山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初10527号原告：刘月晴，女，1955年3月17日出生，汉族，住青岛市市北区。委托代理人：范明章，男，1946年4月19日出生，汉族，住青岛市。被告：青岛联创实业有限公司，住所地青岛市海岸路22号。法定代表人：王志庆，董事长。委托诉讼代理人：姚坤，山东银河源律师事务所律师。被告：青岛银欧房地产开发有限公司，住所地青岛市海岸路22号。法定代表人：张代福，总经理。委托诉讼代理人：姚坤，山东银河源律师事务所律师。原告刘月晴诉被告青岛联创实业有限公司（以下简称联创公司）、被告青岛银欧房地产开发有限公司（以下简称银欧公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院已于2015年9月25日作出（2015）北民初字第5911号民事裁定书，后原告不服裁定而提出上诉，青岛市中级人民法院于2016年3月23日作出（2016）鲁02民终1779号民事裁定书，驳回了原告的上诉，维持原裁定。2019年7月4日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民再391号民事裁定书，撤销了原一、二审裁定，指令本院对本案进行审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘月晴的委托诉讼代理人范明章与被告联创公司、被告银欧公司的共同委托诉讼代理人姚坤律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、被告支付从2010年10月13号至2015年8月21号共计58个月的违约金，违约金根据同地段同类房屋租金计算，根据有关评估机构的报价，70多平方米的毛胚房均价在1800元/月，当事人当时应该交60%的首付款，违约金为1800元/月*58个月*60%＝62640元；2、被告支付从2013年5月1日至2015年8月21日，共计27个月的增加的临时过渡补助费20元/平方米，被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。增加的临时过渡补助费为20元/平方米*40平方米*27个月＝21600元；3、被告支付从2013年5月1日至2015年8月21日增加的临时过渡补助费（面积差）：（40平方米－12.98平方米）*60*27＝43772.4元；4、诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告明确诉讼请求为：1、被告返还收取的公摊面积款67368元；2、支付违约过渡费126764元及过渡费差额28412元；3、支付违约期间利息补偿3100元。事实与理由：原告与被告于2008年10月27日达成“人民路285号片拆迁房屋安置补偿协议”，约定由被告即青岛联创实业有限公司对原告就人民路285号469－1甲户公房一处，原建筑面积12.98平方米的房屋实施拆迁，拆迁补偿方式为就地安置。并约定原告于2008年10月27日腾房，回迁期限30个月。但是一直到2015年8月22日才交房，违约58个月之久。虽然补偿协议的签订日是2008年10月27日，但此案涉及强拆，且在原告不知情的情况下进行，属于事后补签的协议，违约金的计算期限应以拆迁人公告为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，》逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准定。根据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》确定的补偿费用相关标准，2008年10月18日，规定：拆迁人不能按照拆迁补偿协议约定的期限交付补偿房屋而延长过渡期限的，对被拆迁人或者公房承租人应按照拆迁房屋的建筑面积每月每平方米40元逐月计发临时过渡补助费。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》2013年5月1日起施行，第二十九征收住宅房屋，被征收人或者公有房屋承租人需要临时过渡的，房屋征收部门应按补偿协议约定的临时过渡期限支付临时过渡补助费或者提供周转房屋。房屋征收部门不能按照规定交付补偿房屋而延长过渡期限的，应当自逾期之日起增加支付临时过渡补助费；对周转房的使用人，除继续提供周转房外，还应自逾期之日起支付临时过渡补助费。根据青岛市人民政府下发的《关于贯彻实施的通知》，规定：选择房屋补偿的，如超出协议约定期限，对被征收人或公有房屋承租人按征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米60元的标准，逐月计发临时过渡补助费。被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计处。