赤峰市松山区人民法院民事判决书（2019）内0404民初9572号原告：胡某，女，1963年4月8日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。被告：赤峰市金景房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区木兰小区商住楼**楼**楼。法定代表人：郑某，经理。委托诉讼代理人：谢某，男。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古红城律师事务所律师。原告胡某与被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司（以下简称金景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某、被告金景公司的委托诉讼代理人谢某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付楼房产生的房屋总价款利息46815元及违约金179866元，合计人民币226681元；2、判令被告向原告退还多收取的楼房涨面积款18128元及衣帽间款16000元。事实与理由：一、2015年11月23日，原告购买被告在建的金景花语城楼房一处及地下车库一间，其中房屋价款862704元、车库180000元。2017年12月28日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于赤峰市××区房屋，约定交房时间为2018年10月15日，同时约定若被告逾期交付房屋，则按银行同期贷款利率计算自商品房交付之日次日起至实际交付房屋之日止的利息及每日按照商品房总价款的万分之五支付违约金。原告按约定付清了全部房款，但被告至今没有交付房屋及车库，故应支付逾期交付房屋及车库的违约金及利息。二、因原告经案外人李某与被告签订三方协议，并购买了上述在建楼房，当时约定房屋面积108平米，单价为7988元，但在原告与被告签订商品房买卖合同时，房屋建筑面积超出三方协议中约定的面积4.59平米，被告以单价9588元的价格收取原告44009元，多收取18128元应予以退还。三、原告交付16000元衣帽间款，而该衣帽间建立在原告楼房公摊面积内，被告对此属于重复收费，故应予以退还。金景公司辩称，一、涉案房屋是金景公司以抵顶工程款的方式抵顶给案外人李某，并签订三方协议，因金景公司与原告之间不发生现金交易，仅负责配合原告出具相关手续，故金景公司与原告之间无法律关系；二、涉案房屋系李某出卖给王志林、董军，董军又出售给本案原告，为规避税费而要求金景公司配合办理相关手续，该合同应无效；三、金景公司已于2018年10月13日起陆续通过电话、短信等方式通知各业主交房领取钥匙，并于2018年11月末、12月初再次通过电话、朋友圈等方式通知业主办理交房手续，因原告未直接在金景公司购买房屋，故由金景公司通知李某通知原告交房，此时已有大部分业主陆续办理入住手续并签订了前期物业合同，对未及时办理交房手续的业主，金景公司于2019年1月22日在赤峰日报发布公告，原告未领取钥匙不能认定金景公司逾期交房；四、对原告要求返还的超出4.59平方米房款，因房屋单价是李某与原告之间的约定，对金景公司不具有约束力，原告已经补充购房款的行为表明其对超出面积的单价同意并进行了确认；五、原告购买车库的交付时间未在商品房买卖合同中约定，故金景公司不存在违约行为；六、衣帽间款是为提高房屋利用率而收取的材料款及施工费用，该衣帽间不属于公摊部分，故不存在重复收费情形。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了三方协议及地下产品三方协议及收款收据的复印件，商品房买卖合同，收据、银行转账凭证等证据，被告对证据真实性均无异议。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告围绕答辩意见提交了建设工程竣工验收证明，原告虽对其真实性有异议，但未提供证据予以反驳，本院予以采信；对微信朋友圈截屏信息，原告不予认可，但自认于2018年12月接到被告的交房通知，本院对证明内容予以采信；对赤峰日报公告及前期物业合同，能够证明被告通知交房的时间以及同楼盘同楼栋号的其他业主已经领取钥匙并收房的事实，本院予以采信；对证人李某出具的证言，结合其出庭作证，能够证明涉案房屋的出卖经过，原告虽有异议，但不足以推翻证人出庭陈述证言的客观性，故本院予以采信。经审理查明：2015年11月23日，原告胡某与被告金景公司、案外人李某签订三方协议，约定金景公司将其开发建设中的××区西，暂定面积108平米，以单价7988元每平米，总价款862704元的价格抵顶给李某，用于抵顶工程款，李某亦以同样的价格预订给胡某，协议签订后，胡某支付了购房款，金景公司为胡某出具收款收据一枚。2017年1月19日，胡某与金景公司、李某再次签订三方协议，约定金景公司将其开发建设中未取得预售许可证的××区车库以180000元的价格抵顶给李某，用于抵顶工程款，李某亦以同样的价格预订给胡某。2017年12月28日，胡某与金景公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于赤峰市××区房屋，建筑面积112.59平方米，单价7285.84元，总价款820313元，被告应于2018年10月15日前交付房屋，原告于2017年11月28日一次性交付房款820313元，同时约定，如逾期交房在60日内，则被告应按银行同期贷款利率向原告支付自应交付商品房之日次日起已付房款利息。合同签订当日，原告向被告补交房屋面积差价款44009元（4.59平方米×9588元/平方米），交付车库款180000元。被告于2019年9月3日为原告出具购房发票一枚。2018年10月12日，涉案房屋通过竣工验收。被告于2019年1月28日在《赤峰日报》发布交房公告，载明涉案房屋于2018年12月3日开始交房取领钥匙，其中1-4号楼已于2018年12月1日供暖，5-8号楼已于2018年12月15日供暖。