广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0923民初3076号 原告：李娟，女，1977年6月15日出生，汉族，住博白县。 委托代理人：陈锦丽，广东今见律师事务所律师。 被告：广西秀江房地产开发有限公司，住所地博白县博白镇杉木塘南街47号二楼，统一社会信用代码：91450923571820918A。 法定代表人：王钎锴。 委托代理人：陈剑，广西广合律师事务所律师。 原告李娟诉被告广西秀江房地产开发有限公司（以下简称秀江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后,适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭审理了本案。原告李娟的委托代理人陈锦丽，被告秀江公司的委托代理人陈剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李娟向本院提出诉讼请求:1、被告于本判决生效之日起三十日内将已完成竣工验收并取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的博白县秀江花园一幢1601号房屋交付原告；2、被告于本判决生效之日起三十日内提供相关博白县产权登记中心办理房屋权属证书的所需文件协助配合原告将房屋权属变更登记到原告名下，并将取得的房屋权属证书交付原告；3、被告按原告房屋总价360096元从2018年4月1日起按日万分之二向原告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止（暂计至2019年10月30日为41411元。违约金计算标准暂按万分之二计算，逾期12-24个月按万分之2，逾期2-3年按照万分之2.5计算，逾期3-4年按万分之3计算，以此类推）；4、被告向原告支付因被告逾期交付相关办理房屋产权证书所需文件致原告无法取得房地产权属证书的违约金，违约金按原告已付购房款360096元从2018年7月1日起按日万分之二计至实际交付之日止（暂计至2019年10月31日为34569元。违约金计算标准暂按万分之二计算，逾期12-24个月按万分之2，逾期2-3年按万分之2.5计算，逾期3-4年按万分之3计算，以此类推）；5、被告在本判决生效之日起三十日内注销与博白县秀江花园有关的抵押登记；6、本案受理费由被告负担。事实与理由:2016年11月28日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《秀江花园商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定由原告向被告购买的商品房为预售商品房（住宅，秀江花园一幢1601号），面积136.4平方米，总价款为360096元。被告最迟不超过2018年3月31日前交房。被告逾期交房三个月可忽略不计，逾期3-6个月按照万分之一，逾期6-12个月按照万分之1.5，逾期12-24个月按照万分之2，逾期2-3年按照万分之2.5，逾期3-4年按照万分之3计算，以此类推。被告办理房产证之前要注销秀江花园地块的抵押。被告必须在原告向被告提交符合产权登记的资料之日起，且被告必须在等到建设竣工验收备案证明文件及测绘报告后9个月内办好房产证并交付给原告，否则违约金按照协议第二款计算给原告，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，该商品房为住宅，还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 预售合同及补充协议签订后，原告依照约定向被告付清了全部购房款，并交纳了水电入户费2500元，测量费300元，产权代办200元，产权办证、抵押费2000元，并交纳了契税。但至原告起诉之日，被告并未将涉案商品房屋交付原告使用，也未交房产证。被告未按照补充协议约定于2018年3月31日交房，已构成违约，应按照补充协议第二款向原告支付违约金。 补充协议第九条：“被告必须在得到建设工程验收备案证明文件及测绘报告后9个月内办好房产证并交付给原告”是格式条款。原告购买房屋，主要权利是取得房屋并将房屋登记在原告的名下并取得权属证书。而根据该条款，原告的这项主要权利建立在被告是否取得本项目的建设工程验收备案证明文件及测绘报告的基础上，而什么时候取得、能否取得该两项文件具有不确定性。该条款由被告提供，其内容明显置原告的利益不顾，导致原告权益处于不确定状态，免除了被告按时交付房屋产权证书的义务，应当为无效。关于办理交付房屋权属证书的时间，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”按照法律规定，被告应在2018年3月3日起的90日内即于2018年6月31日前向原告交付房产证，但至起诉之日，被告的涉案房屋尚未竣工验收，也未取得建设工程验收备案证明文件及测绘报告，原告还未取得房屋权属证书，被告应自2019年7月1日起按照补充协议第二条的约定支付违约金给原告。 原告李娟对其陈述在举证期限内提供的证据有: 1、原告身份证，证明原告主体适格； 2、《博白县人民政府常务会议纪要》、《项目开发及职工安置协议书》，证明本案诉争的房屋是原来县广播电视台职工宿舍因是危房而经政府主导进行危房改造而来。