福建省建宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0430民初64号 原告（反诉被告）：建宁县自然资源局（原建宁县国土资源局），住所地福建省建宁县。 法定代表人：邱春祥，局长。 委托诉讼代理人：吴国春，男，1968年9月17日出生，汉族，住福建省建宁县，系该局监察大队大队长。 委托诉讼代理人：戴继平，福建建联律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省建宁福城房产开发有限公司，住所地福建省建宁县。 法定代表人：江善兴，董事长。 委托诉讼代理人：谢贤禄，福建科海律师事务所律师。 原告（反诉被告）建宁县自然资源局与被告（反诉原告）福建省建宁福城房产开发有限公司（以下简称“福城公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院2019年1月9日立案后，依法适用普通程序于2019年3月1日第一次公开开庭进行了审理。建宁县自然资源局于2019年6月12日向本院提出申请，要求延长二个月审理期限，以利双方庭外和解，福城公司表示同意。在此期间，建宁县自然资源局于2019年6月12日又向本院提交新证据，并于2019年8月12日再次向本院提出申请，要求再次延长三个月审理期限，以利双方庭外和解，福城公司表示同意。本院于2019年10月11日第二次公开开庭进行了审理。建宁县自然资源局的委托诉讼代理人吴国春、戴继平，福城公司的委托诉讼代理人谢贤禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建宁县自然资源局向本院提出诉讼请求：1.福城公司给付建宁县自然资源局因逾期支付国有建设用地使用权出让价款产生的违约滞纳金1667.0325万元；2.福城公司给付建宁县自然资源局逾期支付违约滞纳金的利息136.4826万元，该利息计算到起诉时，此后的利息按银行同期贷款基准利率计算到付清日止；3.诉讼费用由福城公司承担。事实与理由：经土地出让程序，2007年9月27日建宁县自然资源局与福城公司签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定福城公司取得建宁县县城西面龙宝路宗地33268平方米商住用地，土地使用权出让金5505万元，分三期缴交，其中2007年10月12日前支付2252.5万元，2007年11月27日前支付2252.5万元，2009年5月12日前支付1000万元，逾期按日万分之五计滞纳金。土地出让合同签订后福城公司没有按出让合同的约定及时缴交出让金。由于各种原因，有小部分的土地未及时交地，双方均有不同程度的违约发生。福城公司迟延缴交土地出让金的具体情况详见《建宁县城区地块（福城）应交滞纳金情况测算表》，共计滞纳金1667.0325万元。福城公司迟延缴纳土地出让金，应当计付违约滞纳金1667.0325万元并支付利息136.4826万元，该利息计算到起诉时，此后的利息按银行同期贷款基准利率计算到付清日止。建宁县自然资源局认为，本案的建设用地使用权出让合同履行中，双方虽各有违约，但违约责任应当分别计算，福城公司可以另行提出反诉主张在诉讼中抵销或另案处理。 福城公司辩称，一、建宁县自然资源局诉称福城公司因逾期支付国有建设用地使用权出让金产生违约滞纳金没有事实依据。首先，福城公司从2007年9月27日拍得建宁县自然资源局出让的位于建宁县宗地33268平方米商住用地，并于当天与建宁县自然资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同签订后福城公司发现建宁县自然资源局所出让的地块为尚未拆迁的毛地，不具备土地交付使用的条件，于是福城公司及时向建宁县自然资源局提出要求明确出让地块内的拆迁工作何时能完成，是否影响福城公司对涉案地块的开发，若无法明确福城公司将在建宁县自然资源局明确具体交地方案后再缴交应缴的土地出让金。《国有土地使用权出让合同》虽然约定福城公司应于2007年10月12日支付第一期土地出让金2252.5万元，但福城公司预计建宁县自然资源局无法按《国有土地使用权出让合同》约定的于2007年10月27日前将出让土地Ｂ、Ｄ地块交付福城公司使用，福城公司是依法行使《合同法》第68、69条不安抗辩权，事实也证实建宁县自然资源局于2008年12月12日才将应于2007年10月27日交付的Ｄ地块交付福城公司使用，Ｂ地块到2009年6月8日才交付福城公司使用，且Ｂ地块内至今仍有600多平方米未完成拆迁，严重影响整个小区的环境面貌，Ａ、Ｃ地块仍未完成地块内的拆迁无法交付。其二、按《国有土地使用权出让合同》约定福城公司的第三期出让金缴交，建宁县自然资源局负有拍卖公告、合同约定、《县政府会议纪要》和《合同法》规定的先履行义务，即在建宁县自然资源局交地后福城公司10日内缴清1000万出让金。建宁县自然资源局于2014年5月份完成Ａ地块内的拆迁后未及时将土地交付福城公司，而是在福城公司的一再要求下才于2014年7月29日才将土地交付福城公司。福城公司按拍卖公告、合同约定、《建宁县人民政府常务会议纪要》［2008］7号和建宁县人民政府专题会议纪要［2014］32号规定的第三期土地出让金的最后缴交日期应为2014年的8月8日。