湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1081民初378号原告：中国银行股份有限公司石首支行。住所地：石首市。负责人：张金，该行行长。委托诉讼代理人:谢守成，湖北博智律师事务所律师。委托诉讼代理人:钟良，湖北博智律师事务所律师。被告：石首市奥佳实业有限公司。住所地：石首市。法定代表人：李为民，该公司经理。委托诉讼代理人:徐祥，湖北忠直律师事务所律师。第三人：李华珍，女，1959年4月30日出生，住石首市。原告中国银行股份有限公司石首支行与被告石首市奥佳实业有限公司、第三人李华珍返还原物纠纷一案，本院于2018年3月28日受理后，于2018年6月25日作出（2018）鄂1081民初489号民事判决书。原告中国银行股份有限公司石首支行不服本判决，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。湖北省荆州市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）鄂10民终1052号民事裁定书，裁定撤销石首市人民法院（2018）鄂1081民初489号民事判决，发回石首市人民法院重审。本院收到湖北省荆州市中级人民法院发回重审民事裁定书后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司石首支行委托诉讼代理人谢守成、被告石首市奥佳实业有限公司委托诉讼代理人徐祥、第三人李华珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司石首支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告石首市奥佳实业有限公司立即返还原告位于石首市绣林办事处太平坊村不动产；2、判令被告石首市奥佳实业有限公司赔偿原告租金损失（从2010年7月1日起至2017年7月31日止租金损失783500元，从2017年8月1日起至被告返还之日止按每年118200元计算）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用、评估费等费用。诉讼中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1、判令被告石首市奥佳实业有限公司赔偿原告租金损失（从2010年7月1日起至2017年7月31日止租金损失为783500元，从2017年8月1日起至被告返还之日止按每年118200元计算）；2、判令被告赔偿原告门店2号楼房屋损失20万元（以鉴定意见为准）事实和理由：2005年7月1日原告将其位于石首市绣林办事处太平坊村的门店及院内场地房屋出租给石首市奥佳实业有限公司使用，被告公司成立前一直由其法定代表人李为民实际使用，门店1号楼1-2层471.12平方米，门店2号楼1层227.82平方米，均为混合结构，全部为临街门店。土地使用权面积：5969.81平方米，场地位于该宗地上靠东侧部分，占用面积约为3000平方米，院内房屋没有办证。目前，1号楼2层正常使用，2号楼整幢年久失修，处于闲置状态。被告以该公司会计李华珍的名义与原告订立《房屋租赁合同》，租期为5年，从2005年7月1日起至2010年6月30日止，租金一次性支付前2年租金20000元，以后一年支付一次，共支付30000元。合同约定房屋维修由乙方（承租人）负责。被告支付合同期内租金50000元使用房屋及场地。租赁合同于2010年6月30日到期，此后，原告与被告未续签租赁合同，被告继续使用房屋及场地，将门店1号楼对外出租，用于餐馆、机械加工、五金销售等，2号楼整幢年久失修，现闲置，将场地作为商业用途，开办中宝修理厂，经营汽车修理、收费停车，但被告一直不向原告交租金，也找理由不向原告交出使用的房屋及土地。原告按上级统一部署，要求被告返还房屋土地、支付占用期间的使用费，并于2017年4月25日向被告发出《律师函》，约谈被告。2018年5月22日，在法院主持下，被告将涉案的租赁房屋及土地移交给原告。该租赁房屋在被告占用期间，门店一号楼二层房屋正常使用，门店2号楼整幢年久失修，成为危房，无法使用。鉴于被告的违法行为，原告为了维护国家金融财产安全，维护自己的合法权益，现依法提起诉讼，望人民法院依法裁决。被告石首市奥佳实业有限公司辩称，原告将位于石首市绣林办事处太平坊村门面及场地房屋租赁给被告使用，被告予以认可。