黑龙江省木兰县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0127民初1656号原告：谷致潮，男，住木兰县。委托诉讼代理人：李玉春，木兰县东兴法律服务所法律工作者，住木兰县。被告：哈尔滨兴库房地产开发有限公司，住所地：木兰县木兰镇跃进街二委十组298栋1层1号。法定代表人：葛兴库，职务：总经理。委托诉讼代理人：朱学智，黑龙江铃兰律师事务所律师。第三人：谷志超，男，住辽宁省大连市沙河口区。第三人：谷继兰，女，现住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：谷志超，男，住辽宁省大连市沙河口区。第三人：谷继华，女，住大兴安岭市加格达奇区。委托诉讼代理人：谷志超，男，住辽宁省大连市沙河口区。第三人：谷继艳，女，现住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：谷志超，男，住辽宁省大连市沙河口区。第三人：谷继飞，女，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：谷志超，男，住辽宁省大连市沙河口区。原告谷致潮与哈尔滨兴库房地产开发有限公司（简称兴库公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年7月15日立案重审后，依法追加谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞、谷志超为第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷致潮及委托诉讼代理人李玉春、被告兴库公司委托诉讼代理人朱学智、第三人谷志超（同时代理谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷致潮向本院提出诉讼请求：一、要求被告按拆迁协议为原告安置生产街边主道新建一楼商服房屋150平方米或按拆迁协议约定价格给付原告货币补偿。二、判决被告向原告支付逾期回迁的违约金456000元。事实与理由：2015年7月28日，被告（甲方）因商业开发香江水岸项目区，需拆迁原告（乙方）三处房屋。经双方协商，约定被告安置原告位于生产街边主道新建一楼商服150平方米等。同时约定少于协议面积按每平方米12000元补偿原告，回迁过渡期限18个月，自2015年7月28日至2017年1月27日。如逾期不能回迁，被告向原告每天支付违约金2000元（150平方米每天799.99元），商服位置由原告自选，不参加摇号。双方签约后，被告履行了部分安置义务。但回迁过渡期过后，仍未履行为原告安置生产街边主道新建一楼商服150平方米的义务。虽然多次与被告协商，被告总是敷衍原告，没有履行协议的诚意。2018年被告新建了生产路主道边的商服楼，履行协议具备了充分条件，被告拒绝履行毫无道理。被告若有诚意可依协议约定或已销售价格向原告进行货币补偿。重审期间增加以下理由：按照协议，被告应当给原告安置住宅200平方米，在过渡期被告给原告安置的2套住宅均为98.73平方米，即少安置2.54平方米。按照约定每平方米4000元，应补偿10160元。按照约定应当安置25平方米车库，实际安置23.76平方米。少安置了1.24平方米，按照约定每平方12000元，应补偿4960元。因而提出增加诉讼请求第三项为：支付住宅差价款10160元，车库面积差价4960元，总计15120元。变更诉讼请求第二项为：要求被告向原告支付截止到2019年11月28日的违约金969570元。被告兴库公司辩称：双方签订的房屋安置补偿协议违反了国务院第590号令关于政府为征收人的强制性规定。故该协议无效。被告可以按照木兰县政府的标准即1：1.1的标准进行补偿。而本案中被告已经超过国家规定的标准对原告进行了补偿，包括给付现金补偿120万元、交付三套住宅和一套车库。当时原告已经同意并且接受了款物，并表示不会再主张权利，故原告本诉无事实和法律依据应予驳回。第三人谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞、谷志超辩称，原告谷致潮与被告兴库公司签订的《房屋安置补偿协议》中使用的三处平房有第三人谷志超一处、有谷志成一处。谷志成现已去世，继承人谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞。谷致潮与兴库房地产开发有限公司签订合同时，因我们五人均在外地，所以委托谷致潮一人与兴库公司签订的拆迁安置补偿协议。我们对协议的内容认可，也同意由谷致潮代我们行使权利。拆迁所得的房屋和钱也都同意由谷致潮一个人领取，我们与谷致潮自行分割处理。原告为证明其主张的事实，开庭审理时出示了以下证据：证据A1、2015年7月28日原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，拟证明：协议属商业开发，非国家征收性质，协议双方自愿达成，不适用国家征收的补偿标准。应安置原告生产街边主道新建楼房一楼商服150平方米，商服面积少于协议约定按每平方米12000元补偿，房屋回迁过渡期为18个月，自协议签订之日起计算。如逾期不能回迁，被告需每天向原告支付违约金2000元。经质证，被告认为：对该证据内容真实性有异议，该协议内容并非代理人宣读的内容。该协议主文部分只是向原告补偿一套150平米商服，其他内容没有协商一致。后来经过双方口头协商一致同意用三套住宅及一套车库、100万元现金的方式完成双方的安置补偿。而实际履行中被告向原告支付了120万元的现金，已经超出了双方约定的补偿范围。原告依据此协议的陈述内容主张权利没有事实依据。