贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7532号原告：朱远平，男，1964年10月3日出生，侗族，贵州省天柱县人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：王镇，贵州宪张律师事务所律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住，住所地：凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告朱远平诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）、第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告朱远平的委托诉讼代理人王邦华，被告华融贵州分公司的委托诉讼代理人王镇到庭参加了诉讼；第三人大地联创房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱远平提出如下诉讼请求：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：凯里市“大地春城”小区系由贵州大地联创房地产开发有限公司开发。贵州大地联创房地产开发有限公司开发建成“大地春城”三期商品房后，开始对外销售。2014年9月4日原告向贵州大地联创房地产开发有限公司购买“大地春城”三期5栋19层1901号房屋，双方并依法签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告根据约定支付了全部购房款。2014年10月24日贵州大地联创房地产开发有限公司交付该房屋给原告占有、使用。后由于贵州大地联创房地产开发有限公司的原因一直未给原告办理产权变更过户手续。2019年6月，原告才得知该房屋被法院作出执行裁定查封,并将要被执行。2019年9月，原告向法院提出异议，法院作出裁定驳回异议，现原告依法提起诉讼。综上所述，涉案房屋在人民法院查封之前原告已经签订了合法有效的买卖合同，且已经支付全部价款并合法占有该不动产，是由于贵州大地联创房地产开发有限公司的原因未办理过户登记手续。该房屋已属于原告所有，法院应当依法解除查封，不得执行处置。为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《民事诉讼法》的规定起诉到法院。恳请法院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。被告华融贵州分公司辩称：1、华融公司有在建工程的合法抵押权；2、涉案房屋仍属于大地公司所有，原告主张私有权没有法律和事实依据；3、法院执行该房屋有重组事实理由，程序合法。因此，原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。大地联创房产公司即未提交答辩和证据材料，亦未到庭参加诉讼。经审理查明案件事实如下，2014年9月4日，以大地联创房产公司为出卖人、朱远平为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积158.91ｍ2，总价款689905元；2.买受人先交付首付款207905元，余款482000元以银行按揭方式支付。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4.补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，朱远平按照合同约定将购房首付款207905元和按揭款482000元支付给大地联创公司，大地联创房产公司开具了收据并加盖公司公章，后于2015年9月2日又出具了《销售不动产统一发票（自开）》，该发票载明购房款金额为689905元。朱远平已于2017年7月21日入住该房。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括5栋19层1901号住房在内）。朱远平得知自己所购的“大地春城”小区5栋19层1901号住房被查封后，于2019年8月29日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年9月10日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异96号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人朱远平解除对贵州省凯里市住房查封的异议请求”。事后，朱远平不服裁定结果并于2019年10月25日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。上述事实，有原告朱远平的起诉状、被告华融贵州分公司委托诉讼代理人的口头答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于朱远平对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，朱远平在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《购房发票》、《转账凭证》等，可以证明朱远平与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2014年度，且朱远平家已居住至今，符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。原告朱远平已支付了全部的购房款，满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，朱远平对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。朱远平提出的“中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行”的诉请，不属于本案诉讼程序所处理的事项，故本院不应对该项诉请进行判决。大地联创房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案可以缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行朱远平所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告朱远平的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长 王 华 传人民陪审员 潘 成 才人民陪审员 杨 正 华二〇一九年十二月二十八日书 记 员 杨琼（代）