河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民初275号 原告：许冀清，男，1976年9月27日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。 被告：廊坊市祥泰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市安次区光明西道115号。 诉讼代表人：廊坊市祥泰房地产开发有限公司管理人。 负责人：吕伟，清算组组长。 委托诉讼代理人：王德辉，河北若石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利薇，河北若石律师事务所律师。 原告许冀清与被告廊坊市祥泰房地产开发有限公司（以下简称祥泰公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告许冀清及委托诉讼代理人冯苏言、张洪昌，被告委托诉讼代理人王德辉、张利薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许冀清向本院提出诉讼请求1.请求判令被告继续履行与原告签订的《房屋定购协议》所约定的义务，将验收合格的臻丽家园项目3号楼2单元103号房交付原告，并要求被告将该房产产权转移到原告名下；2.本案诉讼费用、公告保全费用由被告承担。事实和理由：2012年12月10日，原告与被告签订《房屋定购协议》（以下简称合同），向被告购买其开发的臻丽家园项目房屋，位于3号楼2单元103号，该商品房属预售，房屋建筑面积82.80075平方米，总价人民币331891元。被告在合同明确约定最迟于2015年5月31日前交房，原告于2012年12月10日支付房款人民币331891元，后因被告停止了该楼盘建设，造成该楼盘烂尾。原告多次要求被告履行合同义务，按时交房。但是时至今日该楼盘仍处于烂尾状态，原告毕生的积蓄眼看就要变成一间没有竣工、无配套设施、无法入住的房屋。经过多次找被告协商，要求继续履行合同，同时到政府部门反映情况，请求相关部门予以协调，但是原告的合法权益一直未能被有效保护，原告—家人到现在仍然住在租来的房里，承受房租与精神的双重压力。2018年5月30日，廊坊市中级人民法院作出(2018)冀10民破4号决定书，根据江苏天宇建设集团有限公司的申请，决定受理被告破产清算一案，指令廊坊市祥泰房地产开发有限公司清算组为管理人。被告管理人于2019年6月21日向原告下发了祥泰破管审（房）字第056号《审查意见书》，作出“1.不确认祥泰公司负有向你交付房屋的义务。2.确认你对祥泰公司享有债权：本金331891元，利息92115元”的意见。原告认为，被告管理人作出的审查意见侵犯了原告的正当权益。首先，原告已经按照双方约定履行了全部的义务，且双方签订的合同约定了房屋买卖合同的主要条款内容，按照相关规定，视为双方已经成立合法有效的房屋买卖关系。其次，被告不能如期交付房屋不是原告所造成，对此造成的法律后果不能让原告来承担。再次，原告购房的目的在于居住，且名下无房，破产法等相关法律规定，应保障原告的生存权。综上所述，为维护原告合法权益，原告依照相关法律的规定，特诉至贵院，望贵院判如所请。 祥泰公司辩称，一、祥泰公司因不能清偿到期债务而进入破产清算程序，经债权人会议表决对臻丽家园三期项目进行续建。如完成续建，管理人将推进相关预售手续的办理工作，按照债权人会议通过的《廊坊市祥泰房地产开发有限公司管理人关于债务人财产的处置预案》执行。如果完成续建并办理预售许可证，则祥泰公司与真实购房人签订的购房协议即为有效。二、祥泰公司已经因资产不足以清偿全部债务而进入破产程序，祥泰公司进入破产程序时，臻丽家园三期项目的房屋并未建成，相关手续不齐全。原告主张确认其为所有人的房屋并不存在。因此原告的诉讼请求不成立。三、经管理人审查，原告与祥泰公司之间系以物抵债，原告并未实际交付购房款，应按基础法律关系的性质认定债权，据此，管理人确认原告的债权，并按照银行同期贷款利率计算利息。 许冀清提交如下证据：证据一、《房屋定购协议》以及房款票据。欲证明原告与被告签订《房屋定购协议》，向被告购买其开发的臻丽家园项目房屋，并按照合同约定支付了房款。证据二、（2018）冀10民破4号决定书。欲证明廊坊市中级人民法院受理被告破产清算一案，并指令祥泰公司清算组为管理人。证据三、《审查意见书》。欲证明被告管理人向原告下发的《审查意见书》，原告认为侵犯原告的正当权益。被告对原告提交的证据发表质证意见为：对证据一记载内容的真实性不认可和证明目的不认可，该协议并非双方购房的真实意思表示，原告并未支付购房款。对证据二、证据三的真实性认可。 祥泰公司提交如下证据：证据一、（2018）冀10民破申3号民事裁定书。欲证明廊坊市中级法院已受理申请人对祥泰公司的破产清算申请。