广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6180号上诉人（原审被告）：中山市铭庆数字科技有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区中心城区祥兴路数贸大厦1幢101。法定代表人：林怡，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：刘伟荣，广东悦盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市道享节能技术服务有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区兴业路7号合作大楼401室。法定代表人：施岸林，该公司经理。委托诉讼代理人：施力仁，该公司员工。上诉人中山市铭庆数字科技有限公司（以下简称铭庆公司）因与被上诉人中山市道享节能技术服务有限公司（以下简称道享公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初10739号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人铭庆公司请求：一、撤销一审判决，驳回道享公司全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由道享公司负担。事实和理由：一、铭庆公司依约可以没收道享公司交来的履约保证金。根据双方签订的《租赁合同》第2.5条约定：“乙方（即道享公司）须在2016年5月12日前交纳两个月的租金作为合同履约保证金及预交第一个月租金共计107955元（大写：壹拾万柒仟玖佰伍拾伍元人民币整），在签约7天内向甲方（即铭庆公司）交清，合同履约保证金于合同期满7天内由甲方无息返还。”而道享公司于2016年8月11日才向铭庆公司支付上述合同履约保证金及第一个月租金，其行为已明显违约，因此，铭庆公司可依据定金罚则没收道享公司交来的合同履约保证金。二、铭庆公司在解除《租赁合同》之后依法有权阻止道享公司继续使用涉案单位作为经营场地，但并没有阻止其撤场。1.铭庆公司封锁涉案场地，是由于道享公司一直未予履行《租赁合同》约定的义务支付合同履约保证金及租金，铭庆公司迫不得已在2016年8月3日解除《租赁合同》并对涉案场地进行锁门，阻止道享公司继续使用涉案场地。2.铭庆公司虽然对涉案场地进行锁门，但并未限制道享公司及其次承租人进入搬走物品，且铭庆公司亦多次通知道享公司搬走在涉案场地中的物品，包括在2017年3月29日的庭审过程中铭庆公司亦进行催告。然而，道享公司仅拿走账本及部分纸质文件后就再也没有搬走涉案场地物品。3.除道享公司外，其余次承租人已在撤场通知发布后将存放在涉案场地的物品搬走。4.由于道享公司在退还涉案场地问题上处处为难，且经多次催告仍不搬走场地内物品，违法占用涉案场地。为阻止铭庆公司损失进一步扩大，铭庆公司于2017年4月14日在中山市火炬开发区司法所的见证下，将道享公司存放在涉案场地的物品搬离，从该日起至今仍存放在道享公司物业处。5.铭庆公司要求道享公司在搬走涉案场地物品时必须申请的原因，是为了防止涉案场地物品丢失而导致道享公司向铭庆公司进行索赔。而事实上，铭庆公司在对涉案场地清场后，道享公司以铭庆公司对其物品进行抢劫为由向公安机关报案。最后，铭庆公司作为出租人，阻止损失的唯一方法就是腾空涉案场地重新对外出租。从常理而言，铭庆公司无任何动机扣留道享公司存放在涉案场地物品。而且，道享公司相关物品均为无任何价值之物，利用涉案场地扣留相关物品不符合经济利益。三、即使铭庆公司不能没收道享公司于2016年8月11日支付的合同履约保证金以及一个月租金，但由于道享公司在《租赁合同》解除后一直霸占涉案场地至2017年4月14日，故相关款项应当抵偿道享公司在合同解除之后至2017年4月14日期间的占用费。四、道享公司无权要求铭庆公司返还其主张的多缴的一个月的租金35985元。首先，道享公司在2019年4月向国家税务总局中山火炬高新技术产业开发区税务局（以下简称税务局）举报铭庆公司未向道享公司提供发票，铭庆公司在发往税务局的复函中主张相关款项，即2016年8月13日至2016年9月12日期间的费用因仍在诉讼争议阶段，不应确认为租金收入。