福建省政和县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0725民初1399号 原告（反诉被告）：张余辉，男，1968年12月14日出生，汉族，经商，户籍地福建省政和县，现住福建省政和县。 委托诉讼代理人：范水强，政和县熊山中心法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：福建省政和東方美华贸易有限公司，住所地福建省政和县熊山街道北大街111号。 法定代表人：宋观旺，总经理。 委托诉讼代理人：范世增，政和县熊山中心法律服务所法律工作者。 第三人：宋观旺，男，1975年10月18日出生，汉族，经商，户籍地福建省政和县，现住福建省政和县。 委托诉讼代理人：陈小荣，政和县熊山中心法律服务所法律工作者。 第三人：范杰武，男，1968年12月5日出生，汉族，经商，住福建省政和县。 原告(反诉被告)张余辉与被告（反诉原告）福建省政和東方美华贸易有限公司（以下简称“東方美华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告福建省東方美华公司提起反诉，本院予以合并审理，于2018年8月20日作出（2018）闽0725民初679号民事判决，原告(反诉被告)张余辉对该判决不服，提起上诉。南平市中级人民法院于2018年10月31日作出（2018）闽07民终1237号民事裁定，撤销本院（2018）闽0725民初679号民事判决，发回重审。本院于2018年11月6日重新立案，依法另行组成合议庭进行审理，根据原告(反诉被告)张余辉的申请，依法追加宋观旺、范杰武为本案的第三人参加诉讼，于2019年3月14日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张余辉及其委托诉讼代理人范水强、被告（反诉原告）東方美华公司委托诉讼代理人范世增、第三人宋观旺委托诉讼代理人陈小荣、第三人范杰武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张余辉向本院提出诉讼请求：1.判令東方美华公司返还购房款400000元。2.判令東方美华公司支付张余辉至付清购房款之日止的违约金（违约金按照月利率2%计算，从2010年1月1日起计算至2018年1月2日暂算672000元）。3.判令宋观旺对该购房款及违约金承担连带偿还责任。事实与理由：2009年東方美华公司需要开发其购买的政和县针织厂(化妆品厂）地块，用于商住和办公，时任该公司法定代表人范杰武以建设的房屋一号楼3-12号店面可以销售为由，让张余辉出资购买，张余辉与東方美华公司于2009年11月27日签订协议书，协议书约定：1.一号楼3-12号10间店面按每平方米4380元价格计算卖给张余辉作为商铺，不论协议后市场价格浮动，均按照此价格交付房款。2.张余辉在房产建设完成后，按照店面实际面积交付全部房款。3.由张余辉先行支付定金给東方美华公司，定金交付待東方美华公司通知后交付。协议还约定，東方美华公司违反协议约定或者不能交付房产的，除双倍返还定金外，还应当按照月利率2%计算违约赔偿金。协议签订后，张余辉于2009年12月1日支付了定金100000元，之后陆续支付购房款50万元。2012年房屋建设完成，東方美华公司将部分店铺先行交给张余辉作为仓库。2013年底，因无开发房地产资格，政和县政府有关单位对東方美华公司行为进行处理，由于房屋违规建设，東方美华公司一直未办理产权手续，也未与张余辉签订购房合同。张余辉多次要求交付房屋，東方美华公司称房屋被政府处理了，要求等待政府处理后再说。因张余辉一直要求处理损失，東方美华公司答应按照月利率2%先行支付张余辉部分利息损失。2017年底，张余辉起诉東方美华公司要求履行房屋买卖合同，经法院调查得知，東方美华公司建设的房产因违规已被地方政府处理收储，其中出售给张余辉的店面已经登记在政和县国有资产名下。至今東方美华公司无法履行协议约定，张余辉为了维护合法权益，故提起民事诉讼，请求人民法院予以支持。 東方美华公司辩称，张余辉的诉讼请求和理由不能成立，没有事实和法律依据。東方美华公司不存在返还购房款及违约金的义务。张余辉诉称“2009年12月1日支付的10万元是定金及陆续支付购房款50万元”没有事实依据。张余辉于2009年12月1日交付预付购房款10万元，2010年1月26日交付预付购房款10万元，是基于当时购买店面需按每个店面交付20万元的预付款，故张余辉转入東方美华公司账户20万元。但因政策原因标的物改变性质，致使合同无法履行。双方对预付购房款退款事宜已经协商处理清楚，经张余辉同意，東方美华公司将预付购房款及利息共计328333元，分别于2012年9月14日、2012年9月17日转入张余辉持有的中国农业银行政和县支行账户（账号62×××14），共计40万元，由于東方美华公司的工作人员操作失误，其中多转给张余辉71667元。