四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初119号 原告：杜江，男，1963年12月17日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：兰艳，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莉，四川君合律师事务所律师。 被告：贺武科，男，1987年4月3日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。 委托诉讼代理人：李天艳，四川文善律师事务所律师。 第三人：多吉次旦，男，1958年9月20日出生，藏族，住拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：次仁多杰（系多吉次旦之子），住拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：张进，四川川商律师事务所律师。 第三人：贺联社，男，1961年4月9日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。 原告杜江与被告贺武科、第三人多吉次旦、第三人贺联社房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，杜江申请追加成都中邦房屋经纪有限公司为第三人，其后又撤回追加申请，本院已口头裁定予以准许。本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告杜江及其委托诉讼代理人兰艳，被告贺武科的委托诉讼代理人李天艳，第三人多吉次旦的委托诉讼代理人次仁多杰、张进到庭参加诉讼。第三人贺联社经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，第三人贺联社未到庭参加诉讼不影响本案的审理。本案现已审理终结。 原告杜江向本院提出诉讼请求：1.判令贺武科按约向杜江交付成都市锦江区百日红中路506号8栋2单元2601号房屋及锦江区百日红中路506号负2层314号车位；2.判令贺武科按约为杜江办理前述房屋及车位的权属转移登记；3.判令贺武科向杜江支付违约金（逾期交房、逾期办理转移登记两项违约金合并计算,从逾期交房之日即2018年8月31日起至办证之日止，以已付房款1700000元为基数，按日0.5‰计，暂计算至2018年11月26日为73950元）；4.本案的案件受理费、保全费、律师费、诉讼保全保险费由贺武科承担（庭审中杜江明确放弃主张律师费）。事实和理由：2017年12月21日，杜江与贺武科通过成都中邦房屋经纪有限公司签订《房屋预约买卖合同》，由杜江购买贺武科所有的位于四川省成都市锦江区8栋2单元26层1号（现地址为：成都市锦江区）房屋及地下负二楼314号车位，房屋及车位总价2100000元。签订合同当日，杜江向贺武科支付定金（现金）20000元，后又向贺武科支付了购房款1680000元，合计1700000元，剩余房款400000元于杜江领取不动产所有权证当日一次性支付给贺武科。根据合同第三条第3项、第四条约定，贺武科应在2018年8月30日或之前将房屋及车位交杜江使用；贺武科应在领取房屋所有权证后60个工作日内协助杜江办理银行按揭事宜并协助杜江办理过户。现约定的交付、办证的时间均已逾期，但贺武科却以各种理由搪塞杜江，拒不办理交付、权属转移登记事宜，贺武科的行为已构成违约。《房屋预约买卖合同》具备继续履行的条件，应当继续履行。同时，贺武科的违约行为给杜江造成了损失，杜江酌情按已付房款1700000元，按日0.5‰计算，请求判令贺武科支付违约金。因杜江多次与贺武科交涉无果，为维护自身的合法权益，特诉至法院。 被告贺武科辩称，对杜江起诉书中载明的事实和理由无异议，同意第一、二项诉讼请求，但第三项诉讼请求无合同依据，且杜江主张的违约金过高，请求法院予以裁减。 第三人多吉次旦述称，1.案涉房屋是在2017年1月17日与多吉次旦签订了房屋买卖合同；2.