广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1959号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广西巨星联合文化投资有限公司。住所地广西南宁市青秀区东葛路113号8楼。 法定代表人：周信南，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李俊雄，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小锋，广西广合律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：平南县万众市场开发有限公司。住所地广西平南县平南镇环城路158号凯旋花园小区内。法定代表人：张洪铭。 委托诉讼代理人：覃伟筠，广西李登之律师事务所律师。 委托诉讼代理人：区恒杰，广西桂港律师事务所律师。 上诉人广西巨星联合文化投资有限公司（以下简称巨星公司）因与上诉人平南县万众市场开发有限公司（以下简称万众公司）租赁合同纠纷一案，不服平南县上人民法院（2018）桂0821民初3023号民事判决，向本院提起诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 巨星公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第四、五项，并予以改判，2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。一、一审认定万众公司已完成涉案租赁场地的一次消防验收合格与客观事实不符。根据双方签订的合同第二条第一款以及第十条第七款的约定，涉案物业的交付时间是在2017年10月20日，但万众公司交付的场是并没有按照合同约定取得一次消防验收合格，因此万众公司交付的场地是不符合合同约定的，该交付行为应是无效的。一审判决认定的消防备案凭证里明确载明了完成消防备案的范围是涉案租赁场地一楼和二楼，本案租赁合同中双方约定的租赁范围是二楼及三楼房部分，三楼并未在消防备案凭证验收范围内，也就是说三楼在2018年10月19日并未取得一次性消防验收合格，一审判决认定万众公司已经在2018年10月19日完成了涉案租赁场地的一次性验收合格，明显与事实不符。二、一审判决认定巨星公司对涉案合同的解除应当承担主要责任与事实不符。如前所述，万众公司对涉案租赁场地负有完成一次消防验收合格的义务，并且只有在万众公司完成涉案场地的一次消防验收合格的前提下，巨星公司才能对该场地的装修内容进行二次消防验收，在合同的履行过程中，我方也因为对方迟迟不能完成租赁场地的一次消防验收合格而多次发函催促其积极履行其合同义务，但对方在我方已经提起一审诉讼后才完成一楼二楼的一次消防验收合格，甚至截止本案一审判决之日止，对方仍未完成涉案场地三楼的一次消防验收合格，万众公司的行为已经构成严重违约。根据租赁合同第二条第二点的约定，我方租赁涉案场地用于经营KTV、酒吧、餐饮、超市业务的，如果租赁场地未取得消防验收，是无法进行经营的，因为对方迟迟未获得涉案租赁场地一次消防验收合格，致使我方装修工程的二次消防验收也无法办理，从而导致了我方的经营项目无法正常开业，致使我方遭受了严重的经济损失，导致我方签订涉案合同的目的已无法实现。在此情况下，我方请求解除涉案租赁合同有事实依据和法律依据，本案合同的解除完全是因为被上诉人的违约行为导致的，对方应当对合同的解除负全部责任。一审认定我方对涉案合同的解除负主要责任是错误的而且没有事实依据和法律依据。三、一审判决我方向对方支付租金188633.33元没有事实依据和法律依据，应当予以撤销并依法改判。正是因为对方不能将符合合同约定的场地交付给我方，导致我方的经营项目久久不能正常开业，不能正常使用租赁物，从而致使合同目的无法实现，因此，万众公司没有收取我方任何租金的权利，一审判决我方向对方支付租金是错误的。 万众公司上诉请求：1、维持一审判决第一项，2、依法撤销一审判决第二项，并依法改判上诉人与被上诉人签订的租赁合同于2019年9月30日解除，3、依法撤销一审判决第三项，并依法改判被上诉人缴纳的合同保证金30万元归我方所有，4、依法撤销一审判决第四项，并依法改判上诉人不需要支付任何赔偿款给被上诉人，5、依法撤销一审判决第五项，并依法改判被上诉人向上诉人支付租金565900元及违约金48102元。6、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定双方签订的合同于2019年4月18日解除没有事实和法律依据。