广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤06民终11451号 上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市潮领商业营运有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：邓某1。 委托诉讼代理人：黄小锋，广东正大联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯哲，广东正大联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：周文华，男，住广东省佛山市禅城区。 委托诉讼代理人：王世理，广东京兆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施美薇，广东京兆律师事务所实习律师。 上诉人佛山市潮领商业营运有限公司（以下简称潮领公司）因与被上诉人周文华租赁合同纠纷一案不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初23021号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人潮领公司上诉请求：1.撤销一审判决第七项；2.判令周文华立即向潮领公司支付违约金420129.64元（依据《补充协议》第三条约定50%，现潮领公司主张20%）；3.周文华承担全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误，应予纠正。一、潮领公司清除、清理、处理周文华遗留物品属涉诉租赁合同条款赋予的合同权利，不存在任何过错。潮领公司与周文华签订的《商铺租赁合同》第9.2条明确约定：“合同租赁期满或因甲（乙）方依约提前终止/解除本合同，乙方应于五日内搬迁并清洁现场，乙方未能在期限内搬迁并清场的，视为放弃可搬迁物之所有权，甲方有权自主处分，乙方无权追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理上述物品所产生的所有费用。”首先，《商铺租赁合同》是双方在平等自愿基础上协商一致的成果，是双方当事人真实意思体现，且未违反法律法规规定、未违反社会公序良俗，不存在条款无效情形，在当事人存在有效约定情况下，法院应尊重双方当事人约定，按双方之间约定进行裁判。其次，周文华作为完全民事行为能力主体，其应知道如自己不按约定及时清理自己财物，按此前双方约定，其财物可能面临被清理后果，但其仍怠于清理，给潮领公司造成妨碍，以致潮领公司只能按双方约定进行清理、清除。系因周文华消极怠慢给潮领公司造成妨碍，潮领公司才按双方约定方式处理，潮领公司在此行为中无任何过错，一审法院判决潮领公司因清理遗留物须向周文华赔偿错误，请求二审法院予以撤销。二、潮领公司没收保证金属惩罚性质，而违约金则属补偿性质，两者并不矛盾，可同时适用。首先，租赁合同是双方真实意思表示，合同中关于违约条款约定内容并未违反法律强制性规定，应按诚实信用原则全面履行；其次，根据双方租赁合同第10.4条约定，周文华逾期支付租金或者营运费等合同约定费用达十五天以上，潮领公司有权没收周文华支付的全部保证金，周文华还须按日支付违约金。即双方明确了保证金和违约金是不同的概念并起着不同的作用，其中，保证金是周文华为担保涉讼租赁合同履行向潮领公司给付金钱作为债权担保，系涉讼租赁合同履行的一种债的担保形式，承担的主要是惩罚功能；而违约金，根据双方约定来看，主要承担补偿功能，补偿出租人因承租人违约导致租赁合同提前终止而产生的商铺重新出租前空置期租金损失以及重新出租后租金降低的差额损失；第三，考虑其他商场租户可能会受本案裁判结果影响，在周文华违约情况下，不需同时支付违约金和保证金，将导致承租人违约成本大幅降低，增加潮领公司作为商场经营管理方的交易成本，对潮领公司显失公平。综上，一审法院认定事实有误，适用法律应予纠正。请求二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人周文华答辩称，一审判决程序合法，事实认定正确，法律适用合法，请求法院驳回潮领公司的全部上诉请求。