贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初1228号原告（反诉被告）：贵阳金鑫宏福汽车维修服务有限公司（以下简称金鑫宏福公司），住所地贵阳市南明区永乐乡江西坡组水塘村江西坡脚74号[永乐乡]。法定代表人：严守菊，该公司执行董事。委托代理人：杨蕊鸣、陈静，贵州创文律师事务所律师（特别代理）。被告（反诉原告）：刘明俊，男，1957年5月10日生，汉族，住贵阳市南明区。委托代理人：范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师（特别代理）。委托代理人：陈叶叶，贵州黔鹰律师事务所律师（一般代理）。原告金鑫宏福公司诉被告刘明俊及刘明俊反诉金鑫宏福公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金鑫宏福公司的委托代理人杨蕊鸣，被告刘明俊及其委托代理人范琴英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金鑫宏福公司向本院提出本诉请求：一、判决立即解除原被告双方2018年5月1日签订的《场地租赁合同》；二、退还2018年12月18日以后的租金21500元；三、赔偿原告固化资产、可搬迁资产运费及人工费等各项损失508143元；四、赔偿原告营业损失每天1500元从2019年1月7日起至合同解除之日止；五、判决原告不能按期交车产生的损失由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，本案的评估费及诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月1日原被告双方签订租赁合同约定：一、被告将其面积约2000平方米的场地出租给原告使用，租期5年，到期可以续租；二、保证原告正常经营；三、租金每年51600元；四、原告可以对场地进行平整、固化以及建设。合同签订后原告按时交租，被告却在原告场地大门主道砌起几十米的围墙，将原告大门封死。导致车辆无法进出，原告无法经营。被告未经原告同意擅自改变原告场地外部情况，导致待修车辆不能进入，已修车辆无法提车。现原告现已经不能经营。被告的违约行为已导致双方的合同目的不能实现，属于根本违约。被告刘明俊辩称：一、同意解除租赁合同，解除原因是政府原因，不是被告的自身原因；二、因为未到一年租期，同意退还原告2019年3月11日至2019年4月30日租金7890元；三、对于第三、四、五项诉讼请求，因为不是被告违约行为且无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回，原告所述事实理由与客观事实不符，合同没有约定对场地进行平整、建设，不存在封锁大门，车辆无法进入一说，请求法院依法查明事实，以客观事实为准。对于评估报告不认可，因为对评估的证据三性都有异议。同时，我方当庭提起反诉。被告刘明俊向本院提出反诉请求：一、依法判令反诉被告立即支付给反诉原告2019年5月至2019年7月三个月的租金12900元，并判决反诉被告支付租金至将其承租的场地及场地内的房屋恢复原状交还给反诉原告时止，租金按每月4300元计算；二、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年5月1日，反诉被告与反诉原告签订《场地租赁合同》，合同约定反诉被告承担反诉原告位于南明区场地，包括场地内的房屋，场地面积约2000平方。合同约定了租金期限、租金、付款方式等。合同签订后，反诉原告按照合同约定将场地交付给反诉被告使用，反诉被告按合同约定缴纳了2018年5月至2019年4月共12个月的租金51600元。反诉被告承租反诉原告的场地及场地内的房屋用于经营修车厂，因反诉被告没有按国家规定办理完毕经营修理厂的全部经营手续，故南明区永乐乡人民政府于2018年9月13日下发正式文件取缔违法的修理厂，反诉被告的修理厂被列入取缔的修理厂名单内。场地租赁合同最后备注第2条约定，反诉被告在租赁场地内从事非法活动及违法行为，由反诉被告负责。从2019年5月起，反诉被告未向反诉原告支付租金。原被告签订的场地租赁合同系合法有效合同，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。反诉被告未按照国家规定办理完毕经营修理厂的相关手续被政府取缔，一切责任应由反诉被告承担。反诉被告至今未按租赁合同约定缴纳租金，已违约。原告金鑫宏福公司辩称：一、对于反诉原告的第一个诉讼请求没有事实及法律依据，因为反诉原告利用租赁的场地修建围墙，反诉原告违约在先，双方租赁合同于2019年1月25日解除，即法院向反诉原告送达传票及起诉状副本之日解除，不存在继续交纳租金的问题，反而反诉原告应当向反诉被告返还2至5月份租金；二、不应当由反诉被告恢复原状，因为相关的建设是经反诉原告的同意下而建设，双方租赁合同第六条有约定，并且反诉被告没有违约。所以，反诉被告没有法律义务恢复原状。