而本案中福城公司已于2014年7月25日已经全部缴清了所有的土地出让金，不存在因逾期支付第三期土地出让金而需向建宁县自然资源局支付违约滞纳金的事实。其三、建宁县人民政府专题会议纪要［2014］32号《关于福城房地产项目（二）期建设推进过程中有关事项的专题会议纪要》第4条作为建宁县自然资源局的主管部门建宁县人民政府已经明确福城公司不需要向建宁县自然资源局缴交土地出让金逾期违约滞纳金的决定。综上，福城公司不存在需向建宁县自然资源局缴交土地出让金逾期违约滞纳金的事实。二、建宁县自然资源局于2016年6月22日才向福城公司主张逾期付款违约滞纳金已经超过诉讼时效。涉案土地出让合同约定的福城公司只有第一期和第二期款项可能存在逾期付款违约滞纳金。第三期是要建宁县自然资源局先履行交付Ａ、Ｃ地块后的10日内福城公司才付款。因此是两个不同的付款条件，是分开来计算诉讼时效的，不能混为一谈。福城公司第一期的付款时间是2007年的10月12日前，第二期是2007年的11月27日前，很明显已经超过当时法律规定的诉讼时效期限（两年）。三、福城公司无需向建宁县自然资源局支付分期付款利息。首先，合同第三期出让金1000万元土地出让金交付的时间在建宁县自然资源局出让公告中有明确的约定是在建宁县自然资源局将涉案Ａ、Ｃ地块全部交付福城公司使用后的10天内付清｛这一事实还有建宁县人民政府常务会议纪要［2008］7号和建宁县人民政府专题会议纪要［2014］32号《关于福城房地产项目（二）期建设推进过程中有关事项的专题会议纪要》第4条予以证实｝。建宁县自然资源局于2014年7月29日将Ａ2-2土地交付福城公司使用前，福城公司也已于2014年7月25日提前将所有土地出让金缴交清。福城公司不存在需向建宁县自然资源局缴交第三期土地出让金利息的事实。其次，建宁县自然资源局到现在才向福城公司主张利息已经过了法律规定的诉讼时效。1.按《国有土地使用权出让合同》第九条约定福城公司第二期土地出让金分期的利息应于2007年的11月27日，但建宁县自然资源局于2016年6月22日才向福城公司催收，很明显已经超过当时法律规定的两年诉讼时效。2.《国有土地使用权出让合同》第九条约定第三期土地出让金是依据拍卖公告、合同约定；县人民政府于2008年6月6日《建宁县人民政府常务会议纪要》［2008］7号和2014年6月10日建宁县人民政府专题会议纪要［2014］32号两次会议确认应在建宁县自然资源局交地后10日内交清即2014年的8月8日。因此也不存在利息支付的问题。3.本案福城公司向建宁县自然资源局支付分期利息不存在诉讼时效中断的事实，即使在超过诉讼时效后福城公司自动履行，诉讼时效也不存在中断的法定情形。4.即使需要向建宁县自然资源局支付第三期分期利息也已经超过诉讼时效，按合同约定的第三期出让金缴交时间是在建宁县自然资源局2009年4月30日交地后的12天，即2009年5月12日，但建宁县自然资源局于2016年6月22日才向福城公司催收，很明显也已经过了当时法律规定的两年诉讼时效。综上所述，建宁县自然资源局所诉没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。 福城公司向本院提出反诉请求：1.建宁县自然资源局退还未交付福城公司使用的110.2平方米土地出让金人民币182352.71元（110.2平方米×1654.7433元/平方米）。2.建宁县自然资源局支付福城公司延迟交地违约金9697.9425万元（暂计至2019年1月30日详见违约金计算清单），实际违约金按福城公司所交出让金为基数的日万分之五计算至建宁县自然资源局将福城公司拍得的所有土地使用权面积交付使用时或将已交付使用土地B地块中未完成拆迁部分完成拆迁时止的违约金（以两项内容最后完成时间为止）。3.本案诉讼费用由建宁县自然资源局承担。事实和理由：福城公司于2007年9月27日通过土地招拍挂程序取得建宁县县城西面龙宝路整幅地块的国有土地使用权。于2007年9月27日与建宁县自然资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。合同对土地交付时间、出让金缴交时间，逾期交地违约金等做了明确约定。合同签订后建宁县自然资源局因无法按时完成所拍土地内的拆迁工作造成了严重逾期交地，至今还有110.2平方米土地无法交付，所交付的土地中还有600多平方米未完成拆迁工作致使福城公司无法使用的事实。建宁县自然资源局的上述行为给福城公司造成了严重的经济损失，因此特向贵院提起反诉要求建宁县自然资源局向福城公司承担违约和赔偿的责任，福城公司的损失计算难度大本次反诉未提出，但福城公司保留向建宁县自然资源局主张赔偿的权利。 反诉被告建宁县自然资源局辩称：一、本案的国有土地使用权出让文件《国有土地使用权拍卖出让须知》第三条出让地块的基本情况的第（二）项写明“开发程度：现状”。《国有土地使用权出让合同》第五条“出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第（三）款规定的土地条件……（三）现状土地条件。”以上条款可知，福城公司对于土地出让时非净地（部分未完成拆迁）的现状是明知的，对可能存在的延期用地的风险也是预知的。二、《国有土地使用权出让合同》第32条第一句约定，出让方承担违约金的前提条件是“受让人按合同约定支付土地使用权出让金的……”。