河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0606民初441号 原告：潘春霞，女，1973年9月2日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：门素云，北京市泽元（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：步大壮，河北匡合律师事务所律师。 被告：潘良，男，1948年12月16日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：付晶晶，河北金房律师事务所律师。 原告潘春霞与被告潘良宅基地转让合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提起反诉，在审理过程中，被告撤回反诉。本案依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理，原告潘春霞及其委托诉讼代理人步大壮、被告潘良的委托诉讼代理人付晶晶两次到庭参加了诉讼。原告潘春霞的委托诉讼代理人门素云到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。 原告潘春霞向法院提出诉讼请求：1.请求法院确认诉争合同的效力；2.请求法院判令被告全面履行合同义务，将房屋及宅基地转移登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告是民，因在村中没有住处，而被告在村中有两处房子，因此被告将其中一处旧房子转让给了原告，原告向被告支付了转让价款4500元，原告也一直居住在此房子中，后原告与被告于2003年10月份补签了转让合同，并将合同原件保存在了委会。合同签订后，原告向被告支付了相应对价。原告所买受的该旧房屋后又进行过翻盖，现仍居住在原告翻盖后的房子中。由于被告一直不配合原告向有关部门申请换发宅基地使用权证，因此现原告占有的房屋下的宅基地的使用权仍然登记在被告名下。原告认为权益受到侵害，故诉至法院，请求判如所请。 被告潘良辩称，本案不属于法院管辖范畴，依据《土地管理法》第16条（土地所有权和使用权争议由当事人协商解决，协商不成由人民政府处理，个人之间、个人与单位之间有争议的，由乡级或县级人民政府处理，当事人对有关人民政府处理决定不服的可以自接到处理通知之日起30日内向人民法院起诉），第11条（集体所有土地由县级人民政府登记造册，核发证书确认所有权），第66条（县级人民政府、土地行政主管部门对违反法律法规的行为进行监督检查）。《土地权属争议调查处理办法》第4条（县级以上国土资源主管部门负责土地权属争议的案件调查和调解工作，对于需要依法作出处理决定的，拟定处理意见报同级政府作出处理意见）、《土地管理法实施条例》第9条（当事人发生土地权属争议，经协商不能解决的可以依法向县级以上人民政府或乡级人民政府提出处理申请，也可依照本办法5、6、7、8条规定向有关国土资源处理部门提出调查申请）、第5条（个人之间、个人与单位、单位与单位间发生的争议案件由争议土地所在地国土资源主管部门调查处理，前款规定的个人之间、个人与单位、单位与单位间发生的争议案件可以根据当事人申请由乡级人民政府受理及处理）。根据以上法律规定，土地权属争议由人民政府先行处理是解决纠纷的前置条件；诉争合同自始无效，违反相关法律禁止性规定，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第3条，国家依法实行土地管理发证制度，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《河北省土地管理法实施条例》禁止侵犯买卖或一其他形式非法转让土地，第六条第二款规定，未按本条例登记发证的，其土地权利不受法律保护。《宪法》第10条和《土地管理法》第2条规定任何组织和个人不得侵犯买卖或以其他形式非法转让土地，《实施细则》第6条，依法改变土地的使用权必须向土地所在地的县级人民政府、土地管理的主管部门提出土地变更的申请，由原土地登记机关依法进行土地使用权所有权变更登记，土地所有权使用权的变更自变更登记之日起生效。以上法规证明，依法登记是本案所涉合同争议的不可或缺的要件，该实施条例第6条第2款，禁止买卖或以其他方式非法转让宅基地。《合同法》法律行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的依照其规定，因此该合同无效的法律依据违反法律禁止性规定，则本协议签订后并未实际履行，原告称3年前已交款，3年后签订合同既违反逻辑又违反交易规则，其理由不能成立，在第一次原告起诉的诉状中承认是租住；原告侵犯了被告的合法权益。《物权法》第155条规定，已经登记的宅基地使用权转让或消灭应及时办理变更登记或注销登记，第9条不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因此被告持有的宅基证核发有效，原告在被告拥有使用权的宅基地所盖房屋属于违法建筑，根据物权法物权效力的要件，没有办理任何的登记手续。综上，原、被告之前签订合同为无效合同。合同签订后原告未交付任何费用。