内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民初87号   原告：薛磊，男，1985年12月5日出生，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：王耀禄，内蒙古字仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张伟，内蒙古字仁律师事务所律师。   被告：中建二局第二建筑工程有限公司。   法定代表人：魏国庆，公司董事长。   委托诉讼代理人：余东方。   委托诉讼代理人：王博，北京义博律师事务所律师。   第三人：包头市荣泰置业有限责任公司。   法定代表人：王秉仁，公司董事长。   委托诉讼代理人：赵然，四川志存律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段俊茹，北京市中洲律师事务所律师。   第三人：包头市中冶置业有限责任公司。   法定代表人：丁俊华，公司董事长   委托诉讼代理人：赵然，四川志存律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段俊茹，北京市中洲律师事务所律师。   原告薛磊与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局二公司）、第三人包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称荣泰公司）、第三人包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告薛磊的委托诉讼代理人王耀禄、张伟，被告中建二局二公司的委托诉讼代理人余东方、王博，第三人荣泰公司和中冶公司共同的委托诉讼代理人赵然、段俊茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告薛磊起诉请求：1、请求法院判决不得执行位于包头市××区房屋，房屋价值1630385元，并解除查封；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：薛磊于2012年7月8日与第三人荣泰公司签订了《商品房买卖合同》，约定薛磊购买位于包头市××区房屋，建筑面积219.22平方米，单价7437.21元，房屋总价1630385元。薛磊已付清购房款，第三人荣泰公司也已向薛磊交付房屋。薛磊已对房屋进行装修，并投入使用。薛磊与第三人中冶公司在被告申请查封前已经签订了合法有效的房屋买卖合同并合法占有该房屋，价款已经全部付清。非因薛磊的原因没有办理产权登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定）》第二十八条规定享有足以排除对案涉房屋执行的权利。薛磊提出执行异议被人民法院裁定驳回，现依法提起案外人执行异议之诉，以维护薛磊的合法权益。   被告中建二局二公司辩称：依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。案涉房屋登记于荣泰公司名下，属于荣泰公司的房产，薛磊的主张没有法律和事实依据。   第三人荣泰公司、中冶公司述称：1、中冶公司与荣泰公司是两家彼此独立的公司，中冶公司持有荣泰公司100%的股权，荣泰公司是中冶公司的全资子公司。中冶公司是包头市稀土高新区黄河大街时代广场项目的早期开发主体。中冶公司在2012年之前就已经取得了该项目的全部规划许可手续，并于2012年5月25日取得《预售许可证》。因案涉项目建设地位于稀土高新区，而中冶公司注册地属包头市昆都仑区，按照包头市稀土高新区政府的要求，中冶公司将依法取得的土地及工程规划、建设手续办理至荣泰公司名下，以便于荣泰公司作为案涉项目合法的开发建设主体继续推进案涉项目的开发建设。2012年10月22日，经包头市发改委研究，同意将案涉项目建设主体由中冶公司变更为荣泰公司。2、案涉房屋被查封前，中冶公司、荣泰公司依法取得了工程规划建设手续、房屋预售许可证，荣泰公司与购房人签订的购房合同合法有效。荣泰公司于2014年11月7日取得时代广场G区商品房预售许可证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，案涉购房合同是合法有效的。3、案涉项目的物业服务工作由山东海纳物业服务有限公司包头分公司（以下称海纳物业公司）提供，购房人购买案涉项目物业服务后直接与海纳物业公司签订《前期物业服务合同》，物业费等相关费用由购房人交纳给海纳物业公司。海纳物业公司是案涉项目的物业管理单位，双方签署的物业管理服务协议已依法进行了备案。海纳物业公司的注册地位于案涉项目销售与招商中心，自成立至今一直为案涉项目提供物业服务。商品房买卖合同签订后，购房人同时与海纳物业公司签订《前期物业服务合同》，业主将物业费等相关费用直接交纳给海纳公司，购房人已实际占有案涉房屋。4、中冶公司或荣泰公司与部分对其享有工程款债权的债权人达成以房抵债的合意，且签署的房屋买卖合同已履行，房屋买卖合同法律关系应依法予以保护。综上，案涉房屋被查封前，购房人与中冶公司、荣泰公司签订了合法有效的商品房买卖合同，支付完毕房屋价款，案涉房屋也进行了交付并由购房人实际占有和使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人对案涉房屋享有的权利依法可以阻却执行。   庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告薛磊提供以下证据：   1.