广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10625号原告：彭怡蕊，女，1996年1月13日出生，汉族，住广东省从化市，委托诉讼代理人：罗万奴，广东杰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭磊，广东杰海律师事务所律师。被告：广州市万畅房地产有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区科学城东荟二街115号自编01房，统一社会信用代码91440101340174955A。法定代表人：杨凯，该司董事长。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。原告彭怡蕊诉被告广州市万畅房地产有限公司（以下简称万畅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告彭怡蕊的委托诉讼代理人彭磊，被告万畅公司的委托诉讼代理人王煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭怡蕊向本院提出诉讼请求：1.万畅公司向彭怡蕊支付逾期交楼违约金166825元（自2018年1月1日起，每日以彭怡蕊已付房价款的0.02%为标准，计算至2018年9月29日）；2.本案诉讼费由万畅公司承担。事实和理由：彭怡蕊与万畅公司于2017年2月15日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定彭怡蕊向万畅公司购买位于萝岗区瞰山一街3号118房，房屋总价3077961元。彭怡蕊支付了首付款927961元，剩余2150000元以按揭贷款方式支付。合同约定房屋交付日为2017年12月31日之前，万畅公司应将符合合同第十二条及第十五条约定的房屋交付给彭怡蕊使用。但万畅公司实际通知彭怡蕊收楼的时间为2018年9月29日，根据合同第十四条第2点的约定，万畅公司未能按期履行交楼义务，应承担违约责任。万畅公司答辩称，1.案涉房屋已经依据《广州市商品房买卖合同（预售）》《房屋装修协议书》的约定向彭怡蕊交付，万畅公司不存在逾期交付的行为。双方在买卖合同和装修协议两个不同的法律关系中对于交付房屋这一权利义务进行了替代性的约定，即将买卖合同中约定的2017年12月31日毛坯房形式交付，变更为2018年9月30日的带装修交付。案涉房屋已于2017年12月20日符合合同约定的交付条件，且万畅公司在完成装修后已于2018年9月26日向彭怡蕊送达商品房交付使用通知书。因此，万畅公司将案涉房屋完成装修后交付给彭怡蕊是履约行为，不存在违约行为，不应承担逾期交付房屋的违约金。2.彭怡蕊的行为表明其清楚知道自己的收楼时间在2018年9月30日后，在此前从未向万畅公司催收楼或询问交付时间。3.彭怡蕊通过装修协议的约定，放弃了第一次收楼的行为，对于其而言有利无害，其为谋取违约金有违诚实信用原则。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，彭怡蕊有协助更好地完成对房屋建设和装修的附随义务。在装修协议第二条，双方明确了案涉房屋由万畅公司先代为验收以便直接进行装修。彭怡蕊是自愿将两次验收减少为一次验收，将毛坯验收后装修并支付管理费调整为带装修交付免交管理费。4.假设万畅公司真有逾期交付的行为，逾期交付房屋违约金的标准也应当予以调低。首先，买卖合同第十四条及附件七本合同补充协议第九条明确约定违约金限额为案涉房屋总价款的3%，彭怡蕊要求支付166825元违约金远远超过合同约定的违约金限额。其次，案涉房屋价值已经大幅上涨，购房资金成本可以忽略不计，且同地段同面积房屋租金也仅为2000多元，彭怡蕊无论依据资金成本还是依据房屋不能使用来要求万畅公司支付违约金的数额远远超过其实际损失。因此，彭怡蕊要求支付的违约金数额远远超过合同约定的违约金限额，请求法院予以调低应支付的违约金数额。经审理查明：2017年2月15日，万畅公司（甲方、出售方）与彭怡蕊（乙方、认购方）签订《广州万科山景园二期认购书》，约定乙方认购广州万科山景园二期瞰山一街3号（自编N13栋）118号房，预售建筑面积81.7934平方米，预售套内面积77.5200平方米，装修标准为毛坯，认购价为3077961元。2017年2月15日，万畅公司（甲方、卖方）与彭怡蕊（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定彭怡蕊购买万科山景园自编N13-1栋、N13-2栋幢1层118号房（房屋地址：广州市萝岗区瞰山一街3号118房）。房屋建筑面积81.7934平方米，其中套内面积77.52平方米，共有分摊面积4.2734平方米，房屋总价为3077961元。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起x日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件六装饰、设备标准约定，长岭山景城多层洋房毛坯、设备标准2016年1月版20160121。