一、潮领公司称“清除、清理、处理周文华的遗留物品属于涉诉租赁合同条款赋予的权利，不存在任何过错”，无事实和法律依据。一审判决认定周文华损失过少，但因周文华经济能力未提起上诉。（一）《商铺租赁合同》第9.2条是潮领公司提供的格式合同的格式条款，限制了周文华权利，扩大了周文华义务，属无效条款。搬迁店内物品属周文华主要权利，涉案《商铺租赁合同》该条款属格式合同提供者约定排除周文华主要权利，该条款属无效条款。潮领公司无权未经允许擅自处理周文华商铺内的物品，由此给周文华造成的财产损失应依法承担赔偿责任。（二）周文华不存在怠于清理搬离物品情形。周文华在提出申请撤场后，潮领公司立即对涉案铺位锁门，不允许周文华进入铺位，第二天潮领公司就开始搬离铺位内物品。周文华根本无法在申请撤场后五日内进入铺位，更无法搬离铺位内物品，不存在周文华怠于清理搬离物品的情形。（三）《商铺租赁合同》第9.2条规定的是合同终止或解除后五日内搬迁并清理现场，但潮领公司非法处理周文华铺内物品时双方合同并未解除。潮领公司在合同未依法解除前就擅自处理铺内物品属于违约和侵权，法院以潮领公司违约为由判令潮领公司赔偿周文华损失并无不当，有法律依据。（四）潮领公司一审起诉的请求之一即要求周文华承担拆除清运费，当庭也认可系潮领公司处理了周文华铺位内物品，一审判令潮领公司赔偿周文华损失，有事实依据。（五）一审认定周文华损失过少，周文华实际损失20万元，因周文华经济能力未上诉。二、潮领公司诉请判令周文华向其支付违约金无法律依据，一审判决正确无误，合法合理。（一）潮领公司违约致使周文华无法继续经营被迫停业，且潮领公司在未经周文华允许情况下擅自处理周文华店内财物，并将涉案商铺重新出租案外人经营，构成违约和侵权，是导致合同终止的根本原因。潮领公司在签合同时存在招商欺诈、夸大宣传，停车场过度收费和基础设施不完善等违约情形，周文华在听信潮领公司诱导下描述后签订合同。因停车问题、商场人流量少、宣传力度不足等各种原因，周文华与其他商家一样出现大额亏损，但周文华仍竭尽所能坚持到最后。周文华多次与潮领物管、招商人员提出协商停车场管理方案、停车场收费问题的解决办法，并申请降租但被拒绝，被迫停止营业。如周文华强硬撤离所有设备、设施和物资，则违反合同约定，最终周文华只能听从潮领公司意见，将店铺及店内设施设备以及物资留在店铺内。潮领公司在未经周文华允许情况下擅自处理周文华店内财物，并将涉案商铺重新出租给案外人经营。以上事实足以证明潮领公司违约在先，潮领公司无权要求周文华承担违约责任。（二）即使周文华存在违约行为，潮领公司也未能提供证据证明周文华违约对其造成的具体损失。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本案中，潮领公司对其主张的违约金数额并未提供任何证据证明。结合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，周文华2017年12月停止营业，潮领公司2018年1月即就将涉案商铺重新出租，时间衔接紧密，并无损失产生。（三）依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，潮领公司并未产生实际损失，也未能提供任何证据证明实际损失，无权请求周文华支付高额违约金。（四）潮领公司已没收周文华交付的租赁保证金、营运费保证金等，在此情形下又主张违约金，根据公平原则和诚实信用原则，两者不可同时适用，潮领公司的上诉请求不符合法律规定。本案中，潮领公司一审诉求已请求滞纳金，约定的滞纳金是违约性质，潮领公司在收取了逾期付款滞纳金、没收巨额保证金后，不得再要求巨额违约金（高达租赁期间租金总额20%），逾期付款的滞纳金已足够弥补其损失，要求周文华支付违约金，无法律依据。 潮领公司向一审法院提出诉讼请求：1.周文华向潮领公司清偿欠付的租金73210.8元（2017年10月1日-2017年12月31日，按每月24403.6元计算）、营运费39421.2元（2017年10月1日-2017年12月31日，按每月13140.4元计算）、水电费21110.63元（2017年10月-2017年12月）以及滞纳金【以所欠付的租金、营运费为本金，从当月6日起，每日按1‰的标准计至周文华实际清偿之日止。