重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初9091号原告：重庆金源时代购物广场有限公司，住所地重庆市江北区滨江路368号金源时代购物广场公寓楼，统一社会信用代码91500105747455345F。法定代表人：刘彩军，总经理。委托诉讼代理人：张露丹，女，系公司员工。委托诉讼代理人：朱敏，女，系公司员工。被告：秦小丹，女，1983年10月6日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆金源时代购物广场有限公司与被告秦小丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆金源时代购物广场有限公司的委托诉讼代理人张露丹、朱敏到庭参加诉讼，被告秦小丹经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满后，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。重庆金源时代购物广场有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告在2016年9月30日签订的《租赁合同》已经于2018年9月9日解除；2.判令被告立即将承租场地交还原告；3.判令被告支付拖欠原告2018年3月21日至2018年9月9日的租金148569.25元，2018年4月1日至2018年9月9日的物业服务费20707.14元、空调费31482元，合计200758.39元；4.判令被告支付原告违约金158669.28元；5.判令被告向原告支付以应付款为基数，按日万分之五的标准,从应付之日起至实际付清为止的逾期付款违约金；6.判令被告向原告支付自2018年9月13日起按合同终止当年租金标准两倍计算至被告实际交还承租场地之日止的逾期搬离场地占用费。事实及理由：2016年9月30日，原告与被告签订了《租赁合同》并于2017年5月31日签订了《世纪金源购物中心租赁合同补充变更协议》，约定由被告承租原告位于重庆市江北区北滨一路368号重庆金源时代购物中心四楼建筑面积为594平方米的场地。在《租赁合同》履行期间，被告长期拖延、拒交应付租金，及物业服务费、空调费等费用。2018年9月6日，原告向被告住所地及通讯地邮寄了《解除通知书》，原告扣除被告交纳的履约保证金30000元，用于冲抵被告欠费费用后，被告尚欠原告租金、物业服务费、空调费合计200758.39元。秦小丹未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，原告与被告签订《世纪金源购物中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定被告承租原告位于重庆市江北区北滨一路368号重庆金源时代购物中心四楼的商铺，商铺编号为X-X-X-X-X，X-X-X-X-X,被告用于经营童乐康；租赁期限3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金自2017年1月1日起算；租金以月租金为标准确定，按每年365日、23个月、4个季度计收，……2017年10月1日至2018年9月30日，租金标准为每月26444.88元，2018年10月1日至2019年9月30日，租金标准为每月28090.86元；被告应向原告支付物业服务费、空调费和商业管理费，物业服务费每月5940元、空调费5940元，商业管理费每月3564元；租金、物业服务费、空调费、商业管理费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期，被告应当在每一个计费周期届满前10日内将下一个计费周期的租金、物业服务费、空调费、商业管理费支付给原告；合约签署后7日内，被告需向原告支付履约保证金30000元；租赁期内，如被告在履行本合同义务过程中对原告负有债务，或因被告违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于被告的过错而应对原告承担赔偿责任，原告有权从履约保证金中扣除被告所欠款项、违约金或原告所受损失；被告逾期支付租金、物业服务费、空调费、商业管理费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，应当按逾期支付金额的万分之五向原告支付违约金；被告逾期不支付履约保证金、租金、物业服务费、空调费、商业管理费或其他应由被告支付的任何一项费用超过30日的，原告有权解除合约；原告依据本合同约定解除合同的，被告应支付原告不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金；原告依据本合同约定解除合同时，应当书面通知被告，通知到达被告之时合同解除；原告依据合同约定解除合同的，可以扣除被告已缴纳的履约保证金，按照下列顺序冲抵被告应当向原告支付的款项，1.水、电、燃气费，2.租金、物业服务费、空调费、商业管理费，3.赔偿金，4.违约金，履约保证金不足以支付全部款项的，原告有权继续向被告追索；合同终止后，被告应当在3日内自费将其所有可移动物品搬离，将租赁场地交回原告，若被告未能按时搬出物品、将租赁场地的使用权交还原告，视为被告放弃相关物品的所有权，原告可随意清理，被告还应按照合同终止当年租金标准的二倍向原告支付逾期占用期间的租金，并赔偿原告自行或雇佣专门人员腾空租金场地的费用；原、被告双方因履行合同而相互发出或提供的所有通知、文件、资料均以本合同所列明的联系地址、联系人送达，在被告下落不明或拒绝签收的情况下，另一方可以特快专递的方式向对方法定代表人、联系人的通信地址、身份证住所地邮寄送达，自邮寄之日起满3日视为送达。2017年5月31日，原、被告签订《补充变更协议（一）》（以下简称补充协议），约定将租赁期限变更为2年7个月，自2017年3月1日起至2019年9月30日止；租金自2017年6月1日起计算；2017年10月1日至2018年9月30日，每月租金26444.88元，2018年10月1日至2019年9月30日，租金每月28030.86元。2017年10月11日，原告向被告发送催款函，要求被告于2017年10月31日前支付拖欠的206120.43元应付费用，并按《租赁合同》约定承担逾期支付金额日万分之五的违约金。被告在该催款函上签名。2018年3月21日，原告向被告合同约定地址邮寄催款函，要求被告支付其拖欠的各项费用456287.04元。