安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（文稿）（2019）皖01民初1493号原告（执行案外人）：李邦淏，男，1994年3月10日出生，汉族，住合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：何世常，安徽神州行律师事务所律师。被告（申请执行人）：安徽德合典当有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路辉隆大厦。法定代表人：钟刚，董事长。委托诉讼代理人：吴梅，安徽元贞律师事务所律师。第三人（被执行人）：安徽海拓置业有限公司，住所地合肥市包河区包河大道**滨江花月小区秀水苑**商业**。法定代表人：王松山，董事长。委托诉讼代理人：王彪，男,公司员工。原告李邦淏与被告安徽德合典当有限公司（以下简称德合典当公司）、第三人安徽海拓置业有限公司（以下简称海拓置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李邦淏的委托诉讼代理人何世常，被告德合典当公司的委托诉讼代理人吴梅、第三人海拓置业公司的委托诉讼代理人王彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李邦淏向本院提出诉讼请求：1、判决立刻停止对蓝天花园小区3幢901室房屋的强制执行。2、确认上述房产的使用权归李邦淏所有。本院审理期间，李邦淏变更第二项诉讼请求为:确认案涉房产所有权归李邦淏所有。事实与理由：海拓置业公司开发建设的蓝天花园小区项目由安徽东皖建设集团有限公司（以下简称东皖公司）施工。施工过程中，因第三人资金紧张，拖欠东皖公司数千万工程款，就以包括上述房屋在内的在建商品房抵付工程款。东皖公司随后为筹集工程施工资金，就将上述3幢901室房屋出售给李邦淏。为此李邦淏与东皖公司签订了房屋买卖协议，到第三人处办理了《蓝天花园物业认购书》等销售手续。此后领取了房屋钥匙，并缴纳了案涉房屋的物业费，对房屋进行了占有和使用，并等待按照海拓置业公司的通知办理房屋产权登记手续。案涉房屋已由李邦淏实际购买并占有，相关房产权证的办理手续应由海拓置业公司予以配合管理。德合典当公司申请对房屋进行执行拍卖，侵害了李邦淏的合法权益。故此提出本案诉讼。德合典当公司辩称：1、房产属于不动产，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，涉案房产3幢901室在查封时系登记在海拓置业公司名下，海拓置业公司是上述房产的产权人，李邦淏不是涉案房屋的物权公示权利人，故李邦淏主体诉讼资格不适格。2、李邦淏并未能在查封之前与第三人海拓置业公司签订合法的商品房买卖合同，李邦淏提供的东皖公司与海拓置业公司的在建商品房抵付工程进度款协议书、关于加快验收工作的协调会议纪要、蓝天花园物业认购书都没有海拓置业公司的签章，无法律效力；李邦淏提供的东皖公司出具的解决蓝天花园项目相关问题函告第五项更是明确地表明了，直到房屋已经被查封之后的2017年11月8日，海拓置业公司仍然没有与东皖公司就以房屋抵付工程款事项办理任何手续。因此，东皖公司对案涉房屋并没有处分权，李邦淏也不可能通过与东皖公司蓝天花园项目部签订买卖协议的方式取得对案涉房屋的所有权。李邦淏与东皖公司之间的协议只能在其双方内部产生效力，并不能成为阻却强制执行、确认其对案涉房产的产权的依据。3、李邦淏提供的付款票据和收条都不能证明其已向海拓置业公司缴纳房屋购房款项。4、蓝天花园小区2018年1月才开始向业主进行交付、入驻，案涉房产于2017年9月20日即被查封，李邦淏显然是在法院查封之后才占有该房产；由于李邦淏并未与海拓置业公司订立合法有效的商品房买卖合同，李邦淏对案涉房产的占有并不具有合法依据。综上，请求法院驳回李邦淏的各项诉请。海拓置业公司辩称：海拓置业公司之前和东皖公司有过协议，以部分在建商品房冲抵工程款，但由于多种原因未形成备案，后期因与德合典当公司的纠纷无法实现备案。