证据二、（2018）冀10民破4号指定管理人决定书。欲证明指定清算组担任祥泰公司管理人。证据三、购房人登记表。欲证明2018年7月28日原告以购房人名义到祥泰公司管理人处进行登记，填写了《购房人登记表》并提交了《房屋定购协议》、《收据》。证据四、《房屋定购协议》。欲证明2012年12月10日，原告与被告签订了《房屋定购协议》。证据五、收据。欲证明2018年7月28日原告向管理人提交了2012年12月10日祥泰公司出具的《收据》一张，收据记载金额为331891元。证据六、祥泰公司财务账册。欲证明根据账册记载原告购买房屋系以房抵债。证据七、祥泰破管审（房）字第056号审查意见。欲证明祥泰公司管理人结合原告登记时提交的证据材料进行审查，并出具审查意见。原告对被告提交的证据发表质证意见为：对证据一至证据七的真实性认可。对证据六财务账册的合法性、关联性认可，对于证明目的不予认可，虽然275号证据中的记账凭证描述为将原告的借款抵房，但是在该记账凭证当中清晰的反映出了款项的科目以及明细科目，以及借方的相关金额，该金额与购房合同金额一致，由此说明，在合同签之时，或者是在该记账凭证出具之时被告已经就原告相关借款本金及利息进行了结算，结算后，将全部款项已经转化为购房款，所以应当认定为该款项系购房款。 原、被告对对方提交真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与祥泰公司存在多次借贷事实。2012年12月10日，原告与祥泰公司签订《房屋定购协议》，约定原告购买祥泰公司开发的臻丽家园项目房屋3号楼2单元103号房，建筑面积82.80075平方米，每平方米4008.31元，总价款共计331891元。原告应在签订本定购协议同时向祥泰公司缴纳房款100%。协议还约定祥泰公司最迟在2015年5月31日前交房。2012年12月10日，祥泰公司为许冀清出具收到许冀清现金331891元的收据。同日，许冀清为祥泰公司出具的收条记载，收到本金230800元，利息101091元，合计331891元。对此款项，祥泰公司2012年12月1日的记账凭证摘要中记载“许冀清用借款抵房款”。 2018年5月25日，本院作出（2018）冀10民破申3号民事裁定书，受理申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请，并于2018年5月30日作出（2018）冀10民破4号决定书，指定祥泰公司清算组为管理人。 2018年7月28日，原告到祥泰公司管理人处以购房人名义填写了《购房人登记表》并提交《房屋定购协议》、《交款收据》、《户型图》。2019年6月21日，祥泰公司管理人经审查认为，原告与祥泰公司签订的《房屋订购协议》系以房抵债，应当按基础法律关系的性质认定债权。向原告出具祥泰破管审（房）字第056号《审查意见书》，意见如下：1.不确认祥泰公司负有向你交付房屋的义务。2.确认你对祥泰公司享有债权：本金331891元，利息92115元。庭审中，原告称，如果房屋建不成，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，原告债权应优先于普通债权。 本院认为，本案争议焦点为，原告许冀清的诉讼请求应否支持。 首先，关于本案案由的问题。本院受理了申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请，并指定祥泰公司清算组为管理人。在人民法院受理破产案件后，债权人必须向法院申报债权才可以在破产程序中受偿，原告向祥泰公司破产管理人进行申报后，管理人对其申报进行审查并作出审查意见书，但原告对于祥泰公司管理人出具的审查意见有异议，向本院提起诉讼。根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，原告提起的请求为确认债权的民事诉讼案件。故本案案由应为破产债权确认纠纷。 其次，关于本案《房屋定购协议》的性质问题。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。判断商品房买卖中的认购、定购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或者名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或者单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需要重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。预约成立之后，当事人负有履行预约所约定的订立本约的义务，只要本约未订立，就是预约没有履行。预约权利人只能请求对方履行订立本约的义务，而不得直接依预定的本约内容请求履行。