太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8560号原告（反诉被告）：蒙兴亮，男，1974年10月11日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：范奇才，山西东奥律师事务所律师。原告（反诉被告）：姜志勇，男，1968年10月19日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：范奇才，山西东奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，1988年12月28日出生，汉族，公司员工，住太原市小店区并州南路92号4-2-18，身份证号：×××。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长。原告（反诉被告）蒙兴亮、姜志勇与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒙兴亮和姜志勇共同委托诉讼代理人范奇才，被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司委托诉讼代理人孙雪静到庭参加了诉讼，被告山西恒实房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒙兴亮、姜志勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司继续履行与原告于2005年4月29日签订的00070635号《合同书》；2、判令被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司支付拖欠原告租金65919.88元及违约金10071.39元（租金与违约金计算至判决确定之日，现暂计至起诉之日）；3、判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司在保证合同范围内对上述租金及违约金承担连带责任；4、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2005年4月29日，原告（反诉被告）将自己名下的位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商三层3B18号（房屋面积17.85平方米）的商铺出租于被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司，并与其签署了租赁《合同书》。合同约定商铺租赁的租金每个年度为23266元，山西和信摩尔商业有限公司应于合同签订满30天后开始按月平均等额支付原告（反诉被告）租金，并约定了逾期支付的违约责任，租金逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，本合同继续履行；租金履期支付超过90日未超210日的部分，甲方向乙方支付租金逾期应付款按日万分之二计算的违约金，本合同继续履行；逾期支付超过210日的，按逾期应付款每日万分之四计算违约金。同时，原告（反诉被告）与山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司就上述《合同书》签订了《保证合同》，由山西恒实房地产开发有限责任公司为被告和信摩尔商业有限公司支付上述商铺租金承担保证责任。从合同签订之日起，被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司一直按时交纳租金，但从2016年10月起，被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司便开始不按时支付商铺租金，仅在2017年1月13日分别向二原告各支付969.41元，至今被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司已拖欠原告34个月的租金，原告多次找二被告协商要求解决租金问题，二被告一直拖延不付。二被告的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院,请求法院判如所请。针对原告（反诉被告）蒙兴亮、姜志勇本诉，被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司辩称，根据第一项诉请，我方与原告（反诉被告）已解除合同，不会再续签，截止2016年11月的租金已经全部向原告（反诉被告）支付完毕，我方欠付租金从2016年12月1日至2018年1月31日，共计14个月，月租金1938.82元，共计27143.48元，违约金不予认可，具体数额根据合同13.2条依法裁判，诉讼费不予承担。被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、依法确认我公司与被反诉人于2005年4月29日签订的《合同书》已解除；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：我公司与被反诉人于2005年4月29日签订了《合同书》，合同书约定由我公司租赁并管理被反诉人的商铺。被反诉人的商铺原先由我公司占有使用，直至2018年8月份，燕莎太原店整体撤场，不再经营，同时被反诉人的商铺也已经腾空。2018年8月，我公司给业主邮寄了解除合同通知书，要求所在区域业主尽快来公司处解除《合同书》并收房，我公司不再支付解除《合同书》之日后的租金，我公司不再支付解除《合同书》之日后的租金，并且通过电话通知被反诉人于2018年8月解除与其签订的上述两份《合同书》，但被反诉人至今未按照通知办理收房事宜，综上，为维护反诉人的合法权益，反诉人特向法院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）蒙兴亮、姜志勇针对被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司提出的反诉辩称，山西和信摩尔商业有限公司要求解除没有法律依据，双方签订的合同系真实意思表示，根据租赁合同12.1条规定租期为16年，不得单方解除合同，山西和信摩尔商业有限公司要求解除合同不符合合同约定，我方已经履行合同，山西和信摩尔商业有限公司违约不应该享有合同的解除权，山西和信摩尔商业有限公司在反诉状中提出燕莎撤场不是解除的理由，我方的商铺是否属于燕莎的经营范围，山西和信摩尔商业有限公司应予举证，且燕莎撤场不属于合同约定的不可抗力。山西和信摩尔商业有限公司在反诉状中事实与理由部分写明山西和信摩尔商业有限公司在2018年8月给业主邮寄了解除合同书，但山西和信摩尔商业有限公司在庭审中称合同书于2018年1月31日解除，二者相矛盾。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在答辩期间和举证期间内向本院提交答辩状和相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蒙兴亮、姜志勇系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商3B18号商铺的所有权人，商铺的建筑面积为17.85平方米。