四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3172号 原告：四川堰和物业管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路88号1栋2单元45层。 法定代表人：胡苗苗，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李凯，四川信善律师事务所律师。 被告：都江堰市江上名都酒店有限公司，住所地：四川省都江堰市灌口街道西川社区走马河街2号。 法定代表人：吴志会，系公司执行董事兼总经理。 被告：吴志会，男，1969年11月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：王连辉，男，1967年6月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。 以上三被告共同委托诉讼代理人：杨珊，四川尚上律师事务所律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人：杨娟，四川尚上律师事务所律师。 被告：成都塞纳山河商贸有限公司，住所地：四川省都江堰市彩虹大道北段壹街区石窟门。 法定代表人：张成林，系公司总经理。 委托诉讼代理人：凡俊俊，四川蓉城律师事务所律师。 原告四川堰和物业管理有限公司（以下简称堰和公司）与被告都江堰市江上名都酒店有限公司（以下简称江上名都酒店）、吴志会、王连辉、成都塞纳山河商贸有限公司（以下简称塞纳公司）物业服务合同纠纷一案，经当事人申请，本院依法委托特邀调解员邓小波诉前调解，未果。本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员王凌波独任审判。堰和公司向本院申请追加吴志会、王连辉、塞纳公司为本案的被告参加诉讼，本院审查后，予以准许，2019年9月2日审理期限重新计算。2019年9月6日，江上名都酒店以堰和公司为被告提起反诉，本院审查后，未予准许。2019年9月23日，江上名都酒店、吴志会、王连辉，以堰和公司为被告，塞纳公司为第三人提起反诉，本院审查后，未予准许。2019年10月9日，江上名都酒店以需要提交新证据为由，申请延期举证，本院审查后，予以准许，审理期限予以扣除一个月。同日，江上名都酒店、吴志会、王连辉作为原告，以堰和公司为被告，塞纳公司为第三人的物业服务合同纠纷另案起诉，案号为（2019）川0181民初3874号。经各方当事人同意，两案合并审理，分案判决。2019年12月10日，原被告申请和解期限一个月，本院审理后，予以准许，审理期限予以扣除一个月。本案于2019年11月6日、2019年12月30日公开开庭进行审理。堰和公司的委托诉讼代理人李凯，江上名都酒店、吴志会、王连辉的共同委托诉讼代理人杨珊、杨娟，塞纳公司委托诉讼代理人凡俊俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 堰和公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令江上名都酒店、吴志会、王连辉、塞纳公司向堰和公司给付物业服务费332993.8元及违约金99898.14元（以本金332993.8元作为基数，从2017年1月1日起至2019年6月30日止的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率6%的2倍计算为99898.14元，剩余违约金从2019年7月1日起至本金结清之日止，亦按照中国人民银行同期同类贷款基准利率6%的2倍计算）；2、判令江上名都酒店、吴志会、王连辉、塞纳公司向堰和公司给付地下车位管理费共计44000元及资金利息损失4829.64元（以44000元作为基数，从2017年9月1日起至2019年6月30日止的资金利息损失，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率6%计算为4829.64元，剩余资金利息损失从2019年7月1日起至本金结清之日止，亦按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3、判令江上名都酒店、吴志会、王连辉、塞纳公司向堰和公司给付酒店专用电梯、3-5层消防系统的日常巡视检查、维保维修以及年检工作的补助费用共计30000元及资金利息损失4500元（以30000元作为基数，从2017年1月1日起至2019年6月30日止的资金利息损失，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率6%计算为4500元，剩余资金利息损失从2019年7月1日起至本金结清之日止，亦按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；4、本案的诉讼费、保全费由江上名都酒店、吴志会、王连辉、塞纳公司承担。