广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初1713号原告：中国农业银行股份有限公司韶关北江支行，住所地：韶关市浈江区风度北路11号一至三层部分。负责人：蔡楚辉，该行行长。委托诉讼代理人：谭双杰，该行员工。委托诉讼代理人：曾进，该行员工。被告：杨德志，男，1986年1月2日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区。被告：蔡秀霞，女，1987年3月19日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区。被告：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心201室。法定代表人：兰毅。委托诉讼代理人：陈植林，该司员工。委托诉讼代理人：李秋华，该司员工。原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行（下称北江农行）与被告杨德志、蔡秀霞、韶关市顺宏房地产开发有限公司（下称顺宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北江农行的委托诉讼代理人谭双杰，被告杨德志、蔡秀霞和顺宏公司的委托诉讼代理人陈植林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北江农行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年11月17日签订的《个人购房担保借款合同》，合同编号为44020120170260361；2、被告杨德志偿还原告个人购房担保贷款本息合计518642.25元，其中本金511397.78元，利息7244.47元（暂计至2019年7月5日，之后的利息按合同约定计至还清之日止）；3、被告蔡秀霞、顺宏公司对被告杨德志结欠原告债务负连带清偿责任；4、原告对韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园凤凰山23街1座2701房享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月3日被告杨德志以购房名义向原告递交了《个人信贷业务申请表》，2017年11月17日原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款52万元，期限29年，采用等额本息还款法，每个月为一个还款周期，被告杨德志、蔡秀霞以所购房产韶关碧桂园凤凰山23街1座2701房向原告提供抵押担保，被告蔡秀霞、顺宏公司提供连带责任保证担保。原告于2018年1月1日发放了该笔贷款。截至2019年5月起被告未按合同约定按期足额归还原告贷款本息，经原告多次催收未果，为此原告特提起诉讼。原告北江农行提供的证据有：1、被告身份证、户口本、结婚证、公司信息，证明被告的身份、户籍、关系；2、个人信贷业务申请表，证明被告以购房需求为由向原告申请购房担保借款；3、个人购房担保借款合同，证明原告与被告存在合同和担保关系，被告应根据合同约定履行还款义务；4、借款凭证，证明原告已履行放款义务；5、个贷凭证基础信息，证明被告欠原告贷款未还事实。被告杨德志辩称，对原告诉讼请求无异议。被告蔡秀霞辩称，一、被告杨德志之贷款并非用于夫妻共同生活，且被告蔡秀霞已与杨德志协议离婚，无力清偿担保债务；二、若被告杨德志愿意与被告蔡秀霞签订房产转让协议，放弃房产所有权，则被告蔡秀霞愿意偿还担保合同债务。被告顺宏公司辩称，一、被告蔡秀霞并非合同借款人，被告蔡秀霞并未恶意违约，合同仍可继续履行；二、合同设定了房产抵押，借款人未还款后应优先拍卖抵押物，偿还债务。综上，希望法庭驳回原告对被告顺宏公司的诉请。被告均未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月3日，被告杨德志向原告申请贷款，被告杨德志、蔡秀霞在《个人信贷业务申请表》的（共同）申请人及配偶及抵／质押人（共有人）签字栏签名、捺印。2017年11月17日，杨德志（借款人、抵押人）、北江农行（贷款人、抵押权人）、蔡秀霞（保证人、抵押人）、顺宏公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：由杨德志向北江农行借款52万元，用于购买位于韶关市浈江区，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按12个月为一个调整周期，在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整,则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入顺宏公司在农行韶关市碧桂园支行44×××96的账户；还款方式采用等额本息还款法，还款周期为一个月；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人如未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回己发放借款，宣布借款合同项下借款到期；担保方式：由蔡秀霞对借款提供保证担保，保证方式为连带责任保证；由顺宏公司提供阶段性保证＋抵押担保，即顺宏公司在借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年；抵押人以韶关市浈江区作为借款抵押物；本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权等内容。2018年1月1日，原告根据合同约定向被告杨德志指定的账户转账52万元，借款凭证载明：借款人杨德志，借款用途购买住房，执行利率5.635%，逾期利率8.4525%。北江农行未对抵押房产韶关市浈江区办理抵押登记。2019年5月起至今，被告未按约定按期偿还贷款本息，截至2019年7月5日止，被告杨德志尚欠本息合计518642.25元，其中本金511397.78元、利息7244.47元。原告经多次催收未果，遂提起本案诉讼。诉讼过程中，本院根据原告的申请于2019年7月16日作出（2019）粤0204民初1713号民事裁定，对杨德志、蔡秀霞所有价值55万元的财产采取了保全措施。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告北江农行与被告杨德志、蔡秀霞、顺宏公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告杨德志未按时还款，已构成根本违约，原告主张解除《个人购房担保借款合同》，并要求被告杨德志归还欠款，理据充分，本院予以支持。由于《个人购房担保借款合同》约定被告蔡秀霞、顺宏公司为保证人，被告蔡秀霞保证方式为连带责任保证，被告顺宏公司保证方式为阶段性连带责任保证（即在顺宏公司在借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前承担连带保证责任），故原告要求被告蔡秀霞、顺宏公司对被告杨德志的上述债务承担连带保证责任，依法有据，本院予以支持。位于韶关市浈江区的抵押房产未办妥抵押登记，因该房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，故原告主张对该房屋享有抵押优先受偿权的请求，本院不予支持。故对被告顺宏公司提出的合同设定了房产抵押，借款人未还款后应优先拍卖抵押物，偿还债务的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行与被告杨德志、蔡秀霞、韶关市顺宏房地产开发有限公司于2017年11月17日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告杨德志于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行借款本金511397.78元、利息7244.47元（计至2019年7月5日，之后利息按合同约定计至还清款日止）；三、被告蔡秀霞、韶关市顺宏房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8986元，财产保全申请费3270元，合计12256元，由被告杨德志、蔡秀霞、韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  朱楚贤人民陪审员  李梅曲人民陪审员  王国卿二〇一九年十二月二日书 记 员  钟思洁