四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1903民初1798号 原告：刘人安，曾用名刘伯贤，男，1994年7月9日出生，汉族，大学文化，个体户，住巴中市恩阳区。 原告：胡伟，男，1992年12月12日出生，汉族，大学文化，个体户，住南江县。 委托诉讼代理人：庞红松，巴中市恩阳区恩阳法律援助中心法援律师。 被告：罗玉清，女，1974年7月16日出生，汉族，高中文化，居民，户籍巴中市巴州区，住巴中市恩阳区。 被告：佘晓洪，系罗玉清之夫，男，1972年9月10日出生，汉族，大专文化，巴中市恩阳区电力公司职工，住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：杨杰，巴中市恩阳区宏远法律服务所法律工作者。 原告刘人安、胡伟诉被告罗玉清、佘晓洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘人安、胡伟及其委托诉讼代理人庞红松，被告罗玉清、佘晓洪及其委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘人安、胡伟向本院提出诉讼请求：1.被告罗玉清、佘晓洪立即返还原告刘人安、胡伟所交房屋租金6万元（2018年5月3日至2019年5月3日）并支付利息（利息以6万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自原告刘人安、胡伟交款之日起至实际返还之日止）。2.被告罗玉清、佘晓洪赔偿原告刘人安、胡伟因其缔约过失给原告刘人安、胡伟造成的损失1万元【即巴中市恩阳区人民法院（2018）川1903民初1605号民事判决书中确定的由刘人安、胡伟承担诉讼费1万元】。3.案件受理费，由被告罗玉清、佘晓洪负担。事实及理由：2018年4月1日，被告罗玉清为甲方与原告刘人安、胡伟为乙方共同签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于巴中市恩阳区58号2个门市（含一楼所在面积）出租给乙方从事餐饮使用，租赁期限暂定1年（即自2018年5月3日起至2019年5月3日止），租金总价为6万元。同时，该合同第二条第1款第（1）项明确约定“甲方保证其对出租房屋拥有合法出租的权利，保证出租房屋未设定抵押且不存在房屋所有权、土地使用权方面的纠纷”，第七条第2款还进一步约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权终止本合同，还有权要求甲方按照本合同的约定承担违约责任：（1）甲方对出租房屋无权对外出租或出租房屋在产权上或其他方面存在对外出租的限制的……”。房屋租赁合同签订后，原告依约向被告履行了房屋租金支付义务，并对承租房屋进行装修后开始营业，但不久刘人安、胡伟就收到原产权人佘周海委托律师所发出的要求向其腾退房屋的律师函，刘人安、胡伟当即找到罗玉清、佘晓洪，罗玉清、佘晓洪表示自己对刘人安、胡伟承租房屋享有出租的权利，刘人安、胡伟基于对罗玉清、佘晓洪的充分信任遂拒绝腾退房屋。尔后，现产权人佘晓军、彭敏于2018年11月24日向贵院提起诉讼，贵院经审理后作出（2018）川1903民初1605号民事判决，该生效判决确认了罗玉清、佘晓洪属于无处分权人，未经原房屋产权人准许及委托，将涉案房屋租赁给刘人安、胡伟的行为无效，据此判决刘人安、胡伟向佘晓军、彭敏返还涉案房屋，自行拆除装修、恢复原状，并自2018年7月4日起至实际返还占用房屋之日止按每年6万元的租金标准向佘晓军、彭敏支付房屋租金，案件受理费1万元，由刘人安、胡伟负担。原、被告虽就涉案房屋签订书面租赁合同，但由于罗玉清、佘晓洪属于无处分权人，其出租行为已被人民法院生效法律文书确认为无效，罗玉清、佘晓洪应当向刘人安、胡伟返还所收取的租金，并赔偿刘人安、胡伟因此所受到的损失。 被告罗玉清、佘晓洪辩称：1.原告刘人安、胡伟诉状所陈述的事实基本属实，但原、被告签订的合同期限是一年，原告刘人安、胡伟使用房屋的时间也是一年，不存在损失。2.巴中市恩阳区人民法院（2018）川1903民初1605号民事判决书是由于其他人的恶意串通导致案件的审理结果，罗玉清、佘晓洪本可以上诉的，但是基于亲情关系，没有上诉。 经审理查明：涉案房屋巴中市恩阳区登科街道办事处义阳二街118号、120号、122号（原巴中市恩阳区58号2个门市、原巴中市恩阳区55号）一楼（底楼）、二楼的营业用房原系佘周海、马思礼夫妻1988年修建，1991年取得房屋产权证，房屋产权人为佘周海、马思礼，房屋产权登记现场查勘表显示：面积170.9平方米：一层（底楼）96.1平方米【14×8－5.78×2.75＝96.1】，二层74.8平方米【8×1.2÷2＝4.8，8.15×8＝65.2，8×1.2÷2＝4.8】。 2018年4月1日，被告罗玉清为甲方与原告刘人安、胡伟为乙方签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将位于巴中市恩阳区58号2个门市（原巴中市恩阳区55号，含一楼所在面积）出租给乙方从事餐饮使用，租赁期限暂定1年（即自2018年5月3日起至2019年5月3日止），租金总价为6万元。