广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初11364号 原告：余慧，女，1968年8月12日出生，汉族，住广东省英德市。 委托诉讼代理人：袁婉婵，广东朝胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁婉媚，广东朝胜律师事务所律师。 被告：广西侣行投资管理有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区厢竹大道5号南宁左岸工社小区1单元1409号，统一社会信用代码：91450103571812619T。 法定代表人：玉志伟，该公司经理。 被告：玉志伟，男，1981年3月31日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市良庆区。 两被告共同委托诉讼代理人：张雪，广西昭亮律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：张林，广西昭亮律师事务所实习律师。 原告余慧与被告广西侣行投资管理有限公司（以下简称：侣行公司）、被告玉志伟合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告余慧的委托诉讼代理人袁婉婵、袁婉媚，被告侣行公司、被告玉志伟的共同委托诉讼代理人张雪、张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余慧向本院提出诉讼请求：1、判令侣行公司向余慧支付拖欠的2513房、2514房2018年11月至2019年1月固定租赁收益合计12632.48元及滞纳金（滞纳金自每月固定租赁收益应付日期之后的第16天起算，暂计至2019年6月15日为1419.57元，此后计至侣行公司实际付清本息之日止，按日千分之一计算）；2、判令侣行公司向余慧支付2513房双倍违约金6000元、2514房双倍违约金6000元；3、判令向余慧赔偿2513与2514两房2018年12月至2019年1月的物业管理费982.94元、2018年12月公摊费70.25元；4、判令玉志伟对侣行公司的债务承担连带赔偿责任；5、本案的诉讼费用及其他费用由侣行公司、玉志伟承担。事实与理由：2017年1月17日，余慧与侣行公司签订了两份《委托租赁服务合同》，该合同约定：余慧将其拥有的坐落于广东省湛江市开发区海滨大道128号万达广场4号楼2513号房（面积：48.41㎡）、2514号房（面积：92.68㎡）及附属设施出租给侣行公司经营租赁业务。两房业租赁期限为5年，自2017年1月17日至2022年1月15日止。余慧享有以下的租赁收益：1、固定租赁收益的42元/㎡/月，2、净租赁收益的30%，侣行公司应于每月25日前支付租赁收益给余慧。鉴于须履行《委托租赁服务合同》，余慧按侣行公司的要求于当天与其另签订两份《装修配置委托书》，委托侣行公司全权代为装修配置涉案两房物业，合同约定侣行公司装修配置须符合清单内标准，装修配置标准为2000元/㎡，2513房装修费用96820元、2514房装修费用185360元，设施保修期为5年，装修配置完须经双方共同验收确认。两份《装修配置委托书》签订后，原告支付200000元装修款给侣行公司，余款82180元经双方口头约定，在租赁收益中扣减。根据两份《委托租赁服务合同》，余慧每月应获得2513房固定租赁收益2033.22元、2514房固定租赁收益3892.56元。侣行公司按照合同约定向余慧支付了2017年6月至9月两房的固定租赁收益。自2017年10月收益开始，余慧的固定租金收益用于扣减两房装修款82180元。至2018年11月固定收益时，余款82180元的装修款已经全部扣减完毕，同时该月的收益扣减装修款后还多出780.92元属于余慧的固定租赁收益，侣行公司应当支付，然而侣行公司无故拖欠。随后侣行公司再次拖欠余慧2018年12月的固定租赁收益。余慧多次催促侣行公司支付，但侣行公司拒不支付。余慧催讨租金无果后，于2019年1月初到涉案房屋查看，发现涉案房屋被侣行公司紧锁大门，余慧在无法收到租赁收益且无法取回房屋的情况下，无奈之下于2019年1月12日到湛江市公安局经济技术开发区分局梧阔派出所报案。余慧在民警及物业的配合下打开涉案房屋，发现涉案房屋已被侣行公司用作堆放杂物、办公用品。余慧随后联系侣行公司反映房屋不是用作酒店经营而是堆放杂物，侣行公司推脱说酒店经营不善，已经停止经营。后侣行公司甚至在瞒着余慧的情况下偷偷在晚上将屋内的杂物、办公用品拉走，并带走余慧屋内的部分装修配置（包括但不限于电视机、冰箱、床等）。