山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1122民初5173号原告：吴军，男。委托诉讼代理人：卢立唐，山东沭章律师事务所律师。被告：日照和新房地产开发有限公司，住所地莒县店子集街道围子社区田庄村，统一社会信用代码91371122MA3CBD3KH1。法定代表人：代保存，该公司经理。委托诉讼代理人：倪运田，山东文心正律师事务所律师。原告吴军与被告日照和新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴军及其委托诉讼代理人卢立唐，被告日照和新房地产开发有限公司的委托诉讼代理人倪运田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴军向本院提出诉讼请求：1.日照和新房地产开发有限公司履行合同，按合同约定交付房屋；2.日照和新房地产开发有限公司支付吴军违约金40725元（225元/天×181天）。事实和理由：2018年3月27日，吴军与日照和新房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，吴军以751737元购得杏林苑8#1单元1-102室房屋及相应配套地下室，按合同约定，日照和新房地产开发有限公司应当于2018年12月31日前交房，在合同的第九条约定了交房条件，但至吴军起诉之日，日照和新房地产开发有限公司仍不具备交房条件。日照和新房地产开发有限公司辩称。一.日照和新房地产开发有限公司已经履行了向吴军交付房屋的义务。1.莒县杏林苑小区由日照和新房地产开发有限公司开发建设，由全县卫生系统职工采取众筹方式定向销售，项目建设前由众筹委员会确定建筑材料品牌，并计算出建筑成本，项目原设计为暖气片采暖，在工程建设过程中，部分业主反复提出希望改为地暖采暖，导致项目被迫停工。自2018年2月7日众筹委员会对采暖方式进行表决讨论，一直到2018年7月份才最终确定采暖方式由暖气片改为地暖，其中17号楼一直到9月份才最终确定。方案确定后，日照和新房地产开发有限公司及时委托设计单位进行项目设计变更，青岛市建筑设计院集团股份有限公司于11月份完成设计。日照和新房地产开发有限公司将图纸交付施工单位进行建设施工。由于吴军要求改变采暖方式，导致长达9个月无法施工，由此导致楼房交付时间拖后，应扣除9个月，日照和新房地产开发有限公司不存在延期交房的问题。2.该项目建设初始，恰逢国家环保风暴，建设材料受错峰生产、减产、限产、停产等政策影响，严重紧缺，众筹委员会指定门窗型材在支付定金后需要等待两个月之久，严重制约工程正常推进；同时遭遇了莒县百年不遇的多雨、强降雨天气，也严重影响了工程正常建设。二.日照和新房地产开发有限公司不存在违约行为，吴军要求支付违约金没有事实与法律依据。由于吴军申请改变采暖方式，造成已经按照暖气片采暖方式完成管道铺设的楼座，只能拆除后重新等待铺设地暖管道，不但造成工程成本上升，也严重制约工程无法按照正常计划施工。因采暖方式不能确定导致项目在完成主体工程建设后，地面垫层、室内穿线、顶棚腻子、电梯前厅地砖铺贴、楼梯抺灰、分户门安装等工作无法进行，从而导致电梯无法安装、施工塔吊无法拆除，不但严重影响项目推进，也使项目塔吊租赁周期延长，造成租赁费增加、管理人员开支增加，给日照和新房地产开发有限公司造成重大损失。扣除因吴军原因造成的工期延误，日照和新房地产开发有限公司在合同履行过程中不存在违约行为，吴军要求支付违约金没有事实与法律依据。三.吴军购买的楼房是众筹楼房，日照和新房地产开发有限公司在建设工程中遭受最严厉的环保整治造成原材料大幅上涨及设计变更造成的停工损失，日照和新房地产开发有限公司亦承受了巨大的经济损失。即使如此，日照和新房地产开发有限公司也在相关部门的大力支持下，将杏林苑项目顺利完成并交付使用，为广大业主提供了一个安逸、舒适、宜居的生活家园。广大业主对日照和新房地产开发有限公司的工作是满意的。如果吴军继续无理取闹，日照和新房地产开发有限公司保留向吴军追索封闭阳台面积差价及因变更采暖方式造成的损失的权利。