以7095.6元、6761.3元、7253.73元为本金，分别从2017年10、11、12月的每月6日起计算至实际清偿之日止，按日1‰的标准计算】；2.周文华向潮领公司支付违约金420129.64元（依据：《补充协议》第三条约定50%，现潮领公司主张20%，详见表五）；3.周文华向潮领公司支付律师费10800元（依据：《租赁合同》第11.2条）；4.周文华向潮领公司支付装修及地板（或天花）拆除、清运费共40359.8元（依据：《租赁合同》第9.1、9.2条）；5.周文华承担案件全部诉讼费用。 周文华向一审法院提出反诉请求：1.潮领公司赔偿周文华经济损失费208046元（具体明细以损失清单为准）；2.潮领公司返还已付的保证金88228.4元；3.潮领公司承担周文华为实现债权支出的律师费用人民币23000元；4.潮领公司承担本诉与反诉的所有诉讼费用。 一审法院查明：2017年2月23日，潮领公司（出租方、甲方）与周文华（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定：甲方将位于佛山市南海区西樵镇官山城区*******“樵某国际商业中心”负一层*区*00**号铺位（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用，涉讼商铺的参考建筑面积约为268.17平方米，套内建筑面积约为187.72平方米；租赁期5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止，装修期自2017年3月1日起至2017年4月30日止，起租日为2017年5月1日，开业日为2017年3月25日（暂定），具体日期以甲方最终书面确认为准；涉讼商铺仅限于用作经营南华冰室品牌的餐饮店用途；第1年，每月租金24403.6元，每月商业营运费13140.4元，第2年，每月租金为25623.78元，每月商业营运费为13797.42元，第3年，每月租金为26904.97元，每月商业营运费为14487.29元，第4年，每月租金为28250.22元，每月商业营运费为15211.65元；第5年，每月租金为29662.73元，每月商业营运费为15972.23元；租赁保证金48807.2元，相当于两个月租金，乙方应于签署合同前缴清，租金预付款24403.6元，相当于一个月租金，乙方应于签署合同前缴清，首年每月商业营运费为13140.4元；甲方在建筑期间内所订之开业日期为暂定日期，甲方须随时与乙方联络，确认最后正式开业日期；乙方应于每月5日或之前向甲方交付当月租金及商业营运费等本合同内约定的相关费用，乙方逾期支付租金、商业营运费及其他约定应缴费用等，则每日按拖欠金额的5‰的标准向甲方支付滞纳金，并承担甲方因代乙方履行缴纳该些费用而产生的经济损失；自开业后的任何一个公历年度内，乙方不得连续10天或累计60天中途停业或关门，如确需停业或关门的，需事先征得甲方的书面批准，未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方须承担违约责任；乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任；乙方确认知悉并同意项目开发商/甲方在租赁期内，将继续对商业裙楼进行内部装修及在商业裙楼之上兴建住宅塔楼（如有），乙方保证不得因此而提出解除合同或向甲方提出任何索赔；合同如提前终止、解除或合同期届满时，乙方有权拆除及取回属乙方所有的设施、设备；附着于房产内的装修、水电线路设施等乙方不得拆除，归甲方所有；甲方有权要求乙方在拆除上述设施、设备时不得损害房产门窗、板币、灯插、管线、墙面及建筑物本身之结构体及设施，否则应予赔偿；乙方将房产恢复原状或恢复至甲方书面同意的状态，如乙方未能履行上述有关义务，则视为乙方违约，甲方除有权没收乙方的保证金外，还可向乙方提出索赔，赔偿甲方用于恢复或修复房产正常状态所需的全部费用；合同租赁期满或因甲（乙）方依约提前终止/解除合同的，乙方应于五日内搬迁并清洁现场，乙方未能在期限内搬迁并清场的，视为放弃可搬迁物之所有权，甲方有权自主处分，乙方无权追究甲方责任和要求甲方赔偿，同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理上述物品所产生的所有费用；乙方因