山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终6668号 上诉人（原审原告）：赵洪满，男，1968年6月17日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：马熙江，山东汇正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马晨，女，1988年10月07日生，汉族，住青岛市城阳区。 原审被告：程鲁峰，男，1959年5月6日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 原审第三人：青岛金泉源房地产开发有限公司，住所地：青岛经济技术开发区薛家岛街道办事处北庄二村。 法定代表人：朱明礼，董事长。 原审第三人：朱明礼，男，1978年10月10日出生，汉族，青岛金泉源房地产开发有限公司法定代表人，住潍坊市奎文区。 上诉人赵洪满因与被上诉人马晨、原审被告程鲁峰、原审第三人青岛金泉源房地产开发有限公司（简称金泉源公司）、朱明礼案外人执行异议之诉一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2018）鲁0702民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵洪满上诉请求：依法改判驳回马晨的一审诉讼请求，准许对金泉源公司名下青岛市经济开发区7号唐宁国际（山海景园1＃楼）1单元13层1319室的强制执行，诉讼费用由马晨负担。事实与理由：1.赵洪满对涉案房产有抵押优先受偿权。2014年7月24日，金泉源公司与潍坊农商行潍城支行、高密农商行发生的贷款业务及抵押法律关系是借新还旧，金泉源公司的贷款和抵押担保行为是对2011年8月23日贷款、抵押行为的延续，两次贷款和抵押登记行为有承继关系，因此，涉案房屋系银行抵押在先。另外，本案涉及的房产属于案外人山东省建设建工集团有限公司建设工程优先受偿权的范围。2.金泉源公司未取得综合验收，不具备交房条件，暂无法物权登记，马晨对涉案房产的权利充其量是合同权利，一审判决马晨对涉案房产具有所有权不当。3.马晨与金泉源公司存在串通的可能性，涉案房款未进入金泉源公司帐户，金泉源公司也未给马晨出具机打发票，故无法核实马晨是否交纳购房款。涉案房产非居住用房，用是公寓式办公用房，一审也未查明马晨名下是否存在其他用于居住的房屋，金泉源公司未向马晨交付房屋，未收取马晨的入住押金，本案不应排除法院的强制执行。 马晨辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 程鲁峰未提交陈述意见。 金泉源公司、朱明礼未提交陈述意见。 马晨向一审法院起诉请求：1.依法确认马晨与金泉源公司商品房买卖合同合法有效，位于青岛市经济开发区的房屋属马晨所有；2.依法撤销潍坊市潍城区人民法院（2018）鲁0702执异36号执行裁定书，并中止执行；3.诉讼费由赵洪满承担。 一审法院认定事实：2013年7月30日，马晨（买受人，乙方）与金泉源公司（出卖人，甲方）签订《青岛市商品房买卖合同》一份，主要内容约定：乙方购买甲方开发的位于青岛市经济开发区7号唐宁国际（山海景园1＃楼）1单元13层1319室，建筑面积46.55平方米；房屋单价8600元／平方米，房屋总价款暂定为400330元；付款方式为乙方付首付款250330元，余款150000元办理分期按揭贷款；甲方应当在2013年9月30日前，依照国家法律法规规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明（在乙方看到原件的基础上将复印件加盖甲方法人章）以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用；双方还对其他事项作了约定。 合同履行中，马晨已交付首付款250330元。2016年6月15日，金泉源公司收取马晨入住押金3000元。涉案房屋已由马晨居住至今。 另查，2014年7月24日，金泉源公司与潍坊农村商业银行股份有限公司潍城支行（简称农商行潍城支行）、山东高密农村商业银行股份有限公司（简称高密农商行）签订《社团贷款合同》一份，主要内容约定：金泉源公司向农商行潍城支行、高密农商行借款共计34700000元；金泉源房地产公司以其名下位于开发区的在建工程为该笔借款提供抵押担保，抵押清单编号：社贷房抵清字2014年第3010号，并办理了抵押登记；抵押清单中包含涉案房产（1××9号）。因涉案房产被抵押，马晨其余房款450000元至今未能办理按揭贷款手续。在潍坊农村商业银行股份有限公司（简称潍坊农商行）与金泉源房地产公司、朱明礼、程鲁峰金融借款合同纠纷一案中，法院于2017年3月8日查封金泉源公司名下位于青岛市黄岛区7号120套房产（包含马晨购买的13层1319室）。2017年5月10日，法院作出（2017）鲁0702民初439号民事判决书，判决“四、马晨（潍坊农商行）对本案抵押物位于开发区的在建工程（详见编号为（20143010）的社团贷款房地产抵押清单）在本案债权范围内享有优先受偿权。”该案在执行过程中，法院于2018年3月16日裁定变更申请执行人为赵洪满。执行中，马晨对金泉源房地产公司名下位于青岛市黄岛区7号唐宁国际（山海景园1＃楼）1单元13层1319室提出异议，法院于2018年9月25日作出（2018）鲁0702执异36号执行裁定书，裁定驳回案外人的异议。马晨不服该裁定，提起执行异议之诉。 审理中，马晨已按要求将剩余房款150000元交付法院。 一审法院认为，马晨与金泉源公司签订的《青岛市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。马晨在涉案房产抵押前、法院查封前与金泉源公司签订了购房合同，并在交纳首付款之后占有使用，其余房款因金泉源公司将涉案房产另行抵押而未能办理按揭贷款，对于该房屋未办理房产登记马晨没有过错，现马晨已将剩余房款150000元全部交付法院，应认定晨已经取得涉案房产所有权，马晨对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。马晨的诉讼请求成立，予以支持。赵洪满、朱明礼无正当理由拒不到庭，系对其诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、第三百一十四条第一款规定，缺席判决如下：一、马晨与青岛金泉源房地产开发有限公司于2012年2月26日签订的《青岛市商品房买卖合同》有效；涉案房屋（位于山东省青岛市经济开发区7号唐宁国际（山海景园1＃楼）1单元13层1319室）属于马晨所有。二、不得执行位于山东省青岛市经济开发区7号唐宁国际（山海景园1＃楼）1单元13层1319室。案件受理费100元，由青岛金泉源房地产开发有限公司负担。 二审中，金泉源公司提交2011年山东省农村信用社社团抵押贷款合同复印件一份，马晨对该合同的真实性无异议，但主张金泉源公司并未告知涉案房屋被抵押的事实。 本院认为，本案的争议焦点是马晨对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”涉案房产系马晨于2013年7月30日从金泉源公司购买，双方签订《青岛市商品房买卖合同》，合同履行中，马晨已交付首付款250330元，2016年6月15日，金泉源公司收取马晨入住押金3000元。涉案房屋已由马晨居住至今。上述签订房屋买卖合同、支付房款的行为均早于法院对涉案房产的查封，马晨购买涉案房屋后已入住，且已将余款交至法院。马晨提供的证据能够形成完整的证据链条，证明马晨对涉案房产享有足以排除人民法院强制执行的权利。赵洪满所主张的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚、判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人赵洪满负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十二月二十八日 书记员  田 然