第三人李华珍系石首市绣林大道全顺汽车修理厂的会计，该厂的老板李为民委托李华珍与原告签订了房屋租赁合同，当时即向原告进行了披露，并非原告诉称的没有披露委托租赁的事实，有证人冉某及当时的行长可以证实。石首市绣林大道全顺汽车修理厂因业务扩展需要，于2006年9月8日成立石首市全顺汽车服务有限公司，系李为民作为大股东进行经营。2009年6月5日成立石首市奥佳实业有限公司（位于石首市绣林大道**），2015年1月20日成立石首市奥佳实业有限公司中宝修理厂，其类型为有限责任公司的分公司，营业地址在中山路605号，即原告的出租场地。被告从石首市绣林大道全顺修理厂至全顺汽车服务有限公司到成立石首市奥佳实业有限公司，实际该租赁场地在2009年6月5日前由石首市绣林大道全顺汽车修理厂租赁使用。2009年6月5日后由奥佳实业有限公司租赁使用，原告明知第三人系被告委托，仍出租给被告实际使用，视为不定期租赁。关于原告主张的租金损失，从2010年7月1日至今的租金应按每年1万元计算，而被告已实际履行完毕至2018年4月12日，不存在租金损失问题。关于原告主张的门店2号楼房屋损失20万元不应支持，其赔偿没有事实和法律依据，且被告在经营期间已对该房屋进行过一定的维修。综上，请求法院依法驳回原告诉请。第三人李华珍辩称，当时签订房屋租赁合同时李为民不在，因为第三人是李为民那里的员工，李为民让第三人代他签字，合同是冉某（中国银行的员工）拿来的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院在庭审中组织到庭当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，其证明内容与本院认定的事实相符的予以认定。经审理查明：第三人李华珍系石首市绣林大道全顺汽车维修厂（个体工商户，经营者为李为民）聘用人员。2005年7月1日，第三人李华珍受李为民委托以自己的名义与原告订立《房屋租赁合同》，该合同主要内容：1、原告将位于石首太平坊中保公司门店及院内场地厂房屋租赁给承租人从事经营活动；2、租期为5年，从2005年7月1日起至2010年6月30日止。如需续租双方另行协商；3、租金为5万元，一次性支付前2年，以后一年一交，凭收据交接房屋；4、土地、房产税金均与承租方无关，房屋维修由承租方负责。合同签订后至2009年6月5日，石首市绣林大道全顺汽车维修厂以及石首市全顺汽车服务有限公司实际使用该租赁房屋从事汽车修理等经营活动。2009年6月5日至2018年5月22日，该租赁房屋由被告从事汽车修理等经营活动，其中2015年1月22日至2018年5月22日，该租赁房屋由被告分公司石首市奥佳实业有限公司中宝修理厂实际使用。2015年5月13日、2016年6月13日，被告代原告缴纳国有土地使用费各10000元。2018年4月12日，原告收取被告房租5000元。2018年5月22日，在本院的主持下，被告将涉案的房屋及土地全部移交给了原告。2019年2月28日，原告向本院申请追加李华珍作为本案第三人参加诉讼。本院于2019年7月25日通知李华珍作为本案第三人参加诉讼。2019年2月28日，原告向本院申请对诉争房屋第2号楼整体房屋自2001年建成至2018年5月22日的价值（仅指正常维护情况下房屋价值，不包含土地）进行司法鉴定。本院于2019年8月9日组织当事人通过随机选择确定湖北五环资产评估有限公司、湖北智博资产评估事务所、湖北永德资产评估有限公司等三家鉴定机构。本院依随机选择确定的顺序依次委托上述三家鉴定机构进行鉴定，但上述三家鉴定机构均认为仅凭原告提交的资料不能完成上述鉴定。另查明：石首市绣林大道全顺汽车维修厂系个体工商户，经营者为李为民，于2005年7月26日注册登记。2006年9月8日，李为民等人组建成立石首市全顺汽车服务有限公司。2009年6月5日，李为民等人组建成立石首市奥佳实业有限公司。2015年1月22日，石首市奥佳实业有限公司中宝修理厂成立，该修理厂系石首市奥佳实业有限公司的分公司。本院认为：本案争议焦点：1、原、被告间租赁关系是否成立；2、被告是否应当赔偿原告租金损失及赔偿金额的确定；3、被告是否应当赔偿诉争的2号楼房屋损失。关于原、被告间租赁关系是否成立问题。因涉案房屋租赁合同系第三人李华珍以自己的名义与原告签订，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”规定，要确定原、被告之间是否存在租赁关系，首先需确认被告与第三人之间的委托关系，在原告签订租赁合同时原告是否知情。原告的委托诉讼代理人在诉前通过被告法定代表人李为民获取了房屋租赁合同及相关租赁信息等，并以其获知的上述信息为依据向本院提起诉讼。