天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初8942号原告：天津市吉星美美容院，住所天津市河**大沽南路**，统一社会信用代码91120103MA0644750E法定代表人：路红军，投资人。委托诉讼代理人：李彦君，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告：陈也，男，1982年7月11日出生，汉族，住，住址：天津市河**/div>委托诉讼代理人：张瑜，女，1982年2月9日出生，汉族，无职业，住天津市河**。第三人：天津市浩物机电汽车贸易有限公司，住所天津市河北区真理道54号法定代表人：颜广彤，总经理委托诉讼代理人：付国军，国浩律师（天津）事务所律师。原告天津市吉星美美容院与被告陈也、第三人天津市浩物机电汽车贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天津市吉星美美容院委托诉讼代理人李彦君、被告陈也及其委托诉讼代理人张瑜、第三人天津市浩物机电汽车贸易有限公司委托诉讼代理人付国军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津市吉星美美容院向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告按照每日656元标准赔偿原告损失，自2018年7月3日起至实际腾空之日止（每日656元，暂计算至2019年7月1日为363天，合计238128）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：就坐落于天津市河西区××号××路××号××号××平方米，自2002年11月10日起，原告陆续与该房屋承租人签订《房屋租赁协议》，约定由原告租用该房屋。自2007年7月起，原告将前述房屋37.7平方米部分转租给被告，约定由被告租用该37.7平方米部分用于经营服装销售。2017年11月7日，原告法定代表人路红军与被告签订《房屋租赁协议》，约定租期为六个月，自2017年11月18日起至2018年5月17日止，租金为60000元，第9条约定合同到期终止合同时，被告应在三日内无条件撤场，逾期应按照原协议约定的日租金3倍价格按逾期天数赔偿原告的损失。合同到期，双方未续签新的合同，被告亦未向原告交还场地。2018年9月10日，依第三人申请，天津市河西区人民法院向原告下发（2018）津0103执4555号执行通知书，责令原告将本案诉争518门房屋腾空返还给第三人，并向第三人履行支付房屋使用费及逾期返还房屋的违约金、加倍支付迟延履行期间的债务利息以及案件受理费4001.50元和执行费5034元等金钱义务。鉴于被告占用场地、拒不向原告返还场地，导致原告无法按期将房屋交还给第三人，现已被法院强制执行，原告将面临承担房屋使用费及逾期违约金以及其他诉讼费用的法律后果。原告认为：原告不能将房屋交还给第三人，根本原因在于被告未按照双方合同约定履行腾房义务；被告应向原告承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。原告天津市吉星美美容院向本院提交了以下证据：证据1、房屋租赁合同两份，证明自2002年11月10日起原告与第三人签订房屋租赁合同，约定由原告租用该房屋；证据2、房屋租赁协议一份，证明原被告之间的协议租期是一年，合同到期是2018年6月29日；证据3、协议书15页，证明自2007年起被告租用涉案房屋至2018年6月29日；证据4、（2018）津0103民初5121号《民事调解书》，证明在2018年5月本案的第三人起诉原告腾房，达成调解，原告应在2018年7月10日起将房屋返还给第三人，并向第三人支付各项费用；证据5、（2018）津0103执4555号执行通知书，证明河西法院已经向原告下发了执行通知书，进入强制执行程序；证据6、电话录音，证明在合同到期前已经告知了被告第三人在合同期满后不再续租。被告陈也辩称，不同意原告诉讼请求，理由：因为原告在2017年11月9日与第三人租赁合同已到期，我方认为原告在2017年11月9日之后与我方签订的租赁合同系无效合同。被告陈也未就其主张向本院提交证据。第三人天津市浩物机电汽车贸易有限公司辩称，我方对原告与被告之间的损失不发表意见。第三人天津市浩物机电汽车贸易有限公司向本院提交了以下证据：证据1、《天津市公有非住宅房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》，证明第三人系本案房屋的合法使用权人，第三人与原告之间的租赁合同已经于2017年11月9日到期终止，原告与被告之间的转租关系无效，第三人有权要求原告、被告腾还房屋；证据2、（2018）津0103民初5121号《民事调解书》、（2018）津0103执4555号《执行裁定书》各一份，证明第三人与原告之间的租赁关系已经于2017年11月9日到期，原告同意于2018年7月10日前腾空返还本案房屋并支付相关费用及违约金，我方要求有权要求原告、被告腾还房屋。本院经原告申请，至天津市河西区大沽南路信昌厚8-10号518门房屋进行现场勘验，现场制作勘验笔录，并由原告、被告、第三人签字。