广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初12048号原告：王国政，男，1963年10月30日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，被告：姜良察，男，1982年5月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市，被告：汤仁龄，女，1987年12月30日出生，汉族，住浙江省苍南县，委托诉讼代理人：李院锋，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽煖，广东古谷律师事务所实习律师。被告：广州市浙温房地产中介有限公司，住所地广州市花都区新华街紫薇路16号D栋09号商铺，统一社会信用代码9144011457403527X5。法定代表人：项丽丽。委托诉讼代理人:柯漫，广东古谷律师事务所律师。原告王国政诉被告姜良察、汤仁龄，广州市浙温房地产中介有限公司（以下简称浙温公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告王国政，被告汤仁龄的委托诉讼代理人李院锋，被告浙温公司的委托诉讼代理人柯漫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国政向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还购房款480000元及利息（利息以480000元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率自2016年12月8日计算至还清之日止）；3、请求法院判令被告向原告支付违约金175000元；4、三被告对上述一、二、三项请求承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年通过被告广州市浙温房地产中介有限公司得知被告姜良察出售广州市花都区狮岭大道东17号5栋1002房。遂与姜良察、被告中介公司于2016年11月29日签订《房屋买卖合同》一份。合同签订后，原告依照合同的约定在签订合同当天支付了定金15万元，本来约定2017年1月4日支付330000元的，但在付款时间未到，条件未成就时，姜良察和浙温公司不断催促原告交第二笔330000元，并说早点交钱，才能早点过户。于是，原告在2016年12月8日向姜良察转账330000元，该款打入姜良察指定的供楼账户内，是用于姜良察还清贷款赎契使用的。原告打款后，曾向浙温公司询问办理进度，而浙温公司明确告知原告，房子已经网签，无须担心，并且在原告多次询问房产过户过程中，隐瞒真相，房款已经支付近一年还未完成过户手续，导致原告购买的房产于2017年9月18日被花都区人民法院查封，此后还被5个案件数个法院轮候查封，原告这才得知付给姜良察还贷款赎契的480000元被姜良察转走，根本没有偿还银行剩余贷款，并且在其售卖房产时，姜良察已经知道自己负债累累，无能力偿还任何债务，所谓的售房不过是套现的幌子、欺骗的理由，而浙温公司在长达一年的时间里，与姜良察串通，一直蒙骗原告房产已经网签，房子过户不存在问题，与姜良察串通导致原告所购房产因为司法查封也无法实现所有权，这一结果是姜良察和浙温公司串通欺骗所致，目前房子已经被拍卖，原告被迫迁离涉案房屋，无处安身，造成原告巨大的经济损失，应由三被告共同承担赔偿责任。经查，汤仁龄是姜良察的妻子，该房产是姜良察与汤仁龄婚姻关系存续期间所购，有广州市仲裁委员会作出的生效裁决书以及花都区人民法院的执行裁定书可以证实，涉案房产属于姜良察和汤仁龄的夫妻共同财产，故汤仁龄应当承担连带责任。为避免造成原告较大的经济损失，故诉请法院裁决，请求法院支持原告的诉讼请求。被告姜良察未到庭参加诉讼，经本院前往广州市花都区看守所询问其答辩意见，其表示是王国政违约在先，王国政当时没有购房资格，合同是否解除由法院判决，其同意退还48万元本金，不同意支付利息，不同意支付违约金，房屋无法过户，是因为王国政没有购房资格，王国政也没有付清尾款，房子是在一年之后才被查封的。涉案合同是王国政在看中其房屋后自行与姜良察签订，与浙温公司无关，只是借用了浙温公司的合同。本案与汤仁龄无关，钱是其收的，不是汤仁龄收的。王国政曾于2017年年底2018年年初催促其还款，其无力退款。被告汤仁龄答辩称，姜良察与汤仁龄现在仍然是婚姻关系，涉案房屋是夫妻共同财产，是婚后购买的，该房屋的买卖其没有参与过，也毫不知情。姜良察收取的48万的转让款并未用于家庭生活，姜良察将涉案房屋多次出售，已被法院判决，构成诈骗罪，姜良察出售涉案房屋获得巨大款项从未用于家庭生活，而且家庭生活也用不到如此巨额的款项，姜良察的行为损害汤仁龄的权益，在某种情况下汤仁龄也是受害人，要求汤仁龄承担责任是不符合事实与理由的，请求驳回对汤仁龄的起诉。被告浙温公司答辩称，姜良察的违约事实清晰，涉案房屋因被查封无法过户，王国政应直接追责姜良察，浙温公司对房屋无法交易没有过错，不应当承担责任，浙温公司承担连带责任没有法律依据，请法院驳回浙温公司承担连带责任的诉讼请求，理由如下：1、签订合同前，浙温公司经过查册了解，涉案房屋没有查封，正常抵押状态，符合交易的条件，签订合同时，合同条款是由买卖双方自行协商确定的，约定包括：签合同时付定金，2017年1月4日前付首期款，2017年2月25日过户。2、履行合同过程中，浙温公司作为中介督促王国政与姜良察尽快交易，进行网签，由于姜良察一直不配合办理涂销抵押以及网签手续，因此没有正常办理。责任在于姜良察，中介方没有责任。