河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0123民初3184号 原告（反诉被告）：李建伟，女，1952年5月6日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：王海龙、李伟，河北三和时代律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张晓生，男，1955年10月8日生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：刘彦刚，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 原告（反诉被告）李建伟与被告（反诉原告）张晓生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月8日公开开庭合并进行了审理。原告李建伟（反诉被告）及其委托诉讼代理人李伟、被告张晓生（反诉原告）的委托诉讼代理人刘彦刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李建伟向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告支付购房款本金人民币3038111.11元及利息610917.52元，合计3649028.65元（利息计算至2019年8月14日，2019年8月15日至实际清偿之日的利息按照同期人民银行贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年8月5日，原告与被告签订《房产转让合同》，原告将位于正定县的地上所有房产全部转让给被告，房产面积总计3335.04平米，被告向原告分三次支付购房款共计1700万元整。2013年8月5日，原告收到被告首笔房款400万；2014年2月28日，原告收到被告房款200万；2014年3月5日，原告收到被告房款200万；2014年4月4日，原告收到被告房款200万。第三笔房款700万，双方约定于2014年10月31日前付清。2014年12月20日，原告收到被告房款200万元。经过原告不断催收，直至2019年3月11日被告仅支付原告9万元利息，剩余款项至今未支付。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 张晓生辩称，合同签订后双方约定两个月将案涉房产证原件交付被告，但原告至今没有交付，且其隐瞒将房产证原件抵押至农行正定县支行贷款的事实。根据合同第三大项第三小项，合同签订后甲方发生房产抵押等情况有权从二期、三期房款中向相关发生纠纷单位支付款项。我方发现上述情况后，向原告方提出让其自行处理，剩余款项在其处理完毕后，再支付。因原告的抵押行为造成合同根本履行不能，故我方依法行使不安履行抗辩权，要求原告先行交付房产证原件，并办理解除抵押登记和不动产转移，符合相关的法律规定。原告方存在违约行为，因此要求我方承担房款、利息没有事实和法律依据。且原告方要求我方支付房款的诉讼时效期间已经经过，其要求付款的主张不应得到支持。 反诉原告张晓生向本院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人继续履行合同（向反诉人交付正房证字××号产权证书原件并配合反诉人办理产权变更手续）；2、依法判令被反诉人支付反诉人违约金2988251.03元（以1200万元为基数按同期银行贷款利率自2014年11月1日起至提起反诉之日并继续计算至被反诉人合同义务履行完毕）；3、依法判令被反诉人赔偿反诉人损失120万元；4、本案本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人与2013年8月5日就位于正定县房产签订《房产转让合同》，被反诉人将其名下2309.42平方米转让给反诉人，反诉人至今总计付款1200万元。同时约定在合同签订两个月内，被反诉人将产权证原件交付反诉人，但被反诉人至今未将案涉房产证原件交付反诉人，亦未为反诉人办理产权变更手续，属严重违约，应承担违约责任。反诉人甚至因为没有产权证书而无法获得收益，侵害了反诉人的合法权益。现因被反诉人向贵院提起诉讼要求，故反诉人为维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，望贵院判如所请。 