即如果受让人未按约支付土地出让金，不应当承担违约金。本案中存在福城公司未按约支付出让金的情形，福城公司主张违约金与出让合同第32条约定不符。三、《国有土地使用权出让合同》第32条规定“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的万分之五向受让人给付违约金”。本案存在分期交地和分期交付土地出让金的约定，还存在实际履行过程中的分期付款及分期交地行为。合同第32条约定的违约金计算方式，是指对受让人延期占有土地部分所对应的已交土地价款的以此方式计算，而不是指按所交土地总价款计付违约金。福城公司的该项诉讼请求与上述32条的约定不符。四、本案出让地虽有110.2平方米未交付，但经建设规划部门调整了用地规划红线图，福城公司所开发建设的房屋建筑面积仍按合同约定数量建设，未减少建筑面积，福城公司未受到实际损失。如福城公司要求退还110.2平方米的土地出让金，则附着在该部分土地上按建筑容积率计算的可建房屋面积也应当扣减。因此该部分请求不应当支持。总之，本案土地使用权出让发生于2007年，十多年来社会发生了巨大的变化。本案存在部分土地逾期完成征迁无法按时使用的情况，也存在福城公司未按约定支付土地出让价款的行为。请法院综合考虑本案情况，依法判决。 在本案审理过程中，建宁县自然资源局对其主张及反诉抗辩提供以下证据： 1.《国有土地使用权出让合同》（合同编号：建国土资出让合同［2007］32号），证明涉案地价总款5505万元，逾期付款按日万分之五计滞纳金，分期付款应计息。 福城公司的质证意见：对《国有土地使用权出让合同》真实性、合法性、关联性没有异议。 2.关于对“土地出让金催缴通知书的回复”，证明福城公司收到催缴通知后有回复。 福城公司的质证意见：对“土地出让金催缴通知书的回复”的真实性、合法性、关联性没有异议。但对其所要证明的内容有异议，该份回复不能证明建宁县自然资源局有同时向福城公司主张分期付款利息。结合福城公司反诉证据可以证实建宁县自然资源局所交付的B地块至今仍有600多平方米土地未拆迁，回复第三条所指的砖混结构房屋至今未拆除。 3.银行进账单及土地出让金发票，证明福城公司迟延缴交的情况。 福城公司的质证意见：对银行进账单和出让金发票的真实性、合法性、关联性没有异议。但对证明内容有异议，福城公司未按合同约定缴交土地出让金系因建宁县自然资源局不能按合同约定按时交付涉案土地，且分割交付涉案土地造成的，福城公司行使的是《合同法》第六十八条、第六十九条不安抗辩的权利。合同约定第三期款项1000万元行使的是《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权。在拍卖公告、合同约定、《县政府会议纪要》确定的建宁县自然资源局先履行交地义务，即在建宁县自然资源局交地后福城公司在10日内缴清第三期出让金。2014年6月10日县政府专题会议纪要明确建宁县自然资源局2014年5月份才完成地块内的拆迁，但未及时将土地交付福城公司，而是在福城公司全部缴清出让金后才将A2-2的土地交付给福城公司，因此福城公司不存在逾期支付出让金的事实。 4.催缴通知书，证明催缴情况。 福城公司的质证意见：对《催缴通知书》的合法性、真实性、关联性没有异议。但可以证实福城公司一直都有向建宁县自然资源局主张少交地和迟延交地违约金的事实。 5.建设用地批准书（存根）7份（反诉证据），证明：1）2009年12月30日批准A1地块6642.3平方米用地；2）2011年3月13日批准A2-1地块6388.2平方米用地；3）2012年11月30日批准A2-3地块2217.7平方米用地；4）2014年7月27日批准A2-2地块4170.5平方米用地；5）2007年9月12日批准B地块6696平方米用地；6）2012年8月14日批准C地块977.1平方米用地；7）2007年9月12日批准D地块6066平方米用地。 福城公司的质证意见：对建设用地批准书（存根）7份的合法性、真实性、关联性没有异议。 6.土地出让金催缴通知书7份，律所函1份，福城公司的情况说明及承诺函各1份，证明：2007年至2018年，建宁县国土资源局都有向福城公司催缴土地出让金。 福城公司的质证意见：土地出让金催缴通知书没有单位印章，不予认可，其内容也未主张滞纳金和利息，律师函没有单位印章，不予认可，承诺函及催收通知书上福城公司反馈意见证明建宁县自然资源局违约。 7.《建宁县城区地块（福城）应交滞纳金情况测算表》，证明滞纳金为1667.0325万元的情况。 福城公司的质证意见：对《建宁县城区地块（福城）应交滞纳金情况测算表》合法性、真实性、关联性均存在异议。福城公司未按合同约定缴交土地出让金系因建宁县自然资源局不能按合同约定按时交付涉案土地，且分割交付涉案土地所致，福城公司行使的是《合同法》第六十八条、第六十九条不安抗辩权和《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权。且2014年6月10日县政府专题会议纪要明确建宁县自然资源局2014年5月份才完成地块内的拆迁免收福城公司土地滞纳金。因此福城公司不存在向建宁县自然资源局支付滞纳违约金的事实。 8.《建宁县城区地块（福城）分期支付土地出让金应支付的利息测算表》，证明分期及逾期支付土地出让金应支付的利息136.4826万元的情况。 