广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2941号原告：四会市城区堤防工程开发公司。住所地:四会市城中区前进路堤园9号。统一社会信用代码：91441284708167244U。法定代表人：李建辉。委托诉讼代理人：谢宇霞、张杰，均系广东安驰律师事务所律师。被告：苏欣，女，汉族，1987年10月9日出生，住广东省四会市。原告四会市城区堤防工程开发公司诉被告苏欣租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理,原告四会市城区堤防工程开发公司的委托诉讼代理人谢宇霞到庭参加了诉讼，被告苏欣经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四会市城区堤防工程开发公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》。2.被告支付2018年4月1日至2019年8月31日租金18274元及滞纳金49555元（租金暂计至2019年8月31日，以后顺延至法院判决合同解除之日止；滞纳金每日按所欠费用1%的标准计算，从逾期之日起暂计算至2019年8月31日，以后顺延至款清时止）；3.被告自法院判决《商铺租赁合同》解除之日将铺位交还原告，逾期不交还的按每日73.53元支付违约金至铺位交还原告之日止。4.被告的履约保证金5500元不予退回；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方签订《商铺租赁合同》合同约定：原告将位于四会市沙堤路堤园35号商铺租赁给被告，租期自2017年1月1日至2019年12月31日止；第一年的月租金为每月1000元，第二年的月租金为每月1050元，第三年的租金为每月1103元，被告应当提前5天支付下一个月租金。如不按期支付租金，被告除须支付应付租金外，每逾期一日，还应按月租金额1%的标准支付滞纳金；超过1个月不交租，视为被告违约，原告有权无条件立即终止合同，收回商铺，并不予退回履约保证金。合同解除后，被告应当搬离商铺，逾期未搬离的，每逾期一天，按照合同终止当年日租金的两倍支付违约金，日租金=当年年租金除以360日。被告从2018年4月1日起未按《商铺租赁合同》交纳租金及产生的滞纳金。原告多次向被告催要均无果。被告苏欣未作答辩。原告四会市城区堤防工程开发公司提供如下证据：1.商铺租赁合同，证明原、被告的租赁合同关系以及被告的违约责任；2.广东兴会律师事务所函，证明因被告逾期未交租，原告委托律师所向被告书面催收；3.催租通知书，证明原告向被告催收租金的事实。庭后补充证据：1.《不动产登记资料查询结果证明》，证明涉案商铺权属情况。2.《授权委托书》，证明四会市国有资产经营总公司就涉案商铺委托原告代为出租、经营等事项。被告苏欣没有提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）、被告（乙方）于2016年12月12日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租坐落于四会市沙堤路堤园35号商铺，作为经营贸易公司之用，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日。租金采取次年租金比当年租金增长5%的逐年递增方式计算，第一年（自2017年1月1日至2017年12月31日）的月租金为1000元，第二年（自2018年1月1日至2018年12月31日）的月租金为1050元，第三年（自2019年1月1日至2019年12月31日）的月租金为1103元，租金按月份为一个缴费周期缴交，先交租后使用，乙方必须在下一个租金缴费周期到来之日提前五天将该周期待缴租金通过银行柜台转账方式缴交到甲方指定的银行账号。乙方需向甲方缴纳履约保证金5500元，其中水电保证金1000元，租赁保证金4500元。租赁期内，乙方应自行交清水电费以及与经营有关的一切费用。如乙方不按期向甲方支付租金，则乙方除须支付应付未付的租金外，每逾期一日，乙方须按当年的月租金总额的1%金额向甲方支付滞纳金。超过一个月不交租或其他各项费用的视为乙方违约，甲方有权无条件立即终止合同，收回商铺，对履约保证金不予退回。同时保留追讨所欠租金和其他各项费用的权利等内容。被告从2018年4月1日开始拖欠原告的租金，至2019年8月31日共欠18274元。另查明，原告分别于2004年12月20日和2006年1月18日通过登记取得四会市城中区沙堤路堤园35号的土地使用权和商铺所有权。四会市国有资产经营总公司于2019年10月15日通过购买取得四会市城中区沙堤路堤园35号的商铺所有权，并于2019年12月20日出具《授权委托书》，委托原告自产权变更之日起代为出租、经营、管理上述商铺，代为收取该铺位的租金收益及履约保证金、违约金、滞纳金等各项费用及行使诉讼权。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方约定租金按月份为一个缴费周期缴交，先交租后使用，被告必须在下一个租金缴费周期到来之日提前五天将该周期待缴租金缴交，但被告未依约履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，被告拖欠原告多期租金，其违约行为使原告订立合同的主要目的不能实现，已构成根本违约。《商铺租赁合同》明确约定，超过一个月不交租或其他各项费用的视为乙方违约，甲方有权无条件立即终止合同，本案原告亦通过发律师函和起诉的方式要求解除合同并支付拖欠租金，应视为已经过合理期限。故原告诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。关于租金（占用费）和履约保证金的问题。被告从2018年4月1日至2019年8月31日共欠租金18274元，应支付给原告。涉案商铺虽于2019年10月15日转让给四会市国有资产经营总公司，但四会市国有资产经营总公司出具《授权委托书》，委托原告自产权变更之日起代为出租、经营、管理上述商铺，代为收取该铺位的租金收益及履约保证金、违约金、滞纳金等各项费用及行使诉讼权。故2019年9月1日之后的占用费可由原告继续收取，参照双方合同约定租金的标准计至被告交回租赁标的物之日止，2019年12月31日之后的占用费按每月1103元计算为宜。因被告违约，原告主张没收履约保证金，符合双方合同的约定，本院予以采纳。关于逾期支付租金（占用费）的滞纳金和逾期交还商铺的违约金问题。被告逾期支付租金导致合同无法履行，应向原告支付租金（占用费）的滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方签订的《商铺租赁合同》约定的滞纳金过高，综合考量实际损失、当事人的过错程度以及预期收益等因素，本院酌定租金的滞纳金应以当月租金为基数，从2018年4月1日起按照年利率24%计算至还清之日止。占用费的滞纳金参照合同约定以当月租金为基数（其中2019年12月31日之后按每月1103元计算），从2019年9月1日起按照年利率24%计算至被告交还商铺之日止。由于逾期交还商铺的违约金是因被告逾期支付租金导致合同解除引起的，在本院认定被告支付滞纳金的情况下，不应再重复计算违约金，故对原告要求被告支付逾期交还商铺的违约金的请求，本院不予支持。被告苏欣经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告四会市城区堤防工程开发公司与被告苏欣于2016年12月12日签订的《商铺租赁合同》自2019年8月31日解除。二、被告苏欣在本判决生效之日起十日内支付商铺租金18274元及滞纳金(自2018年4月1日起，以当月租金为基数，按照年利率24%计算至被告付清租金之日止)给原告四会市城区堤防工程开发公司。三、被告苏欣在本判决生效之日起十日内将坐落于四会市沙堤路堤园35号商铺交还给原告四会市城区堤防工程开发公司，并自2019年9月1日起支付商铺占用费(参照合同约定租金标准计至被告交还商铺之日止，其中2019年12月31日之后按每月1103元计算)和滞纳金（参照合同约定以当月租金为基数，其中2019年12月31日之后按每月1103元计算，按照年利率24%计至被告交还商铺之日止）。四、原告四会市城区堤防工程开发公司无须退还被告苏欣履约保证金5500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1634元（原告已预交），由被告苏欣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  杨岭峰人民陪审员  陈子权人民陪审员  周伟坚二〇一九年十二月二十三日法官助理张可立书记员汤健敏