广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初2994号原告（反诉被告）：珠海银鑫投资有限责任公司，住所地：珠海市横琴新区。法定代表人：陈永清，执行董事。委托诉讼代理人：胡陵，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁浩裕，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘立军，男，，汉族，住广东省珠海委托诉讼代理人：刘汝忠，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊沛，泰和泰（北京）律师事务所律师。反诉原告刘立军诉反诉被告珠海银鑫投资有限责任公司（下简称银鑫公司）项目转让合同纠纷一案，本院于2019年10月30日受理后，依法适用简易程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理，银鑫公司的法定代表人陈永清及其委托诉讼代理人胡陵、梁浩裕，刘立军的委托诉讼代理人刘汝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告刘立军向本院提出以下诉讼请求：1、判令银鑫公司向刘立军支付《中兴花园房地产项目转让协议书》约定的项目转让剩余尾款共计1700万元及利息，利息暂计算至2019年10月18日，共计4,611,306元，要求计算至实际付清全部本金、利息之日止（利息按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算，自2014年7月16日起暂计算至2019年10月18日共计4,611,306元，要求计算至实际付清全部本金及利息之日止）；2、判令银鑫公司向刘立军支付办理项目过户所产生的税费、滞纳金、罚款及调查、测绘、鉴定等费用共计5,142,143.69元；3、判令银鑫公司承担本诉与反诉的全部案件受理费。事实与理由：一、银鑫公司的第1项诉讼请求并不明确具体，继续履行的义务不明。银鑫公司提起的第1项诉讼请求为“请求判令刘立军继续履行与银鑫公司签订的《协议书》”，显然，根据《民事诉讼法》的相关规定，有明确具体的诉讼请求是人民法院受理民事诉讼的条件之一。银鑫公司提起的为“给付之诉”，在给付之诉中，要求对方承担的义务应当具体、明确，且具有可履行性，而银鑫公司提出的继续履行合同的请求，只是宽泛的陈述，不涉及具体的权利义务关系，内容并不具体、明确，无法审查该请求的事实及法律依据，进而也不具有可执行性。对于该项诉讼请求，应当予以驳回。二、银鑫公司的第2项诉讼请求没有事实依据。《协议书》第二条约定：“本次转让方式为现状转让与项目公司股权转让相结合的方式进行。甲方（刘立军）将该房地产项目以现状形式向乙方（银鑫公司）进行出售和移交，并负责将项目土地、规划、销售等开发手续办理至双方认定的项目公司名下，乙方（银鑫公司）受让房地产项目的楼房，并受让项目公司全部股权。”第一，根据《协议书》的约定，对于中兴花园项目转让，采取以现状形式向原告出售和移交的方式，合同签订之后，刘立军也已经履行了相应义务，完成了项目及文件的交割，项目实际在银鑫公司的管理、控制之下，银鑫公司还擅自加建了电梯；对于相应的土地、规划、销售手续，刘立军也依据《协议书》的履行了大部分合同义务，未履行部分也是由于银鑫公司的违法行为（未经规划许可加建电梯）导致无法履行。第二，银鑫公司提出的将项目及土地登记在银鑫公司名下的请求并无事实依据也无合同（协议）约定。首先，根据《协议书》的约定，双方同意将项目及土地登记在项目公司名下，而非登记在银鑫公司名下，银鑫公司的该请求没有事实依据。其次，根据合同相对性的基本原理，合同的内容只能约束合同主体，不能约束第三方，无论如何，刘立军都不可能代替项目公司办理变更登记。因此，该请求亦不具有事实依据和法律依据。第三，事实上，《协议书》约定银鑫公司无偿受让项目公司的全部股权亦属于无权处分行为，不产生权利变动的法律后果。刘立军有权处分其在项目公司的股权，但是无权处分项目公司其他股东的股权，也无权直接将项目公司无偿让给（《协议书》原文）银鑫公司。无权处分行为是一种效力待定的行为，无权处分人与相对人订立了处分他人财产的合同，经权利人追认或行为人订立合同后取得处分权后，合同自始有效。如未经权利人追认，则标的物所有权不能转移。本案中，项目公司的其余股东并未在《协议书》签字，也从未事后予以追认，该约定对其不具有拘束力。