山东省微山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0826民初1552号原告：济宁市医药（集团）总公司微山分公司，住所地：微山县城后路。法定代表人：吴玉伟，职务：经理。委托诉讼代理人：俞政，微山荷都法律服务所法律工作者。被告：山东信中信房地产集团有限公司，住所地：济宁市任城区洸河路**信中信大厦**，统一社会信用代码：91370811076993889K。法定代表人：徐忠效，职务：总经理。被告：山东信中信房地产集团有限公司微山分公司，住，住所地：微山县夏镇城后路**一社会信用代码：91370826493495311F。负责人：徐忠效，职务：经理。二被告共同委托诉讼代理人：任明，男，该公司员工。二被告共同委托诉讼代理人：宋铭，济宁任城古槐法律服务所法律工作者。原告济宁市医药（集团）总公司微山分公司（以下简称微山医药公司）与被告山东信中信房地产集团有限公司（以下简称信中信公司）、山东信中信房地产集团有限公司微山分公司（信中信微山分公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告微山医药公司的法定代表人吴玉伟及委托诉讼代理人俞政，被告信中信公司、信中信微山分公司的共同委托诉讼代理人任明、宋铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告微山医药公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行2014年3月19日签订的旧城改造建设合同交付相应房产（价值：20000000元），同时支付地上剩余建筑物面积折价补偿款以及拆迁安置费共计3490000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月19日，原告与被告签订了济宁市医药（集团）总公司微山分公司旧城改造建设合同。合同第三条约定，从微山县城后路东侧向西垂直切割18米，为一至二层，建筑面积为1500平方米归原告所有；从镇中街东侧商街从北向南垂直切割，为一至三层，建筑面积不低于1500平方米，不大于1700平方米归原告所有；地下；地下**专为原告设计为大空间停车场仓库建筑面积约为1000平方米归原告所有；同时支付原告地上剩余建筑物面积折价补偿款500万元。现在被告可能将合同约定的归原告所有的部分房产出售，同时所欠补偿款349万元迟迟未能给付，严重损害了原告的合法权益。根据相关法律的规定，诉至法院，请求依法判决。被告信中信公司辩称，第一、2014年，原告拟将自有的办公场所所在地和其职工住宅楼进行改造建设，因此引进了被告济宁市信中信房地产开发有限公司（现已更名为山东信中信房地产集团有限公司）进行联合开发。双方多次就开发事项进行商讨，并委托山东京联工程设计有限公司济宁分公司进行了规划设计，于2014年3月18日提供了第一版规划方案（草案）。在2014年3月19日，双方在此基础上签订了《济宁市医药（集团）总公司微山分公司旧城改造建设合同》。合同主要约定内容为：原告引进被告进行联合开发，开发范围为原告自有的办公场所所在地和其职工住宅楼一直向南开发到南侧规划路（爱国村部分土地和住宅）；原告负责申报改造建设项目，获取政府政策批文，获取规划部门的批准，负责地上附着物的拆除，签订合同一个月内协助被告办理完毕土地出让手续并腾空土地交给被告。被告负责改造建设的所需资金，办理建设手续，向原告交割回迁收益。第二、合同签订后，被告按照合同约定成立了微山分公司，组建了改造建设工程指挥部，筹集大量资金随时准备开工建设。而原告负责的合同义务却迟迟无法推进，规划方案几易其稿，直到2017年8月10日三年之久才取得了规划许可证。而这最终的规划方案却和双方签订合同时依据的规划方案发生了巨大变化，具体体现在：1.开发范围缩小，南侧爱国村民居被排除在了开发范围之外，而这一块是两条路相交之处而且全部沿街，在整个项目中利润占比较大。2.各项主要经济技术指标大幅度减少，总用地面积由16208平方米减到13466平方米，建设用地面积由10845平方米减到9448平方米，总建筑面积由43380平方米减到37792平方米。