重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初10386号原告：陈嘉明，男，1963年10月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。被告：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码915001105634833845。法定代表人：伍洲，执行董事。委托诉讼代理人：史永峰,重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凤鸣,重庆万同律师事务所实习律师。原告陈嘉明与被告重庆禧德置业有限公司（以下简称：禧德置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈嘉明的委托诉讼代理人罗江启、被告禧德置业公司的委托诉讼代理人史永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉明向本院提出诉讼请求：判令被告立即为原告办理购买房屋房地产权证；判令被告立即支付原告截至2019年10月21日的逾期办证违约金19477元及办理完房地产权证止的违约金；诉讼费用由被告负担。审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求。事实及理由：原、被告于2017年5月21日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇江流北路15号X幢X-X-X商品房1套，房屋总价款228600元。合同签订后，原告按约向被告缴纳了全部房款，并随后办理了接房手续，但被告至今未为原告办理房地产权证。根据合同约定，被告应支付原告办证违约金。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼。被告禧德置业公司辩称，大部分产权证已经办理下来，办理下来的直接通知原告去领。根据合同约定，提出办理产权登记的应该是原、被告双方而非是被告单方，是原告的拖延造成没有办理，被告没有责任。原告有违建行为，因此责任不在被告。原告的违约金计算方式有误，起算点应该是提交办证手续资料、原告完成全部付款等，计算时间要扣除180天。根据补充协议第八条十三款，违约金不超过购房款的1%。原告部分诉讼请求已超过诉讼时效。本院审理认定事实如下：禧德置业公司系依法成立的有限责任公司（法人独资），其经营范围包括房地产开发（三级）、物业管理等。2017年5月21日，禧德置业公司（甲方）与陈嘉明（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（万盛）〔2015〕预字第（045）号；乙方购买的商品房坐落于重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇江流北路15号X幢X-X-X；房屋建筑面积53.88平方米；总成交金额228600元；乙方于签订合同之日向甲方支付房款28600元，于2017年7月30日前向甲方支付房款10万元，于2018年1月30日前向甲方支付房款10万元。该合同第七条交房期限及交付条件约定，属预售商品房的，甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第十三条关于办理产权登记的约定载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。同日，禧德置业公司与陈嘉明签订的《合同补充协议》约定，原告委托被告办理房屋产权登记手续，办证时限自原告按约定付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、大修基金等费用后计算；双方同意将《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款内容变更为：“自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；被告因办理房屋产权证书违约的，其支付给原告的违约金总额不超过房款总额的百分之一等内容。2017年5月20日，陈嘉明向禧德置业公司支付大修基金及代收款项。同年6月27日，禧德置业公司向陈嘉明开具房款28600元的发票；2017年12月26日，开具房款10万元的发票；2018年1月12日，开具房款10万元的发票。2017年10月3日，陈嘉明交纳了水电公摊及装修保证金。陈嘉明坐落于重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇江流北路15号X幢X-X-X房屋于2019年10月16日取得不动产登记受理通知单。上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及合同补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据商品房买卖合同及合同补充协议的约定，被告应于案涉房屋实际交付使用之日起180日内，向土地房屋登记机构提出办理不动产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，原告于2017年10月3日交纳水电公摊及装修保证金，合理判断，被告至迟于同日将案涉房屋交付原告。补充协议约定，办证时限自原告付清所有应付房款后开始计算，被告于2018年1月12日向原告开具房屋尾款10万元的发票，原告未提供证据证明其支付该款的时间，故本院确认原告支付该款的时间为2018年1月12日。故被告至迟应于2018年7月11日取得产权登记受理单。现被告未举示证据证明其于上述日期前已经提交相关资料。被告逾期未办理，已构成违约。故被告应从2018年7月12日起至2019年10月16日止支付原告逾期办理产权登记违约金，该部分违约金未超过诉讼时效期间。合同补充协议同时约定，被告因办理房地产权证支付的违约金总额不超过房款总额的百分之一，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求增加违约金，但未提供证据证明其实际损失，本院不予调整。故被告应支付原告逾期办证违约金2286元。关于被告辩称原告不配合办证导致办证时间延误的意见，由于被告未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故被告此辩称意见，证据不足，本院不予采信。关于被告辩称逾期办证是行政限制导致的意见，本院认为，被告向登记机构提交相关资料是取得办证登记受理单的前提，如果被告未按约定提交相关资料，则案涉房屋肯定无法取得办证登记受理单，被告即构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响被告承担民事责任。现被告未能举证证明已按约定提交相关资料，应当承担不利的法律后果，故被告此辩称意见，证据不足，本院亦不予采信。关于被告申请本院调取其提交资料情况，本院认为，被告向不动产登记机构提交资料的证据不属于因客观原因不能自行收集的证据，故对被告此申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆禧德置业有限公司于本判决生效后立即支付原告陈嘉明逾期办理不动产权证书违约金2286元；二、驳回原告陈嘉明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元，减半收取143元，由原告陈嘉明负担118元，被告重庆禧德置业有限公司负担25元（此款原告已预交，限被告于本判决生效后直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 张基铸二〇一九年十二月二十五日法官助理 陈晓涛书 记 员 李 娜