重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0154民初8040号原告：刘继明，男，1963年10月24日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：张斌，重庆帅风律师事务所律师。被告：赵朝平，男，1973年10月24日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：汪建平，重庆四方律师事务所律师。被告：周小兰，女，1988年2月11日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：沈丽，重庆四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘渊，重庆四方律师事务所律师。被告：周小兵，男，1990年8月4日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：李贤菊(系被告周小兵之母)，女，1966年4月28日出生，汉族，住重庆市开州区。第三人：重庆桑园置业有限公司，住所地重庆市开州区。法定代表人：刘六俊。委托诉讼代理人：郭钧，重庆帅风律师事务所律师。原告刘继明诉被告赵朝平、周小兰、周小兵，第三人重庆桑园置业有限公司(以下简称“桑园置业公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法由本院审判员雷亚军适用简易程序于2018年11月9日进行第一次开庭审理，原告刘继明、被告赵朝平及其委托诉讼代理人汪建平、被告周小兰及其委托诉讼代理人沈丽到庭参加诉讼。因案情复杂，于2018年12月29日转为普通程序进行审理，由审判员雷洪担任审判长，与审判员雷亚军、人民陪审员周厚银组成合议庭，于2019年1月10日进行了第二次开庭审理，原告刘继明及其委托诉讼代理人张斌、被告赵朝平及其委托诉讼代理人汪建平、被告周小兰的委托诉讼代理人刘渊到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告刘继明申请追加周小兵为被告，追加重庆桑园置业有限公司为第三人，本院予以准许。因工作原因，本案依法由审判员雷洪担任审判长，与审判员陈小容、人民陪审员曾云华组成合议庭，于2019年4月8日进行了第三次开庭审理，原告刘继明及其委托诉讼代理人张斌、被告赵朝平及其委托诉讼代理人汪建平、被告周小兰的委托诉讼代理人刘渊、第三人重庆桑园置业有限公司的委托诉讼代理人郭钧到庭参加诉讼，被告周小兵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告刘继明申请对涉案房屋的价值进行鉴定，本院依法委托重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司进行评估，该公司于2019年9月23日作出评估报告。2019年10月28日，本案由审判员陈小容担任审判长，与人民陪审员林作超、周厚银组成合议庭进行第四次开庭审理，原告刘继明及其委托诉讼代理人张斌、被告赵朝平及其委托诉讼代理人汪建平、被告周小兰的委托诉讼代理人刘渊、被告周小兵的委托诉讼代理人李贤菊、第三人重庆桑园置业有限公司的委托诉讼代理人郭钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘继明向本院提出诉讼请求：1、解除原告刘继明与被告赵朝平、周小兰、周小兵于2018年4月12日、2018年4月19日分别签订的《房屋买卖合作》及《人民调解协议书》；2、判令被告周小兰、周小兵返还原告刘继明购房款100000元，被告赵朝平返还原告刘继明购买车位款148000元；3、判令三被告赵朝平、周小兰、周小兵连带赔偿原告刘继明的各项损失，损失包括资金占用利息(资金占用利息以248000元为基数，按年利率6%的标准，自2018年4月19日起计算至款项返还完毕之日)、房屋差价损失81500元、同类房屋及车位租金36000元、维权成本5000元（律师费）、鉴定费12000元；4、诉讼费由三被告赵朝平、周小兰、周小兵负担。事实和理由：2018年春节前后，原告刘继明拟购X房屋与被告赵朝平进行了协商，但被告赵朝平要强行搭售一个车位。双方协商一致后，原告刘继明一次性向被告赵朝平支付了定金280000元，并就X房屋及负二层X号车位签订了买卖合同。之后，原告刘继明与被告赵朝平因为车位发生争议，原告刘继明要求与被告赵朝平解除合同，由被告赵朝平退还定金，但被告赵朝平只同意退还车位并要价153000元而协商无结果。2018年4月18日，系原合同约定的房屋过户时间，但原告刘继明一直联系不到被告赵朝平。经原告刘继明报警后，被告赵朝平才到汉丰街道人民调解室，原告刘继明与被告赵朝平、周小兰签订了人民调解协议书。