广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1865号上诉人（原审原告）：庞锡温，男，1978年8月10日出生，汉族，住广东省阳西县*************。公民身份号码：442************410。被上诉人（原审被告）：阳西县恒大家具广场。住所地：广东省阳西县*******边富和聚龙城二期商住小区B1幢商铺51号。经营者：周运章，男，1971年7月27日出生，汉族，住广东省阳西县*************9*之一。公民身份号码：441********72701X。委托诉讼代理人：黄应达，男，1993年10月5日出生，汉族，住广东省阳西县***********10*之一，公民身份号码：441************553。上诉人庞锡温因与被上诉人阳西县恒大家具广场（以下简称恒大家具广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳西县人民法院（2019）粤1721民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。庞锡温上诉请求：一、变更原审判决第三项为：确认庞锡温承租恒大家具广场的阳西县山水华庭东16-18号、北1-3号商铺（不包括公共走廊部分）自2019年3月1日至2019年8月31日的每月租金为9623.17元、2019年9月1日至2020年8月31日的每月租金为11036.14元，每月物业管理费为376.79元。二、本案一、二审诉讼费由恒大家具广场承担。事实与理由：原审认定庞锡温承租商铺面积包含公摊面积，属于认定事实错误，据此计算租金错误，应予纠正。一、庞锡温于2013年6月7日开始承租恒大家具广场商铺，当天双方签订《恒大家具城招商合同》，约定庞锡温承租恒大家具广场山水华庭东16-18、北1-6号铺位，租赁商铺面积为766平方米（未包隔层即2楼），租赁不包含公摊面积；物业管理费按租赁铺面面积（即一楼面积）766平方米计算；租赁期限至2018年8月31日。此后，庞锡温一直按此约定支付租金及物业管理费。为了经营的持续性，庞锡温、恒大家具广场又在合同期满前六个月即于2018年2月9日续签合同，继续租赁原商铺经营，租赁方式也与之前一样，都是按铺面一楼实面积766平方米计算租金及物业管理费，但在续签合同时却将不含公摊的面积为766平方米错误填写在含公摊的面积为766平方米空格上。从前后合同内容对比也可以看出，前面第一次签订的合同已明确约定租赁铺面（即一楼）面积766平方米是不含公摊面积的，如果续签时租赁铺面面积要增加包含公摊面积，那么租赁的铺面面积就不再是时766平方米，而应是“766平方米+公摊面积”，并以此计算租金，而事实上从2018年9月1日至2019年2月30日计算租金还是此前实际铺面一楼面积为766平方米标准计算，也说明了续租合同时不计公摊面积的事实。二、恒大家具广场从未提出续租商铺包含公摊面积的说法，事实上在起诉前恒大家具广场收取庞锡温的租金都不包含公摊面积的，物业管理费的计算也不包含公摊面积的，原审法院主动认为租赁商铺包含公摊面积，存在认定事实错误。三、从一审判决确认的庞锡温于2019年2月3日交纳的2019年1月份租金及物业管理费为15938.8元，也正确反映了该月租金及物业管理费的计算标准是按一楼铺面面积766平方米计算租金及物业管理费，即一楼766㎡×19元/㎡=14554元，隔层即二楼386㎡×2元/㎡=772，物业费766㎡×0.8元/㎡=612.8元，三项相加即为15938.8元。四、从原审法院实地测量数据反映，庞锡温现使用的一楼商铺（东16-18、北1-3及走廊、车库）面积为548.71平方米，恒大家具广场已强行收回的北4-6号商铺面积为219.1平方米，两项相加为548.71+219.1=767.81平方米，该面积与合同写明的一楼铺面面积766平方米相一致，也说明了庞锡温承租的商铺766平方米是不含公摊面积的事实。此外，从阳西县*****出具的山水华庭第四幢面积图显示（原审判决第11页认定），东16-18、北1-3号商铺一层面积为470.99平方米（不含公摊面积），北4-6号商铺一层面积为187.39平方（不含公摊面积），东18号及北1-6商铺的公共走廊面积为114.53平方米，以上三项面积相加为772.8平方米，即是庞锡温原租赁的铺面，该面积与合同约定的面积766平方米也基本一致，进一步说明了庞锡温承担的商铺766平方米是不含公摊面积的事实。