新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2302民初372号 原告：张翠玲，女，1972年3月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区五家渠市。 委托诉讼代理人：李婷，新疆博达律师事务所律师。 被告：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人:李娟,女,系该公司办公室行政人员。 委托诉讼代理人:陈晓平,北京德恒(乌鲁木齐)律师事务所律师。 第三人:新疆阜康农村商业银行股份有限公司,住所地:新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市准噶尔路**。 法定代表人:刘宗政,该公司董事长。 委托诉讼代理人:边洁,新疆百森律师事务所律师。 原告张翠玲与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司(以下简称：隆诚伟业)、第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司(以下简称：阜康农商行)商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，于同年4月18日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张翠玲及其委托诉讼代理人李婷、被告隆诚伟业的委托诉讼代理人李娟、陈晓平、第三人阜康农商行委托诉讼代理人边洁均到庭参加诉讼。审理过程中，因当事人申请庭外和解，本案依法扣除审限一个月。因向上级法院请示，扣除审限两个月。因本案审理需以另一案的审理结果为依据，2019年9月10日，本案中止审理。2019年12月26日，本案恢复审理。本案现已审理终结。 张翠玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告返还原告已付首付款149891元(已扣租金22261元);3.判令被告承担首付款利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为52319.16元(2012年11月17日至2018年12月16日,97414元×4.875‰×73个月=34667.21元；2013年3月29日至2018年12月28日，52477元×4.875‰×69个月=17651.95);4.判令被告返还原告已付贷款本金及利息99410.75元；5.判令被告承担原告已支付贷款本金(利息)的损失12640.55元；6.判令被告承担2018年11月21日至抵押担保贷款合同解除之日期间的贷款本金及利息；7.判令被告承担原告缴纳的维修基金、抵押登记等费用8930元；8.判令被告退还原告缴纳的装修费用11187元;9.判令被告向原告支付租金至合同实际解除之日,暂计算至起诉日为7420.45元(2018年8月18日至2018年12月18日,1095元/12个月×20.33平米×4个月)；10.本案保全费及保全保险费由被告承担。事实和理由:2016年4月22日,原、被告双方签订书面《商品房买卖合同》一份(合同中的签约日期为后补),合同约定原告购买的商品房为预售商品房,该商品房建筑面积为20.34平方米,每平方米单价为16388元,房屋总价款共计332315元。后经测绘,原告购买的房屋实测面积为20.33平方米,总房款变更为332152元,原告按照合同约定支付首付款172152元。原告与新疆阜康农村商业银行股份有限公司(原阜康市农村信用合作社)签订《个人住房抵押借款合同》,贷款金额160000元。同时,原告缴纳了办理抵押登记所需的各项费用。2014年9月12日,原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议书》一份,将其购买的房屋交由阜康市隆盛商贸有限公司管理运营,支付收益。2016年8月2日,阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年5月15曰,因隆盛百货商场关门,原告未取得合同约定的运营收益，经协商一致,达成《协议书》一份，该协议约定,原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行,由被告向原告方支付房屋租金。被告应于合同签订当日一次性付清2017年8月1日以前的租金,原告自愿放弃2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金,2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日以前的租金。如被告未能及时足额给付租赁费时,原、被告双方解除《商品房买卖合同》,被告应全额退还原告缴纳的房款。因被告未按约定支付租金,原告认为被告的行为已经构成了违约,为维护合法权益,特诉至法院,请求依法支持原告的诉讼请求。 隆诚伟业辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，不应当解除；二、原告要求解除合同的诉讼请求违反合同解除的法定程序，应当予以驳回；三、被告顾全大局，配合政府维稳需要，承担了本应由阜康市隆盛商贸有限公司所负担的义务，但原告的诉讼请求不合理，不应当支持。具体为：原告主张返还的首付款当中仅扣除了被告已支付的租金，还应当扣除阜康市隆盛商贸有限公司支付的租金，被告实际应当退还的首付款为138755元；原告要求支付首付款利息损失缺乏事实和法律依据；原告基于抵押借款合同所产生的返还贷款本金及利息的诉讼请求，因原告没有起诉要求解除《个人住房抵押借款合同》的情况下，无权要求被告返还其已向银行返还的贷款本息和将来产生的贷款本息，况且原告已收到了被告支付的租金，并且要求被告继续支付租金，不能再同时主张利息。因抵押登记而产生的费用，与被告无关，不应当由被告承担；原告要求被告返还维修基金、装修费用没有事实和法律依据。 阜康农商行述称，原、被告与第三人签订《个人住房抵押借款合同》属实，第三人已提供了贷款，鉴于原告要求解除与被告之间的《商品房买卖合同》，第三人也主张解除《个人住房抵押借款合同》。 第三人阜康农商行向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除第三人与原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》；2.原、被告返还剩余贷款本金45586.69元；3.原、被告返还从2019年3月28日起至剩余贷款本金清偿日止的利息，利率为月息7.5000‰；4.