内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0624民初2318号原告：鄂托克旗诚净物业管理服务有限责任公司，统一社会信用代码91150624MAONRM478J。法定代表人：苏某。委托诉讼代理人：李某，鄂托克旗棋盘井法律服务所法律工作者。被告：鄂托克旗政和园业主委员会。负责人：张某。委托诉讼代理人：王某。原告鄂托克旗诚净物业管理服务有限责任公司与被告鄂托克旗政和园业主委员会确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂托克旗诚净物业管理服务有限责任公司的委托诉讼代理人李某，被告鄂托克旗政和园业主委员会的主任张某及委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂托克旗诚净物业管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告单方解除原、被告于2018年8月15日签订的《政和园物业服务委托合同》的行为无效，判决双方继续履行合同；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年8月15日本着依法、公平、互相尊重的原则签订了《政和园物业服务委托合同》，约定政和园南北小区建筑面积54000平方米的物业服务由原告进行服务，服务期限从2018年8月15日至2020年8月15日。但被告在没有任何事实和法律依据的情况下，单方提出解除合同，原告坚决不同意解除本合同，现具状请求人民法院依法确认被告单方解除合同的行为无效，判令双方继续履行合同。被告鄂托克旗政和园业主委员会辩称，原告主张被告单方解除合同行为无效的理由不能成立，应当依法予以驳回。首先，原告认可《政和园物业服务委托合同》已被解除，合同一经解除即具有法律效力，被告解除该合同是按照合同第九条的特别约定行使合同解除权利，完全符合双方合同约定的相关内容，也是双方的真实意思表示，因此，被告行使合同的解除权并无不当。且原告在履行合同过程中严重违约，不履行合同义务，一直未按合同约定的人数安排物业服务人员。一、合同第三条第一款约定不少于10名服务人员，但原告最多的时候才有7人，一直不按约定打扫楼道卫生。二、未按合同第三条第七款约定，每年对小区的绿化树木浇水6次，今年共浇水一次，还是用政和园社区办公室的自来水。三、原告一直只有一名保安，根本不可能完成两个小区的保安工作。小区监控都已经到了使用年限，根本不能正常使用，也不向鄂托克旗住房和城乡建设局申请两共基金进行更换监控设备，私自维修不听业委会劝告，导致小区监控失去效应。小区占地面积54000平米，在公开招聘物业时，按照合同的第七条规定每平米抽取0.1元作为小区维修费，原告完全同意该规定，当时预交了20000元，由社区管理，维修不够，继续补交，但也未兑现，维修支出要征得业委会评估合理支付，但也未履行，同时没有专职的水电工。四、一年期满后，召集房管局、社区、业主召开一年一度的物业服务总结汇报时，对以上不足之处导致服务跟不上的原因，督促原告马上整改并拿出整改方案，而该公司拒不整改并维持现状，并表示挣不了钱，亲自提出不干了，在这样的情况下，被告方不能迁就并解除合同，于2019年8月29日在政和园小区贴出公告，告知小区居民另招物业，原告未作出任何表态。五、合同中约定物业公司应当按每平米0.6元收取小区住宅物业管理费，但是原告公司私下按照0.55元收取物业费，根据鄂房[2016]83号文件，关于印发《鄂托克旗住宅小区物业管理服务项目收费参考标准》的通知中第三条第五款中内容“任何物业企业不得采取规避服务项目，以低价格倾销服务的不正当竞争行为，扰乱物业服务市场秩序”，原告已严重违反上级主管部门规定。综上所述，像原告这样的物业公司被告还能用吗？被告如何向业主交代。法律明确规定，合同有约定从约定，合同没有约定依照法律规定。因此，被告按照合同约定单方解除合同应受法律的保护，原告主张被告单方解除合同无效的理由不能成立，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告向法庭提供证据1，《政和园物业服务委托合同》复印件一份（与原件核对无异）,要证明原、被告双方签订的合同合法有效。被告质证认为，对该证据认可、无异议。2.原告向法庭提供证据2，公告一份，要证明被告违法单方解除合同的公告侵害了原告及业主的权利。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，证明问题不认可，因原告自己提出不干了，所以被告重新聘请了物业公司后，为业主发出提醒，并未侵害原告及业主的权利。