河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初3140号 原告（反诉被告）齐蕊，女，1983年10月13日出生，汉族，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人唐春林，北京市荣博律师事务所律师。 委托诉讼代理人赵冬雪，北京市荣博律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）杨兴松，男，1979年2月15日出生，汉族，住河南省泌阳县。 原告（反诉被告）齐蕊与被告（反诉原告）杨兴松房屋买卖合同纠纷一案，原告齐蕊于2019年11月19日向本院提起了本诉，被告杨兴松于2019年12月17日提起了反诉，本院受理后，依法由审判员杨利华独任审判，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）齐蕊的委托诉讼代理人唐春林、赵冬雪，被告（反诉原告）杨兴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）齐蕊诉称，请求依法判令：1.解除本诉原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.本诉被告返还本诉原告已支付的购房款700000元；3、本诉被告赔偿本诉原告支付的经纪服务费15000元；4、本诉被告支付本诉原告违约金49200元。5、诉讼费、保全费、保函费均由本诉被告承担。事实与理由：2019年9月15日，在案外人安心房产经纪有限公司的居间服务下，本诉原、被告签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由本诉原告购买本诉被告所有的位于大厂回族自治县房屋，总价款为1230000元，房屋首付款为700000元。合同签订后，本诉原告向本诉被告支付了全部房屋首付款700000元，但本诉被告收款后据不向本诉原告交付房屋及办理物业变更手续。故其诉至法院，请求支持诉讼请求。 本诉被告（反诉原告）杨兴松辩称，本诉原、被告签订的《补充协议》约定，付款方式为签合同当天本诉原告支付购房定金20000元，签订合同一周之内支付购房首付款280000元，于签订合同十日内支付首付款400000元。剩余房屋尾款530000元，本诉原告向银行申请贷款。《补充协议》签订后，本诉原告未能按照合同约定时间支付第二笔房屋首付款，违反了合同约定。故本诉原告应向其支付违约金，并继续履行合同。 反诉原告（本诉被告）杨兴松诉称，请求依法判令：1、反诉被告支付反诉原告违约金7980元、交通费1000元、物业费1700元、暖气费1500元、误工费2000元、名誉损失费40000元，共计54180元。事实和理由为：2019年9月15日，在案外人安心房产经纪有限公司的居间服务下，本诉原、被告签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由反诉被告购买反诉原告所有的位于大厂回族自治县房屋，总价款为1230000元。合同约定，反诉被告应在签订合同十日内付清全部首付款700000元，但反诉被告仅支付了400000元，拒付剩余首付款300000元。反诉被告的行为已构成违约，应赔偿反诉原告因此造成的各项损失，并支付违约金。望判如所请。 反诉被告（本诉原告）齐蕊辩称，在合同履行过程中，反诉被告没有违约行为，反诉原告要求其支付违约金、交通费、误工费、名誉损失费、暖气费、物业费，没有事实和依据。合同签订当日，反诉被告向反诉原告支付了定金20000元。合同签订第7日，反诉被告向反诉原告支付了400000元（含定金20000元）。合同签订第10日，反诉被告随居间方的工作人员共同到涉案房屋所在小区等候反诉原告，准备向反诉原告给付剩余首付款300000元，并办理房屋交付和物业交接手续，但始终未能联系到反诉原告。同时，反诉被告发现涉案房屋尚有租户居住。反诉被告未向反诉原告交付房屋已构成根本违约，无权要求反诉原告支付任何费用。 经审理查明，2019年9月15日，本诉原告和本诉被告经案外人大厂回族自治县安心房产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定本诉原告购买本诉被告名下位于大厂回族自治县房屋，房屋成交价格1230000元，买受人应于合同签订当日向出卖人支付购房定金20000元，签订合同一周之内向出卖人支付购房首付款280000元，于签订合同十日内向出卖人支付首付款400000元。剩余房屋尾款530000元，买受人向银行申请贷款。物业变更在出卖人收到所有首付款后进行，房屋交接在出卖人收到所有首付款后进行。合同还约定，出卖人在领取涉案房屋不动产权证书当日将该不动产权证书交于居间人保管，等到买受人在大厂回族自治县取得购房资质后的30日内进行该房屋产权变更手续。上述合同签订后，本诉原告于2019年9月15日向本诉被告支付了购房定金20000元，于2019年9月21日、9月22日共计向本诉被告支付购房款380000元，于2019年10月6日向本诉被告支付购房款300000元。本诉原告于2019年9月15日向案外人大厂回族自治县安心房产经纪有限公司支付中介费15000元。本诉被告尚未取得涉案房屋产权证书。本诉原、被告尚未办理涉案房屋交付和物业交割。 另查明，2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号），该意见对涉案房屋所在地实行住房限购措施：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。本诉原告户籍登记地为北京市昌平区，其在涉案房屋所在地河北省廊坊市大厂回族自治县纳税未满三年。 上述事实，有本诉原告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、民生银行业务回单、工商银行转账凭证、二手房收据，证人纪某的证人证言及原、被告双方当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，民事行为活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。有关涉案房屋的《房屋买卖合同》、《补充协议》均是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订上述合同，目的是为了交易涉案房屋，但根据廊坊市人民政府办公室出台的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号）政策，原告（反诉被告）系被限购人员，无法在涉案房屋所在地购房，不能取得涉诉房屋所有权，故原告（反诉被告）签订《房屋买卖合同》的目的不能实现，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》应予以解除，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）返还已收购房款700000元。上述合同不能继续履行，系政府政策规定所致，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）均不存在恶意违约情形，故本院不支持双方关于违约金给付的诉讼请求。对原告（反诉被告）主张的中介费，因合同不能继续履行造成的中介费损失不应归咎于被告，对其该主张，本院不予支持。对原告（反诉被告）主张的保函费，此费用系原告（反诉被告）为进行诉讼保全所做担保进行的支出，其主张由被告（反诉原告）承担，于法无据，本院不予支持。对被告（反诉原告）主张的暖气费、物业费，因涉案房屋并未实际交付，涉案房屋的实际使用人仍为被告（反诉原告），故上述费用应由被告（反诉原告）自行负担，对其该主张，本院不予支持。对被告（反诉原告）主张的交通费、误工费、名誉损失费，因其未提交证据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十七条、一百一十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）齐蕊与被告（反诉原告）杨兴松于2019年9月15日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》。 二、被告（反诉原告）杨兴松于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）齐蕊购房款700000元。 三、驳回被告（反诉原告）齐蕊的其他诉讼请求。 四、驳回原告（反诉被告）杨兴松全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取5400元，保全费5000元，共计10400元。由本诉原告齐蕊负担5200元，本诉被告杨兴松负担5200元。反诉案件受理费减半收取580元，由反诉原告杨兴松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  杨利华 二〇一九年十二月二十七日 书记员  杨 曼 附本案适用的法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： loz1loz债务已经按照约定履行。 loz2loz合同解除； loz3loz债务相互抵销 loz4loz债务人依法将标的物提存； loz5loz债权人免除债务； loz6loz债权债务同归于一人； loz7loz法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： loz1loz因不可抗力致使不能实现合同目的； loz2loz在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； loz3loz当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； loz4loz当事人一方迟延履行履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； loz5loz法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。