山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终5752号 上诉人（原审原告）孙先云，男，1975年5月26日生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：曹兴龙，山东元康律师事务律师。 委托诉讼代理人：陈丽杰，女，1975年9月20日生，汉族，系孙先云妻子，住址。 上诉人（原审被告）王培文，男，1959年10月3日生，汉族，住潍坊高新区。 上诉人（原审被告）李秀清，女，1961年7月15日生，汉族，住潍坊高新区。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：赵凯，山东文信律师事务所律师。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：王帅，山东文信律师事务所实习律师。 原审第三人：潍坊高新技术产业开发区新城街道西鲍庄经济股份合作社。 上诉人孙先云因与上诉人王培文、李秀清及原审第三人潍坊高新技术产业开发区新城街道西鲍庄经济股份合作社农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0791民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙先云上诉请求：1.请求发回重审或改判支持孙先云一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由王培文、李秀清承担。事实与理由：房屋买卖合同无效后，除了返还财产即购房款外，该房屋拆迁的产生的增值收益应当按照过错程度，遵循公平公正的原则来确定。1.结合本案看，房屋买卖合同无效后，拆迁房屋带来的信赖增值收益包括：安置楼240平方、合法住房奖励178226.4元、购买的地下车位8万元两个、躲迁费33600元。这些拆迁价值利益应该按照过错程度分配。一审判决在确定拆迁利益价值时只是确定了宅基地的价值，不仅仅没有包括房屋的价值、拆迁奖励和躲迁费等，就宅基地的价值计算，一审法院以社区回购价格5000元/平方米计算也是错误的。宅基地的面积应当是按照安置楼240平方确定，而不是依照《棚户区改造拆迁按照方案》第十一条找补平衡方案确定，因为王培文、李秀清的240平方安置面积是基于拆迁涉案房屋带来的利益价值，需要注意的是“找补平衡方案”有个前提，就是“以上方案以外”，才找补平衡。2.拆迁补偿、奖励、躲迁费等权益孙先云应当有权享有。且棚户区改造拆迁按照方案》第十一条找补平衡方案中明确提到了“合法宅基地的拆迁补偿、奖励、躲迁费按照以上方案标准执行”，一审在应用《棚户区拆迁改造方案》此条款时，在判决书中“换算宅基地面积置换安置楼面积时”，竟忘了该条的后面还有一句话，就是对“拆迁补偿、奖励、躲迁费按照以上方案标准执行”。找补平衡方案也没有剥夺孙先云拥有上述拆迁补偿、奖励、躲迁费等，一审判决却剥夺了孙先云拥有的合法住房奖励178226.4元、躲迁费33600元的权利；3.一审在认定房屋的价值按照社区回购价格5000元计算是错误的。社区回购价格是基于仍有剩余面积的社区居民与社区之间的交易价格，该价格是社区的回购价，而该价值是低于市场价值的，不具有参考价值。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。基于上述法律规定，应当按照市场价值确定房产价值而不是回购价格。孙先云在一审时提交了《房产价值评估司法鉴定申请书》，但一审未给予评估。4.一审认定信赖利益损失的过错比例按四六划分不合理。考虑到孙先云的购买和居住时间比较长，以及王培文、李秀清没有就拆迁房屋进行任何沟通就擅自拆迁房屋，至今也未让孙先云得到任何拆迁利益，王培文、李秀清过错程度要重于孙先云，参照司法实务和司法案例，此类型案件一般按照三七责任划分。 王培文、李秀清诉请求：1.请求发回重审或改判驳回孙先云一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由孙先云承担。事实与理由：一审将安置房的价值与旧房的原购买价格之间的差价认定为孙先云的损失是错误的，孙先云的损失应当是旧房的原购买价格与现价值之间的差价，而旧房的现价值应当是149426.4元，不是一审认定的按拆迁政策福利换算。一审否认了孙先云的社区居民身份，但又适用了基于居民待遇才能适用的安置方案，使其变相享受居民待遇，明显前后矛盾。一审认定双方的过错比例错误。王培文、李秀清没有违反诚实信用原则，也不知道买卖房屋的行为违法，王培文作为所在村的两委成员，在领取补偿款后第一时间通知孙先云，孙先云拒绝领取，王培文为其保管至今。孙先云明知其不是所在村集体经济组织成员，在未征得村委同意的情况下购买房屋，其应当承担主要责任。 孙先云向一审法院起诉请求：1.