河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初6050号原告(反诉被告):驻马店市昌盛物业管理有限公司。住所地：驻马店市风光路中段（温州步行街南20米）。法定代表人：昌建国（又名昌健），经理。委托代理人：景齐志，河南文苑律师事务所律师。被告（反诉原告）：驻马店市民生置业有限公司。住所地：驻马店市交通路西侧。法定代表人:周敏，董事长。委托代理人：张春峰，河南良策律师事务所律师。原告(反诉被告)驻马店市昌盛物业管理有限公司（以下简称昌盛物业公司）与被告（反诉原告）驻马店市民生置业有限公司（以下简称民生置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月20日作出（2018）豫1702民初5295号民事判决书，被告民生置业公司不服提起上诉，驻马店市中级人民法院于2019年4月24日作出（2019）豫17民终891号民事裁定书，以原审判决违反法定程序，事实不清为由，裁定撤销本院（2018）豫1702民初5295号民事判决书，发回驻马店市驿城区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)昌盛物业公司的法定代表人昌建国及其委托代理人景齐志，被告（反诉原告）民生置业公司的委托代理人张春峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)昌盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2014年5月26日签订的《前期物业服务合同》；2、返还原告收取暂存于被告处的物业费1114939元。事实与理由：2011年8月，被告开发的民生置业南区莱茵湖社区一期已经初具规模，需要物业服务，原、被告经协商于2011年8月16日签订《物业服务合同》。合同签订后，原告开始进行物业服务，至2014年5月份，被告开发的上述社区三期已经基本完成，四期正在施工，物业服务规模扩大，需要通过招标方式重新签订物业服务合同。2014年5月21日，原告通过招标，获得了被告开发的“民生天都星城南区莱茵湖小区”物业管理服务项目，并于2014年5月26日重新与被告签订《前期物业服务合同》。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务。从第一次签订合同时起，被告就要求原告将收取业主的物业费大部分暂存到被告公司财务，只给原告留下小部分物业费。2016年12月16日，被告以原告不尽服务义务为由，强行将原告的职工从莱茵湖小区昌盛物业公司办公室赶出，并占有了原告的全部办公用具，派人进驻物业办公室，此后便自行管理物业，收取物业费至今。为此，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）民生置业公司答辩并反诉称，1、被告不存在与原告解除《前期物业服务合同》的事实，2018年6月4日新物业公司接管莱茵湖小区的物业管理，原、被告签订的合同已经实际不能履行，故该合同不存在解除。2、原告诉称的第二项请求没有事实和法律依据，依法应驳回。昌盛物业2011年8月虽然签订《物业服务合同》进入莱茵湖小区，但因当时业主入住率低收不到物业费，物业公司亏损，民生置业与昌盛物业商定，由民生置业垫付昌盛物业所有员工工资和所有物业配套设施费用，昌盛物业收取物业费后上交民生置业用于清偿垫付费用。民生置业为了小区物业正常运营，2011年8月至2016年12月共垫付工资3876078元，洒水车费用24062.5元，两项合计3900140.5元。3、从昌盛物业提交收据形式看，昌盛物业分别与2013年7月11日、2013年10月15日、2014年1月14日、2014年4月16日。2014年6月18日、2015年1月6日、2016年1月29日上交物业费共计1114939元，按照昌盛公司诉称该款暂存民生置业公司，那么从13年到16年4年期间，昌盛物业公司从来不追要，不符合常理。从收据内容看，所有的收据内容都是收到物业部交的物业费，没有写昌盛物业交的物业费，因此1114939元费用不是暂存于民生置业的物业费，而是原告应当返还给民生置业公司垫付的费用。为此反诉请求反诉被告返还侵占反诉原告的物业费2785101.5元。（3900140.5元-1114939元）。反诉被告昌盛物业公司针对反诉原告民生置业公司的反诉辩称，1、昌盛物业公司是昌建国和王献伟出资设立的，该公司是独立的法人与民生没有任何关系，不是民生的下属企业。