广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初2657号原告：何应平，男，1962年12月8日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：广州市番禺信业房地产发展有限公司，住所地广州市番禺区清河东路美心翠拥华庭美景中心。法定代表人：张锦锡。委托诉讼代理人：彭楚，系被告的员工。原告何应平与被告广州市番禺信业房地产发展有限公司司（以下简称“信业公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何应平、被告信业公司的委托诉讼代理人彭楚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何应平向本院提出诉讼请求：1、原告请求判令被告赔偿损失39909.6元（其中租金补偿损失21450元、物业费补偿款2329.6元、网络费390元、误工与交通费补偿13940元、地面砖碰坏补偿800元、沙发、房间卫生补偿600元、洗手间修复不能恢得原状补偿400元）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告的番禺××石楼镇尚上名筑A1-201房，在2016年9月交定金，合同约定同年12月交楼。原告实际收楼时间是12月15日。2017上半年装修公司和物业公司，发现阳台和房间天花有掉落的情况，已经维修了一次。2018年1月份装修完后，原告于2018年3月20日将该房屋出租给张先生居住。张生于4月3日发现主卧室天花板的水泥沙灰掉落，第二天原告邀物业公司工程主管王先生、物管汤小姐一起去到现场，一致认为是批荡前施工人员没有对楼顶扳面进行拉毛处理（本次维修的施工人员也认为是该原因造成），楼顶板与后批荡上去的水泥沙灰粘合不牢固，物业与开发商联系后，承诺免费帮原告修复，并在10天左右修复好，但被告没有履行承诺。6月13日，张先生在餐厅吃饭时，天花板大块批荡物再次掉落，差一点被打在他们身上。租房者担心房屋质量问题要求退租，由于房子存在质量问题是不敢住人，原告只能与承租者解除租赁合同，并承担违约责任。被告派遣项目工程部李工现场察看，李工用空鼓锤敲打整个房间后，提出铲除整个厅与一个次卧天花板原来的批荡，铲除有空鼓的墙面，然后重新批荡、刮腻子粉和上油漆的修复方案，当时在现场的原告、物业公司也认可此方案。但随后被告反悔，只铲除部分天花板的批荡。经原告多次协商无果，6月20日，原告通过12345热线投诉到番禺区住建局，经住建局催办，但被告没有处理。7月11日上午，原告到番禺区住建局提交投诉材料。7月30日下午，住建局的同志现场确认属质量问题，要求被告制定修复方案与原告协商处理好。项目工程部察看现场同意修复，但被告不同意原告选择施工方。项目工程部并全权委托物业公司马经理负责实施。被告施工于10月22日完工，原告25日上午去验收，发现有问题，主要是：①墙面修复处变黄色、一处有裂纹，②地面砖有4块被碰掉几处釉面，③卫生间修复没有恢复原状，并当面反馈给了物业管工程王主管。物业公司直到11月初才基本修复完，11月中旬验收签字。原告将房屋出租第三者后，由于房屋质量问题解除房屋租赁合同，并承担违约责任，造成了原告的租金损失21450元、物业费损失2329.6元、网络费390元、地面砖碰坏损失800元等损失共39909.6元。该损失是被告造成，理应予以赔偿。原告为了保护自己的合法权益，特具状起诉，请法院依法判决。被告信业公司答辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以全部驳回。具体理由如下:一、涉案房屋于2014年3月30日竣工验收，并于2014年3月5日进行了竣工验收备案，取得了《竣工验收备案表》，符合交楼条件。二、涉案房屋的交楼标准为毛坯房交楼标准，原告办理了收楼手续。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六的约定，涉案房屋的交楼标准为毛坯。2、原告于2016年11月27日办理了收楼手续，并在收楼确认书签字确认。三、原告在收楼后对房屋进行了装修。原告向被告提交了装修申请并自行对房屋进行了装修。室内装修工程施工是需要相应资质，而原告私人自行装修，应当对房屋的装修质量自行承担保修责任及质量后果。起诉状提及“主卧室天花板的水泥灰尘掉落”、“天花板大块批荡物再次掉落”的情况，与被告交付的房屋质量无关。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,经审理查明如下：2016年9月，原告何应平（甲方）与被告信业公司（乙方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于番禺××石楼镇尚上名筑Al-201房的房屋。