福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初17808号 原告：陈鹭金，女，1991年6月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：姜颖，福建九信律师事务所律师。 被告：陈凤鸣，女，1942年11月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：朱伟伟，福建令吉律师事务所律师。 原告陈鹭金与被告陈凤鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈鹭金的委托诉讼代理人姜颖，陈凤鸣及其委托诉讼代理人朱伟伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈鹭金向本院提出诉讼请求：1.解除陈鹭金与陈凤鸣于2019年7月13日签订的《房屋买卖合同》；2.陈凤鸣返还陈鹭金已支付的购房定金20万元；3.陈凤鸣向陈鹭金支付违约金89万元（按合同成交价的20%计算，即445万元×20%＝89万元）；4.陈凤鸣向陈鹭金支付中介费损失4万元。事实与理由：2019年7月13日，陈鹭金经厦门市思明区昆暖禾房产中介服务部居间，就购买位于厦门市思明区与陈凤鸣签订《房屋买卖合同》，约定房屋成交价445万元，陈鹭金于签约当日支付定金5万元；于2019年7月14日前再支付定金15万元。因陈鹭金为房屋置换，故双方约定自2019年8月起，陈鹭金每月20日向陈凤鸣支付定金10万元的情况下，陈鹭金最迟可于2020年3月31日前确保其符合购房资质，配合办理过户手续，否则陈凤鸣有权将交易房产项下的全部权利以公证形式委托与陈鹭金指定人员后要求其一次性支付剩余购房款345万元。合同约定陈凤鸣应于2019年7月15日前将房屋交付给陈鹭金。前述合同签订后，陈鹭金依照约定向陈凤鸣支付定金共计20万元，但陈凤鸣却以各种理由拒绝交房，并已明确表示不再将房产出售给陈鹭金。陈凤鸣逾期履行交房义务已超过20日，根据《房屋买卖合同》第九条第2款的规定已构成根本违约，陈鹭金有权解除合同并要求陈凤鸣承担相应的违约责任。 陈凤鸣辩称，一、陈凤鸣同意解除与陈鹭金之间签订的《房屋买卖合同》，但导致合同解除和无法履行的原因在陈鹭金。首先，陈鹭金违约在先，未按照合同约定的方式支付定金。陈凤鸣于2019年7月14日收取案外人陈碧娜转账支付的20万元款项，但难以证明该笔款项与陈鹭金的关联。其次，《房屋买卖合同》目的无法实现。陈鹭金属厦门市限购对象，无法购买案涉房屋。即便其具备购房资格，亦难以申请到240万元的房屋贷款，合同约定的付款方式无法履行。第三，陈鹭金购买案涉房产的目的系为炒房，陈鹭金可以拖延近3年时间再办理过户手续，在案涉房产不存在抵押、租赁及其他权利限制，可以马上过户的情况下，此种要求明显与正常的房产买卖行为不符。第四，《房屋买卖合同》及补充协议对陈鹭金与陈凤鸣权利义务的约定严重失衡，过分加重陈凤鸣责任和义务，却有意规避陈鹭金的风险和责任。陈鹭金仅支付20万元定金，在签订合同仅间隔1天时间，就要向陈鹭金交付房产。而陈鹭金向陈凤鸣支付房款的周期十分漫长，其支付房款的方式和时间严重违背了陈凤鸣售房的目的和初衷。合同中对于付款时间没有明确，也没有约定陈鹭金向陈凤鸣支付首付款的时间，该行为明显不符合正常房产交易规则。要求陈凤鸣专门办理银行卡及网银，并将办理的卡和网银交陈鹭金保管，同时银行卡密码也要告知陈鹭金，此种约定既违反法律规定，也严重侵害了陈凤鸣的权益。二、《房屋买卖合同》中关于陈鹭金向陈凤鸣支付房款方式的约定，不是陈凤鸣的真实本意，陈鹭金在设定合同条款时，故意设定陷阱，让陈凤鸣在合同上签字。