广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9037号原告：麦盛，男，1957年1月21日出生，汉族，住广东省鹤山市，委托诉讼代理人：陈妙珠、吴泷飞，均为广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：广州果燃好环保科技有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇豪岗大道**（厂房1）****（一址多照2）（仅限办公），统一社会信用代码9144010655059689XC。法定代表人：池瑞麟。委托诉讼代理人：蔡伟，广东红棉律师事务所律师。原告麦盛与被告广州果燃好环保科技有限公司（以下简称果燃好公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法由审判员袁贞适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈妙珠、吴泷飞，被告的法定代表人池瑞麟及其委托诉讼代理人蔡伟到庭参加诉讼。原、被告在向本院申请给予60天调解期，现调解期已届满，原、被告尚未达成调解协议。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金共计人民币853216元（其中2018年9月至2019年1月共5个月，每月租金72800元，共计364000元；2019年2月至2019年7月共6个月，每月租金81536元，共计489216元）及逾期交还租赁物的违约金从2018年8月1日起计算至2019年7月31日共计人民币13999.4元（详见附件）；2、被告向原告支付拖欠的水费360元（2018年6月）、电费12713.61元（2018年11月至2019年6月）；3、被告向原告支付分捡医疗废品费用129376元；4、被告向原告支付污水检测费20000元；5、被告向原告支付医疗废水消毒处理费用195150元；6、被告向原告支付医疗废水运输费14250元；7、被告向原告支付厂房维修费122185元；8、被告向原告支付为追讨被告法律责任的律师费80000元；9、被告承担本案全部诉讼费用。原告于2019年9月23日当庭增加一项诉讼请求为：被告向原告返还涉案场地。事实和理由：2006年11月16日原告向案外人广州市花都区新华马溪村经济发展公司承租横涌的土地34.6亩，用途是兴建厂房及其他配套设施。2007年11月18日原告开始在上述土地上兴建厂房、宿舍及办公楼。2015年12月31日被告向原告承租上述厂房、宿舍及空地，双方签订《物业租赁合同》，约定租赁期限自2016年2月1日至2021年1月31日止，2016年2月1日至2019年1月31日，租金每月72800元，2019年2月1日至2021年1月31日，租金每月81536元，被告须于每月10日前交付当月租金。双方签订合同后各自按约履行合同义务。2018年7月4日被告向原告提出解除《物业租赁合同》，原告即与被告签订《协议书》，双方约定被告须于2018年7月31日前将租赁物交还给原告，逾期交还，被告须按照合同约定的标准补交租金，同时还须向原告支付逾期交还租赁物的违约金，违约金计算标准为合同约定的月租金为本金，从逾期之日起按照每日万分之五计至交还租赁物之日。同日因被告将危险废物混入非危险废物中贮存被广州市花都区环境保护局作出《行政处罚决定书》。被告缴纳租金至2018年6月，后被告违约交还租赁物并将其大量医疗废物留置在原告的厂房内，原告多次要求被告出面处理残留废物并支付拖欠租金，但被告均不予理会。无奈，原告为案涉租赁物恢复原状委托专业机构清理被告残留医疗废物，原告为此已支付分捡医疗废品费用129376元、支出污水检测费20000元、医疗废水处理费195150元，医疗废水运输费14250元，厂房维修费用共计122185元。至今，被告没有将涉案租赁物交付原告。另，原告为此聘请律师维护自身权益产生律师费80000元。根据《合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告辩称：我司因原告麦盛诉我司租赁合同纠纷一案[（2019）粤0114民初9037号]，依法进行答辩。我司认为原告的诉讼请求既无事实依据，又无法律依据，依法应予驳回。我司因花都区政府招商引资，于2015年在花都投资办厂，并于2015年12月31日与原告签订《物业租赁合同》，约定我司向原告租赁坐落于花都区新华镇马溪村东秀路A2的厂房、宿舍及空地；租赁期限为自2016年2月1日至2021年1月31日；租金为2016年2月1日至2019年1月31日，每月租金72800元，2019年2月1日至2021年1月31日，每月租金为81536元；乙方（我司）在签订本合同时须交纳150000元履约保证金等条款。