江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初2625号原告：沈益民，男，1968年4月9日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被告：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路**东环大厦。法定代表人：李文龙。被告：苏州惠龙企业管理有限公司，住，住所地江苏省苏州市高铁新城南天成路**相融大厦**/div>法定代表人：李文龙。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路**>法定代表人：董建晶。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源律师事务所律师。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张定辉。被告：苏州厚木资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：程谦，执行董事。原告沈益民与被告江苏惠龙实业有限公司（以下简称江苏惠龙公司）、被告苏州惠龙企业管理有限公司（以下简称苏州惠龙公司）、被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司）、被告苏州厚木资产管理有限公司（以下简称厚木公司）、被告苏州市申贸果品有限公司相城分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日作出（2017）苏0507民初2044号民事判决，原告沈益民不服判决，向江苏省苏州市中级人民法院上诉，该院作出（2018）苏05民终5752号民事裁定，撤销本院判决并发回本院重审。本院于2019年4月15日受理本案后，依法组成合议庭进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审，人民陪审员周云生、卢芝华参加评议。审理中，原告沈益民申请撤回对被告苏州市申贸果品有限公司相城分公司的起诉，本院依法予以准许。本案于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告沈益民到庭参加诉讼。被告江苏惠龙公司、被告苏州惠龙公司、被告名品城公司、被告奥食卡公司、被告厚木公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈益民向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告所有的商铺（B馆一层1068号）；2、要求被告名品城公司根据合同第十四条，为涉案商铺开通水电，并开户；3、要求被告名品城公司按照合同附件3规定给涉案商铺开好门窗（材料为铝合金）；4、要求被告名品城公司按照购房合同的图纸标准将涉案商铺恢复成原状；5、追缴被告非法占用期间的经营获利（从2017年4月1日起至实际归还商铺之日止所产生的经营收益），并且将该获利给原告；6、赔偿非法占用期间产权人的损失，按购房总价1511305.99元／12月×10%×非法占用的时间（从2017年4月1日至实际归还商铺之日止）；7、由被告支付所有诉讼费用。审理中原告沈益民将其上述第五、六项诉讼请求合并成一项诉讼请求：要求被告向原告支付原告产权商铺的占有使用费用（自2017年4月1日起计算至被告实际归还商铺之日止），计算方式同上述第六项诉讼请求中损失的计算方式。事实和理由：1、原告与被告签署的委托租赁协议已于2017年3月31日到期。2、原告商铺为奥食卡B座一楼沿华元路，商铺具有独立的空间布局，位置清晰，分割明确，有完整的产权证和土地所有证，俗称“外铺”，区别于B座内部非独立产权式商铺，俗称“内铺”。3、原委托租赁合同（适用沿街商铺）第三章第1.3条规定：本合同规定的租赁期限结束，则可由甲方即原告自主经营，若经甲方与乙方协商同意，乙二方继续租用的，双方另行签订租赁合同。可见原委托租赁合同结束后，原告即具有了独立经营权，产权式商铺最核心最基础的定义为所有权与经营权分离，而原告在原委托租赁合同到期后所有权与经营权全部具备，不再属于产权式商铺而属于私人财产（商铺形式）。此外，2017年4月1日原委托租赁合同到期后，被告并未与原告协商，擅自将原告的私人财产交给厚木公司继续经营获利，而不给原告任何经济报酬，这明显属于侵占他人财物，应以严惩。4、在原委托租赁合同到期后，原告商铺因属于私人财产（商铺形式），且可自主独立经营，故从2017年4月1日原委托租赁合同失效之日起，原告外铺参与内铺“整体包租”的义务也就立即终止（内铺是没有独立经营权的），而且B座内铺大部分委托租赁合同也在2017年3月31日到期，此后内、外铺均没有委托租赁合同约束，所以更没有理由将内、外铺捆绑在一起“整体包租”了。