广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4608号原告：广州大城房地产开发有限公司，住所地：广州市从化太平镇广从路196号，统一社会信用代码：91440184191284500A。法定代表人：蔡真来，职位：董事长。委托代理人：吴华强、燕凤琴，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告：陈容，女，1994年6月17日出生，汉族，身份证住址：江西省抚州市临川区。被告：许忠波，男，1972年10月21日出生，汉族，身份证住址：黑龙江省双城市。第三人：中国建设银行股份有限公司广州从化支行，住所地：广州市从化区街口街府前路98号，统一社会信用代码：91440101891277475H。负责人：江连锋。原告广州大城房地产开发有限公司（以下简称：大城公司）与被告许忠波、陈容,第三人中国建设银行股份有限公司广州从化支行（以下简称：建行从化支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大城公司的委托诉讼代理人吴华强、燕凤琴到庭参加诉讼，被告陈容、许忠波、第三人建行从化支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大城公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2012年8月23日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201208185823)；2、判令原告不予退还两被告已付的剩余购房款149657.44元，作为向原告支付的违约金；3、判令两被告于《商品房预售合同》解除之日起15日内办妥位于从化市××从××房的退房手续(包括网签注销手续、商品房预告登记及抵押预告登记手续注销手续）并将房屋按现状腾空退还给原告；4、判令两被告向原告支付房屋使用费暂计至2019年8月31日为人民币628675.6元（实际应按案涉房屋房款总额每日万分之五的标准，自两被告收楼之日起计算至涉案房屋移交给原告之日止）；5、判令全部被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2012年8月23日，原告与两被告签订《商品房预售合同》及补充协议（合同编号：201208185823，下称：买卖合同）。买卖合同约定：两被告购买原告位于从化市××从××房，建筑面积为111.23平方米，总价款为人民币606537元。付款方式为银行按揭付款，余款人民币420000元，以银行按揭方式付款，按揭银行为建行从化支行。2013年12月27日，原告依约将涉案房屋交付给两被告使用，双方办理了相关交楼手续，被告占有使用涉案房屋。2015年7月1日，因被告许忠波怠于履行按揭银行的还款义务而遭按揭银行起诉，原告作为连带责任保证人被列为共同被告，2015年9月1日，按揭银行依据（2015）穗从法民二初字第694号生效判决，在涉案房屋未被拍卖的情况下，在原告账户中扣除应为被告许忠波清偿的贷款本息及其他费用共计456879.56元，原告因此承担了相应的保证责任。原告认为，根据买卖合同及补充协议第三条第4款、第二十条第3款的约定，原告有权向两被告主张诉讼请求中所列权利。另，原告曾以同一被告、相同一事实理由、同一诉讼请求、同一案由向贵院起诉，贵院以涉案房屋处于第三方查封轮候查封过程中，裁定驳回原告起诉，广州中院予以维持原裁定。后该执行案件于2019年8月21日执行完毕，执行法院已出具结案证明。现原告基于新情况、新理由，诉讼来院，以维护自身权利。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《广州市商品房买卖合同（预售）》、购房发票；2、收楼签署资料；3、《民事判决书》；4、《法律文书生效证明表》；5、《中国工商银行网上银行电子回单》、《证明》；6、《民事裁定书》；7、《民事裁定书》；8、结案证明；9、查册表。被告许忠波、陈容、第三人建行从化支行经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料，视为放弃举证、质证及答辩的权利。经审理查明：就涉案房产，在本院共有三个诉讼，分别为：（2015）穗从法民二初字第694号金融借款合同纠纷、（2018）粤0117民初1000号追偿权纠纷、（2018）粤0117民初1001号商品房预售合同纠纷，上述三个案件的判决书、裁定书均已生效。根据上述生效判决及本案原告举证情况，本院查明如下事实：2012年8月23日许忠波、陈容与大城公司签订《商品房预售合同》，约定被告购买原告大城公司开发建设的大城云山花园从化市××从××房，房屋建筑面积111.23平方米，购房款总额606537元，付款方式为按揭贷款方式付款（其中首期款为186537元、按揭付款为42万元）。《商品房预售合同》补充协议第三条第4点约定：许忠波、陈容未能履行其向银行按揭应尽义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致大城公司作为担保人承担了保证责任的，按以下方式处理：（1）大城公司在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了保证责任的，大城公司有权单方解除买卖合同，并有权收回该商品房另作处理；已支付大城公司的购房款作为违约金，大城公司不再向许忠波、陈容退回；若大城公司收回该商品房再出售时，出售价格低于买卖合同约定的商品房价款，且许忠波、陈容违约金不够弥补该差价损失的，则违约金不足弥补差价损失的部分由许忠波、陈容赔偿给大城公司。