重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初599号 原告:重庆东福物业管理有限公司，住所地重庆市江北区红石路5号9-11，统一社会信用代码9150010567339098XA。 法定代表人：张玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋文娟，四川蜀中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘燕，该公司员工。 被告：重庆九五医院有限公司，住所地重庆市大渡口区新山村街道钢花路326号，统一社会信用代码915001043052687373。 法定代表人：胡军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁蓉平，重庆鼎屺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余霞，该公司员工。 被告：重庆铺金房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道翠华园小区1栋1单元5号，统一社会信用代码915001046635776012。 法定代表人：魏良惠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊春霞，重庆自华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙冬，重庆自华律师事务所律师。 原告重庆东福物业管理有限公司（以下简称“东福公司”）与被告重庆九五医院有限公司（以下简称“九五医院”）、重庆铺金房地产开发有限公司（以下简称“铺金公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东福公司的委托诉讼代理人蒋文娟、刘燕，被告九五医院的委托诉讼代理人梁蓉平、余霞，被告铺金公司的委托诉讼代理人熊春霞于第一次开庭时到庭参加诉讼。原告东福公司的委托诉讼代理人蒋文娟，被告九五医院的委托诉讼代理人余霞于第二次开庭时到庭参加诉讼，被告铺金公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 东福公司向本院提出诉讼请求：1.判令九五医院、铺金公司连带支付东福公司自2018年6月1日至2018年12月31日的物业服务费97983.06元、违约金8818.48元，共计106801.54元；2.本案诉讼费用由九五医院和铺金公司承担。事实和理由：2018年5月24日，东福公司与大渡口区铺金昊城业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定了服务物业位置座落于重庆市大渡口区钢花路326号，同时还约定了服务期限、服务事项、服务费用、双方的权利义务、违约责任等条款。本案诉争标的位于重庆市大渡口区钢花路326号，产权人为铺金公司，与铺金昊城小区是一个整体，亦在本案物业服务合同约定的服务范围之内，其建筑面积约为4665.86㎡，现该区域由九五医院承租。按照合同约定，东福公司提供物业服务，业主或者物业使用人应当在每月10日前按合同约定的收费标准交纳当月物业服务费，逾期交纳的应当支付相应违约金。按照法律规定，九五医院与铺金公司应当对所欠物管费承担连带责任。为维护东福公司的合法权益，特诉至法院。 九五医院辩称，1.东福公司主体是否适格存疑；2.东福公司请求支付物业费缺乏依据；3.东福公司未履行合同义务，九五医院履行了先履行抗辩权；4.东福公司主张的物业费标准过高；5.东福公司主张的违约金标准也过高；6.九五医院已经交纳了2018年6月的物管费2000元。 铺金公司辩称，2013年该公司将涉案房屋租赁给九五医院，合同中明确约定物管费由承租方承担，该公司不应承担责任。 本院经审理认定事实如下：2018年5月24日，重庆市大渡口区铺金昊城业主委员会（甲方、以下简称“铺金昊城业委会”）与东福公司（乙方）就重庆市大渡口区铺金昊城物业签订《重庆市物业服务合同》，主要约定：1.物业座落于重庆市大渡口区钢花路326号，物业类型为商住混合居住小区，建筑面积15926.6平方米；2.物业服务费用按月由乙方向业主收取，高层住宅为1.00元/㎡（含电梯费），高层住宅改商业为2.00元/㎡（含电梯费），非住宅为3.00元/㎡，业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；3.乙方按照每月1号起开始收取本月物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳义务，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；4.本合同期限为五年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，合同期届满前三个月内，甲方依法作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同合法生效时，本合同终止；5.甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；6.本合同经甲、乙双方加盖公章，代表签名，乙方法定代表人或委托人签名盖章后生效，生效时间从2018年6月1日起。 