上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初80238号原告上海万锦金属件有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人叶珏。委托诉讼代理人张斌，上海宇弘勤律师事务所律师。被告上海市浦东新区祝桥镇祝西村村民委员会，住所地上海市浦东新区。法定代表人瞿轶杰。委托诉讼代理人朱峰，上海宸豪律师事务所律师。委托诉讼代理人龚桂华，上海宸豪律师事务所律师。第三人上海港春实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人倪连娟。委托诉讼代理人姚龙弟，男，该公司实际控制人。委托诉讼代理人周龙泉，上海博济律师事务所律师。原告上海万锦金属件有限公司(以下简称“万锦公司”)与被告上海市浦东新区祝桥镇祝西村村民委员会(以下简称“祝西村委会”)、第三人上海港春实业有限公司(以下简称“港春公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26作出(2018)沪0115民初28123号民事判决，被告祝西村委会不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年8月29日作出(2019)沪01民终3206号民事裁定，撤销本院(2018)沪0115民初28123号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告万锦公司法定代表人叶珏及委托诉讼代理人张斌、被告祝西村委会委托诉讼代理人朱峰，第三人港春公司委托诉讼代理人姚龙弟与周龙泉到庭参加了诉讼。另原告万锦公司于2018年11月11日向本院申请财产保全并自愿承担财产保全费，本院经审查作出(2018)沪0115民初28123号民事裁定，冻结被告祝西村委会银行存款471万元或查封相应价值财产。本案现已审理终结。原告万锦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告土地减量化动迁补偿款总额的50%计人民币5,708,400元；2.判令被告支付原告上述款项自2018年2月1日起至实际支付日止按照年利率4.75%计算的利息损失。事实和理由：2003年11月23日，原、被告签订《土地租赁协议书》，约定原告租赁被告位于祝桥镇祝西村三组卫亭路XXX号、面积为12.91亩的集体土地使用权，租赁期限自2003年12月31日至2033年12月31日。2005年1月1日，双方签订补充协议，将租赁期限延长至2043年12月31日。原告取得土地使用权后，对该地块进行开发利用，建造设施并经营。2016年，祝桥镇人民政府进行工业用地减量化的动迁工作，对祝西村实施工业用地进行减量化的动迁，原告租赁的该地块被纳入减量化的动迁范围内。2017年4月上旬，原告租赁的该地块上的房屋和设备等全部被拆除。由于该地块的所有权人为被告，故动迁方与被告签订了动迁补偿协议。原告曾多次向被告要求应得的补偿利益，但被拒，故请求判如所请。被告祝西村委会辩称，1、原、被告签订《土地租赁协议书》后，原告建造了一千平方米的临时厂房，因该建筑未经相关部门审批而被处罚。后原告将其租赁的土地及建造的临时建筑出租给第三人港春公司实际控制人姚龙弟，因出租厂房为违章建筑，故对原告与姚龙弟签订的《土地房屋租赁协议书》应认定为无效；2、原、被告签订的《土地租赁协议书》中未约定涉案减量化补偿款由被告支付给原告50%，故原告的请求无合同依据；3、第三人港春公司实际控制人姚龙弟在承租土地后，出资将地上物全部购买，并通过银行转账支付了转让款，故第三人为承租土地上的地上物所有权人，被告与第三人签订清退及补偿协议合法有效；4、工业用地减量化仅针对地上物进行补偿，无土地使用权的补偿。