被告竞得涉案土地后，应在二个月内动工，二年内完成，按照该两份文件，被告最迟应在2016年6月29日前完成该项目开发改造，交付还建房屋给老住户及其他签订预售合同的业主； 3、被告出具《通知回执》，证明被告收到秀江花园小区全体业主要求其交房的通知，并回复确认“电力施工已于4月19日进场安排工作，请大家放心，年内一定交房”。但被告4月19日并未安排人员进行施工，秀江花园小区一直无人施工，涉案项目建设没有任何进展，被告所做的年内交房是为拖延时间、麻痹业主的承诺的虚假承诺； 4、《信访事项程序性受理告知书》、《受理告知书》、《关于邓耀照信访事项答复意见书》、《送达回证》，证明因被告迟迟未继续施工建设，原告们被迫推举业主代表邓耀照等人到博白县信访局信访，要求被告在2019年9月30日前交付房屋。经博白住建局调查，延迟交房的原因，一是地下室入口道路，未能建好，原因是西面护坡未做，护坡未做的缘故是遇到点问题，问题在商量解决中。二是电力图纸在本月通过电力公司审核，目前跟施工单位组织施工方案。由博白县住建局调查确认的这两个被告延迟交房的原因可知，迟延交房主要是因被告刻意不组织人员进场继续施工导致，且自博白县住建局出具该意见书后，被告并未实际组织人员到涉案项目施工，项目至起诉之日，仍停滞，无人到场施工； 5、《宗地登记信息查档证明》，证明被告未经本案原告同意，在前两次将涉案项目土地使用权抵押给第三人为其关联公司提供抵押担保期限届满后，在原告不知情的情况下又继续将涉案房屋的土地使用权抵押给第三人，作为被告的关联公司向银行贷款500万元的抵押担保。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，涉嫌诈骗，被告应立即注销该项抵押登记； 6、《商品房预售许可证》、《博白县商品房预售许可申报表》《商品房预售方案》，证明《商品房买卖合同（预售）》第十一条第㈠项约定的交房时间是被告在本项目取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告后90天内向原告交房。该条款是无效格式条款，具体被告最迟交房时间，应参照其申请商品房预售许可证时提交的《博白县商品房预售许可申报表》《商品房预售方案》确认的交房时间来认定，即工程竣工日期为2018年3月，最迟应在2018年10月1日前交付使用。该商品房在交付使用时应取得建设工程验收备案证明文件及房屋测绘报告； 7、商品房买卖合同（预售）、秀江花园商品房买卖合同（预售）补充协议，证明原告向被告购买涉案预售的商品房的具体信息及具体交房时间、违约条款等，被告已逾期交房； 8、借款合同、还款明细，证明原告为购买涉案房屋向银行贷款，并委托银行将贷款直接付至被告账户用以支付剩余房款，贷款后持续还本付息； 9、契税发票、首期款收据、水电入户费、产权代办费、产权办证、抵押费等收据及相关转账凭证，证明原告已付清房款并按被告要求缴纳各种交房及办理房产证的费用。 被告秀江公司辩称：1、涉案房屋未符合合同约定的交付条件，事实上该房屋未竣工验收，客观上不具备交付条件。双方合同约定的交付条件为《商品房买卖合同（预售）》约定的第十一条第一款，按照该条款的约定涉案房屋应在项目取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告后90天内交付，这是附条件交付，现在合同约定的该项条件尚未成就，所以涉案房屋未达到交付的约定；2、涉案房屋未具备合同约定的办证条件，原告要求办证在客观上无法做到，主要原因是房屋还未竣工验收，且双方的《商品房买卖合同（预售）》的《补充协议》第九条也约定了要甲方得到建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告后9个月才应当办好产权证书给原告，现该条件未成就，无法办理房产证；3、由于双方合同约定的交付条件未成就，被告的房屋交付时间未确定，所以逾期交房违约金尚未开始计算，也就是没有起算日，即使应该支付违约金，按双方《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，逾期交房的违约金的计算标准是每日万分之0.1，最高不超过人民币500元，此外按照双方《商品房买卖合同（预售）》的《补充协议》第二条的约定，逾期交房的违约金最高不超过合同房款总额的0.5%，所以即使被告应该支付违约金，原告的算法也是不符合合同约定的；4、由于办理产权证书的条件未成就，被告尚未违约，所以不应支付违约金，即使应该支付违约金，其计算方法也应按合同进行，双方《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定了违约金最高不超过人民币500元，双方《商品房买卖合同（预售）》的《补充协议》第九条也约定了违约金最高不超过合同房款总额的0.5%；5、被告认为原告的第5项诉讼请求没有法律和合同依据，该项抵押也不影响原告的合法权益。综上所述，请求法院驳回原告的以上诉讼请求。 被告秀江公司在举证期限内未向法院提供有任何证据。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1没有异议，本院对当事人无异议的证据，依法予以确认。