广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4595号 原告：南宁百货大楼股份有限公司文化宫分公司，住所地：南宁市兴宁区民主路**职工文体中心**、地下室**，统一社会信用代码：914501020907262505。 负责人：王资文，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢平，男，1973年12月14日出生，系南宁百货大楼股份有限公司员工。 被告：李秋梅，女，1983年12月17日出生，住广西宾阳县。 被告：深圳市鑫悦食尚餐饮有限公司，住所，住所地：深圳市罗湖区东门街道解放路北侧方海商苑**社会信用代码：91440300360072526J。 法定代表人：范大勇。 南宁百货大楼股份有限公司文化宫分公司（以下简称：文化宫分公司）与被告李秋梅、深圳市鑫悦食尚餐饮有限公司（以下简称：鑫悦食尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告文化宫分公司的委托诉讼代理人谢平到庭参加诉讼，被告李秋梅、鑫悦食尚公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告文化宫分公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付租金、管理费、空调使用费合计364416.2元、水电费50722.46元，总计415138.66元；2.两被告向原告交纳的170000元租赁保证金作为违约金赔偿给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月18日，被告鑫悦食尚公司因正在办理工商登记手续，还未取得营业执照、印章等证照，由其大股东被告李秋梅为代表与原告签订《商铺租赁合同》，约定承租原告位于南宁市商铺（建筑面积1131平方米）用于经营餐饮，租期五年，免租期至2016年6月30日，起租日期从2016年7月1日起算，租金第一年每月为56500元，第二年为每月59377.5元，第三年为每月62318.1元，第四年为每月65598元，第五年为68651.7元，除首月租金于起租日支付外，每月租金须于每月第一日支付。除支付租金外，承租方还应该按商铺建筑面积每月每平方米15元支付管理费及空调使用费，水电费按有关规定交纳，其他费用由承租方自行承担。承租方逾期交纳租金、管理费、水电费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金，逾期达到30日，出租方有权单方终止合同，承租方应负担出租方为催讨租金或费用而引起的所有费用，合同还对其他方面作了约定，被告李秋梅按合同交纳了170000元履约保证金。合同签订后被告鑫悦食尚公司于2016年2月18日在深圳注册成立，法定代表人为范大勇，并于2016年3月19日在南宁设立南宁分公司，分公司负责人为范大勇，范大勇与李秋梅为鑫悦食尚公司仅有的两位股东。南宁分公司成立后，正常运营。经查，南宁分公司已于2019年3月18日注销。两被告从2017年1月开始陆续拖欠合同款项，后原告与南宁分公司于2018年1月25日签订了一份《补充协议之鑫悦食尚店》，对拖欠合同款项金额进行了确认，并对支付时间、优惠条件作出约定，但被告未能按照补充协议履行。因被告久未支付拖欠款项，2018年7月17日原告与南宁分公司再次就解决拖欠款项及减免事宜达成了《补充协议之鑫悦食尚店》。该协议签订后，两被告仍无力支付合同款项。2018年9月，两被告遂将“鑫悦食尚”海鲜烤肉餐厅关闭，原告多次联系被告，要求支付上述款项及解决撤场问题，被告均无回应。 被告刘秋梅、被告鑫悦食尚公司均未到庭，亦均未在举证及答辩期限内提交任何的证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月18日，文化宫分公司（甲方、出租方）与李秋梅（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：2.1甲方将座落于南宁市商铺出租给乙方使用。2.4该商铺的承租面积为645平方米，建筑面积为1131平方米。2.6乙方租用该商铺的期限自商铺交付之日起计算，租赁期限5年。4.1.1乙方每月租金为（按建筑面积计租）：（1）第一个租赁年度，每月基本租金人民币56550元（每月人民币50元/㎡﹡1131㎡）；（2）第二个租赁年度，每月基本租金人民币59377.5元（每月人民币52.5元/㎡﹡1131㎡）；（3）第三个租赁年度，每月基本租金人民币62318.1元（每月人民币55.1元/㎡﹡1131㎡）；（4）第四个租赁年度，每月基本租金人民币65598元（每月人民币58元/㎡﹡1131㎡）；（5）第五个租赁年度，每月基本租金人民币68651.7元（每月人民币60.7元/㎡﹡1131㎡）”，以上所称租赁年度是指从起租日起满十二个月为一个租赁年度，以此类推，但最后一个租赁年度以实际月数计算。