大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初7005号原告：大连钜丰建筑工程有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区东北路148号。法定代表人：曲桂君，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高原，系辽宁悦泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪松，系辽宁悦泰律师事务所律师。被告：宋浩然，男，汉族，1983年11月5日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：曹殿卫，系北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源，系北京大成（大连）律师事务所律师。被告：大连易和房地产集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区上海路42号。法定代表人：黄俊，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陶玉松，系辽宁星海九鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茂生，系辽宁星海九鼎律师事务所实习律师。原告大连钜丰建筑工程有限公司（以下简称“钜丰公司”）诉被告宋浩然、大连易和房地产集团有限公司（以下简称“易丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钜丰公司的委托诉讼代理人高原，被告宋浩然的委托诉讼代理人曹殿卫、被告易丰公司的委托诉讼代理人陶玉松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告钜丰公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.二被告共同向原告支付购房款925915元；2.二被告支付占用购房款期间的利息（自2018年5月9日至实际付清购房款之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因原告承建被告开发建设的“易和岭秀滨城”项目，被告欠付原告工程款，双方协商约定以房抵债，并于2013年5月27日签订《易和岭秀滨城项目以房抵款协议》。协议约定：以甲方（即被告易丰公司）位于大连市甘井子区的易和岭秀滨城项目下的C24-2-3-1房屋抵顶应当支付乙方（即原告）的部分工程款，抵款金额为925915元；乙方指定第三人领受上述房屋的，乙方需与甲方及第三方共同签订《三方协议》，由甲方代收该房屋售房款，并由甲方协助第三人办理产权登记手续，相关费用由第三人承担。甲方收到该房屋售房款并收到乙方提供的本意向书第三条确定的等额工程款发票后，将此房款支付给乙方。被告宋浩然知晓原告与被告易丰公司以房抵债的约定，欲购买上述房屋，原告同意，遂三方于2013年5月27日签订了《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》。协议约定，乙方（即原告）指定甲方(即被告易丰公司）将案涉房屋出售给丙方（即被告宋浩然）；丙方履行甲方制定的客户购房流程，并按甲方指定时间至易和岭秀滨城销售中心交付房款并签署《商品房买卖合同》；甲方收取该房屋售房款并收到乙方提供的与抵付金额等额的工程发票后，向乙方支付该款项。上述两份协议签订后，原告于2013年6月5日即将与房款等额工程款发票交给被告易丰公司。此后原告始终等待被告易丰公司通知领取售房款。直至2018年3月原告始终未能收到该笔购房款，询问被告易丰公司得知被告宋浩然始终未付房款。为此原告对被告宋浩然提起诉讼，贵院以(2018)辽0202民初5092号立案审理此案。在诉讼庭审中被告宋浩然坚称其已经将全额房款以现金的方式交付给被告易丰公司，以此为由拒不支付购房款。因该案件未能将被告易丰公司列为诉讼当事人，无法查明事实，故原告撤诉。撤诉后原告多次与被告易丰公司沟通索要房款，被告易丰公司始终称未收到被告宋浩然交付的房款。综上所述，原告认为被告宋浩然及被告易丰公司的严重失信行为，损害了原告的合法权益。原告认为二位被告存在恶意串通故意损害原告方利益的情形。根据上述两份协议约定及《中华人民共和国合同法》等有关规定，现原告将二被告诉至贵院，请贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告宋浩然辩称：根据三方协议第三条约定（内容略），具有支付款项义务的是本案的被告易丰公司，我方并未直接向原告支付任何款项的法定义务及合同义务。因此，我方不是本案适格被告主体；我方已经履行了支付房款的义务。根据三方协议第二条约定（内容略），支付房款签订商品房买卖合同的行为是同时进行的，也就是如不交纳房款，就不可能签订商品房买卖合同。我方已有证据可以看出被告易丰公司给我方出具商品房买卖增值税发票，发票本身就是一种结算凭证，完全可以证明我方已经全额支付了房款。我方强调在以往诉讼中曾向法庭陈述其是以现金形式支付房款，这种交易行为也是经常出现的。根据被告本人陈述，当时他经营了一个网吧，后将网吧出售后，对方向其支付了现金，所以在买房时就直接用现金支付了房款。结合本案的其他事实也可以佐证我方已经全部付清房款的事实。依据被告易丰公司在2013年即将房屋交付我方居住使用，我方在该房居住至今。在此期间也交纳了房屋维修基金、物业费等相关费用。