判令王培文、李秀清偿还因拆迁孙先云房产所获得的拆迁价值补偿，包括：（1）已由王培文、李秀清领取的应归孙先云的拆迁补偿、奖励、拆迁费等178226.4元及利息；（2）基于拆迁孙先云房屋而由王培文、李秀清所获得的240平米的安置楼房价值相当的信赖利益损失；（3）孙先云享有的剩余14个月的躲迁费33600元；2.王培文、李秀清补偿孙先云按照每平米1000元的价格购买一套100平米以内的安置楼或同等价值财产；3.王培文、李秀清返还购房款42500元及房屋物品损失（价值20000元）；4.案件受理费由王培文、李秀清承担。 一审法院认定事实：王培文、李秀清系夫妻关系。孙先云与王培文、李秀清有亲戚关系。2001年，孙先云购买王培文、李秀清位于潍坊高新区房屋一套。2003年，孙先云在涉案房屋中结婚，但并不经常在此居住。王培文、李秀清的父母在此居住至2013年。2007年1月16日，孙先云与王培文、李秀清就涉案房屋补签《房屋买卖合同》一份，载明：王培文、李秀清于2001年3月自愿将位于潍坊市房屋一处（正房面积约150平方米，包括西偏房、房屋院墙等全部设施）出售给孙先云。2001年当时双方议定房屋成交价为42500元，孙先云已于2001年3月底全部支付给王培文、李秀清。双方同意2001年4月将涉案房屋交付孙先云并归孙先云所有。房屋出售于孙先云后，因房屋拆迁等其他原因带来的利益全部归孙先云所有。因房产证丢失，王培文、李秀清有义务办理房产证给孙先云。该合同除孙先云与王培文、李秀清签字外，还有双方的亲戚李玺作为证明人签字。 2017年8月，涉案房屋所在的社区进行棚户区改造。2017年8月25日，王培文与西鲍庄社区居委会签订《拆迁安置协议》，协议主要内容：1.按照王培文户现有人口，应分得安置楼240平方米。王培文在2017年8月30日前按照拆迁安置方案要求，配合拆除所有房屋后，领取以下拆迁奖励：合法住房拆迁补偿：正房137.6平方米×500元=68800元；偏房25.56平方米×400元=10224元；院落129.24平方米×260元=33602.4元。合法住房奖励：6间×5000元=30000元；合法住房整套拆除奖励：1套×5000元=5000元；房屋残值补助：6间×300元=1800元；躲迁费：6间×400元/间/月×12个月=28800元.以上共计178226.4元。2.按照拆迁安置方案，王培文按照4万元/个的优惠价格购买地下车位两个，支付8万元，实际支付98226.4元。合同签订后，王培文支取了上述款项。涉案房屋亦被拆除。 2017年11月，王培文、李秀清起诉孙先云，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。法院于2017年12月20日作出（2017）鲁0791民初1672号民事判决书，因孙先云户籍所在地位于昌邑市，不是西鲍庄社区的集体组织成员，认定王培文、李秀清与孙先云签订的房屋买卖合同无效。该判决已发生法律效力。 另查明，2017年9月3日，西鲍庄社区发布棚户区改造拆迁安置方案，规定拆迁安置及补偿办法：1.享受棚改待遇社区居民每口人免费享受60平方米安置楼。老村址内合法宅基地，按照正房500元／平方米、偏房400元／平方米、除正房偏房外的院落260元／平方米进行补偿。还规定了享受棚改待遇居民的认定办法及其他拆迁户的安置补偿办法。其中，在社区有合法房产，全家人员都不享受居民待遇的户，享受与本社区居民同等的拆迁、奖励、躲迁费政策，允许按照1000元／平方米的价格购买一套100平方米以内的安置楼。居民选楼面积小于应分面积的，剩余面积社区按照5000元／平方米回购。为解决棚改资金困难及最大程度让利于民，在扣除车位款外，还可选择以下支付方案：按5000元／平方米的价格，购买潍县街以北16号公建楼平方（沿街超市以上楼层）。各户平方数可在社区原始居民间自由转让，价格由双方商定。如改户有剩余面积数，在安置楼交付时按照5000元／平方米的价格与社区结算。找补平衡方案：社区居民可按照合法宅基地面积2.2平方米免费置换1平方米安置楼。现安置楼房尚未建成。 审理中，潍坊高新技术产业开发区新城街道西鲍庄经济股份合作社出具情况说明一份，载明：社区分配安置房，依据的是享受居民待遇的每人可分得60平方米，拆迁的旧房只有补偿费，与居民新分得的安置楼没有关系。因股份制改制，原西鲍庄社区经济职能现由西鲍庄经济股份合作社履行。 一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋买卖合同已经生效法律文书确认为无效合同，故王培文、李秀清应当返还孙先云已支付的购房款42500元。双方争议的主要问题为孙先云的损失情况及责任的承担。孙先云主张按照拆迁安置协议的规定享受拆迁待遇，但房屋买卖合同已被确认无效，孙先云也并非西鲍庄居民，不应享受拆迁安置补偿待遇。故其上述请求，没有事实及法律依据，不予支持。