四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1621民初661号 原告：邓玉平，女，1958年11月16日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告：陆昌树，男，1962年12月3日，汉族，住四川省岳池县。 二原告共同委托诉讼代理人：向阳、符雪梅，四川锦沐律师事务所律师。 被告：四川省渠江建筑有限公司（原名四川省渠江建筑总公司），住所地：广安市岳池县建设路东段城市金地******，统一社会信用代码：91511621709128589M。 法定代表人：苏明中，系公司执行董事。 被告：张云炳，男，1960年7月3日出生，汉族，住广安市广安区。 二被告共同委托诉讼代理人：向文全、史敬堂，四川爱众律师事务所律师。 第三人：陆玉兰，女，1964年9月9日出生，汉族，住岳池县。 原告邓玉平、陆昌树诉被告四川省渠江建筑有限公司、张云炳及第三人陆玉兰合同纠纷一案,本院于2019年2月25日立案。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓玉平、陆昌树及其委托诉讼代理人向阳、被告四川省渠江建筑有限公司的法定代表人苏明中及四川省渠江建筑有限公司、张云炳的委托诉讼代理人向文全、第三人陆玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓玉平、陆昌树向本院提出的诉讼请求：1、请求法院判决解除《房屋改建、还房协议》及《补充协议》并判决被告四川省渠江建筑总公司承担违约金（按照《房屋改建、还房协议》及《补充协议》履行后原告可获得的一套门市、两套住房现价值及其租金计算，租金自2016年2月20日起开始计算，计算至实际支付日止，当庭明确（调整）的违约金数额为862807.4元；2、本案诉讼费、鉴定费、保全费由被告承担；3、被告张云炳对上述诉讼请求承担连带责任。事实及理由，2014年2月19日原告邓玉平、陆昌树与被告四川省渠江建筑总公司签订《房屋改建、还房协议》及《补充协议》（以下就两份协议简称《协议》），被告张云炳对以上两份协议提供担保，并约定保证方式及期限。《协议》约定原告向被告交付房产证、土地证原件并搬出房屋，被告负责拆除旧房并办理相关建设批准手续后在原地块（岳池县）修建一通门市及两套住房（共三层）给原告。《房屋改建、还房协议》第12条约定：“还房期限为签订协议之时起，24个月内交付使用，若遇不可抗力的情况，工期顺延。”《补充协议》第2条约定“甲方赔偿给乙方壹至叁楼的质量及规格达到相关国家标准，交房日期为签订协议起24个月内…”协议签订后，原告按照协议约定履行了腾房给证义务，但被告称岳池县人民政府未批准相关建设手续未履行拆除旧房及改建还房义务，但未提供相应的证据证明岳池县人民政府不批准相关建设手续，系单方面违约。《房屋改建、还房协议》第八条约定：“甲乙双方任何一方违约，则按房屋现价值每天千分之三赔守约方为违约金。”《补充协议》第三条约定，“任何一方如有违约，违约方每天支付房屋现有价值的千分之三给守约方。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高院人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，请求人民法院判如所请。 被告四川省渠江建筑有限公司辩称，我们认为应当驳回原告的第一项诉讼请求，就是解除协议，实际上这个协议在2016年7月6日原告获得新的房产证的时候，以行为表明双方的合同已经终止了，并且我们认为《协议》和《补充协议》仅仅是成立而没有生效；2、对于原告要求支付违约金的诉讼请求也应该予以驳回，理由如下：首先，合同只是成立没有生效；其次被告如果要按照协议履行的前提是原告要履行相应的义务，由于原告的义务没有履行或政府没有审批，这个后果应该由原告自行承担，并且根据《协议》约定，原告自始至终没有将案涉房屋予以拆除，同时原告主张的违约金特别是评估的房屋损失是原房屋拆迁后重新修建后房屋的交换价值，而原房屋的所有权、物权至今都是属于原告方，因此不存在原告方的房屋价值损失的问题。同时，由于该房屋至今没有交付给被告，因此也不存在房屋租金损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》的规定，即使协议有效，承担的违约责任是以损失存在为前提的，由于原告没有损失，也就不存在给付违约金的问题。 被告张云炳辩称，首先完全赞同公司的答辩意见，其次是被告张云炳不是《协议》和《补充协议》的主体，即双方之间与原告既没有担保协议，在该协议中也没有担保条款，没有关于被告张云炳承担担保责任的任何约定，因此被告张云炳认为担保没有成立。