在此期间被告易丰公司曾为我方更换发票。若对此案做合理性分析，在二被告之间没有其他任何经济往来的情况下，怎么可能在不支付房款时就签署商品房买卖合同又交付房屋开具发票又更换发票，且达五年之久不向另一方主张任何权利，明显有悖常理。被告易丰公司在以往诉讼中曾陈述其未收到房款，我方认为因案件的处理结果与其有直接的利害关系，不能排除其为了免除责任或拒绝付款而做出的虚假陈述；本案已经超过诉讼时效，无论原告的起诉还是被告易丰公司的起诉，本案均已超过诉讼时效。根据三方协议的约定，二被告签署合同和交付房款的行为是同时进行的。根据现有证据看双方签订合同时间为2013年9月6日，应当视为宋浩然给付房款时间也是在2013年9月。又根据三方协议中甲方（被告易丰公司）与乙方（原告）付款期限的约定，是在原告向被告易丰公司提供发票后就应支付款项。而事实是2013年6月5日原告就已向被告易丰公司提供了工程款的结算发票，也就是至2013年9月6日时已经具备了被告易丰公司向原告支付工程款的条件。从现有证据看，原告也知晓宋浩然和被告易丰公司签署了合同，也就是从2013年9月6日开始，原告就知道或应当知道其权利被侵犯，后推三年为2016年就应提出诉讼，原告第一次提出诉讼时间为2018年，显然已经超过诉讼时效，不应得到法院的支持；我方、原告及被告易丰公司并不熟悉，也没有任何其他经济往来，怎么可能在未交清房款的情况下无偿取得房屋并居住六年之久。在此期间，被告易丰公司从未向我方主张过任何权利，我方希望原告与被告易丰公司能够在庭审调查过程中对此作出合理解释。因此，我方认为原告不能就可能与被告易丰公司之间的或有纠纷而将责任转加给我方，这样对我方极不公平；在过去年代的买卖行为中，经常存在大量现金交易行为。无论是买车还是买房，均可能存在。我们不能必须要求买受人举证证明其已经支付现金。既然出卖人已经出具发票，发票和收款收据性质一致，可以证明双方实际结算行为。因此，不能因买受人不能举证其已支付现金而承担不利后果，恰恰应要求开具发票一方举证证明购房人未支付款项行为的举证责任。如按买卖行为中支付现金需要举证的处理案件思路，以前所有支付现金买房者均可能存在着开发商起诉要求再次支付购房款的巨大风险，将会引起社会的不稳定。法律没有限制性的规定支付对价时必须是转账，而不能使用现金。因此，支付对价一方如已经提出发票等作为证据即视为完成支付对价的举证责任，除非在发票后有备注该款项未付，否则应将举证责任分配给另外一方。被告易丰公司辩称：我方所作出的一切行为均是根据原告的委托，我方根据原告的指示于2013年5月27日与被告宋浩然及原告签订了易和岭秀滨城项目抵债房源出售的三方协议。该协议签订后，原告将工程款等额发票支付给我方后，根据原告的指示我方在没有收到宋浩然任何款项的情况下给其开具了与原告开具工程款等额的购房款发票，并与宋浩然签订了购房协议。我方之所以在没有收到购房款的情况下给宋浩然开具收款发票也是基于三方协议第六条（内容略）所约定的义务，这就是为何在没有收到购房款后，被告宋浩然在2013年8月更换结算发票；我方从不收取大额现款，根据宋浩然代理人陈述宋浩然是开网吧的，开网吧是不可能在家中存有将近93万元现金的，网吧每天收入营业额是有限的，大量现金存放于家中明显不符合常理。稍后在庭审中，我方将申请发票开票人王旭东即宋浩然诉称的收款人出庭作证，证明我方从不收取大额现金及宋浩然并未向我方交付任何款项的事实；根据三方协议，我方向原告支付购房款的前提条件是甲方收取该房屋销售款，而实际上我方未收到宋浩然交付的任何购房款。因此，我方无法向原告支付购房款。经审理查明：2013年5月27日，被告易和公司（甲方）与原告钜丰公司（乙方）签订《易和岭秀滨城项目以房抵款协议》，协议约定：甲方开发建设的易和岭秀滨城项目部分工程系由乙方承建，扣除质保金甲方未付乙方工程款总计为24170226元，甲方对易和岭秀滨城项目享有所有权和处分权；双方同意，甲方以其位于大连市甘井子区的易和岭秀滨城项目C24-2-3-1号房屋抵顶未付乙方的部分工程款，房屋建筑面积为84.09平方米，单价为每平方米11011元，房屋总价款为925915元；协议签订后三日内，乙方应当为甲方开具全额完税工程款发票，收到工程款发票后，甲方应当向乙方办理该套房屋的销售手续，费用由乙方承担，甲方可予以乙方必要的协助；办理产权登记手续前，乙方指定第三人领受上述房屋的，乙方需与甲方及第三方共同签订《三方协议》，由甲方代收该房屋售房款，并由甲方协助第三人办理产权登记手续，相关费用由第三人承担，甲方收到该房屋售房款并收到乙方提供的与房款等额工程款发票后，将此房款支付给乙方；乙方指定第三人领受该房屋的，应向第三人披露本协议的约定，并保证第三人接受本协议的约束；乙方与第三人之间达成的房屋总价款不影响本协议所确定的抵款金额；协议生效后，如一方出现违约，应向对方支付本协议抵款金额的30%作为违约金。同日，原告钜丰公司（乙方）与被告易和公司（甲方）、被告宋浩然（丙方）共同签订《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》，协议约定：易和岭秀滨城项目C24-2-3-1号房屋系甲方抵付给乙方抵债房屋（抵付工程款925915元），乙方现指定甲方将此房屋出售给丙方；三方协议生效后，丙方履行甲方制定的客户购房流程，并按甲方指示时间至易和岭秀滨城销售中心交付房款并签署《商品房买卖合同》，甲方应协助丙方办理购买房屋的相关手续，相关手续费用由丙方承担；甲方收取该房屋售房款并收到乙方提供的与抵付金额等额的工程款发票后，向乙方支付该款项；甲、乙、丙三方在《商品房买卖合同》房款结算中，甲方为丙方按照《商品房买卖合同》确定的金额出具正规《商品房买卖结算发票》，乙方为甲方按照本协议确定的抵债金额出具正规《工程款发票》。