河北省围场满族蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0828民初3589号 原告（反诉被告）：王晓军，男，1982年1月24日生，满族，农民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：王海涛，河北鸿鹏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：暴春晓，女，1979年6月10日生，蒙古族，个体工商户，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：林晓红，河北冀律律师事务所律师。 原告（反诉被告）王晓军与被告（反诉原告）暴春晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案审理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王晓军及其委托诉讼代理人王海涛，被告（反诉原告）暴春晓及其委托诉讼代理人林晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王晓军的诉讼请求为：1、依法解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告赔偿原告私自改建租赁房屋所造成的损失及恢复房屋原貌的费用。（以鉴定的结果为准）；3、判令被告给付拖欠租金至实际清退日，按每日150.68元计算；4、诉讼费用及鉴定费用由被告承担。事实与理由：原被告于2015年4月10日签订了房屋租赁合同，原告将自有临街楼房租赁给被告经营使用，租赁期限为15年。后被告违反租赁合同约定私自改建租赁房屋，为此双方于2017年6月25日签订了房屋出租补充协议。但被告仍未履行补充协议。此外被告拒绝交付2018年至2019年度房屋租金，导致原被告双方签订的房屋租赁合同已无法继续履行。特依法提起诉讼，请予依法裁判。 被告（反诉原告）暴春晓辩称，原告（反诉被告）诉讼与事实不符。事实上2017年因为漏水，双方产生纠纷，起诉至法院，一、二审判决已经生效，但涉及双方的实质问题房屋漏水以及暖气不热的现象没有得到解决，去年楼下起诉的赔偿损失一案，暴春晓所租赁的楼房一直处于停业状态，实质上被告（反诉原告）的损失一直在扩大，原告（反诉被告）起诉索要租金应先行解决对于被告所造成的损失，且租赁物不能正常使用，原告（反诉被告）未尽维修义务，即使原告（反诉被告）主张租金也应赔付被告方（反诉原告）的经济损失。 本案在诉讼过程中被告（反诉原告）暴春晓依法提起反诉。 被告（反诉原告）暴春晓的诉讼请求为：请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告的装修等各项损失，（以鉴定结论为准）反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年4月10日，反诉原告租赁反诉被告的房屋用于开设旅馆，实际租赁后，原告投入资金进行装修及购置旅馆相应物品（床、电视、沙发、橱柜、空调、热水器、卫生间马桶、卫浴、洗手盆等），经营期间，因其安装的暖气不合理，导致冬季无法达到供暖温度，直接导致影响反诉原告经营。同时，反诉被告租赁给反诉原告的房屋中有一半的房间防水都存在问题，导致漏水，也直接影响反诉原告的经营，反诉原告多次要求反诉被告进行维修防水及整改暖气，但反诉被告一直未履行维修义务，后2017年反诉被告又单方断水断电，致反诉原告无法经营，无法实现租赁目的。反诉原告曾起诉反诉被告，要求反诉被告履行合同，同时要求履行房屋维修义务，整改暖气及维修重做漏水房间的防水或者依法解除双方所签订的房屋租赁合同及补充协议并赔偿反诉原告的装修损失（但对于第二项诉讼请求当时未进行鉴定，法院未做裁判），一、二审法院做出的判决已经生效。现反诉被告不履行相应的维修义务而提前主张解除合同，应赔偿反诉原告的装修等各项损失400000.00元（以鉴定结论为准），现具状反诉，请求法院依法裁决。 原告（反诉被告）王晓军辩称，双方签订的房屋租赁合同及补充合同的事实存在，被告（反诉原告）租赁我方的房屋用于宾馆使用，在租赁期间被告（反诉原告）单方擅自拆改楼房，导致楼下的承租户被水渍淹损，形成诉讼，是反诉原告违反法定义务形成的违约行为，相关损失在另案诉讼中解决。