对原告诉请无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李邦淏提交了如下证据：第一组证据：海拓置业公司以房抵付东皖公司工程款的证据材料。1、以在建商品房抵付工程进度款协议书；2、会议纪要；3、关于要求立即解决蓝天花园项目相关问题的函告；4、情况说明。证明目的：海拓置业公司以房抵付东皖公司工程款的事实经过。第二组证据：李邦淏办理购房事项的证据材料。5、买卖协议；6、蓝天花园物业认购书；7、缴纳物业费收据；8、装修押金；9、质量问题承诺书；10、房屋装修照片。证明目的：蓝天花园小区3幢901室已由李邦淏购买并交付入住。第三组证据：11、执行裁定书。证明目的：李邦淏先行提起执行异议，符合起诉条件。本市户籍居民家庭购买商品房信息查询审核表。第四组证据：12、海拓置业出具的燃气过户的证明，证明海拓置业公司将3号楼901的房子卖给李邦淏，向燃气公司出具的证明，要求燃气公司予以开户。13、2016年4月18日吴奇智书写的收条及转账凭证，证明李邦淏通过李祥（李邦淏父亲）于2016年4月13日向吴奇智支付了购房款50万元。证据14、合肥市不动产登记信息查询结果，证明李邦淏名下无房产。德合典当公司质证意见：第一组证据中1、2、3、4三性及证明目的均不予认可，李邦淏与海拓置业公司在法院查封房屋前并没有签订房屋买卖合同，而且第四项情况说明的内容与事实不符，李邦淏购买的3号楼共计102套房屋，其中98套已正常销售并登记在买受人名下，李邦淏房屋没有备案并不是我公司设置障碍造成无法备案；第二组证据形式上的真实性不持异议，证明目的不予认可，李邦淏是在法院查封后占有了房屋，不是合法占有，不予认可；第三组证据11无异议。证据12、13的真实性无异议，证明目的不予认可，该转账凭证是支付给吴奇智个人的，是由李祥转给吴奇智的，与本案无关，不能达到付款的事实。海拓置业公司出具给燃气公司的证明不是对房屋所有权的划分，不能达到原告的证明目的。证据14、仅是个人名下房产，未提供家庭名下房产情况。海拓置业公司针对李邦淏提供证据质证意见：第一组证据中证据1协议书确实有协商的过程，但海拓置业公司盖不了章故未盖章；证据2会议纪要属实；证据3函告是真实的，是代理人代表海拓置业公司签收；证据4中王松山是本人所签。第二组证据中《买卖协议》海拓置业公司未参与，不发表意见；认购书是真实的，物业费收据真实性无异议，证据6、7、8、9无异议，证据10装修照片不清楚。证据11执行裁定书无异议，证据12无异议，证据的形式上的真实性无异议，房屋不是我方卖给李邦淏的，证据13不清楚。证据14无异议。德合典当公司提供如下证据:证据一蓝天花园小区部分销售商品房买卖合同两份，证明海拓置业公司其他房屋对外销售活动中都签订了合同和网上签约备案合同，证据二蓝天花园3号楼销售情况表反映的是2019年8月份案涉房屋的情况，证明涉案3号楼共计102套房屋，其中98套已正常销售并登记在买受人名下。李邦淏针对德合典当公司提供证据质证意见如下：证据一、没有原件，真实性无法认定，不是案涉房屋，与本案无关；证据二、真实性无异议，证明目的有异议，证明3栋901室无其他人购买，房产应属于李邦淏所有。海拓置业公司针对德合典当公司提供证据质证意见如下：对于证据一、二的真实性均无异议。海拓置业公司提供证据如下：证据一、建设工程规划许可证一份，证明案涉房屋建设工程规划许可证正本颁发日期为2018年1月10日。证据二、短信记录三份，2017年11月24日海拓置业公司发布信息2017年11月25日可以领取装修钥匙，2017年12月28日、2018年1月14日海拓置业公司发布信息2018年1年15日起正式交付蓝天花园小区房屋。李邦淏针对海拓置业公司提供证据质证意见如下：证据一真实性无异议，验收日期是2017.12.12日，但2017年11月也发放了一批装修钥匙，实际上交房日期有一部分是在验收之前；证据二真实性无异议。