反诉被告李建伟辩称：1、反诉人未按照《房产转让合同》的约定按期足额支付购房款，至今尚欠答辩人购房款300余万元，反诉人属于违约方，其在未支付剩余款项的情况下，无权要求答辩人交付房产证并办理产权过户手续。2、答辩人不存在违约行为，反诉人无权要求答辩人支付违约金及赔偿损失。（1）双方未约定交付房产证及办理房屋变更登记的具体时间。按照《房产转让合同》第三条第二款约定“甲方如需办理房屋所有权变更登记，乙方应给予支持配合，不得以任何理由推脱，办理变更登记所需的各项税费，由甲方承担”。根据该约定，双方并未约定交付房产证及办理房屋变更登记的具体时间，反诉人诉称的“在合同签订后两个月内，被反诉人将房产证原件交付反诉人”没有事实依据。（2）该房产于2013年8月5日完成了房屋交接，反诉人已经实际占有并使用该房产至今，反诉人不存在实际损失。根据双方于2013年8月5日签署的《房屋交接明细表》已经确认，双方已经完成了房屋的交接，反诉人已经实际占有并使用了该房产至今，反诉人不存在实际损失，其无权要求答辩人支付违约金及赔偿损失。（3）该房产无任何抵押，可以办理房屋产权变更登记手续，答辩人不存在违约行为。反诉人提供的房产抵押登记信息资料仅为房产信息的部分资料，该房产原抵押贷款已于2018年6月11日清偿完毕，债务已经全部结清，并于2019年1月23日完成了房产抵押的注销手续，该房产无任何抵押，可以办理房屋变更登记手续，答辩人不存在违约行为。综上所述，在反诉人未支付剩余款项的情况下，其无权要求答辩人交付房产证原件并配合办理产权过户手续。答辩人不存在违约行为，反诉人无权要求答辩人支付违约金及赔偿损失。特此，请求贵院依法驳回反诉人的反诉请求。 李建伟为支持其诉讼请求，提交了如下证据： 房产转让合同，证明原被告于2013年8月5日签订了房产转让合同，约定被告以1700万元的价格购买原告正定县车站南大街的的房产。最后一次付款的时间为2014年10月31日前支付。2、确认书，原被告双方之间约定了首付款的支付并已经完成了支付。3、房屋交接明细表，原告已经按照合同约定履行了房屋的交付义务。4、欠条，证明被告张晓生承诺第二笔款项600万元于2014年2月31日前付清。5、欠条2，证明被告承诺第三笔房款于2014年1月31日前付清。6、银行对账明细，证明被告仅履行了部分付款义务，剩余款项至今没有支付，最后一次付款时间为2019年3月11日，未超过诉讼时效。7、公证书，证明原告进行了合法有效的催收，本案没有超过诉讼时效。8、人民银行贷款基准利率表，证明根据双方合同第三条第五款的约定，被告未能按期付款，应向原告在约定之日至实际交付之日支付银行同期贷款利率的利息。该证据作为原告主张利息的依据。9、利息明细表，证明原告按照人民银行贷款利率计算的利息，截至到2019年8月14日，利息为610917.52元。10、债务减让协议，证明原告作为担保人与中国长城资产管理有限公司河北省分公司签订了债务处理协议，把本应属于石家庄西城企业有限公司的债务积极偿还，用以解除案涉房屋的抵押贷款。11、处置资产回收款项凭证，证明原告作为担保人向债权人支付了100万元，完成了债务清偿责任。12、长城河北分公司出具的解除房产抵押手续的函和证明、征信变更信息的函、农业银行石家庄分行结清证明。证明该债权已经履行完毕，可以办理抵押注销登记手续。13、正定县不动产登记回执及房屋所有权证，证明该房产的他项权证已经完成注销手续。 张晓生针对上述证据，发表质证意见如下： 1、对于转让合同的真实性没有异议，但根据双方的价款变更说明及原告在诉讼请求中的数额可以认定双方约定的房产转让价格为1500万元。2、确认书真实性没有异议，我方已经实际履行。3、房屋交接明细表中的第四条有异议，我方没有收到该房屋交接明细表中的第四项约定的房屋过户手续。4、对第一张欠条真实性无异议，根据欠条中原告记载在2014年10月20日我方已经实际支付房款1200万。5、对第二张欠条真实性无异议，欠条中实际剩余房款为500万元，根据原告在欠条下部记载，此欠条已付200万元。6、对银行对账明细真实性没有异议，我方已经实际支付款项前期1200万元。针对后期房款的处理，我方认可双方经协商一致同意我方支付9万元为最终处理结果。7、对公证书的真实性没有异议。但该证据显示最后的时间为2017年11月7日，我方最后一笔付款时间为2014年12月20日，诉讼时效期间应该为2014年12月21日至2016年12月19日，其在作出公证书催要的债权诉讼时效时间已经经过，该公证书不能证明其证明目的。8、对基准利率表无异议。9、对利息明细表，如果是以基准利率表计算得出的，则该数据为正确数据，但因原告存在违约行为，其主张我方支付利息没有事实和法律依据。10、对证据的真实性无异议。