湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初6073号原告：武汉市硚房集团有限责任公司，住所地武汉市硚口区沿河大道436号丽水康城办公楼。法定代表人：陈玉琳，系公司董事长。委托诉讼代理人：付晓、岳剑红，均系公司员工（特别授权）。被告：桂汉文，男，1963年3月4日生，汉族，住武汉市硚口区，原告武汉市硚房集团有限责任公司（以下简称硚房集团）与被告桂汉文排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告硚房集团的委托诉讼代理人付晓、岳剑红、被告桂汉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告硚房集团向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退其占有原告位于武汉市硚口区中山大道170号2栋（现中山大道220号）1-2-1房屋；2、判令被告支付房屋占住使用费43370.64元（从原告房屋办证之日起至起诉之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月28日，原告依法取得中山大道170号1、2、3、4栋（现218/220/222号）的房屋所有权证，自原告取得上述房屋合法权益之日被告一直占用诉争房屋，经原告多次与被告协商房屋腾退事宜未果，原告遂于2016年11月10日书面通知被告腾退亦未果。2019年5月29日至2019年6月13日，原告再次张贴公告及上门书面通知，并联系被告签订《房屋租赁合同》，但被告明确表示“不愿意，主要是不认可合同内容，认为租金标准太高，对租赁性质不认可”，并仍然占住原告房屋，原告认为其作为诉争房屋的合法所有权人对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，被告行为严重侵害了原告合法权益，被告应从诉争房屋中腾退并按武汉市公共租赁住房租金标准即每月每平方米12元的标准向原告支付房屋占用期间的费用，但原告的主张遭到被告的拒绝，原告遂起诉来院提出如前诉请。被告桂汉文辩称:1、被告因公司福利分房长期居住于诉争房屋，属有权占有。2、诉争房屋属于原告与武汉新业实业有限公司合作开发投资房，非属于一次性权利义务终止的买卖性房产，原告应在承担开发协议中的“职工安置”义务后方可行使其他权利。3、原告作为与武汉新业实业有限公司合作开发企业，不顾合作开发责任与被告生存权，直接起诉腾退的行为不仅有违企业责任也违反宪法保护人权的基本精神。4、本案不属于单纯的房屋腾退纠纷，原告取得房屋所有权存在执行违法问题，且原告未履行与武汉新业实业有限公司关于安置职工的合作协议，同时也不顾被告作为公司职工享受福利房待遇的事实。5、不同意原告关于腾退房屋的诉讼请求，同意缴纳租金，但只同意按福利分房性质和标准缴纳租金，按套内面积每平方米0.8元标准缴纳，时间从2015年1月1日开始起算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经核查，本院对原、被告提交的证据真实性均予以认可，对其证明目的，本院综合全案予以认定。本院经审理查明：武汉市硚口区中山大道170号房屋（新240号，砖混一等结构）原为武汉新业实业有限公司（以下简称新业公司）所有。2002年7月8日，经（2002）武经初字第149号《民事判决书》确认，新业公司应向中国农行江城支行偿还人民币1500万元及美金125万元。后中国农行江城支行申请强制执行。执行过程中，新业公司与湖北大众房地产开发公司（后更名为武汉鼎晟置业有限公司）达成协议，将武汉市硚口区中山大道170号房屋1号楼、4号楼以380万元价格转让给湖北大众房地产开发公司，房屋价款用于抵偿中国农行江城支行的部分债务。2010年8月2日，湖北省高级人民法院将上述执行案件指定湖北省嘉鱼县人民法院执行。2012年5月16日，新业公司（甲方）与武汉鼎晟置业有限公司（乙方，原湖北大众房地产开发有限公司）签订《协议书》，约定双方同意将武汉市硚口区中山大道170号房屋过户至硚房集团名下，该房屋作为乙方与硚房集团合作项目的投资入股。2012年6月12日，新业公司（甲方）与硚房集团（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方将武汉市硚口区中山大道170号写字楼（协议价4000万元）和武汉市汉阳区肖家中湾69号宗地（协议价7000万元）过户至乙方，乙方向甲方支付3000万元，余下的8000万元作为甲方项目开发的投资款。