广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初20573号原告：黎嘉怡，女，1984年12月1日出生，汉族，住广东省封开县。委托诉讼代理人：甘志坚，男，1968年7月23日出生，系原告黎嘉怡的丈夫。被告：佛山市金汇海投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路**佛山市东平广场（裙楼）**。统一社会信用代码914406066886537465。法定代表人：劳瑞娟。委托诉讼代理人：魏艳，广东阐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：区巧渝，广东阐博律师事务所律师。原告黎嘉怡与被告佛山市金汇海投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告黎嘉怡及其委托诉讼代理人甘志坚，被告佛山市金汇海投资有限公司的委托诉讼代理人魏艳、区巧渝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告因出售有瑕疵的商品房而向原告进行赔偿46000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年8月购买了佛山市顺德区佛山新城裕和路110号东平广场*栋****单元的期房。2015年9月收楼后，由于各种原因一直闲置，直至2017年年中正式装修，至2018年上半年装修完毕，在布置家具时发现两卫生间及一房间约12平方米楼高不对，商品房买卖合同表明交楼楼高为3米，而本单位实测楼高2.82米，上述三间房只有2.43米高，直接对该单位的通风、采光、使用功能以及未来收益造成损失。原告马上将情况反映给物管，一个月后他们答复只负责物业管理，并将原告带到售楼部开发商处再次反映，接待人员简单了解后留下电话叫原告等回复。2018年10月份原告未见有任何回复，便再次到售楼部反映情况，结果与上次一样。2018年11月份原告打12315热线进行投诉，之后几次打电话咨询回复都是在跟进中。到2019年中得到12315处理结果，让原告走法律程序。经与家人商量决定先通过法援看能否协商，但后被告知被告的法定代表人或指定负责人无法找到，每次都是不同的销售人员接待，且态度傲慢，建议走法律诉讼程序解决。被告辩称，一、关于案涉房屋买卖合同的签订、房屋交付及装修事宜。1.合同签订。本案，原告于2014年8月13日与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议约定：原告购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路110号东平广场*栋****单元，本楼层高度3米，非封闭阳台2个；该商品房套内建筑面积82.5平方米，土地使用面积自用／分摊/9.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.16平方米，故该商品房建筑面积108.66平方米；上述面积为暂测面积，如暂测面积与实测面积有差异的，以实测面积为准；该商品房价格按套内建筑面积计算，每平方米12538.7元，按建筑面积计算为每平方米9520元，总金额1034443元；套内建筑面积销售单价包含公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用。另根据《商品房买卖合同》附件一“案涉房屋的平面图”反映，原告主张“受影响的两个卫生间及一个房间”的实际功能应为两个卫生间及一个阳台。案涉房屋毛坯交付，由原告自行委托装修。后佛山市顺德区测绘产品质量监督管理所审核确认案涉房屋实测面积为套内建筑面积82.01平方米、公摊分摊面积28.35平方米，故该商品房建筑面积110.36平方米。2.房屋交付。2015年9月30日，原告依约办理房屋交接手续，签收《物业接收记录表》、《消防安全责任书》、《东平广场／承诺书》、《业主资料登记／通行卡申请表》、《单元查验记录表》等一系列收楼文件，取得单元大门钥匙、单元房间门锁匙、信箱钥匙及IC通行卡等。其中，《单元查验记录表》记载：交楼标准为毛坯房，查验情况填写为空白（即原告对案涉房屋进行验收交接，且收楼时未提出任何异议，案涉房屋验收合格）。3.房屋装修。2015年11月24日，原告向广东睿智国通服务管理有限公司（系东平广场物管公司，以下简称睿智国通公司）申请对案涉房屋进行装修，申请期限为2015年11月24日至2016年2月19日，申请装修项目包括：******单元地面铺800X800抛光砖，两个卫生间厨房墙贴瓷片；主人房、厨房各拆一面墙，有三处地方吊天花（入大门的走廊、公共卫生间、入各房间的走廊）；客厅、饭厅、房间墙身用ICI油漆等。