连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初7226号原告：连云港瑞驰投资有限公司，住所地连云港市赣榆经济开发区。法定代表人:杨妮娜,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李传斌、张倩，江苏公善民律师事务所律师。被告：连云港亚非澳机械制造有限公司，住所地连云港市赣榆经济开发区厦门路12号。法定代表人:于学林,系该公司执行董事。被告:于学林,男,1976年8月15日出生,汉族,住山东省胶南市。二被告共同委托诉讼代理人：庄超，山东德衡律师事务所律师。第三人：江苏省赣榆经济开发区管理委员会，住所地连云港市赣榆区经济开发区宁波路开发大厦。法定代表人：刘希聪，主任。第三人:连云港捷成科技园发展有限公司,住所地连云港市赣榆经济开发区香港路18号。法定代表人:张蕾,该公司经理。原告连云港瑞驰投资有限公司（以下简称：瑞驰公司）与被告连云港亚非澳机械制造有限公司（以下简称：亚非澳公司）、于学林、第三人江苏省赣榆经济开发区管理委员会（以下简称：赣榆经济开发区管委会）、连云港捷成科技园发展有限公司(以下简称捷成公司)租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张倩、二被告的委托诉讼代理人庄超到庭参加诉讼,第三人赣榆经济开发区管委会、捷成公司经本院传票传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞驰公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除2017年9月1日签订的；2、判令被告交还占用的原告所属原键坤北厂区1号厂房及4号厂房,占地约84.9亩,厂房面积共计约2.5万平方米(内有10吨行车6部,50吨行车2部)；3、判令被告支付租金150573.6元(暂自2019年6月20日计至2019年7月20日)、土地税354369.25元(自2018年3月至2019年7月)、房产税314807.75元(自2018年3月至2019年7月)、水电费132385.64元(2019年4月至2019年5月),6、7月份暂未接收到供电局缴费单),合计952136.24元,利息以实际产生为准;4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：根据2017年7月14日赣榆经济开发区管委员会会议纪要,将捷成公司的29444.77平方米厂房、125.08亩土地划拨给瑞驰公司,并于2017年9月21日进行相应的变更登记(苏(2017)赣榆区不动产权第0014057号)。2017年9月1日,赣榆经济开发区管委会、捷成公司作为甲方与被告作为乙方签订的,约定由乙方租赁甲方所属原键坤北厂1号厂房及4号厂房,占地84.9亩,厂房面积25095.6平方米,上述租赁标的包含于划拨范围内,原告作为承继合同主体于法有据。合同签订后,被告入场使用,主要用于机械制造及摩托车轮胎仓储制造,仅按月缴纳水电费至2019年3月份,之后的水电费,自2018年1月1日起的土地使用税、房产税均未缴纳。依据第一条经营范围:机械制造及摩托车轮胎仓储贸易,注册资金3000万元,第四条第5项资产使用约定“其他费用及支出由乙方自理,包括土地使用税及房产税(从2018年1月1日起计算)。甲方出具正规发票”。第十一条“合同的解除”约定:租赁期间,乙方有下列情形之一的,甲方有权采取断水、断电等强制措施,终止合同并收回场地,因此而产生的一切损失由乙方自行承担。如造成甲方损失的,还应由乙方负责赔偿。其中的第2项约定“擅自将承租的场地改变用途”；第5项约定“连续两个月不能按时足额缴纳水电费的”;被告应当将欠付的水电费、土地使用税、房产税进行补缴,同时因被告擅自改变承租的场地用途,以及连续四个月未按时足额缴纳水电费,原告已于2019年6月20日发函至被告要求解除合同,被告也进行相应的回函,合同书应自2019年6月20日解除,后被告继续使用租赁标的,应支付相应的使用费,现诉至法院,请依法支持原告的诉讼请求。被告亚非澳公司辩称，1、第三人、合同主体赣榆经济开发区管委会违约在先,被告可以据此向原告及第三人抗辩;第三人开发区管委会指使综合行政执法局于2019年4月23日无正当理由查封被告的配电箱,使被告不能按照约定使用租赁物进行正常生产经营,开发区管委会违反第216条规定和合同书第八条第1项和第6项的约定,有明显过错,构成违约,被告享有先履行抗辩权,第三人应先消除该违约行为,保障被告正常用电、正常生产经营,否则被告有权拒绝支付原告及第三人垫付的2019年4月份和5月份电费。2、原告及第三人单方解除合同无法律及合同依据;被告不支付电费的行为属于合法抗辩行为,不构成违约。原告及第三人以“连续两个月不支付电费为由”单方解除合同,无法律及合同依据,合同应当继续履行;3、被告无须向瑞驰公司支付土地使用税和房产税。第三人赣榆经济开发区管委会、捷成公司提供了书面意见称，对原告的诉讼请求没有异议。本院经审理认定事实如下：亚非澳公司成立于2017年9月1日,其法定代表人为于学林,系于学林个人独资公司,公司注册资本3000万元;瑞驰公司成立于2009年11月9日,其法定代表人杨妮娜,系赣榆经济开发区管委会全资的独资公司,注册资本6000万元;2017年7月14日赣榆经济开发区管委会会议纪要,将捷成公司的29444.77平方米厂房、125.08亩土地划拨给瑞驰公司,并于2017年9月21日进行相应的变更登记(苏(2017)赣榆区不动产权第0014057号)。2017年9月1日,赣榆经济开发区管委会、捷成公司作为甲方与被告作为乙方签订的,约定由乙方租赁甲方所属原键坤北厂1号厂房及4号厂房,占地84.9亩,厂房面积25095.6平方米,上述租赁的标的包含于上述会议纪要划拨的土地范围内,属于瑞驰公司所有;租赁期限自2018年1月1日起至2023年12月30日止;被告系赣榆开发区管委会招商引资至赣榆区,双方约定乙方利用1号及东侧厂房面积计10663平方米,新上2条挖机抓斗线,年产值约4000万元,年实缴增值税和企业所得税总额约200万元。