湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0506民初3421号原告：朱晓鹏，男，1978年5月17日出生汉族，个体工商户，户籍地宜昌市夷陵区，住宜昌市。委托诉讼代理人：车金宝，湖北群晖律师事务所律师。特别授权代理。被告：湖北华澜市场管理有限公司(以下简称华澜公司，统一社会信用代码：91420506MA48YPPG5Q）。住所地：宜昌市夷陵区双虹路1号(家旺国际广场)。法定代表人：王清华，华澜公司董事长。委托诉讼代理人：杨建瓴，湖北诚弘律师事务所律师。一般授权代理。原告朱晓鹏诉被告华澜公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法由审判员石华适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告朱晓鹏及其委托代理人车金宝，被告华澜公司的委托代理人杨建瓴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓鹏向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告赔偿本人设备租赁费、场地建设费等各项经济损失共计579826元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2019年5月27日本人与被告签订了《场地租赁合同》，本人租用被告位于夷××区××大道××学校对面××市场2520㎡的场地用于开办儿童乐园，租金为20元/㎡，租赁期限为2019年6月25日至2019年9月24日。后被告欲获取更多的租金收益，要求与本人签订《分红协议》，约定被告享有原告营业额盈利部分30%的收益作为租金。上述两份合同签订后，本人于同年6月19日办理了工商营业执照，6月26日儿童乐园建设完成。7月2日被告就通知说可能要收回场地，将本人的喷绘广告拆除；次日，梅子垭村书记到场口头通知要求本人停止营业；7月22日，被告切断了水电供应；7月23日，儿童乐园大门被他人用挖掘机堵住；8月5日，本人经营的儿童乐园大门被他人倾倒渣土堵住。以上系列问题表明，由于被告的原因，导致本人从开业就无法正常经营。被告华澜公司辩称，原、被告之间是租赁合同关系，合同签订后，被告依约向原告提供了场地，被告没有任何行为有妨碍原告使用场地的行为，不存在违约和侵权的行为。原告所诉行为都不是本公司实施的行为，与本公司无关。综上，原告请求华澜公司赔偿损失的请求不能成立。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：原告身份信息、被告的企业信息、原告的个体工商户营业执照、《场地租赁合同》、告知书、微信聊天记录、张家场派出所报警登记表、现场照片、《施工合同》、施工人身份证明、工程完工单、《设备租赁合同》、出租人身份证明、转款记录、工资收条等。被告为支持其辩驳主张，向本院提交了下列证据：《土地租赁合同》、水电费缴费凭证等证据。经庭审质证，被告对原告提供的身份信息、《场地租赁合同》、告知函、微信聊天记录、出警记录、现场照片、《设备租赁合同》的真实性、合法性、关联性予以认可。但认为停水电是因原告没有按照合同约定交纳保证金和水电费；倾倒渣土系他人所为，被告没有违约行为；租赁期限届满后原告没有及时腾退系原告违约。原告对被告提供的《土地租赁合同》无异议；对《施工合同》、工资收条的真实性持异议；对水电费凭证的真实性、合法性、关联性均持异议。本院予以确认。上述证据，对原、被告双方无异议的证据予以采信，对有争议的部分证据，将结合本案查明的事实作出综合认定。经审理查明：2017年8月1日，华澜公司与宜昌恒伟建筑工程有限公司(以下简称恒伟公司)签订了《土地租赁合同》。约定华澜公司租用恒伟公司位于东湖大道××土地55亩，用于建物流仓储园区；租赁期限5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止；土地所有权属梅子垭村集体所有。2019年5月27日，朱晓鹏与华澜公司签订《场地租赁合同》。合同约定：朱晓鹏租用华澜公司位于夷××区××大道××学校斜对面××市场内2520㎡的场地，20元/㎡，华澜公司保证厂房水电二通及排水畅通；租赁期限为2019年6月25日起至2019年9月24日止；朱晓鹏于合同签订时向华澜公司支付3万元保证金；朱晓鹏进驻前需向华澜公司支付1万元水电费保证金。合同签订后，朱晓鹏于2019年6月19日办理个体工商户营业执照，在租用场地从事“儿童水上乐园”经营。2019年7月2日，华澜公司向华澜市场的租户(包括朱晓鹏在内)发出通知：因政府规划建设原因，各租户尽快做好退场准备。2019年8月5日，宜昌市夷陵区东城城乡统筹发展试验区梅子垭村委会(以下简称梅子垭村委会)安排车辆拖渣土将朱晓鹏经营的“儿童水上乐园”的大门堵塞。2019年11月8日，华澜公司通过微信再次通知朱晓鹏于11月11日之前将滞留在市场内的物品搬离。2019年11月11日，华澜公司组织人员欲搬走朱晓鹏在“儿童水上乐园”安装的设备、物品，朱晓鹏当场报警。公安民警到达现场后，建议华澜公司保持朱晓鹏设备和物品原状，通过司法诉讼程序依法解决。但华澜公司仍强行拆除朱晓鹏设备，连同放置于儿童水上乐园的物品一并搬离。2019年11月17日，华澜公司向朱晓鹏发出告知书，明确告知朱晓鹏已将水上乐园支架泳池设施拆除并搬离至华澜公司租用的仓库内，并附有财物清单。朱晓鹏与华澜公司就其经济损失协商无果，遂于2019年11月14日诉至本院，请求判令：1、判令华澜公司赔偿各项经济损失204911元；2、由华澜公司承担本案的诉讼费用。