北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初21200号原告（反诉被告）：北京米阳体仁物业管理中心，住所地北京市朝阳区建外永安东里三块板4号。法定代表人：崔文华，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安琪，北京市康达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京天地健坤餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里14号楼东侧朝阳区体育综合楼1层001室。法定代表人：赵兴堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：张万华，北京市新桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：马诚，男，1958年10月2日出生，汉族，北京天地健坤餐饮管理有限公司员工。原告（反诉被告）北京米阳体仁物业管理中心（以下简称米阳中心）与被告（反诉原告）北京天地健坤餐饮管理有限公司（以下简称天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米阳中心的法定代表人崔文华、委托诉讼代理人郭杨，被告天地公司委托诉讼代理人张万华、马诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）米阳中心向本院提出如下诉讼请求：1、确认原被告签订的《米阳大厦租赁合同》及补充协议于2018年9月7日解除；2、判令被告向原告腾退位于北京市朝阳区永安东里x（900平方米）的房屋；3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金697515元、水电费190481．5元、清掏费3150元，以上合计891146．5元；4、判令被告向原告赔偿滞纳金386490元（暂计至2018年8月31日，要求支付至实际支付之日止）。事实与理由：2014年8月22日，我中心与被告天地公司签订了《米阳大厦租赁合同》及补充协议，约定由天地公司承租我中心管理的1400平方米房屋用于餐饮经营。2016年2月5日，双方又签订《补充协议》，将租赁面积变更为900平方米，其他租赁条件均不变。上述合同及协议约定，合同期限为2014年9月1日至2022年8月31日，2014年9月1日至2016年8月31日的租金为每平方米每天6元（不含水电费）。2016年9月1日起，每年租金递增3%；若天地公司未能依约按期向我中心支付租金、物业管理费、押金（包含应补足部分）或其他能源通讯等相关费用，天地公司应按逾期天数向我中心赔偿滞纳金（每日按月租金千分之五的标准计算），且我中心有权中断该房屋的水、电、煤气或天然气等能源或通讯供应，直至天地公司付清各项费用为止。天地公司逾期10日未能缴纳的，我中心有权解除合同。在房屋租赁合同关系履行期内，天地公司多次迟延支付租金及各项费用，我中心也多次致函催缴。截止目前，天地公司共欠付2018年3月、6月至8月房租共计697515元，拖欠2017年10月至2018年8月的水电费190481．5元，拖欠2017年12月至2018年8月的清掏费3150元。根据双方约定，天地公司已构成根本违约。2018年9月7日，我中心向天地公司通过张贴、微信发送等方式送达了《关于解除房屋租赁合同的通知》，并通知天地公司自该通知送达之日，双方所签订的所有合同、补充协议解除，并敦促天地公司自合同解除之日起十日内结清所有租金等相关费用并腾退租赁房屋。至我中心起诉之日，天地公司对我中心的通知未予理睬。我中心认为，《米阳大厦租赁合同》及两份补充协议是双方真实的意思表示，合法有效，双方均负有全面履行合同的义务。现天地公司迟延付款的行为已经构成根本违约，我中心有权依据约定解除合同并要求天地公司承担违约责任。为维护我中心的合法权益，我诉至法院，请求法院判决支持我的诉讼请求。被告（反诉原告）天地公司答辩称：不同意原告米阳中心的全部诉讼请求。实际情况是，我公司与米阳中心签订合同后，经米阳中心同意，我公司对所租赁的房屋进行了大规模的装修，投入各项设备、设施，并雇佣大量的员工进行经营至今。2018年8月31日，米阳中心在我公司的店铺大门上贴出《关于解除房屋租赁合同的通知》，我公司当即向米阳中心提出反对意见，双方协商至今未果，之后米阳中心诉至法院。关于房屋租赁合同的继续履行问题，米阳中心曾于2018年6月份向我公司出示相关文件，以上级单位和相关政策要求为由，要求解除双方之间的房屋租赁合同。