广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13359号上诉人（原审原告）：陈嘉慧，女，1992年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被上诉人（原审被告）：邱智益，男，1985年2月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：张瀚荣，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张孝彬，男，1989年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人陈嘉慧因与被上诉人邱智益、张孝彬合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈嘉慧上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：本案合同纠纷因《代办佛山入户协议》而起，该协议并无约定房屋交易产生的税费、房屋购买款、中介拆分客户服务费的负担问题。邱智益、张孝彬对陈嘉慧购买佛山市高明区**************房（以下简称410房）已支付158000元的事实均无异议。邱智益向广州仁巨通财务咨询有限公司佛山分公司（以下简称仁巨公司）支付的10万元包括5万元服务费、5万元保证金。其中，邱智益的房屋中介拆分了服务费30200元，陈嘉慧为邱智益支付税费6011元，陈嘉慧合计支出36211元。张孝彬向仁巨公司支付的7万元包括5万元服务费、2万元保证金。其中，张孝彬的房屋中介拆分了服务费36500元，陈嘉慧为张孝彬支付税费8617元，陈嘉慧为张孝彬合计支出45117元。故陈嘉慧为邱智益、张孝彬合计支出81328元。陈嘉慧支付158000元购买***房，至今****仍登记在邱智益名下。《存量房买卖合同》（合同编号：佛存量房合字Y20181130001号）真实存在，张孝彬、邱智益的签名真实，该合同第三条约定双方以现金方式进行交易。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。综上所述，陈嘉慧的实际损失为76672元。邱智益辩称：一、陈嘉慧与邱智益之间不存在买卖合同关系，房屋买卖合同关系是邱智益以及上一手的关系，与陈嘉慧无关。二、陈嘉慧与邱智益之间也不存在其他合同关系，陈嘉慧提交的证据也无法证明邱智益委托其上手业主转交购房款。综上所述，根据民事诉讼法相关规定，邱智益认为其与本案没有利害关系，请求驳回陈嘉慧的起诉。二审期间，张孝彬未发表答辩意见。陈嘉慧向一审法院起诉请求：1.判令邱智益、张孝彬返还代付购房费用93000元；2.判令邱智益、张孝彬承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈嘉慧系仁巨公司唯一股东和法定代表人。2018年10月6日，仁巨公司与张孝彬签订了一份《代办佛山入户协议》，约定：乙方为甲方提供人力资源服务，包括入户方案设计、入户服务指导等服务，项目有咨询、制定方案、提交资料、协助办证和交齐尾款后提交入户资料；服务费5万元，办理入户不成功全额退款；甲方付款全额付给乙方5万元（已付）；同时，双方约定于2018年10月26日代办房屋过户，甲方如未到场属于甲方违约，乙方不予承担；本协议履行完毕，双方权利义务终结后，本协议自行终止。陈嘉慧选中了李梓祥名下的410房作为为客户（包括张孝彬）办理佛山户口的落户地址，遂于2018年10月23日以自己的名义与出卖方李梓祥、刘素华（中介人员）及中介方佛山市创途房产中介有限公司签订了一份《存量房买卖合同》，由出卖方将建筑面积35.42平方米的410房转让给陈嘉慧，成交价158000元。陈嘉慧已按合同分别于2018年10月23日、10月26日和11月14日支付定金5000元、定金余款15000元（以张孝彬名义交）和剩余房款138000元给刘素华。但过户时陈嘉慧指定将410房过户给了张孝彬。仁巨公司将张孝彬户口入户至410房后，张孝彬按要求又将自己的户口迁移到了自己于2018年12月25日另外购买的房屋住址。2018年12月14日，张孝彬根据陈嘉慧的指示与邱智益签订了一份《存量房买卖合同》（合同编号：佛存量房合字Y201811300001号），合同约定：张孝彬将其名下410房“转让”给邱智益，总价款为7万元。