广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3801号上诉人（原审被告，反诉原告）：吴文忠，男，1969年12月20日出生，汉族，住连州市。委托诉讼代理人：顾永春，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何界东，广东定海针（清远）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：清远市世纪鑫元投资发展有限公司。住所地：清远市北江二路16号和富广场A幢四层。法定代表人：刘向宇。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。上诉人吴文忠因与被上诉人清远市世纪鑫元投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴文忠上诉请求：一、请求法院撤销一审判决，依法改判；二、案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人与上诉人签署的《世纪荟商铺租赁合同》属于可撤销的合同，被上诉人应退还上诉人缴纳的商铺押金24000元，且上诉人无须向被上诉人支付租金30057.10元。被上诉人用欺诈手段引诱上诉人与其签订《世纪荟商铺租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，该合同属于可撤销的合同。在上诉人提交的证据中（照片、聊天记录以及电话录音）均能证明被上诉人对上诉人进行了欺骗。被上诉人用欺骗的手段诱导上诉人签订的合同，之后又玩套路欺骗上诉人，因此被上诉人应该退还押金24000元给上诉人。二、由于被上诉人有诱导欺骗的行为在先，而且被上诉人的商铺（西树泡芙）超期围闭施工，造成316铺上诉人没生意可做，还故意布局拖长时间不处理这关键的核心问题，因此上诉人不存在违法行为，上诉人从来没开张卖过东西经营过商品，凭什么要交租给被上诉人?所以不应支付违约金以及逾期交还商铺的占有使用费9570元。三、被上诉人没有征得上诉人同意便擅自拆除上诉人的招牌以及商铺内的装饰设施，应该赔偿上诉人由此产生的各项损失，包括:装修费123600元、办公室设施8080元、购买油画、青铜工艺品84000元，以及放下店内阁楼的茅台酒价值21000元，合计：260500元（贰拾陆万零伍佰元整）。被上诉人清远市世纪鑫元投资发展有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持一审判决。清远市世纪鑫元投资发展有限公司向一审法院起诉请求：一、确认世纪鑫元公司与吴文忠签订的《世纪荟商铺租赁合同》和《世纪荟商业管理合同》于2018年1月11日解除；二、判令吴文忠向世纪鑫元公司支付拖欠的租金30057.10元、物管费11400.97元、电费1920.50元；三、判令吴文忠向世纪鑫元公司支付逾期交还商铺期间的租金33396.77元、物管费12667.74元；四、判令吴文忠向世纪鑫元公司支付拖欠租金、管理费、电费的违约金，违约金从逾期之日起按欠费总额的每日1%计至被告吴文忠付清租金、管理费、电费之日止，暂计至2018年5月20日为84799.11元；五、判令吴文忠向世纪鑫元公司支付逾期交还商铺的违约金62864.48元（违约金从2018年1月15日起每日按561.29元/日计至2018年5月6日止）；六、判令吴文忠向世纪鑫元公司支付拆除和清理商铺内的装修、附属设备设施的费用共3100元；七、世纪鑫元公司向吴文忠收取的租赁保证金24000元不予退还；八、案件诉讼费由吴文忠负担。吴文忠向一审法院提出反诉请求：一、判决撤销吴文忠与世纪鑫元公司之间签订的《世纪荟商铺租赁合同》；二、判令世纪鑫元公司退还吴文忠交付的商铺押金24000元；三、判令世纪鑫元公司赔偿吴文忠的装修费123600元、购买店内办公设施8080元、购买油画、青铜工艺品84000元以及茅台酒价值21000元；四、案件诉讼费全部由世纪鑫元公司负担。