天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初6029号原告:杨树森，男，1993年4月7日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：杜文文，天津德彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛红飞，天津德彰律师事务所律师。被告：天津自贸区万达置业有限公司，住所地天津自贸区（中心商务区）迎宾大道旷世国际大厦2-1501、2-1508、2-1509、2-1510、2-1511、2-1512室。法定代表人：黄国斌，总经理。委托诉讼代理人：郭立新，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟中玉，天津建嘉律师事务所律师。原告杨树森与被告天津自贸区万达置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告杨树森的委托诉讼代理人葛红飞，被告天津自贸区万达置业有限公司的委托诉讼代理人郭立新、翟中玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨树森向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《地下停车位使用权转让协议》使用期限超过20年部分无效；2.判令被告返还原告车位使用权转让费273694元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年5月签订了《地下停车位使用权转让协议》，约定由原告购买被告开发的万海华府北区的一个地下停车位使用权，该车位总使用期内使用权转让费为398100元，被告于2019年1月前将该车位交予乙方使用。使用期限为自该车位移交之日起20年为第一个使用期，第一个使用期满后，原告有权继续使用，直至该车位所占用的国有土地使用权出让期限届满之日。根据双方之间签订的《天津市商品房买卖合同》，该土地的使用权年限为70年，自2013年1月18日至2083年1月17日止。因此被告实际转让的车位使用权期限为64年。然而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。被告转让给原告的车位使用权期限已经远远超出20年，故成讼。原告杨树森为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：证据1.天津市商品房买卖合同，证明被告向原告转让的商品房土地使用年限截止至2083年1月17日。证据2.地下车位使用权转让协议，证明被告转让的停车位所在的地下停车场为人防工程，被告不享有该车位所有权，该合同实际为租赁合同。证据3.贷记卡账户历史明细清单，证明原告已足额向被告支付了涉案车位款项。被告天津自贸区万达置业有限公司辩称,不同意原告的诉请，请求依法驳回原告诉请。原、被告签订的停车位转让协议，并非仅仅是车位使用权的转让。该协议约定被告转让给原告的是停车位的占有、使用、收益、处分的权利，原告作为权利受让人，在支付对价后完整享有上述四项权利，在法理上是完整的所有权权能，原告对车位享有完全的所有权，因此双方签订的使用权转让协议并非租赁合同。根据相同案件的生效判决，已经确认车位使用权转让协议性质并非租赁合同性质，因此原告的主张没有法律依据，请求予以驳回。被告天津自贸区万达置业有限公司向本院提交证据如下:证据1.建筑工程施工许可证及附件、建设工程规划许可证及通知书、建设工程规划验收合格证及通知书，证明涉案建设工程具备合法审批手续，被告有限进行车位使用权转让。证据2.不动产权证书，证明原、被告约定涉案地下车位所有权归被告所有，被告有权进行车位使用权转让。证据3.地下车位使用权转让协议，证明转让协议是双方真实意思表示，合法有效，双方通过使用权转让方式将诉争地下车位所有权益已经概括转让给原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原、被告提交的上述证据具有真实性、合法性，且与本案相关联，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系坐落于天津市滨海新区房屋的所有权人。被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《地下停车位使用权转让协议》，约定就万海华府北区负一层Ａ147号地下停车位使用权转让事宜达成协议：一、关于转让车位基本情况：合同转让之地下停车位位于万海华府北苑项目地下一层，编号为Ａ147。二、关于使用期限：该车位使用期限为自车位移交之日起20年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，至该车位所占用的国有土地使用权出让期限届满之日止。前述乙方有权使用的期间下称“总使用期”。三、关于车位使用权转让费及车位管理服务费：1.该车位在总使用期内的使用权转让费总额为398100元（该费用为车位总使用期内的全部使用权转让费），该使用权转让费为按个计价，使用权转让费总额为固定不变费用。2.乙方于本协议签订之日一次性向甲方全额交付全部使用权转让费398100元，并于车位移交前向物业服务企业缴纳第一年的车位管理服务费1200元。四、关于车位的移交：1.在乙方向甲方支付全部使用权转让费并向物业服务企业缴纳第一年车位管理服务费的前提下，甲方同意于2019年1月6日前，由物业服务企业将该车位现状交予乙方使用。五、关于车位的使用：1.该车位用途，仅为乙方用于其小型车辆的停放，未经甲方书面同意，乙方不得在该车位或停车场内进行车辆清洗，不得改作他用，乙方亦不得以任何形式改变该车位的现状。2.乙方保证在该车位停放的车辆内不得留置人员或动物。乙方车辆不得外附或内装任何危险物品，不得存放任何易腐烂性物品。因此产生的一切责任由乙方承担。甲方或物业服务企业有权对认为可疑的车辆进行检查，乙方应当协助检查，不得阻挠。3.乙方应当按甲方及物业服务企业规定的进出时间使用该车位，乙方车辆在进入停车场后应当立即停放于该车位，并应于车辆停放妥当后立即离开停车场。4.甲乙双方之间为场地使用关系，甲方并不提供安全保卫服务。乙方自行负责车辆和车内财物的安全，乙方车辆和车内财物如有损坏或丢失，与甲方和物业服务企业无关。5.