湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0811民初527号原告：刘国富，男，1968年7月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈静，广东朝胜律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：陈菊夫，男，1970年6月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：曾清愿，广东大展律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：广东省湖光农场，住所地：湛江市郊志满。法定代表人：陈悦。委托诉讼代理人：蔡海燕，广东国邦律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：张志权，该农场职员，代理权限：一般代理。原告刘国富与被告陈菊夫、广东省湖光农场租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈静和被告陈菊夫的委托诉讼代理人曾清愿、被告广东省湖光农场的委托诉讼代理人蔡海燕与张志权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国富向本院提出诉讼请求：1.确认《厂房租赁合同》无效；2.被告陈菊夫返还原告租金302500元、保证金5万元、电费10万元；3.二被告连带赔偿原告经济损失2572792元。在诉讼中，原告刘国富变更诉讼请求为：1.确认《厂房租赁合同》无效；2.被告陈菊夫返还原告保证金5万元、电费10万元，合计15万元；3.二被告连带赔偿原告经济损失38万元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年1月31日，原告刘国富与被告陈菊夫签订了《厂房租赁合同》。合同约定：“1、甲方（陈菊夫）将位于广东省湛江市（原肉牛场）的部分厂房及相关设施租赁给乙方（刘国富）使用。租赁面积厂房2600㎡，办公室及宿舍170㎡，空地666㎡；2、租期为六年，自2018年1月15日起至2024年1月14日止；3、租金一年一缴，实行先交租后经营，每年302500元；4、乙方在签订本合同的同时，一次性支付5万元保证金给甲方……”。合同签订后，原告刘国富向被告陈菊夫支付租金302500元和保证金5万元，并投资800万元设备建厂进行生产经营。另，在经营过程中，原告刘国富为被告陈菊夫垫付了电费10万元。但该厂房因是违章建筑于2019年3月21日被强制拆除，造成原告刘国富重大经济损失。涉案合同属于无效合同，被告陈菊夫因该合同取得的财产302500元、保证金5万元和电费10万元应当予以返还。因被告陈菊夫是该厂房的权属人，明知是违章建筑有被强制拆除的风险，而没有告知原告刘国富，仍把厂房出租给原告使用，且在收到国土资源局的整改通知后，也没有及时通知原告搬迁设备，导致原告的财产重大损失，被告陈菊夫负有主要责任，理应赔偿原告的经济损失。另，涉案厂房所占用土地是农用地，被告广东省湖光农场是该土地的权属人及管理人，未经审批，将土地出租给被告陈菊夫作为工业用途，进行违章建筑，对原告的重大损失也负有过错，应对原告刘国富的损失负赔偿责任。被告陈菊夫辩称，一、原告刘国富与被告陈菊夫签订的合同合法有效，双方已终止合同。即使合同无效，原告也应按合同约定支付占用费。涉案合同签订后，被告陈菊夫已将厂房交付给原告刘国富使用，但因原告刘国富经营不善，于2019年3月向被告陈菊夫提出解除合同，双方便签订了终止合同的协议。经结算，被告陈菊夫尚欠原告刘国富的电费9万元，但原告刘国富尚欠被告陈菊夫两个月的租金5万元，抵扣后被告陈菊夫尚需支付原告4万元，故原告刘国富请求退回租金302500元和支付10万元电费没有事实依据。二、原告刘国富主张被告陈菊夫赔偿损失没有事实和法律依据。合同于2019年3月14日终止，原告刘国富应在当月16日前清空厂房，即使原告刘国富设备存在损失，被告陈菊夫对其损失不需承担赔偿责任。另，原告刘国富对其损失也未能举证证实。综上，请求法院驳回原告刘国富的诉讼请求。被告广东省湖光农场辩称，一、其不是本案的适格被告。其不是涉案合同的相对方，涉案合同的当事人是原告刘国富与被告陈菊夫。如果被告陈菊夫违约，只能由被告陈菊夫承担违约责任，湖光农场不需承担连带责任，故原告刘国富无权对其提起诉讼。二、被告陈菊夫未经其同意，擅自改变承包土地用途并发包给原告刘国富使用，由此引起的法律责任由被告陈菊夫承担。湖光农场与被告陈菊夫签订的合同约定未经湖光农场同意，不得改变土地使用用途；未经湖光农场同意，不得转租给第三方。被告陈菊夫未经湖光农场同意改变土地用途，建设的厂房属于违章建筑，湖光农场依法对被告陈菊夫进行了清理整治工作，并被湛江市麻章区人民政府拆除，故被告陈菊夫构成违约。如果被告陈菊夫的行为给原告刘国富造成损失，应当由被告陈菊夫承担，与湖光农场无关。三、原告刘国富与被告陈菊夫已终止合同，原告刘国富要求赔偿损失于法无据。原、被告在终止协议中一致同意不因提前终止合同而要求对方承担任何赔偿或补偿责任。