云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初5165号原告：曲靖市东鼎房地产开发有限公司。法定代表人：赵军辉，职务：总经理。统一社会信用代码：91530302709789301A。地址：云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：莫江，云南恒序律师事务所律师。（特别授权）被告：贾会琼，女，汉族，1984年8月20日出生，住云南省曲靖市会泽县。原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司诉被告贾会琼商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司的委托代理人莫江到庭参加诉讼，被告贾会琼经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司诉称：2014年12月27日，被告与原告签订合同编号为东鼎雍景湾201310515号的《经济适用住房购销合同》，购买原告开发位于曲靖市麒麟区房屋。该房屋建筑面积为81.94平方米，建筑面积单价为2866.35元／平方米，房屋价款总计234868.719元，首付款70869元。因被告资金不足，特向原告借款23000元用于支付首付款，亲自在借款协议上签字按手印。并将余下的164000元向曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社申请购房按揭贷款，2015年4月24日，被告与曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社签订《个人购房借款合同》，借款金额为164000元，借款期限自2015年4月24日起至2030年4月24日止，原告为该笔借款提供连带责任保证。2015年12月28日，原告按合同约定在《曲靖日报》刊登交房公告。经原告再三催促，被告至今未接房，也未按照《个人购房借款合同》的约定按时还款。因被告未按期偿还贷款本息，曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社于2017年12月21日依照合同约定，从原告保证金账户中扣划因被告违约所欠的贷款本金149278.38元，利息4513.60元，合计153791.98元。根据《借款协议（首付分期付款）》的约定，被告逾期还款应当向原告支付违约金。同时根据《经济适用房购销合同》第十条的约定，被告未按期接房构成违约，应当向原告支付因逾期接房所产生的违约金，并且原告有权对房屋另行出售。同时依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，原告作为被告与信用社建设分社《个人购房借款合同》的连带责任保证人，在承担保证责任后有权向被告追偿其代为履行的债务。综上所述，为维护原告的合法权益，遵守民事法律活动的诚实信用原则，树立司法权威。现原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规及相关司法解释，特向曲靖市麒麟区人民法院提起诉讼，望人民法院能够依法支持原告的全部诉讼请求。一、请求依法判决解除原告与被告所签订合同编号为东鼎雍景湾201310515号《经济适用住房购销合同》，由原告收回曲靖市麒麟区房屋。二、请求判令被告于合同解除后向原告支付违约金，偿还原告为其代偿的相关款项，由双方债权债务相互冲抵后，被告还需向原告支付18992.98元。三、本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告承担公告费600元。被告贾会琼未到庭应诉答辩。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：一、1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件一份；2、贾会琼身份证复印件。用于证明原被告的诉讼主体资格。二、1、《商品房预售许可证明》复印件；2、曲靖市购买经济适用房申请审批表；3、《借款协议（首付分期付款）》、《经济适用住房购销合同》、经济适用房购销合同备案表复印件、交房公告复印件；用于证明原告具有东鼎雍景湾一期经济适用房（B3幢、B6幢）的预售资格。被告符合购买资格。2014年12月17日，原被告签订《经济适用住房购销合同》。三、《个人购房借款合同》复印件；用于证明被告因房屋按揭需要，向麒麟区信用合作社建设分社贷款164000元，贷款期限自2015年4月24日起至2030年4月24日止，原告作为连带保证人承担连带保证责任。四、1、按揭贷款付款凭证复印件；2、《关于贾会琼个人房屋按揭贷款违约扣款情况》复印件；用于证明被告未按《个人购房借款合同》约定按时还款，麒麟区信用合作社建设分社提前到期，从原告保证金账户扣款149278.38元。被告贾会琼未到庭质证，也未提供相关证据。本院认为，原告提交证据一、二、三、四证据来源合法，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2014年12月27日，被告贾会琼与原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司签订合同编号为东鼎雍景湾201310515号的《经济适用住房购销合同》，合同约定：被告贾会琼购买原告开发位于曲靖市麒麟区房屋。该房屋建筑面积为81.94平方米，建筑面积单价为2866.35元／平方米，房屋价款总计234869元，买受人首期支付金额70869元，其余价款164000元向曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分行在十日内贷款支付，甲方应于2016年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该经济适用房交付给乙方。甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。由于乙方原因，未能按期交接的责任由乙方承担，乙方超过交房期限7日后仍未交接，视为甲方已履行交房义务，乙方认可并接受交付，7日后乙方应按50元／天向甲方支付逾期交房违约金，超过交房期限60日仍未办理交房手续的，视乙方违约，甲方有权对该房另行出售。