江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0115民初1205号 原告：南京红海生态休闲中心，住所地江苏省南京市江宁区江宁街道陆郎社区朱门。 经营者：赵耀明，男，汉族，1960年11月9日生。 委托诉讼代理人：孙佳丽，江苏斐多律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伏劲达，江苏斐多律师事务所实习律师。 被告：袁华，女，汉族，1961年10月10日生。 委托诉讼代理人：赵世明，北京市京师（南京）律师事务所律师。 第三人：杨宝昌，男，汉族，1954年3月12日生。 原告南京红海生态休闲中心（以下简称红海休闲中心）与被告袁华、第三人杨宝昌迁让纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红海休闲中心的委托诉讼代理人孙佳丽、伏劲达、被告袁华及其委托诉讼代理人赵世明到庭参加诉讼，第三人杨宝昌经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红海休闲中心向本院提出诉讼请求：1.被告袁华返还位于南京市江宁区的建设许可证号为苏ＮＯ.316103、苏ＮＯ.316104的房屋以及位于房屋周围的土地62亩（耕地41亩、水面18亩、旱地3亩）；2.被告袁华赔偿侵占期间的固定资产损失2208200元。事实和理由：2010年1月23日，赵耀明与红海休闲中心、杨宝昌签订《转让合同》，约定杨宝昌将红海休闲中心以138万元价款转让给赵耀明。合同签订后，赵耀明于同年3月6日支付完毕价款。红海休闲中心名下的资产包括承包土地、经营用房使用权和其他固定资产，其中经营用房是以朱顺发、朱顺旺名义申请建造，并由杨宝昌一次性结清房屋使用费。因杨宝昌未履行约定的负责清退场所内所有人员的义务，导致袁华一直实际占有红海休闲中心的经营用房，并私自处置房屋设备等固定资产，造成红海休闲中心无法使用经营用房及产生固定资产损耗，故诉至法院。 被告袁华辩称：1.本案实质上是赵耀明与杨宝昌之间的合同纠纷，赵耀明应要求杨宝昌承担违约责任，袁华作为被告主体不适格。2.其与杨宝昌共同生活多年，共同投资、共同管理红海休闲中心，其是涉案房屋的实际权利人。赵耀明在签订《转让合同》时明知红海休闲中心是其与杨宝昌共同投资、共同管理的，赵耀明无权要求其迁让。3、其多年来一直居住于涉案房屋，经营管理涉案房屋，赵耀明从未来过涉案房屋，其并不存在侵占的事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人杨宝昌未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2004年5月28日，杨宝昌、吴建静（乙方）与江宁县江宁镇朱门村民委员会（甲方）签订《土地承包合同》1份，约定：甲方向乙方提供集体土地用于开发与农业相关的花卉、苗木、园艺及相关种植、养殖项目；总面积62亩，其中耕地41亩，水面18亩，旱地3亩；使用年限为50年，自2004年5月28日至2054年5月28日；耕地租金为每年每亩480元，水面及旱地租金为每年每亩300元；付款方式为合同生效后七个月内一次性付40万元，余额从第21年开始续付，按年租金25940元支付；土地的转让、转租等由乙方与甲方协调解决；乙方建造少量生活、生产用房，需办理有关手续的，由甲方向镇政府申请，并按有关程序办理，费用由乙方承担；甲方于2004年6月18日前交付土地；期间届满本合同终止履行，乙方应向甲方交还土地，办理注销登记手续，乙方对投资建设的建筑物、附着物有权处置，但不得超过6个月，逾期甲方无偿取得等。2006年7月10日，吴建静出具《承诺书》1份，主要内容为：《土地承包合同》中吴建静的权利义务转移给杨宝昌。在吴建静落款下方，南京市江宁区居民委员会（以下简称朱门社区）、杨宝昌分别签章、签字。2010年1月23日，杨宝昌出具《声明书》1份，主要内容为：杨宝昌经营期间办理了工商营业执照，字号为红海休闲中心，经营者为杨宝昌，场所为南京市江宁区江宁街道陆郎朱门，杨宝昌将《土地承包合同》项下的权利义务转移给红海休闲中心。 另查明：2005年3月11日，土地管理部门分别向朱门村村民朱顺旺、朱顺发颁发农（居）民建住宅使用土地许可证，许可二人各自在上述《土地承包合同》所涉土地范围内宅基地使用面积168平方米。同年4月8日，建设管理部门分别向朱顺旺、朱顺发颁发村镇建设许可证，许可二人各自在上述宅基地上建造一栋二层砖混结构住宅楼房，建筑面积288平方米许，许可证编号分别为苏NO.316103、苏NO.316104。2018年11月3日，朱顺旺出具《声明》1份，主要内容为：建设许可证为苏NO.316103的宅基地使用权属于朱顺旺所有，基地上建造的房屋是以朱顺旺的名义申请，是由杨宝昌出资；房屋未办理房屋所有权证，一直由杨宝昌作为红海休闲中心的农业开发配套用房使用，杨宝昌为红海休闲中心的法定代表人；朱顺旺对杨宝昌与赵耀明于2011年3月22日签订的《协议》知情并无异议。同日，朱顺发亦出具《声明》1份，内容与朱顺旺的《声明》相同。 