福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初2103号 原告：林森荣，男，1990年3月27日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张佩荣，女，该公司工作人员。 原告林森荣与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林森荣的委托诉讼代理人许晓达及被告明发公司的委托诉讼代理人郑敏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林森荣向本院提出诉讼请求：1.判令明发公司自2013年1月1日起至2014年5月29日（明发公司通过政府部门的竣工审核时间）期间共计514天，每日按照合同规定的购房总价款539696元的0.02%向林森荣支付违约金16622.64元；2.明发公司立即为林森荣办理房屋所有权证，且按照已付房价款539696元的1%向林森荣支付逾期办理房屋所有权证的违约金5397元。诉讼过程中，林森荣变更诉讼请求为：1.明发公司支付林森荣逾期交房违约金16622.64元；2.明发公司支付林森荣逾期办证违约金5397元。事实与理由：2011年1月6日，林森荣向明发公司购买位于漳州市龙文区，建筑面积113.31平方米，每平方米4763元，总金额539696元。合同签订后，林森荣即按合同第六条规定履行了付款义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，明发公司应当在2012年12月30日前，将符合相关约定条件的商品房交付买受人使用，但明发公司至2013年6月3日才将商品房交付给林森荣使用，且自始至终未提前向买受人解释逾期交房原因取得买受人谅解，同时，据林森荣后续了解与证实，明发公司于2014年5月29日才通过政府部门的竣工审核，根据合同第八条、第九条的规定，明发公司不但逾期交房，且在不满足交房条件的情况下欺瞒林森荣交房，实属违反合同条例，应承担违约责任。明发公司违反合同约定，至今未为林森荣办理房屋所有权证，应承担违约责任。 明发公司辩称，一、案涉房屋于2013年3月20日经建筑工程竣工验收合格，2013年4月12日经工程消防验收合格后，已符合法定及商品房买卖合同第八条约定的交房条件。2014年5月29日仅是案涉房屋通过规划核实之日，林森荣将该日错误地理解为竣工审核时间，主张案涉房屋不满足交房条件，并以该日计算为逾期交房的截止点显然没有任何依据。二、明发公司已于2013年5月23日向林森荣发出《交房通知书》，双方于2013年6月3日办理了交房手续。明发公司已依约履行了通知交房义务，不存在违约情形，故本案应以2013年5月23日作为案涉房屋的交付时间。三、根据双方《商品房买卖合同》第八条约定，非明发公司所能控制的客观原因造成停工的情况，明发公司可据实延期。合同签订后，明发公司遭遇中雨及以上、六级风以上、台风天、因停水停电不能施工因素，扣除重复计算天数135天（从签订日期算至交房通知日）后，可据实延期天数为7天。四、对林森荣主张的逾期办证违约金诉求没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《竣工规划条件核实意见书》，因该证据系存档于漳州市城市建设档案部门，明发公司已提供该证据原件予以核对，林森荣未能举证予以反驳，故本院对其真实性予以确认，可予采信。2.停水停电公告，因该公告均载明查询于漳州市人民政府门户网站，林森荣未能举证予以反驳，故本院对其真实性予以确认，可予采信。3.明发公司提供的施工日志和林森荣提供的存档于漳州市城市建设档案馆的施工日志，经核对两份施工日志，气象报告中载明为“中雨”、“大雨”、“暴雨”情形的，林森荣提供的施工日志记载为“晴”的天数至少有61天，载明为“阴”的天数有2天，而天气报告中未载明有雨情形的，林森荣提供的施工日志载明为雨天的至少有13天，该施工日志与客观实际相差较大，而明发公司提供的施工日志虽与气象报告较为吻合，但因其与存档于漳州市城市建设档案馆的施工日志差异较大，故上述两份施工日志，本院均不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月6日，林森荣为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，林森荣向明发公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积113.31平方米，每平方米4763元，总金额539696元，买受人于2011年1月6日支付首期款169696元，剩余房款370000元通过银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。 合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……1……；2……；3……；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。” 合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。” 合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。” 合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 补充协议第十一条约定：“双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。” 补充协议第二十一条约定：“……若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位）。