福建省平和县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0628民初1513号 原告叶晓静，女，1990年8月21日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈雅娟，福建铁马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴友梁，福建铁马律师事务所律师。 被告福建东景房地产开发有限公司，住所地平和县小溪镇迎宾大道115号，统一社会信用代码913506287983765673。 法定代表人张阿镇，董事长。 委托诉讼代理人：林少辉，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴佳钰，福建南州律师事务所实习律师。 原告叶晓静与被告福建东景房地产开发有限公司（以下简称东景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶晓静的委托诉讼代理人陈雅娟、吴友梁，被告东景公司的委托诉讼代理人林少辉、吴佳钰等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶晓静向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理平和县霞寨镇西安村大坪商贸城2号楼1××号房屋权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办理权属证书的违约金，自2013年4月1日起至原告取得房屋权属证书时止，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，暂计至2019年4月10日为219734元（附违约金计算表）。事实和理由：2011年3月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买平和县霞寨镇西安村大坪商贸城2号楼1××号房屋，合同总价款452334元，被告应于2012年12月28日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告已向被告支付全部购房款。该合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的Ｏ%向买受人支付违约金。”原告在2013年1月1日实际使用该房屋，按照合同约定，原告应于2013年4月1日前取得房屋权属证书，但原告至今未取得房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2004年1月1日开始执行的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条关于罚息利率问题，逾期贷款罚息利率由现行日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已按约履行，被告迟延办理房屋权属证书，构成违约，应支付前述违约金。 被告东景公司辩称，讼争双方分别签订讼争《商品房买卖合同》等四份合同及补充协议。合同约定：原告向答辩人购买平和县霞寨镇西安村大坪商贸城2号楼117号、119号、118号、1××号等四间房屋。合同签订后，答辩人于2012年4月陆续通知交房。因原告尚欠购房款57.5万元未按约支付，答辩人多次催促原告付清购房款后同时交房，但原告却迟迟未能付清57.5万元。约2012年8月，原告利用其仅仅黄进生系答辩人股东的条件，未经答辩人同意即擅自配置摇控钥匙冲占上述四套商品房，装修后全部出租给黄智民等人，并以黄进生的名义于2012年10月4日向霞寨大坪自来水厂申请办理入户手续，同时以原告及黄智民的名义向当地供电公司申请办理两个入户电表进行使用缴付电费。因原告结欠答辩人117号、119号房屋合计57.5万元，答辩人多次催促未果，诉至平和法院，二审法院作出（2016）闽06民终1383号、2397号民事判决，判令原告应向答辩人支付结欠购房款23万元、34.5万元及按月2%的比例支付违约金。答辩人已向平和法院申请强制执行。另外，2011年9月答辩人开发的商品房竣工验收合格后，原告即向平和土地局申请办理取得上述房屋的4本土地使用权证。 根据上述事实，1.本案房屋未取得产权证的责任在于原告。补充协议第2款约定“买受人应在出卖人通知七天内办理授权委托书并办理公证，委托出卖人代为办理该房土地证、房产证及房屋他项证，办理上述事宜所产生的费用由买受人承担。”答辩人办理房屋产权证的前提是接受原告的委托并办理公证，但至今双方从未达成委托办证协议，综上，请求人民法院依照合同约定判决支付违约金。2.即使未取得产权证的责任在答辩人，根据双方约定，答辩人也无需支付违约金。《商品房买卖合同》第14条第2约定“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的O%向买受人支付违约金。”因此，双方在签订合同时即明确约定同意答辩人不承担逾期办证的违约金。3.本案已取得土地证，应认定原告已取得房屋权属证书。4.原告拖欠购房款57.5万元违约在先，答辩人依法享有不履行抗辩权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：东景公司对信访局回复件的真实性无异议，回复件体现黄永顺等于2016年9月23日向平和县信访局反映东景公司擅自变更规划，要求办理完完善的两证、完善排水设施绿化等问题，而投诉书可佐证黄永顺、叶晓静等人信访的具体内容，应予采信。 根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：叶晓静向东景公司购买东景公司开发的平和县霞寨镇西安村大坪商贸城2号楼1××号房屋，于2011年3月10日签订了合同编号35062808016100007的《商品房买卖合同》。2011年3月19日，双方签订补充协议。并就合同文本于2011年3月23日向平和县住房保障与房地产管理局进行备案登记。该合同约定，该商品房总价款为452334元，付款方式为按揭付款；出卖人应当在2012年12月28日前，向买受人交付符合合同约定条件的商品房。