安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0826民初4036号原告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县经济开发区。法定代表人：汪国鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮松，安徽八里江律师事务所律师。被告：刘先华，女，1966年3月9日出生，汉族，住安徽省宿松县。第三人：尹金松，男，1967年7月20日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县。第三人：尹强荣，男，1964年7月28日出生，汉族，经商，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：张利国，北京百丈律师事务所律师。原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫房产）与被告刘先华商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月19日作出（2018）皖0826民初1540号民事判决。鑫鑫房产不服该判决，向安徽省安庆市中级人民法院提起上诉。安徽省安庆市中级人民法院于2018年11月5日作出（2018）皖08民终2088号裁定，发回重审。本院于2018年12月12日立案后，依法另行组成合议庭，依职权追加尹金松、尹强荣作为第三人参加诉讼，适用普通程序于2019年4月10日、2019年8月2日两次公开开庭进行了审理。原告鑫鑫房产的委托诉讼代理人芮松、被告刘先华、第三人尹金松、第三人尹强荣的委托诉讼代理人张利国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫鑫房产提出诉讼请求如下：1.判决依法解除2017年5月17日原、被告双方签订的商品房现售合同；2.判决刘先华按合同约定支付违约金；3.判令刘先华立即腾退房屋，恢复原状；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：鑫鑫房产于2017年5月17日与刘先华签订《商品房现售合同》，约定由刘先华购买鑫鑫房产开发的位于宿松县工业园区韩文路南侧经三路东侧的金域港湾房屋。经协商，双方对房号、面积、购房款的支付方式等内容均作了明确约定：买受人于2017年5月17日应一次性付款431800元。签订合同后，刘先华未按约定支付全款，亦没有办理银行按揭贷款手续。事后，原告多次向被告催款，并发出解除合同的通知，但被告对此事仍置之不理，故起诉请求判如所请。刘先华辩称，鑫鑫房产将包括涉案房屋在内的14套现房交于第三人尹强荣出售，以抵其欠尹强荣的500万元欠款。尹强荣又授权第三人尹金松出售该14套房屋，刘先华已将房屋全部房款交于尹金松。且鑫鑫房产已将涉案房屋交付刘先华，刘先华也已装潢入住。故鑫鑫房产所称缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉求。第三人尹金松述称，原告是以房抵付尹强荣500万元借款的债务；尹强荣委托其出卖十四套房屋，与原告无关。第三人尹强荣述称，原告起诉的是商品房买卖合同关系，与第三人尹强荣及尹金松无关，第三人不是适格的诉讼主体；本案涉诉的商品房买卖与原告、汪国鑫及汪国鑫之妻所欠尹强荣500万元的债务无关，尹强荣没有获得涉案房屋的产权，尹强荣至今持有原告等三债务人所欠500万元债务的原始条据，且一直未得到清偿，该债务与本案是不同的法律关系；尹强荣没有取得房屋产权，没有委托尹金松卖房的事实和法律基础，也没有委托尹金松卖房，更不谈委托尹金松收取房款，原告主张房款应由原告收取并打入交易监管账户符合事实和法律；尹强荣认可原告的诉讼主张，尹强荣在本案中没有任何权利主张，对案件审理结果不承担任何法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，现审查认定如下：鑫鑫房产向本院提交了如下证据：证据1.营业执照复印件、被告户籍证明，以证明原、被告诉讼主体身份情况；证据2.《商品房现售合同》，以证明本案的基础法律关系系原、被告之间成立的房屋买卖合同关系，合同对违约责任进行约定，合同第六条是对付款方式的约定，但并非刘先华所称已付清全部房款；证据3.