安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初13888号 原告：郑华平，男，1957年6月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告：张啟美，女，1963年9月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托代理人：郑华平，系张啟美丈夫。 被告：昂诚，男，1979年3月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。 被告：吴玉，女，1984年12月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，现住。 委托代理人：昂诚，系吴玉丈夫。 被告：合肥裕丰创富房地产经纪有限公司，住所地合肥市包河区滨湖世纪城徽贵苑38-商124/124，统一社会信用代码91340111MA2NMQ8W5D。 法定代表人：袁俊颖，该公司总经理。 委托代理人：郝永，该公司员工。 委托代理人：陈从兵，该公司员工。 原告郑华平、张啟美诉被告昂诚、吴玉、合肥裕丰创富房地产经济有限公司（以下简称裕丰公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑华平及张啟美委托诉讼代理人郑华平，被告昂诚及吴玉的委托诉讼代理人昂诚，被告裕丰公司委托代理人郝永、陈从兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑华平、张啟美向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告裕丰公司与原告签订的《房地产经纪合同》，并被告返还郑华平的房地产权证；2、判令解除由裕丰公司拟定的昂诚、吴玉与郑华平、张啟美2019年1月12日签订的《存量房买卖合同》。事实与理由：合肥市包河区滨湖利港银河幸福广场4#201室商品房是原告所有使用，2016年12月8日，原告对房屋进行了装修加配置，共约26万元。2018年年底，原告通过6家房屋中介，将房屋以毛坯房最低价180万元价格挂到各自网站上，明确规定不还价。2019年1月，裕丰公司带被告昂诚、吴玉夫妇看房。被告昂诚、吴玉夫妇同意隔日商量房屋加装修、配置形成房屋总成交价格。2019年1月12日下午6点，天色己黑，裕丰公司将《存量房买卖》合同商谈地点设在二楼仅有15瓦灯光亮度的会议室内，糊弄我夫妻，商谈与《合同》有关的两个议题：一、合肥市国税、地税局税务新规，商品房税后未满两年，再次出售房屋，卖房方需按5.33%缴纳增值税，商定双方共同出资缴纳增值税，卖房方从180万毛坯房售价里拿出8万元、买方拿出15490元，由买房方代缴。双方规定：如果日后税满两年过户交易，买房方需退还卖房方出资的8万元给卖房方，由经纪人纳入《存量房买卖合同》房屋总价款中，此口头协定买、卖、经纪人三方必须遵守；二、协商房屋新装修定价的议题：根据民法“众所周知的事实”这一自然法则，房屋装修、高档实木家具、家电等配置是损耗品，以十年使用期为打折定价标准、房主每使用一年，打一折。房屋拾年后出售、装修加室内配置，可以忽略不计。房屋2017年12月底投入使用到2019年1月，一年多一点按两折计算2.6万X2=5.2万；26万3.2万20.8万。买卖双方协商一致同意将装修加房间配置折后价20.8万元纳入到《合同》房屋总价款172万**，形成房屋总价款192.8万元，双方口头协定委托经纪人写入到《存量房买卖合同》中形成房屋总成交价格。经过近两个小时在昏暗的灯光下的磋商，我夫妻在《存量房买卖合同》上签了字。签字时，我夫妻明明看见《合同》房屋的总价款192.8万元整。后我夫妻回到家里一看,《存量房买卖合同》房屋总价款由192.8万，套，变成了172万。我夫妻遭遇房屋中介“调包”受骗上当了。第二天，我们找到店长理论此事。他说：“《存量房买卖合同》你夫妻签过字，按过手印，具有法律效应，你夫妻如不遵守须承担法律责任。”2019年4月下旬，买房人提议《存量房买卖合同》放到税满两年的2019年9月7日后交易过户。2019年4月30日,裕丰公司在订正《存量房买卖合同》补充协议时，将买方退还卖方免交增值税，返还的属于卖房人的8万元，不经卖方同意，放到补充协议买房人装修款一栏里,竟敢将卖房人的钱款放进买房人的腰包里，可见其胆大妄为,目无法纪，致使合同里买方没有支付一分钱装修加房屋配置，却要独享“房屋现状支付。