云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0627民初5160号原告吴博，男，汉族，生于1984年1月5日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，现住镇雄县。原告王开润，女，汉族，生于1989年5月28日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，现住镇雄县。委托代理人苏美成，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人刘国顺，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告云南得廷房地产开发有限公司，住址昭阳区凤凰街道办事处学庄社区三组103号，统一社会信用代码：915306005848******。法定代表人罗仕超，总经理。委托代理人岳朝波，云南雄云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告吴博、王开润诉与被告云南得廷房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月16日立案受理后，依法组成合议庭。于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告吴博、王开润的委托代理人苏美成、刘国顺，被告云南得廷房地产开发有限公司的委托代理人岳朝波到庭参加诉讼。因本案与（2018）云0627民初5179号属于同类型案件，且相互关联，需以该案的审理结果为裁判依据，而该案处于二审期间，尚未发生法律效力，本院于2019年9月25日，依法裁定中止审理本案。2019年12月19日，云南省昭通市中级人民法院作出（2019）云06民终2261号民事判决书，撤销本院（2018）云0627民初5179号民事判决书，对该案进行改判，且已发生法律效力，本院依法恢复审理本案。本案现已审理终结。原告吴博、王开润诉称，2016年3月5日，原告与被告签订《商品房购销合同》，购买被告开发的位于云南省镇雄县，房屋建筑面积为143.57平方米，总价款为492445元。该房是协议按揭分期付款，首付款为152445元，定2016年6月30日之前交房。根据合同约定，被告需在交房之日起90个工作日内，为原告申请办理产权登记。原告按约定支付了购房款后，被告于2016年11月26日向原告交付房屋，但被告至今尚未为原告办理产权证，已经违约。被告的违约行为致使原告无法及时取得房屋产权证，无法进行房屋抵押贷款，也不能将房屋转让，给原告造成巨大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告支付违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号），逾期贷款利率为在合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，中国人民银行规定的金融机构一至五年期贷款基准年利率为4.75%。因此请求人民法院判决，被告以492445元为基数，按年利率7.12%计算，支付原告自2017年2月25日起至被告为原告办理完毕产权登记之日止的违约金（截止2018年10月20日，违约金为57828.42元）。被告云南得廷房地产开发有限公司辩称，原告与被告签订商品房购销合同是事实。但被告没有违反商品房购销合同中关于产权登记约定的行为，被告不存在违约行为；原告是起诉后才出具委托书委托被告办理房产登记的，不动产权证正在办理中，按合同约定被告方在符合双方约定条件的情况下90日内向不动产登记中心提交相关资料，申请办理产权登记；被告是原告按揭贷款的担保人，即使房产证拿到后也是抵押给银行的，不存在给原告造成损失。综上，被告没有违约行为，也没有给原告造成经济损失，故不同意支付原告的违约金。综合原告及被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.被告在为原告办理房屋产权登记的过程中是否违约;2.被告是否应支付原告的违约金。原告为支持其主张，向法庭提交并出示了下列证据：1．《商品房购销合同》、《关于合同的补充协议》各一份。合同主要内容为：“被告方以出让方式取得镇雄县原乌峰镇南广路172号土地使用权，规划用途为商业用地，土地使用证号为镇国用（2012）第710号，经相关行政主管机关批准，该地用于建设商品房，项目名称为得廷·财富广场。2016年3月5日，原、被告签订商品房购销合同及关于合同的补充协议，原告向被告购买得廷财富广场C幢26层2603号商品房，该房约定建筑面积为143.57平方米，房屋总价为492445元，该房是协议按揭分期付款，首付款为152445元，其余款项向镇雄县农村信用合作联社贷款支付，定于2016年6月30日之前经建设单位组织验收合格后交房。