广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初5243号 原告：南宁忠恒物业服务有限公司，住所地南宁市江**白沙大道**南国花园商城****房**铺面，统一社会信用代码914501006902430335。 法定代表人：卢建材，总经理。 委托诉讼代理人：李又春，女，系南宁忠恒物业服务有限公司员工。 被告：陆青璆，女，1976年4月3日出生，壮族，户籍所在地广西大新县，现住广西南宁市。 原告南宁忠恒物业服务有限公司（以下简称忠恒物业公司）与被告陆青璆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告忠恒物业公司的委托诉讼代理人李又春到庭参加了诉讼。被告陆青璆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告忠恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费、公共维修资金、电梯费、生活垃圾费、公摊水费、公摊电费共4862.6元、违约金人民币4886元（以每月应缴费用为基数，按每日3‰违约金，从2012年2月1日至2016年8月15日,之后计算至还请之日止）；水费201元、电梯大修费50元，共9999.6元；2.判令被告承担本案诉讼费及其他费用。后原告变更第一项诉请为：判令被告支付原告物业管理费、公共维修资金、电梯费、生活垃圾费、公摊水费、公摊电费共4862.6元、违约金（以每月应缴物业管理费为基数，按每日3‰标准计算，从2012年2月1日至2016年8月15日,之后计算至还请之日止）；水费201元，电梯大修费50元，共9999.6元。 事实与理由：2010年7月28日原告与南宁市罗马花园业主委员会双方签订了《南宁市罗马花园物业服务委托合同》，合同约定由原告对罗马花园小区提供物业管理服务，合同期限从2010年6月9日至2013年6月8日止，2013年6月7日南宁市江南区金凯社区委托原告继续管理罗马花园小区至罗马花园小区成立新的业主委员会并选聘新的物业服务企业之日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，物业费每月交费一次，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴违约金。罗马花园小区的自来水水费由广西绿城水务股份有限公司按照合表用户收取，自来水公司每月收费只抄总表的用水吨数，并以此向总表收缴总水费；每月水费由物管企业先行垫付，再向分表用户收取。被告系上述物业A栋1412号的业主，物业面积32.76平方米，按约定应当向原告缴纳从2012年2月1日至2016年8月15日的物业管理费等费用共人民币4862.6元，水费201元，电梯大修费50元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金人民币4886元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。 被告陆青璆未发表书面答辩意见，亦未提交证据。 被告陆青璆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证和质证的权利，应当承担相应的不利后果。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实相关联，能够证明其主张，本院对该证据予以确认并在卷佐证。本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 原告忠恒物业公司成立于2009年7月14日。被告陆青璆系南宁市朋云路9号罗马花园商住小区A栋1412号的业主，物业的建筑面积为32.76平方米。 2010年7月28日，原告与南宁市罗马花园小区业主委员会（以下简称业主委员会）就南宁市罗马花园小区的物业服务事宜签订《南宁市罗马花园物业服务委托合同》，约定合同期限自2010年6月9日起至2013年6月8日止；南宁市罗马花园业主委员会委托原告对南宁市罗马花园小区实行物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳，业主应当按月交纳物业服务费用：小区物业管理费每月0.7元/平方米，商铺物业每月1.5元/平方米；电梯维护费按每户30元/月（二楼15元/月）；电梯运行等发生的费用，由受益业主另行按户分摊；公共使用的水、电等费用由业主按户分摊，原告负责代收；原告负责代收供水相关费用；未建立专项维修资金的，业主委员会委托原告每月按物业建筑面积0.1元/平方米向业主另行收取费用用作维修资金；垃圾费按《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的公告》的规定收取；未按合同约定按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金等。 2013年6月7日，南宁市江南区金凯社区居民委员会（以下简称金凯社区居委会）发布《通告》，主要内容为《南宁市罗马花园物业服务委托合同》于2013年6月8日到期，由于该小区没有成立新的业主委员会，无法选聘新的物业服务公司。为稳定社会治安和全体业主利益，金凯社区居委会经过调查统计，受调查居民的56.4%同意在新物业服务公司确定之前，由原告继续履行物业管理服务。原告的物业服务期限从2013年6月9日起至成立新的业主委员会选聘新的物业服务公司之日止。 2015年11月20日，南宁市质量技术监督局向原告发出《特种设备安全监察指令书》，检查发现小区在用的A至J栋共11栋电梯存在安全隐患，要求小区电梯立即停止使用。同日，原告向小区业主发出《停梯通知》，并要求业主选出业主代表协商电梯维修一事。2015年11月26日，原告再次发出《通知》称在电梯检查报告出来后，将征求业主意见进行维修。2015年12月18日，南宁市罗马花园小区业主委员会发出《委托书》，为解决电梯使用问题，委托原告收取电梯维修费用，请业主予以配合。同日，金凯社区居委会向罗马花园小区居民发出《告全体居民通知书》，希望居民积极配合物业公司收取费用维修电梯。 2015年12月15日，南宁三洋电梯有限公司向原告出示一份《配件更换申请》，其中载明：本案被告高健所在的A栋产生的维修费报价为33770元，分户分摊100元，2层不收，3层收一半，上次已交50元，本次只收50元。 