但税务局在发给铭庆公司的《税务事项通知书》中认为，铭庆公司于2016年8月12日收到道享公司106955元为2016年6月13日至2016年9月12日的租金，并责令铭庆公司补正该所属期的增值税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、堤围费，企业所得税，以及相应的滞纳金。后铭庆公司于2019年5月28日向税务局缴纳上述税款及滞纳金。因此，根据国家税务总局的认定，以及道享公司实际占用涉案场地等实事，道享公司所主张的35985元费用应属2016年8月13日至2016年9月12日期间租金，道享公司无权再进行主张。其次，道享公司负责人施力仁已于2019年7月3日到铭庆公司处核对相关账目，确认35985元的费用为2016年8月13日至2016年9月12日期间的租金，并签收上述发票。因此道享公司已确认该项费用为租金，已无异议。因此道享公司无权要求铭庆公司返还其主张的多缴的一个月的租金35985元。五、道享公司在本案中的起诉目的实为减轻对铭庆公司的赔偿责任。首先，自2017年9月铭庆公司向法院申请对被申请人强制执行以来，铭庆公司仅收到零星执行款，至今相关执行款仍未执行完毕。且通过中国执行信息公开网上查询得知，道享公司至今仍有为数不少的执行案件仍处于“全部未履行”状态，道享公司已严重失信，毫无诚信可言。然而，道享公司在未履行全部执行案件的前提下，不但未曾积极履行偿还铭庆公司执行款的义务，反而处心积虑，想方设法逃避偿还义务。截止本案开庭前，道享公司共计向铭庆公司提起两个案件的起诉【另案案号（2019）粤2071民初3866号】，其目的无疑是为了减轻其偿还义务，逃避责任。法院自2016年开始，就审理包括铭庆公司在内与道享公司有关的众多案件。其次，即使道享公司在本案中的主张具有法律依据，也应当优先抵偿所拖欠铭庆公司的租金。六、虽然双方的租赁关系已解除，但解除后道享公司向铭庆公司交纳租金及租赁保证金，视为道享公司对合同条款的追认，因此道享公司应对此承担相应的责任。综上，道享公司上诉请求无任何实事依据，恳请二审法院依法撤销一审判决并驳回道享公司全部诉讼请求。被上诉人道享公司答辩称：一、关于退还多交的租金、物业管理费，（2017）粤20民终1042号民事判决书已对相关事实作出认定，铭庆公司应向道享公司多交的一个月租金和物业管理费应予退还。二、关于退还履约保证金，（2017）粤20民终1042号民事判决书已对相关事实作出认定。道享公司向一审法院起诉请求：一、铭庆公司支付道享公司应退还租赁合同2多支付一个月的租金35985元和租赁保证金71970元，合计107955元；二、铭庆公司支付4798元物业管理费，并要求支付利息，利息按年利率24%，从2016年8月11日起计算至2019年6月13日共34个月。一审法院认定事实如下：2014年12月23日，铭庆公司与道享公司签订租赁合同1，约定：一、铭庆公司将位于中山市××区××路1601-1605卡，南冀17层1701-1705卡，北冀16层1601—1606卡，共计7727平方米的场地（以下简称原有场地）出租给道享公司经营；租赁期限自2015年1月1日起至2022年12月31日止，交付日期为2015年1月1日，租金自2015年4月1日起算。二、租金标准为15元/平方米，自承租之日起每两年递增8%，其中2015年4月1日起至2016年12月31日止每月115905元，2017年1月1日起至2018年12月31日止每月125178元；物业管理费标准为5元/平方米，每月管理费共38635元；租金、物业管理费按月结算，由每月5日前支付当月租金、管理费，其中2015年5月至同年10月期间租金695430元于2015年11月1日前支付；若逾期交纳租金，则需每日按欠付租金总额的1‰计付违约金。三、道享公司需于合同签订后7日内向铭庆公司交纳履约保证金231810元及2015年4月租金115905元，履行保证金于合同期满后7日内无息退还。四、每月水电费按实际使用量计算，其中公共楼梯灯电费按实际用量每户分摊，铭庆公司计算金额后向道享公司派发通知，道享公司接到通知后如无异议在3个工作日支付给铭庆公司；道享公司于合同签订之日需向铭庆公司交纳水电押金3万元，合同期满由铭庆公司无息退还；上述款项均通过转账方式支付；道享公司逾期交纳租金超过34天，铭庆公司可以直接解除合同等事项。合同还约定了其他内容。