西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初18650号原告：王健萍，女，1975年9月23日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅，陕西瀚沃威律师事务所实习律师。被告：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：韩文东，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈猛，该公司法务。委托诉讼代理人：徐海谋，陕西永嘉信律师事务所律师。原告王健萍与被告西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王健萍的委托诉讼代理人李小峰，被告惠泽公司的委托诉讼代理人陈猛、徐海谋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王健萍诉称，2014年12月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。房屋总价款为1253111.96元。2015年12月28日原告按照被告要求办理了相关收房手续，但由于被告的原因致使原告至今未能取得不动产权属证书。被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故现诉至法院，请求判令1、被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金98047.31元；2、本案诉讼费由被告承担。被告惠泽公司辩称，双方所签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权登记机构备案。该条款中的备案资料应理解为由被告办理房地产项目初始登记手续资料，而非为业主取得房屋所有权证书。而惠泽公司已经于2017年8月21日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市XX户表》。分户表显示，涉案的中建·国熙台一期项目共计801户，建筑面积158372.742平方米。原告所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产1377005号。2018年8月8日，被告已经协助原告将办理涉案房屋转移登记的资料提交不动产登记服务中心，涉案房屋的房产证已经办理完毕并由原告实际领取，故原告的第一项诉讼请求不能成立，依法应当予以驳回。原告主张的违约金计算错误，违约责任过高且不符合其实际损失情况，人民法院应当依据本案的实际情况予以调减。《商品房买卖合同》约定因出卖人的原因，买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议的约定进行处理。但补充协议未对此情形约定。2016年3月14日，原被告办理了涉案房屋的交接手续，如果被告应当承担违约责任，也应当从该日起算。原被告双方的主要合同义务已经履行，协助办理产权证书仅是被告的附随义务。在涉案房屋已经完成初始登记的情况下，被告是否为原告提供办证条件，对原告使用涉案房屋并无实质性影响，也不会给其带来相应的预期收益。同时，原告也未提交因被告逾期办证给其造成实际损失的相关证据材料。因此原告主张的违约金错误且违约责任过高不符合实际损失情况。人民法院应根据情况予以调整。并以已付房款为基数，按照同期人民银行贷款利率计算自2017年3月14日至2017年8月21日共计24378.25元。经审理查明，2014年12月30日，原告王健萍（买受人）与被告惠泽公司（出卖人）签订了合同登记号为Y14150245的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积138.47平方米，总价款为1253112元。合同第六条付款方式及期限，买受人应于本合同签订之日即支付部分房款393112元。合同第八条交付期限，出卖人应当在2015年5月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：具体约定参见《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同》附件五补充协议第五条第3项，买受人办理入住前，须结清全部房价款及《买卖合同》履行过程中发生的违约金、专项维修资金、物业服务费等相关费用。第4项，买受人以商业贷款方式支付购房款的，因出卖人为买受人贷款提供了连带保证责任，买受人须不可撤销的委托出卖人代办产权。买受人在办理入住时除结清本条第三项约定的费用外，还须委托出卖人代缴契税，支付产权代办费、工本费、登记费等相关费用并提供相关手续。第6项，买受人以一次性付款方式付清购房款的，应在办理入住前委托出卖人代缴专项维修资金或出示交费凭证，买受人拒绝交纳或出示的，出卖人有权迟延或拒绝交付房屋而不视为出卖人违约。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告向原告出具不动产统一发票，发票金额为1253111.96元。2015年12月18日，原告向被告支付办理涉案房屋所有权登记费80元，2016年3月13日，原告缴纳了房屋专项维修基金。2016年3月11日缴纳了契税，2016年3月14日，原告实际接收了涉案房屋。另查明，2017年8月21日，被告惠泽公司向西安市住房保障和房屋管理局提交了申请资料，2017年10月17日西安市不动产中心出具了《西安市XX户表》，分户表显示原告所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产权第1377005号。2018年8月13日涉案房屋进行了不动产登记，原告已经实际取得了涉案房屋的权属登记证书。以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、维修基金发票、房产证、代收房屋产权登记费收款收据、契税发票、房屋交接确认书、分户表等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》第十五条约定了被告应当在房屋交付后的365日内将办理权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案。本案西安惠泽公司2016年3月14日将涉案房屋交付王健萍后，于2018年8月21日向西安市住房保障和房屋管理局提交了申请资料，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市XX户表》。在双方所签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》中还承诺有在一定期限内为买受人办理完毕房地产权属证书的义务。故本院认为，截止2017年8月21日，即惠泽公司向产权登记机关提交协助办证资料后，即具备了为王健萍办理房屋权属证书的条件。再则，违约金兼具赔偿和惩罚的性质，本案王健萍未能提交因惠泽公司逾期办证给其造成损失的证据材料，惠泽公司逾期提交协助办证资料对王健萍使用案涉房屋并无实质性影响，况且惠泽公司提前交付房屋的行为也使王健萍更早地实现了对标的房屋的占有、使用，并未给其带来损失。因此，本院综合考量合同的履行情况、惠泽公司的过错程度以及利益损失等综合因素，认为惠泽公司违约办证的起算时间应从涉案房屋交付后365日届满之次日，即2017年3月15日至2017年8月21日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方对并未约定违约金的计算方式，故依据上述法律规定本案违约金标准以同期人民银行贷款利息计收。被告惠泽公司应向原告支付逾期提交备案资料的违约金24226.83元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王健萍逾期提交备案资料的违约金24226.83元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王健萍其余的诉讼请求。本案案件受理费2251元，由原告王健萍负担1688元,被告西安惠泽房地产开发有限公司负担563元，因原告已全部预交，故被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长    秦      冰审  判  员    申  国  英审  判  员    李  多  萌 二〇一九年 十二月 二十日                    书 记 员    张  智  旭 打印：相丽华    校对：吕 颖    2019年  月  日送达 1