事实和理由：2016年，堰和公司与房产建设单位塞纳公司签订了《前期物业服务合同》，约定由堰和公司为都江堰市都江国际广场的所有物业提供管理服务，期限为2017年1月1日至2022年12月21日。2017年1月9日，堰和公司与江上名都酒店签订《物业服务补充协议》，对收费标准等进行了约定，但江上名都酒店以各种理由拒付物业服务费和其他相关费用。江上名都酒店经堰和公司多次催收给付了物业服务费80000元后，剩余费用至今拒不履行，故诉至法院，要求江上名都酒店、吴志会、王连辉、塞纳公司承担连带责任。 江上名都酒店辩称，1.欠付事实无异议，堰和公司起诉物业服务费的金额，因堰和公司没有详细的计算明细，故对欠费的金额和期间需核实；2.对堰和公司主张的违约金不认可；3.堰和公司主张的第二项诉讼请求地下车位管理费，需堰和公司提交详细的金额明细，对利息损失不认可；4.堰和公司主张的第三项诉讼请求应该从2018年7月开始计算，因为堰和公司在2018年7月前没有按约定对电梯进行维保，因没有提交相关的特种设备检验手续，导致其中一部电梯被成都市质监局责令关闭两个月，对资金利息损失不予认可，无专职的电工和保安，江上名都酒店已经自行聘请相关人员，关于此部分的费用，已另案起诉，因此请法院驳回堰和公司的部分诉讼请求。 吴志会、王连辉辩称，不是案涉房屋的业主和使用人，因此不应该承担责任，其余答辩意见与江上名都酒店一致。 塞纳公司辩称，1.案涉房屋已于2015年出售给江上名都酒店、王连辉、吴志会，且在2017年3月4日完成交付，案涉房屋产权未过户原因是与江上名都酒店、王连辉、吴志会之间因购房款的支付发生纠纷，导致产权仍在塞纳公司名下。案涉房屋的实际使用人是江上名都酒店、王连辉、吴志会，塞纳公司并未享受堰和物业提供的物业服务；2.根据堰和公司与江上名都酒店签订的《物业服务补充协议》约定，案涉物业自2017年1月1日起的物业费及其他相关费用都应当由江上名都酒店予以承担，基于此，自2017年1月1日起所产生的相关费用塞纳公司都不应当承担；3.本案中，江上名都酒店、吴志会、王连辉、塞纳公司既未约定对案涉物业相关费用承担连带清偿责任，本案也不符合法律明确规定的承担连带清偿责任的法定情形，堰和公司仅以塞纳公司系登记业主为由，要求塞纳公司承担连带清偿责任缺乏法律依据；4.即使塞纳公司应当承担物业交付使用前的物业服务费，根据《前期物业服务合同》第六条第（五）项的约定，堰和公司未提供证据证明其向塞纳公司催缴过物业服务费，也未给塞纳公司合理的缴费期限，因此，物业服务费的付款条件至今尚未成就，故堰和公司要求支付逾期付款违约金也缺乏事实和法律依据；5.堰和公司第三项诉讼请求是堰和公司与江上名都酒店《物业服务补充协议》中约定的内容，与塞纳公司无关。综上，请求依法驳回堰和公司对塞纳公司提出的诉讼请求。 本案经双方当事人举证质证，本院经审理认定事实如下： 一、塞纳公司作为业主单位与物业服务企业堰和公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由堰和公司为都江堰市都江国际广场物业项目提供物业服务。（一）合同的履行期限自2017年1月1日起至2022年12月21日止；（二）物业服务费收费标准为：1.一层商铺9.00元/平方米/月；2.二层商铺8.00元/平方米/月；3.三层以上商铺7.00元/平方米/月；4.临时商铺10.00元/平方米/月；5.商业资产租赁中介一次性服务费10.00元/平方米；（三）车辆使用及车辆停放服务费的标准为1.车库的机动车位：车位产权人按地面车位60.00元/个/月、地下车位80.00元/个/月；2.占用地面统一规划管理的共有道路或其他场地停放的机动车辆：车位使用人按120元/个/月；3.其他车辆：摩托车30元/辆/月、电瓶车30元/辆/月、自行车20元/辆/月；违约责任：业主未按时、足额交纳物业服务费的，经堰和公司书面催告限期仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。堰和公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，塞纳公司、业主有权要求堰和公司在合理期限内整改，逾期未整改，给塞纳公司、业主造成损失的，承担赔偿责任。 二、2017年1月9日，堰和公司与江上名都酒店在履行《前期物业服务合同》基础上，就该项目3-5层（酒店）的物业管理、费用结算等事宜签订《物业服务补充协议》，载明的特别约定：1.