山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0725民初2334号 原告郝永海，男，1965年9月9日出生，汉族，住昌乐县。 原告郝桂香，女，1963年12月7日出生，汉族，住昌乐县。 两原告共同委托诉讼代理人郝同龙，山东泛海律师事务所律师。 被告：昌乐贝亿建设发展有限公司，住所地：昌乐一中院内，统一社会信用代码：9137072566670678XW。 法定代表人：吕志太，总经理。 被告：吕胜军，男，1961年9月28日出生，汉族，住淄博市张店区。 被告：王晓燕，女，1963年10月21日出生，汉族，住淄博市张店区。 以上三被告共同委托诉讼代理人姚涛，山东大地人律师事务所律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人刘敬慧，山东大地人律师事务所律师。 原告郝永海、郝桂香与被告昌乐贝亿建设发展有限公司（以下简称贝亿公司）、吕胜军、王晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝永海、郝桂香共同委托代理人郝同龙，被告贝亿公司、吕胜军、王晓燕共同委托诉讼代理人姚涛、刘敬慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郝永海、郝桂香诉称，向本院提出如下诉讼请求：1、被告立即为原告办理房屋权属证书；2、被告贝亿公司支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金338元（337907元×0.1%）；3、被告贝亿公司支付原告逾期交付房屋的违约金39129.6元（337907元×386天×0.03%）；4、被告吕胜军、王晓燕对上述1.2项诉讼请求共同承担连带赔偿责任；4、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年7月21日，原告与被告贝亿公司签订了《商品房期房买卖合同》（合同编号：YS0024916），购买被告贝亿公司开发的昌乐县贝亿英才苑8号楼2单元601室（总房款为324407元）及22号储藏室一处（价款为13500元），合同约定2012年10月1日前交付房屋。原告履行完合同义务后，被告贝亿公司迟延交付房屋至2014年4月22日，且迟延办理房屋权属登记，行为已构成严重违约。被告贝亿公司实为被告吕胜军、王晓燕夫妻全资控股的一人公司，根据相关规定被告吕胜军、王晓燕应对该违约行为承担连带责任。 被告贝亿公司辩称，一、原告所购买的房屋已经办理了房屋所有权证，不存在立即办理房产证的问题；二、原告对被告的所谓违约的陈述不客观，原告称双方约定2012年10月1日前交付房屋不符合事实，2013年7月21日双方签订了补充协议，第三条第二款约定房屋交付的日期在商品房期房买卖合同约定的交付日期之日起延后六个月，因此双方约定的交付日期是2013年4月1日前，而不是2012年10月1日；三、原告的诉讼请求已过诉讼时效，被告在2014年1月16日即通知原告办理交付手续，而原告实际来被告处办理交付手续的日期拖延到2014年4月21日，早已超过了当时生效法律民法通则规定的两年的诉讼时效，因此原告主张逾期交房的违约责任已经超过了诉讼时效，同样根据商品房期房买卖合同第十六条的约定，办理房产证的日期为交付房屋后六十日内，截止起诉之日，也已超过了两年诉讼时效（根据民法通则的规定）；四、假如被告承担逾期交房的违约责任，约定的违约金也过分高于其遭受的实际损失，不具合理性，被告申请对原告遭受的实际损失进行评估鉴定，根据合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”因此被告申请对原告的实际损失进行评估鉴定；五、被告昌乐贝亿建设发展有限公司有两位股东，不是一人有限公司，股东无需对公司的行为承担连带责任。 经审理查明，2012年7月21日原告与被告贝亿公司签订《商品房期房买卖合同》，约定原告购买被告贝亿公司贝亿英才苑小区8号楼2单元601室房产一处，房屋总价款共计324407元，付款方式为首付款97407元，余款227000元按揭贷款；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测基数报告书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于逾期付款和逾期交房的违约责任，合同中约定：“一、买受人逾期付款的，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应宽款万分之3的违约金；二、出卖人逾期交房的，逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”关于产权登记合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。” 同日，原告与淄博恒久房地产服务有限公司（涉案房产包销的销售公司）签订《补充协议》一份，将19号储藏室（价款13500元）补充至原告购买的涉案房产中，并约定涉案房产及储藏室交付日期在《商品房买卖合同》约定交付日期之日起延后六个月（至2013年4月1日）。被告贝亿公司为原告出具涉案储藏室收款收据一份，金额为13500元。 2012年7月26日，原告与中国银行股份有限公司昌乐支行签订《个人一手住房贷款合同》，办理涉案房产按揭贷款227000元，银行将该款项汇入被告贝亿公司账户。 2017年10月9日，被告贝亿公司为原告出具涉案房产增值税普通发票一份，金额为324407元。 