山东省利津县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0522民初1681号原告：薄其磊，男，1968年9月29日出生，汉族，现住利津县。委托诉讼代理人：张立民，男，1958年8月15日出生，汉族，现住利津县。被告：张培凤，女，1956年2月11日出生，汉族，现住东营区。被告：史光星，男，1955年10月10日出生，汉族，现住东营区。以上两被告共同的委托诉讼代理人：左名涛，山东津城律师事务所律师。第三人:陈刚，男，1968年9月26日出生，汉族，现住利津县。原告薄其磊与被告张培凤、史光星、第三人陈刚案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薄其磊及其委托诉讼代理人张立民、被告张培凤与史光星共同的委托诉讼代理人左名涛、第三人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薄其磊向本院提出诉讼请求：1.依法判决对张培凤、史光星要求陈刚腾退房屋的执行申请不予执行；2.依法确认薄其磊与陈刚签订的房屋租赁合同合法有效，由双方继续履行。事实和理由：薄其磊与陈刚于2017年11月18日签订合同，约定陈刚将位于利津县的营业楼及附属设施出租给薄其磊，租期为10年（自2017年11月18日至2027年11月18日），租金为每年16万元，租金从陈刚欠薄其磊的借款中扣除，在签订合同时，上述房产并未涉诉，陈刚有出租的权利，而且利津县法院一审（2018）鲁0522民初1057号民事判决书认定陈刚租赁该房屋合法有效，直到利津县法院在租赁房屋上张贴（2018）售0522执1203号公告薄其磊才知道该房屋涉及执行。因此，薄其磊与陈刚签订的租赁合同应属合法有效，由于上述房产租赁在前、法院执行在后，因此执行所引起的房产所有权变更不能对抗租赁权。其次，张培凤、史光星获得的东营华杰商贸有限公司的涉案房产，是华杰公司仅有的资产且该公司已经明显资不抵债，张培凤、史光星对此是明知的，两人与华杰公司以合法形式掩盖非法目的，侵犯了其他债权人的合法权益，违反了公平公正的法治原则。涉案房产从申请仲裁到执行结束时间仓促，如无幕后交易是不可能完成的。再次，张文福作为华杰公司的法定代表人为了达到不归还向陈刚的借款，并将陈刚从已经租赁抵债的房屋赶出，与张培凤、史光星串通，进行虚假诉讼（仲裁），骗取形式上的合法法律文书，转移财产、偷逃债务，又欲通过民事诉讼达到其不法目的。综上，在法院执行华杰公司的上述房产后，无权要求薄其磊搬出，薄其磊有权按上述租赁合同继续使用有关房产。张培凤、史光星辩称，1.被告对于涉案房产享有合法的物权。两被告是通过法院的执行程序取得涉案房产所有权并办理产权登记，作为权利人有权请求排除妨碍、返还原物；2.薄其磊无权运用“买卖不破租赁”原则对抗张培凤、史光星的物权。东营市中级人民法院（2018）鲁05民终1360号民事判决书认定陈刚主张租赁涉案房产的事实不能成立，不得以“买卖不破租赁”的原则对抗张培凤、史光星对涉案房产的所有权，并判决陈刚十五日内搬离涉案房产。故而，薄其磊主张的租赁关系缺乏赖以产生的合法基础法律关系（陈刚对于涉案房产不享有任何权利）；3.薄其磊在本案中对于东营市仲裁委员会（2012）东仲调字第277号仲裁调解书有异议，张培凤、史光星认为根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》，案外人提出执行异议或不予执行，应该在法院执行仲裁裁决或仲裁调解书的过程中提出，但是东营市仲裁委员会（2012）东仲调字第277号仲裁调解书早已执行完毕，并且涉案房产已经过户到了张培凤、史光星名下，因此薄其磊在本案中提出异议显然是不符合法律规定的，再者本案审理程序也无权审理此事。通过薄其磊的这一主张也可以看出，其对于东营市中级人民法院（2018）鲁05民终1360号民事判决书不服，张培凤、史光星认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（对于认为原审判决、裁定错误的，依照审批监督程序审理；对于与原判决、裁定无关的，可以提起诉讼），薄其磊的主张应该通过其他救济途径行使权利，而不应该在本案中要求合并处理。再者，利津县人民法院（2019）鲁0522执异10号执行裁定书裁决的非常清楚“案外人、当事人对于裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序审理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。