广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初16186号原告（反诉被告）：陈志勇。委托代理人：杨杨，广东文功律师事务所律师。被告（反诉原告）：周霞。委托代理人：温东林，广东鼎方律师事务所律师。委托代理人：桑颖，广东鼎方律师事务所律师。原告陈志勇诉被告周霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨杨，被告委托代理人桑颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告分别于2016年7月5日与2016年9月6日签订了两份《租赁合同书》，租赁物业分别位于深圳市××××环路丽晶酒店11栋一楼及丽晶酒店后面十一栋一楼部分厂房，面积分别为400平方米及370平方米，租赁期限分别为2016年7月6日至2018年7月5日及2016年9月6日至2018年9月5日，租金分别为人民币11500元及人民币9000元，押金分别为人民币23000元及人民币18000元，水电费押金各为2000元。现被告已无权再出租涉案物业给原告，导致双方签订的租赁合同无法继续履行，被告应如数退还原告缴纳的押金，并承担违约责任，即按照两个月租金的标准支付人民币41000元违约金给被告。诉讼请求：1.解除原告与被告签订的两份《租赁合同书》；2.被告返还原告租房押金人民币41000元及水电费押金4000元；3.被告支付违约金人民币41000元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，1.原告向被告主张返还房屋押金和水电押金没有法律依据，因为是原告违约在先，原告没有向被告支付2017年5月份、6月份的租金，该月份的租金数额等同于原告所缴纳的房屋押金。2.原告主张的违约金也没有事实依据，因为被告不存在违约，综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2010年12月9日，其与案外人签署《深圳宝安丽晶酒店有限公司酒店租赁合同》约定“将酒店A楼、B楼一楼、及现原告食堂”出租给被告，租赁期限为：2010年12月15日到2030年12月15日止。2016年7月5日与2016年9月6日，被告与原告签订《租赁合同书》，现原告拖欠2017年5月、6月租金为41000元未付。因此，现原告应当向被告支付租金，请求贵院依法支持。反诉请求：1.原告向被告支付2017年5月1日起至2017年6月30日期间的租金为20500元/月×2=41000元；2.本案的诉讼费由原告承担。反诉人与被反诉人房屋租赁合同纠纷一案，经由深圳市中级人民法院发回重审，现根据双方之间签订的合同、相应事实与法律，变更反诉请求：1.反诉原告与反诉被告之间签订的合同于2017年6月5日解除；2.反诉被告向反诉原告支付2017年5月1日起至2017年6月1日期间租金20500元；3.反诉被告向反诉原告支付2017年6月1日起至2017年6月30日期间房屋占有使用费41000元；4.反诉被告向反诉原告支付违约金41820元【2个月租金20500元/月×2=41000元+20500元×2%/月×2个月=820元】；5.本案的诉讼费用由反诉被告承担。以上合计103320元。原告针对被告的反诉辩称，原告已经将5、6月份租金交给天源公司即涉案物业的有权出租人，被告已无涉案物业的出租权，向原告主张租金不合理。经审理查明，被告作为甲方与原告作为乙方共签订两份《房屋租赁合同》，第一份合同于2016年7月15日签订，约定：1.甲方将位于深圳市××××环路丽晶酒店11栋一楼租赁给乙方作厂房和办公使用；2.租赁期限为2016年7月6日起至2018年7月5日止（其中免租期24天，即实际起租期为2016年8月1日），租赁面积400平方米，租房押金23000元，水电费押金2000元，月租金11500元。第二份合同于2016年9月6日签订，约定：1.甲方将位于深圳市××××环路丽晶酒店后面11栋一楼部分厂房租赁给乙方作厂房和办公使用；2.租赁期限为2016年9月6日起至2018年9月5日止（其中免租期25天，即实际起租期为2016年10月1日），租赁面积370平方米，租房押金18000元，水电费押金2000元，月租金9000元。两份合同均约定，1.乙方于每月五号前支付租金，逾期不缴纳租金，则每逾期一天，按应缴纳租金总额的1‰计收滞纳金，逾期超过一个月，合同自动终止，但乙方事实占有使用房屋期间的房屋占有使用费及相关违约责任不因此免除；2.合同终止后，乙方应自终止之日起三日内交清其拖欠的租金、水电费、滞纳金和员工工资（含补偿金），并把可动产搬走，把租赁物腾空退还甲方，否则，滞留期间，乙方自愿按原租金标准的双倍缴纳房屋占有使用费；3.甲方无故终止本协议的，视为违约，应当赔偿乙方两个月的租金作为补偿；4.乙方违约，甲方有权即时中止合同，并要求乙方赔偿两个月的租金作为补偿。合同签订后，原告依约向被告支付了租房押金23000元和18000元，两次水电费押金各2000元，被告将上述租赁物交付原告使用。被告分别于2016年7月5日、8月3日、9月5日向原告出具收款收据，确认收到上述款项合计45000元。另查明，2017年7月25日，案外人深圳市万丰（集团）股份有限公司（经（2015）深宝法民三初字第376号民事判决书确认为涉案房屋所有人）作为甲方与案外人深圳天源汇盛置业有限公司作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于深圳市××××第三工业区（乌泥棚）第1、2、10、11栋厂房物业出租给乙方作工业用途使用，租赁期限自2017年7月1日起至2023年6月30日止。2017年7月29日，案外人深圳天源汇盛置业有限公司作为甲方与原告作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于深圳市××××第三工业区（乌泥棚）第11栋厂房一楼转租给乙方作工业用途使用，租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，第一年度月租金为6800元。