最后，原告实际上在失效委托租赁合同期内，在没有合同约定的情况下，己经完整地履行了“整体包租”事项，若按失效委托租赁合同第四章第3条规定—“乙方（被告名品城公司）逾期支付租金超过3个月（实际上乙方近5年未给甲方租金），乙方除向甲方（原告）支付违约金外，甲方有权解除租赁合同”。原告早就可以与被告解除委托租赁合同了，但原告一直从大局出发，考虑到内、外铺的整体性没有与被告解除原失效委托租赁合同，直至原委托租赁合同到期，可见原告的宽宏大量何等之大。5、原告商铺作为一个统一整体在原委托租赁合同到期后，不再承担“整体包租”义务，因此也无须承担原委托租赁合同约定以外的如下义务：1、原告无须承担“按照有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间关系”的义务。失效租赁合同中没有约定要求原告去处理各业主之间的关系，合同终止后更不需要原告去处理各业主之间的关系；2、原告无须承担“整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益”的义务。相反原告认为：前10年统一经营的经历表明，造成今天如此悲惨结局的原因之一就是没有给各业主自主经营，没有发挥各业主的主观能动性，所以原告认为，统一经营只是幌子，骗人的把戏，没人再相信了；3、原告无须承担“单个商铺的利益应当服从广大业主共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束”的义务。此义务原失效委托租赁合同中并无约定，属于强加给原告的义务，原告拒绝承担，现原委托租赁合同己到期，原告更不可能承担此义务；4、原告无须承担“为保证物业整体功能发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志限制”的义务，此义务原失效委托租赁合同中也无约定，属于强加给原告的义务，原告拒绝承担，现原委托租赁合同已到期，原告更不可能承担此义务，故原告认为：必须立即返还原告的私人财产（商铺形式），终止非法侵占。6、被告在明确知道原委托租赁合同将在2017年3月31日到期的情况下，仍未通知原告（产权人），私自将原告的私人财产（商铺形式）非法租赁给申贸果品相城分公司，严重侵害了原告产权人的私有财产，属于违法行为，必须加以严惩。被告江苏惠龙公司未作答辩。被告苏州惠龙公司未作答辩。被告名品城公司书面答辩称，1、不同意解除租赁合同，将商铺交付给沈益民。涉案商铺虽属于一楼沿街商铺，但一直采取统一经营模式，所有商铺均通过委托品牌经营商进行统一招商、经营管理和运营等，如果将涉案商铺单独予以分割，势必造成其上二、三、四层商铺无法得到有效招租。2、涉案项目的所有商铺均为产权式商铺，本身没有实体墙的隔离以及水、电、煤、照明等基本必要设施。原告方要求隔离和安装设施，重新给涉案商铺开好铝合金门窗的诉讼请求不合理，并非名品城公司的义务与责任。3、造成被告方部分租金未付的原因在于实际承租商户拖欠名品城公司和奥食卡公司，现名品城公司、奥食卡公司已积极通过诉讼等方式进行催讨。厚木公司当前的经营状况、经营管理状况已取得巨大成效，相信给予其一定的时间和机会，一定能够给广大业主一个满意的交代。综上，不同意原告方要求退回商铺、进行隔离等的所有诉讼请求。被告奥食卡公司书面辩称，1、原告方的租赁合同并不是与奥食卡公司签订，涉案商铺并非奥食卡公司经营管理，更未非法占用，故奥食卡公司无义务向原告方还商铺，退还非法占用期间的损失或收益。2、原告方的商品房买卖合同并非和奥食卡公司所签，其中的相关条款奥斯卡公司并不清楚，更无相关义务。综上，不同意原告方所有诉讼请求。被告厚木公司书面辩称，1、不同意原告方关于返还商铺的诉讼请求。涉案商铺属经营权与所有权分离的产权式商铺，开发商就是以产权式商铺的性质及性能出售，并由开发商委托的管理公司对此进行统一经营管理，原告方在购买商铺时是明知的。2、涉案项目均是采取统一经营模式，所有商铺均通过委托品牌经营商进行统一招商、统一管理、统一运营，单个业主收回商铺势必影响整个商圈的整体运营。现与厚木公司签约的业主人数和面积均远超50%，少量业主要求返还商铺会极大损害大多数业主的利益。原告方购买的商铺建筑面积仅为91.71平方米，而目前承租该商铺的承租人实际承租的面积有456平方米，涉及22个铺位，仅靠原告方自身无法实现招商目的。3、原告方第二、第三、第四项诉讼请求与厚木公司无关。4、厚木公司同意支付原告方相应的占有使用费（相应租金），但是应按照大多数业主认可的分摊比例的方式及数额支付。大多数业主认可的租金分配方式不仅考虑到涉案商铺的地理位置、楼层优劣势，同时也考虑到原购买价格、购买时间等因素后综合确定，体现整体利益又有个别倾向，达到公平公正、利益整体统一。综上，厚木公司不同意原告方的所有诉讼请求。