本院认为，被告金景公司将涉案房屋抵顶给案外人李某，其本质是为了消灭案外人对其享有的债权，对于交付房屋李某与金景公司可以约定履行对象，据此，金景公司依据李某的指示，在原告胡某向李某支付了全部购房款的情况下，履行向原告胡某出具购房手续的义务，但因发生抵顶账款时，金景公司用于抵账所用涉案房屋尚未建成，金景公司尚未取得商品房预售许可，李某作为出卖方亦未取得涉案房屋产权证，此后，原告与被告金景公司单独签订了《商品房买卖合同》，应视为金景公司对李某将涉案房屋处分给原告胡某行为的确认，故金景公司作为该房屋的实际所有权人，与原告签订的商品房买卖合同合法有效并对双方均具有约束力。根据双方合同约定，被告应于2018年10月15日前向原告交付房屋，虽然涉案房屋建设工程于2018年10月12日验收合格，但该房屋在2018年12月1日方始供暖，即2018年12月1日涉案房屋才具备交付原告使用的条件，而被告通知于2018年12月3日开始交房领钥匙，已构成逾期交房。原告在约定交付期限届满后未及时联系被告进行催告，其自身在履行合同中亦存在过错，原告称其通过电话的形式获知交房信息，佐证被告所述其于2018年12月份通过多种渠道发布交房通知，故应视为被告履行了通知交付房屋的义务，房屋交付时间确定为2018年12月3日。原告以小区地面未经硬化而未受领房屋，因涉案房屋主体建设工程已经过相关部门的质量验收，符合法定质量标准，即不存在影响房屋正常使用的功能性质量瑕疵，原、被告并未对交接房屋的手续进行提存约定，应由其自行承担责任。据此，被告逾期向原告交房47天，未超过约定的逾期60日，故应支付自2018年10月16日起至2018年12月3日期间的逾期交房利息4659元。原告不能举证证明涉案房屋在2018年12月3日后仍存在与约定交付条件不符或质量瑕疵，亦或被告在约定交付期限届满后拒绝向其交付房屋的情形，对其主张的利息超出部分及违约金，本院不予支持。其主张被告支付地下车库部分的逾期交房违约金，因双方未进行明确约定，故本院不予支持。原告主张被告返还多收取的购房款18128元，依据金景公司与原告及李某签订的三方协议，原告购买涉案房屋面积暂定108平方米，单价7988元，金景公司与原告单独签订的合同中房屋面积112.59平方米，单价7285.24元，而金景公司以每平方米9588元收取原告补交房屋面积差价44009元，在原告未对涉案房屋进行变更和调换以及对合同内容进行实质性变更的情况下，金景公司以每平方米9588元标准收取面积差价没有合法依据，应以原告认可的购买房屋单价7988元予以收取，由金景公司对多收取部分予以返还，金额为7344元【（9588元-7988元）×4.59㎡】。关于案涉衣帽间是否属于原告购买的分摊建筑面积的公共部位。首先，商品房销售面积的认定，根据建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位，包括套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。国家现行的《建筑面积计算规则》第1.１条规定，单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定，住宅层高标准为2.8米。第二，关于房屋共有建筑面积的判断，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条规定，公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地、地下室班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。本案中，原告购买被告开发的涉案房屋建筑外墙高度虽为复式楼房，但其购房建筑面积是以单层水平面积计算，即与高度无关；涉案衣帽间系由金景花语城小区2号楼1单元16层电梯候梯厅以上改建的架空层，依据我国现行的《建筑面积计算规则》第1.7条“穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅，大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积”的规定，原告分摊的电梯候梯厅公用建筑面积，为该层水平面积，即该电梯候梯厅以上部分并未计入业主公共分摊面积。综上，对于原告主张该衣帽间属于其购买涉案房屋的公共分摊部分的意见，本院不予支持。第二、被告收取原告的16000元衣帽间费用属于何种性质。《物权法》中规定，建筑物区分所有权是数个所有权人对建筑物内各人专有部分享有专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理权组成的复合性权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力，该物权的设立不以登记为生效要件。本案中，金景花语城小区2号楼1单元16层电梯候梯厅属于该楼层内业主共同使用、共同管理的部分，即该楼层业主在不违反法律法规规定、不危及建筑物安全、不损害其他业主合法权益的前提下，可以约定如何使用该部分空间。而该楼层共有包括原告在内二户业主，现原告向被告支付费用，授权被告将该楼层电梯候梯厅以上部分的立体空间加筑底盖，使其具有牢固结构及独立使用空间的架空层，并将该部分空间与原告所有的房屋及电梯候梯厅共用外墙打通，使该份独立空间变作原告专有的衣帽间，且其因合法建造行为享有依法取得物权，该物权属于原始取得，无须登记即生效。据此，应认定原告与被告就案涉衣帽间的改造施工存在合法有效的承揽合同关系，被告称原告向其交付的16000元系施工成本费的答辩意见，具有事实依据，本院予以采信。综上，依照《中国人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第三款、《最高人民法院适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内给付原告胡某逾期交房利息款4659元；被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内返还原告胡某购房款7344元；驳回原告胡某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2607元，由原告胡某负担2487元，被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 董晓磊 二〇一九年十二月二十三日书记员 王小洁