文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初12792号原告：陈利，女，1991年3月29日出生，汉族，住重庆市江津区白沙镇恒河村7组95号，公民身份号码500381199103290842。委托诉讼代理人：刘勇，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者。被告:重庆国琨置业有限公司，住所地：重庆市江津区白沙镇白沙工业园区隆盛街58号2-1，统一社会信用代码91500116593670420W。法定代表人：聂勋平，董事长。委托代理人：刘玉琪，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者。原告陈利与被告重庆国琨置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈利及其委托诉讼代理人刘勇，被告重庆国琨置业有限公司的委托代理人刘玉琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈利向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年10月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款443040元；3、判令被告支付原告利息(以443040元为基数，从2017年5月7日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至退清购房款之日止)；4、判令被告支付原告解除合同逾期退还购房款的违约金443.4元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月6日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的坐落于重庆市江津区白沙镇白沙大道68号富城天街6幢1-15号非住宅，建筑面积36.92㎡，总价款443040元。原告于2016年10月6日至2018年3月5日期间，按合同约定陆续向被告缴清了购房款。被告未按合同约定履行义务，实属违约。原告根据合同约定向被告发出解除合同通知书，并要求退还购房款及支付违约金、利息。被告至今拒不履行合同义务。为了维护原告的合法权益，根据我国相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。重庆国琨置业有限公司辩称，一、原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，被告履行了合同中约定的义务。原、被告双方于2016年10约6日签订了《重庆市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告于2018年3月5日将案涉房屋交付给原告，因本案是房屋买卖合同纠纷，交付房屋是合同的根本目的，所以在被告将房屋交付给原告时，被告的主要义务已履行完毕。被告2019年12月5日为原告办理了产权登记，至此被告在房屋买卖合同中的全部义务已履行完毕。二、原告虽向被告发出《解除合同通知书》，但原告不具备行使解除权的条件：（一）2018年3月5日为瑕疵交房时间，2019年10月28日是合法交房时间，逾期办证解除合同的条件尚未成就。被告虽于2018年3月5日将案涉房屋交付给原告，但被告于2019年10月28日才取得《重庆市建设工程竣工验收登记备案证》，根据《建筑法》第六十一的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。因此，2019年10月28日在被告取得《重庆市建设工程竣工验收登记备案证》才能在法律层面上向被告完成交付房屋。根据原、被告签订的合同13.4.2的约定，在商品房实际交付使用之日逾期超过起180日，原告才有权解除合同，但在2019年12月5日，被告为原告办理了产权登记，并未逾期超过180日，所以原告行使解除合同权利的条件没有达到。（二）即使认定瑕疵交付为实际交房时间，因解除权为形成权，一年除斥期间内未行使，该权利已消灭。本案中原告行使的是约定解除权。在原告的《民事诉状》、庭审笔录中均已明确表明，原告是依据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第13条行使的解除权，该解除权在一年内未行使，已消灭。若按照被告向原告实际交房的日期算起，按照合同约定，原告在2018年3月5日后180日即2018年9月1日起，可以行使解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，即原告应在2018年9月1日起一年内行使解除权，2019年9月5日，原告向被告发出《解除合同通知书》，已超过解除权的除斥期间，此时解除权已消灭。并且，根据法（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条【约定解除条件】“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”本案中，开庭前被告已为原告办理了产权登记，违约行为已消失，合同目的已实现，逾期办证给原告造成的损失非常轻微，被告愿意承担逾期办证的违约金，法院应不予支持原告解除合同的诉请。（三）本案中原告不享有法定解除权。合同法第第94条规定【合同的法定解除】“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案中原告未向被告催告办证，开庭前被告已为原告办理了产权证，不存在合同法94条规定的任何一种情形，故原告不享有法定解除权。（四）从维护交易和社会稳定角度，不应解除合同。从维护交易安全和稳定市场的角度来看，案涉房屋并非居住性用房，是商用门面，被告在2018年3月5日将案涉房屋交付给原告后，原告对其占有使用，并获得了经营收益，2019年12月5日为原告办理了产权登记，在被告已经履行了全部合同义务的情况下，解除合同不利于维护交和市场的稳定。另外，被告逾期办证不只原告一家，但目前均已全部办证，若判决解除合同，会引发下一批解除合同的诉讼案件。三、被告愿意承担逾期办理产权登记的违约责任。根据原被告于2016年10月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，由于被告逾期办理产权登记，被告愿意按合同约定承担逾期办证的违约金。综上，请求贵院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并质证，根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：2016年10月6日，原告（乙方）与被告重庆国琨置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方预售重庆市江津区白沙镇白沙大道68号富城天街6幢1-15号非住宅房屋给乙方，建筑面积36.92㎡，总价款443040元。合同第七条交房期限及交付条件：“（一）本商品房交房期限1、......；2、属预售商品房的，甲方应当在2017年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”第十三条关于办理产权登记的约定“1、......；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；......；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定缴清购房款443040元。2018年3月5日，被告将案涉房屋交付原告使用至今。由于被告未办理案涉房屋产权登记，2019年9月5日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明“重庆国琨置业有限公司:我于2016年10月6日与贵公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买贵公司开发建设的座落于重庆市江津区白沙大道68号富城天街6幢1-15号，建筑面积36.92m2的非住宅门面一间，总房价款443040元。我方按照合同约定缴清了购房款，可贵公司未按合同约定向房屋产权登记部门办理产权登记，实属违约。因你方行为违反了合同的约定，给我方造成严重的经济损失。为此，今向你方发出解除我方与你方于2016年10月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》的通知，本通知送达之日视为双方解除上述合同。请你公司在接到本通知后三十日内，退还我方全部已付购房款并支付利息。否则，我方将诉诸法律，因此纠纷所产生的诉讼费、保全费、保全担保费、委托代理费、差旅费、执行费等与诉讼活动有关的一切费用由你公司承担。通知人：陈利2019年9月5日。”2019年9月25日，被告回函原告，载明“给陈利解除合同通知书回函购房业主陈利:你寄给公司的“解除合同通知书”于9月8日收悉，现给予回复如下：首先，给予陈利业主致歉！你在我司购房，我司未能按时向房屋产权登记部门办理产权登记以致违约，我司将承担违约责任并支付相应利息即可。至于退房一事，我公司暂不考虑，请予以理解，也请你在适当时间抽空前来公司洽谈。重庆国琨置业有限公司2019年9月25日。”2019年10月15日，原告向本院起诉，要求解除原、被告于2016年10月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》并返回购房款给付利息、违约金等。2019年12月5日，被告取得案涉房屋《江津区国土资源和房屋管理局不动产登记受理通知单》，2019年12月6日，原告取得案涉房屋产权。本院认为，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告预售重庆市江津区白沙镇白沙大道68号富城天街6幢1-15号非住宅房屋给原告，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自相应的义务。原告按合同约定履行付款义务后，按《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，合同解除权是形成权，原告未在合同约定的解除期限内行使合同解除权，其约定解除权消灭。约定解除权消灭后，原告依然享有法定的解除权。本案中，原告提起解除合同的理由是因被告逾期办理案涉房屋备案登记行为违约而申请解除合同，但被告现已履行完合同义务且已取得房屋产权证，合同目的已实现，被告的违约行为，并不是根本性违约，并不导致合同解除。故原告请求解除与被告于2016年10月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》的主张，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告退还购房款、支付原告购房款利息及逾期退还购房款违约金的主张，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈利的诉讼请求。案件受理费7946元，减半收取3973元，由原告陈利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 熊肖敏二〇一九年十二月十日法官助理 伍云嫦书 记 员 童 欣