合同中对工程质量的保修问题约定：“正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：……（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；……房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知，后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。”合同附件七的补充协议对该保修条款进行了变更和补充：“……2、保修期限内，甲方收到乙方书面申报保修的通知后，应当在7个工作日内与乙方共同对保修项目质量问题进行现场勘验，如确属质量问题的，甲方应当在现场勘验后7个工作日内予以保修；如甲方认为不属于质量问题或乙方提出不合理要求的，甲方应当在现场勘验后7个工作日内出具《保修异议通知书》。……4、保修期限内，在正常使用情况下，发生合同约定所列项目的质量问题，由甲方负责保修；因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由乙方承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，甲方不承担责任。……6、若该商品房遇保修质量问题确有造成保修期间不能居住使用的，甲方提供临时居住房屋或按政府公布的同地段同类房屋租金标准补偿乙方后，不再承担其他赔偿责任。……”合同附件六对装饰、设备标准约定为：“……毛坯房住宅内部：厅、房间天花：结构自然面，刮白腻子；墙面：水泥砂浆批荡……”。合同还对其他相关事项进行了约定。原告于2016年11月27日签订收楼确认书，嗣后，于2017年12月开始对房屋进行装修。2018年3月21日原告与案外人张立兵签订租房协议，约定租期12个月，租金3300元/月。2018年4月3日，案涉房屋主卧室天花板出现水泥沙灰掉落。2018年6月13日，案涉房屋餐厅天花板出现批荡物掉落。案外人张立兵因此与原告解除租赁合同。原告向物业人员反映要求处理相关维修问题，后于2018年10月22日完成维修，2018年10月25日原告验收时发现仍存在墙面修复处变黄色、一处有裂纹，地面砖有4块被碰掉几处釉面，卫生间修复没有恢复原状等问题没处理完毕，至11月中旬才确认修复完毕。因原告要求被告赔偿无果，遂诉诸本院成讼。本院认为，原、被告之间签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。本案中，双方合同中约定的交楼标准虽为毛坯房，但对厅、房间天花有具体的约定为“刮白腻子”，故案涉房屋在保修期内出现天花批荡脱落的房屋质量问题，且已经影响到原告的正常使用，被告应当承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任。现被告已对案涉房屋的天花进行了修复，但由于被告怠于履行维修义务导致涉案房屋存在安全隐患，无法正常使用，被告应承担在此期间造成原告的租金损失。原告提交其与案外人张立兵签订的租赁合同，证明涉案房屋每月租金为3300元，结合涉案房屋地段及出租时段的租金参考价，本院对原告主张的每月租金3300元予以确认。关于被告应赔偿原告租金损失的期间，虽然2018年4月3日开始出现天花脱落，但原告的租户从2018年6月13日才实际退租，原告虽在11月中旬才确认修复完毕，但案涉房屋在2018年10月22日已完成维修，解除安全隐患，即使存在小问题也不必然影响正常使用。故租金损失的期间应从2018年6月14日起计算至2018年10月22日止。为此，被告应赔偿原告租金损失14190元。对于原告主张的物业费、网络费、误工与交通费等损失，因双方在合同中明确约定被告在按政府公布的同地段同类房屋租金标准补偿乙方后，不再承担其他赔偿责任，故对原告该主张，本院不予支持。对于原告主张的地面砖碰坏补偿、沙发、房间卫生补偿、洗手间修复不能恢得原状补偿的损失，因原告已对房屋修复进行了确认，而且亦无证据证明损失的情况及损失是因被告的维修行为造成，为此，对原告该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市番禺信业房地产发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告何应平支付租金损失14190元；二、驳回原告何应平的其余诉讼请求。本案案件受理费798元，减半收取399元，由原告何应平负担322元，由被告广州市番禺信业房地产发展有限公司负担77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何俊燊二〇一九年十二月三十日书记员  郭子谦