审理中，朱晓鹏增加诉讼请求，对上述第一项的经济损失变更为赔偿建设施工费159952元、设备租赁费240000元、工人工资23894元、开业后的零星支出5980元、三个月的营业损失150000元，合计579826元。本院当庭通知朱晓鹏在7日内补交案件受理费，朱晓鹏逾期未补交。同时查明：1.2019年5月27日，原、被告签订《场地租赁合同》后，双方另行签订了分红协议，约定被告按原告营业额盈利部分的30%收取租金。2.被告与恒伟公司签订《土地租赁合同》后，将所租土地的边界用围栏围起来，设有伸缩大门出入，并建设了多个仓库出租给了不同的商户。3.2019年8月5日，根据梅子垭村委会安排，车牌号为鄂Ｅ×××××货车的驾驶员拖渣土通过被告所建伸缩大门，将渣土倾倒在原告经营儿童乐园的入口处。本院认为，在租赁合同中，出租人负有依约向承租人交付出租物并保证依约使用租赁物的义务，承租人负有依约使用租赁物并如期交还租赁物的义务，任何一方违反前述义务，均应承担违约责任。具体到本案，双方当事人争议的焦点为：1、第三人倾倒渣土的行为是否构成被告违约；2、如果被告构成违约原告请求的损失数额如何确定。现分别评述如下：一、关于第三人倾倒渣土的行为是否构成被告违约。依据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，被告作为出租人负有保证原告在租赁期限内依约使用租赁物(即案涉厂房)的义务。从本案来看，2019年5月27日，原告租赁被告位于夷××区××大道××学校斜对面××市场内2520㎡的厂房用于开办“儿童水上乐园”，被告负有保证原告在租赁期限内(2019年6月25日起至2019年9月24日止)按约定用途使用该厂房的义务。但原告完成儿童水上乐园建设后，被告即于2019年7月2日通知原告做好退场准备，已然违反合同约定；土地所有权人梅子垭村委会于同年8月5日安排车辆通过被告的伸缩大门，将渣土倾倒在原告租用厂房外的公共用地，被告明知此情，而不予以阻止，亦未设法解决，致使原告无法按照约定用途使用租赁物，失去正常经营的基础。综上，被告未按照合同约定保证原告租赁期限内按照约定用途使用出租物，构成违约，应承担违约责任。二、关于原告损失的确定。原告提起诉讼时请求被告赔偿设备租赁、场地建设施工费等经济损失204911元。庭审中原告增加诉讼请求，要求被告赔偿建设施工费159952元、设备租赁费240000元、工人工资23894元、开业后的零星支出5980元、三个月的营业损失150000元，合计579826元。①原告主张施工损失159952元。原告提供与施工人杨华的《施工合同》、《工程完工单》、合同签订后原告与施工人杨华就施工事项的聊天记录、微信转账以及现场实物照片，表明该施工项目真实存在并实际履行。尽管被告违反合同约定发生于2019年7月2日通知原告准备退场，但导致原告无法按约定使用租赁物的事件是2019年8月5日梅子垭村委会安排人员运输渣土经被告厂区伸缩门倾倒在儿童水上乐园门口，致原告无法依约使用租赁物。因此，被告违约给原告造成损失的起算点为2019年8月5日。在原告的建设施工费损失额度计算上，本院认为应以建设施工费总额、合同约定租赁天数、被告违约致原告不能正常经营的天数(2019年8月5日-9月24日)综合考虑较为合理，即施工费损失确定为(159952元÷90天×49天)87084.76元。②原告主张设备租赁费用240000元。原告提供的与朱俊签订的《设备租赁合同》、微信转账记录表明，其应依约按40000元/月支付设备出租人租赁费，其设备租赁费损失应按照前述方法予以折算；鉴于原告在合同租赁期限届满后，需要排除渣土妨碍才能腾退厂房的事实，依据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本院结合实际情况给予原告10日的搬出期限；参照前述计算方法，原告设备租赁费损失认定为(40000元÷30天×59天)78666.47元。③原告主张工人工资23894元、开业后的零星支出5980元。原告虽提供了收据和微信转账证实，但实际发生时间均在2019年8月1日之前，且现有证据不能证实原告在2019年8月5日之前未依约使用租赁厂房，故本院对其该项请求不予支持。④原告主张经营损失150000元，需要聘请专业的评估机构进行评估确认，但被告不听取公安机关出警人员的建议，于2019年11月11日强行搬离了原告留置在被告厂房内的物品，拆除了更衣室等设施设备，造成了不具备评估条件的事实。本院结合原、被告2019年5月27日所签《场地租赁合同》中关于租金的约定，分红协议中被告按原告营业额盈利部分的30%收取租金的约定，酌情认定原告的经营损失为15000元/月。按前述计算方法折算，原告的预期利益损失认定为(15000元÷30天×49天)24500元。综上，因被告违约行为给原告造成的经济损失合计(87084.76元+78666.47元+24500元)190251.23元。经本院主持调解，双方当事人不能达成协议，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定。判决如下：一、被告湖北华澜市场管理有限公司在本判决生效后10日内赔偿原告朱晓鹏各项经济损失190251.23元。二、被告湖北华澜市场管理有限公司在本判决生效后10日内将其保管的原“儿童水上乐园”的设施(以公司原交给朱晓鹏的财物清单为准)返还给原告朱晓鹏。三、驳回原告朱晓鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费(减半收取)2187元，由原告朱晓鹏负担157元、被告湖北华澜市场管理有限公司负担2030元(朱晓鹏已预交，应由湖北华澜市场管理有限公司在履行本判决确定义务时一并支付给朱晓鹏)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 石 华二〇一九年十二月二十五日书记员 屈珊珊