陈凤鸣要求陈鹭金签订合同后可以尽快安排过户，并能及时一次性支付全部购房款，但是合同条款中却故意曲解陈凤鸣要求一次性付款的含义，故意将付款周期拖延8个多月。中介机构和陈鹭金是在故意偷换概念，并利用晚上陈凤鸣神情疲倦、视线模糊，无法集中注意力思考问题，对于合同条款内容也无法一一阅读的不利因素，让陈凤鸣签订合同，实现其目的。陈凤鸣在签订合同次日即7月14日重新审查合同时才发现合同约定的付款方式和周期，并非陈凤鸣同意认可的方式，因此，在第一时间就向中介进行反馈，但是中介和陈鹭金对陈凤鸣的要求却故意逃避或予以拒绝。三、陈鹭金要求陈凤鸣承担违约责任，并要求陈凤鸣按照合同总价款的20%支付违约金没有任何依据。陈鹭金未严格按照合同约定履行合同义务。同时，陈鹭金和中介人员又利用其年龄、精力、身体及专业知识优势，在陈凤鸣精神疲惫的情况下，故意在合同上设定陷阱，曲解陈凤鸣的真实本意，侵害陈凤鸣的合法权益。四、陈凤鸣及陈鹭金均无需向中介机构支付任何中介费，若陈鹭金已支付中介费，其可以要求收取款项的中介公司予以返还，不应当向陈凤鸣主张。为双方承担居间服务的居间方是厦门市思明区昆暖禾房产中介服务部，陈鹭金向案外人厦门金色麦田房产代理有限公司支付的4万元，与本案无关。居间方在居间介绍陈凤鸣与陈鹭金签订买卖合同时，未尽职审查，同时存在与陈鹭金串通炒房，侵害陈凤鸣合法权益的可能，导致双方未成功达成协议。综上，请求驳回陈鹭金的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月11日，陈凤鸣与厦门麦田人房地产代理有限公司签订《ＶＩＰ房源委托协议书》，由陈凤鸣将案涉的厦门市思明区房屋委托厦门麦田人房地产代理有限公司出售，委托房屋出售总价为450万元，具体成交价格由买卖双方协商决定。 2019年7月13日，陈凤鸣与陈鹭金签订一份《房屋买卖合同》，该合同书首页印制有“麦田房产”字样。合同页中交易双方信息表显示，陈鹭金名下产权情况（以家庭为单位）为2套及以上，住房贷2次，未结清1次。合同约定，陈凤鸣为甲方、陈鹭金为乙方，陈凤鸣将案涉房产（建筑面积101.18平方米）出售给陈鹭金，房屋成交价为445万元，合同签订当日支付定金5万元，于2019年7月14日前再支付定金15万元。陈鹭金拟申请贷款240万元，陈鹭金应于过户送件受理后当日支付购房款105万元。陈凤鸣应于2019年7月15日前将该房屋交付陈鹭金。合同第九条“违约责任”约定，陈凤鸣若出现逾期履行本协议义务超过二十日、拒绝将房屋出售给陈鹭金等违约情形之一的，陈凤鸣构成根本违约，陈鹭金有权以书面通知的方式解除合同，并有权选择要求陈凤鸣双倍返还定金，或有权要求陈凤鸣按合同成交价的20%支付违约金。该合同未就双方办理权属转移登记及陈鹭金的购房款支付时间进行具体约定。陈凤鸣、陈鹭金分别在合同落款处甲方、乙方处签字并按捺手印。另，该合同还附补充协议一份共2页，该补充协议并无双方单独签字或捺印，而是由双方连同前述《房屋买卖合同》共同按捺骑缝手印。该协议约定如下：甲方（应为乙方）应分别于2019年8月20日、9月20日、10月20日、11月20日、12月20日、2020年1月20日、2月20日、3月20日各支付定金10万元至甲方账户，合计80万元。若乙方早于2020年3月30日前办理该房屋送件过户登记手续，则乙方应于办理该房屋送件过户登记手续当日将合同约定所有定金合计100万元支付至甲方账户。双方协商乙方有权选择以商业按揭贷款形式购买该房产或以公证形式购买该房产，若乙方选择以商业按揭形式购买该房产，甲乙双方应于2020年3月23日前办理贷款预审批手续。