湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初4629号原告：罗文龙，男，1990年7月21日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：王国祥，孝感市孝南区天平法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。被告：刘惠明，男，1965年6月7日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市。委托诉讼代理人：李宗毅，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：孝感市捷诚房地产代理有限责任公司。住所地湖北省孝感市长征路理丝小区特1号。统一社会信用代码：91420900565452928N。法定代表人：陈艳荣，该公司经理。委托诉讼代理人：杨德润，该公司员工。代理权限：一般代理。被告：孝感市捷诚房地产代理有限责任公司乾坤大道分公司。住所地湖北省孝感市北京一路福星城公寓G1-138捷诚地产。统一社会信用代码：91420900MA497K0X55。负责人：杨德润，该分公司经理。被告：刘振（系被告刘惠明之子），男，1994年12月19日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市。被告：湖北丽群房地产开发有限公司。住所地湖北省孝感市城站路213号。统一社会信用代码：91420900747692674H。法定代表人：李超群，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎先明，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。原告罗文龙与被告刘惠明、孝感市捷诚房地产代理有限责任公司（以下简称捷诚公司）、孝感市捷诚房地产代理有限责任公司乾坤大道分公司（以下简称捷诚乾坤大道分公司）、刘振、湖北丽群房地产开发有限公司（以下简称丽群公司）房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告罗文龙及其委托诉讼代理人王国祥，被告刘惠明及其委托诉讼代理人李宗毅、被告捷诚公司的委托诉讼代理人杨德润、被告捷诚乾坤大道分公司负责人杨德润、被告丽群公司的委托诉讼代理人黎先明到庭参加诉讼。被告刘振经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗文龙向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告2018年7月12日与被告刘惠明、捷诚公司签订的《存量房买卖合同》，2018年7月24日与被告刘振签订的《房屋转让协议书》，与被告丽群公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告刘惠明双倍返还购房定金100000元，返还购房款595000元，支付违约金119000元（购房款595000元×违约比例25%），合计814000元（开庭后变更的诉请）；3.判令被告捷诚乾坤大道分公司返还中介费6450元；4.本案诉讼费、诉讼代理费、保全费等其他费用全部由被告承担。事实和理由：2017年5月12日，被告刘惠明以其子刘振名义，抵债取得由被告丽群公司开发的，位于孝感市城南××商品房××套，建筑面积约130平方米。后被告刘惠明通过中介被告捷诚乾坤大道分公司将该套房挂牌销售。2018年7月5日，原告与被告刘惠明、捷诚乾坤大道分公司达成购房意向，并于2018年7月5日、7月10日、7月11日以微信、银行转账方式，分5次先后向被告捷诚乾坤大道分公司支付购房定金50000元。次日，原告获准与被告刘惠明、捷诚公司签订《存量房买卖合同》。原告除向被告捷诚乾坤大道分公司支付购房定金50000元外，还分次支付购房款245000元，中介费6450元，合计301450元；向被告刘惠明分次支付购房款350000元，上述合计支付购房款及中介款651450元，依约全面履行了合同义务。2018年7月24日，按照被告刘惠明、捷诚乾坤大道分公司的安排，又与被告刘振、丽群公司分别签订了《房屋转让协议》和《商品房买卖合同》。同时支付购房尾款50000元，还向小区物业孝感市华志学物业管理有限责任公司支付2018年8月3日至2019年8月2日一年的物业费1566元。