贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0522民初6060号原告：彭梅，女，1977年7月18日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托代理人：徐瑶，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：洪大刚，男，汉族，系彭梅表弟。被告：滕易，男，1968年6月28日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。被告：慎红霞，女，1974年6月16日出生，回族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。两被告委托代理人：李高远，黔西县中心法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：刘胜元，男，1972年1月1日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。被告：钟长秀，女，1971年12月27日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。原告彭梅与被告滕易、慎红霞、刘胜元、钟长秀申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月29日登记立案后，于2019年4月18日作出（2019）黔0522民初912号判决。宣判后，原告彭梅在法定上诉期内向毕节市中级人民法院提起上诉,2019年9月11日，毕节市中级人民法院以该案基本事实不清，证据不足为由撤销原判决，发回重审。本院重审立案后，依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭梅及其委托代理人徐瑶、洪大刚，被告滕易及其两被告委托代理人李高远、被告刘胜元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭梅诉称：被告滕易、慎红霞对涉案位于黔西县××镇××小区后层××单元负××号，建筑面积为361.1平方米，产权证号为：黔西房权证城关镇字第××号的房屋具有所有权没有任何事实和法律依据，其二人不享有足以排除和阻却原告申请对以上标的物强制执行的事由。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特向人民法院起诉，请求：一、撤销黔西县人民法院（2018）黔0522执异33号执行裁定书；二、确认被告滕易、慎红霞对被告刘胜元、钟长秀位于黔西县××镇××小区后层××单元负××号、建筑面积为361.1平方米、产权证号为：黔西房权证城关镇字第××号的房屋不享有足以排除强制执行的权利；三、准予对被告刘胜元、钟长秀位于黔西县××镇××小区后层××单元负××号，建筑面积为361.1平方米、产权证号为：黔西房权证城关镇字第××号的房屋予以执行；四、诉讼费用由被告承担。原告彭梅为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提供证据如下：一、原告身份证复印件，用以证明原告主体适格；二、（2018）黔0522执异33号执行裁定书复印件，用以证明被告滕易、慎红霞执行异议的理由不成立。1、买卖合同双方出卖人为钟虹，买受人为滕易、慎红霞，被告出示证据收款人为刘胜元，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项已支付全部价款的情形；2、合同约定由买受人办理过户手续，被告作为买受人没有过户，不符合以上司法解释第二十八条第（四）项非因买受人原因未办理过户的情形。三、黔西县人民法院执行谈话笔录复印件一份，用以证明《房屋买卖合同》签订时，房屋为抵押物，未经抵押权人同意，双方的转让行为违反《担保法》第四十九条之规定,转让行为无效。双方转让行为不符合《执行异议复议司法解释》第二十八条第（一）项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法定情形；四、《房屋买卖合同》复印件一份，用以证明《房屋买卖合同》内容不真实。