一审法院认定事实：2017年6月30日，吴文忠在世纪鑫元公司提供的《世纪荟商铺租赁合同》以及《世纪荟商业管理合同》中乙方处签名，世纪鑫元公司于2017年7月5日在甲方处盖章确认。《世纪荟商铺租赁合同》约定甲方（世纪鑫元公司）将位于清远市清城区世纪××购物广场××号商铺出租给乙方（吴文忠）使用，租赁期限自2017年8月22日起至2018年8月21日止。该商铺暂定交付日期为2017年8月21日，如甲方没有在暂定交付日期前将该商铺交付给乙方的，则该商铺的租赁起始日最终以实际交付日期为准。该商铺的出租面积为60平方米，乙方租用该商铺经营品牌为欧帝洁的家居零售店铺之用。乙方应在签署合同前支付首期租赁保证金12000元，签署合同之日起5日内再支付第二期租赁保证金12000元，共计24000元。租金为8700元/月，首月租金于计租日支付，其余月份租金由乙方于每月10日前先行支付当月的租金，首月与最后一月的租金根据乙方在该月实际租赁的日数按比例收取。乙方享有30日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算。免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍需承担装修期费用以及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用。管理费的交纳和其他能源费（即与该商铺使用有关的水费、电费、燃气费、电话费、网络费及其他的费用）的负担，由乙方另行与甲方或甲方委托的世纪荟购物广场管理公司签订《世纪荟商业管理合同》中约定。16.1约定：“在租赁期限内，乙方逾期交付租金和其他应付费用（即管理费、能源费等）的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。”16.3约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方不单方面解除合同的，不影响甲方要求乙方赔偿损失的权利，……16.3.5乙方逾期支付租金或违约金或逾期支付其他应付费用（即管理费、能源费等）达1个月（含1个月）以上的。16.3.6如乙方不按合同约定时间支付租金或不按时支付其他应付费用（即管理费、能源费等）达连续2次或一年内累计2次的，甲方有权将本合同第16.1款约定的违约金提高至1%；如乙方不按合同约定时间支付租金或其他应付费用达连续3次或一年内累计3次的，甲方有权解除合同。……”16.4约定：“甲方依据合同第16.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责弥补甲方的损失。”12.1.2约定：“除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同终止之日交还该商铺。”12.2.1约定：“合同终止（不论基于何种原因），乙方应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至毛坯状态（甲方认可的属于正常使用导致的磨损除外）。”12.2.2约定：“如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。”12.4.1约定：“如果乙方未依照合同第12.1条的规定交还该商铺，则视乙方同意商铺内一切物品为遗弃物，甲方有权处置，甲方有权将该商铺内的一切装修、附属设备/设施拆除，由此而产生的费用均由乙方负担。”12.4.2约定：“乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金等各项应付费用外，每日还应按照合同最后一个月的日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第12.4.1条的规定收回该商铺。”对于因履行合同发出的书面通知（包括但不限于通知），均以合同所约定通讯资料（包括地址、传真、邮政编码）为准。