后经查询后，该房在转卖给原告前已被告湖北孝感农村商业银行抵押，还因债务纠纷，于2016年10月9日已被武汉市江岸区人民法院查封，办过户登记变得遥不可及。故此原告罗文龙诉至法院。被告刘惠明辩称，1.涉案房屋系丽群公司开发且取得商品房预售许可证的商品房，原告已与丽群公司签订了《商品房买卖合同》，商品房权属并无争议；2.《存量房买卖合同》已履行完毕，刘惠明全面履行了合同义务，商品房延迟办证的责任在丽群公司，不应归结于刘惠明；3.《存量房买卖合同》、《房屋转让协议》已履行完毕，涉案房屋早已交付，原告无权请求解除合同，逾期办证是丽群公司责任，原告只能按《商品房买卖合同》约定追究开发商的违约责任，刘惠明无任何违约事实，原告无权要求刘惠明承担逾期办证的违约责任。综上请求合议庭驳回原告的诉讼请求。被告捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司辩称，1.房屋交易为双方平等自愿互信行为；2.合同违约条款、责任和约定与被告捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司无关；3.捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司义务完成，合理收费，合同履行完毕；4.捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司无任何损害赔偿责任。被告丽群公司辩称，丽群公司偿还刘惠明借款本息，于2018年9月4日丽群公司用“周垸新社区”房屋抵偿了差欠刘惠明的全部本息，共抵款1684752元。刘惠明向原告出售抵款房，收取房款，与丽群公司无关。为便于罗文龙办理房产证，应刘惠明和罗文龙要求，丽群公司与罗文龙签订了《商品房买卖合同》。丽群公司没有卖房给罗文龙，也没有收取罗文龙购房款，如果解除《商品房买卖合同》，丽群公司没有义务返还购房款给罗文龙。故请求驳回原告的诉请。被告刘振经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其为放弃举证、质证、辩论及答辩等相关诉讼权利。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告刘惠明、捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司、丽群公司对原告罗文龙提交的证据一、二、三、四无异议；原告罗文龙及被告刘惠明、捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司对被告丽群公司提交的证据一、二无异议，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告罗文龙提交的证据五证实了原告罗文龙与被告刘惠明、捷诚公司进行存量房居间买卖的事实，对该证据本院依法予以采信。证据六、七证实了为了改签合同，原告罗文龙与被告刘振、丽群公司分别签定了虚假的相关协议及合同的事实，对该证据本院依法不予采信。证据八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七证实了原告罗文龙向被告转账付款购房的事实，对该证据本院依法予以采信。证据十八证实案涉房屋已被法院查封的事实，对该证据本院依法予以采信。2、被告刘惠明提交的证据一非真实的商品房买卖合同，对该证据本院依法不予采信。证据二与本案缺乏关联性，对该证据本院依法不予采信。3、被告捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司提交的证据一证实了原告罗文龙与被告刘惠明、捷诚公司进行存量房居间买卖的事实，对该证据本院依法予以采信。4、被告丽群公司提交的证据三、四证实了案涉房屋系被告刘惠明因被告丽群公司抵偿债务取得的事实，对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月19日，被告丽群公司以抵债的方式，将其开发的孝感市城南××商品房××套抵偿给被告刘惠明，该房屋以被告刘惠明之子被告刘振名义在被告丽群公司登记，但没有进行备案和网签，房屋仍然登记在被告丽群名下。