广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27020号原告：沈军燕，女，1978年7月4日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区***********，公民身份号码411************323。委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务。原告沈军燕与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈军燕委托诉讼代理人陈艳，被告通大公司委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈军燕向本院提出以下诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款401272元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年7月1日起计至被告实际交房之日止）。事实与理由：2015年1月25日原告与被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买中山市火炬开发区***2****房，合同约定总房款401272元，于2017年6月30日前交付使用。原告已按照合同约定完成付款义务，但是被告违反合同约定至今尚未履行向原告交付房屋之义务。原告与被告签订商品房买卖合同中约定逾期交房的违约金过低，明显低于法律规定，不利于促使被告及时履行约定。依据合同法第114条第2款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关规定，在原告损失数额难以确定、约定的违约金明显低于法定标准的情况下，原告要求增加违约金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告为了维护自身合法权益，遂诉至法院，希望判如所请。原告沈军燕为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.发票；4.个人购房担保借款合同；5.告示。被告通大公司辩称，1.关于逾期交房违约行为的截止时间问题。2019年11月4日，被告已向原告交付了涉案房屋，且在该物业交付时，被告已明确告知了原告，涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证的事实，故即使被告存在逾期交房，有关逾期交房违约行为的截止时间应为2019年11月4日。2.关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据原告与被告签署的中山市商品房买卖合同第九条约定，即使在被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告已交付房价款的万分之一，且违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%。故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实法律依据，且明显过高。3.关于诉讼费承担问题。根据诉讼费用交纳办法相关规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方各自应承担的诉讼费。被告通大公司为其辩解和主张向本院提交证据有：确认书。本院经审理认定事实如下：2015年1月25日，通大公司与沈军燕签订中山市商品房买卖合同，约定沈军燕向通大公司购买中山市火炬开发区*********，合同总价为401272元。沈军燕若有逾期付款的违约行为，则自逾期之日起，通大公司有权要求沈军燕每日按房价款的万分之一标准支付违约金，逾期超过30天的，通大公司随时有权在无需催告沈军燕的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时沈军燕还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。通大公司应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付沈军燕使用。若通大公司逾期交房的，则自最后交房期限的次日起至实际交付之日止，通大公司每日按沈军燕已付房价款的万分之一支付违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。沈军燕按合同约定支付完全部购房款，涉案房产已办理销售登记备案手续。关于涉案房产，通大公司因工程进度、资料不齐备等问题未办理建设工程竣工验收备案登记证。沈军燕遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审过程中，沈军燕明确其诉讼请求中的实际交付之日包含通大公司就涉案房产取得建设工程竣工验收备案登记证之条件。另查，确认书反映沈军燕已于2019年11月4日收楼，并清楚知悉当时并未取得建设工程竣工验收备案登记证及相关验收、建设进度等。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方对于通大公司逾期交房的事实没有异议，即对于违约金的起算时间2017年7月1日无异议，有争议的是违约金计算标准及计算截止时间。本院认为，双方合同中已明确约定若通大公司逾期交房，则每日按照已付房款的万分之一支付违约金并非畸低，也与沈军燕逾期付款的违约金相等，故本院予以维持。关于通大公司于2019年11月4日向沈军燕交付涉案房屋时，该房屋尚未取得竣工验收备案登记的问题。本院认为，作为出卖人，在涉案商品房未取得建设工程竣工验收备案登记证的情况下，将涉案房屋交付给沈军燕，沈军燕同意接收商品房。上述行为涉及两个范畴的判断，一是从通大公司的角度看，其提前交楼是否构成有效交付；二是沈军燕在商品房不具备约定及法定交付条件下同意接收商品房，能否又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任。这两个范畴虽有联系，但从事实判断和价值判断上又具备各自独立性。就第一个范畴而言，通大公司在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，应作否定性评价。就第二个范畴而言，实际上属于私法上私权判断，不涉及公共法益的判断。故通大公司在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付。该行为虽在公法上作否定性评价，但不能据此认定通大公司应当向沈军燕承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，沈军燕在通大公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2019年11月4日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房于实际交付时不具备居住使用功能。沈军燕在知道商品房不具备约定或法定交付条件的情况下于2019年11月4日同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受通大公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故通大公司向沈军燕支付的逾期交房违约金应截至2019年11月4日。关于违约金标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向沈军燕支付已交付房价款的万分之一的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而沈军燕如未能按期付款的，则每日按总房价款的万分之一标准支付违约金（不设上限），逾期超过30天的，还另需支付房价款20%违约金。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房时间较长。如果按合同约定的逾期交房违约金的结算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促进通大公司履行义务，不利于沈军燕实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于沈军燕逾期付款可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的沈军燕以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的计算至实际交付之日止（本院已认定涉案房产的实际交付之日为2019年11月4日），理据充分。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告沈军燕支付逾期交房违约金（以401272元为基数，自2017年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至2019年11月4日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764.94元，减半收取计382.47元（原告沈军燕已预交），由被告通大公司负担，于判决生效之日起七日内迳付原告沈军燕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓文辉二〇一九年十二月十日书记员  刘浩峰王静