河北省沙河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0582民初2098号原告韩社彬，男，汉族，1971年5月17日出生，沙河市。委托诉讼代理人韩小刚，河北正扬时代律师事务所律师。被告石家庄隆瑞达房地产开发有限公司，地址：石家庄市长安区。统一社会信用代码：9XXXXXXXXXXXXXXX7。法定代表人甄金钟，该公司董事长。委托诉讼代理人裴亚飞，河北文谦律师事务所律师。委托诉讼代理人王云霞，该公司员工。原告韩社彬与被告石家庄隆瑞达房地产开发有限公司（以下简称石家庄隆瑞达开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩社彬及委托诉讼代理人韩小刚、被告石家庄隆瑞达开发公司委托诉讼代理人裴亚飞、王云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩社彬向本院提出诉讼请求：一、判决原被告订立的《商品房买卖合同》第十五条第3项的格式条款无效。二、判决被告承担逾期办理权属证书的违约金（自2016年1月1日起至2019年6月30日共计113694元，每月按2707元）。三、判决被告承担自2019年7月1日起至办理完毕商品房权属证书期间的逾期违约金，每月按2707元计算。四、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年6月10日，原、被告双方订立了《商品房买卖合同》（合同编号XXX）。原告购买了由被告开发建设的位于沙河市商品房，建筑面积117.87平方米，合同总价为442013元。合同约定交房时间为2015年9月30日，办证时间为2015年12月30日，合同订立后，原告按约定付清了全部购房款，被告逾期交付了商品房。由于被告违反合同约定至今未给原告办理所购买商品房权属证书，已构成合同违约，理应承担违约责任。被告所建设的XXXX项目，现不具备办理商品房权属证书的条件，尚未办理项目的规划验收、消防验收、绿化验收、节能环保验收等《建筑工程竣工验收备案》的基本条件，甚至商品房交付三年，自来水和用电尚未接入市政管网，购房业主的基本生活无法保障，因此，被告的违约责任不能免除。现根据我国《合同法》最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》等规定提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告石家庄隆瑞达房地产开发有限公司辩称，1、原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款系有效条款。当事人双方签订的《商品房买卖合同》是本案的法律关系基础，案涉合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力，且答辩人对该条款字体进行了加黑加粗提醒的义务，答辩人已经采取合理的方式提请对方注意，说明签订合同时被答辩人已知晓该内容。法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而本条款约定继续履行合同，也是对合同的补救措施，格式合同的条款具有存在法律规定的无效情形时，才能被宣告无效，并非只要是格式合同就一定无效，该条款合同是国家建设部制定的，且签订好后必须经过房管局备案的，从第十五条可以看出，该条款明确约定答辩人承担的是协助义务，如因出卖人原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，才适用本条第3款，本案被答辩人为取得房产权属证书有政府原因、不可抗力、还有其自身原因，因此不能将原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款机械地认定为无效条款。2、案涉房屋至今没有办理产权登记并非被告的过错，根据合同及相关法律规定，被告在办理产权登记的过程中承担的是协助义务，被告既没有权利替原告办理产权登记，更没有权利为原告办理产权登记。原告所述房屋在2016年已具备办证资格，因原告房屋为分期付款房，原告为被告在银行进行阶段性担保，只有被告不动产证办完后，向银行进行抵押登记，才能解除原告的担保责任，因此被告一直希望原告能尽早办证，办证需要原告自行申请，但其一直没有申请。