成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初2059号 原告：成都陆通生态农业开发有限公司，住所地：成都市郫都区花园镇。 法定代表人：刘伟，职务董事长。 委托诉讼代理人：肖贵华，男，汉族，1976年6月22日出生，住广东省连州市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈应辰，北京市高通（成都）律师事务所律师。 被告：许陆桥，男，汉族，1965年2月28日出生，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：吴先进，成都市郫都区蜀都法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：秦志旗，四川法典律师事务所律师。 第三人：成都市郫都区村民委员会，住所地：四川省成都市郫都区花园镇七永路598号33栋1单元2号。 法定代表人：欧萍，职务：村委会主任。 委托诉讼代理人：李贵军，男，汉族，1975年7月3日出生，住成都市郫都区。 原告成都陆通生态农业开发有限公司与被告许陆桥、第三人成都市郫都区村民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告成都陆通生态农业开发有限公司委托的一般授权诉讼代理人肖贵华、特别授权诉讼代理人陈应辰，被告许陆桥及其委托的一般授权诉讼代理人吴先进、秦志旗，第三人成都市郫都区村民委员的法定代表人欧萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都陆通生态农业开发有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告签订的《农村土地承包经营权流转协议》；2、请求法院判令被告腾退所租用土地并交付给原告；3、请求法院判令被告向原告支付其欠付的土地租赁费用共计人民币1103199.31元并支付逾期付款的违约金（违约金按照合同约定，即每逾期一日按未付金额的1‰计算至被告实际支付之日止，截至起诉之日的违约金暂计为人民币613525.97元）；4、请求法院判令被告向原告支付土地占有使用费及违约金（土地占有使用费及违约金的计算方式：按照原被告双方合同约定的土地租赁使用费及违约金计算至被告腾退之日）；5、本案一切诉讼费用（诉讼费、财产保全费等）均由被告承担。在诉讼中，原告将第三项诉讼请求变更为：请求法院判令被告向原告支付其欠付的土地租赁费用共计人民币1277438.19元并支付逾期付款的违约金（违约金按照合同约定，即每逾期一日按未付金额的1‰计算至被告实际支付之日止，截至起诉之日的违约金暂计为人民币810210元）事实和理由：2013年1月25日和2014年1月1日，原告、被告及第三人分别签订《农村土地承包经营权流转协议》，约定：原告将位于郫县的农用土地流转给被告，流转面积分别为200亩和51亩，流转费用标准：每亩每年1100斤大米（均按照当年当地政府财政部门公布的指导价格标准折算成人民币执行，若无法取得当地政府公布的指导价格，9月30日当日中等大米价格折算成人民币）。支付方式：每年9月25日前支付下一年度的流转费用。被告未按规定及时足额支付费用的，每逾期一日，被告按应付余额的1‰向原告支付违约金。被告应当按照《农村土地承包经营权流转协议》约定向原告支付2015年10月至2018年10月期间的土地租赁费用。为维护原告的合法权益，原告曾多次向被告送达《律师函》、《缴租通知书》，但被告未按照上述约定支付土地租赁费用。根据《农村土地承包经营权流转协议》约定及法律规定，被告逾期不交土地租赁费用的，原告有权解除本协议，要求被告支付其欠付的土地租赁费用、土地占有使用费及违约金，腾退流转土地并交付给原告，并承担一切诉讼费用。现原告诉至法院，请求解决。 许陆桥辩称：涉案协议系原、被告及第三人签订，该协议约定了三方的权利和义务，流转土地承包经营权的主体应系第三人。在合同履行的过程中，被告均按约定履行了义务，而原告未按约定履行义务，在被告正常支付两年租金的情况下，于2015年单方违反三方认定的土地面积，强行将160亩土地租金增加至182.85亩而导致被告不能正常数额支付租金。