山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5956号 上诉人（原审原告）：潍坊立伟置业股份有限公司，住所地：昌乐县经济开发区宝石城二路。 法定代表人：潘立，董事长。 潍坊立伟置业股份有限公司破产管理人：山东宝都律师事务所。 委托诉讼代理人：郑华，山东宝都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）刘丽，女，1965年8月4日生，汉族，住昌乐县。 被上诉人（原审被告）：王洪东，男，1963年2月25日生，汉族，住昌乐县。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：孟燕，昌乐安信法律服务所法律工作者。 上诉人潍坊立伟置业股份有限公司（以下简称立伟置业公司）因与被上诉人刘丽、王洪东房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2018）鲁0725民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 立伟置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、双方当事人之间签订的《商品房期房买卖合同》共约定刘丽、王洪东向立伟置业公司购买4套房屋，其中2套办理按揭贷款，但只办理了按揭并未支付首付款；另2套系涉案房屋，一直未支付房款，但办理了网签手续。即便立伟置业公司出具的证明是真实的，用借款抵顶购房款，但并未阐明是抵顶哪套房屋的购房款。一审法院认为抵顶的是涉案28号楼04号商铺、39号楼03号商铺购房款，并以此认定房屋价值符合市场价值是错误的。2、即便立伟置业公司尚欠刘丽借款本息未偿还，但刘丽、王洪东购买的4套房屋都没有付清全款，另2套房的首付款数额也相当高，在此情况下不能单纯以证明中的抵顶购房款就将双方的借贷关系转换为房屋买卖合同关系。3、双方房屋买卖合同中明确约定，超出合同约定的付款期限属于违约，立伟置业公司有权解除合同。立伟置业公司曾向刘丽、王洪东催告要求其限期付清房款或协商解除合同。刘丽、王洪东的行为构成根本违约，导致合同目的不能实现，侵犯立伟置业公司的合法权益。一审法院认定的以房抵债情形并不存在，将借款关系转换为房屋买卖关系是错误的。 刘丽、王洪东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。立伟置业公司的上诉没有事实与法律依据，应予驳回。 立伟置业公司向一审法院提出诉讼请求：解除双方签订的编号为YS0042437的《商品房期房买卖合同》；刘丽、王洪东协助立伟置业公司办理解除房屋网签手续；本案诉讼费用由刘丽、王洪东承担。 一审法院认定事实：刘丽、王洪东与立伟置业公司于2015年2月13日签订《商品房期房买卖合同》（合同编号：ＹＳ0042437，房屋代码：324190、324965）以及补充协议，约定刘丽、王洪东购买立伟置业公司开发的位于昌乐县，建筑面积分别为311.17平方米和334.06平方米，总房款2823088元，刘丽、王洪东需于合同签订之日向立伟置业伺一次性付清房款。合同第八条第一款第二项约定，刘丽、王洪东逾期超过60日未付款，立伟置业公司有权解除合同。 同日，立伟置业公司（甲方）与刘丽（乙方）签订《借款合同》，内容为：“今有甲方立伟置业股份有限公司从乙方刘丽处借款贰佰万元整（￥2.000.000.00元），期限6个月，前两个月利息按（双方商谈约定）付，后四个月利息按（双方商谈约定）付。甲方提供立伟二期商品房四套网签作质押，合同号：YS0042437，房号：28号楼04商铺，39号楼03商铺……”该合同上有潘立、刘杉、孙相兴的签字。2015年9月13日，立伟置业公司出具“证明”一份，载明：“截止2015.9.13日，借刘丽贰佰万元利息，共计97.1万元（玖拾柒万壹仟元整），抵刘丽购房款，特此证明。”该证明上盖有立伟置业印章，并且有潘立、王文生和刘杉签字。 