搬迁并清洁现场而占用房产期间，按原租金标准赔付甲方实际损失；乙方逾期支付租金或营运费等合同约定费用、水电费（含分摊空调、水、电费）达十五天以上，甲方有权选择提前解除合同，并要求乙方赔偿甲方遭受的一切实际损失，上述情况发生时，视为乙方违约，甲方有权没收乙方已付的全部保证金，乙方还须按日向甲方支付违约金，每逾期一日按每月租金的5‰的标准向甲方支付违约金；若乙方违反合同条款，甲方有权通过自行封锁、委托物管公司或者向有关部门申请等形式封锁涉讼商铺及切断涉讼商铺水、电、煤气供应或其他服务及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直到乙方的违约行为得到纠正，乙方对此予以确认。 同日，潮领公司（出租方、甲方）与周文华（承租方、乙方）签订《商业营运管理服务合同》（以下简称涉讼服务合同），约定：甲方为“樵某国际商业中心”商场提供统一的商业营运管理服务，乙方认可甲方签署商业营运管理服务，涉讼商铺套内建筑面积187.72平方米，经营类别为餐饮店，品牌为南华冰室，第1年每月商业营运费为13140.4元，第2年每月商业营运费为13797.42元，第3年，每月商业营运费为14487.29元，第4年，每月商业营运费为15211.65元；第5年，每月商业营运费为15972.23元；每月营运服务费须于当月5日前支付；水、电、燃气费须于每月15日前支付上月使用的费用，收缴方为甲方的，甲方每月提供的乙方使用水、电费账单送达乙方之日起五天内，乙方未提出书面异议的，视为乙方同意，乙方应依该账单及时支付；乙方须在商铺交付日向甲方支付装修保证金9386元，装修完成后，如乙方未违反《装修管理规定》，未对甲方商场结构、公共设施造成损坏，并通过甲方验收合格的，在政府相关消防部门对商铺验收合格后15天内，甲方向乙方无息返还装修保证金；甲、乙双方签订合同时，乙方应向甲方缴付26280.8元的履约保证金（相当于2个月营运服务费）和3754.4元水、电周转金，前述保证金均于合同终止、乙方无任何违约行为及乙方结清所有费用后无息退还给乙方；为确保商场的长远发展所进行的工程改造，包括但不限于在商铺周边区域进行装修改造、暂时关闭某一出入口、改变或新增建筑物、改变或新增提出长及公共区域、对商铺的外墙与屋顶进行改造维修造成的损失，甲方不承担赔偿责任；乙方延迟缴付商业营运管理服务费用或其他任何应缴费用（包括但不限于水电费、空调费等）的，每延误一日，应向甲方按日支付欠付金额千分之五的违约金直至所有应付费用被全部支付；守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。 同日，潮领公司（出租方、甲方）与周文华（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方确认涉讼租赁合同及涉讼服务合同，密不可分，两份合同共同履行组成租赁及运营服务的统一整体，任何一方严重违约导致任何一份合同被解除的，即视为另一份合同也被解除，所有责任均由违约方承担；乙方承诺未经甲方同意，不擅自解除涉讼合同及涉讼服务合同中的任何一份合同，否则即视为同时单方面解除两份合同；乙方违反上述约定的，乙方依据涉讼租赁合同及涉讼服务合同所缴交的全部保证金不予返还，并且甲方还有权要求乙方按照涉讼租赁合同及涉讼服务合同未履行期限内乙方所有应支付的租金、营运费用的50%支付违约金。 2017年2月28日，潮领公司分别出具五份收据，确认收到周文华涉讼商铺水电周转金3754.4元、首期租金24403.6元、首期营运费13140.4元、租金保证金48807.2元、营运费保证金26280.8元。潮领公司、周文华均确认周文华向潮领公司支付了装修保证金9386元。 2018年1月12日，潮领公司向周文华邮寄发出《告知函》，该告知函写明周文华一直未按时向潮领公司缴纳租金、营运费及合同约定的其它费用，多次反锁商铺，不按照商场营业时间营业，实际已经单方面终止双方的合作关系，潮领公司现正式函告周文华因周文华已经通过实际行动形式单方面解除合同，涉讼合同、涉讼服务合同、补充协议已经终止，周文华已付保证金不予返还，以合同约定的租金标准补缴拖欠的租金、营运费及拖欠费用产生的滞纳金，所有应付未付租金、营运费用的50%的违约金。该邮件于2018年1月13日签收。 