福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初5215号 原告（反诉被告）：福州市晋安区福蒲包装厂，住所地福建省福州市新店斗顶村。统一社会信用代码：913501111546580327。 法定代表人：黄秀云，董事长。 委托诉讼代理人：陈学端，福建八闽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈学龙，福建八闽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王中红，男，1979年11月8日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：方才钦，福建乾顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕寅生，福建三瑞律师事务所律师。 原告福州市晋安区福蒲包装厂(以下简称福蒲包装厂)与被告王中红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，被告王中红在举证期限内提起反诉，本院受理其反诉后与本诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福蒲包装厂的委托诉讼代理人陈学端、陈学龙，被告王中红及其委托诉讼代理人吕寅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福蒲包装厂向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告支付2018年9月10日起至2019年9月9日止共12个月的租金91200元(7600元／月×12月)，并以91200元为基数按年利率6％计算支付自2019年9月10日起至实际支付之日止的利息;2.原告没收被告的租赁押金15000元；3.案件诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年9月10日订立厂房租赁合同，约定：原告将厂房一处出租给被告使用，租赁期限自2017年9月10日起至2019年9月9日止，共两年；每月租金7600元，押金15000元。合同订立后，原告提供了约定的场地给被告使用，但是被告仅支付租金至2018年9月9日，拖欠原告自2018年9月10日起至2019年9月9日的租金未支付，其行为损害了原告的合法权益，望判如所请。 王中红辩称，原告未提交讼争租赁物的合法产权证明，也未取得建设工程规划许可证、房屋产权证等证明文件，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此原被告签订的厂房租赁合同为无效合同，原告无权向被告收取2018年9月之后的厂房租金，且被告未缴纳2018年9月之后的租金，系因2018年9月案涉租赁物面临拆迁，根据合同约定，合同期内如遇政府拆迁合同终止的，政府赔偿的搬迁费双方各得一半，装修费归出租人所有，由于原告拒绝与被告就拆迁补偿费用的比例进行分配，要求被告无偿搬离厂房，被告无法接受，因此原告无权要求被告支付2018年9月之后的房屋租金或者场地占用费。 王中红向本院提出反诉请求：判令1.反诉被告向反诉原告返还房屋租赁押金15000元；2.反诉被告赔偿反诉原告装修损失30万元；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年9月10日签订厂房租赁合同，约定反诉被告将坐落于福州市晋安区新店镇斗顶村169号厂房的第二、三层租赁给反诉原告使用，租赁期限自2017年9月10日至2019年9月9日止。合同订立后反诉原告投入30万元装修租赁物，租赁期限内，该厂房被政府征用，2018年8月反诉被告要求反诉原告提前搬离租赁厂房，但双方未达成一致意见。经查，反诉被告租赁给反诉原告的厂房未经规划审批，未取得房屋产权证，依照法律规定不能对外出租，反诉被告与反诉原告订立的租赁合同是无效的，为此反诉被告应当赔偿反诉原告装修损失30万元、退还反诉原告厂房租赁押金15000元。 福蒲包装厂对王中红的反诉辩称，案涉租赁合同是双方自愿签订的，合法有效。被告逾期支付租金已构成违约，原告有权没收押金。被告于案涉租赁合同期限届满后才搬离租赁房屋，根据合同法以及相关司法解释的规定,装修部分应属于原告所有。退一步讲，即便合同无效，被告也应当支付原告房屋占用使用费。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 2017年9月10日,原被告订立厂房租赁合同，约定：原告将座落新店斗顶村169号壹座第二、三层厂房出租给被告使用，租赁期限自2017年9月10日起至2019年9月9日，共两年；每月租金7600元，押金15000元；租金每月交一次，承租人于每月上旬10日之内交付租金，拖欠租金超过5日，出租人有权扣押承租人所有设备作为废铁变卖，解除合同，收回场地，并要求承租人赔偿损失；在合同期内如遇政府拆迁，合同终止，出租人有权收回厂房，政府赔偿的搬迁费出租人与承租人各一半，装修费属于出租人所有。合同订立后，双方依约履行合同。2018年8月，案涉租赁物遇征收，原告要求被告搬离，被告则要求原告支付搬迁费，双方为此发生争议，被告不再支付2018年9月10日起的租金，亦未搬离案涉租赁物。案涉租赁合同的履行期限于2019年9月9日届满后，被告搬离了案涉租赁物，但仍未支付自2018年9月10日起至2019年9月9日止的租金，原告为此诉至本院。 另查明，案涉租赁物于1999年8月27日办理了集体土地建设用地使用证。 诉讼过程中，本院依原告财产保全的申请于2019年10月17日裁定冻结了被告王中红价值10万元的财产，并于2019年10月25日实际冻结了王中红在中国建设银行开设的账号后四位为9074的账户、于10月29日实际冻结了王中红在中国银行开设的账号后四位为0005的账户，原告为此支出财产保全费1020元。 综上事实，本院认为，案涉租赁物取得了建设用地使用证，属合法建筑，被告以案涉租赁房屋未经规划审批、未取得房屋所有权证为由，主张租赁合同无效，依据不足，本院不予支持。原被告就案涉租赁物所订立的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。被告未依合同约定按期足额支付租金，其行为已构成违约，原告请求被告支付自2018年9月10日起至2019年9月9日止的租金91200元，可予以支持。 押金在性质上具有担保合同履行的功能，即承租人不能按期支付租金、或者在租赁期间内造成租赁物及相关设施毁坏的，出租人有权从押金中扣除相应份额。本案原被告在合同中约定押金为15000元，但双方未就押金的抵扣、没收等情形做出特别约定，在此情况下，押金具有保证金的作用，在承租人拖欠租金时，押金可以抵作等额的租金。案涉租赁合同并未约定被告逾期支付租金时原告可以没收押金，故原告主张没收押金，缺乏依据，不能支持。租赁押金15000元抵作等额租金后，被告还应支付原告租金76200元(91200元-15000元)。 租赁合同并未就承租人逾期支付租金的行为约定违约金，且被告拖欠租金后原告亦未催告其在合理期限内支付，故原告请求按年利率6%计算支付利息，依据不足，不能支持。 如前所述，租赁合同合法有效，反诉原告以合同无效为由，请求返还押金，依据不足。即便租赁合同无效，承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故反诉原告返还押金的请求，不能支持。 租赁合同约定“在合同期内如遇政府拆迁，合同终止，出租人有权收回厂房，政府赔偿的搬迁费出租人与承租人各一半，装修费属于出租人所有”，案涉租赁物在租赁期间虽涉及征收事宜，但并未影响反诉原告对租赁物的正常使用，反诉原告继续占有使用案涉租赁物，直至租赁合同期限届满后才搬离案涉租赁物，现反诉原告未提供证据证明双方对装修费用另有约定，其于租赁期间届满后请求出租人赔偿装饰装修费用，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王中红应于本判决生效之日起十日内支付原告福州市晋安区福蒲包装厂租金76200元； 二、驳回原告福州市晋安区福蒲包装厂的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告王中红的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2424元，减半收取计1212元，由原告福州市晋安区福蒲包装厂负担342元，由被告王中红负担870元；反诉案件受理费6025元，减半收取计3012.5元，由反诉原告王中红负担；财产保全费1020元由被告王中红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇一九年十二月六日 书记员  黄静晶 附主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。