河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0104民初6344号 原告：石家庄中迪房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**大经街****。 法定代表人：潘伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：李伟、王丽媛，北京大成律师事务所律师。 被告：钱达，男，1984年2月2日出生，汉族，河北金戈文化传播有限公司经理，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：宫晓苓（系被告钱达之母），1959年11月24日出生，汉族，高碑店市工商联合会退休干部，住石家庄市桥**。 原告石家庄中迪房地产开发有限公司（以下简称中迪公司）与被告钱达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告中迪公司之委托诉讼代理人李伟，被告钱达之委托诉讼代理人宫晓苓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中迪公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告所签的《石家庄市商品房买卖合同》并由被告配合原告办理注销商品房买卖合同备案手续；二、判令被告将涉案商品房（中山华府2号商务楼1012）归还原告。三、判令被告偿还原告代偿款158598.89元，利息2361.6元（其中143277.94元从2019年1月24日起暂计算至2019年5月31日，按同期银行贷款利率计算，计算至实际付款之日止，其中15320.95元从2019年3月4日起暂计算至2019年5月31日，按同期银行贷款利率计算，计算至实际付款之日止），，共计160960.49元。四、判令被告向原告支付税费损失38032.57元。五、判令被告向原告支付违约金4642.73元。六、判令第三、四、五项诉求的款项在被告已付购房款309515元优先扣除，扣除后余额退还被告。七、本案的全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由:2016年9月25日，原告与被告签订《石家庄市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定被告购买原告开发的位于石家庄市桥西区中山华府2号商务楼1012号房。该商品房的总房价款为人民币309515元，根据买卖合同第七条约定，由被告采取银行按揭贷款方式付款。被告向兴业银行股份有限公司石家庄分行贷款15万元，借款期限为120个月，自2016年10月20日至2026年10月20日，原告为该笔债务提供阶段性保证。兴业银行于2016年10月28日放款后，被告自2018年2月16日未还款，至2018年7月16日被告共欠付兴业银行本金利息共计139143.68元，兴业银行为追回借款向石家庄市桥西区人民法院起诉，要求被告偿还借款及由原告承担保证责任。2018年10月22日，石家庄市桥西区人民法院经审理后判决由被告偿还兴业银行本金135355.35元，利息、罚息及复利（截至2018年7月16日利息、罚息及复利为3788.33元，之后按合同约定计算至实际偿还全部债务为止），律师费10348元、诉讼费1541元由被告承担；以上债务原告承担连带责任，承担连带责任后，有权向被告追偿。判决生效后，被告未履行判决内容，兴业银行要求原告承担连带责任，原告于2019年3月4日代被告向兴业银行偿还本金135355.35元，利息7922.59元，律师费10348元、诉讼费1541元、迟延履行利息1266.46元，执行费2165.49元，共计158598.89元。原告因该商品房买卖缴纳各项税费38032.57元。原告多次催告，被告时至今日仍未向原告偿还上述代偿款且原告已向被告交付该商品房。根据买卖合同附件十一第六条第二款及第十条第一款约定，在原告承担阶段性保证责任期间，若被告未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致原告按照相关担保合同承担了担保或保证责任，即代被告向按揭银行偿还了货款本息、违约金及其它相关费用，被告在收到原告通知三日内未将代偿款项支付给原告的，原告有权解除买卖合同，并要求被告承担偿还原告代偿款本金、利息、赔偿给原告造成的损失、原告缴纳的税费及被告收楼后按该商品房总价款的1.5%支付违约金的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 钱达辩称，不同意解除商品房买卖合同，当时签买卖合同时是按单价10080元每平方米购买，现在单价市场价是17000元、18000元左右，如果按当时的价格不同意解除，按现在市场价同意解除。当时原告的房子不好卖，被告当时是垫资给原告装修，原告用房子给被告折的工程款。 经审理查明，被告钱达为原告建设的房屋进行了装修，原告从欠付的工程款中向被告折抵了中山华府2号商务楼1001-1020共20套商品房的首付款，共计4311100元。