重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初17081号原告：周连宣，男，汉族，1966年8月22日生，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：高晶晶，重庆新隆基律师事务所律师。被告：重庆正清物业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤鸣山康居锦园16号，统一社会信用代码915001062030621992。法定代表人：王愉，职务总经理。被告：重庆一瑞物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺白鹤村48号-10号，统一社会信用代码91500107554065850G。法定代表人：王海叶，职务经理。二被告共同委托诉讼代理人：刘晓禾，北京盈科（重庆）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：杨小松，北京盈科（重庆）律师事务所律师。原告周连宣诉被告重庆正清物业发展有限公司（以下简称“正清公司”）、重庆一瑞物业管理有限公司(以下简称“一瑞公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李金雷适用简易程序公开开庭进行了审理，后因工作调整，依法由审判员彭芸适用简易程序继续开庭进行审理。原告周连宣及其委托诉讼代理人高晶晶,被告正清公司、一瑞公司的共同委托诉讼代理人刘晓禾、杨小松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周连宣向本院提出诉讼请求：一、判令二被告连带赔偿因房屋质量问题给原告造成的租金损失，该损失自2016年4月起按照8680元/月标准计算至房屋修复完毕之日止；二、判令二被告在60日内将原告位于重庆市九龙坡区白桃路XX号门面楼顶的渗漏水问题修复完毕,且修复结果要符合国家建筑工程质量标准，修复事项以重庆建设工程质量监督检测中心有限公司出具的《司法鉴定意见书》载明的质量问题为准；三、判令二被告未在上述期限内修复完毕的，原告可自行或委托他人修复，修复费用由二被告承担；四、判令二被告承担因房屋质量问题导致原告的其他损失，即免除讼争房屋自2015年10月2日起至修复完毕之日的物业管理费用及水电公摊费用；五、判令二被告共同承担本案司法鉴定费80000元、原告垫付的鉴定人员出庭费用2500元以及本案诉讼费。事实和理由：2013年12月5日，周连宣与正清公司签订《秋玉景苑商业门面认购协议》，就周连宣自愿认购“秋玉景苑”商业门面的相关事宜进行了约定。2014年10月31日，双方对购买商业门面的房号进行了变更。同日，周连宣与正清公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由周连宣购买由正清公司开发建设的位于重庆市九龙坡区白桃路XX号商业门面。2014年12月2日，周连宣取得讼争房屋的所有权。2015年10月2日，正清公司将讼争门面交付于周连宣。同日，周连宣与一瑞公司签订了《前期物业服务合同》，约定由一瑞公司为周连宣购买的门面提供物业服务。2015年10月20日，周连宣与案外人王振亮签订《租赁合同》，约定由王振亮承租讼争门面，租赁期限为2015年10月20日起至2017年10月20日至，租金为8680元/月。然而，从2015年10月31日起，讼争门面多次出现大面积渗漏水，且情况越来越严重，导致屋内的装饰、设施、设备严重损害。周连宣多次要求正清公司、一瑞公司予以维修，虽然二被告在漏水初期简单处理过，但均未从根本上解决房屋漏水问题。漏水事故依然经常发生，案外人无法正常经营，也拒绝支付租金，故讼争门面自2016年4月起至今一直处于闲置状态。根据《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》的相关规定，讼争门面仍在质量保修期间内，而正清公司作为开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。而一瑞公司未能履行《物业管理委托合同》的约定，造成讼争门面经常性地严重漏水，根据《物业管理条例》相关规定，其应当承担相应的赔偿责任。