贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初5439号 原告：付长彬，男，1980年2月16日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告：何青玲，女，1983年4月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：何青春，黔西县重新法律服务所法律工作者，委托权限为特别授权。 被告：黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。 法定代表人：胡杰，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：邓维义，贵州本芳律师事务所律师，委托权限为特别授权。 委托代理人：田鹏，男，汉族，1976年9月26日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告付长彬、何青玲与被告黔西新城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称黔西新城房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日登记受理后，依法由审判员刘韵适用简易程序公开进行了审理。原告付长彬、何青玲的委托代理人何青春，被告黔西新城房地产开发有限公司的委托代理人田鹏、邓维义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告付长彬、何青玲诉称：2012年11月19日，二原告在被告处购买商品房，房号为某某小区某某幢某某单元某某层某某号，并签订了《商品房买卖合同》，售价为390983元，首付款117983元，银行按揭273000元，房屋交付时间为2014年3月30日前，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理商品房转移登记有关文书交付原告，被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，二原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日至，按日向二原告支付已交购房款0.02%的违约金。合同签订后，二原告支付首付款和代办费、契税、大修基金、权证手续费、测绘费、转移登记费、水电闭路电视入户费等共计：140058元，2014年3月30日被告交付房屋后至今，未办理该房屋的不动产登记证书，损害了二原告的合法权益，故二原告诉至法院，请求判决：1．被告立即为二原告办理某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋的不动产登记证书，并将证书交付原告；2．被告支付以390983元为基数，按每日万分之二从2014年7月1日起计算至不动产登记证书交付之日止的违约金（暂计至2019年8月27日为147400元）；3.案件受理费由被告负担。 为支持其诉讼主张，原告付长彬、何青玲在举证期限内向法庭提交了下列证据： 1．二原告身份证复印件、结婚证，用以证明二原告身份信息及诉讼主体适格； 2．商品房买卖合同、住房公积金借款合同、个人贷款支付凭证、中国建设银行抵押权证收妥通知书、个人贷款对账单、收据2张，用以证明：二原告以首付117983元，公积金贷款273000元从被告处购得某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋一套并以22075元委托被告代为办理水电闭路电视入户、契税、大修基金、合同印花税、权证印花税、转移登记费、房产手续费、房产测绘费等代办费，履行了原告的义务。双方约定交付时间为2014年3月30日前，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理商品房转移登记有关文书交付原告，逾期交付的，按日向原告支付已交购房款0.02%的违约金。 被告黔西新城房开公司辩称：原告要求立即为其办理交付涉案房屋的不动产登记证书的诉请与合同约定事实不符，因为合同第二十二条第三款中并未约定被告取得商品房所有权初始登记的日期，并且合同还约定由原、被告双方共同办理商品房转移登记，被告没有义务为二原告包干办理。并且“申请商品房所有权初始登记”与“取得”是履行合同义务结果的不同标准，原、被告约定的是申请办理的日期，而不是取得的日期，更不能与“将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”混同。二原告要求按390983元为基数，按日万分之二从2014年7月1日起至证书实际交付原告之日止的违约金，无事实及法律依据，并且二原告应于2017年7月1日前主张违约金，但二原告是于2019年8月27日才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效。因为原、被告双方并未约定办理转移登记的具体时间，并且涉案房屋的银行按揭贷款系被告担保，银行才予借款，若被告不担保，涉案房屋的银行按揭款273000元肯定不能成就，因此二原告要求以全部房款为基数计算违约金的诉讼无事实及法律依据。违约金具有弥补损失的性质，逾期办证不侵害买受人任何权利，买受人没有损失发生，因此原告的违约金的诉讼请求不应得到支持，并且日万分之二的违约金标准过高。被告已于2019年9月17日向黔西县不动产登记中心提交了办理权属转移登记需由出卖人提供的工程符合规划的材料、房屋竣工验收资料、权籍调查表等相关资料，履行了合同义务。 为支持其抗辩主张，被告黔西新城房开公司在举证期限内向法庭提交了下列证据： 1．被告营业执照、被告法定代表人身份证，被告法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体适格； 2．商品房买卖合同，用以证明合同第22条第3款（第24页），该条款并未约定被告为原告办理转移登记的时间，被告没有违约，没有立即为原告办理转移登记的义务，也没有支付违约金的事实及法律依据，原告主张依法不予支持； 3．情况说明复印件，用以证明案涉房屋系被告担保借款银行才予放款，进而证明原告主张以被告担保且至今仍存在连带责任的全房款为基数计算违约金于事实无依据，于法律显失公平； 4．接房声明，用以证明案涉费房屋交房时间为2014年6月12日，不是原告主张的2014年3月30日，证明原告诉请主张不尊重事实； 5．贵州省不动产登记受理单，用以证明被告履行了商品房买卖合同第22条约定的义务； 6．黔（0522）民初2110号民事判决书，用以证明原告主张的违约金超过诉讼时效，已经被法院不予认可； 7.黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权证书，用以证明被告已取得某某小区某某号楼房屋的初始登记的不动产权证书； 8．黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权证书，用以证明被告已经办理了转移登记，二原告购买的某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋已经取得不动产权证书。 经庭审举证质证，被告对二原告提交的第１组证据无异议；对第2组证据的证明目的有异议，其中，对盛达物业代收的收据关联性有异议。二原告对被告提交的第１、7、8组证据无异议；对第２组证据的三性无异议，对证明目的有异议；对第３组证据的三性和证明目的均有异议；对第4组证据三性有异议；对第5组证据的三性无异议，但认为达不到被告的证明目的，进一步地证明了出卖人延误未在法定时间和约定时间未履行自己办理房产手续的义务；对第6组证据的三性有异议，并认为达不到被告的证明目的。 