一、阳台，1.天花：外墙漆；2.墙身：外墙漆；3.地面：混凝土结构。二、室内，1.厅，天花：混凝土结构；墙身：水泥砂浆；地面：混凝土结构；入户门：钢制入户门（配置猫眼、门锁和门吸）……三、室外，1.外墙：外墙涂料；2.铝合金门窗：铝合金门窗；3.天井：防水层加水泥砂浆保护层；4.入户花园：草皮。四、设备，1.灯饰：厅、房、厨、卫、阳台、地下室预留灯位（预留线管、不穿电线）……附件七本合同补充协议，双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改，在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充约定，1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充约定，如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充约定，房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充约定，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。上述买卖合同签订后，彭怡蕊依约支付了合同约定的全部购房款。万畅公司提交了与本案关联的（2019）粤0112民初9855、10618、10619、11395、11500号案件中案涉房屋所在自编N13栋（瞰山一街3号）的其他业主签订的《房屋装修协议书》五份，以证实其与其他自编N13栋业主均有签署《房屋装修协议书》，均统一变更了带装修交付房屋的时间为2018年9月30日。上述五份《房屋装修协议书》均系自编N13栋业主（甲方、业主）与万畅公司（丙方、项目开发公司）及案外人广东上城建设有限公司（乙方、装修单位，以下简称上城公司）所签订，均约定：第一条，甲方委托乙方对位于瞰山一街3号（自编N13栋）的房屋进行装修。第二条委托事项，1.甲方委托乙方对案涉房屋进行局部装修施工，甲方承诺不同时委托其他方进行该部分装修工程的施工，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》（若有）及《装修交付标准》。2.本协议的装修方案及标准由甲方提供，乙方只负责按既定方案和标准进行装修，并不对该装修标准的合法性负责。如因甲方违规装修受到相关处罚或者其他不利后果，由甲方自行承担，与乙方无涉。3.甲方知悉并同意房屋装修将会造成房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，并会改变该房屋内部结构及楼栋的外立面，乙方及丙方无需为此承担责任。4.甲方委托乙方在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修工程，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续。5.乙方应于2018年9月30日前完成本协议约定的房屋装修工程。6.甲乙双方一致同意如因采购原因导致无法采用附件所列装修材料及设备，可采用同档次的材料及设备代替。7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条房屋装修工程款，装修费用为500元。第四条付款方式的约定中，对房屋装修工程款的支付方式和应付时间的约定均为空白。第六条房屋交付，甲乙丙三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按本协议约定进行房屋装修，乙方承诺于2018年9月30日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本协议约定为准。甲方在与乙方办理该房屋交付手续后进行验收，验收期为交付之日起10天内，如对该房屋质量有异议，应以书面形式一次性提出，否则视为无异议，逾期则视为验收合格。甲方同意，如甲方未按本合同约定向乙方支付所有费用，丙方有权拒绝按该房屋《商品房买卖合同》向甲方或者乙方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任。上述协议后均附《房屋改造工程示意图》和《山景城M8~M11栋装修、设备标准》。彭怡蕊在庭审中确认签署过《房屋装修协议书》，但庭后书面回复称由于购房时需要签署许多文件，无法一一记清签署了哪些文件，故不能确认是否有签署《房屋装修协议书》，可能因为万畅公司工作人员的疏忽所以没有让其签署。双方均确认上述《房屋装修协议书》约定的装修款没有实际支付。