广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初17270号原告：关宇权，澳门特别行政区居民，男，1993年5月31日出生，住澳门特别行政区提督马路永富阁16楼H座，原告：关宇鹏，澳门特别行政区居民，男，1985年11月7日出生，住澳门特别行政区提督马路永富阁16楼H座，上述两原告共同委托诉讼代理人：蔡盛长，广东广中律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：叶莉，广东广中律师事务所律师助理。被告：张俊杰，男，1989年8月1日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，被告：文纪珍，女，1955年11月4日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，原告关宇权、关宇鹏与被告张俊杰、文纪珍物权保护纠纷一案，本院于2018年8月17日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告关宇权、关宇鹏共同委托诉讼代理人蔡盛长到庭，被告张俊、文纪珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告关宇权、关宇鹏向本院提出诉讼请求：1.被告立即排除对原告房屋的损害，并对其位于中山市坦洲镇金源路33号百花园3栋3单元201房的厨房以及洗手间地面漏水漏水部分进行维修，直至彻底解决漏水问题；2.被告向原告赔偿因房屋漏水导致的租金损失57517元（自2015年9月1日起至彻底解决漏水问题之日止，详见租金损失计算表）；3.被告承担本案的鉴定费、诉讼费。事实和理由：原告关宇权是位于中山市××花园××号商铺（以下简称34号商铺）的产权人，原告关宇权、关宇鹏是位于中山市××花园××号商铺（以下简称35号商铺）的产权人;被告是原告商铺楼上3栋3单元201房（以下简称201房）业主。原告在接收房屋后不久，商铺承租人告知35号商铺房顶存在严重渗漏水问题，并要求原告予以维修。原告多次考察后，发现渗漏水位置位于被告厨房及洗手间楼下，遂多次联系开发商及被告协调处理。开发商在2014年对被告的洗手间地面进行了维修，但仍未能解决漏水问题，之后，原告又多次联系被告希望能再次进行维修处理，均被拒绝。因商铺房顶漏水问题一直未能解决，承租人声明在问题解决前拒绝按照与原告所签署的协议逐年递增租金，导致原告产生租金损失。综上，原告为维护自身权益，遂诉至法院。被告张俊杰、文纪珍辩称，1.原告主张的房屋渗漏水问题从2010年开始就已经存在。原告的房产证登记时间为2013年6月24日，经推算，原告在此之前就已经知道其商铺存在渗漏水问题，其购买商铺后的一年里，原告并未要求开发商履行物业保修义务，造成的后果应当由其自行承担。至2014年7月，原告才与开发商达成维修协议，但未修复渗漏水问题，原告应要求开发商继续履行维修义务，被告并非本案的妨害人，不是本案的适格主体；2.被告作为邻居从未拒绝过协助，但前提是渗漏水问题是开发商与原告自2010年拖延维修所造成，不应由被告承担维修义务。被告也曾自费对房屋漏水进行过检修，并积极联系物业公司，以及牵头到坦洲镇住建局进行投诉，被告已经履行了积极配合、主动联系、检修等义务；3.被告对原告与承租方签订的租金协议并不知情，被告自身也不存在任何过错，不应承担该项损失，且该项请求为债权请求权，已超过诉讼时效，不受法律保护；4.被告要求原告承担被告开庭导致的误工费，计算标准为500元/天，以实际开庭次数为准。本院经审理认定事实如下：座落于中山市××花园××号（粤房地权证中府字第××）商铺的产权人为关宇权；座落于中山市××花园××号（粤房地权证中府字第××、粤房地权证中府字第××）商铺的产权人为关宇权、关宇鹏，两人各自占有1/2份额；座落于中山市××花园××房[土地证号：国（2011）易3304579，房产证号：0211035803/0211035804/0211035805]的产权人为张俊杰、张成、文纪珍，三人各自占有1/3份额。因中山市××花园××、××号商铺房顶有渗漏水现象，关宇权于2014年7月11日向涉案房屋的开发商即中山市益铨房地产发展有限公司（以下简称益铨公司）支付2000元维修35号商铺楼上的卫生间。时至2017年8月，涉案商铺仍有渗漏现象，张俊杰、文纪珍向其住房中山市××花园××房的厨房作检修。2018年8月8日，中山市坦洲镇住房和城乡建设局出具一份关于市民“关宇权”提出“关于百花园34号商铺、35号商铺渗漏水问题”的答复，载明：…我局工作人员于2017年10月20日第一次会同3栋3单元201房业主、物管公司、建设单位到现场调处，经过现场勘查，发现201房的卫生间、厨房部分的排水管道有渗水现象，因渗水管在装修隐蔽部位，楼板面有明显渗水痕迹，且漏水明显渗透到一层34、35号商铺的相应楼板顶部，并形成水垢柱，不断往下滴水…。2010年9月21日、9月26日，陈燕青与中山市益铨房地产发展有限公司签订两份百花小镇商业街租赁合同，约定承租的商铺位于中山市××花园××、××号。2018年8月17日，关宇权、关宇鹏向本院提起诉讼，并主张前述实体请求。另查，本院依关宇权、关宇鹏的申请通过摇珠选定并委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对位于中山市××花园××、××号商铺房顶的渗水原因予以鉴定。