北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3413号原告（反诉被告）：北京捷宁珍珠贝壳制品有限公司，住所地北京市昌平区南邵镇工业小区东南侧。法定代表人：张宁，总经理。委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市昌平区南邵镇人民政府，住所地北京市昌平区南邵镇南邵村。法定代表人：李勇，镇长。委托诉讼代理人：李文艳，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏擎天，北京市易和律师事务所律师。原告（反诉被告）北京捷宁珍珠贝壳制品有限公司（以下简称捷宁公司）与被告（反诉原告）北京市昌平区南邵镇人民政府（以下简称南邵镇政府）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）捷宁公司的法定代表人张宁及委托诉讼代理人张洪昌、冯苏言，被告（反诉原告）南邵镇政府的委托诉讼代理人李文艳、魏擎天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。捷宁公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令南邵镇政府继续履行合同，恢复供电，依约保证我公司的用电量；2.本案诉讼费用由南邵镇政府承担。事实和理由：2003年4月8日，由我公司法定代表人张宁代表公司与南邵镇政府签订了《工业小区土地租赁合同》，约定贵方将镇工业小区（东南区）的10亩土地租赁给我公司使用，自2003年4月1日起至2053年3月31日止，租赁期50年。合同第二条约定，南邵镇政府按时、如数向我公司收取土地租赁费、水电费，保证我公司合同期间50千瓦的用电量。此后，我公司依约建设厂房，并开始生产经营。南邵镇政府2018年7月12日无故断水断电，我公司反复通过12345政府热线沟通，于2018年7月20日恢复了供电，7月26日恢复供水。2018年8月底，南邵镇政府又无故断电，截止目前，仍未恢复供电。我公司认为，南邵镇政府无故断电违反合同约定，是违约行为，故起诉至法院。南邵镇政府辩称：不同意捷宁公司的诉讼请求。张宁与我方签订的合同是附解除条件的合同，现解除条件已生效，该合同于2003年12月31日解除，捷宁公司要求我方继续履行合同没有依据。捷宁公司向我方交付租金并使用土地，但是没有与我方签订书面的合同，因此双方之间形成的是不定期租赁关系。我方已经提前通知捷宁公司解除该合同，该合同于2019年3月19日解除，捷宁公司要求我方继续履行合同没有依据。关于断电的原因是变压器发生故障，排查不出哪儿发生了故障，现在也无法继续供电。捷宁公司属于散乱污企业，是要求拆除的，是否继续供电是供电局决定的。南邵镇政府向本院提出反诉请求：1.确认我方与捷宁公司之间的不定期租赁合同已于2019年3月19日解除；2.判令捷宁公司立即向我方返还租赁土地。事实和理由：南邵镇政府（甲方）与张宁（乙方）于2003年4月8日签订《工业小区土地租赁合同》，合同第三条第2款约定“本合同签订后，乙方必须于2003年12月31日以前，在甲方所属地注册法人企业并建成投产，否则合同自行解除，甲方不负违约责任。”但至2003年12月31日，张宁未按照合同约定在甲方所属地注册法人企业并建成投产，故上述《工业小区土地租赁合同》已于2003年12月31日解除。2004年8月捷宁公司注册成立，实际占有使用镇工业小区（东南区）的10亩土地，并支付租金。但双方未签订书面合同，依据法律规定，双方之间成立不定期租赁合同。依据合同法相关规定，我方随时可以解除合同，2019年3月5日，我方向捷宁公司寄送了解约通知，提前通知捷宁公司双方间的不定期租赁合同于2019年3月19日解除，该解约通知已送达。