四川省通江县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）川1921行初27号 原告：吴平安，男，1963年12月10日出生，汉族，住址四川省通江县。 原告：许竹荣，女，1965年2月17日出生，汉族，住址四川省通江县，系原告吴平安之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：张腾飞，巴中市通江县壁州法律服务所法律工作者。 被告：通江县住房和城乡建设局。 法定代表人：程林，职务：局长。 委托诉讼代理人：任斌，通江县住房和城乡建设局工作人员。 委托诉讼代理人：李泽斌，四川别致律师事务所律师。 原告吴平安、许竹荣与被告通江县住房和城乡建设局（以下简称通江县住建局）“房屋拆迁管理行政合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴平安、许竹荣及委托诉讼代理人张腾飞、被告通江县住建局法定代表人程林的委托诉讼代理人任斌、李泽斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴平安、许竹荣诉称：四川瑞联房地产开发有限公司在开发原“金壁苑”现“江山·壹品”项目的过程中，被告通江县住建局于2012年12月27日与我们签订了《房屋征收补偿安置协议》，协议约定了房屋征收补偿事宜。此开发项目是通江县人民政府决定对房屋进行征收，被告通江县住建局是房屋征收部门，具体负责实施征收。协议履行期限届满后，被告通江县住建局未按协议约定全面履行义务，我们多次找被告通江县住建局协议解决，但无结果，故提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《房屋征收补偿安置协议》，协议未履行部分，终止履行；2、请求判令被告赔偿原告门市面积110.8平方米（单价：25000元）价款2770000元，按协议约定赔偿未支付的停业损失费（暂计算至起诉之日为170188.8元），按协议约定赔偿违约金277000元，赔偿水、电、气、网络入户费用共计46400元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告通江县住建局答辩称：依据通府发[2012]20号《通江县人民政府关于房屋征收的决定》文件，我局是原告吴平安、许竹荣房屋所在片区的房屋征收部门，委托实施单位是通江县国土资源局；征收过程中，具体拆迁是四川瑞联房地产开发有限公司委托通江县宏盾房屋拆迁有限责任公司实施的，四川瑞联房地产开发有限公司已代为支付了部分费用，也进行了一些安置还房；四川瑞联房地产开发有限公司2012年6月12日有个承诺书，承诺原告与我局签订的《房屋征收补偿安置协议》涉及的我局义务均由其承担，故原告诉请均应由四川瑞联房地产开发有限公司承担；原告主张赔偿门市面积与征收前实际的门市面积不一致，应按原物价值计算赔偿；主张门市单价每平米25000元亦过高，应按协议约定单价计算；主张停业损失应按原来门市面积结合合同约定计算；原告主张违约金系重复主张，因为已支付超期过渡费等，不应再计算违约金；原告主张水、电、气、网络入户费用等没有依据，不应支持；原告应支付超还住房面积价款，以及水电气门窗费用等。 经审理查明：为打造西门出城口，提升城市品位，改善人居环境，为广大市民提供优美舒适的生活空间，2012年4月6日，通江县人民政府以通府发[2012]20号文件形式作出《通江县人民政府关于房屋征收的决定》，决定就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋进行征收，明确房屋征收部门为通江县住建局，委托实施单位为通江县国土资源局，房屋征收补偿方法以《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》为准。《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》确定征收范围“东至吴明全房屋（包括）止，南至严启会、马文伦住房（包括）止，西至老国土局宿舍楼（包括），北至环城南路止”，征收补偿方式“被征收人可选择产权调换，也可以选择货币补偿，或选择两种方式相结合”，征收补偿办法“（一）货币补偿，补偿价值不低于征收决定公布之日的同地段同类房地产市场价，房地产市场价由具有资质的房地产评估机构评估确定……（二）产权调换，实行等面积还房，即“拆一还一，以旧换新”，产权调换的房屋偿还在就近拟建的“金壁苑”商住楼内……新旧房屋按照市场评估价结算差价，超差面积按市场评估价相互计算（奖励政策有规定的依照奖励政策）。