4.1.2上述租金并不包括乙方需交付之管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）。4.1.3起租日为2016年7月1日。4.2.1乙方应向甲方交纳相当于3个月租金的租赁保证金，共计170000元，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费或者其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。4.3.1乙方应交纳的管理费按该商铺建筑面积计算每月平方米15元，免租装修期内物业管理费减半收取。4.4.1若乙方使用甲方安装的中央空调系统，则需向甲方交纳空调使用费，空调使用费按该商铺建筑面积每月每平方米15元计算。出租场地内有甲方安装的中央空调系统，中央空调的开启与关闭的时间由甲方按气温的高低情况与甲方南宁百货文化宫店铺购物中心营业时间决定。4.5.2水、电费押金按该商铺建筑面积人民币20元/平方米计算，共计22620元，乙方应于该商铺交付之日向甲方支付。4.6.1乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、燃气费及其他费用。6.1乙方的免租装修期至2016年6月30日。16.1在本合同有效期内，乙方逾期交付租金、管理费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金，逾期达14日以上的，甲方或甲方委托物业管理公司有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。16.2本合同有效期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。文化宫分公司在该合同甲方落款处盖章，李秋梅在该合同乙方落款处签字捺印。签订该合同后，李秋梅合计向文化宫分公司交付了租赁保证金170000元。文化宫分公司陈述其司已于2018年9月18日自行收回涉案商铺。 2018年1月25日，文化宫分公司（甲方）与深圳市鑫悦食尚餐饮有限公司南宁分公司（以下简称：鑫悦食尚公司南宁分公司）（乙方）签订《补充协议之鑫悦食尚店》，载明“经甲乙双方多次协商，乙方在保证今后不拖欠租金、物业、管理费、空调费及水电费的情况下，就乙方拖欠的如下款项达成以下补充协议：1.甲方免除乙方2017年4、5月两个月的场地租金；2.乙方在文化宫店2017年6月至2018年3月31日的场地租金，甲方减半收取；3.2017年3月31日前所欠117336元物业空调费，2018年1月开始平均分3期，每月还款39112元，2018年3月31日前还完，2017年6-12月应交租金206287.5元，因铺面面积调整缩减，从2018年4月开始，分3个月每月还款68762.5元，在2018年6月30日前还完。4.乙方2018年1月的场地租金（22102.5元，缩减289㎡）在2018年1月26日前交完，2018年2、3月的场地租金，按原租赁合同约定的时间交付。5.2018年2月开始，乙方保证当月租金、物业费、空调费在当月1日前全部缴纳完毕，当月水电费在次月15日前全部缴纳完毕。6.如乙方未在2018年6月30日前支付完第3、4条约定的款项，甲方在本补充协议第1、2、3条给予乙方的减免租金优惠条件取消，乙方需按原合同支付全额租金。”文化宫分公司在该协议甲方落款处盖章，鑫悦食尚公司南宁分公司在该协议乙方落款处盖章。 2018年7月17日，文化宫分公司（甲方）与鑫悦食尚公司南宁分公司（乙方）签订《补充协议之鑫悦食尚店》，载明“经甲乙双方多次协商，乙方在保证今后不拖欠租金、物业、管理费、空调费及水电费的情况下，甲乙双方就如下款项达成以下补充协议：1.乙方在文化宫店2018年6月1日至2018年8月31日的场地租金，甲方减半收取；2,乙方保证2018年6月租金22102.5元、物业费12630元、空调费12630元，共计47362.15元，在2018年7月31日前交清；3.2018年7月租金22102.5元、物业费12630元、空调费12630元，5-6月水电费38565.92元，共计85928.42元，分批在2018年8月15日前全部缴纳完毕；4.2018年8月租金在2018年8月31日前全部缴纳完毕；5.2018年9月开始租金按全额缴纳，如未按期缴纳，每延迟一日应向甲方支付逾期应付款2‰的违约金；6.2017年3月31日前所欠39112元物业空调费，2017年6-12月应交租金206287.5元，共计245399.5元，分七期，从2018年9月开始，分7个月每月还款35057.1元，在2019年2月4日前还完；7.如乙方未按第2-5条约定的款项执行，甲方在本补充协议第1条给予乙方的减免租金优惠条件取消，乙方需按原合同支付全额租金，同时甲方有权按原合同约定条款采取停水停电及收回租赁场地。文化宫分公司在该协议甲方落款处盖章，鑫悦食尚公司南宁分公司的负责人范大勇在该协议乙方落款处签字捺印。 