广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初3859号 原告：广西平胜物业服务有限公司，住所地：来宾市滨江北路广西来宾东盟商业广场第**。统一社会信用代码：91451300MA5KAY3R16。 法定代表人：韦仁丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林春吉，该公司法务。 被告：张高，1957年1月31日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 原告广西平胜物业服务有限公司（以下简称平胜物业公司）与被告张高物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林春吉、被告张高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平胜物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费3955元（2017年1月1日至2019年6月31日止）。2、被告向原告支付违约金2581元（从2017年2月1日至2019年6月31日止以拖欠物业费为基数按日1.5‰计算）。3、本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：被告为来宾市东盟商业广场小区**房屋所有人，房屋面积217.29平方米。2017年1月1日，原告与来宾市东盟商业广场小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为东盟商业广场小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行了合同约定的义务，依法依约对被告居住的小区实施规范化的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2017年1月起一直未交纳物业服务费。截止2019年6月31日，被告欠缴物业服务费3955元。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，根据《物业服务合同》第十四条第四款约定，物业服务费按月缴纳，恶意欠费按每日1.5%的标准缴纳违约金。经酌情考虑，原告愿意从欠费之日起按日1.5‰计算违约金，截至2019年6月31日为2581元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。为维护原告的合法权益，特向本院起诉，望判如所请。 被告张高辩称，一、来宾市东盟国际商业广场小区业委会不是通过业主大会选举产生，业主均不认可现业委会及业委会组成成员，不认可业委会主任叶凤田与原告签订的物业服务合同。二、业委会与原告相互勾结、串通一气，占用业主共同所有的公共区域，改造成停车收费场，或者画地出租，完全改变了原有的商业设计用途，致使业主商铺贬值，租不出去。业委会和原告收费却不公示账目，公款私存，严重侵犯业主利益。三、原告在物业管理期间存在诸多不作为。业委会和原告收取的租金不用于小区公共设施的维护，比如小区的井盖和路面破烂不堪，水沟堵了要业主出钱疏通。为节省电费开支，路灯全部换成不到10瓦的灯泡，把原来灯火辉煌、很有商业氛围的商业步行街搞得漆黑一团，半夜到处是人随意大小便，臭气冲天。装修垃圾和生活垃圾混在一起，收运垃圾清洁工只收运生活垃圾，装修垃圾十天半月没人拉走。小区绿化压根没人关注，更谈不上养护了。花池有种菜的、种木瓜树的，业主平时丢弃烂花盆，死花卉全堆在花池没人清理。整个小区脏乱差一目了然。摄像头只是摆设，当业主小车被破坏，玻璃门被小偷砸烂，被偷盗时想查看摄像取证，压根看不到。晚上不安排保安巡夜，业主商家经常被盗，电车电瓶被偷。四、业主和物业公司双方默认以摊位租金、停车费抵物业费。全体业主两年都不交物业费，原告是如何养活员工？原告说业主不交物业费，只好拿小区的空地出租，收取停车费、摊位租金，不然怎么养活员工。久而久之，双方就默认了以租金抵物业费的事实。现在，业主要免了原告，就告业主欠物业费。五、关于滞纳金是国家行政机关依法收取的罚款，是一种行政责任形式，具有违法性、强制性和惩罚性。原告不属于国家行政管理部门，无权收取。六、原告画地出租，违规收取停车费，所有收入都属于业主的共同财产，原告无权侵占侵吞，要求清算退还给业主。七、物业服务合同约定委托管理期限为24个月，则自2017年1月1日至2018年12月31日合同期满，原告无权收取2019年的物业费。 