山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终12037号上诉人（原审被告）：王后青，男，1964年4月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李忠高，山东瀚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉仁同，山东瀚高律师事务所律师。上诉人（原审原告）：单连台，女，1951年1月13日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：张馨，女，1974年1月21日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：张琳，女，1976年1月7日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：张鹏举，男，1985年4月9日出生，汉族，住济南市。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：梁健，北京市中伦（上海）律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：李攀，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人王后青因与上诉人单连台、张馨、张琳、张鹏举房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初9116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王后青上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判驳回单连台、张馨、张琳、张鹏举的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用单连台、张馨、张琳、张鹏举承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院以单连台、张馨、张琳、张鹏举单方邮寄的合同解除函为由认定涉案合同于2017年12月12日解除，并就此认定王后青违约，无任何事实依据。第一，按照《租赁协议》的约定，租赁期限为2009年7月20日至2019年7月20日共十年，合同分为两个阶段，第一阶段自2009年7月20日至2014年7月20日，第二阶段自2014年7月20日至2019年7月20日。另外协议中明确约定合同进行到2013年7月20日时，双方根据市场租金行情进行协商议定第二阶段五年的年租金。但是，本案的事实是，第二阶段的租金一直未协商一致，对此有济南市中级人民法院通过(2016)鲁01民终5638号、(2017)鲁01民再79号民事判决确认。虽然第二阶段的租金双方未达成一致意见，但王后青在2014年7月21—2015年7月20日、2015年7月21日一2016年1月20日期间向单连台、张馨、张琳、张鹏举预先缴纳租金505万元、250万元(共计755万元)，积极履行缴纳租金的义务。需要说明的是，在第二阶段租金未确定的情况下，上述755万元租金是缴纳至何时并未确定。有鉴于此，一审法院不顾此事实，单纯以2016年1月21日至2016年7月30日王后青未缴纳过租金为由便支持单连台、张馨、张琳、张鹏举的单方解除请求是严重错误的。况且，王后青代表公司与张峰多次通过律师函商定后期租金，均未谈妥。可见王后青一直在积极履行租赁合同的义务，不存在故意不缴纳租金的情形，单连台、张馨、张琳、张鹏举就此提出的合同解除权无事实根据。其次，王后青不存在违约行为。一审法院认为王后青因未支付自2016年1月21日至2017年12月26日期间的租金而构成违约缺乏证据支撑。但单连台、张馨、张琳、张鹏举为了制造合同解除成就的条件，故意不收取预付租金，并在未告知王后青的情况下单方注销租金收款账户。这足以说明，王后青在履行租金支付中不存在违约行为，反而是作为出租方的单连台、张馨、张琳、张鹏举多次拒收租金，造成王后青违约的假象。但一审法院对此事实不予以审查认定，无视单连台、张馨、张琳、张鹏举的违约行为，有失公平公正。2.房屋评估报告无法适用于本案，一审法院无视房屋评估报告存在的问题，严重损害王后青的合法权益。本案涉案房屋评估报告由山东弘裕土地房地产评估有限公司作出，该评估报告存在评估对象错误、无《房地产估价技术报告》、选取价值时点错误等严重问题，这直接导致涉案房屋评估价格过高，严重脱离市场行情。王后青也已提交相关证据证明实际的租金行情。对此，王后青曾两次向评估机构提出异议，但评估机构均未给出合理答复。