内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内08民终1749号上诉人（原审原告）：刘艳，女，1968年6月25日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区磴口县。委托诉讼代理人:李艳华，内蒙古扬阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾培彦，男，1973年11月12日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区磴口县。被上诉人（原审被告）：戴斌，男，1957年8月18日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区磴口县。二被上诉人委托诉讼代理人：林俊峰，内蒙古蒙宁律师事务所律师。原审第三人：内蒙古天旗房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：付海林，公司董事长。委托诉讼代理人：王某2，男，公司副董事长。原审第三人：齐铁柱，男，1967年3月1日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区磴口县。上诉人刘艳因与被上诉人贾培彦、戴斌，原审第三人内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）、齐铁柱排除妨害纠纷一案，不服内蒙古自治区磴口县人民法院（2019）内0822民初2231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人刘艳的委托诉讼代理人李艳华，被上诉人贾培彦、戴斌及其委托诉讼代理人林俊峰，原审第三人天旗公司的委托诉讼代理人王某2，原审第三人齐铁柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘艳一审时的诉讼请求。事实和理由：㈠一审判决对贾培彦、戴斌提交的《磴口县金山商城抵顶债务及回购协议》和《内蒙古天旗房地产开发有限公司金山商城抵顶债务的补充协议》认定与实际情况不符。该协议是因非法高利贷放贷人贾培彦、戴斌逼债紧迫，天旗公司股东付某某迫于无奈与其签订的协议，签订该协议时付某某与贾培彦、戴斌之间未经公司财务核对双方之间的债权债务，也未经公司董事会、股东会，甚至公司法定代表人审核同意而擅自签订，并不代表公司的真实意思，且该协议是将案外第三人刘某某、李某某、付某1、芦某某、付某某登记所有的房地产抵顶天旗公司的债务，该两份协议中上述案外第三人均没有签字同意，该协议不具有法律效力，不具有以资抵债的合法性。对于贾培彦、戴斌的贷款转贷和非法集资发放高利贷的行为，天旗公司及付某某已经向磴口县公安局报案，磴口县公安局正在查处过程中；㈡一审判决认定本案诉争房地产系天旗公司所有，没有证据。本案诉争房地产系刘某某2005年购买内蒙古万**川建安公司的房地产，与天旗公司无关。天旗公司于2006年才成立。刘某某所拥有的房地产从2011年9月7日起就一直为李某在磴口农村信用社联合分社的贷款做抵押担保，2014年的抵押登记是借新还旧继续贷款的继续抵押登记，而不是重新登记。由于李某一直无法归还贷款，导致该抵押物被磴口信用合作联社与刘某某协商处置，彤鑫公司与磴口信用联社、刘某某共同协商后，由彤鑫公司出资派工作人员刘某1以归还贷款的名义从信用社购回了本案诉争房屋产权，彤鑫公司又办在了公司债权人刘艳名下，以抵顶刘艳施工的工程款，不是一审法院认定的刘艳名义支付购房款，也不知道该诉争房地产的具体情况；㈢一审判决认定“第三人齐铁柱提交的证据显示还款人为刘某1,非彤鑫公司，且刘某1偿还本金469.9999万元与李某、吕某借款410万元非同一笔借款，不能证明其举证意图，对其证明力不予确认”，该认定与事实不符；㈣本案诉争的房屋产权四至界限清楚。