四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初14409号 原告：王新，男，1962年11月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：符代金，四川普天信律师事务所律师。 被告：胡保生，男，1944年10月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告王新与被告胡保生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告王新及委托诉讼代理人符代金，被告胡保生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王新向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令胡保生立即向王新支付自2012年5月14日起至2019年7月31日止的房屋租金9,885.375元；2.请求胡保生立即腾空房屋交还给王新，并自2019年8月1日起至腾退交还房屋之日止按每月1,500元赔偿王新房屋占用费；3.本案诉讼费由胡保生承担。庭审中，王新将法律关系变更为占有保护纠纷，明确相关损失为房屋使用费。 事实及理由：王新于2012年5月14日合法购买成都市青羊区房屋，并且在成都市房管局办理了“房屋所有权证”，房屋由王新以原租赁证收取房租费，即2.5元／平方米乘以房管部门核准的产权面积计算，胡保生从2012年5月14日起至2019年7月31日止，共计87个月未支付房租费（每月房租费约113.63元），王新无数次催收，并要求其签订租赁合同，但胡保生拒不支付房租也不签订合同，还威胁王新，态度极其恶劣，至今总计欠费9885.37元。由于胡保生长期居住使用又不缴纳房租，在王新的多次劝告无果后，王新又以书面形式《通知》胡保生希望如期缴纳房租费，胡保生始终以各种理由拒绝缴纳房租费，强行霸占居住，已严重失信，同时也违反了合同及房屋租赁等方面的相关规定，由于胡保生拒绝签订租赁合同，且属于不定期租赁，并且胡保生已严重失信，王新决定不再将此房租赁给胡保生，并收回房屋。 为支持自己的主张，王新向本院提交了以下证据：1.王新、胡保生身份信息，证明双方主体资格。2.房屋产权证书，证明2012年5月14日房屋所有人登记为王新，是唯一产权人。3.购房相关协议，包括成都市房屋产权证，承包协议（2010年12月28日）及转让协议（2012年2月28日），证明王新是通过合法方式买卖取得的涉案房屋的所有权，系该房屋合法所有权人。4.判决书，证明本案中案涉房屋系王新合法通过买卖取得，是案涉房屋的唯一合法所有权人。5.法律生效证明书，同证据5证明目的一致。以上证据4-6共同证明王新合法取得案涉房屋的所有权，系该房屋合法业主。6.通知（2份），成都市住房委员会办公室关于调整成都市城区2003年度公有住房租金标准的通知【成房委办（2003）12号】证明案涉房屋的租金收取标准是按2.5元/平方米为准计算；通知（7页），证明王新曾多次向被告催收租金，未果，及时通知并粘贴被告现在居住地（案涉房屋）。 胡保生辩称，第一，该房屋属王新与吴建国私下购买，王新系非法取得案涉房屋产权证书。第二，我才是该房屋的实际居住人，且我从未同王新签订过房屋租赁合同。第三，案涉房屋是拆迁安置房，胡保生合法使用，王新侵犯了胡保生的权利，根据中华人民共和国合同法52条第2款的规定，恶意串通伤害第三方的利益，协议属于无效。 为支持自己的主张，胡保生向本院提交了以下证据：1.情况说明（2016年12月21日出具），西华门社区给拆迁群众出具。2.常住人口登记表及常（寄）住人口登记簿（死亡证明），证明案涉房屋是青羊区横金家坝街100号公房，已经拆迁，开发商市政公司安置胡保生居住在案涉房屋。3.公房（地）租用证（起租日期2009年3月9日），用户证及收据，证明胡保生一直居住在案涉房屋，房租已经交付至2011年；2012年时王新带人看房子，说是他的房子，所以我没有交房租。4.房屋产权证，通过拆迁办档案提取，证明案涉房屋登记在王新名下。5.成都市住房委员会办公室文件、成都市市政房屋建设开发公司(以下简称市政公司)自管公房出售宣传提纲，证明拆迁安置户有合法使用证，一直是本人居住的，有权以每平米800元成本价购买房屋。6.成都市市政房屋建设开发公司企业法人营业执照及公司变更登记申请书，证明市政公司是股份制企业，我和王新、市政公司、成都更新房屋经济有限公司（以下简称更新公司）没有任何租赁关系。7.门（楼）牌号变更证明（2017年9月22日），西御河派出所出具。8.高院受理通知书。 本院经审理认定事实如下：2003年8月15日，成都市住房委员会办公室出具的《成都市住房委员会办公室关于调整成都市城区2003年度公有住房租金标准的通知》，载明：成都市城区2003年度的公有住房租金标准由现行月租金每平方米使用面积2元调整为2.5元。 成都市市政房屋建设开发公司出具的《公房（地）租用证》，载明：房屋地址为西华门街11号4幢1单元4号，出租单位为成都市市政房屋建设开发公司，承租人为胡保生，起租日期为2009年3月9日，月租金为83.35元。后附有2009年、2010年、2011年交租记录。 2010年12月28日，市政公司与更新公司签订《承包协议》，约定由市政公司将现存的遗留待处理事宜及剩余资产转移给更新公司，由更新公司全权善后处处置和实施管理。 2012年2月28日，王新与更新公司签订《转让协议》，约定由更新公司将包括案涉房屋在内的四十四套住宅转让给王新。