福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0305民初5241号 原告：刘燕飞，女，1977年6月13日出生，汉族，住广东省东莞市。 委托诉讼代理人：徐志煌、吴碧霞，福建莆湄律师事务所执业律师。特别代理。 被告：陈军，男，1985年1月26日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被告：梁燕燕，女，1984年10月19日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈天章（系被告陈军的父亲），男，1963年4月16日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。特别代理。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：王智赋（系被告陈军的表叔），男，1970年3月15日出生，汉族，住福建省泰宁县。特别代理。 原告刘燕飞与被告陈军、梁燕燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘燕飞的委托诉讼代理人吴碧霞，被告陈军、梁燕燕的共同委托诉讼代理人陈天章、王智赋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘燕飞向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除刘燕飞与陈军、梁燕燕于2016年2月6日签订的《房屋转让合同》；2.依法判令陈军、梁燕燕立即归还给刘燕飞购房款15万元，并承担自2016年2月6日起至款项还清之日止按照年利率6%计算的利息；3.判令本案诉讼费用由陈军、梁燕燕承担。事实和理由:2016年2月6日，刘燕飞与陈军、梁燕燕于2016年2月6日签订《房屋转让合同》，约定陈军、梁燕燕所有的位于莆田市秀屿区安置房（登记在陈军名下，具体位置为环城北路房屋拆迁补偿安置房9＃-101室）及工具间一间（工具间编号：9＃-07），以40万元的价格转让给刘燕飞，陈军、梁燕燕确认协议签订当天已收取刘燕飞的购房款15万元，该事实双方已在房屋转让合同第四条明确约定和注明。然而，陈军、梁燕燕至今既没有将该安置房交付给刘燕飞使用，也没有将该安置房产权变更过户给刘燕飞，且故意回避刘燕飞，拒不归还购房款给刘燕飞。 陈军、梁燕燕辩称，1.本案的法律关系性质是名为房屋买卖合同，实为民间借贷。实际情况是2016年2月左右，陈军因缺乏资金向刘燕飞借款10万元，时刘燕飞是以月利率8%（双方口头约定）向陈军发放非法的高利贷。出借人刘燕飞为保证债权的实现，要求借款人陈军以自己及家属的房屋签订虚假房屋买卖合同，并出具已收到购房款的收条，约定如借款人到期不能还款，出借人则会起诉要求履行房屋买卖合同，要求交付房屋并协助办理过户手续。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号）第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。2.本案应审查房屋转让售价是否合理。陈军的安置房位于秀屿区最繁华的商务地段，距离秀屿区假日大酒店附近不到100米，是秀屿区新兴的最核心的商务服务区，该房屋估价100万元左右，不可能以40万元的低价格卖出。事实是刘燕飞利用陈军急需借钱的情况，强迫陈军夫妻写下40万元低价，属于显失公平的强迫交易行为。3.涉案的安置房是笏石镇顶社村后井自然村的农村宅基地被征收而补偿的安置房，刘燕飞不是该村集体经济组织成员，不能获得该集体经济组织成员分配的宅基地。农民因宅基地被征收而获得安置房或安置房指标是，农民因失去宅基地而获得的相应补偿，仍然具有专属性质，即其性质不因“地”换成了“房”而改变，仍应遵照上述法律规定执行。4.陈军、梁燕燕与刘燕飞签订的农村安置房买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于无效合同,依法应当解除。5.根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，明确了处理此类名为买卖实为借贷纠纷的原则，出借人并不能在借款人不能还款的情形下直接依据房屋买卖合同取得房屋所有权或请求履行房屋买卖合同。6.刘燕飞主张借款是15万元不是事实，刘燕飞至今未向法院提供15万元的借条凭证。本案的实际借贷只有10万元，应按10万元为准确认借贷实际金额。实际上刘燕飞只借了10万元给陈军，2016年2月至2019年9月期间的利息已经多算了5万元，属高利贷违法行为，应移送秀屿区公安分局作为刑事案件审查处理。综上所述，应当依法驳回刘燕飞对陈军、梁燕燕的诉讼请求。 刘燕飞向本院提供以下证据： 1.刘燕飞的身份证复印件及陈军、梁燕燕的身份证复印件各一份。欲证明刘燕飞与陈军、梁燕燕的诉讼主体适格。 经质证，陈军、梁燕燕没有异议。 2.《房屋转让合同》、《征地拆迁补偿安置协议书》各一份。欲证明2016年2月6日，陈军、梁燕燕将登记在陈军名下的顶社村后井安置房以40万元的价格转让给刘燕飞，刘燕飞已经支付15万元给陈军、梁燕燕的事实。 