湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初4399号原告：孙贵如，男，1963年7月13日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。特别授权委托代理人：肖树根，系湖南犀城律师事务所律师。被告：株洲市银基房地产有限公司，住所地湖南省株洲市。法定代表人：周立忠，系该公司董事长。特别授权委托代理人：旷勇，系湖南莱茵律师事务所律师。第三人：唐立平，男，1973年6月12日出生，汉族，湖南省邵阳县人，住湖南省邵阳县。原告孙贵如诉被告株洲市银基房地产有限公司、第三人唐立平合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月21日、2019年12月5日公开开庭进行了审理。孙贵如的委托代理人肖树根，被告株洲市银基房地产有限公司的委托代理人旷勇、第三人唐立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙贵如向本院提出的诉讼请求为：1、请求判令解除2004年12月20日原、被告签订的《住宅用地认购书》第三条第2款（被告代收报建费的约定）；2、请求判令被告立即返还原告缴纳的代办报建费用232651.16元及自2012年12月19日起以232651.16元为基数按银行同期贷款利率支付利息至还清之日止；3、请求判令第三人唐立平承担返还原告报建费232651.16元及利息的连带责任（自2012年12月19日起以232651.16元为基数按银行同期贷款利率支付利息至还清之日止）；4、请求判令被告支付原告违约金13584元（339600×4%);5、请求判令本案的诉讼费由被告、第三人承担。事实与理由：被告株洲市银基房地产有限公司系2002年7月成立的一家具有房地产开发、土地整理等资质的有限责任公司。2005年上半年，被告经国土资源部批准，通过协议出让方式取得了株洲市渔场胜利湖32955.59平方米的国有土地开发使用权，规划建设“银基小区”住宅建筑群。2004年12月20日，原告与被告签订了《住宅用地认购书》，双方约定：原告购买了地块位置编号“银基B区”01号，用地面积为180平方米，地价总金额为339600元，甲方代收配套费用213840元、报建费187700元、办证费16567元。原告按约缴纳了上述所有费用，并依约按期建好了房屋，根据双方的约定，甲方应当在房屋竣工后一年内为原告办好《房屋产权证》，原告多次催促被告为原告办好房产证，但被告以各种理由无理推脱。2012年12月12日，被告找到原告称：原告只要补交了报建费232651.16元就可办好房产证，要求把补交的报建费232651.16元转至第三人唐立平账户，用于办证的专款专用。2012年12月19日，原告将232651.16元转至第三人唐立平账户。之后原告一直等待被告将房产证办好的消息，多次到被告单位询问，均告知在办理中。2019年9月，经到国土规划部门查询得知，因被告原因，无法办理该地的房屋产权证。原告多次找被告协商，要求被告继续办好产权证，要不就退还已缴纳的土地报建费、办证费等，由原告自行办理报建手续，但被告均称一直在与政府沟通协商，对办证事项、返还报建费均置之不理，双方因无法达成一致意见无果。综上，被告已严重违约，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及株房[2015]59号通知的规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告株洲市银基房地产有限公司辩称：1、本案系原告孙贵如违法建设，超层增加建筑面积，导致不能办理房产证，被告为原告办证工作多次向政府相关部门报告，政府对此多次开会并形成会议纪要，同意为原告等业主补办报建手续，但因原告房屋消防验收及规划审批没有通过，以至至今未能办证；2、本案认购书第三条第二款系约定建设的建筑面积报建费条款，原告诉请的报建费系因其违法增加建筑面积而因补缴的报建费，其诉讼请求与第三条第二款约定没有关联性，其要求解除该条款没有事实依据；3、本案系原告违法建设而不能办证，其主张要求被告承担补缴费用的利息及办证违约金没有事实理由，依法应不予支持；4、原告向第三人唐立平支付补缴的报建费用系银基小区业主的共同委托，其付款行为与被告无关，其要求被告返还上述款项没有事实理由；5、根据双方认购书及出具的承诺书约定，原告对其增加的建筑面积应当按每平方米220元标准向被告支付小区配套费，为此，被告特提起反诉。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人唐立平述称：1、我没有违反约定，我也是小区业主，与原告是共同诉求人：2012年11月9日，小区业主选举我和部分业主代表与株洲市银基房地产有限公司洽谈小区房产证办理事项，经商量达成办理房产证事项，小区业主把办理房产证所需要的费用集中存入我个人账户，为确保业主最大利益，经专项资金管理代表同意，不超过办证费用55%的预付款，按照办证的进度分批向株洲市银基房地产有限公司支付专项办证费用。2、经专项资金管理代表同意，分4次向株洲市银基房地产有限公司支付专项资金3410777元，即2013年1月6日支付375777元，2013年2月5日支付2235000元，2103年3月14日支付500000元，2013年6月10日支付300000元。3、因本人在外地时间比较多，与业主代表和株洲市银基房地产有限公司代表曹永宏协商同意，与2015年11月9日余下2669300元专项资金转到邓志坤个人账户代为管理。4、原告违背道德与法律准则，追加我为被告，冻结我个人企业账户，造成我公司经济损失巨大，精神损失巨大。5、本人没有违背法律准则，没有违背道德准则。