山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1879号 原告：赵玮，男，1983年1月11日生，汉族，住潍坊市奎文区， 被告：潍坊恒信建设集团有限公司，住所地潍坊经济开发区浩宇路558恒信御景峰东区1号楼1号房，统一社会信用代码：913707006768263128。 法定代表人：张玉强，总经理。 委托诉讼代理人：王海洋，山东鸢都英合律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司潍坊高新技术产业开发区支行，住所地潍坊高新区北宫东街3899号，统一社会信用代码：9137070061416312X0。 负责人：陈伟，行长。 委托诉讼代理人：刘洪钢，男，1975年8月30日生，汉族，系单位职工，住， 委托诉讼代理人：吕云鹏，男，1989年4月10日生，汉族，系单位职工，住， 原告赵玮与被告潍坊恒信建设集团有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司潍坊高新技术产业开发区支行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵玮、被告的委托诉讼代理人王海洋、第三人的委托诉讼代理人刘洪钢、吕云鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除合同；2、判决被告双倍返还原告定金60000元；3、判令被告退还原告购房款（不含定金）1106834元；4、判令被告支付已付全部房款（含已付贷款部分）按照银行同期贷款利率计算的利息；5、依法判令被告退还原告维修基金10136元；6、依法判令诉讼费用、诉前财产保全费用由被告承担；7、依法判令诉前财产保全担保费用由被告承担。庭审中，原告第2项诉讼请求变更为判令被告向原告支付违约金25003.95元，第3项诉讼请求变更为判令被告退还原告购房款1136834元。 事实与理由：2018年11月10日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，双方约定被告将其开发的坐落于潍坊高新技术产业开发区卧龙东街3899号君悦世家小区1号住宅楼1单元2层1-201号商品房出售给原告。原告按照约定向被告支付定金30000元，并支付了首付款（不含定金）316834元，维修基金10136元。2019年2月1日，原告办理完毕贷款，贷款金额为790000元，当日由银行支付给被告。之后被告未能在合同约定日期交房，构成逾期交付，并且逾期交付时间明显超出了合同约定交房期限。同时，原告发现被告擅自改变了上述房屋的入户门结构，与被告提供的房屋平面图严重不符。综上，被告的行为严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益。 被告潍坊恒信建设集团有限公司辩称，1、被告同意解除和原告签订的商品房买卖合同，将被告收取的房款1136834元及维修基金10136元退还给原告。2、原告要求被告按照银行同期贷款利率计算利息无任何事实及法律依据，依法不应支持。按照双方签订的商品房买卖合同第十二条第一款第二项约定，应当按照0.01%计算给付利息，且被告认为即使计算利息，也应当计算至2019年7月1日，即涉案房屋达到交付条件之日止。3、原告要求被告承担诉前财产保全担保费用没有事实及法律依据。原告主张的该费用并不属于违约行为所产生的必然损失，原告完全可以提供自己相应价值的财产作为担保，因此该费用被告不予承担。4、原告主张的要求被告支付违约金25003.95元无任何法律依据，依法不应当支持。 第三人述称，原告贷款属实，所购房产已经办理了预告抵押登记。截止到2020年1月1日尚欠第三人贷款780396.7元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同（预售）、首付款发票、代收费用收据、诉讼费专用票据、银行贷款合同、保险费发票，被告及第三人质证后对真实性均无异议；被告提交的房屋买卖合同、竣工验收备案表复印件，原告及第三人质证后对真实性均无异议，对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的解除合同通知函及EMS快递单，被告质证后提出，对通知函真实性不予认可，通知函无当事人签字；对EMS快递单真实性无异议，但快递单显示收件人为张玉强，经查询快递为他人代收，且收件人地址为潍坊市经济开发区浩宇路558号恒信御景峰东区1号楼，但单号查询显示的为潍坊市金融街投递部，因此不能证明被告收到了原告邮寄的解除合同通知函。被告提交的房屋建筑面积测量报告复印件，原告质证后提出异议，认为报上上仅有委托日期，没有最终的报告完成日期。经审查认为，原告提交的EMS快递单上显示收件人为张玉强，单位名称为潍坊恒信建设集团有限公司，张玉强为被告法定代表人，原告向其邮寄解除合同通知函应视为向被告邮寄，快递单显示被告收到邮件的日期为2019年6月30日，对此本院予以确认；被告提交的房屋建筑面积测量报告复印件上无报告完成日期，无法证明被告的主张，对此本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号：YS00596937。合同约定，原告购买被告开发的潍坊高新区卧龙东街3899号君悦世家小区1号1单元201号住宅楼，建筑面积112.63平方米，单价10093.53元/平方米，总价1136834元，原告在合同签订前已支付定金30000元，该定金于合同签订时抵作房屋价款；原告应于2018年11月10日前支付首期房价款346834元，余款79万元由贷款支付。被告应当在2019年4月10日前向原告交付房屋；合同第十二条逾期交付责任中约定被告未按约定时间将房屋交付给原告，逾期在120日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自约定交付期限届满之次日起实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.3的违约金，逾期超过120日后（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），原告有权解除合同并应当书面通知被告，被告应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时被告按全部房价款的0.01%向原告支付违约金。合同第八条逾期付款责任第1（1）项约定的逾期时间为30日。合同第九条商品房交付条件约定商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。 合同签订后，原告向被告支付房屋首期款346834元，被告于2018年12月20日为原告开具增值税发票；2018年11月8日，原告向被告交纳维修基金10136元，被告为此开具收据一份。 