湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2823民初1510号原告：巴东县鑫發旅游开发有限公司，住所地：湖北省巴东县沿渡河镇孔堡村二组。统一社会信用代码：91422823098219763C。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：杨洪明，男，1972年1月9日出生，汉族，巴东县鑫發旅游开发有限公司副总经理，户籍所在地：重庆市云阳县，经常居住地：湖北省巴东县。特别授权。委托诉讼代理人：李秀碧，湖北楚峡律师事务所律师。特别授权。被告：谢艳军，男，1972年12月20日出生，汉族，农民，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。委托诉讼代理人：吴爱军，北京安博（上海）律师事务所律师。特别授权。原告巴东县鑫發旅游开发有限公司与被告谢艳军物权保护纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理,原告巴东县鑫發旅游开发有限公司的法定代表人陈华、委托诉讼代理人杨洪明、李秀碧，被告谢艳军及其委托诉讼代理人吴爱军到庭参加诉讼。后因本案案情复杂,双方争议较大,本院于2019年7月22日作出（2019）鄂2823民初1510号民事裁定书裁定转为普通程序审理，本院依法适用普通程序第二次公开开庭进行了审理,原告巴东县鑫發旅游开发有限公司的法定代表人陈华、委托诉讼代理人杨洪明、李秀碧，被告谢艳军到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限三个月，本案现已审理终结。原告巴东县鑫發旅游开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将山水国际B栋商品房203室归还原告，将山水国际B栋805室和14-5室恢复原状后归还给原告；2、判令被告自2018年5月1日至实际退还之日向原告支付房屋占有使用费（按每套每月500元计算）。事实和理由：2016年5月23日，原告与巴东县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得位于巴东县××××组的4839平方米的国有土地使用权。此后，原告筹资在该宗地上规划修建商品房一栋取名山水国际B栋（共计120套），该栋商品房原告于2019年1月28日取得不动产权证书（证书编号鄂2019巴东县不动产权第0000701号）。2018年4月，被告以原告有债务尚未清偿为由，未经原告允许，将原告修建的山水国际B栋三套商品房（203室、805室、14-5室）强占。2019年4月22日，原告给被告送达《腾退和归还房屋通知》，限期腾退和归还房屋，但被告于2019年4月24日收到通知后，不予理睬。综上，被告的行为侵犯了原告的财产权益，给原告造成了重大的经济损失，为维护原告的合法权益，特具状，请求判如所诉。被告谢艳军辩称，被告占有涉案房屋具有法律及合同依据，属于有权占有。涉案房屋由原告交付给被告占有，原告以行为认可占有事实。被告有电费收据、售房广告照片足以证明，房屋钥匙是原告公司法定代表人陈华交付给被告，被告自2018年3月至10月装修房屋长达七个月，并自2018年10月入住涉案房屋近八个月，期间原告正常收取电费并以涉案房屋室内装修图片作为销售广告，显然原告明知房屋被占有且予以认可。原告拖欠被告工程款，以山水国际房屋抵付工程款的约定是双方的真实意思表示。结合原告提交的《工程施工合同》及被告提交的协议、工程量结算单、工程款收据足以证明原、被告之间存在施工合同关系，被告施工工程款共计300多万元，原告实际支付工程款200多万元，原告拖欠被告工程款未清偿，原、被告协议约定以山水国际房屋抵付部分工程款，且原告以山水国际房屋抵付被告工程款是常态化操作。原告认可其已经支付的工程款半数以上是被告代售山水国际房屋直接收取的房屋价款，被告通过代售房屋获取工程款。被告对山水国际项目建筑物依法享有优先受偿权，以房屋抵付工程款符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，被告对山水国际项目建筑物享有优先受偿权，原告无力如约支付工程款，原、被告以山水国际房屋抵付工程款的约定符合法律规定。