之后，被告赵朝平就电话告知原告刘继明要多交税费，但人民调解协议书已载明，过户费20000元交于被告赵朝平负责过户及过户产生的手续费，原告刘继明多次催促被告赵朝平、周小兰按约履行义务，但二被告均未履行。被告赵朝平辩称，原告刘继明的诉讼请求及所陈述的事实不符。原告刘继明购买房屋及车位是其真实意思表示，且双方也在汉丰街道人民调解委员会达成了书面的协议。原告刘继明支付给被告赵朝平的280000元，由被告赵朝平向被告周小兰支付了100000元，剩余180000元，除去被告赵朝平出售的车位款148000元外，剩余32000元已退还给了原告刘继明的老婆张传菊。原告刘继明购买房屋，与被告赵朝平没有关系，被告赵朝平只是居间介绍，没有法律依据要求承担连带责任。车位的买卖合同被告赵朝平不同意解除。原告刘继明主张的损失，不仅没有事实及法律依据，而且也不能归咎于被告赵朝平，应由原告刘继明自行承担。被告周小兰辩称，涉案房屋是其向第三人桑园置业公司采用按揭方式购买的。2018年4月初，被告周小兰在网上发布了出售该套房屋的信息。后经被告赵朝平联系，确定以740000元并以先打一笔定金的形式成交。2018年4月13日，被告赵朝平向被告周小兰支付了定金100000元。2018年4月17日，被告周小兰找被告赵朝平让其找原告刘继明将该套房屋的按揭款结清，便于交房改名。2018年4月18日，原告刘继明因调换车位和调整车位价格与被告赵朝平发生争议。后在人民调解委员会调解人员主持下，原告刘继明与被告赵朝平、周小兰达成了协议。从调解达成协议直到现在，原告刘继明一直不履行调解协议书所确定的支付房款的义务，已构成根本违约，被告周小兰并未违约。现被告周小兰同意解除原告刘继明与被告赵朝平、周小兰签订的房屋买卖合同及人民调解协议；同意退还购房款100000元。因原告刘继明自己根本违约才导致原、被告解除合同，故原告刘继明主张的各项损失应由其自行承担。被告周小兵辩称，被告周小兵是涉案房屋的共有人。自原告刘继明交100000元后，被告周小兵从未说过房子不卖给原告刘继明，是原告刘继明自己说的不要房子。原告刘继明自己违约，而非被告周小兵违约。评估的费用被告周小兵不认可。房款740000元，原告刘继明只交了100000元定金。现在原告刘继明要求解除合同，被告周小兵同意。原告刘继明交的100000元房款，被告周小兵愿意返还。原告刘继明主张的损失，被告周小兵不应承担。第三人桑园置业公司称，本案涉及两个买卖合同，一个是住房买卖，一个是车库买卖，系两个相互独立、可区分的标的物。针对这两个标的物，第三人桑园置业公司都已经交付出去了，房屋是交付给被告周小兵的，车库是分配给被告赵朝平的，被告赵朝平有所有权。第三人桑园置业公司认可被告赵朝平出售车库的行为，且现在车库已经交付给原告刘继明，只是原告刘继明自己没有使用，车库也已经登记在原告刘继明名下，原告刘继明可以随时使用。至于两个合同是否应该解除，怎样解除由原、被告双方及法院酌情处理。本院经审理认定事实如下：2018年4月12日，原告刘继明(合同乙方)与被告赵朝平（合同甲方）签订《房屋买卖合同》（当事人误写为“房屋买卖合作”），其主要内容为：“1、甲方自愿将X（现住房所有者周小兰）以单价每平方7500元（大写：柒仟伍佰元）卖给乙方，房屋过户费由甲方承担。2、甲方将X号车位以138000（大写壹拾叁万捌仟元）卖给乙方。3、买卖过户时间在2018年4月18日（当事人误写为“2008年4月18日”）（星期三）进行。4、乙方交甲方定金280000元（贰拾捌万元）。甲方：赵朝平乙方：刘继明2018年4月12日”。合同签订后，原告刘继明于同日向被告赵朝平转账280000元，被告赵朝平于同日向被告周小兰转款100000元。2018年4月19日，原告刘继明与被告赵朝平、周小兰通过重庆市开州区汉丰街道人民调解委员会驻派出所调解室调解，达成《人民调解协议书》，协议内容为：“1、X房屋以总价74万元，过户费2万元，公园王府负三层X号车位14.8万元，总计90.8万元(大写：玖拾万零捌仟元正)进行交易；2、刘继明已将车位14.8万元全额支付给赵朝平（开发商）；3、刘继明已支付周小兰10万元，还余64万元未支付；4、刘继明与周小兰自愿协调过户时将余款50万支付给周小兰；5、剩余14万元待刘继明公积金提款后支付，最迟于2018年5月15日前支付此账户（户名：周小兰，账号：X，开户行：中国建设银行开州区支行）；6、过户费2万元交与赵朝平负责过户及过户产生的手续费。”原告刘继明、被告赵朝平、被告周小兰均在人民调解协议书签字并捺印，重庆市开州区汉丰街道人民调解委员会驻派出所调解室在人民调解协议书上签章。同日，被告赵朝平向原告刘继明的妻子张传菊转款32000元。另查明，重庆市开州区X号房屋，现权利人为周小兰、周小兵。涉案房屋在中国建设银行股份有限公司开州支行办理有抵押贷款。