根据双方签订的《委托租赁服务合同》第八条第2款、第3款、第5款的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，侣行公司应向余慧支付两房2018年11月至2019年1月固定租赁收益合计12632.48元及滞纳金，并支付两房双倍违约金12000元。此外，根据《委托租赁服务合同》第三条的约定，余慧的租赁收益包括固定租赁收益以及净租赁收益，固定租赁收益是侣行公司每月固定支付给余慧的费用，物业费、公摊费等费用则由侣行公司在净租赁收益中扣除。在双方合作期间，涉案房屋的物业费、公摊费一直由侣行公司按合同约定进行支付，但2018年12月以及2019年1月期间，侣行公司拖欠涉案两套房屋的物业费、公摊费，该部分费用余慧已于2019年1月15日缴付，侣行公司应向余慧赔偿2513与2514两房物业管理费982.94元、公摊费70.25元。玉志伟作为涉案租赁项目的负责人，亦是侣行公司的法定代表人及占股比例最大的股东，其全程负责与余慧洽谈相关合同细节，且余慧在涉案房屋装修后也多次与玉志伟联系共同验收事宜，但均遭玉志伟拒绝。同时，侣行公司通过陆燕平、玉志伟的银行账户支付租赁收益给余慧，余慧认为被告方是法人与投资者资产混同的情况，因此玉志伟应对侣行公司的债务承担连带赔偿责任。 被告侣行公司、被告玉志伟共同辩称：一、侣行公司是第一家进驻到湛江万达广场的公司，应开发商的要求支付给业主的固定租赁收益较高。由于近年来市场经济不景气，运营成本过高，若坚持经营，不仅会给侣行公司带来巨大损失，也会损害余慧的利益，故侣行公司在公司经营困难、合同履行难以为继的情况下，为求及时减损，于2018年9月至10月期间以短信、电话或面谈等方式与各个委托人进行沟通，并派出工作人员到委托租赁物业现场，与众多委托人协商合同解除的后续处理事宜，部分委托人与侣行公司达成协议，却也有部分委托人拒绝变更合作模式，也拒绝解约。因余慧提出的要求过高，双方未能达成协议，侣行公司于2018年12月1日退出涉案物业，将涉案物业交还给了余慧，并于2018年12月1日再次向各委托人发出通知：“广西侣行投资管理有限公司于2018年12月1日停止营业并撤出市场，通知未办理和平解约手续及交房手续的业主于2018年12月15日前到前台办理。”二、余慧要求侣行公司支付2018年11月至2019年1月期间的固定租赁收益12632.48元及滞纳金没有事实及法律依据。双方签订的是《委托租赁服务合同》，约定侣行公司为余慧提供物业及附属设施的在线租赁服务及相关增值服务，双方之间是委托经营合同关系，因此从双方之间存在的法律关系而言，余慧要求侣行公司支付固定租赁收益没有事实及法律依据。且在委托租赁经营期间，因入住率太低，租赁收入尚不足以抵扣合同约定的各项费用，根本未产生租赁收益。三、因侣行公司已尽通知义务，余慧要求侣行公司支付双倍违约金缺乏事实依据。且余慧要求的违约赔偿过高，根据合同法及相关司法解释规定，合同约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，考虑到合同的履行情况、侣行公司的亏损情况等综合因素，根据公平原则予以衡量，侣行公司应支付的违约金应予以调低，不应超过2000元。四、侣行公司委托他人付款，并未损害余慧的利益，余慧以玉志伟为侣行公司的股东，且侣行公司委托玉志伟、陆燕平向其付款为由，主张玉志伟的财产与股东财产混同，要求玉志伟对侣行公司的债务承担连带赔偿责任没有事实及法律依据。综上，侣行公司、玉志伟认为余慧的诉请没有事实及法律依据，应予驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 余慧系坐落于广东省湛江经济技术开发区产的所有权人，不动产权证上记载该2513号房产的建筑面积为48.18㎡、2514号房产的建筑面积为92.24㎡。 余慧（甲方）与侣行公司（乙方）于2017年1月17日签订了两份《委托租赁服务合同》，均约定甲方将其拥有的物业（以下简称委托物业）及其附属设施委托给乙方提供租赁服务及增值服务，并具体约定如下，第一条、委托物业基本情况：1、委托物业位于广东省湛江市开发区（建筑面积48.41㎡）、2514号房（建筑面积92.68㎡）；2、甲方需对委托物业进行改造、装修及配置房间设置，使之达到乙方制定的统一标准；3、甲方应在2017年1月17日前使委托物业达到本合同约定的设施配置标准并将物业交付给乙方。