本案中，《房屋定购协议》第六条明确约定，甲乙双方签订正式商品房买卖合同后，本定购协议即自行失效。房屋定购协议中第一条、第二条仅约定了单价、面积及总价等条款；并结合第三条、第四条、第五条房屋定购协议的甲乙方责任、其他条款的约定，应当认定双方当事人签订的《房屋定购协议》的性质为商品房预约合同。另外，从《房屋定购协议》中抬头部分“鉴于乙方为公司内部员工或亲属关系并自愿定购甲方所开发的臻丽家园项目的房屋”，结合第三条第二项的约定，可以看出，购房主体是特定的，其有权选择退款支付违约金，亦不符合商品房买卖合同面向社会不特定对象出售的特征。 第三，关于涉案《房屋定购协议》应否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行：……”根据本案查明事实，申请人江苏天宇建设集团有限公司申请祥泰公司破产清算一案，本院已于2018年5月25日裁定受理。目前祥泰公司处于破产清算程序之中，已无生产经营能力，相关事务已由本院指定的清算组接管，法律上其已不能依照《房屋定购协议》约定签订本约合同，事实上亦不能继续履行合同义务，故许冀清请求继续履行《房屋定购协议》的主张，不应支持。 第四，关于应否转移涉案臻丽家园项目3号楼2单元1505号房产产权并交付的问题。该问题应当结合合同法、破产法相关规定及案件事实进行综合判断。从合同法角度看，如上所述，涉案《房屋定购协议》为预约合同，预约合同的目的在于约束当事人订立本约合同，当事人一方可以依照预约合同约定请求另一方履行订立本约合同的义务，或者主张另一方不履行订立本约合同义务的违约责任及损害赔偿责任，但不能依照预约合同请求另一方履行预订的本约合同的内容（即商品房买卖合同）。本案中，原告请求依据《房屋定购协议》约定，将涉案房产产权转移到其名下并交付，是基于预约合同主张履行预定的本约合同内容，无法律依据，不应支持。从破产法角度看，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”第三十条规定，“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”截至本院受理祥泰公司破产清算一案之时，涉案房产仍然处于在建过程中，就其现有财产价值，原告并不享有法定的别除权利，因此属于债务人财产，如若将涉案上述房产交付许冀清并转移产权，则属于个别清偿行为，将损害其他债权人的利益，亦与《中华人民共和国企业破产法》第十六条之规定相违背，故原告主张不应支持。从案件事实看，依据祥泰公司账目记载和当事人当庭陈述，许冀清与祥泰公司在签订《房屋定购协议》之前存在民间借贷法律关系，后来签订了《房屋定购协议》。本院认为，在所欠原告的债务到期未偿还的情况下，祥泰公司将所欠原告的借款转为购房款并与原告签订《房屋定购协议》，双方并未约定原有的债务消灭。上述约定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，祥泰公司所欠原告的债务并非消灭。原告与祥泰公司虽然签订了《房屋定购协议》，并将借款转为购房款，双方的真实意思表示为以房抵偿借款即以房抵债。原告并不享有《房屋定购协议》中约定的房屋可期待的物权请求权。因此，原告与祥泰公司之间基础法律关系应当为借贷法律关系。祥泰公司管理人将原告与祥泰公司签订的《房屋定购协议》认定为以房抵债，按基础法律关系的性质认定债权并无不当。故，原告要求祥泰公司将验收合格的涉案房屋产权转移到原告名下并交付的诉讼请求，不应支持。 第五，关于331891元是否优先于普通债权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。如前所述，原告与祥泰公司签订的《房屋定购协议》是为了清偿债务达成的以房抵债协议，不符合以居住为目的的消费者购买房屋的特征，故原告不是消费性购房人，其债权不应在破产程序中获得优先保护。原告该项主张，亦不应支持。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、第五十八条第三款、第六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告许冀清的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告许冀清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  马令梅 审 判 员  梁志斌 审 判 员  马 兰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  郭增立 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  陈 杨