中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1143号 上诉人（原审原告）：刘思维，男，1992年9月24日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区兴盛街兴隆社区兴隆小区97栋7单元101室。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人刘思维与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称山西高院）（2018）晋民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘思维的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘思维上诉请求：一、撤销山西高院（2018）晋民初341号民事判决，依法改判或发回重审，终止对山西高院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块B10#-2-101号房屋（以下简称枫丹白露家园B10#-2-101号房屋）执行并解除查封。二、本案诉讼费用由西藏信托负担。事实与理由：案涉房屋被查封前，刘思维与龙驿公司签订《商品房买卖合同》《产权认购协议书》，龙驿公司为刘思维开具收款收据，出具入住通知单。案外人刘先玲、陈术国在田家镇甜水村小锅屯征收房屋的安置房实际上是刘思维所有，刘先玲、陈术国仅是征收房屋的名义所有人，刘思维用安置房置换案涉房屋。结合刘思维在一审中提交的《城市房屋拆迁补偿安置协议》复印件（因原件在抵顶时被龙驿公司收回），可以证明刘思维已经交付了全部购房款。 西藏信托辩称，刘思维未能提供证据证明在人民法院查封前已经支付案涉房屋全部价款，其仅提供了《收款收据》，该《收款收据》载明的内容没有关于“回迁房屋置换抵顶款项”的记载。刘思维提供的两份《城市房屋拆迁补偿安置协议》和案外人《情况说明》没有原件，其内容显示的是刘先玲、陈术国的相关房屋征收材料，与本案无关。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 刘思维向一审法院起诉请求：一、确认枫丹白露家园B10#-2-101号房屋及B10#-2k车库归刘思维所有并排除执行。二、本案诉讼费用由西藏信托负担。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，该院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在该院主持下，双方达成调解协议，该院作出（2015）晋民初字第61号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日该院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，刘思维等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日该院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日刘思维等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日刘思维等512套房屋及车库业主作为共同原告向该院提起执行异议之诉。该院立案后，2018年1月20日刘思维等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向该院提出撤诉申请。2018年1月29日该院裁定准许撤诉。2018年1月30日刘思维向该院提起案外人执行异议之诉。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼当事人诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 2014年3月26日，刘思维与龙驿公司签订《产权认购协议书》，约定刘思维认购枫丹白露家园A25号楼29K车库，价款15万元。2014年3月27日，龙驿公司出具《收款收据》，载明：“付款单位（交款人）刘思维，人民币15万元，收款事由A25-29K”。2014年12月17日，刘思维与第三人龙驿公司签订《产权认购协议书》，约定刘思维认购枫丹白露家园B10#-2-101号房屋，建筑面积（含公摊）201.5平方米，单价为每平方米4466.5元，总价款90万元。2014年12月17日，龙驿公司出具《收款收据》，载明：“付款单位（交款人）刘思维，人民币90万元，收款事由B10-2-101（201.5㎡）”。2015年1月20日，刘思维与龙驿公司签订《商品房买卖合同》约定，刘思维购买枫丹白露家园B10#-2-101号房屋，建筑面积201.5平方米，单价为每平方米4466.5元，总价款90万元。龙驿公司于2015年1月21日给刘思维出具入住通知单，同日给王英杰、刘思维出具物业费、电梯费和垃圾清理费、水电气预交金收款收据各一支。于2015年9月19日给王英杰出具水费收据一支，户主为刘先东的常住人口登记卡显示：王英杰与刘思维为母子关系。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、刘思维是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、刘思维对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认案涉房屋归刘思维所有。分述如下：一、关于刘思维是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。刘思维主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张刘思维未提交证据证明其房屋被查封，且因刘思维起诉后又申请撤诉，现刘思维起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》（以下简称民事诉讼法解释）第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”刘思维等595套房屋及车库业主对该院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了刘思维的执行异议申请，包括刘思维在内的512人依据此裁定在十五日内共同向该院提出了执行异议之诉，该院认为刘思维起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，刘思维在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张刘思维不具有诉讼主体资格及刘思维起诉已经超过法定期限的理由不能成立，该院不予支持。二、关于刘思维对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，刘思维提供的盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的不动产登记资料查询结果不能证明其在盘锦市区域内刘思维名下没有其他住房，不符合上述第二十九条第二项的规定，故本案应适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，根据已经查明的事实，刘思维提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封涉案房屋。