广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初2292号原告：黄润带，女，1952年5月6日出生，汉族，住广东省佛冈县**********，身份证号码：440************。委托诉讼代理人：林扬波，男，1950年4月12日出生，汉族，住广东省佛冈县**********，身份证号码：440***********。原告黄润带的丈夫。被告：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县***************，统一社会信用代码：914***********569N。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。被告：佛冈银泰物业管理有限公司，住所地：广东省佛冈县********************自编之一，统一社会信用代码：914418********041C。法定代表人：孔剑平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓灵，广东隆仁律师事务所律师。原告黄润带与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称“煌盛公司”）、佛冈银泰物业管理有限公司（以下简称“银泰物业公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告黄润带及其委托诉讼代理人林扬波、被告煌盛公司的委托诉讼代理人曹炽玲、被告银泰物业公司的委托诉讼代理人刘晓灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄润带向本院提出诉讼请求：一、判令两被告排除对原告管理、使用佛冈县************************新增115.15平方米面积后花园的妨碍；二、判令两被告恢复于2019年7月**日拆除的后花园原状；三、判令原告赔偿被告购买栏栅所支付的费用2160元，安装人工费1500元，共3660元；四、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年3月底和*月初，原告一家多次前往被告一处了解并实地察看附赠花园的涉案房屋佛冈县************************，在得到销售人员陈小凤向销售经理齐云钊确定“该栋楼房的北面将不再建设其他建筑物”的肯定答复后，原告便在同年*月5日交清定金20000元，并签订《认购书》，约定总房款849865元。2017年6月5日交齐房款后，被告一于次日与原告签订《广东省商品房买卖合同》。同时，对被告一赠送使用的73平方米的花园，由原告与被告二签订《首层花园管理协议》，约定原告有权自行管理涉案房屋前面33平方米和后面40平方米的花园。2017年7月7日，原告一家再次前往察看涉案房屋时，发现在花园外新建一栋商铺楼，距涉案房屋最近约**米、最远约13米，挡住了房屋视线和采光。随即原告向销售人员陈小凤了解情况，被告知她不知道此情况，然后原告向佛冈县规划局了解后得知被骗，因为涉案房屋北面所建商铺早于2015年**月就已批报建图纸。此后，原告一家就此事多次与被告协商赔偿，最终在2017年8月30日被告作出让步，同意将涉案房屋后花园旁的三角位置赠送原告使用，并由销售经理齐云钊签名确认。2019年*月**日，原告前往收楼，并在项目负责人李世东、物业公司代表数人及销售人员陈小凤等人陪同下到涉案房屋察看，经在场协商下，双方同意变更原来赠送的三角位置花园为后花园旁的另一边位置，保留*米宽的行人通道，扩展延伸后围蔽的栏杆由被告提供，栏杆费用由原告承担。之后，被告一工程部供来栏杆，原告也支付了栏杆费2160元并安装好栏杆。但由于被告一公司的人员变动，该公司的销售经理齐云钊、项目负责人李世东先后离开佛冈，现负责人向经理上任后无故阻止原告使用变更后所赠送的花园，并于2019年7月**日命人拆除原已建好的栏栅。被告二作为物业公司也听命于被告一，为此双方多次沟通未果。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告煌盛公司、银泰物业公司辩称：一、原告不是本案涉案后花园的权属人。1.涉案后花园不属于被答辩人的专属使用和管理范围，被答辩人无权对涉案后花园享有任何专属的权利。2017年6月6日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》（预售），约定被答辩人购买答辩人名下的佛冈县***********（以下称“该房产”），建筑面积共174.61平方米，其中套内面积143.09平方米，分摊共有面积31.25平方米，有房屋分层分户图详细标明尺寸，并约定误差范围。被答辩人与答辩人签订《首层花园管理协议》，约定由被答辩人管理该房产前面33平方米和后面40平方米的花园，但答辩人对该花园空间不拥有所有权，仅享有管理权。以上两份协议有被答辩人的盖章和答辩人的签名予以确认。但答辩人从未与被答辩人签署过关于被答辩人享有该后花园的所有权/专属使用权/专属管理权协议，也无不动产登记部门等相关文件确认被答辩人享有该涉案后花园的所有权/使用权，因此被答辩人对涉案后花园不具有任何专属权利。被答辩人提供的栏栅款收据、自测绘制画图、现状图、录音等均是其单方制作，与答辩人无关，被答辩人也不知情。被答辩人与销售人员的私下有交易或约定，均没有公司授权或追认，其关于处分属于全体业主共有的公共空中花园的事务，涉及全体业主利益和政府的设计规划，任何人员无权处分，销售人员的行为明显超出正常权限。涉及涉案后花园的所有权/专有使用权/专属管理权问题，公司必定通过补充协议完善双方的权利义务。2.关于涉案后花园的权属。根据《物权法》第七十三条规定，本案涉案后花园绿地在建筑区划内，非属城镇公共绿地，且未有证据证明在相关经规划部门批准的规划文件中规定该绿地专属于个人，故该绿地的土地使用权及附着物所有权归全体业主共有，全体业主享有“管理权益”。因此被答辩人不享有涉案后花园的专属管理权和使用权。二、被答辩人要求答辩人恢复拆除涉案后花园原状，支付购买栏栅2160元和安装人工费1500元无事实和法律依据。1.被答辩人搭建栏杆将全体业主共同管理的区域排他使用，名为管理，实为私人侵占，严重损害其他业主的权益，且我国司法实践中认定一楼业主对“私家花园”不享有任何权属，其中民法上属于为个人利益损害其他业主的权益，行政法上认定为违建；2.