浙江省乐清市人民法院行 政 裁 定 书（2019）浙0382行初252号原告乐清市柳市镇华鑫国际花园业主委员会，住所地乐清市柳市镇华鑫国际花园。负责人赵存春，主任。委托代理人施跃洲、黄秋士，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被告乐清市自然资源和规划局，住所地乐清市乐成街道宁康东路98号。法定代表人林瑾瑜，局长。出庭应诉负责人叶茹，副局长。委托代理人郑旭阳，浙江联英（乐清）律师事务所律师。第三人乐清市华鑫房地产开发有限公司，住所地乐清市柳市镇外向型工业区，统一社会信用代码913303822560294059。法定代表人郑贤成。委托代理人胡秀云、蔡晓丹，浙江联英（乐清）律师事务所律师。第三人郑贤成，男，1974年10月5日出生，汉族，住乐清市。第三人叶杨和，女，1979年1月24日出生，汉族，住乐清市。第三人浙江乐清农村商业银行股份有限公司电器城支行，住所地乐清市柳市镇新市东街5号，统一社会信用代码。负责人钱二鹏。委托代理人马青英，浙江乐泰律师事务所律师。原告乐清市柳市镇华鑫国际花园业主委员会诉被告乐清市自然资源和规划局、第三人乐清市华鑫房地产开发有限公司、郑贤成、叶杨和、浙江乐清农村商业银行股份有限公司电器城支行房屋行政登记一案,本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告乐清市柳市镇华鑫国际花园业主委员会诉称，乐清市柳市镇华鑫国际花园位于乐清市××镇××村，该小区于2010年8月20日通过竣工验收。根据项目竣工验收材料显示，小区一层南侧位置有两处非机动车库，非机动车库最北处为防火墙。2017年8月中旬，华鑫国际花园业主发现小区的非机动车库被非法改建用于商业用途。经小区业主质问，第三人宣称其已取得对涉案非机动车库的房产权利，有权予以改造。为维护物业管理区内全体业主的合法权利，华鑫国际花园的业主纷纷开展各方调查，核实与案件相关事实。但到目前为止仍无法查询到上述地产项目非机动车库规划依法被变更为房产的任何相关材料。再经调查发现，涉案房屋所有权证显示的房产证平面图所显示的位置部分与小区东侧非机动车库位置基本重合。争诉区域规划用途明确仍系非机动车库，将该区域作为商品房进行权属登记，产权用途与原小区规划用途明显不符。在没有事实与法律依据的情形下，行政机关冒然将涉案非机动车库作为私有产权确权给第三人并对其颁发产权证明的行为已明显构成违法，且严重侵害了小区业主的合法权益，依法应予以撤销。为此，原告于2019年6月13日向法院起诉要求撤销温房权证乐清市字第1××5号、温房权证乐清市字第1××6号房屋所有权证行政登记行为。后因该案系转移登记，起诉被驳回，原告方得知本案初始登记具体行政行为的内容。另根据《乐清市人民政府办公室关于整合不动产登记职责的通知》（乐政办发［2015］66号）文件确定，自2015年11月13日起乐清市不动产登记行政管理工作由被告负责。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告作出的温房权证乐清市字第1××3号房屋所有权初始登记行政行为违法；2、本案诉讼费用由被告承担。被告乐清市自然资源和规划局辩称，一、被诉行政行为认定事实清楚，登记程序符合法律规定。2014年5月13日，第三人乐清市华鑫房地产开发有限公司向房产登记职能部门原乐清市住房和城乡规划建设局对坐落于乐清市××镇××路××号××花园××室的房产申请变更登记，并提供了全部的相关材料。原乐清市住房和城乡规划建设局受理后，即展开登记核查。经审查，涉案房产坐落于乐清市××镇××路××号××花园××室，变更（分割）前房屋已于2014年1月10日办理温房权证乐清市字第1××0号房屋所有权证，登记房屋权利人为乐清市华鑫房地产开发有限公司，确权房屋面积为12642.6平方米，确定规划用途为商业。第三人乐清市华鑫房地产开发有限公司对该房屋进行分割登记，涉案房屋位于一层，建筑面积1218.08平方米，套内面积991.75平房平方米。原乐清市住房和城乡规划建设局审核后认为，涉案登记权属合法，界线清晰，面积准确，提供材料齐全，符合登记要件，根据《房屋登记办法》规定，同意办理房屋变更登记，核发温房权证乐清市字第1××3房屋所有权证。二、原告与被诉行政行为不具有利害关系，诉讼主体不适格，依法应予裁定驳回起诉。依据相关法律规定，本案涉及的登记行为系转移登记，本案第三人乐清市华鑫房地产开发有限公司申请变更登记时，涉案不动产已办理房屋产权登记。原告没有提供证据证明其与该变更登记行为之间存在法律上的利害关系，且原告也并非该行政行为的相对人，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条以及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十三条之规定，原告不具备本案行政诉讼的主体资格，应予驳回起诉。综上，原乐清市住房和城乡规划建设局作出的被诉行政行为事实清楚、程序合法、法律适用正确，原告与被诉行政行为之间不具有利害关系，其诉讼主体不适格，请求依法驳回原告的起诉。第三人乐清市华鑫房地产开发有限公司述称，一、原告的诉讼主体不适格。1.原告身份信息不合法。原告起诉时负责人赵存春非涉案项目业主，不符合《物业管理条例》第十六条的规定。2.原告的起诉未经业主授权。