湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2143号原告：湖北驰恒房地产开发有限责任公司，住鄂州市鄂城区滨湖东路6号驰恒之城，统一机构信用代码：91420700726132045F。法定代表人：王剑，系公司总经理。委托诉讼代理人：商彪，系湖北长捷律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：熊磊，系鄂州市鄂城区司法局维权法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：湖北文创时代产业园开发有限公司，住鄂州市学府路与文华路交叉处澜都园27号楼1层。法定代表人：石纯斌，该公司经理。原告湖北驰恒房地产开发有限责任公司（以下简称驰恒公司）诉被告湖北文创时代产业园开发有限公司（以下简称文创时代）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告湖北文创时代产业园开发有限公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本、举证通知书、开庭传票等法律文书，公告期满后，依法由审判员邹志勇、张琳、人民陪审员严涛组成合议庭，公开开庭进行审理。原告湖北驰恒房地产开发有限责任公司的委托代理人熊磊到庭参加诉讼，被告湖北文创时代产业园开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。湖北驰恒房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告间的租赁合同，并判令被告立即迁出所租赁的房屋；2、请求判令被告支付拖欠的租金614，400.00元，违约金3，360，768.00元，合计3，975，168.00元；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年7月13日签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告所有的位于鄂州市鄂城区滨湖东路6号驰恒之城西区72-117号1-3层建筑面积约12800平方米的房屋，租赁期限为十年（即2017年10月1日至2027年9月30日）。合同约定在签订合同10日内，被告应支付首期租金614，400.00元（2017年10月1日至2019年3月30日），但被告一直未付租金。2018年8月22日原、被告双方就租赁事宜签订了《解除部分租赁合同协议书》，协议约定解除租赁商业房面积合计为8983.26平方米，剩余3816.74平方米商业房在结清欠款后继续保留租赁。解除部分租赁商业房屋后，被告应在30日内结清租赁欠款361，410.00元（2017年10月1日至2018年8月21日租金），但被告至今未支付拖欠的租金。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。湖北文创时代产业园开发有限公司未在本院指定答辩期间内提交答辩意见。湖北驰恒房地产开发有限责任公司为支持其诉讼请求，向法院提交证据如下：证据一、原、被告营业执照。拟证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、《房屋租赁合同》。拟证明2017年7月13日原、被告双方签订了租赁合同，双方成立租赁关系。证据三、《解除部分租赁合同协议书》。拟证明2018年8月22日原、被告双方约定解除部分租赁房屋。证据三、解除《房屋租赁合同》通知书、终止租赁的公告及终止租赁公告的公示照片。拟证明原告于2018年7月9日书面通知被告解除双方的租赁关系。证据四、《解除部分租赁合同协议书》。拟证明被告收到解除合同通知书后，于2018年8月22日经原、被告双方一致协商约定解除先前承租房屋中的部分房屋，解除面积为8983.26平方米，未解除部分继续按原租赁合同履行，未交租金及违约金按原租赁合同执行。被告文创时代经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见，在本院指定的举证期内亦未向本院提交书面证据。被告文创时代经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证的权利。法院只能依据到庭当事人的陈述及其所举证据，进行缺席审理，综合判断认定案件事实。原告提供的证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。在没有相反证据予以反驳的情形下，本院对原告主张的事实予以认定。根据以上有效证据以及当事人的陈述，本院对本案的基本事实认定如下：2017年7月13日，出租方驰恒公司（甲方）与承租方文创时代（乙方）签订《湖北文创时代产业园房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于鄂州市××城区××龙××路驰恒之城西区72-117号1-3层商业楼租赁给乙方使用，建筑面积约12800平方米，乙方作为鄂州市凤凰街办文化产业一条街、博物馆等与文化相关的产业使用，租赁期限为十年，自2017年10月1日至2027年9月30日；房屋前三年总租金按96元/平方米计算，第四年双方另商定租赁价格；甲、乙双方自签订本合同之日起10日内，乙方支付2017年10月1日至2019年3月30日的租金为61.44万元给甲方，第二次在2019年1月20日前支付2019年4月1日至2020年9月30日期间的租金61.44万元给甲方。以后交纳租金应在已交租金到期前30日内付清下次租金，租金按每季度缴纳一次。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，到期不缴，为根本违约，违约方需按应交租金的日1%支付违约金；超过30日仍未缴纳的，甲方有权单方面解除合同，终止乙方对租赁物的占用；签订合同当日，乙方应向甲方交纳20万元房屋租赁押金，该押金不计利息，租赁期满后结算返还。合同签订后，文创时代向驰恒公司交纳了15万元合同保证金，驰恒公司按约定将租赁房屋交付给文创时代，文创时代并未按照合同约定在10日内支付第一期租金61.44万元，之后也未向驰恒公司支付过任何租金。2018年7月9日，驰恒公司向文创时代发出《解除房屋租赁合同通知书》，告知文创时代2018年6月6日发出的《商铺租金催缴通知书》已给予了合理交租期，文创时代仍旧未及时交纳首期租金614，400.00，现通知解除双方于2017年7月13日签订的《湖北文创时代产业园房屋租赁合同》。2018年8月22日，驰恒公司（甲方）与文创时代（乙方）对文创时代拖欠租金一事经协商后，签订《解除部分租赁合同协议书》，约定甲乙双方均同意解除先期部分租赁商业房屋，剩余部分的商业房屋按原合同结算，解除部分的商业房屋总面积为8983.26平方米。