重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初19198号原告：王颖，女，1981年12月1日出生，汉族，重庆市江北区。委托诉讼代理人：岳海梅，重庆森众律师事务所律师。被告：重庆满励城房地产经纪有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪桃花溪街A座1-4层部分，统一社会信用代码9150010508632665XU。法定代表人：付尖兵，执行董事。委托诉讼代理人：卢行涛，女，系公司员工。委托诉讼代理人：杜月，女，系公司员工。原告王颖与被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司（以下简称满励城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王颖的委托诉讼代理人岳海梅，被告满励城公司的委托诉讼代理人卢行涛、杜月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王颖向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2017年8月8日至2019年8月7日尚欠原告租金22050元（合同约定每月租金2800元/月×24个月=67200元，被告已支付45150元，尚欠22050元），并以22050元为基数，从2019年7月8日起至租金付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失；2．判令被告立即向原告支付其欠缴的电费88元、气费232元，合计320元；3．判令被告支付原告防盗门锁更换费用999元、房屋保温层和防护栏的维修费1720元、家具家电柜门、西门子洗衣机密封圈的损坏维修费1380元，合计4099元；4．判决被告赔偿原告三个月租金标准的违约金8400元。事实及理由：2017年8月2日，原告与被告设立的重庆满励城房地产经纪有限责任公司江北融景路分公司（以下简称融景路分公司）签订《物业管理委托合同》，约定由原告将其位于江北区北城天街东和城X栋X-X号房屋独家委托融景路分公司管理并对外出租，委托期5年5个月，从2017年8月8日起至2023年1月8日止，融景路分公司每月支付原告固定租金2800元。合同签订至今，融景路分公司已支付截至2018年7月7日的租金45150元，尚欠22050元。2018年5月2日，融景路分公司注销，应由被告满励城公司承担全部责任。满励城公司答辩称，1.被告和原告签订的合同约定的是每月租金2800元，合同签订后被告将房子重新进行了装修、打造，租金约定的是前期少付，后期多付；2.被告认可原告主张的欠缴的电费88元、气费232元；3.被告不认可原告主张的防盗门锁更换费用999元、房屋维修费1720元、家具家电损坏维修费1380元；4.被告将原告的房子进行了打造，且将原告的房子已经租出去了，减少了原告一部分损失，因此原告主张的违约金被告不予认可。本院经审理认定事实如下：2017年8月2日，原告与融景路分公司签订《物业管理委托合同》，约定原告自愿将位于重庆市江北区北城天街X号X幢X-X建筑面积67.14平方米的房屋交于融景路分公司管理；委托期5年5月，自2017年8月8日起至2023年1月8日止；双方协商，融景路分公司管理原告房屋，每月固定租金回报为2800元，一年共计33600元；在融景路分公司付租日期内，房屋内所发生的水、电、煤气、光纤及物管费、卫生费由融景路分公司承担，其他费用由原告承担；原告每年给融景路分公司30天，作为融景路分公司寻找客户的时间，此期间原告不收取以下费用：包括房租、物管费、光纤费、卫生费；双方约定，合同期内，如因原告以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由原告承担，融景路分公司有权扣除；原告如有特殊情况要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知融景路分公司，以便融景路分公司善后客户，并赔偿融景路分公司合同期限内剩余房租的双倍作为违约金，本条款融景路分公司与原告对等；付款分20次支付，第一次于2017年8月8日付1680元，第二次于2017年12月8日付5040元，第三次于2018年3月8日付5040元，第四次于2018年6月8日付5040元，第五次于2018年10月8日付9450元，第六次于2019年1月8日付9450元，第七次于2019年4月8日付9450元，第八次于2019年7月8日付9450元，此后每次付9450元至2022年10月8日。2018年5月2日，融景路分公司被注销。另，被告向原告交纳了截至2019年7月7日的租金45150元，2019年7月8日，被告未按期交纳租金。2019年7月13日，原告给被告工作人员发微信称：“15号之前把房租补齐并按照合同约定来付房租，如果做不到就解除合同，我收回房子，钥匙我在东和城来拿”。2019年7月15日，被告与原告办理了退房手续，原告收回案涉房屋。