不应当承担相应的法律责任。 第三人陆玉兰述称，本案涉案被拆迁房屋系第三人赠与原告的。 经审理查明，原告陆昌树与第三人陆玉兰系兄妹关系。二原告系夫妻。2000年6月13日，第三人陆玉兰将其位于（岳池县）酉溪镇正街90号木结构房送与原告陆昌树。2014年2月19日，二原告和四川省渠江建筑总公司签订《房屋改建、还房协议》和《补充协议》各一份。《房屋改建、还房协议》载明：1）还房面积为门市和住宅面积之和，拆除的原门市号为正街94号；2）门市要求：门市为框架结构，长方形一整通，开间4.2米（中对中），位置在原门市地址上，朝向与原门市相同，建筑面积约50平方米；3）还房除门市外，还住房一套，建筑面积大于100平方米，乙方（邓玉平、陆昌树，下同）选原门市上楼层二楼（位置为临正街面）；4）所还门市一通及住房一套超出建筑面积部分，按700元／平方米补给甲方（四川省渠江建筑总公司，下同），此款在领新二证时付清。实补金额按房管测产权面积为准计算；5）、旧房拆除由甲方负责，拆除材料归甲方所有、费用由甲方自行负责。；6）、合同签订后，经报政府同意后，十日内乙方必须拆除旧房，甲方补给乙方搬家费300元、过渡费1.5元一个平方，暂按12个月计算，过渡费为1170元，共补给乙方搬家费、过渡费1470元；7）、甲方和乙方互相办理相关手续（包括签字、盖章等）；8）、甲乙双方任何一方违约，则按房屋现价值每天千分之三赔守约方为违约金；9）、乙方提供原门市的所有权正有土地原件或相关证明材料原件，在签订协议时，一并交给甲方，还房户主以签协议为准，门市及住房的房产证和土地证的税、费由甲方负责，领取房产证和土地证时间在交房后一年内；10）、甲方在修建过程的一切责任，由甲方负责，乙方不负任何责任；11）、实拆地面积65平方米，换房面积130平方米；12）、还房期限为签订协议之时起，24个月内交付使用，若遇不可抗力的情况、工期顺延；13）、严格按图施工，质量达到国家相关标准，经验收合格；14）、本协议未尽事宜，双方协议解决；15）、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，交政府一份，双方签字生效，办理完全部手续后自动失效。《补充协议》载明：为了老石桥片区的改造，多方在党委政府的调解下，为了甲方及政府的名誉、乙方的利益，双方自愿达成如下补充协议：1）、甲方按照主协议赔偿标准补偿外，即原门市地址正街94号的一个门市长方形约50平方米，二楼住房一套大于100平方米，另决定赔偿住房一套给乙方，位置在原门市的三楼，建筑面积为大于100平方米，乙方不付任何款给甲方，该住房全额不用算账；2）、甲方赔偿给乙方的壹至叁楼的质量及规格达到相关国家标准，交房日期为签订协议起24个月内，门市和两套住房水、电、气独立的表，安装材料、上户费由甲方负责，时间在交房期内，两套住房和门市的塑钢窗和窗帘门的安装，材料由甲方负责，时间在交房日期内，领取两套住房和一个门市的房产证和国有土地正的时间在交房后一年内，相关的一切税、费由甲方负责；3）、任何一方如有违约，违约方每天支付房屋现有价值的千分之三给守约方；4、补充协议和主协议都具有法律效力；5、本协议一式三份，双方签字并盖章或手印生效，甲乙双方各执一份，政府留一份。二原告与四川省渠江建筑总公司在上列二协议上签字盖章。被告张云炳均作为保证人在上列二协议上签字并加盖印鉴。协议签订的当日，被告收取了第三人的房产证、土地使用证。2016年3月17日，二原告向岳池县人民法院提起民事诉讼，要求被告还房并办证等。岳池县人民法院在审理该案过程中，被告于2016年6月将其收取的涉案旧房的房屋两证退还给原告。原告邓玉平于2016年6月24日重新进行了产权登记，房屋所有人为本案原告邓玉平，该房屋的土地性质为城镇居民住宅用地。生效裁判文书认定，本案涉案二份协议依法生成并生效，同时认定因政府未批准同意办理相关建设手续，导致协议无法履行，四川省渠江建筑总公司应承担履行不能的法律责任。本案诉讼过程中，二原告向本院申请，本院依法委托中望集团资产评估有限公司对位于岳池县地产上应返还的1层门市、2、3层住宅用房地产在相关假设条件下于2019年6月26日的市场价以及在相关假设条件下的2016年2月19日至2019年6月26日（估价基准日）的市场租金评估。应还1层门市、2、3层住宅用房地产在相关假设条件下于2019年6月26日的市场价为624860元；应还1层门市、2、3层住宅用房地产在相关假设条件下的2016年2月19日至2019年6月26日（估价基准日）的市场租金为38838元。