西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初8031号 原告：石瑞，女，汉族，1984年XX月XX日出生，籍住西安市未央区XX城XX路****。身份证号：610XXXXXXX********。 被告：陕西环亚商业运营管理有限公司。住所地：陕西省西安市经开区XX城XX路XX城********。 法定代表人：傅倩倩，系该公司总经理。 原告石瑞诉被告陕西环亚商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石瑞到庭参加诉讼，被告陕西环亚商业运营管理有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉称，2018年6月29日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将坐落于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积为45.36平方米，出租给被告使用，并委托被告进行装修。合同约定房屋租金为2915元/月,租赁期限自2018年7月1日至2023年8月31日止。其中2018年7月1日至2018年8月31日为装修免租期，租金自2018年9月1日起开始计算。原告于2018年6月1日下午向被告交付房屋并委托被告进行装修，并签订《环亚多米公寓配施明细》，支付了装修总价款的65%即23400元，由被告完成房屋基础装修配置。现因被告严重拖延工期，拒不履行施工义务，屡次迟延支付房屋租金，此次长达三个月。原告认为，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2018年11月至1月期间的租金共计人民币8745元；2、被告向原告承担逾期付款违约金（截止2019年2月26日）37200元；3、被告向原告支付已垫付的物业费（2018年9月至2019年2月）1641.06元、暖气空置费408.06元、水费8.45元、电费19.43元，共计2077元；4、被告与原告解除房屋装修合同及装修合同关系；5、被告返还原告已支付的装修费23400元；6、被告支付空占装修期两个月租金5830元；7、本案诉讼费由被告承担。 被告陕西环亚商业运营管理有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2018年6月1日，原告与被告签订合同。原告于同日缴纳装修前期款23400元，被告向原告出具收款收据一张，载明收到石瑞装修前期款23400元。合同履行过程中，原告将被告投诉至工商部门。2018年6月28日，投诉人石瑞与被投诉人陕西环亚商业运营管理有限公司，在工商所的调解下，达成（2018）第22004号《消费者权益争议调解书》。内容为:1、办理开工许可证出现的管理费和垃圾清理费由物业收取的费用问题共计1540元,经双方调解,双方各承担一半,投诉在2018年6月29日前给该公司2770元,由该公司到物业办理房子装修押金事宜。2、双方在2018年6月29日从新签署编号为(HY-2018-J0330)的《西安市房屋租赁合同》,中的第四条内容为;装修期2个月,自2018年7月1日至2018年8月31日;租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日,前期一个月的租金问题经协调,到2018年8月28日该公司应付给投诉人人民币1457.5元,同时,正常履行合同付给投诉人一个月租金2915元。3、后续因装修产生的装修工人出入证及车辆出入证,所产生的相关费用由该公司承担,4、34项装修明细中明确的项目在合同到期时确保实物与其一致；5、租赁期内如出现装修质量问题由给公司进行维修。 2018年6月29日，甲方（出租方）石瑞、乙方（承租方）陕西环亚商业运营管理有限公司重新签订《房屋租赁合同》和《补充条款》。《房屋租赁合同》约定甲方将位于西安市雁塔区XX路XX小区XX栋XX单元XX室的房屋出租给乙方，房产证面积为45.36平方米，装修状况为毛坯。甲方为乙方提供装修免租期2个月，自2018年7月1日至2018年8月31日。甲方租赁期62个月，其中装修期2个月，租赁期60个月，自2018年9月1日至2023年8月31日。月租金2915元，合同签订后60日为装修免租期，装修免租期结束后的次月第一个28日乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月28日支付租金。乙方承担租赁期间的水费、电费、暖气费、物业费等费用。甲方应于2018年7月1日前将房屋交付给乙方。租赁期间，乙方拖欠房租累计2个月以上，甲方有权解除合同收回房屋。《补充条款》约定本合同租金自2018年8月28日第一次支付首月（2018年9月1日至9月30日）租金开始，乙方依次于每月28日将租金打入甲方指定账户。其他事宜按照《消费者权益争议调解书》（工商（2018）第22004号）履行。 此外，原被告于2018年6月1日签订《环亚多米公寓配施明细》，约定装修工期为2018年6月1日至2018年8月1日，装修总价款为36000元，付款方式为第一次付款65%即23400元，第二次付款35%即12600元，水电完成由业主验收合格后再继续下一项。 