山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0785民初5094号 原告：青岛群得利机电有限公司。住所地，青岛市四方区嘉善路**。注册号：3702。 法定代表人：杜万军，总经理。 委托诉讼代理人：窦宝帅，山东子伦律师事务所律师。 被告：范江，男，1964年2月27日生，汉族，教师，，住高密市 原告青岛群得利机电有限公司与被告范江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月28日和12月18日二次公开开庭进行了审理。原告法定代表人杜万军及其委托代理人窦宝帅、被告范江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告范江支付原告房屋租金29532元及违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年5月7日，原告与被告范江签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于人民大街西首(原高密制药厂院内)三间厂房租赁给被告，租期半年，租金1750元，租赁到期后，双方仅对续租事宜进行了口头约定，续租事宜按照原合同条款履行，被告租用该房屋至2017年12月15日。 截止到原告起诉之日止，被告仍拖欠原告租金29532元。原告向被告多次催收未果，为维护原告的合法权益诉至法院，望判如所请。 被告辩称，一、原告使用虚假的身份证件欺骗法院立案，骗取诉权。据2019年8月1日青岛市市北区行政审批服务局查询，原告已于2005年10月19日吊销营业执照。据公司法第一百八十条，被吊销营业执照，就是公司被强行解散，就是说原告于2005年10月19日以后公司及法人身份就不存在了。据《民诉法》第一百一十九条，原告不具备诉讼主体身份，原告没有诉权。 二、据《合同法》第五十二条，原告以虚假身份与被告签订的所有合同都是无效合同。但2012年12月份以前的房租，都全部付清了，2012年12月以后，再没有租赁过原告的房屋。 三、原告所诉之事都已超过诉讼时效。据民法通则第一百三十六条，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，提交以下证据：1、私营企业信息查询结果及法定代表人身份证明，证明原告虽然在2005年被吊销，但并非注销，其主体资格仍然存在，是本案的适格原告，杜万军是原告的法定代表人，代表原告签订房屋租赁合同系职务行为，合同也是有效的。2、房屋租赁合同四份，证明被告租赁原告房屋的事实。3、86423部队与三佳集团转让合同复印件、三佳集团、高密制药厂与青岛群得利机电转让合同原件、制药厂转让补充合同及（2017）鲁0785民初5576号民事判决书各一份。证明原告享有原高密制药厂出租厂房及附属设施的所有权，以及截止到2018年4月3日前依法享有对该出租厂房所占土地的使用权。4、原告张贴的紧急清场通知照片、与被告范江、部队王仁涛参谋的短信聊天记录，中国人民解放军94595部队向原告发出的解除合同通知函原件、出具的证明各一份，证明被告范江租赁占有使用原告的房屋，一直到2017年12月15日。 本院依法组织当事人进行质证，被告对证据1没有异议，对法定代表人身份证明不予认可，2005年公司已吊销，杜万军的法人资格不具备了。证据2是否是被告所签的看不出来，不认识杜万军，没有和杜万军签合同，2012年确实租赁过刘春雷的房屋，刘春雷是杜万军的妹夫。对原告提供的证据3合同证明不发表意见，证据的真假无法确定。2005年10月19日后，法律不允许原告再签订租赁合同，都是无效的。即使其有使用权，也没有主体资格。证据4中的短信中的仁涛不认识，不能证明是给被告发的。紧急清场通知照片与被告无关。部队给原告解除合同通知函与本案无关。关于部队出具的证明：一是部队没有到庭是无效的；二是部队为什么把被告的名写在证明上，他的证据是什么；三是和飞机场没有租赁协议，事实是租赁房屋期间用飞机场的电，电费单、名额表是证明被告使用飞机场的房子的唯一证据，部队里人员几年一换，又不认识被告，部队凭什么把被告的名写在证明上，飞机场的电费单可以证明被告使用房屋至2012年12月底，请原告将电费单、名额表的原始证据提交给法庭。 对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对被告有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2－4能够证明原告在2018年前对涉案房屋土地有无偿使用权、原告将房屋出租给被告使用及中国人民解放军94595部队于2017年12月15日对由原告使用的土地进行清理，其中包括被告的事实，对以上证据本院予以确认并在卷佐证。 