文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初2589号原告:汪世科，男，汉族，1965年3月18日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人:李建勋，重庆合融律师事务所律师。被告:赵礼兵，男，汉族，1968年8月15日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人:串炳香，重庆峰珲律师事务所律师。第三人:重庆到家了网络科技有限公司渝中区大坪正街三分公司，营业场所重庆市渝中区大坪正街160号附2幢负1-4层部分1-14号，统一社会信用代码91500103MA5UKJYU6B。负责人:周正英，该公司总监。委托诉讼代理人:孙艳红，该公司员工。第三人:李清，男，汉族，19994年5月25日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人:刘昌林，重庆康索律师事务所律师。第三人：重庆守柴炉餐饮管理有限公司，住所地重庆市江**北城天街**同创国际商业街**L217-L218,统一社会信用代码915001055801625826。法定代表人：赵礼兵，总经理。原告汪世科与被告赵礼兵、第三人重庆到家了网络科技有限公司渝中区大坪正街三分公司（以下简称到家了公司）、第三人李清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，通知重庆守柴炉餐饮管理有限公司（以下简称守柴炉公司）作为第三人参加诉讼，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪世科及其委托诉讼代理人李建勋、被告赵礼兵委托诉讼代理人串炳香、第三人到家了公司委托诉讼代理人孙艳红、第三人李清委托诉讼代理人刘昌林到庭参加了诉讼，第三人守柴炉公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告汪世科向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《租赁合同》已于2018年11月27日解除；2、请求判令被告向原告支付房屋占用费，其中李清租赁部分房屋占有损失计算为：从2018年11月27日至2019年3月16日止，费用为169840.6元；到家了公司租赁部分房屋占有损失计算为从2018年11月27日至2019年8月27日止，费用为108000元；3、请求判令被告向原告支付违约金240185.35元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告于2014年3月1日与万科(重庆)房地产有限公司(以下简称万科公司)签订《租赁合同》，万科公司将位于重庆市渝中区大坪正街160号附14号商铺出租给被告作经营使用。2016年8月1日，万科公司将上述商铺转让给汪世科，被告于2016年12月28日与万科公司、原告签订《租赁合同主体变更三方协议》，约定由原告承接《租赁合同》项下全部合同权利、义务。上述三方合同签订后，被告违反租赁合同约定，在未经原告书面同意的情形下，不仅擅自将上述商铺进行分割后分别转租给本案第三人，更扩大合同计租面积进行转租牟利。原告在得知被告上述违约行为后，立即依据《租赁合同》第十条的约定于2018年11月27日委托律师向被告发出了《律师函》，明确表明原、被告签订的《租赁合同》自《律师函》发出之日起宣告解除，并要求被告就房屋返还、违约金承担等问题与原告协商解决，但被告至今不予理睬。起诉要求解决。被告赵礼兵辩称，对原、被告之间的租赁事实无异议。原告起诉时没有任何损失，损失的扩大均是原告自行造成的，同时违约金约定过高，应根据实际损失来进行裁量。针对原告主张的到家了公司占有使用费的计算，没有合同依据。被告支付了137万余元的租金，至今未收到原告的发票。原告的请求缺乏事实和法律依据，请求予以全部驳回。第三人李清述称，李清不知道赵礼兵无权转租，收到案件材料后，李清认为原被告签订租赁合同已于2018年11月27日解除，同时被告隐瞒真实情况，与李清签订商铺租赁合同和转让经营合同，该两份合同应当予以撤销。第三人到家了公司述称，原、被告之间租赁合同是否解除由法院依法判决，但被告出租案涉房屋给到家了公司时，明确表示有权出租，若法院判决原被告之间的租赁合同解除，我公司作为善意第三人，原告应该按照我公司与赵礼兵签订的租赁合同内容，允许我公司继续承租该房屋。第三人守柴炉公司未发表意见。本院经审理认定事实如下：2014年2月17日，万科（重庆）房地产有限公司（出租方、甲方）与赵礼兵（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于重庆市渝中区大坪正街160号的万锦汇项目三期2幢1-13、1-14号商铺出租给乙方，该房屋建筑面积759.6平方米（其中1-13号商铺建筑面积为378.05㎡，1-14号商铺建筑面积为381.55㎡），此处建筑面积为最终实测面积，该房屋租金按“实测建筑面积”据实计算。乙方承诺该房屋仅作为餐饮使用，经营品牌为顺水鱼、守柴炉。乙方不得擅自改变租赁用途、品牌、经营主体（商号）等。该房屋租赁期自2014年3月1日起至2020年2月29日止。甲方应于2014年3月1日前向乙方交付该房屋，乙方应自2014年5月1日前正式对外营业。