广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初4383号原告（反诉被告）：李赐聪，男，1992年3月17日出生，汉族，住广东省台山市，原告（反诉被告）：罗幸尔，女，1992年9月16日出生，汉族，住广东省台山市，委托诉讼代理人：黄颂英，广东伯方（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟家达，广东伯方（江门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：台山市聚源房地产开发有限公司。住所：台山市台城南门路**之**01卡。法定代表人：谭伟雄，该公司经理。委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所律师。原告（反诉被告）李赐聪、罗幸尔与被告（反诉原告）台山市聚源房地产开发有限公司（以下简称“聚源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李赐聪、罗幸尔的委托诉讼代理人钟家达、被告聚源公司的委托诉讼代理人李世清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李赐聪、罗幸尔向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付逾期交房违约金23147.89元（以总楼价897205元为基数，按每日万分之一的标准自2019年1月1日起计至2019年9月16日止）；2.判令被告向两原告一次性支付因未能提供基础设施正常运行的赔偿款897.2元；3.判令本案受理费由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2017年11月21日签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的位于台山市台城××东方华××房的商品房，约定总楼价为897205元，交房时间为2018年12月31日前。合同还约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人仍需从逾期后第91日起每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、用水、配电设施在交房时达到使用条件；2、其他基础设施，公共配套建筑于综合验收后投入使用；如果在规定日期内未达到使用条件，属出卖人的责任的，出卖人按已收房款的0.1%一次性赔偿给买受人。在签订《商品房买卖合同》后，两原告已依约向被告支付全部购房款，但被告并未按约定时间向两原告交付上述房屋。现被告向两原告发出《入伙通知》，办理交房手续时间为2019年9月18日至同月24日，通知书上载明为“临时用电”。综上，被告应向两原告赔偿未能提供基础设施正常运行的赔偿费897.2元和逾期交房违约金23147.89元。反诉原告聚源公司向本院提出诉讼请求：1.被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金12291.71元；2.被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被反诉人在2017年8月19日与反诉人签订《东方华成苑认购书》（编号：DFMC002812），认购反诉人开发的东方华成苑11座2梯1802房，并于2017年11月21日与反诉人签定《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017-013349，下称“合同”）。按合同约定，被反诉人应在2017年8月19日起的60个工作日内，即在2017年11月17日前履行支付第二期款的合同义务，但被反诉人在2018年4月3日才支付该款，逾期137天，已构成逾期付款的违约行为。根据合同第六条第3款的约定，被反诉人应当向反诉人支付逾期付款违约金12291.71元。另按合同第八条第三款第3点的约定，反诉人有权按被反诉人违约行为而逾期的137天据实予以迟延交付，即反诉人有权在2019年5月17日前向被反诉人交付房屋而不属于违约。按合同的补充协议第三条的约定，反诉人逾期交付违约金的起算时间为从2018年12月31日据实迟延137天后的2019年5月17日，从逾期后第91天计算到交付日2019年9月16日，实际逾期31天，故反诉人应支付逾期交付违约金为2781.34元。另，关于配电设施的问题。合同第十四条约定的“用水、配电设施在交房时达到使用条件”是指交房时有水电可供正常使用，包括临时的或永久的水电设施。反诉人在交房时，案涉房屋有正常的水电供应，其交付符合合同约定。综上，请求人民法院依法驳回被反诉人的本诉请求，支持反诉人的反诉请求。反诉被告李赐聪、罗幸尔辩称：1.反诉人在通知交付房屋时并未出示房屋的验收报告书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明书，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由反诉人承担；2.银行发放贷款逾期并非被反诉人的原因导致，被反诉人与其他业主咨询银行得知，银行贷款手续需要反诉人将《商品房买卖合同》备案后才审批放款，但合同上记载的备案时间为2018年1月12日，反诉人不能排除其自身原因导致银行贷款发放逾期。