贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0123民初2577号原告：陈超，男，1986年01月04日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：杨维英，女，1952年11月16日出生，汉族，住贵州省织金县。被告：简威，男，1986年11月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告陈超与被告杨维英、简威租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈超，被告杨维英、简威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈超向本院提出诉讼请求：1.判决终止原告与二被告签订的租房合同；2.判决二被告赔偿原告84000.00元，其中被雨水打湿造成原告机器损坏、原材料等损失40000.00元，剩余4个月房租44000.00元；3.判决二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告陈超于2019年01月17日由中间人宋相霖介绍认识被告杨维英、简威，并在当天看中并谈好二被告所拥有的位于贵阳市××王官村的厂房（新搭建厂房600平方，水泥场地500平方，7间平方和三楼套房1套）租给原告使用，按租金10万元一年计算。2019年01月20日，双方签订合同，因新建厂房没有搭好，双方协商合同从2019年02月01日开始生效。原告向被告支付了第一年的全部房租，后来原告又以1万元一年的价格租下二被告一楼的房间，并付清第一年的房租。租房后被告杨维英总是三天两头地来找原告麻烦（主要是前面房租都转给了被告简威，没有转给被告杨维英），以各种理由和原告吵架多次。2019年03月04日修文下了暴雨，造成新建厂房一面墙倒塌，厂房里面也是到处漏水，厂房无墙面挡风雨，造成原告所有机器被淋湿，部分电机损坏，水泥等原材料泡水，刚做好的产品也全部报废，直接经济损失2万元以上。原告就此和二被告沟通，二被告只答应修补厂房，其余损失让原告自行承担。新修补的铁皮墙不到厂房的一半高，下雨时厂房依然会漏雨，原告前后又损失1万元。2019年05月25日修文又下了暴雨，这次造成原告直接经济损失超过1万元，因为两次暴雨，造成原告直接经济损失4万元。厂房到处漏水，原告告知二被告，二被告不予理睬，并在此期间将租给原告使用的7间平房改成了平地，堆放被告简威工地上的大货车。因原告生产会有少量废水排出，原告造了一个沉淀池，让水可以循环利用，被告杨维英看见下了两次暴雨后，却要求原告清理高度在20厘米高的排水沟里设置的5厘米高的挡泥浆的砖，并要求原告直接排放生产废水，原告担心生产废水会造成下游农作物死亡，产生更大损失，并因生产车间也缺水，便与之理论，被告杨维英却告知原告废水排下去造成损失与她无关，让原告自己去水塘偷水用。2019年07月份，来了几个城管局的人说厂房是违章搭建要拆除，虽然没有马上拆除，但原告担心如果厂房被拆除后无法生产，工地上无法供货，最少会损失几十万元。结合上述原因，原告告知二被告停止租赁厂房，但被告简威不愿退还剩余房租给原告，便由中间人宋某协调厂房由被告杨维英对外出租，以补贴部分租金（大约2万元）给原告。原告搬离厂房且交清水电费两个月后，二被告不但未退还原告多支付的房租，在2019年10月20日被告简威还通过微信的方式让原告缴纳09-10月电费。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告杨维英、简威共同答辩称，1.原告请求法院终止双方签订的租房合同，二被告表示同意，但是被告在私自搬离的情况下没有正式通知二被告，还堆放一堆废品至十月二十几日。2.原告提出的赔偿损失84000.00元，其中机器损失（在双方的租房合同中）第四项附加文字注明，如出现天灾过于严重所造成的损失双方协商解决。在原告提供的照片上所下暴雨，确实造成了我方的厂房一面铁皮围墙断裂，铁皮围墙断裂是倒向外方，没有倒向里面，所以并没有影响原告的正常生产。我方也及时用了两天时间修复，花费2万余元，并未向原告要求分担费用，当时原告也没有提出4万多元的损失。至于原告提到退还剩余租金44000.00元，根据双方签订的《租房合同》有约定“厂房和场地的租金为10万元每年，乙方每年交付一次租金给甲方，租期为三年”以及“合同到期后，乙方如需搬离厂房时，需提前一个月向甲方说明。”租赁合同期未满，乙方私自搬离，属于乙方违约，甲方无义务退还乙方实际未满一年租期的剩余租金。3.原告提到的多次发生争吵，是因为原告在没有征得被告同意的情况下私自改变厂房的多处环境，造成安全隐患，被告杨维英找到原告问缘由，多次遭到原告父亲的辱骂，多次忍让无果后才与之争执。原告称要求其缴纳电费，因原告不与被告终止合同进行结算，该变压器的座机费肯定要由原告承担至合同期满自动终止。原告所提出的赔偿主张，需要原告拿出相关证据予以证明。本院经审理认定事实如下：对当事人双方无争议的以下事实，本院予以确认。原告陈超经人介绍与被告杨维英、简威协商租赁二被告位于贵阳市××文县××王官村的厂房和场地用于生产水泥砖块，经双方协商后，原告陈超作为乙方，被告杨维英、简威作为甲方于2019年01月20日签订《租房合同》，该合同约定“1.