广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1196号 上诉人（原审被告）：广西俊美房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区大化瑶族自治县大化镇建丰路1号。统一社会信用代码：914512297968412182。 法定代表人：温荣华，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：戴建斌，广西桂科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宁，广西维仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆军，男，1976年1月20日出生，壮族，住广西大化瑶族自治县。 委托诉讼代理人：赵成荣，广西龙登律师事务所律师。 上诉人广西俊美房地产开发有限公司（以下简称“俊美公司”）因与被上诉人陆军商品房预售合同纠纷一案，不服大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因案情复杂，需要重新调查，经本院院长批准，本案延长审限3个月。本案现已审理终结。 俊美公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;二、本案原审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、2016年1月20日，大化县住建局对上诉人建设的大化地王国际小区一期工程核发《单体建设工程竣工规划验收合格单》，小区建筑工程规划验收合格。该《单体建设工程竣工规划验收合格单》特别注明遵守事项:“建设单位必须持本单方能进行房产产权登记”。对于这个关键事实，原审判决没有认定，属于认定事实错误。 二、因为国家取消综合验收，合同约定的由开发商提交办证备案资料的条件不复存在，在当事人没有就提交办证备案材料条件作出新约定的情形下，原审判决一厢情愿地将“合同中约定的综合验收合格之日应视为双方约定的作为商品房交付条件的五方验收合格之日”，是越俎代庖的行为。且原审判决书没有对此“视为”作出任何法律法规和法理依据、行业行规的释明，这显然是没有任何说服力的武断判决。众所周知，“五方验收”仅仅是设计、施工、监理、勘察、建设五个单位对建筑工程质量的验收，原审判决也认定五方验收与综合验收不同性质，那么，将两个不同性质的验收划等号强加给上诉人作为提交备案资料时间的起算点，这不但是自相矛盾的也不是当事人意思自治的合同约定本意。尤其是《单体建设工程竣工规划验收合格单》特别注明：建设单位必须持本单方能进行房产产权登记”的内容，明白无误告示，只有通过规划验收，才能进行房产产权登记。言外之意，仅单纯的工程质量验收即“五方验收”，是不能够进行房屋产权登记的，报备资料尚不具备法定条件。合同约定的“综合验收”是包括“规划、环保、消防、小区绿化等等”内容的验收，即使国家取消了“综合验收”，但并未取消“规划验收”的内容。因此，“规划验收合格”是合同约定的由开发商向办证机构提交房屋办证备案资料的不可或缺的前提条件之一，只有满足了“规划验收合格”的条件，才符合合同约定的开发商提交房屋办证备案资料的条件。上诉人享有合同权利在“规划验收合格”之后才向办证机构提交备案材料。何况，国家取消综合验收后，当事人并未将“五方验收合格”作为提交备案资料的起始时间的新约定。原审判决不能根据法官自己的“视为”来代替当事人原约定内容，只能根据原约定的综合验收事项中包含的规划验收内容作出符合合同本意的解释，即规划验收合格是提交备案资料的前提条件。原审判决认定开发商应当在“五方验收合格之次日起720天内向产权登记机关提交相关备案材料，否则即构成违约”，这是没有合同约定的强加给上诉人的“违约”行为，不但是与主管机关规划验收合格才能办理房产证登记的规定不符，而且是不顾双方合同约定条件而加重上诉人合同义务、减损上诉人合同权利的不公平不公正的判决。应当在《单体建设工程竣工规划验收合格单》通过之次日起720天内作为上诉人向产权登记机关提交相关备案料的起始时间，这才符合合同约定的本意。地王国际小区所有一期建筑房屋于2016年1月20日通过规划验收合格，上诉人在2016年3月17日向办证机构提交备案资料，根本没有超出合同约定的720天，上诉人没有违约。 三、大化县政府在2009年4月的《会议纪要》中要求调整江滨南路道路用地以安置22户被拆迁户，是造成上诉人取得权属地块的范围与地王国际小区建筑物实际占用的土地范围不一致的唯一原因。这是政府行为所致，不能归咎于上诉人。并且，该用地调整行为已经得到住建部门的规划调整许可，容积率也经过规划部门合规调整，是合法的，上诉人没有违反规划进行建设。原审判决认定是上诉人的原因导致不能办证，这是没有任何依据的。2016年8月起至今上诉人一直不间断吁请政府部门完善规划用地手续，县领导也批示要求职能部门尽快办理，而大化县国土局、住建局在2016年8月起至今两年多时间拖延、不予协调完善用地手续和办理业主房产登记，责任不在上诉人而在政府审批机关。上诉人早于2016年1月通过规划验收并在3月即获得办理大房产证，韦光辉等业主也办理了小房产证，这些都证明上诉人的建设是合法的。 