湖北省襄阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂06民终4089号 上诉人(原审被告)：苏艳勤，女，1976年3月9日出生，汉族，住襄阳市樊城区。 委托诉讼代理人：马聪，湖北瀛本律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：苏艳敏，女，1979年10月7日出生，汉族，住襄阳市襄州区。 委托诉讼代理人：熊伟，系苏艳敏丈夫。 委托诉讼代理人：马聪，湖北瀛本律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：刘兴，男，1964年11月28日出生，汉族，住襄阳市樊城区。 委托诉讼代理人：刘凯，湖北真武（湖北自贸区襄阳片区）律师事务所律师。 上诉人苏艳勤、苏艳敏因与被上诉人刘兴房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月01日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏艳勤、苏艳敏上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人租金、物业管理费共计53698.74元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在承租被上诉人厂房时交纳的1万元保证金应当冲抵租金或物业费。上诉人已找到《收条》原件，二审开庭时将提交，该保证金应冲抵。二、涉案房屋的租金面积应当以638.41平方米计算，被上诉人多收取的租金80014.26元应冲抵上诉人欠付的租金。2017年上诉人接到通知后才知晓涉案房屋的建筑面积只有638.41平方米，而非750平方米。上诉人认为房屋面积的确定应当以房产证登记面积为准，此前多交的租金应返还或冲抵。 刘兴辩称，请求维持原判。 刘兴向一审法院起诉请求：1.判令苏艳勤、苏艳敏向刘兴支付租金、物业费158019元；2.本案的诉讼费用由苏艳勤、苏艳敏承担。诉讼中，刘兴明确诉讼请求为：判令苏艳勤、苏艳敏向刘兴支付2017年10月1日至2018年11月1日期间共计13个月的租金151125元，2017年5月1日至2018年11月1日期间共计18个月的物业费6894元。共计158019元。 一审法院认定事实：2013年9月1日，苏艳勤、苏艳敏因合伙需要，刘兴与作为乙方代表的苏艳勤签订房屋租赁协议，将刘兴所有的光彩工业园二期厂房D8-2号一楼出租给苏艳勤、苏艳敏作为仓库使用。合同到期后，双方未重新签订房屋租赁协议，但该厂房继续由苏艳勤、苏艳敏使用并交纳房租给刘兴。2016年10月1日，刘兴与苏艳敏重新签订房屋租赁合同一份，主要内容载明：“甲方：（出租方）刘兴；租赁日期：从2016年10月1日至19年9月30日止，从乙方签订合同日算起，期满后乙方有优先续租权，若乙方不在租赁该厂房，乙方应提前一个月通知甲方；甲方已向乙方收取房屋保证金壹万元，乙方在租期满后若不续租，甲方应退还此保证金给乙方；租金收取方式：按年收取（注明：甲方每年向乙方收取的租金应参照D8区同等面积仓库租金进行收取，不得坐地起价，随意多收乱收）。付款方式：房租一年一付，租金750㎡×15．5×12个月＝139500元；水、电、物业费在租赁期间按光彩园区收费标准由乙方自己结算，与甲方无关……”。2017年5月23日，苏艳敏的丈夫熊伟通过银行转账方式支付2017年5月1日至2017年10月31日物业管理费2298元。2018年9月8日，苏艳敏的丈夫熊伟电话通知刘兴，月底合同到期后，将不再承租该仓库，刘兴电话表示知道了，但今年房租尚未支付。当晚，刘兴电话联系熊伟，认为合同期限未满，不同意提前解除合同，合同期仍有一年，希望苏艳勤、苏艳敏按约履行。2018年11月3日，刘兴再次通知苏艳敏的丈夫熊伟“贵部房屋租金（2017年10月1日至2018年9月30日）至今未交付，现已延期一个多月，请速为感，金额139500元。另外，物业费从17年11月1日起至18年9月30日止共11个月×383元／月，4213元”。次日，苏艳勤、苏艳敏派人将房租钥匙送至刘兴处。因苏艳勤、苏艳敏剩余房屋租金及物业管理费尚未支付，故引起本案诉讼。2019年2月22日，襄阳市中级人民法院作出（2018）鄂06民终4320号民事判决书，认为刘兴与苏艳敏、苏艳勤约定按照面积750平方米收取房屋租金并不违反法律规定，依法驳回了苏艳敏、苏艳勤按照638．41平方米计算租金的诉讼请求。诉讼中，刘兴对苏艳勤、苏艳敏已支付物业管理费2298元表示认可。苏艳勤、苏艳敏提交了2013年9月1日的收条一份，证明苏艳勤、苏艳敏已交付1万元押金给刘兴。刘兴对此不予认可，认为该收条为复印件，因2014、2015年未签订合同，记不清是否已将该1万元押金返还给了苏艳勤、苏艳敏。