太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初9570号原告：薛智，男，1970年8月3日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王彬，山西尚略律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振江，山西尚略律师事务所律师。被告：山西复地得一房地产开发有限公司，住所地太原市小店区建设南路219号，统一社会信用代码×××。法定代表人：沙昭玉，董事兼总经理。委托诉讼代理人：索丽，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。原告薛智与被告山西复地得一房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛智及其委托诉讼代理人王彬、王振江，被告山西复地得一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人索丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛智向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年1月1日起至2019年9月30日止按照每日74.1622元标准计算的逾期交房违约金74384.69元；2.判令被告向原告支付自2019年10月1日起至实际交房之日止按照每日74.1622元标准计算的逾期交房违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于太原市迎泽区马庄南街32号得一·剑桥城10幢2单元7层0702号商品房一套，用途为住宅，总价款人民币741622元。合同还约定，被告应在2016年12月31日前将该商品房交付原告使用；被告逾期交房超过45日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。现原告已经向被告支付了全部的房屋价款，但至今被告未向原告交付房屋。被告的行为构成违约，依约应向原告支付逾期交房的违约金。为了维护原告的合法权益，现诉至法院。被告山西复地得一房地产开发有限公司辩称，一、案涉合同的签订、逾期交房有其特殊的客观事实及历史原因，要想彻底解决目前双方的纠纷，实现化解矛盾，整体维稳，多方共赢的最终局面，就必须尊重历史、尊重市场、尊重事实、尊重法律。1.为政府服务的项目却因政府违约陷入困境“得一剑桥城”项目原名“紫苑小区”，2011年最初策划启动该项目时，是为了给迎泽区辖区内的各政府部门的干部职工以最优惠价格配建内部认购房，以解决迎泽区政府及各部门很多年都没有新建职工宿舍，区政府及各部门工作人员住房紧张的问题。为此，在得到当时负责此项目的相关领导的扶持政策承诺后，太原市迎泽区机关后勤服务中心与山西合纵房地产开发有限公司签订了《房屋团购协议书》及其《补充协议》（以下简称“团购协议”）。当时，为了最大程度优惠迎泽区政府及各部门的干部职工，尽可能降低购房价格，迎泽区在团购协议中承诺住宅小区内的园林绿化施工图设计及园林绿化工程（含硬景、园林、小品等）由其全额投资及安排施工。另外，小区内配建的老干部活动中心和幼儿园等基础设施的建设资金也由迎泽区政府解决。同时，迎泽区还给合纵公司每平方米补500元的管理费。基于此，合同约定的房价被压低到均价为4565元/㎡。根据协议，区政府在开工时就应该根据施工进度付款。但是，实际上拖到开工一年后也没有按期付款。原来承诺园林绿化工程和幼儿园、老年活动中心的配套建设费用以及每平方米补500元的管理费等没有兑现；另外由于其宣传组织不力，其承诺全部包销1047套的住宅，实际只有275套住宅被区政府及各部门的干部职工认购，直接导致“紫苑小区”项目后续开发资金严重不足。造成项目建设资金面临严重不足的困难。太原市迎泽区机关后勤服务中心已经构成严重违约，按照协议应承担162427963元（541426543元×30%）的违约金。太原市迎泽区机关后勤服务中心作为区政府下属的事业单位，根本无力承担如此重大的违约赔偿责任；也无力支付书面承诺的配套设施建设费用和应补偿的管理费，由于政府违约致项目濒临烂尾。2.为了不使项目烂尾，山西合纵房地产开发有限公司不得不违规售房融资，与包括原告在内的购房人达成购房意向，但该项目五证不全，当时签订的为预约合同。为了加快“紫苑小区”项目的资金回笼，2012年开始，山西合纵房地产开发有限公司在只有土地证的情况下就开展施工，并违规收取预约购房合同的订金和首付款，目的就是为了避免由于太原市迎泽区机关后勤服务中心的严重违约所可能造成的项目烂尾，因此，“紫苑小区”项目边建设边补办手续。