江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初6878号原告（反诉被告）：章贡区贸易广场西区业主委员会，住所地:江西省赣州市章贡区八一四大道赣南贸易广场西区四街11号。负责人:刘永忠，该业主委员会主任委托诉讼代理人：赖玉中，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：章贡区金恒建筑机械经营部，住所地：江西省赣州市章贡区赣南贸易广场西区三街30号。注册号：360702600316306。经营者：吴玉梅，女，1966年12月10日出生，住江西省赣州市章贡区赣南贸易广场西区三街30号。委托诉讼代理人：钟诗成，男，1960年10月20日出生，住江西省赣州市全南县，特别授权代理。原告（反诉被告）章贡区贸易广场西区业主委员会（以下简称西区业主委员会）诉被告（反诉原告）章贡区金恒建筑机械经营部（以下简称金恒经营部）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，被告金恒经营部于2019年11月30日提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西区业主委员会的委托诉讼代理人赖玉中，被告金恒经营部的经营者吴玉梅及委托诉讼代理人钟诗成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴的物业管理服务费、水费合计2492元人民币；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告一直租用章贡区贸易广场西区三街30号和31号店面经营建筑机械、五金、机电批发、零售业务。2017年12月19日，被告经营者吴玉梅签具《贸易广场西区业主、商户承诺书》，支持原告自管自治物业管理服务或聘请新的物业管理公司提供物业管理服务。2018年4月25日，案外人赣南贸易广场物业管理有限公司向章贡区贸易广场西区业主发出《关于我公司决定退出贸易广场西区物业管理服务的通知》，决定退出对贸易广场西区的一切物业管理服务工作；2018年4月28日，案外人赣南贸易广场物业管理有限公司再向赣南贸易广场西区业主发出《致赣南贸易广场西区业主的一封信》，郑重声明自2018年5月1日起将贸易广场西区的日常管理、消防安全、保洁、保安等物业管理权利和义务向原告移交。自2018年5月起，原告紧急聘请陈振辉等十余人为西区业主/经营商户提供物业管理服务；2018年12月1日，原告新聘请赣州安达物业有限公司为西区业主/经营商户提供物业管理服务。被告只缴了2018年5月份两店面的物业管理服务费380元，欠缴2018年6月至11月共6个月的物业管理服务费共计2280元，欠缴2019年1月至5月水费计212元，欠缴两项费用合计2492元。原告为维护自身利益，遂诉至法院，要求依法处理。被告金恒经营部辩称，1、被答辩人在起诉书中说答辩人“签具《贸易广场西区业主、商户承诺书》，支持被答辩人自管自治物业管理服务或聘请新的物业管理公司提供物业管理服务”。这与事实不符，实际上在答辩人签署的《贸易广场西区业主、商户承诺书》上的原文是支持被答辩人“主持组织、构建新的自管自治物业公司或聘请新的物业管理公司接替现物业管理公司”，但是，被答辩人并未履行该承诺书，没有“主持组织、构建新的自管自治物业公司”，也没有聘请新的物业管理公司，只是召集了若干人组成一个企业，进行“物业管理服务”，因为其非正规，服务质量很差，各项工作都做得很差。其行为违反了《物业管理条例》第十一条第四款的规定；由业主共同决定选聘物业服务企业，还违反了《物业管理条例》第三十二条的规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，而被答辩人所进行的物业管理活动所聘请的企业不具有独立的资格。《民法通则》第五十八条第五款规定：违反法律的民事行为无效，所以被答辩人所进行的“物业管理服务”是无效的民事行为。