河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1526民初2050号原告何爱军，男，1976年3月9日出生，汉族，住潢川县。委托诉讼代理人张文明、梅新钦，潢川县声达法律服务所法律工作者。被告河南宏升置业有限公司。住所地郑州市金水区东三街北段**。统一社会信用代码91410100271743025B。法定代表人王京舟，该公司董事长。委托诉讼代理人郝晓博，河南文丰律师事务所律师。第三人河南汇城置业有限公司。住所地郑州市管城回族区航海东路**院**楼******统一社会信用代码914101007457859143。法定代表人汪成江，该公司董事长。第三人汪成江，男，1968年5月27日出生，汉族，城镇居民，住郑州市金水区经，住郑州市金水区经七路**院**楼**130241968********。共同委托诉讼代理人余明生，该公司员工。共同委托诉讼代理人费斌，潢川县城关镇法律服务所法律工作者。原告何爱军与被告河南宏升置业有限公司，第三人河南汇城置业有限公司、汪成江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院依当事人申请，追加河南汇城置业有限公司、汪成江为第三人。原告何爱军及委托诉讼代理人张文明、梅新钦，被告河南宏升置业有限公司委托诉讼代理人郝晓博，第三人河南汇城置业有限公司、汪成江共同委托诉讼代理人余明生、费斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何爱军向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告河南宏升置业有限公司立即将办理原告所购买的位于潢川县东方半岛9号楼103号商品房权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并积极配合原告办理产权登记；2.依法判令被告支付逾期交房违约金3392元（368680元×0.0001×92）和拒不提供产权登记备案资料违约金（从2014年1月1日开始计算至履行提供产权登记备案资料止，按每年368680元×0.0035计算；3.依法判令被告向原告开具车库正式发票和开通天然气；4.第三人河南汇城置业有限公司、汪成江对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于潢川县××小区××＃楼××＃的商品房共368680元（首付148680元，按揭220000元），原告另支付契税、维修基金、配套费、车库费77123.6元，原告按约定及时、全面履行了自己的付款义务，合同约定交房时间是2012年6月1日，而被告违约在3个月后的9月1日才将商品房交于原告。原告已居住近7年时间。原告多次找被告要求被告将办理原告所购买的位于东方半岛9#楼103#的商品房权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告以种种理由拒不履行合同义务，导致原告至今不能办理房产证手续。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，为此原告根据民事诉讼法的规定提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告河南宏升置业有限公司辩称，1.宏升公司早就完成提交办理商品房权属登记所需材料的义务，本案中宏升公司已于2015年7月29日取得了编号为房权证潢城字第**的房屋所有权证书（初始登记），这就意味着宏升公司于此前就已经提交了办理商品房权属登记所需的材料。2.何爱军要求宏升公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效，依照何爱军在诉状中自认的事实，其于2012年9月1日就接受了案涉商品房，因此其要求宏升公司支付逾期交房违约金请求的诉讼时效截止日期为2014年8月31日。何爱军也没有提供任何证据证明诉讼时效中断，所以何爱军的诉讼请求已经超过诉讼时效。3.何爱军要求办理宏升公司开通天然气的诉讼请求没有任何事实和法律依据。4.宏升公司已经就车位发票问题与何爱军达成了一致意见，宏升公司为何爱军办理加盖宏升公司公章的车位使用权证，何爱军撤回该项诉讼请求。5.本案应当追加河南汇城置业有限公司、汪成江为被告。依据河南省高院（2015）豫法民二终字第98号民事调解书确认的法律事实，与潢川东方半岛项目三期相关的房屋初始登记备案与登记、房屋产权转移登记（包括逾期办证等）、房屋交付（包括逾期交房等）及配套设施建设与维护的全部问题及责任，均由河南汇城置业有限公司、汪成江负责解决并承担全部费用，与被告无关。