山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0725民初3143号 原告（反诉被告）：潍坊帝景置业有限公司，住昌乐县城宝昌路**。 诉讼代表人：潍坊帝景置业有限公司破产管理人。 负责人：王文周。 委托诉讼代理人：尹明英，山东骏博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林武，男，1976年9月1日出生，汉族，住江，住江苏省常熟市div> 委托诉讼代理人：吴涛，山东春水律师事务所律师。 原告潍坊帝景置业有限公司（以下简称帝景公司）与被告林武房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2017年6月26日作出（2017）鲁0725民初641号民事判决书。被告林武不服并提出上诉。潍坊市中级人民法院于2018年7月19日作出（2018）鲁07民终2902号民事裁定书，裁定撤销本院民事判决书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告帝景公司的委托诉讼代理人王文周及尹明英，被告林武及其委托诉讼代理人吴涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告帝景公司向本院提出诉讼请求：判令1、被告支付原告购房款1611050元及利息（按年24%计算，自2014年11月14日至付清之日）、违约金（按未付款的万分之五计算）；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2011年7月30日，被告与原告签订商品房屋买卖合同，被告购买原告开发的二期沿街144、145、146、147、148号商铺。2014年6月9日，原告因不能清偿到期债务，由昌乐县人民法院裁定进行强制清算。清算过程中，原、被告对该房屋买卖合同的履行事宜达成一致意见，并签署合同继续履行承诺书，对所欠购房款的数额进行对账并对购房款的支付进行重新约定。截止2014年10月13日承诺书签署之日，被告尚欠购房款2611050元。根据承诺约定，被告应在2014年11月13日前全部付清，如有违约承担相应的违约金。合同签订后，被告仅支付100万元，尚欠1611050元未付。 被告林武辩称，所欠购房款2611050元属实。但是，因原告逾期交房存在违约应当支付违约金，他为此向原告发出抵消通知，原告没有提出异议，故他所欠房款已经由原告所欠违约金抵消。他签署承诺书向法院缴纳1000000元，实为保证金，并非支付房屋价款；房屋价款是用违约金进行了抵销。他不欠原告房款，应驳回原告请求。 被告林武向本院提出反诉请求：原告协助办理中央帝景1号楼144、145、146、147、148号商铺权属登记手续；反诉费由原告负担。事实与理由：2011年2月19日，他向原告缴纳房款8000000元。2011年7月30日，他与原告签订商品房期房买卖合同五份，购买原告开发的中央帝景1号楼144、145、146、147、148号商铺。合同约定，他应于2011年8月31日前支付148号商铺全部价款的43%（986463元）、147号商铺全部房款的43.184%（990687）、144号商铺全部房款100%（2281950元）、145号商铺全部房款100%（2294100元）、146号商铺全部房款100%（2446800元），共计9000000元。同日、他再行向原告缴纳房款1000000元；合同约定的9000000元全部交清。根据合同约定，原告应于2011年8月31日前交房，逾期按已交付房款的日万分之三支付违约金，至2014年7月31日已逾期1064天，应向他支付违约金2872800元，该债权他于2014年8月4日向原告清算组申报。2014年7月31日至2015年6月3日（破产申请受理日）期间原告应向他支付违约金818100元。以上违约金共计3690900元。因原告违约在先，而他尚欠原告尾款2611050元未付。2016年10月8日他向原告发送债务抵销通知书，将欠原告2611050元的债务给予同等价值的抵销。抵销后，原告仍欠他违约金1079850元，对此债权再次申报。因他购买的上述房产均已交清房款，根据约定，原告应协助他办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。 原告帝景公司辩称，被告所述无事实依据。被告所主张的抵销情形已经昌乐县人民法院、潍坊市中级人民法院生效法律文书确认，被告的抵销请求不能成立，抵销无效。此后被告再次向清算组申请抵销，同样不能成立。因被告早已强行入住案涉房屋并出租给他人，应视为已经交付，不存在违约交付的情形。综上，被告所称所欠房款已经通过违约金进行抵销，不能成立，尚欠房款仍应支付。