黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0129民初455号原告：王海全，住黑龙江省延寿县。被告：王梓铭，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。被告：黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司[统一社会信用代码XXXXXX]。住所地黑龙江省延寿县延寿镇东新华街。法定代表人：侯国发，总经理。原告王海全与被告王梓铭、黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司（以下简称飞宇公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年5月29日、2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告王海全、被告王梓铭委托诉讼代理人姜庆祥及被告飞宇公司委托诉讼代理人宋振环在第一次庭审到均庭参加诉讼。第二次开庭，被告王梓铭及其委托诉讼代理人姜庆祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海全向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的（顶账）位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1502号房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认原告王海全与被告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司所签订的商品房买卖合同合法有效，并确认位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1502号房屋归原告所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。“诉讼过程中，王海全放弃诉讼请求第2项”。事实和理由：原告王海全在被告飞宇公司承包水暖及电器工程。2015年，原告欲购买飞宇公司在延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1502号房屋，双方经协商，以443200元价格成交，并于2015年6月12日签订了商品房买卖合同书。当时，飞宇公司对原告负有到期债务，依据债权债务可以相抵的法律规定，双方同意以飞宇公司对原告的443200元的债务，抵消对原告的443200元的债权（购房款）。双方对债权债务的抵消签署了书面凭证（飞宇公司出具的收据），依照法律规定及普遍认知常识，债权债务的抵消应视同原告支付了全部价款。2018年6月20日，原告与飞宇公司签订了自救协议书，并缴纳了小区业主用于自救的费用。至此，东风国际三期5号楼1单元1502号房屋的买卖合同成立、生效并已经实际履行。综上，原告与飞宇公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，是合法有效的买卖凭证，人民法院应停止对延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1502号房屋的强制执行，并解除对其的查封。王梓铭辩称，原告王海全没有实际占有该房产，且其名下有其他用于居住的房屋，而且其为实际缴纳购房款，是以房抵债的形式签订了房屋买卖合同，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生物权期待权，原告不符合最高院执行异议和复议规定第二十八条第二、三、四款及第二十九条第二、三款，其不享有排除执行异议的实体权益，请求驳回原告的诉讼请求。飞宇公司辩称，东风国际三期5号楼1单元1502号房屋，确实是原告在飞宇公司购买的房屋，原告在飞宇公司承包水暖及电器工程，飞宇公司对原告负有到期债务，双方经协商后，以飞宇公司欠原告的债务抵消了上述涉案房屋的购房款，双方之间签订了商品房买卖合同，飞宇公司给原告出具了购房款收据，原告参加了小区业主的自救行动，并缴纳了涉案房屋的进户费用，因此涉案房屋应归原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告王海全为证实其主张的事实成立，在庭审中提交如下证据：证据A1.飞宇公司出具的《收据》、《工程结算单》、《电气水暖工程施工协议》各一份。拟证明：我给飞宇公司干水电工程，飞宇公司欠我的钱，一共是1410140.55元，飞宇公司给我出具了房屋收据是443200元做为结算。