北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初72982号原告：北京盛兴物业管理服务有限公司第一分公司，营业场所北京市朝阳区北苑路172号万兴苑15、16号楼裙房3层328。负责人：姚新，经理。委托诉讼代理人：李培培，北京市中闻律师事务所律师。被告:赵荣香，女，1958年12月18日出生。委托诉讼代理人：张鑫，北京市华泰律师事务所律师。被告：北京天托商贸有限公司，住所地北京市朝阳区某1号楼2层202。法定代表人：粟沁生，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，北京市华泰律师事务所律师。原告北京盛兴物业管理服务有限公司第一分公司（以下简称盛兴第一分公司）与被告赵荣香、被告北京天托商贸有限公司（以下简称天托公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛兴第一分公司的委托诉讼代理人李培培、被告赵荣香、天托公司的共同委托诉讼代理人张鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盛兴第一分公司向本院提出诉讼请求：1、判令赵荣香、天托公司连带支付2016年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费843818.95元；2、判令赵荣香、天托公司连带支付逾期交纳物业费的违约金（以每年拖欠的物业费金额为基数，按日万分之五的标准，自2016年1月1日计算至实际支付之日止）。事实和理由：盛兴第一分公司系某1小区的物业管理公司，2016年盛兴第一分公司从某1公司接管某1小区，赵荣香是朝阳区北苑路172号某1小区某1号楼合计24套房屋（以下简称涉案房屋）的业主。2016年8月23日，盛兴第一分公司与北京市朝阳区某1小区业主委员会（以下简称某业委会）签订了《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》，合同约定盛兴第一分公司为某1小区提供物业服务，其中商业物业的标准为5元/月/平方米。天托公司是赵荣香百分之百出资的自然人独资公司，且天托公司法定代表人也是赵荣香，赵荣香于2016年1月1日开始将(整栋)某1号楼出租给天托公司，2016年1月1日至7月31日期间物业费由天托公司交纳，之后赵荣香便开始拖欠物业费，至今尚欠自2016年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费未支付。依据合同约定，赵荣香逾期交纳物业服务费的，应当按应缴费用的日万分之五支付违约金。另，根据《物业管理条例》规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”天托公司曾经交纳过物业费，也是赵荣香直接控股的公司，故赵荣香和天托公司应当对于拖欠的物业费及违约金承担连带责任。经多次向赵荣香、天托公司催要未果，故盛兴第一分公司诉至本院。赵荣香辩称：不同意盛兴第一分公司的诉讼请求。第一，我方不认可某业委会合法性也不认可某业委会与盛兴第一分公司签订的《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》的合法性，我方和天托公司均没有与盛兴第一分公司签订任何物业服务合同，我方没有义务向盛兴第一分公司交纳物业费；第二、我方没有参与任何某业委会选聘盛兴第一分公司的事项，不认可盛兴第一分公司作为某1小区物业服务企业的合法性；第三、赵荣香与天托公司作为分别独立的权利义务主体，从未与盛兴第一分公司约定过由物业使用人交纳物业费，之前由谁交纳过物业费与本案无关，不同意赵荣香与天托公司承担连带责任；第四、盛兴第一分公司从未向赵荣香提供任何物业服务，一切物业公司提供的服务都是天托公司自行聘请相关人员及购买相关设备完成的，包括水电、电梯维护、停车服务、保洁等工作，涉案地址的用热是我方中央空调独立用热，我方单独与用热公司进行结算，盛兴第一分公司未向我方提供物业服务，故我方不应当交纳物业费；第五、盛兴第一分公司已经就本案相关事由提起过诉讼，就同一事由再此起诉，不符合法律规定；第六、我方没有见到过盛兴第一分公司所述债权转让协议，也没有收到任何债权转让通知，盛兴第一分公司以此追索债权不符合法律规定，债权转让协议与本案无关。天托公司辩称：涉案房屋是天托公司注册地，但天托公司没有实际使用涉案房屋。天托公司并非业主，不应当承担物业费，也不应当承担连带责任。其他答辩意见同赵荣香一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月10日，北京市朝阳区人民政府大屯街道办事处向某业委会发出《关于签订欧陆经典万兴苑小区物业服务应急合同的通知》，载明：2015年5月21日，街道应你委、广大业主和某2物业的要求，指定某1公司应急接管你小区的物业管理工作，以弥补某2物业撤出的管理真空……请你委接到此通知后，及时签订应急物业服务合同……”2015年12月2日，某业委会作为甲方，某1公司作为乙方，签订《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》，约定：名称某1小区，类型普通住宅和商业用房。