后被告刘惠明通过中介被告捷诚乾坤大道分公司将该套房进行销售，2018年7月5日，原告罗文龙与被告刘惠明、捷诚乾坤大道分公司达成购房意向，并于2018年7月5日、7月10日、7月11日以微信、银行转账方式，分5次先后向杨德润转款购房定金50000元，杨德润以被告捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司名义向原告罗文龙出具了收款收据。杨德润又将该款汇至被告刘惠明名下。2018年7月12日，原告罗文龙与被告刘惠明、捷诚公司签订《存量房买卖合同》。合同约定由被告刘惠明将位于孝感市城南××楼××号商品房出售给原告罗文龙，被告捷诚公司居间中介。合同与本案有关联的条款如下：成交价为645000元，被告捷诚公司收取原告罗文龙佣金6450元。三方签订房屋买卖合同后，原告向被告刘惠明支付定金50000元，原告在签订合同后7日内支付给被告刘惠明300000元首付款（含定金50000元），购房余款在原告与被告刘惠明、被告丽群公司三方正常办理改签一手购房预售合同后，通过被告捷诚公司一次性付清。被告刘惠明保证房屋权属无争议，若发生与刘惠明有关的权属纠纷或债务纠纷，由刘惠明负责解决并承担一切后果及违约责任，违约金为房屋实际成交价的25%。为了完成原告罗文龙与被告丽群公司签订第一手商品房买卖合同，2018年7月24日，原告罗文龙分别与被告刘振、丽群公司分别签订了《房屋转让协议》和《商品房买卖合同》，并向被告刘惠明支付全部的购房款。被告刘惠明共计收取原告罗文龙购房款共计645000元（含杨德润转账），被告捷诚乾坤大道分公司收取原告罗文龙中介费6450元。同时，原告罗文龙还向小区物业孝感市华志学物业管理有限责任公司支付2018年8月3日至2019年8月2日一年的物业费1566元。由于案涉房屋被武汉市江岸区人民法院查封，原告罗文龙不能取得房屋的所有权，以致成讼。另查明，案涉房屋于2016年10月9日被武汉市江岸区人民法院查封，查封期间自2016年10月9日至2019年10月8日止。2019年9月26日，武汉市江岸区人民法院续查封了案涉房屋，查封期间自2019年10月8日至2022年10月7日止。本院认为，本案系房屋买卖合同和居间合同纠纷。原告罗文龙与被告刘惠明、捷诚公司签订的《存量房买卖合同》，是原告罗文龙与被告刘惠明在被告捷诚公司、捷诚乾坤大道分公司居间下，由原告罗文龙购买被告刘惠明的房屋，上述合同系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，真实、合法、有效。原告罗文龙与被告刘振签订的《房屋转让协议》、原告罗文龙与被告丽群公司签订的《商品房买卖合同》是为实现案涉房屋改签第一手合同，规避国家税收而签订的合同，由于该合同系恶意串通，损害国家的利益，当属无效合同。《存量房买卖合同》签订后，原告罗文龙按合同的约定，全面履行了支付购房款和支付居间费用的义务。由于案涉房屋被法院查封，不能实际合同目的（房屋交付并办理房屋登记手续），故原告罗文龙请求解除《存量房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，被告刘惠明应退还原告罗文龙购房款645000元，被告捷诚乾坤大道分公司应退还原告罗文龙中介费6450元。关于违约责任及赔偿损失的问题。由于《存量房买卖合同》不能履行的原因在于案涉房屋被法院查封。该事件不能归责于合同各方原因，故各被告不能按合同的约定承担违约责任。但被告刘惠明收取了原告罗文龙购房款，给原告罗文龙造成了利息损失应予以赔偿，该利息损失的赔偿标准应以购房款645000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年7月24日起至该款还清之日止。原告罗文龙主张的诉讼代理费、保函的费用没有证据及法律规定，对该项诉讼主张本院依法不予支持。被告刘振经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2018年7月12日原告罗文龙与被告刘惠明、孝感市捷诚房地产代理有限责任公司签订的《存量房买卖合同》；二、被告刘惠明于本判决生效后三日内向原告罗文龙返还购房款645000元并赔偿利息损失（利息损失的计算标准：以645000元为基数，自2018年7月24日起至该款全部付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告孝感市捷诚房地产代理有限责任公司乾坤大道分公司于本判决生效后三日内向原告罗文龙返还中介费6450元。