利用4号厂房面积计14505.5平方米,建设摩托车轮胎仓储、销售基地,年销售收入约1亿元,年实缴增值税和企业所得税总额约400万元,作为对被告项目的扶持,赣榆开发区管委会及捷成公司同意2019年12月30日前免收租金,之后年度按照每月6元/平方米的价格缴纳租金。合同签订后,被告入场使用,主要用于机械制造及摩托车轮胎制造,合同第四条第5项约定“其他费用及支出由亚非澳公司自理,包括土地使用税及房产税(从2018年1月1日起计算),甲方出具正规发票”;合同第十一条合同的解除约定:租赁期间,乙方有下列情形之一的,甲方有权采取断水、断电等强制措施,终止合同并收回场地,因此而产生的一切损失由乙方自行承担。如造成甲方损失的,还应由乙方负责赔偿。其中的第2项约定“擅自将承租的场地改变用途”；第5项约定“连续两个月不能按时足额缴纳水电费的”;被告亚非澳公司缴纳水电费至2019年3月份,并将“摩托车轮胎仓储改变成摩托车轮胎制造”,摩托车轮胎制造不符合环境保护要求;原告曾于2019年6月20日发函给被告要求解除合同,亚非澳公司于2019年6月26日回函称将对相关情况进行核实,并协商解决,亚非澳公司自2018年3月至2019年7月产生土地税354369.25元、房产税314807.75元;2019年4月至5月欠水电费132385.64元,上述土地税、房产税、水电费瑞驰公司已垫付。本院认为,赣榆经济开发区管委会、捷成公司作为甲方与被告亚非澳公司作为乙方签订的均系合同当事人真实意思表示，合法有效,合同当事人均应当按照协议约定履行，被告亚非澳公司租赁原告厂房、场地，应当按约定时间交纳水电费,不改变场地用途,协议明确约定擅自改变承租场地用途或者连续两个月不能按时足额缴纳水电费的,甲方可解除合同,被告没有按照协议约定擅自改变承租场地用途且连续两个月不能按时足额缴纳水电费，构成违约，具备了合同约定的解除条件,第三人对合同解除没有异议，双方租赁合同应予解除，在合同解除后，被告应当无条件退场，将场地归还原告。被告关于不具备解除条件及赣榆经济开发区管委会违约的辩解观点无法律依据，本院不予采纳。对原告要求被告支付租金150573.6元的诉讼请求,经查,根据合同书第四条第六项的约定,“作为对项目的扶持,甲方同意2019年12月30日前免租金,之后年度按照每月6月/平方米的价格缴纳租金。租赁期满,根据发展状况另行商定是否继续租赁或购买”,被告不应支付租金,原告于2019年6月20日发函给被告解除合同,该合同解除后就不存在租金问题,如给原告造成损失,原告可另案主张权利,故对原告的该诉讼请求,本院不予支持。合同书第四条第5项约定“其他费用及支出由乙方自理,包括土地使用税及房产税(从2018年1月1日起计算),甲方出具正规发票”,该约定符合法律规定,被告作为涉案租赁标的实际使用人,应支付土地税和房产税,原告已实际垫付房产税314807.75元(2018年3月至2019年7月)、土地使用税354369.25元(2018年3月至2019年7月),故对原告该诉讼请求,本院予以支持;对原告要求被告支付其已垫付的水电费132385.64元(2019年4月至5月)的诉讼请求,本院亦应予以支持。综上所述，瑞驰公司与被告之间的租赁合同应予解除，被告应当向原告返还租赁物，并支付原告垫付的房产税314807.75元(2018年3月至2019年7月)、土地使用税354369.25元(2018年3月至2019年7月)、水电费132385.64元（2019年4月至5月）;被告于学林作为一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。本院对原告诉讼请求合理合法部分依法予以支持。第三人赣榆经济开发区管委会、捷成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为对其质辩等诉讼权利的放弃，不影响案件的审理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告连云港亚非澳机械制造有限公司与第三人江苏省赣榆经济开发区管理委员会、连云港捷成科技园发展有限公司于2017年9月1日签订的厂房场地租赁合同。二、被告连云港亚非澳机械制造有限公司应于本判决生效之日起十日内将租赁的原键坤北厂区1号厂房及4号厂房,占地约84.9亩,厂房面积共计约2.5万平方米(内有10吨行车6部,50吨行车2训)交还原告连云港瑞驰投资有限公司，并支付原告垫付的房产税314807.75元(2018年3月至2019年7月)、土地使用税354369.25元(2018年3月至2019年7月)、水电费132385.64元(2019年4月至2019年5月)合计801562.64元;三、被告于学林对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告连云港亚非澳机械制造有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务和房屋交付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，逾期支付金钱，加倍支付迟延期间的债务利息，逾期交付厂房、场地，应当支付迟延履行金。案件受理费13482元，减半收取6741元，由原告连云港瑞驰投资有限公司承担5675元、被告连云港亚非澳机械制造有限公司承担1066元(原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费13482元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。审判员  孙建中二〇一九年十二月十一日书记员  韦有凤法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。(二)《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。