广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6397号上诉人（原审原告）：何淦铨，男，1975年10月31日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴锦英，广东灝创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市艾绿森电器科技有限公司，住所地广东省中山市小榄镇绩西广源南路63号3幢7卡。法定代表人：胡汝坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈镒明，该公司项目的实际经营者。上诉人何淦铨因与被上诉人中山市艾绿森电器科技有限公司（以下简称艾绿森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初13985号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人何淦铨请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、解除双方签订的编号为2013133A的租赁合同；三、艾绿森公司向何淦铨支付2018年9月至2019年1月10日的租金19292元（按租金标准4452元/月计算）及违约金（以每月欠租金额为基数，从当月4日起按1%/天计算至实际清偿日止）；四、本案一、二审案件受理费由艾绿森公司承担。事实和理由：一、涉案租赁物位于××镇××路××号××二期之3幢8卡，而××二期在2016年初已经过中山市城乡规划局小榄分局、中山市国土资源局小榄分局、中山市小榄镇发展和改革局批准立项改建，后再经中山市小榄镇农业和农业局同意改造，即涉案租赁物系经有关主管部门许可批准建设的，因此《租赁合同》合法有效。二、依据《租赁合同》第三条第3点的约定“乙方须在每月25-30号前一次性现金缴纳下月租金”及第八条的约定“如有任何一期租金缴纳时间延迟超过3日的，每天按欠费总额的1%计收滞纳金；……超过15天乙方未积极配合、协助甲方解决问题的，甲方可自行处置乙方遗留的财务、设施，乙方不得提出任何异议，处理所得归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方给予经济赔偿或补偿。通过此方式强行收回商铺的，乙方交纳的保证金不予退还”，鉴于艾绿森公司共承租两个商铺，累计逾期支付租金金额巨大，经何淦铨多次催促，艾绿森公司亦未积极履行或与何淦铨协商处理，何淦铨将租赁物上锁仅为一种警示措施，在何淦铨采取措施后，艾绿森公司亦未主动履行，后经何淦铨提起诉讼，在法官主持下，艾绿森公司在2019年1月10日搬离租赁物。艾绿森公司违约在先，何淦铨采取相应措施仅为保障自身合法权益，产生的后果应由违约方承担。同时，艾绿森公司应当按每月欠租金及管理费总额的1%/天计付违约金给何淦铨，且租赁保证金应由何淦铨没收。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判。被上诉人艾绿森公司答辩称：艾绿森公司同意一审判决，支付到2018年10月30日止占用费，但占用费用以外的其他收费（广告费、押金、保证金）何淦铨需向艾绿森公司返还。另外，艾绿森公司装修搭建的钢结构隔层及水电表设施，艾绿森公司要拆回，或由何淦铨补偿艾绿森公司，其不可转租或占用。何淦铨向一审法院起诉请求：一、艾绿森公司向何淦铨支付2018年9月1日至其实际搬离商铺之日止的租金；二、解除何淦铨与艾绿森公司签订的编号为2013133A的租赁合同。一审法院认定事实如下：位于××镇××村工业区面积为18811.2平方米的用地由中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社（以下简称绩西经联社）自筹资金将用地上原有厂房改造成××二期商铺，该工程由中山市小榄发展和改革局于2016年6月1日加注办理立项手续的意见。2016年6月12日，中山市小榄镇农业和农村工作局同意前述改造工程办理招标。2018年7月1日，何淦铨与艾绿森公司就涉案商铺签订租赁合同。合同主要约定：1.租赁期限自2018年7月1日至2023年3月31日；2.2018年7月1日至2019年3月31日每月租金为4452元，2019年4月1日至2021年3月31日每月租金为5385元，2021年4月1日至2023年3月31日每月租金6504元，艾绿森公司须在每月25-30日前一次性现金缴纳下月租金；3.