广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1921号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈红雨，男，1978年2月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*****委会岗列乡政府宿舍131号。公民身份号码：441************831。被上诉人（原审原告）：林小青，女，1979年8月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******市粮食局宿舍。公民身份号码：441************02X。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）与被上诉人陈红雨、林小青因商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回陈红雨、林小青诉讼请求。事实与理由：一、因丰怡公司前任法定代表人和董事的不当行为造成了丰怡公司缺乏建设资金导致逾期交房，丰怡公司向业主表示真诚歉意并愿意尽快完成手尾工作交付房屋给陈红雨、林小青。鉴于上述情况，为方便丰怡公司日后经营和社会整体效果，一审法院将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算仍属过高，丰怡公司请求按总房价的0.5%一次性补偿给陈红雨、林小青。二、按照双方签订的商品房买卖合同约定，丰怡公司需在交房后90日内为业主办理房屋产权登记，但由于涉案商品房尚未交付，不适用上述约定；而且，预收办证费是为了便于统一为业主办理不动产权证，属于临时代收款性质，双方约定多还少补，并没有利息约定。陈红雨、林小青既请求丰怡公司协助办理涉案商品房的权属登记，又请求丰怡公司退还预收办证费及支付利息，两项诉请相互矛盾亦缺乏合同依据。陈红雨、林小青辩称：不同意丰怡公司的上诉请求。陈红雨、林小青向一审法院起诉请求：一、丰怡公司向陈红雨、林小青支付逾期交房的违约金（以611851元为基数，自2019年1月1日起按年利率6%计至房屋实际交付日止）；二、丰怡公司向陈红雨、林小青退还办证税费18356元并支付利息（以办证税费18356元为基数按年利率6%自2017年8月17日起计至办证税费退清时止）；三、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年8月17日，陈红雨、林小青（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区**********************出售给陈红雨、林小青，预测建筑面积共132.91平方米；该商品房为预售商品房，总价款为611851元；付款方式为公积金贷款方式，买受人应当于2017年8月17日前支付首期房价款261851元，余款350000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；第十一条关于交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；……第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*(该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：（一）……；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。陈红雨、林小青和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，陈红雨、林小青于2017年8月17日支付了代收代缴办证税费29022元给丰怡公司，之后按合同约定付清全部购房款共611851元给丰怡公司。由于丰怡公司没有按约定的期限将经验收合格的商品房交付给陈红雨、林小青，陈红雨、林小青遂向一审法院提起诉讼，请求如诉称。在一审诉讼中，双方当事人确认上述商品房正在建设中，尚未交付，也未办理产权证。丰怡公司提交了涉案商品房的物业维修资金存折，拟证明其代陈红雨、林小青缴交了物业维修基金费用10666元。一审法院认为：陈红雨、林小青与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于逾期交房违约金的问题。本案中，陈红雨、林小青已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付涉案商品房给陈红雨、林小青，但丰怡公司一直未能将涉案商品房交付给陈红雨、林小青，至今逾期超过60天，已构成逾期交房。现陈红雨、林小青选择继续履行合同，丰怡公司应按合同约定承担违约责任。因此，陈红雨、林小青请求丰怡公司支付违约金，合法合理，应予以支持。本案丰怡公司的逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至本案一审庭审辩论终结之日（2019年9月5日）止，对此后的逾期交房违约金，陈红雨、林小青可另行主张。现陈红雨、林小青主张逾期交房违约金按年利率6%计算，并无不当，应予以采纳。从2019年1月1日起计至2019年9月5日止共248天的逾期交房违约金为24943.41元（611851元×6%/365天×248天）。对于陈红雨、林小青请求退还代缴办证税费18356元及利息问题。由于丰怡公司至今为止未能履行交房义务，现陈红雨、林小青主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，应予以支持。丰怡公司共支付了代收代缴办证税费29022元，丰怡公司已代陈红雨、林小青缴交了物业维修基金10666元，故丰怡公司应退还办证费用18356元（29022元-10666元）给陈红雨、林小青。对该款利息，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应从办证逾期之日起计付利息给陈红雨、林小青，即丰怡公司应自2019年4月1日起至丰怡公司退清剩余办证费时止，以18356元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给陈红雨、林小青。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金24943.41元给陈红雨、林小青；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费18356元，并支付该款利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至清偿时止）给陈红雨、林小青；三、驳回陈红雨、林小青的其他诉讼请求。一审案件受理费315元，由丰怡公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。陈红雨、林小青与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点的问题是，一、涉案商品房的逾期交房违约金应如何计算；二、丰怡公司应否退还办证费及计付占用办证费期间的利息给陈红雨、林小青。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，陈红雨、林小青未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定陈红雨、林小青的损失的参考标准。现陈红雨、林小青请求丰怡公司应承担的逾期交房违约金按已付购房款年利率6%计算，明显未超过当地同地段同类型房屋的租金水平，故一审法院支持陈红雨、林小青请求的逾期交房违约金的计算标准并无不妥，本院予以维持。因涉案商品房是否能交付、何时交付未能确定，一审将逾期交房违约金暂计至一审法庭辩论终结之日，并判决丰怡公司支付逾期交房违约金24943.41元给陈红雨、林小青，处理并无不妥，本院予以维持。丰怡公司上诉请求将逾期交房违约金调整为按总房价的0.5%计算，缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，丰怡公司向陈红雨、林小青收取了代收代缴办证税费29022元，丰怡公司已代陈红雨、林小青缴交了涉案商品房的住宅专用维修基金10666元，余下的办证费18356元仍由丰怡公司占有。双方合同约定，丰怡公司应于2018年12月31日前交付商品房给陈红雨、林小青，并应于交房后90日内将涉案商品房登记至陈红雨、林小青名下，现因丰怡公司的原因造成涉案商品房至今未能交付并导致涉案商品房办证条件未成就，该房具体办证时间也未能确定，丰怡公司继续占有陈红雨、林小青余下的办证费缺乏依据，一审判决丰怡公司应返还剩余的办证费18356元给陈红雨、林小青正确。虽然该办证费是陈红雨、林小青自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但基于丰怡公司在占有该款项期间享受了收益，且丰怡公司确实未能在合同约定的办证期限届满之前即2019年4月1日履行办证义务，一审基于公平及诚实信用原则判决丰怡公司以剩余的办证费为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2019年4月1日起计付利息给陈红雨、林小青，并无不当，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应退还办证费和计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费882元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月××日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。