2016年4月13日，铭庆公司与道享公司签订合作协议，约定双方协商一致解除租赁合同1，道享公司于协议生效后1个月内办理场地注册变更事宜；截至2016年4月12日，扣除道享公司向铭庆公司交纳的347715元，道享公司实际尚欠铭庆公司租金及场地管理费共1452676元（以下简称未缴租金）；铭庆公司将南冀16层1601-1605卡，面积共2399平方米（以下简称案涉场地）的场地重新出租给道享公司，双方为此重新签订租赁合同；铭庆公司与道享公司就剩余的南冀17层1701-1705卡，北冀16层1601—1606卡，约5328平方米的场地（以下简称退租场地）合作共建“环保节能基地”，由铭庆公司与道享公司共同组建招商团队，铭庆公司负责与进驻原有场地的企业签订租赁协议并提供场地服务；退租场地投入的装修费用总额为2397600元，道享公司负责在2016年5月15日前完成原有场地的空调系统验收，2016年6月15日完成原有场地的消防验收和远程监控系统，否则按照未完成部分工程的实际产生费用，从装修投入金额中扣除；道享公司应尽快向政府申请租金补贴及其他各种补贴，道享公司收到补贴后优先支付未缴租金，有剩余的再支付装修费用；铭庆公司按照20元/平方米的租金标准和5元/平方米的物业费标准收取退租场地的基础租金，其中由道享公司介绍引入进驻的企业交付的租金和管理费在扣除基础租金和相关税费后，超出部分优先用于未缴租金的还款，当铭庆公司完全收回未缴租金后，超出部分再用于补贴道享公司的装修投入，当道享公司完全收回装修投入后，剩余部分由铭庆公司按照50%向道享公司支付招商服务费；合作有效5年等事项，其中第5条约定：若铭庆公司收回全部未缴租金，双方解除租赁关系完全结束，否则双方仍受租赁合同1的约束。同日，铭庆公司与道享公司又签订租赁合同2，约定：一、铭庆公司将案涉场地出租给道享公司自主经营，经营范围为节能环保科技服务活动。租赁期限为2016年4月13日起至2022年4月12日止，共计72个月。二、租金每平方米15元，道享公司自承租日开始计算，自2017年1月1日起租金每平米16.2元，每两年递增8%，道享公司租金支付金额如下：2016年4月13日起至2016年12月31日止租金为35985元/月、2017年1月1日起至2018年12月31日租金为38863.8元/月、2019年1月1日起至2020年12月31日止租金为41982.5元/月、2021年1月1日起至2022年4月12日止租金为45341元/月；物业管理费按5元/平方米/月计，每月管理费合计4798元，道享公司须于每月5日前全额交付给铭庆公司，如有拖欠，每天按欠费总额的0.1%由道享公司承担违约金。三、道享公司须在2016年5月12日前交纳两个月的租金作为合同履约保证金及预交第一个月租金共计107955元，在签约7天内向铭庆公司交清，合同履约保证金于合同期满7天内向铭庆公司无息返还。四、道享公司有下列行为之一时，铭庆公司可直接解除合同：当铭庆公司向道享公司移交场地，而道享公司未按约定缴纳履约押金；当道享公司欠付租金，从每月9日起逾期30天时等。五、合同期内，因道享公司自身原因单方面违约终止合同时，道享公司向铭庆公司缴纳的两个月合同履约保证金不予退还，同时应付清铭庆公司应得的租金以及物业所产生的管理费、水电费等其他相关的费用，并于7日内撤离物业，逾期，铭庆公司有权通过留置货物和其他物资等方式，向道享公司追讨违约损失。因道享公司违反合同相关约定，被铭庆公司直接解除合同时，所交履约保证金，不予退还，同时应缴纳铭庆公司应得的租金和道享公司因此所产生的相关的费用，逾期，铭庆公司有权通过留置货物和其他物资等方式，向道享公司追讨违约损失。合同还约定了其他内容。2016年12月1日，一审法院对铭庆公司诉道享公司合同纠纷一案作出（2016）粤2071民初19092号民事判决，判决：一、确认铭庆公司与道享公司于2014年12月23日签订的租赁合同1于2016年4月13日解除；二、确认铭庆公司与道享公司于2016年4月13日签订的租赁合同2及合作协议于2016年8月3日解除；三、道享公司于本判决生效之日起七日内向铭庆公司支付租金（含管理费）1452676元及违约金（计算方式：以1452676元为基数，自2016年4月6日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；四、驳回铭庆公司的其他诉讼请求。铭庆公司及道享公司均不服该民事判决，提出上诉，中山市中级人民法院于2017年6月12日作出（2017）粤20民终1042号民事判决，判决：一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19092号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19092号民事判决第四项；三、道享公司于本判决生效之日起七日内向铭庆公司支付水电费19292元及违约金（计算方式：以19292元为基数，自2015年7月1日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；四、驳回铭庆公司的其他诉讼请求。