广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0621民初1341号 原告（执行案外人）：陆致军，女，1982年4月3日出生，壮族，住上思县。 委托诉讼代理人：陆金富，广西心田律师事务所律师。 被告（申请执行人）:马影侦，男，1967年12月1日出生，壮族，住广西钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：马铁桢，男，壮族，1970年3月10日出生，住广西上思县。 第三人（被执行人）许冠伟，男，1967年2月27日出生，壮族，住广西上思县。 第三人许冠洋，男，1965年10月30日出生，壮族，住广西上思县。 第三人苏敏，女，1974年7月10日出生，壮族，住广西上思县。 原告陆致军与被告马影侦、第三人许冠伟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年12月11日公开开庭进行了审理。本院于2019年12月11日依职权追加许冠洋、苏敏为第三人，并于2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告陆致军及其委托诉讼代理人陆金富、被告马影侦的委托诉讼代理人马铁桢、第三人许冠伟、许冠洋、苏敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陆致军向本院提出诉讼请求：一、判令中止对上思县的房产[国有土地使用权证：上国用（2012）第008530号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号]的查封；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月10日，原告陆致军与第三人许冠伟、许冠洋、苏敏及其家庭成员达成口头协议约定，第三人及其家庭成员将位于上思县[国有土地使用权证:上国用（2012）第008530号,房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号、15××31号、15××33号]许冠伟占50%，许冠洋、苏敏各占25%的按份共有的房产，以77万元的价格出售给原告。当天原告交纳了1.4万元购房押金给第三人。后于2月18日、28日、3月5日分别通过银行转账20000元、100000元、260000元购房款给许冠伟。2018年7月13日双方签订《契约书》及《补充协议》后，原告第二天通过银行转账376000元购房款给许冠洋，付清了所有购房款。第三人已于当日将房屋及房产权证、房屋钥匙、土地使用证交付给原告，原告居住和使用至今,已经合法占有并居住差不多1年之久。且原告已将底层门面出租给黄特经营并收取了房屋租金。但第三人因事务繁忙一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的,不影响合同效力。原告已取得该房屋的所有权，没有登记并不影响原告在法律上对案涉房屋享有物权上的占有权、使用权、收益权，第三人应当配合原告办理房屋过户手续。2019年6月4日，上思县人民法院根据被告申请，查封已出售给原告但未过户，且许冠伟只占房产50%份额的案涉房屋。原告提出执行异议,并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。异议被驳回后，原告根据法律规定提出执行异议之诉。原告购买案涉房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定,原告取得案涉房屋后，未登记只是没有对外公示,但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。 被告马影侦辩称，一、原告主张买卖合同有效即获得房产所有权错误。合同有效与房产所有权取得是两个不同的法律关系。合同只要是建立在当事人双方合意的基础上，且不违反法律强制性规定就有效，其受合同法调整；房产所有权是通过依法登记公示来取得，其受物权法保护。买卖合同有效并不等于买受人取得房产所有权。《中华人民共和国物权法》第九条表明，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本案原告与第三人虽然已订立房屋买卖合同，但未就房屋进行产权过户登记，不发生房屋所有权变动的法律后果，故原告只享有合同法上的请求权，而不具有物权上的排他权利，亦不得对抗被告。这种情况的发生，原告只能向笫三人主张损害赔偿，而无法获得该房产。二、原告以支付房款、交房使用、持有证书等为由主张拥有房屋所有权不能成立。付款、交房、持证只能说明双方已部分履行了房屋买卖合同，未就房屋进行产权过户登记属于合同尚未履行完毕。此时讼争房屋在法律关系上仍属于第三人许冠伟所有。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。同时根据权利的正确推定效力原则，记载不动产登记簿的人推定为不动产的权利人。本案不动产登记簿的权利人是第三人许冠伟而不是原告陆致军，原告主张权利没有法律依据。