经本院审查，二原告提交的第1、2组证据及被告提交的第1、2、5、7、8组证据均客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，能证实本案签订合同、购买房屋等相关事实，本院均依法予以采信。对于被告提交的第3、4组证据的证明目的不予采信，对第6组证据，与本案无关联，本院不予采信。 本院根据原被告双方的诉辩意见及举质证情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：1．原告要求办证的诉讼请求有无事实及法律依据，应否得到支持；2．被告应否支付原告主张的违约金，原告主张的违约金是否已超过诉讼时效。 经审理查明：原告付长彬、何青玲系夫妻关系。2012年11月19日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于黔西县某某街道某某社区某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋以390983元的价格出售给二原告。二原告向被告支付了首付款117983元，并使用公积金贷款方式向被告支付了购房款尾款273000元，黔西县盛达物业有限公司收取了购房代收费（契税、大修基金、水、电、闭路电视入户费、合同印花税、权证印花税、转移登记费、房产证手续费、房产证测绘费）22075元。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2014年3月30日前向买受人交付该商品房”；第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，第三款规定：“（一）出卖人承诺于|年|月|日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定第1、2项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金……（四）双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。签订该合同后，该商品房已备案登记在二原告名下，被告于2014年6月12日将房屋交付给二原告。2019年9月17日，被告向黔西县不动产登记中心申请了首次登记。因未取得不动产登记证书，二原告诉至本院请求判决支持其诉讼请求。 另查明，在庭审结束后，被告于2019年11月19日取得了涉案房屋所在的19幢楼的黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权证书，并于2019年12月6日为二原告办理并取得了某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋的黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权证书。 本院认为，原、被告双方对签订《商品房买卖合同》的事实均无异议，该合同对双方买卖商品房的相关权利义务、违约责任等进行了约定，是双方的真实意思表示，对原、被告双方均具有约束力，双方之间的买卖合同关系受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。关于本案的争议焦点一，原告要求被告立即办理房屋产权登记并将产权证书交付给原告的诉讼请求有无事实及法律依据，应否得到支持的问题，因被告已于2019年12月6日为二原告办理并取得了某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋的黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权证书，二原告的诉求已经得到实现，故不再对该焦点进行论述。 关于被告应否支付原告主张的违约金，原告主张的违约金是否已超过诉讼时效的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告黔西新城房开公司应于涉案房屋交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记。本案中，合同约定案涉房屋交付时间为2014年3月30日前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应于2014年6月30日前为原告办理案涉房屋商品房所有权初始登记，而被告提交证据证明涉案房屋交付时间为2014年6月12日，对此本院予以确认，故被告办理涉案商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间应为2014年9月11日之前（不含9月11日），但本案中，被告并未按照合同约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记，故对被告辩称其未存在违约的抗辩主张，本院不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。因被告违约办理案涉房屋不动产权属登记的起算时间为2014年9月11日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因原告付长彬、何青玲提起诉讼的日期为2019年9月5日，故对于原告主张的2014年7月1日至2016年9月5日期间的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护。由于本案被告已于2019年12月6日办理了涉案房屋不动产权证，被告依约完成了办理涉案房屋转移登记的义务，故本案违约金的起止日期应为2016年9月6日至2019年12月6日。 另外，对于违约金的计算标准问题。被告抗辩称双方合同约定的违约金“按日支付已交付房价款的0.02%”的计算标准过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，在本案审理期间，被告于2019年11月19日办理了涉案房屋所在的19幢楼的不动产权初始登记，并于2019年12月6日办理了涉案房屋的不动产权证。同时，涉案房屋早已交付原告使用，原告的合同目的已经实现。加之，目前黔西县辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约行为造成的损失的，违约方可以请求予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成损失的30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，二原告不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，被告虽然抗辩主张其未违约，但结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，为便于及时、公平公正地解决矛盾纠纷，对原告主张的违约金，本院酌情判决被告以购房款390983元为基数，按日利率0.03‰的标准予以计算，故被告应支付原告付长彬、何青玲2016年9月6日至2019年12月6日的违约金为13922.90元（390983元×0.03‰×1187天=13922.90元）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权证书交付给原告付长彬、何青玲，并向原告付长彬、何青玲支付逾期办证违约金13922.90元； 二、驳回原告付长彬、何青玲的其他诉讼请求。 案件受理费1624元（已减半收取），由原告付长彬、何青玲负担1469元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担155元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员 刘 韵 二〇一九年十二月三十日 书记员 张利鹃