大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初3001号原告：高辉，女，1971年9月16日生，住辽宁省大连经济技术开发区。原告：王天罡，男，1971年3月15日生，住辽宁省大连经济技术开发区。二原告委托诉讼代理人：张文军，系辽宁竞业律师事务所律师。被告：李秀凤，女，1966年7月23日生，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：贾承泉，系辽宁金普律师事务所律师。被告：王磊，男，1970年12月28日生，住辽宁省大连市中山区。第三人：大连永乐宏业集团有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区光明街道五一路8号1-3层。法定代表人：吴勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓芳，系该公司员工，女，1988年1月11日生，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐艳，系该公司员工，女，1983年5月7日生，住辽宁省大连市中山区。原告高辉、王天罡与被告李秀凤、王磊、第三人大连永乐宏业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后。依法适用简易程序。公开开庭进行了审理。原告高辉、王天罡及其委托代理人张文军、被告李秀凤及其委托代理人贾承泉、被告王磊、第三人大连永乐宏业集团有限公司（以下简称“永乐公司”）的委托代理人陈晓芳、徐艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高辉、王天罡向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李秀凤支付拖欠的购房款1030000元；2、请求判令被告李秀凤支付自2017年5月2日至2019年4月18日止的逾期付款损失206027.29元、自2019年4月19日起至于判决支付之日止逾期付款损失额的以欠款额为基数按照中国人民银行同期贷款及年利率4.75%上浮50%即7.125%按照日计算损失额；3、请求判令被告王磊对上述债务承担连带清偿责任；4、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告高辉于2012年1月13日购买了xxxxxxxxx房屋，并于2012年1月13日支付了全部购房款1383396元。房屋进行了备案登记，2016年11月11日，在被告王磊的联系介绍下，原告高辉与被告李秀凤口头协商，原告高辉将位于大连市金州区xxxxxxxxxxx门市房（1-2层，建筑面积160.86平方米）卖给被告李秀凤，房屋总价款为300万元人民币。随后李秀凤自2016年11月22日起至2016年11月29日止共分6次向高辉银行卡转账65万元人民币，用以支付购房款。余款李秀凤没有继续支付，于是买卖双方与介绍人王磊协商，三方于2017年2月22日补签了《购房协议（附借条）》协议。该协议甲方为高辉，乙方为李秀凤，担保人为王磊。该协议内容为“甲方将位于xxxxxxxxxxx门市房（1-2层，建筑面积160.86平方米；不动产项目编号xxxxxxxxxxxx）卖予乙方，房屋总价款为300万元人民币。乙方已付购房款人民币65万元，余款235万元人民币偿还人为乙方即李秀凤，欠款偿还截止日为2017年5月1日。担保人为被告王磊，承担连带责任保证，担保范围是欠款额及违约金、赔偿金及债权人实现债权的费用等。”被告李秀凤于2017年3月3日向原告高辉、王天罡出具欠条，内容为今欠高辉、王天罡购xxxxxx门市款235万元人民币，定于2017年5月1日用永乐宏业公司贷款还款。协议签订后，李秀凤于2017年4月28日转账支付给高辉购房款2万元人民币。至欠款偿还截止日2017年5月1日李秀凤还拖欠购房款233万元人民币未支付。经过原告的多次催要，被告李秀凤、王磊陆续偿还，自2017年5月31日至2018年12月31日还款130万元人民币，自2019年1月1日起至今还拖欠原告购房款103万元人民币未支付。