甲方将位于贵阳市××王官村的厂房和场地出租给乙方使用（包括：新搭建的钢铁厂房600平方，水泥场地500平方。7间平方和三楼套房1套），另剩余部分场地为公用。……2.厂房和场地的租金为10万元/年（壹拾万元整），乙方每年交付一次租金为10万元（壹拾万元整）给甲方。租期为三年，三年内不涨房租。租期从新建厂房搭建好开始计算。3.乙方搬进厂里生产后，可以对厂里进行局部整改（不影响厂房结构安全），甲方不得阻拦，……4.……在使用厂房期间，如因厂房质量不好倒塌或损坏导致伤亡损失由甲方负责。……如出现天灾过于严重所造成双方协商。5.合同到期后，乙方如需搬离厂房时，需提前一个月向甲方说明。”合同签订时，因新搭建厂房未搭建完毕，双方当事人协商确定租金亦从2019年02月01日起计算，租赁物亦于2019年02月01日交付。后原告按合同约定向二被告支付了一年的租金100000.00元。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：一、原、被告双方约定租赁物交付时间到期后，原告将相关设备搬入厂房进行生产。后租赁双方因2019年03月、05月因风雨造成新建厂房一面墙倒塌，原告排放生产废水和生产用水等问题发生争执，且无法协商处理。原告便向被告提出不再租用涉案厂房和场地，并通过他人找二被告协商退还未租满一年的剩余时间的租金，但未能达成具体的协议。自2019年09月下旬起，原告便陆续将其在租赁物内的生产设备及其他物品搬走，同年10月19日搬离完毕。审理中，双方当事人对原告搬离租赁物的具体时间存在争议；原告主张是2019年09月23日搬离，但未提交相应的证据证实，被告认可原告搬离租赁物的时间是2019年10月19日，本院按照二被告认可的时间确定原告搬离租赁物的时间。之后，原告通过微信与被告简威交涉退还部分租金未果，遂诉至法院。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的《租房合同》、租赁物照片、微信聊天记录截屏打印件等证据予以证实，本院予以认定。二、原告陈超主张被雨水打湿造成原告机器损坏、原材料等损失40000.00元的事实。只有原告个人陈述，原告未提供相应的证据予以佐证，本院不予认定。三、二被告无证据证明涉案租赁物即厂房以及新搭建的钢铁厂房在本案法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告双方签订的《租房合同》是否有效；2.原告提出终止原、被告签订的租房合同的诉讼请求有无事实和法律依据；3.原告提出二被告赔偿原告损失84000.00元，其中机器损坏、原材料等损失40000.00元，剩余4个月房租44000.00元的诉讼请求有无事实和法律依据。关于焦点1，涉案租赁物即厂房以及新搭建的钢铁厂房位于贵阳市××文县××王官村乡村房屋建设规划区内，二被告无证据证明涉案租赁物即厂房以及新搭建的钢铁厂房在本案法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”，第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告签订的《租房合同》应当认定为无效合同。关于焦点2，经查明，2019年10月19日，原告搬离涉案租赁物，并要求二被告退还部分租金，表明原、被告实际已经终止租房合同的履行，双方当事人的合同权利义务已经终止；且涉案租房合同无效，不存在需要解除或撤销，现原告提出终止原、被告签订的租房合同的诉讼请求，无事实基础和法律依据，本院不予支持。关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告要求二被告赔偿机器损坏、原材料等损失40000.00元。因原告未提交相应的证据证实产生该项损失的事实，无事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方当事人实际已于2019年10月19日终止租房合同的履行，原告要求二被告退还其超过实际租用涉案租赁物期间的租金，于法有据，本院予以支持。经查，原告向二被告支付了一年的租金100000.00元，但实际租用涉案租赁物时间为8个月零18天，剩余3个月零12天的租金，二被告应当退还原告。经计算，3个月零12天的租金为：100000.00元÷12个月×3个月+100000.00元÷12个月÷30天×12天=28333.36元。原告主张二被告退还多于该数额的租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告杨维英、简威于本判决生效之日起十日内共同向原告陈超退还租金28333.36元；二、驳回原告陈超的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960.00元，减半收取计980.00元（原告预缴1550.00元），由被告杨维英、简威共同负担323.00元，原告陈超负担657.00元。退还原告陈超570.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  饶伏龙二〇一九年十二月二十三日法官助理张维书记员吴瑶