广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂09民初46号 原告：何敬文，男，1945年12月8日，汉族，住香港特别行政区。 委托诉讼代理人：梁志才，广西广盟律师事务所律师。 被告：广西农垦旺茂农场有限公司，住所地博白县旺茂镇旺茂圩，统一社会信用代码：91450923619758165P。 法定代表人：彭晋钦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁祖权，广西博白县法律服务中心法律工作者。 原告何敬文诉被告广西农垦旺茂农场有限公司（以下简称广西旺茂农场）合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何敬文的委托诉讼代理人梁志才，被告广西旺茂农场的委托诉讼代理人梁祖权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何敬文向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告签订的《转让用地意向书》（以下简称意向书）合法有效；二、判令被告依法履行意向书约定义务，在本案判决书生效之曰起30天内，将位于博白县，四至界址为：东起博白县旺茂至博白水鸣公路边广西博白县旺茂旺盛五金制品厂宿舍楼后农场土地边起；西至广西博白县旺茂旺盛五金制品厂仓库为界；南自广西博白县旺茂镇旺茂村香公山村民小组路边起；北至博白县旺茂至浦北县公路边为界。面积为13842.53平方米（详见附图）的建设用地使用权协助过户登记给原告使用；三、本案受理费由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求第二项为：判令被告协助原告办理涉案土地的不动产权证书。事实与理由：2007年5月11日，原告与被告签订了一份意向书，约定被告按出让价格为5.3万元/亩，转让上述土地使用权给原告使用，并约定该地块上附着物由乙方（原告）给予一次性赔偿200000元，甲方（被告）按有关法律法规报博白县人民政府批准，再办理有关用地转让协议，将上述地块让给原告使用（详见意向书及附图）。意向书签订后，原告依约于2007年5月14日支付了首期土地使用权转让价款20万元给被告。此后又按照被告的要求于2017年11月13日支付214608元给被告用于办理支付该地块“新增建设用地有偿使用费”使用；2009年11月27日，原告又根据被告的要求支付20万元给被告作为该地块上附着物的赔偿款使用。被告收取了原告支付的上述款项后，玉林市人民政府亦于2007年10月9日依法作出玉政函[2007]178号《关于博白县2007年第四批次城镇建设用地农用地转用的批复》，将上述土地颁发地字第450923201820109号《建设用地规划许可证》。但经原告方多次催促，被告以种种借口推诿，至今未办理有关土地使用过户登记给原告，严重损害了原告的合法权益。庭审中，原告对于本案诉讼费用的收取有异议，认为应该按照工业用地的标准收取本案受理费用。请求支持原告的诉讼请求。 广西旺茂农场辩称，意向书中约定的土地属于国有土地性质，意向书因违反法律的强制性的法律规定无效，同时涉案土地也没有取得权属证书，不具备转让的基础和条件。原告在诉讼中申请法院进行财产保全，查封答辩人的地块并不是意向书中约定的地块，而且长时间不办理土地转让手续的责任在原告，答辩人已通知原告要求收取200000元的费用，原告既没有向答辩人支付200000元费用，也没有联系答辩人要求办理相关的证件。退一步讲，如法院认定协议有效，则原告的诉讼时效超过三年。原告最后一次与答辩人联系是在2009年11月27日，后原告长时间内不闻不问，现在土地升值后才来要求答辩人履行意向书，答辩人现在只同意向原告方直接退还已交付的金额。请求驳回原告的诉讼请求。 原告何敬文提交了7份证据：1.身份证、企业公示信息，证明原、被告主体适格；2.意向书，证明原、被告签订土地转让合同的事实；3.玉政函[2007]178号文件，证明玉林市政府发文批复将被告转让给原告的土地转为建设用地的事实；4.缴款通知书，证明土地部门依法收取建设用地使用费的事实；5.银行业务凭证，用于证明原告按双方协议已支付相关714608元的事实；6.