江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初5736号原告（反诉被告）：唐维权，男，1968年8月12日出生，四川省安岳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：左亮，江苏正伍律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏华脉置业有限公司，统一社会信用代码91321322MA1W92YY9E,住所地沭阳县经济开发区桃园路与205国道交汇处。法定代表人：岳卫星，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘尚飞，江苏铭云律师事务所律师。原告（反诉被告）唐维权与被告（反诉原告）江苏华脉置业有限公司（以下简称华脉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。后因被告（反诉原告）华脉公司提起反诉，本院依法适用普通程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人左亮、被告委托诉讼代理人刘尚飞两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐维权向本院提出诉讼请求：判令被告给付租金488250元、物业费4380元、电费1264元、水费850元。事实与理由：2018年原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于上海路西侧苏州北侧华希·南岸丽景1号楼1275号一层商铺出租给被告，建筑面积约360平方米，租赁期间为一年，自2018年8月1日至2019年7月31日，租金488250元。后被告交付了45000元押金后进场装修资金，房屋租金至今分文未付。就房屋租金及其他事宜协商未果，特提起诉讼。被告华脉公司辩称，对原告主体身份有异议，因其未向被告出示对租赁物享有所有权的相关证据。原告的房屋没有经过验收，导致合同签订后被告装修完成时，无法进场使用。按照双方签订协议的第三条，原告应该保证房屋符合条件。按照第二条被告付款条件，是在装修完成并正式进场使用时支付租金，由于未经过消防验收，付款条件并未成就。反诉原告华脉公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告之间签订的房屋租赁合同；2.判令反诉被告返还反诉原告房屋租赁押金45000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告损失434089元。事实与理由：2018年，反诉被告将位于沭阳县商铺出租给反诉原告使用，并签订房屋租赁合同一份。合同约定，房屋租期暂定一年，自2018年8月1日起至2019年7月31日止，房屋租赁押金45000元，租金为488250元。合同同时约定，反诉被告应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。合同签订后，反诉原告按照合同约定于2018年8月2日向反诉被告交付了房屋押金45000元，反诉被告也将涉案房屋交付给反诉原告装修使用。后反诉原告与案外人沭阳宏景装饰工程有限公司签订装饰工程合同，将上述房屋交由案外人装修。合同约定装修工程总价为434089元。装修合同签订后，案外人即安排人员进场装修。后因上述房屋未经消防验收，存在安全隐患，导致反诉原告至今无法使用所租赁的房屋。综上，反诉原告与反诉被告之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。反诉被告出租的房屋未经消防验收，存在安全隐患，导致反诉人无法使用房屋。反诉被告的行为违反了合同约定，致使反诉原告签订租赁合同的目的无法实现。反诉原告要求解除双方之间的租赁合同，有事实和法律依据。合同解除后，反诉被告应当向反诉原告返还其所收取的押金45000元并承担由此给反诉被告造成的损失。反诉被告唐维权辩称，对于反诉事实反诉被告不予认可，反诉原告与反诉被告之间签订的合同合法有效，反诉原告的请求没有事实和法律依据。原告唐维权为证明自己主张，向本院提交以下证据：1.《房屋租赁合同》和《证明》各一份，证明原、被告之间签订的租赁合同合法有效；2.出示物业公司出具的情况说明一份，证明涉案房屋所欠的物业费情况。被告华脉公司质证称，对证据1中租赁合同真实性无异议，但是合同第三条第一款约定原告应该向被告提供符合建筑消防治安卫生等条件的房屋，涉案的租赁屋至今没有通过消防验收和综合验收，在合同的第六条第一款约定了房屋为原告所有，并且因为房屋产生的债权债务与被告无关，因为甲方因素导致被告损失，原告应该付赔偿责任，在房屋装修期间，还没有正式使用，就收到了法院的查封公告，因此，被告停止使用这个房屋，而且花费了巨额装修费用，在看见法院查封之后，发现房屋所有权人是沭阳华西南岸开发有限公司并不是原告个人，原告对房屋并不享有所有权。对证据1中的证明，因为没有个人签字，由法院认定真实性。对证据2情况说明的三性不予认可，公司没收到过这个通知，且抬头是向被告主张，不是向原告主张。反诉原告华脉公司为证明自己主张，向本院提交以下证据：1.收条及银行汇款凭证，证明为了租赁涉案房屋，反诉原告向反诉被告支付了45000元的押金，所出租的房屋不符合法律规定，押金应当予以退还；2.