河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0123民初3182号 原告：戎深明，男，1992年8月27日生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：戎进，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雪梅，女，系原告戎深明的母亲。 被告：杜小生，男，汉族，1958年4月19日出生，住正定县 委托诉讼代理人：楚丽芳，女，系被告杜小生的儿媳。 第三人：李爱利，女，汉族，1970年5月12日出生，住正定县。 原告戎深明与被告杜小生第三人李爱利案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告戎深明的委托诉讼代理人戎进、吴雪梅，被告杜小生及其委托诉讼代理人楚丽芳到庭参加诉讼。第三人李爱利经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戎深明向本院提出诉讼请求：1.判决解除对“上水华庭19栋2单元402室不动产”的查封；2.判决停止对“上水华庭19栋2单元402室不动产”的执行；3.判决确认针对“上水华庭19栋2单元402室不动产”的购房协议有效；4.判决确认“上水华庭19栋2单元402室不动产”归原告占有、使用；诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告就申请执行人杜小生与被执行人李爱利、戎建国民间借贷纠纷强制执行案（暨贵院（2018）冀0123执9-4号执行裁定查封正定县上水华庭19栋2单元402室不动产案）,提出执行异议申请，贵院依法作出（2019）冀0123执异132号执行裁定书，原告不服该裁定，依法提起诉讼。原告认为：上水华庭19栋2单元402室不动产为原告所有，是原告私有财产，与第三人李爱利无关。2017年03月初，经中间人张某介绍，戎深明（下称原告）与李爱利（下称第三人）就购买上水华庭19栋2单元402室不动产（下称涉案房屋）事项进行协商。2017年03月17日，原告与第三人达成一致协议，该涉案房屋以42万元价格成交。2017年03月18日，原告按约定支付第三人定金2万元，第三人出具了相应收据。2017年03月21日，原告与第三人在中间人张某家中，经张某与李建会共同见证下，双方签订了购房协议，并且原告当场交付了第三人现金25.5万元（该费用收款证明在合同附件约定中第三人亲自手写了相关收款内容及指定收款账户内容，并加按了第三人手印）,其中14.5万元按照第三人提供的指定账户汇款（该账户开户人为田书发），在原告按照合同约定支付全部价款后，第三人将涉案房屋相关证件及钥匙交付原告。至此，涉案房屋已归原告所有，原告也已经实际取得并占有、使用涉案房屋。2017年03月22日，原告就涉案房屋变更登记事项询问村委会、开发商、物业公司，开发公司表示变更登记需要缴纳5万元变更费，村委会对此未予回应。2017年03月27日，原告经询问相关政府部门得知，涉案房屋并非真正意义上的商品房或者宅基地上建造的村民用房，属于省级新民居示范工程，目前无法在国家相关房屋管理部门进行房屋登记及变更事项。因为该证书系村证，鉴于涉案房屋登记及变更事项暂时无法进行，同时考虑该变更费用远远高于正常的商品房交易产生的变更费，但根据证书显示登记机构为正定县北早现乡上水屯村第九届村民委员会，原告就积极、多次找村委会请其协调开发公司关于减少变更费办理登记变更事项，想取得相关村证文件。2017年06月下旬，开发公司河北智道投资有限公司就经营异常，无法取得有效联系。2017年07月10日，其被工商部门列为经营异常。2018年10月24日，开发公司河北智道投资有限公司已经办理注销登记。截至目前，所谓的产权变更未完成，但这不影响购房合同的效力和涉案房屋归原告所有的基本事实。同时，涉案房产未办理变更登记，其责任不在于申请人。自2017年3月22日起至今，原告及其家人一直生活和居住在涉案房屋中，涉案房屋归原告所有，并占有、使用，并且自2017年03月22日至今涉案房屋涉及的水、电、燃气、物业管理费等一切费用均由原告负责支付。村证登记机构正定县北早现乡上水屯村第十一届村民委员会针对贵院查封的涉案房屋产权情况出具了相关证明，证明了上述事实。原告认为，本案涉案房屋是基于农村集体土地上房屋买卖合同基础法律关系发生的物权归属争议。依据《中华人民共和国物权法》和最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠予、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。涉案房屋买卖的双方即原告和第三人均系正定县上水屯村村民，属该村集体经济组织成员，2017年3月双方签订的《购房协议》，有双方签名，并由中间人张某、证明人李建会共同在场见证，该协议是在平等自愿基础上签订，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，故该协议合法有效。另外，根据原告提供的购房协议、付款证明、证人证言及上水屯村民委员会出具的证明，可以认定原告与第三人在签订购房协议后已经支付对价，涉案房屋也已经交付原告，原告自购房之后也一直在涉案房屋居住生活。本着契约精神及诚实信用原则，该交易行为符合农村生活风俗及房屋买卖习惯，故该协议应认定合法有效。