江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初10839号原告：无锡市国联发展（集团）有限公司，住所地无锡市滨湖区金融一街8号。（统一社会信用代码：91320200136008095K）法定代表人：华伟荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：司莉莉，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭钊，江苏法舟律师事务所实习人员。被告：江苏九乐建材科技有限公司，住所地江苏省赣榆经济开发区厦门路18号。（统一社会信用代码：913207073021957123）法定代表人：杨泗翠，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾伟华，该公司员工。原告无锡市国联发展（集团）有限公司（以下简称国联公司）与被告江苏九乐建材科技有限公司（以下简称九乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国联公司的委托诉讼代理人司莉莉、彭钊，被告九乐公司的委托诉讼代理人顾伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国联公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与九乐公司之间的《租赁合同》于2019年9月5日解除；2.判令九乐公司支付其租金161510.66元（自2018年6月20日起至2019年6月19日，按照127750元/年*1.02*1.02得132911.1元，自2019年6月20日至合同解除之日即2019年9月5日租金按照127750元*1.02*1.02*1.02/365*77日得28599.56元）及违约金（暂计至2019年9月18日止为630485.11元。最终计算方式如下：以132911.1元为基数，自2018年6月20日起至实际给付之日止按日1%计算；以28599.56元为基数，自2019年6月20日起至实际给付之日止按日1%计算）；3.判令九乐公司返还其租赁房屋，并自2019年9月6日起至实际返还房屋之日止，按371.42元/日的标准向其支付房屋占有使用费；4.判令本案诉讼费由九乐公司承担。事实和理由：其与连云港九乐建材科技有限公司（九乐公司曾用名）于2016年签署《梧桐水岸A幢工业遗址租赁合同》（以下简称租赁合同），就租赁期限、租金标准、租金支付时间、违约金及合同解除等做了明确约定。租赁协议签署后，其依约向九乐公司交付租赁房屋，但九乐公司自2018年6月20日起未向其支付租金。其向九乐公司发送律师函通知九乐公司解除双方租赁合同。九乐公司于2019年9月5日收到律师函。双方租赁合同应于该日解除。九乐公司应支付其2018年6月20日至2019年9月5日期间租金。九乐公司逾期付款构成违约，应按照租赁合同约定支付违约金。租赁合同解除后，九乐公司应于解除当日搬离租赁房屋。现九乐公司继续占有租赁房屋，应向其支付占有期间使用费，使用费按照合同约定的第四个租赁年度的日租金水平计算，日租金标准为371.42元/日（127750元*1.02*1.02*1.02/365）。九乐公司辩称，1.国联公司没有履行合同约定的检查、养护、修缮义务，其享有先履行抗辩权；2.国联公司未履行事先催告及通知义务，无权单方解除租赁合同。3.对国联公司主张的欠付租金及使用费均无异议，国联公司主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。国联公司为证明其诉讼请求提供了无锡市文化遗产局《关于协新毛纺织染厂工业遗产建筑保护性移建会议纪要》，无锡市文物遗产局与国联公司、无锡世纪春天房地产开发有限公司签订的《协议书》，国联公司与无锡世纪春天房地产开发有限公司签订的《协议》，租赁合同，《律师函》及邮寄凭证、回单查询凭证、工商查询记录。九乐公司经质证对上述证据均无异议。九乐公司未提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梧桐水岸花园工业遗址建筑产权属国有，根据无锡市文化遗产局会议纪要，按谁使用、谁管理、谁维护的原则，使用权归国联公司、无锡世纪春天房地产开发有限公司。根据国联公司、无锡世纪春天房地产开发有限公司内部协议，其中建筑A归国联公司使用管理、建筑B归无锡世纪春天房地产开发有限公司使用管理。2016年，国联公司与九乐公司（曾用名连云港久乐建材科技有限公司）签署租赁合同一份，约定国联公司将坐落于梧桐水岸花园工业遗址建筑A幢出租给九乐公司，九乐公司承租商铺的建筑面积为350平方米；租赁期限自2016年6月20日起至2021年6月19日止；租金以年计算，第一租赁年度（自2016年6月20日起至2017年6月19日止）租金127750元，第二租赁年度起每年度递增2%；计租日为每年的6月20日，租金按租赁年度支付，九乐公司应在每个租赁年度计租日前向国联公司支付该租赁年度租金；如九乐公司逾期支付租金，物业管理费或合同约定的有关费用，每逾期一日，应按照应付未付款额的1%的金额向国联公司支付逾期付款违约金，逾期超过15日的，国联公司有权解除本合同。