原告行使返还原物请求权，必须以被告无权占有为基础和前提，被告系依据法律规定与合同约定占有案涉房屋，属有权占有。被告基于合同关系占有案涉房屋，原、被告没有约定占有期间需支付使用费，且案涉房屋是用于抵付工程款的，该抵付行为产生权利转让的效果，被告基于抵付行为占有案涉房屋不需要支付使用费。原告以案涉房屋抵付工程款并交付钥匙，被告基于法律规定和合同约定占有该房屋，原告主张被告是强行占用，诉请被告腾退房屋的请求没有法律依据，应当予以驳回。原、被告双方围绕诉讼请求、抗辩理由分别向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方提交的证据本院结合案件事实综合予以认定。本院经审理认定事实如下：被告谢艳军系巴东县艳军农贸有限公司法定代表人，2013年11月23日，巴东县艳军农贸有限公司作为甲方与杨洪明签订《房地产项目开发转让协议书》，协议书中乙方为利川诚信房地产开发有限公司，协议约定：巴东县艳军农贸有限公司将位于巴东县艳军农贸中心项目转让给乙方开发建设，乙方成立项目公司负责管理项目建设与销售；甲方负责办理项目前期的土地出让、土地用途变更为商业开发、规划审理、施工许可等相关手续变更至项目公司名下，在此基础上甲方收乙方人民币450万元，作为甲方开展上述工作的前期费用（土地出让金除外）。费用的支付方式：1、合同签订后在2013年底前乙方支付甲方50万元人民币，2、2014年3月底前乙方支付甲方100万元人民币；3、甲方把所有具备合法的商业开发的手续办理完整并交付或过户给乙方后再支付给甲方100万元，余下100万元在三年内支付给甲方。甲方负责办理土地出让、招拍挂，土地用途变更具备商业开发的手续，土地出让金由乙方负担，以正式发票为准，但总金额不能超出180万元，如有超出部分由甲方负担。如甲方不能办理土地出让、招拍挂、土地用途变更为具备商业开发手续，给乙方造成一切经济损失及法律责任均由甲方承担。甲方负责项目围墙施工、项目永久用电和永久用水。本项目完成后，甲方共收取该项目450万元前期投资费用。谢艳军在该协议上签名，巴东县艳军农贸有限公司加盖公司印章，乙方杨洪明在该协议上签名，利川诚信房地产开有限公司未在该协议盖章。后杨洪民与陈华签订公司筹建协议，巴东县鑫發旅游开发有限公司成立，在巴东县艳军农贸中心项目土地上进行房地产开发及旅游开发等项目。后被告谢艳军收到部分房地产项目开发转让款。2016年5月23日，巴东县国土资源局与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》，将巴东县××××组4839平方米土地出让给原告用于住宿餐饮及普通商品住房用地，后原告缴纳了相应国有建设用地使用权出让价款。2017年12月1日巴东县鑫發旅游开发有限公司作为甲方与被告谢艳军作为乙方签订《沿渡河镇山水国际A栋C栋D栋车库建筑承包合同》，约定：谢艳军承包巴东县山水国际A栋、C栋、D栋基础工程、A栋、C栋、D栋车库及小区车库承包，A栋车库外墙、D栋车库外墙，邻B栋挡土墙的外墙，小区车库外墙，小区车库的独立柱基和基础，沟槽、化粪池和排污沟，乙方不承包消防、水电。采用包工包料方式，甲方只提供建房土地、图纸，其余一概由乙方负责提供。付款方式为：自合同签订时支付乙方50万元，2017年年底甲方同意转让两套房子抵扣工程款，余款分两次支付，2018年6月30日、2018年12月31日两次各付一半。合同还对其他内容进行了约定，后谢艳军进行施工，现尚未施工完毕，双方未进行结算，原告巴东县鑫發旅游开发有限公司向被告谢艳军支付了部分工程款，被告谢艳军收取了部分房屋出售款抵付工程款。后被告谢艳军将自己原住房售出，2018年3月被告谢艳军取得水山国际B栋203、805及1405室钥匙，2018年3月至10月被告谢艳军将水山国际B栋805及1405室进行装修，经原告同意，被告谢艳军借用水山国际B栋203室作为装修期间的临时住所。装修完毕被告谢艳军将1405室交由其子谢文田及儿媳李欢居住，805室由被告谢艳军及其妻子、女儿共同居住使用。居住期间巴东县鑫發旅游开发有限公司向被告及被告儿媳收取805、1405室电费。山水国际B栋一楼原告公司门口张贴有以B栋805及1405室室内装修图片的广告，并附有“山水国际欢迎您”字样。2019年1月28日，原告取得鄂（2019）巴东县不动产权第0000701号不动产权证书，本次登记的不动产为该公司B栋住宅，并取得包括本案所涉的203、805、1405室在内的房屋不动产权证书。