山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初5579号原告:日照市东港区香河街道前五里河村民委员会，统一社会信用代码54371102ME05155667，住日照市东港区香河街道前五里河村。法定代表人：吴超，村主任。委托诉讼代理人:乔世江，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人:费奇，山东海洋律师事务所律师。被告:赵庆利，男，1963年10月12日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人:张国强，山东天蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人:厉芳，山东天蓝律师事务所律师。原告日照市东港区香河街道前五里河村民委员会（以下简称：五里河村委会）与被告赵庆利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告五里河村委会的委托诉讼代理人费奇，被告赵庆利的委托诉讼代理人厉芳到庭参加了第一次庭审，原告五里河村委会的委托诉讼代理人费奇，被告赵庆利及其委托诉讼代理人张国强到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。起诉时，原告曾列刘立义为共同被告，后申请撤回了对刘立义的起诉。原告五里河村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠租赁费261000元及利息；2.判令被告立即恢复场院原状，并立即向原告交还所租场地；3.判令被告向原告支付占有使用费共20000元（实际数额要求计算至搬离之日止）；4.本案诉讼费用等由被告承担。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求中要求判令被告立即恢复场院原状的请求，并明确第3项诉讼请求中占有使用费的标准参照双方签订的租赁合同中关于租赁费最后五年每年2万元的标准，自2019年7月1日之后计算至被告实际搬离之日止。事实与理由：1999年，两被告与原告签订《场院租赁合同》，约定：原告将位于昭阳路北段东侧的场院及瓦房等配套租赁给两被告，租期20年，自1999年7月1日起至2019年6月30日止，同时约定了租赁费及其他各项事宜。上述合同签订后，原告依约履行义务，而被告严重违反合同约定，常年欠交租赁费累计261000元，现该合同约定的租赁期限已届满，虽经原告屡次催告，被告不但拒不支付拖欠的租赁费，而且于租期届满后也拒不返还租赁物。综上，被告的行为严重侵害原告合法权益，且属根本违约，故原告诉至法院。被告赵庆利辩称，原、被告于1999年签订租赁合同属实，合同约定被告租赁原告位于昭阳路北段东侧，总面积约2100平方米的场院用于纺织加工业，原告需为被告提供照明及工业用电线路至场院，但合同签订后，原告违约未能给被告提供工业负荷用电，被告无奈之下只能自己购买变压器及用电权，前后花费费用约15、6万元，因为该原因，被告与原告原村领导协商，免于收取相应租赁费用。这也是签订租赁合同20年来原告为何不向被告要求支付租赁费用的原因。2014年原告通知被告本村集体土地已列入市、区重点工程区域，要进行企业拆迁，并委托评估事务所对企业资产进行评估，租赁合同于2014年5月25日解除，原告同时向被告下发了《资产评估汇总表》、《资产评估明细表》。被告接受原告拆迁安排，并将当时开办经营的日照市金鼎纺织品有限公司停业待拆迁。但原被告达成拆迁补偿方案后，原告迟迟未进行拆迁，被告企业也一直处于停业状态，造成相应的经营损失。2019年7月4日，原告村主任雇佣一批社会闲散人员，闯入被告厂区，采取打砸抢的手段将被告物品扔到大门外，造成被告财产毁损或丢失，同时致被告家属身体多部位挫伤，给被告及其家人造成了精神和心理的重大创伤，原告应对被告损失进行赔偿。本案租赁期限自1999年7月1日开始，租金是按年计算的，每年租金分两次交，每年的合同签订之日交一部分的租赁费，剩余部分租赁费在当年的7月1日之前交清。按照民法通则诉讼时效的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，出租人即本案原告应在租赁期间第二次租金支付期后的一年内即次年的7月1日之前行使租金给付请求权。故本案自1999年7月1日至2018年7月1日的租金从拖欠之日起均已超过一年诉讼时效。