综上，原审法院将公摊面积计算租金，是错误的，请求支持庞锡温的上诉请求。恒大家具广场答辩称：请求驳回上诉，维持原审判决。事实与理由：经一审法院认定，2013年6月7日，恒大家具广场将阳西县山水华庭东16-18号、北1-3号铺位租给庞锡温，并签订《恒大家具城招商合同》，合同到期后，双方于2018年2月9日续签《恒大家具城招商合同》（合同号20180209），庞锡温于2019年2月14日向恒大家具广场支付2019年1月1日至2019年1月31日的商铺租金即管理费共15938.8元。租赁期间，庞锡温开设阳西县华庭家私店，有经常拖欠租金、物业管理费、水电费等习惯，2019年4月2日，恒大家具广场向庞锡温发出《通知》催收租金。庞锡温七日内支付30000元后，至今仍然不肯支付剩余的费用。2019年2月14日，涉案商铺产权所有人阳西县富和房地产开发有限公司将部分商铺出售，并下发一份《通知》，要求在2019年3月13日主动搬离北商4-6号商铺。本案双方当事人确认平面图的面积与实际租赁的较为一致，应按平面图计算。一审法院酌定庞锡温搬离北商4-6号商铺时间为2019年3月1日，依据阳西县*******出具阳西县富和山水华庭商品楼第四幢面积图显示：阳西县山水华庭东16-18号、北1-3号商铺第一层面积为470.99平方米，二楼面积为337.18平方米。再者，庞锡温提供的阳西县山水华庭东16-18号、北1-3号商铺的房地产权显示上述商铺包含公摊面积24.48平方米。据此，2019年3月1日至2019年8月31日止，阳西县山水华庭东16-18号以及北1-3号商铺每月租金为（470.99+24.48）平方米×19元/平方米+337.18平方米×2元/平方米=10088.29元，2019年8月1日至2020年8月31日止阳西县山水华庭东16-18号以及北1-3号商铺每月租金为（470.99+24.48）平方米×22元/平方米+337.18平方米×2元/平方米=11574.7元，物业管理费为（470.99+24.48）平方米×0.8元/平方米=396.38元。签订的《恒大家具城招商合同》有效，余下的商铺租赁合同应继续履行，庞锡温应支付拖欠的租金给恒大家具广场。庞锡温向一审法院起诉请求：一、请依法确认庞锡温与恒大家具广场的《恒大家具城招商合同》有效并判决恒大家具广场继续完全履行合同;二、本案诉讼费由恒大家具广场承担。一审法院认定事实：2013年6月7日，恒大家具广场与庞锡温签订了《恒大家具城招商合同》一份，约定：第一条合作形式，甲方（恒大家具广场）出租给乙方（庞锡温）位于山水华庭东16-18，北商1-6号铺位，不含公摊的面积为766平方米出租给乙方做经营家具使用；第二条合作期限，1、租赁期自2013年9月1日至2018年8月31日止；租金的付款时间均为每个付款周期的上月月末之前；第七条履约保证金及付款方式，1、乙方采用上述②、③、④、⑤、⑥等方式支付租金，须在缴纳首期租金的同时向甲方缴纳履约保证金10000元。2、合同期满后，若甲乙双方正常续约，则乙方上一合同期的履约保证金自动转入下一合同期。同日，庞锡温向恒大家具广场支付履约保证金10000元。合同到期后，庞锡温继续向恒大家具广场承租上述商铺，双方于2018年2月9日又签订了一份《恒大家具城招商合同》。其中该合同载明：第一条合作形式，甲方（恒大家具广场）出租给乙方（庞锡温）位于山水华庭东16-18，北商1-6号铺位，含公摊的面积为766平方米出租给乙方做经营家具使用；第二条合作期限，1、租赁期自2018年9月1日至2020年8月31日止；第四条租金及付款方式，1、自2018年9月1日至2019年8月31日止，租金19元每平方米，2、自2019年9月1日至2020年8月31日止，租金22元每平方米，3、商场2楼386平方米按每平方2元收取，每月772元，自签合同开始生效，租金的付款时间均为每个付款周期的上月月末之前；第五条物业管理费及付款方式，甲方为乙方提供水电、保安。消防等物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，标准为0.8元每平方米每月，乙方自2018年9月1日开始向甲方支付物业管理费；经双方商议，乙方按每2个月一付方式支付物业管理费，物业管理费的付款时间均为每个付款周期的上月月末之前；第七条履约保证金及付款方式，1、乙方采用上述②、③、④、⑤、⑥等方式支付租金，须在缴纳首期租金的同时向甲方缴纳履约保证金10000元。