河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初2222号 原告王慧，女，1988年8月2日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 被告何培发，男，1964年5月12日出生，回族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人杨爱民，女，1968年7月19日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县，系被告何培发妻子。 第三人廊坊市文盛房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区芳菲苑5-2-201，统一社会信用代码：91131000578230355X。 法定代表人赵洪文，董事长。 原告王慧与被告何培发、第三人廊坊市文盛房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月29日作出（2019）冀1028民初419号民事判决书。原告王慧不服该判决，向廊坊市中级人民法院提出上诉，2019年7月31日廊坊市中级人民法院作出(2019)冀10民终字2536号民事裁定书，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王慧，被告何培发到庭参加诉讼，第三人廊坊市文盛房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王慧诉称，2017年4月12日，其与第三人签订商品房买卖合同一份，合同约定其购买第三人开发的位于河北省大厂回族自治县房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为792810元。合同签订后，其向第三人支付了全部房款。2017年12月11日，河北省大厂回族自治县人民法院（以下简称大厂县人民法院）作出（2017）冀1028民初1960号民事判决书，判决第三人于判决生效起十日内偿还被告何培发借款本金3800000元，并按年息24%标准支付自2016年10月2日至实际给付之日止的利息。2018年9月3日，大厂县人民法院作出（2018）冀1028执451号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。2018年12月13日，其对执行标的提出书面异议，2018年12月25日，大厂县人民法院作出（2018）冀1028执异26号执行裁定书，裁定驳回异议。其认为，其与第三人签订了商品房买卖合同并支付全部房款，应系涉案房屋的权利人，被告无权执行该房屋，故其不服大厂县人民法院作出（2018）冀1028执异26号执行裁定书，提起执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行并解除查封措施。 被告何培发辩称，1、原告与第三人签订的商品房买卖合同系单方证据且未在房管部门办理网签备案及登记手续，查封时涉案房屋仍登记在第三人名下，查封措施符合法律规定。2、原告不是大厂回族自治县的居民，且在大厂回族自治县还有其他房屋，故原告在大厂回族自治县不具有购买房屋的资格。3、涉案房屋系原告投资所购，并非原告在大厂回族自治县，故原告不是涉案房屋的权利人，综上，被告请求驳回原告的起诉。 第三人廊坊市文盛房地产开发有限公司未到庭未进行答辩。 经审理查明，2017年4月12日，原告与第三人签订商品房买卖合同及补充协议1份，双方约定：原告购买第三人开发的位于河北省大厂回族自治县房屋（即涉案房屋），房屋总价款为792810元，付款方式为一次性支付，第三人应于2018年10月30日前将涉案房屋交付原告。2017年4月12日、4月14日，原告分2次向第三人支付房款600000元与192840元，合计792810元。第三人向原告出具房款收据2张。 2017年10月11日，河北省大厂回族自治县人民法院（以下简称大厂县人民法院）在审理被告与第三人民间借贷纠纷一案中作出（2017）冀1028民初1960号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。2018年5月23日，（2017）冀1028民初1960号案件进入执行程序，案号（2018）冀1028执451号，2018年9月3日，大厂县人民法院执行局裁定拍卖涉案房屋。后原告提出执行异议。2018年12月25日，大厂县人民法院作出（2018）冀1028执异26号执行裁定书，认为原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，依法裁定驳回了原告提出的异议。 另查明，原告与第三人签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同未在房屋所在地房管部门办理网签备案及登记手续。在本院查封涉案房屋前，第三人亦未与原告办理涉案房屋的交接手续，原告未占有使用涉案房屋。 还查明，2016年11月15日，原告购买了位于大厂回族自治县房屋。2019年7月25日，原告将上述房屋转让给庄凤霞所有。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同1份、补充协议1份、收据3张、银行转款凭证1份、民事调解书1份、工作证1份、存折1份及原、被告双方的当庭陈述在案为凭。 本院认为，判断是否停止对涉案房屋继续执行的关键在于原告有无足以排除强制执行涉案房屋的民事权益。首先，关于原告与涉案房屋的法律关系，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，原告虽与第三人签订了商品房买卖合同并支付了房款，但原告与第三人均未到房屋管理部门办理网签备案登记手续，未办理涉案的房屋产权变更登记，且在本院查封涉案房屋前，原告亦未实际占有使用涉案房屋，故原告尚未取得涉案房屋的所有权,其不是涉案房屋的所有权人。其次，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。据此，本案还需要判断原告是否对涉案房屋享有其他足以阻止争议房屋转让、交付的实体权利，主要包括所有权、用益物权、部分担保物权等权利。由于原告尚未实际占有涉案房屋，故原告对涉案房屋仅享有物权期待权，不符合上述规定中的“实体权利”的概念。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，如果在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，除涉案房屋外，原告名下尚有其他房产，故对原告的诉讼请求不予支持。综上，原告不享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益，故应当准许继续执行涉案房屋。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十九的规定，判决如下： 驳回原告王慧的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告王慧负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  冯爱民 人民陪审员  王宝林 人民陪审员  王连旺 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  董唐宇 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （2）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （1）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； ...... 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。