2003年10月签订合同，2003年12月换发新的宅基地使用证，原告未提出异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据包括：转让合同、原告第一次起诉的起诉状、保定市莲池区人民法院（2016）冀0606民初3027号案卷宗中25-55页，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的关于潘明的询问笔录复印件，为原告自（2016）冀0606民初3027号卷宗中调取，为本院工作人员所做，对该证据的真实性本院予以认定；2、被告提交的2016年8月11日的证明，因出具该证明的证人未出庭作证，对该证明的真实性本院不予认定。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原、被告均为保定市莲池区村民。原告在无宅基地，被告在该村有两块宅基地，分别为使用权面积为249㎡，地号为12-12，宅基证号为保北集用（2003）第13060303127号的宅基地和使用权面积为0.377亩、证号为36-162号的宅基地。 2000年5月2日，被告向原告出具收据，写明“今收房款4500”。2003年10月18日，原、被告签订《转让合同》，载明“甲方潘良，乙方潘春霞，甲方宅基（插入“方产”两字）壹段转让给乙方，宅基0.37亩，以后办证转让费、过户费，一切费用由乙方负担……经办人潘明”。原、被告及经办人潘明签字确认。该合同签订后，存放于委会。原告以此主张被告已经将房产出售给原告，并要求对所涉宅基地办理转移登记，并诉至本院。 本院就双方《转让合同》询问潘明，潘明向本院工作人员表示“此合同是我本人手写并签字的……签此合同时，原告潘春霞确实在此房中居住……（方产）当时写合同时同一时间写上的，不是后添的……方产二字表达的是房产的意思……1999年此宅基地已转让给原告，潘春霞已住入此房中。2003年10月18日补签了转让合同。” 另查，本案所涉宅基地原宅基地证由原告持有。但该宅基地于2003年10月换发新宅基地证，证号为保北集用（2003）第13060303127号，土地使用权人仍登记为被告，土地所有权人为。 本院认为，原告以农村房屋买卖合同提起本案诉讼，被告主张本案为宅基地权属争议，不属于法院受理范围，本院认为，本案原告提出的是确认双方之间合同效力及继续履行的请求，故本案为合同纠纷，而非土地权属争议，对被告该项辩解，本院不予采纳，本案属于法院民事审判的受案范围。经核对双方之间的《转让合同》查明，该《转让合同》具体写明的确是有关宅基地权属、面积，费用负担等内容，仅在“宅基”后面插入“方产”二字，却未对房产坐落，间数，面积，价款作出任何约定，故原、被告之间的《转让合同》并非农村房产买卖合同，而是关于宅基地使用权的转让合同。 原告主张双方之间《转让合同》有效，并要求继续履行，被告不予认可，本院认为，原、被告签订的《转让合同》是双方当事人当时的真实意思表示，经双方签字后依法成立，但农村宅基地是农民依法取得的用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，农村宅基地的所有权归属村集体所有，村集体成员对宅基地仅有使用权，土地的使用权的转让必须依照法律的规定进行。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《河北省农村宅基地管理办法》第十四条的规定，“……农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照法律规定办理宅基地审批手续。”因此农村宅基地使用权的转让不仅需要合同双方当事人的意思表示，还必须符合我国法律规定，受让人应按照规定办理宅基地审批手续，且双方之间的转让必须征得宅基地所有权人，即该宅基地所在的村集体经济组织的批准同意。本案中，原告在无宅基地，被告在该村有两块宅基地，双方作为宅基地的转让人和受让人符合法律规定，但双方的转让合同仍需要经过所属村集体，即莲池区集体批准同意后，方能生效，现《转让合同》虽存放于村委会，但并不等同于村集体已对该合同批准，原告也未提供其他证据证明该《转让合同》已经村集体批准同意，故《转让合同》虽已成立，但尚未生效，属于效力待定合同。原告要求确认原、被告《转让合同》已经生效的主张，本院不予支持。对于效力待定合同，当事人应尽快完善审批手续，使合同符合生效条件后，方能继续履行过户手续，现原告在《转让合同》未经村集体审批时，即要求被告配合办理宅基地转移登记至原告名下，并无依据，对原告该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《河北省农村宅基地管理办法》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告潘春霞对被告潘良的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告潘春霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  张任飞 审 判 员  代 倩 人民陪审员  刘一帆 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  谷晓旋