河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初2966号 原告（反诉被告）杨向东，男，1969年5月4日出生，汉族，住大厂县。 委托诉讼代理人王江魁，河北驰峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）张井龙，男，1978年1月25日出生，汉族，住大厂县。 委托诉讼代理人刘超，北京京师律师事务所律师。 原告杨向东诉被告张井龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，被告张井龙提出反诉，本院经审查后予以受理并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王江魁、被告张井龙及其委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨向东诉称：2018年5月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将其位于大厂县西侧的厂房及五间平房出租给被告使用，租赁期限为2018年5月19日至2023年5月19日，并约定了租金计算及支付方式。合同订立后被告向原告履行了相应租金的给付义务（2018年5月19日至2019年11月19日），2019年下半年租赁年度的租赁费应当在上半年度租金到期前一个月内一次性给付原告，因此，被告应当在2019年10月19日前将2019年11月19日至2020年5月19日的房屋租金122500元支付给原告。但被告至今未向原告履行租赁费的给付义务。故此，原告起诉要求判决：1、请求法院依法判令被告向原告给付房屋租金122500元及利息；2、本案诉讼费由被告承担。 被告张井龙辩称：不同意原告的诉讼请求，法院予以驳回，涉案房屋是原告弟弟杨海涛负责与被告沟通，房屋于2019年8月23日被大厂回族自治县自然资源与环境保护局贴封条查封，电力设施被大厂回族自治县邵府镇人民政府贴封条查封。被告将查封事宜告知原告及杨海涛，原告拒绝解决此问题。被告依据合同法九十四条第一款、租赁合同司法解释第八条第一款于2019年8月30日通过微信告知原告解除房屋租赁合同。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告张井龙诉称：2018年5月19日，反诉原告与反诉被告签署房屋租赁合同，合同约定反诉原告承租反诉被告位于大厂县西侧的房屋，租赁期限五年，自2018年5月19日至2023年5月19日止，租金为每年贰拾肆万伍仟元。合同签订后，反诉原告已将房租支付至2019午11月19日，该房屋租赁事宜由反诉被告弟弟杨海涛负责，2019年8月23日涉案房屋被大厂县环保局贴封条强行封厂，随后租赁房屋电源被邵府镇政府强行断电并贴封条，致使该房屋无法使用，反诉原告将上情况告诉杨海涛，杨海涛以各种理由拒绝解决此问题，无奈之下，反诉原告于2019年8月30日通过微信告知杨海涛因租赁房屋无法使用解除租赁合同。反诉人认为，涉案房屋被行政机关依法查封导致反诉原告不能使用，致使合同目的无法实现，反诉原告有权依据合同法第九十四条第一款及租赁合同司法解释第八条第一款规定解除与反诉被告的租赁合同。反诉原告已于2019年8月30日搬出涉案房屋，反诉被告应退还反诉人未使用期间房屋的租金。因此，反诉原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定提出反诉，请贵院判决:1解除双方签署的《房屋租赁合同》，解除时间2018年8月30日。2判令被反诉人退还反诉人未使用房租53763元。3反诉费由被反诉人负担。 反诉被告杨向东辩称：不同意反诉原告的反诉请求，不同意解除租赁合同，涉案房屋被环保部门及电力设施被邵府镇政府查封的事实不存在，上述查封仅实施两天即解除，查封原因是因反诉原告未依法进行工商登记，属于无证生产导致，并且反诉被告在查封的第二天积极与相关部门沟通，取得了发展规划证明、建设项目环境影响登记表，同时反诉被告向大厂回族自治县发展和改革局就涉案房屋内企业投资项目备案并获得批准。并且，租赁合同没有约定反诉被告办理环评、备案等义务，应由反诉原告自行办理，但是，反诉被告为了履行合同，无偿为反诉原告办理了环评、企业备案等行政审批手续。综上，反诉被告积极办理证件的行为已经能够使租赁合同正常履行，因此，租赁合同不存在解除的理由，应当继续履行。 经审理查明，2018年5月19日，原、被告签署房屋租赁合同，合同约定原告将其位于大厂县西侧的厂房及五间平房出租给被告使用，租赁期限五年，自2018年5月19日至2023年5月19日，双方约定厂房租金每年24万元，五间平房租金每年5000元，每年租金共计245000元，合同签订后，被告已将房租支付至2019午11月19日。2019年8月23日涉案房屋被大厂县环保局贴封条强行封厂，随后租赁房屋电源被邵府镇政府强行断电并贴封条，后经原告与相关部门协调，涉案房屋解除查封，但被告已经搬离涉案房屋，并于2019年11月16日将涉案房屋钥匙交付原告父亲。原、被告就房屋租赁合同是否解除问题至今未达成一致意见。 以上事实有原告杨向东向本院提交房屋租赁合同、大厂回族自治县邵府镇人民政府出具的涉案厂房符合镇域发展规划证明、大厂回族自治县自然资源与环境保护局出具的建设项目环境影响登记表、大厂回族自治县发展和改革局出具的企业投资项目备案信息表、廊坊市供电公司出具的缴纳电费发票4张及涉案房屋承租者崔亮、殷守庆出具的证人证言，被告张井龙向本院提交的房屋租赁合同、涉案房屋、电箱照片、原告与案外人杨海涛的微信聊天记录，及双方当事人陈述在案为凭。 本院认为，涉案房屋租赁合同的订立系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人应当本着诚实守信的态度全面履行合同确定的权利义务。本案争议焦点之一为原、被告签署的房屋租赁合同是否应当解除。综合本案事实，被告反诉称涉案房屋被行政机关、镇政府查封致使合同无法履行的反诉理由因原告已经协助被告完成涉案房屋内企业的相关审批手续，涉案房屋已解除查封，能够正常使用。因此，被告的反诉理由不符合合同法九十四条规定的“不可抗力”情形，故本院对被告的反诉理由不予采信。但是，被告已经搬出涉案房屋，并将钥匙交付原告父亲，原告接受涉案房屋钥匙，视为原告同意解除租赁合同。故本院对被告反诉主张解除涉案房屋租赁合同的请求予以支持。庭审中原告提出若解除涉案房屋租赁合同被告应当承担合同约定的违约责任及承担六个月缓租期损失。因房屋租赁合同第二条第二款约定被告若提前终止租赁合同应赔偿原告三个月租金，剩余租金不予退还。被告提前中止履行合同，应依照合同约定承担相应责任。对于原告要求被告赔偿三个月租金的请求，符合法律规定，本院予以支持；对于原告要求被告按照月租金支付六个月缓租期损失，因被告支付原告三个月租金的约定已经弥补原告不能及时将涉案房屋继续出租而导致的租赁费损失，因此，本院对原告要求被告支付六个月缓租期之间损失的主张不予支持。原告主张的要求被告给付房屋租金122500元的请求，因合同解除，双方不存在租赁关系，对原告该请求本院不予支持。被告反诉主张返还租金的请求，因被告租金交到2019年11月19日，在该日之前，双方租赁合同尚未依法解除，故对被告该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、解除杨向东与张井龙于2018年5月19日签订的房屋租赁合同。 二、张井龙于本判决生效后十日内支付杨向东三个月租金61250元。 三、驳回杨向东的其他诉讼请求 四、驳回张井龙的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1375元，反诉费减半收取575元，共计1950元，由被告张井龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。 审判员  冯爱民 二〇一九年十二月五日 书记员  郝佳男