大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初2651号原告（反诉被告）：张楠，男，1962年4月27日出生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：李琳（系原告之妻），女，1975年6月19日生，汉族，户籍地：大连经济技术开发区，现住大连市金州区。被告（反诉原告）：翟智华，女，1982年8月22日出生，蒙古族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：贾承泉，系辽宁金普律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹立群，系大连金普新区正福法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张楠与被告（反诉原告）翟智华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张楠及委托诉讼代理人李琳、被告（反诉原告）委托诉讼代理人贾承泉、尹立群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张楠向本院提出诉讼请求：1、按照双方于2018年4月28日签署的合同第三项第2条约定，交付第一年即2018年房租尾款2万元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月18日签署《房屋租赁及承包经营合同》，本合同第三项第2条明确约定：第一年房租剩余的2万元在2018年12月31日前交。现被告至原告提交本诉状日止，一直拖欠未交，故诉至法院要求被告缴清第一年房租尾款2万元，并承担本案诉讼费。被告翟智华辩称：不同意原告的诉讼请求。关于双方签订合同的内容没有异议，但是我们在庭前已经提出反诉，要求法院确认双方签订的合同无效，是因为违反法律的强制性规定无效。原、被告双方所租赁的房屋存在违建，没有房屋产权证书，也是导致合同无效的原因。关于房屋租赁费2万元，在2018年12月30日，被告已经向本案原告告知了要求解除合同的意愿，以告知联络单方式书面把被告的想法通知了原告，其中就包括拒绝支付剩余2万元。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。已经交付的10万元没有异议。额外还有2万元的押金。反诉原告翟智华向本院提出反讼请求1.请求确认原、被告双方于2018年4月18日签订的《房屋租赁及承包经营合同》及2018年5月15日签订的《二楼南教室承租合同》无效；2.要求被告返还押金、租赁费用14万元；3.要求被告承担诉讼费。事实与理由：反诉原告于2018年4月18日签订的《房屋租赁及承包经营合同》及2018年5月5日签订的《二楼南教室承租合同》，合同目的是借用反诉被告的教学资质、教育场地、办学办园资质证书、许可经营证书等证件。反诉原告经营期间了解到教育主管部门严禁出租、出借办学资质及教学场地，并将调查处理。同年9月，当地居民向相关部门反映反诉被告提供的经营场地存在私搭乱建、破坏绿化带、安全隐患等问题，在当地民怨很大。反诉原告经常接到有关部门的调查、询问，经营严重受影响，从中得知教学场地房屋状况及相关法律法规。2018年底，反诉原告明确提出双方合同违法，要求终止合同履行，并以《告知联络单》的形式通知反诉被告。2019年1月21日告知函方式再次通知反诉被告进行房屋交接。2019年3月5日，反诉原告将各类资质证书、印鉴返还给反诉被告。根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》等法律规定，请求法院确认反诉原被告签订的《房屋租赁及承包经营合同》及《二楼南教室承租合同》无效，依法进行相应财产返还。反诉被告张楠辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。根据相关法律规定，不是同一法律事实和法律关系。2018年5月15日签订的合同并不在我诉讼请求范围内。要求我返还押金和租金14万元不同意，针对本诉我们没有收到14万元。经审理查明：2018年4月18日，原告张楠（甲方）与被告翟智华（乙方）原告张楠（甲方）签订《房屋租赁及承包经营合同》，内容为甲方出租给乙方的房屋位于大连市金州区房屋，产权证号为2001002576号，2001002578号以及第三层楼其他建筑和室内外设施，乙方已对甲方所要出租的房屋结构及正在经营的幼儿园、学校了解，愿意承租并继续经营幼儿园、电脑外语培训学校。