广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7192号上诉人（原审原告）：韦英棠，男，1970年5月16日出生，汉族，住广东省中山市××镇××街×巷×号。委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李丽欣，女，1975年7月11日出生，汉族，住广东省中山市××镇××号之一。被上诉人（原审被告）：文小锋，男，1981年11月21日出生，汉族，住湖北省武穴市××××。委托诉讼代理人：麦键芳，北京市京师（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘凯，男，1988年2月17日出生，汉族，住湖北省武穴市××××。委托诉讼代理人：麦键芳，北京市京师（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市申威电器有限公司，住所地广东省中山市××镇××村××路××号厂房之三（住所申报）。法定代表人：文小锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：麦键芳，北京市京师（中山）律师事务所律师。上诉人韦英棠因与被上诉人李丽欣、文小锋、刘凯、中山市申威电器有限公司（以下简称申威公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3062号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人韦英棠上诉请求：一、撤销一审判决，改判文小锋与李丽欣于2018年11月16日签订的《租赁合同》无效，文小锋、刘凯、申威公司立即搬出涉案厂房，并把厂房恢复原状；二、本案一、二审诉讼费用由李丽欣、文小锋、刘凯、申威公司承担。事实和理由：一、李丽欣与文小锋恶意串通签订与事实不符的租赁合同，损害了韦英棠的利益。1.文小锋明知涉案厂房属于韦英棠与李丽欣共有，且在韦英棠通知文小锋与李丽欣如租赁需三方共同协商后，李丽欣仍与文小锋擅自签订本案《租赁合同》，并在签订后谎称是合伙办厂，存在欺骗和隐瞒；2.本案《租赁合同》签订前，涉案厂房是租赁给邓彩娟的，当时的租赁面积为2072㎡，而本案《租赁合同》约定的面积仅有1581.7㎡，租金至少少了1万元，目的是隐瞒租金收入，少分租金给韦英棠；3.李丽欣出租的目的根本不是为了管理涉案厂房，而是侵占韦英棠的租金。韦英棠与李丽欣共有的土地为9238㎡，每月收取的租金有10多万元，除了出租给李勇的部分厂房由韦英棠收取租金1万元外，其余厂房的租金均由李丽欣收取，且韦英棠与李丽欣于2017年4月离婚后，李丽欣仍想一直霸占韦英棠的租金；4.韦英棠与李丽欣共有土地的40%是韦英棠婚前购买的，星棚厂房也是用韦英棠婚前应收货款和婚前工厂利润兴建的，韦英棠应占有绝大部分份额。在出租厂房期间，韦英棠也多次向李丽欣发微信要求出租厂房需经三方同意，但李丽欣在没有经过韦英棠同意的情况下，仍偷偷地违法把厂房出租，侵害了韦英棠的合法权益。二、一审判决认为李丽欣对外出租厂房并取得收益属于管理的范畴是错误的，出租厂房的行为应属于民事处分行为。1.“处分”是民法上的基本概念，而对房屋使用权能的处分或者归属权的处分均属于民事处分行为；2.出租行为应属于处分使用权利及处分部分收益权利的行为；3.根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，无论是按份共有还是共同共有，都是数人对同一独立物共同享有一个处分权。除非有约定之外，单独一个共有人所享有的处分权不足以处分房屋；4.在房屋租赁关系中，单方出租人的出租行为属于无权处分；5.韦英棠与李丽欣共有的9238㎡工业用地，是2003年9月用韦英棠父母出资兴办企业资金购买的。韦英棠与李丽欣离婚后，李丽欣没有经过韦英棠的同意，提前解除与邓彩娟签订的租赁合同，在2018年12月1日将涉案厂房租给文小锋、刘凯、申威公司使用。韦英棠发现后，即到厂房告知申威公司员工不能把物品搬进厂去，但文小锋、刘凯、申威公司依然不予理睬，仍然把机器设备搬进去。2019年1月9日，经韦英棠到工商部门查询，才发现文小锋、刘凯在涉案厂房成立了申威公司，根本不存在文小锋、刘凯与李丽欣合伙办厂的事情，且李丽欣未支付分文租金给韦英棠，并造成韦英棠无法将涉案厂房出租给他人。三、李丽欣不仅将邓彩娟原租赁的厂房2000多平方米租赁给了文小锋，文小锋也在陈惠林搬走后将陈惠林原承租的另600多平方米及变压器对开的土地占用了。