福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初2099号 原告：黄国樑，男，1979年10月7日出生，汉族，住福建省德化县。 原告：修逸玲，女，1984年4月26日出生，汉族，住福建省武平县。 上述二原告共同委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。 被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张佩荣，女，该公司工作人员。 原告黄国樑、修逸玲与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄国樑、修逸玲的共同委托诉讼代理人许晓达及被告明发公司的委托诉讼代理人郑敏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄国樑、修逸玲向本院提出诉讼请求：1.判令明发公司支付黄国樑、修逸玲逾期交房违约金32678元；2.判令明发公司立即协助黄国樑、修逸玲办理房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书）；3.撤销双方签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第二十二条条款；4.判令明发公司支付黄国樑、修逸玲逾期协助办证违约金（违约金每日按黄国樑、修逸玲已付款544625元的0.01%计算，从2014年10月21日起计至实际取得上述房屋权属证书之日止，暂计至2015年12月10日的违约金为22602元）。事实与理由：2011年7月22日，黄国樑、修逸玲与明发公司签订《商品房买卖合同》，由黄国樑、修逸玲向明发公司购买位于漳州市龙文区房屋，购房款为544625元。合同约定，出卖人应当在2013年6月30日前交付符合约定条件的商品房，并约定瑕疵交房、逾期交房及逾期办证的违约责任。合同签订后，黄国樑、修逸玲依约支付了全部购房款，但明发公司未依约在2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交付黄国樑、修逸玲，而是直至2014年7月23日才将上述不具备交房条件的房屋交付给黄国樑、修逸玲使用。明发公司依约应支付逾期交房违约金，且明发公司至今未依法履行协助办证义务，致使黄国樑、修逸玲至今未能取得房屋权属证书，虽然合同附件六合同补充协议第二十二条对违约金的约定进行了变更，但该条款系明发公司提供的格式条款，该条款将合同示范条款第十四条约定的按日计付的违约金变更为一次性违约金，如此变更，明发公司一旦逾期协助办证，则毫无时间限制，可无期限拖延，其规避了房管部门提供的合同示范条款在房屋买卖中对消费者利益保护的监管，该条款明显系明发公司减免其自身在示范条款中的责任、排除黄国樑、修逸玲基于示范条款的主要权利的条款，并与合同示范条款第二十二条内容相悖，且明发公司在订立时未采取合理方式尽到提示和说明义务，依法应认定该条款为无效，明发公司应依法承担逾期违约责任。 明发公司辩称，一、黄国樑、修逸玲于2015年12月15日方提起诉讼主张权利，其关于逾期交房违约金的诉讼请求依法已部分超过诉讼时效，应依法予以驳回。二、案涉商铺已经工程验收及消防验收合格，已达到合同约定的交付条件。黄国樑、修逸玲与明胜公司签订《明发商业广场商铺租赁合同》，其将案涉房屋出租给明胜公司。为方便租赁标的物的交接，黄国樑、修逸玲直接授权明胜公司在案涉房屋符合交付条件时，明胜公司有权直接与明发公司办理租赁标的物的交付手续。明胜公司已与明发公司签署商铺交接确认书，由明胜公司接收案涉商铺，故案涉商铺已于2014年7月16日交付使用，黄国樑、修逸玲主张涉讼商铺2014年7月16日后的逾期交房违约金没有依据。三、根据双方《商品房买卖合同》第八条约定，非明发公司所能控制的客观原因造成停工的情况，明发公司可据实延期。故即便按照明发公司主张的交房时间，在购房合同签订后，明发公司遭遇中雨及以上、六级风以上、台风天、因停水停电不能施工因素，扣除重复计算天数194天（合同签订日至黄国樑、修逸玲主张的交房日）后，在计算逾期交房违约金时应将前述天数扣除。四、黄国樑、修逸玲要求撤销《合同补充协议》第22条条款无任何法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且在平等协商基础上签订，合法有效，对双方具有约束力，并非格式条款。相关约定内容并未违反法律法规的强制性规定，其约定内容亦不存在减轻或免除明发公司责任，或加重黄国樑、修逸玲责任、排除黄国樑、修逸玲主要权利的内容，黄国樑、修逸玲亦未在签订合同时对此提出异议，却在事隔多年之后主张撤销或无效，其诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。五、黄国樑、修逸玲主张涉讼房屋逾期协助办证违约金按日计算没有依据。根据双方《商品房买卖合同》补充协议第22条约定，如因明发公司原因，黄国樑、修逸玲不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，明发公司按已付房价款的1%向黄国樑、修逸玲支付违约金。该约定合法有效，黄国樑、修逸玲主张逾期协助办证违约金的计算方式有误，应按约定计算。综上，黄国樑、修逸玲的诉讼请求已超过诉讼时效，且部分诉求缺乏事实与法律依据，依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》，因该证据系存档于漳州市城市建设档案部门，明发公司已提供该证据原件予以核对，黄国樑、修逸玲未能举证予以反驳，故本院对其真实性予以确认，可予采信。2.