福城公司的质证意见：对《建宁县城区地块（福城）分期支付土地出让金应支付利息测算表》合法性、真实性、关联性均存在异议。第二期利息已过诉讼时效。第三期是建宁县自然资源局在出让公告时就明确是在建宁县自然资源局交地后10日内才到支付期限的，且有2008年6月6日和2014年6月10日份会议纪要书面确认，福城公司不存在需向建宁县自然资源局支付第三期利息的事实存在。这不是福城公司要求分期，而是建宁县自然资源局在拍卖公告中就已经明确的事实。即使要支付分期利息也已经过了诉讼时效。 9.建宁县金溪测绘有限公司《关于建宁县省际边贸综合市场（福城）D-1地块有关情况说明》、建宁县自然资源局《关于建宁县省际边贸综合市场（福城）D-1地块建设用地批准书出具情况说明》、文书送达回证、建设用地批准书、红线图、像片各一份（该组证据系建宁县自然资源局于2019年8月19日向本院提交的新证据），证明本案争议的110.2平方米的土地，建设单位（即福城公司）已经用于建设了凤翔路福城2#楼的过道和栏杆。该建设用地已交付使用并有建设单位在2010年2月1日前完成上述项目建设。该地块原规划用地面积6066平方米已出具用地批准书，因2010年2月2日该项目规划变更，规划用地变更为6176.2平方米。建设单位当时未提交住建局的规划红线图申请出具用地批准书。现已对面积6176.2-6066＝110.2平方米出具建设用地批准书。 福城公司的质证意见：对建宁县自然资源局提交的新证据的真实性、合法性、关联性均有异议。这一组证据的红线图四个角的坐标分别东北角X＝2969229.799、Y＝483496.697,西北角X＝2969239.495、Y＝483560.396，东南角X＝2969228.108、Y＝483496.956，西南角X＝2969237.804、Y＝483560.653，与福城公司反诉提供的建宁县城乡规划建设局于2010年2月2日做出并交付给福城公司的建宁县省际边贸综合市场（福城）用地调整规划红线图的证据上所标注的三个角坐标不符，这三个角的坐标分别为东北角X＝2969229.833、Y＝483496.923,东南角X＝29692228.139、Y＝483497.181，西南角X＝2969237.804、Y＝483560.653，只有西南角一个坐标与建宁县自然资源局本次提供的红线图相一致。可见建宁县自然资源局本次提供的用地批准书、红线图是为了应付本次诉讼而临时做出来的证据，其与实际不符，且该证据不合法，应予以排除，不能作为本案的定案依据。 在本案审理过程中，福城公司提出抗辩及反诉主张提供以下证据： 一、建国土资告字［2007］6号《建宁县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告》，证明：1.建宁县自然资源局于2007年9月27日拍卖的位于建宁县城区整幅地块总用地面积为33268平方米的事实。2.建宁县自然资源局于2007年9月27日拍卖的位于建宁县整幅地块分Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四小块办理土地证；Ａ地块用地面积为19345平方米，Ｂ地块用地面积为6696平方米，Ｃ地块用地面积为1161平方米，Ｄ地块用地面积为6066平方米的事实。3.建宁县自然资源局在拍卖公告中明确说明福城公司在竞买成交后，可暂缓缴纳1000万元价款，但必须在Ａ、Ｃ地块交地后10日内交清的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：真实性无异议，现状是有些没有完成拆迁工作。 二、《国有土地使用权拍卖出让须知》，证明：1.福城公司于2007年9月27日通过拍卖取得的位于建宁县建设用地使用权为一整幅地块的事实。2.建宁县自然资源局拍卖文件规定的涉案地块开发周期为福城公司取得土地后4年的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：实际该地块是整幅拍卖分割成四块办理土地证。 三、建国土资出让合同[2007]32号《国有土地使用权出让合同》，证明：1.合同第三条约定建宁县自然资源局出让的整幅地块总用地面积为33268平方米，不含城市道路建设用地面积11260平方米的事实。2.合同第五条约定建宁县自然资源局应于2007年10月27日前将B、D地块交付给福城公司使用；于2009年4月30日前将A、C地块交付给福城公司使用的事实。3.合同第九条第二款第三期付款明确约定了福城公司于2009年5月12日前向建宁县自然资源局支付出让金人民币1000万元，结合第一组证据可以证明福城公司实际应付款时间为A、C地块交付福城公司使用后12日内的事实。4.合同第九条约定土地使用权出让金每平方米单价为人民币1654.7433元的事实。5.合同第三十二条明确约定“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的万分之五向受让人给付违约金”的事实。6.证明合同第三十四条约定“出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。”