本院经审理认定事实如下：2017年8月19日，李赐聪、罗幸尔与聚源公司签订《东方华成苑认购书》，约定李赐聪、罗幸尔认购聚源公司开发的东方华成苑11座2梯1802房，认购成交价为897205元，付款方式为按揭贷款，并约定李赐聪、罗幸尔于2017年8月26日前与聚源公司签定商品房买卖合同，当日，李赐聪、罗幸尔支付合同定金2万元。2017年11月21日，聚源公司（出卖人）与李赐聪、罗幸尔（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，合同约定李赐聪、罗幸尔向聚源公司购买位于台山市台城××东方华××房，房屋建筑面积为136.62平方米，总金额为897205元。合同第六条约定付款方式：2017年12月31日前付首期款269205元，余款628000元由买受人立即向银行申请按揭贷款，如贷款金额未能按认购之日起60个工作日内放款，每天按房款的万分之一支付违约金；合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：如买受人违反本合同约定，未按期足额支付有关款项给出卖人，每逾期一天按照应付款的万分之一支付违约金给出卖人，如任何一期房款买受人逾期支付超过30日后，出卖人有权单方解除合同，并将该合同约定的房屋收回，买受人已付的房款作为赔偿金归出卖人所有；合同第八条约定交房期限和条件：出卖人应当在2018年12月31日前按国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.非出卖人建筑原因，因政府验收而延迟。2.买受人有任何违约行为；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人仍需按前述约定向买受人支付违约金；合同第十一条约定交房条件：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人发出书面通知书之日起20天内，买受人应及时与出卖人办理交房手续，如因买受人原因逾期办理的，视为买受人已接受楼宇，出卖人将楼宇移交给物业公司进行管理，管理费由买受人承担；合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.用水、配电设施在交房时达到使用条件。2.其他基础设施，公共配套建筑于综合验收后投入使用。如果在规定日期未达到使用条件，如因出卖人的责任，出卖人按已收房款的0.1%一次性赔偿给买受人。庭审中，双方确认李赐聪、罗幸尔支付房款的时间：2017年8月19日支付定金2万元，2017年9月3日支付238205元，2017年11月22日支付11000元（通过公积金中心支付），以上三笔款项组成第一期款269205元；第二期款628000元于2018年4月3日通过银行按揭贷款支付，合共897205元的房屋成交价已全部支付给聚源公司；关于逾期付房款的原因，李赐聪、罗幸尔认为银行按揭贷款是需待聚源公司把涉案《商品房买卖合同》备案后方可审批，但该合同载明备案时间为2018年1月12日，聚源公司延迟合同备案导致银行延迟发放贷款。另，庭审中双方确认聚源公司向李赐聪、罗幸尔邮寄《入伙通知》告知办理入伙手续时间为2019年9月18日至同月24日。另查明，涉案房屋交付时可正常使用水电，但接通的是临时用电，暂未落实到一户一电表。李赐聪、罗幸尔以聚源公司未提供涉案房屋相关验收合格证明文书且涉案房屋提供的是临时用电为由不同意收楼。再查明，聚源公司于2019年5月30日获得《建筑工程竣工验收报告》，案涉工程验收合格；2019年9月16日获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称竣工验收备案表），竣工验收备案表记载备案的文件有“建设工程竣工验收报告”、“规划验收证明”、“公安消防验收证明”、“人防工程竣工验收备案”、“住宅质量保修书”、“住宅使用说明书”等。本院认为，李赐聪、罗幸尔与聚源公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。根据本诉李赐聪、罗幸尔和反诉聚源公司的诉请，以及双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：1、是否存在逾期交付房款和逾期交付房屋的违约行为；2、如何计算违约损失；3、涉案房屋配电设施是否达到使用条件。一、关于是否存在逾期交付房款和逾期交付房屋的违约行为的问题。1、李赐聪、罗幸尔交付房款是否逾期的问题。从双方签订的《商品房买卖合同》第六条及补充协议约定，李赐聪、罗幸尔应在签订认购书之日（即2017年8月19日)起60个工作日内支付第二期购房款628000元，逾期则每天按房款的万分之一支付违约金，但双方签订《商品房买卖合同》的时间是2017年11月21日，延迟了三个多月签合同。案中，李赐聪、罗幸尔是通过向银行申请按揭贷款的方式支付第二期购房款，前提是要提交上述《商品房买卖合同》，且按照银行按揭贷款的一般流程，李赐聪、罗幸尔获得按揭贷款并支付剩余房款的时间应在一个可以合理预期的范围内，如果按合同约定期限付款，李赐聪、罗幸尔从签订合同时就必然存在逾期支付购房款的违约行为，这与双方签订合同目的相违背，聚源公司以涉案房屋认购之日（2017年8月19日）起60个工作日来计算交付第二期购房款的期限，有失订立合同的意向和合理性，因此，从公平合理审查，第二期购房款的时间应从签订合同日即2017年11月21日起计算60个工作日内，即李赐聪、罗幸尔应在2018年2月13日前支付第二期购房款，但实际上李赐聪、罗幸尔在2018年4月3日才支付第二期购房款，逾期48日，已构成违约。李赐聪、罗幸尔辩称聚源公司延迟合同备案导致逾期支付第二期房款，但其未能提供有效的证据证明上述主张，本院不予采纳。