对证据11、12、13的真实性无异议。根据原告提供的证据可以证明原告未按照房产转让合同将当庭出示的房屋所有权原件交付给被告。即违反了双方于2013年8月5日签订的协议也未按中院调解书履行义务，存在严重违约。也充分说明原告恶意隐瞒将该房产抵押的事实。不动产转移以登记为要件，原告的行为致使转让合同无法履行，也带来履行不能的可能。原告所有的证据可以证明自2013年8月5日双方签订房屋转让协议直到2019年1月份原告所担负的交付房屋所有权证原件及协助办理不动产变更登记的义务也未完成。故原告的行为严重违约自2014年11月起应该按照我方支付房屋价款1200万元为基数按同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息。 张晓生为支持其诉讼请求，提交了如下证据： 1、房产转让合同、合同价款变更说明及原告的诉状中的诉讼请求数额，证明双方就案涉房产签订转让合同，并约定房屋价款为1500万元。2、证件交接清单及河北省石家庄市中级人民法院2013石民一终字第01753号民事调解书，证明交接清单为2013年8月5日，其明确记载“今收到房屋所有权证正房证字第××号”一本，复印件。双方约定两个月将原件交付给张晓生。调解书第二页倒数第十行“被上诉人李建伟与杨瑞香负责在2014年10月31日前将上述房产证原件交付给第三人张晓生，双方配合办理手续，过户费用由第三人张晓生负担，未按期交付给第三人张晓生造成损失的，第三人张晓生有权向被上诉人李建伟和杨瑞香追偿”。证明双方约定原告应该于2014年10月31日之前将案涉房产证原件交付给我方，但至今原告未履行该项约定。3、我方向正定县自然资源规划局不动产登记查询的案涉及房产抵押登记信息，及原告向法院提交的原告与中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司签订的债务减让协议等相关凭证及正定县不动产登记回执、房屋所有权证，证明该项房产原告于2000.12.6日将案涉及房产抵押给农行正定支行。该房产于2019.1.23日才解除抵押，证明原告未将房产证原件交付我方，且恶意隐瞒房产抵押的事实，致使与我方签订的合同根本不能履行。其应该承担违约责任。4、房产转让合同第三大项第三小项证明原告未告知我方而将房产抵押，我方有权从房款中将与抵押价款价值相当的款项暂停支付，待原告能继续履行合同时，我方才能履行。5、商铺租赁协议，因原告的违约行为造成我方虽占有但无法将该房产出租而获得收益，因此我方主张原告赔偿自2014年至今的因房屋不能出租给我方造成的损失120万元。该商铺租赁协议是相同地段、位置、结构基本一致的商铺租赁协议，我方依据该协议的价格计算每年租金。6、提交利息计算表，按同期银行贷款利率自2014年11月起至2019年11月1日资金占用期间利息总额为2988251.03元。 李建伟针对上述证据，发表质证意见如下：： 对房产转让合同、合同价款变更说明真实性予以认可，故我方在诉讼请求中没有主张1700万元，是按照剩余300万元主张的权利。2、对证件交接清单及（2013）石民一终字第01753号民事调解书的真实性没有异议，但调解书是原告与西关村委会因租赁合同引起的纠纷，案中张晓生为案件的第三人，故调解书中没有约定张晓生支付给原告款项的事宜，在被告未支付全部款项的情况下，其无权要求我方支付房产证原件办理过户手续。3、被告提供的房产查询信息仅为部分资料。该房产已经办理了抵押注销手续，可以办理变更登记，且该房产没有要求被告支付任何款项，已经由原告全部偿还完毕，不存在被告支付的问题，更不存在扣除的问题。4、对房产转让合同内容无异议，在签订合同时，该抵押已经存在，且被告是与原告共同承租的该房产上的土地，其对抵押的事实是认可并知晓的。在后期履行合同的过程中，亦是应被告要求原告作为担保人偿还了全部银行贷款，用于该房产的解押注销手续。5、对商铺租赁协议的真实性及关联性不予认可。房屋已经实际交付，未交付房产证不影响房屋的租赁及占有和使用，且该房产一直由被告对外出租获得房屋出租收益。6、在被告未支付剩余款项存在违约行为的情况下，我方不办理变更登记及交付房屋手续事宜是在行使抗辩权。我方不存在违约的情况，其无权要求我方承担违约赔偿金。因此，其利息计算的请求没有事实和法律依据。 本院经审理查明认定如下： 2013年8月5日李建伟与张晓生签订《房产转让合同》，将位于正定县地上所有房产全部转让给张晓生。合同价款为：所有房产共作价1700万元；由甲方分三次付清，其中，首次付款400万元；第二次付款600万元，在2014年2月31日前付清；第三次付款700万元，在2014年10月31日前付清。