山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终12040号上诉人（原审原告）：济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会，住所地济南市。负责人：李守亮，主任。委托诉讼代理人：赵华杰，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王允斌，山东昌平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈新宇，男，1977年2月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王萍，济南高新东盛法律服务所法律工作者。上诉人济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会（以下简称辛甸居委会）因与被上诉人陈新宇房屋租赁纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辛甸居委会上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持一审全部诉求或将本案发回一审法院重审。二、本案一、二审诉讼费用均由陈新宇承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。辛甸委员会与陈新宇于2007年2月1日签订《房屋租赁合同》,约定由陈新宇租赁上诉人所有的位于辛祝路北首面积为1516平方米的综合楼，租赁期限十年，现合同早已到期。2017年6月19日，经辛甸委员会两委会开会决定对涉案房屋通过公开招标方式重新出租。2017年8月16日经公开竞标，涉案房屋由案外人宋爱芹中标，中标价为每天、每平方米3.27元。陈新宇妻子刘少香作为原承租人参与竞标，投标价为每天、每平方米2.2元，经公示各方均无异议。根据投标结果，辛甸委员会与陈新宇前期签订并履行完毕的《房屋租赁合同》租金价明显低于实际价值，一审法院对此事实并未依法审查和认定。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，仅判令陈新宇支付占有使用费，明显有失公平且与事实不符，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。招标行为经公开、公示，陈新宇妻子作为原承租人也参与竞标，以其实际行为表明其认可辛甸委员会通过竞标方式重新对外出租涉案房屋、认可双方解除合同的事实。双方合同实际履行至2017年8月31日，陈新宇租金也交至2017年8月31日，至此，双方合同正式解除。根据《侵权责任法》第19条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”、《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，合同解除后，陈新宇继续占有房屋不予返还，属于强占行为，存在重大过错，辛甸委员会并无过错。辛甸委员会的损失经过公开招标也已确认，辛甸委员会主张的经济损失应当得到支持。该两套涉案房屋系几千辛甸居民失地保障房，希望法庭予以考虑，一审在调查过程中并未核实公开招标和认定，关于陈新宇双方合同约定10%的递增没有主张，我们保留诉讼的权利。陈新宇辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，其上诉的事实理由无证据支持，请求中院依法查清事实，判决驳回辛甸委员会的上诉请求。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释第二条、第三条之规定，基于辛甸委员会主张的涉案房屋没有建设工程规划许可证及相关部门批准建设的相关合法手续，故此应为无效合同。依据《合同法》第56条之规定，无效合同自始无效。无效的租赁合同不存在租赁费问题，只有客观存在的占有使用费，而辛甸委员会主张一审法院认定事实不清，仍然是在错误的主张涉案合同为有效合同，该主张与法律相抵触，没有法律依据，不应得到法院的支持。而原审对合同的认定合法有据，应予支持。二、由于合同无效，法院依据无效合同作出判决是对法律规范的正确适用。而辛甸委员会借桃代李混淆法律适用，用与本案无关的法律规定来错误的混淆法律适用，是违背了法的适用、混淆视听，所以辛甸委员会认为一审法院适用法律错误的主张没有法律依据，依法应予驳回。综上，辛甸委员会的上诉是想通过中院印证一下一审判决的正确性，以便向村民有一个交待，但该上诉行为没有实质的法律效应，也没有证据予以支持，请求中院依法判决，驳回上诉，维持原判。辛甸居委会向一审法院起诉请求：一、依法判令陈新宇腾空并向辛甸委员会返还其租赁辛甸委员会的位于辛祝路北首综合楼房屋；二、依法判令陈新宇向辛甸委员会支付自2017年8月31日起至房屋腾空、返还之日止的房屋占有使用费（按照每天、每平方米0.5元的费用标准计算，截止到2019年6月16日，房屋占有使用费累计495732元）及利息；三、依法判令陈新宇赔偿辛甸委员会房屋占用期间的经济损失（自2017年8月31日起至房屋腾空、返还之日止，按照每天、每平方米2.77元计算，截止到2019年6月16日，经济损失为2746355.28元）及利息；四、本案诉讼费用由陈新宇承担。一审法院认定事实：2007年2月1日，辛甸实业公司（出租方）与陈新宇（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定陈新宇承租辛祝路北首的涉案房屋，使用面积1516平方米，每平方米0.8元。租赁期限自2007年2月1日至2017年1月31日。2007年2月1日至2012年2月1日，年租金为442672元；2012年2月1日至2017年1月31日，年租金为486939.20元。《房屋租赁合同》由辛甸居委会盖章、法定代表人李守亮签名、陈新宇签名、捺印。另据济南市辛甸实业公司2019年7月30日向一审法院出具的说明，该公司系辛甸居委会依法成立的社团法人，本案涉及房屋的实际出租人为辛甸居委会。2010年10月，辛甸居委会、陈新宇双方就涉案房屋出租达成补充协议，自2010年10月1日起，涉案房屋租赁价格改为每平方米0.5元。