解除部分租赁房屋后，乙方应在30日内结清原欠租赁款，并应该在2018年8月26日前腾退解除部分的房屋还给甲方，否则甲方有权自行处理该房屋内所有物品及装修部分。《解除部分租赁合同协议书》签订后30日内，文创时代仍未向驰恒公司交纳任何租金，至驰恒公司向本院提起诉讼时，文创时代依旧未付清拖欠租金。关于涉案合同是否解除？本院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，驰恒公司依约将房屋交付文创时代使用，文创时代应按约支付租金。文创时代拖欠2017年10月至2019年3月的租金未给付，经原告催告后在合理的期限内未履行，后双方协商一致解除部分租赁房屋，减少租赁面积至3816.74平方米，并又给予文创时代30天的租金宽限期，文创时代在宽限期内仍未结清拖欠租金，显使驰恒公司作为出租人的合同目的无法实现。驰恒并未提供证据证明其于《解除部分租赁合同协议书》签订后再次向文创时代发出过解除全部租赁合同通知书，但是其向法院提起诉讼的行为同样可以视为解除双方租赁合同的意思表示，并且驰恒依约解除房屋租赁合同，符合合同约定的逾期30日不交租金，出租人有权解除合同的条件，双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，即原告作为出租人有权依据合同约定解除合同。驰恒公司在庭审中主张租金计算至2019年3月30日，其后的所有费用不再主张，不违反法律规定，故本院确定2019年3月30日为双方的《房屋租赁合同》、《解除部分租赁合同协议书》的合同解除日，双方的租赁关系到此终止。原、被告双方签订的房屋租赁协议解除后，文创时代应当腾退所租赁的房屋。故驰恒公司主张解除双方的租赁合同，并且文创时代应立即腾退房屋的诉请符合事实，于法有据，本院予以支持。关于租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告双方于2017年7月13日签字确认的《房屋租赁合同》及2018年8月22日签署的《解除部分租赁合同协议书》均合法有效，驰恒公司实际履行了交付租赁房屋的合同义务，文创时代亦应按合同约定支付第一期租金，驰恒公司催告后给予文创时代两次宽限期，至今文创时代未向驰恒公司支付任何租金。且文创时代经本院依法传唤，未到庭抗辩，本院采信原告的主张。文创时代自2017年10月1日起拒不支付租金的行为严重违反合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，文创时代应当承担继续履行支付租金的义务，故驰恒公司主张文创时代支付拖欠租金有事实依据及法律依据，本院予以支持。另原告庭审中陈述双方在2018年8月22日签订解除部分房屋协议后，被告并未将解除部分退还给原告，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中双方签订解除部分房屋协议就是为了及时阻止原告方租金损失的扩大，驰恒签署本协议后怠于行使权力收回解除部分的租赁房屋，对于签署解除协议后该部分租金本院依法不予支持。拖欠租金本院核算如下，2018年8月26日未解除腾退部分租赁面积之前的租金核算为369，201.10元（96÷3×12800÷365×329天=369201.10元）；2018年8月27日之后剩余部分的租金双方约定按原合同结算，计算至2019年3月30日租金为71，942.93元（12800-8983.26）×32÷365×215天=71942.93元，共计拖欠租金为441，144.03元。2019年3月30日之后的房屋占用费，原告在庭审中表示不再主张，系原告对其权利的自行处分，不违反法律的规定，本院不予理涉。关于违约金。本院考虑到租赁合同并非以收取违约金为目的，在原告没有充分证据证明自己所受损失的具体数额情况下，原告主张违约金为336，0768.00元，高达租金的五倍，明显过分偏高，本院依法予以调整，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度等综合因素，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合现实商业活动中，承租户在经济下行和房租成本上行的双重影响下，一些实体店铺处于经营困境的实际状况，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金的计算标准酌情调整为被告拖欠原告在解除合同之前所欠租金费用总额的百分之十，即违约金为441，144.03×10%=44，114.40元。湖北文创时代产业园开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作出答辩，视为其放弃对原告所主张之事实及所提供证据的抗辩权利，既是对法律的藐视，也是对自身权益不重视的表现，由此所产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除湖北驰恒房地产开发有限责任公司与湖北文创时代产业园开发有限公司于2017年7月13日签订的《房屋租赁合同》及2018年8月22日签订的《解除部分租赁合同协议书》，湖北文创时代产业园开发有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于鄂州市鄂城区蟠龙南路驰恒之城西区72-117号1-3层所承租房屋，并将该全部租赁房屋返还给湖北驰恒房地产开发有限责任公司；二、湖北文创时代产业园开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付湖北驰恒房地产开发有限责任公司2017年10月1日至2019年3月30日的租金441，144.03元，并承担违约金44，114.40元，合计为485，258.43元（扣减湖北文创时代产业园开发有限公司已支付的合同保证金150，000.00元后，湖北文创时代产业园开发有限公司仍应向湖北驰恒房地产开发有限责任公司支付租金335，258.43元）；三、驳回湖北驰恒房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39，601.00元，公告费300.00元，共计39，901.00元，由湖北文创时代产业园开发有限公司负担（上述费用湖北驰恒房地产开发有限责任公司已预交，湖北文创时代产业园开发有限公司应于判决生效之日起十日内一并支付给湖北驰恒房地产开发有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长 ： 邹 志审 判 员 ： 张 琳人民陪审员 ： 严 涛二〇一九年十二月十六日法官助理：刘义波书 记 员 ：毛志平