包头市中级人民法院（2018）内02执异265号执行裁定书。   证明：薛磊在本案起诉之前就其所有的位于包头市××区房屋被包头市中级人民法院查封依法提出执行异议，包头市中级人民法院（2018）内02执异265号执行裁定书驳回原告的异议请求，薛磊对该裁定不服依法提起案外人执行异议之诉。本案程序合法。   2.《包头市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、银行卡刷卡存根、收据。   证明：1.薛磊与第三人荣泰公司于2012年7月8日签订《包头市商品房买卖合同》，约定薛磊向第三人荣泰公司购买位于包头市××区房屋，建筑面积219.22平方米，单价7437.21元，房款总金额为1630385元。在法院查封该房屋之前，薛磊与第三人荣泰公司已签订合法有效的房屋买卖合同。2.《包头市商品房买卖合同》第四条及《商品房买卖合同补充协议》第一条第1款均确认薛磊在签署合同、补充协议之前已向荣泰公司付清全款。3.薛磊在合同签订前及合同签订当日已向荣泰公司付清全部购房款，荣泰公司于2012年7月8日给原告出具收款收据。   3.楼宇交接书。   证明：荣泰公司于2015年10月22日向薛磊交付了1306号房屋，薛磊领取了房屋钥匙。薛磊在法院查封之前，已经合法占有该房屋。   4.物业费收款收据、供暖费发票。   证明：1.薛磊于2015年10月22日起至今一直如约支付物业费，结合证据3，证明薛磊自2015年10月22日起占有并使用1306号房屋。2.薛磊交纳供暖费的事实。   5.居民户口簿，证明：郝雪莲是薛磊的母亲，薛磊购房款均为郝雪莲代薛磊支付。   6.户名为郝雪莲的银行流水。   证明：郝雪莲于2012年从5张银行卡支取现金1383500元，证明薛磊以现金1191122元向荣泰公司交付购房款的来源。   被告中建二局二公司质证意见为：对证据1的真实性认可。对证据2中的包头市商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议的真实性不认可，可能存在倒签。签订合同时，中冶公司是合同主体，荣泰公司无权出售房屋。荣泰公司在2014年取得了房屋的预售许可，不能在取得许可的2年前就签订买卖合同，这不符合交易习惯，所签合同也是无效的。银行卡刷卡存根不能显示发卡方名称、完整的卡号、刷卡人名字，只显示和上海交泰房地产有12笔交易，故该证据与本案无关。另外，付款时间为2012年6月2日至6月28日的交易发生在签订合同之前，不符合交易习惯。荣泰公司在政府没有批准变更手续的情况下出具的收据违反法律规定。对于证据3，因原告主张的房屋交接日期是2015年10月22日，但当时房屋尚未竣工验收，交付是违法的。证据4不能证明海纳物业公司是本案房屋的物业公司。对证据5的证明目的不认可，薛磊称其母亲郝雪莲代其交付购房款，但未提供证据证明。证据6的取款记录不能证明是针对涉房房屋取款，取款的时间持续3-6个月，不符合常理。   第三人荣泰公司、中冶公司对原告薛磊提供证据的真实性、关联性均认可，房屋已经出售给薛磊并交付薛磊实际占有。当地交易习惯是付清全款再签订合同。因政策原因，开发主体发生变更，存在形式上的瑕疵，但2014年11月7日预售许可证变更到荣泰公司之后，之前的瑕疵已被纠正。   第三人荣泰公司、中冶公司提供了以下证据：   1.时代广场G区预售许可证信息公示截图。   证明：1.中冶公司于2012年5月28日取得时代广场G区的商品房预售许可证。2.中冶公司与购房人签订的购房合同合法有效。   2.《包头市发展和改革委员会关于包头市中冶置业有限责任公司金融商务园区（时代广场）项目变更项目建设主体的批复》。   证明：经包头市发改委同意，自2012年10月22日起，时代广场项目建设主体由中冶公司变更为荣泰置业公司。   3.建设工程规划许可证副本。   证明：2013年10月31日，时代广场项目G区建设工程规证变更至荣泰公司名下。证明荣泰公司自2012年被政府许可变更为时代广场开发主体之后，陆续进行规划许可手续变更，整个变更过程持续时间较长。   4.包头市商品房预（销）售许可证。   证明：2014年11月7日，荣泰公司取得了商品房预售许可证，荣泰公司与购房人签订的购房合同合法有效。   5.《包头稀土高新技术产业开发区管委会关于为时代广场项目G地块办理网签主体变更等手续的函》。   证明：1.包头稀土开发区管委会发函给包头市住房保障和房屋管理局，要求其协助将时代广场G地块预售许可证变更至荣泰公司名下、办理已购房业主的网签变更手续。2.案涉购房人提交的2012年至2013年、2014年由中冶公司签署的合同或进行的网签合法有效，购房人早在房屋被查封前就已经实际购买并占有案涉房屋。   6.前期物业管理委托合同。   7.非住宅前期物业服务合同。   证明：1.自2014年12月起至今，海纳物业公司为时代广场G区项目提供物业服务。2.薛磊提交的有海纳物业包头分公司出具的收取物业费房屋使用费用等凭证真实有效，能够证明薛磊实际占有使用案涉房屋的事实。   8.授权委托书。   9.《时代广场项目销售合作协议》。   证明：1.2011年11月20日，中冶置业公司将“时代广场”销售前期工作全权委托上海交泰房地产有限公司包头分公司办理。2.上海交泰房地产有限公司包头分公司是案涉时代广场项目C地块和G地块的独家销售代理机构。3、案涉购房人提交的有上海交泰公司出具的收条及向上海交泰公司支付价款的银行凭证能够证明已实际支付案涉房屋价款的事实。   薛磊质证称，认可证据1的真实性和证明目的，中冶公司在2012年5月28日取得时代广场G区的商品房预售许可证，证明薛磊和中冶公司或者荣泰公司签订的商品房买卖合同合法有效。