坐落位置北京市朝阳区北苑路（街）172号。物业管理区域四至：东至小营西路；南至沥青厂南路；西至北苑路；北至沥青厂北路。物业服务期限为一年，自2015年8月22日至2016年8月21日。本物业管理区域物业服务收费方式为“包干制”，物业服务费由业主按其拥有物业费的建筑面积缴纳，1-2号楼2.49元/平方米/月，3-8号楼2.58元/平方米/月，9-10号楼2.53元/平方米/月，11号楼3.6元/平方米/月，15-21号楼2.53元/平方米/月，商业物业：5元/平方米/月，地下区域2.00元/平方米/月。甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。双方同意续签，应当在服务期限届满前30日内签订新的物业服务合同。服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续一年。2016年8月22日，某业委会作为甲方，盛兴第一分公司作为乙方，签订《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》，约定：名称某1小区，类型普通住宅和商业用房。坐落位置北京市朝阳区北苑路（街）172号。物业管理区域四至：东至小营西路；南至沥青厂南路；西至北苑路；北至沥青厂北路。物业服务期限为三年，自2016年8月22日至2019年12月31日。乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理公约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。3、物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。4、公共绿地、景观的养护和管理。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规和甲方的要求对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规约的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容等等。本物业管理区域物业服务收费方式为包干制，收费标准：1-2号楼2.49元/平方米/月，3-8号楼2.58元/平方米/月，9-10号楼2.53元/平方米/月，11号楼3.6元/平方米/月，15-21号楼2.53元/平方米/月，商业物业5元/平方米/月。乙方物业服务费按照每年度一次的方式收取，2016年12月31日前，缴纳2016年8月22日至2017年12月31日期间的物业费；2017年12月31日前，缴纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，2018年12月31日前，缴纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。另，某1公司作为甲方与盛兴第一分公司作为乙方签署《债权转让协议》，约定，甲方曾于2015年5月21日受北京市朝阳区人民政府大屯街道办事处指派，在2015年5月22日至2015年8月21日期间，应急接管欧陆经典某1小区，为该小区提供为期三个月的物业服务，甲方与欧陆经典小区业主形成事实物业服合同关系。在签署应急接管期结束后，甲方又与某业委会于2015年12月2日签订了《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》，双方约定甲方自2015年8月22日至2016年8月21日为欧陆小区提供物业服务，甲方按照指派及合同提供了物业服务，但是仍有部分业主未向甲方履行付款义务，现甲方同意将其对欠费业主所享有的债权转让给乙方，即甲方有权对欧陆小区2015年5月22日至2016年8月21日未交费业主进行催收或主张相关权利，乙方同意接收此债权。庭审中，双方均认可赵荣香为北京市朝阳区某1号楼中的24套房屋的产权人，上述24套房屋总建筑面积共计4116.19平方米，该某1号楼中另有487平方米的产权人为案外人。盛兴第一分公司表示该24套房屋所在的某1号楼属于某1小区的一部分，并提供小区规划图以及物业共用设施设备明细证明，并表示与某业委会所签订的《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》中约定的商业物业即为某1号楼所在区域，物业费收费标准为5元/平方米/月。赵荣香对此不予认可，表示其所在的某1号楼属于独立的物业管理区域，不清楚某1小区有业委会，未参与任何成立某业委会的程序，也未参与所谓选聘或更换物业公司的业主大会，并表示某业委会无权代表其与盛兴第一分公司签订物业合同，上述商业物业的收费标准也不能约束赵荣香。庭审中，赵荣香表示其所拥有的某1号楼为独立的物业管理区域，该某1号楼内部的物业服务包括保安、保洁、停车、监控、电梯、水、电、设备维修维护、热力供应等服务均自行提供，盛兴第一分公司并未提供物业服务。对此，盛兴第一分公司表示某1号楼内部确实无法进入，但是并非盛兴第一分公司拒绝提供服务，而是赵荣香因为开设酒店，不要求盛兴第一分公司进入某1号楼内，且某1号楼并非独立的物业管理区域，属于某1小区的一部分，其管线与其他楼宇相连，而盛兴第一分公司提供的物业服务是面向整个某1小区的物业服务。