贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7530号原告：金某某，女，1979年8月16日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所实习律师。被告：某资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般代理。第三人：某房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告金某某诉被告某资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人某房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2019年10月25日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告金某某委托诉讼代理人王邦华、王德麟，被告华融贵州分公司委托诉讼代理人王镇到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。原告金某某请求依法判决：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：凯里市“大地春城”系第三人大地联创房产公司开发的房地产项目小区。我购买“大地春城”（三期）7栋21层2102号商品房后，于2015年8月15日与大地联创房产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同签订后，我不仅依约支付了首付购房款，余款因大地联创房产公司原因银行按揭贷款未能办下来，而且从2015年8月23日起合法占有该房屋至今，只因大地联创房产公司的原因未能办理产权变更过户手续而已。2019年6月，我得知所购房屋被法院裁定查封后，遂依法向凯里市人民法院（执行法院）提出执行异议，而凯里市人民法院裁定驳回我的异议申请。我认为凯里市人民法院执行查封案涉房屋前，我既与开发商签订了《商品房买卖合同》，又支付了首付购房款，且合法占有该不动产至今。虽然未办理过户登记手续，但过错责任完全在开发商即本案第三人大地联创房产公司。余款我愿意按照人民法院的要求交付。根据我国民事诉讼法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，为了维护我的合法权益，特向法院提起诉讼。原告金某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1.原告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明金某某的基本身份信息及诉讼主体资格。2.2015年8月15日的《商品房买卖合同》复印件一份共45页，拟证明金某某与大地联创房产公司之间存在商品房买卖合同关系，金某某已购买涉案房屋的事实。3.《购房收据》复印件一份1页，拟证明原告实际支付了购房款218406元。4.《商品房预售合同登记备案表》复印件一份，拟证《商品房买卖合同》已经向登记机关备案的事实。5.大地春城物业服务中心出具的《证明》复印件一份1页，拟证明涉案房屋已被金某某占有的事实。6.（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》复印件一份3页、（2019）黔2601执异113号《执行裁定书》、《送达回证》复印件各一份共7页，拟证明（1）涉案房屋已被法院采取执行查封措施的事实；（2）金某某提出的异议申请被法院裁定驳回的事实。7.金某某支付购房款银行流水，拟证金某某支付购房款的事实。8.《关于释放某房地产开发有限公司“大地春城”项目部份抵押物的函》及房屋解押清单，原告与大地联创公司购买房屋被告华融贵州分公司同意解除抵押的案涉房屋。被告华融贵州分公司辩称：涉案房屋已在2013年12月30日办理了在建工程抵押登记手续，原告金某某不得以签订商品房买卖合同和支付购房款为由对抗抵押登记。凯里市人民法院在执行过程中查封案涉房屋是依法进行的，通过处置（变现）抵押物实现债权人的权益符合我国法律规定，故原告金某某不具有排除法院强制执行的权益。被告华融贵州分公司为证明诉讼代理人的答辩理由成立，当庭提供的证据有：1、被告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》、《负责人身份证明书》复印件各一份共5页，拟证明华融贵州分公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、（2017）黔民初51号《民事调解书》、（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》复印件各一份共6页，《楼盘状态查询表》、《查询表》复印件各一份共14页，凯房建州字第××号《房屋他项权证》复印件一份1页，拟证明案涉房屋已抵押给华融贵州分公司，凯里市人民法院执行查封案涉房屋是有法律依据的事实。第三人大地联创房产公司未提交书面答辩，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：2015年8月15日，以大地联创房产公司为出卖人、金某某为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.金某某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积172.98ｍ2，总价款725322元；2.买受人先交付首付款218322元，余款507000元以银行按揭方式支付。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4.补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，金某某按照合同约定于2015年8月14日将购房首付款218322元通过银行转账支付给大地联创公司，同时大地联创房产公司亦开具了收据并加盖公司公章。2015年8月26日案涉住房（“大地春城”小区7栋21层2102号）在登记机关办理商品房预售合同登记备案。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告金某某已对该房屋装修并入住多年，现金某某已将购房余款507000元交到法院账上。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人某房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括7栋21层2102号住房在内）。金某某得知自己所购的“大地春城”小区7栋21层2102号住房被查封后，于2019年8月29日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年9月10日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异103号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人金某某的异议申请。”事后，金某某不服裁定结果并于2019年10月25日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。上述事实，有原告金某某的起诉状、被告华融贵州分公司委托诉讼代理人的口头答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于金某某对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，金某某在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《购房发票》、《转账凭证》以及《商品房预售合同登记备案表》等，可以证明金某某与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2015年度，且由金某某家居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。虽然原告金某某之前仅支付了首付218322元的购房款，但是在本院释明之后，原告金某某已经按照法院的要求将剩余购房款交付执行，故也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项，即“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，金某某对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就案涉房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行某资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行金某某所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告金某某的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告某资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  姚 琼人民陪审员  吴永成人民陪审员  李永强二〇一九年十二月二十三日书 记 员  袁雪婷