三、银鑫公司的第3项诉讼请求没有事实依据且不符合《担保法》的规定。银鑫公司提起该请求的依据在于其提交的证据9，即所谓“刘立军”签名的《承诺书》，该《承诺书》载明：“我承诺，所有手续在2013年11月30日前完成，否则我愿意用中兴花园2244平方米的土地做赔付。”第一，刘立军必须予以澄清的是，《承诺书》上所谓“刘立军”的签名，并非由刘立军本人所签，而是由刘立军的父亲刘伯群所签，并非刘立军的真实意思表示。在收到本案起诉状及证据之后，刘立军才知道此事，刘立军也不予追认。第二，刘伯群未经刘立军同意在《承诺书》签字，并不构成表见代理关系。《合同法》第54条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，《协议书》的签订主体为刘立军，实际也由刘立军履行，刘立军的父亲刘伯群作为亲属，仅向刘立军提供一些建议或帮助，并不参与实际事务。刘立军从未委托刘伯群处分刘立军的其他不动产。而一般的理性人都不会相信权利人的近亲属可以随意处分权利人的不动产，刘伯群未经刘立军同意，签订《承诺书》试图处分刘立军的案外土地的行为显然不符合“有理由相信”的条件，因此，并不构成表见代理关系。第三，从《承诺书》的内容看，刘伯群承诺赔付也仅为向银鑫公司的股东赔付，并非向银鑫公司赔付，况且，刘伯群系被欺骗才在《承诺书》上签字，其作出的承诺并非真实意思表示。据刘立军了解，2013年前后，银鑫公司的一位股东找到刘伯群，要求刘伯群对于项目的进展给与答复，刘伯群不清楚情况，该股东又表示，刘伯群可以先签一个承诺书，其拿回去之后跟其他股东“有个交代”，并不会追究刘伯群任何责任。刘伯群不明就里，该股东又拿出事先打印好的《承诺书》，并欺骗刘伯群签字，从始至终，刘伯群并没有将2244平方米交给银鑫公司“赔付”的意思表示。第四，假如构成表见代理关系，所谓“赔付”，也是指刘立军承担违约责任，同意赔偿合理的损失，而不是以2244平方米的土地提供担保。根据《担保法》第41条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，本案并未进行抵押登记，抵押合同并未生效，抵押关系并未成立。银鑫公司据此主张权利并无法律依据。四、根据《协议书》的约定，银鑫公司应当向刘立军支付项目转让剩余尾款1700万元及相应利息。《协议书》第四条约定：“上述房地产项目转让价款的支付方式如下：（三）甲乙（刘立军与银鑫公司）双方完成第二次交割，并按当地政府规定允许乙方（银鑫公司）进行公开合法销售之日起30个工作日内，乙方（银鑫公司）向甲方（刘立军）指定账户汇入转让款1000万元；（四）甲方（刘立军与银鑫公司）己办理转让房屋的所有权证（大证），乙方（银鑫公司）己销售房屋总量（套）90%以上后的5个工作日内，向甲方（刘立军）指定账户汇入转让款700万元人民币。”2010年，项目公司曾向珠海市住房和城乡规划建设局金湾规划分局申请在项目加装电梯。2011年6月3日，珠海市住房和城乡规划建设局复函，列明了加装电梯的条件，并要求项目公司将加建电梯的方案设计及完善相关资料后按程序规定进行报建。根据《协议书》的约定，2011年7月4日，刘立军与银鑫公司进行了项目现场交割，刘立军将项目公司的全部文件、印章等交给银鑫公司管理、控制，并告知银鑫公司关于加建电梯需要进行报建这一情况。然而，银鑫公司故意违反住建部门的相关规定，擅自在项目加建了电梯。2014年期间，项目公司申请进行规划验收，2014年7月15日，珠海住房和城乡规划建设局金湾规划分局作出复函，考虑到中兴花园项目系历史遗留问题，无须办理规划验收，具体建筑面积以国土、房产登记部门核实的意见为准。2014年4月21日，项目公司取得房地产权证，2014年8月25日，珠海市公安消防局金湾大队受理了项目公司关于工程消防备案的申请，而早在2013年3月22日，项目己经配备了供电设施。但是，由于银鑫公司违法加建了电梯，违反了原建设工程规划许可，实际的建筑面积与当初批准的面积并不一致，导致项目无法取得销售许可，更无法进行销售。刘立军认为，银鑫公司明知加建电梯需要进行报建，擅自改变规划方案及建筑面积，若不存在该行为，则项目可以办理相关的出售手续，并进行交割，从而全面履行本合同。换言之，银鑫公司的违约及违法行为是导致《协议书》约定的第（三）条、第（四）条付款条件客观上未能成就的直接及根本原因，二者不仅具有事实上的因果关系，也具有法律上的因果关系。