贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0522民初6434号原告:孟静，女，汉族，1981年12月7日出生，贵州省黔西县人。原告：杨平，男，苗族，1984年8月16日出生，贵州省黔西县人。二原告委托代理人：蔡治军，系贵州穹达律师事务所律师。委托权限为特别授权。二原告委托代理人：邓书鹏，系贵州穹达律师事务所实习律师。被告:黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。法定代表人：刘川，系公司董事长。委托代理人：刘玉芸，系该公司员工。委托权限为特别授权。委托代理人：田鹏，系该公司员工。原告孟静、杨平诉被告黔西新城房地产开发有限公司（下称新城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日受理后，依法由审判员汪霄朋适用简易程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告杨平及二原告委托代理人蔡治军、邓书鹏，被告新城公司委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟静、杨平诉称：原、被告双方于2013年1月26日签订《商品房买卖合同》，约定被告将正在建设中的（项目名称：黔龙新城）商品房第19幢1单元8层3号房屋出售给原告，原告已付清房屋总价款人民币391129.00元。被告于2014年8月26日将房屋交付原告使用，但至今未交付办理商品房转移登记的有关文书。根据合同约定，被告应自约定日期之日起按日向原告支付已交付房款的0.02%的违约金至实际交付办理案涉房屋转移登记文书之日止。现原告诉至本院，请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同》义务即交付办理商品房转移登记的有关文书；2、判令被告自2014年8月26日起向原告支付违约金至被告履行合同义务之日止（2014年8月26日至2019年11月1日的违约金为141039.54元）；3、诉讼费由被告承担。因案涉房屋不动产权证已经于2019年12月4日办理，故原告撤回第1项诉讼请求。原告为支持自己的诉讼主张，在举证期内提供如下证据：1、原告身份证，用以证明二原告身份信息及诉讼主体适格；2、被告企业信息报告，用以证明被告的工商登记信息；3、《商品房买卖合同》，用以证明：（1）原被告双方系商品房买卖合同关系；（2）二原告向被告购买的房屋为黔龙新城19-1-8-3号房，购房总价款为391129.00元；（3）购房合同第二十二条第三项约定被告未按时向原告交付办理商品房转移登记有关文书的，其应至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房屋价款的0.02%的违约金；4、装饰装修管理服务协议，用以证明被告向原告交付房屋的时间为2014年8月26日，被告至今未向原告交付房屋转移登记有关文书的行为已构成违约；5、原告支付购房首付款收据、贷款凭证，用以证明二原告已经向被告履行完毕支付购房款391129.00元的合同义务；6、原告支付契税、大修基金及转移登记费等收据，用以证明原告于2013年1月26日已向被告支付契税、大修基金、转移登记费等费用22084.00元；7、贵州省毕节市中级人民法院作出的（2017）黔05民终985号民事判决，用以证明原告诉被告的案件情况与雷桂芳诉被告的案件情况基本一致，最终人民法院的生效判决认定被告的行为属违约，并支持雷桂芳主张的违约金；8、（1）尹朝琴、龙光勇诉被告新城公司商品房销售合同纠纷案件庭审记录、（2）新城公司2019年6月18日出示的公告，用以证明被告至今未为原告办理案涉房屋产权证书的原因系被告自身所致，其至今未向原告交付房屋产权相关文书的行为也构成违约。被告新城公司辩称：一、原告诉请被告立即为其办理并交付商品房转移登记有关文书与合同约定事实不符，不应得到支持。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记（一）的内容，并未约定被告向原告办理房屋转移登记的具体时间，该约定系双方真实意思表示，被告并未违约；根据转移登记（四）的内容，案涉房屋转移登记应由双方共同办理，故原告的诉请严重违背了合同约定的权利义务。二、原告诉请被告支付逾期办理房屋转移登记违约金于事实不符，于法无据。首先，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款内容，原告并未违约，故原告要求违约金无事实依据；其次，根据根据《商品房买卖合同》第八条约定，案涉房屋总价款为391129.00元，首付118129.00元，银行按揭273000.00元。因案涉房屋的银行按揭系被告承担连带担保，故原告要求按房屋总价款为基数计算违约金于事实无据，于法不公；加之，案涉房屋在按揭款还清之前，原告并不能自由处置房屋，故案涉房屋未办理转移登记并未给原告造成实际损失，根据合同法确定的违约金弥补损失赔偿原则，无损失就无赔偿。三、原告的起诉已超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求，同意案涉违约金调整为为原告承担二年的物业费3802元，对原告进行补偿。