广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0304民初14322号 原告（反诉被告）：刘登辉，男，汉族，1991年11月11日出生，住址广东省深圳市龙华区， 委托诉讼代理人：庄雁丹，广东世纪华人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑燕珊，女，汉族，1984年3月8日出生，住址广东省深圳市福田区， 委托诉讼代理人：常高永，广东冠杰律师事务所律师。 第三人：林虹，女，汉族，1962年11月29日出生，住址广东省深圳市福田区， 第三人：席光，男，汉族，1961年3月30日出生，住址广东省深圳市福田区， 委托诉讼代理人：郑志芳，广东联建律师事务所律师。 原告刘登辉与被告郑燕珊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加林虹、席光作为第三人参加诉讼，被告在法定期限内提出反诉，本院依法受理反诉后，将本诉与反诉合并审理，组成合议庭适用普通程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庄雁丹，被告委托诉讼代理人常高永，第三人林虹，第三人席光的委托诉讼代理人郑志芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告从第三人处承租房屋后转租给原告，但被告违反与第三人的租约，拖欠租金，导致第三人收房，损害了原告的权利。2018年6月18日，原告、被告签署《房地产租赁合同》约定，租赁双方通过经纪方出租及承租深圳市××区××天下××2302房，双方对租金金额、租金等合同款项进行了约定。当天原告支付了押金24000元和第一个月的租金12000元，此后原告均按时支付了租金，最后一期支付是2018年12月17日，租金支付至2018年1月18日，但2019年1月7日，由于被告拖欠第三人两个月租金，第三人通知原告已经解除和被告的租约，要求原告搬走，对房子进行停水停电更换门锁。后经原告与第三人协商，暂时先住，租金从2019年1月7日开始支付至第三人林虹。由于被告拖欠第三人租金的违约行为，严重影响原告对租赁房产的使用，根据合同约定，被告应承担相应的法律责任。请求判令：1、原被告签订的《房地产租赁合同》自2019年1月7日起解除；2、被告向原告支付押金48000元和多收的从1月7日至1月18日的租金4258元；3、被告承担本案全部诉讼费用。 被告口头答辩称，第一，为了达到息讼的目的，2019年2月22日，被告按照原告的指示将24000元的押金4258元所谓的租金已经支付到原告指定的张春丽中国银行尾号7808的账户上；第二，引起本案诉讼的根本原因是原告与第三人恶意串通损害被告的合法利益，被告从未拖欠第三人的租金，原告与第三人违法与被告解除合同，原告与第三人建立租赁关系；第三，依据原告与被告签订的房屋租赁合同，只有在被告提前终止合同的情况下，才符合双倍返还押金的条件，而在本案中，被告从未提出中止或者是解除与原告的合同，因而原被告之间的租赁合同是继续存续的，原告请求双倍返还押金的诉讼请求的条件不成就，综上请求法庭依法驳回原告的所有诉讼请求。 第三人林虹、席光共同陈述称，一、本案涉及诈骗，建议依法移交公安机关进行侦查处理。 1、被告提交的《委托书》，主张第三人林虹代第三人席光签署委托书，委托李某全权办理涉案房屋相关装修与租赁事宜，且主张李某依据委托办理涉案房屋相关装修与租赁事宜，而第三人林虹根本不认识李某，亦从未委托李某办理涉案房屋的相关装修与租赁事宜，委托书是被告欺骗第三人林虹且在第三人林虹神志不清的状态下骗取的，且委托书上的“李某”系被告事后擅自添加的。 2、被告提交的《办理租赁备案的通知》和《租金收据》主张李某向其发放了《办理租赁备案的通知》并以此为由，实际收取了涉案房屋租金10888元。因第三人林虹并未委托李某办理涉案房屋租赁及收取租金，若被告交付现金10888元属实，则李某涉嫌诈骗。 3、第三人林虹从（2019）粤0304民初31962号中复制后在本案中提交的《装修验收单》显示李某向被告收取了涉案房屋的装修款165000元。因第三人林虹并未委托李某办理涉案房屋的租赁事宜，而现有证据已显示李某因涉案房屋骗取了被告175888元，金额已达到诈骗罪的立案标准，为慎重起见，移交公安侦察处理较为妥当。 二、被告将涉案房屋转租给原告时，被告根本就未进行装修，第三人林虹从（2019）粤0304民初31962号中复制后在本案中提交的装修后实景图中的物品皆由第三人林虹购买。