山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6440号 上诉人（原审被告）：潍坊海纳房地产集团有限公司，住所地潍坊市潍城区福寿西街68号。 诉讼代表人：潍坊海纳房地产集团有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：宋哲、陈建滨，山东齐鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩志红，女，1968年8月9日生，汉族，住潍坊市潍城区东风西街1398号16号楼2单元201室。 委托诉讼代理人：李政欣，山东国欣律师事务所律师。 上诉人潍坊海纳房地产集团有限公司（以下简称海纳公司）因与被上诉人韩志红破产债权确认纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海纳公司的委托诉讼代理人宋哲，被上诉人韩志红的委托诉讼代理人李政欣参加了诉讼。本案现已审理终结。 海纳公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁0702民初1269号民事判决，依法改判驳回韩志红的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由韩志红承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，根据韩志红所提交的证据材料，无法证明韩志红与海纳公司805万元借款的事实，一审法院认定韩志红以805万元借款抵购房款的事实错误。根据一审庭审中韩志红所提交的证据材料，韩志红只能证明已经实际支付了400万元借款的事实，另外405万元的借款韩志红并未提供确切的证据，即在海纳公司与韩志红借款关系中，韩志红不能证明805万元借款的事实。同时，在无法确认海纳公司与韩志红借款关系成立的基础上，一审法院不应当认定韩志红以805万元借款抵购房款的事实。2.根据韩志红所提交的证据材料，韩志红实际的抵顶购房价款为每平方米4036.69元，明显低于同期市场价格及其他购房人的价格，损害了其他债权人的利益。综上所述，一审法院认定事实错误，请求依法支持海纳公司的上诉请求。 韩志红辩称，本案借款自2011年开始发生，由于汇款人与收款人均不是本案当事人，所以在借条中注明了汇款账户及收款账户，2012年7月2日由于海纳公司无法还款提出用房抵款，为此韩志红支付了400万元的购房款，2012年7月3日办理网签合同后，将全部借据交付给海纳公司并换成了收款收据，由于时间长达数年，现在韩志红确实无法想起从哪个账户汇到哪个账户，海纳公司有义务把当时的借条拿出来，另外本案不是民间借贷纠纷，民间借贷纠纷需要出示银行凭证的立法本意，是为了防止双方当事人恶意串通，侵害他人利益设立的，本案在2012年订立的合同根本不存在侵害第三人可能，所以无需具有银行汇款凭证，因此海纳公司的上诉理由不成立。 韩志红向一审法院起诉请求：1.判令确认韩志红对海纳公司享有的具有优先受偿权的破产债权金额为8249923元、普通债权为3670800元；2.诉讼费用由海纳公司承担。 一审法院认定事实：2012年7月2日，韩志红（甲方）与海纳公司（乙方）签订《借款协议》一份，约定：1、乙方向甲方借款人民币捌佰零伍万元整，以摩尔公寓房子（房号为：27层，2701至2719、2726至2736，共计26套，面积为1441.18㎡，28层、2818至2830，共计12套，面积为553.03㎡，两层共计1994.21㎡）作为抵押。2、乙方向甲方借款期为三个月，到期不还以上房号房子归甲方所有，甲方不再支付乙方任何房款。3、双方如有纠纷，可向潍坊市奎文区人民法院起诉。4、甲乙双方签字之日起生效，此协议一式两份，甲乙双方各一份。同日，海纳公司向韩志红出具《承诺书》一份，载明：“潍坊海纳房地产集团有限公司承诺向韩志红借款以摩尔公寓房子网签所有销售合同在2012年7月6日前到所属房管局备案与此所产生的一切费用由海纳房地产集团有限公司承担。”同日，海纳公司向韩志红出具金额为8050000元的《收据》一份，交款单位：韩志红、收款方式：现金4000000元、转账4050000元，人民币（大写）：捌佰零伍万元整，收款事由：2701至2719、2726至2736计26套、2818至2830计12套。2012年7月6日，韩志红、海纳公司双方就涉案38套房屋分别签订《商品房预售合同》38份（合同编号：YS00170254、YS00170274、YS00170100、YS00170074、YS00170144、YS00170118、YS00170125、YS00170273、YS00170418、YS00170064、YS00170139、YS00170278、YS00170021、YS00170340、YS00170309、YS00170305、YS00170290、YS00170046、YS00170422、YS00170396、YS00170389、YS00170034、YS00170364、YS00170109、YS00170062、YS00170401、YS00170358、YS00170348、YS00170324、YS00170294、YS00170266、YS00170230、YS00170134、YS00170103、YS00169882、YS00169908、YS0016980、YS00169872），合同均约定海纳公司应当在2012年8月30日前向韩志红交付房屋，若逾期交房超过90工作日，韩志红有权解除合同，韩志红解除合同的，海纳公司应当自韩志红解除合同通知到达之日起30工作日内退还全部已付款，并按韩志红累计已付款的3%向韩志红支付违约金但不承担利息。