期限五年，自2018年5月1日至2023年4月30日止。租赁费及支付方式：第一年租金12万元，第二至第四年租金16万元，第五年租金18万元。第一年收取押金2万元合同到期解除后，甲方一次性返给乙方。租金交付方式：第一年一次性交12万元，其中2万为押金，第一年剩余房租2万在2018年12月31日前交。第二年至第五年的房租半年一交。另约定租赁期间乙方无偿使用甲方的大连市金州区金华幼儿园、大连市金州张楠外语培训学校营业执照。甲方提供的两个执照和两个房证真实有效可用，未作抵押和其他用途否则承担违约责任，甲方承担违约金20万元。在合同期内，乙方对承租的房屋，两个执照拥有合法的使用权，乙方应遵照国家法规依法经营，如因乙方使用不当，给房屋或他人造成一切损失由乙方负责赔偿。合同期内，乙方负责幼儿园、培训学校日常工作、相关领导单位营业执照、证件的年检、报送材料等工作，甲方对上述工作有协助义务。甲方对外出租一楼二楼时，只有学校执照可以共享。租户不能开设幼儿园，幼儿园执照只有乙方单独拥有使用权。合同解除与违约责任：乙方有如下情形之一，甲方有权提前终止合同，押金和当年房租不予返还，并收回房屋，乙方承担违约金20万元。（1）乙方拖欠租金超过三十天的（2）因乙方过错导致幼儿园执照或学校执照被吊销、废止。租赁期内，若乙方提前退租，易付房租及当年房租不予返还。并赔偿甲方十五万元作为违约金。合同生效及纠纷处理：本合同自双方签字盖章后生效，甲方移交张楠外语培训学校、金华幼儿园相关证件、法人印章、一枚，办公印章两枚，财务印章两枚。合同签订当日，原告将房屋及印章等交付给被告使用。被告交给原告租金10万元，押金2万元，第一年余下租金2万被告未按约定时间交付给原告。2018年12月30日，被告通知原告解除租赁合同。2019年1月20日，被告通知原告进行房屋交接。上述事实，有原告提交的《房屋租赁及承包经营合同》、大房权证金私字第2001002578及大房权证金私字第××房屋所有权证，被告提交的收条、《民办非企业单位登记证书》两份、《告知联络单》、《告知函》。反诉原告提交的《房屋租赁及承包经营合同》、收条两份，反诉被告提交的《民办学校办学许可证》《大连市学前教育机构办学许可证》。本院认为，张楠外语学校及幼儿园均属民办学校及幼儿园。国家依法保护民办教育机构的教育自主权，民办教育机构应遵守国家的法律法规，贯彻国家的教育方针，保证教学质量，从原、被告双方所签订合同的内容和合同实际履行情况看，本案原告提供教育资质给承租人使用的行为，而且学校、幼儿园的日常教学、管理均由承租方负责，显然不是民办学校办学自主权的体现，而与教育法的精神相悖，出借、出租办学许可证及营业执照均是违法行为。原、被告双方所签订的《房屋租赁及承包经营合同》应认定无效。合同无效，因合同而取得的财产应相互返还。在审理中，本院已向原告释明是否变更诉讼请求，要求被告给付房屋使用费。原告明确表示不予变更，因此，原告主张给付尚欠租金2万元，于法无据，本院不予支持。反诉原告要求确认合同无效，返还房屋使用费14万元及押金2万元。虽然已确认合同无效，但反诉原告已实际使用房屋，反诉原告应参照合同约定租金价格给付使用费，反诉原告要求返还房屋使用费10万元没有法律依据，本院不予支持。反诉原告要求返还押金2万元，本院予以支持。反诉原告要求确认2018年5月5日签订的《二楼南教室租赁合同》无效，返还租金2万元。反诉原告主张的事实与本诉非同一法律事实，本院不予一并处理，反诉原告可另行起诉。反诉被告提交的2018民办教育机构年度办学情况报告书、《审计报告》、《卫生监督意见书》等证据均不足以证明反诉被告未出租办学许可证、营业执照的行为，反诉被告的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条《中华人民共和国民办教育促进法》第六十二条第（七）之规定，判决如下：一、原告张楠与被告翟智华2018年4月18日签订的《房屋租赁及承包经营合同》无效。二、驳回原告张楠的诉讼请求。三、反诉被告张楠于本判决生效后十日内返还给反诉原告翟智华押金20000元。四、驳回反诉原告翟智华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元（原告张楠预交150元，反诉原告翟智华预交3100元），由原告张楠（反诉被告）承担负担593元，由被告翟智华（反诉原告）负担2657元。9410700100012500如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王承东二〇一九年十二月十四日书记员  连 方