况且该租赁合同已于2014年5月25日解除，双方另行成立拆迁补偿合同关系。现如今，原告违约，起诉被告支付租赁费及占用费，并要求搬离场院，恢复原状，其诉讼请求应予驳回。诉讼中，被告当庭提出反诉状，但未在规定期限内向本院缴纳反诉费用，本院按撤回反诉处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告五里河村委会向本院提交如下证据：证据一、《场院租赁合同》一份，该合同是原告与被告在1999年签订，约定原告将涉案场院租赁给被告，租赁期限20年，自1999年7月1日起至2019年6月30日止，约定最后五年承租方应向出租方按2万元每年缴纳租赁费，证明双方租赁期限已满，同时证明租赁费的标准；证据二、《催告函》一份，2019年4月17日原告向被告发出催告函，催告函内容记载被告与原告签订合同即将到期，被告欠原告租赁费261000元，向被告催收欠款，要求被告交还场院，明确将追究被告违约责任，该催告函被告收到后在催告函签字确认。被告赵庆利对原告提交的证据质证认为：对证据一真实性无异议，从该《场院租赁合同》第二条租赁费交款方式可以看出租赁费按年交付，每年分两次交付，同时合同的条款第七条约定合同期满后乙方投资建设建筑物归乙方所有，也可经双方协商后打价归甲方，同时合同第四条约定甲方为乙方提供照明，保证乙方的用电权，但在合同签订后原告并没有保证被告的用电权，存在违约行为；对证据二真实性无异议，对原告的证明目的有异议，该催告函原告工作人员送达给被告时，被告进行签字仅是确认收到催告函，并没有认可催告函的内容。被告向本院提交如下证据：证据一、2014年3月31日《通知》复印件一份，证明原告于2014年3月31日通知被告，被告租赁的土地列入市区重点工程的区域，经过原告工作人员进行动员，企业资产的清点登记确认签字并委托评估事务所，评估事项已经完成，被告按照该通知要求对企业进行搬迁腾空，但原告并未支付评估费用；证据二、《资产评估明细表》复印件一份，由原告评估后交付被告，证明被告公司评估价值1069163.39元；证据三：被告家属吴孝珍说明一份及图片三张，证明2019年7月4日原告组织社会闲散人员对被告的住宅进行打砸抢，将被告家属打伤并将被告的物品扔出门外给被告造成巨大损失。原告对被告提交的证据质证认为，对证据一真实性有异议，原告并没有向被告发出该通知，该通知不属实，请求法庭予以认证；对证据二系复印件真实性有异议，即使存在资产评估也仅仅是村委会对区域内资产情况的摸排，并不能作为被告向原告要求款项的证据，而且该评估表中的财产项目是否是被告所有，双方存在争议；对证据三与本案没有关联性，也无法证实被告的主张。本院经审查，对原告提供的证据一、证据二，被告对证据真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对被告提交的证据一、证据二、证据三，本院在事实部分予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年，原告前五里村委会（出租方、甲方）与被告赵庆利（承租方、乙方）、刘立义（承租方、乙方）签订《场院租赁合同》一份，载明：“机房现有一场院，位于昭阳路北侧东段，总面积约贰仟壹佰平方米，院墙铁门配套，平瓦房拾间；乙方自愿租赁该场院用于纺织加工业，经甲、乙双方同意签订租赁合同如下：一、租赁期限：贰拾年。自一九九九年七月一日起至二一一九年（二○一九年）六月三十日止。二、租赁费指标及缴款方式。租赁费分四个阶段核算。前五年乙方每年向甲方交租赁费捌仟元整。第二个五年乙方每年向甲方交租赁费壹万元整。第三个五年乙方每年向甲方交租赁费壹万伍仟元整。最后五年乙方每年向甲方交租赁费贰万元整。每年的租赁费分二次交，签合同之日予（预）交当年上半年的租赁费，另外当年尾欠租赁费在七一前交清。三、乙方在租赁的场院内合法经营生产活动自主。期间所发生的债权、债务关系均由乙方自理。四、甲方为乙方提供照明及工业用电线路至场院，除电业维修及线路清扫等特殊情况外，保证乙方的用电权。积极协调好乙方处理好内外界关系。五、租赁期间。如乙方对甲方所提供的可使用的固定资产因生产所需进行拆迁时，经甲方同意，拆迁后可在适当位置建相应价值及面积的房屋资产。六、因不可抗力原因所致使该租赁合同不能继续履行时，双方协商同意后终止和变更该租赁合同。七、补充条款：合同期满后，乙方投资建设的建筑物归乙方所有，也可经双方协商同意后打价归甲方”等内容，原告在出租方处盖章，法定代表人签字，被告赵庆利及刘立义在承租方处签字。