黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1181民初1666号原告：朱士山，男，1947年5月12日出生，汉族，农民，住佳木斯市郊区。被告：佳木斯建兴房地产开发有限责任公司，住所地佳木斯市向阳区新谊街70号，注册号230800100025787。法定代表人：葛安兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘忠喜，黑龙江刘忠喜律师事务所律师。被告：付海利，男，1959年10月29日出生，满族，无职业，住北安市。委托诉讼代理人：刘忠喜，黑龙江刘忠喜律师事务所律师。原告朱士山诉被告佳木斯建兴房地产开发有限责任公司（以下简称建兴房产公司）、付海利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱士山、被告付海利及其委托诉讼代理人刘忠喜、被告建兴房产公司委托诉讼代理人刘忠喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱士山向本院提出诉讼请求：1．要求解除与建兴房产公司于2015年3月28日签订的商品房买卖合同；2．要求建兴房产公司赔偿朱士山购房款本金1,356,350元及利息（2015年3月28日起至建兴房产公司实际还清购房款时止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）3．朱士山为此诉讼所花费的交通费、住宿费、鉴定费由建兴房产公司负担；4.付海利承担连带赔偿责任；5.案件受理费由建兴房产公司和付海利负担。事实及理由：朱士山与建兴房产公司签订商品房买卖合同一份，建兴房产公司将位于北安市和平区北安文化广场B栋住宅楼000106室商服出售给朱士山，并于同日给朱士山出具1,356,350元的购房收据一份。合同上出卖人处有建兴房产公司盖章，法定代表人付海利签字并盖章。但建兴房产公司并未按照合同履行交付房屋义务。朱士山分别于2017年10月18日、2018年7月24日、2018年10月16日向北安市人民法院提起民事诉讼，在法院审理过程中，朱士山发现建兴房产公司与案外人梁金全对该套房屋另签订一份合同，并且梁金全已经办理了过户登记。朱士山要求对案外人梁金全的合同进行司法鉴定。2019年6月14日哈工大医司鉴(2019文鉴字第32号）哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心作出司法鉴定意见书，认定朱士山及梁金全的合同印章是同一枚印章。建兴房产公司将已经出售给朱士山的商品房一房二卖，导致朱士山已经不能继续履行合同，故朱士山要求解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条建兴房产公司赔偿朱士山购房款1,356,350元及利息。付海利有过错，其在明知案涉房屋已经出售的情况下仍与朱士山签订商品房买卖合同，应对朱士山的损失承担连带赔偿责任。建兴房产公司、付海利答辩如下：一、朱士山的诉讼请求，没有法律依据和事实依据，法院应驳回朱士山的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，购房人支付房屋价款的合同。虽然建兴房产公司与被朱士山于2015年3月28日签订了商品房买卖合同，并为朱士山出具了购房款收据，但朱士山没有按照合同的约定向建兴房产公司和付海利交付购房款，依照《合同法》第六十条的规定，当事人应全面履行约定的义务。第一百五十九条，买卖合同买受人的基本义务是支付价款的义务。权利和义务是对等的，在法律上没有无义务的权利也没有无权利的义务，本案中被朱士山诉称建兴房产公司和付海利没有履行合同约定交付房屋，于2018年10月16日向北安市人民法院提起民事诉讼，发现该房屋已过户到第三人梁金全名下，是建兴房产公司和付海利一房二卖导致的合同不能履行，朱士山的损失主张与客观事实不符，事实上是朱士山首先没有履行商品房买卖合同中约定的交付房款的义务，朱士山没有向佳木斯建兴房产公司及付海利交付购房款，按照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，建兴房产公司和付海利也就是商品房买卖合同中的出卖人享有先履行抗辩权，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。商品房买卖合同没有得到履行是因为朱士山的原因导致的，建兴房产公司和付海利没有过错，因此本案中被朱士山无权要求建兴房产公司和付海利赔偿购房款及利息，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条的适用前提是出卖人收受了买受人的购房款，本案中虽然双方当事人签订了商品房买卖合同，但是出卖人建兴房产公司和付海利没有收到购房款，所以被朱士山要求建兴房产公司和付海利赔偿购房款及利息没有法律依据和事实依据。