2018年9月6日，原告委托陕西菲格律师事务所律师向被告发送《律师函》，要求被告支付房屋租金及履行房屋装修义务。被告法定代表人傅倩倩于2018年9月10日向原告转账6816元，摘要为租金及滞纳金；于2018年10月3日向原告转账2915元，摘要为租金；于2018年10月29日向原告转账2915元。 原告于2019年2月13日再次委托陕西菲格律师事务所律师向被告发送《律师函》，要求解除房屋租赁合同，并要求被告支付房屋租金及违约金，支付物业费、暖气空置费，水电费，返还装修款并腾房给原告。原告表示2019年2月26日进入涉案房屋发现被告仍未完成装修。关于房屋现状，原告表示2019年4月已自行委托他人装修完毕并对外出租。 以上事实，收款收据、房屋租赁合同、收费票据、招商银行电子回单及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原告石瑞与被告陕西环亚商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》和《补充条款》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。根据合同及工商部门调解书确认，被告应当于2018年8月28日前支付原告4372.5元（2018年9月1日至2018年9月30日一个月的租金2915元及调解书确认的1457.5元），2018年9月28日前支付原告2018年10月1日至10月30日一个月的租金2915元，2018年10月28日前支付2018年11月1日至11月30日一个月的租金2915元。被告于2018年9月10日向原告转账6816元，被告转款中备注明系租金及违约金。该违约金系被告自愿向原告支付，本院对此不持异议。此后于2018年10月3日向支付2915元，于2018年10月29日向原告转账2915元。该三笔款项的支付时间均晚于合同约定的日期。故原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，有事实及法律依据，依法予以支持。 关于原告主张被告支付从2018年11月至2019年1月，共计三个月的房租一节，经计算，被告租金已付至2018年11月，应当支付的是从2018年12月起的租金。故原告第一项诉请，依法支持5830元。 关于原告主张的被告支付逾期付款违约金，双方合同中约定违约金为每逾期一天向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。原告主张按照每日200元计算，明显过高。本院酌情按照逾期付款金额每日万分之五计算,截止2019年2月26日的违约金金额应为270元（2915元*万分之五*185天）。 关于原告主张的被告支付物业费、暖气空置费、水费、电费一节，双方签订的合同中约定由石瑞承担电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、装修押金等费用，由陕西环亚商业运营管理有限公司承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费。因双方签订合同对物业管理费、暖气费约定不明，原告主张由被告承担，无相应依据，依法不予支持。关于水费、电费约定由被告承担，因水、电是先使用后交费，但原告提供的证据无法证明被告使用的水、电的金额，故该部分费用，亦不予支持。 关于原告主张的被告退还装修费23400元，原告表示被告装修了一部分，故酌情由被告退还原告22000元。 关于原告主张2018年7月1日至2018年8月31日期间的租金5830元。双方在合同中虽未约定免租金的二个月被告未装修完工的责任承担，但自被告占有原告房屋至今，装修仅完成少量工程，原告再次向他人出租仍需要给二个月的免租期，故原告的主张合情理，依法应予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告石瑞与被告陕西环亚商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》。 二、被告陕西环亚商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石瑞四个月房屋租金共计11660元（2018年7月、2018年8月、2018年12月、2019年1月）。 三、被告陕西环亚商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石瑞逾期付款违约金270元。 四、被告陕西环亚商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告石瑞预付房屋装修费用22000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告其余诉讼请求。 本案受理费1731元，由原告承担971元，被告承担760元。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  宁 莎 人民陪审员  陆正刚 人民陪审员  张利侠 二〇一九年十二月六日 书 记 员  杨婉怡 打印：扈艳红校对：艾可可2019年月日送达 1