经纪人和买房人恶意串通损害卖房人利益，在《存量房买卖合同》中没有体现公平，公正，中立，诚信的职业操守，致使《存量房买卖合同》不具备操作空间。《存量房买卖合同》文本与实际存在房屋总价严重不符，不具备房屋买卖交易的合法效力（具有争议性〉，属于无效合同。本次裕丰公司在拟定《存量房买卖合同》过程中，共给卖房人造成两次财产损失达28.8万元（房屋新装修折后价20.8万元，免交增值税买方返还的卖方的8万元）。依据《合同法》规定，请求法院判令解除2019年1月12日裕丰公司拟定的昂诚，吴玉与郑华平，张啟美签订的《存量房买卖合同》及《房地产经纪合同》。另，2019年1月12日，昂诚，吴玉与原告签订的《存量房买卖合同》补充协议有效期是2019年1月12日至2019年3月25日止。在上述期限内，昂诚、吴玉并没有履行与郑华平，张啟美到产权交易中心过户的法定职责，房地产经纪人也没有履行监督买房人到产权交易中心过户的法定职责，《存量房买卖合同》过期失效。《存量房买卖合同》规定，双方确认本合同签订之后10日内共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，一方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，双方同意按下列方式处理。逾期超过10日后一方未支付转让存量房价款给原告的，原告有权单方解除合同。原告依据上述条款和合同法第四十六条，于2019年1月28日宣布单方解除合同，2019年3月26日生效。从2019年3月26日后，原被告双方并没有签署新的符合法律规范的存量房买卖合同。原告方无规范的存量房买卖合同可以执行，这就是裕丰公司、被告买房方违约的证据。双方需承担违约责任。原被告双方2019年4月30日签署的《存量房买卖合同补充协议》是否具有法律效力。合肥市房产局工商管理局联合制定的存量房买卖合同第十条规定，经甲乙双方协商一致，在不违反法律法规的前提下订立的补充协议，为买卖合同的不可分割的一部分，除房价款外，以补充条款为准，第十条补充协议是在房产局制定的。存量房买卖合同补充协议并不具有与存量房买卖合同具备同等法律效力，2019年4月30日，原被告双方并没有签署存量房买卖合同，补充协议从何而来，一个依附于已过期作废的2019年1月12日起2019年3月25日止的存量房买卖合同。2019年4月30日签署的存量房买卖合同补充协议并不具有可执行的法律效力。即使原被告双方签字，被告如有购买滨湖利港银河幸福广场4号楼2012室的存量房需求，请委托房地产经纪人重新商定新的符合法律规范的存量房买卖合同，否则视为无购房需求，请在开庭前接受原告方返还被告5万元的购房定金，结束各方关系。昂诚、吴玉的违约行为，违反了合同法第四十六条及《存量房买卖合同》，即被告未支付转让存量房价款的，原告有权单方解除合同的请求。合同的效力及时效性，从2019年1月12日被告裕丰公司及买受方与原告签署的《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同补充协议》里可以看出合同的有效期是2019年1月12日至2019年3月25日止。过了上述期限，《存量房买卖合同》即宣布过期作废。合同法第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同是其及时生效，附终止期的合同是期限届满时失效。从2019年1月12日至2019年3月25日止。裕丰公司并没有履行督促依法买房人到产权过户交易中心办理过户手续。被告裕丰公司已经违约了。本案中，原告和裕丰公司签订的《房地产经纪合同》和《存量房买卖合同》具有平等的法律效力，房地产经纪合同的有效期是2019年1月12日至2019年3月25日止。过了上述期限，《房地产经纪合同》自动失效是不争的事实。依据合同法第四十六条，请求法院判定解除原被告2019年1月12日签署的已失效的房地产经纪合同，返还郑华平的已作废的不动产权证书。被告昂诚、吴玉从2019年1月12日一直到2019年4月3日才与原告见面，他所说的3月25日和我签署了延迟一个月交易未提供证据，2019年3月25日以后签署的补充协议属于无效协议。