山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民初894号 原告（案外人）：青岛恒聚置业有限公司，×。 法定代表人：张美娟，×。 委托诉讼代理人：山序文，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张捷，山东柏瑞律师事务所律师。 被告（申请执行人）：青岛宇方安达门窗有限公司，×。 法定代表人：侯凯，×。 委托诉讼代理人：景尚鸿，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闵凡东，山东琴岛律师事务所律师。 第三人(被执行人）：青岛德森国际贸易有限公司，×。 法定代表人：薛爱红，×。 第三人（被执行人）：薛兆荣，男，×。 第三人（被执行人）：张书国，男，×。 原告青岛恒聚置业有限公司、被告青岛宇方安达门窗有限公司、第三人青岛德森国际贸易有限公司、第三人薛兆荣、第三人张书国案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告青岛恒聚置业有限公司的委托诉讼代理人山序文、张捷，被告青岛宇方安达门窗有限公司的委托诉讼代理人景尚鸿、闵凡东到庭参加了诉讼。第三人青岛德森国际贸易有限公司、第三人薛兆荣、第三人张书国经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青岛恒聚置业有限公司向本院提起诉讼请求：1、判决确认原告与第三人薛兆荣签署的《房屋租赁合同》有效；2、判决确认原告对第三人薛兆荣名下的位于青岛市市南区山东路22号1号楼26A、26B、26D、26F、26G、26H、26I、26J共8套房屋(建筑面积：820.68平方米)，在租赁期间(2015年7月1日起至2030年6月30日止)享有占有、使用权及优先购买权。3、案件受理费由被告承担。后青岛恒聚置业有限公司增加诉讼请求为：判决确认原告已支付涉案8套房屋在租赁期间(2015年7月1日起至2030年6月30日止)全部租金，根据买卖不破租赁原则，涉案房屋受让人不得要求要求原告在租赁期间另行支付租赁费；请求排除执行（即阻止租赁期内移交我方占有使用的涉案8套房屋）。事实和理由：就申请执行人青岛宇方安达门窗有限公司(原申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司市南分行)与被执行人青岛德森国际贸易有限公司、薛兆荣、张书国金融借款合同纠纷强制执行一案，案外人青岛恒聚置业有限公司提出执行异议，请求确认异议人对案涉8套房屋及22号1号楼24B、24C、24D、24E、24J(共13套房屋)享有占有、使用权及优先购买权。青岛中级人民法院作出(2019)鲁02执异134号执行裁定书，裁定驳回执行异议，原告据此作为案外人提起执行异议之诉，具体事实与理由如下：一、原告租赁使用案涉8套房屋属实，原告提供证据足以证明该事实。就案涉房屋租赁使用情况，原告提供了租赁合同、租金支付银行流水、租金收据、物业合同、自2015年7月至今的物业缴费通知单、物业费明细、缴费发票等，以上证据足以证明原告租赁使用案涉8套房屋的事实，执行异议裁定认为原告证据无法证明存在租赁事实明显错误。原告一次性支付26楼全层(10套房屋)及24楼半层(5套房屋)15年租赁费用800万元(包括780万租金及20万租赁保证金)，是租赁双方考虑租赁价格、出租人急需资金等因素达成的一致，合理合法。二、原告对案涉8套房屋在租赁期内享有占有、使用权。1、根据租赁合同，出租人向原告交付房屋，原告占有、装修、使用案涉8套房屋至今，完全属实、合理合法。2、第三人在出租涉案房屋时告知房屋无抵押查封，原告已经支付了租赁对价，原告是合法善意的，其租赁权益应予保护。