原、被告就案涉房产分别签订了商品房买卖合同。2016年9月25日，原告中迪公司与被告钱达签订《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号：2016092516301318158），约定被告钱达购买原告开发的位于石家庄市桥东区中山华府2号商务楼1012，用途公寓。该商品房建筑面积30.05平方米，套内面积22.34平方米，总房价款为309515元。除折抵的首付款159515元外，另余款150000元被告向兴业银行股份有限公司石家庄分行申请贷款支付。出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。被告通讯地址为河北省高碑店市幸福北路113号汽车二队家属楼2号楼1单元101室。并约定出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应以书面形式以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。其中上述《商品房买卖合同》补充协议十一第六条第二款约定：“在出卖人承担阶段性保证责任期间，若买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人按照相关担保合同承担了担保或保证责任，即代买受人向按揭银行偿还了贷款本息、违约金及其他相关费用（以下统称为“代偿款项”），买受人应在出卖人将告知函送达买受人之日起的三日内，将代偿款项支付给出卖人，并自出卖人代买受人还款之日起至买受人实际向出卖人支付代偿款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付代偿款的利息；出卖人每次支付代偿款项后，买受人还应另行支付给出卖人当次代偿款项的30%作为违约金，且买受人认可前述违约金标准，不主张该违约金过高。如买受人逾期将代偿款项支付给出卖人的，出卖人有权解除《买卖合同》，出卖人要求解除《买卖合同》的，买受人按本补充协议第十条约定的因买受人原因导致合同解除的情形承担相应违约责任，并且买受人须向出卖人支付出卖人代为偿还的款项及上述本条款约定的利息……”，补充协议十一第十条第二款约定：“1、除《买卖合同》另有约定外，若因买受人原因导致《买卖合同》解释，则双方同意按以下方式处理：《买卖合同》解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担……若出卖人在发出入住通知书后行使解除权的，买受人须向出卖人支付相当于房屋总价款1.5%的违约金。出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金予以扣除。2、因买受人原因导致《买卖合同》解除，且需到合同备案管理机关办理相关网签注销手续的，买受人应自出卖人发出解除合同通知之日起3日内配合出卖人办理相关网签注销手续，出卖人自买受人配合办理完毕前述注销手续后180内向买受人退还相应款项；若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，则每延迟一日需向出卖人支付相当于房屋总价款万分之贰的违约金。出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此违约金同其他应扣除款项予以扣除。”。案涉房产于2016年10月10日在房管部门办理了备案登记。2016年10月17日，原告向被告交付了案涉房产。案涉房产于2018年6月29日被石家庄市长安区人民法院查封。 2016年10月20日，原告与被告钱达、案外人余燕燕、兴业银行股份有限公司石家庄分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号571651623801000），合同约定原告作为被告钱达及余燕燕的借款保证人，在该合同项下承担连带保证责任。因被告钱达、余燕燕未按上述借款合同规定期限偿还银行贷款，截至2018年7月16日尚欠本金135355.35元及利息3617.94元、罚息106.09元、复利64.3元。为此，兴业银行诉至本院。本院于2018年10月22日作出（2018）冀0104民初6176号民事判决，判决被告钱达、余燕燕偿还兴业银行借款本金本金135355.35元，利息、罚息、复利（截至2018年7月16日利息、罚息、复利为3788.33元，之后按合同约定方式计算至被告实际偿还全部债务为止），并负担律师费10348元、诉讼费1541元；中迪公司对上述债务承担连带消偿责任。 另查明，本案在内的被告名下20笔个人商用房按揭贷款现已全部结清。实际代偿金额共计4316919.62元。包括2019年1月24日兴业从原告的保证金账户扣划的650347.8元和申请法院强制执行金额3607508.4元，以及产生的执行款59063.42元。其中代偿借款本金3662933.52元、利息234240.44元，诉讼费用305802元，迟延履行金54880.24元。现被告尚未偿还原告代偿费用。 