广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4741号原告：袁伟伟，男，1991年8月4日出生，汉族，住河南省西平县******委十二组，公民身份号码412************01X。委托诉讼代理人：杜伟坚，广东坚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆文琪，广东坚正律师事务所律师助理。被告：佛山市华爵商业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************************，统一社会信用代码91440604MA52KXE06M。法定代表人：霍某1。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴黎茗，广东潮盟律师事务所律师。原告袁伟伟与被告佛山市华爵商业管理服务有限公司（以下简称华爵公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁伟伟的委托诉讼代理人杜伟坚，被告华爵公司的委托诉讼代理人吴黎茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁伟伟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《物业租赁合同书》（编号：201909016号）；2.被告向原告返还2020年1月份的租金5500元；3.被告向原告返还合同履约保证金16500元；4.被告向原告赔付违约金16500元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月18日，原、被告双方签订《物业租赁合同书》，约定被告将位于佛山市高明区**********号6*2*之2-02室出租给原告使用，计租面积约215平方米。合同期限自2019年10月1日至2022年9月30日，共3年。免租期3个月，自2019年10月1日至2019年12月31日。原告向被告支付了16500元的履约保证金以及2020年1月租金5500元。被告出租给原告的物业是被告向佛山市高明华盈商贸有限公司（以下简称华盈公司）承租所得，由于被告拖欠华盈公司租金，华盈公司与被告已于2019年9月28日终止案涉物业的租赁关系，并于9月30日交接案涉物业所在商场的经营管理权。由于被告无案涉物业出租权，致使原告无法依约使用租赁物，被告的行为已构成根本违约。根据《租赁合同》第六条第1款约定，租赁期限内，如甲方非因本合同约定而单方提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应当向乙方返还合同履约保证金，并支付相当于履约保证金的违约金。故被告应向原告返还履约保证金16500元以及2020年1月租金5500元，赔付原告违约金16500元。被告华爵公司辩称，根据原、被告双方签订的租赁合同，只有在被告方非因本合同约定而单方面解除合同才应当支付违约金，本案中双方的合同无法继续履行并非是由于被告的原因主动解除，而是涉案物业的业主方华盈公司、中进公司、中雄集团逃避合同责任，侵吞被告的招商成果，故意阻止被告继续经营，收回涉案场地，致使被告客观上无法继续履行，因此被告不应承担违约责任。业主方强制要求本案原告签订新的商铺租赁合同，也是业主方给原告带来的损失，不应由被告承担赔偿。因此请求法院追加业主参与诉讼，查清事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交通知、关于解除合同的通知各1份，被告对其三性不予确认。本院认为通知、关于解除合同的通知上有发布单位的盖章，且与原、被告的陈述相互印证，本院对其真实性予以确认。经审理查明，本院认定事实如下：2019年9月18日，原告与被告签订《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》，合同约定原告租赁佛山市高明区*************2*之2-02室，计租面积215平方米，经营范围武术文化传播。租赁期限从2019年10月1日至2022年9月30日止，装修免租期为*个月，从2019年10月1日起至2019年12月31日止。免租期内，原告无需向被告支付任何租金，但原告每月交1500元管理费。签订合同当天，原告须向被告支付首月租金及管理费5500元。原告须向被告预付合同期内首年三个月物业租金及管理16500元作为合同履约保证金，合同期满后，原告完好将租赁物业退还给被告，且没有拖欠被告任何费用及工商注册地址迁出后，被告在15日内将合同履约保证金交还原告，不计算利息。履约保证金仅作为履约保证担保之用，原告不得以任何理由将履约保证金转化为租金或主张租赁履约保证金充抵租金或其他应当由原告承担的费用。租赁期限内，如被告非因本合同约定而单方提前解除合同的，视为被告违约，被告应当向原告返还合同履约保证金，并支付相当于合同履约保证金的违约金作为赔偿。并约定了其他权利和义务。原告向被告支付履约保证金16500元以及2020年1月租金5500元。另查，案涉坐落在佛山市高明区***************的房地产权属人为案外人中雄集团有限公司。2019年2月2日，中雄集团有限公司委托华盈公司将上述物业约10868平方米出租及经营管理。华盈公司于2019年2月2日与被告签订《物业租赁合同》，约定华盈公司将上述物业整体租赁给被告，按面积计收租金。华盈公司同意被告将物业分拆出租给第三方，被告自主对物业进行商业经营管理，并约定其他权利和义务。2019年10月14日，华盈公司向原告发出书面通知，告知被告与华盈公司已于2019年9月28日终止经营管理合作租赁关系，并于2019年9月30日与华盈公司交接商场经营管理权。请原告于2019年10月31日前与华盈公司招商部联系重新洽谈签订新租赁合同。原告并未与华盈公司重新签订租赁合同，没有继续向华盈公司租赁案涉租赁标的物。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告于2019年9月18日签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，是合法、有效的，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。被告从华盈公司整体承租案涉租赁标的物后部分转租给原告，租赁期限内，因被告与华盈公司之间的纠纷致使被告与华盈公司于2019年9月28日终止经营管理合作租赁关系，并于2019年9月30日交接商场经营管理权。原告与被告签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》已实际无法继续履行，即可视为被告单方面提前解除合同。被告作为案涉《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》的出租方，应按照约定全面履行自己的义务，被告因与华盈公司之间的纠纷，致使与原告签订的租赁合同无法继续履行，相对原告而言，被告构成根本违约，故原告请求解除《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告已收取的履约保证金16500元以及2020年1月的租金5500元，应予返还给原告，原告该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》约定，租赁期限内，如被告非因本合同约定的而单方面提前解除合同的，视为被告违约，被告应当向原告返还合同履约保证金，并支付相当于合同履约保证金的违约金作为赔偿。被告因与案外人华盈公司的纠纷致使原、被告签订的租赁合同提前解除，被告的违约行为符合上述约定，被告应按照约定向原告支付违约金16500元，原告该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告申请追加华盈公司、中雄集团有限公司、中进香港有限公司为第三人，本院认为根据合同相对性原则，被告与华盈公司、中雄集团有限公司、中进香港有限公司的关系与本案处理结果没有关联性，故被告申请追加华盈公司、中雄集团有限公司、中进香港有限公司为第三人，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告袁伟伟与被告佛山市华爵商业管理服务有限公司于2019年9月18日签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》；二、被告佛山市华爵商业管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金16500元和2020年1月的租金5500元给原告袁伟伟；三、被告佛山市华爵商业管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金16500元给原告袁伟伟。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3486元，减半收取1743元（原告已预交），由被告佛山市华爵商业管理服务有限公司负担。被告佛山市华爵商业管理服务有限公司于支付判项确认的款项时一并支付1743元给原告袁伟伟，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 吴卫华二〇一九年十二月二十五日法官助理 赵宇晴书 记 员 谭妍璐