我司签订物业租赁合同后，一直依约履行。2018年初，因花都区产业政策变化，一直不给我司办理环保手续，导致我司无法正常运转。在此情形下，原告要求我司提前解除物业租赁合同。我司遂于2018年7月4日与原告签订了《协议书》，同意解除双方签订的物业租赁合同，于2018年7月31日前将上述合同项下的承租的房屋、场地交还给甲方（原告）。《协议书》签订后，我司随即于2018年7月13日与黎选庭签订《租赁合同》，承租位于广州市南沙区大岗镇豪岗大道148号F座3000平方米厂房，将我司财物搬去了新租赁的厂房，并将原告厂房交还给了原告。在交还厂房之前，水电就已于2018年6月11日查封，根本不可能使用，所以不存在水电费用，我司已于2018年8月24日把6月份电费缴清。至于交还后的变压器滞留费，是因为原使用主体以我司名义，但所有权属于原告，如果我司报停，需要原告协助，到产权所有权人马溪村村委开具证明盖章，供电部门方可受理，因此到现在该地址用户名称还是我司，我司也有把情况告知原告，原告表示我司缴情应交电费费用即可，我司8月24日缴清电费后，法人代表池瑞麟也有截图发微信告知原告，未变更或报停，因此要我司承担变压器滞留费显然无理。2018年6月12日晚花都区政府在我司工厂开现场会议，与我司协商一致，配合政府部门要求停工整顿，作搬迁准备后，并未委托任何人分拣、保安，处理污水等，而且也没有任何行政机关发文指令我司处理污水；至于交还搬迁后厂房维修更是与我司没有任何关系，所以这些请求均不能成立。基于以上事实和理由，请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。针对原告增加的诉请，我方补充答辩，原告已经在证据中要求我方支付房屋维修费用，若房屋还在我方手上，那么原告是如何维修的，可见房子已经在原告控制之下，在原告起诉时就已经在原告自己控制下。另外，原告提交的所有证据都无法证明其所建厂房是合法的，也没有合法证明，因此原告的权利究竟是否合法我方不清楚，法院应维护合法权利，若原告无法证明其厂房合法性，那么其权利应受到限制。经审理查明：原告向本院提交其于2006年11月16日作为承租人向广州市花都区新华马溪村经济发展公司承租土名为横涌的土地的《土地租赁合同》及其于2007年11月18日签订的《广州市建设工程施工合同》，被告对此证据真实性予以确认。2015年12月31日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订一份《物业租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区新华街马溪村东秀路A2的厂房、宿舍及空地（以下简称涉案建筑物）租赁给乙方用作厂房使用，租赁期限自2016年2月1日至2021年1月31日止，租金在2016年2月1日至2019年1月31日为72800元，2019年2月1日至2021年1月31日为81536元，履约保证金150000元。关于涉案建筑物的规划报建情况，原告陈述：涉案土地权属于广州市花都区新华马溪村委会，是工业用地，厂房没有办理产权证及规划报建，由原告兴建。本院依法发函至广州市规划和自然资源局花都区分局，该局回函称：未查询到涉案土地地上建筑物办理《建设工程规划许可证》的记录。合同签订后，被告向原告支付保证金150000元，被告支付租金至2018年6月，电费支付至2018年6月。关于水费支付，原告陈述：被告支付至2018年5月。被告陈述：其支付租金、水电费到2018年6月。2018年7月4日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订一份《协议书》，约定如下：一、甲乙双方经协商一致，同意解除双方于2015年12月31日签订的《物业租赁合同》，乙方须于2018年7月31日前将上述合同项下的承租的房屋、场地交还给甲方。逾期交还上述房屋、场地的，乙方须按照上述合同约定的标准补交租金等费用，同时还须向甲方支付逾期交还房屋、场地违约金，具体：以上述合同约定的月租金为本金，按照每日万分之五的标准，支付从逾期之日起至交还房屋、场地之日止的逾期交还房屋、场地违约金；二、乙方应交的租金等费用应计至2018年7月31日止；三、甲方已收乙方押金壹拾伍万元，在乙方交还承租的房屋、场地交还给甲方，同时付清全部欠费及本协议项下的所有应付款后，如还有余款的，甲方应将余款支付给乙方。