广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初770号 原告：广西大唐世家投资有限公司，住所地南宁市邕宁区龙福路2号大唐世家8#楼2层，统一社会信用代码91450100083640221A。 法定代表人：陈超，执行董事。 委托诉讼代理人：梁永军，该公司员工。 被告:任海波，男，汉族，1992年2月7日出生，户籍所在地甘肃省正宁县，现住址不明。 原告广西大唐世家投资有限公司（以下简称大唐世家公司）与被告任海波、第三人中国农业银行股份有限公司南宁分行（以下简称农行南宁分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁永军到庭参加诉讼。被告任海波经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。在本案审理过程中，原告申请撤回对第三人的起诉，本院准予其撤回对第三人农行南宁分行的起诉，不再将其列为本案当事人。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2016年9月25日签订的合同编号为XXX的《南宁市商品房买卖合同》及附件《补充协议》;二、判令被告支付违约金59990.3元;三、判令被告于合同解除之日起10日内配合原告注销商品房买卖合同登记备案证明（合同备案编号：XXX)；四、判令被告偿还原告己代偿的贷款本金、利息，案件受理费、执行费共计571339.49元;五、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2016年9月25日签订了《南宁市商品房买卖合同》（下称：《合同》)，合同约定被告购买原告位于南宁市邕宁区大唐世家XXX号房，建筑面积为103.48平方米，房屋总价款为599903元，其中首付款120903元，余款479000元由被告以银行按揭贷款的方式支付。被告支付了首付款后向银行申请按揭贷款，银行审核通过后向被告发放了贷款，且该房产己办理了合同登记备案手续、房屋预告登记手续及房屋预抵押登记。但截止2017年5月26日，被告己逾期累计73天拖欠银行贷款,导致银行于2017年7月4日向南宁市青秀区法院起诉要求原告承担连带清偿责任。南宁市青秀区人民法院于2017年10月17日作出(2017)桂0103民初7414号《民事判决书》，判决被告偿还第三人借款本金474400.26元,偿还借款利息3674.52元（自2016年5月27日起至上述债务实际清偿之日），原告对上述全部债务承担连带清偿责任。判决书生效后，被告未依法履行义务，原告代被告向第三人履行上述债务，2018年7月19日，原告己代被告向银行清偿了571339.49元(包含本金474400.26元，利息81328.23元,案件受理费8414元，执行费7197元）的债务。基于以上事实，原告代偿后依照《合同》及相关法律规定享有以下权利: 原告有权解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议并要求被告支付违约金，同时配合要求被告配合办理。《合同补充协议》第三条约定：“在办理完毕房产证和房产抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利，且应配合办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在《合同》解除时，房屋己交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋己装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿。”根据上述约定，合同解除条件己成就，原告可依据合同约定解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件补充协议，同时可要求被告按合同总价的10%向原告支付违约金59990.3元。《合同》解除后，被告须配合原告办理注销合同登记备案手续、房屋预告登记手续及其他相关的手续。 （二）原告代偿后有权向被告进行追偿。南宁市青秀区法院(2017)桂0103民初7414号《民事判决书》第三项判决：“被告广西大唐世家投资有限公司对被告任海波的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，被告广西大唐世家投资有限公司承担保证责任后，有权向被告任海波追偿。”根据上述判决，原告有权要求被告偿还原告己代偿的贷款本、息等费用共计571339.49元，并要求被告承担原告为追索代偿款项而支出的诉讼费、保全费、公告费等。 综上，被告的行为己构成严重违约，侵害了原告的合法权益，导致原告遭受严重的经济损失，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律法规规定，原告特提起诉讼，请判如所请。 原告提交的证据有：1.商品房买卖合同及附件；2.合同登记备案证明；3.个人购房担保借款合同；4.借款凭证、贷款基本情况表；5.民事判决书；6.执行通知书、协助执行通知书、行政事业单位自己往来结算票据、政府非税收入专用收据。 被告任海波未答辩未提交证据。 本案的调查重点：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否有效？履行情况如何？被告是否违约？原告主张解除合同的依据是什么？应否支持？二、被告是否有义务协助原告办理注销商品房买卖合同登记备案手续？三、原告主张违约金有何依据？如何计算？四、原告主张被告偿还代偿款有何依据？代偿总额是多少？ 经当庭举证，调查，原告提交的全部证据合法、有效，与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实：2016年9月25日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：XXX)及附件六《合同补充协议》，主要约定：被告购买原告开发的位于南宁市邕宁区大唐世家XXX号房屋，建筑面积为103.48平方米，总价款为599903元。