河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再707号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人(一审原告、二审被上诉人、再审申请人）：贾建军，男，1972年8月20日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：贾平均，驻马店市遂平县汝河法律服务所法律工作者。被申诉人(一审被告、二审上诉人、被申请人）：韩琰，女，1974年12月18日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：徐显印，河南胜蓝律师事务所律师。一审第三人：驻马店市伟民置业有限公司。住所地：河南省驻马店市解放路中段。法定代表人：陈占胜，该公司总经理。申诉人贾建军因与被申诉人韩琰、一审第三人驻马店市伟民置业有限公司（以下简称伟民公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省驻马店市中级人民法院（2018）豫17民终132号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院于2019年4月19日作出豫检民（行）监[2019]41000000086号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年7月22日作出（2019）豫民抗109号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年12月11日公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员巴**、检察官助理范金鹏出庭支持抗诉。申诉人贾建军及其委托诉讼代理人贾平均，被申诉人韩琰及其委托诉讼代理人徐显印，到庭参加诉讼。一审第三人伟民公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为,二审判决适用法律确有错误，理由如下：本案的主要焦点是在人民法院查封之前，贾建军是否合法占有案涉房屋。根据贾建军与伟民公司签订的商品房买卖合同和已付清全部购房款的事实，结合贾建军在原审诉讼中提交的“商品房移交证明”，能够证明伟民公司基于双方房屋买卖合意，于2015年3月21日将房屋及房屋钥匙交付给贾建军。贾建军在申请再审时提交的伟民公司收取物业费用的收据，可以证明其于2015年3月21日交纳2015年3月-2016年2月物业费1639.68元。据此，应认定贾建军已合法占有购买房屋。首先，从物权法上的“占有”内涵看，占有应是对不动产实际享有的控制力、管领力，而不应局限于实际入住或经营使用。买受人即使尚未装修或入住使用，并不导致对不动产所具有的事实上的控制支配状态的丧失，仍然对不动产享有实际的支配力，属于法律意义上的实际占有状态。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》第二十八条规定的目的，在于保护无过错买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产合法占有的买受人的优先保护，也是对不动产真实权属状态的维护和确认。本案中无证据证明贾建军与伟民公司存在恶意串通、规避法院执行的行为，且结合双方已签订房屋买卖合同、全额支付购房款的相关事实，认定贾建军主张理由具备能够排除人民法院执行的情形符合立法本意。再次，关于案涉房屋未经竣工验收即交付的问题，虽与《中华人民共和国建筑法》等相关法律规定不符，但该规定系从保障工程质量安全角度作出的管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。伟民公司向贾建军交付房屋时，虽然房屋所在整体工程未进行竣工验收，但贾建军同意接收未经竣工验收的房屋，不损害他人合法权益，也不影响贾建军实际占有房屋的合法性。此外，司法裁判对一方当事人权利的保护应以不损害他人的合法权益为前提，也不宜去影响甚至改变业已形成的稳定市场交易关系，韩琰可另行对债务人伟民公司名下的其他合法财产进行主张以实现自身债权。贾建军申诉称，案涉房屋因伟民公司的责任未办理过户登记，其他申诉理由同检察院的抗诉意见。请求：撤销二审判决，维持一审判决。韩琰辩称，二审判决正确，应予维持。1.贾建军未在人民法院查封案涉房屋之前与伟民公司签订合法有效的商品房买卖合同。贾建军与伟民公司签订房屋买卖合同在后，支付房款在先，而根据贾建军陈述其靠省吃俭用攒钱及向亲朋好友借钱才交纳房款，在贾建军收入艰难的情况下未签订房屋买卖合同即先支付购房款不合常理。本案更符合伟民公司因资金需要向贾建军借款，后因无力偿还进而将案涉房屋以物抵债给贾建军。2.贾建军未在人民法院查封案涉房屋之前交纳符合法定条件的购房款。贾建军没有证据证明其与伟民公司交易时的款项是基于房屋买卖的意思表示，也就不能证明款项是购房款。且贾建军与伟民公司约定的购房款为268636元，其提交的支付手续金额为27万元，超过约定的购房款不符合贾建军生活困难的情况。