山西省长治市潞城区人民法院行政裁定书（2019）晋0481行初85号原告赵春雷，男，1976年4月27日出生，汉族，住山西省襄垣县，公民身份号码：×××。委托代理人贾林佩，山西理冠律师事务所律师。被告襄垣县不动产登记中心，地址：襄垣县开元东街**。法定代表人郝树奇，职务主任。出庭负责人安立军，襄垣县不动产登记中心副主任。委托代理人安立军，襄垣县不动产登记中心副主任。委托代理人张燕，山西恒烨律师事务所律师。第三人山西华航金利房地产开发有限公司，，地址：长治市城区分水岭**法定代表人赵爱国，职务董事长。委托代理人郭俊霞，女，1978年10月10日出生，汉族，住山西省长治市潞州区，公民身份号码：×××，系山西华航金利房地产开发有限公司职员。第三人长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司，地址，地址长治市府后西街**div>法定代表人常淹韦，职务董事长。委托代理人崔化琴，山西化晴律师事务所律师。原告赵春雷诉被告襄垣县不动产登记中心、第三人山西华航金利房地产开发有限公司、长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司撤销具体行政行为一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵春雷及委托代理人贾林佩，被告襄垣县不动产登记中心副主任安立军及委托代理人张燕，第三人山西华航金利房地产开发有限公司的委托代理人郭俊霞，长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司委托代理人崔化琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。被告襄垣县不动产登记中心于2014年6月30日为第三人长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司办理了襄房2014他字第033号登记证。原告认为被告的他项权登记行为侵犯了其合法权益，提起撤销之诉。原告赵春雷诉称,2011年1月23日，原告购买第三人山西华航金利房地产开发有限公司（以下简称华航公司）开发的的位××县号商住楼的商铺一处，建筑面积为2840.02平方米，总价款为10440000元，双方签订《商品房买卖合同》后经襄垣县房屋管理所进行了备案登记，对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告向华航公司支付了5440000元，第三人华航公司于2011年1月25日向原告交付了商铺。2011年8月2日，原告与华航公司、中国建设银行股份有限公司长治分行签订借款合同，原告及其妻子为借款人，华航公司为保证人。借款合同特别约定原告将购买的华航公司开发的襄垣县太行路4商住楼的商铺1、2层抵押给银行，且应当办理抵押登记手续；华航公司对原告承担连带保证责任，银行向第三人支付剩余房款5000000元。2014年6月30日，华航公司向长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司借款7000000元，并将早已出卖给原告的商铺作为抵押。襄垣县房屋管理所向第三人长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司颁发了襄房2014他字第033号房屋他项权证。此后，小贷公司向长治市城区人民法院提起诉讼，请求判令华航公司偿还借款及利息；对第三人华航公司抵押的属于原告所有的商铺在担保范围内优先受偿。长治城区人民法院支持了小贷公司的诉请，原告上诉后，长治市中级人民法院将案发回重审。不动产登记职权现由襄垣县不动产登记中心行使，其为适格被告。原告认为被告的登记他项权行为没有任何事实和法律依据，未尽到审慎审查义务，严重侵害了原告的合法权益，应当依法撤销。诉讼费由被告承担。被告襄垣县不动产登记中心辩称，答辩人为第三人颁发的他项权证无撤销理由，原告不具有本案的诉讼主体资格，应依法驳回。该他项权证系在第三人华航公司所持有的房产证基础不办理，因为原告没有缴纳物业费、并且拖欠银行贷款。原告作为商品房购买者与答辩人的登记行为不具有厉害关系，不具有本案原告的主体资格。第三人山西华航金利房地产开发有限公司辩称：原告属于重复起诉，应予以驳回。被告登记行为事实清楚，程序合法。原告曾起诉过我方，已败诉。第三人长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司辩称，1、本案原告从房地产公司买房不符合常理，所谓的分期贷款买房不真实，原告2011年1月23日与第三人华航签订买卖合同，在1月25日交房，所谓的首付款在交房前未交，所谓的抵押贷款根本未办理房屋抵押，此房产在办理给第三人他项权证前房屋未设定有抵押，本案的初始登记为房地产公司，被告再给我公司办理他项权证时没有其他抵押，我公司取得他项权证完全合法。2、本案被告将房屋发证给房地产公司已经过生效判决确认，该初始登记合法，在此情形下原告进行购房并备案登记的话，应有购房发票，登记等，但现在原告并没有购房发票，原告根本没有依法向被告行政机关进行了申请房屋备案登记，原告没有成为该房屋的合法所有权人，其无权对抗我公司。