案涉房屋从2017年1月开始就一直由多吉次旦居住使用且多吉次旦对房屋进行了装饰装修；多吉次旦的房屋买卖合同在前，且案涉房屋已交付给多吉次旦使用，故多吉次旦的房屋买卖合同合法有效。杜江的买卖合同实为与贺武科恶意串通损害多吉次旦权益，属无效合同。 第三人多吉次旦向本院提出独立诉讼请求：1.确认多吉次旦与贺武科签订的房屋买卖合同合法有效，贺武科继续履行合同义务，将位于成都市锦江区房屋及负2楼314号车位权属过户登记为多吉次旦所有；2.判决贺武科与杜江签订的房屋买卖合同无效；3.本案的诉讼费由杜江、贺武科承担。事实和理由：多吉次旦与贺武科于2017年1月17日签订了房屋买卖合同及委托书。贺武科将诉争房屋及车位以1200000元卖给多吉次旦，贺武科将原始的购房合同原件给多吉次旦作为卖房依据，2017年1月贺武科将房屋交付给多吉次旦，多吉次旦收到房屋后更换了厨卫洁具、再次装修，购置了空调、床、电视、冰箱、洗衣机等家具家电。多吉次旦从2017年1月一直居住使用至今，多吉次旦交付了房屋至今的物管费、水、电、气费，合法占用。在房屋没有产权的情形下，杜江购房时没有房屋的原始买卖合同原件，毫无理由相信贺武科有权利处分房屋，如此重大的交易杜江没有尽到房屋查看房屋的情况，就付款购房，严重违背常理，完全不符合房屋交易的惯例。且在约定的2018年8月交付房屋，至今长达6个月杜江未要求交付，或来找过多吉次旦，因此，杜江具有严重过错，并非真实的善意的购房人，是杜江与贺武科恶意串通损害多吉次旦对房屋的正当权利，杜江与贺武科签订的《房屋预约买卖合同》属于无效合同。多吉次旦的房屋买卖合同在前，且房屋已经如实交付，交付后多吉次旦又再次装修，购置家具家电，居住使用至今，合法占有了房屋，因此应当依法判决贺武科将房屋及车位过户给多吉次旦。杜江没有占有房屋，且签订合同在后，对房屋和车位无权主张过户。庭审中，多吉次旦补充陈述，贺武科认可借贷事实存在，且金额是确定的。以房抵债有贺武科父亲本人的情况说明、贺武科私章以及证人证言辅证，能证明以房抵债的真实性。根据最高人民法院第72号指导性案例，以房抵债是合法的。以房抵债是消除原来的借贷关系，成立新的法律关系，没有违背任何法律强制性规定，也没有损害他人合法权益，合法有效。多吉次旦长时间占有案涉房屋，贺武科并未提出异议，因此多吉次旦是合法占有案涉房屋。庭审后，在本院组织的补充质证中，多吉次旦陈述，因贺武科欠多吉次旦1000000元，但贺武科无力偿还，贺武科说要卖成都的房子。多吉次旦让朋友和妹妹去看了房子后决定买这个房子。贺武科同意卖房子给多吉次旦，但贺联社不同意。经过谈判，贺联社也同意卖房。 原告杜江对第三人多吉次旦提出的独立诉讼请求辩称，多吉次旦与贺武科签订了房屋买卖合同，但双方并不是买卖关系，而是以房抵债的关系，合法性、有效性均存在问题。 被告贺武科对第三人多吉次旦提出的独立诉讼请求辩称，贺武科与多吉次旦之间存在的实际是借款关系，从多吉次旦自己提供的2015年的转账凭证及贺武科向多吉次旦出具的借条可以佐证，并不是买卖合同关系。同时，多吉次旦向贺武科转账的款项中，有500000元是借给案外人熊永光的，熊永光也向多吉次旦出具了借条。2016年8月8日的借条上载明的1000000元，是500000元本金和500000元利息。贺武科并未授权将案涉房屋卖给多吉次旦，自始至终均不同意将案涉房屋抵债给多吉次旦。合同是贺联社与多吉次旦签订，贺武科并未同意。贺武科与杜江之间是通过中介对案涉房屋进行合法交易，没有恶意串通的主观故意，也没有恶意串通的行为，更没有损害多吉次旦的合法权益，贺武科自始至终都认可对多吉次旦的欠款还未归还的事实。借款是另一法律关系，不应在本案中处理。因此多吉次旦的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年10月23日，杜江（买方）与成都中邦房屋经纪有限公司（居间人，以下简称中邦经纪公司）签订《独家求购服务协议（客户）》，约定：中邦经纪公司为杜江介绍的物业位于成都市，该物业建筑面积136.7平方米，房产证未办理；若杜江购买中邦经纪公司该物业，成交价格不高于2100000元（不含相关税费）；本协议期限自2017年10月23日之日起至2017年12月30日止，期满后可续约；本协议签订后，中邦经纪公司应积极为杜江联系该物业，杜江应即时支付诚意金给中邦经纪公司，以作为杜江购买该物业之保证。