内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初2000号原告：薛晨，男，1977年9月13日出生，住内蒙古自治区包头市。原告：薛某，男，2008年6月22日出生，住内蒙古自治区包头市。以上二原告共同委托诉讼代理人：张某，住内蒙古自治区包头市，系原告薛晨母亲，原告薛某祖母。被告：包头万合房地产开发有限公司。法定代表人：滕建兄，董事长。委托诉讼代理人：郭顺川。原告薛晨、薛某与被告包头万合房地产开发有限公司（以下简称万合公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛晨、薛某的委托诉讼代理人张某，被告万合公司的委托诉讼代理人郭顺川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛晨、薛某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告为二原告办理位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1S-C298、1S-C299、1S-C300、1S-C032、1S-C033房产的产权证；2.依法判令被告从2018年3月12日起至实际办理房屋产权证之日止，以149221元为基数，每日按照1支付原告违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告购买位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区5套商铺，其中1S-C298、1S-C299、1S-C300，建筑面积均为4.08平方米，每平米价格为7214.95元，总价款为88311元；另外1S-C032、1S-C033建筑面积均为4.14平方米，每平米价格为7356.28元，总价款为60910元，原告如期全额给被告交付了房款。原、被告签订了商品房买卖合同，合同12条约定出卖人应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意“合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金”。该房于2015年12月31日交付使用，代租协议的签署时间视为交付使用时间。按照合同约定和法律规定，被告应在2017年12月31日前向产权登记机关提供资料并办理产权登记。但时至今日，被告未给原告提供办理产权登记有关手续，致使原告未能如期办理产权证。经查，包头稀土高新建设环保局于2019年7月4日出具的【2019】65号政府信息公开申请答复书明确：“万合广场竣工验收备案情况信息不存在”，为此证明由于被告未在720日内提供《万合广场竣工验收备案材料》，从而导致未能在合同约定的时间内办理产权登记。综上，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》合法有效，由于被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，为此原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼主张。被告万合公司辩称，在2015年我公司取得了商品房预售许可证，预售许可证中允许销售商业楼，双方在平等自愿的情况下达成销售意见。双方签订了返租合同，之后双方签订商品房买卖合同，买卖合同第3条及第12条约定了房屋交付时间及房产证的办理情况。房屋交付后，我公司一直积极报送房产证办理资料情况，相关部门一直在验收，我公司在报送资料等一系列的过程中，于2019年7月份颁发了建设工程验收备案表、竣工合格证等相关证书，我公司需给业主协助办理产权证的职责已经全部完成，但是业主到现在未能拿到产权证的责任不是我公司造成的，是相关部门的原因，我公司也无能为力。业主的商品房买卖合同与产权证有同等法律效力。同时法院判决维持14%的返租租金和利息，我公司已经在积极履行返租判决书。我公司现在没有能力承担产权证的违约金，请求法院调减或者免除产权证违约金的承担责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年10月15日，原告与被告签订了合同编号为：2015-8033468、2015-8033469、2015-8033470、2015-0017823、2015-0017824《包头市商品房买卖合同》五份。其中2015-8033468、2015-8033469、2015-8033470合同约定，原告购买被告开发建设的内蒙古自治区××区、1S-C299、1S-C230商铺三套，建筑面积均为4.08平方米，每平方米价格为7214.95元，房屋总价款为88311元。付款方式均为一次性付款，原告应于2016年3月12日前一次性存入商品房全部价款88311元。合同约定被告应当于2016年12月31日将房屋交付原告使用。2015-0017823、2015-0017824合同约定，原告购买被告开发建设的内蒙古自治区××区、1S-C033商铺两套，建筑面积均为4.14平方米，每平方米价格为7356.28元，房屋总价款为60910元。付款方式均为一次性付款，原告应于2016年3月18日前一次性存入商品房全部价款60910元。合同约定被告应当于2016年12月31日将房屋交付原告使用。合同中关于商品房产权登记的第十二条均约定“出卖人（被告）应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，被告应每日按商品房价款的1向原告支付违约金。2016年3月12日，原告支付购房款149221元，已履行全部付款义务。另查明，原告薛某系原告薛晨之子，2016年10月15日签订合同时，原告薛某尚未年满12周岁。再查明，原告与被告于2016年3月12日签订了涉案房屋的《商铺委托经营管理合同》五份。该合同约定的委托期限自2016年4月1日起至2024年4月1日止。返租租金自2016年4月1日起计算。还查明，2015年7月7日，被告取得万合学府小区1号商住楼、3-5号住宅楼、6号办公楼、1S商业楼的（2015）包房字第0027号《包头市商品房预（销）售许可证》。截止2019年7月4日，国家企业信用信息公示系统查询不到万合广场竣工验收备案情况信息。2019年7月31日，涉案商品房取得竣工验收备案，该竣工验收备案表显示工程竣工时间为2016年7月31日，竣工验收日期为2016年11月2日。以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》复印件五份、交房交费收据复印件一份、《商铺委托经营管理合同》复印件五份，被告提供的商品房预售许可证复印件一份、2019年7月8日竣工合格证复印件一份、2019年7月31日竣工验收备案表复印件一份以及双方当事人的当庭陈述，经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为,原告薛晨与被告包头万合房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》，是经网签备案的合同，是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。原告薛某尚未年满12周岁，其父薛晨作为薛某的法定代理人，代为签订的《包头市商品房买卖合同》，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。原告依约履行了交纳购房款的义务，被告应当按照约定履行合同义务。合同约定，出卖人有义务协助买受人办理房屋产权证书，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，依照该条规定，被告应当协助原告办理房屋所有权登记手续。合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的”，出卖人应当承担违约责任，而“报产权登记机关备案”是开发商应当履行的义务。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告提交的证据无法证明其已履行报产权登记机关备案的义务，故被告在约定的期间没有履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。原告购买的涉案商品房为商铺，该商铺事实上没有交付，不符合合同第十二条“商品房交付使用后”将资料报产权登记机关备案的约定的条件，但该商铺已经委托被告经营管理，双方均认可房屋交付，但对交付时间认识不同，考虑本案在履行合同中发生纠纷，应以合同约定的交付时间即2016年12月31日确定为应当交付时间，被告将资料报产权登记机关备案的时间应当在商品房交付使用后720日内，即2018年12月21日前完成登记备案手续，违约责任的起算时间应为合同约定的期限届满之次日，即2018年12月22日。原告提出以返租合同的时间确定交付时间及计算违约金时间的主张，无事实和法律依据，不予采纳。被告认为约定的违约金过高，请求调减或免除，被告于2016年11月2日完成案涉工程的竣工验收，履行了提交资料的部分义务，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案系因逾期办证引起的商品房买卖合同纠纷，根据目前状况，原告可以依《商铺委托经营管理合同》获取投资收益，逾期办证给原告造成的损失主要是实现所有权转移后可能获取的可期待利益损失，该损失不能超出原告实际损失的30%。本院结合“谁主张，谁举证”的原则，对双方约定的违约金计算标准予以适当调整。综上，本院认定被告应当向原告支付自2018年12月22日起至被告将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案日止，每日按商品房价款149221元的0.1计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告薛晨、薛某办理包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1S-C298、1S-C299、1S-C300、1S-C032、1S-C033号商铺的房屋产权证书；二、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告薛晨、薛某支付自2018年12月22日起至被告将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案日止，每日按商品房价款149221元的0.1计算的违约金；三、驳回原告薛晨、薛某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告薛晨、薛某已预交），由被告包头万合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 康利清 二〇一九年十二月十九日书记员 刘 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《商品房销售管理办法》