二、朱士山起诉建兴房产公司主体错误，不适格。本案名为商品房买卖合同纠纷，其实质是本案朱士山与第三人之间的债权债务纠纷。本案争议的房屋文化家园B栋6号门并不是建兴房产公司和付海利出售给朱士山的，房屋的权属也不是建兴房产公司和付海利的，而是本案第三人刘延生和王同佳出售给朱士山的。2007年1月21日，建兴房产公司和付海利与本案第三人签订了《北安市文化家园商住综合楼B栋及所属广场房地产开发建设销售合资经营协议书》该协议约定小区综合楼B栋的开发建设、销售经办工作自签订协议转让给乙方刘延生，刘延生享有销售权，甲方出具全部资质、证件、票据、材料至销售完毕，协议生效后销售管理工作及开发建设全部资金和费用由乙方刘延生支付并对该楼盈亏负全责。按照该协议的约定，第三人刘延生和王同佳合伙开发建设该B栋综合楼，楼房建成后由刘延生和王同佳自行销售，按照该协议的的约定建兴房产公司和付海利为其办理商品房销售手续，由于本案被朱士山与刘延生和王同佳之间存在工程款债权债务关系，于是将此房屋抵紧给朱士山，按照刘延生的指示，建兴房产公司和付海利为朱士山办理了商品房买卖手续，即签订了商品房买卖合同、出具了购房款收据，在2011年12月11日刘延生写给付海利的函件中明确指示文化家园一楼一户约270平方米门市我已出售，请您见到购房文与我签订的购房协议给予办理房屋销售合同，该房屋售价135万元，其中105万元款到后全额交给你，这份信函足以证明出售该房屋的是第三人刘延生，而不是付海利，建兴房产公司和付海利至今也没有收到售房款，因此本案朱士山应当向与其由债权债务关系或者收受购房款的人主张赔偿，不应向建兴房产公司和付海利主张权利，应当起诉债权相对人也就是欠你工程款的人或者是收受购房款的人，而不是为你办理购房手续的房地产开发公司和付海利，所以本案朱士山起诉建兴房产公司和付海利，主体错误，不适格。第三、关于朱士山主张的建兴房产公司和付海利一房二卖的问题与客观事实不符，建兴房产公司和付海利只按照第三人刘延生的指示出具一份商品房买卖合同，B栋综合楼的所有权人是刘延生，该栋楼房对外出售的都是刘延生，并不是建兴房产公司和付海利出售的，建兴房产公司和付海利也无权对外销售，至于案外人梁金全是如何从刘延生、王同佳处购买并办理了登记过户建兴房产公司和付海利并不知情，建兴房产公司和付海利从来没有向梁金全出具售房合同，虽然在北安市人民法院(2018)黑1181民初2231号案件中经过鉴定合同印章是同一枚印章，但是建兴房产公司和付海利从来没有给梁金全盖章签字、收受梁金全的购房款，梁金全的购房合同是王同佳交给的，不能因为是同一枚公章，就认定是建兴房产公司和付海利出具的，在建兴房产公司和付海利签订的所有合同中都有付海利的签字，唯独梁金全的合同没有付海利签字，所以只有公章建兴房产公司和付海利不予认可，所以不能认定建兴房产公司和付海利一房二卖导致合同无法履行，不论该房是卖给梁金全还是本案朱士山，都是案外人刘延生和王同佳，造成本案合同无法履行的原因是朱士山自身原因及朱士山的债务人案外人刘廷生、王同佳的原因所致，并不在于建兴房产公司和付海利，因为建兴房产公司和付海利与刘延生签订了项目合作合作经营协议，将B栋综合楼的开发建设转让给刘延生，建兴房产公司和付海利只提供土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第24条规定合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，应当认定为土地使用权转让合同，本案中建兴房产公司和付海利与案外人刘延生签订的合作合资开发B栋综合楼就是答牌人只提供土地，由刘延生开发建设，建兴房产公司和付海利办理购房手续，依据该法律规定应当由开发建设者刘延生承担建设、销售交付房屋的义务，事实上也确实是刘延生销售的房属，是否交付也是刘延生的义务，所以被答辩人主张答辩人一房二卖不成立，没有事实及法律依据，第四、因案外入刘延生不到庭无法查明案件事实，建兴房产公司和付海利依据(民事诉松法解释)第七十三条的规定正式向法院申请追加案外人刘延生为本案被告或驳回朱士山的诉讼请求另行起诉。朱士山围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一，房屋买卖合同一本、收据一张、房屋产权登记证明一张，旨在证明争议房屋是建兴房产公司所有，建兴房产公司将本案争议房屋卖给朱士山。朱士山没得到房屋，要求返还购房款。建兴房产公司的质证意见：对合同的真实性无异议，对证明的问题有异议，该合同不是真实的商品房买卖合同，该合同是朱士山与王同佳存在债权债务关系，因为抵账才出具的合同，债务之间与建兴房产公司和付海利无关。