中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1048号 上诉人（原审原告）：周洪光，男，1964年1月5日出生，汉族，住辽宁省盘山县。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司,住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人周洪光因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周洪光的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 周洪光上诉请求：1.撤销（2018）晋民初340号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露B区10#-3-501室房屋执行、解除查封；2.判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院认为周洪光的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条的规定,驳回其诉讼请求证据不足。2010年4月盘锦市建筑勘察设计研究院和辽宁北方建筑设计院有限责任公司沈阳分公司（以下简称两设计院）分别与龙驿公司签订《建设工程设计合同（一）》，两设计院承揽了枫丹白露小区项目设计劳务，赵岩是该工程的设计人员，因龙驿公司欠付赵岩设计费用，龙驿公司决定用房屋抵顶该设计费，原审周洪光提供龙驿公司的记账凭证等相关证明，足以证明龙驿公司欠付赵岩工程款以及用房屋抵账事实。周洪光在赵岩处购买房屋，并交付购房款，2014年11月21日周洪光与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，能够证明上诉人周洪光已经实际交付购房款，取得房屋所有权。 被上诉人西藏信托答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。周洪光主张龙驿公司欠付赵岩工程款及以房抵债事实不能成立。周洪光承认赵岩是该工程的设计人员，但以此推断龙驿公司欠付赵岩设计费无事实根据，且周洪光未提供两设计院与龙驿公司以房抵债抵顶欠款的相关协议，亦未提供两设计院与赵岩就案涉房屋签订的买卖协议，未说明具体的买卖时间、案涉房屋交付时间，亦未提供其向赵岩支付买房款的证据。周洪光仅凭与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》及收款收据不能证明其已实际交付购房款。 原审第三人龙驿公司未发表答辩意见。 周洪光向原审法院起诉请求：1.确认枫丹白露B区10#-3-501室归周洪光所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 原审法院查明：2010年4月两设计院分别与第三人龙驿公司签订《建设工程设计合同（一）》，承揽了枫丹白露小区项目设计。盘锦市建筑勘察设计研究院与第三人龙驿公司签订的《建设工程设计合同（一）》约定，设计收费估算4521220.20元；辽宁北方建筑设计院有限责任公司沈阳分公司与第三人龙驿公司签订的《建设工程设计合同（一）》约定，设计收费估算2713254.60元，上述两份合同约定的设计收费估算为7234474.80元。两设计院均委派赵岩具体负责该项目，提供相关设计方案，与开发商进行设计变更、收取、处理设计费及全权出售抵顶设计费的房屋等一切事宜。2014年10月13日周洪光妻子李有静取款27万元，2014年10月15日张宏业与周洪光签订房屋买卖合同，将案涉房屋以27万元出售给周洪光。2014年11月21日周洪光与第三人龙驿公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：周洪光购买枫丹白露第B10幢3单元5层501室，住宅，建筑面积100.75平方米，每平方米4210元，总价款424158元。2014年10月14日龙驿公司为周洪光出具424158元的收款收据。两设计院授权委托人赵岩出具《情况说明》并出庭作证，证明其授权张宏业代其将案涉房屋出售给周洪光，并认可其委托张宏业收取了周洪光的购房款。2015年5月20日龙驿公司为周洪光出具入住通知单；2015年5月20日周洪光交纳物业费、电梯费；2015年5月28日—2017年11月13日周洪光交纳燃气费；2015年10月31日—2017年8月10日周洪光交纳水费。盘山县不动产登记中心为周洪光出具《不动产登记资料查询结果证明》，证明经该中心不动产管理系统查询，周洪光无房屋所有权登记记录。周洪光未办理案涉房屋的过户登记手续。 2012年12月第三人龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 原审法院认为，本案争议焦点为：1.周洪光是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.周洪光对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归周洪光所有。 该院认为，一、周洪光是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。周洪光主张因其房屋被法院裁定查封，提出了执行异议，在收到法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经提起了案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张周洪光未提交证据证明其房屋被查封，且因周洪光起诉后又申请撤诉，现周洪光起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案中，周洪光等595套房屋及车库业主对山西省高级人民法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了周洪光的执行异议申请，包括周洪光在内的512人依据此裁定在十五日内共同提起了执行异议之诉，周洪光起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，周洪光在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张周洪光不具有诉讼主体资格及起诉已经超过法定期限的理由不能成立，不予支持。 二、周洪光对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系住宅，周洪光提供的盘山县不动产登记中心为周洪光出具的《不动产登记资料查询结果证明》不能证明在盘锦市区域内周洪光名下没有其他住房，不符合上述第二十九条第二项的规定，故应适用《异议复议规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四项要件。（一）周洪光在法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，2016年1月4日法院查封案涉房屋。2014年11月21日周洪光与第三人龙驿公司签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，能够认定周洪光在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）周洪光在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。周洪光提供的入住通知单与交纳各项费用的收据能够证明周洪光在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）周洪光是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。周洪光诉称，案涉房屋系设计费抵账房，但周洪光提供的两设计院分别与第三人签订的《建设工程设计合同（一）》、两设计院给赵岩出具的授权委托书、赵岩的情况说明、龙驿公司为周洪光出具的购房款收据以及周洪光与赵岩的委托代理人张宏业签订的《房屋买卖合同》、银行取款凭条等证据，不足以证明两设计院与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系，不足以证明周洪光已支付全部价款；（四）是否非因周洪光自身原因未办理过户登记。