福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初4253号 原告(反诉被告)：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴、李丽飞，、实习律师。 被告（反诉原告）：吴龙，男，1981年3月20日出生，汉族，住平潭县。 委托诉讼代理人：林文、陈奕山，福建安凯律师事务所律师。 第三人：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（下称新新房地产公司）与被告吴龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，被告吴龙提起反诉，本院合并审理，并通知付凤阳作为第三人参加本案诉讼，适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年10月9日、同年10月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴、李丽飞，被告(反诉原告)吴龙的委托诉讼代理人陈奕山到庭参加诉讼，第三人付凤阳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1、吴龙、付凤阳立即支付新新房地产公司购房款160000元，并按日万分之五标准计算自2015年7月10日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。2、吴龙、付凤阳立即支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。事实和理由：2015年6月28日，吴龙向新新房地产公司定购新新房地产公司开发的位于泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际1号楼A1602房屋，建筑面积77.85㎡，总房价款420000元，为此支付定金10000元。2015年7月4日，吴龙与新新房地产公司签订编号为201507040009的《商品房买卖合同》1份，主要约定首付款130000元应于合同签订前支付，余款290000元应于合同签订后30日内以银行按揭贷款方式付清。依据合同附件六《合同补充协议》第一条关于房款支付方式第2款约定，买受人变更付款方式须经出卖人同意，违约责任（如有）不因付款方式变更而免除。《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限的约定，如属预售商品房，买受人（即吴龙）应当按时依约将购房款存入到指定的银行预售款监管账户上。第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定，逾期超过90日后，买受人在出卖人（即新新房地产公司）书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订当日，付凤阳与新新房地产公司高管签订了《借款协议》1份，主要约定上述房屋系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款160000元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿。付凤阳承包蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司多次借款用于工程施工至今未还。付凤阳自2015年底开始失联至今，上述房屋尚欠购房款160000元未付。该款项经新新房地产公司书面催告7日后，吴龙也不予支付。 被告吴龙辩称，吴龙是案涉工程管理人员，付凤阳是案涉工程的承包方，新新房地产公司（在未付工程款范围承担）及付凤阳尚欠吴龙截至2015年6月15日前的劳动报酬160000元，新新房地产公司尚欠付凤阳相关工程款，新新房地产公司、吴龙及付凤阳同意对上述的款项进行妥善处理。因此，新新房地产公司与吴龙于2015年6月28日签订《新新·蓝郡国际商品房定购单》，同年6月29日，吴龙将10000元订购金转入新新房地产公司的账户。2015年7月2日，付凤阳与吴龙签订《购房首付款抵薪协议书》1份，第一条约定，付凤阳用其所承建的新新·蓝郡工程1#楼A1602商住楼，由吴龙购房首付款抵付未支付的劳薪报酬160000元。第三条约定，购房首付款由付凤阳向新新房地产公司签署160000元借条，由吴龙自付10000元，合并首付款170000元，并由新新房地产公司开具170000元首付款发票，尾款按揭由吴龙自付，付凤阳所签署的借款作为支付被告劳薪报酬费用，吴龙与新新房地产公司不再产生首付款支付问题。2015年7月4日，新新房地产公司与吴龙签署《商品房买卖合同》1份，约定首付款130000元，按揭款290000元。本案合同实际履行的首付款170000元，按揭款250000元，是为了处理新新房地产公司及付凤阳尚欠吴龙劳薪报酬160000元的问题。