福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初4772号 原告：福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区坪山路**文旅大厦**1006，统一社会信用代码913505001561236210。 法定代表人：吴怀捷，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王美琼，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴江鸿，福建泉中律师事务所实习律师。 被告：泉州民生担保有限公司，住所，住所地泉州市丰泽区刺桐西路瑞祥西苑**楼**社会信用代码91350500555068463N。 法定代表人：陈桂林，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王继龙，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告福建泉州市土地开发有限公司（以下简称“土地公司”）与被告泉州民生担保有限公司（以下简称“民生担保公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告土地公司的委托诉讼代理人王美琼、吴江鸿到庭参加了诉讼。被告民生担保公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告土地公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除土地公司与民生担保公司签订的合同编号为201101242843《商品房买卖合同》，并请求民生担保公司按合同总价款的20%向土地公司支付违约金262253.6元；2、本案的诉讼费由民生担保公司承担。事实与理由：土地公司与民生担保公司于2011年1月25日签订十份《商品房买卖合同》，其中双方于编号为201101242843《商品房买卖合同》中约定：民生担保公司以价款1311268元向土地公司购买址在丰泽区店，2011年2月13日前民生担保公司应向土地公司支付70%购房款，剩余30%购房款则待竣工验收备案后五个工作日内付清。合同签订后，土地公司于2011年3月15日将编号为201101242843《商品房买卖合同》向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理商品房买卖合同登记备案，但民生担保公司仅于2011年2月12日通过银行转账方式向土地公司支付700万元购房款，由于土地公司与民生担保公司未约定该笔款项优先支付任一合同项下购房款，故应按每份合同的购房款占总购房款的比例确定该笔款项支付于每份合同的购房款，其中合同编号为201101242843《商品房买卖合同》已付首期购房款为361777元，此后民生担保公司便未再向土地公司支付任何购房款。土地公司为向民生担保公司催讨拖欠购房首付款，分别于2013年9月25日和2013年11月11日向民生担保公司发出通知与律师函告知民生担保公司及时支付剩余购房首付款，但民生担保公司均未予回应。后丰泽区东涂片区建设工程已于2014年9月18日通过备案，依照合同约定民生担保公司应于工程竣工验收备案后5个工作日内支付剩余30%购房余款，但民生担保公司均未依约履行支付剩余购房款的义务。2018年9月26日，土地公司再次向被告发出通知，要求民生担保公司于收到通知后的5个工作日内付清所欠的所有购房款，民生担保公司均予以拒绝。依据土地公司与民生担保公司签订的《商品房买卖合同》中第七条第一项第二目之规定，买卖人逾期付款超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。现土地公司于2018年9月26日向民生担保公司发出通知催告欠款后，民生担保公司于收到通知后的10日后未能支付所欠购房款，故土地公司有权请求解除《商品房买卖合同》并要求民生担保公司支付违约金。综上，民生担保公司未能依照《商品房买卖合同》履行相应的付款义务，依照《合同法》第六十条和第一百零七之规定，民生担保公司的行为已构成严重违约，民生担保公司应当承担相应的违约责任。土地公司催讨未果，遂致有本案诉讼。 被告民生担保公司未作答辩，但其于庭后接受调查称，第一，民生担保公司并不存在违约行为，土地公司无权解除商品房买卖合同，诉争合同签订后同年五月份土地公司以校核数据为由收回诉争《商品房买卖合同》至今未归还民生担保公司导致民生担保公司无法继续支付合同所约定购房款，土地公司已经自认诉争房屋直至2014年9月18日才通过竣工验收备案，且至今没有通知交房，后续30%的购房余款支付义务尚未成就。