江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0403民初4878号原告：九江天宏物业服务有限公司，住所地江西省九江市经济技术开发区九瑞大道以南、移动公司以西地块汇金大润发公寓不分单元1612，统一社会信用代码913604007969956554。法定代表人：曾俊，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：柯焰军，江西柴郡律师事务所律师，执业证号13604201810030032。被告：章传志，男，1985年9月17日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。原告九江天宏物业服务有限公司(以下简称为天宏物业)与被告章传志物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天宏物业的委托诉讼代理人柯焰军、被告章传志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江天宏物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务费6239.97元，违约金1871.99元，总计8111.96元。事实和理由：被告是汇金.大润发2-2-904的业主，原、被告双方签订有《前期物业管理服务协议》，协议自签订之日起至业委会与新的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止，物业合同约定原告为涉案小区提供物业服务，被告在一周内按年预交物业管理费，若逾期交纳以上费用，自逾期之日起按每日3‰向原告支付违约金。合同签订后，原告履行了物业管理的义务，但截至2019年6月30日，被告尚欠缴物业管理费6239.97元，原告多次催收，被告均未交纳，故特诉请法院判准所请。被告章传志辩称，原告不能按照物业合同约定服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1.不履行制止并报告不法行为的义务。被告所住2栋楼顶私自搭建违建设施非常严重，给整栋居民带来非法不便，其它楼栋均有此现象。楼顶属公共区域，不允许占为己有，更不可私自搭建违建设施，原告不管不问，任由其搭建，多次反应没任何反应。2.原告不作为，推卸责任。买房时明确告知2栋2单元有两部电梯都到地下室，现实却只有一个电梯到地下室，且到地下室的电梯经常坏，业主只能到一楼，再到1单元乘电梯到地下室，非常不便。反应给原告，原告却只说让业主自己去找开发商，他不管。电梯在本人爱人怀孕时就经常坏，一坏就是半个多月，后来没办法只能回乡下娘家呆着，回到九江没多久又坏了，想下去散散步还要爬9层楼是怎么的一个服务？对得起1.5元/平方米的费用。原告作为服务公司，理应起到一个沟通的桥梁，却是这样一个态度，什么事情都让业主自己去解决，严重失职。3.卫生安全问题敷衍了事。整栋楼过道的地面一桶水从顶楼一直拖到一楼，看到桶里的水是漆黑的，原告的卫生标准是拖过就行，样子做到了就可以了，从不管结果。从一楼到地下室的步行楼梯比较长，且黑暗，之前还有楼梯灯，坏了两年至今仍未修理，且地下室的楼梯口堆满杂物，无法通过，满地散乱着木方，丢弃的旧家具，有些还有钉子，作为安全逃生通道，却带来更大的安全隐患。4.防盗门出现故障后，原告不维修，过去居民都是刷卡进门，防盗门出现故障后，原告不维修，致使防盗门形同虚设，大润发小区就是四通八达，任何人都可以从任何一个进口到小区里，从而被盗事件时有发生。且之前防盗门的铁皮翘起，家里老人多次被铁皮划破了手，反应后原告只会说登记一下。5.公共设施损坏不维修，草皮树木枯死严重。作为大润发小区那一点点公共娱乐设施，有些已经生锈、脱落，露出尖锐的利角，无法使用，给小区居民，特别是小朋友带来严重的安全隐患，现在家长们都不敢让小朋友在下面玩耍。草地树木不维护致使大面积坏死，有些灌木砍掉后露出高高尖锐的树根，根本不敢靠近，更不能放心的让小朋友在下面玩。几个垃圾桶生锈破损已经无法站立，原告不想着去更换，只用两块砖头在下面垫着，风吹都会晃，很容易倒下砸到人。6.原告职业道德缺失，部分职工道德败坏。原本只有一个电梯到地下室，经常无法运行，很多时候是故意为之，早上上班时停在某一层不运行，且未见有人在维修，晚上回来又可以运行。原告还经常关停业主家的自来水，并将水表箱锁住，居民无法检查原因，影响居民正常生活，经常有业主在业主群里问是不是停水了。7.目前原告与大润发广场的物业服务合同已于2019年1月到期。业委会擅自与原告签订物业服务合同，恳请法院判决物业服务合同无效。此次在大润发广场小区，被告不是唯一一个被起诉的业主。原告接二连三的起诉同一个小区的多名业主是非常不正常的，群众的眼睛是雪亮的，如果服务真的做得可以，哪怕像那么一点点样子，业主们也不会为了一个月几百元钱与原告对簿公堂。原告作为一个服务企业，面对相对弱势的业主，把法律当枪使，胁迫无知善良的业主缴纳物业费，这是对法律的亵渎与践踏。基于上述理由，为了维护法律的尊严，并依法维护大润发广场全体为主及被告的合法权益，敬请法院依法驳回原告的不当诉讼请求，撤销被告列为被告，并因不作为对所有业主带来的生活不便作出赔偿。经审理查明，被告系汇金大润发小区第二栋二单元904室房产的业主，该房产建筑面积126.06平方米。2013年9月30日被告接收该房产时，原告作为小区的前期物业管理企业，与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定原告要建立健全物业管理档案资料，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，物业管理服务费用(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)按年预交，高层住宅按建筑面积每月第平方米1.5元(期中一层住宅按1.1元/月，二层1.30元/月，三层及以上1.5元/月)，每年物业费递增按建筑面积每月每平方米0.03元。后原告为小区提供物业服务至2018年12月31日，被告以小区存在违建、公共设施维护不善、清洁不到位、电梯安装使用不方便不合约定等为由，于2016年10月1日起欠缴物业费。本院认为，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条中规定：业主在物业管理活动中应当根据物业服务合同的约定履行按时交纳物业服务费用的义务，如物业使用人或业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。故业主按时交纳物业服务费用是其法定义务。因被告所举证据尚不足以证明原告在向整个小区公众提供物业服务的过程中存在属于其责任的重大瑕疵，故被告未按期支付物业费属违约行为，应承担继续履行支付物业费的违约责任。原告所主张的1.5元/月/平方米的物业费标准未超出合同约定，本院予以认定。根据原告提供服务的期间，被告应向原告支付2016年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5105.43元(126.06平方米×27个月×1.5元)。原告在物业服务过程中虽不存在构成根本违约的重大瑕疵，但从被告陈述及所举证据来看，在原告提供服务过程中亦确曾存在公共空间、设施管理不到位等现象，故在本案中本院对原告诉请中关于滞纳金的部分不予支持。被告在今后接受物业服务企业的服务过程中，须厘清出现问题的责任方，注意行使权利的方式，对于确属物业服务企业责任的瑕疵且拒绝改正的情形下可及时向相关主管部门投诉，确有实际损失的可以合法方式主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告章传志在判决生效后十日内向原告九江天宏物业服务有限公司支付2016年10月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费5105.43元；二、驳回原告九江天宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告九江天宏物业服务有限公司负担10元，被告章传志负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  何凡二〇一九年十二月二十六日书记员  黄欢