广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执监2号 申诉人（被执行人）：林礼芳，男，1954年6月15日出生，汉族，户籍地：广东省江门市蓬江区，现住江门市。 申请执行人：中国农业银行江门分行。住所地：江门市迎宾大道西九号。 法定代表人：陈卫，行长。 被执行人：江门市蓬江区潮连房地产经营部。住所地：江门市水南路会龙里155号。 申诉人林礼芳认为本院在执行（2005）江中法执字第39号、（2005）江中法执字第82号案件过程中对本院处置权属被执行人江门市蓬江区潮连房地产经营部（以下简称潮连经营部）的坐落于江门市XXX路XXX路段的XX综合楼（以下简称涉案房产）的评估、拍卖程序违法，不服本院（2005）江中法执异字第38号民事裁定书，向本院申诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 本院在执行申请执行人中国农业银行江门分行（以下简称江门农行）与被执行人潮连经营部、林礼芳项目转让合同一案过程中，被执行人潮连经营部、林礼芳对涉案房产拍卖的行为不服，请求本院终止拍卖程序。 潮连经营部、林礼芳于2005年9月23日提出执行异议，主要理由为：一是根据执行和解协议第二项，对涉案房产的拍卖底价的确定由当事人三方协商后进行，但本院在执行过程中并未照此执行。二是本院在委托拍卖过程确定的拍卖底价严重脱离市场价格，亦无考虑当事人一方也就是潮连经营部为涉案房产的开发商，其对标的物遗留问题的处理及涉案房产的办证手续对标的物价格的影响。三是本院的委托拍卖程序不公开、公平、公正，主要是评估报告书、本院的拍卖裁定书、拍卖到场通知书其本人均无收到。 本院查明，江门农行与潮连经营部、林礼芳项目转让合同纠纷一案，本院于2004年6月11日作出的（2003）江中法房初字第28号民事判决已发生法律效力。依该判决，江门农行与潮连经营部应在判决生效之日起15日内按双方签订的《房产交换协议》、《的补充协议》的约定内容，全面履行交换房产的义务；林礼芳对上述协议的履行承担连带责任。根据江门农行的申请，本院于2004年12月28日立案执行。 在执行过程中，双方当事人于2005年5月25日签订了一份执行和解协议，该协议内容共有六项，其中第一项：江门农行、潮连经营部，林礼芳同意共同委托江门市中望房地产评估有限责任公司（以下简称中望公司）对涉案房产进行评估；第二项：在评估的基础上，由江门农行、潮连经营部、林礼芳以该评估价作参考价确定拍卖底价，再由双方共同委托江门市汇安拍卖行有限公司（以下简称汇安公司）进行公开拍卖。 2005年6月1日，本院以（2005）江中法执委字第58号委托评估函，依法委托中望公司对涉案房产进行评估。中望公司于同年6月5日作出了江中评字（2XX5）B5XX62号房地产评估报告书，评估价值为1865.64万元。同年6月10日，本院将评估报告送达给了双方当事人，其中被执行人潮连经营部、林礼芳由其共同特别授权的委托代理人梁锐雄签收了评估报告。因双方当事人在期限内对该评估结果未提出异议，同年7月4日，本院以（2005）江中法执委字第84号委托拍卖函，委托汇安公司以1493万元为第一次拍卖保留价对涉案房产进行公开拍卖。同年7月5日，本院依法向双方当事人送达了（2005）江中法执字第39-1号拍卖民事裁定书。同年7月15日，本院书面通知了各方当事人于拍卖日到场。同年7月22日，汇安公司举行了第一次拍卖会，但因无人竞买而未能成交，同年7月28日，本院将拍卖保留价调至1194万元委托汇安公司进行第二次拍卖。同年8月4日，本院再次书面通知了各方当事人于拍卖日到场。同年8月12日，在汇安公司举行的拍卖会上，竞买人徐某某以1195万元的最高应价买受涉案房产。 另查明：1、2005年9月19日，被执行人林礼芳在本院对其所作的一份笔录中表示，中望公司作出的江中评字(2XX5）B5XX62号房地产评估报告书、本院的拍卖裁定书，拍卖到场通知书其均无收到，但经本院查实，以上法律文书均由二被执行人的共同委托代理人梁锐雄签收。2、在二被执行人提出异议后，申请执行人江门农行于2005年I1月7日向本院提交了一份《执行意见函》认为，本院的委托拍卖程序合法且符合其与二被执行人签订的执行和解协议的真实意思表示。3、涉案房产属在建工程，基建部分已全部完工，尚未办理水电、消防设施、竣工验收等手续，该情况本院在委托拍卖时已全部写明，并明确涉案房产涉及未完税费，交易税费，过户税费由买受人自行承担。4.根据中望公司于2005年6月23日给本院提交的《关于涉案房产确权税费的说明》，该公司就涉案房产所作出的江中评字(2XX5）B5XX62号评估报告中表述的评估价值不包含评估标的物（即涉案房产）确权所需税费。 本院认为，从二被执行人向本院提交的《执行异议申请》所陈述的理由来看，其执行异议的理由有三点，一是根据江门农行与二被执行人签订的执行和解协议第二项，对涉案房产的拍卖底价的确定由当事人三方协商后进行，但本院在执行过程中并未照此执行。