经审理查明：2007年3月24日，原告沈益民作为甲方，苏州龙鼎置业有限公司（以下简称龙鼎公司）作为乙一方，苏州乐城实业有限公司（以下简称乐成公司）作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于沿街商铺）》一份，约定：“甲方已于2006年10月20日与乙一方签署《商品房买卖合同》[合同编号苏相200610200147，购买位于苏州市相城区“苏州国际精品批发城”B馆1层1068号房屋（以下简称“该房屋”）]。该房屋为沿街商铺；甲方愿意在符合合同所规定和法律规定的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条件和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋；乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利，乙一方对合同规定的租赁期开始10年的租金支付承担保证责任，按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负有与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。……”。合同第一章该房屋基本情况约定：“该房屋为毛坯房，由乙二方根据统一经营需要进行装修（该装修可于交房前进行），费用由乙二方支付，形成的装修资产归乙二方所有并由乙二方进行处置。”合同第二章租赁方式约定：“1.该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年4月1日，租赁期限结束日为2017年3月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长……租赁期限内，乙二方按合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红。2.租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。……4.本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。……。”合同第三章租赁租金及分红：“1、在本房屋租赁期限内，无论乙二方是否将房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年（首次除外）结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年12月31日，计算2007年4月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年12月31日的九个月租金，第二次甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2008年6月30日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。……1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。……”。合同第四章违约责任约定：“……2.租赁期间，乙二方擅自解除本合同，视为违约行为，乙二方除应将此前应支付给甲方的租金及分红款支付给甲方外，甲方可同时要求乙二方按《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款买回该房屋。3.如乙二方未按期支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。”该份合同的第5页为加贴页，且在该页与前页骑缝加盖了“国际精品批发城售房合同更正章”，未加贴前的第5页的最后一行内容为：“1.3本合同规定的租赁期限结束，则可由甲方自主经营，若经甲方与乙二方协商同意，”第6页第一行为：“乙二方继续租用的，双方另行签订租赁合同”。合同还就其他内容进行了约定，三方均在合同落款处签名、盖章。2007年3月24日，原告沈益民另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。同日，原告沈益民作为甲方、乐成公司作为乙二方，双方签订《补充协议》一份，约定：“主合同约定的房屋：苏州国际精品批发城B1068最终测绘建筑面积为91.71㎡；根据最终测绘面积计算的房屋总价为￥1511306元；2007年4月1日起，首次支付的税前9个月的租金为总房价的7.5%，自2008年1月1日起，税前半年租金为总房价的5%，为75565元，租期至2017年3月31日止，最后一期支付总房价的2.5%的租金。”合同还就其他内容进行约定，两方并均在合同下方签名、盖章。