北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初12845号原告：蒋锦忠，男，1987年6月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱传炉，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟濠洋，男，北京市中伦文德律师事务所实习律师。被告：北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司，住所地北京市海淀区阜石路69号、海淀区阜石路甲69号院14号楼1-3层。法定代表人：于洋，董事长。委托诉讼代理人：王冰，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：师丽，北京天驰君泰律师事务所律师。原告蒋锦忠与被告北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司（以下简称锦绣大地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋锦忠及其委托诉讼代理人朱传炉、钟濠洋及被告锦绣大地公司之委托诉讼代理人王冰、师丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋锦忠向本院提出诉讼请求：1、判令锦绣大地公司赔偿我因货物毁损遭受的直接经济损失10984694元；2、判令锦绣大地公司赔偿我因货物毁损遭受的预期利润损失3219920元；3、判令锦绣大地公司退还我预付的租金31202.13元；4、判令锦绣大地公司退还我缴纳的保证金2000元；判令锦绣大地公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我租用锦绣大地公司位于海淀区阜石路69号西区库房X排X号仓库（以下简称X排X号仓库）。按照《北京锦绣大地农副产品批发市场仓库租赁合同》（以下简称《仓库租赁合同》）第六条第一款约定，锦绣大地公司的责任包括：“按时提供仓库和仓储的配套设施，负责库房维修、管理，提供安全的仓储环境”。我已经缴纳了2018年12月31日前的房租和押金。2018年9月16日，锦绣大地公司名下位于海淀区阜石路69号西区库房X排XX号仓库仓库（以下简称X排XX号仓库仓库）发生火灾。由于锦绣大地公司监管失责，火势蔓延导致我租用的X排X号仓库及其内部存货的货物严重受损，原价值11791731元的货物仅抢救出807037元，剩余10984694元的货物被毁损。锦绣大地公司应当赔偿我直接经济损失10984694元。此外，毁损货物如正常出售，我可获利润3219920元，该笔损失亦应当由锦绣大地公司赔偿。由于X排X号仓库被烧毁，无法使用，我预付的租金和押金也应当返还。我与锦绣大地公司多次交涉未果，特诉至贵院，请求判如所请。锦绣大地公司辩称，我公司同意蒋锦忠第3、第4项诉讼请求，即退还蒋锦忠预付的租金31202.13元及保证金2000元，不同意蒋锦忠的其他诉讼请求。本案系蒋锦忠因发生于2018年9月16日的火灾事故要求我公司赔偿其损失。然而，就该起火灾事故我公司没有责任，事故另有明确的责任人赵桂禹，租赁合同无法正常履行及蒋锦忠损失并非我公司的违约行为所致，我公司在消防器具配备、失火后救援等方面亦不存在过错，不应由我公司承担相关违约责任。一、基本事实。本案原告蒋锦忠和案外人赵桂禹分别承租了X排X号仓库和X排XX号仓库仓库，库房位置相邻。根据海淀区公安消防支队出具的《火灾事故认定书》，火灾事故的基本情况为：2018年9月16日18时07分，海淀区阜石路69号北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司西区库房X排XX号仓库仓库发生火灾，过火面积100余平方米，火灾造成X排XX号仓库仓库及相邻的10排XXX号、X号仓库建筑和内部存放货物不同程度受损，无人员伤亡。二、我公司对该起火灾事故没有责任。根据海淀区公安消防支队出具的《火灾事故认定书》并结合北京法院对完全相同的事故认定表述下的民事赔偿案件的判决，可以判定：X排XX号仓库仓库承租人赵桂禹作为火灾发生场所的承租人和磷化铝（用于对库内存放的农产品驱虫）的使用人，在使用房屋过程中未尽到合理的注意义务，应当为由此引发的火灾事故承担侵权责任；而火灾的形成及其造成的财产损失与我公司的正常房屋出租行为不存在因果关系，房屋本身也不是火灾发生的原因，因此我公司对火灾发生没有过错，不应承担责任。