2、合同期满后，若甲乙双方正常续约，则乙方上一合同期的履约保证金自动转入下一合同期；第九条其他费用及事项1、乙方每月15日前向甲方支付上月水电费及其他费用，2、乙方未按第四至第九条的规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同；第十条，乙方对承租的摊位必须进行装修，装修必须到位并且符合甲方的统一要求，乙方的装修方案必须提前10天交甲方审批，所用装修材料必须符合国家防火和环保方面的要求；第十一条，如乙方承租的是甲方同意装修的铺位，则乙方必须向甲方支付装修费，装修费在乙方支付首期租金时一并交付；第十九条甲乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第六章规定承担违约责任；第二十一条违约责任，因甲方违反合同（含租赁合同及其补充协议）约定而导致提前终止合同的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外（按第二章第三条的约定计算），还应按乙方实际付款金额双培返还履约保证金（乙方一次性付清租金而未缴纳履约保证金的，甲方赔偿乙方一个月的场租）。因乙方违反合同（含租赁合同及其补充协议）约定而导致提前终止合同的，乙方已向甲方缴纳的各项款项（含租金、履约保证金等），甲方有权不退还乙方；若乙方在合同期内享受了甲方的收费减免优惠（减是指收费标准低于市场公开招商的收费水平，免是指收费天数少于合同期的天数），乙方应全额予以退回；第二十三条合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止；第二十四条乙方在甲方规定时间内为撤场的，甲方有权清偿并且无须承担因此而给乙方造成的任何损失。合同签订后，庞锡温、恒大家具广场双方按约履行该租赁协议，但因庞锡温所租赁的阳西县富和新城山水华庭北4-6号房屋被所有权人出售给他人，致使庞锡温无法继续租赁该房屋，庞锡温、恒大家具广场双方因此发生纠纷。庞锡温遂向原审法院提起本案诉讼。诉讼中，恒大家具广场提起反诉，其后又撤回该反诉请求。另查明，庞锡温已按合同约定的租赁面积付清2019年1月1日前的商铺租金、管理费。2019年2月3日，庞锡温向恒大家具广场支付2019年1月1日至2019年1月31日商铺租金及管理费共15938.8元。2019年2月14日，阳西县富和房地产开发有限公司向恒大家具广场出具一份《通知》，载明：阳西县富和房地产开发有限公司已将山水华庭北4、5、6、7号四间商铺出售给客户，请恒大家具广场在2019年3月10日前清场后交付阳西县富和房地产开发有限公司使用。2019年4月2日，恒大家具广场出具一份《通知》给庞锡温，告知庞锡温因其拖欠49651.7元（包含3个月租金45978元、3个月物业管理费1838.4元及2018年11月至2019年2月分水电费1835.3元）尚未支付，故恒大家具广场要求庞锡温接到通知后，7个工作日内，付清所欠租金。逾期不缴，恒大家具广场有权随时终止合同，并追究法律责任。同日，庞锡温向恒大家具广场支付了30000元。关于后续租金未予支付的原因，庞锡温陈述其所租赁的阳西县山水华庭北4-6号商铺已被新业主取回，但其仍然支付了2019年2月和3月份的租金，此后的租金被恒大家具广场拒收，拒收原因是变更的租金还没协商好，而且恒大家具广场、富和公司以及新屋主三方协商一致，认为其应将所租赁的物业交回新业主，并认为不需要赔偿给其。关于庞锡温实际搬离其所租赁的阳西县山水华庭北4-6号商铺的时间，庞锡温陈述：2019年2月底，新业主报警要求我搬离北4-6号商铺，由于这是我承租的商铺所以我没有开门，后大家协商的情况没有发生，只有说4月18日要清场，是他们自己协商好，然后大规模来清场，2019年2月底3月初，新的所有人报公安说我私自锁他的门，并且要我返还商铺，我不同意，报警后他强行进入我店铺，将我店铺的装修及家具都清理了。恒大家具广场陈述：富和公司于2019年2月份通知我方要将北4-7号商铺出卖给他人并要求庞锡温及金马家具搬离，但实际并没有清场，因为旧业主已经把商铺卖给了新业主，庞锡温知道情况已经让新业主进去装修了，表明庞锡温已经同意了，只是后来庞锡温认为3000元的补偿款太少，北4-6号商铺是3月份才清场的。