合同签订后，国联公司按约将房屋交付九乐公司使用。九乐公司支付了第一租赁年度租金127750元，第二租赁年度的租金130305元，共计258055元后，自2018年6月20日起，再未支付租金。2019年9月4日，国联公司向九乐公司邮寄《律师函》一份，载明国联公司根据租赁合同第11.2条约定，解除与九乐公司签署的租赁合同，租赁合同自收到本函之日起即行解除，九乐公司在收到本函之日起三日内，支付2018年6月20日至租赁合同解除之日的租金，清理租赁房屋内所有物品并返还租赁房屋，同时向国联公司支付自租赁合同解除之日起至返还租赁房屋止的占有使用费。九乐公司于2019年9月5日签收该《律师函》。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。国联公司与九乐公司签订的租赁合同依法成立、有效，双方均应按约履行。九乐公司自2018年6月20日起未按约支付租金，国联公司根据租赁合同中“九乐公司逾期交付租金超过15日的，国联公司有权解除本合同”的约定，单方解除租赁合同并通知九乐公司。本院认为九乐公司逾期支付租金的违约行为已经导致国联公司不能实现合同目的，双方租赁合同约定的合同解除条件已经成就。国联公司有权依约解除合同，双方租赁合同自通知到达九乐公司之日即2019年9月5日解除。故本院对于国联公司要求确认其与九乐公司签订的租赁合同于2019年9月5日解除的诉讼请求予以支持。对于九乐公司辩称的解除合同不符合租赁合同约定及法律规定的抗辩意见不予采纳。关于租金，国联公司要求九乐公司按约支付自2018年6月20日至2019年9月5日租金161510.66元，九乐公司对欠付租金的数额予以认可，本院对国联公司该项诉讼请求予以支持。九乐公司主张国联公司没有履行租赁合同约定的检查、养护、修缮义务，其享有先履行抗辩权，但未提供证据证明其主张，本院对其抗辩的事实不予采信。关于违约金，九乐公司逾期交付租金，国联公司要求九乐公司依照租赁合同约定，每逾期1日按照应付未付租金1%支付违约金。九乐公司认为国联公司主张的违约金过高。因双方均未对因违约造成的损失提供证据，本院酌定调整违约金为以未付租金为基数，自逾期之日起按照年利率24%标准计算至实际给付之日止。即以132911.1元为基数，自2018年6月20日至实际给付之日按年利率24%计算；以28599.56元为基数，自2019年6月20日起至实际给付之日止按年利率24%计算）。合同解除后，九乐公司继续占有租赁房屋，国联公司有权要求九乐公司返还租赁房屋并要求九乐公司支付占有期间的使用费。双方对按照371.42元/日标准计算占有使用费均无异议，故本院对国联公司主张九乐公司返还其租赁房屋、支付房屋占有使用费的诉讼请求亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认无锡市国联发展（集团）有限公司与江苏九乐建材科技有限公司签订的《梧桐水岸A幢工业遗址租赁合同》于2019年9月5日解除。二、江苏九乐建材科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市国联发展（集团）有限公司2018年6月20日至2019年9月5日期间租金161510.66元及违约金（以132911.1元为基数，自2018年6月20日起至实际给付之日止按日1%计算；以28599.56元为基数，自2019年6月20日起至实际给付之日止按日1%计算）。三、江苏九乐建材科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的梧桐水岸花园工业遗址建筑A幢商铺返还无锡市国联发展（集团）有限公司。四、江苏九乐建材科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市国联发展（集团）有限公司房屋占有使用费（自2019年9月6日起至实际返还房屋之日止，按371.42元/日的标准计算）。五、驳回无锡市国联发展（集团）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5860元，由无锡市国联发展（集团）有限公司负担4360元，江苏九乐建材科技有限公司负担1500元。江苏九乐建材科技有限公司应负担的部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给无锡市国联发展（集团）有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 包宇红二〇一九年十二月二十六日法官助理 王晓芬书 记 员 王佳舟本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。