（三）其他补偿……3、水、电、气等安装齐全的，每户（以安装户头为准）入户费按现行安装价格据实补偿……”，过渡方式“……（一）临时安置费。选择产权调换的，征收部门按照同地段同类房屋市场租金标准一次性向被征收人支付临时安置费（计算公式为：房屋建筑面积×元/平方米×月）；选择货币补偿的，按照房屋市场租金标准一次性计算一个半月临时安置费。临时安置费标准参照当地同类同地段房屋市场租金标准执行，因征收部门的原因延长周转期限的，超期临时安置费结算标准为：住房超期不足半年的，按月增加0.5倍临时安置费，超过半年不足一年的，按月增加1倍，超过1年的，按月增加2倍；营业用房延长周转期限的，按月增加1倍临时安置费。由征收部门提供周转房的，从超期之月起付给临时安置费。临时安置费根据周转期的长短计算，周转期不超过24个月。（二）停产停业损失费。营业用房正在营业的，按照市场租金标准一次性计算6个月停业损失费……”，房屋使用性质和建筑面积的认定“（一）房屋使用性质以房产证载明的为准，有争议的，以规划行政主管部门认定的为准；房产证上载明的使用性质为住宅，而实际作营业用房使用且正在营业并持有工商营业执照、税务登记证和税费发票的，补足相关税费后，可视作营业用房……（二）房屋建筑面积以房产证载明的为准，实际面积与房屋产权证载明的面积不符的，以征收部门和被征收人现场勘丈的面积为准，有争议的，以测绘机构确认的面积为准”，水、电、气、闭路电视、电话等的安装“……（二）被征收人选择产权调换的，水、电、气、闭路电视、电话等，安置房统一安装到进户门口，入户手续由征收人负责统一办理，相关费用由被征收人承担”，该片区内集体土地上的房屋拆迁补偿，在按规定补交土地出让金及相关税费后，可参照国有土地房屋征收补偿标准予以补偿。 2012年12月27日，经充分协商，被告通江县住建局以征收人身份作为甲方与作为乙方的被征收人即原告吴平安、许竹荣签订了《房屋征收补偿安置协议》；协议约定：征收乙方位于金佛街13号砖混结构住宅、营业房320.8平方米，其中住房277.8平方米，营业用房43平方米，附属建筑物面积见《吴平安四兄妹公共附属物补偿清单》，附属设施见《吴平安、许竹荣房屋附属物补偿清单》；补偿方式实行房屋产权调换和货币补偿两种相互结合；甲、乙双方约定，甲方还乙方营业用房97.25平方米，住房500.04平方米；甲方将四川瑞联房地产开发有限公司开发建设的“江山·壹品”9号楼G1A2-1（临河）17楼住房壹套面积约83.19平方米，9号楼G1A3-1（临河）17楼住房壹套面积约112.89平方米，9号楼G2A1-1（临河）22楼住房壹套面积约101.96平方米，9号楼G2A2-1（临河）17楼住房壹套面积约83.19平方米，9号楼G2A3-1（临河）17楼住房壹套面积约112.89平方米，合计建筑面积约为494.12平方米还给乙方，甲方将四川瑞联房地产公司开发建设的“江山·壹品”3号楼1号门市面积约39.1平方米，8号楼8号门市面积约38.4平方米、9号门市面积约33.3平方米，合计建筑面积约为110.8平方米还给乙方；甲方超还乙方门市13.55平方米，按5000元每平方计款为67750元，由乙方计补甲方，甲方差还乙方住房5.92平方米，按2800元每平方米计款16576元，由甲方计补乙方；甲方还乙方的住房周转过渡期为24个月；被拆迁房屋住房相关补偿费方面，搬家补助费4444.8元每户，附属设施折价183866.4元，周转过渡费按8元每平方米每月计算，预计24个月，小计53337.6元，乙方要求其他补偿费用70671.7元，以上合计312320.5元；甲方还给乙方的营业用房、住房的房屋产权证、土地使用证及相关手续，由甲方办理妥当后交付乙方，办理产权的税、费及相关费由甲方承担；甲方所还乙方房屋的水、电、气、闭路电视入户费由甲方承担，电若需城网改造费由甲方承担，乙方不承担任何费用；本协议经甲、乙双方相互冲抵，签约时甲方应补乙方261146.5元；其他约定方面……产权调换住房面积超出应还房屋建筑面积3%的，被征收人不补超还房屋价款，超出10平方米内的，按2800元/平方米市场价结算，调换营业用房建筑面积超出应还营业用房建筑面积5平方米的，被征收人不补超还营业用房价款，超出5平方米的按5000元/平方米结算，甲方必须按约定还房面积还足营业用房和住房面积，差还门市面积按5000元/平方米进行结算，差还住房面积按2800元/平方米进行结算；违约责任方面，甲方不能按照协议内容约定时间还房，六个月内的，按征收房屋总价值3%支付违约金，超出六个月的，按征收房屋总价值的10%支付违约金，乙方违约的，则向甲方支付征收房屋总价值3%的违约金。