广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0109民初382号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行，住所地南宁市邕宁区红星路15号3栋一层，统一社会信用代码91450109898523472F。 法定代表人：刘琼璋，该支行行长。 委托诉讼代理人：李建新，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。 被告：郭万芬，女，1972年9月26日出生，汉族，户籍住址：南宁市兴宁区,现下落不明。 被告：南宁昌泰置业投资有限公司，住所地：南宁市桂春路6号，统一社会信用代码91450100765844133M。 法定代表人：李善廷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋丽娟，该公司副经理。 委托诉讼代理人：莫王秀，该公司法务专员。 原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行（以下简称“农行邕宁支行”）与被告郭万芬、被告南宁昌泰置业投资有限公司（以下简称“昌泰置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月21日、2019年11月28日两次公开开庭进行了审理。原告农行邕宁支行的委托诉讼代理人刘胜、被告昌泰置业公司的委托诉讼代理人宋丽娟、莫王秀到庭参加诉讼。被告郭万芬经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2019年8月13日至2019年10月13日为公告期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告农行邕宁支行向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告农行邕宁支行与被告郭万芬、被告昌泰置业公司签订的《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》（编号：45020120180036356）；2、判令被告郭万芬向原告偿还借款本金71877.28元；3、判令被告郭万芬向原告支付利息1288.07元、逾期利息1.64元及复利4.27元，共计1293.98元（利息计算方式：按合同约定利率，利息、逾期利息及复利自2018年8月28日起，计至被告清偿之日止，现暂计至2018年12月7日）；4、判令原告对被告郭万芬抵押的位于南宁市邕宁区龙岗大道西侧昌泰水立方地下室B2200号房产的处置所得款享有优先受偿权，且未经原告同意不得发生物权变更；5、判令被告昌泰置业公司对上述债务承担连带保证责任；6、本案诉讼费、保全费、公告费由二被告共同承担。事实及理由：2018年4月17日，原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行与二被告签订《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，约定被告郭万芬向原告借款人民币7.2万元用于购买车位，借款期限为24年；采用等额本息还款的方式归还借款本息；适用浮动利率，借款利率为中国人民银行公布的人民币贷款基准利率上浮10%（实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准）。合同11.1条约定如借款人未按照合同约定归还借款，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿为止。11.3条约定借款期内产生的应付未付的利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款到期后产生的应付未付利息按逾期借款利率计收复利。11.4条约定因借款人违约的，贷款人有权提前收回已发放的借款，且11.8条约定因此致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同还对其他事项进行了详细约定。被告郭万芬提供登记在其名下的位于南宁市邕宁区龙岗大道西侧昌泰水立方地下室B2200号房产为上述借款作抵押担保，被告昌泰置业公司为该笔借款提供阶段性担保责任。合同签订后，原告按合同约定将贷款发放至被告郭万芬指定的银行账号。但被告郭万芬取得借款后未按时支付借款本息，已构成违约。被告昌泰置业公司作为阶段性连带担保责任人，对讼争债务承担连带保证责任。因此，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 原告农行邕宁支行向本院提供的证据及主张证明的内容为：1、被告郭万芬的身份证复印件、被告昌泰置业公司的电脑咨询单，拟证明被告郭万芬、被告昌泰置业公司的诉讼主体资格。2、《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案证明，拟证明被告郭万芬向原告借款7.2万元，并提供位于南宁市邕宁区龙岗大道西侧昌泰水立方地下室B2200号房产为上述借款作抵押担保，被告昌泰置业公司为上述借款提供连带保证的事实。3、个人借款凭证、贷款发放通知单，拟证明原告已经按照合同约定向被告郭万芬发放贷款的事实。4、个人贷款凭证信息（2018.12.7），拟证明被告多期借款未按约定偿还，属于违约的事实。5、个人贷款凭证信息（2019.11.20），拟证明被告郭万芬的亲属代为偿还逾期借款本金及利息，截至2019年11月20日，被告郭万芬拖欠应收未收利息314.28元，尚欠贷款本金为69968.95元。 被告郭万芬未作答辩也未向本院提交证据。 被告昌泰置业公司答辩称：1.《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应属合法有效，应当受到法律保护。2.本案不符合解除合同的条件。直至第一次开庭之日，被告郭万芬仅逾期1期（仅超过还款日2天未还款）被告郭万芬的行为并未构成根本性违约，也并未导致合同目的无法实现，不符合解除合同的条件。3.从公平合理及维护市场交易稳定性等宗旨考量，双方借款合同仍有继续履行的可能，目前也仍在继续履行。综上，请求驳回原告诉请。 被告昌泰置业公司向本院提交证据：中国工商银行转款凭证、郭万芬住房贷款应还未还逾期明细，拟证明被告昌泰置业公司从保证金账户代被告郭万芬偿还借款本息1790.39元的事实。 