黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初4195号原告：闫兴加，男，1949年2月1日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：于力，男，1973年10月1日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇新自来水家属楼物业办公室三楼。法定代表人：何京龙，职务经理。被告：杜兴海，男，1970年4月12日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。第三人：尚士玲，女，1956年12月5日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：于恩学，肇源县为民法律服务所法律工作者。原告闫兴加与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙房地产公司）、杜兴海，第三人尚士玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫兴加委托诉讼代理人于力、被告杜兴海委托诉讼代理人魏红亮、第三人尚士玲及委托诉讼代理人于恩学到庭参加诉讼，被告宇龙房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼,本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告闫兴加向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的XXXX小区拆迁合同有效；XX小区XXXX室回迁合同有效；该房屋归原告所有；被告协助办理不动产权登记证，所需费用由宇龙房地产公司承担。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年03月27日，原、被告签订XX小区拆迁合同，被告将XX小区XX号XX门商服回迁给原告。后该房屋经大庆市中级人民法院终审民事判决书判决归案外人所有。2019年08月13日经县工作组、宇龙公司、杜兴海协商，将XX小区预留给回迁户的房源XXX室回迁给原告。被告宇龙房地产公司未应诉答辩。被告杜兴海辩称，无异议。第三人尚士玲述称，原告要求涉案楼房归其所有没有事实及法律依据。开发商杜兴海及其合伙人李继用案涉房屋抵顶其欠案外人王奇和杨双的工程劳务费，杨双取得案涉房屋后又用该楼房抵顶其欠第三人的借款，经杨双及开发商杜兴海、李继协商同意后，由金瑞花园项目部为第三人开具房屋认购书及收据，房屋认购书及收据的签订时间为2017年06月13日。第三人自签订认购书时起就取得了本案的案涉房屋，第三人取得房屋后，向被告缴纳了入网费等相关费用后，对房屋进行装修，并入住至今，第三人取得房屋合法。被告于2019年08月13日将该房屋以回迁房的名义抵顶给原告，属于一房两卖，原、被告的行为侵害了第三人的合法权益，不应保护，请求驳回原告诉求。庭审中，原告闫兴加出示证据情况如下：1.XXX棚户区房屋置换协议书一份，欲证实原告与宇龙公司签订的协议中第3页从下往上数第9行，明确约定宇龙公司给原告回迁三个商服楼，由于大庆中院（2019）黑06终2736号民事判决书及（2019）黑06终2613号民事判决书，将该两处商服判给他人，导致宇龙公司没有将商服回迁到位。被告杜兴海质证无异议。第三人尚士玲质证称对真实性无异议，对证明的问题有异议。从该证据可以看出原告签订的房屋拆迁补偿合同已经约定了回迁房屋的具体位置，但不是本案争议的房屋，从判决可以看出开发商已经履行了原来的回迁协议，并给付原告回迁房屋，说明当时的回迁房屋已经落实，原告再行主张本案房屋不符合法律规定及合同约定。本院认为，因被告及第三人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。2.黑龙江省大庆市中级人民法院（2019）黑06终2736号、（2019）黑06终2613号民事判决书，欲证实此判决中原告居住三年的两处商服楼被判决归案外人李晶、曹世礼所有，作出判决的依据是县工作组李晓春签字的房源分配表，判决认为房源表表为政府文件，回迁安置时应以政府文件为依据，所以原告与宇龙房地产公司签订的房屋置换新建楼房合同书中约定的两个商服楼没有回迁到位。被告杜兴海质证无异议。第三人尚士玲质证称对真实性无异议，但该判决与本案无关。