原告和第三人华航的合同纠纷应自行处理，本案他项权证办理没有不当之处。被告襄垣县不动产登记中心提供如下证据：第一组：1、长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司营业执照复印件、机构代码复印件、身份证；2、长治市人民政府金融工作办公室文件长金发[2014]8号长治市人民政府金融工作办公室关于同意长治市郊区乾康泰小额贷款有限公司开业的批复；3、授权委托书；4、身份证；5、华航公司企业法人营业执照、身份证、机构代码证。证明依法为第三人华航以及贷款公司的贷款程序是合法的，其主体符合贷款主体，主体合法。第二组房产登记抵押手续；1、房屋他项权证（襄房2014他字第033号）；2、抵押登记申请；3、承诺书；4、抵押合同；5、借款合同。证明被告为第三人华航办理他项权证，程序合法。第三组；1、山西省长治市潞城区人民法院（2019）晋0481行初24号行政裁定书；2、山西省长治市中级人民法院（2019）晋04行终182号行政裁定书。证明原告的起诉主体不适格。原告对第一组、第二组证据真实性均不予认可，登记档案应原件证实其真实性，本案被告提供的证据均为复印件加盖自己的章，不能证明其真实性，应承担举证不能的后果，并且根据襄垣县国土资源局在官网发布的2017年年底工作总结截止2017年年底所有纸质档案已经全部向本案被告进行了移交。第三组证据真实性均认可，证明目的均不予认可，颁发房屋所有权证和颁发房屋他项权证是两个不同的行政行为，该两份裁定中明确载明了原告只是对房屋的初始登记行为不具有利害关系，但原告购买该房屋后并进行合同备案登记的情况下，房屋登记机构针对该房屋所有权证能够实施并且只能实施的只有一种行为，就是注销原先为开发商注册的房屋所有权证重新为购房人颁发房屋所有权证，被告在违法登记制度的情况下在该房屋上设置了房屋他项权证，该办理他项权证的行为对原告权利造成严重影响。因此原告主体适格，与本案他项权证有厉害关系。两第三人对被告证据无异议。原告赵春雷提供如下证据：1、山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初2141号民事判决书；证明原告对襄垣县人民政府、襄垣县房屋管理所的颁证行为一直并不知情，在该判决书中长治市城区人民法院告知原告有权提起诉讼，原告提起本案行政诉讼符合法律规定。襄垣县房屋管理所在2014年6月30日为第三人长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司办理了房屋他项权证（证号为：襄房2014他字第033号），证明原告起诉的行政行为。2、商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171，备案号：0000096）；证明2011年1月23日，原告购买第三人华航公司，双方签订商品房买卖合同后经襄垣县房屋管理所盖章依法进行了备案登记，对双方的权利义务进行了约定。商铺所有权属于原告，应当依法为原告办理房屋所有权证。3、房屋所有权证两份（襄垣房权证2011字第XXXX号、0491号）、房屋他项权证（襄房2014他字第033号）；证明襄垣县房屋管理所在2011年1月23日商品房买卖合同经过备案登记的前提下，2011年12月19日将商铺为开发商办理了商品房预售许可的开发商华航公司办理了房屋所有权证。襄垣县房屋管理所在2014年6月30日为第三人乾康泰办理了房屋他项权证。4、襄垣县举行不动产统一登记启动暨不动产权证书首发仪式。5、襄垣县政务大厅增加不动产登记服务；6、襄垣县不动产登记中心职能；7、襄垣县不动产登记中心职能；8、襄垣县国土资源局2017年工作总结及2018年工作计划（襄国土资发（2017）167号）；证明截止2017年底，自被告成立以来，该中心的工作情况，发证统计，收费情况。并进行了资料移交和数据整合，所有纸质版档案已经向中心移交完毕，林权档案1476份，房产档案12000余份，并逐一建立了电子档案。证据4-8共同证明相关职能已经转移至被告，明确其职能。9、襄垣县人民法院（2017）晋0423民初861号民事判决书，证明判决明确载明了原告自2011年1月4日已经开始向华航公司支付房款，该房款1044万已经全部履行完毕，该房屋于2011年1月25日全部交付使用，但本案第三人华航公司未将办理权属登记需要由开发商提供的资料报产权登记机关，致使原告不能办理房屋产权证书，该判决生效后将原告房屋产权登记需要有开发商提供的资料报登记备案，该判决在执行过程中因本案他项权证的存在导致无法执行。被告对证据1的真实性、合法性认可，关联性不予认可，本案所涉的他项权证的基础必须基于房屋的所有权证，属于原告才可以进行抵押，但本案原告起诉主体以被2019年8月6日潞城区人民法院裁定，2019年10月21日中院裁定已经否认了原告的起诉主体资格；房屋的初始登记属于物权登记，只有在物权登记的前提下才能进行他项权证的登记。证据2真实性没有异议，但是原告应按照法律规定积极去行使办理权利，该合同上的章是合同备案章并不是所有权备案，该合同的最后一条明确规定相关权利义务，仅是合同备案。