山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初6865号原告（申请执行人）：罗章，男，1964年1月1日出生，汉族，住大同市天镇县。委托诉讼代理人：任婧，山西法铭律师事务所律师。被告（案外人）：王翔玮，男，1972年3月14日出生，汉族，无业，住大同市。被告（案外人）：白伟，男，1983年12月30日出生，汉族，无业，住大同市。被告（案外人）：王玉龙，男，1975年9月11日出生，汉族，无业，住大同市。委托诉讼代理人：姚建成，男，1960年1月7日出生，汉族，住大同市。被告（被执行人）：宋富，男，1961年2月17日出生，汉族，浑源县公安局退休干部，住大同市天镇县。被告（被执行人）:李凤英，女，1958年2月1日出生，汉族，天镇县交通执法局退休干部。原告罗章与被告王翔玮、白伟、王玉龙、宋富、李凤英申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗章及其委托诉讼代理人任婧、被告王翔玮、白伟、王玉龙的委托诉讼代理人姚建成、宋富到庭参加诉讼，被告李凤英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗章向本院提出诉讼请求：1、撤销大同市平城区人民法院(2019)晋0213执异110号执行裁定书，对被告宋富、李凤英所有的位于大同市平城区操场城街7号(恒山苑)6号南第一间铺面上下两层商铺继续执行；2、由被告王翔玮、白伟、王玉龙承担本案诉讼费用。事实与理由：被告宋富、李凤英自2016年开始累计向原告借款3115000元，至2019年6月也未能归还原告全部本息,原告就被告宋富、李凤英欠款一事向贵院提起了诉讼,同时申请贵院保全宋富、李凤英财产,以防止其转移财产及保证生效裁决的执行,贵院依法查封了宋富、李凤英所有的位于大同市平城区操场城街7号(恒山苑）6号南第一间铺面上下两层商铺。2019年9月6日，被告王翔玮、白伟、王玉龙提出异议,认为其已于2019年1月17日与宋富、李凤英签订了《房屋买卖合同》、支付了全部购房款并进行了公证,案涉房屋现为被告所有,应停止执行,解除查封。根据被告在执行异议期间提供的证据,原告认为，被告王翔玮、白伟、王玉龙与宋富、李凤英之间并非真实的房屋买卖关系,被告并未支付全部购买款。被告与宋富、李凤英自2016年开始便有了频繁银行账目往来,而且转账金额大多并非整数转账,被告与宋富、李凤英之间系借款关系,银行往来为归还利息,所以双方公证的《房屋买卖合同》并非合法有效且真实的书面买卖合同,而是“以房抵债”协议,被告对案涉房屋享有的并非物权,而是债权,并不享有足以排除强制执行的权利。综上所述,大同市平城区人民法院(2019)晋0213执异110号执行裁定书裁决错误,请贵院依法查明事实,对宋富、李凤英位于大同市平城区操场城街7号(恒山苑）6号南第一间铺面上下两层商铺继续执行。被告王翔玮、白伟、王玉龙辩称，三被告是合伙购买的案涉商铺准备做生意用，2019年1月17日和宋富、李凤英夫妻购买的商铺。王玉龙认识宋富，经过王玉龙联系看好商铺就当天付款、公证，当天王玉龙付款1050000元，王翔玮付款955000元，白玮付款1000000元，三个人共付了3000000元。付款后双方在大同市平城公证处进行公证房屋买卖合同，宋富同时办理委托合同公证。三被告回去与案涉房屋承租人王继团重新签订租房合同，正式占有案涉房屋，现在房屋还是王继团承租。2019年6月，三被告接到执行局通知说房屋有纠纷，执行局当时给三被告出具（2019）晋0213执异110号执行裁定书，不同意撤销执行裁定书。被告宋富辩称，大同市操场城街7号院6号商铺（南端第一间铺面上下两屋），面积382.59平米，2006年购买案涉房屋，2300000元左右购买，登记在李凤英名下，属于小产权房，给我们发放大同市粮食局职工集资住房证，房屋购买后一直由王继团承租至今。答辩人自己做生意欠了点钱就把这个商铺卖了用于偿还债务。答辩人与王玉龙的姐夫认识，曾与王玉龙姐夫也借过钱，答辩人让王玉龙姐夫帮忙卖商铺，后来王玉龙姐夫就联系到被告。2019年1月17日前答辩人与王玉龙去看了商铺，王玉龙说自己钱不够就去找了两个朋友，后来就找到王翔玮和白玮合伙购买，当时商量的价格是4000000元，最后经过协商按3000000元成交。