同日，付凤阳向新新房地产公司出具《首付分期申请表》及《借款协议》各1份，《借款协议》第一条约定，付凤阳向新新房地产公司借到现金160000元整，付凤阳确认以此作为新新房地产公司向付凤阳支付借款的凭证。第二条约定，自2015年7月4日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止。2015年7月9日，新新房地产公司向吴龙开具《销售不动产统一发票》1份，载明购房款为170000元。新新房地产公司提供的《借款协议》所体现的借款期限为2015年7月10日，另有一份付凤阳出具的落款时间为2015年7月4日的借款协议。付凤阳未在新新房地产公司提供的该份《借款协议》签名处签署时间，结合《借款协议》的内容，该借款实际上是发生于2015年7月4日，不管是7月4日，还是7月10日，新新房地产公司都予以认可首付部分购房款转借款的事实。2015年8月5日，吴龙向新新房地产公司支付按揭贷款250000元，新新房地产公司于2018年10月31日开具了票据。2018年11月25日，吴龙缴交了办理案涉商品房的契税，但新新房地产公司至今未给吴龙办理相关产权证书。综上，新新房地产公司与吴龙签订的《商品房买卖合同》依法成立且生效，吴龙已支付给新新房地产公司全部购房首付款170000元，新新房地产公司以该首付款中的160000元作为借款，出借给付凤阳，并由付凤阳向新新房地产公司出具《借款协议》，新新房地产公司同意将上述部分首付款160000元转为借款，因此，吴龙已向新新房地产公司支付了全部的首付款及按揭贷款，吴龙已完成了支付全部购房款的义务；新新房地产公司与付凤阳之间的借款关系，与本案新新房地产公司与吴龙之间的商品房买卖合同关系，是两个独立不同的法律关系，新新房地产公司不能将上述不同的法律关系混为一谈。从新新房地产公司与吴龙签订《新新·蓝郡国际商品房定购单》、支付定金、签订《商品房买卖合同》、《借款协议》，开具首付款不动产发票、办理按揭、支付按揭款、开具按揭票据、办理交接手续，缴交办理案涉房屋的产权契税等一系列行为，均证实新新房地产公司确认吴龙的付款方式，且不存在异议。新新房地产公司的诉讼请求没有依据，且超过诉讼时效，上述行为均为新新房地产公司自愿行为，不损害其权益，新新房地产公司也无权提起撤销且已超过相关时限的规定。本案不存在吴龙违约的情形，故新新房地产公司主张的违约金及律师费没有事实与法律依据。另外，新新房地产公司在吴龙缴交了所有的购房款及契税后再提起所谓的“诉讼”，显然不诚信，且恶意。综上，请求依法驳回新新房地产公司的全部诉讼请求。 第三人付凤阳未作陈述。 反诉原告吴龙向本院提出诉讼请求：1、新新房地产公司立即向吴龙支付逾期交房违约金15330元（自2017年1月1日起至2017年12月30日止，按已付购房款420000元的日万分之一计算）。2、新新房地产公司立即协助吴龙办理案涉房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由新新房地产公司提交的资料交付给吴龙。3、新新房地产公司立即向吴龙支付逾期办证违约金（自2018年12月31日起至实际完成协助之日止，按已付购房款420000元的日万分之一计算）。事实和理由：新新房地产公司违反双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十四条等约定，将案涉房屋迟延至2017年12月30日办理交接手续，至今仍未协助吴龙办理案涉房屋权属证书。 反诉被告新新房地产公司辩称，一、吴龙至今尚欠新新房地产公司购房款160000元未付，根据合同约定，新新房地产公司有权拒不交房，且不承担相应的违约责任。二、吴龙主张办证的前提条件是已经足额支付全部的购房款，因为其尚未足额支付，没有权利要求新新房地产公司协助办证。三、案涉商品房项目2018年11月2日已经办理初始预告登记，在吴龙主张的逾期办证违约金的起算时间2018年12月31日前具备了办证条件。 经审理查明，新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年6月28日，吴龙向新新房地产公司定购新新·蓝郡国际1号楼Ａ1602号商品房1套，并于次日向新新房地产公司支付定购金10000元。2015年7月4日，新新房地产公司与吴龙签订编号为201507040009《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，主要约定吴龙向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设的位于泉州台商投资区，建筑面积77.85平方米，总价款420000元。《商品房买卖合同》第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、施工过程中遇到重大技术问题、因故设计变更、出卖人报竣工验收而建设行政部门未能及时组织验收而拖延、地、地质等出卖人不可控制的原因导致工期延期的、因政府行为（如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等）以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其它自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延误的（以相关部门提供或公示资料为准），若发生以上可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当给予配合。