云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0627民初5156号原告朱绍友，男，汉族，生于1974年6月15日，云南省镇雄县人，初中文化，城镇居民，住镇雄县，现住镇雄县。原告张玉，女，汉族，生于1970年6月25日，云南省镇雄县人，初中文化，城镇居民，住镇雄县，现住镇雄县。委托代理人苏美成，云南雄云南广律师事务所律师。委托代理人刘国顺，云南雄云南广律师事务所律师。被告云南得廷房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600584842622Y，住：昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区三组103号。法定代表人罗仕超，系董事长。委托代理人汪继尧，云南律师事务所律师。委托代理人岳朝波，云南律师事务所律师。原告朱绍友、张玉诉被告云南得廷房地产开发有限公司（以下简称“得廷地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告朱绍友、张玉的委托代理人苏美成、刘国顺，被告得廷地产公司的委托代理人汪继尧、岳朝波到庭参加诉讼。因本案与（2018）云0627民初5179号属于同类型案件，且相互关联，需以该案的审理结果为裁判依据，而该案处于二审期间，尚未发生法律效力，本院于2019年6月6日，依法裁定中止审理本案。2019年12月19日，云南省昭通市中级人民法院作出（2019）云06民终2261号民事判决书，撤销本院（2018）云0627民初5179号民事判决书，对该案进行改判，且已发生法律效力，本院依法恢复审理本案。本案现已审理终结。原告朱绍友、张玉诉称，2013年10月26日，我与被告得廷地产公司签订《商品房购销合同》，购买被告开发的位于云南省镇雄县得廷财富广场C幢8层805号商品房，房屋建筑面积为101.71平方米，总价款人民币327408元。根据合同约定，被告需在交房之日起90个工作日内，为原告申请办理产权登记。我按约定支付购房首付款98408元，被告于2017年1月6日向我交付房屋，但被告至今尚未为我办理产权证，已经违约。被告的违约行为致使我无法及时取得房屋产权证，无法进行房屋抵押贷款，也不能将房屋转让，给原告造成巨大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告支付违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)，逾期贷款利率为在合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，中国人民银行规定的金融机构一至五年期贷款基准年利率为4.75%。因此请求人民法院判决，被告以327408元为基数，按年利率7.12%计算，支付我自2017年4月7日起至办理完毕产权登记之日止的违约金(截止2018年10月20日，违约金为35829.38元)。被告得廷地产公司辩称，原告与被告签订商品房购销合同是事实，但被告没有违反商品房购销合同中关于产权登记约定，不存在违约行为；原告至今没有出具委托书委托被告办理房屋产权登记；合同约定被告在符合双方约定条件的情况下，90个工作日内向不动产登记部门提交办证资料，申请办理产权登记。因被告是原告按揭贷款的担保人，即使房产证办理后也是抵押给银行，不存在给原告造成损失。因此被告不同意支付原告违约金。综合原告及被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.被告在为原告办理房屋产权登记的过程中是否违约;2.被告是否应支付原告违约金。本案在审理过程中，原告针对其诉讼主张，向本院提举下列证据：1.商品房购销合同及关于合同的补充协议各1份。合同主要内容为：“被告方以出让方式取得镇雄县原乌峰镇南广路172号土地使用权，规划用途为商业用地，土地使用证号为镇国用（2012）第710号，经相关行政主管机关批准，该地用于建设商品房，项目名称为得廷·财富广场。2013年10月26日，原、被告签订商品房购销合同及关于合同的补充协议，原告向被告购买得廷财富广场C幢8层805号商品房，该房约定建筑面积为101.71平方米，房屋总价为327408元，该房是协议按揭分期付款，首付款为98408元，其余款项向中国农业银行镇雄县支行贷款支付，定于2015年7月31日之前经建设单位组织验收合格后交房。合同第十二条对产权登记作了约定，约定双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为原告向产权登记机关申请办理产权登记：第一，原告向被告付清全额购房款，配套设施费，共用设施设备维修基金，契税等各项费用；第二，双方办理完房屋交接手续；第三，原告签订委托被告办理产权登记的委托书，并按要求提供办理产权登记所需的全部资料；第四，被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完办理产权的义务。”