拆迁安置补偿合同中应安置面积和优惠奖励建筑面积45平方米是被拆迁的本钱和利钱是置换面积，不是商品房面积。该面积不存在拆迁人的公摊面积利益，拆迁人计算公摊面积，没有区隔，混为商品房的面积，45平方米按25%公摊面积计算含11.25平米公摊面积，收取67368元公摊面积房款属不当得利，应当返还。据说尚乐城公摊率平均不低于27%，我们决定以25%的公摊率主张公摊面积权益。拆迁合同第五条，过渡期30个月，2010年10月合同期满，拆迁违约逾期直到2015年8月交房止，违约长达58个月。被告按征收房面积每月每平40元计发违约过渡费系认定违约主体方事实不清的重大问题。合同期满不能交付回迁安置房，违约过渡费应依据回迁安置房面积计发，总计欠发126764元。另外，2013年5月新拆迁条例生效，旧条例废止。新条例违约过渡费提高月每平米60元，履行合同期间房价翻倍，租房成本上涨，我们认为只能依从每月每平米60元规定，对冲房租上涨压力，自2013年6月起至2015年8月交房止，共计26个月，按月每平方米60元补发，共欠发28412元。被告扣发30个月过渡费奖励搬家费，收取60%购房款，被占用8年，违约交房5年没有补偿，不公平，为此我们主张拆迁人违约占用期应支付变相集资占用期间利息作为违约补偿措施，自2010年至2015年，按年利率6%计为18314元利息。为此诉至法院，请求判如所请。被告联创公司辩称：1、原、被告签订的人民路285号片拆迁房屋安置补偿协议中约定的安置补偿方案，符合青岛市房屋拆迁相关法律法规的规定，为有效合同，应依法保护。2008年被告依照2006年1月1日实施的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》及青岛市人民政府于2007年9月6日颁布的《青岛市人民政府关于贯彻实施有关问题的通知》等法律法规，在原青岛市四方区旧城改造指挥部主导下，制订了《青岛市四方区人民路285号片旧城改造项目房屋拆迁补偿方案》（以下简称补偿方案）。2008年4月被告取得（2008）第1号房屋拆迁许可证。2008年4月15日与原告签订《人民路285号片拆迁房屋安置补偿协议》，合法有效。现原告要求超出《补偿协议》，在法律法规及补偿方案确定的补偿标准之外返还公摊面积房款，属合同反悔行为，没有法律依据，应予驳回。2、被告依照《青岛市人民政府关于贯彻实施有关问题的通知》规定，根据被拆除房屋面积支付过渡费，符合条例规定，原告要求按照安置房屋面积支付过渡费的诉讼请求，没有法律依据，应予驳回。3、原告要求支付超面积房款利息没有合同依据。《人民路285号片拆迁房屋安置补偿协议》系原、被告在协商一致的基础上签订的，原告自愿选择超过应安置面积的房屋，并依照双方协议约定的显著低于同地段新建商品房的优惠价格购买超安置面积房产，向被告支付超补偿面积房款的60%，属超面积购房款。被告收取该款项不违反法律禁止性规定，双方签订的补偿协议中未约定迟延交付回迁房需承担购房款利息。至于迟延交付回迁房的问题，被告已经在给付超期过渡费中体现了补偿属性。另外，2008年取得拆迁许可证，应适用当时的2008年的拆迁政策及规定，2013年5月制定的新征收条例不适用于本案。综上，原告的请求无法律及合同依据，应当予以驳回。被告银鸥公司辩称，涉案拆迁安置补偿合同是由原告与联创公司签订的，我公司不是合同当事人，不应承担合同权利义务，该案件与我公司无关，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2008年4月9日，被告联创公司取得对人民路片项目的房屋拆迁许可证。2008年4月17日，原告作为被拆迁人、被告青岛联创实业有限公司作为拆迁人签订“人民路285号片拆迁房屋安置补偿协议”，协议约定，原告在拆迁范围内住用人民路285号469－1甲户公房一处，建筑面积12.98平方米，应安置面积建筑面积45平方米；搬家补助费人民币600元，临时过渡补助费人民币9735元；拆迁补偿方式：就地房屋安置；回迁期限为30个月；房屋安置：人民路285号片小区1号楼5层6号房屋，建筑面积75.94平方米。协议还约定，本协议未尽事宜按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》执行，安置房屋的建筑面积以房地产测绘机构竣工实测建筑面积为准，据实结算。被告按被拆迁房屋面积向原告支付了过渡费和超期过渡费至2015年8月，并于2015年8月底将安置房屋交付给原告。2018年6月19日，原告签署《尚乐城拆迁安置房屋产权确认单》，补交了房屋差价款，该房屋产权确认单中注有“产权人对上述信息确认无误后签字确认，签字确认后，产权人就拆迁安置再无任何异议”，后原告取得了涉案房屋产权证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于本案补偿标准的依据问题。原告认为，2013年5月1日实施的《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》生效，旧条例废止，应按新条例执行。