广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1773号上诉人（原审被告）：冯成国，男，1984年7月8日出生，汉族，住广东省阳春市**************。公民身份号码：441************211。委托诉讼代理人：崔瑞敏，男，1958年5月4日出生，汉族，住广东省阳春市陂面镇政府宿舍大院**。被上诉人（原审原告）：陈虎，男，1953年11月2日出生，汉族，住广东省阳春市**************1*****。公民身份号码：440************019。上诉人冯成国因与被上诉人陈虎房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯成国上诉请求：一、撤销原审判决，重新作出判决，中止或与冯成国与陈虎因房屋租赁纠纷的案合并审理；二、判决陈虎履行房屋的维修义务，把房屋修好给阳春市合水镇车之源汽车维修厂正常使用，并赔偿原来造成的损失给阳春市合水镇车之源维修厂；三、本案一、二审诉讼费由陈虎承担。事实与理由：一、冯成国受阳春市合水镇车之源汽车维修厂的委托与陈虎签订《房屋租赁合同书》，使用租赁房屋九卡作开办汽修厂门店，有关租赁情况合同已载明。2017年4月下旬汽车维修厂对房屋装修时，发现房屋一楼房屋有六卡漏水，造成无法装修使用。冯成国多次找陈虎协商，恳求陈虎修好漏水房屋，冯成国给付租金。但陈虎只是口头答应维修，却一直没有进行维修。二、为了化解矛盾，在陈虎诉讼追收房屋租金时，冯成国和厂方多次向一审法院申请，要求租金与房屋维修纠纷合并审理或中止陈虎追偿租金的诉讼，但一审不予采纳，只是在开庭时口头告知不合并审理，无依法作出裁定，没有彻底化解矛盾，这是司法审判工作没有创新举措，以致形成纠纷恶性循环，一审法院作出本案一审判决，纵容助长陈虎对冯成国和厂家的侵权行为，导致租赁房屋无法使用造成经营损失是较大的（见司法委托评估书评定赔偿6幢楼房装修工本料款达42600多元），此外还有对冯成国已诉的2.5个月汽修经营损失赔偿正在进行审计评估之中。三、依照法律规定，法院认定陈虎有维修义务，但陈虎至今无履行维修义务，导致冯成国的厂家无法使用租赁的六卡房屋正常经营，造成损失持续。综上所述，请求支持冯成国的上诉请求。陈虎答辩称：冯成国说的是无稽之谈，陈虎和冯成国签订了合约，合约已经生效，出租的房屋并没有漏水，冯成国仍在正常经营。现在冯成国欠租金11万元的案件正在执行，冯成国现在只要正常交房租，陈虎就不追究其责任。上次冯成国拖欠租金一案，阳江市中级人民法院也派人到现场察看过了现场，该案也驳回了冯成国的上诉请求。陈虎一审起诉请求：判令冯成国支付88800元租金给陈虎，本案的诉讼费用由冯成国承担。一审法院认定事实：陈虎和叶仕群系夫妻关系，共同生育女儿陈雯，一家三口于1993年12月25日取得阳春市***********的1607平方米土地使用证[春国土证字（1993）第（96）号]，并于2001年取得建设用地规划许可证（编号02691、02692、02693）建设工程规划许可证（编号01428、01429、01430），叶仕群和陈雯委托陈虎对上述物权进行管理使用。2017年4月22日，甲方（出租方）陈虎和乙方（承租方）冯成国签订两份《房屋租赁合同书》，分别约定乙方向甲方租赁位于阳春市************房一层九卡和阳春市************房后面钢构厂房的有关事宜。其中约定阳春市************房一层九卡的租赁时间是从2017年5月1日起至2026年5月31日止（共9年），在2017年5月1日至2019年5月31日二年时间内月租金为9000元，乙方每月5号前以现金缴清当月租金及上月水、电费、杂费给甲方，甲方提供收据。乙方应按时缴租，不得拖延。否则甲方有权停水、停电，并按日收取2%滞纳金。阳春市************房后面钢构厂房的租赁时间是从2017年5月1日起至2026年5月31日止（共9年），2017年5月1日至2019年5月31日二年时间内月租金为5800元，乙方每月5号前以现金缴清当月租金及上月水、电费、杂费给甲方，甲方提供收据。乙方应按时缴租，不得拖延。否则甲方有权停水、停电，并按日收取2%滞纳金。上述两份《房屋租赁合同书》还约定租赁事宜的其他权利义务但没有约定房屋维修义务事宜。陈虎于2017年8月8日向阳春市人民法院提起诉讼，追讨冯成国2017年8月之前（含8月）所欠租金；于2018年1月再向法院起诉冯成国，追讨冯成国2017年9月至2018年1月的租金；于2018年9月第三次向法院提起诉讼，追讨冯成国2018年2月至2018年9月的租金。在前三次诉讼中，有查明：“阳春市************房一层九卡现在开设‘车之源维修厂’，九间铺位中两间用于GOODRIDE好运轮胎经销部，一间用做快修区、两间用做洗车区、一间用做通道和三间用做办公室，一楼楼顶层可见裂缝渗水；九间铺位后面直接连接一片钢构厂房，用于汽车维修。