河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初4784号原告：邵艳芳，女，汉族，1978年9月27日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李海娜，河南豫洛律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：钟燕，河南豫洛律师事务所执业律师。被告：洛阳市西房物业管理有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道******。法定代表人:张卫国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：霍明礼，河南广文律师事务所执业律师。原告邵艳芳诉被告洛阳市西房物业管理有限公司（以下简称西房物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵艳芳及其委托诉讼代理人李海娜、钟燕，被告西房物业公司的委托诉讼代理人霍明礼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邵金芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其拆除的原告位于智杰·亚秀丽都11-2-303房屋的水表恢复原状，并恢复供水；2.判令被告赔偿原告损失45000元（从2016年6月1日起暂计算至起诉之日，请求计算至水表恢复安装之日止）；3.判令被告退还原告装修押金500元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系智杰·亚秀丽都11-2-303房业主。2013年4月12日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》。被告在物业服务期间不能按照合同约定提供服务，原告认为被告没有按照物业服务协议的约定履行义务，就物业费收取问题多次协商未果。2016年4月，被告将原告的水表摘掉，原告自2016年6月1日起不得不在外租房居住。被告的行为造成原告生活极大不便，给原告造成了巨大经济损失。被告在原告装修入住后，一直未退还原告装修押金500元。原告认为，被告并非供水主体，其擅自摘除水表的行为构成侵权，应承担侵权责任。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。西房物业公司辩称，一、原告水表已于2019年8月10日恢复。原告起诉时水表未恢复的原因，是原告拒不履行人民法院2019年4月26日生效判决，在被告申请强制执行时，才于2019年8月10日履行了生效判决确定的金钱给付义务、我公司当日即恢复了供水。二、对原告诉讼请求第二项，被告不应赔偿。构成侵权行为的四个要件我公司一个都不具备。1.没有加害行为，对原告采取停止供水措施是合同约定的权利；2.没有损害事实的存在，原告从未在外租房；3.原告即使有在外租房的事实存在，停止供水与租房的行为之间没有必然的因果关系，停止供水之后原告完全可以采取交纳拖欠的物业服务费、水费、生活垃圾费之后而恢复供水，在外租房的事实就不会发生，完全是原告违约在先所引起的；4.我公司主观上没有过错；5.我公司不是供水主体，是收费主体。三、原告的诉讼请求3，不是物业服务合同纠纷，是装修合同纠纷，应驳回原告起诉而另案另诉。如果合并审理，按照装修合同的约定，原告违约在先，退还装修保证金条件一直无法成就，过错在原告。综上，应驳回原告公司的起诉或判决诉讼请求不予支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：1.2013年4月12日，西房物业公司（甲方）与邵艳芳（乙方）签订了《前期物业服务协议》，对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用、广告牌设置及权益、违约责任等方面进行了约定。物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米1元，业主自验房领取钥匙之日起交纳费用（即通知交房之日）；因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米足额交纳，不予减免；交费时间为上次交费时间期满一个月，每次预交一年。受有关部门或单位的委托，甲方（即物业公司）可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求其限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金，或采取停止服务，停供水电暖等措施予以追交。2.西房物业公司就其与邵艳芳之间的物业服务合同纠纷一案于2019年1月21日向本院提起诉讼，本院审理后于2019年2月27日作出（2019）豫0303民初343号民事判决书，判令邵艳芳向西房物业公司支付物业服务费、代垫水费共计8038.6元。另，邵艳芳在一审时提交了反诉状，要求西房物业公司赔偿损失、退还保证金。一审庭审中，就损失部分，邵艳芳同意另案另诉，邵艳芳的其他反诉请求不符合法律规定，本院于2019年2月27日作出（2019）豫0303民初343号民事裁定书，驳回邵艳芳的起诉，双方就该裁定书未提起上诉。邵艳芳对（2019）豫0303民初343号民事判决书不服，提起上诉，洛阳市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）豫03民终2239号民事判决书，驳回上诉，维持原判。