原告从合作一开始即不履行合同义务，如不修沟淘沟渠、阻挠被告客户进出考察、合作，阻挡被告销售产品，导致被告承包的土地连年多次水淹，其树木、苗木损失惨重，原告未履行安防保卫工作，导致树木长期被盗报案后财产损失均无法追回。原告诉请中的解除合同，无事实与法律依据；支付租金的金额有差异，违约金不认可，且过高。综上，主张驳回原告的全部诉讼请求。 成都市郫都区村民委员会述称：第三人在涉案合同中签字仅仅只是作为见证，同意原告第二次流转，对协议内容不发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的工商登记信息、被告的身份信息、郫县农村土地承包人经营权流转备案证明书、备案证明、农村土地承包经营权合同、经营权自愿流转委托书、两份《农村土地承包经营权流转协议》、51亩的面积确定单、花园镇关于2013-2014年支付租金价格标准的说明、成都市金稻粮食品有限责任公司关于近期小麦、大米市场价格情况的说明文件三份（2015年、2016年、2017年）、关于郫县2016年流转土地计算租金大米指导价的函、《关于许陆桥先生租地租金支付相关问题的决议》、租金支付收据、付款凭证、关于许陆桥先生应付租金说明、2014年催缴通知书、2015年律师函、2016年缴租通知书、关于支付成都陆通生态农业开发有限公司项目区内土地租金的函（2018年）、关于协助收取天府玫瑰谷项目区内许陆桥租金的函（2018年）、照片，对被告提交的微信聊天记录、照片、被告向政府要求解决相关问题的函、证人证言以及四川省川建勘察设计院出具的《成都市郫都区枫林用地使用面积实测成果》、回复函、补正材料等证据，对其三性本院予以确认并在卷佐证。 根据上述经审查确认的证据以及三方当事人在庭审中的客观真实的陈述，本院经审理认定如下事实：2008年原告从郫都区农业合作联社的667户农户以出租的方式流转2133.15亩农用地，流转期限自2008年10月13日至2027年10月12日。 2013年1月25日、2014年1月1日原告为甲方，被告为乙方，第三人为丙方分别签订两份《农村土地承包经营权流转协议》,编号：ＮＦＨ［20130125］（以下简称合同一）、ＮＦＨ［201301225］（以下简称合同二）。约定如下：合同一第一条第1项为乙方流转原告位于郫都区的除集体建设用地外的农用土地，面积约200亩；合同二第一条第1项乙方流转原告位于郫都区社的农用土地，面积约51亩；合同一与合同二第一条第1项具体面积数据根据流转范围以实测后双方书面确认的面积为准。合同一与合同二第一条第3项因上述区域内包含农村集体建设用地，集体建设用地乙方暂不能实施农业产业，甲乙双方同意暂不列入计算面积，乙方同意待甲方完成对农村集体建设用地整理复垦恢复为耕地后，增加计入乙方流转面积。具体面积等甲方完成该区域集体建设用地土地整理后，甲乙双方同意按照本合同费用标准，以第一年少付1000元／亩，以第二年少支付600元／亩，以第三年少支付400元／亩，第四年起全额支付的方式另行签订补充协议，并作为乙方支付增加面积流转费用的依据，为本合同不可分割之部分。合同一与合同二第二条流转用途为农林等农业相关内容。合同一与合同二第三条流转方式为出租。合同一第四条流转期限为2013年2月28日起至2027年9月30日止；合同二第四条流转期限2014年1月1日起至2027年9月30日止。合同一与合同二第五条流转费用为每亩每年1100斤大米（按照每年当地政府财政部门公布的指导价格标准折算成人民币执行；若无法取得当地政府公布的指导价格，9月30日当日市场中等大米价格折算成人民币）；合同一与合同二第六条第4项大米的具体价格按当年花园镇人民政府确定的价格标准支付；合同一与合同二第六条乙方支付甲方土地流转费的原则是“先付费、后用地”；合同一第六条第1项甲方同意自2013年2月28日起计算并收取乙方土地流转费；合同二第六条第1项甲方同意自2014年1月1日起计算并收取乙方土地流转费。合同一第六条第2项乙方应于本协议签订之日起17个工作日内支付2013年2月28日至2013年9月30日的土地流转费；合同二第六条第2项乙方应于本协议签订之日起15个工作日内支付2014年1月1日至2014年9月30日的土地流转费。