北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初3162号原告：杨霖，男，1932年10月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵新科，北京市桦天律师事务所律师。被告:刘隽，男，1942年10月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘骁琥，男，1974年4月11日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1969年5月18日出生，汉族，住北京市海淀区。原告杨霖与被告刘隽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨霖及其委托诉讼代理人赵新科，被告刘隽之委托诉讼代理人刘骁琥、刘丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨霖向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告位于昌平区×3号的不动产利益损失5903651元；2．被告赔偿原告搬迁费、设备迁移费、设备折旧费27602元；3．本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：1991年，被告刘隽将位于北京市昌平区×3号的房地产卖予刘承信，1999年刘承信将该房屋卖予原告杨霖。上述两个房屋买卖协议已被法院确认无效。3号院宅基地面积576．57平方米，原告购买后进行了改扩建，现有平房16间，四层楼房一栋（共21间）。现原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告的一切经济损失。被告刘隽辩称，不同意原告的诉讼请求。关于第一项诉求，原告是基于农村房屋买卖合同的案由起诉的，但原告与我方没有合同关系。原告与刘承信签订的合同无效，他应该找刘承信请求损害赔偿，这一逻辑也同样适用于第二项诉求。原告诉求中的损失是依据评估报告的两部分主张的，首先我们对上述评估价格不认可。其次即使将来针对重新评估的价格达成一致，即便某一价格得到确认，那么是否要赔偿以及全部赔偿，原告也缺乏法律依据。我们认为区位补偿价不应赔偿。关于宅基地的赔偿，我们认为宅基地部分的利益原告本就不应得到，而且现在也无损失可言。而且关于宅基地，原告没有权属证明。区位补偿价是基于拆迁得到的。但拆不拆是一个未知数。即便拆了，也是以特定身份获得的，非集体经济组织成员不能享有。即使有补偿，面积是有限制的。根据合同法有关损失赔偿的计算，不得超过合同一方订立合同时可以或应当预见到的损失，间接损失不应赔偿。所以我们认为宅基地补偿应该有现实的损失。其次关于宅基地损失也是合同订立时无法预见的，也没有因果关系。关于房屋赔偿损失，我们认为也不应该全部赔偿，因为原告没有权属证明也没有合法建设的证明。即便赔偿也应该赔偿对方合法建设的损失，并且对方应该提供证据证明，不应赔偿违法建设的楼房损失。我们认为还是应该由原告尽快拆除恢复原状。关于诉求二，我们认为也不应该赔偿，原告签订房屋买卖合同时是基于居住，该用途也是当时订立合同时可以预见的用途。原告将农村用房改成生产用房，不是我们能够预见的。以前的终审意见是腾退房屋，这是原告的法定义务，不会产生损失。这种搬迁损失在之前的民事判决中也是不予支持的。关于诉求三，我们认为是谁主张评估谁付费。我方申请再评估时也不会跟对方要钱，自己承担鉴定费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：刘文达为北京市昌平区×村村民，其育有一子名刘隽。刘隽与杨玉华系夫妻关系。1984年，刘文达申请建房，经村镇两级同意批准建房。1991年12月4日，刘隽将坐落于昌平区×村西北路南的北房八间、耳房二间、西房二间以26596．9元的价格卖给案外人刘承信，并签订《房屋买卖协议》，昌平区×镇人民政府城建科、昌平区×村民委员会分别在该协议上盖章。协议签订后，刘承信支付了价款，刘隽交付了房屋。1999年1月10日，刘承信将上述房屋卖给杨霖。现该房屋及院落由杨霖使用。在此期间，杨霖在该院落内增建部分房屋。杨霖作为法定代表人设立北京庆京电子技术中心，杨霖之子杨大庆作为法定代表人设立北京钰亚技研科技有限公司、北京庆京电子科技有限公司，住所地均为北京市昌平区×3号。