2005年4月29日，蒙兴亮、姜志勇（乙方）与山西和信摩尔商业有限公司（甲方）签订《合同书》，合同主要约定甲方租赁乙方位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商3B18号商铺进行经营，合同有效期为自2005年4月29日起至2021年12月31日止，每个租赁年度的租金分别为23266元；合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，租金逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，本合同继续履行；租金履期支付超过90日未超210日的部分，甲方向乙方支付租金逾期应付款按日万分之二计算的违约金，本合同继续履行；逾期支付超过210日的，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；(2)有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。关于合同的解除和变更部分，约定“本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则任何一方均不得单方变更或解除本合同”。合同还对其他内容进行了约定。同日，山西恒实房地产开发有限公司（甲方）、山西和信摩尔商业有限公司（乙方）与蒙兴亮、姜志勇（丙方）签订《保证合同》，甲方就乙方每年应支付的23266元租金及逾期付款违约金承担连带保证责任。同时约定，《合同书》约定的租赁期限届满时或提前终止时，甲方的保证责任即终止；乙方和丙方如顺延《合同书》约定的租赁期限，在征得甲方同意后，由甲乙丙三方再次签订《保证合同》，由甲方对乙方的租金支付义务继续担保。上述《合同书》签订后，蒙兴亮、姜志勇依约交付了商铺，并由山西和信摩尔商业有限公司统一进行商业经营管理。该公司每月按时支付蒙兴亮、姜志勇租金1938.82元至2016年10月（10月已付），后开始欠付租金，山西和信摩尔商业有限公司后于2017年1月13日分别支付二被告969.41元。另查明，山西和信摩尔商业有限公司提供落款时间2018年1月25日向北京燕莎友谊商城有限公司太原店所承租商铺的全体业主的公告，主要内容为因与北京燕莎友谊商城有限公司解除租赁合同，商场燕莎区域无法正常经营，故解除与全体业主签订的合同书，将商铺全部腾空并返回给全体业主；现定于2018年1月31日解除租赁合同，并2018年1月26日开始办理解除事宜。同时，山西和信摩尔商业有限公司提交了ems快递单一份（快递单号：103501320XXXX），寄件人为其公司，收件人为蒙兴亮、姜志勇，时间为2018年7月，内件品名为解除合同通知书。山西和信摩尔商业有限公司据此主张已经向蒙兴亮、姜志勇提出解除合同的要求，依据是现在经营状况发生了改变，原租赁合同已不具备继续履行条件。蒙兴亮、姜志勇表示未收到该解除合同通知书，对此不予认可。上述事实，有合同书、保证合同、房屋所有权证、银行流水、公告复印件、快递单、平面图及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，涉案《合同书》及《保证合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于涉案商铺的实际使用人为山西和信摩尔商业有限公司，该公司作为涉案商铺的统一经营管理者，已无力管理并支付租金，导致合同目的无法实现，故山西和信摩尔商业有限公司提出要求解除与姜志勇、蒙兴亮之间于2005年4月29日签订的《合同书》的反诉请求，本院予以支持。合同解除后，山西和信摩尔商业有限公司应将涉案商铺腾空后交予蒙兴亮、姜志勇。因蒙兴亮、姜志勇未明确表示同意解除，且双方未就商铺进行移交，故山西和信摩尔商业有限公司所述合同解除并未发生效力，要求确认合同2018年8月解除无事实及法律依据，其应继续向蒙兴亮、姜志勇支付租金。《合同书》签订后，蒙兴亮、姜志勇已依约将涉案商铺交由山西和信摩尔商业有限公司实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，该公司未按合同约定支付租金，已构成违约。关于山西和信摩尔商业有限公司所欠租金数额，证据显示租金已付至2016年10月30日，之后仅在2017年1月13日分别向二原告各支付969.41元，为便于计算，本院酌定为已支付完毕截至2016年11月的租金。蒙兴亮、姜志勇要求山西和信摩尔商业有限公司支付租金及违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但租金应截至2019年9月30日，尚欠租金为65919.88元，违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算，逾期90日至210日按日万分之二计算，逾期210日按日万分之四计算。关于蒙兴亮、姜志勇要求被告山西恒实房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任的诉讼请求，2005年4月29日三方签订的《保证合同》是针对当日蒙兴亮、姜志勇与山西和信摩尔商业有限公司所签订的租赁合同而签的保证合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，该保证合同明确约定被告山西恒实房地产开发有限责任公司对租金及逾期付款违约金承担连带支付责任，故被告山西恒实房地产开发有限责任公司应当对山西和信摩尔商业有限公司所欠租金及违约金承担连带保证责任。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所作的处分，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）蒙兴亮、姜志勇与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于2005年4月29日签订的《合同书》。二、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）蒙兴亮、姜志勇位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商3B18号商铺。三、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）蒙兴亮、姜志勇从2016年12月1日起至2019年9月30日的租金65919.88元。四、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）蒙兴亮、姜志勇自2016年12月1日起至本判决确定给付之日止、每月均从次月1日开始计算、至次月1日所拖欠的租金按日万分之一计算90天、按日万分之二计算210天、按日万分之四计算至付清之日止的违约金；五、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（三）、（四）款项的清偿承担连带保证责任。六、驳回原告（反诉被告）蒙兴亮、姜志勇的其他本诉请求。七、驳回被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取900元（蒙兴亮、姜志勇已预交），由山西和信摩尔商业有限公司和山西恒实房地产开发有限责任公司连带负担；反诉案件受理费减半收取50元（山西和信摩尔商业有限公司已预交），由蒙兴亮和姜志勇共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵红秀 二〇一九年十二月二十三日书记员 胡 晋