广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初1933号 原告：丘绿迷，女，1993年3月2出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：韦杰才，广西志明律师事务所律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城江南上城****，统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：马海明，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：苏现美，南宁市正一法律事务所基层法律服务工作者。 原告丘绿迷与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司（以下简称宏丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告丘绿迷的委托诉讼代理人韦杰才、被告宏丰公司的委托诉讼代理人苏现美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2017年8月14日签订的《龙岗·宏丰时代城合作建房合同》无效；二、判令被告返还购房款71195元；三、被告向原告从2017年8月15日至本案审理终结生效判决书确定的最后还款之日止，以71195元为计算基数，按年利率6%向原告支付资金占用利息（暂计至立案之日2019年9月2日止，利息为8543元，以后利息另行计算）；四、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年8月14日，原告与被告签订了《龙岗·宏丰时代城合作建房合同》，被告将坐落于南宁市邕宁区龙岗商务区龙华路龙岗·宏丰时代城住宅二期3号楼B座15层06号房出售给原告，房屋建筑面积为66.39平方米，房屋单价为每平方米2680.87元，合计该房屋总价为177983元。合同签订后原告向被告交付购房款71195元，被告保证宅基地真实、合法，建房手续齐全，原告信以为真。事后原告得知被告所称的宅基地并没有土地使用权证，建房也无任何手续，属于非法建筑，至今未动工建房，被告也未办理房屋预售许可证。原告与被告于2019年5月30日签订了终止执行龙岗·宏丰时代城《合作建房合同》协议书，协议书定于2019年8月30日前退还原告购房款71195元，但被告至今未履行合同约定的义务，原告只好向人民法院提起诉讼。综上所述，原告认为：原告与被告签订合作建设合同，合同约定被告将建成后坐落于南宁市邕宁区龙岗商务区龙华路龙岗·宏丰时代城住宅二期3号楼B座15层06号出售给原告，原告向被告交纳了71195元购房款。事后原告与被告没有共同建房的行为，被告也不要求原告共同建设、共同经营、共担风险，原告与被告签订的合同名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。被告建房使用的宅基地无土地使用权证，建房无任何手续，属于非法建筑，被告也未办理房屋预售许可证，双方签订的合同不符合法律规定，是无效合同。2019年5月30日双方签订了终止执行龙岗·宏丰时代城《合作建房合同》协议书后，被告并未按协议约定的期限履行返还购房款的义务，被告应向原告退还全部建房款，并支付资金占用利息损失。为维护自己的合法权益，原告依据我国相关法律法规的规定向人民法院提起民事诉讼，请人民法院判准上述请求。 被告辩称：认可原、被告已签订了《终止执行龙岗·宏丰时代城协议书》，对原告诉请的利息的起算时间有异议，在双方签订的终止协议书中未约定利息的计算，故应以终止协议书约定的返还合建房价款逾期之日作为利息起算时间。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 原告提交的证据有：1.被告的企业信息查询；2.合作建房合同；3.收据；4.《终止执行龙岗·宏丰时代城协议书》。 被告没有提交证据。 经审查，原告提交的全部证据均真实、合法，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月14日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方共同签订了《“龙岗•宏丰时代城”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第87号，以下简称《合作合同》）。该合同约定被告依约建设房屋，乙方依约支付合建房价款；合同项下物业为龙岗•宏丰时代城二期3号楼B区15层06号（以下简称涉案房屋）；乙方应付该房价款177983元（建筑面积为66.39平方米，单价为2680.87元/平方米）；付款方式为分期付款；乙方对合建房自交付之日起享有使用权，即自2020年1月1日起至2087年6月14日止。同时，还约定了交付期限、交付条件、保修责任等条款。 原告于2017年8月14日向被告支付首付款（含定金）共计71195元。 2019年5月30日，原、被告签订了《终止执行龙岗·宏丰时代城协议书》（以下简称《终止协议书》）。双方决定自该协议签订之日起终止执行上述《合作合同》，被告应在2019年8月30日前将原告已付价款71195元全部汇入原告指定银行账户。但该协议签订后，被告至今未按协议约定退款给原告。 2019年10月12日，原告以合同无效及被告不返还已付购房款为由，将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 一、庭审中，被告确认涉案房屋没有预售证、属集体产业，土地性质是三产用地。 二、被告经营范围为对建筑业投资、投资管理信息咨询、物业管理服务。 本院认为，本案的争议焦点为：一、诉争《合作合同》是何种性质，是否合法有效；二、被告应否向原告返还房款，如需返还，应返还多少；三、被告应否向原告支付利息，如需支付，如何计算，应为多少。 一、关于诉争《合作合同》是何种性质，是否合法有效的问题 原、被告之间签订的《合作合同》名为双方合作建房模式建设房屋，但合同并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。《合作合同》虽约定原告取得的是涉案房屋的使用权，但从其约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资形式最终分配得到一处房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《合作合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 由于涉案房屋在双方签订《合作合同》时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。被告未举证证明其在销售涉案房屋时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产开发和销售，故原、被告签订的《合作合同》为无效合同。 二、关于被告应否向原告返还房款，如需返还，应返还多少的问题 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。” 本案中，被告因无效的《合作合同》取得合建房价款140000元，后基于原、被告的真实意思表示，双方签订了《终止协议书》，约定被告在2019年8月30日前将原告已付价款71195元全部汇入原告指定银行账户。但该协议签订后，被告至今未按协议约定退款给原告。故原告诉请被告返还该140000元，合法有据，本院予以支持。 三、关于被告应否向原告支付利息，如需支付，如何计算，应为多少的问题 本案中，虽然原、被告所签订的《合作合同》无效，但双方为解决该合同纠纷所达成的《终止协议书》系双方真实意思的表示，具有独立存在的争议解决方法的性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应为有效，被告应按协议约定履行退款义务。因原、被告已通过《终止协议书》约定被告的返还义务，故被告未按约定履行全部返还义务的，应自还款期限届满之次日起向原告支付逾期利息。现原告主张自其交款次日即2017年8月15日起计算资金占用利息，与《终止协议书》的约定不符，本院不予采纳。 另，原告主张按年利率6%计算利息损失的标准过高，本院酌定参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持，利息损失的计算方法为：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），以71195元为基数，自2019年8月31日起，计至一审法庭辩论终结之日即2019年12月4日；以尚未返还的购房款为基数，自2019年12月5日起，分段计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告丘绿迷与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2017年8月14日签订的《“龙岗·宏丰时代城”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第87号）无效。 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司返还原告丘绿迷购房款71195元。 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司支付原告丘绿迷利息损失，利息损失的计算方法为：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），以71195元为基数，自2019年8月31日起，计至2019年12月4日；以尚未返还的购房款为基数，自2019年12月5日起，分段计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止。 四、驳回原告丘绿迷的其他诉讼请求。 案件受理费1794元，减半收取计897元（原告已预交），由原告丘绿迷负担107元，被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担790元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇一九年十二月九日 法官助理 何明凤 书 记 员 周逍遥