福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初14456号 原告：黄晓斌，男，1971年4月26日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告：罗铉蕾，女，1994年12月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：何可宏，男，1957年5月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：刘一雄，福建将白律师事务所律师 被告：张小宁，女，1969年4月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈韵，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市万田房地产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲花北路8号第一层05单元，统一社会信用代码913502030948405956。 法定代表人：周斌友，该公司经理。 原告黄晓斌、罗铉蕾与被告何可宏、张小宁、厦门市万田房地产营销策划有限公司（以下简称万田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄晓斌、罗铉蕾，被告何可宏的委托诉讼代理人刘一雄，被告张小宁的委托诉讼代理人王嘉鹏、陈韵，被告万田公司的法定代表人周斌友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄晓斌、罗铉蕾向本院提出诉讼请求：1.何可宏、张小宁向黄晓斌、罗铉蕾支付一倍购房定金30万元；2.何可宏、张小宁向黄晓斌、罗铉蕾支付违约金82775元（2019年4月4日应依约办证，至5月17日解约，共逾期43天，按成交总价的每日0.05%计算违约金）；3.万田公司就上述两项违约金382775元承担补充赔偿责任。事实和理由：2019年3月28日，黄晓斌、罗铉蕾经万田公司居间，与何可宏签订《房产买卖协议》，将登记于张小宁名下位于厦门市的房产出售给二原告。签约当日，黄晓斌根据何可宏指示将购房定金30万元转入何泽亮账户，何可宏出具定金收据。依照约定，何可宏、张小宁应在2019年4月4日前完成一手产权证办理并过户给黄晓斌、罗铉蕾。然何可宏以张小宁不同意过户为由，拖延办理交房和过户手续。2019年5月17日，何可宏提出解约，并指示何泽亮退还30万购房定金。二原告同意解约，但就解约后违约责任的承担问题，二原告与何可宏产生了争执，何可宏拒绝按协议约定承担违约责任。万田公司在居间业务期间，再三向二原告保证案涉房屋系何可宏实际所有，张小宁仅为借名登记，何可宏有权处置案涉房屋。万田公司作为专门从事房地产经纪活动、具备较强专业知识、能力和风险意识的机构，负有主要的注意义务和风险告知义务。但其为促成业务，对影响双方订约的重大事项故意给予信息误导，二原告在依赖其专业能力的基础上，相信其保证，签署购房协议，导致纠纷最终发生，万田公司亦应承担相应责任。 何可宏辩称，2019年5月，何可宏退还购房定金后与黄晓斌经多次协商，达成先租三年再过户的约定。2019年6月，黄晓斌同意了先租后过户的方案，并催促何可宏交付房产。2019年7月，何可宏入住了案涉房屋。现黄晓斌又后悔起诉解除房屋买卖协议，以及后期达成的变更约定，请求驳回黄晓斌的诉求。 张小宁辩称，一、张小宁未参与何可宏与及中介公司的磋商。订立协议过程，何可宏对二原告的承诺，不构成张小宁对二原告的义务。二原告在订立协议过程中，理应清楚张小宁未在协议书上签名，案涉《房产买卖协议》对张小宁没有约束力。二、张小宁确认案涉房屋系何可宏借其名义与开发商签订买卖合同，对协助何可宏办理涉案房屋权属登记不持异议，何可宏因本人的原因未能完成涉案房屋权属登记，并非其过错，二原告要求张小宁承担责任亦无根据。在案件审理过程中，张小宁变更其意见，表示因与何可宏之间就案涉房屋存在买卖合意，不同意协助何可宏将案涉房屋过户至二原告或二原告指定的第三人名下。 万田公司辩称，万田公司在提供居间服务时已将房屋情况如实告知二原告，并未对二原告进行诱导。案涉《房产买卖协议》是在各方均了解情况的情形下自愿签订的。何可宏亦明确告知案涉房屋属于其购买的房产，张小宁只是借名，他已经征求张小宁同意出售案涉房屋。 双方当事人围绕诉辩主张依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉的厦门市（21层Ｃ1单元）系以张小宁名义向厦门友益房地产开发有限公司（以下简称友益公司）购买的预售商品房。张小宁与友益公司签订的编号为00007229的《商品房预售合同》已在不动产登记部门办理合同备案登记，但案涉房屋尚未办理权属登记。 2019年3月28日，何可宏（出卖方，甲方）与黄晓斌、罗铉蕾（买受方，乙方）在万田公司（见证方，丙方）的居间下签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方将座落于厦门市房屋（建筑面积110.31平方米）出售给乙方，售价385万元。协议签订之日，乙方支付甲方购房定金30万元，乙方过户交易同时向甲方支付355万元。上述房产尚未办理土地房屋权证，甲乙双方应于甲方办理一手产权出证当日，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。