2015年12月5日，原告与睿智国通公司、甘志坚（系原告自行委耗的第三方装修负责人）签订《东平广场物业装饰装修管理服务协议，并签收睿智国通公司2015年7月1日编制版《二次装修临时管理规定》，该临时管理规定中明确约定：业户在装修前应首先向服务中心申报并填写《装修申请表》中的各项内容，并附装修平面图、立面图、天花平面图、电气管线及插座修改图等详细装修工程施工图……及装修计划书。后原告两次向睿智国通公司申请装修工程延期，装修工程延期期限分别自2016年3月2日至6月2日、2016年6月16日至2016年9月16日。据上，假如案涉房屋楼高不对，黎嘉恰应于房屋验收交接当日（2015年9月30日）知道其主张的案涉房屋存在“楼高不对”问题。二、原告的诉求超过诉讼时效，依法不受保护。1.原告理应在房屋验收交接当日知道“楼高不对”问题，诉讼时效已于2017年9月30日届满。本案，假如案涉房屋楼高不对，原告应于案涉房屋验收交接当日（2015年9月30日）知道其主张的案涉房屋存在“楼高不对”问题，但根据其签收的《单元查验记录表》记载：交楼标准为毛坯房，查验情况填写为空白。可见，原告已于2015年9月30日对案涉房屋进行验收交接，且收楼时未提出任何异议，案涉房屋验收合格。《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。故，自案涉房屋验收交接当日2015年9月30日开始起算，原告于2017年9月30日便已超过2年诉讼时效。2.原告诉称其直到2018年上半年装修完毕后布置家具时才发现此问题，纯属歪曲事实。原告于2015年11月24日申请装修，在长达一年多的装修过程中案涉房屋出具了一系列的装修平面图、立面图、天花平面图、电气管线及插座修改图等详细装修工程施工图，且原告房屋申请装修项目更含有对其所谓“受影响位置”贴瓷片、吊天花、刷油漆等明显需要丈量楼高的事项，但原告从未向金汇海公司提出案涉房屋“楼高不对”。其称直到2018年上半年装修完毕后布置家具时才发现此问题，纯属歪曲事实，明显与事实严重不符。值得注意的是，原告收楼后不久就开始入场装修案涉房屋，在装修期间其从未对案涉房屋楼高提出异议，没有发生诉讼时效中断的情形。综上所述，假如案涉房屋楼高不对，原告诉请金汇海公司出售瑕疵要求赔偿损失的主张已过诉讼时效，不应受到法律保护，依法应予驳回。三、原告主张楼高不对、要求赔偿损失无理。1.原告对“楼层高度（即层高）”理解错误，导致本案产生。《民用建筑设计通则》GB50352-2005第2.0.14规定，层高：建筑物各层之间以楼、地、地面面层成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。第2.0.15规定，室内净高：从楼、地、地面面层成面）至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。第6.2.1规定，建筑层高应结合建筑使用功能、工艺要求和技术经济条件综合确定，并符合专用建筑设计规范的要求。第6.2.2规定，室内净高应按楼地面完成面至吊顶或楼板或梁底面之间的垂直距离计算；当楼盖、屋盖的下悬构件或管道底面影响有效使用空间者，应按楼地面完成面至下悬构件下缘或管道底面之间的垂直距离计算。据上可知，层高与室内净高是两个完全不同的概念，且两概念的高度计算方法不同，所得数据也不同。2.原告将“层高”理解错误，导致其认为“楼高不对”。《商品房买卖合同》约定：案涉房屋楼层高度3米，该合同根本没有约定楼层净高。同时，根据金汇海公司提供的案涉房屋竣工验收图纸也反映房屋层高为3米，即案涉房屋符合3米层高标准。原告主张案涉房屋实测楼高2.82米，案涉两个卫生间及一个阳台只有2.43米，仅是其自行测量的高度，暂不论其测量的数据是否准确，从其表述的内容可知，其个人测量的2.43米室内净高并非法定“层高”。2.案涉房屋层高、室内净高均符合设计要求。《住宅设计规范》GB50096-2011以及《民用建筑设计通则》GB50352-2005规定，住宅层高宜为2.80M、卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40M、卫生间的室内净高不应低于2.20M、地、地下室、局部夹层道等有人员正常活动的最低处的净高不应小于2M。本案案涉房屋，在毛坯状态下，因上层单元根据设计需要在卫生间等处作了0.4米的沉箱处理，导致原告主张的“受影响的两个卫生间及一个阳台”（其面积为9.95平米，而非原告主张的12平米）在视觉上与客厅等其他卧室的楼层面高低错落。但实际根据竣工验收图纸显示涉案房屋的层高为3米，案涉房屋的“两个卫生间及一个阳台”处的楼层高度垂直距离仍为3m，符合相关规范及合同约定的层高3米规定。对于案涉两个卫生间及一个阳台的室内净高，即使按照原告所主张的案涉房屋“两个卫生间及一个阳台”的室内净高为2.43米，但该数值并未违反《住宅设计规范》GB50096-2011“住宅层高宜为2.80M、卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40M、卫生间的室内净高不应低于2.20M”和《民用建筑设计通则》GB50352-2005“地下室、局部夹层、走道等有人员正常活动的最低处的净高不应小于2M”之规定。