福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初9686号 原告：福建省立得物业有限公司漳州分公司，住所地漳州市芗城区惠民路9号格林兰庭13A幢二楼，统一社会信用代码913506025895762392。 负责人：杨明仙，总经理。 委托诉讼代理人：沈文静，系。 委托诉讼代理人：金丽丽，系。 被告：罗航，男，1987年6月11日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告福建省立得物业有限公司漳州分公司（以下简称“立得物业”）与被告罗航物业服务合同纠纷一案，原告于2019年9月12日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建省立得物业有限公司漳州分公司的委托诉讼代理人沈文静、金丽丽与被告罗航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告立得物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗航支付原告从2017年10月1日起至2019年8月31日止的物业服务费3790.4元及自2017年10月1日起至付清款项之日止按日万分之五的标准计付的违约金。2、判令被告罗航支付从2017年1月1日起至2019年6月30日止的公摊电费716.1元、2017年1月1日至2019年6月30日的公摊水费53.6元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告福建省立得物业有限公司漳州分公司（原福建省立得物业管理有限公司漳州分公司）系漳州市芗城区正得.格林兰庭B区的物业服务企业，被告罗航系该小区11幢1904号（建筑面积109.85平方米）的业主。根据前期物业服务合同约定，物业服务费为1.5元/平方米/月，季度缴交一次，缴费时间为季度首月的10日前；逾期支付的，从逾期之日起按日万分之五支付违约金。罗航还尚欠自2017年1月1日起至2019年6月30日止的公摊电费716.1元及2017年1月1日至2019年6月30日的公摊水费53.6元。后经催讨，被告至今未支付。为维护原告合法权益，特具状起诉，请支持如上诉请。 被告罗航辩称，一、物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依《合同法》的规定，可以拒绝交纳物业费。双方签订的物业管理服务合同，约定物业公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等，由于物业公司履行合同义务不到位，使物业管理十分混乱，小区治安案件频发，半年内近200多位业主电动车电池被盗业主多次向物业公司和有关部门反映一直没有得到解决，最后在公安部门的强烈要求下，物业公司才勉强安装监控设备......因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，拒交物业费合理合法。二、原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费。1．根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合同义务。2．实际上原告也没有履行合同义务：①过道天花板掉落东西、管理混乱，垃圾清理不及时，过道卫生无人打扫，一楼汽车乱停放，电梯故障几个月无人修理。②小区猫狗乱窜，2019年9月发生狗咬伤业主小孩的事件，物业未进行相应的处理。③侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费，（如：横幅，LED广告牌，汽车出入拿的广告卡，等等，）归全体业主所有，况且物业合同中也规定禁止在公共空调贴广告。④原告只安排了几个保安值班，未核实进入小区人员身份，安全问题严重失控，2018年已发生几十起摩托车电池被偷案。⑤小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内维修养护不当小区绿化草皮被破坏无人修复，业主们忍无可忍，为此多次口头及书面要求物业公司整改，但物业公司从未整改。三、原告诉求的物业费中部分不合理也不合法。原告诉称水费、垃圾费代理相关单位收取，但没有相关单位的委托书，因此是无效代理。物业公司自己运营产生的水电费用不应该计入业主需要承担的费用，原告提供的缴费清单是原告公司的凭据，未提供相对应的清单发票。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系漳州市芗城区正得·格林兰庭的物业服务公司，被告系漳州市芗城区正得·格林兰庭11幢1904号房屋的业主，该房屋所在的单元为带电梯的高层住宅，建筑面积为109.85平方米。2014年10月18日，原、被告签订《正得·格林兰庭前期物业管理服务协议》，该物业管理服务协议约定（摘要）：物业服务费用为高层住宅1.5元/月/平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，业主按日万分之五向物业支付违约金；业主收房满一年后，每季度缴交一次物业管理服务费，缴费时间为季度首月的10日前，业主或物业使用人自愿预缴的除外；物业共用部位、共用设施设备运行费用（如：电梯、水泵、消防、公用车库、公共照明灯运行能耗费用），按实际发生的费用由全体业主共同分摊；物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担：业主自用的由业主承担；公共使用的由业主按实分摊等，双方还对物业管理服务的内容、物业服务应达到的质量标准及双方的权利义务进行了约定。2014年10月18日，被告在《正得·格林兰庭B区11栋住宅接房验收表》、《装修施工承诺书》上签名。2016年12月30日，原告公司名称由福建省立得物业管理有限公司漳州分公司变更为福建省立得物业有限公司漳州分公司。在原告服务期间，被告自2017年10月1日起未向原告缴纳物业管理费，自2017年1月1日起未向原告缴纳水电公摊费用，被告有收到原告送达的书面催缴物业费通知单。 本院认为，原、被告双方签订《正得·格林兰庭前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按协议的约定履行各自的义务。被告提出小区业主的电动车及电池等被盗问题，因原告与业主未签订车辆服务管理协议，且原告并非侵权人，原告也应业主要求设立监控摄像，故被告以业主车辆等财物被盗为由拒交物业费，于法无据，本院不予支持。被告提出原告擅自占用公共区域、建造车库等，被告未提供确切证据予以佐证，业主可另行主张权利，要求物业服务企业恢复公共部位原状，原告以该项为由拒交物业费，于法无据。被告提出原告物业管理服务不到位，并提供相关照片予以佐证；原告主张其有尽到物业管理职责，也提供其日常工作情况予以证明；物业服务过程中，在卫生、绿化、安保、公共秩序等方面难免会出现局部性、较短时间的服务不到位的情况，该瑕疵系局部性、较短时间内的滞后服务，业主可通过建议或者投诉的方式，促进物业服务企业加以改进，物业在听取业主意见后应及时采取补救整改措施，但被告以原告服务不到位、存在瑕疵为由拒交物业费，于法无据，本院不予支持。被告提供的录音录像等资料，系其他业主与物业之间的其他纠纷，与本案无关，被告以此为由拒交物业费，本院不予采纳。被告提出原告侵吞公共收益，但被告未提供相关证据予以佐证，被告可另案主张权益，被告以此为由拒交物业服务费，本院不予支持。被告提出原告未公布公共收益等方面内容，原告主张其有对公共收益等内容进行公示，并提供公示照片佐证，故被告以此为由拒交物业服务费，于法无据，本院不予支持。综上，被告的上述抗辩主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据《前期物业服务协议》约定业主每季度缴交一次物业管理服务费，缴费时间为季度首月的10日前，被告应向原告支付2017年10月1日起至2019年8月31日止的物业服务费3790元、2017年1月1日起至2019年6月30日止的公摊电费688.9元、公摊水费53.6元，有原告提供的物业费标准及公摊水电费发票、汇总表等证据佐证，合法有据，本院予以支持。原告在提供物业服务的同时要加强与业主的沟通与交流，严格依照合同的约定和相关法律、法规规定及行业标准执业，做好沟通解释及相关公示工作，原告在提供物业服务上存有瑕疵，故原告主张被告应按照日万分之五的标准计付违约金，本院不予支持。对于物业使用过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告罗航应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告福建省立得物业有限公司漳州分公司支付2017年10月1日起至2019年8月31日止的物业服务费3790元、2017年1月1日起至2019年6月30日止的公摊电费688.9元、公摊水费53.6元； 二、驳回原告福建省立得物业有限公司漳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告罗航负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  徐晓雯      二〇一九年十二月二十三日 书记员  冯惠霞 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中国人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。