山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初3650号原告：丁如庆，男，1968年4月16日出生，回族，住肥城市。委托诉讼代理人：王化南，山东大仟律师事务所律师。被告：李文海，男，1962年2月22日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：尹新哲，山东公允律师事务所律师。第三人：王伟，男，1990年10月11日出生，汉族，住肥城市。原告丁如庆与被告李文海、第三人王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁如庆及其委托诉讼代理人王化南、被告李文海的委托诉讼代理人尹新哲、第三人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁如庆向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还所侵占原告的房屋六间及附属院落；2、依法判令被告按照双方租赁合同标准支付违约占用房屋使用费13000元（每月6666.66元，从租赁合同到期计算至起诉之日）；3、判令第三人连带承担第二项诉讼请求的赔偿责任；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。原告在诉讼过程中变更第一项诉讼请求为：依法判令被告立即返还所侵占原告位于肥城市搬运站内第三至第六套楼房及附属院落。事实与理由：原告与第三人于2016年4月21日签订了涉案房屋的买卖合同，同日又与被告李文海签订了涉案房屋租赁合同一份，约定将原告位于边院镇农村信用社对面的六间房屋及其院落，租赁给被告使用，合同期限为两年：2016年4月21日至2018年4月20日，租金为（两年）15万元。2018年4月21日，原合同到期后，双方续签合同，期限为一年：2018年4月21日至2019年4月21日，租金为（一年）8万元。2019年4月21日合同到期后，被告既不与原告续签合同也不支付租金。为了查清本案所有权过渡的事实，将第三人列为本案诉讼参与人。请求人民法院判如所请。李文海辩称，1、原告并非涉案房屋所有权人，原告主体不适格。原告主张涉案房屋属于其所有，缺乏事实依据，违反法律规定。只有被告及妻子才能对房屋享有合法所有权，并且该所有权不能转让。本案房屋院落是被告夫妻两人在边家院拖拉机站企业破产程序中拍卖购买，已经居住了二十多年。边家院拖拉机站已经注销，但是，由于土地为集体建设用地，至今不能办理土地和房产过户登记，法院也没有作出土地房产过户的裁定。虽然房屋土地没有过户登记到被告夫妻名下，但由于破产程序终结，拖拉机站注销，被告夫妻成为该房屋土地的唯一权利人，有权对该房屋行使所有权。涉及本案房屋转让的行为均无效，原告不可能取得房屋土地所有权。首先，因为集体土地转让违反法律规定，由于我国实行房地一体原则，因此，集体土地及其地上房屋转让行为都无效。其次，本案纠纷起因于被告欠第三人的父亲王瑞堂借款。双方曾约定如果借款不能归还，房屋归王瑞堂所有。该规定属于流押条款，根据《物权法》规定，该约定无效。被告将竞买房产的手续交给王瑞堂，实际属于对借款的担保，并不能成为房屋转让的依据。因此，第三人及王瑞堂不能成为房屋土地的所有权人，他们不具备将房屋转让给原告的基础和前提，本案房屋土地都不可能归原告所有；2、原告与被告签订的租赁合同无效，本人不存在侵占原告房屋的事实。该房屋院落在事实上和法律上与原告没有任何关系，原告对该房屋院落不享有权利。租赁合同是被告本人发生重大误解和被欺骗的情况下签订的，原告把本来属于被告夫妻的房屋院落出租给被告，严重损害被告夫妻的权益，租赁合同无效。被告保留追回所谓租金的权利。原告主张涉案房屋是其向第三人购买的，但是被告与第三人之间不存在任何关系，原告是否有证据证明向第三人或王瑞堂支付价款？如果没有支付，原告的主张则是虚假的，再以此理由将房屋出租给被告明显是他们之间相互串通，对被告夫妻进行了欺骗。涉案房屋被告夫妻已经居住了20多年，也是被告的唯一住所，原告却认为被告侵占涉案房屋并要求被告腾退，其要求缺乏事实依据，违背法律规定，不符合逻辑，被告保留依法追回支付给原告的所有款项的权利。综上所述，原告主体不适格，其诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当驳回。本院经审理认定事实如下：2005年11月20日，泰安市嘉德拍卖行有限公司受肥城市搬运站破产还债清算组委托，对肥城市搬运站破产财产土地房地产进行公开拍卖，其中搬运站第二套至第六套房产由李文海以400000元的价格竞买。2007年10月17日，李文海与肥城市搬运站破产还债清算组达成协议书，李文海竞买房屋变更为原边院镇搬运站内的第三至第六套房屋，四置：从大门北墙中心线至沿街楼南外墙皮北计21.66米，从沿街楼东外墙至西院墙（肥城市第二人民医院东地界）东西计31.90米，（东西不包括院墙外遮阴）。2015年12月24日，李文海及其妻翟艾军（甲方）与第三人王伟（乙方）签订《买卖合同》，约定：李文海将购买的原肥城市搬运站内的第三至第六套楼房及院落所属地上附属物【四置：从大门北墙中心线至沿街楼南外墙皮北计21.66米，从沿街楼东外墙至西院墙（肥城市第二人民医院东地界）东西计31.90米】卖于王伟，双方商定价格2600000元。双方另约定，自签订协议之日起，甲方将属于自己的房屋及院落卖于乙方，房屋院落的所有权归乙方所有，甲方保证楼房权属清楚，无抵押、无租赁。甲方所卖的房屋及院落有2007年10月17日签订的《协议书》、原边院镇搬运站《集体土地建设用地使用证》，甲方与乙方签订合同时将原件交于乙方。肥城边院法律服务所对该买卖合同进行见证并出具见证书，李文海、翟艾军在接受该所询问时陈述清楚合同条款，系经过协商后自愿签订。