西安市鄠邑区人民法院   民事判决书                     (2019)陕0118民初2793号   原告：孙萍，女，1972年2月13日生，汉族，现住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：何宏明、樊温博，陕西新庆律师事务所律师。   被告：西安吉源建筑有限责任公司，住所地：西安市长安区。   法定代表人：兰兴勃，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：齐文虎，上海市XX城（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：潘希望，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。   被告：陕西宇利置业发展有限公司，住所地：西安市未央区。   法定代表人：段忍年，该公司总经理。   原告孙萍与被告西安吉源建筑有限责任公司（以下简称:吉源公司）、陕西宇利置业发展有限公司（以下简称:宇利公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙萍及其委托诉讼代理人何宏明、樊温博，被告吉源公司之委托诉讼代理人齐文虎到庭参加了诉讼。被告宇利公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告孙萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令终止对西安市莲湖区XX村XX座XX号楼XX单元XX号房屋的强制执行程序。2、依法判令位于西安市莲湖区XX村XX座XX号楼XX单元XX号房屋归原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由: 2008年3月6日，原告与被告宇利公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告以166642元购买被告宇利公司开发的西安市莲湖区XX村XX座XX号楼XX单元XX室房屋。《房屋买卖合同》签订后，原告以现金形式分六次向被告宇利公司支付全部购房款。被告宇利公司将该房屋交付原告，原告装修后使用至今。2018年9月20日，西安市鄠邑区人民法院将上述房产查封。原告向西安市鄠邑区人民法院提出了案外人执行异议，西安市鄠邑区人民法院作出（2019) 陕0118执异10号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为未办理房屋权属证明是该房屋及土地性质决定的，并非原告自身原因导致，法院错误的执行了原告的合法财产，侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特向法院提起案外人执行异议之诉，望法院支持原告的诉请。   被告吉源公司辩称，原告提起的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。首先，被告吉源公司依据生效法律文书申请法院实施的执行行为，有充分的事实和法律依据。2015年10月10日，西安市鄠邑区人民法院（时称“陕西省户县人民法院”）作出（2015）户民初字第01367号和（2015)户民初字第01370号民事判决书，判令宇利公司于判决生效后10日内返还被告吉源公司保证金80万元，并支付工程款合计10727252.01元。该两份判决书生效后，宇利公司未在判令期限内履行判令的金钱给付义务，被告吉源公司遂向人民法院申请强制执行。2018年9月20日，西安市鄠邑区人民法院在执行中查明，宇利公司有其自己开发建设的XX村XX座”的住房和临街商铺可供执行，遂作出(2016)陕0125执439号执行裁定书对前述住房和商铺进行了查封。故，被告吉源公司依据生效法律文书对宇利公司享有可供强制执行的金钱债权，宇利公司不履行义务的，被告吉源公司有权申请强制执行。西安市鄠邑区人民法院在执行程序中，对宇利公司开发建设的住房和临街商铺财产进行查封，亦有充分的事实和法律依据。   其次，原告对人民法院在执行过程中查封的涉案房屋不享 有足以排除强制执行的民事权益。第一，原告与宇利公司签订的《房屋买卖合同》为无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（〔2003〕7号）第2条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，结合涉案房屋及所在“百佳星座”小区无商品房预售许可及不动产产权登记的事实，无论原告的《房屋买卖合同》是现房买卖合同，还是商品房预售合同，均依法应属无效合同。第二，根据国家企业信用信息系统中宇利公司的公示信息， 宇利公司是一家从事房地产开发及物业管理的房地产开发企业。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2O15〕10号）第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因原告与被告宇利公司签订的房屋买卖合同为无效合同，涉案房屋权益应自始归于宇利公司。