涉案厂房属于违章建筑，在合同无效的情况下，合同当事人对合同无效均存在过错。因合同无效引起的赔偿损失属于缔约过失，损失应限于直接损失和间接损失，不包括合同有效且通过履行可以获得的利益。原、被告均未尽审慎义务，应当承担相应的民事责任。综上，原告刘国富与湖光农场不存在合同关系，请求法院驳回原告对湖光农场的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：根据原告刘国富提交的《厂房租赁合同》，该合同是刘国富与陈菊夫于2018年1月31日签订。合同约定陈菊夫将位于广东省湛江市（原肉牛场）的部分厂房及相关设施租赁给刘国富。其中厂房的面积约2600㎡（含变压器配电房）、办公室及宿舍面积约170㎡和空地面积约666㎡；租赁期限为6年，自2018年1月15日起至2024年1月14日止；租金为每年302500元（其中：厂房、办公室及宿舍的租金为每年30万元，空地租金每年为2500元），一年一缴，先交租后经营；在签订本合同时，刘国富一次性支付5万元保证金给陈菊夫；陈菊夫按现有供电设备正常供电到出租厂房，刘国富因生产需要，需对用电设备增容，增容所需费用由刘国富承担等。陈菊夫对该合同无异议，但认为其与刘国富已终止该合同。陈菊夫也提交该合同，但合同落款处的甲方同时有陈菊夫和林秀清签名。在庭审中，原告刘国富称合同洽谈和签订及收款一直都是陈菊夫；陈菊夫称属于其内部关系。刘国富和陈菊夫均确认以刘国富提交的合同为准。另，在第一次庭审中，由于刘国富提交“湛江市麻章区文高钢筋加工经营部”个体户营业执照登记的经营者为周文高，刘国富的委托诉讼代理人陈静据此称《厂房租赁合同》的承租方是刘国富与周文高共同承租。经本院向刘国富进行释明，要求其向本院申请追加周文高为本案的共同原告，但刘国富不同意追加，故本院依法通知周文高作为本案的共同诉讼原告参加本案诉讼。周文高经本院依法传唤，没有依法参加诉讼，也没有提交书面意见确认其与刘国富是否存在合伙承租涉案厂房的事实。在第二次庭审中，刘国富的委托诉讼代理人陈静称，经其向委托人询问，刘富国确认周文高不是合伙承租人，仅是借用周文高的名字办理了工商登记。根据被告广东省湖光农场提交的其与陈菊夫（代表人蔡炳光）于2015年4月8日签订的《广东省湖光农场土地承包经营合同书》，上述出租标的物的土地属于湖光农场所有，该合同涉及租赁物为原肉牛场建筑物和空地，用地总面积为12695㎡。但地上建筑与陈菊夫出租给刘国富的厂房、办公室难予确认一致。结合湖光农场提交的《通知书》、湛江市麻章区人民政府湛麻府函［2019］76号《责令限期拆除清理通知》、湛麻府函［2019］77号《强制拆除催告书》和湛麻府函［2019］78号《关于强制拆除违法建筑的公告》，以及原告提供的厂房相片，证实陈菊夫对所承租湖光农场的土地和建筑物进行了扩建、改建等，并在涉案合同履行过程中知晓湛江市麻章区决定对其出租的厂房进行行政拆除，限期自行拆除的期限至2019年3月25日。陈菊夫在庭审中也确认涉案厂房是其所建，刘国富和湖光农场对此无异议。根据陈菊夫提交的《提前终止厂房租赁合同书》，证实刘国富与陈菊夫对厂房租赁合同的终止履行达成了一致意见。从该合同书的内容来看，终止合同的原因是刘国富的经营问题，向陈菊夫提出了终止合同的要求，双方同意在2019年3月14日终止履行，互不追究因厂房租赁合同所生产或提前终止合同所产生的任何赔偿或补偿责任，并经结算，刘国富至2019年3月14日尚欠陈菊夫两个月的租金，同意在陈菊夫欠刘国富的水、电费中抵扣。该合同中还约定了刘国富应在2019年3月16日前清空厂房，在返还厂房后的当日，陈菊夫退还刘国富的保证金5万元。另，刘国富在诉讼中变更了诉讼请求，诉请的标的金额减少。对于刘国富支付给陈菊夫的5万元保证金，双方没有异议；对于刘国富主张的10万元电费，刘国富未能举证，但陈菊夫确认尚欠刘国富的电费为9万元；对于刘国富主张的经济损失38万元，提交了银行账户流水支出明细、《10K配电房安装工程合同》和现场相片。陈菊夫提交了湛江市建能电力发展有限公司出具的收款收据一张，主张湛江市麻章区鸿富家私加工厂减容工程款10500元予以抵销原告相应债权。在庭审中，刘国富和陈菊夫均确认涉案厂房于2019年3月21日被湛江市麻章区人民政府拆除，且刘国富也确认现无法评估损失。本院认为，本案属租赁合同纠纷。关于认定涉案合同相对人的问题。在第一次庭审中，刘国富的委托诉讼代理人陈静基于“湛江市麻章区文高钢筋加工经营部”个体户营业执照登记的经营者为周文高的事实，认为刘国富与周文高存在合伙承租涉案标的物，但在第二次庭审中，代理人陈静称当事人刘国富不确认与周文高存在合伙承租的事实，显然刘国富与周文高的合伙承租事实未经当事人追认。在诉讼中，本院依职权追加周文高为本案共同原告后，依法向周文高送达了相关诉讼文书等材料，周文高既不出庭参加诉讼，也不提交书面意见陈述其与刘国富是否存在合伙承租的问题。另，陈菊夫的委托诉讼代理人经向陈菊夫询问，陈菊夫确认不认识周文高，确认涉案合同的承租人是刘国富。因此，本院不予确认周文高与刘国富合伙承租的事实，周文高应当退出本案的诉讼。陈菊夫提交的《厂房租赁合同》的甲方有林秀清签名，但刘国富与陈菊夫均确认以刘国富提交的《厂房租赁合同》文本为准。