涉案后花园私人搭建的栏栅被拆除、支付购买栏杆费和安装人工费的问题。被答辩人无任何证据证明答辩人拆除其搭建的栏杆，且被答辩人搭建行为意为为个人利益侵犯其他业主的权益，不排除其他业主对被答辩人的侵权行为而作出拆除行为；双方签订的《商品房买卖合同》（预售）附件协议十一第六条物业管理规定：擅自进行搭建、安装的，应自行拆除添附物并承担由此造成的损失，可见被答辩人本身具有拆除添附物义务；从涉案后花园现场查看，被答辩人私人购买的栏栅仍在后花园处，被答辩人要求答辩人支付其购买的栏栅无任何依据，且所谓的安装人工费也是被答辩人私人雇佣他人的行为，与答辩人无关。综上，原告诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，请求法院依法判决。原告黄润带围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、身份证、企业信息；证据二、商品房买卖合同（预售）；证据三、收款收据；证据四、首层花园管理协议；证据五、三角位置花园赠送确认签名书；证据六、栏杆款收据；证据七、新增赠送花园自测绘制图、新增赠送花园现状图；证据八、录音4段，陈小凤对话录音3分第1秒至第4分钟48秒，录音1的第5分钟至第7分钟35秒，与篁胜物业前任经理李世东对话录音，与篁胜物管现任经理对话录音；证据九、2019年7月10日被拆除花园栏杆图。原告申请郑志府、黄家林、李卫宗、郑龙锋四位证人出庭作证。被告煌盛公司、银泰物业公司在举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年3月底和4月初，原告与家人向被告煌盛公司了解并实地察看附赠前、后花园销售的14栋1梯104房（以下简称“104房”），在得到销售人员陈小凤向销售经理齐云钊确定该栋楼房的北面将不再建设其他建筑物的答复后，原告与被告煌盛公司先后签订《认购书》、《广东省商品房买卖合同》向被告煌盛公司购买了附赠前、后花园销售的上述104房，并与被告银泰物业公司签订关于附赠的前、后花园管理的《首层花园管理协议》。2017年7月7日，原告发现在花园外新建一栋商铺楼，原告认为该商铺楼挡住104房视线和采光，便向销售人员陈小凤了解情况，被告知她不知道此情况。原告向佛冈县规划局了解后得知涉案房屋北面所建商铺于2015年10月已报建。原告认为被欺骗，便就此事多次与被告煌盛公司协商赔偿。2017年8月30日，被告煌盛公司的销售经理齐云钊在一张104房平面图104房旁边的空地位置标注一个三角位置，平面图的空白处写明“该区域为公共花园区域，可由14-1-104业主黄润带代为管理，不可用作其他用途，如该区域公司作公共设施，消防设施，业主无条件遵从公司管理安排”，并由齐云钊签名确认。2019年2月10日，原告收楼，并在被告银泰物业公司原总经理李世东及被告煌盛公司销售人员陈小凤等人一起到涉案房屋现场察看，经协商下，双方同意变更原来赠送的三角位置花园为后花园旁边的另一边位置，扩展延伸后围蔽的栏杆由被告提供，栏杆费用由原告承担。之后，原告向被告银泰物业公司支付2160元购买了栏杆并安装好栏杆，支付了人工费1500元。此后，由于被告煌盛公司、被告银泰物业公司相关负责人齐云钊、李世东先后离开佛冈，被告银泰物业公司认为原告扩建围蔽的花园使用不合理，要求原告拆除。原告认为是经两被告同意扩建花园使用的，不同意拆除。后被告银泰物业公司于2019年7月10日拆除原告已建好的栏栅。另查明，被告银泰物业公司是被告煌盛公司委托对佛冈县********篁胜新城商住区进行前期物业管理的物业管理公司，被告煌盛公司、被告银泰物业公司对原告修建扩建围蔽的花园没有制止过。本院认为，被告煌盛公司的销售经理齐云钊签名确认原告可以在其购买的104房旁边扩建围蔽花园使用。被告银泰物业公司是被告煌盛公司委托对佛冈县********篁胜新城商住区进行前期物业管理的物业管理公司，被告煌盛公司、被告银泰物业公司对原告扩建围蔽花园行为没有制止过。因此，两被告认为没有承诺同意原告扩建围蔽花园，对公司员工的个人承诺行为不予认可的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。两被告同意原告在附送的104房后花园侧扩建围蔽的花园范围，是篁胜新城商住区的公共场所，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，属于篁胜新城商住区全体业主共有。根据《中华人民共和国民法通则》第三条“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。”和第五十八条第一款第（五）项、第二款“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”的规定，两被告同意原告在附送的104房后花园侧，属于篁胜新城商住区全体业主共有的公共场所范围扩建围蔽花园个人使用的行为，侵犯了篁胜新城商住区全体业主公共利益，违反法律规定，是无效的民事行为。两被告的过错行为，造成原告扩建围蔽的花园建好后又被拆除，致原告损失购买材料款2160元、人工款1500元，共3660元，两被告应赔偿给原告。对于原告要求两被告排除对原告管理、使用佛冈县********篁胜新城商住区104房新增面积后花园的妨碍及两被告恢复于2019年7月10日拆除的新增面积后花园原状的诉讼请求，因两被告赠送新增面积后花园给原告独自使用的行为无效，原告对该新增面积后花园不享有个人独自使用的权利，故原告的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿3660元给原告黄润带；二、驳回原告黄润带的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司负担。原告黄润带可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘永红二〇一九年十二月二十七日书记员  房政宇申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用有关法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。