广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂09民初75号 原告：彭丞业，男，1972年10月22日出生，汉族，住中国香港火炭坳背湾街****，A）。 委托代诉讼理人：谭俊永，女，1978年5月6日出生，汉族，住陆川县。 委托诉讼代理人：陈丽，广西顺通律师事务所律师。 被告：陆川县诚聚投资有限公司，住所地陆川县温泉镇河长村，统一社会信用代码：450922000105444。 法定代表人：何雄信（已故），该公司董事长。 原告彭丞业诉被告陆川县诚聚投资有限公司（以下简称诚聚投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告彭丞业的委托诉讼代理人谭俊永、陈丽到庭参加诉讼，被告诚聚投资公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回履约保证金144000.00元；2.判令被告赔偿因合同不能履行造成的各项损失合计100000元（以评估意见为准）；3.本案诉讼费及与本案有关的一切费用均由被告负担。事实与理由：原告于2014年12月18日与被告签订一份铺面及房屋租赁合同，双方约定租期为五年，自2015年3月1日至2020年3月1日止，用途为经营来料加工使用。为保证合同履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金（押金）144000元，合同期满四年从保证金扣作租金。合同签订后，原告与2014年12月25日通过银行转账将144000元转让被告法定代表人何雄信，该收款账户为，开户行陆川县农村信用合作联社账户名称何雄信，账号：62×××28。后原告成立了陆川县贻琛花艺加工店，并投入了设备安装和厂房装修，各项费用分别为：补铁皮78000元、砌墙53334元、倒地面36000元、油地漆28800元、刷墙9000元、平整地面8640元、拆墙3600元、电动门4200元、铺瓷砖3000元、大门口搭铁皮21600元、大门口倒地面6000元、安装吊机18000元、二楼森木窗/铁丝网1680元、一楼铝合窗6480元、车棚1800元、押金144000万元、变压器34760元、厂房安装费37800元、误工损失75000元、货期延误11000元、搬迁费10000元，合计637694元。2019年3月22日，陆川县贻琛花艺加工店接到陆川县城市建设投资有限公司（以下简称陆川城投公司）的电话通知，被告知要求搬迁，理由是其已取得了工商银行的13000000债权转让，陆川县贻琛花艺加工店所租用的厂房已被抵押、拍卖，现进入到强制执行阶段，法院也将腾空通知贴到店门口。被告对原告隐瞒抵押事实，将房屋出租给原告，现法院强制执行至合同无法继续履行下去，被告已构成违约，被告应对原告的损失进行赔偿。自从陆川县城投公司到来催搬店后，陆续有相关部门催促原告搬迁花店，致使花店无法经营，被告应负全部的赔偿责任。后原告以存在举证困难为由，当庭将诉讼请求第二项主张被告赔偿损失为637697元变更为100000元。 被告未到庭，视为其放弃答辩。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1.原告的身份证件，证明原告的身份及诉讼主体资格；2.被告信息的电脑咨询单，证明被告的诉讼主体资格；3.原告与被告签订的《铺面及房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，证明双方于2014年12月18日签订的铺面及房屋租赁合同，存在租赁关系的事实，其中第五条第四项说明了原告支付144000元履约保证金给被告；4.资金转账交易信息一份，证明原告在订立合同后，按照约定转账144000元给被告的法定代表人何雄信；5.不动产档案查询结果，证明原告租用的房地产已抵押的事实；6.（2019）桂0922执481号通知书复印件一份；7.（2019）桂0922执481号通知书，证据6、7证明法院已要求搬迁花店的事实，涉案房屋和土地已经被拍卖强制执行；8.原告2019年6月15日向陆川县人民法院提交案外人执行异议书，证明原告已经提出执行异议，但陆川县人民法院未受理；9.诚聚投资公司出具给原告的收据一份，证明原告在2019年1月7日按照合同约定向被告交纳了2019年第一季度的租金。被告没有提交证据。被告未到庭对原告提交的证据发表意见，视为其放弃质证的权利。本院认为，原告提交的证据来源合法，与本案待证事实具有关联性，且被告未提出异议，可以作为认定案件事实的依据。 本院认定事实如下：被告成立于2014年2月27日，公司性质为有限责任公司（自然人投资或控股），股东（发起人）为何雄信、何威，两人是父女关系，法定代表人为何雄信，登记的住所地是陆川县，公司经营范围为：对工业、商业、建材业、服务业的投资。原告为香港地区居民，2014年12月18日，原、被告签订租赁合同，约定由原告承租被告位于陆川县陶瓷厂）的旧厂房西面一至七窗一二层约2400平方米用于经营来料加工。租赁期限为2015年3月1日至2020年3月1日止，其中2014年12月至2015年2月30日期间不收租金作为原告装修期。合同第三条约定，厂房内的水电及其他不能移动的物品属于被告所有，原告购买的规格500变压器合同期满属被告所有，厂房合同期满或合同终止后原告需全部完好交回被告并经被告确认。第五条第一款约定，租赁期间每月租金为12000元；第二款约定，按照季度交纳租金；第四款约定，原告于本合同签订之日向被告支付履约保证金144000元，合同期满四年从保证金扣作租金。第八条第五款约定，被告铺面及房屋如在租赁期间发生产权转移、被告应事先保证原告租金、租期不得改变，按本合同执行。第十条第一款约定，原告不租用被告房屋或合同期满后原告所投资的不动产不得损坏，无偿退房。第十条第五款约定，原告将保证金转入被告指定账户，合同才生效。2014年12月25日，原告向租赁合同约定的汇款账户汇入144000元。原告从2014年12月开始对承租地进行了装修，加装了变压器，并以员工谭俊永的名义注册成立了陆川县贻琛花艺加工店，从事塑料花艺来料加工。 