本案诉讼过程中，被告认为原告的损失仅为房租损失，并申请对涉案房产同地段同时间段的房租进行评估，本院依法对被告进行了释明“被告所申请作出的鉴定有可能不能作为认定被告向原告支付违约金的数额的依据，并有可能给被告造成损失”，但被告仍坚持申请评估。2019年12月12日潍坊正元土地房地产资产评估事务所作出潍正评法报（2019）第54号资产评估报告，经评估2013年4月2日至2014年4月22日涉案房产（含储藏室）租金共计14641.08元。 另查明，被告贝亿公司自2007年8月30日设立至今仅有被告吕胜军和王晓燕两名股东，且两名股东为夫妻关系。 上述事实，有原、被告陈述，《商品房期房买卖合同》，《补充协议》，收款收据、评估报告等在案证实。 本院认为，原告郝永海、郝桂香与被告贝亿公司签订的《商品房期房期房买卖合同》，以及经被告贝亿公司授权淄博恒久房地产服务有限公司与原告郝永海、郝桂香签订的《补充协议》，均系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告贝亿公司未按约定的时间向原告郝永海、郝桂香交付符合相应居住条件的房屋，应承担相应的违约责任。 关于诉讼时效：商品房的交付是指将符合交付条件的房屋办理验收交接手续，出示相关证明文件并签署房屋交接单的交付。如果所交付的房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。经本院释明被告未在限定期限内提交涉案房产竣工验收相关材料，无法证实涉案房产何时符合法定交付条件。被告辩称诉讼时效应自涉案房产2014年4月22日交付给原告之日起算，无事实及法律依据，不予采信。 关于逾期交房期限：关于逾期交房的起算日起，原告与被告委托的房产代销公司淄博恒久房地产开发有限公司就涉案房产的交付时间作出了在原交付期限的基础上延期六个月的约定，该约定系对原《商品房期房买卖合同》约定的交付期限的变更，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，据此认定被告自2013年4月2日逾期向被告交付涉案房产。关于逾期交房的截至日期：被告不能提供有效证据证实涉案房产在2014年4月21日时即符合交付条件，其主张逾期交房违约金计算到该日亦无事实及法律依据，对被告的相关辩解意见不予采信。原告主张逾期交房违约金计算至2014年4月22日系原告对自己诉讼权利的处分，予以支持。据此，应支持原告的逾期交房期限为2013年4月2日至2014年4月22日，共计386天。 关于违约金的计算基数：原告与被告委托代销的房产销售公司签订的《补充协议》系对原《商品房期房买卖合同》的补充和完善，在该协议中对原告购买储藏室的内容进行了补充，对逾期交付储藏室的违约责任应同样适用《商品房期房买卖合同》的约定。原告所主张的被告辩称违约金的计算基数应为《商品房期房买卖合同》约定的房屋价款而不包括储藏室价款，无事实及法律依据，不予采信。故计算被告支付违约金的基数应为总购房款337907元（324407元+13500元） 关于逾期交房违约金：本院认为，对于违约责任，当事人有约定的应当首先从约定；违约方对于自己发生违约将承担的违约责任明确知晓，违约责任未超出违约方的预期，依据合同约定承担违约责任能更好的保护当事人缔结合同时的信赖利益。本案中，商品房买卖合同为格式合同，合同的提供方是被告贝亿公司，作为开发商被告贝亿公司在合同的缔结中本身就处于优势地位，缔约时双方的地位本就失衡，守约方为买受人的情况下，应当遵从合同约定。同时，原告购买房屋在于取得房屋的所有权，所有权之权能不仅包括对所购房屋的占有和适用，还包括收益和处分之权能，被告所举证的租金损失仅是房屋占有、使用权能的一部分，不能涵盖原告的全部损失。被告主张以此判定原告的损失，无事实及法律依据。故被告应按照合同约定的日万分之三向原告支付违约金员39129.6元（337907元×386天×0.03%/天）。 关于被告吕胜军、王晓燕责任：被告贝亿公司系被告吕胜军、王晓燕夫妻关系存续期间所开办，且未提交证明二人在公司注册登记时有进行财产分割的书面协议，所出资资产应视为夫妻共同财产，其财产组织管理形式为夫妻共同财产制；同时被告吕胜军、王晓燕不能证明自身资产独立于公司资产，家庭财产与公司资产有严格的区分。其出资资产来源单一，应当认定公司股权为共同持股的单一股权，符合一人公司的实质要件；依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定作为股东的被告吕胜军、王晓燕应对被告贝亿公司债务承担连带清偿责任。 关于逾期办证违约金：原、被告就逾期办证违约金按已付房价款的0.1%计算均无异议，予以支持。据此，被告应支付原告逾期办证违约金338元（337907元×0.1%）。另，两原告郝永海、郝桂香自认其起诉之前已取得涉案房产权属证书；对两原告在本案中的相关诉讼请求，本院不予审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告昌乐贝亿建设发展有限公司、吕胜军、王晓燕起十日内支付原告郝永海、郝桂香逾期交房违约金39129.6元和逾期办理房屋权属证书违约金338元； 三、驳回原告郝永海、郝桂香的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行支付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费786元，由被告昌乐贝亿建设发展有限公司、吕胜军、王晓燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判长  张国强 审判员  陈广华 审判员  梁伟伟 二〇一九年十二月二十八日 书记员  肖梦竹