北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初6305号原告：苏雪莹，女，1990年5月21日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吴杰，北京常鸿（天津）律师事务所律师。被告：杨笑，男，1994年12月5日出生，汉族，山东省聊城大学学生，住北京市大兴区。被告：杨国红，女，1974年8月21日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。二被告的委托诉讼代理人：孙丽丽，北京旭旺律师事务所律师。第三人：北京兴创房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇观音寺街南口兴创大厦一层。法定代表人：张涛，董事长。委托诉讼代理人：刘铁军，北京市铭达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐谦，北京市铭达律师事务所律师。原告苏雪莹与被告杨笑、被告杨国红、第三人北京兴创房地产开发有限公司（以下简称：兴创公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏雪莹及其委托诉讼代理人吴杰，被告杨笑、杨国红的委托诉讼代理人孙丽丽，第三人兴创公司的委托诉讼代理人刘铁军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏雪莹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一继续履行与原告签订的协议，将北京市大兴区核心区一、二期C区3号楼1单元1602室腾退、交付给原告使用；2、判令第三人将上述房屋协助登记至杨笑名下，并在上述房屋登记至杨笑名下后，杨笑协助我方办理房屋登记过户手续至我方名下；3、判令杨笑向我方支付违约金，按照每月5000元计算，自2012年2月22日起至实际交付上述房屋之日止；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年至2015年期间，我与杨笑系男女朋友关系，杨国红是杨笑的母亲。在此期间，杨国红因资金周转需要，在自己不能正常筹得资金的前提下。杨笑、杨国红说服我以我自有房屋作为抵押向各种第三人金融机构贷款，所借的款项均交给杨笑、杨国红使用。到2018年6月，杨国红因各方面的原因未能及时还款，导致我各方面信用受损，不能如期偿还的利息和本金达130万余元。2018年6月13日，杨笑与我签订了代为杨国红还款的协议书，在该诉争协议中，双方约定：由杨笑代杨国红偿还借款及利息，金额计算至签订协议时为130万元；同时，约定双方将自己各自的房屋对外出售，以筹集还款所需资金，如，我先于杨笑将自己的房屋出售，所得款项偿还杨国红的债务，另一部分转交给杨笑，此时，杨笑将自己的1602号房屋交付我使用，并在能够过户时将该房屋过户给我；或者杨笑先于我将自己的房屋出售，则由杨笑将房屋出售款中的一部分款项立刻转交我代偿杨国红的欠款。2018年9月14日，诉争协议签订后，各种金融机构向我催款。而杨笑、杨国红一直未能偿还借款，又不采取出售自己房屋的措施，情急之下，我将自己房屋出售，并将所得款项先行偿还了杨国红的欠款。此后我欲将余款按照双方协议的约定交付给杨笑，并按照协议的约定入住杨笑承诺交付使用的1602房屋，杨笑对此明确予以拒绝。我认为，因杨国红所欠款项，我与杨笑签订了代为还款的协议，该协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定应属合法有效。因此，该协议对双方具有约束力。诉争协议签订后，我为了尽快偿还欠款将自己房屋出售，自己已居无定所。而我欲按协议履行，杨笑拒绝。其行为已经构成违约严重损害了我的合法权益。为维护自身合法权益诉至法院望判如所请。被告杨笑、杨国红辩称：不同意原告诉讼请求。第一、杨笑与苏雪莹签订的协议违反法律法律强制性规定，违反了中华人民共和国担保法第40条、中华人民共和国物权法第186条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第24条，应属于无效协议。依据我国物权法第186条关于禁止流押、流质条款的规定，抵押权人在债务履行期限届满前不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时候抵押财产归债权人所有；第二、2018年6月13日，杨笑与苏雪莹签订的协议，双方并非是在平等自愿的基础上签订，是苏雪莹欺骗杨笑、杨国红欠款未还的基础上签订。