拟证明，原告与被告于2013年10月26日签订合同，原告向被告购买得廷财富广场C幢8层805号商品房；该房建筑面积为101.71平方米，房屋总价为327408元；付款方式为按揭分期付款，首付款为98408元；定于2015年7月31日之前交房。合同第十二条对产权登记作了约定，约定双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为原告向产权登记机关申请办理产权登记：（1）原告向被告付清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用；（2）双方办理完房屋交接手续；（3）原告签订委托被告办理产权登记的委托书，并按要求提供办理产权登记所需的全部资料；（4）被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完办理产权的义务。2.被告出具的首付款收据1份，拟证明原告已向被告支付首付款人民币98408元。3.中国农业银行镇雄县支行办理按揭贷款情况表1份，拟证明中国农业银行镇雄县支行已将原告的购房按揭贷款人民币229000元转入被告账户。4.接房交款收据1份，载明2017年1月6日，原告向被告交纳房契税、配套设施费、工本费、登记费、交易费共计6312.54元。5.专项维修基金专用收据1份，载明2017年1月6日，原告向被告交纳住宅专项维修资金7251.12元。6.交房结算清单1份，拟证明原告购买的商品房于2017年1月6日交房并办理了相关手续，原告已经付清办证所需的款项13563.66元，履行了相应的义务。7.镇雄县不动产登记中心出具的办理产权证到业主名下的具体流程的说明复印件1份(系原告方持本院调查令调取)，拟证明办理商品房到业主的名下需要开发商提供资料办理首次登记。8.镇雄县不动产登记中心出具的办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记所需资料说明复印件1份，拟证明办理不动产首次登记，需要开发商提供竣工验收资料原件、权籍调查报告等资料。9.镇雄县住建局出具的镇规建验2017字【2】号镇雄县建设项目竣工规划验收合格证1份，拟证明被告建设的得廷财富广场项目于2017年12月5日经过竣工验收，被告交房时尚不具备首次登记的条件，由于被告违约，不能为原告办理产权证书。10.镇雄县不动产登记中心出具的说明复印件1份，拟证明截止2018年7月10日，被告工作人员到该中心咨询过办理不动产登记所需资料，但未提交相关资料，该中心未正式受理被告登记申请。11.权籍审图意见表、不动产实地查看记录表各1份，拟证明原告起诉后，被告于2019年1月18日才向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理首次登记。经质证，被告对原告提举的第10项证据明确表示有异议，没有经办人签字，原告说明的内容是虚假的，不能达到其证明目的，对其余证据无意见。被告得廷地产公司针对其诉讼主张，向本院提举了以下证据：1.商品房预售许可证、购销合同各1份，拟证明原、被告签订的合同合法有效。合同约定相关办理证件的条件，其中一条是原告必须出具委托书委托被告办证。2.原告委托代理人朱绍友、张玉与得廷财富广场小区业主的微信聊天记录一页，朱绍友、张玉系得廷财富中心的业主。微信聊天记录中，昵称为D25-2者与昵称为E…1301者会话，称得廷的资料已经送交不动产中心备份，昵称为苏律师E604者号召业主起诉开发商。拟证明在原告起诉前被告已经积极向不动产登记中心提交了申办产权事宜的相关资料。3.业主陈如琴、汪武勇、苏美成的委托书复印件各1份，陈如琴、汪武勇的不动产登记证书复印件及签收薄复印件各两份，拟证明业主陈如琴于2019年1月30日、汪武勇于2019年1月26日，苏美成于2019年3月21日向被告出具委托办理不动产登记的委托书，陈如琴、汪武勇已经得到了产权证。经质证，原告对被告提交的1、2、3项证据的真实性均无异议，但认为其与被告办理交房结算时已经出具了委托书，并且交纳了办证的费用约2万元，其他相关材料均已签字一并出具。在明知道需要委托书的情况下，被告如果没有收到委托书，其在将近两年的时间内应积极通知原告办理。被告现在的辩解理由即便属实，也是被告为挪用原告交纳的办证费用，恶意阻止条件成就。按合同法第45条第二款的规定应当视为条件已经成就，被告的辩解理由不成立，且与交易惯例和生活常理不符。至于聊天记录，系起诉前5个月左右的事情，聊天意图是催促被告尽快办理房产证，仅凭该记录中业主之间的一句话根本不能证明被告已将办证所需资料交给了不动产登记中心。