河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫02民终4357号上诉人（原审原告）：北京优尼伯恩教育咨询有限公司。住所地：北京市朝阳区建国路**院**北岸1292三间房创意生活园区9-7077。统一社会信用代码：91110105571259577F。法定代表人：刘芳，公司执行董事。委托代理人：赵冬梅，河南裕达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开封华盟置地有限公司。住。住所地：开封市北郊乡政府院内**一社会信用代码：914102006646634643。法定代表人：王乐，公司执行董事。被上诉人（原审被告）：开封华盟物业服务有限公司。住所。住所地：开封市龙亭区北郊乡政府院内**社会信用代码：91410202066499123D。法定代表人：胡静静，公司总经理。被上诉人（原审被告）：胡静静，女，汉族，1983年9月27日出生，住河南省潢川县。三被上诉人共同委托代理人张珂，河南大梁律师事务所律师。上诉人北京优尼伯恩教育咨询有限公司（以下简称优尼伯恩公司）与被上诉人开封华盟置地有限公司（以下简称华盟置地公司）、开封华盟物业服务有限公司（以下简称华盟物业公司）、胡静静房屋租赁合同纠纷一案，优尼伯恩公司于2017年7月4日向开封市龙亭区人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼,请求法院依法判令：1、确认房屋租赁协议于2017年4月18日解除；2、判令被告退还原告租金、保证金、押金共计259059元；3、判令被告赔偿原告经济损失8433110.58元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院于2018年10月31日作出（2017）豫0202民初968号民事判决，优尼伯恩公司不服，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：2015年7月30日，被告华盟物业公司（甲方）与原告优尼伯恩公司（乙方）签订一份房屋租赁协议，主要内容如下：一、乙方租用甲方位于华盟天河湾二期商业街A2栋204铺、205铺、206铺，A3栋101铺至108铺、201铺至208铺及A3号楼1单元302户（以下简称为该商铺），作为幼儿园用途，建筑面积1976.3平方米，赠送活动场地约748平方米（赠送面积具体以实地测量为准）。租赁期限为15年，自2015年7月16日起至2031年7月15日止。租金年度为每年9月1日至次年8月31日，2015年7月15日至2016年8月31日为甲方赠送的免租期。该商铺第二年至第四年租金为40万元/年，乙方应在每年的8月20日前将第二年度租金40万元支付给甲方。以后每三年在前三年的基础上递增10%至20%，具体递增数额甲方书面通知乙方后生效。乙方须在本合同签订当日向甲方缴纳商铺保证金66670元（两个月房租），合同期满不续租后30个工作日内无息退还。乙方逾期支付应付租金超过20日，合同自动解除，甲方收回商铺，乙方交纳的保证金不予退还。该商铺交付使用后，乙方需交纳2万元装修押金，装修期间无违规并验收合格后两个月内退还，装修前，乙方需将室内布局图纸及门头效果经甲方审核通过后开始施工，并在三个月内完成装修。该商铺交付使用后所产生的物业费约定为2.5元/平方米/月，一年期间费用为59289元，签订合同之日起至2016年8月31日前免费，以后在每年交纳房租时，同时缴清下一年度物业服务费。乙方租赁所产生的水费、网费、税金由乙方按相关市政单位收费标准交纳，电费暂定1元/度，由物业公司统一收取，当月结清。二、甲方须于合同签订并收到乙方保证金后将该商铺交予乙方，否则租期相应顺延，如超过10天仍无法将该商铺交付使用，甲方应支付乙方年租金1%的赔偿金，且乙方有权单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方租金及保证金。合同期满时，如乙方不再续租，须在合同期满之日退还房屋，甲方验收该商铺并核查乙方不拖欠水电费、物业费等相关费用后，须于30个工作日内返还乙方所交保证金，否则乙方有权向甲方索要滞纳金，每天按保证金的千分之一计算。如乙方要求甲方提供办理营业执照等相关手续所需要的材料，且是甲方可以提供的资料，甲方应予提供，甲方如拒绝提供，乙方有权解除合同，收回租金，并有权要求甲方赔偿经济损失。