大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初8239号原告（反诉被告）：大连市人民防空办公室。住所地：大连市西岗区纪念街80号。负责人：陈国贵，系该办公室主任。委托诉讼代理人：李明昌，系辽宁昌信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宁，系辽宁昌信律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连地下商场管理有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区青泥街8号。法定代表人：李维君，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵辉，系辽宁宏都律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫慧，系辽宁宏都律师事务所律师。原告（反诉被告）大连市人民防空办公室与被告（反诉原告）大连地下商场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人杨宁、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人赵辉、闫慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告（反诉原告）支付自2016年12月1日至实际腾退之日止租金，租金暂计至2019年8月16日，金额为1119.7459万元。2、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金9780000元。被告（反诉原告）向本院提出的反诉请求：1、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人损失共计7939031.39元；2、请求法院判令本案诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）大连市人民防空办公室本诉事实和理由：2010年7月1日，原告与案外人杨春桥签订《人民防空工程租赁使用合同》，合同约定，原告将位于大连市中山区，建筑面积4100平方米人防工程出租给杨春桥，租赁期限10年，租金标准及计租起始日另行签订《补充合同》。2010年11月3日，被告与原告签订《补充合同》，约定，前五年年度租金为345万元，第六年后，每年租金363万元。同时约定，被告未按时支付租金，每日向原告支付1000元人民币的违约金。2010年12月31日签订《大连地下商场租期起始日有关事宜确认书》及《交接验收单》，原告将标的物交付被告，确认租期起始日为2011年1月1日。现因被告未缴纳2016年12月1日至今的租金，系违约行为，故原告诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）大连地下商场管理有限公司辩称：原告（反诉被告）起诉状中的租金的计算时间及金额有错误，原告（反诉被告）本次起诉租金的起算时间为2016年12月1日至2019年8月16日，但在上一次本诉原告与被告诉讼当中已经就2015年1月1日至2017年4月30日租金提出过反诉，且其反诉内容已经被一审、二审法院予以驳回，没有得到支持，故本次起诉其诉请的内容有重复诉讼的部分。原、被告2010年为期10年合同无法正常履行的原因是原告的过错所导致的，有生效判决书可以证明。原告（反诉被告）的主张期间属于双方纠纷尚未解决损失持续发生的期间，故本案当中我方提起反诉。被告（反诉原告）大连地下商场管理有限公司反诉事实及理由：2010年7月1日反诉人（地下商场）与被反诉人（人防办）签订《人民防空工程租赁使用合同》，2010年11月3日反诉人（地下商场）与被反诉人（人防办）签订《补充合同》，对租赁标的、租期、租金等事宜进行了详细约定。合同开始履行后，地下商场就投入大量的人力物力进行装修改造、商铺招租。但是从2013年开始，地下商场就听闻大连市政府拟在租赁场地建设立体停车塔库。2014年8月，地下商场正式接到人防办通知：不要与业户签订新合同，业户到期的合同顺延到地下商场拆除改造动工之日。接到人防办通知后，地下商场内部分业户撤离了租赁场地，剩下部分业户继续使用租赁场地但不再向地下商场缴纳租金。尽管如此，地下商场还要按照人防办的要求对租赁场地进行维护管理，水、电、人员工资等费用持续发生。这种混乱的状态一直持续到2016年5月22日，在人防办及青泥洼桥派出所数十名干警的配合下，地下商场内的经营业户才被全部强制撤离租赁场地。