故此，東方美华公司请求驳回张余辉的诉讼请求并提出反诉。 宋观旺述称，1.宋观旺不是本案适格的诉讼主体，不应作为本案的第三人参加诉讼，其未与张余辉签订任何房屋买卖合同，也未收到张余辉任何房屋买卖款项；2.张余辉没有任何证据证实与宋观旺产生房屋买卖关系，其诉讼请求不受法律保护，应负举证不能的法律责任。 范杰武述称，東方美华公司是范杰武出资成立的，后因资金关系，2011年其退出了東方美华公司。范杰武已将张余辉交付的40万元转给了東方美华公司，应由東方美华公司和宋观旺承担责任。 東方美华公司向本院提出反诉诉讼请求：依法判令张余辉返还给東方美华公司71667元。事实和理由：2007年9月份東方美华公司建设集仓储、厂房、办公楼等房产，项目地点政和县城关北大街111号。2009年11月27日東方美华公司和张余辉签订协议一份，约定将建设的政和县城关北大街111号房产1号楼3-12号店面转让给张余辉购买，双方约定了价款、权利义务及违约责任。协议签订后张余辉于2009年12月1日交付预付购房款10万元，2010年1月26日交付预付购房款10万元。2012年6月1日政和县人民政府第五次常务会议第二项“关于收储东方美华公司房产作为保障性安居工程问题”研究确定：东方美华公司评估土地面积2574平方米，建筑总面积11672.42平方米，总收储价为2118.87万元。扣除因生产经营需要留用的1号楼第四层844.92平方米作为公司办公用房。3号楼地下室225.08平方米作为公司仓库用房，共1070.72平方米外，实际收储建筑面积为10601.7平方米，实际收储价为1924.2万元。依据该会议纪要，東方美华公司将原已预售的房屋全部收回，将已收到的购房预付款通过协商等各种方式予以返还，并将会议纪要确定的房产交由政府。東方美华公司与张余辉按照协议约定，于2012年8月31日对购房预付款20万元和利息进行核算，确定支付返还给张余辉本金加利息合计328333元。该款分别于2012年9月14日将30万元、2012年9月17日将10万元转入张余辉持有的中国农业银行政和县支行账户62×××14账号，共计40万元。由于東方美华公司的工作人员操作失误，多转给张余辉71667元。東方美华公司多次与张余辉沟通联系，要求其返还，但至今仍被张余辉占用。故此，東方美华公司提出反诉请求，请求人民法院依法判决。 张余辉对反诉的诉讼请求辩称，東方美华公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回東方美华公司的反诉请求。张余辉承认与東方美华公司签订协议书，2012年8月31日因宋观旺告诉张余辉政府可能要收储该房屋，東方美华公司担心无法交付房屋给张余辉，要承担20万元定金双倍返还及按2分支付违约金的责任，便与张余辉协商按照2分利息计算，至2012年8月31日利息是128333元，因张余辉要求扣除利息之外还要双倍返还定金，宋观旺讲第一笔10万元是作为定金计算，双方协商之后就决定利息加本金返还包括定金就还40万元，张余辉也同意按照40万元来计算，故東方美华公司转40万元给张余辉。東方美华公司提出多转出部分的款项是工作人员失误，没有相关依据，東方美华公司不存在多付的款项，所返还的定金公司财务也是依据宋观旺的指示才转的。且公司有财务制度需经审批后才能支付，如若多付，不会到现在才提出。现在提出已过诉讼时效。 宋观旺述称，其对東方美华公司的反诉主张没有异议。 范杰武述称，其没有参与后期的事情，情况不清楚。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证质证。张余辉、東方美华公司、宋观旺、范杰武对以下证据的真实性均无异议：协议书、协议、政和县农村信用合作联合社交易记录、记录单、福建省政和农村信用合作社（农合社）储蓄存款凭证、股东会决议、股权转让协议、企业登记基本情况、（2013）政民初字第1003号民事判决书、庭审笔录、结婚证、（2017）闽0725民初1244号民事裁定书、常务会议纪要、记录单、银行流水、（2017）闽0725民初1066号民事判决书、证明、本院调取的土地使用权证、表A1房屋调查表。本院对以上证据的真实性予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 张余辉提供以福建省政和东方美华公司名义于2009年12月1日出具的证明，用以证明：東方美华公司将房产转让给张余辉，不管市场价格怎么变动均按4380元的价格计算。東方美华公司、宋观旺对该证明有异议，该份证明是范杰武出具的，是其个人的行为，不代表東方美华公司，所该的盖也非法人章，东方美华的“东”字是大写的“東”。范杰武认为该份证明是其所写，内容与另一份证明的内容一致，是其叫张余辉来购房。本院认为，该证明并非東方美华公司法定代表人出具的，亦未加盖公司公章，对该份证明不予采信。 根据当事人陈述、经庭审质证和审查确认的证据，本院认定事实如下: 2008年3月19日，東方美华公司的法定代表人由范杰武变更为宋观旺。