合同一第六条第3项2013年9月25日前支付2013年10月1日至2014年9月30日的流转费用，以此类推交次年度的土地流转费用；合同二第六条第3项2014年9月25日前支付2014年10月1日至2015年9月30日的流转费用，以此类推交次年度的土地流转费用。合同一第十条第1项乙方未按约定及时足额支付费用的，每逾期一日，乙方按应付金额的1‰向甲方支付违约金；合同二第十条第1项乙方未按约定及时足额支付费用的，每逾期一日，乙方按应付金额的1‰向甲方支付违约金，乙方逾期不交租金的甲方有权解除协议。除上述外，三方还对其他事项进行约定。 合同二签订后，原、被告双方确认该合同项下的土地面积为51亩。 涉案合同的租金计算标准为每亩每年按大米1100斤计算，自2013年1月1日至2013年12月31日为大米2.15元/斤，2014年1月1日到2014年12月31日为大米2.16元/斤，2015年1月1日至2016年12月31日为大米2.15元/斤，2017年1月1日至今为大米2.10元/斤。 三方在上述合同的履行过程中产生争议，2014年8月18日原告向被告发出《关于许陆桥先生应付租金说明》，要求被告在2014年8月18日前将未支付的租金499015元交给原告。2014年9月17日再次向被告发出《催缴通知书》，要求缴纳上述金额的租金。后原、被告及其第三人经协商于2014年12月9日签订《关于许陆桥先生租地租金支付相关问题的决议》，约定如下：一、原告二次流转于被告的土地租金明细：1、合同二确认土地面积为51亩，支付租金从2014年1月1日到2015年9月30日，租金总计为211076.25元；2、合同一确认土地面积160亩，支付租金从2013年9月30日至2015年9月30日，租金总计为756800元；3、以上土地租金合计967876.25元，被告于2014年12月20日之前支付租金589476.25元，此款项支付于第三人账户。剩余378400元（除去51000元修沟渠费用，即实际金额327400元）租金在以下工作完成后3日内一次性支付完毕；4、从2015年9月30日起，流转于被告的土地面积按实际使用面积实测，并按实测面积按时支付租金。二、协调问题：1、靠友爱的房子通电问题，由原告负责接通；2、土地边缘几户农民树苗及种菜的清理工作，由第三人负责协调处理；3、蓝莓园排水的处理，由原告负责3000元工钱的支付，超出范围由被告自行承担；4、由原告负责安装三个路灯，所涉及电费由被告自行承担。三、以上协定事项由三方共同声明在2014年12月31日之前完成。四、51亩租地合同在被告支付完第一笔款项后3日内给予被告。 2015年2月5日原告委托四川世正律师事务所律师向被告发送律师函，要求被告向原告支付剩余租金516876.25元。2016年12月1日原告向被告发送缴租通知书，要求被告向原告支付剩余租金1436082.8元。2018年1月3日原告向被告发送关于支付成都陆通生态农业开发有限公司项目内土地租金的函，要求被告向原告支付剩余租金、借款及违约金共计3341883.52元。2018年1月3日原告向第三人发出关于协助收取天府玫瑰谷项目区内许陆桥租金的函，要求第三人协助原告收取款项。 被告从2013年起到2018年2月9日止陆续共计向原告支付了1309476.25元租金。支付情况为2013年1月27日支付合同一项下2013年3月1日至2013年9月30日的租金10万元、2013年7月23日支付合同一项下2013年3月1日至2013年9月30日的租金12万元、2014年12月30日支付租金40万元、2015年2月13日支付租金189476.25元、2015年5月12日由被告在原告处借支10万元用于支付原告的租金10万元（该借支的款项被告于2018年2月6日归还）、2016年2月2日被告支付租金10万元、2018年2月9日被告支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金30万元。 现靠友爱的房子通电问题，原告已协助被告接通，但现电线杆系用木桩、竹杆制作，存在安全隐患。蓝莓园排水已处理，但标准问题双方存在争议。 在庭审中双方对合同二的土地面积51亩无异议，但对合同一的土地面积有争议，原告遂申请专业机构进行测量，后经本院委托四川省川建勘察设计院测绘出具《成都市郫都区枫林用地使用面积实测成果》确定合同一的面积为187.42亩。