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，刘明俊（甲方）与金鑫宏福公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：“一、租赁场地位置：乙方承租甲方位于南明区场地，包括场地内的房子租给乙方，场地面积约2000平方。二、租赁时间及期限：自2018年5月1日起至2023年5月1日止，租期5年。三、租金计算：1、本合同的租金为每年人民币51600元；2、付款方式：签订合同之日起一个月内付清，一年一付。四、甲方义务：1、甲方为乙方提供场地及相关配套设施（水电）和经营条件，保证乙方正常经营。2、除有明确约定外，甲方不得干涉乙方的正常经营活动。3、甲方负责租赁场地内界线纠纷及义务监督相关安全防范。五、乙方的权利：1、乙方有权监督甲方履行合同约定的各项义务；2、按时支付租金并承担因经营生产的经营费用，包括水电等生活费用。六、如被国家征收乙方出资所有建设，场地硬化，人员被迫解散经营环境破坏被迫搬迁等产生一系列损失和搬迁费、过渡费，归乙方所有，土地款归甲方。七、违约责任：1、如合同期未满，甲乙双方不能随意解除合同，如甲方终止合同造成乙方经济损失由甲方全权负责；2、在租赁期间，甲乙双方有一方解除合同，给对方造成的经济损失由对方负责。……”此外，双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，金鑫宏福公司交纳租赁费51600元，刘明俊出具《收条》一张，载明：“今收到严守菊交来2018年5月1日至2019年5月1日租赁费伍万壹仟陆佰元正。（51600元）”同时，刘明俊将上述场地交付金鑫宏福公司法定代表人严守菊经营。金鑫宏福公司租赁后，在该场地上搭建钢架大棚及活动板房，用于汽车维修经营。同年9月13日，中共永乐乡委员会、永乐乡人民政府作出关于印发《永乐乡饮用水源保护地综合整治工作任务分解方案》的通知，载明：“……一、工作目标根据《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国水法》、《集中式饮用水源地规范化建设环境保护技术要求》（ＨＪ773-2015）的要求，按照区委、区政府关于永乐乡饮用水源保护地综合整治工作的安排部署，在规定期限内完成饮用水源保护地内修车、洗车机畜禽养殖清理整治工作，确保饮用水源保护地生态环境得到有效保护，保障群众饮水安全。二、基本情况乡政府已联合区生态局、区市场监管局、区城管局等相关部门对饮用水源保护地修车、洗车及畜禽养殖的情况进行了摸排调查，目前饮用水源保护区内乡修车、洗车企业共40家、集中式畜禽养殖共43家。永乐乡修车、洗车企业、畜禽养殖场具体情况见附件1、2。其中，附表1载明：单位名称金鑫宏福重型汽修厂，单位地址水塘村大关口，经营起始时间2018.5，构筑物情况：钢架大棚350㎡、活动板房80㎡，房主刘明俊，经营人严守菊，联系电话159××××0079，有无环保手续无，有无工商营业执照：无。……”其间，刘明俊将此场地的另一端房屋租赁给一所幼儿园办学，该幼儿园为减少修理厂的噪音污染，在金鑫宏福公司经营的场地大门主道上砌起约几十米的围墙，导致维修车辆进出不畅而停止经营，金鑫宏福公司与刘明俊为此发生纠纷。其后，金鑫宏福公司遂诉至本院，提出诉请如前；刘明俊亦提出如前反诉。另查明，2019年3月10日，贵阳市南明区永乐乡水塘村村民委员会出具《证明》一张，载明：“兹证明刘明俊，男，身份证号：5201121957××××××××。属我村关口组村民，2002年3月我村将位于关口组马家大土荒山（12.67亩）的使用权发包给刘明俊管理使用，承包期间为50年（从2002年3月起至2052年3月止），因上级相关批复手续未办理下来，到2004年4月20日批复下来后互相才签订正式协议。”2019年5月7日，金鑫宏福公司将该租赁场地内能移动的大部分维修设备等资产搬离，仅剩下少量不能搬离的钢架大棚及部分隐蔽设备。审理中，金鑫宏福公司称刘明俊擅自改变租赁场地外部情况，导致待修车辆不能进入，已修车辆无法提车，导致无法经营。刘明俊应退还2018年12月18日以后的租金21500元，并赔偿其固化资产、可搬迁资产运费及人工费等各项损失508143元；另赔偿营业损失每天1500元，从2019年1月7日起至合同解除之日止，赔偿不能按期交车产生的损失。刘明俊表示同意解除租赁合同，解除是政府原因，可退还金鑫宏福公司2019年3月11日至2019年4月30日的租金7890元；其未违约，不承担赔偿责任。另反诉要求金鑫宏福公司支付其2019年5月至2019年7月三个月的租金12900元，并将其承租的场地及场地内的房屋恢复原状交还给刘明俊。同时，金鑫宏福公司提出评估鉴定申请，经本院依法委托，贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司于2019年6月7日作出黔亚太评报字【2019】006号《关于贵阳市南明区人民法院审理案件涉及贵阳金鑫宏福汽车维修服务有限公司拥有实物资产及搬运费的资产评估报告》，评估结论：“1、项目名称：房屋装修工程，评估原值：345426.00元，评估价值279681.00元；2、项目名称：设备及其他，评估原值：21368.00元，评估价值16630.00元；3、项目名称：搬运费，评估价值：15100.00元。”