另外《深圳市家庭居室装修管理规定》第十四条规定家居装修工程实行开工申报登记制度；第十五条规定对未向物业管理单位申报登记或不符合规定条件自行开工的家居装修工程，物业管理单位应通知其停止违法行为。据第三人林虹向君临天下的物业管理处询问从未收到涉案房产的装修申请，也未发现涉案房产在2018年6月期间进行过装修，但其不愿向第三人林虹出具书面证明，表示司法机关若向其征询则可以出具。被告在（2019）粤0304民初31962号中提供的上述证据是虚假的，其目的是通过提交虚假证据骗取有利判决，最终占有第三人林虹的合法财产，被告涉嫌诈骗。 三、第三人林虹解除与被告的租赁关系符合合同的约定。被告最后一次交房租为2018年10月26日，房租支付至2018年11月21日，从2018年11月22日至2019年1月7日，被告一直拖欠房租，拖欠时间达46天，完全符合合同第6、10条约定的解除条件。 四、被告自2017年以来涉及类似案件不完全统计共16起，请法庭引起重视。 被告反诉称，2018年4月，香港其乐贸易公司深圳分公司负责人陈桂容专程前来被告公司推荐其房屋租赁业务，说她认识很多业主想让她把房屋进行全新装修然后出租，收益很好，但苦于其公司资金不足，所以想让被告来投资。2018年4月27日双方签订合伙协议，约定由陈桂容一方管理具体租赁事务，由被告一方对所需资金进行投入。2018年5月21日18:32，陈桂容通知被告，她与深圳市福田区君临天下名苑A2302房屋的业主林虹已经谈好“8年不递增两个月空置期”的租赁条件，并叫中介备齐全资料，约被告直接前去签约。当晚，被告与第三人林虹签订《房屋租赁合同》，合同签订后，被告履约缴纳了押金及租金，自始至终没有违约。第三人林虹在另案（2019）粤0304民初31962号租赁合同纠纷案中给法庭的《民事答辩书》里，明确承认自己签署了被告提交的《房屋租赁合同》，也承认自己给予了被告60天免租期的事实。2018年6月18日，陈桂容通过招租找到了原告刘登辉租赁该房屋，在陈桂容的安排下，原告与被告签订了《房地产租赁合同》，被告将上述房屋转租给了原告，租期一年，自2018年6月19日至2019年6月18日止，租金每月为12000元，支付时间为每月18日前。合同约定如拖欠租金超过柒天，出租方有权立即单方解除合同，押金将由出租方没收，出租方同时有权向承租方进一步追究责任。原告与被告签订合同后，因原告没有足够现金支付两押一付36000元，而陈桂容为了能够尽快完成出租任务，吸引原告的更多投资，自行安排了第三方账户替刘登辉支付了上述款项，然后又从被告处收回了更多资金。被告认为，既然原告并未向被告履行支付押金的义务，其相应的押金权利自然不成立，现被告要求原告重新履行缴纳押金的义务，并以其押金向被告承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第四条第（四）款，出租方向承租方双倍返还押金的条件是“出租方如单方提前终止合同”，而被告将该房屋租给原告之后从未单方提前终止合同，被告从第三人林虹处租来房屋，缴纳了两押一租，拥有8年不涨租的合同条件，而且被告对该房屋进行了装修和配置，且向原告转租后每月都已经开始盈利，被告不存在单方提前终止合同的动机。在被告没有单方提前终止合同的情况下，原告在《起诉状》中自称于2019年1月7日起将租金交给了第三人林虹，然后继续居住在该房屋内，直至其与被告的租约期满。原告还让自己的代理人庄雁丹律师以业主名义向被告发出《律师函》，捏造被告欠租的事实，并宣布第三人林虹于2019年1月2日正式解除与被告的《房屋租赁合同》。第三人林虹于2019年1月11日向被告通过微信对该《律师函》内容予以追认。由此可以证明原告系与第三人林虹经过恶意串通，达成一致行动，抛开被告私自签约，严重损害被告的利益，违反诚实信用原则，是一种恶意的违约行为，应当承担违约责任。按照被告与第三人林虹签订的《房屋租赁合同》第6、10条对解除合同权利的约定，迟交房租15天业主才有权利解除合同，对此迟交15天有权利解除合同的条款约定，第三人林虹在2019年1月2日向被告发的微信中也明确予以重申，且不论被告曾用现金缴纳租金给第三人的代理人，单是按照被告银行转账给第三人林虹的租金，已经可以交到2018年12月21曰，距离2019年1月2日仍未满15天，很明显第三人林虹在2019年1月2日解除该合同的解除权是不成立的，故被告与第三人林虹签订的《房屋租赁合同》于2019年6月19日前仍然有效。