签订物业服务合同后，原告依约独自履行合同义务，民生没有代替原告履行物业服务合同的任何义务。2、被告反诉的费用与物业合同约定不存在任何关联性，该费用应由被告独自负担，原告没有返还的义务。请求驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，2011年8月16日，原告昌盛物业公司（乙方）与被告民生置业公司天都星城项目部（甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将民生置业南区莱茵湖社区物业委托给乙方实行前期物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参加与本物业的竣工验收、按期（每月）向业主或物业使用人收取物业服务费；物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，物业交付业主后，由业主承担；第一期交付时间为2012年12月31日；本合同自签字生效之日起至业主委员会成立并与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止等。2014年5月26日，原告昌盛物业公司（乙方）与被告民生置业公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定，在合同期内，本物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式，乙方自负盈亏…物业服务期限自项目交房之日起至业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止等。合同签订后，原告昌盛物业公司即对民生天都星城开发的莱茵湖小区提供前期物业管理服务。另查明，被告昌盛物业的法定代表人昌建国从2011年8月（即原、被告签订《物业服务合同》当月）开始制作工资表交民生置业财务部。其中：1、制作的2011年9月、10月、11月，2012年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、12月十二张工资表，工资表抬头显示为“民生天都星城南区物业公司某年某月工资表”或“某年某月物业部工作单”，内容显示有“姓名、岗位工资、实发工资等”，民生置业财务部负责人“胡宾”在工资表上签字“同意发放”，昌建国以“昌健”的名义在工资表上签字，分十二次领走工资351085元；2、昌建国又制作2013年3月工资表交民生置业财务部，该工资表抬头显示为“物业保安部2013年3月工资表”，内容显示有“姓名、应发工资、实发工资、盖章”，该工资表下部“制单”处有“昌健”签名，民生置业财务部负责人“胡宾”在工资表上签字“请财务发放”，民生置业支出2013年3月工资51435元；3、昌建国制作2015年2月、7月、8月三张工资表交民生置业财务部，该工资表抬头显示为“保安、保洁、水电、管理、地下室人员工资表”，内容显示有“姓名、基本工资、加班工资、实发工资等”，民生置业财务部负责人“胡宾”在工资表上签字“同意发放”，该工资表上显示制表人“昌健”，民生置业支出2015年2月、7月、8三个月工资268108元；4、昌建国制作2016年1月、2月二张工资表交民生置业财务部，该工资表抬头显示为“保安、保洁、水电、管理、地下室人员补助表”，内容显示有“姓名、基本工资、加班工资、实发工资等”，民生置业财务部负责人“胡宾”在工资表上签字，民生置业将两张工资表应支工资158783元，通过银行转账转入昌建国个人账户；5、原告昌盛物业制作2011年8月至2016年12月共43张工资表交民生置业财务部，该工资表抬头显示为“物业公司员工工资考勤表”或，“物业公司员工工资工资表”内容显示有“姓名、工种、应发工资、实发工资等”，制表人“王献伟”，工资表签名处有员工本人签字，民生置业支出43张工资表工资3046667元。以上民生置业按照昌盛物业提交的工资表共支出工资3876078元。还查明，昌盛物业公司将其收取的2013年至2016年物业费1114939元交民生置业公司。其中：2013年7月11日，交53540元；2013年10月15日，交50036元；2014年1月14日，交36876元；2014年4月16日，交139809元；2014年6月18日，交费235183元；2015年1月6日，交399495元；2016年1月29日，交200000元。民生置业向昌盛物业出具收据七张，该收据显示为“兹收到物业部，交来物业费人民币---元”，该收据加盖有“驻马店市民生置业公司财务专用章”。