庭审中，盛兴第一分公司提供赵荣香与天托公司签订的租赁合同，欲证明赵荣香将涉诉的24套房屋出租给天托公司，天托公司作为物业使用人应当对物业费承担连带责任。天托公司对此不予认可，表示仅将24套房屋所在地址作为公司的注册地，实际并未在此经营，且并未与赵荣香约定过由天托公司承担物业费，故天托公司不应当承担连带责任。经询，盛兴第一分公司表示未与天托公司就物业费负担订立过书面合同，其提供的赵荣香和天托公司的租赁合同中也未就物业费的负担作出约定。庭审中，盛兴第一分公司表示某业委会系合法成立的业主委员会，并提供的某业委会与案外人的判决书证明，根据其提供的（2015）三中民终字第11476号民事判决书显示，某业委会于2011年8月18日在北京市朝阳区大屯街道办事处备案成立。另查，根据赵荣香的房屋所有权证显示，其24套房屋的地址均属于朝阳区某1号楼，房屋性质为商品房，部分房屋的规划用途为“体育设施”，部分房屋的规划用途为“小区配套商业”。本院认为：某业委会与某1公司签订的《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》、盛兴第一分公司与某业委会签订的《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》以及盛兴第一分公司与某1公司签订的《债权转让协议书》均是各方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。按照法律规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。赵荣香虽抗辩不认可某业委会的合法性，但根据盛兴第一分公司提供的证据可以看出，某业委会系合法成立并备案，赵荣香未提供相反证据证明其主张，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。关于赵荣香主张其所拥有的房屋为独立的物业管理区域，不应当受上述物业服务合同的约束的抗辩意见，根据盛兴第一分公司提供的证据以及本院查明的事实可知，该某1号楼并非全部属于赵荣香，且赵荣香的房屋产权证性质显示为体育设施或小区配套商业，而该某1号楼的地址为某1号院，与小区的地址为同一编号，故该某1号楼属于某1小区的一部分，与其他楼栋属于一个物业管理区域。赵荣香虽抗辩某1号楼为独立的物业管理区域，但是未提供证据加以证明，本院对其抗辩意见不予采纳。故《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》对赵荣香具有约束力。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，现盛兴第一分公司按照合同约定履行了对整个某1小区的物业服务义务，赵荣香应当支付物业费。关于赵荣香主张的该某1号楼内部的保安、保洁、停车、监控、电梯、水、电、设备维修维护、热力供应等物业服务均由其自行提供，未接受盛兴第一分公司的物业服务的抗辩意见，按照法律规定，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理，赵荣香表示某1号楼内部自行提供物业服务，只能视为其自愿提高服务的行为，不影响盛兴第一分公司对某1小区提供了物业服务的事实，亦不能成为其拒绝交纳物业费的合理理由，故对于赵荣香的该项抗辩意见，本院不予采纳。现盛兴第一分公司、某1公司按照约定提供了物业服务，赵荣香应当支付物业费。另外，某1公司将其对欠费业主的债权转让给了盛兴第一分公司，在本案庭审过程中，赵荣香亦知晓了债权转让一事，故赵荣香应当将所欠的某1公司的物业费以及所欠的盛兴第一分公司的物业费一并支付给盛兴第一分公司，关于赵荣香所述不清楚债权转让事宜，未接到债权转让通知的抗辩意见，本院不予采纳。盛兴第一分公司要求赵荣香支付2016年8月1日至2019年12月31日期间的物业费843818.95元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于盛兴第一分公司要求天托公司承担连带责任的主张，盛兴第一分公司未提供证据赵荣香与天托公司约定了由天托公司负担物业费，天托公司亦表示不同意承担连带责任，故对其该项主张，本院不予支持。关于赵荣香抗辩盛兴第一分公司构成重复起诉一节，因其未提供证据加以证明，本院不予采纳。关于盛兴第一分公司主张的违约金，因其未提供证据证明向赵荣香进行催要，且赵荣香系因双方之间是否应当交纳物业费存有争议而未交纳，故对于盛兴第一分公司主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告赵荣香于本判决生效之日起七日内给付原告北京盛兴物业管理服务有限公司第一分公司2016年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费843818.95元；二、驳回原告北京盛兴物业管理服务有限公司第一分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6119元，由被告赵荣香负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十二月二十七日书记员  华 阳