第三条第3项约定，“合同签订时，双方需确认与西关村村委会之间无任何涉涉及租金等方面的纠纷，需确认该房产未作房产抵押并与银行无任何纠纷；如甲方在合同签订后发现存在此类问题，甲方有权从二期和三期房款中向相关发生纠纷的单位支付该笔款项”。 后李建伟、张晓生共同签订《合同价款变更说明》，双方约定：“2013年8月5日签署的房屋转让合同中，总价款由壹仟柒佰万元整变更为壹仟伍佰万元整，最后一笔付款为伍佰万元整”。2013年8月5日李建伟、张晓生签署《证件交接清单》，内容为：“今收到房屋所有权证：正房证字××号一本原件、房屋所有权证正房证字405910一本复印件，双方约定2个月将原件交给张晓生”。 张晓生向李建伟支付购房款：2013年8月5日付款400万元、2014年2月28日付款200万元、2014年3月5日付款200万元、2014年4月4日付款200万元、2014年12月20日付款200万元；2017年11月7日李建伟向正定县公证处申请证据保全，正定县公证处作出（2017）正证民字第104号公证书，对2017年10月20日李建伟出具的“催收函”邮寄情况予以公证。2019年3月11日张晓生向李建伟付款9万元。 石家庄市中级人民法院在审理上诉人正定县西关村民委员会与被上诉人石家庄市西城企业有限公司、李建伟、郭清晨租赁合同纠纷一案中，于2013年9月16日作出（2013）石民一终字第012753号民事调解书，该调解书第三项为：“被告李建伟名下的房产（房产证：正房证字第××号）及案外人杨瑞香名下房产（房产证：正房证字第××号）和其他建筑物全部转让给张晓生所有，具体事宜由李建伟、张晓生、郭清晨协商解决，被上诉人李建伟与杨瑞香负责在2014年10月31日前将上述房产证原件交付给第三人张晓生，双方配合办理手续，过户费用由第三人张晓生负担，未按期交付给第三人张晓生造成损失的，第三人张晓生有权向被上诉人李建伟和杨瑞香追偿”。 2000年12月6日李建伟与中国农业银行正定县支行签订（正定县支行）农银高低字（2000）第033号《最高额抵押合同》，以产权或使用权人李建伟名下“正房证字第××号”房产为石家庄市西城企业有限公司“壹佰柒拾万元”提供担保，并于当日在正定县房管所办理抵押登记，房屋他项权证为“房他字第2000327号”。2018年8月李建伟以丁方（股东、担保人）身份与中国长城资产管理有限公司签署《债务减让协议》，就其担保的上述贷款达成减让协议；2018年6月11日中国长城资产管理有限公司出具《处置资产收回款项凭证》记载，“资产名称：处置石家庄西城企业有限公司债权项目（石家庄农行333资产包），交款单位“李建伟”，金额：100万元。2018年11月21日中国长城资产管理有限公司向中国农业银行股份有限公司石家庄分行出具“关于协助债务人石家庄产抵押登记手续的函”载明，“债务人石家庄西城企业有限公司，原欠贵行贷款（本金1000000元，利息1728895.19元）债权已转让至我公司，经我公司对该笔债权进行债务减让处置，现该笔债务已经结清。该债权抵押物为李建伟名下房产，房屋产权证号为：正房证字××号，请贵行协助办理解除上述房产抵押登记手续事宜。”并于同日向中国农业银行股份有限公司石家庄分行出具债务结清证明和“为石家庄西城企业有限公司变更征信信息的函”。2019年1月7日石家庄分行向正定县支行出具结清证明。2019年1月23日正定县不动产登记回执，受理编号为2019000974号，载明“材料名称：询问笔录（原件）共1份、身份证（复印件）共1份、贷款结清证明（原件）共1份、房屋他项权证（原件）共1份”。庭审中李建伟提交了案涉房屋的产权证。 以上事实有原告、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是房产买合同中的当事人，谁应承担违约责任？ 一、本诉部分。 关于购房款，被告张晓生虽主张原告李建伟要求支付购房款的诉讼时效期间已过，但其在2019年3月11日又向李建伟支付9万元的事实，说明张晓生认可尚欠李建伟购房款并自愿履行，应视为对该笔债务的重新确认。故对李建伟要求张晓生支付剩余购房款的主张，本院予以支持。李建伟称，双方未约定交付房产证及办理房屋变更登记的具体时间，但石家庄市中级人民法院（2013）石民一终字第012753号民事调解书中，原被告明确约定了“被上诉人李建伟与杨瑞香负责在2014年10月31日前将上述房产证原件交付给第三人张晓生，双方配合办理手续，过户费用由第三人张晓生负担，未按期交付给第三人张晓生造成损失的，第三人张晓生有权向被上诉人李建伟和杨瑞香追偿”，因此，李建伟未按约定的时间向张晓生交付案涉房产的房产证，已构成违约；张晓生在李建伟未能按照约定的时间交付房产证原件并知晓该房产抵押事实，行使不安履行抗辩权，要求李建伟先行履行合同义务，张晓生未向其交付案涉房产剩余房款不应视为违约，故对李建伟要求张晓生支付利息的主张，本院不予支持。