云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2501民初1248号原告：云南利群贸易有限公司，住所地：红河州蒙自市天竺路南段东侧。法定代表人：洪丽霞，系该公司总经理。原告：个旧市兴欣食品工业有限公司，住所地：个旧市建设路161号。法定代表人：黄怀德，系该公司总经理。上列原告委托诉讼代理人：杨文钧，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上列原告委托诉讼代理人：黄长源，男，1960年6月15日生，汉族，云南利群贸易有限公司职工，住蒙自市。代理权限为特别授权代理。被告：个旧市人民政府，住所地：个旧市金湖西路100号。法定代表人：王峥，系个旧市人民政府市长。被告：个旧市财政局，住所地：个旧市阳山大道142号。法定代表人：李剑，系该局局长。被告：个旧市工业商务和信息化局，住所地：个旧市人民路邮电巷13号01幢3楼。法定代表人：杨睿，系该局局长。上列被告委托诉讼代理人：包明泽，云南明泽律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上列被告委托诉讼代理人：普天竹，云南明泽律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：红河州华丰房地产开发经营有限公司，住所地：个旧市金湖南路74号。法定代表人陈旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：晋坤，云南当代律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：何琦，女，1973年8月24日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨婕，云南明泽律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人：个旧市新苑婚纱摄影店，住所地：个旧市和平路69号。经营者：吴俊强，男，1971年3月17日生，汉族，系该店经理，住个旧市。第三人：个旧市伊品斋停车场，住所地：个旧市新街55号。经营者：马立松，男，1963年8月6日生，回族，系该停车场经理，住个旧市沙甸区。委托诉讼代理人：马罕骁（系经营者马立松之子），男，1991年12月16日生，回族，住个旧市。代理权限为特别授权代理。原告云南利群贸易有限公司（以下简称利群公司）、个旧市兴欣食品工业有限公司（以下简称兴欣公司）与被告个旧市人民政府（以下简称市政府）、个旧市财政局（以下简称市财政局）、个旧市工业商务和信息化局（以下简称市工信局）、红河州华丰房地产开发经营有限公司（以下简称华丰公司）、何琦，第三人个旧市新苑婚纱摄影店（以下简称新苑婚纱）、个旧市伊品斋停车场（以下简称伊品斋停车场）股权转让纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，于2017年10月30日作出（2017）云2501民初916号判决书，原告上诉，红河哈尼族彝族自治州中级人民法院于2018年5月23日发回本院重新审理。本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴欣公司法定代表人黄怀德、原告利群公司与兴欣公司的委托诉讼代理人杨文钧、黄长源，被告市政府、财政局、工信局的委托诉讼代理人包明泽、普天竹、被告华丰公司的委托诉讼代理人晋坤、被告何琦的委托诉讼代理人杨婕、第三人新苑婚纱经营者吴俊强、第三人伊品斋停车场委托诉讼代理人马罕骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利群公司、兴欣公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告市政府、市财政局、市工信局将个旧市新街55号02、03幢1-3层1-4轴、55号02幢301号、55号02幢302号房屋实际移交给原告兴欣公司，包括办理产权证并腾空房屋；2、判令被告市政府、市财政局、市工信局与第三人新苑婚纱共同支付原告自2015年6月1日起至房屋实际归还原告兴欣公司时止，按照每年10万元计算的租金损失；3、判令被告市政府、市财政局、市工信局与第三人伊品斋停车场共同支付原告自2015年6月1日起至房屋实际归还原告兴欣公司时按照每年4万元计算的租金损失；4、判令被告市政府、市财政局、市工信局与被告华丰公司返还房屋，并赔偿占用3楼1-4轴、02幢301、302号房期间，2015年6月1日至房屋交还原告兴欣公司之日止，按每月每平米25元，总面积553.44平方米计算的占用费。5、判令被告市政府、市财政局、市工信局承担违约责任并支付原告违约金200万元；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告市财政局、市工信局及原个旧市国有资产监督管理局（以下简称市国资局）系被告市政府的下属职能部门。