原、被告承担律师代理费5000元。事实和理由:2015年3月2日,第三人(原阜康市农村信用合作联社)与原、被告签订了《个人住房抵押借款合同》,合同约定:原告张翠玲作为借款人向第三人借款160000元用于购买被告隆诚伟业开发建设的，位于阜康市××区商铺,借款月利率7.5000‰，借款期限从2015年3月2日至2020年3月1日止。被告隆诚伟业提供阶段性担保，保证期限至办妥抵押登记并将抵押文件交付第三人之日止,原告以所购此商品房作为抵押物，提供抵押担保。现因原告起诉被告隆诚伟业要求解除双方的《商品房买卖合同》,因《商品房买卖合同》解除后,第三人与原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》将面临无法实现合同目的的法律风险,故此依据最高人民法院《关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷的若干意见》的规定,请求解除《个人住房抵押借款合同》,因该合同的解除，系原、被告违约造成，原、被告应承担相应的赔偿责任,故此依法要求原、被告在承担返还借款和合同未解除期间的借款利息外,还应承担至借款全部清偿日止的利息损失和第三人诉讼所承担的律师费用。为此，特依法诉至贵院,请求公正判决。 张翠玲对第三人的诉讼请求辩称，同意解除与第三人之间的合同,本案的商品房买卖合同解除,原告在履行合同过程中没有违约,第三人主张的诉讼费、律师费没有事实依据，利息也应当由被告来承担，请求驳回第三人对原告的诉讼请求。 隆诚伟业针第三人的诉讼请求辩称，一、因原、被告之间的商品房买卖合同并未解除,第三人所提出的各项诉讼请求缺乏前提基础，个人住房抵押借款合同的解除应当以商品房买卖合同解除为前提,而本案所涉及的商品房买卖合同是否解除尚无定论,因此第三人无权提起诉讼。二、第三人在诉讼请求中应当依据不同的法律关系对要求原、被告承担何种责任予以明确。三、要求被告承担诉讼费、律师代理费等没有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：第三人提交的企业名称变更核准通知书一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交的证据： 1、商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票一份、收款收据四份，证实原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同约定了价格、交房时间、办理产权登记时间等事项，房屋总价款332152元的付款方式为银行按揭贷款，首付172152元，贷款160000元。收款收据证实2012年11月17日原告缴纳房屋认购金97414元，于2013年3月29日缴纳房屋认购金7000元，2014年10月14日缴纳房款4901元。被告对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，认为首付款当中应当扣除租金33397元。第三人对真实性、合法性及关联性均无异议。经审查，上述证据来源、形式符合法律规定、能够反映原、被告之间签订商品房买卖合同，原告向被告购买涉案商铺的事实、与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。 2、个人住房抵押借款合同一份，证实原告剩余房款系抵押贷款方式支付，贷款金额160000元。被告对真实性和合法性无异议,对关联性有异议。第三人对该组证据无异议。经审查，上述证据来源、形式符合法律规定、能够反映原告所要证明的事实、与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。 3、还款明细1份3张、还款明细登记簿，证实原告签订贷款合同后截止2018年11月及2018年12月20日至2019年3月20日向第三人支付贷款99410.75元及支付贷款本息14741.29的事实。被告对真实性和合法性无异议,对关联性有异议。第三人对该组证据无异议。经审查，上述证据来源、形式符合法律规定、能够反映截止2018年11月原告已实际向第三人返还借款99410.75元及2018年12月20日至2019年3月20日支付贷款本息12741.29的事实、与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。 4、收据二份，证实原告购买上述房屋缴纳装修费11187元、维修基金、抵押登记等费用8930元。被告对真实性和合法性无异议,对关联性有异议，认为上述费用不应当由被告承担。第三人对该组证据无异议。经审查，上述证据来源、形式符合法律规定、能够反映原告已实际支出上述费用的事实、与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。 5、管理运营协议一份、企业信用信息报告一份,证实2014年9月12日原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订运营协议,将购买的上述房屋交由阜康市隆盛商贸有限公司运营,阜康市隆盛商贸有限公司于2016年8月2日注销。被告对真实性和合法性无异议,对关联性有异议,认为被告与原告不存在租赁法律关系,该证据与被告无关,阜康市隆盛商贸有限公司已经在2016年8月2日注销,原告要求支付租金应当在破产债权中主张,不应向被告主张。第三人对该组证据无异议。经审查，上述证据来源、形式符合法律规定、能够反映原告所要证明的事实、与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。 6、关于新疆隆诚伟业房地产开发有限公司“富地康城”项目中商铺销售、经营存在问题的处理方案、协议书各一份,证实2017年5月15日因隆盛百货商场关停,由被告公司提出问题的处理方案,根据该方案,被告与原告签订协议书,约定管理运营协议不再履行,由被告向原告支付房屋租金,如不能足额支付,原、被告双方解除商品房买卖合同,协议书上有被告法定代表人的王斌的签字和盖章。被告对真实性无异议,对合法性、关联性有异议，认为处理方案和协议并非被告主动提出,既使按照协议书的第四、五条约定,隆诚伟业只给退还房款,至于其他的费用均未约定。之前阜康市隆盛商贸有限公司支付的租金也应当抵扣房款。第三人对该组证据无异议。经审查，上述证据来源、形式符合法律规定、能够反映原告所要证明的事实、与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。 7、(2019)新2302民初373号民事裁定书一份、收据一份、发票一份，证实原告因本案诉讼向法院申请财产保全，支出申请费2229元，财产保全责任保险费1026元。