浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初1634号 原告童一仙，女，1966年8月6日出生，汉族，住兰溪市。 委托诉讼代理人：章锡金，男，1962年11月1日出生，汉族，住兰溪市，系原告配偶。 委托诉讼代理人：陈静，浙江一剑律师事务所律师。 被告：朱彩荣，男，1956年6月20日出生，汉族，住兰溪市。 委托诉讼代理人：陈松，浙江双实律师事务所律师。 被告：朱晖，男，1980年1月7日出生，汉族，住兰溪市。 委托诉讼代理人：朱建，男，1987年11月1日出生，汉族，户籍地兰溪市，现住兰溪市，系被告朱晖的弟弟。 被告：朱建，男，1987年11月1日出生，汉族，户籍地兰溪市，现住兰溪市。 原告童一仙为与被告朱彩荣、朱晖、朱建合同纠纷一案，于2019年3月21日向本院起诉，本院于同日受理后于2019年6月5日由审判员胡琴仙独任审判公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人章锡金、陈静、被告朱彩荣及其委托诉讼代理人陈松、被告朱建、被告朱晖委托诉讼代理人朱建到庭参加了诉讼。后因案情复杂，于2019年9月30日转为普通程序并依法组成合议庭，于2019年10月30日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人章锡金、陈静、被告朱彩荣的委托诉讼代理人陈松、被告朱建、被告朱晖的委托诉讼代理人朱建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告童一仙诉称，被告原在兰溪市面积约160平方一层住房，但因年久失修，已成危房，且朱彩荣（夫妻）的儿子朱晖、朱建已到成家立业时，被告于2011年10月报告枣树村委会员申请重建，但因建房资金紧缺，故请求原告参与合建。2011年10月15日，原被告签订《合作建房协议》。在建房过程中原告支出全部建造成本费用，包括铝合金窗、钢质防盗门、按装修标准的宽带、电话、电视、电线的线缆系统以及自来水、井水（含机井）双管路供水系统，共耗资40余万元。占地面积约160平方四间四层的住房建成后，朱彩荣一家均居住在新屋，朱晖和朱建在二楼和三楼装修并完婚居住。2017年兰溪市政府启动城中村改造，原被告合建的住宅也在兰溪市后地征收范围内。由于原被告的合建协议及合建行为不符合法律规定，原告无权以被征迁户资格获得安置。现房屋已被拆除，原合同履行不能。虽经征迁工作人员再三向被告说理规劝，说明房屋由原告建造，原告未获安置，被告应按诚实守信的原则给原告进行合理赔偿，但被告置之不理拒绝配合征迁组的工作，原告至今未取得合理赔偿。被告在房屋建造中没有出过一分钱，一家三口确在涉案房屋内居住达5年之久，并在拆迁时领取了331平方米的重置价款337173元。原告认为涉案房屋系原告方单方出资建造，被告在房屋建造中仅提供160平方宅基地，原告支付了全部钱款，是上述全部四间四层共622平方房屋的合法物权所有人，所以涉案的整套房屋的重置价款，应当由原告方领取。在的拆迁工作中原告仅以实际占有（被告关联户）身份获得其中原告居住的西侧二间四层房屋重置价的补偿，其余东侧二间四层由被告居住的房屋的征迁补偿由被告领取，被告方领取重置价款的行为，既违反双方的约定，也违反法律规定。原告认为被告应当根据《民法总则》《物权法》的相关规定予以返还涉案房屋的重置价款，不能返还，应当作价赔偿。但被告见利忘义，肆意践踏诚实信用原则，拒不赔偿。故起诉请求依法判令：1、被告朱彩荣、朱晖、朱建按评估价赔偿被拆除的兰溪市四层合计311平方住宅的损失337173元，支付铝合金窗、不锈钢护栏、材料安装费20000元，2012年1月至2017年12月30日租金10万元；2、实现权利所支出律师的费用3000元由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告朱彩荣辩称，1、原告因住房需要找到被告商议建房之事，并于2011年10月份与被告签订合作建房协议，朱晖、朱建只是以家庭成员的身份在协议上签字，并非合同主体，基于合同相对性原则，朱晖、朱建不是本案适格被告；2、原告在诉状中说坐落于兰溪市面积约160平方一层住房，当时并非危房，原被告在达成合作建房意向之后，被告不得已才用危房的名义原拆原建，申报审批，协议中才被原告写成危房；3、按照合作建房协议的约定，原告提供了建房资金，被告提供了建房宅基地，被告实际还提供自身的人力，在建房过程中负责材料采购以及对建房的大小事项跟踪管理，除了被告付出的人力成本尚未统计，房屋的建造成本大概在35万元左右；4、原告起诉被告没有法律依据，被告没有侵权，所以不存在赔偿损失之说，而且原告在诉请中对于双方合作建房效力问题没有请求法院确认，所以单提赔偿损失没有依据；5、原被告之间签订的合作建房协议，并没有违反法律强制性规定，也没有其他导致合同无效的情形，所以合同合法有效，对双方具有约束力。