万畅公司拟证实案涉房屋于2017年12月20日符合买卖合同约定的交付条件，提交了以下证据：1.2017年3月10日，案涉楼栋取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，经检验该工程通过验收、具备通气条件；2.2017年5月10日，广州市萝岗区瞰山一街1-6号，二街1-6号，三街1、2、3、5号，曦景大街2、4、6、10号的《通邮申请表》载明符合通邮条件、可予通邮；3.2017年9月21日，案涉楼栋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明工程竣工验收备案文件目录包括工程竣工验收报告，工程施工许可证，施工图设计文件审查意见，单位工程质量综合验收文件，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，备案意见为竣工验收备案文件已于2017年9月20日收讫，文件基本齐全，同意予以备案；4.2017年12月11日，案涉楼盘取得广州供电局有限公司黄埔供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格；5.案涉楼盘的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，载明2017年12月20日的验收意见为合格。万畅公司还提交了案涉楼盘的《住宅质量保证书、住宅使用说明书》及《万科山景园管理规约》。2018年9月28日，万畅公司通过彭怡蕊在案涉买卖合同中预留的通讯地址和通讯电话向其发出《商品房交付使用通知书》，通知彭怡蕊于2018年9月29日办理案涉房屋交接手续，以及为方便业主，顺延至9月30日至10月5日也可以办理房屋交接手续。万畅公司提交的妥投记录显示该邮件于2018年9月29日投递到蜜蜂箱，彭怡蕊对妥投记录的真实性予以确认。彭怡蕊于2018年12月1日收楼。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《房屋装修协议书》及其附件、《客户受电工程竣工检验意见书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《通邮申请表》《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《住宅质量保证书、住宅使用说明书》《万科山景园管理规约》《商品房交付使用通知书》及妥投记录、《客户钥匙/物品签收单》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，彭怡蕊与万畅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于双方有无通过“房屋装修协议书”对案涉房屋的交付时间和标准进行变更，以及变更的效力认定。本院对此分析认定如下：首先，关于双方有无通过“房屋装修协议书”对案涉房屋的交付时间和标准进行变更。其一，双方签订的认购书和买卖合同均约定案涉房屋为毛坯交付，但实际上交付的是带装修的房屋。其二，万畅公司提供了案涉房屋所在楼栋其他业主签订的《房屋装修协议书》，均将房屋交付标准变更为带装修交付，将交付时间变更为2018年9月30日。其三，彭怡蕊主张应按买卖合同约定的2017年12月31日前作为交付时间，但至万畅公司2018年9月28日首次通知收楼长达9个月期间，彭怡蕊从未催促万畅公司交付房屋。其四，案涉房屋在买卖合同约定的交付时间之前已经符合毛坯交付条件。综上，本院对万畅公司关于双方通过“房屋装修协议书”对案涉房屋的交付时间和标准进行变更的意见予以采信。其次，关于“房屋装修协议书”的性质。虽然“房屋装修协议书”第三条房屋装修工程款约定装修费用为500元，但该协议书第四条付款方式中对房屋装修工程款的支付方式和应付时间的约定均为空白，且双方在庭审中均确认该装修款并未实际支付，可见购房者不需在房屋总价款以外另行支付装修工程款，由此可以看出“房屋装修协议书”并非单纯的装修协议，其内容应属于房屋买卖合同的房屋装修标准的内容，其与案涉的《广州市商品房买卖合同（预售）》是共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，所以“房屋装修协议书”实质上具有房屋买卖协议的性质。再次，关于“房屋装修协议书”将房屋交付时间变更为2018年9月30日的条款的效力。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付条件为毛坯交付，“房屋装修协议书”约定的房屋交付条件为带装修交付，双方协议变更了房屋买卖合同的装修标准，同时适当延长原约定的房屋交付时间，该约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。万畅公司于2018年9月28日向彭怡蕊发出《商品房交付使用通知书》，通知彭怡蕊于2018年9月29日至2018年10月5日收楼，彭怡蕊已实际于2018年12月1日收楼，且案涉房屋也已于2017年12月20日符合交楼条件。由此，万畅公司发出案涉房屋收楼通知书的时间符合“房屋装修协议书”的约定，彭怡蕊要求万畅公司支付逾期交楼违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条的规定，判决如下：驳回原告彭怡蕊的全部诉讼请求。案件受理费1818元，全部由原告彭怡蕊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李春辉二〇一九年十二月二十四日法官助理钟陈书记员姚春华