四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0121民初3069号 原告：成都世邦通物业有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区泰宏路118号1栋3层16号。 法定代表人：万立巍，总经理。 委托诉讼代理人：杨海，男，成都世邦通物业有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：王龙，四川高扬律师事务所律师。 被告：钟国松，男，1963年1月14日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：陈先发，金堂县三星法律服务所法律工作者。 原告成都世邦通物业有限责任公司（下称世邦通公司）与被告钟国松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世邦通公司的委托诉讼代理人杨海、王龙，被告钟国松委托诉讼代理人陈行人发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告世邦通公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付物业服务费239443.9元、清运费11520元；2.被告给付违约金20000元。事实与理由：2012年2月25日，原告世邦通公司与金堂县赵镇万和阳光城第一届业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定电梯住宅按1.2元/㎡·月交纳物业服务费。被告拥有该小区3栋4层9号（面积142.21㎡）、3栋4层10号（面积129.35㎡）、3栋5层11号（面积129.35㎡）、3栋5层15号（面积129.36㎡）、3栋6层18号(面积126.18㎡)、3栋6层19号（面积142.21㎡）、3栋7层21号（面积129.35㎡）、3栋8层30号（面积129.35㎡）、3栋9层35号（面积129.35㎡）、3栋10层36号（面积129.35㎡）、3栋10层39号（面积142.21㎡）、3栋10层40号（129.35㎡）、3栋12层50号（面积129.35㎡）、3栋13层51号（面积129.35㎡）、3栋13层53号（面积126.18㎡）、3栋13层54号（面积142.21㎡）、3栋13层55号（129.35㎡）、3栋14层56号（面积129.35㎡）、3栋14层57号（133.05㎡）、3栋14层58号（面积126.18㎡）、3栋15层61号（204.28㎡）、3栋15层65号（面积204.28㎡）、3栋8层29号（面积142.21㎡）、3栋9层34号（面积142.21㎡）房屋24套，房屋合计面积3325.61㎡，每月应交纳物业费3990.73元。根据约定未交纳物业费的从次月起以交纳的金额按每日万分之五交纳违约金。从2012年3月起到2017年2月29日止，被告欠物业服务费239443.9元、清运费11520元未交纳。 被告钟国松辩称，因四川万和大宇房地产开发有限公司（下称万和大宇）欠被告款，2010年4月25日，经协商，万和大宇以原告所诉称的24套房屋抵偿给被告，被告从此时取得该24套房屋。但案涉房屋中3栋7层21号（面积129.35㎡）房屋，金堂县人民法院（2019）川0121民初2715号民事判决书未将该房屋确认给被告。原告仅与“万和阳光”小区业委会签订《物业服务合同》，被告未接受、也未受到原告提供的物业服务，物业服务合同未明确指定包含有本案的24套房屋。不应当给付物业服务费。原告主张的物业服务费1.2元/㎡·月过高，以0.6元/㎡·月为宜。 经审理查明：2012年2月25日原告世邦通公司与金堂县赵镇万和阳光城第一届业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定，原告世邦通公司从2012年3月1日至2017年2月29日为“万和阳光城”小区提供物业服务：1、物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护；2、物业服务区域内的公共秩序维护；3、物业服务区域内的共用部位、共用设施设备的清洁卫生维护；4、物业服务区域内的绿化养护。……该小区业主，1、住宅用房（多层）业主的按1.2元/㎡·月交纳物业服务费；2、业主应于每月末的最后一天交纳物业服务费，逾期的，原告世邦通公司从欠费次月起开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。合同签订后，原告世邦通公司按合同履行了为该小区提供物业服务的义务。 另查明，因四川万和大宇房地产开发有限公司（下称万和大宇）欠被告款，2010年4月25日，经协商，万和大宇以万和大宇开发的位于四川省金堂县㎡）、3栋4层10号（面积129.35㎡）、3栋5层11号（面积129.35㎡）、3栋5层15号（面积129.36㎡）、3栋6层18号（面积126.18㎡）、3栋6层19号（面积142.21㎡）、3栋8层30号（面积129.35㎡）、3栋9层35号（面积129.35㎡）、3栋10层36号（面积129.35㎡）、3栋10层39号（面积142.21㎡）、3栋10层40号（129.35㎡）、3栋12层50号（面积129.35㎡）、3栋13层51号（面积129.35㎡）、3栋13层53号（面积126.18㎡）、3栋13层54号（面积142.21㎡）、3栋13层55号（129.35㎡）、3栋14层56号（面积129.35㎡）、3栋14层57号（133.05㎡）、3栋14层58号（面积126.18㎡）、3栋15层61号（204.28㎡）、3栋15层65号（面积204.28㎡）、3栋8层29号（面积142.21㎡）、3栋9层34号（面积142.21㎡）房屋24套，房屋合计面积3196.26㎡的23套房屋抵偿给被告。 