合同第十二条对产权登记作了约定，约定双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为原告向产权登记机关申请办理产权登记：第一，原告向被告付清全额购房款，配套设施费，共用设施设备维修基金，契税等各项费用；第二，双方办理完房屋交接手续；第三，原告签订委托被告办理产权登记的委托书，并按要求提供办理产权登记所需的全部资料；第四，被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完办理产权的义务。”证明原告与被告于2016年3月5日签订合同，原告向被告购买得廷财富广场C幢26层2603号商品房，该房屋约定的建筑面积为143.57平方米，房屋总价为492445元，该房是协议按揭分期付款，首付款为152445元，定于2016年6月30日之前交房。合同第十二条对产权登记作了约定，约定双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为原告向产权登记机关申请办理产权登记：（1）原告向被告付清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用；（2）双方办理完房屋交接手续；（3）原告签订委托被告办理产权登记的委托书，并按要求提供办理产权登记所需的全部资料；（4）被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完办理产权的义务。经质证，被告无异议。2.收款收据一份。证明原告于2016年3月5日已向被告支付了首付款152445元。经质证，被告无异议。3.镇雄县农村信用合作联社办理按揭贷款情况表一份。证明镇雄县农村信用合作联社已于2016年7月26日将原告购房按揭贷款的34万元转入被告账户。经质证，被告无异议。4.接房交款收据、专项维修基金收据、交房结算清单各一份。证明2016年11月26日，被告已向原告交付了房屋，且原告已向被告交纳了契税、专项维修基金、配套设施费、房屋备案登记费、工本费，合计11824.18元，扣出被告方逾期交房的违约金2900后，原告已实际交纳8924.18元，原告已经履行了相应的义务。经质证，被告无异议。5.（1）镇雄县不动产登记中心出具的办理产权证到业主名下的具体流程的说明一份、（2）镇雄县不动产登记中心出具的办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记所需资料说明一份、（3）镇雄县住建局出具的镇规建验2017字【2】号镇雄县建设项目竣工规划验收合格证一份、（4）镇雄县不动产登记中心出具的被告提交相关资料，该中心未正式受理登记申请的说明一份、（5）权籍审图意见表、不动产实地查看记录表各一份。（1）证明办理商品房到业主的名下需要开发商提供资料办理首次登记；（2）证明办理不动产首次登记需要开发商提供竣工验收资料原件、权籍调查报告等资料；（3）证明2017年12月5日得廷财富广场项目经过竣工验收，被告尚不具备首次登记的条件，由于被告的违约导致不能为原告办理产权证书；（4）证明截至2018年7月10日，被告还未向该中心提交相关资料，该中心未正式受理过被告登记申请；（5）证明2019年1月18日，在原告起诉后，被告才去镇雄县不动产登记中心办理首次登记。经质证，被告对镇雄县不动产登记中心2018年7月10日出具的说明有异议，认为该说明不真实，被告多次向该中心提交过资料和申请，但该中心没有出具收条给被告，具体时间记不清楚了。对其他证据没有意见，但认为不能达到原告的证明目的。为支持其答辩主张，被告云南得廷房地产开发有限公司向法庭提交并出示如下证据：1.商品房预售许可证、购销合同各一份。证明原被告签订的合同合法有效；双方在合同中约定了办理证件的相关条件，其中一条就是原告必须出具委托书委托被告办证，但是起诉前被告没有收到相关的授权委托书。经质证，原告无异议，但称在原告与被告办理交房结算时，就已经出具了相关的委托书，并签字一并出具了其他相关材料，且交纳了办证的费用约2万元，在明知道需要委托书的情况下，如果被告没有收到委托书，在将近两年的时间内被告应积极通知原告签订委托书，被告现在的辩解即便属实，也是被告为挪用原告交纳的办证费用恶意阻止条件成就，按合同法第45条第二款的规定应当视为条件已经成就，所以被告的辩解不成立，与交易惯例和生活常理不符。不动产权证办理后，根据约定被告的保证责任就免除。2.原告方代理人苏美成与得廷财富广场小区业主的微信聊天记录一份。证明原告方代理人苏美成本身就是得廷财富中心的业主，且在原告起诉前被告已经积极向不动产登记中心提交了申办产权事宜的相关资料。经质证，原告对聊天记录无异议，认可是2018年，大概是在起诉前5个月左右的聊天记录，具体时间记不清了，聊天意图是催促得廷开发商尽快给业主们办理房产证，并不是真的要起诉，仅凭该记录中业主之间的一句话根本不能证明被告已经将办证所需资料交给了不动产登记中心。该份证据恰好可以证明被告已经获知了办证的要求，仍然没有通知原告签授权委托书，证明原告在接房时已经签了委托书。3.陈某某、汪某某、苏美成的授权委托书和陈某某、汪某某的不动产登记证书及签收薄复印件各一份。