济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0102民初9649号原告（反诉被告）：杜明，男，1969年12月5日出生，汉族，住烟台市委托诉讼代理人：王乃一，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东民丰市政工程有限公司,住所地冠县，统一社会信用代码：91371525694416851L。法定代表人：杜培民，董事长。委托诉讼代理人：牛小丽，女，系该公司职工。原告（反诉被告）杜明与被告（反诉原告）山东民丰市政工程有限公司（以下简称民丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜明的委托诉讼代理人王乃一，被告民丰公司的委托诉讼代理人牛小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜明向本院提出诉讼请求：1.判令民丰公司赔偿杜明违约金221567元；2.诉讼费等相关费用由民丰公司承担。事实与理由：杜明、民丰公司于2016年5月6日签订房屋租赁合同，杜明将其坐落于济南市历下区经十路9777号2号楼1002、1003、1004房间（建筑面积443.49平方米）出租给民丰公司。双方约定租赁期为六年，自2016年6月1日起至2022年5月31日止。前三年按每平方米2.6元/天计算付款周期（半年）租金为210436元，后三年按每平方米2.74元/天计算付款周期（半年）租金为221567元。民丰公司应于每个付款周期起始日的30天前付清该周期租金。2019年5月22日，民丰公司在租赁期未满三年且未依约提前30天支付杜明2019年6月1日至11月30日的租金221567元的情况下向杜明提出解除合同，该行为已违反合同第八条第二款第4项“租赁期满三年后且不欠付甲方租金的情况下，乙方可单方解除合同，但须提前三个月通知甲方”的约定。2019年6月4日，双方进行了房屋交接，在此过程中杜明发现民丰公司有严重改变原房屋结构的问题，对此民丰公司亦未提出相应整改意见或恢复原状。综上，鉴于民丰公司的上述违约行为，依约其应承担违约责任即赔偿杜明一个付款周期的违约金221567元。民丰公司辩称，一、我公司按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定解除合同，不存在任何违约行为。我公司与杜明于2016年5月6日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年6月1日开始至2020年5月31日止，在合同履行期间，我公司和杜明一直都按合同约定履行着合同，双方也从未有过任何争议。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第（二）项第4条的约定“租赁满三年后且不欠付甲方租金的情况下，乙方可单方解除合同，但须提前三个月通知甲方。”从2016年6月1日至2019年5月31日，双方的租赁期正好满三年，我公司也已将房租交至2019年5月31日，按合同约定提前三个月通知了杜明。2019年3月1日我公司企管部的职员韩芳芳通过微信号Hxx713311向杜明微信号为xm344865933发出了于2019年5月31日解除《房屋租赁合同》的通知，杜明也收到了通知，并且还询问了不租赁的原因。杜明收到我公司的解除《房屋租赁合同》的通知后，就在一家叫“鸿泰房地产中介”公司登记了房屋出租信息，由此可见杜明不仅收到了我公司的通知，而且还在收到通知后付诸实际行动。我公司是完全按照合同约定解除《房屋租赁合同》的，不存在任何违约行为，故不应该承担任何违约责任。二、在租赁房屋交接时，双方已对房屋情况进行了确认我公司的职员韩芳芳与杜明的委托人刘超于2019年6月4日办理房屋交接手续，并且写明了房屋交接的具体情况：1、天花板缺失一块，破损两块；2、玻璃破碎两块；3、西侧地板小面积损坏；4、电表剩余：1002剩余1105.25度，1003和1004剩余74.31度；5、物业费已交至2019年6月份；6、房屋钥匙：1002室3把，1003室3把，1004室1把，共计7把。房屋交接完毕后，双方应该按上述房屋交接情况进行协调，杜明押了我公司一个月房租，加上我公司多交的物业费、电费共计38263.3元，杜明扣除房屋损失部分后，应该将多余部分退还给我公司。三、我公司的装修没有严重破坏房屋结构。依据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。我公司的装修只是为了办公需要，简单装修，并未进行上述任何一项禁止行为。民丰公司向本院提出反诉请求：1.判令杜明返还民丰公司的房屋押金35073元，返还民丰公司多交的物业费2128.8元、电费1061.5元，共计38263.3元；2.本诉和反诉的诉讼费由杜明承担。事实与理由：民丰公司与杜明于2016年5月6日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年6月1日开始至2020年5月31日止，民丰公司在交纳第一期房租时一并交纳了房屋押金35073元。在合同履行期间，民丰公司和杜明一直都按合同约定履行着合同，双方也从未有过任何争议。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第（二）项第4条的约定“租赁满三年后且不欠付甲方租金的情况下，乙方可单方解除合同，但须提前三个月通知甲方。”从2016年6月1日至2019年5月31日，双方的租赁期正好满三年，民丰公司已将房租交至2019年5月31日，并按合同约定提前三个月通知了杜明，2019年3月1日我公司企管部的职员韩芳芳通过微信号Hxx713311向杜明微信号为xm344865933发出了于2019年5月31日解除《房屋租赁合同》的通知，杜明也收到了通知，并且还询问了不租赁的原因。