秦皇岛经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0391民初2978号 原告：佳美物业服务有限公司，住所地河北省秦皇岛经济技术开发区富堡商城****，统一社会信用代码91130301748454723Y。 法定代表人：王成，总经理。 委托诉讼代理人：韩冰，公司员工。 被告：秦皇岛海文信息技术有限公司，住，住所地河北省秦皇岛经济技术开发区数谷翔园**楼一社会信用代码91130301MA07PABQX5。 法定代表人：谢跃平，执行董事。 委托诉讼代理人：刘荣鑫，公司员工。 原告佳美物业服务有限公司与被告秦皇岛海文信息技术有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳美物业服务有限公司委托诉讼代理人韩冰、被告秦皇岛海文信息技术有限公司委托诉讼代理人刘荣鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告给付自2016年2月19日至2019年6月30日期间的租赁面积2235.8m2的物业服务费，物业服务费从2016年2月19日到2016年6月30日按每月每平方米5.52元收费，合计54047.77元，从2016年7月1日到2017年6月30日按每月每平方米6.29元收费，合计168758.18元，从2017年7月1日到2018年6月30日按每月每平方米7.17元收费，合计192368.23元，从2018年7月1日到2019年6月30日按每月每平方米8.18元收费，合计219466.13元，总计634640.31元；2、请求判令被告年利率24%的标准计算支付自2016年2月19日起至交清全部物业管理相关费用之日止的违约金；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：自2016年2月19日被告与秦皇岛开发区泰盛房地产开发有限公司（以下简称“泰盛房地产”）签订了《数谷翔园租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）《租赁合同》第六条租赁期内，乙方所用的水、暖、电、物业费、通讯、室外环卫、厂房修、绿化维护等费用由承租方自行承担。2014年6月27日原告与秦皇岛开发区泰盛房地产开发有限公司签订了《数谷翔园物业服务合同》（以下简称“《物业合同》”），《物业合同》约定由原告向被告所办公经营的场所提供物业管理服务，被告按照约定的服务费标准向原告交纳物业管理费用，如被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告从逾期之日起按照人民银行同期贷款利息的四倍交纳违约金。原告按约定为被告所在办公经营的场所提供了物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费。自2016年2月19日至2019年6月30日期间的物业服务费总计634640.31元。原告多次对其催交，均无效果。被告拒不交纳物业管理费的行为，严重侵犯了原告的合法权益，故特向法院提起诉讼，望人民法院公正裁判，维护原告的合法权益。 秦皇岛海文信息技术有限公司辩称，1.答辩人从未与被答辩人签订过物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系。《物业管理条例》第二十一条和第三十四条的相关规定，物业服务合同必须以书面形式签订，且物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。而答辩人却从未与被答辩人签订过书面的物业服务合同，也未针对被答辩人向答辩人提供相关物业服务达成过任何书面的约定。因此，双方之间不存在物业服务合同关系。2.被答辩人也未实际向答辩人提供物业服务，未履行物业服务义务。数谷翔园为开放式园区，答辩人所租赁的数谷翔园26号楼由答辩人自行进行封闭式管理，包括对26号整栋楼及配套的设施设备和场地进行卫生保洁、维修保养等，都是由答辩人自行负责的，因此，被答辩人未实际向答辩人提供物业服务，未履行物业服务义务，没有向答辩人收取物业费的事实和法律依据。3.被答辩人所诉请的物业费收费标准不符合法律规定，存在严重的不合法和不合理。即使退一步，我们将被答辩人在数谷翔园提供的“收取生活垃圾”等极其有限的服务视为被答辩人实际履行了一定的物业服务义务的话，被答辩人诉请的物业费的收费标准是完全不符合国家《物业管理条例》、《物业服务收费明码标价规定》以及秦皇岛相关的政府规定，存在严重的不合法和不合理。基于被答辩人诉讼请求中列出金额，本案中具体的物业费收费标准如下：自2016年2月19日至2016年6月30日，物业费为每月每平方米5.52元，自2016年7月1日至2017年6月30日，为每月每平方米6.29元，自2017年7月1日至2018年6月30日，为每月每平方米7.17元，自2018年7月1日至2019年6月30日，为每月每平方米8.18元。