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据2-9的真实性、合法性没有异议，但对其证明目的有异议，认为证据2的会议纪要只是政府的大致方向，在被告与购房业主有合同约定的情况下，应以合同约定为主，《项目开发及职工安置协议书》是被告与原土地所有人之间的合同，协议书的约定也相对笼统，应按原、被告双方之间的合同约定来作为本案的裁判依据；证据3承诺年内一定交房只是一种安慰性的说法，双方关于交房已经有合同约定了，是因业主焦虑，所以被告给予的一种安抚；证据4房子的建设工程确有遇到一定的困难，被告也在积极采取相应措施；证据5被告将涉案土地进行抵押是具有相关法律的规定，所以才能办理土地抵押登记，房子已经抵押登记，注销会涉及第三人的权益；证据6是被告向住建局作出的说明，属于一种工作计划，是向国家房产管理部门作出的，而非可以作为对业主承担义务的一种法律依据；证据7-9不足以证明原告的诉讼请求。 本院认为，对被告有异议的证据，由于该证据与本案具有关联性，本院依法作为参考的依据。 本院经审理认定事实如下： 2016年11月17日原告李娟（买方）与被告秀江公司（卖方）签订《秀江花园商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定由被告应于2017年12月31日前，最迟不超过2018年3月31日向原告交付秀江花园的商品房。被告在取得五方建设工程质量验收合格方可交房。被告逾期交房三个月可忽略不计，逾期3-6个月按照万分之一，逾期6-12个月按照万分之1.5，逾期12-24个月按照万分之2，逾期2-3年按照万分之2.5，以此类推，但最高违约金不超合同金额的0.5％。办理产权证前被告一定要注销秀江花园地块的抵押。被告必须在原告向被告提交符合符合产权登记机构的资料之日起，且被告得到建设工程验收备案证明文件及测绘报告后9个月内办好房产证并交付给原告，否则被告应按照本协议第二款约定支付违约金给原告。 2016年11月28日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于博白县，面积136.4平方米，每平方米2640元，总价款为360096元，首付款80096元，公积金贷款280000元。除不可抗力外，原告未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，原告按日向被告支付逾期应付款万分之0.1的违约金；逾期超过180日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，应当书面通知原告，原告应当自解除合同通知书送达之日起30日内按照累计应付款的万分之0.1向被告支付违约金；被告不解除合同的，原告按日向被告支付逾期应付款万分之0.1的违约金。商品房的交付应具备以下条件：1、该商品房已取得建设竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条：商品房交付的时间和手续：（一）被告应当在本项目取得建设工程验收备案证明文件及测绘报告后9个月内向原告交付商品房。此前签订的其他协议与本合同有冲突的，以本合同的约定为准；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日内将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达原告。；第十二条：逾期交付责任：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知书送达之日起30日内退还全部购房款给原告，并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，同时被告按照全部房价款的万分之0.1向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1的违约金。第二十条（二）：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房取得建设竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满至次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金。 预售合同及补充协议签订后，原告依照约定向被告支付了首付款80096元，剩余购房款280000元原告于2017年3月28日办理了住房公积金借款合同。原告交纳了水电入户费2500元，测量费300元，产权代办200元，产权办证、抵押费2000元给被告，并交纳了契税。 另查明，本案诉争的房屋属于博白县广播电视台职工宿舍进行危房改造的商品房。 再查明，博白县兴隆西路047号秀江花园尚未竣工验收，尚未出具测绘报告。 又查明，被告秀江公司以座落在博白县博白镇兴隆西路047号的博土他项（2015）第156号于2015年3月26日向博白县农村信用合作联社营业部贷款办理抵押贷款500万元；博土他项（2016）字第76号于2016年2月2日贷款400万元；桂（2018）博白县不动产证明第0003957号不动产权证，于2018年3月22日向博白县农村信用合作联社营业部贷款办理抵押贷款500万元。 再查明，被告秀江公司系经工商行政管理部门核准登记的有限责任公司，经营范围包括：房地产开发经营、对房地产的投资等。 