四、关于诉讼时效的问题。原审法院认为，“没有明确约定支付违约金的具体时间，原告此项请求没有超过法律规定的最长诉讼时效期间”。法律规定诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利受到损害之时计算，即应当从原审认定的“五方验收格之日”作为违约行为损害原告权利的起始时间，正因为没有约定违约金支付时间。所以，应当以违约行为产生时间而不是以没约定的不存在的违约金支付时间作为诉讼时效起算时间。被上诉人主张的上诉人违约应当支付违约金是一个诉的整体请求权，而不是违约行为和违约金的两个请求权。原审判决既然认定2013年1月7日五方验收合格为开发商提交办证备案资料的起始时间，那么，被上诉人应当在2015年1月7日前主张权利，而被上诉人在2018年4月远远超过两年诉讼时效之后才起诉主张其权利受到损害，依法丧失胜诉权。原审判决以双方当事人没有约定的不存在的违约金支付时间当作原告权利受损害的原因而适用20年最长诉讼时效规定的理由，显然是没有合法依据的。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，恳请二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人陆军辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持，驳回上诉人的上诉。 陆军向原审法院起诉请求：一、判令俊美公司于判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由俊美公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助陆军办理房地产权属证书；二、判令俊美公司向陆军支付逾期办理房地产权登记备案违约金2692.71元；三、案件诉讼费用由俊美公司承担。 原审法院认定事实：2011年11月8日，原告陆军与被告广西俊美房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告陆军向被告广西俊美房地产开发有限公司购买大化瑶族自治县大化镇江滨南路商业步行街一期“地王•国际”预售商品房第8号楼1单元402号房，该商品房总价款为269271元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3．因买受人不按时提交办证材料、未付清办理产权证相应税费及房款等原因，造成该商品房不能在规定期限内办理房产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”合同签订后，原告陆军已按照约定支付该商品房价款。 2013年1月7日，“地王·国际”一期工程1、2、8、9号楼经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方共同验收合格。2016年3月6日被告广西俊美房地产开发有限公司向大化瑶族自治县房地产管理所提交与办理权属登记有关的资料备案。 因被告广西俊美房地产开发有限公司取得权属的地块的范围与实际占用的土地的范围不一致，导致包括原告陆军在内的购房者购买的商品房不能按时办理房产证，至本案开庭之日，办证所需条件尚未全部具备。 原审法院认为，一、原告陆军与被告广西俊美房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行合同义务。按照合同约定，被告广西俊美房地产开发有限公司应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由被告广西俊美房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。因国家取消了综合验收，合同中约定的综合验收合格之日应视为双方约定的作为商品房交付条件的五方验收合格之日。被告广西俊美房地产开发有限公司应当自五方验收合格之次日起，在720日内向产权登记机关提交相关材料备案，否则即构成违约。被告广西俊美房地产开发有限公司开发建设的1、2、8、9号商住楼于2013年1月7日已通过五方验收，被告广西俊美房地产开发有限公司于2016年3月6日才向大化瑶族自治县房地产管理所提交相关办理权属登记资料备案，超过了双方约定的期限，且提交的材料不能满足原告陆军办理产权登记的需要，导致原告陆军无法办理产权登记，已构成违约，应当承担继续履行提交相关材料备案的义务，并按合同约定向原告陆军支付违约金的违约责任。原告陆军请求被告广西俊美房地产开发有限公司将办理权属登记需由被告广西俊美房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，协助原告陆军办理房地产权属证书并向原告陆军支付逾期办理产权登记备案违约金2692.71元，有合同依据和法律依据，本院予以支持。 