杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初5712号 原告：杭州锦悦企业管理有限公司，住所地：杭州市上城区水门南弄3号10幢1011室。 法定代表人：郁敏珺，董事长。 委托诉讼代理人：臧海朋，浙江楷立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁勇恒，浙江楷立律师事务所律师。 被告：黄振兴，男，1967年8月26日出生，汉族，住台湾地区居民，现住台湾地区台北县，现住上海市徐汇区。 杭州锦悦企业管理有限公司（以下简称锦悦公司）与黄振兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，审理中，原告杭州锦悦企业管理有限公司申请对被告黄振兴的2192798.72元财产予以保全，本院经审查后予以同意，依法制作（2018）浙0102民初5712号民事裁定书，并采取了相应保全措施。于2019年2月13日公开开庭进行审理。锦悦公司的委托诉讼代理人臧海朋、梁勇恒，被告黄振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1.确认原、被告双方签署的《房屋租赁合同》已于2018年5月25日解除；2.被告向原告支付租金481694.46元；3.被告向原告支付租金滞纳金147896.66元（分段计算暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，至实际付清之日止）；4.被告向原告支付物业管理费91420.4元；5.判令被告向原告支付物业管理费滞纳金23385.79元（分段计算暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，至实际付清之日止）；6.被告向原告支付补交免交的租金820076.55元；7.被告向原告支付补交免交的物业管理费391202.40元；8.被告向原告支付违约金136729.38元；9.被告向原告支付房屋占有使用费100393.08元（自2018年5月25日起算暂计至2018年7月1日，实际支付至房屋实际腾退之日止），上述费用总计2192798.72元。审理中，原告增加诉请为：腾空位于杭州市上城区××路××号××层××室的房屋并交付给原告。并变更第7项诉请为被告向原告支付补交免交的物业管理费225317.20元 事实与理由:2015年11月3日,原告与被告黄振兴签署编号为ＪＨ44-ＢＨＳＺ-2015-0595《房屋租赁合同》（商场专用）,约定原告向被告出租坐落于杭州市上城区××路××号××层××室房屋,房屋面积335.80平方米,作为被告经营餐饮服务,租期自2015年1月10日起至2022年1月9日止,交付日为2015年11月11日,2015年11月11日至2016年1月9日为装修期,即免租期。该房屋自租赁期日起,第一年的月租金含税价为45576.46元,第二年的月租金为47698.99元，第三年的月租金为47698.99元……,租金支付方式为先付后用,每2月为一个付款周期,被告应于该付款周期前一个月的25日之前向原告支付下期租金款。另约定,该房屋的每月物业管理费为12760.40元,该房屋实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用,须在收到书面结算通知后5个工作日内支付。被告租赁房屋后的开业时间为2016年4月8日。原、被告双方后又签订《房屋租赁合同补充协议》变更装修免租期为2015年11月11日至2016年4月30日。合同签订后,原告依约交付了房屋,但被告未按合同约定缴纳租金、物业费。 为此原告多次向被告发送催款通知书要求被告支付拖欠的上述费用，但被告未支付任何款项并继续占有使用房屋。2018年5月22日，原告向被告发出《房屋租赁合同解除通知函》，通知被告《房屋租赁合同》自2018年5月25日解除，要求被告于当日腾退并在2018年5月31日前支付拖欠的租金、物业管理费、滞纳金、违约金。但至今被告尚未将承租的房屋腾退。原告作为案涉房屋的管理方及运营方,具有签订、履行租赁合同的权限。原告认为《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的禁止性规定,该合同真实合法有效。根据《房屋租赁合同》第10.1条、13.3条、《房屋租赁合同补充协议》第6条等,原告有权按每平方米30元每日向被告收取房屋占有使用费、有权不予返还被告的租赁保证金、并要求被告补交装修期所免除的租金等费用、提前终止《房屋租赁合同》并提前收回房屋、向被告另行要求按第一年月租金的3倍金额补偿原告等条款。为维护原告合法权益,特依据相关法律法规向法院提起诉讼,望判如所请。 被告答辩称：原告出租给我的房屋不具备经营餐饮的条件。而且经营场所也不符合消防要求，我的开业时间与原告所述的我的开业时间是不致的。 本院经审理认定，2015年11月3日,原告与被告黄振兴签署编号为ＪＨ44-ＢＨＳＺ-2015-0595《房屋租赁合同》（商场专用）,约定原告向被告出租坐落于杭州市上城区××路××号××层××室房屋,房屋面积335.80平方米,作为被告经营餐饮服务,租期自2015年1月10日起至2022年1月9日止,交付日为2015年11月11日,甲方给予乙方的装修期为60日即2015年11月11日至2016年1月9日为装修期,即免租期。