由于项目的手续不全，市场接受度低，所以只能采取超低价吸引客户的策略，通过“低开高走”的销售方式回笼资金。这是行业的惯例，本地的开发商普遍采用“低开高走”的策略，在五证不全时先低价开盘吸引认购，在具备网签条件时适当加价弥补项目亏损。因此，当时暂定的预约认购价也只是在手续不全基础上的可调预订价格（均价约5200元）。山西合纵房地产开发有限公司计划随着建房手续的完善和工程的封顶，等具备商品房买卖合同网签备案条件时，以保本微利的原则，根据网签当年的市场行情适当的调增价格，以弥补成本与售价倒挂造成的巨额亏损。但是，这样的计划和设想因为一场突发其来的不可抗力事件，以及随后的非法业主利用聚众滋事强迫交易，部分居心不良的官员既得利益者的违规操作而彻底改变，并最终导致案涉项目成为市、区两级政府重点关注的维稳项目，形成目前难以收拾的“烂摊子”。3.案涉合同是2016年迎泽区政府为了息事宁人，不考虑恶果，在其监管下被告被迫签署的，不是被告的真实意思表示。并且在签订合同时没有合理规划交房期限，在资金不到位的情况下，以预约合同的期限设定交房期限，根本不切实际。2014年4月，因完全不可预见的因素，合纵公司主要负责人及大部分高管配合中纪委等有关部门调查离开太原，导致整个项目完全处于失控停滞状态。购房者开始大范围地上访，数十次地集会、游行和示威，围堵政府，阻塞交通，打砸售楼部，破坏生产经营，扰乱社会秩序，严重损害了社会公共利益。在此形势下，太原市政府指令迎泽区政府承担起维稳职责，监管“紫苑小区”项目。迎泽区政府不但监管案涉项目资金账户和用途，还在被告公司设监管办公室，变监管为接管，被告丧失了经营自主权。至此，迎泽区政府同时成为案涉项目的购房单位、监管单位和投资方。并且通过“四方协议”完全控制被告的资金流，同时派出工作组直接常驻企业进行关键事项的决策，其中就包括决定2016年网签房屋买卖合同的定价。2016年被告陆续取得剑桥城项目的预售许可证，使得该项目具备了网签条件。但剑桥城项目依旧为政府监管项目，账户由政府共管，全部购房款项均进入共管账户，首先用于满足项目施工和国家税费。但原剑桥城部分购房者不顾建筑成本上涨导致农民工工资和国家税费无法支付、国家利益受损的客观情况，打着“维权”的旗号，通过煽动业主聚众围堵省政府、市政府和迎泽区政府，对被告的正常经营非法干扰，通过堵大门、冲击办公室、威胁员工等手段，强迫被告接受低于成本价交易。可以说，部分购房者实施一系列扰乱公共秩序、交通秩序、聚众扰乱社会秩序、寻衅滋事、损害公私财物和破坏生产经营的违法犯罪行为，其最终目的都是为了达到低价占有房产的强迫交易的目的。迎泽区政府当时为了息事宁人，单纯只考虑维持当时的事态稳定，而不考虑后期带来的恶果，直接要求被告按照原来原告与合纵公司2012-2013年签约的价格重新签订网签合同。然而，2016年起建筑成本大幅上涨，原来最初预约合同的均价已无法覆盖建筑成本。4.案涉合同签订不合理，合同价格低于开发建设成本、市场价、网签备案价、税收指导价，这不但违反了合同法的公平原则，显失公平，而且违反税收法相关法律规定，损害了国家利益。同时由于合同价格严重低于成本，最终导致侵害了包括国家、金融机构、农民工、供应商、得一集团及员工等多个利益主体的合法权益。2015年3月，迎泽区政府委托山西华城泰和会计师事务所对该项目进行了专项审计，出具了《山西华诚泰和会计师事务所关于对得一剑桥城项目收支情况的专项审计报告》。被告根据该审计报告进行了整体测算，测算结果，该项目在2015年的建房成本为6517.96元/㎡。而且该审计报告中也说明案涉项目周边最低楼盘均价为7600元/㎡，既说明该测算结果的合理性，也说明当时的市场价格。2016年3月份，被告取得太原市房产管理局颁发的（2016）并商房预售字第0017、0023、0057、0096、00139号《商品房预售许可证》，预售证上普载明住宅（建筑面积144平方米以下的）平均售价9700元/㎡，非普通住宅（建筑面积144平方米以上的）平均售价10682.42元/㎡。依据太原市地方税务局《太原市地税局关于2016年度六城区商品房平均交易价格的通知》，迎泽区房地产交易价格普通住宅不能低于7317元/㎡，非普通住宅不能低于8106元/㎡纳税。根据党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，太原市房产管理局出台《关于进一步规范商品住房预售网签管理的通知》提出了交易价格控制，确定了不能留有炒房空间，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2016年4月至2017年，被告在迎泽区政府的协调下在太原市房地产管理局开设窗口，与购房人陆续签订网签买卖合同，价格均价在5200元/㎡。