3.建筑布局、层数均发生较大变化。第三、1.根据合同第二条约定，本项目计划规划开发到甲方现有土地的南侧规划路（南侧土地属于爱国村民居）。合同第三条约定的给予原告的收益是建立在这一基础上的。第四条约定，原告的主要合同义务之一就是获得本项目规划部门的批准，签订合同时所依据的规划方案这一客观事实发生重大变化是原告违约所造成的，因此原告的收益应相应调整，对于给被告造成的重大损失应由原告承担。2.即使规划方案的变化不属于原告的责任，根据合同法及相关司法解释规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据这一情势变更原则，被告请求法院对合同约定的原告的收益按比例予以下调。第四、合同第三条约定的剩余建筑物的面积折价补偿款500万元，按照约定“本项目商业裙房封顶时支付总金额的40%，为200万元整；剩余部分在工程全部竣工验收后一次性支付完毕。”我方已支付微山医药公司面积折价补偿款3088000元，目前因微山医药公司未履行其规划获批的义务造成的项目未验收完成，第二批款还未到支付节点，按照付款节点我方已超额支付1088000元，我方并未违约。原告诉讼请求中要求支付3490000元不符合合同约定。第五、1.因原告违约未尽到规划获批的义务，南侧爱国村土地未能开发。自2015年4月27日微山县人民政府对南侧爱国村土地进行拆迁公告，至2017年8月10日回迁安置楼才通过规划审批，被告为此多支出了过渡安置费用为：2069035元。同时造成施工周期延长27个月，造成我方收益减少，财务成本增加，在不计其它财务成本的情况下，仅行政人员工资一项损失达1677428元。2.合同第四条第一项甲方的责任义务中，第5小项“甲方协调内部关系和周边关系，在政府批准规划的条件下，确保正常开工建设。如有各种干扰，由甲方负责协调解决，费用自理”。合同第七条第6项“如因甲方的原因造成乙方施工过程中停止，乙方有权要求甲方赔偿乙方停工造成的全部经济损失。”2017年施工期间，由于南侧爱国村居民多次干扰，造成停工。微山医药公司未尽到协调义务，给我方造成较大损失。因停工，我公司向施工方贾德新赔偿停工损失88467.6元，向爱国村村委支出了314700元息事宁人。第六、原被告双方自合作以来一直非常愉快融洽，在规划许可证下发以后和房产建成后，就合同的变更问题双方多次进行商讨。我方本着友好协商的原则，为尽快解决问题，在未提及我方损失的情况下，积极与微山医药公司协商回迁位置方案。最终于2018年6月26日，在原告的母公司济宁医药（集团）总公司会议室，在济宁医药（集团）总公司领导的主导下进行洽谈并达成了最终方案。双方就回迁位置达成了一致意见，双方法定代表人在所谈回迁位置方案图上均已签字确认。随后，原告方在回迁楼体张贴了招租广告。被告方认为，双方就《济宁市医药（集团）总公司微山分公司旧城改造建设合同》进行了实质性内容变更或者是回迁位置具体化，且原告已经开始以招租的方式进行使用和收益，视为对回迁方案完全认可，原告的收益应以此为准。综上所述，原被告双方签订合同时所依据的规划方案因原告违约未能获得批准，原合同约定的回迁房屋与规划批准的实际所建房屋存在差异，按原合同的分配方案不能实现，原告的收益应予以调整，并且2018年6月26日双方对原告的回迁具体位置达成了补充协议，原告已经开始招租，现在房产已经建成但未完成全部验收，不符合合同第4.2.4条约定的“交割甲方的收益，项目竣工取得建筑质量核验证书后交给甲方”的时间节点，原告所称被告有可能将房产出售不是事实，且没有证据支持，只是主观猜测，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告信中信微山分公司辩称，1、同意被告信中信公司的答辩意见；2、我公司是为了与原告合作开发而专门成立的，独立核算，成立至今只开发了这一项目，本项目亏损严重，我公司现在处于负资产状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月19日，原告微山医药公司作为甲方与作为乙方的被告信中信公司（原济宁市信中信房地产开发有限公司）签订《济宁市医药（集团）总公司微山分公司旧城改造建设合同》，由乙方对甲方所占位置的办公、经营场所和职工居民住宅楼进行改造建设。