江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初5050号 原告：江苏凤凰新华书店集团有限公司姜堰分公司，住所地江苏省泰州市姜堰区罗塘街道东大街综合楼，统一社会信用代码91321204MA1T5MH27K。 负责人：王万军，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：丁千岭，江苏海信律师事务所律师。 被告：北京老森商贸有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观村北5号平房，统一社会信用代码91110114062785835R。 法定代表人：陈立君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑福敏，女，该公司工作人员。 被告：陈立君，男，1985年7月18日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：郑福敏，女，系北京老森商贸有限公司工作人员。 被告：张正蓉，女，1993年1月8日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 第三人：杨卫青，男，1979年8月1日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 原告江苏凤凰新华书店集团有限公司姜堰分公司（以下简称新华书店集团姜堰分公司）与被告北京老森商贸有限公司（以下简称老森商贸公司）、陈立君、张正蓉、第三人杨卫青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序于2019年8月30日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告新华书店集团姜堰分公司的委托诉讼代理人丁千岭、被告老森商贸公司的法定代表人陈立君、被告老森商贸公司及陈立君的共同委托诉讼代理人郑福敏、第三人杨卫青到庭参加诉讼，被告张正蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告老森商贸公司2017年6月13日签订的租赁协议；2.判决被告老森商贸公司和第三人杨卫青将租赁协议约定的租赁房屋（约500平方米）及设备交付给原告；3.判决被告老森商贸公司向原告给付截至2019年7月18日的租金248049.1元，自2019年7月19日至法院判决解除协议之日止的租金按每月33333元计算，协议解除后至实际迁让日止的损失参照每月33333元计算；4.被告老森商贸公司向原告支付违约金40万元；5.被告陈立君、张正蓉对上述第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6.被告承担本案诉讼费。事实与理由：为推进姜堰地区幼儿培训教育，提高幼儿文化、智能、体质等综合素质，原告与被告老森商贸公司于2017年6月签订租赁协议书，约定：原告将坐落于泰州市姜堰区东大街2号凤凰姜堰书城二楼西侧500平方米的房屋及部分设备租赁给被告老森商贸公司经营。租金实行保底租金和浮动租金结合的方式，被告老森商贸公司每年向原告缴纳不低于40万元租金，每月按约定比例收取，全年不足部分在每个租赁年度最后一个月一次性补足。被告陈立君、张正蓉自愿为被告老森商贸公司提供不可撤销的连带担保。租赁协议签订后，被告第一年度拖欠租金45888元，经多次催要年底扣清。第二年度被告拖欠租金214716.1元，并不合理地提出装修请求。经原告多次催要，截止起诉之日，被告仍未能按约交付租金。在催要租金过程中，杨卫青作为租赁场地负责人与原告核对了租金统计表，经详细询问，方知杨卫青的身份不仅仅是负责人，被告老森商贸公司和被告陈立君早在2019年3月即以泰州爱的源教育科技有限公司（以下简称泰州爱的源公司）的名义将租赁房屋及艾迪尔项目，以承包方式变相转租给杨卫青经营。为维护自身合法权益，原告特具诉状，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告老森商贸公司辩称，一、被告老森商贸公司与新华书店集团姜堰分公司签订的房屋租赁协议的性质是合作合同，并非房屋租赁合同，且原告在签订合同过程中存在欺诈和胁迫被告的情形。二、原告提供的房屋租赁协议系格式合同，合同免除了原告的责任，加重了被告的责任，排除了被告老森商贸公司的主要权利，相关合同条款应为无效。三、原、被告签订的合作协议书应为有效合同。四、即使按房屋租赁协议，被告老森商贸公司未缴纳租金是行使先履行抗辩权。五、被告老森商贸公司与第三人之间的承包协议并非被告老森商贸公司变相转租，第三人从2019年3月8日起为租赁房屋实际使用人及受益人，第三人应为租赁房屋租金的支付义务人。六、被告老森商贸公司2019年将早教培训对内承包给第三人、未缴纳租金的原因是因原告导致被告陷入经营困境。七、截止2019年7月18日欠付租金的数额并非原告主张的248049.1元。原告向被告交付租赁房屋的时间为2017年8月26日，故2017年6月至2017年8月25日原告不应当收取租金，原告多计算了租金29918.4元。八、原告明知早教培训的特点，若现在解除房屋租赁协议，将导致现有高达300名学员的公共利益受损，不利于社会稳定。