后原、被告双方因项目转让款、工程款及其他事宜发生分歧，2019年4月22日，原告向被告发出《立即腾退归还房屋通知书》，认为谢艳军于2018年4月强占该公司水山国际B栋805、1405、203室，并提供给其家人居住使用，限其在收到通知书2日内腾退和归还房屋，并据实支付相应的水电费。2019年4月25日谢艳军向原告发出回函，内容为：一、山水国际B栋1405、805两套房屋，是原告用于抵偿债务的，谢艳军并无强占公司商品房的事实。上述房屋是谢艳军与陈华、杨洪明于2017年协商一致，用于部分抵偿公司及杨洪明一直拖欠谢艳军的项目转让款等各类款项，按照单价20.7万元/套计算，合计抵减公司41.7万元债务。上述房屋已经由谢艳军实际耗资40余万元装修并使用至今。在双方债权债务关系通过调解或者诉讼最终确认之前，公司应保持冷静与克制，不要擅自采取行动以免扩大损失。二、山水国际B栋203室系谢艳军装修时临时借用，也是征得陈华、杨洪明同意的，鉴于公司、杨洪明尚欠谢艳军240万元债务（项目转让款）至今未偿，建议仍用于部分抵偿公司、杨洪明所欠债务。三、督请公司在接此回函后30日内，配合谢艳军完善山水国际B栋805、1405房屋的相关手续，协助办理房屋权属证书。四、督请公司在接此回函后30日内，及时清偿240万元项目转让款或者提出有诚意的还款计划，逾期不清偿或者提出还款计划不能被谢艳军接受，谢艳军将通过司法程序追讨，届时按照银行同期贷款利率的4倍计算逾期付款利息。2019年4月28日，原告向本院提起诉讼，要求判如所诉。审理中被告谢艳军同意返还山水国际B栋203室房屋，巴东艳军农贸有限公司以巴东县鑫發旅游开发有限公司、杨洪明为被告向本院提起诉讼，要求被告支付土地转让款222.7万元，被告提起反诉，该案现尚未审理终结。本院认为，本案争议的焦点为：被告谢艳军是否有权占用使用山水国际B栋203室、805室、1405室房屋，巴东县鑫發旅游开发有限公司请求被告谢艳军支付自2018年5月1日至实际退还之日的房屋占有使用费是否应予支持。针对争议焦点，本院认为原告明知被告谢艳军将自己的住房出售，并同意被告谢艳军借用山水国际B栋203室作为临时住所，现原告起诉要求被告谢艳军返还山水国际B栋203室房屋，被告谢艳军同意返还，本院予以准许。对原告主张的该套房屋的占有使用费，因原告未举证证实双方约定了借用期限及占有使用费，且该套房屋原告认可系被告借用，因此对原告请求被告自2018年5月1日起至实际退还之日支付该套房屋占有使用费的诉讼请求本院不予支持。从本案查明的事实可以证实原、被告双方存在建设工程施工合同关系，且双方的债权债务关系尚未结算完毕，被告谢艳军取得山水国际B栋805室、1405室钥匙，原告未举证证实该两套房屋的钥匙系被告谢艳军盗取，原告在知晓被告谢艳军取得房屋钥匙后亦未向公安机关报警，在被告谢艳军对该两套房屋装修期间未与被告进行交涉，被告在该两套房屋居住后原告还向被告收取电费，且山水国际B栋一楼原告公司门口张贴有以B栋805室及1405室室内装修图片的售楼广告，原告的上述行为足以证明原告基于双方的债权债务关系默许被告谢艳军有权对山水国际B栋805室、1405室进行占有使用，被告谢艳军不是恶意占有，因此原告请求被告将山水国际B栋805室、1405室房屋恢复原状并返还的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的占用使用费，因系原告默许被告占用使用，本院不予支持。被告谢艳军辩称山水国际B栋805室、1405室房屋是用于抵付工程款41.4万元，但提供的证据不足以证实，本院不予采信。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢艳军于本判决生效之日起十日内将巴东县沿渡河镇孔堡社区山水国际B栋203室房屋返还给原告巴东县鑫發旅游开发有限公司；二、驳回巴东县鑫發旅游开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告巴东县鑫發旅游开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王静二〇一九年十二月六日书记员  吴坤书记员  向婷附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。