堰和公司将本项目配备的24小时专职内线电工岗1名、24小时专职巡逻岗2名，委派给江上名都酒店进行日常管理和工作安排（该岗位人员当天的考勤与考核由江上名都酒店出具，工资由堰和公司派发），工作安排优先满足酒店工作需求；3-5层的安全、卫生、维护维修等常规物业服务工作由江上名都酒店负责；4.交由堰和公司统一经营管理的地下车位，应优先满足酒店客户车辆的停放需要，酒店营业期起，堰和公司收取的地下车位管理费不足2000元/月（含江上名都酒店产权车位物业管理费及住宿客人的面单停车费在内）的，可由江上名都酒店按月补足其差额；6.酒店专用电梯、3-5层消防系统的日常巡视检查、维保维修以及年检工作，由堰和公司统一安排和负责，所产生的费用江上名都酒店每年补助12000元，其余部分由堰和公司自行承担。载明的物业收费标准约定：1.酒店装修期（2017年1月1日至2017年6月30日）按照空置房标准提供物业服务，物业服务费收费即2.00元/平方米/月；2.酒店试营业期（2017年7月1日至2018年6月30日）按照试营业标准提供物业服务，物业服务费收费即3.50元/平方米/月；3.酒店正常营业期（2018年7月1日至永久）按照正常标准提供物业服务，物业服务费收费即3.00元/平方米/月。载明的缴费期限为按月交纳，堰和公司每月末向江上名都酒店提交请款申请和物业服务等费用支付明细表，江上名都酒店在收到申请之日起5个工作日内完成核对与支付事宜；缴费方式可采取现金与对公转账的方式进行交纳，江上名都酒店交清当月所有费用后，堰和公司按交费项目出具收款收据等等。其他事项：2.双方未按协议履行，且给对方造成重大经济损失，违约方应承担因此而产生的违约责任。堰和公司为该项目进行公共设施设备月检、巡逻、绿化养护、电梯日常检查、电梯定期检验等服务。 三、2015年8月8日，出卖人塞纳公司与买受人王连辉、吴志会签订《房屋买卖协议》，于2015年11月8日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，将位于都江堰市商品房屋出售给王连辉、吴志会，合同中对房屋面积、价款、付款方式等进行约定。2018年9月10日，塞纳公司、江上名都酒店、王连辉、吴志会签订《商品房买卖补充协议》，约定：1.该协议作为2015年11月8日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的延续与补充，合同备案及办理产权用都江堰市江上名都酒店有限公司；2.塞纳公司交付与江上名都酒店的房屋面积实际测量为4588.82平方米；3.江上名都酒店于2017年3月4日接收以上房屋。塞纳公司、江上名都酒店、王连辉、吴志会在该协议上签字盖章。案涉第3-5层房屋共有30个产权，其中3楼28个产权，4、5楼各1个产权，均登记在塞纳公司名下。 四、江上名都酒店与塞纳公司分别以对方为被告就案涉房屋诉至成都市中级人民法院，案由为商品房预售合同纠纷，案号分别为（2018）川01民初3738号、（2019）川01民初540号。江上名都酒店的诉讼请求是合同继续履行、办理产权登记、违约金等。塞纳公司的诉讼请求是支付购房余款、资金占用利息、违约金等。两案正在审理中。 五、因本案与（2019）川0181民初3874号系关联案件，各方当事人均主张，提交的证据可以共同用于两案。江上名都酒店使用案涉房屋期间，曾于2018年9月20日、2018年11月16日向堰和公司交纳物业服务费共计80000元。 上述事实，有堰和公司提交的双方当事人的身份信息、《前期物业服务合同》、《物业服务补充协议》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、公共设施设备月检记录、巡逻记录、电梯日常检查记录、半月保养项目内容及要求、电梯定期检验报告，江上名都酒店、王连辉、吴志会提交的《房屋买卖协议书》、《商品房买卖补充协议》等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点，一是本案的主体问题；二是堰和公司主张的物业费、违约金、车位管理费和电梯维保等费用认定的问题。 一、关于本案主体的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”，第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。本案中，赛纳公司系位于都江堰市“都江国际广场”的开发商，该项目中的第三、四、五层商品房屋虽已出售给王连辉、吴志会，后又约定买受人变更为江上名都酒店，合同备案及办理产权用江上名都酒店，但至法庭辩论终结前，双方互为原被告的商品房预售合同纠纷正在审理中，因此，根据上述法律之规定，买受人不管是王连辉、吴志会，还是各方约定变更的江上名都酒店，因未经依法登记，不能当然认定为涉案房屋的所有权人，本院认定案涉房屋的所有权人为30年产权的登记权利人即塞纳公司。