停水停电公告，因该公告均载明查询于漳州市人民政府门户网站，黄国樑、修逸玲未能举证予以反驳，故本院对其真实性予以确认，可予采信。3.施工日志，因该证据与气象论证报告、停水停电公告可相印证，故本院对其真实性予以确认，可予采信。4.商铺交接确认书，因该确认书中有明胜公司的签章，故本院对其真实性予以确认，可予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月22日，黄国樑、修逸玲为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，黄国樑、修逸玲向明发公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积45.69平方米，每平方米11920元，总金额544625元，买受人于2011年7月22日支付首期款334625元，剩余房款210000元通过银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。 合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……1……；2……；3……；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。” 合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。” 合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。” 合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 补充协议第十一条约定：“双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。” 补充协议第二十一条约定：“……若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位）。……” 补充协议第二十二条约定：“双方一致同意将购房合同第十四条如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。” 上述合同及补充协议签订后，黄国樑、修逸玲依约履行了全部付款义务。 2014年6月9日、2014年7月15日，明发公司开发的漳州明发商业广场9#楼分别工程竣工验收合格、建设工程消防验收合格。 2011年7月22日，黄国樑、修逸玲为甲方与明胜公司为乙方签订《明发商业广场商铺租赁合同》一份。租赁合同约定，黄国樑、修逸玲将漳州市龙文区店面出租给明胜公司。租赁合同第二条第3.1项约定：“甲方同意，为方便租赁标的物的交接，甲方在此直接授权乙方可在租赁标的物符合交付条件时……，乙方有权直接与租赁标的物的开发商即明发集团（漳州）房地产开发有限公司办理租赁标的物的交付手续。乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁标的物的交付手续即视同交接确认书。”租赁合同第六条约定：“1、市场培育期（租赁经营期限开始的前三年）：甲方同意，……市场培育期不计算租金……2、市场培育期届满后的两年（即租赁经营期限之第四年、第五年）租赁期间的租金：年租金为甲方购买租赁标的物价值（甲方的购房合同总价款）的8%，……月租金为人民币叁仟陆佰叁拾零圆捌角叁分（￥3630.83元整）。3、甲乙双方同意，租金应按季度支付。……” 2014年7月16日，明发公司与明胜公司签署《商铺交接确认书》。2014年7月23日，黄国樑、修逸玲与明胜公司签署《商铺交接确认书》，并办理房屋交接手续。 另查明，自双方合同签订日至交房日止，即自2011年7月22日至2014年7月23日止，根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，漳州市出现中雨以上雨149日，六级以上风28日，台风42日。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知。漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月18日、2011年12月6日、2011年12月9日、2012年7月12日、2012年8月12日、2013年3月19日、2013年5月20日。上述因素扣除重复天数32日（其中，中雨以上雨、六级以上风重复13日，中雨以上雨、台风重复12日，六级以上风、台风重复1日，中雨以上雨、六级以上风、台风重复2日，中雨以上雨、停电重复2日）后天数为195日。其中，明发公司因上述因素停止施工的天数为183日（2014年6月14日、2014年6月15日、2014年6月16日、2014年6月18日、2014年6月19日、2014年6月22日、2014年6月23日、2014年6月24日、2014年6月29日、2014年7月5日、2014年7月7日、2014年7月23日未有停工记录）。 还查明，黄国樑、修逸玲曾于2015年12月15日向本院递交本案诉讼材料，向明发公司主张逾期交房及逾期办证责任。 本院认为，黄国樑、修逸玲与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 关于涉讼商品房的交付时间问题。因涉讼商品房所在工程已于2014年6月9日工程竣工验收合格，2014年7月15日消防验收合格，直至2014年7月15日涉讼商品房已具备法定交付条件，黄国樑、修逸玲于2014年7月23日签署《商铺交接确认书》，确认接收房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”，故至2014年7月23日，明发公司方与黄国樑、修逸玲依合同约定方式完成房屋的交付，该时间应认定为涉讼商品房的交付时间。