贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初8939号原告：祝会兰，女，1987年5月6日出生，汉族，住贵州省绥阳县,现住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵州恒大长基房地产开发有限公司（以下简称恒大长基房开），住所地贵州省贵阳市花溪区小河浦江路**金竹苑******。法定代表人：张丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：金千，该公司员工，特别代理。第三人：贵州易居不动产投资顾问有限公司（以下简称易居投资公司），住所，住所地贵州省贵阳市观山湖区商业金融区G（03）07地块麒龙中央商务大厦**（B2）****div>法定代表人：陆海东。原告祝会兰与被告恒大长基房开、第三人易居投资公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告祝会兰，被告恒大长基房开委托诉讼代理人金千到庭参加诉讼，第三人易居投资公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告祝会兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因未达交房条件的违约金23371.22元（以总房款412919元为基数，每日万分之一计算违约金，计至达到交房条件之日止，暂从2017年7月1日计算至2019年1月18日）；2.判令被告立即为原告办理房屋产权证，并向原告支付因逾期办理房屋产权证的违约金10240.39元（以总房款412919元为基数，每日万分之一计算违约金，计至被告为原告办理房屋产权证之日止，暂从2019年1月1日计算至2019年9月6日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市花溪区房屋，房屋总价款412919元。合同对房屋交房以及办理房屋产权证等事项进行了约定。合同签订后，被告在未办理竣工验收合格的情况下向原告办理房屋交接手续，且至今未为原告办理房屋产权证。故原告诉至法院，诉请如前。被告恒大长基房开辩称，第一，被告已于合同约定的交房日期（2017年6月30日）交付房屋，且原告已签收房屋，因此被告对逾期交房违约不予认可；第二，被告确实存在逾期办证的事实，但时间应从2019年1月1日起算至2019年9月5日，被告已于2019年9月5日向原告邮寄发送办证通知书，已尽到合同约定义务。第三人易居投资公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：2014年9月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）、第三人（代理机构）签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于贵阳市花溪区房屋出售给原告，房屋总价款412919元。该合同第四章第十一条交付时间和条件约定：“（一）出卖人应当于2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……4、经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书。”合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期交房180日之内，从约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。……若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”；第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”同时，该合同附件十二补充协议第十三条第1点关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，……如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。合同签订后，原告向被告支付了合同约定的全部房款。原被告于2017年6月30日签署房屋钥匙签收确认书，原告签收房屋，并在签收后入住房屋。2019年9月5日，被告将办理房屋产权证通知通过邮政快递邮寄给原告，邮寄地址为原告在《商品房买卖合同》第6页中所留的通讯地址，邮寄文件注明为贵阳恒大翡翠华庭一期办产权通知明细。2019年9月6日，被告在《贵阳晚报》上刊登名为《关于贵阳恒大翡翠华庭项目办理产权手续的通知》，通知业主恒大翡翠华庭项目1、3、4、5号楼及ＳＯＨＯ公寓已具备产权办理条件，请业主携办证资料到销售中心登记办理。原告表示其并未收到被告邮寄的办证通知。另查，原告未委托被告或其他机构代为办理商品房转移登记。被告取得案涉房屋建筑工程竣工合格证的时间为2019年1月18日。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》、收款收据、竣工验收公示牌、办证通知邮寄单据、贵阳晚报公告等证据及庭审笔录在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。结合庭审查明事实本院归纳争议焦点为：一、商品房实际交付后是否应计算逾期交房违约金？二、房产证应由谁办理？逾期办证违约金支付金额？关于焦点一。本案中，原告在2017年6月30日已经实际收房，交房时房屋虽然不符合买卖合同约定的交房条件，但双方在原告进行收房时，未就商品房的交付没有特别约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，本案案涉房屋在2017年6月30日已实际交付。被告交房后，原告实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》“逾期交房责任”部分也明确约定逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，原告要求被告在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任，既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，故本院不予支持。关于焦点二。合同约定，出卖人应于2018年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告承担的合同义务为将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，而并非承担为原告办理房屋产权登记的义务，因此对原告诉请第二项中要求判令被告为原告办理房屋产权证的诉请，本院不予支持。被告未按照合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。关于本案违约金的计算方式，原告主张从2019年1月1日起至被告为原告办理房屋产权证书之日止，按日万分之一计算。被告对于原告主张的起算日期无异议，但认为截止日期应当以其向原告邮寄办证通知时间为准，即2019年9月5日。本院认为，原、被告双方在合同中已约定通知方式，被告按照原告预留地址和电话已将办证通知邮寄给被告，应当视为被告已经履行了合同约定的通知交付义务，故应当以邮寄的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2019年9月5日。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。本案违约金计算为：2019年1月1日-2019年9月5日（247天）：412919元×0.0001×247天=10199元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州恒大长基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告祝会兰支付逾期办证违约金10199元；二、驳回原告祝会兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元（已减半收取），由原告祝会兰负担294元，被告贵州恒大长基房地产开发有限公司负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 丽二〇一九年十二月二日书记员 方振华