故双方之间的不定期租赁合同于2019年3月19日解除，合同解除后，捷宁公司应向我方返还租赁土地，为此提起反诉。如果法院认为目前是《工业小区土地租赁合同》履行过程中，我方不同意继续履行，要求一并解除合同，解除合同日期以2019年6月12日开庭告知对方的日期为准。我方认为捷宁公司违反了合同第三条第五项的约定，捷宁公司未解决当地的用工问题，合同目的未达到。另外，捷宁公司存在违法建设的问题，其建设厂房未履行相关手续，造成违法建设的现状，违反了合同第三条第六项的约定，也属对方违约。整个北京的趋势也是清理整治工业大院，清理后合同目的已经无法达到，且对方于17年就搬离了。捷宁公司针对反诉辩称：双方签订合同并没有于2003年12月31日解除，根据双方合同的约定，南邵镇政府应提供供电，双方签订合同后南邵镇政府2004年1月才向我公司提供供电，在南邵镇政府没有供电的情况下，我公司无法建设，如果违约也是南邵镇政府违约在先。当时北京爆发了非典，北京市政府发布了严格的措施，在此期间要求我公司履行合同是强人所难。南邵镇政府主张解除合同应通知对方，在合理的期间行使，其在2016年期间未行使合同解除权，其解除权已经消灭。双方之间签订的合同明显不属于不定期租赁合同，双方签订的合同租期是50年，即使按照南邵镇政府的逻辑，根据合同法仍然无法认定合同的期间。南邵镇政府没有解除合同的选择，双方之所以要求解除合同是涉案土地涉及拆迁，南邵镇政府要求解除没有事实和法律依据。合同签订至今，双方都是按合同的内容履行的，并且年度增长的租金也是按照合同执行的，我公司法人与南邵镇政府签署的合同一直是履行至今的，并不是南邵镇政府说的不定期的合同，其反诉要求解除合同应按照双方合同的约定处理。如果法院认为目前是《工业小区土地租赁合同》履行过程中，对于南邵镇政府要求一并解除合同的反诉请求不同意。我公司一开始是按照合同约定用工的，初期是可以达到合同约定的，后来有用工荒的情况，我们想用当地人但是招不到工人了。但是即使达不到解除合同的条件，我们招商引资过来的，南邵镇政府对施工有监察的功能的，我们向南邵镇政府报批建设时都给我公司盖章了，还办了房产证，所以说明其认可我公司建筑是合法的。土地租赁合同是以实现租金收益为目的的，与安置人口无关。南邵镇政府没有举证证明我公司存在散乱企业的问题。南邵镇政府采用断电的形式来逼走我公司，我公司搬走了一部分设备，但还有大量的设备在涉案场地内，我们还是要求继续履行合同，我方认为南邵镇政府反诉是为了驱赶我公司搬离，不是为了租赁土地取得收益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2003年4月8日，南邵镇政府（出租方、甲方）与张宁（承租方、乙方）签订《工业小区土地租赁合同》一份，内容包括：“……第一条：合同项目概况。1、使用性质及年限：甲方将镇工业小区（东南区）的10亩土地租赁给乙方使用，乙方愿意承租。自2003年4月1日起至2053年3月31日止，租赁期50年。2、租赁费用及交付办法：租赁费前五年为每年每亩3000元，以后每五年递增10%。租赁费为每年交纳一次，第一年的租赁费在合同签订的同时交纳（并作为履行合同的保证金），以后每年均在三月底以前交纳下一年的租赁费。第二条：甲方的权利和义务。1、甲方按时、如数向乙方收取土地租赁费、水电费……4、甲方保证乙方合同期间50千瓦的用电量。5、甲方协助乙方办理建厂的相关手续及出具所需证明。第三条：乙方的权利和义务。1、乙方按时足额向甲方交纳土地租赁费、水电费。否则，甲方有权终止合同，所造成经济损失由乙方承担。2、本合同签订后，乙方必须于2003年12月31日以前，在甲方所属地注册法人企业并建成投产，否则合同自行解除，甲方不负违约责任。3、乙方注册企业法人单位后，承租方自动变更为该企业法人。同时，必须在甲方所属地照章纳税、合法经营。4、租赁期间，乙方独立经营，自负盈亏，独立承担经济、民事责任。