3.贾建军在法院查封案涉房屋之前未合法占有案涉房屋。贾建军主张2015年3月21日就接收房屋和钥匙，而案涉房屋在驻马店市驿城区人民法院2015年7月3日查封时并未施工完毕也未安装门窗，屋内也未装修，不可能在此条件下交房，仅凭手填式电费收据及物业费收据不能证明贾建军已经合法占有案涉房屋。4.贾建军对未办理房屋过户登记存在明显过错。贾建军购买没有预售许可证的房屋，应预见到案涉房屋短期内无法备案更无法办理产权登记的后果，其不存在合理的物权期待权利益。伟民公司未出庭也未提供书面意见。贾建军于2017年8月8日向遂平县人民法院起诉，请求撤销该院（2017）豫1728执异26号执行裁定书，确认贾建军所提出的异议申请成立，驳回韩琰对贾建军合法购买房屋的执行申请；韩琰承担诉讼费。一审法院认定，2010年，伟民公司在遂平县××××路西开发建设锦绣皇城小区。2010年1月29日、2010年2月1日、2012年8月31日、2014年5月28日，贾建军及其妻子张兰平分四次向伟民公司交纳购房款270000元。2015年3月9日，贾建军和伟民公司签订商品房买卖合同，约定：贾建军出资268636元，购买伟民公司开发的锦绣皇城小区2号楼西单元9层905号商品房一套，付款方式为一次性付款，交房时间为2015年5月1日前，交房条件为商品房经验收合格，交房后房屋的管理责任由贾建军负责；伟民公司在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。2015年3月21日，伟民公司与贾建军办理商品房移交手续，将房屋钥匙交给贾建军。之后，锦绣皇城小区2号楼未进行工程竣工验收，贾建军所购买房屋也未办理产权登记。驻马店市驿城区人民法院在审理雷聚阔诉任鸿飞、伟民公司民间借贷纠纷一案中，于2015年7月2日作出（2015）驿民初字第3318号民事裁定书及协助执行通知书，将贾建军购买的上述房产查封。遂平县人民法院于2016年12月1日立案执行申请执行人雷聚阔与被申请人任鸿飞、伟民公司民间借贷纠纷一案。执行中，依据韩琰与雷聚阔的债权转让协议，变更韩琰为该案申请执行人。在执行中于2016年12月20日将该房屋更换门锁，张贴封条。2017年7月3日，贾建军以案外人身份提出书面异议，请求解除对该房产的查封。遂平县人民法院于2017年7月16日作出（2017）豫1728执异26号执行裁定书，以贾建军未实际占有该房为由，裁定驳回贾建军的执行异议。一审法院认为，本案争议的焦点为贾建军主张理由是否具备能够排除人民法院执行的情形。贾建军与伟民公司签订商品房买卖合同并已付清全部购房款，证据经当庭质证，对该事实予以确认。韩琰对贾建军主张已实际占有案涉房屋有异议，根据贾建军所提供的商品房移交证明，能够证明伟民公司已于2015年3月21日将房屋及房屋钥匙交付给对贾建军。贾建军与伟民公司签订的商品房买卖合同补充协议第三条约定，交房后房屋的管理责任由买受人承担。据此，应认定贾建军已实际占有案涉房屋。虽然伟民公司向贾建军交付房屋时，房屋所在整体工程未进行竣工验收，但贾建军同意接收未经竣工验收的房屋，不损害他人合法权益，对贾建军实际占有房屋的合法性应予认定。《中华人民共和国建筑法》及相关法律规定的未经竣工验收的房屋不得交付使用，是从保障工程质量安全角度作出的行政管理性规定，房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用，应接受政府有关部门的处罚，但我国现有法律、法规没有规定将未经竣工验收的工程交付使用无效。因此，应认定贾建军对案涉房屋已合法实际占有。贾建军是否对房屋装修入住，不是认定实际占有的标准。贾建军实际占有该房屋后，伟民公司未将工程进行竣工验收，未按照双方签订房屋买卖合同的约定，将办理房屋产权登记需要的资料报产权登记机关备案，致使房屋产权未能过户到贾建军名下，贾建军对此没有过错。并且，韩琰没有证据证明贾建军与伟民公司恶意串通，在人民法院执行中补签商品房买卖合同、虚开购房款收据和办理虚假商品房移交证明的事实。因此，贾建军的请求理由符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，贾建军提出的执行异议符合能够排除人民法院执行的情形，对贾建军的诉讼请求，应予支持。遂平县人民法院于2017年11月7日作出（2017）豫1728民初2542号民事判决：韩琰对贾建军所有的位于遂平县城开源路南段西侧锦绣皇城小区2号楼西单元9层905号住房不得申请人民法院强制执行。案件受理费100元，由韩琰负担。韩琰不服一审判决，向河南省驻马店市中级人民法院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贾建军的诉讼请求。二审中，韩琰提交照片一份，证明案涉房屋未安装门，不可能有钥匙，贾建军不可能实际占有。贾建军质证称，该照片不能作为证据采信。伟民公司质证称，同意贾建军的质证意见。二审法院对一审认定的事实予以确认。二审法院认为，对伟民公司在遂平县××××路西开发建设的锦绣皇城小区2号楼西单元9层905号房屋，虽然贾建军在遂平县人民法院查封之前已签订有商品房买卖合同，并已支付全部购房款，但并没有充分证据证明贾建军在该房屋被查封之前已实际入住使用该房屋。