杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初7998号 原告：陈光富，男，1949年1月23日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：沈雄杰、潘镜南，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江森都住宅科技开发有限公司，住所地杭州市西湖区留和路****。 法定代表人：毛燕颖。 委托诉讼代理人：刘为平、俞云鹏，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 本院审理的原告陈光富诉被告浙江森都住宅科技开发有限公司（以下简称森都公司）物权保护纠纷一案，本案于2018年8月31日立案受理后，依法适用适用简易程序，后因案情复杂，本院转为普通程序组成合议庭，于2018年10月24日、11月15日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人沈雄杰、潘镜南，被告委托诉讼代理人刘为平、俞云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈光富向本院提出诉讼请求：1、被告腾退所占用的杭州市紫荆花路2号1幢605室房屋交还给原告；2、被告赔偿原告房屋占有使用费2313320元（从2016年6月17日起暂按3.5元每日每平方米的标准以860.61平方米的面积为基数计算至2018年7月24日，2018年7月24日之后的房屋占有使用费按前述标准计算至被告实际腾退之日止）；3、被告赔偿原告从2018年7月24日起以欠付的房屋占有使用费为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际清偿之日的利息损失；4、本案诉讼费、保全费等所有诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告腾退所占用的杭州市紫荆花路2号1幢605室房屋交还给原告；2、被告赔偿原告暂计算至2018年7月24日止的租金及房屋占有使用费共计2202928元（从2012年3月26日起暂按3.5元每日每平方米的标准以272平方米的面积为基数计算至2018年7月24日，2018年7月24日之后的租金及房屋占有使用费按前述标准计算至被告实际腾退之日止）；3、被告赔偿原告从2018年7月24日起以欠付的租金及房屋占有使用费为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日的利息损失；4、被告支付原告垫付的物业服务费48162.13元；5、被告赔偿原告自2018年8月13日起以48162.13元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日的利息损失；6、本案诉讼费、保全费等所有诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2009年12月，浙江**海实业有限公司（以下简称华海公司）以联合大厦1幢、2幢房产作最高额抵押对外借款，原告委托中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行（以下简称农行浙大支行）以委托贷款方式，分别于2009年12月4日、12月7日、2010年1月26日向华海公司发放贷款共计1.4亿元。2009年12月4日，华海公司与农行浙大支行办理了联合大厦1幢、2幢房产的抵押登记。后因华海公司逾期支付利息，原告发函给农行浙大支行，要求农行浙大支行提前解除借款合同，收回委托贷款本息。农行浙大支行于2012年3月28日向浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）起诉，要求解除农行浙大支行与华海公司之间签订的《委托贷款借款合同》及华海公司归还贷款本息、支付律师费，并确认其对抵押物享有优先受偿权。案经审理，杭州中院于2012年12月14日作出（2012）浙杭商初字第25号生效民事判决。2013年2月，农行浙大支行向杭州中院申请执行，案号为（2013）浙杭执民字第128号。2016年3月8日，农行浙大支行申请变更原告陈光富为案件申请执行人，杭州中院作出（2016）浙01执异2号裁定。