被告应于2016年9月3日前交付首付款120903元，余款479000元由被告申请银行按揭贷款支付。 《合同补充协议》（附件六）第三条约定：“在办理完毕房产证和房产抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利，且应配合办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在《合同》解除时，房屋己交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋己装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿”。 上述合同于2016年11月23日在南宁市房产管理局办理登记备案（登记编号：XXX）。 2016年11月4日，原告作为保证人，被告作为借款人，中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行（以下简称农行南宁南湖支行）作为贷款人，三方签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120160079094），主要约定：被告向农行南宁南湖支行借款479000元用于购买本案涉案房屋；借款期限20年，即2016年11月9日至2036年11月9日；担保方式为保证加抵押，原告提供阶段性连带责任保证，被告将所购涉案房屋作为抵押财产。2016年11月9日，农行南湖支行依约向被告发放贷款479000元。 被告任海波在办理银行按揭后，未按约偿还贷款本息。截止2017年5月26日，已逾期累计73天，应付未付利息为3674.52元，尚欠贷款本金余额为474400.26元。中国农业银行广西分行营业部遂于2017年7月向南宁市青秀区法院起诉，要求被告偿还尚欠的借款本金并支付利息、律师费等。2017年10月17日，该院作出（2017）桂0103民初7414号民事判决书，判决主要内容为：一、被告任海波偿还中国农业银行广西分行营业部借款本金477700.26元；二、被告任海波支付中国农业银行广西分行营业部借款利息（计算方法：截至2016年5月26日止，利息3674.52元；自2016年5月27日起计至上述474400.26元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；三、原告对被告上述债务承担连带责任，原告承担保证责任后，有权向被告追偿。该案案件受理费8801元，由原告和被告负担8414元，中国农业银行广西分行营业部负担387元。2018年7月12日、19日，原告代被告履行上述判决义务，代偿贷款本息、案件受理费、执行费等共计571339.49元。 另查明：1.涉案房屋尚未办理预告登记，未交付被告；2.因被告任海波现住所地不明，本案需向其公告送达开庭传票等诉讼材料，原告已支付公告费260元。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 根据《合同补充协议》（附件六）第三条的约定，被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告主张担保权利的，原告有权解除《合同》。现被告因不能按约偿还贷款本息，导致银行提前收回贷款，原告承担了连带保证责任，被告已构成违约，双方约定的合同解除条件成就，因此原告据此主张解除双方于2016年9月25日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，原告应将购房款599903元退还给被告。 合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。且相关的协助义务双方亦在合同中作了明确约定，故被告有义务协助原告办理注销商品房买卖合同登记备案手续。原告该主张有法律及合同依据，本院予以支持。 对于原告主张违约金59990.3元的诉请。《合同补充协议》第三条约定：“。合同因此解除的，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金”。故被告应支付的违约金总额为59990.3元（599903元×10%），原告该主张符合合同约定，被告亦未提出异议，本院予以支持。 对于原告主张代偿款571339.49元的诉请。因原告已经按约承担连带保证责任，代被告向中国农业银行广西分行营业部偿还了贷款本息、案件受理费、执行费等相关费用共计571339.49元。原告有权按合同约定和法律规定向被告追偿上述款项，故对原告要求被告返还代偿款571339.49元的诉请，本院予以支持。 被告任海波经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交证据和答辩意见，视为放弃辩论、举证、质证等诉讼权利，由此产生的相应不利法律后果应自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广西大唐世家投资有限公司与被告任海波于2016年9月25日签订的编号为XXX的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于本判决生效之日解除； 二、被告任海波于本判决生效后十日内协助原告广西大唐世家投资有限公司办理注销商品房买卖合同登记备案（登记编号：XXX）手续； 三、被告任海波支付原告广西大唐世家投资有限公司违约金59990.3元; 四、被告任海波偿还原告广西大唐世家投资有限公司代偿款571339.49元。 本案案件受理费10113元（原告已预交），由被告任海波负担。公告费260元（原告已预交），由被告任海波负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦 希 人民陪审员  陆明湖 人民陪审员  黄福生 二〇一九年十二月十七日 法官 助理  朱 颜 书 记 员  朱 颜