在拆迁过程，原被告双方均以根据协议中关于拆迁利益分配的约定，各自与拆迁办签订了房屋征收补偿协议，而且已经按照补偿协议领取了各自的补偿款。综上，原告自身不守合同，不讲诚信，请求驳回原告的诉讼请求。 被告朱晖、朱建辩称，根据协议的签订，其二人都是以家庭成员的身份签字的，而不是作为合作建房的当事人签字，所以不应该成为本案的被告。 原告提供的证据有： 1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格、身份情况。 被告朱彩荣、朱晖、朱建的质证意见为：无异议。 2、合作建房协议，证明原、被告双方签订合作建房协议并且由原告出资建造房屋的事实。 被告朱彩荣质证意见为：真实性合法性关联性均无异议。朱晖和朱建确实以家庭成员身份来签字，合同双方的主体应该是原告与朱彩荣，所以朱晖、朱建不应该是本案适格主体。该协议合法有效，双方均按照协议约定履行。 被告朱晖、朱建的质证意见为：无异议，但是只是作为家庭成员签字。 3、建房费用清单12份、朱彩荣出具的收据10份，证明涉案房屋所有的款项均由原告出资的事实。 被告朱彩荣的质证意见为：对费用清单、收据的真实性无异议，都是其写的，收据的金额初步统计是365000元，其在建房过程中花费的人力成本没有进行结算。 被告朱晖、朱建的质证意见为：不清楚。 4、编号为浙恒兰征估[2017]枣树村字第401号评估报告复印件1份、编号为2018第013号兰溪市后地现场征迁指挥部告知书（征迁户联）原件1份，证明涉案房屋一半的评估价格为337173元的事实。 被告朱彩荣的质证意见为：评估报告上面没有盖章，也没有复印来源，不予认可；对告知书无异议，也说明原告与拆迁办达成了拆迁补偿协议，取得了涉案房屋一半的补偿款。 被告朱晖、朱建的质证意见为：对告知书无异议，对评估报告有异议。 庭后原告向本院提供了该评估报告书原件，但该原件未有评估单位的盖章，也非原告签订征收补偿协议时采用的评估报告书。 5、委托代理合同、律师费发票，证明原告为实现债权所支出的律师费用。 被告朱彩荣、朱晖、朱建的质证意见为：真实性无异议，但是与本案无关，原告与朱彩荣签的协议中并没有对今后出现纠纷费用由谁承担进行约定。 6、征收补偿协议复印件4份，证明涉案房屋拆迁的具体赔偿明细。 被告朱彩荣、朱晖、朱建的质证意见为：对于原告和朱彩荣的征收补偿协议无异议，但朱晖和朱建的补偿协议是用另外的房屋进行补偿征收的。 7、谈话录音1份、照片7张，证明朱彩荣为了达到原告与其合作建房的要求，想方设法的拉原告合作建房；涉案房屋无法居住，是朱彩荣的需求才要原告参与建房，被告方应承担主要责任。 被告朱彩荣的质证意见为：该组证据未在举证期限内提交，对证据的真实性合法性关联性均有异议。合建房屋协议的主体是原告与朱彩荣，朱晖和朱建只是作为家庭成员在上面签字，不影响合同的履行。照片不能达到原告的证明目的，不能证明当时的房屋是否能居住。 被告朱晖、朱建的质证意见为：谈话录音是截取了中间一段，而且照片不能代表其所有家的状态，合作建房协议上的名字是朱晖和朱建自己签的。 被告朱彩荣提供的证据有： 1、朱彩荣的房屋征收补偿协议原件1份，证明涉案房屋现已被拆除，被告只获得涉案房屋一半的拆迁补偿，而且补偿主体只是本案被告朱彩荣，拆迁补偿协议并非原告所说的以户为拆迁单位。 原告童一仙的质证意见为：真实性无异议，该份证据的提交实际是对原告方提供的评估报告进行补强，明确了被告领取的房屋补偿款是337173元。对于朱晖、朱建身份的问题，其认为在家庭成员上面签字，是没有进入合同双方的约束，原告认为农村进行宅基地审批本身是以户为单位进行审批的，朱晖、朱建在合作建房协议的家庭成员一栏签字也视为宅基地权利的一种行使，原告也是基于该户下的全部的家庭成员认可了该协议，才出资建造涉案房屋。 被告朱晖、朱建的质证意见为：无异议。 经庭审质证，本院对前述原告提交的证据1、2、3、5、6均予以认定，并确认其证明力；对证据4中的评估报告书不予认定，告知书予以认定，并确认其证明力；对证据7中谈话录音不予认定，照片真实性予以认定。对被告朱彩荣提交的证据本院予以认定，并确认其证明力。 根据本院认定的证据及结合双方庭审陈述，本院认定事实如下：被告朱彩荣系兰溪市枣树百子邨集体经济组织成员，原告童一仙非被告朱彩荣所属村的集体经济组织成员。2011年10月15日，原告童一仙与被告朱彩荣签订《合作建房协议》，约定：甲方（即被告朱彩荣）坐落于兰溪市，其中约160平方米六十年代建造平房，由于当时质量问题，屡修无效已成危房，由于甲方子女已到成家立业时，甲方于2011年10月报告枣树村委会申请重建。