广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9650号原告：钟镜波，男，1962年9月19日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：徐芳、何圣，广东道里律师事务所律师。被告：江家星，男，1958年2月28日出生，汉族，住广州市花都区，被告：江润潘，男，1975年4月10日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：广州茂金汽车服务有限公司，住所地广州市花都区商业大道自编**之八商铺，统一社会信用代码91440101MA59MFXH4D。法定代表人：杨志邦。第三人：广州市花都区花山湘翔五金机电商行，住，住所地广州市花都区花山镇商业大道自编**之六/div>经营者：陈素珍。第三人：佛山市楚杰贸易有限公司，住所地，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城的**商业楼首层自编**会信用代码91440604MA4UNRW55U。法定代表人：章海华。第三人：广州市花都区花山兴明废品店，住所地广州市花，住所地广州市花都区花山镇龙口村龙口市场**码92440101MA5ANTRU71。经营者：李志明。原告钟镜波与被告江家星、江润潘，第三人广州茂金汽车服务有限公司（以下简称茂金公司）、广州市花都区花山湘翔五金机电商行（以下简称湘翔公司）、佛山市楚杰贸易有限公司（以下简称楚杰公司）、广州市花都区花山兴明废品店（以下简称兴明废品店）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理，本案原由审判员王璇审理，后因工作关系，本案改由审判员吴海萍主审并依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告钟镜波的委托诉讼代理人徐芳、何圣到庭参加诉讼，被告江家星、江润潘，第三人茂金公司、湘翔公司、楚杰公司、兴明废品店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟镜波向本院提出诉讼请求：1.确认江家星及江润潘于2016年10月17日签订的《租赁合同》、《补充协议》无效；2.判决第三人与江润潘的次承租合同无效；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于广州市花都区商业大道龙口东收费站旁面积约2.54亩土地，由江家星及江卓团（另案）共同向花都区花山镇龙口村经济合作社承租，租期45年。江卓团、江家星承租后共同在土地上兴建了商铺并对外出租。2011年11月，江卓团、江家星将商铺出租给原告，原告对该商铺装修加建后设立东福酒家进行经营使用。2013年因双方发生租赁纠纷，江卓团将钟镜波等诉至法院，要求解除租赁合同收回房屋等；钟镜波向江卓团、江家星提起反诉，要求其退押金及加建、装修损失等。2017年广州市中级人民法院作出终审判决，判决江卓团等向钟镜波返还按金100000元及支付设备物品补偿费1102100元、加建房屋费用562966.18元、房屋装修费887600元等合共2652666.18元。诉讼期间，江卓团、江家星收回商铺后重新出租。判决生效后，江家星等拒不执行生效判决，原告依法向花都区人民法院申请强制执行。法院执行人员至上述商铺要求承租人（本案第三人）协助执行将租金直接支付给法院以清偿江卓团等的债务。此时被告江润潘现身并出示了一份签《租赁合同》及《补充协议》，称江家星等已经将上述商铺全部出租给他本人，租赁期为34年，从2017年1月1日至2051年6月31日，而且前14年租金共60万元已经全部付清给江家星等。商铺由其承租后再转租给第三人使用，各第三人应交的全部租金归其所有，与江家星等无关，不应作为江家星等的收益被强制执行。钟镜波认为，涉案《租赁合同》及《补充协议》租期长、租金低，支付方式违反常理，明显系江家星与江润潘恶意串通，为逃避对钟镜波的债务而签订，令钟镜波不能实现合法债权，损害钟镜波合法利益，依法应认定无效。如《租赁合同》及《补充协议》被认定无效的，因江润潘不是合法承租人无权再转租，其转租给第三人的次承租合同亦应无效。江润潘不是合法承租人，也无权再转租，第三人支付的商铺的租金，应归江家星等所有，并应作为执行标的清偿对钟镜波的债务。江家星等恶意逃债签署合同，妨碍生效判决执行，不具合法性，不应受到法律保护。现依法起诉，请求人民法院查明事实，依法维护原告合法权益。补充：涉案房屋是没有取得建设工程规划许可证，所以根据司法解释及法律规定，租赁合同应确认为无效。被告江家星、江润潘未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人茂金公司、湘翔公司、楚杰公司、兴明废品店未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。本院经审理认定事实如下：关于江卓团与钟镜波、江家星及廖庆伍租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月21日作出（2013）穗花法民三初字第779号民事判决，后该案被发回重审，本院另行组成合议庭适用普通程序审理，查明并认定事实：涉案房屋位于广州市花都区商业大道东龙口收费站旁，由江卓团和江家星向广州市花都区花山镇龙口村龙口经济合作社承租约2.54亩的土地后，在该土地上修建而成。涉案房屋没有办理报建手续，未取得建设工程规划许可证，该房屋的建筑工程亦没有经有关部门批准建设，因此江卓团提供的《饭店租赁合同》以及江卓团、江家星与廖庆伍于2011年11月2月签订的《商铺租赁合同》均属无效合同。