云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2301民初4382号原告：楚雄州建华物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市开发区火车站北侧建华天汇财富中心1幢15层，统一社会信用代码：91532300678717654X。法定代表人：章宏敏，该公司总经理。委托诉讼代理人:经荣，男，1980年11月22日生，汉族，大专文化，云南省牟定县人，楚雄州建华物业管理有限公司员工，住楚雄市，代理权限为特别授权。被告：王德伟，男，1976年3月18日生，汉族，初中文化，云南省牟定县人，务工，住楚雄市。原告楚雄州建华物业管理有限公司(以下简称建华物业)与被告王德伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建华物业的委托诉讼代理人经荣，被告王德伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建华物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费、生活垃圾代运费共计2360元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年1月1日与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。被告系永盛花园小区76幢3单元501室的业主，自2016年1月1日起至2019年4月30日止，被告欠缴物业管理费2040元、生活垃圾代运费320元，共计2360元。期间原告曾多次向被告催要，被告均不履行缴费义务。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉请。被告王德伟辩称：原告建华物业自2013年12月25日至2019年4月30日对楚雄市永盛花园小区进行物业管理期间，未履行物业管理应尽的义务及责任，导致本人未享受原告承诺的物业管理服务项目，并且造成了个人财产损失，具体如下：1.原告未对小区内停车场、停车位进行管理，安装在小区门口的门禁也未起到作用，任由车辆进入小区，许多非本小区的业主车辆进入小区停放，甚至长期停放，造成本小区的业主车辆很多时候都无处可停，多次反映从未进行整改；2.小区门口保安未认真履行安保工作，对进入小区人员的身份从不进行核实，随意让人出入，给小区带来治安安全隐患；3.小区内安装的监控未起到作用，导致业主在财产遭到破坏造成损失时无处可查，2015年除夕当日，有人在我的私家车旁燃放烟花爆竹无人制止，造成我的车辆受损，当我要求小区保安调监控查看时，保安称监控是假的，无奈之下我自费进行了维修；2016年9月16日，我的私家车在小区内停放时被其他车辆刮蹭，造成车辆右侧受损，我找保安询问时保安也是同样的说法，到物管处反映情况，物管的工作人员只是说会向公司反映进行整改，更换监控；4.原告对小区内长期乱停的车辆未进行制止，导致小区内车辆乱停乱放，严重影响业主出行；5.原告对小区消防通道未进行有效管理，任由车辆乱停乱放堵塞消防通道，楼道内消防设施破损未及时进行维护，给小区带来了严重消防安全隐患；6.原告未对小区内损坏的楼道路灯，单元门禁等公共设施进行更换维修，导致晚上住户出行极为不便，有客来访要跑到一楼开门，有的住户嫌麻烦就直接不关单元门，造成住户安全隐患；7.楼道内各种电线外露，原告未进行处理或者通知相关部门进行维护，给业主带来安全隐患。综合上述，原告在管理期间，未履行物业管理应尽的义务及责任，不具备收取小区业主物业管理费用条件，所提供的物业管理合同及催费通知单在本案应作为非法索取及恐吓业主的有效证据，请求法院不予支持原告的诉讼请求，并要求原告赔偿本人车辆损失费用及退还已收取的2014年及2015年物业管理费用，制止原告继续利用小区业主法律意识淡薄进行非法索取的不法行为。原告建华物业为证明自己的诉讼主张及所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1.《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》原件1份；2.关于《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》到期报告的回复原件1份、《委托函》原件2份；3.《永盛花园小区费用收缴台账》复印件1份；4.催费通知复印件1份；5.诉求回复复印件1份。被告王德伟针对其辩称向本院提交如下证据：1.照片原件11张；2.机动车维修结算单复印件2页、机动车行驶证复印件1份；3.物业费收款收据原件2份。本院认为，原告提交的证据1能够证明2013年12月25日，原告与楚雄永盛花园小区业主委员会签订《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》，双方对委托管理事项、委托管理服务期限、权利义务、违约责任等事项进行了约定的事实，本院予以采信；证据2能够证明物业管理服务期限届满后，原告受永盛花园小区业主委员会的委托继续为永盛花园小区提供物业服务至2019年4月30日的事实，本院予以采信；证据3能够证明被告王德伟系永盛花园小区76幢3单元501室房屋业主，其房屋建筑面积为95.45平方米，被告王德伟欠交2016年1月1日起至2019年4月30日止的物业服务费、垃圾清运费的事实，本院予以采信；证据4能够证明原告向被告催收物业服务费的事实，本院予以采信；证据5仅能证明原告在为永盛花园小区提供物业服务前，永盛花园小区已存在开发商遗留下来的诸多问题的事实。被告提交的证据1能够证明原告管理服务存在瑕疵的事实，本院予以采信；证据2中机动车维修结算单复印件无其他证据佐证，本院不予采信，证据2中机动车行驶证与本案无关，本院不予评判;证据3能够证明被告按照收费规定交纳了2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费、生活垃圾清运费的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年12月25日，原告建华物业与楚雄永盛花园小区业主委员会签订了《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》，合同约定：原告为楚雄永盛花园小区提供物业管理服务的期限为肆年，即自2014年1月1日起至2017年12月31日止；物业服务费的收费标准：住宅物业管理服务费为0.55元/月/平方米，合同还对服务事项、服务质量、权利义务、违约责任等事项进行了约定。2017年12月20日，在《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》约定的物业管理服务期限届满前，被告受楚雄永盛花园小区业主委员会委托继续为永盛花园小区提供物业管理服务至第二届业主委员会成立，并按规定选聘新的物业公司，并与新的物业公司签订物业服务委托合同时止。2019年1月28日、2019年3月31日，原告受楚雄永盛花园小区第二届业主委员会委托继续为永盛花园小区提供物业管理服务至2019年4月30日。被告于2012年接房，2013年5月正式入住，期间被告交纳了2014年1月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费、生活垃圾清运费。在被告入住后的几年中，由于开发商在小区建设中的遗留问题较多，加之物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、监控损坏、被告所住的单元楼门禁损坏、电线外露等问题，上述问题原告未进行有效解决。被告系永盛花园小区76幢3单元501室房屋业主，其房屋建筑面积为95.45平方米，自2016年1月1日起至2019年4月30日止，被告欠原告物业服务费共计2100元（95.45平方米×0.55元/月/平方米×40个月）、生活垃圾清运费共计320元（8元/月/户×40个月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告建华物业与楚雄永盛花园小区业主委员会签订《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》，原、被告双方已形成物业服务合同关系。原告根据《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》的约定提供了物业管理服务，被告作为永盛花园小区的业主，应根据《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》的约定支付相应的物业管理服务费。原告提供的物业服务存在瑕疵，被告不履行交纳物业管理服务费的义务，是对原告违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然原告提供的物业服务有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理服务费，被告自2016年1月1日起至2019年4月30日止欠原告物业服务费共计2100元，而原告诉请被告应支付自2016年1月1日起至2019年4月30日止的物业服务费为2040元，故被告应支付原告物业服务费的80%即1632元（2040元×80%）、生活垃圾清运费320元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告王德伟支付原告楚雄州建华物业管理有限公司自2016年1月1日起至2019年4月30日止的物业服务费1632元、生活垃圾清运费320元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王德伟负担（未交）。以上应由被告王德伟承担的执行款项，限于本判决生效后5日内付清，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  舒兆锦二〇一九年十二月十日书记员  张玲欢