广东省江门市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤07民终3953号上诉人(原审被告）：邓自旺，男，1959年2月7日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：叶丽芳（邓自旺的妻子），女，1960年5月4日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审原告）：江门市市区公房管理中心，住所地：广东省江门市江海一路83号。法定代表人：郑立明，该中心主任。委托诉讼代理人：李有志，该中心员工。委托诉讼代理人：周莹，广东良匠律师事务所律师。上诉人邓自旺因与被上诉人江门市市区公房管理中心（以下简称市公房中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初1634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓自旺上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，双方争议是否有效，撤销市公房中心对邓自旺的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由市公房中心承担。事实与理由：市公房中心没有做到诚实守信，2018年10月退租时欠租1769.32元，而2019年6月又起诉欠租17255.76元。二、事出有因，邓自旺所谓的欠费原因在于合同期满前，市公房中心滥用职权在没有对邓自旺提交的年审资料进行审核的情况下，硬说邓自旺超出人均15个平方的规定不合格，要求搬出公租房，但事实是邓自旺根本没有地方住。一审庭审中，邓自旺向市公房中心提出其违反合同法第八条和第一百零七条规定。市公房中心说与其无关，市公房中心只负责收租。由此可见，市公房中心的诉讼是不合理的，请求驳回市公房中心的诉讼请求。市公房中心辩称，市公房中心依据《租赁合同》上调租金合法有据，并无不当，具体如下：《租赁合同》期满后，邓自旺没有与市公房中心签订续租合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”以及《租赁合同》第七条第6项“租赁期满合同自然终止”的约定，《租赁合同》在租赁期满后即2017年2月1日终止。《租赁合同》期满终止后，邓自旺没有按照合同约定腾退涉案房屋，市公房中心依法有权根据《租赁合同》第八条第4项“合同终止或符合第七条第3项提前解除合同时，乙方应在本合同终止之日或收到解除租赁合同通知之日起十天内搬离房屋内属于乙方(邓自旺)的所有物品，并办理退房手续。逾期未搬离的物品，视为乙方弃置物，甲方(市公房中心)有权处理并收回房屋。”第5项“乙方(邓自旺)暂时无法腾房的，甲方(市公房中心)给予最长不超过6个月的延长租住期，延长租住期内双方重新签订租赁合同，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价计收，延长租住期满后，仍不腾退的，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收”的约定上调房屋租金。市公房中心按照惯例给予邓自旺30日的搬迁期，从2017年3月开始至2017年8月止共6个月的延长租住期，该期间的租金按涉案房屋所在地房屋租金市场参考价每月11.5元/平米计收，即邓自旺每月应向市公房中心缴纳房屋租金641.24元；而邓自旺在6个月的延长租住期届满后仍不办理退房手续，退还房屋给市公房中心，因此涉案房屋的租金从2017年9月开始按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收，每月23元/平米，即邓自旺每月应向市公房中心缴纳房屋租金1282.48元。邓自旺从2017年9月开始没有按期全额缴纳房屋租金，结合其每月应付租金的数额以及其拖欠租金的月数，邓自旺主张其只拖欠市公房中心1769.32元房屋租金的说法明显缺乏事实依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，程序合法。请求查明本案事实，驳回邓自旺的上诉请求，维护市公房中心的合法权益。市公房中心向一审法院起诉请求：1.邓自旺立即向市公房中心偿还自2017年9月至2018年9月拖欠的租金11969.13元、暂计至2018年11月的违约金5286.63元，合计17255.76元；2.邓自旺承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2014年1月10日，出租方（甲方）江门市住房和城乡建设局与承租人（乙方）邓自旺签订《租赁合同》，约定：第一条房屋的坐落、建筑面积、装修、设施情况：1.甲方将坐落于江门市江海区的公共租赁住房出租给乙方居住使用；2.房屋建筑面积55.76平方米；第二条租赁期限、用途：1.租赁期自2014年2月1日起至2017年1月31日止；第三条租金及支付方式：1.月租金为448元；2.租金按月结算，乙方必须在每月的20日前缴付当月租金给甲方；第六条在租赁期内，乙方的权利和义务：2.依本合同约定按期缴纳租金；12.