2010年刘隽将刘承信诉至本院，要求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，杨霖作为第三人参加了诉讼。后经（2011）一中民终字第6798号终审判决，认定刘隽与刘承信于1991年12月4日签订的《房屋买卖协议》无效。2013年刘隽将刘承信、杨霖诉至本院，要求确认刘承信与杨霖签订的《房屋买卖协议》无效。后经（2016）京01民终280号终审判决，认定刘承信与杨霖于1999年1月10日签订的《房屋买卖协议》无效。2016年，刘隽、杨玉华以返还原物为由将杨霖诉至本院，请求判令杨霖将位于昌平区×的涉案房屋及附属物返还给刘隽、杨玉华。在该案审理过程中，双方当事人均认可诉争房屋位于北京市昌平区×3号。在该案审理过程中，刘隽申请对诉争房屋进行评估，杨霖不同意进行评估，并表明如果判决返还的话再评估也不迟。我院作出（2016）京0114民初8700号民事判决书，判令杨霖将坐落于北京市昌平区×3号的房屋及附属物返还给刘隽。杨霖不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院认为，一审法院判令杨霖返还诉争房屋具备事实及法律依据，因杨霖未提起反诉，亦不同意进行评估鉴定，故赔偿损失问题可另行解决，故于2017年8月25日作出（2017）京01民终5871号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年10月9日，刘隽申请执行，现该案正在执行过程中。经杨霖申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司对位于北京市昌平区×3号院不动产价值及该院搬迁费、设备迁移费、拆装费、设备折旧费、380V电流架装拆卸费以及附属物价值进行评估。2018年8月5日，北京市国宏信价格评估有限公司出具《价格评估情况说明函》，称“由于价格评估标的于价格评估基准日未涉及拆迁，故无法对其区位补偿价进行价格评估；关于搬迁费用，需提供运量、运距等相关数据；关于设备拆装费用，无法确定其是否具备拆装条件；我公司目前仅对装修部分可进行价格评估”。2018年10月10日，北京市国宏信价格评估有限公司对该委托进行了退案处理。2018年11月23日，杨霖、刘隽均同意重新摇号选择鉴定机构实施前述鉴定事宜。经摇号确定，我院于2018年11月30日委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对前述评估事项进行评估。北京北方房地产咨询评估有限责任公司回函称对搬迁费、设备迁移费、拆装费、设备折旧费、380V电流架装拆卸费无法进行评估。经询问，双方当事人同意由北京北方房地产咨询评估有限责任公司继续对位于北京市昌平区×3号院的区位补偿价、房屋重置成新价及附属物价值进行评估，且双方当事人均同意以法院委托评估鉴定之日作为估价时点。双方当事人同意重新摇号确定对搬迁费、设备迁移费、拆装费、设备折旧费、380V电流架装拆卸费实施评估的评估机构。北京北方房地产咨询评估有限责任公司作出（京）北方估字（2019）涉字第045号房地产估价报告，确定该院内房地产总价值为5903651元，其中房屋重置成新价及附属物价值1291071元（1号房屋重置成新价995482元、2号房屋重置成新价118807元、3号房屋重置成新价17499元、4号房屋重置成新价93050元、5号房屋重置成新价109466元、装修及附属物价格80046元），区位补偿价4612580元。杨霖支付评估费17259元。杨霖对该评估报告予以认可。刘隽对该评估报告提出异议如下：（一）宅基地区位补偿价标准不明确不充分，没有论证合理性，评估值畸高。评估报告对宅基地区位补偿价只说明了总价为4612580元，但没有说明评估测算的方法，没有论证价格确定的依据和合理性。我方自己测算单价约合8000元/平米，我们认为这一价格畸高，不合理，原因如下：1．评估区域位置较偏僻，经济发展水平低，市政配套很不完善，区位价值较低，应按昌政发[2017]14号文中规定的区位补偿价下限7150元/平米取值。昌政发[2017]14号文中规定的昌平区部分镇（街道）宅基地区位补偿价执行以下标准，“城北街道、城南街道、回龙观镇、东小口镇、沙河镇、北七家镇、南邵镇、天通苑北街道、天通苑南街道、霍营街道范围内宅基地区位补偿价每平方米7150—8850元”，其中×镇在这10个街镇中，区域位置最为偏僻，经济发展水平低，市政配套很不完善，价值应最低。