有鉴于此，王后青两次向一审法院提出重新评估申请，但一审法院不对王后青提出的异议进行审查，而是直接采纳适用房屋评估报告。王后青认为一审法院此举不顾事实，严重侵害了王后青的合法权益。王后青恳请二审法院依法查明本案《房屋评估报告》存在的重大的问题，重新对涉案房屋租金价格进行评估鉴定。二、一审法院适用法律错误，判决王后青腾退房屋无法律依据。首先，如上文所述，本案单连台、张馨、张琳、张鹏举单方解除租赁合同无任何事实依据，一审法院判决支持其解除合同请求无法律依据。其次，单连台、张馨、张琳、张鹏举在2018年12月24日第一庭审时，已经明确提出放弃要求王后青腾退房屋的诉讼请求，但在2019年7月15日第二次庭审时，单连台、张馨、张琳、张鹏举又提出增加该项诉讼请求。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条之规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”根据此规定，单连台、张馨、张琳、张鹏举增加诉讼请求最迟应当在法庭辩论结束前提出”。本案，法庭辩论在第一次庭审后已经结束，单连台、张馨、张琳、张鹏举提出的该项请求实际已经超过法定期限。再次，不告不理原则是法院审理的基本原则之一，作为民事诉讼法的基本原则，表现为法院审理民事纠纷的范围(诉讼内容与标的)由当事人确定。案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。本案，一审法院在单连台、张馨、张琳、张鹏举明确放弃腾退房屋后又超过法定期限增加诉讼请求的情况下，严重偏袒单连台、张馨、张琳、张鹏举，以“返还房屋系合同解除的法定后果”为由，判决王后青腾退房屋，一审法院此举严重违反了民事诉讼法的不告不理原则，并严重剥夺了王后青的合法权益，请二审法院结合本案事实予以纠正。单连台、张馨、张琳、张鹏举辩称，1.王后青没有按照双方当事人签订的租赁协议及其补充协议在每个半年的租期内支付相应租期的租金，尤其是在2016年1月21日-2016年7月20日期间未向单连台等支付任何租金。在该期间内未支付租金的行为发生之时根据该租赁协议的约定本案租赁协议即为终止，其后在2016年7月21日之后王后青也没有支付过任何租金。2017年12月25日单连台等的代理人李攀律师向王后青发送了解除租赁协议的通知，而且该通知于2017年12月26日被送达给王后青。因此，本案租赁协议不仅从2016年7月21日就已经自行终止，而且根据单连台等代理人的解除通知函，最晚到2017年12月26日也已经终止，所以一审法院认定租赁协议终止事实依据充分。2.关于房屋评估报告的问题。本案的房屋评估报告是在一审程序中经单连台等的申请，并经王后青同意由一审法院委托评估公司依法进行的评估。关于王后青上诉状中所提到的评估报告的问题，实际上在一审期间王后青就已经提出，而且评估机构也对王后青的意见作出了书面的回复。所以，王后青认为评估机构未能给予合理答复的说法是不能成立的，评估是在双方当事人到达评估现场并经评估公司现场要求双方当事人予以确认之后而进行的，也就是评估程序也并不存在任何问题。关于评估技术报告，单连台向一审法院技术室了解，该评估技术报告是存在的，只是技术报告是提供给法院的，并不提供给当事人，因此，该技术报告并不影响评估报告的完整性以及客观性和公正性。针对王后青代理人补充意见，根据评估报告中的注册估价师的签名，王后青认为是同一人签名其陈述是主观臆测没有证据证明，所以，单连台方认为评估报告合法有效，应当作为认定涉案房屋租金的依据，王后青要求重新评估的主张没有依据，也不应被准许。关于腾房要求，首先房屋租赁合同解除的一个后果包括返还租赁房屋，所以一审法院支持返还房屋的诉请依法有据，其次，关于返还房屋的要求是在评估报告作出之后根据最新的案情而提出的，并不存在所谓超过法律规定的期间的问题，根据最高人民法院关于证据的若干规定第34条第三款的规定，当事人增加变更诉讼请求，或者提起反诉的应当在举证期限届满前提出，而本案的一审程序中并没有设立举证期限，所以根据最新的证据而提出返还房屋的请求于法有据，另外关于王后青提出的变更或者增加诉请，应当在法庭辩论前提出的主张，并不符合其在上诉状中所援引的法律规定，根据王后青上诉状中提到的民事诉讼法解释第232条，该条只是关于当事人增加变更诉请，法院是否可以合并审理的规定，而并不是关于增加变更诉请期限的规定，所以，根据该条并不能得出变更或者增加诉讼请求，应当在法庭辩论终结前提出这一结论。同时，本案的一审直到最后一次庭审，法庭都允许双方当事人发表相应的辩论意见。因此，王后青称单连台、张馨、张琳、张鹏举在法庭辩论终结前提出返还房屋的主张也是与事实不符的，综上，王后青的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。