如甲乙双方任何一方的前述通讯资料发生变化，应于前述通讯资料发生变化的3天内书面通知对方。否则，对方就上述通讯资料所发出的书面文件视为履行了合同规定的通知义务并发生相应的法律效力。甲方在乙方租赁商铺门口、公告栏或其他醒目位置张贴的与日常管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。《世纪荟商业管理合同》约定的管理期限与乙方（吴文忠）承租商铺合同的期限同步，如《世纪荟商铺租赁合同》被解除或终止的，商业管理合同也将同步解除或终止。乙方交纳的管理费为3300元/月，自乙方接收商铺日起计算。首月管理费于乙方接收商铺之日支付，其余月份管理费于当月第10日前支付。能源收费标准为：商铺装修期内的水费4元/立方米、电费1.50元/千瓦时；商铺开业后的水费3.50元/平方米、电费1.15元/千瓦时。甲方于每月5日前将上月的记录表或缴费通知单送达于乙方，乙方需于每月10日前支付上述费用。在管理期限内，乙方逾期交付管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金，逾期超过15日，甲方有权对乙方承租的商铺采取停止供应电力、水、煤气等及停止提供任何服务，直至乙方缴清应缴的费用及违约金。对于合同约定的租赁保证金24000元，吴文忠已付清。2017年8月，世纪鑫元公司向吴文忠交付了涉案商铺。2017年9月28日，世纪荟购物广场开业，世纪鑫元公司陈述涉案商铺的租金也于该日起算。由于吴文忠一直未支付租金，世纪鑫元公司于2017年12月26日开始对涉案商铺采取了停电措施。2017年12月29日，世纪鑫元公司委托了律师向吴文忠邮寄一份律师函，律师函的主要内容为催告吴文忠在收到律师函之日起3日内向世纪鑫元公司支付拖欠的租金、管理费及其他费用和相应违约金。但是吴文忠拒收该函件。2018年1月11日，世纪鑫元公司在涉案商铺门口张贴了一份解除合同通知书，该通知书的主要内容为：1、世纪鑫元公司通知吴文忠其决定解除双方所签订的《世纪荟商铺租赁合同》以及《世纪荟商业管理合同》；2、要求吴文忠自该通知送达或视为送达之日起3日内自行清场，如吴文忠逾期未能清场的，世纪鑫元公司有权自行或委托其他第三方对该商铺进行清场处理，由此产生的一切费用由吴文忠承担；3、要求吴文忠清偿拖欠的租金、管理费及其他费用且吴文忠已交的租赁保证金24000元不予退还。同日，世纪鑫元公司将解除合同通知书邮寄给吴文忠，快递物流信息显示该邮件于2018年1月18日被签收。2018年3月初，世纪鑫元公司对涉案商铺上锁。2018年5月11日，世纪鑫元公司委托清远市清城区毅力广告部对涉案商铺内的装修装饰物品进行拆除。2018年5月17日，世纪鑫元公司向清远市清城区毅力广告部支付了物料清拆费3100元。吴文忠为证明世纪鑫元公司存在欺诈行为，其提供了以下证据：1、多份微信聊天记录用于证明世纪鑫元公司曾向所有的商家都承诺过会做商场策划推广，但却没有兑现承诺，导致商家生意惨淡；2、多组录音资料，拟证明世纪鑫元公司员工黄健辉曾向吴文忠承诺入沃尔玛超市的电梯口在涉案商铺门口，入沃尔玛超市的人流都会经过涉案商铺，但是开业后电梯方向却与世纪鑫元公司承诺的走向相反。通过听该音频资料，吴文忠方的通话对象在对话中没有明确承认其向吴文忠承诺过吴文忠主张的该事实，且其表示其曾经说清楚了电梯的走向隔一段时间会轮换，而且事实上开业后没多久就改变了走向。吴文忠方代表在通话中确认电梯后来确实改变了走向，但是认为是因为吴文忠方多次吵闹后世纪鑫元公司才改变电梯走向。此外，音频资料也显示吴文忠方的谈话对象在双方协商过程中称同意免除涉案商铺2017年9月、10月的租金。3、照片若干张，拟证明开业后涉案商铺右侧的西树泡芙没有同步开业，而是围蔽施工，没有人可以看到涉案商铺，导致生意惨淡。吴文忠则提供了世纪荟购物广场微信公众号原创推广文章截图、世纪荟购物广场节庆活动现场照片予以反驳，证明世纪鑫元公司为带旺商场人气，进行了大量的广告宣传并举办了大量的大型节庆活动。吴文忠对世纪鑫元公司抗辩的事实予以否认，称世纪鑫元公司几乎没有举办活动，举办的活动也是众商家自己出钱举办。