买卖双方签订合同时间为2010年6月2日，而房屋登记时间为2010年10月10日，合同签订时未取得房屋登记证书，何来产权证号；《房屋买卖合同》不符合《执行异议复议司法解释》第二十八条第（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法定情形；五、黔西房权证城关镇字第××号房屋产权证复印件一份，用以证明争议房屋为单独产权人，没有共有人，买受人没有证据证明已经将全部购房款支付给出卖人钟虹，不符合《执行异议复议司法解释》第二十八条第（三）项已经支付全部价款的法定情形；六、刘胜元收条复印件三份，用以证明：1、刘胜元不是出卖人，刘胜元收款不能认定为买受人支付给卖房的购房款；2、刘胜元所收款项总计为715000元，与约定购房款714978元不符，该证据与《房屋买卖合同》没有关联性，执行法院据此认定滕易、慎红霞已经支付全部购房款属于认定事实错误；七、抵押合同复印件一份、流动资金借款合同复印件一份，用以证明房屋所有权人为钟虹，房屋所有权仍由钟虹行使，争议房屋并未交付，执行法院认定出卖人已将房屋交付给买受人没有事实法律依据。被告滕易、慎红霞辩称：案涉房屋系答辩人于2010年6月8日与刘胜元、钟虹签订《房屋买卖合同》购买，合同签订后答辩人即对房屋进行了装修并入住。答辩人按照合同约定已经于2011年12月31日前分三次向刘胜元钟虹支付了购房款715000元。系因房屋办理有抵押贷款才一直未办理产权过户登记的，该房屋自2010年6月起便一直是答辩人占有、管理使用，期间的水电费等均是答辩人负担。2018年4月，经刘胜元告知，答辩人知道该涉案房屋被黔西县人民法院查封的事实后即向法院提出执行异议，经法院审查后才中止对涉案房屋的执行。综上，答辩人与刘胜元、钟长秀所签订的《房屋买卖合同》有效，并对房屋进行了装修，实际入住该房屋多年，符合买卖合同的生效要件，请求法院依法驳回原告彭梅的诉讼请求。在举证期限内容，被告滕易、慎红霞向法庭提交了下列证据：一、滕易、慎红霞身份证原件，用以证明两被告主体适格；二、《房屋买卖合同》与收条，用以证明原告要求执行的房屋系滕易夫妇向钟虹所购，双方签有合同及打有收条，此房屋买卖合同有效。原告要求执行的房屋在2010年已属于滕易和慎红霞；三、水电费发票两张，用以证明此房屋以滕易为户名实际交纳了水电费，此房屋已实际交付给滕易夫妇；四、慎红霞与装修公司签订的装修工程合同一份及首付费用证明一个，用以证明该房屋在2010年交付给滕易夫妇后，滕易夫妇在2010年对该房屋进行装修；五、税务调查报告两份，用以证明税务调查报告里均说明此房屋已销售；六、裁定书一份，用以证明该裁定书裁定中止执行符合法律规定，法院应予以支持；七、照片六张，用以证明刘胜元卖给滕易的房屋的居住、装修、入住的情况。八、黔西县莲城街道莲城社区居委会出具的《证明》一份，用以证明其二人在该处居住已有七、八年；九、来源于黔西县花都村镇银行的《抵押合同》一份，用以证明，经花都村镇银行调查，案涉房屋系滕易、慎红霞居住，为避免以后发生纠纷，故银行要求滕易、慎红霞签字；十、来源于黔西县花都村镇银行的《抵押承诺书》一份，用以证明房屋当时系滕易、慎红霞居住，花都村镇银行因此要求滕易、慎红霞签字才同意发放贷款；十一、《房屋买卖协议》，用以证明该协议是当时银行要求提供及房屋系滕易、慎红霞购买；被告刘胜元辩称：该房屋我与钟长秀一直没有居住过，我和彭梅有经济上的纠纷，但各归各的，该案涉房屋已经卖给滕易多年，周围的邻居都可以作证，该房屋买卖不是现在才产生的事情，请法院查明事实判决。被告刘胜元在举证期限内向法庭提交了下列证据：刘胜元及钟长秀的身份证复印件，用以证明两被告诉讼主体适格。经庭审举证、质证，被告滕易、慎红霞、刘胜元对原告彭梅提交的第一组证据无异议。对第二组证据被告滕易、慎红霞认为钟虹与刘胜元当时系夫妻关系，无论谁出具的收条都视为夫妻共同收到，且被告刘胜元认可该笔钱已收到，该买卖事实成立。对第三组证据，被告滕易、慎红霞认为对于房屋设立抵押的事实，因为不知情，二人没有过错，双方买卖合同有效。被告刘胜元认为，抵押归抵押，买卖归买卖，该买卖合同是有效的。对第四组证据，被告滕易、慎红霞认为买卖案涉房屋不具有恶意串通。被告刘胜元认为该房屋已经卖给滕易多年，后来因为做生意才与彭梅产生了债务纠纷。对第五、六组证据被告滕易、慎红霞认为虽该房屋只是登记在夫妻双方一方的名下，但钟虹与刘胜元系夫妻关系，支付价款给钟虹还是刘胜元都是一样的，且钟虹不认可，二人也不可能入住到该房屋。被告刘胜元认为对于收款，钟虹是同意的，二人当时是夫妻关系，如果钟虹不认可，该房屋滕易家也不可能居住。