山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0785民初5988号 原告：单盟起，男，1976年11月14日生，汉族，居民，住高密市。 委托诉讼代理人：张宁，山东升信律师事务所律师。 被告：山东吉祥置业集团有限公司，住所地山东省潍坊市高新区桐荫街以北金马路以西(北苑社区4-5楼)，统一社会信用代码：91370700743365801X。 法定代表人：王德生，经理。 原告单盟起与被告山东吉祥置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告单盟起及其委托诉讼代理人张宁到庭、被告山东吉祥置业集团有限公司经本院公告送达开庭传票，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告就吉祥·密都苑小区黄金B座B08室签订的商品房买卖合同关系成立，合法有效；2、判令被告支付原告逾期办证违约金120727.14元(暂计算至2018年12月4日)；3、判令诉讼费由被告承担。 事实与理由：2009年5月30日，原告与被告签订了《吉祥·密都苑预约房协议》，约定原告购买被告开发的吉祥·密都苑小区黄金B座B08号商业用房，面积为139.14平方米，价格为4000元/平方米，总价款为556560元，并对房款支付方式、房屋交付时间及违约责任等进行了约定。协议签订后，原告按协议约定于2009年5月30日、6月30日和8月30日分三次向被告共计支付房款共计556560元。该房屋于2012年11月14日验收合格由被告为原告办理了入住手续，后原告多次要求被告办理产权手续，但被告迟迟拖延不办，在2018年8月20日潍坊中院在房屋上贴出公告时原告才知道购买的房屋在原告不知情的情况下产权被办理到被告名下并将该房屋编号由B08室变为4号营业房，现该房屋被被告的债权人申请查封，潍坊市中级人民法院以(2015)潍执字第477号裁定书进行了查封，现被告已经无法为原告办理该房屋的产权手续。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。 被告未提出书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、《吉祥•密都苑预约房协议》一份。证明：原被告于2009年5月30日签订《吉祥•密都苑预约房协议》（编号：2009-Ｂ025），约定原告预约购买被告开发的位于高密市，康城大街以北，吉祥密都苑小区黄金Ｂ座Ｂ08室，协议约定了房屋坐落、面积、价款及支付方式、交房时间等内容。 2、收款收据三份。证明：原告按协议约定于2009年5月30日、6月30日、8月30日分别向被告支付购房款300000元、100000元和156560元，共计556560元，已经交付了全部购房款，被告分别出具了三份收款收据。 3、配套费收据一份。证明：原告按被告要求于2011年9月15日向被告交付了配套费3140元，被告出具了收据一份。 4、《业主入住手续书》一份和《吉祥•密都苑临时管理规约》一份。证明：涉案房屋于2012年11月14日通过验收，被告于2012年11月14日向原告交付了房屋并发放了《业主入住手续书》，于2012年11月16日与原告签订了《吉祥•密都苑临时管理规约》，履行了交房手续。 5、电费收据17张，证明一份。证明：原告自2012年入住吉祥•密都苑黄金B座B08室以来至今一直正常缴纳物业费及水电费，一直实际占有并使用房屋。 6、查封公告一份、证明一份，房屋位置照片一张。证明：涉案房屋吉祥•密都苑黄金Ｂ座Ｂ08室即为查封公告中鲁潍房权证高密市字第××号房产证项下4号营业房。 经审查，以上证据真实、合法，且与本案有关联，能够形成完整的证据链条，对本案事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。 通过当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年5月30日，原被告双方签订《吉祥•密都苑预约房协议》（编号：2009-Ｂ025）一份，约定原告预约购买被告开发的位于高密市，康城大街以北，吉祥密都苑小区黄金Ｂ座Ｂ08室。建筑面积139.14平方米，单价4000元，计款556560元。房屋交付时间为2010年6月30日。房款交付时间为2009年8月30日。 协议签订后，原告按约定于2009年5月30日、6月30日、8月30日分别向被告支付购房款300000元、100000元和156560元，共计556560元，已经交付了全部购房款，被告分别出具了三份收款收据。2011年9月15日，原告向被告交付了配套费3140元，被告为其出具了收据一份。 涉案房屋于2012年11月14日通过验收，被告于2012年11月14日向原告交付了房屋并发放了《业主入住手续书》，于2012年11月16日与原告签订了《吉祥•密都苑临时管理规约》，履行了交房手续。原告自2012年入住以来至今一直正常缴纳物业费及水电费，一直实际占有并使用房屋至今。 房款交付后，原告多次要求被告开具发票，签订正式合同，但被告一直以将要网签为由拒绝。 原告主张逾期办证违约金计算方法如下：2012年11月14日通过验收，向后90日为2013年2月12日，计算至2018年12月4日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，为120727.14元。 本院认为，双方签订的《吉祥•密都苑预约房协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，对原告确认与被告就吉祥·密都苑小区黄金B座B08室签订的商品房买卖合同关系成立、合法有效的主张，本院予以支持。 对原告要求支付逾期交房违约金的请求，本院认为，按照《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。《商品房买卖合同解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此规定，房地产开发企业有义务转移房屋所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《商品房买卖合同解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。” 本案中，被告未按约定办理房屋权属证书应当承担违约责任。其主张的计算方法亦符合法律规定。对原告主张的逾期办证违约金应予支持。 被告未到庭应诉，视为放弃了答辩的权利，不影响本案的审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、单盟起与山东吉祥置业集团有限公司就吉祥·密都苑小区黄金B座B08室签订的商品房买卖合同关系成立，合法有效； 二、山东吉祥置业集团有限公司支付单盟起逾期办证违约金（以556560元为基数，自2013年2月13日起至2018年12月4日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算），于判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2715元，由被告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  展坤祥 人民陪审员  马桂华 人民陪审员  蔡婴红 二〇一九年十二月二十八日 法官 助理  王呈呈 书 记 员  刘 艳