第三人河南汇城置业有限公司、汪成江辩称，1.根据合同相对性原则，原、被告双方才是合同的主体，我公司和汪成江不是合同一方当事人，因此要求把汇城置业有限公司和汪成江作为第三人是错误的。《商品房买卖合同》是原、被告之间签订的，该房屋早已经交付，原告也一直在使用中，河南汇城置业有限公司作为房屋开发企业没有违约，被告河南宏升置业有限公司与第三人河南汇城置业有限公司之间的关系应该另案处理。汪成江作为公司法人，其行为是职务行为，不应承担责任。2.是河南宏升置业有限公司的原因导致原告的房权证不能办理。我方根据省高院民事调解书的约定，积极配合宏升公司进行房屋产权办理。但河南宏升置业有限公司在给盖章时都附加一定的条件，要求业主签声明书，业主认为办证是宏升公司义务，所以河南宏升置业有限公司就不给办理。3.河南汇城置业有限公司已经履行了相关义务。河南宏升置业有限公司称是我方收款的客户无法办理房产证，我方向宏升公司交的3600多万元就是买房款，宏升公司不给办理房产证，这是没有道理的。我方一直在履行义务，但是开具房款发票，签网签合同、盖章等必须宏升公司办理的事宜，我方无法控制，我方多次努力，书面和当面沟通，宏升公司还在找理由不予配合开具发票、签网签合同、盖章等，这些办理房产证必要条件的主动权都在宏升公司手里。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，原告何爱军与被告河南宏升置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于潢川县东方半岛第9幢1单元103号房，房屋总价款368680元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月1日前将商品房交付给买受人使用；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告何爱军于签订合同之日向被告河南宏升置业有限公司支付首付款148680元，余款220000元以银行按揭方式支付给了被告河南宏升置业有限公司。2012年9月1日，东方半岛售楼部将原告何爱军购买的房屋交付其本人使用。被告河南宏升置业有限公司于2015年7月29日办理登记了编号为房权证潢城字第**房屋所有权证书即完成初始登记。另查明，原告何爱军购买的房屋属于潢川县东方半岛三期项目，该项目的开发商为河南宏升置业有限公司、承包建筑商为河南汇城置业有限公司。河南省高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）豫法民二终字第98号民事调解书，调解协议第三条主要内容为：与潢川东方半岛项目三期相关的房屋初始备案与登记、房屋产权转移登记（包括逾期办证等）、房屋交付（包括逾期交房等）、房屋质量保修、物业用房建设、物业服务与管理、人防工程建设与维护、电梯设备安装与维护、监控设施安装与维护、银行按揭购房客户贷款违约及逾期等问题及其他与三期相关的配套设施与维修等全部的问题及责任，均由河南汇城置业有限公司和汪成江负责解决并承担全部费用。若导致河南宏升置业有限公司承担责任的，河南汇城置业有限公司和汪成江应赔偿因此给河南宏升置业有限公司造成的一切损失。第五条主要内容为：汪成江完成东方半岛三期项目的产权初始登记与备案，并具备向购房业主办理产权转移登记条件时，向河南宏升置业有限公司支付相应的税款或由汪成江直接缴纳至税务机关并经河南宏升置业有限公司确认后，河南宏升置业有限公司与汪成江指定的购房客户签订正式《商品房买卖合同》并开具发票，否则河南宏升置业有限公司有权拒绝办理。因汪成江指定的购房客户不配合，导致无法签订《商品房买卖合同》并开具发票的，与河南宏升置业有限公司无关。河南宏升置业有限公司同意密切配合河南汇城置业有限公司、汪成江办理潢川东方半岛三期项目房屋权属转移登记手续，河南汇城置业有限公司应在办理相关手续15日前告知河南宏升置业有限公司，并给河南宏升置业有限公司预留合理的时间指派专人配合办理，但相关费用由河南汇城置业有限公司、汪成江承担。河南宏升置业有限公司不得无故拒绝配合河南汇城置业有限公司办理权属登记相关手续。第六条主要内容为：河南汇城置业有限公司、汪成江、张国利三方就本协议项下各自的责任与义务，互相承担连带责任保证。本院认为，原告何爱军与被告河南宏升置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、平等、协商的基础上达成的，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，故原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效。