产生鉴定费12000元，该费用由原告预交。被告在庭审中申请鉴定人出庭，并对该份测量报告有异议，后本院向该院出具意见函，要求向本院进行书面的说明，而后该院向本院出具回函，并对上述报告的瑕疵进行更正。 后经原告多次催收，被告均未足额缴纳租金。 本院认为，原、被告及第三人之间签订的两份《农村土地承包经营权流转协议》及《关于许陆桥先生租地租金支付相关问题的决议》系三方当事人的真实意思表示，合法有效，对三方当事人均有约束力。本案争议的焦点为：一是合同一的具体面积是多少？二是租金的金额问题？三是谁的行为构成违约？四是两份合同是否构成合同解除的条件？五是被告的先履行抗辩权是否成立？原告的诉请是否应得到支持？ 对于合同一的面积问题。合同一第一条第1项约定“具体面积数据根据流转范围以实测后双方书面确认的面积为准。”《关于许陆桥先生租地租金支付相关问题的决议》第一条第4项约定“从2015年9月30日起，流转于被告的土地面积按实际使用面积实测，并按实测面积按时支付租金。”双方在签订合同一后未对该土地面积进行实测，也未在2014年12月9日签订上述决议后对该合同一项下的土地进行实测。其各方当事人在合同明确约定需进行实测，土地租赁合同的面积的多少系确定租金的基础，后经原告申请，本院委托的四川省川建勘察设计院实测，合同一的总面积为187.42亩。 对于租金的金额问题。从本案证据能证实，合同一2013年3月1日至2013年9月30日的租金为220000元（已支付）；合同一2013年9月30日至2015年9月30日的租金为756800元，合同二2014年1月1日至2015年9月30日的租金为211076.25元，共计967876.25元。2015年10月1日起的租金，按实测面积支付租金，其中合同二的面积为51亩，合同一经委托测量机构实测面积为187.42亩。合同一2015年10月1日至起诉之日即2018年4月17日共计产生的租金为1113940.14元[2365元/年/亩（2.15元×1100斤）×187.42亩×1年（2015年10月1日至2016年9月30日）+197.08元/月/亩（2.15元×1100斤÷12个月）×187.42亩×3个月（2016年10月1日至2016年12月31日）+2310元/年/亩（2.10元×1100斤）×187.42亩×1年（2017年1月1日至2017年12月31日）+6.33元/天/亩（2.10元×1100斤÷365天）×3个月（2018年1月1日至2018年4月17日）]，合同二2015年10月1日至起诉之日即2018年4月17日共计产生的租金为303121.05元[2365元/年/亩（2.15元×1100斤）×51亩×1年（2015年10月1日至2016年9月30日）+197.08元/月/亩（2.15元×1100斤÷12个月）×51亩×3个月（2016年10月1日至2016年12月31日）+2310元/年/亩（2.10元×1100斤）×51亩×1年（2017年1月1日至2017年12月31日）+6.33元/天/亩（2.10元×1100斤÷365天）×3个月（2018年1月1日至2018年4月17日）]。被告已向原告支付的租金共计1309476.25元，其中包括合同一2013年3月1日至2013年9月30日的租金为220000元；2014年12月30日与2015年2月13日分两次支付了《关于许陆桥先生租地租金支付相关问题的决议》中所确定了合同二2014年1月1日至2015年9月30日与合同一2013年9月30日至2015年9月30日期间租金967876.25元中的589476.25元，该决议约定该款项项应在2014年12月20日前支付；2015年5月12日、2016年2月2日、2018年2月9日分三次共计支付了500000元，未确定该款支付的系合同一还是合同二的租金，还是上述决议中所确定的剩余的327400元租金，故该笔款项中的327400元应视为上述决议中双方所确认的无争议的租金，余下的172600元，因双方在此期间未对合同一的面积进行确认，故该款项应先视为双方对面积无争议的合同二的租金，合同二从2015年10月1日至起诉之日即2018年4月17日共计产生的租金为303121.05元，现已支付172600元，尚欠130521.05元。