福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初716号 原告：龙岩东日农业生态有限公司，住所地龙岩市新罗区南城横山路6号（龙岩市农业学校）农场南侧，统一社会信用代码91350800593466534K。 法定代表人：卢武坤，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：翁志平，福建力涵律师事务所律师。 被告：福建省龙岩市农业学校，住所地龙岩市新罗区南城横山路6号，组织机构代码49070758-5。 法定代表人：高日星，书记。 委托诉讼代理人：莫延辉、洪丽宏，福建博益律师事务所律师。 原告龙岩东日农业生态有限公司（下称东日公司）与被告福建省龙岩市农业学校（下称龙岩农校）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用简单程序公开开庭进行了审理，并于2017年11月6日作出（2017）闽0802民初4920号民事判决及裁定，原、被均不服并提出上诉。龙岩市中级人民法院于2018年5月23日作出（2018）闽08民终867号民事裁定，撤销（2017）闽0802民初4920号民事裁定，指定本院审理；于2018年12月19日作出（2018）闽08民终867号之一民事裁定，撤销（2017）闽0802民初4920号民事判决，本案发回本院重审。本院2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东日公司的法定代表人卢武坤及其委托代理人翁志平，被告龙岩农校的委托代理人莫延辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东日公司向本院提出诉讼请求：1、判令龙岩农校立即向东日公司全面交付龙岩市新罗区龙岩农校南侧农场用地12185平方米；2、判令龙岩农校立即向东日公司提供足够容量的电源和水源接口（根据龙岩市发改委审批的节能备案表：年用电量153万度；年用水量10万吨的要求进行供水供电）；3、判令龙岩农校立即补办龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目《建设工程施工许可证》；四、案件受理费由龙岩农校承担。 事实与理由：龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目位于龙岩市新罗区。该项目是福建省农业厅批示的省级行业性公共实训基地，龙岩市政府和相关部门根据相关文件出具扶持政策，同意项目全部引进民间资本投资。东日公司于2012年4月20日与龙岩农校签订《土地租赁合作协议书》、《龙岩市农业学校实践教学基地合作协议书》，于2013年3月20日签订《租赁补充协议书》，明确约定龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目合作建设过程中双方的具体权利义务。上述协议签订后，东日公司积极筹措项目建设资金，全面开展项目前期准备工作并启动项目的建设。在东日公司的积极推动下，2012年12月13日实训基地所处龙岩农校南侧农场28851.74平方米用地得以确权；2014年10月11日，龙岩市发展和改革委员会下发“龙发改审批［2014］60号”《龙岩市发展和改革委员会关于龙岩农校现代农业区域公共实训基地可行性研究报告等事项的批复》批准项目可研；2015年4月24日，龙岩市住房和城乡建设局下发“龙建设［2015］17号”《龙岩市住建局关于龙岩农校现代农业区域公共实训基地工程初步设计的批复》批准项目初步设计方案；2015年7月21日，龙岩市城乡规划局下发“建字第350800201500048号”《建设工程规划许可证》。至此，龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目取得合法审批手续，项目建设进入实质实施阶段。根据项目建设规模、内容以及双方签订的上述合作及租赁协议，龙岩农校应向东日公司全面交付龙岩市新罗区南城横山路6号龙岩农校南侧农场占地28851.74平方米的建设用地（四至范围为：“东南面至龙祥饲料厂及闽西安围墙边，西至横山路及农业学校大门，东至农校与后盂村共用水沟边，北至农校围墙边后盂村村道”），但是，由于学校原因，目前仍有约12185平方米由龙岩农校向案外第三人出租收益，至今未能全面提供用地给基地项目建设，致使实训基地的种植园区、园艺农艺中心、消防登高面、消防通道、人防工程、绿化指标等无法开工建设，严重影响实训基地的功能实施。