黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0206民初1992号原告：齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区红岸办事处繁华委晨光1#教学楼，统一社会信用代码法定代表人：吕妍蓓，系该公司经理。委托诉讼代理人：吕艳秋，系该公司职员。徐维东，公民身份号码，男，1967年7月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区晨光嘉苑。崔起燕，公民身份号码，女，1969年1月3日出生，汉族，齐齐哈尔钢厂房产处退休员工，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区晨光嘉苑3-3-201室。第三人徐维红，女，1970年7月11日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。二被告及第三人共同委托诉讼代理人孙雷，黑龙江天扩律师事务所律师。原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司（以下简称“九鼎公司”）与被告徐维东、崔起燕、第三人徐维红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九鼎公司委托诉讼代理人吕艳秋，被告徐维东、崔起燕、第三人徐维红共同委托诉讼代理人孙雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九鼎公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告徐维东、崔起燕交付坐落于富拉尔基区××小区××单元××室房屋的首付款172167.52元；2.本案诉讼费由徐维东、崔起燕承担。事实和理由：徐维东、崔起燕系夫妻关系。2012年9月24日，九鼎公司与徐维东、崔起燕就坐落于富拉尔基区××小区××单元××室房屋签订买卖合同，约定房款总价572167.52元，首付款172167.52元；九鼎公司出具了房屋买卖合同和发票，徐维东、崔起燕实际使用该房屋。但在九鼎公司交付房屋后徐维东、崔起燕未予交付房屋首付款。该首付款经九鼎公司多次催要未果，故诉至人民法院。被告徐维东、崔起燕辩称：请求人民法院驳回原告九鼎公司的诉讼请求。一、根据法律规定，未损害公司及第三人利益，应属合法有效，徐维东、崔起燕属于合法取得房产。二、徐维东、崔起燕不拖欠涉案购房首付款，该首付款是通过用动迁齐齐哈尔市富拉尔基区晨光学校（以下简称“晨光学校”）时，九鼎公司返还晨光学校老校长四处民房回迁面积中的134.26平方米数，抵顶涉案房产首付款。因此，不拖欠涉案房屋的首付款。三、九鼎公司虽现在的法定代表人是吕妍蓓，但实际出资人及经营者为徐维红。该公司股权已经全部转让到徐维红名下，而九鼎公司应为一人有限公司，唯一股东也是徐维红。虽然工商登记未变更，并有（2018）黑0206民初651号民事判决书、以及（2019）黑0206民终399号民事判决书予以证实。因此，吕妍蓓无权以九鼎公司名义提起诉讼，其无诉讼主体资格。四、不能因为九鼎公司的法定代表人有所变更，就可以更改之前公司所从事的民事行为，这不符合合同法的立法本意，更不利于合同的稳定性。第三人徐维红的答辩意见与二被告答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定本案事实如下：原告九鼎公司成立于2011年2月24日，其初始登记股东为吕妍蓓（出资比例60%）、第三人徐维红（出资比例20%）、韩巍（出资比例20%）。公司原登记的法定代表人为徐维红，2018年4月份将登记的法定代表人变更为吕妍蓓。吕妍蓓系徐维红的表姐，北京西点精英谷企业管理有限公司（以下简称“西点公司”）登记的法定代表人也为吕妍蓓。原晨光学校为民办学校，登记的校长为吕景兰，吕景兰为徐维东之母。2010年11月10日，吕妍蓓代表西点公司与第三人徐维红代表晨光学校签订《房地产转让合同意向书》，约定将位于齐齐哈尔市富拉尔基区繁华委的晨光学校占用的一块土地转让给西点公司用于房地产开发，双方确认该土地原为部分出让、部分划拨获得的使用权，该土地面积6776.03平方米，地上附属的建筑物面积8007.54平方米，约定转让的价格为人民币壹仟贰佰伍拾万元，先给付八百五十万元，余款转为投资款。该《意向书》最后有附加约定“晨光学校原有的房产有四处房产为民宅，为晨光学校老校长为子女建设的产业，在开发住宅交工后应按680平方米给予返还”（此处的老校长指吕景兰）。