双方并不是履行的原告陈述的协议内容。除了被告陈述的，该协议还约定如果2015年8月20日前被告不能支付100万元现金，该协议终止履行。所以从履行情况看，该协议已经终止了履行，故原告依据此协议提起诉讼没有事实及法律依据应当驳回。经质证，第三人对该证据没有异议。证据A2、2016年7月1日原告与葛兴库协议书一份，拟证明：原告在被告处所得的47.87平方米住宅是因为被告法人欠原告20万元给原告的，与拆迁协议无关。经质证，被告对真实性无异议，对关联性、证实问题有异议：该协议签订的双方是原告谷致潮和案外人葛兴库个人，与被告兴库公司无关；且该协议所涉及房屋并没有明确地点、面积，同时协议中涉及房屋为抵押性质，是对借款债权的抵押行为，双方对于不能偿还借款债权人有权取得房屋所有权的约定违反了担保法的关于留置性禁止性规定，属于无效规定；事后谷致潮并未与兴库公司签订以物代偿的协议，故原告主张案涉的其取得的10号楼47.87平米房屋属于抵债房屋不符合事实；该房屋系兴库公司对原告及第三人的拆迁补偿，该协议书所涉债权与本案无关。经质证，第三人对该证据没有异议。证据A3、谷世成、谷继春、谷继林火化证、骨灰寄存证，拟证明：谷世成、谷继春、谷继林的去世时间。经质证，被告对真实性无异议，提出第三人与此三人的身份关系请法庭核实。经质证，第三人对该组证据无异议。被告兴库公司为证明其所主张的事实，开庭审理时出示了以下证据：证据B1、收条三份。其中2015年7月27日谷致潮出具的收条为订金10万元。2015年8月25日谷致潮出具的收条为房屋补偿款80万元。2016年6月2日谷致潮收据金额为20万元，收条结尾处注明：动迁房款全部结清。经质证，原告对证据的真实性无异议。对证明问题提出：2015年7月27日收条中，明确是订金款。在2015年8月25日签订的收条80万元中已经包括了15年7月27日收的订金。2016年6月2日给付完20万后，被告总计支付原告房屋拆迁补偿款100万元，已经对钱款部分履行完毕。经质证，第三人对该组证据没有异议。证据B2、天韵洗浴中心消费单据共计66份、累计金额为37299元。拟证明：加上不清晰和没有票据的欠款，一共抵偿10万元补偿款。经质证，原告认为：是属于与葛兴库个人的债务，与本案无关。再说也消费不了10万元，而且好多是白条。通过原告所出示的原告与葛兴库个人之间有过一个借款抵押协议可以证明原告与葛兴库个人之间存在多笔债权、债务关系，天韵洗浴也是葛兴库个人的，被告所述既使属实也属于原告与葛兴库个人之间的债务往来，与拆迁协议无关。通过中院开庭时已经对被告所出示的票据进行了核实，大多是看不清楚字或没有原告签字的票据，证实不了被告所待证明的问题。本院认为：原告提交的证据A1双方对原、被告的签字、公章、真实性均无异议，本院予以认定。证据A2、B2系葛兴库个人和天韵洗浴中心与谷致潮发生的法律关系，双方均对关联性提出异议，本院不予认定。证据A3结合本院在追加第三人时5名第三人的陈述，本院予以认定。原告及第三人对证据B1无异议，可以证明原告于签订合同前交纳10万元订金、2015年8月25日原告为被告出具80万元补偿款收据、2016年6月2日原告为被告出具20万元收条，动迁款全部结清的事实。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告谷致潮、第三人谷志超与第三人谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞均为姑侄关系。谷致潮、谷志超、谷世成名下各有一处房屋。谷世成为谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞、谷继林、谷继春之父。谷继林、谷继春均先于其父去世。谷致潮为谷继春之子、谷志超为谷继林之子。谷世成于2014年8月25日去世后，原告及5名第三人对谷世成的房屋均有继承权。因5名第三人均在外地居住，受其委托，谷致潮（合同乙方）于2015年7月27日收取被告10万元补偿款订金后，以谷致潮、谷志超、谷世成名下的三处房屋为合同标的物于2015年7月28日与兴库公司（合同甲方）就房屋拆迁安置补偿达成协议并签订《房屋拆迁安置补偿协议书》。协议内容为：一、甲方安置乙方位于生产街边主道新建楼房，包括：一楼商服一套（150平方米）；高层住宅二套（每套100平方米，共200平方米）；25平方米车库1套。甲方安置商服和车库面积少于协议确定面积，按每平方米12000元补偿乙方。安置住宅面积少于协议确定面积，按每平方米4000元补偿乙方。甲方安置面积多余协议确定面积，乙方不向甲方找补差价。二、双方商定，甲方向乙方支付拆迁补偿金共计人民币100万元整。甲方先行支付定金10万元，余款90万元整于2015年8月20日前一次性支付给乙方。如2015年8月20前，甲方不向乙方支付补偿款，此协议自动废止，甲方所付定金不予返还。三、房屋回迁过渡期限为18个月，自协议签订之日起计算。如逾期不能回迁，甲方需每天向原告支付违约金2000元整。四、商服、住宅、车库由乙方自选，不参加摇号和抓阄，房款交清乙方将三本房照交给甲方。此协议一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份。本协议自签订之日起执行。协议签订后，原告谷致潮交付了三处房屋并已实际被被告拆除新建了香江水岸小区。被告交付了2套均为98.73平方米的高层住宅及23.76平方米车库1处；分二次结清了拆迁补偿款100万元。原告谷致潮于2016年6月2日出具20万收条时对动迁房款全部结清予以确认。诉讼过程中，谷致潮申请将兴库公司所有的位于木兰县木兰镇香江水岸9号楼118号面积155.78平方米门市房及10号楼113号面积91.28平方米门市房预查封，并缴纳诉讼保全费3020元。