山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5916号 上诉人（原审原告）：徐玉新，男，1975年12月4日生，汉族，居民，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：方明辉，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雁举，山东求是和信律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：潍坊圣地富杰农业观光有限公司，住所地潍坊市坊子区北海路7205号嘉和花园1号楼302室。 法定代表人：张兆杰，总经理。 委托诉讼代理人：肖平礼，山东元康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张兆杰，女，1970年12月3日生，汉族，居民，住潍坊市。 上诉人徐玉新与上诉人潍坊圣地富杰农业观光有限公司（以下简称圣地公司）、被上诉人张兆杰租赁合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2018）鲁0725民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐玉新上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由圣地公司、张兆杰承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、徐玉新要求张兆杰对圣地公司的债务承担连带责任，并非基于合同关系。圣地公司工商登记信息显示，其系一人有限公司，成立之初的法定代表人系张兆杰。同时张兆杰为逃避债务，于2018年10月16日，将圣地公司的股东及法定代表人变更为张君富。圣地公司为一人有限责任公司，在徐玉新与圣地公司租赁合同履行过程中，徐玉新将租赁款项转入张兆杰账户，可见圣地公司与张兆杰的财产存在混同的可能，而在一审过程中，张兆杰并未提交证据证明圣地公司财产独立于其个人财产，因此张兆杰应对圣地公司的债务承担连带责任。2、徐玉新与圣地公司之间的租赁合同无效。圣地公司承租昌乐县五图街道办事处曹家庙村民委员会土地使用权后，对外声称该田园综合体可以打造5A级高端私人会所并高标准建设配套管理房，因其擅自改变土地用途，导致徐玉新基于信赖被上诉人承诺而承租涉案田园综合体的承租行为，违反《合同法》、《土地管理法》等强制性法律规定而应为无效。3、圣地公司应当赔偿徐玉新的损失。涉案合同无效，圣地公司应当就其过错承担责任。徐玉新基于对圣地公司的信赖，在征得其同意且符合其提及的规划的情况下，对涉案田园综合体进行整改，给上诉人造成巨大损失，圣地公司理应赔偿。一审中，徐玉新提交了相应的装修凭证并申请证人出庭作证，且圣地公司也认可徐玉新曾装修的事实，故该部分损失应由圣地公司承担。 圣地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐玉新的全部诉讼请求或发回重审；诉讼费及保全费由徐玉新承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，程序违法。一、徐玉新的损失应当由其自行承担。1、圣地公司与昌乐县五图街道办事处曹家庙村村民委员会签订《农村土地承包经营权转租合同》，昌乐县五图街道办事处进行了备案并加盖办事处印章，圣地公司合法取得出租日光棚的土地使用权。徐玉新多次查看圣地公司与村委签的土地承包经营权转租合同，详细了解情况后才承租的该田园体。双方的转租、承租行为是双方真实意思表示，合法有效。2、徐玉新在承租后，没有遵守《田园综合体-曹家庙项目装修标准》的规定，擅自改造田园综合体结构，违规硬化地面，没有经过圣地公司的同意并报经物业公司审批，且不符合田园综合体整体规划，徐玉新私自改变承租物的用途，私自改扩建导致被政府有关部门拆除，所造成的一切后果应当自行承担。二、一审程序违法，遗漏当事人。本案所涉村委会的法律责任没有审查，案件处理与其有利害关系，应当到庭参加诉讼。三、徐玉新称其改造的涉案田园综合体被政府定性为违章并拆除，其应对自己改造行为的合法性承担举证责任，违法建筑的责任在其自身。四、一审未对徐玉新提出的合同效力问题作出认定及判决，遗漏诉讼请求。在没有分清合同是否有效以及责任归属的情况下，一审判决圣地公司返还租赁费，没有事实和法律基础。五、圣地公司为徐玉新打造田园体投入大量成本，因徐玉新违法装修导致违约，徐玉新应当赔偿圣地公司的损失。徐玉新支付的租赁费，圣地公司已经支付给村委，该租赁费已经实际支出，一审判决圣地公司返还租赁费没有事实和法律依据并且显失公平。 徐玉新、圣地公司、张兆杰均未提交答辩意见。 徐玉新向一审法院提出诉讼请求：1、确认徐玉新与圣地公司之间有关位于昌乐县综合体结构（砖混钢构建筑）的承租行为无效；2、圣地公司返还徐玉新租赁款15.3万元并赔偿徐玉新损失70000元；3、张兆杰对上述债务承担连带责任；4、诉讼费用由圣地公司、张兆杰承担。 一审法院认定事实：2017年7月1日，昌乐县五图街道办事处曹家庙村村民委员会作为出租方，圣地公司作为承租方签订农村土地承包经营权流转合同一份，昌乐县五图街道办事处曹家庙村村民委员会将174.34亩土地使用权转租给圣地公司，用于从事农业生态园示范区建设，修建日光棚及配套管理房，以生态农业、私家农场为主，并辅以种植果树、苗木、花卉、蔬菜等经济作物，出租期限计划为50年，分两期出租，全国第二轮土地发包到期后，如因政策调整等原因不许继续租赁的，合同解除。