江上名都酒店自2017年3月4日接收房屋后使用至今，因此本院认定物业使用人为江上名都酒店。故由江上名都酒店承担欠付费用的支付责任，塞纳公司作为所有权人，承担连带责任。故对塞纳公司的抗辩，本院不予支持。但江上名都酒店与堰和公司签订的《物业服务补充协议》，因没有塞纳公司签字认可，故该协议约定的权利义务，由协议双方承担责任。王连辉、吴志会因既不是房屋产权登记人，又不是物业使用人，因此不应当承担连带责任，故对王连辉、吴志会的抗辩，本院予以支持。 二、关于堰和公司主张的物业费、违约金、车位管理费和电梯维保等费用认定的问题。 1.堰和公司主张的物业服务费332993.80元及违约金99898.14元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。本案中，虽双方约定堰和公司每月末向江上名都酒店提请请款申请和物业服务等费用支付明细表，因交纳物业服务费是双方明确约定，且江上名都酒店对欠缴物业服务费的事实无异议。因此本院根据双方约定的标准，认定案涉房屋2017年1月1日至2017年6月30日期间，应付物业服务费为55065.84元（4588.82×2元/月.平方米×6月）；2017年7月1日至2018年6月30日期间，应付物业服务费为192730.44元（4588.82×3.5元/月.平方米×12月）；2018年7月1日至2019年6月30日期间，应付物业服务费为165197.52元（4588.82×3元/月.平方米×12月）。上述费用合计412993.80元，扣减江上名都酒店已交纳的80000元，尚欠物业服务费332993.80元。因堰和公司与江上名都酒店有法律约束力的《前期物业服务合同》明确约定，经堰和公司书面催告限期仍未交纳的，承担违约期间未付金额的违约金。同时堰和公司与江上名都酒店签订的《物业服务补充协议》有违约责任的约定但对违约责任的承担方式无具体指向。堰和公司向本院提交了催缴统计表，但其书面催告是否送达给江上名都酒店，无证据予以印证，故对违约金的诉讼请求，本院不予支持。 2.堰和公司主张的地下车位管理费44000元及资金利息损失4829.64元。本院认为，双方签订的《物业服务补充协议》中的特别约定4，堰和公司收取的地下车位管理费不足2000元/月的（含江上名都酒店产权车位物业管理费及住宿客人的面单停车费在内），可由江上名都酒店补足其差额。审理中，江上名都酒店认可2018年7月30日之前未就代金券进行过结算，也未补足过地下停车管理费的差额，堰和公司提交2017年9月1日至2019年6月27日由江上名都酒店向其发放的停车代金券6444张，金额为64440元，故本院对堰和公司主张的44000元，因未超过双方的约定（2000元/月×22月），本院予以支持。对资金利息损失的请求，双方对此无约定，本院不予支持。 3.堰和公司主张的酒店专用电梯、3-5层消防系统的日常巡视检查、维保维修以及年检工作的补助费用30000元及资金利息损失4500元。本院认为，堰和公司向本院提交了月检记录、维护保养合同、电梯检验报告等，同时根据堰和公司与江上名都酒店签订的《物业服务补充协议》，堰和公司主张的30000元，没有超过双方约定的计算标准（12000元/年×2年6月），本院予以支持。因双方对资金利息损失没有约定，故本院不予支持。对于江上名都酒店抗辩的，因堰和公司在2018年7月前没有按约定对电梯进行维保，没有提交相关的特种设备检验手续，导致其中一部电梯被成都市质监局责令关闭两个月，因未提交证据予以证实，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、都江堰市江上名都酒店有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向四川堰和物业管理有限公司支付物业服务费人民币332993.80元。 二、都江堰市江上名都酒店有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向四川堰和物业管理有限公司支付地下停车管理费人民币44000元。 三、都江堰市江上名都酒店有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向四川堰和物业管理有限公司支付消防补助费人民币30000元。 四、成都塞纳山河商贸有限公司对上述第一判项承担连带责任。 五、驳回四川堰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8962元，减半收取计4481元，由都江堰市江上名都酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王凌波 二〇一九年十二月三十日 书记员  孟 曦