中华人民共和国北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初9478号原告:刘洋，男，1975年4月23日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，住北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张勇，北京宣言律师事务所律师。被告：杨彬，男，1959年8月28日出生，汉族，户籍所在地天津市红桥区，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告：张珣（ZHANG×××UN），女，1967年11月3日出生，加拿大籍。原告刘洋与被告杨彬、张珣（ZHANG×××UN）（以下简称张珣）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洋及其委托诉讼代理人张勇，被告杨彬到庭参加诉讼。被告张珣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。刘洋向本院提出诉讼请求：1.请求确认北京市顺义区×××车库产权归原告所有；2.判令被告协助原告办理车库所有权变更登记手续，将车库登记至原告名下；3.判令被告腾退车库；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：北京市顺义区人民法院于2018年6月22日发布拍卖公告，将于2018年7月23日10时至2018年7月24日10时对北京市顺义区×××地下一层至地上四层08号房产进行拍卖。原告于2018年7月24日参与竞买，以人民币1000万元竞拍成功该处房产。房产竞买成功后，原告按照拍卖公告要求的时间和金额，按时足额缴纳了拍卖尾款，并于2018年9月17日办理完毕房产过户手续，取得房屋不动产权证。当原告去收房的时候才发现，该房屋的地下一层车库拥有独立于房屋的不动产权证，此次拍卖未包含该车库等，且车库由被告实际占有使用。经原告向房产开发商北京长乐房地产开发有限公司以及物业服务公司北京信卫物业管理有限公司了解后得知，该房屋为别墅，在开发建设时包含地上四层和地下一层。在销售时，将地上四层和地下一层作为一个整体销售，地下**包含车库，且车库不单独支付费用。车库内有房屋的入户门，从车库直接可以进入房屋。房屋里的电力、燃气、水等设备的总阀门及管道都在车库内。车库无论是从房屋设计开发、销售，还是使用功能上，都是房屋不可或缺的重要组成部分。同时，在开发商与被告签订的《商品房预售合同补充协议》第二十七条，关于车库，约定：“在买受人遵守、履行预售合同及本补充协议并足额支付该商品房总房价款的前提下，出卖人将该车库赠与买受人，卖受人需按出卖人要求时间与出卖人签订出卖人拟定之《车库赠与协议》。买受人承诺：该车库与该商品房一并交接、使用、处分。在该商品房进行转让时，在合法情形下，该车库随同该商品房一并转让；在该车库进行转让时，在合法的情形下，该商品房一并转让。”第二十八条特别约定，买受人明白、同意并承诺如下事项第4项中约定：“买受人承诺，在其将该商品房、该车库进行转让时，应要求并促使该商品房受让人出具承诺遵守本条款之承诺函，该承诺函还需载明，如该商品房受让人再次转让该商品房、该车库，其新的受让人仍需出具本条所述之承诺函，以遵守本条之承诺，否则，纵使买受人已对该商品房、该车库进行处置，对商品房以后任何一位受让人不遵守或违反上述承诺的行为，买受人仍应与该商品房的受让人承担连带责任。”《车库赠与协议》第三条约定：“赠与人在向受赠人交付其购买的该商品房时，将该车库一并交付给受赠人。受赠人在接收该商品房时，应一并接收该车库。”第十一条约定：“受赠人在对外转让所购买的该商品房时，应将受赠受库一并转让，并应告知赠与人及物业服务企业。在受赠人对外转让该车库时，应一并转让该商品房，并应告知赠与人及物业服务企业，受赠人不得分割转让该车库。”现，被告无视其与开发商签订的《商品房预售合同补充协议》及《车库赠与协议》中关于车库随房屋一并转让的承诺，非法占用和使用车库拒不腾退，严重损害了原告的利益。故起诉。杨彬辩称：一、涉诉车库归被告所有，受法律保护。车库是独立的物权主体，是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的建筑物，四周范围明确，已成为与住房相区别的、独立的特定物，能够满足构造上的独立性和使用上的独立性要求，该车库依法办理了登记手续，符合法律上的独立性要求，可与建筑物其他部分完全隔离。被告于2009年通过投资购买获得该车库的物权，购买方式为物权法第74条规定的“附赠”方式，并进行了合法产权登记，拥有房屋权属证书。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。国家法律对依法登记的房屋的法律保护为确认产权、当房屋受到损坏时恢复原状、排除居住和使用方面的妨碍、赔偿由他人造成的损失等，因此，被告对该车库拥有无可置疑的所有权且受我国法律保护。二、原告经过司法拍卖获得房屋所有权但是未获得该车库所有权。车库不是司法拍卖的标的，原告通过司法拍卖获得的房屋所有权与该车库所有权是两个完全不同的物权。法院拍卖不包括该车库，车库所有权并未随着住宅被拍卖发生转移，根据（2019）京0113执异27号《执行裁定书》，原告通过司法拍卖获得房屋的物权，但没有通过司法拍卖获得该车库的物权，对此原告没有异议。原告没有通过司法拍卖获得该车库所有权与被告无关。在本案相关的司法拍卖中，执行法院对于被告名下原房屋所有权的取得是基于国家司法权利的执行，并不是被告向执行法院平等转让，在原告参与的司法拍卖中，原告与执行法院形成公法契约关系，其交易对手是执行法院。原、被告之间没有直接法律关系，不存在契约性转让关系。