山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初344号原告：宋某某，女，1975年6月15日出生，汉族，住山东省汶上县。原告：范某某，男，1979年8月1日出生，汉族，住山东省汶上县。两原告共同委托诉讼代理人：郑鹏，济宁任城金德法律服务所法律工作者。被告：武某某，女，1984年11月21日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：郑元静，山东元序律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅玉志，山东元序律师事务所律师。原告宋某某、范某某与被告武某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋某某、范某某及共同委托诉讼代理人郑鹏，被告武某某委托诉讼代理人郑元静、帅玉志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋某某、范某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋购买合同；2.判令被告腾空房屋并向原告交付房屋；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：两原告为夫妻关系。2014年10月，两原告从中国银行按揭贷款47万元购买了位于济宁市任城区房屋。2016年3月，两原告因儿子重病急需医疗费用，以低于市场价的价格将上述房屋出售给被告。2016年3月26日，原、被告签订了房屋购买合同，合同约定：被告以56.8万元（含贷款）的价格购买原告的上述房屋；签订合同之日被告支付原告10万元购房定金，签订合同三日内支付5万元，余款于产权交割完毕当日付清；如被告违约，购房定金归原告所有；在涉案房屋没有过户给被告前，被告替原告偿还银行购房贷款。购房合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，但被告未按约定于签订合同三日内支付5万元房款，也未按约定替原告偿还银行购房贷款。原告多次催促被告履行合同，被告拒不履行。2016年7月18日，中国银行起诉两原告，要求解除贷款合同并判令两原告偿还借款本息、支付律师费、诉讼费。经法院调解，两原告还清了所欠银行借款本息并承担了律师费。因被告拒绝履行合同，导致原告遭受经济损失，购房合同目的不能实现。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告武某某辩称，原、被告于2016年3月26日签订的《房屋购买合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告要求解除合同没有法律依据，应予驳回，理由是：1.原、被告签订的房屋买卖合同未约定一方当事人解除合同的条件。2.原告要求解除合同，被告不同意解除，双方就解除合同事宜，无法达成一致意见。3.原告提供的证据不足以证明本案存在符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权行使的情形，因此原告不能行使法定解除权。4.退一步讲，即使原告享有解除权，其解除权也已丧失。解除权属于形成权，只能在约定或法定的期限内行使，且该期间属于不变期间。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，原告应当在合理期限内行使解除权，而合同法对于合理期限没有明确规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，原告应当在解除权发生之日起一年内行使。本案合同约定的被告给付原告5万元的时间为2016年3月29日，即为解除权发生之日，合同解除权的行使期间为2016年3月29日至2017年3月28日，原告没有在此期间内行使合同解除权，该解除权已丧失。5.被告已经按照合同约定支付了房屋首付款10万元，且已在涉案房屋居住并进行了装修，被告也愿意继续支付剩余房款。如法院判决解除合同，被告要求原告返还购房款10万元、开口费16000元、装修费20万元、房屋差价损失226000元。本院经审理认定事实如下：2016年3月26日，原告范某某（卖方、甲方）与被告武某某（买方、乙方）签订《房屋购买合同》一份，约定：“第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在山东省济宁市任城区亿丰三期兆丰雅苑3号楼二单元101室拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为平方米。（详见土地房屋权证第0-02-005济宁国用2013第0811130070-2号）。