被告赵朝平系第三人桑园置业公司股东之一，负二层X号车位及负三层X号车位均为被告赵朝平在第三人桑园置业公司分得的车位。第三人桑园置业公司认可被告赵朝平出卖负二层X号车位及负三层X号车位的行为。坐落于重庆市开州区X号涉案房屋及涉案车位目前均未办理产权证。再查明，经重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司评估，涉案房屋在2019年5月30日的市场价值为82.15万元，原告刘继明为此支付评估费12000元。上列事实有原、被告及第三人桑园置业公司到庭陈述，原告刘继明、被告赵朝平、周小兵、周小兰的身份信息，第三人桑园置业公司的工商登记信息，《房屋买卖合作》复印件，《人民调解协议书》，土地房屋权属登记信息查询结果证明，中国银行贷记往账业务凭证，中国建设银行银行卡客户交易详细信息，《重庆市商品房买卖合同》，《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，《公园王府股东房屋、门市、车位分配明细表》、重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司报告书及评估费发票等在卷佐证，上述证据经本院认证，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，虽然原告刘继明与被告赵朝平于2018年4月12日签订了《房屋买卖合同》(“房屋买卖合作”)，但结合案件事实而言，与原告刘继明形成合同关系的相对方并非被告赵朝平。理由在于：首先，该合同中出售的房屋已注明“现住房所有者周小兰”，此为对出售房屋主体的明示，因此，原告刘继明与被告赵朝平均已明知被告赵朝平并非该房屋的权利主体；其次，原告刘继明与被告赵朝平、周小兰于2018年4月19日达成协议后在《人民调解协议书》上签字，分别明确了被告周小兰、被告赵朝平向原告刘继明出售房屋及车库的价格，及后期款项的履行对象及方式等事项，因此，就出售房屋行为而言，系原告刘继明与真实权利人缔约的行为，而非与被告赵朝平缔约，同时，该《人民调解协议书》又区别了涉案车库的缔约主体，其相关当事人为原告刘继明与被告赵朝平；再次，被告周小兵作为涉案房屋的共有权利人，其在庭审中在明知被告周小兰出售涉案房屋的情况下，不仅未对被告周小兰的行为提出异议，而且对原告刘继明解除合同的请求作出了同意的意思表示，因此，被告周小兵对被告周小兰出售涉案房屋给原告刘继明的行为为默示许可，可以认定其基于共有权利人的身份，与被告周小兰共同作为出让房屋的主体，而成为合同当事人；最后，虽然被告赵朝平两次与原告刘继明缔约（即签订《房屋买卖合同》与《人民调解协议书》），但是，此种形式上的行为，并不等同于法律意义上的受合同约束的合同主体，其原因在于：被告赵朝平出售的涉案车库系第三人桑园置业公司内部分配给股东的，由其各股东对外销售以落实对股东利益的分配，而被告赵朝平系该公司股东之一，亦在内部分配之列，且诉讼中第三人桑园置业公司对被告赵朝平出售车库的行为予以认可。在法律意义上，被告赵朝平的行为是基于第三人桑园置业公司在职务上的委托授权而对外从事民事法律行为，其行为的后果应由第三人桑园置业公司承担。因此，就涉案车库形成的买卖合同关系而言，其合同当事人为原告刘继明与第三人桑园置业公司。基于上述事由，2018年4月12日的《房屋买卖合同》及2018年4月19日的《人民调解协议书》均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故均依法成立并生效。但由此形成的买卖合同，实为不同合同主体形成的两份买卖合同统合为外观上的一份合同，此为学理上的合同联立。其反映出的真实法律关系，一为原告刘继明与第三人桑园置业公司就涉案车库达成的买卖合同关系，二为原告刘继明与被告周小兰、周小兵就涉案房屋达成的买卖合同关系。现原告刘继明请求解除前述两份合同。对涉案房屋买卖合同，被告周小兰、周小兵同意解除，因双方当事人解除的意思表示一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，因此，本院确认原告刘继明与被告周小兰、周小兵达成的涉案房屋买卖合同予以解除。对于涉案车库买卖合同，因相关当事人无法达成解除的一致意见，因此，应结合法定解除的事由予以确定。本案中，虽然，涉案房屋及车库就物理属性而言，二者相互独立，互不冲突，但是，就本案特定案情而言，根据日常生活经验法则、原告刘继明与被告赵朝平同时协商购房及购车库的过程、涉案车库作为涉案房屋的配套设施、原告刘继明出于居住生活的购房目的判断，此种涉案房屋与车库的合同联立，使得二者便具有牵连性及依存性，即涉案车库买卖合同的存在，依存于涉案房屋买卖合同的存在。