被告对真实性、合法性均无异议,对关联性有异议，认为原告采取的保全是以一保三的方式,超额保全了被告其他商铺,损害了其他商铺所有人的合法权利。财产保全责任保险费不属于法院的案件受理费,原告应当自行承担,要求被告承担没有法律依据。第三人对该组证据无异议。经审查，民事裁定书系本院生效法律文书，收据、发票形式合法、能够反映原告所要证明的事实、与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。 二、被告提交的证据： 收据2份,证实2016年1月21日原告收到阜康市隆盛商贸有限公司支付的2015年8月18日至2016年8月17日的租金11136元;2017年5月15日原告收到被告支付的2016年8月18日至2017年8月17日的租金22261元,租金共计33397元应当从购房款中扣除。原告对收据真实性、合法性无异议,在起诉时已扣除被告支付的部分，对阜康市隆盛商贸有限公司支付的11136元收据的关联性有异议，认为阜康市隆盛商贸有限公司支付的租金,不是被告支付的，与本案无关,不应扣除。第三人对该组证据无异议。因各方当事人对该组证据的真实性、合法性均不持异议，而该组证据亦可真实反映原告已实际获取的租金收益为33397元的客观事实，具有证明力，本院对该组证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。 三、第三人提交的证据 1、企业名称变更核准通知书一份、个人住房抵押借款合同一份、还款明细登记一份，证实：阜康市农村信用合作社已更名为新疆农村商业银行股份有限公司，原、被告、第三人三方签订了《个人住房抵押借款合同》并办理了强制执行效力的公证债权文书,原告向第三人借款160000元；截止2019年3月27日未返还的借款余额为45586.69元，3月27日之前的利息均已清偿。原告对真实性无异议，认可每月还款本息合计1276.97元，自2018年12月20日至2019年4月20日原告每月按时还款。被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与自己无关。因各方当事人对真实性、合法性均不持异议，而该组证据亦能客观反映第三人所要证实的事实，具有证明力，本院对该组证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。 2、发票1张，证实本案的律师代理费为5000元。该笔费用应当由原、被告承担。原、被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不应当由自己承担。因各方当事人对真实性、合法性均不持异议，而该组证据能真实反映第三人为诉讼所支出的费用情况，具有证明力，本院对该组证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。 本院依职权调取了会议记录一份，证实原告在被告处购买的商铺未办理房屋产权登记手续，可以到税务部门办理退税手续。依职权调取隆盛百货商场商铺装修询价笔录一份，证实商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。经质证，原、被告对上述事实均无异议，第三人认为与己无关，不发表质证意见。因原、被告双方作为商铺买卖合同的双方当事人对该组证据无异议，本院对上述证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的富地康城小区第25幢(即隆盛百货商场)一层82号的铺位。该商铺建筑面积20.34㎡，价款为332315元，支付方式为：买受人2014年3月25日交付50%房款172315元，剩余50%房款160000元，办理5年银行按揭贷款，如因故无法办理银行贷款，则出卖人通知之日起15日内付清余额。合同签订后，原告向被告交付了装修费11187元、维修基金6646元、产权工本费550元、预抵押登记费550元、他项权证工本费550元、土地使用权证工本费180元、交易费122元、印花税322元。 2014年7月15日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议》，将所购铺位交由阜康市隆盛商贸有限公司统一运营，运营期限为30年，自正式开业起算，由阜康市隆盛商贸有限公司支付租金。前三年租金1095元/㎡/年，第四年起至合同执行期间，以当年的市场行情及商场的整体运营效益来核定当年回报额。2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束开始运营。 2015年3月2日，原、被告以及第三人(原阜康市农村信用合作联社)签订《个人住房抵押借款合同》，合同约定:原告张翠玲作为借款人向第三人借款160000元用于购买被告隆诚伟业开发建设的，位于阜康市××区商铺,借款月利率7.5000‰，借款期限从2015年3月2日至2020年3月1日止。借款人采用等额本息还款法方式归还借款本息，每期还款金额为1070.15元不等。被告隆诚伟业提供阶段性担保，保证期限至办妥抵押登记并将抵押文件交付第三人之日止,为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。原告以所购此商品房作为抵押物，提供抵押担保。违约责任条款约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同日，三方为上述合同办理了上有强制执行效力的债权文书公证。合同签订后，第三人向原告提供了上述贷款。自2015年7月20日起原告按期向第三人还款至今。 2016年1月21日，原告收到了阜康市隆盛商贸有限公司支付的2015年8月18日至2016年8月17日期间的租金11136元。 2016年4月22日，原、被告又签订了一份《商品房买卖合同》补充协议，将建筑面积变更为20.33㎡，价款变更为332152元，首付款变更为172152元，贷款金额160000元。 2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销，引发大量商户上访，阜康市人民政府组织相关部门成立处理小组进行协调。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向业主支付租金。承诺按上述约定向业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付业主租金时，同意与业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回业主购买商场铺位时所缴纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款）。