3、被告主张涉案房屋原承租方(青岛市浙商联合会、青岛中览地产顾问有限公司、青岛青投资产管理有限公司、山东泛美酒店有限公司)搬离承诺，即便属实，也是原承租方对青岛农村商业银行股份有限公司市南分行的承诺，对原告并无约束力，与原告无关。被告以此否定原告与第三人房屋租赁合同效力、以及原告占有使用权利，没有依据，不能成立。三、原告对案涉8套房屋享有优先购买权。基于原告租赁使用房屋事实，根据《合同法》第230条规定，原告作为承租人依法享有优先购买权，法院应依法确认原告享有优先购买权，执行异议裁定驳回原告该请求错误。综上，原告对涉案房屋存在明显的租赁事实，原告对涉案房屋享有占有、使用及优先购买权。故原告依据《民事诉讼法》第227条相关规定，向贵院提起诉讼，判如所请。 被告青岛宇方安达门窗有限公司辩称：一、原告请求确认其与第三人薛兆荣签署的《房屋租赁合同》有效以及请求确认其对执行标的物享有优先购买权的诉讼请求不属于本案审查范围，应予驳回。本案系执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款第二项的规定，原告请求确认其与第三人薛兆荣签署的《房屋租赁合同》有效以及请求确认其对执行标的物享有优先购买权的诉讼请求并非排除对执行标的执行的诉讼请求。首先，根据《物权法》第一百九十条的规定，无论租赁合同是否有效，只要是在设定抵押之后签署的，该租赁关系就不能对抗抵押权；其次，本案对执行标的物的执行措施是司法拍卖，遵循的是价高者得的规则，不存在优先购买权涉及的“同等条件”的情形，故也不存在优先购买权的问题。综上，以上两项诉讼请求均不属于执行异议之诉的审查范围，该两项请求与本案无关，应予驳回。二、原告对执行标的物主张占有使用权的诉讼请求没有事实和法律依据。1、原告主张对执行标的物享有占有使用权没有事实依据（1）执行标的物均已经在2014年之前就由被执行人薛兆荣和张书国分别出租给了青岛市浙商联合会、青岛中览地产顾问有限公司、青岛青投资产管理有限公司、山东泛美酒店有限公司，且租赁期限均在2018年之后届满，而原告诉状中主张其于2015年7月1日就执行标的物与被执行人薛兆荣、张书国签订租赁合同缺乏合理性；（2）原告提交的分别与薛兆荣、张书国签订的《房屋租赁合同》中约定：“乙方（即原告）委托姜星于2014年12月25日向甲方（即薛兆荣、张书国）汇款人民币捌佰万元整，租金自该笔汇款中扣除。”同时，两份《房屋租赁合同》均指定薛兆荣的银行账户为收款账户。根据该合同内容，若汇款真实存在，其支付时间是在《房屋租赁合同》签订半年之前，付款人也不是原告，汇款用途明显不是用来支付涉案房屋的租金，明显违反正常的交易习惯和交易规则，而且还存在偷税漏税之嫌。2、原告主张对执行标的物享有占有使用权没有法律依据《物权法》第一百九十条规定，签订抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告主张的租赁合同是2015年7月1日签订的，而涉案房屋已经于2014年12月5日向答辩人的债权出让人设定抵押，故即便租赁合同有效，原告也无权排除答辩人申请强制执行，其对执行标的物也不享有使用权。综上，原告没有证据证明其与薛兆荣、张书国之间存在真实的租赁关系，其主张的租赁权益不能排除答辩人申请强制执行，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告青岛恒聚置业有限公司提交证据如下： 证据一：2014年12月25日《租赁协议书》复印件，原件已丢失或被薛兆荣收走，原告正在寻找原件。载明：薛兆荣将其青岛市市南区山东路22号金孚大厦办公楼26层全部（26A至26J合计10间）、24层半层（24B24C24D24E24J,合计5间登记在薛兆荣指定人张书国名下）出租给青岛恒聚置业有限公司使用，租赁期限十五年，自2015年7月1日至2030年6月30日。应于本协议签订当日一次性付清15年租金780万元及租赁保证金20万元，合计800万元。 