又查明：2010年1月23日，红海休闲中心、杨宝昌（甲方）与赵耀明（乙方）签订《转让合同》1份，约定：甲方经营的红海休闲中心转让给赵耀明；转让价款138万元，合同签订之日支付38万元，合同内相关证照变更登记后7日内一次性付清余款；甲方提供全部证照，配合乙方进行证照变更，负责红海休闲中心经营用房的所有权人登记手续变更事项，负责协调土地承包合同中约定事项的未完善和未履行部分；甲方经营期间的债权债务自行承担，自行清理；甲方将红海休闲中心的资产于2010年1月30日前一次性交付赵耀明，双方办理交接手续；2010年1月30日前甲方负责清退场所内的所有人员等。合同签订当日，赵耀明向杨宝昌转款38万元，2010年3月6日又转款80万元。2011年3月22日，赵耀明（甲方）与杨宝昌（乙方）又签订《协议》1份，约定：鉴于双方于2010年1月23日签署了关于红海休闲中心的转让合同，双方现就相关事宜协商如下：甲方于本协议签订之日起三日内结清转让合同项下的全部款项；乙方保证转让时红海休闲中心的全部资产权属清晰，无其他争议；因资产问题产生的纠纷由乙方负责处理，与甲方无关；乙方承诺自2010年1月23日起不再对红海休闲中心的资产享有权利；转让合同项下双方应履行的其他相关义务，各方应及时有效履行；红海休闲中心后续运作过程中，遇到与乙方有关的事项，乙方承诺予以协助等。协议签订次日，赵耀明向杨昌宝转款20万元。 再查明：2010年1月29日，朱门社区出具《证明》1份，载明：“兹有南京市雨花台区古雄村华兴村42号-2袁华有一处房产位于江宁区，在2008年3月份土地登记时是袁华的（号21-106-118-37712），是以朱顺发和朱顺旺名义申请所建的。”袁华在上述房屋内从事土菜馆经营活动，并于2013年8月13日办理了工商营业执照，字号为南京市江宁区袁华土菜馆，经营者为袁华，经营形式为个人经营，经营场所为南京市江宁区江宁街道小高楼**。 还查明，赵耀明、袁华、杨宝昌均不是朱门社区成员。 审理中，红海休闲中心陈述：《转让合同》签订后，赵耀明就让其工作人员姚大龙住进了涉案房屋，但之后被袁华赶出来了。对于杨宝昌是否交付了涉案房屋，赵耀明未提供证据加以证明。袁华陈述：自1998年10月至2009年12月，其和杨宝昌同居期间建造了涉案房屋；其当时并不知道杨宝昌与赵耀明签订了《转让合同》，杨宝昌在《转让合同》签订后就跑了；姚大龙从未来涉案房屋住过；2010年3月初，赵耀明曾来过涉案房屋，问其有什么要求，其告知赵耀明不要购买涉案房屋，因为当时杨宝昌和其正在闹矛盾，杨宝昌将私人物品都从家里搬走了。 审理中，关于主张袁华赔偿侵占期间的损失，红海休闲中心认为杨宝昌转让给赵耀明的资产价值2208200元，提交的证据为：赵耀明2010年3月6日出具的固定资产报告复印件1份，该报告载明：1.办公楼毛坯建筑1000平方米550000元，2.水电安装加装潢及下水350000元，3.附属停车场、道路、沿塘护坡及围墙112000元，4.园林绿化98000元，5.租用土地预交200000元，6.购塘体护坡水泥板14400元，7.红枫树苗32800元，8.其它树苗加土地平整、人工及机械施工58000元，9.厨房炊具、餐具、餐桌及附属35000元，10.空调、冰箱、消毒柜等30000元，11.浴室锅炉、水箱（冷、热）及床等设施55000元，12.固定式大棚架20000元，13.年转地租652000元（60亩×800元×14年），合计2208200元。经计算实际合计为2207200元。经质证，袁华对真实性、合法性及关联性均不予认可，并认为不应承担赔偿责任。 上述事实，有土地承包合同、承诺书、声明书、农（居）民建住宅使用土地许可证、江苏省村镇建设许可证、转让合同、协议、收条、转账凭证、证明、公证书、证人证言及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权不允许向本集体组织以外的人转让。本案中，首先，涉案《转让合同》约定第三人杨宝昌负有清退原告红海休闲中心场所内的所有人员，并向赵耀明交付红海休闲中心资产的义务，现红海休闲中心未提供证据证明杨宝昌在合同签订后向赵耀明交付了红海休闲中心资产，而被告袁华基于与杨宝昌同居期间共同形成红海休闲中心资产而使用涉案房屋及土地，袁华的占有属于合法。其次，涉案房屋所对应的土地系宅基地，而赵耀明并非朱门社区成员，故赵耀明与杨宝昌签订的《转让合同》涉及涉案房屋的部分应属无效。综上，红海休闲中心要求袁华返还涉案房屋及房屋周围62亩土地并赔偿侵占期间的固定资产损失2208200元的诉讼请求，缺乏依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第五十九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告南京红海生态休闲中心的诉讼请求。 本案应收案件受理费35506元，由原告南京红海生态休闲中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  汪 印 人民陪审员  祝翠珍 人民陪审员  鲁为玉 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  陈薇羽 书 记 员  李 瑾