并承诺上述方案具体实施过程中，被告将与每位业主签订处理此事的协议书。因隆盛百货商场继续处于关门状态，原告在内的全体业主未按约获得租金，2017年5月15日，原、被告根据被告提出的处理方案，签订一份《协议书》，协议约定，一、原告购买的铺位位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）一楼82号20.33㎡，总价款为332152元，付款方式为按揭(贷款)。二、被告应在合同签订当日，向原告付清2017年8月1日前的租金。三、原告承诺其与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即：每年1095元/㎡，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。四、特别约定：被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位所缴纳的全部房款。五、特别约定：若发生上述被告无条件退还原告房款的情况时：1、被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2、被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款。协议对其他相关事宜进行了约定。协议签订当天，被告向原告支付了2016年8月18日至2017年8月17日的租金22261元。 2019年2月1日，因被告未能按协议约定支付租金，原告向本院提起诉讼，同时向本院申请财产保全，为此支付申请费2229元、财产保全责任保险费1026元。第三人阜康农商行作为有独立请求权的第三人亦委托律师作为委托诉讼代理人向本院提起诉讼，为此支付律师代理费5000元。 再查明，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。 本案的争议焦点为：一、原、被告之间的《商品房买卖合同》(包括补充协议)及原、被告与第三人签订的《个人住房抵押借款合同》是否应当解除？二、合同解除后，被告应当如何返还及赔偿？ 本院认为，一、关于合同解除与否的问题。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，真实、合法、有效。在此基础上，原、被告及第三人又签订了《个人住房抵押借款合同》，原告向第三人贷款160000元用于交纳了商铺房款，原告支付了全部房款，被告向原告交付了商铺。对于该商铺的经营，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订了《管理运营协议书》，后因该《管理运营协议书》不能履行，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》。现被告未按照约定向原告支付租金，双方约定解除《商品房买卖合同》的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权，被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调，由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，本院对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点，具体到本案，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年2月2日，故原、被告解除合同的时间应为2019年2月2日。在《商品房买卖合同》解除后，原、被告及第三人签订的按揭贷款合同即《个人住房抵押借款合同》的目的已无法实现，第三人可以要求解除。故对第三人要求解除其与原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于合同解除后，被告应当如何返还及赔偿的问题。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”原告主张由被告返还其首付款149891元、已付贷款本金及利息。原、被告对原告已向被告交付首付款172152元以及按揭贷款160000元的事实无争议，根据原、被告签订的《协议书》的约定，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，由于《协议书》是被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，因此阜康市隆盛商贸有限公司已支付的租金也应在被告向原告退还的房款中予以扣除，被告要求阜康市隆盛商贸有限公司已支付的租金11136元也予以抵扣的抗辩主张符合协议约定，本院予以采信。根据查明的事实可知，2018年8月17日之前原告收到的租金为33397元，被告应向原告返还已付首付款138755元（172152元-33397元）。故对原告请求被告返还首付款149891元(已扣租金22261元)的诉讼请求，本院支持138755元。原告要求被告按月利率4.875‰自2012年11月17日起支付首付款利息损失至还款日，原、被告双方签订的《协议书》约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。根据合同法的规定，解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年2月2日，故原、被告解除合同的时间应为2019年2月2日。被告应于2019年4月2日前向原告退还首付款，被告未按约退还首付款，应从2019年4月2日起向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.875‰计算利息，不违反法律规定，故被告应以应退还首付款138755元为基数，按月利率4.875‰赔偿原告自2019年4月2日至实际给付之日期间的利息。原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息，不应由被告负担。按《协议书》的约定，2019年2月3日至2019年4月2日期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，此期间亦不应支付利息。原告主张被告返还已付贷款本金及利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。由于原告提起本案诉讼后，原、被告之间的《商品房买卖合同》(包括补充协议)、原、被告及第三人之间的《个人住房抵押借款合同》是否能引起解除的法律后果尚需本院予以确认，原告仍在履行向第三人返还按揭贷款的义务，使得被告返还的贷款本息处于不确定状态，故被告向原告返还的贷款本息应以判决生效当月第三人出具的还款明细清单为准。