建设用地规划许可证，用于证明土地主管部门已经依法对被告转让给原告的土地颁发建设用地规划许可证的事实；7.申请书，证明被告缴费的事实。 被告广西旺茂农场提交了6份证据：1.营业执照、法定代表人证明书，证明被告主体情况；2.意向书、宗地图，证明双方签订协议转让的土地是划拨土地，转让协议因违反法律强制性规定无效；转让手续由原告负责办理，过错在原告；土地转让协议未得到政府部门和广西壮族自治区农垦局批准；涉案协议项下的土地与查封的土地不是同一块地，存在查封错误；3.申请书，说明被告于2010年1月26日要求原告支付安置款项时，已经明确告知被告土地使用权的取得应当经过博白县国土局挂牌招标的方式进行；4.被告[2010]5号请示书，被告于2010年2月25日向广西壮族自治区农垦局请示，要求批准涉案国有规划土地转让给原告，但未获批准，被告便告知原告，原告表示退款，不再办理；5.被告向广西农垦集团有限责任公司申请关于权属宗地用地属性变更的请示（旺请[2019]4号文）、广西农垦集团有限责任公司关于同意被告部分国有土地用途属性变更的批复（桂垦资函[2019]57号文）、地块②③④的国有土地使用权证，均证明被告将国家划拨的四个地块开发为博白县旺茂盛达工业品市场，但因地块①存在纠纷未得到批准，其他②③④地块得到广西农垦集团（原广西农垦总局）的批准，并取得博白县政府批准通过招拍挂以出让方式办理了国有土地使用证；原告主张的土地（地块①土地）与57号批复项下的土地（即地块②③④）不同地块，而原告申请玉林中级人民法院查封了57号批复项下的土地，属于查封错误；6.图纸，用于证明法院查封的（2018）博白县不动产权第0003305号证下的土地不是双方争诉的土地，法院查封错误，且原告的诉讼标的错误。 经组织质证，被告对原告提供的证据1的真实性、关联性、合法性无异议；对证据2的真实性无异议，但认为意向书与实际签订的合同是有区别的，当时签订意向书之后，没有继续签订合同；对证据3的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，涉案土地从农用地转为建设用地并不是政府部门同意了双方关于土地转让的事宜；对证据4的真实性、内容无异议；对证据5的真实性无异议，属于双方签订意向书后原告对意向书的内容履行，但金额有误，应是614608元；对证据6的真实性无异议，对其证实目的有异议；对证据7的真实性无异议，是被告多次通知原告过来交款办手续，当时原告并没有过来，所以一直拖到现在，导致博白县国土局无法对外发出公告。原告对被告提供的证据1的真实性、关联性、合法性无异议；对证据2的真实性、关联性、合法性无异议，但是对被告证明的内容不认可；对证据3的真实性无异议，但是对被告的证明目的不认可，首先，申请书要求支付的款项属于意向书约定以外的款项，被告要求支付没有理由，原告对于意向书中约定支付的各项款项，已经全部支付完毕。因此，不存在被告所称的“原告拒绝履行合同”的问题；其次，被告至今没有将上级主管部门对意向书的答复意见告知原告，导致合同无法进一步履行，也不存在超过诉讼时效的问题；对证据4的真实性、关联性、合法性无异议，但对证明内容不认可，广西壮族自治区农垦局是否批准不影响原告办理土地转让手续，另外也不存在被告说的原告同意愿意退款不再办理土地转让的情形；对证据5内容的真实性、关联性、合法性无异议，但是对被告证明的内容有异议，本案土地是已经经过政府批准使用，被告也已经在土地内开发，现在转让给本地农民使用，被告的说法存在两面性，对转让给当地农民就说有效，对原告就说无效；对证据6图纸的真实性、关联性、合法性均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：广西农垦国有旺茂总场成立于1997年9月26日，属于全民所有制企业，为广西壮族自治区农垦局下属的机构。2019年7月29日，广西农垦国有旺茂总场改制为广西农垦旺茂农场有限公司，公司类型为有限责任公司（国有独资），属于广西农垦集团有限责任公司全资或控股的子公司。原告为香港地区居民。 2007年5月11日，原告作为乙方与被告甲方在被告的办公室签订意向书，约定：一、甲方意向转让给乙方的土地四至界址：东起博白县旺茂至博白水鸣公路边广西博白县旺茂旺盛五金制品厂宿舍楼后农场土地边起；西至广西博白县旺茂旺盛五金制品厂仓库为界；南自广西博白县旺茂镇旺茂村香公山村民小组路边起；北至博白县旺茂至浦北县公路边为界。