山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0782民初6920号 原告：丁扬，男，1987年3月28日生，汉族，公司职员，户籍所在地五莲县，现住诸城市。 委托诉讼代理人：王风铃，女，1991年4月30日生，汉族，户籍所在地五莲县，现住诸城市。系原告之妻。 被告：王志强，男，1968年4月5日生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：王霞，山东国曜律师事务所律师。 原告丁杨与被告王志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁杨及其委托诉讼代理人王风铃，被告王志强及其委托诉讼代理人王霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.被告双倍返还购房定金10万元；3.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月5日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告位于诸城市××楼房一套（房产证号：鲁潍房权证诸城市字第××号），原告依约交付定金50000元。在房产办理贷款过程中，发现涉案房产不仅存在银行抵押权，且因被告个人原因被法院查封，导致房产不能办理过户登记，不能办理后续的银行贷款事宜，最终导致原告不能实现合同目的。被告存在根本违约，遂诉至法院，望判如所请。 王志强辩称，对于双方签订房屋买卖合同的事实无异议，但导致合同不能继续履行的原告在于原告没有缴纳首付款；合同履行还没有走到过户这一步，如果到过户这一步，查封和抵押的情形是能够解除的。在2019年6月15日前被告的房屋并未被查封，被告因其他案件被起诉并不意味着涉案房屋必然导致查封，没有任何证据显示原告在应该付首付款的当日有确切证据证明被告丧失履行债务的能力；原告在应该付首付款的当日或以后的一段时间也曾未通知被告要中止履行支付首付款的义务，也未就被告房屋被查封一事提出任何意见，事实是原告在未履行支付首付款义务的情形下一直要求被告配合办理贷款手续，被告也在6月份配合原告进行了办理，原告意图在不支付首付款的情况下继续办理过户手续。以上情形都足以表明原告的不安抗辩权无法形成。2019年9月9日，在原告未按约定支付首付款的情况下，被告通过短信通知原告方解除合同，不能实现合同目的的责任在于原告。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年6月5日，原告丁杨（买方）与被告王志强（卖方）签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于诸城市××楼房一处，该房产证号为鲁潍房权证诸城市字第××号，房屋抵押情况为未设定抵押。房屋成交价格为94万，合同签订之日，原告交付5万元作为购房定金，于2019年6月15日交首付款15万元（含定金），剩余房款79万元由正邦房产协助原告从银行贷出款来一次性支付给被告。被告保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款20%的违约金，并承担其他赔偿责任。关于违约责任，双方约定，本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付房款，并按买方累计已付房款价的双倍支付违约金。卖方在合同签订后如若涨价或故意拖延，不配合办理房屋转让的所有手续，也应赔偿买方已付房款的双倍，并支付中介方的双倍中介服务费。预交定金后，不论何种原因买方中途改主意不买此房算买主违约，卖方的定金不退，中介服务费不退。若因不可抗力导致合同无法履行的时，自动解除该合同，卖方须在3日内退还买方所缴纳房款（不计息）。合同还对其他事项进行了约定。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。 合同签订后，原告于合同签订当日交付定金2万元，于2019年6月7日交付定金3万元。但未按合同约定期限缴纳首付款余款10万元。原、被告双方于2019年6月22日共同到银行办理贷款手续。至原告起诉前，原告的贷款申请已获通过。但因被告房屋被查封，原、被告双方不能继续履行合同。原告在确知被告房屋被查封后，多次通过中介或直接联系被告协商合同继续履行的问题，但最终未达成一致协议，为此致成纠纷，原告起诉至法院，要求解除合同，被告双倍返还购房定金。庭审中，关于未按期交付首付款余款的问题，原告主张其于2019年6月15日前知晓被告因债务纠纷被起诉，且被申请财产保全，原告如果再支付首付款可能面临极大风险，遂行使不安抗辩权，中止履行支付首付款余款的义务。被告辩称原告没有提供证据证明其于2019年6月15日前知晓被告的房屋被查封，原告中止支付首付款亦未通知被告，原告的不安抗辩权不能成立。本院组织双方就合同的继续履行进行协商，原告要求被告提供担保人或抵押物，担保人对被告的违约承担连带责任，被告在十天内解除房屋查封和银行抵押，如果因被告原因仍不能过户需要双倍返还订金，并承担诉讼费、中介费等与房屋有关的费用。被告不同意提供担保，表示可以解除查封，然后继续履行原合同。最终双方未就合同的继续履行达成一致意见。 另查明，鲁潍房权证诸城市字第××号房屋设有最高额抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司潍坊诸城支行，抵押权登记时间为2014年5月20日，被担保债务履行期限为2014年4月14日至2024年4月14日。 