广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1316号原告:广州耀鼎房地产代理有限公司，住所：广州市白云区均禾街新石路16－20号广州市良盛鞋材皮具五金城B6幢202。统一社会信用代码：91440101MA5AA7X17R。法定代表人：卢斯静。原告：广州耀德房地产代理有限公司，住所：广州市白云区均禾街新石路16－20号广州市良盛鞋材皮具五金城B6幢205。统一社会信用代码：91440101MA5AKGA28Q。法定代表人：马铭佳。两原告共同委托诉讼代理人：张龙龙、广东合富律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：柯陈莹，广东合富律师事务所律师实习人员。被告：广州市尚圆资产管理有限公司，住所：广州市海珠区信裕路柏信街3号自编之六。统一社会信用代码：91440105340122709T。法定代表人：伍智伟。委托诉讼代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧娜，广州金鹏律师事务所律师。被告：四会市朱海实业有限公司，住所：四会市城中区大同路二座B71号（第六层）。统一社会信用代码：91441284722470397U。法定代表人：但晓琴。原告广州耀鼎房地产代理有限公司、广州耀德房地产代理有限公司诉被告广州市尚圆资产管理有限公司（以下简称“尚圆公司”）、四会市朱海实业有限公司（以下简称“朱海公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序审理，被告尚圆公司于答辩期内向本院提出管辖权异议，本院于2019年3月19日作出（2019）粤1284民初1316号民事裁定书，驳回被告尚圆公司的管辖权异议，尚圆公司不服上诉，肇庆市中级人民法院作出（2019）粤12民辖终84号民事裁定书，裁定驳回尚圆公司上诉，维持原裁定。本院于同年10月9日对本案公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人张龙龙，被告尚圆公司的委托诉讼代理人邓增共、张慧娜到庭参加诉讼，被告朱海公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案管辖权异议期间的审限已依法扣除。本案现已审理终结。两原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告一向原告一、原告二返还保证金共计￥500000元及自2016年5月17日起至被告一、被告二返还保证金之日止的违约金（自2018年5月17日起计至被告返还欠款之日止，暂计至2019年3月28日为￥19031元××。2.判令被告二对以上述欠付款项及违约金承担连带清偿责任。3.本案诉讼费由被告一、被告二承担。事实与理由：原告一、原告二与被告一于2018年5月10日签订了《四会影城项目独家销售代理服务合同》（以下简称“合同”××，约定由原告一、原告二作为四会市城中区大路二座B71号的四会影城项目（以下简称“该项目”××的独家营销策划顾问，负责提供该项目公寓的独家销售代理服务。合同第四条第2款第（3××项约定：“如在项目代理期间，遇到自然灾害、政府限购、限买限购、银行限贷不放贷等不可抗力因素或政策因素导致甲方和客户签订的《商品房买卖合同》难以履行的及该项目总货量少于314套，甲乙双方不作业绩考核，乙方所提交的保证金甲方需于考核期满后七个工作日内全额无息退还保证金至乙方指定账户，但本合同其它条款可继续执行。”后因该项目出现产权需要分拆导致产权不明确等问题，导致项目房产无法销售，各方签订的合同根本目的实现，因此各方间于年月日解除了合同。根据合同第四条第2款第（3××项约定，被告一应在合同解除后七个工作日内向原告一、原告二返还保证金。因被告一系该项目实际权属人即被告二朱海公司授权的全权代理人。根据被告二出具的授权委托书，被告一在对该项目销售、签署相关文件等行为均视为代被告二行使权利，因此被告二应对被告一欠付的款项承担连带责任。但，原告一、原告二多次向被告一、被告二要求返还保证金均无果。