2014年底，被告市政府及原市国资局决定将个旧市兴欣食品工业股份合作公司（以下简称兴欣股份公司）的股权进行转让。2015年5月31日，被告市政府指示由原市国资局与原告签订《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让合同》，约定被告以人民币650万元的转让价款将兴欣食品公司股权整体转让给原告，其中包括个旧市新街55号产权，同时约定被告在签订合同后的30日内，将公司产权移交给原告。原市国资局于2015年12月撤销并入被告市财政局、市工信局。签订合同后，原告按照合同约定履行了义务，但被告至今未能将个旧市新街55号产权移交给原告使用。该产权被第三人新苑婚纱、伊品斋停车场、被告华丰公司使用，拒不归还，故起诉来院。被告市政府、市财政局、市工信局辩称，其与原告签订的《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让合同》及相关协议，均合法有效，受法律保护。根据已发生法律效力的（2007）云高民一初字第2号《民事调解书》，其已协助原告办理了个旧市新街55号产权房屋登记手续并向其进行了包括房屋产权证在内的股权转让标的物移交。原告行使物权权利受阻系原告与第三人之间发生的纠纷，与其无关，请求驳回原告的起诉。被告华丰公司辩称，个旧市新街55号由几个房产组成，原告没有明确要求归还哪一房产，请法院依法驳回原告针对被告的全部诉讼请求并承担本案诉讼费。根据（2007）云高民一初字第2号《民事调解书》及2010年6月2日个旧市兴欣食品工业股份合作公司向华丰房地产出具的《承诺书》，明确新街55号01幢71号铺面、四楼非住宅4-10轴交A-H轴已由华丰房地产公司将房产证移交给兴欣股份公司，新街55号02、03幢1-4楼1-4轴、新街55号02幢三楼301号、新街55号02幢三楼302号房屋所有权属华丰公司。被告何琦辩称，2009年8月26日，华丰公司与其签订编号红华租2009第02号《房屋租赁合同》，约定其向华丰公司租赁个旧市新街55号公务员小区第02幢、03幢第二层1-4轴交A-H轴，租期为2009年9月1日至2029年8月31日，并于同日支付了20年的租金。根据华丰公司提供的房屋产权证，证实华丰公司为房屋的所有权人，因此房屋租赁合同真实合法有效，何琦已经取得上述房屋的使用权20年。请求法院依法全部驳回原告的诉讼请求并由原告承担本案诉讼费。第三人新苑婚纱述称,2012年12月14日，其与何琦签订了个旧市新街55号02、03幢二层的《商铺租赁协议书》，合同期限为2013年3月1日至2023年2月28日，已向何琦支付了部分租金，取得了房屋十年的使用权。请求驳回原告的诉讼请求并承担本案诉讼费。第三人伊品斋停车场述称，其于2009年与华丰公司签订了《房产租赁合同》，租期至2019年12月1日止。原告与被告之间的股权转让行为发生在其租赁房屋之后，应继续履行其租房合同，请求驳回原告的诉讼请求。归纳原、被告的诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1、被告和第三人所占用的房产是否应当返还？2、占用房屋期间原告产生的损失由谁承担？3、被告市政府、市财政局、市工信局是否存在违约行为，是否应当承担违约责任？原告针对其主张的事实、理由，提交以下证据材料：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格。2、《协议书》、《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让合同》各一份，证明被告市政府、市财政局、市工信局将原兴欣食品公司股权整体转让给原告及转让中双方权利义务的约定。3、结算票据复印件一页、进账单复印件二页，证明原告按照合同约定支付股权转让款的事实。4、照片四张，证明被告市政府、市财政局、市工信局未能按照合同约定将个旧市新街55号产权移交给原告使用，现该产权被华丰公司、何琦及第三人占有使用。5、房屋产权证五份，证明原告系本案诉争房屋的合法产权人。6、（2007）云高民一初字第2号《民事调解书》、报纸公告各一份，证明本案诉争房屋的产权人由华丰公司变更为兴欣公司。7、个旧市房地产档案中心《证明》一份，证明本案诉争房屋在2008年1月11日至2015年10月19日期间被红河州中级人民法院查封，查封期间该房屋不能进行出租、转让、买卖等行为。8、婚纱店铺面出租协议，证明新苑婚纱租房包括二层的1-4轴。9、房屋产权证，证明二层的1-4轴产权属于原告，何琦无权出租。10、婚纱店房产租赁合同，证明新苑婚纱使用房屋产权属于原告。11、昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司《评估报告书》一份，证明新街55号02、03幢三层1-4轴、新街55号02幢三楼301号、新街55号02幢三楼302的租金金额。经质证，被告市政府、市财政局、市工信局对原告提交的证据2真实性无异议，但对证明目的及权利义务的解释不认可；对证据3、4、5无异议；对证据6真实性无异议，认为本案诉争房屋产权已经移交给原告，并由原告行使所有权权利；对证据7与本案缺乏关联性，不予认可。