北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初17037号原告：华北电力物资总公司工贸公司，住所地北京市丰台区永外木樨园**。法定代表人：胡庆东，经理。委托诉讼代理人：王延涛，浙江天册（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝志新，浙江天册（北京）律师事务所实习律师。被告：方仕国际投资集团有限公司，，住所地北京市丰台区南苑路**法定代表人：黄方利，总经理。委托诉讼代理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张垚，北京市北方律师事务所律师。原告华北电力物资总公司工贸公司（以下简称华北电力工贸公司）与被告方仕国际投资集团有限公司（以下简称方仕投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月27日作出（2015）丰民初字第10851号民事判决书，被告方仕投资公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2017年5月16日作出（2017）京02民终1915号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华北电力工贸公司的委托诉讼代理人王延涛、郝志新，被告方仕投资公司的委托诉讼代理人谭爽、张垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华北电力工贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退现在占有使用的在2009年原告向其现状交付的房产，以及腾退其违建所占的场地；2、判令被告向原告支付自2015年3月1日起至实际腾退时止的占有使用费，以2015年的年租金标准即4011168元为依据，按334264元／月计算；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2008年10月，原告与北京方仕投资有限公司签订了《南木樨园83号院租赁合同》，原告作为出租方将南木樨园83号院出租给被告。双方就租赁期限、年租金交付标准、房屋维护、合同解除、违约责任等事项进行了约定，其中特别约定了租赁期满，原告有权收回该租赁场地，被告有意继续承租的，应于合同届满前60日提出书面续租要求，征得原告同意后重新签订租赁合同。2009年1月，双方以签订《补充协议》的方式将租赁合同中自2009年1月1日起至2014年12月31日止的租赁期间顺延两个月，即租期届满日变更为2015年2月28日，随后，原告依约向被告交付了租赁场地，被告亦接收、承租了租赁场地，并开展经营活动至今。2009年7月，经北京市工商行政管理局核准，北京方仕投资有限公司更名为方仕投资公司，即被告现用的名称。2014年12月31日，原告向被告送交了《关于到期不再续租及相关事项的通知函》，明确告知被告在2015年2月28日租赁期限届满后，原告不再与被告签署续租协议：同时，要求被告按期腾退。被告负责人员对此通知函予以签收。2015年2月4日，原告向被告送达了《关于确认到期不再续租的告知函》，再次就期限届满后不再与被告续订合同，并要求被告立即腾退租赁场地等事项进行了明确告知。2015年2月26日，原告再次向被告发送了《关于合同到期腾退等事宜的通知函》，要求被告腾退租赁场地。但2015年3月，被告向原告送达了《关于协商续租事宜的回复函》，该函中被告以租赁场地周边商业氛围及业态形式的变化等为由，拒不腾退租赁场地。鉴于此，原告于4月27号向被告发送了《关于立即腾退南木樨园83号院的函》，明确函告被告要求其立即腾退租赁场地，否则将通过民事诉讼的方式维护合法权益。除了上述一系列的书面函告之外，原告亦通过与被告负责人员当面沟通的方式敦促被告主动履行其腾退义务。因被告拒不腾退租赁场地，其应向原告支付逾期腾房的占有使用费。参照租赁合同中第七条第（一）项中有关租金的约定，2015年的租金标准为4011168元／年，故被告应按334264元／月的标准向原告支付占有使用费。综上，请求判如所请。方仕投资公司辩称：不同意原告要求腾退的诉讼请求，因为这个院涉及到北京市疏解政策，我们公司一直是配合疏解的，在疏解范围内我们都配合进行了腾退，在发回重审后，我们又腾退了一部分，现在我们只占有电子城和原8号楼形成的酒店，我们认为这两个不属于疏解的范围，可以继续使用。我们虽然租期短，但我们建造的时候原告知道，也向区里汇报过，原告领导也多次表示租期到期后可以继续使用。我们把这个院租给方仕通公司，方仕通公司又把电子城租给了北京方仕国际珠宝城使用，方仕国际又转租给了众多小商户。原8号楼也租给了宾馆，我们腾房是履行不了的，还涉及到众多第三人的利益。关于租金，我们认为标准过高，原一审判决前，我们腾退了4000多平，有三间60多平的办公室我们没有占有使用过，我们认为大部分已经腾退了，原告主张的月租金标准过高。经审理查明：华北电力物资总公司是原告公司上级公司，系涉案租赁房屋场地的所有权人。