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）:⑴逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第一条1.1款约定，主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款130000元（含认购定金），作为首付款；主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款付清剩余房价款290000元。第五条5.10款约定，买受人未付清房价款或应缴税费款项的，出卖人可暂缓办理交房入住手续，且不构成违约。第五条5.12款约定，该商品房交付时，双方同意放弃主合同第八条第一款之1、2、3项的约定；双方明确商品房的交付条件为该商品房验收合格，验收合格指的是建筑单位、施工单位、设计单位、各监理单位共同进行的工程竣工验收合格。消防验收合格、竣工验收备案手续可在交房后向政府主管部门办理。第六条6.1款约定，出卖人应办理该商品房所有权的初始登记，买受人应办理该商品房房地产权属登记（即办理该商品房所有权证及土地使用权证），出卖人在且仅在未按时提供应由其提供的办证资料时承担责任。第六条6.2款约定，出卖人可以为买受人代办该商品房房地产权属登记，买受人应全额承担所涉税费等款项。第六条6.3款约定，在出卖人办理权属登记通知书指定的期限内，买受人应将需由其提供的资料和缴交的税费等款项交付出卖人（限出卖人代收代办项目）或政府指定单位，并同时向出卖人交清未付清房价款或出卖人垫付的税费款项，否则延期办证的责任后果由买受人承担。第六条6.4款约定，买受人按出卖人办证通知要求办毕房屋所有权证申办手续（含提交资料和缴交税费款项）20日后的一个月内，应向出卖人提交办理土地使用权证所需的资料并缴交相交税费款项，出卖人无需另行通知。出卖人办证通知对前述土地使用权证办理期限变更的，以该通知为准。第六条6.5款约定，买受人与出卖人双方同意放弃主合同第十四条关于办理房屋所有权初始预登记期限的约定，如因出卖人原因，不能在商品房交付后360个工作日内办理房屋所有权证的，出卖人按主合同第十四条规定承担违约责任。第六条6.6款约定，买受人不按出卖人通知时限办理权属登记相关手续的，买受人应自逾期之日起至开始办理手续之日止，按日向出卖人支付已付房价款万分之四的违约金，且出卖人有权拒绝继续代为办理，由此造成的办证迟延后果由买受人承担。第九条9.2款约定，通知可以口头或书面通知（含出卖人公告通知）进行。直接递交或者以挂号信或特快专递通知的，签收时间为送达时间；因收件人原因（如提供联系信息不详或错误、变更联系信息未及时告知、拒收邮件等）导致通知无法送达的，该通知发出合理时间后（本市为四日、外埠为七日）视为送达；以公告方式送达的，公告当日视为送达。出卖人采取两种或两种以上方式发出内容相同通知的，以最早送达时间为准。第十二条12.8款约定，买受人以出卖人逾期交房或逾期办理产权手续等事由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或赔偿金累计总额以不超过该商品房总价的2%为限。上述《商品房买卖合同》签订后，于2015年7月7日进行登记备案。吴龙于2015年8月5日通过银行按揭贷款支付新新房地产公司250000元。新新房地产公司分别于2015年7月9日和2018年10月31日向吴龙开具金额为170000元、250000元的销售不动产统一发票和福建增值税普通发票。2017年11月30日，新新·蓝郡国际1＃、3＃楼及地下室经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收。2018年1月15日，新新·蓝郡国际1号楼、2号楼、3号楼及地下室工程经消防验收合格。吴龙于2018年11月25日开具了税收完税证明及房产／土地使用权权属转移涉税证明。2017年12月30日，吴龙办理了案涉商品房交接手续。2018年11月2日，新新·蓝郡国际1号楼、2号楼、3号楼办理了开发项目首次登记。本案商品房尚未取得不动产权属证书。