对证据8至10，应当以移交清单为准，移交清单里面有的证据认可，没有的不认可。被告华丰公司对证据1无异议，对证据2、3认为与其无关不发表质证意见，证据4无意见，但对证明目的不予认可。证据5登记时间为2015年、2016年，对真实性、合法性、关联性不予认可，其效力已经被调解书和执行中的协议书否定，证据6真实性无异议，对证明目的不认可，在履行调解书的过程中对所有协议只是选择性履行，原告在办理产权证时没有通知华丰公司，因此原告提交的房产证是虚假的，证据7对该组证据的三性都不予认可，证据8至10无异议，认可被告何琦的转租行为，对证据11的三性都不予认可。被告何琦对证据1无异议，证据2至7与其无关不发表质证意见，证据8至10无异议。第三人新苑婚纱认为证据1至7和其无关不予质证，证据8至10真实性无异议，但证明目的其不懂。第三人停车场对对上证据无异议。被告市政府、市财政局、市工信局出示如下证据：1、兴欣公司股权整体转让报批手续及《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让合同》等相关协议共三十一份，证明与原告签订的《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让合同》及相关协议，合法有效，受法律保护，且签订前后双方进行了协商的事实。2、（2007）云高民一初字第2号《民事调解书》、《竞买申请书》、《承诺书》、《竞买须知》、《拍卖规则》、《情况说明》、《移交清单》、《兴欣食品厂一事的初查情况报告》各一份，证明兴欣股份公司整体转让拍卖前，兴欣股份公司工作人员多次带领原告工作人员查看拍卖标的现状及品质，原告明确表示“认可所有拍卖文件及相关条款，接受拍卖标的的一切现状及品质，并对自己的所为承担法律责任”，被告协助原告办理了本案诉争房屋的产权登记手续，并向原告进行了包括房权证在内的股权转让标的物现状移交等事实。3、工商登记信息四页，证明兴欣股份公司股权已变更至原告名下，原告已接收，股权转让已完成。4、法定代表人身份证明，证明被告法定代表人变更情况。经质证，原告认为《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让合同》约定的被告产权移交义务没有完成；兴欣股份公司股权整体转让不是通过拍卖程序完成的，“现状买受”与“物权移交”不是同一概念，被告未将标的物实际移交原告使用，没有履行交付义务，被告所述的承诺书，只是为了当时的拍卖，但是拍卖没有完成，因此承诺书的内容不认可。被告华丰公司、何琦不发表质证意见。第三人新苑婚纱、停车场对上述证据无异议。被告华丰公司出示如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证，证明其主体身份，营业执照法定代表人的名字和实际负责人名字不一致，是因为营业执照上记载的法定代表人已经退出，但是还没有去变更，现在的负责人是刘超。2、个旧市国土资源局个国土资复函【2017】第07号《个旧市国土资源局关于个旧市地产合同纠纷案的复函》、（2007）云高民一初字第2号《民事调解书》、兴欣股份公司向华丰公司出具的《承诺书》、兴欣股份公司《收条》各一份，证明华丰公司与兴欣股份公司对新街55号房产分配已履行完，新街55号01幢71号铺面、四楼非住宅4-10轴交Ａ-Ｈ轴已经分割给兴欣股份公司，华丰公司的义务已经履行完毕，兴欣股份公司应严格全面履行（2007）云高民一初字第2号《民事调解书》。3、个旧市产权证（有限）字第0000566号《房产权证》、个旧市产权证（有限）字第0000569号《房产权证》、个旧市产权证（有限）字第0000570号《房产权证》各一份，证明新街55号02、03幢一至四楼1-4轴、新街55号02幢三楼301号、新街55号02幢三楼302号房屋所有权属华丰公司。经质证，原告对证据1无异议，证据2复函时间为2007年，发生在股权转让之前，对三性无异议，但是与本案争议焦点无关，调解书三性无异议，对证明目的不认可，调解书与本案有关的仅有二、三项内容，对第三项内容无异议，对第七项内容与本案无关，承诺书、收条所述问题都在股权转让合同中做了处理，对该两份证据不发表质证意见，证据3产权证在2015年1月19日登报公告作废，对第三组证据三性不予认可。被告市政府、市财政局、市工信局对证据1无异议，证据2调解书三性无异议，对调解书的证明目的坚持其举证意见，其他证据与本案无关。被告何琦、第三人新苑婚纱、停车场对以上述证据没有意见。被告何琦出示如下证据：1、被告人身份证一份，证明被告人的主体身份。2、红华租2009年第02号《房屋租赁合同》《收据》各一份，证明2009年8月26日华丰公司与何琦签订编号红华租2009第02号《房屋租赁合同》，约定何琦向红河州华房地产开发经营有限公司租赁个旧市新街55号第02幢、03幢第二层1-4轴交A-H轴，租期为2009年9月1日至2029年8月31日，何琦支付了20年的租金。