根据《合同法》第45条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”之规定，应当视为《协议书》第（三）条、第（四）条约定的付款条件己经成就，考虑到银鑫公司已经支付2000万元转让款，因此，银鑫公司尚应向刘立军支付项目转让剩余尾款1700万元。同时，2014年7月15日，珠海市住房和城乡规划建设局金湾规划分局作出复函，该项目自本日起就确定无法办理后续销售手续，银鑫公司应承担因其违法行为给刘立军造成的损失，因此，银鑫公司应当自2014年7月16日起，以中国人民银行公布的同期银行贷款利率向刘立军支付利息。五、根据《协议书》的约定，银鑫公司应当向刘立军支付办理项目过户所产生的的税费、滞纳金、罚款及调查、测绘、鉴定等费用共计5,142,143.69元。《协议书》第十六条约定：“房地产项目转让过程中，甲方在收到乙方的转让价款后，应当提供相应的收款票据。……转让后的所有费用与甲方无关。”由上可知，根据《协议书》第二条、第十五条的约定，双方约定的转让为“刘立军将该房地产项目以现状形式向银鑫公司进行出售和移交”，移交之后发生的费用，均与刘立军无关，而由银鑫公司承担。2011年7月4日，刘立军与银鑫公司完成了现场交割。但是此后，银鑫公司仅支付了8,788,025元地价款，其余费用并未按照《协议书》约定支付，为了避免项目烂尾，刘立军代为垫付了5,142,143.69元，明细如下：（1）2011年10月17日支付鉴定费382,680元；（2）2012年8月31日支付测算费27,520元；（3）2012年12月11日支付契税9081.48元；（4）2012年12月11日支付地价款302,716元;（5）2013年1月22日支付契税263,640.75元;（6）2013年3月4日支付契税299,970元；(7)2013年3月4日支付营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、堤围费共计189,981元；（8）2013年4月18日支付土地使用费30,359元；（9）2013年5月23日、2013年7月23日支付调查费2940元；（10）2013年10月10日支付契税1,135,185元；（11）2013年11月28日支付营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加共计2,119,012元；（12）2013年11月28日支付印花税37,839.6元；（13）2014年6月19日支付罚款2000元；（14）2014年6月19日支付土地使用税283,923.11元；（15）2014年7月7日支付数字测图费5752元；（16）2014年7月22日支付调查费980元；（17）2014年-2019年间支付的城镇土地使用税48,563.75元。综上，银鑫公司的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回银鑫公司的全部诉讼请求，并支持刘立军的反诉请求。银鑫公司就反诉辩称，一、银鑫公司已按照合同约定支付了应付的项目转让款，刘立军主张支付的尾款未达到合同约定的支付条件，不应得到支持。1、双方签订的协议约定项目转让款3700万元分为四个阶段支付，并为每次支付前应达到的条件进行了明确的约定，甘肃时代公司和银鑫公司已分别支付了前两期转让款共计2000万元，已履行了符合合同约定条件下的付款义务，现刘立军并未完成合同约定的义务，第三次、第四次付款对应的条件均未成就。2、协议第四条中对支付第三次转让款约定的条件为“甲乙双方完成第二次交割，并按当地政府规定允许乙方公开合法销售之日30个工作日内，乙方向甲方指定账户汇入转让款1000万元”；对支付第四次转让款约定的条件为“甲方己办理转让房屋的所有权证（大证），乙方已销售房屋总量（套）90%以上后的5个工作日内，向甲方指定账户汇入转让款700万元”。协议第二十条约定了“第二次交割完成”的条件：（1）、双方补交了地价款，珠海世都房地产开发有限公司取得了房地产项目的土地使用权证；（2）、转让房地产项目进行了房屋质量鉴定，质量合格；（3）、双方办理了珠海世都房地产开发有限公司股权转让事宜，该股权转让已在公司登记机关办理了变更登记；（4）、房地产项目变更过户手续办理完毕。3、目前，协议约定的第二次交割完成条件中所列的事项中，仅完成了“补交地价款”和“取得房屋质量鉴定报告”两项，其他均未完成，未达到支付第三笔转让款的首要条件，且乙方取得公开销售许可的条件也未达成，第四笔转让款的支付条件更是遥不可及。4、根据合同法第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。