福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初13172号 原告（反诉被告）：康小妹，女，汉族，1990年11月10日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：王必勇，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱远贵，福建国富律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廖倩，女，汉族，1988年9月24日出生，住福建省福州市仓山区。 原告（反诉被告）康小妹与被告（反诉原告）廖倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康小妹委托诉讼代理人邱远贵、被告（反诉原告）廖倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康小妹向本院提出诉讼请求：1.廖倩返还康小妹租赁押金4000元；2.廖倩向康小妹支付逾期返还押金的迟延履行违约金（以押金4000元为基数,自2019年7月15日起按年利率6%支付至还清之日止）；3.本案诉讼费用由廖倩承担。事实与理由：康小妹、廖倩通过麦田房产中介介绍，于2018年3月15日签订《房屋租赁合同》，约定由康小妹向廖倩承租位于福州市鼓楼区的房屋，租赁期限自2018年3月15日起至2019年5月14日止,并约定月租金为3500元,康小妹支付租赁押金7000元给廖倩。租赁期间，康小妹均正常支付租金，廖倩同意康小妹延长租赁至7月14日。租赁期满后，廖倩仅退还了租赁押金3000元，其余4000元未付。经康小妹多次催讨，廖倩至今仍不退还。 廖倩辩称，一、康小妹要求廖倩返还租赁押金没有事实和法律依据。1、《租赁合同》第八条约定：在租赁期间，因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋及其附属设备发生损坏或故障的，乙方应及时予以维修。康小妹在租赁期间，将房屋墙面进行涂鸦和粘贴，致使新刷墙面毁损，而康小妹并未进行恢复，导致廖倩之后需重新装修才能居住。2、第九条约定：在租赁期间内，乙方对该房屋进行装修的应事先征得甲方的同意。而康小妹在此期间，将房屋主卧中一张1.8米的床和床垫丢弃更换，但并未征得廖倩的同意。3、《租赁合同》第十三条约定：乙方逾期支付租赁押金或租金持续超过七日的；违约方应向守约方支付等同于月租金的违约金。康小妹于2018年7月24日逾期9天支付房租。第十四条约定：乙方应按约支付租金，否则，每逾期一日，甲方有权按月租金金额的百分之三向乙方收取违约金。在租赁期间，原告共逾期支付租金39天，按日105元计算，合计4095元。4、在廖倩验收房屋时，康小妹未到场，康小妹丈夫拒绝协商，并恐吓廖倩有钱有时间慢慢玩，法院见，随后带走房屋钥匙。廖倩主动退还剩余押金要求康小妹归还房屋钥匙，康小妹拒绝归还钥匙，故廖倩请换锁师傅更换新门锁，花费90元。5、廖倩要求康小妹若不续租，需提前半个月到一个月通知廖倩，但是康小妹只提前十天通知，导致廖倩不能及时将房屋重新出租。6、康小妹并未支付最后一个月的水电煤气费用367.12元。二、康小妹要求廖倩支付逾期返还押金的违约金没有事实和法律依据。廖倩既没有返还康小妹租赁押金的义务，那就更没有支付逾期返还押金违约金的义务。仅康小妹需要向廖倩支付的违约金即已经超过康小妹的押金。故康小妹所主张的返还押金及违约金没有法律依据，请求法院驳回康小妹的诉讼请求。 廖倩向本院提起反诉诉讼请求：1.康小妹向廖倩支付逾期支付租金的违约金共计4095元；2.康小妹向廖倩赔偿墙面维修费、床铺损失费及换锁费用共计2000元；3.康小妹向廖倩支付擅自解除合同的违约金3500元；4.康小妹向廖倩支付2019年7月份的水电煤气费用367.12元；5.由康小妹承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月15日，康小妹与廖倩签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将座落于福州市鼓楼区的房屋出租给乙方，租赁期限自2018年3月15日起至2019年5月14日，月租金为3500元，乙方应每个月支付一次租金，在应付租金当月的15号前支付。该合同还对逾期支付利息的违约金和房屋损害的赔偿责任等进行了约定。在2018年4月至2019年5月的租赁期间内，康小妹均未按照《房屋租赁合同》约定按时支付租金，按照合同第十四条第3项的约定，康小妹应支付违约金共计4095元。2019年5月14日租赁期满后，双方未再订立书面的租赁合同，只是在2019年4月30日的微信聊天中双方约定若康小妹不承租该房屋，应提前半个月到一个月通知廖倩。但是在2019年7月5日，康小妹违反上述约定，单方提出于2019年7月15日解除租赁合同，按照《房屋租赁合同》第十四条第2项约定，康小妹应支付与月租金等额的违约金即3500元，以弥补廖倩的损失，另康小妹未结清最后一个月份的水电煤气费用。2019年7月15日，廖倩在两名同事陪同下前往验房，发现房屋内墙面均存在不同程度的涂抹粘贴等损坏，且康小妹丈夫也承认是其孩子乱涂乱画导致，另发现房屋内原有的一张床铺及床垫被丢弃。