同时该判决查明了以下事实：2016年4月13日，铭庆公司与道享公司签订租赁合同2，合同签订后，道享公司退出退租场地，由铭庆公司接管。同年8月3日，铭庆公司向道享公司发出解除租赁合同2合作协议通知书，要求解除双方的租赁合同2及合作协议，道享公司及时支付租金、管理费、水电费、违约金，返还场地。2016年8月13日，铭庆公司切断案涉场地的电源，并将场地大门上锁，禁止道享公司进出。同年8月25日，案外人中山火炬高技术产业开发区工业发展有限公司（以下简称工业公司）组织道享公司与铭庆公司召开协调会议，道享公司表示政府补贴至今未到位，确实有拖欠租金，对铭庆公司催缴租金表示理解，但在补交租金后依然被停电造成了一系列的连锁损失，道享公司表示希望继续按协议履行，租金要按协议计收，道享公司无法控制政府补贴，最终双方未达成一致意见。道享公司于2016年8月11日向铭庆公司转账71970元、122349元、7541.75元。道享公司主张其中71970元为案涉场地的履约保证金，122349元为2016年6月13日至同年9月12日期间案涉场地的租金107955元、管理费14394元，7541.75元为2016年6月13日至同年8月12日期间案涉场地的水电费。铭庆公司主张上述还款的对象为原有场地的租金。租赁合同2的第六条第6.2项约定有“因道享公司违反合同相关约定，被铭庆公司直接解除合同时，所交履约保证金不予退还”等内容。一审另查，（2017）粤20民终1042号民事判决认定“本案的租赁合同2，虽然是因道享公司逾期交纳履约保证金71970元，而被铭庆公司于2016年8月3日发函直接解除的，但是该履约保证金71970元，是道享公司在铭庆公司于2016年8月3日发函解除租赁合同2之后即于2016年8月11日向铭庆公司交纳的。因此，铭庆公司提出该履约保证金71970元应作为违约金归其所有，亦不予认定”。该民事判决已生效。一审又查，铭庆公司主张道享公司在铭庆公司发出解除租赁合同2后没有在合理时间范围内将物品搬走，仍占用铭庆公司案涉租赁场地至2017年4月14日，为此提交铭庆公司对欠租户物资盘点清单，该清单显示2017年4月14日乒乓球台等物品在司法部门见证下搬离原放置区域，其下有铭庆公司、司法部门和律师代表签字字样，但未显示有道享公司的签字盖章。另，铭庆公司主张有要求道享公司搬走，但未提交相应证据。一审庭审中，道享公司明确多支付一个月的租金35985元和物管费4798元系2016年8月12日至同年9月12日期间的，铭庆公司确认有收取上述数额款项，并确认在2016年8月13日后道享公司并不能实际使用案涉租赁物。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同2系铭庆公司与道享公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。本案中，双方争议的焦点为：铭庆公司应否向道享公司返还履约保证金71970元、2016年8月12日至同年9月12日期间的租金35985元、物管费4798元及利息。关于履约保证金71970元。一审法院认为，履约保证金，从其性质及目的来说，通常应视为合同双方对按照约定履行合同义务的保证，即若违约方未履行合同义务时，履约保证金通常可作为违约金的形式归守约方所有，该履约保证金的目的主要为确保合同的履行和实现。本案中，铭庆公司已因道享公司未如约缴纳履约保证金这一违约行为而行使了合同解除权，即对道享公司该违约行为已作出了处理，租赁合同2于2016年8月3日已解除，租赁合同2的权利义务已终止，因此，为了确保合同履行和实现的履约保证金亦自租赁合同2解除后失去了意义，故从履约保证金的性质及目的来说，铭庆公司应在租赁合同解除后将71970元退还给道享公司。且生效的（2017）粤20民终1042号民事判决已认定该履约保证金71970元不应作为违约金归铭庆公司所有。铭庆公司主张道享公司在铭庆公司发出解除租赁合同2后没有在合理时间范围内将物品搬走，仍占用铭庆公司案涉租赁场地至2017年4月14日，为此提交盘点清单，但该盘点清单的内容不能证明铭庆公司的主张，亦没有道享公司的签字盖章，且生效的（2017）粤20民终1042号民事判决已认定“2016年8月13日，铭庆公司切断案涉场地的电源，并将场地大门上锁，禁止道享公司进出。”