首先，金山商城一楼的房产证已经证明，贾培彦、戴斌己经办理的房产证是由付某某、刘某某转换而来，该两个房产证的四至界限明确，与刘艳提供的房产证对比后就可证明刘艳房产证的四至界限。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判支持刘艳一审时的诉讼请求。贾培彦、戴斌辩称，㈠刘艳认为《磴口县金山商城抵顶债务及回购协议书》、《内蒙古天旗房地产开发有限公司金山商城抵顶债务的补充协议》两份协议不具有法律效力，不具有以资抵债的合法性错误。该两份协议签订后天旗公司已经协助办理了一层大厅1/2,403.76㎡，原产权人刘某某，变更为现产权人戴斌、贾培彦；三层东大厅571.75㎡,原产权人刘某某，变更为现产权人戴斌、贾培彦；二层西大厅1681.56㎡原产权人付某1，变更为现产权人戴斌、贾培彦；二层东大厅1070.53㎡，原产权人芦某某，变更为现产权人戴斌、贾培彦；一层钢结构东大厅518㎡，原产权人周某某，变更为现产权人戴斌、贾培彦；一层钢结构西大厅293.04㎡,原产权人王某某，变更为现产权人戴斌、贾培彦；三层西大厅398.5㎡,原产权人付某某，变更为现产权人戴斌、贾培彦；三层西大厅1065㎡，原产权人张某某，变更为现产权人戴斌、贾培彦。只有金山商城一层大厅l/2,403.76㎡，原产权人刘某某，三层中段807.82㎡，原产权人刘某某，未办理房屋所有权变更。既然刘艳认为该两份协议没有法律效力，为什么只有登记在刘某某名下的两个房屋没有办理过户手续，其他登记在刘某某、付某1、芦某某、周某某、王某某、付某某、张某某的房屋全部过户给贾培彦和戴斌，证实该两份协议中，以物抵债的房屋虽然登记在他人名下，实际上就是天旗公司具有实际所有权的房屋，否则原登记所有人不会给贾培彦、戴斌无偿过户。而且贾培彦、戴斌在一审中提供的刘某某妻子刘某1录音，可以证明涉案的房屋就是天旗公司的财产，刘某某给刘艳转让没有收取一分钱卖房款。一开始刘某某不给签字过户，是付某某打电话让刘某某给刘艳签字转让的，如果涉案房屋不是天旗公司的房屋，是刘某某自己的房屋，是否过户，给谁过户就是刘某某自己决定，而不需要付某某决定。贾培彦、戴斌占有使用涉案房屋八年之久，刘某某夫妇至今也没有向贾培彦、戴斌主张过任何权利，刘某某也没有缴纳过涉案房屋的任何费用。刘艳也没有证据证明涉案房屋系刘某某夫妇的。磴口县人民法院（2016)内0822民初1884号民事判决及巴彦淖尔市中级人民法院（2017)内08民终291号民事判决，均认定金山商城包括涉案的两套房屋的所有权归贾培彦、戴斌所有。故涉案房屋是天旗公司的房产，根据以上两份协议以物抵债给贾培彦、戴斌。现付某某已经被磴口县公安局以非法集资公众存款罪立案侦查，而且磴口县公安局网上征集付某某、天旗公司非法集资的犯罪证据，并不是刘艳所述的天旗公司、付某某已经向磴口县公安局报案，追究贾培彦、戴斌非法高利贷罪；㈡刘艳在一审庭审中，认可不认识刘某某夫妇，也没有支付对价购买刘某某夫妇涉案房屋，也没有购买涉案房屋的真实意思表示，就连最基本的如何和刘某某办理的过户手续也不能表述清楚。涉案房屋是如何变更到其名下，其一概不知。刘艳在一审起诉状和二审上诉状中表述前后矛盾，不属于善意取得。且刘某某夫妇并没有实际占有涉案房屋，也没有向刘艳交付涉案房屋，刘艳和刘某某之间的买卖涉案房屋的交易根本就没有完成，刘艳应起诉刘某某夫妇交付房屋，而不是起诉贾培彦，戴斌排除妨碍；㈢刘艳在上诉状中称，由彤鑫公司出资派工作人员刘某1以刘某1归还贷款的名义从信用社购回的房屋产权，但刘艳也没有刘某某、刘某1的证明，以证明刘某1归还的贷款就是刘某某用涉案房屋抵押的贷款，更没有任何证据证明刘某某自己出资购买的涉案房屋；㈣刘艳在一审庭审中，自述涉案房屋的四至界限不明，其也不知道涉案房屋在金山商城的那个位置，四邻是谁，且其提供的涉案房屋的不动产权利证书上也没有四至界限和具体位置。