重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初19186号 原告：重庆金科宏瑞房地产开发有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区西永大道28-2号，统一社会信用代码：91500106096299907D。 法定代表人：喻林强，重庆金科宏瑞房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：李全，男，重庆金科宏瑞房地产开发有限公司员工，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：张剑飞，男，重庆金科宏瑞房地产开发有限公司员工，住河北省张家口市宣化区。 被告：代杨，女，1987年3月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：蔡正明，重庆儒泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫正，重庆儒泰律师事务所实习律师。 原告重庆金科宏瑞房地产开发有限公司与被告代杨商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法由审判员刘畅独任审判，适用简易程序并于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告重庆金科宏瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张剑飞，被告代杨及其委托诉讼代理人蔡正明、宫正到庭参加了诉讼。庭审中，因双方申请庭外和解，扣除相应审限。本案现已审理终结。 原告重庆金科宏瑞房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告代杨支付所欠购房款320000元人民币和逾期支付购房款的违约金88160元人民币（违约金起算暂计算至起诉之日，起诉之日至被告付清之日的违约金按合同约定计算），共计408160元人民币；2、请求人民法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告于2017年10月24日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议（以下简称“商品房买卖合同”），根据商品房买卖合同约定：被告购得原告开发的某某小区二期X幢X商业X号商品房一套（详见“商品房买卖合同”），共计购房款为650921元人民币。被告按照商品房买卖合同约定支付了首付款330921元，应向银行办理按揭贷款320000元并支付各种代收税费20493元（其中按揭印花税16元，合同印花税325元，宗地图配图费74元，转移登记费550元，契税19528元）。由于被告不符合银行按揭贷款条件和要求，致使无法办理银行按揭贷款。原告曾多次采用电话、短信等方式催被告支付所欠款项，被告都拒绝支付。故根据商品房买卖合同附件五第一条第3款之约定，因被告原因不能获得银行贷款的，被告应以现金的方式支付按揭贷款320000元，并向原告支付逾期付款的违约金88160元人民币【（违约金起算暂计算至起诉之日，起诉之日至被告付清之日的违约金按合同约定计算），即以320000元为基数计算，按每日万分之五计算，从2019年1月15日至2019年7月20日（共551天），违约金88160元】。 综上所述，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思的表示，是合法有效的，被告应当向原告支付购房款320000元和逾期支付购房款的违约金88160元（违约金暂计算至起诉之日，起诉之日至被告付清之日的违约金按合同约定计算），共计408160元人民币。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告代杨辩称：1、原告重庆金科宏瑞房地产开发有限公司与我方之间存在商品房预售合同关系属实，我方已经按照合同的约定支付了首付款330922元，剩余320000元尾款我方无力支付，无法继续履行合同； 2、我方没有违约，银行不向我方发放贷款的责任不全在我方，即便银行未向我方发放贷款，我方也一直在想办法解决尾款支付的问题，故我方不应向原告支付违约金。原告拟定的重庆市商品房买卖合同补充协议属于格式条款合同，其中约定我方到指定的银行办理按揭贷款的条款和承担逾期付款违约责任的条款，明显限制了我方选择贷款银行的权利、加重了我方的责任，我方认为该条款无效。补充协议中约定的逾期付款违约金标准过高，应当予以调整，我方认为应该按照中国人民银行的活期存款利率的标准计算违约金； 3、原告主张的违约金计算错误，具体来说，原告主张从2019年1月15日计算至2019年7月20日，该违约金为88160元。实际上，按照原告主张的利息标准以及该期限计算出违约金为29760元； 4、我方对原告主张的所欠购房款本金为320000元无异议； 5、原告应当按照合同约定，在2018年10月25日之前将已经建设竣工验收的商品房交付给被告，但是原告至今没有交付。且合同约定因不可归责于原、被告双方的事由，导致银行无法发放贷款的，双方都有权要求解除合同。