浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙01民终7949号上诉人（一审原告）：那家（杭州）公寓管理有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区誉府****。统一社会信用代码：91330106MA2CD2LL31。法定代表人：王海达，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵越，北京市大地律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈剑飞，男，1971年8月13日出生，汉族,住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：方程，浙江东方亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志安，浙江东方亮律师事务所律师。上诉人那家（杭州）公寓管理有限公司（以下简称那家公司）为与被上诉人陈剑飞租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初4534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本院于2019年10月31日组织当事人进行了二审调查，上诉人那家公司的法定代表人王海达及其委托诉讼代理人赵越、被上诉人陈剑飞及其委托诉讼代理人王志安到庭参加。本案现已审理终结。那家公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持那家公司的一审诉讼请求；2.判令一审及二审诉讼费用由陈剑飞承担。事实和理由如下：2018年8月14日，那家公司与陈剑飞签订的《那家（杭州）资产委托管理服务合同》（以下简称《委托管理服务合同》）约定：案涉房屋的资产附属设备及公共部分使用权归属于那家公司。那家公司在一审时提供的陈剑飞购房协议中有房屋平面图，可以看出外挂空调位置是属于案涉房屋，即属于那家公司的承租部分。2019年1月19日，那家公司在房屋装修时发现案涉房屋的隔壁邻居将空调位打通后砌砖把属于案涉房屋的空调位置划归其所用。之后，那家公司工作人员及时与陈剑飞联系，陈剑飞表示同意由隔壁邻居使用，也不予制止。案涉房屋无法安装空调，造成房屋无法出租。陈剑飞的行为构成根本违约，且经那家公司多次催告后仍不采取措施。2.陈剑飞擅自浇筑阳台，改变了房屋承重结构，对案涉房屋使用带来安全风险，执法部门要求拆除危房建设部分，造成那家公司装修的案涉房屋无法出租。综上两点，那家公司已具备合同的法定解除权，可以要求解除案涉合同并要求陈剑飞赔偿损失。因此，那家公司提起上诉，望判如所请。陈剑飞在二审中答辩称：1.那家公司负责涉案房屋的装修，陈剑飞将房屋钥匙交付给那家公司并签署授权委托书后即完成房屋的交付。在装修过程中产生的任何问题，特别是浇筑房屋和阳台改造产生的问题，理应由那家公司负责，系那家公司的合同义务。2.在《委托管理服务合同》还未签订之前，那家公司的原员工杨志强就已向陈剑飞推荐了浇筑房屋阳台等房屋装修事宜。在随后的房屋浇筑和阳台改造过程中，那家公司及其员工杨志强积极参与其中。属于陈剑飞承担的浇筑房屋或阳台改造的费用，陈剑飞均直接支付给了那家公司，且那家公司也承担了阳台改造的部分费用。因此，关于房屋浇筑问题在《委托管理服务合同》的补充条款中有明确约定，可以证实那家公司在签订合同时清楚知晓并认可房屋浇筑和阳台改造，对于可能产生的后果，那家公司作为专业房屋托管公司应该可以预见。3.关于案涉房屋空调机位被邻居侵占的问题。首先，陈剑飞在一审案件开庭之后才收到那家公司发出的告知单，在一审起诉前那家公司并无证据证明案涉房屋的邻居侵占空调机位的事实，该问题涉及的纠纷不应在本案中解决，其应就该问题另案起诉。其次，在2019年1月19日陈剑飞和那家公司法定代表人王海达的微信聊天记录中，陈剑飞就案涉房屋的邻居拆房现状向那家公司发过照片，双方就具体方案进行过讨论，陈剑飞就相关实施方案向那家公司进行了详细通报，那家公司对该方案予以认可。故不存在案涉房屋的邻居私自侵占涉案房屋、侵占空调机位的事实，陈剑飞在该问题上没有配合的义务，即使有，也通过微信告知的形式履行完毕。涉案房屋所在小区同一单位所有的02户型和03户型之间基本上是采用同样标准，而其他大部分房屋都已安装空调。那家公司上诉称案涉房屋无法安装空调，明显不成立。4.《委托管理服务合同》不存在法定解除事由，应继续履行。涉案房屋所在小区的房屋浇筑及阳台改造存在极大普遍性，那家公司以此为由来解除《委托管理服务合同》是站不住脚的。即使存在那家公司所称的阳台改造和空调机位被侵占问题，该问题也是可以修复的。