西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初21046号 原告：鲍某乙，女，汉族，1996年2月3日出生，住西安市雁塔区鲍某乙。 原告：鲍某某，女，汉族，2005年4月16日出生，住西安市雁塔区。 法定代理人：刘永梅，女，汉族，1970年11月7日出生，住西安市雁塔区XX路********。系原告鲍某某之母。 共同委托诉讼代理人：曹侃亦，泰和泰（西安）律师事务所律师。 被告：河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司。住所地：西安市雁塔区。 负责人：凌某某，系该分公司总经理凌某某。 被告：凌某某，男，汉族，1973年5月17日出生，住西安市碑林区凌某某。 共同委托诉讼代理人：张凤斌，陕西克利律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：杜联盟，陕西克利律师事务所实习律师。 原告鲍某乙、鲍某某与被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司（以下简称：嘉士缘陕西分公司）、凌某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鲍某乙、鲍某某之共同委托诉讼代理人曹侃亦、被告嘉士缘陕西分公司、凌某某之共同委托诉讼代理人张凤斌、杜联盟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鲍某乙、鲍某某共同诉称，2015年5月3日，刘永梅代二原告与第一被告签订《房屋租赁合同》，约定由第一被告租质原告鲍某乙、鲍某某位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室XX室（面积分别为314.7平方米和339.56平方米）房屋，租期自2015年4月20日起至2018年6月20日，每年租金为50万元整。据此合同，第一被告向工商部门申请办理了营业执照。但合同履行至今，第一被告一直拖欠2016年9月20日至2019年3月31日的房屋租金1265069元及物业费、垃圾费45790.50元，给原告造成巨大的经济损失。经原告多次催要，第一被告于2018年1月2日向原告出具欠条，确认自2016年9月20日至2017年12月20日拖欠原告房租625000元整，并承诺自2017年12月20日起至实际退房之日继续支付房租，第二被告在该欠条中签字确认就所有欠款提供连带担保责任。2019年8月9日，原告进入房屋，取得对涉案房屋的控制权，第一被告理应承担自2019年3月31日合同解除之日至2019年8月9日的房屋占用费，被告二对此应当承担连带保证责任。二被告至今未付，原告多次催要未果，故诉至法院，请求依法判令：1、原告与被告嘉士缘陕西分公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；2、被告嘉士缘陕西分公司承担自2019年3月31日起至2019年8月9日的房屋占用费179470元；3、被告嘉士缘陕西分公司向原告支付2016年9月20日至2019年3月31日房屋租金1265069元及物业费、垃圾费损失45790.5元；4、被告嘉士缘陕西分公司向原告承担违约金601808元（暂计算至2019年9月20日，判决至实际清偿之日止）5、被告凌某某对上述诉讼请求承担连带责任；6、本案诉讼费由二被告承担。 被告嘉士缘陕西分公司、凌某某共同辩称，一、2017年12月20日前，答辩人签字或盖章出具的欠条原告的款项625000元，其中含50万元租金和125000元押金，不再拖欠其他任何款项。2015年6月20日开始计算租金，至2017年12月20日计算租金期间是2年半，一年50万，共计租金125万，答辩人已支付75万元，剩余租金50万元，2017年12月20日答辩人出具欠条625000元包括租金50万元和125000元押金，不再拖欠其他任何费用，原告方也曾多次表示此期间产生欠款总共为625000元，对于该款项何时支付双方并未约定，答辩人无需再支付违约金等其他任何费用。二、由于原告存在过错，2017年12年20日至2018年6月20日产生的房租被告无需承担。2017年12月20日，答辩人多次向原告表示其亏损严重，无力承担房租，请求解除合同。原告未接受答辩人解除合同请求，不接收房屋，致其房屋一直处于空置中，租金不断积累。根据《中华人民共和国合同法》第119条规定:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告未履行止损义务，对这段时间产生的250000元租金应负全部责任，无权要求被告支付。三、2018年6月20日房屋租赁合同期满，双方合同关系终止，答辩人无需再支付任何费用。合同租期届满前，答辩人多次向原告表示其无租赁能力及意愿，且早已于2017年6月份腾空房屋，合同期满后，双方未续签租赁合同，原告亦在其所发的律师函中承认“现《房屋租赁合同》已到期”“履行相应撤场义务”，故自2018年6月20日，双方合同关系终止，答辩人无继续支付房租的义务。