广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初19936号原告：深圳市伟华物业管理有限公司，住所深圳市龙岗区龙岗街道平南社区民昌街**221，统一社会信用代码91440300319785858R。法定代表人：江金华。委托代理人：谭海燕，广东鹏星律师事务所律师。委托代理人：尹杰珍，广东鹏星律师事务所律师。被告：杨巨姣，户籍地址湖南省。委托代理人：李楚，广东深楚华律师事务所律师。委托代理人：时金凤，广东深楚华律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人江金华及委托代理人谭海燕、尹杰珍，被告及其委托代理人时金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月1日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同书》约定：原告将位于深圳市××××楼商铺租给乙方经营使用，租期从2015年1月1日起至2019年8月30日止，租金为每个月21680元（人民币，下同）；被告必须在每月五号前交清当月租金及当月物业管理费。被告自2019年6月开始拖欠房租及其他应付费用，原告多次催收，被告均置之不理。原告认为，被告拖欠租金的行为属严重违约，原告依法有权追究被告违约责任，为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》，被告立即腾退租赁的房屋；2、被告向原告支付2019年6月至2019年8月的租金、管理费和电费等，共计20000元及违约金1200元（按年利率24%，从每月应交款之日算至付清之日止）；3、原告没收被告缴纳的保证金65040元；4、被告腾退房屋之前以每月21680元向原告交纳占用费；5、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为支付2019年6月至10月租金、水电费115137元（其中欠缴6月份租金20000元）。被告辩称，被告不存在拖欠原告2019年6月至10月租金、水电费的情况，被告不存在任何违约情形。原告在2019年7月初即口头通知全体租户从2019年7月起就无需交纳房租、水电费，同时原告在房租、水电缴纳通知单上也特别注明房租为0。被告作为租户，在收到原告明确免收租金通知后，才没有继续交纳租金。第二，根据原、被告双方房屋租赁合同书第二条，合同到期后，原告应将房屋租赁保证金如数归还给被告。原告无权扣除被告保证金。第三，原告要求被告支付腾退房屋之前的占用费请求不合理，不应支持。原、被告双方一直在洽谈，未达成一致意见，双方发生争议和诉讼期间，原告于2019年9月5日凌晨两点擅自采取拉闸方式对涉案商铺停电，并不惜采取强行堵塞消防通道等方式逼迫被告搬离，已经严重影响被告家庭的基本生活。其中，6月份租金没有交的原因是因为我方无法缴纳租金，我方请求原告法定代表人苏春义6月份租金从保证金中扣除，苏春义同意。经审理查明，2015年1月1日，原告出具授权委托书，授权其员工苏春义签订原告与被告有关深圳市××××楼的《房屋租赁合同书》，原告作为委托人对受托人苏春义的行为承担全部法律责任。同日，苏春义代表原告与被告签订《房屋租赁合同书》约定，一、甲方（苏春义）将位于龙岗街道××楼约240平方米店铺租给乙方（被告杨巨姣）使用。租期从2015年1月1日起至2019年8月30日止。每月租金为21680元。二、乙方预付三个月房租即65040元为租赁保证金（以甲方开具收据为凭）。合同期满后，乙方无条件搬离房屋，乙方如果无违反本合同各条款事项，甲方必须将租赁保证金退还乙方（保证金不计利息），退还保证金时乙方必须提供甲方开具的保证金收据。三、在租赁期内，乙方使用店面过程中产生的一切费用（包括但不限于房屋租赁税、水电、维修、物业管理费等）均由乙方承担，与甲方无关。……六、乙方必须在每月5号前交清当月租金及当月物业管理费（以乙方存入甲方指定银行账户日期为准）。如乙方拖欠交费，自欠缴之日起，甲方按日加收百分之五的滞纳金。拖欠交租期限不超过十日。……十一、如乙方违反以上六、七、八、九、十条，甲方有权没收租赁保证金，并提前终止本合同，如因此支持甲方损失的，甲方有权向乙方索要相应的赔偿。十二、合同期内，甲乙双方均不得单方毁约，否则毁约方要赔偿无责任方相当于租赁保证金金额的经济损失。……十三、本物业在甲方继续管理的情况下，乙方在同等条件下有优先承租权。乙方必须在合同到期前30天与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理。十四、合同期满后，如双方未签订续租合同，则双方装饰、装修的固定装修物不得拆除，无偿交给甲方处置。乙方须保证租赁房屋的完好（正常损耗除外），否则应当赔偿甲方的相应损失。