安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1503民初6568号 原告：安徽永达置业投资有限公司，住所地安徽省六安市裕安区平桥工业园，统一社会信用代码91341500560669327B。 法定代表人：周胜祥，总经理。 委托诉讼代理人：毕卫民，安徽皖西律师事务所律师。 被告：魏永明，男，1983年1月18日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 被告：江开琴，女，1983年9月1日生，汉族，住址同上。 两被告共同委托诉讼代理人：梁允河，安徽晟成律师事务所律师。 原告安徽永达置业投资有限公司诉被告魏永明、江开琴房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人毕卫民、两被告诉讼代理人梁允河到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：请求判令被告支付原告2019年7月1日前应付购房款783340元及利息（其中599998元自2019年1月1日起按日万分之二计算至款清息止，183342元自2019年7月1日起按日万分之二计算至款清息止）；被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月22日，原、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的位于六安市裕安区永达路东侧九星外商俱乐部商业性用房。根据合同第七条对付款方式的约定，被告应于2019年1月1日之前付房款599998元、于2019年7月1日前付房款183342元，合计783340元。履行期限届至，虽经原告多次催要，被告均拖延拒付。 被告辩称：一、被告已经支付房款50万元，原告计算错误；二、原告一直没有履行维修义务是造成欠款的原因，被告依法有权行使先履行抗辩权，且原告主张利息无事实依据；三、原告存在欺诈；四、电梯安装迟延造成被告经营困难；五、原告将公共通道出售，导致他人与被告发生纠纷。六、本案漏列当事人。请求驳回原告的诉讼请求。 为证明自己的诉讼主张，原、被告向本院递交了如下证据，并相互进行了质证。 一、原告递交的证据 1、营业执照副本、被告身份证复印件，证明原、被告主体身份信息； 2、商品房买卖合同（预售）复印件两份，证明原、被告存在房屋买卖合同关系，合同约定被告应在2019年7月1日前支付购房款783340元； 3、外商俱乐部认购协议书复印件，证明被告与原告签订的认购协议书约定被告购买的房屋包括面积为100.48平方米、房屋编号为436、437、438号的房屋，该房屋无产权证，价格为28万元，且房屋已实际交付给被告占有，被告支付的50万元购房款里应比除该28万元。 被告质证意见：证据1无异议。证据2真实，被告对房屋价款、面积、房款的支付方式均无异议，但被告已经在签订合同之前支付了50万元房款；合同第十六条约定原告在房屋出现质量问题时负有维修责任。证据3真实，但协议主体是魏永明和案外人李彩霞；涉及无房产证房屋的买卖无效；协议没有明确魏永明有支付无房产证房屋房款28万元的义务。 二、被告递交的证据 1、收据、银行流水复印件，证明被告已支付房款50万元； 2、照片打印件，证明涉案房屋存在质量问题，原告构成违约； 3、营业执照复印件，证明被告购房是为了经营宾馆，因房屋漏水无法经营。 原告质证意见：证据1三性无异议，结合认购协议书，充分证明被告所交款项包含无房产证房屋房款28万元。证据2三性均有异议，双方未履行正常的交房手续，被告强行占有、使用房屋，即使存在漏水，也是其自己装修行为造成的。证据3与本案无关。 本院对本案证据的认定：一、原告的证据3中涉及的无产权证房屋的买卖，不在原告诉讼范围，本院不予处理，其余证据真实、合法、与本案关联，予以认定。二、被告的证据1真实，予以认定；证据2无其他证据印证且与本案无关，不予认定。证据3与本案无关，不予认定。 根据上述认定采信的证据，审理查明的事实为：2018年7月3日，魏永明及其朋友李彩霞与原告签订《外商俱乐部商铺认购协议书》一份，约定两人共同认购原告位于六安市裕安区永达路东侧外商俱乐部401-435号商铺，建筑面积1258.58平方米，其中100.48平方米（计价28万元、房号436、437、438）无法办理房产证，实际办证面积1158平方米，总房款409万元，款于2018年7月13日前付260万元、2019年1月1日前付40万元、2019年7月1日前付36万元、2020年7月1日前付36万元、2021年7月1日前付37万元，等等。当天，魏永明缴纳了定金5万元。2018年8月29日，魏永明向原告转账支付购房款45万元，原告向魏永明开具金额为44.7万元、3000元的收据两张，收据载明收款事由为“外商5＃411-419、429-435、436-438房款”。魏永明已于2018年7月20日实际占有411至419、429至435、436至438商铺。 2018年11月22日，魏永明及其妻江开琴就上述商铺中的411至419、429至435号商铺与原告签订商品房买卖合同各一份。其中411至419号商铺的合同显示：预测建筑面积共283.90平方米、总价款973215元；魏永明、江开琴应于2021年7月1日前分5期付清全部房款，分别于2018年11月1日前付11万元、2019年1月1日前付406544元、2019年7月1日前付91671元、2020年7月1日前付18万元、2021年7月1日前付185000元。其中429至435号商铺的合同约定：预测建筑面积共220.95平方米、总价款760125元；魏永明、江开琴应于2021年7月1日前分5期付清全部房款，分别于2018年11月1日前付11万元、2019年1月1日前付193454元、2019年7月1日前付91671元、2020年7月1日前付18万元、2021年7月1日前付185000元。两份合同均约定，魏永明、江开琴如未按约定期限付款，逾期在60日内，应按日结算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，原告不解除合同的，魏永明、江开琴应按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，等等。此后，魏永明、江开琴未再付款。 本院认为：本案争议焦点：一、已付购房款50万元应否比436至438号房屋购房款28万元；二、原告主张利息有无事实和法律依据；三、本案是否与案外人李彩霞有利害关系，是否漏列当事人。 关于焦点一。虽然认购协议中提到436-438号房屋的购房款是28万元，但该协议签订主体是魏永明与案外人李彩霞，并不包括江开琴；协议对该房屋房款的付款主体、以及与其余各编号房屋房款的付款先后顺序均未明确予以区分，且现该协议当事人已经与原告分别另行签订商品房买卖合同，故该协议未成立、生效，对各方无约束力。另外，被告缴纳房款的收据虽载明收款事由含436-438房款，但并未明确含436-438房款28万元。据此，原告主张原、被告就436-438号房屋存在买卖关系、已付购房款50万元中应比除436-438号房屋购房款28万元，证据不充分，本院不予支持。如双方就两被告占有436-438号房屋产生争议，可以另案诉讼。 关于焦点二。被告不及时付款，构成违约，应按约承担违约责任。原告要求按照约定的违约金计算方式计算利息，有事实依据，本院予以支持，但计算基数应按到期实际未付款为基数。 关于焦点三。在法庭陈述时，被告已自认李彩霞、魏永明在认购房屋后是分别与原告签订房屋买卖合同的，且房款也是分开支付的，原告依据本案商品房买卖合同主张权利，与案外人李彩霞无关，李彩霞可以不参加本案诉讼。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告魏永明、江开琴于本判决生效之日起十日内给付原告安徽永达置业投资有限公司购房款503340元； 二、被告魏永明、江开琴于本判决生效之日起十日内给付原告安徽永达置业投资有限公司逾期支付购房款的利息，分别自2019年1月1日起以319998元为基数按日万分之二计算至本清之日止、自2019年7月1日起以183342元为基数按日万分之二计算至本清之日止； 三、驳回原告安徽永达置业投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12030元减半收取6015元，由原告安徽永达置业投资有限公司负担2165、被告魏永明和江开琴负担3850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  赵晓娟 二〇一九年十二月二日 书记员  管颖颖 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。