北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初3061号原告:北京市门头沟区妙峰山镇大沟村村民委员会，住所地北京市门头沟区妙峰山镇大沟村。法定代表人:周连金，主任。被告：董一平，男，1949年6月12日出生。委托诉讼代理人:董一岚（系董一平之弟）。委托诉讼代理人:关巧红，北京市易行律师事务所律师。原告北京市门头沟区妙峰山镇大沟村村民委员会（以下简称大沟村村委会）与被告董一平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案，一审判决后，北京市第一中级人民法院于2019年2月26日作出（2019）京01民终1669号民事裁定书裁定：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初1702号民事判决;二、本案发回北京市门头沟区人民法院重审。2019年11月14日，本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大沟村村委会法定代表人周连金，被告董一平及其委托诉讼代理人董一岚、关巧红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大沟村村委会向本院提出诉讼请求：判令原告与被告签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：原告与被告于1999年（实际为1998年）签订房屋买卖合同将原告所有的四至为北至后山花、东至东山花、西至原小学校墙边、南至院子边，北房3间以2.1万元的价格出售给被告。原告所出售给被告的房屋原系小学校，因被告想在原告处投资搞旅游，需要房屋住宿并接待游客，并雇佣本村村民。原告为了本村村民就业问题，就将小学校房屋出售给了被告，被告购买后18年并没有投资建旅游景点。被告购买房屋后也并没有居住，现在房屋已经荒废倒塌。原告准备收回用于建设村民活动中心。故原告诉至法院。被告董一平原审时辩称：不同意原告的诉讼请求，原告陈述的不属实。一是原告主张无效，于情于理于法均不成立，应予驳回。二是其他证据与本案有直接关联，真实性不容置疑，说明我方一直在履行协议，持续投资，此房屋契约是承包荒山荒地公证合同的关联合同，不因一方，单方主张而失去法律效力，扼杀区计委立项项目。三是我方坚信契约合法有效并在合同期内，原告提出的村委会用途的说法，与判定合同无效既不成立，更无必然联系。现在大沟村共有17户人家，多为孤寡老人，大沟村村委会三层办公楼，多半空闲或者出租，用途之说是谎言。契约是大沟村全体村民集体通过的；我与大沟村签订了一份公证书，公证合同是原告法人起草的，我出了双份的公证费，公证书是受法律保护的，原告的行为是违反了荒山租赁合同的规定；原告要求合同无效，是侵占了我的经营权；原告没有按照合同约定履行；2017年原告让我交回契约中的房屋，也没有提赔偿的问题。虚假诉讼罪于2018年10月1日开始执行，原告的诉讼理由都是谎话，是虚假诉讼，原告拿不出任何证据证明其主张。原告说我在大沟村没有投资，我花费了近百万，不可能没有投资。原告私自圈占我的承包地。本案重审时，董一平在坚持原审时的答辩意见的基础上，补充意见为：1、原告所提出的诉讼请求，对于我方不公平。我方认为，被答辩人应遵守合同契约精神，并从大沟村和门头沟区的经济发展着想，和各方积极沟通，保障答辩人发展玫瑰谷的旅游事业顺利进行。关于城市居民不能购买村宅基地房屋的相关法律规定，都是在1998年之后出台的，而答辩人与被答辩人签订买卖契约是1998年7月1日。现行的法律法规和规章制度修订颁布都是双方签订房屋契约之后，根据相关法律等规定，无溯及既往。《最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题》中提到，此合同应该认定合同有效。玫瑰谷景区解决了90%村民的就业，从1999年以来，为提高农村经济和农民生活质量做出了卓越的贡献。1998年7月1日之前，国家尚未对城镇居民购买农村房屋作出禁止性规定，从1988年12月29日修订的《土地管理法》第四十一条规定可以看出，答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同是合法有效的。玫瑰谷项目符合首都发展定位，是门头沟区九大老景点之一，实践证明也是大沟村村民脱贫致富的最好项目。涉案房屋是景点的配套用房。（2004）一中民终字3014号民事判决书确认：在履行租赁合同过程中，为开发玫瑰谷风景区，董一平进行了必要的投资。在2000年以前，答辩人投资了200多万元，用于玫瑰谷的开发投资，2011年至2017年，答辩人又投入了100多万元，用于美化大沟村村容村貌及景区大门公益性建筑。请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1998年7月，大沟村村委会与董一平签订买卖房屋契约，约定：“卖房人大沟村，今将西房三间，座落上苇甸乡大沟村沟北后北地房屋三间。经大沟村村民委员会和社员会一致讨论通过，情愿卖与董一平名下永远为业，言明卖价每间柒仟元，共计人民币贰万壹仟元整，现金一次付清。日后如有纠葛均由卖主大沟村村民委员会一方承当，于买主无涉，空口无凭，立契为证。