广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初27992号原告：东莞市益康物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市****峡口榴花西街横三巷5号三楼02室。法定代表人：吴浩杰，任该公司总经理。委托诉讼代理人：王满锦，广东铭宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：何浩彭，广东铭宇律师事务所律师。被告：郭丰，男，1971年12月27日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区************，公民身份号码：440************052。原告东莞市益康物业服务有限公司诉被告郭丰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告益康公司的委托诉讼代理人何浩彭，被告郭丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益康公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2013年9月1日至2019年6月30日物业管理费7777元及逾期付款利息（以7777元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；二、被告向原告支付2017年9月1日至2019年6月30日水费229.1元、二次加压费24元及逾期付款利息（以253.1元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：：原告于2015年9月30日与东莞市寮步房地产开发总公司签订《前期物业管理合同》，约定由原告对银湖花园实施物业管理服务事宜。被告所有的东莞市寮步镇横坑社区银湖花园********屋尚欠原告物业管理费及水费未支付。原告多次催缴无果，遂诉至法院。被告郭丰辩称，一、益康公司起诉不合法，业主拒交物业管理费合法。益康公司与东莞市寮步房地产开发总公司（以下简称“寮步总公司”）签订的前期物业服务合同不合法，因为该小区前期的物业管理公司是东莞市**乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”），已签订前期物业服务合同，后期决定是否继续聘用安居乐公司是银湖花园的全体业主，而不是建设单位东莞市佑禧物业投资有限公司，更不应是寮步总公司，所以益康公司与寮步总公司签订的物业服务合同不属于前期物业服务合同，合同主体应是银湖花园的全体业主，所以所签的物业服务合同是无效合同，是不合法的。二、物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于原物业公司安居乐公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵（物业管理十分混乱、小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、停车费被私人侵占、小区脏乱差、老鼠随处可见、公共楼梯墙体油漆大部分脱落、蚊虫多、小区白蚁导出破坏业主家居、消防器材严重不足、小区治安案件频发、业主财产遭到重大损失，业主多次向物业公司反映，要求物业赔偿，一直没有得到解决），业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务进行抗辩。三、物业费收费每平米1.6元，而国家物业费收取标准包含一级至四级收费标准。物业费具体收取多少，应该根据居民住宅小区物业管理公共性服务等级收费标准为（按套内建筑面积计）：一级：每月每平方建筑面积0.5-0.8元；二级：每月每平方建筑面积0.4-0.6元；三级：每月每平方建筑面积0.25-0.35元；四级：每月每平方建筑面积0.15-0.25元。银湖花园小区是以哪个标准收费？一套没有电梯的多层住宅，管理混乱，小区脏乱差，竟敢违规违法乱收费每平方米1.6元，为什么有法不依？综上，正是因为物业服务不到位，且乱收费，系违约在先。因此受到巨大损失的业主由于物业公司的严重合同违约违法，根据合同法的规定，业主有权行使履行抗辩权，暂停拒交物业费，完全是情理中的事，也是逼于无奈，合理合法。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭丰是东莞市*****************产的所有权人，该房建筑面积为73.44平方米。案涉东莞市*******物业服务项目的原物业服务企业为安居乐公司，从2013年4月10日开始提供物业服务。2014年8月23日，招标人寮步总公司与招标代理广州建成工程咨询股份有限公司向益康公司出具《中标通知书》，确定了益康公司为东莞市*******物业服务项目的中标人，中标日期为2015年9月*日，计划移交接管日期为2015年**月**日。2015年8月28日，安居乐公司与益康公司就案涉物业项目部分业主拖欠水电、物业管理费及解决原安居乐公司员工一事达成《协议书》，约定：1.2013年9月1日起至2014年7月31日期间，银湖花园部分业主拖欠水电、管理费共计480489元（该金额已经双方核对确认），现安居乐公司全权委托益康公司以安居乐的名义向拖欠上述费用的业主进行催收，催收所得的全部金额及费用归益康公司所有，安居乐公司对该催收所得不具有任何权利，且应无条件予以配合。2.