2019年1月7日，原告向被告交纳了2019年第一季度的租金合计36000元，被告出具了“收据”给原告。2019年年初，陆川县相关政府部门来到承租厂房，告知原告厂房和土地已经被抵押，即将被拍卖，要求原告对花艺店进行整体搬迁，至2019年3月底，原告因被多次要求搬迁无法继续进行正常生产，遂停止了生产经营。2019年4月底，陆川县人民法院在厂房门口张贴了（2019）桂0922执481号通知书，要求包含原告在内的承租人于2019年4月30日前向法院提供有关租赁合同，并及时做好腾空土地、房屋的一切准备工作。2019年6月15日，陆川县人民法院张贴公告，要求租用或居住在该厂房内的人立即迁离，并腾空所占的土地、房屋，否则，届时法院将强制执行。2019年6月15日，原告与陆川县贻琛花艺加工店共同作为案外异议人，向陆川县人民法院提交了案外人执行异议书，该院未予答复或处理。 2019年7月3日，原告作为乙方与陆川城投公司签订搬迁补偿协议，约定由城投公司支付101000元补偿搬迁费用给原告，原告必须在2019年7月10日前搬迁完毕。陆川城投公司按照约定支付了搬迁费用给原告，原告将花艺店的机械设备等物品搬离。至2019年10月，原告另行租赁了场地，已于2019年11月恢复生产。 另查明，根据已经生效的陆川县人民法院（2016）桂0922民初1343号民事判决书查明的事实，陆川县雄都蛇酒厂向中国工商银行股份有限公司陆川县支行贷款13000000元，李列荣、钟志清将包含本案租赁厂房、土地在内的位于陆川县登记在两人名下的土地及整体厂房、独立仓库作为陆川县雄都蛇酒厂在2013年9月30日至2018年9月30日期间的最高额抵押担保，上述抵押物均已办理抵押登记。因借款人未能按时偿还借款，陆川县人民法院于2016年12月26日作出判决，认定中国工商银行股份有限公司陆川县支行对李列荣、钟志清用于抵押的土地、房屋拍卖或变卖所得款在债权余额范围内享有优先受偿权。后抵押物通过陆川县人民法院拍卖，于2019年5月31日通过竞价由陆川城投公司以20000000元的价格取得所有权。 被告的法定代表人何雄信于2016年3月30日病逝，被告没有继续经营，但未办理工商注销登记。 对于本案的法律适用，原告主张适用中华人民共和国法律。 本院认为，原告为香港特别行政区居民，其与被告签订的租赁合同签订地，以及合同的履行地均在中华人民共和国境内，故本院对本案享有管辖权。因原告主张适用中华人民共和国法律审理本案，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定，本案应适用中华人民共和国法律。 原、被告双方订立的合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。因涉案的土地、房屋设立抵押权的时间在2013年9月30日，该抵押权是为1300万元最高余额范围内进行担保，担保期限自2013年9月30日至2018年9月30日，本案的租赁合同订立时间在2014年12月18日，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，本案租赁合同晚于抵押权的设立，因此，不得对抗已存在的最高额抵押。由于被告没有到庭参加诉讼，依据本案现有证据材料，无法进一步查明被告与涉案土地、房屋的原登记使用权人李列荣、钟志清之间的关系，被告又是以何种方式取得涉案土地、房屋的使用权属。本院认为，虽然被告并非涉案土地、房屋登记的权利人，但原告事实上已经使用了四年多的租赁物，案外人在此期间并没有提出任何异议，无论被告是基于债权关系还是物权变动取得涉案土地使用权和房屋的所有权，均不影响本案中原被告双方签订的租赁合同效力。在合同履行过程中，因原告租赁的土地、房屋被拍卖，致使租赁合同无法继续履行，应当解除合同，原告主张被告构成根本违约并赔偿损失的诉请，符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此作为合同的守约方，承租人可以要求违约方承担违约责任并赔偿相关损失，以保证其利益不因合同解除而减少。对于原告已支付的144000元履约保证金，根据租赁合同的约定，应当由被告予以返还。对于原告产生的其他损失，原告主张要求对物品的价格进行评估鉴定，由于租赁合同本身就原告所投资添附的物品在合同期满后的处置及归属有了明确约定，即由原告一方无偿留给被告，原告现在以添附物所有权人的身份来主张折价后的损失归其所有与合同约定不符，且租赁合同实际上不能履行的期限仅为11个月，因合同不能履行所产生的各项损失均体现在原告停产停业的损失中，本案没有进行鉴定的必要，对于原告的鉴定申请，本院不予准予。原告没有提交证据证明其自2019年3月底停工至2019年11月恢复生产期间合计7个月的停工损失数额，也没有提交证据证明其在合同期内正常的生产及获利情况，但客观上确实给原告造成了损失，结合原告投资的陆川县贻琛花艺加工店从事的行业类别、场地规模、所处地区等因素，本院酌情确定原告的损失合计80000元。 综上所述，原告的部分诉讼请求成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告陆川县诚聚投资有限公司退回履约保证金144000元给原告彭丞业； 被告陆川县诚聚投资有限公司赔偿经济损失80000元给原告彭丞业； 驳回原告彭丞业的其他诉讼请求。 上述判决所确定的债务，义务人应于本判决送达之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4960元（原告已预交11647元），由原告彭丞业负担437元，被告陆川县诚聚投资有限公司负担4553元。 如不服本判决，原告彭丞业可在判决书送达之日起三十日内，被告陆川县诚聚投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 梁 开 路 审 判 员 陈 凤 贞 审 判 员 蒋  慧 二〇一九年十二月二十九日 法官助理 雷  蕾 书 记 员 欧阳毅平