贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7540号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，经理。委托诉讼代理人：何霞，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：秦某某，女，1985年5月12日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告：陈某某，男，1977年5月28日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。二被告共同委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）诉被告秦某某、陈某某贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2019年10月25日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告华融贵州分公司委托的诉讼代理人何霞、被告陈某某及其与秦某某共同委托的诉讼代理人王邦华到庭参加了诉讼，被告大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告华融贵州分公司请求依法判决：准予执行我公司拥有在建工程抵押权的大地春城5栋11层1102号住宅用房。事实及理由：2013年12月30日，我公司与原债权人南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（以下称：南充银行贵阳分行）以及债务人大地联创房产公司签订了一份《债权转让协议》，约定由我公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的不良债权5.2亿元。同日，我公司与大地联创房产公司又签订了一份《债务重组协议》及《抵押协议》，约定我公司对大地联创房产公司进行债权重组，大地联创房产公司用其所有在建工程抵押担保，并办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。本案讼争房屋（大地春城5栋11层1102号住房）属于“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》载明的房屋范围内。事后，因大地联创房产公司未能如期履行还款义务，我公司诉至贵州省高级人民法院，并经该院主持调解达成协议。虽然（2017）黔民初51号《民事调解书》明确债务人还款责任以及我公司的抵押权，但大地联创房产公司却拒不履行义务。案件进入执行程序后，凯里市人民法院2017年12月13日以（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了讼争房屋在内的抵押物。执行过程中，秦某某、陈某某以涉案房屋系其向大地联创房产公司购买，既已付清购房款，又占有使用多年为由提出异议。凯里市人民法院却错误裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封”。我公司认为（2019）黔2601执异104号执行裁定未查清基本事实，导致使用法律错误，应当予以撤销，理由如下：第一、债务人邢普照已经死亡，裁定书仍将其列为当事人。第二、裁定书未对在建工程抵押的基本事实作出认定和评述，没有保护我公司的优先权。第三、商品房买卖合同第四条已经明示，涉案房屋属于在建工程抵押范围，合同附件三也写明“该商品房取得抵押权人同意销售的证明。”由此可见，秦某某、陈某某明知诉争房屋已经设置抵押仍然购买，故应当承担购买抵押物的风险。第四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，秦某某、陈某某对涉案房屋并无实体权利，依法不能对抗我公司的优先受偿权。综上所述，被告秦某某、陈某某提出的执行异议缺乏事实依据，理由不能成立。为了维护我公司的合法权益，特向法院提起诉讼。原告华融贵州分公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》复印件各一份共4页，拟证明（1）华融贵州分公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格；（2）法定代表人何斌的基本身份信息。2、《凯房建州字××号在建工程抵押权证》复印件一份1页，拟证明华融贵州分公司对涉案房屋拥有合法有效的在建工程抵押权并享有优先受偿权的事实。3、2013002072号在建工程抵押权证的《楼盘查询表》复印件一份3页，拟证明涉案房屋属于抵押物组成部分，且处于查封状态的事实。4、（2019）黔2601执异104号《执行裁定书》复印件一份3页，拟证明裁定书未查清案件基本事实，依法应当予以撤销的事实。当庭提供的证据：《查询表》复印件一份1页，拟证明秦某某、陈某某除涉案房屋外另有一套住房可供其居住的事实。被告秦某某、陈某某辩称：一、凯里市人民法院作出的（2019）黔2601执异104号《执行裁定书》认定事实清楚，且适用法律正确，依法应当予以维持。二、房开商修建商品房的目的就是对外出售收回成本并获取利润，房屋抵押与否，抵押权人是否享有优先权，最高人民法院已有明确的规定。若抵押的房屋均不得出售，又如何偿还抵押的债权？根据我国合同法的相关规定和最高人民法院的有关批复，消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品方享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。也就是说购买者的利益属于生存利益，而承包人的利益属于经营利益，人们的生存利益自然优先于经营利益。就本案而言，华融贵州分公司仅是一般抵押的债权人，故我购买涉案房屋的行为没有侵犯其优先受偿权，依法应当予以保护。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我夫妇提出的执行异议完全符合法律和司法解释的规定。华融贵州分公司引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的前一部分，没有将该条的“但书”部分引用，纯属断章取义。