况且涉案房屋的土地使用权证原件至今由贾培彦、戴斌保管，也可以证明涉案房屋系天旗公司以物抵债给贾培彦、戴斌。刘某某从办理涉案房屋所有权证后，始终没有实际使用和占有，也不知道具体位置，也没有给刘艳实际交付涉案房屋。所以涉案房屋四至不清，具体位置不明，即使判决也无法执行。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。天旗公司、齐铁柱均陈述，同意刘艳的上诉意见。刘艳向一审法院起诉请求：1.判令贾培彦、戴斌限期从诉争房屋中搬出；2.判令贾培彦、戴斌支付从2019年2月1日起至搬出之日止每月2万元的租金；3.由贾培彦、戴斌承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月15日，贾培彦、戴斌与天旗公司签订《磴口县金山商城抵顶债务及回购协议书》，约定，金山商城建筑面积以一、二、三楼实物为准，抵顶价3600万元。天旗公司之前以金山商城作抵押向银行贷款1700万元，此贷款2012年8月31日以前利息由天旗公司负责偿还，2012年8月31日以后的本息由贾培彦、戴斌负责偿还，顶购房款，剩余房款1900万元抵顶甲方（即天旗公司）向乙方（即贾培彦、戴斌）的借款。自协议签订之日起，天旗公司在两年内有回购金山商城的权利，贾培彦、戴斌不得零星或整体出售、变卖金山商城。协议还约定了其他事项。2012年8月31日，双方又达成《内蒙古天旗房地产开发有限公司金山商城抵顶债务的补充协议》，约定，金山商城产权系天旗公司所有，原产权人刘某某、刘某某、付某1、芦某某等均属挂名（虚名）。贾培彦、戴斌购买后在办理产权过户时公司（现产权人）负责协助配合办理产权并提供相关所有手续。上述协议签订后，天旗公司履行了向贾培彦、戴斌交付金山商城的占有权、使用权、收益权的义务，协助贾培彦、戴斌办理了原产权人为刘某某、付某1、芦某某、周某某、王某某、付某某、张某某的产权变更手续，为贾培彦、戴斌出具了总额为1900万元的借款转购房款的收据，贾培彦、戴斌履行了抵顶协议约定的偿还天旗公司贷款1700万元本息的义务，并从2012年8月至法庭辩论终结前，一直占有并经营包括原登记产权人为刘某某的房屋在内的金山商城至今。2014年2月，付某某、刘某某用原登记产权人为刘某某的金山商城102号商铺（面积403.76平方米）、302号商铺（面积807.52平方米）在信用社抵押贷款，并于2014年2月28日在房管局作了抵押登记。2019年1月15日刘艳与刘某某签订《个人售房协议书》并办理产权变更手续，刘艳取得不动产权证书。《个人售房协议书》建筑物总价款栏为空白，刘艳在本案庭审时自认自己没有支付购买诉争房屋的价款。另查明，根据刘艳提供的不动产权证书所附房屋分户图显示，刘艳享有不动产权的房屋分别位于金山商厦一层和三层，只有长度和宽度，没有四至界线和具体坐标点，具体位置无法确定。该院调取的付某1、付某某、贾培彦、王某某房屋分层分户平面图与刘艳提供的基本相同，个别虽标明共墙，但共墙之外不得而知，依然无法确定诉争房屋位置。再查明，本案庭审过程中，天旗公司未向法庭提供自2012年8月15日起，在协议约定的两年回购期内行使回购权的相关证据。还查明，本案中金山商城与金山商厦系同一建筑物。一审法院认为，双方诉争的房屋从2012年8月起，已由贾培彦、戴斌以以物抵债方式合法占有至今。