贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初2790号 原告（执行案外人）：兰天，男，1989年7月2日生，汉族，贵州省仁怀市人，住所地贵州省仁怀市。 委托诉讼代理人：戴宗诚，系贵州止争律师事务所律师，执业证号15203199410888038，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：蔡丽，系贵州止争律师事务所律师，执业证号15203201811066010，代理权限为特别授权。 被告（申请执行人）：重庆市渝万建设集团有限公司，住所地重庆市万州区王牌路**，统一社会信用代码915001012876229817。 法定代表人：刘一丁，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾宇翀，代理权限为特别授权。 被告（被执行人）：贵州超一房地产开发有限公司，住，住所地贵州省仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘一社会信用代码91520382688418826R。 法定代表人：唐宗明。 第三人（执行案外人）：王培成，男，1978年10月18日生，汉族，贵州省遵义市人，住，住所地贵州省遵义市/div> 委托诉讼代理人：廖茂林，系贵州新长征律师事务所律师，执业证号15203201310234794，代理权限为一般授权。 原告兰天与被告重庆市渝万建设集团有限公司（以下简称渝万公司）、贵州超一房地产开发有限公司（以下简称超一公司）及第三人王培成案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告兰天的委托诉讼代理人戴宗诚、蔡丽，被告渝万公司的委托诉讼代理人曾宇翀，第三人王培成及委托诉讼代理人廖茂林到庭参加诉讼，被告超一公司经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰天向本院提出诉讼请求：终止对贵州省仁怀市房屋的强制执行。事实与理由：2014年9月21日，原告购买超一公司开发的仁怀市超一时代广场1幢2层1-Ｂ-24号铺面，并于2014年9月28日支付商铺全款金额。原告支付房款后，也实际接收并占有、使用了涉案铺面，并多次催促超一公司完善相关手续办理房产证，但超一公司均以各种理由推托。2018年4月26日，人民法院发出拍卖公告，因渝万公司与超一公司之间的纠纷，渝万公司申请执行，现拟将属于原告的案涉房屋进行拍卖，原告于2018年6月22日向人民法院提交执行异议书，申明拍卖所涉房屋的权属现状，要求人民法院停止拍卖，人民法院在收到原告的执行异议书后，未作出处理、回复便将房屋进行拍卖。2019年5月7日，原告接到法院的通知，人民法院已将案涉房屋进行拍卖，原告为此于2019年5月9日再次提出执行异议，瓮安县人民法院在组织听证后，于2019年6月12日作出（2019）黔2725执异11号执行裁定书，以“原告母亲吴梅在2014年9月21日与被告超一公司签订认购协议，并于同年9月28日由原告向超一公司缴纳361626元购房款，但在认购协议书中认购人为吴梅，交纳购房款人为兰天，该认购协议人相对方不明确，因认购协议相对方的确认和认购协议效力认定不属于本案审查范围，故原告所提异议不符合法律规定”为由，驳回了原告的异议请求。听证过程中，原告母亲吴梅明确表示当初购买案涉房屋就是为原告购买的，因原告签订认购协议时未在本地，故由母亲代原告签字，交纳购房款也是以原告的名义交纳的，且在被告超一公司出具给原告的购房证明中，也明确了原告是案涉房屋的实际购买人，今后案涉房屋能办理产权证也是以原告为登记所有人，故原告作为案涉房屋的实际产权人并无不当。综上，望人民法院支持原告的诉讼请求。 被告渝万公司辩称：原告不具有适格的主体资格，认购协议书中认购人系吴梅并非原告，在签订认购协议书时，如果超一公司不知道原告与吴梅的委托代理关系，那么根据相关法律规定，合同只约束受托人与超一公司，因此原告在本案中主体不适格。 被告超一公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未答辩及举证。 第三人王培成述称:本案原告与被告超一公司之间未签订任何房屋买卖合同，并且本案中原告兰天与吴梅均为完全民事行为能力人，均依法有独立的民事行为能力，吴梅的行为不能认定为就是兰天的民事行为能力，所以本案原告主体不适格，请求驳回原告的诉请。 