被告贾会琼未接房产生的违约金57750元（自2016年5月1日起至2019年7月1日止：50元／天×1155天＝57750元）。被告贾会琼支付了首付款47869元后资金不足，向原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司借款23000元用于支付首付款，被告贾会琼签订了《借款协议》，被告贾会琼在借款协议上签字按手印，协议约定“今借款人用所购房屋为抵押物向曲靖市东鼎房地产开发有限公司借款人民币23000元，于2015年12月30日前无息归还。如本人未按协议规定的时间还款，逾期在30天之内，自本协议规定的应还款期限之第二天起至实际全额付清还款之日止，借款人按日向曲靖市东鼎房地产开发有限公司支付逾期还款金额的3‰为违约金，逾期超过30天的，本人自愿放弃上述所购房屋的全部权利”。余下的164000元被告贾会琼向曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社申请购房按揭贷款，2015年4月24日，被告贾会琼与曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社签订《个人购房借款合同》，借款金额为164000元，借款期限180个月，自2015年4月24日起至2030年4月24日止，按月等额本息还款，原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司为该笔借款提供连带责任保证。2015年12月28日，原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司按合同约定在《曲靖日报》刊登交房公告。经原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司催促，被告贾会琼至今未接房，也未按照《个人购房借款合同》的约定按时还款。因被告贾会琼偿还部分贷款后未如约按期偿还贷款本息，截止2017年12月21日已违约7次，违约贷款本金149278.38元、利息4513.60元，合计153791.98元。曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社于2017年12月21日依照合同约定，从原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司保证金账户中扣划因被告贾会琼违约所欠的贷款本金149278.38元，利息4513.60元，合计153791.98元。原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司用去公告费600元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，双方自愿签订了《经济适用住房购销合同》。双方当事人均应履行双方共同约定的义务，原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司按合同约定在《曲靖日报》刊登交房公告。被告贾会琼至今未依约办理接房手续已经构成违约，应当依约承担违约责任，原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司要求解除双方签订的《经济适用住房购销合同》并由被告贾会琼未接房产生的违约金57750元诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。被告贾会琼因资金不足，向原告借款23000元用于支付首付款，签订了《借款协议》,原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司未经中国人民银行依法批准经营贷款业务，其工商登记的经营范围也不包括金融业务，其向社会公众经营贷款业务违反了相关金融法律、法规的禁止性规定，故《借款协议》无效，被告贾会琼应当向原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司返还取得的款项23000元。被告贾会琼与曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社签订《个人购房借款合同》，被告贾会琼在偿还了部分贷款后未依约按期偿还贷款本息，曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社从保证人原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司保证金账户中扣划因被告违约所欠的贷款本金149278.38元，利息4513.60元，合计153791.98元，保证人原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司有权向被告贾会琼追偿。商品房买卖合同被确认解除后，出卖人应当将收受的购房款分别返还买受人。被告贾会琼向原告支付了首付款47869元，故解除双方签订的《经济适用住房购销合同》，相互冲抵后被告贾会琼还应该向原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司支付（借款23000元+未接房违约金57750元+原告垫付款153791.98元+公告费600元）-房屋总价款234869元=272.98元。该房未实际交付，故原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司其他的诉讼请求不能提供相关证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司与被告贾会琼共同签订合同编号为东鼎雍景湾201310515号的《经济适用住房购销合同》。二、由被告贾会琼于判决书生效后十日内向原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司支付下欠款项272.98元。三、驳回原告曲靖市东鼎房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费274元（原告预交），由被告贾会琼承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满二年内向本院申请强制执行。审 判 长  周 坤人民陪审员  董菊芳人民陪审员  余绍龙二〇一九年十二月二十三日书 记 员  世家宇