退一步讲，即使需支付违约金，押金部分不能计算违约金，原告主张的违约金计算过高，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。2017年初，答辩人经原告同意后将房屋大幅降价都转租不出去，可见，租金对答辩人明显不利，原告又要求支付过高违约金，更是显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第114条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若问题的解释（二））第29条：“原告主张的违约金过高，应以实际损失为基础适当减少”。原告按答辩人所欠房款年利息24%计算违约金过高，应按实际损失减少。综上，答辩人需向原告支付的费用合计为500000元，不应该包括押金125000元，除此之外，再无其他任何费用，请法院依法驳回原告关于其他费用的诉讼请求。 经审理查明，位于西安市雁塔区XX路********、XX室的房屋所有权人分别是原告鲍某乙（曾用名：鲍宛莹）、鲍某某，刘永梅系二原告之母。2015年1月1日，原告鲍某乙委托其母刘永梅出租其名下房屋。被告嘉士缘陕西分公司成立于2015年6月4日，被告凌某某系该公司负责人。2015年5月3日，刘永梅（出租方、甲方）与被告凌某某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室；租房用途为商业；租赁期限自2015年4月20日至2018年6月20日，其中2015年4月20日至2015年6月20日为乙方二次装修时间，此期间租金不计；2015年6月20日至2018年6月20日，每年租金为50万元，合同期租金共计150万元，该租金不含物业管理费用及水、电、空调、电话、网络、供暖、税金税费等费用；2015年6月20日至2016年6月20日租金按季度缴纳，2016年6月20日至2018年6月20日租金按半年缴纳，首期租金12.5万元（即2015年6月20日至2015年9月20日的租金）乙方应于合同签署后七个工作日内支付，以后每期租金应在已支付租金的租赁期届满前支付，最晚不得超出已支付租金的租赁期届满后十五日内支付；乙方应于缴纳首期租金的同时向甲方缴纳12.5万元的租赁保证金，乙方在按本合同约定返还房屋且结清所有相关费用及各政府管理部门备案注销后七个工作日内，甲方应将租赁保证金无息返还给乙方，如有扣除情形的，将余额无息返还；乙方应于本合同签订之日起七个工作日内与甲方委托的物业管理公司签署《业主公约》，水费、电费、空调费及天然气等费用由乙方按照《业主公约》的约定直接交付物业公司；乙方应于本合同终止之日返还房屋，并在七日内结清物业费、水电费各项费用，并变更工商、税务等相关行政部门注册地址，否则甲方有权扣除定金；乙方逾期支付租金超过15天的，甲方有权解除本合同；乙方逾期支付租金，每逾期一日向甲方支付当期租金总额的3%元违约金，自应付之日起算至付清之日止。上述合同签订后，被告嘉士缘陕西分公司支付了租金62.5万元及保证金12.5万元，合计75万元。付款时间及金额如下：2015年4月4日支付4万元、2015年5月10日支付21万元、2015年9月28日支付12.5万元、2015年12月19日支付12.5万元、2016年3月22日支付5万元、2016年5月6日支付7.5万元、2016年8月2日支付12.5万元。2018年1月2日，被告嘉士缘陕西分公司及被告凌某某向刘永梅出具《欠条》一份，载明：本人凌某某为河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司负责人，2015年5月3日本人代表公司与刘永梅签订房屋租赁合同一份。由于公司经营不善公司一直拖欠刘永梅房屋租赁款（自2016年9月20日至2017年12月20日下欠房租625000元整）。本人及公司股东承诺自2017年12月20日起至实际退房之日继续支付房租，如有违约自愿承担所欠所有房屋款24%/年资金占用利息。本人及公司股东自愿承担房屋租金欠款连带偿还责任（包括但不限于个人存款、房屋及固定财产）。截止2017年12月20日经双方对账，本人及公司共下欠刘永梅房屋租金625000元整，双方签字盖章确认。该《欠条》上盖有被告嘉士缘陕西分公司的公章并有被告凌某某的签字。二被告称其已经于2017年6月将涉案房屋腾空并通知原告收房，但原告拒绝收房，且其已经于2019年3月31日将房屋钥匙交给了刘永梅。二原告对此不予认可，称被告嘉士缘陕西分公司一直使用房屋至2019年8月9日，在此之前没有任何交房行为。另查，自2017年7月1日至2019年3月31日，涉案房屋拖欠物业费及垃圾费合计45790.5元，二原告已经于2019年11月29日向物业交纳了上述拖欠费用。庭审中，原、被告均同意被告支付的12.5万元保证金从被告向原告的应付款中扣除。再查，2019年3月31日，刘永梅以自己的名义将二被告诉至本院，要求解除合同并支付拖欠租金等，本院向二被告有效送达了起诉状，但因刘永梅与本案没有直接利害关系，被本院驳回起诉。