文书内容河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初1871号原告（反诉被告）：焦作市清真寺管理委员会，住所地：焦作市解放区西寺街21号。负责人：刘续敏，主任。委托诉讼代理人：荆小强，河南苗硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵振华，河南苗硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦作恒基置业有限公司，住所地：焦作市山阳区塔南路恒基花园院内。法定代表人：申翠莲，董事长委托诉讼代理人：程慧娟，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫红敏，男，系该公司办公室主任。原告（反诉被告）焦作市清真寺管理委员会（以下简称清真寺管委会）与被告（反诉原告）焦作恒基置业有限公司（以下简称恒基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月24日公开开庭进行审理。后因案件复杂，依法转为普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行审理。原告清真寺管委会的负责人刘续敏及委托诉讼代理人荆小强、赵振华，被告恒基公司的委托诉讼代理人程慧娟、宫红敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清真寺管委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金977799.09元（计算方法为应付租金减物业费和租赁税，物业费、租赁税具体数额以被告提供的纳税凭证和物业费发票为准）及从起诉之日起至实际履行完毕之日止按银行同期贷款利率的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年4月28日，原、被告签订合作合同（2008年5月21日签订合同补充协议，6月2日补充协议经河南省焦作市恒大公证处公证），合同约定原告以民族楼拆迁款、原清真寺拆迁损失款及门面房等作为出资，被告以承担开发手续费、土地出让金、契税等作为出资共同建设焦作市民族市场商住楼。项目建成后原告拥有2500平方米的产权并出租给被告20年，租金为每年每平方米146元，每五年递增3%。补充合同约定除甲方正常支付租金外被告每年再支付给原告160000元，其余产权属于被告。自2014年2月22日以后，被告一直拖欠租金，且前期也未按照约定递增比例支付，经原告多次催讨，被告除2014年12月10日支付租金276000元、2016年12月14日支付租金344000元（均含物业费、租赁税）外，未再支付。经原告多次催讨，被告至今拒不支付剩余租金，截止至2018年11月21日租金数额累积达1487199.76元（包含物业费和租赁税），被告拖欠租金的行为，给原告的合法权益造成巨大损害。被告恒基公司辩称：一、原告所述不符合事实，被告不拖欠原告任何款项。（一）《合作合同》约定的租金，被告均已依约予以支付。1.2013年9月24日至2015年2月24日期间，涉案房屋无第三方承租；2016年1月25日至2018年4月30日期间，涉案房屋也无第三方承租；2018年5月1日后，虽然涉案部分房屋（位于三层）有第三方承租，但其免租期从2018年5月1日至2019年4月30日。根据《合作合同》约定，支付租金的时间为被告收到第三方租金后3日内，故在以上期间，被告不涉及租金支付问题。《合作合同》第十三条明确约定“乙方在收到河南家世界超市有限公司（以下简称家世界超市）（或其他承租方）租金后3日内必须将甲方应得的租金支付给甲方，计租日以家世界超市的计租日为准。”在2013年9月24日2015年2月24日期间、2016年1月25日至2018年4月30日期间，均无第三方承租，不涉及原告所说的租金支付问题。2018年5月1日至2019年4月30日，虽涉案部分房屋（位于三层）有第三方承租，但因在免租期范围内，故也不涉及租金支付问题。2.2015年2月25日至2016年1月24日，仅有焦作永乐生活电器有限公司在涉案部分房屋（位于一层）短暂租赁（其中：免租期为2015年2月25日至2015年4月24日），因原告未按照合同约定与被告协商，该段时间租金标准不明，被告为了协商于2016年12月14日暂向被答辩人支付343000元。《合作合同》第十二条第六款第1项约定“无论是家世界超市二十年内中途解除租赁合同，还是家世界超市二十年租赁期满后合同终止，为了保证该项目综合楼使用权的完整性，甲方均同意将属于自己的房产出租给乙方，并同意乙方享有转租权和统一经营管理权。甲方既不参与经营，也不单独将自己的房产向外出租，只继续由乙方向甲方支付租金，租金标准由甲乙双方友好协商后重新确定”，即除家世界超市外的其他第三方承租涉案房屋的，租金标准由双方协商确定。