开庭审理中，双方当事人对协议内容中本文下划线标注的部分被划掉的时间有争议。本院认为，被告主张系在签订协议时直接划掉的，没有提供证据予以证实。双方的协议标的具有双务性，协议中应当确定双方的合同标的物、履行时间、违约责任等相关条款。如依被告所述协议内容仅剩安置150平方米商服一套，履行时间、违约责任等均无限制。签订这样的协议不符合常理。既使签订时对主文部分进行修订也应由双方当事人在划掉处签字、捺印、盖章确认是双方的真实意思表示。故被告此主张不成立。原告陈述是在合同履行期间被告交付住宅、车库后办理登记手续时被被告的工作人员划掉属于合理性解释，且已实际履行的标的物与划掉的标的物相对应，如果签协议时修订合同内容的事实客观存在仅划掉商服房一项经双方确认即可，而无需划掉大部分约束双方的实际履行的部分，留下不履行的部分以后再变更。据此本院认定：协议内容主文中的划掉部分系在履行协议过程中划掉的。本院认为：本案合同中涉及谷世成和谷志超的房屋，谷世成去世后，其继承人对该房屋享有财产权利。本院追加5名第三人参加诉讼后，第三人均认可谷致潮与被告所签《房屋拆迁安置补偿协议》并不要求分割，其委托谷致潮与被告签订合同的行为有效。与原告享有共同的合同权利、义务。合同是平等主体的自然人、法人、非法人组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据合同相对性原理，合同只在当事人之间产生效力。所谓法律约束力，是指当事人应当依照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或解除合同；如果不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。被告于2015年7月27日给付原告谷致潮10万元订金后于2015年7月28日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方自愿签订，对双方均具有法律约束力,双方均应按照协议约定履行。被告以该合同违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定而无效的主张，因本案涉案协议系平等主体间签订的，不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》所调整的法律关系，故被告此主张无事实依据，本院不予支持。双方协议的标的物是安置房屋。双方在签订协议时对履行合同标的物不符合约定的面积时给付12000元、4000元的差额标准，是对双方合同标的物的对价约定，在没有履行合同标的物时，该约定仍然有效。被告虽以协议内容变更并实际履行完毕为由拒绝安置商服用房，但被告没有证据证明经双方协商一致变更了合同。原告主张合同订金已计入合同价款符合交易习惯，而被告提交的66笔消费欠款大多发生在2016年6月2日之后，合同标的物之外的47.87平方米住宅又与2016年7月1日的协议内容（证据A2）、消费欠款（证据B2）相抵，均不能说明与变更原协议内容有关。被告质证时提出被告没有按约定日期付款的违约行为已导致协议终止履行的意见，因对被告履行期限的请求权在于原告，根据诚实信用原则，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效而获益且原告应履行的合同义务已全部履行完毕，被告的抗辩意见本院不予支持。双方对没有按期履行合同支付每日2000元违约金的约定明显高于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的超过造成损失的30%的标准。原告对因被告逾期交付商服用房给其造成的损失没有提供证据予以证实，且安置商服用房的实际履行时间尚不能确定，原、被告关于违约金的争议可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条之规定，对已经查明的事实，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告哈尔滨兴库房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给予原告谷致潮及第三人谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞、谷志超安置位于生产街边主道新建楼房150平方米一楼商服一套，面积不足部分按每平方米12000元支付补偿款于判决书生效之日起三十日内一次性给付。被告哈尔滨兴库房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告谷致潮及第三人谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞、谷志超住宅面积差补偿款10160元（2.54平方米×4000元／平方米）。被告哈尔滨兴库房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告谷致潮及第三人谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞、谷志超车库面积差补偿款4960元（1.24平方米×12000元／平方米）。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21136元、保全费3020元，均由被告哈尔滨兴库房地产开发有限公司负担与判决书主文确定的时间一并同支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘长发审 判 员  柴玉柱人民陪审员  朱文革二〇一九年十二月二十五日书 记 员  翟赛玉