云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初2996号原告：云南百大大理海东开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东山地新城东岸泽园1栋3楼。统一社会信用代码：9153290006980551XW。法定代表人：黄丽萍，职务总经理。委托诉讼代理人：李娟，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨春伟，男，1988年9月9日出生，白族，系原告公司副总经理，特别授权代理。被告：王坪，女，1983年10月18日出生，汉族，住址云南省大理白族自治州洱源县。委托诉讼代理人：高红伟，男，1981年3月15日出生，汉族，系被告丈夫，特别授权代理。委托诉讼代理人：邱何钧，云南苍洱律师事务所律师，一般授权代理。原告云南百大大理海东开发有限公司（以下简称云南百大公司）与被告王坪商品房销售合同纠纷一案，本院作出（2018）云2901民初1563号民事判决书，原告云南百大公司不服该判决，向大理州中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）云29民终100号民事裁定书，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李娟、杨春伟，被告的委托诉讼代理人高红伟、邱何钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南百大公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2．判决被告支付原告违约金34,821.60元；3．判决被告承担律师费16,000元及诉讼费。事实和理由：2013年起，原告先后开发了大理海东山地新城一期配套商品房13号地块及其他地块项目。2015年7月21日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告将第A13-35幢第1单元第6层602号房预售给被告；房屋建筑面积119.21㎡，总价386,072元。同时，双方还签订《合同补充协议》，其中第五条第一项对被告以银行按揭贷款形式付款进行了特别约定，即“乙方须自《商品房购销合同》第六条第3款中约定的付款日期之日起15日内，办理完毕按揭贷款的全部手续，且按揭款项须全部到达甲方账户（按揭贷款银行原因的除外）。若因乙方原因未按时办理完上述手续的，则乙方须在上述约定时间届满之日起5日内与甲方办理付款方式变更为一次性付款。乙方逾期不与甲方办理付款方式变更手续的，甲方有权解除《商品房购销合同》，乙方应向甲方支付已付款30％的违约金，甲方向乙方退还已付款。”合同签订后，被告支付了首付款116,072元，提交了夫妻双方身份证、结婚证、户口簿、个体户营业执照、税务登记证、更名申请、现金情况说明、贷款担保承诺函等材料，申办银行按揭贷款，但最终因其自身原因迄今未获得银行贷款。鉴于被告迟迟未能办理银行按揭贷款，原告工作人员通过电话、短信方式对被告进行了催告，后又于2018年3月8日，通过快递方式向被告送达了书面《通知》，告知被告违约的事实、对公司产生的影响，以及将来可能承担的各种法律责任，并要求被告最迟应于2018年3月31日前补交购房尾款27万元，但被告至今未支付。被告王坪辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告未能贷款是因为原告在富滇银行的信用额度用完，并非是被告的原因，被告不存在违约行为。被告在收到起诉状之前未收到原告任何通知，被告多次与原告联系，原告的答复是再等等，或者没有人接电话，被告没有接到原告要求被告一次性支付尾款27万元的任何通知。2018年5月，原告通知被告继续履行合同时，被告找到原告，才知道原告要起诉被告解除合同，被告当时就向原告表示被告愿意一次性支付尾款27万元，但原告拒绝收款，被告不存在根本违约，不存在合同目的不能实现的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告云南百大公司提交的证据：A3、《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《公证书》各1份及A5、手机短信截图1份，真实合法，且与本案有关联，本院予以确认；A6、申通快递寄件联、快递查询、《通知》各1份，客观真实，且其上显示的收件人及地址均系被告在双方签订的案涉合同中向原告提供的信息，运单状态为“已签收”，可以认定被告向原告邮寄出《通知》的事实，本院予以确认；A8、《证明》1份，形式来源合法，但该《证明》所载内容除原告提交贷款材料时间及银行退回材料时间外与原审时原告提交的《情况说明》所载内容不一致，本院对该证据不一致的内容的真实性不予确认；A7、《委托协议》、律师费发票各1份及A9、《民事委托代理合同》、发票、支付凭证各1份，真实合法，与本案有关联，本院予以确认。被告王坪提交的证据：B6、手机录音3份（附光盘及书面材料），真实合法，与本案有关联，本院予以采信。根据上述举证、质证、认证，以及当事人庭审中陈述一致的内容，本院认定本案事实如下：原告云南百大公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。2013年6月13日，案外人陆显明与原告签订《商品房认购确认书》，认购原告开发的位于大理海东新城的住宅商品房一套，并向原告交纳认购确认金8万元。2015年7月21日，陆显明与被告作为申请人，向原告递交《商品房更名申请》，表示陆显明同意将其认购的商品房更名给被告，被告同意继续履行《商品房认购确认书》，并交纳更名手续费。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买其开发建设的位于大理市地块（33-43）栋”项目第Ａ13-35幢1单元第6层602号房屋，房屋套内建筑面积119.21㎡，总价款386072元；付款方式为乙方于2015年7月21日支付首付款116072元，尾款27万元通过向银行贷款支付；乙方逾期付款的违约责任为自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按10元／天向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后（含90日），甲方有权解除合同，甲方解除合同的，合同自乙方收到甲方解除合同的书面通知之日解除，甲方有权将该商品房另行出售，甲方退还乙方已付款（不计利息），乙方应向甲方支付已付款30%的违约金，且甲方有权单方请求合同登记备案部门撤销本合同的登记备案记录，期间产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由乙方承担，乙方应承担的违约金及其他相关费用，甲方有权从应退还乙方的已付款中直接扣除；甲方应于2017年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方，甲方逾期交房的自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按10元／天向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后按照补充协议第七条的约定承担违约责任。