当天签订房屋买卖合同，写完合同就去办理了公证，购房款全部打到李凤英账户中。被告李凤英未答辩、举证。经审理查明，本院执行局在执行申请执行人罗章与被执行人宋富、李凤英借款合同纠纷一案中，于2019年6月28日查封了被执行人李凤英名下位于大同市平城区操场城街7号(恒山苑)6号南第一间铺面上下两层商铺。案外人王翔玮、白伟、王玉龙于2019年9月6日书面提出异议，请求对案涉商铺停止执行。本院经审查，于2019年11月6日作出(2019)晋0213执异110号执行裁定书，裁定中止对位于大同市平城区操场城街7号(恒山苑)6号南第一间铺面上下两层商铺的执行。另查，2006年5月15日，大同市粮油建安公司（甲方）与被告李凤英（乙方）就案涉房屋签订《门面房出售合同》，合同约定：乙方以1550000元的价格购买了案涉房屋，乙方付清购房款后房屋的所有权归乙方所有，并取得《大同市粮食局集资住宅住房证》。2019年1月17日，卖方李凤英、宋富（甲方）与买方（乙方）王翔玮、白伟、王玉龙就案涉房屋买卖签订了《房屋买卖合同》，合同约定：李凤英、宋富夫妇共同共有坐落于大同市平城区操场城街7号(恒山苑)6号南第一间铺面上下两层商铺一套（382.59平方米），自愿出售给乙方。出售价格为3000000元；乙方于合同签订后一次性付清房款。同日，买卖双方在山西省大同市平城公证处进行了公证。山西省大同市平城公证处作出了（2019）晋同平证民字第633号、第634号公证书，该公证处对买卖双方办理的《房屋买卖合同》及《委托书》进行了公证。当天，被告白伟通过转账向李凤英支付1000000元；王翔玮通过转账向王玉龙支付1000000元；王玉龙通过转账向李凤英支付785000元。同日，被告宋富、李凤英为王翔玮、白伟、王玉龙出具了收条，内容为：“今收到王翔玮、白伟、王玉龙购买大同市平城区操场城街7号(恒山苑)6号南第一间铺面上下两层商铺一套（382.59平方米），购房款人民币3000000元”。又查，2019年1月17日，出租人王翔玮、白伟、王玉龙与承租人王纪团签订了《房屋租赁合同》，合同的主要内容为：案涉房屋出租给王纪团，租赁期限从2019年1月17日至2024年7月31日（租期五年半），已付房租570000元。上述事实的认定，有原、被告陈述及(2019)晋0213执异110号执行裁定书、（2019）晋同平证民字第633号、第634号公证书、《房屋买卖合同》、《委托书》、收条及《房屋租赁合同》予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案现有证据证实，被告李凤英与王翔玮、白伟、王玉龙就案涉房屋签订的买卖合同时间为2019年1月17日，同日办理公证。三被告在办理公证时出具了《声明书》，三被告清楚所购买的房屋目前不能办理产权过户手续。合同签订当天，被告白伟付李凤英1000000元，王玉龙付李凤英785000元，有银行凭证能够证实其真实性。宋富庭后出具了书面材料证实收到上述资金，并称之前因与王玉龙存在借贷关系，余款抵顶了借款。该陈述与其2019年1月17日为三被告出具的收条相吻合，故本院认定三被告王翔玮、白伟、王玉龙已履行了给付购房款义务。三被告王翔玮、白伟、王玉龙提交的与案涉房屋承租人王纪团签订的《租赁合同》，庭后经本院调查，承租人王纪团称：其从2006年起就一直租赁该房，于2019年1月17日与三被告王翔玮、白伟、王玉龙重新签订了租赁合同，该证据证实三被告王翔玮、白伟、王玉龙实际占有了案涉房屋。综上所述，被告王翔玮、白伟、王玉龙购买案涉房屋时间在本院采取强制措施之前，且双方已签订房屋买卖合同、履行了给付购房款义务、实际占有标的物，未办理产权变更登记非被告过错。三被告提出的执行异议成立，享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告罗章的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告罗章的请求诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 张 卫 东人民陪审员 关 逢 华人民陪审员 张 晓 宁 二〇一九年十二月二十八日书 记 员 于惠子菡