2016年4月21日，王伟及其妻刘艳（甲方）与原告丁如庆（乙方）签订《转让合同》，约定：甲方将购买的原肥城市搬运站内的第三至第六套楼房及院落所属地上附属物（四置：从大门北墙中心线至沿街楼南外墙皮北计21.66米，从沿街楼东外墙至西院墙【肥城市第二人民医院】东地界东西计31.90米）卖于乙方，双方商定价格2000000元。双方约定，甲方所转让的楼房及院落有2007年10月17日李文海同肥城市搬运站破产还债清算组负责人王德国签订的《协议书》、有原边院镇搬运站《集体土地建设用地使用证》、甲方与李文海、翟艾军夫妇于2015年12月24日签订的《买卖合同》，甲方与乙方签订合同时将以上原件交于乙方。肥城边院法律服务所对该买卖合同进行见证并出具见证书。2016年4月21日，丁如庆（甲方）与李文海（乙方）签订楼房院落租赁合同，甲方将坐落于边汶路西、边院信用社对过、原边院邮局北属于自己的楼房及院落租赁给乙方使用，租赁期限自2016年4月21日至2018年4月止，租赁费两年150000元，自签合同之日起一次性交清两年的租赁费，由王伟替李文海交清（已付清），涉案房屋由李文海租赁使用。该合同到期后，双方于2018年4月21日再次签订楼房院落租赁合同，租赁期限自2018年4月21日起至2019年4月21日止，租赁费一年共计8万元（捌万元整），自签合同之日起一次性付清一年的租赁费（已付清）。该两份合同均由肥城边院法律服务所见证并出具见证书。合同到期后，双方未续签合同，但李文海夫妇继续居住，且未支付相关费用。另查明，《集体土地建设用地使用证》与《林权证》未进行过更名，使用人依然记载为边院镇搬运站。被告称由于该片土地为集体用地，至今不能办理土地及过户登记，因集体土地转让违反法律规定，故主张上述合同均无效，被告夫妻系合法所有权人。本院依法组织双方进行调解，但并未达成一致调解意见。本院认为，双方争议焦点如下：一是被告是否应归还所诉房屋及院落；二是被告是否应向原告支付房屋使用费及数额如何确定；三是第三人是否应对第二项诉讼请求承担连带责任。关于第一个争议焦点，本院认为，首先，本案系房屋租赁合同纠纷，原告丁如庆与被告李文海签订的两份楼房院落租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告辩称的租赁合同是在重大误解和被欺骗的情况下签订应属无效，本院认为，基于重大误解实施的民事法律行为以及被欺诈致使在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，行为人有权行使撤销权，而非必然导致合同无效。本案中，原、被告签订的两份楼房院落租赁合同均在肥城边院法律服务所进行了见证，在见证书中亦载明了双方当事人意思表示真实，合同内容明确。两份租赁合同租赁期共计三年，双方均已履行完毕。现被告再以存在重大误解和被欺骗为由主张合同无效，本院依法不予支持。其次，关于被告主张的涉案房屋转让行为均无效，原告不可能取得房屋土地所有权，因此原告主体不适格，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之内容，是关于物权效力的规定，但物权效力不同于合同效力。该法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，对物权效力和合同效力进行了区分，明确“未办理物权登记，不影响合同效力”。同时，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。王伟及其妻刘艳与原告丁如庆签订《转让合同》，系双方真实意思表示，且经过了肥城边院法律服务所的见证，在该合同未被撤销或确认无效的情况下，丁如庆依照合同约定享有权利，故本案原告主体适格。关于被告辩称的因被告欠第三人父亲王瑞堂借款便约定到期不还房屋归王瑞堂所有，应属流质条款，因未提交证据予以证实，本院依法不予采信。再次，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”由此，原被告之间的租赁合同于2019年4月21日到期后，被告李文海仍继续租住，丁如庆并未提出异议，合同应认定为继续有效，李文海不支付租金的行为已经构成违约，原告有权要求被告支付此期间的租金及返还房屋。关于第二个争议焦点，双方约定2018年4月21日至2019年4月21日的租金为80000元，租赁期届满，被告继续使用该房屋，原租赁合同继续有效，原告所主张的按照每年8万元租金符合法律规定，故自2019年4月22日至原告起诉之日，被告应当支付租金14465.75元（80000元÷365天×66天），原告在诉讼中要求被告支付13000元合理合法，本院依法予以支持。关于第三个争议焦点，虽李文海主张因其与第三人合同无效而拒不支付租金，但第三人王伟并非原被告之间租赁合同的一方当事人，被告不支付租金与第三人无关，依据合同的相对性原则，原告不能要求王伟对支付租金承担连带责任。综上所述，本院认为，被告李文海应当返还租赁的原告房屋并支付租金13000元。因被告在涉案房屋居住时间较长，且涉案房屋面积较大，故应给被告腾退房屋的合理期限为三十天为宜。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李文海于本判决生效之日起三十日内返还原告丁如庆原肥城市搬运站内的第三至第六套楼房及院落所属地上附属物【从大门北墙中心线至沿街楼南外墙皮北计21.66米，从沿街楼东外墙至西院墙（肥城市第二人民医院东地界）东西计31.90米，（东西不包括院墙外遮阴）】；二、被告李文海于本判决生效之日起十日内支付原告丁如庆租金13000元；三、驳回原告丁如庆对第三人王伟的诉讼请求；四、驳回原告丁如庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费126元，减半收取计63元，由被告李文海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 武 凯二〇一九年十二月十四日书记员 武梓仪