十五、租赁期间因政府规划或甲方统一规划建设需要对该房屋要拆、重建的，双方无条件终止合同，双方不作任何赔偿及违约论处。但甲方须提前一个月通知乙方，乙方应在指定期限内搬迁。搬迁完成，乙方有权向甲方索要所交租赁保证金。十六、合同期间，如乙方被有关部门或违约被甲方封门时，超过30天乙方没有前来处理，甲方有权处理店内一切物品，固定资产归甲方，甲方有权将店铺另行出租。……苏春义在出租方及法定代表处签名、捺印，被告在承租方、法定代表处签名、捺印。原告提交的《房地产证》、《深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社（商业站）房地产租赁合同书》显示，深圳市龙岗区龙岗供销社是龙岗镇圩镇宗地号为Ｇ09209-××6的“厂房**”的建筑物权利人。2015年2月1日，深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社与原告深圳市伟华物业管理有限公司签订《房地产租赁合同》，约定将深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社位于深圳市龙岗区龙岗街道万兴街13号房地产出租给原告使用，租赁房地产建筑面积共计1685.53平方米，租赁期限自2015年2月1日起至2019年8月30日止。原告提交的《通知》显示，2019年3月14日，深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社告知原告涉案租赁物属于深圳市城市更新项目范围，根据双方签订的合同约定，租赁合同履行期间，遇政府征地、旧改拆迁等情形需对物业进行拆迁，导致租赁合同无法继续履行的，深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社可行使合同解除权。深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社与原告签订的房屋租赁合同书于2019年8月30日到期，合同到期后，深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社不再续签合同。原告于2019年9月2日签收该份《通知》。被告对原告提交的《深圳市房屋租赁合同书》、《房地产证》真实性予以认可，其他证据真实性不予认可，认为《授权委托书》是原告后续补签的，苏春义在签订租赁合同时原告没有出示此授权委托书，被告不存在拖欠租金的行为，是原告事先向被告明确免租，被告才未交租金，且深圳市相关条例规定租赁合同是否到期，拆迁都要给租户补偿，未收到该份《通知》，《深圳市龙岗区供销合作联社房地产租赁合同书》是原告后续补签的，无法核实其真实性。被告提交的证据如下：《收款收据》显示，苏春义已收到万兴街楼潇湘楼租户杨巨姣交来的房屋租赁押金65040元。《证明》显示，被告等是原告的租户，原告在2019年7月初口头通知全体租户，从2019年7月起无需缴纳房租，只需缴纳水电费。原告在“房租水电缴纳通知单上也特别注明“房租”为0”，我们租户在收到伟华物业的通知后未继续缴纳租金，后原告又以我们租户拖欠租金为由起诉我们，并要求解除租赁合同，以上事实全部属实，特此证明。包括被告在内的10名租户在该《证明》上签名、捺印。《录音光盘及文字说明》及《现场视频截图》及文字说明显示，被告就6月份租金与对方进行协商，对方口头承诺把租金免了，把被告的押金全部退给她。原告对被告提交的《收款收据》真实性予以认可，对《证明》真实性不予认可，认为原告确实向被告口头承诺过减免租金，但是是附条件，即在合同到期后5天之内搬离，但是被告并没有这么做，于是原告决定对被告行为不予免租。因为深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社要求原告在合同到期10天内清空房屋，交楼给深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社，但是原告没有做到，存在违约，故深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社要求原告补齐所有免除租金，原告为维护自身利益，所以对之前承诺给被告的免租予以收回。对《录音光盘及文字说明》及《现场视频截图》及文字说明真实性不予认可，因为音频中时间是2019年9月7日，苏春义已经不是原告的法定代表人，不能代表原告的行为。庭审中，原、被告双方均确认2019年9月5日起原告对涉案房屋进行停电，未进行停水，及水电费结算依据为每月抄表数据按单价核算。上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《授权委托书》、《深圳市龙岗区供销合作联社龙岗社（商业站）房地产租赁合同书》、《通知》、《房地产证》，以及被告提交的《收款收据》、《证明》、《录音光盘及文字说明》及《现场视频截图》及文字说明及庭审笔录等附卷为据，足以认定。