福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4943号 上诉人（原审被告）：泉州世茂瑞盈置业有限公司，住所地福建省晋江市紫帽镇兴紫路**。 法定代表人：陈芳梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王天成，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪德琨，福建旭丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁孝章，男，1975年5月13日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘仙燕，女，1979年2月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 上诉人泉州世茂瑞盈置业有限公司（以下简称世茂瑞盈公司）因与被上诉人梁孝章、刘仙燕商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世茂瑞盈公司上诉请求：撤销原判，驳回梁孝章、刘仙燕对世茂瑞盈公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、世茂瑞盈公司并未拒绝交房。首先，世茂瑞盈公司并未委托物业服务中心办理交房手续。交房手续是业主跟世茂瑞盈公司办理，物业人员只是协助提供服务。其次，世茂瑞盈公司一直希望并要求业主尽快办理房屋交接手续，但业主认为如果交房了，就是承认讼争房屋符合交付条件，所以一直拒绝办理交房手续。再次，梁孝章、刘仙燕提交的视频资料无法体现世茂瑞盈公司拒绝交房。该视频资料没有物业人员拒绝交房的任何言语，相反的视频可以体现是业主不愿意配合办理交房。视频露脸的就一个业主，不足以认定所有业主都被拒绝交房。最后，世茂瑞盈公司与物业服务企业并非同一主体，原审判决以物业服务企业与个别业主的争议推定世茂瑞盈公司拒绝交付房屋缺乏依据。二、原审判决认定案涉《合同补充协议》第五条第1项、第4项为无效条款，适用法律错误。案涉《商品房买卖合同》第八条第1项约定的四方验收及消防验收属于交付的法定条件，第2、3项生活给排水、用电、燃气等设施达到设计要求和小区内部公共配套建筑、基础设施按规划要求建设完成属于法定条件之外的更高要求，且不一定影响交付，应当允许当事人通过进一步的约定予以规制。补充协议第五条第1项约定案涉房屋所在楼幢依法取得四方竣工验收报告、竣工规划验收合格证及消防验收合格意见即视为已办妥有关竣工验收手续，具备合同正文约定的交付条件；第4项约定因案涉房屋所在地块建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致建筑区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约，附件约定没有否定法定的交房条件，而是就法定条件之外的更高交房条件的进一步约定。同系列之前的案件，二审法院认为，世茂公司未提供证据证明诉争商品房所在地块燃气管道未连接城市主管网系因市政道路未能按期竣工所造成，应承担举证不能的不利后果，二审法院未否定上述约定的效力。一审中，世茂瑞盈公司提供了福建省高级人民法院案情基本一样的判例，省高院对此意见明确，该约定有效。三、案涉房屋于2016年通过竣工验收合格、消防验收合格和规划验收合格，管道燃气设施于2016年达到设计要求条件，符合合同约定和法定的交付条件。通过四方验收、消防验收合格后，案涉房屋即已具备法定交付条件和正常使用居住的条件，即使存在管道燃气非因出卖人原因未能及时通气的情况，也仅构成细小的瑕疵，案涉房屋仍符合法定的交付条件。案涉《商品房买卖合同》第八条约定：“该商品房所在建筑物……管道燃气……等设施达到设计要求条件”。案涉房屋所属楼宇《竣工验收报告》中明确载明：“燃气工程已完成设计图纸文件所含项目；燃气工程评定等级为合格。”燃气工程施工方晋江新奥燃气有限公司于2018年8月27日出具的《证明》载明，案涉房屋所属楼宇已于2016年完成立管安装和户内挂表，符合设计图纸要求。2016年底管道燃气已达到设计要求条件，符合合同约定的交付条件。补充协议约定：“出卖人交付时完成该商品房所在楼宇范围内的……管道燃气……等设施达到设计要求条件”。该约定将范围限定于商品房所在楼宇范围内，楼宇范围外市政大配套工程的施工建设，出卖人无法也没有义务保证其能够顺利完工。案涉房屋的管道燃气未能及时通气系市政道路建设导致城市燃气管网迟迟未能完工所致，根据补充协议约定，不视为出卖人违约。世茂瑞盈公司已按照《商品房买卖合同》中梁孝章、刘仙燕提供的地址寄送了《交房通知书》，告知梁孝章、刘仙燕房屋交付交接事宜，根据合同约定，应视为案涉房屋已完成交付。 梁孝章、刘仙燕辩称，一、世茂瑞盈公司在一审庭审过程中承认其委托物业中心办理交房，其在二审中又予以否认，违背诚信原则。梁孝章、刘仙燕到物业中心交房时，因物业中心从中自行设置交房条件，导致梁孝章、刘仙燕未能顺利办理交房手续。二、房屋主体与配套的水电气等设施设备均属于房屋交付的内容，是一个整体概念，房屋主体和配套水电气等设施设备均符合交付条件是正常使用房屋的基本前提。世茂瑞盈公司主张逾期交付房屋主体与其他设施存在不同的违约责任缺乏依据。三、基于燃气管道及其他燃气设施属于法律规定必须经过专项验收的项目，未经验收不得交付使用，案涉房屋中燃气设施至今未经过专项验收，不符合法律法规的强制性规定，不符合交付条件。