2018年8月8日，文化宫分公司向刘秋梅（深圳食尚公司南宁分公司）发出《督促缴纳租金、管理费、空调费及水电费的通知书》，载明了：8月租金22102.5元，8月的管理费12630元、8月空调费12630元，合计47362.5元；7月水电费，其中电费18602.46元，水费822元，合计19424.46元。 2018年9月1日，文化宫分公司向刘秋梅（深圳食尚公司南宁分公司）发出《督促缴纳租金、管理费、空调费及水电费的通知书》，载明了：9月租金46394元，9月的管理费12630元、9月空调费12630元，合计71654.2元。 2018年9月17日，文化宫分公司向深圳食尚公司南宁分公司发出《停水、停电通知书》，载明了：贵公司位于我司文化宫店四楼鑫悦食尚餐餐厅。因未履行合同约定缴交租金及水电费，截止到目前尚欠我司8、9月的租金、空调费、管理费、水电费及滞纳金：159875.16元，2018年9月30日应缴第一期2017年3月31日前所欠物业空调费及2017年6-12月应交租金：35057.1元，未缴交，总计：194932.26元。我司已向贵公司发出缴费通知书，但至今仍未缴清所有费用。我司将根据《租赁合同》条款向贵公司发出停水、停电通知书，我司将在2018年9月18日上午10时中止对贵公司供水供电，并持续追缴所有欠费。望贵公司提前做好停水、停电准备工作，此次停水、停电造成的任何不良后果，我司概不负责。餐厅内所有库存的食材请自行处理。 2018年9月18日，文化宫分公司核算深圳食尚公司南宁分公司截至2018年8月的电费为11546.89元，水费为723元，合计16727元；2018年9月1日至2018年9月18日，深圳食尚公司南宁分公司的电费为10190.47元，水费为447元，合计14571元。 另查明，李秋梅系鑫悦食尚公司的大股东，范大勇系鑫悦食尚公司的股东及法定代表人。李秋梅承租涉案商铺后，用于经营鑫悦食尚公司南宁分公司。鑫悦食尚公司南宁分公司于2016年3月9日核准注册，住所地为涉案商铺即南宁市商铺，负责人范大勇。鑫悦食尚公司南宁分公司于2019年3月18日核准注销。 再查明，涉案的房屋即职工文体中心项目已于2012年1月17日取得了南宁市规划管理局颁发的建字450101201200049号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，建设单位为南宁市总工会。 2012年1月10日，南宁总工会与南宁百货大楼股份有限公司签订《租赁合同》，由南宁总工会将南宁市工人文化宫职工文体活动中心地上1-4层和文化广场标的房屋租赁建筑面积约4.39万平方米及南宁工人文化宫改造建设项目建筑地下室负2、3层，总面积约4.5万平方米，除甲方使用的100个停车位及公共设备设施用房外全部租赁给南宁百货大楼股份有限公司，租赁时间从装修和试业期届满之次日起算共20年，其中包括涉案商铺。 2019年12月18日，南宁百货大楼股份有限公司出具《证明》，载明其司租赁了南宁市民主路20号文化宫职工文体活动中心后成立了文化宫分公司，并同意由文化宫分公司将上述房屋对外招商及出租。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李秋梅、鑫悦食尚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其已放弃依法享有的举证、质证及答辩等诉讼权利。 《商铺租赁合同》及《补充协议之鑫悦食尚店》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效，双方应恪守履行。原告与被告李秋梅签订的《商铺租赁合同》，故《商铺租赁合同》的合同相对方为原告文化宫分公司与被告李秋梅，被告刘秋梅作为承租人应承担承租人支付租金、管理费等双方约定义务。被告刘秋梅承租涉案商铺后将商铺用于鑫悦食尚公司南宁分公司的经营，鑫悦食尚公司南宁分公司作为涉案商铺的实际经营者、实际使用人，承接刘秋梅在上述《商铺租赁合同》中的权利义务，并与文化宫分公司签订了《补充协议之鑫悦食尚店》，亦应严格履行，应对应支付的租金、管理费用等承担连带责任。鑫悦食尚公司南宁分公司已于2019年3月18日核准注销，且根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，鑫悦食尚公司南宁分公司所应付的租金、管理费等责任由鑫悦食尚公司承担。 关于原告主张的租金、管理费、空调使用费及水电费的问题。1.关于租金，原告主张被告欠付的租金期间为2017年6月-12月、2018年8月、9月。根据2018年7月17日签订的《补充协议之鑫悦食尚店》第6条的约定可知，被告欠付的2017年6月-12月的租金为206287.5元。根据上述协议第1条、第2条、第3条、第4条、第7条的约定可知，原告与鑫悦食尚公司南宁分公司协商的减半收取2018年6月1日至2018年8月31日租金减，但因鑫悦食尚公司南宁分公司未按约定时间支付租金等费用，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的规定，减半收取2018年6月1日至2018年8月31日租金的优惠不发生法律效力。