证据3中的他项权证是2014年办理的，但襄垣人民法院民事判决书作出判决内容华航公司在判决生效30日内为原告办理权属登记许出卖人提供相应资料进行登记备案。证据4-8没有异议。证据9原告在宣读起诉状称其还在陆续还贷款，但刚才原告称已经还清贷款，前后矛盾，不能作为证据使用。第三人长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司对原告提供的证据1真实性没有异议，原告已经行使了诉讼的权利，一、二审的判决并没有撤销登记在华航公司名下的房产权，原告对他项权证没有诉权，该判决中已经认定了我方是善意取得的抵押权，本案原告对善意取得的抵押权没有排他性。证据2真实性有异议，该房签订合同的时间是2011月1月23日交房时间是1月25日，在交房的时候原告首付款未付清也没有办理任何贷款手续，所谓的建行贷款是在2011年8月，是在交房后办理的贷款不符合正常买房的基本流程，原告不能办理抵押贷款，不排除原告是借款而不是贷款，合同第24条明确表明签了合同并不代表所有权备案，原告提供的证据9恰恰可以印证。证据3真实性认可，其中他项权证本案原告在我们办他项权证之前没有办理过抵押和备案。证据4-8没有异议。证据9是我们第一次见到，判决时间是2017年12月5日，该时间我们已经向城区人民法院起诉要求第三人华航还款，本案的原告主动要求参与后得到的判决，我们认为是第三人华航和原告故意串通隐瞒他项权证搞来的判决，该判决的结果是第三人华航公司给原告去办理商品房权属登记的备案，可以说明原告和第三人华航根本没有办理过备案，因此物权对抗我们2014年已经办理的他项权证，请求法院依法移送原告和第三人之间恶意串通的虚假判决。第三人山西华航金利房地产开发有限公司未发表意见。两第三人没有证据提供。经庭审质证，原告提供的证据包括民事判决书、商品房买卖合同、房屋产权证书以及被告官网信息，本院认可其真实性。被告提供的证据由其自行盖公章确认，包括法人身份证明以及抵押申请、合同、行政裁定书等，本院认可其真实性。经审理查明，2011年1月23日，原告赵春雷与第三人山西华航金利房地产开发有限公司双方签订《商品房买卖合同》，襄垣县房屋管理所备案登记号0000096号；合同约定原告赵春雷购买第三人开发的的位××县号商住楼的商铺，建筑面积为2840.02平方米，总价款为10440000元。合同签订后，原告向第三人支付了5440000元，余款在中国建设银行股份有限公司长治分行办理按揭贷款支付。第三人于2011年1月25日向原告交付了该商铺。2011年12月19日，襄垣县房屋管理所为第三人山西华航金利房地产开发有限公司办理了涉案房屋的初始登记，并颁发了襄房权证2011字第XXXX号、第0491号房屋产权证书。被告襄垣县不动产登记中心于2014年6月30日为第三人长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司办理了襄房2014他字第033号登记证。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条第一款规定，公民、法人或者其他组织所主张之权益，只有依行政法律法规规章等对其加以保护的情形下，才能成为行政法上受保护的权益，才能形成行政法上的利害关系，才能取得原告主体资格。山西省住房和城乡建设厅《房屋登记办法实施细则》第二十七条规定：“房地产开发企业已经办理了初始登记的房屋，房屋买受人凭在登记机构备案的商品房买卖合同、购房发票、房屋移交证明等材料，可以单方申请房屋所有权登记。”依据上述法律规定，并未要求房屋登记机关在抵押权登记时考虑未来潜在的房屋买受人相关权属纠纷问题，房屋买受人在实际取得房屋后，可凭在登记机构备案的商品房买卖合同、购房发票、房屋移交证明等材料，向不动产登记中心申请房屋所有权变更登记。本案中，原告赵春雷尚未缴清银行贷款，取得购房发票、房屋移交证明等文件，作为商品房购买者与房屋抵押权登记行为不具有利害关系，不具有本案原告的主体资格，应依法予以驳回。如原告赵春雷认为第三人存在侵犯其合法权益的情形，应依法另寻救济。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第十二条、第一百零一条第二项之规定，裁定如下：驳回原告赵春雷的起诉。案件受理费50元，予以退还。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审 判 长 张彦亮人民陪审员 王严伟人民陪审员 申安旗 二〇一九年十二月九日书 记 员 王 霞附：适用主要法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。……第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第十二条有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉的，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。第一百零一条裁定适用于下列范围：（一）不予立案；（二）驳回起诉；……