福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初22215号 原告：禹洲物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥西二路**裙楼，统一社会信用代码91350200260131525Q。 法定代表人：林聪辉，执行董事。 委托诉讼代理人：吴琳，福建德和联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许炀炀，福建德和联盟律师事务所实习律师。 被告：叶小将，男，1971年2月23日出生，汉族，住福建省长泰县岩溪镇珪前村新庵**，现住福建省厦门市思明区。 被告：杨毅敏，女，197年7月6日出生，汉族，住，住福建省厦门市思明区/div> 上列被告共同委托诉讼代理人：林南平，福建嘉铠律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：陈静宜，福建嘉铠律师事务所律师。 原告禹洲物业服务有限公司（以下称禹洲物业公司）与被告叶小将、杨毅敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲物业公司的委托诉讼代理人吴琳、许炀炀，被告叶小将、杨毅敏的委托诉讼代理人陈静宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禹洲物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2013年7月1日至2018年12月31日拖欠的物业管理费共计15543.00元；2、请求判令被告支付2013年7月1日至2018年12月31日拖欠的房屋公共维修金共计2824.8元；3、请求判令被告支付2016年1月1日至2018年10月31日拖欠的代收城市生活垃圾处理费共计108元；4、请求判令被告支付2013年3月11日至2019年1月10日拖欠的公摊水费共计389.7元；5、请求判令被告支付2013年3月11日至2019年1月1日拖欠的公摊电费共计3296.20元；6、请求判令被告按照日千分之叁（0.3%）、日万分之五（0.05%）、日万分之七（0.07%）分别支付逾期付款的滞纳金（自2014年01月01日至实际缴清全部费用之日止，暂计至2019年06月14日）；7、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：被告名下位于厦门市思明区的房产系由厦门华侨城房地产开发有限公司委托原告提供物业管理服务。根据厦门市物价局文件（厦价2006）199号）规定，现原告实际按建筑面积1.65元/㎡·月收取物业服务费，0.3元/㎡·月收取公共维修金，并收取公摊水电费及代收城市生活垃圾处理费。如因业主原因迟延缴纳，将按日干分之叁(0.3%)、日万分之五(0.05%)、日万分之七(0.07%)分别收取滞纳金。现被告于2013年07月01日起无故拒绝缴纳诉争房产的物业管理费及房屋公共维修金等相关费用共计人民币35711.01元，经原告电话、上门催收等多种方式催讨，被告仍拒不支付。原告认为，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，被告应当立即向原告支付上述费用，并承担滞纳金。 叶小将、杨毅敏辩称：一、原告起诉对象错误，原告起诉的是厦门市思明区禾祥西二路43号5层F单元的业主，而被告并非该房屋的业主，原告起诉对象错误，故请求人民法院驳回其对被告的全部诉求。二、原告主张的物业费部分已经超过诉讼时效，人民法院受理案件之日前三年的物业费没有超过诉讼时效，之前的原告认为已经超过诉讼时效，依法应驳回。三、原告主张的费用事实不清，比如水电公摊没有计算公式，还有诉讼请求2的公维金部分叶小将、杨毅敏交到2013年7月份，原告诉求叶小将、杨毅敏自2011年1月1日起支付没有依据。四、原告服务质量不合格，叶小将、杨毅敏有权拒付物业费。叶小将、杨毅敏居住于原告提供物业服务的华侨城小区33号29F单元房屋，而隔壁E单元的住户自2013年7月装修房屋起，就占用叶小将、杨毅敏门外的通道7.48平方米的位置，侵犯了所有业主的合法权益。叶小将、杨毅敏于2013年8月份将E单元住户占用公共区域的一事与原告沟通，要求原告维护小区秩序，履行管理职责，排除妨害。原告以此事应由城管部门负责为由推脱不予理睬。原告自己向城管部门投诉，城管部门上门核实后告知原告需有物业公司作证才能执法，但原告至今仍未配合城管部门取证。根据《物业管理条例》第二条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。根据该规定，原告作为叶小将、杨毅敏小区的物业服务企业，有义务对其他业主霸占公共通道的行为进行管理，排除妨害维护居住秩序。