因而，原告要求被告在不存在的法律关系中履行只有在平等交易中才能履行的承诺没有道理。原告没有通过上述司法拍卖获得该车库的所有权是原告自身行为选择的结果，与被告无关。在司法拍卖的过程中，执行法院已对拍卖标的物进行完善审查，并进行了公告，（2019）京0113执异27号《执行裁定书》已就此进行清楚说明。在执行法院法官启动司法拍卖之前，被告曾对执行法官做过提示：商品房与车库是两个相对独立的不同产权。执行法官对此知晓，但是仍然对其中的商品房产权进行司法拍卖，并无不妥。原告指出被告在初始投资获得商品房和车库的所有权过程中，“车库不单独支付费用”，并以此为由要求被告将车库所有权归其所有，这是无理要求。开发商以附赠方式将该车库的物权转让给被告，这是被告在住宅商品房上投资的一种物权体现，但当该车库的所有权归属被告之后，被告可以自由选择约定归属的方式，没有继续选择附赠方式的必然。功能性不能决定物权的必然转移，车库是一个独立于商品房的主体，不是附属物或从物，车库有独立的构造、独立的功能，能够单独作为交易的标的，这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性，而不是商品房的从物，没有这个车库，不影响商品房的居住和生活功能。三、《商品房预售合同补充协议》、《车库赠与协议》的约定并非无偿转让。被告不是主动或者合意转让房屋，所以不具有承担《商品房预售合同补充协议》、《车库赠与协议》约定的主动义务，在被告向执行法官申明了两个独立产权之后，并未影响执行法庭的司法拍卖进程。上述约定只是约定“一并转让”，而不是一并无偿转让，原告的主张无理。综上，原告不存在必然获得本案所涉车库所有权的法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告既未做出答辩，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：北京市顺义区×××号房产原登记在杨彬、张珣名下，该房屋总层数为4（-1），建筑面积为272.38平方米，不动产证号为×京房权证顺字第×**。杨彬、张珣购买该房屋时，开发商另附赠一个地下车库，该车库具有独立的产权登记证书，亦登记在杨彬、张珣名下，总层数为0（-1），建筑面积为98.96平方米，不动产登记证号为×京房房权证顺字第×××号和**。从物理结构看，房屋为地上四层、地下**，而地下车库又比房屋的地下**低半层。房屋的电表、水设施阀门等位于车库内。2018年6月，本院发布司法拍卖公告，拍卖标的为：“北京市顺义区×××房产，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，总层数为4（-1）层，房房产证号×京房权证顺字第×**，载建筑面积为272.38元”。拍卖前，本院委托评估机构对房屋进行了评估，估价对象为北京市顺义区×××房，包括房屋建筑物及其分摊的土地使用权，建筑面积为272.38平方米，房产房产证号为×××京房权证顺字第×**，楼层-1-4，房屋总层数为4（-1），评估价格为人民币1416.16元。刘洋参与本次竞拍，并于2018年7月24日以人民币1000万元的价格将上述房屋竞拍成功，本院对此出具司法拍卖成交确认书，并作出（2018）京0113执恢631号执行裁定书，刘洋据此办理了房屋的产权登记并接收了房屋，该房屋于2018年9月17日登记在刘洋名下。涉诉车库并未一并转让给刘洋。刘洋得知本次拍卖不含车库，而房屋的电力、燃气、水等设备总阀门及管道在车库内无法使用，以收房时发现房屋实际情况与法院公告不符为由，向本院提出了执行异议，要求撤销拍卖。本院认为刘洋既认可看过《拍卖公告》及《拍卖须知》仍参加竞买，即视为接受《拍卖公告》及《拍卖须知》所载内容，其没有到现场看房，可视为其主动放弃看房权利并接受房屋现状，刘洋以房屋实际情况与拍卖公告不符为由要求撤销拍卖依据不足，于法无据，故驳回了刘洋的异议申请。刘洋后提起本案诉讼，以所述理由要求确认涉诉车库归其所有。杨彬持答辩意见不同意刘洋的诉求。杨彬购买涉诉房屋的《商品房预售合同补充协议》的第二十七条约定：买受人承诺：该车库与该商品房一并交接、使用、处分，在该商品房进行转让时，在合法的情形下，该车库随同该商品房一并转让，在该车库进行转让时，在合法情形下，该商品房一并转让。庭审中，杨彬表示在经过其允许的情况下，同意刘洋到车库充水、充电。另表示就车库不可能无偿赠与刘洋，但同意按照市场价值有偿转让给刘洋。上述事实，有庭审笔录、拍卖公告、司法拍卖成交确认书、执行裁定、杨彬名下原房产证、车库产权登记证、现场照片等在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张珣经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据评估报告、《拍卖公告》、司法拍卖成交确认书及执行裁定书等证据可以看出，本院执行部门对杨彬、张珣名下的房屋进行了价值评估并作为拍卖标的进行拍卖，刘洋以人民币1000万元竞拍获得产权的仅是房屋。涉诉车库有独立的产权登记证书，不在司法拍卖范围之内，刘洋不能基于房屋的司法拍卖取得车库的所有权。现刘洋要求确认车库归其所有并要求杨彬、张珣转移过户并腾退交付车库的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘洋全部诉讼请求。案件受理费一千零五十元，由原告刘洋负担（已交纳）。公告费四千二百元，由原告刘洋负担（已预交）。如不服本判决，原告刘洋、被告杨彬可在判决书送达之日起十五日内，被告张珣可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  穆希超人民陪审员  王晓琳二〇一九年十二月十九日法官 助理  赵 杰书 记 员  王梦伟