原告理应于2019年1月18日向被告缴纳租金，原告于2019年1月18日起至今没有向被告缴纳租金，已经构成违约行为，应当承担违约责任，被告有权没收原告的押金24000元，且原告仍需缴纳剩余租金60000元，合计84000元。请求判令：1、原告补交押金24000元；2、原告缴纳合同剩余租金60000元（自2019年1月18日至2019年6月18日）；3、原告承担本案诉讼费。 原告答辩称，一、原告自签订房产租赁合同后，无任何的违约行为。原告只是租客，租房子交租金，退房退租金，天经地义。原告并未富到押金可以随便送人，从被告提交的其与原告2019年1月2日微信聊天记录可以看出，因为业主催租，影响原告的居住，原告2次要求被告退房退押金。原告收押金的心思很明确。原告起诉书要求被告退还押金及多收的租金，意思也很明确。在福田法院调解阶段，被告有何权利擅自将押金退还给陌生人张春丽？二、被告实际于2019年1月7日解除与原告的房屋租赁合同。第三人林虹在2019年1月7日换锁收房，实际解除其与被告的房产租赁合同，实际影响原告居住，根据原被告签署的《房地产租赁合同》第四条约定，从被告提供的与原告2019年1月2日至1月7日的微信聊天记录可以看出，被告对欠租不做表态，一副耍赖的态度。从被告提供的其与第三人林虹2019年1月2日至1月11日的微信聊天记录可以看出，被告对欠租问题不正面回复，扯东扯西，保持一副耍赖的态度。由于被告直至2019年1月7日都不向业主缴纳租金，导致业主换锁收房，被告违反合同约定，实际已经解除原被告的房产租赁合同，被告是实际违约方，我方自1月7日起追究被告的违约责任。三、被告诈骗行为明显，本案已经不是单纯的民事案件，而是涉及刑事诈骗。原告2018年6月18日入住时，该房子看不出有新装修的样子，家具有八成新，房产明显是有人住过，有点脏，原告还特地找清洁工进行清扫。被告居然提供了2018年6月16日该涉案房产的装修验收单，被告已经在其他法庭上实施了联合李某造假，诈骗第三人16.5万元的犯罪行为。从被告对原告微信备注18号交租日，从其签合同收取原告及第三人身份证信息及准备的一系列确认书、见证书等材料看，被告郑燕珊是个谨慎、法律意识超强的人！这么谨慎的人，不可能在没有李某、张春丽的身份信息就信任地把钱支付给他们。被告在2019年7月17日开庭时提供了一张原告没有印象的《委托第三方账户收付款确认书》，2019年9月又提交法庭转交原告《见证书》等。这些材料原告都是第一次见，《委托第三方账户收付款确认书》、《见证书》、《办理租赁备案的通知》的字体、排版、字间距、落款签名和日期的排版，有高度相似性。现场核对原件，重点看这几份文书的原件纸质，如一样，从笔墨字迹看，打印时间不长，则存在捏造证据，妨碍司法程序，侵害他人合法权益，请求法庭明察、彻查。 第三人陈述意见与本诉意见一致。 经审理查明，位于深圳市××区××天下××2302房屋（下称涉案房屋）的权利人为第三人席光，建筑面积69.77平方米。 2018年6月18日，被告作为第三人席光的代理人与原告签署了《房地产租赁合同》约定，租赁双方通过经纪方出租及承租涉案房屋，租期为2018年6月19日至2019年6月18日，租金每月12000元；承租方应每月18日前交付当月租金；承租方应在合同签订之时向出租方支付24000元作为押金，出租方应出具收据；承租方支付租金方式为银行转账，承租方将租金转入出租方指定的银行账户，户名为被告；租赁期未届满前，出租方如单方提前终止合同，出租方须向承租方双倍返还押金；出租方保证自己有权出租或转租房地产，承租方的正常使用不受第三方的干扰和破坏。该合同尾部出租方署名人为被告，承租方署名人为原告。 同日，案外人张露露通过其名下的62×××95招商银行账户向被告名下的民生银行账户转入款项36000元。被告出具收款收据，确认收到原告承租涉案房屋押金24000元。 同日，原告出具《委托第三方账户收付款确认书》载明，确认涉案房屋所需两押一租36000元非本人出资支付，承诺放弃相应押金权利，委托账户（张露露）支付上述款项，委托账户（张春丽60×××08中国银行）收取上述款项的结算退款。原告庭审时称不记得签过了该确认书，但字又像本人的字，庭后回复本院称不申请对上述确认书中的“刘登辉”签字的真实性进行鉴定。被告称原告没有当着被告的面签的，原告系当着陈桂荣的面签的。 同日，见证人李某出具《见证书》称，为原被告签订房屋租赁合同提供见证服务，合同签订后原告委托第三方支付了合同约定的租金及押金，原告承诺放弃主张押金权利。原告对该见证书的真实性不予认可，原告从不认识该见证人，也未见过该见证书。 上述合同签署后，原告通过微信向被告支付租金至2019年1月18日。 