被告为支持其抗辩主张，在举证期内提供如下证据：1、被告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，用以证明被告主体适格；2、《商品房买卖合同》，用以证明合同第二十二条第三款第（一）项关于涉案房屋转移登记时间的约定，该条款并未约定被告为原告办理案涉房屋转移登记的时间，被告未违约，不应支付违约金；3、《情况说明》，用以证明案涉房屋按揭贷款系被告担保银行才予放款，原告主张以被告担保且至今存在连带责任的全房款为基数计算违约金于事实无依据，于法律显失公平；4、《不动产权证书》，用以证明被告履行了《商品房买卖合同》第二十二条约定的义务；5、黔西县法院（2019）黔0522民初2110号民事判决，用以证明本案适用诉讼时效规定，原告起诉已超过诉讼时效，应依法驳回；6、贵州省安顺市中级人民法院（2018）黔04民终954号民事判决，用以证明原告主张的违约金过高，完全脱离本案无任何损失的事实；7、黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权登记证书及黔（2019）黔西县不动产证明第0013342号不动产登记证明，用以证明案涉房屋已于2019年12月4日办理了产权登记。经庭审举证、质证，被告对原告出示的第1组证据无异议；对第2组证据有异议，认为系打印件，无相关部门盖章，达不到原告证明目的，与本案无关；对第3组证据真实性无异议，证明目的（3）有异议，认为合同第二十二条第三款转移登记约定系非限定办理时间，违约的起算时间无法认定，达不到原告证明目的；对第4组证据真实性无异议，但认为与本案无关，达不到原告证明目的；对第5组证据真实性无异议，认为达不到原告的证明目的，其中贷款凭证恰恰证明案涉房屋系被告担保银行才予以放款；对第6组证据真实性无异议，但认为被告收费不包含转移登记费，仅仅是代收费，且盖章系黔西县盛达物业有限公司公章，与被告系不同的法人主体，应不予支持；对第7组证据真实性有异议，认为系网络下载，不是原件；其次，该证据的原告主体与本案原告主体不一致，房屋房号也不相同，起诉时间、阶段也不同，故与本案无关；对第8组证据有异议，认为诉讼主体不相同，与本案无关。原告对被告出示的第1、7组证据无异议；对第2组证据三性无异议，认为达不到被告证明目的，理由为：根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释第18条的规定，被告应于向原告交付涉案房屋后90日内将房屋产权证书交付给原告；对第3组证据真实性有异议，认为该证据系复印件，未有原件予以核实，对证明目的有异议，只要原告向银行的贷款进入被告账户中，就足以表明原告向被告履行了支付购房款的合同义务，被告所称的担保问题，与本案事实及定性均无关联；对第4组证据真实性无异议，但认为该证据载明的颁发时间为2019年11月19日，而商品房买卖合同约定被告办理初始登记的时间为交房后90日内，故该证据同时证明了被告未按时办理初始登记的行为系违约行为；对第5组证据真实性、合法性无异议，认为与本案无关，且达不到被告证明目的，本案中原告一直要求被告办理房屋产权证书，被告均称正在办理中，即为被告同意履行办理房屋产权证书的合同义务，故本案并未超过起诉期间；对第6组证据三性及证明目的均有异议，该证据系被告在网络上自行打印，未加盖人民法院公章，且案件事实和本案无关。经本院审查认定，原告出示的证据1、2、3、4、5、6与被告出示的证据1、2、3、4、7，客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，本院依法予以采信，可以作为本案的定案依据。其余证据与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明，2013年1月26日，原告孟静、杨平与被告新城公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的黔西县城关镇迎宾路黔龙新城第19幢1单元8层3号住宅房屋出售给原告，房屋总价款为391129.00元，付款方式为公积金贷款。合同约定交房时间为2014年3月30日前。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项“初始登记”约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理;（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订当日，原告向被告支付购房首付款88129.00元，2013年2月24日，原告再次向被告支付购房款30000.00元，共计支付了购房首付款118129.00元；2013年5月29日，原告通过中国建设银行按揭贷款273000.00元用于支付剩余购房款。2013年1月26日，黔西县盛达物业有限公司收取了原告杨平、孟静购房代收费（契税、大修基金、转移登记费、权证手续费、水电闭路电视入户费）22084.00元；2014年8月26日，原告办理案涉房屋装修入住手续。2019年11月19日，被告黔西新城房开为黔西县迎宾路黔龙新城19号楼办理了黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产登记证书。