被告根据该合同约定多次向原告提出协商请求，但原告一直予以拖延，后其表示要求被告表示诚意后再行协商，被告为了友好解决问题，于2016年12月14日向原告支付了343000元，但原告收到款项后仍拒不与被告协商。3.2014年2月21日之前租金双方没有争议。（二）《补充协议》约定的每年16万元被告均已向原告进行支付。二、原告部分诉讼超过诉讼时效，依法应予驳回。根据《民法通则》第一百三十六条第三项规定延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告诉请部分已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出如下反诉请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告2005年4月28日签订的《合作合同》中有关租赁关系的合同约定及2008年5月21日签订的《补充协议》；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2005年4月28日签订《合作合同》，于2008年5月21日签订《补充协议》。根据《合作合同》第十二条第六款第1项约定“无论是家世界超市二十年内中途解除租赁合同，还是家世界超市二十年租赁期满后合同终止，为了保证该项目综合楼使用权的完整性，甲方均同意将属于自己的房产出租给乙方，并同意乙方享有转租权和统一经营管理权。甲方既不参与经营，也不单独将自己的房产向外出租，只继续由乙方向甲方支付租赁，租金标准由甲乙双方友好协商后重新确定”（甲方系反诉被告，乙方系反诉原告）。2009年11月21日家世界超市因经营亏损，撤场关店。后反诉原告多次就租金问题与反诉被告协商，反诉被告以先支付再协商为由多次推诿，反诉原告无奈情况下向反诉被告支付了部分资金以获取协商机会，但反诉被告违反承诺不与反诉原告进行协商。反诉原告认为：反诉被告拖延履行协商义务的行为致使合同目的无法实现，故此提起反诉。原告（反诉被告）清真寺管委会对被告（反诉原告）的反诉辩称：第一，反诉原告要求解除合同没有法律依据。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。在此案件中，不存在以上任何一种法定情形和约定解除的条件，因此不具备合同解除的条件。现在的实际情况是，反诉原告违约，不向反诉被告支付租金，而又要求解除合同，显然不能成立。第二，反诉原告所称“不能实现合同目的”，没有事实根据。首先，反诉被告没有拖延协商义务，只是要求支付租金，对于反诉原告协商时提出的条件因为侵害了反诉被告的合法权益，无法接受。既然是协商，就会有两种可能，有可能协商成也有可能协商不成，这在订立合同时，反诉原告应当有清晰的预见。其次，对于合同价款没有约定或者约定不明的，《合同法》第六十一条有明确的规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。既然双方协商没有达成一致意见，就应当按照合同的条款执行，合同条款对于租金已有明确的约定，且双方已经执行多年，形成了长期、固定的交易习惯，就应当按照双方多年形成交易习惯执行租金支付标准，因此根本不存在合同不能实现的情形。综上，反诉原告的反诉请求既没有法律依据，也没有事实根据，应当驳回其反诉请求。根据原被告的诉辩意见法庭总结本案争议焦点为：1、原被告双方签订的合作合同中关于房屋租赁的部分及补充协议是否符合解除的条件；2、原告的起诉是否超出法定的诉讼时效；3、被告是否欠付原告租金，如欠付，租金数额如何确定，责任如何承担。原告清真寺管委会为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.房屋所有权证十四份共14页，证明原告是出租房产的所有权人。2.合作合同一份共11页、公证书一份共6页，证明原、被告签订的合同与补充合同合法有效。3.被告向原告支付的租赁费票据八份、原告向被告支付的物业费、租赁税票据八份、转账凭证一份、汇票存根一份共7页（详见票据明细表），证明被告未按约定支付租赁费。4.企业信用信息公示报告两份共6页，证明恒基公司和焦作市恒基物业管理有限公司（以下简称恒基物业）股东交叉任职，两家公司属于关联公司。被告恒基公司对上述证据质证后，发表如下意见：对证据2合同、补充合同，真实性没有异议，证据指向有异议，合同约定租金恒基公司均已向清真寺管委会进行支付；合同第12条第6款第1项约定家世界超市之后的第三方承租，租金标准由双方进行协商，清真寺管委会无证据证明其诉请要求租金标准；合同第13条约定支付租金的时间为收到第三方租金后3日内，恒基公司现无收到第三方租金但未向清真寺管委会支付的情形，即使在2014年2月21日之后租金标准不清的情况下，恒基公司也向清真寺管委会支付了343000元；合同未就家世界超市退租后的租金标准进行明确，且清真寺管委会一直拖延，不协商租金标准，租赁合同目的已无法实现，恒基要求解除应予支持。