九、原告主张的违约金比例没有合法依据，且远远高于法定比例。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告陈立君辩称，陈立君签订租赁协议是在被胁迫及欺诈的情形下签订的，原告提供的房屋租赁协议是格式文本，相关内容违反了合同法第四十条的规定应属无效。陈立君不应承担担保责任。 被告张正蓉未答辩，亦未提交证据。 第三人称，陈立君在2019年3月8日与我签订承包协议，期限自2019年3月8日至2020年6月20日。在2019年4月，陈立君的债权人来向陈立君要款，并将办公室砸坏，我报了警，并电话通知陈立君我不想承包了。2019年5月我收到了原告的催款通知及对账单。2019年3月和4月的租金是我缴纳的，2019年5月份的租金我缴纳了一部分。 本院经审理认定事实如下：一、2017年6月13日，原告新华书店集团姜堰分公司（甲方）与被告老森商贸公司（乙方）签订租赁协议书一份，约定：甲方将坐落于泰州市姜堰区东大街2号凤凰姜堰书城大楼内二层西侧500平方米左右的房屋及部分设备租赁给乙方用于教育咨询、开办幼儿早教培训班，乙方租赁甲方场地不得用于其他用途，租赁期限为三年，自2017年6月18日起至2020年6月18日止；租金实行保底租金和浮动租金结合的方式，乙方每年向甲方缴纳不低于40万元租金，每月按约定比例收取，全年不足部分在每个租赁年度最后一个月一次性补足，考虑甲方在装修等方面的巨大支持，如果乙方收入达到如下幅度，按以下约定增收租金：（1）实际收入200万元以内（含200万元本数）部分，甲方按30%（含基础租金40万元）收取租金；（2）实际收入200万元以上（不含200万元本数）部分，甲方按35%增收租金；乙方全部收入委托甲方指派财务人员代收，每一个月结算一次，在下一个月的10日前，扣除30%作应收租金，扣除20%作保证金按约在此后分月返还，剩余50%余额在乙方签订确认清单后结算给乙方，20%的保证金四个月后结算，甲方于第五个月的10日前结算第一个月的余额给乙方，第六个月10日前结算第二个月的余额给乙方，以此类推（该款无利息，每个租赁年度最后一个月结清当年乙方余额）；甲方负责第一次装修完毕后将租赁标的交付给乙方，首次装修费用甲方承担；甲方负责帮助乙方代收教学的收费，在保证租金收取的基础上按约结算；乙方接受租赁标的后，不得转租或经营非本协议约定的其他项目；乙方签订本协议前，已承诺自身有能力以自己的名义经营租赁资产，在租赁期间不得变相拆股融资，不得与他人合作经营，否则视为乙方重大违约，甲方有权解除合同；乙方确保与甲方签订租赁协议后，在姜堰地区以甲方提供的租赁场地为唯一经营、培训地点，乙方自搬入甲方培训地点后，除泰州市姜堰区罗塘街道六角池街64号、66号的艾迪儿国际幼稚园的全托班外，其它培训地点当日立即停办，上述全托班至2017年8月31日结束，后并入本合同确定的租赁场地内经营；本协议租赁期满或依法解除后，乙方将租赁房屋、设备完整归还甲方，乙方投资装修的不可移动物无偿归甲方所有，乙方添置的可移动物品在三日内自行搬出，否则视为无主遗弃物，甲方有权直接处置，收益归甲方所有，乙方不得主张权益；如一方无故解除合同或重大违约致使本合同难以履行，由重大违约方承担违约金40万元给守约方；乙方逾期缴纳年度租金，按逾期租金额每日千分之一缴纳滞纳金，年度租金逾期三个月支付，甲方有权解除合同；特别提示：乙方在租赁经营期间，以自己的营业执照开展合法经营，与家长签订的早教培训协议应与本协议约定租赁期间同步，乙方有义务明确告知幼儿家长租赁期间时间跨度，对已经签订的超过本租赁协议时间跨度的早教培训协议，乙方在租赁协议终止前应有所安排，在租赁协议终止后另行租赁场地切实履行；陈立君自愿为乙方履约向甲方提供不可撤销之连带担保；等等。甲方负责人王万军在协议最后甲方处签字，甲方盖章，陈立君在乙方处签字，乙方盖章，同时陈立君、张正蓉在担保人处签字。协议签订后，原告将租赁房屋及设备交付被告使用。移交的设备有：鞋柜1组、坐凳17张、监控设备1套、音响4套（3大套1小套）、地垫5个教室（全脑2个教室、音乐2个教室、英语1个教室）、电视机1台（外装饰柜）。协议履行初期，原告帮助被告代收了一段时间的早教费用。被告亦向原告支付了一定的租金。 二、2019年3月8日，被告陈立君以泰州爱的源公司（发包方）的名义与第三人（承包方）签订承包经营协议一份，约定：泰州爱的源公司将公司经营权发包给第三人经营；承包经营期限自2019年3月8日起至2020年6月20日止；承包费共50万元，因发包方截止2019年3月8日尚欠承包方22万元，因此承包方每月只需支付给发包方18600元，支付时间为每月8日；承包期间，承包方不可泄露发包方的课件机密；本合同期满后，会员所剩余全部课时由发包方负责消耗，与承包方无关，如果发包方不承担所剩余全部课时，须按正常售价核算其价值一并补偿给承包方，不得给承包方造成重大损失和不良影响；等等。协议签订后，第三人实际在租赁场地负责早教活动。后原告多次向被告催要租金，第三人代被告向原告支付了2019年3月、4月的租金和5月份的部分租金。 三、2019年6月12日，原告公司的工作人员与被告老森商贸公司的会计、第三人对2018年6月19日至2019年5月28日期间的收入、支出及被告欠付的租金进行了结算。各方签字的结算表反映原告已经从被告的收入中扣减了此前被告所欠的租金45888.7元，第二年度被告尚欠原告租金214716.1元。