江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初544号原告:周建康，男，汉族，1991年11月12日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘垚瑶，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲其康，江苏宁创律师事务所实习律师。被告：周胜，男，汉族，1971年11月16日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：曹化君,南京市鼓楼区经海法律服务所法律服务工作者。被告：王广翠，女，汉族，1941年3月29日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：曹化君,南京市鼓楼区经海法律服务所法律服务工作者。被告：周超，男，汉族，1967年7月17日生，现羁押于江苏省常州监狱。委托诉讼代理人：曹化君,南京市鼓楼区经海法律服务所法律服务工作者。第三人：南京分之众新房产经纪有限公司，住所地在南京市栖霞区仙林街道文范路******。法定代表人：钱德林。原告周建康诉被告周胜、王广翠、周超、第三人南京分之众新房产经纪有限公司（以下简称分之众新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周建康的委托诉讼代理人刘垚瑶、仲其康，被告周胜以及周胜、王广翠、周超的共同委托诉讼代理人曹化君到庭参加诉讼。第三人分之众新公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建康向本院提出诉讼请求：1、要求被告周胜和王广翠双倍返还定金8万元以及逾期利息（按照银行同期同类贷款基准利率计算，自2016年2月1日起至实际支付之日止）；2、要求被告周超对上述两被告的付款义务承担连带责任。事实和理由：2015年12月17日，原告、被告周胜和王广翠以及第三人分之众新公司，签订一份房地产买卖中介合同及补充协议，约定两被告将位于南京市玄武区××房屋出售给原告；合同签订当日原告给付定金2万元，2016年2月1日又给付了定金2万元，但是被告拒绝配合原告办理过户手续，2016年3月时原告得知被告已将该房屋另行出售。被告的上述行为已经构成违约，为此原告诉至法院。被告周胜、王广翠和周超共同辩称：被告周胜与王广翠与原告签订房屋买卖合同、收到定金2万元等属实，但是被告周超并非合同的签订人，被告周胜与王广翠也不知道周超收取定金一事，所以被告周超并非本案适格的主体。在双方房屋买卖合同履行过程中，原告未按约定时间及时给付购房首付款，因此导致房屋无法过户、交易无法完成，所以请求法院驳回原告诉请。第三人分之众新公司未到庭参加诉讼，也未作出书面陈述。经审理查明，2015年12月17日，原告（买受方、乙方）、被告周胜、王广翠（出售方、甲方）以及第三人分之众新公司（中介方、丙方），在合同落款的甲方处手写注明：“周胜、周胜代王广翠”。三方约定：1、交易房屋的所有权人为周胜和王广翠，房屋坐落于××，建筑面积为80.01，房屋售价为112万元（甲方净得价）。甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等事宜，乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付和土地证等事宜；2、签订本合同时，乙方支付给甲方购房定金2万元，定金最终冲抵房款；双方约定于2016年1月16日前办理产权过户手续，乙方于过户当日支付给甲方购房款17万元，同时预付1万元给丙方作为房屋交接保证金，在房屋正式交接完成当日双方签字确认后，丙方将上述保证金转付给甲方；3、余款92万元乙方以商业贷款的方式支付给甲方，甲方收到余款后三天内交房。甲乙双方承诺于过户之日起两个工作日内共同去贷款银行办理贷款手续。甲乙双方定于2016年2月28日前办理房屋交付事宜，甲方腾空该房屋并通知乙方和丙方办理交付的具体时间。合同签订当日，原告给付被告周胜房屋定金2万元，被告周胜则向原告出具一份收到款项的定金收条。2016年2月1日，原告又向被告周超给付2万元，被告周超也向原告出具一份收款收条，载明：“今收到周建康购买××房屋房款人民币贰万元整（20000）”。同年3月23日，被告周胜、王广翠与案外人马某、张某签订一份南京市经济适用住房买卖合同，两被告将涉案房屋出售给案外人，转让价为121万元。