山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初7665号 原告：山东日建建设集团有限公司，住所地日照市东港区昭阳路14号，统一社会信用代码913711001683590416。 法定代表人：王太华，董事长。 委托诉讼代理人：费奇，山东海洋律师事务所律师。 被告：山东拓普精化有限公司，住日照市临沂路北首（河山工业园），统一社会信用代码91371100796196829C。 法定代表人：刘秀玲，执行董事。 原告山东日建建设集团有限公司诉被告山东拓普精化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东日建建设集团有限公司的委托诉讼代理人费奇到庭了参加诉讼。被告山东拓普精化有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东拓普精化有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《工业园厂房租赁协议》；2.判令被告立即迁出原告位于山海路以北、临沂路以西的山东日建工业园5号厂房；3.判令被告支付原告租金270000元及违约金510000元；4.判令被告支付原告为其代缴的电费198元；5.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2010年5月，原、被告签订《工业园厂房租赁协议》，由被告租赁原告的位于山海路以北、临沂路以西的山东日建工业园5号厂房，租期6年，租金9万元/年。上述协议租期届满前后，原、被告再签订《工业园厂房租赁协议》一份，约定涉案厂房继续由被告租赁，租期3年，租金仍为9万元/年。原告分别严格依约定履行上述两份义务，然而被告自原告交付厂房至今，累计拖欠原告租金270000未付。被告拖欠租赁费的行为，严重损害了原告的合法权益，已构成根本违约，为此要求依法处理。 案经送达，被告山东拓普精化有限公司未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一，2010年5月28日原、被告双方签订的第一份工业园厂房租赁协议，证明双方第一份协议的租赁期限、租金、租赁物等情况；证据二，2017年度签订的第二份工业园厂房租赁协议，证明涉案租赁物的租期自2017年1月1日至2019年12月31日，每年租金是9万元，另外证明租金的支付时间和违约责任；证据三，日建工业园电费通知单，证明经过被告处工作人员郑利和原告处工作人员双方抄表确认，用电量为198度，按照每度1元，应收取198元。 被告山东拓普精化有限公司未到庭质证，视为放弃质证的权利。 经审查，上述证据来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，本院对上述证据的证据效力及证明力予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月28日,被告山东拓普精化有限公司租赁原告山东日建建设集团有限公司位于山海路以北、临沂路以西的山东日建工业园内的5#厂房，并签订了租赁合同，合同主要内容：“工业园厂房租赁协议出租方（甲方）：山东日建建设集团有限公司，承租方（乙方）：日照拓普精华有限公司，双方在自愿、平等、互利的基础上，根据现有的厂房厂区现状，就厂房租赁有关事宜达成如下协议：一、厂房标准。山海路以北、临沂路以西的山东日建工业园内的5#厂房；二、租赁期限。租赁期限6年，自厂房交付乙方之日起计算。租赁期满，如乙方继续租赁，应在期满前二个月通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。同等条件下，乙方享有优先承租权；三、租金及缴纳时间。每年租金9万元，共计54万元。乙方在合同签订之日预交前二年租金给甲方，租期第二年的5月20日前预交第三年租金，第三年的5月20日前预缴第四年租金，第四年的5月20日前预缴第五年租金，第五年的5月20日前预缴第六年租金；四、其他约定。1.乙方必须服从甲方工业园区的统一管理。厂区现未接通自来水，甲方提供机井水供用，若在租赁期间接通自来水，甲方协调，由乙方自行和相关部门办理接通手续、自行交纳费用。甲方园区就现有供电设备提供120KW供电量，因该设备不能满足乙方用电量时，乙方可自行联系电力部门增容自设变压器。2.租赁期间的水、电管线及附属设施由乙方保养维修。乙方按时缴纳管理服务费、水费、电费等，暂由工业园基建办代办收取，具体由甲方按规定另行通知乙方。如乙方未按时缴纳，甲方收取5%的滞纳金并有权单方终止该协议。3.乙方从事的项目必须具备法人资格、符合经营范围和资质要求，并为无污染项目，否则引发的损失就乙方承担。4.乙方不得擅自改变设施及建筑结构和承重结构，并自行负责租赁厂区的治安、安全及防火、防盗等所有事宜，由此发生的损失由乙方自行负责。5.若乙方绿化厂区，应符合工业园批准的绿化规定。6.租赁期间，因乙方原因终止该协议的，应赔偿甲方三个月租金。因甲方原因终止该协议，应赔偿乙方三个月租金。合同期满，就继续租赁达不成一致意见时，乙方自行清偿恢复原状。因不可抗力造成合同不能履行的，双方互不追究责任等。” 该合同签订后，2011年1月原告将涉案厂房实际交由被告进行使用，被告租赁该房屋用于经营螺旋藻类等产品。被告一直租赁至2017年1月1日，双方再次续签了《工业园厂房租赁协议》，合同主要内容：“出租方（甲方）：山东日建建设集团有限公司，出租方（乙方）：山东拓普精化有限公司。一、乙方愿租赁甲方位于山海路以北、临沂路以西的山东日建工业园内的5号厂房。