2008年10月7日，甲方华北电力工贸公司与北京方仕投资有限公司（2009年7月更名为方仕投资公司）签订《南木樨园83号院租赁合同》，约定：该租赁物坐落于丰台区南木樨园83号院，房屋及土地占地面积7450平方米，使用面积5700平方米（附图为准），该房屋未设定抵押。甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：法人授权委托书。甲方允许乙方在不改变房屋结构主体的前提下对南木樨园83号院现有办公建筑物大院进行改造，改造房屋的费用由乙方承担。租期自2009年1月1日起至2014年12月31日止。自实际交房之日起给予60日装修免租期，合同期顺延。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，同等条件下乙方有优先续租权，征得同意后甲乙重新签订房屋租赁合同。租金标准为每年330万元，自2012年1月1日起，年租金在前三年330万元基础上每年增长5%。第一年一次性支付全年，第二年起每半年支付一次，提前30日支付。租赁保证金在合同生效后自动转为租金。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。对于乙方装饰装修部分，具体处理方法为乙方放弃收回，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。在合同期内，乙方不能单方将房屋整体转租他人，否则视为违约。2009年1月1日，双方签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方在原《房屋租赁合同》项下北京市丰台区南木樨园83号院内空地及车库处改造建设房屋，建设投资由乙方承担。甲方认可因甲方原因推迟交房，同意原合同顺延2个月，自2009年3月1日起执行。2014年12月31日，原告向被告送达《关于到期不再续租及相关事项的通知函》，明确告知被告在2015年2月28日租赁期限届满后，原告不再与被告签署续租协议，同时，要求被告结清欠付租金，将违法建筑拆除，装饰装修能拆除的，自行拆除并收回，因拆除造成毁损的，应恢复原状，按期腾退房屋场地。2015年2月4日，原告向被告送达《关于确认到期不再续租的告知函》，声明针对被告2015年1月6日来函申请续租一事，再次明确期限届满后不再与被告续订合同，并要求被告立即腾退租赁场地。2015年2月26日，原告再次向被告发送了《关于合同到期腾退等事宜的通知函》，要求被告腾退租赁场地房屋。2015年3月，北京木樨园方仕通电子科技产品商场有限公司（以下简称方仕通公司）向原告送达《关于协商续租事宜的回复函》，该函中以租赁场地周边商业氛围及业态形式的变化，进驻方仕通电子市场的商户众多等要求继续租赁房产。2015年4月29日，原告向被告送达《关于立即腾退南木樨园83号院的函》，明确函告被告立即腾退租赁场地。2015年5月4日，方仕通公司向原告交纳2015年3月1日至2015年8月31日的房租1910080元，2015年5月13日原告将方仕通公司打入的1910080元全部退回。2015年4月28日，北京市规划委员会向华北电力物资总公司、方仕投资公司发出限期拆除决定书，内容为：2008年10月7日华北电力物资总公司作为国有土地使用权人通过下属公司将丰台区南木樨园83号院租赁给方仕投资公司，并于2009年1月1日，同意方仕投资公司在院内空地及车库处改造建设房屋。2009年4月，华北电力物资总公司取得建设工程规划许可证，并将工程交由方仕投资公司建设，在建设过程中未按规划许可内容进行建设，实际建成建筑规模约1万平方米，钢架结构地上4层，局部5层（彩钢板房），2010年8月竣工，用作商业经营。根据规定，责令你单位于2015年5月12日前将上述违法建设自行拆除。如逾期不拆除，将实施强制拆除。2015年12月11日，被告将涉案房屋共2678平方米腾退交还给原告，2016年6月21日，被告将涉案房屋共1392平方米腾退交还给原告。本案审理过程中，方仕投资公司根据房产证中房产平面图所标示的图号对房产现状以及是否交接进行列表说明。经核对，双方一致认可：1、房产平面图上标号为1-3的建筑物改扩建为方仕通科技广场4层建筑（局部5层），违章建筑面积约为1万平米，双方未腾退交接；2、房产平面图上标号为4的建筑物改建变为锅炉房使用，双方未腾退交接，标号为4的建筑物连同前述标号1-3的建筑物统称为方仕通科技广场主楼，该楼占据了83号院和84号院两个产权单位的土地；3、房产平面图上标号为5的建筑物（原办公主楼）原有的4层基础上加盖了1层变成5层建筑，未腾退房屋为：一层118中控室、119-120监控室，二层215配电室，三层315配电室，四层415配电室（同时该办公楼一层三间设备间原告并未交付被告）；4、标号为6、7号的建筑物，已经腾退交接；5、标号为8的建筑物（原招待所）原有3层的基础上加盖了1层，未腾退交接；5、标号为9-11号非租赁标的；6、房产平面图上标号为12的建筑物，交接时已有扩建加盖，未腾退交接。