若乙方以公证形式购买该房产甲方应在2020年3月31日前将办理该房屋甲方名下《不动产权证》相关权利义务、出售该房屋相关权利义务等以公证形式委托给乙方指定人员并将相应的公证书交付给乙方保管，乙方应予以接收，办理公证所产生的相关费用由乙方承担。未经乙方同意，甲方不得擅自撤销本协议约定的公证委托。乙方应在接收公证书后当日内将部分购房款345万元支付给甲方。收到公证书后，由甲方代理人（该代理人系乙方指定受托人）与乙方（或乙方指定的产权人）办理该房屋交易相关手续。若该公证书失效或因其他原因不能使用，则甲方应积极配合乙方（或乙方指定产权人）办理该房屋交易相关手续。因乙方在该房屋过户时需办理银行贷款，甲方应于办理公证手续当日内至乙方指定的银行开设银行卡、办理网银，并将银行卡及网银材料交付给乙方保管且告知密码。该卡只能用于收取该房屋的售房款，若乙方将该卡另作他用，给甲方造成一切损失及相应的法律责任，应由乙方承担。未经乙方同意，甲方不得擅自撤销该账户，若因该卡不能使用或乙方需变更贷款银行，则甲方应积极配合乙方至银行重新办理。乙方应在收到银行贷款后3个工作日内将甲方银行卡、网银等材料退还给甲方。乙方最迟应于2022年3月30日前（陈鹭金主张此处笔误，应为2020年3月30日前）办理该房屋的送件过户手续等。 同日，陈凤鸣（甲方、卖方）、陈鹭金（乙方、买方）还与厦门市思明区昆暖禾房产中介服务部（丙方、居间方）签订一份《居间服务合同》，约定甲乙双方就案涉房产签订了《房屋买卖合同》，成交价为445万元，甲乙丙三方确认经丙方独家提供居间服务，丙方提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束。乙方应在《房屋买卖合同》成立时向丙方支付居间服务费为房屋成交价的2.5%。甲、乙双方与丙方实际协商的佣金与上述佣金不一致的，应当签订《佣金确认书》，《佣金确认书》的约定优先于上述约定，但《佣金确认书》约定的佣金总和不得超过成交价的3%。若甲乙双方协商解除《房屋买卖合同》，仍应按合同约定向丙方支付佣金。陈凤鸣、陈鹭金作为甲乙方还订立一份《交易服务合同》，丙方抬头处名称为“厦门麦田人房地产代理有限公司”，约定甲乙双方委托丙方提供房屋交易后期事宜服务，无需办理按揭贷款的，代办费600元，需要办理按揭贷款的，代办费为800元，乙方于签订合同当日支付。落款丙方处加盖公章为“厦门金色麦田房产代理有限公司”。 前述合同签订后，陈凤鸣账户于2019年7月14日收到案外人陈碧娜分笔支付的款项合计20万元。陈鹭金主张该款项系其指令案外人代为支付的购房定金20万元。 合同签订次日上午，陈凤鸣微信告知中介机构工作人员收到了买方5万元。当日下午13时左右，陈凤鸣微信向中介工作人员提出“昨天的合同是错的无效的，钱我会退回去的”并告知要“约一下客户见面”、“钥匙不能给她（买方）”。 2019年7月15日至2019年8月份期间，陈凤鸣继续通过微信与中介机构工作人员沟通要求协商合同，表示“因那天晚上搞到十二点多，大家都很疲劳，合同出现了差错应该马上解决”。中介机构工作人员回复“这个（合同）是按照买卖双方的协商结果拟定的，双方的情况我们也已经明确告知了，您家里人还是不同意出售吗？”、“客户也尽可能接受了我们这边的要求，尤其在价格方面做了很大的让步，对于周期和交房那天也是双方谈好之后才拟定的合同”、“您这边对于客户的情况也是接受了之后才签订的合同，现在客户就是觉得您这边因为家人意见不一致想要违约”。陈凤鸣回复“在签订合同时吴经理承诺一次性付款，四百多万放银行里一个月就有一万多所以我才同意以445万价成交的当时你也在的，原是450万降了五万，只要按此交易我同意成交”。