租金：固定租金，2014年3月1日至2014年11月30日，租金标准：6元/平方米，支付小计41018.4元。2014年12月1日至2015年2月28日，租金标准：100元/平方米，支付小计227880元。2015年3月1日至2016年2月29日，租金标准：100元/平方米，支付小计911520元。2016年3月1日至2017年2月28日，租金标准：101.5元/平方米，支付小计925192.8元。2017年3月1日至2018年2月28日，租金标准：112.4元/平方米，支付小计1024548.5元。2018年3月1日至2019年2月28日，租金标准：121.4元/平方米，支付小计1106585.3元。2019年3月1日至2020年2月29日，租金标准：131.1元/平方米，支付小计1195002.7元。乙方应按季度支付租金。乙方应于租赁合同签署时预付首年度租金，其后的租金并应于上期租金到期前十日内支付。租赁保证金为人民币80000元。该房屋物业服务费由乙方直接向物业服务公司支付，物业服务费按建筑面积计算，按收费标准4.5元/月/平米支付。第十一条：转租11.1在租赁期限内，未经甲方事先书面同意，乙方不得：11.1.1转租、分租或放弃租赁房屋或其任何部分，或以借用、共用、联营、将业务承包给他人经营等任何方式使任何第三方使用或占用租赁房屋或其任何部分。11.1.2向任何第三方转让其在租赁合同下的权利，或以租赁合同下的权利设定担保。11.1.3将租赁房屋与他人承租的租赁房屋进行交换。11.2以下的的行为或情形将被视为乙方的转租行为：…11.2.3乙方授权其委托代理人共用、占用或实际使用租赁房屋的部分或全部。11.2.4乙方更改其名称而没有向甲方出具合法证明文件。11.2.5乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途或改变经营的行业、产品类型、品牌名称、商号等的。11.3乙方违反本条约定的，甲方有权单方解除本合同。第二十四条:合同解除：24.1除本合同另有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除租赁合同:24.1.1乙方的商标或商号授权到期，或被撒销、终止授权的。24.1.2乙方未征得甲方书面同意改变租赁房屋用途的，或改变经营的行业、产品类型、品牌名称、商号的，或违反甲方已告知的经营限制要求的。…24.1.19乙方违反租赁合同约定将租赁房屋转租的。…。24.2甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同时，租赁合同自乙方收到解除通知之日起解除。24.3甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同的，或未经双方协商一致乙方单方面提前解除合同的，乙方已付的租金、物业费、租赁保证金及其他费用均不退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于5个月的租金和5个月的物业费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。第二十五条:通知25.1双方同意，对于任何通知或联络应以直接交付、BMS邮寄或电子邮件的方式。25.2联系方式以租赁合同约定为准，任何一方如变更租赁合同约定的联系方式的，应于变更之日起5日内通知另一方，否则，变更一方应自行承担因未及时通知而造成的不利后果并承担因此给另一方造成的损失。25.3如直接交付，接收一方或其被授权人签收时视为送达;如以国内或国际特快专递(EMS)方式邮寄，则在寄出后第3日视为送达;如以电子邮件发送，发送方计算机记录的发送时间视为送达。25.4除上述通知方式外，在租赁房屋交付后，任何甲方给予乙方的通知如写明乙方为收件人并被留在租赁房屋，即视为已送达乙方。25.5联系地址…乙方:赵礼兵，收件人:赵礼兵电子邮箱:2578091052@qq，com电话:15123******，，地址:重庆市渝中区上清寺中山4路**渝中大厦**2016年7月27日，原告与汪鑫、汪旭、汪涛与万科（重庆）房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买位于重庆市渝中区大坪正街160号附14号房屋。建筑面积381.55平方米，套内302.99平方米，该房屋用途为非住宅，属于商服用房。2016年12月6日原告等人取得该房屋不动产权证。2016年12月28日，万科（重庆）房地产有限公司（原出租方、甲方）与赵礼兵（原承租方、乙方）及原告（现出租方、丙方）签订租赁合同主体变更三方协议，其中主要内容约定：甲乙双方于2014年3月1日签订了“万科·锦程”项目的《租赁合同》，约定由甲方将属其所有、位于渝中区大坪正街****商业用房**(商铺编号)出租给乙方使用。现甲方因自身经营需求，于2016年8月1日将上述房屋转让给丙方，经甲乙丙三方协商一致，现就丙乙双方作为新产权人及承租方继续履行甲乙双方上述租赁合同相关事宜签订本协议，以资共同遵守。一、丙乙双方确认:已充分了解甲乙双方就上述房屋签订的《租赁合同》的全部内容。二、丙乙双方承诺:甲乙双方就上述房屋签订的《租赁合同》、《补充协议》及相关文件在丙乙双方之间继续有效执行，其中出租方的全部权利、义务自本协议生效之日起概由丙方享有和承担，承租方的全部权利、义务自本协议生效之日起概由乙方向丙方主张和履行。