湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12036号上诉人（原审原告）：白国华，男，1953年9月25日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周鹏，湖南湘晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈丽，女，1977年5月12日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：曹影影，湖南正之道律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贤喜，湖南正之道律师事务所实习律师。原审第三人：长沙市岳麓区天达房屋信息咨询服务部，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道阳光一百新城3-5栋。法定代表人：吴杰，店长。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。委托诉讼代理人：鲁晶，女，1993年11月21日出生，汉族，住湖南省桃江县，系公司员工。原审第三人：湖南新金非融资性担保有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号建鸿达现代华都家园1903房。法定代表人：张刚，执行董事兼总经理。上诉人白国华因与被上诉人陈丽及原审第三人长沙市岳麓区天达房屋信息咨询服务部（以下简称天达服务部）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、湖南新金非融资性担保有限公司（以下简称新金公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初10314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白国华上诉请求：1.撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初10314号民事判决第二项，将本案发回重审或予以改判；2.判令陈丽承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院无视陈丽的诸多违约行为，仅以陈丽没有获得银行按揭贷款从而将其认定为解除《房屋买卖合同》的原因，认定事实错误。合同解除的原因在于陈丽多次主观恶意违约并提供虚假材料致使合同目的无法实现，白国华为维护自身合法权益根据合同约定和相关法律法规从而要求解除合同。2.一审法院对《房屋买卖合同》第三条的理解适用存在错误，该条款设立的目的在于陈丽因客观不能继续履行《房屋买卖合同》的情况下，可以适用该条款解除合同，但在本案中，陈丽不存在继续履行不能的客观情况，而是陈丽主观上不愿继续履行合同，陈丽的行为给白国华造成了损失，应按合同约定承担相应的违约责任。3.因陈丽的恶意拖延，致使房屋价格下降，白国华因房价下跌的损失应由陈丽承担。白国华因签订合同所支出的居间费用，也应由陈丽赔偿。白国华支付的律师代理费也应予以支持。陈丽辩称，一审法院认定事实正确，适用法律无误，陈丽不存在任何违约行为，白国华要求陈丽支付违约金和居间费没有事实和法律依据，请求维持原判。新环境公司述称，一审判决没有要求新环境公司承担责任，白国华也未诉请要求新环境公司承担责任，新环境公司只配合协助调查。白国华向一审法院起诉请求：1.判令解除白国华与陈丽之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令陈丽向白国华支付20.45万元的违约金，赔偿白国华支出的居间费用2万元，并承担白国华为此支出的律师费1.6万元整（以上合计为24.05万元）；3.陈丽承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月13日，白国华和陈丽、天达服务部、新环境公司签订《房屋买卖合同》，约定白国华将位于长沙市猴子石大桥西北侧阳光壹佰新城3-12，3-14栋307房的房屋出售给陈丽，建筑面积为182.18平方米，房屋租赁状况为已出租，白国华保证承租方已放弃优先购买权。房屋总售价为204.5万元。付款方式为购房定金+首付款+银行贷款+尾款，购房定金8万元在2018年6月13日支付，托管在新环境公司。白国华需将产权证原件及有关过户资料原件交给新环境公司保管。购房款76万元陈丽在产权过户进窗后缴税前支付，另有银行贷款120万元，办理贷款所需费用由陈丽承担。银行贷款由陈丽的贷款银行或第三方直接放款至白国华指定账户的方式支付，白国华和陈丽必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以实际情况为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内白国华和陈丽根据总房价结清，以多退少补为原则。