从2018年6月初开始，双方就关于合同履行问题进行了多次协商，而我公司的主张是一旦双方要解除合同，那么我公司的相关损失如何处理。我公司曾提出，要求米阳中心及其上级单位对我公司的损失给予补偿，但米阳中心并未同意。之后米阳中心于2018年8月31日贴出《关于解除房屋租赁合同的通知》，而我公司并不同意解除合同。双方协商至今未果，之后米阳中心诉至法院。关于米阳中心的各项主张，我公司意见如下：第一，米阳中心于2018年6月份出示相关政策文件,提出解除双方之间的房屋租赁合同。在协商过程中，我公司才得知在此之前，北京市朝阳区相关部门先后就此问题下达了多份文件，要求规范国有资产出租出借事宜。所以米阳中心与天地公司的争议实际上是政策变动所致；第二，米阳中心存在重大过错，应当对我公司承担赔偿责任。米阳中心作为相关资产的代管单位，在2014年8月22日的时候，就不应当与我公司签订房屋租赁合同及相关补充协议，其当时在明知国家政策不允许的情况下，还与我公司签订房屋租赁合同，导致我公司发生经济损失；第三，由于米阳中心构成根本违约，我公司有权行使不安抗辩权，中止支付相关款项。综合本案情况，米阳中心于2018年6月就开始执行相关文件，故双方之间的合同关系在2018年5月31日起就应当解除，我公司无需支付2018年6、7、8月份的房租及相关费用；第四，米阳中心在缔约时就存在过错，使得我公司的合法权益随时处在不确定状态，其行为早已构成根本违约，因此我公司主张自2018年5月31日双方之间的合同解除，自该日起我公司就主动停业止损，防止损失进一步扩大，故我公司有权不支付2018年6至8月的房租及相关费用。关于米阳中心主张的2018年3月份的房租及费用问题，因当时北京市有大型活动，致使我公司因不可抗力无法正常经营。当时，我公司已向米阳中心发送了相关减免费用的申请，米阳中心己经同意减免当月租金及费用，且米阳中心为我公司开具发票的顺序为1,2,4,5,6,7月份，这也说明其己认可2018年3月份租金及费用减免的事实。如认定我公司存在违约行为，我公司认为米阳中心主张的滞纳金系违约金性质，该违约金计算标准过高，请求法院依法予以酌减。综上，我公司不同意米阳中心的全部诉讼请求。被告（反诉原告）天地公司向本院提出如下反诉请求：1、确认原被告签订的《米阳大厦租赁合同》及补充协议于2018年5月31日解除；2、判令原告退还被告押金985500元；3、判令原告赔偿被告违约金1046272．5元；4、判令原告赔偿被告装修损失1661708元、员工遣散费损失104000元、雇工违约损失170400元、营业损失2733732．64元（2017年9月1日至2018年8月31日），以上合计6701613．14元。事实与理由同本诉答辩意见。原告（反诉被告）米阳中心答辩称：不同意被告（反诉原告）天地公司的全部反诉请求，天地公司的反诉请求均无事实和法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区永安东里14楼东侧朝阳区体育综合楼的所有权人为北京市朝阳区体育运动委员会，建筑面积为6445．8平方米，所有权性质为全民所有，由米阳中心负责经营管理并对外出租。2014年8月22日，米阳中心（出租方、甲方）与天地公司（承租方、乙方）签定《米阳大厦租赁合同》及《补充协议》，双方作出如下约定：米阳中心合法拥有的坐落于北京市朝阳区建国门外大街永安东里的米阳大厦首层及地下一层单元房产（以下简称涉案房屋）的经营管理权，该房屋的建筑面积为1400平方米，甲方将该房屋出租于乙方作为餐饮经营使用；租期为三年，自2014年9月1日至2017年8月31日止，免租期为1个月，自2014年9月1日至9月30日；2014年9月1日至2016年8月31日的租金为每天每平方米6元，每月租金金额为255500元，其中含物业管理费28000元，每年租金为3066000元；租金支付方式为押三付一，签订意向书后立即支付押金255500元，2015年4月1日前补齐3个月押金即766500元。房租递增之后，乙方补交押金差额部分。甲方于本协议终止后且在乙方无违约并履行完毕本协议约定义务情况下，将押金无息退还给乙方。若乙方在租赁期内存在违约情形或因其他原因给甲方造成损失，则甲方有权自押金中扣除违约滞纳金或其遭受损失等款项，押金不足以支付上述款项的，甲方仍有权继续向乙方追偿；本租约所定租期开始后，若甲方单方终止本合约，则甲方需向乙方双倍返还所收押金，乙方单方终止本租约，乙方已付的租赁押金不予退还。本租约所定租期开始后，任何一方不得擅自单方解除或终止本租赁协议，否则视为违约，需要向守约方支付六个月的房租（以退租时房租标准计算）作为违约金；若乙方未能依约按期向甲方支付租金、物业管理费、押金（包括应补足部分）或其他能源通讯等相关费用，乙方需按逾期天数向甲方缴纳滞纳金（每日按月租金千分之五的标准计算），且甲方还有权中断该房屋的水、电、煤气等能源或通讯供应，直至乙方付清各项费用为止。