答辩人平均每月需要向被答辩人支付的物业管理费超过16000元，即每天超过500元；物业服务费每年涨幅为14%，这一数据远远高于国家的经济增长率和物价涨率。此外，虽然办公写字楼、工业、商业等类别的物业服务收费实行市场调节价。但参考秦皇岛市《关于调整城市区物业服务收费标准暨理顺收费管理工作的通知》（秦发改价格[2019]81号）中第一条“调整物业服务收费标准”中关于“物业服务收费标准调整为：五星级2.20元/平方米/月,四星级130元/平方米/月,三星级1.10元/平方米/月，二星级0.80元/平方米/月,一星级0.60元/平方米/月、星级外0.30元/平方米/月。此标准为最高限价，下浮不限”的相关规定，可以得出，即使是五星级的物业服务标准，其物业费的最高收受标准也不得高于2.2元/方米/月。相比之下。被答辩人高达8.18元/平方米/月的收费标准明显是偏高了。4.被答辩人所诉请的违约金以及其计算依据均没有事实、法律或合同依据。根据答辩人阐述的以上事实和法律依据，答辩人并未存在任何违约的行为，依法无须向被答辩人支付任何违约金。而原告计算违约金的金额更是没有任何法律或合同依据。 原告为证明其主张向本院提供以下证据： 1.被告营业执照，证明被告住所地是在数谷翔园**楼； 2.法人代表的身份证复印件，证明营业执照与法定代表人相一致； 3.委托书，证明双方存在物业服务关系； 4.租赁合同； 5.物业服务合同，连同如上证据4两份证据证明被告与泰盛房地产签订的2016年2月19日至2024年2月18日租期八年的租赁合同，在合同第六条明确阐述了被告在租赁期间所产生的包含物业费等其他费用由被告自行承担。被告入驻之前原告已经与泰盛房地产签订了《物业合同》，因整个数谷翔园的产权人是泰盛房地产，原告与泰盛房地产在合法、自愿、协商一致的基础上，通过公开招投标、中标确认的服务费用及服务标准及内容给予了明确的阐述； 6.数谷翔园公司基础信息登记表，被告入驻前填写的公司职工基本信息及沟通人的基本信息，沟通人：杨勍； 7.入驻通知单，因被告是先办理入驻后注册公司，在公司注册后补签的入驻通知单； 8.缴费通知单； 9.欠费确认及催收函； 10、律师函，连同如上8、9三项证据说明原告公司在2016年11月10日、2019年7月1日、2019年7月16日多次催缴费用，电话沟通无效的情况下正式下发的三次书面函件，均有被告公司员工确认的沟通负责人签字签收； 11.工作联络函； 12.工程派工单； 13.顾客沟通记录表，连同如上11、12三项证据对被告所提出的未享受服务、没有服务关系提出反驳，原告2016年至2017年采暖季与被告沟通是否采暖及注意事项的沟通函，被告在入驻期间室内存在日常工程维修及房屋质量问题向原告反馈，原告工程人员的派工及现场确认。证据的第五项数谷翔园的《物业合同》，泰盛房地产与原告在合同中约定双方通过公开采购招投标，在平等自愿协商一致的基础上予以签订，并在园区2014年使用投入，并进场提供服务。合同第二条“物业费收取”中明确阐述了，泰盛房地产授权原告按中标价格对房屋使用人收取物业服务费，对合同签订之日起阶段性收费给予了明确阐述，物业服务费用、服务成本、额定税金等构成也予以了明确，违约金按第二条2.5“物业费催收”之约定，逾期缴纳物业费时原告可以通过非诉及诉讼方式催促物业使用人缴纳违约金，违约金计算标准为以欠款总额为本金，从拖欠之日起算至给付之日按人民银行同期贷款利率的四倍计算利息，如与其缴纳的经原告书面催缴后无法定或约定的正当理由，原告对物业使用人提及的诉讼所产生的律师费、交通费等诉讼产生的费用有物业使用人承担。被告是在原告已经服务两年后入驻的，被告入驻时，原告进行沟通对接，对原告对园区提供物业服务及收费标准已很清晰，租赁协议内第五条产权人已明确告知被告应承担被告所产生的物业服务费用。被告所提出的五星级的收费标准是政府针对住宅项目的，而非非住宅项目，非住宅项目按市场双方约定进行。被告所称的室内保洁工程维修未享受到物业服务属于被告对物业服务及物业服务合同的不了解，物业是对公共区域进行物业服务，对业主个人区域不进行服务，原告方已对公共区域进行了物业服务。 被告对原告提供的证据质证意见如下：对我们的证件上面写着“仅用于办理物业入驻”，无法证明我们存在物业服务合同关系。委托书只是作为入驻手续办理，不能作为存在物业服务关系的证明，以上三项只能证明我们入驻。《租赁合同》是认可的没有意见，《物业合同》是原告与开发商的合同，与我公司无关。催缴通知单并非收到就要缴费，只是签收。该物业和开发商有合作关系，这些安全隐患是正常找他们处理。园区中没有保安，保洁物品损坏的维修都是由我们公司来做的，所有物业该做的维修都是我公司找人出工出钱维修的。对原告证据的真实性认可关联性不认可。现阶段整个园区没有物业管理。收费标准是原告与开发商签订的标准，五星级物业收费标准2.2元，他们签订的收费标准明显高于相关规定。我们并未看到过他们的《物业合同》，不知道他们的标准如何拟定的，他们明显高于国家规定的2.2元的价格。违约金根据年利率24%的金额没有法律依据及合同依据。 