刘立军未履行在先的合同义务，银鑫公司有权拒绝向其支付后两笔转让款。二、刘立军未履行合同义务与加装电梯没有关系，其主张付款条件成就没有任何依据。1、刘立军提交的证据可以证明，加装电梯是刘立军在与甘肃时代公司签订项目转让协议前就已经由刘立军通过世都公司名义向政府部门申请的，并非银鑫公司擅自加装。2、政府部门的回复并未禁止项目加装电梯，只是要求按程序报批，而根据双方约定，相关报批及报请验收的手续应由刘立军负责。2013年3月银鑫公司完成加装电梯工程后，通过了质监局的验收，此时刘立军完全可以办理后续的规划验收申请手续，但是怠于办理。刘立军声称由于擅自加装电梯导致无法办理规划验收，但没有提交任何证据予以证明。3、2016年6月，世都公司在向规划部分申请办理加装电梯相关手续时，规划部门只是要求世都公司补交资料，并没有表示由于擅自加装不予办理后续手续。4、2015年刘立军的合伙人欧明灿提起诉讼，要求确认刘立军将案涉项目转让给世都公司的合同无效，并请求将案涉项目转移登记至刘立军名下，该案将案涉项目进行了查封，2016年11月，案涉项目再次登记至刘立军名下。5、刘立军在与甘肃时代及银鑫公司签订合同时，隐瞒了其与欧明灿之间的合伙关系及已经发生的纠纷，在合同履行过程中，由于欧明灿起诉的系列案件，案涉项目被查封，无法办理后续手续，才是刘立军一直未能履行合同义务的根本原因，并非银鑫公司的过错。现无法办理手续的障碍已消除，刘立军应当按照合同约定履行完相关义务后，银鑫公司才有义务根据约定支付转让款。6、刘立军认为银鑫公司阻止付款条件成就不符合逻辑，根据合同约定的付款条件，刘立军如果正常履行合同，后两次付款条件的成就对银鑫公司有利，也正是银鑫公司通过本案诉讼想争取的权益，银鑫公司恶意阻止付款条件成就不符合常理。且付款条件的成就是需要刘立军向多个政府部门申请办理一系列手续才能完成，不可能“视为条件成就”，刘立军的主张没有依据。三、根据合同约定本应由刘立军完成的部分工程实际上由银鑫公司完成并支付了工程款,该部分工程款银鑫公司将在向刘立军支付项目转让余款时进行抵销，最终应付的转让款金额尚未确定。四、根据合同约定，刘立军第二项诉讼请求中所列款项均应由其自行承担，刘立军主张银鑫公司向其支付没有任何依据。1、协议书第四条第（2）款约定，甲方（刘立军）向乙方（银鑫公司）提供广东省建筑科学研究院出具的房地产项目楼房整体建筑质量合格的鉴定报告，并未约定鉴定费由银鑫公司承担，刘立军为履行合同义务而支出的鉴定费382,680元应由其自行承担。2、根据协议书第十五条的约定，案涉项目从肇庆中兴房地产开发公司名下转移至世都公司名下过程中所产生的税费及司法、行政办理所产生的费用由刘立军承担，刘立军所主张的费用除鉴定费外，其他均是案涉项目从肇庆中兴公司名下转移登记至世都名下所产生的费用，该部分费用应由刘立军承担。综上所述，刘立军的反诉请求没有法律依据、合同依据和事实依据，不应得到支持。恳请本院查清事实，依法驳回刘立军的全部反诉请求。银鑫公司就本诉和反诉共同提交以下证据材料：1.甘肃时代与被告签订的《中兴花园房地产项目转让协议书》及附件；2.原告与被告签订的《中兴花园房地产项目转让协议书》；3.关于支付珠海中兴花园项目首批转让款的请示；4.交通银行结算业务申请书；5.关于收取中兴公司地价款的函；6.交通银行结算业务申请书；7.甘肃时代物资有限公司出具的说明；8.珠海银鑫支付第二笔项目转让款单据；9.承诺书；10.（2017）粤民终1947号民事判决书；11.珠海市世都房地产开发有限公司商事主体登记簿；12.珠海银鑫投资有限责任公司商事主体登记簿；13.甘肃时代置业有限公司出具的《说明函》及营业执照；14.授权委托书；15.不动产权登记表、不动产限制（查封）登记表；16.特种设备注册登记表（电梯）、珠海市建筑工程方案设计审查意见、（2016）粤0404执2032号民事通知书；17.（2019）粤0404民初3606号受理案件通知书、民事起诉状；18.刘立军答辩状；19.袁晓萍答辩状。刘立军就本诉和反诉共同提交以下证据材料：1.《关于烂尾楼盘改造小区改装电梯的申请》；2.《关于中兴花园多层房产加装电梯的复函》；3.《关于珠海世都房地产开发有限公司申请中兴花园1-7栋及配电房规划核实的复函》；4.房屋产权证；5.建设工程竣工验收消防备案受理凭证；6.证明；7.珠海市供用水合同；8.发票、完税凭证、行政事业型收费票据、税收缴款书；9.《民事起诉状》、（2019）粤0404民初3606号应诉通知书；10.