单连台、张馨、张琳、张鹏举上诉请求：1.依法撤销一审判决第七项，改判王后青向单连台、张馨、张琳、张鹏举支付实际占用2010年7月20日签订的补充协议项下所涉的防火通道之占有使用费210万元及按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息(以35万元为基数分别自2015年l月20日、2015年7月20日、2016年1月20日、2016年7月20日、2017年1月20日、2017年7月20日起计算至实际支付之日止。暂计至2019年10月8日，利息为351064.58元)。2.判令王后青向单连台、张馨、张琳、张鹏举支付一审评估费143000元并承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定张峰与王后青于2010年7月20日签订的补充协议无效，且王后青无需支付该补充协议项下约定的70万元/年租金错误，应予纠正。(一)单连台、张馨、张琳、张鹏举并不认为2010年7月20日的补充协议涉及的本案房屋与派出所之间的70平方米的防火通道系违建。而且，假定该部分是违建并导致上述补充协议无效，由于王后青从第二阶段租赁期限开始之日(2014年7月20日)也一直实际使用该部分，直至2017年7月l9日被拆除，王后青应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，即“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，按照约定的70万元／年的标准支付实际占用期间的占有使用费。(二)根据已生效的(2017)鲁01民再79号民事判决书以及王后青在该再审案件的多次庭审笔录中的陈述，上述补充协议是合法有效的，双方也已履行了该补充协议项下的义务。这是被生效判决确定的事实，本案一审法院认定补充协议无效，进而认定单连台、张馨、张琳、张鹏举无权针对该补充协议所涉的防火通道收取占有使用费显然是前述司法解释错误理解和适用，也是对已生效判决的既判力的侵害。具体而言，租赁阶段第一阶段(2009年7月20日至2014年7月20)双方均已履行完毕，王后青同意支付防火通道所涉的70万元／年的租金，张峰予以接受，二者均无异议。即使相关补充协议无效，法院也不应推翻符合上述司法解释的当事人的自愿履行行为的效力，使得已确定的事实又归于或然状态。(三)防火通道在本案房屋的可使用及王后青的实际使用范围内，否则，济南市泉城路商业街管理委员会办公室也不会向王后青经营的“GD钻世界”发出拆除告知书。而且，双方针对防火通道签订补充协议并履行的行为，本身就证明张峰有权出租该防火通道并收取占有使用费。一审法院认为该防火通道的土地使用权人未予证明，单连台、张馨、张琳、张鹏举未能证明其有权出租该部分的认定是错误的，应予纠正。二、一审期间因评估涉案房屋租金数额而产生的评估费143000元作为诉讼费用应由败诉方王后青承担，但一审法院未予处理，单连台、张馨、张琳、张鹏举请求法院予以纠正。根据《诉讼费用交纳办法》第二章“诉讼费交纳范围”第十二条之规定，诉讼过程中产生的评估费也属于诉讼费用的一种，而根据该办法第二十九条第一款，“诉讼费用由败诉方负担”。因此，对于一审期间产生的评估费l43000元应由败诉方王后青承担，但是一审法院并未作出处理。因此，恳请法院判令王后青承担该143000元的评估费。王后青辩称，一、单连台、张馨、张琳、张鹏举所主张的涉案房屋与派出所之间70平米消防通道房屋占有使用费及利息无任何事实和法律依据。首先，该70平米消防通道系由王后青修建，单连台、张馨、张琳、张鹏举本身就无权收取租金。其次，一审庭审时，单连台、张馨、张琳、张鹏举无证据证明其是该部分面积土地的土地使用权人或其享有合法的出租权。再次，王后青从未使用该部分防火通道，根本不存在占有使用的问题。关于单连台、张馨、张琳、张鹏举所主张的双方在之前案件中王后青所称“第一阶段的合同已经完全履行完毕，双方没有争议”，该句表述应置于当时的庭审中理解，而不能断章取义。因之前案件主要围绕租金缴付是否形成交易习惯的问题，王后青的该句表述主要强调的是第一阶段租金王后青已经按约定时间履行，而未涉及对某些事项的承诺和认可。实际王后青根本不同意向其缴纳该防火通道的租金，并且已经向法院提起返还之诉，因此单连台、张馨、张琳、张鹏举的该项主张没有任何事实和法律依据。二、一审所涉及的评估费应由单连台、张馨、张琳、张鹏举承担。首先，王后青认为房屋评估报告本身存在重大瑕疵根本无法适用于本案，王后青对该报告不予认可，该费用不应由王后青承担。其次，仅从判决内容看，单连台、张馨、张琳、张鹏举仅是部分请求被支持，王后青并非败诉方，在判决王后青支付如此高额的租金情况下，评估费由单连台、张馨、张琳、张鹏举承担更符合公平合理的原则。