2019年7月24日，原告向被告工作人员发微信称：“物业费、门锁、洗衣机、还有水电气费，争取这个月把这些解决了，月底前我们约个时间再确认一次”，被告工作人员回复：“嗯”。次日，被告工作人员与原告微信沟通称：“物业费这些我们结清，密码锁送你，我们不拿走”，原告回复说：“密码锁如果没有机械钥匙不能改密码，我不要，这个换整套锁和换芯差价太大，现在是住过这个房子的都可以随意进出，如果没改密码锁的话我换个锁芯就ok，如果密码锁是你们公司换的，肯定有三把机械钥匙”，被告工作人员回复：“密码可以改，百度”，原告回复：“我那天百度更改了的，改不起，而且就算改了，机械钥匙也随便进出”，后原、被告未就更换门锁达成一致。后，原告自行购买小米智能锁一把用于更换门锁，门锁价值999元。2019年8月4日，原告向被告邮寄《解除物业管理委托合同通知书》载明，因融景路分公司未按时支付租金，致使原告收取租金的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，解除与被告的《物业管理合同》，被告于同年8月6日收到该通知书。庭审中，原、被告一致认可被告尚欠原告电费88元、燃气费232元。以上事实，有《物业管理委托合同》、中国银行交易流水明细清单、解除物业管理委托合同通知书及邮寄记录、退房明细、微信聊天记录、发票及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，原告与被告签订的《物业管理委托合同》，虽名为委托合同，但实际应为租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。融景路分公司被注销后，其所涉相关债权债务依法应由满励城公司承担。关于合同的解除。本案中，原告于2019年7月13日通知被告，若被告未及时补齐房租并支付房租，原告将收回房屋。原、被告于2019年7月15日签订退房明细，原告于同日收回房屋，应视为原、被告于该日经协商一致解除合同。关于原告于此后发送的《解除物业管理委托合同通知书》，其解除理由为因融景路分公司未按时支付租金，致使原告收取租金的合同目的不能实现，遂依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定解除，但原告未能举证证明被告存在根本违约行为，导致合同目的不能实现，且因原、被告之间的合同已于2019年7月15日解除，故此后发出的该通知并不发生法律效力。原、被告协商一致解除合同，被告无需向原告支付违约金，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另，原、被告在庭上一致认可，被告尚欠原告电费88元、气费232元，对该两笔费用，本院予以确认。关于原告请求被告支付2017年8月8日至2019年8月7日尚欠的租金22050元的诉请。本院认为，《物业管理委托合同》中明确约定每月租金标准为2800元/月，双方均应按约定执行。《物业管理委托合同》附表中，原、被告按照租金标准将整个租赁期的租金按先少后多的支付方式约定了付款时间及次数，该约定系对租金付款方式的约定，并未改变租金标准。截至2019年7月7日，被告应支付的房租为2800元/月×23个月=64400元，被告已支付45150元，尚欠19250元。本案解除合同的时间为2019年7月15日，合同解除后的租金，被告不应承担，故被告应向原告支付2019年7月8日至2019年7月15日期间租金2800元/月÷30天×8天=746元。关于原告请求被告支付房屋保温层和防护栏的维修费，家具家电柜门、西门子洗衣机密封圈的损坏维修费，本案中原告未就该损失举示证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。关于防盗门锁更换费用，本院认为，被告在原告向其交付房屋后，将房屋门锁更换为密码锁，在原、被告协商解除合同后，原告要求被告提供密码锁的机械钥匙系合理要求，被告未提供机械钥匙致使原告更换门锁所产生的合理损失，应由被告承担。原告举证证明了其更换门锁费用且该费用系属合理，故本院对该笔费用，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告王颖支付2019年7月8日至2019年7月15日房屋租金19996元；被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告王颖支付其代缴的电费88元、气费232元；被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告王颖支付更换门锁费用999元；驳回原告王颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费671.72元，减半收取计335.86元，由被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司负担310.86元，由原告王颖负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  陈 花二〇一九年十二月三十日法官助理  甘 霖书 记 员  盛清清