对证据3票据，真实性没有异议，证据指向有异议，记载内容仅显示租金未显示所付租金时间段，证明双方未就租金标准协商一致、在租金标准未协商一致的情况下，恒基公司为了进行友好协商仍向清真寺管委会支付款项的事实。被告（反诉原告）恒基公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.收据37张、恒基公司制作的清真寺管委会租金支付明细表，证明：1）清真寺管委会开具的收据显示2014年2月21日之前的租金均已支付，其中其主张的2013年5月22日至2014年2月21日的租金支付见序号为31-35号收据；2）2014年2月21日之后的租金支付标准不清，但恒基公司为了双方友好协商向清真寺管委会支付了租金的事实，从序号为36、37的收据记载内容仅显示租金未显示所付租金时间段可以证实。2.录音及录音文字版，证明恒基公司多次与清真寺管委会协商，要求解除租赁关系或对租金标准进行协商，但清真寺管委会一直予以拖延的事实。3.物业费收费标准证明、税费缴纳标准规定，证明涉案房产应缴纳物业费标准及涉及税费标准，即使按照清真寺管委会诉请要求的租金标准，其诉请的租金数额也存在错误。原告（反诉被告）清真寺管委会对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1真实性无异议，指向有异议，后两次支付租金没有显示租赁期间的时间，恰恰证明了欠付租赁费的事实。对证据2真实性无异议，指向有异议，仅凭一份通话录音并不能证明被告所说的多次向原告协商。对证据3真实性有异议，被告与恒基物业系关联公司，仅凭一份证明不能证明物业费收取标准，应当提取公司的账目往来，关联公司还应当提供财务审计报告；对证据3中的税费真实性无异议，证明指向有异议，应当提供纳税的相关凭证。本院对原被告提交的证据分析认定如下：对原告提交的证据1、4，被告未发表质证意见，经本院审核，对上述证据的真实性予以确认；对原告提交的证据2、3，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；对被告提交的证据1、2及证据3中的税费标准，原告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对被告提交的证据3中的物业费标准，原告虽然认为恒基物业与恒基公司系关联公司，否定其真实性，本院将结合双方均无异议的之前物业费标准等予以确定。根据原告的起诉、被告的答辩以及法庭调查，本院确认案件事实如下：2005年4月28日，原告清真寺管委会（甲方）与被告恒基公司（乙方）签订《合作合同》，约定如下主要内容：“。第三条合作事项…合作建设焦作市民族市场商住楼项目。…第四条合作方式1.甲方以原民族楼拆迁损失171万元，原清真寺拆迁损失798.4万元，以及该项目所用土地上现有的十五间门面房（约315平米）的价值和市政府给甲方关于这块土地的所有优惠政策折合的价值作为投资资本。乙方以承担前期手续费、土地出让金、土地契税、工厂搬迁补偿费、居民拆迁户补偿费以及整体建筑的设计费、建设费等出资形式作为投资资本，与甲方合作，共同建设焦作市民族市场商住楼。…第十一条该项目建成后的资产分配1.该项目建成后，该项目综合楼的地下一层500平方米、裙楼地上一、二、三层商场每层各500平方米及写字楼一层500平方米，共计2500平方米的房产归甲方所有。为了保证甲方有可靠的租金收入，分配给甲方的商场及写字楼的房产位置必须在家世界超市的租赁范围内，具体位置经甲乙双方认可，并签字确定的房产分配位置示意图，并将此房产分配位置示意图作为本合同的附件（3）。…第十二条该项目建成后的经营、管理、租金标准的约定1.甲方同意把属于甲方的房产出租给乙方二十年，且同意乙方在二十年内享有转租权。2.甲方同意乙方对该项目综合楼（含商场和写字楼）拥有二十年的统一经营管理权。3.甲方所拥有的房产由甲方租给乙方，乙方将二三楼整体面积出租给家世界超市。4.甲方每年获得的租金=甲方房产面积（2500平方米）×家世界超市支付的每年每平方米的租金（0.4元/天﹒平方米×365天=146元/平方米﹒年）―甲方应缴纳的税费―甲方应分摊的物业管理费（如果甲方经政府批准免缴租金税、土地使用税等时，则乙方不扣除该项税费）”。5.乙方支付给甲方每年的租金，每五年递增3%。6.（1）无论是家世界超市34十年中途解除租赁合同，还是家世界超市二十年租赁期满后合同终止，为了保证该项目综合楼使用权的完整性，甲方均同意将属于自己的房产出租给乙方，并同意乙方享有转租权和统一经营管理权。甲方既不参与经营，也不单独将自己的房产对外出租，只继续由乙方向甲方支付租金，租金标准由甲乙双方友好协商后重新确定。（2）二十年后，甲方同意继续把自己的房产出租给乙方且乙方仍享有转租权和统一经营管理权，其租金标准由甲乙双方友好协商后重新确定。（3）乙方与其他租赁单位签订租用甲方房产的租赁合同必须同时递交给甲方一份。第十三条租金的支付办法乙方在收到家世界超市或其它承租方租金后3日内必须将甲方应得的租金支付给甲方，计租日以家世界超市的计租日为准。租金提前支付，每次支付3个月。乙方不能以任何借口推迟或减少给甲方的租金。