证明事项：2014年12月25日，被执行人薛兆荣将其名下青岛市市南区山东路22号金孚大厦26层全部（26A－26J）、张书国名下24层半层（24B／24C/24D/24E/24J）出租给案外人，租赁期限自2015年7月1日至2030年6月30日，金孚大厦26层房屋租金为35万元／年，金孚大厦24层半层房屋租金为17万元／年，租期内租金不得上调，案外人需一次性付清15年租金780万元及租赁保证金20万元。薛兆荣保证房屋无抵押情形。 证据二：中国工商银行转账流水。载明从62×××66账号汇入52×××77账号8000000元。 证明事项：2014年12月25日，案外人指定姜星向薛兆荣账户支付房屋租金及保证金人民币800万元。 证据三：2015年6月30日《房屋租赁合同》。载明薛兆荣将其青岛市市南区山东路22号1号楼26层全部房屋，包括26A－26J共计10间房屋出租给青岛恒聚置业有限公司作办公使用，租赁期共180个月，薛兆荣从2015年7月1日起将出租房屋交付青岛恒聚置业有限公司使用，至2030年6月30日收回。每年租金35万元，共计伍佰贰拾伍元整。青岛恒聚置业有限公司委托姜星于2014年12月25日向薛兆荣汇款捌百万元整，租金自该笔汇款中扣除。等内容。 证明事项：2015年6月30日，案外人与薛兆荣就房屋签署正式《房屋租赁合同》，约定金孚大厦26层房屋租金为35万元／年，租赁期限自2015年7月1日至2030年6月30日，全部租金已于2014年12月25日汇入薛兆荣账户（开户行：招商银行，账号：52×××77）。 证据四：1、收条（复印件，原件已丢失或被薛兆荣收走，原告正在寻找原件）一份，内容为“今收到青岛恒聚置业有限公司支付的市南区山东路22号金孚大厦办公楼26层全部、24层半层十五年全部租金780万元及租赁保证金20万元，合计800万元（捌佰万元）薛兆荣2014年12月25日”；2、租金收条一份，内容为“今收到青岛恒聚置业有限公司支付的租赁青岛市市南区山东路22号1号楼26层全部，包括26A、26B、26C、26D、26E、26F、26G、26H、26I、26J共计十间房屋十五年租金款共计人民币伍佰贰拾伍万元整”。 证明事项：2014年12月25日，薛兆荣确认收到房租780万元；2015年6月30日，被执行人薛兆荣确认收到案外人支付的金孚大厦26层全部（26A-26J）十间房屋十五年租金，共计人民币525万元。 证据五：青岛嘉丽物业管理有限公司与青岛恒聚置业有限公司于2015年7月1日签订的物业管理合同及房屋物业费、电梯费、电费、水费缴费单据一宗。其中，物业管理合同约定管理的物业是“青岛市市南区山东路22号金孚大厦B座写字楼”，发票载明“物业费（B座）”或“电梯费（B座）”，物业费缴费通知单上注明“金孚大厦B座”。 证明事项：2015年7月至今，案外人一直合法占用和正常使用金孚大厦26层房屋，按期缴纳物业费、电梯费、电费、水费等费用。 证据六：照片五张。证明事项：案外人现正常使用金孚大厦26层涉案房屋。 以上证据证明，案外人为房屋的合法承租人，享有优先购买权，在租赁期内对房屋享有占有、使用权。 经本院质证，被告青岛宇方安达门窗有限公司辩称：对证据一租赁协议、证据三房屋租赁合同的真实性有异议。租赁协议第二条中写明租金是780万，租赁保证金是20万元，合计800万，与原告提交的房屋租赁合同所约定的相违背。证据三第3条约定的是房屋租金为800万元整，显然两份合同内容相抵触，并不是原告的真实意思，是为了对抗执行而在后期制作的两份协议。另外，在2014年、2015年6月30日时上述出租房屋仍然在另外四家公司的租赁期中，不可能在同一时期同一房屋出租给两家使用。