贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初972号原告：徐朝应，男，1978年2月13日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人：杨正林，贵州省贵阳市云岩区中西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹阳，贵州省贵阳市云岩区中西法律服务所法律工作者。被告：叶其芬，女，1975年7月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：邵帅,贵州简曦律师事务所律师。第三人：贵州典城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区吉祥路46-8号。法定代表人：丁远怀，董事长。委托诉讼代理人：汪晓谦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯纯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告徐朝应与被告叶其芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日受理后，于2017年5月19日作出（2017）黔8601民初180号民事判决，原告徐朝应不服提出上诉，贵阳市中级人民法院于2017年7月17日作出（2017）黔01民终3598号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2017年8月28日立案后，依法另行组成合议庭，并依职权依法追加第三人贵州典城房地产开发有限公司（以下简称典城房开公司）参加诉讼，于2017年11月8日作出（2017）黔8601民初535号民事判决，被告叶其芬不服提出上诉，贵阳市中级人民法院以原判遗漏当事人为由，于2018年9月6日作出（2018）黔01民终5871号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2019年10月14日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告徐朝应的委托诉讼代理人杨正林、曹阳，被告叶其芬及其委托诉讼代理人邵帅，第三人典城房开公司的委托诉讼代理人侯纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐朝应向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还门面租金65000元、押金5000元，共计70000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月9日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定被告将位于贵阳市云岩区梦想典城Ｇ、Ｈ栋1层3号门面以5000元／月的价格出租给原告。合同签订后，原告遂向被告支付押金5000元、预付租金79000元，连同2015年9月8日支付的定金1000元，共计支付85000元。2016年1月6日，被告称急用钱，又要求原告支付一个季度的租金，并由其委托莫元刚实际收取。合同履行至2016年4月1日，原告接到第三人口头通知，自2016年4月起的租金不再支付给被告，要按4600元／月向房屋所有权人杨桦支付，原告找到被告核实后于2016年6月3日、7月7日由原告之妻燕仙琼两次向杨桦支付6个月门面租金共计27600元，为此，原告曾向被告多次要求其返还原告多支付的2016年4月9日以后的租金65000元及押金5000元共计70000元，但均遭被告拒绝。被告叶其芬辩称，请求依法驳回原告诉请。叶其芬不应退还原告任何款项，双方合同至今未解除尚在履行期间，合同履行期间原告与第三人另行签订的房屋租赁合同，与被告无关，因此原告向被告交纳房租是合同约定缴纳的房租，依法不应退还，其向第三人交纳房租的行为，应由第三人向原告退还，与叶其芬无关。第三人典城房开公司辩称：1.案涉房屋实际所有权系典城房开公司；2.典城房开公司与被告签订房屋租赁合同明确约定不允许转租，但被告将房屋转租给原告，被告告知双方后经沟通与原告就转租房屋达成新的房屋租赁合同并履行，典城房开公司至始至终只收取过一次租金，因此本案中典城房开公司不承担任何责任；3.典城房开公司认可杨橙、杨桦两人个人名义签订的合同系公司行为。经审理查明：贵阳市云岩区宅吉路永安寺街9号梦想典城G/H1-3号（以下简称3号门面，面积39.77平方米）、G/H1-4A号（以下简称4A号门面，面积58.33平方米）商业物业为第三人典城房开公司开发，并于2014年6月27日取得《商品房销售现房证明书》。2015年7月13日，案外人杨橙（甲方）与被告叶其芬（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将3号、4A号门面出租给乙方经营，租赁期限自2015年7月13日起至2025年7月13日止，租金每季度32373元，押金10000元；乙方不得以任何理由将此物业转租，若因乙方经营不当，在获得甲方同意后可将此物业转租给他人。合同签订后，被告于2015年7月15日向杨橙转账42373元；2016年1月12日，被告向杨橙转账32373元；2016年7月14日、12月1日，被告通过银行转账的方式分别向杨橙转账19248.90元，被告自认其交纳3号门面租金至2016年4月12日。2015年7月22日，被告与贵阳以善物业管理有限公司梦想典城管理处就3号、4A号门面签订《梦想典城门前三包责任书》。2015年8月19日，被告以杨橙的名义向贵阳以善物业管理有限公司支付3号门面2015年7月21日起12个月的物管费2392元、4A号门面2015年7月21日起12个月的物管费3509元，被告于当日取得由第三人发放的3号、4A号门面的《商品房住宅使用说明书》、《质量保证书》，并与贵阳以善物业管理有限公司签订承诺书。