3、王国政认为是浙温公司与姜良察恶意串通，欺诈王国政付款，拖延起诉是不能成立。王国政没有实质证据证明浙温公司与姜良察合谋。事实上，浙温公司仅仅是中介方，作为王国政与姜良察沟通的桥梁，是姜良察的传声筒，浙温公司受到姜良察的蒙骗，由此进一步印证姜良察的责任。王国政作为正常的成年人，提前约一个月支付首期款，以受到浙温公司的促成导致错误认识才作出行为的理由是不成立的。浙温公司作为中介方，催促尽快交易是合理的。而且房屋必须涂销抵押才能进行下一步。王国政2016年12月8日支付首期款后，在2017年1月7日前，浙温公司多次催促办理网签，被误解为已经办理网签。实际上，是否办理网签对于涉案房产于2017年9月18日被贵院查封无法交易是没有影响的，对于王国政是否起诉姜良察违约不进行过户也没有影响的，归咎原因是姜良察恶意拖欠，拒不配合涂销抵押以及过户。王国政以及浙温公司也在合同约定的时间内多次极力催促姜良察进行过户。综上，浙温公司基于老乡的感情，帮忙王国政与姜良察进行交易，其中没有收到中介费用。房屋无法交易，全部责任在于姜良察，浙温公司不应当承担连带责任，恳请公正判决。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东17号5栋1002房，于2014年7月15日登记在姜良察名下。2016年11月29日，王国政（买方）、姜良察（卖方）与浙温公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定由卖方将涉案房屋以752000元的价格售予买方。合同第九条约定，卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。第十条卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。第十二条基于经纪方已促成买卖双方签订本合同，根据居间服务，经纪方有权在签订本合同后向买卖双方收取佣金作为咨询及中介服务费，卖方同意于本合同签订之日向经纪方支付人民币2000元作为咨询及中介服务费；买方同意于本合同签订之日向经纪方支付人民币2000元作为咨询及中介服务费。第十九条双方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：首付、定金壹拾伍万元正，2017年1月4日前付叁拾叁万元正，至2017年2月25日前办理过户手续，原房东一切搬迁、出户，双方违约壹月付违约金伍仟元。合同签订当日，王国政向姜良察支付定金15万元。姜良察出具收到王国政支付的定金15万元的收据。后王国政于2016年12月7日通过其子王杰向姜良察交通银行账户转账33万元。姜良察于2016年12月8日出具收到王国政支付首期款33万元的收据。因涉案房屋于2017年9月18日被本院查封，涉案合同无法履行。王国政向本院提出案外人执行异议，本院于2018年5月31日作出（2018）粤0114执异187号执行裁定，驳回王国政的执行异议。王国政以房屋买卖合同纠纷为由，于2018年10月24日将姜良察、汤仁龄及浙温公司诉至本院，要求：一、解除原告王国政、被告姜良察与被告浙温公司于2016年11月29日签订的房屋买卖合同；二、被告向原告返还购房款48万元及其利息（利息以48万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年12月8日计算至还清之日止，暂定5.4207万元）；三、被告向原告支付违约金10万元；四、三被告对上述二、三项请求承担连带责任；五、本案诉讼费由被告承担。姜良察于2019年1月7日签收诉讼材料。本院以姜良察因该案相关联案件涉嫌经济犯罪被公安机关立案侦查及检察机关审查起诉为由，于2019年1月29日作出（2018）粤0114民初11252号之一民事裁定，裁定如下：驳回原告王国政的起诉。王国政主张浙温公司与姜良察串通，欺骗其向姜良察支付购房款。王国政为此提交了微信语音聊天记录、中介房源截图拟证实上述事实。姜良察对于上述证据不予认可，认为其与王国政是用温州话进行语音聊天，与普通话不一样，现在王国政用文字无法表达双方的真实意思。汤仁龄对于上述证据不予认可。浙温公司对于上述证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，认为浙温公司作为中介，基于老乡之间的感情，协助姜良察与王国政进行房产交易，也通过查册了解房屋状况可以交易，也催促王国政与姜良察进行网签，也告知双方网签的流程，浙温公司不存在任何过错，不存在共同诈骗。浙温公司主张涉案房屋买卖交易系由王国政与姜良察自行协商好，浙温公司只是基于老乡关系而提供合同样本。浙温公司为此申请了证人项某1及项某2出庭作证，拟证实其上述主张。项某1陈述，房子是业主和买方私下谈好的，我手机都有微信记录，让我把空白合同给业主，我把合同送到王国政居住的狮岭西龙酒店的9楼的房间，我认识字，但我不会写字，合同上的字是王国政自己填的，合同里面只有项丽丽三个字是我写的，我至今都没有收到中介费2000元。王国政对于证人项某1的证言不予认可，认为项某1催其给钱姜良察，说姜良察已经把银行的钱还了，让其付钱。房子一直没有网签，项某1告诉其已经网签了，所以是卖不了给别人的，其才放下心来。汤仁龄、浙温公司对于项某1的证言没有异议。证人项某2陈述，当时这套房子我与王国政介绍过，姜良察也是我朋友，证人项某1也是我老乡，当时我让王国政买房子的时候，当时王国政确定要买房子的时候，我建议他找项某1，项某1是中介，我与王国政、姜良察说过，房子卖了钱要给我，因为姜良察欠我的钱，对于之后的交易情况我不清楚，我有介绍过王国政找项某1交易，随便给点中介费。