扣减20%。故对原告要求被告支付2016年4月1日至2018年12月31日期间物业费的诉请请求，本院予以支持4617.89元（5772.36元×80%）。因本案双方均存在不同程度的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，故对原告诉请的违约金，本院不予支持。关于原告诉请被告支付的水费及垃圾处理费，因《物业服务合同》并无相关约定，且原告提供的证据并不足以证明其已经实际为被告代缴的具体金额，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司支付2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4617.89元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费94.00元（已减半收取），由原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担66.00元，被告张艳负担28.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十二月十九日 书记员  周晓华