涉案房屋自2017年3月21日签订购房协议第三人获得全部购房款，并交付房屋所有权证，双方之间的购买房屋的合同已经实际履行完毕，农村房屋因现行政策客观不能办理房屋产权登记，但不影响房屋买卖合同的实际履行的现实和房屋所有权的司法确认。同时，因涉案房屋系村证房，无法办理过户手续，故原告基于客观存在的事实。不能举证证明该房产已登记在自己名下，至此，原告举证责任已经完成，应认定涉案房产归原告所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。第十五条对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第二十一条第一款查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结之规定，贵院却同时查封了李爱利名下位于上水华庭的302室、402室共计两处房产，查封房产均为三室两厅，单套建筑面积为128.45㎡,单套房屋价值按照目前均价5000元／㎡,单套房屋价值为642250元，两套房屋价值1284500元，保守估计也超过100万，远远高于判决书判定的475000元债款额，对于明显超标的部分应解除查封。另根据，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告对涉案房产享有所有权，具有足以完全排除本案执行的权利。再根据《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。综上所述，根据上述法律规定结合涉案房屋的产权性质及购房合同约定，原告认为涉案房屋应当归其所有，其依法享有涉案房屋的所有权，针对涉案房屋的查封应当解除，并应停止执行，特依法提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求，切实维护原告的合法权益。 杜小生辩称，1、我方认为原告与李爱利购房合同无效。理由如下：（1）原告称分两次向第三人李爱利支付了房屋款项，但并未出具支付物证。（2）中间人张丽英、李建会均为上水屯居民，与原告及第三人之间存在利害关系，客观性存疑。（3）中间人张丽英、李建会的证言没有客观物证佐证。2、被告依法享有对查封房屋的权利。（2018）冀0123执9-4号执行裁定书所做决定符合法律要求。《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉》规定，针对无证房产，法院可以根据实际情况进行“现状处置”，处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。因此可以看出被告李爱利名下的无证房产，符合国家法律要求。3、原告无权针对超出限额部分提出解除查封申请。（1）第三人李爱利欠被告本金为47.5万元，加上延期支付利息、诉讼相关费用、律师费等费用，所欠金额已经将近70万。因此金额还在不断增长。（2）法院查封房产为李爱利名下房产，原告无权代理李爱利要求解封。4、买了房子不办理过户，与常理不符。买房子过户是大家都知道的常理，过户费用相较买房子的钱来说只是很少的一部分。哪里会有人买了房子为了省钱不过户，与常理不符。 李爱利未做答辩。 原告为支持其主张，提交了如下证据： 1、村委会的证明，房本的登记机构显示为第九届村委会，证明2017年3月22日之后实际上已经交付给了本案的原告。2、购房合同，证明是现金支付的25.5万元，转账到指定账户田书发14.5万元，定金2万元，共计42万元。这是有本案的原告的与李爱利的签字、手印确认的。还有李爱利出具的2万元的收到条，其与本案原告短信沟通指定账户为田书发；中国工商银行出具的14.5万元的证明；房本，当时登记的所有权人为李爱利，登记时间为2014年2月。3、张某等人的证人证言，证明2017年3月初是经过证人张某的介绍购买的上水华庭的房子，达成了一致意见，3月17日房子定价是42万元，18日先支付了2万元的定金，现在房子是实际由原告占有使用的。4、涉案房屋的所属的物业管理公司的出具的证明，证明水电费等等都是由原告缴费承担的。5、河北智道投资有限公司的登记信息报告，证明涉案的开发公司已经注销了。6-9、四份人民法院的判决书，裁定书，证明原告与第三人李爱利签订的购房协议是有效的，涉案房屋应该属于原告占有使用，该房屋已经不属于李爱利了。对涉案房屋的查封应该停止。 针对上述证据，被告的质证意见为： 1、村委会没有权利证明房屋的所有权、且没有权利证明房屋合同的真实有效性及价款是否已经实际支付。证明信的出具单位是第十一届村民委员会，且日期是2019年6月29日，无法证明两年之前所发生的事情。2、对于房屋买卖合同，合同上没有出卖人李爱利的签章，合同多处条款自相矛盾：第十条的规定双方要在2017年3月24日内取得房屋所有权证书，但是实际没有执行；第十四条：本合同一式四份，但在后面的显示中只有三份。同时第四条第二小条合同约定买受人应将房价40万元直接支付给出卖人，但是在附件中又补充了其他支付的方式，是自相矛盾的。因此我方对合同的签订的真实日期有很大的疑问。该合同没有经第三方的公证，无法证实合同的真实性。对于收据只是显示李爱利在3月27日收到了2万元的定金，但是没有显示付款人是谁，也没有显示是什么事由产生的付款。对于李爱利短信记录，只能显示其要求原告把款打给田书发，并不能显示是因为什么原因。同时短信记录中田书法与合同中的田书发有一字之差，不能确定为同一人。该款项不能说明是为了买房子，也有可能是借款。对于转账证明，没有异议。原告是将钱转账给了田书发，与李爱利没有关系。对于李爱利的房本，上面有投资公司和物业公司的盖章，证明房子的产权是李爱利，没有疑问。