因为2019年4月30日的补充协议并没有签署存量房买卖合同，2019年4月30日签署的补充协议就属于无效协议，属于阴阳合同，到目前为止没有履行，补充协议没有法律效力。 被告昂诚、吴玉辩称，原告与被告昂诚、吴玉双方于2019年1月12日签订的《存量房买卖合同》、补充协议及2019年4月30日重新签订的补充协议，均由原告签字、摁手印予以确认，是原被告双方的真实意思表示，合法有效，原被告双方均应当按照合同约定严格执行。2019年1月12日双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议约定：原告将其位于合肥市滨湖区的房屋及附属家具、电器、装饰及设备设施一并转让于被告，转让价款为172万元，购房定金5万；在支付完全部首付款当日申请存量房转移登记；2019年4月30日，原、被告重新签订补充协议，约定原告将其拥有的编号为储-2003的储藏室一并转让给被告，被告额外支付价款11万元，总价合计183万元，其中首付款64万元于契税发票满两年后一周内存入共管账户，103万元部分房款以商贷方式支付并存入共管账户，新增11万元房款于存量房验收交接时支付，在支付完全部首付款当日申请存量房转移登记。2019年4月30日补充协议内容，对于2019年1月12日签订的补充协议中的房款总额、付款时间等内容进行了实质性变更，原、被告双方应按照2019年4月30日签订补充协议内容执行，即：首付款64万元于契税发票满两年后一周内付完全部首付款当日申请存量房转移登记。被告昂诚、吴玉不存在任何违约行为，反而是原告违反诚实信用原则，单方面要求涨价29万，且将该房屋以212万元的价格在房产中介重新挂网出售，以其实际行为表明其将不履行合同约定的义务，造成双方签订的《存量房买卖合同》及其补充协议履行困难。《存量房买卖合同》签订后，被告于2019年1月12日向原告支付了5万元作为购房定金。根据2019年4月30日签订的补充协议约定，首付款64万元于契税发票满两年后一周内存入共管账户，在支付完全部首付款当日申请存量房转移登记，原告曾口头告知契税发票满两年的时间为2019年9月初，被告于2019年7月筹齐首付款64万后，多次与原告联系要求确定具体时间并要求办理资金监管手续，但原告一直推诿。无奈之下，被告于7月26日向原告寄发了关于《存量房买卖合同》履行事项的沟通函，要求原告明确“契税发票满两年”的时间，以便于办理资金监管事宜，以使得被告顺利支付首付款，但原告并未告知。原告收到被告寄发的函后，拒绝办理资金托管手续，反而要求原告必须按照被告的要求加价29万，并明确告知被告如不同意，将另行出售该房屋，且将该房屋以212万元的价格在房产中介重新挂网出售。原告为追求自身利益最大化而置被告利益于不顾，严重违反诚实信用原则及合同约定，造成双方签订《存量房买卖合同》及其补充协议履行困难。原告提出解除合同的理由不能成立，原告作为违约方也无权解除合同，应当依法驳回原告的诉讼请求。 被告裕丰公司辩称，存量买卖合同及经纪合同都是在三方平等自愿的基础上签订的，原告应当对自己签订的合同负责。裕丰公司在居间服务过程中无任何欺骗隐瞒欺诈等行为。存量房买卖合同是由买卖双方签订与我方无关，我方要求继续履行经纪合同，无需返还房产证。经纪合同是在平等自愿的基础上签订的，并无任何强迫威胁的行为。我方一直严格履行经济合同，没有任何违约行为，且存量房买卖合同还在履，根本没有解除经纪合同的基础和条件。我方要求原告继续履行经纪合同。如原告一再要求解除经纪合同，原告应该按照经纪合同的约定支付我方5万元的违约金。原告诉请要求解除合同无任何事实和法律上的依据。属于单方面要求解除合同，应向我方承担违约责任。 经审理查明：原告郑华平、张啟美系合肥市包河区滨湖利港银河幸福广场4#201室房屋所有人。2018年年底，原告通过房屋中介欲出售该房。2019年1月12日，经被告裕丰公司中介，被告昂诚、吴玉与原告郑华平、张啟美就案涉房屋买卖签订了《存量房买卖合同》及补充协议。该《存量房买卖合同》和补充协议约定，案涉房屋建筑面积97.44平方米,经双方协商一致转让价为172万元.并原告郑华平、张啟美承诺:被告昂诚、吴玉只需按照本合同约定的房价总额支付,被告昂诚、吴玉可以拒绝支付本合同约定以外的其他房价款。双方还确认，本合同签订之后十日内共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。