…”2008年5月21日，原告清真寺管委会作为甲方，被告恒基公司作为乙方，签订《补充协议》，约定如下主要内容：“1.甲乙双方同意在元双方已签订的《合作合同》第十二条的基础上，除甲方应得房产租金外，乙方每年再支付给甲方16万元，最长期限不超过99年。该现金第一年的支付期限为二三层商场开业之日起至年度末最后一天，按实际发生天数计算分两次支付，具体支付时间为：每年的元月五日前付8万元，七月五日前付8万元。2.由于大型商业房产的附属设备投入较大，并且容易损坏，发生的维护费用也较多，鉴于以上诸因素，20年后，无论乙方将恒基财富大厦甲方的房产租给哪一家，甲方每平方米房产应得的租金是乙方每平方米房产所得租金的二分之一。但甲方不承担恒基财富大厦电梯、中央空调系统、消防系统等附属设施的增置、维修的任何费用。…4.乙方诚信履约期间，甲方不得再向乙方提出任何其他额外要求。未经甲方授权的任何个人行为，不能代表甲方，甲方也不予承认。如果因甲方原因造成乙方不能正常运营、或甲方在双方合作期间违约、或甲方今后又向乙方提出其它额外要求时，乙方有权停止执行本补充协议，同时甲方应赔偿给乙方造成的全部损失。5.乙方不得以恒基公司易名、停业或法人代表变更为由而不履行《合作合同》与本补充协议的各项承诺；同样，甲方也不得以管委会易名、或管委会成员改选、或管委会成员换届为由而不履行《合作合同》与本补充协议的各项承诺。6.若出现以下情况影响了恒基财富大厦商场的正常运营和租金收入时，乙方均可以不支付甲方应得的租金和本补充协议第一款所指的16万元。具体按乙方受影响的实际时间计算。（1）战争、瘟疫、自然灾害等不可抗力因素的发生。（2）政府行为导致恒基财富大厦商场无法运营时，例如公私合营、文化大革命等。（3）因社会动乱等客观因素导致恒基财富大厦商场无法运营。7.若出现以下情况，乙方均可以不支付甲方应得的租金和本补充协议第一款所指的16万元：（1）恒基财富大厦房产灭失。（2）甲方不再拥有双方于2005年4月28日签订的《合作合同》中约定的恒基财富大厦中属于甲方房产的所有权、相对应的土地使用权。…”河南省焦作市恒大公证处于2008年6月2日对该补充协议进行了公证。2011年5月，原告取得了位于焦作市恒基财富大厦如下房产的所有权证书（表中房产坐落前缀均为“解放区恒基财富大厦”，建筑面积单位为平方米）：            序号              房产坐落              性质              建筑面积              颁证时间                  1              一层内铺2号              商业用房              218.89              20110506                  2              门面房16号              商业用房              281.11              20110506                  3              二层1号              商业用房              500              20110506                  4              三层1号              商业用房              500              20110506                  5              地下室1号              商业用房              500              20110506                  6              西座423号              住宅              48.07              20110506                  7              西座422号              住宅              48.36              20110506                  8              西座416号              住宅              91.26              20110506                  9              西座427号              住宅              50.92              20110506                  10              西座421号              住宅              48.07              20110506                  11              西座417号              住宅              71.07              