被告（反诉原告）反诉赔偿装修损失及经营损失均不存在，该租赁物一直为被告（反诉原告）控制使用至今，是否进行经营性营业，是反诉原告自主行为与我方无任何关联，其所做的装修投入依法应由被告（反诉原告）自行拆除处理，属于其经营性支出的一部分，加之本案被告（反诉原告）方违约，至今未支付租金，该合同依法应予解除，不存在支付装修款等损失的基本事实基础。 原告（反诉被告）为证明其主张，提供的证据： 1号证据为：2015年4月10日签订的房屋租赁合同及后期签定的补充协议（复印件）； 2号证据为：出租楼房建筑单位出具的建筑图纸一组附带有建设单位出具的证明； 3号证据为：2019年第三号鉴定报告书； 4号证据为：楼下租户孙桂兰及陈晓丽出具的证明材料两份； 5号证据为：被告暴春晓亲自书写的拆改清单； 被告（反诉原告）的质证意见为：对于1号证据真实性没有异议，通过租赁合同，证实双方签订的合同租期为15年，而且原告所述的被告构成根本性违约不成立。原告对于被告更改墙体的行为已经通过补充协议进行了确认。原告说法前后矛盾，该说法不成立。2号证据及证明是否是该房屋的图纸我们无法确认，不予质证，证明与实际不符不予认可。对于3号证据不予认可，恢复原貌不能实现物品的增值，而是减值。对于4号证据不予质证，另案没有判决。5号证据证明改建行为都存在，就是因为改建，我们签订补充协议，不存在根本违约的问题。 被告（反诉原告）为证明其主张提供的证据： 1号证据为：（2017）冀0828民初4661号民事判决书，（2018）冀0828民终2022号民事判决书； 2号证据为：租赁合同及补充协议； 3号证据为：资产评估报告书（2019第2号）； 4号证据为：（2019）冀0828民终424号、425号民事裁定书。 原告（反诉被告）的质证意见为：对于1号证据没有异议。2号证据与我方出具的一致，证实了原合同第十条中规定的乙方负责维修，乙方擅自拆改墙体的漏水及损失由乙方负责。是双方对既生事实进行的说明，已经说明了是被告违约造成的，并约定了责任的承担。对于3号证据，没有完成本案的委托事项及争议事项，委托事项是对装修费用进行的评估，而本报告是对物品进行的评估。原告交付给被告的设施，包括马桶、窗口、洗手盆等物品都已经进行了评估，无法客观的解决本案争议的事项。可以看出结合我们的报告出现同一物品不同价的现象。该报告不能作为本案证据使用。对于4号证据，反诉原告的陈述不认可，漏水发生在被告对卫生间进行拆改之后，合同在之前已经履行两年了，在两年内不存在漏水或暖气不热的情况，即使暖气不热，也有供热部门解决。 本院依法对原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提交的证据进行了审查，对于原告（反诉被告）提交的1号证据，本院认为这证实了原被告之间存在着合法有效的合同关系，本院予以认定；对于原告（反诉被告）提交的2号证据，证实了该出租的建筑是合法的建筑，本院予以认定；对于原告（反诉被告）提交的3号证据，原被告均对此有异议，但本院认为其中的评估数值可做参考，本院予以认定；对于原告（反诉被告）提交的4、5号证据，与本案并没有直接的关联性，本院不予认定。对于被告（反诉原告）提交的1-4号证据，符合证据真实、客观、合法性的要求，本院予以认定。结合原、被告的诉辩陈述，进行综合判断，法院查明的事实为：原、被告于2015年4月10日签订房屋租赁合同，原告将自有临街楼房租赁给被告经营使用，合同中约定《第二条》：“租赁期限15年，具体租赁时间为2015年4月10日至2030年4月10日止。”《第三条》：“租赁期间内房屋租金每三年一个计算单价。第一个三年每年房租为人民币35000.00元，第二个三年每年房租为人民币55000.00元，第三个三年每年人民币为75000.00元，第四个三年每年房租人民币95000.00元，第五年三年每年房租人民币115000.00元。”《第四条》：“房屋租金提前支付一年租金，乙方支付租金后，甲方出具收据。房屋租金必须在每年到期前的二个月1号一次性付清第二年房屋租金。无论任何理由乙方延期没有支付租金时此合同自行终止。本合同租赁期间内，甲乙任何一方均不得以房租市场行情变化等因素为由改变租金。”《第十条》：“房屋使用过程中，内部设施出现损坏或故障时，由乙方负责维修，所发生费用由乙方承担。甲方对出租房屋及其设备经双方检查后。交由乙方使用和维护。如果损坏乙方给予赔偿或更新。乙方在租赁期内不得改动楼房的主体框架结构，如擅自改动或不听甲方劝阻改动楼房结构此合同自行终止，损坏严重的乙方负经济赔偿责任，甲方不退还租金。