广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初34849号原告：颜某，女，汉族，1988年5月30日出生委托诉讼代理人：刘超，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹孔伟，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。被告：林某平，女，汉族，1960年9月1日出生委托诉讼代理人：邱某滨，男，汉族，1987年1月29日出生，系被告家属。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：黄某军，女，汉族，1994年3月29日出生，系第三人员工。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理，依法追加中原地产代理（深圳）有限公司作为第三人参加诉讼后，组成合议庭适用普通程序于2019年12月16日公开开庭进行了审理，原告本人及其委托诉讼代理人刘超、曹孔伟、被告本人及其委托诉讼代理人邱某滨、第三人的委托诉讼代理人黄某军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告及其代理人张志航于2019年3月4日与被告以及第三人共同签署《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：MJ-0014272）,被告向原告出具了《地址及账号确认书(买方)》、《买方购房资格确认书》等资料。根据被告与原告在《二手房买卖及居间服务合同》中的约定，原告将其位于深圳市的房屋（建筑面积约为49.1平方米，房屋性质用途为住宅）转让给被告，转让价款为409万元，转让价款不含税费，交易税费依据《二手房买卖及居间服务合同》第八条的约定应由被告承担。被告与原告在《二手房买卖及居间服务合同》中同时约定，被告应于合同生效后3日内，向原告支付定金50万元，并于2019年8月14日之前将除定金之外的剩余首期款（具体以银行监管金额为准)支付至原告与被告双方约定的银行监管账号或合同外第三方的监管账号中。被告与原告还在《二手房买卖及居间服务合同》中约定，如果被告未按照合同约定的期限履行义务，逾期履行超过五日的，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收被告已支付的定金。被告与原告签署的《二手房买卖及居间服务合同》生效后，被告未依约向原告足额支付定金，逾期超过五日。原告委托律师于2019年3月26日向被告发出《律师函》，通知被告自其收到律师函之日起，原告解除《二手房买卖及居间服务合同》并要求被告支付违约金818000元。被告虽签收《律师函》，但并未向原告支付违约金。综上所述，原告认为，原告与被告签署的《二手房买卖及居间服务合同》系原告与被告的真实意思表示，合法有效，受到法律的保护。被告未足额支付购房定金，虽经催告，仍拒绝履行合同义务，给原告造成财产损失，已构成违约。据此，诉请判令：1、确认原告与被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》已解除；2、被告支付原告违约金818000元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告明确主张涉案合同解除时间为2019年4月10日。被告辩称：一、原告起诉状中，仅简单描述被告与原告签订买卖合同，随后被告违约，故向提起被告诉讼。该描述未全面真实还原事件情况，现被告补充事件经过说明如下：被告欲为女儿首付买一套房子，并作为资金担保人。中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）业务员张玥向被告推荐了景田北小区34栋106房，并约被告于3月4日晚上，与原告代理人张志航面谈。当晚双方对交易价格初步谈定，被告提出再回家商量考虑。张玥当即提出去中原门店将约谈内容记录一下，签一个“购房意向书”。到中原地产门店后，张玥开始书写材料，待接近书写完毕被告才知道所谓的“购房意向书”实为买卖合同。由于当时已经晚上7点多，出于对张玥的信任，出于感激她为被告购房事情的奔波，且张玥介绍，张志航家境优越，故被告认为后续即使有争议，也是可以协商的，故没有提出异议。试想，景田北小区为老旧二手房小区，从面谈到签字仅用时3小时左右，显然不符合正常买房逻辑。被告认为，中原地产的业务员张玥存在诱导签约嫌疑。但3月4日当晚被告提出：被告真实意愿的买房主体是其女儿，业主即原告本人也不在现场，合同在这样的情况下签署，是否存在问题？是否违反平等自愿的原则？张玥表示没有关系，同时再签一份主体变更协议即可变更买方为被告女儿；现在先由代理人签字，明晚再由业主本人过来补签名即可。故被告在短时间内缺乏充分考虑的情况下，在按中原地产的指示下，与原告代理人张志航先生签订了买卖合同及主体变更协议书，并于当晚按合同约定支付1万元定金。3月5日，中原地产安排原告签署合同，但未安排被告女儿签署主体变更协议书。当晚为被告儿子见证签署，被告及其女儿均不在场。3月6日，被告女儿在得知被告以她的名义为其购买房产，经查看小区地点及房屋照片后，对这个房子的价格、房子结构、小区环境表示不满意，不同意购买。