以上合计，文小锋、刘凯、申威公司总共占用的厂房面积达3000㎡。由此可见，李丽欣与文小锋、刘凯、申威公司共同隐瞒了租赁面积，李丽欣实际上收取的也是3000多平方米厂房的租金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决，并依法改判支持韦英棠的上诉请求。被上诉人文小锋、刘凯、申威公司共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回韦英棠的上诉请求。被上诉人李丽欣答辩称：韦英棠的上诉请求无理，一审判决合理合法，请求驳回韦英棠的上诉请求，维持原判。韦英棠向一审法院起诉请求：文小锋与李丽欣于2018年11月16日签订的租赁合同无效，文小锋、刘凯、申威公司及李丽欣应搬出厂房，并把厂房及土地恢复原状（恢复原状厂房面积为2076平方米，空地300平方米）后向韦英棠返还。一审法院认定事实：韦英棠与李丽欣于2003年11月5日登记结婚，并于婚姻关系存续期间通过出让方式取得了位于中山市××镇××村的工业用地一块【土地使用权证号：中府国用（20××）第××××号】，该土地面积为9231.5㎡，使用权人为韦英棠与李丽欣，但并未约定各自所占份额。韦英棠及李丽欣在取得上述工业用地后，于婚姻关系存续期间在上述土地上修建厂房。一审中，李丽欣提交了编号为0420××××××××3的《建设工程规划许可证》及编号为0420××××××××3的《建设工程报建批复通知书（村镇）》各一份，以证明其向文小锋出租的厂房已经合法报建的事实。经查，上述《建设工程规划许可证》及《建设工程报建批复通知书（村镇）》载明韦英棠与李丽欣已于2004年11月25日向中山市规划局申请并经审批通过了在上述工业用地上兴建建筑总面积为2880㎡厂房的手续。此后，韦英棠与李丽欣因夫妻感情不和而于2016年提起离婚诉讼。2017年3月30日，中山市中级人民法院作出（2016）粤20民终4289号民事判决，判决韦英棠与李丽欣离婚，并就子女抚养等问题作出处理，但并未对上述位于中山市××镇××村的9231.5平方米工业用地【土地使用权证号：中府国用（20××）第××××号】及所建厂房进行分割。截至本判决作出之日止，韦英棠与李丽欣依然未能就上述土地及厂房的分割事宜达成一致意见，亦未提起关于上述财产的分割诉讼。2018年11月16日，李丽欣与文小锋签订《租赁合同》一份，约定李丽欣将位于上述工业用地上的1581.7平方米星铁棚厂房及279.7平方米的空地出租给文小锋使用，租金为32000元/月，租期为2018年12月1日至2021年10月31日。此后，文小锋、刘凯使用该厂房地址注册了申威公司，并将该厂房及空地作为申威公司的经营场所。韦英棠认为，其为文小锋、李丽欣签订的《租赁合同》上所出租厂房及土地的权属人，文小锋、李丽欣在未经其同意的情况下，擅自达成该租赁合同关系，损害了其合法权益，故该《租赁合同》应认定为无效，文小锋、刘凯、申威公司应将该土地及厂房恢复原状后返还给韦英棠。韦英棠另认为李丽欣实际向文小锋出租的星铁棚厂房面积为2072平方米、空地面积为300平方米。此外，韦英棠、李丽欣双方均确认李丽欣自文小锋、刘凯、申威公司处所收取的租金并未向韦英棠支付。一审法院认为：本案为合同纠纷。庭审中，韦英棠与李丽欣双方对于韦英棠及李丽欣婚姻关系存续期间取得、共有位于中山市××镇××村的9231.5平方米工业用地【土地使用权证号：中府国用（20××）第××××号】，并经规划及报建手续在上述工业用地上修建厂房的事实并无异议，予以认可。本案争议的焦点为李丽欣与文小锋于2018年11月16日签订的《租赁合同》是否有效。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”本案中，位于中山市××镇××村的9231.5平方米工业用地【土地使用权证号：中府国用（20××）第××××号】登记于韦英棠与李丽欣名下，并未约定各自份额，且韦英棠与李丽欣在离婚后至本判决作出之日止仍未对上述9231.5平方米工业用地的份额作出分割，故上述工业用地仍处于权属份额不清的状态。依法，应认定上述工业用地属于韦英棠与李丽欣在没有约定或者约定不明确的情形下的共同共有。同理，双方于婚姻关系存续期间于该工业用地上经规划部门批准报建的厂房亦属于韦英棠与李丽欣在没有约定或者约定不明确的情形下的共同共有财产。基于以上事实，李丽欣作为上述工业用地及厂房的共有权人，有权对上述工业用地及厂房进行管理，其管理上述厂房的权利当然包括将上述土地及厂房对外出租并取得收益。韦英棠认为李丽欣在未经其同意的情况下无权将上述土地及厂房对外出租，理据不足，不予采纳。