双方对合同进行备案。但邱智益并无支付购房款给张孝彬。2018年12月17日，陈嘉慧及仁巨公司为邱智益办理了410房的过户，取得了不动产权证，证号为粤（2018）佛高不动产权第0047670号。但房产证在邱智益办理了入户410房后仍在陈嘉慧手上。由于邱智益入户三个月仍未及时迁走其挂在410房的户口，陈嘉慧遂称其前述支付的购房款系代邱智益支付购房款，当时得到了张孝彬、邱智益的口头的确认，并承诺过三方另行签订债务转让协议，但邱智益、张孝彬在庭上均对此予以否认。邱智益在微信中向陈嘉慧表示：“还是那句话，5万元转过来，房子过户给你！”陈嘉慧则回复：“你的户口在我房子里停留时间按合同2000元一个月收费。”另查明，邱智益与陈嘉慧开办的仁巨公司存在委托代理入户佛山的合同关系。一审法院认为，陈嘉慧是基于房屋买卖合同而主张的债务转移合同关系，应适用债务转移的法律进行调整。《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”陈嘉慧主张其与张孝彬、邱智益有口头约定，陈嘉慧支付的购房款138000元由邱智益代替张孝彬向陈嘉慧履行，但除其自认的要约外并无另外两人的承诺，其主张的债务转移关系不成立。据查明的事实，陈嘉慧及其公司代办的两次房屋过户手续，并非出于房屋买卖的目的，而是因为其公司客户入户口须拥有佛山所在地的房屋作为前提。为此，陈嘉慧及其公司就通过存量房买卖合同先把自己的410房无偿过户或低价“卖”给待入户口的客人名下，如张孝彬、邱智益等，满足落户条件后则让客户迁出户口或协助“转让”给下一名客户。每一宗代办入户佛山的生意，陈嘉慧及其公司一般收取服务费5万元，并收取客户一定的押金作为房屋和户口过户的担保。由此可见，410房屋从李梓祥过户到张孝彬及从张孝彬过户到邱智益均非房屋买卖合同关系，而是为办理入户口佛山所发生的非真实交易行为，双方既无买卖的合意，也不享有房屋买卖合同的权利义务。陈嘉慧主张邱智益支付其代付的购房款，缺乏理据支持。一审法院的上述认定反而与陈嘉慧在起诉前称已登记在邱智益名下的410房为“我房子”并继续持有房产证原件相一致，陈嘉慧内心仍确信房屋属其支配使用。《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”陈嘉慧与张孝彬、张孝彬与邱智益之间的房屋买卖合同因不存在真实的意思表示而依法不成立。陈嘉慧基于不成立的合同关系主张的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，当事人之间既不存在债务转移关系，也不存在真实的房屋买卖合同关系，陈嘉慧的诉讼请求于法无据。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回陈嘉慧的诉讼请求。一审案件受理费2125元，减半收取1062.5元（陈嘉慧已预交），由陈嘉慧负担。二审中，各方当事人均无向本院提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本院对本案争议分析如下：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中，陈嘉慧主张其支付158000元购买410房，后，该房先后登记在张孝彬、邱智益名下，故张孝彬、邱智益应向陈嘉慧返还相应的代付购房款。经查，为代办佛山入户事宜，一方面，仁巨公司与客户签订代办佛山入户协议，并由仁巨公司提供服务并收取相应的服务费和保证金；另一方面，陈嘉慧先以158000元购买410房，其后将该房登记至待入户的客人名下，客户满足落户条件后再让客户协助将该房变更登记至下一客户名下。由此可见，陈嘉慧购买410房且该房先登记在张孝彬名下后最终变更登记至邱智益名下，是基于仁巨公司与张孝彬、邱智益之间的代办佛山入户协议而发生。而陈嘉慧在本案中也未提供证据证明其与张孝彬、邱智益之间达成房屋买卖或代垫购房款的合意，故陈嘉慧应承担举证不能的不利后果。因此，陈嘉慧依据合同关系主张张孝彬、邱智益返还相应的代付购房费用，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，陈嘉慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2125元，由上诉人陈嘉慧负担。本判决为终审判决。审判长  梁绮云审判员  袁秋华审判员  莫志恒二〇一九年十二月四日书记员  陈倩晴