山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初2357号原告:王力维，男1985年1月3日出生，汉族，现住大同市。委托诉讼代理人：杨阳，山西北岳（广灵）律师事务所律师。被告：山西佳家玛房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：×××，法定代表人：朱加强，职务总经理，住所地大同市云冈区恒安新区B区83号。委托诉讼代理人：崔冬梅，山西盈甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵蓓，山西民仁律师事务所律师。原告王力维诉被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王力维及其委托诉讼代理人杨阳、被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人崔冬梅、邵蓓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王力维向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付使用位于京都国际广场A座4层4111号房屋（该房需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）；2.判令被告向原告支付违约交房逾期交接违约金17686.5元（以基数107191元按每日万分之3的违约标准计算即从2018年5月1日起计算至2019年11月1日共计18个月，实际承担至交付房屋止）；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月，原告王力维与被告佳家玛房地产开发有限责任公司签订《京都国际广场商铺认购协议书》约定：被告将位于大同市恒安新区平喜路与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场”项目商铺A座4层4111号商铺出售给原告，建筑面积19.36平方米，商铺总金额150454元，打折以及折抵返还三年房租款后实际成交总房款为107191元。协议签订后被告出具相应的收据，日期标注为2015年3月29日。在被告三年返租的幌子下，原告于2017年5月20日在被告处签订《“京都国际广场”商铺租赁合同》，租赁期间为2015年5月1日至2018年4月30日，事后发现合同的盖章处系京都商贸有限公司而非佳家玛有限公司。后双方于2017年8月5日签订了正式的《大同市商品房买卖合同》，该合同最终确认建筑面积20.09平米。租赁期满后，原告要求被告交付所购商铺，以便自己经营，被告却用胶带纸粘贴作为分界线，并标注房号，以此搪塞交付原告，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告诉至法院要求被告交付具有门窗能够独立使用的商铺。被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司（以下简称佳家玛房地产）辩称涉案商铺已于2015年交付被告；涉案商铺的性质属于虚拟产权式商铺，根据商场的整体运营规划进行设计，其无需安装隔断、门；2018年商铺租赁期限届满，大同市京都国际商贸有限公司（以下简称京都商贸）以登报、公告等方式通知原告接收商铺，原告拒收，属原告责任，答辩人并未违约；原告王力维尚欠部分房款未付。原告当庭向本庭提交了证据1.商品房买卖合同、认购协议、专用收款收据，证明原告与被告之间存在商品房买卖关系，认购书体现在京都商贸成立之前该认购书已有租赁意向，证明佳家玛房地产与京都商贸是混同的；证据2.公告、交接须知三张，证明被告曾承诺交付已打隔断的商铺，图片五张，图片为实地拍摄的图片，是用胶带粘贴的，被告准备交付的商铺不合格；证据3.被告与大同市京都商贸的企业信息，证明被告与大同市京都商贸有限公司股东存在混同，且被告与大同市京都商贸办公地点、邮箱、办公人员都是一致的；证据4.宣传广告三张，证明当时被告宣传出售的商铺是有隔断的，且当时宣传时即有返租，租赁关系为邀约邀请，被告有向原告交付房屋的义务；证据5.承诺书一份，系原告与被告签订，被告承诺三年租期到期后，可由原告自主经营；证据6.房屋信息记录一张，证明原告所购买的商铺结构为框架结构，而非几块简单的地砖；证据7.商品房买卖合同及认购协议书，证明该合同中承认买卖的是房屋，并未体现为虚拟商铺。被告对原告所举证据进行了质证，对证据1.真实性认可，存在买卖关系，房屋交付情况无异议，但是对其证明内容有异议，三年返租是当时的折扣形式，商场是内置商铺，为了更好的运营需有大型公司接手，进行统一规划运行，佳家玛房地产提前返租给原告，待有大型公司统一经营时，由原告与经营公司签订租赁合同，三年返租形式是为了方便原告，而不是我方与原告签订的租赁合同、成立租赁关系；证据2.