吴文忠为证明其因世纪鑫元公司强制清场造成的损失，提供了以下证据：1、装修合同书、收据1张，该组证据显示吴文忠于2017年8月25日将涉案商铺的装饰装修工程发包给清远市上下左右装饰工程有限公司施工，约定工程造价为110000元（增减项目另行计算），工期自2017年8月25日起至2017年9月25日止；该公司于2017年10月20日收取了吴文忠支付的涉案商铺装修费用123600元。2、收款收据若干张、订购单1张，拟证明吴文忠购买了办公设施（办公桌、电脑椅、收银台等）8080元、购买了油画、青铜工艺品84000元（其中青铜工艺品26000元）、茅台酒21000元。其中青铜工艺品及茅台酒的收款收据、订购单吴文忠未提供原件核对。对于吴文忠主张的物品损失，世纪鑫元公司提供了拆除涉案商铺内的装修装饰及附属设施设备的视频，拟证明世纪鑫元公司并没有拿走吴文忠的物品，拆除后的物品已存放在世纪鑫元公司的仓库内。为查清清场后的物品情况，一审法院工作人员于2018年8月16日进入了世纪鑫元公司位于世纪荟购物广场地下室的仓库，在该仓库内摆放有办公桌、椅子等办公设备，有热水器的展示件、射灯、两幅油画以及未拆除包装的欧帝洁产品等物品。吴文忠则认为世纪鑫元公司存放在仓库内的物品只是涉案商铺内的一部分物品，还有茅台酒、青铜器以及多幅油画不见了，其认为这些物品均被世纪鑫元公司侵占了。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、世纪鑫元公司在双方签订《世纪荟商铺租赁合同》过程中是否存在欺诈行为，合同是否存在可撤销的情形；二、世纪鑫元公司在本案租赁合同纠纷中一并主张管理费、电费及相应违约金是否应予处理；三、世纪鑫元公司对涉案商铺停电是否可视为世纪鑫元公司以实际行为解除了《商铺租赁合同》，租金及逾期交还商铺期间的占有使用费如何计算；四、世纪鑫元公司同时请求拖欠租金的违约金、没收保证金依据是否充足；五、世纪鑫元公司请求吴文忠支付逾期交还商铺的违约金如何计算，吴文忠反诉要求世纪鑫元公司赔偿清场造成的物品损失依据是否充足。对于第一个争议焦点，吴文忠提出反诉请求撤销《世纪荟商铺租赁合同》的主要理由是其认为世纪鑫元公司在双方签订该合同过程中存在欺诈行为，欺诈的具体表现为：1、世纪鑫元公司工作人员反复向吴文忠强调，该商场的电梯口会开在涉案商铺门前，届时涉案商铺门口是人流较多的路段。实际情况是自商场开业以来，世纪鑫元公司将吴文忠商铺右侧的西树泡芙店用布围蔽起来，没有人可以看到涉案商铺。扶手电梯的走向与世纪鑫元公司当初的承诺也不一致，导致完全没有人经过涉案商铺。2、世纪鑫元公司工作人员承诺每逢节假日都会组织商家做活动吸引顾客，世纪鑫元公司也会积极地作推广策划带旺商场。实际情况是世纪鑫元公司根本没有作策划推广，导致商场没有人气，商家生意惨淡。吴文忠为证明其主张的事实，提供了微信聊天记录、录音光盘、图片予以证明。从微信聊天记录以及录音的内容来看，均没有相关内容可以直接表明世纪鑫元公司工作人员曾向吴文忠作出过上述承诺。因此，吴文忠提供的微信聊天记录、录音尚不足以证明世纪鑫元公司在签订合同前对吴文忠主张的上述事实进行过承诺。吴文忠提供的图片虽然可以证明涉案商铺右侧的商铺被围蔽起来，挡住视线。但是经过一审法院工作人员现场查看，涉案316号商铺右侧是两条扶手电梯，再往右才是西树泡芙商铺的位置。即尽管西树泡芙商铺当时围蔽起来会阻挡人们视线，但是只要通过涉案商铺右侧的电梯上下，则人们是能看到涉案商铺的。而且，西树泡芙商铺处的围蔽范围只是限于涉案商铺右侧，没有阻挡住涉案商铺的通道，不影响吴文忠对租赁物的经营使用。因此，吴文忠提供的证据不足以证明世纪鑫元公司在签订商铺租赁合同过程中对吴文忠实施了欺诈行为，合同不存在法律法规规定的可撤销情形。世纪鑫元公司、吴文忠双方所签订的《世纪荟商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应严格履行合同约定义务。对于吴文忠提出的请求撤销《世纪荟商铺租赁合同》的反诉请求，事实依据不足，一审法院不予支持。