按《民法通则》第五十八条规定：“无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力”，故被答辩人的“物业管理服务”始终没有法律约束力。2、被答辩人所收答辩人的水费，是为答辩人代交给“赣州水务集团有限责任公司供水管理处”的，但从2019年1月份起，被答辩人所收赣南贸易广场西区的水费就没有交给“赣州水务集团有限责任公司供水管理处”，这些水费212元由答辩人交给“赣州水务集团有限责任公司供水管理处”。3、被答辩人西区业主委员会的任期届满的日期是2018年1月15日，到了2018年5月，被答辩人业主委员会的职权已经消失了，也就没权力进行物业管理服务等任何活动，其所作所为直接侵害了答辩人及贸易广场西区业主和商户的合法权益。综上所述，答辩人依法不应该支付给被答辩人物业管理服务费、水费和本案诉讼费，请求法院依法驳回被答辩人的各项诉讼请求。反诉原告金恒经营部向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告2018年5月份所交物业费380元；2、判令反诉被告向反诉原告返还2019年2月22日代收的水费120元。事实和理由：2017年12月19日，反诉原告签署了《贸易广场西区业主、商户承诺书》，支持反诉被告“主持组织、构建新的自管自治物业公司或聘请新的物业管理公司”，进行贸易广场西区物业管理服务，但反诉被告并没有“构建新的自管自治物业公司”，也没有“聘请新的物业管理公司”为贸易广场西区进行物业管理服务，只是聘请了若干人组成一个企业进行物业管理服务，因其非正规，服务质量很差，各项工作都做得很差，其行为不仅没有履行该承诺书，又违反了《物业管理条例》第十一第第四款的规定：选聘物业服务企业由业主共同决定，又违反了《物业管理条例》第三十二条的规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”。《民法通则》第五十八条第五款规定：违反法律的民事行为无效。因此，反诉被告对反诉原告及贸易广场西业主、商户的物业管理服务是无效民事行为，依《民法通则》第六十一条规定，反诉被告所收反诉原告的物业管理费380元，应返还给反诉原告。反诉被告所收反诉原告的水费，是为反诉原告代交给赣州水务集团有限责任公司供水管理处的，反诉被告不应该截留或占有，可是反诉被告实际上2019年2月22日所收反诉原告的水费120元没有交给赣州水务集团有限责任公司供水管理处，此款应返还给反诉原告，由反诉原告直接交给赣州水务集团有限责任公司供水管理处。反诉被告西区业主委员会针对反诉部分辩称，反诉原告这两个反诉请求与本诉原告的请求并非出于同一个期间，本诉原告要求本诉被告支付的物业服务费期间是2018年6月至2018年11月，反诉原告的要求是返还2018年5月其所交的物业费，故费用发生的期间不同，应当依法驳回反诉原告的反诉请求，若反诉原告需主张可以另行起诉。原告（反诉被告）西区业主委员会为证明其主张的事实成立，在本诉与反诉一并向本院提交了如下证据：证据1、业主委员会备案登记表、身份证、证明等复印件，证明原告适格；证据2、企业信用信息公示报告复印件，证明被告适格；证据3、《贸易广场西区业主、商户承诺书》复印件，证明承诺支持业委会接管物业管理服务并收取物业费；证据4、《关于我公司决定退出对贸易广场西区物业管理服务的通知》复印件，证明赣南贸易广场物业管理有限公司退出对贸易广场西区物业管理服务；证据5、《致赣南贸易广场西区业主的一封信》复印件，证明自2018年5月1日，被告将贸易广场西区的日常管理、消防安全、保洁、保安等物业管理权利和义务向“西区业委会”移交；证据6、2018年5月至11月贸易广场西区X街物业费管理费一览表复印件，证明被告贸易广场西区三街30号和31号店面欠缴物业管理服务费2280元；证据7、2019年贸易广场西区三街水费抄表记录一览表复印件，证明被告贸易广场西区三街30号和31号店面欠缴水费212元；证据8、身份证复印件、安保人员工资信息及相关事项参照表，证明所聘物业管理服务人员（安保人员+卫生保洁人员）人数及工资待遇。