2012年12月27日二原告在前述协议乙方处签名捺印，同日，四川瑞联房地产开发有限公司在前述协议左下角签章备注“同意”，被告在前述协议甲方处签章备注“同意由开发企业用市场化方式解决”。 同时查明：在原、被告签订《房屋征收补偿安置协议》前，2012年6月12日，四川瑞联房地产开发有限公司向被告通江县住建局书写承诺书，内容为“承诺事项：我司在实施通江县诺江镇西门‘金壁苑’项目过程中，因实施‘西门桥头休闲广场’，按照县政府《关于西门出城口房屋征收的决定》（通府发［2012］20号）文件精神及对我司项目的要求，本公司郑重承诺：一、自愿代为履行通江县人民政府《关于西门出城口房屋征收的决定》（通府发［2012］20号）文件确定范围内县住建局与住户签订的《房屋征收补偿协议》所约定的内容。二、自愿承担国土局宿舍楼所属29户住户被征收房屋等面积以外的还房及货币补偿义务，待政府与我司结算。三、自愿承担上述征收决定确定的范围内国土局宿舍楼以外被征收房屋的还房及补偿义务”。本案原告房屋征收后的拆迁工作实际是通江县宏盾房屋拆迁有限责任公司按照2012年4月7日与四川瑞联房地产开发有限公司签订的《委托征收拆迁代理合同》实施的。原、被告签订《房屋征收补偿安置协议》后，原告按协议约定交付了被拆迁的房屋，四川瑞联房地产开发有限公司按照协议约定代被告履行了部分义务，包括搬家补助费、附属设施折价款、住房周转期内的过渡费、公共附属物补偿款、乙方要求的其他补偿费用等。 原、被告签订《房屋征收补偿安置协议》还房履行方面：在住房还房过程中，通过按协议约定还房、协商变更还房、协商变通还房等方式，四川瑞联房地产开发有限公司代被告通江县住建局履行了住房还房义务；但被告一直未履行协议约定的门市还房义务，四川瑞联房地产开发有限公司亦未代被告履行门市还房义务，仅代为支付了2017年以前的门市还房超期过渡费，其中2015年7月1日至2016年12月31日超期过渡费按面积110.8平方米单价40元每平方米计算。 另查明：原“金壁苑”项目即后期“江山·壹品”项目，因第三人四川瑞联房地产公司在开发建设项目过程中，规划调整等原因，原、被告签订的《房屋征收补偿安置协议》中约定的门市还房所在楼盘即三号楼、八号楼并未实施建设。在庭审中，原告吴平安、许竹荣以被告通江县住建局构成根本性违约为由主张解除《房屋征收补偿安置协议》，要求被告按协议约定赔偿损失，被告表示已不能按照协议约定继续履行门市还房等义务。二原告主张按单价25000元每平方赔偿门市还房价款，未提供确切证据，仅称系同地段门市市场价；被告称二原告主张门市单价过高，主张按照协议中提到的“超还”以及“差还”门市面积计款单价5000元每平方计算价款；因协议约定的门市还房未实际修建，缺乏确切的价格评估要件，本院调取了通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》，对比了与本案拟门市还房位置的单价，批复确定：璧山西路西门南桥头——谢家河坝临街门市的价格为12000-15000元每平方。二原告主张赔偿水、电、气、网络入户费用共计46400元，未提供确切证据。 以上事实，有《通江县人民政府关于房屋征收的决定》、《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》、《房屋征收补偿安置协议》、《房屋征收超期过渡费明细表（2015.7.1-2016.12.31年度）》、通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》等证据，以及原、被告的陈述等予以证明。 