据此可以认定道享公司未在租赁合同2解除后合理时间内将物品全部搬走主要系铭庆公司锁门行为造成的，铭庆公司在庭审中亦确认在2016年8月13日后道享公司不能实际使用案涉租赁物，故对铭庆公司该主张一审法院不予采纳，铭庆公司应向道享公司返还71970元。关于2016年8月12日至同年9月12日期间的租金35985元、物管费4798元及利息。铭庆公司确认有收取道享公司交纳的2016年8月12日至同年9月12日期间的租金35985元、物管费4798元，如前所述，租赁合同2已于2016年8月3日解除，但道享公司直至2016年8月13日才不能实际使用案涉租赁场地，故铭庆公司应向道享公司退还多收取的2016年8月13日至同年9月12日期间的租金34785.5元（35985元-35985元/月÷30天×1天）、物管费4638元（4798元-4798元/月÷30天×1天）及物管费利息（利息计算方式为以4638元为基数，自2016年8月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年6月13日止），对道享公司超出上述部分的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项的规定，判决：一、铭庆公司于本判决发生法律效力之日起七日内向道享公司返还租赁保证金71970元及2016年8月13日至2016年9月12日期间的租金34785.5元；二、铭庆公司于本判决发生法律效力之日起七日内向道享公司返还2016年8月13日至2016年9月12日期间的物管费4638元及利息（以4638元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年8月13日起计至2019年6月13日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2555元，减半收取为1277元，由铭庆公司负担。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：已生效的（2017）粤20民终1042号民事判决认定道享公司于2016年5月27日至同年8月11日期间所付费用具体指向为：新租场地履约保证金71970元，2016年4月13日至同年9月12日租金179925元、管理费23990元，2016年4月13日至同年8月12日水电费11559.21元，其中履约保证金的交纳时间为2016年8月11日。本院认为，结合双方当事人的诉辩陈述，本案争议的焦点在于：一、铭庆公司应否向道享公司返还2016年8月13日至2016年9月12日期间的租金；二、铭庆公司应否向道享公司支付2016年8月13日至2016年9月12日期间的物管费及利息；三、铭庆公司应否向道享公司返还租赁保证金71970元。现分析如下：关于焦点一、焦点二，生效判决已认定双方当事人于2016年4月13日签订的《租赁合同》及《合作协议》于2016年8月3日解除，道享公司自2016年8月13日起未再实际使用涉案租赁场地，其自2016年8月13日起无需向铭庆公司支付租金及管理费。鉴于铭庆公司已收取的道享公司2016年8月13日至同年9月12日期间的租金34785.5元、物管费4638元缺乏理据，道享公司主张返还该期间的租金及物管费利息（以4638元为基数，自2016年8月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利息计算至2019年6月13日），应予支持。关于焦点三，如前所述，本院认定道享公司于2016年8月11日向铭庆公司支付履约保证金71970元，但在此之前《租赁合同2》已因道享公司未支付履约保证金而于2016年8月3日解除，履约保证金在合同解除后已丧失意义。铭庆公司主张将该履约保证金71970元作为违约金归其所有，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。铭庆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2555元，由中山市铭庆数字科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十二月十日书记员  陈静文