广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6335号上诉人（原审被告）：孙右明，男，1984年11月6日出生，汉族，住四川省古蔺县。上诉人（原审被告）：中山市聚升贸易有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路66号石门工业区1区第4幢2楼2卡。法定代表人：余燕，该公司经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：潘炜君，广东永隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市金保达商业有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路66号石门工业1区第4幢1楼88号。法定代表人：姜正，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁锡垣，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑安琪，广东泽荣律师事务所实习律师。上诉人孙右明、中山市聚升贸易有限公司（以下简称聚升公司）因与被上诉人中山市金保达商业有限公司（以下简称金保达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。孙右明、聚升公司共同上诉请求：撤销一审判决第二、三项。事实和理由：一、孙右明系聚升公司的员工，其代表聚升公司与金保达公司签订的租赁合同系履行职责的行为，该行为产生的后果应有聚升公司承担。聚升公司于2017年6月30日前与金保达公司协商退租并搬走，且用押金抵扣了2017年4月至6月的租金，不存在欠租的问题。二、一审法院没有依法审查租赁合同是否有效，金保达公司没有提供证据证明涉案房屋有依法报建的手续。房产证中显示涉案建筑物总共只有三栋，但租赁合同中约定的地址是第四栋，就算是同一地址，涉案租赁物第四栋也是没有产权证明的。因此，涉案合同无效，不存在违约的问题，金保达公司无权没收聚升公司缴纳的押金和无权主张违约责任。三、一审诉讼费用分配不合理，金保达公司一审主张138480元的金额，一审法院判决仅支持了48000元，金保达公司应当承担大部分的诉讼费用。另外，孙右明、聚升公司仅对一审判决金额48000元不服，请求二审法院按照48000元的上诉请求金额计算二审诉讼费用。四、租金应当适用一年的诉讼时效，一审法院在判决书中认定适用三年的时效不当，金保达公司的起诉已经过了一年的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持孙右明、聚升公司的上诉请求，依法改判。金保达公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回孙右明、聚升公司的上诉请求。一、孙右明没有提供证据证明其是聚升公司员工，孙右明既非该公司法定代表人，也非聚升公司的股东，没有取得聚升公司的授权，与金保达公司签订租赁合同，因此，孙右明签订合同的行为是个人行为，应承担相应的民事责任。二、孙右明、聚升公司作为承租人，在租赁期间未届满时，未与金保达公司办理退租手续，擅自搬离，虽然其声称于2017年6月30日搬离涉案租赁物，但没有提供交接手续。三、涉案租赁物经过依法报建，并取得相应不动产证明。双方签订的租赁合同合法有效。四、根据诉讼费用交纳办法第二十九条规定，诉讼费用由败诉方承担，部分胜诉或部分败诉的，人民法院根据案件具体情形，决定当事人各自负担的诉讼费用。本案纠纷产生的根由是聚升公司、孙右明的违约行为，一审法院已经支持金保达公司的绝大部分诉讼请求，并要求孙右明、聚升公司承担违约责任，只是违约责任金额的计算存在不同，这并没有改变孙右明、聚升公司违约责任认定的情况，因此，一审法院判决孙右明、聚升公司承担一审的诉讼费用合法有据。五、《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，故本案应当适用三年的诉讼时效，金保达公司提起本案诉讼并未超过诉讼时效。金保达公司向一审法院起诉请求：一、孙右明、聚升公司向金保达公司支付拖欠的租金33600元及暂计至2018年12月25日的逾期付款违约金90480元（违约金计算方式：2017年4月至2017年10月期间以每月所欠租金4800元为基数，从每月4日起按每日千分之五分别计算至清偿之日止）;二、租赁押金14400元归金保达公司所有。