本院认为，因被告及第三人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。3.XXXX回迁户房源确认备案登记表，欲证实开发企业没有将应回迁的商服回迁到位，棚户区工作组组长李晓春、宇龙公司、实际开发人杜兴海三方同意将县里给回迁户预留中的房源（住宅）拿出五套抵顶回迁的商服楼，涉案住宅为XX号楼X单元XX室。该份证据系宇龙房地产公司交付给原告，备案登记表中手写部分是棚户区工作组组长李晓春书写，其余部分是房产登记备案的，确认房源时原告在场。被告杜兴海质证无异议。第三人尚士玲质证称不管该证据是否真实，均与第三人无关，备案登记表签订日期为2019年08月13日，第三人与杨双签订房屋买卖合同日期为2017年06月13日，第三人购买房屋在确认回迁房源登记之前，所以原告的证据不能对抗第三人的主张。本院认为，因被告及第三人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。4.房源分布图（来源于肇源县房产处），欲证实工作组在县政府的监督下，为了保障回迁户都有房源，防止遗漏，特此向开发企业预留20套（住宅）房源交到房产处锁定，以便给回迁户补漏，并且由县政府委派的XXX棚户区改造办公室组长李晓春签字，有肇源县棚改办的印章。被告杜兴海质证无异议。第三人尚士玲质证称对真实性无异议，对证明问题有异议。该证据不能证明该房源系第三人购买之前保留的回迁房源，另外原告在开发商处已经得到回迁房屋，即使开发商预留了房源，那么在回迁户获得房屋之后预留的房源没有实际意义，且在开发商给回迁户回迁了房屋之后将该案的涉案房屋已经通过工程抵账的方式进行抵顶，最后第三人也通过抵顶的方式合法取得该房屋。原告在开发商已经回迁房屋和抵顶之后继续再以预留房源的名义主张权利，明显不符合法律规定。本院认为，因被告及第三人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。5.回迁户机打合同申请表（来源于肇源县房产处），欲证实宇龙房地产公司将案涉房屋分给原告，并且向肇源县房产处递交申请。要求房产处给原告出机打合同，上面有宇龙房地产公司印章，并且有宇龙房地产公司法人何京龙签字、原告签字确认。被告杜兴海质证无异议。第三人尚士玲质证称对该证据不认可。该证据是宇龙房地产公司签字同意，但是宇龙房地产公司及小区的实际开发人在该合同申请表之前3-4年时间就将该涉案房屋抵顶给案外人杨双，并且2017年06月13日又抵顶给第三人。实际开发人杜兴海、李继为第三人出具了认购书，并收取入网费、取暖费等相关费用，实际上该房屋已经归第三人所有，在该情况下，作为开发公司将该房屋另行同意给原告等8户出具机打合同，属于一房两卖行为，应视为无效。本院认为，该机打合同申请表加盖肇源县房地产管理处公章，能够证实其来源，故对该证据的真实性，本院予以确认。6.肇源县房产处的公示，欲证实在县政府监督下，工作组组长李晓春、宇龙公司、实际开发人杜兴海将回迁户预留的房源分给原告并且递交房产处，房产处用公示的形式给原告予以确认房源。被告杜兴海质证无异议。第三人尚士玲质证称对真实性无异议，该公示时间是2019年08月30日，是在第三人取得房屋之后，对第三人没有约束力。本院认为，因被告及第三人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。7.XXX查档说明，欲证实涉案房屋已在肇源县房产处档案室备案。被告杜兴海质证无异议。第三人尚士玲质证称对真实性无异议，对证明问题有异议。2019年09月27日第三人到房产处查档，该房屋在房产登记的权利人还有第三人的名字，并且原告在房产处的登记时间是2019年08月13日之后。本院认为，该查档说明系肇源县房地产管理处对包含案涉房屋在内的预留房源情况所作说明，故对该证据的真实性，本院予以确认。8.棚改办工作组组长李晓春会议记录复印件，欲证实棚改办工作组组长李晓春于2015年7月29日在建设局邢艳红局长办公室召开的会议记录中第四点记录，邢艳红副局长代表县政府要求工作组给回迁户预留20套回迁保障房。上面有开发企业委托人周继明签字。被告杜兴海质证无异议。第三人尚士玲质证称对真实性及证明问题均有异议。该记录不能作为证据使用，因为该会议记录不是行政机关的会议纪要，也没有相关机关加盖的印章，更不是相关行政机关的文件，所以不具有法律效力。本院认为，该会议记录为复印件，亦非正式的会议记录文件，仅凭该会议记录不能证实原告的主张，故对该会议记录，本院将结合其他证据予以确认。9.通知一份复印件，欲证实宇龙公司已经发现XXX小区项目部印章和XXX小区售楼处财务章不是宇龙公司的印章，要求李继和杜兴海停止使用，并且有杜兴海、李继签字确认。