我方已按合同约定的期限交付场地给对方进场施工，且对方已实际进场施工，该事实在一审中双方均予以认可，且我方已按照合同约定办理了验收消防备案，在一审中已对此举证并经一审法院确认，因此我方无任何违约行为，不存在因对方先违约导致解除合同的情形。如对方坚持要求解除合同，应先按照合同约定先与我方协商，经双方协商一致确认解除合同并作出书面解除意见时才可作为解除合同的依据，而不是仅凭对方随意邮寄了一份毫无解除合同意思表示且对方也未作出任何意思表示的文字材料就作为解除合同的定案依据，这是毫无事实和法律依据的。如果对方认为其所寄的材料是作为解除合同的前提，其应在寄出材料后立即在租赁场所撤离并清场、恢复租赁物所交付时的状态并交回给我方，而对方并未撤离、清场、恢复租赁场所状态，且一直占用租赁场所至本案起诉时，退一步讲，如确需解除租赁合同，亦应自一审法院作出判决之日作为本案合同的解除日期。二、一审法院认定我方应退还30万元保证金没有任何事实和法律依据。根据双方签订的合同第七条约定，对方长期拖欠租金应属违约，故保证金30万元不应退还。三、一审法院判决我方赔偿损失69112.38元无任何事实和法律依据。根据合同第五条第2项1款约定，我方对对方的装修支出无任何的责任，且对方的装修费用是在其自行进场装修所产生的，如其继续按时按合同约定履行支付租金等义务，就不会有所谓的装修损失，现是由于对方自行撤出租赁场地，其所发生的全部装修费用与我方毫无关系，对于本案的装修费用支出我方不应承担任何的赔偿责任。四、我方反诉请求支付租金565900元及违约金48102元有事实和法律依据。自双方签订合同之日起，我方给予了五个月的装修期限，且装修期限届满后至对方起诉时仍然继续占用涉案租赁场地，涉案租赁场地一直处于对方的管理、使用中，其也依法应向我方支付租金，根据合同约定，我方酌情对其减免部分租金以收取一年租金565900元，但仍不能免除其由于拖欠租金所产生的违约金，违约按照租赁合同约定计算为48102元。 原告巨星公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2017年9月12日签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告合同保证金30万元；3.判令被告赔偿原告装修等各项损失465790.24元；4.本案诉讼费用由被告承担。 被告向一审法院提出反诉请求：1.判决确认反诉原、被告于2017年9月12日签订的《租赁合同》合法有效，反诉被告继续履行该租赁合同；2.依法判决确认反诉被告交给反诉原告的合同保证金30万元归反诉原告所有；3.依法判决确认反诉被告向反诉原告交纳租金565900元并支付违约金48102元给反诉原告；4.本案本诉、反诉所有的诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年2月8日，被告（反诉原告）万众公司与平南县金鹿装饰工程有限公司签订《平南县凯旋花园市场租赁合同》，取得了平南县凯旋花园市场的场地和房屋的使用权，合同约定：1.租赁期限从2017年2月10日起至2035年2月9日（免租期12个月，从2017年2月10日起至2018年2月9日）；2.万众公司可以自用或转租、分租；3.第2-4年，每年租金58万元（含税）；3.已建成一层，万众公司可以根据市场需求，在已经建成的第一层上加建第二、第三层，加建的费用由万众公司自行承担。2017年9月12日，万众公司与原告（反诉被告）巨星公司签订《租赁合同》，主要内容为：1.万众公司将平南县二环路旁凯旋花园万众市场二楼及三楼部分（面积约2680㎡）出租给巨星公司；2.租赁期限为10年，自2017年9月12日起至2028年3月19日止，万众公司应在2017年10月20日前将出租物业按约定状态交付给巨星公司进场施工装修，自交付之日起，万众公司给予5个月（即自2017年10月20日至2018年3月19日止）免租期给巨星公司作为装修使用，如万众公司延迟交付，起租日相应顺延，巨星公司装修完毕后，需将所有装修费用清单交予万众公司认可；3.租赁用途为：KTV、酒吧、餐饮、超市，在未征得万众公司书面同意以及按规定经有关部门审批而未核准前，巨星公司不得擅自改变物业用途；4.双方约定合同保证金为30万元，双方签订合同之时，巨星公司向万众公司缴纳合同保证金20万元，剩余保证金10万元在合同签订10个工作日内交付给万众公司，合同保证金的用途为房租租金及水电押金及巨星公司违约的违约金等，租赁期满或租赁期间双方协商解除合同的，如巨星公司按约支付租金及其他费用且无损害万众公司利益行为的，万众公司应在巨星公司退出租赁物后30天内向巨星公司全额无息返还保证金，发生费用扣除的，应经双方确认数额无异议后方可扣除，余额部分应在巨星公司退出租赁物后30天内向巨星公司全额无息返还；5.