福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初1732号 原告：福州雄峰物业管理有限公司，住所地福州市台江区鳌峰街道亚兴路50号亚锋新区1座1店面，统一社会信用代码913501036603865513。 法定代表人：赖基基，总经理。 委托诉讼代理人：张荣明，福建建达（马尾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金霞，福建建达（马尾）律师事务所律师。 被告：福建大宏盛贸易发展有限公司，住所地福建省宁德市霞浦县松港街道东兴社区福宁大道45号迪鑫阳光城3号楼605室，统一社会信用代码913509217549975724。 法定代表人：林磊，总经理。 原告福州雄峰物业管理有限公司（以下简称“雄峰物业公司”）与被告福建大宏盛贸易发展有限公司（以下简称“大宏盛贸易公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州雄峰物业管理有限公司的委托代理人张荣明到庭参加诉讼，被告大宏盛贸易公司经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雄峰物业公司诉称：1、判令被告大宏盛贸易公司向原告雄峰物业公司支付自2014年9月1日起暂计至2019年7月31日的物业服务费258844.74元，并按照每日万分之三支付逾期违约金69095.21元（自2014年9月1日起暂计至2019年7月31日，后续违约金继续按照上述标准计算至全部物业服务费实际结清之日止）；2、判令被告大宏盛贸易公司向原告雄峰物业公司支付自2015年1月1日起暂计至2019年7月31日的用电公摊费10742.95元（后续公摊费继续计算至实际结清之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用。事实和理由：2007年5月30日，原告与福州开发区金山房地产开发有限公司（以下简称“金山房地产公司”）签订《福州马尾金海商贸中心物业服务合同》（下称物业服务合同），约定：金山房地产公司将位于福州马尾区的金海商贸中心大厦楼盘委托原告实行物业管理，委托服务期限为5年，自2008年1月1日起至2013年12月30日止，物业服务费按照“…写字楼1.5元／月·平方米…”的标准收取，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。在上述服务期限届满后，因没有物业服务企业入驻，遂由原告继续提供物业管理服务，直至2015年5月10日，金山房地产公司与原告再次就金海商贸中心大厦物业管理服务再次签订《福州马尾金海商贸中心物业服务合同》，约定服务期限为3年，自2015年5月1日起至2018年12月31日止，物业服务费按照“…写字楼3元／月·平方米…”的标准收取，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。上述物业服务合同签订后，原告依约履行物业管理服务义务与职责。服务期限届满后，由于金海商贸中心大厦无法成立业主委员会，也没有新的物业服务企业入驻，原告继续履行着物业管理服务的职责为金海商贸中心大厦的全体业主提供物业管理服务至今。在原告提供物业管理服务期问，金海商贸中心大厦物业服务收费标准历经两次调整，分别于2013年1月份调整为“…写字楼1.6元／月·平方米…”，于2015年1月份再次调整为“…写字楼3元／月·平方米…”，而被告为金海商贸中心大厦四层写字楼（建筑面积为3081.53㎡）的所有权人，系金海商贸中心大厦的业主之一，应依法依约向原告交纳物业服务费、水电及能源消耗公摊费等费用，在2014年1月份至12月份期间每月应交纳的物业服务费为4930.45元，于2015年1月份开始每月应交纳的物业服务费为9244.59元。由于被告于2015年1月份起将四层部分场地出租（出租面积为1632.30㎡），其每月应交纳物业服务费为4347.69元。然而，被告却自2014年9月份起至今未向原告交纳物业服务费，自2015年,1月份起至今未向原告交纳用电公摊费，截止至2019年7月31日，被告已拖欠原告物业服务费258844.74元，用电公摊费10742.95元，同时，按照物业服务合同约定，被告还应按每日万分之三的标准向原告支付逾期违约金69095.21元，但经原告多次催缴，被告仍拒不向原告履行支付义务。 被告大宏盛贸易公司辩称，一、原告对所主张的部分权利己超过法定的诉讼时效，答辩人请求法院依法予以驳回。根据《民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中原告请求答辩人向其支付自2014年9月1日起暂计至2019年7月31日的物业服务费，并支付逾期违约金；其中自2016年10月11日前物业服务费及违约金至今已超过三年，故原告诉请答辩人向其支付自2014年9月1日起至2016年10月11日该期间的物业服务费并支付逾期违约金的诉讼请求已超过法定诉讼时效。