我方确实无力支付剩余房款，继续履行合同的话，双方的合同目的均无法实现，只会导致损失扩大。故我方要求解除双方签订的商品房买卖合同。 综上所述，请求人民法院依法判决。 经审理查明：2017年10月24日，原告重庆金科宏瑞房地产开发有限公司与被告代杨签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQXXX），合同第三条约定，本商品房坐落于重庆市沙坪坝区西永组团L标准分区X地块X幢X商业X，建筑面积38.03平方米，房屋用途为住宅、商业服务。合同第四条约定，本商品房为清水房，成交总金额为650921元。合同第五条约定，被告采取按揭付款方式支付房屋价款，其中，被告在合同签订时支付现金330921元，另银行按揭贷款320000元。如银行批准的实际按揭贷款金额与前述按揭贷款金额不一致，不足部分由被告在原告通知后30日内现金补足。关于办理按揭贷款的违约责任，合同第五条（三）约定，1、因原告的原因，导致被告未能获得银行贷款或获得贷款少于中请贷款数额的，被告愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；被告也可单方解除本舍同，原告应于被告解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给被告，并按照被告已付房价款1%赔偿被告。2、因被告原因，导致被告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如被告未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于原、被告双方的事由导致被告未能获得银行贷款或获得的银行贷款少于申请贷款数额的，原、被告双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。原告或被告也可单方解除本合同，原告应于被告解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给被告。合同第十条约定了被告逾期付款的违约责任。即，被告如未按本合同约定的时间付款，（1）逾期在45日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之1(该比率不大于第九条l款(1)项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过45日(与本条第1款(1)项约定的日期相同）后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按应付款的百分之1向原告支付违约金，原告退还被告全部已付房价款。原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之1(该比率应不大于本条第1款第(1)项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金。《重庆市商品房买卖合同》还对交房期限、交房条件、办理产权登记等进行了约定。 2017年10月24日，原告与被告代杨签订《重庆市商品房买卖合同》补充协议，补充协议第一条第1款约定，被告采用银行按揭贷款方式支付房价款的，双方同意必需向原告指定的银行办理按揭贷款，被告自行到银行询问和查询是否满足合同约定的按揭贷款要求，否则导致被告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，由被告按本条第3款承担责任。补充协议第一条第2款约定，被告应在签订本合同时，按银行和有关部门要求，提供按揭贷款所需的应由被告提供的资料，如被告逾期超过15日未提供办理按揭贷款所需资料，原告有权要求被告以现金方式支付全部房价款，被告应在原告发通知之日起15日内付清，逾期未付清的，按应付款每日万分之三计算和承担违约金。补充协议第一条第3款约定，被告提供的个人按揭资料不符合银行要求或被告有不良贷款信用记录或被告每月收入额不能满足申请的贷款要求或被告提供的资料不真实或因被告其他原因等，导致被告不能获得银行贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，属于被告的责任，原告有权要求被告以现金方式支付，被告应在接到原告通知后15日内付清，被告如逾期未付清，按应付款每日万分之三的标准计算承担违约金。逾期超过45日仍未付清的，原告有权解除合同并将房屋另行出售，被告应承担购房总款5%的违约金，并由被告承担由此造成的损失…如被告在原告发出要求以现金方式支付全部房价款通知之日起超过45日仍未付清全款，而原告不同意解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之当日向原告支付违约金。 上述合同签订后，被告向原告支付了购房款330922元，剩余320000元尚未支付。 2017年10月24日，重庆天劲商务咨询服务有限公司与被告签订借款协议，载明被告因购买案涉房屋向重庆天劲商务咨询服务有限公司借款，由重庆天劲商务咨询服务有限公司借款给被告231644元。同日，重庆天劲商务咨询服务有限公司、原告、被告签订担保协议书。 