福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初10162号 原告：福建中超实业有限公司，住所地泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏少平，男，该公司员工。 被告：黄江水，男，1981年3月12日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：郑平申、王惟万（实习），福建醒狮律师事务所律师。 原告福建中超实业有限公司（以下简称为中超公司）与被告黄江水商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中超公司委托诉讼代理人苏少平、被告黄江水及其委托诉讼代理人郑平申到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中超公司向本院提出诉讼请求：判令黄江水支付中超公司逾期委托办证违约金77600.92元（以购房款753407元为基数，按购房款的日万分之一计算，自2016年11月28日起至2019年9月23日止共计1030天），并按购房款753407元的日万分之一为标准继续支付自2019年9月24日起至实际缴纳契税之日止的逾期委托办证违约金。事实和理由：2013年4月20日，黄江水与中超公司签订《商品房买卖合同》，约定黄江水向中超公司购买址在中超·水木春天A地块第5号楼813号商品房，总购房款为753407元。其中，首付款261407元，余款492000元以向银行贷款方式支付，该笔银行贷款于2014年7月24日放款。中超公司于2015年6月3日将诉争房屋交付给黄江水，于2016年11月2日取得开发项目首次登记证明，此时诉争房屋已具备办理产权登记条件。故中超公司于2016年11月18日邮寄通知黄江水办证，该邮件被退回，至今黄江水仍未委托中超公司办证。合同附件六第二条第2款约定：“买受人同意，出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达，买受人自行承担不能送达之后果）”。中超公司按照合同约定的地址、电话于2016年11月18日邮寄通知黄江水办证，该邮件因拒收被退件，属于合同约定的“发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达”，故应当认定中超公司于2016年11月18日履行了办证通知义务。合同附件六第七条第2款约定：“买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。因合同中约定的中超公司应支付黄江水逾期协助办证违约金的计算标准为每日购房款的万分之一，故中超公司按照公平原则将黄江水应支付的逾期委托办证违约金调整为每日购房款的万分之一。综上，黄江水应支付自收到中超公司通知办理产权登记手续之日（2016年11月18日）后10日起即2016年11月28日至2019年9月23日共计1030天的逾期委托办证违约金77600.92元，并应按购房款753407元的日万分之一为标准继续支付自2019年9月24日起至实际缴纳契税之日止的逾期委托办证违约金。 黄江水辩称，一、中超公司据以主张黄江水应当支付逾期委托办证违约金的合同附件六第七条第2款是无效的，故其诉讼请求不能成立，依法应予驳回。合同附件六第七条有关产权登记的约定，变更了《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，即黄江水将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。但据《商品房买卖合同》第二十二条的规定，补充协议不能有加重买受人责任的内容，而合同附件六〈合同补充协议〉第七条第2款却约定：“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，该约定明显加重了买受人的责任，应认定为无效。中超公司据该条款主张黄江水应支付其逾期委托办证违约金不能成立，应驳回其诉讼请求。二、买受人没有及时委托办证是屡见不鲜的，该种情形实际上对中超公司并没有造成任何损失，故在合同附件中加入这样的内容是不应该的，中超公司的诉求不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2013年4月20日，黄江水与中超公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄江水向中超公司购买址在中超·水木春天A地块第5号楼813号商品房，总购房款为753407元。合同约定，首付款233407元，余款520000元以向银行贷款方式支付。合同签订后，黄江水依约支付了首期款233407元，公积金追加付款28000元；余款492000元，黄江水与中国建设银行泉州分行于2014年5月4日签订一份《个人住房借款合同》，约定向该行贷款492000元用于支付诉争房屋的购房款，中超公司为该笔借款承担阶段性保证责任，保证期间为：“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”；合同附件六第二条第2款约定：“买受人同意，出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达，买受人自行承担不能送达之后果）”；第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续，选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。另查明，中超公司于2015年6月3日将诉争房屋交付给黄江水，并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋已具备办理分户产权登记的条件。2016年11月28日，中超公司按照黄江水在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月29日因收件人拒收被退回。 