广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3232号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地：肇庆高新区工业大街**珠影文体广场**楼商铺-235。统一社会信用代码：91441200314821864X。法定代表人：杨晨辉。委托诉讼代理人：朱娜、杨雪玲，系该公司员工。被告：李坤元，男，汉族，1974年9月21日出生，住广东省四会市***************。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司（以下简称珠影物业）诉被告李坤元物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，被告李坤元在法定期限内提起反诉，本院经审查后依法裁定不予受理，并于2019年11月19日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱娜、杨雪玲，被告李坤元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2017年12月至2019年6月物业管理费1447元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年7月1日应支付违约金1187.15元；3、第一项和第二项合计费用2634.15元，判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的珠影广场*号楼*室的业主，被告在接收物业时（肇庆高新区珠影广场）按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积42.31㎡收取物业管理费，收费为1.8元/㎡。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2017年12月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求法院依法判准原告的诉讼请求。原告递交证据如下：1.交付书，证明房屋交付使用；2.前期服务协议，证明与业主签订的物业服务协议；3.催告函，证明告知业主欠费情况；4.欠费明细，证明欠费详细说明；5.妥投证明，证明投递情况；6.邮寄证明，证明邮寄情况；7.业主身份证复印件，证明业主身份信息；补充证据：8.不动产登记资料查询结果证明，证明涉案房屋是属于被告的；9.珠影广场前期物业服务合同，证明现物业管理公司是珠影物业，而非其他公司。被告提交书面答辩状，辩称：一、物业服务管理费标准存在欺骗。肇庆珠影文体广场投资有限公司(开发商)及其物业公司的前期物业服务协议合同写2.0元每月每平方米物业服务管理费，而原告在物业管理部门即肇庆高新区发展规划和国土资源局备案是1.8元每月每平方米物业服务管理费，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，一方以欺诈的、胁迫的手段订立的合同是无效的。开发商销售员要被告签《商品房买卖合同》时一起签前期物业服务协议，说不一起签就买不了房，有胁迫的手段成份，原告收了物业费只开收据，没开发票给被告，损害国家利益。二、在收了被告2.0元每月每平方米物业服务管理费前提下，2017年9月入住到10月，被告*栋*楼走廊灯光一直不亮，投诉十几次都没搞好，一个多月走廊灯光不亮;这物业没有达到合同第三条约定:物业管理服务质量中的设备出现故障及时维修。这是物业违约在先。晚上黑黑的，严重影响被告进出安全，影响被告睡眠，搞得被告失眠。有录音为证，物业不作为，服务很差。三、在2018年4月到2018年8月，*栋大门旁的排水沟盖下，喷出地沟臭污物，珠影物业没及时清理搞通排水沟.使被告等业主每天闻着臭污物进出长达4个多月，严重影响被告食欲，进而影响其身体健康。有图片和录音为证。物业不作为，推这推那，只想收物业费不做事，物业服务极差。基于以上3点，不要说2元、1.8元物业费，连1元标准都达不到，被告也不会与珠影开发商物业签物业服务合同。请求法院判令其与珠影物业所订的前期物业合同无效，或撤销肇庆珠影文体广场《前期物业管理合同》，被告没有拖欠物业费和违约金。同时要求原告返还被告2017年8月19日-2017年11月30日按2元标准所交的物业费283.8元，请求判令原告承担所有的诉讼费用。当庭补充答辩意见：第一，在买房的时候，强逼被告签订物业服务协议。所以被告认为物业合同存在欺骗欺诈的成分。根据物业服务协议第四条里面写着2元，而且收了被告三个多月，而且没有开具发票给被告，损害国家利益。第二，2018年12月16日，业主自发在小区召开业主委员会筹备组委员会，几个月下来，大概有超过400个业主签名向高新区街道办申请成立业主委员会，2019年6月13日得到高新区街道办的批准，发出筹备业主委员会的通知。2019年8月8日，由街道办的相关人员、房管人员、居委的人员、筹备组的13人、业主五六人召开了筹备组会议，而且开发商也派了两个人员过来一起进行会议。会后，出具了一个通知，接着高新区街道办张贴了公示，确定了筹备委员会的成员。2019年10月9日，高新区街道办公示了筹备组成员名单，并出具了红头文件。被告等人将街道办出示的相关的文件张贴到公示栏后，就被珠影物业撕毁了。由此可知，珠影物业刻意阻挠业主委员会成立，是赖着不想走的。被告提交如下证据：1.信访事项受理告知书，证明珠影物业乱收物业费和高收电费；2.信访事项答复意见书，证明备案只是1.8元/平方米，物业合同写2.0元/平方米物业费；3.物业费收据，证明2017年8月19日-2017年11月30日按2元标准收费283.8元；4.缴费通知单，证明珠影物业按2元/㎡催费单；5.光碟，证据图片一张，录音文件一个，证明*栋*楼走廊的灯一直都没有修好，很容易出现安全问题，被告有催告物业管理公司的相关人员。补充提交如下证据：6.图片，证明排污物粪便情况。7.业主委员会筹备组成立通知，证明高新区街道办下发了文件。8.业主委员会筹备组成员名单公示，证明高新区街道办下发红头文件。经审理查明：被告李坤元是肇庆高新区工业大街**珠影文体广场*#楼*房的权利人，该房屋登记的建筑面积为42.14㎡。原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠影文体广场前期物业服务协议》，约定前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的上下水管道、加压水泵、上下水池、防盗闸门、电梯、公共照明、消防设施、智能系统、道路、绿地、沟渠、公益设施，以及共用设施设备使用的房屋场地等）、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费和公共水电分摊费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米2.0元收取（含公共水电费，但不包含二次供水系统所产生的能源费用），乙方应当于每月10日前到物业公司财务部缴纳物业服务费。