广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初15478号 原告：廖达，男，1984年4月13日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：凌秋兰，女，1985年9月23日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 共同委托诉讼代理人：陈旭新，广西桢干律师事务所律师。 被告：广西众一房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区长福路**。 法定代表人：周吕东，总经理。 委托诉讼代理人：陈青青，广西庚儒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锡兆，广西庚儒律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案时间：2019年10月19日 开庭时间：2019年12月5日 当事人到庭情况： 原告：廖达、凌秋兰的共同委托诉讼代理人陈旭新到庭 被告：广西众一房地产开发有限公司（以下简称“众一公司”）的委托诉讼代理人陈青青到庭 原告诉请要点 1被告向原告支付逾期交房违约金23675.31元(计算方式：以893408元为基数，按0.1‰/日，从2018年12月31日计至被告实际交房之日止，暂计至2019年9月21日为23675.31元）；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、被告在施工过程存在合同第九条约定的可顺延交房的情形，被告不存在延期交房的情形，请求驳回原告诉请。二、若法院认定被告构成违约，原告依据合同主张的违约金过高，请求法院依法予以调整，但被告没有相关证据证明。 事实认定 2016年11月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的南宁市青秀区长福路16号广西绿色建筑示范小区12号楼1单元二层XXXX号房，总价款为893408元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、中、高考等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；3、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、设计变更导致工期延长的；4、因市政原因或供水供电相关部门停水、停电每日达五小时以上的；5、气象部门记录日降雨量达到中雨以上（以气象部门证明为准）、日高温超过40度（含40度）、六级或六级以上大风天气而引起工期延误的；6、非出卖人原因导致或引起的工人停工或罢工；7、出卖人将竣工报告提交政府相关部门并受理后（以政府相关部门接到资料的日期为准）等待验收或丈量或审批所需的时间；8、交房时买受人提出维修申请的，维修期间出卖人不承担延期交房责任；9、买受人未交纳物业专项维修资金的，出卖人有权延期交房，交房日期顺延至买受人向出卖人支付所购物业的专项维修资金之日起30日内；10、不属于不可抗力因素但为出卖人不能克服的客观原因；11、在交房时，如买受人未按合同约定付清应付房款（包括但不限于公积金、银行按揭贷款不足以支付房款的情形），除按照本合同相关条款的约定承担逾期付款的违约责任外，交房日期顺延至出卖人收到买受人付清的全部应付房款之日起30日内；12、未根据该房屋物业管理公司的规定缴付有关费用以及未与物业管理公司签署有关物业管理文件。第十条约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告依约付清了购房款。 因被告至今未交付涉案商品房，原告诉至法院，提出前述诉请。庭审中，被告主张可据实延期的情形及天数如下：1、2015年至2019年中、高考停工共45天；2、2015年至2019年两会一节期间共停工88天；3、2015年5月1日至2019年10月31日期间出现的高温天气影响施工146天；4、2015年3月30日至2019年11月12日，因中雨以上恶劣天气导致停工182天；5、因2018年12月4日至2018年12月14日因六十周年大庆停工14天。被告自认涉案商品房所在楼栋尚未竣工验收。 另查明，涉案商品房所在楼栋已取得商品房预售许可证，证号：南房预字（2016）第209号。 又查明，2017年5月23日、2018年5月30日，南宁市人民政府发布《关于2017年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》、《关于2018年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，两份通告均载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。 再查明，2017年8月16日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2017年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：一、8月25日至9月16日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。场内堆放的砂、石、水泥等易产生扬尘的原材料100%覆盖，并保持场区清洁，洒水防尘。三、9月7日至9月16日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、广西文化艺术中心、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌湖、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。 