重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初97号原告:邓海军,男,汉族,1986年7月6日出生,住重庆市开县。委托诉讼代理人:李然,重庆知习律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗冬军,重庆知习律师事务所律师。被告:李华君,男,汉族,1970年4月7日出生,住四川省宣汉县。第三人:重庆到家了网络科技有限公司,住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号,统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人:周燕,董事长。委托诉讼代理人:谭小玲,女,该公司工作人员。原告邓海军与被告李华君、第三人重庆到家了网络科技有限公司(以下简称“到家了公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告邓海军的委托诉讼代理人李然、第三人到家了公司委托诉讼代理人谭小玲到庭参加诉讼。被告李华君经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓海军向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告及第三人之间签订的《房屋买卖(居间)合同》中原被告之间的房屋买卖合同;2、判令被告向原告返还定金10000元、支付违约金79600元、赔偿原告中介服务费损失4000元,共计93600元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年7月11日,原告为购房方、被告为售房方、第三人为经纪方共同签订《房屋买卖(居间)合同》,约定:被告将其名下位于重庆市渝中区硝房沟右巷36号附2号2单元1-2#(房地证号101房地证2014字第31122号)房屋出售给原告,房屋成交总价为398000元,合同签订当日支付10000元作为定金,第二次付款于预约解押扣款之前付240000元,第三次付款于过户见回执单时付50000元,房屋交付时,原告付清尾款;房屋交付时间为2017年10月31日前,被告应于2017年7月31日之前将落户于案涉房屋的户籍关系迁出,并办理房屋解押手续;任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时,均视为严重违约,由违约方支付违约金,违约金金额按该房屋成交价的20%计算;本合同签订后,若非因第三人原因造成买卖双方未能交易成功的,已支付的中介费第三人不予退还,尚未支付的,由违约方或过错方向第三人支付,无过错方已向第三人支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。合同签订当天,原告即按约定分别向被告支付1000元购房定金和向第三人支付4000元中介服务费,被告及第三人分别向原告出具相应收据。被告收取定金后,迟迟未按照合同约定办理房屋解押及户籍迁出等手续,后原告前往案涉房屋抵押权人中国工商银行股份有限公司重庆江北支行调查被告申请提前还款情况,该行口头答复无被告申请记录,原告未向被告支付剩余房款是因为被告不想卖了。原告及第三人多次催促被告办理并交付房屋,被告一直借口拖延,拒不将房屋过户至原告名下。至今,被告仍未将房屋过户至原告,亦未移交。原告认为,原被告签订《房屋买卖(居间)合同》,意思表示真实,内容合法有效,原被告均应当按照约定全面履行合同义务,原告依约向被告支付了购房定金,被告拒不过户的行为已构成违约,其违约行为致使《房屋买卖(居间)合同》目的不能实现,并造成了原告向第三人支付了4000元的中介服务费损失。综上所述,原告依法提起诉讼,望判如所请。被告李华君未答辩。第三人到家了公司述称,第三人促成原被告双方于2017年7月11日签订的案涉房屋买卖合同是双方的真实意思表示,不违反法律规定,签订合同后,第三人的居间义务已经完成。合同约定原告以全款方式购买案涉房屋,签订合同当天,原告支付购房定金10000元给被告,在履行合同过程中,第三人通知被告配合办理房屋的解押手续,但被告因表示不再出售房屋未配合办理,多次联系,被告仍不配合。案涉合同未能继续履行的原因是被告未办理完解押手续。至今,合同未履行完毕,案涉房屋也未过户到原告名下。原告的诉讼请求,由法院依法判决。本院经审理认定事实如下:2017年7月11日,李华君(售房方、甲方)、邓海军(购房方、乙方)与到家了公司(经纪方、丙方)签订《房屋买卖（居间）合同》,约定:甲方将重庆市渝中区硝房沟右巷36号附2号2单元1-2#住宅房屋出售给乙方,房屋建筑面积65.96平方米,总成交金额398000元，乙方独自承担办理产权过户手续所发生的税费及房屋配套设施过户所产出的相关费用。合同第三条“付款约定”约定:“乙方按全款方式向甲方支付房款:(1)第一次:乙方于签订本合同当日交付人民币壹万元整(小写￥10000.00元)予甲方,作为定金,同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管;(2)第二次:乙方须于预约解押扣款之前时交付人民币贰拾肆万元整(小写￥240000.00元)予甲方;(3)第三次:乙方须于过户见回执单时交付人民币伍万元证(小写￥50000.00元)予甲方;(4)第四次:乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时交付人民币玖万捌仟元整(￥98000.00元)予甲方作为尾款。”第四条“中间服务费、权证代办费、按揭服务费、过户税费及其他费用的约定”约定:“1、中介服务费:甲乙双方签订本合同时,须向丙方支付中介服务费,其中甲方须支付人民币柒仟捌佰元整(小写7800.00元),乙方须支付人民币柒仟玖佰陆拾元整(小写￥7960.00元)。2、权证代办费:乙方须于签订合同时向丙方支付权证代办费人民币伍佰元整(￥500.00元)。”第五条“相关约定”约定:“1、丙方为甲乙双方提供交易机会,甲乙双方须如实向丙方传递信息,甲乙双方有权就有关政策、法律、法规等向丙方进行咨询,丙方协助甲乙双方办理房地产权属过户及按揭贷款等相关手续,甲乙双方须提供所需的合法证件和资料。2、甲方承诺于收齐房款当日之前将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备实施等交付于乙方,以钥匙及相关手续交接为标志,该房屋固定实施不可移除破坏。