原告向房屋出租人交付租赁费显然有违情理，15年的租赁期一次性缴清房租800万元，显然与正常的交易规则不同；对证据二转账流水的真实性有异议，原告只提交了一份在尾号是3866帐户下的银行流水清单，涉及到所谓800万元的汇款收款人并不明确，也没有作出明确标的，特别是该笔汇款的使用用途原告均没有提供相关证据予以说明，对该事实的说明原告应该提供转账的原始凭证，上面载有款项用途，但原告至今没有提供，属于举证不能，不能证明其主张；对证据四收条系复印件的真实性有异议，认为没有证明效力。对租金收条真实性有异议，其内容即使针对的是同一租赁合同，价款也不一致，自相矛盾，收款人薛兆荣就同一租赁合同出具两份收条显然有背常理也不符合事实。就同一租赁合同薛兆荣收取了1300余万元的租赁费显然违背事实。证据五，对真实性有异议，所有收费单据所标明的收费房屋均不是本案涉案房屋，均写的是金福大厦B座，本案房屋是1号楼，应该是A座，所以该收费证据与本案无关。证据六，该照片与本案无关，照片只是反映了某公司的办公场所，既没有门牌地址也没有具体楼牌号码。 原告青岛恒聚置业有限公司还提交证据七号码为0017-5731-9912-0163中国工商银行电子银行回单复印件（复印件上盖有中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行业务专用章），载明姜星（卡账号62×××66）向薛兆荣（卡账号52×××77）转款1元，用以证明其提交的证据二中国工商银行转账流水收、付款人姓名账号。经本院质证，被告青岛宇方安达门窗有限公司辩称：对工商银行回单的真实性没有异议，显然原告完全有能力也有条件可以将各笔转账款项用途弄清楚，但原告却迟迟不提交该证据，显然在有意隐瞒事实。 被告青岛宇方安达门窗有限公司证据如下： 证据一、承诺人声明3份（原件）、租赁合同3份（复印件，是薛兆荣、张书国提供给银行的）。证明：涉案房屋在2014年之前就由第三人薛兆荣、张书国分别出租给了青岛市浙商联合会、青岛中览地产顾问有限公司、青岛青投资产管理有限公司、山东泛美酒店有限公司，且租赁期限均在2018年之后届满，而恒聚公司主张其于2015年7月1日就涉案房屋与被执行人薛兆荣、张书国签订租赁合同缺乏合理性。 证据二、（2016）鲁02民初1376号民事判决书复印件。证明：1、原告就涉案房屋主张的租赁关系发生在涉案房屋向申请执行人设定抵押之后，根据《物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，原告的主张不能对抗申请执行人享有的抵押权，其不能排除被告申请强制执行，其对涉案房屋也不享有使用权和优先购买权；2、涉案的8套房产属于薛兆荣所有，与张书国无关，应驳回原告将张书国列为第三人的请求。 经本院质证，原告青岛恒聚置业有限公司辩称：对证据一真实性不能确认，该证据与原告和第三人之间房屋租赁无关，该承诺也仅能约束承诺人及银行，与本案无关。对证据二真实性无异议，对证明事项有异议。原告自薛兆荣处承租该房屋并装修使用至今，享有租赁权并提起执行异议之诉。 经本院审理查明： 一、青岛农村商业银行股份有限公司市南支行诉青岛德森国际贸易有限公司、薛兆荣、张书国金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案，并于2017年2月17日作出（2016）鲁02民初1376号民事判决，该判决主文载明“一、被告青岛德森国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛农村商业银行股份有限公司市南支行借款本金2800万元及利息、罚息、复利2083567.24元（利息、罚息、复利已计算至2016年5月23日，自2016年5月24日至实际清偿日的利息按《流动资金借款合同》的约定计算）；二、被告青岛德森国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛农村商业银行股份有限公司市南支行律师代理费300600元；三、原告青岛农村商业银行股份有限公司市南支行对被告薛兆荣、被告张书国提供的青房地权市他字第××号《房地产他项权证》项下的房产处分所得的价款享有优先受偿权。