签订合同时，艾绿森公司须向何淦铨支付商铺水电周转金300元和租赁保证金22260元，合同期满缴清所有费用后，何淦铨无息退还周转金和保证金；4.门前三包费用按1272元/半年收取；5.艾绿森公司承租商铺后，由何淦铨负责提供水电到商铺外墙，并负责购买建筑物保险，水电表采用一铺一装的原则由何淦铨统一安装，安装费用为两相电表1000元，三相电表2200元；6.艾绿森公司须按时足额缴纳当月租金或其他费用，如有任何一期租金缴纳时间延迟超3日的，每天按欠费总额的1%计收滞纳金。合同还约定了其他事项。2018年8月18日，艾绿森公司的法定代表人向何淦铨的员工陈某转账支付10176元，摘要备注为“××八卡七八月租金”。2017年3月10日，何淦铨与深圳纳诺光电有限公司（以下简称纳诺公司）就涉案商铺签订租赁合同。合同主要约定：1.租赁期限自2017年4月1日至2023年3月31日；2.2017年4月1日至2019年3月31日每月租金为5830元，2019年4月1日至2021年3月31日每月租金为6996元，2021年4月1日至2023年3月31日每月租金8395元，纳诺公司须在每月25-30日前一次性现金缴纳下月租金；3.签订合同时，纳诺公司须向何淦铨支付商铺水电周转金300元和租赁保证金22260元，合同期满纳诺公司不续租且完整地将铺面交付给何淦铨并结清所有费用后，何淦铨无息退还周转金和保证金；4.纳诺公司承租商铺后，由何淦铨负责提供水电到商铺外墙，并负责购买建筑物保险，水电表采用一铺一装的原则由何淦铨统一安装，安装费用为两相电表1000元，三相电表2200元；5.纳诺公司须按时足额缴纳当月租金或其他费用，如有任何一期租金缴纳时间延迟超3日的，每天按欠费总额的1%计收滞纳金。合同还约定了其他事项。陈镒明作为纳诺公司的代表在该合同上签名。同日，陈镒明向何淦铨公司的员工陈某转账27174元、5380元（备注为广源南路63号3幢8卡）、300元（备注为3幢8卡水电按金）及22260元（备注为3幢8卡租金按金）。何淦铨向纳诺公司出具收据，载明收费项目：水电周转金300元及租赁保证金22260元，总额为22560元。2018年6月25日，何淦铨与纳诺公司签订租赁终止协议，终止双方的租赁关系，纳诺公司租金已结算至2018年6月30日，并由纳诺公司根据原合同条款办理终止和交接手续。关于涉案商铺的使用情况，艾绿森公司表示：陈镒明是艾绿森公司和纳诺公司的股东，陈镒明均有参与两个公司的经营，租金都是由陈镒明支付，最终由公司承担；涉案商铺此前由纳诺公司承租，后由艾绿森公司承租，因此纳诺公司此前已付的周转金和保证金由艾绿森公司直接承接，无需再次缴纳，故艾绿森公司是有支付涉案商铺的保证金及周转金的。何淦铨表示：纳诺公司与何淦铨在结算租金时存在违约行为，所以纳诺公司提出无需退还保证金，不存在由艾绿森公司承接纳诺公司保证金的情况。何淦铨与艾绿森公司均确认何淦铨于2018年11月2日将涉案商铺上锁并禁止艾绿森公司进入，艾绿森公司仍存有物品在涉案商铺中。何淦铨与艾绿森公司在2018年12月20日的庭审中均同意由艾绿森公司在半个月内将涉案商铺内的物品搬走、退出商铺，后艾绿森公司于2019年1月10日搬离涉案商铺。何淦铨认为租金应计算至2019年1月10日。艾绿森公司认为租金应计算至2018年11月2日，因何淦铨上锁后导致艾绿森公司无法实际使用涉案商铺，上锁后的租金不应计算，且艾绿森公司在何淦铨同意的期限内搬离涉案商铺。一审庭审中，何淦铨表示：涉案商铺是其从绩西经联社承租而来再转租给艾绿森公司，转租经过绩西经联社同意，涉案商铺已经过规划报建手续。艾绿森公司表示：涉案商铺未取得建设工程规划许可证，何淦铨提交的证据仅能反映建设工程进行了立项，故合同无效；艾绿森公司确认其支付租金至2018年8月，其中2018年8月18日支付的10176元中包含了7、8月租金共8904元和半年的管理费1272元。一审法院认为，何淦铨与艾绿森公司就涉案商铺的租赁事宜签订了租赁合同，是双方真实意思表示，但何淦铨未能提交涉案商铺相关的权属证书或房屋建设施工时已办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等证据，其应承担举证不能的不利法律后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，何淦铨与艾绿森公司签订的租赁合同依法无效。因何淦铨与艾绿森公司签订的租赁合同无效，故何淦铨要求解除租赁合同及支付违约金，没有法律依据，一审法院不予支持。何淦铨与艾绿森公司签订的租赁合同虽依法无效，但因艾绿森公司确实使用涉案商铺，故其应按照实际使用情况参照合同租金标准支付占用费，何淦铨也为艾绿森公司租赁的商铺提供保洁等服务，由此产生的管理费也应按实际情况支付。