河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初2724号 原告：高某，男，1987年4月10日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 被告：杨某，男，1986年8月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告：张某，女，1985年5月27日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托代理人：杨某，男，1986年8月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。系被告张某丈夫。 第三人：大厂回族自治县某房地产开发有限公司。住所地：河北省大厂回族自治县。 法定代表人：齐某，执行董事。 委托代理人：孙大伟，河北拓石律师事务所律师。 原告高某与被告杨某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某、被告杨某、张某委托代理人杨某、第三人大厂回族自治县某房地产开发有限公司委托代理人孙大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房产房屋买卖合同》；2、判令二被告返还原告购房款380000元；3、判令被告承担中介费28000元；4、判令第三人对涉案房屋向二被告支付的补偿费用218750元由原告所有；5、判令二被告支付给原告违约金227500元（房屋总价款1137500元×20%）;6、由二被告承担本案诉讼费。事实与理由：二被告系夫妻关系，2017年3月23日，被告张某与原告在中介居间下签订《房产房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告鲁鲁向原告出售位于大厂县房屋，面积87.5平方米，总价1137500元，首付款600000元；中介费28000元由原告承担，应于签约当日付清，如原告或被告违约或违背诚信原则导致不能交易成功的，由违约方承担全部中介费；如被告出现根本违约，导致原告取得房屋所有权合同目的不能实现的，应当在违约行为发生之日起十五日内向原告支付房屋总价款20%的违约金。补充协议第四条第三款约定，开发商延期交房或关于此房任何维权补偿费用归原告所有。合同签订后，原告按照约定向被告支付首付款600000元，向中介公司支付中介费28000元。后经原告了解，因涉案房屋附近街道拓宽，第三人作为项目开发商无法建造房屋，且承诺以每平方米2500元的标准给予被告补偿。故原告购买的涉案房屋的合同目的无法实现，二被告已违约，原告遂与二被告协商退回支付的首付款600000元，但被告仅退回220000元，称无力退回剩余房款。被告行为损害了原告的合法权益，根据合同约定及法律规定，特提起诉讼，请求依法判决。 被告张某、杨某辩称，原、被告双方自愿达成期房买卖协议，因第三人无法交房，导致双方无法顺利履行，被告确实收到原告交付的600000元购房款，目前被告已退还给原告220000元。因第三人原因不能交房，第三人承诺退还被告房款及损失共计438113元，第三人现只退还被告50000元，剩余款项被告继续向第三人追要，等要回来后，仍转给原告。第三人补偿给被告218750元是退给被告的，原告不是房主，该款不应归原告所有。中介费28000元，原告交给了中介公司，并未交给被告，被告不返还。故原告主张退还补偿款、中介费及诉讼费与待证事实无关，不能证明其主张，应驳回原告的这三项诉讼请求。 第三人述称，基于合同相对性原则，原告应向被告主张相关合同权利。 经审理查明，2017年3月23日，原告与二被告在中介居间下签订《房产房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：“被告张某向原告出售位于大厂县房屋，面积87.5平方米，总价1137500元，首付款600000元；中介费28000元由原告承担，应于签约当日付清，如原告或被告违约或违背诚信原则导致不能交易成功的，由违约方承担全部中介费；如被告出现根本违约，导致原告取得房屋所有权合同目的不能实现的，应当在违约行为发生之日起十五日内向原告支付房屋总价款20%的违约金。补充协议第四条第三款约定，开发商延期交房或关于此房任何维权补偿费用归原告所有。”合同签订后，原告按照约定向被告张某、杨某支付首付款600000元，被告杨某向原告出具收款条一张，明确收款人为被告杨某。同时原告向中介公司支付中介费28000元。 另查明，2015年12月28日，被告张某与第三人签订《商品房前期认购协议书》，被告认购第三人开发的涉案房屋，被告张某向第三人支付认购诚意金219363元。后因涉案房屋项目附近街道拓宽，第三人作为项目开发商无法建造涉案房屋，被告张某遂于2019年4月27日与第三人签订解除协议，双方自愿解除签订的《商品房前期认购协议书》，第三人退还给被告认购金219363元，同时第三人另行补偿给被告218750元，共计退还438113元，第三人承诺于2019年6月27日前将该款全部退还给被告。现第三人分别于2019年4月27日、7月27日退还给被告各50000元，共计100000元。