西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书    (2019)陕0113民初20944号原告：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十分公司。住所地：西安曲江新区西侧、房。负责人：徐天，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张柔，女，汉族，1995年11月19日出生，住陕西省旬邑县，系该公司员工。委托诉讼代理人：李雅敏，女，汉族，1996年1月26日出生，住西安市雁塔区级，系该公司员工。被告：姚某某，女，汉族，1988年2月27日出生，籍住西安市莲湖区，现住西安市曲江新区姚某某。委托诉讼代理人：吉淼，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁洋，陕西宝伦律师事务所律师。原告陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十分公司（以下简称：境商第二十分公司）与被告姚某某居间合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告境商第二十分公司之委托诉讼代理人张柔、李雅敏、被告姚某某及其委托诉讼代理人袁洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告境商第二十分公司诉称，2017年6月16日，原告、被告（买方）及卖方张某某签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定：被告以2350000元的价格购买位于陕西省西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室的房屋。合同第七条约定：作为本次交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味着丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订之日向丙方支付居间报酬共计人民币70500元，（其中：甲方向丙方支付居间服务费0元，乙方向丙方支付居间服务费70500元），同时，丙方应对付款方出具收款凭证。现涉案房屋已过户至被告名下，合同已履行完毕，原告义务也已完成，被告迟迟不愿支付居间服务费，故原告为维护自己的合法权益特诉至法院，请求依法判令：被告支付原告居间服务费70500元；被告承担本案诉讼费用。被告姚某某辩称，一、被告已于2017年6月14日向原告支付了居间服务费70500元，不存在任何的违约行为，原告诉请无事实及法律依据。涉案合同签订前，被告已按照原告要求于2017年6月14日以POS机刷卡消费形式向原告支付了相应的居间服务费70500元，已详尽履行了合同义务，不存在任何违约行为。涉案合同系原告提供的格式合同，其中描述居间服务费及居间方义务的格式条款中包含“丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易”之内容，而“促成”一词，无论是从其含义还是表述形式上看均是“推动使成功”之含义，且包括主语一方应有积极推动的行为，结合西安市二手房交易流程来看，在房屋产权转移及房屋交付至买受人占有完成后，才应当视为买卖成交。故居间方应履行的义务不仅仅包括促成双方签订买卖合同，还应包括协助双方办理网签及资金监管、协助双方缴税及办理过户手续、协助双方完成房屋交付及户口迁移等。涉案合同中约定“合同签订即意味着丙方促成买卖交易的居间义务已经完成”，存在免除居间方（原告）责任，加重买受人（被告）责任、排除买受人（被告）主要权利的情形，原告并未在签订涉案合同前后就该居间服务费格式条款对被告进行解释说明，故涉案合同中关于居间服务费用的格式条款应属无效。后在涉案居间合同履行中，原告向被告退还了涉案居间服务费用，并称被告可以在合同履行的过程中根据原告履行居间义务的程度支付，即应当视为原、被告双方对居间服务费支付方式及期限作出了变更，居间费用的支付应当以双方最终议定的“按居间方履行义务的程度支付”为准。二、涉案房屋买卖合同最终成交前，原告已于2018年5月17日与被告解除了居间合同关系，原、被告之后再未就重新履行居间合同达成合意。涉案合同履行中，因出卖方张某某拖延履行合同义务，且原告工作人员消极协调、多次拒绝接听被告电话，致使涉案合同履行受阻。被告曾向贵某某提起诉讼主张解除原、被告与出卖方张某某之间的《房屋买卖三方合同》，因上述合同包括被告与出卖方张某某之间的房屋买卖合同关系，也包括被告与原告之间的居间合同关系，故原告的诉请内容是分别与张某某解除房屋买卖合同、与原告解除居间合同，在案件审理过程中，原告于2018年5月17日向贵某某提交答辩意见称同意解除，故原、被告之间的居间合同关系已于原告将同意解除的书面材料递交法院之日解除。