关于撤离，被告陈述：其在2018年6月11日由于被环保部门贴了封条，那时就已经关停，也关停了水电，6月12日晚上区委、公安局、环保局、街道办在被告会议室开会，被告已按要求关停并撤离全部人员设备，最后撤离人员时间在2018年8月，与原告没有进行书面交接，原告也没有通知交接场地，被告以为双方签订协议书以及将设备搬走就是交接，如果环保局要求不准动，那么设备应该还在厂房，但我方只是遗留了四个水池罐子。原告陈述：原告在2018年6-7月通知被告交接，因政府要求原告不能私下解决交接，需要在环保局主持下解决。被告提交其与黎选庭于2018年7月13日签订的《租赁合同》，拟证明其已于2018年7月13日承租广州市南沙区厂房。原告提交一份交费月份为2018年6月的《水费收据》，金额为360元，拟证明其为被告垫付了2018年6月的水费。被告认为：其是在环保局要求下撤场，水费不应由其支付。原告提交广州供电局有限公司分别于2018年11月14日、2018年12月17日、2019年1月28日、2019年2月21日、2019年3月19日、2019年4月16日、2019年5月21日、2019年6月24日开具的发票八张，拟证明其垫付自2018年7月至2019年6月电费12713.61元。被告认为：上述电费均为变压器费用，即使被告不用电也会收取固定的费用，但是我方已经撤离，因此电费不应由我方承担。本院依法向广州供电局有限公司发函询问，广州供电局有限公司花都供电局于2019年9月30日复函称：该户2018年11月-2019年5月发票所记载的电费是变压器产生的变损电量电费，2019年6月发票电费是由1073千瓦时的变损电量电费和1千瓦时的电度电费组成。原告提交由马溪村民委员会盖章确认的《果燃好公司分捡医疗用品人员签收表》共20人92400元、《果燃好公司治安队人员加班签收表》共25人26400元、《分捡果燃好公司医疗废品费用明细表》8项共计129376元、原告与广东比尔克实业有限责任公司于2019年6月20日签订的《原广州市果燃好环保科技有限公司厂区内医疗废物处理场地及遗留污水处理合同》约定费用为195150元、原告与广州市康欣清洁服务有限公司于2019年7月13日签订的《合同书》及发票14250元、原告与林志辉于2019年6月30日签订的《厂房维修合同》约定费用为127375元、《维修工程价格表》金额为122185元及客户回单四份（分别为原告向广州市微生物研究所支付的20000元、向广东比尔克实业有限责任公司支付的57750元、134750元，向林志辉支付的48000元）、照片若干，拟证明原告于2019年7月才依法恢复案涉厂房场地，而需清理被告遗留的医疗废品等分检费用129376元、支出污水检测费2万元、医疗废水处理费195150元，医疗废水运输费14250元，厂房维修费用共计122185元的事实。被告认为：若原告表示是在环保局主持下厂房遗留废物等开会，那么正常情况下环保局应发公函给我方，但是我方没有收到任何通知。分拣医疗废品应由被告进行，但是并没有通知我方，加盖公章是广州市花都区秀全街马溪村委员会，原告也不是马溪村民，且可以看出其中不同的名字由同一人签名，我方申请笔迹鉴定。关于安保费用我方认为与被告无关，也与本案无关联性。对污水处理合同真实性无异议，关联性有异议，应该由环保部门主持，且应该要求被告处理，但是被告没有收到通知。对厂房维修合同落款签明不清楚是否有维修厂房资质，其所列项目与被告无关，只是正常的厂房维修，不应我方承担，与本案无关。被告未向本院提交笔迹鉴定申请。诉讼中，被告陈述：涉案建筑物本来有很多问题，其搬离厂房时没有进行污水处理和恢复原状。原告提交其与被告法定代表人的微信聊天记录截图，拟证明原告自2018年11月29日一直追讨未付租金，被告不予理会。被告对此不予确认，陈述该账号已停用。原告提交其与广东法制盛邦（东莞）律师事务所的《民事委托代理合同》及发票（金额80000元），拟证明其为本案聘请律师花费80000元。被告对此证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为律师费较高是由于原告诉请金额高，且租金与房屋合法性有关，不应以原告诉请金额计算。关于保证金150000元，被告表示：双方已在《协议书》中约定用于抵扣租金。关于涉案建筑物现状，原告陈述：目前正在修复中。被告陈述：据其了解已经出租。经本院依法询问原、被告是否同意在庭审当日进行交接，原告表示：因仍在修复故不同意交接，其诉请的是按照合同费用。被告表示：其同意交接。本院告知原告：因被告已同意将涉案建筑物返还，因此自2019年9月23日，原告可自行处理。