2019年1月7日，第三人将涉案房屋的门锁更换，之后原告与第三人达成协议，由原告直接向第三人支付租金。 2019年2月22日，被告向案外人张春丽名下的60×××08中国银行账户转入款项28258元。被告称该款项是按照陈桂荣的要求依据原告签字的《委托第三方账户收付款确认书》退还给原告的24000元押金及2019年1月7日至1月17的租金4258元。 2019年3月，原告搬离涉案房屋。 另查，2019年5月18日，郑燕珊以房屋租赁合同纠纷为由将林虹、席光诉至本院，案号为（2019）粤0304民初31962号（下称31962号案件），郑燕珊请求判令：自2019年6月19日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，林虹、席光返还郑燕珊租赁押金21776元、并向郑燕珊支付违约金、赔偿装修投资、出租该房屋的佣金损失及可得利益损失。本院经审理认为，郑燕珊逾期支付租金构成违约，林虹在2019年1月7日之日起享有合同解除权，鉴于被告林虹自认于2019年1月7日更换门锁，故该日作为双方解除合同的时间。因郑燕珊违约，故其不享有合同解除权。故本院于2019年11月18日作出（2019）粤0304民初31962号判决书，判决驳回郑燕珊的诉讼请求。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示、没有违反法律法规强制性规定，合法有效。合同各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。 合同约定的租赁押金是24000元、月租金为12000元，案外人张露露在原告与被告签署合同的当日即2018年6月18日向被告转账支付了36000元，被告亦在当日向原告出具《收款收据》，确认收到原告支付的押金24000元，原告已履行了向被告支付租赁押金的义务。被告反诉要求原告支付押金，无事实依据，本院不予支持。 原告承租涉案房屋后按期足额向被告支付租金至2019年1月18日，之后因被告与第三人的租赁纠纷导致第三人于2019年1月7日对涉案房屋进行换锁，原告无法占有使用涉案房屋，根据合同相对性，被告已构成根本违约。原告在第三人换锁的情况下为了继续使用涉案房屋而直接向第三人支付租金符合常理，无证据显示原告与第三人串通损害了被告的利益。原告与被告之间的租赁合同应于第三人实际换锁之日即2019年1月7日解除。虽涉案租赁合同无法继续履行并实际解除非被告主观意志，但涉案合同实际解除是因原告与第三人的纠纷所导致，被告仍应按合同约定向原告承担双倍返还押金的违约责任。 原告于涉案合同签署当日出具的《委托第三方账户收付款确认书》记载，涉案房屋的两押一租非原告本人支付，故承诺放弃押金权利，并委托张春丽的账户收取上述款项的结算退款。该确认书署名人系原告，原告自称不记得是否签署过该份材料，根据原告亲笔签署的《授权委托书》、《起诉状》及《房地产租赁合同》等文书，肉眼可见与该确认书的署名字迹高度相似，且在本院询问原告是否要申请进行笔迹鉴定时，原告回复称不进行鉴定，故原告应自行承担举证不利的法律后果，本院对被告提交的该确认书的真实性予以确认。被告于2019年2月22日向案外人张春丽转账支付了28258元，该款项应为合同约定的押金及原告多付的租金，被告还应向原告支付押金24000元，对原告主张金额超出的部分，本院不予支持。 同理，涉案合同已于2019年1月7日实际解除，被告亦实际向原告退还了原告多支付的合同解除后的租金，在此情况下，被告的反诉请求无事实依据，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告刘登辉与被告郑燕珊签订的《房地产租赁合同》于2019年1月7日解除； 二、被告郑燕珊应于本判决生效之日起十日内向原告支付押金24000元； 三、驳回原告刘登辉的其他诉讼请求； 四、驳回被告郑燕珊的反诉请求。 如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1107元（已由原告预交），由原告负担599元，被告负担508元；反诉案件受理费950元（已由被告预交），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  肖 英 人民陪审员  罗龙剑 人民陪审员  吴日莲 二〇一九年十二月七日 书 记 员  王 芸 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。