讼争房屋已被人民法院查封，造成双方之间房屋买卖合同事实上不能继续履行，应另案起诉追究违约方的责任而不能主张房屋所有权之诉。三、原告以讼争房屋因涉及到许冠洋、苏敏共有人共有而不应查封的请求不应得到支持。首先，原告已承认讼争房屋是许冠伟、许冠洋、苏敏共有，那么，根据所有权的特征，同一物上只能存在一个所有权,则原告也不是权利人，其无权干预讼争房屋的查封。其次，共有人许冠伟的份额虽然是所有权的一部分，但其应有的部分是及于共有物的全部而非限于局部。因此，物权法规定共有人享有连带债权、承担连带义务。第三,现讼争房屋被查封，共有人许冠洋、苏敏亦未提出异议，因此，人民法院对讼争房屋的查封并无不当，故原告的主张不能成立。 第三人许冠伟、许冠洋、苏敏向本院陈述，一、第三人转让给原告房屋之后，并没有不配合原告过户，原告没有和第三人提出要过户。二、房屋是由许冠洋垫资建设的，希望法院进行司法鉴定，因房屋的价格出售过低，请求法院鉴定房屋价格之后，拍卖房屋用于还债。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据：1.契约书和补充协议，证明原告与第三人购买案涉房屋；2.转账业务证、活期历史明细查询，证明原告支付全部房款给第三人；3.收据，证明第三人收到原告全部房款770000元；4.房产证、建设许可证、土地证，证明第三人已把案涉房屋的房产证和房产交付给原告；5.自来水证书、水表缴费记录单，证明原告已合法把案涉房屋的用水水表户名由许冠伟变更为陆致军；6.出租合同及收款收据，证明原告合法占用使用管理案涉房屋，出租房产和收取租金；7.客户经查表结算复核单，证明原告占有使用案涉房屋；8.执行裁定书，证明上思县人民法院于2019年6月4日查封所有权是原告的房地产；9.陆致军电话呼叫清单，证明交付完房款后，原告每个月都打电话要求第三人配合过户，消除隐患。 被告马影侦对其辩解未向本院提交任何证据。 第三人许冠伟、许冠洋、苏敏对其陈述未向本院提交任何证据。 经质证，被告马影侦对原告提供的证据1-4认为只能说明原告和第三人履行房屋买卖合同义务，并不能证明原告已经取得了房屋所有权；对证据5认为开具的证书的不是房产所有权人出具的；对证据6-7、9认为与本案无关；对证据8没有异议。第三人许冠伟对原告提供的证据1-4没有异议；对证据5认为该自来水证书没有经过其同意且原告事先也没有和其说过；对证据6-8没有异议，对证据9认为原告打电话并不是要更改姓名，只要说要修理水管、空调等电器。第三人许冠洋、苏敏对原告提供的证据1-8没有异议；对证据9认为电话清单并不代表电话内容，案涉房屋被法院查封之后，原告才来找第三人要过户。 本院认为，原告提供的证据1-6、8真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认；证据7的客户经查表结算复核单，从其内容未能直接看出与案涉房屋的关联性，本院将结合其他证据进行认定；证据9为通话清单，记载通话的时间、呼叫类型、对方号码、通话时长，可以看出原告于2019年8月、11月、12月多次拨打189××××4768、135××××1562的手机号，但无法确认其通话内容。 综合全案证据及原告在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：案涉房屋坐落于上思县，为许冠伟、许冠洋、苏敏按份共有，许冠伟占50%，许冠洋、苏敏各占25%，许冠伟持有上思房权证思阳镇字第××号房屋所有权证书，许冠洋持有上思房权证思阳镇字第××号房屋所有权证书，苏敏持有上思房权证思阳镇字第××号房屋所有权证书。2018年7月13日，许冠洋、苏敏、许冠伟作为甲方（转让方）与陆致军作为乙方（承购房）签订《契约书》，约定如下内容：甲方自愿将本户拥有的一栋楼房（六层）及楼地转让给乙方，乙方也愿意承购该栋楼房；甲方该栋楼房六层（及地皮）转让总价为七十七万元整；乙方按七十七万元支付给甲方成交，甲方收款当面写收款收据给乙方保存，甲方同时将该楼房的各种证件及楼房交给乙方保存使用；如乙方需要办理过户手续的，甲方主动无偿配合乙方到有关单位办理，但办理所需各种费用全部由乙方承担；乙方购楼房后权属永远归乙方所有，乙方的子孙后代享有楼房的继承权，甲方家族的子孙后代无权收回；从甲方将楼房交给乙方的当天起永远归乙方所有……许冠伟、许冠洋、苏敏在甲方签字处签字，陆致军、黄臣在乙方签字处签字，同时，许凯峰、许耿豪、黄水江在空白处签字。同日，许冠洋、苏敏、许冠伟作为甲方（转让方）与陆致军作为乙方（承让方）签订《补充协议》，协议主要介绍房屋的位置和情况简介，许冠伟、许冠洋、苏敏、黄水江在甲方家庭成员签名处签字，陆致军、黄臣在乙方家庭成员签名处签字，许凯峰、许耿豪在空白处签字。在签订《契约书》及《补充协议》当日，许冠伟、许冠洋向陆致军出具收据，载明“今收到陆致军交来购仁甫路房屋转款七十七万元整（¥770000元），特列此据。收款人：许冠伟、许冠洋，收款日期2018年7月13日。”2018年8月，上思县自来水公司出具证书，证书内容为“原用户名许冠伟，用户编号526324于2018年8月份起变更名为陆致军用户”。