被告薛兆荣、被告张书国承担担保责任后，有权向被告青岛德森国际贸易有限公司追偿。”该案查明：青岛农业商业银行股份有限公司市南支行与薛兆荣、张书国于2014年12月3日签订《抵押合同》，约定薛兆荣以其名下的位于青岛市市南区山东路22号1号楼26A、26B、26C、26D、26E、26F、26G、26H、26I、26J、24A、24F、24G、24H、24I，张书国以其名下的位于青岛市市南区山东路22号1号楼25A、25B、25C、25D、25E、25F、25G、25H、25I、25J、24B、24C、24D、24E、24J房产为青岛德森国际贸易有限公司向青岛农业商业银行股份有限公司市南支行的借款2800万元提供抵押担保；抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。2014年12月5日，双方办理了抵押登记，青岛农业商业银行股份有限公司市南支行取得青房地权市他字第××号《房地产他项权证》。本案诉争的薛兆荣名下8套房产，包含在上述薛兆荣用于抵押的房产内。 二、2018年1月4日，青岛农村商业银行股份有限公司市南支行向本院申请执行本院（2016）鲁02民初1376号民事判决，本院立执行案号为（2018）鲁02执13号。本院于2018年9月6日作出（2018）鲁02执异329号执行裁定书，该裁定书主文载明“变更青岛宇方安达门窗有限公司为青岛市中级人民法院（2018）鲁02执13号案件的申请执行人。”本院于2019年1月7日作出（2018）鲁02执13号之二执行裁定书，该裁定书主文载明：拍卖被执行人薛兆荣名下位于青岛市市南区山东路22号1号楼24A、24F、24G、24H、24I、26A、26B、26D、26F、26G、26H、26I、26J共13套房产，及被执行人张书国名下位于青岛市市南区山东路22号1号楼24B、24C、24D、24E、24J、25A、25B、25C、25D、25E、25F、25G、25H、25I、25J共15套房产，并于2019年1月9日下达相应的公告。本案诉争的薛兆荣名下8套房产，包含在上述被执行拍卖及公告的薛兆荣13套房产内。 三、青岛恒聚置业有限公司于2019年3月21日向本院提出执行异议及优先购买申请。青岛恒聚置业有限公司称，其与被执行人薛兆荣、张书国于2015年6月30日签订了房屋租赁合同，约定青岛恒聚置业有限公司承租薛兆荣名下位于青岛市市南区山东路22号1号楼26A、26B、26C、26D、26E、26F、26G、26H、26I、26J以及张书国名下位于青岛市市南区山东路22号1号楼24B、24C、24D、24E、24J共15套房屋，租赁期至2030年6月30日，共180个月，青岛恒聚置业有限公司已经占有、使用涉案房屋并向薛兆荣、张书国支付租金。案外人对法院于2019年1月9日下达的评估拍卖涉案房产的公告提出异议，并请求本院支持其在租赁期间对涉案房屋享有占有、使用权及优先购买权。本院经审查，于2019年4月3日作出（2019）鲁02执异134号执行裁定，认为“本案的争议焦点为案外人青岛恒聚置业有限公司对涉案房屋的权利能否排除本案执行。青岛恒聚置业有限公司提交的租赁合同的租金数额与银行流水付款数额不吻合，亦作不出合理解释，并且先交付15年房租至个人名下、800万元的付款不入账、半年之后再签订租赁合同的做法有违常理，同时其也没有提交证据证明交付涉案房产；青岛恒聚置业有限公司提交的物业费单据所载明的房号与涉案房产无法对应，且其无法作出合理解释。因此，青岛恒聚置业有限公司提供的证据无法证明存在租赁事实。青岛恒聚置业有限公司以其与被执行人薛兆荣、张书国之间存在房屋租赁合同为由，请求对涉案房屋享有占有、使用及优先购买权，证据不足，本院依法不予支持。