2019年1月7日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具仲恒鉴字（2018）第（SW3953）号房屋安全鉴定报告，报告载明的现场情况调查为：发展商于2017年7月对被告201房西面卫生间有做开仓修补处理，施工期间共持续31天，修补后原告商铺梁底未有漏水现象，打胶作防漏处理后，未见漏水现象。原告向被告反映有漏水情况后，被告于2017年7月于西面露台处开仓检查，开仓后有发现有渗水现象，被告安排施工人员对开仓部位做防水处理，但原告商铺仍有渗水现象；鉴定结论为：综合现场的检测、检查、情况调查结果分析：中山市××花园××及××号商铺房顶的渗水，其是由于201房的西面阳台下方洗手盆排水管漏水造成的，201房的户主于2017年7月修复后，现已经无漏水现象。综上所述：中山市××花园××及××号商铺房顶的渗水与中山市××花园××房有关。关宇权、关宇鹏、张俊杰、文纪珍收到该份鉴定报告后，向广州仲恒房屋安全鉴定有限公司提出鉴定异议，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2019年2月26日作出复函，回复如下：……一、3.西面阳台防水修复后，对应该处下方原告商铺不再漏水，说明此处渗水原因是201房西面阳台防水工程有缺陷；二、2.西面阳台发展商开仓修复的时间更正为2014年7月，维修时间请被告提供准确天数……2019年4月22日，关宇权、关宇鹏向广州仲恒房屋安全鉴定有限公司申请对34号及35号商铺房顶连接处的渗水原因申请补充鉴定。2019年8月7日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具仲恒鉴字（2019）第（SW1720）号房屋安全鉴定报告，鉴定结论为：综合现场的检测、检查、情况调查结果分析：中山市××花园××及××号商铺房顶剩余部分（即商铺房顶连接处）渗水点的渗水原因：是由于天面板沉降缝段（2轴或3轴）×DE封闭不密合，防水处理不当所致。又查，案涉中山市××花园××房的房屋共有人张成已去世，并于2015年10月20日在珠海市××区殡仪馆进行遗体火化。本院认为，本案为物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”据中山市坦洲镇住建局出具的答复、物业公司出具的证明、房屋漏水照片、鉴定报告等，足以证明位于中山市××花园××及××号的商铺确实曾存在渗漏水现象，作为涉案商铺的产权人关宇权、关宇鹏有权要求有过错的一方排除妨害、赔偿损失。关于2015年9月及其之后的租金损失是否超过诉讼时效的问题。因租金费用均为按月收取，每个月的租金费用在性质上属于各自独立的债权，各自的诉讼时效均自应交租金费用期限届满之日的第二日起算，截至原告起诉之日，2015年9月的租金费用已超过两年诉讼时效，原告亦并未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，被告的抗辩本院予以采纳。2015年10月及其之后的租金费用并未超过诉讼时效，被告对该部分租金的抗辩本院不予采纳。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的房屋安全鉴定报告就涉案商铺的渗漏水原因已经作出现场情况调查，结合鉴定公司的调查情况、复函及鉴定报告本院作如下分析：1.仲恒鉴字（2018）第（SW3953）号房屋安全鉴定报告现场调查情况为：“发展商于2014年7月对被告201房西面卫生间有做开仓修补处理，施工期间共持续31天，修补后原告商铺梁底未有漏水现象，打胶作防漏处理后，未见漏水现象。”该报告已明确被告201房西面卫生间已不存在漏水现象，原告主张对被告该位置的漏水问题进行维修，理据不足，本院不予支持；2.仲恒鉴字（2018）第（SW3953）号房屋安全鉴定报告鉴定结论为：“中山市××花园××及××号商铺房顶的渗水，其是由于201房的西面阳台下方洗手盆排水管漏水造成的，201房的户主于2017年7月修复后，现已经无漏水现象。”该报告也已经明确被告201房西面阳台下方洗手盆排水管（即201房厨房）已不存在漏水现象，原告主张被告对该位置的漏水问题进行维修，理据不足，本院不予支持；3.仲恒鉴字（2019）第（SW1720）号房屋安全鉴定报告鉴定结论为：“中山市××花园××及××号商铺房顶剩余部分（即商铺房顶连接处）渗水点的渗水原因是由于天面板沉降缝段（2轴或3轴）×DE封闭不密合，防水处理不当所致。”该位置经本院现场勘查，对应的渗水点并非被告201房的使用范围。因此，张俊杰、文纪珍与该位置出现渗水问题不具有因果关系。综上分析，中山市××花园××及××号商铺现存的漏水点为34号及35号商铺房顶连接处，张俊杰、文纪珍无须对其所有的201房洗手间、厨房进行维修。在开发商中山市益铨房地产发展有限公司对201房卫生间进行维修后，仍旧出现渗漏水现象，张俊杰、文纪珍也于2017年7月予以维修，且201房厨房现已不存在漏水现象。关宇权、关宇鹏主张张俊杰、文纪珍赔偿租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告关宇权、关宇鹏的全部诉讼请求。案件受理费1238元（原告已预交），由原告负担；鉴定费18000元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，原告关宇权、关宇鹏可以在判决书送达之日起三十日内，被告张俊杰、文纪珍可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  谭 敏人民陪审员  林玉嫦人民陪审员  陈玉萍二〇一九年十二月十日书 记 员  甘小欢马倩