5、乙方在用工条件同等的情况下，优先安排甲方辖区范围内的劳动力就业，就业人数不低于企业职工人数的60%（最低不少于15人，每少安排一人，乙方需向甲方交纳劳动力安置费1万元），乙方提出用人条件，由镇社区服务中心统一招聘，对不符合条件辞退人员甲方负责进行补充。6、乙方在经营期间必须服从当地防火、安全生产、计划生育等有关行政管理……”合同还约定有其他条款，落款处甲方加盖有南邵镇政府公章，乙方有张宁签字。上述《工业小区土地租赁合同》签订后，南邵镇政府将租赁土地交付张宁，张宁开始建设厂房，捷宁公司称当时因非典导致停工直至2004年5月厂房才建设完成。2004年8月2日，捷宁公司注册成立，张宁任捷宁公司法定代表人。捷宁公司称2017年8月，南邵镇政府工作人员即口头告知因疏解整治，要求捷宁公司腾退租赁场地，捷宁公司于2017年8月停止生产经营，2017年9月30日前捷宁公司已将大部分生产设备及人员搬迁走，租赁场地内遗留一部分生产设备、原材料和值守人员。捷宁公司另称租赁地块自2018年8月底开始断水断电，至今未恢复供电，并提交南邵镇政府于2018年10月16日出具的《北京市昌平区南邵镇人民政府关于张宁申请事项的答复》为证，该答复系南邵镇政府就捷宁公司提出的“停水停电、逼迫搬迁的非法拆迁行为”进行答复，记载内容为“二、调查情况：我镇经调查了解：张各庄工业小区于2018年3月启动腾退工作，7月份进入大面积房屋拆除阶段，小区内用电、用水出现无规律变化的乱象，同时因小区内供电变压器下线总电老旧，于2018年7月12日出现故障，镇政府及时联系供电所进行抢修（供水用的水井也由此变压器提供电源）。进入8月中旬，小区内多处房屋已拆除，因小区内原企业安必信在拆除其钢架时，发现钢架上有380伏电，拆除工作人员在没有防备的情况下被高压电弹出，险些造成安全事故。镇政府得知此消息后，带领供电所电工、小区用电管理人员及企业电工到现场排查，均未找到漏电准确原因。基于此，为避免安全事故发生，于2018年8月底将小区供电变压器采取了断电措施。三、处理意见：按照北京市经济和信息化委员会关于工业大院清理整治的工作精神，全面开展清理工作。我镇对正在清理的南邵镇张各庄工业大院内企业采取断水断电措施：一方面避免企业回流和新增，一方面确保已签约企业在拆除过程中的拆除操作安全。特此告知。感谢你对我镇工作的支持！南邵镇政府。2018年10月16日。”落款处加盖有南邵镇政府公章。2019年3月4日，南邵镇政府向捷宁公司出具《解约通知》一份，内容为：“捷宁公司：我镇现通知贵司，贵我双方的租赁关系于2019年3月19日解除，请贵司于2019年3月19日前腾退我镇工业小区（东南区）的10亩租赁土地交还我方，逾期贵司未搬离的物品视为贵司放弃所有权，我镇有权处置。特此通知！南邵镇政府。2019年3月4日。”南邵镇政府将该份《解约通知》邮寄给张宁，显示快递于2019年3月7日签收。捷宁公司收到该《解约通知》后，向南邵镇政府回复《不认可〈解约通知〉的告知函》一份，内容为：“南邵镇政府：本公司于2019年3月6日收到贵方以邮寄形式发送的《解约通知》，本公司对贵方单方解除租赁关系的行为不予认可，贵方也无权单方解除。第一，本公司不存在任何违约行为。2003年4月8日，本公司法定代表人张宁与贵方签订《工业小区土地租赁合同》，约定贵方将镇工业小区（东南侧）的10亩土地租赁给本公司使用，自2003年4月1日起至2053年3月31日止，租赁期50年。租赁费前五年为每年每亩3000元，以后每五年递增10%。租赁费为每年交纳一次，第一年的租赁费在合同签订的同时交纳（并作为履行合同的保证金），以后每年均在三月底以前交纳下一年的租赁费。合同第二条约定，贵方按时、如数向本公司收取土地租赁费、水电费，保证本公司合同期间50千瓦的用电量。此后，本公司依约建设厂房，并开始生产经营。本公司根据合同的约定按时向贵方支付租赁费水电费等约定的由我公司承担的费用。