租金第一年至第三年为二楼1960平方及三楼360平方（原基础加高4米部分）以每平方米18元/月，三楼另外360平方按每平方米15元/月，从第四年开始每三年递增10%，2018年3月20日至2021年3月19日每年租金为565900元；6.租金每季度交付一次，以先交租后使用的原则，在双方签订合同之日起10个工作日内巨星公司向万众公司交纳第一期（即2018年2月10日至2018年5月9日）的租金，以后巨星公司分别于上一期结束前10天内向万众公司交付下一期租金，万众公司提供相应有效收据；7.在租赁期内，巨星公司非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，万众公司有权终止合同，收回房屋，保证金不退；8.在租赁期内，巨星公司未经万众公司同意而逾期交纳本合同约定租金的，每逾期一日，则应向万众公司支付欠缴租金每日万分之五计算违约金；9.巨星公司自己负责办理450千瓦的变压器给自己使用，产权归属巨星公司，由万众公司协助，费用由巨星公司负责，万众公司免费提供30平方给巨星公司安装，合同期满，如不续签合同，通过评估部门评估此变压器价值标准，双方协商解决；10.第十条第3点约定万众公司同意巨星公司在不损坏该物业主体结构的前提下进行装修，装修费用由巨星公司自理，巨星公司应向当地消防管理部门申报装修工程，办理相关开工手续后，方可进行装修，装修完毕后，由巨星公司自行办理消防审核意见书；11.第十条第七点约定万众公司负责完成该物业的一次消防验收合格，二次消防验收合格由巨星公司负责办理；12.第十四条第3点约定在租赁期内本合同因万众公司违约等可归责于万众公司的原因而被解除或者终止的，应赔偿巨星公司的全部装修费用；13.万众公司指定收款的银行账户的户名为莫彬，开户行为中国建设银行金港大道支行，账号为62×××29。2017年9月13日、10月3日、10月9日，巨星公司分别支付了保证金20万元、3万元、7万元至万众公司指定的上述账户。2017年10月11日，巨星公司与深圳市中筑建艺装饰设计工程有限公司（以下简称中筑公司）签订《设计合同》，约定中筑公司为巨星公司位于平南县酒吧作装饰设计，合同总价款为15万元，2017年10月12日、12月27日，巨星公司分别支付了4.8万元、4.8万元设计费给中筑公司。2017年10月19日，巨星公司与广西桂电建筑安装工程有限责任公司（以下简称桂电公司）签订《供电安装工程施工合同》，约定由桂电公司承包巨星公司位于平南县的平南县欧迪娱乐会所（400kVA）配电工程，合同价款为30.8万元，合同约定签订合同后3天内，巨星公司向桂电公司支付总合同价20%的费用作为预付金，2017年10月20日，巨星公司预付了61600元工程款给桂电公司。巨星公司对本案场地进行了装饰装修，经巨星公司申请，依法委托了广西标鼎工程造价咨询有限公司对本案合同约定的平南县二环路旁凯旋花园万众市场二楼及三楼部分（面积约2680㎡）场地的装饰工程（由原告方施工的部分）进行工程造价鉴定，广西标鼎工程造价咨询有限公司出具了鉴定意见书，鉴定造价金额为72774.92元。2018年6月4日，巨星公司向万众公司邮寄了《场地交付催告函》，催告万众公司于2018年6月30日前交付一次消防验收合格证，在万众公司未交付一次消防合格证保证巨星公司合法使用场地以及就相关赔偿金额事宜达成一致前，巨星公司不会交付租金。2018年10月19日，平南县金鹿装潢装饰工程有限公司申报了凯旋花园市场建设工程（地点：平南县平南镇凯旋花园小区地段）的竣工验收消防备案，同日，平南县公安消防大队经审查核发了《建设工程竣工验收消防备案凭证》（备案编号：450000WYS180007809），建设工程竣工验收消防备案表中显示的建筑物层数为2层。2019年4月12日，巨星公司向万众公司邮寄了《关于广西贵港市平南县二环路旁凯旋花园万众市场二楼及三楼的相关场地交接函》（快递公司：EMS；快递单号：1072061211129），通知万众公司，巨星公司将于2019年4月18日正式将本案场地交还给万众公司，请万众公司收到交接函后，安排人手妥善管理，该邮件于2019年4月13日被签收。 一审法院认为，一、关于涉案《租赁合同》是否有效的问题。原、被告签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，本院依法予以确认。二、关于原告（反诉被告）巨星公司诉请解除本案《租赁合同》应否支持的问题。因万众公司迟延履行其一次消防备案的义务，经巨星公司催告未在合理期限内履行，巨星公司于2019年4月12日向万众公司邮寄了《关于广西贵港市平南县二环路旁凯旋花园万众市场二楼及三楼的相关场地交接函》，通知万众公司于2019年4月18日交接场地，该交接函的实际意义应当视为解除合同，该邮件于2019年4月13日被签收，巨星公司已以其实际行为表示不再履行该租赁合同，故依法确认本案《租赁合同》实际于2019年4月18日解除。