贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3707号原告：高西法，男，1982年4月23日出生，汉族，公务员，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。原告：何艳，女，1979年9月10日出生，仡佬族，个体工商户，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。二原告共同委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所律师。被告:贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市延安中路2号虹祥大厦9楼。法定代表人：唐江虎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师。原告高西法、何艳与被告贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称“虹祥公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告何艳及原告何艳、高西法的委托诉讼代理人吴成毅、被告虹祥公司的委托诉讼代理人赵梅梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高西法、何艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付锦江壹品第8幢5层5-6号房逾期交付办理转移登记有关文书违约金，即以已付购房款558826元为基数，按年利率6.175%计算，从2019年1月1日起计算至实际交付原告之日止，暂计算至2019年9月15日共计24202.52元；2、本案诉讼费由被告承担。2017年8月2日，原、被告签订编号：2017007419《商品房买卖合同》以下简称《合同》。被告将其开发建设的位于铜仁市锦江壹品第8幢5层5-6号房屋出售给原告。《合同》约定：该商品房建筑面积128.48平方米。套内建筑面积106.34平方米。总价款558826元；出卖人承诺于2018年12月31日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人；逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，约定日期起60日以后、、、、、、买受人不退房，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。《合同》签订后，原告已按照约定向被告支付首付228826元，余款330000元将依照约定以公积金贷款的方式支付。但被告直至今日未向原告交付办理转移登记的有关文书，同时，也未向原告支付逾期交付办理转移登记有关文书的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至本院，请求支持原告的诉讼请求。被告虹祥公司辩称，1、被告虹祥公司只能向不动产登记中心提交房产转移登记资料，不可能向原告提交房屋转移登记资料；同时，原告逾期支付购房款、缴纳契税、违规装修等，违反《商品房买卖合同》约定的主合同义务，已构成根本违约，直接影响被告虹祥公司相关转移登记资料的办理；原告已经免除被告虹祥公司在案涉合同中的全部违约责任。被告虹祥公司无需再承担违约责任，原告诉请被告虹祥公司支付自2019年1月1日起至实际交付其转移登记资料之日止的违约金，无事实和法律依据。原告第一项诉讼请求不具体，不明确；案涉合同系国家有关部门提供的格式合同，被告虹祥公司不能更改，但是根据客观事实及实践操作，被告虹祥公司提供的房屋转移登记资料系每栋住宅的整体资料，不存在单独交付给每户业主的可能，故，原告要求被告虹祥公司支付违约金至向其交付房屋转移登记相关资料的请求不能实现，不明确，不具体。根据《民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件”：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，被告虹祥公司不具有向原告交付转移登记资料的客观条件，应驳回原告的诉讼请求。原告未在交付案涉房屋前付清全部购房款、契税等，已违反先履行主合同义务，已构成根本违约。在《商品房买卖合同》第十四条第（四）款及补充协议第4.1.7.5、6.10.2、6.10.3、14.7条之约定，原告应于接收房屋前（即2018年8月26日）付清全部购房款、契税等。但是原告分别于2019年4月25日、2018年11月8日付清全部购房款、契税，且直至今日其仍未缴纳产权登记费等费用，其行为已构成根本违约，且直接影响转移登记资料的移交；原告违法、违规装修，直接影响被告办理及交付转移登记有关资料。根据被告虹祥公司提交的《装修违规整改通知书》（2019年4月5日）显示，原告接收房屋后，擅自改变房屋结构、违规装修，直接影响公共安全，且案涉楼宇中有多家业主存在违规装修情形，直接导致被告虹祥未能顺利完成验收及转移登记资料的办理工作，原告应承担违约责任。原告已经免除被告虹祥公司在案涉合同中的全部违约责任。根据被告提供的《收条》显示，原告领取违约金即免除被告在案涉合同中的全部违约责任，系双方协商一致，真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，应予遵守。综上，基于原告的违约行为已影响到转移登记资料的交付，且原告已免除被告的违约责任，被告无需再承担违约责任；2、违约金的本质系填补损失为原则。案涉房屋的本质功能系居住，未办理产权证并不影响原告对房屋的使用，本案中被告已交付案涉房屋且已支付足额的违约金，迟延提交房屋转移登记的资料并未减损原告的合法权利，同时，合同中约定的延期付款及延期交房的违约金仅为万分之一点五每日，举重以明轻，故原告要求被告按照购房款总价的年利率6.175%支付违约金，显然过高，应予调低；3、2011年，被告在依法摘牌案涉项目地块，合同中约定政府应当交付净地，但直至2018年，政府才完成案涉项目地块的征拆工作，加上前期被告施工时不少拆迁户违法堵工，直接导致交房工作滞后，而交房系提交房屋转移登记资料的前提，故被告未能如期提交房屋转移登记资料，属于不可抗力的情形，应当予以免责。本院经审查认定事实：2017年8月2日，高西法、何艳与虹祥公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定高西法、何艳向虹祥公司购买位于铜仁市碧江区房屋一套，建筑面积128.48平方米，套内建筑面积106.34平方米。房屋总价款为558826元，买受人采取公积金贷款方式支付，于签订合同当日支付158826元，余款400000元以公积金贷款支付。买受人应在接到虹祥公司书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。买受人逾期履行上述义务的，按照逾期付款处理。合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳专项维修资金、契税、物业服务费用、登记费、交易手续费。本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机构申请预告登记。出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因政府相关职能部门原因导致房屋所有权初始登记延后，出卖人有义务向买受人解释说明，上述约定时间相应顺延。