杨笑没有向苏雪莹借钱，而是杨国红与苏雪莹之间有借款关系，但是杨笑不知道杨国红到底借了多少钱还了多少，杨国红在监狱服刑，杨笑无法联系到杨国红，杨笑当时和苏雪莹之间是男女朋友关系，苏雪莹谎称杨国红欠的钱一直没有还，实际上杨国红基本已经还清苏雪莹的所有欠款，杨笑出于对苏雪莹的信任以及无法和杨国红核实的情况下才签订的以房还贷的协议。第三、杨笑的房屋是其外祖父、外祖母拆迁后赠与给杨笑，现在房本并未下来，该房屋现在还没有办到杨笑名下，在产权未办理的情况下，杨笑没有权利对涉案房屋进行抵押以及买卖等处分行为。杨笑的外祖父现在知道杨笑擅自处分该房屋，已经明确表示要撤销赠与行为。第四、杨国红和杨笑已经将所有欠款还清，因此该协议没有继续履行的法律基础。第三人兴创公司述称：涉案房屋可以办理产权证，杨笑要求暂停办理，我公司开具了发票，也在建委备案，符合办证条件，其他跟我公司无关，不发表意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。苏雪莹与杨笑原系恋爱男女朋友关系，杨国红系杨笑的母亲，杨笑、杨国红、苏雪莹曾共同居住生活。2017年9月1日，杨笑与兴创公司签订拆迁安置房屋买卖合同，购买了涉案的1602室房屋，该房屋坐落为大兴区佟家场巷2号院5号楼16层1单元1602室，该房屋登记房屋所有人为兴创公司。2018年6月13日，杨笑（甲方）与苏雪莹（乙方）签订协议，该协议约定：1、甲方母亲杨国红向乙方陆续借款，现借款未还总金额约为130万元（确切数字及借款，逾期利息，以实际金额为准）。2、甲方所有的房屋位于北京市大兴区核心区12c区3号楼1单元1602室(小区名称及房号最终以公安行政管理部门审核的为准)(以下简称1602室房屋);乙方所有的房屋位于北京市大兴区兴华中里19号楼3单元202室（以下简称202室房屋）。现甲乙双方为解决杨国红向乙方借款问题，甲方自愿承担该还款义务。甲、乙双方经过平等友好协商，特达成如下协议，以资甲、乙双方共同遵守：甲、乙双方分别将各自的房屋于本协议签订之日进行出售，具体房屋计划处置方案如下：一、如，甲方所有的1602室房屋先于乙方所有的202室的房屋出售，则1、乙方所有的202室房屋停止出售；2、甲方出售其1602室房屋的房屋所得中优先返还乙方借款130万元（确切数字及借款，逾期利息，以实际金额为准），剩余的房屋出售所得归甲方所有，与乙方无关。3、乙方所有的202室房屋仍归乙方所有。二、如乙方所有的202室先于甲方的1602室出售，则：1、乙方出售202室房屋所得款。优先扣除借款130万元（确切数字及借款，逾期利息，以实际金额为准）外，剩余的房屋出售所得全部归甲方所有；2、甲方在收到上述房屋出售款后，即将1602室的房屋无偿赠与乙方，乙方即享有1602室房屋的所有权、使用权及处置权，乙方家属可以在1602室房屋居住；3、1602室房屋具备过户条件时，甲方应配合乙方积极办理房屋过户手续，房屋过户手续所产生的税费由甲方承担；4、如1602室的房屋具备过户条件后，甲方拒不配合乙方办理过户手续，则甲方除应配合乙方办理上述房屋过户手续外，还应支付乙方违约金300万元。以上条款，甲、乙双方均已深思熟虑，签字生效。甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力。双方签字并加盖手印。2018年9月14日，苏雪莹（甲方，出卖人）、霍文龙(乙方，买受人)、北京市兴商房地产经纪中心（丙方，居间人）签订居间服务合同，物业交割声明。2018年9月14日，苏雪莹（出卖人）与霍文龙(买受人)签订北京市存量房屋买卖合同，合同约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区兴华中里19号楼3单元202室，该房屋所在楼栋建筑总层为15层，其中地上15层，地下1层。该房屋所在楼层为2层，建筑面积为68.98平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人中国工商银行，抵押登记日期2015年8月25日。出卖人应当于2018年10月14日前办理抵押权注销登记。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为216万元。出卖人应当在收到买受人全部购房款后叁日之内将该房屋交付给买受人。