广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初4210号 原告：李某，女，1962年12月3日生，汉族，住辽宁省鞍山市某区。 委托诉讼代理人：山某国，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某华，北京市惠诚（东莞）律师事务所实习律师。 被告：某房地产开发有限公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇,统一社会信用代码：XXXX。 法定代表人：杨某治，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄某某，广西君健律师事务所律师。 原告李某与被告某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月01日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人山某国,被告某房地产开发有限公司（以下简称龙仕公司）的委托诉讼代理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告双倍返还原告购房定金款20,000元；2、请求判决被告返还原告团购报名费10,000元；3、请求判决被告赔偿原告经济损失50,000元；以上合计为80,000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年4月29日签订了《银座国际认购协议书》，协议书约定：原告向被告认购位于桂林市临桂区北侧《银座国际》小区9栋xxxx号的房屋一套，该房屋预测建筑面积为89.91平方米，认购原单价为3,960元/㎡，认购总价为356,018元，缴纳10,000元团购费可享受8.3折优惠等内容，协议书签订后，原告依约向被告支付了10,000元购房定金。又应被告的要求缴纳10,000元团购费，为此原告可享受8.3折的优惠价，折后房屋总价款为295,494元，然而，近日被告却突然单方面提出上涨售房价的要求，称要以精装房标准交付每平方米涨价2,000元方与原告签订《商品房买卖合同》，原告表示强烈的反对，坚持要求履行《银座国际认购协议书》，但被告在原告不同意涨价的前提下，把小区内的部分已经签订《银座国际认购协议书》房屋出售给了第三人，其余签订了协议的房屋也在出售之中，原告认为，自签约以来，其一直积极履行协议，从未违约，而被告却在没有合理依据的情况下上涨房价，且拒不履行双方签订的认购协议书，构成根本性违约，给原告造成了严重的经济损失，因此，原告特诉于贵院，请求贵院判如所请。 被告龙仕公司辩称，一、本案不能签订本约的违约责任不可归责于被告，原告要求被告承担不能签订本约的违约责任，其主张没有事实依据。根据双方《银座国际认购协议书》中协议二、付款方式及期限，原告选择用银行按揭的方式付款。按照协议二、付款方式及期限4：“买受人若选定银行按揭/公积金付款方式，须在接到通知3日内付清首期款，已交定金自动转为房款，并签订《商品房买卖合同》”的约定，原告在明确以按揭方式支付房款的情况下，如要签订正式的《商品房买卖合同》应当在收到原告的通知后，在三日内付清首付款，方可签订正式的《商品房买卖合同》。现原告在收到被告的通知后，却没有在三日内向被告付清首付款，显然，不能签订正式《商品房买卖合同》的原因只能归责于原告，而不是因被告的原因不能签订正式的《商品房买卖合同》。因此，原告诉称是因为被告原因导致不能签订本约的主张，与事实根本不符。二、原告因其违反预约合同，却要求被告承担双倍返还定金、退还报名费，赔偿经济损失的诉讼主张，依法不能成立。双方在《银座国际认购协议书》三、认购约定2.“如买受人未能在上述约定的时间内签署《商品房买卖合同》、按约缴付房款及相关款项、办理相关购房手续并交按揭材料，则视为买受人违约，自动放弃认购权，出卖人有权在不另行告知情况下对买受人所认购的物业另行处理，并有权不退还买受人的定金，买受人不得有任何异议。”对原告不能如约缴付房款及相关款项，就视为原告违约进行了明确。现因原告违约不能签订《商品房买卖合同》，被告作为守约方，有权不退还定金，原告要求被告双倍返还其定金，当然于法无据。还有，被告从未收取过原告的团购报名费，原告要求被告退还其团购报名费，同样于法无据。另外，且不说本约不能签订的原因不可归责于被告，现原告一方面主张双倍返还定金，一方面又主张赔偿其违约损失50000元的主张，与《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的。一方违约时，对方可以选择适用违约金和定金条款。”的规定明显不符，被答辩人在没有证据证明其存在50000元损失的情况下，要求答辩人双倍返还定金，并赔偿其所谓的损失的主张，在事实上没有依据，在法律上没有理由。综上所述，本约《商品房买卖合同》不能签订的责任，完全归责于原告，原告作为违约方，要求作为守约方的被告承担本约合同不能签订的责任，其主张依法不能成立。请求法庭查明事实，正确适用法律，依法判决驳回原告的诉讼请求。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对当事人提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2017年4月29日，原告李某与被告龙仕公司签订《银座国际认购协议书》，约定原告认购被告开发的桂林市临桂区北侧《银座国际》小区9栋xxxx号房，面积为89.91平方，认购单价为3,960元/㎡，认购总价356,018元（具体面积以签合同时为准，单价不变），合同第二条约定付款方式及期限：买受人同意选择下列第2种付款方式，在与出卖人签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款。2、银行按揭。客户享受优惠：享受8.3折减10,000元（折算：3286.55元/㎡）。2、购房定金：买受人自愿在签订本协议书之时，就认购该物业一事向出卖人交纳购房定金人民币壹万元整，签订《商品房买卖合同》时，定金自动转为房款。4、买受人若选定银行按揭/公积金付款方式，须在接到通知三日内付清首付款，已交定金自动转为首期房款，并签订《商品房买卖合同》。三、认购约定1、买受人向甲方交纳定金的行为视为已清楚并同意接受所认购物业的相关情况，包括相关证件情况、工程进度情况、双方需签署的合约条款内容及办理合约程序等情况。