2018年10月19日，潮领公司向广东正大联合律师事务所转账10800元，并在用途处注明南华冰室律师费；2018年10月22日，广东正大联合律师事务所出具增值税专用发票，确认收到潮领公司见证咨询服务费（民事诉讼案）10800元，并备注黄小锋代理南华冰室律师费。2018年10月31日，潮领公司（甲方）与广东正大联合律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与周文华租赁合同纠纷一案聘请乙方作为委托代理人，乙方委派黄小锋、冯哲律师作为上述案件中甲方的委托代理人，律师费10800元。 2018年11月30日，周文华（甲方）与广东京兆律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与佛山市潮领商业营运有限公司租赁合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，乙方接受甲方委托，指派王世理律师担任甲方的代理人，律师费23000元。2018年12月13日，广东京兆律师事务所出具发票，确认收到周文华律师费23000元。 另查明，潮领公司提供的付款通知书显示，周文华在2017年9月23日至2017年10月22日期间应缴电费为6933.6元、水费为162元，2017年10月23日至2017年11月22日期间应缴电费为6591.2元、水费170.1元，2017年11月23日至2017年12月22日期间应缴电费5863.6元、水费137.7元，2017年12月23日至2017年12月31日期间应缴电费为1224.08元、水费为28.35元，合共21110.63元，该付款通知书还载明了周文华在各缴费期间使用水电的读数。 再查明，位于佛山市南海区西樵镇官山城区*****侧地块樵某国际商业中心1-11座已办理建设工程竣工规划验收合格证，建设单位为佛山市南纺建投地产有限责任公司；涉讼商铺已办理产权登记，登记权利人为罗晓桐，登记时间为2017年4月12日。2016年5月11日，佛山市南纺建投地产有限责任公司出具转租确认书，该确认书写明潮领公司已向佛山市南纺建设地产责任有限公司承租“樵某国际商业中心”A—*区负一层至四层的局部铺位并有权以其自身名义对外转租上述商铺以及由该公司负责招商营运上述项目红线范围内的停车场及公共区域，上述商铺的租赁期限自2016年10月1日至2022年7月14日。 2018年11月13日，潮领公司提起诉讼。诉讼中，潮领公司、周文华均确认周文华就涉讼商铺已向潮领公司支付至2017年9月份的租金、营运费和水电费，自2017年10月起开始欠付租金和营运费，周文华欠付潮领公司2017年10月至2017年12月份的水电费共计21110.63元，其中2017年10月水电费为7095.6元，2017年11月水电费为6761.3元，2017年12月水电费为7253.73元。潮领公司明确其诉请要求周文华支付的违约金420129.64元不包含周文华已向潮领公司支付的保证金，潮领公司是在没收保证金的前提下另行要求周文华支付诉讼请求2中的违约金。周文华陈述其于2017年12月27日申请撤场，2017年12月28日潮领公司锁门致周文华无法营业，后商铺内的物品被潮领公司搬离。潮领公司陈述周文华在2018年12月31日停止营业，潮领公司在2018年1月12日自行收回涉讼商铺，后重新出租；收回涉讼商铺时，商铺内有桌椅数张、厨房用品若干、收银系统、垃圾桶数个、灭火箱数个，涉讼商铺内遗留的物品已交由新租户自行清理。周文华明确其反诉请求的损失包括设备费用和装修工程费用。 一审法院认为，涉讼商铺已办理产权登记合法适租，周文华亦未提供证据证明登记权利人有对潮领公司出租涉讼商铺提出异议，且潮领公司是否具备物业管理的资质并不影响合同的效力，周文华认为涉讼租赁合同及涉讼服务合同无效的抗辩无事实和法律依据，法院依法不予采纳。周文华认为潮领公司不具备资质从事物业管理活动的，可向相关的行政主管部门反映要求处理。涉讼租赁合同、涉讼服务合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼租赁合同约定周文华逾期支付租金或营运费等合同约定费用、水电费达十五天以上，潮领公司有权选择提前解除合同，并要求周文华赔偿甲方遭受的一切实际损失，上述情况发生时，视为周文华违约，潮领公司有权没收乙方已付的全部保证金。