合同签订后，原告依约向案外人深圳天源汇盛置业有限公司支付了租房押金13600元、5月份与6月份租金共13600元、7月份租金及物业管理费7000元。案外人深圳天源汇盛置业有限公司于2017年7月29日向原告出具收据，确认收到原告上述款项合计34200元。又查明，案外人深圳市宝安丽晶酒店有限公司作为甲方，与被告作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将其酒店A楼、B楼一楼及员工食堂共2000平方米的场地租赁给乙方使用，租赁期限自2010年12月15日起至2030年12月15日止，月租金30000元。再查明，根据深圳宝安区人民法院于2016年3月24日作出（2015）深宝法民三初字第376号民事判决书及深圳市中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）粤03民终16152号民事判决书查明的事实：1.涉案物业及位于深圳市××××环路万丰社区（乌泥棚）第三工业区第1、2、10、11栋厂房均已办理房产证；2.案外人深圳市万丰股份合作公司与案外人深圳市宝丽晶酒店有限公司于1993年签订的两份《租赁合同》及三份《补充合同书》已终止即安外人深圳市宝丽晶酒店有限公司对本案涉案租赁物不在享有租赁权。2017年3月4日，本院根据深圳市中级人民法院作出的已生效的（2016）粤03民终16152号民事判决书作出（2017）粤0306执6994、6995号之一的执行裁定书，责令案外人深圳市宝安丽晶酒店有限公司应自执行令送达之日起三日内将深圳市××××环路万丰社区（乌泥棚）第三工业区第1、2、10、11栋、第20栋宿舍腾退给案外人深圳市沙井万丰股份合作公司。2017年7月1日起，涉案物业被万丰股份公司统一收回。以上事实，有《房屋租赁合同》、（2016）粤03民终16152号民事判决书、《执行裁定书》、《执行令》、收款收据、银行流水、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋已依法取得房产证，且租赁合同未违反相关法律规定，原被告均应按合同约定履行合同义务。关于双方的违约情况。本院认为，根据深圳宝安区人民法院于2016年3月24日作出（2015）深宝法民三初字第376号民事判决书及深圳市中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）粤03民终16152号民事判决书查明的事实确认，作为被告出租方案外人深圳市宝丽晶酒店有限公司对涉案租赁物不在享有租赁权，故自两判决书生效即2016年12月16日起，被告对涉案租赁物不在享有租赁权。而原被告双方签订合同约定租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止，被告不能在租赁期限提供具有承租权的租赁物，故被告存在违约。由于被告未能提供完整承租权，双方签订合同目的无法得到实现，原告享有法定解除权，原告2017年5月5日开始拒绝向被告支付租金，视为原告行使法定解除权，故双方于2016年7月15日及2016年9月6日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月5日解除。由于合同已经解除，故被告称原告未按约定缴纳2017年5月及6月份租金，构成违约，于法无据，本院不予认可。关于被告主张双方签订合同于2017年6月5日解除。本院认为，由于双方合同已经于2017年5月5日解除，故对被告主张，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告退回押金。本院认为，由于双方合同已经解除，被告基于合同向原告收取的押金，应予以返还，故对原告主张被告返还租房押金人民币41000元及水电费押金4000元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金人民币41000元。本院认为，根据前文论述，被告不能在租赁期限提供具有承租权的租赁物，存在违约，故依双方约定，被告应向原告支付两个月的租金作为补偿。因此，原告主张被告支付违约金41000元，于法有据，本院予以支持。关于被告反诉主张原告支付2017年5月1日起至2017年6月1日期间租金20500元及2017年6月1日起至2017年6月30日期间房屋占有使用费41000元。本院认为，由于双方合同于2017年5月5日已经解除，被告主张原告支付租金及占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉原告支付违约金41820元。本院认为，本案中原告不存在违约情形，故被告主张原告支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告陈志勇与被告周霞于2016年7月15日及2016年9月6日签订的两份《房屋租赁合同》均于2017年5月5日解除；二、被告周霞应于本判决生效之日起五日内向原告陈志勇退还租房押金人民币41000元及水电费押金人民币4000元；三、被告周霞应于本判决生效之日起五日内向原告陈志勇支付违约金人民币41000元；四、驳回被告周霞的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币975元，反诉费426元，均由被告周霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 李  海  波人民陪审员 陈  诗  恩人民陪审员 郭  永  发二〇一九年十二月十九日书 记 员 吴晓航（兼）书 记 员 张    培附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。