尾款5000元在交房时支付。贷款、过户及其他手续由白国华和陈丽另行委托代办机构办理（须签订委托办理协议并按代办机构要求配合办理手续）。合同第二条第三款关于贷款、过户等手续的约定内容为，陈丽因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照白国华和陈丽双方互不违约，无息退还已收取的全部购房款及相关资料、证件，本合同自行终止。签订合同后，白国华和陈丽即认可共同委托天达服务部已提供完居间服务，白国华和陈丽应向天达服务部支付服务费用。在合同签订当日白国华应当支付天达服务部居间服务费2万元，陈丽应当支付第三人天达服务部居间服务费38900元，居间服务费由白国华和陈丽一次性支付给天达服务部，天达服务部也有权在已收托管定金及购房款中直接扣取应得的居间服务费。合同第七条违约责任部分约定为合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金。如任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。第九条其他约定中约定，双方友好协商在交房之日，白国华把现有租客的责任和权利及义务转交给陈丽。因政策原因，导致交易无法正常进行四方互不违约，无息全额退还交易金额。签订合同当日，陈丽支付天达服务部118900元，其中陈丽应承担的居间服务费为38900元，定金为80000元，天达服务部在托管的定金中直接扣除居间服务费20000元并出具收条给白国华，另外的60000元定金托管在新环境公司。陈丽拟将所购房屋登记在其女儿刘雨晴名下，在房屋买卖合同履行过程中，长沙市房屋限购政策有所调整，但陈丽和白国华系新政实施前达成的交易，符合过户的条件。2018年6月13日，陈丽和新金公司签订《购买方委托办理协议》，陈丽委托新金公司办理银行按揭贷款手续代办服务，预期贷款120万元，最终实际放款额度、利率、年限、放款时间及相关要求以银行放款时的政策为准。陈丽需提供的资料为夫妻双方身份证复印件、夫妻双方收入证明原件、最近6个月的银行流水账、银行征信报告、流动人口婚育证明原件、夫妻双方户口本复印件、夫妻双方结婚证复印件、未婚的提供未婚证明，离婚的提供离婚证、离婚协议和未再婚证明、首套房购房证明、货币补贴证明、委托公证书、原委托人及受托人身份证复印件。服务费2.4万元在协议签订当天支付。陈丽委托新金公司办理的贷款手续具体事项为资料收集整理、协调评估、与银行审批和签订贷款合同事项，直至上述委托事项完成。双方约定在收集所有资料后60个工作日内完成（陈丽及其房屋出售方应配合完成注销抵押、产权过户、领取新证、办理他项权证等手续）。陈丽的下列行为为违约情况：1.资料不齐全。2.资料不真实、合法有效。3.资料提供不及时。4.不积极配合新金公司工作、相关机构办理所要求的手续。5.委托方中途不办理本委托事项。陈丽违约除所交新金公司的服务费或包干费不退外，还须承担上述委托事项中实际支付的开支。在陈丽完全履行本协议义务后，因新金公司原因不能履行本协议约定义务（含陈丽原因银行贷款不符合政策办理），则新金公司将所收取的服务费或包干费用退还给陈丽（实际支付的开支除外）。合同签订当日陈丽支付按揭服务费2.4万元，新金公司在2018年9月出具刘雨晴（陈丽的女儿）交来按揭服务费2.4万元的收据。上述两份合同签订后，新金公司开始为陈丽向银行申请按揭贷款，2018年9月，陈丽到银行办理了面签手续。2018年10月，陈丽的住房按揭贷款审批通过，贷款额度为120万元，银行贷款审核依据的收入证明为加盖有湖南泛华保险代理有限公司印章的《职业及收入证明》，该证明中陈丽的税后月均收入为2.4万元，但该证明各方当事人均没有提交原件，且证明内容也不真实，陈丽主张该证明上加盖的公章也不真实。2018年11月19日，陈丽通过天达服务部向新金公司出具了告知函，内容为陈丽知道新金公司没有按合同约定递交由陈丽提交的真实、合法、有效的收入证明，这会给陈丽造成违法骗取银行按揭贷款的隐患，现明确告知新金公司在收到告知函后3天内把陈丽提供的真实、合法、有效的收入证明递交给贷款银行，并附一份湖南泛华保险代理有限公司出具的佣金收入证明，内容陈丽于2018年1月与公司签订保险代理合同，系保险代理人，职务为理财总监，2018年3月-8月的佣金收入为39481.14元，纳税额为5290.26元，税后收入为34190.88元。2018年11月19日，陈丽向贷款银行申请撤销贷款。2018年12月4日，陈丽出具收条，内容为由于陈丽个人房屋贷款手续提供的资料有不符合贷款政策的情况，银行于2018年12月4日撤销贷款申请，所有相关资料移交陈丽方自行保管。2018年12月19日，陈丽向新金公司邮寄告知函，内容为由于陈丽的收入证明不符合申请贷款条件，银行于2018年12月4日撤销了陈丽的贷款申请，除收入证明外的所有资料已经移交给陈丽。