黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1102民初2722号原告（执行案外人）：黑河正亿房地产开发有限公司，住所地黑河市中央街中房94号楼1042室。统一社会信用代码：91231100786028143G。法定代表人：郑吓名，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑恩立，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郑福生，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。被告（申请执行人）：王智，男，1973年02月02日出生，汉族，无职业，现住黑河市爱辉区。被告（被执行人）：毛志伟，男，1973年1月4日出生，满族，无固定职业，现住黑河市爱辉区。原告黑河正亿房地产开发有限公司（以下简称正亿公司）与被告王智、毛志伟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正亿公司的委托诉讼代理人郑恩立、郑福生，被告王智、毛志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正亿公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行黑河市学府家园住宅小区××楼××室房屋；2.裁定2019黑1102执异73号执行裁定书自动失效。事实和理由：2014年11月21日正亿公司以学府家园2号楼14、15、16、17、18、19号共6套房屋价值470余万元向陈志超借款210万提供抵押，并签订了商品房买卖合同。陈志超和毛志伟均认可正亿公司为二人之间借贷提供抵押物的事实，故正亿公司与毛志伟之间不是房屋买卖关系，而且至今未办理毛志伟和陈志超借贷关系的结算。陈志超于2014年11月21日出具了保证书，毛志伟于2018年6月10日出具了关于陈志超借款的证明，2014年11月21日原告正亿公司和被告毛志伟形成了商品房买卖合同。因王智与毛志伟就民间借贷形成诉讼，法院执行当中作出2019黑1102财保31号民事裁定书，查封毛志伟名下位于黑河市学府家园住宅小区××楼××室房屋，查封期限为三年。2019年10月21日王智向爱辉区人民法院申请执行，2018黑1102民初1629号民事调解书，执行标的额是本息合计271,898元，后来2019年10月21日正亿公司向爱辉区人民法院提出书面执行异议。首先，正亿公司与毛志伟之间并不存在房屋买卖法律关系，而正亿公司与毛志伟签订房屋买卖合同并办理网签的行为只是正亿公司应毛志伟要求，对毛志伟出借给案外人李洪亮、陈志超等人(为正亿公司开发工程项目的施工人)的资金提供的担保方式，即非典型担保方式。其次，根据《物权法》第一百八十六条和第二百一十一条以及《担保法》第四十条之规定，我国法律禁止流押条款。因此，虽然让与担保等非典型担保方式受到法律保护，但是在债务到期后未清算完毕的情况下，不得直接转让抵押物，以防止债务人或担保人的权益受到侵害。简言之，清算型让与担保受法律保护。最高院于2018年6月26日作出的(2017)最高法民终940号民事判决支持了上述观点。复次，正亿公司是按照每平方6,000元的价格，将案涉房屋抵押给毛志伟的，而案涉房屋的实际价值均在每平方12,000元以上，因此在正亿公司与毛志伟没有进行清算的情况下，若直接处分案涉房屋，不仅违反了上述禁止流押的效力性强制规定，且将对正亿公司的合法权益造成严重侵害。再次，根据《物权法》第六条以及《民事诉讼法》第二百二十四条之规定，不动产的物权变动以登记为生效要件，而案涉房屋只是办理了网签并没有进行产权登记，因此案涉房屋仍然是正亿公司所有的财产，并不属于毛志伟。而人民法院应当强制执行被执行人毛志伟的财产，因此人民法院无权对正亿公司的合法异议进行查封。最后，案涉房屋中多数房屋系正亿公司为施工人李洪亮和陈志超办理的抵押，现正亿公司与李洪亮、陈志超的建设工程施工合同纠纷，均已分别由人民法院作出了生效的民事判决，而在两份生效判决中，人民法院均没有认定正亿公司为李洪亮、陈志超提供的抵押担保房屋作为已付工程款，因此正亿公司已无需对李洪亮、陈志超等欠毛志伟的借款提供担保。综上，正亿公司与毛志伟不存在房屋买卖法律关系，双方之间的非典型担保亦没有进行清算，且生效判决认定正亿公司对李洪亮、陈志超欠毛志伟的借款提供担保已无必要。