广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25090号原告：蔡灿华，男，1959年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************633。委托诉讼代理人：郭颖诗，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：区潮洪，广东骏和律师事务所律师。被告：周江南，男，1966年7月22日出生，汉族，住湖南省攸县****************，公民身份号码430************619。原告蔡灿华与被告周江南租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭颖诗、区潮洪到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还位于佛山市南海区*************的租赁房屋；3.被告向原告支付2015年5月至2019年8月期间拖欠的租金244100元；4.被告向原告支付滞纳金103876.4元（以每月拖欠租金为本金自每月15日起至实际清偿之日止按年利率24%计算，计至2019年9月30日为103876.4元）;5.被告向原告支付2019年12月1日起至实际返还房屋之日止按每月17900元计算的租金及实际产生的水电费；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于禅炭路15号(即佛山市南海区*************)2楼至6楼共47间房间作为出租屋，租赁期限6年，自2014年2月15日至2017年2月15日租金为16300元/月，2017年2月15日至2020年2月15日租金为17900元/月；缴纳租金日期为每月的1-5号，承租人拖欠租金，出租方有权收取滞纳金、收回租赁物等。被告至今一直占有使用涉案房屋，从2015年5月起，被告未按合同约定支付足额租金，截至2019年9月被告尚欠租金及其他费用共计244100元。经原告催收，被告仍拒绝支付。原告认为，双方所签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，双方应遵照履行。被告使用涉案房屋至今，应依约支付足额租金，现被告经原告催讨仍拒绝支付租金，构成违约，原告有权根据合同约定解除涉案的租赁合同、收回涉案房屋，并要求被告支付租金等费用以及滞纳金。被告于2019年9月、10月、11月均向原告支付了12000元租金，被告使用房屋期间的水电费是被告自行向原告提供的交费账户缴纳，至今没有拖欠水电费。被告没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，本院对原告提交的证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将地址为禅碳路15号2楼至6楼共47间房间做出租屋出租给乙方；租期6年，2014年2月15日至2017年2月15日租金为每月16300元，2017年2月15日至2020年2月15日租金为每月17900元，缴纳租金日期为每月1-5号；甲方收取乙方6万元押金，租赁期满或合同解除，在乙方交清租金、水电费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方方可无息退还乙方押金；乙方如有拖欠租金及其他费用，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的1%收取，如拖欠租金1个月，视为违约，甲方有权收回房屋等。2015年5月至2019年8月期间，被告按月向原告支付租金共659000元，原告每次收款后均向被告开具收据，并在部分收据上写明了欠款情况，欠款金额共7400元。原告确认被告按每月12000元支付了2019年9月至11月的租金，且没有拖欠水电费。原告确认其取得位于佛山市南海区*************土地的使用权【权利证号佛府南国用（2009）第0603192号】后，在该土地上建设了涉案房屋。原告确认涉案房屋由被告承租后再转租给他人，不同意由现有的次承租人继续使用。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案当事人未能提供合法有效证据证明涉案房屋办理了合法规划报建及竣工验收手续，因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同，对原告主张解除该合同的请求，本院不予支持。上述合同虽然无效，但被告占有使用涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应参照上述合同约定的租金标准向原告支付占有使用期间的使用费。原告在每次收款后均向被告开具收据，并写明欠款情况，其中2017年3月至2019年8月每月收取租金12000元，2018年6月租金收据写明“收捌仟元正，欠肆仟元正”，2018年7月租金收据写明“陆月份收回肆仟元正”，上述期间的其他租金收据中没有书写欠款情况，结合原告提交的录音内容，本院认定双方在实际履行过程中对每月租金进行了调整，并已调整每月租金为12000元。再者，收据为原告单方面书写，对于原告没有书写欠款情况的收据，原告亦没有在当月的收款中抵扣之前月份租金，说明其认可当月租金已足额缴清，故本院根据收据上记载的欠款情况认定被告在2015年5月至2019年8月期间欠付使用费金额为7400元，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告的滞纳金请求，无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，但被告拖欠原告部分使用费未付，故本院酌定被告以7400元为本金自起诉之日即2019年10月8日起按年利率4.35%计算利息至实际清偿日止予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告主张被告返还涉案房屋的问题，由于原告确认涉案房屋由被告承租后再转租给他人，涉案房屋有47间房间，原告不同意由现有的次承租人继续使用，由于涉及的次承租人众多，在未能妥善解决次承租人的腾退问题的情况下，涉案房屋暂不适宜返还予原告，故对原告主张被告返还涉案房屋的请求，本院不予支持，原告可继续向被告主张其实际占有使用期间的使用费。原告确认被告已支付2019年9月至11月的使用费每月12000元，故被告自2019年12月1日起至其实际返还涉案房屋之日止应继续按照每月12000元的标准于每月5日前支付占有使用费予原告。至于水电费问题，原告确认被告自行向交费账户交纳水电费，至今没有欠费，原告可待实际产生相关欠费后再行主张权利，对于该问题本院在本案中不作处理。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百一十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告周江南应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费7400元及以7400元为本金自2019年10月8日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告蔡灿华；二、被告周江南自2019年12月1日起至实际返还位于佛山市南海区*************2楼至6楼共47间房间之日止应于每月5日前按每月12000元的标准支付占有使用费予原告蔡灿华；三、驳回原告蔡灿华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3259.82元（原告已预交7940.4元），由原告负担2035.82元，被告负担1224元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的受理费5904.58元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年十二月五日书记员  钟丹