本院认为：通江县人民政府以通府发（2012）20号文件就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋征收作出决定，明确被告通江县住建局为房屋征收部门；被告作为行政机关，为实现行政管理目标，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规，按照通江县人民政府的征收决定，结合征收决定征收补偿方案，与原告吴平安、许竹荣签订《房屋征收补偿安置协议》的行为属于行政行为。《房屋征收补偿安置协议》性质上属于行政协议，但其又属于协议双方的合同行为，与民事合同具有共通性，且该协议系双方的真实意思表示，合法有效，协议内容对双方均具有约束力，双方应完全履行协议约定的义务。结合具体协议内容，二原告在约定的期限内履行了被征收房屋的交付义务，被告未能按约定履行安置还房义务；后经双方协商，被告虽履行住房安置还房义务，但因项目开发不能依约实施完成的缘故，其不能继续向二原告履行门市安置还房义务，致使合同目的不能实现。二原告主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，其理由成立，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，二原告主张赔偿因解除合同所造成损失的理由成立，本院依法予以支持；赔偿损失计算方面，因二原告房屋已被实际征收拆除，原、被告签订的协议已部分履行，二原告主张按协议约定计算未履行部分损失的理由成立，本院依法予以支持。 原告吴平安、许竹荣主张损失具体计算方面：主张按单价25000元每平方米计算门市未安置还房面积110.8平方米价款，但未提供确切证据，仅称系市场价；被告通江县住建局称二原告主张单价过高，应按协议约定的“超还”门市面积计款单价5000元每平方计算未安置还房面积价款；首先，综合原、被告签订协议全文，被告称协议约定的“超还”以及“差还”门市面积计款单价5000元每平方米不是关于应还门市单价的约定，鉴于协议约定的门市还房未实际修建，原、被告双方未对门市还房的价格进行约定，门市还房价格宜采信通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》关于拟还门市地段门市市场参考价，同时，推定拟还门市的位置优越因素，宜确定单价15000元每平方米，故确定拟还未还门市赔偿款为1662000元。主张停业损失费，实为主张门市还房超期过渡费，结合过渡期24个月，以及四川瑞联房地产开发有限公司代被告按应还门市面积110.8平方米40元每平方米每月支付2015年7月1日至2016年12月31日的情况，门市超期过渡费应自2017年1月1日起按应还门市面积110.8平方米40元每平方米每月计算至判决确定之日。主张违约金277000元，结合协议关于“超出六个月的，按征收房屋总价值的10%支付违约金”的约定，以及确定的拟还未还门市价款数额，应计166200元。主张水、电、气、网络入户费用共计46400元，结合安置还房应包含水、电、气、网络入户的情况，属于重复主张，依法不予确认。 综上，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款（十一）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（四）项、第九十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条第一款的规定，判决如下： 一、解除被告通江县住房和城乡建设局与原告吴平安、许竹荣签订的《房屋征收补偿安置协议》，协议未履行部分，终止履行。 二、被告通江县住房和城乡建设局在本判决生效后十日内支付原告吴平安、许竹荣安置门市补偿款1662000元、违约金166200元。 三、被告通江县住房和城乡建设局支付原告吴平安、许竹荣门市还房超期过渡费。门市还房超期过渡费的计算方式：从2017年1月1日起以应还门市面积110.8平方米为基数，按40元每平方米每月计算至本判决前述确定的安置门市补偿款给付日止。 四、驳回原告吴平安、许竹荣的其余诉讼请求。 案件受理费50元，由被告通江县住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  邓于君 人民陪审员  刘晓莉 人民陪审员  巨 红 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  杜海燕