广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初3297号原告：薛明仕，男，1971年6月3日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。被告：薛权，男，1986年5月15日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：陈仲应，男，1964年8月15日出生，汉族，住广东省阳西县。第三人：阳西县富和房地产开发有限公司，住所地：阳西县新城区农贸批发市场****房。法定代表人：陈国进，该公司总经理。原告薛明仕诉被告薛权建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依原告的申请依法追加阳西县富和房地产开发有限公司（以下简称富和公司）作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛明仕及其委托诉讼代理人黎珊珊，被告薛权的委托诉讼代理人陈仲应到庭参加诉讼，第三人富和公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛明仕向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告口头转让土地合同无效；2、薛权返还购地款51万元及利息（利息按年利率6%从2018年4月17日起计至款项付清之日止）；3、阳西县富和房地产开发有限公司对上述第二项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由薛权、阳西县富和房地产开发有限公司承担。事实和理由：被告称在阳西县富和房地产开发有限公司处购买取得位于阳西县富和凤凰城土地一块，地号为**（规格5×13=65平方米）。双方于2018年4月16日口头达成一致意见，该土地作价51万元，由原告一次性支付完毕，被告负责办理土地使用权登记手续，并将土地交原告使用。当天，原告通过银行转账51万元给被告。收到购地款后，被告没有为原告办理土地使用权手续，也没有将土地交原告使用。其后，被告承认案涉土地手续不全，无法完成交付使用。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼。薛权辩称：答辩人于2018年4月16日将阳西县富和凤凰城地块转让给原告前已明确告知该地块从富和公司购买，并提供了富和凤凰城地块整体图纸给原告，说明购买地块时富和公司仅开具了收款收据给答辩人，没有正式购地发票，富和公司亦没有交付地块给答辩人，如原告购买地块答辩人仅负责协助原告到富和公司将购地收据更名至原告名下，此后由富和公司向原告开具发票并交付土地给原告使用，答辩人不再负责，转让的土地也与答辩人无关。此后答辩人详细向富和公司了解土地情况，认为答辩人所述符合事实，才决定向答辩人购买该地块。原告于2018年4月16日按双方口头约定的转让土地价格转账给答辩人，答辩人亦于当天与原告到富和公司办理了收据更名，并按原告要求将收据更名为其妻子姚玉兴，购地收据已交由原告持有。但转让的土地是否为857号答辩人现已记不清楚，法院应要求原告提供购地收据或向富和公司核实。因此，自2018年4月16日转让土地更名之日起，答辩人已履行转让土地约定的义务，将土地交付原告使用应由富和公司负责。原告以答辩人没有将土地交付其使用为由请求返还购地款，没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。阳西县富和房地产开发有限公司不作陈述。本院经审理认定如下事实：2008年间，薛权因付款向富和公司购买富和凤凰城857号地,由富和公司开具收款收据一份交薛权存执,后薛权一直未办理该地块的国有土地使用权证。2018年4月16日,薛明仕以51万元的价格向薛权购买上述地块，但没有签订书面转让合同。当天,原告通过银行转账的方式向被告交付了51万元的购地款，双方即前往富和公司办理票据的更名手续，由富和公司开具《阳江市统一收款收据》第②联（付款单位记账联）交原告存执。该份收据载明缴款部门为姚玉兴,金额为55250元，摘要一栏注明“购富和凤凰城857号地款规格5×13=65㎡”，加盖了富和公司财会专用章。此后，无人向薛明仕交付案涉地块，薛权或富和公司亦未协助薛明仕、姚玉兴办理该地块的国有土地使用权证书，原告遂诉至本院。庭审中，被告承认与其订立合同并向其交款的当事人是薛权，购地收据更名为“姚玉兴”系出于薛权的要求。另查明，案涉“富和凤凰城857号地”系富和公司对其名下开发建设土地的自编地号，在阳西县县城凤凰城B地块范围内。阳西县县城凤凰城B地块属城镇住宅用地,使用权人为阳西县富和房地产开发有限公司,面积为7109.4㎡，使用期限从2004年4月7日起至2054年4月6日止,阳西县国土资源局于2017年1月2日向阳西县富和房地产开发有限公司颁发该地块的不动产权证书[证号：粤（2017）阳西县不动产权第0007376号]。本院在审理黎超强与谭丰林、陈国锋、陈国进、陈国富、阳江市富和房丰林、陈国锋、陈国进、富和公司民间借贷纠纷一案[案号（2019）粤1721民初2289号]中，黎超强于2019年7月1日提出财产保全申请。据此，本院于2019年7月2日作出（2019）粤1721民初2289号民事裁定书，裁定：查封被申请人阳西县富和房地产开发有限公司名下的阳西县县城凤凰城B地块[产权证号：粤（2017）阳西县不动产第007376号]，查封价值以2600000元为限，查封期限为一年。姚玉兴与薛明仕是夫妻关系,两人于1996年12月5日登记结婚。诉讼中,姚玉兴向本院出具书面声明,声明其仅系收据上名义的交款人,同意放弃本案的诉讼权利,由薛明仕主张返还购地款。本院认为，本案主要的争议焦点是：一、案涉转让阳西县富和凤凰城857号地的合同效力应如何认定；二、被告应否返还土地转让款51万元及利息给原告。关于焦点一。土地使用权转让人应为土地使用权人。根据法律规定，建设用地使用权转让的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同并应当向登记机构申请变更登记。薛权在其向富和公司付款购地后，仅由富和公司出具收款收据为凭，并未订立书面合同更未变更权属登记。其后，薛权沿用这一形式将案涉的富和凤凰城857号地转让给薛明仕，由富和公司重新出具更名票据给薛明仕。尽管薛权此前已向富和公司付款购地，但其就案涉的富和凤凰城857号地一直未办理国有土地使用权证书，在将该土地使用权转让给薛明仕时尚未取得相应的物权，其转让行为违反法律的强制性规定。至本案庭审辩论终结时，薛权仍未取得案涉土地的土地使用权证，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，薛权与薛明仕关于转让富和凤凰城857号地块使用权的口头协议应属无效。故原告请求确认其与薛权之间转让上述地块的口头协议无效，本院予以确认。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，一方当事人因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。故薛权依据其与薛明仕的协议所收取的土地转让款51万元应当予以返还；基于利息具有本金法定孳息的性质，薛权在取得转让款后必然获得利息收益，故其对该转让款衍生的利息也应一并予以返还。庭审中，被告承认其所收取的51万元系源自薛权，本院应予确认。现原告请求被告返还转让款51万元并按年利率6%从交付购地款次日（2018年4月17日）起计算利息，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告薛明仕与被告薛权关于转让阳西县富和凤凰城857号地的口头协议无效；二、被告薛权应在本判决法律效力之日起十日内返还土地转让款510000元及利息（按年利息6%计算，自2018年4月17日起至还清款时止）给原告薛明仕；三、驳回原告薛明仕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告薛权负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  程美然二〇一九年十二月二十四日法官助理施春丽书记员许慧中