新新房地产公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 以上事实，有新新房地产公司提供的营业执照、《商品房买卖合同》及附件、泉州市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、《新新·蓝郡国际商品房定购单》、中国建设银行单位客户专用回单/明细、POS单、商品房预售许可证、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、开发项目首次登记证明、楼宇交接书、房屋验收确认书、承诺书、福建增值税普通发票、委托代理协议，吴龙提供的《商品房买卖合同》及附件、楼宇交接书、房屋验收确认书、销售不动产统一发票、福建增值税普通发票、税收完税证明、房产/土地使用权权属转移涉税证明，以及新新房地产公司与吴龙的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 本案争议的焦点为: 一、关于案涉房屋是否系付凤阳以吴龙的名义购买及案涉购房款160000元是否已付的问题。 新新房地产公司认为，案涉购房款160000元尚未支付。吴龙主张用劳薪报酬抵扣案涉购房款缺乏事实和法律依据。本案《商品房买卖合同》已经登记备案及预告登记，不论吴龙与付凤阳约定房屋归属谁，该约定不发生物权效力，仅具有债权效力。吴龙与付凤阳之间的法律关系相对于新新房地产公司是一种内部关系，这种内部关系不能抗衡代表社会秩序的外部关系，吴龙作为案涉《商品房买卖合同》的订立方并且实际占有案涉房屋，应当承担付款义务。付凤阳作为实际购买人，也应当承担付款义务。付款义务是合同主要义务，吴龙及付凤阳未能提供充分证据证明已经支付购房款，应当承担相应违约责任。新新房地产公司相应提供以下证据：证据1即《新新·蓝郡国际商品房定购单》、中国建设银行单位客户专用回单及其明细、ＰＯＳ单各1份，以此证明吴龙仅支付案涉商品房的部分购房款，尚有160000元未支付。证据2即《借款协议》1份，以此证明案涉商品房系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款160000元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿，但是该协议没有实际履行。证据3即申请借款报告、付凤阳身份证各1份、借条／借款协议各2份，以此证明付凤阳承包新新·蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向原告借款用于工程施工至今未还。证据4即ＥＭＳ特快专递、催款函各1份，以此证明新新房地产公司于2019年2月14日向吴龙发函要求吴龙在合理期限内付清购房款，但吴龙至今不予支付。证据5即证人邓某出庭作证证言，以此证明邓某于2014年至2018年5月份在新新房地产公司任地产销售一职，付凤阳多次找其借款，称待工程款下来就还款，之前借款付凤阳有还款，但案涉《借款协议》项下的160000元，仅签订《借款协议》，其没有将款项实际出借给付凤阳，其之前借款给付凤阳均是将款项打款到新新房地产公司账户，付凤阳还款也是新新房地产公司将工程款直接付给邓某。吴龙当庭提供的《首付分期申请单》和《借款协议》上的签字、捺印是付凤阳本人签字、捺印。吴龙质证称，对证据1中的定购单、ＰＯＳ单真实性没有异议，同时证实吴龙已依约支付相关购房款。对证据2即《借款协议》上付凤阳的签字真实性没有异议，但该份协议没有落款时间，上述《借款协议》所体现的时间应该是2015年7月4日，而非2015年7月10日；该《借款协议》内容同时证实，新新房地产公司与付凤阳基于尚欠吴龙劳薪报酬160000元，为了抵扣，付凤阳出具《借款协议》表明已借到案涉购房款160000元，且借款人付凤阳在案涉项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿。由此证实，吴龙已履行完毕支付给新新房地产公司案涉购房款160000元的义务。对证据3即申请借款报告、借条、借款协议的真实性、关联性均有异议。落款为“付凤阳”字样是否是其本人所签，由法院依法审查，该证据与本案不具有关联性，新新房地产公司与付凤阳之间存在承包关系，根据法律规定，相关工程款应按进度支付，而相关工程款是否以“借款”形式支付，由法院依法审查，即使是发生真实的借贷关系，上述借款体现的是工程借款，也与本案不具有关联性。对证据4即ＥＭＳ特快专递、催款函的真实性、合法性、关联性均有异议，新新房地产公司无权发函催款。对证据5即证人邓某的证言，证人系新新房地产公司的销售管理人员，其对有无能力出借借款款项不能客观真实的回答，且其陈述相关借款是转入新新房地产公司后用于抵扣，证实本案的借款实际上是原告指定的人员向付凤阳出借。另外，证人自认的首付分期申请单及借款协议是付凤阳签字属实。 吴龙认为，新新房地产公司同意以付凤阳借款的方式履行支付首付款160000元，吴龙已经履行完毕相关的义务，不应当承担违约责任。2015年6月28日，新新房地产公司与吴龙签订案涉商品房的定购单。同年7月2日，因付凤阳在承建案涉工程时尚欠吴龙劳薪报酬，吴龙与付凤阳签订《购房首付款抵薪协议书》。同年7月4日，新新房地产公司与吴龙签订《商品房买卖合同》，同日，付凤阳与新新房地产公司签订《借款协议》及首付分期申请单，上述《借款协议》是新新房地产公司指示其现场管理人员邓某作为出借人，由付凤阳出具给新新房地产公司并交付给新新房地产公司保管收执，故新新房地产公司同意由付凤阳以借款的方式支付首付款160000元。