被告未向第三人购买3号、4A号门面。2015年9月9日，被告叶其芬与原告徐朝应签订《门面租赁合同》，约定叶其芬将其从杨橙处承租的3号门面出租给原告，租赁期限自2015年9月9日起至2020年9月9日止，租金为5000元/月。2015年9月8日至2016年1月6日，叶其芬共收取原告定金1000元、押金5000元、租金94000元，共计100000元。2016年8月13日，杨桦与原告妻子燕仙琼签订《梦想典城商铺租赁协议》，约定杨桦将位于贵阳市梦想典城Ｇ、Ｈ栋1层3号商铺出租给燕仙琼使用，租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止。2016年6月3日、7月7日，原告妻子燕仙琼共计向案外人杨桦转账支付27600元。2016年8月16日，燕仙琼获得营业执照，名称为贵阳云岩祥之翼食品店，经营场所为本案涉案3号门面。2017年3月6日，典城房开公司向原告发出《关于门面租用事宜的函》，载明原告自2016年10月1日至2017年3月31日期间，拖欠租金27600元。2017年3月14日，典城房开公司与原告妻子燕仙琼签订《梦想典城商铺租赁协议》，约定典城房开公司将位于贵阳市梦想典城Ｇ、Ｈ栋1层3号商铺出租给燕仙琼使用，租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止，租金4600元／月。合同签订当日，燕仙琼向第三人支付2016年10月1日至2017年4月1日租金27600元；同年4月10日，燕仙琼向第三人支付2017年4月1日至同年6月30日租金13800元。典城房开公司当庭陈述，杨橙、杨桦系公司股东，长期定居海外，杨橙、杨桦以个人名义签订的合同系代表公司行为，合同权利义务由公司承担。上述事实，有原告、被告及第三人当庭陈述，《门面租赁合同》两份、收据、收条、《梦想典城商铺租赁合同》两份、《关于门面租用事宜的函》、银行转账凭证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、营业执照、结婚证、身份信息等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，案外人杨橙代表第三人典城房开公司与被告叶其芬于2015年7月13日签订的《门面租赁合同》，经权利人即第三人典城房开公司追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，依法应当认定为有效，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。被告叶其芬于2015年9月9日将承租的3号门面转租给原告徐朝应并签订《门面租赁合同》，违反被告与第三人签订的《门面租赁合同》第五条“乙方不得以任何理由将此物业转租。若因乙方经营不当，在获得甲方同意后乙方可将此物业转租给他人”的约定。从被告叶其芬支付租金的时间和金额判断，被告叶其芬承租3号、4A号门面的总面积为98.1㎡（3号门面39.77㎡、4A号门面58.33㎡），其分别于2015年7月15日支付租金42373元（含押金10000元），于2016年1月12日支付租金32373元，可得知其承租门面的租金每月每平方米为110元(32373元/季度÷3个月÷98.1㎡)，被告叶其芬于2016年7月14日、同年12月1日支付的租金分别为19248.9元，该期间被告仅支付了4A号门面的租金（58.33㎡×110元/月/㎡×3个月=19428.9元）。同时，被告叶其芬自认其交纳3号门面的租金至2016年4月12日，应当认定被告叶其芬知晓原告与第三人就涉案的3号门面重新达成协议，虽叶其芬辩称系因第三人未处理涉案房屋经营范围的问题而未交纳租金，但第三人当庭陈述其通过与原告重新签订协议的方式否定了被告的转租行为。此外，案外人杨桦代表第三人向原告妻子收取租金的时间自2016年4月1日起算，虽然超过原告与被告签订合同时间六个月有余，但不代表第三人在被告将涉案房屋转租给原告后便立即知晓该转租行为，且被告叶其芬提交的证据不足以证实第三人知道或者应当知道其转租涉案房屋的时间超过六个月而未提出异议。第三人在合理期间通过要求原告直接向其支付租金、重新签订租赁协议的行为，否定被告与原告签订的《门面租赁合同》，应当认定被告叶其芬与原告徐朝应于2015年9月9日签订的《门面租赁合同》无效，被告叶其芬的辩解意见与审理查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告徐朝应于2015年9月9日与被告叶其芬签订《门面租赁合同》后，其使用该房屋的时间为2015年9月9日至2016年3月31日共计204天，其应当向被告叶其芬支付该期间的房屋占有使用费，支付金额计算为5000元/月÷30天×204天=34000元，其向被告叶其芬支付租金、押金等共计100000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，故被告叶其芬应当将多收取的66000元返还原告徐朝应。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告叶其芬于本判决生效之日起十日内返还原告徐朝应租金、押金等共计66000元；二、驳回原告徐朝应其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告徐朝应负担89元，被告叶其芬负担1461（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径直向原告给付应承担部分的案件受理费）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  余民燻人民陪审员  高 菁人民陪审员  赵雪梅二〇一九年十二月十七日法官助理卢立瑗书记员吕羚