叶晓静至2011年3月28日支付118号、1××号全部购房款。合同还约定：第十一条“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过15日未办理交付手续的，自第16日开始，视为出卖人已履行交房义务。因此产生的责任和费用均由买受人承担。”第十四条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的Ｏ%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”补充协议第三条关于产权登记约定“1、出卖人应提供的办理权属登记相关资料报产权登记机关备案日期以平和县房地产管理处与平和县国土资源局开具的收件受理时间为准。2、买受人应在出卖人通知之日起七天内办理授权委托书并办理公证，委托出卖人代为办理该房土地证、房产证及〈房屋他项权证〉，办理上述事宜所产生费用由买受人承担。”该《商品房买卖合同》还对本项目内的面积差处理、商品房质量及保修责任、前期物业管理、房屋的装饰、设备标准等内容进行了约定。 审理中，因相关法律及行政法规改变，经本院释明，叶晓静将请求东景公司办理房屋权属证书的诉讼请求变更为办理不动产权证书。 再查明，平和县不动产登记局证实东景公司和叶晓静已于2011年9月申请办理了国有土地使用证，尚未办理房屋所有权证。东景公司未按合同约定正式向叶晓静交付房屋并移交相关证明文件。双方确认2013年元旦叶晓静已实际入住该房。东景公司至今未通知叶晓静办理不动产权登记。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。签订合同后，双方均应按约履行。根据诉、辩主张，本案可归纳下列五个焦点。 一、关于东景公司是否应对叶晓静至今未办理不动产权证书承担责任的问题：合同约定办证方式为买受方委托出卖方向房屋登记机关申请办理产权登记。又约定买受人未付清商品房总价款之前，出卖人有权拒绝按约定期限交房且无须承担逾期交房违约责任。因此，叶晓静按合同约定付清购房款后，东景公司在该房屋具备办理不动产权证书的条件前提下，负有通知叶晓静办理产权登记的义务，而叶晓静负有在接到通知后在七日内与东景公司办理委托办证手续的义务，但至今未能通知叶晓静办理。因此，东景公司负有责任，应承担违约责任。 二、关于逾期办证违约金如何认定和计算的问题。1.违约金的认定。双方在合同中约定因出卖人原因，导致未取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的O%向买受人支付违约金。双方在违约金标准前的横线上画O，该条应理解为双方对逾期办证违约金没有约定，因此应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；”的规定，计算违约金。2.违约金的起算时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。叶晓静、东景公司确认叶晓静于2013年元旦实际入住讼争房屋，即可确认该日交付使用。叶晓静至2011年3月28日还清全部购房款，按合同约定，东景公司应当在2012年12月28日前向买受人交付商品房，但未按约定期限交付商品房，东景公司应于实际交付使用的90日内办理房屋所有权初始预登记，违约金自2013年4月1日起计算。 三、关于诉讼时效的问题。本案是因请求办理产权证书引发主张逾期办证违约金的请求，是确认物权请求权引发的债权纠纷，且本案系持续性债权，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第四项的规定，不适用诉讼时效的规定。 四、关于东景公司提出叶晓静已取得国有土地使用权证，应视为已取得房屋权属证书的辩解意见。因国家政策变化，土地使用证与房屋所有权证合二为一，但不表示取得土地使用权证就取得不动产权证，取得土地使用权证后仍需按法定程序和规定申请房屋所有权首次登记，并办理不动产权证。故该点辩解意见不予采纳。 五、关于叶晓静请求判令东景公司为其办理1××号房屋权属证书的意见。商品房买卖合同中，出卖人仅负有协助办证的义务，而办证则属于房屋权属登记机构的行政职能；且本案双方并未建立委托办证合同关系；且办理不动产权证不属于民事受案范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项的规定，叶晓静可向有关机关申请解决。故叶晓静主张判令东景公司为其办理房屋权属证书，没有法律依据，不予采纳。 综上，逾期办证违约损失以452334元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率年利率上浮30%自2013年4月1日计算至东景公司通知叶晓静可以办证之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、福建东景房地产开发有限公司应自2013年4月1日起至其完成平和县霞寨镇西安村大坪商贸城2号楼1××号房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由福建东景房地产开发有限公司提供的资料交付给叶晓静、通知叶晓静可以办证之日止（以已付购房款452334元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率年利率上浮30%自2013年4月1日计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2019年8月20日计算至叶晓静可以办证之日止），向叶晓静支付逾期办证违约金。 二、驳回叶晓静其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币4596元，由福建东景房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  林荣杰 审 判 员  朱惠珍 人民陪审员  李跃华 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  黄忻璐