二、经双方协议，该地块出让价格为5.3万元/亩，所有转让手续由乙方依据有关法律法规办理，办理该地块转让的所有税费及一切费用由乙方负责。该地块上附着物乙方给予一次性赔偿20万元，甲方按有关法律法规报博白县人民政府批准，再经广西区农垦局批复后，再办理该地块的转让协议。三、签订意向书之日，乙方支付给甲方20万元意向性定金给甲方后，双方再拟定有关具体转让手续。如无法办理用地转让手续，该定金退还给乙方，但不计利息。该意向书后附有一张附件宗地图，宗地面积为13413平方米。双方除签订意向书之外，没有另行订立合同或就有关土地转让手续另行拟定具体协议。 2007年5月16日，原告通过银行汇款的方式向被告的账户汇入20万元的意向性定金，属于履行意向书中第三条约定的内容。2007年10月9日，玉林市人民政府就博白县人民政府《关于博白县人民政府2007年第四批次城镇建设用地农用地转用的请示》（博政报[2007]55号）文件作出玉政函[2007]178号批复：一、同意博白县将广西农垦国有旺茂总场的国有农用地1.3413公顷（园地）转为建设用地；二、建设项目开工前必须依法办理建设用地批准手续。该批复文件中的土地为本案诉争土地。2007年10月12日，原玉林市国土资源局向博白县人民政府发出缴款通知书，主要内容为，针对玉林市人民政府玉政函[2007]178号批复的土地，根据土地管理法律规定，需缴纳新增建设用地有偿使用费，应缴纳新增建设用地有偿使用费214608元。2007年11月13日，原告向原博白县国土资源局缴纳了上述款项。2009年11月27日，原告交纳了200000元的地上附着物赔偿款，即履行意向书中第二条对于地上附着物的约定。2010年1月26日，被告向原告提出书面申请，以被告搬迁部分住户需资金安置为由，请求原告于2010年1月30日垫付200000元，并表示其余资金待博白县国土局挂牌招标后一次性结清，原告未向被告支付该笔款项。2010年2月25日，被告向广西壮族自治区农垦局提出关于转让国有土地使用权的请示（旺总请[2010]5号），主要内容是就被告与原告之前订立的意向书，以转让国有土地使用权方式，引进商人进场办厂，被告拟将坐落在直属队的一宗土地使用权，面积13413平方米（折合20.12亩），以每亩5.3万元的价格，转让给原告办厂。本院要求被告提供该请示的批复结果，被告答复当时广西壮族自治区农垦局没有同意被告的请示，如同意被告的请示则有书面的批复文件，如不同意则是口头答复，因此，无法提供广西壮族自治区农垦局书面的答复材料。 2019年5月6日，被告向广西农垦集团有限责任公司提出关于权属宗地用地属性变更的请示（旺请[2019]4号），主要内容是被告申请将位于博白县（被告办公地点对面）的国有建设用地50999.19平方工业用地，土地使用证编号：①玉林市人民政府玉政函[2007]178号、面积1.3413公顷，②博国用（1989）字第160003号、面积13846.76平方米，③博国用（1989）字第160004号、面积10036.25平方米，④博白县不动产权第0003305号、面积13703.11平方米。在《旺茂镇土地利用总体规划（2017-2030）》上属于规划商住用地，被告已在该宗地上立项开发建设博白县旺茂盛达工业品市场。根据项目建设需要，申请将该宗50999.19平方米工业用地变更为商住用地。涉案土地属于上述请示中的地块①。2019年5月8日，广西农垦集团有限责任公司作出（桂垦资函[2019]57号）批复，一、同意被告将位于.19平方米国有建设用地土地用途属性由工业用地变更为商住用地，作为与悦桂公司共同开发项目用地；2.涉及土地用途属性变更需到相关行政主管部门按程序办理。上述涉及的四地块中，地块①未办理国有土地使用证或不动产权证书，其余三个地块已经取得国有土地使用证或不动产权证书，其中地块④办理了建设用地规划许可证，编号为地字第450923201820109号。本案在审理过程中，依据原告的申请，本院对地块④进行了查封，原告已预交5000元的保全查封费用。 经本院现场查看，地块①②③④相连为一个整体，土地已经被平整，外侧建有围墙或围栏，尚未进行开工建设。 