被告认为，此合同并非被告真实意愿的完整表达。被告缺乏购房经验，认为主体变更协议未签署，合同仍未正式生效，故3月6日晚致电张志航先生，把家庭实际情况向其说明并致歉。被告希望能协商解除合同。并表示愿意按合同约定将已支付的1万元定金给张志航先生作为赔偿。张志航先生表示同意解除合同，前提是要支付10万元违约金，否则追究被告法律责任。被告为工薪阶层，无法承受如此高昂的赔偿款，虽为此事感到内疚后悔，但亦无法接受原告的条件。被告认为，由于因主体变更协议，被告对该买卖合同存在重大误解，而中原地产作为居间服务方，并未向被告阐明其中的关系，存在服务瑕疵。为了不影响原告房屋出售，被告已于3月10日向原告致电、3月16日向原告发短信，致歉并再次表示愿意将已支付的1万元作为赔偿。随后原告向被告致律师函，并向法院递交材料立案起诉。以上情况，为本案的真实、完整经过，请法院审阅。二、被告认为，中原地产在提供居间服务时，存在服务瑕疵，诱导被告短时间内签约，且未尽义务将签约材料向被告说明，对被告后续违约行为有直接、关键的影响，故被告申请追加中原地产作为本案第三人参加诉讼，并要求中原地产提供主体变更协议。三、被告在中原地产诱导下草率签署买卖合同，事后回想，此笔交易还存在以下问题：1、原告房屋持有未满两年即出手交易，经了解，原告家境优越，而景田北小区为92年老旧小区，明显不属原告刚需用房。后被告了解，景田北小区房产为原告离婚后购买，且原告及原告代理人随后即复婚，该房屋于今年9月份才满两年，但今年3月份即安排中介售房，如此短时间内转手出售，是否有炒房嫌疑？是否违背国家“房住不炒”政策？2、由于该房屋于今年9月份才交易满两年，经中原地产提议，为避免税费，9月份才到国土局进行正式交易，那是否可以理解该签署文件实际作用确实为意向书而非生效合同？且中原地产如此操作，是否存在避税嫌疑？四、如法院认定房屋买卖合同有效，被告对于原告的起诉，还有以下意见：1、被告在签约第二天已经告知原告不再买房，违约时间非常短。截止目前深圳房市价格稳中有升，更有粤港澳大湾区、先行示范区的利好消息，虽起诉状中称被告“给原告造成财产损失”，但并未提供财产损失的证据资料。2、买卖合同显示签约时间为3月4日（实际签约时间为3月5日），被告明确提出希望解除合同为3月6日，违约时间为两天，参考合同约定的违约金比例（成交价为基数按日万分之五），因被告违约责任产生的违约金为4090元，且被告早已明确表示愿意按合同约定将已支付的1万元作为赔偿。事后被告积极希望解决事情，配合福田法院诉讼服务中心调解工作，并于5月17日主动到原告代理律师的律师事务所与原告代理律师进行面谈协商调解，但结果均为原告不接受调解，要求被告赔偿违约金40万元，现起诉状中违约金更高达818000元。被告认为，原告诉求违约金金额过分高于实际损失，被告无法接受亦无法承担。被告已按合同约定赔偿已支付定金，已履行合同义务，至于“百分之二十的违约金”，应为惩罚金而非赔偿金。综上所述，请求法院结合本案实际情况，免除被告另外支付赔偿金的责任。第三人发表意见称，原、被告双方在第三人居间下签署《二手房买卖及居间服务合同》等文件，居间成功，尽到了合理审查的义务。在原告与被告出现纠纷后，第三人积极协助双方解决问题，现有1万元交楼押金托管在第三人处，第三人愿意根据法院出具的生效法律文书来履行放款义务。经审理查明，2019年3月4日，原告（卖方）代理人张志航（原告配偶）与被告（买方）及第三人（居间方）签署《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称涉案合同），约定：双方交易房产为位于福田区房产（以下简称涉案房产），交易价格409万元；买方同意在本合同生效之日起3日内向卖方支付定金1万元，在本合同生效后3日内再向卖方支付定金49万元；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让总价款20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。同时，原告代理人张志航与被告就涉案房产交易签订《买方主体变更确认书》，但该确认书上“新买方”的信息以及签名处均为空白。被告并签署《地址及账号确认书（买方）》和《买方购房资格确认书》，其中《买方购房资格确认书》上“婚姻状态”勾选为“未婚”，“购房套数”勾选为“首套”，被告称该两项内容与被告本人的实际情况不符，其系依照其女儿的情况进行的勾选。当日，被告支付了1万元定金。庭审时，原告与第三人均陈述，该1万元定金仍托管在第三人处。2019年3月5日，原告本人到第三人处在前述《二手房买卖及居间服务合同》、《买方主体变更确认书》上“卖方”处进行了签名确认。2019年3月6日，被告致电原告交易代理人张志航表示不想继续买房；之后，被告向第三人提出不想继续履行合同，并通过第三人与原告沟通，双方没有达成明确的处理意见；2019年3月16日，被告向原告发送手机短信，称：“我已于3月6号和3月10号就已经两次给你丈夫张先生致电并道歉沟通不买房子的事情，并表示愿意把已支付的一万块钱定金赔付给你们。”