山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2019）晋11民终2596号上诉人（原审原告）：王×1。上诉人（原审原告）：王×2，住孝义市。上诉人（原审原告）：郝×，现住山西省太原市。上诉人（原审原告）：李×1，现住山西省太原市。上诉人（原审原告）：李×2，现住太原市。上诉人（原审原告）：王×3。被上诉人（原审被告）：李×3，现住孝义市。被上诉人（原审被告）：温×，现住孝义市。被上诉人（原审被告）：王×4，现住孝义市。上诉人王×1、王×2、郝×、李×1、李×2、王×3因与被上诉人王×4、温×、李×3确认合同效力纠纷一案，不服山西省孝义市人民法院（2018）晋1181民初2388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，经阅卷，公开询问进行了审理。上诉人王×2、上诉人李×2、上诉人李×1、上诉人王×3未到庭参加诉讼。经查，本院依照一审上诉人王×2、上诉人李×2、上诉人李×1、上诉人王×3向法院确认的送达地址与联系电话通过法院专递方式向其四人邮寄传票，上诉人王×2、上诉人李×2、上诉人李×1三人的邮件被邮局退回本院，上诉人王×3收到传票未到庭参加诉讼。根据最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第九条、第十条，《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第三条、第四条、第五条的规定，本案中本院向上诉人王×2、上诉人李×2、上诉人李×1三人邮寄的传票视为已送达。经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以按撤诉处理。本案按上诉人王×2、上诉人李×2、上诉人李×1、上诉人王×3撤回上诉处理。上诉人王×1，上诉人郝×、被上诉人温×、被上诉人王×4到庭参加诉讼。被上诉人李×3收到传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人王×1、上诉人郝×上诉请求：1、撤销山西省孝义市人民法院（2018）晋1181民初2388号民事判决，发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。没有任何证据证明协议签订后，温×、王×4搬进诉争房屋内居住，期间前后两次对诉讼争房屋进行改造，费用由温×夫妇支出；没有证据证明温×因诉争房屋拆迁而获得了孝义市碧园府前一号6号楼1单元1503号房屋，并为该房支出了部分购房款；2、一审判决适用法律错误，判决不公。原判决依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定而作出的判决，但该规定中所指的当事人是指合同当事人而不包括合同外的第三人，而在本案中上诉人乃属于合同双方之外的第三人，故一审判决适用法律严重错误。被上诉人温×、王×4辩称，其与李凤莲住在一起二十多年，买房都有四邻见证，依法有效，而且钱款都已经支付。历史上还曾对房子装修两次。原告王×1、王×2、郝×、李×1、李×2、王×3向一审法院起诉请求：1、依法确认被告李×3与被告温×于2001年2月15日签订的《房产专卖协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告李×3与王林相原系夫妻关系，王林相大约于1999年去世，生前与李×3共生育六个子女，即李太生（原名王太生）、王晋生、王×1、王×2、王丽萍、王×4。李太生、王晋生已经去世，王晋生夫妇先于王林相死亡。原告郝×系李太生的妻子，原告李×1、李×2系李太生夫妇的子女，原告王×3系王晋生夫妇的女儿。被告温×与被告王×4系夫妻关系。王林相生前与妻子李×3共同购置原府东巷市××院的房屋一套，王林相去世后，该房屋由原告李×3占有使用。2001年2月15日，被告李×3邀请冯朝元代书《房产转卖协议书》并请东临任光旭、西邻张世伟共同见证，将原府东巷市××院的房屋一套（包括房内设施及院内小房一间），以30000元的价格卖给被告温×，被告李×3、温×及代书人冯朝元、见证人任光旭、张世伟均在协议上捺印。该房屋原登记户主为王林相，房屋所有权编号为孝房字第004653号，买卖双方未办理房屋过户登记。协议签订后，被告温×、王×4搬进诉争房屋内居住，期间前后两次对诉争房屋进行改造，费用均由被告温×夫妇支出。原告王×3、被告李×3也在该房屋内长期居住。2013年左右政府对孝义市府东巷进行拆迁改造，诉争房屋也在拆迁范围。