同时，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条之规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任”，故正清公司、一瑞公司应当对周连宣的财产损失承担连带责任。综上，为维护原告周连宣的合法权益，遂诉至本院。庭审后，周连宣自愿申请撤回对一瑞公司的起诉，并撤回本案第一、第三、第四项诉讼请求，该行为是周连宣对自己权利的处分，且未违反法律、法规的强制性规定，本院予以准许。被告正清公司、一瑞公司辩称，周连宣诉称的8号门面漏水问题是由于周连宣对6号、7号门面装修时改动结构造成的，并非房屋本身的质量缺陷造成；非因房屋建筑工程质量缺陷造成的房屋质量问题不属于正清公司、一瑞公司的保修范围内；鉴定人员出庭费用过高，超过法定标准，其没有出示误工费的依据，且鉴定机构收取的鉴定费用也过高；司法鉴定机构未进行全面的勘察，且《司法鉴定意见书》中的结果分析与鉴定意见自相矛盾，故《司法鉴定意见书》不应当作为审理案件的证据使用。同时，由于7号、8号门面楼顶业主做花园对防水层和收缩缝造成了损失，原告应当依法向第三人主张侵权责任。经审理查明，2014年10月31日，正清公司与周连宣签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由周连宣购买正清公司开发的位于重庆市九龙坡区白桃路XX号房屋；建筑面积61.81平方米，其中套内建筑面积60.43平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积1.38平方米；本商品房项目名为秋玉景苑经济适用房，属于商服用房；总成交价1724499元；《新建商品房屋质量保证书》为本合同附件。正清公司自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，正清公司应当履行保修义务，并对周连宣造成的损失承担赔偿责任。但周连宣未举示讼争房屋的《新建商品房屋质量保证书》。2014年12月2日，讼争门面登记过户至周连宣名下。2015年10月2日，周连宣与一瑞公司签订《前期物业服务合同》，约定由一瑞公司为周连宣所购讼争门面提供物业管理业务；一瑞公司提供的公共性物业服务的主要内容为：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、楼内消费设施设备、电梯、井、雨水管、楼道灯、避雷装置等；提供的物业管理服务应达到约定的标准等。2015年10月9日，一瑞公司向周连宣出具收据一张，载明其收到周连宣支付的讼争门面于2015年5月1日起至2015年10月15日止的物管费以及公摊费，合计89400元。2017年9月5日，重庆市九龙坡区石桥铺街道白鹤社区居民委员会出具《关于协调情况说明》一份，载明：白鹤社区秋玉景苑物业公司与周连宣因购买的门面漏水一事引发矛盾纠纷，经社区多次协调无果，双方达不成协议，原因是周连宣要求物业公司把门面漏水问题终身保修，物业公司要求周连宣拆除违章搭建，恢复墙体，确保整体维护。周连宣认可该说明的真实性，但认为该说明并没有确认讼争门面存在违章搭建以及违章搭建与讼争门面漏水有关联的事实。正清公司拟证明是周连宣本人存在违章搭建的行为而导致讼争门面漏水以及一瑞公司已经尽到管理义务的事实，当庭举示下列证据，并申请证人刘勇到庭作证。一、一瑞公司秋玉景苑管理处于2017年8月18日出具的《6号门面业主消防整改书》。整改书载明：因你消防不合格，请于2017年8月20日停业整改消防问题，整改后通过消防部门验收合格后再营业。周连宣不予认可该证据的真实性，并陈述整改书针对的是6号门面，与讼争门面无关，是一瑞公司单方制作，是否得到消防部门的通知无法核实；二、一瑞公司秋玉景苑管理处于2017年9月5日出具的《情况说明》。该说明载明：因6#门面、7#门面违章搭建致使5、6、7、8号门面漏水。周连宣不予认可该证据的真实性，认为是一瑞公司单方制作，且出具时间在本案起诉之后；三、《防水施工合同》（复印件）以及由北京中海防水建筑材料有限公司出具的《情况说明》。