四至：东至公路边；西至西房后墙、公路外墙；南至周连水后山花三米以外，北至下沟口大石头处。”合同签订后,双方按照约定履行了合同。原审时，董一平不同意大沟村村委会的主张，为此向本院提交了公证书、买卖房屋契约、北京市门头沟区计划委员会关于玫瑰谷风景区开发项目的批复、玫瑰谷风景区立项报告、翻建申请报告、给门头沟公路局的答复、答辩状、临时占用公路协议书、门头沟区法院调查报告、北京玫瑰谷庄园有限公司章程、妙峰山镇人民政府给原告的答复、北京市第一中级人民法院针对建议的办理报告、北京市门头沟区人民检察院民事行政检察终止审查决定书、北京市门头沟区人民政府行政复议终止通知书、中华餐饮协会文件、照片、玫瑰谷投资明细表等。经质证，原告对房屋买卖契约认可，但是认为本案是房屋买卖合同纠纷，被告提交的其他证据均是有关承包土地方面的证据，与本案缺乏关联性。原审时，经询问，被告表示因政府不允许翻建，虽然打过翻建报告，但是没有被准许，涉案房屋没有翻建。房屋买来时不能居住，缺少部分房顶，部分已经露天，其进行了投入，建筑了120多米长，高6-7米的挡土墙，还建了化粪池、垃圾收纳、挖了水井。在审理中，原告提出申请，要求对涉案房屋与土地价值进行评估，后撤回申请。原审时上述双方争议的内容，重审时经双方确认，记录在案。本案在审理过程中，董一平向法庭提交了北京市规划和国土资源管理委员会门头沟分局出具的【2018】第126号-答《政府信息答复告知书》及涉案地点的卫星图片。《政府信息答复告知书》的内容为：“董一平：您好！我们于2018年12月28日受理了您提出的‘查询门头沟区妙峰山镇大沟村场院和学校两地块的地类和权属’（北京市规划和国土资源管理委员会门头沟分局【2018】第126号）政府信息公开申请。申请人于2019年1月7日来我分局，通过北京市国土资源一张图系统现场确认，明确申请内容为申请人指定位置的权属和地类及相关影像图。依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条第（一）款的规定，您所申请的信息属于公开范围，现将申请内容予以公开：申请人指定位置权利人为北京市门头沟区妙峰山镇大沟村经济合作社；地类为建设用地，相关影像图附后。”用以佐证上述土地性质属建设用地，双方签订的买卖契约合法有效。原告对该信息的真实性认可。另查，涉案房屋所占用土地是大沟村农村集体建设用地，董一平非大沟村集体经济组织成员。本院认为：北京市门头沟区妙峰山镇大沟村，属北京市门头沟区妙峰山镇行政自然村，村内的土地属集体所有。北京市规划和国土资源管理委员会门头沟分局【2018】第126号政府信息所指的土地，应为大沟村农村建设用地。农村建设用地是指乡（镇）村建设用地。乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资进行各类非农业建设所使用的土地。农村集体建设用地分为三类，即宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。经营性用地是指村办及乡镇企业用地。集体土地归农民集体所有，由乡（镇）村村民小组等农业集体经济组织负责经营和管理。涉案房屋的土地属大沟村公益性公共设施用地。集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法买卖。集体土地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖合同依赖于集体土地使用权的有效转让。董一平非大沟村集体经济组织成员，双方订立契约转让涉案房屋的行为违反了国家法律关于集体土地使用权禁止违法转让的规定，当属无效。大沟村要求确认房屋买卖契约无效的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持。从董一平提交的荒山荒地租赁合同、（97）门证经字第65号公证书的公证内容、玫瑰谷风景区立项申请报告、北京市门头沟区计划委员会门计字（1998）076号批复、经大沟村村委会以及上苇甸人民政府同意玫瑰谷风景区立项报告申请等上述文件的内容看，上述行为为北京玫瑰谷庄园有限公司的企业行为。应当指出，我国是一个农业大国，从1947年和1950年两次土改政策，到随着历史发展相继出台、修订的土地管理法和解释的历史沿革，始终体现围绕着解放农村生产力、促进农业发展、保护农民利益、促进“三农”事业发展这一条主线。而作为促进“三农”事业的发展的根基在于保护农村集体土地不流失。农村集体土地不论如何流转、开发、利用，都要保持农村集体土地的完整性。非遇国家依法征收土地外，任何其他组织和个人都无权改变农村集体土地的性质。综上所述，对于董一平认为契约有效的意见，本院不予采纳。造成双方买卖合同无效，大沟村村委会应负全部责任。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：北京市门头沟区妙峰山镇大沟村村民委员会与董一平于1998年7月订立的买卖西房三间的房屋契约无效。案件受理费三百二十六元，由北京市门头沟区妙峰山镇大沟村村民委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  代长申审 判 员  王大保人民陪审员  申 振二〇一九年十二月十九日法官 助理  王 晶书 记 员  蒋 蕊