河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初4029号 原告:秦皇岛市达润置业有限公司,住所地秦皇岛市海港区海滨路38号601室,统一社会信用代码:91130300776153717N。 法定代表人：刘海涛，总经理。 委托诉讼代理人：刘鑫，女，1978年7月4日出生，汉族，公司员工,现住河北省秦皇岛市海港区。 被告：刘涛，男,1980年7月27日出生,汉族,现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：涂建军，河北吴秀萍律师事务所律师，执业证号：11303200310891147。 第三人：中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行，住所地秦皇岛市海港区文化路144号，统一社会信用代码：91130300805261478H， 负责人：王井，行长。 委托诉讼代理人：姜晖，男,1964年8月6日出生,汉族，公司员工,现住河北省秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛达润置业有限公司（以下简称达润置业）与刘涛、第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院做出(2018)冀0302民初8722号民事判决书，被告刘涛不服上诉到秦皇岛市中级人民法院，中级法院做出(2018)冀03民终4357号民事裁定书，将案件发回本院重审。本院受理后另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘鑫、被告委托代理人涂建军、第三人委托代理人姜晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告达润置业向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》，被告协助原告办理网签注销手续，被告将房屋返还给原告；二、被告支付违约金144849元；三、判决被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年3月28日，原、被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，为房产局备案的网签合同。合同约定原告为出卖人，被告为买受人。被告购买原告开发的达润时代逸城X栋X号商品房一套，下房一间11-1-111号，合计总房款为1448488元。被告贷款92万整，原告为被告的银行借款提供阶段性担保。被告自2014年底不能偿还银行贷款。2015年3月26日第三人首次扣划原告的贷款保证金，自2017年3月28日至2018年5月25日，原告累计偿还贷款金额共计134875.46元。根据原被告双方签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》的合同补充协第二条的规定，被告达到连续二次或累计五次未向银行还款，原告方有权解除《买卖合同》，被告方应按总房款的10%向原告方支付违约金。原告认为，被告不能按期偿还银行贷款已逾三年，构成严重违约，其本身不具备偿还房屋贷款的能力，故原告诉至人民法院，请求人民法院依据上述事实及双方合同约定，依法支持原告的诉请。 被告刘涛辩称，被告从原告处购买的两套房子，在购房时原告说可以为被告办理第二套房屋的贷款手续，原告为此还另行收取了被告的四千元办理贷款手续费用，被告交了房屋首付款和车位款共计68万元。之后在半年内原告没有办下来第二套房屋的贷款，因为秦皇岛实行限购政策，夫妻只能办理一套房屋贷款手续。之后，被告找到原告想办理该第二套房屋的更名，以办理贷款手续。在此过程中因原告疏忽，将第二套房屋自动升级为网签，导致原告办不了第二套房屋的更换购房人。被告就此一直找原告负责人李海涛协商，他一直没有给被告准确答复。原告因此原因从2015年就未偿还第一套房屋的银行贷款，并且一直与原告协商解决第二套房子的问题，至今协议仍未有进展。从2018年原告更换总经理，在未与被告协商的情况下提起本案诉讼。被告为了装修本案诉争房屋花费70万元，且居住该房屋至今，被告想继续履行该合同。该房屋价格每平米上涨5000多元，原告诉请解除合同并退还当时的首付购房款，有损被告的利益，假使法院判决解除双方合同也应该按照现在房屋价格来返还被告所付的购房款。被告愿意将另案处理的第二套房屋退还给原告，以弥补原告为本案诉争房屋被银行扣划的保证金。请法院驳回原告诉请。 第三人建设银行述称，被告未按时偿还银行贷款导致第三人扣划原告保证金的行为是正确的，因房屋产权证没有办理下来，原告承担连带还款责任。我行同意原告解除与被告签订的商品房买卖合同，同时要求解除借款合同，原告承担这笔贷款的连带偿还责任，一次性将贷款结清。 