济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初4441号原告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：张兴斌、王越，山东辰静律师事务所律师。被告：王浩，男，1971年10月6日出生，汉族，住济南市。原告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿地绿鲁公司）与被告王浩商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地绿鲁公司的委托诉讼代理人张兴斌到庭参加诉讼，被告王浩经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地绿鲁公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除绿地绿鲁公司与王浩双方于2017年1月26日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字)201711743462)及补充协议；2.请求法院判令王浩协助绿地绿鲁公司办理绿地中央商务区的商品房网签备案撤销手续；3.判令王浩向绿地绿鲁公司支付代其偿还的按揭贷款银行的借款44996.64元；4.请求法院判令王浩向绿地绿鲁公司支付违约金195472.4元；5.判令王浩向绿地绿鲁公司支付补偿金3165.75元（以15012.01为基数，自2018年5月31日起至实际支付之日止；以7521.79为基数，自2018年7月30日起至实际支付之日止；以7489.12元为基数，自2018年7月31日起至实际支付之日止；以7487.99元为基数，自2018年8月30日起至实际支付之日；以7485.73为基数，自2018年9月28日起至实际支付之日止，以上暂计算至2018年12月12日为3165.75元)；6.请求法院判令王浩向绿地绿鲁公司支付律师费38270元；7.本案所有诉讼费用等均由王浩承担。诉讼过程中，绿地绿鲁公司变更诉讼请求为：1.请求法院判令解除绿地绿鲁公司与王浩双方于2017年1月26日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字)201711743462)及补充协议；2.请求法院判令王浩协助绿地绿鲁公司办理绿地中央商务区的商品房网签备案撤销手续；3.判令王浩向绿地绿鲁公司支付代其偿还的按揭贷款银行的贷款及利息129062.67元；4.请求法院判令王浩向绿地绿鲁公司支付违约金195472.4元；5.判令王浩向绿地绿鲁公司支付补偿金（以15012.01为基数，自2018年5月31日起至实际支付之日止；以7521.79为基数，自2018年7月30日起至实际支付之日止；以7489.12元为基数，自2018年7月31日起至实际支付之日止；以7487.99元为基数，自2018年8月30起至实际支付之日；以7485.73为基数，自2018年9月28日起至实际支付之日止；以1715.05为基数，自2018年11月29日起至实际支付之日止；以7479.54元为基数，自2018年12月27日计算至实际支付之日止；以7485.74为基数，自2019年1月28日起至实际支付之日止；以7484.61为基数，自2019年2月27日起至实际支付之日止；以7485.74元为基数，自2019年3月28日起至实际支付之日止；以7485.73为基数，自2019年4月28日起至实际支付之日止；以7487.99为基数，自2019年5月30日为起至实际支付之日止；以7486.86为基数，自2019年6月29日起至实际支付之日止；以7487.99为基数，自2019年7月30日起至实际支付之日止；以7486.86为基数，自2019年8月29日起至实际支付之日止；以7488为基数，自2019年9月30日起至实际支付之日止；以7486.86元为基数，自2019年10月30日起至实际支付之日止。以上按日万分之五计算，暂计算至判决生效之日)；6.请求法院判令王浩向绿地绿鲁公司支付律师费38270元；7.本案所有诉讼费用等均由王浩承担。事实和理由：2017年1月26日，绿地绿鲁公司与王浩双方签署了《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201711743462），合同约定，王浩以按揭贷款的方式购买绿地绿鲁公司开发的绿地中央商务区，合同约定总房款为1954724元，王浩支付首付款594724元，向中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行按揭贷款1360000元，绿地绿鲁公司就此贷款为王浩提供阶段性按揭贷款担保。后因王浩未按约还款，绿地绿鲁公司为王浩承担了阶段性担保责任，代王浩偿还贷款共计129062.67元。绿地绿鲁公司代王浩履行完毕还款义务后，已按合同约定及时催促王浩偿还上述款项，但王浩未能及时还款，已经构成严重违约，绿地绿鲁公司有权解除双方签订的商品房买卖合同，且王浩应支付房屋总价款的10%的违约金，赔偿绿地绿鲁公司所支付的税费及由此产生的全部损失，并按日支付万分之五的补偿金。王浩未作答辩。绿地绿鲁公司围绕诉讼请求提交了商品房预售许可证、《济南市商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、说明及工商银行转账记录、告知函及邮寄记录、民事委托代理合同及发票、银行转账，王浩未予质证。