因此，本院确认《厂房租赁合同》的相对方为刘国富和陈菊夫。关于《厂房租赁合同》是否无效的问题。涉案土地属于农用土地，被告陈菊夫在租赁农用土地上未经行政主管部门批准扩建、改建厂房，将厂房及空地等建筑物出租给原告使用，改变了土地使用性质，依照《中华人民共和国土地管理法》第二十六条“（第一款）经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。（第二款）经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。（第三款）经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划”第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“（第一款）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（第二款）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”第一款的规定，刘国富与陈菊夫签订的《厂房租赁合同》属于无效合同，本院予以确认。但该合同在本院确认无效之前，双方签订了《提前终止厂房租赁合同书》，终止了《厂房租赁合同》的履行，该《提前终止厂房租赁合同书》属于双方签订的清理、清算协议，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于刘国富主张陈菊夫返还保证金5万元的问题。陈菊夫对收取刘国富的5万元保证金无异议，现双方的租赁合同关系已终止，陈菊夫没有继续占有该资金的事实依据，故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告主张陈菊夫返还保证金5万元有事实和法律依据，本院予以支持。关于刘国富主张返还电费10万元的问题。刘国富主张陈菊夫收到其预付的电费10万元，但未能举证证实，故本院不予采信。但陈菊夫确认尚欠刘国富的电费9万元，故本院予以确认。在双方终止履行合同的协议中，刘国富确认尚欠陈菊夫的两个租赁金，同意用电费抵扣。合同约定年租金为302500元，故折算月租金为25208元，但在庭审中，原告陈国富与被告陈菊夫的代理人均确认月租金为25000元，故本院确认月租金为25000元，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条“（第一款）当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。（第二款）当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，刘国富尚欠陈菊夫的两个月租金5万元（25000元/月×2个月）应在9万元电费中予以抵销，故陈菊夫尚应返还刘国富电费4万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，刘国富主张陈菊夫返还电费4万元有事实和法律依据，本院予以支持。对于刘国富主张超出的部分，本院予以驳回。关于刘国富主张陈菊夫赔偿经济损失38万元的问题。刘国富与陈菊夫签订《厂房租赁合同》，未尽谨慎义务亦有过错。刘国富对其经济损失未能举证证实，且在终止履行合同的协议上，双方确认互不赔偿。在行政机关拆除厂房前，双方约定刘国富应于2019年3月16日前清空厂房，而刘国富逾期未搬迁出其设备，导致其损失在行政机关之后的拆除中发生。显然，刘国富的经济损失与陈菊夫出租行为的过错没有直接因果关系，故原告主张陈菊夫赔偿经济损失38万元没有事实和法律依据，本院予以驳回。另，湖光农场非《厂房租赁合同》的相对方，原告的经济损失与湖光农场亦没有因果关系，故原告主张湖光农场承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘国富与被告陈菊夫于2018年1月31日签订的《厂房租赁合同》无效。二、限被告陈菊夫于本判决发生法律效力后十日内返还保证金5万元给原告刘国富。三、限被告陈菊夫于本判决发生法律效力后十日内返还电费4万元给原告刘国富。四、驳回原告刘国富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收受理费9100元，由原告刘国富负担7555元，被告陈菊夫1545元负担。原告刘国富已预付受理费31002.34元，本院应退还受理费21902.34元给原告刘国富。被告陈菊夫负担的受理费1545元由被告陈菊夫在上述履行期限内迳付原告刘国富。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  谢法算审 判 员  郑伟玲人民陪审员  许爱娟二〇一九年十二月十二日书 记 员  邓海梅附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国土地管理法》第二十六条经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。