第二，在合同的履行中，贵方故意断水断电，是恶意违约行为，给本公司的生产经营造成了严重影响。贵方2018年7月12日无故断水断电，本公司工作人员反复通过12345政府热线沟通，于2018年7月20日恢复了供电，7月26日恢复供水。2018年8月29日，贵方又无故断电，截至目前，仍未恢复供电。2018年10月16日开始二次断水，10月18日上午来水。2019年3月2日又无故断水，2019年3月5日恢复。贵方的上述行为是严重的违约行为，应该承担相应的违约责任。第三，贵方无权单方解除双方租赁合同关系，应该根据双方签订的协议，恢复供水供电。贵方单方告知解除双方租赁合同关系已经违反了《工业小区土地租赁合同》的约定，违反了相关法律规定，应该承担相应的法律责任。但本公司希望贵方能践行契约精神，积极履行双方签订的《工业小区土地租赁合同》约定的义务。请贵方在收到本告知函的1日内恢复供电。如逾期，本公司将根据法律规定，维护自己的权利。特此告知。告知人：捷宁公司。2019年3月8日。”捷宁公司将该份告知函邮寄给南邵镇政府，显示快递于2019年3月11日签收。捷宁公司称其向南邵镇政府支付租金至2019年3月31日，后续租金南邵镇政府未再收取，其提交的银行回单显示土地租金付款人名称为捷宁公司。另查，涉案租赁土地性质为集体建设用地。张宁在《工业小区土地租赁合同》签订后在承租土地上所建厂房未办理相关产权手续、亦未取得规划许可证。捷宁提交南邵镇政府于2004年7月15日出具的《产权证明》，证明南邵镇政府未就建设厂房提出异议，《产权证明》内容为：“本次委估房产位于北京市昌平区南邵镇工业小区（东南区）内，占地10亩。院落东、南邻张各庄耕地，北邻门窗厂，西邻印刷厂。院落东西长100米，南北长60米。地上有车间、库房、门卫、办公用房等各类用房五排，砖混、彩钢等结构，建筑面积共计1532.02平方米。另有室外工程水泥路面1550平方米，围墙320跑米。上述房屋及地上设施的产权归张宁、胡金平所有（其中张宁占50%，胡金平占50%）。有关房产的产权手续正在办理之中。”南邵镇政府对该《产权证明》真实性不认可。本案审理过程中，捷宁公司主张其公司作为承租方与出租方南邵镇政府一直履行《工业小区土地租赁合同》至今，不同意南邵镇政府解除合同的主张。南邵镇政府主张《工业小区土地租赁合同》因张宁未在2003年12月31日前注册法人企业并建成投产导致已自动解除，后期南邵镇政府作为出租方与承租方捷宁公司又达成口头租赁合同，形成不定期租赁关系，但双方的租赁关系已于2019年3月19日由南邵镇政府发《解约通知》解除。南邵镇政府称如法院未采信关于不定期租赁关系的主张，即认定双方仍处于《工业小区土地租赁合同》的履行期间，则以捷宁公司违反合同第三条第5项、第6项约定，以及北京市疏解政治政策导致合同无法履行为由，要求解除该《工业小区土地租赁合同》，合同解除日期以2019年6月12日当庭告知捷宁公司的日期为准。上述事实，有《工业小区土地租赁合同》、《北京市昌平区南邵镇人民政府关于张宁申请事项的答复》、《解约通知》、《不认可〈解约通知〉的告知函》、收据、银行回单及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，南邵镇政府与张宁签订的《工业小区土地租赁合同》中约定“乙方注册企业法人单位后，承租方自动变更为该企业法人”，合同签订后捷宁公司成立，其对《工业小区土地租赁合同》予以确认并以捷宁公司之名交付租金，现捷宁公司以承租方身份提起诉讼，本院对其主体地位予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。本案中，《工业小区土地租赁合同》约定的租赁期限为50年，其超过20年的部分应为无效。因合同所涉出租土地属集体建设用地，故《工业小区土地租赁合同》中租赁期限未超过20年的部分应为有效。