《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定：业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”同时，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条第一款规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”根据上述规定，第三人认为，业主委员会对涉及业主集体的共有利益的重大事项，应当以业主大会会议的形式，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加并同意，方可提起相应诉讼。本案中，原告以“行政机关冒然将涉案非机动车库作为私有产权确权给第三人并颁发产权证明的行为已明显构成违法，且严重侵害小区业主的合法权益”为由，提出要求撤销被诉房屋登记行为的诉讼请求事项属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。现原告起诉并未提供证据证明其诉讼权利已得到华鑫国际花园业主的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主的授权，故原告不具有本案行政诉讼原告主体资格。3.原告与被诉行政行为之间不存在利害关系。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”首先，本案原告未提供足够的证据证明其与被诉行政行为具有利害关系；其次，被诉房屋登记行为系原乐清巿住房和城乡规划建设局依据第三人的申请而作出的变更登记行为，是在第三人原有的房屋所有权证（温房权证乐清巿字第1××0号）的范围内进行产权分割引发的变更登记。即被诉行政行为在登记时，存在合法有效的权源依据。因此，被诉房屋登记行为没有涉及原告的合法权益，原告与被诉行政行为不具有利害关系，其不是本案适格的原告，应当驳回原告的起诉。二、被诉行政行为事实清楚，程序合法，法律依据正确。2014年5月13日，第三人向原乐清市住房和城乡规划建设局申请对坐落于乐清市××镇××路××号××花园××室的房屋办理分割，进行变更登记，并提供了全部的相关材料。涉案房屋坐落于乐清市××镇××路××号××花园××室，变更前该房屋已取得温房权证乐清市字第1××0号房屋所有权证，登记的房屋所有权为第三人，规划用途为商业，建筑面积为12642.6平方米，套内建筑面积11476.38平方米。第三人申请对房屋进行分割登记，涉案房屋位于一层，建筑面积为1218.08平方米，套内建筑面积为991.75平方米。原乐清市住房和城乡规划建设局经受理审核后认为，涉案房屋权属合法，界限清晰，面积准确，提供证件齐全，符合登记要件，同意办理变更登记，并于2014年5月核发温房权证乐清市字第1××3号房屋所有权证。综上所述，被诉行政行为权源充分，认定事实清楚、面积准确，登记程序合法，原告的起诉未得到业主的特殊授权，且其与被诉行政行为不具有利害关系，诉讼主体不适格，故应当裁定驳回原告的起诉。第三人浙江乐清农村商业银行股份有限公司电器城支行述称，同意被告答辩意见及第三人乐清市华鑫房地产开发有限公司陈述意见，并补充：第三人浙江乐清农村商业银行股份有限公司电器城支行为善意抵押权人，应维护其合法权益，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人郑贤成、叶杨和未作陈述。经审理查明，2014年5月13日，第三人乐清市华鑫房地产开发有限公司向房产登记职能部门原乐清市住房和城乡规划建设局申请对坐落于乐清市××镇××路××号××花园××室的房屋办理分割手续，进行变更登记。涉案房屋坐落于乐清市××镇××路××号××花园××室，变更登记前该房屋已取得乐清巿字第1××0号房屋所有权证，登记的房屋所有权为第三人乐清市华鑫房地产开发有限公司，规划用途为商业，建筑面积为12642.6平方米，套内建筑面积11476.38平方米。第三人乐清市华鑫房地产开发有限公司申请进行分割登记的涉案房屋位于一层，建筑面积为1218.08平方米，套内建筑面积为991.75平方米。原乐清巿住房和城乡规划建设局经受理审核后认为，涉案房屋权属合法，界限清晰，面积准确，提供证件齐全，符合登记要件，同意办理变更登记，并于2014年5月核发温房权证乐清巿字第1××3号房屋所有权证。原告不服该变更登记行为，于2019年9月23日向本院提起诉讼。以上事实由被告提供的乐清市房屋登记申请书、房屋登记审批表、变更登记询问笔录、房屋产权证、一层平面图、建筑工程消防设计备案情况、房屋建筑面积测绘成果书、关于要求房产分割的报告以及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，乐清市柳市镇华鑫国际花园业主委员会就原乐清市住房和城乡规划建设局作出的温房权证乐清巿字第1××3号房屋所有权证登记行为不服，提起本案诉讼。而原乐清市住房和城乡规划建设局作出的温房权证乐清巿字第1××3号房屋所有权证登记，属于因分割而进行的变更登记，在变更登记前第三人乐清市华鑫房地产开发有限公司已就涉案房屋取得登记，被诉的变更登记行为没有涉及乐清市柳市镇华鑫国际花园业主委员会的权益,与其不具有利害关系，因此其不具有本案原告主体资格。乐清市柳市镇华鑫国际花园业主委员会本次的起诉不符合受理条件，已经受理的，应当裁定驳回起诉。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告乐清市柳市镇华鑫国际花园业主委员会的起诉。案件受理费依法免收。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  张立雄审 判 员  张绍国人民陪审员  胡春祥二〇一九年十二月十二日书 记 员  周婉倩