2015年7月9日，新新房地产公司向吴龙开具首付款发票，以及之后吴龙向银行办理按揭向新新房地产公司支付剩余购房款、交接房屋、支付办证契税等，均证实新新房地产公司对吴龙的付款方式没有异议，由此可见本案不存在吴龙尚欠新新房地产160000元的情况。新新房地产公司主张的违约金和律师费均不能得到支持。新新房地产可以以民间借贷的方式向付凤阳另行主张权利，不能将两种不同的法律关系混为一谈。吴龙相应提供以下证据：证据6即定购单、购房首付抵薪协议书、个人务工报酬工资计算单、税收完税证明、离职报告、销售不动产统一发票、福建增值税普通发票，以此证明吴龙向新新房地产公司支付全部购房款及缴纳相关税费等事实。当庭提交了证据7即首付分期申请单及《借款协议》各1份，以此证明2015年7月4日付凤龙向新新房地产公司填写首付分期申请单及出具《借款协议》，该《借款协议》证实吴龙已向新新房地产公司支付购房款160000元，新新房地产公司同意以该160000元用于吴龙的购房款，并在付凤阳的工程款中进行抵扣的事实。新新房地产公司质证称，证据6不足以证明吴龙已经支付全部购房款，尚有160000元未支付。购房首付抵薪协议书、个人务工报酬工资计算单、离职报告没有新新房地产公司的签章，真实性无法确认，不能证明吴龙的证明目的。购房首付抵薪协议书是吴龙与付凤阳两人一厢情愿对案涉首付款欠款160000元的处分，与新新房地产公司无关，付凤阳不能代表新新房地产公司，结合付凤阳在《借款协议》中自认是案涉商品房的实际主体，吴龙明知存在《借款协议》还与付凤阳签订购房首付抵薪协议书，证明新新房地产公司并未与付凤阳、吴龙达成三方协议，新新房地产公司并不同意案涉商品房购房首付款抵薪。对销售不动产统一发票、福建增值税普通发票的真实性无异议，但是销售不动产统一发票不同于普通发票，仅是一种记账凭证，不是吴龙的付款凭证，即使是普通发票，买受人以普通发票证明其已履行付款义务的前提是合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证。对税收完税证明的真实性无异议，但与证明目的没有关联性。证据7，对《借款协议》的真实性无异议，首付分期申请单没有原件真实性无法确认。2015年7月4日，吴龙已经从《借款协议》知道付凤阳向开发商购买案涉商品房，仍在2015年7月2日与付凤阳订立购房首付款抵薪协议书，且未对该《借款协议》提出异议。 本院经审查认为，关于新新房地产公司提供的证据，对证据1和证据2的真实性予以确认。证据3，因与本案无关，不予审查，但该证据可以证明付凤阳是案涉工程的承包方。证据4，对其真实性予以确认，但不能据此证明新新房地产公司的主张。证据5，证人邓某系新新房地产公司的员工，与其有利害关系，且邓某的证言与新新房地产公司的证明对象存在矛盾，对新新房地产公司欲证明的案涉购房款160000元未支付这一事实不予采信。关于吴龙提供的证据，对证据6的真实性予以确认。证据7，结合双方的陈述及证人证言，对其真实性予以确认。案涉房屋是否系付凤阳以吴龙的名义购买及案涉购房款160000元是否支付的问题，新新房地产公司与吴龙均有提供付凤阳向新新房地产公司销售高管邓某借款160000元的《借款协议》，根据该《借款协议》上载明：“由于乙方购买开发商泉州台商投资区资金周转需要，向甲方借款，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，现就乙方向甲方借款事宜达成以下协议，以资信守执行：一、借款本金：乙方（付凤阳）向甲方（邓某）借到现金人民币零佰壹拾陆万零仟零佰零拾零元（￥160000元）整，乙方确认以此作为甲方向乙方支付借款的凭证。二、借款期限：即从2015年7月4日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止……”结合证人邓某证言，以及新新房地产公司陈述，表明新新房地产公司在《借款协议》签订时，同意以付凤阳向新新房地产公司借款160000的方式来充抵案涉商品房的购房款。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”新新房地产公司于2015年7月9日开具了170000元（含定购金10000元）的销售不动产统一发票给吴龙，结合其在吴龙贷款支付250000元后于2018年10月31日开具福建增值税普通发票给吴龙，在其未能提供相反证据足以推翻的情况下，亦应认定吴龙已经支付其案涉购房款160000元。况且，从吴龙与新新房地产公司签订《新新·蓝郡国际商品房定购单》、《商品房买卖合同》并于2015年7月7日进行备案登记，新新房地产公司协助吴龙办理银行按揭贷款事宜，分别向吴龙开具金额为170000元、250000元的发票，2017年12月30日新新房地产公司将案涉商品房交付给吴龙，吴龙进行房屋验收确认这一系列行为，足以证明案涉商品房是吴龙购买，并非付凤阳以吴龙的名义购买，且案涉购房款160000元吴龙已经付清。2018年11月25日，吴龙向国家税务总局泉州台商投资区税务局缴纳契税4080.96元，国家税务总局泉州台商投资区税务局向吴龙出具了泉台税权证［2018］731号房产／土地使用权权属转移涉税证明。以上证据相互印证，也证实新新房地产公司确认案涉首付款160000元已经付清，并积极配合吴龙享有该案涉商品房付清购房款后应该享有的权利。