一、关于原告请求被告在判决生效之日起30日内将涉案商品房及有关证照交付给原告的问题。 本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案涉案商品房建设工程目前处于停建状态，建设工程尚未竣工，未经有关行政主管部门进行竣工验收，不具备交付商品房和办理不动产权证的条件，原告请求被告在本案判决生效之日起30日内将涉案商品房及不动产权证等有关材料交付给原告违反法律、法规的强制性规定，本院依法不予支持。 二、关于原告请求被告支付逾期交房违约金的问题。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案原告李娟与被告秀江公司于2016年11月17日、11月28日签订的《秀江花园商品房买卖合同（预售）补充协议》及《商品房买卖合同（预售）》，该合同是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定行使权利和履行义务。原告李娟与被告秀江公司签订《秀江花园商品房买卖合同（预售）补充协议》的日期在《商品房买卖合同（预售）》之前，《商品房买卖合同（预售）》签订的时间为2016年11月28日，按照签订合同的办理流程，一般是签订主合同在前，签订补充协议在后，而原、被告却把签订补充协议与主合同时间倒置，显然不符合常理。且原、被告在《商品房买卖合同（预售）》中没有约定房屋交付的具体时间，交付日期处于不确定状态。双方在签订《秀江花园商品房买卖合同（预售）补充协议》时则明确约定交房时间为2017年12月31日前，最迟不超过2018年3月31日，房屋的交付时间应在签订《商品房买卖合同（预售）》之后较为合理，因此本院依法认定被告向原告交付房屋的时间为2018年3月31日。合同签订后，原告按照约定支付了购房款360096元给被告，已经按照合同约定履行了自己的义务。被告在收取原告支付的购房款360096元后，未能按照合同约定的期限将房屋交付给原告，违反双方约定的合同条款，构成违约，应依法承担违约责任。原、被告在签订《秀江花园商品房买卖合同（预售）补充协议》约定：“被告逾期交房超过12-24个月的违约金按照万分之二计算。”双方约定房屋交付的最迟时间为2018年3月31日，至2019年10月30日为18个月，符合逾期12-24个月的约定，因此原告请求被告从2018年4月1日至2019年10月30日止，以购房总额360096元为基数，每日按照万分之二计算违约金符合法律规定，本院依法予以支持。 三、关于原告请求被告逾期交付不动产权证违约金的问题。 原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房取得建设竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满至次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”如前所述，涉案商品房建设工程目前处于停建状态，建设工程尚未竣工，未经有关行政主管部门进行竣工验收，被告何时取得建设竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的时间处于不确定状态，无法计算该证明文件及测绘报告取得之日起730日内的具体期限。事后双方亦未能达成补充协议，属于约定不明确，原告可在被告取得商品房的建设竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告后另行主张权利。 四、关于原告请求被告在判决生效之日起30日内注销与博白县秀江花园有关的抵押登记问题。 2015年至2018年3月22日，被告秀江公司分别三次以博土他项（2015）第156号、博土他项（2016）字第76号于2016年2月2日贷款400万元、桂（2018）博白县不动产证明第0003957号向博白县农村信用合作联社营业部贷款办理抵押贷款合计1400万元，并办理了抵押登记。由于原告的该项请求涉及第三人的合法权益，本案不作处理，原告可以另行主张权利。 综上所述，原告请求被告交付商品和不动产权证等有关材料，不符合法律、法规的规定，本院依法不予支持；原告请求被告支付逾期交房违约金符合法律规定，本院依法予以支持；原告请求被告支付逾期交付不动产权证及注销抵押登记于法无据，本院依法不予支持；被告抗辩涉案商品房及不动产权证不具备交付条件事实清楚，理由充分，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西秀江房地产开发有限公司支付逾期交房违约金给原告李娟（违约金的计算：以购房款360096元为基数，从2018年4月1日起至2019年10月30日止每日按照万分之二计算。）； 二、驳回原告李娟提出的其他诉讼请求。 本案受理费1698元，减半收取849元（原告已预交），由广西秀江房地产开发有限公司负担。 上述判决第一及受理费的负担，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 陈家辉 二〇一九年十二月三十日 法官助理 李小龙 书 记 员 秦 菱 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十五条：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”。