原挂名产权人为刘某某的产权证虽然未变更到贾培彦、戴斌名下，但该房屋作为金山商城整体的一部分，包含在双方签订的抵顶债务协议中，为天旗公司用于抵顶债务的财产的一部分，且已于2012年8月由天旗公司交付贾培彦、戴斌占有并经营至今。虽然刘艳与原挂名产权人刘某某于2019年1月15日签订《个人售房协议书》并取得不动产权证书，但庭审查明，刘艳既没有购买诉争房屋的意思表示，也没有支付购买诉争房屋的价款，在诉争房屋办理变更登记前，不知道原产权人是谁，不知道诉争房屋的具体位置、管理状态、四至界线，其行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的构成要件，不构成善意取得。且原挂名产权人刘某某自始至终未合法占有诉争房屋并进行实际管理，没有向刘艳履行交付义务，双方对诉争房屋的交易并未完成。根据《中华人民共和国合同法》的规定，买卖合同成立后，交付标的物并转移标的物所有权为出卖人是最基本的义务。在房屋买卖中，出卖人不仅要履行协助办理房屋产权变更登记的义务，亦要履行向买受人交付房屋转移占有的义务。刘艳在没有实际占有诉争房屋的情况下主张排除妨害，没有事实和法律依据，对其要求判令贾培彦、戴斌限期从诉争房屋中搬出并支付从2019年2月1日起至搬出之日止每月2万元租金的诉讼请求，该院不予支持。刘艳可根据合同相对性原则，要求出卖人刘某某继续履行房屋买卖合同，向其交付房屋；或者主张因无法交付诉争房屋导致买卖合同无法履行的违约责任。贾培彦、戴斌辩称刘艳主体不适格，对此该院认为，刘艳持不动产权证书以物权所有人起诉，从程序上讲其诉权成立，即刘艳主体适格，贾培彦、戴斌辩称理由与法不符，该院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第二百四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回刘艳要求贾培彦、戴斌搬离诉争房屋并赔偿损失的诉讼请求。案件受理费100元，由刘艳负担。二审中，刘艳提供了以下证据：1.商品房购销协议书。欲证明，2005年5月6日刘某某与万**川建筑公司签订该协议购买涉案房屋，天旗公司成立于2006年，刘某某取得涉案房屋与天旗公司无关；2.磴口县学府花园二期棚户改造项目发包合同；3.协议书；4.房地产抵押变更登记和注销登记申请书；5.刘艳交纳涉案房屋税费票据。2至5号证据欲证明，2018年4月刘艳、王某1从彤鑫公司承包了磴口县学府小区39、40、41、42号楼工程，2019年1月16日，因彤鑫公司欠王某1、刘艳工程款，以代偿李某银行贷款后取得的涉案房屋，变更到王某1指定的刘艳名下，用于贷款或抵顶欠王某1、刘艳的工程款，在协商过程中，房屋原所有权人刘某某配合办理了抵押注销手续及房屋所有权变更手续，将诉争房屋所有权人变更为刘艳，刘艳向税务局交纳了房屋相关税费，至此刘艳取得房屋所有权。贾培彦、戴斌对1号证据的真实性不认可，认为该协议书上付某某在万**川公司法定代表人处签字，该证据恰好证明付某某是万**川公司的法定代表人，同时也是天旗公司原法定代表人和实际出资人，且刘某某是万**川公司的副董事长，该协议没有四至界限、平米，建筑面积与涉案房屋不符；对2至4号证据的真实性及举证意图不认可，其中3号证据协议上写的涉案房屋是彤鑫公司自有，与刘艳的陈述矛盾；对5号证据真实性认可，不认可举证意图，所有的税款都不是刘艳、刘某某本人所交，经向刘某某核实，刘某某对过户及所交纳税费的情况都不清楚。天旗公司、齐铁柱对刘艳提供的证据真实性及举证意图均认可。贾培彦、戴斌提供了以下证据：1.2012年6月23日天旗公司会议决议；2.2012年6月24日天旗公司经理会议决议；3.万**川公司文件。1至3号证据欲证明，付某某、刘某某、王某2均是万**川公司的董事会成员，所以涉案房屋虽然登记在刘某某名下，实际归天旗公司和万**川公司所有。