故被告应支付的2018年8月的租金应为44205元（22102.5元×2）。原告于2018年9月18日收回涉案商铺，故被告仍应支付2018年9月1日至9月18日期间的租金，根据《商铺租赁合同》第4.1.1条的约定，该期间的租金应为27836.52元（55.1元/㎡×842㎡÷30天×18天=27836.52元）。综上，李秋梅应支付的租金为278329.02元（206287.5元+44205元+27836.52元）。2.关于管理费，原告主张被告欠付2018年8月、9月的管理费。根据2018年8月8日，文化宫分公司向刘秋梅（深圳食尚公司南宁分公司）发出《督促交纳租金、管理费、空调费及水电费的通知书》，可知2018年8月的管理费为12630元。而原告于2018年9月18日收回涉案房屋，故被告应支付2018年9月1日至2018年9月18日的管理费，根据《商铺租赁合同》第4.3.1条的约定，被告欠付的管理费为7578元（842㎡×15元/㎡÷30天×18天）。综上，李秋梅欠付的管理费合计20208元（12630元+7578元=20208元）。3.关于空调使用费，原告主张被告欠付空调使用费的期间为2017年3月31日前的欠费及2018年8月、9月份的空调使用费。根据2018年7月17日签订的《补充协议之鑫悦食尚店》第6条的约定可知，被告截止2017年3月31日前所欠付的空调使用费为39112元。根据2018年8月8日，文化宫分公司向刘秋梅（深圳食尚公司南宁分公司）发出《督促交纳租金、管理费、空调费及水电费的通知书》，可知2018年8月的空调费12630元。如前所述，2018年9月18日原告已收回涉案商铺，故被告应付的2018年9月1日至2018年9月18日的空调使用费根据《商铺租赁合同》第4.4.1条的约定应为7578元（842㎡×15元/㎡÷30天×18天）。综上，李秋梅欠付的空调使用费合计为59320元（39112元+12630元+7578元）。4.关于水电费，原告主张被告欠付了2018年7月、8月、9月的水电费。根据2018年8月8日，文化宫分公司向刘秋梅（深圳食尚公司南宁分公司）发出《督促交纳租金、管理费、空调费及水电费的通知书》，可知2018年7月的水电费，为19424.46元。根据文化宫分公司2018年9月18日的核算，深圳食尚公司南宁分公司2018年8月份的水电费为16727元、2018年9月份的水电费为14571元。综上，被告李秋梅应支付的水电费为50722.46元（19424.46元+16727元+14571元=50722.46元）。 关于原告主张的违约金问题。关于原告主张被告缴纳的租赁保证金170000元作为违约金赔偿给原告的问题。被告至今拖欠原告相应租金、管理费用，构成违约，根据《商铺租赁合同》16.2的约定“本合同有效期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿”，现原告主张被告缴纳的租赁保证金170000元作为违约金赔偿给原告符合约定，本院予以支持。故被告李秋梅赔偿原告文化宫分公司违约金170000元，该款已由被告李秋梅所缴纳的租赁保证金170000元抵扣。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李秋梅向原告南宁百货大楼股份有限公司文化宫分公司支付欠付的租金278329.02元； 二、被告李秋梅向原告南宁百货大楼股份有限公司文化宫分公司支付欠付的管理费20208元； 三、被告李秋梅向原告南宁百货大楼股份有限公司文化宫分公司支付欠付的空调使用费59320元 四、被告李秋梅向原告南宁百货大楼股份有限公司文化宫分公司支付欠付的水电费50722.46元； 五、被告李秋梅赔偿原告南宁百货大楼股份有限公司文化宫分公司违约金170000元（该款已由被告李秋梅所缴纳的租赁保证金170000元抵扣）； 六、被告深圳市鑫悦食尚餐饮有限公司对以上费用承担连带责任； 七、驳回原告南宁百货大楼股份有限公司文化宫分公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9652元（原告南宁百货大楼股份有限公司文化宫分公司已预交），由原告南宁百货大楼股份有限公司文化宫分公司负担108元，由被告刘秋梅、被告深圳市鑫悦食尚餐饮有限公司负担9544元；公告费300元，由被告李秋梅、被告深圳市鑫悦食尚餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  冯桂琼 人民陪审员  张建芳 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  张奕曈 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。