同上，原告请求答辩人向其支付自2015年1月1日起暂计至2016年10月11日该期间的用电公摊费的诉讼请求亦超过法定诉讼时效。因此，原告已超过法定诉讼时效的诉讼请求，答辩人请求法院依法予以驳回。二、原告对写字楼物业服务费从1.5元／月·平方米调整为3元／月·平方米缺乏事实与法律依据。根据《福建省物业服务收费管理办法》第八条、第九条：前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示，合同期届满后，物业服务企业仍提供不低于原先质量的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准；实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。在本案中，金海商贸中心大厦至今未成立业主委员会。若原告对写字楼物业服务费从1.5元／月·平方米调整为3元／月·平方米，则必须经过双过半业主同意，并报给相关主管部门批准。然，原告根本未曾与答辩人就服务内容和收费标准在物业服务合同中进行约定，也从未就调整物业服务收费标准取得过答辩人同意，更未向答辩人出具过物业服务收费取得过半业主同意的证明文件，即原告单方面调高物业服务费缺乏事实与法律依据，应驳回原告不合理得诉请。综上，原告没有调整物此服务收费的法律依据，且原告向答辩人所主张的部分权利已超过法定诉讼时效，请求法院依法驳回不合理的诉请。 本院经审理认定事实如下:2007年5月30日，福州开发区金山房地产开发有限公司（为甲方）与原告（为乙方）签订《福州马尾金海商贸中心物业服务合同》，合同约定：甲方福州开发区金山房地产开发有限公司将位于福州马尾区的楼盘委托乙方实行物业管理。合同第18条第1项约定：本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取，（1）住宅：0.8元／月／平方米；（2）写字楼：1.5元／月／平方米；（3）商业：2元／月／平方米；第2项约定：业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。合同第24条约定：委托服务期限为5年，自2008年1月1日起至2013年12月30日止。被告按照上述物业服务合同依约履行。自2013年1月1日起，原告将写字楼的物业服务费调整为1.6元／月／平方米，被告亦按1.6元／月／平方米交纳物业服务费，每两个月转账一次计9860.9元，有中国工商银行客户存款对账单为据。2013年12月30日合同期届满，由于没有新物业单位进驻管理，金海商贸中心大厦的物业服务事实上由原告继续服务和管理。 2015年5月10日，福州开发区金山房地产开发有限公司（为甲方）与原告（为乙方）又签订《福州马尾金海商贸中心物业服务合同》，合同约定金海商贸中心大厦委托乙方实行物业管理。合同第18条第1项约定：本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取，（1）住宅：1元/月/平方米；（2）写字楼：3元/月/平方米；（3）商业：3元/月/平方米；第2项约定：业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。合同第24条约定：委托服务期限为3年，自2015年5月1日起至2018年12月31日止。此后，金海商贸中心大厦的大部分业主及租赁商户均按调整后的收费标准交纳物业服务费，有2015年起历年业主及租赁商户的物业、水、电交纳明细表为据。2018年12月31日，合同期届满后，由于没有新物业单位进驻管理，金海商贸中心大厦的物业服务事实上仍由原告继续服务和管理至今。2019年9月4日，福州市马尾区罗星街道马限社区居民委员会出具《证明》，证明金海商贸中心大厦自2007年1月1日起至今由福州雄峰物业管理有限公司事实管理。 另查，被告系福州市马尾区罗兴街道君竹路43号金海商贸中心大厦四层写字楼的产权所有人，建筑面积为3081.53㎡。2015年1月起，被告将其所有的金海商贸中心大厦四层写字楼部分场地（面积1632.30㎡）承租给福州风尚一百健身有限公司，福州风尚一百健身有限公司依据2015年5月10日签订的《福州马尾金海商贸中心物业服务合同》约定缴纳物业服务费至今。因被告未按时缴纳物业费，原告于2019年6月4日向被告邮寄催讨物业等费用的《律师函》，霞浦县快递公司出具回执查询单体现为妥投。经催讨未果，原告向本院起诉。 