综上所述，由于被告一、二至今仍未向原告一、原告二支付欠付款项及违约金的行为已严重侵犯了原告一、原告二的合法权益，故原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告一、原告二上述的诉讼请求，依法维护原告一、原告二的合法权益。2019年5月22日，两原告向本院递交《增加诉讼请求申请书》，增加诉讼请求：1.判令被告一向原告一、原告二支付违约金￥2000000元；被告二对上述违约金承担连带清偿责任。事实与理由：合同第九条第2款约定：“甲乙双方同意，除本合同另有约定的外，如甲乙双方其中一方单方面解除或终止合同的，违约方须向守约方赔偿违约金人民币贰佰万元整（￥2000000××。”现因该项目出现产权需要分拆导致产权不明确等问题，导致项目房产无法销售，即因甲方（被告一××的原因导致各方间签订的合同根本目的无法实现从而解除了合同，因此根据合同约定被告一应承担相应的违约责任。因被告一系该项目实际权属人即被告二朱海公司授权的全权代理人。根据被告二出具的授权委托书，被告一在对该项目销售、签署相关文件等行为均视为代被告二行使权利，因此被告二应对被告一的违约责任承担连带责任。被告尚圆公司辩称：一、被答辩人请求答辩人返还保证金500000元及违约金19031元(计至2019年3月28日止××没有事实与法律依据。答辩人与被答辩人于2018年5月10日签订《四会影城项目独家销售代理服务合同》，约定答辫人(合同甲方××指定被答辩人(合同乙方××为位于四××市××区××路××号××四会影城项目的独家营销策划顾问，负责提供该项目公寓的独家销售代理服务，其中合同第四条第2点第(2××项约定“若被答辩人在业绩考核期内完成150套业绩指标，答辩人于被答辩人完成业绩指标之日起计3天内无息退回被答辩人100％的保证金(即￥500000元人民币××。若在考核期内被答辩人去货量无法按以上指标完成，答辩人有权不退回被答辩人所提交的保证金。”合同签订后，被答辩人即进场开展有关代理销售工作。2018年6月20日，答辩人与被答辩人签订四会影城项目独家使用权销售代理合同《补充协议二》，约定被答辩人为四会市城中区大同路二座B71号及B72号的四会影城项目的独家营销策划顾问。后来双方又签订四会影城项目独家使用权销售代理合同《补充协议三》，约定双方同意并确认该项目《原合同》的合作期到期后，自动延期至2018年10月31日止。代理销售期间，被答辩人在案涉项目售出了23套房屋，并收取佣金1461611元。2018年9月30日左右，被答辩人不辞而别，单方从案涉项目销售现场撤场至今未回。答辩人认为，被答辩人在合同期内单方撤场，已构成违约，应承担相应的违约责任，而且被答辩人在合同考核期内没有完成150套的业绩指标，按照上述合同约定，有权不退回保证金，故被答辩人的请求没有事实与法律依据。二、被答辩人请求答辩人支付违约金2000000元更没有事实与法律依据。本案中，违约方是被答辩人。首先，答辩人在与被答辩人签订前述合同前，已向被答辩人充分介绍案涉项目情况，并带领被答辩人现场了解案涉项目;在签订前述合同时，已将案涉项目一四会市城中区大同路二座B71号及B72号的权属证书复印件交予被答辩人，被答辩人已知悉案涉项目是需要分割出售的，而且在被答辩人代理四会市朱海实业有限公司与买受人签订《认购买卖合同》时，更加知悉案涉项目需分割出售的情况，因为该《认购买卖合同》第五条约定“甲方承诺在2019年12月31日之前办妥该房屋的一切手续(如:分割手续、房屋过户手续、交房手续××。”因此，被答辩人对案涉项目需分割出售的事实是明知的。其次，案涉项目也不存在无法销售的情形，因为在被答辩人进场销售后，已对外售出23套房屋，并收取了1461611元的代理费，而且答辩人正与四会市朱海实业有限公司积极到政府有关部门办理产权分割手续(详见被答辩人提交的《四会市城中街道城中社区居民委员会证明》、《四会市公安局城中派出所证明》××，(详见《认购买卖合同》附件××。相反，在本案中，被答辩人才是真正的违约方，正如前述，被答辩人在未知会四会市朱海实业有限公司及答辩人的情况下，拿走已销售房屋的代理费后单方撤场，留下很多未完成的销售工作给答辩人，给答辩人的工作带来严重影响。四会市朱海实业有限公司有权按《四会影城项目独家销售代理服务合同》第九条第2点的约定追究被答辩人的违约责任。