广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1672号上诉人（原审原告）：陶业娜，女，1989年6月22日出生，汉族，住广东省阳江市阳西县***************。公民身份号码：441************523。委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区****法律服务所法律服务工作者。被上诉人(原审被告)：阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市富和海岸城御景湾首层、二层。法定代表人：陈国锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭丰林，该公司员工。上诉人陶业娜因与被上诉人阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初3850号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陶业娜上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判富和公司双倍返还定金10万元给陶业娜。二、本案一、二审诉讼费用由富和公司负担。事实与理由：一审认定的事实错误，适用法律不当，导致判决错误。一审认定事实错误表现为：1、判决书第三页第二段顺数第六行，“认购定金50000元”错误，事实是20000元；2、判决书第三页第二段顺数第六行，“2019年5月17日，被告出具……定金50000元的收据……”错误，实际出具收据的时间是2019年5月20日；3、判决书第三页第二段顺数第十行，“如果两个月内无办法买卖，被告再退回50000元”错误，事实是：两个月内如果确实无网签得紧，再退回剩下的，协议陶业娜自己写；4、判决书第三页倒数第九行，“被告法定代表人陈国安”错误，应为陈国锋。本案的事实经过是：陶业娜欲购阳江市区***********************，经中介人吕冬梅联系，于2019年5月11日与富和公司签订了一份《商品房认购书》，房屋总价为518000元，定金20000元，首期款156000元，余下362000元购房款以银行按揭的方式支付。陶业娜在当日支付了20000元定金给富和公司，于2019年5月17日支付首期款136000元给富和公司。2019年5月18日，陶业娜发现涉案房屋此前被人民法院依法查封，不能买卖，于是提出解除合同，并退回已交的全部款项。但富和公司不同意解除合同，只答应暂时退回106000元，并承诺在两个月内办好网签手续，合同继续履行。2019年5月20日，富和公司退回陶业娜购房款106000元，余下的50000元作为定金，双方重新签订一份《商品房认购书》,并在第四条第3款约定“认购方在本认购书约定期限内未能履行本认购书各项各款的，视认购方违约，出售方收取的定金不予退还。”同日，陈国安以个人名义除一份《承诺书》，但承诺书没有承诺网签合同的期限时间。2019年5月22日，陶业娜就本案起草法律文书并诉至一审法院。本案是基于富和公司违约而引起的纠纷，争议是50000元是否为定金及应否当双倍返还问题。对此，应参照当时双方的真实意思表示来综合认定。一、关于50000元定金的性质。从《商品房认购书》第三条约定定金为50000元，以及收据也注明收到购房定金50000元，加上第四条第3款的责任约定来看，如果陶业娜违反了第四条第3款的约定，则定金不予返还。由此可见，该款应属定金性质，如出售方违约，双倍退还定金。二、关于陶业娜与中介人吕冬梅的微信聊天记录。微信聊天记录的内容，陶业娜：两个月内如果确实无网签得紧，再退回剩下的，协议我自己写。按照你个方法退一步解决；吕冬梅：好；陶业娜：你约得紧老板肯当面捞我地签古份协议无；吕冬梅：没事，打好这个协议一定会叫他签的；……吕冬梅：好，你尽快写好那个￥5万的协议，我打出来，叫他签了给你；陶业娜：要当面签我才认了；等等。两人又于又于2018年5月19日在微信中就房屋相关履行问题进行商谈。从以上微信记录内容可见，陶业娜自2018年5月20日之前的真实意思是希望继续履行合同买房的，且也证明了两个事实，一是最终的解决方案由陶业娜与富和公司重新签订协议来确定；二是陶业娜自始至终都未表示过可以放弃双倍返还定金。