根据东日公司、龙岩农校双方2012年4月20日签订的《土地租赁合作协议书》第三条第2款的约定，龙岩农校应为东日公司免费提供足够容量的电源和水源接口（根据龙岩市发改委审批的节能备案表：年用电量153万度；年用水量10万吨），以满足项目建设的需要及项目建成后的运营需要。目前项目一期建设接近尾声，实训基地即将投入运营，用水、用电问题亟待解决，但是在东日公司的多次催促下，龙岩农校至今未能给予解决。此外，根据《土地租赁合作协议书》第三条第6款的约定，龙岩农校负责办理实训基地内各个项目建设的批准文件和经营证件，但是由于龙岩农校内部的原因，导致后续施工审批进度与项目建设进度严重脱节。东日公司已完成一期主体工程的建设并经第三方质量检测验收合格，主体工程可以投入使用，但是龙岩农校至今未能完成《建设工程施工许可证》的办理，龙岩市建设局已勒令龙岩农校立即补办开工许可手续，但龙岩农校无任何理由拖延至今仍未办理完善。综上所述，东日公司、龙岩农校双方签订的《龙岩市农业学校实践教学基地合作协议书》、《土地租赁合作协议书》、《租赁补充协议书》均合法有效，双方权利义务明确，东日公司已按协议约定投入巨额资金进行建设，一期建设项目中投资比例大、占用资金多的主体工程已经基本完工并符合质量验收要求，但是由于龙岩农校怠于履行合同义务，致使基地建设所需的部分用地无法及时交付，水电未能按时、按需足量供给，项目建设的后续批准手续不能完善，导致项目建设进展严重受阻，实训基地无法按原定规模如期建成发挥效益。东日公司全额出资全权代建龙岩农校现代农业区域公共实训基地并享有使用权，但因龙岩农校的严重违约行为，东日公司的投资面临不能回收的严重后果。 龙岩农校辩称：东日公司严重违约在先，没有按约履行合作协议书约定的义务；且无证建设施工，严重违规违法；在龙岩农校多次要求停工的情况下，仍继续强行施工，由此导致的后果应由其自行承担。东日公司的诉讼请求没有事实和法律依据，且均已超过诉讼时效，应依法予以驳回。具体理由如下：一、东日公司严重违反其与龙岩农校签订的有关协议：1、根据双方于2012年4月20日签订的《龙岩市农业学校实践教学基地合作协议书》第一条第（十）款约定，龙岩农校提供价值约100万元的物资给教学实训基地作为入股股份，东日公司应当每年支付10万元给龙岩农校。后东日公司在建设合作范围内购买温室大棚设备的280万元中，本约定由东日公司配套出资140万元，但东日公司仅出资70万元，龙岩农校只得垫付了70万元，东日公司至今没有将龙岩农校垫付的70万元款项归还龙岩农校；东日公司也没有根据上述《合作协议书》第二条第（七）款约定，向龙岩农校支付每年应付的10万元固定回报，严重违反合同约定。2、根据双方2012年4月20日签订的《土地租赁合作协议书》第四条第1款约定，东日公司应在每年5月10日前向龙岩农校缴纳承租费15000元，但东日公司并未按期缴纳，严重违反合同约定。3、在合作期间，东日公司在未取得龙岩农校同意、且未办理招标投标手续、规划许可证件、施工许可证件的情况下，擅自动工建设组培中心、宿舍大楼，属于违约建设、违法建设，给项目带来了严重经济及安全风险。龙岩市城乡规划局、龙岩市住房和城乡建设局以及龙岩农校多次通知停工并整改。由此可见，东日公司已经建设的工程并没有办理得合法手续，且拒不停工整改，严重违反合同约定。二、东日公司的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回：1、关于公共实训基地用地范围，《土地租赁合作协议书》第一条明确约定为30亩，第四条第1款对承租费也是按照每亩每年500元、共计15000元计算。而且，从合同签订起多年来，东日公司均未对此提出异议。由此可见，东日公司主张按28851.74平方米（折合约43.25亩）计算租赁面积，没有事实根据。2、关于电源和水源接口，由于东日公司的变压器容量不够，只能供应东日公司生活和组培场所用电；东日公司的生活用水和组培用水和基建用水也都一直是由龙岩农校提供。龙岩农校已经履行了《土地租赁合作协议书》约定的义务。至于东日公司主张根据龙岩市发改委审批的节能备案表的年用电量和年用水量来进行供水供电，龙岩农校认为，这是在公共实训基地建成并正式运营后的年用电量和年用水量，不能作为目前的供水供电标准。3、关于补办公共实训基地项目《建设工程施工许可证》，龙岩农校认为，东日公司在没有经过龙岩农校审核施工设计图纸、没有办理《建设工程施工许可证》的情况下，擅自施工，龙岩市城乡规划局、龙岩市住房和城乡建设局以及龙岩农校已多次通知停工。目前项目无法实施的原因，完全是由于东日公司无视建设施工的法律规定造成的。