第三人天津市浩物机电汽车贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院准许申请人以独立请求权第三人参加诉讼；2、请求依法判令被告立即将占用的坐落于天津市河西区××路××号房屋（下称诉争房屋）腾空返还申请人。事实与理由：申请人系本案房屋的合法权利人。原告与申请人之间曾经存在租赁关系，租赁期间本案原告未经申请人同意将房屋转租给被告。2017年11月9日申请人与原告之间租赁合同到期，因原告拖欠租金及未腾还房屋，申请人向法院起诉。在2018年5月7日天津市河西区人民法院作出（2018）津0103民初5121号《民事调解书》，按照调解书内容原告应于2018年7月10日前向申请人腾还本案房屋，同时支付相关租金、房屋占用费及违约金等。从2017年11月10日起本案申请人与原告之间已经不存在租赁关系，所以原被告之间的转租关系也应随之解除，但是因为被告实际占用房屋拒不腾退，原告一直未将房屋腾还申请人。申请人认为现被告实际占用房屋系无权占有，申请人作为房屋权利人有权要求被告向申请人腾还房屋。故申请人特向贵提起申请，望判如所请。原告天津市吉星美美容院辩称，同意第三人诉讼请求。被告陈也辩称，不同意第三人诉讼请求，理由：我方与第三人未签合同，第三人无权要求我腾房。本院经审理认定事实如下：对于当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。原告、第三人系房屋租赁合同关系。涉诉房屋是河西区××号××路××号××号××门之一部分，该房屋临街为大沽南路，自津河正面从百香林西点起开始数第四间牌匾为现烤牛肉干，该门店左边为牌匾书写心儿美栗的门店，右边为牌匾为艾莎米娜的门店，面积为37.7平方米，系天津市公有非住宅房屋，承租人系第三人。第三人于2002年11月10日起一直将涉诉房屋出租给原告，第三人与原告签订的最后一份《房屋租赁合同》约定：第三人同意将座落于天津市河西区××路××号房屋出租给原告使用；该房屋建筑面积为207.25平方米；租赁期限自2014年11月10日至2017年11月9日止；租金标准：2014年11月10日至2015年11月9日为人民币3.5元／平方米／天，租金总计264762元，此后租金逐年递增10%，即2015年11月10日至2016年11月9日为291238元，2016年11月10日至2017年11月9日为320362元；未经第三人书面同意，原告与其它单位及个人签订的转租、转租协议、合同均属无效。原告如擅自将该房屋转租、转借给他人使用，第三人有权单方面解除本合同，并要求原告承担相应的民事赔偿责任。自2007年7月起，原告投资人路红军一直代表原告与被告以签订《房屋租赁协议》的形式将涉诉房屋转租给被告。2017年5月22日，原告投资人路红军代表原告与被告就涉诉房屋签订最后一份《房屋租赁协议》，约定：原告投资人路红军同意将座落于天津市河西区××路××号部分场地提供被告经营服装使用；面积37.7平方米；租期自2017年6月30日起至2018年6月29日止，年租金为人民币120000元整，租金在计租前一个月内一次性付清；合同到期原告终止合同时，被告应在三日内无条件撤场，逾期，被告应按原协议的日租金3倍赔偿原告的损失。被告占有使用涉诉房屋至今。2018年4月11日，第三人以房屋租赁合同纠纷案由来本院起诉原告，要求原告：1、将坐落于天津市河西区××路××号房屋腾空返还原告；2、向第三人支付自2017年5月10日至2017年11月9日房屋租金160181元；3、向第三人支付2017年4月26日至实际给付租金之日的逾期付款违约金，违约金以160181为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算，截至起诉之日为8512元；4、向第三人支付自2017年11月10日至实际返还诉争房屋之日的逾期返还房屋违约金，违约金按照租金标准的130%计算，截至起诉之日为164305元；5、案件受理费由原告承担。2018年5月7日，原告与第三人在本院主持下进行调解，并作出了（2018）津0103民初5121号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、原告于2018年7月10日前，将坐落于天津市河**××号××路××号××号××门房屋腾空返还第三人；二、原告于2018年7月10日前，支付第三人自2017年5月10日起至2018年7月10日止房屋租金373756元，及自2018年7月11日起实际返还房屋之日止的房屋使用费，房屋使用费按每日877元计算；三、原告于2018年7月10日前，支付第三人自2017年5月10日起至2018年7月10日至的逾期付款违约金10572元；四、原告于2018年7月10日前，支付第三人自2017年11月10日起至2018年7月10日止逾期返还房屋违约金62550元，及自2018年7月11日起至实际返还房屋之日止的逾期返还房屋违约金，逾期返还房屋违约金按每日263元计算；五、双方就本案再无其他争议；六、案件受理费8003元，减半收取4001.50元，由原告负担。后原告与被告多次就涉诉房屋协商腾房及赔偿事宜未果，故原告诉至本院。本案诉讼过程中，第三人申请以有独立请求权第三人加入诉讼。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1、2、3、4、5、6均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。