庭后，恒大家具广场提供一份视频拟证明实庞锡温际搬离阳西县山水华庭北4-6号商铺日期为2019年3月13日。关于阳西县富和山水华庭北4-6号商铺的装修损失，庞锡温陈述其对该项损失暂不请求。庭审后，庞锡温表示可以与恒大家具广场调解，但鉴于阳西县山水华庭北4-6号商铺已被他人占有使用，租赁面积已发生变更，故测量面积后调解，恒大家具广场亦向一审法院申请对涉案商铺即阳西县山水华庭东16-18号、北1-6号铺位实际面积进行实测实量。为此，一审法院组织双方到场实地进行测量。经实地查看，阳西县山水华庭东16-17号商铺、北1-3号商铺以及车库已全部拆除该房地产权证及平面图显示的间隔的墙体（车库与东16-17号商铺、北2-3号商铺的间隔墙体、东16-17号商铺与东18号和北1号商铺的间隔墙体已被拆除、东18号和北1号商铺与北2-3号商铺的间隔墙体已被拆除），上述商铺及车库已形成一体。经实地测量，庞锡温现在使用的商铺的占地面积约为548.71平方米（含阳西县山水华庭东16-18号、北1-3号商铺以及东18及北1-3商铺北面的公共走廊、车库的面积，具体计算方式为24.36米×21.87米+7米×2.28米≈548.71平方米）；阳西县山水华庭北4-6号铺位占地面积为219.1平方米（含阳西县山水华庭北4-6号商铺及其北面的公共走廊，具体计算方式为：14.16米×14.14米+2.42米×7.8米≈219.1平方米）；现时使用的东18及北1-6商铺北面的公共走廊面积为115.30平方米（宽3.2米×长35.79米）。庞锡温确认的租用位置与房地产权证和阳西县*******的平面图一致。恒大家具广场确认的出租使用情况与一审法院实地测量的较为一致。经调查，阳西县*******出具阳西县富和山水华庭商品楼第四幢面积图，该图显示：阳西县山水华庭东16-18号、北商1-3号商铺第一层面积合共为470.99平方米（东16-17号商铺100.98平方米，东18和北1号商铺108.9平方米，北2-3号商铺155.36平方米，车库面积105.75平方米，该面积不包括分摊面积），北4-6商铺第一层面积合共为187.39平方米（该面积不包括分摊面积），阳西县山水华庭东18号及北商1-6商铺的公共走廊面积为114.53平方（其中阳西县山水华庭东18号及北商1-3商铺的公共走廊面积69.41平方米）；阳西县山水华庭东16-18号、北1-6号商铺二楼面积合共为490.73平方米（其中东16-17商铺二楼面积为100.98平方，东18及北1商铺二楼面积为108.9平方米，北2-3商铺二楼面积约为127.3平方米，北4-6商铺二楼面积约为153.55平方米）。庞锡温所提供的阳西县富和山水华庭第三、四幢复式商住楼东16-18、北1-3号房地产权证显示上述房屋的房屋建筑面积为723.93平方（包括公摊面积24.48平方米）。同时，该房地产权证所附图纸显示：东16-17号商铺一楼和二楼均为99平方米，东18和北1号商铺一楼和二楼均为108.9平方米，北2-3号商铺一楼为155.3601平方米，二楼为127.3041平方米，车库面积无显示。因此该房地产权证登记的面积与所附图纸的面积不一致。一审法院又再次向双方确认面积以何为准，庞锡温、恒大家具广场双方均表示平面图的面积与实际租赁的较为一致，应按平面图计算面积。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据庞锡温的起诉及恒大家具广场的答辩意见，本案的争议焦点为：一、庞锡温、恒大家具广场之间签订的恒大家具城招商合同是否合法有效，应否继续履行，该合同约定的保证金及装修押金13000元是否合法有效；二、庞锡温请求按照正常使用商品面积（阳西县富和山水华庭东16-18号以及北1-3号商铺，不包括公共走廊部分）计算租金是否有事实及法律依据，应否予以采纳；三、庞锡温请求恒大家具广场返还2013年10月1日至2019年3月31日的公共走廊的租金104947.2元以及返还2019年1月至3月多缴纳的阳西县富和山水华庭北4-6号商铺的租金是否有事实及法律依据，应否予以支持；四、庞锡温请求恒大家具广场予以免除对等的月份（6个月）的租金或者在余下租期的租金上予以优惠是否符合法律规定，应否予以支持。关于第一个争议焦点。恒大家具广场向富和公司承租一系列商铺，然后将其中的阳西县富和山水华庭东16-18号、北商1-6号铺位转租给庞锡温，并分别于2013年6月7日、2018年2月9日签订了两份《恒大家具城招商合同》。