2017年10月23日，杜江以现金方式向中邦经纪公司支付20000元诚意金。 2017年12月21日，贺武科、杜江、中邦经纪公司签订《房屋预约买卖合同》。约定：位于四川省成都市锦江区********（注：现地址为成都市锦江区百日红中路506号8栋2单元2601号）房屋及地下负二楼314号（注：现地址为成都市锦江区百日红中路506号1栋-2层314号）车位系贺武科一次性购买所得。贺武科自愿将该房屋及车位以总价2100000元出售给杜江。该房屋建筑面积136.9平方米，现为装修出租状态，房屋用途为住宅，贺武科保证该房屋无任何权属争议，贺武科即将取得合法的不动产权证书。杜江在签订本合同时向贺武科支付购房定金20000元，于2017年12月22日或之前向贺武科支付第二部分购房款1680000元。贺武科领取所有权证后60个工作日内协助杜江办理银行按揭贷款的相关事宜，协助杜江办理产权过户，剩余房款400000元在办理并领取过户至杜江名下的不动产所有权证的当日一次性支付给贺武科。贺武科应于2018年8月30日或之前将该房屋及车位交付杜江使用，并将该房屋办理产权过户所需证件及资料（包括但不限于购房合同原件、购房合同补充协议、车位购买合同及补充协议原件、购房款票据等）交于杜江，贺武科保证所交资料全部真实有效。中邦经纪公司已清楚明白告知贺武科及杜江该房屋现状、产权性质及国家对此类房屋的政策法规，且双方均已清楚并无异议；中邦经纪公司仅证明交易行为的真实性，且承诺在该房屋能办理产权过户登记手续时协助办理过户手续；贺武科同意在签订本合同之时支付服务费50000元，杜江同意在签订本合同时支付服务费40000元。 《房屋预约买卖合同》签订前后，杜江向贺武科共计支付了房款1700000元，向中邦经纪公司支付了服务费40000元（含已支付的20000元诚意金）。 2018年5月16日，贺武科取得案涉房屋的所有权证。2018年9月4日，贺武科申请补发案涉房屋的所有权证。2018年11月7日，贺武科取得补发的案涉房屋所有权证。2018年9月11日，贺武科取得案涉车位的所有权证。房屋信息查询记录显示：截至2019年10月12日，案涉房屋及车位上除本院根据杜江申请采取的诉讼保全措施外，无其他查封信息，亦无抵押信息。 杜江因在本案诉讼前申请保全案涉房屋，诉讼中申请保全案涉车位，为提供担保购买了诉讼保全责任保险，支出保险费4200元。 庭审中，杜江陈述，购买案涉房屋时，贺武科告知杜江案涉房屋系对外出租状态，《房屋预约买卖合同》对此也予以了明确。杜江与中介人员一起去看过案涉房屋，敲了几次门都无人开门，中介带杜江看了13楼和22楼的同户型房屋。杜江看了房屋照片、与中介一起到开发商处核实了案涉房屋的所有权人为贺武科。杜江也去查看了用水记录，10个月用了80元的水费。当时贺武科告知杜江，案涉房屋系其父亲贺联社的朋友在里面居住，贺武科也不认识，到时会让贺联社协调，让其搬走后才将案涉房屋交付给杜江。杜江之所以在没有进到案涉房屋实际查看就决定购买案涉房屋，是因为杜江相信中邦经纪公司，且与贺武科签订合同当晚也问过贺武科，贺武科陈述案涉房屋是其父亲朋友在居住，居住是到6月份截止，贺武科称多给居住人留两个月时间，因此合同上的交房时间从6月份改到了8月份。 中邦经纪公司的法定代表人敬春梅出庭作证陈述，杜江称要购买房屋，中邦经纪公司推荐了案涉房屋，同时也带看了其他房屋。贺武科称案涉房屋系其父亲的朋友在居住，但双方没有租赁协议，贺武科也没有案涉房屋的钥匙。因贺武科称可以解决这个问题，所以就没有向贺武科的父亲核实。中邦经纪公司带杜江看了楼上楼下同户型的房屋，也带杜江去敲了案涉房屋的门，但里面好像一直没人。因贺武科称其购房合同在搬家时弄丢了，因此中邦经纪公司首先看了中邦经纪公司自己保管的业主名单，后去物业和开发商处进行了核实，确定案涉房屋属贺武科所有。《房屋预约买卖合同》是在重庆江北机场旁边的茶楼签订的，因为当时贺武科称其马上要走，因此杜江与敬春梅一起到了重庆。签完合同后，贺武科与杜江、敬春梅一起回了成都。贺武科出具的收条按照惯例是先由中邦经纪公司保管，在杜江支付房款后，再将收条交给杜江。签合同当晚，支付了20000元，余款是第二天支付的。