又查明，2006年10月20日，原告沈益民作为买受人，龙鼎公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：苏相200610200147）一份，约定原告沈益民向龙鼎公司购买位于A-BOSS苏州国际精品批发城B馆1层1068号房，房屋总价为1505532元；双方按最终测绘确认的产权登记面积及该商品房签约时实际给付单价，据实结算房价款；贷款客户于签约当日付足首付款，并于签约之日起14日内缴齐贷款资料，办理完毕所有贷款手续，待银行放款，贷款610000元；出卖人在2007年3月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。后涉案房屋于2007年办理了房屋所有权证及土地使用权证，登记权利人为原告沈益民及案外人李玉红；登记的房屋坐落为苏州市相城区元和镇华元路860号；房屋建筑面积为91.71平方米。李玉红向本院明确，本案中所有诉讼权利均交由原告沈益民向被告主张。再查明，2014年10月24日，以原告沈益民、案外人李玉红共同为甲方，被告奥食卡管理公司为乙方，被告奥银房产公司为丙方，三方签订《租金确认函》一份，约定：“乙方作为项目物业管理公司，对于甲方已购买的商铺，乙方应支付税后租金71787.03元/半年，截止至2013年12月30日，尚有2.5次未付，未付税后租金183574.06元，现由于乙方资金周转问题，对于2013年12月30日之前及之后的所欠租金，在项目F栋取得预售许可证开始销售后半年内，乙方将售房款支付所欠租金，丙方对上述未付租金承担无限连带担保责任”。又查明，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为被告名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为被告惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。再查明，原告沈益民还曾于2016年6月向本院起诉名品城公司、江苏惠龙公司及苏州惠龙公司等，请求判令解除本案所涉租赁合同，被告方支付2013年7月1日至2015年12月31日止的租金并支付违约金等。本院于2017年3月作出(2016)苏0507民初2786号民事判决，按照税后租金71787.03元/半年的标准计算租金，违约金则在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算，即按照71787.03元/半年、每日万分之三的标准计算。本院并判令江苏惠龙公司、苏州惠龙公司支付沈益民2016年12月31日止的欠付房屋租金614296.24元，并支付违约金121133.6元；名品城公司对此承担连带清偿责任。该判决书已生效。另据本院其他相关判决查明，本案涉案房产所在的整个商业体由名品城公司开发销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。A馆总建筑面积为43295.15平方米，总套数为2805套，B馆总建筑面积为23527.58平方米，总套数为1103套，C馆总建筑面积为16811.73平方米（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权面积3277.31平方米），总套数为823套（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权一套），D馆总建筑面积为17441.56平方米（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权面积3033.44平方米），总套数为874套（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权一套），E馆总建筑面积为19885.03平方米，总套数为964套，以上合计总建筑面积为120961.05平方米，总套数为6569套。另有7间地下室登记于名品城公司名下，总面积43568.99平方米。名品城公司陈述：1、已出售商铺中，共计有3409套商铺的小业主与厚木公司签订了书面的委托经营管理合同，还有815套商铺的小业主采用网络签约方式委托厚木公司经营管理。2、现登记在名品城公司名下的商铺共计1537套，其中有489套商铺业主已经与厚木通过书面或网络方式签约，已计入了第1项范围，其公司针对剩余1048套自持商铺与厚木公司签订了委托经营管理合同。3、已出售商铺中，部分商铺的小业主与奥食卡公司签订了委托经营管理合同，约定奥食卡公司享有转租权，合同期限尚未届满，奥食卡公司就其合法经营管理的565套商铺（已扣除小业主直接委托厚木公司经营的套数）与厚木公司签订委托经营管理合同。对于A馆、B馆、C馆、D馆、E馆，由厚木公司进行招商、招租等运营管理，所得收益对全体业主做整体分配。根据上述数据，本院经计算确定，通过上述三种方式以书面形式委托厚木公司进行经营管理的商铺数已达5022套（名品城自持部分仅计算未网签数量），占总套数的76.45%，面积总计为134720.18平方米（含地下室），占总面积（含地下室）的81.88%，如计算线上签约数则比例更高。