甲方需保证自己对该商铺拥有完全产权，若因甲方原因导致乙方无法正常使用该商铺，甲方支付给乙方年租金1%的违约金。三、乙方如未按规定及时缴纳租金及保证金，甲方有权单方面解除合同，同时收回商铺，并要求乙方支付年租金1%的违约金。乙方如未在规定时间内完成装修，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并要求乙方补交装修期间所产生的租金。乙方不得转租，不得变更幼儿园经营用途，如乙方在未征得甲方许可的情况下，擅自转租或变更经营用途，甲方有权采取停水、停电、查封等措施，并有权单方面解除合同，收回该商铺，乙方所交租金及保证金一律不予退还，并要求乙方支付年租金1%的违约金。租赁期间，乙方应自觉遵守相关法律、法规，服从物业管理规定，不得擅自改变该商铺的内部结构及用途，否则所引起的一切后果由乙方承担。租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。撤租后，乙方不得改变、拆除该商铺的已装修部分。乙方逾期缴纳租金的，按照应缴纳租金日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，保证金不予退还，并收取乙方当年度两个月租金的赔偿金。乙方连续关门商铺7天以上（假期除外），视为乙方自动停业，甲方有权单方解除合同，收回房屋，保证金和已付租金不退。乙方需在2016年3月1日前开园招生，且每位学生不得低于1200元的收费标准，天河湾小区业主及华盟置地公司员工孩子有优先上学权，针对天河湾小区业主及业主直系亲属孩子低于收费标准100元，针对华盟置地公司员工及员工直系亲属孩子低于收费标准200元，如违约甲方有权收回商铺，保证金不予退还。乙方在租赁期间要求提前解除合同的，须提前60日书面告知甲方，并向甲方支付当年度两个月租金的赔偿金。上述房屋租赁协议签订后，被告华盟物业公司将出租房屋交付给原告。2015年9月11日，原告向华盟物业公司交纳了商铺保证金66670元、装修保证金2万元。2016年8月26日，原告通过郑州润喆教育科技有限公司银行账户向被告胡静静交纳了2016年9月1日至2017年8月31日的商铺租金40万元，并交纳了该租金年度的商铺物业费59289元。2015年11月17日，被告胡静静（甲方）与刘芳（乙方）签订一份房屋租赁协议，主要内容如下：一、乙方租用甲方位于华盟天河湾A3号楼1单元302户作为幼儿园办公室用途，该房屋建筑面积132平方米。首期租期3年，自2015年11月17日至2018年11月16日，税后租金3万元/年，一年一次交清，每年11月10日前交纳。乙方需在本合同签订当日向甲方缴纳保证金5000元（两个月房租），合同期满不续租，30个工作日内无息退还。乙方逾期支付应付租金超过20日，合同自动解除，甲方收回房屋，乙方交纳的保证金不予退还。该房屋交付使用后，乙方需交纳2000元装修押金，装修期间无违规并验收合格后三个月内退还。乙方租赁该房屋所产生的物业费由物业公司统一收取，暂定1.5元/平方米/月，一年期间费用为2376元，随房租一年一次性结清。乙方租赁所产生的水费、网费、税金由乙方按相关市政单位收费标准交纳。二、甲方须于合同签订并收到乙方保证金后将该房屋交予乙方，否则租期相应顺延，如超过10天仍无法将该房屋交付使用，甲方应支付乙方年租金1%的赔偿金，且乙方有权单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方租金及保证金。合同期满时，如乙方不再续租，须在合同期满之日退还房屋，甲方验收该房屋并核查乙方不拖欠水电费、物业费等相关费用后，须于30个工作日内返还乙方所交保证金，否则乙方有权向甲方索要滞纳金，每天按保证金的千分之一计算。甲方需保证自己对该房屋拥有完全产权，若因甲方原因导致乙方无法正常使用该房屋，甲方支付给乙方年租金1%的违约金。三、乙方如未按合同约定及时缴纳租金及保证金，甲方有权单方面解除合同，同时收回房屋，并要求乙方支付年租金1%的违约金。乙方不得转租，不得用途，如乙方在未征得甲方许可的情况下，擅自转租或变更用途，甲方有权采取停水、停电、查封等措施，并有权单方面解除合同，收回该房屋，乙方所交租金及保证金一律不予退还，并要求乙方支付年租金10%的违约金。乙方不得擅自改动房屋结构，撤租后，乙方不得改变、拆除该商铺的已装修部分。租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。