四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初4326号 原告张子奎，男，生于1964年10月6日，汉族，研究生文化，巴中市委统战部退休干部，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人王晔，四川宏坤律师事务所律师。 被告巴中市运通房地产开发有限公司，住所：四川省巴中市巴州镇西外街58号。 负责人余晓，该公司副总经理。 委托（特别授权）诉讼代理人黎大国，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 原告张子奎与被告巴中市运通房地产开发有限公司（以下简称运通房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后于2018年8月6日作出（2018）川1902民初2551号民事判决：一、原告张子奎与被告巴中市运通房地产开发有限公司于2007年11月11日签订的《商品房认购合同》为商品房买卖合同，且合法有效。二、被告巴中市运通房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力后30日内为原告张子奎办理位于巴中市巴州区房屋的产权证书；所产生的税费按照法律规定由原、被告承担；其房价款双方据实结算。三、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，被告运通房产公司不服，提出上诉，四川省巴中市中级人民法院于2018年11月21日作出（2018）川19民终1094号民事裁定：一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初2551号民事判决；二、本案发回四川省巴中市巴州区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张子奎及其委托诉讼代理人王晔、被告运通房产公司之委托诉讼代理人黎大国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张子奎向本院提出诉讼请求：1.依法认定原、被告双方于2007年11月11日签订的《商品房认购合同》为商品房买卖合同，且合法有效；2.判令被告立即为原告办理位于巴中市巴州区㎡的房屋产权登记手续；3.判令被告向原告支付违约金105579元并赔偿损失；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告经充分协商，双方于2007年11月11日就原告购买被告开发建设的巴中市巴州区的房屋签订了《商品房认购合同》，合同约定：原告购买的房屋位于巴运大厦Ａ幢地上第三层，建筑面积约为1055.79㎡，实际面积以房产证为准；该商品房单价为每平米2000元，合计总价款为2111580元；被告应在2009年12月31日前将该商品房交付给原告使用；由被告代办该房屋的权属证书，相关税费根据国家法律、法规由双方各自承担。同时合同还对违约责任等其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告根据被告的要求陆续向被告支付了购房款208万元。合同约定的交付时间到期后，经原告数次主张，被告于2010年将房屋交付给原告，但拒绝办理产权登记手续。后原告多次要求被告按约定履行义务，被告始终以各种理由推诿，被告的违约行为严重影响原告对该房屋的利用，给原告造成了巨大的经济损失，特诉至法院。 被告运通房产公司辩称：1.原告所诉的与被告存在房屋买卖关系不实。被告从未与原告就案涉标的物签订过任何房屋买卖协议，也从未授权任何人就案涉房屋对外签订房屋买卖合同，更未收取原告支付的购房款，原告与被告之间没有任何法律关系，应驳回原告起诉。2.原告所出示的给付李光荣20万元、李光华108万元、杨希建30万元等5张收条（收据），我公司不知情，更不会认可。原告未能举出就案涉房屋向我公司给付购房款的依据。3.原告从未在被告处购房，被告也未将案涉房屋交付原告行使权利，原告要求被告办理房屋产权的诉请与客观事实相悖，于法无据。4.原告在原一审开庭时，当庭明确表示撤回要求承担违约金的主张，并获法院口头裁定准许撤回单项诉请，故本案不应再对是否构成违约或违约金的问题进行审理。5.李光荣、李光华、杨希建等人收取原告现金的问题，属于另一法律关系。原告可以另案主张收款人予以返还和承担资金利息。凡是没有通过我公司账户的其他个人收款行为，我公司不知道，也不认可。6.被告请求确认原告与李光荣就案涉房屋签订的认购协议无效；要求原告立即腾出房屋，恢复原状；要求原告交回原私自办理的水电卡；要求原告赔偿非法占有、使用被告财产的收益和损失全部。