现周文华在实际占有、使用涉讼商铺的情况下，仅向潮领公司支付至2017年9月30日的租金，且营运费、水电费亦未在约定期限内支付，周文华已构成违约，依据涉讼租赁合同约定，潮领公司有权没收周文华营运费保证金26280.8元、租金保证金48807.2元、水电周转金3754.4元，周文华反诉要求潮领公司返还上述保证金无事实和法律依据，法院依法不予支持。周文华并未提供证据证明潮领公司发布的商业广告内容符合要约规定，其主张潮领公司违反商业广告内容构成违约的抗辩于法无据，法院依法不予采纳。周文华并未提供证据证明涉讼商铺存在漏水无法使用的情形，故对其认为潮领公司未提供安全可靠的铺位构成违约的抗辩，法院依法不予采纳。 关于装修保证金9386元，涉讼服务合同约定装修完成后，如周文华未违反《装修管理规定》，未对潮领公司商场结构、公共设施造成损坏并通过潮领公司验收合格的，在政府相关消防部门对商铺验收合格后15天内，潮领公司向周文华无息返还装修保证金，现周文华已装修完成，而潮领公司并未提供证据证明周文华存在违反装修管理规定或破坏商场结构或公共设施的行为，故法院对周文华要求潮领公司返还装修保证金9386元的反诉请求予以支持。 关于租金、营运费，潮领公司、周文华均确认周文华仅向潮领公司支付至2017年9月30日期间的租金，自2017年10月1日起未支付租金和营运费，且周文华作为承租人亦未提供证据证明其在2017年12月31日前已将涉讼商铺交还潮领公司，故法院对潮领公司要求周文华支付2017年10月1日至2017年12月31日期间租金73210.8元（24403.6元/月×3个月）、营运费39421.2元（13140.4元/月×3个月）的诉讼请求予以支持。 关于水电费21110.63元，周文华作为承租人应承担其实际使用涉讼商铺期间产生的水电费，现周文华确认尚欠潮领公司水电费21110.63元，故法院对潮领公司要求周文华支付水电费21110.63元的诉讼请求予以支持；对潮领公司提供的证据2付款通知书真实性予以确认。 关于逾期付款违约金，潮领公司主张周文华支付滞纳金属于对周文华逾期付款违约责任的主张。涉讼租赁合同虽约定周文华逾期支付租金及商业营运费等合同约定的相关费用，每逾期一日，周文华应向潮领公司支付应付款总额千分之五的违约金，但该违约金标准过高，法院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼租赁合同约定周文华应于每月5日前支付当月租金、涉讼服务合同约定周文华应于每月5日前支付当月营运服务费，周文华逾期租金和营运费，应各以37544元（24403.6元+13140.4元）为本金，分别从2017年10月至2017年12月每月的6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予潮领公司。对于水电费的逾期付款违约金，因涉讼服务合同约定水、电、燃气费须于每月15日前支付上月使用的费用，现潮领公司主张的水电费7095.6元（6933.6元+162元）于2017年9月23日至2017年10月22日实际发生、水电费6761.3元（6591.2元+170.1元）于2017年10月23日至2017年11月22日期间实际发生、水电费6001.3元（5863.6元+137.7元）于2017年11月23日至2017年12月22日期间实际发生、水电费1252.43元（1224.08元+28.35元）于2017年12月23日至2017年12月31日期间实际发生，故根据涉讼合同约定，周文华应分别于2017年11月15日、2017年12月15日、2017年1月15日、2018年2月15日前支付上述费用，周文华逾期支付该水电费，应以7095.6元为本金从2017年11月16日起、以6761.3元为本金从2017年12月16日起、以6001.3元为本金从2018年1月16日起、以1252.43元为本金从2018年2月16日起，各项均至实际付款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予潮领公司。涉讼租赁合同及涉讼服务合同约定的日千分之五及潮领公司主张的日千分之一的违约金标准均过高，潮领公司对逾期付款违约金的诉请超出上述核定部分，法院不予支持。 