地下商场于2016年末才得知大连市政府于2016年5月就召开了办公会议，决定取消立体停车场建设计划。自此持续了三年多的动迁行为无疾而终，给地下商场造成巨大的经济损失。因此2016年11月30日地下商场将人防办诉至贵院，请求人防办赔偿2014年12月1日至2016年11月30日的经营损失及装修损失。人防办提起反诉，要求解除租赁合同、腾退案涉房屋、地下商场支付2015年1月1日至2017年4月30日的租金。该案经过一审、二审，最终大连市中级人民法院于2019年8月6日作出（2019）辽02民终5255号终审判决，判决驳回人防办的反诉请求，判决地下商场与人防办继续履行合同，判决人防办赔偿地下商场2014年12月1日至2016年11月30日的损失共计3,469,963.64元。鉴于本案中人防办以同样的理由再次提起诉讼，主张2016年12月1日至2019年8月16日的租金，故地下商场提起反诉要求人防办继续赔偿2016年12月1日至2019年8月16日的经营损失及装修损失，具体内容如下：一、拉夏贝尔服饰的租金损失。2014年4月2日地下商场与拉夏贝尔服饰（天津）有限公司签订商铺租赁合同，约定租赁期为6年9个月，自2014年4月2日至2020年12月31日止。约定第一年度至第二年度租金为2,000,000元/年，自第三年度开始每年度租金在上一年度基础上递增5%。因为人防办的违约导致拉夏贝尔服饰提前撤场，上次起诉我方就上述损失计算至起诉时止（2016年11月30日），并且得到了一、二审法院的支持，自2016年12月1日至今的该部分经营租金损失理应继续由人防办承担。2016年12月1日至2019年8月16日拉夏贝尔服饰应向地下商场缴纳的租金为6,094,408.68元；二、悦奥体育的租金损失。2014年4月30日地下商场与大连悦奥体育用品销售有限公司签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期限为五年，自2014年6月30日起至2019年7月29日止，约定租金为4,000,000元/年。2016年12月1日至2019年7月29日悦奥体育应向上诉人缴纳租金为10,651,141.55元；三、装修损失。地下商场在承租开始，就投入了大量资金进行装修，经大连市中级人民法院司法技术处对地下商场装修损失的鉴定，地下商场的装修损失为3,810,926.43元。因地下商场与人防办约定的租赁期限为十年（2011年1月1日至2020年12月31日），故地下商场装修费用应该以双方合同期限按十年摊销。2011年1月1日至2015年12月31日属于装修正常使用阶段，不计算装修损失；扣除上个案件中二审法院支持了2016年1月1日至2016年11月30日地下商场的装修损失381,092.64元，2016年12月1日至2019年8月16日地下商场的装修损失应为1,032,604.45元（989天x3810926.43元÷10年÷365天）。综合上述三项，地下商场的直接经营损失累计为17778154.68元，扣除地下商场应该缴纳给人防办的租金9839123.29元（2016年12月1日至2019年8月16日），人防办还应向地下商场赔偿经营损失和装修损失共计7,939,031.39元。综上所述，由于被反诉人的违约行为导致双方合同无法有效履行，被反诉人理应承担违约责任，赔偿反诉人2016年12月1日至2019年8月16日的经营及装修损失。为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，请求依法公正判决。原告提出即使租户已经撤场，市政府已经取消该项目内容，反诉人可以通过另行招租的方式来止损，此说法是不成立。2016年11月反诉人就向中山区人民法院提起了诉讼，当时的诉讼主张第一项就请求继续履行合同，第二项赔偿经济损失。而本案原告即上一案件的被告其诉讼请求是要求解除合同，不承担损失赔偿责任。此起诉讼自2016年11月起诉至2019年8月大连市中级人民法院二审作出终审判决，得出结论，在此期间反诉人根本无法进行招租、经营等一系列的活动，因为法院没有作出判决，合同是否解除属于待定的事项。故原告代理人提到的我方可以另行招租止损的说法是不成立。且我方在举证阶段提供证据证明2018年即双方诉讼期间原告还给地下商场的业户发出禁止经营的通知。原告（反诉被告）大连市人民防空办公室辩称：被告（反诉原告）在反诉事实理由部分自认其在2016年年底即明知市政府取消了停车场建设计划，且一直实际占用租赁物至今，在之前原、被告的其他诉讼中被反诉人曾主张解除案涉合同，但反诉人不同意且法院未判决解除，故双方存在房屋租赁合同关系，基于上述事实，反诉人要求被反诉人承担其所谓的租金及相关损失没有事实及法律依据。