反诉原告与案外人沭阳宏景装修有限公司签订的装修合同一份，以及装修公司出具的发票五张、银行汇款凭证三张，证明在租赁涉案房屋以后反诉原告为了经营需要对涉案房屋进行了装修，装修合同金额为434089元，已支付装修金额为303862.05元，余款120000元还未到付款期限，还未支付；3.2019年1月18日我公司邮寄给反诉被告的租赁协议解除通知函一份、EMS邮政快递通知单一份，内容主要是经过我公司核实，涉案房屋未通过消防验收和综合验收，因此该房屋不具备验收标准，影响我公司的正常使用，2019年1月18日通过邮政快递，邮寄给反诉被告；4.涉案房屋的门头照片一份，证实涉案房屋为电动玻璃门，并没有所谓的钥匙，在停电以后门是可以自动打开，电已经被原告关停，在门头的玻璃上，贴有法院的查封公告。5.依反诉原告申请，本院调取了（2017）苏1322执9164号执行卷宗，包括涉案房屋查封裁定、拍卖公告的送达和张贴时间以及张贴文书的现场照片和要求占有涉案房屋人迁出的情况。反诉被告唐维权质证称，对于证据1无异议；对于证据2签订的装修合同真实性无异议，合同里明确约定华脉江宁府，与本案没有关系；对于证据3不认可，邮寄单上显示寄件人与签收人均为马某成，时间都是2019年1月18日；对于证据4虽然为电动门，还是可以关闭的，有钥匙，有遥控器。对证据5真实性无异议，涉案租赁合同签订时间是在查封之前，我们签订的合同是合法有效的。本院认证认为，对双方均无异议的证据，本院依法予以采信，不再赘述。下面对双方存在争议的证据分析如下：1.被告华脉公司对原告唐维权提交的案外人沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希南岸公司）出具的证明未发表质证意见，本院认为，该证明加盖了华希南岸公司印章，本院对该证据予以采信；2.被告华脉公司对原告唐维权提交的案外人宿迁惠安物业服务有限公司提交的情况说明不予认可，本院认为，该份材料系案外人宿迁惠安物业服务有限公司向被告华脉公司发出的催缴通知，且原告唐维权未提供证据证明其实际代缴了该部分费用，对该证据，本院不予采信；3.反诉被告唐维权对反诉原告华脉公司提交的证据3《房屋租赁协议解除通知函》及邮寄回执不予认可，本院认为，该解除通知函系反诉原告华脉公司单方发出，其是否享有解除权尚未确定，且其提交的EMS快递回执中邮寄日期和签收日期均为2019年1月18日，邮寄人和签收人均为“马某成”明显不符合常理，本院对该证据真实性不予确认，对该证据不予采信。本院经审理查明事实如下：2018年8月1日，唐维权（甲方）与华脉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定唐维权将位于沭阳县华希·南岸丽景1号楼1275号一层商铺出租给华脉公司使用。双方约定租赁期限暂定一年，自2018年8月1日起至2019年7月31日止。合同第二条租金及押金条款约定：“租金标准：经甲乙双方协商，该商铺租赁金额为人民币肆拾捌万捌仟贰佰伍拾元（￥488250元）整（此款含8.5%普通正规发票税金38250元，在开票时，甲乙双方按实际税金金额进行多退少补），从租赁开始后，每年递增10%房租；押金标准：为人民币45000元。支付标准：房屋租赁押金，在本协议签订后2个工作日内，乙方将房屋租赁押金人民币肆万伍仟元（￥45000元）整一次性支付给甲方，……乙方在装修完成并正式进场使用时，第一次支付房租人民币贰拾陆万叁仟贰佰伍拾元（￥263250元）整给甲方。乙方正常使用两个月后，确定该房屋及附属设备无任何质量产品问题，甲方开具正规普通发票并交于乙方后，乙方将剩余房租人民币贰拾贰万伍仟元（￥225000元）整一次性支付给甲方。”合同第三条第（一）款约定：“甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；……”合同第六条约定第1款：“甲方承诺本出租房为甲方所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关……”唐维权于合同签订当日将涉案商铺交付华脉公司，华脉公司按照合同约定向唐维权给付了租房押金45000元，唐维权于2018年8月3日向华脉公司出具收条一张。另查明，因沈涛申请执行华希南岸公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月11日作出（2017）苏1322执9164号民事裁定，依法查封了涉案商铺，并在涉案商铺张贴了查封公告。2019年5月24日本院在涉案商铺张贴公告，要求“占有、使用上述房屋的相关单位及个人自本公告发出之日起十日内自行迁出并清空”涉案商铺，但同时告知“涉案房屋承租人自本公告发布之日起十日内，携带有效证件及租赁合同至本院申报，逾期视为放弃权利”。案外人华希南岸公司出具证明，载明“证明唐维权对沭阳华希南岸房地产开发有限公司开发建设的南岸丽景1#-1275号商铺有对外租赁和销售权利。”本案争议焦点为：华脉公司是否享有合同解除权？本院认为，华脉公司以涉案房屋未经过消防验收存在安全隐患致使其无法使用房屋为由，要求解除合同无事实和法律依据，理由如下：1.双方签订的房屋租赁合同第三条第（一）项约定，出租人应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。该条约定的重点在于出租人必须保证出租房屋的安全性，不得存在可能危及人身安全的情形，双方并未在合同中明确约定涉案房屋必须经过消防验收。因此，华脉公司主张涉案房屋必须经过消防验收无合同依据。