因此，2019年3月11日张晓生向李建伟付款9万元，原告称系支付利息的主张不能成立，该9万元系视为支付的房款，故张晓生需再支付给李建伟房款291万元。关于被告张晓生要求原告李建伟继续履行合同的主张，因该合同可以继续履行，符合法律规定，本院予以支持。 二、反诉部分。 原告李建伟与被告张晓生签订的《房产转让合同》及补充协议、双方在石家庄市中级人民法院民事调解书中的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。因房产转让合同为不动产物权转让，除房产交付之外，依照法律规定应当办理不动产权变更登记，经依法登记，物权才发生效力。因此办理不动产变更登记亦为合同主要义务。且在石家庄市中级人民法院的调解书中，买卖双方亦约定了李建伟于2014年10月31日前将案涉房产证原件交付给张晓生，双方配合办理手续，以及未按期交付给张晓生造成损失的，张晓生有权向李建伟和杨瑞香追偿。因此，李建伟未按约定的期限将房产证原件给付张晓生；同时，李建伟在合同签订时已经将案涉房产抵押至中国农业银行股份有限公司正定县支行，为石家庄西城企业有限公司提供担保并办理房屋他项权证，其行为亦是导致双方无法办理过户手续的主要原因。原告李建伟不能履行合同义务存在违约行为，构成违约，应当承担违约责任，故对张晓生要求李建伟支付违约金的主张，本院予以支持；本案中，双方并未约定违约金的数额，张晓生亦未提交证据证明李建伟未交付房产证给其造成损失的数额，但综合考虑造成合同不能履行的过错因素、对违约行为的制裁，以及在签订、履行合同过程中对资金支占用、使用（张晓生已实际支付1200万元，占总房款的80%）等因素，应以双方约定交付房产证的次日起以及张晓生支付200万元房款后的次日起，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，即：以李建伟实际占用资金期间同期人民银行贷款基准利率并自违约之日起至合同履行完毕之日止计算为宜，由李建伟各负担70%。该房产已经实际交付，原告李建伟未交付房产证原件及未办理产权变更登记带来的其他损失，被告张晓生未能举出相关证据予以证实，本院不予支持；如确有损失，可另案处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 登记在本诉原告李建伟名下的正房证字第××号房产归本诉被告张晓生所有，本诉原告李建伟于本判决生效之日起十日内，将正房证字××号房产证原件交付本诉被告张晓生，并配合张晓生办理产权变更登记手续； 本诉被告张晓生于本判决生效之日起十日内，支付本诉原告李建伟剩余购房款291万元； 反诉被告李建伟于本判决生效之日起十日内，支付反诉原告张晓生违约金。违约金计算方法如下：以1000万元为基数，自2014年11月1日起算，以200万元为基数自2014年12月21日起算，均至将本判决第一项中的房产证原件交付之日止，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计付（根据中国人民银行的规定，自2018年8月20日起，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），其中，由反诉被告李建伟给付反诉原告张晓生其中的70%； 驳回本诉原告李建伟的其他诉讼请求； 驳回反诉原告张晓生的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35,993.0元，由被告张晓生负担28775元，原告李建伟负担7218元；反诉费20153元，由反诉原告张晓生与反诉被告李建伟各负担10076.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，并于上诉期限满后七日内到河北银行交纳上诉费。收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47，未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  程计山 人民陪审员  樊 帆 人民陪审员  张 璞 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  戴兴姣