广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0703民初3211号 原告：陈家胜，男，1997年7月19日出生，汉族，住钦州市钦北区。 委托诉讼代理人：陈业芸，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张成勇，广西源群律师事务所律师。 被告：苏宾伟，男，1992年4月24日出生，汉族，住钦州市钦南区。 被告：钦州市整居房地产经纪有限公司，住所地：钦州市。 法定代表人：朱开湖，该公司总经理。 被告：苏铨胜，男，1968年5月3日出生，汉族，住钦州市钦南区。 原告陈家胜与被告苏宾伟、钦州市整居房地产经纪有限公司（以下简称整居公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，依法追加了苏铨胜为被告参加诉讼，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告陈家胜及其委托诉讼代理人，被告苏宾伟，被告整居公司的法定代表人朱开湖，被告苏铨胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈家胜向本院提出诉讼请求：1．判令被告苏宾伟、整居公司共同返还购房款230,000元；2．本案诉讼费用由两被告承担。在诉讼中，原告申请追加苏铨胜为被告参加诉讼，增加及变更请求为：1．判令解除《房屋合同》及附件和《房屋买卖合同补充协议书》；2．判令被告苏宾伟、整居公司共同返还购房款230,000元及利息（利息按年利率6%从起诉之日计至款项还清之日），被告苏铨胜在60,000元范围内承担连带责任；3．本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年10月21日，原告作为买方、苏宾伟作为卖方、整居公司作为经纪方，三方共同签订一份《房屋合同》，约定苏宾伟将其所有的位于钦州市永福东大街××号房转让给原告，转让价为68万元，由原告先支付30万元，其余38万元在苏宾伟将房屋交付给原告并协助原告办理银行按揭后再支付。2018年11月28日，三方又共同签订一份《房屋买卖合同补充协议》，将付款方式修改为：买方首付楼款30万元由经纪方代收再转给卖方。同时确认：签订本合同时原告已交15万元给整居公司，剩余15万元首付款，由原告转账8万元给整居公司，其余7万元由整居公司无息垫资给原告，原告向银行贷款归还整居公司。2018年12月29日，原告转账8万元给整居公司。至此，原告累计交付了首付款230,000元。后来，原告要求苏宾伟交付房屋，并协助原告办理过户及贷款手续。苏宾伟却以整居公司未付齐首付款由，拒不交房。在原告的再三催促下，2018年12月下旬，整居公司的法定代表人朱开湖向原告表示，因整居公司及苏宾伟的原因，无法转让并交付房屋，先支付20,000元违约金给原告，购房款随后在退还。但苏宾伟、整居公司至今未将购房款退还原告。上述合同合法有效，因苏宾伟及整居公司不按合同约定转让房屋属违约，应承担违约责任，除应返还购房款230,000元外，还应按年利率6%支付利息，苏铨胜应在60,000元范围内承担连带责任。另外，房屋已转卖他人，案涉合同应予解除。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告苏宾伟辩称，1．不同意解除合同。因整居公司违约，造成我方产生损失，需依照合同主张其违约责任。2．苏宾伟没有收到原告任何款项，有权拒绝交房，且不承担还款责任。3．整居公司是原告的代理人，而非苏宾伟的代理人，其未及时付款造成的损失，应由原告承担。4．整居公司与买卖双方签订补充协议的目的是为了非法占有他人财产，其行为明显符合刑法关于合同诈骗罪的构成要件，进而该合同违反了法律的强制性规定，是无效合同。 被告整居公司辩称，1．同意解除合同。2．对原告请求的购房款数额有异议，整居公司已转交60,000元给苏铨胜，并退还原告22,000元，扣减该两笔款后，还剩余148,000元，愿意返还。3．利息的计算基数应为148,000元。 被告苏铨胜辩称，1．不同意解除合同，因整居公司违约，还需依合同主张其违约责任，至于整居公司给付的60,000元，待追究整居公司违约责任时再处理。2．卖方不承担还款责任，应由整居公司将230,000元返还给原告。 本院经审理认定事实如下：苏铨胜与苏宾伟是父子关系。苏铨胜委托整居公司出售苏宾伟名下的××号房。