呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3901号原告：许春苗，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张丽媛，内蒙古蒙旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：康翊轩，内蒙古蒙旺律师事务所律师。原告：云志雨，男，内蒙古铎金商贸公司总经理，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张丽媛，内蒙古蒙旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：康翊轩，内蒙古蒙旺律师事务所律师。被告：呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区石西路鄂尔多斯大街南侧（菩提塔西北角）.法定代表人：诸水良，该公司副总经理。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：布乃文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原告许春苗、云志雨与被告呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司（以下简称富贵公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许春苗、云志雨的委托诉讼代理人张丽媛和康翊轩、被告富贵公司的委托诉讼代理人布乃文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许春苗、云志雨向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告解除原告位于富贵国际花苑第40号楼2单元1001号房屋上的抵押，并支付赔偿金暂计算为101673.3元（自2017年5月5日起至实际解除之日止，以已付购房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2、请求贵院依法判令被告协助原告办理商品房网签及房屋权属证书，并支付违约金暂计算为15837元（自2019年4月25日起至实际支付之日止，以已付购房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月5日，原、被告双方签订房屋买卖合同，由原告夫妻共同购买被告开发的位于呼和浩特市鄂尔多斯大街以南、养鱼池西巷以东的××苑商品房，建筑面积为139.32平方米，单价为6584.05元，总价为917353元。期限约定被告在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告。合同签订后，原告已将购房款全部支付被告，被告按照合同约定条件将房屋交接给原告，原告随后入住该房屋至今。根据双方合同约定，被告应当在商品房综合验收后720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，代原告办理、取得房屋产权证书，但在原告交接入住该房屋至今已近多年，被告依然未履行上述合同义务。在多次要求被告办理房屋产权登记无果后，原告从被告售楼部了解到，涉案房屋在原告购买前就已经办理了抵押登记，且这一事实在原告购买房屋时，被告并未告知，原告也不知情，被告的行为属于欺瞒消费者的行为。综上所述，原、被告之间形成了合法有效的商品房买卖合同关系，签订了书面合同，原告已经全部履行了合同义务，并将委托代为办理权属证书所需材料及税费资金交给被告，现因被告原因至今未能履行备案及协助办理产权证的合同义务及承诺，被告已经构成违约，经原告多次与被告协商，被告拒不履行上述义务，故原告诉至本院，请求判如所请。被告富贵公司辩称，原告要求被告支付赔偿金及违约金无事实与法律依据，理由如下：一、原告房屋不存在抵押，无权要求被告支付赔偿金。被告已按照双方约定将房屋交付给原告，原告已经入住并正常使用，并未产生任何实际损失。二、依据原被告双方签订的《商品房买卖合同》，双方没有约定违约责任。三、已有生效判决认定，被告未能综合验收合格系因政府规划导致，条件尚未成就，故被告不存在违约。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院在原被告举证质证的基础上认定事实如下：2017年5月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告云志雨和许春苗购买了被告富贵公司开发建设的鄂尔多斯大街以南、养鱼池西巷以东富贵国际花苑第40号楼2单元1001号房屋，房屋的建筑面积为139.32平方米，约定合同单价6584.05元，合同的总价款为917351元，原告云志雨和许春苗付清全部购房款。关于产权登记的约定，出卖人应该在商品房综合验收后720工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房屋产权证书，双方约定买受人不退房，出卖人按照房屋价款0.1%向买受人支付违约金。在《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。最终涉案房屋于2014年11月22日交付使用，2017年5月5日，原告缴纳了相应的电商优惠10000元，2017年9月9月缴纳产权办理费用28314元。目前房屋未办理网签也未办理产权登记。2017年8月10日涉案项目福贵国际花苑40号楼完成了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五单位联合验收。呼和浩特市人民政府在2015年6月11日给被告出具了呼政字（2017）171号批复，明确由于被告的项目规划手续在前，调整道路规划红线在后，现项目已经建成，建设单位未按照规划审批图纸建设，项目无法通过综合验收，属于历史遗留造成的，经原告云志雨和许春苗申请调取证据显示，目前涉案房屋因为土地和在建建筑物已经进行抵押登记，权利人为浙商金汇信托股份有限公司，以上事实有《商品房买卖合同》、不动产发票、收据、刷卡小票、不动产信息查询单、呼和浩特市中级人民法院民事判决书、单位工程质量竣工验收记录予以证实。本院认为，本案的争议焦点系原告诉请的解除抵押是否具有相应的法律基础？原告诉请的办理商品房网签即权属证书的诉讼请求能否成立？首先，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效。但是依据调取的不动产权中心出具证明可知，目前涉案房屋做了土地和在建工程抵押，并办理了抵押登记，设立了相应的抵押权，从目前来看，抵押权和抵押登记合理合法，且抵押权登记在先，抵押权人为浙商金汇信托股份有限公司，目前在抵押权人未主张权利或抵押事项未解决，房屋的权利人尚不明确，且解除抵押系被告富贵公司与第三人浙商金汇信托股份有限公司之间抵押关系的处理，目前涉案房屋尚不具备办理相应解除抵押的条件，故对于原告许春苗和云志雨诉请的解除位于富贵国际花苑第40号楼2单元1001号房屋上的抵押的诉讼请求不予支持，对于赔偿金的诉讼请求因无合同约定具体赔偿方式不予支持。其次，关于原告许春苗和云志雨诉请办理网签的请求，被告富贵公司负有向有关机关办理网签的义务，但该义务属于房地产管理部门的一种行政管理行为，登记备案与否并不影响合同效力，也不影响出卖人与买受人之间权利义务关系，故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。本院对原告许春苗和云志雨请求办理涉案商品房网签手续的诉讼请求不予支持。对于其诉请的办理房屋权属，根据双方合同的约定，出卖人应当在商品房“综合验收”后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,在买受人不退房的情形下,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。据此，富贵公司应在取得商品房“综合验收”后720日内履行将办理权属登记需由富贵公司提供的资料报产权登记机关备案。依据生效判决查明的事实可以了解，2015年6月11日由呼和浩特市人民政府作出的批复文件中可知，富贵国际花苑项目存在办理规划前期相关手续在前、调整道路规划红线在后的情形，这是导致富贵公司未能按照之前的规划许可证取得建设工程竣工合格证的原因，现房屋未取得综合验收合格证，也即双方合同约定的由富贵公司履行相关资料备案义务的条件尚未成就，故不能将无法办理买受人权属证书的原因归结于富贵公司。且目前尚未取得大房本。买受人要想办理属于自己的产权权属证书的条件尚不成就，故对于原告许春苗和云志雨诉请的协助办理房屋权属证书的诉讼请求本院不予支持，原告可待富贵国际花苑项目办理产权权属证书条件具备后，另行主张权利。因不能将未办理买受人权属证书的原因归结于富贵公司，故关于原告许春苗和云志雨诉请支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告许春苗和云志雨的其他诉讼请求。案件受理费1325元，由原告许春苗和云志雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王 琳 二〇一九年十二月十七日书记员 杨慧青附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。