原告已经履行合同约定交付该处房屋，被告李秀凤已经收房，并于2017年5月26日办理不动产登记，所有权人为李秀凤，权证号：xxxxxxxxxxxx。被告李秀凤没有依据合同约定支付购房款，构成根本违约，根据有关法律规定，被告李秀凤应该继续支付购房款103万元，并承担自2017年5月2日起的逾期付款违约责任，赔偿原告逾期付款损失。被告王磊作为保证人，承担连带保证责任，应该对被告李秀凤未向原告支付的购房款及违约责任承担连带偿还责任。被告李秀凤辩称：不同意原告的诉讼请求。原告陈述的事实部分属实，2016年11月通过被告王磊介绍欲从原告处购买案涉房屋，在2017年2月22日补签了购房协议及借条，后经过了解，案涉房产仍登记在第三人名下，被告2017年3月13日与第三人签订商品房买卖合同，在2017年5月25日支付房款，5月26日与第三人到房产部门办理产权过户，同日，第三人为被告李秀凤开具了房屋款项的专用发票，被告李秀凤与第三人之间存在商品房买卖合同关系，与本案原告之间没有商品房买卖合同关系。原、被告2017年签订的购房协议，因原告无权处分该房产系无效合同，被告李秀凤保留向原告要求返还所收房款的请求权。被告李秀凤自2016年11月至2017年5月25日之前，通过本人及被告王磊陆续给付原告购房款197万元，2017年5月25日，通过贷款的方式向第三人支付贷款159万元，合计356万元。超过与第三人之间钦定的合同金额，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告王磊：没有意见，我介绍被告购买了原告的房屋，双方签订了书面的协议，后来原告房屋没有产权，又重新办房所有权。双方签订了协议，产权由永乐走手续办理，原告买到了没有产权的房屋，为了办理贷款又从永乐走了一个手续。就是原告退房，被告再从永乐买房，有退房手续。形成了债务关系，原告的欠款是被告没有支付原告的房款。办理完退房手续之后被告应该给原告钱，这是有协议的。但是协议在前还是办理手续在前我记不住了。第三人永乐公司述称：开始高辉在我们处购买了案涉房屋，高辉又把房子卖给了李秀凤，经过商量，我们把发票变更到了李秀凤的名下，原告和被告之间有资金的往来，后来我们给李秀凤开了一张全款的发票，永乐公司和李秀凤也有购房交易。实质上还是我们把房子卖给了王天罡，王天罡卖给了李秀凤，手续都是我们跟李秀凤走的，是李秀凤和原告之间的关系。李秀凤在我们这买了两套房子，一个是案涉房屋，还有另外一套房屋，300万元的房款包括37-2的房款，是以37-2的贷款，用于37-1房屋的房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2012年1月13日原告高辉与第三人永乐公司签订《商品房买卖合同》，原告购买永乐公司开发的“xxxxx期x幢xx层x号”（行政街号金州区）公建，房屋建筑面积160.86平方米，房屋总价款1383396元。原告于2012年1月13日支付了全部购房款1383396元。当日永乐公司向高辉出具了票面金额为1383396元的预收购房款销售不动产统一发票。随后，该合同在房产管理部门进行了备案。2017年2月22日高辉、李秀凤、王磊签订了《购房协议（附借条）》协议。其中，甲方（卖房人）为高辉，乙方（购房人）为李秀凤，担保人为王磊。协议内容为“甲方将位于xxxxx期xx幢x号门市房（xx层，建筑面积160.86平方米；不动产项目编号xxxxxxxxxxxx）卖予乙方，房屋总价款为300万元人民币。兹因乙方需用此房屋贷款后偿还甲方的购房款（已付购房款人民币65万元），余款金额为人民币235万元，故欠款金额是人民币235万元。由于此交易有第三方大连永乐宏业集团有限公司参与，所以欠款凭证由永乐宏业集团和乙方分别出具（累加金额为乙方所欠款额），但实际偿还人为乙方。甲方配合乙方完成房屋交易的行为，但交易产生的所有费用全部由乙方承担。借款归还日为2017年5月1日。担保人确认：本人同意为借款人的上述债务向借出人承担连带责任保证，保证期限为借条出具之日起到借款偿还期限届满两年时止，担保范围及于所有借款本息、违约金、赔偿金、出借人实现债权的费用。本确认条款的效力独立于借条，借条无效不影响本确认条款的法律效力。”2017年2月23日高辉与永乐公司向房屋登记管理中心提交《商品房合同备案信息撤销申请书》，撤销了金州区xxxxxxxx号xxx层商品房合同备案信息。