2018年5月17日，原告向被告送达催款函，函件载明被告拖欠费用为581953.68元，被告在该催款函上注明“已签收”。2018年9月6日，原告按照合同约定地址向被告邮寄《解除通知书》。通知书载明被告拖欠原告租金、物业服务费、空调费、商业管理费，根据双方签订的《租赁合同》第25条约定，要求解除与被告之间的《租赁合同》及补充协议，自通知到达被告之日起，《租赁合同》及其相关补充协议解除。被告于2018年9月9日收到上述通知。另，原告陈述被告还拖欠原告水费335.94元、商业管理费18889.2元，物业服务费31482元，被告支付的30000元履约保证金抵扣了水费和商业管理费后，余下10774.86元抵扣了部分物业服务费。2018年3月21日至2018年3月31日，被告所欠租金为8411.39元。以上事实，有《租赁合同》及补充协议，房地产权证，催款函及快递详单，解除租赁合同通知书及快递详单，以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。被告欠缴租金已超过30日，原告有权解除合同。2018年9月6日，原告根据《租赁合同》约定地址向被告邮寄《解除通知书》，被告于2018年9月9日收到该通知，原、被告之间《租赁合同》及其补充协议于该日解除。关于原告主张的各项欠付费用。合同履行期间，被告应该按照合同约定支付租金、物业服务费、空调费，被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证权利和答辩权利，被告应自行承担举证不能的不利后果。原告自认被告2018年3月21日至2018年3月31日尚欠租金为8411.39元，本院予以确认。被告应向原告支付2018年3月21日至2018年9月9日期间租金为148569.25元（8411.39元+26444.88元/月×5月+26444.88元/月÷30日×9日）；2018年4月1日至2018年9月9日期间物业服务费为20707.14元（5940元/月×5月+5940元/月÷30日×9日-10774.86元），空调费为31482元（5940元/月×5月+5940元/月÷30日×9日）。本院对原告的上述诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还房屋，被告返还房屋前的房屋占有使用费应由被告负担。根据合同约定，被告应该按照合同终止（解除）当年租金标准的二倍即26444.88元×2=52889.76元支付房屋占用使用费，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告逾期腾房给原告造成的损失为租金损失，原告未举证证明存在其他损失，故本院综合全案，酌情按照租金标准，对原告主张的房屋占有使用费进行主张。故，被告应向原告支付的房屋占有使用费自2018年9月10日至2018年9月30日按26444.88元/月计算，2018年10月1日起按照28030.86元/月计算。关于解除合同违约金。根据合同约定，被告逾期不支付履约保证金、租金、物业服务费、空调费、商业管理费或其他应由被告支付的任何一项费用超过30日的，原告有权解除合约，原告依据合同约定解除合同的，被告应支付原告不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金作为违约金。被告逾期支付租金等，应按合同约定向原告承担违约责任，故被告应向原告支付解除合同的违约金158669.28元（26444.88元/月×6个月）。关于逾期付款违约金。根据合同约定被告逾期支付租金、物业服务费、空调费、商业管理费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，被告应当按逾期支付金额的万分之五向原告支付违约金。本院认为，合同约定了逾期付款违约责任，被告未按约履行，应向原告支付逾期付款的违约金，但因本案解除合同系由被告拖欠租金等费用的一个违约行为引起，故自合同解除日起，不应再另行计算逾期付款违约金。逾期付款违约金计算方式如下：2018年3月21日至2018年5月31日的租金以61301.15元为基数，从2018年3月1日起计算至2018年9月9日，按日万分之五计算为5915.56元；2018年6月1日至2018年8月31日的租金以79334.64元基数，从2018年6月1日起至2018年9月9日，按日万分之五计算为4006.40元；2018年9月1日至2018年9月9日的租金，以7933.46元为基数，从2018年9月1日起至2018年9月9日，按日万分之五计算为35.70元；以上共计9957.66元。对原告的该项诉讼请求，符合上述部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告重庆金源时代购物广场有限公司与被告秦小丹之间签订的《房屋租赁合同》于2018年9月9日解除；被告秦小丹于本判决生效之日起五日内将位于重庆市江北区北滨一路368号的重庆金源时代购物中心四楼的商铺返还给原告重庆金源时代购物广场，商铺编号为CQ-SP-B-F4-005，CQ-SP-B-F4-006；被告秦小丹于本判决生效之日起五日内向原告重庆金源时代购物广场有限公司支付2018年3月21日至2018年9月9日期间的房屋租金148569.25元，2018年4月1日至2018年9月9日的物业服务费20707.14元、空调费31482元，合计200758.39元；四、被告秦小丹于本判决生效之日起五日内向原告重庆金源时代购物广场有限公司支付从2018年9月9日起至其实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费2018年9月10日至2018年9月30日按26444.88元/月标准计算，从2018年10月1日起按照28030.86元/月标准计算；五、被告秦小丹于本判决生效之日起五日内向原告重庆金源时代购物广场有限公司支付解除合同违约金158669.28元；六、被告秦小丹于本判决生效之日起五日内向原告重庆金源时代购物广场有限公司支付逾期付款违约金9957.66元；七、驳回原告重庆金源时代购物广场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6691.42元、公告费1170元，由被告秦小丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 陈 花人民陪审员 张 敬人民陪审员 郭 敏二〇一九年十二月九日法官 助理 甘 霖书 记 员 盛清清