同时，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：‘申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外’。本案中，原申请执行人对涉案房屋已办理抵押登记，且本院（2016）鲁02民初1376号民事判决书已经确认原申请执行人对涉案房产处分所得的价款享有优先受偿权，故案外人青岛恒聚置业有限公司的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人青岛恒聚置业有限公司的异议请求。” 本院还对下列问题进行了调查： 一、对于青岛恒聚置业有限公司主张的委托姜星向薛兆荣支付800万元租金，青岛恒聚置业有限公司有无原始凭证以及是否入账问题。青岛恒聚置业有限公司称：只有电子转账，没有手写转账凭证。该笔款项是青岛恒聚置业有限公司指定姜星代付，姜星与公司之间也存在多笔款项往来，需要根据实际情况决定是否入账，该笔款项是否入账不清楚。青岛宇方安达门窗有限公司辩称：涉及数百万的汇款进出，按照财务相关规定必得有各种原始凭证，青岛恒聚置业有限公司多次推辞迟迟不交，系有意隐瞒证据。 二、经本院审查，就涉案同一租金标的，青岛恒聚置业有限公司本案中提交了证据四-1薛兆荣2014年12月25日出具的800万元收条。而在本院（2019）鲁02执异134号案中，青岛恒聚置业有限公司提交了薛兆荣于2015年6月30日出具的255万元收条和525万元收条（即本案证据四-2）两张租金收条。 关于就同一租金标的，薛兆荣重复出具租金收条的原因，青岛恒聚置业有限公司辩称：800万元收条在（2019）鲁02执异134号案中没有找到，所以没有提交，现在找到的也只是复印件。出具525万元和255万元收条时，薛兆荣已经收回了800万元收条。2015年6月30日分列两张收条的原因，是因为签订了两份租赁协议。青岛宇方安达门窗有限公司辩称：青岛恒聚置业有限公司所述不是事实，既然2014年12月25日薛兆荣收到了800万元，一个收条就足以概括全部事实，完全没有必要再就同一事实分列两个收条。薛兆荣多次向青岛恒聚置业有限公司出具收条，总金额已经达到1300万元，显然不符合正常交易，青岛恒聚置业有限公司故意伪造证据，画蛇添足。 三、本案青岛恒聚置业有限公司请求排除执行的标的是位于青岛市市南区山东路22号1号楼26A、26B、26D、26F、26G、26H、26I、26J房屋。而青岛恒聚置业有限公司提交的证据五，物业管理合同约定的物业管理对象是“青岛市市南区山东路22号金孚大厦B座写字楼”，发票载明“物业费（B座）”或“电梯费（B座）”，物业费缴费通知单上注明“金孚大厦B座”，房号不一致。青岛恒聚置业有限公司对此解释称：是同一楼座，物业合同约定的就是B座26层。青岛宇方安达门窗有限公司辩称：1号楼是A座，青岛恒聚置业有限公司提交的是B座水电费，与本案无关。 四、在本院（2019）鲁02执异134号案中，青岛恒聚置业有限公司对包括本案8套房屋在内的共计15套房屋提出执行异议。至于本案青岛恒聚置业有限公司只对其中8套房屋提出执行异议之诉的原因，青岛恒聚置业有限公司辩称：考虑到诉讼费问题，青岛恒聚置业有限公司目前主要使用的是26层。青岛宇方安达门窗有限公司辩称：青岛恒聚置业有限公司对15套或8套房屋提出异议，均没有事实理由。 五、关于本院在执行过程中，是否通过笔录、公告、通知、裁定等形式通知青岛恒聚置业有限公司腾交涉案8套房屋问题。青岛恒聚置业有限公司称：我们没有看到过公告，是薛兆荣告知涉案8套房屋将被拍卖，但没有通知我们腾交房屋，法院也没有通过任何形式通知我们腾交涉案房屋。青岛宇方安达门窗有限公司称：不清楚。 本院认为:《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担承担举证证明的责任。