三、甲乙丙三方一致确认:从2017年3月1日开始的房屋租金等所有款项，由乙方按照相关合同约定支付至丙方如下账户：账户名：汪世科。…。四、乙方与甲方签订租赁合同中约定的保证金40，000元(大写:肆万元整)，由甲方转给丙方，作为乙方继续履行本租赁合同的保证金，乙方不再向丙方缴纳。2018年8月6日，被告与第三人李清签订商铺租赁合同，约定被告将重庆市渝中区大坪正街160号的万锦汇项目三期2幢1-14号商铺出租给李清，双方确定该商铺按400.63平方米面积计算，租赁用途：经营餐饮，经营品牌为顺水鱼。租期自2018年8月7日起至2020年2月29日止。租赁费用2018年8月7日至2019年2月28日为151.17元/月/平方米，2019年3月1日至2020年2月29日为163.26元/月/平方米，履约保证金60000元；双方另对双方的责任及义务、违约责任等进行了约定。另查明，2016年11月1日，被告赵礼兵为法定代表人的守柴炉公司作为出租方（甲方），与到家了公司（乙方）签订房屋租赁合同，将重庆市渝中区大坪正街160号的万锦汇项目三期2幢1-14号商铺部分门面（建筑面积18㎡）左右出租给乙方使用，合同有效期为自2016年11月1日至2019年10月31日，共计3年。房屋租金12600元/月，2017年6月份开始租金递增为5%，…乙方以现金或转账方式按季支付租金，甲方账号：户名：赵礼兵。…2018年11月27日，原告委托律师以国内特快专递(EMS)方式向被告邮寄发送律师函，主要内容为：赵礼兵先生：您于2014年3月1日与万科(重庆)房地产有限公司(下称万科公司)签订《租赁合同》，万科公司将位于重庆市渝中区大坪正街160号附2幢114商铺出租给您作经营使用。2016年8月1日，万科公司将上述商铺转让给汪世科，您于2016年12月28日与万科公司、汪世科签订《租赁合同主体变更三方协议》，约定由产权人汪世科承接《租赁合同》项下全部合同权利、义务。现经查实，您在未经汪世科书面同意的情形下，不仅擅自将上述商铺转租给第三人李清，更擅自扩大合同计租面积进行转租牟利。您的上述行为已经违背《租赁合同》第十一条的约定，严重侵犯了产权人汪世科的合法权益。有鉴于此，经与委托人充分沟通，决定启动法律程序予以追讨，为避免您陷入诉累，本律师事务所特发出律师函，慎重知会于您:一、自本《律师函》发出之日起，您与汪世科签订的《租赁合同》及相关合同附件已由汪世科宣告解除。二、请自本《律师函》发出之日起五日内向汪世科交还商铺，并就《租赁合同》解除后的商铺交还、违约金承担、损失赔偿等事宜与本律师联系协商解决。该函件收件人信息一栏为：赵礼兵电话:15123******，，地址:重庆市渝中区上清寺中山4路**渝中大厦**本案在审理过程中，2019年3月16日，李清将承租房屋交还原告，由原告另行出租。到家了公司于2019年8月19日将其承租的案涉房屋交还原告，双方另行签订租赁合同。上述事实，有租赁合同数份、商品房买卖合同、租赁合同主体变更三方协议、律师函及快递单、证明及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。万科公司与被告2014年2月17日签订的租赁合同合法有效，原告在取得案涉房屋产权后，通过与万科公司及被告三方协议的约定，享有和承担作为出租方的全部权利、义务，故2014年2月17日万科公司与被告签订的租赁合同对原、被告均具有约束力。被告在租赁期限内，未经原告事先书面同意，针对案涉房屋与第三人李清签订租赁合同，系转租行为，属于原、被告合同约定的解除合同的条件内容，原告据此行使解除权，并于2018年11月27日通过国内特快专递(EMS)方式向合同中载明的被告联系地址邮寄解除合同的通知，根据约定，该通知在寄出后第3日视为送达，故原、被告签订的《租赁合同》已于2018年11月30日解除。原告要求被告支付2018年12月1日至2019年3月16日期间李清所使用案涉房屋的占有使用费，理由成立，本院予以支持，该费用参照合同约定的租金标准依法计算为163664.6元。关于原告主张的到家了公司所租赁房屋部分的占有使用费，因到家了公司所涉及租赁合同的相对方非本案被告，到家了公司占有使用案涉房屋的法律基础与本案原、被告之间的租赁纠纷非属同一个法律关系，故原告的该部分诉请在本案中不作处理。关于原告主张的违约金，本院认为原、被告之间的租赁合同因被告的违约转租行为导致解除，被告应按合同约定承担违约责任。因原告主张的约定的违约金过分高于原告的损失，被告对此的抗辩理由成立，本院予以适当调整，鉴于被告的过错程度以及预期利益等综合因素，违约金标准酌情调整为三个月的租金和物业费之和的金额即144111.44元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告汪世科与被告赵礼兵之间的《租赁合同》于2018年11月30日解除；二、被告赵礼兵于本判决生效后十日内支付原告房屋占有使用费163664.6元；三、被告赵礼兵于本判决生效后十日内支付原告违约金144111.44元；四、驳回原告汪世科的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费减半收取4490元，由原告负担1532元，被告赵礼兵负担2938元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  朱惠晓二〇一九年十二月三十日书记员  马 红