《补充协议》第二十条第3点约定：许忠波、陈容已办理收楼手续后买卖合同解除的，无论许忠波、陈容是否实际使用该商品房，应自收楼之日起至房屋移交给大城公司之日止，按购房款总额的每日万分之五向大城公司支付房屋使用费。除此之外，许忠波、陈容应缴纳上述期间内该商品房的水电费、水电公摊费、物业管理费等一切因使用或占有该商品房所产生的一切费用。许忠波、陈容应自买卖合同解除之日起15日内办妥退房手续并将房屋腾空给大城公司，如许忠波、陈容逾期未办理退房手续并将房屋腾空退还给大城公司，大城公司有权自行收回该商品房并对该商品房内一切物件作出处理，并有权向许忠波、陈容追讨由此产生的一切费用，由此给许忠波、陈容造成的损失，大城公司概不承担。许忠波、陈容对房屋进行装修的，应予以恢复原状，并承担相应费用。如大城公司要求现状收回房屋的，则该商品房的装修部分许忠波、陈容不得拆除，大城公司对此不作任何补偿。2012年10月25日，大城公司与建行从化支行与签订了《中国建设银行从化支行楼宇抵押贷款合作协议》，约定原告大城公司对建行从化支行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在建行从化支行最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限为自建行从化支行将贷款资金划入原告大城公司的银行账户之日起至原告大城公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交建行从化支行保管之日止。保证范围为抵押贷款本金、利息（包括罚息、复息、违约金等）、建行从化支行为实现债权而发生的有关费用等。2013年3月18日建行从化支行与被告许忠波签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告许忠波向建行从化支行借款42万元，用于购买从化区太平镇广从南路1033号6栋1102房，借款期限20年（2013年3月20日至2033年3月20日），分240期按月等额归还借款本息，还款日为每月20日，利率按浮动利率方式计算，借款执行利率在中国人民银行同档次贷款基准利率的基础上下调5%，若借款人未在本合同约定的时限前足额偿还到期借款本息，建行从化支行对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，罚息利率为本合同执行贷款利率水平上浮50%。同时约定担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押担保范围为本金、利息（包括罚息、复息）、违约金、赔偿金，以及借款人为实现债权而发生的有关费用等。被告许忠波、陈容自愿以所购房屋为借款作抵押担保，双方于2013年5月15日为抵押物办理了预告登记（粤房地预登穗字第××号）。合同还约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等。合同签订后，建行从化支行于2013年3月20日向许忠波发放了贷款42万元。许忠波将该42万元用于支付购房款，2013年4月11日原告大城公司开具了606537元的购房发票给许忠波、陈容。许忠波收到贷款后于次月开始按月还款，但自2015年4月开始逾期还款，截至2016年2月19日，许忠波尚欠建行从化支行的借款本金为397361.19元及利息20179.32元。2015年7月1日，建行从化支行以许忠波、陈容、大城公司为被告向我院提起金融借款合同纠纷，案号（2015）穗从法民二初字第694号，2016年9月1日，我院作出（2015）穗从法民二初字第694号民事判决书，判决如下：一、解除建行从化支行与许忠波于2013年3月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号440560008-011-2013000184）；二、许忠波于本判决生效之日起10日内返还建行从化支行借款397361.19元；三、许忠波于本判决生效之日起10日内支付建行从化支行利息（含利息、逾期利息、罚息），从2015年3月20日起按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至还清之日止；四、大城公司对本判决第二项、第三项许忠波应履行的给付义务承担连带清偿责任，大城公司承担保证责任后，有权向许忠波追偿；五、陈容在享有从××区××从××房份额的价值范围内对本判决第二项、第三项许忠波应履行的给付义务承担连带清偿责任。陈容承担责任后，有权向许忠波追偿；六、驳回建行从化支行的其他诉讼请求。案件受理费7561元，公告费260元，由许忠波负担，大城公司、陈容负连带责任。2017年3月6日，（2015）穗从法民二初字第694号民事判决书发生法律效力。2017年9月22日，大城公司向建行从化支行转账456879.56元（代许忠波偿还债务）。2018年1月9日建行从化支行出具《证明》，确认原告大城公司已清偿（2015）穗从法民二初字第694号民事判决书确定的债务，其中偿还贷款本息452819.56元、案件受理费3800元、公告费260元，共456879.56元。