同时，双方约定，该合同项下的房屋系市政公司所有，部分房屋已租赁给承租人，在承租人不违反政府相关租赁规定下，王新不得强行收回房屋的租用权；更新公司负责将该部分房屋的产权分户手续办理给王新。 2013年5月20日，更新公司向王新出具《收据》，载明“全部房款已结清，无欠款”。 王新于2012年5月14日取得案涉房屋的所有权登记，并认可案涉西华门街11号3栋1单元2层4号房屋现由胡保生实际居住。胡保生自认2012年市政公司房屋发生变化，并称市政公司工作人员询问其是否购买房屋时，其未进行购买，系因其认为“房价太高”。 成都市房屋产权登记中心出具的《成房权证监证字第××号》，载明：位于青羊区的住宅房屋为王新单独所有，登记时间为2012年5月14日。 2017年9月22日，青羊区分局西御河派出所出具的《门牌号变更证明》，载明：经核实，原青羊区西华门街11号4栋1单元2层4号变更为青羊区。 胡保生以市政公司与王新存在恶意串通、损害胡保生的利益为由向本院提起诉讼，请求确认市政公司与王新于1998年8月17日签订的《成都市房屋拆迁购买安置住房合同书》无效。本院一审予以支持。2019年7月23日，成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终2671号《民事判决书》，载明：1.王新的上诉请求为请求撤销一审判决，并依法改判驳回胡保生的诉讼请求（请求确认市政公司与王新在西华门签订的11号3栋1单元2楼4号这套房屋买卖合约无效）。2.鉴于胡保生并未提交足以采信的证据证实王新系非法购买案涉房屋，故对王新的上诉事实与理由予以支持。3.判决确定王新的上诉请求成立，并撤销成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初10422号民事判决书；驳回胡保生的诉讼请求。 2019年8月5日，成都市中级人民法院出具的《成都市中级人民法院法律文书生效证明》，载明：本院关于王新与胡保生、成都市市政房屋建设开发有限公司确认合同效力纠纷一案的（2019）川01民终2671号《民事判决书》，已于2019年7月29日发生法律效力。 2019年11月28日，四川省高级人民法院出具的《四川省高级人民法院民事裁定书》[（2019）川民申4930号]，载明：胡保生自认其未购买案涉房屋，申请再审称其从未放弃案涉房屋的购买权且缴纳了房租费，更新公司与王新恶意串通的理由，并无证据证实。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，二审驳回其诉讼请求并无不当，裁定驳回胡保生的再审申请。 另，2019年8月6日，王新向胡保生出具《通知》，载明：你所居住的青羊区房屋，现已拖欠房租费87月之久（2012年5月14日始至2019年7月31日止），共计人民币9885.37元，烦请你在三日内补交完毕。 2019年8月15日，王新向胡保生出具《通知》，载明：我于2019年8月6日已正式向你发出三日内缴所拖欠的房租费通知，至今尚未收到，现已逾期。为了维护我的合法权益，特告知你从2019年8月9日开始计算逾期腾退房屋占有使用费，直至退房日为止。 庭审中，胡保生提交了《成都市住房委员会办公室文件》、《成都市市政房屋建设开发公司自管公房出售宣传提纲》、《公司变更登记申请书》，以此主张王新与成都市市政房屋建设开发有限公司所签订的房屋买卖合同无效，王新系非法取得案涉房屋。 本院认为，关于2012年5月14日至2019年7月31日的房屋使用费。成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终2671号《民事判决书》中载明胡保生并未提供足以采信的证据证实王新系非法取得案涉房屋，故对王新的上诉请求予以支持，并驳回了胡保生的上诉请求。同时，四川省高级人民法院作出的（2019）川民申4930号《民事裁定书》裁定支持二审法院的判决，并驳回了胡保生的再审申请，且王新已登记为房屋所有权人。虽然王新与胡保生并未签订房屋租赁合同，但王新已于2012年5月14日取得案涉房屋的所有权，故其主张按原协议约定的标准支付自2012年5月14日至2019年7月31日的房屋使用费并无不当，本院予以支持，但金额应为9,840元。 关于房屋腾退及后续房屋使用费。虽然《转让协议》约定了在胡保生不违反政府相关租赁规定下，王新不得强行收回房屋的租用权，但承租人胡保生收到王新的付费通知后仍拒绝付款，属违反政府相关租赁规定，故王新有权收回房屋并继续收取自2019年8月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，本院结合房屋概况及同地段房屋租金酌情确定房屋使用费按800元/月计算。 综上所述，本院对王新的诉讼请求予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、胡保生于本判决生效之日起七日内支付王新房屋使用费9,840元，并按每月800元的标准支付自2019年8月1日起至实际腾房屋之日止的房屋使用费； 二、限胡保生于本判决生效之日起三十日内将位于成都市青羊区房屋腾退给王新； 三、驳回王新的其余诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由胡保生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李双华 人民陪审员  杨希泉 人民陪审员  赵 虹 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  孙中其