原告郑华平、张啟美于款清交房。被告昂诚、吴玉应于2019年1月12日向原告郑华平、张啟美支付5万元作购房定金，首付款为64万元于2019年3月25日前存入托管账户，剩余103万元以商贷存入托管账户。申请存量房转移登记时间：支付完全部首付款当日。《存量房买卖合同》及补充协议签订同日，即2019年1月12日，原告郑华平、张啟美与被告裕丰公司签订《房地产经纪合同》，合同确认案涉房屋转让价格为172万元，原告郑华平、张啟美应向被告裕丰公司提交产权人身份证、房屋权属证书。上述合同签订当日，原告郑华平、张啟美收取了被告昂诚、吴玉购房定金5万元。 另，2019年4月30日，原告郑华平、张啟美与被告昂诚、吴玉再次签订《存量房买卖合同》补充协议，约定随存量房同时转让的设备、装修情况及处理：装修房，附属空调、沙发固定装修等。并现状交付，包括原告拥有的编号为储-2003的储藏室，被告额外支付装修款11万元，总价合计183万元，其中首付款64万元于契税发票满两年后一周内存入共管账户，103万元部分房款以商贷方式支付并存入共管账户，新增11万元房款于存量房验收交接时支付。在支付完全部首付款当日申请存量房转移登记。 上述合同在签订后的履行过程中，原告郑华平、张啟美却于2019年7月6日将案涉房屋对外以212万元挂牌，为此，被告昂诚、吴玉于2019年7月26日向原告寄发了关于《存量房买卖合同》履行事项的沟通函，要求原告明确“契税发票满两年”的时间，以便于办理资金监管事宜，以使其顺利支付首付款，原告收到被告寄发的函后，拒绝办理资金托管手续。 另查明，案涉房屋房产证（皖（2017）合不动产权第0222583号）原登记时间是2017年9月25日。 上述事实，有原告郑华平、张啟美提供的原告身份证复印件、房产证复印件、房地产经纪合同、房屋买卖合同、装饰装修合同、利港银河广场装饰装修完工后的施工效果图、存量房买卖合同协议、存量房买卖合同补充协议、地下储藏室的商品房买卖合同等，被告昂诚、吴玉提供的存量房补充协议、定金付款凭证、存量房合同补充协议、存量房买卖合同履行事项的沟通函快递、原告将房屋自行挂出售出处的网站视频截图录音及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：原告郑华平、张啟美系合肥市包河区滨湖利港银河幸福广场4#201室房屋所有人。2019年1月12日，经被告裕丰公司中介，被告昂诚、吴玉与原告郑华平、张啟美就案涉房屋买卖签订了《存量房买卖合同》及补充协议、《房地产经纪合同》，并2019年4月30日，原告郑华平、张啟美与被告昂诚、吴玉再次签订《存量房买卖合同》补充协议，以上合同及补充协议等的内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应是合法有效。各方当事人均应按合同及协议的内容履行各自的义务。在本案的合同履行中，被告裕丰公司如约履行了中介义务，并促成原告郑华平、张啟美与被告昂诚、吴玉签订了《存量房买卖合同》，其经纪合同双方的合同目的已经实现和完成，不存在该经纪合同的解除；被告昂诚、吴玉在合同的履行中，如约支付了购房定金，并积极与原告郑华平、张啟美沟通确定支付首付款时间履行支付义务，而原告郑华平、张啟美却在双方约定的首付款支付未到期情形下，单方将案涉房屋对外以212万元挂牌，拒绝办理资金托管手续。原告郑华平、张啟美的行为构成违约，且其诉称在案涉合同及补充协议签订中遭遇房屋中介“调包”受骗上当，并依此要求本院判令解除其与被告裕丰公司签订的《房地产经纪合同》及与被告昂诚、吴玉签订的《存量房买卖合同》补充协议，因原告郑华平、张啟美对该诉请无证据证明，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告郑华平、张啟美要求判令解除其与被告合肥裕丰创富房地产经纪有限公司签订的《房地产经纪合同》及与被告昂诚、吴玉签订的《存量房买卖合同》补充协议等全部诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告郑华平、张啟美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪友柱 二〇一九年十二月二十六日 书记员  谢璟璟 附:本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。