被告围绕其辩称理由，提交如下证据：1、私营企业信息查询结果一份；2、收到条一份，证明已经付清房租。 本院依法组织当事人进行了质证，原告对证据1、2的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 通过当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：中国人民解放军94595部队原番号为中国人民解放军86423部队。高密制药厂系其所属企业，位于其场站内，由其进行管理和经营。2000年5月26日，原86423部队与案外人山东三佳集团公司签订《转让合同》一份，约定将其所属企业高密制药厂以产权和经营权有偿转让、土地有偿使用方式转让给山东三佳集团公司。其中制药厂现有的厂房及附属设施、制药设备全部转让给山东三佳集团公司，高密制药厂所占用的军队地产共7990平方米的产权归原86423部队，山东三佳集团公司有偿使用18年。2002年6月6日，山东三佳集团公司、高密制药厂与青岛群得利机电有限公司签订《转让合同》一份，约定山东三佳集团公司将其拥有的高密制药厂的产权、经营权（不包括土地所有权）一次性有偿转让给青岛群得利机电有限公司，转让费580万元，高密制药厂现有的厂房及附属设施、制药设备全部归原告所有，药厂占用军队地产7990平方米，产权归军队所有，原告自签订合同之年起无偿使用16年，到期后，军队不做他用，原告可继续使用，如军队要用地，地上附着物由被告与军队协商处理。2002年7月22日，原86423部队与原告又签订《制药厂转让补充合同》，明确该补充合同是对山东三佳集团公司、高密制药厂与青岛群得利机电有限公司签订《转让合同》的补充。其中第一条约定，原86423部队认可青岛群得利机电有限公司与三佳集团签订的转让制药厂合同内容。原告承认并履行2000年5月26日原86423部队与三佳集团签订的转让合同，并承担其合同规定的全部责任和义务。 原告接管制药厂后，对其进行了改制，把人员资产合并到山东海纳药业有限公司。2005年至2006年因多方因素的影响，导致企业停产经营，原告也于2005年10月19日被吊销，未进行清算。 2011年5月6日，刘春雷代理杜万军与被告签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于人民大街西首（原高密制药厂院内）北二层楼的一楼东首起，第东南面两间以及东北面一间共三间厂房出租给被告，租期为2011年5月6日-2012年5月5日，租金为每年3500元，租金半年一缴，逾期交付租金的支付违约金30%—40%。2012年5月7日又续签了租赁合同一份，期限为2012年5月6日-2012年11月5日，租金按每半年1750元计算，租金半年一缴。 2011年8月3日，刘春雷代理杜万军与被告签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于人民大街西首（原高密制药厂院内）北平房西起第四个门口的房屋出租给被告，租期为2011年8月3日-2012年2月2日，租金为半年500元，租金一次性缴清，逾期交付租金的支付违约金。2012年5月7日又续签了租赁合同一份，期限为2012年2月3日-2012年8月2日，租金按每半年500元计算，租金一次性缴清。 2012年5月6日，被告支付半年租赁费1750元。 被告称使用租赁房屋至2012年12月份，租赁费已付清，但未提交证据证明。 2017年6月7日，原告给被告发信息，要求其支付所欠租赁费。 2017年10月24日，中国人民解放军94595部队向原告发解除合同通知函，通知解除2000年5月26日的转让合同及2002年7月22日《制药厂转让补充合同》，请原告于收到该函后10日内清除并腾空合同中地上附着物，并归还合同中所涉土地的使用权。原告在收到该函后未归还，中国人民解放军94595部队于2017年11月17日向本院起诉，要求1、解除与原告签订的《转让合同》及《制药厂转让补充合同》；2、原告立即清理腾空地上附着物，并将涉案土地归还。2018年3月19日，本院作出(2017)鲁0785民初5576号民事判决书，判决：一、解除中国人民解放军94595部队与青岛得利机电有限公司之间签订的《转让合同》及《制药厂转让补充合同》；二、原告青岛群得利机电有限公司清理腾空原高密制药厂的地上附着物，并将涉案土地归还中国人民解放军94595部队，于本判决生效后十日内履行完毕。 