对于第二个争议焦点，本案案由为房屋租赁合同纠纷，世纪鑫元公司所主张的管理费、电费及其违约金以及确认《世纪荟商业管理合同》已在2018年1月11日解除的诉请，该部分费用及纠纷的产生是基于双方签订的《世纪荟商业管理合同》所形成的物业服务合同法律关系，与本案房屋租赁合同不属同一法律关系。因此，对于世纪鑫元公司在本案中主张的管理费、电费、管理费违约金、电费违约金以及请求确认《世纪荟商业管理合同》已在2018年1月11日解除的诉讼请求，一审法院在本案中不予处理。对于第三个争议焦点，由于合同明确吴文忠逾期交付管理费及其他费用的，逾期超过15日，世纪鑫元公司有权对吴文忠承租的商铺采取停止供应电力、水、煤气等及停止提供任何服务，直至吴文忠缴清应缴的费用及违约金。因此，世纪鑫元公司于2017年12月26日对涉案商铺停电的行为不能推定世纪鑫元公司以实际行为解除《世纪荟商铺租赁合同》，世纪鑫元公司的行为更大程度上应理解为通过行使该合同权利督促承租人尽早付清拖欠的租金等费用。因此，世纪鑫元公司对涉案商铺停电不能视为世纪鑫元公司以实际行为解除了《世纪荟商铺租赁合同》。按照合同约定，吴文忠逾期支付租金达1个月或以上的，世纪鑫元公司有权行使合同解除权，而吴文忠在本案中拖欠租金超过了1个月，已构成违约。世纪鑫元公司因此于2018年1月11日在涉案商铺门口张贴解除合同通知书，并在2018年1月11日向吴文忠邮寄该通知书，吴文忠于2018年1月18日签收了该邮件。按照合同法的规定，世纪鑫元公司张贴、邮寄解除合同通知书的行为可以发生合同解除的法律效力，吴文忠收到解除合同通知书的日期为合同解除之日，即在2018年1月18日，双方所签的《世纪荟商铺租赁合同》解除。因此，世纪鑫元公司请求确认世纪鑫元公司与吴文忠所签的《世纪荟商铺租赁合同》于2018年1月11日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。合同解除后，吴文忠对于其拖欠的租金仍应予以清偿。吴文忠提供的录音虽然出现了谈话对象在双方协商过程中表示可以免除吴文忠2017年9月、10月的租金的内容，但是谈话对象的身份没有其他证据予以证明，在世纪鑫元公司否认该录音内容真实性的情况下，一审法院对吴文忠提供的录音资料因无其他证据予以佐证而不予采信。因此，吴文忠应支付自2017年9月28日起至合同解除之日2018年1月18日止的租金。按照合同约定，吴文忠应支付的租金为32190元〔8700元/月×3月+8700元/月÷30日×（3日+18日）〕,世纪鑫元公司请求吴文忠支付拖欠的租金30057.10元，一审法院予以支持。此外，合同解除后，吴文忠经世纪鑫元公司书面通知自行清场却没有清场，而是继续占有涉案商铺，因此，对于吴文忠逾期交还涉案商铺期间的占有使用费，吴文忠应予支付。对于该费用的计算起止时间，应从合同解除之日起的10日后（依合同16.4条的约定，合同解除的，应给予承租方10日的商铺腾退期）即2018年1月29日起开始计算，计算至世纪鑫元公司对涉案商铺上锁之日（世纪鑫元公司陈述是在2018年3月初，因世纪鑫元公司上锁之后吴文忠不能进行自行清场，且商铺已在世纪鑫元公司控制支配之下，故逾期交还涉案商铺的占有使用费宜计算至世纪鑫元公司对涉案商铺上锁之日），即计算至2018年2月28日，占有使用费的标准参照双方的租金标准。经计算，合同解除后的占有使用费为9570元（8700元/月×1月+8700元/月÷30日×3日）。由于吴文忠在《世纪荟商铺租赁合同》履行过程中存在合同约定的拖欠租金的违约行为并导致世纪鑫元公司通知解除该商铺租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”因此，吴文忠反诉请求世纪鑫元公司赔偿装修费损失，依据不足，一审法院不予支持。对于第四个争议焦点，《世纪荟商铺租赁合同》约定了吴文忠拖欠租金的，吴文忠除了应支付拖欠的款项外，还应向世纪鑫元公司支付拖欠租金的违约金，且世纪鑫元公司可没收吴文忠已交纳的租赁保证金。该约定实质上是对吴文忠拖欠租金违约行为应承担的违约责任的约定。