后因两次拍卖流拍，2016年6月17日，杭州中院作出执行裁定，将包括案涉承租房屋在内的约30套房屋抵债给原告。2017年6月，原告取得分割房屋产权证。原告在取得抵债房屋后，作为房屋合法所有权人多次联系被告，要求其提供合法占用的证明，否则将予以腾退，但被告一直拒绝提供任何占用证明。原告根据被告2018年5月出具的函件确认，案涉房屋系被告非法占用，被告占用的面积为272平方米。同时，原告于2018年7月9日、8月13日向南都物业服务股份有限公司支付了案涉房屋的物业服务费共计152385.34元，被告作为案涉房屋占用人，相关物业费应由被告承担。为此，原告诉诸法院。 被告森都公司辩称：一、被告依据《联合大厦房屋租赁合同》（合同编号：200910161）对联合大厦A座605-2室合法占有使用。2009年6月，华海公司将联合大厦A座605-2室（272㎡）出租给被告，于2009年10月16日签订《房屋租赁合同》，约定租期至2029年5月31日，并结清租金、水电、物业管理费等款项。原告与华海公司债权债务发生于2009年12月4日至2010年1月26日期间，案涉房屋抵押登记办理于2009年12月4日，所以被告与华海公司签订租赁合同时该房屋并未办理抵押登记。而被告实际自2009年6月1日起开始租赁使用联合大厦A座605-2室，双方于签订日前就已开始实际履行《房屋租赁合同》所约定的合同权利义务。因被告房屋租赁法律关系发生在农行抵押权设立前，且实际履行至今，所以原告要求被告腾退房屋的诉讼请求于法无据，应当予以驳回。二、原告主张的房屋占有使用费及利息损失子虚乌有，且所谓的计算方式无事实依据。被告对案涉房屋合法占有使用，无需向原告进行任何赔偿。被告与原业主华海公司完成所有租房款结算，即便原告前述主张具有一定合理性，也应当向华海公司进行主张。退一步说，即便要计算所谓的房屋占有使用费等费用，原告的计算方式也存在错误。原告并非抵押权人无权以该法律关系主张孳息。原告主张相关费用自2012年3月26日起算，但原告自认取得案涉房屋物权变更登记日期为2017年6月，故起算日期与事实不符。房屋占有使用费应当以市场租金价格进行计算。故应驳回原告第二项诉讼请求。被告已与原业主华海公司完成全部租房款结算，不存在欠付租金，故无需向原告赔偿欠付款项利息，且利息按同期贷款基准利率上浮50%计算于法无据。依据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。而被告与原业主就物业服务费缴纳主体已经明确是由业主缴纳，故被告不存在拖欠物业费的情况。综上，原告的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的（2013）浙杭执民字第128-2号执行裁定书、浙（2017）杭州市不动产权第0××8号不动产权证书、被告于2018年5月31日出具的函、（2012）浙杭商初字第25号民事判决书、（2012）浙杭商初字第25-1号诉讼保全事项通知书、被告于2018年6月7日出具的函、杭房权证西字第0××0号房屋所有权证、抵押登记申请表、房地产抵押清单、单一产权抵押承诺书、（2016）浙01执异2号执行裁定书、案涉房产第二次拍卖情况、案涉房屋产权信息查询记录，被告对上述证据的真实性无异议，对待证事实有异议，本院认为上述证据符合真实性、关联性、合法性的证据特征，本院予以确认。原告提供的原告与杭州积金控股集团有限公司（以下简称积金公司）签订的《房屋租赁合同》、物业公司与积金公司签订的《前期物业服务协议》，被告对证据三性不予认可，本院认为与本案不具有关联性，本院不予确认。原告提供的物业出具的《情况说明》、原告与物业公司签订的《物业服务协议》、消防安全责任书、水电费代收代付委托服务协议、告知书、安全生产（消防安全）责任书、邮件代收协议、授权委托书、物业费缴费发票、台州银行付款回单，被告对证据三性不予认可，本院认为上述证据符合证据真实性、关联性、合法性的证据特征，本院予以确认。 被告提供的《房屋租赁合同》、国有土地使用证、房屋所有权证、房屋交接协议书、借款协议、支付凭证、蔡山河于2013年12月16日出具的确认函、（2018）浙杭证民字第11452号公证书，原告对真实性不予认可，对证据三性有异议，本院认为上述证据系原件，且能相互印证，原告亦未提供证据证明上述证据系虚假，且符合真实性、关联性、合法性的证据特征，本院予以确认。