西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初19222号原告（反诉被告）：王宏亮，男，1984年7月10日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，陕西瀚沃威律师事务所律师。被告（反诉原告）：高娜，女，1985年12月9日出生，汉族，住陕西省米脂县。被告（反诉原告）：苏文飞，男，1978年9月12日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。共同委托诉讼代理人：刘逸超，陕西华秦律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王娇雅，陕西华秦律师事务所实习律师。第三人：西安首府置业有限公司，住所地陕西省西安曲江新区。法定代表人：曹西琴，职务不详。委托诉讼代理人：樊睿，女，1982年8月18日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告（反诉被告）王宏亮与被告（反诉原告）高娜、苏文飞，第三人西安首府置业有限公司（以下简称首府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王宏亮及委托诉讼代理人李小峰，被告（反诉原告）苏文飞及被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人刘逸超、王娇雅，第三人委托诉讼代理人樊睿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏亮向本院提出诉讼请求：1．判决解除原被告签订的《房屋买卖三方合同》。2．判决高娜、苏文飞返还王宏亮已付购房款360,000元及购房款资金占用利息55,480元（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2016年6月1日起计算至实际返还之日，暂计算至2019年8月13日）。3．判决高娜、苏文飞向王宏亮承担违约金60,000元，中介费24,000元。4．判决高娜、苏文飞赔偿王宏亮所购房屋增值价值损失696,354元。5．请求判令高娜、苏文飞支付涉案房屋的诉前保全费5,000元、保险费6,000元，合计11,000元。6．本案诉讼费用由高娜、苏文飞承担。事实和理由：2016年3月27日，原被告在首府公司处签订《房屋买卖三方合同》，约定原告以120万元价格购买苏文飞、高娜所有的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX室房屋一套，建筑面积135.13平方米。合同第十五条约定，“双方应予2016年7月底办理完毕该房屋的交易手续”，即高娜、苏文飞协助原告办理完毕该房屋相关过户手续。合同第十一规定“任何一方不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之五的违约金，逾期超过七日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿守约方中介费及相关损失，并按照房款总额的5%向守约方支付违约金……并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率支付利息”。合同签订后，王宏亮积极按照合同约定向苏文飞支付房屋价款，但二人一直拖延办理银行提前还贷手续导致原告至今无法办理房屋过户手续，经王宏亮多次催促，高娜、苏文飞表示拒绝配合，后再被告催促过程中被告知，因二人与案外人王某某债务纠纷，榆林市榆阳区人民法院于2017年3月6日作出（2017）陕0802民初2572-1号文书对本案涉案房屋进行查封，现房屋仍处于查封状态。2017年初，西安市商品房价格涨幅巨大，而二人拒绝履行其解押手续并办理过户义务，导致原告一直无法正常办理该房屋过户以及后续因个人债务问题导致该房屋现目前处于查封状态，以上情形使原被告双方之间房屋买卖合同目前现已经无法实现，其行为严重损害了原告的合法权益。综上，王宏亮认为被告的行为构成严重违约，不仅致使原被告订立的房屋买卖合同目的无法实现，更导致了资金被长期占用，造成严重经济损失。原告特向法院提起诉讼，望判如所请。苏文飞、高娜答辩称，1．案涉房屋买卖三方合同为无效合同，自始无效，无需解除。苏文飞在高娜不知情的情形下无权处分案涉房屋，高娜事后不同意出售房屋，未予追认。