诉讼中，金保达公司增加一项诉讼请求：解除金保达公司与孙右明签订的租赁合同。一审法院认定事实：金保达公司与孙右明是房东与租客的关系。孙右明因办公和存货需要，向金保达公司租赁位于中山市沙溪镇新濠路66号石门工业一区XX办公室（以下简称涉案租赁物）。2016年10月28日，金保达公司（出租方、甲方）与聚升公司（承租方、乙方）签订租赁合同（编号：20161028004），主要约定：甲方将座落于涉案物业租赁给乙方，乙方用于办公、存货经营；租赁期限为3年，自2016年10月28日起至2019年10月28日止（其中，自2016年10月28日起至2016年12月31日止为免租期）；具体租金收取标准：2017年1月1日至2017年12月31日，月租金4550元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金4777.5元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金5018元；合同签订之日，乙方向甲方缴交第一个月租金肆仟伍佰伍拾元整[小写￥(划掉4550元改成)4800元]，今后乙方应于每月3号前向甲方缴清当月租金；合同签定之日，乙方向甲方缴交物业租赁押金壹万叁仟陆佰伍拾元整[小写￥(划掉13650元改成)14400元]；乙方拖欠租金超过10天的，甲方有权解除本合同并收回租赁物，乙方所交租赁押金归甲方，乙方投入的装修无偿归甲方所有；如乙方没有法定或约定的理由擅自解除本合同或因乙方原因导致本合同无法履行的，则乙方所交的租赁押金无偿归甲方所有，乙方投入的装修无偿归甲方所有；如乙方逾期缴清租金的，每逾期一日，则乙方应按拖欠租金总额以每日千分之五计付违约金给甲方；如逾期10天仍未缴清的，则甲方有权解除本合同，收回租赁物，且乙方所交的租赁押金无偿归甲方，乙方投入的装修无偿归甲方所有；在履行本合同过程中，甲方向乙方发出的所有通知、文件、文书等均可按乙方确认的有效送达地址送达；乙方确认的有效送达地址为沙溪镇新濠66号金保达商业广场二层XX办公室；该合同还约定其他事项。金保达公司在协议“甲方、出租方”处签名、盖章，孙右明在“乙方、承租方”处签名确认。签订租赁合同后，金保达公司称双方同意首年租金变更为4800元，租赁押金变更为14400元，其于2016年10月28日把涉案租赁物交付给孙右明。同日，孙右明向金保达公司缴纳了2017年1月份的租金4800元及14400元押金，金保达公司出具收据一份记载：今收到聚升公司交来承租202办公室三个月押金￥14400,2017年1月份租金￥4800元，合计￥19200。金保达公司称孙右明、聚升公司从2016年10月开始交租金至2017年3月，之后开始拖欠租金，经其催收未果，遂诉至法院，主张前述实体权利。另查：因孙右明未按时缴纳租金，金保达公司委托广东泽荣律师事务所于2018年11月29日向孙右明邮寄发出律师函，主要记载：截止发函之日，阁下尚拖欠委托人2017年4月份至2017年10月租金及违约金合计124080元，等等。金保达公司称其已于2017年11月收回涉案租赁物。孙右明、聚升公司则称金保达公司已于2017年6月份已收回涉案租赁物。双方确认交付、收回涉案租赁物时并无交接。但孙右明、聚升公司称交接时与金保达公司的工作人员协商好，并且管理人员还加锁锁上。又查：企业信用信息公示报告显示：企业名称：中山市聚升贸易有限公司的；类型：有限责任公司（自然人独资）；法定代表人：余燕；成立日期2016年9月5日。另，聚升公司称孙右明是聚升公司的员工，当时是代理公司签订合同，租赁合同的主体应为聚升公司。并称即便其存在违约行为，金保达公司主张的违约责任过重，押金是属于保证金的性质，不能直接没收；欠租每天千分之五违约金过高，一般按银行同期同类贷款利率计算违约金。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。金保达公司与聚升公司（孙右明签名）签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议的焦点是：一、金保达公司的主张是否已超过诉讼时效的问题；二、本案当事人如何承担责任的问题；三、违约责任的问题。关于焦点一，金保达公司的主张是否已超过诉讼时效的问题。孙右明、聚升公司称金保达公司主张其拖欠2017年4月至2017年10月的租金，应在2018年10月3日前主张，金保达公司公司在2018年10月后才向其主张，已超过诉讼时效。