2．评估区域周边同种商品住宅的价格，在“城北街道、城南街道、回龙观镇、东小口镇、沙河镇、北七家镇、南邵镇、天通苑北街道、天通苑南街道、霍营街道”范围内也是最低的，说明×区域价值相对最低。（二）房屋重置成新价确定标准不充分，没有明细，没有论证合理性，评估值畸高。评估报告对房屋1、2、3、4、5，也均只说明了总价，但没有说明评估测算的方法，没有论证价格确定的依据和合理性，连最基本的总价和对应每平米造价的构成明细都没有，如：材料费标准（砖、水泥、沙子等），以及人工费标准等；我方自己测算造价，其中1号房约合1300元/平米，2号房约合1141元/平米，3号房约合1433元/平米，4号房约合1116元/平米，5号房约合1016元/平米，我们认为这一评估价格畸高，不公允，原因如下：1．《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（昌平区政府4号令），对×地区的房屋重置成新价也给出了550元/平米的标准，考虑到近年来材料费和人工费有一定的增长，新建砖混结构楼房造价也才基本为900元/平米左右；再考虑房屋折旧和使用年限，重置成新价格应为800元/平米左右；2．经我方谨慎反复与承担昌平多地拆迁评估工作的评估公司核实，当前北京昌平地区新建砖混结构楼房造价基本为900元/平米左右。如再考虑本案被评估房屋的折旧和使用年限，被评估房屋重置成新价格也应为800元/平米左右；该公司对昌平地区农村宅基地和房屋的评估工作经验极为丰富。（如有必要，我方可委托该公司进行评估，供参考）3．近年来，昌平地区有关农村宅基地和房屋返还的同类案件，与本案相同的砖混结构农村自建楼房的评估价值，均未超出1000元/平米。（三）装修及附属物价值的确定标准不明确不充分，明细表不详细，评估值偏高。评估报告中所列的暖气、坐便器、电表、灯、陶瓷、瓷砖等，均只说总价，没有说明数量、品牌、型号、单价，我方不能认可。2019年9月16日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司对刘隽提出的异议答复如下：一、估价对象位于北京市北五环外六环内,位于地铁昌平线×站1000米范围内,临近北京市昌平职业学校,周边有隆兴购物广场,配套较完善,区域位置较好。根据《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（昌政发[2017]14号）,城北街道、城南街道、回龙观镇、东小口镇、沙河镇、北七家镇、南邵镇、天通苑北街道、天通苑南街道、霍营街道范围内宅基地区位补偿价每平方米7150-8850元。×镇无论从地理位置还是发展情况均不属于“最偏僻”、“最低”、“很不完善”的地区,当事人的说法有违公正、客观。因此我公司认为宅基地区位补偿价定为8000元/平方米是客观的、合理的。其次,本次评估的是宅基地区位补偿价,与商品房市场价格无关。且×镇的商品房价格均价在4万元/平方米左右,远高于评估的区位补偿价。二、房屋重置成新价的计算根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘[2016]1001号）文件相关内容测算,已在报告中“估价方法”处注明。此次评估严格按照委托函的要求进行评估。当事人提到的“拆迁价格”与此次评估目的无关且不具备参考性。三、附属物均为估价人员现场勘查时据实登记、测量并且记录在现场勘查表上,双方当事人也在现场勘查表上签字确认。附属物价值的计算根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘[2016]001号）文件相关内容测算,文件中已明确规定了评估所包含的附属物项目及统一的价格分值,与品牌、型号无关。经过认真分析、仔细复核之后,我公司认为所出具的(京)北方估字(2019)涉字第045号《房地产估价报告》的估价结果是客观、公正、合理的。本案庭审中，刘隽申请对该房屋重置成新价及宅基地区位补偿价进行重新评估。经合议庭合议，合议庭答复刘隽对其重新评估的申请不予准许。经摇号确定，我院委托中环松德（北京）资产评估有限公司对位于北京市昌平区×3号院中搬迁费、设备迁移费、设备折旧费市场价值进行了评估。中环松德（北京）资产评估有限公司作出中环评报字（2019）第0702号资产评估报告书，确定评估值为27602元。杨霖支付评估费5000元。杨霖对该评估报告予以认可。