此后，原告向被告发送工作联系单一份，要求被告在2019年6月18日前上交所欠租金214716.1元。后被告未再向原告缴纳租金。 四、泰州爱的源公司为有限责任公司，股东为陈立君、王贲承，法定代表人为陈立君。 五、被告陈立君与被告张正蓉系夫妻关系。 本院认为，原、被告于2017年6月13日签订的租赁协议不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。协议签订后，原告将租赁房屋及设备交付被告使用，按约履行了合同义务。截止2019年6月18日合同约定的履行期限已满二年，而在2019年6月12日经原、被告结算，被告尚欠原告第二年度租金214716.1元。后经原告催要，被告未能及时结清租金。2019年6月19日之后，被告又未能按约给付租金。被告的行为已构成违约，原告要求解除租赁协议符合法律规定，本院予以支持。因原告未向被告发送解除租赁协议书面通知，但原告在诉状副本中明确提出解除租赁协议，在被告收到本院发送的诉状副本之日视为被告收到了解除通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告与被告2017年6月13日签订的租赁协议应于2019年8月26日解除。租赁协议解除后，被告应当向原告返还租赁房屋及设备，在被告实际交付租赁房屋及设备前，被告应当参照租赁协议约定的租金标准向原告支付占用费。关于原告要求被告承担违约金40万元，本院认为，原、被告虽然在租赁协议中约定“如一方无故解除合同或重大违约致使本合同难以履行，由重大违约方承担违约金40万元”，而双方约定的最低年租金为40万元，违约金数额偏高，本院根据本案实际情况确定由被告向原告支付违约金8万元。被告陈立君、张正蓉在租赁协议上签字提供担保，协议约定陈立君提供担保的方式是连带担保，而协议未约定张正蓉提供担保的方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，张正蓉亦应当承担连带保证责任。被告陈立君在租赁协议履行过程中，未经原告同意，以泰州爱的源公司的名义将租赁协议的主要内容承包给第三人，其双方签订的协议对原告不具有法律约束力。泰州爱的源公司与第三人之间的承包关系由双方另行依法处理。被告老森商贸公司在本案审理中虽然提交了一份原、被告签订的合作协议的复印件，但其未能提交原件，原告对上述复印件不予认可，本院对其真实性无法确认。被告老森商贸公司、陈立君辩称，其与原告签订协议是在受欺诈、胁迫的情形下签订，但其未能提交证据证明其主张，本院不予采信。被告张正蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相关的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告江苏凤凰新华书店集团有限公司姜堰分公司与被告北京老森商贸有限公司2017年6月13日签订的租赁协议于2019年8月26日解除； 二、被告北京老森商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告江苏凤凰新华书店集团有限公司姜堰分公司返还租赁房屋及设备[租赁房屋位于泰州市姜堰区西侧，面积500平方米左右；租赁设备为：鞋柜1组、坐凳17张、监控设备1套、音响4套（3大套1小套）、地垫5个教室（全脑2个教室、音乐2个教室、英语1个教室）、电视机1台（外装饰柜）]； 三、被告北京老森商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告江苏凤凰新华书店集团有限公司姜堰分公司支付2019年8月26日前所欠租金290332.51元,自2019年8月27日起至被告实际返还租赁房屋及设备时止,每日按1095.89元向原告支付占用费； 四、被告北京老森商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告江苏凤凰新华书店集团有限公司姜堰分公司支付违约金80000元； 五、被告陈立君、张正蓉对本判决第二、三、四项确定的被告北京老森商贸有限公司的义务承担连带责任； 六、在被告北京老森商贸有限公司、陈立君、张正蓉向原告江苏凤凰新华书店集团有限公司姜堰分公司履行本判决第二项义务时，第三人杨卫青应提供必要的协助； 七、驳回原告江苏凤凰新华书店集团有限公司姜堰分公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如被告未按本判决第二项指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件受理费10282元，由原告江苏凤凰新华书店集团有限公司姜堰分公司负担1767元，被告北京老森商贸有限公司、陈立君、张正蓉共同负担8515元（原告同意其预交的案件受理费中的8515元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费10282元。 审 判 长  钱忠兵 人民陪审员  许小峰 人民陪审员  钱雪梅 二〇一九年十二月五日 法官 助理  钱 昀 书 记 员  霍雪梅 附：本判决相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。