乙方逾期10日未能缴付的，甲方有权解除本合同。乙方出现约定的或其他违约情形，甲方有权没收押金。因乙方违约致使甲方解除本合同的，合同解除之日为甲方解除本合同的书面通知送达乙方之日。乙方须在承担约定的相关违约责任的同时，按解除合同当时年租金的30%向甲方支付违约金。双方还对租赁的其他事宜进行了约定。上述合同及补充协议签订后，米阳中心向天地公司交付了涉案房屋，天地公司支付了押金及相应租金。2016年2月5日，米阳中心（甲方）与天地公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2014年8月22日签订了《米阳大厦租赁合同》及《米阳大厦首层及地下一层租赁合同》补充条款，约定乙方承租米阳大厦首层及地下一层共计1400平米（其中一层900平米，地下一层500平米）用于餐饮经营。后由于北京市关于餐饮经营场地要求的相关政策发生变化，经双方充分协商，就继续履行合同达成以下补充约定：1、双方同意解除原《米阳大厦租赁合同》中关于米阳大厦地下一层500平米的租赁合同关系，地上一层（900平米）部分继续按原《租赁合同》中的约定履行租赁关系，租赁条件及租期不变；2、乙方承诺其地下部分装修、能源等一切费用或损失均由其自行承担，甲方承诺不在向乙方追究地下部分未结款项，并同意退还乙方地下部分所对应的三个月押金，甲方有权自行将前述地下部分押金抵扣本补充协议所签署前乙方所欠地上部分租金，余额部分视为乙方预交地上部分租金至2016年2月20日，此后租金缴纳按照原协议和原补充协议执行；3、乙方承诺于本协议签署后立即办理撤诉事项，并承诺不再对此前起诉所涉全部事项再次起诉，甲方承诺对乙方此前履行合同中的违约行为放弃起诉。乙方如未按约定履行上述义务，则本补充协议有关甲方放弃权利条款作废，甲方仍有权按原租赁协议和原补充协议约定主张权利并要求乙方承担违约责任；4、如乙方在本协议之后又出现拖欠租金等违约情况，甲方有权按照此前《米阳大厦租赁合同》中的相关条款单方解除合同并追究相关经济赔偿；5、因国家、地方政策新出台、调整或变更，造成本合同不能继续履行，本合同自动解除，甲方不承担任何责任，乙方不得以此为由要求索赔。2018年8月31日，米阳中心向天地公司作出《关于解除房屋租赁合同的通知》，内容为：“2014年8月22日，贵司与我中心双方签订了《米阳大厦租赁合同》及《补充协议》，由贵司承租我方所属1400平方米的房屋用于餐饮经营。2016年2月5日，双方又签订《补充协议》，将租赁面积变更为900平方米，其他租赁条件及租期不变。贵司在此租赁期间，多次迟延支付租金及各项费用，我方也多次致函催促。截止目前，贵公司欠费情况如下：房租：2018年3月、6月至8月合计697515元；水电费：2017年10月-2018年8月合计190481．5元；清掏费：2017年12月-2018年8月合计3150元，以上共计891146．5元。依据合同约定，贵司已构成严重违约，我方有权依据合同约定单方解除租赁合同。现特通知贵司：自本通知送达贵司之日起，双方所签的所有合同、补充协议解除；请贵方自合同解除之日起十日内结清所有租金等相关费用并腾退租赁房屋。”米阳中心当日将该通知张贴在涉案房屋处，并通过微信发送给天地公司。庭审中，被告天地公司就原告米阳中心已同意其不支付2018年3月的房租及费用，出示微信聊天记录截图一份。米阳中心认可该证据的真实性，但不认可证明目的，认为其并未同意减免当月的租金及费用，天地公司向其在微信中发送的《减免房租申请》并未加盖米阳中心的公章。被告天地公司就其主张的双方的房屋租赁合同关系应自2018年5月31日解除及其有权不支付2018年6至8月的租金，出示如下证据材料：1、北京市朝阳区相关政策文件，拟证明根据相关政策要求，米阳中心自2014年11月就知晓涉案房屋不应继续出租，应在2016年12月31日前收回，而其恶意向天地公司隐瞒上述情况，给天地公司造成损失，对双方合同无法正常履行存在过错。米阳中心对上述证据材料的真实性不持异议，但不认可其证明目的，认为上述政策文件没有规定涉案房屋不能对外出租，涉案房屋在相关政策出台前已经对外出租，米阳中心也没有在天地公司承租期间依据上述政策作出终止合同的通知或提出相关要求；2、2018年7月5日、2018年7月20日的会议纪要两份，拟证明米阳中心在2018年6月才告知涉案房屋禁止出租的事实。米阳中心认可该证据材料的真实性，但不认可证明目的，并认为会议纪要只是体现了米阳中心将相关政策传达给天地公司，并未要求收回涉案房屋，双方在洽商期间也没有影响天地公司对涉案房屋的使用。被告天地公司就其主张的各项损失，出示赔偿协议书、证明、承包合同、订货合同等文件，原告米阳中心对上述证据材料的真实性及证明目的均不予认可。