四、驳回原告罗文龙的其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12005元，保全费4620元，两项合计16625元，由被告刘惠明负担14625元，由原告罗文龙负担2000元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  董劲松人民陪审员  黄芳梅人民陪审员  左文华二〇一九年十二月二十七日书 记 员  池一雪附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。原告罗文龙证据目录：证据一：罗文龙、刘曼身份证、罗文龙、刘曼结婚证、全户人员基本情况表。拟证明原告的身份情况以及罗文龙与刘曼系夫妻关系。证据二：孝感市捷诚房地产代理有限责任公司工商注册登记信息。拟证明被告孝感市捷诚房地产代理有限责任公司的注册登记情况。证据三：孝感市捷诚房地产代理有限责任公司乾坤大道分公司的工商注册登记信息。拟证明被告孝感市捷诚房地产代理有限责任公司乾坤大道分公司的注册登记情况。证据四：湖北丽群房地产开发有限公司的工商注册登记信息。拟证明被告湖北丽群房地产开发有限公司的注册登记情况。证据五：《存量房买卖合同》。拟证明原告与被告刘惠明、孝感市捷诚房地产代理有限责任公司签订合同的房屋被法院查封，不能实现合同目的，被告刘惠明、孝感市捷诚房地产代理有限责任公司有违约的行为，应承担违约责任并赔偿损失。证据六：《房屋转让协议书》、刘振身份证。拟证明为了保证《存量房买卖合同》的履行，保证原告能与湖北丽群房地产开发有限公司办理改签，原告与刘振补签了房屋转让协议。证据七：《商品房买卖合同》、《物业收据凭证》。拟证明为了保证《存量房买卖合同》的履行，原告与被告湖北丽群房地产开发有限公司补签合同，原告并没有向被告湖北丽群房地产开发有限公司支付购房款。证据八:3000元的收据及罗文龙向杨德润转账记录各1份。拟证明原告罗文龙向杨德润转款3000元的事实。证据九:10000元、7000元收据及罗文龙的转账记录。拟证明原告罗文龙向杨德润转账17000元的事实。证据十：15000元的收据及罗文龙转账记录。拟证明原告罗文龙向杨德润转账15000元的事实。证据十一：15000元的收据及罗文龙向杨德润农业银行的账户转账15000元转账记录。拟证明原告罗文龙向杨德润转账15000元的事实。证据十二：100000元的收据及刘曼向杨德润转账的转账记录。拟证明原告罗文龙向杨德润转账100000元的事实。证据十三：151450元收据及转账记录。拟证明原告罗文龙向杨德润转账151450元的事实。证据十四：刘惠明出具的50000元收据。拟证明原告罗文龙于2018年7月24日向被告刘惠明支付购房款50000元的事实。证据十五：2018年7月11日杨德润工商银行的转账凭证。拟证明杨德润转账10000元给被告刘惠明的事实。证据十六：2018年7月12日杨德润工商银行的转账凭证。拟证明杨德润转账40000元给被告刘惠明的事实。证据十七：2018年7月24日杨德润工商银行的转账凭证。拟证明杨德润转账240000元给被告刘惠明的事实。证据十八：2019年1月10日孝感市孝南区不动产登记中心信息。拟证明案涉房屋已被法院查封的事实。被告刘惠明证据目录：证据一：《商品房买卖合同》及增值税发票、物业管理费。拟证明原告与原开发商湖北丽群房地产开发有限公司已签订合同，表明刘惠明已履行了存量房买卖合同的全部义务；办证义务是开发商责任，并不是刘惠明。证据二：孝感市房管局网站下载的《房屋信息查询信息》。拟证明诉争房屋为湖北丽群房地产开发有限公司开发，取得五证，并于2014年12月3日取得预售证，产权清晰，对外销售合法，办证所需手续齐全。被告孝感市捷诚房地产代理有限责任公司、孝感市捷诚房地产代理有限责任公司乾坤大道分公司证据目录：证据一：《存量房买卖合同》。拟证明房屋买卖是双方自愿行为，且孝感市捷诚房地产代理有限责任公司、孝感市捷诚房地产代理有限责任公司乾坤大道分公司已履行了告知义务。被告湖北丽群房地产开发有限公司证据目录：证据一：营业执照。拟证明被告湖北丽群房地产开发有限公司的诉讼主体情况。证据二：周垸城市新社区10号楼土地使用权证、建设用地许可证、建设工程施工许可证、预售许可证。拟证明周垸城市新社区10号楼建设、预售手续合法。证据三：明细分类账及收条。拟证明2018年9月4日，湖北丽群房地产开发有限公司用三套房抵偿了刘惠明借款本息1684752元。证据四：刘惠明利息计算表。拟证明湖北丽群房地产开发有限公司以房抵刘惠明借款本息，并非材料款。