成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初1429号 原告：成都龙湖物业服务有限公司，住所地成都市金牛区五福桥东路9号9栋12层1210号。 法定代表人：曾益明，总经理。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。 被告：王彪，男，汉族，1984年2月20日出生，住成都市青羊区。 原告成都龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）与被告王彪物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业公司的委托诉讼代理人赵林阳，被告王彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龙湖物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费1149.33元，生活垃圾处置费36元，水费172.71元；2.判令被告支付第一项诉讼请求产生的违约金（截止2018年11月8日共计199.38元）；3.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据被告所购小区《前期物业合同》的约定，由原告向其开发的小区提供物业管理服务。物业费的收费标准为1.7元/平米/月，按房屋面积计算，缴费时间为季度当月15日之前,逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的3‰缴纳违约金。但被告至今拖欠从2018年6月至2018年12月31日的物业管理费、生活垃圾处置费、水费共计人民币1149.33元，产生违约金人民币199.38元。合同履行至今，原告持续提供物业管理服务，但被告经多次催收仍不履行自己的缴费义务。为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告王彪辩称，原告未能证明已按照《前期物业管理服务协议》全部约定履行了物业服务，被告对合同中开发商身份、原告的物业管理的合法性、物业费收费标准、拖欠物业费的事实等有异议，应由原告承担违约责任。原告还违法提高物业服务收费标准，存在违约行为。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年3月1日，原告（乙方）与成都西祥置业有限公司、成都西玺置业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定由乙方对龙湖·弗莱明戈小区（以下简称案涉小区）提供物业管理服务，该小区坐落于成都市郫县，四至范围东为高专路、南为规划路、西为书院街二社、北为围城路。2013年4月4日，被告王彪、黄琼瑶（乙方）与成都西玺置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了郫县。当日被告王彪、黄琼瑶（乙方）与原告（甲方）签订了《龙湖·弗莱明戈前期物业服务合同》，约定乙方授权甲方对案涉小区提供物业服务，物业管理费按每户建筑面积计收，物业管理费应按季度预缴纳。高层物业管理服务费按建筑面积1.7元／平方米／月计收，在季当月15日之前将费用缴清，逾期将按日加收应交纳费用3%的违约金。还约定甲方根据《成都市城市生活垃圾处理收费管理办法》《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》代市容环境行政管理部门向业主收取生活垃圾处理费，居民住户交纳垃圾处理费每月每户8元。政府相关标准调整时，生活垃圾处理费将相关调整。甲方受有关部门委托可提供水、电、气代收代缴费服务。甲方根据该合同管理物业为期三年。本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2016年1月11日，被告登记为郫筒镇某房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人，该房建筑面积为96.58平方米。 庭审中，被告提交了光盘、照片、客户收费历史明细等证据，拟证明原告未按照合同约定提供物业服务，拟证明被告不欠物业费，同时被告主张违约金过高。被告提交的客户收费历史明细上载明了被告从2015年1月2日到2018年5月20日交纳物管费、水费、生活垃圾处置费的详细情况，没有诉争期间交纳费用的记录。原告提交了缴费通知单显示被告从2018年6月到2018年11月期间用水共计57吨，未缴纳水费172.71元等等以此证明被告欠交费用的明细。原告提交了律师函及其EMS面单、投递记录，拟证明向被告催收费用。法庭调查过程中，法庭反复询问被告王彪是否交纳诉争期间的物业费，被告王彪回答不清楚、软件未显示欠费、原告没有证据证明其未交费，但未作肯定或否定的回答。 以上事实，前期物业服务合同、前期物业服务合同备案表、商品房买卖合同及补充协议、临时管理规约、房屋信息查询记录，欠费明细、缴费通知单、光盘、照片、客户收费历史明细、庭审笔录等在案予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，《前期物业服务合同》系建设单位依法与物业服务企业签订，对业主具有约束力。《龙湖·弗莱明戈前期物业服务合同》系被告与原告签订，系签订合同的当事人真实意思表示，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 关于是否存在欠缴物业费、水费事实的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，本案原告与被告均有义务提供证据证明。原告主张被告未交纳2018年6月到12月的物业费、水费、垃圾处理费，提交了缴费通知单和律师函等证据，完成了对本证的举证。被告反驳原告提交的客户收费历史明细中没有上述期间交费的记录，从常理看，交费一方应当持有收据等相关的证据而被告不能提交交费收据，从庭审情况看，被告王彪对是否交费的询问愿做正面回答。故本院对原告的该项主张予以采信。故本院对诉争物业费按照合同约定的标准、欠付时间、房屋面积认定如下：物业费为每月164.19元（96.58平方米×1.7元/月/平方米），共计为1149.33元（164.19元×7月），水费为172.71元。 关于垃圾处理费的标准，双方约定按照政府规定的价格由原告代收代缴。根据《郫县城市生活垃圾处理收费管理办法》（郫府办发[2016]11号）规定，袋装生活垃圾收运服务费接受上门收集并转运服务的居民住户按6元/月.户收取。原告主张被告王彪向其交纳垃圾处理费36元，符合法律规定和双方的合同约定，予以支持。被告主张按照1.5元/月.户交纳垃圾处理费，与现行规定不符，不予采纳。 关于违约金，鉴于被告王彪欠缴金额较小，给原告造成的损失较小，同时被告王彪提交的照片和视频可以证明原告提供的物业服务确实存在不足之处，本院对原告关于违约金的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告王彪于本判决生效之日起十日内向原告成都龙湖物业服务有限公司支付2018年6月到12月期间的物业费1149.33元，水费172.71元，垃圾处理费36元； 二、驳回原告成都龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王彪负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邹雨妙 人民陪审员  胡 梅 人民陪审员  董义娟 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  张珑馨