2017年开始办理不动产证，办证职能部门合并后，原告在2017年、2018年、2019年分别在小区公告栏处进行了通知，且多次通过电话通知原告，原告至今没有向被告请求过协助其办理不动产登记的事项，再次电话通知原告时，原告谎称不是本人，拒不配合办证，且在小区内大肆宣扬，没有办证系被告原因，多次鼓动小区业主闹事，其诉讼真实目的并不是为了办证，所以原告应对至今未能办理不动产登记自行承担责任，而不应归咎于被告。3、本案原告所诉逾期办证的时间不对，原告实际交房时间为2015年11月11日，因迟延交房被告向原告已经支付了违约金470.88元，并且替原告向居家物业缴纳了2015年11月16日至2016年11月15日一年度的物业费1130元，物业公司从2016年11月16日后开始向原告本人收取物业费。合同约定交房后90个工作日（不是90个自然日）应为2016年3月21日。2016年4月6日消防验收通过后，被告已具备办证资格，2016年7月1日起政府职能部门合并，停止办理房产证一年，直到2017年7月份成立不动产登记中心后，原房管局办证职能移交给不动产登记中心，这一年为全国的政策变更，整个沙河市均没有进行此业务的登记，这属于政策变化，不可归责于原被告双方，属不可抗力。4、被告主张的付款基数不对，被告系分期付款，首付款为142013元，其余款项为贷款，且至今原告为被告在银行进行阶段性担保，一旦被告未按约付款，风险将全部转嫁给原告，这与民法的公平原则相悖，司法解释强调已付房款，就是为了平衡这种关系，不能让一方违约后继续享受利益，且原告主张利息过高。5、原告所购买的房屋属于自用，且系分期付款，合同约定被告为原告贷款做担保，不动产证下发后应直接向银行办理抵押登记，所以无论房屋是否办理产权登记，都不影响原告获取收益的权利，更不会构成造成原告损失的原因，而且不办理产权证的风险在被告方，所以原告主张由被告按金融机构贷款利息的标准承担违约金没有事实根据。6、本案中，原告没有委托被告办理不动产登记手续，也没有缴纳契税、没有申请不动产登记，其应当按照要求将其应交资料一并提交相关部门办理。但原告未提供证据证明其已办理了相关手续且没有证据证明将资料提交给了被告，故被告不能将资料报产权登记机构备案，因此使得原告未能取得不动产登记证书是被告单方面原因造成的，被告不应承担责任，法院应驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年6月10日，原告韩社彬与被告石家庄隆瑞达开发公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为066。约定原告购买被告开发建设的位于沙河市商品房，合同约定建筑面积117.87平方米，每平米3750元，总价442013元。原告按照首付加银行贷款方式付款，合同签订当日原告支付给被告购房首付款142013元，余款300000元做为银行贷款被告已收到。另约定2015年9月30日前被告应向原告交付合同约定的商品房，被告如未按合同约定期限交付房产，则向原告支付已交房款日万分之一的违约金，合同继续履行；被告应当在房产交付后90个工作日内将办理房产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买售人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照合同第十五条第3项处理，即“继续办理，并不承担其他责任。”被告于2015年11月12日向原告交付了商品房。直到2019年8月15日被告才办理了沙河市XXXXX幢楼商品房权属证书（大证），截止2019年11月14日原被告双方均未向不动产登记部门提供不动产登记申请等相关资料，根据沙河市不动产登记中心2019年11月14日向本院提供的回复文件，“沙河市XXXXXX幢楼大证已于2019年8月15日办理完结，1单元1502号房已具备办理不动产证书条件，”“不动产登记申请书、申请人身份证明等要件材料需买卖双方向我中心共同提出申请和提供。目前买卖双方未向我中心申请。”