综上，单连台、张馨、张琳、张鹏举的上诉请求无事实和法律依据，请二审法院查明案件事实，依法驳回单连台、张馨、张琳、张鹏举的上诉请求。单连台、张馨、张琳、张鹏举向一审法院起诉请求：1.判令自2017年12月26日起解除单连台、张馨、张琳、张鹏举与王后青之间的租赁合同；2.判令王后青向单连台、张馨、张琳、张鹏举支付王后青实际占用房屋期间的租金（自2016年1月21日起暂计至2019年1月19日，租金1412.5万元）；3.判令王后青向单连台、张馨、张琳、张鹏举赔偿因前述第2项诉请所产生的利息损失（按照中国人民银行同期货款利率计算，自每半年期应付房租对应的租期届满日起计算至王后青向单连台、张馨、张琳、张鹏举实际支付应付的未付租金之日止）；4.判令王后青承担本案诉讼费用。案件审理过程中，单连台、张馨、张琳、张鹏举于2019年4月24日申请变更诉讼请求为：1.判令自2017年12月26日起解除单连台、张馨、张琳、张鹏举与王后青之间的租赁合同，并判令王后青自判决生效之日起10日内向单连台、张馨、张琳、张鹏举返还本案租赁房屋；2.判令王后青向单连台、张馨、张琳、张鹏举支付王后青实际占用房屋期间的租金（自2016年1月20日起暂计至2019年4月19日，租金18844592.25元）；3.判令王后青向单连台、张馨、张琳、张鹏举赔偿因前述第2项诉请所产生的利息损失（按照中国人民银行同期货款利率计算，自每半年期应付房租对应的租期届满日起计算至王后青向单连台、张馨、张琳、张鹏举实际支付应付的未付租金之日止；自2015年1月20日起，暂计至2019年4月19日，利息为1428870.76元）。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于济南市历下区泉城路283号、283-2号、283-7号、285号、287号、289号103。不动产权证号为鲁（2016）济南市不动产权第0142251号，登记时间为2016年11月14日，房屋所有权人为张峰，共有情况为单独所有，房屋建筑面积1022.23平方米，房屋总层数为4层。张峰于2017年6月7日去世，张馨、张琳、张鹏举因继承张峰的遗产于2017年7月7日向济南市齐鲁公证处提出公证申请。2017年7月14日，济南市齐鲁公证处作出（2017）济齐鲁证民字第4799号公证书，公证书确认：被继承人张峰遗留有涉案房屋一处，该财产是张峰和其配偶单连台的夫妻共同财产，故涉案房屋一半为张峰的遗产，另一半为其配偶单连台的个人财产。因张峰的父母均先于张峰死亡，单连台发表了放弃继承权声明书表示放弃继承上述张峰的遗产，故涉案房屋的一半由张馨、张琳、张鹏举共同继承。2008年4月10日，张峰（出租方）与王后青（承租方）签订租赁协议一份，约定：双方在2004年6月16日签订的五年租赁协议的基础上，再次续签合作协议，由王后青继续承租位于济南市泉城路289号营业楼共三层，面积总共约1200平方米。租赁期限十年，自2009年7月20日起至2019年7月20日止，分两个阶段，第一阶段从2009年7月20日起至2014年7月20日止，此阶段前三年租金为300万元/年，第四年租金为320万元；第五年为330万元。合同进行到2013年7月20日时，双方根据市场租金情况议定第二阶段五年的年租金。第二阶段从2014年7月20日起至2019年7月20日止，租金每半年交纳一次，逾期不交，视为自动退租，到期时，承租方优先续租。协议另对双方的其他权利义务作了约定。协议尾部，出租人处“张峰”签名由张馨代签并加盖张峰签名章，张馨在代表人处签名捺印；王后青在承租人处签名捺印。2010年7月20日，张峰（甲方）与北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司济南分公司（乙方）签订补充协议一份，约定：将原签订的合同中没有包括的本房（楼）与派出所之间的防火通道70平方米经营面积出租给乙方使用，租金每年70万元，自2010年7月20日开始计算，至主合同终止。该协议尾部，甲方处张馨代张峰签字，张琳、张鹏举在张峰后签名捺印，王后青在乙方处签名捺印。2012年7月24日，张峰（甲方）与北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司济南分公司（乙方）再次签订补充协议一份，约定：原合同签订出租泉城路289号面积的1-3层，未涉及的四层经营面积及泉城路289号整楼内外全部经营面积全部归乙方使用，租金在原租金基础上每年增加70万元。自2012年7月20日开始计算，直至主合同终止。协议尾部，张峰在甲方处签名捺印，王后青在乙方处签名捺印。上述租赁协议及补充协议签订后，租赁协议第一阶段即2009年7月20日至2014年7月20日期间的权利义务双方均依约履行。