是政府协调行为，但是因为消防安全问题，商场内置商铺不应加隔断，通过公告可知，如需加隔断业主承担70%费用，费用一直未交所以一直未加隔断；证据3.企业信息变更登记表，佳家玛与京都商贸是两家独立的公司，有独立的法人，公司的资产对外承担责任，其法定代表人不承担责任，所以即使法定代表人一致，但也不影响公司的独立行为；证据4.宣传彩页有明确该商铺类型，属于可拆分可自由组合、可大可小根据商铺的布局进行调整，并未有加隔断的字样，原告提交的宣传彩页照片其属于大型品牌入驻商场，根据自己需要对商场商铺的一种规划，并未承诺该商铺加有隔断，关于返租的宣传也是因被告给予原告方便，提前扣除租金，后续与京都商贸签订租赁合同，由京都商贸支付佳家玛房地产租金；证据5.承诺协议书，说是产权证是一户一本，也说明其是与京都商贸产生的租赁，如原告不继续租赁，应由京都商贸交付房屋；证据6、7.属于房管局备案合同，房管局出具的所有合同所述都为房屋，是全大同市统一的网签合同，并不能以此书写的合同就能证明原告所购买的房屋应交付加装隔断的商铺。被告当庭向本庭提交了证据1.佳家玛公司营业执照、土地证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，以上证据用以证明京都国际广场开发手续齐全、合法,与原告签订的合同真实有效符合法律规定，交付时间为2015年5月1日与原告与京都商贸签订的租赁合同时间一致；证据2.京都商贸提供的证据，租赁合同，证明与所有原告签订的合同，说明原告将商铺租赁给京都商贸整体经营，租赁期限为三年，租赁协议明确约定，原告全权委托京都商贸办理商铺的验收及交付手续；证据3.业主告知函，证明租赁到期后，业主不再继续租赁商铺，需告知京都商贸公司，告知函中明确指出要求恢复商铺原状并打上地标，现京都商贸交付给原告的商铺与其在2015年接收的商铺是一致的，即未有隔断和门；证据4.商铺交付告知书、商铺交付须知、大同日报通知、商铺交付确认单，证明京都商贸于2018年房屋租赁届满前，要求业主办理商铺交付手续，一个月内未办理视为交铺，在商铺交付确认单中明确约定，因商铺交付时确定为商场内置商铺，故交付时做划线填号处理。原告对被告所举证据进行了质证，证据1.真实性无异议，但是对开工的合法性有异议，实际开工日期为2012年底，但是被告所提供的证件最早为2013年；证据2.原告不予认可，认为原告是与被告签订的合同，但是租赁合同第五条中，在整个租赁合同中稍微提及了我方授权委托对方办理商铺验收等手续，是格式条款，在签订合同时，已经返了租金，原告认为是同佳家玛房地产签订的合同，不是和京都商贸签订的合同；证据3.不是原告本人的，是否告知原告不知道，原告也未收到该告知函；证据4.商铺交付告知书，商铺交付须知落款全是京都商贸公司，并非佳家玛房地产，主体不适格，我们要求的是佳家玛房地产交付并非京都商贸公司的交付，从侧面反映被告和京都商贸是混同的，大同日报原告未看到，被告所举确认单是与陈海所签合同不是原告，与原告无关。对于以上双方当事人无异议的证据，本院予以确认。对于双方当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：1.原告提供的公告、交接须知、图片，本院认为该证据并不能证明原告所购买的商铺与被告所交付的商铺不一致，且宣传页中的内容在双方签订的认购协议和商品房买卖合同中并无明确约定，现场照片和打隔断的公告系原、被告双方拟解决纠纷的方案，与本案没有关联性，本院不予采信；2.原告提供的企业信息，本案系商品房销售合同纠纷，案外人大同市京都商贸有限公司并不是合同相对方，二公司均为独立法人，不符合证据的关联性，本院不予采信。被告提供的公司营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，该组证据可以证明被告具备民事主体资格和其开发京都国际广场项目已履行相关行政审批手续的事实，证明原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效；被告提供的案外人大同市京都商贸有限公司的租赁合同，可以证明业主将商铺租赁给案外人大同市京都商贸有限公司三年，并由案外人大同市京都商贸有限公司整体运营的事实，原告在诉状中自认返租及租赁事实，故对该组证据本院予以采信；被告提供的商铺交付告知书、商铺交付须知、大同日报通知、商铺交付确认单，该组证据系被告在商场停业后原被告双方就解决纠纷拟定的方案，与本案没有关联性，本院不予采信。本院根据以上有效证据及当事人陈述，认定本案事实如下：2013年7月，原告与被告签订《京都国际广场商铺认购协议书》，2017年8月5日，原告与被告签订《大同市商品房买卖合同》。约定被告将位于大同市恒安新区平喜路与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场”项目商铺A座4层4111号商铺出售给原告，建筑面积20.09平方米，商铺总金额111583元（打折以及折抵返还三年房租后成交款），原告实际交付107191元，尚欠4392元，被告向原告出具了专用收款收据。