福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初2771号 原告：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，统一社会信用代码9135030079609323XN。 法定代表人：詹开兴，董事长。 委托诉讼代理人：杨丽英、郑凯泉，福建倍拓律师事务所执业律师，代理权限为特别代理。 被告：黄志连，男，1963年12月25日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：温光忠，福建九雍律师事务所执业律师，代理权限为特别代理。 被告：仙游县路易酒吧，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇兴泰路亿豪名城一号商业楼一层，统一社会信用代码92350322MA31K97H0A。 经营者：张森森，男，1987年9月20日出生，汉族，个体工商户，住福建省仙游县。 被告：张森森，男，1987年9月20日出生，汉族，个体工商户，住福建省仙游县。 原告莆田亿豪房地产有限公司与被告黄志连、仙游县路易酒吧因物权纠纷一案，本院于2019年5月5日后，依法组成合议庭分别于2019年6月27日、10月29日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人杨丽英、被告黄志连的委托诉讼代理人温光忠到庭参加诉讼，被告仙游县路易酒吧、张森森经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭，原告的委托诉讼代理人郑凯泉、被告黄志连的委托诉讼代理人温光忠、被告仙游县路易酒吧和张森森均到庭参加诉讼。在本案审理期间，原、被告同意延长两个月作为调解期限。本案现已审理终结。 莆田亿豪房地产有限公司（简称亿豪公司、下同）向本院提出诉讼请求：1、请求判令黄志连、仙游县路易酒吧、张森森立即停止对亿豪公司所有的福建省仙游县封闭商场01、02侵害，并将该商场恢复原状，返还给亿豪公司；2、判令黄志连、仙游县路易酒吧、张森森于判决生效之日起五日内向亿豪房公司赔偿侵占上述商场期间给亿豪公司造成的损失，损失数额参照同地段同类型每月每平方米20元房租，自2015年1月1日起计算至黄志连、仙游县路易酒吧、张森森恢复并返还上述商场（面积计1014.34平方米，每月租金为20286.8元）之日止。事实与理由：位于仙游县“亿豪名城”项目的1＃2层商场、2层封闭商场01、02系亿豪公司开发的房地产商场，总面积1014.34平方米，2015年1月1日开始，黄志连未经亿豪公司同意，即侵占该商场并出租给仙游路易酒吧，亿豪公司多次通知黄志连、仙游路易酒吧及经营者张森森停止侵权，并将该商场恢复原状后返还给亿豪公司，但遭到黄志连、仙游路易酒吧和张森森拒绝，由此造成亿豪公司每月租金损失20286.8元（1014.34平方米／20元），故此，依法提起本案诉讼。 亿豪公司围绕自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、《仙游县房地产管理中心商品房初始登记证明》一份，用于证明：（1）亿豪公司拥有位于违规封闭商场01、违规封闭商场02号商场；（2）其中1＃2层商场的建筑面积是603.19㎡、违规封闭商场01的建筑面积是136.89㎡、违规封闭商场02号的建筑面积是274.26㎡；（3）规划用途为商场；2、涉案商场现场照片及视频资料，用于证明：（1）“亿豪名城”楼盘1＃2层商场、违规封闭商场01、违规封闭商场02号商场黄志连出租给路易酒吧，被隔成多个房间，改装成仙游路易酒吧的办公室和员工宿舍、食堂等；3、亿豪公司与其他租户签订的同地段商场租赁合同两份，用于证明涉案商场同地段商铺租金为每月20元／㎡，亿豪公司主张赔偿租金损失的请求合理；4、《照片》、《房屋分户平面图》、《二层平面图》各一份，用于证明涉案商场原状为毛坯房，原始面貌仅有外墙、柱子、消防设施等，未隔成房间和装修。 黄志连辩称，1、本案的基础法律关系应该是商品房销售合同纠纷而不是物权纠纷，因为亿豪公司已于2012年11月15日将涉案1#2层商场出售给黄志连，单价为每平方米5000元，面积为602.64平方米，总价为3013200元，黄志连已支付定金100万元，于2012年12月7日再付房款20万元；2、由于亿豪公司开发的封闭二层商场系违规建筑，至今无法办理产权登记，鉴于此，故剩余的购房款至今未支付；3、涉案商场在黄志连支付120万元后，亿豪公司就将涉案商场交付给黄志连占有使用，涉案商场目前出租给仙游县路易酒吧使用；4、亿豪公司请求的商场租金每月每平方20元偏高，且没有依据，应当按照政府指导价认定。综上，请求驳回亿豪公司对黄志连的诉讼请求。 