2009年11月27日，范杰武代表東方美华公司（协议中的甲方）与张余辉（协议中的乙方）签订协议书，协议书中约定：“一、甲方同意将1号楼3-12号店面让乙方购买，单价按照每平方米肆仟叁佰捌拾元计算，不论协议后市场价格浮动，均按照此价格交付房款。二、乙方在甲方房产建设完成后，按照店面实际面积交付全部房款。三、由乙方现行支付定金给甲方。定金交付待甲方通知交付。以乙方的银行支付凭证为准。四、甲方违反本协议约定或者不能交付房产的，除双倍返还定金外，还应当按月利率2%计算违约赔偿金。五、甲方的上述房产正在审批和建设中，如果需要乙方配合另外签订购房合同的，双方应当签订购房合同。”等事项，東方美华公司在该协议上加盖了公司公章。2009年12月1日、2010年1月26日张余辉分别向范杰武各支付了现金100000元，合计200000元。后范杰武将该款转交给了東方美华公司；2010年3月16日，张余辉存入200000元到范杰武的银行账户中。2010年4月29日，张余辉之妻宋龙柳存入200000元到范杰武的银行账户中。2012年6月1日，政和县人民政府办公室印发了政和县人民政府常务会议纪要，该纪要确定了关于收储东方美华公司房产作为保障性安居工程问题。2012年8月31日，東方美华公司与张余辉协商解决其在2009年12月1日、2010年1月26日交付的款项问题，张余辉在计算金额为328333元的纸张上签字并写同意二字。東方美华公司于2012年9月14日向张余辉支付了300000元，于向张余辉2012年9月17日支付100000元。2012年8月11日，范杰武、范德东与宋观旺签订协议，协议约定由宋观旺支付范杰武、范德东股权转让款1200000元及利息200000元。在协议中范杰武注明：“本协议注明的余款肆拾万元人民币待张余辉的款项处理清楚再付清”。2013年，在范德东、范杰武与宋观旺股权转让纠纷一案中，因范德东、范杰武提供的证据不足以证明张余辉的款项处理清楚的条件成就，范德东、范杰武要求宋观旺给付股权转让款40万元的诉讼请求，未得到支持。涉案协议中1号楼3-12号店面的面积为403.77㎡，其中103号为38.81㎡、105号为42.69㎡、106号为46.57㎡、107号为45.28㎡、108号为45.28㎡、109号为46.57㎡、110号为46.57㎡、111号为46㎡，112号为46㎡，于2012年建成。 本院认为，本案的争议焦点如下： 一、关于東方美华公司是否有收取张余辉购房款400000元。本院认为，综合张余辉提供的证据以及双方当事人的庭审陈述，张余辉按范杰武的要求于2010年3月16日存入200000元、2010年4月29日以张余辉之妻宋龙柳名义存入200000元到范杰武的银行账户中，对该事实张余辉、范杰武、東方美华公司及宋观旺均无异议。范杰武当时作为東方美华公司的股东，于2009年11月27日代表東方美华公司与张余辉签订（购房）协议书，并于2009年12月1日、2010年1月26日分别向张余辉收取了现金共200000元，对该款東方美华公司认可是购房款。张余辉有理由相信之后范杰武向其收取的400000元也是代東方美华公司收取的购房款。且2012年8月11日范杰武在其与范德东与宋观旺签订的股权转让款协议中注明：“本协议注明的余款肆拾万元人民币待张余辉的款项处理清楚再付清”，该事实可证明范杰武分别于2010年3月16日、2010年4月29日共收取张余辉400000元购房款，東方美华公司和宋观旺是知晓的，至于范杰武是否将该款上交公司财务，属于東方美华公司内部管理事务。故范杰武分别于2010年3月16日、2010年4月29日共收取张余辉400000元购房款的行为构成表见代理，该款应认定为東方美华公司收取。 二、关于宋观旺是否应承担连带偿还责任。 本院认为，東方美华公司系有限责任公司，《中华人民共和国公司法》第三条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。故张余辉主张判令東方美华公司法定代表人宋观旺对讼争的购房款及违约金承担连带偿还责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 三、涉案的违约金是否约定过高，是否应进行调整。 张余辉认为，本案应按月利率20‰计算违约金。東方美华公司认为，若其存在违约的情况下，违约金过高，应予以调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平、诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。本案中,张余辉并未提供相应证据证明造成其实际的损失,東方美华公司亦未举证证明违约金过分高于张余辉的损失。从原、被告签订的协议书中“東方美华公司在位于政和县开发建设厂房、办公楼，现東方美华公司、张余辉经过双方平等协商，达成如下协议”的内容可知，東方美华公司在工业用地上建房出售，后被政府收储，导致本案的协议无法履行，東方美华公司存在过错，居主要因素。