证明陈某某于2019年1月30日、汪某某于2019年1月26日、苏美成于2019年3月21日向被告出具了委托办理不动产登记的授权委托书，且陈某某、汪某某已经领到了产权证。经质证，原告对证据的真实性无异议。称委托书系被告打印好的，但是没有通知业主签字，这些委托书是起诉之后，开庭之前，被告故意临时设计的一个套路，并且要求每个业主还要交费，还要再签委托书，该证据不能证明接房时原告没有签署过委托书，也不能证明被告在合同约定时间内具备了办理首次登记的条件，具备了将产权转移登记在原告名下的条件，根据原告查到的证据材料显示，被告在2019年1月18日才向不动产登记中心申请首次登记。本院经审查认为，原告提举的所有证据，来源合法，内容真实具体，能够证明相关案件事实，本院予以采信。被告提举的第1项证据，来源合法，内容真实具体，能够证明相关案件事实，本院予以采信。被告提举的第2、3项证据，来源合法，且原告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信，但该证据不能形成证据锁链，不能达到被告的证明目的。本院根据双方当事人的举证、质证情况和陈述，确认本案法律事实如下：被告得廷地产公司以出让方式取得镇雄县原乌峰镇南广路172号土地使用权，规划用途为商业用地，土地使用证号为镇国用（2012）第710号，经相关行政主管机关批准，该地用于建设商品房，项目名称为“得廷·财富广场”。被告于2013年取得商品房预售许可证。2016年3月5日，原告与被告签订商品房购销合同及关于合同的补充协议，向被告购买得廷财富广场C幢26层2603号商品房，合同约定，房屋建筑面积为143.57平方米；房屋总价为人民币492445元；付款方式为按揭分期付款，首付款为人民币152445元，其余价款人民币340000元由原告向镇雄县农村信用合作联社贷款支付；被告应于2016年6月30日之前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告。合同第十二条关于对产权登记的约定内容为，双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为原告向产权登记机关申请办理产权登记：1.原告向被告付清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.原告签订委托被告办理产权登记的委托书，并按要求提供完毕办理产权登记所需的全部资料；4.被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕办理产权的义务。购房合同签订后，原告于2016年3月5日向被告支付首付款人民币152445元，2016年7月26日，镇雄县农村信用合作联社已将原告的购房按揭贷款人民币340000元转入被告账户。2016年11月26日，被告将未经合格验收的房屋交付原告，同日，被告向原告收取房产登记所需的房契税、房屋所有权证工本费、房屋备案登记费、交易手续费、配套设施费、专项维修基金合计人民币11824.18元。2017年12月5日，得廷财富广场项目经过竣工验收。因被告未向镇雄县不动产登记中心提交相关资料申请进行房屋产权登记，原告遂于2018年12月16日，向本院诉求解决。审理中，被告于2019年1月18日，向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理产权首次登记。本院认为，原告吴博、王开润与被告得廷地产公司签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，属合法有效的合同，原告及被告应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已给付被告全额购房款，被告将案涉房屋交付给原告使用，原告接收房屋时，已向被告交纳房屋配套设施费、专项维修基金及办理产权登记的相关费用。虽然交房时案涉房屋未经验收，但原告未提出异议，应视为双方对交房行为的认可。本案原告及被告争议的焦点是：1.被告在为原告办理房屋产权登记的过程中是否违约；2.被告是否应支付原告违约金。关于被告在为原告办理房屋产权登记的过程中是否违约的问题。本院评判认为，办理房屋产权登记中，根据不动产登记中心的要求，首次登记必需有营业执照复印件、身份证原件及复印件，委托代办的需要委托书及受托人身份证原件及复印件，《国有建设用地使用权出让合同》或《国有土地使用证》原件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》原件、《建设工程施工许可证》原件、《商品房预售许可证》原件，《竣工验收资料》原件，权籍调查报告、宗地图、分户图原件、相关税费缴纳依据原件及复印件等，上述登记所需要资料的完备，非购房一方独立收集所能完成，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续.....房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此被告有协助原告办理产权登记的义务。