故，原告对人民法院查封的涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，法院应依法驳回原告的诉讼请求。   被告宇利公司未作答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宇利公司是从事房地产开发企业。2005、2006年间，被告宇利公司开发了西安市莲湖区XX城XX村XX座。   2008年3月6日，原告与被告宇利公司签订了房屋买卖合同，合同约定：原告购买被告宇利公司开发的百佳星座（城中村改造项目）第1栋A单元14层1401号房，房屋建筑面积为138.9平方米，单价为每平方米1200元，总价为166680元。付款方式为分期付款，原告于2008年3月30日前给付被告宇利公司购房款66680元，剩余100000元按照每年给付20000元，分五年交完全款。2008年9月23日，原告向被告宇利公司支付购房款66680元，2009年至2013每年支付被告宇利公司购房款20000元，直至2013年3月18日付清全部购房款共计166680元。被告宇利公司向原告交付了房屋，原告在该房居住使用至今。   被告吉源公司诉宇利公司建设工程施工合同纠纷一案，2015年10月l0日本院作出（2015）户民初字第01367号民事判决书判令：“一、被告陕西宇利置业发展有限公司于判决生效后十日内向原告西安吉源建筑有限责任公司返还保证金800000元。二、被告陕西宇利置业发展有限公司于判决生效后十日内向原告西安吉源建筑有限责任公司给付工程款6601073.96元。案件受理费65010元，由被告陕西宇利置业发展有限公司负担。”被告吉源公司诉宇利公司建设工程施工合同纠纷一案，2015年10月10日本院作出（2015）户民初字第01370号民事判决书判令：“被告陕西宇利置业发展有限公司于判决生效十日内向原告西安吉源建筑有限责任公司给付工程款4126178.05元。”以上两份判决生效后，宇利公司未履行判决确定的义务，被告吉源公司遂向本院申请强制执行。执行中，本院于2018年9月20日作出（2016）陕0125 执439号之一执行裁定书，查封宇利公司建设的位于西安市莲湖区白家口“百佳星座”小区1号楼1单元1401号、1号楼2单元1803号和2403号、2号楼3单元1803号、3号楼1103号共5套商品房和“百佳星座”小区的临街共24间2层商铺，期限为三年。   原告孙萍对所查封的1号楼1单元 1401号房屋主张实体权利，向本院提出排除执行异议。本院于2019年4月10日作出（2019）陕0118执异10号执行裁定书，裁定驳回原告孙萍的异议请求。   2019年4月24日，原告孙萍持上述诉称理由，诉至本院，请求支持以上请求。另查明，宇利公司共有三名股东，即段忍年、董建礼、夏问长，原告系宇利公司员工，负责财务。被告吉源公司称其于2015年找不到段忍年才起诉。另查明，涉案房屋未办理房屋过户登记，无不动产登记证书。宇利公司营业执照已被吊销。2018年9月14日，宇利公司股东夏问长在本院执行笔录中称：“在2006年我们公司在西安市莲湖区XX村XX组XX城XX村XX楼，现在叫百佳星座，当时我们公司留存房有3号楼1103（现在段忍年名下）、1号楼2单元1803号（现在段忍年女儿段某某名下）、1号楼1元1401（现在孙平名下）、1号楼2单元2403号（现在刘琦，段忍年司机名下）、2号楼3单元1803号(现在段忍平，（段忍年之妹名下）这些房都属于我们公司财产。我们公司在百佳星座还有门面房若干套没有卖……”   本院认为，XX房XX城中村改造项目房屋，未办理房屋过户登记手续并非原告的原因。原告按照房屋买卖合同交付房款并占有使用房屋至今，原告享有足以排除强制执行的民事权益，且本案并无证据证明宇利公司股东夏问长所讲的涉案房屋为宇利公司财产而登记在原告名下的事实，故对原告请求终止对西安市莲湖区XX村XX座XX号楼XX单元XX号房屋的强制执行的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。XX房XX城中村改造项目，该房未取得房屋所有权证，故对原告请求确认位于西安市莲湖区XX村XX座XX号楼XX单元XX号房屋归原告所有之诉讼请求，本院不予支持。现依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：   一、终止对西安市莲湖区XX村XX座XX号楼XX单元XX号房屋的强制执行。   二、驳回原告孙萍其余之诉讼请求。   本案案件受理费3630元，由原告孙萍负担1630元，被告西安吉源建筑有限责任公司负担2000元。    如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审 判 长张保育   陪 审 员温大强   陪 审 员李新翔     二〇一九年十二月二十四日     书 记 员 王 蕾          1