金保达公司则认为适用三年的诉讼时效。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故根据上述规定，金保达公司主张孙右明、聚升公司支付拖欠2017年4月至2017年10月租金的请求尚未超过诉讼时效。关于焦点二，本案当事人如何承担责任的问题。本案中，孙右明在租赁合同“乙方”处签名，聚升公司认为孙右明是其员工代理其签订租赁合同，其才是合同的主体，合同产生的义务及法律后果由其承担，与孙右明无关（但对此并未提交证据予以证实）。金保达公司请求孙右明、聚升公司共同清偿拖欠的租金。一审法院认为，聚升公司自愿承担清偿责任，与法不悖，予以照准。关于孙右明的责任问题，虽然聚升公司称孙右明是其员工，代理其签订合同，但对此并未提交证据予以佐证。在没有充分证据证实孙右明签订合同的行为是代表聚升公司的情况下，孙右明在租赁合同“乙方、承租方”签名理应对因此产生的法律后果承担责任。因此孙右明亦应该对拖欠的租金承担清偿责任。关于焦点三，违约责任的问题。本案中，金保达公司作为出租方已依协议将涉案租赁物出租给孙右明，孙右明作为承租方应该依合同按时缴纳租金，现孙右明无故拖欠租金，已构成违约。金保达公司有权依合同解除租赁合同并要求孙右明支付拖欠的租金。虽然聚升公司、孙右明称其于2017年6月已经退回涉案租赁物，但金保达公司对此不予确认，并称其于2017年11月才收回涉案租赁物。此外，聚升公司、孙右明并无提交证据予以佐证。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，聚升公司、孙右明作为承租方，若抗辩于2017年6月已归还涉案租赁物，应该举证予以证明，但其并无提交证据予以佐证。故对聚升公司、孙右明该抗辩不予采纳。现金保达公司请求解除双方的租赁合同及请求孙右明支付拖欠2017年4月至2017年10月的租金33600元，符合双方的约定，予以支持。关于金保达公司请求押金14400元归其所有，因双方租赁合同明确约定“乙方拖欠租金超过10天的，甲方有权解除本合同并收回租赁物，乙方所交租赁押金归甲方”，故对此请求亦予以支持。关于金保达公司主张聚升公司、孙右明支付违约金（以每月所实欠租金为基数，从每月4日起按每日千分之五分别计算至清偿之日止）的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。现聚升公司、孙右明认为违约金过高。因没收押金与违约金均具有违约惩罚的性质，而涉案债权债务法律关系为房屋租赁合同纠纷。作为出租方的金保达公司，逾期收取租金的损失，实为利息损失，如上述，一审法院已支持其要求押金14400元归其所有的请求，已可以弥补其因承租人孙右明逾期缴纳租金所造成的损失。基于此，故将违约金调整为以每月所实欠租金为基数，从每月4日起均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止。综上，金保达公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。孙右明、聚升公司辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除金保达公司与孙右明签订的租赁合同（编号：20161028004）;二、孙右明、聚升公司于判决发生效力之日起七日内向金保达公司支付拖欠2017年4月至2017年10月的租金33600元及违约金（违约金计算方法：以每月实际拖欠租金为基数，从每月4日起均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日止）；三、孙右明、聚升公司已缴纳的押金14400元归金保达公司所有；四、驳回金保达公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3070元（金保达公司已预交），由孙右明、聚升公司负担并于判决发生法律效力之日起七日内直接返还金保达公司。本院二审期间，孙右明、聚升公司没有新证据提交。金保达公司提交以下证据：1.（2016）中山市不动产权第01XX8号证明及房产平面图，证明涉案租赁物经依法报建，并取得相应的不动产权证明；2.租赁合同；3.场地使用证明；4.声明书，证据2-4共同证明中山市八一三商业贸易有限公司承租中山市沙溪镇虎逊村新石门工业一区第四幢的厂房和宿舍（即中山市沙溪镇新濠路66号之一），并经出租人同意，由金保达公司行使租赁物的分租权及收益权。