湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初963号原告（反诉被告）：姜振林，男，汉族，1961年8月6日出生，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：王凯，湖北众勤律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：杨华，北京市在线律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告（反诉原告）：湖北丰硕园置业有限公司，住所地：湖北省鄂州市古城南路丰润园小区内。法定代表人：熊才胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱金发，湖北长捷律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：张川川，男，1991年2月13日出生，汉族，河北省保定市人，湖北丰硕园置业有限公司员工，代理权限：一般代理）。原告（反诉被告）姜振林诉被告（反诉原告）湖北丰硕园置业有限公司（以下简称丰硕园公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。姜振林及其委托诉讼代理人杨华、王凯，丰硕园公司的委托诉讼代理人朱金发、张川川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜振林向法院提出诉讼请求：一、判令原告与被告签订的《缴纳购房诚意金协议书》合法有效；二、判令被告履行上述协议书的义务按协议约定价格与原告签订《预售商品房买卖合同》，并办理合同备案登记手续（如原预约房屋已售出的，以同等面积、同等价位的其他房屋置换）；三、判令被告向原告支付迟延交房违约金38,704.64元（以房款332,800.00元为基数，按每日万分之一的标准自2015年12月20日暂计算至2019年2月25日，算至交房之日止）；四、本案全部诉讼费、保全费用等与本案有关的其他费用均由被告承担。事实和理由：2013年6月20日，原、被告签订《缴纳购房诚意金协议书》，约定原告自愿购买被告开发的位于鄂州市寿昌大道与滨湖交界处的丰润景弘国际小区C8栋8楼B户房屋一套，原告向被告缴纳购买诚意金15万元，享受以均价2,600.00元/㎡的价格购买房屋，并约定不得因市场价格变动而调整价格，协议还约定了被告在取得上述项目房屋预售许可证后马上与原告签订《商品房买卖合同》，以及房屋建设期限为30个月，工期顺延，被告应书面通知原告，若不能按时交房，每逾期一天交房则应按房款万分之一支付违约金。协议签订后，原告按约定支付15万元，被告也向原告出具了房屋的定位单以及收据，但被告迟迟未完成房屋建设，工期顺延也未通知原告。在2018年12月，被告取得房屋预售许可证后，原告要求签订商品房买卖合同，但被告却要求原告按现有市场价格进行签订，故原告诉至法院。丰硕园公司辩称并反诉称，1、答辩人不存在违约的事实，被答辩人请求人民法院判令答辩人向其支付违约金的理由不能成立，应予以驳回。2、答辩人是依约、依法行事，答辩人请求人民法院驳回被答辩人要求法院判令答辩人按预约合同中的价格与其签订本约合同的诉讼请求。3、答辩人愿意依据最高人民法院关于适用《〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》法释5号第二十六条之规定精神，本着公平的原则与被答辩人协商签订商品房买卖合同即本约合同事宜。同时，在丰硕园公司与姜振林签订协议后，因涉案房屋建成后会影响市纪委干部教育基地的保密的安全，政府对涉案房屋工程项目建设规划进行调整，致使房屋停建3年多时间，现房屋建设成本增加，仍以原协议单价签订买卖合同明显不公平，造成成本增加的原因非商业风险造成，而是政策因素，应对房屋单价进行变更或解除上述商品房预约合同，故丰硕园公司提出反诉，要求，1、变更丰硕园公司与姜振林于2013年6月签订的商品房预约合同第四条为，乙方所购买的商品房价格：乙方己交纳的购房诚意金15万元享受2013年6月签订的商品房预约合同的价格2,600.00元每平方米，折算面积为57.69平方米，超出的面积按6,499.00元每平方米计算商品房价格；2、姜振林承担本案反诉诉讼费。姜振林反诉辩称，1、双方签订的协议书合法有效，协议书中明确约定不得随市场价格变动而调整价格，且该工程停工是丰硕园公司造成，不应当将风险转移给姜振林承担；2、2013年协议签订后，项目停工，丰硕园公司未及时通知姜振林，未进行相应房屋置换及协商退款事宜，拖延至今导致损失扩大，该责任应由丰硕园公司承担，而不应归于姜振林。