2018年9月18日，陆致军作为甲方（出租方）与案外人黄特作为乙方（承租方）签订门面出租合同，达成如下协议：“位于仁甫路（关仁甫故居左面第二间门面）面积约30平方米。一、乙方租赁门面做牛杂使用；……三、在租赁期内因租赁门面所产生的水电卫生费等其他费用由乙方自行承担；……十四、租赁期限本合同租赁期为两年，租金一年支付一次，租金2500元一个月，押金5000元。”陆致军在甲方处签字，黄特在乙方处签字。同日，收款收据（№3000159）载明“门面租金2018年9月18日-2019年9月18日，金额为¥30000元，押金¥500元，合计金额¥35000元，填票：黄特，收款人：纤手陆致军。”2019年9月18日的收款收据（№8044927）载明“门面房租从2019年9月18日至2020年9月18日止，金额¥30000元，水¥378元，金额合计¥30378元，填票：陈国艳、黄特。收款人：陆致军。” 另查明，因未履行生效判决书确定的义务，马影侦向本院申请执行许冠伟及案外人许凯峰的财产，本院于2019年6月4日作出（2019）桂0621执147号执行裁定书，查封被执行人许冠伟名下位于上思县房地产[国有土地使用权证：上国用（2012）第008530号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号]。陆致军向本院提出执行异议，本院于2019年10月23日作出（2019）桂0621执异18号执行裁定书，裁定驳回异议人陆致军的异议。为此，陆致军向本院提起案外人执行异议之诉，形成本诉。 庭审中，许冠伟、许冠洋均认可陆致军曾多次拨打其手机号，但许冠伟主张通话内容与过户无关，主要为修理电器。许冠洋认可在房屋被查封后陆致军曾要求其协助办理过户手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，陆致军与许冠伟、许冠洋、苏敏于2018年7月13日就案涉房屋签订《契约书》及《补充协议》，约定将案涉房屋的楼房及楼地以77万元的价格转让给陆致军，许冠伟、许冠洋，亦于合同签订当日出具收据确认收到陆致军的房款77万元。《契约书》及《补充协议》的签订系合同当事人的真实意思，内容不违反法律法规的强制性规定，依法有效。故陆致军在本院于2019年6月4日查封前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同，并且已支付全部价款。陆致军于2018年8月已经变更缴纳水费的用户名，并于2018年9月18日将案涉楼房的门面对外出租，结合案件证据及日常生活经验，可以认定在陆致军支付完全部转让款后，许冠伟等三人已将房屋交付给陆致军，在2019年6月4日查封前，陆致军已经合法占有案涉房屋。 关于过户登记的问题，许冠伟、案外人许凯峰未履行生效判决书确定的义务被债权人马影侦申请执行。许冠伟持有上思房权证思阳镇字第××号房屋所有权证书显示许冠伟与许冠洋、苏敏按份共有案涉房屋，许冠伟占有案涉房屋50%的份额，因此本院于2019年6月4日裁定查封国有土地使用权证号为上国用（2012）第008530号的国有土地使用权以及房屋所有权证号为上思房权证思阳镇字第××号的房屋。许冠洋及苏敏并非被执行人，其二人与许冠伟按份共有该房产，且共占50%的份额。许冠洋亦认可陆致军曾要求其协助办理过户手续。《契约书》约定“如乙方需要办理过户手续的，甲方主动无偿配合乙方到有关单位办理，但办理所需各种费用全部由乙方承担”，因其按份共有的房产的土地及房屋被查封，故未能办理过户登记非因买受人陆致军的原因。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”陆致军已经支付全部价款并实际占有，本案中亦无证据证明陆致军对未办理过户登记手续存在过错。 综上，陆致军就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对陆致军要求停止对上思县的房产[国有土地使用权证：上国用（2012）第008530号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号]查封的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 本院在执行（2019）桂0621执147号执行案件中不得执行上思县的房产[国有土地使用权证：上国用（2012）第008530号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号]。 案件受理费100元，由被告马影侦承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。 本院（2019）桂0621执异18号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  杨民磊 人民陪审员  廖素柳 人民陪审员  周凤全 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  唐雅婷 书 记 员  廖常杰