根据补偿结算单载明的补偿项目，未涉土地补偿，系争土地上的地上物属于第三人所有，经原告的实际控制人叶德兴确认后得以顺利拆除，故第三人为受偿主体，原告无权对减量化补偿款主张权利;5、因原告无权对减量化补偿款主张权利，故其诉请的利息没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人港春公司述称，原告将从被告处承租的土地转租给第三人，以赚取每年每亩2,000元的租金差价，后又将被相关部门处罚本应拆除的建筑物(作价130万元)与第三人订立《共同投资成立股份企业的协议书》，由第三人受让60%资产(78万元)作为出资，原告则以案外人倪某某的名义将其余40%的资产(52万元)作为出资。因第三人资金周转困难，故将出资款等出具借条确认为向原告法定代表人的借款100万元(出资款78万元、当年租金6万元、现金16万元)，一年后第三人归还了借款。2014年7月，原告撤回投资，将其余40%的资产以52万元转让给第三人，同时第三人将此转让款、投资收益及剩余借款利息等通过银行转账支付的方式与原告清结，故原告出租给第三人的建筑物已归第三人所有。之后，第三人又在租赁的土地上投资近千万元建造了厂房等地上物。涉案土地减量化拆迁仅针对地上物进行补偿，其实际控制人姚龙弟是地上物的建造人，此前存在的地上物姚龙弟已经支付了对价，原地上物已归第三人所有，所有补偿款应由第三人享有，故原告的诉讼请求不能成立。本院经审理认定事实如下：对于当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。2003年11月23日，原告和被告(原名上海市南汇区祝桥镇祝西村村民委员会)签订土地租赁协议书，约定原告租赁被告位于祝桥镇祝西村三组、面积为11.8亩的部分闲置土地投资办厂；租赁期限为30年，自2003年12月31日至2033年12月31日；租赁费用为每年47,200元；如遇国家大开发征用土地归被告所有，地上建筑物及设施等均归原告所有。次日，被告即向当地镇政府申请临时用地建造临时建筑1,000平方米，获得批准。2004年2月，原告与当地镇政府相关部门签订临时建筑用地使用协议，申请建造临时厂房1,000平方米，并办理了临时用地的申请和审批，但未经区政府及相关部门批准。同年9月，原告上述建造厂房的行为被区行政管理部门予以处罚。2005年1月1日，原、被告双方签订补充协议，约定租赁期限延长至2043年12月31日。2010年3月25日，姚龙弟签具借条，向原告法定代表人叶珏借现金100万元，约定三年内归还本息、年利率不低于12%。2010年5月18日，叶珏的父亲叶德兴以叶珏的名义和姚龙弟签订土地房屋租赁协议书和补充协议，约定原告将其向被告租用的土地11.8亩租赁给姚龙弟使用；租赁期限自2010年1月1日至2043年12月31日；租赁费每年6万元；租赁期内原告如遇政府等相关部门的动迁和终止合同，姚龙弟无条件服从，原告收到通知书之日，本协议自动终止，拆迁款分配各50%；租赁到期后或中途姚龙弟未按合同履行违约者，现场凡能搬走的物资归姚龙弟所有，不能搬走的归原告所有，并必须无条件无偿搬迁完毕，将土地交还原告所有；等等。同日，姚龙弟还和原告法定代表人叶珏的母亲倪某某签订共同投资成立股份企业的协议书，约定双方共同出资就姚龙弟租来的土地房屋设备成立股份企业；总投资130万元按姚龙弟60%股份计78万元、倪某某40%股份计52万元各自用现金投入；一切经营全部由姚龙弟负责，倪某某不参加经营，姚龙弟保证每年给倪某某12%以上的投资回报率；如遇动迁，补偿费仍按姚龙弟得60%、倪某某得40%分配。嗣后，姚龙弟未经相关部门审批即在租赁的土地上新建和改扩建厂房，并以第三人的名义对外租赁经营。自2010年始至2017年止姚龙弟每年支付原告土地租赁费6万元。2011年7月4日，姚龙弟通过银行转账给付叶珏110万元，在银行转账凭证用途栏目中记载为：借款。同年9月6日，第三人得以登记设立，性质为自然人一人公司。姚龙弟和倪某某约定的共同投资成立的股份企业没有设立。2014年7月31日，倪某某向姚龙弟出具投资款收益条和收款证明，投资款收益条载明：收到自2010年3月25日始至2014年12月31日止的投资款收益271,440元，收款证明约定倪某某于2014年7月31日退出双方共同投资的企业，姚龙弟支付倪某某现金52万元，该企业的130万元资产与倪某某无关，之前的债权债务全部结清。