另，原被告签订的《商品房买卖合同》是被告提供，合同文本为国家建设部、国家工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》示范合同文本，合同第十五条第3项不是示范合同文本内容，是被告方在订立合同之前事先拟制用图章加盖的方式拟定的内容。原告韩社彬向本院起诉，要求确认合同第十五条第3项格式条款无效，并要求被告承担违约责任。原告提交证据1，2014年6月10日原告韩社彬与被告双方签订的《商品房买卖合同》一份（原件），编号为XXX号。证明1、合同约定了被告的三个主要义务，一是按约定向原告交付符合条件的商品房（第八条）；二是按约定的时间办理房屋权属证书（第十五条）；三是按约定履行对商品房的保修义务（第十六条），以上三个合同义务同时也是原告的主要权利。2、该合同第十五条第3项的格式条款免除了被告方合同义务，也就是说被告不履行义务也无需承担责任，违反了我国民法的公平原则，如该合同第七条约定，如果卖售人逾期付款，需按日向出卖人支付违约金，与合同第十五条第3项的约定内容相反。3、被告拟定格式条款（第十五条第3项）没有以合理的方式提示对方注意，故格式条款无效，被告方当庭答辩称所为的以加粗提示实际上是被告方提前拟制的格式合同，并不是提示内容。证据2，与原告同一楼盘的卖售人宋XX、卢XX、赵XX、宋XX《商品房买卖合同》四份（复印件）。证明被告方在同一楼盘存在着大量的事先拟制、重复使用存在格式条款的商品房买卖合同，为了小区的稳定原告方没有向其他的居民索要买卖合同，建议合议庭到沙河市房屋预售管理部门查询就能得出结论。证据3，原告向被告交纳的房款收据、维修基金收据、契税收据。证明原告方已交纳的办证所需费用，具备了办理权属证书的条件，是由于被告方的原因原告未能取得权属证书。证据4，原告按揭贷款凭证，证明原告实际支付的利息及时间，是计算被告支付违约金的依据。证据5，中国人民银行贷款基准利率表和中国人民银行关于催收逾期贷款利率的通知，证明依据最高法院关于审理商品房买卖纠纷司法解释第十八条的计算依据。证据6，原告提出的违约金计算表，主要依据合同第八条约定了交房时间为2015年9月30日，合同第十五条约定办理权属证书的时间为交房后90日，从2016年1月1日起计算违约金至原告于2019年6月起诉已逾期42个月。被告发表质证意见：对证据1的真实性没有异议，对该证据指向有异议，第十五条第3款继续履行合同也是法律规定的补救措施，且该条款不存在合同法约定的无效情形，因此不应认定为无效条款。原告提供该合同证据第十五条明确约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日（此处并非自然日），将办理权属登记的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而不是由出卖人办理产权证，且只有在因出卖人的责任买售人未在规定期间内取得房地产证书的才能使用该条款第3项。对证据2四份商品房买卖合同复印件三性均不认可，且该商品房买卖合同是由建设部制定，由开发商统一使用的，并非只要是格式合同就是无效的。对证据3的真实性没有异议，对证据指向有异议，2016年1月1日发布的中华人民共和国国土资源部令第63号，以对申请不动产登记进行了约定，申请人应当首先填写登记申请书才能办理其他的登记手续，2016年7月1日成立不动产登记中心后，在不动产登记中心也明确写明了办证流程和手续，对契税也进行了变更，需要申请人本人向税务机关进行报税，因此原告所提供的证据不能证明其已经交纳了办证所需的费用和需要其本人亲自去办理的手续。证据4对其真实性没有异议，对证据指向有异议，该贷款30万元是在被告为其进行连带责任保证的前提下贷出的，且原告尚未全部将该30万元偿还给银行，一但其有任何一期违约，风险将全部由被告承担，因此计算基数不应将该30万元计算在内。对证据5中涉及的人民银行公布的数据需庭下核实，对最高院商品房买卖纠纷解释十八条没有异议。对证据6中违约期间不应为42个月，实际交房为2015年11月16日，90个工作日后应为2016年3月21日，原告是按90日计算，且应当减去政府职能部门合并一年时间，且被告不认为自己存在违约，因为办证程序有规定，应由原告先申请，原告应证明其要求被告协助去办证当日被告不予配合的证据，从不予配合那天开始计算违约时间。