对此，龙岩市人民政府于2017年1月18日召开专题会议，决定立即停止实训基地项目的建设，停止执行东日公司、龙岩农校签订的责权不明、内容不清、存在漏洞的协议条款。因此东日公司要求龙岩农校补办公共实训基地项目《建设工程施工许可证》等三项诉请，没有事实根据，也不符合各级各部门的要求。三、如前所述，东日公司的主要合同义务之一为支付固定回报和缴纳租金。在东日公司未履行的情况下，龙岩农校对东日公司的三项诉请享有先予履行抗辩权。四、东日公司主张的三项诉讼请求，从合作协议签订至今早已超过两年诉讼时效。龙岩农校要求驳回东日公司第一、二、四项诉讼请求，驳回第三项起诉。 东日公司提供下列证据： 1、《龙岩市农业学校实践教学基地合作协议书》、《土地租赁协议书》、《租赁补充协议书》各一份，证明东日公司与龙岩农校签订协议进行校企合作建设龙岩农校现代农业区域公共实训基地，东日公司全权代建并对实训基地建筑物拥有使用权的事实；龙岩农校应向东日公司全面交付龙岩市新罗区南城横山路6号龙岩农校南侧农场占地28851.74平方米的建设用地；为东日公司免费提供足够容量的电源和水源接口，以满足项目建设的需要及项目建成后的运营需要；龙岩农校负责办理实训基地内各个项目建设的批准文件和经营证件。 龙岩农校对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议。首先，租赁范围约30亩，即已经实际交付的面积。其次，对电源和水源接口并未约定是项目建设和运营需要。第三，龙岩农校对批准文件和经营证件的办理，必须以东日公司合法建设和经营为前提。另外，《合作协议书》第二条第（七）款约定，东日公司应向龙岩农校支付每年10万元固定回报。 2、土地使用权证一份，证明龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目拥有合法土地使用权的事实；土地使用权证上记载的土地面积为28851.74平方米。 龙岩农校对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议。合作租赁面积仅为土地证中的一部分，合作使用的面积只有30亩。 3、《龙岩市发展和改革委员会关于龙岩农校现代农业区域公共实训基地可行性研究报告等事项的批复》各一份，证明龙岩农校现代农业区域公共实训基地可行性研究报告经龙岩市发改委批准，龙岩农校现代农业区域公共实训基地需年用电量153万度，年用水量10万吨的事实依据。 龙岩农校对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议。这是在公共实训基地建成并正式运营后的年用电量和年用水量。 4、《龙岩市住建局关于龙岩农校现代农业区域公共实训基地工程初步设计的批复》龙建2015第17号各一份，证明龙岩农校现代农业区域公共实训基地工程初步设计方案经龙岩市住建局批准的事实。 龙岩农校对真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象无异议。但该项目至今没有办理施工许可证，而东日公司一直进行违法施工。 5、《建设工程规划许可证》一份，证明龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目经过规划审批的事实。 龙岩农校对真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象无异议。但东日公司实际建设的房屋不符合规划许可。 6、《鉴定报告》（报告编号：JG2017273）一份，证明龙岩农校现代农业区域公共实训基地1#楼组培中心上部承重结构安全性经中国建材检验认证集团厦门宏业有限公司鉴定合格的事实。 7、《鉴定报告》（报告编号：JG2017274）一份，证明龙岩农校现代农业区域公共实训基地2#楼组培中心上部承重结构安全性经中国建材检验认证集团厦门宏业有限公司鉴定合格的事实。 8、《检测报告》XJJN/静载（2016）第6号一份，证明龙岩农校现代农业区域公共实训基地1#楼组培中心静载试验经厦门市工程检测中心有限公司检测合格的事实。 9、《检测报告》XJJN/静载（2015）第96号一份，证明龙岩农校现代农业区域公共实训基地2#实训宿舍静载试验经厦门市工程检测中心有限公司检测合格的事实。 10、《检测报告》XJJN/低应变（2016）第26号一份，证明龙岩农校现代农业区域公共实训基地1#楼组培中心经厦门市工程检测中心有限公司低应变检测合格的事实。 