为查明委托情况，本院调取：1、名品城公司作为甲方、厚木公司作为乙方签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方决定将其所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）的部分物业的经营管理权委托给乙方。“方圆里”项目座落位置：苏州市相城区元和街道华元路918号、华元路880号、华元路818号、聚元街233号、聚元街255号。四至：南临华元路，西临采莲路，北临聚元路，东临澄和路。“方圆里”项目地块系以出让方式取得，土地面积约75601平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2004年10月29日至2044年10月30日。“方圆里”项目总面积约为170164.8平方米左右（包括A区以及BE区地下室，其中A/B/C/D/E已经上线网签，场馆面积以网签系统面积为准；地下面积以房产证登记面积为依据；地下面积以房产证登记面积为依据面积43295.15平方米；B馆面积23527.58平方米；C馆面积20089.04平方米；D馆面积20475平方米；E馆面积19885.03平方来；地下室面积43568.99平方；地下室面积43568权委托的标的，为截止至本合同签订之日止，“方圆里”项目甲方所有的面积。其中包括回购铺825.61平方米;抵押铺5706.87平方米;地下室43568.99平方米,;地下室435687平方米。该面积在经营管理期限存续期间或有变动,该面积相应增加,本合同4.1款甲方应得收益按比例增加。甲方将其所有的该物业委托乙方经营管理，乙方可独立全权独立处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。经营管理权贯穿于该物业的招商、营运与运营保障各个阶段。本合同约定该商铺委托经营期限为20年。自2016年1月1日开始计算至2036年12月31日止。委托管理期满，甲乙双方协商一致，在同等条件下，甲方应继续委托乙方经营管理，并重新签订委托经营管理合同。顾及经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除合同。在本合同委托经营期限届满时，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营权。合同还对其他事项进行了约定。2、奥食卡公司作为甲方，厚木公司作为乙方，名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》约定：鉴于丙方所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）在甲方经营管理下，项目破败，经营收益不善，故甲方决定将其所持有的该物业的经营管理权委托给乙方，负责该物业的招商运营等事项，并由丙方作为担保方，担保该权利转移的合法有效性。该合同载明的“方圆里”项目坐落、面积与前述合同一致。经营管理权转移的标的为“方圆里”项目与甲方有委托经营管理关系的业主所有铺位，面积约为104979.54平方米。委托经营管理期间，将由乙方收取该项目所属区域因乙方经营管理而取得的相应收益，并按比例支付给该物业业主租金，甲方对该项目经营管理所得无任何权利义务，并不得干涉。对于乙方应当支付给该物业业主的租金由业主与乙方另行签订《委托经营管理合同》，其中会明示相应收益分配以及双方权利义务。对于2015年12月31日前，甲方欠付该物业业主的收益，鉴于丙方已经将所有该项目面积的经营管理权委托给厚木，并进行了律师见证，丙方同意将该部分面积收益作为补偿，支付给业主，由业主与三方签订《委托经营管理合同》的同时签订《未付租金补偿协议》（如需补偿）。乙丙方代替甲方偿还原欠付业主之债务，该部分经营收益的债务承担由乙丙双方以50%比例进行分摊，乙丙双方保留向甲方追偿的权利。委托经营期限自2016年1月1日起，至所有就该物业委托甲方经营管理的业主与乙方签约完成之日，且甲方欠付乙丙方的债务全额偿还完毕之日止，该合同自然终止。鉴于保持经营连续性，各方约定任一方都不得擅自变更、解除合同。本合同委托到期终止前，甲方不得转让、出租、自营或另行委托他人经营。合同还对其他事项进行了约定。3、小业主与厚木公司签订的《委托经营管理合同》，以李赞玉作为甲方、厚木公司作为乙方的《委托经营管理合同》为例，合同约定：甲方委托乙方管理经营甲方自有物业。委托经营管理期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，包括但不限于以乙方名义将该物业出租予第三方，代甲方向税务局申请开具发票、代为缴纳相应税费，且乙方有权将甲方委托的全部或部分事项转委托予第三方。