另查明，2015年1月25日，铺金昊城业主委员会出具《业主大会书面征求意见表决结果》，主要载明因大智物业退出原因，现铺金昊城小区决定召开业主大会选聘重庆东福物业管理有限公司及其《物业服务合同》（草案），同意票占总业主人数的64.7%，同意票建筑面积占总建筑面积的78.5%，沪汉社区居委会加盖公章证明情况属实。 2018年6月5日，重庆市大渡口区房屋管理局出具《物业服务合同备案证明》：“重庆东福物业管理有限公司接受重庆市大渡口区铺金昊城小区业主委员会的委托，对座落于重庆市大渡口区钢花路326号，建筑面积1.59万平方米的铺金昊城。小区进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。 东福公司在为铺金昊城小区提供物业服务期间，与重庆富士电梯有限责任公司签订《重庆市电梯日常技术服务维护保养合同》，对电梯进行维修保养；同时，东福公司与重庆市利友管道疏通有限公司签订《化粪池及污水管网清疏服务合同》，对小区的化粪池的管网维护进行处理；此外，东福公司日常安排人员对水泵房、发电机、配电房、电梯进行巡逻签到。 再查明，铺金公司系重庆市大渡口区钢花路324号房屋的所有权人（位于铺金昊城小区），其房屋总建筑面积18795.7平方米，其中负1-3层建筑面积为4665.86平方米（该部分房屋已由铺金公司出租给九五医院，双方约定该部分房屋的物业服务费由九五医院承担），负2-负3层建筑面积为3526.53平方米。2018年6月，九五医院向东福公司支付物管费2000元。此后，自2018年7月1日至2018年12月31日，铺金公司和九五医院未向东福公司交纳物管费。在东福公司进行催收后，铺金公司和九五医院至今未交纳上述费用。 还查明，九五医院于2017年8月29日与重庆洁扬惠清清洁有限公司签订了《重庆九五医院保洁服务合同书》，主要将九五医院负一楼至三楼的日常保洁服务交由重庆洁扬惠清清洁有限公司负责，根据现场实际情况，安排保洁领班1人，保洁员4人。此外，九五医院自行聘用人员担任该院的安保工作。自2014年10月起，九五医院按每月2000元左右的费用向东福公司支付物管费。 诉讼过程中，经本院走访，铺金昊城小区为单体楼，周边共用设施、设备、公用绿地较少，九五医院的正门与市政道路相连，九五医院自行安排有保洁和安保人员，九五医院物业的维修、养护、管理和维护多由其自行负责。 上述事实，有各方当事人的当庭陈述、《物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》、《业主大会书面征求意见表决结果》、《重庆市电梯日常技术服务维护保养合同》、《化粪池及污水管网清疏服务合同》、《重庆九五医院保洁服务合同书》、照片、视频等证据为证，经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。东福公司和铺金昊城业主委员会签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是合法有效的合同，该合同对铺金昊城小区物业使用人九五医院同样具有约束力，九五医院应按期向东福公司交纳物业服务费。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，虽然作为承租人的九五医院与作为业主的铺金公司约定物业服务费由九五医院承担，但东福公司仍可要求铺金公司承担连带责任，故铺金公司的答辩理由不成立，本院不予采纳，铺金公司与九五医院应当就物业服务费向东福公司承担连带支付义务。 根据庭审查明的事实，九五医院的维修、养护、管理和维护多由其自行负责，东福公司并未举示充分证据证明其对九五医院提供了物业服务，九五医院请求减少物业费，根据权利义务对等原则和公平原则，本院根据东福公司为九五医院提供服务的实际情况，酌情将物业服务费调低为九五医院实际应交物业费的30%。按照《物业服务合同》的约定，九五医院应每月向东福公司支付物业服务费13997.58元（3元/平方米/月×4665.86平方米），本院酌情将每月物业服务费调整为4199.27元，故自2018年6月1日至2018年12月31日，九五医院共计应向东福公司支付物业服务费29394.89元，扣除其于2018年6月已经支付的2000元，还余27394.89元，铺金公司对该款项具有连带支付义务。 对于东福公司要求九五医院和铺金公司支付违约金的诉求，因九五医院并非恶意拖欠物业服务费，其仅因2018年5月签订新的《物业服务合同》后，双方因物业费收费标准差距较大而未能达成一致意见，故对于东福公司违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、重庆九五医院有限公司和重庆铺金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付重庆东福物业管理有限公司自2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费27394.89元; 二、驳回重庆东福物业管理有限公司的其它诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取1218元，由重庆东福物业管理有限公司负担906元，由重庆九五医院有限公司和重庆铺金房地产开发有限公司连带负担312元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  何 津 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  陶知春 书 记 员  毛 谨