《防水施工合同》是由重庆山海建设（集团）有限公司和北京中海防水建筑材料有限公司签订，约定由北京中海防水建筑材料有限公司承建“秋玉景苑”的防水工程；而该说明载明：一瑞公司通知我司8号门面存在漏水情况，让我司进行修复，我司接到通知后到现场进行了查勘，发现是由于8号门面业主擅自搭建违章建筑，打漏了7号与8号门面墙体之间的收缩缝而导致漏水，我司遂进行了修复，并告知业主周连宣应当拆除违章建筑，恢复破坏的墙体，才能从根本上解决漏水。周连宣不予认可该两份证据的真实性，并认为情况说明的内容与其他证据相互矛盾，讼争门面内并无任何搭建物；四、若干照片以及视频。该照片和视频从形式上显示，照片中和视频中所拍摄的房屋内存在搭建物情况。周连宣不予认可该两份证据的真实性，并陈述，照片和视频中的门面并非讼争门面；五、证人刘京勇的当庭陈述。刘京勇陈述，其是“秋玉景苑”防水工程的负责人，接到通知后对讼争门面的漏水情况进行了多次维修，但是因为讼争门面出现加层，导致漏水问题不能根据，要根治漏水必须恢复原状。周连宣不予认可证人证言的真实性。2017年10月12日，周连宣向本院申请对讼争门面的渗漏水原因进行司法鉴定，本院予以同意并依法委托重庆建设工程质量监督检测中心有限公司进行此次司法鉴定。此次鉴定产生鉴定费用80000元，由周连宣垫付，并由该中心出具发票予以确认。2019年6月20日，重庆建设工程质量监督检测中心有限公司作出《司法鉴定意见书》,鉴定意见为：重庆市九龙坡区白桃路XX号门面楼顶渗漏是屋面防水系统失效、屋面板混凝土开裂、伸缩缝砖砌体防水性能差共同原因所致。同时，该意见书于【主要检测依据】中载明本次鉴定的检验依据有：《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）、《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）以及《屋面渗漏修缮技术规程》（JGJ/T53-2011），且于【结果分析】中阐明：“综合分析，屋面靠近伸缩缝侧部分范围内防水系统失效，屋面雨水、排水等水源深入到混凝土板面和烧结砖墙体，而烧结砖墙体几乎没有阻水能力，所以砖墙处渗水特别严重，楼板处因为裂缝的存在，形成了渗水通道，雨水通过裂缝部位往下渗漏。另外，正清公司、一瑞公司反映，周连宣曾经在相邻7号门面内部进行钢结构加层，正清公司、一瑞公司认为加层对房屋渗水存在因果关系。经现场调查，7号门面钢结构加层采用螺栓将钢梁固定到8号门面共墙上，该墙体为砌体结构填充墙，在建筑中起围护作用，非结构构件，与主体混凝土结构不是同时施工整体成形，该墙体施工扰动对主体结构影响有限。检查发现锚固部位墙体完好，无开裂和渗水痕迹；检案中房屋渗水部位在屋面靠近伸缩缝侧，不在两个门面共墙处，可知检案房屋楼面渗水与7号门面加层无因果关系。”2019年9月23日，鉴定人员田强经正清公司的申请以及本院通知后出庭接受质询。此次鉴定人员田强出庭接受质询产生费用2500元，由周连宣垫付，并由田强本人出具收条予以确认。庭审中，针对重庆建设工程质量监督检测中心有限公司作出《司法鉴定意见书》，周连宣认为该意见书客观真实，明确阐明了讼争门面漏水的原因在于房屋的质量问题;正清公司认可该意见书的真实性，但认为意见书的结果分析和鉴定结论矛盾，并提出异议。结合正清公司当庭陈述，其异议如下：1、鉴定机构于意见书的【结果分析】中认为7号门面的加层施工对主体结构有影响，但是最终结论又排除了加层施工对讼争门面渗漏水原因的考量；2、讼争门面出售时，楼顶用户已经装修入住，有可能对房屋结构进行改造，鉴定机构没有对楼顶业主使用状况进行勘察，鉴定结论未能排除楼顶用户使用情况对讼争门面渗漏水的影响；3、周连宣没有按照物业公司的要求装修门面，7号门面加层装修是违规建筑，而鉴定机构是否清楚6、7号门面有违章搭建加层以及楼顶违章建筑未经物业公司批准施工；4、讼争门面楼顶住户为两户，而鉴定机构只勘验了其中一户，没有穷尽漏水原因;5、鉴定机构是否到现场勘验以及是否有相关人员在场；针对正清公司提出的异议1，田强陈述，5至8号门面是框架结构，中间有用砖填充的墙用于围护和分隔作用，不起承重作用。周连宣在7号门面的砖墙上安装螺栓对整个房屋的影响可以忽略不计。极端情况下，将砖墙全部打掉也不影响主体结构安全。