即使如反诉人所述存在着相关租户撤场的情况下，但市政府确定取消停车场建设计划且反诉人明知的情况下，完全可以通过另行招租的方式减少损失，若反诉方既不交还租赁物也不采取任何措施进行止损，故损失应该由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年7月1日，原告（反诉被告）大连市人民防空办公室与杨春桥签订一份《人民防空工程租赁使用合同》,约定原告（反诉被告）将位于大连市中山区建筑面积4100平方米的大连地下商场出租给杨春桥,租赁期限10年,用途为经营服装鞋帽。杨春桥于计租日期前两个月缴纳工程使用费，租金标准详见补充合同。2010年10月26日,被告（反诉原告）大连地下商场管理有限公司成立,法定代表人李维君,杨春桥为其中股东之一。2010年11月3日,原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订补充合同,约定租金标准为前五年每合同年度租金标准为345万元;第六年以后,每年租金标准363万元,大型设备、设施正常使用期限内维修费用由被告（反诉原告）自行承担。本补充合同签订后10日内,被告（反诉原告）付清第一年的剩余全部租金。以本次商场升级改造工程验收和消防主管部门验收均合格之日作为本合同计租起始日。合同签订后,被告（反诉原告）进行了装修并招商经营。2013年8月16日,大连市中山区人民政府给原告（反诉被告）发出《关于拟在车终点站地块建设立体停车场塔库工程项目的函》（大中政函发（2013)26号)，主要内容为市人防办：为贯彻落实市政府第十五届一次市长会议精神,按照停车场建设属地化要求,有效缓解中山区青泥洼桥周边停车难这一突出的问题,市政府拟在二路公交车终点站建设一处立体停车塔库,由于时间要求,恳请贵办对工程建设予以支持和配合,以下涉及人防工程的有关事项,请贵办予以复函。一、规范对该工程项目建设的意见;二、如在该地块建设立体停车塔库,其所涉及人防工程的拆迁环境面积及补偿赔偿费用核算结果。2013年12月24日,大连市中山区人民政府在给市人防办的大中政函发(2013)47号《关于在车终点站地块建设立体停车塔库工程项目的函》中记载“市人防办:为贯彻落实副市长张亚东关于建设大型停车场会议指示精神,进一步缓解我区青泥洼桥周边停车难这一突出的问题,市政府拟在公交车终点站建设一处立体停车塔库。该项目计划于2014年初开工建设,涉及拆除还建地下人防工程。请贵办就是否同意开工建设给出意见”。2014年3月18日,被告（反诉原告）向大连市中山区城建局并大连市人民防空办公室发出《关于请求确定大连地下商场停业改建时间的报告》,主要内容为“大连市中山区城建局并大连市人民防空办公室:去年八月末接到大连市人民防空办公室通知,计划对我们公司大连地下商场进行停业改建,随后政府部门又派了评估公司对商场进行了全面评估,现商场的业户都在议论此事。能否给我们一个商场停业改建的确定时间。”原告（反诉被告）收到该函后未对该函作出答复2014年3月25日,大连市中山区城市建设管理局给大连市人防办复函中建议“大连地下商场不要与业户签订新合同,并将业户到期的合同顺延至地下商场拆除改造动迁之日,避免造成浪费。”2014年11月6日,大连市人防办资产管理处向中山区城建局发出关于大连地下商场拆迁工作需尽快落实相关事宜的函,内容为:一、我方需要贵方提供大连地下商场动迁方案,做为组织实施动迁的依据。二、动迁补偿资金的具体情况1、动迁补偿资金的范围标准等。2、补偿资金到位时间、支付方式等。2015年6月11日,被告（反诉原告）向大连市中山区人民政府发出《关于地下商场动迁亟待明确时间的请示》,表示由于动迁时间一直不确定,导致我公司经营困难,请求近期给予一个明确动迁时间的答复。大连市停车行业发展工作领导小组停车场建设办公室8号会议纪要记载,2016年4月22日,市建委的领导听取了中山区汇报停车场建议、进展情况及下一步工作安排，建议取消二路、101路停车场项目。2017年7月11日,以被告（反诉原告）为甲方,大连市人防资产管理处为乙方,签订一份《债权转让协议书》,主要内容:为尽快妥善解决甲方与大连市人民防空办公室因履行合同产生的权利争议,现大连市人民防空办公室已将其产生争议的相关权利委托大连市人防资产管理处全权处理。现经甲、乙双方友好协商,就大连地下商场场地租赁费用债权转让有关事宜,达成协议如下:一、甲方在租赁乙方位于大连市中山区期间(自2015年3月1日起至2016年5月22日止)对35户业主享有448天场地费用债权,甲方将该债权转让给乙方,乙方同意受让。二、乙方受让甲方的债权后,以仲裁的方式向35户业主主张448天场地费用。三、乙方向35户业主提起仲裁申请主张债权,如仲裁委员会作出裁决支持乙方要求,则甲方同意按胜诉金额直接抵顶所欠租金;如仲裁未支持乙方的请求,则乙方就该部分债权,不再向甲方主张租金。