以上事实，有原告提供的2007年5月30日签订的《福州马尾金海商贸中心物业服务合同》、2015年5月10日签订的《福州马尾金海商贸中心物业服务合同》、马尾区罗兴街道马限社区居民委员会《证明》、中国工商银行客户存款对账单、拖欠物业服务费及水电、维修公摊费用明细、物业服务逾期交纳违约金计算明细、马尾区君竹路43号公共用电历月电费明细及缴费发票、《律师函》、《快递邮件详情单》、《不动产登记信息查询结果》、福州马尾金海商贸中心物业费2015年至2017年缴费记录及发票，以及原告的庭审陈述等。被告大宏盛贸易公司未提供证据。本院认为，被告大宏盛贸易公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证权利。原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，可以作为认定本案事实的证据，本院予以采信，并在卷佐证。 本院认为:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。为此，福州开发区金山房地产开发有限公司与原告签订的《福州马尾金海商贸中心物业服务合同》系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对业主具有约束力。原告入驻金海商贸中心大厦后按照合同约定为业主提供物业服务，被告作为业主亦实际享受了原告提供的物业服务，应按约向原告交纳物业管理服务费，被告未按期缴纳物业费属违约行为。金海商贸大厦的租赁商户及大部分住户业主均按调整后的收费标准交纳物业服务费，其中被告的承租户福州风尚一百健身有限公司亦依约如期缴纳物业服务费，故被告称原告擅自调整物业服务费，未经双过半业主同意的辩解，本院不予采纳。被告根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，认为原告主张的部分权利已超过法定的诉讼时效，理由成立。鉴于原告已于2019年6月4日向被告邮寄催讨物业等费用《律师函》，福建省宁德市霞浦县快递公司出具回执查询单体现为妥投，故被告称2016年10月11日前诉求已超过法定的诉讼时效的辩解，本院不予采纳。同时，原告诉请自2014年9月1日起物业费和2015年1月起用电公摊费，其中部分时间阶段已超过法律保护的诉讼时效,本院亦不予支持。原告诉请被告支付物业等费用的起算点应从原告催告被告交纳时间计算，即从2016年6月4日起计算。对此，本院核定被告应缴纳的物业服务费为：2016年6月4日起至2019年7月31日止，计164777.45元[（3081.53㎡-1632.30㎡）×3元/月/平方米×（38月-3天）]。原告主张违约金按每日万分之三的标准计算，未超过合同每日千分之三计算的约定，本院予以支持。关于公共用电公摊费问题，原告虽未提供用电公摊费公示材料，但原告提供大厦共用电实际发生费用明细表及发票予以核实，并以金海商贸大厦住宅最小户型150㎡为一户（单位）折算用电公摊费，本院予以支持。扣除被告将其所有的金海商贸中心大厦四层写字楼面积1632.30㎡出租给福州风尚一百健身有限公司，被告尚需承担剩余的十个单位户数[（3081.53㎡-1632.30㎡）÷150㎡]的用电公摊。2016年6月至2019年7月的公共用电量累计为180799度，费用计96365.9元，故被告用电公摊费为7412.76元[96365.9元÷130户×10户]。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，本院依据到庭当事人的陈述、举证情况、本院查明的事实及现有的证据，结合具体案情，依法缺席审理和判决。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告福建大宏盛贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州雄峰物业管理有限公司支付2016年6月4日至2019年7月31日止物业服务费164777.45元及违约金（违约金自2016年6月4日起按每日万分之三计算至实际付款止）； 二、被告福建大宏盛贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州雄峰物业管理有限公司支付2016年6月起至2019年7月止用电公摊费7412.76元； 三、驳回原告福州雄峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6380.39元，减半收取3190.2元，由原告福州雄峰物业管理有限公司负担1609.2元，被告福建大宏盛贸易发展有限公司负担1581元，被告福建大宏盛贸易发展有限公司负担的案件受理费应于本判决生效之日起十日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  ** 二〇一九年十二月十三日 书记员  方敏 附引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。