德合典当公司针对海拓置业公司提供证据质证意见如下：证据一、证明了正式的交房时间；证据二、我方不予认可，涉案的小区90%以上的房屋都是正常销售并备案的，在规划许可证下来之前拿钥匙的业主均是签了房屋买卖合同并备案的业主，跟本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月20日，李邦淏（乙方）与安徽东皖建设集团有限公司蓝天花园项目部（甲方）订立《买卖协议》，约定：甲方承建蓝天花园项目工程，建设单位（海拓置业公司）以部分房屋抵付甲方工程款，现甲方将3幢901室房屋按建设单位抵房时的价款出售给乙方。房屋面积150.2平方米，出售单价8500元/平方米，合计总价1275425元。乙方在签订本协议后支付一半房款，剩余房款在乙方与建设单位办理正式房屋买卖合同时一次性付清，房屋办证按照政府相关规定由乙方自行承担。该合同尾部甲方处加盖“安徽东皖建设集团有限公司蓝天花园工程资料专用章”及由吴奇智签名。2016年4月12日，李邦淏与海拓置业公司签订《蓝天花园物业认购书》，其中约定李邦淏认购蓝天花园3幢901室房屋，面积为150.2平方米，出售单价8500元/平方米，合计总价1275425元，注“抵工程款”。该认购书约定，认购人应在签订认购书七日内至蓝天花园营销中心开发商签订《商品房买卖合同》。此后，李邦淏与海拓置业公司未能签订《商品房买卖合同》。就房款交纳事宜，李邦淏提交收条及转款凭证显示由李祥于2016年4月13日向吴奇智账户转款50万元，并提供加盖安徽东皖建设集团有限公司蓝天花园工程资料专用章的收款收据一份，其中记载李邦淏（李祥之子）支付蓝天花园3幢901室房款50万元。李邦淏主张案涉房款东皖公司与海拓置业公司之间抵付工程款方式支付了房款。另查明，李邦淏于2017年11月占有案涉房屋至今。本案中，李邦淏主张案涉房屋系海拓置业公司作价抵付给东皖公司用以支付工程款，但未能提供东皖公司、海拓置业公司的抵债协议及相关结算手续。再查明，德合典当公司诉海拓置业公司、安徽龙之域投资置业集团有限公司、无为县四惠大成置业有限公司、王松山、江燕、郭飞、陈莉、芦青典当纠纷一案，本院（2017）皖01民初521号民事调解书已经生效，双方当事人自愿达成如下协议：1、双方确认郭飞尚欠安徽德合典当有限公司：当金本金4000万元、当期内综合服务费48000元、截至2017年11月14日资金损失费3584933元、律师代理费40万元、诉讼保全担保费25564元；2、郭飞于2017年11月30日前向安徽德合典当有限公司给付9058497元（当金500万元+服务费48000元+欠资金损失费3584933元+律师代理费400000元+诉讼保全担保费25564元）；于2018年3月31日前给付当金400万元；于2018年4月30日前给付当金800万元；于2018年5月31日前给付当金1000万元；于2018年6月30日前给付当金1300万元。上述当金自2017年11月15日起以实际拖欠当金本金数额为基数按月利率1.67%计息至当金本金付清之日止；3、郭飞如未按期足额支付上述款项，安徽德合典当有限公司有权就剩余全部款项申请强制执行；4、安徽德合典当有限公司对郭飞所持有的安徽海拓置业有限公司32.5%的股权变现所得价款享有优先受偿权；5、安徽德合典当有限公司对王松山所持有的安徽海拓置业有限公司17.5%的股权变现所得价款享有优先受偿权；6、安徽德合典当有限公司对被告安徽海拓置业有限公司所有的合国用（2014）第172号国有土地使用权证项下位于合肥高铁路与葛大店路交口西北、面积26694.24平方米国有建设用地使用权变现所得价款享有优先受偿权；7、被告安徽海拓置业有限公司、安徽龙之域投资置业集团有限公司、无为县四惠大成置业有限公司、王松山、芦青、江燕、陈莉对郭飞在本案中应承担的上述债务承担连带清偿责任；8、本案案件受理费253839元，减半收取计126919.5元、保全费5000元，合计131919.5元由郭飞、安徽海拓置业有限公司、安徽龙之域投资置业集团有限公司、无为县四惠大成置业有限公司、王松山、芦青、江燕、陈莉承担（该费用由安徽德合典当有限公司垫付，郭飞、安徽海拓置业有限公司、安徽龙之域投资置业集团有限公司、无为县四惠大成置业有限公司、王松山、芦青、江燕、陈莉于2017年11月30日前支付给原告）；9、双方就本案无其他争议；10、本协议自双方当事人或代理人签字或盖章后即发生法律效力。