三、关于《承诺书》。在富和公司与陶业娜重新签订认购书并收取50000元定金之后，陈国安以个人名义出了一份《承诺书》，但承诺书没有承诺网签合同的具体期限和时间，而且该《承诺书》没有加盖公司的公章，陈国安不是公司的法定代表人，不能代表富和公司。另外，因双方未就50000元定金退还问题协商一致，所以承诺书中没有填写协助网签购房合同的具体期限和时间，而且陶业娜在收到《承诺书》后立即起诉至法院，证明陶业娜对该承诺不认可。同时，依照《合同法》第十九条之规定，富和公司的承诺并非为不可撤销要约，陶业娜依法可以撤销该承诺。陶业娜发现《承诺书》带有免责条款，不认可《承诺书》并即时起诉，足以表明陶业娜没有放弃双倍定金请求的。一审法院确认《承诺书》的效力，并认定陶业娜没有要求双倍定金明显错误。综上所述，请求支持陶业娜的上诉请求。富和公司答辩称：一、本案纠纷中，陶业娜存在偶发性恶意制造合同索赔的故意，理由是其在签订承诺书的第二天就提起诉讼。二、在陶业娜上诉状陈述的事件经过中已经明确，双方签订NO.0001449号商品房认购书时陶业娜已知悉案涉商品房的基本情况，合同一旦签字，就表明其已认可涉案商品房的现状，因此，该商品房认购书是双方真实意愿的体现。三、NO.0001449号商品房认购书并无约定履约期限。因此，富和公司方不存在违约行为。相反，陶业娜在签订认购书的第三天以合同瑕疵提起诉讼，单方请求解除双方签订的商品房认购书，存在事实上的违约行为，富和公司请求法院根据商品房认购书的约定判决由富和公司没收陶业娜缴交的5万元定金。陶业娜向一审法院起诉请求：一、判决解除陶业娜、富和公司于2019年5月11日签订的《商品房认购书》；二、判决富和公司双倍返还陶业娜定金100000元；三、本案诉讼费用由富和公司承担。一审法院认定事实：坐落于阳江市区***********************于2019年2月3日被一审法院查封。2019年5月11日，富和公司在没有告知陶业娜上述房屋已被查封的情况下，与陶业娜签订《商品房（商铺）认购书》一份，内容主要是陶业娜认购位于阳江市区***********************，双方约定认购总房价为518000元，认购定金50000元。2019年5月17日，富和公司出具收到1501房定金50000元的收款收据给陶业娜收执。2019年5月18日，陶业娜发现12幢3单元1501房被一是法院查封，不能买卖。当日晚上20时17分，陶业娜在微信上向卖方表述了如下的意见：“如果两个月内无办法买卖，富和公司再退回50000元。”2019年5月20日，富和公司的法定代表人陈国安作出一份《承诺书》，该份《承诺书》除了网签合同的时间留有空白外，其余内容都是打印出来的，《承诺书》一式两份，陶业娜、富和公司各执有一份。《承诺书》内容为：“本人陈国安是位于阳江市**********************物业的出售人，且同意即日收取购买人陶业娜定金50000元。现本人同意以下列条件购得该物业。一、本人确认该物业的购得条件及本人承诺的内容如下：1、建筑面积约105.51平方米；2、交易价格518000元；3、付款方式：分期支付。付款说明：1、卖方陈国安同意自签订本承诺书当天起，于2019年月日前配合买方陶业娜签约网签合同，如卖方超出约定期限不能配合买方办理相关网签手续，则原数退还定金给买方。”富和公司手上持有的《承诺书》写明“于2019年7月20日前配合买方陶业娜签约网签合同”，陶业娜手上持有的《承诺书》没有写上日期。2019年5月28日，陶业娜向一审法院起诉。2019年7月22日，陶业娜到阳江市*******打印不动产登记资料查询结果证明，发现涉案房屋仍处于查封状态。一审法院认为：富和公司在隐瞒涉案房屋被一审法院查封的情况下与陶业娜签订《商品房（商铺）认购书》，陶业娜于2019年5月18日发现涉案房屋被查封后，给予富和公司两个月份时间办理网签手续，富和公司也在承诺书中承诺在2019年7月20日前办理好网签手续。但涉案房屋在2019年7月22日仍处于查封状态，不能办理网签手续，合同不能履行。故陶业娜请求解除双方签订的《商品房（商铺）认购书》，合法合理，应予支持。