20110506                  12              西座419号              住宅              48.07              20110509                  13              西座426号              住宅              48.36              20110509                  14              西座420号              住宅              47.64              20110509                  合计                                          2501.82                    恒基财富大厦建成后，原告于2008年5月22日将上述2501.82平方米房产交付被告进行统一管理，直至2014年2月21日，双方均按照《合作合同》及补充协议的约定履行义务。自2014年2月22日后，被告未按照约定支付租金，经原告催讨，被告于2014年12月10日支付租金276000元（相对应租赁期间为2013年5月22日至2014年2月21日），2014年12月10日票据显示，被告代收原告应承担的物业费及租赁税为：2013年5月22日至2013年8月21日期间的物业费10350元、租赁税20801.04元，2013年8月22日至2013年11月21日期间的物业费10350元、租赁税20801.04元，2013年11月22日至2014年2月21日期间的物业费11433.33元、租赁税20801.04元。2016年12月14日支付租金344000元（分两次缴纳220355.53元+123644.47元，未注明租金相对应的期间），2016年12月14日票据显示被告代收原告应承担的租赁税77777.79元及物业费45866.68元（未注明相对应的期间）。另查明：1.恒基物业出具的证明显示，恒基财富大厦物业费收费标准为：2008年至2013年1.35元/平方米/月，2014年至2016年1.6元/平方米/月，2017年至2018年1.8元/平方米/月，2019年2元/平方米/月。2.恒基公司成立于1999年8月27日，共有五名自然人股东；恒基物业成立于2006年9月1日，共有七名自然人股东（其中五名自然人股东同时为恒基公司股东）。3.原被告双方工作人员曾于2015年10月12日通过电话商谈房屋租赁事宜，就解除协议将房屋退还给原告或者租金支付方式变更进行协商，但未达成一致意见。4.经本院于2019年10月31日组织原被告双方进行现场勘验，本案所涉原告清真寺管委会所有的2500平方米房产现状如下：位于恒基财富大厦三楼500平方米房产，与属于恒基公司所有的其他三楼房产一并租赁给汤乐宫洗浴中心使用，使用期限为十年；其余属于清真寺管委会所有的位于恒基财富大厦地下一层、一层、二层房产，均处于控制状态，空置前曾出租给华润万家等做经营使用；属于清真寺管委会所有的位于恒基财富大厦四层500平方米房产，登记性质均为住宅，分割为9个独立的房间，除416号房屋和419房屋简单装修、曾短暂出租外，其余7间房屋均为毛墙毛地。5.经本院释明，如《合作合同》及补充协议解除的话，原告诉讼请求变更为：1）欠付的租金立即全额支付；2）租赁期二十年剩余年限的租金一次性支付，金额为2542800.45元；3）将原告所有的2500平方米房产达到独立经营的条件，即每一层有独立的出路、上下水、电路、通风采光达到国家规定的标准，并在半年内完成；4）补充协议约定的99年每年16万元剩余的88年半一次性付清1416万元。本院认为，原被告之间的纠纷属于房屋租赁合同纠纷。与一般的房屋租赁合同不同的是，原被告之间的房屋租赁合同并无单独签订，且达成房屋租赁协议时，租赁的房屋尚不存在。原被告之间权利义务的依据，系基于涉案租赁房屋尚未开工建设之前、双方就房地产合作开发而达成的一系列权利义务而签订的《合作合同》及随后签订的补充协议。原被告之间签订的《合作合同》中有关租赁关系的合同约定及《补充协议》，均系双方真实意思表示，且双方均已按照合同约定履行了权利义务，上述合同不违反法律的禁止性规定，合法有效，可以作为确定双方权利义务的基础。结合本案具体情况，确定原被告之间的权利义务关系，要将双方确定的房屋租赁相关内容置于《合作合同》的大背景中来综合考量。一、关于原告本诉的处理。尽管本案被告提出解除合同的反诉，但无论合同是否解除，都不影响原告提出的已经过去的房屋租金的缴纳。因此，无论合同是否解除，被告均应缴纳相关房屋租金。准确确定被告应当承担的支付租金的义务，关键在于数额的认定。（一）应付租金的数额。根据已经查明的案件事实，双方对2014年2月21日之前的合同内容已经履行完毕均无异议，故此，确定被告应负租金的起点应当自2014年2月22日起算。原告在起诉状的事实与理由部分陈述欠付租金截止到2018年11月21日，故此本次诉讼仅对以上期间内产生的租金进行处理。