为此，案涉房屋根本不存在黎嘉怡主张的实测楼高与合同约定层高不符的情况，案涉房屋层高符合合同约定、层高和室内净高均符合设计规范要求。原告主张的楼高损失依法不应支持。四、原告不存在损失，亦未举证证明损失存在，被告不应承担赔偿责任。本案，原告并未举证证明其所主张的受影响位置“两卫生间及一阳台”楼高不对，未举证证明案涉房屋实测楼高数值，更未举证证明其因此存在损失及损失金额的确定，依法应承担举证不利的后果。据上可知，被告无过错，依法不应承担赔偿责任。原告起诉无事实和法律依据，恳请贵院查明事实，依法驳回其诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的身份证复印件、被告的企业信息打印件、商品房买卖合同、照片打印件，被告对上述证据的真实性均未提出异议，且原告提交案涉房产的相关照片与本院到现场核对的情况一致，本院对原告提交的证据予以确认；原告在第二次庭审时提交的东平广场缴纳押金情况明细表、退回装修押金签收表，因无原件予以核对，真实性无法确认，本院不予采纳。被告向本院提交了商品房交付使用通知书、物业接收记录表、消防安全责任书、东平广场《业户手册》、《装修指南》承诺书、业主资料登记/通行卡申请表、单位查验记录、装修申请书及原图纸、改后图纸、改后天花分布图、改后水管分布图、物业装饰装修管理服务协议、二次装修临时管理规定、装修工程延期申请表、装修许可证、佛山市顺德区商品房权属证明、佛山市乐从镇乐从居委会佛山新城裕和路110号东平广场1、2栋房产测量资料簿复印件、自绘图纸复印件、AB塔标准层平面图（改1）竣工验收图纸复印件、AB塔47层平面图竣工验收图纸复印件，原告对上述证据的真实性均未提出异议，且相关图纸反映的内容与本院到现场核对的情况一致，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年8月13日，佛山市金汇海投资有限公司作为甲方（出卖方），黎嘉怡作为乙方（买受方），双方签订《商品房买卖合同》一份，约定乙方所购商品房为东平广场（1、2栋塔楼）的*栋****单元，所购商品房的用途为成套住宅，本楼层高度3米；该商品房非封闭式阳台2个；该商品房的套内建筑面积82.5平方米，土地使用面积分摊9.76平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.16平方米，故该商品房建筑面积108.66平方米。上述面积为甲方暂测面积，如暂测面积与实测面积有差异的，以实测面积为准；该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米12538.7元，按建筑面积计算，为每平方米9520元，总金额1034443元。套内建筑面积销售单价包含公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用等内容。案涉房屋所在的佛山市东平广场项目第九期1区C五层以上住宅塔楼AB栋已于2015年6月23日经佛山市住房和城乡建设管理局予以竣工验收备案。佛山市金汇海投资有限公司于2015年9月30日向黎嘉怡交付了案涉房屋。2015年11月24日，黎嘉怡向佛山市金汇海投资有限公司提交装修申请表，申请装修期限为2015年11月24日至2016年2月9日。后黎嘉怡又向佛山市金汇海投资有限公司提交装修工程延期申请表，申请装修时间延期至2016年3月2日至2016年6月2日和从2016年6月16日至2016年9月16日。另查明，根据测量时间为2015年3月26日佛山市顺德区测绘产品质量管理所出具的《佛山市乐从镇乐从居委会佛山新城裕和路110号东平广场1、2栋房产测量资料簿》显示，*栋****号单元实测套内建筑面积为82.01平方米，用地分摊面积为9.76平方米，公建分摊面积为28.35平方米。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点之一，系被告向原告交付的房屋是否存在瑕疵。原告起诉认为，被告交付的房屋不符合双方关于“本楼层高度3米”的约定。根据建设部、国家质量技术监督局联合发布的《住宅设计规范》GB50096-1999规定，层高是指”上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”，而室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”，原告提交的证据均只能反映案涉房屋的室内净高情况，并不能证明案涉房屋上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离不足3米的事实。相反，被告提交的证据证明案涉房屋所在的佛山市东平广场项目第九期1区C五层以上住宅塔楼AB栋已于2015年6月23日经佛山市住房和城乡建设管理局予以竣工验收备案，即案涉房屋已经达到双方在《商品房买卖合同》及合同补充协议中约定的交付条件；另外，被告还向本院提交了案涉房屋所在的AB塔标准层平面图（竣工图），证明**层（标高1*4米）与**层（标高1*7米）之间的水垂直距离为3米，对于该竣工图原告亦未能提供相关证据予以推翻或辩驳。