甲方应于收到乙方购房款全款当日将房产交付给乙方使用。合同第十二条“违约责任”约定：1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方或者丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、未能按期支付房款或不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。合同补充协议手写约定：何可宏承诺于2019年4月4日之前办理一手产权证，何可宏已征得产权人张小宁同意出售上述房产，若中途悔约愿承担违约责任。甲乙双方若其中一方违约承担违约责任并负责承担中介服务费。办理一手产权证税费由甲方承担。 合同签订当日，黄晓斌、罗铉蕾向何可宏支付购房定金30万元，何可宏出具定金收据予以确认。 在2019年5月15日何可宏与黄晓斌的电话联系中，何可宏告知因张小宁不配合，暂时无法办理过户手续，询问黄晓斌是否同意继续交易、暂缓过户或者结束交易。黄晓斌表示其真心想要这套房子，因为很适合老人居住，要是可以的话房子先用，款项怎么付再进一步协商。双方约定就房产交易事宜进一步协商。2019年5月17日，何可宏将黄晓斌、罗铉蕾支付的30万元定金退还黄晓斌。 2019年6月4日，黄晓斌向何可宏发送微信表示同意接受何可宏的意见先租住后办理过户手续，并询问何时有空办理交接手续。2019年7月8日，黄晓斌出具证明一份，确认经征得何可宏同意承租案涉房屋，并于2019年7月8日接收案涉房屋。黄晓斌及何可宏均确认双方同意待可以过户后按合同原约定的价格进行交易。 现案涉房屋仍由黄晓斌一家居住使用。双方确认未就具体租金进行协商，黄晓斌亦未向何可宏支付租金。 另查明，张小宁确认案涉房屋系何可宏借用其名义购买，相关购房合同原件、发票原件等均由何可宏保管。 庭审中，黄晓斌陈述关于租住房屋后何时办理过户手续其与何可宏未明确。张小宁表示同意协助何可宏办理房屋的相关过户手续，何可宏则表示无法办理过户手续的原因在于其找不到相关购房合同、发票原件等材料。后在本院主持调解过程中，何可宏表示其已找到相关购房合同及发票原件，并提供了案涉房屋的购房发票、商品房预售合同以及认购书等原件。何可宏明确表示可以将案涉房屋权属过户登记至二原告或二原告指定人员名下。张小宁则表示因与何可宏就案涉房屋存在房屋买卖的约定，不同意协助何可宏将案涉房屋过户至二原告名下。何可宏则认为基于此情形同意解除《房产买卖协议》，但案涉协议的解除系属于履约客观情形发生变化致使合同无法履行。 本院认为，黄晓斌、罗铉蕾与何可宏就案涉房屋所达成的买卖合意真实有效，双方均应依约履行。《房产买卖协议》虽然约定何可宏应于2019年4月4日之前办理一手产权证，但在2019年5月份、6月份，何可宏提出无法依约过户的情况下，双方仍然就房屋的租住以及后续过户问题进行协商，并由何可宏将案涉房屋交付黄晓斌、罗铉蕾使用，明确了待过户后按原合同价格进行交易。根据双方后续合同的履行及协商情况，可以认定双方已达成变更原合同的合意，由黄晓斌先行租住案涉房屋，此后再办理房屋过户手续。因此，虽然何可宏于2019年5月17日将案涉房屋的购房定金30万元退还黄晓斌，但双方仍有继续履行案涉《房产买卖协议》的合意。 在黄晓斌、罗铉蕾与何可宏就房产过户的履行期限达成新的合意后，虽未明确约定何可宏协助过户的具体时间，但根据本案查明事实，最终权属转移登记的实现有赖于张小宁的配合。而张小宁在本案中明确表示其不同意协助何可宏履行与黄晓斌、罗铉蕾的房屋买卖合同，何可宏已难以履行其与黄晓斌、罗铉蕾约定的合同义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。何可宏应就合同无法履行承担责任。黄晓斌、罗铉蕾要求何可宏依照《房产买卖协议》第十二条约定承担双倍返还定金的责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。鉴于双方已就房产过户时间达成新的合意，黄晓斌、罗铉蕾要求何可宏支付逾期办证违约金的诉求缺乏依据。 张小宁并非案涉《房产买卖协议》的签订方，并未就何可宏应承担的相关责任与黄晓斌、罗铉蕾进行约定，黄晓斌、罗铉蕾向张小宁主张合同责任缺乏依据，不应支持。 黄晓斌、罗铉蕾在购买案涉房屋之时，对于案涉房屋尚未办理一手产权证以及未登记于何可宏名下的相关事实是清楚的，并据此与何可宏达成了相关补充协议。现黄晓斌、罗铉蕾主张万田公司就相关信息给予误导，导致纠纷发生与事实相悖，其对万田公司的相关诉求亦不能成立。 综上所述，对黄晓斌、罗铉蕾的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第九十四条第二项，第一百零七条、第一百一十五条规定，判决如下： 一、被告何可宏于本判决生效之日起十日内向原告黄晓斌、罗铉蕾支付违约金30万元； 二、驳回黄晓斌、罗铉蕾其他诉讼请求。 本案案件受理费3521元，由原告黄晓斌、罗铉蕾负担761元，被告何可宏负担2760元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。    审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年十二月十日    代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。