辛甸居委会、陈新宇双方上述房屋租赁合同签订后，涉案房屋交付陈新宇占有使用。根据辛甸居委会向陈新宇出具的《无拖欠房租证明》，陈新宇已结清2017年8月31日之前的房屋租赁费。2018年3月13日，辛甸居委会向陈新宇送达《通知》，通知陈新宇涉案房屋租赁期限已到，要求陈新宇2018年3月31日前将涉案房屋腾空并搬离。2019年3月18日，辛甸居委会第二次向陈新宇送达《通知》，要求陈新宇2019年3月31日前将涉案房屋腾空并搬离。一审法院公开开庭审理后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第三条之规定，告知辛甸居委会向一审法院提交关于涉案房屋的建设工程规划许可证或者临时建筑经批准建设的相关手续等证据。辛甸居委会针对本案（2019）鲁0112民初5681号、以及其他（2019）鲁0112民初5680号、（2019）鲁0112民初5682号两个案件向一审法院提交了两份证据：1、2000年山东省人民政府下发的《山东省人民政府关于将济南市历城区洪家楼镇七里堡村辛甸村农民的农村户口转为城镇居民户口的批复》（鲁政字[2000]351号）复印件；2、位于花园路19号、四层建筑面积2551.48平方米、所有权性质为集体的房屋所有权证（济房501字第9004号）复印件，填发日期为1993年7月12日。《山东省人民政府关于将济南市历城区洪家楼镇七里堡村辛甸村农民的农村户口转为城镇居民户口的批复》载明，“……辛甸村774户2144人的农村户口转为城镇居民户口。……对现有集体土地要登记造册，由历城区土地管理局代政府收归国有，统一管理，建设用地要依法办理审批手续。……”辛甸居委会提交的集体房屋所有权证（济房501字第9004号）涉及的房屋，其坐落位置、建筑面积等均与本案涉案房屋信息不一致，与本案无关联性，一审法院不予认定。一审法院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第一条第一款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”；第三款规定：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截至一审法院作出判决之日，辛甸居委会未提交涉案房屋的建设工程规划许可证，以及如涉案房屋系临时建筑，经相关部门批准建设的相关手续等证据，也未提交涉案房屋属于公有住房、廉租住房、经济适用住房而不适用上述司法解释的相关证据。故，一审法院认为，依据上述司法解释第二条、第三条之规定，辛甸居委会与陈新宇2007年2月1日签订的《房屋租赁合同》无效。关于辛甸居委会的第一项诉讼请求，即请求判令陈新宇腾空并返还涉案房屋。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，陈新宇应当将涉案房屋腾空并向辛甸居委会交付返还。故，对辛甸居委会的第一项诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于辛甸居委会的第二项诉讼请求，即请求判令陈新宇支付自2017年8月31日起至房屋腾空、返还之日止的房屋占有使用费及利息。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。辛甸居委会要求陈新宇按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合上述司法解释的规定。因陈新宇已结清2017年8月31日之前的租金，故，陈新宇支付涉案房屋占有使用费的起算日为2017年9月1日，支付标准按每天每平方米0.5元，即每天1516平方米×0.5元=758元，计算至腾空并实际交付返还辛甸委员会之日止。关于辛甸委员会要求陈新宇支付房屋占有使用费的利息，以及第三项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定判决：一、辛甸委员会与陈新宇2007年2月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈新宇于一审判决生效之日起十日内腾空位于济南市历城区辛祝路北首的涉案房屋，并向辛甸委员会交付、返还；三、陈新宇于一审判决生效之日起十日内向辛甸委员会支付涉案房屋的占有使用费（自2017年9月1日起至腾空涉案房屋并实际交付、返还之日止，按每日758元计算）；四、驳回辛甸委员会的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16368元，已减半收取，由辛甸委员会负担13865元；由陈新宇负担2503元。二审期间各方未提交新证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，关于涉案《房屋租赁合同》效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至一审法庭辩论终结前，辛甸居委会并未提供有效证据证明涉案房屋建设取得建设工程规划许可或获得相关主管部门的批准，一审法院认定辛甸居委会与陈新宇之间的《房屋租赁合同》无效，合法有据。关于辛甸居委会主张的经济损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后的损失赔偿以过错为归责原则，即“有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。辛甸居委会明知涉案房屋不具有建设工程规划许可或建设审批手续，将房屋出租给陈新宇，具有过错，且后期招标所涉房屋的手续是否完备合法并无证据证明，故辛甸委员会主张的经济损失诉讼请求本院不予支持。一审法院根据辛甸居委会主张的每天每平方米0.5元支付标准，认定涉案房屋的占有使用费符合法律规定，本院予以维持。综上所述，辛甸居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32736元，由济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十二月二十日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