广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初4734号原告：陈晓利，女，1981年7月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王毅，广东格林律师事务所律师。被告：广州市万畅房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区科学城东荟二街**自编**。法定代表人：杨凯。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师实习人员。原告陈晓利与被告广州市万畅房地产有限公司（以下简称“万畅公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法简易程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理。后于2019年11月8日转为普通程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告陈晓利的委托诉讼代理人王毅，被告万畅公司的委托诉讼代理人王煌、林嘉俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓利向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金72064.3元（1947684元×0.02%/天×185天）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年7月29日，原被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定被告出售位于广州市萝岗瞰山一街4号（自编N16-1，N16-2栋）121房给原告，房款总价款为1947684元。合同第十三条和第十四条约定，被告应当于2017年6月30日前将涉案房屋交付给原告使用。若被告未能按照合同约定的期限交房，则应自约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按已付房价款0.02%的标准向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，被告并未按期交房，直到2018年1月1日才向原告交付房屋。原告认为，《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系合法有效的合同。被告逾期交付房屋的行为已构成违约，给原告造成巨大损失，应当承担延期交房的违约责任。被告万畅公司辩称，一、被告不存在逾期交楼行为。案涉房屋已经依据《广州市商品房买卖合同（预售）》《房屋装修工程协议书》的约定向原告交付。被告与原告签订的买卖合同及房屋装修工程协议虽然是两个不同的法律关系，但是双方在不同的法律关系中对于交付案涉房屋这一权利义务进行了代替性的约定，即将买卖合同中约定的2017年6月30日以毛坯房形式交付，变更为2017年12月30日以已经完成装修的房屋形式交付。案涉房屋已于2017年12月12日符合买卖合同约定的毛坯房形式交付条件，被告完全可以在买卖合同约定时间内交付毛坯房给原告；被告依据《房屋装修工程协议书》的约定在完成案涉房屋装修的情况下，已于2017年12月27日向原告送达商品房交付使用通知书。因此，被告以完成装修的房屋形式向原告交付案涉房屋实际是履约行为，不存在逾期交楼行为，不应当承担逾期交楼的违约责任。二、原告的行为表明其知悉实际收楼时间为2017年12月30日，此前从未向被告催促收楼或询问交楼时间。从现有的证据来看，2017年6月30日至2017年12月30日期间，原告从未向被告提出过交楼的主张或通知。被告在销售时对外承诺的交楼时间是明确的，销售人员在销售时对购房者的宣传口径均为2017年12月30日交楼。虽然双方签订的买卖合同约定毛坯房形式交付，但原告明确知悉根据《房屋装修工程协议书》的约定实际的收楼时间为2017年12月30日。三、原告谋取违约金的目的违反诚实信用原则。原告通过签订《房屋装修工程协议书》，自愿改变收楼时间，对其而言有利无害。（一）一次收楼为原告节省了验收时间、提供了验收的便利。依据我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告有协助更好地完成对案涉房屋建设和装修的附随义务。《房屋装修工程协议书》中的第二条明确了案涉房屋由被告代为验收以便直接进行装修工程。该约定省却了原告的繁多收楼手续和时间。（二）推迟到装修结束后收楼能为原告节省管理费开支。即使原告在2017年6月30日对毛坯房进行收楼，其需再次交付给被告完成装修后，才能实现对房屋的使用。如果原告在2017年6月30日收楼，此后的装修期需要支付物业管理费等费用，因此原告同意改变收楼时间，自愿将案涉房屋的两次验收行为合为一次验收，即将“毛坯房验收并支付物业管理费后交付装修，完成装修后再验收”调整为“带装修一次性验收，并免交装修期物业管理费”。（三）将案涉房屋的基础建设期与装修期分割开能够保证各阶段工期和质量，对原告有利。（四）合并为一次验收未损害原告的房屋验收权、使用权。在装修后统一验收，购房者还是可以对房屋交付的各项标准进行检验，统一验收时并未降低验收标准，购房者也未放弃毛坯验收时的各项权力，同时被告也没有设定在交付不能或交付瑕疵时免责的条款，并未损害原告的利益。四、假设被告确有逾期交付的行为，逾期交付房屋违约金标准也应当予以调低，建议调低至每日不超过万分之零点五的标准为宜。本案应交楼时间为2017年12月30日，被告通知交楼时间为2017年12月27日。被告不存在逾期交楼行为，即使存在如原告所述的逾期行为，那么被告主张支付的违约金72064.30元也明显高于同地段同面积房屋月租金水平和银行同期同类贷款利息。案涉房屋依据合同约定的每日0.02%标准计算的违约金数额每月约为10000元，明显高于同地段同面积房屋月租金水平和银行同期同类贷款利息。因此，原告无论依据资金成本损失还是依据房屋无法使用的损失来要求被告赔偿，金额都会大大低于其计算的违约金的数额。恳请法院调低违约金标准，建议不超过每日万分之零点五为宜。综上所述，被告已经依约将涉案房屋交付给原告使用，不存在违约行为，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，万畅公司（甲方、卖方）与陈晓利（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同明确甲方以出让方式取得位于永顺××以南，地块，地块编号为YH-A3-0编号为00128的地块的土地使用权，国有土地使用证号为粤20**广州市不动产权第××号已取得商品房预售许可证［穗房预（网）字第××号]。双方约定甲方出售位于广州市萝岗瞰山一街4号（自编N16-1、N16-2栋）121房给乙方，该商品房建筑面积84.135平方米，其中套内面积79.74平方米，共有分摊面积约4.3957平方米，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24425.43元，总金额1947684元，以按揭贷款方式付款，首期款自预售合同网上签订之日起不超过5日，支付全部房价款70.22%，金额1367684元，剩余房款580000元须于2016年7月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。