一层九卡其中几间楼层顶部可见裂缝渗水；阳春市************房后面钢构厂房与阳春市************房连接的排水槽可见凹陷与漏水痕迹。在本次庭审中，冯成国称继续租赁陈虎房屋，因陈虎造成冯成国的损失已另行起诉，申请中止本案审理，并与（2018）粤1781民初1120号合并审理。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。陈虎和冯成国于2017年4月22日签订的两份《房屋租赁合同书》，是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，依法认定上述两份《房屋租赁合同书》成立有效，陈虎和冯成国双方均应按合同约定履行各自的义务。陈虎主张冯成国尚欠阳春市************房一层九卡和后面钢构厂房租金(2018年10月5日起至2019年3月5日止)合计88800元[（9000元+5800元）×6月]，有陈虎提交的《房屋租赁合同书》予以证实，冯成国亦承认没有支付，应予确认。陈虎与冯成国在合同中没有约定房屋维修义务事宜，现双方在租赁过程中因房屋维修情况产生纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，陈虎应当对出租的房屋负有维修义务，现冯成国已就房屋漏水造成的损失另行提起民事诉讼[案号：（2018）粤1781民初1120号]，且冯成国继续租赁陈虎的房屋使用，房屋的质量问题对冯成国的经营影响较小，冯成国不能以此为由延期交付租金。本案与（2018）粤1781民初1120号并无必要联系，本案并不需要与该案合并审理或中止审理本案。因此冯成国申请中止本案审理，并与（2018）粤1781民初1120号合并审理，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，判决如下：冯成国在本判决发生法律效力之日起10日内支付租金88800元（2018年10月5日起至2019年3月5日止）给陈虎。一审案件受理费2020元，减半收取计1010元，由冯成国负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，从冯成国的答辩状及二审陈述中表明，冯成国在签订合同开始装修后不久即知道承租的房屋有部分卡位下雨后有渗水现象，其主张因已经开始装修了，机器较多又没有找到合适的地方，就没有提出解除合同。陈虎则认为其房屋没有漏水，而且冯成国承租赁后未经其同意，把房屋拆得七零八乱，应由冯成国承担维修义务。冯成国现在仍在承租的房屋正常经营。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。陈虎与冯成国签订的两份《房屋租赁合同书》是双方在协商一致的基础上签订，意思表示真实，且没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的。依法成立的有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点问题是，冯成国应否支付2018年10月至2019年3月租金88000元给陈虎；本案应否与（2018）粤1781民初1120号合并审理或中止本案审理，陈虎应否赔偿损失给阳春市合水镇车之源维修厂。本案中，陈虎作为房屋出租方，已按合同约定将出租的房屋（含钢构厂房）交付给冯成国使用，已履行租赁合同出租方的主要义务。虽然讼争合同约定的部分租赁物存在天花渗水等瑕疵，且出租人对租赁物负有维修的义务，但查明事实可知，该租赁物主要是在下雨期间出现渗水现象，而冯成国从签订合同开始装修不久即知道承租房屋中有部分房屋有渗水现象，但其仍然装修并使用承租的房屋，在陈虎向其追讨租金期间汽车维修厂仍继续经营。结合房屋渗水的位置、渗水的时间和汽车维修厂的实际经营布局情况考虑，出租房屋的该瑕疵对承租方的经营使用影响较小，且事实上冯成国一直在使用该房屋进行经营，故冯成国不能以此延期交付租金。冯成国主张应由陈虎将房屋维修好再支付租金的理据不足，本院不予支持。本案是因拖欠租金引起的纠纷，而冯成国认为房屋渗水造成其损害已另案[（2018）粤1781民初1120号]提起诉讼，本案不是必须以（2018）粤1781民初1120号案的判决结果为依据，且两案不是应当合并审理的案件，故冯成国请求中止本案审理或与另案合并审理的理据不足，应不予采纳。阳春市合水镇车之源维修厂不是本案的租赁合同相对人，亦不是本案当事人，冯成国上诉请求陈虎赔偿损失给该厂的理据不足，应予以驳回。综上所述，冯成国的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2020元，由冯成国负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月××日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。