业主陈如琴、汪武勇的委托书，系被告打印好的，但是没有通知业主签字，这些委托书是诉讼之后开庭之前被告故意临时设计的一个套路，并且以每一家业主均还要交费为由，要求再签委托书，该证据不能证明接房时原告没有签署过委托书，也不能证明被告在合同约定时间内具备了办理首次登记的条件。根据查询，被告在2019年1月18日才向不动产登记中心申请首次登记。本院经审查认为，原告提举的所有证据，来源合法，内容真实具体，能够证明相关案件事实，本院予以采信。被告提举的第1项证据，来源合法，内容真实具体，能够证明相关案件事实，本院予以采信。被告提举的第2、3项证据，来源合法，且原告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信，但该证据不能形成证据锁链，不能达到被告的证明目的。本院根据双方当事人的举证、质证情况和陈述，确认本案法律事实如下：被告得廷地产公司以出让方式取得镇雄县原乌峰镇南广路172号土地使用权，规划用途为商业用地，土地使用证号为镇国用（2012）第710号，经相关行政主管机关批准，该地用于建设商品房，项目名称为“得廷·财富广场”，于2013年取得商品房预售许可证。2013年10月26日，原告朱绍友、张玉与被告签订商品房购销合同及关于合同的补充协议，向被告购买得廷财富广场C幢8层805号商品房。合同约定，房屋建筑面积为101.71平方米；房屋总价为人民币327408元；付款方式为按揭分期付款，首付款为人民币98408元，其余价款人民币229000元由原告向中国农业银行镇雄县支行贷款支付；被告应于2015年7月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告。合同第十二条关于对产权登记的约定内容为，双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为原告向产权登记机关申请办理产权登记：1.原告向被告付清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.原告签订完毕委托被告办理产权登记的委托书，并按要求提供完毕办理产权登记所需的全部资料；4.被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕办理产权的义务。购房合同签订后，原告向被告支付首付款人民币98408元，中国农业银行镇雄县支行已将原告的购房按揭贷款人民币229000元转入被告账户。2017年1月6日，被告将未经合格验收的房屋交付原告，同日，被告向原告收取房产登记所需的房契税、房屋所有权证工本费、房屋备案登记费、交易手续费、配套设施费、专项维修基金合计人民币13563.66元。2017年12月5日，得廷财富广场项目经过竣工验收。因被告未向镇雄县不动产登记中心提交相关资料申请进行房屋产权登记，原告遂于2018年12月16日向本院诉求解决。审理中，被告于2019年1月18日向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理产权首次登记。本院认为，原告朱绍友、张玉与被告得廷地产公司签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，属合法有效的合同，原告及被告应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已给付被告全额购房款，被告将案涉房屋交付原告使用，原告接收房屋时，已向被告交纳房屋配套设施费、专项维修基金及办理产权登记的相关费用。虽然交房时案涉房屋未经验收，但原告未提出异议，应视为双方对交房行为的认可。本案原告及被告争议的焦点是：1.被告在为原告办理房屋产权登记的过程中是否违约；2.被告是否应支付原告违约金。关于被告在为原告办理房屋产权登记的过程中是否违约的问题。本院评判认为，办理房屋产权登记中，根据不动产登记中心的要求，首次登记必需提供营业执照复印件、身份证原件及复印件，委托代办的需要委托书及受托人身份证原件及复印件，《国有建设用地使用权出让合同》或《国有土地使用证》原件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》原件、《建设工程施工许可证》原件、《商品房预售许可证》原件，《竣工验收资料》原件，权籍调查报告、宗地图、分户图原件、相关税费缴纳依据原件及复印件等，上述登记所需要资料的完备，非购房一方独立收集所能完成，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此被告有协助原告办理产权登记的义务。本案原告及被告签订的合同第十二条约定的条件成就后，被告应当自交房后的90个工作日内为原告向产权登记机关申请办理产权登记。