广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初625号 原告：龙州瑞和物业管理有限公司，住所广西壮族自治区龙州县龙州镇北门街**。统一社会信用代码：914514230907005440。 法定代表人：黄磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾金鍉，系龙州瑞和物业管理有限公司经理。 被告：黄剑军，男，1970年8月9日出生，汉族，住浙江省浦江县岩头镇西黄村****。现住广西壮族自治区凭祥市。 原告龙州瑞和物业管理有限公司（以下简称“瑞和公司”）与被告黄剑军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用简易程序审理，因瑞和公司需要补充证据，依法转为普通程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告瑞和公司委托诉讼代理人曾金鍉及被告黄剑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞和公司向本院提出诉讼请求：判令黄剑军支付物业管理费、维修基金、公摊电费、电梯维护费、垃圾费共1982.22元。事实和理由：2017年6月17日，瑞和公司与凭祥市润通国际小区业主委员会（以下简称“业委会”）签订物业管理委托合同，约定由瑞和公司承担包括黄剑军在内的小区公共物业管理，全体业主及物业使用人承担交纳物业服务费、维修基金等费用义务。合同签订以后，瑞和公司依约履行了从2017年6月1日至2018年5月31日的物业管理服务义务，而黄剑军没有履行该期间应交的物业服务费、维修基金等1982.22元义务，致使瑞和公司合法权益受到侵害。因此，特向人民法院起诉，望判如所请。 黄剑军辩称，交纳物业管理服务费等费用的前提是交付房屋，因房屋质量存在问题，我拒绝收房。现开发商没有将房屋交付给我，所以我不用承担交纳物业费等费用义务。黄剑军未向本院提交证据。 瑞和公司围绕诉讼请求提交了证据：1.润通国际小区业委会物业管理委托合同；2.催款单；3.律师函、快递单号查询；4.业主登记表、房屋交接书。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄剑军对瑞和公司证据均有异议，认为其尚未接收房屋，还不是业主，不应该交纳物业等费用。本院认为，瑞和公司证据4已注明黄剑军接收房屋，黄剑军的质证意见不予采信，瑞和公司证据真实合法，能够证明本案待证事实，予以认定。至于黄剑军主张的其房屋存在质量问题，因其没有装修使用，所以不应交纳物业费的主张，属于法律适用问题，将在下文中予以阐述。 根据以上合法有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：2017年6月17日，瑞和公司和业委会签订一份《润通国际小区业委会物业管理委托合同》约定：1.业委会同意瑞和公司对小区的共用部分实施专业化物业管理工作，同意委托瑞和公司全权管理小区的公共物业与区域；2.瑞和公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3.物业服务费等费用项目、标准包括：①.物业服务费0.7元/月·平方米；②.公共设施维修基金0.1元/月·平方米；③.电梯维护费30元/户·月；④.公摊水电费13元/月；⑤.生活垃圾处理费7元/户·月；4.其他约定。合同签订后，瑞和公司按约管理服务的时间为2017年6月1日至2018年5月31日共12个月；黄剑军房屋位于小区9栋A1103号，面积为143.98平方米，属于高层住宅；黄剑军拖欠的物业费、公共维修基金、电梯维护费为143.98平方米X0.7元/月·平方米X12个月+143.98平方米X0.1元/月·平方米X12个月+30元/户·月X12个月=1742.21元。另查明，黄剑军所购买房屋已收房交接，但未装修使用。 本院认为，瑞和公司与业委会签订的物业合同是双方意思的真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；业委会与依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。因此，业主应当按照瑞和公司与业委会签订的合同约定履行相关交费义务。根据本案已经查明的事实，可以确认黄剑军自2017年6月1日至2018年5月31日应交付的物业管理服务费、专项维修基金、电梯维护费为1742.21元，对瑞和公司的该部分诉讼请求，本院予以支持。对于瑞和公司主张的垃圾清运费、公摊电费共计240元诉讼请求问题，虽然合同中约定了该两项收费标准，但瑞和公司并未提供该两项费用已由其支付的证据，应承担举证不能的后果，瑞和公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于黄剑军是否应当交费问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据上述规定，只有已竣工但尚未出售或者尚未交付物业的物业费用才由建设单位交纳，已经交付物业的物业费用应当由业主交纳。本案中，根据查明事实，建设单位已经将房屋交付黄剑军，瑞和公司与业委会签订的合同效力及于黄剑军，黄剑军不按合同约定交付费用，构成违约，应当承担继续履行的违约责任，即交纳相关物业费用，黄剑军的抗辩意见因无事实根据而不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，参照《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 1、黄剑军支付龙州瑞和物业管理有限公司物业服务费、维修基金、电梯维护费1742.21元； 2、驳回龙州瑞和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费50元，由龙州瑞和物业管理有限公司负担6元，由黄剑军负担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  林卫国 人民陪审员  农汉普 人民陪审员  黄保平 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  黄薇薇 书 记 员  严巧倩 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 窗体底端 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 窗体顶端 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 法信超链：国家法律1篇案例73篇裁判315883篇期刊3篇 × 窗体底端 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。