2018年3月2日，大城公司以许忠波、陈容为被告向本院提起追偿权纠纷，案号（2018）粤0117民初1000号。本院于2018年8月24日作出（2018）粤0117民初1000号之一民事裁定书，以本院在（2015）穗从法民二初字第694号民事判决书中已经判决原告大城公司承担保证责任后可以向许忠波追偿，原告大城公司承担保证责任后，可直接申请执行，无需另行起诉向许忠波追偿为由，裁定如下：驳回原告广州大城房地产开发有限公司对被告许忠波追偿贷款及利息452819.56元的起诉。同日，作出（2018）粤0117民初1000号民事判决书，判决如下：一、陈容对本院（2015）穗从法民二初字第694号民事判决书判决主文第四项确定的广州大城房地产开发有限公司向许忠波追偿的债务承担连带清偿责任，连带清偿金额为452819.56元，于本判决生效后10日内履行；二、许忠波、陈容从2018年3月2日起，以452819.56元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息给广州大城房地产开发有限公司，至还清452819.56元给原告之日止。于本判决生效后10日内履行；三、驳回广州大城房地产开发有限公司的要求许忠波、陈容偿还（2015）穗从法民二初字第694号案的受理费3800元、公告费260元的诉讼请求。后，大城公司提起上诉，并于2019年6月3日申请撤回上诉，广州中院于2019年5月5日作出（2019）粤01民终2089号民事裁定书，裁定准许大城公司撤回上诉，（2018）粤0117民初1000号判决书自本裁定书送达之日起发生法律效力。大城公司作为申请人于诉前向本院申请财产保全，本院于2019年9月24日作出（2019）粤0117民初4608号民事裁定书，裁定如下：一、查封被申请人陈容位于从化市××从××房的产权份额（合同号：201208185823）；二、轮候查封许忠波位于从化市××从××房的产权份额（合同号：201208185823）；三、查封申请人广州大城房地产开发有限公司提供位于从××区××从××房的房产（权利证号：0115001624）。另查，一、涉案房产于2015年10月9日被广州市白云区人民法院以（2015）穗云法民二初自第2371号民事裁定书查封许忠波所占份额，查封日期为2015年10月9日至2018年10月8日，该查封于2019年10月22日解封。二、涉案房产于2017年2月7日被广州市白云区人民法院以（2016）粤0111执9035号民事裁定书轮候查封许忠波所占份额，查封日期自转为正式查封之日起三年，该查封于2019年10月30日解封。本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。本案主要涉及以下两个问题：一、关于《广州市商品房买卖合同（预售）》的解除问题。合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，大城公司与许忠波、陈容签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，许忠波、陈容通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约支付全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务，大城公司也已将涉案房屋交付给许忠波、陈容，《商品房买卖合同》已履行完毕，现，大城公司要求解除《商品房买卖合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于大城公司要求没收许忠波、陈容已付购房款作为违约金，要求两被告退房并支付房屋使用费及承担本案诉讼费的诉求。大城公司与许忠波、陈容之间存在商品房买卖合同法律关系，大城公司与许忠波、陈容及建行从化支行之间则为购房担保借款合同法律关系，建行从化支行为贷款人，许忠波、陈容为借款人，大城公司为连带责任保证人，两者属不同的法律关系。大城公司替许忠波、陈容偿还贷款后，有对许忠波、陈容进行追偿的权利。本院已生效的（2015）穗从法民二初字第694号民事判决书、（2018）粤0117民初1000号民事判决书、（2018）粤0117民初1000号之一民事裁定书以及广州中院作出的（2019）粤01民终2089号民事裁定书，已对大城公司享有的追偿权进行确认，并判决许忠波、陈容向大城公司支付代付购房款及利息。虽双方签订的商品房买卖合同中约定，在大城公司承担保证责任后，有解除合同、要求两被告退还房屋、支付违约金及房屋使用费的权利，但大城公司的损失仅为替许忠波、陈容支付房贷款及利息损失，该损失本院已通过生效裁判文书判决许忠波、陈容向大城公司支付代偿的房贷款及利息的方式予以补偿，其权利已得到救济，现大城公司又依据买卖合同约定提起本诉，属重复主张权利，有违合同法公平原则、诚实信用原则及补偿原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州大城房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费10087元、保全费5000元，由原告广州大城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵晓楠人民陪审员  黄婉霞人民陪审员  赖静贤二〇一九年十二月三十一日法官助理陈越书记员陈振文