原被告在《合作合同》中约定，原告每年获得的租金=甲方房产面积（2500平方米）×家世界超市支付的每年每平方米的租金（0.4元/天﹒平方米×365天=146元/平方米﹒年）―甲方应缴纳的税费―甲方应分摊的物业管理费。原告提供的产权证上载明的面积合计为2501.82平方米，其按照2500平方米主张，符合法律规定，本院以此作为计算原告应得租金的基础。原被告关于租赁部分的期限，是自2008年5月22日开始，根据双方在《合作合同》中“每五年递增3%”的约定，自2013年5月22日至2018年5月21日，租金标准应为150.38元/平方米﹒年。自2018年5月22日起的下一个五年，租金标准应为154.89元/平方米﹒年。原告主张的房屋租金，自2014年2月22日至2018年5月21日期间的4年3个月，应当按照150.38元/平方米﹒年计算，计算为1597787.5元；自2018年5月22日至2018年11月21日期间的6个月，应当按照154.89元/平方米﹒年计算，计算为193612.5元。据此，被告按照租赁面积计算的房屋租金应为1791400元。（二）代扣代缴物业费和租赁税的数额。在原告应收租金的基础上，被告可以代扣物业费和租赁税。根据双方2014年2月21日之前的代扣物业费的履行情况，与恒基物业提供的物业费收费标准基本吻合，据此本院以此作为代扣物业费的依据。原告主张欠缴房屋租金的期间，2014年2月22日至2016年12月21日34个月期间的物业费应为136000元，2016年12月22日至2018年11月21日23个月的物业费应为103500元。合计应当扣除的物业费为239500元。关于代扣的租赁税。根据相关税收法律法规的规定，原告应当承担的税种和税率应为：增值税（2017年11月19日之前税种名称为营业税，税率未变化）按照收入的5%计征，城市维护建设税按照缴纳增值税的7%计征，地方教育附加按照缴纳增值税的2%计征，教育费附加按照缴纳增值税的3%计征，房产税按照收入的12%计征，城镇土地使用税按照15元/年/平方米计征，印花税按照收入的0.1%计征，企业所得税按照收入的10%的25%计征。多年来除了营业税改为增值税且税率未变之外，其余税种和税率均未发生变化。故此，双方之前无争议已经履行的代扣代缴租赁税，可以继续适用于本次诉讼所涉及的租赁期间。由于原被告之间关于房屋租金自2013年5月22日至2018年5月21日为同一标准，之前代扣的租赁税为20801.04元/季度，故此原告在2018年5月21日之前应当缴纳的租赁税仍然按照此标准计算，原告应得租金在2014年2月22日至2018年5月21日为4年3个月，应缴纳的租赁税计算为353617.68元。自2018年5月22日至2018年11月21日的房屋租金上浮了3%，依据同一税率，应纳税额应同步增加3%，同期应纳租赁税额为42850.14元。上述代缴租赁税的数额，如与实际发生的数额不一致，双方当事人可以就出入部分另行主张权利。（三）被告应付租金数额的确定。原告2500平方米房产应得租金为1791400元，扣减应得缴纳的物业费239500元，再扣减应当缴纳的租赁税396467.82元，再扣减被告已经于2016年12月14日支付的344000元，扣除后被告仍应当支付的租金为811432.18元。对原告主张超出部分，本院不予支持。（四）关于给付租赁费是否附期限或条件的认定。被告辩称，根据《合作合同》约定，“乙方在收到家世界超市或其它承租方租金后3日内必须将甲方应得的租金支付给甲方”。因没有证据证明承租方向被告支付了租金，因此3日内的支付期间不能开始计算，故此不应当支付相应的租金。被告的上述辩解意见不能成立。合作合同中之所以约定在收到承租方租金3日内支付给原告，其目的是为了保护原告的利益，而非所附的期限或条件。如果被告辩解的逻辑成立，则可以推导出被告无偿将房产交予他人使用，或虽约定有偿但被告消极履行收取租金的权利，就不用向原告支付租金，这一结论显然是荒谬的。相反，在《合作合同》前述内容之后，紧接着双方还约定“租金提前支付，每次支付3个月。乙方不能以任何借口推迟或减少给甲方的租金”，更可印证“收到租金3日内支付”的约定是为了保护原告的利益，而非所附的给付期限或条件。（五）关于原告从起诉之日起至实际履行完毕之日止按银行同期贷款利率的利息的诉求。根据原被告签订的《合作合同》，被告应当提前支付房租，并每次支付三个月。实际上被告拖延支付房租近五年，明显属于违约。由于被告违约造成原告的损失，原告主张按照银行同期贷款利率计付利息，符合法律规定，本院予以支持。二、被告抗辩原告部分诉求超出诉讼时效的主张，本院不予支持。根据查明的案件事实，被告自2014年2月22日起欠付房屋租金，被告在2014年12月10日支付了部分租金，诉讼时效此时中断。根据被告提供的证据，被告工作人员于2015年10月12日曾与原告工作人员电话联系洽谈房屋租赁内容变更的事宜，诉讼时效仍然产生中断。后被告于2016年12月14日再次支付了部分租金，诉讼时效再次中断。