被告提供的律师函、告知函、函收条、照片、拍卖公告、（2013）浙杭执民字第128-2号执行裁定书、华海公司工商变更登记信息、被告公章备案信息、华海公司登报信息、（2018）浙杭证民字第11890号、11981号公证书，原告对上述证据真实性无异议，本院对证据所证明的事实予以确认。被告提供的其他相关证据，与本案不具有关联性，本院不予确认。 根据上述认定的证据及原、被告庭审陈述，本院对本案事实作如下认定： 2009年4月30日，由蔡山河作为股东和法定代表人的杭州青山湖度假酒店有限公司向森都公司借款2000000元，并由蔡山河作为担保方，三方签订《借款协议》，约定由蔡山河在华海公司投资开发并拥有的位于杭州市××路××号××大厦××座××层××室××平方米办公楼作价贰佰万元抵押给森都公司，如华海公司在12个月内无法归还借款本息，则以上房屋全部归森都公司，产生的过户税费全部由杭州青山湖度假酒店有限公司、蔡山河两方共同承担。同日，森都公司将2000000元借款转入杭州青山湖度假酒店有限公司。 2009年10月16日，华海公司为出租方（甲方）与森都公司为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于杭州市××路××号××大厦××座××层××室，建筑面积为272平方米出租给乙方；租赁期限为20年，自2009年6月1日至2029年5月31日止；双方确认至本合同签订时，甲方已将本合同所涉租赁物业在2009年6月1日交付给乙方；乙方需按54400元／年向甲方支付房屋租金（含物业管理费及水、电、空调等费用），本合同20年租赁期限共计房屋租金为1088000元整；鉴于甲方法定代表人及股东蔡山河尚欠乙方借款本金及利息共计2049172元整，故甲方同意本租赁合同所涉乙方需支付的租金、物业管理及水、电、空调、全部费用1088000元整均向其股东蔡山河收取或在其股本和分红中抵扣，乙方无须再向甲方支付任何费用；甲方承诺如本合同租赁房屋一旦可分割产权到户的，届时无论双方已履行本租赁合同至何时，甲方均无条件应将该房屋按9000元每平方米的价格转让过户给乙方，乙方已付的2049172元租金自动转为房屋转让款，不足房款398828元由乙方在办证前支付甲方，且因办理房屋分割产权到户所需补缴的土地出让金部分由乙方承担，房屋因过户所涉其他相关税费由甲、乙双方按相关法律政策规定各自承担。 华海公司系杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦1幢、2幢房产的原所有权人。2009年12月，华海公司以联合大厦1幢、2幢房产作最高额抵押对外借款，陈光富委托农行浙大支行以委托贷款方式，分别于2009年12月4日、12月7日、2010年1月26日向华海公司发放贷款共计1.4亿元。华海公司与农行浙大支行办理了联合大厦1幢、2幢房产的抵押登记手续。 因华海公司逾期支付利息，农行浙大支行于2012年3月28日向杭州中院起诉，要求解除农行浙大支行与华海公司之间签订的《委托贷款借款合同》及华海公司归还贷款本息、支付律师费，并确认其对抵押物享有优先受偿权。杭州中院于2012年12月14日作出（2012）浙杭商初字第25号民事判决，华海公司归还农行浙大支行贷款本金1.4亿元及自2012年3月20日至判决确定履行之日止的按年利率19.98%计算的利息；支付律师费2938817元；农行浙大支行对西湖区××路××号××幢××幢房屋享有优先受偿权。因华海公司未履行生效判决确定的义务，2013年2月，农行浙大支行向杭州中院申请强制执行，案号为（2013）浙杭执民字第128号。2016年1月8日，农行浙大支行向杭州中院申请变更陈光富为申请执行人。2016年3月8日，杭州中院作出（2016）浙01执异2号执行裁定，变更陈光富为（2013）浙杭执民字第128号案件申请执行人；农行浙大支行在（2012）浙杭商初字第25号民事判决书项下的权利义务由陈光富继受。杭州中院于2016年3月、5月进行了两次拍卖均流拍，在拍卖公告中明确目前拍卖对象上存在租赁情况，此次以存在租赁情况的现状进行拍卖，一旦买受后买受人须接受目前的租赁现状。2016年6月17日，杭州中院作出（2013）浙杭执民字第128-2号执行裁定，将包括案涉房屋在内的约30套房屋作价236222944元抵债给陈光富所有。2017年6月27日，陈光富取得紫荆花路2号1幢605室房屋产权证，建筑面积为860.61平方米。森都公司使用了紫荆花路2号1幢605室中的272平方米房屋。 另查，森都公司使用案涉房屋装修后用于办公经营。