5至8号门面的防水层是附着在楼顶主体结构之上的，其对主体结构无影响，对主体防水层也无影响；针对异议2，鉴定人田强陈述，楼顶之前就勘验过，当时楼顶用户正在装修屋顶花园，而2019年5月17日正式鉴定时楼顶已经装修完毕，鉴定机构无法勘验楼顶原始状态，讼争门面漏水时间是2015年，而楼顶装修是2017年，说明楼顶装修前讼争房屋防水系统已经失效。关于讼争门面漏水的原因，鉴定机构是通过直接鉴定和间接排除方法，只要能排除业主本身使用的原因，基本上可以断定水是从楼顶渗漏。楼顶改造使用理论上存在两种可能，一是加剧漏水，二是缩小漏水，而根据鉴定机构调查楼顶改造并没有破坏原始楼顶防水层，只是在上面加贴了瓷砖。楼顶改造使用对原告方渗漏水的影响到底是加剧还是缩小无法判断；针对异议3，鉴定人田强陈述，现场勘验时，加层和楼顶建筑已经存在，鉴定机构在现场时被告有告知加层、楼顶建筑和渗漏水有关联，至于加层施工和楼顶建筑是否通过物管同意，不是其鉴定范畴；针对异议4，鉴定人田强陈述，从现场看，讼争门面楼顶只对应一家住户，鉴定机构已经进行了勘察，重点勘验的是讼争门面对应的业主，其他周边看了一眼，周边的对讼争门面漏水无影响，且无法辨别门牌号，但是讼争门面对应上去的住户肯定是现场查看了的，周边住户也肉眼可见。针对异议5，鉴定人田强陈述，鉴定机构进行了现场勘查的，其本人在场至少三次，且有到楼顶勘查，正清公司、一瑞公司也有相关人员在场。另，鉴定人田强陈述，《司法鉴定意见书》确认的漏水原因是房屋本身质量导致的，但是可以通过修复达到楼顶不漏水的状态。庭审中，周连宣拟证明其与正清公司约定了房屋质量保修期间的事实，当庭举示《重庆市新建商品房房屋使用说明书》和《新建房屋质量保证书》。该两书载明了“秋玉景苑”6号门面的竣工验收备案登记证取得时间为2013年12月12日，屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏保修期限为5年，保修政策完成的合理时间为1个月内。正清公司认为，既然《新建房屋质量保证书》作为合同的附件，说明是已经交付于周连宣，而周连宣举示的是6号门面非案讼争门面。正清公司拟证明讼争门面交付于周连宣的时间为2015年5月1日的事实，当庭举示《入住手续办理情况》、《接房物品领取表》。《入住手续办理情况》载明了讼争门面房号、业主、联系方式、付款情况等，而《接房物品领取表》载明了业主以及领取的接房物品包括钥匙、信报箱、住户手册等，两份证据载明的落款时间均为2015年5月1日，且有周连宣本人署名。周连宣认可签字的真实性，但认为落款时间并非其填写，且讼争门面的实际交付时间为2015年10月2日。审理过程中，周连宣明确其要求正清公司对讼争门面修复的结果应符合《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）、《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）以及《屋面渗漏修缮技术规程》（JGJ/T53-2011），并陈述《屋面工程技术规范》和《屋面工程质量验收规范》是修复屋面漏水的国家标准，而《屋面渗漏修缮技术规程》是行业标准，且上述规范、规程也是鉴定机构作出鉴定结论的检测依据。正清公司认为上述修复标准过于专业，未当庭发表意见，也未在本庭给予的期限内予以书面回复。另，正清公司陈述，其同意按照国家法定的房屋质量保修期间执行，即屋面漏水问题的保修期为5年，但应当从竣工验收之日起，而不是交付之日起，讼争门面现已经过了保修期间。上述事实，有重庆市商品房买卖合同、产权证、接房物品领取表、入住手续办理情况、前期物业服务合同、情况说明、司法鉴定意见书、发票、收条、证人证言、开庭笔录等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。周连宣与正清公司就位于重庆市九龙坡区白桃路XX号门面签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故双方就讼争门面建立了合法的房屋买卖关系，正清公司应当按照合同的约定自讼争门面交付使用之日起，在保修期内对其存在的质量问题承担修复义务。出卖人交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，并对造成的损失承担赔偿责任。而在正常使用条件下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，保修期为5年。