3.2016年4、5月份，西房物业公司将邵艳芳水表拆除，停止供水，于2019年8月10日恢复供水。邵艳芳称水表被拆除后，其无法居住，遂开始在外租房。胡玲芝（甲方/房主）与邵艳芳（××）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落在涧西区中信武汉路01号院4-3-303的房屋出租给乙方作住宅使用；该房屋租赁期限共12个月，自2016年7月20日至2017年7月20日止；租赁期内，甲乙双方未协商一致均不得提前解约；该房屋租金为650元/月（此价格不含相关税费）；该房屋租金按月支付，支付时间为每月25号，以对方实际收到为准。邵艳芳称其实际居住时间为2016年6月至2017年8月，其向本院提交了2016年10月-12月，2017年1月-8月向胡玲芝支付房租的转账记录，显示共计转款6700元，另称2016年6月-9月房租系支付现金，2017年8月份房租系之前缴纳的押金抵扣的。4.2017年9月1日，樊换巧代女儿张方方（甲方/出租方）与邵艳芳（乙方/承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的位于中迈王城之珠19-1-801出租给乙方居住使用；租赁期两年，甲方从2017年9月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年8月31日收回；甲乙双方议定月租金1800元，租金按半年支付。乙方应在租房时交纳第一次房租，下期房租在开始下期前10日内支付给甲方。邵艳芳称其入住后以现金方式向樊换巧支付了2017年9月至2019年房租，樊换巧收款后向其出具了四张收条（时间分别是2017年9月1日、2018年2月20日、2018年8月29日、2019年7月29日），载明：收到2017年9月至2018年2月租金10800元，收到2018年3月至2018年8月租金10800元，收到2018年9月至2019年2月租金10800元，收到2019年3月至2019年6月租金7200元。洛阳润德物业管理有限公司中迈之珠项目部于2019年10月21日出具了《证明》，内容为：“兹证明张方方系中迈之珠19号楼1单元801室业主，其租户邵艳芳自2017年9月至2019年7月在此居住。”5.庭审后，西房物业公司向本院补充提交了洛阳润德物业管理有限公司中迈之珠项目部于2019年11月21日出具的《证明》，内容为：“中迈之珠19-1-801室业主张方方，2019年10月21日和其母亲带着邵艳芳来到物业，称邵艳芳是她家的租户，并提供有租赁协议，需要我公司为其开具证明用于购买经济适用房。经落实邵艳芳并未在该房屋租住，她们隐瞒事实骗取物业证明也不是用于购买经济适用房，现声明原证明作废。”邵艳芳对该份《证明》的真实性有异议，认为该份证明与事实、法律均不相符，自己名下已经有一套房屋，并不具备购买经济适用房的资格；且认为购买经济适用房应到房管部门开具无房证明，而不是由物业公司开具租房证明。正是因为房主和邵艳芳到物业公司出具了租房协议，物业公司才出具了居住证明。应采信物业公司2019年10月21日出具的《证明》，本份证明不应采信。6.2013年4月12日，西房物业公司出具了《收据》，载明：今收到邵艳芳装修保证金伍佰元正。庭审中，原、被告均认可该款项未予退还。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同履行各自的权利、义务。邵艳芳办理入住后，长期不交纳物业服务费，违约在先，西房物业公司可以采取措施行使抗辩权，《前期物业管理服务协议》虽约定西房物业公司可以采取停供水电的行为行使抗辩权，但西房物业公司并非供水的主体，其采取停止供水行使抗辩权并无依据，系侵权行为，故其应对拆除水表、停止供水给邵艳芳造成的合理损失部分承担赔偿责任。根据邵艳芳提交的其与胡玲芝签订的《房屋租赁合同》及转账记录，显示其共计转账支付了房租6700元，对其该部分主张本院予以支持；其所述支付现金部分，并未提交收条及其他相关证据予以证实，本院不予采信。根据洛阳润德物业管理有限公司中迈之珠项目部于2019年11月21日出具的《证明》，载明邵艳芳并未在中迈之珠19-1-801室实际居住，故对邵艳芳提交的其与樊换巧签订的《房屋租赁合同》真实性本院不予认定，对其诉求的该部分房租损失，本院不予支持。西房物业公司已于2019年8月10日对邵艳芳恢复供水，邵艳芳要求恢复供水的诉求已经实现。关于邵艳芳诉求的装修押金500元，依据的是《房屋装饰装修管理协议》，与本案物业服务合同并非同一法律关系，但鉴于双方对该事实均无异议，为了减少当事人诉累，本案一并处理，由西房物业公司向邵艳芳予以退还。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第七条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下:一、洛阳市西房物业管理有限公司于本判决生效后十日内向邵艳芳赔偿损失6700元；二、洛阳市西房物业管理有限公司于本判决生效后十日内向邵艳芳退还装修保证金500元；三、驳回邵艳芳的其他诉讼请求。如洛阳市西房物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元，减半收取469元，由邵艳芳负担419元，由洛阳市西房物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇一九年十二月十八日书记员  常 鑫