被告（反诉原告）金恒经营部为证明其主张的事实成立，在本诉与反诉一并向本院提交了如下证据：证据1、被告营业执照复印件、吴玉梅身份证复印件，证明被告主体资格；证据2、水费收据复印件，证明被告缴纳的水费金额；证据3、催缴通知书复印件，证明供水公司向反诉原告催缴水费，反诉原告交钱给业主委员会，但是业主委员会没有交给供水公司，供水公司向反诉原告催缴水费；证据4、贸易广场西区南街欠费统计表复印件，证明大部分南街业主不认可原告的物业管理服务，所以没交费；证据5、关刀坪社区公告复印件，证明原告管理期间管理不到位。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月19日，被告金恒经营部的经营者吴玉梅签署一份《贸易广场西区业主、商户承诺书》，承诺如下：一、坚决抑制任何个人、机构、单位损害我们业主、商户权益之一切行为。二、严正要求拆除西区贸易广场固定式进出口钢管卡栏，必须改之为活动电子门卡。三、坚定赞成现西区业委会暂拟的下列权益主张：1、凡业主商户车辆办理月卡，每卡收费100元。2、凡采购商进出车辆一小时内免费，1小时以上2小时以内收5元，超过2小时，每小时递增2元。3、降低物业费，每间店面每月物业费180-200元，这一系列的合理主张。四、本人与业委会全体成员一致，同意接受物业管理公司李斌总经理于2017年12月15日在东外办三楼会议室的五方（房管局、东外办、关刀坪社区、物业公司、西区业委会）洽谈会议上的决定（即赣南贸易广场物业管理有限公司自愿交出西区物业管理权给西区业委会自管的决定）。五、支持现西区业主委员会暨常务理事会全体成员主持组织、构建新的自管自治物业公司或聘请校报的物业管理公司接替现物业管理公司，并完成承诺书中提出的诉求。六、坚决拥护现业主委员会暨常务理事会全体成员为西区贸易广场目前及往后维权所做的一切合法行动，并与其步调一致。2018年4月25日，案外人赣南贸易广场物业管理有限公司向贸易广场西区业主发出一份《关于我公司决定退出对贸易广场西区物业管理服务的通知》，载明由于业主长期不缴纳物业管理服务费，造成公司无法正常运转，现公司尊重业主的选择，决定退出对贸易广场西区的一切物业管理服务工作，请尽快与其公司办理贸易广场西区物业管理移交手续。案外人赣南贸易广场物业管理有限公司发出通知后，原告西区业主委员会于2018年5月1日至2018年11月30日接手案涉区域的物业管理事宜并聘请人员对赣南贸易广场西区提供保洁、保卫等服务。原告管理期间，被告只向原告缴纳了2018年5月份的物业费380元（190元/月×2个店铺）后，未缴纳2018年6月至11月的物业管理费2280元（190元/月/店×2店×6个月）。2018年12月起，案涉区域的物业管理由原告聘请物业管理公司接手。另查明，因案涉区域的水表为总表设计，故双方协商由原告业主委员会代为收取水费。被告金恒经营部于2019年2月22日向原告缴纳了2019年1月水费120元（30号店面：44元，31号店面76元），被告尚欠2019年2月至5月水费212元[30号店面：3月产生水费36元（9吨×4元/吨）、5月产生水费52元（13吨×4元/吨）；31号店面：3月产生水费72元（18吨×4元/吨）、5月产生水费52元（13吨×4元/吨）]。再查明，1、原告西区业主委员会系于2015年1月10日进行备案登记的，该业主委员会有主任1人，副主任4人，委员6人，合计11人组成，该业主委员会经过社区居委会、街道办事处、章贡区民政局备案认可；2、被告金恒经营部类型为个体工商户，系吴玉梅个人经营。本院认为，本案的事实争议焦点有四项：1、被告金恒经营部的经营者吴玉梅缴纳物业费、水费等行为是否可以认定为被告金恒经营部的行为；2、原告西区业主委员会是否可以从事物业服务并据此收取物业管理费的问题；3、被告是否应向原告业主委员会缴纳2018年6月至11月的物业管理费及反诉被告是否应向反诉原告退还2018年5月物业费的问题；4、被告是否应向原告缴纳2019年2月至5月的水费及反诉被告是否应向反诉原告退还2019年2月22日缴纳的1月份水费120元的问题？