福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终6087号 上诉人（原审被告）：万星（南安）置业有限公司，住所地福建省南安市美林街道南美南金路**。 法定代表人：陈祖记，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王民辉，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴永红，男，1974年7月21日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。 被上诉人（原审原告）：邱冬连，女,1973年10月16日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：庄建明，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：钟重祥，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人万星（南安）置业有限公司（以下简称“万星置业公司”）因与被上诉人吴永红、邱冬连商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初6052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万星置业公司上诉请求：撤销原判第一项，发回重审，或者改判驳回吴永红、邱冬连关于逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一、案涉项目主体工程实际于2015年全部完工，但因周边市政配套设施未竣工验收（至今仍有部分连接至案涉项目小区主要入口地未征用施工），导致无法按原规划要求竣工验收。万星置业公司多次与政府部门沟通，最后相关部门同意万星置业公司修改规划方案，将已施工完的绿化用地及店面边的地改为临时通道，案涉项目最终拖延至2018年底、2019年1月才分别通过竣工验收和消防验收。万星置业公司逾期竣工及绿化率不足的问题是由于市政配套道路无法正常施工交付使用所导致，并非万星置业公司的原因。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第五条约定，万星置业公司有权据实顺延交房，不承担逾期交房违约责任。二、根据福建省人民政府办公厅闽政办【2016】29号文件，在2016年3月1日前已开工但未竣工的新建住宅应适用该文件规定。万星置业公司在2016年已经采购全部配电设备准备施工，但因上述政策被电力部门叫停，要求按政策规定重新设计。因案涉项目已全部完工，小区原规划地面一层无可存放配电设备的地方，后经沟通协调，万星置业公司将部分店面改为配电房，最终才于2017年通过图纸变更设计。上述拖延变更设计的问题在于政策原因，并非万星置业公司自身原因引起。三、虽双方合同及附件约定，日降雨量超过60毫米以上才可以顺延交房，但根据实际，日降雨量50毫米以上即是暴雨，是无法施工的。另外，根据规定，高温天气应当停止室外作业。一审法院对上述暴雨、高温天气未予顺延是错误的。四、吴永红、邱冬连未按约定时间支付专项维修资金，根据《补充协议》第五条第三款约定，万星置业公司可顺延交房。五、若法院认定万星置业公司构成逾期交房违约，根据《补充协议》第六条第二款第2点约定，违约金累计不应超过总房款的2%，一审判决的违约金数额已超过该限额。 吴永红、邱冬连辩称，一、案涉项目周边市政配套设施道路并非进入小区的唯一路口，该道路是否竣工验收不影响案涉项目工程施工和交房，且案涉项目竣工验收晚于该道路的竣工验收时间，万星置业公司在约定的交房期限届满前自身并不具备交房条件。根据《城市居住区规划设计标准》，万星置业公司主张的道路、绿化等问题并非强制性标准，不能作为案涉项目竣工验收延期的理由。即使市政道路和排污工程与市政工程管网连接存在问题，万星置业公司亦未能证明案涉项目主体工程在约定的交房期限届满前已竣工。二、变配电房设计变更不影响交房，且福建省人民政府办公厅闽政办【2016】29号文件于2016年2月29日印发，在案涉《商品房买卖合同》签订前，万星置业公司在签订合同时即应当根据文件要求及时变更设计方案，但其变更设计滞后，不能以此作为延期交房的理由。三、万星置业公司构成逾期交房违约，其提供的证据不足以作为免除其逾期交房责任的依据，一审法院认定万星置业公司逾期交房的天数正确。四、案涉《商品房买卖合同》第八条第四款及《补充协议》第五条第一款、第二款约定的相关费用，仅包括购房款、按揭贷款及办证费用，不包括专项维修资金，万星置业公司不能以此为由延期交房。五、违约金累计不超过总房款2%约定的适用前提是合同解除，不能适用于本案继续履行合同的情形。请求驳回上诉，维持原判。 吴永红、邱冬连向一审法院起诉请求：判令万星置业公司向吴永红、邱冬连支付以购房款为基数，自2018年7月1日始，按日万分之二计至万星置业公司实际交房之日即2019年5月24日止的逾期交房违约金47734.22元。 一审法院认定事实：万星置业公司系依法注册成立的从事房地产开发建设、出租、出售等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。2018年2月6日，吴永红、邱冬连与万星置业公司签订编号为201801691的《商品房买卖合同》（预售）一份，该合同包含附件十一《补充协议》等内容，双方并就该合同进行网签备案登记。合同约定，吴永红、邱冬连购买万星置业公司开发的址在福建省南安市，预测建筑面积131.25平方米，单价为每平方米5561元，总价款729881元。第七条约定，付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：【商业贷款】买受人应当于2018年2月6日前支付首期房价款149881元，占全部房价款的约20％，余款580000元向中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建设银行南安支行”）申请贷款支付。第八条约定，逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、详见补充协议附件十一第四条。第九条约定，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、详见附件。