对第七组证据，被告滕易、慎红霞认为于2010年该房屋就已经交付并入住了。被告刘胜元认为系滕易与慎红霞贷款，因花都银行需要持证人签字，其与钟虹才去签字。原告彭梅对被告滕易、慎红霞提交的第一组证据无异议。对第二组证据《房屋买卖合同》的三性不予认可，对于收条，认为与本案没有关联性，刘胜元并不是买卖房屋的所有人，该房屋并没有共有人。对第三组证据的真实性无异议，但对关联性有异议。对第四组证据真实性有异议，对关联性也不认可。对第五、七组证据的三性均不认可。对第六组证据的质证意见，认为与原告方举证证明目的一样。对第八至十一组证据，因系被告滕易、慎红霞在原审庭审结束后向法院提供，认为均不属新证据，属逾期举证，不能作为证据使用。且被告滕易、慎红霞提供的两份《房屋买卖合同》签订时间相互矛盾，协议内容包含尚未进行登记的房产信息，证据内容不真实，买卖标的物为抵押物，形式违法，达不到其证明目的，其余证据与本案无关联性。被告刘胜元对被告滕易、慎红霞提交的以上证据均无异议。原告彭梅、被告滕易、慎红霞对被告刘胜元提交的证据均无异议。经审查，上述经质证各方均无异议的书证材料，因来源合法、内容真实，并能证明案件相应事实，应予采信。其中原告彭梅所提交的《房屋买卖合同》及《收条》与被告滕易、慎红霞所提交的《房屋买卖合同》及《收条》内容完全一致，而仅双方各自的证明目的不同，本院对该证据予以采信。对被告滕易、慎红霞提交的证据，因与被告滕易、慎红霞所抗辩主张的事实相关联，因此对被告滕易、慎红霞所提交的证据亦予以采信，对原告所提交的除证明身份信息及主体资格外的其他证据的证明目不予采信。综合双方当事人对本案事实及证据的分歧意见，双方争议的焦点为：1、被告滕易、慎红霞向被告刘胜元、钟长秀购买案涉房屋是否真实，其双方签订的房屋买卖合同是否有效、合法；2、若被告房屋买卖真实、合法有效，则被告滕易、慎红霞为将房屋过户在自己名下是否存在过错；3、被告滕易、慎红霞是否具有足以排除法院对案涉房屋的执行。经审理查明：被告滕易、慎红霞系夫妻关系，被告刘胜元、钟长秀原系夫妻关系，钟长秀又名钟虹，滕易与刘胜元系朋友关系，刘胜元、钟长秀与原告彭梅亦系朋友关系。本案所涉位于（黔西县后层）黔西县武装部后层Ｐ单元负1-1层1号、建筑面积为361.1平方米的房屋，系刘胜元、钟长秀于2007年在向他人有偿转让旧房及宅基拆除后的地块上修建出售的楼房其中一套。该房屋建成后，2010年6月2日，刘胜元、钟长秀与滕易、慎红霞口头协议买卖案涉房屋，协议约定：“滕易、慎红霞向刘胜元、钟长秀购买案涉房屋，购房款为714978元，付款方式为三个月内支付首付款38万元，2011年3月31日前支付15万元，尾款2011年12月31日一次性付清。另外双方还约定，滕易、慎红霞需要办理产权过户时，钟长秀、刘胜元应当予以配合、协助，因办理产权过户手续而产生的一切费用由滕易、慎红霞承担。房屋产权未过户前，刘慎元、钟长秀需将房屋用于办理贷款抵押的，在不损害滕易、慎红霞权利的情况下应当予以协助、配合，但产生的费用及债务由刘胜元、钟长秀承担。”，双方的协议达成后，滕易分别于2010年9月20日、2011年3月30日、2011年11月29日向刘胜元交付了购房款38万元、15万元和18.5万元，共计71.5万元，刘胜元出具了相应收到购房款《收条》给滕易。该房屋于2010年10月10日经房产部门登记房产号为黔西房权证城关镇字第××号后，滕易、慎红霞与钟长秀补签了一份《房屋买卖合同》，并将《合同》签订时间落成协议时间2010年6月2日，《合同》中的内容与协议一致，仅是未将刘胜元作为合同当事人写入《合同》。2010年12月1日被告刘胜元、钟长秀在未交付该房屋房产证给被告滕易、慎红霞的情况下将该房屋作为抵押给案外人唐昊向中国工商银行黔西支行贷款420000元，该贷款于2016年4月26日偿还清楚。2011年3月20日被告钟长秀与被告滕易、慎红霞又签订《房屋买卖合同》一份，合同载明将案涉房屋以714978元的价格出卖给滕易、慎红霞夫妇，滕易、慎红霞于2010年9月20日付给钟虹38万元，2011年3月再付27万元，余款待钟虹过户给滕易、慎红霞后一次性付清，钟虹负责办理过户手续，税费由滕易、慎红霞承担。2016年6月27日被告滕易、慎红霞又将该房给黔西县晨辉科技有限责任公司作抵押向黔西县花都村镇银行借款60万元，滕易作为抵押人、慎红霞作为抵押共有人均在《抵押承诺书》和《抵押合同》上进行了签字捺印，并向黔西县花都村镇银行提交了一份签署时间为2011年3月20日的《房屋买卖协议》。