综上所述，原告华融贵州分公司诉请的事实和理由不成立，没有法律依据，我夫妇对涉案房屋享有的合法权益足以排除法院的执行。请求人民法依法驳回原告华融贵州分公司的诉讼请求。被告秦某某、陈某某为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、2014年10月2日的《商品房买卖合同》部分复印件一份5页，拟证明在法院采取执行查封前，秦某某、陈某某已经向房开商（大地联创房产公司）购买涉案房屋，并签订了合法有效的商品房买卖合同的事实。2、《黔东南州商品房预售合同登记备案表》复印件一份1页，拟证明在法院采取执行查封措施前，秦某某、陈某某购买涉案房屋的合同已经房产管理机关登记备案的事实。3、《销售不动产统一发票》复印件一份1页，拟证明秦某某、陈某某已经支付全部购房款的事实。4、2019年6月15日大地春城物业服务中心出具的《证明》复印件一份1页，拟证明在法院采取执行查封措施前，秦某某、陈某某已经实际占有涉案房屋的事实。被告大地联创房产公司既没有递交书面答辩状，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告秦某某、陈某某系凯里市住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括5栋11层1102号住房在内）。秦某某、陈某某得知自己所购的“大地春城”小区5栋11层1102号住房被查封后，于2019年8月29日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年9月10日，凯里市人民法院作出（2019）黔（2601执异104号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔（2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2019年10月25日向凯里市人民法院提起本诉即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2014年10月2日，以大地联创房产公司为出卖人、秦某某、陈某某为买受人就商品房买卖事宜签订了一份编号为2012-2-310的《商品房买卖合同》。合同约定：1、秦某某、陈某某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积155.1ｍ2，总价款686480元；2、买受人应在合同签订之日向出卖人支付首期房款260480元，余款480000元以银行按揭支付。3、大地联创房产公司在2014年12月31日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，大地联创房产公司于同日将涉案商品房买卖合同交由凯里市房地产事业管理局备案。在秦某某、陈某某相继交清购房款后，大地联创房产公司于2015年9月2日向龙诗君开具一份发票号码00056717的《销售不动产统一发票》，金额为686480元。同时查明：经本案承办人实地查看，秦某某、陈某某已对涉案房屋进行装修并入住多年。再查明：秦某某、陈某某除涉案住房（“大地春城”小区5栋11层1102号）外，尚有一套住房。上述事实，有原告华融贵州分公司的起诉状、被告秦某某与陈某某的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据秦某某、陈某某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，秦某某、陈某某在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案被告大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且全额支付了购房款，甚至装修入住多年来。虽然至今未能办理产权过户登记手续，但秦某某、陈某某作为买受人没有过错责任。对原、被告的诉辩主张，本院评析如下：第一、债务人邢某某的死亡问题。华融贵州分公司诉称义务人邢某某已经死亡，（2019）黔（2601执异104号《执行裁定书》仍将其列为当事人。本院认为邢某某在（2017）黔民初51号《民事调解书》中仅系义务人之一，与本案诉争的标的物没有利害关系。虽然华融贵州分公司将其列为第三人提起本案申请执行人执行异议之诉，但已被本院依法裁定予以驳回，故（2019）黔（2601执异104号《执行裁定书》是否将邢某某列为第三人参加诉讼不影响本案的实体判决。鉴于华融贵州分公司未能提供证据证明邢某某已经死亡，故该项诉称意见本院不予采纳。第二、抵押与优先受偿权的问题。华融贵州分公司取得涉案不良债权确有在建工程抵押的事实。但抵押协议未明确涉案房屋在抵押范围内，凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》也没有具体载明“大地春城”小区5栋11层1102号住房已抵押给债权人华融贵州分公司。抵押权人对抵押物享有优先受偿权是法律明文规定的，就本案而言，华融贵州分公司主张涉案房屋已设置抵押的证据不足，故其对“大地春城”小区5栋11层1102号住房不享有优先受偿权。第三、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条确实约定涉案房屋（“大地春城”小区5栋11层1102号商品房）已设置抵押，但抵押权人不是华融贵州分公司，而是农行凯里金泉支行，且合同附件三写明该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从附件三的约定表述来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故秦某某、陈某某购买涉案房屋并无过错，且与华融贵州分公司享有的在建设工程抵押无关。综上所述，原告华融贵州分公司的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法不予支持。被告秦某某、陈某某的答辩意见与庭审查明的事实相符，本院依法予以采纳。被告秦某某、陈某某作为涉案房屋的买受人，是否另有住房不影响其对房屋享有足以排除法院强制执行的权益。被告大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长 彭    春人民陪审员 杨  正  华人民陪审员 肖  光  金二〇一九年十二月二十日书 记 员 刘春香（代）