本院认为，关于第七条第2款的约定是否有效的问题。黄江水主张该条款无效的理由主要有二：一是格式条款，二是加重了买受人的责任。首先，该补充协议第一条明确约定：“买受人……并就本合同以及《补充协议》的内容与出卖人进行了充分的协商，买卖双方对有关条款的意思表示理解一致，不存在任何有歧义之处”。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。而本案中，黄江水与中超公司在签订上述补充协议时，已经“就本合同以及《补充协议》的内容与出卖人进行了充分的协商”，故包括第七条第2款在内的《补充协议》条款，并不符合《合同法》第三十九条规定的应认定为格式条款的情形，并非黄江水所主张的格式条款。其次，据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记”；双方同时在第七条第1款约定，中超公司接受黄江水的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但黄江水应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料。该条款的约定，由合同第十四条约定的中超公司负有的协助办证义务变更为代为办证义务，系双方当事人协商一致的结果，亦未加重黄江水作为买受人的责任。由此，双方在第七条第2款约定，如黄江水未能依约提供委托办证所需资料并缴清相关税费的，应向中超公司支付相应的违约金，该条款应认定为有效。关于黄江水所主张的其逾期提供委托办证所需资料并未给中超公司造成损失，故无需支付相应违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据上述条款的规定，合同双方当事人既可以约定违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法，即违约方依约支付违约金并不以其违约行为给守约方造成实际损失为要件，故黄江水以其逾期委托办证未给中超公司造成实际损失为由，主张无需按第七条第2款的约定支付违约金的辩解不能成立。关于第七条第2款约定的违约金是否过高而应予调整，应如何调整的问题。该条款约定：“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，中超公司认为该约定的违约金确实过高，同意调整为按合同第十四条关于出卖人逾期协助办证应支付给买受人的违约金标准支付。庭审中，本院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明”的规定，向黄江水进行释明，要求其明确是否认为中超公司主张的按已付购房款的日万分之一支付逾期委托办证违约金是否过高而请求调整，其明确表示不请求调整。故对中超公司主张的黄江水应按已付购房款的日万分之一作为支付逾期委托办证违约金的标准，本院予以支持。 综上，本院认为，据黄江水与中超公司签订的第七条第1款的约定，中超公司接受黄江水的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但黄江水应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料，否则应按该条第2款的约定，向中超公司支付逾期委托办证违约金。该第七条第2款的约定，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定为有效。中超公司于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋具备了办理分户产权登记的条件。2016年11月28日，中超公司按照黄江水在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月29日因收件人拒收被退回。按双方在第二条第2款：“买受人同意……（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达，买受人自行承担不能送达之后果）”的约定，该通知视为已于2016年11月28日送达黄江水。按第七条第2款的约定，黄江水应自中超公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向中超公司支付违约金。鉴于该约定的违约金过高，中超公司亦明确表示同意调整为每日按黄江水已付购房款的万分之一支付，该标准与合同主文约定的中超公司应承担的逾期协助办证违约金的标准相当，符合公平原则；且黄江水在本院依法释明的情况下，明确表示不主张对该违约金标准进行调整，故其应按已付购房款753407元的日万分之一向中超公司支付自2016年12月8日起至提供办理产权登记所需证件、资料给中超公司并付清办理产权登记所需税费之日止的逾期委托办证违约金，暂计至2019年9月25日本案起诉之日止为1022天×75.3407元/天＝76998元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、黄江水应于本判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期委托办理址在泉州市丰泽区商品房权属证书的违约金76998元，并按总购房款753407元的日万分之一继续支付自2019年9月26日起至其提供办理产权登记所需证件、资料给福建中超实业有限公司并缴清办理产权登记所需税费之日止的逾期委托办证违约金； 二、驳回福建中超实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1740元，减半收取870元，由福建中超实业有限公司负担8元，黄江水负担862元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  徐翰毅 二〇一九年十二月十六日 书记员  吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。