被告王志强因民间借贷纠纷于2019年6月10日被起诉，案号为（2019）鲁0782民初4159号，该案中债权人申请财产保全，本院于2019年6月11日作出（2019）鲁0782民初4159号民事裁定书，裁定冻结被申请人的银行存款273987.51元或查封、扣押其相应价值的财产，被告的房屋于2019年6月17日被本院查封。 本院认为，本案的争议焦点有二，一是原告主张的不安抗辩权是否成立；二是原告主张解除合同有无事实依据。关于争议焦点一，本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵循诚实守信原则，按合同约定行使权利、履行义务。原告虽未完全按照合同约定日期交付购房定金，但原告在2019年6月5日至7日将定金分两笔交付，被告接受且未提出异议，视为双方以各自行为改变了关于交付购房定金的约定，应以变更后的约定为准，原告并不构成违约。关于原告是否可以行使不安抗辩权的问题，被告于2019年6月10日因债务纠纷被起诉，诉讼标的27万余元，且被申请财产保全，原告通过某种途径知晓被告存在债务纠纷且存在房产被查封的风险，在此情形下，原告当然可以行使不安抗辩权，中止履行支付首付款余款的义务，以防止自己遭受更大的财产损失。而事实上，被告的房屋也是于2019年6月17日被本院查封，至原告起诉前，被告在长达4个月的时间里亦未处理完毕债务纠纷以解除房屋的查封，可充分说明原告对被告履行能力的担心是有据可依的，并非凭空揣测。至于原告如何知晓被告房屋被查封，无需举证证明。被告所持原告无确切证据证明被告丧失履行能力的抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于被告所持原告未履行通知义务的抗辩意见，本院认为，被告房屋被查封，必然不能办理过户手续，双方也不可能继续履行合同，在此情形下，原告为实现合同目的，不可能不联系被告协商解决，而原告提供的与中介的微信聊天记录以及被告提交的短信聊天记录，亦能证明双方就合同履行进行过多次沟通，沟通中被告曾要求原告交付首付款，但原告未予理会，且表示同意终止合同，但前提是双倍返还定金。上述聊天记录仅为原、被告双方沟通的部分内容，并不足以说明原告未尽到通知义务。按常理推断，原告未在约定期限内缴纳首付款余款，被告作为收款方不可能不催促原告履行付款义务，原告拒不付款或推迟付款，也不可能不说明理由。即使现有证据证明原告未明确告知被告中止履行合同义务，但原告的拒不付款的行为也暗示被告其已中止付款。综上，被所持未尽通知义务的抗辩意见不成立，本院不予支持。关于原告是否知晓涉案房屋存在抵押的问题，房屋买卖合同上载明房屋未设定抵押，被告亦认可在签订合同之时未出示房屋产权证。原告主张不知房屋设有抵押，被告不予认可，辩称签订合同之时向原告出示了不动产登记簿信息证明，其上载明房屋设有最高额抵押，原告看过该证明，知晓房屋被抵押。为此，被告提交了不动产登记簿信息证明及被告代理人王霞与房产中介李永辉的微信聊天记录、视频资料予以证明。经质证，原告不予认可，认为上述证据不能证明原告对房产存在抵押知情。本院认为，李永辉所作证言与合同载明的房屋抵押情况不符，李永辉对此未进行说明，亦未出庭接受质询，对其证言，不予采信。被告提交的上述证据不足以证明原告知晓房屋设有抵押。但根据交易习惯，原告作为买房人，在购买房屋之时，不可能不对房屋的产权情况予以了解，在卖房方未出示任何房屋产权证书或证明的情况下，其仅凭卖房者的陈述及房产中介的介入就相信合同所载产权情况，亦不符合常理。但原告是否知晓房屋设有抵押，并不影响原告不安抗辩权的行使，涉案房屋买卖合同不能履行的根本原因在于房屋被查封，而非房屋设有抵押。综上，原告在知晓所购买的房屋被查封后，为避免遭受更大损失，中止交付首付款余款的义务，系履行法定的不安抗辩权，其中止付款的行为并不构成违约，被告所持原告的不安抗辩权不能形成、原告违约在先导致合同不能继续履行的抗辩意见不成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同，因房屋被查封，且被告不能提供担保而致使合同不能实际履行，原告购买房屋的合同目的已无法实现，应予解除。理由如下：原告未交付首付款余款系行使不安抗辩权，并不是导致房屋不能办理过户的原因。在房屋被查封后，被告在长达4个月的时间内未偿还债务或通过与债权人和解以解除对房屋的查封，说明被告未在合理的期限内恢复履行能力。庭审中，原告要求被告提供担保人或抵押物，以便继续履行合同，但被告未能提供担保，导致双方未就合同的继续履行达成一致意见。上述情形说明双方已无继续履行合同的可能，原告签订合同之目的无法实现，应予解除。被告所持合同能继续履行的抗辩意见不成立，本院不予支持。因合同被解除的原因在于被告根本违约，根据定金罚则，被告应双倍返还原告购房定金10万元。原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求成立，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款第（四）项、第六十九条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告丁杨与被告王志强于2019年6月5日签订的房屋买卖合同； 二、被告王志强双倍返还原告丁杨购房定金100000元，于本判决生效之日起十日内付清。 案件受理费2300元，减半收取1150元，财产保全费1020元，共计2170元，由被告王志强负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  李海苹 二〇一九年十二月二十五日 书记员  刘少卿