明发公司辩称本案交房时间应为明胜公司与明发公司签署《商铺交接确认书》的时间即2014年7月16日。虽本案租赁合同约定，明胜公司有权直接与明发公司办理交付手续，明胜公司与明发公司亦于涉讼商品房达交房条件后签署了交接确认书，但根据租赁合同第二条第3.1项的约定：“乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁物的交付手续即视同交接确认书。”，故直接以明胜公司与明发公司签订的交接确认书作为最终交付手续的前提是黄国樑、修逸玲拒绝签署交接确认书。而本案中，黄国樑、修逸玲并未拒绝与明胜公司签署交接确认书，故不应直接以明胜公司签署的《商铺交接确认书》作为交房的依据，明胜公司与黄国樑、修逸玲签署的交接确认书所确认的交房时间为2014年7月23日，而非2014年7月16日，明发公司对于交付时间的辩解意见，缺乏事实及法律依据，不予采纳。 关于黄国樑、修逸玲主张的逾期交房违约金的问题。首先，本案逾期交房违约金的诉讼时效应于何时起算的问题。虽买卖合同中约定交房时间为2013年6月30日，但同时约定，遭遇不可抗力、出现因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的，出卖人可据实予以合理延期，明发公司亦在本案中主张存在可予以延期交房的因素并要求扣除相应延期天数，故在明发公司交房前，黄国樑、修逸玲未能知晓可延期交房至何时，其无法知晓其权利何时受到侵害，诉讼时效起算点因此无法确定。但至明发公司交房时，所有可延期交房的因素已经确定，黄国樑、修逸玲此时应知晓自己的权利已受到侵害，故诉讼时效应于此时起算，即于2014年7月23日起算。其次，本案逾期交房违约金的主张是否超过诉讼时效的问题。黄国樑、修逸玲于2015年12月15日向本院提起诉讼，未超过两年，因此本案逾期交房违约金的主张未超过诉讼时效。最后，逾期交房违约金的金额问题。因本案买卖合同约定交房日的次日至本案商品房的实际交付日共计387日（2013年7月1日至2014年7月23日），扣除明发公司据实可延期的天数，即因六级以上风、中雨以上雨、台风、停水、停电等非出卖人所能控制的客观原因造成停工的天数183日，故明发公司逾期交房的天数应为204日。根据买卖合同第九条约定，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之二的逾期交房违约金，故明发公司应支付的逾期交房违约金为22220.7元（204日×0.02%/日×544625元）。综上，本院支持黄国樑、修逸玲要求明发公司支付逾期交房违约金22220.7元的主张，对超过的部分不予支持。 关于《合同补充协议》第二十二条能否撤销的问题。尽管该《合同补充协议》性质上是格式条款，但考察其全部内容，双方约定的权利义务基本对等，该协议是对《商品房买卖合同》第十四条逾期办证的违约金计算标准的变更，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且未免除出卖人逾期办证的违约责任，也未加重买受人的责任，更未排除买受人的主要权利，因此，该约定有效。黄国樑、修逸玲依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定主张撤销该条款，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于黄国樑、修逸玲主张的要求明发公司协助办证及逾期办证违约金的问题。一、根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。明发公司应履行协助黄国樑、修逸玲办理漳州市龙文区“明发商业广场”9幢D206号商品房房屋权属证书。二、直至2014年7月15日涉讼商品房全部具备了法定的交房条件，黄国樑、修逸玲亦于2014年7月23日实际接收了房屋，但明发公司至今仍未完成涉讼商品房的不动产初始登记，已超过90日期限，根据合同第十四条及补充协议第二十二条的约定，明发公司应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因双方已对出卖人逾期办证的违约责任作出约定，且黄国樑、修逸玲未能举证证明该约定低于因明发公司逾期协助办证造成的损失，故违约金应按已付房款1%计算，即5446.25元（544625元×1%）。黄国樑、修逸玲主张按合同第十四条约定的每日按已付购房款544625元的0.01%标准计算逾期办证违约金，缺乏事实及法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付黄国樑、修逸玲逾期交房违约金22220.7元； 二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助黄国樑、修逸玲办理漳州市龙文区“明发商业广场”9幢D206号商品房房屋权属证书； 三、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付黄国樑、修逸玲逾期办证违约金5446.25元； 四、驳回黄国樑、修逸玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1282元，减半收取计641元，由黄国樑、修逸玲负担320元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担321元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  严淑珍 二〇一九年十二月五日 书记员  蔡燕红 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。