贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0325民初2398号原告：杜田高，男，1984年5月15日出生，仡佬族，住道真自治县。原告：万桂敏，女，1985年8月18日出生，汉族，住道真自治县。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华东，贵州悠南律师事务所实习律师。被告：重庆旅投景典房地产开发有限公司道真分公司，住所地道真自治县上坝乡八一村群星组。负责人：李波，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨小松，北京盈科（重庆）律师事务所律师。原告杜田高、万桂敏与被告重庆旅投景典房地产开发有限公司道真分公司（以下简称“重庆旅投道真分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜田高、万桂敏之委托诉讼代理人赵伟、张华东，被告重庆旅投道真分公司之委托诉讼代理人杨小松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜田高、万桂敏向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年5月14日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告商品房首付款104948元、维修基金5847元、印花税5元、产权登记费80元，共计110880元，并以该款为基数按年利率6%自2019年5月14日起计算资金占用费至该款付清之日止。事实和理由：2019年5月14日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于贵州省遵义市道真自治县，建筑面积为97.45平方米，总借款为404948元。原告在签订合同之前曾咨询被告员工，因手里资金不足，剩余房款需要向银行贷款才能支付，并向其提供了原告一的信用报告，信用报告显示存在信用卡还款逾期的情况，是否会影响剩余房款的银行按揭办理，该公司工作人员则表示有银行信用卡贷款逾期并不会影响后续银行按揭的办理，且该按揭贷款由被告负责，原告只需交纳首付款并提交办理商品房按揭的资料即可。故原告在银行申请贷款后用于支付房屋的首付款，在签订《商品房买卖合同》当日，原告向被告支付相应款项。随后原告向银行咨询贷款事宜，发现原告并不能办理按揭手续，原告随即向被告工作人员进行联系，却被工作人员告知先自行解决银行的贷款问题，无法办理按揭的原因与公司无关。被告作为一家房地产开发公司，对于商品房的按揭办理条件以及流程必定十分清楚，被告明知如若在银行有逾期还款不良记录是不能办理后续的按揭手续，却故意隐瞒该事实，从而导致原告在缴纳首付款后不能办理商品房按揭，不仅使得原告的合同目的无法实现，更加重了原告的经济负担。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆旅投道真分公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，应受到法律的保护，且不存在约定解除和法定解除的情形，原告应当按照合同约定继续履行相应的合同义务。我公司不同意解除合同，要求原告继续履行合同。原告在诉状中提出其向被告提交了征信报告，但事实上原告并没有向我公司提交该报告，该报告系原告办理银行贷款时向银行亲自提交的材料，原告提出被告收到该报告，显然不符合贷款的习惯。我公司在签订合同之前仅向原告进行了征信调查，原告向被告陈述其征信良好并无信用卡逾期的情况。原告不能贷款是原告与银行的借贷法律关系，与我公司无关，我公司不具有法定或者约定的告知义务，但是我公司还是充分对原告征信进行了程序性的问卷，已经尽到了作为出卖人的义务。我公司不是银行，原告是否能够获得贷款是原告与银行之间的法律关系，因此被告无任何理由可以预测原告是否能够获得贷款的资质，被告也不具备原告所述能够预测原告能够获得贷款的专业资质。根据补充协议的约定，原告应当自行到被告指定银行询问、查询是否满足贷款条件，否则导致其未能获得贷款的责任应当由原告自行承担。此外，维修基金、产权登记费、印花税等费用原告向被告支付后，被告向相关机构代为缴纳，因此该款不具备返还的基础。原告认为补充协议系格式合同，但是该格式合同并未免除几方责任，不属于合同法规定的无效条款的内容。鉴于不能获得贷款系原告单方的原因所导致，原告作为违约一方不能请求解除合同，故贵院应当依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告重庆旅投道真分公司（出卖人）与原告杜田高、万桂敏（买受人）于2019年5月14日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2019001537），合同约定，买受人购买出卖人在道真自治县上坝乡迎江天地3幢2单元4层1号房，该商品房建筑面积为97.45平方米，套内建筑面积为77.08平方米，房屋总价款为404948元。