被告王梓铭质证意见：对协议工程结算单真实性存在异议，该份施工协议仅有飞宇公司盖章，没有法人签名，工程结算单签字为许春林及宋振环，没有法人签名，不排除是近期形成的，该份证据能够证实双方之间为债权债务法律关系，原告并没有实际支付购房款，其只是以房抵债的形式签订了涉案房屋的协议，并不符合排除执行异议的排除执行的实体权益。被告飞宇公司质证意见：无异议，确实是飞宇公司与原告签订的施工协议及飞宇公司给原告出具的结算单和收据，可以证实原告用工程款抵付房款的事实。证据A2.编号为1551138600015的《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份。拟证明：飞宇公司通过房产局给我开的证明，证实这个房子确实是我所有。被告王梓铭质证意见：对该份合同真实性有异议，该份合同是飞宇公司单方出具的，并没有原告签名，也没有签订日期，合同未成立，结合证据1原告与飞宇公司之间并没有真实的房屋买卖关系，而是以房抵债的法律关系。被告飞宇公司质证意见：无异议，确实是原告与飞宇公司签订的买卖合同书，签订时间在房产部门有登记，可以证实原告在飞宇公司购买了涉案房产。证据A3.收据一份。拟证明：我参加自救，缴纳自救费及进户费11574元，房子是我的才能参加自救。被告王梓铭质证意见：我方认为，飞宇公司没有权利收取未发生的供热费、物业费及其他相关费用，双方之间形成的自救，实质上是飞宇公司向原告借款1万余元，并不是本案审理的范围，该份协议及收据与本案无关。被告飞宇公司质证意见：无异议，确实是原告参加自救活动时签订的协议，因为开发公司没有资金完善后续工程，业主自发组织的自救活动，提前交纳了进户费用，用于完善未完善的工程，此份证据可以证实原告交纳了涉案房屋的进户费用。证据A4.收据三份。拟证明：我在飞宇公司承包水电工程，我雇工人干活，我给工人支付的人工费。被告王梓铭质证意见：该三份证据与本案无关，我方不予质证。被告飞宇公司质证意见：无异议。原告王海全、被告飞宇公司对被告王梓铭在庭审中向本院提交的《最高院关于人民法院办理执行异议和复议规定的理解与适用》书籍一册均无异议。本院在开庭审理时举示下列证据：证据C1.《债权转让协议》、《债权转让确认书》及本院执行人员与刘艳、王梓铭所做的执行笔录，来源于本院（2016）黑0129执325号执行卷宗。拟证明：刘艳将案涉债权全部转让给王梓铭及本院核实情况。原告王海全质证意见：对真实性有异议，刘艳转让债权一事，需要有关部门介入调查，或者提供有效的证据，为什么王梓铭要接这个债务，我自己的房子为什么要扣押。被告王梓铭、飞宇公司均无异议。证据C2.（2016）黑0129执325号之十一、之十二号执行裁定书各一份，来源于本院（2016）黑0129执325号执行卷宗。拟证明：王梓铭变更执行案件申请人及执行案件终结本此执行程序的裁定。证据C3.延寿县不动产登记中心出具的编号为7206号《不动产登记资料查询结果证明》一份。拟证明：原告王海全在延寿县范围内，有相关房产的登记信息。证据C4.延寿县不动产登记中心出具的《说明》一份，来源于本院（2018）执异5号卷宗。拟证明：2018年3月27日以前，盛世花园二期办不了不动产产权证的原因是申请登记要件不全，申请者缴纳不了专项维修基金。原告王海全、被告王梓铭及被告飞宇公司对证据C2、证据C3、证据C4均无异议。证据C5.延寿县房产住宅局出具的《证明》一份。拟证明：经该局商品房预售系统查询，截止2019年5月28日，案涉房屋买受人为王海全，合同编号为1551138600015，备案日期为2015年6月21日。证据C6.《2015东风国际小区工程进度拨款单》、《工程结算单》、《用品清单》各一份（本院调取于飞宇公司档案室王海全档案）。拟证明：原告王海全承包飞宇公司电气水暖工程相关材料存档情况。原告王海全及被告飞宇公司对证据C5、证据C6均无异议。被告王梓铭未到庭参加诉讼，故无质证意见。本院确认：关于原告王海全提供的证据A1、证据A2、证据A3，相互之间形成了证据链条，能够印证本案的真实情况，且被告飞宇公司无异议，被告王梓铭亦未提供相反的证据加以证实，故本院对三组证据证实的相关事实予以确认；关于原告王海全提供的证据A4，与本案无关，故本院不予确认。关于本院出示的所有证据，来源合法，客观真实，能够印证本案的真实情况，且原告王海全及被告王梓铭未提供反驳的证据加以证实，故本院对相关事实予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月27日，刘艳以与飞宇公司之间存在民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院于2016年3月2日作出（2015）延民初字第1006-1号民事裁定，驳回了刘艳的起诉。刘艳上诉后，哈尔滨市中级人民法院于2016年5月10日作出（2016）黑01民终2005号民事调解书，因飞宇公司未按调解书约定的内容履行给付义务，刘艳向本院申请执行，本院于2018年11月21日作出（2016）黑0129执325号之八执行裁定，查封了案涉房屋。