请新金公司根据实际情况在收函后3天内明确答复双方之间的委托协议是否可以继续执行，陈丽随时根据需求配合重新提交房屋贷款申请资料。此后新金公司没有再为陈丽办理住房按揭贷款手续。陈丽于2019年2月18日亦诉至一审法院，要求解除房屋买卖合同等。一审法院认为，白国华和陈丽、天达服务部、新环境公司于2018年6月13日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法应当认定为有效，各方当事人均应按合同的约定，履行各自的义务。根据《房屋买卖合同》的约定，购房款采取定金+首付+银行贷款+尾款的方式支付，陈丽在签订合同后，委托新金公司办理按揭贷款，陈丽至银行办理了面签手续，并获得了审批通过，此后，陈丽又以新金公司提交给银行的收入证明是虚假的为由，申请撤销住房按揭贷款，之后未再获得银行贷款审批，陈丽也未再支付剩余的购房款，白国华现诉至一审法院要求解除《房屋买卖合同》，陈丽亦同意解除合同，双方签订的《房屋买卖合同》在双方一致同意之日即2019年4月29日解除。对于合同解除的原因，系因陈丽没有获得银行按揭贷款所致，陈丽在庭审中另主张有承租方的原因，但根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，签订买卖合同时，陈丽即已经知道房屋已出租，双方在合同第九条约定白国华把现有租客的责任和权利及义务转交给陈丽，陈丽对于房屋出租的现状在签订合同时就是非常清楚的，白国华也没有在交房时清退租户的义务，且陈丽没有获得银行按揭贷款，没有付清全部购房款，没有达到交房的条件，因此，双方签订的《房屋买卖合同》解除与房屋是否出租并无关系，系因陈丽没有获得银行按揭贷款所致。对于陈丽没有获得银行按揭贷款的原因，陈丽提交的佣金收入证明中，其真实的月平均收入不足6千元，拟贷款金额为120万元，不符合办理按揭贷款的条件，因此没有通过银行的贷款审批，陈丽虽在庭审中声称其有其它收入足以偿还贷款，但没有将相关资料提交了银行或新金公司。本案中，虽存在银行在陈丽面签后，根据陈丽月平均收入24000元的收入证明通过贷款审批的过程，但银行审批通过贷款的前提是贷款人提交了真实有效的收入情况证明材料，而该收入证明内容并不真实，从银行贷款审批通过之日至放款之日，银行如果发现该收入证明情况不属实，均不会发放相关贷款，根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条的规定，陈丽因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，双方互不违约，无息退还已收取的全部购房款及相关资料、证件，本合同自行终止。因此，根据双方合同的约定，因陈丽的原因未获得银行批准贷款的，双方互不违约，白国华主张陈丽违约并要求支付违约金、赔偿居间费用和律师费的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第四百二十四条之规定，判决：一、白国华、陈丽于2018年6月13日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月29日解除；二、驳回白国华的其他诉讼请求。一审案件受理费4908元，由白国华负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本案二审争议焦点在于陈丽是否构成违约及违约责任承担。本院经审查认为，根据本案查明事实，在陈丽委托办理贷款的中介方告知其贷款申请审批通过后，陈丽又以中介方向银行提供的收入证明系虚假为由撤销贷款申请，以致银行最终未发放贷款，双方未再继续履行合同。可见是陈丽以其行为表明不履行合同义务，且不符合涉案合同第三条约定的“陈丽因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，双方互不违约……”的情形，因此，白国华主张陈丽承担违约责任具有事实和法律依据。但本院审理的陈丽诉白国华返还定金的案件中，已考虑到陈丽的违约行为及过错程度，酌情核减了白国华应返还的定金，故对白国华在本案中主张的违约金及居间服务费的主张，本院不再予以支持。对于白国华主张的因房价下跌造成的损失赔偿及律师费用，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，白国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4908元，由白国华负担4296元，陈丽负担612元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 刘忠二审判员 戴 莉二〇一九年十二月三十日法官助理蔡伦书记员陈仪静附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。