同时，由于本案被告欠付租赁费系连续性行为，诉讼时效的起算也应考虑到租赁合同的特殊性，不能认定原告的起诉超出法定的诉讼时效。原告于2019年4月3日向本院起诉，至民法总则施行的2017年10月1日并未超出民法通则规定的一年诉讼时效，至原告起诉亦未超出三年的诉讼时效，故此被告的抗辩理由不能成立。三、关于被告反诉要求解除《合作合同》中有关租赁关系的合同约定及《补充协议》请求的处理。（一）被告不具有约定或法定的解除权。关于合同解除的相关规定主要在合同法中。合同法第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案被告反诉解除合同，原告对此不予认可，不能认定双方对解除合同已经协商一致，故此不能依据本款作为解除合同的依据。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订《合作合同》补充协议第6条约定，“若出现以下情况影响了恒基财富大厦商场的正常运营和租金收入时，乙方均可以不支付甲方应得的租金和本补充协议第一款所指的16万元。（1）战争、瘟疫、自然灾害等不可抗力因素的发生。（2）政府行为导致恒基财富大厦商场无法运营时，例如公私合营、文化大革命等。（3）因社会动乱等客观因素导致恒基财富大厦商场无法运营。”第7条约定，“若出现以下情况，乙方均可以不支付甲方应得的租金和本补充协议第一款所指的16万元：（1）恒基财富大厦房产灭失。（2）甲方不再拥有双方于2005年4月28日签订的《合作合同》中约定的恒基财富大厦中属于甲方房产的所有权、相对应的土地使用权。”可以视为双方约定的解除合同的条件。但双方约定的解除条件，被告均未提供证据证明上述解除条件已经成就，同样被告不能以此解除合同。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告主张解除合同的主要理由，是原告拖延履行与被告协商租金数额的重新确定，据此认定合同目的无法实现。被告所依据的理由是需要对合同内容进行变更，即对约定的租金数额的重新确定。由于原告拒绝就租金标准进行协商，因此导致其合同目的无法实现。客观上，根据双方《合作合同》约定，被告的合同目的是合作开发房地产并对建成后的房产作为商业产业统一经营管理。原告即使拒绝就租金标准进行协商，其后果是被告继续按照原合同给付租金即可，并不影响被告合同目的的实现。根据合同法第七十七条第一款规定当事人协商一致，可以变更合同。据此可以看出，如果被告主张对租金数额进行变更，必须与原告协商一致方可变更。如果对方不愿协商或协商不成，则应当视为继续按照原协议履行。客观上，原被告在2005年4月28日签订《合作合同》约定了租金标准之后，又于2008年5月21日签订补充协议，对租金标准进行了协商一致的变更，即“20年后，无论乙方将恒基财富大厦甲方的房产租给哪一家，甲方每平方米房产应得的租金是乙方每平方米房产所得租金的二分之一”。同时，根据被告提供的录音证据，能够证明原被告双方又于2015年10月12日进行了协商，但未能达成一致的协商意见。因此，被告主张原告不履行协商义务而要求解除合同，缺乏事实和法律依据。基于此，被告作为违约方，不享有单方解除合同的权利。（二）解除合同是本案合同僵局的化解最便捷方法。合同一旦达成，即对双方具有法律约束力，各方均应诚信履行。但对一些长期履行的合同，特别是本案所涉及的房屋租赁合同，尤其是补充协议合同期限最长可达99年，一旦被告要求解除合同不被允许，被迫继续履行合同，则会损害到双方当事人的合法权益。在合同履行过程中，因不可抗力的因素使得合同难以有效履行，并且违约方对这种情形的出现不存在恶意，则应当认定被告的违约主观上无过错。本案所涉房屋，由于市场变化，长期处于空置状态，被告根本没有租金收益，且未能出租的不仅仅是原告所有的2500平方，而是数万平方米的这个经营场所，被告对欠付租金不具有主观恶意。在此情况下，被告在统一经营管理的包括原告所有房屋在内的恒基财富大厦长期空置的情况下，尤其是恒基财富大厦四楼原告所有的7件房屋仍处于建成后的原始状态的情况下，仍然坚持向原告缴纳房屋租金达十余年，继续履行，对被告显著不公平。面对经营困境，被告要求与原告进行协商，就租金等事项试图重新达成协议，但至今双方未能达成一致。在原被告合同开发恒基财富大厦起始，双方的利益具有高度一致性。如果恒基财富大厦经营情况好转，双方可以共同获利；但如果经营情况恶化，风险只有恒基公司一家承担，既不公平，也不符合双方的本意。基于以上理由，被告提出反诉，要求人民法院确认合同解除，不违反法律规定，本院予以确认。至于合同解除后，被告应当承担的违约责任，不因合同的解除而减轻。（三）关于补充协议与否解除的问题。原被告在合作合同中有关租赁部分确定解除的情况下，关于双方签订的补充协议，应否一并解除，则应分析补充协议与合作合同中租赁部分的关系来决定。在补充协议第一条，双方开门见山明确，“在《合作合同》第十二条的基础上，除甲方应得房产租金外，乙方每年再支付给甲方16万元，最长期限不超过99年”。由此可以看出，该补充协议实质上是对合作合同第十二条即租赁部分的补充。