杜江起诉到法院后，法院让中邦经纪公司核实案涉房屋的情况，当时敬春梅提供了案涉房屋实际居住人周某的电话，是在中邦经纪公司系统里找到的。 另查明，2015年2月5日，多吉次旦向贺武科转款300000元。2015年2月6日，多吉次旦向贺武科转款660000元。 2016年8月8日，贺武科出具借条，载明：“今借多吉次旦现金1000000元，于2016年9月5日前至少归还500000元，余款按5分利息计算，注：如9月5日归还不了500000元，另罚100000元。以前与多吉次旦所有借条及承诺全部作废。”庭审中，多吉次旦陈述，贺武科出具该借条后，未按约还款，其与贺武科口头约定，若2016年年底不能还款，贺武科就将案涉房屋抵给多吉次旦。其后，贺武科未归还借条上载明的应于2016年9月5日前归还的借款。 2017年1月17日，“贺武科”（出卖方，甲方）与多吉次旦（买受方，乙方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定：出卖方房屋坐落于四川省成都市，房屋结构为四室两厅，建筑面积136.81平方米，配简装、简易家具、水、电已通，可随时入住。该房屋售价为每平方米8772元，总金额为1200000元（含车库2-314）。买受方应于本合同生效之日向出卖方支付房款1000000元，出卖方在2018年12月30日前全权负责给买方办理一切合法国家商品房规定的相关土地出让及房屋产权手续，所产生的一切费用均由出卖方承担，买受方只提供身份证。出卖方应于本合同生效之日起十日内，将该房屋交给买受方。并于签订本合同后将购买房屋时的收据、发票、合同原件、房屋钥匙等一并交给买受方；若买受方在房产过户手续办理完成后未按约定付清200000元，每天按300元交纳滞纳金。2017年12月31日之前所产生的物业费、水电费及其他费用均由出卖方结清。出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由出卖方承当全部责任。双方应共同履行本合同，如有一方违约，将赔偿守约方总金额的30%作为赔偿（注：代表人签字后即表示家人均同意出售或购买，具有法律效益）。该合同落款处出卖方（甲方）签字处，由贺联社签字，盖有显示为“贺武科印”的私章。庭审中，贺武科称该私章并非贺武科本人加盖。多吉次旦陈述，私章是其亲眼看到贺武科本人加盖的，之所以没有要求贺武科在《房屋买卖合同》上签字，是因为作为家长的贺联社签了字，多吉次旦亲眼见到贺武科盖了私章，故没有再过多要求。 2017年1月17日，“贺武科”出具委托书，载明：我贺武科现将坐落于四川省成都市，共6间，建筑面积136.81平方米。按总建筑面积计算，该房屋售价为每平方米8772元，总金额为1200000元（含车库2-314）。现将该房屋出售给多吉次旦，并全权委托多吉次旦出租、出售及代办有关该房屋居住的一切手续和办理该房屋产权过户的一切相关手续。该委托书落款处有签为“贺武科”的字样，捺有手印，盖有显示为“贺武科印”的私章。庭审中，贺武科称该委托书上签名不是他本人签的，私章亦不是贺武科本人加盖。多吉次旦称没亲眼看到贺武科亲笔签字，当时贺武科在场，可能是贺武科的弟弟代签的，私章确实是贺武科本人加盖的。 庭审中，多吉次旦持有贺武科与四川开成置业有限公司签订的购买案涉房屋及车位的合同原件、案涉房屋的钥匙、小区门禁卡、车位卡、点卡和气卡。 2019年2月28日，成都安吉物业服务有限责任公司锦蓉佳苑物业服务中心出具入住证明：兹有多吉次旦先生，身份证号：5401021958××××××××，为成都市锦江区房屋住户，现已入住。2017年1月至今。物业服务费已结至2019年2月28日。 案外人周某出具情况说明，载明：“我叫周某。2017年1月，贺武科将锦江区锦蓉佳苑8栋2单元2601号房屋抵给多吉次旦。房屋交给多吉次旦后，我和多吉次旦一起居住，部分物管费、水费、车位费等是多吉次旦委托我代缴，是事实。”周某到庭作证，对前述事实进行陈述。同时陈述，多吉次旦打电话给周某，称有一套房子抵给多吉次旦，让周某帮忙查看，称拿不到钱就先拿房子。案涉房屋的钥匙是周某在一个姓史的中介处拿的。拿到钥匙后，打扫房屋后关了一段时间，其后住进去的，一直是由周某在住，多吉次旦偶尔来住。