的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：真实性、合法性无异议，但关联性有异议，第三十二条要求给付违约金的前提条件是受让人按约定全部支付出让金的。 四、出让金发票，证明建宁县自然资源局分别于2007年10月30日1780万元，2007年11月30日220万元，2009年6月16日850万元，2009年7月23日100万元，2009年8月24日50万元，2009年10月23日350万元，2009年12月7日150万元，2009年12月29日340万元，2010年9月1日565万元，2011年3月1日500万元，2014年7月17日200万元，2014年7月25日400万元，合计向福城公司出具5505万元土地出让金发票的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：真实性、合法性、关联性均无异议。 五、建国用（2008）第1010333号、建国用（2008）第1010334号、建国用（2009）第1011294号、建国用（2010）第1010569号、建国用（2011）第1010007号、建国用（2013）第1010030号、建国用（2014）第1010511号7本国有土地使用权证，1.证明建宁县自然资源局合计向福城公司交付土地面积为33157.8平方米，比应交付土地面积33268平方米少110.2平方米的事实。2.证明福城公司所取得的土地使用权的办证日期B、D地块为2008年12月12日，A1地块为2010年1月21日，C地块为2010年9月21日，A2-1地块为2011年3月16日，A2-3地块为2013年1月25日，A2-2地块为2014年7月29日的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：真实性、合法性、关联性均无异议，但办证时间和用地时间不一样，用地时间更早，办证时间更靠后。 六、建宁县城市房屋拆迁管理办公室《交地时间证明》，1.证明建宁县自然资源局应于2007年10月27日前将B地块交付福城公司使用，但实际交付福城公司使用时间为2009年6月8日的事实。2.证明建宁县自然资源局应于2009年4月30日将A地块19345平方米交付福城公司使用，但于2010年9月18日才交付部分土地6642.3平方米，称为A1地块但其中8号楼还有560平方米不能施工，尚有12702.7平方米无法交付使用的事实。3.证明建宁县自然资源局应于2009年4月30日应将C地块1161平方米交付福城公司使用，但于2012年3月2日才交付经过其单方面调整供地红线后977.1平方米土地给福城公司使用的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：该证明是机关单位出具的，真实性无异议，但内容有异议。开具时间和实际时间记载是不符的。C地块无异议；B地块实际交付时间有异议，此地块在2007年9月份就办理了用地批准书。 七、2007年12月24日选址规划红线图和2010年2月2日调整规划红线图，证明建宁县自然资源局无法按土地拍卖时的红线完成拆迁工作，于2010年2月2日单方面调整规划红线图的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：无异议。 八、原设计总平面图和新设计总平面图，1.证明原设计在A地块8号楼西面设计有15层高层的事实。2.证明新设计方案将原A地块8号楼西面设计的15层高层容积率调整到后方9号楼予以补足的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：真实性无异议，但证明事实现在无法确认。 九、涉案地块8号楼调整规划的现状和7号楼旁边未拆迁现场照片，1.证明8号楼西面原设计15层现只盖了2层的事实。2.证明B地块7号楼旁边已交地块至今尚未完成拆迁无法实际使用的600多平方米土地的现状为仍在拆迁户占用及严重影响小区环境的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：房屋建设规划是由住建部门变更的，是福城公司向住建部门申请的，有变更是事实。以住建部门的文件为准。 十、建宁县发展和改革局《关于建宁县省际边贸综合市场项目核准的意见》，证明涉案土地开发周期经建宁县发展和改革局核准的建设时间为2008年至2010年三年的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：无异议。 十一、《关于要求加快拆迁进度的报告》、《关于建宁县政府决定“不拆迁爱心宾馆及市场西侧地块”的方案及延期交地福城公司要求给予相应调整及补偿的报告》、《关于给予尽快解决项目征地补偿及周边纠纷的报告》、《关于要求按合同规定补足计容面积的报告》，证明建宁县自然资源局无法按时交地，福城公司均有向有关部门及县委、县政府要求解决并主张损失赔偿的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：对报告无异议，但这些不是送给建宁县自然资源局的，对损失内容目前无法做出确认。只能证明福城公司有主张过，但不能证明其主张成立。 十二、建宁县人民政府专题会议纪要[2014]32号《关于福城房地产项目（二期）建设推进过程中有关事项的专题会议纪要》，1.