经查,35户业主中不包括拉夏贝尔服饰店铺租金1,057,534元(2015年5月22日至2016年11月30日);悦奥体育用品(两个店铺)租金5,600,000元(2015年5月22日至2016年11月30日)。大连市人防资产管理处向大连市仲裁委员会针对35户业主提出仲裁申请,请求一、准予申请人行使大连地下商场有限公司对被申请人的到期债权;二、被申请人向申请人支付其拖欠大连地下商场的场地使用费。大连市仲裁委员会(2017)大仲字第764号仲裁书裁决1、申请人大连市人防资产管理处有权行使大连地下商场管理有限公司对被申请人享有的大连地下商场448天的场地使用费的到期债权;2驳回申请人大连市人防资产管理处的其他仲裁请求。2016年11月30日，被告（反诉原告）曾向本院提出诉讼请求，要求本案原告（反诉被告）赔偿2014年12月1日至2016年11月30日的经营损失及装修损失，本案原告（反诉被告）提起反诉，要求解除租赁合同、腾退案涉房屋、地下商场支付2015年1月1日至2017年4月30日的租金。本院判决后经大连市中级人民法院二审，作出（2019）辽02民终5255号民事判决，判令本案原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）2014年12月1日至2016年11月30日的损失共计3，469，963.64元并驳回了本案原告（反诉被告）的反诉请求。2018年1月23日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）及业户发出《告知函》，要求业户停止装修、地下商场停止与业户签订新合同。本院认为，原告（反诉被告）同被告（反诉原告）签订的《人民防空工程租赁使用合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当按照约定的内容履行。根据双方合同约定，原告（反诉被告）已将案涉人防工程交付与被告（反诉原告）使用，被告占有后应依约足额缴纳租金，但因原告（反诉被告）在另案中已经就2016年12月1日至2017年4月30日期间的租金向被告（反诉原告）主张，故原告在本案中再次主张2016年12月1日至2017年4月30日期间租金系重复主张，故原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）给付2017年5月1日至2019年8月16日期间的租金9705678.18元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告（反诉被告）主张违约金一节，因原告（反诉被告）向被告（反诉原告）及业主发函制止被告（反诉原告）出租商铺的行为存在过错，故对其主张违约金978000元，本院不予支持。关于被告（反诉原告）辩称合同系原告（反诉被告）违约并要求原告（反诉被告）赔偿自2016年12月1日起的经营及装修损失17778154.68元一节，针对装修损失，因原告（反诉被告）同被告（反诉原告）签订的《人民防空工程租赁使用合同》并未解除，被告（反诉原告）仍实际占用租赁物，装修部分亦由被告（反诉原告）实际使用，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担《人民防空工程租赁使用合同》履行期间的装修损失，于法无据，本院不予支持；关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿自2016年12月1日起的经营损失一节，因被告（反诉原告）虽提供其与案外人所签订的合同及发票，不足以证明其经营损失，故被告（反诉原告）所提供的证据并不足以证明其针对拉夏贝尔服饰、悦奥体育的租金损失，故对其反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大连地下商场管理有限公司给付原告（反诉被告）大连市人民防空办公室2017年5月1日至2019年8月16日租金9705678.18元，本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告（反诉被告）大连市人民防空办公室的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）大连地下商场管理有限公司的反诉请求；诉讼费133536元（含本诉费94850元、保全费5000元、反诉费33686元），由原告（反诉被告）大连市人民防空办公室负担20254元，由被告（反诉原告）大连地下商场管理有限公司负担113282元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  宋晓辉人民陪审员  方 杰人民陪审员  孙亚芹二〇一九年十二月二十日书 记 员  袁秀娜