11、《检测报告》XJJN/低应变（2015）第116号一份，证明龙岩农校现代农业区域公共实训基地2#实训宿舍经厦门市工程检测中心有限公司低应变检测合格的事实。 龙岩农校对证据6、7、8、9、10、11的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议。鉴定结论为可定为Bsu级，并不能证明检测合格。 12、行政执法询问笔录一份（2016年10月19日），证明在项目建设初期，通过正规手续办理邀标手续，因龙岩农校内部的原因导致拒不与原中标单位福建鼎全建设工程有限公司签订建设施工合同，无法办理施工建设许可证。 龙岩农校对此无异议，认为可以证明东日公司在龙岩农校没有办理建设施工许可的情况，擅自施工。 13、《龙岩市人民政府关于加快中等职业教育发展的意见》一份，证明龙岩市政府支持行业企业及其他社会力量以多种形式投资中等职业学校实训基地建设，东日公司据此与龙岩农校签订校企合作协议的事实。 龙岩农校对此无异议。 14、福建海峡银行结算户对账单一份，证明东日公司于2013年9月18日、22日共向龙岩农校支付10万元固定回报的事实。 网上银行付款回单一份，证明东日公司于2015年10月21日向龙岩农校转账支付2013年4月至2014年4月期间10万元固定回报的事实。转账金额11500元，包含前一年度应支付的土地租金15000元。 福建海峡银行特种转账借方凭证一份，证明原告于2012年6月19日向被告转账支付温室大棚配套资金70万元的事实。 福建海峡银行结算户对账单一份，证明东日公司于2013年1月21日向龙岩农校转账支付第二笔温室大棚配套资金70万元的事实。但2013年1月21日支付70万元款项被退回，东日公司在短期内未发现该事实。 龙岩农校认为东日公司自2012年至2019年共上交租金111750元、分红款400000元，共计511750元。 15、建设资金出资证明一份，证明由东日公司全额出资建设龙岩农校现代农业区域公共实训基地的事实。 龙岩农校对真实性没有异议。 16、授权书一份，证明龙岩农校于2017年6月27日授权东日公司处理实训基地报建和运营过程中所有相关事宜，东日公司据此开展项目邀标并相关单位签订项目建设相关合同的事实。 龙岩农校对真实性没有异议，龙岩农校有出具授权书，但是无法确认东日公司是否按授权书进行相关施工建设。 17、东日总部【2015】第3号文1份，证明东日公司于2015年8月6日发函给龙岩农校要求龙岩农校履合同义务的事实。 龙岩农校对此无异议。 18、律师函一份，证明东日公司委托律师发函给龙岩农校要求龙岩农校履行交地、办证、提供水电接口、清场等合同义务的事实。 龙岩农校对此无异议。 19、东日总部【2016】第30号文一份，证明东日公司发函给龙岩农校要求龙岩农校履行交地义务的事实。 龙岩农校对此无异议。 20、闽建质安监总函【2017】57号文一份，证明东日公司根据该文件规定，对已完工的工程项目，建设单位可委托有资质检测机构对工程可靠性进行鉴定，根据鉴定结果可以办理后续手续。龙岩农校已对主体工程委托鉴定，鉴定结果合格，但龙岩农校仍然拒不按龙岩市住建局要求办理建设工程施工许可证。 龙岩农校认为文件属实，但不能证明本案讼争的工程合格，也不能证明龙岩农校拒不办理施工许可证。 21、福建省龙岩市农业学校实训基地控制图一份，证明龙岩农校按照该方案上报审批的事实。 龙岩农校对证据的真实性无异议。 22、龙岩市公安消防支队消防审核意见书，证明龙岩农校上报福建省由龙岩市建设的设计文件，若农校未按28851.74平方米建设用地将影响消防单位的施工和验收。 龙岩农校对证据的真实性无异议，但不能证明东日公司的主张。 23、协议书一份，证明龙岩市建设局下发（2016）24号文，农校于2017年3月2日与中国建设检测协议书，拒不补办相关手续的事实。 龙岩农校对证据的真实性无异议，认为不能证明东日公司的主张，东日公司在规划建设等相关的事项上都没有按照规定执行包括整改。 24、请求批准农校立项的报告一份，证明请示发改委支持立项，得到支持的事实，农校明确项目规划用地面积是2851.74平方米的事实。 龙岩农校对证据的真实性无异议，只是单方面向主管部门的报告，没有向主管部门的批准，土地面积应当与租赁协议第一条约定的30亩为准。 龙岩农校提供下列证据： 1、有关东日公司尚未返还龙岩农校垫资温室大棚的70万元；福建省财政厅关于下达2011年职业教育实训基地建设中央专项资金预算的通知，闽财指（2011）741号、温室大棚项目情况说明各一份，证明福建省财政厅对龙岩农校教育实训基地（实训温室大棚）建设资金核定预算，采购总金额为280万元，中央配套资金为140万元，龙岩农校自筹资金140万元；东日公司与龙岩农校合作实训温室大棚，东日公司已经收取了全部建设材料，原约定龙岩农校自筹资金140万元由东日公司出资，但东日公司只出资70万元，剩余70万元由龙岩农校垫资，目前东日公司尚未返还龙岩农校垫资的70万元。 