抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初3361号 原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市顺城区将军二街**楼**门市，统一社会信用代码91210411594811715P。 法定代表人关杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人李强，男，1981年3月27日出生，汉族，住抚顺市顺城区，该公司职员。 委托诉讼代理人张莹，辽宁成功金盟律师事务所律师。 被告项明，男，1955年6月14日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称远洋物业抚顺分公司）诉被告项明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李强、张莹，被告项明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告远洋物业抚顺分公司诉至本院变更请求为：1、判令被告支付原告2015年10月1日至2019年12月31日的物业服务费8184.89元、电梯费1530元，合计9714.89元；2、放弃滞纳金请求。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告自2014年6月通知被告办理入住以来，被告从2015年10月1日起未缴纳物业服务费，根据《抚顺市物业管理条例》第五十三条第二款“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费”之规定，被告应缴纳物业费，因催收未果，诉至法院。 被告项明辩称，一、本案所诉远洋城爱丁堡小区是未经市府建设行政主管部门竣工综合验收合格的违建小区，前期物业费依法应由建设单位承担。建设单位“私改规划建设”，擅自取消13000平方米的地下车库和山景十二苑景观建筑，违反了《中华人民共和国人民防空法》等多部法律法规，并导致远洋城爱丁堡小区业主无法办理产权证。针对这个问题，远洋城部分业主通过人民网投诉至辽宁省长唐一军处，抚顺市政府办公厅于2018年7月11日就此问题答复：“经查，远洋地产在开发建设远洋城一期工程时，因有13000平方米地下车库属于私改规划建设，因此，市规划局对远洋城一期建设不予进行规划验收，导致远洋城爱丁堡小区业主无法办理产权证”，为维护社会稳定，在省政府的强力干预下，今年5月才采取搁置违建问题，先行办理产权证的措施。但这并不证明爱丁堡小区已经验收合格，除非对存在的问题加以整改，并对整改前给业主造成的损失给予赔偿。否则，任何一级政府，任何一级领导，都不会以牺牲广大业主合法权益为代价，冒着违法行政的风险对“私改规划建设”工程发放验收合格手续，因此，至今爱丁堡小区仍然是未经验收合格的违建小区。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”又根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”因此，爱丁堡小区未经验收合格，不许交付使用，强行违规交付使用，以及不具备交付条件（有取消项目，交接手续不全），前期物业费应该由建设单位承担。二、《买卖合同》是一份违法欺诈合同，作为本案证据，没有法律效力。三、《前期物业服务合同》涉嫌欺诈，部分条款违法侵权，作为本案证据，法律依据不足。理由是：1、《前期物业服务合同》既没有标明建设单位“私改规划建设”取消13000平方米地下车库和山景十二苑景观建筑等事实，也没有口头告知本人，致使本人在不知情的情况下签字。原告未尽告知义务，侵害本人知情权，涉嫌欺诈。2、《前期物业服务合同》只有收费标准，没有政策依据。《抚顺市物业管理条例》第四十九条规定：“住宅的物业服务收费实行政府指导价”原告没有公示、该合同也没有标明物业费、电梯费政府指导价，也没有提供政府专项批件和收费许可证。3、《前期物业服务合同》中第七条双方权利义务7.2.1款约定“……本物业合同约定区域内属于全体业主所有的物业公共部位公共设备设施统一委托乙方经营，乙方可以在此合同约定区域内进行宣传、场地租赁等经营活动，经营收益全部用于纳入物业服务收入资金”。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”根据上述法律规定，《前期物业服务合同》第七条双方权利义务7.2.1款违反物权法，侵害了业主的合法权益。四、原告在本小区物业服务期间有违约、违法、管理失职和违规收费行为。首先，原告在电梯轿厢经营平面广告，经营收益据为己有；同时未经业主同意，擅自引进移动光缆工程，侵害了业主的合法权益。其次，原告没有有效制止一楼业主扩建庭院，占用公共绿地的侵权行为。小区草坪养护不达标，出现大面积干枯。没有达到《前期物业服务合同》第四条物业服务标准4.6绿化维护：保持良好状态。再有，违规收费。因为13000平方米地下车库和山景十二苑景观建筑取消，该物业服务项目服务费一并消失；一楼扩院减少公共绿地面积，草坪干枯公共绿地面积减少，草坪养护不到位等等，物业费应该相应降低，原告仍按原“标准”收费，属于超“标准”违规收费。