备忘录。经审理查明，2011年10月15日，银鑫公司（乙方）与刘立军（甲方）签订《中兴花园房地产项目转让协议书》，约定：甲方将珠海市金湾区三灶镇中兴花园19200平方米的七栋楼房（不包含甲方预留房屋六套及附属楼第一栋第二栋连体楼的二楼）以及对应的9412平方米土地使用权转让给乙方，转让方式为现状转让与项目公司股权转让相结合的方式进行；本房地产项目转让的总价款为3700万元；本协议的签署生效并完成首次交割后的5个工作日内，乙方向甲方指定账户汇入转让价款1000万元；甲方向乙方提供广东省建筑科学研究院出具的房地产项目楼房整体建筑质量合格的签定报告并经相关部门认可后5个工作日内，乙方向甲方指定账户汇入转让价款1000万元；甲乙双方完成第二次交割后，并按当地政府规定允许乙方进行公开合法销售之日起30个工作日内，乙方向甲方指定账户汇入转让价款1000万元；甲方已办理转让房屋的所有权证（大证），乙方已销售房屋总量（套）90%以上后的5个工作日内，向甲方指定账户汇入转让价款700万元；甲方收到乙方首批转让价款后3日内，甲方将珠海世都房地产开发有限公司的全部证照、印章交付乙方，并在协议签署后30日内协调珠海世都房地产开发有限公司（下简称世都房产公司）的注册股东，将该公司的全部股权无偿转让给乙方指定人员，双方签署股权转让协议，办理股权转让的工商登记变更手续；下述事项完成后，视为房地产项目转让的第二次交割完成：1、双方补交了土地价款，世都房产公司取得了房地产项目的土地使用权证；2、转让房地产项目进行了房屋质量鉴定，质量合格；3、双方办理了世都房公司股权转让事宜，该股权转让已经在公司登记机关办理了变更登记；4、房地产项目变更过户手续办理完毕。上述事实有银鑫公司、刘立军提供的证据以及庭审陈述在案佐证。本院认为，银鑫公司、刘立军签订的《中兴花园房地产项目转让协议书》系合同双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，银鑫公司、刘立军必须严格恪守合同约定的义务。银鑫公司、刘立军双方争议的焦点如下：关于违约的问题。（一）根据《项目转让协议书》，在银鑫公司向刘立军支付股权转让款2000万元后，刘立军应将涉案的七栋楼房（不包含刘立军预留房屋六套及附属楼第一栋第二栋连体楼的二楼）及对应的9412平方米的土地使用权，办理至项目公司（世都房产公司）名下。刘立军应于协议签署后30日内协调项目公司（世都房产公司）的注册股东，将该公司的全部股权无偿转让给银鑫公司指定人员，双方签署股权转让协议，办理股权转让的工商登记变更手续。刘立军没有按照协议约定，将上述项目办理至项目公司（世都房产公司）名下，亦未办理工商登记将项目公司的股权无偿转让给银鑫公司指定的人员，存在明显的违约行为。（二）关于刘立军所称加建电梯导致无法验收的问题。首先，该问题是否存在，不影响刘立军履行合同义务，即将涉案项目办理至项目公司名下及将项目公司股权无偿转让给银鑫公司指定人员；其次，并没有相关部门认定涉案房产的电梯系非法加建，亦无证据证实涉案电梯的加建导致整个项目无法竣工验收，故刘立军认为银鑫公司擅自加建电梯导致无法验收，并认为银鑫公司违约，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，本院认为，刘立军在合同履行中存在明显的违约行为，银鑫公司不存在违约行为。关于刘立军反诉主张的项目转让尾款1700万元、利息以及项目过户的相关费用。如前所述，银鑫公司系守约方，而刘立军系违约方，根据《项目转让协议》，涉案项目第二次交割完成条件为：1、双方补交了土地价款，世都房产公司取得了房地产项目的土地使用权证；2、转让房地产项目进行了房屋质量鉴定，质量合格；3、双方办理了世都房公司股权转让事宜，该股权转让已经在公司登记机关办理了变更登记；4、房地产项目变更过户手续办理完毕。根据协议，刘立军完成第二次交割以后，银鑫公司才应向刘立军支付3000万中的剩下1000万元，现刘立军没有按照约定完成上述条件，故其无权要求银鑫公司向其支付项目转让尾款1700万元及过户的相关费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回被告刘立军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费87,784元，由被告刘立军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈立涛二〇一九年十二月三十日书记员  张志锋