贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11930号 原告：唐维，男，1978年7月11日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陆奎，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志伟，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路新城区。统一社会信用代码：91520500789797036Y。 法定代表人：陈清松，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟影，贵州朗意律师事务所律师。 原告唐维与被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫鼎房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆奎、张志伟，被告委托诉讼代理人钟影到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理“东升华庭2号地块1单元20-1号”商品房的不动产权证书并交付给原告；2、判令被告支付原告逾期办证违约金暂计40858.00元(以已付总房款423845.00元为基数，按日0.01%的标准计算从2017年1月1日起计算至被告向原告交付不动产权证书之日止；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由:原告与被告于2014年10月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的东升华庭2号地块1单元20-1号商品房，购房总价款423845.000元；被告承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记有关文书超过180日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，然被告至今未给原告办理交付不动产权证书。原告认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，被告未在约定期限内为原告办理不动产证书并交付原告，构成违约，应承担相应违约责任。为维护自身合法权益，原告依法诉至法院，请求判如所诉。 庭审中，原告申请将第二项诉讼请求中的违约金计算标准从“日万分之一”变更为“按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍”。理由为：双方签订的《商品房买卖合同》并未约定买受人不退房时出卖人应承担的违约责任，故原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定计算违约金。 被告鑫鼎房开公司答辩称，一、原告已于2019年8月26日取得《不动产权证》，被告于证件核发当日通知原告领取《不动产权证》，原告未领取，后被告仍以电话及短信方式持续不断通知，原告至今恶意据不领取。 二、当事人意思自治权和民事权益处分权不应受到侵害：双方约定支付违约金的前提条件是买受人退房，现原告请求支付违约金不符合约定。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款之约定，本案系约定日期2016年12月31日起180日以后，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的情形，原、被告双方对该种情形达成的一致处理方式为“买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息”，故原告诉请被告支付违约金的前提条件是原告退房，若原告不退房，则被告不应支付违约金，且原、被告双方针对原告不退房情形的违约责任未作约定，原告诉请参照按日万分之一或银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付违约金无事实依据。 三、原告请求支付违约金不符合约定条件：《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，出卖人自约定日期之日起，180日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理，即“买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。原告请求按日万分之一或银行同期同类贷款基准利率的1.3倍则属于合同当中并未选择的第（2）项内容，不是双方选择的约定。 四、本案逾期办证是政府因素及案外人原因导致，不是鑫鼎房开公司的原因，鑫鼎房开公司不应担责。第一、涉案建设工程项目名称为东升华庭，分为1号地块（属贵州毕节长弘房地产开发有限公司）、2号块（属鑫鼎房开公司），毕节市七星关区人民政府要求两个地块作一个建设项目、设计方案进行整体规划、设计办理相关手续，由两家公司分别开发，但要整体验收。以上政府安排，导致鑫鼎房开公司不能独立办理验收相关手续（包括消防），进而不能办理产权登记。第二、因东升华庭1、2号地块整体规划设计、整体验收，鑫鼎房开公司2号地块上工程已竣工（包括消防）具备验收条件，但因1号地块建设项目（包括消防）未竣工，不具备验收条件，导致鑫鼎房开公司的2号地块工程不能办理验收手续，进而不能取得办理商品房转移登记，故逾期办理商品房转移登记并非被告自身过错行为所致，被告不应承担违约责任。 五、本案逾期办证也有政策因素，不是鑫鼎房开公司的原因，鑫鼎房开公司不应担责：因《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整，导致登记内容、登记机关、登记程序发生变更，政府进而对不动产登记工作进行系统性调整和改革，调整、改革期间暂停了不动产登记业务，显然，被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，属不可抗力情形，被告具有法定免责事由，原告诉请被告承担违约责任于法无据。 六、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为前提，若前提不成立，则被告无支付义务。 综上意见，恳请法院判决驳回原告对被告的诉讼请求。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2014年10月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市新城区升华庭（2号地块）第Ａ幢20层1号（房号：1-20-1），建筑面积142.23平方米；商品房总价款为423845.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款133845.00元，余款290000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用依据国家标准收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款。2019年8月19日，毕节市自然资源和规划局办理了案涉房屋的不动产权证，不动产权证号为：黔（2019）毕节市不动产权第××号。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告提供的证据并不足以证明其依约取得具备办理涉案房屋转移登记条件，并履行告知了原告的义务，故对原告诉请的逾期办证违约金，本院予以支持。涉案房屋于2019年8月26日办理了不动产权证书，被告提供的证据不足以证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后至已办理涉案房屋不动产权证书期间已尽到告知原告的义务，故本院以涉案房屋不动产证书的登记时间2019年8月19日作为被告履行完毕交付商品房转移登记相关文书义务的时间节点。综上，原告主张的违约金应从约定日期届满之次日，即2017年1月1日开始，计算至2019年8月19日。 关于违约金的计算标准问题。被告逾期已经超过180日，而《商品房买卖合同》并未对逾期超过180日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额423845.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金，本院支持以原告已付购房款423845.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月1日计算至2019年8月19日。 关于被告提出因合同中未选择转移登记资料逾期超过180日不退房的情形，故被告不应支付违约金的抗辩主张。《商品房买卖合同》第二十二条对被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书超过180日的情形，约定如下：“双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金。”该两条约定在性质上分别属于双方对合同的单方解除情形以及逾期履行合同义务的违约责任的约定，因构成要件及法律后果不同，两者之间并不具有选择关系，因此双方未勾选第二项只能证明双方未对该情形下的违约金计算标准进行约定，并不表示原告对其依法享有的逾期办证违约责任请求权予以放弃。故对被告提出的该项抗辩主张，本院不予采纳。 另外，被告提供的证据不能证明涉案商品房未在合同约定的时间内办理转移登记系因不能预见、不能避免并不能克服的客观原因造成的，被告主张的情形并不符合不可抗力的构成要件。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。综上，对被告主张不应承担违约责任的抗辩理由，本院不予采纳。 因涉案商品房《不动产权证》已办理完毕，已具备交付《不动产权证》的条件，故对原告提出的要求被告向原告交付《不动产权证》的诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐维逾期办证违约金（违约金以414592.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月1日起计付至2019年8月19日止）； 二、被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐维交付毕节市新城区升华庭（2号地块）第Ａ幢20层1号商品房（房号：1-20-1）《不动产权证》； 三、驳回原告唐维的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币411.00元，由被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十二月二日 书记员 孙宏杰