……” 补充协议第二十二条约定：“双方一致同意将购房合同第十四条如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。” 上述合同及补充协议签订后，林森荣依约履行了全部付款义务。 2013年3月20日、2013年4月12日，明发公司开发的漳州明发商业广场14#楼分别工程竣工验收合格、建设工程消防验收合格。2014年5月29日原漳州市城乡规划局核实漳州明发商业广场14#楼达到城市规划要求。 2013年5月17日，明发公司向林森荣发出《交房再次通知书》，通知其于2013年5月23日办理房屋交接手续。林森荣于2013年6月3日实际办理房屋交接手续。 2016年3月25日，漳州市住房和城乡建设网刊登了“明发商业广场”第14幢初始登记公告，明发公司完成明发商业广场14幢房屋初始登记。 2016年5月9日，明发公司向林森荣发出《房屋产权证办理通知书》，通知林森荣于15日内至明发公司处办理申领产权证所需的相关手续。 另查明，自双方合同签订日至通知交房截至日止，即自2011年1月6日至2013年5月23日止，根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，漳州市出现中雨以上雨100日，六级以上风14日，台风31日。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知。漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月18日、2011年12月6日、2011年12月9日、2012年7月12日、2012年8月12日、2013年3月19日、2013年5月20日。 还查明，林森荣曾于2014年11月13日向本院递交本案诉讼材料，向明发公司主张逾期交房和逾期办证责任。 本院认为，林森荣与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 关于涉讼商品房的交付时间问题。因涉讼商品房所在工程已于2013年3月20日工程竣工验收合格，2013年4月12日消防验收合格，直至2013年4月12日涉讼商品房已具备法定交付条件，买受人即使拒收，也视为出卖人已经履行交付义务。明发公司于2013年5月17日通知林森荣于2013年5月23日办理交房手续，故2013年5月23日应认定为涉讼商品房的交付时间。 关于林森荣主张明发公司的逾期交房违约金问题。首先，关于明发公司延期交房可扣天数问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的；2、因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。”明发公司主张中雨及以上、六级风以上、台风天、停水停电导致停工，对此，本院仅对上述因素是否符合上述合同的约定予以分析、认定。第一，关于中雨及以上、六级风以上天气。明发公司提供的气象报告可以证明双方签订合同时起至交房时止的天气情况，根据合同约定，中雨及以上、六级风以上天气虽属于非明发公司所能控制的客观原因，但上述因素造成停工的明发公司才可据实予以延期。明发公司主张因中雨及以上、六级风以上天气停工并无施工日志或其他相关证据予以佐证，故明发公司主张扣除天数，不予采纳。第二，关于台风天气。台风天气属于法定的不可抗力，其导致的停工非明发公司所能控制，且根据有关规定应当停工，其天数可直接予以扣除。第三，关于停水停电。明发公司虽提交水务、供电部门的停水、停电通知，但并无施工日志或其他相关证据予以佐证确实因停水停电造成停工，故明发公司主张停水停电扣除天数，不予采纳。其次，关于逾期交房违约金数额。根据买卖合同的约定，逾期交房天数应为约定交房日的次日至本案商品房交房通知截止日，即2012年12月31日至2013年5月23日，共计143日，扣除明发公司据实可延期的天数，即因台风不可抗力因素造成停工的天数31日，故明发公司逾期交房的天数应为112日。根据买卖合同第九条约定，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之2的逾期交房违约金，故明发公司应支付的逾期交房违约金为12089.19元（112日×0.02%/日×539696元）。综上，本院支持林森荣要求明发公司支付逾期交房违约金12089.19元的主张，对超过的部分不予支持。 关于林森荣主张明发公司的逾期办证违约金问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定明发公司逾期办证的，按已付房价款的1%向买受人支付违约金，即为5396.96元（539696元×1%），明发公司对林森荣主张的逾期办证违约金亦无异议，故予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付林森荣逾期交房违约金12089.19元； 明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付林森荣逾期办证违约金5396.96元； 三、驳回林森荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350.4元，减半收取计175.2元，由林森荣负担37.2元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担138元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  严淑珍 二〇一九年十二月五日 书记员  蔡燕红 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。