世茂瑞盈公司提供的验收文件中并没有晋江新奥燃气有限公司出具的关于燃气设施设计、施工的验收意见，没有验收的专业人员签名或公司签章，没有晋江新奥燃气有限公司出具符合福建省住房和城乡建设厅规定的《住宅小区配套管道燃气工程专项验收报告》。燃气工程验收标准是《城镇燃气设计规范》、《城镇燃气输配工程施工及验收规范》、《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》，而非世茂瑞盈公司列出的《给排水与采暖工程施工工艺标准》。《给排水与采暖工程施工工艺标准》里面不涉及任何关于燃气工程的标准，该标准仅适用于给排水系统的验收。故尽管世茂瑞盈公司在《工程质量评定》中列入了“燃气工程”的字样，但燃气工程并未实质上通过验收。案涉房屋至今不满足《建筑法》、《城镇燃气管理条例》、《福建省燃气管理条例》等法律法规规定的强制性交付使用条件。四、本案《商品房买卖合同》第二十二条明确约定，补充约定不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，排除买受人权利的内容，一审法院认定相关条款无效适用法律正确。 梁孝章、刘仙燕向一审法院起诉请求：世茂瑞盈公司向梁孝章、刘仙燕支付自2016年7月1日起至实际交房之日以200万元为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金。 一审法院认定事实：1.2015年5月28日，梁孝章、刘仙燕与世茂瑞盈公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》及附件；2.购房款已交付完毕；3.合同约定的交房时间为2015年12月31日，附件六约定的宽展期为6个月；4.梁孝章、刘仙燕世茂瑞盈公司尚未办理案涉房屋的交接手续，梁孝章、刘仙燕尚未占有使用该房屋；5.案涉房屋所在小区的燃气管道与市政管道于2018年9月12日连接通气。世茂瑞盈公司于2014年12月31日取得商品房预售许可证。案涉房屋所在地块直至2018年9月12日才具备燃气通气条件。世茂瑞盈公司至今未将案涉房屋交付梁孝章、刘仙燕使用。梁孝章、刘仙燕于2019年1月17日提起诉讼。 一审法院认为，梁孝章、刘仙燕、世茂瑞盈公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，依法受法律保护。关于案涉房屋是否符合交付条件及是否已交付使用，本案《商品房买卖合同》系使用住房和城乡建设部、原国家工商行政管理总局共同的2014版《商品房买卖合同示范文本》签订的合同，示范文本内容系为了平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务以及保障买受人的权益而拟定的，买卖双方均应严格予以遵守执行。《商品房买卖合同》第十条关于商品房相关设施设备交付条件约定：“（一）基础设施设备4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”，约定内容与示范文本关于燃气基础设施设备交付条件的内容相同，但《商品房买卖合同》第十条关于“不影响交房且出卖人不承担违约责任…”及附件十一《合同补充协议》第四条第三款约定：“如因该商品房所在地块建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致建筑区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约”的约定并非示范文本原有内容，而是世茂瑞盈公司预先拟定，适用于该楼盘所有买受人，属于格式条款。上述内容免除了提供该条款一方即世茂瑞盈公司的责任，故依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，依法认定“不影响交房且出卖人不承担违约责任…”及“如因该商品房所在地块建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致建筑区划内基础设施及公共配套不具备使用使用条件的，不视为出卖人违约”为无效条款。关于管道燃气方面，世茂瑞盈公司提供相关证据虽可证明案涉房屋所属楼宇已于2016年11月30日前完成立管安装和户内挂表，但根据《商品房买卖合同》第十条对商品房相关设施设备交付条件的约定（即保证燃气供应）及居民基本生活要求，并结合本地区司法审判实践，供水、供电、供气等必要居住条件属于商品房交付条件，而案涉房屋所在地块直至2018年9月12日才具备通气条件，此时案涉房屋才符合交付条件，世茂瑞盈公司在此之前向梁孝章、刘仙燕发出的交付通知不产生效力，即2016年12月28日及2017年1月10日向梁孝章、刘仙燕发出的交付通知不产生效力。虽然世茂瑞盈公司于2019年1月16日再次向梁孝章、刘仙燕发出交付案涉房屋的通知，但接受世茂瑞盈公司委托办理案涉房屋交付的物业服务中心在办理案涉房屋交接中要求收取《商品房买卖合同》约定范围以外的费用即提出若现在交房需要交纳自2017年1月起的物业管理费，致使案涉房屋未交付，由此产生的相应法律后果应由世茂瑞盈公司承担，世茂瑞盈公司应承担延期交房责任。关于逾期交房违约金，根据双方合同约定，世茂瑞盈公司应支付梁孝章、刘仙燕自2017年1月1日起至实际履行交房义务之日止按照200万元的日万分之二计算的逾期交房违约金。综上所述，世茂瑞盈公司至今未将案涉房屋交付梁孝章、刘仙燕使用，应承担逾期交付的违约责任。