本院认为，原告委托苏春义与被告签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法有效，各方当事人应依约履行。关于解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，被告立即腾退租赁房屋的请求。因原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》约定租赁期限从2015年1月1日起至2019年8月30日止，截至庭审之日《房屋租赁合同书》约定的租期已到期，原、被告双方未对涉案房屋的续租问题达成一致协议。故，本院确认原被告双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年8月30日解除。被告应向原告返还涉案房屋。关于原告诉请被告支付2019年6月份租金的请求。被告提交《2019年9月7日现场录音光盘及文字说明》证明原告之前的法定代表人苏春义曾多次向被告承诺从2019年6月起免租，被告缴纳的押金一定会如数退还。而原告主张2019年9月7日，苏春义已不是原告的法定代表人，不能代表原告的行为，对该份证据不予认可。因原告授权苏春义与被告签订租赁合同，并对苏春义的行为承担全部责任，且原告未提交相应的证据证明其已向被告说明苏春义已无权代表原告处理与被告之间的租赁合同，理应承担举证不能的不利后果。因此，苏春义已向被告承诺无需交纳2019年6月份的租金。故，被告无需向原告支付2019年6月份的租金。关于原告诉请被告支付原告2019年7月至2019年8月的租金、水电费及违约金的请求。第一，因原告在庭审中认可其曾向被告口头承诺过减免2019年7月至2019年8月租金，但是附条件的，即被告在合同到期（2019年8月30日）后5天内搬离涉案租赁房屋原告虽称系有条件减免该两个月房租，但原告并未提交双方就该条件协商达成一致的证据，故本院采信被告主张，确认系原告主动免除被告该两个月的房租，被告无需向原告支付该两个月房租。第二，关于水电费的请求。因原告确认以发出《房租水电收据》的方式向被告收取房租及水电费，原、被告双方均在庭审中确认结算水电费依据为每月抄表数据按单价核算，但原告未提交关于水电费的抄表数据的证据，理应承担举证不能的不利后果。故，原告该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。最后，基于上述分析，原告无证据证明被告在租赁期间有违约行为，故诉请被告支付违约金缺乏事实与法律依据。故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于没收被告租赁保证金的请求。基于上述分析，原告无证据证明被告在租赁期间有违约行为，故原告该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持，原告应向被告返还租赁保证金65040元。关于支付2019年8月31日至被告腾退房屋之日的占有使用费。因双方合同已于2019年8月30日解除，被告继续占有房屋无合法依据，应向原告支付2019年8月31日至实际腾退房屋之日的占有使用费。因《房屋租赁合同书》中双方约定每月租金21680元，故被告应参照原租金向原告支付2019年8月31日至2019年9月4日间的占有使用费3613.33元（21680元÷30天×5天）。因原告于2019年9月5日将租赁房屋停水停电,致使涉案房屋不具备正常的使用条件,占有使用费应当适当酌减，根据本案情况，本院酌情确定被告应以房租的60%（即13008元/月）的标准向原告支付占有使用费从2019年9月5日起至腾退房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市伟华物业管理有限公司与被告杨巨姣签订的《房屋租赁合同书》于2019年8月30日解除；二、被告杨巨姣应于本判决生效之日起十日内将其承租的龙岗街道××楼涉案店铺腾空返还原告深圳市伟华物业管理有限公司；三、被告杨巨姣应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市伟华物业管理有限公司支付腾退房屋之前的占有使用费（2019年8月31日至2019年9月4日间的房屋占有使用费为3613.33元；自2019年9月5日起，被告按照13008元/月的标准向原告支付占有使用费至实际腾退返还房屋之日）；四、驳回原告深圳市伟华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1229元（原告已预交），由原告深圳市伟华物业管理有限公司负担1000元，被告杨巨姣负担229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  彭职威二〇一九年十二月十七日书记员  傅晓旭