租赁期结束后乙方恢复甲方房屋原貌。”《第十四条》：“租赁期满后或协商，本合同终止。乙方不再承租要恢复甲方房屋原貌”。后双方于2017年6月25日签订了房屋出租补充协议。此协议中《第三条》：“原合同第十条规定，房屋使用过程中，内部设施出现损坏或者故障时，由乙方负责维修，所发生费用由乙方承担；在使用过程中乙方擅自拆除部分卫生间墙体，进行房屋改建，由此造成的一切漏水及损失由乙方负责。目前改建的房间漏水，甲方要求乙方维修及承担相应的违约责任。”双方已实际履行合同，并给付三年租金，因被告未按合同约定交付2018年4月10日以后的租金，起诉至法院要求解除合同并赔偿恢复原状的费用。诉讼过程中，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）出租的房屋未做好维修防水和整改暖气的义务，导致其经营目的无法实现，提出反诉要求解除合同并赔偿装修的损失。 另查明，2017年11月8日，以暴春晓为原告，王晓军为被告诉至法院，本院适用普通程序进行了审理，一审判决合同继续履行，王晓军赔偿暴春晓停业经济损失88389.00元，二审判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，原告（反诉被告）王晓军与被告（反诉原告）暴春晓签订的房屋租赁合同及房屋出租补偿协议系双方真实意思表示，合法有效。在诉讼过程中，双方均同意解除房屋租赁合同，本院依法应予准许。被告（反诉原告）暴春晓应当给付租赁费用至实际迁出之日。故原告（反诉被告）要求给付2018年4月10日至实际迁出之日止的租金的诉讼请求应予以支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付恢复原状的费用的诉讼请求，结合本案实际，认为恢复原状会扩大双方的经济损失，应当以维持现状更为适宜，故原告（反诉被告）要求给付恢复原状费用的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿装修损失的诉讼请求，由于双方在房屋出租补偿协议第三条中有明确约定，即在房屋使用过程中，内部设施出现损坏或者故障时，由乙方负责维修，所发生费用由乙方承担。故由于漏水致使被告（反诉原告）无法经营而解除合同造成的装修损失应由被告（反诉原告）自行承担，且鉴定结论中的损失大部分是被告经营旅馆的物品实际价值，故对于被告（反诉原告）要求赔偿装修损失的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百六十七条、第二百四十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干法律问题的解释》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十四条、第二百三十九条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王晓军与被告（反诉原告）暴春晓于2015年4月20日签订的房屋租赁合同及2017年6月25日签订的房屋出租补偿协议限被告（反诉原告）暴春晓自本判决生效之日起30日内腾出租赁房屋； 二、被告（反诉原告）暴春晓按每年55000.00元人民币给付原告（反诉被告）王晓军自2018年4月10日起至实际搬出之日止的租金； 三、驳回原告（反诉被告）王晓军其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）暴春晓的诉讼请求。 本诉案件受理费1300.00元，鉴定费15000.00元，由原告（反诉被告）王晓军承担；反诉案件受理费650.00元，鉴定费25000.00元，由被告（反诉原告）暴春晓承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院(同时预交二审案件受理费）。 审 判 长  张国辉 审 判 员  付 佐 人民陪审员  马天原 二〇一九年十二月十九日 法官 助理  王 静 书 记 员  吴建军 告知书 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。 出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。 当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。