黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1102民初2710号原告（执行案外人）：黑河正亿房地产开发有限公司，住所地黑河市中央街中房94号楼1042室。统一社会信用代码：91231100786028143G。法定代表人：郑吓名，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑恩立，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郑福生，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙佳，男，1980年5月21日出生，汉族，无固定职业，现住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：郭福忠，男，1959年2月2日出生，汉族，退休，现住黑河市爱辉区。被告（被执行人）：毛志伟，男，1973年1月4日出生，满族，无固定职业，现住黑河市爱辉区。原告黑河正亿房地产开发有限公司（以下简称正亿公司）与被告孙佳、毛志伟案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正亿公司的委托诉讼代理人郑恩立、郑福生，被告孙佳的委托诉讼代理人郭福忠、被告毛志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正亿公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行黑河市学府家园住宅小区××楼××、××、××、××、××室房屋；2.（2019）黑1102执异85号民事裁定书自动失效。事实和理由：2014年11月14日，正亿公司以学府家园2号楼20、21、22、23、24、25、26、27、28号共9套房屋为学府家园实际施工人李洪亮向毛志伟借款7,112,560元提供抵押，当日正亿公司与毛志伟就上述9套抵押房屋分别签订了《商品房买卖合同》。李洪亮和毛志伟均认可正亿公司为借贷提供抵押物的事实，故正亿公司与毛志伟之间不是房屋买卖关系，而且至今未办理毛志伟和李洪亮借贷关系的结算。李洪亮于2014年11月14日出具保证书，毛志伟于2018年6月19日出具了李洪亮借款的证明。因孙佳与毛志伟就民间借贷形成诉讼，法院查封了毛志伟名下位于黑河市学府家园住宅小区××楼××、××、××、××、××室房屋，查封期限为三年。后，孙佳向爱辉区人民法院申请执行（2019）黑1102民初1543号民事调解书，执行标的额是本息合计1,852,894元。2019年10月21日，正亿公司向爱辉区人民法院提出书面执行异议。综上，正亿公司与毛志伟不存在房屋买卖法律关系，双方之间的非典型担保亦没有进行清算，且生效判决认定正亿公司对李洪亮欠毛志伟的借款提供担保已无必要。爱辉区人民法院无权对正亿公司所有的案涉房屋进行查封。恳请人民法院支持正亿公司的诉讼请求，解除查封，维护正亿公司的合法权益。孙佳辩称，1.正亿公司在起诉状中表述“与毛志伟之间不存在房屋买卖关系，正亿公司只是应毛志伟要求对毛志伟出借给正亿公司或案外人李洪亮、陈志超等人的资金提供的担保方式”，其无法提供毛志伟对案涉门市不享有所有权的证据，孙佳认为毛志伟与李洪亮、陈志超之间存在其它的法律关系与本案没有任何关系，正亿公司在此提及案外人李洪亮、陈志超等属于混淆视听，规避本案的焦点问题。按照我国法律规定，不动产物权的所有权以在不动产登记管理中心登记的权利人为所有人，因此上述5户门市的所有权应归毛志伟所有。2.借款合同到期借款人并未按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。正亿公司将上述5户门市已经登记至毛志伟名下，购房合同、网签手续齐全，因此可以证明毛志伟与正亿公司之间的房屋买卖合同属于双方自愿协商一致达成的。3.2018年5月左右，毛志伟因资金需求向孙佳借款，毛志伟将其拥有的上述5户门市以过户的方式抵押给孙佳，并在正亿公司将房屋户名由“毛志伟”变更至“孙佳”名下，同时出具了加盖正亿公司公章的售房合同，由此也可以证明正亿公司确实将上述5户门市出售给毛志伟，或者达成了以物抵债的协议，因此毛志伟有权将上述门市过户给孙佳，正亿公司也配合毛志伟办理了门市的过户手续，证明正亿公司对毛志伟享有上述5户门市所有权是认可的，毛志伟应是上述5户门市的所有权人。4.正亿公司之所以对上述5户门市提出执行异议之诉，是因为正亿公司与毛志伟之间存在经济往来，双方之前就有可能存在借贷关系，因此将上述5户门市过户给毛志伟。我国相关司法解释明确规定，基于民间借贷法律关系形成的借款，欠款人如无法偿还借款，双方经协商后可以以物抵债，达成以物抵债协议后应当予以认可，因此毛志伟享有上述5户门市的所有权。综上所述，孙佳申请法院查封上述5户门市是基于对生效法律文书的执行，依法拍卖上述5户门市并获得执行价款理应得到支持，请求法院依法驳回正亿公司的诉讼请求。毛志伟辩称，000121、000122、000123、000124、000125号门市是正亿公司顶的李洪亮的工程款，然后李洪亮用000121、000122、000123、000124、000125号门市作为抵押找毛志伟借的钱，与正亿公司没有任何关系，所以正亿公司应该去找李洪亮要钱，不应该来找毛志伟，且其无权干涉毛志伟处置000121、000122、000123、000124、000125号门市。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。根据当事人提交的证据，本院认定如下事实：1.2014年11月14日，李洪亮向毛志伟借款，李洪亮出具了7,112,560元的借据。同日，正亿公司以其开发建设的学府家园2号楼的9套房屋，与毛志伟签订《商品房买卖合同》，用于对李洪亮向毛志伟借款的担保。2.2019年6月11日，孙佳向本院申请诉前保全，本院将本案诉争房屋予以查封。后，孙佳向本院起诉毛志伟民间借贷纠纷一案，双方达成了调解协议。毛志伟未履行调解协议，孙佳向本院申请执行。3.正亿公司就本案诉争房屋于2019年10月21日向本院提出书面执行异议，本院于2019年11月4日作出（2019）黑1102执异85号执行裁定书，驳回了正亿公司的执行异议请求。本院认为，毛志伟与正亿公司签订的《商品房买卖合同》系作为借款的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人签订买卖合同作为民间借贷合同担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。依此规定，毛志伟可要求正亿公司偿还到期债务，在正亿公司不能履行时，要求拍卖正亿公司的担保房产。现该担保房产未经依法处理，毛志伟并未取得该房屋的所有权。另，毛志伟虽称案涉房屋归其所有，但未提交证据证明其与正亿公司就担保房屋达成了以房抵债的协议，不能认定案涉房屋已归毛志伟所有。综上，案涉房屋现仍归正亿公司所有，不应对该房屋予以执行。综上所述，正亿公司要求不得执行黑河市学府家园住宅小区××楼××、××、××、××、××室房屋的诉讼请求合理，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论后决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行黑河市学府家园住宅小区2号楼000121、000122、000123、000124、000125室房屋。案件受理费100元，由被告孙佳、毛志伟共同负担，于本判决生效后3日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。本院（2019）黑1102执异85号裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  尚庆斌审 判 员  卢宏波人民陪审员  李银红二〇一九年十二月二十五日书 记 员  王莹莹