《解除房屋买卖合同通知书》、邮政快递及邮政业务申请单各一份，证明鑫鑫房产向刘先华催要房款未果要求解除合同的事实，以证明被告一直未履行支付购房款的义务，合同约定的解除合同的条件以及支付违约金的条件已成就，被告构成根本违约，致使原告销售房屋的合同目的无法实现，原告解除涉案合同的通知已经送达被告并已经发生解除合同的效果。刘先华质证认为，对证据1真实性无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，该合同第六条第（1）项明确表明买受人已一次性付清购房款款；对于证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，该通知单是尹强荣发出，落款为尹强荣的名字，印证了该房屋由尹强荣出售房款已付清，达不到原告的证明目的。第三人尹金松质证认为，对证据3解除房屋买卖合同通知书不知情，其他同意被告的质证意见。第三人尹强荣质证认为对原告提交的证据无异议。被告刘先华为证明其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据1.刘先华身份证复印件一份；证据2.尹金松出具的收条复印件一份，证明尹金松已收到刘先华支付的全部房款；证据3.尹强荣与鑫鑫房产于2017年10月10日签订的以房抵债协议书一份，证明原告将包含本案诉争房屋在内的14套房屋以房抵债给尹强荣，尹强荣委托尹金松卖出，尹金松代卖诉争房屋有代理权；证据4.结算清单复印件一份，证明尹强荣与鑫鑫房产已就包括涉案房屋在内的14套房屋销售进行了核对结算的事实；证据5.对账清单复印件一份，证明尹强荣与鑫鑫房产已就包括涉案房屋在内的14套房屋销售进行了核对结算；证据6.尹强荣与鑫鑫房产于2017年12月6日签订的《解除协议书通知书》一份，证明尹强荣与鑫鑫房产约定解除双方于2017年10月10日签订的协议不能对抗被告刘先华；证据7.物业费收据复印件一份，证明刘先华已入住涉案房屋。鑫鑫房产质证认为，对证据1无异议；对证据2三性有异议，不能达到被告证明目的，原告自始至终都没有收到被告的购房款，且被告亦不能说明是如何支付房款及房款来源，故该证据与本案不具有关联性；对证据3三性有异议，原告不清楚这份协议书，原告从未以正式的法律手续委托两位第三人代为卖房，更没有委托两位第三人代收房款；对证据4的三性均有异议，该结算单没有原件比对，原告对此不知情，对原告没有约束力；对证据5的三性有异议，这份对账单没有涉及被告的房屋；对证据6解除协议通知书，原告不知情；对证据7三性均有异议，在被告没有进行交房验收的情况下，原告不清楚被告是如何入住的。第三人尹金松质证认为对被告所举证据三性均无异议。第三人尹强荣质证认为，同意原告质证意见。对证据2收条，缺乏款项支付的事实；对证据5对账清单时间是2016年11月5日，但双方签订的商品房合同是2017年5月17日，该份对账清单来历不明；对证据7物业费收据，不能代替合同规定的交房通知，亦不能证明尹强荣收到了被告的购房款。对于原、被告双方及第三人对真实性无争议的营业执照复印件、法定代表人身份证明、刘先华户籍证明本院予以确认并在卷佐证。对于鑫鑫房产提交的其他证据经审查认定如下：关于《商品房现售合同》，该房屋买卖合同系原告提供的格式合同，合同明确记载“买受人按下列第1种方式按期付款:1.一次性付款买受人于2017年5月17日已一次性付清购房款:431800(肆拾叁万壹仟捌佰元整)”，本院认为，该合同能够证明鑫鑫房产与刘先华签订了房屋买卖合同，双方就房屋的房号、面积、房款、支付方式以及违约责任等进行约定，且刘先华已将房款付清的事实。关于解除房屋买卖合同通知单，本院认为该通知书上落款为鑫鑫房产公司，联系人为尹强荣和高治友，但未加盖公司印章，亦未有尹强荣本人签名，综合本案其他证据分析，该证据能够印证鑫鑫房产将涉案房屋在内的14套房屋交由尹强荣出售以冲抵所欠尹强荣借款的事实。对于刘先华提交的其他证据经审查认定如下：尹金松出具的收条复印件、以房抵债《协议书》、结算对账清单据及《解除通知书》虽无原件，但收条上购房款金额、结算单据所记载的房屋套数及欠款金额等内容与以房抵债《协议书》能相互印证；鑫鑫房产对《解除通知书》三性提出异议，但其在原审中也提交了该通知书作为证据，鑫鑫房产的异议不成立，该通知书印证了《协议书》及结算单据的真实性；结算单据第二页虽没有证明人高治友的签字，但除尹金松在第二页下方添加的下欠款标注以外的内容与原审提交的一致，本院予以采信。根据以上审核认定的证据结合当事人陈述，认定事实如下：2017年5月17日，鑫鑫房产与刘先华订立《商品房现售合同》，约定刘先华购买由鑫鑫房产开发的位于安徽省宿松县经济开发区韩文路南侧经三路东侧的金域港湾2幢1单元715室房屋，建筑面积为92.02平米，单价为4211.25元，房屋总价款为431800元。