同日，叶德兴以叶珏的名义和姚龙弟也进行了结算，退回向姚龙弟收取的2010年1月1日至同年5月18日土地租赁费22,833元，在双方签订的利息收条中载明：今收到姚龙弟借款利息153,300元，其中在2011年7月4日支付10万元，本次实收53,300元。此款是双方在2010年3月21日下午签订共同投资成立股份企业的协议书后(协议书日期改为2010年5月18日)姚总提出经济周转困难，特向叶珏借100万元现金，现金其中78万元是姚总按总投资130万元的60%作为投资款，另当年的土地租金抵扣6万元、给姚总现金16万元三笔共计100万元作为借款的。2014年7月31日，姚龙弟将倪某某投资款52万元、投资款收益及剩余借款利息等计821,800元通过银行转账支付给原告。2017年，第三人经营的企业被纳入工业用地减量化范围，涉案土地上的厂房和设施等需拆除。上海港城房地产土地估价有限公司接受上海市浦东新区祝桥镇人民政府的委托，于2017年4月3日作出房地产估价报告，对涉案土地上的房屋建安重置价、装饰及附属设施补偿价和设备物资搬迁费用评估，估价结果为11,971,706元，其中房屋建筑面积5,639.29平方米，评估金额9,431,959元。2017年11月21日，上海市浦东新区祝桥镇人民政府作为甲方和被告签订祝桥镇工业用地减量化企业清拆奖扶协议书，载明房屋建筑面积5,639.29平方米，根据上海港城房地产土地估价有限公司房地产估价报告及祝桥镇工业用地减量化企业清拆奖扶操作口径和产业结构调整政策，奖扶总额为11,416,800元，企业奖扶款由被告代收代付；本协议签订且被告完成交房手续之日起20个工作日内，甲方向被告支付奖扶总额的40%，即4,566,720元；甲方在被告完成交房手续之日起8个月内完成项目审计，并向被告一次性付清60%余款，即6,850,080元。同日，被告和“上海港春实业有限公司〈姚龙弟〉”签订清退协议书，载明：“……这次乙方‘上海港春实业有限公司’从甲方(即被告)处租赁的房屋、土地等的企业及个人‘姚龙弟’也在清拆奖扶规划红线范围内……1.甲方租赁给乙方使用的房屋、土地等的企业座落在(祝桥镇祝西村)具体内容详见双方于2003年11月23日租赁合同。2.经双方友好协商后同意，甲方一次性补偿给乙方总金额款为￥：11,416,800元……3.甲乙双方签订本协议后，双方于2003年11月23日与乙方签订的租赁合同终止履行……”。同月，被告和第三人还签订了祝桥镇减量化工作清拆奖扶企业补偿结算单，列明房屋评估建筑面积5,639.29平方米，土地立项面积6.18亩，立项外面积5.76亩；补偿科目：1房屋评估报告补偿费9,431,959元，按政策60%补偿为5,659,175元、2装修493,400元、3附属设施1,546,037元、4机器设备搬迁277,610元、5物资搬迁222,700元、6执照补偿(空白)、7停工停业补偿845,894元、8电力设施补偿(空白)，小计9,044,816元，因根据补偿政策已超过封顶价，故按140万元/亩封顶结算为8,652,000元。立项外面积5.76亩补偿2,764,800元(按23万元/亩封顶结算为1,324,800元、对涉及有河道蓝线范围占立项土地的立项外面积增加25万元/亩结算为144万元)，共计补偿总金额为11,416,800元。被告已将政府发放的奖扶总额的40%即4,566,720元支付给了第三人。现原告以与第三人签订的土地房屋租赁协议书中的约定，认为50%涉案补偿款应归原告所有，故向本院提出起诉，要求被告支付。在本案开庭前，被告与第三人均申请追加叶德兴、倪某某、叶珏为本案被告，本院经审查被告与第三人申请追加为被告的叶德兴为原告实际控制人，倪某某、叶珏与姚龙弟发生的投资合作、借贷关系，与本案不属同一法律关系，且均发生在姚龙弟承租涉案土地之前，并非本案诉讼遗漏的被告，故本院口头裁定驳回了被告与第三人的申请。审理中，原告陈述在租赁土地后陆续投资260余万元建造了厂房，除用来自己生产经营外，还出租了一部分。后相关部门认定建造的厂房非法占地而被处罚，但实际没有拆除。