2017年和2018年均挂过出租信息，希望将房屋出租，但一直没有租出去。2019年初，杜江打电话给周某要求周某搬离房屋，周某告知杜江，多吉次旦已经购买了案涉房屋。其后，周某将此事告知了多吉次旦。庭审中，多吉次旦陈述，其申请周某出庭作证，是为了详细阐述贺武科与多吉次旦借款关系消灭和建立合法有效的房屋买卖关系。且多吉次旦是通过中介合法取得房屋钥匙。 案外人史某出具情况说明，载明：“在2017年初，贺武科通知我将成都市锦江区房屋钥匙交给多吉次旦的朋友周某。并说该房屋已经卖了。在接到电话后，我联系上多吉次旦的朋友周某并将钥匙交于手中。”史某出庭作证陈述，贺武科将房屋挂在其工作的中介公司成都众益嘉房地产经纪有限公司卖，并将房屋钥匙交付于史某。2016年挂的价格是1150000元。没有见过贺武科，均是电话联系，贺武科通过微信向史某发送了身份证照片。房屋钥匙是在物管处拿的。 成都众益嘉房地产经纪有限公司为史某购买了2017年10月至2018年3月的社会保险。 2019年3月21日，贺联社自愿在《房屋买卖的情况说明》上签字，载明：“同意，贺联社。”该《房屋买卖的情况说明》内容为：“我是贺武科的父亲贺联社。因贺武科借到多吉次旦本金人民币100万，本息没付。所以贺武科及我们家人自愿用锦江区锦蓉佳苑8栋2单元2601号房屋和负二楼314车位抵债，以120万的价格抵给多吉次旦作为归还该笔的借款本息。2017年1月17日签订了该房屋的买卖合同及委托书，贺武科在买卖合同盖章的同时并在委托书上签字。因我是一家之长，房屋暂无产权证，所以我也在房屋买卖合同上签字，以表示我方不反悔。情况真实。”该说明下方，贺联社手写体载明：“我贺联社积极配合完成锦蓉佳苑8栋2单元2601号房屋和负二楼314车位过户给多吉次旦的手续。” 庭审后，贺武科提交书面情况说明，载明：关于贺联社与多吉次旦签订《房屋买卖合同》的签订过程不清楚，对《房屋买卖合同》上加盖的私章的真实性合法性持异议，未授权过任何人去加盖私章。与杜江签约当日，因贺武科要在重庆办事，所以约在了重庆机场附近的茶楼签订合同，后因行程有变，坐中介的车回了成都。杜江当日取现支付了20000元。因贺武科有急事着急走，便出具房款收条给中介，等第二日杜江支付房款后，贺武科通知中介将收条给杜江。与开发商签订的合同等原件及钥匙，一直放在贺武科在西藏的家中，从来没有将合同及钥匙交付给多吉次旦及其指定的人。 在庭审后本院组织的补充质证中，多吉次旦陈述，《房屋买卖合同》签订后，贺武科向多吉次旦交付了购房合同原件和其他资料，但钥匙在中介手中，就没有给。当时多吉次旦要求贺武科开具1000000元的收据，贺武科就说让多吉次旦继续保留借条原件。委托书是在多吉次旦和贺联社谈事时，贺武科与其弟弟在另一边签订的委托书。多吉次旦没有看到委托书上贺武科的签字和捺印过程，但亲眼看到贺武科加盖私章。房屋入住3个月后，案外人周某和贺武科一起去补办电卡，因为本人不到场无法补办，侧面印证是贺武科向多吉次旦交付的房屋。2018年，贺武科要办理案涉房屋的产权证，因没有购房合同原件，要求多吉次旦将购房合同原件拍照发给贺武科，所以贺武科才办理到了案涉房屋的产权证。 以上事实，有杜江提交的各方身份信息资料、《独家求购服务协议（客户）》、《房屋预约买卖合同》、转款凭证、收据、房屋信息查询记录、保险费用发票、保险单、特别约定清单、申请敬春梅出庭作证的证人证言，多吉次旦提交的《房屋买卖合同》、委托书、贺武科与四川开成置业有限公司签订的购买案涉房屋及车位的合同、案涉房屋的钥匙、小区门禁卡、车位卡、点卡和气卡、入住证明、周某出具的情况说明、史某出具的情况说明、史某社保明细、《房屋买卖的情况说明》、照片、视频、转款记录、借条、申请证人周某和史某出庭作证的证人证言，以及各方当事人的陈述在案为证。多吉次旦提交合同书最后一页、破产管理人证明、支票、工商登记信息，拟证明贺武科在其他场合使用过私章；因该组证据上显示的均是贺武科作为拉萨鼎业制粉有限公司的法定代表人对外使用私章，且该私章系配合拉萨鼎业制粉有限公司的公章同时使用，与本案贺武科作为个人对外签署合同不具有关联性，因此，本院对该组证据不予采纳。 本院认为，本案的争议焦点在于：第一，杜江与贺武科之间的《房屋预约买卖合同》是否合法有效；第二，多吉次旦所持的《房屋买卖合同》是否系贺武科的真实意思表示；第三，在认定前述两合同效力后，合同应如何履行、各主体应当承担何种责任。 