此外，双方还对面积误差的处理、交接、产权登记、争议的处理方式等相关事宜进行了约定。同日，双方还签订了《合同补充协议》，其中第五条约定：“对于《商品房购销合同》第六条乙方以银行按揭贷款形式付款的补充如下：（一）乙方须自《商品房购销合同》第六条第3款中约定的付款日期之日起15日内，办理完毕按揭贷款的全部手续，且按揭款项须到达甲方账户（按揭贷款银行原因除外）。若因乙方原因未按时办理完毕上述手续的，则乙方须在上述约定时间届满之日起5日内与甲方办理付款方式变更为一次性付款。乙方逾期不与甲方办理付款方式变更手续的，甲方有权解除《商品房购销合同》，乙方应向甲方支付已付款30％的违约金，甲方向乙方退还已付款（不计利息）；……（四）乙方应在本合同签订之日或之前向甲方指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的各类个人贷款资料、缴清相关费用并签署按揭合同，乙方未能按时提供前述完备资料、缴清相关费用及签署按揭合同，视为乙方付款违约，乙方应按合同第八条款约定承担逾期付款的违约责任；……（六）乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并符合按揭银行贷款条件。如因乙方提供的按揭贷款资料不合格或乙方征信状况异常等原因导致按揭银行不能为乙方提供按揭贷款，甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。”第十六条第二项约定：“乙方须按本协议第三条约定的日期交纳相关费用，否则甲方有权拒绝把房屋交付给乙方。”此外，《合同补充协议》还对双方的其他权利义务内容进一步进行约定。案涉购房合同及补充协议签订之日，被告向原告交纳更名费8000元、购房款116072.40元、配套设施费4000元、契税5791.09元、购房合同印花税193.04元、维修基金14931.72元、办理相关产权费用290元，原告向被告出具了三份《收款收据》。此外，被告还于当日向原告交付了办理向银行申请按揭贷款的相关资料，并约定由原告代其将资料交至贷款银行，具体事宜由银行通知被告办理。此后，原告办理了《商品房购销合同》及《合同补充协议》的登记备案及公证手续，但未将合同及补充协议原件交予被告。原告将被告办理银行按揭贷款的资料交至富滇银行，但因原告在该银行的贷款额度用完，贷款无果，原告又向富滇银行申请退回被告的贷款资料并办理了资料移交手续。2017年8月2日，原告将被告办理银行按揭贷款的资料交至建设银行庆丰支行，该行工作人员在接收贷款资料的明细表中予以签字确认。2017年9月18日，原告通过短信告知被告其贷款资料已转至建设银行庆丰支行，请被告夫妻于2017年9月30日前到该银行办理贷款事宜。另查明，原告通过申通快递向被告寄送《通知》，载明：“您在我公司购买的海东山地新城配套商品房Ａ13-35-1-602（房号），于2015年7月21日和我公司签订了《商品房购销合同》，银行贷款贰拾柒万元，因您的贷款资料不齐、手续不全以及贷款条件不符合银行贷款要求导致购房贷款手续未能完成，影响了我公司配套商品房项目推进，也将影响到后续的交房等工作，导致公司及其他认购人的权益受到损害。为了配套商品房项目的顺利推进，请您于2018年3月31日前将贷款部分贰拾柒万元补交到云南百大大理海东开发有限公司财务部，对此，我公司深表感谢并热情服务；逾期未办理，我公司将按双方签订的《商品房购销合同》约定的相关条款规定进行处理，由此产生的法律后果由您承担……”。被告于2018年3月30日签收。2018年5月27日，被告向原告工作人员表示其愿意支付购房尾款，原告工作人员答复被告原告已决定起诉。此后，原告诉至本院，并支出律师代理费6000元。重审期间，原告另行委托代理人，支出费用10000元。诉讼过程中，经本院释明，被告王坪申请本院代为保管案涉房款，但至今未支付案涉购房尾款27万元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原被告均为合法的民事主体，双方签订的案涉合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应严格依约履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。合同订立后，被告按约向原告支付了首付款及其他约定由被告交纳的款项，原告亦向被告出具了相应的收据予以确认，剩余购房价款由被告向银行贷款支付。合同签订后，原告于2017年8月2日将被告办理银行按揭贷款的资料交至建设银行庆丰支行，并于2017年9月18日通过短信告知被告其贷款资料已转至建设银行庆丰支行，请被告于2017年9月30日前前往银行签署贷款合同，但至2018年4月24日银行将被告的贷款资料退回给原告时，被告仍未到银行签署按揭合同，最终导致按揭贷款无法办理。在重审过程中，经本院释明被告表示愿意一次性付清尾款，并请求本院代为保管，待本案有最终处理依据后再依法对该款项进行处理，但最终仍未在其申请的期限内一次性付清尾款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”的规定，本案系因被告原因导致无法订立贷款合同，且被告经原告多次催告后仍未付款，原告有权解除合同，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告要求解除双方签订的案涉购房合同以及要求被告支付违约金、承担律师代理费的诉讼主张均有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告云南百大大理海东开发有限公司与被告王坪于2015年7月21日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、被告王坪于本判决生效之日起十日内向原告云南百大大理海东开发有限公司支付违约金34,821.60元。三、被告王坪于本判决生效之日起十日内向原告云南百大大理海东开发有限公司支付律师费16,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,071元，由被告王坪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  冯晓丽人民陪审员  李映和人民陪审员  滕 英二〇一九年十二月二十六日书 记 员  杨筱榕