2018年5月，因陈光富对案涉房屋进行了封门导致纠纷，森都公司以排除妨碍为由于2018年7月10日诉至本院，该案尚在审理中。因森都公司及华海公司未支付2017年6月27日之后的物业费，2018年7月9日、8月13日，陈光富分两次共向南都物业服务股份有限公司支付紫荆花路2号1幢605室物业费共计152385.34元。庭审中，森都公司同意按3.5元/日/平方米标准计算房屋租金。 本院认为：本案焦点问题为：一、案涉《房屋租赁合同》的性质认定；二、森都公司对案涉房屋所享有的权利能否对抗陈光富的物权；三、森都公司是否侵犯了陈光富的物权。关于焦点一：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，森都公司与华海公司签订的合同虽名为《房屋租赁合同》，但根据合同第16.6条约定“鉴于甲方法定代表人及股东蔡山河尚欠乙方借款本金及利息共计2049172元整，故甲方同意本租赁合同中所涉及乙方需支付的租金、物业管理及水、电、空调全部费用1088000元整均向其股东蔡山河收取或在其股本和分红中抵扣，乙方无须再向甲方支付任何费用。”因此，《房屋租赁合同》是华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。关于焦点二：森都公司与华海公司签订的《房屋租赁合同》性质上为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，森都公司与华海公司之间签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案紫荆花路2号1幢605室房屋的所有权已被陈光富以物抵债的方式取得，并于2016年6月17日通过浙江省杭州市中级人民法院（2013）浙杭执民字第128-2号执行裁定确认，故陈光富已依法取得案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使森都公司基于债权取得案涉房屋的使用权，亦不能对抗陈光富对案涉房屋所享有的物权。关于焦点三：基于上述两个焦点的分析，自2016年6月17日法院裁定将案涉房屋抵债给陈光富之后，陈光富便享有了案涉房屋的物权，而森都公司拒不将房屋腾退交还给陈光富，已构成对陈光富物权的侵害。故陈光富诉请要求森都公司腾退并交还案涉房屋，并赔偿自2016年6月17日至实际腾退之日止的房屋占有使用费损失，以及按森都公司所占用房屋的比例承担物业费的诉讼请求有理部分，本院予以支持。故从2016年6月17日至2018年7月24日的房屋占有使用费为730184元（767天*3.5元/日/平方米*272平方米），之后至实际腾退交还之日止的房屋占有使用费按3.5元/日/平方米另行计算。同时，森都公司应支付陈光富物业服务费48162.13元（272/860.61*152385.34）。而陈光富主张房屋占有使用费及物业费的利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条之规定，判决如下： 一、浙江森都住宅科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内将其占用的杭州市西湖区紫荆花路2号1幢605室房屋腾退并交还给陈光富。 二、浙江森都住宅科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈光富房屋占有使用费730184元（暂算至2018年7月24日，2018年7月25日至实际腾退交还之日止的房屋占有使用费以3.5元/日/平方米，按272平方米另行计算）。 三、浙江森都住宅科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈光富物业费48162.13元。 四、驳回陈光富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24809元，由原告陈光富负担16230元，被告浙江森都住宅科技开发有限公司负担8579元。 原告陈光富于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江森都住宅科技开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕小明 人民陪审员  王卫国 人民陪审员  郑仁孝 二〇一九年十二月四日 书 记 员  冯 俊