本院经审理认定事实如下：莒县杏林苑小区系面向全县卫生系统职工，采取众筹方式定向开发建设的项目，该项目由日照和新房地产开发有限公司负责开发，县卫生系统成立众筹项目领导小组，众筹项目领导小组代表全体众筹职工，在项目推进过程中依照重大事项集体决策的原则，与日照和新房地产开发有限公司共同协商。吴军之系肖丽系莒县人民医院职工。2018年3月27日，吴军、肖丽与日照和新房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，吴军、肖丽购买杏林苑8#幢1单元三层1-102室房屋及相应配套地下室。合同第9条约定商品房交付时应当符合下列条件1.该商品房已经取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第11条约定日照和新房地产开发有限公司应当在2018年12月31日前向吴军、肖丽交付该商品房，交付该商品房时，日照和新房地产开发有限公司应当出示满足第9条约定的证明文件，日照和新房地产开发有限公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第9条约定条件的，吴军、肖丽有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由日照和新房地产开发有限公司承担，并按照第12条处理。第12条约定，除不可抗力外，日照和新房地产开发有限公司未按照第11条约定的时间将商品房交付吴军、肖丽的，双方同意以双方协商解决的方式处理。2019年5月24日，日照和新房地产开发有限公司向吴军、肖丽交付房屋。2018年2月众筹工作协调委员会通知众筹户进行采暖方式表决，2018年7月份众筹户同意将合同约定的取暖方式由暖气片供暖改为地暖。日照和新房地产开发有限公司委托青岛市建筑设计院集团股份有限公司进行项目设计变更，青岛市建筑设计院集团股份有限公司于11月份完成设计。本院认为，吴军、肖丽与日照和新房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并在合同中约定了用暖气片供暖，但显然在签订合同时，对供暖方式未最终确定，众筹工作协调委员会还在征求全体业主的意见中，直到2018年7月份包括吴军、肖丽在内的业主向日照和新房地产开发有限公司申请变更取暖方式为地暖，此时，取暖方式才得以确定。购买房屋是每个人生活中的大事，住上称心如意的房子是每个业主的心愿，日照和新房地产开发有限公司虽未在2018年12月31日前向吴军、肖丽交付房屋，但系为了满足广大业主的要求，吴军、肖丽作为业主之一，应自觉将个人利益服从于全体业主的利益。同时，整个小区的全体业主的取暖方式全部确定后，才能进行整体设计施工，且变更取暖方式无疑会增加日照和新房地产开发有限公司一系列的成本支出，并应重新变更设计图纸，无可避免的造成停工、返工，《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利与义务。”根据公平原则及权利、义务相对等原则，吴军、肖丽在内的业主申请变更取暖方式，必须容忍日照和新房地产开发有限公司因停工、返工而带来的工期的延长，且因变更取暖方式增加的费用日照和新房地产开发有限公司并未要求广大业主承担，可见，莒县人民医院及众筹工作协调委员会已经保障了业主利益的最大化，考虑本案的实际情况，日照和新房地产开发有限公司不存在故意延长交房时间的行为，众筹工作协调委员会对日照和新房地产开发有限公司交房时间未提出异议，吴军要求的违约金不予支持。鉴于房屋已实际交付，即使日照和新房地产开发有限公司向吴军、肖丽交付房屋时，未向吴军、肖丽出示相关文件，吴军、肖丽可以拒绝接收房屋，但吴军、肖丽在接收房屋时未提出异议，视为对接收房屋的认可，对吴军的第一项请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决如下：驳回吴军的诉讼请求。案件受理费409元，由吴军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  崔荣涛二〇一九年十二月二十五日书记员  翁立琴