2012年6月20日，湖北省嘉鱼县人民法院作出（2012）鄂嘉鱼法执字第00054号《执行裁定书》，裁定解除武汉市硚口区中山大道170号房屋的抵押、查封，由新业公司将上述房屋按评估价过户给硚房集团。2012年6月22日，新业公司（甲方）与硚房集团（乙方）签订《房地产转让合同》，约定根据（2011）鄂嘉法执字第02号《执行裁定书》和（2012）鄂嘉鱼法执字第54号《协助执行通知书》，甲方为了偿还银行贷款及安置企业职工，经法院裁定，甲方将武汉市硚口区中山大道170号房屋（建筑面积3097.35平方米，占地面积973.34平方米）有偿转让给乙方，价格为3000万元，合同生效之日起5日内，乙方支付1500万元，直接汇交嘉鱼县人民法院账户以便甲方偿付银行贷款，解除房屋抵押手续后，7日内乙方再支付1500万元以便解决职工改制安置问题。2012年11月28日，原告办理了硚口区××大道××号2栋房屋的所有权证书。2013年3月4日，原告办理了硚口区××大道××号房屋的土地登记证书。2016年11月10日，原告向被告下达《通知》，告知被告诉争房屋所有权人变更为原告，被告需携带租赁合同、租金发票及身份证到原告处备案。2019年5月30日，原告再次向被告送达《通知》，通知被告于2019年6月14日前主动与原告签订租赁合同，若无意租用房屋就于2019年6月14日前将居住房屋腾退给原告。因原、被告未能就房屋租赁合同协商达成一致，且被告不同意腾退房屋，原告遂于2019年8月29日起诉来院，提出如前诉请。另查明，被告桂汉文系武汉中环实业总公司（后更名为武汉新业实业有限公司）的员工，经公司分配后被告于2000年居住于武汉市硚口区中山大道170号2栋（现中山大道220号）1-2-1号房屋（套内面积44.62平方米），此后被告以工资抵扣租金的方式按每个月每平方米0.8元的标准向武汉鼎晟置业有限公司缴纳租金，2014年12月31日之后被告未缴纳租金。再查明，武汉市物价局于1999年9月17日颁布武价房字[1999]85号《市物价局、市房改办关于调整公有住房租金标准的通知》文件，根据该文件的规定，砖混一等结构公有住房租金价格调整为每月每平方米1.5元。本院认为，原告现作为房产所有权人主张权利，自当审查被告方是否存在可以对抗的权利。原告取得争议房屋的方式，虽然是在法院执行过程中，但仍然是在与原权利人形成合意后，支付约定的对价，然后完成权属登记权属转移。诉争房屋的所有权证及土地使用权证于2013年3月4日登记至原告名下。根据被告方提交的证据，被告作为新业公司的职工于2000年就在诉争房屋居住，并一直居住至今，这也是以前职工福利政策之一。被告与其服务的公司实际成立房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，被告方租赁、占有在先，属于有权占有，在租赁期间占有诉争房屋具有合法依据，故原告要求被告从诉争房屋腾退的诉讼请求于法无据，本院不予支持。既然诉争房屋所有权人已变更为原告，被告作为承租人理应向原告缴纳租金。虽然原告早在2013年3月4日就取得诉争房屋所有权，但原告直至2016年11月10日才告知被告房屋所有权的变更，自此被告才知晓房屋所有权已变更至原告名下，另被告已向原房屋所有权人及其管理人缴纳租金至2014年12月31日，故被告已履行完2015年1月1日之前的租金缴纳义务，被告还需向原告缴纳自2015年1月1日起至起诉之日止的租金。对于租金标准，原告主张按武汉市公共租赁住房租金标准计算，被告则主张按每月每平方米0.8元的标准计算，本院认为公共租赁住房是国家面向中低收入群体出租的保障性住房，而本案诉争房屋系单位分配给被告，二者来源不同，诉争房屋的租金标准应参照公有住房租金标准计算，公有住房的租金标准从1999年9月起调整为每月每平方米1.5元，诉争房屋的每月租金应为1.5元×44.62㎡=66.93元，故被告应向原告缴纳的租金为66.93元×56个月=3748.08元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告桂汉文于本判决生效之日起七日内向原告武汉市硚房集团有限责任公司支付2015年1月1日至2019年8月31日的房屋租金3748.08元；二、驳回原告武汉市硚房集团有限责任公司提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取442元，由原告武汉市硚房集团有限责任公司负担390元，被告桂汉文负担52元（此款由原告垫付），被告桂汉文在支付上述款项时将此款一并给付原告武汉市硚房集团有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄 斌二〇一九年十二月二十日书记员 邱艳红