原告认为：1、根据原、被告签订的合同及提供的临时用地审批表等证据，证明原告租赁土地投资办厂，应为涉案土地减量化的补偿对象。补偿结算单上的补偿金额，不以房屋评估价结算，而以土地面积进行核算，原告为涉案土地承租人，理应享有补偿款。2、原告将土地房屋出租给第三人，而不是转让。第三人与倪某某共同投资及向叶珏借款与本案无关，姚龙弟支付给倪某某、叶珏的钱款非原告建造的房屋转让款。3、原告出租给姚龙弟的地上建筑物有5幢2000平方米房屋及附属设施，约定的租金远低于市场价，因原告同意姚龙弟新建和改扩建厂房，并同意其将厂房转租后不分享其出租收益，故姚龙弟才签订协议在租赁期满后地上物归原告、在拆迁时拆迁款分配各50%，故现要求被告支付50%的补偿款是合情合理的。被告陈述在涉案土地被纳入工业用地减量化时就找双方约谈，当时原告确认涉案土地上的地上物已转让给姚龙弟，故与姚龙弟签订了补偿协议。现有60%的补偿款未发放，此款由其负责支付给补偿权益人，不是由镇里直接支付。第三人不认可原告陈述的地上建筑物有2000平方米及附属设施，原告的实际控制人叶德兴曾提供给姚龙弟一份资产明细清单，按其计算的资产价值为130余万元，故才按130万元的总资产共同投资设立公司和作为财产转让的依据，为此，第三人提供了一份没有署名的资产明细清单，认为系原告的实际控制人叶德兴书写的。第三人陈述姚龙弟于2010年5月修建办公室，于2012年5月开始建厂房，于2013年12月开始出租厂房。第三人坚持认为其为涉案土地地上物所有人，补偿款应归其所有。因被告与第三人不同意原告的意见，故双方未能协议。另本院在审理中注意到姚龙弟在涉案租赁的土地上建造的厂房被拆后涉及其相关权益，本院询问了姚龙弟的意见，姚龙弟认为其系第三人的实际控制人，故其相关权益由第三人一并享有和主张。上述事实，由当事人陈述、原、被告签订的土地租赁协议书、临时建筑用地使用协议、原告与姚龙弟签订的土地房屋租赁协议书和补充协议、姚龙弟出具给叶珏的借条、倪某某出具给姚龙弟的投资款收益条和收款证明、租金收条、银行转账凭证、房地产估价报告、祝桥镇工业用地减量化企业清拆奖扶协议书、清拆奖扶企业补偿结算单、清退协议书等证据证实。本院认为，本案的关键是如何认定涉案土地减量化清拆奖扶款补偿的权益主体，以确认原告是否有权向被告主张补偿款的分配份额。经考量补偿项目的性质，对补偿标的物的权利主体进行审查后，现依照公平原则认定如下：一、关于清拆奖扶款补偿的权益主体，根据清拆奖扶协议书，在奖扶对象基本情况条文中记载的减量化土地为原告向被告租赁的土地，而原告在该土地上有建造的临时厂房，故该条文记载的房屋建筑面积应包含原告建造的临时厂房建筑面积，虽该厂房系逾期未拆的临时建筑，属违法建筑，但在未拆情况下仍不改变其不动产属性，也具备使用价值与交换价值，该厂房实际未拆除，故原告应为奖扶对象。姚龙弟在承租原告租赁的土地后新建与改扩建了原告的厂房，现其明确相关权益由第三人一并享有和主张，故所涉补偿的权益主体应确认为原告与第三人。被告与第三人均陈述原告的厂房已转让给姚龙弟，认为原告不能成为所涉补偿的权益主体，但相关证据均不能证明原告将厂房转让的事实。第三人陈述根据原告的实际控制人叶德兴提供的资产明细清单，原告将其厂房地上附着物总资产130万元与姚龙弟共同投资设立公司，但双方签订的共同投资协议书明确双方用现金投资，未明确用原告厂房作价130万元来作为投资，且之后也未按此协议设立股份企业。第三人陈述姚龙弟归还的借款中78万元与支付倪某某的52万元系支付原告厂房作价130万元的转让款，但根据还款凭证记载的用途及倪某某退出时与姚龙弟对投资款的结算等证据，只能证明归还借款与返还投资款的事实，难以认定此款为支付原告厂房转让款的事实。姚龙弟承租原告租赁的土地，目的为投资建房后转租经营，作为一个投资客不顾风险去购买违法建筑，有悖常理，故对第三人陈述不予采信。二、关于清拆奖扶款补偿的分配，原告与姚龙弟在协议中约定在租赁期内如遇动迁，拆迁款分配各50%，该协议书虽名为土地房屋租赁协议书，但协议内容记载的租赁物仅为原告向被告承租的土地，并不包括原告建造的临时厂房，且约定的租金为承租土地的租金。