该合同第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起×日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件六装饰、设备标准约定，长岭山景城多层洋房毛坯、设备标准2016年1月版20160121。一、阳台，1.天花：外墙漆；2.墙身：外墙漆；3.地面：混凝土结构。二、室内，1.厅，a.天花：混凝土结构；b.墙身：水泥砂浆；c.地面：混凝土结构；d.入户门：钢制入户门（配置猫眼、门锁和门吸）……三、室外，1.外墙：外墙涂料；2.铝合金门窗：铝合金门窗；3.天井：防水层加水泥砂浆保护层；4.入户花园：草皮。四、设备，1.灯饰：厅、房、厨、卫、阳台、地下、地下室预留灯位线管、不穿电线）……该合同附件七本合同补充协议，双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充：1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充：如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议：本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。上述买卖合同签订后，陈晓利依约支付了合同约定的购房款，万畅公司向陈晓利开具发票，发票金额为1947684元。万畅公司主张其与陈晓利之间亦如其他购房者一样签有《房屋装修工程协议书》，约定陈晓利委托万畅公司对案涉房屋进行装修，陈晓利委托万畅公司聘请的施工单位在该商品房达到陈晓利与发展商确定的《商品房买卖合同》约定的交付标准时，先代为验收并接收，以便于直接接收和进行上述装修工程施工，万畅公司应于2017年12月30日前完成本协议约定的房屋装修工程，该商品房装修工程款单价为2500元/平方米，该装修工程款已经包含在房屋总价款中，万畅公司不再另行收取，陈晓利知悉并理解：上述装修部分的价格并非装修成本，而是包括装修材料、人工、管理等费用以及税金、甲方的合理收益等。万畅公司未能提交其与陈晓利所签署的《房屋装修工程协议书》，但称其与陈晓利之间不可能没有装修协议，因为双方的买卖合同约定毛坯交付，而实际交楼带装修，有可能本案的装修协议夹到其他档案中，暂时无法找到。对于双方是否签订了《房屋装修工程协议书》，陈晓利在法庭限期内未作肯定或否定回答。万畅公司拟证实案涉房屋于2017年12月20日符合买卖合同约定的交付条件，提交了以下证据复印件：1.2017年3月10日案涉楼盘N12-N27的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，载经检验该工程通过验收、具备通气条件。2.2017年9月21日长岭居YH-A3-0地块住宅（自编号N12-1#～N14-2#、西区地下室）；住宅（自编号N15～N27栋）项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载工程竣工验收备案文件目录：工程竣工验收报告，工程施工许可证，施工图设计文件审查意见，单位工程质量综合验收文件，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。备案意见：竣工验收备案文件已于2017年9月20日收讫，文件基本齐全。3.2017年12月11日长岭居YH-A3-0地块的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格。4.案涉楼盘的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，载2017年12月20日的验收意见为合格。5.2017年5月10日的广州市萝岗区瞰山一街1-6号、二街1-6号，三街1、2、3、5号，曦景大街2、4、6、10号《通邮申请表》，受理单位意见载符合通邮条件、可予通邮。陈晓利对上述证据的真实性予以确认，认为上述证据恰恰证明了涉案房屋逾期交付的事实。2017年12月27日，万畅公司向陈晓利发出《商品房交付使用通知书》，通知陈晓利于2017年12月30日至2018年1月7日办理案涉房屋交接手续。双方均确认陈晓利于2018年1月1日收楼。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、发票、《客户受电工程竣工检验意见书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《通邮申请表》《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《商品房交付使用通知书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，陈晓利与万畅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于《房屋装修工程协议书》性质及效力的认定。关于《房屋装修工程协议书》，对于是否签订了该协议，陈晓利既未表示承认也未否认，根据《最高人民法院》第八条第二款的规定，本院视为陈晓利对该项事实的承认，认定双方签署了《房屋装修工程协议书》。按照上述装修工程协议的约定，装修工程款实际已经包含在房屋总价款中，购房者不需另行支付，由此可以看出案涉《房屋装修工程协议书》并非单纯的装修协议，其内容应属于房屋买卖合同的房屋装修标准的内容，与案涉的《广州市商品房买卖合同（预售）》共同约定了房屋买卖双方的主要权利义务关系内容，单独的《广州市商品房买卖合同（预售）》或《房屋装修工程协议书》无法完整展现买卖双方各自的权利义务，所以《房屋装修工程协议书》实质上具有房屋买卖协议的性质。关于《房屋装修工程协议书》将房屋交付时间变更为2017年12月30日的条款的效力，本院认为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付条件为毛坯交付，《房屋装修工程协议书》约定的房屋交付条件为带装修交付，双方协议变更了房屋买卖合同的装修标准，同时适当延长原约定的房屋交付时间，该约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。万畅公司于2017年12月27日向陈晓利发出《商品房交付使用通知书》，通知陈晓利于2017年12月30日至2018年1月7日收楼，陈晓利亦已实际于2018年1月1日收楼，故万畅公司交付案涉房屋的时间符合《房屋装修工程协议书》的约定，陈晓利要求万畅公司支付逾期交付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条的规定，判决如下：驳回原告陈晓利的诉讼请求。案件受理费1602元，由原告陈晓利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 朱 江人民陪审员 王 军人民陪审员 刘丽娟二〇一九年十二月十六日书 记 员 余若莲