湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0528民初677号原告：中国银行股份有限公司长阳支行，统一社会信用代码914205288829281418，营业场所长阳土家族自治县龙舟坪镇龙舟大道43-101号。负责人：覃海燕，行长。委托诉讼代理人：姚少龙，男，1964年7月6日出生，汉族，银行职员，高中文化程度，住湖北省长阳土家族自治县。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨傲，湖北诚业律师事务所律师。一般授权代理。被告：陈兴军，男，1984年2月13日出生，土家族，农民，住湖北省长阳土家族自治县。被告：覃青红，女，1984年7月16日出生，土家族，农民，住湖北省长阳土家族自治县。前述二被告的委托诉讼代理人：邓西寿，湖北仁辉律师事务所律师。特别授权代理。被告：湖北盛河房地产开发有限公司，住所地长阳龙舟坪镇老街19号，统一社会信用代码91420528795903843U。法定代表人：马德贵，董事长。委托诉讼代理人：宋发智，湖北亮节律师事务所律师。特别授权代理。原告中国银行股份有限公司长阳支行（以下简称长阳中行）与被告陈兴军、覃青红、湖北盛河房地产开发有限公司（以下简称盛河地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序由审判员钟晓春独任审理。因案件涉及向亚军骗取贷款罪一案，需将本案犯罪线索移交本县公安机关，本院于2019年6月21日作出（2019）鄂0528民初677号民事裁定，案件中止审理。2019年10月24日，长阳土家族自治县公安局作出长公（刑）不立字[2019]027号不予立案通知书，认为陈兴军在向亚军骗取银行贷款案中，起辅助作用、次要作用，系从犯，其主观恶性较小，亦未从中获利，情节轻微，不需要追究其刑事责任，决定不予立案。本院恢复审理后于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告长阳中行的委托诉讼代理人姚少龙、杨傲，被告陈兴军、覃青红的委托诉讼代理人邓西寿，被告盛河地产公司的委托诉讼代理人宋发智到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告长阳中行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告偿还借款本金205179.81元，利息16971.37元，罚息1971.63元（利息和罚息暂计至2019年12月19日）并承担后期利息、罚息。2、判令盛河地产公司对前述债务承担连带清偿责任。3、原告对陈兴军、覃青红的位于龙舟坪镇四冲湾路31号2-1-2102房屋具有排他性，对此房屋拍卖、变卖予以受偿。4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月4日，被告陈兴军、覃青红为购买金穗苑二期2-1-2102号房产，与原告长阳中行签订《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》（合同编号：2015年CY房贷字0062号），向原告借款人民币220000元，借款期限240个月，年利率4.9%，约定还款方式为等额本息还款，该笔贷款的担保方式为房产抵押担保，抵押物为被告陈兴军、覃青红所有的位于长阳××自治县龙舟坪镇××期房××套（房号：2-1-2102，建筑面积：84.13㎡）。该抵押物已于2015年11月4日在长阳土家族自治县房产管理局依法办理房产预抵押登记（房屋预抵押证号：长阳房预龙舟坪字第××号）。但在该笔贷款存续期间，被告盛河地产公司已将该房屋二次出售，购房客户2018年3月已停止还款，给原告抵押资产带来极大风险，现该楼盘政府已定性为一房二卖问题楼盘，造成二买客户集体上访，政府已成立金穗苑二期维稳专班全面接管该楼盘，进行清理处理遗留问题。故向法院提起诉讼，请求判如所请。原告为支持其诉讼请求，向法院提交了如下证据：证据一、原告的营业执照、代表人身份证明书、负责人覃海燕的身份证、被告陈兴军、覃青红的身份证、陈兴军和覃青红的结婚证、被告盛河地产公司的营业执照及法定代表人马德贵的身份证复印件各1份，证实原、被告的主体身份。证据二、商品房买卖合同复印件1份，证实被告陈兴军、覃青红与盛河地产公司签订房屋买卖合同购买了盛河地产公司开发的坐落于本县××××号房屋一套，其中首付款数额为95000元，剩余款项通过贷款进行支付。证据三、现金缴款单、收据复印件各1份，证实被告陈兴军、覃青红给盛河地产公司支付首付款95000元的事实。证据四、长房预字2015第995号《预告登记证明》复印件1份，证实被告陈兴军、覃青红购买的房屋登记在陈兴军、覃青红名下，陈兴军、覃青红对房屋享有对世权和排他性，原告依法可以对该房屋拍卖、变卖和依法受偿。证据五、《个人二手住房贷款合同》（编号：2015年CY房贷字0062号）、借款借据复印件各1份，证实双方签订借款合同，贷款期限是240期，月利率4.08‰，偿还方式为等额本息、按月付息，贷款发放是委托支付，支付账号为盛河地产公司金穗苑二期项目部，同时也约定了违约责任。