另查明：1、2010年11月24日发布的《南京市城市低收入住房困难家庭住房保障若干问题的处理意见》宁建保字[2010]1131号第八条规定：经济适用住房上市应同时具备下列条件，包括购买经济适用住房满5年（起始时间以购房发票记载的时间为准）；所有权人另有住房且家庭人均建筑面积不低于住房保障规定标准等。2、2019年1月7日，南京市住房保障中心通知：自即日起取消“经济适用房上市，所有权人应另有住房”的规定，其他要求不变。3、南京市经济适用住房（上市）确认书（编号：015191）载明：房屋坐落于××，转让方为周胜、王广翠，受让方为马某、张某，转让后的房屋性质为非经济适用住房，确认书有效期为30天，逾期重新确认，填表日期为2016年3月23日。4、收款人均为周超的两份账单显示：（1）时间是2015年12月17日，转账说明为房屋定金，付款方式为招商银行，到账银行为兴业银行，转账到周超，金额为20000元；（2）时间是2016年2月2日，转账说明为“转账”，付款方式为余额宝，到账银行为建设银行，转账到周超，金额为20000元。审理中，除了房屋买卖合同、收条以外，1、一份中国邮政储蓄银行的交易明细单载明：户名为周某，2016年4月11日该账户的存款余额为180114.26元；另一份中国邮政储蓄银行的交易明细单载明：户名为周建康，2016年5月25日，理财交易金额为18万元。周某是原告父亲，在购买涉案房屋过程中，原告已将首付款筹备到位，但是由于被告原因致使交易无法顺利完成；2、分之众新公司员工尹某出具的情况说明，主要内容是：被告出售的涉案房屋属于拆迁安置房，根据政策被告名下仅有一套房产不具备上市交易条件，因此导致银行贷款无法批准；在双方协商交易过程中，被告已将涉案房屋再次出售。针对上述证据，被告质证认为：（1）双方约定是2016年1月16日原告支付购房首付款17万元，原告未能按期支付已构成根本违约，被告收到2万元定金不应返还，另外2万元是违约金，如果房屋不能上市交易，则原告仍给付周超2万元定金不符合情理，且周胜对此也不知情，所以该2万元与周胜、王广翠没有关系；（2）原告未能通过邮政储蓄银行的贷款审批，未能按时获得贷款系由原告自身造成。原告和中介方均认为是被告一方造成双方合同不能履行，但是2016年3月23日在将涉案房屋出售给案外人后，却已成功过户和办理贷款手续，所以中介方的说明不能认可。同时，原告补充表示：（1）根据被告周超出具的收条可以说明，当时收取的是房屋房款2万元，因为该房市场价又上涨因此原告追加支付2万元定金，如果原告曾经自认逾期付款违约，那么应在收条上注明是违约金2万元而非房款2万元；（2）在达成一致解除涉案合同时，被告同意返还原告已给付的款项，且承诺在将涉案房屋另行出售后，可以返还原告相应的定金款项，但是在涉案房屋实际再次出售后，已经无法直接联系被告；（3）在签订涉案合同后，三被告共同前往房产登记部门办理按揭贷款手续，与贷款银行签订借款合同，并且也委托办理了公证手续。春节以后，由于该房屋是拆迁安置房当时无法达到上市交易条件，贷款银行要求增加首付款的数额。当时原告短时无法筹集到该款项，所以就与被告协商是否可以解除涉案合同，但是在双方尚未达成一致时，被告就将该房屋再次对外出售，且售价额外超出了20万元，被告承诺在购房人付款后即可返还原告已给付的款项；（4）在签订合同时原告已查看过被告产权证书，登记时间是2006年，性质是拆迁安置房，双方签约以后无法正常贷款以及过户的原因是由于被告没有出具非唯一住房的证明。2015年12月第一次在中国邮储银行，银行人员说明涉案房屋无法直接交易，但是中介说明可以联系被告补办手续促成交易，第二次在中国银行，银行认可原告贷款申请材料、同意审批，但是春节以后银行通过中介通知还是不能放贷，具体原因中介没有说明。由于之前均是机器系统审批，中介表示再走人工审批途径，但是此时被告已经拒绝签字；（5）最终被告没有开具非唯一住宅的证明，因为此时被告已将涉案房屋另行出售，原、被告的合同已经无法继续履行，双方于是商谈解约方案，但是没有达成书面协议。此后被告先说需待购房人付款后才能返还定金，半年之后的2016年10月，则是直接要求原告起诉；（6）2016年1月16日前，原告未向被告支付首付款17万元，因为被告的住房情况并不符合非唯一住宅的政策规定，即使原告支付了首付款也无法办理过户手续。首付款约定的支付时间是过户当日，办理过户登记手续应当是在支付首付款之前，所以原告没有支付首付款。被告周胜和王广翠补充表示：（1）在涉案合同落款处，被告王广翠的签字是由被告周胜代签，因为涉案房屋的产权人是周胜和王广翠；原告给付被告周超的2万元确实收到，但是并非定金而是原告未按时支付首付款的违约金，双方当时商定原告给付违约金4万元，然后解除涉案合同；（2）涉案房屋登记的产权人是周胜和王广翠，2016年6月时涉案房屋已经再次出售完毕，具体交易时间现在记不清楚。