房屋也不是建兴房产公司和付海利出卖的，该商品房的建设人王同佳出售的，合同上的出卖人建兴房产公司和付海利并没有收到朱士山或者王同佳给付的购房款。所以建兴房产公司和付海利无法返还朱士山购房款。付海利的质证意见与建兴房产公司相同。证据二、协议书一份，旨在证明王同佳协议把争议房屋抵账给朱士山。建兴房产公司的质证意见：对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，正好能证明原告与王同佳之间有债权债务关系。更能证明该案与被告无关。付海利的质证意见与建兴房产公司相同。证据三、司法鉴定书一份，旨在证明合同上的公章都是建兴房产公司所盖。建兴房产公司的质证意见：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，建兴房产公司没有为梁金全出具过相应合同。不知道梁金全的合同从何而来。付海利的质证意见与建兴房产公司相同。证据四、行政处罚决定书复印件一张，旨在证明建兴房产公司未年检，被吊销营业执照。2017年10月12日，佳木斯市行政部门出具的。建兴房产公司对该证据无异议。付海利对该证据无异议。证据五、鉴定费票据3张，旨在证明鉴定花费了11,030元。建兴房产公司的质证意见：该鉴定费不是本案的鉴定费用，与本案无关。付海利的质证意见与建兴房产公司相同。建兴房产公司围绕其答辩意见出示了如下证据：证据一、项目开发建设转让协议书，旨在证明建兴房产公司和付海利将北安市文化家园小区商住综合楼b栋，开发、建设、销售转让给乙方，乙方有销售权。建兴房产公司和付海利就出具资质至销售完毕。也能证明争议楼房的所有权、销售权由刘延生负责。该协议内容与本案争议房屋并不矛盾，客观真实，能过证明本案争议的房屋是由刘延生、王同佳出售，与建兴房产公司和付海利无关。朱士山对该证据质证意见：对该协议不认可，建兴房产公司和付海利在合同上盖章，应由建兴房产公司和付海利承担责任。证据二、刘延生出具的函件，旨在证明文化家园b栋，是由刘延生出售的。案外人刘延生，应该给付建兴房产公司和付海利105万元的房款。争议房屋是刘延生和王同佳出售的，不是建兴房产公司和付海利出售的，建兴房产公司和付海利只是办理售房手续。朱士山对该证据质证意见：该函件是建兴房产公司、付海利与刘延生之间的关系，与朱士山无关。付海利未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：朱士山提交的证据五、鉴定费票据3张，朱士山申请对梁金全与建兴房产公司签订的商品房买卖合同中建兴房产公司和付海利印的真伪进行鉴定，梁金全与建兴房产公司签订的商品房买卖合同的真伪与本案有关联性，故本院对该证据予以认可。根据当事人的陈述及和经庭审审查认定的证据，本院认定事实如下：北安市文化家园小区商住综合楼B栋由建兴房产公司于2006年开发建设，付海利挂靠在建兴房产公司名下，北安文化家园小区由付海利出资开发建设并由其销售。建兴房产公司的公章以及财务章由付海利保管和使用。2007年1月21日，建兴房产公司与刘延生签订《北安市文化家园小区商住综合楼B栋及所属广场房地产开发建设销售合资经营协议书》，主要内容为：建兴房产公司将北安市文化家园小区B栋及所属广场的房地产开发建设、销售、经办工作转让给刘延生，刘延生享有销售权，房地产开发仍以建兴房产公司名义进行，甲方法定代表人处有付海利签字，乙方法定代表人处有刘延生签字。王同佳和刘延生共同开发建设北安市文化家园小区商住综合楼B栋。朱士山在庭审时称，王同佳雇朱士山帮其建设该工程，每月工资6,000元，工程完工时，王同佳欠朱士山电缆款80万元、25万元现金和拖欠的工资，王同佳将文化家园B栋1单元6号房转让给朱士山以抵顶以上欠款。朱士山未支付购房款。2014年7月20日建兴房产公司与梁金全签署商品房买卖合同，建兴房产公司将文化家园B栋商服205面积135.86平方米、106面积135.86平方米出售给梁金全，合计面积271.72平方米，该份商品房买卖合同出卖人法定代表人位置有付海利的印章。205和106就是北安文化家园小区B栋1单元6号房。建兴房产公司为梁金全出具了交纳1,222,740元购房款的收据，梁金全于2017年取得黑（2017）北安市不动产权第0002899号不动产权证。2015年2月28日王同佳作为甲方，朱士山作为乙方，双方签订协议书一份，协议内容为：经双方协商现将甲方北安文化家园小区B栋1单元6号房顶账给乙方，金额为1,356,350元,王同佳和白丽娟在甲方处签字，朱士山在乙方处签字并按押。朱士山与被告建兴房产公司于2015年3月28日签订编号GF-2000-0171商品房买卖合同一份，合同主要条款为：建兴房产公司作为出卖人，朱士山作为买受人，商品房预售许可证编号为200709，商品房位于文化家园B栋1单元6号房，商品房用途为商服，建筑面积为271.27平方米，每平方米5,000元，总金额为1,356,350元,该合同出卖人处有建兴房产公司盖章，法定代表人和委托代理人处有付海利盖章及签字。