广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初15715号原告：李石，男，汉族，1980年5月3日出生，住址：湖南省祁阳县*********，公民身份号码：432************679。委托诉讼代理人：刘剑，广东可园律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯杰荣，广东可园律师事务所律师。被告：黎兴新，女，汉族，1979年8月30日出生，住址：广东省梅县******留山，公民身份号码：441************321。被告：东莞市樟木头宝星数控机械经营部，住所地：广东省东莞市樟木头镇石新社区**********。经营者：黎兴新。以上两被告的共同委托共同代理人：刘大军、何标，均为广东诚邦律师事务所律师。原告李石与被告黎兴新、东莞市樟木头宝星数控机械经营部租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2019年11月19日和2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告李石的委托代理人刘剑、冯杰荣、被告黎兴新、东莞市樟木头宝星数控机械经营部的共同委托代理人刘大军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李石诉称，原告于2017年9月19日与东莞市樟木头镇樟洋股份经济合作社签订《厂房租赁合同书》，承租位于樟洋社区富竹三街2号厂房（包括厂房1栋、宿舍1栋、办公室1栋等），而被告自2017年9月起即占用原告所租赁的场地的部分区域进行生产经营，被告占用场地面积约400平方米，但截至今日，两被告均从未向原告支付任何的租金及水电费，在此期间，原告多次发函要求被告支付租金及水电费用，要求被告搬离原告的厂房，但两被告均不予理睬，并强行继续占用厂房进行经营。据此，原告特依法起诉，请求法院判令：1、两被告在判决生效之日起三日内搬离占用的原告厂房；2、两被告向原告支付占用原告厂房期间的场地租金163200元及水电费20677.50元（暂自2017年9月起算至2019年9月，租金按照6800元/月计算，租金及水电费均应计算至两被告实际搬离涉案厂房之日止）（附计算表），合计183877.50元；3、诉讼费由两被告承担。被告黎兴新、东莞市樟木头宝星数控机械经营部辩称，1、原、被告之间根本不存在原告主张的租赁合同关系，双方针对案涉整个厂房真实情况是自2012年9月1日起即共同投资合作转让厂房，被告共出资320000元，以原告名义对外签署租赁合同共同承租整体厂房、双方各自使用一小部分厂房并且被告无需向原告支付任何租金及水电费、剩余厂房以原告名义对外租赁并由双方平均共享收益。2、2017年8月30日，双方所投资厂房首次租赁合同到期后，继续按照此前合作模式以原告名义，与原出租方续签了租赁合同，继续承租厂房。此后过程中，双方就合作事宜以及收益分配等问题出现分歧，经过持续多次商讨和草拟协议，并打算由一方继续实际承租，另一方退出合作的方式处理，但双方就退出所涉一系列问题一直未能协商一致。3、协商期间原告收取收益后，也以就后续合作事宜协商未果为由未向被告支付任何投资收益，被告多次主张，原告以各种理由搪塞，导致双方一直拖延至今仍然保持当初合作模式和现状，被告保留向原告主张分配投资收益的权利，并考虑另案主张。4、被告实际占有和使用部分厂房为275平方米、两间宿舍（211、305房），面积共计300平方米左右，原告主张的400平方米与事实不符。而且鉴于双方投资合作关系，合作期间七年多之久一直处于盈利状态，根本也从来就无需向原告支付任何使用面积相应租金及水电费，而是双方应按照此前合作模式在收益分配时根据各自费用对收益作出调整。5、现原告试图独占投资收益而主张租金及水电费，声称被告拖欠租金及水电费于事实不符，更不符合常理。原告更是参照出租给其他次承租人的所谓单价计算，而抛开双方在协商无果现状下仍应维持此前既有的共同投资合作模式以及以10元/平方米的价格承租而来算，恶意要求被告搬离厂房及主张所谓的租金及水电费，完全是歪曲事实。综上，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2012年6月18日，东莞市樟木头聚欣玻璃工艺厂向樟洋社区居民委员会出具《放弃租用权声明书》，称由于经营不善，无经济能力还所欠的598270元租金，现声明放弃该厂房的租用权，如果有其他企业或私人有意购买此欠款债权的，本人愿意转让债权，转让债权后，本人不存在有欠富竹三街厂房租金598270元，从2012年9月1日起，由购买债权人承担房租。