另外，韦英棠并未举证证明文小锋与李丽欣签订的《租赁合同》存在违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗的情形，故其主张上述《租赁合同》无效，并主张文小锋、刘凯、申威公司、李丽欣将土地及厂房恢复原状并向其返还，并无依据，不予支持。如韦英棠认为李丽欣向文小锋、刘凯、申威公司出租土地、厂房并收取租金的行为损害了其合法权益，其可在上述土地及厂房权属明确后再另行主张。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回韦英棠的诉讼请求。案件受理费100元，由韦英棠负担。本院二审期间，韦英棠围绕上诉请求依法向本院提交了其自行拍摄的视频六份，证明文小锋、刘凯、申威公司多占用了厂房面积。李丽欣向本院提交了申威公司租金和费用明细及建设银行个人账户收入交易明细，证明文小锋、刘凯向其交纳租金、水电费等情况。文小锋、刘凯、申威公司均未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于韦英棠提交的上述证据，李丽欣与文小锋、刘凯、申威公司对其真实性、合法性、关联性均不予确认。对于李丽欣提交的上述证据，韦英棠对其真实性、合法性、关联性均不予确认，文小锋、刘凯、申威公司对其中租金及门卫工资金额的真实性、合法性、关联性予以确认，对其中水电费等费用是否是应交数额不予确认。对于韦英棠与李丽欣提交的上述证据，结合各方的质证意见，本院认定如下：对于韦英棠提交的视频，由于是其自行拍摄的，是否真实无法证实，且李丽欣与文小锋、刘凯、申威公司对其真实性、合法性、关联性均不予确认，本院亦不予确认。对于李丽欣提交的证据，虽然韦英棠对其真实性、合法性、关联性均不予确认，以及文小锋、刘凯、申威公司对其中水电费等费用是否是应交数额不予确认，但有建设银行个人账户收入交易明细佐证，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：2015年3月2日，李丽欣与邓彩娟签订《租赁合同》一份，约定李丽欣将包括涉案物业在内的物业租赁给邓彩娟使用，租赁棚内面积2072㎡，空地约255.6㎡，租赁期限自2015年3月5日至2019年3月15日，每月1-5日交纳当月租金，其中2015年3月5日至2018年2月28日月租金29600元，2018年3月1日至2019年3月15日月租金30600元等内容。在李丽欣与邓彩娟解除双方于2015年3月2日签订的《租赁合同》后，韦英棠为尽快将涉案物业出租出去，就在涉案物业处悬挂了招租横幅，内容记载：“玉峰路108号有2000平方米厂房出租，水电齐全，有几百千瓦变压器。有意者请联系：韦生139×××××833李小姐139×××××413。”二审中，李丽欣表示文小锋在看到韦英棠悬挂的招租广告后，在2018年11月7日通过电话与韦英棠联系，当时其与韦英棠都在涉案物业处，因韦英棠没有征得李丽欣的同意，且想再考虑考虑，没有当即答应将涉案物业出租给文小锋。因是年底，文小锋急用厂房，文小锋与李丽欣联系、协商后，李丽欣就将涉案物业出租给了文小锋。文小锋表示在与李丽欣签订本案《租赁合同》前，其曾打电话给韦英棠商谈涉案物业的租赁事宜，韦英棠没有明确讲不同意出租，只是说不方便与其讲话，就将电话挂掉了。韦英棠表示根据其发给文小锋的短信，其不反对将涉案物业租赁给文小锋，但要求韦英棠、李丽欣、文小锋三方共同协商。本院又查：二审中，李丽欣解释称邓彩娟租赁的物业面积2072㎡中，包括有厂房之间通道近500㎡的面积，而本案《租赁合同》约定的租赁面积1581.7㎡，并不包括该通道的面积，文小锋、刘凯、申威公司亦不认可承租了该通道近500㎡的面积，韦英棠也未就此提供相应证据证明该近500㎡面积的通道由李丽欣租赁给了文小锋使用。本院再查：二审中，韦英棠提出其分别于2018年12月2日、6日向文小锋发短信，并告知文小锋如要租赁涉案物业须韦英棠、李丽欣、文小锋三方协商，以及要求文小锋不能将机器设备搬进涉案厂房。根据李丽欣向本院提交的上述证据，文小锋已依约向李丽欣交纳了租金、水电费等费用，并分别于2019年8月4日、11月4日向李丽欣补交了电费押金15000元、合同定金4万元。此外，文小锋还向李丽欣交纳了租赁税、维修费、代购电工材料费等。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，即是李丽欣与文小锋于2018年11月16日签订的本案《租赁合同》是否无效。本案中，韦英棠提出李丽欣与文小锋恶意串通签订本案《租赁合同》，损害了韦英棠的利益，故请求确认本案《租赁合同》无效。