被告温×获得了孝义市碧园府前一号6号楼1单元1503号的房屋一套房屋的补偿，为该房屋被告温×支出部分购房款。原告认为，王林相生前与被告李×3共同购置原府东巷市××院的房屋一套，该房屋属王林相夫妇夫妻共同财产，王林相去世后，原告等人作为王林相遗产的第一顺序继承人，对诉争房屋剔除被告李×3一半的部分享有继承的权利。诉争房屋未依法分割之前，原告等人与被告李×3享有共同所有权，而被告李×3在未取得原告等人同意的情况下，将诉争房屋全部卖予被告温×夫妇，侵犯了原告等人的合法权益，属于无权处分，二被告签订《房产转卖协议书》属于无效合同。被告温×、王×4辩称，签订房屋买卖协议后，被告一家已在诉争房屋居住快二十年时间，期间还对房屋进行改造，后又进行拆迁补偿，现诉称对房屋买卖的事情毫不知情，与事实完全不符。双方产生争议，故原告提起诉讼，提出以上诉讼请求。一审法院认为：王林相生前与妻子李×3共同购置原府东巷市××院，房屋所有权编号为孝房字第004653号，房屋原登记所有人为王林相的房屋一套（包括房内设施及院内小房一间），在王林相去世之前，该房屋属王林相与被告李×3共同所有。王林相之子王晋生夫妇先于王林相死亡。1999年间，王林相去世，未留遗嘱，属于王林相的部分，在遗产分割前由有享有继承权的各继承人所有，即由王林相的妻子被告李×3、原告李太生（原名王太生）、王晋生的女儿王×3、王×1、王×2、王丽萍、王×4共同所有。在此期间，各继承人均未提出对王林相遗产进行分割。后李太生作为遗产继承人去世，李太生享有的遗产份额，由李太生的妻子郝×及子女李×1、李×2转继承。王林相与被告李×3的女儿王丽萍在原告等人提起诉讼时明确表示放弃对王林相遗产的分割，王丽萍不再参与王林相遗产的分割。综上，王林相的遗产在依法分割前由本案原告王×1、王×2、郝×、李×1、李×2、王×3及被告李×3、王×4共同所有。2001年2月15日，被告李×3在未经除被告王×4外的其他共有人同意的情况下，以30000元的价格将诉争房屋卖予被告温×，被告李×3在未取得原告等共同所有人的同意的情形下出卖房屋时，属于无权处分，原告等人在知道被告李×3与温×的房屋买卖情况后均拒绝对被告李×3处分共有财产的行为予以追认，被告李×3的处分行为侵犯了原告等人的合法权益。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。被告李×3将诉争房屋卖予被告温×时，未取得享有继承权的原告等共同所有人的同意，属于无权处分行为，但并不因此导致被告李×3与温×签订《房产转卖协议书》无效，故对原告王×1等人提出的请求确认被告李×3与温×签订《房产转卖协议书》无效的诉讼请求，本院依法不予支持。被告李×3的处分行为侵犯了原告等共同所有人的合法权益，原告等可向侵权人主张损害赔偿，可另案诉讼。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：驳回原告王×1、王×2、郝×、李×1、李×2、王×3之诉讼请求。案件受理费80元，由原告王×1、王×2、郝×、李×1、李×2、王×3共同承担。二审期间，当事人双方均未提交新证据。二审查明事实同一审查明一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于《房产专卖协议书》的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。该条规定是建立在我国《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定的基础上制定的。《物权法》第十五条表明我国立法采纳“区分物权变动的原因与结果”的原则，结合民法理论对负担行为和处分行为的区分，在出卖他人之物的场合，处分合同的效力并非未定，而是确定有效的，真正效力未定的应当是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果，即无权处分行为效力未定。换句话说，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确出卖他人之物的合同应当认定为有效，不存在对合同签订双方有效，对合同外第三人无效的问题。因此上诉人王×1请求案涉房屋买卖合同无效的主张，无法律依据，本院不予支持。上诉人王×1等人可以通过另案起诉向侵权人请求赔偿，从而对其权益予以救济。综上所述，上诉人王×2、郝×的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王×2、郝×负担。本判决为终审判决。审判长 薛鑫斌审判员 潘 文审判员 张晓玮二〇一九年十二月二十七日书记员 高 羽