此后陈凤鸣与中介机构工作人员反复沟通协商，但未能达成一致方案。 此后，陈凤鸣未将案涉房产交付陈鹭金使用，陈鹭金亦未支付其余购房款项。 另查明，陈鹭金系房地产交易从业人员，提供服务的范围包括二手住宅、店面等租售代理。根据厦门市实施的房屋限购政策，陈鹭金在与陈凤鸣签订案涉房屋买卖合同时，属厦门市限购对象。 庭审中，陈鹭金主张已向中介机构支付居间服务费4万元，提供账户明细及收款收据各一份，账户明细载明对方账户为金色麦田房地产代理有限公司，支出金额为4万元。收款收据载明的收款单位为厦门麦田人房地产代理有限公司，收款单位确认收到陈鹭金支付的买卖位于厦门市思明区房屋的中介费4万元。 本院分析认为，陈鹭金提供的相关中介费支付凭证，其支付对象与双方《居间服务合同》所载中介机构不一致，收款收据出具单位亦与支付对象不一致，中介费金额也与《居间服务合同》约定的居间服务费用不符，难以证明该笔4万元费用即为支付案涉房屋交易的中介费用。 本院认为，根据厦门市实施的房屋限购政策，陈鹭金在签订案涉《房屋买卖合同》时不具备购房资格，案涉房屋无法过户至陈鹭金名下。基于该背景，陈鹭金与陈凤鸣就案涉房屋的过户及交易细节做了不同于一般房屋交易的安排。根据双方《补充协议》的约定，陈鹭金有权选择待其具备购房资格后以过户的方式购买房屋或由陈凤鸣将案涉房屋相关权利办理全权委托公证给陈鹭金或其指定人员的方式完成房屋交易，《补充协议》还就以公证方式进行交易的细节进行了详细约定。因此，即便陈鹭金不具备购房资格，其亦可以通过该补充协议实现房屋的交易。行政机关出台相关限购政策，旨在促进房地产市场平稳健康发展，此种交易安排，即增加了买卖双方的不确定性和交易风险，亦不利于房地产市场的稳定，与相关政策目的相悖，不应倡导及鼓励。陈鹭金作为房产交易从业人员，对于相关房产交易政策及相关风险安排的了解程度亦优于陈凤鸣，现陈凤鸣就此等交易安排提出异议，主张签订《房屋买卖合同》欲达到的房屋交易目的无法实现，可予支持。《房屋买卖合同》应予以解除为宜。导致《房屋买卖合同》无法继续履行的原因在于双方规避限购政策的交易安排，双方就此均存在一定的过错，应当各自承担相应的责任。陈凤鸣确认其账户收取案外人陈碧娜支付的款项20万元，其虽对该笔20万元系陈鹭金支付不予认可，但结合该笔款项的支付时间、支付金额及陈凤鸣在微信聊天记录中确认的相关信息，本院认定陈鹭金已向陈凤鸣支付该笔20万元定金。陈凤鸣已经收取的相应款项应当返还陈鹭金。 如前分析，案涉《房屋买卖合同》的解除系因双方规避限购政策的交易安排，陈鹭金要求陈凤鸣按合同成交价的20%支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。陈鹭金难以证明其所支付的4万元费用与本案房产交易的关联性，其要求陈凤鸣承担中介费4万元的诉求，亦不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告陈凤鸣与被告陈鹭金于2019年7月13日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告陈凤鸣于本判决生效之日起十日内返还原告陈鹭金购房定金20万元； 三、驳回原告陈鹭金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7485元，由原告陈鹭金负担6160元，被告陈凤鸣负担1325元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一九年十二月五日 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。