广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初6448号原告：晏湘华，女，1973年5月14日出生，汉族，住广东省深圳市南山区***********，公民身份号码441************561。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：付明，广东广和律师事务所实习人员。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：刘臻。委托诉讼代理人：叶珊，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：何翠珊，女，公司工作人员。原告晏湘华与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告晏湘华的委托诉讼代理人吴春生、付明以及被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏湘华向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金155840.3元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之五的标准计算违约金，自2016年3月1日暂计算至2016年9月14日为155840.3元）；2.被告支付逾期办理不动产权证的违约金79106.75元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年2月24日计算至2018年7月9日为79106.75元）；3.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。在庭审中，原告明确逾期办证违约金截止至2018年4月4日。事实与理由：2015年2月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币1582135元，商品房用途为住宅，其中第15条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。《商品房买卖合同（预售）》第8条约定，被告应在2016年2月29日之前交付商品房，但被告实际交房时间为2016年9月14日，延迟交楼197天，按合同第9条的约定，被告应支付原告逾期交房违约金1582135元×197天×万分之五=155840.3元。另外，《商品房买卖合同（预售）》第15条约定，被告必须于交付房屋时间2016年2月29日起360日内（即在2017年2月23日之前）为原告办理不动产权证，但被告迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第15条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第107条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。此外，依据《中华人民共和国合同法》第39条规定、第四十条规定，《补充协议》第10条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，1.被答辩人适用法律错误，双方已经在补充协议对商品房买卖合同的部分条款进行了修改，且实际履行是按补充协议执行，因此应当按照补充协议第十一条的约定来确定逾期办证违约金；2.被答辩人未提供证据证明其存在损失的事实，无权要求调整违约金，本案中双方已经在补充协议中约定了违约金的计算方法，被答辩人也没有提供其损失存在的事实证据，更无法证明，约定的违约金高于造成的损失，因此无权要求法院调整违约金；3.补充协议为双方协商一致后制定的，并非格式条款，退一步说即使构成格式合同，其第11条的约定也并未免除出卖人的责任，不构成该条款无效的情形，综上所述，答辩人认为逾期办证的违约责任应当适用补充协议第11条的约定，即最高不超过被答辩人已付房款的1%；4.关于契税，原告缴纳契税的时间为2016年4月22日，因原告逾期缴纳契税，因此计算被告逾期办证的违约金也应当往后延迟计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原告晏湘华（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2015年2月7日签订了编号为****的商品房买卖合同，合同约定标的房屋为惠东县********号房，约定交付日期为2016年2月29日前，总楼款为1582135元。商品房买卖合同第九条约定“……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”附件四合同补充协议第九条约定“双方同意将《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任变更为：1.自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。2.逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内向出卖人书面提出解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房款。3.根据上述约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。”商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第⑶项处理……⑶双方同意按附件四补充协议第十一条执行。”附件四合同补充协议第十一条约定“如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后360日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案且不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。2.原、被告确认原告已经支付完毕楼款。被告未举证证明实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案的时间。另案证据显示，被告于2018年4月4日向不动产登记部门提交转移登记资料。3.原告主张被告逾期于2016年9月14日交付房屋，向本院递交了被告向物业公司出具的《致物业管理处的收楼通知》以及投递记录，该通知载“富茂海滨城物业管理处：请为业主晏湘华女士/先生办理富茂海滨城（二期）D区M47-06入住锁匙移交手续”，日期为2016年8月31日。投递记录显示，该通知书系被告于2016年9月15日邮寄。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务的问题；2.补充协议中逾期交付及逾期办证违约金条款效力问题；3.原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准。关于第二个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期交付及逾期办证违约金条款效力问题，补充协议均约定被告逾期交付及逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期交付及逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”上述限制违约金总额的条款为无效条款。关于第三个焦点，原告主张涉案商品房逾期交付违约金计算至2016年9月14日，被告亦予以认可，则逾期交付违约金应从合同约定最后交付期限的次日即2016年3月1日计算至2016年9月14日止按照总楼款1582135元为基数按每日万分之五计付。由此原告主张被告逾期交付涉案商品房共197日产生违约金155840.3元，理据充分，本院予以照准。被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在涉案商品房交付之日起360日内提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案，逾期未提供相关资料，应当自应提交之次日起至实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以已付楼款总额为基数按日万分之一计算违约金。涉案商品房双方确认的交付日期为2016年9月14日，被告应当提交相关资料备案的截止日期为2017年9月9日，故本案违约金应自2017年9月10日起至被告惠州富茂房地产开发有限公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日即2018年4月4日止以总楼款1582135元为基数按每日万分之一计付，计为32750.2元。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告晏湘华支付逾期交付涉案商品房的违约金155840.3元；二、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告晏湘华支付逾期办理不动产权证的违约金32750.2元；三、驳回原告晏湘华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4825元，由原告宴湘华负担825元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明人民陪审员  林运新人民陪审员  郭美燕二〇一九年十二月九日法官 助理  黄丽娴书 记 员  张景波