黄志连围绕自己的辩驳主张，向本院提交了以下反驳证据：1、1、《收款收据》及建设银行转账凭条一份，用于证明黄志连于2012年11月15日支付给亿豪公司购买涉案商场（1#2层商场）定金100万元，于2012年12月7日再付购买涉案商场（1#2层商场）款20万元，合计已付购买款120万元；2、《违规封闭商场初始登记房屋情况一览表》复印件一份，用于证明涉案商场违章建筑面积411.15平方米，由于无法分割，导致该商场至今无法确权登记；3、《已售房款未结清明细表》一份，是亿豪公司股东詹开土签名的，用于证明黄志连购买的涉案商场，已缴纳首付款120万元，尚未交清房款181.32万元； 仙游路易酒吧经营者张森森辩称，涉案商场是仙游路易酒吧股东郑少剑出面向张庆贤租赁的，当时涉案商场已装修完毕，并分隔成18个房间，租赁后作为办公室和员工宿舍、食堂等，总面积约1000平方米，每平方米每月租金12元，租期10年，从2015年到2025年止；涉案商场是仙游路易酒吧租用的，与张森森个人无关，这有郑少剑与张庆贤签名的《租房意向书》为证。 在庭审中经质证，一、黄志连对亿豪公司提供证据1、2、3真实性，均无异议，但认为涉案1#2层商场是其向亿豪公司购买的，有权占有，只将涉案1#2层商场出租给仙游路易酒吧；亿豪公司请求的商场租金每月每平方20元偏高，且没有事实依据，应当按照政府指导价确定；对仙游路易酒吧的证据，真实性没有异议。二、亿豪公司对黄志连带提供的证据，均表示有异议，1.所有证据仅有提供复印件，没有原件，真实性、合法性、关联性无法确认；2.即使亿豪公司有收取黄志连购买涉案1#2层商场的定金100万元和李玉叶收款20万元，如果是真实的，也与本案无关，无法证明买卖合同成立，最多只能证明黄志连因1#2层商场曾向亿豪缴纳定金，并无法证明双方有缔约意向；建行的《转账凭条》即使是真的，也与亿豪公司无关，是汇款给李玉叶的，也未指向用途，黄志连要主张权利也只能向李玉叶主张，而《收款收据》反而可以证明双方并未就主要条款达成一致，至今没有签订买卖合同；3.《已售房款未结清明细表》从证据层面上，仅仅是在表格下签字，首先该签字并非法人代表詹开兴的签字，且证据的形成原因背景无法确认，是股东之间的转让，不能证实黄志连与亿豪公司之间已经就1#2层商场的购买达成一致，表格上也无黄志连签字，并非双方购房意愿；4、对仙游路易酒吧提供证据，认为是复印件，真实性有异议。三、仙游路易酒吧对亿豪公司提供的证据表示不清楚，但认为是涉案商场该酒吧转租来的，转租的时候已不是毛坯房，是作为办公、宿舍等之用，是向张庆贤转租来的，每月每平方米12元；对黄志连提供的证据，表示不清楚，也不认识他。 本院审查认为，对双方当事人无异议的证据和事实，予以认定并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于黄志连是否有权占有涉案商场并将该商场出租给仙游路易酒吧的问题。亿豪公司认为，涉案的仙游县1＃2层商场和2层封闭商场01、02，并没有出售给黄志连为业，故黄志连占有该涉案商场，并出租给仙游路易酒吧使用，是无权占有，是侵权行为，黄志连和仙游路易酒吧应将该涉案商场恢复原状后，归还给亿豪公司。黄志连认为，其向亿豪公司购买了仙游县1＃2层商场，建筑面积602.64平方米，单价为每平方米5000元，总价为3013200元，已付款120万元，然后是亿豪公司于2013年初将1＃2层商场交付给黄志连使用，是有权占有，也是有权出租的；至于2层封闭商场01、02，未去占有，也没出租给仙游路易酒吧使用，这与黄志连无关。仙游路易酒吧和张森森认为，涉案商场是仙游路易酒吧向案外人张庆贤转租，总面积1000平方米，每月每平方米租金12元，张森森是仙游路易酒吧的经营者，不是张森森个人租用涉案商场。本院认为，涉案的仙游县1＃2层商场和2层封闭商场01、02，是亿豪公司开发的，并于2016年6月7日经仙游县房地产管理中心作了商品房初始登记，确认1＃2层商场建筑面积为603.19㎡、2层封闭商场01建筑面积为136.89㎡、2层封闭商场02建筑面积为274.26㎡；规划用途为商场。这有仙游县房地产管理中心于2016年6月7日作出的《商品房初始登记证明》为证，对此，黄志连也无异议，足可认定涉案的1＃2层商场和2层封闭商场01、02，产权是亿豪公司的；黄志连认为其向亿豪公司购买了1＃2层商场，并于2013年初占有了该商场，是有权占有，但无法提供双方的涉案商场的购买合同，亿豪公司否认双方买卖关系成立，也否认有将涉案商场交付给黄志连使用，所以，黄志连即使提供《收款收据》及建设银行转账凭条、《已售房款未结清明细表》为证，但《已售房款未结清明细表》上签名不是亿豪公司法人代表詹开兴的签名，也未盖亿豪公司公章，更不是双方的买卖合同，不能证明其与亿豪公司之间对涉案商场的买卖关系成立，同时也无法证明亿豪公司于2013年初有将涉案商场交付供其使用，在庭审中，黄志连承认2层封闭商场01、02也一并出租给张庆贤，每月共收取租金1万元（每平方米10元，约计出租1000平方米），足可认定涉案商场1＃2层商场和2层封闭商场01、02，系黄志连占有并出租。黄志连占有1＃2层商场和2层封闭商场01、02，没有法律和合同依据，是无权占有，其占有并出租给案外人张庆贤，是侵权行为；本案的基础法律关系不是商品房销售合同纠纷，是侵权纠纷；仙游路易酒吧所租用的涉案商场是亿豪公司的，并不是黄志连或案外人张庆贤的业产，故其租用涉案商场的合同不具有合法性，应将转租来的涉案商场归还给亿豪公司。