催收逾期贷款利息是一个区间值是30%－50%，原告计算方式不对。被告当庭提交证据1，2015年11月10日邢台市民用建筑节能验收报告一份（3页）、2015年12月18日建设工程竣工环境保护验收表一份（5页）、2016年1月6日河北省建设工程竣工验收备案表一份（2页）、2016年4月6日沙河市公安消防大队建设工程竣工验收合格告知书一份（1页），证明被告已具备办证资格。证据2，中国银行个人一手住房贷款合同一份（15页），证明原告系分期付款购房，首付款为142013元，贷款金额为30万元，被告为其进行担保，不动产证下发后向银行办理抵押登记，被告才能解除担保责任，产权证办下后应直接交付给中国银行进行抵押他项登记，因此不动产证至今未办理受损的是被告，承担风险的也是被告。证据3，办理房产证通知三份（6页），主要内容被告于2017年9月11日、2018年3月20日、2019年8月15日在原告居住的单元大厅公示栏部位张贴了不动产登记变更后的办证办法和流程，证明对象被告已向原告尽到告知义务，原告未按办理不动产权证要求进行申请登记、缴纳契税，也未通知被告进行配合，因此至今没有办理不动产证的原因在原告自身，与被告无关。证据4，不动产中心张贴的不动产流程图，该图主要内容为，办理不动产登记时限为30个工作日，第一步就是申请人本人提交申请资料，接受询问，制作询问笔录，证明对象只有在原告申请办理不动产证后被告在其要求下才能配合其将有被告提供的所需材料交付不动产登记中心，同时也证明交材料不是马上就能办证，原告怠于行使自己的权利，被告无法配合。证据5，税务局交纳契税流程表，证明对象交纳契税需办证人亲自交纳，填写承诺书并签字，被告不能代替。证据6，中华人民共和国国土资源部令第63号文件，证明对象第三章对登记程序进行了规定，在此确认办理不动产证应由原告申请。证据3、4、5、6均可证明原告作为一个有民事行为能力人，其本人应当了解办证程序，并非所有的程序应该由被告去办理，被告仅仅只有配合交纳资料的义务，并非是办证义务，证据7，河北省网络问政服务平台截图信息一份（4页），主要内容为沙河市XXXX小区业主在河北省网络问政服务平台投诉沙河市不动产登记中心不予办证的情况，以及邢台市自然资源规划局对不能办证的原因进行了答复，主要是因为住建部门资料一直没有向不动产部门交接，后为了让当事人停止上访采取特别的“一宗一移交”，特事特批的方式，在资料不全的情况下才给该户办理了不动产，证明对象因政府职能部门合并，2016年7月1日至2017年7月1日政府停止办理房产证，后改为不动产登记，这是客观存在的，这一年度因政策变更非双方当事人的原因，应属不可抗力，双方均不承担责任，在此也证明如该户不进行上访投诉，其也和普通业主一样不能办理不动产证。证据8，物业费收据三份（3页），主要内容为因迟延交房被告为原告交纳的2015年11月16日至2016年11月15日物业费1130元和2016年11月16日至2017年11月15日部分物业费470.88元，证明对象迟延交房期间被告已承担了违约责任，因此配合原告交纳办证资料的时间应相应顺延。证据9，通话录音光盘两张及书面材料。主要内容为2018年8月20日和9月2日，被告公司员工两次通过电话通知原告可办理不动产证，需要原告自己申请，然后交纳契税，原告第一次称知道了，第二次称不是本人，证明对象原告明知已可以办理不动产证，但是自己怠于办理，这并非被告的原因。证据10，视频光盘一张，原告在小区内采取过激的行为宣传不实言论，鼓动制造其他业主与被告之间的矛盾，证明对象原告的目的并不在于办理不动产证，其诉求113694元违约金也明显有失公平，该言论使大量的不特定居民与开发商和政府产生矛盾，这不利于小区和社会的和谐发展。原告发表质证意见：由于被告没有在法院指定的举证期内完成举证，因此我方不同意质证，要求按照民诉法的规定认定被告举证不能。被告当庭所举的证明全部与本案没有关联性，本案的关联性是什么？关联性是双方订立的商品房买卖合同第十五条规定的“将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报登记机关备案，因出卖人的原因买售人不能取得权属证书的，出卖人承担违约责任。”那么，什么是出卖人提供的资料呢？根据登记机关的要求和规定，登记资料有以下五种，一项目竣工验收备案证；二取得房屋所有权大证；三房屋所有权转移登记表；四房屋面积测量计算表；五墙界表；六房屋买卖合同及发票。