鉴于恒大家具广场出租给庞锡温的商铺包括阳西县山水华庭东18及北1-6号商铺规划为公共走廊的部分，该公共走廊未经相关建设部门许可被拆除间隔墙体并改建为阳西县富和山水华庭东18及北1-6号商铺的室内部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，恒大家具广场将阳西县富和山水华庭东18以及北1-6号商铺北面的公共走廊改建而成的室内部分出租给庞锡温，因该改建未取得相关部分批准许可，该行为已违反了法律的禁止性规定，故恒大家具广场将该部分出租给庞锡温应属无效。因《恒大家具城招商合同》中关于出租改建部分即阳西县富和山水华庭东18以及北1-6号商铺北面的公共走廊的约定已被确认无效，庞锡温请求继续履行该部分，不予支持。庞锡温、恒大家具广场双方关于出租阳西县富和山水华庭东16-18号以及北1-6号商铺（平面图记载的阳西县富和山水华庭东16-18号以及北1-6号商铺，不包括改建部分）,是双方真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，应属合法有效。同时，虽然庞锡温、恒大家具广场双方因阳西县富和山水华庭北4-6号商铺被他人主张权利致使庞锡温无法对商铺进行使用而产生纠纷，但该纠纷仅涉及到北4-6号商铺，庞锡温亦希望继续承租阳西县富和山水华庭东16-18号以及北1-3号商铺，且虽然庞锡温没有按时交纳租金，但庞锡温所租赁的北4-6号商铺无法继续由庞锡温使用，而恒大家具广场要求庞锡温按合同约定的全部商铺的租金确有不当，且合同约定的为阳西县富和山水华庭东16-18号以及北1-6号商铺的租赁面积，北4-6号商铺被新业主占有使用后，余下商铺面积未能确定，即余下商铺的租金数额亦未确定，在此情况下庞锡温没有按约支付租金不能认定为故意违反合同约定，因此恒大家具广场在辩解意见中以庞锡温未按时支付2-4月租金为由要求解除双方之间签订的《恒大家具城招商合同》，不予采纳。庞锡温请求继续履行《恒大家具城招商合同》中关于阳西县富和山水华庭东16-18号以及北1-3号商铺的内容，应予支持。鉴于案外人已将阳西县富和山水华庭北4-6号商铺出让给他人，他人亦将商铺占有使用，因此庞锡温继续租赁阳西县富和山水华庭北4-6号商铺已履行不能。庭审中，一审法院就该问题向庞锡温予以释明，但庞锡温对合同履行部分仍没有变更，因此对于庞锡温方请求继续履行庞锡温、恒大家具广场双方签订的《恒大家具城招商合同》中关于阳西县富和山水华庭北4-6号商铺的内容，理据不足，不予支持。另，庞锡温、恒大家具广场双方在《恒大家具城招商合同》的第七条和第十一条中关于履约保证金及装修押金的约定，没有违反法律规定，应属合法有效。庞锡温、恒大家具广场双方一致确认庞锡温支付了10000元履约保证金和3000元装修费，应予确认。根据庞锡温、恒大家具广场双方在《恒大家具城招商合同》的第二十一条关于因承租方违反合同（含租赁合同及其补充协议）约定而导致提前终止合同的，承租方已向出租方缴纳的各项款项（含租金、履约保证金等），出租方有权不退还承租方的约定，因本案合同尚未因违约而被解除或终止，且庞锡温虽未支付租金，但情有可原，故恒大家具广场在辩解意见中要求不退还上述两项费用，不予采纳。鉴于庞锡温确认上述两笔费用继续有效的诉讼请求已包含在请求继续履行合同内，因此不再重复确认。关于第二个争议焦点。合同签订后，恒大家具广场已按照合同约定将相关商铺交由庞锡温使用。后来，因为阳西县富和山水华庭4-6号商铺的原业主将商铺出卖给他人，而新业主要求收回上述商铺，致使庞锡温无法对上述商铺进行经营收益，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”的规定，庞锡温可以要求相应地减少租金。庞锡温、恒大家具广场双方一致确认按照阳西县*******提供的平面图予以计算实际租用的面积，应予采纳。依据阳西县*******出具阳西县富和山水华庭商品楼第四幢面积图显示：阳西县山水华庭东16-18号、北1-3号商铺第一层面积为470.99平方米，二楼面积为337.18平方米。庞锡温提供的阳西县山水华庭东16-18号、北1-3号商铺的房地产权证显示上述商铺包括公摊面积24.48平方米。根据庞锡温、恒大家具广场双方签订的《恒大家具城招商合同》约定，2018年9月1日至2019年8月31日按19元/平方米计算一楼每月租金，2019年9月1日至2020年8月31日按22元/平方米计算一楼每月租金，商铺二楼租金均按2元每平方计算，且一楼面积是包括公摊面积在内的。