证据六、《个人贷款抵押合同》（编号：2015年CY房抵字0062号）复印件1份，证实被告陈兴军、覃青红签署了抵押合同，将其购买的房屋办理了抵押。证据七、长阳房产管理局出具的预抵押权证（证号：长阳房预龙舟坪字第××号）复印件1份，证实被告陈兴军、覃青红为其购买的房屋办理了预购商品房抵押登记。证据八、银行查询打印件2份，证实截止2019年12月19日，长阳中行已收取被告陈兴军、覃青红的该笔贷款本金14820.19元，利息24443.89元，应收利息的罚息0.47元，拖欠本金罚息0.36元，合计39264.91元；尚欠本金205179.81元，利息16971.37元，罚息1971.63元。证据九、盛河地产公司2015年11月3日出具的《阶段性不可撤销连带责任担保函》复印件1份，证实被告盛河地产公司对于陈兴军、覃青红所借的款项在未办理正式的抵押权之前承担阶段性担保。证据十、长阳中行对盛河地产公司“金穗苑二期”对公账户指定放款账号的银行流水清单打印件1份，证实长阳中行已就陈兴军、覃青红的贷款金额220000元发放到指定账户盛河地产公司金穗苑二期项目部帐号56×××96。经质证，被告陈兴军、覃青红的委托诉讼代理人对证据的真实性不持有异议，但对证据的合法性和关联性持有异议。认为陈兴军、覃青红参与签署借款合同属实，陈兴军、覃青红并未参与其他行为。被告盛河地产公司的委托诉讼代理人对证据的真实性没有异议，但对借款合同的合法性有异议，认为该借款合同是向亚军通过合法的按揭贷款形式行骗取银行贷款之实的非法目的，违反法律规定，应当认定为不合法；对预告登记证明的证明目的持有异议，认为借款合同无效，预告抵押登记不具有物权效力。对阶段性不可撤销连带责任担保函，认为是单方邀约，不是双方共同意思的表示。被告陈兴军、覃青红辩称：原告要求被告承担诉讼费不是诉讼请求事项，而是人民法院决定事项，不应该列入诉讼请求中来。原告主张陈兴军、覃青红变卖房屋给他人偿还借款和原告陈述的事实相矛盾，事实上陈兴军、覃青红也无法变卖房屋进行偿还。被告陈兴军、覃青红未向法庭提交证据。被告盛河地产公司辩称：1、借款合同是向亚军实施骗取贷款犯罪的具体手段，以按揭的合法形式掩盖其骗取贷款的非法目的，因此该合同应当认定为无效合同。2、担保合同是主债权债务合同的从合同，主债权债务合同无效，担保合同应当无效，原告以无效的担保合同主张担保权，没有法律依据。3、预购商品房抵押登记不具有抵押效力，预售商品房的登记本身不产生设立的物权，以没有设立的物权设立预购抵押，只是对将来办理正式抵押的请求权，并不具有物权的效力，因此原告请求对案涉房产拍卖、变卖实现债权没有法律依据。4、本案的借贷事实已为生效的刑事判决作出认定，并对案涉财产作出处理，原告应当通过执行程序实现权利，不应当对同一事实进行重复诉讼。被告盛河地产公司未向法庭提交证据。庭审中，对本院调取的（2019）鄂0528刑初38号刑事判决书、2018年7月8日陈兴军在公安机关的询问笔录、覃青红在公安机关的询问笔录、2018年7月25日邹某在公安机关的询问笔录、2018年7月18日田蓉在公安机关的询问笔录、2018年7月17日**在公安机关的询问笔录、收据7份以及长阳土家族自治县公安局2019年10月24日作出的不予立案通知书、不予立案原因说明进行了质证，原、被告均无异议。原告向本院提交的证据，经举证、质证，对双方无异议的证据以及本院调取的证据，本院依法予以采信并在卷佐证；对有争议的证据，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，从各证据的真实性、合法性、关联性以及与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查认定。本院经审理认定事实如下：向亚军借用盛河地产公司的资质，于2014年3月投资开发“金穗苑”商品房二期项目。在该项目建设期间，向亚军因资金周转困难，无法正常施工，遂起意通过虚构房屋买卖合同，骗取银行贷款来缓解资金压力。2015年9月7日，被告陈兴军在向亚军的亲戚田蓉的介绍下与被告盛河地产公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：JSY142），合同约定：买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢1单元21层02号房。2015年10月20日，被告陈兴军、覃青红在本县房产管理局进行了预购商品房预告登记（登记证号：长房预字2015第995号）。2015年11月3日，被告陈兴军与长阳中行签订《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》（编号：2015年CY房贷字0062号），约定贷款本金220000元，还款期限为240个月，月利率为4.08‰，还款方式为等额本息。2015年11月3日，盛河地产公司出具《阶段性不可撤销连带责任担保函》，为陈兴军在长阳中行的贷款220000元提供担保，担保期间为借款合同生效之日起开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。2018年11月4日，盛河地产公司金穗苑二期项目部在长阳中行的账户56×××96收到原告长阳中行发放给被告陈兴军的购房贷款220000元。