2018年7月12日，民生置业公司出具情况说明一份，内容为：“2017年5月10日，经莱茵湖小区业主大会一致表决，要求更换选聘成立新的物业公司管理物业，大家一致表决，驻马店昌盛物业有限公司不尽管理义务，再由其管理拒交物业费。强烈要求选聘新的物业公司，驻马店市海龙物业服务有限公司成立于2017年6月4日。入驻驻马店市民生置业有限公司开发小区莱茵湖服务至今。特此证明！驻马店市民生置业有限公司2018年7月12日”。诉讼中，反诉原告提交机动车销售统一发票一张，用以证明：民生置业公司为昌盛物业垫付晒水车费用24062.5元。反诉被告昌盛物业公司质辩称，民生置业公司因施工建设产生的洒水车费，应由民生自行承担，与昌盛无关。诉讼中，原告昌盛物业公司称，昌盛收取的1114939元物业费交到民生置业财务上既有监管的作用也有借用的意思。被告民生置业辩称，原、被告是合作监管关系，因初期业主入住率低，收入少，为了让物业公司正常运营，双方口头约定物业公司所有开支由民生置业承担，昌盛物业负责管理服务小区，负责收取物业费，所收取物业费用交民生置业公司来冲抵民生置业给昌盛物业垫付的费用。昌盛物业请求返还的一百多万元物业费是昌盛物业交付给民生置业应当冲抵所垫付工资的费用。诉讼中，反诉原告辩称因昌盛物业公司员工的工资都是民生置业公司垫付的，故反诉被告提交的工资表是伪造的，要求对工资表上字迹的形成时间进行鉴定。本院先后委托河南一诚司法鉴定中心及抚顺公正司法所。2019年9月30日、2019年10月25日河南一诚司法鉴定中心及抚顺公正司法所均以“超出业务范围”为由不予受理。上述事实，有原、被告提交的相关证据及当事人陈述在卷为据。本院认为，被告民生置业公司作为建设单位将其开发的莱茵湖小区前期物业服务交给原告昌盛物业公司，原、被告订《前期物业管理服务合同》，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效合同。合同签订后，原告依约履行物业管理义务并收取物业管理费用。但在合同实际履行中，因前期业主入住率低，为保证小区的正常运转，双方形成了昌盛将收取的物业费上交民生置业，民生置业为其垫付工资的合作、监管模式。经查，原告从2013年至2016年将其收取的物业费1114939元交民生置业公司财务，民生置业公司从2011年8月合同签订当月至2016年12月依据昌盛物业提交的工资表向物业服务人员支出工资3876078元，原告向被告交纳的1114939元，被告已按照原告提供的物业工资表全部、超额支出，现原告持被告开具的七张收据要求民生置业返还1114939元，与审理查明事实不符，本院不予支持。关于反诉原告民生置业反诉请求反诉被告昌盛物业返还为反诉原告为其垫付的工资2785101.5元。经查，双方签订的前期物业合同虽然约定有乙方自负盈亏，但在实际履行中，双方形成了昌盛将收取的物业费上交民生置业，民生置业为其垫付工资的合作、监管模式。民生置业为昌盛物业垫付工资，双方对是否系无偿垫付及垫付超额部分如何清算未作出明确约定，且物业公司员工提供服务也是为保证小区的正常运转。故民生置业反诉要求昌盛物业返还民生垫付的工资2785101.5元，本院亦不予支持。关于反诉原告民生置业要求反诉被告昌盛物业承担洒水车费用24062.5元。经查，庭审中反诉原告仅提交机动车销售统一发票一张，而未提交该车辆是否交付给反诉被告的相关证据，故对反诉原告的上述请求，本院不予支持。原、被告签订的《前期物业服务合同》约定有“物业服务期限自项目交房之日起至业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止”，故从2017年5月10日，莱茵湖小区业主大会选聘新的物业服务企业时，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》已终止，故原告昌盛物业公司要求继续履行合同，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回原告驻马店市昌盛物业管理有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告驻马店市民生置业有限公司的反诉请求。案件受理费14830元，由驻马店市昌盛物业管理有限公司负担；反诉费15750元，由被告驻马店市民生置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 贾 红人民陪审员 闫 伟人民陪审员 李咏梅二〇一九年十二月十一日书 记 员 唐屹冰