根据合同约定，被告未履行支付涉案商铺的购房款，原告有权拒绝办理相关登记手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的事实和本案予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下： 2011年2月19日，被告林武向原告交付8000000元认购金。2011年7月30日，原、被告签订商品房期房买卖合同书五份，约定林武购买帝景公司开发的中央帝景1号楼144、145、146、147、148号商铺，付款方式及期限分别约定如下：144、145、146号商铺的付款方式均为于2011年8月31日前一次性付款，房款分别为2281950元、2294100元、2446800元；147号商铺的付款方式为分期付款：2011年8月31日前支付全部房价款的43.184%，计款990687元，余款计1303413元，按年利率9.6%计算，并于2012年3月31前全部结清余款计利息；148号商铺的付款方式为分期付款：2011年8月31日前支付全部房价款的43%，计款986463元，余款1307637元，按年利率9.6%计算利息，并于2012年3月31日前全部结清余款及利息。以上林武应在2011年8月31日前共计交付房款9000000元。五份合同均约定房屋应于2011年8月31日交付使用，并约定如出卖人逾期交房则应按逾期时间承担违约责任，其中如逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；五份合同均约定出卖人应当在商品房交付使用后的60日内，将办理权属登记需出卖方提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，同日林武向帝景公司交纳购房款1000000元。以上林武按约定共计交纳房款9000000元。被告认可已经于2014年自行占有使用案涉房屋。帝景公司至今没有给林武购买的上述商铺办理房产登记相关手续。 2014年6月6日，昌乐县人民法院作出（2014）乐商清（算）字第1号民事裁定书，裁定受理对帝景公司的清算申请，由本院指定清算企业。2014年6月9日，昌乐县人民法院作出（2014）乐商清（算）字第1号民事决定书，决定指定山东新华有限责任会计师事务所为原告清算组。2014年7月21日，林武进行了业主申报登记；2014年8月4日，林武就逾期交房违约金2872800元及其他投入进行了债权申报；2014年10月10日，帝景公司清算组向林武发出合同继续履行通知书一份，内容如下：帝景公司已依法进行强制清算，清算组决定继续履行被强制清算企业帝景公司于2011年7月31日与你签订的五份商品房期房买卖合同。现通知你方在收到本函后五个工作日内到清算组办理2611050元剩余房款的交纳手续，逾期不利法律后果由你方自行承担。林武于2014年10月13日收到以上通知书。2014年10月13日，帝景公司清算组（乙方）与林武（甲方）签订合同继续履行承诺书一份，主要内容如下：一、截至协议签订之日，甲方尚欠原帝景公司购房款2611050元。二、甲方承诺本协议签订后五日内支付购房款1000000元，剩余部分在本协议签订后一个月（2014年11月13日）内付清。三、甲方此前自行对房屋中购房合同约定应当由帝景公司安装的水、电等工程自行安装，该部分相应的工程款数额，由审计部门进行审计确定后，从余款中予以扣除。四、如甲方未按照该承诺履行，承担未支付金额万分之五的违约金。2015年1月19日，帝景公司清算组因林武没有按约定交纳剩余房款1611050元，向林武发出解除合同通知书一份。2015年1月20日，林武向帝景公司清算组发出债务抵销通知书一份，主要内容为：按合同约定，帝景公司应于2011年8月31日前交房，否则应按日向林武交付已付房款万分之三的违约金，林武已交付房款9000000元，帝景公司已逾期交房1064天（从2011年8月31日至2014年7月31日），帝景公司应向林武支付违约金2872800元。现林武依据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，将林武欠帝景公司购房款尾款2611050元的债务与帝景公司欠林武违约金2872800元的债务给予同等价值的抵销，抵销后帝景公司仍欠林武违约金261750元。2015年1月23日帝景公司收到该通知书。2015年2月6日，帝景公司以林武为被告向本院提出诉讼，要求确认林武的上述抵销行为无效。2015年9月25日，本院作出（2015）乐民初字第53号民事判决书，确认林武于2015年1月20日向帝景公司作出的债务抵销行为无效，该判决已经生效。2016年10月8日，林武向帝景公司破产管理人发出债务抵销通知书，内容为：2011年7月30日，原、被告签订商品房期房买卖合同五份，被告购买原告开发的中央帝景1号楼144、145、146、147、148号商铺，合同约定，被告应于2011年8月31日前支付148号商铺全部价款的43%（986463元）、147号商铺全部房款的43.184%（990687）、144号商铺全部房款100%（2281950元）、145号商铺全部房款100%（2294100元）、146号商铺全部房款100%（2446800元），共计9000000元，林武分别于2011年2月19日、7月30日向原告交付房款8000000元、1000000元，共计9000000元。