成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初4140号 原告：四川省仁基恒业投资有限公司。住所地：成都市温江区。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，1990年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县，公司工作人员，特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈朔，女，1997年9月9日出生，汉族，住南京市栖霞区，公司工作人员，特别授权代理。 被告：廖德春，女，1993年4月20日出生，汉族，住四川省德昌县。 被告：周清宝，男，1988年11月30日出生，汉族，住四川省盐边县。 共同委托诉讼代理人：黄敏，北京京师（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都草市支行，住所地：成都市青羊区草市街64号。 法定代表人：胡兆春。 原告四川省仁基恒业投资有限公司（以下简称仁基公司）与被告廖德春、周清宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法追加中国工商银行股份有限公司成都草市支行作为第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告仁基公司委托诉讼代理人陈朔到庭参加诉讼，被告周清宝及其与廖德春的共同委托诉讼代理人黄敏到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司成都草市支行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仁基公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年6月17日签订《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》；2、请求法院判决被告协助原告到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案注销手续、涉案房屋的预告登记注销手续；3、判令被告返还房屋；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2015年6月17日签订《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》，被告购买原告开发的温江区商品房，房屋总价781324元。被告在中国工商银行股份有限公司成都草市街支行办理房屋按揭贷款，贷款金额为54万元。原告为该笔贷款承担连带保证责任。根据补充协议约定，在房屋产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同偿还贷款，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当协助到房产管理部门办理解除合同相关手续。合同签订后，原告按约为被告进行了备案登记，被告却未按银行贷款合同约定偿还贷款，银行要求原告承担保证责任。原告履行通知义务，向被告提供的通讯地址寄出信件催告还款，但被告始终置之不理。原告向银行承担了担保责任。随后原告向被告发送了解除商品房买卖合同通知。由于被告不按期偿还银行按揭贷款的行为已经导致原告承担了保证责任，根据合同约定及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，解除合同的条件已经成就，原告有权解除合同。 被告廖德春、周清宝辩称：一、原告违约在先，并且通过自身的行为积极促进解除条件的成就，原告不应当享有解除权。 （一）原告违约在先，不按合同约定为被告办理产权证，使被告拿不到房屋产权证。中国工商银行股份有限公司成都草市支行于2015年8月7日发放贷款，即截止2015年8月7日原告四川省仁基恒业投资有限公司已经收到案涉房屋的全部购房款。而原告至今仍未向被告开具购房发票，即原告从未想过也未着手为被告办理产权证，银行放贷以后，被告自2015年9月开始直到2018年8月期间一直按时、足额归还贷款。临近领证时间，原告仍未为被告办理产权证，被告沟通无果后才开始停止还贷。 （二）原告违约在先，原告的违约行为是导致其承担担保责任的根本原因，原告不应当取得解除权。庭审中原、被告均确认实际交房日期为2017年6月11日，根据原被告签订的《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第13条约定：原告应当以2017年6月12日为起算日在540日内，即：2018年12月4日前将以被告为所有权人的房屋所有权证交付给被告。但事实上，2018年11月27日原告的工作人员仍称“房款交不清，开不了发票”，不为被告办理产权证。因此，截止2018年12月4日被告并未收到产权证，原告违约在先，承担保证责任在后，原告的违约行为是导致其承担担保责任的根本原因。 （三）原告为自己的利益促成解除条件成就的，视为条件不成就，原告不享有解除权。中国工商银行股份有限公司成都草市支行分别于2018年10月12日、2019年1月16日、2019年5月13日向原告发出《履行保证责任通知书》，每份内容不尽相同的情况下，应当以时间最靠后的一份通知书的内容为准，即：中国工商银行股份有限公司成都草市支行要求原告“履行连带担保责任，代为垫付该客户当前所欠我行的贷款逾期本息、利息（含复息）、罚息合计金额45000元”。原告在银行要求仅需要承担45000元保证责任的前提下，自行于2019年6月3日向银行支付了412602.84元还清所有欠款。《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效，当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。自2017年年初房价持续上涨，原告故意拖延不为原告办理产权证，超出债权人（银行）的要求超额支付保证责任金额，故意扩大自身损失促使解除条件成就，根据合同法之规定，应当视为解除条件不成就，原告不能取得解除权。 二、即使原告认为自己享有解除权，其并未在合同约定的时间内行使解除权。《补充协议》3.5.1条约定，“买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。”根据该条约定，如原告主张解除合同则至迟应当在其承担担保责任后30日内向被告发送解除通知，发送解除通知是原告的权利，通知送达给被告也是原告的义务。但原告并未在约定的期限内通知到被告。 三、即使认定《恒大新城商品房买卖合同》及补充协议应当解除，原告也应当向被告支付如下费用：1、被告已经支付的首付款；2、被告自2015年起至2019年5月期间所支付的按揭款；3、被告还贷期间案涉房屋所产生的孳息（案涉房屋当前市场价与购房款之间的差额部分）；4、被告就案涉房屋支付的装修款7万余元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月17日，廖德春、周清宝与仁基公司签订《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》，廖德春、周清宝购买仁基公司开发的位于成都市温江区房屋，房屋总价781324元。合同约定买受人采用银行按揭付款方式购房，须在合同签订同时付清首付款241324元，其余540000元向银行贷款方式支付。