经审理查明，2017年1月1日，原告与来宾市东盟商业广场小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：原告依据合同约定，对东盟商业广场小区现有的物业共用部分和公共配套设施提供公共性服务，期限自2017年1月1日至2019年12月31日止；物业管理服务费收费标准为住宅0.50元／㎡·月，商业用房1.0元／㎡·月；物业服务费按月缴纳，恶意欠费按每日1.5%的标准缴纳滞纳金。除此之外，合同还约定了物业管理服务项目、双方的权利和义务等事项。合同签订后，原告依约进驻来宾市东盟商业广场小区并提供物业管理服务。 另查明，来宾市东盟商业广场小区X号房屋系被告所有，房屋面积为217.59㎡,其中一楼面积46.44㎡，二楼面积170.85㎡。自2017年1月1日至2019年6月31日，被告未缴纳物业服务费为3955元。原告于2019年4月13日在被告上述房屋门口张贴催缴费用通知单，并于2019年7月26日邮寄物业费催款律师函给被告，但被告至今未支付。 再查明，原告提供物业服务期间，来宾市东盟商业广场小区内卫生确实存在一定程度脏、乱、差，原告或者业委会也存在占用公共区域停车收费、设摊收费的情形。极少数业主门面曾遭不明原因的破坏。被起诉业主均否认与原告签订《物业服务合同》的业委会经过合法选举，主张合同无效。 以上事实，有原告提供的《物业服务合同》、《业主资料卡》、《广西平胜物业服务有限公司收费标准公示牌》、《维修服务单》、《东盟服务中心上下班签到表》、《前台接待记录表》、《巡逻情况表》、《物业服务照片》、催费照片、邮寄挂号信拍照、运单查询；系列案中的被告周海青提供了各类照片予以证明，经过庭审举证、质证，可以作为认定上述事实的依据。 本院认为，被告应交纳2017年1月1日至2019年6月31日期间的全部物业费，但不需支付违约金。理由如下： 一、被告等各业主对业委会或者物业公司有异议，有权依法更换，但自原告2017年1月1日进驻小区后，被告等众业主均消极不作为，不依法采取积极、有效措施。被告主张已与原告以默示方式达成了以原告收取的车位费、摊位租金充抵业主物业费的协议，但原告并不认可，仅通过“业主长达两年不交物业费，原告也没有追缴”的事实进行相关推定，并不严谨，而且这种充抵协议是否依法经过法定标准的业主同意，也没有证据证明，不能在本案中予以认定。 二、物业服务具有整体性、公共性，原告确已提供一定的物业服务，被告实际已享受了物业服务；且小区内的部分业主，因各种原因已按约交纳全部物业费。被告等众业主拒绝交纳全部的物业服务费，即损害了已按约交费的业主权益，又是原告之后物业管理服务不尽如人意的原因之一。 三、原告在实施物业服务过程中，卫生管理服务不好，治安服务也存在瑕疵。 四、原告在实施物业服务过程中，未经全体业主同意擅自占用公共区域设摊收租、停车收费。 综合以上几点，原、被告在物业服务合同纠纷中均存在过错，双方过错相互抵消，被告仅向原告按约支付全部物业服务费即可。原告要求被告支付拖欠的全部物业费3955元（2017年1月1日至2019年6月31日），本院予以支持；原告要求被告支付违约金2581元，本院不予支持。被告主张用原告收取的租金、停车费抵扣，但原告占用公共区域设摊收费、停车收费，侵害的是全体业主的共同权益，不宜抵扣个别业主的物业服务费。被告等众业主可依法另外起诉，或者与被告私下协商解决。业委会与原告签订的《物业服务合同》是否有效问题，在本案中已不重要，如上所述四点理由，被告已享受物业服务，依公平原则也要支付全部物业费。 综上所述，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、被告张高支付给原告广西平胜物业服务有限公司物业服务费3955元； 二、驳回原告广西平胜物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述款项，限被告于本判决生效后十日内履行完毕，逾期应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限届满后两年内，向本院申请执行。 本案受理费50元，由被告负担30元（于本判决生效之日起七日内交纳），原告负担20元（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长  覃 丽 人民陪审员  谭春琳 人民陪审员  韦广范 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  张 婷 附法律条文： 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。