根据华丰公司提供的《房权证》证实其为房屋的所有权人，因此《房屋租赁合同》真实合法有效，何琦已经取得上述房屋的使用权。经质证，原告对证据1无意见，对证据2，租期为2009年9月1日至2029年8月31日20年，租金一直没变且一次性支付，不符合交易习惯，租金是2009年8月21日支付的80万元，无支付的银行凭证，对2组证据的客观性和真实性不予认可，合法性不予评价，所租赁的房屋在股权转让时已经转移给原告使用，因此租赁合同是无效的。被市政府、市财政局、市工信局、第三人新苑婚纱、停车场对上述证据没有意见。第三人新苑婚纱提交了以下证据：《商铺出租协议书》、《房屋产权证》、《房产租赁合同》、《收据》各一份，证明2013年3月至2023年2月，第三人新苑婚纱合法使用个旧市新街55号02、03幢二楼整层房屋及个旧市新街55号02、03幢二层1-4轴。第三人伊品斋停车场提交了以下证据：《房产租赁合同》一份，证明2009年1月至2019年12月，第三人伊品斋停车场合法使用个旧市新街55号02、03幢一层1-4轴交A-H轴。经质证，原告对第三人新苑婚纱提交的证据真实性无异议，但认为《商铺出租协议书》无效。对第三人伊品斋停车场提交的证据认为2011年1月21日后华丰公司无本案诉争房屋的所有权，第三人伊品斋停车场签订合同的承租方为马立松，但落款签章系个旧市伊品斋餐厅，合同签订时间为2009年1月，但个旧市伊品斋餐厅系2015年成立。被告市政府、财政局、工信局认为第三人新苑婚纱、伊品斋停车场提交的证据，经（2007）云高民一初字第2号《民事调解书》裁决明确了华丰公司无本案诉争房屋的所有权，不应出租本案诉争房屋，出租协议无效。以上证据经举证、质证,本院对原告提交的证据认定如下：营业执照、法定代表人身份证明、《协议书》、《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让合同》、结算票据一页、进账单二页、照片四张、房屋产权证五份、（2007）云高民一初字第2号《民事调解书》、报纸公告、个旧市房地产档案中心《证明》、婚纱店房产租赁合同来源合法，客观真实，可以证明本案事实，本院予以确认。被告市政府、市财政局、市工信局提交的证据：法定代表人身份证明、兴欣公司股权整体转让报批手续及《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让合同》、（2007）云高民一初字第2号《民事调解书》、《竞买申请书》、《承诺书》、《竞买须知》、《拍卖规则》、《情况说明》、《移交清单》、《兴欣食品厂一事的初查情况报告》、工商登记信息来源合法，客观真实，可以证明本案事实，本院予以确认。被告华丰公司提交的证据：营业执照、法定代表人身份证、个旧市国土资源局个国土资复函【2017】第07号《个旧市国土资源局关于个旧市地产合同纠纷案的复函》、（2007）云高民一初字第2号《民事调解书》来源合法，客观真实，可以证明本案事实，本院予以确认。兴欣股份公司向华丰公司出具的《承诺书》、《收条》与《民事调解书》、《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让合同》相矛盾，其证明效力不足以推翻《民事调解书》、《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让合同》，故本院不予确认。个旧市产权证（有限）字第0000566号《房产权证》、个旧市产权证（有限）字第0000569号《房产权证》、个旧市产权证（有限）字第0000570号《房产权证》已被个旧市房地产管理处登报公告作废并进行了变更登记，本院不予确认。被告何琦、第三人新苑婚纱、停车场提交的《房屋租赁合同》租赁合同签订在房屋权属变更之前，对上述合同本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：创建于1954年的国营糕点厂改制后成立国有控股的兴欣股份公司。2014年11月27日，经个旧市国有企业改革领导小组办公室会议审议通过了《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让实施方案》和《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让职工安置方案》。同年11月29日、12月2日两次召开职工大会进行审议。同年12月4日，经市政府批准同意按《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让实施方案》组织实施。同年12月3日经市政府授权由市国资局办理兴欣股份公司股权整体转让的相关事宜，与受让方签订股权整体转让合同。2015年5月31日，市国资局（甲方）与原告利群公司（乙方）签订了《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让合同》，约定：1.甲方同意将兴欣食品公司股权整体转让给乙方；2.兴欣食品公司股权整体转让价格为650万元；3.