被告与购房人签订的买卖合同均价与预售证上载明的批准销售均价之间的差价在46%以上，明显不符合上述规定。原告当时的网签价格与成本价相比，已经倒挂，房屋的售价不能覆盖以往成本，导致的恶果：第一，损害了国家利益，被告与购房人的交易价格明显低于计税价格，涉嫌国家税务流失；其次，被告没有后续支付工程款的能力，现在欠了5家施工企业2亿多元工程款，施工企业拖欠大量农民工工资，损害建筑企业及农民工利益；第三，项目现在有高额的贷款2.5亿，被告没有还款及支付利息的能力，损害了银行利益；第四，得一集团不仅得不到项目预期的利益，并且还由于该项目造成目前举步维艰的困境，员工工资也无法保证，损害了得一集团及员工利益。二、案涉房屋由于资金不到位，至今未达到法定的交付条件，根据相关法律规定不得交付使用。由于工程款不能支付，各项工程无法完善，并且施工企业因工程款不到位拒不配合提供施工资料，导致案涉项目至今未办理完毕竣工验收手续，规划和消防尚未通过验收，未达到法定的房屋交付条件。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，以及《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”之规定，项目没有竣工验收，最终业主不能办理入住手续。同时，由于成本高于签约价格，被告无法支付后续的税款，没有完税凭证，根本办理不了房屋产权证明，保障不了购房人的权益。最终，案涉纠纷将陷入僵局，各方利益都得不到保障。案涉成本高于签约价格，被告没有其他出路，只能用其他办法弥补，出售车位也是为了回收资金，合理分担、弥补损失，破解僵局。否则，购房人是永远也住不进心里期盼的房子的。三、案涉项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期，交房时间应相应顺延。合同履行过程中，因政府环境整治原因，政府强制停工213.5天。同时，由于市政供电部门的原因，1、2、3、4、5、7号楼正式供电时间为2018年6月29日，6、8、9、10、11、12、13、14、15、16号楼正式供电时间为2019年7月11日。正式通电以后，供水才能够正常运行。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.由于政府强制行为（包括但不限于规划变更等），或提供公共服务部门（包括但不限于水电煤气等单位）行为导致延期的”。由于在房屋建设初期，因不可抗力导致长期停工；建设后期又由于政府环境整治强制停工以及提供水电的公共服务部门迟延通水通电，因此，交房时间应当相应顺延。四、违约金应当以原告已经支付的首付款为基数进行计算。原告是以按揭贷款的形式向被告支付购房款，其只向被告支付了首付款，而按揭贷款尚在履行中，在抵押登记证办理之前，被告对该笔贷款承担无限连带责任。也就是说该部分款项的支付具有不确定性，有可能因为原告的原因无法全部支付到被告名下。综上，本案与其他的商品房买卖合同纠纷不同，案涉剑桥城项目为太原市重点维稳项目，涉及人数较多，且该项目数千户业主均存在相同纠纷，故本案的审理结果直接关系到太原市年底的社会稳定。案涉项目延期交房是由历史综合原因导致的，被告也属于受害方。要想打破僵局，彻底解决目前双方的纠纷，那么就既要尊重历史事实，又要符合法律精神。恳请法院考虑本案的特殊原因，依法公正判决，让政府、企业、购房者回到理性的、合法的、共赢的轨道上，将历史遗留问题妥善化解。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下，2016年7月26日，原告薛智（买受人）与被告山西复地得一房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售房商品房批准机关为太原市房产管理局，商品房预售许可证号为（2016）并商房预售字第0017号；商品房所涉项目暂定名为得一·剑桥城5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼；买受人购买的商品房为上述项目中的马庄南街32号10幢2单元7层0702号房；该商品房建筑面积共130.02平方米，其中套内建筑面积103.93平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5703.91元，该商品房总金额741622元整；买受人通过银行按揭方式付款，首付款241622元于2016年6月23日前付清，余款共计人民币500000元整办理银行按揭，并于2016年6月30日前办理完毕银行按揭申请手续；第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前，将该商品房经验收合格交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.