于2017年2月28日作出（2016）粤0114民初6685号民事判决：一、钟镜波于本判决发生法律效力之日起十五日内向江卓团支付占有使用费11000元；二、江卓团于本判决发生法律效力之日起十五日内向钟镜波返还按金100000元；三、江卓团于本判决发生法律效力之日起十五日内向钟镜波支付设备、物品补偿费1102100元；四、江卓团、江家星于本判决发生法律效力之日起十五日内向钟镜波支付加建房屋费用562966.18元；五、江卓团、江家星于本判决发生法律效力之日起十五日内向钟镜波支付房屋装修费887600元；六、驳回江卓团的其他诉讼请求；七、驳回钟镜波的其他反诉请求；八、驳回江家星的诉讼请求。当事人不服提起上诉，广州市中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）粤01民终12817号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。案件生效后，江卓团、江家星未履行判决确定的义务，钟镜波向本院申请执行，本院以（2018）粤0114执214号案立案执行，于2018年7月2日作出执行裁定，认为：经本院采取多方执行措施后，未发现被执行人有可供执行的财产。申请执行人无法提供被执行人其他可供执行的财产线索，裁定：终结本次执行程序。钟镜波表示将涉案场地交还江卓团、江家星之后，江卓团、江家星将其重新间隔后对外出租，现由茂金公司、湘翔公司、楚杰公司、兴明废品店占有使用。钟镜波表示执行法官在执行涉案房屋的租金时，江润潘向执行法官提交两份租赁合同拟证明其合法占有涉案房屋，经查，江卓团（甲方）在2016年10月17日与江润潘（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于商业大道东××市场旁由××6.5间商铺租赁给乙方使用。租期从2017年1月1日至2031年12月31日共15年，租金共60万元。自双方签订合同日，乙方一次性支付甲方租金（现金）30万元，余款在双方签订日起三个月内付清。同日，双方签订《补充协议》，约定上述商铺使用期为2032年1月1日至2051年6月31日。乙方使用期内土地租赁费由乙方支付给经济社。江家星作为甲方与江润潘就位于商业大道东龙口市场旁的6.5间商铺在2016年10月17日签订《租赁合同》及《补充协议》，内容与江卓团和江润潘签订的《租赁合同》及《补充协议》的内容一致。钟镜波认为上述租赁合同的租金标准明显低于市场价，为此提交钟镜波在（2016）粤0114民初6685号案中的鉴定报告拟涉案房屋的占地面积为1289.55平方米，根据江卓团、江家星与江润潘签订的两份租赁合同，可见租金标准为5.17元/月/平方米﹝（60万元＋60万元）÷15年÷12个月÷1289.55平方米﹞，明显低于广州市房地产租赁管理所公布的2016年广州市房屋租金参考价中涉案房屋附近路段即商业大道95号的商业用房租金标准88元/月/平方米的标准。本院认为，本案的争议焦点为江家星与江润潘之间的租赁关系是否真实合法有效？对此，本院分析如下：第一，关于租期，江家星与江润潘签订的租赁合同租期为15年，同一天双方即签订补充协议将租期延长19.5年，即在2016年10月17日双方建立的租赁关系已约定租期长达34.5年，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”江家星与江润潘并非在合同到期后续订合同，而是在同一天通过拆分合同的方式将租期延长为34.5年，与常理不符。第二，关于租金，根据钟镜波提交的证据，江家星与江润潘签订的合同的租金标准明显低于市场价租金标准，与常理不符；租赁合同约定15年的总租金为60万元，在长达十几年的租期中，并未写明租金标准或者租金递增的方式，且30万元的金额以现金方式支付，上述约定均与日常租赁交易习惯不符；江润潘向执行法官提交租赁合同，但在本院向其寄送本案诉讼材料后，却未到庭举证证明其已实际支付该租金，应承担举证不能的后果；在补充协议中，双方仅约定延长19.5年的租期，却未约定租金标准，亦与常理不符；第三，即使该份租赁合同及补充协议的签订日期是在2016年10月17日，根据本案查明的事实，江家星此时已明知自己与钟镜波之间存在债务纠纷，仍将其享有租金收益的物业转租给其他人，且约定租金一次性支付，直接导致后续的执行案件中江家星没有可供执行的财产，江家星的行为存有恶意。综上，本院认定江家星与江润潘就涉案房屋并不存在真实合法有效的租赁关系，结合生效判决认定涉案房屋未取得规划报建手续的事实，钟镜波作为江家星的债权人，其在本案主张江家星与江润潘于2016年10月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》无效，合法有据，本院予以支持。因钟镜波并未提交相应的证据证明江润潘与茂金公司、湘翔公司、楚杰公司、兴明废品店之间签订租赁合同，因此，钟镜波要求确认江润潘与茂金公司、湘翔公司、楚杰公司、兴明废品店之间的次承租合同无效，缺乏事实依据，本院不予支持。江家星、江润潘、茂金公司、湘翔公司、楚杰公司、兴明废品店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告江家星与被告江润潘于2016年10月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；二、驳回原告钟镜波的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告江家星、江润潘共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  卢银兴人民陪审员  段纯惠二〇一九年十二月二十七日书 记 员  邓国靖