若原告执意要求购买案涉房屋，必须按现有房屋价值与被告重新签订《商品房买卖合同》。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：被告运通房产公司于2003年10月11日取得巴中市江北车站旁B区的国有土地使用权证，编号为巴市国用（2003）字第2562号，使用权面积为1067㎡。2007年1月26日取得新的国有土地使用权证，编号为巴市国用（2007）第825号。被告拟在该土地上修建巴运大厦。 2006年6月22日，被告运通房产公司巴运大厦项目经理李光华与李光荣、杨希键、伏冠华签订了《土地使用权转让协议》，约定将该土地建修开发项目“巴运大厦”以190万元承包给李光荣、杨希键、伏冠华，三人以运通房产公司的名义从事一切建修经营活动。巴运大厦实际投资人杨希键和伏联军，项目部授权委托人为李光荣。 2007年5月16日，运通房产公司（发包方）与巴中市华丰建筑有限公司（承包人）签订了《建设工程施工合同》，约定由巴中市华丰建筑有限公司承建巴运大厦项目。李光荣作为委托代理人在该合同签字，并加盖被告公司印章。 2007年11月11日，被告运通房产公司为出卖方（甲方），原告张子奎为买受方（乙方），双方签订了《商品房认购合同》，约定：乙方购买甲方开发的位于巴运大厦A幢地上第三层，建筑面积约1055.79㎡，实际面积以房产证为准；商品房单价为每平方米人民币2000元，总价款人民币2111580元；甲方应在2009年12月31日前将该商品房交付乙方使用；预售许可证办理后，根据此合同签订预售合同；由甲方代办该房屋所有权、国土使用权证书，相关税费根据国家法律、法规由甲乙双方各自承担；单方违约按该房款总金额的5%违约金赔付对方。李光荣作为委托代理人在该合同上签字并加盖被告公司印章。 原告张子奎分别于2007年11月10日、2008年8月19日、2009年1月23日、2009年10月11日支付购房款共计100万元，其中2007年11月10日支付的20万元转入李光荣账户，其余80万元均由经手人李晓红出具收据四张。2010年8月15日，李光华出具收条一张，载明：“收到张子奎购买巴运大厦三楼购房款1080000.00元，大写壹佰零捌万元整，因在杨希键、胡（伏）寇华、李光荣原欠我借款，此款在原借款中抵扣”。同日，杨希键在该收条上签字并备注“同意抵扣”，李光荣签字。原告共计支付购房款208万元。被告于2010年将该房屋交付给原告使用，原告于2010年12月13日将案涉房屋出租他人使用至今。因被告不予办理产权登记手续，酿成纠纷。 同时查明：现巴运大厦其余房屋均已办理房屋产权登记。 上述事实，有原告诉称、被告辩称、《商品房认购合同》、收据、银行凭证、收条、《土地使用权转让协议》等证据及庭审笔录在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 关于《商品房认购合同》的性质及效力问题。本院认为，原、被告于2007年11月11日签订的《商品房认购合同》，该合同对房屋的基本状况、总价款、付款方式、交付时间、产权登记、违约责任等内容进行了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告张子奎已经按照约定支付了购房款，故该《商品房认购合同》应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，本院予以确认。 关于办理房屋产权登记的问题。原告张子奎按照约定已经支付购房款208万元，被告已于2010年将案涉房屋交付给原告使用，且涉案房屋也符合办理产权登记的条件，故原告要求被告办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时原、被告对涉案房屋的价款据实结算。 关于违约金问题。原、被告在《商品房认购合同》中未约定被告办理房屋所有权登记的时间，同时，原告在原审庭审中已口头撤回要求被告承担违约金的诉请，本院亦予以准许。故原告主张被告承担违约金损失，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告张子奎与被告巴中市运通房地产开发有限公司于2007年11月11日签订的《商品房认购合同》为商品房买卖合同，且合法有效。 二、被告巴中市运通房地产开发有限公司在本判决生效后30日内为原告张子奎办理位于巴中市巴州区房屋的产权证书；所产生的税费按照法律规定由原、被告承担；其余房价款双方据实结算。 三、驳回原告张子奎的其他诉讼请求。 本案受理费23690元，由被告巴中市运通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  董 爽 人民陪审员  张丛志 人民陪审员  苟中学 二〇一九年十二月四日 书 记 员  谢红梅