但建房资金紧缺，为安居乐业本着诚实守信原则，甲乙双方共同就建房事宜协商如下：1、甲方提供建造地块面积如图（见本合同附图）；2、建造资金（建造成本按枣树本地一般造价作参考，建造规范以城市商品房规则作参考）由乙方提供，甲乙双方共同负责控制建造成本；3、房屋分配，按建筑结构（见本合同附图）以中间楼梯间为界，东向归甲方，西向归乙方；4、手续落户，甲方负责申报，一旦法律法规允许产权过户，甲方协助乙方办理手续的责任；5、如遇城市发展及其他因素引起的拆迁，所有拆迁补偿之权利和利益由甲乙双方平均分配；6、在房屋建造过程中如遇不周之处双方共同协商处理等。同时被告朱晖、朱建作为甲方家庭成员在该协议上签字。协议签订后，原告先后出资365000元（其中部分资金系在协议签订之前支付），被告朱彩荣负责现场管理，双方在位于兰溪市的集体土地上建成了四间四层的砖混房屋，并按协议原告童一仙、被告朱彩荣各占用两间四层。后因城中村改造，该房屋被征收。2017年11月4日，由浙江恒基房地产土地资产评估有限公司兰溪分公司对被告朱彩荣占用的两间四层作出评估，房屋补偿金额为337173元、装修补偿金额为171344元、附属设施补偿金额为3500元，合计512017元。2018年5月30日，由浙江恒基房地产土地资产评估有限公司兰溪分公司对原告童一仙占用的两间四层作出评估，房屋补偿金额为378781元、装修补偿金额为220334元、附属设施补偿金额为7055元，合计606170元。2017年11月4日，被告朱彩荣与兰溪市人民政府办事处及兰溪市聚业建设开发有限公司签订《城中村改造枣树村集体土地上房屋征收补偿协议》，载明房屋征收补偿费用包括上述房屋补偿金额、装修补偿金额、附属设施补偿金额及其他补偿和奖励费用，合计为556761.10元。现被告朱彩荣已收到556761.10元。2018年5月30日，原告童一仙与兰溪市人民政府办事处及兰溪市聚业建设开发有限公司签订《城中村改造枣树村集体土地上房屋征收补偿协议》，载明房屋征收补偿费用包括上述房屋补偿金额、装修补偿金额、附属设施补偿金额及其他补偿和奖励费用，合计为651354.10元。现原告童一仙已收到651354.10元。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。可见，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案原、被告签订的虽然是《合作建房协议》，但房屋系建造在被告的宅基地上，实际上这是非法转让宅基地。而宅基地使用权为农村集体经济成员所有，原告系非兰溪市村民，无权占有使用该宅基地，故原、被告双方签订的合作建房协议虽是双方真实意思表示，但违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事行为被确认为无效的，当事人因该行为取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案所涉宅基地上的房屋被整体征收拆除，原告童一仙取得的拆迁房屋补偿费为378781元，已超出其出资的建房款，且被告朱彩荣对原告领取房屋补偿费无异议，故因合同无效的相互返还已无可能及必要。案涉房屋及用地的性质协议双方系明知，因此对合同无效双方均存在过错，但朱彩荣作为农村宅基地使用权人，过错显然更大，故应承担主要责任。综合农村宅基地转让的现状、被告朱彩荣在建房过程中付出的人力成本、房屋的增值利益等客观现实，本院以涉案房屋拆迁时的总价值715954元减去原告童一仙出资的建房款365000元，计350954元作为童一仙在本案的损失，酌情确定由朱彩荣赔偿该损失的60%即210572.40元。另童一仙领取的房屋补偿费超出其出资的建房款13781元（378781-365000=13781）应予以相抵，故应由被告朱彩荣赔偿原告童一仙经济损失196971.40元。原告要求被告支付铝合金窗、不锈钢护栏、材料安装费、租金及律师费无事实和法律依据，本院不予支持。被告朱晖、朱建虽作为家庭成员在合作建房协议上签字，但未享受到所涉房屋的拆迁补偿利益，故不应承担相应法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十八条之规定，判决如下： 一、被告朱彩荣于本判决生效后十日内赔偿原告童一仙经济损失196971.40元； 二、驳回原告童一仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8203元，保全费2520元，共计10723元，由原告童一仙负担4723元，由被告朱彩荣负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡琴仙 人民陪审员  杨金龙 人民陪审员  陈巨丰 二〇一九年十二月四日 代书 记员  方颖之