租赁协议第二阶段履行过程中，因双方发生纠纷，张峰于2016年3月将王后青诉至一审法院，请求依法判令解除其与王后青签订的涉案租赁协议。该案审理过程中，王后青答辩称其作为被告主体不适格，理由是王后青代表北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司济南分公司签订租赁协议的行为系履行职务行为。2016年8月10日，一审法院作出（2016）鲁0102民初1988号民事判决书，认定：“对于被告辩称的主体问题，本院认为，从原、被告双方签订的《租赁协议》及《补充协议》来看，虽然被告王后青是北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司济南分公司的法定代表人，两份补充协议写的是‘北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司济南分公司’，但该两份补充协议均由“王后青”签名，并未加盖公司印章，所有租金也是从王后青等个人帐户支付，故对于被告关于主体不当辩称理由，本院不予采信。”对于张峰的诉讼请求，判决认为，因租金是房屋租赁合同的重要内容，张峰与王后青就第二阶段租金未达成一致意见，张峰要求解除双方签订的租赁合同，于法有据，判决解除了张峰与王后青签订的租赁协议。王后青不服该判决并向济南市中级人民法院提出上诉，2017年1月10日，济南市中级人民法院作出（2016）鲁01民终5638号民事判决书，判决认为，一审法院认定王后青为适格主体并无不当，虽然张峰、王后青双方均认可自2014年7月20日开始王后青向张峰支付租金计755万元，但现有证据不能证明双方就第二阶段的租金已达成一致，在双方对第二阶段租金存在争议的情况下，张峰以王后青未按时交纳租金为由解除合同证据不足。因此，判决撤销了一审法院作出的（2016）鲁0102民初1988号民事判决书，驳回了张峰的诉讼请求。单连台、张馨、张琳、张鹏举对上述判决不服并申请再审，2017年11月10日，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民再79号民事判决书，判决查明：“第二阶段王后青共交纳租金755万元，分别为2014年7月27日256万元、2015年1月5日100万元、2015年1月20日118万元、2015年1月24日31万元、2015年7月19日50万元、2015年7月20日100万元、2015年7月21日50万元、2015年8月21日50万元”。判决认为：“合同中约定了承租人王后青支付租金的期限为每半年交纳一次，约定支付租金的期限是明确的。王后青实际履行交纳租金的义务系王后青依约履行交纳租金的行为，该行为没有改变合同对交纳租金期限的约定。王后青在2014年7月20日到2016年1月20日期间交纳了租金，王后青再次支付租金的期限应当为2016年1月21日至2016年7月20日半年时间之内。张峰在原审时起诉时间为2016年3月29日，以王后青‘自2015年7月20日最后一次交纳了半年房租以后，至今已经逾期三个月未交纳房租，期间原告一直找被告催促交纳房租或者腾房，被告以效益不好等各种借口为由始终不交纳房租’为由请求解除租赁合同，其主张的交纳租金期限逾期三个月仍在合同约定交纳租金时间内，因此，本院二审判决认定张峰以王后青欠租金为由要求解除租赁合同，缺乏依据，不予支持是正确的”，判决维持了济南市中级人民法院（2016）鲁01民终5638号民事判决书。庭审中，单连台、张馨、张琳、张鹏举、王后青对上述再审查明的事实均无异议。2017年3月14日,王后青在济南市泉城公证处公证员随源源、于长勇的见证下，向张峰“市中区济大路7号舜玉花园17号楼”地址邮寄了洽商函，主要内容为：“对于第二阶段的年租金标准，王后青意见为每年300万元，自2014年7月20日至2017年7月20日三年租金共计900万元。扣除2014年7月20日至2015年8月21日期间已支付的755万元，还需补付145万元。若对该租金标准无异议，则尽快提供账户，若持有异议，则双方继续协商，如协商不成，可共同聘请评估机构评估确定”。2017年3月20日，王后青通过名下6226095312577146的招商银行账户向张琳名下6217866000000891868的中国银行账户转款145万元，摘要为房租。招商银行2017年3月21日的个人转账退票客户回单显示，该笔转账被退入王后青的上述招商银行账户，退票原因：“汇款退票卡关闭”。2017年4月7日，在济南市泉城公证处公证员随源源、公证辅助人员杨金铭的见证下，王后青在招商银行济南泉城路支行再次通过名下6226095312577146的招商银行账户向张琳名下的上述中国银行账户转款145万元，2017年4月10日，该笔转账再次因卡关闭被退回至王后青6226095312577146的招商银行账户。