鉴于上述事实，我恳请法庭依据事实和法律公正决断，驳回原告的诉讼请求，维护我的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院综合认定。经审理查明，被告株洲市银基房地产有限公司系2002年7月成立的一家具有房地产开发、土地整理等资质的有限责任公司。2005年3月22日，被告经国土资源部门、株洲市规划局批准，通过协议出让方式取得了株洲市渔场胜利湖32955.59平方米的国有土地开发使用权，规划建设“银基小区”住宅建筑群。2004年12月20日，原告与被告签订了《住宅用地认购书》，双方约定：原告购买了地块位置编号为“银基B区”18号，用地面积为180平方米，地价总金额为339600元，甲方代收配套费用213840元、报建费187700元、办证费16567元。原告按约缴纳了上述所有费用，2006年10月18日，原告向被告出具了书面承诺，其内容为：“株洲市银基房地产有限公司：我们B区5-8栋的全体业主，在贵公司投资购地自建房屋，目前按规划要求已完成主体工程（只待封顶）。由于我们全体建房业主一致要求增建第八层房屋，目的就是要扩大自己的产业结构，望贵公司领导给予支持。但因我们业主知道是属严重违规，为了不使贵公司蒙受经济损失及造成负面影响，我们建房业主愿意承担规划、消防等部门的处罚。并承诺如下条款：1、我们业主一致要求增建第八层，如因房屋增层导致主体结构带来的质量、安全隐患由我们业主承担责任。2、我们业主保证只建到第八层（室内净空高度为2.8米）,正负零至檐口高度23.9米，正负零至屋脊顶总高度26.2米。如我们在本小区建第九层，银基公司有权终止水电供应并组织人员强行拆除，所产生的拆除费用由我们业主承担。3、原已交的设计报建费和小区配套费为六层面积，因建设资金紧张，待房屋主体工程竣工按实际计算建筑面积后，我们一次性补交全部所欠费用（小区配套建设费按220元／m2，设计报建费按168元／m2交纳），如有违约我们自愿放弃物业管理权利。4、我们业主超建第八层因违规超高、超层的经济处罚（含规划、消防、质安处）等职能部门的经济处罚，则由我们业主承担。5、裕丰广场E区业主如果要求对通风采光补偿，则由我们建房业主负责协调好，并双方签订好协议，银基公司不承担补偿。6、我们建房业主将严格按照银基公司调整的外观装饰方案执行。房屋檐口高度和屋顶高度，我们按银基公司项目工程部给予的技术指标执行（见屋顶方案图和说明）。7、屋顶水箱安装玻璃钢或不锈钢水箱，以满足消防防火用水。8、如果因我们建房业主违规超层或竣工验收技术资料不全，导致不能办理房屋产权证，则银基公司不负任何责任。9、房屋加层后，应满足消防部门的消防要求，如因加层超高后各项技术要求指标达不到消防验收要求，导致无法进行消防验收，银基公司不承担任何责任。以上各项条款如有违反，银基公司有权停止我们违规业主的水、电供应，直至把问题处理好为止。同时银基公司有权雇请施工队伍对违规建筑进行强制拆除。本承诺书签字后具有法律效力。”后因原告违章超层建设，导致报建等相关手续无法进入正常审批程序。2014年6月27日，被告向株洲市市政府递交了《关于“银基小区”建设项目补办报建手续的报告》请求株洲市市政府批准“银基小区”为理报建等手续。2015年7月22日，株洲市房产管理局向市领导出具了《关于银基小区房产证办证情况的报告》，该报告称被告已按售地情况办理了每栋房屋的土地证，存在的主要问题：一是无规划审批手续。部分虽然有前期手续，但是在建设过程中，普遍存在严重超层、超面积、超容积率及超规划审批用途建设的情况；二是无消防验收合格手续；三是无房屋竣工验收合格备案手续；四是项目建在超用地范围、超用地用途；五是项目存在多次交易的情况。并建议将银基小区办证问题列入房屋发证历史遗留问题范围处理。另查明，2012年12月19日，原告补交了报建费232651.16元至第三人唐立平账户。第三人唐立平代为保管银基小区补交的报建费6063128元，经业主同意分批向被告支付了3410777元，余款2669300元，现转存在邓志坤个人账户上，账号为18×××80，现由邓志坤、吕解清负责保管。本院认为，本案系合同纠纷。本案争议的焦点之一是本案的争议的《住宅用地认购书》第三条第2款能否解除；本案争议的焦点之二是原告2012年12月19日支付报建费232651.16元是否应退还的问题。现分析如下：关于本案争议的焦点之一，原告孙贵如与被告株洲市银基房地产有限公司于2004年12月20日签订了《住宅用地认购书》是原、被告双方的真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告要求解除原、被告签订的《住宅用地认购书》第三条第2款即不符合约定解除，也没有法定解除的事由，本院依法不予支持。关于本案争议的焦点之二，本案争议房产报建等相关手续至今没有办理好是因原告等业主在建房过程中违章超层、超面积建房造成。且原告等业主在建房过程中向被告出具了书面承诺，承诺按超建的实际建筑面积，一次性补交报建费用，并承诺原告如因违规超层或竣工验收技术资料不全，导致不能办理房屋产权证，则被告不负任何责任，且退还原告的报建费用，有可能损害“银基小区”其他业主的权益，因此，原告要求解除《住宅用地认购书》退还2012年12月19日支付报建费232651.16元、利息、违约金的诉讼请求有违诚实信用原则且没有法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告孙贵如的全部诉讼请求。案件受理费6828元，减半收取3414元，诉讼保全费1820元，合计5234元，由原告孙贵如承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  刘让武二〇一九年十二月五日法官助理黄辉书记员罗燕附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。