江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初7626号原告（案外人）：杜汉章，男，汉族，1948年8月8日出生，住所地靖江市。委托诉讼代理人：戚桂刚，江苏硕扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚纯，江苏硕扬律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：王国华，男，汉族，1969年8月19日出生，住所地靖江市。委托诉讼代理人：金蕾，靖江市马洲法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：羊银锋，男，汉族，1980年5月14日出生，住所地靖江市。委托诉讼代理人：袁钰，江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。原告杜汉章与被告王国华、羊银锋为案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，于同年12月13日公开开庭进行了审理。原告杜汉章及其委托诉讼代理人戚桂刚、戚纯，被告王国华的委托诉讼代理人金蕾，被告羊银锋的委托诉讼代理人袁钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜汉章向本院提出诉讼称，2006年6月3日，原告杜汉章与被告羊银锋签订《房地产买卖契约》，约定，羊银锋自愿将靖江市靖城街道办事处宜和村**组两间三层房屋出售给原告杜汉章，交易价格63.8万元，羊银锋在2008年12月30日前将房产证和土地使用证过户给杜汉章后，付清全部房款。契约签订后，原告杜汉章按约支付房款50万元，并于次日入住该房屋生活至今，但被告羊银锋并没有按约为原告办理房屋权属转移登记手续。2018年5月，王国华与羊银锋因民间借贷纠纷一案诉至靖江市人民法院（以下简称靖江法院），根据王国华的申请，靖江法院于2018年5月11日作出（2018）苏1282民初2731号之一民事裁定，对讼争房屋采取了查封措施。后因羊银锋未履行生效法律文书确定的义务，王国华向靖江法院申请强制执行，靖江法院于2019年5月5日作出（2018）苏1282执3606号执行裁定，裁定拍卖讼争房屋。2019年5月17日，原告向靖江法院提出案外人执行异议申请，靖江法院于2019年10月21日作出（2019）苏1282执异90号执行裁定，驳回了杜汉章的异议请求。原告杜汉章与羊银锋之间签订的《房地产买卖契约》，一经签订即具有法律约束力，羊银锋应当依约履行房屋权属转移登记手续，原告支付了相应的房款且一直在该房屋中生活居住至今，案涉房屋应属原告所有。请求1、停止对案涉房产的强制执行并解除查封；2、请求确认位于靖江市靖城街道办事处宜和村2组两间三层房屋（不动产权证书号：靖房权证靖城镇字第**）归原告所有，被告羊银锋协助原告杜汉章办理该房屋产权变更登记手续。本案诉讼费用由被告负担。被告王国华辩称，王国华与羊银锋之间的民间借贷纠纷案件已经法院审理并作出调解，法院依法查封了羊银锋名下的位于靖江市靖城街道办事处宜和村2组两间三层房屋，后羊银锋未按调解书履行，王国华有权申请强制执行，原告杜汉章的诉讼请求没有法律依据。原告与羊银锋之间系另一法律关系，应当另案起诉，请求驳回原告的诉讼请求。被告羊银锋辩称，案涉房产的权属早于2004年5月20日即已登记在羊银锋名下，权属清晰且明确，并且对外具有共识性，羊银锋系案涉房屋的所有权人，同一执行标的物上存在不同性质的权利发生冲突时，应当坚持物权优先于债权原则，杜汉章主张的权利不足以排除执行。羊银锋虽与杜汉章就案涉房屋签订了《房地产买卖契约》，但是不动产物权的变更经登记方能发生效力，而案涉房屋未办理变更登记，故不发生不动产变更。且杜汉章恶意拖欠羊银锋房款多年，经多次催要，仍拒不支付，存在过错，羊银锋已于2019年7月12日向杜汉章发出解除合同通知书，杜汉章在收到解除合同通知书后，已逾三个月未提起诉讼，应当认定《房地产买卖契约》已经解除。原告所述房地产买卖契约中约定羊银锋在2008年12月30日前将其房产证和土地使用证过户给原告后付清全部房款不是事实，依据2006年6月3日签订的契约约定，应当是杜汉章在2008年12月30日前一次性将63.8万元房款支付给羊银锋后，羊银锋配合其办理相应的产权变更手续，且在契约签订后，羊银锋早在2006年6月3日就根据契约约定将房产交付给杜汉章使用并居住，但是到2008年12月30日，杜汉章一直未向羊银锋支付所有的购房款，因此羊银锋行使抗辩权拒绝为其办理产权变更手续，原告杜汉章对案涉房屋未能办理过户具有主观过错，其主张的权利不足以排除强制执行，请求驳回原告杜汉章的诉讼请求。经审理查明，2018年7月5日，本院对王国华诉羊银锋为民间借贷纠纷一案作出（2018）苏1282民初2731号民事调解：羊银锋于2018年9月30日前归还王国华借款180万元。案件受理费21000元减半收取计10500元、财产保全费5000元，合计15500元，由羊银锋负担（王国华已交纳，羊银锋于2018年9月30日前给付王国华）。2018年5月11日，本院根据王国华的申请，作出（2018）苏1282民初2731号之一民事裁定：冻结羊银锋名下的银行存款180万元或查封相应价值的财产。当月15日，本院至靖江市不动产登记中心查封了登记于羊银锋名下的位于靖江市靖城宜和村2组的不动产，查封期限自2018年5月15日起至2021年5月14日止。