乙方在租赁期间要求提前解除合同的，须提前60日书面告知甲方，并向甲方支付当年度两个月租金的赔偿金。上述房屋租赁协议签订后，被告胡静静将出租房屋交付给原告。2015年12月24日，原告向胡静静交纳了华盟天河湾A3号楼1单元302户房屋保证金5000元、装修押金2000元以及2015年11月17日至2016年11月16日的租金3万元、物业费2376元，后又向胡静静交纳了2016年11月17日至2017年11月16日的租金3万元、物业费2376元。另外，原告与华盟物业公司就华盟天河湾1-08户、1-09户、2-06户地下室达成了口头租赁协议，原告租用该三间地下室，每年租金2000元，后原告向被告胡静静交纳了2016年3月7日至2017年3月6日的租金2000元。原告收到出租房屋进行装修，并办理开办幼儿园的相关审批手续、聘用教师，后开园招生。经开封市龙亭区教育文化体育局核准，原告所开办幼儿园的名称为“开封市龙亭区优尼·伯恩幼儿园”。履约过程中，因原告所租用的部分房间占据了消防通道，需拆除整改，原、被告双方未能协商解决纠纷。2017年4月18日，被告华盟物业公司对幼儿园断电，园方于当天14时28分左右报警，公安民警到达现场进行处置，后华盟物业公司于当天对幼儿园恢复供电。2017年4月18日17时21分左右，幼儿园及幼儿家长再次因断电问题与华盟物业公司发生纠纷并报警，公安民警到达现场后，与幼儿园园长及幼儿家长一起到天河湾小区售楼部找到了胡静静，胡静静表示：因优尼·伯恩幼儿园所在位置占据天河湾小区消防通道，肯定要拆除，公司要解除对优尼·伯恩幼儿园的合同。经公安民警调解，双方自行达成和解，被告方继续为幼儿园供水供电，时间为期一周，在这一周内，双方负责人就其之间的问题进行协商解决。后租赁双方未能协商解决，幼儿园于2017年4月20日闭园停业。诉讼过程中，原告申请对出租房屋的装饰装修价值进行鉴定。正意价格评估集团有限公司分别于2018年1月16日和4月12日作出国正价豫开估字【2018】36-2号意见书和补充评估函，出租房屋的装饰装修价值为1705803元。另查明，被告华盟置地公司是涉案房屋的建设单位和所有权人，被告华盟物业公司是涉案房屋所在华盟天河湾小区物业管理公司，被告胡静静为该公司法定代表人。庭审中，华盟置地公司表示华盟物业公司有权利出租涉案房屋，两公司之间对此均无异议。华盟物业公司在答辩意见中提出，胡静静系华盟物业公司法定代表人，其在合同上签字、出借银行账户给公司使用等，均系执行职务行为，华盟物业公司对此无异议。本院于2017年8月14日向三被告送达起诉状副本。华盟置地公司于2018年8月29日收到原告交还的房屋钥匙。上述事实，有原、被告双方的一致陈述、房屋租赁协议、收据、收到条、银行交易明细、接处警登记表、国正价豫开估字【2018】36-2号意见书和补充评估函等证据予以证明，足以认定。一审法院认为，被告华盟物业公司系经华盟置地公司授权于2015年7月30日与原告公司签订的房屋租赁合同，胡静静和刘芳分别作为华盟物业公司和原告公司的法定代表人，代表各自公司于2015年11月17日签订的房屋租赁合同，以及华盟物业公司与原告公司以口头形式订立的地下室租赁协议，上述房屋租赁合同及口头租赁协议在形式上符合法律规定，合同内容是缔约双方的真实意思表示，且不违反效力性强制性法律规定，应属合法有效的合同。华盟置地公司虽为涉案房屋的建设单位和产权人，但其并非涉案房屋租赁合同的缔约主体，华盟物业公司经华盟置地公司授权与原告签订房屋租赁合同，并收取房屋保证金、装修押金以及租金和物业费，因此，因房屋租赁产生的法律责任应由华盟物业公司承担，原告要求华盟置地公司承担责任无法律依据，不予支持。胡静静作为华盟物业公司法定代表人，其与刘芳签订合同的行为应视为华盟物业公司的行为，合同权利义务应由华盟物业公司承担，其收取租金、物业费系执行职务行为，华盟物业公司对此无异议，原告要求胡静静承担责任无法律依据，不予支持。关于涉案房屋租赁合同及口头租赁协议的解除时间问题。《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案审理中，涉案房屋租赁合同缔约双方均认为合同已经解除，但对解除时间意见不一。原告认为，因被告华盟物业公司于2017年4月18日突然对幼儿园断电，导致幼儿的学习和生活无法正常进行，并明确表示要单方解除合同，故涉案房屋租赁合同于2017年4月18日解除。一审法院认为，胡静静虽然于2017年4月18日表示要解除合同，但该意思表示并非向承租人作出，华盟物业公司于2017年4月18日对幼儿园断电，确实影响了幼儿园的正常教学活动，但当日即恢复供电，并不会致使原告合同目的不能实现，故原告意见不能成立。