综上，薄其磊要求法庭对于东营市仲裁委员会（2012）东仲调字第277号仲裁调解书进行审查没有法律依据与事实依据。4.薄其磊与陈刚之间的租赁关系缺乏真实性。一者，薄其磊的主张与东营市中级人民法院（2018）鲁05民终1360号民事判决书认定事实相矛；二者，陈刚在利津县公安局利津镇派出所的询问笔录中称，直到2018年春天才利用起了涉案房产，并开了两个五金门店，当时并未提到过于2017年11月18日租给了薄其磊；三者，从张培凤、史光星开始向贵院申请强制执行陈刚开始，到薄其磊提起执行异议，已有9个月之久，在这么长的执行期间内，办案人员也经常催促陈刚搬离涉案房产，陈刚也承诺搬离，唯独薄其磊不知情，这是很不符合常理的；四者，陈刚与薄其磊同为利津县天呈物业管理有限责任公司的股东，而且该公司就两个自然人股东，这也足以证明他们之间亲和力之强，完全可以影响他们之间租赁关系的真实性。5.从薄其磊所主张的依据“房屋租赁合同”的性质来看，根本不属于租赁合同，而是债权债务合同关系，故而不适用于“买卖不破租赁”原则。根据合同的相对性，薄其磊可以向陈刚主张权利，而无权向张培凤、史光星主张，更无权对抗涉案房产的所有权。综上，请求判决驳回薄其磊的诉讼请求，并由其承担诉讼费。陈刚述称，与薄其磊之间存在借贷关系，以房租抵顶借款，双方之间租赁的意思表示是真实的，也实际将房屋交付给薄其磊使用，虽然两人同是天呈物业公司的股东，但与双方的租赁关系无关。经审理，本院查明以下事实：2018年6月7日张培凤、史光星向本院提起诉讼，要求判令陈刚停止侵权、排除妨害，并将侵占的房产（利津县水利局对过商品房，房权证利津字第××号，利国用2012第0253号）予以返还。经审理本院作出（2018）鲁0522民初1057号民事判决书，判决驳回张培凤、史光星的诉讼请求。张培凤、史光星对该判决不服提出上诉，经东营市中级人民法院审理作出（2018）鲁05民终1360号民事判决书，判决：“一、撤销山东省利津县人民法院（2018）鲁0522民初1057号民事判决；二、陈刚于本判决生效之日起十五日内搬离张培凤、史光星名下房产证号为：房权证利津字第××号，土地使用权证号为：利国用（2012）第0253号的房屋”。因陈刚未自动履行（2018）鲁05民终1360号民事判决所确定的搬离涉案房屋的义务，张培凤、史光星于2018年12月向本院申请强制执行，执行过程中，本院向陈刚发出(2018)鲁0522执1203号执行通知书，责令陈刚搬离涉案房产，陈刚曾于2019年3月7日承诺于2019年4月17日前搬离，但陈刚并未履行上述腾房义务。2019年8月2日，本院依法在案涉房产张贴公告，限期陈刚在2019年8月9日前搬离，逾期则强制执行。薄其磊以对案涉房产享有租赁权为由提出执行异议，经审查，本院作出（2019）鲁0522执异10号执行裁定书，裁定驳回薄其磊的异议请求。后薄其磊提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2012年5月25日，本案张培凤以张文福、华杰公司为被申请人向东营仲裁委员会申请仲裁，请求裁决张文福、华杰公司偿还其借款本金980万元及利息。同日东营仲裁委员会主持调解，双方达成调解协议，东营仲裁委员会出具了（2012）东仲调字第277号调解书，内容为：一、张文福于2012年5月31日前一次性返还张培凤借款本金人民币980万元，并支付利息663100元；二、华杰公司对上述借款项承担连带责任。调解书确定付款期限届至后，张文福、华杰公司未履行付款义务。根据张培凤的申请，东营市中级人民法院对该案立案执行，在执行过程中，张培凤与华杰公司、张文福（时任华杰公司法定代表人）于2012年10月22日达成执行和解协议，内容为：华杰公司自愿将其所有的位于利津县城区利二路26号房地产一处（房产证号：利房权证管字第××号，国有土地使用权证号：利国用（2006）第090号），作价850万元抵债给张培凤，并办理房地产过户手续。2012年11月1日，东营市中级人民法院向房地产管理部门下达了执行裁定及协助执行通知书，要求房地产管理部门将上述房地产过户至张培凤名下。2012年11月2日、11月6日，华杰公司与张培凤将上述房地产办理至张培凤名下，房产证号为：房权证利津字第××号，土地使用权证号为：利国用（2012）第0253号。其中，房产规划用途为营业楼，由张培凤、史光星共同享有所有权。