该案诉讼期间，本院于2017年9月20日查封被执行人海拓置业公司开发的位于合肥市包河区包河大道与高铁路交口东100米蓝天花园项目21套房产（具体房号：1幢3003,2幢1203、1703、2801,3幢203、403、901、2602,5幢2704、201、1704、1903、1904、2104、2504、2704,6幢504、1904、2002、2003，7幢901）。案涉蓝天花园项目5幢2704号房产在本院查封时登记在海拓置业公司名下。因各义务人未履行生效调解书确定义务，德合典当公司向本院申请执行，本院2018年7月2日立案执行，于2018年11月21日张贴拍卖预告，告知本院将评估拍卖案涉资产，与该资产有利害关系的权利人可以自公告公布之日起15日内，向本院书面主张权利，逾期视为放弃等。后案外人李邦淏提起本案异议，经本院执行庭作出（2019）皖01执异42号执行裁定书驳回李邦淏的异议请求，后李邦淏提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故李邦淏应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案涉房屋系属登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，李邦淏主张其购买案涉房屋后就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当提供证据证明其同时具备《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条符合的条件。根据该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李邦淏虽主张其购买了案涉房产，然其提供的买卖协议系与案外人东皖公司之间订立，此后为了履行该买卖协议，李邦淏与海拓置业公司签订了《蓝天花园物业认购书》，然之后李邦淏、海拓置业公司并未按照《蓝天花园物业认购书》中“应在签订认购书七日内至蓝天花园营销中心开发商签订《商品房买卖合同》”的约定订立《商品房买卖合同》。即至今李邦淏及海拓置业公司之间仅就案涉房产订立认购书，且该认购书中仅约定由李邦淏自海拓置业公司处认购案涉房产，对于商品房的总价、付款方式、付款时间及交付使用、违约责任等基本内容未作约定，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的情形，故双方之间并不符合在查封前签订合法有效的书面买卖合同的基本条件，李邦淏据此主张对案涉房产享有所有权及诉请排除强制执行，事实及法律依据不足，本院不予支持。李邦淏本案中另主张其符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的情形，本院认为，该条规定适用于商品房销售者之外的一般买受人提出异议的情形，且从本案事实来看，李邦淏实质上在合同订立及占有时间等方面亦不符合该项规定，故对其主张，本院不予支持。综上，案外人李邦淏关于案涉房产属其所有，法院应停止对该房屋执行的请求不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回李邦淏的诉讼请求。案件受理费16279元，由李邦淏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长 王 莉审判员 陆建群审判员 沈 静二〇一九年十二月二十三日书记员 施佳佳附相关的法律条文：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。。