双方还约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金；本协议自签字之日起生效。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。双方对高层住宅的物业服务费的收费标准进行了约定，未有高于原告和被告签订的上述《珠影文体广场前期物业服务协议》约定的标准。被告于2017年8月18日接收案涉房屋，并已以2元/㎡/月的标准缴纳2017年8月19日-2017年11月30日的物业管理费283.8元。2018年9月18日，被告通过网上信访平台反映原告乱收物业费和高收电费获得肇庆高新区发展规划和国土资源局的受理。经调查，肇庆高新区发展规划和国土资源局出具《信访事项答复意见书》回复称发现以下问题：1、11栋7月份电费按0.7262元/度收取，7月份之前的电费按0.95元/度收取；2、部分业主物业管理费按2元/平方米标准收取。经其向区供电局核实，珠影广场10栋、11栋由专变的方式供电。按行业分类，执行的是一般工商业电度电价1-10千伏电价。按照今年7月1日起调整的电价标准，应为0.6679元/度（含税、附加及基金）。该物业公司2015年到其备案的物业管理费标准为1.8元/平方米。综上，肇庆高新区发展规划和国土资源局认为珠影物业存在不执行政府定价行为，要求：1、珠影物业按政府定价标准0.6679元/度（现行标准）收取业主电费。根据与业主签订的《前期物业服务合同》可见物业管理费用已包含水电分摊，不得另外加收电价，对已多收的电费以抵扣电费的方式退还给业主。2、珠影物业按备案的1.8元/平方米的标准收取物业管理费，对超标准收取的部分必须退还业主。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费1447元（按建筑面积42.31㎡，1.8元/月/㎡的标准计算，从2017年12月计至2019年6月）及违约金1187.15元（从欠交物业管理费当月的11日起暂计至2019年7月1日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算）。被告认为原告在电灯维护、排水沟管理、乱收费、发票开具及业主委员会筹备等方面存在问题，且认为原告强迫欺诈其签订物业合同，因此拒绝缴纳物业管理费，其对原告主张的上述物业管理费的计价标准、及违约金均不认可，并主张物业合同无效，原告向其返还已缴纳的物业管理费283.8元。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《珠影广场前期物业服务合同》对被告具有约束力。现被告主张因珠影物业存在胁迫欺诈行为而主张双方签订的《珠影文体广场前期物业服务协议》无效,但关于确认合同无效的诉请，被告并未提出明确的反诉请求。同时,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”现被告未向本院提交足以认定存在欺诈或胁迫情形之证据,亦未证实该合同存在上述无效之情节,而涉案《物业服务合同》亦系被告本人签订,被告入住小区后确系珠影物业公司向该小区提供物业服务,故涉案《物业服务合同》应属合法有效。签署《商品房买卖合同》同时签订《珠影文体广场前期物业服务协议》并不违反法律法规规定，被告认为属于胁迫，本院不予采纳。至于物业管理费收费标准不符合备案标准，亦已由有关政府部门予以纠正并要求退还多收部分物业管理费，故也不构成合同无效情形。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业管理费？上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据原、被告的诉辩意见和现有的证据，不足以证明原告不履行物业服务合同，或者在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，因此，被告抗辩的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。至于被告提出原告在物业管理过程中存在的其他问题，被告可直接与原告沟通，要求其改善服务质量，加强小区管理，如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行依法解决。根据案涉的《珠影广场前期物业服务合同》、《珠影文体广场前期物业服务协议》，原告诉请被告支付拖欠的物业管理费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。根据原、被告签订的《珠影文体广场前期物业服务协议》的约定、涉案房屋的登记建筑面积及肇庆高新区发展规划和国土资源局《信访事项答复意见书》的处理意见，本院认定被告拖欠原告2017年12月至2019年6月的房屋物业管理费1441.19元（42.14㎡×1.8元/㎡/月×19个月），原告诉请超出部分本院不予支持。虽然被告未就超标准缴纳的2017年8月19日-2017年11月30日期间的物业管理费退还或抵扣问题提起反诉，但原告庭审中诉称可抵扣下月的物业管理费，为减轻当事人诉累，本院现予以扣减。经核算，超标准收取的部分为24.44元（283.8元-42.14㎡×1.8元/㎡/月×3个月又13天）。故被告应向原告支付物业管理费为1416.75元。关于违约金问题。被告认为原告的物业服务存在瑕疵并提供了依据，且原告存在超标准收取物业管理费行为，而未按时交纳物业管理费，可见被告并不存在恶意拖欠费用的故意，故原告主张被告支付违约金的诉求，本院不予支持。最后需要指出的是，物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。一方面物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李坤元应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2017年12月至2019年6月的物业管理费1416.75元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李坤元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一九年十一月二十九日书记员 梁碧琪