江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1283民初7527号 原告：泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司，住所地泰兴市文江南路**新售楼处**。 法定代表人：毕兴矿，董事长。 委托诉讼代理人：杨翠英、刘忠华，该公司职员。 被告：江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司，，住所地泰兴市文江南路** 负责人：杨帅，总经理。 委托诉讼代理人：杨谋杰、徐志明，该公司员工。 被告：曹阳，男，1981年1月5日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：孙永江，江苏律园律师事务所律师。 第三人：泰兴市土地开发储备中心，住，住所地泰兴市文昌东路**/div> 法定代表人：孙红东，主任。 委托诉讼代理人：葛军，该中心工作人员。 原告泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司（以下简称房地产公司）与被告江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司（以下简称物业公司）、曹阳排除妨害、返还财产纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据原告的申请追加泰兴市土地开发储备中心（以下简称土地中心）为第三人并通知其参加诉讼。原告房地产公司的委托诉讼代理人杨翠英、被告物业公司的委托诉讼代理人徐志明、被告曹阳的委托诉讼代理人孙永江及第三人土地中心的委托诉讼代理人葛军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告签订的《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》中涉及为泰兴市人民政府代建的500平方米的公共服务用房部分无效;2、请求判令被告曹阳立即将遗留在500平方米的公共服务用房内的物品搬离并将该房屋恢复原状后返还给原告；3、判令被告曹阳承担本案诉讼费用。诉讼中，原告申请撤回第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为请求判令被告物业公司、曹阳立即将遗留在市政公共服务用房201室（建筑面积245.45㎡）的物品搬离并将该房屋恢复原状后返还给原告，由原告交付给第三人。事实和理由：二被告于2016年签订《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》，约定将位于泰兴市文江南路88号的约1500平方米物业业主食堂交给被告曹阳经营管理，该食堂中包含了原告为泰兴市人民政府代建的500平方米的公共服务用房。因被告物业公司无权对此公共服务用房进行处分，故二被告签订的《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》中涉及代建的500平方米的公共服务用房部分无效。现政府多次要求原告交付此公共服务用房，原告曾多次催促被告曹阳整理遗留在公共服务用房内的物品后搬离，但被告曹阳拒绝返还此公共服务用房，占用至今。原告依据相关法律规定诉至法院，请求依法判决。 被告物业公司辩称，我方对原告陈述的案件事实无异议，我方也在积极开展搬离工作，并且多次要求被告曹阳予以配合。对原告提出的诉讼请求，我方认可。 被告曹阳辩称，1、物业公司与我方签订的合作经营意向协议书，名为合作经营，实为租赁合同。从经营意向协议书内容来看，物业公司只享有收取利润等权利，没有相关义务。物业公司收取了我方的经营保证金，此后未进行投资也没有参与经营管理。在我方餐厅正式营业后，物业公司按月向我方收取利润分成，而合作经营必须是双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润；2、合作经营意向协议书是合法有效的租赁合同，物业公司作为原告所选用的物业公司，我方在签订协议书时有理由相信其有代表原告对外出租本案房屋的权利。自2016年餐厅开业以来已三年左右时间，在发生本案争议之前，原告一直明知我方在承租的房屋内进行经营，也从未提出任何异议，可知协议书是经过原告的认可和授权的，因而租赁关系是有效的。在我方经营期间，原告和物业公司未向我方告知所承租的房屋中有500平米属于公共服务用房，且原告所提供的证据并不能证明承租的房屋中部分用房即为原告为泰兴市人民政府代建的500平方米公共服务用房，因而被告的承租并未违反法律的强制性规定；3、因原告和物业公司未经解除合同、单方违约行为造成被告495000元损失，原告和物业公司应对我方损失承担赔偿责任。签订协议书后，我方针对承租房屋进行了装修，装修花费近40万元。2019年6月份，原告和物业公司在未合法解除协议书的情况下，强制搬出我方经营相关设施，并拆除了餐厅的大门，造成餐厅目前无法经营，处于停业状态，该部分营业损失也在持续扩大。同时因为餐厅停业，我方遣散聘用的厨师及相关工作人员，支付了5万元左右的经济补偿。根据租赁合同的相关法律规定，原告和中南物业公司应承担我方装修装潢及营业损失等相关赔偿。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人土地中心述称，同意原告的诉讼请求，本案所涉市政用房登记权利人确实是我中心。 本院经审理认定如下事实：原告房地产公司通过出让方式获得泰兴市惠泽路南侧、文江路西侧、跃进河南侧8-c地块国有土地使用权，依据泰兴市惠泽路南侧、跃进河南侧8-c地块规划设计要点和2013年11月12日该公司与泰兴市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，原告应配套建设500㎡的市政用房（公共服务用房）交泰兴市人民政府调配使用。