二是本院在委托拍卖过程确定的拍卖底价严重脱离市场价格，亦无考虑当事人一方也就是潮连经营部为涉案房产的开发商，其对标的物遗留问题的处理及涉案房产的办证手续对标的物价格的影响，损害了二被执行人的利益。三是本院的委托拍卖程序不够公开、公平、公正。对此，一、关于涉案房产的拍卖底价问题。1、江门农行与潮连经营部、林礼芳项目转让合同纠纷一案，因被执行人潮连经营部未能在期限内履行本院(2003）江中法房初字第28号民事判决所确定的义务，根据江门农行的申请，本院在立案执行后，该案已进入司法程序处理，本案中对涉案房产的拍卖底价的确定应由本院根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第二款“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”的规定进行，虽然根据《最高人民法院关于人民法院执行工作的若干规定（试行）第86条第一款“在执行中，双方当事人可以自愿达成和解协议，变更生效法律文书确定的履行义务主体、标的物及其数额、履行期限和履行方式。”的规定，江门农行与二被执行人可以在本院执行过程中就执行中的有关问题达成执行和解协议，但双方当事人达成和解协议的内容不得超出法律规定的范围，也不得与法律的具体规定相抵触，而从江门农行与潮连经营部、林礼芳于2005年5月25日签订的执行和解协议第二项内容来看，其约定的由江门农行、潮连经营部、林礼芳以评估价作参考价协商确定涉案房产拍卖底价的约定明显与最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第二款的规定相抵触，故该项约定的内容对本院在执行中确定涉案房产的拍卖底价不具有约束力。2、从江门农行与潮连经营部、林礼芳所达成的和解协议第二项约定的全部内容来看，仅能是认为各方当事人依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的若干规定》第七条“拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定”的规定，协商选定了汇安公司作为本案中的拍卖机构，而要本院在执行过程中已经审查并根据当事人的协商结果，委托了汇安公司作为本案的委托拍卖机构，本院已充分尊重了当事人的协商选定结果。3、对于具体拍卖底价的确定，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、财产的规定》第八条第三款规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十：如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”，而本院在执行过程中，因江门农行与潮连经营部、林礼芳就中望公司对涉案房产的评估结果1865.64万元均无异议，本院依法确定的第一次拍卖底价为1493万元，下调的幅度为372.64万元，并没有超过评估价1865.64万元的20%即373.12万元，因第一次拍卖未能成交而确定的第二次拍卖底价1194万元，下调的幅度为299万元，也没有超过第一次拍卖保留价1493万元的20%即299万元，符合法律规定。4、由于涉案房产系在建工程，未完成竣工验收，也未交纳确权所需税费，由此对作为确定拍卖底价基础的评估价可能造成的影响及涉案房产拍卖成交后遗留问题的解决，本院已充分考虑并作出了恰当的处理：中望公司已明确复函本院，涉案房产的评估价值1865.64万元并不包含确权所需费用。本院也已在拍卖须知中明确涉案房产拍卖成交后进行竣工验收、交纳办理确权所需税费等有关遗留问题的处理由买受人自行解决。二、关于拍卖程序的问题，经审查本案的全部材料，本院在拍卖过程中，确定拍卖底价，设定拍卖条件等必要事项均已经合议庭讨论同意，有关的评估报告、拍卖裁定书和拍卖到场通知书等必要的法律文书，本院已全部送达给了各方当事人，故本院的执行程序并不存在任何瑕疵，更没有任何的不公开、公平、公正。二被执行人向本院提出的该项理由显属无理。综上所述，本院在案件执行过程中依法确定的拍卖底价符合法律规定，本院的执行程序正当、合法，二被执行人向本院提出的执行异议理据明显不足，且作为申请执行人的江门农行对本院确定的涉案房产的拍卖底价不持任何异议，认为符合各方当事人的真实意思表示，本院的执行程序也不存在任何违法之处。异议人的异议缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项的规定，本院于2005年11月25日作出（2005）江中法执异字第38号民事裁定：驳回江门市蓬江区潮连房地产经营部、林礼芳的异议。 申诉人林礼芳不服本院（2005）江中法执异字第38号民事裁定，向本院申诉请求：1.