另查明，原告为罗马花园小区提供物业管理服务至2016年8月15日。自2012年2月1日起的物业管理费、公共维修资金、电梯费、生活垃圾费、公摊水费、公摊电费、水费等费用，被告未再向原告缴纳。 本院认为，原告与南宁市罗马花园小区业主委员会签订的《南宁市罗马花园物业服务委托合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为罗马花园小区小区的业主享受了原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业管理费用，原告为被告提供物业管理服务至2016年8月15日，现原告要求被告支付从2012年2月1日起至2016年8月15日的物业管理费，于法有据，本院予以支持。被告每月应交纳的物业管理费为22.93元，故被告拖欠2012年2月1日至2016年8月15日的物业管理费共计1249.69元（22.93元×54.5个月），原告主张物业管理费1300.5元，计算有误，本院予以更正。 关于专项维修资金的问题：《南宁市罗马花园物业服务委托合同》中约定未建立专项维修资金的，业主委员会委托原告每月按物业建筑面积0.1元/平方米向业主另行收取费用用作维修资金。故被告拖欠2012年2月1日至2016年8月15日的专项维修资金共计178.54元（0.1元/户·月×32.76平方米×54.5个月），原告主张专项维修资金185.8元，计算有误，本院予以更正。 关于电梯费的问题：《南宁市罗马花园物业服务委托合同》中约定电梯维护费按每户30元/月（二楼15元/月），故被告拖欠2012年2月1日至2016年8月15日的电梯费共计1635元（30元×54.5个月），原告主张电梯费1689元，计算有误，本院予以更正。 关于生活垃圾处理费的问题：根据2003年《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的公告》规定，城市生活垃圾处理费以户为单位收取，从2007年7月10日起按8元/户·月收取，故被告拖欠2012年2月1日至2016年8月15日的垃圾处理费共计436元（8元/户·月×54.5个月），原告主张生活垃圾处理费450.4元，计算有误，本院予以更正。 关于2015年11月至12月产生的电梯大修费用问题：被告陆青璆所在的A栋产生的电梯维修费报价为33770元，分户分摊100元，现原告主张电梯大修费用为50元，并无不当，本院予以支持。 关于公摊水、电费问题：《南宁市罗马花园物业服务委托合同》中约定公共使用的水、电等费用由业主按户分摊，原告负责代收，公摊水费为8元/户·月，故被告拖欠2012年1月1日至2016年8月15日的公摊水费为444元（8元/户·月×55.5个月），原告主张公摊水费458.4元，计算有误，本院予以更正；公摊电费为14元/户·月，故被告拖欠2012年1月1日至2016年8月15日的公摊电费为777元（14元/户·月×55.5个月），原告主张公摊电费802.2元，计算有误，本院予以更正。 关于水费的问题：根据《南宁市罗马花园物业服务委托合同》约定，该部分费用业主应予交纳，现原告要求被告支付实际使用水费201元，有事实依据，本院予以支持。 关于违约金问题：原告与南宁市罗马花园小区业主委员会签订的《南宁市罗马花园物业服务委托合同》中约定，未按合同约定按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。被告拖欠从2012年2月1日至2016年8月15日的物业服务费，已构成违约，现原告要求被告按每日3‰的标准支付违约金，有事实依据，本院予以支持。但违约金应从欠交物业管理费的次月1日起计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陆青璆向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付2012年2月1日至2016年8月15日的物业管理费1249.69元； 二、被告陆青璆向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付专项维修资金178.54元； 三、被告陆青璆向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付电梯费1635元； 四、被告陆青璆向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付生活垃圾处理费436元； 五、被告陆青璆向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付公摊水费444元； 六、被告陆青璆向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付公摊电费777元； 七、被告陆青璆向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付水费201元； 八、被告陆青璆向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付电梯大修费50元； 九、被告陆青璆向原告南宁忠恒物业服务有限公司支付2012年2月1日至2016年8月15日物业服务费产生的违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业管理费22.93元为基数，自次月1日起按每日3‰的标准计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算）； 十、驳回原告南宁忠恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元(原告已预交)，由被告陆青璆负担25元，原告南宁忠恒物业服务有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  裴永林 人民陪审员  汪丽英 人民陪审员  饶保祥 二〇一九年十二月二十一日 书 记 员  黄 玲 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。