2014年1月24日，原告与南通中南世纪城物业管理有限公司泰兴分公司（后更名，即被告物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定原告将中南世纪城建筑面积为211118.8平方米的高层住宅项目（其中包含上述市政用房）委托被告物业公司提供前期物业管理服务，合同中约定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质”，“物业服务企业违反物业服务合同或规约的，产权人可依照合同或规约追究其民事责任”等内容。 嗣后，被告物业公司作为甲方、曹阳作为乙方签订《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》，协议约定甲方同意将其所有的位于泰兴市文江南路88号的物业业主食堂全权交给乙方经营管理，合同期从2016年1月15日至2021年1月14日止；合作方式为甲方拥有该业主食堂的所有权，全权交由乙方进行经营管理，包括人事管理权、物料进购、出品管理、策划及对外宣传推广等营运管理权，店内所有（含用具、餐具等）将交给乙方支配、使用；合作期内，乙方需向甲方缴纳场地及设备使用费用，考虑到第一年业主入住率偏低的情况，甲方为支持乙方经营，第一年免收乙方场地及设备使用费用，缴纳金额具体为第一年0元，第二、三年20000元，第四、五年30000元；利润分成为合作期内盈利按2：8分成，甲方得2成，乙方得8成，每月15日前对上月经营额进行核算，每季度对上季度盈利进行分配；乙方在进场前需向甲方缴纳保证金10000元，在合同期满后由甲方退还乙方。协议还对其他相关事项进行了明确约定。双方均在该协议书上签章确认。嗣后，被告据此登记注册“泰兴市中南幸福餐厅”并对业主食堂进行装修、招聘人员投入经营。庭审中，双方确认该物业业主食堂中包含有上述市政用房，且当时交付被告时该市政用房的状况为简装，即墙面批白，水电可正常使用，厨房区域已经配置好设备设施，可以满足正常经营需要。 泰兴市自然资源和规划局与原告多次协商，于2018年年底将位于泰兴市确定为市政用房，其中201室房屋建筑面积为245.45㎡。2019年4月，该市政用房办理完毕产权登记，产权登记号为苏（2019）泰兴市不动产权第0010534号，产权权利人为第三人土地中心。泰兴市自然资源和规划局遂多次催促原告交付该市政用房，原告要求被告物业公司交房，被告物业公司多次通知被告曹阳解除双方的合同关系、要求及时搬离案涉房屋中的物品、返还房屋。当事人交涉未果，原告遂诉至本院。 诉讼中，被告曹阳陈述，在与被告物业公司发生争执之后，业主食堂已无法经营，其已遣散了工作人员。被告物业公司提出在与曹阳多次沟通并实地勘察后，双方确认已无法变更合同的履行场所，因此再次明确提出解除其与曹阳签订的《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》，至于曹阳退场后款项结算等相关事宜可由双方协商解决。被告曹阳亦确认双方签订的合同客观上已无法继续履行，但要求由责任人对因此造成的损失给予赔偿。 本院认为，依据泰兴市惠泽路南侧、跃进河南侧8-c地块规划设计要点和原告与泰兴市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，原告应配套建设市政用房交政府调配使用。在包括案涉市政用房在内的中南世纪城高层住宅项目建成后，原告为防止房屋使用功能下降，委托物业公司对该高层住宅项目进行前期物业管理。在案涉市政用房确定并由第三人土地中心领取不动产权证书后，原告依约负有向第三人交付市政用房的义务。被告物业公司明知其并非案涉房屋的所有权人，在没有征得原告以及权利人同意的情况下，擅自与被告曹阳签订《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》，构成无权处分。诉讼中，被告物业公司与曹阳均认可该合作经营意向协议书客观上已无法继续履行，应予以解除，两被告负有从案涉市政用房中搬离物品、将该房屋恢复原状并交付给原告的义务。至于被告曹阳认为房地产公司不具备原告诉讼主体资格的问题，本院认为，房地产公司系案涉市政用房的建设方，其为了履行与政府部门所签合同约定的义务而以自己的名义提起诉讼、主张权利，而且明确诉讼利益归于第三人土地中心，并不违反法律的相关规定，故被告的该抗辩主张不能成立。被告曹阳认为其与物业公司签订的《泰兴中南世纪城业主食堂合作经营意向协议书》因故不能继续履行而造成经济损失，其可以及时收集、保全相关证据，向责任人依法另行主张权利，本案对此不予理涉。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 被告江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司、曹阳于本判决生效后十日内从位于泰兴市物业用房中201室市政用房中搬出物品，将该房屋恢复原状后返还原告泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司，由原告泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司向第三人泰兴市土地开发储备中心交付。 案件受理费2964元，由被告曹阳负担（此款原告已垫付，被告曹阳在本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  薛永江 人民陪审员  陈 融 人民陪审员  鞠新女 二〇一九年十二月二日 书 记 员  吕 佳