另，原告共起诉的二十个案件中分别主张代偿款金额为：222908.75元（1001）、234259.51元（1002）、234265.56元（1003）、244789.19元（1004）、223723.52元（1005）、223723.52元（1006）、223723.52元（1007）、223723.52元（1008）、223717.48元（1009）、265846.61元（1010）、507116.79元（1011）、158598.89元（1012）、169028.21元、169031.98元（1014）、170958.98元（1015）、170958.98元（1016）、169032.79元（1017）、170684.24元（1018）、160405.45元（1019）、149853.76元（1020）。共计4316351.25元。 以上事实，有原、被告的陈述，庭审笔录，原告提交的石家庄市《商品房买卖合同》、个人购房抵押（保证）借款合同、履行保证责任证明书、兴业银行个人贷款结清证明、河北省行政事业单位资金往来结算票据、告知函、邮寄单、（2018）冀0104民初6176号民事判决书、中山华府•微公馆业主领取物品资料清单、电子缴税付款凭证，予以证实。 本院认为，原、被告以欠付工程款折抵商品房首付款，经双方协商一致，建立商品房买卖合同关系，且原、被告均予认可，故原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。双方应依约履行合同。原告向被告交付了案涉房屋，被告未按期向银行偿还贷款导致原告承担了相应的保证责任，经原告催告后，被告仍未偿还原告的代偿款项，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定以及双方签订的商品房买卖合同补充协议十一第六条第二款、第十条第一、二款之约定，原告主张解除《商品房买卖合同》并要求被告配合其撤销该合同在房管部门备案的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，故原告要求被告将石家庄市桥西区中山华府2号商务楼1012归还原告的主张，本院予以支持。原告主张本案代偿借款本金、利息、诉讼费、律师费、执行费、迟延履行金共计158598.89元，与原告在另19件案件中的代偿款的主张累计未超出其实际代偿的数额，故原告主张的代偿费用158598.89元，本院予以支持。被告现尚未偿还代偿款项，原告主张按同期贷款利率计算符合合同约定，且不违反法律相关规定，应予支持。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条：“纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。”之规定以及被告提交的电子缴税付款凭证，不能证实被告实际产生了税费损失，且交纳营业税等属被告的法定义务。故原告要求被告支付税费损失38032.57元，本院不予支持。关于原告主张的违约金，自双方签订房屋买卖合同距今，房屋价格上涨系客观事实，被告虽构成违约但并非给原告带来损失，故原告的该项主张，本院亦不予支持。被告共支付房价款309515元，扣除上述代偿的158598.89元后，应向被告返还房款150916.11元及利息，利息应以中国人民银行同期贷款利率计算为宜。原告要求被告返还房屋，与本案不属同一法律关系，原告可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告石家庄中迪房地产开发有限公司与被告钱达于2016年9月25日签订的《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号：2016092516301318158）； 二、被告钱达于本判决生效后十日内到房管部门协助原告石家庄中迪房地产开发有限公司办理石家庄市桥西区中山华府2号商务楼1012房屋的撤销预售备案手续； 三、被告钱达于本判决生效后十日内退还原告石家庄中迪房地产开发有限公司位于石家庄市桥西区中山华府2号商务楼1012； 四、被告钱达于本判决生效后十日偿还原告石家庄中迪房地产开发有限公司代偿款158598.89元及利息（以158598.89元为基数，自2019年3月4日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 五、原告石家庄中迪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告返还房款150916.11元及利息（以150916.11元为基数，自2016年9月25日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 六、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费4354元，由原告石家庄中迪房地产开发有限公司负担963元，由被告钱达负担3391元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姜 蕾 人民陪审员  赵子平 人民陪审员  赵伟荣 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  丁云鹏