东日公司对真实性没有异议，但认为其中70万元东日公司有向龙岩农校支付，因客观原因被退回，短期内东日公司未发现，后因龙岩农校违反合同，东日公司行使先履行抗辩权，没有将该笔退回款项再支付给龙岩农校，同时该款项双方没有形成书面协议也没有约定具体的付款时间。 2、有关东日公司违约支付租金情况及客户收付款入账通知各一份，证明东日公司未按约按期支付租金，在2017年连续支付2016年、2017年的租金。 东日公司对真实性没有异议，但认为可以证明东日公司已向龙岩农校足额支付2017年年底的租金，东日公司是按每亩500元的租金向龙岩农校交纳，已超额支付租金。 3、2016年6月1日龙岩市住房和城乡建设局关于责令龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目立即停止施工的通知龙建建（2016）44号、2016年7月26日龙岩市住房和城乡建设局关于再次责令龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目立即停止施工的通知龙建建（2016）60号、2016年8月5日龙岩市住房和城乡建设局关于岩农校现代农业区域公共实训基地项目涉嫌违法问题的约谈函、2016年9月30日龙岩市住房和城乡建设局关于对龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目违法施工行为加强管控的通知龙建建（2016）76号、2017年1月19日龙岩市住房和城乡建设局关于再次责令龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目立即停止施工的通知龙建建（2017）1号复印件一份，证明因东日公司建设的公共实训基地项目存在直接发包给无相应资质施工队伍、未履行法定招标程序确定施工队伍、未办理施工许可证等基本建设手续擅自开工建设等问题，龙岩市住房和城乡建设局多次发文，责令立即停止公共实训基地项目的施工。 东日公司对真实性均无异议，认为根据双方签订的《土地租赁合作协议书》第三条第6款的约定，龙岩农校负责办理实践基地内各个项目建设的批准文件和经营证件，该证据恰恰能够证明龙岩农校未按约定履行合同义务。根据《租赁补充协议书》的约定，实训基地由龙岩农校授权东日公司全权代建和处理相关事宜，但是龙岩农校因其内部原因，未与原邀标施工单位福建鼎全建设工程有限公司签订建设工程施工合同。2016年5月30日，东日公司已委托福建挺秀律师事务所致函龙岩农校，要求龙岩农校及时履行办证义务。东日公司多次发函要求龙岩农校履行办证义务，友情提示未履行办证义务的后果及损失由龙岩农校承担。目前办理施工许可证的条件已经具备。 4、2017年5月24日龙岩市城乡规划局岩规（2017）改字第004号《整改通知书》一份，证明东日公司对公共实训基地项目的施工存在未经行政许可、擅自违反规划许可证内容建设，龙岩市城乡规划局发文要求整改。 东日公司对真实性无异议。认为整改通知第1条、第2条证明东日公司未超标建设的事实。根据消防技术要求，1#楼、2#楼各增加一部消防电梯，导致平面布局稍作调整。整改通知第3条所指建筑坐线与原审批总平偏移的问题是因为放样坐标过程中电力公司现场测绘发现建筑物离10KV高压线距离不足，根据电力法要求必须移位三米，所以造成建筑线移位。 5、龙岩市农业局关于龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目立即停工整改的通知龙农（2016）316号一份，证明龙岩农校的上级主管部门龙岩市农业局发文要求龙岩农校立即停止公共实训基地项目的施工并进行整改。 东日公司对真实性无异议。该证据也能证明因为龙岩农校内部原因造成未及时办理项目施工许可证的事实。该文件是被告上级主管部门对龙岩农校提出的整改建议，但龙岩农校拒不整改。 6、2017年1月18日龙岩市人民政府《龙岩农业学校现代农业区域公共实训基地项目有关问题会议纪要》（2017）2号复印件一份，证明龙岩市人民政府于2017年1月18日召开专题会议，决定要求龙岩农校督促东日公司立即停止实训基地项目的建设，停止执行东日公司和龙岩农校签订的责权不明、内容不清、存在漏洞的协议条款。 东日公司对真实性无异议。