吴文忠在本案中存在拖欠租金的违约行为，世纪鑫元公司既主张租赁保证金不予退还，又主张计付拖欠租金的违约金，相当于世纪鑫元公司要求吴文忠因一个违约行为承担两种违约责任，且世纪鑫元公司同时主张没收保证金及计付拖欠租金的违约金明显过分高于因吴文忠拖欠租金所造成的实际损失。因此，结合世纪鑫元公司的诉讼请求，一审法院认为无需退还租赁保证金给吴文忠已足以弥补世纪鑫元公司因吴文忠拖欠租金所造成的损失，对于世纪鑫元公司请求确认租赁保证金24000元不予退还的诉讼请求予以支持，对于世纪鑫元公司要求吴文忠支付拖欠租金的违约金的诉讼请求予以驳回。对于第五个争议焦点，虽然《世纪荟商铺租赁合同》第12.4.2条约定了“乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金等各项应付费用外，每日还应按照合同最后一个月的日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第12.4.1条的规定收回该商铺。”但是由于吴文忠逾期交还商铺而没有支付逾期占有使用费造成世纪鑫元公司的主要损失为该占有使用费的利息损失，双方在合同中约定的违约金以双倍的租金标准进行计算，该计算标准明显过分高于世纪鑫元公司的实际损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，一审法院调整该违约金为以吴文忠应支付的逾期交还商铺期间占有使用费9570元为基数，按照年利率24%的标准自2018年3月1日起计算至吴文忠实际支付该9570元占有使用费之日止。对于世纪鑫元公司请求吴文忠赔偿的物料清拆费损失3100元，因世纪鑫元公司已在2018年1月11日向吴文忠邮寄了解除合同通知书，并在吴文忠经营的涉案商铺门口张贴了该通知书。在该通知书中世纪鑫元公司明确告知吴文忠要求其3日内自行清场，逾期清场的，世纪鑫元公司有权自行或委托第三方进行清场，产生的费用由世纪鑫元公司自行承担。该部分文字内容世纪鑫元公司以醒目的黑体字印刷进行了提示。因此，世纪鑫元公司在2018年5月11日委托第三方清场前已尽到了通知告知义务，只是吴文忠怠于履行相应义务。按照合同12.4.1条的约定，世纪鑫元公司有权委托第三方进行清场，由此产生的费用由吴文忠负担。因此，世纪鑫元公司请求物料清拆费3100元由吴文忠承担，依据充足，一审法院予以支持。对于吴文忠反诉请求的物品损失，首先，吴文忠主张的青铜工艺品以及茅台酒的收款收据、订购单没有提供原件予以核对。其次，吴文忠提供的收款收据、订购单等证据只能证明吴文忠曾经购买过这些物品，但不能证明这些购买的物品确实放置在涉案商铺内且中途没有自行撤走。再次，世纪鑫元公司委托第三方清场后将拆除的物品存放在仓库内，存放的物品就包含了吴文忠反诉主张的办公设施设备以及部分油画（两幅）。因此，吴文忠提供的收款收据、订购单等证据无法形成证据链证明世纪鑫元公司在委托第三方清场过程中侵占了吴文忠购买的上述物品，吴文忠反诉请求世纪鑫元公司赔偿上述物品损失，依据不足，一审法院不予支持。对于世纪鑫元公司清场后拆除的存放在仓库的吴文忠物品，吴文忠有权取回，世纪鑫元公司应予协助配合。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：一、确认清远市世纪鑫元投资发展有限公司收取吴文忠的租赁保证金24000元无需退还给吴文忠；二、吴文忠于判决生效之日起十日内向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付租金30057.10元；三、吴文忠于判决生效之日起十日内向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付逾期交还商铺的占有使用费9570元；四、吴文忠于判决生效之日起十日内向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付逾期交还商铺的违约金，该违约金以吴文忠应支付的占有使用费9570元为基数，按照年利率24%的标准自2018年3月1日起计算至吴文忠实际支付该9570元占有使用费之日止；五、吴文忠于判决生效之日起10日内向清远市世纪鑫元投资发展有限公司赔偿物料清拆费损失3100元；六、驳回清远市世纪鑫元投资发展有限公司的其他本诉请求；七、驳回吴文忠的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2452元，由清远市世纪鑫元投资发展有限公司负担1752元、吴文忠负担700元。