同日，苏雪莹（出卖人）与霍文龙(买受人)签订补充协议，该协议约定：房屋成交总价款：经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币216万元，该房屋家具、家具、装饰装修及配套设施、设备等作价为62万元，上述价款和房屋成交价组成存量房屋买卖合同的成交总价款。买卖双方确认该成交价款为278万元，此价格为出卖人净得价，不含税。中国工商银行股份有限公司北京海淀支行（以下简称：工行海淀支行）曾起诉苏雪莹，提出：2015年8月20日与9月8日，双方签订抵押合同与借款合同，工商银行海淀支行向苏雪莹发放个人文化消费贷款，合同项下循环贷款额度为100万元。苏雪莹以其名下位于北京市大兴区兴华中里19号楼2层3单元202号的房屋作为抵押。因苏雪莹屡次出现逾期，特申请仲裁，北京仲裁委员会作出（2018）京仲裁字第1849号裁决书，裁决：（一）苏雪莹向工商银行海淀支行偿还借款本金790996.48元；（二）苏雪莹向工商银行海淀支行支付截至2018年6月21日积欠的利息、罚息、复利6973.84元，并应按照合同约定，向工商银行海淀支行支付自2018年6月22日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复利；（三）工商银行对苏雪莹名下的位于北京市大兴区兴华中里19号楼2层3单元202号的房产（权利证号为x京房他证兴字第107463号）享有抵押权，并就该抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得物价款优先受偿；（四）驳回工商银行海淀支行的仲裁请求；（五）本案仲裁费30609.40元（已由申请人全额预交），全部由苏雪莹承担，苏雪莹应当直接向工商银行海淀支行支付工商银行海淀支行代其垫付的仲裁费30609.40元。本案在审理过程中，苏雪莹提出：因与杨笑恋爱、共同生活。2015年-2017年，杨国红让苏雪莹用自己的房屋做抵押贷款给杨国红使用，主要分为四笔大的贷款（不包含期间放生的小额贷款），共计本息190余万元，资金流向是贷款机构放款给苏雪莹，苏雪莹将所贷款项通过转账、取现的方式交给杨国红。2018年6月13日签订协议，通过对账，确定尚欠130万元，至2018年9月14日苏雪莹将自己房屋出售，发生利息10万元，买房当天杨笑自认还欠140万元。具体明细：（一）、2018年5月11日贷入20万元（分四笔5万元），2015年5月12日至2015年9月1日分期分批取现或转账给杨国红；2015年9月2日贷入10万元（一笔10万元），2015年9月2日至2015年9月5日，分期分批取现或转账给杨国红（详见工行尾号8936号银行卡流水）。（二）2015年9月9日，上述借款30万元，杨国红不能及时偿还，苏雪莹以自己的202房屋抵押从工行贷款100万元，实际入账672000元（100万元偿还第一项的欠款30万元，再扣28000元贷款服务费），该100万元贷款期限为10年，每月15日还本金6272.54元，利息4662元，十年本息共计131万元，2015年9月11日网转杨国红50万元，2015年9月11日网转杨国红68000元，余款通过小笔微信或支付宝付给杨国红及杨笑生活支付（详见工行尾号8936号银行卡流水）。（三）、2016年4月1日，苏雪莹平安银行贷入216000元，当日转账苏雪莹工行卡，2016年4月2日，苏雪莹网转杨国红17万元，余款通过小笔微信或支付宝付给杨国红及杨笑生活支付（详见平安银行尾号3996号银行卡、工行尾号6925号银行卡流水）。（四）、2016年6月12日，苏雪莹北京银行贷入30万元，该借款3年，每月20日还本7450元、利息2019元，三年共计需还本息340884元，2016年6月13日网转杨国红20万元（收款账户9439，四笔5万元）。以上共计本金1516000元，共计需还本付息190万余元。2018年6月13日，杨笑与苏雪莹统计，扣除苏雪莹自己从朋友拆借还款金额，杨国红共欠130万元。苏雪莹卖房后还款：出售202房屋得款278万元，扣除杨笑认可的欠款140万元（实际支付104万元清偿杨国红全部对外欠款）。104万余元：2018年9月25日平安银行尾号3996还款94460.76元，至此，平安银行贷款216000元，本息共计282527元结清；2018年9月18日，建设银行流水，还款16万元给深圳前海大数金融服务有限公司，至此，北京银行尾号3121贷款30万元，本息340884元结清；2018年工行7428还35000元，2018年10月10日工行6925还本金751124.97元、利息2823.85元、仲裁费30609.4元，至此，工行贷款100万元清偿完毕。苏雪莹提供相应的银行交易记录及通话录音。