2017年3月3日李秀凤向原告高辉、王天罡出具欠条，欠条内容为“今欠高辉、王天罡购xxxxxx号门市款235万元人民币，定于2017年5月1日用永乐宏业公司贷款还款。”2017年3月13日李秀凤与永乐公司签订《商品房买卖合同》，约定李秀凤向永乐公司购买金州区xxxxxxxxxxx号xxx层房屋，房屋建筑面积160.86平方米，房屋总价款3185028元，2017年5月26日李秀凤取得金州区xxxxxxxxxxxx号xxx层房屋的不动产权证书（辽2017金普新区不动产权第xxxxxxxx号）。另查，2016年11月22日至2016年11月29日李秀凤向高辉支付购房款65万元，2017年4月28日至2018年12月31日李秀凤与王磊向高辉银行转账共计103万，高辉与王天罡自认收到王磊给付的24万元现金，及王磊妻子通过微信转付的5万元，上述款项共计197万元，原被告双方均认可197万元为李秀凤支付的购房款。上述事实有原告提供的《购房协议（附借条）》、欠条、房屋信息查询结果单、银行交易明细、微信转账记、商品买卖合同、销售不动产统一发票、商品房合同备案信息撤销申请书复印件、被告提供的《商品房买卖合同》及庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以作为定案依据。本院认为：原告高辉与被告李秀凤、王磊签订的《购房协议》是各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，虽在该协议签订时，原告高辉未就案涉房屋在产权登记机关办理权属登记，但未办理权属登记不必然导致该协议无效，而案涉房屋的开发商永乐公司主张该房屋系原告高辉出售给李秀凤，其对高辉的出售行为予以认可，因此该协议应认定为合法有效，对各方具有约束力。被告李秀凤已取得案涉房屋的所有权，其应按合同约定向原告支付所欠房款，拖欠不付，应承担违约责任。同时，被告李秀凤向原告高辉、王天罡出具欠条亦是对债务的确认。对二原告诉请要求被告支付所欠房款及利息的诉讼请求，应予以支持。但原告主张按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%上浮50%，即按年利率7.125%的标准计算损失，无事实及法律依据，本院酌情认定为按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当债务人不履行债务时，保证人应按照约定履行债务或者承担责任。本案被告王磊在案涉《购房协议》以担保人身份签字，并确认承担连带保证责任，且王磊对原告诉请其对李秀凤的债务承担连带担保责任亦无异议，对此本院予以确认。对被告李秀凤提出的“李秀凤与第三人之间存在商品房买卖合同关系，与本案原告之间没有商品房买卖合同关系”的答辩意见，经查认为，2017年3月13日李秀凤与永乐公司签订《商品房买卖合同》后，李秀凤仍向高辉及王天罡支付了100余万元的购房款，如案涉房屋是向第三人购买，被告的行为明显不符合交易习惯，李秀凤的答辩相互矛盾；同时，本案被告王磊及第三人永乐公司均称，永乐公司与李秀凤签订的《商品房买卖合同》是为了配合原告与李秀凤办理房产手续，达到直接将案涉房屋落户至李秀凤名下的目的，永乐公司与李秀凤并无真实的买卖房屋的意思表示。因此，综合考虑上述情况，李秀凤的答辩意见无事实及法律依据，不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告李秀凤于本判决生效之日起十日内给付原告高辉、王天罡购房款103万元及利息（利息计算方式：以未清偿本金为基数，自2017年5月2日起至欠款还清之日止，按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、被告王磊对上述债务承担连带给付责任；三、驳回原告高辉、王天罡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理诉讼费7960元，保全费5000元，合计12960元（原告已预交），由被告李秀凤、王磊共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  杨慧超二〇一九年十二月十八日书记员  丛中笑