被告认为，双方在协议中约定的是按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》执行，不应适用2013年5月1日实施的《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》。本院认为，被告于2008年4月9日取得对人民路片项目的房屋拆迁许可证，并实施拆迁，双方协议约定的“本协议未尽事宜按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》执行”应当是指2006年1月1日起施行的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》。另外，2013年5月1日实施的《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第五十二条规定，“本条例自2013年5月1日起实行。2005年9月29日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前，市、区（市）人民政府已发布房屋征收公告的项目，仍按照原公告的房屋征收补偿方案执行”。因此，原告要求按2013年5月1日实施的《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》作为补偿标准无事实及法律依据，本院不予采纳。2、关于超期过渡费的计算面积问题。原告认为，超期过渡费应按回迁房屋面积计算，不应按拆迁房屋面积计算。被告认为，过渡费计算对象是被拆除房屋面积，因此超期过渡费计发对象仍应为被拆除房屋。本院认为，原、被告并未在协议中约定超期过渡费按回迁房屋面积计算，《青岛市城市房屋拆迁管理条例》对此也未有规定。而《青岛市人民政府关于贯彻实施〈青岛市城市房屋拆迁管理条例〉有关问题的通知》中关于临时过渡补助费的要求为“拆迁住宅房，实行房屋补偿，被拆迁人或者公有房屋承租人按照拆迁补偿协议约定自行找房在外临时过渡的，由拆迁人对被拆迁人或者公有房屋承租人根据拆迁补偿协议约定的临时过渡期限，在被拆迁或者公有房屋承租人搬迁腾房时，按拆迁房屋的建筑面积每月每平方米25元一次性计发临时过渡补助费。拆迁人不能按照拆迁补偿协议约定的期限交付补偿房屋而延长过渡期限的，对被拆迁人或者公有房屋承租人应按照拆迁房屋的建筑面积每月每平方米40元逐月计发临时过渡补助费”。至此，原告要求按回迁房屋面积计算超期过渡费无事实及法律依据，本院不予采纳。本院认为，原、被告之间所签订的人民路285号片拆迁房屋安置补偿协议系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被告于2008年4月9日取得对人民路片项目的房屋拆迁许可证并实施拆迁，双方协议约定的“本协议未尽事宜按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》执行”应当是指2006年1月1日起施行的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》，而该条例中并未对应安置房屋面积是否包含公摊面积作出规定，原、被告之间的协议中也无公摊面积补偿的约定，原告要求被告返还25%的公摊面积款67368元的主张既无法律依据也无合同依据，本院不予支持。被告根据拆迁房屋面积按每月每平方米40元标准支付超期过渡补助费符合当时的拆迁政策及补偿标准，原告要求按回迁房屋面积支付超期过渡费无合同约定及法律规定，不予支持。另外，原告要求依据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按每月60元的标准支付2013年6月至2015年8月期间的超期过渡补助费差额的请求不符合协议的约定及当时的拆迁规定，本院依法不予支持。原、被告对于被告不能按照拆迁补偿协议约定的期限交付补偿房屋如何处理未作约定，故应按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》执行，即“拆迁人不能按照规定交付补偿房屋面而延长过渡期限的，应当自逾期之日起增付临时过渡补助费”，被告已按规定标准向原告支付了超期过渡补助费，现原告主张按年率6%支付资金占用利息无合法依据，本院不予支持。另外，原告签字确认的《尚乐城拆迁安置房屋产权确认单》中也注明了“产权人对上述信息确认无误后签字确认，签字确认后，产权人就拆迁安置再无任何异议”，现原告继续就拆迁安置提出异议有违诚实信用原则，也不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘月晴的全部诉讼请求。案件受理费4685元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  王海青人民陪审员  张 霞二〇一九年十二月二十六日书 记 员  吴 洁