爱辉区法院无权对正亿公司所有的案涉房屋进行查封。恳请人民法院尽量支持原告诉请，解除查封，维护正亿公司合法权益。王智辩称，1.王智作为善意第三人，完全有理由相信正亿房地产开发公司与毛志伟之间存在房屋买卖关系。在毛志伟向王智借款时，将商品房买卖合同直接交给王智作为担保，该商品房买卖合同中附有毛志伟的付款收据，出卖人正亿房地产开发公司盖有公章，买受人毛志伟签字，因此我们确有理由相信该商品房买卖合同真实有效，该案涉房屋就是毛志伟购买的；2.据了解，不仅案涉房屋，整个学府家园的楼房至今均未能办理产权登记。虽然不动产物权以登记为生效要件，案涉房屋仅办理了网签未办理产权登记，但这并不能说明该房屋依然是正亿公司财产，如果所有在正亿公司购买房屋未能办理产权登记的买受人处分所购房产还需正亿公司同意，那么显然于理不合；3.在王智与毛志伟民间借贷纠纷一案中，毛志伟以商品房买卖合同方式提供担保，该担保为让与担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”。商品房买卖合同中的房屋作为担保标的物，虽未让渡房屋所有权，但是让渡了物权期待权。因此，依据上述规定，由于债务人毛志伟不能履行还款义务，债权人有权要求对担保房屋进行拍卖折价后从价款中受偿。综上所述，正亿公司的理由不能成立，人民法院查封案涉房屋合法合理，望法院依法判决，维护债权人的合法权益。正亿公司跟我没有任何关系，起诉不着我，我查封的是毛志伟的房子，当时毛志伟告诉我说这个房子就是他的，在房产局了解知道网签就是毛志伟的名，所以我就认为这个房子就是毛志伟的，证明房屋的所有权就是毛志伟的，跟正亿公司没有关系，毛志伟给我出具了一个购房合同。毛志伟辩称，114号门市是正亿公司顶的陈志超的工程款，然后陈志超用114号门市作为抵押找我借的钱，应该与正亿公司没有任何关系，所以正亿公司应该去找陈志超去要钱去，他不应该来找我，无权干涉我处置114号门市。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。根据当事人提交的证据，本院认定如下事实：1.2014年11月21日陈志超向毛志伟借款，李洪亮出具了2,100,000元的借条。同日正亿公司以其开发建设的学府家园2号楼000114号房及其他门市房，与毛志伟签订《商品房买卖合同》，用于对陈志超向毛志伟借款的担保。2.王智与毛志伟民间借贷纠纷一案，王智于2019年6月14日向本院申请诉前财产保全，本院同日作出（2019）黑1102财保31号民事裁定书，查封了位于黑河市学府家园住宅小区××楼××室房屋；王智起诉后，本院作出（2019）黑1102民初1629号民事调解书，毛志伟于2019年7月14日前偿还王智借款本息；毛志伟未履行调解协议，王智向本院申请执行。3.正亿公司就本案诉争房屋于2019年10月21日向本院提出书面执行异议，本院于2019年11月4日作出（2019）黑1102执异73号执行裁定书，驳回正亿公司的执行异议请求。本院认为，毛志伟与正亿公司签订的《商品房买卖合同》系作为借款担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人签订买卖合同作为民间借贷合同担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。依此规定，毛志伟可要求正亿公司偿还到期债务，在正亿公司不能履行时，要求拍卖正亿公司的担保房产。现该担保房产未经依法处理，毛志伟并未取得该房屋的所有权；另毛志伟虽称案涉房屋归其所有，但未提交证据证明其与正亿公司或陈志超与正亿公司就担保房屋达成了以房抵债的协议，不能认定案涉房屋已归毛志伟所有。综上，案涉房屋现仍归正亿公司所有，不应对该房屋予以执行。综上所述，本案经本院审判委员会讨论后决定，正亿公司要求不得执行黑河市学府家园住宅小区××楼××室房屋的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行黑河市学府家园住宅小区2号楼000114室房屋。案件受理费100元，由被告王智、毛志伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。本院（2019）黑1102执异73号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  尚庆斌审 判 员  卢宏波人民陪审员  李银红二〇一九年十二月二十五日书 记 员  王莹莹