梁孝章、刘仙燕的诉讼请求，于法有据，应予支持。世茂瑞盈公司关于其已全部履行交房义务，与事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：泉州世茂瑞盈置业有限公司应于判决生效之日起五日内支付梁孝章、刘仙燕自2016年7月1日起至实际交房之日按照200万元的日万分之二计算的逾期交房违约金。 二审中，世茂瑞盈公司未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：梁孝章、刘仙燕一审提交的视频资料，视频中与物业工作人员交涉的人员并非本案当事人，视频资料不足以证明案涉房屋系是物业公司设置条件导致无法交房的事实。一审中世茂瑞盈公司提交的泉州紫帽霞茂路（对山路-兴紫大道）中压干线燃气管道竣工报告可证实案涉房屋所在楼盘外围燃气管道于2018年5月12日竣工验收。梁孝章、刘仙燕提交一份业主为何子龙的房屋交付及办证提示函，陈述世茂瑞盈公司向其送达的交房通知内容与该提示函一致，世茂瑞盈公司对该提示函内容予以确认，该提示函载明业主应在收到交房通知后3日内至物业服务中心办理交房手续。一审查明的其他事实正确，本院予以确认。 本院认为，双方签订合同附件六第八条第2项约定：“商品房所在项目范围内的道路、室外照明、消防、环卫等配套设施及公共设施和园林绿化工程的交付，由出卖人根据开发进度分期分批建设和/或待项目整体完工后交付使用的，以项目整体交付时间为准。无论产权证注明的房屋用途为何，出卖人不承担除本合同约定的配套设施以外的任何义务。”第3项约定：“出卖人交付时完成该商品房所在楼宇范围内的生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件，但非因出卖人原因导致的或部分须待整个小区整体完工并通过验收后方可交付使用的配套设施及公共设施除外”，上述规定对公共设施、园林绿化、给排水、用电等配套设施的交付要求作出了相应的约定，并不存在免除出卖人责任、加重买受人义务的情形，应认定为有效。通气是案涉房屋交付的必要条件，案涉房屋所在楼盘至2018年9月12日具备通气条件，世茂瑞盈公司在具备通气条件后的交付通知方为有效。相关燃气市政配套于2018年5月12日竣工验收，世茂瑞盈公司未提供证据证明2018年5月12日至2018年9月12日期间未能通气其具有免责事由，故应认定案涉房屋至2018年5月12日起具备交房条件。根据合同附件六第十三条约定，出卖人以特快专递送达书面文件的，投邮后2日视为送达，世茂瑞盈公司未提供证据证明梁孝章、刘仙燕的实际签收时间，本案交房通知到达梁孝章、刘仙燕的时间应认定为2019年1月18日。合同附件六第九条有关买受人同意给予6个月的宽展期，若发生可据实顺延的情形，宽展期亦据实顺延，超过宽展期6个月交房，出卖人应予宽展期届满次日起至通知确定的交房首日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。根据上述约定，世茂瑞盈公司应在相关燃气市政配套竣工验收次日即2018年5月13日履行交房义务，世茂瑞盈公司于2019年1月16日按合同载明地址向梁孝章、刘仙燕通过EMS邮寄交房通知，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。世茂瑞盈公司通知业主于收到交房通知之日起三日内到物业服务中心交房，则通知确定的交房首日为收到通知的次日，世茂瑞盈公司支付逾期交房违约金的截止日期为通知送达之日即2019年1月18日。综上所述，本案合同约定的交房时间起算点2016年1月1日至支付逾期交房违约金的截止日期2019年1月18日共计1114天，根据晋江新奥燃气有限公司出具的证明，案涉房屋所在楼栋于2016年11月30日前完成楼栋立管安装与户内挂表，因案涉房屋所在楼盘外的燃气工程于2018年5月12日竣工验收，2016年12月1日至2018年5月12日期间系因市政工程原因导致无法通气，该期间共计528天，应予扣除，合同补充协议约定的6个月的宽展期，共计180天，亦应予扣除。综上所述，世茂瑞盈公司应支付梁孝章、刘仙燕按照200万元的日万分之二计算的逾期交房违约金162400元【200万元×0.0002×（1114-528-180=406天）】。 综上所述，世茂瑞盈公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初1443号民事判决； 二、泉州世茂瑞盈置业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付梁孝章、刘仙燕逾期交房违约金162400元； 三、驳回梁孝章、刘仙燕一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6784元，由梁孝章、刘仙燕负担4070元，多预交的2714元予以退回，由泉州世茂瑞盈置业有限公司负担2714元，应在本判决生效后五日内缴交；二审案件受理费6784元，由泉州世茂瑞盈置业有限公司负担2714元，多预交的受理费4070元予以退回，由梁孝章、刘仙燕负担4070元，应在本判决生效后五日内缴交。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年十二月四日 法官助理 林东杰 书 记 员 李心诗 本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。