由于政府强制行为（包括但不限于规划变更等），或提供公共服务部门（包括但不限于水电煤气等单位）行为导致延期的；第九条约定出卖人逾期交房，逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过45日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还约定了其他内容。原告于2016年6月23日，向被告支付首付款241622元。2016年8月28日，原告向被告支付购房款500000元，收款收据备注该购房款为公积金支付。另查明，被告提交的证据1《房屋团购协议书》（复印件），为太原市迎泽区机关后勤服务中心（甲方）与山西合纵房地产开发有限公司（乙方）于2011年8月26日签订的，载明甲方拟购买乙方建设的房屋1047套，房屋均价为4565元/㎡，乙方承诺该地块内可绿化面积不少于总面积的48%，园林绿化方案设计费由甲方承担。被告陈述因太原市迎泽区机关后勤服务中心承诺对涉案项目的园林绿化施工图设计及园林绿化工程全额投资，才形成2012-2013年间极为优惠的低房价，后因迎泽区政府违约导致项目延期，故被告不应承担延期交房的违约责任。被告提交的证据2《关于得一剑桥城信访事项的情况报告》（复印件）为太原市信访局于2014年5月22日向上级单位领导所做的情况报告，写明迎泽区得一剑桥城项目购房户多次赴市集体上访，2011年3月，合纵开发有限公司在未取得施工许可证的情况下开始违法施工，其中12栋楼已封顶，剩余4栋楼刚出正负零，合纵开发有限公司违规预售1345户，得一剑桥城项目土地使用权（2010年该地块挂牌出让，复地集团出资5500万元，得一集团出资3660万元）归山西复地得一房地产开发有限公司（上海复地集团80%股份，得一集团20%股份）所有，得一剑桥城项目由于违法建设已被全面停工。证据3《太原市迎泽区人民政府关于得一剑桥城项目缓缴费用还款计划的请示》（复印件），为太原市迎泽区人民政府于2014年7月18日向市政府做的请示。证据4《关于得一剑桥城小区业主康建鑫等人信访事项的情况报告》（复印件），为太原市信访联席会议办公室于2015年7月11日所做的情况报告，写明涉案项目由得一集团下属的合纵房地产公司负责开发建设，共涉及1345户，2014年4月，得一集团董事长被纪委调查后项目停工，因此引发业主集体上访，市规划局认为该项目属于未批先建的违法建设，不予调整控规，致使后续手续停滞。证据5《关于得一剑桥城项目存在未招标及未批先建行为的情况说明》（复印件），为太原市迎泽区信访联席会议办公室于2016年9月2日向太原市城乡管理行政执法局作出的。证据6《合作协议》，由甲方复地（集团）股份有限公司（复地集团）、乙方山西得一文化产业集团有限公司（得一集团）、丙方山西复地得一房地产开发游戏公司（合资公司）、监督方（山西省太原市迎泽区政府）（迎泽区政府）于2015年10月16日签订的，写明乙方、丙方、监督方就得一剑桥城销售回款设立共管账户进行监督，未经其他两方许可，任何一方不得私自支付任何款项，合资公司应向业主公告三方共管账户及相应信息，后续销售房款除政府的规费及罚款支付外，统一按得一集团55%、复地集团45%的比例分配，迎泽区政府监督履约，复地集团承诺不分享剑桥城项目的利润，该项目盈亏均由得一集团自行分享和承担，剑桥城项目后续的风险和责任均由得一集团全部承担，相关单位及小业主换签或签署新合同等内容。证据7《关于孙晋红、王俊龙、刘杨、任永明、杨浩波等二十人涉嫌黑恶势力犯罪的报案材料》,由山西得一文化产业集团有限公司于2019年5月18日向太原市公安局迎泽分局提交。被告依据证据2至7拟证明涉案项目因为不可抗因素导致项目停工，并且由于迎泽区政府违约导致被告欠付工程款等经营陷入极度困难，由于政府监管导致被告丧失经营自主权，购房者暴力“维权”，强迫被告签署涉案合同，故涉案商品房买卖合同属于无效合同。提交证据8《山西华诚泰和会计师事务所关于对得一剑桥城项目收支情况的专项审计报告》，委托方为太原市迎泽区政府，时间为2015年3月19日，该报告载明涉案工程于2010年10月开始施工，项目规划共建16栋住宅楼，现有12栋住宅楼完成主体封顶，1栋完成地下部分，还有3栋完成桩基，截至2015年2月底，已完成商业及地下车库1.5万平米，其他配套未施工；已签订认购书1235套，未销售302套，预计单价分别按周边最低楼盘均价7600元/平米的90%、93%、96%计算。