2012年6月30日，原、被告各投资320000元，以原告的名义与东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社签订《厂房租赁合同书》，由原告承租位于樟洋社区富竹三街2号厂房，租赁期从2012年9月1日至2017年8月30日，装修免租期2个月，从2012年9月1日至2012年10月30日，租赁物租金每月50000元，原告在本合同签订时，需清还原融欣厂欠樟洋社区租金598270元。原告称该合同没有押金，原、被告出资剩余的款项用于支付第一个月的租金，被告称剩余的款项系该合同的押金。后，原、被告轮流对案涉租赁物进行管理，原告提交了微信截图及微信中发送给被告的2017年4月、5月、6月、7月、8月厂租及2017年3月、4月、5月、6月、7月水电明细表，以证实原、被告之间的利润每月结清，被告在收到该明细表后也未提出异议，而原告也每月将对应款项划入被告账户的事实。该明细表中均载明客户名为“阿龙”的客户，原告称系被告黎兴新的老公，对应的租赁物即案涉被告所占用部分，当时每月租金5100元，原告主张之后因原告与东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社签订的第二份租赁合同中的租金从50000元/月翻倍至100000元/月，故参照原告于2017年9月之后与其他租户签订的租金标准每平方17元的标准计算被告所占用部分的租金。被告确认“阿龙”系被告黎兴新老公的外号。2017年9月19日，原告与东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社就案涉租赁物签订新的《厂房租赁合同书》，租期从2017年9月1日至2020年8月31日，租金每月106990元，原告需一次性向东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社缴交相当于2个月的租金的押金213980元和预缴第一个月租金106990元，合计320970元，原告称系其个人缴纳，被告称和上一份合同押金延续到新的合同，被告没有另行再支付，而是从应付被告的利润中由原告做账支付。原告提交了其与案外人签订的两份《厂房租赁合同》，以佐证案涉租赁物每平方租金约17元的事实。原告提交了宝星水电表到庭，以主张被告于2017年9月至2019年8月期间占用原告厂房产生的水电费共计20677.50元。被告提交了商讨过程中的手稿、协议书，证明原、被告双方所投资厂房首次租赁合同到期，继续按照此前合作模式以原告名义与原出租方续签了租赁合同后，双方就后续合作事宜以及收益分配等问题出现分歧，经过持续多次商讨和草拟协议，但双方就退出所涉一系列问题一直未能协商一致，双方至今仍应保持此前合作模式。原告以没有签名及原件为由对此不予确认。原告第一次庭审后补充提交了被告使用的场地面积平面图，以证实被告使用的场地面积约为400平方米的事实。原告还提交了电费通知单、电费明细单，以证实原告已经缴纳2019年11月前的电费的事实。以上事实，有《厂房租赁合同书》、《厂房租赁合同》、银行流水、微信截图、厂租及水电明细表以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本案属于房屋租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：一、原、被告之间是否存在租赁合同关系。原、被告于2012年9月合作投资案涉租赁物，虽然被告有占用部分厂房和宿舍，但原、被告双方并未达成租赁的合意，被告所占用的厂房及宿舍也并非由原告出租给被告，因此，双方之间并不存在租赁合同关系。二、被告是否需要搬离及向原告支付占有使用费。现在双方的争议在于在第一份租赁合同到期后，原、被告之间是否仍然就案涉租赁物存在合作关系。现在肯定确定的系双方之间并未签订结算协议，原告以证明被告退出的系2017年8月22日原告发送给被告的一份厂租及水电明细表，该表中载明了2017年8月各租户的房租及7月的水电费及开具增值税发票的收入，扣除应承担的水电费、房租、工资和所需退还的押金，双方各结余-48415元，其中“阿龙”所产生的房租和水电费分别为5100元和5149元，合计被告结余-58664元。首先，从原告提交的微信截图看，原告2017年4月至2017年7月均发送厂租和水电明细表给被告，被告也在微信中称“收到”，也未对此提出异议，而原告提交的银行流水也可看出原告将上述期间每个月对应的结余款划入被告账户，由此可以证实原、被告双方在2017年7月前每个月均分配利润的事实。