根据合同法第五十一条的规定，案涉合同为无效合同。另，案涉合同为附生效条件的合同。合同第十五条第四款规定，“甲乙双方协商，如甲方未有能力偿还按揭，此合同无效”。截至合同约定交易手续未办理完毕的2016年7月底，苏文飞尚未将按揭某某偿还完毕。故合同不具备生效条件，即为无效合同。2.王宏亮要求返还的购房款360,000元及资金占用期间利息，应由第三人退还。合同第十五条第五款约定由第三人退还给王宏亮。3.案涉合同为无效合同，不存在违约行为。故王宏伟主张的违约金、中介费不认可，且该中介费应由第三人退还。4.王宏亮仅支付购房款360,000元，并不能取得案涉房屋的所有权，增值与王宏亮无关。且合同尚未生效，房屋亦被查封，无法交易。综上所述，提请法庭驳回王宏亮的诉讼请求。苏文飞、高娜向本院提出反诉请求：1.判令王宏亮立即向高娜、苏文飞返还位于西安市曲江新区XX路XX幢XX号房屋。2.判令王宏亮向苏文飞、高娜支付自2016年8月1日至涉案房屋返还给苏文飞、高娜之日的使用费（暂定计算至2019年11月1日为163,800元）。诉讼中，苏文飞、高娜明确其基于合同无效而提出反诉请求，房屋使用费按照4,200元/月的标准计算。3.诉讼费用由王宏亮承担。事实和理由:王宏亮（乙方）与苏文飞（甲方）及第三人（丙方）于2016年3月27日签订了《房屋买卖三方协议》，该协议第十五条约定：1.签合同日乙方支付甲方定金叁万元整，其余柒万元整于2016年3月29日支付于甲方；2.因乙方要求于2016年5月20日向甲方支付贰拾陆万元整，甲方应将房屋钥匙、门禁、电卡、气卡支付于乙方使用；3.应甲乙双方协商，该房屋交易手续于2016年7月底办理完毕；4.甲乙双方协商，如甲方未有能力偿还按揭，此合同视为无效；5.乙方所有资金形式，由丙方转给甲方，若产生纠纷，由丙方退还给乙方全部费用。截至该协议约定的房屋交易手续办理完毕时间2016年底，苏文飞因个人债务繁多未能偿还案涉房屋的贷款并解除抵押。按照约定该协议应视为无效。王宏亮明知这一合同约定和苏文飞无力偿还按揭的事实导致案涉合同无效，居住在该房屋，拒绝协商合同无效的后续事宜。2017年5月9日，王宏亮向陕西省榆阳区人民法院提起针对涉案房被财产保全复议的申请被裁定驳回，2018年6月3日王宏亮明知案涉房屋已被查封不能交易过户，却向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，诉请被告继续履行涉案合同，协助其办理过户手续。西安市雁塔区人民法院以（2018）陕0113民初11787号民事裁定，认定涉案合同应属无效，王宏亮自2015年6月1日在涉案房屋居住至今，驳回王宏亮的起诉。随后，高娜亲自到涉案房屋试图解决合同无效的后续问题，无果。2019年10月9日，王宏亮明知涉案合同已被生效法律文书认定无效又向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，诉请解除涉案合同，支付违约金，赔偿房屋增值损失等请求。综上，王宏亮明知出现合同约定的无效情形，却长期占有使用涉案房屋，通过诉讼延长占有，导致被告无法占有、使用该房屋，侵犯了被告的合法利益，特此向法院提起反诉，请求法院判如所请。王宏亮针对反诉答辩称，1.王宏亮已依约支付购房款36万元，并基于此接收房屋至今，且合同尚未依法解除。故王宏亮占有房屋是履行合同的正当行为，属于合法占有。反诉人要求返还房屋、支付占有使用费无事实和法律依据。2.合同虽然使用了无效的词句，但约定并不属于合同法规定的无效情形。且根据反诉人提供的提前到期还款通知的时间来看，银行至今尚未采取法律措施，说明反诉人一直偿还按揭某某。另外，本市房屋价格在2017年1月以来增长快速，也存在反诉人为了不履行合同而故意逃避偿还按揭某某的可能性。况且，双方在2018年起诉前还通过第三人沟通过房屋过户事宜。综上所述，提请法庭驳回原告的诉讼请求。第三人陈述称，1.在2016年3月27日签订房屋买卖三方合同签订后，王宏亮于2016年3月29日、4月20日、5月26日、5月31日和6月1日向第三人转款共计360,000元，第三人随后向苏文飞转款360,000元。2.双方在2016年3月29日就案涉房屋进行了交付。同年6月，王宏亮经苏文飞同意后装修入住至今。3.2016年6月至2017年2月，第三人多次约双方协商合同履行事宜，但因苏文飞失约而未果。其间，高娜出具委托书，委托第三人工作人员至物业处领取办理房产证所需的大修基金、契税发票。王宏亮支付了办证所需费用并办理了房产证。4.案涉房屋在合同签订时尚未被查封。