第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的关于龙驿公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明，证明第三人龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因已设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，周洪光的诉请不符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定，其主张的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求不予支持。 三、能否确认案涉房屋归周洪光所有。因周洪光主张的民事权益不足以排除强制执行，故该项诉讼请求亦不予支持。 综上，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回周洪光的诉讼请求。案件受理费7662.37元，由周洪光负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人周洪光提交以下证据：2019年1月30日两设计院与龙驿公司签订的《工程设计结算以房抵帐确认书》、工程设计结算单、实际抵账房明细表以及龙驿公司的记账凭证。以上证据拟证明周洪光已支付全部房款。 被上诉人西藏信托对上述证据发表质证意见：对周洪光提交的证据均有异议。《工程设计结算以房抵帐确认书》日期为2019年1月31日，在法院查封之后，不能证明在查封以前两设计院与龙驿公司形成以房抵债的基础法律关系，亦不能证明两设计院在法院查封前与龙驿公司已进行结算。财务凭证未提供原件进行比对，无法核对其真实性。龙驿公司工程顶账房以白条收据作为顶账的依据，既无工程审核部门签字和工程款发票，也无售房发票，仅凭原始单据不足以证明顶账业务的事实。龙驿公司的房屋销售因成本不能可靠计量，未对各工程施工单位、设计费、监理等参建单位做竣工结算，支付的工程款主要在预付款科目核算，以白条收据列账，无正规发票，不能确定收入的实现。故上述证据不能证明周洪光已支付购房价款。 本院经审理认为，周洪光提交的证据与本案具有关联性，本院将结合庭审查明及在案其他证据对证明目的予以综合认定。 二审中，本院依上诉人周洪光的申请，调取了以下证据：证据1.山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）一份，其中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明该房屋顶账人为赵岩，事由为设计费顶房款；证据2.物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，显示周洪光在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费时间均为2015年5月20日。 上诉人周洪光对上述证据均无异议。被上诉人西藏信托质证认为，龙驿公司账目严重混乱，存在账外账的现象，证据1不能真实反映该公司财务收支和经营状况，其账目不能作为认定顶账事实的根据。对证据2的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。 本院二审另查明：一、2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司签订《贷款合同》，龙驿公司向西藏信托借款3亿元，贷款期限12个月；同日，双方签订《抵押合同》，龙驿公司以西水湾二期A、B块地及其该地块上在建工程为该借款合同设立抵押（未办理登记）；2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司股东孙振鹏、谷连生分别签订《股权质押》，并于2014年11月27日在盘锦市工商行政管理局办理了股权质押登记。 二、山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明该房屋顶账人为“赵岩”，事由为“设计费顶房款”。 三、2019年1月31日，两设计院与龙驿公司签订《工程设计结算以房抵帐确认书》、工程设计结算单，龙驿公司用18套房产抵顶其欠付两设计院的设计费787.2万元。该18套房产包括案涉房屋。 四、物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，显示周洪光在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费时间均为2015年5月20日。 本院对原审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为周洪光对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院已查明，周洪光于2014年11月21日与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故上述事实和证据能够证明周洪光在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，符合《异议复议规定》第二十八条第一项的规定；案涉房屋于2016年1月4日被山西省高级人民法院查封，而依据《入住通知单》、物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表、物业费收款收据等证据，可以证明周洪光在2016年1月4日即山西省高级人民法院查封前已实际占有案涉房屋。故周洪光于法院查封之前已合法占有案涉房屋的主张成立，符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定；同时，龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，以及盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的关于龙驿公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明，证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋亦未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人周洪光自身原因，符合《异议复议规定》第二十八条第四项的规定。综上，原审认定周洪光对案涉房屋享有的民事权益符合《异议复议规定》第二十八条第一项、第二项、第四项的规定，并无不当。 依据两设计院分别与龙驿公司签订的《建设工程设计合同（一）》、两设计院给赵岩出具的授权委托书、赵岩的情况说明、两设计院与龙驿公司签订《工程设计结算以房抵帐确认书》、工程设计结算单及龙驿公司的相关记账凭证、周洪光与赵岩的委托代理人张宏业签订的《房屋买卖合同》、周洪光提交的银行取款凭条、周洪光与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》、龙驿公司出具案涉房屋的收款收据以及《审计报告》中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明案涉房屋的具体信息等证据能够相互印证，可以认定两设计院与龙驿公司通过协商并经对账清算，约定龙驿公司用包括案涉房屋在内的18套商品房抵顶所欠两设计院的设计费787.2万元，后再由实际购房人周洪光与龙驿公司建立商品房买卖合同关系，故应认定周洪光作为案涉房屋的买受人，已向龙驿公司支付了全部购房款，符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定，原审对此认定不当，本院予以纠正。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，周洪光就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对周洪光要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。 综上，周洪光提出的排除执行的上诉主张具有事实和法律依据，本院予以支持，原审对此认定不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初340号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块（枫丹白露家园小区B区）10#-3-501号房屋； 三、驳回周洪光的其他诉讼请求。 一审案件受理费7662.37元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费7662.37元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十日 书记员  秦 爽