民丰公司的职员韩芳芳于2019年5月31日通过邮箱的形式告知杜明办理房屋交接手续，杜明于2019年6月3日通过邮箱的形式向民丰公司的职员韩芳芳发出授权刘超和民丰公司办理房屋交接手续，刘超于2019年6月4日和民丰公司的职员韩芳芳办理房屋交接手续，并且写明了房屋交接的具体情况。民丰公司在房屋交接时物业费已经缴纳到了2019年6月份，杜明应退还2019年6月份的物业费2128.8元，民丰公司和杜明房屋交接时1002室电表剩余1105.25度，0.9元一度，计994.7元，1003室和1004室剩余74.31度，计66.8元，电费共计1061.5元。杜明对民丰公司的反诉辩称，一、民丰公司未依照双方签订的《房屋租赁合同》的相关约定恰当履行解除合同的通知义务。1、民丰公司首先应证明韩芳芳向杜明发出过相关通知，但即使韩芳芳发出过解除合同的通知，在没有民丰公司授权委托的情况下，其个人无权代表公司作出解除合同的意思表示。2、双方签订的《房屋租赁合同》中民丰公司书面授权的委托代理人是姜海燕，在2019年5月22日之前，民丰公司并没有更换代理人，也没有书面授权其他人。3、租赁合同第十二条明确约定了送达方式，即通过本合同载明的邮箱联系，民丰公司应当按合同约定的送达方式发送正式书面通知。二、返还房屋押金的条件尚未成就。双方签订的《房屋租赁合同》第七条第六款规定，“合同期满或期间乙方按本合同解除的，乙方无违约情况，甲方在三个工作日内退还乙方履约定金”，民丰公司未在约定时间以约定方式解除合同，且双方进行房屋交接过程中确认存在多项违约行为，在此情况下，杜明不负有返还房屋押金的义务。三、民丰公司在反诉中主张返还的物业费、电费等，因其存在违约行为，且其不是直接交接了杜明，杜明认为不负有直接返还的义务。本院经审理认定事实如下：杜明与民丰公司于2016年5月6日签订房屋租赁合同，杜明将其坐落于济南市历下区经十路9777号2号楼的1002房间、1003房间和1004房间（建筑面积443.49平方米）出租给民丰公司。合同约定租赁期为自2016年6月1日起，至2022年5月31日止。租赁期六年，每半年为一个租赁付款周期。关于租金及支付方式约定为：前三年按每平方米2.6元/天，年租金为420872元，每个租赁付款周期（半年）租金为210436元；后三年按每平2.74元/天，年租金为443534元，每个租赁付款周期为221567元。履约定金为一个月的租金35073元。合同第八条第（二）项约定，有下列情形之一的，民丰公司可在书面通知杜明解除合同，并且民丰公司不构成违约且不承担违约责任：第4条约定，租赁满三年后且不欠付杜明租金的情况下，民丰公司可单方解除合同，但须提前三个月通知杜明。通知到达杜明时，如民丰公司尚欠解除日之前的租金，民丰公司需向杜明付清解除日之前的全部租金，解除合同的通知才生效。合同签订后，民丰公司于2016年5月13日向杜明汇款245509元。2019年3月1日，民丰公司职员韩芳芳通过其微信号向杜明微信号xm344865933发送消息，称下半年不再续租。2019年5月20日，民丰公司通过电子邮箱向杜明发送授权委托书，授权韩芳芳办理涉案房产退租事宜。2019年6月4日，韩芳芳与杜明的委托人刘超签订房屋交接手续，载明涉案房屋天花板缺失一块，破损两块；玻璃破粹两块；西侧地板小面积损坏；1002室电表剩余1105.25度，1003、1004室电表剩余74.31度；物业费交至2019年6月。本院认为，杜明与民丰公司签订的租赁合同，条款齐备，意思表达真实，且实际履行，故合法有效。《房屋租赁合同》第8条第2款第4项约定“有下列情形之一的，乙方可在书面通知甲方后解除本合同，‘租赁满三年后且不欠付甲方租金的情况下，乙方可单方解除合同，但须提前三个月通知甲方；通知到达甲方时，如乙方尚欠解除日之前的租金，乙需向甲方付清解除日之前的全部租金，解除本合同的通知才生效’”。关于合同双方的联系方式，合同第12条约定“甲乙双方在合同履行过程中，可通过本合同载明的邮箱电子邮件的形式互相联系，邮件中的通知、书函等同于书面形式。”该合同当事人签字处分别载明了各自的电子邮箱。由上述条款可以看出，双方认可的书面联系方式首先为合同载明的邮箱。根据民丰公司提交的韩芳芳与杜明的微信聊天记录，2019年3月1日之前双方未有微信往来，当日韩芳芳以民丰市政小韩的名义提出国奥城的办公室下半年不租了，在杜明追问原因之后未有任何答复；3月20日，杜明主动联系韩芳芳后，双方才有进一步的沟通。故本院认为，民丰公司解除合同的通知未完全符合合同约定，有一定的瑕疵，杜明因此要求民丰公司赔偿221567元明显过高，本院结合民丰公司的过错程度予以调整，民丰公司应赔偿2019年3月1日至2019年3月20日双方深度沟通合同解除事宜之日的房屋租金损失23061元（年租金420872元÷365天×20天）。对民丰公司主张的杜明退还房屋押金35073元，根据双方的房屋交接手续，民丰公司使用期间对涉案房屋造成一定的损坏且未修补，其要求杜明返还押金无事实与法律依据，本院不予支持；对民丰公司主张的物业费，根据其提交的证据，物业公司的发票系向其出具，现要求杜明返还，证据不足，本院不予支持；对民丰公司主张的电费，其只提交交回房屋时的电表度数，未提交接收房屋时的电表度数，故其计算电费的方式本院不予认可，对其要求杜明返还的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东民丰市政工程有限公司于本判决生效后十日内向原告杜明支付23061元；二、驳回原告杜明的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告山东民丰市政工程有限公司的反诉请求。案件受理费4620元，减半收取计2310元，反诉费378元，均由山东民丰市政工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇一九年十二月十二日书记员  张 琦