太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0109民初3247号原告：刘曙光，男，1955年4月10日出生，汉族,太原铁路分局大同湖东机务段退休职工，住太原市。委托诉讼代理人：张杰鹏、姜涵雪，山西轩明律师事务所律师。被告:邹德林,男,1953年3月3日出生，汉族,华能榆社发电厂退休职工,住山西省太原市。原告刘曙光与被告邹德林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘曙光及其委托诉讼代理人张杰鹏、姜涵雪到庭参加诉讼，被告邹德林经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘曙光向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告偿还当地同等房产对应房价45万元；2.判令被告向原告支付自2019年5月8日至被告偿还原告等值房产期间的租房费用；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃部分诉讼请求，变更为：1.判令被告立即向原告偿还当地同等房产对应房价358624.51元(包括购房款3.5万元、截止2019年12月2日的利息38624.51元、赔偿原告损失25万元、3.5万元的赔偿责任)；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2001年11月，原告在弟弟刘某家里向被告以3.5万元的价格购买位于太原市万柏林区光华街xx号xx幢xx单元xx层xx号房产一套，有证人牛宝贵、李某、刘某夫妻作证，原告自2001年11月至2019年5月7日一直居住在此房屋内，原告也是此房屋的唯一合法使用人。2010年被告以过户为由向原告追加房款10万元，原、被告同学吴东做过调解，后被告反悔，证明被告曾经将房屋卖给原告的事实。2017年3月7日被告又将此处房屋卖于第三人康小宝，被告一房两卖是事实存在。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼。被告邹德林未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《房屋转让协议》，以证明被告将涉案房屋以3.5万元出售给原告；2.（2013）万民初字第455号民事判决书，以证明法院生效判决确认了原被告之间签订的《房屋转让协议》成立，只是效力无法确定；3.（2018）晋0109民初1022号民事判决书，以证明被告于2016年4月13日取得房屋所有权证，原被告签订的房屋买卖合同生效，被告于2017年3月7日以25万价款将涉案房屋出售给康小宝并办理了不动产权证书；4.吴东、刘某、李某、赵勇、牛贵宝出具的证明材料，以证明原、被告之间签订的房屋转让协议是真实，原告支付了3.5万元房款。本院对原告提交的证据予以确认。经审理本院认定事实如下：2001年11月底、12月初间，在原告刘曙光的弟弟刘某家中，原告刘曙光作为买方与作为卖方的被告邹德林签订了《房屋转让协议》，约定，卖方邹德林愿将太原市光华街区委宿舍xx号楼xx单元xx号房，房屋面积59㎡两室一厅，带地下室一间，价款合计人民币叁万伍仟元，产权证及各种手续一并交由买方保管；买方不得任意变更室内结构，如发生问题由买方负责；自2001年12月起，一切其他费用均由买方负责，卖方不负担任何费用；买卖双方不得以任何理由更改合同；该合同自2001年12月起生效。签订该协议当日，原告将3.5万元交于被告，被告未出具收条。双方签订该协议时，被告未将房屋产权证交付原告，原告也未能看到房屋产权证书。签订该协议后，被告将房屋钥匙交付原告，原告入住该房屋。该套房屋所有权证填发日期为2001年9月28日，所有权证号：房权证并字第xxxxxx号，房屋所有权人为朱桂兰，房屋坐落光华街xx号xx幢xx号，建筑面积59.13㎡，产权比例个人100%。被告邹德林的父亲邹永安于1992年去世，母亲朱桂兰于1996年去世。2016年4月13日，被告邹德林取得涉案房屋的房屋所有权证，证号为晋房权证并字第XXXX号，系单独所有。2017年3月7日，被告邹德林与案外人康小宝签订《太原市存量房买卖合同》，康小宝以25万元购买该房屋。2017年4月20日，康小宝取得上述房屋晋（2017）太原市不动产权证第0014916号《不动产权证》，系单独所有。2017年7月17日，原告刘曙光向太原市杏花岭区人民法院提起行政诉讼，要求太原市国土资源局撤销晋（2017）太原市不动产权证第0014916号《不动产权证》，2017年9月19日，太原市杏花岭区人民法院驳回原告刘曙光的诉讼请求。康小宝于2018年2月向本院提起诉讼，请求判令刘曙光搬离位于太原市万柏林区光华街xx号xx幢xx单元xx层xx号的房屋、地下室，本院作出（2018）晋0109民初1022号民事判决，判令刘曙光搬离该房屋。现原告以被告一房两卖侵犯原告的合法权益为由，提起诉讼。本院认为，原告刘曙光与被告邹德林签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合同成立。签订该协议时，涉案房屋所有权登记在被告母亲朱桂兰名下，而朱桂兰已于1996年去世，原、被告签订《房屋转让协议》时，被告尚未取得涉案房屋的所有权，属于无权处分，该协议效力不确定。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。2016年4月13日，被告邹德林取得涉案房屋的房屋所有权证，享有了涉案房屋的处分权，故原、被告签订的《房屋转让协议》在被告取得房屋所有权证后，属于有效协议，双方应当按照协议约定履行相应的合同义务。关于《房屋转让协议》中约定的购房款3.5万元是否支付的问题，原告虽未能提交收条，但向本院提交了五份证明材料，其中牛贵宝、李某、刘某证明均证明原、被告签订《房屋转让协议》时，在刘某家完成了付房款、交钥匙的行为；吴东证明在2010年曾给原、被告因购房纠纷做过调解，表示当时被告要求原告再给10万元，原告说再给6.5万元，加上2001年付的3.5万元就10万元了，被告不同意，说以前付的不算；赵勇证明被告亲自和邻居说过以3.5万元将涉案房屋卖给了原告。原告在涉案房屋居住十余年，直到2013年被告才提起诉讼，要求原告返还房屋、赔偿损失，在本院驳回其诉讼请求后，2016年被告取得了涉案房屋的所有权，而未再提出返还房屋、赔偿损失的要求，结合证人证言证明的事实，能够认定原告已向被告支付3.5万元购房款。被告取得涉案房屋的所有权后，未给原告办理过户手续，而将房屋卖于案外人康小宝，康小宝取得了该房屋的《不动产权证》，被告已不能向原告履行过户义务，《房屋转让协议》已不能继续履行，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。原告请求的购房款3.5万元，被告应予返还，对原告的该请求本院予以支持。原告请求的利息损失38624.51元，因原告在涉案房屋中已居住十余年，获得了该期间居住房屋的利益，故对原告的该请求本院不予支持。原告请求的经济损失25万元，是以被告将涉案房屋出售于康小宝的价格予以确定，被告取得涉案房屋的所有权是在2016年4月，将房屋出售于康小宝是在2017年4月，25万元可以作为确定原告经济损失的依据，但应当减去原告的购房价3.5万元，剩余21.5万元属于原告的经济损失，在原、被告签订《房屋转让协议》时，被告未将涉案房屋权属证书交付原告，被告在2016年4月取得涉案房屋的所有权后，未向原告过户，给原告造成经济损失，应当向原告作出赔偿，原告在签订《房屋转让协议》时，未严格审查房屋证件，应自行承担一定的损失。对原告的经济损失，原告应承担30%，被告应承担70%。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条请求被告赔偿的3.5万元，该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，该解释不适用于本案原、被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同该纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告邹德林于本判决生效之日起十日内，退还原告刘曙光购房款35000元，并赔偿原告刘曙光经济损失150500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6680元由原告刘曙光负担3225元，由被告邹德林负担3455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  乔 毅人民陪审员  王春玲人民陪审员  冯瑞花二〇一九年十二月十八日书 记 员  闫旭春