但原告不仅不履行自己的管理职责，也不配合城管部门的执法，放任小区的公告区域被其他业主霸占，使得所有业主的合法权益受到侵犯。因此，原告的服务质量不合格，已经构成了对物业服务合同的违约，叶小将、杨毅敏有权拒付物业费。五、叶小将、杨毅敏并非恶意拖欠物业费，叶小将、杨毅敏多次与物业管理人员汪经理和刘碧兰沟通，只要原告履行管理职责，尽到服务义务，配合城管部门执法取证，排除妨害维护小区居住秩序，叶小将、杨毅敏就会补缴物业费，但原告仍拖延至今，对E单元霸占公共通道视而不见。综上，叶小将、杨毅敏认为，原告作为物业服务公司，未尽到管理职责，也未履行服务义务，使得叶小将、杨毅敏的合法权益受到侵犯，且原告选择的诉讼对象错误，与其事实理由陈述不一致等，故请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 围绕诉讼请求和答辩意见，当事人提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区房屋（以下称讼争房屋）为叶小将、杨毅敏共同所有，建筑面积142.7平方米。讼争房屋所在小区由禹洲物业公司提供物业管理服务。 《厦门市物价局关于华侨海景城二期物业服务收费项目与标准的批复》（厦价【2006】199号）规定：讼争房屋所在小区按建筑面积1.8元/㎡·月收取综合管理服务费（物业服务费），按建筑面积0.3元/㎡·月收取公共维修金，并收取公摊水电费及代收城市生活垃圾处理费；综合管理服务费不含公共水电费，公共水电费按实际发生数合理分摊；综合管理服务费及房屋公共维修金收费标准允许下浮，不准上浮。 讼争房屋实际按建筑面积1.65元/㎡·月收取物业服务费，其余收费标准同厦价【2006】199号文件批复同意的收费标准。 2013年7月1日起，叶小将、杨毅敏停止支付讼争房屋的物业管理费、公共维修金，截至2018年12月31日累计欠付物业管理费15543元。 2016年1月1日起，叶小将、杨毅敏停止支付讼争房屋的城市生活垃圾处理费，截至2018年10月31日累计欠付城市生活垃圾处理费108元。 2013年3月11日起，叶小将、杨毅敏停止支付讼争房屋的公摊水费、公摊电费，截至2019年1月10日累计欠付公摊水费389.7元、公摊电费3296.2元。 禹洲物业公司通过上门张贴缴费通知书、工作人员微信聊天等方式向叶小将、杨毅敏催缴上述费用，但叶小将、杨毅敏至今未支付。 另查明，2013年起叶小将、杨毅敏向禹洲物业公司反映讼争房屋隔壁住户装修占用公共通道，此后还向城管部门投诉。叶小将、杨毅敏就此事与禹洲物业公司多次沟通，至今占用通道问题未解决。 本院认为，叶小将、杨毅敏作为讼争房屋的业主，知道并同意接受禹洲物业公司对讼争房屋所在小区进行物业管理，应履行支付相关费用的义务，对禹洲物业公司的相关诉讼请求予以支持。叶小将、杨毅敏欠付费用期间，禹洲物业公司持续催缴，双方就付款问题持续沟通，本案诉讼请求未超过诉讼时效。禹洲物业公司对业主装修管理不严，物业服务存在瑕疵，对其提出的违约金诉求，本院不予支持。 隔壁住户装修占用公共通道须由城管部门依法认定并拆除，并非拒不支付物业管理费、公摊水电费等费用的合法事由，叶小将、杨毅敏可继续向城管部门反映，禹洲物业公司亦应积极配合调查。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区房屋2013年7月1日至2018年12月31日的物业管理费15543元； 叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区房屋2013年7月1日至2018年12月31日的房屋公共维修金2824.8元； 叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区房屋2016年1月1日至2018年10月31日的代收城市生活垃圾处理费108元； 叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区房屋2013年3月11日至2019年1月10日的公摊水费389.7元； 叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区房屋2013年3月11日至2019年1月1日的公摊电费3296.20元； 驳回禹洲物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计346元，禹洲物业服务有限公司负担131元，叶小将、杨毅敏负担215元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年十二月十九日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。