孙右明、聚升公司不确认证据1的真实性，其认为该产权证登记的地址是66号之一，与租赁合同载明的地址66号石门工业一区第四幢的地址不一致，且该产权证的附图显示仅ABC物业三幢物业，没有第四幢，金保达公司提交的并非涉案租赁物的产权证明；确认证据2的真实性，不确认关联性，该合同地址与房产证地址不一致；不确认证据3.4的真实性、合法性及关联性，中山市沙溪镇新濠路66号与66号之一是两个不同的地方，声明书中的出资人与金保达公司存在利害关系，且声明书内容与事实不符。金保达公司提交的证据1加盖了中山市沙溪镇虎逊村新石门股份合作经济社的印章，证据2.3.4均有原件予以核对，本院确认上述四份证据的真实性。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，2016年4月13日，中山市沙溪镇虎逊村新石门股份合作经济社与中山市八一三商业贸易有限公司在中山市沙溪镇法律服务所的见证下签订（2016）中沙见字第69号租赁合同，约定中山市沙溪镇虎逊村新石门股份合作经济社将位于中山市沙溪镇新濠路66号石门工业一区第四幢的厂房、宿舍、以上物业厂区所属空地租赁给中山市八一三商业贸易有限公司，租赁期限自2016年3月31日起至2031年3月30日止，租赁期间，中山市八一三商业贸易有限公司可以将租赁物分租，但不得将租赁物整体转租。2019年5月5日-6日期间，中山市沙溪镇虎逊村民委员会、中山市沙溪镇虎逊村新石门股份合作经济社、金保达公司、中山市八一三商业贸易有限公司联合出具场地使用证明，载明兹有中山市沙溪镇虎逊村新石门股份合作经济社位于中山市××××有房屋一间［房产证号：（2016）中山市不动产权第01XX8号］，该地址与中山市沙溪镇虎逊村新石门股份合作经济社与中山市八一三商业贸易有限公司签订的租赁合同［（2016）中沙见字第69号］地址“中山市沙溪镇新濠路66号石门工业一区第四幢厂房和宿舍”属于同一地址，现以中山市沙溪镇新濠路66号石门工业1区第4幢为准，同意作商业用途。该场地已于2016年4月13日整体出租给中山市八一三商业贸易有限公司，按合同规定同意中山市八一三商业贸易有限公司在租赁期间即2016年3月31日至2031年3月30日止，委托金保达公司租赁管理。再查，金保达公司庭后向本院说明，租赁合同中所称的租赁物位于“石门工业一区第四幢”是所有权人为了方便管理，将所有石门工业区的建筑物做了相应的数字编号，而办理不动产权证时，国土部门是将相应地址上存在的建筑物作出A、B、C幢编号。经与中山市沙溪镇虎逊村新石门股份合作经济社核实，石门工业一区第四幢对应的是不动产权证上显示的B幢。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、金保达公司的主张是否超过诉讼时效；二、涉案租赁合同是否合法有效；三、聚升公司是否存在违约行为；四、孙右明是否是涉案租赁合同的相对方，需否承担责任。争议焦点一，关于金保达公司的主张是否超过诉讼时效的问题。孙右明、聚升公司认为金保达公司起诉主张2017年4月至2017年10月期间的租金，应当适用一年的诉讼时效，金保达公司于2018年10月之后才起诉聚升公司、孙右明已经超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”至《中华人民共和国民法总则》施行的2017年10月1日，2017年4月至2017年10月期间的租金的诉讼时效期间均未满一年，故本案应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定，金保达公司于2019年1月3日提起本案诉讼并未超过诉讼时效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。争议焦点二，关于涉案租赁合同是否合法有效的问题。孙右明、聚升公司称房产证中显示涉案建筑物总共只有三栋，但租赁合同中约定的地址是第四栋，故涉案租赁物没有取得不动产权证，涉案合同为无效合同。