第二十八条约定，补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第三条约定，……1、乙方应于2018年2月6日向甲方支付首期款共计149881元，余款共计580000元办理银行按揭……3、甲方仅限于协助乙方向甲方指定银行办理商品房抵押贷款……4、乙方应当在签订商品房买卖合同同时向银行提供按揭银行所需的全部资料，按揭银行需要增加文件时，乙方应当于接到银行或甲方书面通知后7日内提交增加的资料，否则视为逾期付款……第四条约定，乙方如未按《合同》约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自《合同》规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，自《合同》规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方在甲方书面催告30日后仍未支付应付款的，甲方有权解除合同。甲方解除《合同》的，乙方所交定金不予退还。第五条约定，1、双方同意该商品房不适用合同第四章第九条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2018年6月30日前将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物、生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件。2、甲方最终的交付期限是指该条约定的交付期限加上根据约定实际发生且可以据实予以延期的期限。3、若乙方尚未按照《合同》及本补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位；（2）乙方未能按期偿付按揭贷款本息导致甲方承担担保责任的情况；（3）办理产权证应预交的费用；（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则甲方有权相应据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无需承担逾期交房的违约责任。4、房产符合《合同》约定的交付条件后，如乙方未能按甲方交房通知上规定时间内同甲方办理该房产之交接手续并且无书面说明原因，则视为乙方对该房产之楼宇及一切设施均无异议，同意接收该房产，并承担相应责任。5、如果在规定的日期内未达到合同约定的交付条件，但经甲乙双方协商乙方同意接收房产，则视为甲方已经按《合同》交付。6、除火灾、水灾、飓风、、地震等不可抗力的原因外以下特殊原因造成的，甲方也可以据实予以延期交房（后续施工及验收等工作周期据实顺延）：（1）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工或影响施工速度的；（2）遇到日降雨量超过60ＭＭ或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的；（3）因市政原因导致停水、停电等情况造成无法正常施工或影响施工速度；（4）遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定，造成无法正常施工或影响施工速度，或因市政规划、基础配套设施建设拖延或要求、标准有所更改等，造成无法正常施工或影响施工速度；（5）非甲方原因导致引起的工人停工或罢工；（6）非甲方原因的市政配套项目未完成而造成不能入住；（7）其他非甲方所能控制的因素。第六条第二款约定,甲方如未按《合同》及补充协议规定的最终交付期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方解除《合同》的，甲方应当在买卖双方至房管局办理退房手续完成后30天内退还全部已付款，并向乙方支付累计不超过乙方已付款2%的违约金。第十三条第二款约定，本《合同》及补充协议虽然是由甲方提供，但所有条款均经乙方逐条详细查阅，双方达成共识而填写。乙方放弃以甲方提供格式《合同》而导致《合同》约定无效的主张。吴永红、邱冬连于2018年2月6日合同签订时支付首期购房款149881元，并和万星置业公司、建设银行南安支行于2018年5月7日签订《个人住房借款合同》，建设银行南安支行于2018年5月18日将580000元贷款发放给万星置业公司。本案工程于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司于2019年5月10日通知吴永红、邱冬连于2019年5月24日办理交房手续，但双方至今未就本案商品房办理交房手续。 一审法院认为，万星置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，吴永红、邱冬连向万星置业公司购买址在福建省南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，吴永红、邱冬连与万星置业公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。吴永红、邱冬连在2018年2月6日合同签订时已支付首期购房款149881元，虽然附件十一《补充协议》约定乙方应在签订商品房买卖合同同时向银行提供按揭银行所需的全部资料，但因吴永红、邱冬连在办理按揭贷款时需要万星置业公司的协助，而万星置业公司未能提供证据证明其在签订《商品房买卖合同》时要求吴永红、邱冬连提供按揭银行所需的全部资料，吴永红、邱冬连迟延提交的相关证据，故万星置业公司辩称的吴永红、邱冬连存在逾期付款行为不能成立。虽然附件十一《补充协议》第五条第三款约定若吴永红、邱冬连没有付清办理产权证应预交的费用，万星置业公司有权相应据实顺延交房时间，而无需承担逾期交房的违约责任，但该条款的具体内容系由万星置业公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于格式条款，吴永红、邱冬连是否交纳办理产权证相关费用，属于交房以后的事情，并不影响万星置业公司履行其交房义务，该格式条款的约定免除万星置业公司的责任、加重吴永红、邱冬连的责任，排除吴永红、邱冬连的主要权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效条款。据此，吴永红、邱冬连已按时支付购房款，其享有请求万星置业公司依照合同约定时间交付本案商品房的权利。关于涉案商品房的交付条件，虽然《商品房买卖合同》第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”，但是附件十一《补充协议》第五条第一款约定“双方同意该商品房不适用合同第四章第九条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2018年6月30日前将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物、生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件”，因《补充协议》第五条第一款的约定并不存在明显排除万星置业公司责任、加重吴永红、邱冬连责任、排除吴永红、邱冬连主要权利的，故该条款有效，关于商品房交付条件应适用该条款约定。