其次，原告与东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社于2017年9月签订的第二份《厂房租赁合同书》中约定了押金，而2012年6月签订的第一份《厂房租赁合同书》并没有约定押金，被告主张第一份《厂房租赁合同书》中存在押金，称在清还之前承租人所欠的租金后，剩余的款项系合同押金，但被告的陈述并无证据佐证，而对于第二份租赁合同中约定的押金，被告并无证据证实其有向出租人支付或支付给原告，而从上述查明事实看，原、被告之间的利润已经每月结清，双方之间也不存在预留款或者其他未分配的款项，因此，在不存在可用于抵扣押金的情形的情况下，被告提出的“上一份合同押金延续到新的合同，被告没有另行再支付，而是从应付被告的利润中由原告做账支付”的抗辩理由，本院不予采信。综上，原、被告在2012年6月以原告名义与东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社签订的《厂房租赁合同书》期间存在合作关系系经双方确认的事实，但在第一份租赁合同到期后，被告并未证实与原告仍然保持合作关系，况且从原告提交的证据看，第二份与东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社之间的租赁合同实际由其个人在履行，被告并未进行出资，在此情况下，案涉租赁物由原告单方享有出租和使用的权利，被告占有该租赁物应向原告支付占有使用费，而鉴于双方之间并未签订租赁合同，被告占用该租赁物没有合同依据，原告要求被告搬离的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。三、关于占有使用费的计算标准。2017年9月1日前，原、被告双方系合作关系，原告诉请占有使用费从2017年9月1日开始计算，本院予以确认。至于计算标准，从原告提交的厂租、水电费明细表看，原告提交的几份明细表中均有“阿龙”所涉厂租信息，被告也确认“阿龙”系被告黎兴新的丈夫，原告称该明细表中对应的“阿龙”的厂租即为案涉租赁物所应缴纳的租金，结合上述情形，本院对原告的陈述予以采信。从上述明细表看，在2017年9月1日前，原告向被告收取的厂租系5100元/月，即双方在此时间前对案涉租赁物所应支付的占用使用费达成合意，而之后虽然原告与东莞市樟木头镇樟洋股份经济联合社签订的第二份《厂房租赁合同书》对租金标准进行了调整，但不必然导致被告所应支付的占有使用费需要调整，在原、被告双方未就占有使用费调整达成新的合意的情况下，被告应按照5100元/月的标准向原告支付占有使用费至其实际搬离之日止。四、至于水电费。被告占有租赁物产生水电费属于客观事实，原告提交的证据虽然存在瑕疵，但原告也完成了初步的举证责任，而被告并未提交证据证实其有向原告缴纳2017年9月之后的水电费，因此，本院对原告提交的水电表予以采信，按照原告提交的水电表计算，2017年9月至2019年8月期间的水电费合计19649元，该部分费用应由被告承担。五、至于两被告的责任。案涉租赁物由被告东莞市樟木头宝星数控机械经营部所占用，因此，被告东莞市樟木头宝星数控机械经营部应向原告支付占有使用费及水电费。被告东莞市樟木头宝星数控机械经营部系个体工商户，经营者系被告黎兴新，原告诉请两被告共同承担责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告黎兴新、东莞市樟木头宝星数控机械经营部自本判决发生法律效力之日起三日内搬离占用原告李石的案涉厂房和宿舍；二、限被告黎兴新、东莞市樟木头宝星数控机械经营部自本判决发生法律效力之日起三日向原告李石支付占有使用费（以5100元/月的标准，从2017年9月1日起计至实际搬离之日止）及水电费19649元（2017年9月至2019年8月期间的费用）；三、驳回原告李石的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1989元（原告李石已预交），由原告李石负担452元，被告黎兴新、东莞市樟木头宝星数控机械经营部负担1537元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇一九年十二月二十四日书记员 张楚妍苏善思（代）附相关法律法规条文（节选）：1、《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。2、《中华人民共和国物权法》第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。