该物业委托管理期限约20年，即自2016年1月1日起计算。委托管理期满，如无书面提出解除合同，甲方应继续委托乙方经营管理。为保证项目整体经营的稳定性和连续性，本合同期内，该物业须由乙方进行统一规划和经营管理，甲方不得以任何形式独立经营或干扰统一经营，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。审理中，针对厚木公司所称其系按照商铺所属区域的实际总租金，扣除10%作为管理费后，按照商铺在该项目所占物业份额比例分配税前收益的意见，本院经沈益民申请，并经双方协商一致后，经摇号选择苏州立信会计师事务所有限公司就厚木公司2016年1月1日至今的租金收益等进行财务审计。后因双方均未缴纳审计费用，且经本院通知厚木公司释明该就租金收益的举证责任在厚木公司，应由其缴纳审计费用后，厚木公司仍明确不予缴纳，审计无法进行，审计机构退卷。以上事实有当事人举证的当事人身份证、工商登记信息及其他相关判决、租赁合同、补充合同、补充协议和委托书复印件，本院庭审笔录、调查笔录及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告方与乐成公司、名品城公司签订的租赁合同到期后，原告方是否有权要求收回涉案商铺。二、如涉案商铺应继续维持统一经营管理，则相应的支付主体，以及原告方可主张的商铺收益、违约金金额。针对第一项争议焦点，原告方与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租期至2017年3月31日届满，此后沈益民未与任何一方主体就涉案商铺签订书面合同，但根据《商品房买卖合同》、《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同，以及原告方出具的《同意函》，可知原告方在购买商铺的同时，即与乐成公司签订委托租赁、管理合同，属明知售后整体包租。原告方作为有民事行为能力的成人，应该对涉案商铺出租、今后发生纠纷处理具有整体协调性具有预见，亦应按照有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。现虽合同约定的租赁期限届满，但因涉案商铺作为产权式商铺，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资报酬。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。现虽沈益民在合同到期后未与任何主体就涉案商铺签订租赁合同等，但根据关联案件中查明事实，涉案商铺所在项目有占总套数76.45%，占总面积（含地下室）的81.88%或更高比例业主均与厚木公司签订了委托经营管理协议，故为整理利益考虑，本院对沈益民要求返还商铺，并要求被告方对涉案商铺进行隔断等的诉讼请求，不予支持。另，关于原告方所主张本案所涉商铺为独立产权的外铺，区别于所在商场的铺位（内铺），并非产权式商铺的意见。本院认为，虽然本案商铺为沿街商铺，但仍为该商业综合体的组成部分。目前由厚木公司与其他商铺打通后作为统一整体对外进行招租。基于上述认定，本院在不予支持退还商铺的情形下，对于原告方要求被告名品城公司开通水、电、煤，安装门窗，并按照图纸标准将涉案商铺恢复成原套内面积等诉讼请求，均不予支持。二、关于第二项争议焦点。原告方与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》中约定，合同租赁期间，原告方同意乐成公司享有转租权，其有权将涉案商铺的全部或部分再出租给第三人。现名品城公司及原受托就涉案项目进行统一经营管理的奥食卡公司均与厚木公司签订《委托经营管理合同》，将涉案商铺所在项目自2016年1月1日至2036年12月31日止的经营管理的一切事务均委托给厚木公司。另根据关联案件中查明现涉案商铺所在的整体商业体有2/3以上的业主以及专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主已将商铺委托给厚木公司经营，而涉案商铺亦已实际纳入统一经营管理的范围，故租赁期满后涉案商铺收益的支付主体亦应为厚木公司。关于租赁期满后的商铺收益。厚木公司主张根据其与超2/3以上的业主以及专有部分占建筑物总面积2/3的业主签订的《委托经营管理协议》约定，在扣除商铺所属区域的实际总租金的10%的管理费后，按照商铺物业份额比例（物业份额比例=该物业建筑面积÷该项目统一经营区域建筑面积×位置系数）分配业主的税前收益。