2018年4月27日建兴房产公司向北安市房产管理局出具房屋权属登记证明，主要内容为我公司开发的文化家园小区，第B号楼1单元6号门室，面积271.27平方米，出售给朱士山，该同志购房款及其他相关费用已全部交清，请房屋权属登记机关为朱士山办理房屋所有权登记，该份证明在公司名称处有建兴房产公司的盖章。另查明2007年10月12日建兴房产公司因未按规定参加企业年度检验，佳木斯市工商行政管理局做出佳工商处字[2007]第67号行政处罚决定书，该企业被吊销《企业法人营业执照》及《营业执照》。2015年3月中国人民银行三至五年期贷款基准利率为年利率4.75%。本院认为，本案的争议焦点如下：朱士山是否应履行商品房买卖合同中约定的交付房款的义务。建兴房产公司将北安市文化家园B栋的开发建设及销售的权利义务转让刘延生。刘延生和王同佳共同建设施工，王同佳对本案所涉房屋有处分权。王同佳因欠朱士山25万元、80万元电缆款以及工资，将王同佳与付海利共同开发建设的文化家园B栋1单元6号房抵顶给朱士山，建兴房产公司与朱士山签订了商品房买卖合同，朱士山对王同佳的债权消灭，故朱士山不用给付房款，建兴房产公司应按照合同约定向朱士山交付房屋。付海利是否应赔偿朱士山的损失。《中华人民共和国合同法》第二百七十二条第三款规定，禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。建兴房产公司将北安市文化家园B栋的开发建设转给刘延生，刘延生作为自然人显然不具备承包工程的相应资质，建兴房产公司与刘延生签订《北安市文化家园小区商住综合楼B栋及所属广场房地产开发建设销售合资经营协议书》违反法律规定。建兴房产公司与朱士山签订了商品房买卖合同，应由建兴房产公司向朱士山交付房屋，不应由刘延生履行向朱士山交付房屋的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。建兴房产公司与梁金全于2014年7月20日签署商品房买卖合同，又于2015年3月28日与朱士山就同一处房产签署商品房买卖合同。梁金全支付了合理对价，且已经取得房屋所有权证，朱士山无法取得该房产的产权，建兴房产公司已无法履行该买卖协议的约定向朱士山交付房产，朱士山请求解除该买卖协议的诉请本院予以支持。建兴房产公司在与朱士山签订房屋买卖合同时故意隐瞒了已经将该房屋出售给了梁金全，建兴房产公司应赔偿朱士山的损失。建兴房产公司已经于2007年10月12日被吊销《企业法人营业执照》及《营业执照》，该公司的公章一直由付海利保管和使用，在2007年10月12日之后以该公司名义进行的法律行为是付海利的个人行为，且被告付海利也在（2017）黑1181民初1487号案件庭审中承认“我是挂靠这个公司，我实为文化家园一期总负责人，以个人的名义建的楼，这个过程中产生的纠纷、债券、债务个人承担法律责任”。故应由付海利返还朱士山的购房款1,356,350元及利息。利息以1,356,350元为基数，从合同签订之日2015年3月28日计算至实际给付之日，以2015年3月中国人民银行三至五年期贷款基准利率4.75%。朱士山要求的为此诉讼所花费的交通费、住宿费，朱士山未提供相应票据，故朱士山要求建兴房产、付海利承担此鉴定费的诉讼请求本院不予支持。朱士山要求的鉴定费，该鉴定不是在本案中提出的，该份鉴定只是作为普通书证使用，鉴定费是朱士山为取得该份证据的必要花费，朱士山要求建兴房产、付海利承担此鉴定费的诉讼请求本院不予支持。终上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百条、第二百七十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、解除原告朱士山与被告佳木斯建兴房地产开发有限责任公司签订的编号GF-2000-0171号商品房买卖合同；二、被告付海利于于本判决生效之日起十日内给付原告朱士山1,356,350元；三、被告付海利于于本判决生效之日起十日内给付原告朱士山利息（自2015年3月28日起至实际给付之日止，以1,356,350元为基数，按年利率4.75%计算）；四、驳回朱士山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,007元，由被告付海利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人书提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审 判 长  崔国均人民陪审员  高 侠人民陪审员  魏立忠二〇一九年十二月六日书 记 员  陈志鹏