关于杜江与贺武科之间的《房屋预约买卖合同》是否合法有效。多吉次旦主张《房屋预约买卖合同》系合同双方恶意串通且杜江未实地查看房屋即签订该合同，因此该合同应属无效。对此本院认为，多吉次旦并未提交证据证明杜江与贺武科恶意串通，且未实地查看房屋并非导致合同无效的事由，因此对多吉次旦的主张本院不予采纳。根据本案查明的事实，可以认定《房屋预约买卖合同》系杜江与贺武科的真实意思表示，且合同不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效。 关于多吉次旦所持的《房屋买卖合同》是否系贺武科的真实意思表示。首先，《房屋买卖合同》上无贺武科的签字，仅盖有显示为“贺武科印”的私章。委托书上盖有“贺武科印”的私章。多吉次旦主张私章系贺武科本人加盖，贺武科称该私章并非其本人所盖。因自然人的私章没有登记备案的要求，对外不具有公示效力，在贺武科否认盖章行为系其所为的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任……”之规定，多吉次旦作为主张合同关系成立的一方，应承担举证责任，即多吉次旦应举证证明该枚私章为贺武科所有且盖章行为系贺武科本人或贺武科授权之人所为。本案中，多吉次旦拟举证证明显示为“贺武科印”的私章系贺武科本人的私章且在其他场合使用过。对此，本院认为，即使贺武科在其作为公司法定代表人的场合使用过私章，也不能推定贺武科在个人对外民事活动中有只用私章而不签字捺印的习惯，更不能推定本案显示为“贺武科印”的私章系贺武科本人加盖。同时，如果真如多吉次旦所言，签订《房屋买卖合同》时贺武科在场，那么，多吉次旦未要求贺武科在《房屋买卖合同》上签字捺印，而是让贺联社在该合同上签字捺印，与常理不符。因此本案应认定贺武科未在《房屋买卖合同》及委托书上加盖本人私章。 其次，委托书上有“贺武科”字样的签字及捺印，贺武科否认系其本人签字捺印，多吉次旦称其未亲眼见到贺武科签字捺印，因此本案尚不能确定委托书上“贺武科”字样的签字及捺印系贺武科本人所为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，在事实真伪不明的状态下，应由根据该事实提出诉讼请求的一方即多吉次旦承担举证责任。因多吉次旦未申请鉴定，导致事实真伪不明，应承担举证不能的不利后果。因此，本案不能认定委托书上“贺武科”字样的签字及捺印系贺武科本人所为。 再次，多吉次旦所举证据能证明其截至本案庭审之日占有案涉房屋及车位这样一个状态。多吉次旦称其系通过中介史某拿到钥匙，自2017年1月起占有案涉房屋。根据史某的社保缴纳明细，成都众益嘉房地产经纪有限公司从2017年10月开始为史某购买社保。因此，本案现无证据证明史某于2017年1月即已在成都众益嘉房地产经纪有限公司工作，故史某的证人证言不具有可信度。因此，本案证据尚不能证明多吉次旦占有案涉房屋及车位系贺武科向其交付，更不能证明其占有案涉房屋及车位系贺武科根据房屋买卖合同关系或以房抵债关系向其交付。 最后，多吉次旦多次陈述且提交证据、申请证人出庭，拟证明其与贺武科系以房抵债关系。本案中，多吉次旦与贺武科并未就债权债务进行结算，亦未明确将债权本息转化为房款，也无贺武科同意以房抵债的明确意思表示。同时，如果真如多吉次旦陈述其与贺武科之间系以房抵债关系，债权本息抵作房款，那么，多吉次旦仍持有借条原件这一事实与常理不符。多吉次旦称是因为贺武科不想出具收到房款的收条才让多吉次旦继续持有借条原件。对此，本院认为，以房抵债是将债权本息转化为房款，而非真正地支付房款，因此按常理不需要出具收条；并且，按常理，一般人不会因为不愿意出具收条而继续让债权人持有借条原件。因此，本案无法认定多吉次旦与贺武科之间成立以房抵债的关系。 另外，本案无证据证明贺武科对贺联社与多吉次旦之间签订《房屋买卖合同》一事知情且有授权贺联社处分案涉房屋及车位。即本案并无证据证明贺联社在《房屋买卖合同》上签字系经贺武科授权处分案涉房屋及车位。 综上，《房屋买卖合同》上无贺武科的签字捺印，且本案无证据证明显示为“贺武科印”的私章系贺武科本人或其授权之人加盖，同时，多吉次旦的主张存在多处与常理不符之处。