关于律师费，涉讼租赁合同守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担，故潮领公司请求周文华支付已付律师费10800元的诉讼请求符合双方约定，法院依法予以支持。周文华作为违约方，其要求潮领公司支付律师费23000元无事实和法律依据，法院依法不予支持。 关于拆除、清运费，涉讼租赁合同约定合同如提前解除，附着于房产内的装修、水电线路设施等周文华不得拆除，归潮领公司所有，且周文华在涉讼商铺内的装修符合涉讼租赁合同约定的用途，潮领公司亦是知悉并予以同意的，故对潮领公司要求周文华支付装修及地板（或天花）拆除、清运费40359.8元的诉请，法院依法不予支持；对潮领公司提供的证据3，法院不再予以审查确认。 关于违约金，没收保证金已具有一定赔偿补偿性质，在周文华逾期支付租金、营运费、水电费致涉讼租赁合同、涉讼服务合同无法继续履行的情况下，潮领公司明确其有权没收周文华支付的保证金，法院亦对周文华反诉要求潮领公司退还保证金的反诉请求不予支持，并认为潮领公司有权没收该保证金。在没收保证金的前提下，潮领公司未举证证实周文华违约致合同解除给其造成的损失高于该违约责任的承担，故对潮领公司在没收保证金外再行要求周文华按未履行期限内周文华所有应付租金、营运费用的20%支付违约金420129.64元的诉请，法院依法不予支持。 关于周文华的经济损失，涉讼合同约定如合同提前终止、解除或合同期届满时，周文华有权拆除及取回属周文华所有的设施、设备；附着于房产内的装修、水电线路设施等周文华不得拆除，归潮领公司所有。现涉讼合同因周文华违约而解除，对已形成附和的装饰装修物，周文华无权要求潮领公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，故法院对潮领公司要求周文华赔偿该部分损失的反诉请求依法不予支持；对周文华提供的证据1中与该部分损失相关的证据，法院不再予以审查确认。对于涉讼商铺内可搬离的物品，潮领公司确认其收回涉讼商铺时商铺内存在桌椅、厨房用品、收银系统、垃圾桶、灭火箱等物品，该物品现已被清理无法交还给周文华。周文华承租方未依约向潮领公司支付租金虽构成违约，但潮领公司在未经周文华同意的情况下自行处理周文华的物品致周文华无法取回其财物，其行为亦有所妥当，由此给周文华造成的财物损失应予以赔偿。综合潮领公司关于涉讼商铺内留存物品的陈述，结合周文华承租涉讼商铺的用途、涉讼商铺的面积、涉讼合同的履行期间及物品存在折旧的实际情况，根据公平及诚实信用原则予以衡量，法院酌定潮领公司赔偿周文华损失50000元。周文华对损失的诉请超出核定部分，法院不予支持。周文华供的证据1中关于物品的购置凭证无法证明潮领公司收回涉讼商铺时涉讼商铺内物品的情况及该物品的实际价值情况，故对其证明力法院不予确认。潮领公司私自处理周文华物品所造成的损失是因涉讼商铺的租赁而产生，财物损失的赔偿属于案件审理的范围，潮领公司认为周文华的经济损失应另案主张权利的抗辩无事实依据，法院依法不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、周文华应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月1日至2017年12月31日期间租金73210.8元、营运费39421.2元予潮领公司；二、周文华应于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费21110.63元予潮领公司；三、周文华应各以37544元为本金，分别从2017年10月至2017年12月每月的6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予潮领公司，本项随上列第一项清；四、周文华应以7095.6元为本金从2017年11月16日起、以6761.3元为本金从2017年12月16日起、以6001.3元为本金从2018年1月16日起、以1252.43元为本金从2018年2月16日起，各项均至实际付款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予潮领公司，本项随上列第二项清；五、周文华应