本院经审查认定事实如下，2014年3月28日，原告与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，并办理了网签登记。约定被告购买原告开发的位于海港区房屋及时代逸城5号半地下车库-X号、下房时代逸城X号和X号。房屋建筑面积为138.85平方米，房款为1253538元，一套下房10500元，另一套下房54450元，车位13万元，总购房款为1448488元，被告于签订合同的同时支付该商品房首付款528488元，剩余92万元办理银行按揭贷款。《合同补充协议》第2条约定，被告达到连续二次或累计五次未向银行还款，则原告有权解除《买卖合同》。原告主张解除合同时，被告应按照总房款的10%向原告支付违约金，同时被告应在解除合同后五日内腾空该商品房。被告认为上述约定的10%的违约金以全部房款作为计算依据明显过高，应当以原告垫付的房款为计算依据。 合同签订后，被告向原告支付了首付款，原、被告及第三人于2013年2月27签订《个人住房借款合同》，原告为被告提供按揭贷款阶段性担保，被告借款92万元，借款期限20年。2013年2月28日第三人将该借款支付给原告。原告将房屋交付被告使用。 被告刘涛共偿还贷款本息合计121795.22元，其中偿还本金41517.05元。被告自2015年起未按期向第三人偿还按揭贷款。第三人自2015年3月起至2019年3月扣取原告贷款保证金321847.95元用于偿还刘涛的贷款，以后继续扣划原告的保证金。原告同意代被告一次性偿还剩余贷款本息，第三人建设银行同意解除借款合同，并要求原告承担连带担保责任，代被告偿还剩余贷款本息。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及原、被告及第三人签订的《个人住房借款合同》，是双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。被告应当按照合同的约定及时履行按期偿还第三人银行贷款的义务。在2015年年初被告没有偿还贷款的行为已经构成违约，被告应当找到原告积极协商如何补交保证金并继续履行合同，直到2018年7月份原告提起诉讼，被告一直没有归还拖欠的贷款本息。诉讼经历一审、二审、重审，历时一年半还多的时间，此期间被告根本没有偿还原告被扣划的贷款保证金，甚至诉讼过程中被告也没有按期归还贷款本息，导致如今原告的贷款保证金继续被第三人扣划。原告销售房屋的商业经营无法保障，合同目的无法实现，故本院对原告主张解除《秦皇岛市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。因为原告及第三人均同意代为清偿银行贷款，第三人同意原告代被告清偿剩余借款本息，因此，三方签订的《个人住房借款合同》亦应解除。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的互相返还。原告应当将实际收取的被告购房款528488元及被告向银行偿还的贷款本金返还给被告刘涛，被告偿还的贷款利息属于被告与第三人借款约定的孳息，被告应当自行负担。原告同时还应当将收取的房屋的配套费用（如公共维修资金等）退还给被告，被告应当将房屋返还给原告。合同解除不影响原告追究被告违约责任，根据合同的约定，被告应当承担违约责任，向原告支付房屋总价款5%的违约金72424元（1448488×5%）。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除2014年3月28日原告秦皇岛达润置业有限公司与被告刘涛于签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》，被告刘涛协助原告秦皇岛达润置业有限公司办理上述合同的网签注销手续； 二、原告秦皇岛达润置业有限公司将被告刘涛已付购房款528488元、被告刘涛已经偿还的借款本金（具体数额以第三人出具的账目为准）及房屋公共维修资金返还给被告刘涛；被告刘涛将海港区时代逸城X号房屋及时代逸城X号半地下车库X号、下房时代逸城X号和X号退还给原告； 三、解除原告秦皇岛达润置业有限公司、被告刘涛与第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛支行签订的《个人住房借款合同》；原告秦皇岛达润置业有限公司偿还第三人尚未到期的贷款本金及利息； 四、被告刘涛支付原告秦皇岛达润置业有限公司代为偿还第三人的贷款利息、罚息（包括以前已经扣划的和全部清偿贷款时需支付的，具体数额以第三人的账目为准）； 五被告刘涛向原告支付违约金72424元。 上述一、二、三、四、五项于本判决生效后三十日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告刘涛负担，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 审 判 员  王辉久 人民陪审员  吕凤玲 二〇一九年十二月十二日 代理书记员  吴 迪