贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15272号 原告：杨燕，女，汉族，1973年11月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱娜（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**。统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 原告杨燕与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“毕节吉隆碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱娜、被告委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在一个月内将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金暂计114201.00元（实际金额以原告已付购房款559259.00元，按日万分之二的标准从2017年1月30日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为“要求被告在一个月内为原告办理涉案商品房的不动产权证书”。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的房屋一套，双方合同第八章第二十二条第三款中约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”据此，原告已按合同约定向被告付清了559259.00元购房款，但被告至今未向原告交付办理产权转移登记的相关文书，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，原告已经履行了付款义务，被告未按合同约定的时间向原告交付办理产权转移登记的相关文书，应当承担违约责任，原告为此诉至法院，请求支持原告的诉讼请求为谢。 被告毕节吉隆碧桂园公司答辩称，原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。合同签订后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50.00元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。望贵院依法判决，保护被告的合法权益。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月11日，原告作为买受人与被告毕节碧桂园公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，；建筑面积118.65平方米，套内建筑面积97.72平方米；总价款为559259.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款169259.00元，余款390000.00元以银行按揭支付；第二十二条房屋登记：三、出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；（五）买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的”。《补充协议》约定：“关于转移登记按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行”。《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定：“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告依约支付了购房款559259.00元。 另查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年1月29日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。被告应当自约定日期届满之次日，即2017年1月30日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。现被告逾期已经超过180日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过180日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额559259.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告要求被告办理涉案商品房不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50.00元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50.00元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨燕逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款559259.00为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告杨燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1292.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十二月二十日 书记员  申开旭