诉讼中，被告赵庆利称其与刘立义系连襟关系，刘立义介绍其租赁涉案场院。起诉时，原告曾列刘立义为共同被告，后申请撤回了对刘立义的起诉。2019年4月17日，原告向被告发出《催告函》一份，载明：“赵庆利、刘立义：你与我村委会1999年签订的《场院租赁合同》约定期限20年至2019年6月30日到期，到期时请你及时将全部租赁物归还出租人。另外，你在租赁期限内村委多次向你催收租赁费未果，至今你尚欠我村委会租赁费合计大写：贰拾陆万壹仟元，￥261000。为维护我村委会集体利益不受损失，望你接收到本《催告函》之日起三日内向我村委会全额交付尚欠租赁费及违约金。否则，我村委会将依法予以收回租赁标的物并追究你方的违约责任”等内容，原告在该《催告函》上盖章，被告赵庆利在该《催告函》上签字。诉讼中，原告称根据合同被告应向原告缴纳租赁费265000元，被告签合同时向原告缴纳4000元，剩余261000元至今未付，要求被告交付场院，支付剩余租赁费，并支付利息，利息自2000年1月1日起以未付款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，同时要求被告按合同最后五年的租赁费标准支付占有使用费至被告搬离之日止；被告对欠付租金数额无异议，对利息计算方式有异议，并抗辩原告主张的租金系按年支付，已过诉讼时效，不应再计算利息。另，被告抗辩称因原告未保证其用电权，故原告同意变压器费用抵顶租赁费，但未向本院提交相关证据；被告还称2014年原告通知被告涉案土地列入搬迁区域，被告企业停产造成损失，称原告组织社会闲散人员对被告住宅进行打砸给被告造成巨大损失，并提出反诉，但在法庭规定期限内未向本院缴纳反诉费用。本院认为，原告五里河村委会与被告赵庆利、刘立义签订的《场院租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制实行规定，双方之间形成的租赁合同关系合法有效，本院予以确认。诉讼中，原告申请撤回了对刘立义的起诉，系对自身民事诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。本案争议焦点有三：第一，原告要求被告支付租赁费是否已过诉讼时效；第二，被告应否向原告支付利息，利息如何计算；第三、被告应否向原告交付房屋并支付占有使用费。第一，1、根据合同约定，被告应向原告缴纳租赁费265000元，被告签合同时向原告缴纳4000元，原被告双方对被告尚欠原告租赁费261000元无异议，但被告抗辩称自1999年租赁涉案场院，约定租金年付，故原告主张的租赁费已过诉讼时效。关于诉讼时效问题，原被告签订的《场院租赁合同》约定租期20年，并约定了租赁费分阶段核算、每年分二次交，该约定应系分期付款方式，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，同一份场院租赁合同约定20年租期，合同签订后被告一直使用涉案场院，对该合同产生的租金，应认定为同一债务，本案诉讼时效期间应自最后一期履行期间届满之日即2019年6月30日起算，故对被告抗辩的本案诉讼时效期间已过的抗辩意见，本案不予采信。因被告未按约定向原告支付租赁费构成违约，原告要求被告支付租赁费261000元，本院予以支持。对被告抗辩的变压器费用抵顶租赁费，因原告不认可被告亦未提交相关证据予以证明，本院不予采信。另，被告向本院提交2014年3月11日原告向被告发出的《通知》，以证明《场院租赁合同》已解除，但原告不认可，本院认为，即使该《通知》真实，该通知仅系原告向被告发出搬离涉案场院的要约，但实际被告并未搬离该场院并实际使用至今，应视为双方未就涉案《场院租赁合同》的解除达成合意，该合同当时并未解除。第二，关于原告主张的租赁费利息，被告违约欠付租赁费给原告造成利息损失，原告要求被告支付欠款利息，本院应予支持。因被告支付租赁费4000元至1999年12月30日，原告要求被告自2000年1月1日起，以未付款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，该主张不违反法律规定，根据涉案租赁合同对租赁费支付标准以及付款期限“尾欠租赁费在七.