双方在《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5条约定：“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5.1条约定：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续”。合同签订后，廖德春、周清宝与中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称工商银行成都草市支行）签订《个人购房借款／担保合同》，廖德春、周清宝向工商银行成都草市支行贷款540000元。仁基公司为借款提供连带保证责任。廖德春、周清宝向仁基公司支付了首付购房款30365元，首付款余款210959元委托金碧物业有限公司成都分公司支付。2017年6月11日，仁基公司向廖德春、周清宝交付案涉房屋。2018年10月12日，工商银行成都草市支行向仁基公司发送《履行保证责任通知书》：截止2018年10月11日，该笔贷款已连续逾期3期，贷款余额407813.47元，积欠逾期本息9800元，合计金额417613.47元,要求仁基公司履行连带保证责任。2018年11月2日，仁基公司通过韵达快递向廖德春、周清宝邮寄催款通知书、律师函，要求廖德春、周清宝履行还款义务。2019年1月16日和2019年5月13日，工商银行成都草市支行再次要求仁基公司承担保证责任。2019年6月3日，仁基公司代为清偿廖德春、周清宝所欠贷款本息合计412602.84元。2019年6月17日，工商银行成都草市支行出具个人贷款结清证明：兹有周清宝、廖德春在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2015年8月7日，贷款金额为人民币540000元，贷款期限为120个月，该笔贷款本息已于2019年6月3日全部结清。 2019年6月6日，仁基公司通过韵达快递向廖德春、周清宝通信讯地址邮寄解除商品房买卖合同及补充协议的通知，并要求廖德春、周清宝办理解除合同的后续事宜。《商品房买卖合同》第一章约定的廖德春、周清宝的通讯地址为“成都市温江区五福路339号15幢101”。 《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第18条约定：“双方确认书面通知包括特快专递、挂号信方式，若出卖人采用邮寄方式，则出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人履行了通知义务。买受人确认合同正文前买受人项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址。买受人不填写地址的有关书面通知则视买受人所提供的身份地址为通讯地址．．．”。 另查明，廖德春、周清宝与仁基公司签订《商品房买卖合同》于2015年8月7日在房产管理部门办理了合同登记备案手续（合同签约备案号：245622）以及抵押权预告登记，2016年2月4日办理了预购商品房预告登记，案涉房屋的不动产权尚未转移登记到廖德春、周清宝名下。因黄某某申请执行周清宝一案，湖南省衡阳市雁峰区人民法院于2018年12月26日查封了案涉房屋。 上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》《恒大新城商品房买卖合同补充协议》《个人购房借款/担保合同》、商品房买卖合同摘要、律师函、韵达快递单及物流信息、工商银行草市支行个人贷款结清证明及还款证明等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，仁基公司和廖德春、周清宝签订《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，仁基公司和廖德春、周清宝在《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5条和第3.5.1条约定了如果廖德春、周清宝未按工商银行草市支行贷款合同规定期限偿还贷款，导致仁基公司承担了保证责任，仁基公司有权单方解除《商品房买卖合同》，本案中，廖德春、周清宝未能按期归还银行按揭贷款，导致仁基公司承担了保证责任，故仁基公司有权解除《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，仁基公司按照《商品房买卖合同》中确认的通讯地址于2019年6月6日向廖德春、周清宝邮寄解除商品房买卖合同及补充协议的通知，2019年6月7日邮件被签收。因此，仁基公司解除合同的通知已经有效送达廖德春、周清宝，产生合同解除的效力。本院确认仁基公司与廖德春、周清宝于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》于2019年6月7日解除。2018年8月，廖德春、周清宝开始未归还贷款，其辩称仁基公司违约在先，原告的违约行为导致其承担担保责任的根本原因以及原告为自己的利益促成解除条件成就没有事实依据，本院不予采纳。 关于仁基公司要求廖德春、周清宝配合其到房产管理部门办理注销商品房买卖合同登记备案手续的问题。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权的一项行政管理行为，是否备案登记或注销登记，均应由行政管理部门审查后决定，但仁基公司与廖德春、周清宝双方在《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5.1条约定：“买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。”该约定不违反法律、行政法规的规定，故本院对仁基公司要求廖德春、周清宝配合其到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案以及预购商品房预告登记、抵押权预告登记注销手续的请求予以支持。 关于仁基公司要求廖德春、周清宝返还房屋。案涉房屋办理了商品房买卖合同登记备案手续，尚未办理不动产转移登记，湖南省衡阳市雁峰区人民法院于2018年12月26日查封了案涉房屋，属于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定的预查封措施。合同解除不应减损人民法院对被执行人的执行权益，故关于案涉房屋的返还以及购房款的抵扣返还，应在预查封解除后进行，在本案中不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告四川省仁基恒业投资有限公司和被告廖德春、周清宝于2015年6月7日签订的《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》已于2019年6月17日解除； 二、被告廖德春、周清宝于本判决生效之日起十五日内协助原告四川省仁基恒业投资有限公司前往温江区房产管理部门办理位于温江区房屋的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：245622）以及预购商品房预告登记（预0206360）、抵押权预告登记（预0206361）的注销手续； 三、驳回原告四川省仁基恒业投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5807元，由被告廖德春、周清宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄晖 二〇一九年十二月十八日 书记员  刘璨