2、如买受人未能在上述约定的时间内签署《商品房买卖合同》、按约缴付房款及相关款项、办理相关购房手续并交按揭材料，则视为买受人违约、自动放弃认购权，出卖人有权在不另行告知情况下对买受人所认购的物业另行处理，并有权不退还买受人所支付的定金，买受人不得有任何异议。合同签订后，原告交纳了10,000元购房定金给被告，被告出具收据给原告收执。由于龙仕公司后更改小区房屋规划，即原认购房屋为清水房，后变更为精装房屋，并且价格予以上调，2018年7月19日，龙仕公司与部分认购者召开了协调会，龙仕公司工作人员赵三发承诺认购者认购的房屋清水房价格不变。2019年1月9日，部分认购者向临桂区住房和城乡建设局投诉龙仕公司不履行认购协议书内容，将毛坯变精装，价格在原签订价格基础上加增2,000元/每平米。由于原告与被告就房屋价格协商不成，双方至今未能签订正式的《商品房买卖合同》。2019年11月1日，原告诉至法院，提出上述诉请。 在庭审中，原告与被告双方就以下事实当庭认可:1、均认可与被告就签订《商品房买卖合同》进行过磋商;2、认可收据中载明的10,000元为定金；3、对于未能签署《商品房买卖合同》的原因，双方当事人都认可是因为房屋总价上涨。原告提出是因为龙仕公司要在原认购协议的单价上每平方米加2,000元的精装修价款,被告龙仕公司对此也表示认可,其陈述是因为公司整体升级,统一要按精装修价格出售。4、庭审中，本院要求原告明确是继续履行《认购协议》还是解除《认购协议》，原告明确表明解除《认购协议》，被告对解除《认购协议》无异议。 另查明，原告自称交纳了团购费给被告,但其仅提供一份10,000元的收据（盖有龙仕·银座国际销售专用章），被告提供了一份POS机支付凭证（收款人是某房地产开发有限公司），但认为该款是原告支付的定金。原告在庭审中亦认可接收定金和团购费是在同一地方、由同一工作人员收取的。 本案在审理过程中，本院依职权向桂林市临桂区住房和城乡建设局调取了银座国际房屋预售证取得时间，2018年12月及2019年11月位于临桂区北侧同路段商品房销售价格以及银座国际涉案房屋出售情况，桂林市临桂区住房和城乡建设局回函称：银座国际5、6、7取得预售时间为2019年6月18日，2、3栋取得预售时间为2019年2月25日，8、9栋取得预售时间为2018年12月27日，临桂区北侧同路段商品房2019年1月至2019年11月销售均价为5,759.11元，2019年1月销售均价为5,883.90元，2019年11月销售均价为5,293.11元。 本院认为，原告李某与被告龙仕公司签订了《银座国际认购协议书》，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，本院予以确认。合同双方应按照协议内容履行义务。 一、关于被告是否应当双倍返还定金给原告的问题。本案中，原告与被告在签订了《银座国际认购协议书》中对房屋房号、面积、单价、总价等有明确约定，并且被告工作人员在协议书上注明有“具体面积以签合同时为准，单价不变”的内容，并明确约定了原告须在接到电话通知三日后付清首付款，并签订《商品房买卖合同》，双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致，该《认购协议》签订时银座国际项目尚未取得有关部门的预售许可证明，上述事实说明双方签订该《认购协议》系就原告将来购买银座国际项目房产达成的意思表示，原告交纳的1万元定金系作为将来订立商品房买卖合同的担保，该约定符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条有关预约合同的规定，属于典型的商品房买卖预约合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，原、被告虽然就签订正式的《商品房买卖合同》进行过磋商，但被告并未按双方在《银座国际认购协议书》中约定的房屋价格与原告签订商品房买卖合同，而是提出应当按照精装房屋价格出售，违背了诚实信用原则，故双方未能签订正式的《商品房买卖合同》确实是由于被告的原因所致，故被告应当承担相应的定金责任，双倍返还原告定金20,000元。 二、关于赔偿损失问题，由于原、被告双方对预约价格与被告更改小区规划后的房屋价格无法进一步磋商签订正式商品房买卖合同，且原告庭审中表示要解除涉案的《认购协议》，被告亦同意解除涉案的《认购协议》。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”和第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，如前所述，不能签订正式的商品房买卖合同的原因归咎于被告一方，因被告违约导致原告不能缔结正式的商品房买卖合同，根据本案《认购协议》的预约合同性质，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，且原、被告双方约定的定金确实无法弥补原告的损失，在综合考虑涉案房屋周边同期同类近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况、原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素，酌定被告龙仕公司赔偿原告损失30，000元。在本案中，虽然原告按约支付了定金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故原告主张的赔偿金额，不能完全支持。 三、关于被告是否应退还原告所交纳的团购费的问题，原告称因《认购协议书》中明确了“享受8.3折减10,000元”，表明其已交纳团购费，但原告未能提供已交纳团购费的转账凭证或者收据等证据证实其主张，因此，原告要求被告退还团购费缺乏事实依据和证据支持，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下: 一、被告某房地产开发有限公司应返还购房定金20,000元给原告李某； 二、被告某房地产开发有限公司应赔偿原告李某经济损失30,000元； 三、驳回原告李某的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1800元，依法减半收取900元，由原告李某负担337.5元，被告某房地产开发有限公司负担562.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 张 磊 二〇一九年十二月二十七日 书记员 邓慧琳