综上所述，恳请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明：2018年5月10日，两原告（乙方××与被告尚圆公司（甲方××签订了《四会影城广场项目独家销售代理服务合同》，约定甲方指定乙方为位于四××市××区××路××号××四会影城项目的独家营销策划顾问，负责提供该项目公寓（不少于314套××的独家销售代理服务。甲、乙双方同意并确认考核时间为从签署本合同之日起至正式公开发售之日（以双方签订公开发售确认书为准××起计4个月止；保证金：￥500000；业绩指标：150套（甲方确认该项目总货量不少于314套××；甲、乙双方签订合同三个工作日内向甲方支付保证金人民币500000元。若乙方在业绩考核期内完成150套业绩指标，甲方于乙方完成业绩指标之日起计3天内无息退回乙方100%的保证金（即￥500000××。若在考核期内，乙方去货量无法按以上指标完成，甲方有权不退回乙方所提交的保证金。如在项目代理期间，遇到自然灾害、政府限购、限买限购、银行限贷不放贷等不可抗力因素或政策因素导致甲方和客户签订的《商品房买卖合同》难以履行的及该项目总货量少于314套，甲乙双方不作业绩考核，乙方所提交的保证金甲方需于考核期满后七个工作日内全额无息退还保证金至乙方指定账户，但本合同其它条款可继续执行。甲方责任方面，双方约定甲方应向乙方提供的文件和资料包括关于代售项目所需的有效相关资料，如整套的施工图（包括：外立面、各区平面图、总平面四置图、项目CAD图纸××、权属证明、《商品房买卖合同》（认购书××等。违约责任方面，甲乙双方同意，除本合同另有约定的外，如甲乙双方其中一方单方面解除或终止合同的，违约方须向守约方赔偿违约金人民币2000000元。合同签订后，被告尚圆公司出具《委托独家代理证明》给两原告，证明委托两原告独家销售代理位于四××市××区××路××号××四会影城项目公寓及场外分销代理合作，整合一二手资源及电商发动公司，有权与第三方中介公司签署分销代理合同（合同期限为2018年5月10日至2018年9月10日止××。同日，被告尚圆公司又与两原告签订《四会影城项目独家使用权销售代理合同（补充协议一××》对合同进行补充约定。同年6月20日，被告尚圆公司与两原告签订《四会影城项目独家使用权销售代理合同（补充协议二××》，将四会影城项目由四会市城中区大同路二座B71号扩展至B72号。之后，被告尚圆公司再次与两原告签订《四会影城项目独家使用权销售代理合同（补充协议三××》，将合同期限延期至2018年10月31日止。两原告于2018年5月16日将500000元保证金汇至被告尚圆公司指定收款人账户。原告在考核期内代销售了23套房产。原告称听买家说影城项目销售出去的房产无法办理产权过户，导致原告和买家签署的认购房屋买卖合同无法履行，已经销售出去的房产的买家来售楼部现场拉横幅要求退房，致使原告方的销售代理工作无法进行，合同根本目的无法实现，两原告根据合同约定终止了与两被告间的合作关系，并结清相关代理服务费后于2018年9月30日完成了撤场工作。两原告委托广东合富律师事务所于2018年12月19日向被告尚圆公司邮寄《律师函》，函告尚圆公司在十天内向两原告全额返还保证金500000元。该邮件于次日被签收。被告尚圆公司确认两原告已于2018年9月30日撤场，但否认收到《律师函》，但对此未提供反驳证据。本院确认被告尚圆公司于2018年12月20日收到上述《律师函》。另查明，四会市城中区大同路二座B71号（四至九层××、B72号（10-12层××的权属人为被告朱海公司。2018年7月2日，四会市城中街道城中社区居民委员会出具《证明》，证明该辖区四会市朱海实业有限公司，四会市城中街道大同路二座B72号（10至12层××，现因需要分拆，需重新编为四会市城中街道大同路二座B493至B588号（共96只门牌号××。同日，四会市公安局城中派出所出具《证明》，证明该辖区四会市朱海实业有限公司，四会市城中街道大同路二座B71号（四至九层××，现因需要分拆，需重新编为四会市城中街道大同路二座B75至B492号（共318只门牌号××。关于四会市城中街道大同路二座B71、B72号房屋是否有抵押或被查封的问题，被告尚圆公司庭后回复本院称上述房屋目前处于查封和抵押状态。