鉴于原告在2017年4月20日闭园停业，并于2017年7月4日提起诉讼，要求确认合同解除，其诉讼行为应视为解除合同的行为，一审法院于2017年8月14日向华盟物业公司送达起诉状副本，视为华盟物业公司于该日收到解除合同通知，诉讼中双方均认可解除合同，故涉案房屋租赁合同及口头租赁协议自2017年8月14日解除。关于原告要求赔偿装饰装修损失及幼儿园职工薪酬、办公经费、宣传费用、预期利益等经济损失的诉讼请求。首先，涉案房屋租赁合同明确约定，租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。履约过程中，原告所租用的部分房间占据了消防通道，需拆除整改，原告未按照合同约定，积极配合被告进行消防通道的拆除整改，被告华盟物业公司也采取了停止供电的不当方式处理纠纷，影响了幼儿园的正常教学活动，双方均未能通过沟通协商妥善解决纠纷，导致房屋租赁合同解除，双方对此均存在过错，一审法院酌定合同双方各承担50%的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因双方违约导致合同解除，双方对已经形成附合的装饰、装修物的处理没有约定的，由双方根据各自的过错承担相应的责任。经鉴定，涉案房屋的装饰装修价值为1705803元，华盟物业公司应对此承担50%的责任即852901.5元。其次，根据《合同法》第一百一十三条的规定，合同当事人主张预期利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告主张的预期利益损失缺乏充分的事实根据，不具有预见可能性，一审法院不予支持。第三，原告主张的幼儿园职工薪酬、办公经费、宣传费用、向家长退还的费用及赔偿的转学费用等经济损失属于正常的经营投入和经营风险，要求被告承担责任无法律依据，不予支持。关于原告要求返还租金、保证金、押金的诉讼请求。租赁期间届满或租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，未及时返还的，应参照合同约定的租金标准支付租赁物占用费直至实际返还之日止。本案中，华盟置地公司于2018年8月29日收到原告交还的房屋钥匙，此时间节点应视为原告实际返还租赁房屋的时间，因原告将商铺租金支付至2017年8月31日，将A3号楼1单元302户租金支付至2017年11月16日，故其实际返还房屋的时间超出了其已付租金的期间，故对原告要求被告返还租金的诉讼请求，不予支持。被告华盟物业公司向原告收取房屋保证金，目的是为了保证原告在租期内按照约定妥善使用房屋，现房屋租赁合同已解除，原告已将房屋返还，故华盟物业公司应将房屋保证金71670元退还给原告。根据涉案房屋租赁合同约定，华盟物业公司将房屋交付后，原告需要交纳装修押金，装修期间无违规并验收合格后，华盟物业公司应将装修押金退还。原告接收房屋后进行装饰装修，并开园招生，华盟物业公司不仅是出租人，同时又是涉案房屋的物业管理公司，其在诉前从未对幼儿园的装饰装修提出异议、要求整改，由此可见，幼儿园的装饰装修是经过其审核同意的，故其应按照合同约定，将装修押金22000元退还给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、涉案房屋租赁合同及口头租赁协议于2017年8月14日解除。二、被告开封华盟物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京优尼伯恩教育咨询有限公司退还保证金71670元、装修押金22000元，并赔偿原告北京优尼伯恩教育咨询有限公司装饰装修损失852901.5元。三、驳回原告北京优尼伯恩教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72646元，原告北京优尼伯恩教育咨询有限公司负担64735元，被告开封华盟物业服务有限公司负担7911元。优尼伯恩公司上诉称:1、本案合同解除的日期应当为2017年4月18日，一审判决以向被告送达起诉状副本的日期2017年8月14日认定为合同解除日期明显错误。被上诉人于2017年4月17日、4月18日对上诉人经营的幼儿园两次断电，在家长报警，并且在家长、出勤民警等众多人员的面前，被上诉人向上诉人的法定代表人宣布：幼儿园位置占据了天河湾小区的消防通道，肯定要拆除，公司要解除合同，被上诉人以自己的实际行为表示不履行合同义务、并向上诉人宣布解除合同，因此，合同解除日期应以2017年4月18日起算。