第二条第1款第（1）项“甲方保证其对出租房屋拥有合法出租的权利，保证出租房屋未设定抵押且不存在房屋所有权、土地使用权方面的纠纷”，第七条第2款“甲方有下列情形之一的，乙方有权终止本合同，还有权要求甲方按照本合同的约定承担违约责任：（1）甲方对出租房屋无权对外出租或出租房屋在产权上或其他方面存在对外出租的限制的……”。合同签订后，原告刘人安、胡伟依约向被告罗玉清、佘晓洪给付房屋租金6万元，并对承租房屋进行装修后开始营业。 2018年6月28日，案外人佘晓军、彭敏夫妇（系佘周海、马思礼夫妻的儿子、儿媳）从佘周海、马思礼处购买涉案房屋并签订《房地产买卖契约》，约定：将原巴中市恩阳区恩阳镇商业街55号砖混结构房屋一层、二层（房屋建筑面积170.90平方米）出售给案外人佘晓军、彭敏，价款73万元。2018年7月4日，办理了不动产（房屋）过户登记，产权人为佘晓军、彭敏，但未取得不动产权证。 2018年5月，刘人安、胡伟收到原产权人佘周海委托律师发出的律师函：要求刘人安、胡伟腾退涉案房屋。刘人安、胡伟拒绝腾退涉案房屋。2018年7月4日后，案外人佘晓军、彭敏要求刘人安、胡伟腾退涉案房屋，刘人安、胡伟拒绝。 2018年11月24日，产权人佘晓军、彭敏为原告向本院提起诉讼，刘人安、胡伟为被告，佘晓洪、罗玉清为第三人，案由为排除妨碍纠纷，诉讼请求：1.刘人安、胡伟停止侵权，立即返还占用的房屋并自行拆除装修，恢复原状；2.刘人安、胡伟按照6万元∕年的租金标准，赔偿自2018年2月占用房屋起至实际返还房屋之日止的租金损失；3.案件诉讼费，由刘人安、胡伟承担。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2018年7月4日，佘晓军、彭敏通过购买方式取得原巴中市恩阳区房屋（涉案房屋）的所有权。罗玉清属于无处分权人，未经原房屋产权人佘周海、马思礼准许，也无委托，将该房屋租赁给刘人安、胡伟使用的行为无效，且损害了佘晓军、彭敏的利益。佘晓军、彭敏请求刘人安、胡伟返还涉案房屋的主张，本院予以支持。因佘晓军、彭敏取得涉案房屋的时间为2018年7月4日，故刘人安、胡伟给付佘晓军、彭敏的租金时间应当从2018年7月4日起至刘人安、胡伟搬出涉案房屋止，按每年租金60000元计算。至于佘晓洪、罗玉清认为该房屋经过其改扩建、修缮、装修，且有其份额的主张，因属另一民事法律关系，本案不作处理。本院2019年3月13日作出（2018）川1903民初1605号民事判决：一、刘人安、胡伟在本判决生效后三十日内将位于巴中市恩阳区55号一楼门市返还给佘晓军、彭敏，并自行拆除装修、恢复原状。二、刘人安、胡伟在本判决生效后三十日内按每年人民币6万元的租金标准支付佘晓军、彭敏的房屋租金，从2018年7月4日起至实际返还占用的房屋之日止。案件受理费1万元，由刘人安、胡伟负担。该民事判决已生效，正在执行中。 佘晓洪、罗玉清2010年左右，对涉案房屋，在父母亲修建的房屋基础上，改建、扩建、修缮等，但未取得产权。 上述事实，有原、被告陈述，罗玉清与刘人安、胡伟签订的《房屋租赁合同》，本院（2018）川1903民初1605号民事判决书及庭审笔录复印件，庭审笔录等在卷证实。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：法律保护民事主体的合法财产权。涉案房屋一层（底楼）96.1平方米的产权人原为佘周海、马思礼所有，后为佘晓军、彭敏所有，佘晓洪、罗玉清对涉案房屋未提供证据证实其享有财产权。本院（2018）川1903民初1605号民事判决，系生效判决，认为，2018年4月1日罗玉清与刘人安、胡伟签订的《房屋租赁合同》，原产权人佘周海、马思礼未授权其签订该合同，事后也未追认该合同，罗玉清系无权处分人，属于无效合同。该合同签订后，2018年7月4日佘晓军、彭敏取得产权，亦未追认，故该合同无效。合同无效，应当返还因该合同所取得的财产，并赔偿对方所受到的损失。本案，原产权人佘周海、马思礼系被告佘晓洪、罗玉清父母亲，因考虑到亲情关系，未主张权利，2018年5月3日至2018年7月3日两个月不应计入刘人安、胡伟的损失范围。刘人安、胡伟的损失，按照本院（2018）川1903民初1605号民事判决所确定的刘人安、胡伟应履行的义务范围确定；超出部分，本院不予支持。夫妻共同债务应当共同偿还。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、被告罗玉清、佘晓洪返还原告刘人安、胡伟房屋租金5万元。 二、被告罗玉清、佘晓洪赔偿原告刘人安、胡伟经济损失1万元。 三、驳回原告刘人安、胡伟的其他诉讼请求。 上述款项，限于本判决生效之日起10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1500元，由被告罗玉清、佘晓洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  周 斌 人民陪审员  冯安伦 人民陪审员  佘宇海 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  刘淑红