但孙先云已购买涉案房屋多年，并已交付其使用，现因合同被认定无效，导致其无法再以42500元的价格在同地段购买同类房屋，更无法购买商品房，必然给孙先云造成巨大信赖利益损失。鉴于现在已无法在同地段购买同类房屋，可参照拆迁安置方案中面积置换的方案，换算为楼房面积。原房屋宅基地面积为292.4平方米（正房137.6平方米+偏房25.56平方米+院落129.24平方米），按2.2平方米置换1平方米计算，为132.91平方米。关于房屋的价值，根据拆迁安置方案的规定，社区回购价格为5000元/平方米，该价格是社区充分考虑了各方面因素做出的规定，可以作为本案处理的参考价值依据。因此，按照同类同地段的征收政策计算，可换算出房屋的价值为664550元。关于双方的责任，孙先云并非该社区居民，其身份不符合法律规定导致合同无效，应承担一定的责任。王培文、李秀清违反诚实信用原则，起诉确认合同无效，导致孙先云产生巨大的信赖利益损失，应承担主要责任。结合孙先云对涉案房屋的居住使用情况、当地的房价水平等因素，一审法院酌情认定王培文、李秀清承担60%的责任，即373230元【（664550元-42,500元）×60%】。王培文、李秀清辩称其获得的安置房平方是以1人60平方米确定的，但其与社区签订拆迁补偿协议，仍需以拆除旧房为前提，故其辩解意见，不予采信。孙先云主张的财物损失未提供证明予以证明，不予支持。 潍坊高新技术产业开发区新城街道西鲍庄经济股份合作社经法院合法传唤未到庭，视为放弃相应的诉讼权利，不影响案件的审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、王培文、李秀清于判决生效后十日内返还孙先云购房款42500元；二、王培文、李秀清于判决生效后十日内赔偿孙先云损失373230元；三、驳回孙先云的其他诉讼请求。如果王培文、李秀清未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19364元，由孙先云负担14389元，由王培文、李秀清负担4975元。 本院二审期间，孙先云提交选房顺序号和新安置楼平方公示照片一份，证明王培文分得的安置楼面积是360平方。王培文、李秀清质证称，该证据系复印件，内容模糊，来源不能确定，不予认可。潍坊高新技术产业开发区新城街道西鲍庄经济股份合作社未质证。本院认为，孙先云提交的证据系复印件且无法说明出处，不符合证据形式，不予采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中，王培文、李秀清作为涉案房屋的出卖人，在签订合同过程中处于主导地位，其明知孙先云不具有所有社区居民资格，而将涉案房屋出卖于孙先云，致使双方签订的《房屋买卖合同》无效，故王培文、李秀清存有明显过错,应承担主要责任，一审认定王培文、李秀清承担60%的责任符合本案实际。孙先云购买房屋时虽年龄小于王培文且系社区居民以外的村民，但其亦系成年人，应对国家关于农村房屋买卖的政策法规有一定的了解，孙先云未能履行谨慎、合理的注意义务,在订立合同过程中亦存在过错，故其对合同无效造成的损失自身亦应承担一定的过错，一审认定孙先云承担40%的责任实属适当。 关于王培文、李秀清赔偿损失的数额。根据合同法规定,合同无效赔偿损失的范围包括直接损失和间接损失,直接损失是财产的直接减少,即所受损害,间接损失是机会损失,即所失利益。孙先云因与王培文、李秀清签订房屋买卖合同,为履行合同义务所支付的房屋价款42500元,王培文、李秀清应当予以返还。王培文、李秀清与孙先云签订合同之时，双方均无法预见涉案房屋会被拆迁带来利益。根据西鲍庄社区发布棚户区改造拆迁安置方案，王培文、李秀清分得的240平方安置楼房系王培文、李秀清及家庭成员基于社区居民的身份而分得，故孙先云请求在其与王培文、李秀清之间分配该安置楼无事实依据。孙先云的间接损失系其所购买的房屋被拆除后，在房价大幅上升的背景下,丧失了再以原价格购买同样房屋的机会,对于该部分损失，王培文、李秀清仍应赔偿。关于赔偿数额的认定，一审判决参照拆迁安置方案中的面积置换方案，将涉案平房换算为楼房面积，并以社区回购价格为5000元/平方米进行计算，系统筹考虑各方面的因素而作出的认定，该认定符合客观实际，并无不妥。孙先云在分得该房屋利益的同时，再主张旧房的残值、拆迁奖励等无事实依据，本院不予支持。孙先云一审主张依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的方式对安置楼房进行价值评估，因本案并非国有土地上的房屋征收且本案无评估必要，一审未予支持并无不当。 综上所述，孙先云与王培文、李秀清的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26900元，由孙先云负担19364元，王培文、李秀清负担7536元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十二月三日 书记员  田 然