3.原告向法庭提供证据3，照片24张，要证明原告每日按合同约定进行工作，履行了合同约定。被告质证认为，对该证据不认可，这些照片一部分是2019年9月16日之前的工作照片，一部分是弄虚作假的照片。4.原告向法庭提供证据4，调查录复印件10页（与原件核对无异），要证明343名业主同意原告继续履行合同，为业主进行物业服务。被告质证认为，对该证据的真实性有异议，首先343人不是343户，其次原告用低价服务费诱惑业主签字。5.原告向法庭提供证据5，《鄂托克旗诚净物业维修登记表》复印件一份（与原件核对无异），要证明原告维修小区的公共设备。被告质证认为，对该证据的真实性有异议、不认可，具体是否提供服务需要调查。6.原告向法庭提供证据6，2019年6月份、7月份、8月份、9月份工资表复印件4页（与原件核对无异），要证明原告人员配备与合同约定一致。被告质证认为，对该证据不认可，该证据是原告自己制作的工资表不能证明原告人员配备，原告应提供银行转账记录及税务部门的票据。7.原告向法庭提供证据7，证明、收条、收据复印件15页（与原件核对无异），要证明原告对小区设施进行维修共计花费61085元。被告质证认为，对该证据不认可，合同中第7条约定维修需要申请，并通过业委会确认，这些手续原告均未履行，因此被告不认可。8.原告向法庭提供证据8，小区物业服务员工公示栏照片一张，要证明原告人员10人，符合合同约定。被告质证认为，对该证据的真实性不认可，照片中有两个人是临时加入的，其中财会人员加入也不符合规定。9.被告向法庭提供证据1，《政和园物业服务委托合同》复印件一份（与原件核对无异），要证明被告不按合同配备服务人员，人数不够，合同中约定10人，原告最多只有7人，原告不按合同约定履行浇水义务，每年应给绿化带浇六次水，但原告只给政和园北区大树浇了一次水，还是用社区的办公用水浇灌的，合同中约定原告每平方米抽取0.1元作为小区公共维修基金，至今原告只交了20000元，还在社区保管，剩余部分未交，被告未按合同第七条约定使用维修基金。原告质证认为，对被告提供的证据1，合同的真实性认可，证明的问题不认可，人员配备问题，长期固定人员有7人，临时工人数不限，绿化带浇水问题，因今年雨季较多没有必要浇水，至今没有因未浇水出现旱死的树木和植被，用社区自来水浇水是因为社区是原告的债务人，至今欠原告物业费19250元，物业费收取0.55元问题，合同第六条第二款约定，可以减免8%的物业费。10.被告向法庭提供证据2，证明两份、照片6张、公告两份、会议记录复印件两份，要证明2019年召开小区业主大会中，商讨物业服务问题时，参加会议的有房管局的物业办、社区、业主委员会和业主、诚净物业经理苏某，原告不整改存在的问题，并自动放弃物业服务；公告要证明2019年8月29日公告通知与原告公司解除合同，2019年9月16日公告已聘用鄂托克旗正企物业管理有限责任公司管理政和园小区的物业，提醒小区业主已与原告公司解除合同；会议记录要证明每次与物业公司开会时，业委会主任都记录会议内容，证明原告公司服务达不到标准，不按合同履行约定义务，让原告进行整改，严格按照合同履行。原告质证认为，对被告提供的证据2，其中两份证明的真实性、证明的问题均不予认可，2019年10月21日鄂托克旗住房和城乡建设局出具的证明真实性、合法性不认可，作为上级机关和社区服务机关应该根据物业管理条例督促业主委员会维护物业管理，提高业主的生活水平，降低业主的生活消费，维护政治稳定，社会治安稳定，不是挑事捏非，制造矛盾，当业主委员会及业主和物业公司发生纠纷时，应站在政治角度和法律角度解决问题，所以他们的证明不合法；照片的真实性、合法性、证明问题不予认可，会议的召开不符合法律规定；两份公告不合法，不符合法律规定，所以对该两份公告应依法予以撤销；2019年5月17日的会议记录中没有原告物业公司，所以对其真实性、合法性不予认可，2019年8月26日的会议记录，是关于小区的私搭乱建的问题和原告公司无关，所以对其真实性、合法性、关联性、证明问题均不予认可。11.被告向法庭提供证据3，鄂房发（2016）83号鄂托克旗房地产管理局及鄂托克旗发展和改革局文件原件一份，要证明原告不按合同收费，自己降低收费标准，扰乱物业服务市场秩序。原告质证认为，被告提供的证据是参考标准不能作为执行依据，更不能根据该依据给业主增加费用。12.证人魏某出庭作证，证人给原告工作期间，工资每月2000元，当保安兼收费员，其他杂事也是证人来处理，倒垃圾的名叫康喜喜，工资是每月900元；政和园北区：王常在负责13个楼道及外围，每月工资1800元；李凤珍打扫13个楼道，每月工资1040元；政和园南区:高招仙打扫16个楼道，每月工资1800元；许改霞打扫16个楼道，每月工资1280元。