三、蒋锦忠（承租人）的货物损失并非我公司（出租人）的违约行为所致，我公司在消防器具配备、失火后救援等方面亦不存在过错，不应由我公司承担相关违约责任。本案中，案外人赵桂禹的侵权行为与出租人和承租人均无直接关系，应当视为不可归责于双方当事人的原因导致承租人产生相关损失的情形。对此，应属合同双方不可预见的情况，双方当事人对于损害发生均无过错，应互相不负违约责任，损失各担。我公司亦不存在监管失责的情形。综上所述，本案蒋锦忠对房屋失火系案外人所致是明知的，只是考虑到案外人的赔偿能力不足，才选择以租赁合同进行起诉。本案是我公司作为出租人，将自己所有的房屋分别出租给蒋锦忠和赵桂禹等人，因赵桂禹所承租的房屋内的物品起火殃及蒋锦忠所租房屋中的物品被毁从而产生损失赔偿的纠纷。由于蒋锦忠与我公司订有房屋租赁合同，因此这一纠纷涉及侵权损害赔偿和房屋租赁合同违约两种法律关系，蒋锦忠就损失赔偿问题可选择其中一种法律关系提起诉请。蒋锦忠在本案中依据与我公司之间的租赁合同关系提起房屋租赁合同纠纷，故本案属合同违约损失赔偿之诉。本案中，我公司已经按照《仓库租赁合同》的约定将该房屋交给蒋锦忠，蒋锦忠长期承租并正常使用涉案房屋，说明我公司已经按照合同约定及《中华人民共和国合同法》的规定履行了将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务。同时，在《仓库租赁合同》履行过程中我公司也没有对蒋锦忠占用使用该房屋造成障碍，因此，我公司在《仓库租赁合同》履行过程中并不存在违约。本案中，我公司对蒋锦忠并未实施任何侵权行为，蒋锦忠损失系由案外人侵权行为所致，与我公司履行《仓库租赁合同》项下的出租行为不存在直接关联和因果关系，故第三方所实施之侵权行为与我公司合同项下的履约行为不存在竞合，就蒋锦忠的货物损失，蒋锦忠应当向实际侵权人赵桂禹主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年1月1日，锦绣大地公司（甲方，出租方）与蒋艳群（乙方，承租方）签订《仓库租赁合同》，约定乙方承租甲方库房X区X号库房，面积210平方米，用于储存乙方经营范围的产品。租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金总额107310元。库房押金2000元。合同第六条甲方责任：1、按时提供仓库和仓储的配套设施，负责库房维修、管理，提供安全的仓储环境。2、保证仓库在承租期不被占用或转租。对库房使用及商品保管进行指导监督，保证仓储有序和设施安全。3、对出入库房的人员、车辆、货物进行监督、检查和管理，督促储户对散装产品进行批次检验。4、协助行政管理机关对违反规定的行为进行教育整顿。第七条乙方责任：1、爱护并合理使用仓储区设施……2、配备相应的消防器材……4、仓库不从事经营。存放货物在法律允许范围……不存放易燃、易爆、腐蚀、污染、放射、流汤、流水、鲜活商品，不利用库房从事超期产品改换包装等非法活动。同日，蒋艳群签订《消防安全责任书》。上述合同到期后，蒋艳群与锦绣大地公司多次续签合同。后蒋艳群将其租赁合同项下的权利义务转让给蒋锦忠，由蒋锦忠作为承租方与锦绣大地公司继续履行合同。赵桂禹为X排XX号仓库仓库的承租人，其承租仓库与蒋锦忠承租的X排X号仓库相邻。2018年9月18日，赵桂禹承租仓库起火引发火灾，并过火蔓延至蒋锦忠承租的X排X号仓库。根据北京市海淀区公安消防支队出具的海公消火认字[2018]第0010号《火灾事故认定书》记载，火灾事故的基本情况为：“2018年9月16日18时07分（接警时间），海淀区阜石路69号北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司西区库房X排XX号仓库仓库发生火灾，过火面积100余平方米，火灾造成XX号库及相邻的6、8号库建筑和内部存放货物不同程度受损，无人员伤亡。”根据现场监控录像，2018年9月16日的火灾发生经过如下：17时04分，X排XX号仓库仓库搬运完货物，承租人离开并锁门。18时02分，隐约从X排XX号仓库仓库后窗看到有烟。18时03分，X排XX号仓库仓库前窗出现烟雾。18时04分，X排XX号仓库仓库屋顶可见浓烟，窗内出现火光。18时05分，X排XX号仓库仓库卷帘门变色，门下见火苗。