经本院依法释明，原告表示：如果涉案合同无效，其变更其诉讼请求中的租金为占有使用费。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，请求查封、扣押、冻结被告价值1000000元的财产，并由原告提供其名下的位于广州市荔湾区荔湾路119号之十四（首层）的商铺对其上述财产保全提供担保。本院经审查后依法作出（2019）粤0114民初9037号之一民事裁定书，并采取了财产保全措施。另，2018年6月11日，广州市花都区环境保护局依法查封被告设施设备。本院依法向广州市生态环境局花都区分局发函询问涉案建筑物查封及交接事由，该局回函称：“一、关于是否查封问题2018年6月11日，区政府副区长闵飞组织区公安分局、区环保局、属地秀全街、区散乱污第三执法组现场开展执法行动。市生态环境局花都区分局现场对该厂总馈出柜电箱实施查封；二、关于查封涉案场地的水电表问题我局只对果燃好公司涉嫌产生污染的生产用电箱进行查封，未对厂房、宿舍及水表实施查封。三、关于“贵局表示涉案场地暂时不能由原、被告私下交接，需在贵局主持下解决”问题我局要求出租方在未完全解决果燃好公司残存废液问题前，不得将厂房出租给第三方使用，未表示由我局主持解决出租方与承租方交接问题。四、关于是否通知果燃好公司参加工作会议的问题2018年7月3日晚，区环保局、区水务局、秀全街在区水务局七楼办公室约谈果燃好负责人池瑞麟，要求尽快完成拆除、完成搬迁；同步对残留物依法依规交由有资质单位处置。被约谈人池瑞麟表态立即行动，按要求做好相关工作。2018年7月26日，区环保局、秀全街道办事处在汽车城管委会约谈果燃好负责人（池俊贤，池瑞麟之子），要求该公司抓紧完成清理转运后续工作。池俊贤表示配合做好相关工作。2019年6月18日，广州市生态环境局花都分局组织秀全街道办事处环保组、马溪村委、厂房房东，召开关于广州果燃好环保科技有限公司残存废液后续处置工作会议，针对比尔克公司重新修定的《方案》进行审定并部署后续工作。关于残存废液后续处置问题，我局会同相关部门曾两次约谈果燃好公司负责人，要求对厂区内残存废液进行处置，该公司负责人也表示积极推进并落实，后因以未能联系到第三方处置公司为由不了了之。我局在组织召开处理残存废液后续工作会议前，曾致电过果燃好公司负责人，但因不接电话或关机未能沟通。”本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因涉案建筑物未取得合法规划报建手续，因此原、被告之间的《物业租赁合同》无效。被告确认遗留了四个水池罐子在涉案建筑物，且被告并未进行污水处理和恢复原状，同时根据广州市生态环境局花都区分局的复函，被告也并未按照要求进行残存废液后续处理，被告确认没有与原告进行书面交接，因此本院无法确认被告已交还涉案建筑物。本院在庭审当日已询问原、被告是否同意涉案建筑物交接，原告表示不同意，被告表示同意，本院已告知原告自庭审之日后可自行处理涉案建筑物，故原告主张被告返还涉案建筑物的诉讼请求，本院不再重复处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案特殊性在于被告因涉嫌环境污染问题已在2018年6月11日被依法查封，原、被告已在2018年7月4日签订《协议书》解除《物业租赁合同》并约定租金等费用计至2018年7月31日止，但被告一直未能完成环保部门所要求的残存废液清理，并遗留四个水池罐子，因此被告理应向原告支付占有使用费。但原告不同意本院庭审中组织交接，而被告同意交接，本院依法已告知原告在2019年9月23日之后自行处理涉案建筑物，原、被告亦确认被告的占有使用费交至2018年6月，因此被告应支付占有使用费的期限为2018年7月至2019年9月23日，原告主张被告支付自2018年9月至2019年7月的占有使用费系其自己处分自己的诉讼权利，本院予以准许。故原告主张被告向其支付2018年9月至2019年7月的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。经核算，2018年9月至2019年7月的占有使用费为853216元。因原、被告之间的《物业租赁合同》无效，双方对此均有过错，因此原告主张被告支付逾期交还涉案建筑物的违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于水电费，因被告未能举证证明其支付2018年6月水费，原告提交《水费收据》证明其已垫付该月水费，此期间仍为被告占有使用期间，因此原告主张被告向其支付2018年6月的水费360元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。