第二条、物业用途：1、委托物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式，并由乙方提供在线租赁服务及增值服务；……第三条、租赁收益分配：1、委托物业租赁经营取得的、扣除佣金或代理费及营业税（含附加费）后的实际收入为租赁收入；2、租赁收入扣除人工费用，固定成本费用，能耗费用，物业管理费、电梯费、垃圾费等，市场营销，办公楼费用，物料消耗，财务费用以及其他费用等各项费用后为租赁收益；3、租赁收益扣除甲方应得的固定收益后为净租赁收益；4、如因季节性因素或其他原因导致当月租赁收入不足以支付上述各项费用，则下个月的租赁收入应先用于弥补上个月未支付的费用，以此类推；5、甲方享有的租赁收益包括固定租赁收益42元/㎡/月、净租赁收益的30%，乙方享有扣除上述甲方应得租赁收益外的其他收益；……7、自甲方交房之日起5个月为筹备及培育期，在此期间，甲方不享有任何租赁收益；8、租赁收益起算日为2017年6月16日，如甲方延期交付房屋，导致乙方筹备及培育期延迟的，则甲方租赁收益起算日期相应顺延。第四条、结算方式及税务承担：……3、每月25日前，乙方将甲方应得的租赁收益支付到甲方指定账户，乙方也可以委托并通过第三方代理将上述租赁收益支付给甲方；4、上述日期如遇到国家法定节假日和休息日，则相应顺延完成，最后一期租赁收益则应在租赁服务期限届满后三十个工作日内结清；5、甲乙双方各自承担相关纳税义务，各方均无代其他方申报、扣缴其所得租赁收益部分有关税收的义务；……第五条、合作期限：1、合作期限共计5年（2513号房自2017年1月17日起至2022年1月15日止，2514号房子2017年1月16日起至2022年1月15日止）；……第八条、违约责任：1、本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金；2、除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币3000元；违约方支付违约金后，还应当依法采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应当依法承担赔偿责任；3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应从第16天起每天支付应付金额千分之一的滞纳金；超过30日，甲方有权提出解除合同；……5、如任何一方单方要求退出合作的，须提前一个月书面通知对方且承担违约责任；如违约方未提前一个月书面通知对方，则须双倍支付违约金；因单方退出委托关系造成其他方损失的，还应承担因此造成的损失费用；……第九条、解决争议的方式：甲、乙双方就本合同发生的纠纷，应通过协商或调解解决；协商或调解解决不成的，可向乙方所在地的人民法院提起诉讼。第十条中约定了合同文本自双方签章（盖章）后即生效；第十一条载明了甲、乙双方收款账户的信息。 余慧（甲方）与侣行公司（乙方）还于2017年1月17日签订了两份《装修配置委托书》，约定：为使甲方委托物业达到协议规定的标准，甲方拟委托乙方全权代为装修配置甲方位于广东省湛江市开发区、2514号房内的设施设备；装修配置费用标准为2000元/㎡，2513号房面积48.41㎡，全款共计96820元，2514号房面积92.68㎡，全款共计185360元，甲方需于合同签署当日将上述款项支付到乙方指定账户；乙方代为装修及配置的设施保修期为5年。合同附件为装修配置清单。同日，侣行公司向余慧出具了《收据》，载明收到湛江万达广场4栋2513、2514业主余慧托管合作装修配置费用定金200000元。 余慧提交的中国工商银行借记卡账户历史明细清单显示对方户名为“陆*平”的银行账户向向余慧支付款项如下：2017年7月25日1434.61元、2745.28元，8月25日2033.22元、3892.56元；显示对方户名为“玉*伟”的银行账户向向余慧支付款项如下：2017年9月25日2033.22元、3892.56元，10月25日2033.22元、3892.56元；自2017年11月起未有支付记录。余慧、侣行公司均认可上述款项系陆燕平、玉志伟代侣行公司支付租赁收益，并认可侣行公司于2018年12月1日停止侣行家湛江万达广场店的营业并撤出该市场；余慧称侣行公司在2019年1月底才正式交回房产，因此主张双方签订的《委托租赁服务合同》于2019年1月底解除。侣行公司认可向余慧支付2018年11月至2019年1月的固定租赁收益，但主张在抵扣尚欠的装修费及其利息后所欠的固定租赁收益应为6612.99元。 另查明，侣行公司未缴纳涉案物业2018年12月至2019年1月的物业管理费及2018年12月公摊费用，余慧提交的广东增值税电子普通发票显示涉案物业2018年12月至2019年1月的物业管理费为982.94元、2018年12月公摊费为70.25元。 