证明建宁县自然资源局主管部门建宁县人民政府于2008年6月6日召开县政府第七次常务会议,形成建宁县人民政府常务会议纪要[2008]7号书面“明确同意合同约定的A、C地块交地时间调整为待A、C地块地面构造物拆除后交地，原约定的缓交1000万元土地出让金缴纳时间调整为交地后10日内缴清”的事实。2.证明建宁县自然资源局主管部门建宁县人民政府于2014年6月10日召开县政府专题会议，形成（建县人民政府专题会议纪要[2014]32号，书面明确因A地块房屋至2014年5月才拆除，故不存在土地滞纳金问题。免收土地滞纳金的事实。3.证明建宁县自然资源局于2014年5月份才完成A地块内的全部拆迁工作的事实。4.证明至2014年6月10日建宁县自然资源局尚未将A地块剩余未交付的土地实际交付福城公司使用的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：真实性无异议，这是专题会议纪要，内容很明确，对这块地的处理是会议的认为，只是工作会议，并没有具体意见出来，需要报县政府常务会议做决定。 十三、福城公司与饶元雄、范银田、鄢福秀分别签订的补偿协议，证明建宁县自然资源局交付A地块后，地块内仍有未拆迁的拆迁户，该拆迁工作由福城公司会同建宁县自然资源局和建宁县经贸局一并完成，拆迁补偿由福城公司支付的事实，最后完成几户的拆迁工作是2014年10月30日。 建宁县自然资源局的质证意见：补偿协议不了解具体情况，现除了110.2平方米土地未交，其他地已经交了。 十四、Ａ地块拆迁补充协议、银行转账凭证、拆迁户身份证、福城小区7号楼101室商品房买卖合同（合同编号201400603），证明：1.证明因建宁县自然资源局无法完成位于建宁县地块内的拆迁工作，福城公司为了能尽快施工于2014年4月9日与拆迁户达成了拆迁补偿协议（即福城公司一次性补偿拆迁户陈喜秀、余接财拆迁补偿款人民币120万元整和安置福城7号108平方米左右的住宅一套）的事实；2.证明福城公司于2014年5月2日和2014年5月7日分三笔将拆迁协议约定的补偿款人民币120万元转账支付给拆迁户余接财的事实；3.证明拆迁户余接财的基本身份信息；4.证明福城公司于2014年9月9日将福城Ａ区7幢101室106.53平方米赔偿给拆迁户余接财的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：福城公司不是房屋拆迁主体人，建宁县自然资源局不知道福城公司是受谁委托支付费用，对协议书真实性由法院裁定，合法性有异议，房屋拆迁应有专门机构；这些人得到的款项是否在法律范围内有异议。 十五、宗地面积测量成果报告书，证明福城公司于2019年1月29日委托厦门均达测绘有限公司对建宁县建设用地红线进行实际测绘发现建宁县自然资源局至今仍有527平方米和福建闽晟勘测规划有限公司测量的面积918.47平方米未实际交付的事实。 建宁县自然资源局的质证意见：1.该争议地块原已交付开发商使用，办理了用地批准书和土地总证，开发商从未提出异议；2.在经审批的建设方案中，争议地块就是空地，没有安排建设；3.房地产建设中，开发商先申请办理土地总证（又称裸证），在房地产开发建设完工验收后，根据房屋实际占地办理分证，总证收回。其余土地不再办理土地证，属于住户共有。争议的土地，在建设方案中属于空地，其中：1）号阴影对应的是A1地块，已收回办理的土地总证；2）号阴影对应A2-1-2-3三本土地总证，A2-1地块已公告注销、A2-3地块已收回；A2-2地块由于7号楼尚未验收，总证还没有收回。总之，争议地块已经交付，且审批建设方案中为空地，现状如何不影响开发商的权利。 经审理查明：经招标拍卖挂牌出让国有土地使用权等程序，2007年9月27日建宁县自然资源局（原建宁县国土资源局）与福城公司签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：建国土资出让合同［2007］32号），合同第三条约定：福城公司取得建宁县县城西面龙宝路宗地33268平方米商住用地。第五条约定：出让人同意在2007年10月27日前将B、D地块交付给受让人；在2009年4月30日前将A、C地块交付给受让人。第七条约定：土地使用权出让金为每平方米1654.7433元，总额为5505万元。第九条约定：土地使用权出让金分三期缴交，2007年10月12日前支付2252.5万元;2007年11月27日前支付2252.5万元；2009年5月12日前支付1000万元。分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。第三十一条约定：受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的万分之五向出让人缴滞纳金。第三十二条约定：受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的万分之五向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。第三十四条约定：出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。合同并对其他相关事宜进行了规定。