认可证据2的真实性和证明目的。第三人存在变更建设主体的事实，导致第三人没有及时给薛磊办理网签手续。认可证据3的真实性和证明目的，薛磊和荣泰公司签订的商品房买卖合同在2012年无法网签，故薛磊对此无过错。认可证据4的真实性和证明目的，通过证据4可以证实薛磊和荣泰公司签订的商品房买卖合同没有经过网签，但合同有效，而且第三人在一审开庭前取得了预售许可，商品房买卖合同合法有效。认可证据5的真实性和证明目的，薛磊在法院查封前已经合法占有房屋。认可证据6、7的真实性和证明目的，荣泰公司作为开发商，在业主委员会成立前有权聘请物业公司，薛磊在接收房屋时与海纳物业公司办理了售房手续及缴纳了物业费。认可证据8、9的真实性和证明目的，上海交泰房地产有限公司包头分公司作为时代广场的销代理机构，向薛磊收取购房款并出具凭证的行为有效。薛磊提供的转款凭证，能够与证据8、9相互映证，证实薛磊交付房款的金额。   中建二局二公司质证称，证据1是中冶公司的预售许可证，中冶公司的预售面积是17万多平方米，存在超面积售房的情形。证据2载明批复的时间为2012年10月22日，荣泰公司在政府没有批准变更手续的情况下出具的收据违反法律规定。证据3加盖了政府的印章，真实性由法院核实。且规划许可证用于建设，与出售房屋无关。证据4的真实性认可，荣泰公司取得预售的时间为2014年11月7日，荣泰公司在未取得预售许可证的情况下出售房屋属于法定无效的情形。证据5的真实性无法核实，且对外不产生法律效力。该证据是2014年5月9日签发的，但荣泰公司出售大部分房屋在查封前没有变更网签手续，证明荣泰公司未完成案涉房屋的交易，房屋还系荣泰公司所有。证据6的真实性无法核实，与本案无关，对证明目的不予认可，购房人即使占有、使用，也是非法的。证据7签署的时间是2018年4月13日，与本案无关，本案房屋买卖时间发生在2018年之前。证据8的真实性无法核实，对证明目的不予认可，荣泰公司无权委托上海交泰公司出售案涉房屋。证据9是复印件，无法核实真伪，也无法确定协议签署的时间，协议存在倒签的可能性。合同未填写签约日期，对该证据的证明目的不予认可。   综合原、被告、第三人提交证据及质证意见，结合庭审查明，本院确认以下事实：   1.2011年11月20日，中冶公司向上海交泰房地产有限公司出具授权委托书一份，中冶公司将其开发的位于位于包头市××区“包头时代广场”项目销售的前期工作，即“售楼排号、内部认购签约、房款的预收款”委托上海交泰房地产有限公司进行办理。   中冶公司与上海交泰房地产有限公司包头分公司签订了《时代广场项目销售合作协议》，约定中冶公司委托上海交泰房地产有限公司包头分公司独家销售时代广场C地块、G地块、B地块中的全部地上、地下可售面积。委托期限为：2012年6月1日至2015年12月31日止，销售期限共计43个月，自双方书面确认的开盘日期起算。该协议未落款签署的日期。   2012年5月28日，中冶公司取得了时代广场G区的预销售许可证。   2012年10月22日，包头市发展和改革委员会作出包发改投字（2012）700号文件，同意将“包头时代广场”项目的建设主体由中冶公司变更为荣泰公司。   2013年10月31日，“包头时代广场G地块”项目以荣泰公司的名义承建。   2014年5月9日，包头稀土高新区管委会至函于包头市住房保障和房屋管理局申请为荣泰公司办理“包头时代广场G地块预销售许可证”   2014年11月7日，荣泰公司取得了时代广场G区的预销售许可证。   2014年12月15日，荣泰公司与海纳物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定：荣泰公司将“包头时代广场G区写字楼”委托海纳物业公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2014年12月15日起至2017年12月14日止。业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，该合同终止。   2018年4月13日，荣泰公司与海纳物业公司签订了《非住宅前期物业服务合同》，约定：荣泰公司将“包头时代广场G区写字楼”项目委托海纳物业公司进行前期物业管理服务事项。   2.2012年7月8日，薛磊作为买受人，荣泰公司作为出卖人签订二份《包头市商品房买卖合同》。约定：薛磊购买荣泰公司开发建设的××区、C1307号商品房，建筑面积分别为219.22平方米及149.05平方米，其中C1306号房屋每平方米价格为7437.21元，总价款为1630385元，C1307号房屋每平方米价格为7411.88元，总价款为1104741元。同日，薛磊与荣泰公司针对二套房屋又分别签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议中约定薛磊于签订补充协议之日前已向荣泰公司一次性付清全额房款。薛磊于2012年6月2日至2012年7月8日，通过刷卡消费的方式向上海交泰房地产有限公司交付购房款共计1544004元。荣泰公司于2012年7月8日分别向薛磊出具了金额为1630385元的C1306号房屋房款收据及金额为1104741元的C1307号房屋的房款收据。   荣泰公司向薛磊出具的楼宇交接书确认，荣泰公司于2015年10月22日将C1306、C1307号房屋交付给薛磊。   薛磊于2015年10月22日、2016年6月29日、2018年8月14日分别为二套房屋交纳了物业费。于2017年9月12日及2018年9月15日为C1306号房屋交纳了供热费，于2017年9月12日、2017年10月30日及2018年9月15日为C1307号房屋交纳了供热费。   