河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初2652号 原告王如欣，女，1984年9月6日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人陈冉，四川元绪（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人张世岩，女，1955年8月3日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区，系原告母亲。 被告河北福泰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县祁各庄镇纳才南路**。统一社会信用代码91131028109326418U。 法定代表人胡东江，董事长。 委托诉讼代理人郇恒晓，男，1980年11月10日出生，汉族，住北京市朝阳区，代理权限见授权委托书。 原告王如欣与被告河北福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员李福金独任审判，公开开庭进行了审理。原告王如欣及其委托代理人陈冉、张世岩，被告福泰公司委托代理人郇恒晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王如欣诉称，2019年7月原告了解到被告位于大厂回族自治县的“早安北京MI**派”（又称早安北京美林三期）在预售。其通过微信与销售中介曾玉强取得联系。同日，原告向被告公司支付20000元排号费。同月28日，原告刷卡支付定金50000元，并清点了“选房确认单”，31日，原告到大厂回族自治县售楼处向大厂回族自治县华业信息咨询有限公司支付30000元的团购服务费（参加电商3万抵5万的优惠活动），并向被告公司支付333920元房款。同日，原告在“签约审批单”上签字。此后，原告了解到商业办公用房不能成为具有正常居住功能的公寓，认为被告销售广告所称“精装公寓”、“学区房”等以及预售许可证上载明的“住宅/商业/办公、“选房确认单”载明的“商品住宅小区”等具有引入误解的性质，误导原告认为房屋可以用于居住和落户，对购买行为产生了实质影响，违反了法律规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“选房确认单”、“签约审批单”不是《商品房买卖合同》。同时依据相关法律规定被告应与原告签订商品房预售合同，但被告公司一直拒绝与原告签订书面的《商品房买卖合同》。综上，原告认为与被告之间成立商品房买卖的预约合同。由于原告在购房过程中受到误导，且被告公司一直回避与原告签订《商品房买卖合同》，不符合法律规定和预约合同约定，被告已向原告发出解除合同通知，故诉至法院要求确认原、被告双方签订的商品房预约合同已于2019年8月25日解除，判决被告福泰公司返还购房款人民币333920元；判决被告福泰公司双倍返还定金人民币140000元。 被告福泰公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求，原、被告之间已经达成了双方的房屋买卖合同，且已实际履行，但原告因个人原因拒绝前往被告处配合办理网签手续，导致正式的合同文本未签署。原告已经构成了违约，被告不存在任何违约行为。原告所称被告存在销售过程中的虚假陈述、误导等无事实依据，被告销售房屋全部委托给渠道公司，也未在任何媒体处宣传。被告销售给原告的房屋权属状况用途等信息已按照政府机构的要求将相关证照等情况全部悬挂于售楼处显要位置。原告完全可以了解所购房屋的所有情况，不存在虚假陈述和误导的情况。原告拒绝签署房屋买卖合同，导致合同无法继续履行，而且当庭要求解除合同，原告违反了合同的约定，也违反了双方的选房确认单和购房合同审批单的约定的义务。 经审理查明，2019年7月原告了解到被告位于大厂回族自治县的“早安北京MI**派”（又称早安北京美林三期）在预售。其通过微信与销售中介曾玉强取得联系。同日，原告向被告公司支付20000元排号费。同月28日，原告刷卡支付定金50000元，并签订了“选房确认单”。“选房确认单”载有原告姓名及身份号码、房源建筑面积、单价及确认承诺内容。开发商确认处有被告销售人员及被告销售部盖章。在该确认单客户签名处有原告签字，签字上方为打印内容：本人自愿购买福泰花园普通商品住宅小区美林三期52-703房源，并承诺3日内交清首付款并到指定银行办妥个人住房贷款手续且签署完成《商品房买卖合同》，逾期视为自动放弃该套房屋的购买资格，所缴纳的7万元定金不予退还，开发商可另行销售该套房源。被告福泰公司为原告王如欣出具收据一张，该收据加盖有被告公司现金收讫印章。收据载明定金金额为柒万元整。2019年7月31日，原告王如欣与被告签订签约审批单。