本案的争议焦点之一为《工业小区土地租赁合同》合同有效部分是否因张宁未在2003年12月31日前注册法人企业并建成投产导致已自动解除。对此，本院分析认为：《工业小区土地租赁合同》虽然约定了“乙方必须于2003年12月31日以前，在甲方所属地注册法人企业并建成投产，否则合同自行解除”的内容，且根据捷宁公司称厂房于2004年5月才建设完成、捷宁公司于2004年8月2日注册成立的陈述，已满足约定的合同自动解除的条件。但根据双方在合同订立后的履行情况来看，2004年1月1日之后双方并未签订解除协议，或以实际行为表明不再履行该合同，南邵镇政府作为出租方未收回出租土地，承租方仍按照《工业小区土地租赁合同》约定的租金和交付办法交纳相应的租赁费用，据此来看，双方当时并未依据该条款解除合同。南邵镇政府虽主张其收取捷宁公司交纳的后续租金的行为，应理解为双方又达成了口头租赁合同，形成不定期租赁关系。但根据双方履行情况来看，其租金的交纳金额和交纳方式与《工业小区土地租赁合同》约定内容完全一致；在双方就是否形成新的口头租赁合同主张不一时，南邵镇政府应就其所主张的新的口头租赁合同的存在进行举证，其未能提交相应证据予以证明，故本院对南邵镇政府的该项主张不予采信，本院对捷宁公司称双方后续履行的行为系对《工业小区土地租赁合同》中关于合同自动解除条款的变更的主张予以采信。因此，南邵镇政府于2019年3月4日出具《解约通知》以不定期租赁可以随时解除合同为由提出解除合同，其解除权并不成立。对于南邵镇政府反诉要求确认双方之间的不定期租赁合同已于2019年3月19日解除的反诉请求，本院不予支持。本案的争议焦点之二为《工业小区土地租赁合同》能否继续履行，南邵镇政府于2019年6月12日当庭提出的解除事由是否成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。本案中，捷宁公司称其自2017年即被告知因疏解整治要求腾退场地，其已停产；2018年包括涉案租赁场地在内的整片工业大院区域已整体停水、停电。现基于疏解整治的政策要求，本案租赁合同在事实上已不能履行，因此对于捷宁公司要求继续履行合同，并要求恢复供电、保证用电量的诉讼请求本院无法支持。对于南邵镇政府以政策原因导致合同无法履行为由提出解除合同的备位反诉请求，本院予以支持，南邵镇政府主张合同解除日期为2019年6月12日，本院不持异议。合同解除后，南邵镇政府要求捷宁公司返还租赁土地，本院应予支持。对于合同解除后，捷宁公司如主张相应损失或补偿，其可另行解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第一款、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市昌平区南邵镇人民政府与北京捷宁珍珠贝壳制品有限公司（原以张宁名义签订）于2003年4月8日签订的《工业小区土地租赁合同》中租期超过二十年的部分无效；二、北京市昌平区南邵镇人民政府与北京捷宁珍珠贝壳制品有限公司（原以张宁名义签订）于2003年4月8日签订的《工业小区土地租赁合同》中租期未超过二十年的部分于2019年6月12日解除；三、北京捷宁珍珠贝壳制品有限公司于本判决生效之日起三十日内将其承租的工业小区（东南区）的10亩土地腾退返还北京市昌平区南邵镇人民政府；四、驳回北京捷宁珍珠贝壳制品有限公司的诉讼请求；五、驳回北京市昌平区南邵镇人民政府的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13980元，由北京捷宁珍珠贝壳制品有限公司负担，已交纳。反诉案件受理费4025元，由北京捷宁珍珠贝壳制品有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  赵秀景人民陪审员  魏秀年二〇一九年十二月四日书 记 员  闫 薇