第二条上述房产的交易价格为：单价人民币5000元/平方米，总价：人民币568000元整。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币壹拾万元整，作为购房定金。第三条付款时间与办法：（一）甲乙双方同意以一次性付给甲方，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币壹拾万元整，作为购房定金。并约定在本合同签订之日起3日内支付首付款（含定金）人民币壹拾伍万元整给甲方，剩余房款人民币贰万元整于产权交割完毕当日付给甲方。（二）甲方应于拿到房产证之日起30天内和乙方办理房屋产权过户手续，并应在产权过户手续办完当日将所有等费用结清。第四条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规、并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，一切交易税费由双方协商承担。第五条违约责任：甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在30日内将乙方的已付款（不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起2日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第六条……。第十二条双方约定的其他事项：甲方在办理房产证时所需的费用全部有甲方支付。甲方此房产在没有过户给乙方前，乙方替甲方代付银行房屋分期款，由甲方出具代付款证明手续。在办理过户前，甲方承诺只有此一套房产，如在乙方办理房产证时，产生的甲方有二套房的费用，有甲方负责，与乙方无关。（已交拾伍期房贷，如有少由甲方补齐）。”在签订上述合同之前，2016年3月20日至22日左右，被告武某某已向原告范某某支付了116000元，原告范某某向被告武某某出具了两张《收条》和一份《证明》，两张《收条》分别载明：“今收到武某某购房款、兆丰雅苑3-2-101室，伍万捌仟元整（58000元）。”“今收到武某某买房款、兆丰雅苑，肆万贰仟元整（42000）。”《证明》载明：“武某某开口费已交16000元整。”原告范某某、宋某某于签订买卖合同当日将房屋交付被告，被告进行了装修并入住至今。另查明，涉案房屋系两原告于2014年1月22日从上海亿丰企业集团济宁投资有限公司购买的商品房，购买价格为674098元，首付款204098元，余款470000元系从中国银行股份有限公司济宁常青支行办理的房屋抵押贷款。贷款470000元，期限300个月，贷款的实际放款时间为2014年10月9日，至原、被告签订房屋买卖合同时，原告已按月偿还贷款15期。原、被告签订房屋买卖合同后，被告武某某未按合同约定的期限支付首付款15万元，亦未按合同约定偿还银行贷款。原告范某某于2016年5月18日、5月20日电话催促被告武某某，要求其履行合同偿还银行贷款，被告武某某则对房屋价格提出异议，并要求房屋过户时再支付贷款，双方未能协商达成一致。2019年1月21日，被告武某某通过电话与原告就本案纠纷进行协商，原告范某某则表示交给律师处理，双方未能协商一致。2016年7月18日，中国银行股份有限公司济宁常青支行因两原告范某某、宋某某未按期偿还房屋贷款在本院提起诉讼，要求解除双方间的贷款合同，偿还贷款及律师费等。经调解，双方达成调解协议：范某某、宋某某于2016年11月11日前一次性付清所欠银行到期（截止2016年10月10日）借款本金7563.86元、利息17611.10元、罚息663.33元，并同时支付律师费10000元，付清上述款项后双方合同继续履行；诉讼费4289元由范某某、宋某某负担。调解后，范某某、宋某某按调解协议约定时间履行了还款义务。在本案审理过程中，因被告武某某否认原告提供的2016年5月18日、5月20日录音中的通话人系其本人，原告范某某、宋某某申请了司法鉴定并交纳了鉴定费30000元。在鉴定过程中，被告武某某放弃了上述抗辩，对录音的真实性不再提出异议，鉴定因此终止。但因鉴定机构已进行了部分工作，而收取了两原告10000元的鉴定费用，另外20000元予以退还。本院认为，本案争议的焦点问题是：原、被告签订的《房屋购买合同》是否应予解除；如解除合同，原、被告应承担的返还责任。（一）原、被告签订的《房屋购买合同》是否应予解除本院认为，原、被告签订的《房屋购买合同》约定在该合同签订之日起3日内，被告武某某支付首付款15万元，但被告仅在合同签订前支付了10万元，未支付另外5万元；该合同还约定由被告代为偿还银行贷款，被告亦未代偿，在原告范某某于2016年5月两次电话催促被告后，被告亦未履行代偿义务，进而导致银行于2016年7月起诉了原告范某某、宋某某。因此，本案属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的情形，原告范某某、宋某某主张解除合同，于法有据，本院予以支持。