韩志红要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海纳公司按日向韩志红支付已交付房价款的万分之二的违约金。2013年9月3日，海纳公司向韩志红出具《声明》一份，载明：“潍坊海纳房地产集团有限公司（简称海纳公司）欠韩志红借款共计805万元（大写：捌佰零伍万元整），因海纳公司无力偿还韩志红，双方经协商，海纳公司以房产抵顶该借款，商定的抵顶价格：均价4036.69元/平方米。双方签订了商品房买卖合同一宗（共38份，合同编号见附件），但该宗合同约定的房价均高于4036.69元/平方米，海纳公司特此向韩志红出具声明，海纳公司实际按照抵顶价格4036.69元/平方米与韩志红结算，不按合同约定的价格结算。特此声明！附件（合同编号）YS00170254、YS00170274、YS00170100、YS00170074、YS00170144、YS00170118、YS00170125、YS00170273、YS00170418、YS00170064、YS00170139、YS00170278、YS00170021、YS00170340、YS00170309、YS00170305、YS00170290、YS00170046、YS00170422、YS00170396、YS00170389、YS00170034、YS00170364、YS00170109、YS00170062、YS00170401、YS00170358、YS00170348、YS00170324、YS00170294、YS00170266、YS00170230、YS00170134、YS00170103、YS00169882、YS00169908、YS0016980、YS00169872”。2013年12月16日，涉案38套房产办理了备案手续。韩志红已缴纳上述房产的住宅专项维修基金共计179023元、合同备案费共计20900元。 一审法院认为，本案争议的《商品房买卖合同》签订前，韩志红、海纳公司之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同。但双方系争商品房买卖合同是在海纳公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本金转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期海纳公司难以清偿债务时，通过将海纳公司所有的商品房出售给韩志红的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。 对涉案房屋单价明显低于当时的市场均价的问题，韩志红称系海纳公司在无力偿还借款的情况下，双方商定韩志红放弃借款期限内利息，海纳公司将房屋按照建房成本价出售给韩志红。一审法院认为普通借款合同均会约定利息，本案中，韩志红放弃利息仅将借款本金80500000元转化为购房款，海纳公司降低房屋售价，双方达成利益平衡点，符合常理。对韩志红该项主张，一审法院予以采信。 但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本金转来。因海纳公司逾期交房，韩志红主张逾期交房违约金3670800元，一审法院予以支持。 在涉案房屋办理不动产登记前，韩志红仅享有债权。经一审法院确认，韩志红对海纳公司享有破产债权的金额为11920723元（购房款8050000元+住宅专项维修基金为179023元+合同备案费20900元+逾期交房违约金3670800元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第四十六条、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定。判决：韩志红对海纳公司享有的破产债权金额为11920723元。案件受理费84500元，减半收取42250元，由海纳公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：韩志红对海纳公司是否享有债权及债权数额。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于海纳公司欠韩志红的款项数额问题，海纳公司与韩志红签订借款协议一份，并给韩志红出具的收据载明，海纳公司收到韩志红购房款8050000元，其中现金4050000元，转账4000000元。2013年9月3日，海纳公司出具声明一份，再次确认欠款数额为8050000元，海纳公司的多次确认行为能够证明该欠款事实的存在，现海纳公司对于收到现金4050000元不予认可，其应当提交证据证明其主张，并对其公司多次确认欠款数额的行为作出合理解释，但其并未提供有效证据佐证其主张，其应承担举证不能的法律后果。故对于海纳公司未收到现金4050000元的主张，本院依法不予支持。关于4036.69元/每平方米的房产销售价格是否损害其他债权人利益的问题，一审法院据以认定的债权有四部分组成：购房款8050000元、住宅专项维修基金为179023元、合同备案费20900元、逾期交房违约金3670800元，其中购房款、住宅专项维修基金、合同备案费是韩志红实际支出的费用，违约金系因海纳公司延期交房占用资金而产生，亦是韩志红的实际损失，一审法院确认的亦是债权，故不存在海纳公司上诉主张的房屋价格偏低损害其他债权人利益的情形。故一审判决认定破产债权金额并无不当，本院依法予以确认。 综上，潍坊海纳房地产集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费84500元，由上诉人潍坊海纳房地产集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  祝卫华 审判员  郭淑娟 审判员  贾丽丽 二〇一九年十二月十三日 书记员  吕 静