本案争议焦点：一、原告与被告郭万芬、昌泰置业公司签订的《个人购房担保借款合同》应否解除，何时解除；二、原告要求被告郭万芬提前偿还借款本金71877.28元及支付相应利息（包括借款期利息、罚息和复利）有何事实根据和法律依据，利息（包括借款期利息、罚息和复利）如何计算；三、原告要求对处置被告郭万芬用于本案抵押的房产所得价款优先受偿有何事实根据和法律依据；四、被告昌泰置业公司应否对本案全部债务承担连带保证责任。 本案经庭审举证质证，双方当事人均对对方所提交的证据没有异议。综合本案案件，本院认为原告农行邕宁支行、被告昌泰置业公司提供的证据均客观真实、合法，与本案有关联，可以作为本案认定事实的根据。 本院根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，认定案件事实如下： 2018年4月17日，中国农业银行南宁市邕宁支行（称贷款人）、被告郭万芬（称借款人、抵押人）、南宁昌泰置业投资有限公司（称保证人）签名或盖章后共同签订一份合同编号为45020120180036356的《个人购房担保借款合同》，合同通用条款和特别条款主要约定内容是：1.借款金额72000元，借款用途为购买车位，借款人购买的房产位于南宁市邕宁区龙岗大道西侧昌泰水立方地下室B2200号，建筑面积33.15平方米，借款人的购房合同编号为YS10083919；2.借款期限自2018年4月17日起至2042年4月16日止；3.借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按照合同1.4.1约定的第（2）种方式进行浮动，利率调整以12个月为一个周期。即在该调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；4.借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户（户名：南宁昌泰置业投资有限公司，开户行：中国农业银行南宁仙葫支行，账号：20×××18）。5.本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号为62×××78。6.本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人南宁昌泰置业投资有限公司按照合同9.1和9.3约定提供保证担保，由抵押人郭万芬按照合同9.2和9.3约定提供抵押担保。抵押物为南宁市邕宁区龙岗大道西侧昌泰水立方地下室B2200号房产（购房总价91152元，权属证书未办妥）。抵押人应协助配合贷款人自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，合同签订之日起720天内办妥抵押登记。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任。阶段性保证人的保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。发生如下情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用：（1）……；（2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款；……（5）借款人、保证人违反合同项下声明、保证、承诺或义务的。抵押人声明、保证与承诺：（1）抵押人对抵押物拥有充分、无争议的所有权和处分权，抵押物可依法流通或转让；（2）抵押物不存在被查封、扣押或其他影响贷款人行使抵押权的情况，抵押期间，抵押物出现被查封、扣押等影响贷款人行使抵押权情形，抵押人应当立即书面通知贷款人；……。7.借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币货款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。8.发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……（7）法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。9.因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。10.争议解决按诉讼方式解决，由贷款人住所地人民法院管辖；等等。 以上《个人购房担保借款合同》签订后，原告农行邕宁支行依合同约定将贷款划入账号为20×××18的指定账户中。2018年6月6日的《借款凭证》及贷款发放通知单主要记载内容是：借款人郭万芬，借款种类一手房贷款，借款日期2018年6月6日，到期日期2042年6月5日，收款人账号20×××18，扣款账号62×××78，金额72000元，还款方式等额本息还款，还款频率为月，还款日6日，执行利率5.39000%，逾期利率8.08500%；等等。 根据本案证据记载和原、被告双方的确认：贷款发放后，被告郭万芬自2018年6月6日起至2019年10月28日止，被告郭万芬已逾期还款十多期，其中有多个月连续逾期。此后，被告郭万芬的亲属代其偿还所拖欠逾期借款本金及相应利息、罚息。截至2019年11月20日，被告郭万芬尚欠原告农行邕宁支行借款本金69968.95元、应收未收利息314.28元。 至庭审结束日，被告郭万芬购买的涉案房屋南宁市邕宁区龙岗大道西侧昌泰水立方地下室B2200号房产未能办理不动产权属证书，未办理房产抵押权的正式登记。2018年7月25日，南宁市公安局江南分局以南公江封通字（2018）00090号法律文书对涉案不动产进行预查封；2018年12月26日鄂伦春自治旗人民法院以（2018）内0723执恢10号案件对该不动产进行轮候预查封。2019年6月12日，原告农行邕宁支行向本院提出财产保全申请，申请查封两被告名下价值73171.26元的资产。本院审查后作出（2019）桂0109民初382号民事裁定书，依法对上述房产采取次轮候查封。原告为此预交案件保全费752元。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告郭万芬经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，相应的不利法律后果应由其承担。 