二审期间，金保达公司提交（2016）中山市不动产权第01XX8号产权证及房产平面图、租赁合同、场地使用证明等证据，上述证据可以证明中山市沙溪镇虎逊村新石门股份合作经济社于2016年4月13日将中山市沙溪镇新濠路66号石门工业区一区第四幢厂房、宿舍租赁给中山市八一三商业贸易有限公司，该公司在2016年3月31日至2031年3月30止委托金保达公司租赁管理，中山市沙溪镇虎逊村民委员会、中山市沙溪镇虎逊村新石门股份合作经济社也出具场地使用证明，证实涉案租赁合同中约定的地址中山市沙溪镇新濠路66号石门工业一区第四幢的厂房和宿舍就是（2016）中山市不动产权第01XX8号产权证中载明的地址中山市沙溪镇新濠路XX，另外，金保达公司称所有权人为了管理方便而将石门工业区的建筑物作相应的数字编号符合常理，上述证据能相互印证，已经形成了完整的证据链，属优势证据，根据高度盖然性原则，本院认定涉案房屋与（2016）中山市不动产权第01XX8号产权证相对应，系合法建筑，金保达公司与孙右明之间签订的租赁合同合法有效。孙右明、聚升公司主张涉案租赁合同第四栋不属于（2016）中山市不动产权第01XX8号产权证中的主张不符合事实依据，本院不予采信。争议焦点三，聚升公司是否存在违约行为的问题。聚升公司上诉主张其于2017年6月30日前与金保达公司协商退租并搬走，对此聚升公司没有提供证据予以证明，且聚升公司也没有证据证明其已于2017年6月30日前将涉案租赁物返还给金保达公司，故对聚升公司的上述主张本院不予采信。聚升公司还称其用押金抵扣了2017年4月至2017年6月期间的租金，故不存在拖欠租金的问题，经查，双方签订的租赁合同中并未约定可以用押金抵扣租金，且金保达公司称其于2017年11月才收回涉案租赁物，故聚升公司拖欠金宝达公司2017年4月至2017年10月的租金已构成违约，一审法院对此认定正确，本院予以维持。争议焦点四，关于孙右明是否是涉案租赁合同的相对方，需否承担责任的问题。孙右明上诉主张其系聚升公司员工，其代表聚升公司与金保达公司签订涉案租赁合同，该行为产生的后果应当由聚升公司承担。经审查，涉案租赁合同的首部乙方（承租方）处载明的是聚升公司，虽然在合同尾部落款处签名的是孙右明，但可以证实在签订合同时，金保达公司对于聚升公司承租其涉案厂房是知情的。同时，租赁合同中约定“乙方用于办公、存货经营”，可见双方签订租赁合同的目的是为了办公，符合公司用途。另外，金保达公司一审期间提交的2016年10月28日、2017年2月27日收据显示，租金、押金、水电费的交纳方均系聚升公司。故，综合上述证据，本院认定孙右明并非涉案合同的相对方，其无需对聚升公司的本案债务承担责任。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。至于聚升公司、孙右明上诉主张一审法院对诉讼费用分配不合理的问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，一审法院根据案件具体情况决定由聚升公司承担一审案件受理费3070元并无不当，但如上所述，孙右明无需为聚升公司本案债务承担责任，故孙右明无需承担一审案件受理费3070元。综上，上诉人聚升公司、孙右明的上诉理由部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初333号民事判决书第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初333号民事判决书第四项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初333号民事判决书第二项为：中山市聚升贸易有限公司于本判决发生效力之日起七日内向中山市金保达商业有限公司支付拖欠2017年4月至2017年10月的租金33600元及违约金（违约金计算方法：以每月实际拖欠租金为基数，从每月4日起均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日止）；四、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初333号民事判决书第三项为：中山市聚升贸易有限公司已缴纳的押金14400元归中山市金保达商业有限公司所有；五、驳回中山市金保达商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3070元（中山市金保达商业有限公司已预交），由中山市聚升贸易有限公司负担并于本判决发生法律效力之日起七日内直接返还中山市金保达商业有限公司。二审案件受理费1000元，由中山市聚升贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十二月十三日书记员  雷 媛