当涉案房屋买卖合同被解除时，涉案车库应同其命运；另外，从物的使用效能及价值角度考察，在涉案车库买卖合同不予解除的情形下，对被告赵朝平或第三人桑园置业公司而言，已然获得了合同履行带来的利益，但对原告刘继明而言，原告刘继明独有一车库而无相应房屋时，该车库相对于原告刘继明将极大的降低其使用价值，即使原告刘继明另行与他人交易，其交易成功的几率也将大大降低，因此，涉案车库买卖合同不予解除，对原告刘继明的利益损害较大。相反，在涉案车库买卖合同予以解除的情形下，对原告刘继明而言只是恢复到了交易前的初始状态，无损其利益；对被告刘朝平或第三人桑园置业公司而言，该车库主要体现在交易价值上，虽然未从原告刘继明处获得履行利益，但是，其再行与他人成功交易相对于原告刘继明而言有较大概率，甚至也不排除通过其它未售房屋因后期溢价而相对增益的可能，因此，解除涉案车库买卖合同亦不贬损其利益；另外，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。……”的规定，在涉案房屋的合同已经解除的情况下，原告刘继明也不再是该小区业主，故该涉案车库应该首先用于满足该小区其他业主的需要，综上所述，不解除涉案车库买卖合同，二者在法律上的利益将严重失衡，从而显示公平，故，涉案车库买卖合同也应予以解除。根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(五)法律规定的其他情形”，对原告刘继明主张解除涉案车位买卖合同的请求，本院予以支持。涉案房屋及车库买卖合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现原告刘继明请求被告周小兰、周小兵返还原告刘继明购房款100000元，根据案件事实、履行情况和合同性质，本院确认由被告周小兰、周小兵返还原告刘继明购房款100000元。至于原告刘继明请求被告赵朝平返还原告刘继明购买车位款148000元，虽然，本院认定涉案车库买卖合同关系的当事人为原告刘继明及第三人桑园置业公司，但是，被告赵朝平系第三人桑园置业公司的股东，其实际收取了出售涉案车库的款项，并基于第三人桑园置业公司的内部分配行为而实际控制该款项，同时，合同解除后被告赵朝平取得该款项已没有法律根据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”因此，被告赵朝平应将收取的涉案车库款项148000元返还原告刘继明。至于原告刘继明请求三被告赵朝平、周小兰、周小兵连带赔偿原告刘继明的各项损失，损失包括资金占用利息、房屋差价损失81500元、同类房屋及车位租金36000元、维权成本5000元(律师费)、鉴定费12000元。因本案当事人之间系合同关系而产生的纠纷，在无当事人约定或法定承担连带责任的情形下，原告刘继明主张三被告赵朝平、周小兰、周小兵承担连带责任，本院不予支持。而原告刘继明主张的各项具体损失，一是，因涉案房屋买卖合同系当事人协议解除，且原告刘继明也未举示充分有效的证据证明合同相对方存在违约及过错行为；二是，涉案车库买卖合同系为衡量双方利益基于公平而解除，此种情形已衡量了双方各自的损失，因此，其即使存有损失也应由原告刘继明自行承担；三是，原告刘继明主张的部分损失中同类房屋及车位租金36000元，无证据予以证实其成立并与本案具有因果关系；四是，律师费5000元不属于损失的界定范围；五是，鉴定费12000元系原告刘继明自行收集证据而产生的费用，应自行承担，因此，对原告刘继明提出的前述损失请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百二十二条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘继明与被告赵朝平于2018年4月12日签订但实际约束原告刘继明与被告周小兰、周小兵及第三人重庆桑园置业有限公司的《房屋买卖合同》(名为：《房屋买卖合作》)；二、解除原告刘继明与被告赵朝平、周小兰于2018年4月19日签订但实际约束原告刘继明与被告周小兰、周小兵及第三人重庆桑园置业有限公司的《人民调解协议书》；三、被告周小兰、周小兵在本判决生效后七日内返还原告刘继明购房款100000元；四、被告赵朝平在本判决生效后七日内返还原告刘继明购车位款148000元；五、驳回原告刘继明的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12880元，由原告刘继明负担7320元，被告周小兰、周小兵负担2300元，被告赵朝平负担3260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的本判决发生法律效力当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审 判 长  陈小容人民陪审员  林作超人民陪审员  周厚银二〇一九年十二月二十六日法官 助理  沈 建书 记 员  陈 顺