原告主张被告赔偿已付贷款本息的利息损失的诉讼请求与法无据，也无合同约定的依据，本院不予支持。关于原告要求被告按1095元/㎡/年的标准支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。根据双方签订的《协议书》的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告主张从2018年8月18日开始至合同解除之日的租金符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2019年2月2日，共计168天。被告应向原告支付租金10246元（1095元/㎡/年×20.33平方米÷365天×168天），本院予以支持。原告主张由被告退还交纳的装修费用11187元，根据本案查明的事实，原、被告签订《协议书》时，该装修费用已经实际发生，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。对于原告主张被告返还维修基金及因履行合同而支出的各项费用8930元，因被告的违约造成双方之间的商品房买卖合同被解除，原告所支出的各项费用即为损失，而维修基金是由被告代收，被告未提供证据证实维修基金已上交给代管部门，故被告应当向原告返还维修基金并赔偿原告已支付的各项费用损失。故对原告要求被告承担维修基金及其他各项费用损失8930元的诉讼请求，本院予以支持。原告为保证自己的债权能够得以实现，向本院申请财产保全所支出的申请费亦是其合理损失，应当由被告赔偿，关于财产保全责任保险费1026元，是否应当由被告赔偿的问题，本院认为，申请财产保全提供担保是保全申请人的义务，以何种方式提供担保取决于申请人自己的选择，原告自己选择以购买保险的方式来提供担保，在未事先约定由被告承担的情况下，由此而支出的保险费应当由原告自己承担，故对原告要求被告承担财产保全责任保险费1026元的诉讼请求，本院不予支持。 针对第三人主张的涉及金钱给付的诸项诉讼请求，本院认为：由于原、被告之间的商品房买卖合同解除，致使原、被告及第三人之间签订的按揭贷款合同的合同目的无法实现而被解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，第三人要求被告返还《个人住房抵押借款合同》解除后张翠玲的剩余贷款本金并赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。第三人为实现自己的债权而支出律师代理费不是必然产生的损失，除非当事人之间有约定，否则应当由委托人自己承担，《个人住房抵押借款合同》中明确约定了借款人违约时应承担律师代理费，而本案中原告作为借款人并没有违约行为，故不应当承担律师费5000元，被告作为保证人亦不应当承担赔偿责任。对第三人要求原、被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告张翠玲与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）； 二、解除原告张翠玲、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司与第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房抵押借款合同》； 三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张翠玲返还首付款138755元(已扣租金33397元); 四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张翠玲赔偿以应返还首付款138755元为基数、按月利率4.875‰自2019年4月2日起至实际付清之日期间的利息损失； 五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张翠玲返还自2015年7月20日起至本判决生效之日止张翠玲已向第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司归还的贷款本金(以第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准)； 六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张翠玲赔偿自2015年7月20日起至本判决生效之日止张翠玲已向第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司支付的贷款利息(以被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准)； 七、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张翠玲返还维修基金、预抵押登记费等各项费用8930元； 八、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张翠玲支付2018年8月18日至2019年2月2日期间的租金10246元； 九、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张翠玲赔偿保全申请费2229元； 十、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司返还张翠玲自本判决生效之日起就《个人住房抵押借款合同》剩余的贷款； 十一、驳回原告张翠玲的其他诉讼请求； 十二、驳回第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7708元,由原告张翠玲负担3415元，由被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担4166元，由第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司负担127元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  米 燕 人民陪审员  舒培惠 人民陪审员  朱力勇 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  朱淑芳 附：适用法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。