一前交清”的约定，该利息计算如下：以4000元为基数，自2000年7月1日起计算；以8000元为基数，自2001年7月1日起计算；以8000元为基数，自2002年7月1日起计算；以8000元为基数，自2003年7月1日起计算；以8000元为基数，自2004年7月1日起计算；以10000元为基数，自2005年7月1日计算；以10000元为基数，自2006年7月1日计算；以10000元为基数，自2007年7月1日计算；以10000元为基数，自2008年7月1日计算；以10000元为基数，自2009年7月1日计算；以15000元为基数，自2010年7月1日计算；以15000元为基数，自2011年7月1日计算；以15000元为基数，自2012年7月1日计算；以15000元为基数，自2013年7月1日计算；以15000元为基数，自2014年7月1日计算；以20000元为基数，自2015年7月1日计算；以20000元为基数，自2016年7月1日计算；以20000元为基数，自2017年7月1日计算；以20000元为基数，自2018年7月1日计算；以20000元为基数，自2019年7月1日计算；上述每笔款项均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际给付之日止。第三，对于原告主张要求被告交付涉案场院并支付占有使用费，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，因原被告双方签订的租赁合同期限届满，且合同期限届满前，原告向被告发送了《催告函》，载明“到期时请你及时将全部租赁物归还出租人”，被告亦接收了该《催告函》，表明双方无继续签订租赁合同的合意，被告依法应当在租赁合同期限届满时及时向原告返还租赁物，故原告要求被告交付涉案场院，本院依法予以支持。原被告租赁合同期限届满，被告继续占有使用涉案场院给原告造成损失，原告要求被告参照涉案合同约定的最后五年的租赁费每年20000元，自2019年7月1日起支付占有使用费至被告交付涉案场院时止，符合法律规定，本院亦予以支持。另，对于被告提出的原告侵害其权益等，非涉案合同约束的范畴，依法不能阻却原告要求其支付租赁费并交付涉案房屋等诉求，对被告主张的在租赁期间建设的房屋、安装的变压器等资产，因其未向本院缴纳反诉费用，按撤回反诉处理，故本案不作一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告赵庆利于本判决生效之日起七日内向原告日照市东港区香河街道前五里河村民委员会支付租赁费261000元；二、被告赵庆利于本判决生效之日起七日内向原告日照市东港区香河街道前五里河村民委员会支付租赁费利息（利息以4000元为基数，自2000年7月1日起计算；以8000元为基数，自2001年7月1日起计算；以8000元为基数，自2002年7月1日起计算；以8000元为基数，自2003年7月1日起计算；以8000元为基数，自2004年7月1日起计算；以10000元为基数，自2005年7月1日计算；以10000元为基数，自2006年7月1日计算；以10000元为基数，自2007年7月1日计算；以10000元为基数，自2008年7月1日计算；以10000元为基数，自2009年7月1日计算；以15000元为基数，自2010年7月1日计算；以15000元为基数，自2011年7月1日计算；以15000元为基数，自2012年7月1日计算；以15000元为基数，自2013年7月1日计算；以15000元为基数，自2014年7月1日计算；以20000元为基数，自2015年7月1日计算；以20000元为基数，自2016年7月1日计算；以20000元为基数，自2017年7月1日计算；以20000元为基数，自2018年7月1日计算；以20000元为基数，自2019年7月1日计算；上述每笔款项均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际给付之日止）；三、被告赵庆利于本判决生效之日起三十日内向原告日照市东港区香河街道前五里河村民委员会返还租赁物（位于昭阳路北段东侧，总面积约二千一百平方米场院一处）；四、被告赵庆利于本判决生效之日起三十日内向原告日照市东港区香河街道前五里河村民委员会支付占有使用费（占有使用费自2019年7月1日起，按照每年20000元的标准支付至被告实际交付涉案场院时止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5515元，由被告赵庆利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  孙海鹏人民陪审员  万桂英人民陪审员  刘贤军二〇一九年十二月二十六日法官助理魏培培书记员秦娜