认为该证据也能证明因为龙岩农校原因未及时办理项目施工许可证的事实。东日公司与龙岩农校签订的合作协议合法有效，在政府专门出台文件鼓励民间资本投入龙岩农校现代农业实训基地的前提下，东日公司在龙岩农校授权下取得项目建设相关批文，并投入巨额建设资金积极履行义务，而龙岩农校违约导致双方纠纷产生后，政府部门不应以行政命令的形式要求龙岩农校单方面停止合同的履行。 7、2016年1月11日关于停止建设现代农业区域公共实训基地的通知函岩农校（2016）2号、2016年6月2日关于立即停止建设现代农业区域公共实训基地项目的通知（2016）43号、2017年4月1日于暂停我校现代农业实训基地项目施工的函、2017年4月10日龙岩农校关于再次责令立即停止施工的通知、2017年4月14日龙岩农校关于东日总部（2017）第04号文的各一份，证明龙岩农校多次发函要求东日公司立即停止违法建设行为。 东日公司对真实性均无异议，但该证据所述内容与事实不符，项目建设出现未及时办理施工许可证的不规范问题是龙岩农校造成的，龙岩农校停止合作协议义务的履行属于单方严重违约行为。 8、2014年7月4日龙岩农校向东日公司发出的催款通知书一份，证明龙岩农校向东日公司催交设备款、租金、固定收益金的事实。 东日公司没有异议。 原审中本院依法委托龙岩市经纬测绘有限公司对讼争已交付的土地面积作出《鉴定意见》，东日公司无异议，龙岩农校对真实性无异议，但对于认定事实及程序有异议。 上述证据，均经庭审质证。本院经审查认为，东日公司提供的证据及龙岩农校提供的上述证据，均能证明案件的相关事实，本院予以认定。 经审理查明，2012年4月20日，东日公司（乙方）与龙岩农校（甲方）签订一份《龙岩市农业学校实践教学基地合作协议书》，协议约定甲方的责任与义务：甲方提供价值约100万元的物资给基地作为入股股份并收取固定回报；甲方为乙方提供土地用于建设“实践教学基地”（土地租赁协议另订）；甲方负责争取基地需要的政府支持和优惠政策，协助办理基地各种证件。乙方的责任和义务：乙方为甲方相关专业学生提供实习条件；乙方每年支付10万元给甲方，作为甲方用物资入股股份的固定回报。本协议自签订之日生效，并和土地租赁协议保持一致。 2012年4月20日，龙岩农校（甲方）与东日生态公司（乙方）签订一份《土地租赁合作协议书》，协议约定甲、乙双方同意建立校企合作关系，乙方在甲方提供场地挂牌建立“学校实践教学基地”。甲方同意将自已的土地租给乙方，租赁土地的地点坐落于龙岩市新罗区南侧农场，其四周界定为：东南面至龙祥饲料厂及闽西安围墙边，西至横山路及农业学校大门，东至农校与后盂村共用水沟边，北至农校围墙边后盂村村道的土地共30亩，租给乙方使用，建设成现代农业生态园，同时挂牌设立学校教学实践基地。租赁期限五年，从2012年4月20日起至2017年4月19日止（以公历为准）。租赁土地的使用权属于甲方，甲方有权向乙方收取租赁费。甲方为乙方免费提供足够容量的电源和水源接口，电费和水费的价格按照龙岩学校相同单价收费。甲方有权监督乙方对土地的使用，如乙方不按规定的项目经营，甲方有权终止协议并要求乙方承担违约责任。乙方未按约支付租金，甲方可解除协议，并有权要求乙方缴交违约金。甲方负责办理实践基地内各个项目建设的批准文件和经营证件，以及负责清除非实践基地用的地面电线与租赁场地的清场。乙方自2012年起，逐年交纳承租费用，交纳的时间为当年的5月10日之前，承租费用为每亩每年500元，共计每年缴纳15000元。租赁期限届满前，乙方要求终止协议，应当在终止前6个月向甲方提出。否则应向甲方缴交年租金50%的违约金。租赁期限内，乙方转让、转租须经甲方同意。甲乙双方不得随意终止协议，如乙方因有特殊情况无力经营，须转让他人时，经甲方同意方可办理转让手续。在协议执行期间，无论甲方人事、组织及租赁场地归属如何变化，此协议继续执行，否则甲方承担一切责任和赔偿乙方所有损失。乙方应按照协议约定建成可供甲方教学实践的基地。租赁期满后必须可以顺延，每顺延一次租金上涨15%，其他条件与原租赁协议相同，顺延的次数根据乙方需要确定。若租赁期满要顺延时，甲方确因教学需要扩建而使用承租土地时，甲方应凭《建设用地规划许可证》等提前六个月向乙方提出解除协议，并经双方协商，甲方给予乙方合同补偿后方可停止顺延。甲方补偿款全额付清给乙方后，乙方搬出租赁地。若政府征用时，土地使用权补偿属于甲方所有，地面所有补偿属于乙方所有。本协议订立后，由甲方组织人员完成租赁场地四周界线的划定。如果需要付补偿款给第三方时，由甲方承担与乙方无关，并且无偿及时协助乙方完成围墙的施工。 