对于陶业娜支付给富和公司的50000元定金如何返还的问题，陶业娜在微信中表示如不能办理网签，如数退还50000元，在其持有的承诺书里也是写明原数退还定金50000元，并没有要求富和公司支付100000元。根据陶业娜、富和公司双方关于退还定金的约定，富和公司应退还50000元定金给陶业娜。陶业娜请求富和公司双倍返还定金，不予支持。由于本案房屋买卖合同不能履行的原因是富和公司造成的，故富和公司应承担本案的受理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除陶业娜与富和公司于2019年5月11日签订的《商品房（商铺）认购书》；二、限富和公司在本判决生效之日起10日内返还定金50000元给陶业娜；三、驳回陶业娜的其他诉讼请求。一审案件受理费4400元，由富和公司负担。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，陶业娜与富和公司于2019年5月11日签订《商品房（商铺）认购书》，该认购书载明，涉案房屋的认购定金是20000元，在签订认购书时付清，该物业首期房款156000元。还查明，陶业娜发现涉案房屋被法院查封后，于2019年5月18日、19日就涉案房屋的履行问题与介绍人在微信上协商，其中陶业娜讲：“梅姐，那套房如果先比5万元压紧，其他退回，两个月内如果确实无网签得紧，再退回剩下的，协议我自己写”“按照你个方法退一步解决”;“以后古呢房也系难买”；“便宜”。再查明，阳江市江城区人民法院于2019年7月19日作出（2018）粤1702民初5089号之五民事裁定书，根据申请人的申请解除对阳江市区***********************的查封，即涉案房屋已解除查封。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。陶业娜以涉案商品房被法院查封，不能办理预登记，无法继续履行合同为由请求解除合同。一审根据陶业娜的诉讼请求及陶业娜提供的不动产查询资料，认定涉案合同不能继续履行，判决解除富和公司与陶业娜签订的《商品房（商铺）认购书》，双方对一审判决除除合同不持异议，本院二审对解除合同部分不予审查。本案中，从陶业娜确认事实及双提供证据证明，涉案商品房在陶业娜最初认购时定金为20000元。定金为50000元的《商品房（商铺）认购书》是陶业娜在发现涉案房屋被查封后与富和公司协商过程中要求富和公司与其重新签订的。陶业娜在发现涉案房屋被查封后与富和公司及介绍人进行协商，陶业娜发给介绍人微信中明确讲到：“梅姐，那套房如果先比5万元压紧，其他退回，两个月内如果确实无网签得紧，再退回剩下的，协议我自己写”“按照你个方法退一步解决”;“以后古呢房也系难买”；“便宜”。富和公司在重新签订认购书后，按陶业娜当时要求由公司职员陈国安出具一份《承诺书》给陶业娜，承诺不能履行合同时退还50000元给陶业娜。从陶业娜与介绍人的微信记录到陈国安出具《承诺书》看出，双方确认重新签订的认购书无法履行时，即富和公司在两个月内不能办理涉案商品房的网签，如数退还50000元定金给陶业娜。同时，本案商品房虽被法院查封，但该查封行为并不必然导致合同无法继续履行，如房屋的查封被解除，则双方仍可继续履行合同。按双方协商的意思表示，陶业娜应给予两个月宽限期给富和公司处理涉案房屋被查封事宜。但陶业娜在富和公司重新签认认购书后，第三天即起草本案起诉状起诉富和公司要求解除合同双倍返还定金100000元，但其起诉时未到两个月期限届满，且在起诉时亦未能确定涉案商品房不能解除查封以及办理网签手续。事实上，涉案商品房亦因申请查封人的申请而被一审法院于2019年7月19日作出（2018）粤1702民初5089号之五民事裁定书裁定解除查封。故原审根据陶业娜与富和公司关于定金退还的约定，判决富和公司退还定金50000元给陶业娜并无不当，应予维持。陶业娜上诉主张应双倍退还定金100000元的理据不足，应予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1050元由陶业娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月三十日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。