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《欠条》、房产证、户口本、授权书、收款收据、情况说明、银行交易明细及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告鲍某乙、鲍某某之母刘永梅受二原告之委托出租涉案房屋，相应的法律后果应当由二原告承担，被告凌某某在被告嘉士缘陕西分公司筹备期间承租涉案房屋用于公司经营，且被告嘉士缘陕西分公司在《欠条》中对该行为予以追认，故刘永梅与被告凌某某于2015年5月3日签订的《房屋租赁合同》的主体应是原告鲍某乙、鲍某某与被告嘉士缘陕西分公司。该合同是原、被告真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当受该合同的约束。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告称其已经于2017年6月将涉案房屋腾空并通知原告收房，并于2019年3月31日将房屋钥匙交给了刘永梅，但被告未举证证明，且二原告对此不予认可，故本院对被告的上述主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，虽然合同约定租赁到期日为2018年6月20日，但因被告嘉士缘陕西分公司未向原告交房，故双方签订的原租赁合同应视为继续有效。被告嘉士缘陕西分公司拖欠租金已经达到了合同约定的解除条件，刘永梅于2019年3月31日起诉要求解除合同，且已经有效送达至被告，故原、被告之间的《房屋租赁合同》已经于2019年3月31日解除，原告该项诉请本院予以支持。被告嘉士缘陕西分公司自2016年9月20日起拖欠二原告租金，故自2016年9月20日至2019年3月31日，被告嘉士缘陕西分公司应向二原告支付的租金为1265068元。因原、被告双方均同意扣除保证金125000元，故被告嘉士缘陕西分公司尚欠原告租金1140068元。被告嘉士缘陕西分公司未按约定支付房租，构成违约，应当按照约定向原告支付违约金。被告嘉士缘陕西分公司辩称原告主张违约金过高，请求法院予以降低，但其未举证证明该违约金过高，且其久拖租金不付，违约程度严重，故对于该项辩称本院不予采信。二原告按年利率24%主张违约金，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告嘉士缘陕西分公司并未向二原告交房，直至2019年8月9日二原告实际收房，故被告嘉士缘陕西分公司应按照租金标准向二原告支付自2019年3月31日起至2019年8月9日房屋占用费179452元。因被告凌某某在《欠条》中承诺对租金欠款承担连带偿还责任，该承诺系其真实意思表示，故被告凌某某应对被告嘉士缘陕西分公司的上述欠款承担连带清偿责任。被告嘉士缘陕西分公司拖欠物业费及垃圾费共计45790.5元，二原告已经代交，给二原告造成45790.5元损失，被告嘉士缘陕西分公司应当予以赔偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告鲍某乙、鲍某某与被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司之间的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除。 二、被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司于本判决生效之日起十日内向原告鲍某乙、鲍某某支付2016年9月20日至2019年3月31日的房屋租金1140068元及违约金（以1140068元为基数，按年利率24%，自2016年9月20日计算至被告实际付款之日）。 三、被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司于本判决生效之日起十日内向原告鲍某乙、鲍某某支付自2019年3月31日起至2019年8月9日房屋占用费179452元。 四、被告凌某某对被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任。被告凌某某承担担保责任后，有权向被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司追偿。 五、被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司于本判决生效之日起十日内向原告鲍某乙、鲍某某赔偿物业费、垃圾费损失45790.5元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回原告鲍某乙、鲍某某的其余诉讼请求。 本案案件受理费23537元，减半计收11768.5元，由原告鲍某乙、鲍某某自行承担1400元，由被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司、凌某某共同承担10368.5元，因二原告已预交，故二被告在履行生效文书确定的义务时，将其应负担的数额一并支付二原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  孟元元 二〇一九年十二月六日 书记员  邢彤丹 打印：相丽华校对：李湘湘20**年月日送达 1