刘隽对该评估报告提出异议如下：一、评估报告未对设备的品牌、型号、购买日期、使用期限等进行说明，也未提供原始凭证来证明原值的真实性，不能据此确定设备原值和净值。二、搬迁费用偏高，高于市场上搬家公司的搬运价格。2019年9月16日，中环松德（北京）资产评估有限公司对刘隽提出的异议答复如下：一、本次评估的设备的名称、型号、购置日期等均在资产评估清查明细表中体现,资产评估清查明细表为评估报告的一部分,具有同等法律效力。本次评估的评估原值为我司资产评估师按照设备型号进行询价并加上相关费用计算得出,评估净值是评估原值乘以成新率计算得出(按照评估师现场勘查的成新率及理论成新率综合计算),评估原值、评估净值与原始购置费用无任何关联。二、本次评估涉及到的搬运费用为两项,第一项为立式注塑机，该设备为工业设备,搬移过程需要安装调试等,涉及的相关费率按照机械工业出版社出版的《资产评估常用方法与参数手册》中计算。第二项为模具、家具及屋内附属物等杂物,本部分搬迁费用安装评估人员通过网上向兄弟搬家、蚂蚁搬家、货拉拉等搬家公司询价得出为650元/次(包含货物的装卸费用)。经现场勘验查明，北京市昌平区×3号院内现有房屋五处，一号房为四层楼房一栋、二号房为平房四间、三号房为平房一间、四号房为平房五间、五号房为平房五间。刘隽主张涉案院落内既有杨霖增建的房屋，也有老房产；其中三号房、五号房为原房屋；四号房原为北房三间和耳房两间，后杨霖将之增建为北房五间。杨霖主张其购买涉案院落内房屋后，分批分次对全部房屋进行了翻建和改建，在翻建原有房屋时是在原房屋地基之上翻建的。庭审中，刘隽认可涉案院落内房屋装修及附属物系由杨霖添附。经询问，杨霖未能提交翻建和改建房屋的相关证据，亦不能提交翻建、改建房屋的相关审批手续。经询问，杨霖称其仍占用涉案院落，但因双方就赔偿事宜未能达成一致意见，其不同意在本庭主持下实施腾退。经询问，双方当事人均认可涉案房屋所在土地性质为宅基地；刘隽称其出售的房屋为居住用途，杨霖称其购房后实际用于生产经营。上述事实，有房屋买卖协议、民事判决书、营业执照、评估报告、评估机构回函、现场勘验笔录等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：刘隽与案外人刘承信签订的《房屋买卖协议》及刘承信与杨霖签订的《房屋买卖协议》均已被法院生效判决认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。刘隽曾起诉请求杨霖返还北京市昌平区×3号院内房屋及附属物，法院亦对此进行判决，支持了刘隽主张返还房屋的诉讼请求。同理，现杨霖主张刘隽返还的不动产利益中关于3号院内房屋及附属物之重置成新价，具备事实及法律依据，本院予以支持。关于杨霖主张刘隽返还的不动产利益中关于3号院区位补偿价的部分，本院认为，因为合同无效造成的损失，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。无论是出卖人刘隽还是买受人杨霖，在缔约时均应明知农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。因此，双方对于合同无效均负有责任，同时结合农村房屋买卖合同纠纷案件处理的基本原则，应认定刘隽承担主要责任，杨霖承担次要责任。关于刘隽所辩称杨霖不能得到区位补偿价的答辩意见，本院认为，因合同无效，杨霖失去了3号院土地增值部分的利益，故对于3号院之土地价值即区位补偿价应作为杨霖之损失在本案中予以适当分配，根据双方的责任酌情由刘隽向杨霖进行补偿。关于杨霖主张的搬迁费、设备迁移费、设备折旧费等，该部分费用的支出并非因合同无效而给杨霖造成的损失，杨霖的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘隽于本判决生效之日起三十日内支付原告杨霖各项补偿4519877元；二、驳回原告杨霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53319元，由原告杨霖负担10360元（已交纳）；由被告刘隽负担42959元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费22259元，由原告杨霖负担9039元（已交纳）；由被告刘隽负担13220元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  殷宝振人民陪审员  陈建元二〇一九年十二月二十七日书 记 员  吕萍萍