2013年6月5日，原告向被告易和公司开具建筑业统一发票（自开），发票代码为：221021220205，发票号码为20098264，发票记载的收款项目为工程款，金额为925915元。2013年9月6日，被告易和公司（出卖人）与被告宋浩然（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人所售商品房位于大连市甘井子区悦和中园24号2单元3层1号（即易和岭秀滨城C24-2-3-1号），建筑面积为84.09平方米，单价为每平方米11011元，总价款为925915元人民币，买受人一次性付清全部房款；并约定双方的权利义务等内容。上述合同签订后，被告易和公司向被告宋浩然开具销售不动产统一发票（自开），发票代码为221021322101，发票号码为10176751，发票记载的所销售不动产为易和岭秀滨城项目C24-2-3-1号，建筑面积为84.09平方米，价款为925915元，款项性质为预收款。2018年3月30日，被告易和公司出具大连增值税普通发票，显示以上所售房屋的价税合计金额为925915元（含税款44091.19元，税率为5%）。2013年9月6日，案涉房屋办理了合同备案手续并登记在被告宋浩然名下，现该房屋由被告宋浩然居住。除了购房发票外，宋浩然未提供已付清房款的其他证据。又查明，2018年，原告钜丰公司向大连市中山区人民法院起诉被告易和公司和被告宋浩然，请求法院依法确认原、被告之间就位于大连市甘井子区悦和中园24号2单元3层1号商品房所签订的《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》及二被告签订的《商品房买卖合同》无效；并请求法院依法判定撤销二被告依据《商品房买卖合同》对大连市甘井子区悦和中园24号2单元3层1号商品房的房屋登记备案手续。本院经审理后，于2018年12月27日作出（2018）辽0202民初9067号民事判决书，判决：一、确认原告大连钜丰建筑工程有限公司与被告大连易和房地产集团有限公司、被告宋浩然签订的《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》及二被告签订的《商品房买卖合同》无效；二、撤销二被告设定在大连市甘井子区悦和中园24号2单元3层1号房屋的登记备案手续。被告宋浩然依法提出上诉，大连市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）辽02民终3742号民事判决书，判决撤销了本院（2018）辽0202民初9067号民事判决，驳回了原告大连钜丰建筑工程有限公司的诉讼请求。本院确认的上述事实，有原告提供的《易和岭秀滨城项目以房抵款协议》、《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》、建筑业统一发票、不动产登记查询卡、（2018）辽0202民初5092号民事裁定书、（2018）辽0202民初9067号民事判决书、（2019）辽02民终3742号民事判决书，以及被告孟浩然提供的商品房买卖合同、发票、收据及当事人的陈述在案为凭，这些证明材料已经本院审查，应予采信。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，案涉原告与两被告签订的《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》及二被告签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依约享有合同权利，亦应依约履行各自义务，不履行或履行义务有瑕疵应承担相应的违约责任。依据《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》约定的交易流程，被告宋浩然向被告易和公司支付房款与签订《商品房买卖合同》同时进行，在原告向被告易和公司出具工程款发票后，三方在房款结算中，被告易和公司向被告宋浩然出具购房款发票。现被告易和公司已向宋浩然出具购房发票，且于2018年进行了更换，该发票作为房款的结算凭证，可以认定被告宋浩然已向被告易和公司支付了房款，被告易和公司收到该房款后负有向原告支付房款的义务，故对原告要求易和公司支付房款及利息的请求，本院予以支持。关于被告宋浩然提出的本案已经超过诉讼时效的抗辩意见，因被告易和公司始终对原告称未收到被告宋浩然交付的房款，原告并不知道或应当知道其权利受到损害，且原告也曾多次向被告易和公司主张支付购房款，故本案不存在超过诉讼时效的情形，对被告宋浩然该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连易和房地产集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连钜丰建筑工程有限公司购房款人民币925915元；并按中国人民银行同期贷款基准利率标准向原告支付自2018年5月9日起至购房款实际付清之日止的利息。若被告逾期履行给付前述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连钜丰建筑工程有限公司的其他诉讼请求。诉讼费18060元（含案件受理费13060元、保全费5000元），由被告大连易和房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  牛小琦人民陪审员  方 杰人民陪审员  高 杰二〇一九年十二月二十三日书 记 员  周思雨