另查明，昌乐县人民法院在执行申请执行人潘继光与被执行人潘立、潘圣、孙相兴、立伟置业民间借贷纠纷一案中，委托拍卖公司拍卖被执行人立伟置业位于昌乐县宝石城立伟珠宝广场28号楼01、04商铺及176.24平方米所属土地使用权。三次流拍之后，法院于2016年12月20日发出变卖公告，曲连三以变卖价1070528元购买，并已缴纳全部价款。法院作出（2016）鲁0725执811-3号执行裁定书，确认昌乐县宝石城立伟珠宝广场28号楼01、04商铺及176.24平方米所属土地使用权归曲连三所有。又查明，涉案房产已经办理了网签手续。 一审法院认为，双方签订的合同编号为YS0042437的《商品房期房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。立伟置业公司辩称对方没有交付房款，但是根据《借款合同》以及《证明》一份，可以看出立伟置业公司和法定代表人潘立以及股东刘杉、孙相兴均认可向刘丽借款2000000元的事实，又立伟置业公司于同日与刘丽、王洪东签订《商品房期房买卖合同》，且在半年后出具《证明》载明所借2000000元款项的利息低购房款，在立伟置业公司未举证证明欠款已经偿还的情况下，可以认定立伟置业公司以上述借款及利息抵作购房款的事实，也即在双方认可的前提下，将借款关系合法转换为了房屋买卖合同关系。截止到2015年9月13日，借款及利息的总额为2971000元，涉案28号楼04商铺、39号楼03商铺的面积一共645.23平方米，如以欠款本息为总房款计算，房屋平均价格为4604.56元每平方米，并不低于当时的市场价值。在此情形下，立伟置业公司以刘丽、王洪东未缴纳购房款为由要求解除《商品房期房买卖合同》，无事实和法律依据，不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原潍坊立伟置业股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由潍坊立伟置业股份有限公司负担。 二审中，立伟置业公司提交：1、立伟置业公司记账凭证2份，一份为454020元，另一份为700000元，共计1154020元，据此主张，立伟置业仅收到刘丽借款1154020元。2、立伟置业公司网上银行转账流水一份，共计1880000元，据此主张返还刘丽1880000元，借款已全部还清。3、刘丽借据3份，2份为首付款，共计1933008元；1份为维修基金，计38204元，以上两项相加，刘丽共欠立伟置业公司1971212元，该数额与立伟置业公司记账相对应，该欠款对应尾号为438的房屋买卖合同，对应房产为37号楼02、07两个商铺。关于上述证据未在一审时提交的问题，立伟置业公司述称，以前公司管理混乱，系进行破产管理重整后发现账本。 针对上述证据，刘丽、王洪东质证称，1、刘丽自2015年2月7日至2015年2月17日，共转款5笔，计1634020元，即涉案2000000元的银行流水，其余为现金；其中，银行转账转给孙相兴计934020元，另给孙相兴部分现金，孙相兴出具了收到1154020元的收到条，这也与立伟置业记账一致；刘丽另向立伟置业公司的李倩倩转款2笔，共计700000元。之后，双方于2015年2月13日签订借款合同，载明借款2000000元，并出具借条；2015年5月23日出具欠条，针对2000000元借款及利息进行了说明；2015年6月13日又出具本金2000000元利息120000元的说明，2015年8月18日又出具利息39000元，没有说本金；2015年9月8日又出具利息120000元，直至2015年9月13出具本金2000000元，利息971000元的证明。 2、关于立伟置业公司网上银行转账1880000元问题，刘丽主张，系立伟置业公司的李倩倩于2015年6月3日转给刘丽，同日刘丽通过其pos机分5笔转给滕秀玲1000000元，赵延清600000元，于2015年6月5日转给于晓荣433600元，于晓荣系于晓波的妹妹，因之前刘丽与于晓波有经济往还，所以转于晓荣433600元。