第二，即使民生担保公司存在逾期付款行为，不足以导致土地公司形式合同解除权，民生担保公司早已支付购房款1000万元，其他款项未支付有客观原因，土地公司自认在2018年9月尚要求民生担保公司继续履行合同，可见其自认民生担保公司没有达到根本违约，故其无权解除合同。第三，即使民生担保公司存在逾期付款，按照土地公司自认，其解除权早已成就，但其怠于行使，依照法律规定，解除权已经消灭。土地公司提供的证据说明其在2012年6月11日即催告民生担保公司付款，根据合同约定及法律规定，催告之日后10日民生担保公司未付款则土地公司解除权成就，按照法律规定期限一年后解除权消灭。第四，土地公司主张民生担保公司支付违约金没有合同依据，不符合法律规定，因民生担保公司未违约，同时合同约定的违约金系以应付未付款项为基数。第五，土地公司行为已经构成严重违约，其至今未能交房及办证，应承担相应违约责任，保留另行起诉的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以在卷佐证并据以认定事实如下：土地公司与民生担保公司于2011年1月25日签订十份《商品房买卖合同》，该十份《商品房买卖合同》所载民生担保公司法定代表人均为杨嵩岩。其中本案《商品房买卖合同》（合同编号：201101242843）（以下简称“诉争合同”）约定民生担保公司向土地公司购买址于泉州市丰泽区（以下简称“诉争店面”），成交金额为1311268元。根据诉争合同第六条关于付款方式及期限的约定，民生担保公司应于2011年2月13日前支付70%房款，余款30%待竣工验收备案后五个工作日内交清。根据诉争合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定，买受人如未依约付款，逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。根据诉争合同第二十条约定，诉争合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。诉争合同于2011年3月15日登记备案。民生担保公司于2011年2月12日支付7000000元给土地公司，嗣后民生担保公司未再支付其他款项给土地公司。土地公司于2014年8月25日出具《证明》一份，载明民生担保公司购买之田庵花苑5号楼01-05号共5间店面及二楼、三楼商场等房产之房产证正在办理中。诉争房屋所涉工程于2014年9月18日通过竣工验收备案。2019年4月16日，土地公司以民生担保公司未按期支付购房款为由向法院提起诉讼。 另查明，土地公司与民生担保公司于2011年1月25日签订的十份《商品房买卖合同》所涉标的均为田庵花苑3号楼、5号楼之房屋或店面，成交金额共计25371634元，且合同中关于付款方式及期限的约定均为民生担保公司应于2011年2月13日前支付70%房款，余款30%待竣工验收备案后五个工作日内交清。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.土地公司提供快递单、快递送达回执、邮件查单、通知书、律师函，欲证明其分别于2013年9月25日、2013年11月11日和2018年9月26日对民生担保公司发出书面催告，民生担保公司对其持有异议并主张其未收到上述材料，由于土地公司未能提供证据证明2013年9月25日、2013年11月11日邮寄的书面材料之投递情况，故对该两份通知送达民生担保公司的事实不予认可；根据快递单、快递送达回执、邮件查单所载之内容，土地公司于2018年9月26日对民生担保公司出具的《通知》已经妥投，且该份邮件所载之收件地址系诉争合同确定的联系地址，民生担保公司主张其公司法定地址于彼时已未经营，但未能提供证据证明其依约通知土地公司，根据诉争合同第二十条约定，对该份邮件已经送达至民生担保公司的事实，本院予以认可。2.土地公司提供特种转账贷方凭证、收款收据及分行房产购置协议意向书，欲证明其于2009年9月17日收到杨嵩岩支付的300万元系用于代民生银行泉州分行支付装修保证金，民生担保公司主张该笔款项系杨嵩岩就本案相关十份《商品房买卖合同》所支付之款项。对此，本院向案外人杨嵩岩作调查笔录一份，杨嵩岩确认2009年9月17日其向土地公司转账300万元，该笔款项的权益归民生担保公司所有；同时，本院依职权向中国民生银行股份有限公司泉州分行发送调查函一份，中国民生银行股份有限公司泉州分行于2019年12月11日回复称其并未支付该笔款项且不持有土地公司出具的收款收据。由于土地公司未能提供证据证明收款收据及分行房产购置协议意向书与本案之关联性，且土地公司于本案中所提供的前述其于2013年9月25日、2013年11月11日和2018年9月26日出具的书面材料中均有“贵司至今只支付首付款人民币壹仟万元（￥10000000元）”、“你方至今只支付首付款人民币壹仟万元（￥10000000元）”、“贵司仅于合同签订之前预付300万元，在2011年2月12日支付700万元”等表述，并告知民生担保公司应当付清剩余购房款，对此应当认定土地公司已经确认民生担保公司就十份《商品房买卖合同》所支付款项为10000000元。