乙方保证，在租赁期内未征得甲方同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途，并向甲方出示证明自己或企业真实身份的合法文件。二、甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物（不得破坏房屋结构）。装修、装饰或添置新物的费用由乙方承担。三、房屋租赁期自2017年1月1日至2019年12月31日，共计1年（计36个月）。四、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后双方重新签订房屋租赁合同。五、租赁期满，如乙方需继续使用房屋，在同等条件下乙方优先继续承租，双方重新签署新合同。六、租金标准：90000元/年，租金总计270000元，续租时，双方协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方另行约定。七、租金支付时间或方式：租期第一年租金在合同签订后三日内交付，以后年度的租金在每年的1月1日前支付，租金以现金或转账形式支付。八、租赁期内，乙方必须服从甲方工业园园区的统一管理。乙方应承担水费、电费、电话费、物业管理费等费用，按规定交纳，如乙方未按时缴纳，甲方收取5%的滞纳金并有权单方终止该协议；九、乙方从事的项目必须具备法人资格、符合经营范围和资质要求，并为无污染项目，否则引发的损失就乙方承担。十、乙方自行负责租赁厂区内的治安、安全及防水、防盗等所有事宜，如发生损失由乙方自行负责。十一、房屋的返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施，双方应结清各自承担的费用。乙方添置的物品由其自行收回，对于乙方装饰、装修的部分，处理方法为：乙方恢复原状/乙方放弃收回、归甲方所有。返还后对于房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处理。十二、房屋及附属设施的维护：1.租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋主体有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。2.租赁期间的水、电管线及附属设施由乙方保养维修。若乙方绿化厂区，应符合工业园批准的绿化规定。3.对于乙方的装修、改善和增设的其他物品甲方不承担维修义务。4.乙方应合理使用并爱护房屋。因乙方保护不当或不合理使用，致使房屋发生损坏，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担，甲方可代为维修，费用由乙方承担。十三、转租：乙方不得将房屋转租给他人。十四、合同的解除：经甲乙双方协商一致，可解除本合同。十五、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的返还相应租金。2.因地震、火灾（非甲乙方原因）等不可抗力装饰房屋毁损、灭失或造成其他损失的。十六、甲方有下列情形之一的，依法要求单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达60日。2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。4.交付的房屋危及乙方安全或健康的。十七、乙方在下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达30日。2.欠缴水电费、物业管理费等各项费用的。3.擅自改变该房屋用途的。4.擅自改变或损坏房屋主体结构的。5.擅自将该房屋转租给第三人的。6.利用该房屋从事违法活动的。十八、违约责任：1.甲方有本合同第十六条第一款约定的情形，应按月租金的1%向乙方支付违约金。2.租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，需经乙方同意，应提前三十日通知乙方，租金按实际天数计算，多退少补。3.乙方有本合同第十七条约定的情形之一的，应按月租金的1%向甲方支付违约金。不按时缴费的，按欠费总额的3‰乘违约天数支付滞纳金。4.乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。5.租赁费期内，乙方需提前退组的，应提前三十日通知甲方，并按月租金的1%支付违约金。6.其他：本合同自签订之日起，七日内房屋移交给乙方。十九、本合同如发生争议，由双方当事人协商解决或申请仲裁调解，调解不成的依法向当地人民法院起诉等。” 原、被告签订的两份合同租金不变，第二份合同约定了租赁期限等。原、被告签订的第一份合同中约定的租赁期自2010年5月28日，实际涉案厂房建成和交付时间是2011年1月。被告于2010年5月1日缴纳原告租金共计180000元，即缴纳原告2011年度和2012年度的租金，每年90000元；2015年2月16日缴纳租金100000元，该租金包括了2013年度租金及2014年度部分租金；2015年4月14日被告缴纳2014年度所欠的租金80000元；2016年4月13日被告缴纳2015年度的租金90000元；2017年1月25日缴纳2016年度部分租金60000元；2019年2月2日被告缴纳2016年度剩余租金30000元。被告缴纳了第一份合同的全部租赁540000元（自2011年1月至2016年12月，6年/9万元）。第二份合同租期自2017年1月1日至2019年12月31日，每年约定租金90000元。