本院认为，余慧与侣行公司签订《委托租赁服务合同》，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约履行。在合同履行过程中，因运营成本过高等原因，侣行公司单方面提出解除合同并于2018年12月1日停止侣行家湛江万达广场店的营业并撤出该市场，鉴于合同已无法继续履行，本院认定双方签订的《委托租赁服务合同》解除，但侣行公司至2019年1月底才向余慧交还房产，故认定合同解除时间为2019年1月31日。 关于2018年11月至2019年1月的固定租赁收益。双方均认可余慧未支付的装修费余款82180元在侣行公司应支付的固定租赁收益中抵扣，本院予以确认。无证据表明双方约定了利息，现侣行公司主张还应扣除装修费余款的利息，本院不予支持。侣行公司每月应向余慧支付的固定租赁收益为5925.78元（2033.22+3892.56），装修费余款82180元自2017年10月起抵扣，至2018年11月抵扣完毕，该月侣行公司还应向余慧支付固定租赁收益余额780.92元，故本院认定侣行公司应向余慧支付2018年11月至2019年1月的固定租赁收益12632.48元（780.92+5925.78×2）。 侣行公司未按照《委托租赁服务合同》第四条第3款约定的时间向余慧支付固定租赁收益，依据该合同第八条第3款的规定，侣行公司应从应当支付固定租赁收益之日的第16天起向余慧支付滞纳金。滞纳金实为逾期支付固定租赁收益的利息损失，双方在合同中约定每日按应付金额的千分之一计算，因该计算标准过高，现侣行公司主张应予调整，本院予以采纳，酌情认定2019年8月19日之前的滞纳金按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。2018年11月固定租赁收益780.92元应付日期为2018年12月25日，滞纳金起算日期为2019年1月10日，其余月份以此推算，至2019年8月19日应付滞纳金为349.11元；自2019年8月20日起，侣行公司应当以尚欠的固定租赁收益12632.48元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍向余慧计付滞纳金至固定租赁收益清偿完毕之日止。 侣行公司单方面提出解除合同并于2018年12月1日停止侣行家湛江万达广场店的营业，现无证据表明侣行公司已按照《委托租赁服务合同》第八条第5款的约定提前一个月书面通知余慧，按该条款的规定，侣行公司应向余慧支付双倍的违约金。结合《委托租赁服务合同》签约期限及租赁收益分配情况，双方约定每套房的违约金标准为3000元较为合理，故侣行公司主张约定的违约金标准过高，本院不予采纳，认定侣行公司应向余慧支付两套房的双倍违约金12000元（3000×2×2）。 根据《委托租赁服务合同》的约定，余慧无需承担合同存续期间涉案房产的物业管理费等，余慧已举证证明其代为缴纳了涉案物业2018年12月至2019年1月的物业管理费982.94元、2018年12月公摊费70.25元，该费用依约应由侣行公司承担，故侣行公司应向余慧支付2018年12月至2019年1月的物业管理费982.94元、2018年12月公摊费70.25元。 玉志伟系侣行公司的法定代表人，其代表侣行公司处理公司事务符合法律规定。侣行公司虽通过陆燕平、玉志伟的账户向余慧转账支付固定租赁收益，但该行为不足以表明侣行公司的法定代表人玉志伟与侣行公司存在资产混同的情况，故余慧主张玉志伟对侣行公司的债务承担连带赔偿责任，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西侣行投资管理有限公司向原告余慧支付2018年11月的固定租赁收益12632.48元； 二、被告广西侣行投资管理有限公司向原告余慧支付拖欠固定租赁收益的滞纳金（计算方式：2019年8月19日前为349.11元，自2019年8月20日起以固定租赁收益12632.48元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计至上述固定租赁收益清偿完毕之日止）； 三、被告广西侣行投资管理有限公司向原告余慧支付违约金12000元； 四、驳回原告余慧的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费478元，由原告余慧负担38元，由被告广西侣行投资管理有限公司负担440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林利扬 人民陪审员  赵红梅 人民陪审员  彭 莉 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  黄辅权