2、上诉人优尼伯恩公司在本案合同履行过程中不存在任何违约行为，不应当承担50%的责任。本案中，优尼伯恩公司租赁被上诉人1976.3平方米的房屋，按照被上诉人的要求进行装修，按期交纳房租，全面的、正确的履行了法律规定和合同约定的义务，不存在任合违约行为，但被上诉人交付上诉人租赁物时并未告知部分房间占用了消防通道，存在欺诈或隐瞒重大事实的行为，被上诉人存在全部过错，应当承担全部违约责任。被上诉人以房屋占用消防通道为由，要求上诉人把租赁物的一部分拆除，上诉人已经在此投资了几百万元，并且幼儿园也已经招生正常运行，上诉人想与被上诉人进行协商，如果拆除应扣减部分租金，而被上诉人在不进行协商的情况下，突然于2017年4月17、18日对上诉人经营的幼儿园两次断电，在家长报警，并且在家长、出勤民警等众多人员的面前，被上诉人向上诉人的法定代表人宣布：幼儿园位置占据了天河湾小区的消防通道，肯定要拆除，公司要解除合同，强行要求家长办理退学手续，另行择校，致使家长围堵幼儿园要求退款，上诉人因被上诉人这一的行为，使招来的所有学生全部退学择校，致使上诉人无法再经营下去，合同目的不能实现。3、一审判决未认定华盟置地公司、胡静静承担法律责任显然错误。涉案房屋租赁合同的主体是华盟置地公司，退一步说，即便合同是由被上诉人华盟物业公司签订，华盟置地公司做为租赁物的所有权人，明知租赁物不符合消防要求，还将其租给上诉人，造成上诉人的损失，也应当承担赔偿责任。胡静静做为华盟物业公司的法定代表人，将租赁款项收到自已个人帐户，在庭审中，也未提供该笔款项的去向，已构成公司财产与个人财产的混同，胡静静也应当承担连带责任。4、办公经费、宣传费、赔偿的转学费及房租317220元，是上诉人的直接经济损失，应当得到支持；可得利益损失应当得到部分补偿。综上，请求二审法院撤销一审错误判决，依法改判：1、确认房屋租赁合同于2017年4月18日解除；2、三被上诉人赔偿装修损失费1705803元；3、三被上诉人赔偿办公经费、宣传费、赔偿的转学费、房租等直接经济损失317220元和可得利益损失30万元。华盟置地公司答辩称：1、2017年4月18日双方纠纷事件依法不能引起合同解除的法律后果，被上诉人的行为并不是解除合同的意思，其行为更不符合解除合同的法定要件，当日纠纷更不能归贵于被上诉人，故一审判决认定双方合同解除时间正确。2、合同解除的主要原因是由于上诉人多项过错所致合同目的也无法实现，一审判决合同解除的过错责任划分正确。3、华盟置地公司和胡静静依法不应承担任何责任。4、被上诉人产生的装修损失由双方分担基本符合公平原则。5、根据市场经济规律，经营行为必然要承担亏损风险。被上诉人从未干涉或参与上诉人的经营或管理，故上诉人因经营活动风险产生的各项开支均系其正常支出而非经济损失，而是为实现其单方决定开设幼儿园经营决策所付出的必要开支。此外，上诉人也没有任何证据证明上述所谓的损失是否真实存在，更没有证据证明上述开支的产生与被上诉人的行为之间有法律上的关联关系和因果关系。上诉人提出的索赔诉求没有任何事实依据和法律依据，依法不应支持。6、上诉人诉求的可得利益损失没有事实依据和法律依据，且被上诉人签订合同时不可能预见到该项所谓的损失，上诉人不但没有证据证明该项诉求是否成立，更没有证据证明其与被上诉人行为之间有任何法律上的因果关系，故该项诉求依法不应支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华盟物业公司答辩称：同意华盟置地公司的答辩意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡静静答辩称：同意华盟置地公司的答辩意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：2015年7月30日，华盟物业公司（甲方）与优尼伯恩公司（乙方）签订房屋租赁协议，其中的乙方租用甲方位于华盟天河湾二期商业街A3栋108铺、208铺属于消防通道。其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为:关于解除租赁合同的具体时间问题。2017年4月18日，华盟物业公司对幼儿园断电，园方于当天14时28分左右报警，公安民警到达现场进行处置，后华盟物业公司于当天对幼儿园恢复供电。