关于解除权的行使期限，被告武某某认为原告未在合理期限内行使解除权，也未在解除权发生之日起一年内行使，解除权已丧失。本院认为，被告依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款所主张的合理期限是指经对方催告后在合理期限内不行使，但本案被告并未进行催告，也就不存在合理期限的问题。被告所主张的一年的行使权利期间的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该司法解释适用于房地产开发企业出售商品房的行为，而本案系自然人之间买卖房屋的行为，不适用该司法解释。因此，被告武某某的上述辩称意见，没有法律依据，本院不予支持。关于被告武某某表示愿意支付剩余房款，合同可以继续履行不应解除的问题，本院认为，在原告提起诉讼之前，被告并未作出上述意思表示；且在本案庭审中，被告武某某称其未履行合同是因为剩余房款的数额及支付时间未协商一致。因此，即使继续履行合同，双方就剩余房款数额仍无法协商一致，合同履行依然存在障碍。（二）解除合同后，原、被告应承担的返还责任原告范某某、宋某某主张被告武某某应返还房屋；被告武某某主张两原告应返还购房款10万元、开口费16000元、装修费20万元、房价差额损失226000元。本院认为，确定原、被告的返还责任前，首先应确定被告武某某已付10万元款项的性质。原告主张该10万元为定金，被告主张该10万元为购房首付款。本院认为，该10万元在双方签订合同前就已支付，虽原告出具的收条载明的是购房款，但在双方正式签订合同时，将该款项的性质变更为定金，是当事人协商一致的意思表示，合法有效。如按被告所说该10万元为首付款，则按合同约定被告应再支付10万元定金，则合同关于3日内支付首付款15万元（含定金）的约定失去意义，也与客观情况不符，因此，该10万元应为被告武某某支付的定金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，应当根据合同的履行情况和合同性质确定各方当事人的返还责任。本案中，导致合同解除的直接原因是被告武某某的违约行为，但从双方间的合同约定来看，也存在被告辩称的合同约定不明的情况。原、被告签订的合同约定房屋总价款为568000元，扣除有明确数额的15万元首付款（含定金）和过户时应交纳的2万元，剩余为398000元；对于此398000元，双方约定以被告代偿银行贷款的形式支付，但从原告银行贷款的数额看，无论是被告按贷款合同分期偿还，还是在签订合同后一次性偿还，均明显超过了398000元，由此也产生了被告代偿银行贷款至何时的争议。因此，原、被告签订的合同在房款数额及支付等方面存在前后矛盾的情形，在一定程度上导致了被告的违约行为。同时，被告武某某在接收房屋后，投入大额资金进行了装修。考虑到上述情况，本案如适用定金罚则，将会引起原、被告间利益的明显失衡，有违《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则。综上，综合考虑本案合同签订中存在的问题、履行情况并兼顾公平原则，本案不再适用定金罚则，该10万元定金在扣除原告因被告的违约行为所造成的损失后予以返还。关于双方具体的返还责任，被告武某某应当将涉案房屋返还给原告。关于原告的返还责任，被告违约给原告造成的损失包括：原告向中国银行股份有限公司济宁常青支行支付的罚息663.33元、律师费10000元、案件受理费4289元及本案鉴定费10000元，10万元定金在扣除上述损失后所余75047.67元由原告返还给被告。另，原告同意返还其收取的16000元开口费，本院予以支持。因合同系被告违约而解除，装修损失和房屋差价损失应由其本人负担，被告要求原告返还上述两项损失，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（三）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告范某某、宋某某与被告武某某于2016年3月26日签订的《房屋购买合同》；二、被告武某某于本判决生效之日起三十日内将位于山东省济宁市任城区亿丰三期兆丰雅苑3号楼二单元101室的房屋返还给原告范某某、宋某某；三、原告范某某、宋某某于被告武某某返还上述房屋的同时，向被告武某某返还75047.67元；四、原告范某某、宋某某于被告武某某返还上述房屋的同时，向被告武某某返还开口费16000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620元，由被告武某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  郭克法人民陪审员  范 娟人民陪审员  王忠芹二〇一九年十二月十六日书 记 员  彭 楠