本案原告及被告签订的合同第十二条约定的条件成就后，被告应当自交房后的90个工作日内为原告向产权登记机关申请办理产权登记。根据上述规定和约定，被告在办理房屋权属登记事项中有为原告提供所需资料的协助义务、及时通知原告办理有关事务的义务、收取相关费用、报送资料初次登记的义务，只要应负的义务而未履行，无论登记责任主体是谁，均不影响其构成违约的本质。本案案涉房屋竣工验收合格和交付两个条件具备的时间是2017年12月5日，在此之前的房屋交付，因违反房屋须经验收合格方可交付使用的强制性法律规定，不产生法定交付的法律后果。登记机关办理证书所需的材料的完备性条件于2017年12月5日成就，被告应依法和按照合同约定，于2017年12月5日起90个工作日内向不动产中心提交首次登记所需的资料。2017年12月5日前，原告已付清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用，办理房产登记的条件已经成就，但被告迟延至2019年1月18日，才向本县不动产登记中心提交资料办理产权登记。被告虽主张迟延办理产权登记是因为原告未及时向其提交办理产权的委托书，但其未提举相应的证据予以佐证，因此被告主张迟延办理登记是因原告未及时提交委托代办手续所致的理由不能成立，本院不予采信。被告只要按照合同约定，及时履行向登记机关报送登记材料，无论登记结果达成与否，即履行了其在房屋权属登记事项中的义务。但据本县不动产登记中心于2018年4月19日出具的说明，被告“目前还未提交相关资料，我中心未正式受理过登记申请”，结合2019年1月18日被告方办理首次登记的客观情况，被告主张未及时办理登记系不可抗力因素造成的理由不成立，本院不予采信。因此本院确认，被告迟延为原告代办房屋产权登记的行为违约。关于被告是否应支付原告违约金的问题。本院评判认为，首先，依据法理，违约责任系民事责任的一种，是否承担民事责任，必须具备相应的条件，第一，必须要有损害事实；第二，必须要有违法行为；第三，损害事实与违法行为之间要有必然的因果关系；第四，行为人必须要有过错。在合同实践中，违约事实表现形式包括不完全履行、不适当履行、迟延履行、拒绝履行和不能履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即违反合同承担违约责任的主要方式是：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，……”。本案中，原告及被告之间的债务为非金钱债务，原告并未提出解除合同，而是要求被告承担支付违约金的违约责任，应当认定原告仍然要求合同继续履行。根据《合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案的合同继续履行之后，原告有无实际损失是承担民事责任的基础。其次，从违约金的性质进行分析。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据此规定，违约金具有补偿损失的性质，实际损失对违约金有制衡作用，这一作用在《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”中尤为明显。此外，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的两个条件，一是没有约定违约金，二为损失数额难以确定，“损失数额难以确定”，其前提是必须要有实际损失的客观存在。根据本案查明的事实，被告已实际履行案涉房屋的产权登记办理义务，其对非金钱债务的违约行为应承担的继续履行义务已完成。其次，从合同目的进行分析，原告在被告违约期间对案涉房屋能够占有使用，双方房屋买卖合同的根本目的已实现。另外，从案涉房屋的使用价值功能分析，原告亦没有损失。再者，从案涉房屋的流通价值功能分析，案涉房屋系按揭购买，现抵押于银行，房屋的流通功能不能实现并非因延迟办理登记的违约行为所致，且本县房地产市场现处于上升趋势，案涉房屋的流通价值未受贬损，另外原告也未提出证据证明因被告违约给其造成实际损失。因此，原告要求被告支付违约金，无事实根据和法律依据，本院不予支持。被告辩解其行为未给原告造成实际损失，其不应承担违约金责任的理由成立，本院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴博、王开润的诉讼请求。案件受理费人民币1246元，由原告吴博、王开润共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力，负有给付义务的当事人当自觉履行本判决确定的给付义务。否则，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。给付义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审 判 长  马宪云审 判 员  吴春泉人民陪审员  王世翠二〇一九年十二月三十日书 记 员  周冬梅附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。