在原、被告居间合同解除后，出卖人张某某自愿表示与被告继续履行涉案房屋买卖合同，故被告撤诉后又重新向贵某某起诉，仅主张出卖人张某某与被告继续履行双方之间的房屋买卖合同，因原告已与被告解除了居间合同关系，故被告未诉请与本案原告继续履行居间合同，经贵某某对上述案件审理后作出判决，确认了被告与出卖人张某某之间的买卖合同继续履行，判项内容中未涉及本案原告。况且在继续履行房屋买卖合同一案庭审中，原告也称未与被告就继续履行合同达成一致。三、原告未促成涉案房屋买卖合同成立，不得要求支付报酬，只可根据其履行居间合同的实际情况要求被告支付其必要支出。原告并未促成涉案房屋买卖合同的最终成交，被告与出卖方张某某继续履行合同是被告自行通过司法途径救济的结果，而非原告采取积极行为协调促成，且在案件审理过程中，原告多次拖延、一定程度阻碍了被告与出卖方张某某对涉案房屋买卖合同的继续履行。结合涉案合同的实际履行情况来看，原告仅协助被告与出卖方签订三方合同、办理网签手续，剩余的资金监管、过户转移登记、房屋交付手续均未办理，是被告在法院判决后自行办理完成，结合涉案合同第十条中原告自行列举的居间方责任内容，原告尚未完全尽到居间方应尽义务，未完全提供居间服务，现主张被告支付全额居间服务费用不合法不合理。四、原告在提供居间服务中存在过错，损害了被告利益，应就其过错程度对被告作出赔偿。合同履行过程中，因原告与出卖方张某某均存在拖延履行行为，被告及母亲自2017年6月26日起多次前往原告门店催促、电话及短信联系原告业务经办人及店面负责人协调，但多次上门找不到相关负责人，电话也无人接听且未作回复，原告的种种拖延行为一定程度造成了被告损失之扩大，支出诸多不必要的诉讼成本，且原告一再怠于协调纠纷，怠于回复原告之正当催促请求，是居间方履行义务之失职。另在案件判决后，原告多次要求被告解除涉案房屋保全措施，要求被告信赖其与出卖方张某某，建议被告采取风险方式办理后续手续，罔顾被告风险，属于对被告提供虚假情况，损害被告利益。原告应就其过失及过错向被告进行赔偿，过错程度应与其必要支出相当。五、原告在被告诉出卖人张某某一案庭审中作出虚假陈述，严重有悖诚实信用原则，贵某某应予以训诫。在被告诉出卖人张某某房屋买卖合同纠纷一案的庭审质证环节，原告向贵某某谎称被告未明确要求继续履行买卖合同，而事实上，被告在2018年4月至2018年7月期间多次通过电话、短信、微信及上门谈话的方式明确要求原告协调出卖人继续履行买卖合同，上述事实均有视听资料予以佐证，原告之虚假陈述行为违反法庭规则，贵某某应酌情予以训诫。在被告数次积极表达继续履行的要约后，原告均未予理睬，且未进行沟通，原告以实际行动表示其不愿继续履行居间合同义务。现又出于牟利目的，提起本案诉讼，严重有悖诚实信用原则。总结上述，因原告已履行了涉案居间合同约定的付款义务，后双方已将付款方式及期限变更为“按居间方履行义务的程度支付”，且原告在房屋买卖合同最终成交前已与被告解除了涉案居间合同，并未在居间合同有效期内积极促成买卖合同成立未完全履行居间方义务，在提供居间服务中也存在过失、过错，原告之种种行为也表示其主观上不愿继续履行居间合同，故其主张被告支付居间费用无事实及法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，2017年6月14日，姚某某与案外人张某某、境商第二十分公司签订《房屋买卖定金合同》，约定：姚某某以银行贷款的方式购买张某某所有的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室房屋，房产交易总额为2350000元，姚某某应在本合同签字之时支付定金70500元，由作为居间方的境商第二十分公司代张某某收取。该合同签订当日境商第二十分公司代张某某收取了姚某某支付的定金70500元。2017年6月22日，境商第二十分公司将70500元定金退还给了姚某某。2017年6月16日，三方再次签订《房屋买卖三方合同》，第三条约定：在签订本合同当日，姚某某向张某某支付定金200000元；待姚某某审批通过3日内张某某须履行垫资还款撤押手续，同时姚某某须向张某某追加定金200000元；若因银行不能及时放款，张某某须与姚某某签订资金监管协议，同时姚某某向张某某支付350000元作为房屋房款，剩余款项1600000元在房地局作资金监管（以现金形式加银行贷款方式支付）；姚某某贷款审批须自姚某某首次面签之日起2个月内完成，若2个月期满，审批仍未通过，则双方协商交易方式。