期间2017年12月15日，中国人民解放军94595部队对涉案土地进行清理，涉及原高密制药厂房屋租户，包括被告。 2018年12月12日，原告曾以其法人代表杜万江为原告向本院起诉被告，本院于2019年8月14日出具（2018）鲁0785民初5903号民事裁定书，以杜万军不具有诉讼主体资格为由，驳回了杜万军的起诉。 庭审中，原告自愿放弃主张违约金的诉讼请求。 本院认为，一、关于原告诉讼主体资格问题。根据《民法总则》第五十九条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第六十八条规定，依法完成清算、注销登记的，法人终止。《公司登记管理条例》第四十四条规定，经公司登记机关注销登记，公司终止。而公司吊销是公司违反了工商行政法规后而受到的一种行政处罚，被吊销后公司即丧失了经营权，法人资格仍然存在。原告于2005年10月19日被吊销，公司解散，应进行清算，但原告未进行清算，未申请注销，故原告仍具有诉讼主体资格。 二、本案是否过诉讼时效的问题。根据《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方对租赁厂房租金的约定是半年一交，对租赁平房租金的约定是一次性交清，均未明确约定交付的时间。除2011年5月6日签订的租赁期限为一年外，其它三份合同均是半年，合同到期后后双方再未签订合同，但被告仍继续使用租赁物，故双方的租赁合同为不定期租赁。根据《民法通则》第一百三十六条的规定，下列诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……。根据《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。在2017年10月1日之前适用《民法通则》的规定，之后适用《民法总则》的规定。原告于2017年6月7日向被告发信息催要租赁费，在2017年6月7日之前即已知道被告拖欠其租赁费，故原告主张2016年6月6日之前所欠的租赁费已过一年的诉讼时效，对其本院不予支持。 三、涉案租赁合同的效力问题。根据《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，原告虽在签订租赁合同前已被吊销资格，但双方签订的合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为维护交易安全的社会秩序和实现合同法的立法本意，应认定合法有效。杜万军作为原告的法定代表人，租赁的是原告享有权利的财产，其签订合同的行为系履行职务行为，杜万军委托刘春雷与被告签订租赁合同，相应的法律后果应由原告承担。 四、关于被告使用租赁物的期间问题。根据《合同法》第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告虽辩称于2012年12月份不再使用租赁物，但原告不予认可，其亦未提交证据证明其将租赁房屋返还原告。中国人民解放军94595部队又证明其于2017年12月15日，清理涉案土地上的房屋租户中包括被告，故本院认定被告使用租赁物至2017年12月15日。 四、关于原告主张的被告拖欠租赁费的数额问题。被告虽辩称已付清租赁费，但原告不予认可，其亦未提交证据证明，故被告应支付自2016年6月6日至2017年12月15日的租赁费，即1年6个月10天，即（3500元+1000元）×1.5年+（3500元+1000元）/365×10天＝6873.29元。 原告自愿放弃违约金损失系对其权利的处分，且不违反法律法规的强制性规定，对其本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十八条、第一百六十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国公司法》第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、范江给付青岛群得利机电有限公司租赁费6873.29元，于判决生效后十日内付清； 二、驳回青岛群得利机电有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费538元，由原告负担488元，被告负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  曹 菲 人民陪审员  刘建德 人民陪审员  姜月照 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  徐文娟 书 记 员  李 菲