青岛恒聚置业有限公司主张其与薛兆荣2014年12月25日签订租赁协议，并于当日指定姜星向薛兆荣付租金800万元，2015年6月30日签订正式的房屋租赁合同，2015年7月1日交付房屋占有使用。本院认为，青岛恒聚置业有限公司主张2015年6月30日正式与徐兆荣签订房屋租赁合同，并于次日起算租期，却于2014年12月25日提前半年向薛兆荣交付了15年的租金800万元，有违常理。同一笔租金780万元，薛兆荣于2014年12月25日向青岛恒聚置业有限公司出具了800万元收条（含20万保证金），且为复印件，却又于2015年6月30日出具了两张共计780万元的收条，重复出具收条，与事实不符，且有违常理，青岛恒聚置业有限公司又不能作出合理的解释。所谓青岛恒聚置业有限公司指定姜星向薛兆荣付租金800万元，仅有青岛恒聚置业有限公司的陈述，并无有效证据证明，且2014年12月25日工商银行流水并未注明系交付租金，青岛恒聚置业有限公司也没有证据证明将该笔款项入账，因此不能证明该800万元系青岛恒聚置业有限公司向薛兆荣交纳的涉案房屋等的租金。青岛恒聚置业有限公司提交的物业管理合同载明的物业服务标的是“青岛市市南区山东路22号金孚大厦B座写字楼”，发票载明“物业费（B座）”或“电梯费（B座）”，物业费缴费通知单上注明“金孚大厦B座”，与青岛恒聚置业有限公司本案诉讼请求排除执行房屋的房号不一致，不能证明青岛恒聚置业有限公司已实际对涉案房屋占有使用。因此，青岛恒聚置业有限公司请求确认与薛兆荣签订的《房屋租赁合同》有效，确认对涉案房屋享有占有、使用及优先购买权的证据不足，本院不予支持；请求房屋受让人不得要求青岛恒聚置业有限公司在租赁期内另行支付房租，本院亦不予支持。同时，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，青岛恒聚置业有限公司请求排除对涉案8套房屋的执行，证据不足，本院不予支持。 青岛农业商业银行股份有限公司市南支行与薛兆荣、张书国于2014年12月3日签订的《抵押合同》，约定薛兆荣以其名下包括涉案房屋在内的房产，为青岛德森国际贸易有限公司向青岛农业商业银行股份有限公司市南支行的借款提供抵押担保，2014年12月5日，双方办理了抵押登记，青岛农业商业银行股份有限公司市南支行取得青房地权市他字第××号《房地产他项权证》。生效的本院（2016）鲁02民初1376号民事判决，判决青岛农村商业银行股份有限公司市南支行对薛兆荣、张书国提供的青房地权市他字第××号《房地产他项权证》项下的房产（包括涉案8套房屋）处分所得的价款享有优先受偿权。即使青岛恒聚置业有限公司确与薛兆荣2014年12月25日签订租赁协议并交付租金，2015年6月13日签订《房屋租赁合同》，双方形成的也只是债权债务关系，且晚于青岛农业商业银行股份有限公司市南支行对涉案房屋等取得抵押权的时间。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”规定，青岛宇方安达门窗有限公司取得涉案房屋的担保物权，设立时间早于青岛恒聚置业有限公司主张的租赁权，青岛恒聚置业有限公司请求排除对涉案房屋的执行，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，青岛恒聚置业有限公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条规定，判决如下： 驳回青岛恒聚置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费95600元，由青岛恒聚置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  董则明 审判员  李 蕾 审判员  王昌民 二〇一九年十二月二十四日 书记员  王 晶 书记员  于国英 书记员  庞连捷 书记员  张 旭