二、涉案商场每月租金多少的问题。亿豪公司认为，涉案商场每月租金应定为每月每平方米20元，并提供同地段商场租赁的月租金作参考依据；黄志连认为，亿豪公司提出的月租金过高，应以政府租金指导价格为准，但实际租金是每月每平方米10元；仙游路易酒吧认为，其转租的租金每月每平方米是12元；本院审查认为，经向有关部门咨询，涉案商场地段的租金，政府未作出租金指导价格，是由市场自行调控，综合各方面因素酌情考虑，确定涉案商场租金每月每平方米10元为宜。 经本院审理认定事实如下：亿豪公司获准开发位于仙游县“亿豪名城”楼盘，其中包括涉案的1＃2层商场、2层封闭01、02商场。2012年11月15日，黄志连向亿豪公司支付100万元定金，意向购买涉案的1＃2层商场，但双方至今没有签订买卖合同。2013年初，黄志连未经交付，擅自占有涉案商场（1＃2层商场和2层封闭商场01、02），随后将涉案商场（毛坯房）以每平方每月10元价格出租给案外人张庆贤，后张庆贤转租给仙游路易酒吧作为办公室、员工宿舍和食堂之用至今。涉案商场被仙游路易酒吧租用，亿豪公司是知情的。2016年6月7日，涉案商场经仙游县房地产管理中心作了商品房初始登记，确认1＃2层商场建筑面积为603.19㎡，2层封闭商场01建筑面积为136.89㎡，2层封闭商场02建筑面积为274.26㎡，规划用途为商场，总面积计1014.34平方米。亿豪公司曾向黄志连要求归还被占有的涉案商场，黄志连不同意，故引发本案纠纷。 综上所述，本院认为，妨害物权的,权利人可以要求排除妨害。侵害物权造成权利人损失的,权利人可以要求损害赔偿。涉案商场已经仙游县房地产管理中心作了商品房初始登记,应依法认定亿豪公司享有产权,即亿豪公司对自己的房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利,黄志连和仙游路易酒吧无权占有使用,应将房屋返还给亿豪公司；仙游路易酒吧未经亿豪公司认可，租用存在侵权的涉案商场，没有法律依据，也应承担将涉案商场直接归还给亿豪公司的责任，故亿豪公司要求黄志连和仙游路易酒吧返还房屋的诉讼请求,本院依法予以支持。黄志连未经亿豪公司同意，擅自占有涉案商场，并将涉案商场出租给案外人，有获得相当利益，系侵权行为，应停止侵害；因此给亿豪公司造成经济损失，应承担相应赔偿责任，综合考虑各方面因素，涉案商场租金损失确定每月每平方米10元为宜。至于恢复原状的问题，亿豪公司对仙游酒吧租用涉案商场，是知情的，租用涉案商场必用于经营活动，必然进行装饰装修,但是亿豪公司没有提出过异议,故应视为亿豪公司对装饰装修行为的同意，且恢复毛坯房原状，将会存在安全隐患，故其诉请将涉案商场恢复原状,不予支持。黄志连辩驳本案的基础法律关系是商品房销售合同，且涉案商场已交付，是有权占有，缺乏事实依据，不予采信。亿豪公司要求张森森个人承担侵权的赔偿责任，证据不足，不予支持。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，并参照《中华人民共和国侵权责任法》第二十条规定,判决如下: 一、黄志连、仙游路易酒吧（经营者张森森）应立即停止对座落在仙游县“亿豪名城”楼盘中的1＃2层商场、2层封闭商场01、02的侵害，并在本判决生效之日起一个月内将上述涉案商场返还给莆田亿豪房地产有限公司； 二、黄志连应在本判决生效之日起十日内赔偿给莆田亿豪房地产有限公司的租金损失，租金损失计算办法：从2015年1月1日起，以1014.34平方米为基数，每月每平方米按10元计算至返还上述涉案商场之日止； 三、驳回莆田亿豪房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14112元，由黄志连负担9886元，由莆田亿豪房地产有限公司负担4226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林国概 人民陪审员  刘春桥 人民陪审员  董平忠 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  黄林静 一、引用的主要法律条款 1、《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 2、《中华人民共和国侵权责任法》 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 第二十条侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿；被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其获得的利益赔偿；侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民法院提起诉讼的，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。 3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。