其所提供的伟民公司向其出具的商品房移交证明，亦尚不足以证明其已合法占有该房屋。故，贾建军不享有足以排除强制执行的权益。韩琰的上诉理由成立，该院予以支持。河南省驻马店市中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）豫17民终132号民事判决：撤销一审判决；驳回贾建军的诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，总计200元，由贾建军负担。本院再审认定，1.遂平县公安局刑警大队2018年1月13日对刘新立的询问笔录（二审正卷130页）显示：“我和任鸿飞来反映锦绣皇城2号楼东西两个单元九层和十层十户防盗门卸走事情……二号楼上的防盗门也都于2016年11月份安装，当时我以项目部郑州弘业建筑公司的名义和嵖岈山门业签订的合同，有我的签字，有郑州弘业建筑公司的印章，防盗门钱都还没有给嵖岈山门业公司。直到2017年12月份法院裁定锦绣皇城的这十户房子归韩琰，由于这些门是我们安装的，门钱还没有付，房子又在施工过程中，还没有交工，还欠工人的工资……我就于今年1月11日下午找工地上的工人刘强、张二红等人把这十户防盗门给卸掉了，卸掉之后这些门都放在工地的库房里了。”同日对任鸿飞的询问笔录（二审正卷124页）显示：“2014年至2017年期间我是伟民公司的法定代表人。2017年12月1日遂平县人民法院出了执行裁定书，我公司锦绣皇城小区工程还未完工，城建局、人防、消防都未验收，被查封房屋均处于未竣工状态，小区还属于乙方郑州弘业建筑工程有限公司管理状态，乙方截止目前也一直未向我甲方交付工程，我公司对这个小区的所有房产暂时无决定权，韩琰没有权处置尚未竣工的房产。这些房屋的防盗门是2018年1月11日下午拆除的，拆的时候我知道。”遂平县公安局刑警大队2018年1月17日对刘新强（曾用名刘强）、张二红的询问笔录（二审正卷134页、135页，138页、139页）证明其二人于2018年1月11日上午按照刘新立安排把包括案涉房屋在内被查封的共计十套房屋的防盗门卸掉，以及当时工程未交工的情况，与刘新立、任鸿飞的陈述相互印证。上述证据系韩琰于二审庭审后提交，本院再审期间组织双方当事人质证，韩琰主张上述证据能够证明伟民公司2015年3月21日向贾建军出具的移交房屋及钥匙的证明不实，贾建军主张开发商伟民公司2015年向其移交案涉房屋属实，对开发商卸门事件不知情。本院对上述证据予以采信。2.本院再审庭审期间，贾建军提交电费收据、装修费收据，证明其已实际占有案涉房屋，并提交房屋预留协议和定单复印件证明其与伟民公司签订有房屋买卖合同。韩琰质证认为，电费收据显示时间均在法院查封之后，2015年4月20日的室内水电安装费收据未显示出具单位，且为手写，贾建军不是房屋预留协议的签订人，该协议不具备房屋预售的基本要素，且根据协议第八条约定该协议不属于商品房买卖协议范畴，定单系复印件，且与案涉房屋面积不符，不具有房屋预售的基本要素。3.本院再审庭审期间，韩琰提交遂平县人民法院（2018）豫1728执恢162号之三执行裁定书，证明案涉房屋已经执行完毕。贾建军质证认为，案涉房屋正在诉讼中，在这种情况下，执行裁定认定的事实是错误的。本院再审认为，本案再审争议的焦点是，贾建军是否合法占有案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，房屋买受人需要同时满足在法院查封前签订合法有效的书面房屋买卖合同、合法占有房屋、已经支付完全部价款或依约支付部分价款并按法院要求支付剩余价款、非因自身原因未办理过户登记等条件，才能排除执行。贾建军提供伟民公司向其出具的商品房移交证明及电费、室内水电安装费收据，证明其在法院查封之前已实际占有案涉房屋。但贾建军提供的电费等收据日期均在法院查封之后，该证据不能证明其在查封之前占有案涉房屋；提供的室内水电安装费收据时间虽在查封之前，但该证据系手写出具，未显示经办人也未显示收款单位，无法核实其真实性。其提供的伟民公司2015年3月21日出具的商品房移交证明内容为“房屋购买人已付全部购房款（905号房），已将房屋及钥匙移交购房人。”该内容与遂平县公安局刑警大队依法对任鸿飞、刘新立、刘新强等人所作的询问笔录证明的“案涉房屋所在小区在法院查封时尚处于施工中，建筑商尚未向伟民公司移交工程，案涉房屋所在二号楼防盗门均于2016年11月安装”的内容存在矛盾，伟民公司出具的商品房交付证明缺乏事实依据。故，贾建军提供的证据尚不足以证明其已合法占有该房屋，不符合上述司法解释能够排除执行的规定，其主张享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益不能成立，对其申诉理由不予支持。综上，贾建军的申诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持河南省驻马店市中级人民法院（2018）豫17民终132号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  毛彦功审判员  张 伟二〇一九年十二月二十日法官助理高继伟书记员张天艳