聚源公司以李赐聪、罗幸尔违约，反诉请求二人支付违约损失有理，本院予以支持，但因约定的违约金计算起始时间存在不合理性，应作相应调整。2、聚源公司交付房屋是否逾期的问题。根据合同第八条约定，聚源公司应在2018年12月31日前将商品房交付李赐聪、罗幸尔使用，但第八条同时约定如李赐聪、罗幸尔有任何违约行为，聚源公司交付房屋的时间可据实予以延期。前述本院已认定李赐聪、罗幸尔逾期交房款48日，据此约定，聚源公司可延期48日（即2019年2月17日前）交付房屋不属违约。聚源公司于2019年5月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合双方签订的商品房买卖合同交付使用的条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”可见，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”这条规定与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定并不冲突，说明建筑工程竣工经验收合格后可以交付使用，只有“违反国家有关建设工程质量管理规定行为的”，才会责令停止使用并重新组织竣工验收。聚源公司于2019年9月16日已取得《竣工验收备案表》，房屋交付使用符合合同约定和法定条件，且聚源公司已按合同第十一条约定向李赐聪、罗幸尔发出《入伙通知》告知办理交付手续，故本院认定聚源公司交付房屋的时间为2019年9月16日，自2019年2月17日起已逾期交房210日，已构成违约，聚源公司应承担违约责任。因此李赐聪、罗幸尔请求聚源公司支付相应违约损失，理据充足，本院予以支持。二、关于逾期交房款和逾期交房违约损失的计算问题。根据合同第六条约定，买受人逾期交付房款，每天按房款的万分之一支付违约金，因李赐聪、罗幸尔逾期交付房款48日，故应向聚源公司支付逾期交付房款违约金为3014.4元（628000元×0.01%×48日）。聚源公司反诉请求李赐聪、罗幸尔支付违约金超出部分，本院不予支持；同理，李赐聪、罗幸尔诉请聚源公司支付逾期交房违约金，根据合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，“从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金”，但该约定与逾期支付购房款违约金从逾期之日起计算，明显存在买卖双方权利义务不对等的约定，不符合《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，故本院依法调整逾期交房违约金的起算应从逾期之日起计算，即违约金从逾期交房的第二日起即2019年2月18日计至通知交房前一天即2019年9月15日止，共逾期210日，故聚源公司应向李赐聪、罗幸尔支付逾期交房违约金为18841.31元（897205元×0.01%×210日）。李赐聪、罗幸尔诉请聚源公司支付违约金超出部分，本院不予支持。三、关于涉案房屋配电设施是否达到使用条件。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，用水、配电设施在交房时应达到使用条件。对于“达到使用条件”，双方当事人有不同解释，聚源公司认为提供正常用电即已达到使用条件，而李赐聪、罗幸尔认为未能一户一表独立用电不符合合同约定。本院认为，涉案合同中的“达到使用条件”应理解为具备正式的、合法的用电，原因在于涉案房屋虽然达到了正常通电的效果，但其并未纳入城市供电网络，不符合商品房买卖的交易习惯，且该商品房是用于保障居住使用的永久性建筑，临时性用电显然不能满足长期使用的需求，故不能视为达到了合同约定的使用条件，且合同是聚源公司提供的格式条款，如条款在文字上未能清楚具体，应从有利于合同另一方的理解更符合法律规定。综上，李赐聪、罗幸尔诉请聚源公司支付因供电设施未达到使用条件赔偿款897.2元（897205元×0.1%），理据充分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、本诉被告台山市聚源房地产开发有限公司应向本诉原告李赐聪、罗幸尔支付逾期交房违约金18841.31元以及基础设施未达到使用条件赔偿款897.2元；二、反诉被告李赐聪、罗幸尔应向反诉原告台山市聚源房地产开发有限公司支付逾期付款违约金3014.4元；三、上述判决第一、二项相抵减后，本诉被告台山市聚源房地产开发有限公司仍需向本诉原告李赐聪、罗幸尔支付逾期付款违约金和基础设施未达到使用条件赔偿款共16724.11元，并于本判决发生法律效力之日起七日内履行；四、驳回本诉原告李赐聪、罗幸尔的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告台山市聚源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200.56元（已由李赐聪、罗幸尔预交），由台山市聚源房地产开发有限公司负担164.64元，李赐聪、罗幸尔负担35.92元；反诉案件受理费53.65元（已由台山市聚源房地产开发有限公司预交），由李赐聪、罗幸尔负担13.16元，台山市聚源房地产开发有限公司负担40.49元；上述两项应负担的案件受理费相抵减后，台山市聚源房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费151.48元，李赐聪、罗幸尔多预交的案件受理费151.48元由本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  陈儒洲二〇一九年十二月十六日法官助理李鸿书记员罗韵晓