甲方的义务①按照国家法律、法规和有关政策规定，确保乙方依法享有所购买公司资产的所有权和经营权；②协助乙方顺利实施本合同；③甲方在股权整体转让合同签订后的30日内，将公司产权移交给乙方，配合乙方到相关部门办理变更手续。其中：新街55号土地使用权由乙方在支付清286.94万元土地出让金后按法律、法规办理变更手续……。合同签订后，原告支付了股权转让款650万元。2015年9月12日，兴欣股份公司将个旧市新街55号产权的个旧市房权证（股）字第××、Ｇ0××63、Ｇ0××64、Ｇ0××66、Ｇ0××67号《中华人民共和国房屋所有权证》移交给原告利群公司。2015年10月13日“个旧市兴欣食品工业股份合作公司”变更为“个旧市兴欣食品工业有限公司”，法定代表人由“杨永辉”变更为“黄怀德”，并依法进行了工商登记。2016年6月29日，涉及到个旧市新街55号的产权变更为个旧市房权证（有限）字第××、Ｇ0××84、Ｇ0××85、Ｇ0××88号，房屋所有权人为原告兴欣公司。个旧市房权证（股）字第××因原告抵押贷款未能变更，房屋所有权人仍为兴欣股份公司。个旧市房权证（有限）字第××号、第××号坐落于新街55号02幢三楼301、302号房屋，第Ｇ0××88号坐落于新街55号02、03幢三层1-4轴房屋，现由被告华丰公司占有使用，经评估，上述房屋2015年6月1日起至2019年9月30日的租金为902132元。个旧市房权证（有限）字第××号房屋坐落于新街55号02、03幢二层1-4轴，由被告华丰公司出租给被告何琦使用，租金每年40000元，租期为2009年9月1日至2029年8月31日，租金已付清，后被告何琦又将房屋租给第三人新苑婚纱使用，租期为2013年5月1日起至2023年4月30日。个旧市房权证（股）字第××号房屋坐落于新街55号02、03幢一层1-4轴，由被告华丰公司出租给第三人伊品斋停车场使用，租金为每年30000元，租期为2009年1月1日起至2019年12月1日，在租赁合同履行过程中，第三人伊品斋停车场对计算租金起止时间有异议。市国资局现注销后并入市财政局和市工息局。本院认为，兴欣股份公司系国有独资公司，由市国资局与原告利群公司签订的《个旧市兴欣食品工业股份合作公司股权整体转让合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告华丰公司与被告何琦、第三人伊品斋停车场签订的租赁合同在所有权变更之前，租赁合同在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。关于原告的第一项、第五项诉讼请求，被告市政府、市财政局、市工信局已协助原告办理了移交财产的产权登记手续，公司已按原告利群公司的申请进行了工商登记变更，原告利群公司已享有本案诉争房屋的所有权，故被告市政府、市财政局、市工信局在本案中不应承担责任，对该项诉讼请求本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，被告何琦向被告华丰公司租房后转租给第三人新苑婚纱，被告何琦已付清租金，且被告何琦与被告华丰公司约定的租房期限至2029年8月31日，第三人新苑婚纱不应承担支付租金返还房屋的责任，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求，第三人伊品斋停车场与被告华丰公司签订租赁合同后，对租金的支付双方存有争议，系另一法律关系，租金应由双方结算后再行处理，现第三人伊品斋停车场与被告华丰公司签订的租赁合同已于2019年12月1日到期，故应将房屋返还原告。原告的第四项诉讼请求符合法律规定，应由被告华丰公司返还房屋，并赔偿损失，原告要求按每平方米25元计算损失金额的请求，在评估结果范围内，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：一、由被告红河州华丰房地产开发经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，将坐落于新街55号02幢三楼301、302号房屋，坐落于新街55号02、03幢三层1-4轴房屋返还给原告个旧市兴欣食品工业有限公司，并由被告红河州华丰房地产开发经营有限公司赔偿原告个旧市兴欣食品工业有限公司损失(从2015年6月1日起至房屋返还时止，按每月人民币13836元计算)。二、由第三人个旧市伊品斋停车场于本判决发生法律效力之日起十日内，将坐落于新街55号02、03幢一层1-4轴房屋返还给原告云南利群贸易有限公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币25100元，由原告云南利群贸易有限公司、个旧市兴欣食品工业有限公司共同负担人民16800元，由被告红河州华丰房地产开发经营有限公司负担人民币8300元及评估鉴定费人民币23000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  王军审 判 员  李晓人民陪审员  徐燕二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王婷