2018年10月21日，买方陈家胜、卖方苏宾伟、经纪方整居公司三方签订一份《房屋合同》及附件，合同约定：买卖之房屋（以下称为该物业）为××号房，成交价格为68万元；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐首款一个星期内。第十八条约定，首款分两期：1．签订本合同当天支付15万元；2．过户当天再结清15万元。附件约定价款支付方式为：签订本合同时支付1万元作为定金，首期楼款（含定金）30万元应在2018年11月30日前支付，人民币38万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。同日，陈家胜交首付款（含定金）15万元给整居公司。整居公司于2018年11月12日转交60,000元给陈家胜。2018年11月28日，三方又签订一份《房屋买卖合同补充协议书》，对上述房屋合同第十八条修改为：买方首付楼款30万元由经纪方代收再转给卖方，并分两期付款，1．签订本合同当天买方以现金及刷卡的方式支付首付款15万元给经纪方，其中10万元是现金，5万元是刷卡，且经纪方已经开具收款收据给买方；2．剩余15万元首付款由买方自筹8万元转给经纪方，7万元由经纪方于2018年11月29日前无息借款垫资给买方，共计15万元由经纪方转给卖方，经纪方协助卖方银行解押，并于2018年11月30日前支付首付款30万元给卖方。次日，陈家胜交首付款80,000元给整居公司。由于整居公司没有将首付款足额付给卖方，苏宾伟、苏铨胜遂于2019年1月将房屋另行出卖给其他人。 另查明，整居公司的法定代表人朱开湖因涉嫌诈骗罪已被逮捕，该案现仍在审理当中。该案发生后，整居公司退还陈家胜22,000元。 本院认为，案涉《房屋合同》及附件、《房屋买卖合同补充协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。苏宾伟主张《房屋买卖合同补充协议书》无效的理由不成立，本院不予采纳。根据查明的事实，本案实质上包含了三重法律关系，分别是买卖双方的房屋买卖合同关系、买方与整居公司的代理或居间合同关系、卖方与整居公司的代理或居间合同关系。当事人之间的权利义务应依各自之间的法律关系来确定。由于卖方已将合同约定的标的物另行出卖给其他人，合同已不能继续履行，陈家胜请求解除上述合同，本院予以支持。对于合同解除效力，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，整居公司收取买方交付的首付款230,000元后，不履行合同义务，仅转交60,000元给卖方，其余首付款未予交付卖方，而是挪作他用，以致卖方将房屋另行出卖给其他人，造成合同不能继续履行而解除，责任在于整居公司，依照上述法律规定，整居公司应将占用的购房款170,000元返还给买方（已还的22,000元应予扣减），并赔偿相应利息损失。苏宾伟是合同当事人，苏铨胜是实际收款人，其二人在合同履行中虽然没有过错，但在案涉合同解除的情况下，根据法律规定，其二人应承担恢复原状责任，将依据合同收取的购房款60,000元返还给买方，但不应负赔偿损失责任。陈家胜请求苏宾伟、整居公司共同承担还款责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告陈家胜、被告苏宾伟、被告钦州市整居房地产经纪有限公司三方签订的《房屋合同》及附件和《房屋买卖合同补充协议书》； 二、被告苏宾伟、苏铨胜于本判决生效后十日内向原告陈家胜返还购房款60,000元； 三、被告钦州市整居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告陈家胜返还购房款148,000元及支付利息（利息以148,000元为基数，按年利率5.35%从2019年11月4日起计至款项清偿之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4,750元，减半收取2,375元，由原告陈家胜负担227元，被告苏宾伟、苏铨胜负620元，被告钦州市整居房地产经纪有限公司负担1,528元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  苏允良 二〇一九年十二月二十三日 书记员  翟培可 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。