协议书对姚龙弟承租土地后建造的房屋和改扩建原告房屋上的添附物等只约定了租赁到期或违约后地上附着物的归属，也未约定遇动迁时的拆迁款分配，故此协议对租赁合同标的物以外的财物补偿款分配没有约束力，对涉案土地上房屋被拆后的补偿款应根据房屋所有人应享有的补偿份额进行分配。原告认为涉案清拆奖扶款的补偿是依据租赁的土地面积核算后进行的补偿，原告为土地承租人，补偿款应按约分配给原告50%。因工业用地减量化为非征地拆迁行为，根据补偿结算单也明确按房屋建筑面积进行补偿，故原告的主张没有依据，本院不予采纳。三、关于清拆奖扶款补偿的结算，原、被告签订的土地租赁合同因土地减量化而不能实现合同目的，故应解除。根据合同相对性原则，被告作为补偿款的接受主体，应将代收的补偿款按照其与原告签订的协议向原告分配，再由原告与第三人另行结算。现被告忽略了本应享有分配权的原告与第三人直接结算并向第三人支付了代收的补偿款，因此而与原告发生了本案纠纷，被告对原告造成的损失应承担违约责任。现原告之诉为确认补偿款份额并给付，被告也明确表示由其负责直接向补偿权益人支付补偿款，故为避免原告与第三人另行结算时发生纠纷，宜在本案中对属于原告与第三人所有的清拆奖扶款的补偿进行结算与分配，通过结算对属于原告享有的补偿款应由被告支付。四、关于被告应支付原告补偿款的金额，因原告建造的房屋已由姚龙弟在承租后改扩建，在转租协议等证据中对原告建造的房屋也无原始记载，原告陈述其建造的临时厂房建筑面积有2000平方米的事实也无相关证据证实，故对原告建造的房屋建筑面积已无法认定。造成此节事实无法认定的主要原因系姚龙弟投资改扩建原告的厂房所致，当然也有原告在租赁期满后可获得所有地上附着物而同意姚龙弟改扩建的原因，经本院综合考虑各方面的因素，结合当事人陈述等证据，对涉案土地减量化时评估报告上确认的房屋建筑面积酌定其中三分之一为原告建造的房屋建筑面积。在补偿结算单中，根据补偿政策封顶结算的土地立项面积补偿款有房屋等八个补偿项目，因原告建造的临时厂房有附属设施，故确认其中房屋及附属设施补偿款的权利主体为原告与第三人，其余项目补偿款的权利主体为第三人。故对土地立项面积补偿款不宜按本院酌定的房屋建筑面积比例进行分配，由本院酌定此补偿款的25%归原告所有(金额为2,163,000元)。对土地立项外面积补偿款按本院酌定的房屋建筑面积比例进行分配，其中三分之一归原告所有(金额为921,600元)。因姚龙弟对原告的厂房进行了改扩建，故原告的厂房中有属于第三人的添附物，原告应给予第三人适当补偿以保持双方利益平衡，结合在原告的厂房改扩建后为第三人创造了可观的租金收益等情况，本院酌定原告给付第三人添附物补偿款为上述原告所享有的补偿款3,084,600元中的20%(金额为616,920元)。在扣除原告给付第三人添附物补偿款后被告应支付原告补偿款的金额为2,467,680元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定,判决如下：一、被告上海市浦东新区祝桥镇祝西村村民委员会于本判决生效后十日内支付原告上海万锦金属件有限公司土地减量化补偿款2,467,680元；二、被告上海市浦东新区祝桥镇祝西村村民委员会于本判决生效后十日内偿付原告上海万锦金属件有限公司利息(自2018年4月10日起至清偿日止以2,467,680元为基数按银行同期贷款利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51,758元(原告上海万锦金属件有限公司已预交)，由原告上海万锦金属件有限公司负担25,217元、被告上海市浦东新区祝桥镇祝西村村民委员会负担26,541元；被告上海市浦东新区祝桥镇祝西村村民委员会负担部分于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  郑卿杰审 判 员  邱 灵人民陪审员  梅天红二〇一九年十二月二日书 记 员  刘仪蘋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。