再查明，2018年5月10日，被告朱海公司出具《授权委托书》，将四会市城中区大同路二座A50号、A51号、A53号、B71、B72号、B73号以上物业的装修、策划、租赁、销售及签署相关文件、房产分证、银行赎契及办理相关按揭事宜不可撤销地委托给受委托人尚圆公司，表示受委托人在办理上述事项过程中，所签署的一切文件，该司均予以确认。该《授权委托书》两被告有向两原告进行披露。上述事实，有当事人陈述、经质证的证据、庭审记录等证明，本院予以确认。本院认为，两原告与被告尚圆公司签订的《四会影城广场项目独家销售代理服务合同》及相关补充协议，是双方意思真实表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、两原告与被告尚圆公司签订的《四会影城广场项目独家销售代理服务合同》及相关补充协议因何解除？二、两被告应如何承担责任？关于两原告与被告尚圆公司签订的《四会影城广场项目独家销售代理服务合同》及相关补充协议因何解除的问题。从双方签订合同的内容来看，两原告是知道案涉房屋需要分证销售的。虽然合同第六条第一款第二项约定被告尚圆公司应提交的资料里包括权属证明，但双方未约定清楚该权属证明是案涉房屋原来的权属证明（以下称大证××还是分证后的权属证明（以下称小证××，也未约定被告尚圆公司办好小证的具体时限。法律并未禁止房屋分割出售，从相关派出所和居委会出具的证明来看，实践中也是允许房屋分割出售的。两原告称因案涉房屋需要分拆导致产权不明进而导致项目房产无法销售的说法，没有理据。虽然从现有的证据看，被告尚圆公司无明显的违约行为，但由于案涉房屋存在被查封和设有抵押权的情况，销售出去的房屋的小业主面临无法办理产权证的现实风险，已出现买了房的小业主去两原告售楼部现场维权的情况，潜在的买家将不会再选择购买两原告代理销售的房屋，两原告的销售已成僵局，双方签订合同的目的落空，两原告从案涉项目撤出并向被告尚圆公司发出《律师函》要求解除双方签订的合同及补充协议，被告尚圆公司在收到解除合同书面通知后三个月内未提出反对意见，视为双方协商一致解除合同。合同解除后，被告尚圆公司应当将收取两原告的保证金50万元退还给两原告。两原告要求被告尚圆公司支付违约金200万元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于两被告应如何承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”该条系关于隐名代理责任承担主体的规定。本案中即存在隐名代理的情况，被告尚圆公司以自己名义与两原告签订相关合同，被告尚圆公司与被告朱海公司存在委托关系，两原告在与被告尚圆公司签订合同时是知道尚圆公司与朱海公司之间的代理关系，尚圆公司也是在朱海公司授权范围内与两原告订立的合同，因此两原告与被告尚圆公司签订的相关合同直接约束两原告与被告朱海公司，因此被告尚圆公司应退还给两原告50万元保证金的责任最终由被告朱海公司承担。两原告要求两被告对退还50万元保证金承担连带责任于法无据，本院不予支持。被告朱海公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩的权利，不影响本院对本案的审理，本院可依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二××》第二十四条之规定，判决如下：一、被告四会市朱海实业公司于本判决生效之日起十日内向原告广州耀鼎房地产代理有限公司和广州耀德房地产代理有限公司退还500000元保证金并支付相应利息（以500000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年12月20日起支付至实际付清之日止）；二、驳回两原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为13576元（含管辖权异议受理费），由两原告负担10801元、被告广州市尚圆资产管理有限公司负担管辖权异议受理费100元、被告四会市朱海实业公司负担2675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  廖雪梅二〇一九年十二月二日法官助理申家文书记员何倩仪