同时，原、被告进行协商，双方同意解除房屋买卖合同，被告张某、杨某分别于2019年4月27日、6月26日退还给原告购房款100000元、120000元，共计220000元。剩余房款，被告至今未退还。 上述事实有原告提交的被告结婚证及身份证复印件、《房产房屋买卖合同》、收款条、《商品房前期认购协议书》、《解除协议》，被告提交的收条，第三人提交的《解除协议》、收条及原、被告、第三人当庭陈述在案为凭。 本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利、义务关系的协议。合法的买卖关系应受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯等按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告张某签订的《房产房屋买卖合同》，是当事人真实意思表示，不存《合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。根据合同法第九十一条第七项规定，具有法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同权利义务终止。第九十三条第一款规定，当事人协商一致的，可以解除合同。第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，因第三人开发的涉案房屋项目规划变更导致被告无法取得涉案房屋，原告购买涉案房屋的目的无法实现，且原、被告在本案诉讼前，双方通过协商达成一致意见，均同意解除合同，且被告已履行向原告返还购房款220000元，故原告要求解除双方签订的《房产房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现双方均同意解除合同，被告亦同意返还给原告购房款，在原告起诉前，被告已退还给原告购房款220000元，故对原告要求二被告返还其剩余购房款380000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条之规定，“当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”二被告辩称原、被告间房屋买卖合同不能履行，主要原因系第三人造成，其行为不构成违约，不承担违约责任的意见，因被告与第三人就其双方间签订的商品房前期认购协议书不能履行已达成解除协议，第三人亦承诺赔偿给被告相应的经济损失。被告在第三人就涉案房屋未开工建设的情况下，仅凭其与第三人签订的商品房前期认购协议书约定就将的涉案房屋转让出售给原告，被告与第三人签订的涉案房屋认购协议已解除，导致原、被告间房屋买卖合同目的无法实现而解除合同，根据合同相对性原则，合同双方在签订合同时，对合同条款的约定均应慎重考虑，合同相对人应按照合同约定的权利、义务承担相应的责任。第三人与被告签订的合同无法履行，第三人已向被告赔偿相应的损失，因此原告与被告间签订的合同，被告亦应按照双方合同约定向原告承担违约责任，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。根据双方签订的合同违约条款的约定，被告应向原告支付房屋总价款20%的违约金，即227500元（1137500元x20%），故对原告要求被告支付违约金227500元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还中介费28000元的问题，因原、被告间签订的合同无法继续履行而解除，系被告原因造成，根据双方合同约定，原告交付的中介费应由被告承担，现原告已向居间方支付中介费28000元，被告应将原告支付的中介费28000元赔偿给原告。关于原告要求第三人支付给被告的补偿费218750元归其所有的问题，因该笔补偿款系被告根据其与第三人间的民事法律关系所获得的经济补偿，理应归被告所有。从违约金的性质来看，违约金具有补偿性的功能，同时还兼具对不守约者的惩罚性功能，现被告按照合同约定已承担227500元的违约责任，原告的损失得到了相应的补偿，被告的违约行为已受到相应的惩罚。且原告在签订合同时明知涉案房屋未开工建设，仍与被告签订房屋买卖合同，原告自身亦应承担合同不能履行的部分风险。综合全案情况，根据公平原则衡量，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告高某与被告张某、被告杨某于2017年3月23日签订的《房产房屋买卖合同》； 二、被告张某、被告杨某于本判决生效之日起十日内共同返还给原告高某购房款380000元； 三、被告张某、被告杨某于本判决生效之日起十日内共同支付给原告高某违约金227500元； 四、被告张某、被告杨某于本判决生效之日起十日内共同赔偿给原告高某中介费28000元； 五、驳回原告高某的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华民人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收到6175元，由原告高某负担1581元，由被告张某、杨某负担4594元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  陈连友 二〇一九年十二月二十三日 书记员  刘洪滔