王国政、汤仁龄及浙温公司对于项某2的证言没有异议。浙温公司表示，通过证人项某1、项某2的证人证言可以说明，1、项某1催促王国政进行打款、赎证，是履行中介义务，希望房产早点交易，没有过错。2、如果是项某1介绍的房子，肯定有项某1带去看房，整个交易项某1没有带王国政看房，项某1推销了其他房子，王国政看中了涉案房屋，项某1在微信中是对王国政看中的房子进行描述，并不代表是浙温公司介绍房子给王国政。3、网签在谈话里面的含义是，让双方去网签，网签好了房子就卖不了给别人，但是王国政与姜良察没有办理网签。4、项某1不是银行，他只知道款项打到账户后扣钱，就可以赎证，而且款项是打进姜良察的扣款账户，并不是打到其他账户。经本院询问，王国政表示其签订合同时，知晓广州市实行住房限购政策，其并不具备购房资格。因浙温公司告知其可以帮忙过户，故涉案房屋系用其外甥名义购买。王国政表示因其已无法购买涉案房屋，故要求姜良察返还其支付的购房款48万元。王国政曾多次催促姜良察返还房款，但因姜良察涉嫌犯罪，被羁押于广州市花都区看守所，其无法联系上姜良察。另查明，汤仁龄与姜良察于2012年1月30日办理结婚登记手续。汤仁龄表示涉案房屋系婚后购买，是夫妻共同财产。因姜良察未履行生效判决确定的义务，涉案房屋已被本院依法拍卖。本院认为：涉案合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。涉案房屋现已被本院拍卖，无法继续履行。王国政曾于2018年10月24日诉至本院，要求解除涉案合同，姜良察于2019年1月7日签收诉讼材料。本院确认涉案合同中的房屋买卖合同关系于2019年1月7日解除。因为姜良察未履行生效判决确定的义务，导致涉案房屋被本院依法查封。而王国政在明知广州市实行住房限购政策，其不具备购房资格的情况下仍与姜良察签订涉案合同。双方对于涉案合同解除均存在过错。王国政要求姜良察向其支付违约金，本院不予支持。王国政要求姜良察向其返还其支付的购房款48万元，姜良察亦无异议，本院予以支持。至于利息，因王国政已于2016年12月7日将款项转账至姜良察账户，王国政要求姜良察自2016年12月8日起以48万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向其支付利息，本院予以支持。因2019年8月20日，上述利息标准已由全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率代替，故自2019年8月20日起至付清之日，利息支付标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因涉案房屋系姜良察与汤仁龄的夫妻共同财产。涉案合同签订时间处于姜良察、汤仁龄夫妻关系存续期间，房产的处分与夫妻双方的家庭日常生活有密切关系。故姜良察因履行涉案合同所负债务应属于夫妻共同债务。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条的规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”，姜良察、汤仁龄认为姜良察出售涉案房屋与汤仁龄无关，本院不予采纳。王国政要求汤仁龄承担返还房款及利息的连带责任，本院予以支持。根据姜良察、浙温公司及证人项某1、项某2的关于涉案合同签订过程陈述，结合涉案合同中第十二条关于中介费2000元的约定，本院对证人项某1、项某2的关于涉案合同条款系王国政与姜良察自行协商好后，借用浙温公司合同样本签订的陈述予以采信。王国政提交的微信聊天记录及房源截图不足以证实浙温公司与姜良察存在串通合谋欺骗其的行为。项某1催促王国政向姜良察支付购房款系履行中介义务，且王国政的购房款系支付至姜良察账户，姜良察未办理涂销抵押手续，系姜良察违反合同约定，与浙温公司无关。王国政要求浙温公司承担返还房款及支付利息的连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。姜良察经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告王国政与被告姜良察于2016年11月29日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2019年1月7日解除；二、被告姜良察于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王国政返还480000元；三、被告被告姜良察于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王国政支付利息（利息以480000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2016年12月8日计至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至实际付清之日止）；四、被告汤仁龄对于被告姜良察的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告王国政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5597元，由原告王国政负担1343.3元，由被告姜良察、汤仁龄负担4253.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇一九年十二月二十六日书记员  利文智