因此，原告对其认为被告交付的房屋不符合层高三米的约定，应承担举证不能的不利风险，原告提交的证据不足以证明被告交付的房屋不符合层高三米的约定，对此本院不予确认。庭审中，原告除认为案涉房屋不符合层高三米的约定之外，其还认为案涉房屋内的两个卫生间及位于两个卫生间之间、竣工图显示为阳台的位置底部离地面的高度低于房屋其他位置底部离地面的高度，由此影响其房屋的通风、采光、使用功能，亦对其未来收益造成损失。对此，本院作如下分析：对于卫生间，根据实地查勘，原告房屋的卫生间属于沉箱式卫生间（下沉式卫生间），在主体建造时需将卫生间结构层局部或整体下沉离相应楼面一定高度（一般35厘米至40厘米），以使卫生间的水平排水管道埋入其中，基于该设计原理和一般的生活常理，原告两个卫生间顶部与地面的距离低于房屋其他位置顶部与地面距离40厘米左右属于合理情况。原告并未提供相关证据证明该卫生间的设计不符合《商品房买卖合同》及合同补充协议中的约定，其认为房屋内两个卫生间顶部与其装修后的地面距离低于房屋其他位置顶部与地面距离，导致其房屋通风、采光、使用功能，以及房屋价值受到影响的依据不足，本院不予支持。对于两个卫生间之间，竣工图显示为阳台的位置，经本院实地查勘及被告确认，因楼上****单元为复式单位，单位内该位置为卫生间，因此根据上述沉箱式卫生间的设计，导致原告房屋该部分区域顶部与地面的距离比本栋*楼至**楼的**单元相同区域的距离要低（被告书面回复确认低30厘米）。对于上述距离的差异，被告无论是在与原告签订《商品房买卖合同》时，还是交付案涉房屋给原告时，均未向原告予以说明，对比本栋其他楼层相同单元的房屋，被告向原告交付案涉****单元的上述阳台位置确实存在一定的瑕疵，该瑕疵对原告上述阳台位置的使用亦确实造成一定的影响，原告据此要求被告对其交付的案涉房屋存在上述瑕疵承担相应的赔偿责任有理，本院予以支持。本案的争议焦点之二，系原告的损失是多少。基于前述分析，被告向原告交付的房屋存在一定的瑕疵，该瑕疵亦无法通过修复而消除，因此原告主张要求被告按该区域面积折算其损失合理，本院予以支持。关于损失的计算，双方在《商品房买卖合同》约定存在瑕疵的阳台为非封闭式阳台，根据编号为GB/T50353-2013的《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.21“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积”的规定，该阳台属于主体结构外的阳台，在计算建筑面积时系按结构底板水平投影面积计算1／2面积，但本案中双方均未能提供存在瑕疵的阳台结构地板水平投影面积情况。另外，双方在《商品房买卖合同》中约定，案涉房屋按套内建筑面积计算为每平方米12538.7元，按建筑面积计算为每平方米9520元计算，但套内建筑面积销售单价包括了公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用，因此应参考按建筑面积所计算的价格折算相应损失更为合理。基于前述，本院结合该阳台在竣工图上显示的面积7.98平方米（2.85米×2.8米）及《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.21的规定，并参考原告购买房屋时按建筑面积计算的价格9520元/平方米，酌定原告因该阳台存在瑕疵而导致的损失为11395.44元（7.98平方米×1/2×9520元/平方米×30%）。原告超出上述部分的主张，依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效，因原告并非专业人员，其在购买房屋时亦并不清楚案涉房屋存在上述瑕疵，根据实地勘察，因上述空间与两个卫生间底部相连且高度一致，在收楼或毛坯状态下难以发现差异亦实属正常，原告诉称其装修完成后购置家具时才发现瑕疵合理；即使按照被告提交的装修工程延期申请表所记载原告于2016年9月16日完成装修，其向本院提起本案诉讼亦未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的诉讼时效。被告提出的诉讼时效抗辩依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市金汇海投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告黎嘉怡赔偿损失11395.44元；二、驳回原告黎嘉怡的其他诉讼请求。案件受理费950元，减半收取计475元，由被告佛山市金汇海投资有限公司负担117.67元，由原告黎嘉怡负担357.33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范碧莹二〇一九年十二月九日书记员  霍惠梅