合同约定圣地公司不得擅自改变土地的农业用途，可在租赁的土地上依法办理土地规划手续后，建设与约定用途有关的生产、生活设施，圣地公司修建的日光棚可以对外出租。 圣地公司承租土地后，在对外宣传中称该农业生态园示范区规划了生态居住区、休闲养生区、采摘区、独门独院，可以打造5Ａ级高端私人会所，同时开设休闲垂钓、农场动物园、采摘、农事体验等乡村旅游项目，增设休闲度假酒店、乡村特色商业街、乡村ＭＡＬＬ等商业设施并打造田园综合体样板示范间。2017年11月16日，徐玉新经朋友介绍租赁圣地公司开发的田园综合体1排3号并交付租赁款15.3万元。2017年12月22日，圣地公司昌乐分公司向徐玉新出具昌（2017）潍坊市不动产3号不动产登记证明，载明徐玉新对坐落于昌乐县的面积478.02平方米的田园综合体（砖混钢构建筑）享有农业用地承租权，使用期限为50年（政府二次三次续包每年一千小麦自费），权利性质为种植商品。2018年5月，因圣地公司承租的田园综合体涉嫌以设施农用地为名建设高标准配套管理房，占用并破坏基本农田，徐玉新自行建设的配套管理房被拆除。 一审法院认为，圣地公司承租昌乐县五图街道办事处曹家庙村村民委员会174.34亩土地使用权后，应当按照双方签订的农村土地承包经营权流转合同的约定合法行使自己的权利义务。圣地公司在对外宣传时声称该田园综合体可以打造5A级高端私人会所并高标准建设配套管理房，不符合合同的约定，徐玉新因信赖圣地公司的承诺而承租圣地公司开发的田园综合体1排3号并建设配套管理房欲用于酒店经营，圣地公司对此存在过错。现徐玉新建设的配套管理房已经被拆除，双方订立的合同目的无法实现，徐玉新主张圣地公司返还徐玉新租赁款15.3万元的诉讼请求合法有据，予以支持。徐玉新主张圣地公司赔偿徐玉新建设装修配套管理房损失70000元但未提交充分证据予以证明，且徐玉新在建设配套管理房用于商业目的的过程中应当有适当的注意义务，故对该项诉讼请求不予支持。圣地公司虽辩称未如徐玉新所主张的对外宣传及徐玉新违规装修，但未提交证据证明自己尽到释明义务，故对圣地公司的辩解不予认可。徐玉新要求张兆杰对上述债务承担连带责任无合同依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、潍坊圣地富杰农业观光有限公司返还徐玉新租赁费153000元；二、驳回徐玉新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4645元，保全费1635元，由徐玉新负担1550元，潍坊圣地富杰农业观光有限公司负担4730元。 二审查明，涉案土地上的标的物（日光棚及配套管理房等）因涉嫌占用并破坏基本农田已经全部被拆除，恢复基本农田的原貌。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第三十六条：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”本案中，圣地公司从昌乐县五图街道办事处曹家庙村村民委员会承包取得174.34亩基本农田的土地使用权后，修建日光棚及配套管理房，并将其中一部分出租给徐玉新，因涉嫌占用并破坏基本农田，涉案土地上的标的物已经全部被拆除，故圣地公司与徐玉新之间就涉案标的物形成的租赁合同因违反法律规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”圣地公司应当将收取徐玉新的153000元租赁费予以返还。至于徐玉新主张的损失，一是其提交的证据不充分，不能证明其损失数额；二是其在对涉案标的物进行投资改造时未尽到合理审查注意义务，自身存在过错。因此，对徐玉新主张的损失赔偿不予支持。 关于张兆杰是否应当对圣地公司债务承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”第六十三条规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，圣地公司系张兆杰作为法定代表人的一人有限责任公司，徐玉新承租涉案标的物时，亦将租金转入张兆杰的个人账户，圣地公司向徐玉新出具收款收据，因此，张兆杰通过其个人账户收取徐玉新的租金系代表公司收取，其个人账户与公司账户存在混同情形，张兆杰亦未提供证据证明公司财产独立于其自己的财产。因此，在圣地公司欠付债务并损害债权人徐玉新合法权益的情况下，张兆杰作为股东应当就圣地公司对徐玉新所负的债务承担连带清偿责任。一审对此认定有误，应予纠正。 关于圣地公司提出的要求徐玉新赔偿其投资损失的问题，因其未就该内容在一审时提出反诉，不予处理。关于圣地公司主张一审遗漏当事人，并要求追加村委会参加诉讼的问题，因本案系徐玉新起诉圣地公司租赁合同而引起的诉讼，合同主体为徐玉新和圣地公司，是否追加村委会并不影响本案审理。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省昌乐县人民法院（2018）鲁0725民初1831号民事判决第一项内容，即潍坊圣地富杰农业观光有限公司返还徐玉新租赁费153000元； 二、张兆杰对上述债务承担连带清偿责任； 三、撤销山东省昌乐县人民法院（2018）鲁0725民初1831号民事判决第二项内容； 四、驳回徐玉新的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4645元，保全费1635元，由徐玉新负担1550元，潍坊圣地富杰农业观光有限公司负担4730元。二审案件受理费9290元，由徐玉新负担4645元，由潍坊圣地富杰农业观光有限公司负担4645元。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十二月三十日 书记员  于 涛