房屋浇筑及阳台改造的大部分工作是那家公司自己实施的，其对于自己装修工程存在的安全隐患具有天然的修复义务，应当及时修复，以便继续履行合同。综上，陈剑飞请求驳回上诉，维持一审判决。那家公司向一审法院起诉请求：1.判令解除那家公司与陈剑飞于2018年8月14日签订的《委托管理服务合同》；判令陈剑飞退还已收房租43000元，退还已收物业能耗费1771元，及此间产生的孳息收益1343元；2.判令陈剑飞支付那家公司装修损失费80000元及违约金22000元；3.判令陈剑飞承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2018年8月14日，那家公司为甲方（出租人）与陈剑飞为乙方（承租人）签订《委托管理服务合同》一份。合同约定：甲方委托乙方运营宝嘉誉府8幢1单元1602室毛坯房屋一套。甲方授权乙方对标的资产进行管理。管理期限自2018年12月1日至2023年12月1日。交付时间：在本合同约定的交付日，双方签署《标的资产交割清单》，视为双方对标的物交割确认。甲方给予乙方授权期外三个月免费装修期。装修期结束后乙方每12个月向甲方支付一次周期内资产收益，资产收益按每月3583.33元计算。乙方在不影响建筑物主体结构和使用功能的情况下对标的资产的装修、改造，甲方需配合乙方办理一切审批手续。甲方有下列情形之一的，乙方可以单方解除合同：1、甲方迟延交付标的资产达15个工作日的，或交付的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的；2、甲方不履行本协议约定的义务，或因甲方及其他与甲方有关的第三方的行为，影响乙方对标的资产的管理或资产使用人使用的；3、未经乙方同意，甲方擅自收回标的资产或擅自委托第三方管理或擅自处分标的资产的；4、其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或使用的。甲方违反合同约定致乙方解除合同的，甲方应向乙方支付5个月房租的违约金，并赔偿乙方包括装修费在内的损失。合同补充条款约定：乙方承担阳台包窗费用；甲方承担敲墙、浇筑阳台费用；乙方若将客厅分割出租，视为乙方违约。合同还约定了其他内容。合同签订当天，陈剑飞出具授权委托书一份，主要内容为陈剑飞委托那家公司全权负责管理案涉房屋，委托期限为2018年8月14日至2023年12月1日。合同签订后，那家公司向陈剑飞支付首期房租43000元，物业能耗费1771元。陈剑飞将房屋的一套钥匙交给那家公司，那家公司对案涉进行装修。那家公司装修期间，陈剑飞根据那家公司员工建议的方案和价格，委托那家公司对房屋结构进行了改造，并将改造费用支付给了那家公司的员工。2019年5月5日，那家公司以陈剑飞擅自改变房屋结构导致其无法使用案涉房屋为由诉至该院，要求判如所请。一审法院认为：那家公司与陈剑飞签订的《委托管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效，双方当事人均应依约履行合同义务。当事人对自己的主张，应当提供相应的证据予以证明。那家公司主张陈剑飞违反合同约定的义务导致其合同目的无法实现，要求解除合同，则应当提供证据证明陈剑飞违约的事实。合同约定陈剑飞的义务为向那家公司提供案涉房屋，现陈剑飞已经向那家公司交付了案涉房屋，那家公司也进行了装修，陈剑飞已经履行了合同约定的义务。在那家公司装修房屋期间，陈剑飞根据那家公司员工的建议，委托那家公司方对房屋进行改造，且费用也是支付给那家公司，对此装修改造可能产生的后果那家公司是明知的，且那家公司也没有证据证明改造后的房屋无法使用或存在安全隐患。故那家公司以此为由要求解除合同，依据不足，亦有违诚信原则，其诉请该院不予支持。综上，该院于2019年8月5日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回那家公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1631元，由那家公司负担。二审中，那家公司向本院提交证据如下：一、四张照片打印件。拟证明：那家公司托管的案涉房屋外机空调位被同一楼的1603户侵占。二、邮政挂号信原件一份。拟证明：那家公司多次主张权利，告知陈剑飞要求回复被占空间并赔偿损失。三、挂号信邮寄单据原件一份。拟证明：陈剑飞收到了那家公司的挂号信。四、工作联系函复印件一份。拟证明：争议的房屋户外空调即为属于案涉房屋的一部分，不属于另一侧住户。五、那家公司员工杨志强聊天记录。拟证明：2019年3月24日，那家公司就邻居侵占案涉房屋的空调机位问题通知了陈剑飞。