第三人工作人员在2017年5月至2018年7月多次找苏文飞、高娜协商解决此事，但无果。本院经审理认定事实如下：2016年3月27日，王宏亮（买受人、乙方）、苏文飞（出卖人、甲方）、首府公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定王宏亮以120万元的价格购买位于本市曲江新区XX幢XX单元XX号，建筑面积为135.13平方米的房屋，付款方式为银行按揭某某。合同第十一条约定，“任何一方不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之五的违约金，逾期超过七日的，守约方有权解除合同，违约方应赔偿守约方中介费及相关损失，并按照房款总额的5%向守约方支付违约金。合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起七日内退还乙方全部已付房款，并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率付给利息。乙方应在解除合同通知送达之日起七日内退还甲方该房屋”。第十五条第2款约定，房屋交易手续于2016年7月底履行完毕。第4款约定，“甲乙双方协商，如甲方未有能力偿还按揭，此合同视为无效”。合同签订后，2016年3月27日至6月1日，王宏亮向首府公司支付购房款36万元、中介费1.8万元，合计37.8万元。首府公司后向苏文飞转付购房款36万元。苏文飞亦将房屋交付给王宏亮，由王宏亮在2016年8月1日前占有使用案涉房屋。2016年12月30日，高娜通过电子邮件向首府公司工作人员出具委托书，委托首府工作人员领取房屋的大修基金票据、契税发票。2017年3月6日，案涉房屋因苏文飞、高娜与案外人存在债务纠纷被陕西省榆林市榆阳区人民法院采取诉讼财产保全措施。2017年5月9日，王宏亮以案涉买卖合同为由提出复议请求，后被裁定驳回。2018年6月20日，王宏亮提起继续履行合同的诉讼。本院于2019年8月13日作出民事裁定，以房屋被查封在法律上不能履行为由，裁定驳回王宏亮的起诉。王宏亮遂提起本案诉讼，并在起诉前申请财产保全，因此产生保全申请5,000元、诉讼财产保全责任保险费6,000元。庭审中，高娜表示其不清楚发送授权委托书电子邮件的目的。庭审中，针对合同第十五条第四款的内容事宜，经询，王宏亮、首府公司均称因王宏亮担心在办理过户手续前苏文飞不退款也不过户，故约定该条款的内容。苏文飞称首府公司急于促成签订合同，但其担心无法偿还按揭某某而约定该内容。庭审中，首府公司表示其尚未向王宏亮退还中介费。在本院审理期间，王宏亮主张按26,000元/平方米计算房屋市场价格并据此计算房屋增值损失。苏文飞提交的2017年中海紫御华府单价网页截图显示：1月为15,711元/平方米，之后涨至12月的21,727元/平方米。另查明，苏文飞、高娜原为夫妻关系，后于2016年4月29日离婚。2013年10月，高娜以其名义与按揭银行、开发商签订了个人购房担保借款合同、抵押合同，案涉房屋为抵押合同项下的抵押物。2017年1月22日，按揭银行向高娜发出《贷款提前到期通知书》，要求高娜归还剩余本金及利息。苏文飞对外债务较多，涉诉案件较多。本院认为，关于合同出卖人主体的问题。经查，从开发商购买案涉房屋的时间、案涉合同的签订时间均形成于高娜、苏文飞的婚姻关系存续期间。高娜亦在案涉合同的履行期间向首府公司工作人员出具委托书，授权工作人员领取大修基金票据、契税发票。而大修基金票据、契税发票是案涉房屋上的重要交易资料，亦是与履行案涉合同有关的重要资料。在此情况下，高娜辩称不清楚发送授权委托书电子邮件的目的，不合常理。综上所述，本院认定高娜在苏文飞签订买卖合同后对出卖案涉房屋的行为予以追认，其亦为买卖合同的出卖人。关于合同效力，以及合同第十五条第4款是生效要件还是解除条件的问题。经查。虽然《房屋买卖三方合同》第十五条第4款使用了“无效”的词句，但该“无效”的词句并非《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效，不能根据案涉合同使用的词句认定案涉合同的效力。案涉合同亦不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形。故本院认定案涉合同合法有效。至于生效要件还是解除条件的问题。经查，王宏亮已支付了部分购房款，苏文飞亦将交付给王宏亮使用，双方均已部分履行了合同。