2018年12月13日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定原告为购买上述房屋向第三人借款79万元，借款期限为30年。2019年2月1日，原告所申请的贷款79万元由第三人支付给了被告。截至2020年1月1日，原告尚欠第三人贷款780396.7元。 2019年7月1日，涉案房屋取得竣工验收备案文件。2019年6月28日，原告向被告邮寄解除合同通知函，被告于2019年6月30日收到，该通知函载明被告虽在2019年4月通知原告交房，但未能提供合同约定的建筑工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，被告逾期交付已达78天，因此通知被告解除合同，被告于收到通知函之日起15日内与原告联系，并退还已付全部房款（含已付贷款部分），被告自原告付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，按全部房价的0.01%支付违约金。 庭审中，原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息，并主张被告按逾期返还购房款天数，每日按全部房款的0.01%支付违约金。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，各方均应遵照履行。本案商品房买卖合同第十二条约定被告逾期交房超过120日后，原告有权解除合同，但该条同时约定该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限，而第八条第1（1）项中的期限为30日，因此若被告逾期交房超过30日，原告就有权解除合同；被告应于2019年4月10日前向原告交付涉案房屋，但被告在2019年7月1日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，在此之前涉案房屋并不具备交付条件，因此被告逾期交房超过30日的行为符合合同约定的解除条件，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。被告收到原告解除合同通知函的日期为2019年6月30日，因此原、被告解除涉案商品房买卖合同的时间为2019年6月30日，对此本院予以确认。合同解除后，原告应配合被告办理涉案房屋的网签、备案登记等撤销手续。 关于原告交付的购房款，合同约定被告应自收到原告解除合同通知函送达之日起即2019年6月30日起15日内退还原告已付全部房款，因此原告主张被告退还购房款1106834元、维修基金10136元，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张的利息，根据合同约定，合同解除后，被告自原告付款之日起，按0.01%计算给付利息，但不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率，因此对于原告于2018年12月20日支付的346834元，自2018年12月20日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2019年2月1日第三人支付给被告的贷款79万，自2019年2月1日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至被告实际给付之日止的利息以1136834元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于原告主张的违约金，被告逾期交房，被告应按照全部房价款的0.01%向原告支付违约金，因此应向原告支付违约金113.68元（1136834元×0.01%），原告主张违约金应按照全部房价款×0.01%×违约天数计算，不符合合同约定，且于法无据，本院不予支持。关于原告主张的担保费1200元，该费用不属于本案必须支出的费用，双方在合同中对该费用也没有约定，因此本院不予支持。 关于个人购房担保借款合同，原告提出先行支付剩余贷款，第三人亦同意，故个人购房担保借款合同应予解除。截止到2020年1月1日，原告尚欠第三人贷款本金780396.7元，原告应予偿还。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告赵玮与被告潍坊恒信建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00596937）； 二、解除第三人中国农业银行股份有限公司潍坊高新技术产业开发区支行与原告赵玮签订的《个人购房担保借款合同》； 三、被告潍坊恒信建设集团有限公司应返还原告赵玮首期房价款346834元、维修基金10136元、贷款790000元，具体返还方式为被告潍坊恒信建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告赵玮在第三人中国农业银行股份有限公司潍坊高新技术产业开发区支行所欠贷款本金及利息（具体数额以被告偿还当日原告在第三人处实际欠款数额为准），剩余款项潍坊恒信建设集团有限公司于本判决生效之日起二十日内支付给原告赵玮； 四、被告潍坊恒信建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵玮购房款利息（其中346834元自2018年12月20日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；另790000元自2019年2月1日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至被告潍坊恒信建设集团有限公司实际给付之日止的利息以1136834元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、被告潍坊恒信建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵玮违约金113.68元； 六、原告赵玮在收到被告潍坊恒信建设集团有限公司返还购房款之日起二十日内配合被告到不动产登记部门办理潍坊高新区卧龙东街3899号君悦世家小区1号1单元201号房屋的网签、备案登记等撤销手续； 七、驳回原告赵玮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15393元，由原告负担391元，由被告负担15002元；财产保全费5000元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  高 鹏 人民陪审员  徐昌伟 人民陪审员  张兴顺 二〇一九年十二月二十三日 法官助理张伟伟 书记员李红蕾