广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10692号上诉人（原审原告）：翟旭标，男，1955年12月9日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托诉讼代理人：刘燕，广东道宣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市寮步房地产开发总公司。住所地：广东省东莞市寮步镇镇南路城建办大楼。统一社会信用代码为914419001980457481。法定代表人：杨洪杰。被上诉人（原审被告）：东莞市美之居物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市寮步镇横坑金湖花园S45A铺。统一社会信用代码为914419007080156700。法定代表人：陈晓棠。委托诉讼代理人：王建广，该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘立家，男，1970年11月17日出生，汉族，住广东省东莞市。原审第三人：陈晓雯，女，1964年8月18日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：夏勤湘，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈积权，广东佑德律师事务所律师。上诉人翟旭标因与被上诉人东莞市寮步房地产开发总公司（以下简称寮步房地产公司）、东莞市美之居物业投资有限公司（以下简称美之居公司）、刘立家，原审第三人陈晓雯房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初15201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。翟旭标向一审法院起诉请求：1.确认翟旭标为案涉位于东莞市××××号别墅的所有权人；2.寮步房地产公司、美之居公司、刘立家向翟旭标履行已签订的《协议书》，与翟旭标签订《商品房买卖合同》并办理案涉房屋的过户手续；3.寮步房地产公司、美之居公司、刘立家向翟旭标支付违约金238600元（自2011年11月30日开始，以已付房款1000000元的万分之一按日计算，暂计至2018年6月12日共2386天，违约金为238600元，并计至实际清偿之日止）；4.寮步房地产公司、美之居公司、刘立家承担本案诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回翟旭标的诉讼请求。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初15201号民事判决。翟旭标不服一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持翟旭标全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.翟旭标是案涉房屋的所有权人。东莞市中级人民法院已生效的（2017）粤19民终533号民事判决第6页、第7页认定，案涉房屋已经通过以物抵债的方式由翟旭标取得所有权，该项关于案涉房屋所有权的认定应当适用于本案。2.自2011年11月29日起，案涉房屋由寮步房地产公司、美之居公司、刘立家交付给翟旭标占有和使用，在翟旭标已经提供缴纳管理费的收款收据及装修合同等证据的情况下，一审判决仍然认定不足以证明翟旭标对案涉房屋的实际占有和使用，令人难以信服。对于案涉房屋的实际占有和使用者，寮步房地产公司、美之居公司、刘立家均推说不知情，而陈晓雯又自认从未占有和使用案涉房屋，翟旭标的举证已经足够充分证明翟旭标是案涉房屋的实际占有和使用者。（二）一审判决适用法律错误。1.如前所述，生效民事判决已认定翟旭标取得案涉房屋所有权，一审判决重点阐述物权的取得只能通过不动产物权的公示即登记，进而认定翟旭标非案涉房屋的所有权人，明显适用法律错误。2.即使不考虑翟旭标所有权人的身份，案涉房屋的实际占有和使用者也一直是翟旭标。因此，寮步房地产公司、美之居公司、刘立家应当与翟旭标继续履行《协议书》，并签订《商品房买卖合同》。法院应当支持翟旭标签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，并先履行翟旭标的《协议书》。3.虽然案涉房屋目前被法院查封，但查封原因系陈晓雯未能按时归还银行按揭贷款。一审庭审中，翟旭标已经明确表示可以代为清偿该笔贷款以消灭抵押权，之后可以办理房屋所有权转移登记。协助办理案涉房屋的过户手续，是寮步房地产公司、美之居公司、刘立家依法应当履行的法定义务，不能因行政机关回复称目前不能办理转移登记手续，就直接排除寮步房地产公司、美之居公司、刘立家的该项义务。4.案涉《协议书》合法有效，翟旭标与寮步房地产公司及美之居公司签订《商品房买卖合同》是其后法律行为的延续，该两份合同共同构成买卖关系的合同依据。翟旭标作为案涉房屋的所有权人有权按照《商品房买卖合同》要求寮步房地产公司、美之居公司、刘立家承担违约责任。陈晓雯述称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。翟旭标的上诉请求及理由没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。事实和理由：（一）翟旭标称东莞市中级人民法院生效的（2017）粤19民终533号民事判决已经确认其已经通过以物抵债的方式取得了案涉房屋的所有权，这是其对该民事判决断章取义。1.该民事判决仅提及“上述两份证据可以证明翟旭标、张民光已确认收到案涉两栋别墅事实”。从该民事判决整体来看，根本不能推断出翟旭标已经占有、使用前述案涉房屋，以及翟旭标已通过以物抵债的方式取得了案涉房屋的所有权的事实。2.《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”但是，该民事判决的判决主文为给付性的判项，并没有确认案涉房屋权属的判项。（二）陈晓雯是案涉房屋的唯一权属人。1.陈晓雯虽没有对案涉房屋办理收楼手续，但陈晓雯与寮步房地产公司就案涉房屋买卖所签订的《商品房买卖合同》已经在东莞市房管部门办理备案手续，同时因申请银行贷款而办理抵押权登记。由此可见，陈晓雯已对案涉房屋已经进行预告登记，陈晓雯已是案涉房屋的权属人。