针对其上述陈述，刘丽提交了刘丽转给滕秀玲、赵延清、于晓荣的银行流水，滕秀玲、赵延清个人相应时间的银行流水，以及于晓波、滕秀玲、赵延清出具的证明，据此主张系应立伟置业公司要求偿还立伟置业公司对外欠款。立伟置业对刘丽提交的上述证据质证称，对银行流水的真实性没有异议，但上述银行转账只能证明刘丽将款项转给滕秀玲、赵延清、于晓波，但属于刘丽的个人行为，与立伟置业公司无关联，不能证明系立伟置业公司授权刘丽偿还立伟置业公司对外欠款。 3、关于刘丽出具的3份借据问题，刘丽、王洪江确实欠付37号楼02、07号商辅首付款，但这是双方约定好的，待该两个商铺过付给刘丽、王洪东，办理抵押贷款后一并支付给立伟置业公司；该三份借据系涉案2000000元的借款转化为房屋买卖款形成的，立伟置业公司为了走账，先开了1971212元的包括首付款、定金、维修基金及抵押预告登记等房款收据，证明这些钱交过了，另外还单独出具了一个97万元利息及本金条，对应的就是编号尾数为437的房屋买卖合同，房产即为28号楼04号和39号楼03号商铺。针对刘丽、王洪东的质证，立伟置业公司补充称，上述刘丽出具的三份借据，对应的系37号楼02、07号商辅，并非28号楼04号和39号楼03号商铺，因为37号楼02、07号商辅首付款明确约定为1933008元，与两份欠据的数额是一致的。 另查明，2019年9月20日，一审法院作出（2019）鲁0725破申4号民事裁定，确认立伟置业公司进入破产重整；2019年10月9日一审法院作出（2019）鲁0725破申4号指定管理人决定书，山东宝都律师事务所担任立伟置业公司破产重整一案管理人。山东宝都律师事务所作为管理人，出具本案委托诉讼手续，委托该所律师郑华作为本案诉讼代理人。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，从查明的事实看，关于立伟置业公司及其股东向刘丽借款2000000元的问题，有借款合同及证明为证，立伟置业公司虽然主张立伟置业公司向刘丽实际借款仅为1154020元，但从刘丽提交的银行流水看，刘丽系在向孙相兴及李倩倩分别转款，结合刘丽的陈述，以及立伟置业公司与刘丽结算利息的数额等证据，本院对刘丽出借给立伟置业公司2000000元的事实予以确认。立伟置业公司主张已归还刘丽1880000元，刘丽主张上述1880000元根据立伟置业公司要求归还立伟置业公司欠款，提交了在收到1880000元后的银行流水及对应收款人出具的证明，立伟置业公司虽不予认可，但并未提交反驳证据，结合立伟置业公司后期多次给刘丽出具借款2000000元的证明，对立伟置业公司关于已归还刘丽1880000元的主张不予采信。 关于上述2000000元借款是否转化为购房款的问题，双方于2015年2月13日签订借款合同并出具借条后，立伟置业公司分别于2015年5月23日、2015年6月13日、2015年8月18日就借款2000000元及利息问题出具说明，最终于2015年9月13日出具证明，明确借款本金2000000元及利息971000元，抵购房款。综合上述证据，可以得出，虽然购房合同系在借款同日签订，具有担保借款的性质，但后期确存有双方达成一致将借款转抵房款的事实。该事实从双方在2015年9月13日明确转为房款后未再行计算借款利息亦能得到确认。关于2000000元对应的房产问题，从双方签订的《商品房期房买卖合同》约定看，明确为涉案28号楼04商铺和39号楼03商铺。至于涉案37号楼02、07商铺，刘丽、王洪东明确认可未交付首付款，立伟置业公司关于以房抵顶借款房产不明的主张，不能成立，本院不予支持。综上，在双方先有借款关系，后达成以房抵顶借款合意，且刘丽未再行提起借款纠纷的情形下，立伟置业公司以刘丽、王洪东未依约支付房款为由，要求解除双方签订的购房合同，解除网签的主张，一审法院未予支持并无不妥，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由潍坊立伟置业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十二月二十日 书记员  褚诗舒