经质证，陈军、梁燕燕对真实性没有异议，但对关联性有异议，认为陈军、梁燕燕没有收到刘燕飞支付的15万元，只收到刘燕飞支付的10万元，且10万元实际上是借款，《房屋转让合同》也是在被强迫的情况下所签；涉案房屋实际上价值100多万元，但只以40万元的低价转让，不符合常理，且《房屋转让合同》实质上是抵押担保合同。 收款收据（编号0127741）一份。欲证明《房屋转让合同》项下约定的7万元现金有支付给陈军的事实。 经质证，陈军、梁燕燕认为陈军确有出具金额为7万元的收款收据一份交予刘燕飞，但不清楚是否编号为0127741的收款收据，且7万元不是购房款，而是借款8万元产生的利息。 陈军、梁燕燕未向本院提供任何证据。 本院经审查认为，刘燕飞提供的上述证据1、2，经质证陈军、梁燕燕对真实性均无异议，且上述证据来源合法、客观真实，可以作为本案的定案依据，本院予以认定。对于刘燕飞提供的证据3，能与《房屋转让合同》中的备注内容“已收人民币15万元整（银行转账8万元整，现金7万元整）”相互印证，该证据客观真实，亦可作为本案的定案依据，应予认定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2007年10月7日，莆田市秀屿区城市基础设施建设有限公司（甲方）与陈军（乙方）就位于秀屿区的房屋签订《征地拆迁补偿安置协议书》一份，协议约定对被拆迁的房屋实行置换，陈军选择环城北路安置房一套（房间号为9＃-101，建筑面积为126㎡）及工具间一间（编号为9＃-07，建筑面积为14.95㎡）等内容。2016年2月6日，陈军、梁燕燕（甲方）与刘燕飞（乙方）签订《房屋转让合同》一份，合同第四条约定陈军、梁燕燕以40万元的价格将上述安置房转让给刘燕飞，刘燕飞在签订合同时支付相当于总房款三分之一的定金，刘燕飞在办理房屋过户手续前一年内支付剩余的购房款。同日，刘燕飞支付给陈军购房款15万元（银行转账8万元、现金支付7万元），陈军在合同第四条处备注内容“已收人民币15万元整（银行转账8万元整，现金7万元整）”，同时按捺手印。双方在合同中亦对违约责任、房屋交付事宜、房屋产权办理等内容进行了约定。合同签订后，陈军、梁燕燕未能按合同约定交付上述安置房及办理过户手续，刘燕飞遂案诉本院，要求解除双方签订的《房屋转让合同》，并由陈军、梁燕燕归还购房款15万元及利息。案经审理，因双方各持己见，致本案调解无效。 本院认为，刘燕飞与陈军、梁燕燕于2016年2月6日签订的《房屋转让合同》，系双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行义务。合同签订后，刘燕飞按约定支付给陈军涉案安置房的购房款15万元（银行转账8万元、现金支付7万元），此有刘燕飞提供的《房屋转让合同》、《征地拆迁补偿安置协议书》及《收款收据》在案为凭，结合庭审调查情况，事实清楚，证据充分，足以认定。陈军、梁燕燕在收取刘燕飞支付的15万元购房款后，至今未能按合同约定交付涉案安置房并办理房屋过户手续，已经构成违约，致使刘燕飞的合同目的无法实现，刘燕飞的合同解除权形成，故刘燕飞请求解除双方于2016年2月6日签订的《房屋转让合同》，于法有据，应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，陈军、梁燕燕未能按合同约定履行交房义务，应当按上述规定承担返还购房款的民事责任，故刘燕飞要求陈军、梁燕燕返还购房款15万元，符合法律规定，予以支持。陈军、梁燕燕辩称本案系民间借贷纠纷，讼争15万元款项是陈军向刘燕飞借款的10万元按月利率8%计算利息形成的高利贷，不是购房款，未能提供任何证据加以证实，应承担举证不能的法律后果，该辩解与本案查明的事实不符，依法不予采信。陈军、梁燕燕另辩称双方的交易系显示公平的强迫交易行为，《房屋转让合同》系无效的合同，但也未能提供任何证据予以证实，也与本案查明的事实不符，故该辩解依法亦不予采信。关于刘燕飞要求陈军、梁燕燕支付购房款利息的问题，本院认为，双方在《房屋转让合同》并未就合同解除后购房款返还的利息计算方式进行约定，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，刘燕飞要求陈军、梁燕燕支付按年利率6%计算的资金占用期间的利息，合理合法，予以照准，但利息起算时间应调整为自起诉之日即2019年9月6日起。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除刘燕飞与陈军、梁燕燕于2016年2月6日签订的《房屋转让合同》； 二、陈军、梁燕燕应在本判决生效之日起五日内返还给刘燕飞购房款15万元，并承担自2019年9月6日起至还款之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，减半收取计3650元，由陈军、梁燕燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  江永忠 二〇一九年十二月二十七日 书记员  陈 斌 附相关适用法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1 2