18时06分，市场巡查人员发现火情，报警并携带灭火器具到达X排XX号仓库仓库，开始组织扑救。18时08分，开始撬X排XX号仓库仓库卷帘门，多人使用干粉灭火器扑救，明火消失。18时09分，打开X排XX号仓库仓库卷帘门，继续灭火，视频可见燃烧的是X排XX号仓库仓库内的货物。18时11分，火势再次增大，救火人员为安全后撤。18时14分，市场巡查人员再次实施灭火。18时16分，消防队员到场，正式接管火场的灭火工作。18时20分，火势再次得到控制，保安让无关人员远离火场。18时22分，消防人员开始撬X排X号仓库的大门。18时24分，X排X号仓库门被打开，里面货物在燃烧。18时58分，挖掘机到场，在消防人员指挥下对X排XX号仓库仓库及相邻的X排X号仓库房实施拆除，火势再次得到控制，明火基本消灭，对起火原因的认定为：“最初起火部位位于XX号库内邻近库门处，分析起火时间为2018年9月16日18时00分左右，起火原因排除放火、遗留火种、电气线路故障等引发火灾的因素，不排除XX号库内磷化铝受潮放热异常引发火灾的因素。”蒋锦忠主张上述火灾给其造成直接经济损失10984694元及预期利润损失3219920元，就直接经济损失部分，其向本院提交库存状况表、搬出物品登记情况、火灾直接财产损失申报统计表、采购统计汇总表及洽好味食品销售单、货物托运单汇总表及托运单、销售单、洽好味公司收款指定账户及银行转账流水、干果外包装照片、2018年度增值税专用发票汇总表及增值税发票、商河洽好位食品有限公司出具的说明予以证明；就预期利润损失部分，蒋锦忠提交销售表予以证明，对于上述证据，锦绣大地公司对搬出物品登记情况真实性予以认可，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。锦绣大地公司认可火灾发生后，蒋锦忠不再实际使用涉案库房。其尚有剩余租赁费用31202.13元及保证金2000元，对此锦绣大地公司同意予以退还。另查，涉案仓库系在农村集体土地上建设，从建设使用至今，锦绣大地公司并未取得任何建设工程规划许可证或建设工程施工许可证。蒋锦忠起诉要求锦绣大地公司承担违反《仓库租赁合同》第六条第一款约定产生的违约责任，在本院向其告知该合同存在合同无效的风险后，其仍坚持本案诉讼。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁合同所涉涉案仓库系在农村集体土地上建设，从建设使用至今，出租人锦绣大地公司并未取得任何建设工程规划许可证或建设工程施工许可证，因此其与蒋锦忠从蒋艳群处转让形成的《仓库租赁合同》为无效合同。合同无效后，除争议解决等相关条款外，规范双方权利义务的其他条款亦应属无效。现蒋锦忠以锦绣大地公司违反该合同第六条第一款约定“按时提供仓库和仓储的配套设施，负责库房维修、管理，提供安全的仓储环境”为由，要求锦绣大地公司承担直接经济损失10984694元及预期利润损失3219920元的诉讼请求，缺乏合同依据，在本院释明后，其仍坚持本案违约之诉，因此对于其在选择以该请求权为基础提出的上述诉讼请求，本院不予支持。对于蒋锦忠要求锦绣大地公司退还剩余租赁费用31202.13元及保证金2000元，虽合同无效后租赁费用性质应为使用费，但锦绣大地公司对于数额予以认可并同意予以退还，本院对此不持异议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、蒋锦忠与北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司之间的《北京锦绣大地农副产品批发市场仓库租赁合同》无效；二、北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司于本判决生效后七日内，退还蒋锦忠剩余使用费三万一千二百零二元一角三分及保证金二千元；三、驳回蒋锦忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费十万七千二百二十六元（蒋锦忠已预交五万三千六百一十三元），由蒋锦忠负担十万六千五百五十元，余款于本判决生效后七日内交纳；由北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司负担六百七十六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐 铸人民陪审员  范望白人民陪审员  冀国红二〇一九年十二月三十日书 记 员  冯梦薇