何淦铨与艾绿森公司均确认艾绿森公司自2018年9月起未支付占用费，但双方对于占用费截止时间意见不一。对此，一审法院认为，何淦铨于2018年11月2日将涉案商铺上锁禁止艾绿森公司进入，虽艾绿森公司实际于2019年1月10日才搬离涉案商铺，但艾绿森公司自2018年11月2日后已无法实际使用涉案商铺，因此占用费应计至2018年11月2日，此后的占用费一审法院不予支持，同理，管理费也应计至2018年11月2日。因此，艾绿森公司应付占用费9200.8元（4452元/月×2个月+4452元/月÷30天×2天）和管理费438.13元（212元/月×2个月+212元/月÷30天×2天）。又因艾绿森公司于2018年8月18日已预交了半年的管理费，为免诉累，其多付的管理费用于抵扣应付占用费，即尚欠占用费为8366.93元[9200.8元-（1272元-438.13元）]。根据合同约定，艾绿森公司应于签订合同之日向何淦铨支付水电周转金和租赁保证金，而基于无效合同，若何淦铨收取前述保证金和周转金则应予退还，但本案中双方对于艾绿森公司是否已支付周转金和保证金意见不一。对此，一审法院认为，艾绿森公司辩称其承接纳诺公司的周转金和保证金故视为已经支付，但何淦铨不予确认，且艾绿森公司未能举证证明何淦铨与艾绿森公司与纳诺公司对艾绿森公司承接纳诺公司周转金和保证金达成一致意见，故一审法院对艾绿森公司的辩称不予采信，认定艾绿森公司未向何淦铨支付周转金和保证金。关于艾绿森公司预付租金2万元应予返还或抵扣尚欠费用的辩称，因合同并未载明，且没有其他证据佐证，且艾绿森公司提供的流水仅能反映在艾绿森公司承租涉案商铺前纳诺公司的付款情况，无法反映与本案的关联，艾绿森公司应承担举证不能的不利法律后果，故一审法院对其抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、艾绿森公司于本判决发生法律效力之日起三日内向何淦铨支付占用费8366.93元；二、驳回何淦铨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，由何淦铨负担100元，艾绿森公司负担22元。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：结合双方当事人的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点在于：一、涉案租赁合同效力认定；二、何淦铨主张的占有使用费的截止时间的认定；三、何淦铨主张的违约金、没收租赁保证金应否支持。关于焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现何淦铨未能提交涉案商铺相关的权属证书或房屋建设施工时已办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等证据，一审法院认定涉案租赁合同无效正确，本院予以维持。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，艾绿森公司应参照涉案租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。且何淦铨实际为艾绿森公司租赁的商铺提供了保洁等服务，亦应支付管理费。占有使用费及管理费的截止时间的认定，鉴于双方均确认何淦铨于2018年11月2日将涉案商铺上锁禁止艾绿森公司进入，故占有使用费及管理费均应计至2018年11月2日，此后的占有使用费及管理费不予支持，一审法院的计算结果正确，本院予以确认，计算过程不再赘述。关于焦点三，如前所述，涉案租赁合同已认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十七条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，何淦铨主张的违约金缺乏法律依据，租赁保证金应予以返还，一审法院未免诉累，从租赁保证金中抵扣占有使用费及管理费的处理并无不当，何淦铨主张的违约金一审法院不予支持正确，本院亦予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。何淦铨的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74元，由上诉人何淦铨负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十二月十八日书记员  陈静文