第五条约定：张某某承担撤押过程中产生的垫资费及各项费用，姚某某承担契税、个税、增值税、中介费、登记费、代办过户费、抵押登记费、评估费、代办按揭费及车位交易中产生的各项税、费。第七条约定：作为本次买卖交易的居间方，境商第二十分公司负责为姚某某、张某某双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味居间方促成买卖交易的居间义务已经完成；姚某某在审批通过后付中介费40500元，过户当天付中介费30000元。第十条约定：居间方的责任：为买卖双方提供订立合同的中介服务，并见证买卖双方签订《房屋买卖三方合同》之事实；在买卖双方权属过户，申请按揭贷款过程中，为买卖双方办理相关手续提供咨询，根据合同约定为买卖双方联系居间方权证中心签订金融、房屋产权过户相关协议；协助买卖双方办理物业交割手续。第十三条约定：本合同经双方签字确认生效后，任何一方单方违约，违约方须赔偿守约方总房款的百分之二十作为违约金，同时须赔偿境商第二十分公司总房款的百分之三作为中介费。上述合同签订当日，姚某某向张某某支付定金200000元。2017年6月23日，姚某某与张某某签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定：房屋成交价格为1600000元。2017年10月13日，姚某某将张某某诉至本院，请求解除合同，并要求张某某双倍返还定金400000元。2018年5月17日，境商第二十分公司向本院出具书面补充答辩意见，同意解除三方签署的《房屋买卖合同》。2018年5月21日，姚某某向本院申请撤诉。2018年7月16日，姚某某再次将张某某诉至本院，要求继续履行《房屋买卖三方合同》等。2019年4月9日，本院作出（2018）陕0113民初13469号民事判决，判令：双方签订的《房屋买卖三方合同》继续履行，张某某偿还涉案房屋的抵押贷款并协助办理银行撤押手续，姚某某支付张某某剩余购房款2150000元，张某某将涉案房屋及车位过户至姚某某名下。2019年8月27日，上述生效法律文书确定的内容已经全部执行完毕。庭审中，原告称因卖方将撤押方式由垫资撤押更改为自行还款撤押，但直到被告第一次起诉，卖方还没有成功撤押。被告称其要求原告催促卖方无论用何种方式撤押，应当在网签合同签订之日起三个月内完成，但卖方并没有完成。以上事实，有《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》、民事判决书、微信聊天记录、图片、录音资料及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。被告姚某某与案外人张某某、原告境商第二十分公司签订的《房屋买卖三方合同》，系三方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同已经成立并生效，且涉案房屋已经过户至被告姚某某名下，故被告姚某某应当向原告境商第二十分公司支付中介费。但是，由于房屋买卖存在办理房款交割、权属变更等手续的特殊性，原告提供的中介服务并不限于为买卖双方提供交易机会、沟通联络、签订前期购房合同的服务，还应包括协助办理正式网签、贷款手续及权属变更登记等，且合同中也约定了居间方为买卖双方联系居间方权证中心签订金融、房屋产权过户相关协议等的责任，考虑到被告系起诉之后才取得房产证，原告并没有全面提供完整的居间服务，故原告取得的居间服务费应当相应减少。另外，原告作为专业的居间方在明知买卖双方约定的总房价为2350000元的情况下，还在合同中约定按1600000元做资金监管，放任原、被告双方在网签协议中约定房屋成交价格为1600000元，以规避税收，原告对此存在一定的过错。故此，本院酌定原告应得的居间服务费为48000元（1600000元×3%），被告应当按此数额向原告支付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姚某某于本判决生效之日起十日内向原告陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十分公司支付居间服务费48000元。二、驳回原告陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十分公司的其余诉讼请求。本案案件受理费1563元，减半计收781.5元由原告自行承担249元，由被告承担532.5元，因原告已预交，故被告在履行本判决确定的义务时将其应负担的数额一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    孟  元  元 二〇一九年 十二月 十九日 书  记  员    邢  彤  丹 打印：相丽华      校对：李湘湘        2019年  月  日送达 1