在装修期内，乙方享有无需缴纳租金之权益；月租金含税总价计45576.46元，第一、三、五年不变，即第二年递增5%、第四年递增5%、第六年递增6%。房屋租金采用先付后用的方式，乙方须支付首期租金，即124027.74元，每2个月为一个付款周期，被告应于该付款周期前一个月的25日前向原告支付下期租金款，否则视为逾期支付租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金的5‰支付滞纳金；乙方须于租赁合同签约之日，向甲方支付房屋租赁保证金，作为乙方依约履行本合同的保证金，保证金为等额于第一年三个月的租金。可以抵充乙方欠付甲方的租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金或者其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或者其他第三方损失；抵扣的顺序为（1）违约金、滞纳金、损害赔偿金、物业恢复修缮费用等，（2）水、电、通讯等公用事业费，（3）物业管理费、停车费、制卡制证等费用，（4）租金；乙方应于租赁期内按照约定向物业公司支付该房屋的物业管理费，该房屋的物业管理费应按照计租面积每平方米每月人民币38元计算，即每月物业管理费为12760.40元，乙方直接向物业管理单位支付装修期及租赁期首期物业管理费59409.08元，以后每2个月为一个付款周期，各个付款周期的物业管理费于该付款周期前一个月的25日之前支付，否则视为逾期，每逾期一日，按逾期支付之款项的0.5‰支付滞纳金，逾期支付超过7天的甲方有权停止供应商场管理服务等，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方租赁该房屋后的开业时间为2016年1月10日。除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或提前终止的当日17：00之前返还该房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按30元／平方米向甲方支付房屋占用使用费。若因乙方逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；逾期支付相应费用的违约责任，除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金…等乙方于本合同项下应当向甲方或物业公司支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方就按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的滞纳金；合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达；由于乙方（被告或第三方）的原因对乙方或第三方造成的任何损失和伤害，甲方不承担任何责任。 2016年4月8日，原、被告又签订房屋租赁合同补充协议，约定：甲方同意在原60天的装修免租期的基础上，再给予乙方112天的装修免租期优惠，即最终乙方的装修期免租期自2015年11月11日起至2016年4月30日止。该房屋的起租日自越都荟四层商户开业率达到60%之日起算，具体起租日期以甲方正式起租通知为准，因起租日变更，租赁期限相应顺延。该房屋开业日前甲方同意免除乙方的物业管理费。甲方同意在租赁期内如乙方没有任何违约行为的前提下，给予乙方免租期优惠，租赁期内前三年给予乙方共6个月免租期，第一年免租期不超过2个月，具体免租时间乙方应提前2周出具正式书面函件通知甲方，以甲方确认同意后为准。鉴于甲方根据本协议第1条至第4条给予乙方的优惠，若在租赁期内前2年，因乙方违约导致甲方解除租赁合同或乙方提前退租导致租赁合同提前解除的，则乙方丧失该优惠，乙方须按租赁合同4-1条相应租金标准，向甲方补交装修免租期内减免的租金及物业管理费，乙方的相关违约责任另行根据租赁合同约定承担，乙方对此无异议。 合同签订后，被告支付了首期房屋租金124027.74元（2016年1月10日至3月31日的租金），并支付了物业费。原告依约交付了房屋。2015年11月10日，被告向原告支付了保证金91152.92元、能源押金5238.48元。2016年4月后，被告未缴纳过租金，2017年10月21日开始，被告未缴纳物业费。 2015年10月28日，越都荟商场建设工程经消防验收合格。2018年9月20日，取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。 审理中，锦悦公司提供了《越都荟商业综合体开发美陈制作合同》、增值税专用发票、《影视传媒楼宇媒体广告发布合同》、发布广告情况清单、PPT报告、广告宣传打印页、《上线单》、业务回单、微信推送页面、《函告》等材料，证明越都荟项目已经开业。广告宣传打印页和微信推送页面有越都荟商场的鑫釜汇、廊棚鱼馆、蜀千签等部分餐饮租户开业酬宾介绍，上海锦悦物业管理有限公司杭州分公司给越都荟餐饮租户的函告中亦写明越都荟项目已经于2017年5月1日开业，并有餐饮租户的签名。 2017年5月至2018年3月期间，锦悦公司多次在讼争房屋张贴催讨通知书，向黄振兴催讨物业费及滞纳金等。