该公司向金鑫汽车维修公司出具《贵州增值税专用发票》一张，评估费15000.00元。经质证，刘明俊对评估证据的真实性、合法性、关联性有异议，不认可《资产评估报告》。上述事实，有双方当事人的陈述及《场地租赁合同》、《收条》、《照片》、《资产评估报告》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方争议的焦点在于：1、刘明俊与金鑫宏福公司是否违约；2、刘明俊是否赔偿金鑫宏福公司固化资产、可搬迁资产运费及人工费等各项损失508143元；并按每天1500元赔偿营业损失，赔偿不能按期交车所产生的损失。3、金鑫宏福公司是否支付2019年5-7月的租金12900元，并将其承租的场地及场地内的房屋恢复原状。关于合同的解除问题，金鑫宏福公司与刘明俊签订的《场地租赁合同》，意思表示真实,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,双方均应各自履行。合同签订后，金鑫宏福公司交纳了第一年的租金51600元，刘明俊将案涉场地交付给其经营使用。因租赁场地另一端的幼儿园在金鑫宏福公司经营的场地大门主道上砌起约几十米的围墙，导致维修车辆进出不畅而停止经营。金鑫宏福公司此时提出解除合同，刘明俊对解除合同并未提出异议。关于合同解除的时间问题，鉴于金鑫宏福公司已于2019年5月7日将该租赁场地内能移动的大部分维修设备等资产搬离，仅剩下少量不能搬离的钢架大棚及部分隐蔽设备，据此可认定合同于2019年5月7日解除。关于违约责任问题，从永乐乡党委、政府发出饮用水源保护地综合整治工作任务分解方案的《通知》来看，金鑫宏福公司用于经营汽修厂的案涉场地位于该乡饮用水源保护区范围内，需限期清理整治。而金鑫宏福公司无工商营业执照及环保手续，则其经营的汽修厂需及时取缔。由此表明，《场地租赁合同》的合同目的不能实现。幼儿园虽在租赁场地范围内修建围墙，实际影响了金鑫宏福公司的经营，但该因素并不必然导致合同解除，且金鑫宏福公司以其行为提出解除合同，则刘明俊的行为不构成违约。基于合同解除，金鑫宏福公司未再继续交纳租金，其行为亦不构成违约。关于租金的退还问题，金鑫宏福公司提出解除合同时，合同未满一年租期，刘明俊表示可退还其2019年3月11日至2019年4月30日的租金7890元，而该方案与双方发生纠纷的时间点吻合，故金鑫宏福公司主张刘明俊退还租金21500元，本院予以支持7890元，超过部分，不予支持。关于赔偿问题，双方在未办理相关手续的情况下签订合同，而幼儿园修建围墙，应视为刘明俊的行为，其存在明显过错。同时，金鑫宏福公司未办理营业执照及环保等相关手续，亦存在一定的过错。而双方过错的程度相当，应各自承担相应责任。金鑫宏福公司主张赔偿固化资产、可搬迁资产运费及人工费等各项损失508143元，根据《资产评估报告》结论，房屋装修工程评估价值为279681元、设备及其他评估价值16630元、搬运费评估价值15100元，合计311411元。结合本案案情，除金鑫宏福公司撤离的大部分资产外，本院酌情考虑，其固化资产及搬运费的经济损失为79000元。对该主张，本院予以支持39500元，超过部分，不予支持。另外，金鑫宏福公司主张赔偿其营业损失和不能按期交车产生的损失，缺乏证据支撑，不予支持。关于评估费问题，合同解除，评估费15000元已实际产生，刘明俊理应负担一半,即7500元。对该主张，予以支持7500元，超过部分，不予支持。关于租金问题，《场地租赁合同》于2019年5月7日解除，而金鑫宏福公司无需再交纳租金，则刘明俊主张2019年5-7月的租金12900元，不予支持。关于恢复原状及返还问题，客观上，刘明俊对案涉场地可随时控制或拆除，且场地内的房屋已不能恢复原状，对该反诉主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贵阳金鑫宏福汽车维修服务有限公司与刘明俊签订的《场地租赁合同》于2019年5月7日解除。二、被告（反诉原告）刘明俊于本判决生效后十日内，退还原告（反诉被告）贵阳金鑫宏福汽车维修服务有限公司租金7890元。三、被告（反诉原告）刘明俊于上项同时，赔偿原告（反诉被告）贵阳金鑫宏福汽车维修服务有限公司固化资产等经济损失39500元，并支付评估费7500元，合计47000元。四、驳回原告（反诉被告）贵阳金鑫宏福汽车维修服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）刘明俊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9271元、反诉费558元，由原告（反诉被告）贵阳金鑫宏福汽车维修服务有限公司负担8098元，被告（反诉原告）刘明俊负担1731元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  朱邦黔人民陪审员  罗 飞人民陪审员  许 安二〇一九年十二月二十六日书 记 员  肖 凯