本案中，根据正清公司举示的由周连宣签字确认的《入住手续办理情况》、《接房物品领取表》可知，讼争门面已于2015年5月1日交付周连宣。尽管周连宣抗辩《入住手续办理情况》和《接房物品领取表》上的落款时间非其本人签写且讼争门面实际交付时间为2015年10月2日以及，但其并未举示相应证据予以证明。在没有其他相反证据推翻交付时间的情况下，即使落款时间非为周连宣签写，其本人署名的行为也应视为对《入住手续办理情况》和《接房物品领取表》载明的全部内容的认可，故本院不予支持其抗辩。即，讼争门面的交付时间应为2015年5月1日。且现并无证据显示周连宣和正清公司双方约定的具体质保期间，故正清公司应当自交付之日即2015年5月1日就讼争门面的房屋防水质量承担期限5年的修复义务。现讼争门面在质保期内出现楼顶漏水的情况，需要对渗漏水的原因进行辨别。重庆建设工程质量监督检测中心有限公司是具有司法鉴定资质的鉴定机构，依法接受本院的委托进行司法鉴定，鉴定程序合法，鉴定结论客观合理。鉴定人员亦到庭接受质询，有理有据的逐一回答了当事人及法庭的质疑和询问，其当庭陈述的意见符合常理并与鉴定结论相互印证，本院对重庆建设工程质量监督检测中心有限公司做出的司法鉴定结论予以采信。故，讼争门面楼顶渗漏水系房屋本身的质量问题导致，正清公司应当对讼争门面楼顶的渗漏水状况承担修复责任。鉴于周连宣主张的修复标准即《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）、《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）是由我国住房和城乡建设部发布的关于建筑屋面工程设计和施工方面的国家标准，而《屋面渗漏修缮技术规程》（JGJ/T53-2011）是由我国住房和城乡建设部发布的关于房屋渗漏修缮工程技术方面的行业标准，上述标准是国家标准化主管机构批准发布的行业标准或者规范，也是本案鉴定意见作出的检测依据，本院予以支持。但由于讼争门面渗漏水状态持续时间较长，同时兼顾到房屋修复所需要的技术、周期、自然条件等客观因素，讼争房屋的渗漏水修复完毕时间存在不确定性，故周连宣要求正清公司于60日内修复完毕讼争门面的渗漏水问题的诉讼请求，本院不予支持。关于司法鉴定费和鉴定人员出庭费用。根据《诉讼费用交纳办法》第六条、第二十条、第二十九条所确定的诉讼费交纳范围和负担原则，司法鉴定费和鉴定人出庭费用性质上均属于诉讼费，且诉讼费用最终应由败诉方负担，除非胜诉方自愿承担。现本院已采信了《司法鉴定意见书》确定的鉴定意见，并据此支持了周连宣的诉讼请求，而本案司法鉴定费80000元、鉴定人员出庭费2500元均由周连宣垫付，上述费用应当由败诉方即正清公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《建筑工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第六条、第二十条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆正清物业发展有限公司于本判决生效后三日内，根据重庆建设工程质量监督检测中心有限公司出具的《司法鉴定意见书》载明的渗漏水原因，按照《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）、《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）以及《屋面渗漏修缮技术规程》（JGJ/T5302011）确定的标准，对原告周连宣所有的位于重庆市九龙坡区白桃路XX号门面楼顶的渗漏水问题进行修复；二、被告重庆正清物业发展有限公司于本判决生效后三日内支付原告周连宣垫付的司法鉴定费80000元、鉴定人员田强出庭费2500元，合计82500元；三、驳回原告周连宣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1607元，由被告重庆正清物业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  彭 芸二〇一九年十二月二十三日法官助理  王艺颖书 记 员  姜玲玲