反诉案件受理费2605元，由吴文忠负担。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为：一、吴文忠应否向世纪鑫元公司支付租金30057.10元、逾期交还商铺的占有使用费9570元、逾期交还商铺的违约金9570元及利息、物料清拆费3100元；二、世纪鑫元公司应否向吴文忠退还商铺押金24000元、装修费123600元及赔偿店内办公设施8080元、油画、青铜工艺品84000元以及茅台酒价值21000元。关于吴文忠应否向世纪鑫元公司支付租金30057.10元、逾期交还商铺的占有使用费9570元、逾期交还商铺的违约金9570元及利息、物料清拆费3100元的问题。吴文忠称与世纪鑫投资发展有限公司签订的商铺租赁合同存在欺诈行为，但其提供的微信聊天记录、电话录音等证据并不能证明其主张。吴文忠称世纪鑫元公司将吴文忠商铺右侧的西树泡芙店用布围蔽起来，没有人可以看到涉案商铺。但是一审法院工作人员现场勘查发现，案涉商铺被隐蔽的部分仅有右侧，没有阻挡涉案商铺的通道。且只要通过涉案商铺右侧的电梯上下，顾客是能看到涉案商铺的。故西树泡芙店用布围蔽不影响吴文忠对租赁物的经营使用。按照双方合同约定，世纪鑫元公司已经向吴文忠提供了房屋出租服务，履行了合约的内容，吴文忠亦应当按照合约向世纪鑫元公司支付相应的租金。虽然吴文忠提供的录音有谈话对象在双方协商过程中表示可以免除吴文忠2017年9月、10月的租金的内容，但是谈话对象的身份没有其他证据予以证明，在世纪鑫元公司否认该录音内容真实性的情况下，一审法院对吴文忠提供的录音资料因无其他证据予以佐证而不予采信并无不当。因此，吴文忠应支付自2017年9月28日起至合同解除之日2018年1月18日止的租金。因吴文忠未按照合同约定交纳租金，世纪鑫元公司有权按照约定行使合同解除权，并向吴文忠发出解除合同通知、要求吴文忠自行清场。因吴文忠未自行清场，世纪鑫元公司自行对吴文忠的商铺进行拆除，符合法律规定和双方约定。故一审法院对世纪鑫元公司请求吴文忠支付租金30057.10元、逾期交还商铺的占有使用费9570元、逾期交还商铺的违约金9570元及利息、物料清拆费3100元予以支持，并无不当。关于世纪鑫元公司应否向吴文忠退还商铺押金24000元、装修费123600元及赔偿店内办公设施8080元、油画、青铜工艺品84000元以及茅台酒价值21000元的问题。因《世纪荟商铺租赁合同》约定吴文忠拖欠租金的，吴文忠除了应支付拖欠的款项外，还应向世纪鑫元公司支付拖欠租金的违约金，且世纪鑫元公司可没收吴文忠已交纳的租赁保证金，故一审法院认为世纪鑫元公司无需退还租赁保证金给吴文忠以弥补因吴文忠拖欠租金所造成的损失并无不当。因租赁合同中并无就装修一节进行约定，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定对吴文忠请求世纪鑫元公司赔偿装修费损失不予支持，并无不当。另外，因吴文忠并没有提供青铜工艺品、茅台酒等物品的购货凭证、订购单的原件予以核对，而且也没有证据证明其主张的物品在世纪鑫元公司清场前一直在店铺内，其该项赔偿主张证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人吴文忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4904元，由上诉人吴文忠负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月二十八日书记员  李 伊书记员  张丽萍