3.民生担保公司提供《关于合同数据重新校核的函》，欲证明土地公司将诉争合同收回校核数据导致民生担保公司无法继续支付购房款，并主张该份函件出示时间为2011年5月19日，土地公司对该份证据的真实性无异议，但认为该份函件不影响民生担保公司付款义务；对该份证据的真实性，本院予以认可；根据该份函件所载，土地公司于2011年5月19日以诉争楼栋“网上楼盘数据不完善须对已签订的合同进行重新校核”为由要求民生担保公司将诉争合同送至土地公司，其中并未涉及合同内容的变更，且合同收回时民生担保公司支付首付款的时间已逾，就支付剩余购房款的义务，土地公司亦于2018年9月再次发出通知，故民生担保公司以该事由主张其无法继续付款缺乏事实依据。 综上，本院认为，诉争合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。就土地公司与民生担保公司于2011年1月25日签订的包括诉争合同在内的十份《商品房买卖合同》，民生担保公司仅支付购房款10000000元，未能依约于2011年2月13日前足额支付70%房款，且在诉争房屋竣工备案后接到土地公司通知后五个工作日内亦未能付清剩余购房款，属于违约。民生担保公司以合同被收回为由辩称其付款条件未成就缺乏事实依据，本院不予采信。现民生担保公司在土地公司催告后10日内仍未支付应付款，根据民生担保公司与土地公司签订的诉争合同第七条第1款第（2）项约定，土地公司有权解除合同并要求民生担保公司按累计应付款的20%支付违约金，民生担保公司辩称土地公司之解除权已消灭，但民生担保公司支付剩余购房款的期限系竣工验收备案后五个工作日内，根据交易习惯该付款条件需经由土地公司主动通知民生担保公司方可成就，本案中民生担保公司对土地公司于2013年邮寄的通知均不予认可，则就相关付款条件成就的通知，土地公司系于2018年9月方送达至民生担保公司，并于2019年4月向本院提起诉讼，其解除权并未消灭，对民生担保公司该辩称不予采纳。土地公司主张解除诉争合同，符合合同约定及法律规定，予以支持。民生担保公司主张若合同解除则土地公司应当退还其已付首付款，民生担保公司共支付给土地公司10000000元，其支付时并未明确具体支付指向，结合交易习惯，本院认定其就每份合同所约定之款项按每份合同的成交金额占总成交金额的比例确定该笔款项支付于每份合同的购房款，则民生担保公司就本案支付购房款516824.41元（1311268元÷25371634元×10000000元）。现合同解除，民生担保公司主张退还相应购房款，于法有据，本院予以支持。关于违约金，民生担保公司辩称诉争合同约定之“按累计应付款的20%”系指违约金标准以应付未付款项为基数，土地公司主张系应以总房价款为基数计算，结合合同文义表述及其中所包含“累计应付款”与“逾期应付款”之区别，本院认定土地公司根据诉争合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定解除合同则民生担保公司应按累计应付款即尚未支付的全部应付款项的20%向土地公司支付违约金158888.72元[（1311268元-516824.41元）×20%=158888.72元]，对民生担保公司该辩称予以采纳。民生担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证等相关的诉讼权利，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除福建泉州市土地开发有限公司与泉州民生担保有限公司于2011年1月25日就坐落于泉州市丰泽区签订的《商品房买卖合同》（合同编号:201101242843）； 二、福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还泉州民生担保有限公司已支付的购房款516824.41元； 三、泉州民生担保有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建泉州市土地开发有限公司违约金158888.72元； 四、驳回福建泉州市土地开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16601元，由福建泉州市土地开发有限公司负担6543元，由泉州民生担保有限公司负担10058元，应于判决生效后五日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  刘圣楠 审 判 员  吕千虹 人民陪审员  张 婧 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  杨思鸿 附注：所引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。