该审批单载有销售房号为52号楼703号房，地，地下室号1筑面积（包括套内面积和公摊面积）、折后总价为793920元，折后单价为14976.8元/平方米。付款方式为银行按揭：首付403920元（50.87%）（定金70000元，本次实收333920元），贷款390000元。该部分有打印文字为：本人承诺2019年8月6日前到指定银行办妥个人住房贷款手续并签署完成《商品房买卖合同》。逾期视为自动放弃该套房屋购买资格，开发商可另行销售该房源，并自愿支付总房款10%作为违约金。该签约的有原告王如欣及被告业务员、代理客服、营销按揭部、营销客服部、财务审核人员签字。同日，原告王如欣向被告支付房款333920元，支付团购服务费30000元。 2019年8月15日、25日，原告王如欣与销售人员曾玉强通过微信和电话就签订合同问题进行沟通，原告曾提出退款。2019年8月25日，原告及其父至被告售楼处，要求退款，并与销售人员发生争执。销售人员报警后，经出警干警协调，决定通过法律程序解决。 被告河北福泰房地产开发有限公司将涉案楼房销售委托给大厂回族自治县华业信息咨询有限公司进行销售。 本案所涉楼盘名称为福泰花园普通商品住宅小区美林三期50#、52#楼。商品房预售许可证为NO.FYSZD：（大）房预售证第1908号，颁发日期为2019年7月2日。该预售房屋用途性质为：住宅、商业、办公。建设工程规划许可证为建字第131028201800014号。取得日期为2018年9月27日。在被告提供的涉案美林三期的建设工程规划许可建筑明细附表中，原告在选房确认单和签约审批单上确定的该栋楼房建筑使用性质为配套商业/办公。 被告售楼处公示有该公司资质证书、预售许可证、规划许可证、施工许可证等文件信息。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原、被告提交的选房确认单、签约审批单，原告提交的缴纳房款收据及打款凭证、原告与销售人员的微信截图照片、原告与销售人员的电话录音及文字文本、原告与被告售楼人员交涉的录音及文字文本；被告提交的涉案楼房商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可建筑明细附表等证据在案为凭，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，承诺生效时合同成立。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告与被告签署的选房确认单及签约审批单且该文件已具备商品房买卖的主要内容，被告接收原告缴纳的定金及部分房款，已构成承诺，双方商品房买卖合同成立，且不违反法律强制性规定，依法合法有效。未尽事宜需按照相关法律规定签订《商品房买卖合同》是予以确认。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均按照合同约定及交易习惯等履行合同义务，享有合同权利。本案中，原告王如欣以被告不能及时签订《商品房买卖合同》及被告误导宣传为由，认为其在被告售楼处口头提出的要求退款及不再签订《商品房买卖合同》等表示即是向被告发出解除合同通知书的行为，进而要求本院予以确认双方合同已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条具体规定了合同当事人享有的法定解除权的情形。原告无证据证明其主张符合该条款所列情形。一、关于涉案房屋的建筑使用性质。众所周知，环津京的住宅商品房限购政策已出台两年有余，原告作为完全行为能力人，作为非限购区域的人员对于其是否能够购买限购区域内的住宅商品房的情况应为明知，但住宅商品房限购政策对于办公类、商业类用房并未制定限购措施。故此，原告在被告委托的销售方的相关宣传中应对其可购买的涉案楼房建设性质有所预判。二、原告无证据证明被告委托的销售方所谓广告宣传与事实情况有所违背，对其购买行为构成重大误导。三、关于涉案房产签订合同的时间问题，在选房确认单和签约审批单上所载的承诺内容均为原告方的承诺，原告在签署相关文件是已明知，不能视为被告对合同签订的承诺。事实上，在涉案商品房买卖合同过程中，均需政府房产管理部门进行相关管理并办理网签手续，办理网签等手续并不决定于房产开发企业，故此《商品房买卖合同》的签订需受限于有关政府部门的管理。被告在与原告沟通中亦对此予以释明。综上，原告诉请不符合法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告王如欣的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4205元，由原告王如欣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  李福金 二〇一九年十二月十八日 书记员  刘晓波