湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初9710号原告（反诉被告）：易明娥，女，1975年1月17日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告（反诉原告）：广州裕煌投资管理有限公司，住所地：广州市天河区兴民路222号之ー（自编号C1栋办公楼）905房。法定代表人：温永锋。被告：岳阳裕煌置业有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区站前路与德胜北路交汇处都市华庭1409室。法定代表人：黄桂仲。二被告共同委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈亚东，湖南用平律师事务所律师。原告（反诉被告）易明娥与被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司（以下简称：广州裕煌公司）、被告岳阳裕煌置业有限公司（以下简称：岳阳裕煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易明娥，被告（反诉原告）广州裕煌公司、岳阳裕煌公司共同委托诉讼代理人吴用平、陈亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）易明娥向本院提出诉讼请求：一、解除原告与二被告签订的《商铺买卖合同》；二、由二被告返还原告购买岳阳市步行街北辅道中华广场四楼4289＃铺的购铺款128674元，并按月利率1.5％标准支付自起诉之日起至债务清偿之日止的利息；三、由二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：易明娥与广州裕煌公司于2018年7月27日签订了《商铺买卖合同》。易明娥按合同约定交纳了购铺款，被告至今未按合同约定的时间向原告交付商铺，已构成违约。被告（反诉原告）广州裕煌公司辩称，1、广州裕煌公司已向易明娥交付符合交付条件的商铺，易明娥不具有合同解除权；2、即便易明娥具有合同解除权，易明娥没有在约定的15天内行使合同解除权，其合同解除权也归于消灭；3、易明娥向岳阳裕煌公司送达的《退铺函》对广州裕煌公司不产生合同解除的法律效力。被告岳阳裕煌公司辩称，岳阳裕煌公司系广州裕煌公司的销售代理人，履行的职责是代广州裕煌公司宣传策划、签订合同，在本案中不应承担责任。被告（反诉原告）广州裕煌公司反诉称：一、判令反诉被告继续履行商铺买卖合同；二、判令反诉被告立即支付反诉原告购铺款共计31998元；三、判令反诉被告支付逾期付款违约金17203.2元（自2019年5月4日至2019年11月24日），并自2019年11月25日起每日按商铺总价款0.2‰的标准计算逾期付款违约金至反诉被告支付完毕之日止；四、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：广州裕煌公司的委托代理人岳阳裕煌公司与易明娥于2018年7月27日签订《商铺买卖合同》，合同约定：易明娥购买广州裕煌公司名下商铺一间，总价款为人民币256000元；易明娥支付首期购铺款后，购铺余款127992元于2018年11月1日起按季度分12期（3年）支付完毕，每期支付人民币10666元，支付时间为2018年11月1日起每季度第一个月的头三天内。合同同时约定，若易明娥逾期付款超过30日的，广州裕煌公司有权单方面选择解除本合同或要求继续履行；若广州裕煌公司选择继续履行合同，易明娥应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款O.5％的标准向广州裕煌公司支付违约金。合同签订后，易明娥不按期支付第三、第四、第五期购铺款，已构成违约。反诉被告（本诉原告）易明娥就反诉辩称，涉案合同不应继续履行，在广州裕煌公司发出商铺交付函后，因涉案商铺不能正常开业，包括反诉被告（本诉原告）在内的中华广场的广大业主均要求退铺还款，广州裕煌公司反诉请求没有事实和法律依据，应全部予以驳回。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、双方无争议的事实2018年7月27日，以广州裕煌公司为出售方（委托代理人岳阳裕煌公司）、易明娥为买受方签订《商铺买卖合同》约定：买受方所购商铺位于岳阳市商铺一间，作为该商铺的附带条件，买受方承认接受出售方选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，买受方承诺接受出售方选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺总价款为人民币256000元；首期购铺款108008元于合同签订之日支付，购铺余款127992元于2018年11月1日起按季度分12期（3年）支付完毕，每期支付人民币10666元，支付时间为2018年11月1日起每季度第一个月的头三天内。商铺的交付原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。