此通知能够证明第三人认购书中的印章不是宇龙房地产公司的印章，均是假章，除了签名手写部分是代理人写的。被告杜兴海质证无异议。第三人尚士玲质证称对真实性无异议，但该证据不能证明开发商使用的项目部等相关印章是假印章，因为虽然在公安局已经立案，但最后公安局没有做出结论性的侦查意见，XX小区的实际开发人是杜兴海，合伙人是李继，实际开发人有权以小区项目部的名义进行开发建设，对房屋进行处分，所以项目部等印章不管是否经过公安机关的批准，实际开发人均进行开发建设和对房屋进行处分。本院认为，该证据系复印件，且该通知内容系被告宇龙公司对杜兴海及其合伙人李继关于印章使用情况的内部告知，其对外并不具有法律效力，故对该通知，本院不予确认。10.关于李晓春同志抽调工作的情况说明、情况说明（均系复印件），欲证实李晓春是县委组织部抽调县棚改办工作，李晓春的一切行为属于政府行为。被告杜兴海质证无异议。第三人尚士玲质证称该证据只能证明李晓春的身份和职务，不能证明李晓春的所有行为都能代表肇源县政府，该证据与本案无关。本院认为，该组证据能够证实李晓春的工作身份变化，故对该组证据的真实性，本院予以确认。庭审中，第三人尚士玲出示证据情况如下：1.房屋认购书及购房收据各一份，欲证实第三人与案外人杨双达成用房屋抵顶借款意见后，经与开发人杜兴海、李继协商同意于2017年6月13日在XX小区售楼处签订了认购书，开具案涉房屋的收据，收据金额为376611元，并于当日将房屋交付第三人，第三人合法取得案涉房屋。原告质证称第三人提供的认购书也是签订合同的一种形式，认购书上面加盖的是宇龙公司金瑞花园项目的印章，项目部是没有签署合同资格的，也就是说项目部只是工程施工单位，不具备法人资格，其没有签署合同的法定资质，属无效合同。该认购书下面留有法定代表人和委托代理人签字的地方是空白的，法定代表人和委托代理人没有签字，表示不予认可。至于杜兴海的名章可以不通过本人随意刻制，真实的买卖合同必须有买卖双方签字才能是有效合法的。第三人提供的收据没有法律效力，上面没有收款人签字，票据中经办人的位置只写了一个周字，宇龙公司从来没有委托任何人代收楼房款，也没有委托任何人刻制财务专用章。宇龙公司及项目经理杜兴海均没有收到此项房款。宇龙公司在2016年06月03日已经发出通知，告知XXXX项目部印章和财务章都不是该公司印章，并要求其停止使用，由此可证明此收据没有法律效力。被告杜兴海质证称的认购书上加盖的印章不是杜兴海的真实意思表示，也不是杜兴海本人实施的行为。本院认为，第三人提交的房屋认购书及购房收据加盖被告宇龙公司XX项目部及财务专用章，故对该两份证据的真实性，本院予以确认。2.入网费收据1张，取暖费收据3张、物业费、电费等票据收据共9张，欲证实2017年07月23日，第三人交纳了入网费，并交纳了2016-2019年取暖费，另外自2017年9月入住后至今，第三人还交纳了房屋居住的相关费用，第三人取得房屋之后，实际入住使用至今。原告闫兴加质证称，无论基于何种原因取得的案涉房屋，第三人都要支付上述费用。被告杜兴海对真实性无异议，对占有使用房屋的合法性有异议。本院认为，被告杜兴海对上述票据的真实性无异议，且通过该组票据能够证实第三人对案涉房屋占有使用的事实，故对该组票据，本院予以确认。被告杜兴海未向法庭出示证据。被告宇龙房地产公司未到庭，未向法庭出示证据，对原告及第三人举证亦没有质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月08日，宇龙公司与杜兴海签订房地产开发挂靠合同，项目名称为肇源县XXXX小区，挂靠时间为从该项目的挂靠合同签订之日起到该项目的开发完成办理全部相关手续。杜兴海与李季系合伙关系。2012年3月27日原告闫兴加与被告宇龙房地产公司签订XXX棚户区房屋置换协议书，约定：“用原告家前后平房两栋置换宇龙房地产公司开发的XXXX小区80平方米住宅两处，3.5米×16米商服三处，两处住宅相同单元上下楼、非冷山，三处商服要相邻并原址回迁。”后被告宇龙房地产公司将XXX小区XX号楼第XX门商服（即已建成的东数第XX门商服）、X号楼XX门商服（即已建成的东数第X门商服）回迁给原告闫兴加。后因回迁安置事宜发生争议，经黑龙江省大庆市中级人民法院审理并作出（2019）黑06民终2613号、（2019）黑06民终2736号民事判决书，分别确认XXX小区XX号楼第XXX门商服归案外人李晶所有；XX小区XX号楼第X门商服归案外人曹世礼所有。至此，按照合同约定应给付给原告闫兴加的商服楼未能回迁到位。