内蒙古自治区土默特右旗人民法院民事判决书（2019）内0221民初2677号原告：包头市环宇物业服务有限公司，统一社会信用代码91150221085168231J。法定代表人：倪某。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古正恒律师事务所律师。被告：柴某，男，1977年2月23日出生，确认送达地址内蒙古包头市。委托诉讼代理人：云某（被告柴某之妻），户籍地内蒙古包头市，确认送达地址内蒙古包头市。原告包头市环宇物业服务有限公司（以下简称环宇物业公司）与被告柴某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告环宇物业公司的委托诉讼代理人杨某以及被告柴某的委托诉讼代理人云某到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告环宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告柴某立即给付物业费7104元[自2012年5月1日至2019年12月31日，共拖欠92个月；计算方式：（147.17㎡×0.35元/㎡×44个月+147.17㎡×0.5元/㎡×48个月=5798元）+（杂费100元/年×7年零8个月=766元）+（排污费90元/年×4年+180元/年×1年=540元）=7104元]；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告环宇物业公司系土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区的物业服务单位，被告柴某系土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区10-3-406住宅房屋业主，该住宅为普通步梯住宅房屋，建筑面积147.17㎡。物业费自2012年至2015年期间每平方米0.35元/月，自2016年以后每平方米0.5元/月。排污费2015年为180元/年，2016年以后为90元/年。被告柴某未缴纳自2012年5月1日至2019年12月31日期间的物业费、杂费及排污费。原告一直以电话及上门等方式对被告进行催收，被告拒不交纳。被告拖欠物业费已严重损害原告合法权益，同时也损害德盛苑A区全体业主的共同利益。因此，原告诉至法院，望判如所请。被告柴某辩称，首先，2012年至2016年期间，原告未与萨拉齐镇德盛苑A区的建设单位签订物业服务合同，仅提供了该小区建设单位包头市环球置业有限公司出具的证明一份，但证明的效力不能等同于合同，原告不能依据该证明向被告主张物业费。其次，原告提供的物业服务质量不到位，业主有权拒绝缴纳物业费，原告应当提供其履行物业服务合同的评价报告以证实其物业服务质量合格。综上，被告不同意向原告缴纳物业费。经审理查明，原告环宇物业公司于2016年5月25日与土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区业主委员会签订了《土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区物业服务合同》，该合同约定原告环宇物业公司在2016年5月25日至2019年5月24日期间为土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区提供物业服务，该小区的业主有义务向原告缴纳物业管理服务费，物业管理服务费的收费标准为：2016年以前按照0.35元/平方米·月标准缴纳，2016年及以后的物业费按照0.5元/平方米·月标准缴纳。2015年全年排污费为180元，2016年及以后的排污费为90元/年。杂费为100元/年，其中包括楼道灯电费及维护费15元/年，二次垃圾清运费36元/年，亮化及维护费8元/年，自来水二次加压费36元/年，监控及维护费5元/年。该合同履行期限届满后，原告环宇物业公司又与土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区业主委员会续签了《土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区物业服务合同》，将物业服务期限延长至2022年8月19日，物业管理服务费标准不变。被告柴某系土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区10-3-406住宅房屋业主，该住宅为普通步梯住宅房屋，建筑面积147.17㎡。被告柴某未缴纳自2012年5月1日至2019年12月31日期间的物业费、杂费及排污费，以上费用共计7104元。以上物业费经原告催收，被告至今未交纳。故原告诉至法院，望判如所请。上述事实，有原告提供的《土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区物业服务合同》两份、原告环宇物业公司于2018年8月13日出具的《关于催交物业费的通知》、土默特右旗德盛苑A区业主委员会、土默特右旗萨拉齐镇东胜社区居委会联合出具的《倡议书》以及包头市环球置业有限公司于2019年3月20日出具的证明一份予以证实，同时有庭审笔录在案佐证。本院认为，依照《内蒙古自治区物业管理条例》第四十五条之规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。”原告环宇物业公司与土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区业主委员会签订了两份《土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区物业服务合同》，而被告柴某作为德盛苑A区的业主，该物业服务合同对被告柴某具有约束力，被告柴某有义务按照物业服务合同的约定向原告环宇物业公司缴纳物业服务费。虽然2016年5月25日签订的《物业服务合同》约定的物业服务期限自2016年5月25日至2019年5月24日止，但该《物业服务合同》对2016年以前的物业费以及排污费等收费标准均作了明确约定，且根据原告提供的包头市环球置业有限公司于2019年3月20日出具的证明一份可以证实，2016年5月25日原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》之前，虽未与该小区建设单位签订《前期物业服务合同》，但包头市环球置业有限公司作为该小区的建设单位，不但已经对该小区提供了前期物业服务，而且委托原告收缴该小区自2011年1月1日至2016年5月24日的物业费。原告环宇物业公司与土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区业主委员会于2016年5月25日签订的《土默特右旗萨拉齐镇德盛苑A区物业服务合同》中对该合同签订前的物业费收取标准明确约定，也间接证实了该合同签订前，即该小区业主委员会成立前，原告为该小区提供物业服务，且物业费允许原告收取的事实。被告于2011年入住该小区，并且已经向原告交纳过2012年5月1日前的物业费的事实也可以认定，被告对原告已经于2012年5月1日前开始向该小区提供物业服务的事实予以承认。综上，被告应当向原告交纳2012年5月1日至2016年5月24日期间的物业费。该段时间内的物业费在原告与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》中已经有了约定，被告应当按照合同约定的收费标准履行缴费义务。原告主张的2016年5月25日至2019年12月31日期间的物业服务费收费标准，在原告与该小区业主委员会两次签订的《物业服务合同》中的约定均一致，且不违反法律规定，被告共计应当向原告交纳7104元物业费，故本院对原告提出的要求被告柴某缴纳物业服务费7104元的诉讼请求予以支持。关于被告柴某提出的原告环宇物业公司提供的物业服务质量不佳的抗辩意见，依照《包头市物业管理条例》第五十五条之规定：“业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。”被告柴某就原告提供的物业服务质量不佳的情形，可以按照此规定寻求救济。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《内蒙古自治区物业管理条例》第四十五条、《包头市物业管理条例》第五十五条之规定，判决如下：被告柴某于本判决生效后三日内向原告包头市环宇物业服务有限公司给付物业服务费7104元。若被告未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告包头市环宇物业服务有限公司已预交），由被告柴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 杜岩 二〇一九年十二月十八日书记员 邓颉附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《内蒙古自治区物业管理条例》第四十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。《包头市物业管理条例》第五十五条业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：本判决一经生效，义务人即应在本判决书指定的期间内履行相应义务，义务人未履行的，权利人可在判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。