2018年4月17日，原告农行邕宁支行、被告郭万芬、被告昌泰置业公司共同签订的编号为45020120180036356的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方应严格遵守和履行。 1关于合同编号为45020120180036356《个人购房担保借款合同》应否解除、何时解除的问题。原告向被告郭万芬发放借款后，被告未按合同约定按期足额偿付借款本息已经有15期之久，已属根本性违约。根据合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回发放借款，有权提前行使担保权，等等。被告郭万芬在合同中约定用于抵押的房产，因被告郭万芬自身的原因，导致涉案抵押房屋被其他法院、公安机关予以查封，无法办理抵押登记，同样符合合同约定的“发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形”，原告有权要求提前收回借款。提前收回借款与解除合同后果相同。原告基于被告郭万芬此前的严重违约行为，仍然坚持要求解除合同，提前收回发放的借款，对原告要求解除本案《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持，同时该合同应自本案判决生效之日起解除。对被告昌泰置业公司提出合同仍应继续履行的答辩意见，本院认为，被告郭万芬的亲属虽然事后补足逾期所欠的借款本金及利息等，但该行为属于被告郭万芬一方在严重违约后进行的补救措施，并不能证明被告郭万芬此前没有违约行为，且目前涉案抵押房屋何时能够解除查封遥遥无期，已经严重影响担保权正常设立，对被告昌泰置业公司的意见本院不予支持。 二、关于被告郭万芬尚欠的借款本金数额多少、原告主张支付借款利息有何依据以及数额如何确定的问题。原告已履行发放贷款义务，被告郭万芬借款后未按合同约定偿还借款本金和支付借款利息，已构成严重违约，应根据合同约定和法律规定承担偿还本金以及支付借款利息的违约责任。自借款发放日2018年6月6日起至2019年11月20日止，根据本案证据并经核算，本院确认被告郭万芬共偿还了借款本金2031.05元，支付了借款利息5106.87元及罚息21.19元、复利54.51元，尚欠借款本金69968.95元。原告请求被告郭万芬偿还借款本金69968.95的诉讼请求，本院予以支持。关于借款利息如何计付的问题。本案《个人购房担保借款合同》自判决生效之日起解除，判决生效之日以前合同尚处于履行状态，故除去自借款日2018年6月6日起至2019年11月20日双方已经结清的借款本金、利息、罚息和复利，从2019年11月21日起至判决生效之日止的借款期正常利息、罚息和复利仍应按《个人购房担保借款合同》约定的方法和利率计付；本案判决生效之日起至借款本金还清之日止产生的利息按合同约定的逾期贷款罚息利率计付。 三、关于原告要求对处置被告郭万芬用于抵押的房屋所得价款优先受偿的问题。原告与被告郭万芬之间就本案用于抵押的房屋至庭审结束日因被其他机关查封，未办妥正式抵押登记手续，原告亦没有取得房屋他项权证，抵押效力尚未发生，原告主张就处置被告郭万芬的抵押房产所得价款优先受偿，未经原告同意不得发生物权变更的意见，无法律依据，本院不予支持。 四、关于原告要求被告昌泰置业公司对本案债务承担连带清偿责任的问题。根据本案各方签订的合同，原告与被告昌泰置业公司之间形成合法有效的保证合同关系。根据个人购房担保借款合同约定，被告昌泰置业公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。至本案庭审结束日本案涉案抵押房产仍未办理正式抵押登记手续，被告昌泰置业公司应按约定在保证担保范围内对借款人即被告郭万芬的本案债务承担连带保证责任。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告昌泰置业公司提出原告因自身原因不办理抵押登记，属于原告过错，被告不应承担连带保证责任的意见，被告昌泰置业公司并未提供证据予以证实，且双方在合同并无相关约定，本院不予支持。被告昌泰置业公司承担保证责任后，有权向被告郭万芬追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、2018年4月17日中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行、被告郭万芬、被告南宁昌泰置业投资有限公司签订的编号为45020120180036356《个人购房担保借款合同》，于本案判决生效之日起解除。 二、被告郭万芬偿还给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款本金69968.95元。 三、被告郭万芬支付给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款利息（包含借款期正常利息、借款期复利和借款逾期罚息等，计算方式：从2019年11月21日起至合同解除之日止，分别按合同约定的利率和方法计付；从合同解除次日起至清偿借款本金之日止，以实欠借款本金为基数按合同约定的逾期贷款罚息利率计付）。 四、被告南宁昌泰置业投资有限公司对上述第二、三、四项债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告郭万芬追偿。 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案的案件受理费1629元、保全费752元、公告费560元，共计2941元（原告已预交），由被告郭万芬和被告南宁昌泰置业投资有限公司共同连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  韦 利 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  潘如青 二〇一九年十二月十日 书 记 员  黄儒法 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2《中华人民共和国物权法》 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 第一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。