2019年1月2日，案外人王海全向本院提出书面执行异议，要求解除对该房屋的查封，本院于2019年1月16日作出了（2019）黑0129执异5号执行裁定，驳回了王海全的异议请求。2019年1月30日，原告王海全要求解除对案涉房屋的查封及确认商品房买卖合同效力诉至法院。2014年3月5日，原告王海全与被告飞宇公司签订了延寿县延寿镇东风国际二期B2﹟、G4﹟工程电气水暖工程《电气水暖工程施工协议》。2015年6月12日，原告王海全与被告飞宇公司签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定将案涉房屋以443200元的价格出售给原告王海全，原告王海全用被告飞宇公司拖欠的工程款443200元顶抵了购房款，同日，案涉房屋在延寿县房产住宅局办理了网签备案登记。2015年7月22日，被告飞宇公司给原告王海全拨款671414元。工程完工后，双方于2017年9月25日经结算，被告飞宇公司应给付原告王海全工程款1410140.55元。原告王海全为办理入住手续，于2018年6月20日与被告飞宇公司签订了自救协议书，并缴纳了小区业主用于自救的费用11574元。案涉房屋现处于在建状态，未竣工使用。经查，原告王海全在延寿县××镇××房产××处，其中一处位于延寿县××镇团结街××委（产权证号为TEC151396,建筑面积为64平方米）；另一处位于延寿县××镇××由西向东单元××号（产权证号为TEC150476-1,建筑面积为75.50平方米）。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收据、工程结算单、工程施工协议书、自救费协议、收据、延寿县房产住宅局证明等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：原告王海全对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即原告王海全与被告飞宇公司之间所签订的商品房买卖合同是否客观真实。本案中，原告王海全在向本院提出执行异议申请时称：“2015年6月12日，王海全与飞宇公司签订了商品房买卖合同书，购买了延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1502号房屋，认购价款为443200元，王海全于当日缴纳了全部购房款”，而在案外人执行异议之诉称：“飞宇公司对原告负有到期债务，依据债权债务可以相抵的法律规定，双方同意以飞宇公司对原告的443200元人民币的债务，抵消对原告的443200元的债权（购房款）”，从原告王海全上述表述看，其自己所述的事实均不一致。根据被告飞宇公司财务室原告王海全的档案记载，双方工程款具体结算时间为2017年9月25日，故应视为此日期为工程竣工日期，而原告王海全与被告飞宇公司之间早在2015年6月12日就签订了商品房买卖合同，且原告王海全未提供充分的证据证实在2015年6月12日以前用足额的工程款来抵偿案涉房屋的购房款，或者存在其他方式交付购房款的事实。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。综上，原告王海全与被告飞宇公司之间所签订的商品房买卖合同，非单纯的房屋买卖关系，不能体现双方房屋买卖的真实意思表示，并不形成优于其他债权的利益，破坏了平等受偿的原则，且案涉房屋未完成权属登记的变更手续，不必然引起案涉房产权属的物权变动，原告王海全对被告飞宇公司只享有债权请求权，而非物权。同时，原告王海全未实际入住案涉房屋，应视为对案涉房屋不具有事实上的管理和支配权，故王海全不存在合法有效的占有。原告王海全与被告飞宇公司之间所签订的商品房买卖合同，无原告王海全签字及签订时间，不符合买卖合同的客观生效要件，故不能确定是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告王海全主张与被告飞宇公司之间系商品房买卖合同关系不具有客观真实性，并不能阻却其他有合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。另外，原告王海全在延寿县范围内有不动产权的登记信息，所以，案涉房产并非系原告王海全用于实际居住，所以，原告王海全的陈述及所提供的证据，不足以证实其享有足以排除强制执行的民事权益，原告王海全要求法院解除案涉房屋的理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王海全的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王海全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  吴铁军人民陪审员  唐洪萍人民陪审员  毛微微二〇一九年十二月十二日书 记 员  赵志永