三、关于本案合同解除的责任问题。根据《租赁合同》约定，租赁期限自2017年9月12日起至2028年3月19日止，万众公司给予5个月（即自2017年10月20日至2018年3月19日止）免租期给巨星公司作装修使用，第十条第七点约定万众公司负责完成该物业的一次消防验收合格，二次消防验收合格由巨星公司负责办理。合同中未约定一次消防验收合格的完成期限，万众公司辩称其于2018年10月19日完成了一次消防验收合格，不验收也不影响巨星公司使用。根据双方在合同中的约定，万众公司负责一次消防验收合格，而根据《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第二项“其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查”，本案建设工程属于“其他建设工程”类，依法应当进行备案，根据该法第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。巨星公司租赁涉案场地系用于KTV、酒吧、餐饮、超市经营，依法应当经过消防验收方可使用，故万众公司辩称不验收不影响巨星公司使用，不符合法律规定，因万众公司未完成一次消防备案，故巨星公司无法申请二次消防验收，虽然双方未约定一次消防备案的完成期限，但根据双方合同约定租赁期限自2017年9月12日起至2028年3月19日止，万众公司给予5个月免租期给巨星公司装修（即自2017年10月20日至2018年3月19日止），则万众公司最迟应当在免租期期满之日完成一次消防备案，巨星公司方可使用涉案场地用于经营，然而，万众公司经巨星公司催告后，仍未在合理期限内完成一次消防备案，于2018年10月19日才取得备案，已构成违约，其违约行为对本案合同的解除存在一定责任。虽然万众公司迟延了7个月履行其消防备案的责任，但双方约定的租赁期间长达十年，巨星公司仅因万众公司迟延了7个月履行其义务即诉请解除合同，且在巨星公司于2018年9月29日起诉后，万众公司已经采取了补救措施，于次月的19日已取得了一次消防备案，完全交付了符合合同约定的租赁物给巨星公司，巨星公司诉请解除合同的理由已灭失，双方可以继续履行合同，但巨星公司坚持解除合同，对合同的解除巨星公司亦应当承担主要责任。四、关于双方的损失如何处理的问题。万众公司与巨星公司约定的租金为2018年3月20日至2021年3月19日每年租金为565900元，因万众公司未在免租期期满前完成一次消防备案，于2018年10月19日才取得备案，故这期间的租金应不予计算，如双方继续履行合同，则万众公司应当再给予巨星公司一定期间继续装修，故本院酌情认为，本案租金应当从2018年12月19日开始计算至合同解除之日即2019年4月18日，租金为188633.33元。虽然巨星公司已于2018年9月29日提起本案诉讼要求解除合同，但在这期间巨星公司仍然占用着涉案租赁场地，故该租金巨星公司应当支付给万众公司。巨星公司为涉案场地装修而支付了设计费96000元、配电工程款61600元、装修工程款72774.92元，合计230374.92元，应由万众公司按30％赔偿给巨星公司。巨星公司列明的其他损失不能证明确系用于涉案场地的筹备、装修，且本案合同的解除其自身亦有一定责任，故对该部分损失，应由巨星公司自行承担。五、关于合同保证金30万元如何处理、巨星公司应否支付违约金48102元给万众公司的问题。本案租赁合同的解除系因双方的原因造成的，故对巨星公司交纳的保证金30万元，退还给巨星公司，对反诉原告万众公司要求反诉被告支付违约金48102元的诉讼请求，不予支持。判决如下：一、确认反诉原告平南县万众市场开发有限公司与反诉被告广西巨星联合文化投资有限公司于2017年9月12日签订的《租赁合同》合法有效；二、确认原告广西巨星联合文化投资有限公司与被告平南县万众市场开发有限公司签订的上述《租赁合同》于2019年4月18日解除；三、被告平南县万众市场开发有限公司退还30万元保证金给原告广西巨星联合文化投资有限公司；四、被告平南县万众市场开发有限公司赔偿损失69112.48元给原告广西巨星联合文化投资有限公司；五、反诉被告广西巨星联合文化投资有限公司支付租金188633.33元给反诉原告平南县万众市场开发有限公司；六、驳回反诉原告平南县万众市场开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11458元（原告已预交），由被告平南县万众市场开发有限公司负担5523元，由原告广西巨星联合文化投资有限公司负担5935元；反诉受理费6470元（反诉原告已预交），由反诉被告广西巨星联合文化投资有限公司负担1988元，由反诉原告平南县万众市场开发有限公司负担4482元；司法鉴定费5395元，由原告广西巨星联合文化投资有限公司负担2705元，由被告平南县万众市场开发有限公司负担2690元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于合同解除的问题。