2017年4月18日17时21分左右，幼儿园及幼儿家长再次因断电问题与华盟物业公司发生纠纷并报警，公安民警到达现场后，与幼儿园园长及幼儿家长一起到天河湾小区售楼部找到华盟物业公司法定代表人胡静静，胡静静表示：因优尼·伯恩幼儿园所在位置占据天河湾小区消防通道，肯定要拆除，公司要解除对优尼·伯恩幼儿园的合同。后租赁双方未能协商解决，幼儿园于2017年4月20日闭园停业。华盟物业公司以自己的实际行为表示不履行合同义务、并向幼儿园宣布解除合同，因此，合同解除日期应为2017年4月18日。关于违约责任的承担问题。华盟物业公司（甲方）与优尼伯恩公司（乙方）签订房屋租赁协议约定：乙方租用甲方位于华盟天河湾二期商业街A2栋204铺、205铺、206铺，A3栋101铺至108铺、201铺至208铺及A3号楼1单元302户，作为幼儿园用途，建筑面积1976.3平方米。经二审审理查明，乙方租用甲方位于华盟天河湾二期商业街A3栋108铺、208铺的位置即为占用的消防通道位置。而双方签订房屋租赁协议中并没有显示A3栋108铺、208铺的位置占用消防通道位置。在合同履行过程中，优尼伯恩公司按照华盟物业公司的要求进行装修，按期交纳房租，全面履行了法律规定和合同约定的义务，不存在违约行为；华盟物业公司交付租赁物时并未告知优尼伯恩公司A3栋108铺、208铺占用的是消防通道，存在隐瞒重大事实行为，在合同履行中又以A3栋108铺、208铺占用消防通道为由要求优尼伯恩公司予以拆除，后又强行断电，最终导致房屋租赁合同解除。因此，华盟置业公司应当承担全部违约责任。一审法院酌定合同双方各承担50%的责任，没有事实依据，明显划分不当。关于华盟置地公司、胡静静是否应当承担赔偿责任问题。华盟物业公司与优尼伯恩公司签订并履行的房屋租赁合同，因房屋租赁产生的法律责任应由华盟物业公司承担。胡静静作为华盟物业公司法定代表人，其签订合同、收取租金、物业费系执行职务行为，合同权利义务应由华盟物业公司承担。因此，华盟置地公司和胡静静不应承担赔偿责任。关于直接损失和可期待利益损失问题。正意价格评估集团有限公司作出国正价豫开估字【2018】36-2号意见书和补充评估函显示：案涉房屋装饰装修价值1705803元。该司法鉴定意见客观真实，依法应予采信。因此，华盟物业公司应赔偿优尼伯恩公司装饰装修价值1705803元。对于优尼伯恩公司主张的幼儿园职工薪酬、办公经费、宣传费用、预期利益等经济损失和可期待利益损失，因优尼伯恩公司未能提供有效证据予以证明，且华盟物业公司对损失数额也不予认可，在优尼伯恩公司亦没有申请司法鉴定的情况下，本院对其主张职工薪酬、办公经费、宣传费用、预期利益等经济损失和可期待利益损失的请求不予支持。关于华盟物业公司向优尼伯恩公司退还租金数额问题。优尼伯恩公司已经将商铺租金支付至2017年8月31日、A3号楼1单元302户（东户）租金支付至2017年11月16日、地下室、地下室租金支付至2017年3月6日赁合同已经于2017年4月18日解除，华盟物业公司应当向优尼伯恩公司退还2017年4月19日至2017年8月31日商铺租金145753元（40万元/年÷365天×133天）和2017年4月19日至2017年11月16日A3号楼1单元302户（东户）租金17013元（3万元/年÷365天×207天），以上共计162766元。综上，优尼伯恩公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决部分事实认定有误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销开封市龙亭区人民法院（2017）豫0202民初968号民事判决；二、涉案房屋租赁合同及口头租赁协议于2017年4月18日解除；三、本判决生效之日起十日内，开封华盟物业服务有限公司向北京优尼伯恩教育咨询有限公司退还保证金71670元、装修押金22000元、房屋租金162766元，并赔偿北京优尼伯恩教育咨询有限公司装饰装修损失1705803元。三、驳回北京优尼伯恩教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72646元，北京优尼伯恩教育咨询有限公司负担60646元，开封华盟物业服务有限公司负担12000元。二审案件受理费18031元，北京优尼伯恩教育咨询有限公司负担9015.5元，开封华盟物业服务有限公司负担9015.5元。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  周超举二〇一九年十二月二十四日书记员  王 栋