广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初3071号原告（反诉被告）：台山市鑫盛物业管理有限公司。住所地：台山市台城舜德路**康盛****商铺。法定代表人：孙战胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾俊华，该公司物业经理。被告（反诉原告）：关晓明，男，1985年8月9日出生，汉族，现住台山市台城环市，被告（反诉原告）：麦青娉，女，1985年11月14日出生，汉族，现住台山市台城环市，原告（反诉被告）台山市鑫盛物业管理有限公司（以下简称“鑫盛物业公司”）与被告（反诉原告）关晓明、麦青娉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告鑫盛物业公司委托诉讼代理人曾俊华，被告关晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2016年7月至2019年6月物业费4480.16元（其中管理费3502.37元、公共水电分摊费437.8元、摩托车车位管理费540元）；2.判令被告按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截至2019年6月30日应支付滞纳金为7056.26元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告系华侨花园侨宁苑小区前期物业单位，为侨宁苑小区提供物业管理服务。被告系侨宁苑2栋506业主，一直享受原告提供的物业服务。被告自2016年7月1日起至2019年6月30日止拖欠物业管理费，原告多次对其书面及上门催缴，仍拒不缴纳。原告依约履行了义务，被告应依约履行按时缴纳物业管理费的义务，现被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《台山侨宁苑物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。被告关晓明、麦青娉辩称，一、鑫盛物业公司没有依法提供相应的发票，在鑫盛物业公司违反与关晓明、麦青娉签订的管理服务协议期间，关晓明、麦青娉免交纳管理费；二、鑫盛物业公司在小区公共区域内加装集装箱房的做法，未经过业主同意，构成擅自占用物业公用部位的事实；三、物管霸占公用道路停车位强行收费，侵犯业主停放车辆的权益。反诉原告关晓明、麦青娉向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告鑫盛物业公司退还反诉原告关晓明、麦青娉2014年10月至2016年6月交纳的管理费用和其他杂费共2406.73元；2.判令反诉被告立即停止违反物业管理服务协议的行为，并赔偿反诉原告相应的违约金；3.判令反诉被告公示2014年-2019年缴交的车位费、广告费、公共维修费等收支明细；4.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年11月，反诉原告与鑫盛物业公司签订物业管理协议，从2014年10月到2016年6月这段时间，一直按照协议规定交纳费用，期间反诉原告一直要求物管开具相应的发票，但物管不但没有主动开具发票，还拒绝反诉原告开具发票的要求，一共拖欠反诉原告发票数额共2406.73元，鑫盛物业公司这一做法损害反诉原告的权益，违反了物业管理协议的规定，还涉及到偷税漏税的违法行为。第二，根据政府出具侨宁苑小区的规划图显示，1号楼旁边空地是停车场用地和景观绿地用地，而物管从进驻以来没有经过业主同意私自侵占该地用作物管用房，后来经过政府部门的整顿，把地方还原为停车场，接着物管又私自把集装箱房安置于小区入口停车场内，继续开展物业服务。鑫盛物业公司在小区公共区域内加装集装箱房的做法，未按照《物权法》第七十六条的规定，已构成擅自占用物业公用部位的事实，违反《侨宁苑前期物业管理服务协议》，存在违约事实。再有，物管在进驻以来，在没有经过业主同意的情况下，擅自进行公共地面停车收费，期间小区业主一直抗议物管乱收停车费的行为，但物管一直置之不理，经过业主走访反映，政府部门于2018年4月出具了相关文件禁止物管私自收费，但物管依然无视政府的规定强行继续收费，并收费至今，根据《物权法》第七十三条规定，小区道路属于业主共有，物管未依照《物权法》第七十六条规定并强行收费，违反《侨宁苑前期物业管理服务协议》，存在违约事实。另外，反诉原告与物管签订的《台山侨宁苑物业管理服务协议》中，物管采用酬金制方式。物管应遵守《台山侨宁苑物业管理服务协议》和《广东省物业服务收费管理办法》的相关规定公开收支明细，但反诉原告多次要求物管提供财务年度计划和收取费用收支情况，物管都予以拒绝，物管的做法存在隐瞒支出收入的行为。最后，业主委员会曾作出公告与通知，要求物管在规定时间交接资料并离场，但物管拒绝承认业主委员会的公告合法性，拒绝所有业主的合法要求。迫于无奈，小区代表于2019年5月23日以书面形式请求相关政府职能部门协助，物管至今未有离场迹象。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并认定事实如下：2014年11月6日，鑫盛物业公司与关晓明、麦青娉签订了《前期物业管理服务协议》，合同期限为2014年11月6日起至业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止，约定由鑫盛物业公司为该小区提供物业服务，业主每季度首月10日前缴纳当季度的物业管理费和公共分摊水电费或其他应付的费用。对关晓明、麦青娉按照0.8元/㎡/月的标准收取管理费，按照0.1元/㎡/月的标准收取公共水电分摊费，按照15元/月的标准收取车位维护费。如关晓明、麦青娉不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起以应交费用按每日千分之三交纳滞纳金。