山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初3843号原告：程晓云，女，1963年7月7日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王绪乐，日照东港正律法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：郭志强，山东名律律师事务所律师。被告：庞士才，男，1937年2月16日出生，汉族，居民，住日照市（广安佳苑）004幢01单元（01）601号。被告：周志彩，女，1943年6月21日出生，汉族，居民，住日照市（广安佳苑）004幢01单元（01）601号。以上两被告共同委托诉讼代理人：张颖，山东周智律师事务所律师。原告程晓云诉被告庞士才、周志彩排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程晓云及其委托诉讼代理人王绪乐、郭志强，被告庞士才以及被告庞士才、周志彩的共同委托诉讼代理人张颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程晓云向本院提出诉讼请求：1.判令两被告停止侵权，从原告所有的房产日照市（广安佳苑）004幢01单元（01）601号、F01幢08单元08-123号搬出；2.判令两被告暂支付原告损失20000元；3.诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告程晓云自愿撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2017年1月23日，就日照市烟台路西、莒州路北（广安佳苑）004幢01单元（01）601号、F01幢08单元08-123号原告与日照安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）签订《山东省新建商品房买卖合同》，2018年3月20日原告办理了不动产权属证书。原告接房时，发现两被告一直居住在原告所有的上述房屋内，原告多次要求两被告搬出，但两被告拒绝搬出。原告认为，两被告的行为侵犯了原告的合法权益，并给原告造成了损失。为维护自身权益，故诉至本院，请求依法判决。被告庞士才、周志彩辩称，本案原、被告主体均不适格，应依法驳回起诉。原告提供的合同及不动产登记证书均无效或错误，原告无权主张要求被告排除妨碍，应驳回其诉讼请求。具体理由如下：1.本案原告、被告主体均不适格，应驳回起诉。其一，被告不认识原告，从未与原告发生过合同行为，亦不存在侵害原告权益的行为，原告起诉被告没有法律根据。其二，原告基于房屋买卖合同及不动产登记，起诉要求被告腾退搬出房屋没有法律根据。根据原告提供的合同，其自开发商处购买房产，该房屋的交房义务应该在开发商，而不是被告，据原告所述，开发商未完成交房义务，故原告应首先起诉要求开发商安泰公司履行交房义务，因此，庞士才、周志彩不应成为被告。其三，即便是要求庞士才、周志彩腾退房屋，也应该是安泰公司来主张，因此，原告主体也不适格。综上，应依法驳回起诉。2.被告系涉案房屋的合法所有权人，对涉案广安佳苑4-1-601号房屋一直持续合法占有，并已经实际豪华装修，该占有物权不受原告侵犯。被告自2013年涉案房产交房之日，就一直持续合法占有涉案房产。被告占有房产，系基于合法的买卖合同关系，支付相应对价，合法接房占有至今。该占有权系物权，受《物权法》保护。涉案广安佳苑4-1-601号房屋，系被告2009年自邰乃军、杨红梅处购买，邰乃军是日照广播电视台的职工，当时被告支付了100万元的房款给邰乃军、杨红梅，由于邰乃军、杨红梅的原因，一直未办理过户，但将涉案房屋的购房合同、房屋钥匙、验收报告等所有手续都交给被告，被告接房后第一时间就找装修公司进行了豪华装修，此后入住一直至今。3.原告据以起诉的事实不成立。本案中，被告取得并占有房屋，系从邰乃军、杨红梅处购买，而邰乃军系购买于安泰公司，且2012年日照市住建局已经做过房屋预售的备案登记，不可能再发生2017年开发商安泰公司再次对外出售房屋给原告的事实。4.原告与第三人安泰公司之间的商品房买卖合同自始无效。合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同及违反法律、行政法规强制性规定的合同自始无效。无法履行，依法应认定为无效合同。