项目名称为微山医药公司办公经营场所的改造建设工程，项目位置为登记甲方名下的土地坐落在微山县城后路3××，东临微山县疾病控制中心、西临镇中街、南临爱国村小路、北临城后路，开发方式为联合开发，甲方以现有的土地资源作为改造条件，以乙方的名义进行投资改造建设。其中，关于改造项目的利益分配约定：甲方的收益分为两部分，一部分收益为甲方一次性固定得到本项目新建房屋建筑面积4000平方米包含商业房屋、办公房屋、仓储房屋、附属房屋作为改造收益，房屋具体位置为（1）回迁商业房屋从城后路东侧向西垂直切割18米，为一至二层，建筑面积约为1500平方米；（2）回迁其他房屋从镇中街东侧商街从北向南垂直切割，为一至三层，建筑面积不低于1500平方米，不大于1700平方米；（3）地下）地下**专为甲方设计大空间停车场仓库建筑面积约为1000平方米。另一部分收益为乙方支付甲方500万元作为地上剩余建筑物的面积折价补偿款。乙方的收益为建筑面积扣除甲方的房屋外剩余所有房屋全部归乙方所有，向政府有关部门申请的规划条件、各项优惠政策产生的收益归乙方所有，甲方不得干涉。合同签订后，双方就开发事项进行商讨，并委托工程设计公司进行了规划设计。工程竣工经验收后，双方因房屋交付产生争议，微山医药公司提起诉讼。2019年11月23日，经双方核对账目，被告信中信微山分公司陆续向原告微山医药公司支付补偿款共计3588000元，被告尚欠原告补偿款1412000元未付。另查明，被告信中信公司原来的企业名称为“济宁市信中信房地产开发有限公司”，后变更为“山东信中信房地产集团有限公司”。案涉工程名称为“微山中信国际广场”，现由信中信微山分公司管理。本院认为，原告医药公司与被告信中信公司签订的《济宁市医药（集团）总公司微山分公司旧城改造建设合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守并履行合同义务。本案中，双方对微山医药公司办公经营场所进行改造建设，联合开发案涉项目工程。原告微山医药公司按约定提供了土地用于改造建设，履行了合同义务。被告投资建设，工程建成后，被告应按合同约定履行交付相应房屋及支付补偿款的义务，并按照合同约定的位置和面积向被告交付房屋。由于被告未向原告交付相应面积的房屋，且尚有部分补偿款未给付，本院对原告微山医药公司要求被告信中信公司、信中信微山分公司交付房屋及支付补偿款的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告山东信中信房地产集团有限公司、山东信中信房地产集团有限公司微山分公司于本判决生效之日起十日内向原告济宁市医药（集团）总公司微山分公司交付从微山县城后路（东临微山县疾病控制中心）东起门牌64号向西18米为一至二层房屋，面积为1500平方米；从微山县镇中街东侧（北临城后路）北起镇中街门牌2号向南房屋，一至三层,面积为1500平方米；停车场、回迁仓库建筑面积为1000平方米。如不能交付的部分由被告山东信中信房地产集团有限公司、山东信中信房地产集团有限公司按相应的价格向原告济宁市医药（集团）总公司微山分公司予以赔偿；二、被告山东信中信房地产集团有限公司、山东信中信房地产集团有限公司微山分公司于本判决生效之日起十日内向原告原告济宁市医药（集团）总公司微山分公司支付补偿款1412000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159250元，由济宁市医药（集团）总公司微山分公司负担22008，被告山东信中信房地产集团有限公司、山东信中信房地产集团有限公司微山分公司负担137242元；财产保全费5000元，由被告山东信中信房地产集团有限公司、山东信中信房地产集团有限公司微山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  刘德远审 判 员  陈佳亿人民陪审员  蒋胜利二〇一九年十二月三十日法官助理白玉书记员俞芹