以关联案件中商铺面积为17.07平方米的E2103商铺为例，其所在项目统一经营区域面积为120921平方米（地上）+43569平方米（地下（地上置系数为0.9，故涉（地下的第一次分配金额为44.7（2016年2月19日），第二次分配金额为84.83元（2016年4月1日），第三次分配金额为51.64元（2016年7月1日），第四次分配金额为50.27元（2016年9月14日）、第五次分配金额为85.3元（2016年12月19日）、第六次分配金额为147.24元（2017年3月22日）、第七次分配金额为123.06元（2017年9月27日）、第八次分配金额为313.78元（2018年1月31日）、第九次分配金额为173.3元（2019年1月4日），第十次分配金额为174.75元（2019年4月16日）。对此，本院认为，虽有2/3以上业主已与厚木公司签订《委托经营管理合同》，但该合同系厚木公司单方面提供，暂不论由其单方面认定的相应位置系数等是否科学、合理（厚木公司主张该计取办法在业主大会上与业主协商沟通后经公示确认，但对参会的人员名单、是否经民主表决并经公示等均未予举证），在厚木公司所主张针的E2103商铺2016年收益为316.74元、2017年收益为270.3元、2018年收益为313.78元、2019年至4月16日的收益为348.05元，相较于原租赁合同期内租金为14554元/年的数额要明显畸低的情况下，经本院释明，厚木公司仍不予缴纳审计费用，导致本院无法判断其所主张的每次分配的涉案商铺所在区域的实际总租金数额，故本院对厚木公司作出不利推定，并进而无法按照其商铺收益的计取方式约定来核算。因涉案项目附近并无可类似、可供参考评估的产权式商铺形式的商业体，无法以同地段类似商铺的租金收益进行评估衡量，故本院综合考虑双方此前签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》所约定的租金标准，涉案项目所在位置、人流量、目前的经营状况，类似的产权式商铺的经营收益等因素，酌情以《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租金计付基数，即沈益民自开发商处购买涉案商铺的房屋总价1511306元为基数，按照之前的中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算商铺年收益。同时根据合同法关于支付租金期限未作约定或约定不明确，在每届满一年时支付的规定，认定厚木公司应于2018年4月1日前支付沈益民2017年4月1日起至2018年3月31日止的商铺收益，并以此类推。据此，厚木公司应支付沈益民2017年4月1日至2019年3月31日的商铺收益，为199416.84元。之后的租金沈益民可再行主张。关于违约金。本院已认定厚木公司应按照上述标准于每届满一年时支付沈益民商铺收益，因厚木公司未予支付，故其应支付沈益民违约金。但因沈益民就其实际损失等未作举证，故本院以沈益民实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并参考同地区同类房屋租金标准，酌情认定厚木公司应以年商铺收益为基数，自每届满一年的次日起，即以99708.42元为基数，分别自2018年4月1日、2019年4月1日计算至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率1.1倍支付违约金，为7308.15元、1855.40元，合计9163.55；以199416.84元为基数，自2019年8月20日起至厚木公司实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算违约金。另关于沈益民要求向被告方追缴非法占用期间的经营获利等的其他诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州厚木资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈益民2017年4月1日至2019年3月31日期间的商铺收益199416.84元，并支付违约金（以99708.42元为基数，分别自2018年4月1日、2019年4月1日起计算至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率1.1倍支付违约金，为9163.55元；以199416.84元为基数，自2019年8月20日起至厚木公司实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算违约金）。二、驳回原告沈益民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币746元，由被告江苏惠龙实业有限公司、苏州惠龙企业管理有限公司、苏州东方国际名品城有限公司负担114元，由被告苏州厚木资产管理有限公司负担632元。该款原告沈益民已预交，本院予以退还。各被告负担部分于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 玲人民陪审员  周云生人民陪审员  卢芝华二〇一九年十二月三十日书 记 员  唐宽正