本案中，自涉案房屋销售给邰乃军之后，已经备案登记，安泰公司已经无法履行向原告交付房屋的义务，就不能再对外出售同一房产，安泰公司再次向原告出售涉案房产的行为，已经侵犯了他人的合法权利，且违法了国家法律法规（住建部《商品房销售管理办法》第10条规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人）的规定。因此，原告的合同自始无效。被告已经对涉案房屋自2013年豪华装修，该豪华装修显然原告与房地产公司房屋销售合同没有涉及。从这一点看，原告提交的商品房买卖合同也系虚假。5.原告的不动产权登记证书依法应予撤销。在上述原告提供的合同无效的情况下，原告所办理的不动产权登记证书的原始证明资料就没有意义，因此，该登记原告程晓云系房屋所有权人的登记是错误的，依法应予撤销。综上，被告依法购买并一直合法占有涉案广安佳苑4-1-601号房屋，出卖人安泰公司无法交付房屋的情况下，与原告签订商品房买卖合同及变更所有权登记均系无效行为，原告没有物权请求权，不能要求被告即实际占有人迁出房屋。请求法院驳回起诉或者原告诉讼请求。另外被告申请追加邰乃军及安泰公司作为第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一、涉案房屋（办证时间2018年3月20日）及地下车库（办证时间2017年8月29日）的不动产权证书原件及复印件各一份，证实原告系涉案房屋的实际所有人及登记所有人；证据二、2014日民一初字第64号民事判决书复印件一份、2016鲁11执7-7号执行裁定书原件及复印件各一份、2016鲁11执7-9号执行裁定书复印件一份，证实原告从阚宝福手里购买的，杨红梅、邰乃军因民间借贷欠阚宝福本金491万元及利息等债务，日照市中级人民法院已在2014日民一初字第64号民事判决书审理完毕，然后进入执行程序，日照市中院已在2016鲁11执7-7号执行裁定书以及2016鲁11执7-9号执行裁定书裁定包含涉案房产，五套房产共作价627.19万元，交付申请执行人阚宝福，抵偿欠款6001981.61元，其中涉案房产邰乃军在银行贷款尚有269918.39元，由阚宝福代为偿还，裁定的第二项申请执行人阚宝福可以持本裁定书到有关机构办理产权过户等登记手续，后来因为涉案房产当时还是期房，产权证还没有办理，阚宝福作价190万元将涉案房产出售给原告，因原告与阚宝福还有其他债权债务纠纷，所以该购房款原告并未支付给阚宝福，邰乃军、阚宝福、原告三方协商将涉案房屋登记在原告名下，该房屋现已登记在原告名下。被告庞士才、周志彩质证称，对证据一的真实性无异议，但对关联性、合法性均有异议，原告仅有产权证证书，但是没有提交如何取得房屋相关的购房合同等取得该房屋所有权的来源，没有提交购买该房屋的总价款以及如何支付，所以不能证实该房屋的所有权就是原告；因被告未参与阚宝福与杨红梅、邰乃军之间的纠纷诉讼，所以对证据二的法律文书请求依法认定，但根据原告提供的三份法律文书，可以看出涉案房屋与本案原告无直接的关联性，原告未支付任何购房款也未实际占有该涉案房屋，仅为挂名房，对涉案房屋不具有真正的合法的有所权，未支付购房款也未通过抵债等其他方式支付相应的购房款。被告庞士才、周志彩提交如下证据：证据一、收据原件一份，证明两被告之子庞兴华向原房主支付100万元款项，用于购买涉案房屋，因该款项支付在前，支付于2009年9月1日，当时房屋并没有建成，所以原房主为其出具了借款的收据，并口头承诺等邰乃军单位的房屋建好后，该款直接转为购房款，按照开发商给予邰乃军的购房价格与庞兴华结算，多退少补，并于交房时直接交付给被告，该收据数额为100万元，银行流水庭后十四日之内提交，但并未在限定期限内提交；证据二、购房协议书复印件及住宅工程质量验收记录表复印件各一份，来源邰乃军、杨红梅，证明原房主同意将涉案房屋出售给庞兴华；证据三、广安佳苑出具的证明复印件一份、城市居民生活用电发票原件四份，证实庞兴华在2015年4月15日要求物业将电表更名为实际业主庞兴华，但因为原房主未将购房合同原件交付给物业，所以没有更改，该四份发票证明两被告实际居住在涉案房屋内并按时交纳电费；证据四、催费通知单原件两份、民用安检通知单复印件一份，证实物业服务费的催收单，是直接发放给本案被告的，证实两被告为实际居住人，同时还证明在2018年8月28日煤气管道入户检查时，是由两被告正常居住并接受检查，在检查单上签字确认；证据五、日照都市物业收款收据原件三张、安泰物业收款收据原件三张、预交收款收据原件一张、鲁能中天电子专用发票原件两张，证实涉案房产是由两被告实际居住，并以邰乃军的名义持续交纳车位管理费、物业管理费，证实庞兴华是从邰乃军、杨红梅处购买并实际占有了该房屋，两被告系房屋的合法占有人；证据六、装修公司出具的涉案房屋装饰工程明细清单原件一份，证明涉案房屋交房后是由被告方联系并实际进行装修，装修时间为2014年5月份至2014年10月份，实际支出的装修费用为490295.16元，同时证明涉案房屋系被告合法占有并实际进行装修；证据七、户口本原件及复印件各一份，证实两被告身份信息，两被告系夫妻关系。