2015年1月20日刘思维与龙驿公司签订《商品房屋买卖合同》，约定刘思维购买B10#-2-101号房屋，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定刘思维在人民法院查封之前已就B10#-2-101号房屋签订合法有效的书面买卖合同，但刘思维未能举证证明已就诉请的B10#-2K车库与龙驿公司签订合法有效的书面买卖合同。2.《商品房屋买卖合同》签订于2015年1月20日，次日即21日龙驿公司出具《入住通知书》并收缴了物业费、电梯费和垃圾清理费、水电气预交金等费用，可以证明刘思维在人民法院查封之前已实际占有B10#-2-101号房屋，符合第二十八条第二项的规定。3.关于刘思维是否已支付全部价款的问题。刘思维仅提供龙驿公司出具的《收款收据》，但无其它相关证据予以证明。刘思维主张该购房款系由回迁房屋置换抵顶。从《收款收据》载明的内容看，没有“回迁房屋置换抵顶款项”的记载，也没有相似内容的特别说明。从刘思维提供的两份《城市房屋拆迁补偿安置协议》复印件及两份案外人的《情况介绍》复印件等相关证据看，不能证明刘思维刘思维案涉购房款是由回迁房屋置换抵顶的主张。从购置车库的情况看，刘思维起诉请求的车库位置为B10#-2k，但《产权认购协议书》《收款收据》记载的均为A25-29k，内容不一致，不能认定诉请的车库价款全部缴清。综合分析上述情况，不能认定刘思维已支付全部价款。4.第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明第三人龙驿公司有权出售涉案房屋，涉案房屋因第三人设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，刘思维的诉请不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，刘思维主张的民事权益不足以排除强制执行，该院不予支持。三、能否确认案涉房屋归刘思维所有。因刘思维对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、民事诉讼法解释第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回刘思维的诉讼请求。案件受理费12800元，由刘思维负担。 本院二审期间，刘思维围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘思维将《盘锦市不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》作为二审新的证据提交，西藏信托质证认可其真实性，不认可其证明目的，本院对其真实性予以确认，其证明目的结合其他在案证据予以综合确认。 二审中，本院依刘思维申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），其中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明“王英杰回迁房调房差价”，收据金额为90万元。西藏信托质证认可《审计报告》的最终结论，但认为审计列表证实：龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况。因此，龙驿公司的所谓账目不能作为认定顶账事实的根据，《审计报告》中的列表本身证明不了账目真实的出入情况。本院对该证据予以采信。刘思维在一审中提交了陈术国、刘先玲四套回迁房的相关证据材料，四套回迁房分别为枫丹白露家园A12#-3-1601号、A15#-1-1702号、A10#-2-1102号、A10#-2-1502号，总面积278平方米。刘思维在一审中主张其用前述四套房屋置换B10#-2-101号房屋。一审法院未对陈术国、刘先玲四套回迁房的相关证据予以采信。本院认为，结合《审计报告》载明的内容及刘思维与龙驿公司签订《房屋买卖合同》并实际入住的事实，可以认定陈术国、刘先玲四套回迁房相关证据的真实性。 本院依刘思维申请调取物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《统计表》），据《统计表》载明：物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2015年1月21日。本院认为，物业公司对案涉房屋的入住情况应当知悉。本院对该证据予以采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2010年刘术国、刘先玲分别与盘锦市土地储备中心签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，并回迁安置在枫丹白露家园A12#-3-1601号、A15#-1-1702号、A10#-2-1102号、A10#-2-1502号。一审中，陈术国、刘先玲认可四套回迁房的实际权利人为刘思维。刘思维在物业公司办理案涉房屋入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2015年1月21日。 本院认为，本案争议焦点为：刘思维对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，案涉房屋于2016年1月4日被山西高院查封。刘思维于2015年1月20日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘思维在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定。《统计表》载明：物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2015年1月21日，故刘思维在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定。刘思维与龙驿公司签订《商品房买卖合同》时间、龙驿公司开具《收款收据》时间、刘思维合法占有案涉房屋时间均在案涉房产被查封前，结合本院二审查明的事实，可以认定刘思维以四套回迁房置换案涉B10#-2-101号房屋的时间早于查封时间，即刘思维以四套回迁房为对价在查封前支付了案涉B10#-2-101号房屋全部价款。符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项的规定。同时，龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项的规定。故，刘思维对案涉B10#-2-101号房屋享有的民事权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应予排除强制执行。刘思维未能提交已经合法占有案涉车库的证据，一审法院未予支持其排除执行案涉车库的诉讼请求并无不当。 此外，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋所有权仍应通过不动产登记的方式取得，故本院在本案中对案涉房产的所有权不予确认。 综上所述，刘思维的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初341号民事判决； 二、不得执行辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块B10#-2-101号房屋。 三、驳回刘思维的其他诉讼请求。 一审案件受理费12800元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费12800元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十一日 法官助理张杨民 书记员张晓旭