若出售方逾期交付商铺超过30日，买受方有权单方提出解除本合同，但买受方应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向出售方提出解除合同，如买受方没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为买受方同意继续履行本合同，但出售方应按本条第二款的约定支付违约金；若买受方逾期付款超过30日的，出售方有权单方面选择解除本合同或要求继续履行；若选择继续履行合同，买受方应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款Ｏ.5‰的标准向出售方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。之后易明娥按约定支付二期前购铺款共计138674元。二、双方有争议的事实1．广州裕煌公司是否通知易明娥收铺。广州裕煌公司主张，2018年9月27日，广州裕煌公司向易明娥发出了《商铺交付通知函》，告知易明娥将根据易明娥与岳阳伟达嘉商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理。广州裕煌公司提交了邮寄该通知函的EMS详单。易明娥承认曾收到广州裕煌公司发出的EMS，但主张收到的是一份可以开业的通知。本院认为，易明娥认可收到广州裕煌公司发出的EMS，又未举证证明收到的文件是开业通知，对易明娥收到的文件并非《商铺交付通知函》的主张，本院不予采信，应认定被告已通知原告收铺。2．易明娥是否书面通知广州裕煌公司解除合同。易明娥主张，2019年10月16日，向岳阳裕煌公司送达《退铺函》，称因岳阳裕煌至今不能交付诉争商铺，易明娥决定解除《商铺买卖合同》。易明娥提供了《退铺函》及送达《退铺函》给岳阳裕煌公司负责人的视频资料。广州裕煌公司认为，退铺函是向岳阳裕煌公司发出的，广州裕煌公司没有授权岳阳裕煌公司解除合同的权利，岳阳裕煌公司无权代广州裕煌公司接收易明娥的退铺函。本院认为，岳阳裕煌公司系广州裕煌公司与易明娥签订《商铺买卖合同》的委托代理人，易明娥向岳阳裕煌公司发出《退铺函》对广州裕煌公司不产生效力。3．涉案商铺是否具备交付条件。易明娥主张，涉案商铺至今不具备交付条件。易明娥提交了2019年10月17日拍摄的照片10张，证明包括涉案商铺在内的中华广场四楼内部装修尚未完成。广州裕煌公司主张，该组照片不能证明交付门面的状况。本院认为，易明娥提交的该组照片证明中华广场目前仍处于装修阶段，诉争的商铺是中华广场中的一部分，可以证明诉争商铺不具备交付条件。判决的结果与理由本院认为，广州裕煌公司委托岳阳裕煌公司和易明娥签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，但合同中关于广州裕煌公司通过EMS发出收铺通知书就无须承担逾期交铺违约责任的条款及未在广州裕煌公司逾期交铺的第31日起的15日内书面要求即无权再要求解除合同的条款是格式条款，免除了广州裕煌公司的基本义务、过度加重了易明娥的义务、排除了易明娥的权利，属无效条款。易明娥按约定支付了前二期购铺款，虽然广州裕煌公司在2018年9月27日向易明娥发出了收铺通知，但是，广州裕煌公司不直接向易明娥交付诉争商铺，而是向岳阳伟达嘉商业管理有限公司交付诉争商铺，证明广州裕煌公司是以包租或变相包租的形式销售商品房，其行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定，且诉争商铺至今不具备交铺条件，应认定广州裕煌公司未按约定时间向原告交付验收合格的商铺，易明娥要求解除合同的条件成就，对易明娥要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，广州裕煌公司应向易明娥返还购铺款，同时，广州裕煌公司占用易明娥资金，应当支付占用费用，易明娥请求从起诉之日起主张资金占用期间的利息，不违反法律规定，本院予以支持；但原告主张按月利率1.5％标准计算利息，该利率偏高，本院酌情调整为按年利率6%标准计算。对于广州裕煌公司辩称，易明娥没有在约定的逾期交付商铺的第31日起15天内行使合同解除权，其合同解除权也归于消灭的辩论意见，因该条款无效，且广州裕煌公司至今未能提交验收合格的商铺，本院对广州裕煌公司的辩论意见不予采信。岳阳裕煌公司辩称，岳阳裕煌公司系广州裕煌公司的销售代理人，在本案中不应承担责任的意见正确，本院予以采纳。关于广州裕煌公司反诉要求易明娥继续履行商铺买卖合同，并由易明娥支付购铺款及其违约金的请求，根据本院查明的事实，广州裕煌公司不能按约定交付涉案商铺，已违约在先，其诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）易明娥与被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司2018年7月27日签订的《商铺买卖合同》；二、被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）易明娥商铺购买款138674元，并按年利率6%标准支付自2019年11月6日起至本院确定的履行期限届满之日止的利息；三、驳回原告（反诉被告）易明娥的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司的全部反诉请求；上述第二项逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；本诉案件受理费减半收取1537元，反诉案件受理费302元，共计1839元，由被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  唐干才二〇一九年十二月十九日书记员  王威棋