2015年11月3日，长阳中行与被告陈兴军签订《个人贷款抵押合同》（编号：2015年CY房抵字0062号），被告覃青红在“抵押物共有人确认”栏签名并捺印。被告陈兴军以坐落于龙舟坪镇××房（面积：84.13平方米）在本县房产管理局办理了预购商品房抵押登记。由于金穗苑二期商住楼建设项目未竣工验收，原告长阳中行与被告陈兴军未办理商品房他项权证。被告陈兴军无购房真实意思表示，签订购房合同后未支付该房产的首付款，未实际接收房屋入住，也未按照合同约定承担过还款义务，其贷款后一直由向亚军负责偿还贷款。截止2019年12月19日，长阳中行已收取陈兴军的该笔贷款本金14820.19元，利息24443.89元，应收利息的罚息0.47元，拖欠本金罚息0.36元，合计39264.91元。另查明，金穗苑二期商住楼建成后，经银行监管预警系统发现，金穗苑二期项目的住房贷款有从同一账户往多个还款账户转入还款资金及同一人、同一时间、同一柜台往多个还款账户存入还款现金的情况。同时，经县房产管理局发现，已经在银行办理了住房贷款预抵押的房屋又重新售卖给了其他购房人，其他购房人发现涉及一房二卖后向公安机关报案。为妥善化解金穗苑二期项目的遗留问题，维护社会稳定，本县维护稳定工作领导小组办公室于2017年11月23日成立了“长阳金穗苑二期商住楼项目遗留处理办公室”。金穗苑二期商住楼实际开发人向亚军因涉嫌骗取贷款罪被提起公诉后，本院2019年5月28日作出（2019）鄂0528刑初38号刑事判决，该判决书已发生法律效力，该判决书第3、4页正文载明：“2、营业执照、合作意向协议书、授权委托书、房地产开发项目协议、关于成立金穗苑二期项目部及人事任命的函、房地产开发项目情况核实表、本县人民法院2017年8月17日执行笔录，证实向亚军借湖北盛河房地产开发有限公司的资质开发金穗苑二期项目。3、证人向某、王某、魏某、陈某、周某的证言，证实向亚军授意公司员工邀约他人到金穗苑二期售楼部，通过签订合同、开发商代缴首付款的方式骗取银行按揭贷款的事实；证人吴某、陈兴军、覃青红、石某等名义购房人的证言，证实名义购房人受向亚军、王某、向某、陈某等金穗苑二期项目员工或向亚军亲友邀约，通过签订购房合同，开发商代缴首付款的方式骗取中国银行长阳支行、湖北长阳农村商业银行、中国建设银行长阳支行住房按揭贷款的事实；证人邹某、胡某的证言，证实金穗苑二期项目在中国银行长阳支行、湖北长阳农村商业银行的部分个人房屋按揭贷款异常；证人李某的证言，证实向亚军骗取银行贷款的事实。”第6、7页载明：“一、被告人向亚军犯骗取贷款罪，判处有期徒刑四年六个月，并处罚金人民币五万元；……二、责令被告人向亚军退赔中国银行股份有限公司长阳支行人民币7007661.58元、……”。向亚军应退赔长阳中行的款项7007661.58元中含本案被告陈兴军的贷款金额。本院认为：1、本院（2019）鄂0528刑初38号刑事判决已经认定向亚军犯骗取贷款罪，其犯罪金额含本案被告陈兴军、覃青红的贷款金额。因此，被告陈兴军与盛河地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》、原告长阳中行与被告陈兴军、覃青红签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》《个人贷款抵押合同》是无效合同。2、由于抵押合同无效，长阳中行不享有预购商品房抵押的排他权。3、被告陈兴军、覃青红提供相关贷款所需的资料、办理相关贷款抵押手续，与向亚军恶意串通，以合法形式行虚假意思表示，骗取长阳中行的贷款，应当对自己的行为承担民事法律责任，即被告陈兴军、覃青红应当对原告长阳中行的贷款损失承担民事赔偿责任。4、被告盛河地产公司出具《阶段性不可撤销连带责任担保函》，对被告陈兴军的民事责任明确表示承担保证责任，且出借资质给向亚军经营、实际接收长阳中行发放的贷款，对原告长阳中行的损失有过错，因此，被告盛河地产公司应当赔偿原告长阳中行的贷款损失。5、本案中，没有证据证明原告长阳中行存在过错，原告长阳中行的贷款直接损失180735.09元（220000元－已还金额39264.91元）应当由有过错的当事人承担赔偿责任。6、由于本院（2019）鄂0528刑初38号刑事判决判令向亚军对被告陈兴军的贷款造成长阳中行的损失予以退赔，因此，向亚军实际退赔的金额应当冲抵被告陈兴军、覃青红、盛河地产公司的实际赔偿金额，并在执行中一并处理。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国担保法》第五条规定，判决如下：一、被告陈兴军、覃青红、被告湖北盛河房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内连带赔偿原告中国银行股份有限公司长阳支行的贷款损失180735.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告中国银行股份有限公司长阳支行的其他诉讼请求。案件受理费2202元，由被告陈兴军、覃青红、湖北盛河房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判员  钟晓春二〇一九年十二月二十七日书记员  张红红