对那家公司提交的证据，陈剑飞质证认为：对证据一的真实性、合法性和关联性均有异议，该证据原件上显示的拍摄时间是2019年8月21号，而那家公司一审起诉时间是2019年4月15日，照片所指向的具体目标不清楚，故该证据与本案缺乏关联性；对证据二、三的形式真实性予以认可，陈剑飞确实收到了挂号信，但对挂号信的内容不认可；证据四工作联系函形成于2019年5月23日，不属于二审新证据，对该证据的真实性没有异议，但工作联系函的出具单位没有确定空调位置的权限，故该证据与本案无关；对证据五的真实性予以认可，从微信聊天记录可以看出，陈剑飞在合同履行中积极配合那家公司。对那家公司提交的证据，本院认证认为：证据一的拍摄时间和照片中对应的具体房屋无法确认，陈剑飞对该份证据的真实性持异议，且仅凭该四张照片无法证明案涉房屋外机空调位被邻居侵占的事实，故本院对该份证据的证据效力不予确认；证据二和证据三的形式真实性陈剑飞不持异议，本院对两份证据的形式真实性予以确认，但告知函系那家公司单方发给陈剑飞，告知函中的内容系那家公司的单方陈述，该内容是否成立仍需当事人举证进行证明，故该两份证据仅能证明那家公司于2019年8月先后两次向陈剑飞发函要求其将空调机位恢复原状的客观事实；那家公司向本院申请调取证据四的原件供核对，因陈剑飞对该份证据的真实性不持异议，本院对该份证据的形式真实性予以确认，故该调查取证已无必要，该工作联系函的相关主体均非界定产权或房屋附属部分使用权的职权部门或专业机构，其不足以证明待证事实，故本院对该份证据的证明力不予确认；证据五系陈剑飞与那家公司员工杨志强之间的微信聊天记录，陈剑飞对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认，该微信聊天记录可以反映双方就空调外机位的问题曾有过沟通。二审中，陈剑飞未向本院提交证据。经审查，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院补充认定如下：2019年1月19日，那家公司法定代表人王海达与陈剑飞就案涉争议的空调机位问题进行沟通，王海达发送语音微信称“隔壁这个墙，他是不是起来，我不知道你们是怎么商量的，是一家一半儿是吗”，陈剑飞回复称“一家一半儿，我跟那个隔壁1603说的”，王海达回复“好的”。二审诉讼中，双方均确定那家公司系将陈剑飞的案涉房屋另外出租给第三人，那家公司与第三人之间的租金多少与那家公司支付给陈剑飞的资产收益并无关联。那家公司认可《委托管理服务合同》的合同文本由其提供。本院认为，那家公司与陈剑飞签订的《委托管理服务合同》虽然名为委托合同，但合同文本上载明双方主体为出租人和承租人，主要权利义务为那家公司按月向陈剑飞支付固定资产收益，陈剑飞将自有房屋提供的那家公司管理使用，且那家公司使用该房屋的目的系用于对外出租，房屋是否能出租以及那家公司向第三方收取的租金均不影响那家公司支付给陈剑飞的固定资产收益。从约定的主要权利义务条款内容来看，《委托管理服务合同》实质上系租赁合同，其中约定的那家公司支付给陈剑飞的资产收益实质上为租金。该合同的签订系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故陈剑飞与那家公司之间形成合法有效的租赁合同关系，双方均应当按照合同约定履行各自义务。现那家公司主张陈剑飞擅自浇筑案涉房屋阳台及该房屋空调机位被邻居侵占，致使陈剑飞交付给那家公司管理使用的房屋存在瑕疵，构成违约。那家公司对前述主张负有举证义务。关于浇筑阳台的问题。那家公司作为公寓管理公司，具备管理相应资产的经验和能力，且其提供的《委托管理服务合同》合同文本中明确约定在本合同约定的交付日，双方签署《标的资产交割清单》，视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认。从现有证据来看，陈剑飞浇筑阳台的行为发生在那家公司接管案涉房屋之后，且浇筑阳台系根据那家公司员工的建议而为，相应浇筑改造费用亦支付给那家公司员工。在案并无证据显示在阳台浇筑过程中那家公司曾向陈剑飞提出过异议，故可推定那家公司对案涉房屋阳台浇筑的行为是知情并默许的，其在诉讼中主张因阳台浇筑致使陈剑飞在《委托管理服务合同》项下交付的房屋存在瑕疵，构成违约，依据不足，本院不予采信。关于那家公司主张的案涉房屋的空调机位被邻居侵占的问题。那家公司的举证尚不足以证明案涉房屋的空调机位被邻居侵占的事实，且根据那家公司法定代表人王海达与陈剑飞的微信聊天记录，双方曾就空调机位处的分界墙进行过沟通，王海达对陈剑飞提出的“一家一半儿”的方案回复“好的”，也无证据显示对此方案提出过异议。故那家公司的该项主张依据不足，本院不予采信。因此，那家公司要求解除《委托管理服务合同》的理由均不能成立，一审判决驳回其全部诉讼请求，处理正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3262元，由那家（杭州）公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢银芝审判员  李洁瑜审判员  章保军二〇一九年十二月十二日书记员  潘丽妍