二、关于本案是否已超过诉讼时效的问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告广西俊美房地产开发有限公司未将案涉商住楼是否通过五方验收合格告知原告陆军，亦未以任何方式进行公示，原告陆军无法知道案涉商住楼通过五方验收合格的具体时间，无法知道合同约定的被告广西俊美房地产开发有限公司应当将办理权属登记需由被告广西俊美房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案的期限届满之日的具体时间，因此也无法知道权利受到损害的事实，本案应以原告陆军向被告广西俊美房地产开发有限公司主张权利之日作为其知道权利受到损害的时间，故原告陆军起诉未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决：一、被告广西俊美房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向不动产登记机关提交相关必要的办证资料备案，并协助原告陆军办理产权登记；二、被告广西俊美房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陆军支付逾期办理产权登记备案违约金2692.71元。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告广西俊美房地产开发有限公司负担;财产保全申请费46.92元，由被告广西俊美房地产开发有限公司负担。 二审中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。俊美公司向本院提交新旧规划许可证复印件和缴款通知书复印件等证据，用以证明涉案房屋所在小区实际用地超规划用地系因政府用地规划调整行为所致，而非俊美公司擅自超规划用地，即俊美公司未能及时为上诉人办理房产证系因政府行为所致，俊美公司不构成违约。陆军对上述证据质证称这些证据均不能证明上诉人不存在违约行为。本院认为，上诉人提供的上述证据，不能证明其欲证明的目的，具体理由将在本判决书本院认为部分阐明。 经查，原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。 另查明，2009年4月14日，大化瑶族自治县人民政府召开第六届第20次常务会议期会议，会议纪要：“会议同意将江滨南路宽度由30米调整为24米，其中，车道宽度保持16米不变，人行道由每侧7米调整为每侧4米。调整后，多出的2682㎡居住用地与俊美公司进行土地置换，就地安置22户拆迁户”。2010年6月22日，大化住建局颁发建设用地规划许可证，规划用地面积11902.16㎡。2010年7月8日，大化县国土局颁发国有土地使用证，核准用地面积为10781.64㎡。当年8月，俊美公司开始动工建设“地王·国际”一期工程,至2012年10月竣工。2013年1月7日，“地王·国际”一期工程1、2、8、9号楼通过施工、勘察、设计、监理、建设等五方验收。2015年9月24日，大化住建局出具竣工验收备案表，该表反映，涉诉小区的工程质量、市政基础设施、规划、消防、环保等内容验收合格，相应的材料已经备齐，法律法规规定必须提供的其他文件也已经备齐，同意备案。2016年1月19日大化住建局组织相关部门补充对“地王·国际”一期建设工程进行竣工规划验收，并于同年1月20日出具《单体建设工程竣工规划验收合格单》。2016年3月6日俊美公司向大化房管所提交与办证有关的资料备案，并申请办理“地王·国际”一期房屋所有权初始登记。2016年3月17日大化房管所为俊美公司颁发了“地王·国际”一期工程1、2、8、9号商住楼的大房产证，证号为：大房权证大字第××号。2016年3月25日，该小区9号楼2单元703号房业主韦光辉办理了房屋产权所有权证。 不动产登记改革后，该县房屋登记职能由房管所调整为不动产登记中心，该县不动产登记中心对该建设工程项目核实发现，俊美公司所开发建设的“地王·国际”商住楼建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围有出入，即“地王·国际”一期建设项目存在超出规划用地建设、增加容积率等问题，需补办相关用地手续后才具备为购房者办理房屋产权转移登记的条件。2016年8月3日，俊美公司向大化县人民政府提交《关于大化县江滨路“地王·国际”大厦住户强烈要求办证的报告》，报告称，“楼盘建设时，由住建局定点，确定建筑范围，现不动产登记中心测量的建筑红线范围与房管局测量的红线范围有出入，原因是楼盘建设前，县政府曾对土地规划进行调整，要求楼盘建筑红线往红水河河边方向移动十米。但办证问题涉及群众民生问题，请求县政府予以考虑。至于俊美公司建筑红线前后不一致的问题，系遗留问题，待俊美公司与房管局进一步理顺”。当月10日，大化国土局就此事向县人民政府汇报称，按县政府2009年的会议纪要，调整后的“地王·国际”项目用地北面增宽6米，2016年该局不动产登记中心在给“地王.国际”住户业主颁不动产登记证过程中，发现“地王.国际”项目北移了10米，超出原拍卖成交土地面积1788㎡；因项目竣工验收时，未通知该局技术人员参加，房产部门就于2016年3月给“地王·国际”大厦颁发了房产总证。现因项目用地范围超出拍卖红线，相关材料无法导入系统，故暂停对该项目居住的住户颁发不动产登记证，建议：1、由县住建部门重新出具《建设用地规划许可证》，调整其用地面积后改变土地容积率；2、按现行的基准地价对“地王·国际”项目及多占用的1788㎡进行评估，并在补交土地价款及土地出让金后完善用地手续，之后按规定给居住的业主颁发不动产登记证。