第一个争议焦点，被告金恒经营部系个体工商户经营类型，经营者为吴玉梅，故吴玉梅的行为可视为系代表该经营部的行为。第二个争议焦点，业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理动作的一个民间性组织。其权利为：1、召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、审议年度管理工作计划、年度费用预算；5、监督公共建设、公共设施的合理使用；6、监督业主公约的实施；7、业主大会赋予的其他职责。本案中，原告西区业主委员会系2015年经过备案登记成立的一个合法的民间性组织，案涉的《贸易广场西区业主、商户承诺书》的承诺事项均由业主、商户签字认可，被告金恒经营部的经营者吴玉梅在该承诺书上也签字认可，且在该承诺书的第四点明确承诺“赣南贸易广场物业管理有限公司自愿交出西区物业管理权给西区业委会自管的决定”。2018年5月1日，原告西区业主委员会接手并提供了案涉区域的物业服务，属于业委会代表全体业主自管，该行为并没有违反法律法规的强制性规定，故其提供物业管理服务并据此向业主收取约定的管理费于法有据，本院予以支持。第三个争议焦点，本案中，原告西区业主委员会根据承诺书从案外人赣南贸易广场物业管理有限公司接手管理案涉区域的物业管理，并在该区域提供了物业服务。被告金恒经营部已缴纳了一个月的物业管理费用，应视为认可原告为该区域提供物业服务，被告之后以原告不具有物业管理资质拒绝缴纳物业管理费用，于法无据，本院不予支持。关于反诉原告金恒经营部要求反诉被告返还缴纳的2018年5月的物业管理费的问题，被告金恒经营部以东外街道关刀坪社区于2019年6月25日发的《公告》上认为原告不履行职责为由，拒缴物业费且要求退还已缴纳的物业费，对东外街道关刀坪社区的《公告》，认定因业主委员会职责不到位，未做好物业服务工作，自2019年6月25日至2019年10月31日由案外人赣南贸易广场物业管理有限公司暂时代管贸易广场西区市场的物业管理服务，但是该期间并非系原告主张缴纳物业管理费的期间，且未提供充分证据证明原告提供的物业服务不到位，故反诉原告要求反诉被告退还已缴纳的物业管理费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。第四个争议焦点，因该区域水表为总表收费，再由物业管理公司向每个租户按分表收取相关水费，故案涉水费由原告西区业主委员会收取，之后由原告向水务集团缴纳，故原告要求被告缴纳2019年2月至5月尚欠的水费212元合理合法，本院予以支持。关于反诉原告金恒经营部要求反诉被告退还其缴纳的水费120元的问题，本案中，被告金恒经营部以赣州水务集团有限责任公司供水管理处发的催款通知单为由，要求退还该费用，但被告金恒经营部的水费已实际发生，故该费用应予以缴纳，且该催款通知单系向八一四大道贸易广场整体发的一个通知，并非针对被告金恒经营部个人发的通知，若原告西区业主委员会在收齐所有租户的水费后，未向水务集团缴清水费，导致租户停水，被告金恒经营部可向原告西区业主委员会主张权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告章贡区金恒建筑机械经营部于本判决生效之日起七日内向原告章贡区贸易广场西区业主委员会缴纳2018年6月至2018年11月的物业管理费2280元；二、限被告章贡区金恒建筑机械经营部于本判决生效之日起七日内向原告章贡区贸易广场西区业主委员会缴纳2019年2月至2019年5月的水费212元；三、驳回反诉原告章贡区金恒建筑机械经营部的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，反诉费50元，已减半收取计25元，合计50元，由被告章贡区金恒建筑机械经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  吴菁菁二〇一九年十二月十九日法官助理刘丽萍书记员刘颖