3、甲方须于2017年7月31日之前将落户于该房屋的户籍关系迁出……”第六条“违约责任”约定:“1、本合同签订后,甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时,均视为严重违约,由违约方向守约方支付违约金,违约金金额按该房屋成交价的20%计算。2、如甲方未按约定期限交付房屋或迁出户口，则甲方向乙方支付违约金人民币肆万元整(小写￥40000.00元)。3、本合同签订后,若非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的,已支付的中介服务费丙方不予退还;尚未支付的,由违约方或过错方向丙方支付,无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。”第八条“补充条款”约定:“1、甲乙双方约定于甲方将该房屋解押能正常过户的十个工作日内甲乙双方到场办理该房屋的产权过户手续。2、甲乙双方约定于2017年10月13日之前乙方需支付完房款,办完所有手续……”该合同还约定了其他内容。合同签订当日,邓海军向李华君支付了10000元,李华君随即向其出具《收条》,该收条载明:“今收到邓海军（500234198607067033）交来购买重庆市渝中区硝房沟右巷36号附2号2单元1-2#房屋定金人民币壹万元整（￥10000.00元）。”同日,邓海军亦向到家了公司支付了4000元,到家了公司向其出具《重庆到家了网络科技有限公司专用收据》,该收据载明:“付款单位（客户/业主）邓海军,物业坐落硝房沟右巷36号附2号2单元1-2#,金额肆仟元整(￥4000.00元),备注中介服务费。”2019年1月3日,邓海军以本案请求起诉来院,要求处理。本院立案后,因李华君下落不明,本院于2019年2月19日依法向其公告送达起诉状副本等诉讼文书。另查明,重庆市渝中区硝房沟右巷36号附2号2单元1-2#房屋登记权利人为李华君。2014年12月10日,李华君与中国工商银行股份有限公司重庆江北支行签订《重庆市房地产抵押合同》将该房屋抵押给中国工商银行股份有限公司重庆江北支行。次日,重庆市国土房管局对前述抵押办理了登记。现仍未解押。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易履行通知、协助和保密等义务。”本案中,原告邓海军与被告李华君及第三人到家了公司签订的《房屋买卖（居间）合同》是三方当事人在平等自愿基础上真实意思的表示,不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效,对合同当事人均有法律约束力,合同当事人均应按约定全面履行自己的义务。原告邓海军在本案中以被告李华君违约并提出本案诉讼请求,对此,本院评析如下:关于《房屋买卖（居间）合同》中原告邓海军与被告李华君之间的房屋买卖合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的;(五)法律规定的其他情形。”第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”第九十二条规定:“受送达人下落不明,或者用本节规定的其他方式无法送达的,公告送达。自发出公告之日起,经过六十日,即视为送达。公告送达,应当在案卷中记明原因和经过。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中,原告邓海军与被告李华君在合同签订后,双方均应积极履行自己的合同义务。审理中,被告李华君未举示证据证明其已积极履行合同义务或其未履行合同义务是因原告邓海军违约导致,故其应承担相应的不利后果,现原告邓海军诉称被告李华君不履行合同义务,违反合同约定构成违约,导致合同目的不能实现的主张,本院依法予以采信,本院对原告邓海军要求解除《房屋买卖（居间）合同》中原告邓海军与被告李华君之间的房屋买卖合同的请求,依法予以支持。因被告李华君下落不明,本院依法于2019年2月19日向其公告送达起诉状副本,应视为经过60日即被告李华君于2019年4月19日收到前述起诉状副本,即原告邓海军解除其与被告李华君之间房屋买卖合同的意思表示到达被告邓海军,故前述《房屋买卖（居间）合同》中原告邓海军与被告李华君之间的房屋买卖合同已于2019年4月19日解除。关于原告邓海军在本案中的给付请求是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定:“当事人即约定违约金,又约定定金的,一方违约的,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中,因被告李华君违约导致前述《房屋买卖（居间）合同》中原告邓海军与被告李华君之间的房屋买卖合同解除,被告李华君应承担违约责任。被告李华君已收取原告邓海军定金10000元,现原告邓海军要求返还该款成立,本院予以支持。按前述《房屋买卖（居间）合同》约定,原告邓海军与被告李华君任何一方违反约定导致合同无法继续履行时,均视为严重违约,由违约方向守约方支付违约金,违约金金额按该房屋成交价即398000元的20%计算。因此,现原告邓海军要求被告李华君赔偿违约金79600元符合合同约定,本院亦予以支持。由于原告邓海军关于赔偿中介服务费损失4000元的请求,在性质上仍属于违约责任的承担,而原告邓海军并无证据证明其损失超出了被告李华君因前述违约行为而承担的前述违约金,故本院对原告邓海军的该项诉讼请求,依法不予支持。被告李华君未到庭应诉,本院依法缺席判决。综上所述,原告邓海军的诉讼请求,部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：一、原告邓海军与被告李华君、第三人重庆到家了网络科技有限公司于2017年7月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》中原告邓海军与被告李华君之间的房屋买卖合同于2019年4月19日解除；二、被告李华君于本判决生效后立即向原告邓海军返还定金10000元；三、被告李华君于本判决生效后立即向原告邓海军支付违约金79600元；四、驳回原告邓海军的其他诉讼请求。如果被告李华君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7270元,由被告李华君负担7220元,原告邓海军负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 蔡  彬人民陪审员 朱 学 军人民陪审员 龙 先 碧二〇一九年十二月三十日法官 助理 孔  亿书 记 员 张科群浪