广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初6271号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司（原企业名称：广东碧桂园物业服务有限公司惠东分公司），住所地惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园商业中心。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：邹燕芳，女，该公司员工。被告：唐玉良，女，1976年10月1日出生，香港特别行政区居民，住广东省**********，香港永久性居民身份号码********。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司（以下简称碧桂园物业惠东分公司）与被告唐玉良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用普通程序审理公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹燕芳、被告唐玉良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业惠东分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付自2018年12月至2019年6月止的各项费用共计1377.45元（其中物业管理费1260元、水费、公摊费共117.45元）；二、判令被告立即向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金（从逾期交纳物业服务费之日起，按逾期应付款每日千分之五的标准，计算至实际全额支付应付款之日止），暂计至2019年6月23日为377.1元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月21日，原、被告双方签订编号为：H0012108号的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，由原告为被告位于惠东碧桂园商品住宅区中的山林海1号楼2单元17层04号的单位提供物业管理服务，被告按每月180元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定，支付水电费及各项公区分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。2016年12月30日，被告已到收楼日期，之后双方一直依约履行各自的义务。但2018年12月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2018年12月起至今所拖欠的物业服务费、公摊及违约金。综上，被告长期拖欠费用的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业正常运行，现原告依据法律、法规及双方合同约定，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告唐玉良辩称，本人自2017年收楼至2018年11月一直有缴纳管理费。该房屋我用于度假，很少居住，至今不超过10次，已发现物业管理非常差，无论是人身安全方面还是服务方面。由于物业方管理不善、管理不到位，违反国家和惠州市的物业管理法律法规及合同约定，严重违约在先，才导致我无法支付管理费。违约事实包括：未经允许放人进入小区、地下停车场大门常年敞开、只要按门铃物业就直接开门、水表有问题、借物品未借到等等，我方无法享受到物业的服务，为了保护自己的利益，拒交管理费，现我方要求物业方赔偿我6个月的物业费，同时不同意交物业费及滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据及事实，本院认定如下：1.原告碧桂园物业惠东分公司的经营范围为提供物业管理及物业管理相关的咨询服务，家居清洁及维修服务（不含特种设备修理），绿化护养业务、房地产中介及物业租赁、停车场（库）、篮球场、网球场、足球场、游泳池经营及管理服务、水上娱乐项目（水上摩托艇、沙滩泳场）。被告唐玉良是惠东碧桂园山林海1号楼2单元17层04号商品房业主。2.2015年11月29日，原告碧桂园物业惠东分公司（乙方）与被告唐玉良（甲方）签订《惠东碧桂园前期物业服务协议》，协议第二条约定乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务：1.房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。……2.共用设施设备的维护和管理服务，包括：小区道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。……3.协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。……7.交通与车辆停放秩序的管理服务。……8.协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，包括：对本园区公共区域及进出本园区的各入口进行巡查、管理。第四条约定本园区的物业服务费采取包干制方式1.乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费、标准按该物业的房屋建筑面积及（建筑面积是该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平米2.3元计收。该物业的套内建筑面积为62.57平方米、公用分摊建筑面积为15.69平方米，合计建筑面积为78.26平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按180元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。3.本园区住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用，均不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。（1）本物业管理区域内加压水泵产生的水电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊；（2）本园区住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内电梯、消防、发电机等共用设施设备产生的水电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊；（3）本园区照明路灯和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊。业主或物业使用人的实际用水量以物业或物业使用人的计费水表计量的水量为准；业主或物业使用人所有的物业建筑面积以房管部门的最终测绘面积为准。协议第六条，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。第十四条约定甲方的权利义务……3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。第十五条约定乙方的权利义务……7.按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。第十六条，物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……。3.原告主张，根据双方的合同约定及房管部门的最终测绘面积，被告每月应向原告交纳物业管理费180元，自2018年12月至2019年6月，被告共欠交物业管理费1260元、水费（包括水费、污水费、垃圾处理费）共27.54元、其他公摊费（包括电梯电费分摊、二次供水电费分摊、公共用电损耗分摊、楼道照明分摊、路灯照明电费分摊、消防电梯电费分摊、消防公摊电费）共计89.91元。被告对于公摊费、水费不予认可，但未提交证据予以反驳。4.原告主张其多次通过致电、发短信、发函给被告催缴均无果，提供了手机通话记录、微信聊天记录、催缴物业服务费函等证明该主张。5.被告主张原告严重违约，未按照合同约定提供物业服务，违约在先，导致被告无法支付物业费，被告为证明其主张提供了聊天记录、地下车库照片、不动产查档证明、短信截图、微信朋友圈截图为证。6.广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司经工商行政管理部门核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司。本院认为，被告唐玉良与原告碧桂园物业惠东分公司签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，协议内容并未违反相关法律法规，合法有效，双方应诚实履行合同义务。根据业主与原告签订的前期物业服务协议显示，原告需向业主提供包含环境卫生、秩序维护管理、交通秩序与车辆停放等一系列物业管理服务内容，业主按约定向原告缴纳基础物业费2.30元/月/平方米，并平均分摊因使用公共区域、设施而产生的相应费用。根据本案现有证据显示，原、被告之间确认完成涉案物业的交付，原告已提供了相应的物业管理服务，按照协议约定，被告应按月交付相关费用并分摊负担其它公用设施设备产生的水电费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未在协议约定的时间内支付物业管理费等费用，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。据此，原告诉请被告支付拖欠自2018年12月至2019年6月，被告欠交物业管理费1260元、水费27.54元、其他公摊费89.91元，共计1377.45元，理据充分，本院予以支持。至于被告主张原告未按照合同约定提供物业服务，根据现有证据并不能证明原告严重违约的行为，应承担举证不能责任，不能据此拒付物业服务费。需要指出的是，对于被告所反映的问题，原告应当本着有则改之无则加勉的态度，引起高度重视,在今后的管理服务中应当进一步加强管理,提高物业管理服务水平,努力为小区业主创造一个安全、温馨的小区环境。关于拖欠的物业管理费的违约金计算问题。被告唐玉良申请对原告诉请的违约金予以调低，参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。”本案中，约定迟延支付物业管理费造成的违约损失，其本质系逾期付款利息的损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，本案对于违约金予以调低，被告拖欠的物业管理费的违约金以每月物业管理费为基数，按年利率24%自逾期交纳物业管理费之日起计算至款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐玉良于本判决发生法律效力之日起7日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司支付欠交物业管理费1260元、水费27.54元、其他公摊费89.91元，以上合计1377.45元。二、被告唐玉良于本判决发生法律效力之日起7日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司支付物业管理费的违约金（以每月物业管理费为基数，按年利率24%自逾期交纳的物业管理费之日起计至款项付清之日止）。三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告唐玉良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 吴润明审 判 员 刘振尧审 判 员 林耀驰二〇一九年十二月十六日法官助理 黄丽娴书 记 员 张景波