姜振林为支持其主张及反诉答辩理由，向法院提供如下证据：证据一，身份证复印件、企业登记信息。拟证明原、被告主体资格。证据二，缴纳购房诚意金协议书。拟证明原告向被告购买位于景弘国际小区的房屋，双方签订了协议，并约定了房屋单价、交房期限等。证据三，收条及收款收据。拟证明原告向被告支付购房款事宜。证据四，房屋订位单。拟证明原告付款后，被告向原告出具购买房屋的具体坐落、面积等确认的信息。丰硕园公司为了支持辩称理由及反诉主张，向本院提交如下证据：证据一，缴纳购房诚意金协议书。拟证明双方当事人签订有商品房预售合同。证据二，市政府、市纪委、市规划委会议纪要。拟证明政府行政命令调整了房屋建设项目规划。证据三，房屋预售许可证。拟证明丰硕园公司于2018年12月19日之后才取得商品房预售许可证。证据四，手机通信记录。拟证明丰硕园公司取得预售许可证后及时通知了姜振林协商签订商品房预售合同。证据五，现行房价信息图片。拟证明涉案房屋所在地段现行房价每平方米在8,000.00元左右。证据六，商品房买卖合同。拟证明涉案的商品房现行售价每平方米6,000.00元以上。证据七，国家财政部、国家税务总局联合下发的文件。拟证明商品房售价不能低于市场评估价和均价。证据八，丰润景弘国际小区二期房屋建造成本概要。拟证明因行政命令，丰润景弘国际小区工期顺延，导致建造成本急剧增加。证据九，国有建设用地使用权挂牌成交资料。拟证明2013年签订《缴纳购房诚意金协议书》时涉案项目一期的土地价格。证据十，2014年土地挂牌成交确认书及置换合同。拟证明涉案项目二期的房屋土地价格比一期土地成本价格增加。庭审质证时，丰硕园公司对姜振林提供的证据一、二、三、四的真实性没有异议，但对证明二、四的证明目的有异议，因证据二不能交房的原因是行政命令导致的，对证据四的订位单是经过更换的，2013年签订预约合同时有一张定位单，到2014年更换过定位单。姜振林对丰硕园公司提供的证据一的三性没有异议。对证据二的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该几份文件被告之前从未告知过原告，在2015年、2016年文件出台后也未向原告告知，同时也未同原告协商房屋置换及退款的事宜，从而导致现在房价上涨产生争议，也是由于被告未及时履行告知义务所导致的。对证据三的真实性没有异议，但对证明目的补充一点，说明现在被告的房屋是符合预售条件的，是可以进行销售的。对证据四的三性没有异议。对证据五是网上截图的，对其真实性无法核实，而且是其他楼盘的价格，与本案没有关系，没有参考的价值。对证据六的真实性没有异议，但对证明目的有异议，因为据原告了解，被告与其他购房者签订的价格还有达到每平方米4,800.00元，因此该合同并不能反映出房屋的售价标准。对证据七的真实性没有异议，但对证明目的有异议，其所证明的税务征收标准，交税是由被告交纳的，与原告无关，也与双方之间的存在价格无关，其因为房价上涨所导致的税收是由其自行承担，不应将该税务成本转嫁给原告。对证据八的真实性无法确认，这是由被告自行编制的，无法真实反映出房屋的成本价值，且现在的成本价值是与原被告之前签订协议无关的，导致成本增加也不是由于原告造成的。对证据九，这个是一期的价格，与本案无关。对证据十的真实性没有异议，但对证明目的有异议，尽管二期项目成本有所提高，但是双方签订的协议已明确，说明被告是愿意承担成本增加的风险，其不能事后将风险转移给原告。经庭审质证，姜振林提供的证据一、二、三、四，丰硕园公司提供的证据一、二、三、四、六、七、十，因对方当事人未对其真实性提出异议，证据客观真实，依法应予采信。丰硕园公司提供的证据五，无证据来源，无法核实真实性，依法不予采信。证据八，系单方制作，无其他证据佐证，依法不予采信。证据九，与本案无关联性，依法不予采信。本院根据当事人举证、质证意见和当事人陈述，确定如下案件事实：2013年6月20日，姜振林（乙方）与丰硕园公司（甲方）签订《缴纳购房诚意金协议书》，约定，乙方自愿在丰润.景弘国际小区购买商品房，向甲方缴纳购房诚意金15万元，订购商品房壹套；乙方所购买的商品房户型见户型图，具体楼层按交款时间先后为顺序在商定的区域内点楼确定，由甲方开具房屋定位单；乙方所购买的商品房价格：凡交纳购房诚意金15万元者，享受均价2,600.00元/㎡（以上价格不含业主在办理土地证、房产证时需缴纳的各项税费，不含水、电、天然气、有线电视开户费用）；凡交纳购房诚意金10万元者，享受均价2,700.00元/㎡；凡交纳购房诚意金5万元者，享受均价2,800.00元/㎡。诚意金在签正式购房合同时抵交房款。楼层差价按规划批准方案（15-17层）中的第8层为基准，品字型北楼每上一层递增价25.00元/㎡；每下一层递减25.00元/㎡。品字型南楼每上一层递增价30.00元/㎡；每下一层递减30.00元/㎡。