合同约定，原告应于2011年8月31日前交房，逾期按已交付房款万分之三支付违约金，自2011年8月31日起至2014年7月31日已逾期交房1064天，应向林武支付违约金2872800元，该债权林武已于2014年8月4日向原告清算组申报。2014年7月31日至2015年6月3日（破产申请受理日）期间原告应向林武支付违约金818100元。以上共计3690900元。因原告违约在先，林武尚欠原告尾款2611050元未付。现依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、《中华人民共和国企业破产法》第四十条之规定，将林武欠帝景公司尾款2611050元的债务与帝景公司欠林武违约金3690900元的债务给予同等价值的抵销。抵销后帝景公司仍欠林武违约金1079850元，对此债权再次申报。此后，原告没有对该次被告的抵消主张提起诉讼。 本院认为，原、被告双方签订的五份商品房期房买卖合同及合同继续履行承诺书是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，均属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。 本案争议的焦点问题：一是被告于2016年10月8日向帝景公司破产管理人发出债务抵销通知书是否产生抵消的法律效力；被告尚欠原告购房款、利息及违约金数额；二是原告应否为被告办理房屋权属登记的相关手续。关于焦点问题一，被告主张其欠原告购房尾款已经通过违约金抵销，不再欠付原告购房款。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第四十二条规定“管理人收到债权人提出的主张债务抵消通知后，经审查无异议的，抵消自管理人收到通知之日起生效。管理人对抵消主张有异议的，应当在约定的异议期限内或者自收到主张债务抵消的通知之日起三个月内向人民法院提起诉讼。无正当理由逾期提起的，人民法院不予支持。”本案被告于2015年1月20日通知原告将欠付购房款2611050元与原告欠付违约金2872800元进行同等价值抵销的行为，已被本院（2015）乐民初字第53号生效民事判决书确认抵销无效。2016年10月8日，被告再次通知原告将欠付购房款进行抵销，原告虽然没有因异议而提起诉讼，但前述本院生效判决的存在，可以成为原告逾期提起异议的正当理由。而且，被告主张用于抵消的违约金明显与本院生效判决相悖。据上，被告主张的抵消不能成立，应继续履行承诺书的约定，支付原告欠付购房款。被告系在与原告订立协议书后缴纳1000000元，其关于该1000000元为保证金的辩解意见没有依据，不予采纳。原告主张被告已经支付1000000元，尚欠房款1611050元，予以确认，即被告还应支付原告购房款1611050元。原告根据约定，主张被告逾期交纳购房款，应按未交房款的万分之五承担违约金，计款805.53元，是双方的真实意思表示，符合法律规定，依法应予支持。原告主张被告支付购房款利息，因双方并并未明确进行约定，故原告的该主张没有充分依据，不予支持。关于双方2014年10月13日协议第三项中约定的被告垫付、应有原告施工的案涉房屋的水、电费用，本应抵减被告应当缴纳的房款，但因被告对该费用的数额没有举证和主张，本案不予审理。 关于焦点问题二，根据双方签订的五份商品房期房买卖合同中关于“出卖人应当在商品房交付使用后的60日内，将办理权属登记需出卖方提供的资料报产权登记机关备案”的约定，案涉房屋已经于2014年由被告占有使用，且已经具备相关办理产权登记的条件，因此原告应履行办理产权登记的义务。对被告的该项请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国破产法》第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第四十二条之规定，判决如下： 一、被告林武于判决生效后五日内支付原告潍坊帝景置业有限公司购房款1611050元及违约金805.53元； 二、原告潍坊帝景置业有限公司于判决生效后三十日内协助被告林武办理中央帝景1号楼144、145、146、147、148号商铺权属登记手续； 三、驳回原告潍坊帝景置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19299元，由被告林武负担；反诉案件受理费100元，由原告潍坊帝景置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张国强 人民陪审员  闫爱梅 人民陪审员  赵森森 二〇一九年十二月九日 书 记 员  孙希峰