2019年08月13日，经宇龙公司与肇源县工作组共同确认用预留房源重新为闫兴加进行回迁安置。经宇龙公司、XXXX小区实际开发人杜兴海与闫兴加协商将回迁商服重新置换成五套住宅，其中包括案涉X号楼X单元XXX室，面积97.46平方米的住宅，并在XX回迁户房源确认备案登记表中签字、加盖公章。2019年08月20日，闫兴加及宇龙公司向肇源县房地产管理处申请机打合同。2019年08月30日，肇源县房地产管理处公示，将包括案涉房屋在内的7处房屋信息进行公示，告知小区居民在公示期内及时到肇源县房产处做异议记录，并依法诉讼。另查明，第三人尚士玲于2017年06月13日就案涉房屋签订房屋认购书，该认购书加盖被告宇龙公司XXXX项目部公章及杜兴海名章，并在认购人尚士玲签字处标明“杨双代签”，同时原告亦取得案涉房屋房款交付收据，收据加盖了宇龙公司金瑞花园财务专用章。2017年07月23日，尚士玲交纳入网费、取暖费等费用后，对房屋进行装修，并占有使用至今。本院认为，本案争议的焦点为原告闫兴加与被告宇龙公司、杜兴海于2019年8月就未回迁到位商服达成的用住宅抵顶的合意是否为回迁安置补偿合同关系，第三人对案涉房屋占有使用是否合法及该新达成的合意是否能够排除第三人对案涉房屋的占有、使用。关于原告闫兴加与被告宇龙公司、杜兴海于2019年8月就未回迁到位商服达成的用住宅抵顶的合意是否为回迁安置补偿合同关系的问题。本院认为，原告闫兴加与被告宇龙公司于2012年03月27日签订的XX棚户区房屋置换协议书中关于商服楼的回迁未能到位，后于2019年08月13日就未能回迁到位的商服楼达成新的回迁安置合意，该合意达成后在肇源县房地产管理处进行回迁户房源确认备案登记，并于2019年8月20日向肇源县房地产管理处申请回迁户网签机打合同。该回迁合意虽不是原始回迁合同，但其是基于原回迁安置协议未能实现房屋所有权置换的目的而达成的新合意，其基础法律关系仍然为回迁安置补偿合同关系。关于第三人对案涉房屋占有使用是否合法的问题。本院认为，第三人尚士玲虽是通过顶账的方式取得的案涉房屋，但就该房屋已经开具了房屋认购书。虽该认购书加盖的是宇龙公司XXXX项目部专用章及实际开发人杜兴海的名章，但杜兴海与被告宇龙公司系挂靠关系，系XXXX小区的实际投资人，杜兴海作为挂靠方使用宇龙公司XXX项目部的名义开具认购书的行为构成表见代理行为，其签订的认购书对宇龙公司具有约束力。该认购书内容包含《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性、效力性规定,不存在效力瑕疵，且XXXX项目部还为第三人出具了房款交付收据，通过收据可以认定案涉房屋价款已经以抵顶工程款的方式付清，该认购书应认定为合法有效的商品房买卖合同。第三人尚士玲购买该房屋后实际占有使用至今，在其居住长达两年多的时间里，被告宇龙公司及实际开发人杜兴海均未对其居住提出异议，可以认定第三人在买卖房屋过程中不存在过错，属于善意第三人，其占有使用具有合法理由，对房屋应当享有权利。关于原告闫兴加与被告宇龙公司、杜兴海新达成的合意是否能够排除第三人对案涉房屋的占有、使用的问题。本案中，被告宇龙公司及实际开发人杜兴海与闫兴加达成的新的回迁合意理应不侵害他人的利益，即达成新的回迁合意中涉及的回迁房源应为空白、无其他债权债务关系存在的无瑕疵房源。而本案所涉房屋在原告与被告宇龙公司、杜兴海达成新的回迁合意之前就已被第三人刘旭东合法占有使用，原、被告双方达成的新的回迁合意不能对抗善意第三人就该房屋所享有的权利。综上所述，原告要求确认原、被告签订的XX小区拆迁合同有效,XXX小区XX室回迁合同有效,该房屋归原告所有,被告协助办理不动产权登记证，所需费用由宇龙房地产公司承担的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十条、第四十四条、第四十九条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告闫兴加的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元（缓交），由原告闫兴加负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  陈朝迪二〇一九年十二月三十日书记员  屈 媛附：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应该遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。