因此《房屋买卖合同》并非贺武科的真实意思表示，该合同在多吉次旦与贺武科之间并未成立，更未生效，因而该《房屋买卖合同》并不能约束贺武科。 关于在认定前述两合同效力后，合同应如何履行、各主体应当承担何种责任。一方面，因多吉次旦所持的《房屋买卖合同》并非贺武科的真实意思表示，且多吉次旦与贺武科之间亦未成立以房抵债关系，故多吉次旦关于确认《房屋买卖合同》有效并要求贺武科继续履行合同即履行过户义务的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 另一方面，杜江与贺武科之间的《房屋预约买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现贺武科同意杜江关于交付案涉房屋及车位，并办理相应权属转移登记手续的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，贺武科有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，不违反法律规定，本院对此予以确认。截至本判决作出之日，除本院依杜江的申请作出的司法限制措施外，案涉房屋及车位不存在其他司法限制措施，亦不存在权利负担，具备过户条件。故本院对杜江的前述两项诉讼请求予以支持。 关于杜江请求的违约金。贺武科未按约向杜江交付案涉房屋及车位，亦未按约将案涉房屋及车位的所有权转移登记至杜江名下，均构成违约，应承担相应违约责任。杜江主张逾期交房、逾期办证两项违约责任合并计算,以已付房款1700000元为基数，自逾期交房之日即2018年8月31日起计算至办证之日止，系当事人对自身实体权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。杜江主张按每日万分之五的标准计算违约金，贺武科抗辩该标准过高。因双方并未明确约定逾期违约金，故综合考虑本案合同的履行情况以及杜江的实际损失，本院酌情确定违约金按每日万分之三的标准计算。 关于杜江请求的诉讼保全保险费。根据相关法律规定，申请诉讼保全并非当事人必须采取的行动；即使当事人申请保全也并非只能通过购买保险的方式提供担保，当事人可以通过其他方式提供担保。因此，诉讼保全保险费并非必要发生的费用，并非贺武科违约导致杜江的必然损失，且本案已支持杜江关于违约金的诉讼请求，已能弥补杜江的损失，故对杜江请求的诉讼保全保险费本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贺武科于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜江交付成都市锦江区百日红中路506号8栋2单元2601号房屋及成都市锦江区百日红中路506号1栋-2层314号车位； 二、被告贺武科于本判决发生法律效力之日起十日内为原告杜江办理本判决第一项载明的房屋及车位的所有权过户登记手续，过户登记至原告杜江名下； 三、被告贺武科于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜江支付逾期交房及逾期办证的违约金（两项违约金合并计算，以已付房款1700000元为基数，按每日万分之三的标准，自逾期交房之日即2018年8月31日起计算至本判决第二项载明的房屋及车位的所有权过户登记至原告杜江名下之日止）； 四、驳回原告杜江的其他诉讼请求； 五、驳回第三人多吉次旦的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案原告杜江诉讼请求所对应的案件受理费24192元、保全费5000元、公告费300元，三项共计29492元，由被告贺武科负担；本案第三人多吉次旦诉讼请求所对应的案件受理费23600元，由第三人多吉次旦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  成 敏 人民陪审员  徐立琼 人民陪审员  黄玉明 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  傅晓婉