最后，造成问题的是《前期物业服务合同》甲乙双方，责任不在业主，原告索要滞纳金没有法律和事实依据。 经审理查明，2012年9月7日，案外人抚顺德创置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《抚顺“远洋城”项目前期物业服务合同》，双方约定由原告负责远洋城小区物业管理。物业服务费的标准为多层、洋房、小高层、商业物业服务费1.80元/平方米/月；电梯费30元/户/月等。合同同时约定“物业服务期限至抚顺远洋城项目（3-1地块）业主委员会成立，业主委员会重新选聘物业服务公司并签订的物业服务合同生效、且该物业服务公司实际接管该物业之日终止。”合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告项明在《临时管理规约》中承诺人处签名，即同意遵守“远洋城临时管理规约”和相关附件的约定等内容。本案被告居住在远洋城爱丁堡小区45号楼3单元401室，房屋建筑面积为89.16平方米。2015年10月1日至2019年12月31日，合计拖欠物业服务费7663.31元、电梯费1530元。原告多次催要未果，据此诉至法院。 另查明，原告营业执照载明成立日期为2012年4月24日，营业期限为2012年4月24日至长期。 本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、催款通知书、中标通知书、关于对业主占用绿地违建情况处理照片及通告，被告提供的答复（网上截图下载）、三居十二苑宣传册等证据在案为凭，这些证据经本院审查及双方当事人质证，可作为定案依据。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，案外人抚顺德创置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对该小区业主具有法律约束力，原、被告均应按该合同约定履行义务，即原告提供物业管理服务，业主按约向物业公司交纳物业费。而被告抗辩的所购房屋未验收、买卖合同系欺诈合同、建设单位未按图纸建设（如园区内没有人行道）等问题，与本案属不同的法律关系，物业服务公司与建设单位系不同的民事法律主体，被告分别与其产生物业服务合同和商品房买卖合同关系。如果被告陈述的上述问题存在，其可根据证据向实际侵权人主张相应的权利。同时，针对小区违建导致绿地面积减少等问题，原告作为物业管理方对于小区里的违建业主只能劝阻但没有强制性的行政执法权，且原告已向相关执法部门汇报，尽到了管理的义务，被告不能因此拒交物业费。前期物业合同中约定了服务期限，现业主委员会并未重新选聘新的物业公司，原告也为小区提供了服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，应按约向物业公司交纳物业费用，这也是物业公司提供物业服务的必要条件和开支来源，否则业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。关于广告收入经营问题，《中华人民共和国物业管理条例》第五十五条明确规定，利用公共部位的广告收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，如果存在广告收益，被告作为业主在召开业主大会时可提出使用意见或由业主大会决定，这不是不交物业费的理由。关于收费过高问题，因为业主或者社区、街道及业主委员会等并没有通过合法的法律程序确定降低物业费，而前期物业合同和中标通知书已经明确物业费为每平方米1.80元，被告应按照该标准交纳物业费。但庭审后，原告方考虑到地产公司每平方米0.15元的补贴，同意将2018年12月31日前拖欠的物业费标准降低到每平1.65元，2019年1月1日后的物业费才按照1.80元标准收取，本院对此予以支持。综上，原告在今后的管理服务中，应不断提高服务质量，改善服务方式，对业主反映的问题应予重视，及时沟通、解决并做好备案。如果不属于责任方，应及时发出明确的公告并在多处单元楼张贴，让业主知晓问题的解决方式及渠道，真正的发挥协调、沟通作用，提高业主的满意度。业主也应找准责任方或向相关执法部门投诉建议从而解决问题，不应把所有的问题都归结到物业公司一并解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告项明于本判决生效后十日内给付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司2015年10月1日至2019年12月31日拖欠物业服务费7663.31元、电梯费1530元，共计9193.31元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告项明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 员  何红 二〇一九年十二月十九日 法官助理  翁剑飞    书 记 员  刘璐