四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1603民初1363号 原告：四川洁顺物业管理有限公司，住所地四川省华蓥市望月街二段**津华新城小区内。 法定代表人：邓东京，该公司经理。 委托诉讼代理人：江**，男，1977年8月2日出生，汉族，住四川省岳池县，该公司员工。 委托诉讼代理人：王强，四川智群律师事务所律师。 被告：广安怡然房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区奎阁街道办事处大桥路**。 法定代表人：邱世富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。 第三人：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼(京汉大厦)**。 法定代表人：段亚娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于涵，重庆扬华律师事务所律师。 原告四川洁顺物业管理有限公司（以下简称洁顺公司）与被告广安怡然房地产开发有限公司（以下简称怡然公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案。为查明案件事实，本院在审理中依法追加乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，先后于2019年10月16日和2019年11月15日公开开庭进行审理。原告洁顺公司的委托诉讼代理人江**、王强，被告怡然公司的委托诉讼代理人曾维胜参加了两次庭审，第三人乐生活公司的委托诉讼代理人于涵参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告洁顺公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行合同，实施正常的物业管理，即进行物业承接查验，移交物业档案；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月16日，原、被告签订了《前期物业服务合同》，约定原告为被告开发的“怡然第一江岸”小区提供物业服务。合同履行期限为：自建设单位与业主约定首套房交房之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同生效时止。合同第九条甲方权利约定：甲方需按照国家有关规定和物业服务合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业，按照国家和省有关规定与乙方办理物业承接查验手续。合同签订后，原告按照合同约定提供了公司营业执照及物业管理资质证书等，被告利用原告的资质证书办理了预售许可证，并在商品房销售合同中确认了原告为该项目的前期物业服务单位。2018年6月，被告以该《前期物业服务合同》未经招投标为由，认为该合同无效，要求解除合同。双方为此发生争议，原告遂起诉至法院，确认合同效力。广安市前锋区人民法院于2019年5月10日作出（2019）川1603民初226号民事判决书，确认合同有效，被告不服提起上诉。2019年7月29日，广安市中级人民法院作出（2019）川16民终1002号民事裁定，准许被告怡然公司撤回上诉。经两级法院确认原、被告2017年3月16日签订的《前期物业服务合同》合法有效。经原告了解，被告已从2019年5月20日开始向业主交付房屋，但至今没有与原告进行物业承接查验和交付物业档案资料，严重违反合同约定，损害了业主利益。原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告怡然公司辩称，对双方签订的合同有效性予以认可，但原、被告在签订合同时，曾口头约定由原告为被告联系借款，原告没有履行，被告认为原告违约在先，就与第三人乐生活公司签订了物业服务合同，并且乐生活公司已入驻该小区提供物业服务。现在原、被告双方签订的合同已履行不能，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人乐生活公司述称，被告已与第三人签订了前期物业服务合同，第三人已入驻“怡然第一江岸”小区，为小区业主提供物业服务。原、被告签订的前期物业服务合同没有履行的前提基础，客观上已履行不能，合同目的不能实现。 原、被告及第三人围绕各自的主张向本院举示了证据，本院对各方无争议的证据予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据认证如下：原告举示的函、预售合同、预售许可证照片，被告及第三人认为系复印件，本院查阅（2019）川1603民初226号案件卷宗核实后，对其真实性、合法性、关联性予以采信。 综合原、被告及第三人的举证、质证意见及各方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2017年3月16日，怡然公司（甲方）与洁顺公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为甲方开发的“怡然第一江岸”小区提供物业服务。双方就物业服务内容、标准、履行期限、服务费、双方权利义务、合同变更解除终止、违约责任等进行了约定。其中合同第十八条违约责任第（五）项约定：“甲方、乙方任何一方提前解除合同或因其他原因导致乙方失去前期物业管理权应当向对方支付拾万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。” 2018年8月15日，怡然公司与乐生活公司签订《前期物业服务合同》，双方就“怡然第一江岸”小区物业服务相关事宜进行了约定。2019年2月19日，怡然公司通知乐生活公司安排物业服务人员入场接管怡然第一江岸项目的销售中心，并提供物业服务工作。从2019年3月起，乐生活公司与施工方对小区房屋及设施等进行工程检修，并派员参加项目协调和监理例会。2019年4月25日，怡然公司通知乐生活公司从2019年5月5日正式安排相关物业服务人员接管小区物业，并按约定提供物业服务工作。乐生活公司入场后，先后招用多名员工，并与接房入住的业主签订了《前期物业服务协议》，收取了相关物业服务费。乐生活公司还与四川璞锦商贸有限公司签订委托合同，将清洁和保安服务委托给四川璞锦商贸有限公司。 2019年5月16日，洁顺公司曾向怡然公司邮寄《关于怡然第一江岸物业管理的函》，怡然公司于2019年5月17日收取。该函载明，洁顺公司与怡然公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，而怡然公司准备向业主交付房屋，却未通知洁顺公司进行相关物业服务工作，由此造成的损失由怡然公司全部承担，同时洁顺公司要求怡然公司立即停止让其他物业企业进行物业管理的活动。怡然公司未予回应。 同时查明，洁顺公司与怡然公司曾为2017年3月16日签订的《前期物业服务合同》的效力问题发生争议，诉至法院，经法院生效裁判确认该合同有效。 本院认为，本案争议焦点是原、被告签订的《前期物业服务合同》是否应继续履行？对此争议焦点，本院评判如下：1.从法律规定来看，本案争议合同在事实上已不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行。本案中原、被告签订的《前期物业服务合同》虽然有效，但被告怡然公司已与第三人乐生活公司签订物业服务合同并实际履行，第三人乐生活公司已入驻该小区为业主提供物业服务，导致原、被告双方的合同标的（物业服务）灭失，故在事实上已不能履行，合同目的已无法实现。2.从情理分析来看，本案争议合同也不宜继续履行。前期物业服务合同虽然由房产开发商与物业服务企业签订，但其效力及于业主，最终是为业主服务的，是为人提供服务的。此类合同的履行应当充分考量业主的利益，才能体现正确的价值导向。如果强制变更物业服务企业，必然会影响到业主的生产生活。况且本案的房产开发商怡然公司与物业服务企业洁顺公司之间的矛盾难以调和，双方关系已十分紧张。在今后的物业服务中，双方还可能在对业主房屋质量问题整改、公用设备设施维修等方面难以顺利合作，势必会影响到业主的利益。3.怡然公司的违约行为，应当承担违约责任，但其承担违约责任的方式并非只有“继续履行”这一种。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这三种承担违约责任的方式应当是选择性的，并无先后之分。被告怡然公司的违约行为，若对原告洁顺公司造成了损失，可按照法律规定或合同约定主张赔偿损失，以救济自己的权利。经本院在审理中向原告洁顺公司释明，其坚持不变更诉讼请求。故原告要求被告履行合同的诉讼请求，缺乏事实基础条件，本院不予支持。原告可另行主张损失赔偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下： 驳回原告四川洁顺物业管理有限公司的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告四川洁顺物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  郭大金 二〇一九年十二月六日 书记员  陈书琴 附本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。