广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3908号原告：四会市东城街道陶塘社区居民委员会。住所地：广东省四会市东城街道陶塘村。统一社会信用代码：55441284714773742D。法定代表人：阮建军,职务：主任。委托诉讼代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。被告：广东丰裕环保科技股份有限公司。住所地：广东省四会市东城区陶塘村委企岗。统一社会信用代码：91441284668231634J。法定代表人：黄志庭。原告四会市东城街道陶塘社区居民委员会诉被告广东丰裕环保科技股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告四会市东城街道陶塘社区居民委员会的委托诉讼代理人邓增共到庭参加诉讼，被告广东丰裕环保科技股份有限公司经本院传票传唤后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四会市东城街道陶塘社区居民委员会诉称：2005年11月23日，原告与四会市永信塑料厂的经营者黄志庭签订《租赁场地协议》，约定由四会市永信塑料厂租用原告所有的土名为企岗的土地约2500平方米（不含原规划道路面积），租赁期限从2006年1月1日至2025年12月31日止共20年，先交5000元按金，租金为每10年为一档次，第一档为年租金20000元，第二档为年租金22000元，交款办法实行先交款后使用的原则，承租方必须在每年1月1日前交清上半年的租金，7月1日前交清下半年的租金，不得拖欠，如超期一个月，作承租方违约处理，原告有权终止合同，并没收按金，同时约定承租方不得中途退租，如中途退租的，没收按金和乙方所建下的建筑物无偿归甲方所有等内容。后来，四会市永信塑料厂的经营者黄志庭注销了四会市永信塑料厂，并在租赁场地上成立了四会市丰裕塑胶有限公司，法定代表人为黄志庭。经原告同意，黄志庭在原租赁协议上备注该租赁场地协议对四会市丰裕塑胶有限公司生效。2016年11月25日，四会市丰裕塑胶有限公司变更为被告，法定代表人仍然是黄志庭，且黄志庭是该公司的董事长兼总经理。目前，原告所有的土名为企岗的土地实际为被告承租，被告有依约缴交租金给原告的义务，但被告自2019年1月1日起不再缴交租金给原告，原告曾于2019年2月20日向被告发出《催款通知》，要求被告依约交租，但被告签收催收通知后仍不向原告交租，多次交涉未果。2019年6月3日原告向被告发出《解除合同通知书》，决定解除与被告签订的《租赁场地协议》，被告当天签收该通知书，但仍未向原告缴交已拖欠的租金。据原告所知，被告目前的经营状况恶化，现已停产停业，无法继续经营。被告不但拖欠原告的租金，还拖欠广东电网有限责任公司肇庆四会供电局2019年7月至9月的电费及违约金共计42275.29元。为了租赁土地的用电不被注销或不被列入黑名单，原告向供电局缴交了被告拖欠的电费及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除……”原告认为被告拖欠原告一年的租金，经原告多次催收仍不交纳的行为已经构成根本违约，根据双方签订的《租赁场地协议》的第三条第二款的约定，原告有权解除该协议，并且根据上述法律规定，自原告的《解除合同通知书》到达被告时解除。所以，原告为维护自身的合法权益，遂诉至本院，请求判令：1、确认原、被告于2005年11月23日签订的《租赁场地协议》于2019年6月3日解除；2、被告立即从企岗（土名）的租赁场地腾退并将租赁场地及地上的建筑物、构筑物按原状交回给原告；3、被告立即向原告支付租金22000元（租金暂计至2019年12月31日，之后的占用费按每年22000元的标准自2020年1月1日起计至实际交回租赁场地之日止）；4、被告缴交的按金5000元归原告所有；5、被告立即向原告支付电费及电费违约金合计42275.29元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告广东丰裕环保科技股份有限公司没有提出答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书、四会市人民政府四府批[2012]117号批复；2、被告企业信用公示信息；3、租赁场地协议；4、催款通知及送达图片；5、解除合同通知书；6、电费催收通知、广东丰裕环保股份有限公司电费情况说明、广东增值税专用发票。经质证及本院审核，原告的证据具有真实性和合法性，与本案相关联，能够证明案件相关事实，本院予以认定。