根据上述规定和约定，被告在办理房屋权属登记事项中有为原告提供所需资料的协助义务、及时通知原告办理有关事务的义务、收取相关费用、报送资料初次登记的义务，只要应负的义务而未履行，无论登记责任主体是谁，均不影响其构成违约的本质。本案案涉房屋竣工验收合格和交付两个条件具备的时间是2017年12月5日，在此之前的房屋交付，因违反房屋须经验收合格方可交付使用的强制性法律规定，不产生法定交付的法律后果。登记机关办理证书所需的材料的完备性条件于2017年12月5日成就，被告应依法和按照合同约定，于2017年12月5日起90个工作日内向不动产中心提交首次登记所需的资料。2017年12月5日前，原告已付清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用，办理房产登记的条件已经成就，但被告迟延至2019年1月18日，方向本县不动产登记中心提交资料办理产权登记。被告虽主张迟延办理产权登记是因为原告未及时向其提交办理产权的委托书，但其未提举相应的证据予以佐证，因此被告主张迟延办理登记是因原告未及时提交委托代办手续所致的理由不能成立，本院不予采信。被告只要按照合同约定，及时履行向登记机关报送登记材料，无论登记结果达成与否，即履行了其在房屋权属登记事项中的义务。但据本县不动产登记中心于2018年7月10日出具的说明，被告“目前还未提交相关资料，我中心未正式受理过登记申请”，结合2019年1月18日被告方办理首次登记的客观情况，被告主张未及时办理登记系不可抗力因素造成的理由不成立，本院不予采信。因此本院确认，被告迟延为原告代办房屋产权登记的行为违约。关于被告是否应支付原告违约金的问题。本院评判认为，首先，依据法理，违约责任系民事责任的一种，是否承担民事责任，必须具备相应的条件，第一，必须要有损害事实；第二，必须要有违法行为；第三，损害事实与违法行为之间要有必然的因果关系；第四，行为人必须要有过错。在合同实践中，违约事实表现形式包括不完全履行、不适当履行、迟延履行、拒绝履行和不能履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即违反合同承担违约责任的主要方式是：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，……”。本案中，原告及被告之间的债务为非金钱债务，原告并未提出解除合同，而是要求被告承担支付违约金的违约责任，应当认定原告仍然要求合同继续履行。根据《合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案的合同继续履行之后，原告有无实际损失是承担民事责任的基础。其次，从违约金的性质进行分析。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据此规定，违约金具有补偿损失的性质，实际损失对违约金有制衡作用，这一作用在《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”中尤为明显。此外，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的两个条件，一是没有约定违约金，二为损失数额难以确定，“损失数额难以确定”，其前提是必须要有实际损失的客观存在。根据本案查明的事实，被告已实际履行案涉房屋的产权登记办理义务，其对非金钱债务的违约行为应承担的继续履行义务已完成。其次，从合同目的进行分析，原告在被告违约期间对案涉房屋能够占有使用，双方房屋买卖合同的根本目的已实现。另外，从案涉房屋的使用价值功能分析，原告亦没有损失。再者，从案涉房屋的流通价值功能分析，案涉房屋系按揭购买，现抵押于银行，房屋的流通功能不能实现并非因延迟办理登记的违约行为所致，且本县房地产市场现处于上升趋势，案涉房屋的流通价值未受贬损，另外原告也未提出证据证明因被告违约给其造成实际损失。因此，原告要求被告支付违约金，无事实根据和法律依据，本院不予支持。被告辩解其行为未给原告造成实际损失，其不应承担违约金责任的理由成立，本院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱绍友、张玉的诉讼请求。案件受理费人民币696元，由原告朱绍友、张玉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力，负有给付义务的当事人当自觉履行本判决确定的给付义务。否则，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。给付义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审 判 长  邓 慧审 判 员  王建凤人民陪审员  肖弟珍二〇一九年十二月三十日书 记 员  吉 冕附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。