对绿地绿鲁公司提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据绿地绿鲁公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月26日，绿地绿鲁公司（出卖人、甲方）与王浩（买受人、乙方）签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201711743462），约定，王浩购买位于绿地中央商务区房屋，建筑面积共85.24平方米，每平方米22932元，总价款1954724元，买受人应于签订本合同当日向出卖人支付首期房款594724元，其余房款1360000元向银行申请按揭贷款方式支付。补充协议约定，第二条4.2款，如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及甲方因此遭受的全部损失）万分之五的补偿金；第二条第4.3款，乙方没有按本款第（2）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择立即解除本合同，甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项；第十条第2.1款，如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金。2017年2月28日，王浩（借款人）与中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行（贷款人）、绿地绿鲁公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，王浩向中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行借款1360000元用于购买涉案房屋，绿地绿鲁公司对该按揭贷款承担担保责任。因王浩未按期偿还银行贷款导致绿地绿鲁公司承担阶段性担保责任，截至2019年10月30日，共代替王浩向中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行偿还贷款129062.67元。2018年10月9日，绿地绿鲁公司向王浩邮寄告知函，告知王浩尽快偿还已代替其偿还银行贷款，并告知其逾期不还款的法律后果。另查明，绿地绿鲁公司在本案中支付律师代理费38270元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，王浩经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼请求，本院依法缺席审理。绿地绿鲁公司与王浩签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。王浩未按期偿还银行贷款，造成绿地绿鲁公司承担保证责任，代偿了王浩应当偿还银行的贷款，王浩已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，绿地绿鲁公司有权解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，对绿地绿鲁公司解除合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除后，王浩应配合绿地绿鲁公司办理涉案房屋的撤销网签备案手续。绿地绿鲁公司主张王浩向其支付其代偿款129062.67元，符合合同约定，本院予以支持。关于绿地绿鲁公司主张的违约金及补偿金，本院认为，绿地绿鲁公司的该两项诉讼请求均属于违约金，鉴于涉案合同约定的违约金标准过高，本院予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条关于罚息利率问题规定,逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%。参照上述规定，可以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍至1.5倍标准计算守约方的实际损失，违约金计算标准可以按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍上浮30%计算，故本院依法支持违约金以代偿款129062.67元为基数，自本案立案之日即2019年4月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。关于绿地绿鲁公司主张的律师代理费损失38270元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告绿地绿鲁公司与被告王浩签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201711743462）及相关补充协议于本判决生效之日解除；二、被告王浩于本判决生效之日起十日内协助原告绿地集团济南绿鲁置业有限公司办理房屋的网签撤销手续（合同编号：销售（字）201711743462）；三、被告王浩于本判决生效之日起十日内向原告绿地集团济南绿鲁置业有限公司支付代偿款129062.67元；四、被告王浩于本判决生效之日起十日内向原告绿地集团济南绿鲁置业有限公司支付违约金（以代偿款129062.67元为基数，自本案立案之日即2019年4月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；五、被告王浩于本判决生效之日起十日内向原告绿地集团济南绿鲁置业有限公司支付律师代理费损失38270元；六、驳回原告绿地集团济南绿鲁置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5530元，由王浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 勇人民陪审员  孟庆秀人民陪审员  冯 青二〇一九年十二月十七日书 记 员  段雅绮