正式雇佣的是以上6名人员，没有固定的水电工。2019年只给政和园北区的大树浇过一次水，其他绿地没有浇过。创卫时，原告临时找了个老赵当保安，只临时干了一天；创城时，又临时找了个名叫梁忠华的干了十几天保安。2019年8月26日，证人与苏某参加社区召开的物业工作总结会议，会议中业主提出没有保安、水电工等问题，社区、房管局、业主参加了会议，业主要求物业公司整改，苏某表示加人的话挣不了钱，就不干了，证人在大会上向苏某经理提出下一年把人加上，下来也多次向她提过这个问题，但是苏某拒绝并表示要打官司，所以证人就退出原告公司，不干了。原告质证认为，对证人证言陈述的部分真实性认可，原告公司长期职工有7人，水电工临时雇用，人数不限，证人陈述的其他问题与原、被告签订的物业管理合同不符，不予认可。本院认为，原告提供的证据1，被告认可无异议，且原告所举证据与本案具有关联性，举证形式合法，故本院对原告提供的该证据予以采信；原告提供的证据2，被告对真实性认可，且该证据与本案具有关联性，举证形式合法，故本院对该证据予以采信；原告提供的证据3，被告不认可，本院认为该组照片系原告自行拍摄，亦无相关证据佐证，故本院对该证据不予采信；原告提供的证据4，被告有异议，但其并无相反证据予以反驳，故本院对该证据予以采信；原告提供的证据证据5、6、7、8，系其为小区提供物业服务及人员配备的情况，与本案无关联性，故不予采信。被告提供的证据1，原告对该证据真实性认可，该证据与本案具有关联性，举证形式合法，故本院对该证据予以采信；被告提供的证据2，该组证据中两份证明及照片只能证明原告公司与被告曾就物业服务问题进行过商讨，但不能证明原告不按约履行合同义务，两份公告与本案具有关联性，且举证形式合法，本院对此予以采信，会议记录举证形式不合法，且原告也不予认可，故不予采信；被告提供的证据3，真实性予以确认，但该证据与本案不具关联性，故本院对该组证据不予采信；被告提供的证人证言，证人陈述的问题并无其他相关证据佐证，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月15日，被告鄂托克旗政和园业主委员会代表业主与原告鄂托克旗诚净物业管理服务有限责任公司签订了《政和园物业服务委托合同》，合同约定，政和园南北小区建筑面积约54000平方米由原告提供物业服务，合同期限从2018年8月15日至2020年8月15日。被告于2019年8月29日在××区业委会决定和诚净物业公司解除合同，并公开向社会招聘一支负责任的物业公司……政和园南北小区业委会2019年8月29日”，于2019年9月16日在小区内张贴公告“……经政和园小区业主委员会成员集体商讨后决定，现已聘用鄂托克旗城投公司下设国有企业--鄂托克旗正企物业管理有限责任公司管理政和园小区……特别提醒：政和园小区业委会已与鄂托克旗诚净物业有限责任公司解除服务合同……鄂托克旗政和园业主委员会2019年9月16日”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案被告鄂托克旗政和园业主委员会系代表业主与原告签订的物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”之规定，被告未经法定程序，于2019年8月29日在小区内张贴公告宣告解除合同的行为不符合法律规定。被告抗辩称其解除合同是依据双方签订的合同第九条的约定，原、被告签订的物业服务合同第九条约定的是守约方在合同两个月的试履行期间可以随时解除本合同，超出两个月后无合同约定和法律规定不得解除本合同，据此，被告的解除行为既无合同约定，也不符合法律规定，故被告的该抗辩理由不成立。故本院确认被告解除合同的行为无效，双方应继续按照约定履行自己的义务。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：确认被告鄂托克旗政和园业主委员会在2019年8月29日解除合同的行为无效，继续履行合同。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  李静二〇一九年十二月十日书记员  薛斌本判决法律条款链接：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。4、《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。