新新房地产公司主张吴龙尚未支付其购房款160000元，理由根据不足，不符合常理，且与其提供的证据相悖，不予采纳。新新房地产公司不应以与付凤阳之间的借贷纠纷，否认案涉商品房首付款160000元已付清的事实。另外，即便如新新房地产公司陈述，本案实际购房人是付凤阳，那新新房地产公司便不能向吴龙要求支付购房首付款160000元。因此，不管邓某有无实际将款项出借给付凤阳，还是用付凤阳未来工程款抵扣，均是新新房地产公司与付凤阳之间的约定，与本案无关。 二、关于吴龙请求新新房地产公司履行协助办证义务，并支付逾期交房违约金和逾期办证违约金是否应予支持及如何计算的问题。 吴龙认为，双方约定的交房时间是2016年12月31日前，但新新房地产公司违反《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十四条等约定，将案涉房屋迟延至2017年12月30日办理交接手续，至今仍未协助吴龙办理案涉房屋权属证书。因此，新新房地产公司应立即向吴龙支付自2017年1月1日起至2017年12月30日止，按已付购房款420000元的日万分之一计算的逾期交房违约金15330元；立即协助吴龙办理案涉房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由新新房地产公司提交的资料交付给吴龙；并立即向吴龙支付自2018年12月31日起至实际完成协助之日止，按已付购房款420000元的日万分之一计算逾期办证违约金。 反诉被告新新房地产公司辩称，一、吴龙至今尚欠新新房地产公司购房款160000元未付，根据合同约定，新新房地产公司有权拒不交房，且不承担相应的违约责任。二、吴龙主张办证的前提条件是已经足额支付全部的购房款，因为其尚未足额支付，没有权利要求新新房地产公司协助办证。三、案涉商品房项目2018年11月2日已经办理初始预告登记，在吴龙主张的逾期办证违约金的起算时间2018年12月31日前具备了办证条件。新新房地产公司相应提供以下证据：证据8即泉州市气象信息服务中心出具的天气资料分析报告，以此证明本案商品房存在因天气因素可据实延期交房的情形。证据9即《泉州晚报》刊登的办理产权登记公告，以此证明本案商品房所在项目于2018年11月2日完成初始登记后，新新房地产公司于2018年11月14日在《泉州晚报》刊登公告，通知业主携带含契税完税证明在内的办证手续办理权属登记，其已依据合同约定的方式完成协助办证义务，不存在逾期办证的事实。吴龙质证称，对证据8的真实性没有异议，但降雨量10ｍｍ至50ｍｍ降雨仅为中雨或大雨，不足以影响施工，且六级以上大风应以最大风力计算。证据9的内容不客观真实，该登报公告证明新新房地产公司违约，其是以吴龙没有交首付款为由拒绝协助办证，故该份公告对吴龙没有约束力。 本院经审查认为，新新房地产公司提供的证据8，该证据的真实性可予采信。根据天气资料分析报告载明的泉州市台商投资区洛阳观测站的统计数据体现，自本案《商品房买卖合同》签订之日即2015年7月4日起至合同约定的交房之日即2016年12月31日止，日降雨量10毫米以上降雨计71天，最大风力六级(含六级)以上大风计13天，扣除其中风雨重叠天数7天后，符合合同约定因天气原因可以顺延交房的天数为77天。证据9，该证据的真实性可予采信，能够体现新新房地产公司于2018年11月14日在《泉州晚报》刊登公告，通知案涉新新·蓝郡国际业主在公告刊登次日起15日内携带身份证件、户口本、婚姻证明、契税完税证明、购房合同、购房发票的原件和复印件以及办证所需费用到其售楼部办理不动产权登记。关于吴龙主张的逾期交房违约金问题，本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日前，而实际交房时间为2017年12月30日，新新房地产公司存在逾期交房的违约行为，吴龙请求新新房地产公司支付逾期交房违约金，应予支持。扣除上述因天气原因可以顺延交房的天数77天，本案计算逾期交房违约金的起止时间为自2017年3月19日起计算至2017年12月29日止，计286天，逾期交房违约金为12012元（420000元×日0.0001×286天）。关于吴龙主张的履行协助办证义务及逾期办证违约金问题，虽然新新房地产公司于2018年11月14日在《泉州晚报》刊登公告，通知业主办理不动产权登记手续，但庭审中新新房地产公司针对吴龙的反诉进行答辩时表示，因吴龙尚未足额支付购房款，没有权利要求其协助办证，可见新新房地产公司以吴龙没有足额支付购房款为由拒绝协助办理案涉不动产权证书，该公告通知不适用于吴龙。案涉商品房于2017年12月30日交付吴龙使用，新新房地产公司应协助吴龙办理房屋权属证书，因至今尚未办理，存在迟延履行协助办理房屋权属证书义务的情形，又新新房地产公司拒绝协助吴龙办证的理由不能成立，故新新房地产公司应承担逾期协助办证的违约责任。《合同补充协议》第六条6.5款约定，买受人与出卖人双方同意放弃主合同第十四条关于办理房屋所有权初始预登记期限的约定，如因出卖人原因，不能在商品房交付后360个工作日内办理房屋所有权证的，出卖人按主合同第十四条规定承担违约责任。