对此，李丽欣与文小锋均不予认可，并提出双方并不存在恶意串通的问题，也未损害韦英棠的利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。”根据上述规定，合同外第三人请求确认合同无效，必须同时证明合同签订双方在签订合同时有恶意串通的情节，以及己方因该合同受到损害的事实。根据已查明的事实，韦英棠在李丽欣与邓彩娟解除涉案物业的租赁合同后，在涉案物业处悬挂招租横幅，表明其有出租涉案物业的意愿，其在悬挂的招租横幅上预留李丽欣的联系电话，表明其也同意由李丽欣对外出租涉案物业。文小锋在看到韦英棠悬挂的招租广告后，首先通过电话与韦英棠进行了联系，韦英棠虽未当即表示与文小锋签订租赁合同，但也没有明确表示不同意将涉案物业租赁给文小锋。在此情形下，文小锋根据韦英棠悬挂的招租横幅上预留的李丽欣的电话，跟李丽欣联系、协商，并最终于2018年11月16日与李丽欣签订了本案《租赁合同》。虽然李丽欣与文小锋之间签订的本案《租赁合同》对韦英棠行使物权构成了妨碍，但韦英棠并未举证证明李丽欣与文小锋之间存在恶意串通的事实，且本案《租赁合同》是文小锋与李丽欣双方在平等基础上自愿签订的，是其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，故应认定为合法有效。虽然韦英棠上诉提出其在2018年12月1日发现李丽欣将涉案物业租赁给文小锋后，曾分别于2018年12月2日、6日向文小锋发短信，并告知文小锋如要租赁涉案物业须经韦英棠、李丽欣、文小锋三方协商，以及要求文小锋不能将机器设备搬进涉案厂房，但由于本案《租赁合同》已于2018年11月16日签订，文小锋在租赁期限内有权使用该涉案物业，文小锋将机器设备搬进涉案厂房属于履行租赁合同的行为，既不违约也不构成侵权。至于韦英棠上诉提出文小锋在签订本案《租赁合同》后谎称是与李丽欣合伙办厂，存在欺骗和隐瞒的问题，正如韦英棠所言，文小锋所称因是发生在本案《租赁合同》签订之后，并不能因此证明李丽欣与文小锋在签订本案《租赁合同》时存在恶意串通的事实。韦英棠的该上诉主张均不能成立，本院均不予采信。韦英棠上诉又提出本案《租赁合同》约定的面积仅有1581.7㎡，而之前李丽欣租赁给邓彩娟的物业面积为2072㎡，并以此主张本案《租赁合同》是李丽欣与文小锋恶意串通签订的与事实不符的合同，李丽欣对此解释称邓彩娟租赁的物业面积包括厂房之间通道近500㎡的面积，而本案《租赁合同》约定的面积并不包括该通道的面积，文小锋、刘凯、申威公司亦不认可承租了该通道，韦英棠也未就此提供相应证据证明该通道由李丽欣租赁给了文小锋使用。故本院对韦英棠的该上诉主张不予认定。即使韦英棠主张的文小锋、刘凯、申威公司占用该通道的事实成立，因李丽欣并不认可依据本案《租赁合同》将该通道租赁给了文小锋使用，也与本案《租赁合同》无关，韦英棠可另行主张权利。韦英棠上诉另主张李丽欣与文小锋在签订本案《租赁合同》后，文小锋在陈惠林搬走后将陈惠林原承租的另外600多平方米和变压器对开的土地占用的问题，李丽欣与文小锋均不予确认，韦英棠也没有就此提供相应证据加以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，韦英棠应承担举证不能的不利后果。因此，对韦英棠的该上诉主张，本院亦不不予采纳。韦英棠上诉还提出李丽欣对外出租厂房的行为属于民事处分行为，且根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，单独一个共有人所享有的处分权不足以处分房屋，李丽欣属于无权处分的问题。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条中规定的“处分”，属于所有权权能中占有、使用、收益、处分中的第四项权能，而物业租赁行为属于所有权权能中行使收益权的表现。因此，对共有物业的租赁，不应适用《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定。韦英棠主张李丽欣未经其同意因出租涉案物业与文小锋签订的本案《租赁合同》无效，理据不足，本院不予支持。至于李丽欣向文小锋等收取的租金，在李丽欣与韦英棠之间应如何分配的问题，属另一法律关系，韦英棠可另行主张权利。综上所述，上诉人韦英棠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人韦英棠负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十二月二十五日书记员 勾华吴歌