综上本院认定的证据，结合原告的庭审陈述，本院认定如下事实：2005年11月23日，原告四会市东城街道陶塘社区居民委员会与四会市永信塑料厂的经营者黄志庭签订《租赁场地协议》，其约定：为经济发展，原告四会市东城街道陶塘社区居民委员会（甲方）将陶塘村委会所属的企岗（土名）土地约2500平方米（不含原规划道路面积）出租给四会市永信塑料厂（乙方）经营使用，租赁期限从2006年1月1日至2025年12月31日止共20年；乙方先交5000元按金，若乙方没有违约，待租期届满后将该按金退回给乙方；租金的计算分两个档次，每10年为一档次，第一档为年租金20000元，第二档为年租金22000元，交款办法实行先交款后使用的原则，乙方必须在每年1月1日前交清上半年的租金，每年7月1日前交清下半年的租金，不得拖欠，如超期一个月未缴纳租金，作被告违约处理，原告有权终止合同并没收按金；在租期内，水费、电费均由乙方自负，与原告无关；乙方不得中途退租，如中途退租的，没收按金和乙方所建下的建筑物无偿归原告所有；双方还约定了其他事宜。后四会市永信塑料厂的经营者黄志庭注销了四会市永信塑料厂，并在租赁场地上成立了四会市丰裕塑胶有限公司，法定代表人仍为黄志庭。经原告同意，黄志庭在原租赁协议上备注该租赁场地协议对四会市丰裕塑胶有限公司生效。后四会市丰裕塑胶有限公司的名称变更为被告广东丰裕环保科技股份有限公司，法定代表人仍然是黄志庭，其也是该公司的董事长兼总经理，双方继续履行上述租赁合同。后被告自2019年1月1日起不再缴交租金给原告，原告曾于2019年2月20日向被告发出《催款通知》，要求被告依约交租，但被告签收《催收通知》后仍不向原告交租。2019年6月3日原告向被告发出《解除合同通知书》，决定解除与被告签订的《租赁场地协议》，被告当天签收该通知书，但至今仍没有向原告缴交已拖欠的租金。此外，被告拖欠广东电网有限责任公司肇庆四会供电局2019年7月至9月的电费及违约金共计42275.29元。为了租赁土地的用电不被注销或不被列入黑名单，原告向供电局缴交了被告拖欠的电费及违约金42275.29元。后原告遂诉至本院，提出上述请求。本院认为：依法成立的合同受到法律保护。原告与被告签订的《租赁场地协议》是基于双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，该合同效力及于被告，双方应当依约行使权力，履行义务。根据合同约定，原告已经将案涉土地出租给被告，但被告并没有依约向原告交纳租金，且经原告催收，被告仍不向原告支付逾期租金，即被告无正当理由迟延支付原告租金，被告的行为已经严重损害原告的合法权益，故本院支持原告的诉求，同意解除原告四会市东城街道陶塘社区居民委员会与被告广东丰裕环保科技股份有限公司于2005年11月23日签订的《租赁场地协议》，认定该《租赁场地协议》自合同解除通知书到达被告之日（2019年6月3日）起终止履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定及合同的约定，被告应将租赁土地腾退并将租赁场地及地上所有的建筑物、构筑物按原状交回给原告。至于原告主张签订合同时收取的5000元按金归其所有，本院认为按金通常是指履行合同的保证金，本案《租赁场地协议》中对按金的约定如下：“如中途退租，按金归原告所有”以及“签订合同时，被告先交按金5000元，待被告没有违约时，租期届满后退回给被告。”即该协议中约定的“按金”实质为“押金”，考虑到“押金”本身含义和在本地区商业交易习惯中的运用以及基于公平原则，本院认为本案5000元按金可用于抵扣被告未交纳的租金，因此被告需要支付给原告2019年全年的租金为17000元（22000元-5000元=17000元，之后的场地占用费按每年22000元/年的标准自2020年1月1日起计至被告实际交回租赁场地之日止。）。另被告还应返还原告替其缴纳的2019年7月至2019年9月的电费及违约金共42275.29元。被告广东丰裕环保科技股份有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃证据质证和法庭辩论的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告四会市东城街道陶塘社区居民委员会与被告广东丰裕环保科技股份有限公司在2005年11月23日签订的《租赁场地协议》于2019年6月3日解除；二、被告广东丰裕环保科技股份有限公司在本判决生效之日起十天内从企岗（土名）的租赁场地腾退并将租赁场地及地上的建筑物、构筑物按原状交回给原告四会市东城街道陶塘社区居民委员会；三、被告广东丰裕环保科技股份有限公司在本判决生效之日起十天内支付2019年1月份至12月份的租金17000元给原告四会市东城街道陶塘社区居民委员会（之后的场地占用费按每年22000元/年的标准自2020年1月1日起计至被告实际交回租赁场地之日止。）；四、被告广东丰裕环保科技股份有限公司在本判决生效之日起十天内向原告支付电费及电费违约金合计42275.29元；五、驳回原告四会市东城街道陶塘社区居民委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取766元（原告已预交），由被告广东丰裕环保科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  马昌盛二〇一九年十二月三十一日书记员  范嘉斌