2017年5月20日，原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订《“京都国际广场”商铺租赁合同》，合同约定原告将上述商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，租赁期限为三年（2015年5月1日起至2018年4月30），并约定原告全权委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。以上事实，有原、被告提供的证据以及原、被告的当庭陈述予以证明。本案的争议焦点是：第一，被告是否已经向原告履行了交付商铺的义务；第二，被告所交付商铺的物理形态是否合适。对于第一争议焦点，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，在房屋买卖合同关系中，“对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这里的转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。另外，以占有人是否直接占有标的物为标准可以将占有划分为直接占有和间接占有。实践中，房屋的转移占有一般是应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙作为转移房屋占有的必要条件，但是商铺交付应结合具体情况来处理。间接占有是指买受人并非全部为自己使用房屋才为购买，所以也不是亲自为占有行为，买受人直接要求出卖人将房屋交给第三人占有，而第三人可能是同买受人有某种法律关系（如承租人），也可能是买受人委托的占有辅助人，此时买受人虽没有亲自占有，但是可以视为买受人已经有一种间接占有的行为，可以认定出卖人已经履行了“交付使用”的义务。本案中，原告作为商铺的买受人，其在购买商铺、签订认购协议书时就应当知晓其所购商铺将由他人租赁经营的事实，并在房屋价款总额中已扣减了三年租金。同时，根据原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订的租赁合同的约定，由原告委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。而被告已经通过整体交付商场的形式向案外人大同市京都商贸有限公司履行了交付义务，现商场已整体正式运营三年，被告向第三方交付商铺的行为并无不当。因此，被告已经完成了交付商铺的义务，原告再次要求被告交付商铺的诉讼请求没有事实及法律依据。对于第二争议焦点，原告要求交付的房屋需有隔断墙、有门、有独立使用功能且综合验收合格。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告在双方签订的认购协议书与商品房买卖合同中均未对交付的房屋应该具备何种标准进行约定。纵观全案，原告购买的商铺属于商业综合楼的内置商铺，该商铺系产权式商铺，产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界限，或者没有墙壁间隔，但以地钉、划线等作为界限，确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，不确定四至。本案的商铺系现实性产权式商铺，开发商以划线的方式对商铺进行划分。本案争议商铺是其所在商场商铺的其中之一，各商铺面积狭小，位置集中，各业主难以单独经营，个体商铺的经营使用必然依托商场整体正常运营的条件。原告购买的商铺系商业性房产，取得商铺产权并不是原告购买的最终目的，其目的在于通过使用商铺取得收益，只有走整体运营的模式，才能实现全体业主的利益最大化。恰恰相反，如果按原告的诉求设立隔断墙来区分各自商铺，将严重破坏商场现有的运营模式，造成社会财富的极大浪费。综上所述，本院认为根据权利衡量的思路和诚实信用原则，被告通过划线的方式区分商铺，该交付的物理形态是合适的。综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告要求被告交付京都国际广场A座4层4111号房屋（需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）的诉讼请求，因被告已经履行合同交付义务，且交付的商铺的物理形态是合适的，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告支付延期交付房屋违约金的诉求，因被告不存在延期交付的违约行为，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：驳回原告王力维诉讼请求。案件受理费242元（原告已预交），减半收取121元由原告王力维负担，余款退还原告王力维。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 石玫 二〇一九年十二月三十一日书记员 常青