山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6600号 上诉人（原审被告）：王淑花，女，1976年1月6日出生，汉族，住潍坊市潍城区。 被上诉人（原审原告）：山东大发物业管理有限公司。住所地潍坊市潍城区长松路**鲁发名城**楼**。 法定代表人：吴秋强，总经理。 委托诉讼代理人：陈洪伟，山东国宗律师事务所律师。 上诉人王淑花因与被上诉人山东大发物业管理有限公司（以下简称大发公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院(2019)鲁0702民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王淑花上诉请求：1、请求撤销原审判决中的第一项，改判上诉人不承担还款责任；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：此案没有经过开庭就判决不符合法律程序，上诉人提交了诉状，根本没有见到法官，没有开庭也就没有办法行使反诉权利。判决书中没有提到房子没出保修期，物业维修不当，承诺的赔偿也没兑现。 被上诉人大发公司未提交书面答辩意见。 大发公司向一审法院起诉请求：1、王淑花支付大发公司物业费、水费、垃圾处理费及违约金共计17408.1元；2、王淑花承担本案诉讼费用。事实和理由：大发公司、王淑花于2008年12月12日签订《山东大发物业管理有限公司前期物业管理服务协议》，约定由大发公司向王淑花提供物业管理服务。协议签订后，大发公司为王淑花居住的小区提供物业服务，但王淑花拖欠2014年1月1日至2019年6月30日的物业费、水费、垃圾处理费，经大发公司多次催收王淑花仍未缴纳，特诉至法院，望判如所请。 一审法院认定的事实：王淑花为潍坊市潍城区鸿禧花园小区5栋2-1101号房屋（高层）业主。2008年12月12日，大发公司、王淑花签订《山东大发物业管理有限公司前期物业管理服务协议》一份，约定大发公司向王淑花居住的小区提供物业管理服务，按约收取物业管理服务费，业主每月10日前交纳物业费，逾期按每天万分之五交纳滞纳金。合同第六条约定，由大发公司代收水费、电费、燃气费等费用。2010年7月22日，潍坊市潍城区价格认证中心作出“关于山东大发物业管理有限公司鲁发名城、鸿禧花园小区物业管理服务收费等级的价格认证报告”（潍城价认物字【2010】021号），评定鸿禧花园小区物业管理服务收费等级为二级，物业管理服务收费基准价为0.40元/平方米·月，浮动幅度为±20%以内（含20%）；电梯运行费按实际开放楼层计收，标准为0.50元/平方米·月；二次递水费自七楼以上（含七楼）计收，标准为0.15元/平方米·月。王淑花欠大发公司2014年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费9293.5元、水费1241元、垃圾处理费660元，以上合计11194.5元。根据大发公司提交的滞纳金计算明细，大发公司主张物业费及水费、垃圾费的交纳方式为半年一交。 一审法院认为，大发公司、王淑花之间物业管理服务合同关系成立，大发公司向王淑花提供了物业服务，王淑花应按约及时支付大发公司物业管理服务费。大发公司为王淑花代交的水费及垃圾处理费，王淑花理应支付。大发公司要求王淑花交纳物业管理费、水费、垃圾处理费的主张合法有据，予以支持。大发公司主张违约金按日万分之五计算过高，已超出合理损失范围，应予调整。调整违约金计算方式为按年利率6%的1.3倍计算，即按年利率7.8%（6%*1.3）计算。王淑花欠交2014年1月1日至2019年6月30日的物业费、水费、垃圾处理费共计11194.5元，平均每半年欠费为1017.7元。违约金应按每期应交部分分别计算至2019年6月30日。具体为：2014年1月1日至2014年6月30日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2014年7月1日计算至2019年6月30日；2014年7月1日至2014年12月31日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2015年1月1日计算至2019年6月30日；2015年1月1日至2015年6月30日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2015年7月1日计算至2019年6月30日；2015年7月1日至2015年12月31日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2016年1月1日计算至2019年6月30日；2016年1月1日至2016年6月30日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2016年7月1日计算至2019年6月30日；2016年7月1日至2016年12月31日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2017年1月1日计算至2019年6月30日；2017年1月1日至2017年6月30日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2017年7月1日计算至2019年6月30日；2017年7月1日至2017年12月31日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2018年1月1日计算至2019年6月30日；2018年1月1日至2018年6月30日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2018年7月1日计算至2019年6月30日；2018年7月1日至2018年12月31日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2019年1月1日计算至2019年6月30日。 虽从法律角度作出以上裁判，但在审理大发公司此类案件的过程中，发现大发公司与业主产生纠纷的原因很多时候在于大发公司的服务工作方式冷硬机械，对业主提出的意见不能及时有效的给出反馈，服务态度欠佳等方面。大发公司作为物业服务企业，理应与业主保持融洽的关系，对业主提出的建议与意见，应当及时反馈，积极改进。大发公司应当从此类纠纷中吸取教训，改进工作服务方式，提高工作人员素质，不断提高业主的满意度，而非以占理者自居，兴讼不止。 关于王淑花提出的其不交物业费的原因系屋顶漏水、电梯共振影响其休息的辩称，因屋顶漏水、电梯构造均系房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，故不予同审，王淑花可另行主张其权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：王淑花支付山东大发物业管理有限公司物业管理服务费、水费、垃圾处理费共计11194.5元及违约金（2014年1月1日至2014年6月30日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2014年7月1日计算至2019年6月30日；2014年7月1日至2014年12月31日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2015年1月1日计算至2019年6月30日；2015年1月1日至2015年6月30日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2015年7月1日计算至2019年6月30日；2015年7月1日至2015年12月31日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2016年1月1日计算至2019年6月30日；2016年1月1日至2016年6月30日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2016年7月1日计算至2019年6月30日；2016年7月1日至2016年12月31日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2017年1月1日计算至2019年6月30日；2017年1月1日至2017年6月30日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2017年7月1日计算至2019年6月30日；2017年7月1日至2017年12月31日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2018年1月1日计算至2019年6月30日；2018年1月1日至2018年6月30日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2018年7月1日计算至2019年6月30日；2018年7月1日至2018年12月31日欠款的违约金以1017.7元为基数，按年利率7.8%自2019年1月1日计算至2019年6月30日），于判决生效之日起十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235.2元，减半收取117.6元，由王淑花负担90元，山东大发物业管理有限公司负担27.6元。 二审中，当事人没有提交新证据，经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，依据查明的事实，大发公司向王淑花提供了物业服务，王淑花应按约及时支付大发公司物业管理服务费。大发公司为王淑花代交的水费及垃圾处理费，王淑花理应支付。故一审法院判决王淑花欠交大发公司纳物业管理费、水费、垃圾处理费及相应利息于法有据，本院予以维持。上诉人主张因房屋有质量问题而物业维修不当造成，因房屋质量与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予审理，王淑花可另行主张其权利。上诉人主张本案没有经过开庭就判决，程序违法，但经查阅案卷，该主张与事实不符，一审法院并不存在程序违法的情况，故上诉人的以上主张，本院不予采信。 综上所述，上诉人王淑花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费235.2元，由上诉人王淑花负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇一九年十二月三日 书记员  褚诗舒