由于上述第一条的原因，益康公司同意垫付360000元给安居乐公司解决银湖花园管理处安居乐员工的工资或补偿金等以及在益康公司接管前遗留问题产生的费用支出。3.双方确认益康公司实际于2014年8月1日正式对该花园提供物业管理服务（安居乐公司与益康公司委托人郑苑珍于2014年7月20日签订了关于承包银湖花园物业管理经营的《合同书》，2014年8月1日之前银湖花园所涉水电、管理等费用双方均已交割完毕，自2014年8月1日起，该花园所产生的所有水、电、管理等费用均由益康公司承担并向相关政府部门缴纳，与安居乐公司再无任何关系）。2015年10月1日，安居乐公司与益康公司就银湖花园工作交接及员工处理等问题又签订了《协议书》，确定了益康公司已于2015年9月25日为安居乐公司垫资处理银湖花园管理处全部员工的遣散问题，因此，根据双方约定，安居乐公司自愿将2013年9月1日之后银湖业主拖欠的水电、管理费全权委托益康公司催收，催收所得金额全部归益康所有。2014年9月30日，寮步总公司与益康公司签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务收费补充协议》，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅1.6元/月.平方米（房屋的总层数在七层（含）以上）；商业物业1.6元/月.平方米。益康物业协助代收代缴水费、电费，二次加压在水费的基础上增加15%。东莞市*****************产每月的物业服务费按1.6元/月.平方米计算69.45平方米为111.1元/月，水费、二次加压费由益康物业代收。郭丰从2013年9月开始拖欠物业服务费，至2019年*月共拖欠7777元。益康物业已代郭丰缴纳2013年9月至2019年*月的水费229.1元、二次加压费24元，共253.1元。益康公司通过电话等方式催收无果，诉至法院。根据双方的举证及质证，本院对以上事实予以确认。有争议部分：关于益康物业的主体问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同及第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。在案涉物业服务项目的业主和业主大会尚未选聘物业服务企业之前，由建设单位寮步总公司通招投标方式选定益康公司作为案涉物业的服务企业，并签订《前期物业服务合同》，符合法律规定，本院予以确认。至于益康公司在确定为案涉物业的中标人后，与原物业公司安居乐公司签订《协议书》来解决双方物业的交接工作，该协议书并未违反法律规定，亦是双方的真实意思表示，本院亦予以确认。关于益康公司未尽到管理义务的事实。根据《物业管理条例》第三十五条规定，益康公司应当按照物业服务合同约定提供相应的服务，如未能履行，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，对于益康物业未按合同约定提供相应服务的问题，应由郭丰对此另行处理。本院认为，本案系物业管理合同纠纷。原告所主张被告拖欠2013年9月至2019年6月期间物业服务费、水费、二次加压费的事实及详细经过，有原告提交的前期物业服务合同、协议书、不动产登记信息查询结果、欠费清单、催收照片等为证，被告对此亦无异议，事实清楚、证据充分，因此，本院对该事实予以认定。被告应向原告支付2013年9月至2019年6月的物业服务费7777元、水费229.1元、二次加压费24元。被告逾期缴纳上述三项费用已构成违约，原告诉请该三项费用的逾期付款利息，符合法律规定，本院予以允准。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，上述三项费用的逾期利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十五条、第四十条、第四十一条、第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告郭丰在本判决生效之日起五日内向原告东莞市益康物业服务有限公司支付2013年9月至2019年6月的物业服务费7777元及逾期付款利息（以7777元为本金，从2019年9月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、限被告郭丰在本判决生效之日起五日内向原告东莞市益康物业服务有限公司支付2016年11月至2019年5月的水费229.1元及逾期付款利息（以229.1元为本金，从2019年9月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、限被告郭丰在本判决生效之日起五日内向原告东莞市益康物业服务有限公司支付2016年11月至2019年5月的二次加压费24元及逾期付款利息（以24元为本金，从2019年9月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告东莞市益康物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告郭丰负担。本判决为终审判决。审判员  李加恩二〇一九年十二月三日书记员  黄淑琴附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和适用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第五十六条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。