根据该条款约定，新新房地产公司应于2019年6月12日前履行协助办证义务，故其应自2019年6月13日起至履行完毕协助办证义务之日止按已付购房款420000元的每日万分之一向吴龙支付逾期协助办证违约金。另，《合同补充协议》第十二条12.8款关于“买受人以出卖人逾期交房或逾期办理产权手续等事由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或赔偿金累计总额以不超过该商品房总价的2%为限。”的约定，属于格式条款，其对出卖人违约时所承担的责任限额设定显失公平，也与主合同关于出卖人逾期交房、逾期协助办证违约责任承担的非格式条款的约定不一致，故不予采用。因新新房地产公司已办理本案商品房所在楼房的开发项目首次登记，故吴龙反诉请求新新房地产公司办理本案商品房房屋所有权初始登记，不予采纳。 综上所述，本院认为，新新房地产公司与吴龙签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。新新房地产公司已经收到吴龙支付的全部购房款，其要求吴龙或付凤阳继续支付案涉购房首付款160000元以及承担相应违约责任及支付律师费3000元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据；又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，新新房地产公司与吴龙约定的首付款期限为主合同签订即2015年7月4日前，而且银行按揭贷款发放时间为2015年8月5日，距新新房地产公司所谓于2019年2月14日向吴龙发送催款函已逾3年多。新新房地产公司没有证据证实此期间有诉讼时效中止、中断的法定情形。因此吴龙主张新新房地产公司的诉讼请求超过诉讼时效理由成立，本院予以采纳，据此，新新房地产公司的诉讼请求应予驳回。新新房地产公司虽已将本案商品房交付给吴龙使用，但存在逾期交房的情形，应依合同约定向吴龙支付逾期交房违约金12012元。新新房地产公司未按合同约定方式履行协助办证义务，未将办理权属登记需由其提供的资料交付给吴龙，导致本案商品房至今未取得权属证书，应依合同约定自2019年6月13日起至履行完毕协助办证义务之日止按已付购房款420000元的每日万分之一向吴龙支付逾期协助办证违约金，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给吴龙。新新房地产公司主张本案商品房系付凤阳挂名吴龙购买，因举证不足，不予采纳。吴龙反诉提出的诉讼请求，合理的部分予以支持，不合理的部分不予采纳。第三人付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 一、驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。 二、反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴龙逾期交房违约金12012元。 三、反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内履行协助反诉原告吴龙办理位于泉州台商投资区房屋权属证书的义务，并将办理房屋权属登记需由反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司提供的资料交付给反诉原告吴龙。 四、反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴龙逾期办证违约金（自2019年6月13日起至反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司履行完毕协助反诉原告吴龙办理上述商品房房屋权属证书义务之日止，按已付购房款420000元的日万分之一计算)。 五、驳回反诉原告吴龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费5401元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。反诉受理费777元，减半收取389元，由反诉原告吴龙负担178元（多预交的599元予以退回）；反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担211元，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄桂德 审 判 员  许一鸣 人民陪审员  庄炳忠 二〇一九年十二月二日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  张云潇 速 录 员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。 （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。