乙方所购的商品房价格按乙方所签楼层基本价加（减）楼层差价确定，双方不得因市场价格变动而调整价格。甲方在取得上述项目房屋预售许可证后，迅速书面通知乙方，乙方在规定期限内交清应交的款项后，甲方与乙方签订房屋买卖合同，上述诚意金冲抵房款，如乙方接到上述通知后15天内不与甲方签订房屋买卖合同，则视同乙方放弃购买该房屋，甲方在接后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计算，将本息退付乙方。如乙方放弃订购期房，可由乙方写书面申请，甲方在接受申请之日后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计算，将本息退付乙方。房屋建设期限为30个月，以乙方向甲方缴交购房诚意金到位之日起计算，如遇到法律、法规、行政命令或不可抗拒自然灾害影响，则工期相应顺延，甲方应书面通知乙方；协议还就交房等问题进行约定。合同签订后，姜振林于当日支付150,000.00元，丰硕园公司出具收款收据一张。2014年10月15日，丰硕园公司与姜振林经重新协商，出具一张房屋定位单，房屋定位C8栋8楼B户型，单价2,600.00元/㎡，面积128平方米，并注明原房屋定位单作废。丰硕园公司在签订完上述协议后，在办理涉案房屋项目审批手续过程中，因鄂州市纪委干部教育培训基地的保密和安全，涉案项目的规划按政府要求予以调整，在调整过程中，涉案房屋被调整不再建设。2018年12月29日，丰硕园小区取得涉案项目二期7#、8#楼商品房预售许可证。随后，丰硕园小区通知姜振林签订正式商品房买卖合同，并以国家税务政策调控等原因，要求对房屋单价进行调整，而姜振林认为仍应按约定单价2,600.00元每平方米签订正式合同产生纠纷。本院认为，本案主要争议焦点是如何认定《缴纳购房诚意金协议书》的性质，即《缴纳购房诚意金协议书》是预约合同还是本约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”。条款实质是对那些名为预约合同实为本约合同的认定，认购书等预约合同要被认定为本约合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。也就是有说，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，具备合同实际履行的条件，无论合同名称如何，都应当认定为本约合同，反之，如存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，都不可认定为商品房买卖合同。本案中，姜振林与丰硕园公司签订《缴纳购房诚意金协议书》时，合同标的物尚不存在，所占用土地权属尚未确定，开发项目尚未办妥规划、用地等审批手续，能否开工建设处于不确定状态，该份协议具备商品房买卖合同主要内容，但存在诸多缺失和不确定内容。且在涉案的诚意金协议书第五条约定“取得项目房屋预售许可证后，迅速书面通知乙方，乙方在规定期限内交清应交的款项后，甲方与乙方签订房屋买卖合同”、“如乙方接到上述通知后15天内不与甲方签订房屋买卖合同，则视同乙方放弃购买该房屋，甲方在接后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计算，将本息退付乙方”等内容，由此可推定姜振林、丰硕园公司有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容，即存在明确的将来订立本约的意思表示。综上，涉案《缴纳购房诚意金协议书》应当认定为商品房买卖的预约合同，而非商品房买卖的本约合同，姜振林以该协议书为本约合同为由提出的诉讼请求，如按协议金合同履行备案以及承担交房违约金的请求，依法不予支持；但因涉案房屋已取得预售许可证，而《缴纳购房诚意金协议书》是双方真实意思的表示，故姜振林要求确认其合法有效的诉讼请求，依法应予支持。丰硕园公司要求对协议书价格进行变更的反诉请求，因价格属合同条款，需当事人合意确定，不属法院调整范围，故依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、姜振林与丰硕园公司于2013年6月20日签订的《缴纳购房诚意金协议书》合法有效；二、驳回姜振林的其他诉讼请求。三、驳回丰硕园公司的反诉请求。本案本诉受理费1,800.00元、保全费2,184.00元，合计3,984.00元，由姜振林负担；本案反诉受理费1,000.00元，由丰硕园公司承担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ： 李 婷审判员 ：梅良军审判员 ： 高 虹二〇一九年十二月二十四日书记员 ：余诗媛