另查明，刘胜元、钟长秀因经营资金周转需要，于2012年6月至2013年5月期间三次向彭梅借款共计117万元，后彭梅因催要未果，于2017年7月向本院起诉，经本院调解双方达成协议由刘胜元、钟长秀于2017年10月21日前偿还彭梅借款本金117万元，履行期限届满，因刘胜元、钟长秀未履行，彭梅向本院申请强制执行。本院于2018年3月31日作出了（2018）黔0522执173号之一《执行裁定书》，查封了刘胜元、钟长秀所有的同一地理位置的包括本案所涉房屋在内的共计七套房屋。随后，滕易、慎红霞向本院提出执行异议，请求解除案涉房屋的查封、中止对案涉房屋的执行。本院经审查认为滕易、慎红霞的异议成立，2018年12月19日作出了（2018）黔0522执异33号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行，彭梅对该裁定书不服，于是向本院提起执行异议之诉，请求判决支持其诉讼请求。再查明，本院执行局对案涉房屋进行查封，滕易、慎红霞向本院提出执行异议时，因签署时间为2011年3月20日的《房屋买卖协议》丢失，滕易、慎红霞向本院执行局提交签署时间为2010年6月2日的《房屋买卖合同》。（2019）黔0522民初912号案件庭审结束后，滕易、慎红霞向花都银行调取了签署时间为2011年3月20日的《房屋买卖协议》并向本院提交。原黔西县城关镇孙家坝村包含了黔西县后层，装修合同载明的孙家坝村与房屋位于后层属于同一地址。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，被告滕易、慎红霞是否具有足以排除法院对案涉房屋的执行的权利，应予考量本案情形是否符合前述法律规定。一、被告刘胜元、钟长秀与被告滕易、慎红霞于2010年6月2日买卖涉案房屋时，虽然没有签订正式的房屋买卖合同，但其双方于2010年10月10日该房屋经登记后补签《房屋买卖协议》、该协议具备了房屋买卖合同的主要内容和属性，且协议内容和条款没有违反法律法规的强制性规定，应当视为合法有效的房屋买卖合同。该系列行为均发生在彭梅与刘胜元、钟长秀的民间借贷纠纷进行诉讼之前，据此，本院认为，被告刘胜元、钟长秀与被告滕易、慎红霞于涉案房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、被告滕易、慎红霞提交了装修工程合同、莲城社区居委会出具的《证明》及水电费发票等，可认定其已实际占有涉案房屋。三、被告滕易、慎红霞提交了被告刘胜元出具的收款收据、结合被告刘胜元、钟长秀的陈述认可收到滕易交付的购房款等，可以认定滕易、慎红霞支付了案涉房屋购房款。四、对于被告滕易、慎红霞购买案涉房屋未进行过户的问题，根据现有证据证明，双方于2010年6月2日签订《房屋买卖合同》，2010年12月1日案外人唐昊用案涉房屋作抵押向银行贷款，该贷款于2016年4月26日方才还清，在此期间该房屋因存在抵押关系而未办理产权过户登记不属于滕易、慎红霞的过错。综上所述，可以认定案涉房屋在本院（2018）黔0522执173号之一《执行裁定书》查封之前，滕易、慎红霞与刘胜元、钟长秀已签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有案涉房屋及支付了全部价款，该房屋未办理过户登记亦不是滕易、慎红霞的原因造成。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险……”之规定，滕易、慎红霞基于与刘胜元、钟长秀的买卖合同关系而对案涉房屋有权占有，并依法享有占有物返还请求权，故滕易、慎红霞作为案涉房屋执行的案外人享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。关于被告钟长秀经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据我国民诉法的相关规定，视为其自动放弃当庭陈述及举证、质证及辩论的权利，由此可能导致的法律上的不利后果，由其承担。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告彭梅的诉讼请求。案件受理费50元，由原告彭梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  熊廷虎人民陪审员  李真开人民陪审员  刘秀文二〇一九年十二月十七日书 记 员  张 婷