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）米阳中心与被告（反诉原告）天地公司签订的《米阳大厦租赁合同》及《补充协议》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据已查明的事实，天地公司未依约支付2018年6月至8月的房租，其行为构成违约，米阳中心有权行使合同的单方解除权,故对米阳中心要求确认双方之间的合同关系于2018年9月7日解除及要求天地公司支付2018年6至8月的相应租金的诉请本院予以支持，对天地公司主张双方合同关系于2018年5月31日解除的反诉请求不予支持。天地公司认为米阳中心的上述行为系预期违约，故其有权行使不安抗辩权的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。合同解除后，天地公司应当向米阳中心腾退涉案房屋。关于米阳中心主张的天地公司逾期支付租金的滞纳金一项，根据双方约定的标准滞纳金金额过高且天地公司主张酌减，故本院酌情予以调整。关于米阳中心认为天地公司未支付2018年3月的租金一节，根据天地公司出示的证据，可以证实米阳公司已同意天地公司可不支付当月租金，故此项诉请本院不予支持。关于米阳中心主张的电费、清掏费，米阳公司仅出示其单方作出的函件予以证明，并无其他证据佐证相关费用的发生及计算方式，故对此项诉请本院不予支持，此事宜米阳中心可另行解决。关于天地公司要求米阳中心赔偿其违约金反诉请求，因米阳中心不存在根本违约行为，故此项诉请本院不予支持。关于天地公司要求米阳中心返还其押金并赔偿其相关经营损失一节，米阳中心作为涉案房屋的管理人和出租方，对与涉案房屋出租有关的政策了解程度较高，根据天地公司出具的证据材料，可以证实米阳中心未妥善、详尽和及时的向天地公司传达相关政策，对天地公司的承租经营活动造成了一定影响，因此在双方合同解除后米阳中心应当向天地公司退还押金，并对天地公司的经济损失予以适当补偿，本院在综合考虑双方的履约行为、天地公司的经营投入、实际损失等因素的基础上，酌情确定米阳中心应支付天地公司的补偿款金额。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）北京米阳体仁物业管理中心与被告（反诉原告）北京天地健坤餐饮管理有限公司签订的《米阳大厦租赁合同》及《补充协议》、《补充协议》于二Ｏ一八年九月七日解除；被告（反诉原告）北京天地健坤餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内腾空位于位于北京市朝阳区永安东里x（900平方米）的房屋并将该房屋返还原告（反诉被告）北京米阳体仁物业管理中心；被告（反诉原告）北京天地健坤餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京米阳体仁物业管理中心支付欠付的二Ｏ一八年六月至八月的房屋租金五十二万三千一百三十六元三角，并赔偿原告（反诉被告）北京米阳体仁物业管理中心逾期支付上述租金的滞纳金（以五十二万三千一百三十六元三角为基数，按照每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一八年九月一日计算至实际给付完毕之日止）；原告（反诉被告）北京米阳体仁物业管理中心于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京天地健坤餐饮管理有限公司押金九十八万五千五百元；原告（反诉被告）北京米阳体仁物业管理中心于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京天地健坤餐饮管理有限公司补偿款五十万元；驳回原告（反诉被告）北京米阳体仁物业管理中心的全部诉讼请求；驳回被告（反诉原告）北京天地健坤餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费8149元，由原告（反诉被告）北京米阳体仁物业管理中心负担4812元，由被告（反诉原告）北京天地健坤餐饮管理有限公司负担3337元（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内给付原告3337元）。反诉费29356元，由原告（反诉被告）北京米阳体仁物业管理中心负担5673元，由被告（反诉原告）北京天地健坤餐饮管理有限公司负担23683元（被告已预交，原告应于本判决生效之日起七日内给付被告5673元）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蒙镭二〇一九年十二月四日书记员  张瑜