西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0112民初13445号 原告：李秋芹，女，1965年9月12日出生，汉族，无业，住陕西省渭南市临渭区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王荣，陕西再创律师事务所律师。被告：樊晓阳，男，1984年9月1日出生，汉族，华为技术有限公司工程师，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：邓媛，系樊晓阳之妻，身份信息下述。被告：邓媛，女，1986年11月22日出生，汉族，中陕核工业集团地质调查院有限公司职员，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：徐楠，泰和泰（西安）律师事务所律师。第三人：西安链家宝业房地产经纪有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。统一社会信用代码91610131MA6U646FXN。法定代表人：安宁，执行董事。委托诉讼代理人：王利琴，女，该公司法务，住该公司。原告李秋芹与被告樊晓阳、邓媛及第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秋芹及其委托诉讼代理人王荣，被告樊晓阳、被告邓媛即被告樊晓阳委托诉讼代理人,二被告共同委托诉讼代理人徐楠，被告链家公司委托诉讼代理人王利琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秋芹向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》，依法判令被告按照合同约定赔偿原告定金损失五万元整。2、请求人民法院依法判令被告赔偿原告经济损失四十万两千元整。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月18日其与被告通过第三人链家公司签订《西安市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》，约定其以205万元购买被告所有的房屋，其按约向被告支付购房定金5万元，支付居间费用58425元，权证服务费1000元，协议签订后，其积极筹款履约，但被告因房屋涨价及配偶不同意为由拒绝继续履行合同，因被告行为显属违约，故诉至法院，诉讼请求如前所述。被告樊晓阳、邓媛共同辩称，第一、原告主体资格不适格、不真实，应当驳回起诉。第二、李秋芹不是涉诉合同的相对人。第三三、涉案合同的履行障碍系李秋芹与王某某无授权、无购房资格且不履行合同义务所致，并非其原因造成，房屋价格也根本没有上涨。第四、其不存在违约行为，不应承担定金罚则和经济损失。被告链家公司辩称，合同应该是成立并有效的，希望法院支持原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人交换证据并质证。原告提供如下证据：证据一、《西安市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》；证据二、房产证；证据三、定金收据；证据四、微信记录。被告提供如下证据：证据一、《西安市存量房屋买卖合同》、房产经纪从业人员查询结果；证据二、邓媛和中介王勃2019年5月16日的聊天记录、中介2019年5月21日微信群聊天记录截图照片；证据三、邓媛和中介王勃2019年5月25、26日、6月13日的聊天记录截图照片、邓媛和王某某2019年6月3日的短信记录截图照片、邓媛2019年5月25日转款记录截图照片、安居客网站2019年10月卖家小区类似户型二手房价格和价格趋势走向截图照片。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，原告李秋芹委托其侄子王某某就被告樊晓阳所有位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX室房屋与邓媛共同签订《西安市存量房买卖合同》，约定该房屋成交价为205万元，原告向被告支付定金5万元，若被告拒绝将房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金……居间服务费由原告向链家公司支付58425元，权证服务费1000元。上述合同签订后，原告依约向被告邓媛支付5万元定金，同时向第三人支付居间服务费58425元、权证服务费1000元。2019年5月25日因被告邓媛告知第三人其夫即被告樊晓阳不同意出售涉案房屋，被告邓媛通过支付宝向王某某退还定金5万元。双方就履行合同事宜协商未果形成诉讼。庭审中，本院依法对李秋芹委托王某某购房事宜进行核实，原告表示其委托王某某购房系其真实意思表示，被告应按约向其按20%购房款支付违约金。被告邓媛表示其未有被告樊晓阳书面授权委托，第三人对此信息未核实便让其签订合同，第三人也应承担一定的责任。第三人表示关于原告授权王某某购房其公司有备案的授权委托，关于被告樊晓阳与邓媛的授权委托书系电子版，其公司确实未有书面的纸质版授权委托书。另，被告邓媛、樊晓阳针对原告的诉讼请求提出反诉，反诉请求为：1、依法确认原、被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2019年6月3日解除，判令被反诉人承担合同违约金10万元整，第三人承担连带责任。2、本案诉讼费用由原告承担。但被告邓媛、樊晓阳未在本院规定的期限内缴纳反诉费，且向本院表示其在本案中不主张反诉，故对被告反诉部分，本院未予受理。因双方各执己见致调解未果。本院认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。被告邓媛与樊晓阳系夫妻关系，邓媛基于樊晓阳的意思表示出售房屋且向第三人出具电子版的授权委托，应当视为被告邓媛有代理被告樊晓阳出售涉案房屋并签订合同的权限。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告李秋芹与被告樊晓阳于2019年5月18日就位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX室房屋共同签订《西安市存量房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，本院予以确认。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时生效。原告已通过法院向被告通知解除《房屋买卖（居间）合同》，且被告予以认可解除事实，本院予以确认。原告依约向被告支付定金5万元，同时根据约定支付被告链家公司居间服务费58425元、权证服务费1000元，原告完成了合同先期履行的义务，现因樊晓阳拒绝继续按合同履行义务，樊晓阳之行为显系违约在先。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告主张被告按照合同约定赔偿原告定金损失5万元，又主张被告赔偿原告经济损失即违约金40.2万元，与法有悖，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为过分高于造成的损失。本院综合考虑本案的实际情况，由被告支付原告5万元定金，同时被告应承担原告支付的居间服务费损失、权证服务费及因诉讼产生的经济损失共计10万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》之规定，判决如下：一、原告李秋芹与被告樊晓阳于2019年5月18日共同签订的《西安市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日起予以解除；二、被告樊晓阳于本判决生效之日起十日内支付原告李秋芹定金5万元、赔付原告经济损失10万元；三、驳回原告李秋芹的其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8080元（原告李秋芹已预交），现由被告樊晓阳承担，于本判决生效之日起十日内一并给付原告李秋芹。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    林  娜审  判  员    杨  宁人民陪审员    孙新爱   二0一九年十二月十二日 书  记  员   马 楠