案外人刘继福与被告钟国松、张云河，案外人张建华及第三人万和大宇、曾朴案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日作出（2019）川0121民初2715号民事判决书，判决书载明，申请执行人张云河与被执行人钟国松、张建华民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月26日作出（2015）金堂执字第1347号执行裁定，查封了24套住房（包括案涉3栋7楼21号、面积129.35㎡房屋）。刘继福以案涉房屋系其所有为由，向本院提出书面异议，请求解除查封。本院于2019年5月20日作出（2019）川0121执异120号执行裁定，驳回其异议请求。刘继福不服裁定，故提起执行异议之诉。本院根据查明的事实认为，从刘继福提供的商品房买卖合同、补充协议、收据、门牌号变更证明等证据，能够证明刘继福购买案涉房屋、付清房款及占有房屋的事实，且发生在案涉查封之前。从相关证据分析，钟国松与刘继福等人不存在恶意患通、规避案涉执行的情形。因此，刘继福主张停止对案涉房屋的执行，有事实和法律根据，本院予以支持。关于房屋确权问题，利害关系人可另案诉讼处理。本院遂作出“不得执行金堂县赵镇金园街469号3栋3单元7楼21号房屋”的判决。 审理中，根据原告世邦通公司申请，本院作出（2019）川0121民初字3096号民事裁定书，对被告在万和大宇应收债权270964元予以冻结。 上述事实有当事人身份证明，《物业服务合同》、外来车辆登记本、水电工记录、考勤表、巡逻记录、催缴通知书、金堂县城市管理局情况说明，本院执行裁定、（2019）川0121民初2715号民事判决书，当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，原告世邦通公司与金堂县赵镇万和阳光城第一届业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。金堂县赵镇万和阳光城第一届业主委员会与原告世邦通公司签订的物业服务合同对该小区业主具有约束力。合同签订后，原告世邦通公司对万和阳光城提供了物业服务，履行了合同约定安保巡逻、公共秩序维护、清洁卫生维护、公共设备设施维护等合同义务。被告因受偿于2010年10月实际占有该小区房屋23套、面积3196.26㎡，应依照物业服务合同约定从2012年3月起至2017年2月29日止，每月最后一日向原告世邦通公司交纳物业服务费3835.51元（3196.26㎡×1.2元/㎡），从2012年3月至2017年2月计60个月，被告欠物业服务费230130.6元（3835.51元/月×60月），应予给付。原告主张要求被告给付垃圾清运费11520元，本院认为，原告世邦通公司在为被告所在小区提供物业服务期间，为小区提供了清洁卫生维护并向金堂县城市管理局每户每月标准交纳了2012年1月至2015年3月该小区生活垃圾处置费49815元，属于原告世邦通公司代小区业主交纳的生活垃圾清运费，被告应承担相应费用。实际交纳费用为：2012年1月至2015年3月（39个月），金额为7176元（8元/月×39月×23）。原告世邦通公司要求被告给付违约金，本院认为，物业服务合同约定，业主应于每月末的最后一天交纳物业服务费，逾期的，原告世邦通公司从欠费次月起开始计收违约金。违约每日按应交纳欠费总额的万分之五计算，原告应当及时催收，延迟催收有加重被告延迟交纳负担的情况，故，以未交纳费用的30%计算为宜，金额为69039.18元（230130.6元×30%）。原告世邦通公司主张的3栋7楼21号房屋的物业服务费、垃圾清运费、违约金，可另案主张。被告主张被告未接受原告世邦公司物业服务，不应给付物业服务费，本院认为，物业服务合同约定原告世邦通公司为整个小区提供物业服务，被告因受偿占有的23套房屋在该小区内，被告该主张，本院不予支持。被告主张物业服务费应调整为0.6元/㎡·月，与物业服务合同约定不符，本院不予支持。 综上所述，依据《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告钟国松于本判决生效后7日内给付原告成都世邦通物业有限责任公司物业服务费230130.6元、垃圾清运费7176元、违约金69039.18元，合计306345.78元； 二、驳回原告成都世邦通物业有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2682元、财产保全费1875元，两项合计4475元，由被告钟国松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  俸云明 二〇一九年十二月二十九日 书记员  周 勋