3、对于张某等证人的证言，其二人与李爱利同为上水屯村的村民，他们之间存在利害关系。且李爱利的丈夫戎建国与戎深明同姓，在该证明中两位证人表示现场支付了李爱利现金25.5万元，此部分现金没有物证进行佐证，且同时采用现金＋转账给第三人的交易方式，在交易中不常见，也不符合法律规定。且二人在证明中在支付了全部的价款之后才交付钥匙等，但是没有注明交付的日期，且二人没有亲眼所见。这个钱没有直接转账给李爱利，有作假的嫌疑，逃避执行。4、对于物业出具的证明，只是证明原告交过水电费等费用没有显示原告是为了哪个房子交付的钱款。同时按照常理推测，租户交水电费等也是符合常理。5、对于国家企业信息公示系统的信息，报告显示河北制造投资有限公司与2018年10月24日企业注销。原告称房屋合同系2017年3月份签订，企业注销与此有一年7个月的间隔，如果合同属实，应有充足的时间办理过户手续。因此原告不能将企业注销作为没有及时过户的理由。原告为了少交付更名费用，迟迟不进行过户由原告的自身的过错造成。对于裁判文书，我方认为虽然出示了的四份判决书均为小产权房的判决书，但是该四份判决书均是在建立在合同事实清楚基础之上的，与本案有较大的差别，不能作为法庭定判的依据。对于李爱利的房产证，其证有村民委员会的盖章，证明此房产证是由村民委员会认定的具有合法效益的产权证明。意味着村委会没有权利通过其他手段证明房屋的所有权。 本院经审理认定的事实如下： 正定县上水华庭19号楼2单元402室房产是在集体土地上建造的住宅房，正定县北早县乡上水屯村村委会颁发的房产证件记载该房产的所有权人为李爱利。 第三人李爱利于2017年3月18日为原告出具了收据，内容为“今收到定金贰万元整”；同年3月20日，李爱利与原告微信聊天记录显示，李爱利为原告提交了田书发的农行账户，2017年3月21日给田书发转账14.5万元，李爱利在卖房协议上签字称收到原告房款42万元。 2017年03月21日，原告与第三人签订了《上水华庭房屋买卖合同》，该合同约定：第三人将位于正定县的房屋出售给原告，价格为42万元，付款方式向出卖人支付定金2万元，支付方式为现金直接支付给出卖人；买受人应将房价40万元直接支付给出卖人，买受人取得房屋所有权证书。本协议一式4份，其中出卖人1份，买受人1份；正定县北早现乡上水屯第九届村民委员会1份；双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主合同1份，附件中有实际约定内容的，需一并提交。在附件一中，约定：现金当面支付25.5万元，网上转账至指定账户（田书发）银行尾号为3241，定金2万元，共42万元整。 协议签订后，第三人将房屋钥匙交与原告，原告一家于2017年3月22日起居住在案涉房屋中。 上述事实，由原被告提交的证据及庭审笔录佐证为卷。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 本案中，2017年03月21日，原告与第三人签订了《上水华庭房屋买卖合同》；原告当场交付了第三人现金2.5万元（该费用收款证明在合同附件约定中，第三人亲自手写了相关收款内容及指定收款账户内容，并加按了第三人手印）,其中14.5万元按照第三人提供的指定账户汇款（该账户开户人为田书发），并且在收到25.5万元处签字、按手印，能够证明原告已将房款42万元全部交至第三人；在原告按照合同约定支付全部价款后，第三人将涉案房屋相关证件及钥匙交付原告。至此，涉案房屋已归原告所有，原告也已经实际取得并占有、使用涉案房屋。2017年03月22日，原告就涉案房屋变更登记事项询问村委会、开发商、物业公司，开发公司表示变更登记需要缴纳5万元变更费，村委会对此未予回应，因此，未办理过户手续的责任并不在于原告。被告称，短信记录中田书法与合同中的田书发有一字之差，不能确定为同一人，经查，短信记录中只出现了“田书法”，但亦有田书发字样，原告打款的银行流水亦显示将款打给了田书发，“田书法”应为笔误，不影响对本案事实的认定。 综合上述规定，原告与第三人的房屋买卖符合相关司法解释关于能够排除执行的规定，本院对原告的诉讼请求支持；同时，民诉解释第三百一十二条第二款规定，“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判”。综合上述规定，本院对原告的诉讼请求予以支持。 第三人李爱利经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理与判决。 综上所述，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，缺席判决如下： 解除对第三人李爱利名下、位于正定县的查封并终止对该房屋的执行； 原告与第三人李爱利签订的“上水华庭19栋2单元402室不动产”的购房协议有效； 位于正定县归原告戎深明所有。 案件受理费7,600.0元，由被告杜小生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，并于上诉期限后七日内到河北银行交纳上诉费。收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47，未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  程计山 人民陪审员  樊 帆 人民陪审员  宋 瑜 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  戴兴姣 ——