2012年1月29日，第三人徐维红代表原告九鼎公司与齐齐哈尔市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，公司出资购得了原晨光学校占用土地的开发使用权，进行了涉案房屋所在的齐齐哈尔市富拉尔基区晨光嘉苑小区的开发建设。原告九鼎公司与第三人徐维红、吕景兰及被告徐维德（吕景兰之子）、崔起燕（吕景兰儿媳）签订《回迁协议》1份，落款时间为2012年1月1日。内容为公司履行2010年1月10日的《房地产转让意向书》，将680平方米房屋返还给吕景兰及子女，公司同意图纸选房，多出部分的面积按开盘价缴纳。2012年9月19日，原告九鼎公司与被告徐维东、崔起燕签订《商品房买卖合同》，合同约定将晨光嘉苑小区3号楼3单元201号房屋以572167.52元的价格卖给徐维东、崔起燕，其中首付172167.52元，余款40万元向银行贷款，该《商品房买卖合同》上买受人处为徐维东、崔起燕签名。此后，徐维东、崔起燕并未交付该首付款，但九鼎公司为其开具了专用票据等相关购房材料，证明徐维东、崔起燕首付款已交纳。现涉案房屋由徐维东、崔起燕居住。另查明，西点公司曾经以借款的形式向原告九鼎公司提供过资金用于晨光嘉苑小区的开发建设，吕妍蓓还通过其他途径向九鼎公司提供过资金。2013年3月15日，吕妍蓓曾经在一份《股权转让声明》上签字，内容为吕妍蓓投入资金压力过大，急于收回投资偿还借款，决定退出九鼎公司，将其持有的股份转让给徐维红。后吕妍蓓与徐维红因公司股权等问题发生矛盾，曾经诉至人民法院。2018年4月份，公司登记法定代表人由徐维红变更为吕妍蓓。以上事实有原告九鼎公司提供的《商品房买卖合同》、《国有建设用地使用权出让合同》、购房备案介绍信，被告徐维东、崔起燕提供的《房地产转让合同意向书》、《回迁协议》、《回迁房分配明细》、《股权转让声明》、（2018）黑0206民初651号民事判决书、2019黑02民终399号民事判决书，本院调取的涉案房产登记信息，及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点有下列两点：（一）本案原告主体是否适格？（二）涉案房屋首付款是否已用其他方式进行折抵的举证责任？关于本案原告主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十三条的规定，“公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十条的规定，“法人的法定代表人以依法登记的为准，……”。本案中，原告九鼎公司现在工商行政管理部门登记的法定代表人为吕妍蓓，没有证据证明其无权代表公司，吕妍蓓代表公司委托诉讼代理人参加本案的诉讼符合法律规定。二被告及第三人主张原告的代理人无权代表公司诉讼的主张，并无事实及法律依据。故本案原告主体适格。关于涉案房屋首付款是否已用其他方式进行折抵的举证责任的问题。被告徐维东、崔起燕抗辩称涉案房屋的首付款已用回迁晨光学校老校长吕景兰（徐维东母亲）四套民房中的134.26平方米数，并向法庭提交了《房地产转让合同意向书》、《回迁协议》、《回迁房分配明细》予以佐证，徐维东、崔起燕已完成了抗辩的举证责任，九鼎公司仍应对其主张拖欠首付款未予给付的成立承担举证证明责任，因《意向书》主要内容涉及九鼎公司开发的晨光小区工程，西点公司和九鼎公司的法定代表人均为吕妍蓓，二公司既是关联企业又有业务往来，九鼎公司有能力及责任举证证明上述《意向书》的法律效力及解决情况，然而九鼎公司未能对该《意向书》的法律效力及解决情况进行举证证明。所以，徐维东、崔起燕已经完成了已用其他方式折抵涉案房屋首付款的举证责任，而九鼎公司未能完成对其主张拖欠首付款的举证证明责任。综上所述，原告九鼎公司与被告徐维东、崔起燕签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律的保护。徐维东、崔起燕已经举证证明涉案房屋首付款已经用其他方式予以折抵，而九鼎公司未举证证明折抵款项并非涉案房屋首付款。故九鼎公司的诉讼请求，证据不足，本院无法支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3744.00元，由原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  张 弛审 判 员  吴 昊人民陪审员  韩冬娥二〇一九年十二月三十日书 记 员  张 雪