广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28150号原告:广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托代理人：林志豪、黄嘉欣，单位职员。被告：钟焯鸿，男，1980年11月6日出生，汉族，住广州市白云区，第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，经理。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告钟焯鸿、第三人广州市东晓物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林志豪、黄嘉欣及被告钟焯鸿均到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：海珠区南华东路福仁大街41号是其单位辖内管理的直管公房，接管面积140.52平方米，作仓库用途。该物业的原受托管理人，也就是第三人曾与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定出租人将房屋出租给被告作仓库用途，建筑面积140.52平方米，租赁期限从2009年3月1日至2011年2月28日，月租金737.2元。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会将广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处撤销，成立原告负责全区直管房日常管理工作。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局将涉案房屋所在的行政街范围内的直管房管理工作委托原告承担。根据相关规定，涉案房屋的租赁需要通过公开市场方式招租。2017年11月23日，原告向被告发出《承租人通知书》，告知被告，将涉案房屋的公租事宜，解除原被告之间的房屋租赁关系等内容通知被告。涉案房屋分别经四次经由广州产权交易所通过公开市场方式组织出租该房屋，原告也将公开招租情况书面通知被告，但被告从未参与涉案房屋的公开招租交易活动。根据相关法律规定，原告有权解除租赁关系，收回房屋。请求法院判令：1、解除原被告之间关于广州市海珠区南华东路福仁大街41号房屋的租赁关系；2、被告将广州市海珠区南华东路福仁大街41号房屋按现状腾空并返还给原告；3、被告按照4496.6/月的标准向原告支付自2019年8月1日起至实际交付房屋之日的房屋占用费。本项诉讼请求暂计至2019年9月；4、被告按照4496.6元/月的标准向原告支付自2019年8月1日起至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：涉案房屋由其祖父母、姑母夫妇及姑母儿子共同使用，从未作商业用途，祖父母年老多病，需由姑母钟宽要照顾两老起居，姑母夫妇已超退休年龄，儿子尚未成年，别无他业。被告因实际情况和经济能力的原因未能在原告规定限期内腾空和交还涉案房屋实属无奈。原告主张占用费按4496.6元计算于法不合。从广交所微平台发布的原告今年下半年的出租项目挂牌公告可见，涉案房屋多次流拍，原告在今年10月30日已将原挂牌价下调至4439元，由于市道不景气，不排除涉案房屋挂牌价继续下调。招拍成功前租金尚未确定，涉案房屋暂按原租金737.2元计算。同时由于被告享有涉案房屋的优先承租权，被告及其家属可使用涉案房屋至招拍成功之日，招拍成功后被告如放弃优先权，应于限期内腾空房屋交还原告。经审理查明：据查册日期为2019年11月27日的《广州市不动产登记查册表》记载,海珠区南华东路福仁大街41号为直管公房，使用性质为教育，建筑面积142.01平方米,建筑时间为解放前，所有权人为广州市房地产管理局，等。第三人（出租人、甲方）曾与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华东路福仁大街41号全间部位的房地产出租给乙方作仓库用途，租赁期限自2009年3月1日至2011年2月28日，月租金737.2元；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2010年4月13日、2011年4月15日，第三人与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局签订两份《广州市政府采购合同》，约定由广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局委托第三人对海珠区海幢（部分）、江南中、素社、南洲、江海、赤岗等11条行政街范围内的直管公房进行日常巡查、产权管理、租赁管理、安全管理等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2018年4月11日，广州市住房和城乡建设委员会印发穗建房管〔2018〕541号《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》载明，直管房非住宅出租原则上参照穗财规字〔2016〕1号文和《广州市市属行政事业单位国有资产和公共资源进入产权交易市场交易暂行办法的通知》的要求实行公开招租；等。2019年3月22日，中共广州市海珠区委办公室、广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设局职能设置、内设机构和人员编制规定的通知》载明，区住房和建设局下设房屋管理科，承担直管房的产权管理和产权登记，组织开展非住宅直管房公开招租工作，等。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2017年11月23日原告发出的《承租人通知书》，空白处有钟宽要的签名；2、2017年11月23日的《回函》，载明被告不放弃行使优先承租权；3、2018年4月2日的《关于限期交还直管房的通知》，空白处有钟宽要签名；4、2019年4月16日的《关于公开招租的通知书》；5、律师函；6、2018年广州市房屋租金参考价，记载海幢街32元/平方米。被告质证认为：上述所有材料是由钟宽要代签的，其并不是很清楚，本人并没有签名，律师函贴在门口的事情钟宽要告诉了其。诉讼中，原、被告确认:由原告在被告银行卡里按每月737.2元的标准扣划租金至2019年7月。原告表示其诉讼请求中占用费的标准为2018年广州市房屋租金参考价的通知中海幢街32元/平方米乘以面积计算得出4496.6元。被告表示：第一次招拍时候有去参加，但是租金比现在要高十三倍，所以放弃了；涉案房屋是内街内巷，周边都是居民平房，很难作为商铺使用；已经续租一次，2003年就开始居住，里面一开始就有厨房厕所房间；被告及其亲属名下均没有房产。经本院释明，原告表示不需要追加被告的亲属为本案被告。本院认为：第三人受原告委托与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定：“租赁期限自2009年3月1日至2011年2月28日，月租金737.2元；租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”。上述合同约定的租赁期限已经届满，之后原、被告没有继续签订合同，被告继续使用涉案房屋，原告收取租金至2019年7月，故当事人之间的租赁期限成为不定期，当事人双方均可以随时要求解除不定期租赁关系。现原告要求解除与被告关于海珠区南华东路福仁大街41号全间房屋租赁关系，被告搬出涉案房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。结合本案实际情况，本院酌情判令被告在本判决生效之日起60日内搬迁。原告要求被告按照每月4496.6元的标准从2019年8月1日起至交回房屋之日止的占用费的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持，被告按原合同标准每月737.2元的标准向原告支付从2019年9月1日起至实际交回房屋之日止的房屋占用费为宜。至于原告主张按照4496.6元的标准支付不交房的违约金，该违约金标准过高，结合合同约定，本院酌情将违约金调整为合同月租金标准的20%即737.2元的20%。原告要求被告超出上述金额的违约金本院予以驳回。综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告钟焯鸿之间关于广州市海珠区南华东路福仁大街41号房屋的租赁关系；二、被告在本判决生效之日起60日内，搬出广州市海珠区南华东路福仁大街41号房屋，并将该房屋腾空交还给原告；被告在搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、被告在本判决生效之日起15日内，按每月737.2元的标准向原告支付从2019年8月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费及逾期交房的违约金（按照每月737.2元的20%计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，由原告负担150元，由被告负担100元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  刘卫宁人民陪审员  林艳红二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李敬钊吴越鸣