贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3764号原告：贵州桃源物业服务有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区川硐镇坞泥麒龙国际会展城A1区-D栋-19层-19号。法定代表人：游光新，系公司总经理。委托诉讼代理人：张洪福，特别授权。被告：杨刚，男，1984年3月3日出生，汉族，贵州省铜仁市万山区人，住贵州省铜仁市碧江区。原告贵州桃源物业服务有限公司（以下简称桃源物业公司）与被告杨刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告桃源物业公司委托诉讼代理人张洪福、被告杨刚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告桃源物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告杨刚从2015年1月1日起至2019年8月31日止，共计55个月，支付原告物业服务费3122.9元，滞纳金940.5元；二、判令被告杨刚承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告系原告所管理服务的书香名苑小区的业主，被告与开发商铜仁市九丰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。购得书香名苑4栋6号门面商铺，建筑面积56.78㎡。被告在接收该房时与原告签订了《物业服务协议》，合同约定原告向被告提供物业服务，被告按建筑面积（商用房1元/㎡）的标准每季度前15日向原告缴纳该季度物业服务费。合同生效后原告依约为被告提供物业服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费，原告多次对被告电话、书面及上门催缴其所欠费用，被告均拖延拒交。依据被告与原告在《物业服务协议》中第六章第二十三条的约定按每天1%交滞纳金。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。故原告诉至法院。被告杨刚辩称：一、根据《合同法》的规定，答辩人与物业服务公司签订的服务协议属于无效协议，理由是：1、答辩人在2013年时急需门面（华府·书香名苑4栋6号门面）经营，可房开公司与被答辩人串通，强行要求其签订一份所谓的物业协议及强制其缴纳物业费和装修保证金后，才把门面钥匙给答辩人。根据《物权法》、《物业管理条例》及相关法律、法规规定，双方应本着自愿、平等的原则办理或是缴纳各项费用。在本案，被答辩人是先前强行收取答辩人费用，答辩人非自愿签订协议，被答辩人的霸王条款，是必须交足他们硬要的所有费用才肯交钥匙给答辩人，即交钱给钥匙，不交不给的强行行为，严重侵害了答辩人的利益，纯属强买强卖，违反了合同法的自愿原则，合同应为无效；2、合同无终止期限，该合同可随时终止。无期限的格式合同，从有利于制订格式合同相对方的解释，合同随时终止，被答辩人的起诉于法无据。二、根据《物权法》、《物业管理条例》规定，答辩人门前为大街即城市公共场所，与被答辩人的小区管理区域不相通，根本不属于被答辩人的管理范围，该区域是河西办事处和辖区派出所在进行治安巡逻，且答辩人在2013年要求被答辩人处理二楼房屋漏水到答辩人门面的问题，被答辩没有处理，被答辩人向答辩人收费属于非法行为，不排除涉黑涉恶行径。1、答辩人门面前每天的车辆川流不息，并时时（白天和晚上）有车辆停放，停放的车辆经常堵在答辩人的门面前给答辩人的经营等带来极大障碍，被答辩人从未管理，对其停车未拖移及制止停放；2、答辩人经营门面的垃圾一直都是答辩人和办事处环卫人员打扫及倒运。被答辩人为收取费用，只是偶尔做一下形式，做一下清扫的样子，根本不是到答辩人处打扫卫生，被答辩人也未进行过其他管理；3、他人车辆进入小区停放超半小时或两小时，按物业管理条例及相关规定，物业应管理及收费，答辩人门面前如属于小区物业，他人停放在答辩人门面前的车辆，被答辩人为何不收费呢？为何不管理呢？答辩人不经过被答辩人管理的出入口进出，答辩人的门面与城市公共区域相邻，出入处是城市公共区域，根本不属于被答辩人的物业服务范围；4、被答辩人所述的治安巡逻纯属编造。答辩人门面与城市公共区域相邻，被答辩人自编几张无服务对象的签字，以此确认的巡逻表，就说给其治安巡逻了，按其之理该物业也可以去答辩人门面的商铺乃至去铜仁大十字等各处强行收费；5、被答辩人于2018年8月为此事起诉过答辩人，答辩人提交答辩状和证据后，被答辩人怕败诉撤回了起诉，碧江区人民法院作出（2018）黔0602民初2723号民事裁定书，过了一年又起诉答辩人，属于无理取闹；6、被答辩人要求答辩人支付滞纳金无法律依据，滞纳金是行政管理行为范畴，不是平等主体之间的违约责任范畴，无论被答辩人主张的物业服务是否成立，要求答辩人支付滞纳金均无法无据。