本院认为，原告为香港特别行政区居民，其与被告就不动产出让签订意向书，该意向书的签订地以及不动产所在地均在广西壮族自治区境内，本院对本案具有管辖权，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用》第四十一条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条的规定，本案应适用中华人民共和国法律。 原被告双方签订的意向书，明确约定了标的物的四至范围、面积、出让单价，以及双方的主要权利义务和履行的先后顺序，履行内容具体、明确，且意向书中没有明确约定以双方未来订立的正式合同来排除其约束力，原告在事实上履行了该意向书项下的部分义务，被告也没有对履行内容表示拒绝，因此该意向书具有合同的法律效力，对于双方均有约束力。从意向书第二条内容来看，如双方就土地出让顺利完成所有手续，需要先后履行报批手续，即先取得博白县人民政府的批准，再经广西壮族自治区农垦局即被告的主管单位批复，如此才能办理土地的出让。同时，第三条还约定如无法办理用地转让手续，该定金退还给乙方，但不计利息。上述两条约定的内容具备附生效条件的民事法律行为特征：1.必须是将来发生的事实；2.必须是将来不确定的事实；3.条件应当是双方当事人约定的，并以意思表示的形式表现出来；4.条件必须合法，不得违反先行法律的规定；5.条件必须决定整个民事法律行为的效力，6.条件不得与民事法律行为的主要内容相矛盾。本案中，双方签订意向书时，就未来能否办理土地出让手续明确约定了需要履行政府部门的批准以及广西壮族自治区农垦局的批复为生效条件，属于双方约定的特别生效条件，是对将来不确定事实的约定，也是双方在签订意向书时真实的意思表示，不违反法律的规定，且双方一方面约定如经过批准和批复后，再办理土地的转让协议，另一方面还约定了如不能办理出让手续时已支付的定金部分如何处理，可见在订立意向书时双方是经过充分考虑，对于未来条件成就与否以及可能产生的结果均进行了预测。根据本案已查明的事实，玉林市人民政府的批复是针对土地使用性质由国有农用地转为建设用地，并非是就土地出让事宜作出的行政审批行为，原告方主张的涉案土地已经取得建设用地规划许可证，而取得该许可证的地块已查明并非是涉案的地块①，因此，原告没有提交证据证明该地块已经经过了政府批准和广西壮族自治区农垦局的批复，双方约定的生效条件未能成就，该意向书属于未生效的合同，原告主张的第一项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。虽然该意向书对双方具有一定的拘束力，但因欠缺双方约定的特别生效条件，在该条件成就前，不能产生请求被告履行合同主要权利义务的法律效力，原告主张要求被告协助办理土地的不动产权属证书，同样是基于合同成立并生效的前提下，才能主张对方履行合同主要权利，因此，原告的第二项该诉讼请求亦不能成立，本院不予支持。至于原告已经支付的三笔款项和可能产生的其他损失，原告并未请求，由双方协商或另行起诉解决，本案不予处理。 关于本案是否超出诉讼时效的问题，意向书只是约定了履行的先后顺序，并未明确约定履行的期限，被告没有举证证明其已将广西壮族自治区农垦局不予同意的结果何时告知原告，也没有证据表明被告何时明确拒绝履行意向书，因此，原告可随时主张权利，本案并没有超过三年的诉讼时效期间，对于被告的抗辩理由，本院不予支持。 原告主张应按照工业用地的标准收取本案诉讼费用，但其未能提交相应位置的土地市场价格，考虑原告主张的土地位于博白县区范围内，面积为13842.53平方米，因该土地未经资产评估确定其市场价值，本院暂按每平方米2000元计算总价值为2768.51万元，按此计算诉讼费应为180225元。对于原告提出的诉讼费用异议，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条的规定，判决如下： 驳回原告何敬文的诉讼请求。 本案诉讼费用180225元，财产保全费费用5000元，合计185225元（原告已预交），均由原告负担。 如不服本判决，何敬文可在本判决书送达之日起三十日内，广西农垦旺茂农场有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 梁开路 审 判 员 陈凤贞 审 判 员 蒋 慧 二〇一九年十二月十七日 法官助理 雷 蕾 书 记 员 柯浪漫