重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初14835号原告：李玉琴，女，1980年6月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：罗馨，重庆朝曈律师事务所律师。被告：重庆惠华嘉德酒业有限公司，住所地重庆市江北区建新北路69号附19.20.21.22.23号，统一社会信用代码91500105MA601EUR34。法定代表人：吴碧仙，董事长委托诉讼代理人：甘在映，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李建波，四川蜀郡律师事务所律师。原告李玉琴与被告重庆惠华嘉德酒业有限公司（以下简称惠华嘉德酒业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉琴的委托诉讼代理人罗馨，被告惠华嘉德酒业的委托诉讼代理人甘在映、李建波到庭参加诉讼。本案于2019年12月31日庭审时，被告惠华嘉德酒业无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李玉琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠商铺租金207215元；2.判令被告支付共墙恢复费10000元；3.判令被告支付每日260元的违约金，从2018年11月23日起至被告清偿所有租金时止；4.保证金52443元不予退还。事实及理由：2018年9月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其位于重庆市江北区建新北路X号附X、X、X号房屋出租给被告，租赁期限从2018年9月8日至2023年9月7日，租金每月52443元，租金按季度收取。2018年底，被告一直不缴纳租金，原告多次催收无果，在2019年2月27日与被告签订了《调解协议》，约定被告可以使用商铺至2019年4月8日，所欠154772元租金必须在2019年3月31日前缴纳。被告未按协议给付租金，为维护自身合法权益，依法提起诉讼。惠华嘉德酒业答辩称，1.被告拖欠租金的事实属实，愿意按照约定支付房屋租金，并为自己拖欠租金的行为向原告致歉；2.被告于2019年3月31日离场，双方约定了一个月的免租期，被告已经支付了3个月租金，租金付至2019年1月8日，被告愿意支付3个月租金；3.原告主张共墙的恢复费10000元没有事实和合同依据；4.原告主张每日260元的违约金，没有事实和法律依据；5.原告从2019年2月起采用锁门、进占等方式致使被告无法正常使用租赁房屋，应赔偿被告因此造成的损失；6.原告扣押被告白酒作为房租的抵押，应当予以归还。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市江北区建新北路X号附X、X、X号房屋的所有权人。2018年9月11日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告自愿将位于重庆市江北区建新北路X号附X、X、X号建筑面积为142.38平方米的房屋（龙湖S3-0245、46、47）出租给被告使用；月租金52443元，租赁期限60个月，自2018年9月8日起至2023年9月7日止；被告应在签订协议时一次性向原告支付保证金52443元及2个月租金，合计157329元；租金按季度缴纳，被告应在租金到期前15天向原告支付下期租金，否则被告将承担每天260元的违约金；被告逾期支付租金达到7天，原告除有权要求支付违约金外，可单方解除合同，同时要求被告搬出上述物业并另外出租，且保证金不予退还；原告应在2018年9月12日前将房屋交付被告使用；被告在租赁期间单方面解除合同，需将因装修拆毁的共墙恢复；免租期一年免一个月，采取每年最后个季度中减免的方式，合同期5年，共计5个月免租期；首年第一个季度中减免一个月租金，从第二年开始每年的四季度时间为6月8日至9月7日，被告只需支付两个月租金；租金第一季度时间系9月8日至12月7日；第二季度系12月8日至3月7日；第三季度系3月8日至6月7日；第四季度系6月8日至9月7日。合同签订当日，被告向原告支付租赁保证金及租金147329元。被告于2019年1月15日支付原告25000元，于2019年1月16日支付原告30000元。2019年2月27日，原、被告签订《调解协议》。调解协议主要载明：因被告欠原告租金185972元，原告多次催款无果，故协商一致达成协议，1.原告同意被告临时租用案涉房屋至4月8日，被告在3月31日前必须付清原告房租154772元；2.被告自愿以中南海酒作为担保物品给原告，该担保物品以零售价6折折价后以所欠房租金额3倍价值的物品担保给原告，期限至2019年3月31日止，若3月31日前被告付清原告房租费，原告将如数退还货品，如被告逾期未结清欠款，原告视被告自愿放弃担保物品，一切责任由被告负责，被告不得有任何异议，且被告在2019年3月31日前需将店内物品清除、保持现有装修及设备不变，否则原告可自行处理店内物品并追究其责任；3.被告在2019年3月31日前把下季度租金提前结清，以前的合同继续执行，但每季度租金须提前一个月付清，否则视为被告违约，原告有权收回该门市。庭审中，原告陈述，案涉房屋共墙现在没有恢复；被告拖欠租金的期间具体是指2018年9月8日至2018年10月7日，2018年12月8日至2019年3月7日。庭审中，原、被告一致认可双方租赁合同于2019年3月31日解除。以上事实，有《租赁合同》《调解协议》、微信转账记录、产权证书及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。庭审中，原告还举示中天精诚装饰工程预算清单，拟证明共墙恢复费用。被告对该证据不予认可，认为该证据不具有合理性。本院经审查，该证据系由案外公司出具，无相关经办人签字确认，本院不予采信。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行义务。关于拖欠的租金。本案中，双方租赁合同自2018年9月8日履行至2019年3月31日，期间，被告应付原告租金302816元（52443元/月×5个月＋52443元/月÷31天×24天），被告实付租金149886元（202329元扣除保证金52443元）。故，被告还欠付原告租金152930元（302816元-149886元）。被告自愿承认愿意支付原告3个月租金即157329元，系其对自身权利的处分行为，本院予以确认。原告诉请中超出被告应付的部分，本院不予支持。被告称原告采取锁门、扣押白酒等行为给被告造成了损失，但被告并未举证证明，本院不予采纳，被告可依法另行主张权利。关于共墙恢复费用。根据合同约定，被告负担共墙恢复费用的前提是被告单方面解除合同。本案租赁合同并非因被告单方面行使解除权而解除，且原告未举证证明恢复共墙的费用。故，原告主张被告支付共墙恢复费用并无依据，本院不予支持。关于原告请求被告自2018年11月23日起支付每日260元的违约金。合同约定，被告应按按季度缴纳租金，缴纳时间为租金到期前15天支付下期租金，否则被告将承担每天人民币260元的违约金。也即，被告最迟应于2018年11月23日前支付第二季度（2018年12月8日至2019年3月7日）租金，否则应自次日开始支付违约金。现被告实际于2019年1月15日方支付了部分租金，已经违约，应当承担合同约定的违约金。关于保证金，合同约定，被告逾期支付租金达到7天，原告除有权要求支付违约金外，可单方解除合同，同时保证金不予退还。本案系因被告逾期支付租金最终导致合同解除，故，原告有权收取保证金后不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告重庆惠华嘉德酒业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李玉琴支付拖欠的租金157329元；被告重庆惠华嘉德酒业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李玉琴支付违约金，违约金自2018年11月24日起，按每日260元的标准计算至前述第一项租金付清之日止；确认原告李玉琴收取的租赁保证金52443元不予退还；驳回原告李玉琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6144.36元，减半收取计3072.18元，由被告重庆惠华嘉德酒业有限公司负担2000元，由原告李玉琴负担1072.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 陈 花二〇一九年十二月三十一日书记员 盛清清