被告出示的证据与本案都没有关联性，截止到现在被告方并没有向合议庭出示房屋所有权大证，导致原告无法取得权属证书（转移登记）。被告办理大证在先，原告转移登记在后，被告具不具备转移登记的条件，如果不具备则被告违约，如果具备了原告不办与被告无关。被告说只有在由于出卖人的原因买售人不能办证的，被告才承担责任，为此原告予以认同。本院认为，原告韩社彬与被告石家庄隆瑞达开发公司所签订的《商品房买卖合同》不违背国家强制性规定，属于有效合同，应受法律保护，原被告双方均应全面履行合同约定的义务。但被告做为商品房买卖出卖人，其义务不仅仅是向买售人原告交付符合合同约定的房产，为办理房产权属证书提供完整资料也是被告的主要合同义务。合同中约定了被告向房屋产权登记部门提交办理所售房产权属证书需由被告提供的资料报产权登记部门备案的时间和期限，是被告的主要合同义务，也是原告的主要合同权利。由于被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，2019年8月15日被告才将该案所涉XX幢楼的大证办理完毕，已严重超过约定期限，因此构成违约。原被告双方在合同中没有约定违约金的计算方式，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算违约金，但原告未提交其符合该项规定的损失证据。关于原被告双方买卖合同第十五条第3项的效力问题，根据原告所提供的合同以及相邻购买人所提供的合同中第十五条第3项均为被告事先图章方式加盖内容，应视为格式条款，被告辩称对该格式条款已尽到了合理的提请对方注意的义务，但并没有提供证据，该辩解不能成立。根据我国合同法第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案原被告所签合同第十五条第3项其内容不顾原告权利，免除了被告按约定时间向产权登记部门提供办理房产权属证书资料及备案的义务，导致原告的权益处于不确定状态，应认定该条款无效，被告不能因为双方有此条款的约定而免除自己逾期向登记部门提交办理权属登记资料及备案的违约责任。按照合同约定，被告应自交付商品房之日起90个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告长期未履行该义务。按照交房时间2015年11月12日起顺延90个工作日，即自2015年11月13日起至2016年3月22日，自2016年3月23日开始被告应承担违约责任，承担违约责任的截止时间应计算到2019年8月15日（办理完大证时间），逾期1230天，其违约金计算方法，在难以确定原告损失的情况下，才能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定处理。原告提供的证据本院予以确认，并支持原告的第一项诉讼请求，本案所涉XX幢楼已办理大证，根据不动产管理部门提供的信息，购买方已能够办理产权证，需双方共同提出申请并提交相关资料，即此时对于购买方产权证的办理，购买方和出让方都有义务，被告应继续履行义务，本案所涉的违约计算至大证办出时间，即2019年8月15日，原告要求超过此时间以及超过本案所计算以上违约金数额部分，不予支持。鉴于原告未提交本案所涉损失的依据，且所诉争房产在金融部门办理预抵押登记，违约金依其损失为基础，故原告第二项诉讼请求在本案中无法支持。被告所提交的证据材料均不能证明其按约定履行了向相关部门提供办证资料的合同义务，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告韩社彬与被告石家庄隆瑞达房地产开发有限公司于2014年6月10日签订的《商品房买卖合同》中第十五条第3项的格式条款无效。二、驳回原告韩社彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2574元，原告韩社彬负担2494元，被告石家庄隆瑞达房地产开发有限公司负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  范思亮人民陪审员  任利昭人民陪审员  路飞飞二〇一九年十二月三十日书 记 员  唐立芳