第二份合同签订后，被告除补交2017年度之前所欠租金外，未再向原告缴纳自2017年1月之后的租金。故原告要求解除原、被告签订的第二份《工业园厂房租赁协议》；要求被告立即迁出原告位于山海路以北、临沂路以西的山东日建工业园5号厂房；要求被告缴纳原告租赁270000元（3年/9万元）及违约金510000元（2017年度欠租金9万元，自2017年1月1日至2019年10月1日拖欠天数共计1003天，9万元×3‰×1003天=270810元；2018年度欠租金9万元，自2018年1月1日至2019年10月1日拖欠天数共计638天，9万元×3‰×638天=172260元；2019年度欠租金9万元，自2019年1月1日至2019年10月1日拖欠天数共计273天，9万元×3‰×273天=73710元）；要求被告支付原告为其代付电费198元。 本院认为，原、被告签订的两份《工业园厂房租赁协议》是双方的真实意思表示，且协议内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行合同义务。原、被告签订的第一份《工业园厂房租赁协议》，虽然被告未按照合同约定的时间及时缴纳租金，但被告在第二份协议签订后又对第一份合同约定的租金履行完毕，且原告未追究被告第一份协议的违约责任。原、被告在签订第二份租赁协议后，被告未按照合同约定履行租金缴纳的义务，第二份协议“第十七条：乙方在下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达30日。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，承租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同。”经查，原、被告在签订第二份《工业园厂房租赁协议》后，原告按照协议约定将涉案房屋交付被告租赁，但被告未按照协议约定缴纳租金，被告以自己的行为表明不履行租金的缴纳义务，构成违约，原告要求解除第二份《工业园厂房租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持；租赁合同解除后，被告应及时将涉案房屋腾空，考虑被告在租赁涉案房屋时从事生产加工类活动，腾空房屋需要一定的时间，故给予被告腾空房屋的时间以20日为宜。 一、关于原、被告解除租赁协议后的租赁费及违约金的问题分析 原、被告签订第二份租赁协议，该协议“七、租金支付时间或方式：租期第一年租金在合同签订后三日内交付，以后年度的租金在每年的1月1日前支付，租金以现金或转账形式支付。”被告共计拖欠原告3年租金，每年90000元，共计270000元，事实清楚，证据确实充分，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”原、被告对于租金的支付进行了约定，被告未按协议约定缴纳租赁费，现原告要求被告支付租赁费270000元的诉讼请求，本院予以支持。 被告未按协议约定利息支付租金的义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”经查，原、被告第二份协议“十八、3.乙方有本合同第十七条约定的情形之一的，应按月租金的1%向甲方支付违约金。不按时缴费的，按欠费总额的3‰乘违约天数支付滞纳金。”被告自2017年1月1日至今未缴纳租赁费，2017年度欠租金90000元，自2017年1月1日至2019年10月1日拖欠天数共计1003天，9万元×3‰×1003天=270810元；2018年度欠租金90000元，自2018年1月1日至2019年10月1日拖欠天数共计638天，9万元×3‰×638天=172260元；2019年度欠租金90000元，自2019年1月1日至2019年10月1日拖欠天数共计273天，9万元×3‰×273天=73710元。上述违约金共计516780元，现原告主张510000元的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”涉案被告未到庭答辩，亦未对原告请求的违约金提出异议，故对于原告要求被告支付违约金510000元的诉讼请求，本院予以支持； 二、关于原告要求被告支付代缴电费198元的问题分析 被告在租赁原告的涉案厂房期间，原告为被告垫付电费198元，且有原告垫付电费的证据，原、被告第二份协议约定了“乙方应承担水费、电费、电话费、物业管理费等费用”，故原告要求被告支付垫付的电费198元的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告山东日建建设集团有限公司与被告山东拓普精化有限公司签订的第二份《工业园厂房租赁协议》； 二、被告山东拓普精化有限公司于本判决生效后二十日内将位于山海路以北、临沂路以西的山东日建工业园内的5号厂房的房屋腾空并交付给原告山东日建建设集团有限公司； 三、被告山东拓普精化有限公司于本判决生效后十日内给付原告山东日建建设集团有限公司租赁费共计270000元； 四、被告山东拓普精化有限公司于本判决生效后十日内支付原告山东日建建设集团有限公司违约金共计510000元； 五、被告山东拓普精化有限公司于本判决生效后十日内给付原告山东日建建设集团有限公司电费198元； 案件受理费11602元，由被告山东拓普精化有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  费江** 人民陪审员  房克高 人民陪审员  费春义 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  孙 蕾