华北电力工贸公司主张标号为5的建筑物（原办公主楼）中的一层设备间因日常管理需要，由专业人员进行维护，不存在交付问题。因双方争议房屋涉及科技广场主楼占据83号院和84号院一事，本院前往北京市丰台区东木樨园84号院所属产权单位北京市丰台区南苑乡东罗园村村民委员会核实，问及83号院及84号院上的建筑能否分割，该村委会副主任韩xx表示“83号院地势要高，两个楼盖的时间有先后，层高也不一样，中间有折印……我们有界限坐标，国土确权的时候双方应该都在场，边界不是直线，是折线，如果拆，很难做简单的切割……”就涉案83号院的四至范围，本院自北京市规划和自然委员会调取2014年1月7日地籍状况图、界址点坐标成果表，华北电力工贸公司提交了1995年12月2日地籍调查表。其中1995年地籍调查表有邻宗地产权单位盖章。华北电力工贸公司认可1995年地籍调查表，认为1995年制作地籍调查表时，现场还是平地，最真实，且有临宗地产权单位的盖章。2014年制作地籍状况图时地上及周围已有建筑，是参照周围的建筑物做的，而周围建筑物是能随时变化的，并不完全客观，因此导致2014年的面积比1995年的面积有所增加。方仕投资公司认可2014年地籍状况图。庭审中，就方仕投资公司提及的涉案现场转租众多小商户的情况，经本院释明后，原告坚持对合同相对方的起诉，仅要求方仕投资公司承担腾退义务。方仕投资公司提供方仕通公司交纳的租金收据，欲证明自合同签订第二年起方仕通直接将租金交纳原告，实际使用人系方仕通的事实原告知晓，原告认为租赁合同的双方系原被告，方仕通交纳租金的行为系代方仕投资公司支付。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告华北电力工贸公司与被告方仕投资公司签订的《房屋场地租赁合同》，双方均应按照约定履行各自义务。双方合同约定到期后，被告应当按照约定腾退房屋和场地。双方合同已经到期，原告要求被告腾退合同约定的租赁标的的房屋、场地，本院予以支持。鉴于双方在合同履行过程中，被告在租赁场地违规加建改建房屋，之后双方协商腾退了部分房屋，庭审中，双方对租赁标的改扩建情况、哪些建筑是否腾退交接进行了确认，本院不持异议。至于腾退的范围，本院认为，1995年地籍表中对于83号院四至范围的确认，系基于针对未加盖建筑物基础上的土地进行的测绘，更能客观地反映实际状况，且有相邻宗地权属单位的确认，应作为确定涉案场地四至范围的依据。另外，对违章建筑的界定以及处理涉及行政管理职能，再结合本案的实际情况，本院对原告要求拆除违章建筑的请求不予处理。关于房屋占有使用费，原告要求按照合同约定租金标准支付，本院根据公平原则、合同履行程度、当事人过错、预期利益、本案案情，酌情予以确定。被告方仕投资公司虽提出了继续承租的抗辩，但其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、方仕国际投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于北京市丰台区南木樨园83号院内房产平面图上建筑物标号为1、2、3、4的房屋改扩建4层（局部5层）的方仕通科技广场（违章建筑面积约为1万平方米）所占场地腾退交还给华北电力物资总公司工贸公司（该腾退四至以1995年12月2日地籍调查表中确认的四至为准）；二、方仕国际投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于北京市丰台区南木樨园83号院内房产平面图上标号为5的房屋内一层118中控室及119、120监控室，二层215配电室，三层315配电室，四层415配电室房屋腾退交还给华北电力物资总公司工贸公司；三、方仕国际投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于北京市丰台区南木樨园83号院内房产平面图上标号为8的房屋第一至三层腾退交还给华北电力物资总公司工贸公司；四、方仕国际投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于北京市丰台区南木樨园83号院内房产平面图上标号为12的房屋所占场地腾退交还给华北电力物资总公司工贸公司（该腾退四至以1995年12月2日地籍调查表中确认的四至为准）；五、方仕国际投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付华北电力物资总公司工贸公司房屋占有使用费（自二○一五年三月一日起，按照每月25万元支付至房屋、场地腾退交还华北电力物资总公司工贸公司之日止）；六、驳回华北电力物资总公司工贸公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57817元，由华北电力物资总公司工贸公司负担14562元（已交纳），由方仕国际投资集团有限公司负担43255元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陆宋宁人民陪审员  卢桂萍人民陪审员  李文革二〇一九年十二月三十日书 记 员  肖 荣