至于电费，因被告未与原告进行交接，但其部分电箱已被查封，且广州供电局有限公司花都供电局复函称原告举证的自2018年11月至2019年6月的八张发票都是变压器产生的电量电费及电度电费，而被告一直未处理残存废液且占有使用涉案建筑物，原告也无法使用涉案建筑物，被告也未对变压器进行报停或变更，同时原告也未及时要求并协助被告进行报停，且原、被告之间的《物业租赁合同》无效，双方均存在过错，因此变压器产生的电量电费及电度电费由原、被告共同承担。故对原告主张被告向其支付电费6356.8元的诉讼请求，本院予以支持。被告在涉案建筑物进行违反环境保护条例的行为被依法查封，在广州市生态环境局花都区分局多次告知其对残留物进行处理的情况下，被告并未处理及落实，对当地环境造成极大伤害，因此原告在广州市生态环境局花都区分局于2019年6月18日组织的残存废液后续处置工作会议后，与广东比尔可实业有限责任公司签订的《原广州市果燃好环保科技有限公司厂区内医疗废物处理场地及遗留污水处理合同》支付的费用，应全部由被告承担。根据原告提交的客户回单，原告为此共支付给广东比尔可实业有限责任公司192500元，因此原告主张被告向其支付192500元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，原告未能在举证期限内提交支付凭证，本院不予支持。同理，原告已支付的清运污水费14250元及污水检测费20000元，被告亦应承担，对原告的该两项诉讼请求，本院予以支持。被告庭审中确认分捡医疗废物应由其进行，但是抗辩其没有收到通知，但根据广州市生态环境局花都区分局的复函，环保部门已多次通知其处理残存废物，被告均未履行，原告提交的《果燃好公司分捡医疗用品人员签收表》、《果燃好公司治安队人员加班签收表》、《分捡果燃好公司医疗废品费用明细表》由广州市花都区秀全街马溪村民委员会盖章确认，而被告并未进行本应由其进行的该项义务，亦未提交相反证据对上述证据予以反驳，故原告主张被告向其支付分捡医疗废品费用129376元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张被告向其支付厂房维修费，首先，原告陈述目前涉案厂房仍在修复中；其次，原告提交的客户回单中，原告向林志辉支付的费用仅为48000元；再次，原告未能提交充分证据证明被告对厂房造成损害导致产生必要的维修费用。因此，对原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。至于律师费，因原、被告之间的《物业租赁合同》无效，原告亦有过错，且该笔律师费并非本次诉讼必要产生费用，故对原告主张被告向其支付律师费80000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州果燃好环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦盛支付自2018年9月至2019年7月的占有使用费853216元；二、被告广州果燃好环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦盛支付2018年6月水费360元，2018年11月至2019年6月电费6356.8元；三、被告广州果燃好环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦盛支付分捡医疗废品费用129376元；四、被告广州果燃好环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦盛支付污水检测费20000元；五、被告广州果燃好环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦盛支付医疗废水消毒处理费用192500元；六、被告广州果燃好环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦盛支付医疗废水运输费14250元；七、驳回原告麦盛的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8886元，由原告麦盛负担1390.7元，由被告广州果燃好环保科技有限公司负担7495.3元。保全费5000元，由被告广州果燃好环保科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇一九年十二月二十三日书记员 彭小容