2018年2月5日，王后青在济南市泉城公证处公证员随源源、公证辅助人员成梦真的见证下，向单连台、张馨、张琳“济南市市中区济大路7号舜玉花园17号楼101号”地址邮寄了洽商函，主要内容为：“对于2008年签订的租赁协议第二阶段后续执行提出以下意见：1、第二阶段（自2014年7月20日起）租金标准为提高至每年340万元，自2014年7月20日至2018年7月20日，四年租金共计1360万元，扣除自2014年7月20日至2015年8月21日期间已支付的755万元，剩余605万元。若对该租金标准无异议，则王后青将尽快把605万元租金转入张琳6222601040002684622的银行账户，因张琳6217866000000891868的中国银行账户已注销，可提供最新账户信息；若持有异议，则双方继续协商，如协商不成，可共同聘请评估机构评估确定。2、2010年7月20日、2012年7月24日签订的两份补充协议无效，双方不再执行。”2018年2月13日，王后青通过名下6226095312577146的招商银行账户再次向张琳名下6222601040002684622的银行账户转款500万元，于2018年2月14日向张琳名下4221613715008947的北京银行账户转房租105万元。庭审中，张琳提交中国银行IC卡销卡签收单复印件、北京银行个人储蓄账户明细清单、交通银行业务交易明细单各1份，证明其名下6217866000000891868的中国银行账户、6222601040002684622的交通银行账户、4221613715008947的北京银行账户分别于2016年5月16日、2014年7月21日、2016年5月14日销户。2017年12月25日，单连台、张馨、张琳、张鹏举委托诉讼代理人李攀通过EMS邮政特快专递向王后青租赁的涉案房屋地址邮寄送达了律师函，主要内容为：你我双方签订的租赁协议明确约定租金每半年交纳一次，逾期不交视为自动退租，你方自2015年8月21日交纳最后一笔租金50万元后，至今两年多时间内，未向我方支付任何租金，该行为已符合租赁协议约定的退租条件，自你方收到本律师函之日起，你我双方之间的房屋租赁合同视为解除。该邮政特快专递于2017年12月26日由房舒华签收。王后青认可房舒华系其公司员工。庭审中，单连台、张馨、张琳、张鹏举与王后青均称不清楚涉案防火通道70平方米经营面积的土地使用权人是谁，王后青提交济南市泉城路商业街管理委员会办公室于2017年7月18日出具的告知书1份，证明张峰与王后青2010年7月20日签订的补充协议约定的70平方米的消防通道及其上加盖的建筑物系违章建筑，已于2017年7月18日被拆除，单连台、张馨、张琳、张鹏举对此无异议。本案在审理过程中，经单连台、张馨、张琳、张鹏举申请，一审法院委托山东弘裕土地房地产评估有限公司对涉案房屋1-4层及地下室自2014年7月21日至2019年1月19日期间的租金数额进行了评估。2019年4月2日，山东弘裕土地房地产评估有限公司作出鲁弘估字[2019]第137号房地产估价报告，估价结果为：评估总价22565925元，评估单价5014651元/年。王后青于2019年4月25日对该估价报告提出异议，山东弘裕土地房地产评估有限公司于2019年5月9日对王后青的异议进行了回复，王后青于2019年5月30日对山东弘裕土地房地产评估有限公司的回复提出质疑，山东弘裕土地房地产评估有限公司于2019年6月19日对王后青的质疑进行了回复。一审法院认为，张峰与王后青签订的租赁协议及2012年7月24日签订的补充协议系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。张峰与王后青于2010年7月20日签订的补充协议，因租赁标的系违章建筑，该补充协议应属无效。张峰去世后，单连台作为涉案房屋的共有权人，张馨、张琳、张鹏举作为张峰的合法继承人，对涉案房屋均享有权利，故张峰与王后青签订的租赁协议及补充协议的相关权利义务依法应由单连台、张馨、张琳、张鹏举承继。对王后青辩称的主体问题，在已生效的（2016）鲁01民终5638号民事判决书已查明且认定，王后青系涉案租赁协议及补充协议的当事人，故王后青为本案的适格主体，对王后青在本案中再次提出主体不当的抗辩意见，一审法院不予采信。根据已生效的（2017）鲁01民再79号民事判决书认定的事实，第二阶段王后青交纳的755万元系2014年7月20日到2016年1月20日期间的租金，王后青再次支付租金的期限应当为2016年1月21日至2016年7月20日半年时间之内。结合本案查明的事实，2016年1月21日至2016年7月20日期间，王后青并未向张峰支付过租金。根据张峰与王后青签订的租赁协议第2条约定，“租金每半年交纳一次，逾期不交，视为自动退租”。