当月12日，大化住建局就此事向县人民政府汇报称，经核实和实地查看，俊美公司所交的证件齐全，符合确权办证，遂给俊美公司“地王·国际”大厦颁发了房产总证。至于楼盘建筑范围与卫星坐标确定的红线范围有出入从而导致无法给住户业主办证的问题，建议该局与国土局协商处理。次月30日，大化住建局、国土局就“地王·国际”业主不能办证事宜进行联合调查，经联合调查、核实后，向大化县人民政府行文汇报，并提出办理意见，1、俊美公司按现状用地范围重新办理用地规划许可证。按县政府的会议纪要，江滨南路宽度由30米调整为24米，“地王·国际”商住楼用地也随着往前移动6米，但在建设过程中，商住楼移动了10米，超红线面积4470㎡。政府把商住楼用地多出的2682㎡与该公司进行置换，用于安置被拆迁户，俊美公司实际多占用国有土地1788㎡。购房者要办证的话，俊美公司须重新办理用地规划手续；2、超红线的1788㎡按现在地价评估后补交地价款（含出让金）后完善用地手续；3、办理用地规划许可及完善用地手续后给“地王·国际”各住户办理不动产登记手续。2017年6月，大化住建局对江滨中段“地王·国际”地块规划进行调整，调整说明称，1、本次调整是按照县人民政府文件处理签（2016年9月30日，关于“地王·国际”商住楼购房户要求办证问题办理的意见和建议）进行调整；2、按会议纪要精神，江滨南路由30米调整为24米，“地王·国际”商住楼也随之北移6米，但在建设时，该商住楼已经整体移动了10米，具体超出的面积以国土部门核实为准。2018年6月12日，大化城乡和住房建设局、国土局联合向俊美公司发函：1、明确俊美公司多占用地1780㎡；2、建议通过置换方式进行解决，并希望俊美公司派员与前述两个单位协商。2019年1月，大化国土局委托广西明冠房地产评估有限公司对俊美公司超红线范围用地1780㎡土地进行评估，次月向俊美公司发出缴款通知书，要求俊美公司补缴土地出让价款414.03万元。双方补签了土地出让合同后，2019年3月7日，俊美公司缴纳土地出让款1265300元。2019年4月2日，大化城乡和住房建设局根据俊美公司的建设情况，结合县政府会议纪要、指示精神以及该公司与县国土局签订的土地使用权补办出让合同，同意按照俊美公司要求按实际用地面积补办《建设用地规划许可证》。当月11日，大化县人民政府根据县人民政府会议纪要、《划拨土地使用权补办出让合同》，作出大化县（2019）国用字第0039号建设用地批准书，批准用地面积1324.07㎡。此后，“地王·国际”商住楼小区的业主陆续完成不动产登记手续并领取了不动产登记证书。 二审过程中，因业主均已经办理得不动产登记证，故被上诉人表示放弃主张俊美公司协助办证的诉讼请求。 综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、俊美公司是否存在违约行为？二、被上诉人起诉请求违约金是否已经超过诉讼时效？ 一、关于是否存在违约行为。双方的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。那么，认定俊美公司是否违约，至少应当从以下两个方面进行讨论，第一是如何认定综合验收合格的时间，这涉及到备案的时间；第二是如何认定俊美公司完成备案的内容及时间，这涉及到备案的有效性，即备案后能否合法的办证的问题。 对于综合验收合格时间如何认定的问题。本院认为，《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定（国发〔2002〕24号）》和《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定（国发〔2004〕16号）》分别取消了房地产开发项目竣工验收、住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的审批项目。也就是说，竣工验收和竣工综合验收今后不再实行审批。但是，不实行审批，不等于不进行竣工验收或者竣工综合验收。房地产项目仍然要进行竣工验收或者竣工综合验收，只是组织验收的主体由开发商自己进行而已。综合验收与五方验收系不同的验收内容，五方验收是对工程质量的验收，而综合验收不但包括工程质量验收，也包括规划、消防等项目的验收。《城市房地产开发经营管理条例》（2011年）第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”，同时，该条例第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”可见，当建设工程竣工后，建设单位应当向城市规划管理部门报送建设工程竣工规划验收申请。竣工规划验收合格后，由城乡规划主管部门核发竣工规划验收合格证。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织工程质量竣工验收。本案中，根据《竣工验收备案表》记载的内容，俊美公司“地王·国际”已经在2015年9月24日之前已经完成了包括工程规划验收、工程质量验收、消防验收在内的综合验收，2015年9月24日，大化住建局同意备案，故原则上应当认定俊美公司综合验收合格的时间为2015年9月24日。