同时，根据庞锡温陈述其大概2019年2月尾至三月初的时间被强制搬离其所租赁的阳西县富和山水华庭北4-6号商铺，而恒大家具广场提供的视频资料显示2019年3月13日庞锡温已搬离其所租赁的阳西县富和山水华庭北4-6号商铺，但该视频显示的为其所租赁的阳西县富和山水华庭北4-6号商铺2019年3月13日的情况，其不能证明庞锡温实际的搬离时间，且双方对实际搬离时间陈述不一致，亦未能提供相应的证据予以证明确切的时间，再结合恒大家具广场所提供的阳西县富和房地产开发有限公司于2019年2月14日向恒大家具广场出具的《通知》要求恒大家具广场在2019年3月10日前清场的内容，按照公平原则并结合双方陈述的搬离时间，一审法院酌定时间为2019年3月1日较为适宜。据此2019年3月1日起至2019年8月31日止阳西县富和山水华庭东16-18号以及北1-3号商铺每月租金为（470.99平方米+24.48平方米）×19元/平方米+337.18平方米×2元/平方米=10088.29元；2019年9月1日至2020年8月31日阳西县富和山水华庭东16-18号以及北1-3号商铺每月租金为（470.99平方米+24.48平方米）×22元/平方米+337.18平方米×2元/平方米=11574.7元。根据合同约定物业管理费按照0.8元每平方米每月的标准计算，结合2019年4月2日恒大家具广场发给庞锡温的《通知》显示三个月物业管理费为1838.4元是按商铺一层的面积计算物业管理费的事实以及双方计算物业管理费的方式可知，该物业管理费用是按照租用商铺一楼面积予以计算，因此庞锡温应按约支付的物业管理费为（470.99平方米+24.48平方米）×0.8元/平方米=396.38元。庞锡温请求确认按照正常租赁商铺的面积计算租金9649.38元（其中一楼面积460.76平方米×19.00元=8754.44元；二层面积263.17平方米×2.00元=526.34元；物业管理费460.76平方米×0.8元=368.60元），鉴于其该面积是根据其所提供的房地产权证粗略计算的数额，该计算数额与房地产权证以及平面图显示的面积亦不相同，因此对其请求不当部分，不予支持。至于阳西县富和山水华庭东18号以及北1-6号商铺北面公共走廊改建部分的租金以及物业管理费，因阳西县富和山水华庭东18号以及北1-6号商铺北面公共走廊改建部分的租赁约定被确认无效，且庞锡温请求计算租金的面积是有效合同中约定阳西县富和山水华庭东16-18号及北1-3号的面积，对阳西县富和山水华庭东18号以及北1-6号商铺北面公共走廊改建部分的租金以及物业管理费的租金及管理费不予处理。但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，关于阳西县富和山水华庭东18号以及北1-6号商铺北面公共走廊改建部分的约定被确认无效后该部分的返还以及在返还前的占用费用、产生损失等问题，双方可另寻法律途径解决。关于第三个争议焦点。据前所述，庞锡温、恒大家具广场双方关于租赁公共走廊的约定无效，但是庞锡温实际占有使用恒大家具广场出租的房屋（包括改建部分），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，庞锡温就占有使用公共走廊的部分已支付了相应的租金，且根据平面图显示阳西县富和山水华庭东16-18及北1-6号商铺一楼建筑面积为658.38平方米（未包括公摊面积），故庞锡温再请求恒大家具广场返还多收取的2013年至2019年3月31日按115.2平方米计算每月公共走廊租金得出的租金104947.20元，理据不足，不予支持。因一审法院酌定庞锡温搬离阳西县富和山水华庭北4-6号商铺的时间为2019年的3月1日，因此庞锡温请求恒大家具广场返还2019年1月和2月份所支付的该商铺的租金，理据不足，不予支持。2019年4月2日，恒大家具广场向庞锡温催收2019年2月至4月份的租金、物业管理费和水电费，庞锡温据此支付了30000元，此项事实经庞锡温、恒大家具广场双方一致确认，并有《通知》和《收据》予以证明，一审法院予以确认。据前所述，庞锡温请求返还已支付公共走廊的租金，不予支持。因此，2019年2月份租金按原合同约定的面积计算为15326元，庞锡温对于管理费和水电费均没异议，应确认2019年2月份的物业管理费为612.8元和2018年11月至2019年2月份的水电费为1835.3元。