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、约定日期60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一点五承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按同期银行贷款活期利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。双方在主合同的补充协议中约定：买卖双方签订《商品房买卖合同》时，买受人按铜仁市相关规定交清专项维修资金。出卖人承诺在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。买卖双方约定，出卖人提交申请资料后，由于不可抗力或者登记管理机关原因导致出卖人未在2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的，出卖人不承担责任。买受人在签订本合同之日起至交房时应一次性付清以下费用：契税、测绘费、产权登记费、代收办理土地使用证费用工本及权属调查费、公用部位，公用设施设备维修基金、代收水电闭路单独立户费、燃气立户费、预交半年物业管理费、装修垃圾清运费、装修期间电梯货物搬运使用费、装修保证金、门牌安装费。由于买受人原因不付清以上税费的，买受人承担逾期付款的违约责任且出卖人可以不办理产权证。2017年9月11日，高西法、何艳与虹祥公司签订《商品房买卖合同补充协议》约定购房款付款方式变更为首付款为228826元，余额330000元以公积金按揭支付，逾期付款责任按原主合同执行。另查明，高西法、何艳分别于合同签订当日支付虹祥公司住宅专项维修资金5139元、购房首付款158826元；于2017年8月16日支付预告登记费10元、抵押费80元、委托代办费300元；同年9月5日、9月11日支付购房款56000元、14000元。2018年8月18日支付物业管理费1917.3元（2018.8.15-2019.8.31）、电梯管理费100元、服务费30元、装修垃圾清运费300元、装修押金1000元。同日，虹祥公司将案涉房屋交付给高西法、何艳使用。2018年11月8日，高西法、何艳支付案涉房屋的契税8382.39元。因虹祥公司逾期交房，2019年4月15日，虹祥公司支付何艳逾期交房违约金7792元。当日，何艳向虹祥公司出具收条一张，载明：“今收到贵州虹祥房地产开发有限公司（铜仁分公司）付虹祥锦江壹品第8幢第5层6号房逾期交房违约金人民币7792元，大写柒仟柒佰玖拾贰圆整”。2019年4月16日，高西法、何艳获得公积金贷款330000元，并将案涉房屋的购房款全部付清。再查明，虹祥公司至今未办理案涉商品房转移登记有关文书，高西法、何艳向本院提起诉讼，要求虹祥公司承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任。以上事实有高西法、何艳提交的身份证、《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房买卖合同补充协议》、预告登记、抵押费、代办费收据、物业管理费、电梯管理费、服务费、装修垃圾清运费、装修押金收据、《关于高西法贷款未发放的情况说明》、专项基金专用收据；被告虹祥公司提交的《商品房买卖合同》及补充协议、购房款收据、短信记录、税收完税证明；本院制作的庭审笔录、当事人陈述、询问笔录、质证笔录等证据在卷佐证，足以认定。对高西法、何艳提交的购房款收据、短信记录、税收完税证明的真实性，本院予以认定，对其证明目的，本院不予认定；对《省人民政府办公厅关于印发贵州省优化不动产登记流程进一步压缩办理时限工作方案的通知》，系孤证，达不到高西法、何艳的证明目的，本院不予认定；对虹祥公司提交的装修违章整改通知书，该通知书系单方制作，高西法、何艳方未予认可，本院不予认定；对收条，何艳认可该收条系其出具，本院对其真实性予以认定，对证明目的，虹祥公司未提交其他证据予以佐证，本院不予认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，高西法、何艳与虹祥公司2017年8月2日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未存在违反法律、法规强制性规定及侵害他人、集体、组织利益的情形，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。虹祥公司未能依约交付案涉商品房转移登记有关文书，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，高西法、何艳主张要求虹祥公司支付以已付购房款558826元为基数，按年利率6.175%计算，从2019年1月1日起至实际交付原告之日止，暂计算至2019年9月15日的逾期交付办理转移登记有关文书的违约金24202.52元。结合双方约定虹祥公司于2018年12月31日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付给高西法、何艳。虹祥公司不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、约定日期60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一点五承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按同期银行贷款活期利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。双方约定按日息1%计算违约金，虹祥公司提出标准过高，应予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院结合高西法、何艳并未提交相应证据证实其因虹祥公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，根据公平与诚实信用原则，酌情认定虹祥公司支付高西法、何艳逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金5000元。对虹祥公司提出因高西法、何艳等整栋楼多家业主违规装修影响案涉房屋转移登记文书办理、在实践中，虹祥公司只能将房屋转移登记文书交给房管部门，而无法单独交给原告、因原告逾期支付购房款、契税，且直至今日其仍未缴纳产权登记费等费用，其行为已构成根本违约，且直接影响转移登记资料的移交及虹祥公司延期向不动产中心交付房屋转移登记资料是因政府原因导致的不可抗力，故虹祥公司不应承担违约责任的抗辩，虹祥公司并未提交充分有效的证据予以证实，故对其抗辩，本院不予采信。对虹祥公司提出高西法、何艳未依约一次性付清契税、产权登记费、公共维修基金、装修垃圾清运费等费用，按照合同约定，虹祥公司可以不予办理产权证的抗辩，本院认为，双方的该项约定，不能作为不向原告方交付办理转移登记相关文书的抗辩理由，故对虹祥公司的抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:被告贵州虹祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高西法、何艳逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金5000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取203元，由原告高西法、何艳负担161元，被告贵州虹祥房地产开发有限公司负担42元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  张莎二〇一九年十二月十六日法官助理雷琴书记员任柳