王后青未按时交纳租金，应视为其自动退租，但王后青一直使用涉案房屋，直至2017年12月25日，单连台、张馨、张琳、张鹏举的委托诉讼代理人李攀向王后青邮寄送达了律师函，要求自收到律师函之日起解除涉案房屋租赁合同，而该律师函已于2017年12月26日被签收。因此，单连台、张馨、张琳、张鹏举要求确认双方于2017年12月26日解除涉案租赁协议及补充协议的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院对此应予支持。王后青未支付自2016年1月21日起至2017年12月26日期间的租金，已构成违约，单连台、张馨、张琳、张鹏举有权要求王后青支付该段期间的租金及利息损失。因双方在租赁协议中未对2014年7月20日之后的租金标准作出明确约定，也未能另行作出补充约定，单连台、张馨、张琳、张鹏举在本案中申请对涉案房屋1-4层及地下室自2014年7月21日至2019年1月19日期间的租金数额进行了评估，根据山东弘裕土地房地产评估有限公司作出的鲁弘估字[2019]第137号房地产估价报告，估价结果为评估单价5014651元/年。虽然王后青对该估价报告提出异议及质疑，但山东弘裕土地房地产评估有限公司对其异议及质疑均作出了详细答复，且王后青未能提交足以推翻上述估价结果的相关证据，故对上述房地产估价报告的内容，一审法院予以采信。因此，王后青应按照5014651元/年的租金标准向单连台、张馨、张琳、张鹏举支付涉案房屋2016年1月21日起至2017年12月26日期间的租金9685832.75元（5014651元/年÷365天×705天），且应当根据合同约定的支付期间，按照中国人民银行同期贷款利率标准，分段向单连台、张馨、张琳、张鹏举支付逾期交纳上述租金的利息损失。对单连台、张馨、张琳、张鹏举主张的70平方米防火通道年租金增加70万元的诉讼请求，因该部分系违章建筑，且单连台、张馨、张琳、张鹏举与王后青均未举证证明该部分面积的土地使用权人，单连台、张馨、张琳、张鹏举亦无证据证明其有权合法出租该部分面积，故单连台、张馨、张琳、张鹏举就该部分面积向王后青收取占有使用费，依据不足，一审法院对此不予支持。对于单连台、张馨、张琳、张鹏举主张王后青还应依据租赁协议第9条约定每年增加10万元礼品费的诉讼请求，该部分费用不属于房屋租金的组成部分，与本案不属于同一法律关系，一审法院对此不予处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，涉案租赁协议及补充协议解除后，王后青应当将涉案房屋返还给单连台、张馨、张琳、张鹏举，且应当支付房屋的占有使用费并赔偿因此给单连台、张馨、张琳、张鹏举造成的利息损失。对王后青辩称的单连台、张馨、张琳、张鹏举在第一次法庭辩论终结后又增加“判令被告自判决生效之日起10日内向原告返还本案租赁房屋”的诉讼请求应予驳回的抗辩意见，一审法院认为，单连台、张馨、张琳、张鹏举在起诉时即提出要求判令涉案租赁协议于2017年12月26日解除的诉讼请求，返还房屋系合同解除的法定后果，单连台、张馨、张琳、张鹏举要求王后青在租赁协议解除后返还房屋依据充分，故对单连台、张馨、张琳、张鹏举的该项诉讼请求，应予一并处理。对王后青实际占用涉案房屋期间的占有使用费，结合鲁弘估字[2019]第137号房地产估价报告，2017年12月27日至2019年1月19日期间的占有使用费应当按照5014651元/年的标准向单连台、张馨、张琳、张鹏举支付；对自2019年1月20日起至实际腾房之日止的占有使用费，单连台、张馨、张琳、张鹏举要求按照参照5014651元/年的标准支付，不违反法律规定，一审法院对此应予支持。对四原告主张的利息损失，因王后青拖欠占有使用费，给四原告造成一定的经济损失，故王后青应向四原告支付相应的利息损失。四原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息，符合法律规定，利息损失应当参照双方租赁协议中约定的租金支付期间，每半年度分别起算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、确认张峰与王后青于2008年4月10日签订的租赁协议、2012年7月24日签订的补充协议均于2017年12月26日解除；二、王后青于判决生效之日起十五日内将涉案房屋腾空并返还给单连台、张馨、张琳、张鹏举；三、王后青于判决生效之日起十日内向单连台、张馨、张琳、张鹏举支付2016年1月21日起至2017年12月26日期间的租金9685832.75元;四、王后青于判决生效之日起十日内向单连台、张馨、张琳、张鹏举支付欠付租金的利息（以2507325.5元为基数，分别自2016年7月21日、2017年1月21日、2017年7月21日起，均按照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