张余辉对東方美华公司出售的并非是普通商品房或者一般性的房屋这一事实是明知，张余辉应预测到涉案店面有可能不能交付，协议无法履行，但其仍与東方美华公司签订协议，其自身存在一定的过错，居次要因素。本院结合原、被告的过错程度、预期的利益，根据公平和诚实信用的原则，违约金可按照协议约定的月利率20‰的80%进行计算，即按月利率16‰计算。 四、東方美华公司提出的反诉请求与本案是否是同一法律关系，能否在本案中一并审理，若能一并审理该反诉请求是否超过了诉讼时效。 本院认为，张余辉系依据双方签订的协议主张東方美华公司退还购房款及违约金，東方美华公司亦是因双方签订的协议要求张余辉返还其多支付的款项，与本案的本诉主张应是同一法律关系，为减少当事人的诉累，可在本案中一并审理。张余辉主张東方美华公司提出的反诉已经超过了诉讼时效，本院认为，诉讼时效制度的目的主要是为了促使当事人及时行使权利。東方美华公司分别于2012年9月14日向张余辉支付了300000元、2012年9月17日支付100000元，目的是解决東华美华公司和张余辉的购房款纠纷，而该纠纷在张余辉提起要求東方美华公司返还购房款及违约金的诉讼前，双方均在积极寻求解决纠纷的途径，故张余辉主张東方美华公司反诉请求已过了诉讼时效没有事实依据，本院不予采纳。 综上，本院认为，東方美华公司与张余辉签订（购房）协议书，实质上应是购房意向书，该协议书系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，原、被告应按照协议的约定履行自己的义务。東方美华公司因故无法交房，应当按约返还张余辉购房款并承担违约责任。范杰武分别于2010年3月16日、2010年4月29日共收取张余辉400000元购房款的行为构成表见代理，该款应认定为東方美华公司收取。张余辉主张東方美华公司应返还购房款400000元并承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。但违约金约定过高，应按月利率16‰，从范杰武实际收取张余辉购房款的时间开始计算；张余辉主张判令東方美华公司法定代表人宋观旺对讼争的购房款及违约金承担连带偿还责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。東方美华公司向本院提出判令张余辉返还给東方美华公司71667元的反诉请求，因2012年8月31日東方美华公司与张余辉协商解决其在2009年12月1日、2010年1月26日交付款项的问题时，张余辉在计算金额为328333元的纸张上签字并写同意二字，其多收取的71667元没有事实依据，故東方美华公司的反诉请求本院予以支持；张余辉主张東方美华公司不存在多付的款项，其反诉请求已过了诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。另東方美华公司主张上述的费用抵销其所欠张余辉的费用，本院予以支持，双方虽对抵销顺序未进行约定，但2012年9月17日東方美华公司已将71667元支付给张余辉，从公平的角度出发，上述费用可抵销张余辉支付的购房款本金。故截止2012年9月17日止，東方美华公司应支付给张余辉利息190720元（以本金200000元为基数按月利率16‰从2010年3月16日计算至2012年9月17日止，以本金200000元为基数按月利率16‰从2010年4月29日计算至2012年9月17日止）。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福建省政和東方美华贸易有限公司应在本判决生效之日起二十日内给付张余辉购房款400000元及其违约金。 二、张余辉于本判决生效之日起二十日内返还福建省政和東方美华贸易有限公司于2012年9月17日多支付给张余辉的购房款71667元。 三、本判决第一、二项抵销后，福建省政和東方美华贸易有限公司应在本判决生效之日起二十日内给付张余辉购房款328333元及其违约金（违约金包括截止至2012年9月17日的190720元，以及后续的违约金以本金328333元为基数，按月利率16‰自2012年9月18日起计至付清款项之日止）。 四、驳回张余辉的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14448元，由张余辉负担1925元，由福建省政和東方美华贸易有限公司负担12523元。反诉费1592元，由张余辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  黄仁灿 人民陪审员  郑礼荣 人民陪审员  魏 蓉 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  张丽珍 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。