本案中，原告何爱军购买的房屋属于潢川县东方半岛三期项目，该项目的名义开发商是河南宏升置业有限公司，承包建筑商是河南汇城置业有限公司。但该案中,原告何爱军将购房款交付给由第三人河南汇城置业有限公司设立的东方半岛售楼部，之后东方半岛售楼部将房屋钥匙交给了原告何爱军，且根据河南省高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）豫法民二终字第98号民事调解书中调解协议第三条、第五条、第六条主要内容显示本应由开发商河南宏升置业有限公司承担的绝大部分义务实际由承包建筑商河南汇城置业有限公司承担。据此，虽然第三人河南汇城置业有限公司未直接与原告何爱军签订《商品房买卖合同》，但何爱军的购房款是交付给了河南汇城置业有限公司，房屋也是由河南汇城置业有限公司交付给何爱军的，且根据（2015）豫法民二终字第98号民事调解协议内容中关于开发商与承包建筑商承担的义务约定，可认定河南汇城置业有限公司作为承包建筑商实际行使并承担了开发商的主要权利义务，河南宏升置业有限公司系名义开发商，原告何爱军与第三人河南汇城置业有限公司形成了实际的房屋买卖合同关系。因此，河南宏升置业有限公司、河南汇城置业有限公司应共同承担为原告何爱军办理房屋产权登记的义务。本案中，原告何爱军所购买的房屋已经开具出正式购房发票、契税完税证等相关手续，被告河南汇城置业有限公司于2018年10月份将正式购房发票、契税完税证等相关手续交付给原告，被告河南宏升置业有限公司应协助原告何爱军办理房屋产权登记。在办理原告何爱军房屋产权登记过程中，本案各方当事人有其他协助义务的，均应予以协助。关于原告何爱军主张被告河南宏升置业有限公司、第三人河南汇城置业有限公司赔偿逾期交房、办证违约金的诉讼请求，由于原告何爱军一直主张其请求，故其该项诉讼请求未超过诉讼时效。由于河南宏升置业有限公司、河南汇城置业有限公司共同违约造成原告何爱军所购买的房屋未办理产权登记，且两公司就潢川县东方半岛三期项目房屋产权登记的权利义务承担等事宜在河南省高级人民法院达成协议，河南省高级人民法院据此于2015年12月28日作出的（2015）豫法民二终字第98号民事调解书（该调解协议明确办理房屋产权登记的主要义务即缴纳税款等由河南汇城置业有限公司承担），经专业法官会议讨论，本院认为应以河南省高级人民法院作出（2015）豫法民二终字第98号民事调解书的时间为分界点即2015年12月28日来确定河南宏升置业有限公司、河南汇城置业有限公司的违约责任，具体为：河南宏升置业有限公司作为开发商应承担2015年12月28日以前的违约责任，逾期交房违约金为368680元×0.0001×92天=3391.86元，逾期提供办理产权登记所需资料违约金（根据原告请求从2014年1月1日起算，本院酌定截止为2016年1月1日）368680元×0.0035×2年=2580.76元，以上违约金合计3391.86元+2580.76元=5972.62元；河南汇城置业有限公司作为承包建筑商应承担2015年12月28日之后的违约责任，违约金计算方式为368680元×0.0035元/年=1290.38元/年，从2016年1月1日起计算至其将契税完税证给付原告之日即2018年10月31日止，具体为：1290.38元/年×2年+1290.38元/年÷12个月×10个月=3656.08元。关于开通天然气问题，原告何爱军不再主张该项诉讼请求，此系原告对其权利的自由处分，本院应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告河南宏升置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助办理房屋产权登记；被告河南宏升置业有限公司应赔偿原告何爱军违约金5972.62元，此款限被告河南宏升置业有限公司于本判决生效之日起十五日内付清；第三人河南汇城置业有限公司应赔偿原告何爱军违约金3656.08元，此款限第三人河南汇城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告何爱军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告河南宏升置业有限公司负担30元、第三人河南汇城置业有限公司负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 宋    新    建审判员 徐正人民陪审员袁卫军二〇一九年十二月三日书记员 罗    怀    锐