2019年12月4日，案涉房屋办理了黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产登记证书。同日，原告杨平、孟静撤回对被告黔西新城房开的第一项诉讼请求，仅要求被告黔西新城房开公司支付逾期办证违约金及承诺本案诉讼费。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告主张的违约金是否合理合法，能否调整？本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，应根据合同法及相关司法解释进行调整。首先，原告杨平、孟静与被告黔西新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，原告杨平、孟静依约向被告支付了购房款，房屋已交付使用。我国对不动产物权变动采取的是登记生效主义，被告除依约交付房屋外，还负有协助原告办理商品房权属登记的义务，因案涉房屋于2019年12月4日办理了不动产权登记，故原告于2019年12月4日撤回要求被告办理案涉房屋不动产权登记的诉讼请求，本院予以同意。其次，对于原告诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告新城公司应于案涉房屋交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。本案中，合同约定案涉房屋交付时间为2014年3月30日前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应于2014年6月30日前为原告办理案涉房屋商品房所有权初始登记，而原告诉称案涉房屋交付时间为2014年8月26日，对此本院予以同意，故被告办理案涉商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间应为2014年11月25日之前，因此被告违约办理案涉房屋不动产权属登记的起算时间为2014年11月26日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因原告杨平、孟静提起诉讼的日期为2019年11月5日，故对于原告主张的2014年8月26日至2016年11月5日期间的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护。由于本案被告已于2019年12月4日办理了涉案房屋不动产权证，被告依约完成了办理涉案房屋转移登记的义务，故本案违约金的起止日期应为2016年11月6日至2019年12月4日。最后，对于原告主张的违约金是否合理合法、能否调整的问题。本案中，被告并未按照合同约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记，故对被告辩称其未存在违约的抗辩主张，本院不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。在案件审理期间，被告于2019年11月19日办理了涉案楼盘不动产权初始登记，并于2019年12月4日办理了案涉房屋不动产权证。同时，案涉房屋已按期交付原告使用，原告的合同目的已经实现。加之，目前黔西县辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约行为造成的损失的，违约方有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成的损失30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，原告不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，被告虽然抗辩主张其未违约，认为原告无任何实际损失，但同意案涉违约金调整为为原告承担二年的物业费3802元，对原告进行补偿，应当认定为被告已经提出违约金过高的抗辩理由。结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，及时解决矛盾纠纷，对原告主张的违约金，本院酌情判决被告以购房款391129.00元为基数，按日利率0.03‰的标准予以计算，故被告应支付原告杨平、孟静2016年11月6日至2019年12月4日的违约金为13177.00元（391129.00元×0.03‰×1123天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（2）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告孟静、杨平逾期办证违约金13177.00元；二、驳回原告孟静、杨平的其他诉讼请求。案件受理费1560元（已减半收取），由原告孟静、杨平负担1400元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担160元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。审判员  汪霄朋二〇一九年十二月三十日书记员  颜修云