辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0703民初2445号原告：锦州长义房地产开发有限公司，住所地锦州市凌河区云飞街二段27号。法定代表人：张爱民，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘东旭，辽宁民聚律师事务所律师。被告：孟刚，男，1973年4月12日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：刘瑞年，辽宁卫华律师事务所律师。原告锦州长义房地产开发有限公司与被告孟刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦州长义房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘东旭，被告孟刚及其委托诉讼代理人刘瑞年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦州长义房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付房屋差价款367000元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年10月10日，原、被告签订委托建房协议书，约定委托建房面积90.94平方米，双方协议约定代建楼房为六层多层建筑楼房，房屋位置为山水花园1号楼2单元六层东户，鉴于原、被告系委托代建法律关系，故从工程审批顺序上，是先签订委托代建协议，后办理规划审批手续。因有关部门调整建设规划，案涉小区楼房由多层变更为高层，双方协议代建的房屋实际上并未建设完成。2012年11月8日，原、被告就协商变更协议问题，进行过多次磋商，未达成一致意见。2013年被告诉至人民法院，法院做出（2013）凌河民一初字第00580号民事判决，判令原告在房屋竣工验收后三日内按照与被告签订的委托代建协议及收据上注明的房屋位置，将符合交付条件的房屋交付给被告。并判令被告给付至2009年1月31日至2013年5月13日违约金160000元，以后另计。之后被告申请凌河法院执行上述判决，凌河法院于2019年7月25日强制将凌河区山水花园1-44号房屋，面积为101平方米交付给被告，被告同意接收该房屋。原告认为凌河区法院强制执行标的是按照委托代建协议将符合交付条件的房屋交付给被告，实际上符合委托代建的房屋应规划调整并未建设完成，判决书确定的义务属于履行不能，凌河区人民法院执行的标的应该是被告因代建协议不能履行，对原告享有的债权。被告取得案涉房屋的依据不是基于代建协议的约定，而是基于法院的强制执行行为。且案涉房屋价值707000元，而被告对原告享有的债权仅为340000元，被告对其中的差额部分应当返还原告。故提起诉讼，请法院依法裁判。被告孟刚辩称，要求双方履行代建合同。代建合同没有超出代建标准。请求法院依法裁定驳回原告的两项诉求。一、委托建房协议书已经凌河区人民法院（2013）凌河民一初字第00580号生效的判决明确认定委托代建协议具有法律效力，对于受法律保护的委托代建协议双方应该严格履行各自的责任和义务。而原告要求判令给付差价款367000元，该诉求既无事实依据，也没有合同依据，更没有法律依据。原告与被告签订的委托代建协议第五条第三项规定非常明确，上述代建价格为包干价格，超支和结余由乙方负担，乙方指开发商。开发商在所规定的代建房屋标准当中明确载明，土建部分的结构为高层简易墙结构，作为法院强制执行的楼房也符合这个标准，等于房屋没有超出代建的标准和范围。所以，依据已经生效的委托代建协议，作为被告没有义务再继续向原告支付差价款。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交如下证据：1、委托建房协议；交款收据；2、锦州市规划管理局锦规审[2009]58号文件《关于市青年公园改造规划设计的批复》、青年公园小区改造项目地块宗地图；3、商品房预售许可证；4、凌河区人民法院（2013）凌河民一初字第00580号民事判决书；5、执行通知书、声明书、商品房销售面积核定认定书。被告向本院提交如下证据：1、委托建房协议、收款收据；2、（2013）凌河民一初字第00580号判决书。上述证据经庭审质证和本院审查，对当事人无异议的证据予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月10日，原告锦州长义房地产开发有限公司（乙方）与被告孟刚（甲方）签订了一份委托建房协议，约定：“根据互惠互利原则，经甲乙双方协商，就甲方委托乙方建房一事达成协议如下：……四、建筑面积：多A户型：三室二厅118.02㎡、多B户型：二室二厅99.18㎡；多C户型：二室二厅103.86㎡、多D户型：二室二厅90.94㎡。以上面积为标准层住宅面积，实际面积以产权测绘中心测绘报告为准，实际住宅面积与预定面积误差不超过±5%。五、价格标准：1、住宅部分:起价1980元/㎡，楼层差价：1层加5%，2、5层加8%，3-4层加15%，6层不增不减。2、车库:待定。3、上述代建价格为包干价格，超支或结余由乙方承担。六、入户时间：2008年12月末。七、交款方法及时间：1、房款总额计算方法：（住宅总价）=代建房型实际建筑面积×（1980元/㎡×层数差）+（附属部分总价）阁楼建筑面积×1000元/㎡+仓库建筑面积×1000元/㎡+车库价格。2、交款时间及方法：（1）本协议签订时每户交订金A户型24万元；B户型20万元；C户型21万元；D户型18万元。（2）其余部分在楼房封顶后一周内结清。（3）如甲方需要办理按揭贷款，先按上述时间交付现金，待贷款到账时返还多余部分房款。……十三、违约责任：如乙方延期交工一个月以上，按照超过一个月以上的时间和甲方已交房款的日万分之五支付违约金；甲方延期付款，按欠交房款的日万分之五支付滞纳金。……被告于2007年10月25日向原告交纳订金18万元。原告为被告出具票据号0085330号收款收据一张，写明付款单位“孟刚”，收款项目“订金”，收款事由“山水花园1号楼2单元6层90.94㎡。另查，被告孟刚于2013年诉至本院，要求原告锦州长义房地产开发有限公司履行合同，交付代建房屋，支付延期交房违约金。本院经审理于2013年10月17日做出（2013）凌河民一初字第00580号民事判决，判令：一、被告锦州长义房地产开发有限公司在房屋竣工验收后3日内按照与原告孟刚签订的“委托建房协议”的约定将符合交付使用条件的房屋交付给原告孟刚。二、被告锦州长义房地产开发有限公司于本判决生效后3日内赔偿原告孟刚违约金160000元（按日万分之五计算，自2009年1月31日至2013年5月13日，以后另计）。判决生效后，孟刚向本院申请强制执行。本院于2019年7月25日将原告坐落于锦州市凌河区山水花园1号楼1-44号面积为101平方米房屋交付给被告，现被告已入住，但未取得房屋产权证照。本院认为，原、被告间签订的《委托建房协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效协议。双方均应按协议项下权利义务履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持：（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（包含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过百分之三的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，本案中，原、被告在委托代建房屋协议中明确约定实际住宅面积与预定面积误差不超过±5%，系双方对面积误差不超过5%的认可，被告现入住的房屋面积为101平方米，未超过协议约定的5%范围，被告楼层为6层，单价不增不减。故应按双方约定每平方米1980元执行。现原告主张被告应按市场房屋价格每平方米7000元给付剩余房款367000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称差价款应在原告给付其违约金中扣除的观点，因被告主张的违约金已经本院另案处理，故本案不再调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告孟刚于本判决生效之日起十五日内给付原告锦州长义房地产开发有限公司山水花园1号楼1-44号房屋差价款9064.26元；二、驳回原告锦州长义房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3193元，由原告锦州长义房地产开发有限公司负担3168元，被告孟刚负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  董玉敏二〇一九年十二月三十日书记员  徐飞虹