杨笑、杨国红对上述证据均不予认可，同时提供以下证据：建设银行的转帐记录，共计18笔，金额666100元、微信转帐记录，共15笔，金额53000元；杨笑合计转帐719200元。工商银行转帐记录，杨国红给苏雪莹转帐共计7笔，金额75400元；农业银行转帐记录，杨国红给苏雪莹转帐共计15笔，73904.2元；兴业银行转帐记录，杨国红给苏雪莹转帐共计2笔，253700元；微信转帐记录，杨国红给苏雪莹转帐共计9笔，12950元；支付宝转帐记录，杨国红给苏雪莹转帐共计88笔，166400元。杨国红共给苏雪莹转帐582354.2元；杨国红和杨笑一共还款1301554.2元。苏雪莹提出与杨笑、杨国红共同居住生活，很多转账为生活费，在签订协议时候，双方进行了对账，在杨笑认可欠款金额；如果之前向苏雪莹的还款这么多，不可能在2018年卖房时候还承认欠款140万元。经苏雪莹申请，本院于2019年8月20日作出（2019）京0115民初6305号民事裁定书，裁定查封杨笑购买的北京兴创房地产开发有限公司名下北京市大兴区佟家场巷2号院5号楼16层1单元1602室。本院认为：通过苏雪莹提供的相应的贷款手续、银行流水及微信聊天记录，可以证明苏雪莹确实为杨国红贷款，并将大部分贷款借给杨国红使用，此后，由杨国红按期偿还上述贷款，在杨国红不能归还贷款后，由苏雪莹借款偿还部分贷款，并由此产生贷款逾期、罚息、复利等，后苏雪莹出售202房屋268万元，将其中104万余元归还了全部银行贷款。2018年6月13日，杨笑与苏雪莹签订的协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。且该协议系以物抵债协议，在我国合同法未明确予以规定，属于无名合同；且属于诺成性合同，此协议明确双方履行约定的义务，替代双方民间借贷中的原给付义务。因为该协议并非简单的直接将涉案的1602室房屋抵给苏雪莹，双方约定了明确的履行内容，且将出售房屋价格超过借款的数额的处理，对于杨笑、杨国红提出的该协议违反中华人民共和国担保法第40条、中华人民共和国物权法第186条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第24条，应属于无效协议的答辩意见，本院不予采纳。因苏雪莹与杨笑存在恋爱及同居关系，且与杨国红共同生活，对于双方账目在一定程度上存在混同情况，但是现双方均不能提供证据证明混同数额，且2018年6月13日确定杨国红的借款本息为130万元，虽然苏雪莹提出到出售房屋是借款本息为140万元的主张，但是苏雪莹后期仅还款104万余元，考虑苏雪莹之前确实存在借款偿还为杨国红贷款的本息行为，本院酌情确定杨国红拖欠苏雪莹借款本息130万元。按照2018年6月13日的协议，扣除此款，苏雪莹应将剩余148万元给付杨笑、杨国红，杨笑将涉案的1602室房屋交付苏雪莹，故对苏雪莹要求杨笑将北京市大兴区佟家场巷2号院5号楼16层1单元1602室腾退、交付使用的诉讼请求，本院予以支持；对苏雪莹要求兴创公司将上述房屋协助过户至杨笑名下，并在上述房屋登记至杨笑名下后，杨笑协助办理房屋登记过户手续至其名下的诉讼请求，本院予以支持；因双方均未实际履行该协议的义务，且苏雪莹并未提供其存在实际损失的证据，对于苏雪莹要求支付违约金（按照每月5000元计算，自2012年2月22日起至实际交付上述房屋之日止）的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、苏雪莹于本判决生效后三十日内给付杨笑、杨国红剩余售房款148万元；二、杨笑于本判决生效后三十日内将北京市大兴区佟家场巷2号院5号楼16层1单元1602室腾退交付苏雪莹使用；三、北京兴创房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助杨笑到房地产主管部门办理北京市大兴区佟家场巷2号院5号楼16层1单元1602室房屋的产权登记手续；四、杨笑于上述第三项手续办理完毕后三十日内协助苏雪莹到房地产主管部门办理北京市大兴区佟家场巷2号院5号楼16层1单元1602室房屋的产权登记手续。五、驳回苏雪莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用19970元（案件受理费14970元，保全费5000元）由苏雪莹负担2300元（已交纳）；由杨笑、杨国红负担17670元（自本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭 超人民陪审员  姜永江人民陪审员  乔卫国二〇一九年十二月三十日书 记 员  刘 丽