据第二个焦点所述，2019年3月份阳西县富和山水华庭东16-18号及北1-3号商铺（包括公摊面积，但不包括公共走廊面积）的租金为10088.29元和物业管理费396.38元，即上述所陈述的费用合计28258.77元。公用公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的公用部分的建筑面积依法应当分摊的建筑面积，包括楼梯间、过道、间隔墙等建筑面积。因此公摊面积中包含了分摊的部分公共走廊的面积，若计算公摊面积后再按平面图计算公共走廊面积有部分属于重复计算，因此，应酌定分摊面积中包含5平方的公共走廊面积。根据平面图计算阳西县富和山水华庭东18号及北1-3号公共走廊面积为69.41平方米，据此公共走廊部分的占用费用为（69.41平方米-5平方米）×19平方米=1223.79元。上述两项款项合计29482.56元，据此庞锡温多支付了517.44元。鉴于一审辩论终结时，庞锡温尚未支付2019年4月1日起的租金，且恒大家具广场在辩解意见中要求庞锡温支付相应的租金，因此该多支付的部分用于抵顶2019年4月份已到期的租金。关于第四个争议焦点。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，庞锡温陈述恒大家具广场于2019年1-6月的侵权期间对家私城所造成的损失，但其未能向提供证据证明恒大家具广场要求其提前返还租赁房屋所造成的损失，庞锡温在本案中亦未请求恒大家具广场赔偿相应的装修损失，故庞锡温以恒大家具广场在2019年1-6月的侵权期间对其家私城所造成的损失为由请求恒大家具广场予以免除对等的月份（6个月）的租金或者在余下租期的租金上予以优惠，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决如下：一、确认庞锡温与恒大家具广场于2018年2月9日签订的《恒大家具城招商合同》中关于租赁阳西县山水华庭东16-18号、北1-6号商铺（不包括公共走廊部分）的合同内容合法有效；二、确认庞锡温与恒大家具广场于2018年2月9日签订的《恒大家具城招商合同》中关于租赁阳西县山水华庭东16-18号、北1-3号商铺（不包括公共走廊部分）的合同部分继续履行；三、确认庞锡温承租恒大家具广场的阳西县山水华庭东16-18号、北1-3号商铺（不包括公共走廊部分）自2019年3月1日至2019年8月31日的每月租金为10088.29元和2019年9月1日至2020年8月31日的租金为11574.7元，每月物业管理费为396.38元；四、庞锡温2019年3月多支付的517.44元租金用于抵顶2019年4月份的部分租金；五、驳回庞锡温其他的诉讼请求。一审案件受理费2456元，其中由庞锡温负担1383元，由恒大家具广场负担1073元。二审审理期间，庞锡温提供以下新证据：《收据复印件》，拟证明新旧合同交租的金额一致，原来交租是没有包括公摊面积的，庞锡温与恒大家具广场所签订的两份合同不存在公摊面积计算租金。恒大家具广场质证认为，当时该收据的租金是15326元，是以一楼766平方米+二楼386平方米，按照合同约定：一楼是19元/平方米、二楼2元/平方米的标准收取的，是包含公摊面积及走廊的。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，庞锡温二审提供4份收款收据，收据载明庞锡温在2018年3月至6月均是按每月15326元支付租金给恒大家具广场。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。本案一审判决后，庞锡温上诉仅针对原审判决第三项，请求变更原审判决第三项确定的每月应付租金的数额，即请求确认公摊面积24.48平方米不应作为计算租金面积。根据上述法律规定，本案围绕庞锡温上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审法院认定庞锡温与恒大家具广场于2013年6月7日和2018年2月9日签订的两份《恒大家具城招商合同》除关于公共走廊部分租赁无效外，合同其他条款是有效条款正确，且双方当事人对此无异议，本院对此予以维持。双方在履行合同过程中，因商铺所有人出卖了北4-6号商铺，并通知承租人搬离已出卖的商铺，双方实际变更了原租赁商铺的面积，现庞锡温实际承租了的商铺是阳西县山水华庭东16-18号、北1-3号，双方确认现租赁商铺一楼的面积为470.99平方米，二楼面积为337.18平方米，公摊面积为24.48平方米。