2013年3月20日，龙岩农校（甲方）与东日公司（乙方）又签订一份《租赁补充协议书》，主要内容如下：龙岩农校的现代农业区域公共实训基地所有建设由乙方根据相关部门的规划进行全权代建并享有使用权。总建设资金按双方实际出资计算，建成后双方核定投资总量，实现产教一体；甲方及时全面负责基地的清场，甲方在学校大门口边必须保留现有基地入口，乙方可以适当平整；如双方确定不继续租赁此地块，对基地价值进行评估并经双方协商后价格补偿给乙方，全额补清时解除协议。 2014年10月11日，龙岩市发展和改革委员会向龙岩农校颁发龙发改审批（2014）60号《关于龙岩农校现代农业区域公共实训基地可行性研究报告等事项的批复》，主要内容如下：1.项目业主：福建省龙岩市农业学校。2.建设地点：新罗区南城横山路6号，《国有土地使用权证》（龙国用（2012）第012678号）范围内，无新增用地。3.建设内容：实训学员宿舍、组培、园艺、农艺等实训教学场所；教学种植区；地下室、绿化、消防、道路、配电房等附属设施。4.项目总投资估算7800万元，建设资金全部引入民间资本解决。此外，前述批复附《固定资产投资项目节能登记表》一份，在该登记表“年耗能量”一栏中载明，电力年需要实物量为153万度，水年需要实物量为10万吨。2015年7月21日，龙岩市城乡规划局向龙岩农校颁发“建设工程规划许可证”，载明建设单位为龙岩农校，建设项目名称为龙岩农校现代农业区域公共实训基地（一期），建设位置坐落在新罗区。 前述协议签订后，龙岩农校委托东日公司雇请招标代理公司按照龙岩市发改委的批复以邀标方式确定福建鼎全建设工程有限公司为龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目的施工单位，但由于龙岩农校的内部问题致其未能与该中标施工单位签订建设工程施工合同。之后，东日公司另行雇请了其他施工队伍进行公共实训基地项目建设（除温室大棚由双方共同出资外，实训基地全部建设资金由东日生态公司出资）。施工期间，龙岩市住房和城乡建设局、龙岩农校等有关部门自2016年6月开始，先后多次以上述建设项目尚未办理施工许可手续、施工队伍不具备施工资质等为由，责令龙岩农校立即停工整改，并按规定办妥相关建设手续。2017年1月18日，龙岩市人民政府召集教育局、住建局、农业局、龙岩农校等有关部门围绕龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目存在问题如何整改进行研究讨论并形成专题会议纪要，要求龙岩农校督促东日公司立即停止实训基地项目建设，暂停执行和东日公司签订的责权不明、内容不清、存在漏洞的协议条款，妥善处理是否继续与东日公司进行实训基地项目合作的问题。自2015年8月开始，东日公司多次函告龙岩农校，要求其依约全面交付建设用地、协助办理基地各种证件以使项目报建手续完善等，均遭拒。 另查明，2012年12月13日，福建省龙岩市国土资源局向龙岩农校颁发【龙国用（2012）第012678号】国有土地使用权证，土地使用权人为福建省龙岩市农业学校，坐落于龙岩市新罗区，地号320-42-24，地类用途（科教用地），使用权类型划拨，使用权面积28851.74㎡。 原审中，东日公司与龙岩农校均同意根据合作协议，对本案实际已交付使用的土地面积进行测绘。2017年9月30日，龙岩市经纬测绘有限公司作出《关于龙岩东日农业生态有限公司与福建省农业学校合同纠纷中所涉及土地面积的鉴定意见》，鉴定结论为东日生态公司在案涉土地中的实际使用面积为16354.57㎡（约24.52亩）。测绘费用10278.48元，由东日公司预缴。 本院认为，东日公司、龙岩农校签订的《龙岩市农业学校实践教学基地合作协议书》、《土地租赁合作协议书》、《租赁补充协议书》中约定的租赁地块的土地使用权系行政划拨地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府实交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金”的规定，上述合同签订后，龙岩农校以其名义向龙岩市发改委申请立项，2014年10月11日，龙岩市发改委向龙岩农校颁发龙发改审批（2014）60号《关于龙岩农校现代农业区域公共实训基地可行性研究报告等事项的批复》；2015年7月21日，龙岩市城乡规划局向龙岩农校颁发“建设工程规划许可证”，龙岩农校向东日公司出租土地用于建设公共实训基地已得到相关有权机关的批准，故东日公司与龙岩农校签订的上述协议合法有效，双方均应遵照履行。 按双方签订的《土地租赁合作协议书》约定，龙岩农校应向东日公司交付的土地面积为30亩。