本案第二次庭审时，二原告申请对岳池县房屋的现有价值进行评估，本院委托四川天信资产评估有限公司进行评估，岳池县房屋在未被损害、持续使用等假设前提下的市场价值评估值为161800元（评估基准日为2019年10月22日）。 同时查明，四川省渠江建筑总公司已变更为四川省渠江建筑有限公司。 上述案件事实有当事人的陈述、《结婚证》、《送约》、《追认书》、《房产证》、《土地登记收件单》、《土地登记资料公开查询结果证明》、《房屋改建、还房协议》、《补充协议》、《判决书》、《评估报告》等证据在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋改建、还房协议》、《补充协议》系当事人自愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，且生效的法律文书已经明确认定涉案协议的效力，故涉案协议合法有效，协议双方均应按照协议的约定享受权利、承担义务。原告将旧房的证件交与了被告并搬出旧房，履行了协议约定的义务。按照《房屋改建、还房协议》第十二条“还房期限为签订协议之时起，24个月内交付使用，若遇不可抗力的情况、工期顺延”的约定，被告应当在2016年2月19日前将改建的房屋交付与原告，被告在庭审中没有举证证明遇到“不可抗力”的情况，且也没有举证证明被告通知了原告办理改建报批手续而原告拒绝或者不配合其办理的情形，故被告在履行涉案协议过程中存在违约，应依法承担违约责任。原被告在协议中约定“甲乙双方任何一方违约，则按房屋现价值每天千分之三赔守约方为违约金”，该项约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告没有提出违约金约定过高，该约定属于合法、有效的约定，双方应按照该约定计算违约金。经评估，涉案旧房在未被损害、持续使用等假设前提下的市场价值评估值为161,800元，至一审辩论终结时（2019年12月10日）违约天数为1,387天，按照协议约定的计算方式，违约金为161,800元X3/1,000/天X1，387天=674,983元。经评估，双方协议履行后，原告所获得的房屋价值和租金共计为663,698元（624,860元+38,838元。原告两次鉴定产生的鉴定费系举证成本，不计入损失），因被告履行不能给原告造成的损失与计算的违约金相当，原告要求将违约金调整至862,807.4元不符合法律规定和本案实际，对原告要求调整违约金数额的请求，本院予以驳回。被告辩称，房产证载明的面积为50.1平方米，评估房屋价值应以该面积为准，但《房屋改建、还房协议》约定“实拆地面积65平方米”，在评估时有人民法院工作人员、评估人员、原告邓玉平在场的情况下所丈量的实际面积亦为65平方米，故评估面积应以协议约定和实际丈量的面积为准，被告的该项辩解不符合约定和实际情况，本院不予支持。被告辩称，原告在2016年6月将旧房的证件收回并办理了新的登记，说明原告以实际行为表示其不愿履行协议。被告是在双方约定交付房屋逾期之后、原告在要求被告继续履行协议的诉讼过程中，将旧房的证件退还原告，原告才收取了旧房证件并办理新证，从而证实是在被告无法履行协议的情形下，原告才被动收取旧房证件。被告的该项辩解不成立，本院不予支持。被告张云炳在涉案两份协议上作为保证人签字盖章，原告于2016年3月17日起通过诉讼即要求被告张云炳承担保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”的规定，被告张云炳应对四川省渠江建筑总公司承担的支付违约金的民事责任承担连带责任。被告张云炳关于因涉案协议中没有具体的保证内容从而不承担责任的辩解不符合法律规定，对该被告的该项辩解，本院不予支持。原告诉请要求解除涉案协议，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告邓玉平、陆昌树于2014年2月19日与四川省渠江建筑总公司签订《房屋改建、还房协议》和《补充协议》； 二、被告四川省渠江建筑有限公司在本判决生效后十日内向原告邓玉平、陆昌树支付违约金674,983元，被告张云炳对被告四川省渠江建筑有限公司的前述违约金支付承担连带责任； 二、驳回原告邓玉平、陆昌树的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费12,400元，由被告四川省渠江建筑有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  蒲 霉 人民陪审员  郑兴碧 人民陪审员  周 玲 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  柳庆庆