2018年7月23日，本院受理了杜汉章诉羊银锋为房屋所有权确认纠纷一案，杜汉章请求判决确认位于靖江市靖城街道办事处宜和村2组两间三层房屋为其所有并判令羊银锋协助办理该房屋产权变更登记手续，案号为（2018）苏1282民初4537号。同年9月10日，本院作出（2018）苏1282民初4537号民事裁定，认为案涉房屋已经本院依法查封，杜汉章依据基础法律关系向本院提起确权诉讼并要求转移标的物所有权，不符合起诉的条件，裁定驳回杜汉章的起诉。根据王国华的申请，本院于2018年12月19日立案强制执行，案号为（2018）苏1282执3606号。在本案执行过程中，本院于2019年5月5日作出（2018）苏1282执3606号执行裁定：拍卖被执行人羊银锋所有的位于靖江市靖城镇宜和村2组两间三层半房屋（产权证号：靖房房权证城字第**）案外人杜汉章对本案执行标的提出异议后，本院于2019年10月21日作出（2019）苏1282执异90号执行裁定，驳回杜汉章的异议请求。杜汉章不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。审理中，杜汉章主动要求并将剩余房屋款项13.8万元交纳至了本院。另查明，2006年6月3日，羊炳希、羊银锋作为甲方，杜汉章作为乙方，签订了《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将座落在靖城越江菜场两间的房地产（建筑面积336平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为63.8万元。乙方于2008年12月30日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：先付50万元。双方同意于2006年6月3日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲方按规定承担。甲方在2008年12月30日前，把所有房产证和土地使用证转让给乙方。协议签订当日，杜汉章支付了羊银锋50万元。次日，羊银锋将案涉房屋交杜汉章，杜汉章在案涉房屋内生活至今。后羊银锋未将案涉房地产过户给杜汉章，杜汉章亦未支付剩余价款13.8万元，案涉房地产的权证现仍在羊银锋处。案涉房屋所有权证上载明：所有权人为羊银锋，房屋坐落靖城镇宜和村*组，房屋产权证号：靖房房权证靖城镇字第**，筑面积334.09平方米，同时房屋所有权证上记载羊银锋于2004年5月18日将该房屋抵押给住房公积金，权利价值30万元，于2005年5月24日又将案涉房屋抵押给住房基金管理中心，权利价值15万元，上述两次抵押分别于2010年1月13日、1月21日注销。2010年1月1日，羊银锋又将案涉房屋抵押给严国坤，权利价值90万元，该抵押于2019年1月21日注销。本院认为，本案争议的焦点是：杜汉章对案涉房屋主张的权利是否真实存在，是否足以排除人民法院的执行。本案中，原告杜汉章与被告羊银锋于2006年6月3日签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规禁止性规定，依法有效。被告羊银锋以杜汉章未支付剩余价款为由主张买卖契约已于2019年7月19日解除，因杜汉章已按买卖契约的约定支付了近80%的房款，而羊银锋未按协议约定履行办理产权过户的义务，故羊银锋主张合同解除的条件不成立，羊银锋的辩称理由，本院不予采信。原告杜汉章与被告羊银锋于2006年6月3日签订买卖契约，杜汉章于次日合法占有了案涉房屋，而案涉争议房屋是在2018年5月因另案被查封，故原告已在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有了案涉房屋。原告虽仅按合同约定支付了部分价款50万元，但剩余价款13.8万元在案件审理中已主动交纳到本院。案涉房屋自2004年5月起直至2019年1月21日，一直被羊银锋用于抵押，在此期间又被法院查封，原告未能办理案涉房屋的过户登记有合理的客观理由，应当认定非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告杜汉章对案涉房屋享有排除执行的实体权利，原告主张排除执行并确认对案涉房屋的所有权的请求，本院依法予以支持。原告主张由羊银锋协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，因不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项及第二款之规定，判决如下：一、不得执行本院（2018）苏1282民初2731号之一民事裁定书、（2018）苏1282执3606号执行裁定书对位于靖江市靖城镇宜和村2组两间三层半房屋（产权证号：靖房权房权证靖城镇字第**）封、拍卖。二、确认原告杜汉章享有靖江市靖城镇宜和村2组两间三层半房屋（产权证号：靖房权房权证靖城镇字第**）有权。三、驳回原告杜汉章的其他诉讼请求。案件受理费10260元，由被告羊银锋负担（被告于判决生效后10日内交纳至本院）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉新衣，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  徐亚华人民陪审员  钱建朝人民陪审员  陈红霞二〇一九年十二月三十日书 记 员  朱盈譞附相关法律条文：最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。