内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初265号原告：潘某，男,1964年8月8日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙某，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，辽宁开宇律师事务所实习律师。被告：王某，男,1969年6月3日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：侯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。第三人：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，执行董事。原告潘某与被告王某、第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人孙某，被告王某的委托诉讼代理人侯某到庭参加诉讼。第三人京和公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法对其缺席审理。本案现已审理终结。潘某向本院提出诉讼请求：1、请求判令恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府16-1-117商厅的执行。2、请求判令被告及(或)第三人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告所提异议根本不符合《最高院执行异议复议规定》第28条规定的如下四大构成要件，且其权利根本不能够排除执行。1、被告与第三人之间没有合法有效的书面买卖合同，是名为抵押，实为借贷。2、被告不能证明在查封前已经占有，而且是合法占有不动产。3、被告不能提供汇款凭证，不能证明已经交付了全部购房款。4、被告至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于涉案不动产未办理过户登记，被告存在过错。综上，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告王某辩称,被告方与京和公司之间形成了买卖合同关系，被告方按照合同约定履行了支付价款等义务，并实际占有使用涉案房产，缴纳了物业费、电费等费用，被告方是实际的权利人，获得的方式真实合法，没有办理房屋所有权证书是因为涉案房产还没有竣工验收以及被法院查封等情况，且办理所有权证书应由开发商提供相应手续，但现在开发商不具备办理房屋产权证的条件，被告方无法单独办理产权证，因此没有办理产权证被告方不存在任何过错。被告方是涉案房产实际权利人，足以排除原告的申请强制执行，因此应驳回原告诉讼请求。第三人京和公司未到庭陈述意见。被告王某为证实其主张，提交证据如下：一、京和王府定房协议一份，证明原告于2018年1月5日购买了京和王府16-1-117号商厅、面积125.9平方米，价格为1259200元。二、房款收据1枚，证明被告交付了全部商厅款1259200元。三、2018年1月5日赤峰和裕物业有限公司出具的物业费收据一枚，缴纳电费、水费的票据若干。证明被告自购买之日起一直占有使用，现已经和117号大厅联通经营使用。原告质证认为，对于真实性、合法性、关联性均有异议，定房协议显示签订时间为2018年1月5日，且定房协议第4条二款约定被告应及时去售楼处签订正式的商品房买卖合同，否则即视为放弃购买权，但是被告确实并未及时，而且是至今都没有去售楼处签订商品房买卖合同，说明其放弃购买权，对于没有取得房产证有过错。被告提供的对账单明细，显示付款时间为2017年9月29日，分三笔分别是456530.75元、570677.89元、422294.56元，合计1449503.20元，且收款单位注明的是案外第三人，而非京和公司，这说明在定房协议还没有签订之前被告就付了所谓的款项，明显与实际不符，且该汇款金额与房款收据金额严重不符，相差20万元，再次印证该所谓的买卖，一是假买卖真抵押并抵押无效，或有可能是欠款不能归还之后的抵顶，而按照最高院相关两个判例，均不能阻却本案的执行。同时，我们申请法院向巴林左旗人民法院或当地其他法院调取被告方起诉京和公司或其他主体民间借贷纠纷案件的全部卷宗，以证明本案买卖的虚假。对于物业费收据，对合法性没有异议，对真实性、关联性有异议，该物业费交款人为李艳茹，而非本案被告，物业费缴费凭证并不是房屋交房凭证，被告不能提供其与京和公司之间交房交接的单据，不能证明在查封之前已经合法占有涉案房屋。对水费明细表的合法性没有异议，对真实性关联性有异议，表中并没有注明涉案商厅及被告名，不能证明与涉案房屋有关。微信截图只有复印件，对真实性、合法性、关联性均有异议，三张截图注明的缴费时间最早的是2018年8月，最晚的是2019年10月，不能证明被告在查封之前已经合法占有。本院经审查认为，上述证据可以证明被告的诉讼主张成立，本院予以采信。经审理查明，潘某与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷案件，潘某于2018年7月4日提出保全申请，并提供安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司出具的保函(保单号:212904852018000011，保险赔偿限额60000000元)提供担保。本院于2018年7月5日作出的(2018)内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押。保全财产价值6000万元。本院2018年7月30日作出(2018)内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给第三人的房产合计380套。包含本案所涉车库在内。针对本院的查封措施，王某提出保全异议。本院于2019年8月5日作出（2019）内04执异222号执行裁定书，裁定中止对涉案商厅的执行。潘某不服，提起本案执行异议之诉。王某提交其与京和公司2018年1月5日签订的京和王府定房协议，约定购买巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府小区16-1-117号商厅，单价1万元每平米，总价为1259200元，协议加盖京和公司合同专用章。提交2018年1月5日，京和公司针对上述房屋出具收款收据，金额1259200元，加盖公司财务专用章。提交内蒙古农村信用社对账单一枚，用以证明上述购房款已经给付。提交2018年1月5日赤峰和裕物业有限公司出具的物业费收据一枚，金额1209元。上述事实有双方当事人提交的证据、庭审中的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，案件争议的实质是被告就涉案商厅是否享有足以排除强制执行的实体权益。被执行人为房地产开发企业的，且执行标的物是登记在该房地产开发企业名下商品房时，如果案外人享有的实体民事权益参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不足以排除执行，但参照该规定第二十八条足以排除执行的，人民法院可以参照第二十八条作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，被告所购商厅符合上述司法解释规定的情形，对涉案商厅享有排除强制执行的实体权益。其理由如下：首先，被告与第三人之间形成的系有效的商品房买卖合同，就房屋的坐落、面积、价款、交付等均有约定，属于本约性质，而非预约合同。第二，根据赤峰和裕物业有限公司出具的收款收据，可以证明被告已经在法院查封前占有涉案商厅。第三，结合第三人出具的收款收据及汇款凭证，亦能够证明被告已经交付了房款。最后，虽然被告尚未办理不动产产权手续，但根据庭审调查，该小区房产因纠纷存在多个法院查封的情形，均未办理房产登记手续，被告未办理登记情形并非因买受人自身原因造成。综上所述，可以认定被告所购商厅符合上述司法解释规定的情形，对商厅享有排除强制执行的实体权益。本院对原告诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回潘某的诉讼请求。案件受理费100元，由潘某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 邓宏涛审判员 其其格审判员 韩尚达 二○一九年十二月三十日书记员 齐向敏