在原审中，双方当事人对东日公司目前实际已使用的土地面积存有争议，双方一致同意并经本院委托龙岩市经纬测绘有限公司对前述争议项目进行测绘，认定东日公司实际使用的土地面积为16354.57㎡（约24.52亩）。因此，龙岩农校尚应向东日公司交付《土地租赁合作协议书》中约定的四至范围内的土地面积：30亩×666.67平方米-16354.57平方米=3645.53平方米。诉讼中，东日公司以其均是按照【龙国用（2012）第012678号】国有土地使用权证上所载的土地面积28851.74㎡（约43.28亩）进行报建为由，主张龙岩农校应向其交付的土地总面积为28851.74㎡，不符合双方当事人在《土地租赁合作协议书》中的约定，不予采纳。 《龙岩市农业学校实践教学基地合作协议书》约定，龙岩农校负责争取基地需要的政府支持和优惠政策，协助办理基地各种证件；《土地租赁合作协议书》约定，龙岩农校负责办理实践基地内各个项目建设的批准文件和经营证件。由此可见，龙岩农校作为本案讼争项目的建设单位，在引进民间资本与原告合作开发建设目标项目期间，根据实训基地项目建设的进度，适时办理相关批准文件等资料是其应当履行的合同义务。因此，东日公司诉请龙岩农校按龙岩市住建局要求提交办理本案讼争项目《建设工程施工许可证》的申请材料，具有合同依据，予以支持。 龙岩农校与东日公司签订的《土地租赁合作协议书》约定，龙岩农校为东日公司免费提供足够容量的电源和水源接口，电费和水费的价格按照龙岩学校相同单价收费。该条款虽存在履行义务的不确定性，但龙岩市发改委向龙岩农校颁发龙发改审批（2014）60号《关于龙岩农校现代农业区域公共实训基地可行性研究报告等事项的批复》中附《固定资产投资项目节能登记表》一份，在该登记表“年耗能量”一栏中载明，电力年需要实物量为153万度，水年需要实物量为10万吨故东日公司要求龙岩农校按备案表提供电源和水源接口，有事实依据，予以支持。 龙岩农校主张东日公司未按每年10万元的标准向其支付固定回报、未归还温室大棚代垫款70万元以及没有按期缴纳土地租金，故东日公司诉请全面交付土地不应予以支持，龙岩农校对此享有先履行抗辩权。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条：“先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”即使龙岩农校主张的前述债务属实，双方当事人亦未就交付土地与前述债务履行的先后顺序作出约定，故龙岩农校主张可行使先履行抗辩权，理由不当，不予支持。此外，双方在签订的《龙岩市农业学校实践教学基地合作协议书》、《土地租赁合作协议书》、《租赁补充协议书》中，并未就交付土地、办理实践基地内各个项目建设的批准文件和经营证件的履行期限作出约定，在此情形下龙岩农校主张东日公司的诉请超过了诉讼时效，缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省龙岩市农业学校应于本判决生效之日起二十日内向龙岩东日农业生态有限公司交付坐落于龙岩市新罗区南城横山路6号龙岩农校南侧的农场用地3645.53平方米，前述土地的四至范围为：东南面至龙祥饲料厂及闽西安围墙边，西至横山路及农业学校大门，东至农校与后盂村共用水沟边，北至农校围墙边后盂村村道； 二、福建省龙岩市农业学校应于本判决生效之日起二十日内向龙岩东日农业生态有限公司提供电源和水源接口（按年用电呈153万度，年用水量10吨提供）； 三、福建省龙岩市农业学校应于本判决生效之日起二十日内按照龙岩市住建局要求提交办理龙岩农校现代农业区域公共实训基地项目《建设工程施工许可证》的申请材料。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1115元，由福建省龙岩市农业学校负担。测绘费用10278.48元，由龙岩东日农业生态有限公司负担7195.48元，福建省龙岩市农业学校负担3083元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长 章    华 人民陪审员 李    卿 人民陪审员 黄  颖  如 二〇一九年十二月九日 书 记 员 陈叙颖（代） 书 记 员 林巧红（代） 附相关法条： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区人民法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331