刘艳因该证据均为复印件，对其真实性不认可，认为刘某某、天旗公司、万**川公司均是独立的公民和法人，不能混为一谈。刘某某从万**川购买涉案房屋，已经办理产权证书，涉案房屋产权明确，与天旗公司、万**川公司、付某某均无关系。天旗公司认为对该证据的真实性无法确认，对举证意图不认可。齐铁柱对该证据的真实性及举证意图均不认可。齐铁柱提供以下证据：1.李某向磴口县农村信用社贷款资料；2.信用社贷款本息收回凭证二张；3.刘某1出具的证明一份；4.彤鑫公司出具的证明一份。欲证明，李某向磴口县信用社贷款，刘某某以诉争房屋为其担保，2016年9月5日刘某1代表彤鑫公司代偿李某的该贷款及利息，彤鑫公司与刘某某及信用社协商，刘某某将涉案房屋抵顶给彤鑫公司，彤鑫公司办理过户时，由刘某某及信用社协助办理。刘艳对该证据的真实性及举证意图均认可，并认为其中房屋分层分户平面图可证实刘艳房屋的四至界限清楚。贾培彦、戴斌对1、2号证据真实性认可，3、4号证据真实性不认可，对1至4号证据的举证意图均不认可，认为证据中农副产品购销合同是与贾培彦所签，该贷款的用途为农副产品收购。2012年天旗公司将抵债房屋交付贾培彦、戴斌后，2014年付某某又向贾培彦、戴斌借用涉案房屋的产权证（当时产权证还在刘某某名下）办理贷款，贷款后信用社将280万元的贷款转入指定的贾培彦账户，贾培彦又将该贷款转给李某，该笔贷款实际用款人是付某某。天旗公司对该证据的真实性及举证意图均认可。天旗公司二审中无证据提供。本院二审其他查明事实与一审判决认定事实一致，依法予以确认。本院认为，排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨碍而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。本案中，贾培彦、戴斌与天旗公司签订的《磴口县金山商城抵顶债务及回购协议书》及《内蒙古天旗房地产开发有限公司金山商城抵顶债务的补充协议》约定，金山商城产权系天旗公司所有，原产权人刘某某、刘某某、付某1、芦某某等均属挂名（虚名）。并约定贾培彦、戴斌购买后在办理产权过户时公司（现产权人）负责协助配合办理产权并提供相关所有手续，协议上均加盖了天旗公司的印章。协议签订后，天旗公司向贾培彦、戴斌交付了金山商城，并按协议约定协助贾培彦、戴斌办理了原产权人为刘某某、付某1、芦某某、周某某、王某某、付某某、张某某的产权变更手续，金山商城由贾培彦、戴斌以以物抵债方式合法占有至今。原挂名产权人刘某某的产权证虽未变更到贾培彦、戴斌名下，但该房屋属金山商城整体中的一部分，已明确包含在上述协议中。刘艳虽与刘某某签订了《个人售房协议书》并取得了涉案房屋的不动产权属证书，但根据一审所查明的事实，刘艳并不属于物权法规定的善意取得。刘某某对涉案房屋并未合法占有和实际管理，亦未向刘艳履行交付房屋转移占有的义务，双方对诉争房屋的交易并未实际完成。刘艳在未实际取得涉案房屋的情况下，直接要求贾培彦、戴斌搬离涉案房屋并赔偿其损失，无事实和法律依据。其二审中所提供的证据也并不足以证实其主张的成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由其承担举证不能的法律后果。一审判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，刘艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘艳负担。本判决为终审判决。审判长  甄玉红审判员  单久芬审判员  张莉萍二〇一九年十二月四日书记员  范 林附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……