第三人提交的证据1、2均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经原告申请，至天津市河西区大沽南路信昌厚8-10号518门房屋进行现场勘验，现场制作勘验笔录，并有原告、被告、第三人签字，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为,本案争议焦点主要有以下几点：一、原告投资人与被告所签订的《房屋租赁协议》是否有效；二、被告是否应承担原告损失（实际为违约金）；三、被告是否应将涉诉房屋腾空返还第三人。焦点一：原告主体为个人独资企业，原告通过与第三人签订的《房屋租赁合同》取得房屋。原告投资人代表原告自2003年11月将涉诉房屋转租给被告，且被告在涉诉房屋经营至今，《房屋租赁协议》所体现的房屋租赁合同目的已经达到，该协议实际为原告与被告所签订。第三人与原告签订的《房屋租赁合同》中虽然约定未经第三人书面同意，原告与其它单位及个人签订的转租、转租协议、合同均属无效。原告如擅自将该房屋转租、转借给他人使用，第三人有权单方面解除本合同，并要求原告承担相应的民事赔偿责任。但是被告自2007年7月开始使用该房屋作为门店经营至今，第三人明知或应知上述情况，却并未提出异议或按合同约定解除合同。原告与被告所签订的最后一份《房屋租赁协议》约定租期自2017年6月30日起至2018年6月29日止。而原告与第三人在本院（2018）津0103民初5121号民事调解书中明确约定：原告于2018年7月10日前，将坐落于天津市河西区××号××路××号××号××门房屋腾空返还第三人及原告于2018年7月10日前，支付第三人自2017年5月10日起至2018年7月10日止房屋租金373756元。在该调解书中，原告与第三人将涉诉房屋租赁的截至期限定为了2018年7月10日。故原告与被告所约定的租期并未超出原告与第三人所约定的租期。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告与被告所签订的《房屋租赁协议》有效。焦点二：被告是否应承担原告损失（实际为违约金）。原告与被告所签订的最后一份《房屋租赁协议》约定租期自2017年6月30日起至2018年6月29日止；合同到期原告终止合同时，被告应在三日内无条件撤场，逾期，被告应按原协议的日租金3倍赔偿原告的损失。原告诉讼请求中的损失实际为违约金。该协议实际约定违约金为日租金的3倍，涉诉房屋约定1年租金为120000元，日租金应为120000元/365天=328.77元，日违约金为日租金328.77元×3=986.31元，原告主张自2018年7月3日起至实际腾空房屋之日止按日违约金656元给付违约金，并未超出合同约定违约金之规定，且被告并未当庭抗辩违约金约定过高，本院予以支持。焦点三：被告是否应将涉诉房屋腾空返还第三人。庭审中，经本院核实，原告、被告及第三人均予以确认，第三人主张返还的天津市河西区××路××号房屋，实际为河西区××号××路××号××号××门房屋部分，该房屋临街为大沽南路，自津河正面从百香林西点起开始数第四间牌匾为现烤牛肉干，该门店左边为牌匾书写心儿美栗的门店，右边为牌匾为艾莎米娜的门店，系天津市公有非住宅房屋，承租人系第三人。第三人与原告之间及原告与被告之间租赁合同均已到期，现被告无端占有使用第三人承租的河西区××号××路××号××号××门房屋，理应将该房屋返还第三人。故对第三人主张被告返还位于河西区××号××路××号××号××门的诉讼请求，本院予以支持。关于诉讼费用的负担问题，根据《诉讼费用交纳办法》第十八条的规定，“被告提起反诉，有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。”因此收取第三人天津市浩物机电汽车贸易有限公司的案件受理费80元，减半收取40元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《诉讼费用交纳办法》第十八条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告陈也按照每日656元标准给付原告天津市吉星美美容院自2018年7月3日起至实际腾交河西区××号××路××号××号××门房屋之日止的违约金；二、本判决生效之日起十日内，被告陈也将坐落于河西区××号××路××号××号××门房屋（以原、被告及第三人签字确认的现场查勘图为准）腾交第三人天津市浩物机电汽车贸易有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告案件受理费4872元，减半收取2436元，由被告陈也承担。第三人案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈也承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  郝鹏二〇一九年十二月二十日法官助理路琦书记员赵晶晶《中华人民共和国民法总则》第八民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《诉讼费用交纳办法》第十八条被告提起反诉，有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。