贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初11093号原告：廖晓燕，女，1962年12月24日出生，汉族，住贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：冯卫伟，贵州宜尚律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：李顺，贵州宜尚律师事务所律师，特别代理。被告：贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路67号。法定代表人：杨芳俊，职务董事长。委托诉讼代理人：龙子枭，特别代理。委托诉讼代理人：彭江妮，特别代理。原告廖晓燕诉被告恒阳房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告廖晓燕委托诉讼代理人冯卫伟，被告恒阳房开委托诉讼代理人龙子枭、彭江妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖晓燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金21461.45元（从2016年7月1日起每日以购房款为基数，按照每日万分之零点五计算至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，暂计算至2018年10月18日）；2.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实及理由：2013年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市经开区。合同第八章第二十二条第三款转移登记约定被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日个工作日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第﹙2﹚项处理：……﹙2﹚买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，至2018年10月18日被告才履行上述义务。被告的行为已经构成违约，应当承担相应的责任。故原告依照相关法律规定，诉至法院。被告恒阳房开辩称，第一，原告请求支付逾期办证违约金的请求权属于债权请求权，应当受《民法总则》关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定的约束。第二，2014年8月27日，住房和城乡建设部发布了新的消防验收标准，于2015年5月1日实施。而本案合同约定的办证时间届满时，案涉小区建筑除消防验收外的全部工程都已经完成，消防建设等具体实际施工工程也已经按旧规范陆续进行收尾，但由于新的《建筑设计防火规范》的实施，造成消防验收不能通过，被告需按照新规重新整改，直至2016年11月18日才通过竣工验收。且由于行政区划的变更，导致被告早已递交的材料，却在2018年4月3日才完成竣工验收备案。上述原因均应属于不可抗力，由此产生的责任不应由被告承担；第三，根据合同的约定，被告承担的是办理产权证的协助义务，而业主负有缴纳维修基金及交清物业服务费用的义务，现有部分业主未履行上述义务，被告可以拒绝协助其办理产权证。另外，被告在2018年6月30日已经通过报纸、电话、张贴告示等方式通知原告前往指定地点领取房屋产权转移登记相关文书，已经履行了告知义务，即便要计算违约金也应当以此为节点，但有些业主至今未去领取，不能将此类责任也归咎于被告。综上，对于原告主张的违约金，请求法院综合考虑诉讼时效和不可抗力因素后酌情减少予以判决。本院经审理认定事实如下：原告廖晓燕（买受人）与被告恒阳房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买的位于贵阳市经开区的房屋。合同第八章第二十二条第三点就转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……约定日期起180日个工作日以后,买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。”第二十九条约定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准……”。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十二条关于房屋登记的约定：“......3.出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，在买受人办理房屋产权证之前向买受人提供房屋移交证书、房屋所有权登记申请表、购房发票、红线图，但买受人在办理产权证之前应当向出卖人提供物业管理费已缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任”第十七条关于不可抗力：“如发生凝冻、雪灾等自然灾害并且新闻媒体对此已报道，为公众知悉的情形，出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相应顺延，并对此不承担违约责任”，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部房款671720元。被告恒阳房开于2018年6月26日取得不动产权证书，获得了本案案涉商品房所有权初始登记，并于6月30日在贵阳晚报刊登“产权办理通知”的公告，内容为：“尊敬的龙湾国际B地块业主：您在龙湾国际B地块购买的2-7栋住宅、8栋办公，现已符合办理产权条件，请您于通知之日起60日内，由您本人携带购房凭证到龙湾国际营销中心办理产权登记的相关手续”，并提交了其于6月30日在小区的门岗处、电梯内、物业前台等地张贴该报纸的照片。原告对于被告取得初始登记及登报公告的真实性无异议，但表示并未看到过该份报纸，也未看到被告进行张贴，且双方并未约定以登报的形式进行通知。2018年10月18日，原告向贵阳市小河区安居房屋中介有限公司支付了代办费860元，该公司向原告出具了加盖该公司财务专用章的收款收据专用票据一张。对于原告委托办理不动产权证及交纳代办费的相关事宜，在其与被告签订的《商品房买卖合同》中未有相关约定。原告现主张合同中约定的是被告负有将办理转移登记相关文书交付给原告的义务，故应当以原告实际接到通知之日即交纳代办费之日为计算违约金截止的时间，遂据此起诉来院。诉讼中，被告出示了《建筑设计消防规范》（GB50016-2014）、恒阳房开整改前后照片、竣工验收备案表、工程竣工验收报告、审核结算书等，证明2014年8月住房建设部批准《建筑设计消防规范》（GB50016-2014）为国家标准，自2015年5月1日起开始实施，该公司按照新标准重新布置消防车登高操作场地、拓宽消防通道等，由此增加了绿化收益、通道改造等多项施工项目，导致至2016年11月18日才通过消防设施的竣工验收，2018年4月3日才完成竣工验收备案，直接造成了该公司未能按期办证，上述情形属于政府政策变化引起的不可抗力和情势变更，应当免除该公司逾期办证的违约责任；被告同时还提交了《龙湾国际二期业主起诉逾期交付办理产权登记证书应诉方案统计表》，其上载明了原告未足额交纳物业费和停车费的情况，表示根据合同约定，在业主未交清物业服务等费用的情况下其有权拒绝协助其办理产权证。原告对上述证据的真实性无异议，但表示并不能说明被告逾期办理竣工验收备案及交付相关文书属于不可抗力因素引起的。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。对于被告辩称其对于逾期交付转移登记的文书属于政府政策变化而引起的不可抗力和情势变更，但按照国家标准对案涉小区进行消防整改、绿化改造、通道改造等属于其作为出卖人在交付商品房过程中应尽的义务，不能作为其逾期办理转移登记的理由，且双方并未将法律、法规和政策的变化作为免责事由进行约定,而上述政策的变化亦并不属于法律规定的不可抗力的情形,因此,被告该项抗辩理由于约于法均无合理依据,本院不予采纳。关于本案违约金的计算方式，原告主张按照合同约定，即从2016年7月1日起至其交纳代办费之日止，按日万分之零点五计算。被告对于原告主张的起算日期无异议，但认为截止日期应当以其在《贵阳晚报》上刊登公告的时间为准，即2018年6月30日。本院认为，原、被告双方并未在合同中对通知办理产权登记的方式进行约定，但被告满足交付条件之后针对包括案涉原告在内的众多买受人采取刊登公告的形式，通知买受人办理产权登记的相关手续，应当视为其已经履行了合同约定的交付义务，应当以刊登公告的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2018年6月30日。关于被告辩称原告未交清物业服务费，其有权拒绝协助其办理产权证，虽然双方在补充协议中有此约定，但该条款将业主是否交纳物业管理费作为被告履行协助办证义务的前提，两者并非属于同一法律关系，若将此作为阻却房开商履行义务的事由，明显不合理地加重了买受人的责任，故根据合同第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定，该条款应当不予适用。另，关于被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，本案所涉的损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，为按日计付违约金，原告于2019年10月28日向本院提起诉讼，故原告的权利保护范围应从2016年10月28日开始计算，对于被告抗辩合理部分，本院予以采纳。综上，本案的违约金计算为：671720元×0.00005×610天（2016年10月28日-2018年6月30日）=20487元。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖晓燕逾期交付转移登记有关文书的违约金20487元；二、驳回原告廖晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元（已减半收取），由原告承担8元，被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司承担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇一九年十二月十八日书记员  胡兰