山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7755号 上诉人（原审原告）：秦桂梅，女，1989年1月12日生，汉族，住安丘市。 上诉人（原审被告）：山东信诚置业有限公司，住所地：潍坊高新区东风东街以南金马路以东（金马国际商务大厦B1509室）。 法定代表人：张立军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王政，男，该单位职工。 委托诉讼代理人：刘锋，山东宇明律师事务所律师。 上诉人秦桂梅、山东信诚置业有限公司（以下简称信诚公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦桂梅上诉请求：依法改判信诚公司应支付给上诉人的逾期交房违约金计算标准按合同约定的每日万分之一计算，诉讼费由信诚公司负担。事实与理由：一、本案逾期交房原因系被上诉人消极懈怠、未按合同安排工程施工进度造成，被上诉人应承担全部违约责任。上诉人一审提交的证据足以证明以下事实：1.双方签订合同时被上诉人应已知项目东侧规划支路修路延迟的情况，但并未告知上诉人，意在牟利；2.项目内绿化、非市政道路、车库均未按合同第十条约定的时间完成，与市政配套无关，这些属被上诉人能够自控的工程未按时完成；3.被上诉人一直消极解决相关市政基础配套问题，逾期交房完全因被上诉人消极懈怠应付、不积极不合理安排工程施工导致；4.项目至今供暖还未施工，被上诉人的行为与其在小区贴出的通知相悖，毫无诚信可言；5.被上诉人一直消极懈怠，侵害业主合法利益，2019年2月还试图违规交房。二、被上诉人并未提出调整违约金的抗辩，一审应遵循民法意思自治原则，不应主动调整。三、本案一审审结后，被上诉人已完成项目竣工验收备案，但仍不通知上诉人，不积极办理房屋交付。综上，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。 信诚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、本案逾期交房的原因在于小区供水、供气等市政基础设施未建设完毕，系上诉人不可控制因素，构成不可抗力，上诉人不应承担违约责任。二、为早日达到交房条件，上诉人自行投资建设相关市政基础设施，额外投资超过200多万元，包括重新建设清平路—玉清街—规划支路—小区的自来水主管道、小区通友爱路的道路及路灯照明系统、修建雨水和污水排水管道需支出的占地补偿金等。综上，一审略微调减违约金计算标准，对上诉人仍不公平。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 秦桂梅向一审法院起诉请求：1、判令信诚公司支付逾期交房违约金20880.6元（以420980元为本金，按每日0.01%的计算标准，自2017年7月1日，计算至实际交房之日止，现暂计算至起诉之日，为20880.6元）；2、本案诉讼费由信诚公司负担。 一审法院认定事实：2016年12月5日，信诚公司与秦桂梅签订商品房买卖合同（预售），约定秦桂梅购买信诚公司开发的位于潍坊市潍城区，作为住宅使用。合同第九条、第十条约定了房屋交付的条件，其中第九条约定交付应当符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告；第十条约定：交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，供电交付时纳入城市供电网络并正式供电，供暖交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，电话通信交付时线路敷设到户，有线电视交付时敷设到户，宽带网络交付时线路敷设到户，供水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续；合同第十一条约定:出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定：逾期交房超过180日，买受人有权解除合同,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，秦桂梅已支付全部购房款420980元。 一审审理过程中，信诚公司提供单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件五份、承诺书复印件十份、信诚龙锦园小区现状照片一宗、潍城区人民政府北关街道办事处《关于修建规划支路的请示》一份、潍坊市潍城区人民政府（2018）第113号会议纪要一份、信诚龙锦园小区周边道路现状照片一宗，证明涉案住宅楼已于合同约定的交房日期前竣工并验收合格，具备入住条件，信诚龙锦园小区之所以至今未达到交房条件是因为供水、燃气等市政基础设施未建设而造成，该因素系信诚公司不能控制的因素。对上述证据，秦桂梅质证称：1、单位（子单位）工程质量竣工验收记录是复印件，对真实性不予认可，不能证明涉案住宅楼具备交付条件，交付条件应为合同第九条与第十条所约定，该证据仅为取得建设工程竣工验收备案表的前提之一，除此之外还应该满足规划、环保、消防验收、工程质量保证书、住宅质量保证书和住宅使用说明书等内容方才可以取得验收备案表；根据合同约定涉案住宅楼的交付还应该满足取得测绘报告、供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通讯、有线电视、宽带网络、周边道路挖掘、绿化施工等多个环节，信诚公司提供的证据既不能证明房屋已达交付条件，也不能证明房屋具备入住条件。2、提供的承诺书是复印件，对真实性不予认可；主张及合同的约定为房屋交付未达到相应的条件而不是所谓的“入住”，且合同与法律对交付条件均有明确约定或规定，而非由第三人的承诺确定；根据该份证据，可以反映信诚公司的交房仅系为了提前装修交钥匙，这并非房屋的交付。3、对信诚龙锦园小区现状照片的真实性无法核实，对证明目的不予认可，该组证据无法证明房屋已经达到合同约定和法律规定的交付条件，亦不能证明房屋已达到入住条件。4、对潍城区人民政府北关街道办事处《关于修建规划支路的请示》、潍坊市潍城区人民政府（2018）第113号会议纪要的真实性无异议，对信诚龙锦园小区周边道路现状照片的真实性无法核实，对证明目的不予认可，房屋不能交付影响交付的因素很多，并非仅仅因市政基础建设的单一原因造成，其他任何一个环节的延迟均可以影响房屋的交付使用，对其他条件是否成就应当由信诚公司举证证明；根据信诚公司提交的该组证据，恰恰可以证明问题由来已久，双方签订商品房预售买卖合同时便已面临该问题，并可以预见该问题，所以该问题是可以预见的；根据专题会议纪要，可以证明问题同样可以克服；签订商品房预售合同时信诚公司已经明知房屋无法交付，却仍在合同中约定一个明确的实际无法交付的时间交付房屋，信诚公司的行为存在欺诈，若信诚公司明确告知购房者存在相关问题，购房者根本不会购买涉案房屋。 一审法院认为，双方签订的商品房预售合同系各自真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。信诚公司未按合同约定期限交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。双方约定信诚公司逾期交房应每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，根据本案实际情况，信诚龙锦园小区内部设施已建设完毕，涉案房屋至约定交房之日尚不具备交房条件的原因系小区供水、燃气等市政基础设施未建设完毕，虽不属于法律规定的不可抗力，但亦非信诚公司主观恶意造成，应适当减少信诚公司承担的违约金，酌定违约金按每日万分之零点八计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：山东信诚置业有限公司支付秦桂梅逾期交房违约金（以420980元为基数自2017年7月1日起至实际交房之日止按日万分之零点八计算违约金），于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322.02元，减半收取161.01元，财产保全费230元，合计391.01元，由山东信诚置业有限公司负担。 本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同系各自真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据查明的事实，信诚公司未按合同约定的时间交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。在确定违约金计算标准时，除依照合同约定外，还应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，根据信诚公司提交的潍坊市潍城区人民政府北关街道办事处《关于修建规划支路的请示》、潍坊市潍城区人民政府（2018）第113号会议纪要等证据，可以认定涉案房屋逾期交付存在多方面原因，其中包括燃气、供水等市政基础设施建设未完成等因素。一审在合同约定基础上，结合当事人抗辩（信诚公司主张不承担违约责任）及查明的逾期交房原因等事实，根据公平原则，酌情对合同约定的违约金计算标准作出的调整不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，秦桂梅、信诚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费322元，由上诉人秦桂梅负担161元，上诉人山东信诚置业有限公司负担161元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇一九年十二月三十日 书记员 张瑞丰