上述合同签订后，鑫盛物业公司为该小区提供物业服务至今。另查，关晓明、麦青娉是台山市台城华侨花园侨宁苑2栋506房的业主，案涉房屋建筑面积为121.61平方米，关晓明、麦青娉每月应缴交的物业管理费为97.29元、公共水电分摊费12.16元、车位管理费15元，并从《前期物业管理服务协议》签订后至2016年6月均按上述约定费用按时缴交，共交2406.73元，关晓明、麦青娉确认未缴交2016年7月至2019年6月期间共36个月的物业服务费，即拖欠物业管理费3502.37元、公共水电分摊费437.76元、车位管理费540元，共计4480.13元。庭审中，鑫盛物业公司同意为关晓明、麦青娉补开已缴交的物业服务费正式发票，但关晓明、麦青娉认为鑫盛物业公司已经违反合同约定，不接受鑫盛物业公司补开发票。另，为了证明物业管理收支公开，鑫盛物业公司当庭提交其向相关部门备案的“2015-2019年侨宁苑小区公共收益明细公示”，关晓明、麦青娉对此未提出异议。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。鑫盛物业公司与关晓明、麦青娉签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。依物业服务合同约定，关晓明、麦青娉欠付2016年7月至2019年6月物业服务费共4480.13元，但关晓明、麦青娉以鑫盛物业公司收取物业费未开具有效发票、占用小区全体业主公共用地为由拒交物业费和提起反诉请求，故本案争议的焦点问题主要是关晓明、麦青娉能否以鑫盛物业公司未开发票和占用业主公共用地而拒交物业服务费并以此提出反诉能否支持的问题。首先，业主缴纳物业费是基于业主与物业公司的合同约定和《物业管理条例》等相关法律的规定，是业主的一项基本义务。本案关晓明、麦青娉作为小区业主，物业公司已向其提供了物业服务，理应履行《前期物业管理服务协议》的相关约定按时缴交物业费，但关晓明、麦青娉以前期缴纳的物业费没有开具增值税发票为由拒交已到期缴交的物业费，并反诉请求鑫盛物业公司退回已经缴交的物业费2406.73元，但关晓明、麦青娉的抗辩理由和反诉请求均没有法律依据，且在庭审中，鑫盛物业公司已经明确可以为关晓明、麦青娉补开发票，关晓明、麦青娉不能再以之前未开具发票违法而拒交物业费和要求返还已经缴交的物业费。当然，如果鑫盛物业公司有违反我国税法相关规定，关晓明、麦青娉可以向税务部门举报，而不是拒交物业费的理由，因此，关晓明、麦青娉反诉请求退回已交的物业费缺乏法律依据，本院不予支持；其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主有权请求物业公司公布物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，本案关晓明、麦青娉反诉请求鑫盛物业公司公示2014-2019年物业收支情况，是业主知情权的行使，与本案不是同一法律关系，本应不能合并审理，但鑫盛物业公司在庭审中也出示了“2015-2019年侨宁苑小区公共收益明细公示”，关晓明、麦青娉查阅后未提出异议，视为已经基本满足了其所主张的业主知情权，故本院对关晓明、麦青娉该项反诉请求不予支持；其三，关于关晓明、麦青娉以鑫盛物业公司占用小区全体业主公共用地和占用小区道路用作停车收费的问题，根据《物业管理条例》的规定，小区公共部位属全体业主共有，而且物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途，即使物业公司确实需要改变共用设施用途，也应当提请业主大会讨论决定同意后依法办理有关手续。具体到本案，鑫盛物业公司如有占用服务小区的公共利益，关晓明、麦青娉可以向小区业主委员会寻求解决，业主委员会也可以另行主张权利，要求鑫盛物业公司恢复公共部位原状，但关晓明、麦青娉不能以鑫盛物业公司占用公共场地拒交物业费。至于鑫盛物业公司主张关晓明、麦青娉逾期交付物业费的违约金问题，庭审中，鑫盛物业公司将违约金的计算时间变更从起诉之日即2019年7月19日起，是其自身行使处分权，没有损害关晓明、麦青娉的利益，应予准许，但请求按每日千分之三计算违约损失明显过高，且关晓明、麦青娉也对违约金的约定过高提出异议，根据合同法的规定，本院酌定按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮百分之三十计算违约金，鑫盛物业公司超出主张部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、本诉被告关晓明、麦青娉应在本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告台山市鑫盛物业管理有限公司支付2016年7月至2019年6月期间的物业服务费共4480.13元及逾期违约金（违约金以4480.13元为基数，从2019年7月19日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮百分之三十计算至本判决确定的履行期限届满之日止)；二、驳回本诉原告台山市鑫盛物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告关晓明、麦青娉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费88.41元（已由鑫盛物业公司预交），由关晓明、麦青娉负担70元，鑫盛物业公司负担18.41元；反诉案件受理费25元（已由关晓明、麦青娉预交），由关晓明、麦青娉负担。关晓明、麦青娉应向本院补缴案件受理费70元，鑫盛物业公司多预交的案件受理费70元由本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈儒洲人民陪审员  余 芬人民陪审员  陈锡章二〇一九年十二月五日法官助理李鸿书记员罗韵晓