经审理查明：2014年9月21日，原告之母吴梅与超一公司签订《超一·时代广场认购协议书》认购超一公司开发的仁怀市超一时代广场1幢2层1-Ｂ-24号铺面，2014年9月28日，原告与吴梅一起向超一公司支付商铺全款金额361626元，超一公司当日将商铺交付给原告与吴梅，并向原告出具了收款收条。此后，该商铺一直由原告实际占有、管理、使用至今，在此过程中原告多次催促超一公司完善相关手续办理房产证未果，超一公司于2014年10月22日向原告出具了一份购房证明，载明：“兹证明兰天，在贵州超一房地产开发有限公司于2014年9月21日，购买超一时代广场二期一栋2层24号铺，现房产证正在办理中。”渝万公司申请执行超一公司建设工程施工合同纠纷一案，贵州省高级人民法院的（2014）黔高民初字第30号民事判决书载明：“一、贵州超一房地产开发有限公司支付重庆市渝万建设有限公司工程款4751万元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，时间从2013年11月16日起至付清之日止）。”因被执行人逾期未履行生效法律文书确定的给付义务,贵州省高级人民法院于2016年6月指定本院执行。执行中，本院依法向被执行人送达了执行通知书等相关法律文书，责令被执行人履行生效法律文书确定的给付义务，但被执行人未履行。本院遂对仁怀市未出售的部分商场价格评估及拍卖。在变卖期间案外人王培成于2019年4月13日在淘宝司法拍卖中以268416元的价格拍得超一时代广场1幢2层1-Ｂ-24号商铺。原告为此于2019年5月9日向本院提出执行异议，本院于2019年6月12日作出（2019）黔2725执异11号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告遂于2019年6月27日向本院起诉，提出前述请求。 另查明，渝万公司与超一公司建设工程施工合同纠纷一案，贵州省高级人民法院于2014年12月12日以（2014）黔高民初字第30-1号民事裁定书查封了本案所涉商铺。 还查明，重庆市万州区人民法院于2018年8月30日受理了渝万公司的重整申请，并于同日指定重庆合纵律师事务所担任渝万公司管理人。 本院所确认的上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的认购协议书、购买证明、收款收据、刷卡凭证、转账明细、（2019）黔2725执异11号执行裁定书、商铺出租合同等证据记录在卷，这些证据经双方质证和本院审查，其来源合法，内容真实，与本案直接相关，本院对其证明力予以采信，应用作本案定案依据。 本院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉及在本案中，在涉案房屋被查封前，原告之母与超一公司已签订了认购协议，该协议内容包含《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，故该内部认购协议可以作为合法有效的书面购房合同，虽然签订认购协议的买受人名为吴梅，但交纳购房款是以兰天的名义，同时，超一公司出具的购房证明也明确了兰天是案涉房屋的实际购买人，另外，吴梅也明确表示案涉房屋就是为了兰天所购买，因此，本院认定兰天才是本案争议房产的实际购买人；原告在购买涉案房屋后，在涉案房屋被查封前已能实际控制该房屋，即原告已合法占有涉案房屋；原告方在涉案房屋被查封前也已支付了涉案房屋的全部价款；对于涉案房屋的过户问题，虽经原告催促，但一直未办理过户，原告对此无过错。综上，原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。对于渝万公司和王培成的上述辩称及述称意见，因不符合相关法律规定，故本院不予采纳。 被告超一公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案可以缺席判决，被告超一公司应承担缺席判决带来的法律后果。 为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下： 不得执行坐落于贵州省仁怀市房屋。 案件受理费5500元（兰天已预交），由贵州超一房地产开发有限公司负担并于本判决生效后五日内给付兰天。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。 审 判 长  卢金国 审 判 员  罗鹉鸣 人民陪审员  龚玉辉 二〇一九年十二月四日 书 记 员  王 芸