撤销本院（2005）江中法执异字第38号民事裁定；2.撤销对涉案房产的拍卖行为；3.由买受人徐某某赔偿其经济损失8000万元。主要理由为：一是涉案房产已经竣工验收，但本院将涉案房产作为在建工程委托评估，江中评字（2XX5）B5XX62号房地产评估报告书确定的评估价值为1865.64万元，评估价值明显过低。二是本院在买受人未依约付款的情况下不依法收回拍卖标的物，而是裁定给买受人不当。三是执行法官暗箱操作，让买受人徐某某编写伪造法律文书，以严重脱离市场价格的拍卖底价拍卖涉案房产。 申请执行人江门农行未在执行监督期间向本院提交答辩意见。 本院经审查，对本院上述查明的事实予以确认。 本院另查明，（2003）江中法房初字第28号民事判决生效后，根据江门农行申请，本院于2004年12月28日立案执行，案号为（2005）江中法执字第39号。后潮连经营部、林礼芳也向本院申请执行（2003）江中法房初字第28号民事判决，本院于2005年2月24日立案执行，案号为（2005）江中法执字第82号。2005年7月7日，汇安公司在江门日报刊登拍卖公告，定于2005年7月22日上午9时拍卖涉案房产。2005年7月15日，本院作出（2005）江中法执字第39-1号《通知书》，通知江门农行、潮连经营部、林礼芳派员参加汇安公司于2005年7月22日上午9时在江门市中远大厦XXX楼F举行的拍卖会，拍卖权属被执行人潮连经营部正在开发建设的涉案房产。2005年7月28日，汇安公司在江门日报刊登拍卖公告，定于2005年8月12日上午9时拍卖涉案房产。 再查明，本院先后于2005年11月30日、12月22日根据江门农行的申请，先行划付了900万元执行款给江门农行。2006年4月3日，原评估机构向本院提交补充说明，对已售14套房屋（铺位）进行实际价值剥离，价值为人民币393.87万元。2006年6月19日，本院作出（2006）江中法执通字第117号部分执行结案通知，该通知载明：委托拍卖标的物中有14套房产（铺位）已经被潮连经营部从2001年开始预售给他人，并到房产部门进行了登记，因此该部分不属被执行人的财产。后本院征得江门农行、买受人同意，要求原评估机构对上述已售14套房屋（铺位）进行实际价值剥离（结合整个标的物的市场价值及实际拍卖成交价），该14套房屋（铺位）的实际价值剥离部分属于买受人徐某某多付款项，应当退回给买受人徐某某。 本院认为：本案争议的焦点问题是，涉案房产的评估、拍卖行为是否合法。 （一）关于以涉案房产作为在建工程评估以及评估价值过低问题。 林礼芳申诉称涉案房产已经竣工验收，但本院将涉案房产作为在建工程委托评估，江中评字（2XX5）B5XX62号房地产评估报告书确定的评估价值为1865.64万元，评估价值明显过低。本院经审查认为，林礼芳在异议期内并未对评估报告中评估价值内容提出过异议，亦未对涉案房产属于“在建工程”提出异议。林礼芳的行为可视为其认可涉案房产为在建工程及评估报告。且林礼芳申诉期间提交的涉案工程相关材料，无法佐证本案在评估拍卖时涉案房产已经竣工验收的事实。故林礼芳的申诉请求理由不能成立，本院不予支持。 （二）关于买受人未依约付款的情况下本院不依法收回拍卖物，而是裁定给买受人的问题。 经审查，本院委托拍卖标的物中有14套房产（铺位）已经被潮连经营部从2001年开始预售给他人，并办理了预售登记，买受人拍卖成交后因需扣除已被潮连经营部出售的部分房产的相应价值，最终确定应扣除的数额后才确定拍卖款，非因买受人的原因导致迟延付款。故本院将拍卖物裁定给买受人，并无不当，林礼芳要求本院撤销拍卖的申诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 （三）关于拍卖保留价严重脱离市场价格的问题。 根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。本案中，在评估价1865.64万元的基础上下调20%，委托汇安公司以1493万元为第一次拍卖保留价对涉案房产进行公开拍卖，并在《江门日报》刊登拍卖公告，后涉案房产因无人报名而流拍。汇安公司将上述情况函告本院，并申请降价进行第二次拍卖，本院再次决定将涉案房产在第一次拍卖保留价的基础上，下调至1194万元进行第二次公开拍卖，竞买人徐某某以1195万元的最高价竞得。故而本院确定的涉案房产拍卖保留价并没有违反最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款的规定。至于林礼芳主张执行法官暗箱操作，让买受人徐某某编写伪造法律文书等事宜，不属于本院执行监督审查范围，本院不予审查处理。 综上，林礼芳的申诉请求理由均不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下： 驳回林礼芳的申诉请求。 审判长  温友华 审判员  罗志彬 审判员  李雁羽 二〇一九年十二月十八日 法官助理蒋敏娟 书记员区翠娟