黄振兴对此未提出书面异议。2018年5月22日，锦悦公司就案涉房屋向黄振兴发出《解除通知函》，通知其从2018年5月25日起解除该房屋所涉的租赁合同，腾退房屋。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应严格履行。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，黄振兴在交纳首期租金124027.74元和相应的物业管理费后，未依约支付此后的租金，且经原告催要仍未能履行，属于违约行为，原告据此有权解除双方之间的租赁合同，并有权要求黄振兴承担相应违约责任。本院确认案涉房屋租赁合同于2018年5月25日予以解除，黄振兴应将案涉房屋腾退交付原告。锦悦公司诉请黄振兴支付欠付的租金481694.46元、物业管理费91420.40元、房屋占有使用费100393.08元（自2018年5月25日起暂计算至2018年7月1日）具有相应依据，本院予以支持。同时，因黄振兴存在逾期未足额支付租金及其他费用累计超过15日的违约行为，依约应补交装修期内免除的租金等费用820076.55元，物业管理费22531.20元。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以在合同中约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，也可以约定一定数额的违约金。本案中，逾期付款的滞纳金和提前解除合同的违约金属于两类不同性质的违约责任承担形式，锦悦公司可以一并主张，但对于约定的违约金过高部分可以适时调整，本院综合案件实际情况，将逾期付款的滞纳金调整为按照中国人民银行同期贷款利率标准自逾期之日起计算，将提前解除合同的违约金调整为按照一个月的租金标准计算即45576.46元。黄振兴针对案涉房屋租赁合同项下已经交纳的保证金和能源押金可以按照违约金、滞纳金、物业管理费、租金的顺序进行冲抵。本院对锦悦公司合理的诉讼请求部分予以支持。黄振兴的抗辩理缺乏相应依据，本院不以采纳和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认杭州锦悦企业管理有限公司与黄振兴于2015年11月3日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2018年5月25日起解除； 二、黄振兴于本判决生效之日起十日内向原告杭州锦悦企业管理有限公司支付租金481694.46元及逾期付款的滞纳金15903.26元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准暂计算至2018年7月31日，自2018年8月1日至2019年8月19日按上述标准计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准继续计算至款项付清之日止）； 三、黄振兴于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付自2018年5月25日起暂计算至2018年7月1日止的房屋占有使用费100393.08元，并支付自2018年7月2日起至实际腾退之日止每日按30元/平方米标准计算房屋占有使用费； 四、黄振兴于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付装修免租期的租金820076.55元，物业管理费225317.20元； 五、黄振兴于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付物业管理费91420.40元及逾期付款的滞纳金2489.55元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准暂计算至2018年7月31日，自2018年8月1日至2019年8月19日按上述标准计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准继续计算至款项付清之日止）； 六、黄振兴于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付违约金45576.46元； 七、黄振兴已交纳的保证金91152.92元，能源押金5238.48元，按违约金、滞纳金、物业管理费、租金的顺序予以抵扣； 八、黄振兴于判决生效之日起十日内腾空位于杭州市上城区××路××号××层××室的房屋并交付给原告杭州锦悦企业管理有限公司。 九、驳回杭州锦悦企业管理有限公司的其他诉讼请求； 如黄振兴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费24342元，由杭州锦企业管理有限公司负担3496.09元，由黄振兴负担20845.91元；财产保全申请费5000元，由黄振兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  孙颖璇 人民陪审员  王意卿 人民陪审员  周建平 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  戚文竹