2018年8月31日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2018年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：一、9月3日至9月16日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月7日至9月16日，绕城高速内商品混凝土搅拌站、采石场等生产企业暂停生产作业。场内堆放的砂、石、和水泥等易产生扬尘的原材料100%覆盖，并保持场区清洁，洒水防尘。三、9月7日至9月16日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、广西文化艺术中心、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌湖、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。 2018年11月29日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好自治区成立六十周年庆祝活动期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：（一）2018年12月1日零点至12月14日24点期间，青秀区、良庆区范围内禁止建筑渣土外运。（二）2018年12月2日零点至12月14日24点期间，全市范围内禁止建筑渣土外运；12月4日零点至12月14日24点期间全市市区范围内建筑工地（除个别因特殊原因允许施工的项目外）停工整治。 最后查明，被告提交的南宁市气象局气象科技服务中心出具的《地球大气探测资料卡》显示，从合同签订次日即2016年11月16日至合同约定交房之日即2018年12月30日，南宁市没有出现40度以上高温天气情况。上述期间内，南宁市区共出现中雨以上天气83天，被告提交的《施工日记》记录因雨天导致停工77天。 判决理由 原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效的合同，双方均应按约履行。 一、关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。 被告对于合同签订前已经出现的足以影响工期的情形是知情的，并非不能预见，被告在这些情况出现后签订合同确定交房时间的行为，应确认其自愿承受这些情况所带来的风险。故在合同签订前已出现的停工事由，不应予以扣除。在合同约定交房期限之后的影响工期的情形，因被告已违反约定逾期交房，其要求据实延期，于法无据。合同签订后至约定交付房屋之日前出现的停工事由能否延期，应结合双方在合同中的约定、政府通知及《施工日志》进行认定。 （一）被告辩称因中高考被政府限制施工，可据实延期交房18天。因合同中约定中、高考等原因通知停工属于非因被告原因导致工期延误，则被告可延期交房10天。被告未提供证据证明该期间段内涉案项目处于产生环境噪声的施工阶段，故不应扣除政府通知中要求的“禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业”期间。 （二）被告辩称因“两会一节”及广西区六十周年大庆期间被政府限制停工51天。南宁市城乡建设委员会于2017年8月16日、2018年8月31日下发的《关于做好2017年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》、《关于做好2018年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》明确了停工整治的地区范围，涉案工程并不在该范围内，被告主张工期受影响并据此要求延期，本院不予采信。南宁市城乡建设委员会于2018年11月29日下发《关于做好自治区成立六十周年庆祝活动期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，其中要求从2018年12月4日至12月14日期间全市市区范围内建筑工地停工整治，被告主张予以延期，符合合同约定。因此，被告可依照合同约定延期交房11天。 （三）被告辩称因高温、中雨以上等恶劣天气影响施工。根据《地球大气探测资料卡》记载，南宁市区在2016年11月16日至2018年12月30日期间未出现40度以上高温天气，被告以该事由要求延期，没有事实依据。根据《地球大气探测资料卡》记载，从2016年11月16日至2018年12月30日，气象部门记录降雨量达到中雨以上天气共计83天，被告提交的《施工日志》记载的受雨天影响施工的天数共计77天，被告因此导致工期延误，可据实延期交房77天。 综上，被告可据实延期交房10天+11天+77天=98天。 二、关于被告是否应承担违约责任的问题。 合同第九条约定，出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。扣除被告可据实延期交房的天数后，被告应在2019年4月7日前履行交房义务。被告至今仍未交付房屋，构成该违约，应依照合同约定向原告支付逾期交房违约金。具体计算如下：以893408元为基数，按0.1‰/日，从2019年4月8日起计至被告将符合合同约定的商品房交付给原告之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广西众一房地产开发有限公司向原告廖达、凌秋兰支付逾期交房违约金（计算方式：以893408元为基数，按0.1‰/日，从2019年4月8日起计至被告广西众一房地产开发有限公司将符合合同约定的商品房交付给原告廖达、凌秋兰之日止）； 二、驳回原告廖达、凌秋兰的其他诉讼请求。 案件受理费196元，由被告广西众一房地产开发有限公司负担。 如义务人未在本判决生效之日起十日内履行上述义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  胡歆怡 二〇一九年十二月十八日 书记员  杨 璇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。