据此，万星置业公司应当在2018年6月30日前，将符合《补充协议》第五条第一款约定条件的商品房交付给吴永红、邱冬连。因根据《补充协议》第五条第六款约定，如遇到日降雨量超过60ＭＭ、六级或六级以上大风天气可以延期交房，而本案工程从2018年2月6日双方签订合同之日到2018年6月30日双方合同约定交房之日遭遇日降雨量超过60ＭＭ、六级或六级以上大风天气共5天，故万星置业公司的交房时间可以顺延到2018年7月5日；从2018年7月1日起至2018年7月5日止，又遇上述可延期天气1天，故交房时间又可顺延至2018年7月6日。本案工程虽已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2019年1月28日经消防验收合格，但万星置业公司于2019年5月10日才通知吴永红、邱冬连于2019年5月24日办理交房手续，故万星置业公司已构成逾期交房，且已超90日，根据合同约定，万星置业公司应支付给吴永红、邱冬连自逾期交房之日即2018年7月7日起至2019年5月24日止（共322日），每日按吴永红、邱冬连已付购房款729881元的0.02％计算的逾期交房违约金47004元，吴永红、邱冬连诉讼请求中超出此部分的，不予支持。万星置业公司辩称，小区周边市政配套设施因征迁问题暂停施工，部分配套设施于2018年5月28日才竣工验收，导致讼争小区无法整体验收交付，并提供图纸、《中标通知书》、《补充协议书》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》、现场照片、《美林街道办事处关于南安万星城市广场请求减免暨缓交城市基础设施配套费的请示》欲证明其主张；法院认为，本案建筑项目的竣工验收时间晚于2018年5月28日，万星置业公司自身在合同约定的交房时间前并不具备其本应具备的交房条件，因此市政配套设施的问题不能作为万星置业公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，其辩称亦不予采纳。万星置业公司又辩称，讼争小区于2017年8月根据电力部门规定变更配电房设计，并提供闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件、《修改设计通知单》、《新建住宅小区供电方案答复书》欲证明其主张；法院认为，闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件于2016年3月1日印发，在本案合同签订之前，万星置业公司本应根据文件内容及时变更设计方案，但其并没有提供其及时申请变更，只因电力部门迟延批复造成方案无法变更，致使万星置业公司迟延交房的证据，故万星置业公司提供的上述证据亦不能构成其免责的理由，不予采纳，对其辩称也不予采纳。万星置业公司辩称土地部分未交付，但未能提供证据予以证明，故万星置业公司的该辩称，不予采纳。综上所述，法院对吴永红、邱冬连的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、万星（南安）置业有限公司应于本判决生效后三十日内支付吴永红、邱冬连逾期交房违约金47004元；二、驳回吴永红、邱冬连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费993元，减半收取计497元，由吴永红、邱冬连负担9元，由万星（南安）置业有限公司负担488元。 二审中，万星置业公司围绕上诉请求提交了新的证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无争议的证据，本院予以在卷佐证。对当事人二审争议的证据和事实，本院将结合适用法律问题待后一并分析认定。除二审争议所涉事实外，一审法院其余认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，一、关于案涉商品房项目是否因政府原因导致迟延交房的问题。万星置业公司主张因市政配套工程原因导致其无法按期交房，但其一、二审提供的有关市政配套工程相关证据所涉内容系案涉小区道路、排污等工程能否与市政管网连接的问题，而万星置业公司在一审提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》所载竣工验收日期及五方验收单位落款时间均为空白，万星置业公司就此未能进一步举证予以说明，其提供的南安市人民政府【2017】96号专题会议纪要中仅体现万星城市广场“基本完工”，故根据本案上述证据，无法确认案涉工程除上述管网连接问题外的其余工程建筑内容是否在2019年5月10日通知吴永红、邱冬连交房前符合竣工验收条件，万星置业公司据此抗辩免除其逾期交房违约责任，依据不足，不予采纳。就商业变配电房设计变更的问题。福建省人民政府办公厅闽政办【2016】29号文件于2016年2月29日印发，万星置业公司直至2017年8月才进行变更设计、施工，相应责任应由其自行承担。万星置业公司主张系因与有关部门沟通导致拖延变更设计，未能提供证据证明，故不予采纳。二、万星置业公司主张日降雨量50毫米以上暴雨及高温天气应予顺延交房，不符合案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的有关约定，不予采纳。三、《补充协议》第五条第三款约定万星置业公司可据以顺延交房的款项中并不包含专项维修资金，且《补充协议》第一条约定专项维修资金由吴永红、邱冬连自行按有关规定缴交，故万星置业公司以吴永红、邱冬连未缴交专项维修资金为由，主张免除其通知交房前的逾期交房违约责任，依据不足，不予采纳。四、《补充协议》第六条第二款第2点中有关“累计不超过乙方已付款2%的违约金”的约定，是指“乙方（即吴永红、邱冬连）解除《合同》”时万星置业公司应承担的违约金约定，本案并不符合该约定的适用情形，万星置业公司据此主张一审法院认定的违约金应以已付款的2%为限，依据不足，不予采纳。 综上所述，万星置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费976元，由万星（南安）置业有限公司负担（多预交的17元予以退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年十二月五日 法官助理 庄 瑮 书 记 员 李心诗 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。