再查明，张培凤、史光星诉陈刚返还原物纠纷一案，在一、二审诉讼过程中，陈刚主张其于2012年3月1日与华杰公司签订涉案房屋的租赁合同，对该房产享有租赁权，已生效的东营市中级人民法院（2018）鲁05民终1360号民事判决书认定陈刚所主张的租赁合同交付房屋的证据不足，抵顶租金的证据也不充分，其主张合同已实际履行证据不足，不能证明其在张培凤、史光星取得涉案房产所有权之前已取得涉案房产的租赁权，故其不得依据买卖不破租赁原则对抗张培凤、史光星的所有权。还查明，薄其磊、陈刚同为利津县天呈物业管理有限责任公司的股东。以上事实，由薄其磊提交的（2019）鲁0522执异10号民事裁定书一份、张培凤和史光星提交的（2018）鲁05民终1360号民事判决书一份及双方当事人的当庭陈述在案为证。薄其磊主张其于2017年11月18日与陈刚签订房屋租赁合同，取得了涉案房屋的租赁权，并在签订租赁合同后实际占用了该房屋，于2018年3月份开设五金店门头，并称，之所以与陈刚签订租赁合同，是因为陈刚与华杰公司之间存在有效合同，认为陈刚对该房屋有处分的权利。并提交以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，主要内容：陈刚将位于利津县建筑面积1991.48㎡的三层营业楼及附属设施出租给薄其磊使用，用做储存建材仓库和开设零售门店，租赁期限自2017年11月18日至2027年11月17日，十年的租金160万元按年度缴纳，从陈刚所欠薄其磊的借款总金额中扣除。合同载明签订时间为2017年11月18日。2.借条一份、银行交易凭证一份，用以证明薄其磊与陈刚之间存在借贷关系。经质证，张培凤、史光星对上述证据不予认可，认为：首先，两被告因要收回房屋而报警，陈刚于2018年6月4日在利津派出所的询问笔录中称其本人在2018年春天在涉案房屋开设了五金门头，与陈刚在本案中的答辩意见相矛盾；其次，自2018年5月份至本案案外人执行异议之诉已历时一年多，在这么长的时间内薄其磊并未提出任何异议，并且陈刚在此过程中也未提及过将涉案房屋出租给薄其磊，不符合常理；再次，薄其磊与陈刚同为天呈物业管理有限公司的自然人股东，足以证明两人亲和力之强，影响了薄其磊所主张租赁关系的真实性。陈刚对上述证据无异议，认可双方之间确实存在150万元的借贷关系，因无法偿还所以签订租赁合同，以租赁费抵顶借款。本案争议焦点问题:薄其磊是否享有排除诉争房屋强制执行的真实有效的租赁权。本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中薄其磊不享有真实有效的租赁权，理由如下：首先，已生效的（2018）鲁05民终1360号民事判决书已确定陈刚租赁案涉房产合法有效这一事实不能成立、陈刚不得依据买卖不破租赁原则对抗张培凤、史光星的房屋所有权，即陈刚不具备向薄其磊出租涉案房屋合法的权利基础；其次，薄其磊与陈刚所签订的租赁合同真实性不能确认。2018年12月份张培凤、史光星向本院申请强制执行要求陈刚搬离涉案房屋，在执行过程中陈刚并未提出已将房屋出租给薄其磊，并曾于2019年3月7日向执行部门承诺过于2019年4月17日前搬离，且陈刚与薄其磊同为天呈物业公司的股东，具有共同的权益基础，在无其他证据予以印证的情况下，双方所签订的“租赁合同”真实性存疑；再次，薄其磊主张的与陈刚之间签订的“房屋租赁合同”，名为租赁实为房屋使用权抵顶借款的债权债务合同关系，并非真正意义上的房屋租赁合同，不能适用合同法所规定的买卖不破租赁原则。因此，本院认为,薄其磊与陈刚之间的租赁关系无依法有效成立的事实基础、真实性存疑，故不能对抗本院的强制执行。薄其磊请求不予执行涉案房屋的诉请，本院不予支持。另外，本案审理的是案外人执行异议之诉，薄其磊关于确认其与陈刚签订的房屋租赁合同合法有效，由双方继续履行的诉讼请求，系确认合同效力纠纷案件，与本案系不同的法律关系，本案中不予审查。综上，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回薄其磊的诉讼请求。案件受理费100元，由薄其磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过山东法院网上立案诉讼服务系统提交上诉材料，并向本院递交上诉状五份，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  陈翠霞人民陪审员  韩树山人民陪审员  崔慧滢二〇一九年十二月二日书 记 员  崔冰心