合同一从2015年10月1日至起诉之日即2018年4月17日期间的租金均未支付。 对于是否构成违约的问题。从上述租金的支付情况可以分析，对于合同二约定的租金为“先付费、后用地”，被告并未按约定的期间支付2015年10月1日至原告起诉之日的租金，故其行为已构成违约。对于合同一，双方虽未对面积进行确认，但该合同中也约定了租金为“先付费、后用地”，被告并未支付2015年10月1日至原告起诉之日的租金，其行为已构成违约。 对于涉案合同是否应解除的问题。土地租赁合同的出租方的主要义务系交付土地，承租方的主要义务系按约定使用土地并支付租金。现原告已按约定交付了土地多年，被告使用该土地进行种植至今，但并未按约定支付费用。合同二约定被告逾期不交租金的原告有权解除协议，而被告在原告多次催收后并示按约定交纳租金，其已构成合同二约定的解除条件。合同一双方并未约定解除条件，虽双方对面积有争议未进行实测，但从2015年10月1日起被告经催告后均未按该合同“先付费、后用地”的约定支付租金，且被告经原告多次催收后，仍未足额支付租金，其不能实现合同目的，已构成法定解除的条件。 对于违约金的问题。案涉合同中约定了违约金的计算方式，但该标准明显过高，结合双方的合同履行情况以及其他情形，本院酌情确定为从起诉之日至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款实际付清时止为宜。 对于被告的先履行抗辩权是否成立的问题。本案为土地租赁，原告将土地交付给被告，被告向原告支付租金为该合同的目的，原、被告虽对《关于许陆桥先生租地租金支付相关问题的决议》第二条所约定的协调问题的处理的标准存在争议，但协调事项不是本案中合同的主要义务，故被告的先履行抗辩权不成立。 对于因测量土地而产生的鉴定费12000元，因涉案合同二的土地因双方的原因导致未进行实测，故鉴定费由原、被告双方各承担一半。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条,《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告成都陆通生态农业开发有限公司与被告许陆桥、第三人成都市郫都区村民委员会于2013年1月25日、2014年1月1日所签订的两份《农村土地承包经营权流转协议》； 二、被告许陆桥于本判决生效后三十日内将2013年1月25日、2014年1月1日所签订的两份《农村土地承包经营权流转协议》中所承租的土地腾退并交付给原告成都陆通生态农业开发有限公司； 三、被告许陆桥于本判决生效后十日内向原告成都陆通生态农业开发有限公司支付截止2018年4月17日的租金1244461.19元及其违约金（违约金的计算方式：以租金1244461.19元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年4月17日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至该款实际付清时止）。 四、被告许陆桥于本判决生效后十日内向原告成都陆通生态农业开发有限公司支付鉴定费6000元。 五、被告许陆桥在上述土地腾退后十日内向原告成都陆通生态农业开发有限公司支付从2018年4月18日至上述土地实际腾退时止的土地使用占用费，土地使用占用费的标准：按每亩每年1100斤大米（按照每年当地政府财政部门公布的指导价格标准折算成人民币执行；若无法取得当地政府公布的指导价格，9月30日当日市场中等大米价格折算成人民币）； 六、驳回原告成都陆通生态农业开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费23500元，保全费5000元，共计28500元，由原告成都陆通生态农业开发有限公司负担5700元，被告许陆桥负担22800元。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  何红梅 审 判 员  李文平 人民陪审员  王冬梅 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  张娅洁 书 记 员  魏 婕