该合同第八条第三款贷款方式付款约定：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款为104948元，余款300000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后×日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款数额少于申请贷款数额的，买受人应在×日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后×日内，出卖人应退还买受人已付款及银行同期存款的利息。同日，原、被告签订了《补充协议》，该协议第一条对关于按揭付款（含公积金贷款方式）的特别约定：第一条、关于按揭付款(含公积金贷款方式)的特别约定：1、买受人采用按揭贷款方式支付房价款的，其贷款首付款比例、贷款金额、贷款期限，贷款利率等按办理贷款时国家及银行的相关规定执行;买受人在签订本合同前自行到出卖人指定的银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致买受人未能获得银行贷款或获得少于申请贷款数额的，属于买受人责任。在此情形下，如买受人同意更改付款方式，需在签订商品房买卖合同之日起60日内支付剩余房价款，如因买受人未达到上述条件又不同意变更付款方式，出卖人有权解除合同并向买受人收取总房价款20%的违约金，出卖人将扣除违约金及已发生的相关税费后的房款余额无息退还买受人。2、买受人提供的个人按揭资料不符合银行要求或有不良征信记录或每月收入不满足申请的贷款要求或提供的资料不真实或按揭资料审批已通过而买受人不履行相关签字手续或因买受人其他原因等，导致买受人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额则属于买受人责任。在此情形下，如买受人同意更改付款方式，需在签订商品房买卖合同之日起60日内支付剩余房价款，如因买受人未达到上述条件又不同意变更付款方式，出卖人有权解除合同并向买受人收取总房价款20%的违约金，出卖人将扣除违约金及已发生的相关税费后的房款余额无息退还买受人。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，杜田高、万桂敏向重庆旅投道真分公司支付首付款104948元，维修基金5847元，印花税5元，产权登记费80元。原告杜田高、万桂敏按照被告重庆旅投道真分公司要求提供办理按揭贷款的全部资料。该资料经办理按揭贷款的银行审查后，因原告信用卡逾期未能办理按揭。事后，原、被告经协商不能达成协议，致原告诉讼来院。本院认为，原、被告双方于2019年5月14日签订《商品房买卖合同》合法有效。原告按合同约定支付首付款104948元后，余款300000元以银行按揭贷款方式支付。而《商品房按揭贷款合同》能否签订，涉及到出卖人信誉、担保能力，买受人还款能力以及银行等诸多不确定因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三款约定的“买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人”得知。按揭贷款事宜由被告负责办理。此外，根据被告重庆旅投道真分公司提交的《购房人问卷调查》中载明“此问卷调查是初步分析在当前政策下购房人是否能够办理按揭贷款或公积金贷款用的……”，该表述能够说明，在签订《商品房买卖合同》之前，被告对于买房人是否具备办理按揭贷款的条件是具备初步分析能力的。而对于二原告来说，其虽然有一笔招商银行的信用卡逾期，但是其在被告对其做问卷调查之前的2019年1月25日，就曾获得贵州道真农村商业银行股份有限公司贷款10万元，因此二原告在问卷调查中回答其信用良好，是根据一般人的理解而作答，符合常理。而二原告能否获得银行按揭贷款，还需要银行方面进行最终审核，故本案未能签订《商品房按揭贷款合同》不可归责于当事人双方。现原告因无力支付购房余款，导致《商品房买卖合同》不能继续履行而向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、判令被告返还原告商品房首付款104948元、维修基金5847元、印花税5元、产权登记费80元，共计110880元及其资金占用利息的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除被告重庆旅投景典房地产开发有限公司道真分公司与原告杜田高、万桂敏于2019年5月14日签订的《商品房买卖合同》；二、被告重庆旅投景典房地产开发有限公司道真分公司于本判决生效之日起十日内返还杜田高、万桂敏商品房首付款104948元、维修基金5847元、印花税5元、产权登记费80元，共计110880元及相应利息（利息以110880元为基数自2019年5月14日起按年利率6%计算至该款返还之日止）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2572元，减半收取1286元，由原告杜田高、万桂敏，被告重庆旅投景典房地产开发有限公司道真分公司各负担643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 税  星二〇一九年十二月五日书记员 王柯梦云