程晓云质证称，认为庞士才、周志彩提交的证据一载明的是借款，而非是购房款，无法证明购房的事实；认为证据二、证据三均系复印件，不认可不质证；对证据四、证据五真实性无异议，恰恰证明了两被告在2018年8月份居住在涉案房屋；认为证据六与本案无关，不予质证；对证据七无异议。本院依法调取涉案房屋的不动产登记中心查询结果证明一份及加盖日照市不动产登记中心查询专用章的安泰公司与程晓云于2018年3月19日签订的商品房买卖合同复印件一份，交原、被告双方进行质证。程晓云对以上调取的证据均无异议。庞士才、周志彩对以上调取的不动产登记中心查询结果证明真实性无异议，对房屋买卖合同真实性无异议，但是该合同存在原告与开发商恶意串通损害了被告的利益的情形，因属于无效合同，且根据被告第一次庭审前提交的邰乃军与安泰公司签订的房屋买卖合同以及第一次庭审后被告提交的已经实际交付杨红梅与邰乃军100万元的证据，可以推翻原告直接从安泰公司购买涉案房屋的可能性，因为被告从邰乃军处购买涉案房产时，邰乃军在银行办理了按揭贷款，同时第一次庭审时原告也陈述待邰乃军偿还银行贷款30多万元，所以原告主张的从开发商处直接购买的涉案房屋情况不属实，两次庭审原告均未提交或者说明购房款是如何交付的，交付给了谁，不能证实原告对该房屋享有所有权。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争日照市烟台路西、莒州路北（广安佳苑）004幢01单元（01）601号房屋产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0006172号，该权利人为程晓云，共有情况为单独所有，于2018年3月20日办理产权证书。诉争日照市烟台路西、五莲路南（广安佳苑）F01幢08单元08-123号车位产权证号为鲁（2017）日照市不动产权第0020230号，该权利人为程晓云，共有情况为单独所有，于2017年8月29日办理产权证书。现涉案房屋及附带的004幢01单元（01）-105储号储藏室已经由程晓云办理抵押登记，抵押金额为298万，抵押权利人为齐鲁银行股份有限公司日照分行。程晓云主张以上涉案房屋及车位从案外人阚宝福处购买，阚宝福作为原告与被告日照海富特国际贸易有限公司、日照志远房地产开发有限公司、日照天时国际贸易有限公司、杨红梅、邰乃军、李继文、何雨民间借贷纠纷一案诉至日照市中级人民法院，该院作出（2014）日民一初字第64号民事判决书，现已生效，该判决书判决如下：一、被告日照海富特国际贸易有限公司于本判决生效后十日内偿付原告阚宝福借款本金491万元；二、被告日照海富特国际贸易有限公司于本判决生效后十日内偿付原告阚宝福借款利息（以491万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，从2014年7月1日起计算至本判决确定的付款之日，扣除被告已支付的利息27.7万元）；三、被告日照海富特国际贸易有限公司于本判决生效后十日内偿付原告阚宝福担保费1.2万元；四、被告日照海富特国际贸易有限公司于本判决生效后十日内偿付原告阚宝福诉讼代理费16万元（上述一、二、三、四项合计数额以600万元为限）；五、被告日照志远房地产开发有限公司、日照天时国际贸易有限公司、杨红梅、邰乃军、李继文、何雨对上述借款本金、利息、担保费及诉讼代理费承担连带偿还责任；六、驳回原告阚宝福其他诉讼请求。阚宝福依据已经发生法律效力的（2014）日民一初字第64号民事判决书申请执行，日照市中级人民法院于2016年10月18日作出（2016）鲁11执7-7号执行裁定书，裁定如下：一、被执行人杨红梅所有的位于日照华润中心7号楼1单元1802室（合同号:201306270088）、13号楼2单元3101室（合同号：201209120009）、02F-2-150（合同号：201401210219）、02F-2-149（合同号：201401210221）、01A-3-152（合同号：201211300121）、01A-3-154（合同号：201211300120）项下的房产，合同编号为201402150064号、201402150065号、201304030021号项下房产，维嘉石化写字楼001号1单元905室（合同号：201303310017）、维嘉石化写字楼001号1单元906室（合同号：201303310019），被执行人邰乃军名下广安佳苑4号楼1单元601室（合同号：201209100048）作价627.19万元（该价格为本院委托评估价格），交付申请执行人阚宝福抵偿欠款6001981.61元（申请执行人阚宝福代被执行人邰乃军偿还广安佳苑4号楼1单元601室的房产银行贷款269918.39元）。