但是，本案的特殊性在于，俊美公司取得《竣工验收备案表》的时候，实际上并没有取得工程规划验收合格单，俊美公司取得单体建设工程竣工规划验收合格单的时间为2016年1月21日，故本案形成了质量验收在前，规划验收合格在后的情形。因此，本案不能按《竣工验收备案表》的时间来认定俊美公司“地王·国际”项目综合验收合格的时间，俊美公司“地王·国际”综合验收合格的时间应按综合验收内容最后一项验收合格的时间为准，即最后取得规划验收合格的2016年1月21日。根据俊美公司与业主商品房预售合同第十五条的约定，俊美公司应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即俊美公司完成备案的最后时间应为2018年1月10日。 关于备案的问题。合同约定的备案不但需要提交相关的材料，而且所提交的材料要能满足购房者办理产权登记的需要，这方符合合同约定的本意。从查明的事实来看，俊美公司确实已经在2016年3月17日提交了备案登记的材料，也办理个别业主的房产证。但是，不动产登记改革后，原房产证登记职能由房管所变更为不动产登记中心，在不动产登记中心核实的过程中，发现俊美公司“地王·国际”商住楼建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围有出入，即“地王·国际”一期建设项目存在超出规划用地建设、增加容积率等问题，需补办相关用地手续后才具备为购房者办理房屋产权转移登记的条件，故暂停为住户业主办证。后经俊美公司补交土地出让金，县政府职能部门调整规划后，直至2019年4月2日，大化住建局按实际用地面积补办《建设用地规划许可证》，当月11日大化县人民政府作出大化县（2019）国用字第0039号建设用地批准书，批准用地面积1324.07㎡后，住户业主才顺利办理不动产登记证书，应该认定俊美公司的有效备案义务直到2019年4月11日才完成。俊美公司2016年的备案实际上是有瑕疵的备案，个别业主能办理产权登记，亦有政府部门不当履职的因素在里面，故俊美公司主张其备案义务已经在2016年3月17日完成，本院不予支持。俊美公司还称，之所以拖延这么久才办理得不动产登记证，责任完全在政府，而不在俊美公司本身。对此，本院认为，如前所述，在不动产登记中心为住户业主办证的过程中，发现俊美公司实际用地与拍卖土地红线图不一致的问题后，经住建局及国土局联合调查、核实，证实俊美公司“地王·国际”项目在建设时确实存在超红线范围用地的情况，即比县政府的会议纪要精神北移的6米还多了4米，形成超范围用地的情形。因项目已建成，住建局在2017年6月按现状调整了“地王·国际”地块规划。但直到2019年初，俊美公司才就超出面积与大化县国土局补签国有土地使用权出让合同并交纳土地出让金，同年4月2日，大化住建局按实际用地面积补办《建设用地规划许可证》，住户业主才顺利办得不动产登记证书。在这过程中，事情的起因就是俊美公司实际用地与红线图不一致的事实。县政府会议纪要同意“地王·国际”北移，不意味着俊美公司可以不办理与用地实际相一致的相关证件、手续即可施工。根据合同约定，俊美公司对业主负有备案的义务，在不动产登记中心发现俊美公司实际用地与拍卖土地红线图不一致的情况下，俊美公司应当积极与政府职能部门协调处理，目前的证据除了《关于大化县江滨路“地王·国际”大厦住户强烈要求办证的报告》外，并无其他证据能够证明俊美公司就未能办证事宜积极与政府职能部门对接，相反，住建部门已经在2017年按用地现状调整了“地王·国际”的用地规划，也出具说明称只要俊美公司补缴土地出让金并补签出让合同，即可重新办理规划许可证，而俊美公司因认为自己并无超范围用地，无需办理相关手续、证件，故而不同意补交土地出让金、配合补办用地规划，经多方协调，直到2019年才办理妥当前述相关事宜,较应完成备案的2018年1月10日拖了一年多。可见，俊美公司未能完成有效的备案，业主未能办理不动产登记证，有俊美公司自身的原因，俊美公司称责任完全在于县政府，自己对业主不存在违约行为，实难令人信服，本院认为不应当予以采信。 综上所述，俊美公司应当在2018年1月10日前完成备案，以便业主能顺利、合法办理不动产登记证，但俊美公司实际到2019年4月11日才真正提交了能够顺利办证的备案材料，俊美公司构成违约，应当根据合同约定承担购房款的1%的违约金。显而易见，被上诉人在2018年7月起诉要求俊美公司支付违约金，尚未超过诉讼时效。 综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。广西俊美房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229民初893号民事判决第二项； 二、撤销大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229民初893号民事判决第一项。 二审案件受理费150元（上诉人广西俊美房地产开发有限公司已经预交），由上诉人广西俊美房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘伟兰 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇一九年十二月九日 法官助理 陈少杰 书 记 员 韦思帆