2.从华脉公司提交的现场照片及本院在执行（2017）苏1322执9164号案件中张贴公告的照片来看，涉案商铺两边分别有“尚客优快捷酒店”和“中国移动”营业厅在正常经营，而涉案商铺处于两家正常经营的商铺中间，而华脉公司主张存在安全隐患的依据仅是涉案房屋未经过消防验收，不可能出现涉案商铺存在安全隐患，而其他商铺却可以正常经营的情形。3.《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”可见，是否需要向消防机构申请安全检查取决于该场所的实际用途，且申请单位是建设单位或者使用单位即是指实际经营单位。另外，本案涉案商铺建筑面积仅360平方米，也不太可能经营该法所称的公众聚集场所。4.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该条规定出租人的主要义务是将租赁物交付承租人使用、收益，而并未规定出租人必须为租赁物的所有权人，否则承租人如何能将租赁物转租。本案中，双方签订的租赁合同第六条第1款约定出租人承诺本出租房为出租人所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关。综合考量该条约定在“其他约定事项”可以看出，双方该约定的目的在于厘清双方的权利义务关系，避免因涉案商铺产生不必要的纠纷。而唐维权在签订合同后已经将涉案商铺交付华脉公司使用，华脉公司也已经对涉案商铺进行了装修，唐维权作为出租人已经履行了交付租赁物的义务。另外，案外人华希南岸公司也出具《证明》认可了唐维权对涉案房屋的对外租赁合销售的权利。因此，华脉公司以唐维权非涉案房屋所有权人主张解除合同，本院不予支持。5.虽然本院在执行（2017）苏1322执9164号案件中对涉案商铺进行了查封，但该查封行为仅是限制义务人在查封后对涉案商铺进行法律上的处分行为（包括转让、出租、赠与等），并未禁止对涉案商铺的实际使用。本院在张贴的迁出公告中明确告知“涉案房屋承租人自公告发布之日起十日内，携带有效证件及租赁合同至本院申报”，可见本院的查封行为并未影响作为承租人的华脉公司的使用权。另外，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本条通常表述为“买卖不破租赁”，即使涉案房屋被本院依法拍卖，也不影响承租人华脉公司依据有效的租赁合同享有的使用权。综上，华脉公司主张解除双方签订的房屋租赁合同无事实和法律依据，本院不予支持。华脉公司经出租人唐维权同意对涉案商铺进行装修，支出装修费用属于其自身经营成本，华脉公司放弃对涉案商铺的使用而产生的损失，不应转嫁给出租人唐维权。因此，华脉公司要求唐维权赔偿损失434089元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的合同期限自2018年8月1日至2019年7月31日，截止本判决作出之日，双方签订的房屋租赁合同已经到期，而该合同第二条约定“待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后扣除乙方应承担的费用后2个工作日内无息返还。”现双方合同已经到期，也未进行续签合同，华脉公司也未要求继续进行租赁，唐维权应当按约定退还其收取的押金45000元。因此，对华脉公司要求唐维权退还押金45000元的反诉请求，本院予以支持。关于本诉部分。华脉公司辩称双方合同第二条约定的付款条件为，在华脉公司装修完成并正式进场使用时支付租金。本院认为，双方该条约定属于附生效条件条款，待约定的条件成就时，该条约定方发生效力。但《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”本案中，华脉公司在唐维权交付房屋后，对涉案房屋进行了装修，但始终未正式进场使用，其在本案中主张的理由也不能成立，属于不正当阻止条件成就。且双方签订的房屋租赁合同已经到期，华脉公司应当按照约定支付全部租金。对华脉公司的该项辩解，本院不予采纳。因此，唐维权要求华脉公司支付租金488250元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。当事人对自己主张的事实应当提供证据予以证明，唐维权要求华脉公司给付物业费4380元、电费1264元、水费850元，但未提供充分证据证明其主张，对唐维权该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏华脉置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐维权支付租金488250元；二、驳回原告唐维权的其他诉讼请求；三、反诉被告唐维权于本判决发生法律效力之日起退还反诉原告江苏华脉置业有限公司押金45000元；四、驳回反诉原告江苏华脉置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8721元（原告预交4361元）、反诉案件受理费4244元，共12965元，由被告（反诉原告）江苏华脉置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 品人民陪审员  周业生人民陪审员  胡方武二〇一九年十二月十日书 记 员  仲 震书 记 员  赵丹丹附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。