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费10800元予潮领公司；六、潮领公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还装修保证金9386元予周文华；七、潮领公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失50000元予周文华；八、驳回潮领公司的其他诉讼请求；九、驳回周文华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10209.14元，由潮领公司负担7018.29元，周文华负担3190.85元。反诉费3044.56元，由潮领公司负担642.33元，周文华负担2402.23元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的二审争议焦点为：1.潮领公司应否赔偿周文华经济损失50000元；2.周文华应否向潮领公司支付违约金420129.64元。 关于争议焦点一。本案中，《商铺租赁合同》《商业营运管理服务合同》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现案涉租赁合同因周文华逾期履行约定义务而被解除，依据《商铺租赁合同》第9.1条“本合同如提前终止、解除或合同期届满时，乙方有权拆除及取回属乙方所有的设施、设备；附着于房产内的装修、水电线路设施等乙方不得拆除，归甲方所有”之约定，案涉租赁合同提前解除后，案涉商铺内原属周文华所有的可移动设施设备其权利主体仍系周文华。现潮领公司在涉讼租赁合同解除后，自行对案涉商铺内原属周文华所有的可移动设施设备进行清理处置，构成对周文华财产权利的侵害，依法应予赔偿。根据本案查明事实，案涉租赁合同并非因租赁期限届满被解除或双方当事人按合同约定予以提前终止或解除，因此，潮领公司上诉主张依据《商铺租赁合同》第9.2条之约定，拒绝向周文华承担财产损害赔偿责任的诉请，理据不足，本院依法不予采纳。至于潮领公司于本案应向周文华支付的具体赔偿数额问题，一审法院综合潮领公司关于涉讼商铺内留存物品的陈述，结合周文华承租涉讼商铺用途、涉讼商铺面积、涉讼合同履行期间及物品存在折旧等实际情况，根据公平及诚实信用原则酌定潮领公司赔偿周文华损失50000元并无不当，本院依法予以维持。 关于争议焦点二。本案中，因周文华未按涉讼租赁合同及服务合同之约定履行己方义务，依法应承担相应的违约责任。至于该违约责任的具体内容，一审法院依据潮领公司主张，结合《商铺租赁合同》《商业营运管理服务合同》之约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，确认潮领公司有权没收周文华已支付的营运费保证金26280.8元、水电费周转金3754.4元及租金保证金48807.2元，并判令周文华以其未支付的租金、营运费及水电费为本金，自应付之日起按日万分之五的标准支付逾期付款违约金，合法有据。现潮领公司上诉主张周文华还需按其应付的租金、营运费用的20%支付违约金420129.64元。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，在一审法院确认潮领公司有权没收周文华已支付的保证金，并判令周文华以其未付款项为本金按日万分之五的标准支付逾期付款违约金的情况下，潮领公司并未能提供相关证据证明周文华逾期履行涉讼合同义务所致损失超出一审法院确定的周文华于本案应承担的违约责任范畴。潮领公司的该项上诉主张，同样理据不足，本院依法亦不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。潮领公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8126.94元，由佛山市潮领商业营运有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余珂珂 审 判 员 徐允贤 审 判 员 黄玉凤 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 赵超琳 书 记 员 黄卓敏