被告周胜名下确实没有第二套住房，但是被告王广翠作为唯一产权人其名下还有另一套住房，是在月苑小区××，但是现在该套房屋也已于2017年对外出售。关于拆迁安置户名下如果仅有一套住房是否能够对外出售，被告对此并不清楚；第一次至中国邮储银行时，原告申请贷款银行为何没有同意审批，被告也不清楚具体原因；（3）原、被告前往房产管理部门不是办理过户手续，而是办理银行贷款审批手续，具体是到房产管理部门的银行超市办理贷款手续，银行同意批准贷款以后才能办理过户手续，当时原告尚未给付首付款，合同约定首付款是17万元，原告应当在2016年1月16日前给付被告，然后才是92万元的银行贷款；（4）在另行出售涉案房屋时，在中介要求下被告曾经前往南京市住房保障中心，至于是否是要求被告出具非唯一住房的证明记忆不清，涉案房屋的产权证上登记的是被告周胜和王广翠，当时要求每个子女的产权证上必须加上母亲名字，所以那次前往好像就是办理这个证明。以上事实有房地产买卖合同、收条、银行交易明细单、账单、南京市经济适用住房（上市）确认书、南京市经济适用住房买卖合同以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告与被告周胜、王广翠签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立并有效，双方当事人均应严格依照约定履行各自的义务。2010年11月24日南京市颁布的经济适用房政策规定，经济适用住房上市交易的，购买经济适用住房应当满5年（起始时间以购房发票记载的时间为准），且所有权人另有住房且家庭人均建筑面积不低于住房保障规定标准等。涉案房屋的性质是征地拆迁安置房，属于经济适用房的范畴，2015年12月17日原告与被告周胜、王广翠签订的涉案房屋买卖合同，所以在出售涉案房屋时，作为所有权人的被告周胜、王广翠应当遵守上述经济适用房销售的政策规定。在本案审理中，被告周胜、王广翠未能提供证据证明：自双方签订合同之日起至约定的首付款支付之日止，被告曾向原告提供涉案房屋可以正常上市交易的相应证明材料。所以，基于涉案房屋属于经济适用住房的性质，依据有关法律和政策规定，被告周胜、王广翠负有提供该房屋能够正常上市交易证明材料的在先义务，在两被告没有先履行上述义务的前提下，原告可以拒绝两被告要求其支付首付款的请求。所以，由于涉案房屋未经住房保障部门批准上市交易，因此导致涉案合同无法正常继续履行，此后在未明确解除合同的前提下，被告周胜、王广翠又将涉案房屋再次转售给案外人。被告周胜、王广翠的上述行为已明显违反双方约定，已对原告构成违约应向原告承担违约责任。故原告要求被告周胜、王广翠支付双倍定金的诉讼请求，符合已查明的事实和双方约定，本院予以支持。被告周胜、王广翠明确认可，在签订涉案合同当日原告给付定金2万元，2016年2月2日原告又给付被告周超2万元，而从账单信息来看两次转账的收款人均为被告周超。所以，被告周超收到原告给付的2万元，应视为其代替被告周胜、王广翠收取原告款项，且原告给付被告周胜、王广翠的定金是2万元而非4万元，另外给付的2万元应当是购房款而非定金。所以，原告认为被告应双倍返还定金8万元的诉称意见，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信。虽然双倍定金的数额应当是4万元而非8万元，但是由于原告已向被告另行给付购房款2万元，所以在涉案合同解除以后，被告应当返还原告该2万元的购房款。由于本院已经责令被告以双倍返还定金的方式向原告来承担违约责任，所以原告要求被告支付双倍定金逾期利息的主张，不符合法律规定，本院不予支持。综上，原告要求被告给付6万元的诉请，本院予以支持；超出该数额的原告诉请，本院不予支持。原告要求被告周超承担连带责任的诉请，因不符合已查明事实和法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周胜和王广翠应于本判决生效之日起十五日内给付原告周建康人民币60000元；二、驳回原告周建康的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2085元，由原告负担685元，被告负担1400元。原告预交的案件受理费的剩余部分1400元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  唐晓妹人民陪审员  周琪宝二〇一九年十二月十六日书 记 员  罗安迪