文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初13224号原告：重庆恒渝珞城房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区珞璜工业园B区马宗一期商业体A栋第一层，统一社会信用代码91500116MA5XEMET9P。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：范远旺，男，原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司员工。被告：白娅，女，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司（简称恒渝珞城公司）与被告白娅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，依法由审判员邱世轩适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告恒渝珞城公司的委托诉讼代理人范远旺、被告白娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒渝珞城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2018年9月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房），解除网签；2.判令被告向原告支付违约金18057元（已付房款的50%）；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年9月18日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的重庆江津区珞璜镇园区大道房屋，房屋总价为722270元，被告采用分期付款的方式向原告支付房款，2018年9月18日前支付房款36114元，2019年3月16日前支付房款144454元，2019年9月16日前支付房款180568元，2020年3月16日前支付房款180568元，2020年9月16日前支付房款180566元。截至目前，被告向原告支付了36114元，余款686156元未支付。原告多次催收未果，现诉至法院。庭审中，原告撤回了第1项诉讼请求中的“判令被告协助原告注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房）”。被告白娅辩称：1.原告方在售房时一直宣传的无理由退房，称被告退房不会承受任何损失。2.购房时销售称该套房屋是西南朝向，但被告支付首期款后，前往原告处拿合同才发现实际朝向是西北。3.原告的工作人员此前同意解除合同，并告知被告退还购房款、税款需要履行一定手续，双方在起诉前就已经就解除合同达成了一致意见，并无争议。综上，被告只同意按照合同第十条约定的按应付款的百分之一支付违约金，请法院驳回原告的第二、三项诉讼请求。案件审理中，被告明确表示要求法院在本案中一并判令原告退还被告已交房款，待合同解除后被告另行与原告协商办理契税的相关退款事宜。本院经审理认定事实如下：2018年9月18日，原告恒渝珞城公司（甲方）与被告白娅（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买坐落于重庆市江津区珞璜镇园区大道的房屋一套，建筑面积x平方米。合同第五条第二款第二项约定，总成交金额722270元，付款方式为分期付款，2018年9月18日前支付首期房款36114元，2019年3月16日前支付房款144454元，2019年9月16日前支付房款180568元，2020年3月16日前支付房款180568元，2020年9月16日前支付余款180566元。第十条第一款第二项约定，乙方如未按合同约定的时间付款，逾期超过180日后，甲方有权解除合同合同；甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。合同附件五《补充协议》的第六条约定，双方同意买卖合同第十条乙方逾期付款的违约责任条款变更如下：1.本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；2.如乙方分期付款，乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，乙方须按未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金；乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50%向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。签订合同后，涉案房屋办理了预购商品房买卖合同备案登记及网签。原告曾于2019年4月8日、2019年5月10日、2019年6月6日三次通过合同约定地址向被告发出《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》，催收到期房款及违约金。但被告至今仅向原告支付了首期购房款36114元，其余房款未付。另查明，原告恒渝珞城公司已取得商品房预售许可。庭审中，被告白娅向法庭举示如下证据：1.无理由退房协议书（空白）、无理由退房图片（非涉案楼盘），拟证明原告对外宣传无理由退房的事实。原告对其真实性及关联性均不予认可，认为协议书系空白的，图片涉及的楼盘是2015年的昆明楼盘，不能达到其证明目的。2.短信记录、契税收据（复印件），拟证明原告的员工代彬于2019年7月9日向被告发短信通知办理退契税事宜，被告于2019年7月23日前往办理相关退税手续，双方在起诉前就已经达成了退房协议。原告对其真实性不予认可，认为两份证据均是复印件，手机短信的联系方也无法核实身份，不能达到其证明目的。3.申请证人蒋华敏出庭作证，拟证明购房时原告声称涉案房屋系西南朝向且后期无条件退房。原告认为证人与原告系朋友，存在利害关系，证言不能单独作为证据采信，不能证明涉案房屋实际朝向与被告所选不符。4.录音。拟证明原告的工作人员谢主任称购房人要缴纳总价款的30%，才能申请无理由退房。原告认为无法核实录音人员身份，且录音与本案无关。以上事实，有当事人的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《户室详细情况》、催告函等证据，并经庭审质证在卷佐证，足以认定。本院认为，原告取得了有关行政部门颁发的预售许可证，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。双方均应当按照合同约定享受权利和履行义务。被告未按双方的约定如期向原告支付购房款，且已逾期超过180日，按照合同约定原告有权解除合同。原告要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并要求被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、解除网签的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，虽然合同第十条第一款第二项约定，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，但合同附件五《补充协议》第六条中双方同意将前述条款中的违约责任变更为乙方按已付房款的50%向甲方支付违约金，即被告应当支付的违约金为18057元（已付房款36114元的50%）。被告抗辩违约金过高，但未举示证据予以证明，原告主张的违约金18057元仅占总房款722270元的2.5%；被告辩称原告宣传无理由退房、房屋实际朝向不符、双方在诉前已达成退房协议，但举示的证据不能达到其证明目的。因此，综合合同履行情况及当事人的过错程度，本院认定违约金18057元并不过高，原告要求被告支付违约金18057元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，合同解除后，原告应当向被告退还已交的房款36114元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司与被告白娅于2018年9月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、被告白娅于本判决生效之日起十日内协助原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记及解除网签；三、被告白娅于本判决生效之日起十日内向原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司支付违约金18057元。四、原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告白娅返还已付购房款36114元。五、以上三、四项品迭后，由原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告白娅支付款项18057元。案件受理费减半收取5602元，由被告白娅负担。（此款原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司已预付，原被告双方均明确表示由原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司在支付上述款项时予以扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 邱世轩二〇一九年十二月十六日法官助理 杨 妮书 记 员 秦朝君