双方于2017年2月8日签订的《平南县凯旋花园市场租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。双方在履行租赁合同的过程中，因万众公司一直未按照合同约定办理涉案租赁物的一次消防验收相关手续，导致巨星公司合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，巨星公司有权主张解除合同，巨星公司于2018年6月4日向万众公司发出《场地交付催告函》中明确催告如万众公司在2018年6月30日前未能一次消防验收合格证则有权单方解除租赁合同，之后巨星公司又于2019年4月12日向万众公司发出《关于广西贵港市平南县二环路旁凯旋花园万众市场二楼及三楼的相关场地交接函》中明确于2019年4月18日正式将上述场地交还万众公司，根据上述事实足以证实巨星公司发出上述函件系因万众公司存在违约行为而行使解除权，一审判决认定涉案租赁合同于2019年4月18日解除是正确的，应予维持。万众公司认为巨星公司出具的上述书面材料并无解除合同意思表示而上诉主张合同解除时间应为一审法院作出判决之日，理由不成立，本院不予支持。鉴于巨星公司租赁案涉房屋用途为用于经营欧迪平南酒吧，租赁合同约定由万众公司负责办理一次消防验收合格，但万众公司仅于2018年10月19日取得了二楼的建设工程竣工验收消防备案，而至今一直未取得三楼的建设工程竣工验收消防备案，从而导致巨星公司无法正常使用涉案租赁物开设酒吧的目的无法实现，因此涉案合同的解除系因万众公司的违约责任而导致的，巨星公司的该项上诉主张有理，本院予以支持。一审认定涉案合同的解除巨星公司应承担主要责任有误，本院予以更正。根据双方合同第十四条第3点“在租赁期内甲方擅自解除或终止本合同，或本合同因甲方违约等可归责于甲方的原因而被解除或终止的，应赔偿乙方的全部装修费用”的约定，作为守约方的巨星公司请求万众公司承担违约责任即赔偿其为涉案场地装修而支付了设计费96000元、配电工程款61600元、装修工程款72774.92元合计230374.92元并且返还保证金30万元，符合合同约定，应予支持。万众公司上诉主张装修损失与其无关且不应返还保证金，依据不足，本院不予支持。关于巨星公司应否支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，巨星公司在接收涉案租赁后，因万众公司未按合同约定全面履行出租人的基本义务，导致巨星公司一直无法按合同目的正常使用涉案租赁物，即无法正常经营并取得合同预期收益，故其主张不应向万众公司支付租金的理由是成立的，应予支持。万众公司上诉请求巨星公司支付565900元及违约金48102元，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，巨星公司的上诉请求成立，本院予以支持。万众公司上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、撤销平南县人民法院（2018）桂0821民初3023号民事判决第五项； 二、维持平南县人民法院（2018）桂0821民初3023号民事判决第一、二、三、六项； 三、变更平南县人民法院（2018）桂0821民初3023号民事判决第四项为：平南县万众市场开发有限公司赔偿损失230374.92元给广西巨星联合文化投资有限公司。 一审案件受理费11458元，由广西巨星联合文化投资有限公司负担3437元，由平南县万众市场开发有限公司负担8021元；反诉受理费6470元，由广西巨星联合文化投资有限公司负担1941元，平南县万众市场开发有限公司负担4529元；司法鉴定费5395元，由广西巨星联合文化投资有限公司负担2698元，由平南县万众市场开发有限公司负担2697元。二审案件受理费11745元，由广西巨星联合文化投资有限公司负担3523元，由平南县万众市场开发有限公司8222元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈历南 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇一九年十二月三十日 法官助理 韦 英 书 记 员 李海丹