3、被告中建二局二公司与第三人荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年12月2日作出判决，判令荣泰公司支付中建二局二公司工程款30142159.8元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2016年1月8日至款付清之日止；荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金200000元；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。案件受理费400351.51元，中建二局二公司负担200351.51元，荣泰公司、中冶公司负担200000元。宣判后，中建二局二公司、荣泰公司不服一审判决，上诉至内蒙古自治区高级人民法院。2017年9月8日，内蒙古高级人民法院作出（2017）内民终144号判决，判决荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金200000元；中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权；荣泰公司支付中建二局二公司工程款51873228.51元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2015年12月10日至款付清之日止）；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。一审案件受理费400351.51元，二审案件受理费251975元，合计652326.51元，由中建二局二公司负担205330元，荣泰公司、中冶公司负担446996.51元。   4、中建二局二公司与第三人荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月26日作出（2016）内02民初43号民事裁定，查封了荣泰公司名下时代广场G区包括案涉房产在内的75套房产，并于2016年2月2日向包头市房地产产权管理处送达了裁定书及协助执行通知书。案件执行过程中，薛磊提出执行异议，经本院审查驳回其异议申请，薛磊据此提起案外人执行异议之诉。   本院认为，本案是薛磊作为案外人在人民法院执行生效判决过程中，认为对被执行房产享有足以排除强制执行的民事权益而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为薛磊对案涉C1306号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。   根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，薛磊在尚未办理案涉房屋产权变更登记的情形下，必须满足签订合法有效的书面合同、支付全部价款或依约支付部分价款并按要求支付剩余价款、在查封前实际占有使用以及对未办理过户手续没有过错四项条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，薛磊与荣泰公司于2012年7月8日分别签订二份《包头市商品房买卖合同》，购买本案案涉房屋及案外C1307号房屋，二套房屋的总价款金额为2735126元，而薛磊提供的银行卡刷卡存根载明薛磊共计向上海交泰房地产交付购房款1544004元。剩余款项1191122元，薛磊提供的郝雪莲的银行取款流水载明取款金额系陆续支取，也与其主张交付的现金金额不具有对应关系，且1191122元金额较大，薛磊主张以现金方式交付，与常理不符。另外，按照变更建设主体前，中冶公司向上海交泰房地产有限公司出具的委托书的内容及中冶公司与上海交泰房地产有限公司包头分公司签订的《时代广场项目销售合作协议》的约定，案涉房款应由上海交泰房地产有限公司进行预收，而薛磊在交付房款后，由荣泰公司出具加盖其公司公章的收据与上述委托书及协议的约定不符。对于案涉房屋占有的事实，仅2015年10月22日的物业费收款收据落款日期在案涉房屋查封之前，其余物业费收款收据、供热发票载明的落款日期均在法院查封之后，仅凭荣泰公司出具的楼宇交接书及一张物业公司出具的物业费收款收据，不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋。   综上所述，本院认为，薛磊主张其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，证据不足。其提出的各项诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》的第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：   驳回原告薛磊的诉讼请求。   案件受理费19473.47元，由原告薛磊负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   审判长 李 玺   审判员 杨 娜   审判员 贺 斌     二〇一九年十二月二十四日   书记员 李美慧   附：本判决书依据的法律规定   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;   (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。