当场，廖倩要求康小妹赔偿相应的损失，但是其拒绝协商赔偿，且带走了房屋的钥匙，廖倩因此请换锁师傅前来更换了新门锁。按照《房屋租赁合同》第八条及第十四条第1项的约定，康小妹应对上述各项财产损失承担赔偿责任。廖倩多次向康小妹催讨上述违约金及损失均未果。 康小妹辩称，1.康小妹依约于应付租金当月支付租金。第一笔租金支付时间2018年3月14日，对应的租赁时间为3月15日至4月14日，在4月15日之前支付当月租金，第二笔租金于2018年4月16日支付，支付月份为4月15日至5月14日，在5月15日之前支付当月租金，以后的每期租金都是在应付租金时间内支付，并没有出现逾期支付的情形；2.本案的违约金需要廖倩出现损失为前提，但其并没有提供出现损失的证据，违约金应不予支持；3.假设法院支持违约金，本案合同约定的违约金月利率3%过高，请求法院予以调整至中国人民银行同期同类利率；4.廖倩并没有提供证据证明墙面存在损坏，床铺存在损失，且也没有提供证据证明该损失系康小妹造成，另换锁费用无事实和法律依据。因为康小妹将钥匙交给廖倩且换锁开票单位系福州市台江区的安达锁具店，案涉房屋在鼓楼区，不能证实换锁与租赁房屋有关；5.本案租赁合同于2015年5月14日已到期，之后租赁系不定期租赁合同，康小妹有权随时解除租赁合同，且已提前10天告诉廖倩，另本案租赁合同并没有约定解除合同需提前几天告知，且没有约定违约责任，廖倩主张解除合同违约金没有依据；6.廖倩提供的水电费367.12元系2019年7月整月水电支出，而康小妹与廖倩2019年7月15日已办理交接手续，15日之后的水电费不应由康小妹承担，另康小妹已先前支付500元给廖倩用于抵扣水电费，因此廖倩的该项诉请无法律依据；7.本案诉讼费用由廖倩承担。 经审理查明，2018年3月15日，康小妹与廖倩签订《房屋租赁合同》一份，约定廖倩将福州市鼓楼区出租给康小妹，租赁期限自2018年3月15日至2019年5月14日。合同第三条约定：租赁押金7000元，在签订本合同后1日内，康小妹向廖倩支付租赁押金，廖倩应开具相应的押金收款收据。在返还房屋当日，经廖倩验收房屋且双方相互结清水、电、有限电视、煤气、温泉以及物业等相关费用后，廖倩应将租赁押金无息退还给康小妹。合同第四条约定：月租金3500元，康小妹应当在每1个月支付一次租金，在应付租金当月的15号前支付。在签订本合同后1日内，康小妹应向廖倩支付首月租金。合同第六条约定：租金支付方式为银行转账。合同第七条约定：在租赁期间内，康小妹使用水、电、有线电视、煤气、温泉以及物业等发生的费用由康小妹及时支付。合同第十一条约定：租赁期限届满，除廖倩书面同意康小妹续租外，康小妹应在租赁期限届满当日返还该房屋；在租赁期限届满前，任何一方解除本合同的，在解除本合同当日康小妹返还该房屋。合同第十四条约定：……3.乙方应按约支付租金，否则，每逾期一日，甲方有权按照月租金金额的百分之三向乙方收取违约金……。 另查，康小妹与廖倩2019年4月30日通过微信聊天确认合同到期后不再另行签合同，由康小妹提起半个月告知廖倩是否续租。2019年7月5日，康小妹通过微信告知廖倩续租到2019年7月15日。2019年7月16日，廖倩通过微信退还康小妹押金3000元并附文字“押金7000，扣一个月房租3500。余3500。昨天说好，押500在我这，水电煤气出来，抵扣多还少补。请把房子钥匙归还，谢谢”。康小妹回复：法院见。 另查，2018年4月至2019年5月期间，康小妹支付租金均存在不同天数的逾期支付情形。 本院认为，2018年3月15日康小妹与廖倩签订的《房屋租赁合同》，内容合法有效，对双方均具有约束力，双方均应本着诚实信用原则，严格按照合同约定各自履行义务。2018年4月至2019年5月期间，康小妹存在逾期支付租金的情形，应向廖倩支付违约金，廖倩主张按照合同第十四条约定计得违约金数额共计4095元，康小妹辩称违约金标准过高，本院酌定1000元。另租赁期限到期后，双方在微信中共同确认如康小妹不再续租，应提前半个月告知廖倩，故2019年7月5日康小妹通过微信告知廖倩续租到2019年7月15日，应另外补偿廖倩5日租金为3500元÷30日×5日=583元。关于2019年7月份的水电费等，康小妹实际承租至2019年7月14日，康小妹辩称廖倩主张整个月的水电煤气费用367.12元没有依据，本院酌定康小妹应支付水电煤气费150元。关于廖倩主张的床铺、墙面损失、换锁等，依据不足，本院不予支持。扣除上述康小妹应支付的款项共计1733元，廖倩仍应返还康小妹押金4000元-1733元=2267元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下： 一、廖倩于本判决生效之日起十日内返还康小妹押金2267元； 二、驳回康小妹的其他诉讼请求； 三、驳回廖倩的其他反诉诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，因适用简易程序减半收取25元，由康小妹负担；反诉诉讼费25元，因适用简易程序减半收取25元，由廖倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林 巧 二〇一九年十二月十一日 法官助理  尹佳树 书 记 员  吴文彬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。