2019年4月9日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，称：被告没有依约足额支付定金，拒绝履行合同义务，构成违约，原告有权依约解除合同并要求被告承担违约责任，据此函告被告，自收到本律师函之日起解除涉案《二手房买卖及居间服务合同》并要求被告向原告支付违约金818000元。该函件于次日妥投。各方确认，在被告支付1万元定金之后，涉案合同未再继续履行。庭审时，原告陈述，涉案房产已经于2019年5、6月份以425万元的价格另行出售；被告陈述，其在此次交易后未另外购买房产。另，在签订涉案合同之后，被告通过微信与第三人业务员张玥就合同履行问题进行多次沟通，主要沟通内容如下：2019年3月5日，被告问第二天转定金是用其本人账户还是用其女儿账户转账，张玥回复称“都可以，因为你后期还要做担保人，我问过银行了他们说都可以，你用你的转也没问题”。2019年3月6日，张玥询问被告是否已经转账定金；被告称，尚未转账并表示非常犹豫，需要再考虑，明天再回复。2019年3月7日，被告询问张玥，“我刚才看了一下合同，是我女儿买房，我是担保人，但现在里面没有我女儿的信息，以后怎么办”；张玥表示买卖双方签过主体变更书，只要被告女儿在主体变更书上补签字即可；被告称，从看房到签合同，其女儿都不知情，签合同也未经女儿确认，导致其女儿责怪；张玥询问被告，是否现在确定不买了，还是再和家人商量一下，如果确定不买，就约买卖双方见面处理一下；被告回复称“好的，你安排吧”。2019年3月9日，张玥询问被告是否确定不再继续履行合同，并告知被告已经超过了合同约定的支付定金的期限。2019年3月16日，被告告知张玥，其分别于3月6日、3月10日两次致电张志航沟通不买房子的事情，并表示愿意把1万元定金赔付给他，但今天卖方还是向其发了一份履约催告函，请张玥帮忙沟通。本院认为，原告与被告及第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，原告与被告据此成立合法有效的房屋买卖合同关系。被告在支付了1万元定金后，未再继续履行合同义务，并告知原告和第三人不再履行合同，由此导致合同不能继续履行，被告的行为构成根本违约，据此，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担相应违约责任。关于解除合同的时间，如上所述，被告构成根本违约，原告依约有权行使单方解除合同权利，原告向被告发出的明确通知解除合同的律师函于2019年4月10日送达至被告，故本院认定涉案房屋买卖合同关系于2019年4月10日解除。关于违约金。根据合同约定，原告有权选择要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。对于违约金的金额，考虑到：首先，结合本案证据所呈现的事实情况，被告在签约时应确实存在以其女儿名义买房的想法，但之后未能取得女儿的确认而没有变更买方，对此情况三方应均有了解；其次，从本案查明的事实来看，被告在原告本人签字确认合同后的第二日、第三日即分别向原告交易代理人和第三人业务员表示不再履行合同，随后被告又继续与原告交易代理人和第三人业务员沟通表达不履约以及赔偿想法，该行为可视为被告在自认履约不能后积极止损的行为；再次，原告并未举证证明其在签约后几天内因被告履约不能而遭受的实际损失，原告并自认此后已以高于本案交易转让价的价格另行出售了房产，获得了更高房产交易对价；最后，被告亦明确提出了违约金过高的意见，据此，本院综合考虑合同履行情况、被告违约情况、原告可能受损情况以及公平原则，将违约金酌情调整为10万元，对原告主张的违约金过高部分，本院不予支持。此外，关于被告已经支付的1万元定金，基于案结事了以及避免当事人诉累之考虑，涉案房屋买卖合同关系现已解除，且原告已选择以要求被告支付违约金的方式承担违约责任即排除了定金罚则的适用，被告亦在答辩中提出以已付定金弥补损失的意见，此可视为被告提出了以原告应退定金之债务抵销被告应付违约金之债务的主张，故对于被告已付1万元定金，可在被告应付违约金中予以抵扣，抵扣后，被告还应向原告支付剩余违约金9万元，原告则无须再向被告退还定金1万元。基于第三人已确认该定金仍托管于第三人处，且该定金系受原告之委托而代为保管，据此，原告可要求第三人直接将托管定金1万元退还原告。关于案件受理费，虽然本院因酌情调整违约金金额而部分驳回了原告诉讼请求，但由于本案诉讼系因被告违约而引起，原告对此并无过错，且原告是根据合同约定正常行使权利，故本案案件受理费应均由被告负担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告颜某与被告林某平就2019年3月4日签订的《二手房买卖及居间服务合同》所形成的房屋买卖合同关系于2019年4月10日解除；二、被告林某平应于本判决生效之日起十日内向原告颜某支付剩余违约金9万元（被告林某平应付违约金共计10万元，其中1万元违约金以被告林某平已付的1万元定金予以抵扣，原告颜某无须再向被告林某平返还定金1万元）；三、驳回原告颜某的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11980元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长  张凌炜人民陪审员  顾秀珍人民陪审员  彭惠玲二〇一九年十二月二十八日书 记 员  殷智华赵雅雯