合同终止或提前解除合同的，要按期将承租的房屋及附属设施、设备交还给甲方，按本合同第八条办理退房手续，如需继续租用并经甲方书面审核仍符合公共租赁住房保障资格的，乙方可继续承租原公共租赁住房并由甲、乙双方重新签订租赁合同，如乙方人口发生变化，需重新安排其他房源的，乙方应服从甲方重新安排；第七条合同的变更、解除与终止：6.租赁期满合同自然终止；第八条乙方办理退房程序：1.应提前结清租金和各项费用（包括水费、电费、有线电视管理费……等应当由乙方缴纳的相关费用）；4.合同终止或符合第七条第*项提前解除合同时，乙方应在本合同终止之日或收到解除租赁合同通知之日起十天内搬离房屋内属于乙方的所有物品，并办理退房手续，逾期未搬离的物品，视为乙方弃置物，甲方有权处理并收回房屋；5.乙方暂时无法腾退的，甲方给予最长不超过6个月的延长租住期，延长租住期内双方重新签订租赁合同，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价计收，延长租住期满后，仍不腾退的，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收；第九条违约责任：乙方违反第六条第2项规定拖欠租金的，除补缴全部欠租外还应支付违约金，违约金自欠租之日起每日按拖欠租金总额的2‰计收等内容。二、2016年9月1日，移交方江门市住房和城乡建设局、江门市公共物业建设有限公司与接收方市公房中心签订《公共租赁住房移交管理协议书》，约定移交方将江海区河南下沙惠泽园的公租房等从2016年9月1日起移交接收方进行租赁管理和维修养护；移交的公租房的租金由接收方按照要求负责收取并全额上缴财政专户等内容。三、2018年9月，市公房中心在邓自旺租住的涉案租赁房屋张贴《催缴房屋租金通知书》，载明：你户自2018年1月至9月的部分房屋租金未交，所欠金额为11969.11元，请你于2018年9月30日前缴交。四、2018年10月9日，邓自旺将涉案的租赁房屋退还给市公房中心。五、庭审中，市公房中心陈述：1、根据《租赁合同》第七条第6项约定，双方在2017年1月31日终止租赁合同，终止时给予邓自旺30天搬迁期，从2017年3月开始给予邓自旺6个月延长期，从2017年9月开始按照市场价的2倍即1282.48元计算租金，邓自旺从2017年9月开始只缴纳部分租金，没有足额缴纳。2、租金的具体计算标准是由江门市住房和城乡建设局的保障科根据申请人家庭收入、房屋面积、家庭人口等因素计算，我方是按上述标准收取租金。3、合同期满前，邓自旺提出年审申请，但年审不合格，所以合同到期后，没有提出续租申请。一审法院判决：一、邓自旺于判决生效之日起十日内支付租金11969.11元及违约金（2017年12月以2565.10元为基数、2018年1月以368.10元为基数、2018年2月以1282.50元为基数、2018年3月以1282.50元为基数、2018年4月以1066.40元为基数、2018年5月以1082.50元为基数、2018年6月以1082.50元为基数、2018年7月以1082.47元为基数、2018年8月以1074.57元为基数、2018年9月以1082.47元为基数，按年利率24%分别从每月21日起计至2018年11月20日止）给江门市市区公房管理中心；二、驳回江门市市区公房管理中心的其他诉讼请求。一审案件受理费231.40元，适用简易程序减半收取115.70元（已由江门市市区公房管理中心预交），由邓自旺负担。江门市市区公房管理中心多预交的一审案件受理费115.70元，由一审法院予以退回；邓自旺应向一审法院补缴一审案件受理费115.70元。本院审理查明，2014年1月10日，出租方（甲方）江门市住房和城乡建设局与承租人（乙方）邓自旺签订《江门市区公共租赁住房（含廉租住房）租赁合同》；2016年9月1日，移交方江门市住房和城乡建设局、江门市公共物业建设有限公司与接收方市公房中心签订《江门市住房和城市建设局公共租赁住房移交管理协议书》，约定移交方将江海区河南下沙惠泽园的公租房等从2016年9月1日起移交市公房中心进行租赁管理和维修养护。本院认为，涉案租赁合同是江门市住房和城乡建设局作为出租方与邓自旺签订,涉案房屋自2016年9月1日起由江门市住房和城乡建设局移交市公房中心进行租赁管理和维修养护，市公房中心业务范围包括公租房住宅的接管、登记、租赁合同签订、档案管理和房屋及设施维修养护等工作。行政主管部门或其受托人为实施社会保障职能作为出租人与承租人签订的公共租赁住房、廉租房的房屋租赁合同,不属于平等主体之间的民事法律关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项规定,起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围,故市公房中心起诉不符合法律规定的条件,应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定,裁定如下:一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初1634号民事判决；二、驳回江门市市区公房管理中心的起诉。一审案件受理费231.4元，退还江门市市区公房管理中心；上诉人邓自旺预交的二审案件受理费231.4元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年十二月二十三日法官 助理  郑平平书 记 员  黄巧明