《国有土地使用权出让合同》签订后，福城公司缴纳土地使用权出让金的时间和金额分别是：2007年10月30日1780万元、2007年11月30日220万元、2009年6月16日850万元、2009年7月23日100万元、2009年8月24日50万元、2009年10月23日350万元、2009年12月7日150万元、2009年12月29日340万元、2010年9月1日565万元、2011年3月1日500万元、2014年7月17日200万元、2014年7月25日400万元，共计12笔合计5505万元。建宁县自然资源局出具了对应时间与金额的国有土地使用权出让金票据。建宁县自然资源局出让的土地因受拆迁原因的影响，小部分地块属边拆迁安置边交地的状况，A1地块实际交地时间为2010年9月18日，交付土地面积6642.3平方米，其中560平方米土地不能施工［土地使用权证于2010年1月21日办理，证号：建国用（2009）第1011294号］。A2-1地块实际交地时间为2011年3月16日，交付土地面积6388.2平方米［土地使用权证于2011年3月16日办理，证号：建国用（2011）第1010007号］。A2-2地块实际交地时间为2014年7月29日，交付土地面积4170.5平方米［土地使用权证于2014年7月29日办理，证号：建国用（2014）第1010511号］。A2-3地块实际交地时间为2013年1月25日，交付土地面积2217.7平方米［土地使用权证于2013年1月25日办理，证号：建国用（2013）第1010030号］。A地块合计交地面积19418.7平方米，A地块拍卖土地面积为19345平方米。比拍卖时多交土地73.7平方米。B地块于2009年6月8日实际交付土地［土地使用权证于2008年12月12日办理，证号：建国用（2008）第1010333号］。C地块于2012年3月2日实际交付土地［土地使用权证于2010年9月21日办理，证号：建国用（2010）第010569号］。D地块于2008年12月12日实际交付土地［土地使用权证于2008年12月12日办理，证号：建国用（2008）第1010334号］。因A地块的全部拆迁工作延至2014年5月才完成，2014年6月10日建宁县人民政府专题会议，形成［2014］32号会议纪要，该会议纪要第4点工作意见载明：关于福城A、C地块土地出让金和滞纳金缴纳问题。会议认为，2008年6月6日县政府第七次常务会议（建宁县人民政府常务会议纪要［2008］7号）明确指出“同意将合同约定的A、C地块交地时间调整为待A、C地块地面构造物拆除后交地，原约定的缓缴1000万元土地出让金缴纳时间调整为交地后10日内缴清，但该地块房屋至今年5月才拆除，故不存在土地滞纳金问题。会议建议，该地块剩余的土地出让金在6月30日前一次性缴清，并免收土地滞纳金，提请县政府常务会议研究决定”。本案在诉讼期间，双方当事人均未就各自的具体损失情况进行详细完整举证。 上述事实，有双方当事人举证的证据、质证意见及庭审陈述能够证实，可以认定。 本案争议的焦点问题，本院分析评判如下： 一、建宁县自然资源局少交付土地面积问题。 本院认为，从本案诉讼开始、福城公司提出反诉至第一次庭审结束前，建宁县自然资源局均对福城公司提出的按《国有土地使用权出让合同》约定建宁县自然资源局少交付土地110.2平方米，且作为福城公司反诉的诉讼请求事项，建宁县自然资源局并未提出异议。但在其后的诉讼阶段，建宁县自然资源局说明少交付土地110.2平方米实际已于2010年2月1日前交付福城公司使用并完成建设，福城公司已用于建设凤翔路福城2#楼的过道和栏杆，并委托相关测绘机构进行测绘，测绘结论为110.2平方米。建宁县自然资源局对涉案争议土地面积没有异议，后在诉讼阶段提出异议，理应由抗辩方提出申请或由法院委托第三方进行测绘。现建宁县自然资源局自行委托测绘机构进行测绘，且福城公司不认可该结果，故本院认定整个地块合计交地面积33157.8平方米，比合同约定33268平方米少交地110.2平方米。 二、关于双方当事人违约责任及损失问题。 本院认为，国土资源部［国土资电发（2007）36号］《关于加大闲置土地处置力度的通知》明确规定：实行建设用地使用权“净地”出让。《闲置土地处置办法》第二十一条规定，国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求：土地权利清晰；安置补偿落实到位；没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的其他基本条件。即拆迁安置是政府依法享有的公权力,政府以外的任何自然人、法人无权实施，虽双方在《国有土地使用权拍卖出让须知》中约定以现状交付,但并不能否定建宁县自然资源局应有的拆迁安置的法定义务。建宁县自然资源局出让的土地系非净地，与国土资源部的规定相悖，属根本性违约，存在过错。《国有土地使用权出让合同》第五条约定：出让人同意在2007年10月27日前将B、D地块交付给受让人；在2009年4月30日前将A、C地块交付给受让人。建宁县自然资源局出让的地块没有一宗按合同的约定如期交地，最早交地的D地块于2008年12月12日实际交付土地，最迟交地的A2-2地块至2014年7月29日才实际交地，至今尚差110.2平方米未交地，存在违约过错。