2017年12月20日，被告向原告支付了最近一期的房款，此后未再支付。 2018年12月7日，中国光大银行股份有限公司重庆分行向原告出具退件说明，载明被告因购买沙坪坝区西永组团X标准分区X地块号XX小区二期项目住房/商铺一套，房号X幢X商业X，于2017年10月向该行申请办理按揭贷款，经该行审查被告的申请资料和征信记录，因被告存在流水不足等原因，不符合该行现行贷款政策以及发放条件，予以退件。 2018年12月30日，原告向被告邮寄了《关于要求以现金方式支付房价款的通知》，要求被告在该通知发出后15日内以现金方式支付不能办理银行按揭的款项320000元。2018年12月31日，被告收到该通知。 庭审中，原告明确诉讼请求，要求本案主张的违约金从2019年1月16日起、至被告付清欠款本金为止，按照每日万分之五计算。 因原告重庆金科宏瑞房地产开发有限公司向被告代杨要求支付剩余购房款和违约金未果，原告重庆金科宏瑞房地产开发有限公司遂提起本案诉讼，要求法院依法判如所请。 上述事实，有原告重庆金科宏瑞房地产开发有限公司举示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，被告的身份证件，专用收据，《关于要求以现金方式支付房价款的通知》，邮政EMS详情单，投递记录，退件说明；有被告代杨提交的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，借款协议，担保协议，专项收据，以及原、被告的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。原告重庆金科宏瑞房地产开发有限公司与被告代杨签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，被告向原告支付了购房款330922元，剩余320000元尚未支付。《重庆市商品房买卖合同》的补充协议虽然“指定”了为被告办理按揭贷款的银行，但开发商并不当然具有应当为购房者提供按揭贷款服务并最终促成房屋按揭贷款成功办理的义务，该“指定”对本案商品房预售合同的履行，是创造条件、而非必备条件。且补充协议约定，因被告原因导致不能获得银行按揭贷款或者获得的贷款少于申请的贷款数额的，属于被告的责任，原告有权要求被告以现金方式支付。因此，被告在采取“首付+按揭贷款”的方式向被告支付购房款的情况下，因自身的原因，其银行按揭贷款未审批通过，被告应当自筹资金或者采取其他方式，向原告支付剩余320000元购房款。被告未按照合同约定全额支付购房款，在接到原告通知后的宽限期内仍未付清，其逾期时间远超合同约定的15日和45日，构成违约，且原告不同意也不要求解除合同，故应当适用补充协议第一条第3款后半段的约定，由被告承担违约责任、支付违约金。被告要求从2019年1月16日开始计算违约金，该违约金按应付款每日万分之五的标准，计算至被告付清应付购房款之日止。日利率每日万分之五折算为年利率是18.25%。被告则要求调整违约金，按照中国人民银行的活期存款利率的标准计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条确立了违约金调整需要围绕实际损失展开的原则。只有当违约金过分高于实际损失时，才有进行调整的必要。被告作为违约方，既然提出了违约金过高的抗辩，相应的就应该提供证据予以证明，应当对违约金约定是否过高、原告的实际损失是多少等问题，承担举证责任。被告未举示证据予以证明，应当承担相应的举证不能的法律后果。对被告要求调整违约金的意见，本院不予采纳。故原告可以依照合同约定、按应付款每日万分之五的标准主张违约金。原告要求违约金从2019年1月16日即通知付款期满后的次日起算、计算至被告付清欠款本金为止，不违反法律规定，本院予以支持。 至于被告请求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同的意见，该请求意在使本诉失去意义，吞并或抵消原告的诉讼请求，构成反诉，但因被告的请求未在法律规定期间内提出，被告也未向本院缴纳案件受理费，故对被告的上述请求，法庭不应予以处理。从实体上讲，根据本案现有证据，因被告系违约方，在原告要求继续履行合同的情况下，被告并不享有合同解除权，其请求亦不能得到法院支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告代杨于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆金科宏瑞房地产开发有限公司支付购房款320000元； 被告代杨于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆金科宏瑞房地产开发有限公司支付违约金，该违约金以未付购房款320000元为基数，按每日万分之五计算，从2019年1月16日起计算至被告付清未付购房款之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7422元，减半交纳3711元（原告重庆金科宏瑞房地产开发有限公司已预交），由被告代杨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘畅 二〇一九年十二月三十日 书记员  李娟