从双方关于第十五条第4款约定内容的陈述来看，双方在约定该款内容均是基于合同履行过中出现的按揭某某未偿还时作出的相应约定。再从促进交易的原则考量，本院认定合同第十五条第4款为合同解除条件。综上所述，案涉合同是合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于合同应否解除及解除后的请求问题。经查，王宏亮已依约支付了购房款36万元。高娜、苏文飞作为出卖人并未依约偿还原按揭某某，该行为符合合同第十五条第4款的约定。合同约定的解除条件已成就。原告现据此主张解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，双方应互相返还已履行的合同部分。高娜、苏文飞应向王宏亮退还购房款360,000元，并根据合同十一条的约定支付购房款的利息、购房款总额1,200,000元的5%的违约金即60,000元、赔偿王宏亮的中介费损失18,000元。王宏亮主张的房屋增值损失属合同履行利益。双方对案涉房屋的市场价值有争议。本院根据双方关于案涉房屋市场价格的陈述并参考案涉房屋所在小区其他房屋在阿里司法拍卖平台上的评估价格、交易价等情况，酌定按照22,000元/每平方米计算案涉房屋的市场价格，计得2972860元（22,000元/每平方米×135.13平方米）。再根据案涉合同约定的交易总价120万元，计得房屋的溢价部分为1772860元。本院根据王宏亮支付购房款的数额、已支持王宏亮的违约金、利息、居间费损失等情形，酌定王宏亮溢价损失为45万元。至于返还房屋问题。合同解除后，王宏亮应向高娜、苏文飞返还房屋，并支付占有使用房屋期间的使用费。本院根据案涉房屋面积、所处地理位置，酌定每月按2,500元计算房屋占有使用费至实际返还之日止，其中，2016年8月1日至2019年10月31日的占有使用费97,500元。另外，王宏亮主张的诉讼保全责任保险费并非其必要支出，亦非诉讼费用范畴，不应由高娜、苏文飞赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王宏亮和被告（反诉原告）高娜、苏文飞于2016年3月27日签订的《房屋买卖三方合同》中的房屋买卖合同关系予以解除；二、被告（反诉原告）高娜、苏文飞于本判决生效之日起十日内连带向原告（反诉被告）王宏亮返还购房款360,000元，以及按照全国银行间同业拆借中心公布的同期的贷款市场报价利率计算的自本判决生效之日起至实际返还款项之日止的利息；三、被告（反诉原告）高娜、苏文飞于本判决生效之日起十日内连带向原告（反诉被告）王宏亮支付违约金60,000元；四、被告（反诉原告）高娜、苏文飞于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告（反诉被告）王宏亮居间费损失18,000元；五、被告（反诉原告）高娜、苏文飞于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告（反诉被告）王宏亮房屋溢价损失450,000元；六、原告（反诉被告）王宏亮于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）高娜、苏文飞返还位于西安市曲江新区XX幢XX单元XX号的房屋。七、原告（反诉被告）王宏亮于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）高娜、苏文飞支付自2016年8月1日至2019年10月31日的占有使用费97,500元，并按照2,500元/月的标准支付自2019年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；八、驳回原告（反诉被告）王宏亮的其他诉讼请求、被告（反诉原告）高娜、苏文飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,600元（王宏亮已预交），减半收取计7,800元，由王宏亮负担800元，高娜、苏文飞共同负担7,000元；保全申请费5,000元（王宏亮已预交），由高娜、苏文飞共同负担。反诉案件受理费7,637元（高娜、苏文飞已预交），减半收取计3,818.5元，由高娜、苏文飞负担818.5元，王宏亮负担3,000元。因原被告均已预交费用，故在其于履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  栗德亮二〇一九年十二月十九日书记员  贾 凡打印：扈艳红校对：贾凡2019年月日送达1