综上所述，被答辩人的诉请无事实及法律依据，请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：铜仁市九丰房地产开发有限公司（以下简称房开公司）开发位于铜仁市，被告杨刚与房开公司签订了《商品房买卖合同》，并于2013年3月18日在房开公司接房。同日，杨刚作为甲方与作为乙方的原告桃源物业公司签订《华府·书香名苑物业服务协议》一份，约定：物业名称华府·书香名苑4栋6号房，建筑面积56.78㎡；物业管理服务费用由业主按期拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准为商铺1元／月／㎡；物业服务费主要用于以下开支：1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备日常维护管理费；3、物业管理区域清洁卫生费用、4、物业管理区域绿化养护管理费等；甲方应于《商品房买卖合同》约定的交房之日起全额交纳物业服务费，业主应在房屋交付时一次性预付一年的物业服务费，之后按季度交纳，业主应在每季度第一个月的前十五日内履行交纳义务；不按本协议约定的时间交纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。协议还对其他权利义务进行了约定。被告向原告交纳了2013年3月18日全年的物业服务费681元，庭审中原告陈述2014年全年的物业服务费被告免交，自2015年1月1日至2019年8月31日被告尚未交纳物业服务费，原告经书面及电话催缴未果后诉至本院提出前列诉请。上述认定的事实，有原告的陈述及提交的《华府·书香名苑物业服务协议》、《接房通知书》、《物业交接书》、物业服务缴费通知及催费通知、电话催缴物业费记录、桃源物业欠费情况登记表、桃源物业工作简报；被告的陈述及提交的物业交费票据在卷佐证。被告提交的光盘、照片不足以证明其主张，本院不予认定。本院认为：原告桃源物业公司与被告杨刚于2013年3月18日签订的《华府·书香名苑物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告杨刚抗辩房开公司与桃源物业公司串通，强行要求其签订物业协议及强制其缴纳物业费和装修保证金后，才把门面钥匙给答辩人，故《华府·书香名苑物业服务协议》属于无效协议的意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告未提供合法有效的证据佐证其主张，其应当承担对此举证不能的不利后果，故，对被告的上述辩论意见，本院不予采纳。关于原告桃源物业公司主张被告杨刚支付其物业服务费3122.9元能否得到支付的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，涉案原告桃源物业公司已经按照合同约定为被告杨刚提供了物业服务，被告杨刚则应支付相应的物业服务费。根据前述查明被告杨刚尚欠原告桃源物业公司自2015年1月1日起至2019年8月31日止共计56个月的物业服务费，经原告桃源物业公司以书面和电话向被告杨刚催交后，被告杨刚依旧未履行交纳物业服务费的义务，根据上述法律规定对于原告桃源物业公司主张被告杨刚支付物业服务费的诉讼请求本院依法予以支持。现原告只主张55个月的物业服务费是对其权利的处分，根据前述查明的被告门面面积、收费标准，则被告杨刚尚欠原告桃源物业公司物业服务费为：56.78㎡×1元/月/㎡×55个月=3122.9元，故，对原告桃源物业公司主张被告杨刚支付其物业服务费3122.9元的请求本院予以支持。对于被告提出房屋漏水的问题，原告桃源物业公司没有予以解决。因上述问题与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，与本案没有关联性。对于被告提出原告桃源物业公司服务不到位的抗辩理由，因被告提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告杨刚的这一抗辩理由不予采纳。关于物业服务费的滞纳金问题。原告桃源物业公司主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业服务费，应向原告支付滞纳金。原告主张从逾期之日起按每天1%交纳违约金，被告认为滞纳金是行政管理行为范畴，不合理，因违约金的功能在于弥补对方的经济损失，而在原告未能举证证明其实际损失的情况下，应当认定当事人约定的违约金过高，本院酌情予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，被告自2015年1月至今一直拖欠物业费，考虑到被告多年来拖欠物业服务费给原告造成的经济损失，本院酌情调整滞纳金100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨刚于本判决生效之日起十日内向原告贵州桃源物业服务有限公司支付物业服务费3122.9元及滞纳金100元；二、驳回原告贵州桃源物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  卢亚琼二〇一九年十二月九日法官助理陈尘书记员朱録锋