上述房产所有权自交付时起转移给申请执行人阚宝福。二、申请执行人阚宝福可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2017年8月22日，日照市中级人民法院作出（2016）鲁11执7-9号执行裁定书，裁定如下：（2016）鲁11执7-7号执行裁定书第四页正文中第四行“上述房产所有权自交付时起转移给申请执行人阚宝福。”应补正为“上述房产所有权自本裁定送达申请执行人阚宝福时起转移给申请执行人阚宝福。”程晓云主张因涉案房产当时还是期房，产权证书还没有办理，阚宝福作价190万元将涉案房产出售给程晓云，因程晓云与阚宝福还有其他债权债务纠纷，所以该购房款程晓云并未支付给阚宝福，邰乃军、阚宝福、程晓云三方协商将涉案房屋登记在原告名下，2017年1月23日，程晓云与安泰公司签订山东省新建商品房买卖合同（现售），现该房屋现已登记在原告名下。庞士才、周志彩系夫妻关系。庞士才、周志彩主张涉案房屋系其子庞兴华于2009年自邰乃军、杨红梅处购买，并已经向邰乃军、杨红梅支付购房款100万元，因邰乃军、杨红梅的原因涉案房屋一直未办理过户手续，但邰乃军、杨红梅早已将涉案房屋的购房合同、房屋钥匙、验收报告等所有手续交付给两被告，且被告及其子庞兴华接房后对涉案房屋进行装修并一直由两被告居住至今，认为两被告合法占有涉案房屋，认为安泰公司与程晓云签订的商品房买卖合同并办理产权证书损害了两被告的合法权益，属于无效合同，请求依法驳回原告的诉讼请求。程晓云对此不予认可，认为庞士才、周志彩提交的证据不足以证实其主张。程晓云主张其于2018年8月份到涉案房屋处要求两被告搬出，并主张被告开始也同意搬出并要求作价180万元从程晓云处将涉案房屋买回去。庞士才认可2018年7、8月份程晓云带人让其搬离涉案房屋，其不同意搬离，至今两被告占有涉案房屋、地下室及车位，并主张2018年4月份程晓云给涉案房屋停水停电停燃气，其要求程晓云恢复正常使用后，庞士才与程晓云协商购买涉案房屋，程晓云将涉案房屋开始作价183万元，两天后涨到195万元，三天后涨到220万元，五天后又涨到了260万元，故其没法购买涉案房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，涉案房产即日照市烟台路西、莒州路北（广安佳苑）004幢01单元（01）601号房屋产权证为鲁（2018）日照市不动产权第0006172号以及日照市烟台路西、五莲路南（广安佳苑）、F01幢08单元08-123号车位产权证号为鲁（2017）日照市不动产权第0020230号，以上产权证书登记的权利人均为程晓云，同时，程晓云亦举证证明其合法取得涉案房产及车位所有权的过程。被告庞士才、周志彩虽主张涉案房屋及车位归其子庞兴华所有、其合法占有房屋，但提交的证据不足以证实其主张，另结合庞士才认可曾与程晓云协商购买涉案房屋但因价格过高无法购买的情形，故被告无法定和约定的依据占有涉案房屋和车位的行为已经构成侵权，原告有权要求被告停止侵权行为并将其占有的物返还给原告，因此，对原告要求被告立即停止对原告房屋及车位的侵害，排除妨碍，搬出涉案房屋及车位的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿撤回部分诉讼请求，系其在法律规定范围内对其权利的自由处分，本院予以准许。庞士才、周志彩申请追加邰乃军、安泰公司为第三人，本院认为该申请与本案无关，不予准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四、第三十五条、第三十九条之规定，判决如下：被告庞士才、周志彩于本判决生效之日立即停止对日照市烟台路西、莒州路北（广安佳苑）004幢01单元（01）601号房屋［产权证号：鲁（2018）日照市不动产权第0006172号］以及日照市烟台路西、五莲路南（广安佳苑）、F01幢08单元08-123号车位［产权证号：鲁（2017）日照市不动产权第0020230号］的侵占,并于本判决生效之日起三十日内从上述房屋及车位中搬离。案件受理费100元，由被告庞士才、周志彩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  张红艳人民陪审员  尹成录人民陪审员  潘光妮二〇一九年十二月二十四日书 记 员  黄秋扬