际给付之日止；以2163856.25元为基数，自2017年12月27日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际给付之日止）；五、王后青于判决生效之日起十日内向单连台、张馨、张琳、张鹏举支付自2017年12月27日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费，按照5014651元/年标准计算；六、王后青于判决生效之日起十日内向单连台、张馨、张琳、张鹏举支付欠付占有使用费的利息（以2507325.5元为基数，分别自2018年6月27日、2018年12月27日、2019年6月27日起，均按照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际给付之日止）；七、驳回单连台、张馨、张琳、张鹏举超出部分的诉讼请求。二审期间王后青提交山东华能大厦有限责任公司与山东本源餐饮管理公司租赁合同一份，证实该租赁合同涉及的房屋与涉案房屋毗邻，地理位置与涉案房屋大致相同，该房屋每年租金在100-110万元范围内收取，而本案评估公司评估的涉案房屋年租金约为501万元，该价格明显脱离实际，与市场价严重不符。单连台、张馨、张琳、张鹏举质证称，1.租赁合同系复印件，对证据真实性不予认可。2.租赁合同的双方与本案当事人均没有任何关系，对其关联性和证明目的也不认可，同时，该租赁合同下的房屋与本案的房屋的状态以及租赁的区域与本案房屋没有任何的可比性，其并不能作为证明涉案房屋租金的依据或参考，所以对该证据的证明目的也不认可。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二审期间，王后青提交山东华能大厦有限责任公司与山东本源餐饮管理公司租赁合同一份，拟证实该租赁合同涉及的房屋与涉案房屋毗邻，地理位置与涉案房屋大致相同，该房屋每年租金在100-110万元范围内。单连台、张馨、张琳、张鹏举认为该证据与本案无关联性、可比性，不能作为本案租金的参考依据。本院认为，该案租金价值是在双方当事人共同选定的中介机构经估价得出的，王后青对该评估结论有异议，中介机构已就相关问题进行答复，现申请对涉案租金价值重新评估，本院不予支持。王后青主张该评估报告系一人所签，未向本院提交相应证据，本院不予采信。本案中，单连台、张馨、张琳、张鹏举主张2016年1月21日-2016年7月20日期间王后青未支付租金。2017年12月25日，单连台、张馨、张琳、张鹏举的委托诉讼代理人李攀向王后青邮寄送达了律师函，要求自收到律师函之日起解除涉案房屋租赁合同，而该律师函已于2017年12月26日被签收。单连台、张馨、张琳、张鹏举要求确认双方于2017年12月26日解除涉案租赁协议及补充协议的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持并无不当。王后青主张已支付部分租金，但王后青与单连台、张馨、张琳、张鹏举未就第二期的租金数额达成一致意见，单连台、张馨、张琳、张鹏举要求解除租赁合同亦无不当，因此，王后青不存在违约行为的主张本院不予支持。关于返还房屋的问题。单连台、张馨、张琳、张鹏举起诉要求判令涉案租赁协议于2017年12月26日解除的诉讼请求，一审法院经审理，符合合同约定的解除条件，予以支持。单连台、张馨、张琳、张鹏举一审期间提出要求王后青在租赁协议解除后返还房屋，返还房屋系合同解除的法定后果，一审法院考虑到减轻当事人的诉累且符合法律规定，支持了单连台、张馨、张琳、张鹏举的该项诉讼请求，符合法律规定。关于王后青应否支付70平方米防火通道的租金。单连台、张馨、张琳、张鹏举主张王后青应支付70平方米防火通道年租金70万元的诉讼请求，因该部分系违章建筑，且于2017年7月19日拆除，单连台、张馨、张琳、张鹏举与王后青均未举证证明该部分面积的土地使用权人，单连台、张馨、张琳、张鹏举亦无证据证明其有权合法出租该部分面积，且单连台、张馨、张琳、张鹏举就该部分面积向王后青收取占有使用费，依据不足，一审法院对此不予支持亦无不当。关于评估费，一审期间单连台、张馨、张琳、张鹏举并未主张，王后青亦不同意负担，单连台、张馨、张琳、张鹏举可另行主张。综上，王后青及单连台、张馨、张琳、张鹏举的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费369086元，由王后青负担225886元；单连台、张馨、张琳、张鹏举负担143200元。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十二月二十三日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