诉讼中，苏艳勤、苏艳敏陈述称，2018年10月已未使用仓库，因刘兴未办理交接手续，故延迟交付了一个月。刘兴对此不予认可。一审法院认为，虽然本案中《房屋租赁合同》系刘兴与苏艳敏个人签订，但苏艳勤、苏艳敏系因合伙事宜与刘兴签订房屋租赁合同，且在（2017）鄂0691民初1076号房屋租赁合同纠纷中，苏艳勤、苏艳敏作为共同被告参加诉讼，该合同双方当事人实际承租人应为苏艳敏、苏艳勤二人。苏艳勤、苏艳敏与刘兴签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同生效后，双方当事人均应按合同约定履行相应的义务。刘兴依约履行了合同义务，苏艳勤、苏艳敏未按约定期限支付租金，属违约行为，应承担相应的违约责任。苏艳勤、苏艳敏于2018年9月8日提前电话通知刘兴，9月底将不再续租房屋，刘兴虽于当晚表示不同意提前解除。但从刘兴于2018年11月3日向苏艳勤、苏艳敏发送的通知中载明的内容“贵部房屋租金（2017年10月1日至2018年9月30日）至今未付”可以看出，对2018年9月30日之后的租金一字未提，刘兴只要求苏艳勤、苏艳敏支付截止至2018年9月30日前的租金。故双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月8日达成解除的合意。苏艳勤、苏艳敏不应支付2018年10月所产生的房屋租金及物业费。双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定房屋租赁期间的物业费由乙方自己承担。诉讼中，刘兴对苏艳勤、苏艳敏已支付物业管理费2298元表示认可。经核算，苏艳勤、苏艳敏应付租金139500元（11625元×12月），应付物业费4213元（383元×17月-2298）。故刘兴要求苏艳勤、苏艳敏支付2017年10月1日至2018年11月1日期间共计13个月的租金151125元及苏艳勤、苏艳敏支付2017年5月1日至2018年11月1日期间共计18个月的物业费6894元的请求，经核实部分，予以支持，超出部分，不予支持。苏艳勤、苏艳敏辩称刘兴在租赁期间多收取房屋租金80014．26元，应予冲抵尚欠租金的理由，已被（2018）鄂06民终4320号民事判决依法驳回，故不予采纳。苏艳勤、苏艳敏提交的2013年的收据系复印件，不符合证据规则，刘兴亦不予认可且无其他证据佐证，对此不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏艳勤、苏艳敏于本判决生效之日起十日内共同向刘兴支付租金139500元、物业管理费4213元，两项共计143713元；二、驳回刘兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，减半收取计1730元，由苏艳勤、苏艳敏负担。 二审中，苏艳勤、苏艳敏提交了押金收条原件，刘兴质证后予以认可，本院予以确认。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人苏艳勤、苏艳敏承租被上诉人刘兴厂房时交纳的10000元保证金，二审提交了押金收条原件，刘兴予以认可，并同意从苏艳勤、苏艳敏下欠租金中扣减，本院予以确认。关于涉案房屋的租金是否应当以638.41平方米计算租金问题，在本院作出的（2018）鄂06民终4320号已生效的民事判决书中已作出认定，认为刘兴与苏艳敏、苏艳勤约定按照面积750平方米收取房屋租金并不违反法律规定，依法驳回了苏艳敏、苏艳勤按照638．41平方米计算租金的诉讼请求。现苏艳勤、苏艳敏未提供相反的证据足以推翻生效法律文书确认的事实，故苏艳勤、苏艳敏请求涉案房屋的租金面积应当以638.41平方米计算，刘兴多收取的租金80014.26元应冲抵其欠付的租金的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，苏艳勤、苏艳敏的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初1475号民事判决； 二、苏艳勤、苏艳敏于本判决生效之日起十日内共同向刘兴支付租金139500元、物业管理费4213元，扣减苏艳勤、苏艳敏交纳的10000元押金，苏艳勤、苏艳敏实际应支付133713元； 三、驳回刘兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3460元，减半收取计1730元，由苏艳勤、苏艳敏负担。二审案件受理费2050元，由苏艳勤、苏艳敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 焦静平审判员黄鹂审判员何小玲 二〇一九年十二月十六日 书记员 付      亚      男