被告未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2016年2月19日，被告与秦皇岛开发区泰盛房地产开发有限公司签订了《租赁合同》，约定被告承租秦皇岛开发区泰盛房地产开发有限公司所有的座落于秦皇岛经济技术开发区数谷翔园26号楼，承租期限为2016年2月19日至2024年2月18日，租金为零，但租赁期内作为承租人的被告所用的水、暖、电、物业费、通讯、室外环卫、厂房修缮、绿化维护等费用由承租方自行承担。2014年6月27日原告与秦皇岛开发区泰盛房地产开发有限公司签订了《数谷翔园物业服务合同》，该合同约定由原告向被告所办公经营的场所提供物业管理服务，被告按照约定的服务费标准向原告交纳物业管理费用，关于具体的缴费时间双方于该合同2.4.3约定“按物业费服务年度一次性提前缴费模式支付，第一次缴费在第一个物业服务年度前7日交付，以后缴费在每个物业服务年度到期日前7日内支付下年度物业服务费”，如被告不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告从逾期之日起按照人民银行同期贷款利息的四倍交纳违约金。原告按约定为被告所在办公经营的场所提供了物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费（自2016年2月19日至2019年6月30日期间的物业服务费总计634640.31元）。其中，第一个物业年度（自2016年2月19日至2016年6月30日）拖欠54047.77；第二个物业年度（自2016年7月1日至2017年6月30日）增加拖欠168758.18元；第三个物业年度（自2017年7月1日至2018年6月30日）又增加拖欠192368.23元；第四个物业年度（自2018年7月1日至2019年6月30日）再增加拖欠219466.13元。原告多次对其催缴无果，故原告诉至法院，请求法院判如所请。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及提供的如上11份证据在卷佐证。 本院认为，原告与秦皇岛开发区泰盛房地产开发有限公司签订的《数谷翔园物业服务合同》以及被告与秦皇岛开发区泰盛房地产开发有限公司签订的《数谷翔园租赁合同》均系签约双方的真实意思表示，且其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故对其合同效力予以确认。其中《数谷翔园租赁合同》第六条“租赁期内，乙方所用的水、暖、电、物业费、通讯、室外环卫、厂房修、绿化维护等费用由承租方自行承担”，即业主与物业使用人约定了由物业使用人交纳物业服务费用。原告依约向被告提供了物业服务，被告作为实际的物业使用人应及时向原告支付物业服务费，被告逾期不交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告所提双方不存在物业服务关系、原告未履行物业服务义务及收费标准不符合法律规定的抗辩，均与本院查明的事实不符，且无法律依据。原告诉求被告向其支付自2016年2月19日至2019年6月30日期间的租赁面积2235.8m2的物业服务费总计634640.31元，事实和法律依据充分，本院予以支持。关于违约金的标准，尽管合同已有约定，但结合本案物业服务合同履行的实际情况和被告关于是否应支付违约金的抗辩，本院认为调整为按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算更为适宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告秦皇岛海文信息技术有限公司于本判决生效后十日内给付原告佳美物业服务有限公司物业服务费634640.31元及违约金（自2016年2月19日起至2016年6月30日止以54047.77元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2016年7月1日起至2017年6月30日止以222805.95元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2017年7月1日起至2018年6月30日止以415174.18元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2018年7月1日起至2019年8月19日止以634640.31元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告佳美物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10150.0元，减半收取计5,075.0元，由被告秦皇岛海文信息技术有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  孙文进 二〇一九年十二月十九日 书记员  王俏然