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”对于案涉房屋，未经陈晓雯同意，处分案涉房屋不发生物权效力，故翟旭标据以提起本案诉讼的《协议书》对陈晓雯不产生任何效力。2.翟旭标主张其占有案涉房屋，就应该先履行《协议书》没有任何事实依据。在不同案件中，对同一事实，翟旭标为了自己的利益提出不同的主张，一审判决对此不确认其对案涉房屋实际占有、使用的事实完全正确。况且，陈晓雯与开发商签订的《商品房买卖合同》在前，办理了备案（预告登记）手续，理应先履行陈晓雯与开发商签订的《商品房买卖合同》。（三）翟旭标与寮步房地产公司、美之居公司、刘立家签署的案涉《协议书》属于无效协议。一审判决认定《协议书》合法有效存在瑕疵。1.《协议书》第二条所约定的编号为GB/T17986.2-2000(0228495)的《商品房买卖合同》，系寮步房地产公司、美之居公司、刘立家共同签署。寮步房地产公司明知案涉房屋已出售给陈晓雯且办理备案登记的情况下，又将案涉房屋出售给刘立家，根据《中华人民共和国物权法》第二十条，属于无权处分他人财产。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因陈晓雯并没有授权任何人处分案涉房屋，也没有追认寮步房地产公司、美之居公司、刘立家签订的《商品房买卖合同》，故寮步房地产公司、美之居公司、刘立家签订的《商品房买卖合同》应属于无效合同。2.翟旭标提供的《协议书》，核心内容是三方如何处理案涉房屋（用于抵扣工程款），因案涉房屋所依附的《商品房买卖合同》无效，那么该《协议书》也无效。（四）翟旭标称可以代为清偿陈晓雯偿还银行债务后办理案涉房屋过户手续，没有任何事实依据。1.翟旭标没有代为清偿陈晓雯银行债务的义务。翟旭标与陈晓雯及提供贷款的银行之间没有任何法律关系，翟旭标代偿陈晓雯的银行债务无从说起。2.东莞市房地产管理局送达回证上的“说明”以及东莞市寮步镇房地产管理所的《复函》均清楚表明，案涉房屋不能办理过户手续是因为开发商未对案涉房屋办理确权手续。美之居公司辩称，（一）翟旭标所称给付案涉房屋款项，实为翟旭标与美之居公司之间的工程款，翟旭标对此亦确认，所以该款项与案涉房屋买卖款项是不同的法律关系。（二）美之居公司基本赞同陈晓雯的意见。翟旭标之所以与寮步房地产公司、美之居公司、刘立家签订《协议书》，是美之居公司当时管理失误所致。寮步房地产公司、刘立家均未提交书面答辩意见。二审期间，翟旭标提供居住证明、物业费用（管理费、水费等）收款收据，拟证明其从2011年11月29日起占有、使用案涉房屋。美之居公司、陈晓雯等质证认为，居住证明与收款收据载明的时间，与刘立家缴纳物业费用的部分时间相冲突，且上述证据系逾期举证。寮步房地产公司、美之居公司、刘立家、陈晓雯均未提供新的证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审诉讼期间，本院向翟旭标释明：1.因其在提起本案诉讼前已知悉案涉房屋已被一审法院另案强制执行过程中查封的事实，如果认为强制执行行为损害了其对案涉房屋的民事权益，其应当提出执行异议申请，在另案执行程序中解决其诉求，待执行异议裁定作出后，如不服该裁定可向法院提起执行异议之诉。2.如果不提出执行异议申请，应该考虑到其对案涉房屋是否享有所有权、协助办理转移登记手续是否适于强制履行等诉讼风险，是否考虑变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者撤回本案上诉。翟旭标向本院回复，表示愿意变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，但不会撤回本案上诉，请求本院将本案发回重审。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对翟旭标上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、翟旭标对案涉房屋是否享有所有权；二、寮步房地产公司、美之居公司、刘立家是否应当协助翟旭标办理案涉房屋的过户手续；三、寮步房地产公司、美之居公司、刘立家是否应当支付翟旭标违约金。首先，由于案涉房屋尚未办理所有权转移登记，翟旭标作为买受人即使占有案涉房屋，其请求确认房屋归其所有也没有相应的法律依据。翟旭标上诉称，另案生效民事判决已确认其对案涉房屋取得所有权。经本院查证，翟旭标的该项上诉理由是对另案生效民事判决的误解。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，一审判决对翟旭标该请求不予支持是正确的。其次，截至一审法庭辩论终结前，寮步房地产公司作为开发商尚未对案涉房屋办理初始登记。对该事实，东莞市房地产管理局在执行案件××证××说明以及东莞市寮步镇房地产管理所的《复函》均可证实。另案执行案件虽然对案涉房屋予以查封，但正因为上述原因而作出终结本次执行程序的裁定。在此情况下，翟旭标起诉请求协助其办理房屋所有权转移登记，不具备强制履行的事实基础。一审判决不支持翟旭标该请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，本院予以维持。再次，翟旭标在本案提出的违约金请求，是基于合同继续履行而提出的，但如上所述，案涉房屋的买卖合同在事实上不能履行，故本案对翟旭标违约金的请求不予支持。综上，本院对翟旭标的诉讼请求不予支持。需要指出的是，虽然案涉房屋买卖合同备案登记载明的权利人为陈晓雯，美之居公司等又先后向刘立家、翟旭标出卖案涉房屋，涉及无权处分，但相关合同并非当然无效。鉴于上述情况，一审法院已向翟旭标释明诉讼风险，提示其是否变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。而翟旭标在一审诉讼期间明确表示不变更。因此，一审法院驳回翟旭标的诉讼请求恰当。翟旭标在二审明确表示不撤回上诉，也未考虑通过执行异议程序解决其诉求，而是要求将本案发回重审。本院认为，一审法院在向翟旭标释明诉讼风险基础上所作的判决是正确的，并非判决错误，故本院对于翟旭标要求将本案发回重审的请求不予准许。综上所述，上诉人翟旭标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4879元，由翟旭标负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  雷德强二〇一九年十二月三十日书记员  肖静茹郑承怡附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。