乙方不得在停车场内堆放杂物，乱扔废弃物，有义务对因其油品泄露、强酸强碱等原因导致车库污损进行清洁、维修，不得将漏油车辆开进停车场。六、关于双方责任：1.甲方或物业服务企业出于对车位的维修、保养、安全、防火等需要，经事先通知乙方后，可对该车位进行检查或采取适当措施。2.乙方转让该车位使用权应当事先书面告知甲方并经过甲方书面同意，否则视为乙方违约，甲方有权解除本协议。七、关于乙方违约责任：1.乙方未按本协议约定按期交纳费用（包括车位使用权转让费、第一年车位管理服务费等）的，每逾期一日，应当向甲方承担逾期应付款项的千分之一的违约金，逾期达30日，甲方有权解除本协议。甲方据此解除本协议的，甲方有权收回该车位另行处置，乙方应当向甲方支付相当于该车位使用权转让费总额20%的违约金，且乙方已付全部费用（包括车位使用权转让费、车位管理服务费等）不予退还。2.乙方应当按照本协议及有关规章、制度的约定及操作规程停放车辆，对于任何不符合本协议及有关规章、制度规定停放车辆的，甲方有权要求乙方限期改正，如逾期乙方仍未改正的，甲方有权解除本协议，且乙方已支付的全部费用不予退还。甲方有权将该车位收回另行处置，同时，乙方应当向甲方支付相当于该车位使用权转让费总额的20%的违约金。3.因乙方存在其他违约情形导致本协议无效、被解除或被撤销的，乙方应当向甲方支付相当于该车位使用权转让费总额20%的违约金，甲方有权另行处置该车位，且乙方已付全部费用不予退还。八、关于车位的交还：因任何原因导致本协议提前终止或被认定为无效的，乙方应当在本协议终止或被认定为无效之日起3日内将该车位无条件交还给甲方。九、风险承担：该车位移交乙方后，该车位毁损、灭失的风险全部由乙方承担。如因任何原因导致该车位毁损、丧失使用功能，甲方无需退还剩余期间使用权转让费，甲乙双方不承担任何责任。十、其他约定：1.双方确认，该等车位的使用权受让方仅限于本项目中甲方所建设房屋的购买人，乙方有义务事先确认自身是否具备该资格。如双方签订本协议后，甲方发现乙方并非本项目房屋的业主的，则甲方有权解除本协议，甲方有权收回该车位另行处置，乙方应当向甲方支付相当于该车位使用权转让费总额20%的违约金，且乙方已付全部费用不予退还。2.乙方明确并充分知晓，按照该车位所在地方政府的现行规定，该车位无法办理相关的权属证明及产权登记手续，乙方不享有该车位占用范围内的土地使用权，乙方对此无异议，且不得以此为由解除本协议或主张本协议无效或要求甲方承担任何责任。另查，2018年3月17日，原告向被告交纳车位款398100元。2018年5月25日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的滨海新区房屋，价款2949277元，土地使用年限至2083年1月17日，原告已支付完毕房款。2019年1月5日原告签署了交接单，被告向原告交付了涉案车位。再查，2016年11月21日，被告取得《建筑工程施工许可证》，滨海新区中心商务区管理委员会准予其施工建设万海华府北苑小区。2018年11月16日，被告取得《建设工程规划许可证》，滨海新区规划和国土资源管理局确认滨海新区中心商务区天碱商业区万海华府北苑三期项目（包括万海华府北苑地下车库）的建设单位天津自贸区万达置业有限公司，建设规模15211.99平方米，其中地上建筑面积为15211.99平方米，地下建筑面积为45950.21平方米。据此可知，涉案小区车位系由被告出资建设，车位面积未计算至小区公共面积。2018年11月16日被告取得由天津市滨海新区规划和国土资源管理局颁发的《建设工程规划验收合格证》。2019年5月13日被告取得由天津市规划和自然资源局颁发的《不动产权证书》，该不动产权证书载明被告为滨海新区中心商务区万海华府北苑地下车库负201-负101的权利人，权利类型为“国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权”。本院认为，原告主张双方所签《地下停车位使用权转让协议》实为租赁合同，应适用合同法关于租赁合同的相关规定，因此主张使用权期限超过20年的部分无效，并要求退还部分转让费。对此本院分析认为，被告提交建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划验收合格证、不动产权证书等证据证明，被告所建设的地下停车位系经过政府部门合法批准的，其建设资金系被告自行投资，被告已经按照法律规定的程序取得了相应的土地使用权，并验收合格。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，该地下车位是被告投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，被告应当对此享有所有权，且被告已经取得对地下车位所有权的不动产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放的汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，双方当事人对规划停车位有权以出售、附赠或者出租的方式进行约定。而从案涉《地下停车位使用权转让协议》的内容看，其中约定了车位使用权转让价款及车位的使用期限与小区整体建筑物的土地使用权年限相对应，这种约定由小区内车位的特殊性所造成的，能够体现该合同的真实意思并非车位租赁性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此不应适用租赁合同的法律规定。鉴于该转让合同是双方在平等自愿的基础上的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。因在案证据并未证明涉案车位为人防车位，且被告已就案涉车位取得了不动产权证书，被告对涉案车位拥有合法的处分权利。综上，原告主张该转让合同应为租赁合同，超过20年期限的部分无效并退还转让费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告杨树森的诉讼请求。案件受理费5406元，减半后收取2703元，由原告杨树森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 耿 亮二〇一九年十二月二日书记员 刘世韬附：本案适用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。