合同签订后，刘先华向尹金松支付全额房款431800元，合同载明买受人于2017年5月17日已一次性付清购房款431800元，尹金松亦向刘先华出具收条，现刘先华对该房屋进行了装修并入住，并交纳了物业费等费用。2017年12月1日，鑫鑫房产向刘先华发出《解除房屋买卖合同通知书》，催促刘先华于2017年12月10日前付清购房款431800元，逾期则所订立的《商品房现售合同》将自动解除，鑫鑫房产将按合同约定追究刘先华的违约责任。另查明，2017年10月10日，尹强荣与鑫鑫房产、汪国鑫签订《协议书》，约定内容如下：乙方原欠甲方500万元已用于入股金域港湾项目，经全体股东同意已分得房屋14套，现已全部由甲方委托尹金松出卖，与乙方无关；乙方欠甲方已卖房款146万元，现由汪国鑫出具借条，定于2017年11月30日还清；本合同经双方签字后生效，前期所有借条及协议均一律作废。《协议书》上甲方的签字人为尹强荣，乙方的签字人为汪国鑫。2017年12月6日，尹强荣向鑫鑫房产发出《解除通知书》，提出双方于2017年10月10日签订的《协议书》自动解除，《协议书》中涉及到的房产不得再交给尹金松出卖，尹金松已收取的转让或拟转让的房产款若未交给鑫鑫房产或尹强荣，则尹金松经手出卖房屋所签订的《商品房预售合同》或《商品房现售合同》全部无效。鑫鑫房产于2017年12月7日表示同意解除。2017年12月24日，《尹强荣与尹金松金域港湾房屋销售结算清单》记载，尹强荣委托尹金松销售金域港湾房屋，共计14套，双方分三批次结算，具体情况如下：2016年11月11日结算三套分别为1-3-710号、金小芳2-2-713号、洪定元2-2-813号，本部分尹金松已向尹强荣出具欠条，金额为1146112元；按揭款由汪国鑫收讫的部分共四套，分别为潘徐安1-2-403号、尹志凯2-3-706号、尹志东2-3-806号、尹志美2-3-811号，共计1495244元，其中应由汪国鑫支付金额146万元，下余35244元由尹金松支付；本日结算共七套，分别为张速红1-1-815号、汪彪2-2-413号、陈昌荣2-2-705号、袁章军1-1-202、高建中2-1-101号、刘先华2-1-715号、洪小龙2-1-816号，合同金额共计2899497元，尹金松应向尹强荣交款2591443元（700.39㎡×3700元/㎡），扣除业主未付款1351499元，本批次尹金松欠尹强荣1239944元。尹金松及鑫鑫房产员工刘润华在结算人一栏签字，高治友在证明人一栏签字。尹金松同时在结算清单上标注对业主欠款及按揭款真实性负责。本院认为，鑫鑫房产与尹强荣签订以房抵债《协议书》，将包含涉案房屋在内的十四套商品房转让给尹强荣用于抵偿其债务，同时约定将该十四套房屋委托尹金松代理出售，本案《商品房现售合同》签订于该书面协议订立之前，但此前尹金松已经按照委托事项履行代理人义务，《协议书》中已对该事实予以确认，故在此之前委托代理合同已经成立，且在《协议书》解除之前，委托代理合同有效，尹金松对该十四套房屋享有委托代理销售权。从结算单据及《解除通知书》看，尹金松受委托事项里包含收取购房款。尹金松收取购房款后，由鑫鑫房产与刘先华签订《商品房现售合同》，鑫鑫房产并在签订合同中载明“买受人于2017年5月17日已一次性付清购房款:431800（肆拾叁万壹仟捌佰元整）”，之后将房屋实际交付被告刘先华装修入住，上述行为足以让相对人刘先华有理由相信尹金松有代理权。至于尹金松代为向刘先华收取的是现金还是其他同等价值的财产性权益，并无法律意义上的区别，且《商品房现售合同》中并未约定购房款支付方式仅限金钱给付。尹金松未向鑫鑫房产或尹强荣交付前述购房款并非刘先华的违约事由，故对于鑫鑫房产以未交纳购房款为由主张刘先华构成违约的观点，本院不予采纳。鑫鑫房产以刘先华未交纳购房款构成违约为由向其发送解除合同通知，并以解除通知已到达对方为由主张已经发生合同解除的效果，但上述违约事由不能成立，解除合同的条件未成就，鑫鑫房产未取得法定或约定的解除权，故涉案《商品房现售合同》并未解除。综上所述，对于鑫鑫房产请求解除《商品房现售合同》并要求刘先华支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判长 贺 星审判员 黄绵绵审判员 付 蓉二〇一九年十二月二十八日书记员 柴 斌附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十一条第一款房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。