福城公司要求建宁县自然资源局退还未交地部分的土地出让金182352.71元（110.2平方米×1654.7433元/平方米）的主张，符合合同和法律的规定，予以支持。《国有土地使用权出让合同》第九条约定：土地使用权出让金分三期缴交，2007年10月12日前支付2252.5万元;2007年11月27日前支付2252.5万元；2009年5月12日前支付1000万元。福城公司缴纳土地出让金没有一次按合同约定如期交纳，本应在2007年10月12日前支付2252.5万元，仅支付1780万元；本应在2007年11月27日前合计支付4505万元，但至2010年9月1日前仅支付4405万元，存在违约过错。虽建宁县人民政府作为建宁县自然资源局的上级机关已就土地出让金问题于2014年6月10日在建宁县人民政府专题会议上形成［2014］32号会议纪要，但该会议纪要明确：会议建议免收土地滞纳金，该建议须提请县政府常务会议研究决定。福城公司并未举证证明建宁县人民政府常务会议对免收土地滞纳金问题进行了研究并作出了决定。故建宁县自然资源局要求福城公司支付逾期支付国有建设用地使用权出让金产生的违约滞纳金的诉讼主张，予以支持。建宁县自然资源局多次向福城公司的主张土地出让金并发出《催缴通知书》，故建宁县自然资源局的主张不存在已过诉讼时效的问题。但由于建宁县自然资源局没有按《国有土地使用权出让合同》的约定交付土地的违约行为，本院酌定逾期支付国有建设用地使用权出让金产生的违约滞纳金为1500万元。由于建宁县自然资源局违约行为，故建宁县自然资源局要求福城公司给付分期付款利息的诉讼主张，不予支持。 本案在诉讼期间，双方当事人均未就各自的具体损失情况进行详细完整举证。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案涉案土地出让金总额为5505万元，福城公司的反诉请求即要求建宁县自然资源局支付延迟交地违约金9697.9425万元显然过高,对过高部分予以调整。福城公司对实际损失未予举证且难于折算，综合考虑本案，本院酌定延迟交地违约金为1800万元。 三、关于福城公司主张其未按约支付土地出让金系建宁县自然资源局不能如期交地而行使不安抗辩权问题。 本院认为，就本案合同的履行期限，出让土地的第一期限是2007年10月27日，交纳土地出让金的第一期限是2007年10月12日，即交纳土地出让金的期限在先，而福城公司并未按约按期履行，违约在先。在建宁县自然资源局延期交付土地超过6个月时，福城公司完全可以按《国有土地使用权出让合同》第三十二条规定提出解除合同、双倍返还定金并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分、要求建宁县自然资源局赔偿因违约造成的其他损失。但福城公司并未行使合同和法律赋予的该项权利，而是与建宁县自然资源局多次协调并参与拆迁，故福城公司提出建宁县自然资源局不能如期交地而延迟交纳土地出让金系行使不安抗辩权的抗辩主张，与事实不符，不予采纳。 综上所述，本院认为，建宁县自然资源局与福城公司签订《国有土地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。本案双方当事人均严重违约，福城公司于2014年7月25日缴清了本案的全部土地出让金后，建宁县自然资源局仍未能完全按合同的约定完全完整地履行出让土地，故建宁县自然资源局的违约过错大于福城公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福建省建宁福城房产开发有限公司给付建宁县自然资源局逾期支付国有建设用地使用权出让金产生的违约滞纳金1500万元，于本判决生效后30日内支付； 二、驳回建宁县自然资源局的其他诉讼请求； 三、建宁县自然资源局退还福建省建宁福城房产开发有限公司未交出让土地部分的土地出让金18.235271万元，于本判决生效后30日内支付； 四、建宁县自然资源局支付福建省建宁福城房产开发有限公司延迟交地违约金1800万元，于本判决生效后30日内支付； 五、驳回福建省建宁福城房产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费130011元，由建宁县自然资源局负担18211元，由福建省建宁福城房产开发有限公司负担111800元。反诉案件受理费263804元，由建宁县自然资源局负担64900元，由福建省建宁福城房产开发有限公司198904元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  王益毅 审 判 员  赵建敏 人民陪审员  谢冬英 二〇一九年十二月二日 书 记 员  李清歌 附法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十六条：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。 案件受理费交纳提示： 建宁县自然资源局应在本判决生效之日起七日内到中国农业银行股份有限公司建宁县支行濉城分理处交纳案件受理费，并将缴款收据复印件提交给本院民事庭。逾期未缴，将移送执行。 开户名：建宁县人民法院 账号：13×××60 开户行：中国农业银行股份有限公司建宁县支行濉城分理处