本案在审理过程中，被告及第三人对委托关系均予以认可，而原告在前审提交的诉状中亦自述了“被告以该公司会计李华珍的名义与原告签订《房屋租赁合同》，原告将诉争房屋、土地等出租给被告，在被告公司未成立前一直由其法定代表人李为民实际使用”这一事实，这与被告及第三人所述并无差异，表明原、被告及第三人均认可了委托租赁的事实，故应当认定合同签订时，原告是知晓第三人是受被告的前身石首市绣林大道全顺汽车维修厂的经营者李为民委托签订房屋租赁合同的。房屋租赁合同签订后，该诉争房屋由石首市绣林大道全顺汽车维修厂、石首市全顺汽车服务有限公司以及被告使用，直至合同到期后至该诉争房屋交付原告前均由被告使用，本案被告虽从形式上未与原告签订房屋租赁合同，但综合本案事实，实际使用承租该诉争房屋的均为与本案被告法定代表人李为民相关联的单位，第三人与原告签订的《房屋租赁合同》实际承租人是实际使用该诉争房屋及场地的与李为民相关联的单位，被告从2009年6月5日成立之日起就一直使用该诉争房屋，故被告是本案的实际承租人。本案《房屋租赁合同》到期后，原、被告未续签租赁合同，被告也未将房屋返还原告，而继续使用该租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应认定原、被告之间构成不定期租赁关系。关于被告是否应当赔偿原告租金损失及赔偿金额的确定问题。合同到期后，原、被告未重新签订租赁合同，也未就租金事宜进行协商，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告继续租赁使用该房屋，应当按原合同约定向原告支付继续承租期间的租金。原合同约定年租金为10000元，被告自2010年7月1日至2018年5月22日期间应支付租金为：10000元/年×7年＋10000元÷365天×325天=78904元。被告辩称其代原告缴纳了2008年至2017年期间每年10000元的国有土地使用费，该费用应当冲抵被告应支付的房屋租金。本院认为，根据合同约定“诉争房屋的土地、房产税金均与承租方无关”，被告没有缴纳国有土地使用费的义务，故被告作为承租人代原告缴纳的国有土地使用费应当冲抵房屋租金。从2010年7月1日至今，被告仅向本院提供了2015年度与2016年度的票据，被告应承担举证不能的责任，故本院认定被告代原告缴纳国有土地使用费20000元可以冲抵房屋租金。另，被告于2018年4月12日向原告支付了房屋租金5000元，双方均予以认可。因此，被告实际应当支付原告租金为：78904元-20000元-5000元=53904元。关于被告是否应当赔偿诉争房屋2号楼房屋损失问题。原告认为诉争门店2号楼年久失修成为危房无法使用系被告造成，因此要求被告承担赔偿责任。本院认为，依据《房屋租赁合同》约定，作为承租人的被告有房屋维修的责任。诉讼中，原告申请对第2号楼整体房屋自2001年建成至2018年5月22日的价值（仅指正常维护情况下房屋价值，不包含土地）进行司法鉴定，但由于原告提供的资料不全导致鉴定无法完成。根据原告提交的证据，被告在租赁诉争房屋期间并未严格按照合同约定履行租赁房屋的维修义务，造成了本案诉争租赁房屋损坏，因此，被告应当承担该房屋损坏赔偿责任。诉争2号楼的具体损失虽没有鉴定依据，但损害却已实际产生，本院结合该房屋现状、房屋面积、日常生活经验法则及被告应当承担责任的大小，酌定被告赔偿原告损失34050元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告石首市奥佳实业有限公司支付原告中国银行股份有限公司石首支行租金53904元（已经扣减代缴国有土地使用费20000元及已支付租金5000元）；二、被告石首市奥佳实业有限公司赔偿原告中国银行股份有限公司石首支行2号楼房屋损失34050元；上述给付义务于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告中国银行股份有限公司石首支行其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11635元，由原告中国银行股份有限公司石首支行负担8635元，被告石首市奥佳实业有限公司负担3000元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  王卫国审 判 员  谭 康人民陪审员  李 伟二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王 琴