同时，该补充协议中约定的其他内容，也都是基于租赁合同继续履行的情况下约定的权利义务关系，在租赁合同确定解除的情况下，补充协议应当一并解除。（四）关于合同解除的时间确定。由于原被告双方就合同的解除并未达成一致，且被告并无法定解除权和约定解除权。本案系因被告请求人民法院准予解除合同，因此，确定合同解除的时间点应当是本判决生效之日，方可确认双方签订的合同解除。四、合同解除后的责任承担问题根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据该规定，对原告经本院释明后提出的合同解除后的主张进行处理：第一，原告主张欠付的租金立即全额支付，该请求与本诉请求重合，本院不做重复处理。第二，租赁期二十年剩余年限的租金2542800.45元一次性支付。本院之所以确认被告提出的解除合同的反诉请求，就是基于继续履行对被告显失公平。在根据合同继续履行，即按照每三个月一次支付租金对被告仍显失公平的情况下，要求一次性支付20年的租金，更加对被告不公平。且在合同解除后，被告不再承租原告的房产，继续支付租金缺乏事实和法律依据，本院对该项请求不予支持。但在被告返还原告房屋之前，被告则应按照合同约定继续支付租赁费，自原告本次起诉的租赁费期间即自2018年11月22日之后直至被告将房屋返还给原告这一段时间的租赁费损失，原告可待损失确定后一次性另行主张，本次诉讼不再分段处理，以免增加当事人的诉累。第三，原告主张将其所有的2500平方米房产达到独立经营的条件，即每一层有独立的出路、上下水、电路、通风采光达到国家规定的标准，并在半年内完成的请求。合同解除后，被告不再承租原告的房屋，其将占有原告的房屋返还给原告，是应有之义。原告主张的每一层有独立的出路、上下水、电路、通风采光等要求，无明确的合同依据和法律依据。但被告在将房屋返还给原告时，应当确保原告可以独立使用其自有房屋，并为原告正常使用提供必要的便利。由于四层房屋均已独立分割，径行交付即可。对地下一层和一层、二层房屋的交付，应当符合被告向其他购房者的交付标准，有正常的进出通道，保证可以独立分割、正常使用。对已经出租的三层房屋，如双方协商一致，可以将该部分租赁费用转交代替交付，也可以按照原告要求以实物方式进行交付。因三层交付产生的责任，概由被告承担。第四，原告主张的按照补充协议约定每年16万元剩余的88年半一次性付清1416万元的主张，本院不予支持，但在合同确定解除之前被告应当支付的该部分费用，原告可以在解除合同生效后另行主张。理由与剩余租金的理由一致，不再赘述。第五，被告应当承担的违约责任。由于无论在合作合同还是补充协议中，均对租赁合同违约时如何承担违约责任没有约定，本院酌情确定在房屋交付原告后，继续按照合作合同和补充协议向原告支付六个月的租金损失即租金193612.5和年16万元补偿的50%即80000元，合计273612.5元作为违约金。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告焦作恒基置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告焦作市清真寺管理委员会支付2014年2月22日至2018年11月21日期间的房屋租金811432.18元（已扣除代扣物业费239500元及租赁税396467.82元和前期已经支付的344000元）及利息（以811432.18元为基数，自2019年4月3日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；二、确认原告焦作市清真寺管理委员会与被告焦作恒基置业有限公司于2005年4月28日签订的《合作合同》中有关租赁关系的合同约定以及2008年5月21日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；三、被告焦作恒基置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告焦作市清真寺管理委员会返还焦作市清真寺管理委员会所有的2501.82平方米房产，该交付应符合满足原告焦作市清真寺管理委员会独立分割、正常使用和通行的标准；四、被告焦作恒基置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告焦作市清真寺管理委员会支付违约金273612.5元；五、驳回原告焦作市清真寺管理委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13577.98元，反诉费50元，由被告焦作恒基置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审 判 长  苗滋滨审 判 员  郭 岩人民陪审员  唐世斌二〇一九年十二月二十日书 记 员  王 涛附：适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。