证据9《得一剑桥城项目财务收益测算表》，为被告根据前述审计报告测算认为涉案项目的成本价为6517.96元。证据10《商品房预售许可证》，发证时间为2016年7月25日，载明住宅平均售价9768.49元/㎡。证据11《太原市地方税务局关于明确2016年度城六区范围内商品房交易平均价格的通知》，成文时间为2017年5月26日，写明2016年度太原市城六区范围内商品房交易平均价格普通住在7317元/㎡。被告依据证据8-11拟证明涉案网签价格低于周边市场价、网签备案价以及税收指导价，导致国家税收流失，损害国家利益，网签合同当属无效；迎泽区政府要求被告按照2012-2013年的价格签订网签合同，致使项目资金严重缺失，导致不能顺利交房。证据12《城市供用水合同》，签约时间为2017年5月25日，证据13《得一?剑桥城永久用电工程施工合同（民建）》，首页载明的签约时间为2016年4月10日，尾部载明的签约时间为2017年4月10日。证据14山西明业电力工程有限公司提供的《情况说明》，写明1#居民配电室正式送电时间为：2018年4月27日，住户室内居民正式送电时间为：2018年6月29日。证据15山西省建设监理有限公司提供的《证明》，写明得一剑桥城项目1、2、3、4、5、7号居民楼正式供电时间为2018年6月29日，6、8、9、10、11、12、13、14、15、16号居民楼正式供电时间为2019年7月11日。证据16《建设工程委托监理合同》及《补充合同》，证明涉案项目由山西省建设监理有限公司监理。证据17《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》等因环境治理的停工文件，太原市行政执法总队于2016年11月21日发出前述《通知》，要求从即日起至12月31日，全市国有土地建筑工地一律停止施工。其余停工文件自太原市人民政府官网打印，时间跨度为2017年9月至2019年3月，被告据此统计2016年因故停工天数为41天，于2017年11月至2019年3月31日合计停工天数213.5天。被告据此主张涉案项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期，交房时间应相应顺延。证据18太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初2216号民事判决书，被告认为该案与本案事实相同、法律关系相同、诉讼请求也包括本案的诉讼请求，现该案已上诉至太原市中级人民法院，尚未结案，为避免出现同案不同判，本案应当裁定中止审理。庭审中，被告认为即使支持原告违约金，也应该按照首付金额计算，因被告对按揭贷款部分承担无限连带责任；涉案房屋现在已经完工，但是未经消防验收和规划验收，尚未达到交付条件，有一部分业主已经实际收房并居住使用房屋；被告目前在出售车位回笼资金，破解僵局，否则被告没有偿还银行贷款的能力、支付后续税款的能力，届时无法办理房屋产权证明，保障不了购房人的利益。以上事实，有原告提供的《商品房屋买卖合同》《收据》，及上述所列被告提交的证据及庭审笔录等证据在卷佐证，可以采信。本院认为，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该《商品房买卖合同》第八条约定，商品房经验收合格后交付买受人使用。现涉案商品房尚未办理完成竣工验收手续，并不具备法定交付条件。因存在不能确定房屋交付期限、交付的房屋是否符合约定等争议，这些可能存在并影响既判力的争议，无法在本判决中预先解决。因此，原告主张支付违约金的诉求，本院不予支持，可在具体交付日期确定以后予以处理。对于被告以其受到胁迫为由主张原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，本院认为被告提交的证据并不足以证明其受到胁迫；被告称房屋交易价格明显低于市场价格，显失公平，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，显失公平并不是导致合同无效的事由，且本案中并不存在损害国家、集体利益的行为，故本院对被告的抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告薛智的诉讼请求。案件受理费减半收取830元（原告已预交），由原告薛智负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 贾亚涛 二〇一九年十二月十六日书记员 宋冰冰