对双方确认的事实，本院予以确认。本案争议焦点是公摊面积为24.48平方米应否列入计租金面积。双方租赁同一商铺，先后签订了两份租赁合同，2013年6月7日签订《恒大家具城招商合同》中载明恒大家具广场出租阳西县山水华庭东16-18号、北1-6号商铺，不含公摊面积为766平方米。双方在第一份合同即将履行完毕时就同一标的物于2018年2月9日签订了《恒大家具城招商合同》，该合同约定出租面积和第一份合同相同，但出租面积766平方米记载在含公摊面积一栏的空格中。双方签订的第二份租赁合同是第一份租赁合同的延续，由于第一份租赁合同已履行完毕，双方约定的766平方米是不包括公摊面积。由于该部分商铺的公摊面积是24.48平方米是确定的，如果包括公摊面积，则第二份承租合同的面积应不只766平方米。从双方实际履行情况看，在恒大家具广场收回北4-6号商铺前，庞锡温每月所交租金和2013年6月7日签订的租赁合同所交租金一样，庞锡温按每月15326元支付租金，一审认定庞锡温支付2019年1月租金和物业费为15938.8元，该费用减除应缴的物业管理费，租金实质按一楼766平方米，隔层386平方米计算的。本案中双方当事人确认一楼商铺面积766平方米计算，已收回的北4-6商铺面积为187.39平方米，东18号和北1-6号商铺公共走廊共114.53平方米，现庞锡温承租的16-18号、北1-3号商铺面积共470.99平方米。按双方确认的面积计算，庞锡温原来承租面积共772.8平方米。本案一审审理时，一审法院组织双方当事人现场实地测量，庞锡温现在使用东16-18号、北1-3及走廊、车库面积为548.71平方米，恒大家具广场已收回的北4-6号商铺面积为219.1平方米。据一审测量数据，庞锡温原来承租面积为767.81平方米。按上述两种方法计算，庞锡温承租一楼面积不包括公摊面积时与双方合同约定的766平方米的面积更为接近。且双方当事人订立的第一份承租合同约定766平方米不含公摊面积，第二份是续租合同，在面积没有增加的情况下，应认定承租的766平方米不包含公摊面积更为符合合同的延续性及当事人的签订承租合同的最初意思表示。故庞锡温上诉主张计算租金面积不包括公摊面积24.48平方米的理据充分，应予采纳。根据上述认定及结合双方合同约定的租金计算方法，确定庞锡温承租阳西县山水华庭东16-18号、北1-3号商铺（不包括公共走廊部分）应支付给恒大家具广场的租金为：自2019年3月1日至2019年8月31日的每月租金为9623.17元（470.99㎡×19元/㎡+337.18㎡×2元/㎡），2019年9月1日至2020年8月31日的每月租金为11036.14元（470.99㎡×22元/㎡+337.18㎡×2元/㎡），每月物业管理费为376.79元（470.99㎡×0.8元/㎡）。原审认定公摊面积应计算租金欠妥，应予纠正。综上所述，原审判决认定部分事实不清，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第二百一十二条、第二百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初1681号民事判决第一、二、四、五项；二、变更广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初1681号民事判决第二项为：庞锡温承租阳西县山水华庭东16-18号、北1-3号商铺（不包括公共走廊部分）应支付给阳西县恒大家具广场的租金为，2019年3月1日至2019年8月31日的每月租金为9623.17元，2019年9月1日至2020年8月31日的每月租金为11036.14元，每月物业管理费为376.79元。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2456元，由庞锡温负担1228元，阳西县恒大家具广场负担1228元；二审案件受理费50元，由庞锡温负担25元，阳西县恒大家具广场负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月十七日法官助理  詹礼迪书 记 员  刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。