湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初5749号 原告：罗海，男。 委托诉讼代理人：周娟（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。 被告：怀化铠沣房地产开发有限公司。 法定代表人：舒小乘，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁乐罗，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨犇，湖南诚怀律师事务所律师。 原告罗海诉被告怀化铠沣房地产开发有限公司（以下简称：铠沣房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗海及其委托诉讼代理人周娟、被告怀化铠沣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁乐罗、杨犇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗海向本院提出诉讼请求：1．判决被告限期30天为原告办理不动产权登记证书；2．判决被告支付原告逾期办证违约金47,476.9元（暂算至起诉之日），并继续按照已付购房款总额215,315元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（年利率7.35%）计算逾期办证违约金至实际办证之日止；3．判决被告退还原告多收取的契税、维修资金、办证费用4,055.4元。事实和理由：原、被告于2011年1月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其位于怀化市天星路建设的怀仁公寓7幢1单元601号房屋以总价款215,315元出售给原告；第十五条约定被告在房屋交付后30日内将办理权属登记，由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告并于合同签订当日向被告缴纳契税、维修资金、办证费用12,668元。被告于2011年11月14日向原告交付房屋，至今未办理权属登记。原告经查询发现原告所购房屋的契税、维修资金费用实际共为8,612.6元，原告认为被告多收取的费用部分应当退还，且原告认为《商品房买卖合同》虽未约定具体的办证时间与逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当在房屋交付后90日内办理权属登记，逾期办理的还应支付违约金，现原被告协商未果，故原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告怀化铠沣房地产开发有限公司辩称：一、被告公司无需向原告支付逾期办证违约金。1、原告未能举证证明被告公司的应办证时间，其逾期办证违约金不能得到支持；2、即使认为公司逾期办证，原告主张的逾期违约金也过高，且已过诉讼时效，应不予保护。从司法实务来看，怀化市中级人民法院根据本地实际经济情况确定的全市范围内的房屋买卖逾期办证赔偿标准为日息万分之一，故原告主张的标准明显过高，且逾期办证并未造成原告的损失；3、原告并未提供证据证明被告于原告协商过，因此计算时间应当为起诉时起算；4、本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，因该条款针对的是无约定情况，而本案合同有约定。二、关于多收办证费用的问题，原告已交给被告的费用，被告已缴纳至相关部门；且原告交付这笔12,668元的时间为2011年1月12日，已经过诉讼时效，应不予支持。 经本院审理查明：2011年1月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于怀化市天星路怀仁公寓项目第**幢***层***号房，总购房价215,315元，在签订合同时付定金95,315元，向银行按揭贷款120,000元；买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，出卖人代收相关费用；关于“交付期限和交付标准”约定：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在年月日前取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、协商解决”。上述合同签订后，原告于2011年1月12日向被告支付购房首付款95,315元，并办理了余款的按揭贷款。2011年1月12日，被告给原告出具收据一张，载明“今收到罗海怀仁公寓***栋***号房预交契税按2%（以实际办证缴纳为准，多退少补），办理房产证、土地证、维修基金费用12,668元”。2011年11月14日，被告向原告交付房屋。因被告至今未给原告办理好不动产权证书，原告诉至本院酿成纠纷。 上述事实，经原、被告当庭举证、质证、辩论，本院予以确认，有《商品房买卖合同》、收款收据、中华人民共和国税收通用完税证、贷款偿还明细等证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。被告收取了原告的契税、专项维修基金、办证费用等，应当按照合同约定为原告办理不动产权证，对原告要求被告办好怀化市天星路怀仁公寓第***幢***层***号房屋不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在年月日前取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、协商解决。”该合同中，原、被告对逾期办证未作明确约定。原告于2011年11月14日收房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告至今尚未给原告办理不动产权证，被告应当向原告承担逾期办证违约责任。逾期办证违约责任的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，本院酌定按原告已付购房款每日万分之一的标准计算支付逾期办证违约金，即以原告已交购房款215,315元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房的损失。因被告提出了诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告于2019年10月10日向本院递交起诉状主张权利，故应从2016年10月10日起开始计算逾期办证违约金，至不动产权证实际办理完毕之日止，即每日21.5元（215,315元×0.0001）。关于原告主张被告退还多收的契税、维修资金、办证费用，因双方约定由被告代收，案涉商品房的不动产权证尚未办理，故上述费用实际会产生多少未知，原告可于双方结算后另行主张，在本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化铠沣房地产开发有限公司限于本判决生效之日起三十日内为原告罗海办理怀化市天星路怀仁公寓第**幢**层***号房屋的不动产权证； 二、被告怀化铠沣房地产开发有限公司向原告罗海支付逾期办证违约金（逾期办证违约金计算自2016年10月10日起按每日21.5元的标准至不动产权证实际办理完毕之日止）； 三、驳回原告罗海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,168元，减半收取计584元，由原告罗海和被告怀化铠沣房地产开发有限公司各负担292元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  侯自平 二〇一九年十二月二十日 代理书记员  明鸿安 附判决引用相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。