山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0305民初1627号原告：王玉兰，女，1971年2月8日生，汉族，现住淄博市临淄区被告：姚泽成，男，1963年3月9日生，汉族，山东省滨州市阳信县翟王镇老观王村。现下落不明。系原告之夫。被告：段会芹，女，1973年4月3日生，汉族，淄博市临淄区村民。原告王玉兰诉被告段会芹、姚泽成确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉兰、被告段会芹均到庭参加诉讼。被告姚泽成经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王玉兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告于2019年2月20日签订的房屋转让协议无效；2.依法判令被告一返还临淄区朱台镇枣园村东头沿街房17号楼；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告姚泽成系夫妻关系，2005年2月3日登记结婚，后双方在2007年购买了位于做超市，并长期居住在此，2019年2月19日原告提起与被告姚泽成的离婚诉讼。2019年2月20日向原告和被告姚泽成送达了开庭传票，但被告姚泽成在明知原告提起离婚后，在原告不知情的情况下。背着原告将涉案房屋以超低的价格卖给了被告段会芹，随后拿着房款跑回了滨州老家。该房屋系原告和被告姚泽成的婚后夫妻共同财产，在明知原告提起离婚的情况下，私自变卖婚后房产，系恶意转移，房屋转让时，原告并未在场，也没有原告的签字，被告段会芹从被告姚泽成处以27万元明显低于市场的价格购买涉案房产，当时同类房屋价格在50万元左右，系支付不合理的对价，因此被告段会芹不存在善意购买。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益。被告段会芹理应返还房屋。被告姚泽成未做答辩。被告段会芹辩称，涉案房产系被告姚泽成来找本被告卖的，价格系他讲的，还价属正常。曾多次要求原告出面，但被告姚泽成说不用，说是和原告协商好的，还曾当面给原告通话，因不知原告的电话，没理由不相信。合同上有村委的盖章，属正常交易。且涉案房屋也是二手房，也是姚泽成一人签字。因此，姚泽成签字卖房应有效。且涉案房子已十几年，破烂不堪，不比新毛坯新房，交易价格属于正常市场价格。原告现在反悔，应找被告姚泽成，与本被告无关。原告和被告姚泽成闹离婚也与本被告无关，买卖合同有效。当事人围绕其诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了质证，其中原告提交证据如下，提供1.被告二与被告一签订的房屋协议书复印件一份，证明协议书上的出生年月日书写错误，证实我不在场且没有签字及手印，协议书第三条中载明若因姚泽成原因导致协议取消，应当赔偿另一方房屋价款，被告一知道原告与被告二夫妻之间对房屋有争议；2.第三人郭强出具的2016年买卖同一地块的沿街房的成本价420000元说明一份，证明原告与被告一交易价格不真实，是恶意交易；3.朱恒德出具的书面证明一份，证明款项是2019年2月20日一天打到姚泽成的账户中；4.边洪海出具的房屋证明一份，朱恒军出具的卖房给边洪海的证明一份，结婚证复印件一份，边洪海的证明是将涉案房屋卖给了原告，边洪海是原告姐夫；5.王玉兰综合经营部营业执照一份，证明由综合经营部的收入分期还的房款；6.派出所出具的我租赁房屋的证明，朱台镇大夫店村的租房证明，证明签订合同时我不在场，该两份证据庭后提交（未提交）。被告段会芹对原告提供的证据质证意见如下，1.对证据一，无异议；2.对证据二，郭强说的房子有合法全部手续，包括已建好的院落和15米长，六七米宽的土地，该房屋位置好于涉案土地，我购买的房子只有房子手续，没有土地院落的合法手续，房子也是违建的，只有村里出具的手续；3.对证据三，不认识朱恒德，但我在2019年2月20日一次性付清了房款；4.对证据四，原告与证明人是亲戚关系，我不清楚他们之间怎么交易的；5.对证据五、六，我均不清楚，我与原告并不熟悉。被告段会芹围绕其答辩意见在庭审中提交：提供1.我与姚泽成交易的聊天记录，证明我要求姚泽成让原告出面，姚泽成说不用，原告已经同意了；2.原告与被告姚泽成的电话录音一份，证明王玉兰知道卖房子的事。（当庭播放被告提供的录音）原告对被告庭审中提交的证据质证意见如下：1.对证据一，我不知情，姚泽成没有跟我商量；2.对证据二，没有我的声音，没有我的讲话，我不知道卖房的事，当时姚泽成没有跟我商量，2019年2月20日没有电话跟我说卖房子的事。对原、被告提交的证据，本院依法综合认定如下，原告提供的证据1、5可以证实，原告从他人手中购买了涉案房屋并在房屋中从事超市生意，后被告姚泽成和被告段会芹签订协议单方在卖方协议中签字，将涉案房屋以27万元的价格卖给了被告段会芹的等基本事实，对其客观性和关联性及相应的证明力予以确认，原告提供的2.3.4系书面证言，被告对前述证据均持有异议，证人均未出庭证实，故对该组证据依法不能认定其证明力，但被告段会芹认可2019年2月20日一次性付清了房款。故仅对其相应证实已支付房款的证明力应予确认。对被告段会芹提供的和被告姚泽成的微信聊天记录虽有其要求被告姚泽成和原告一起签字，被告姚泽成答复不用，原告让其办理的内容。并有被告段会芹质疑被告姚泽成，其老婆已同意卖房了，怎么又起诉买房人的内容，被告段会芹用手机录制的被告姚泽成的电话通话录音，被告提供的书面录音材料亦注明听的不太清楚，隐约是这样说的。原告在庭审中明确表示当时姚泽成没有跟我商量，2019年2月20日没有打电话跟其说卖房子的事。对被告段会芹的微信和电话录音主张的卖房已征得原告一致同意的证明力依法不能确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，依法认定事实如下，原告与被告姚泽成系夫妻关系，在2005年2月3日登记结婚，后双方从第三人处购买了位于临淄区用做超市，原告在2019年2月19日向临淄法院提起与被告姚泽成的离婚诉讼。二被告经前期协商后在2019年2月20日签订了上述房屋转让协议。协议约定将涉案房屋以27万元的价格卖给被告段会芹，被告段会芹在2017年2月21日向被告姚泽成付清了购房款并占有了涉案房屋至今。二被告的房屋转让协议还约定，被告姚泽成承诺保证对装让的房屋拥有处分权，该房屋不存在法律上的障碍。并约定签订协议前，如果房屋有纠纷，一切后果及产生的费用有被告姚泽成负担。还约定因被告姚泽成引起的争议，导致协议解除。有被告姚泽成承担全部责任，赔偿被告段会芹的损失，并按市场评估价返还房屋价款和其它费用。并约定协议自房屋所在村委会签字盖章立刻生效。该房屋买卖协议上加盖了临淄区朱台镇枣园村村委会的公章。又查实，原告主张在明知原告提起离婚的情况下，被告姚泽成私自变卖婚后房产，系恶意转移，房屋转让时，原告并未在场，也没有原告的签字，主张涉案房屋买卖协议无效。但被告段会芹认为在买房过程中多次要求被告姚泽成让原告出面，但被告姚泽成说不用，说是和原告协商好的，还曾当面给原告通话，因不知原告的电话，没理由不相信。合同上也有村委的盖章，属正常交易。且涉案房屋也是二手房，且房子已住了十几年，破烂不堪，不比新毛坯新房，交易属于正常市场价格。原告现在反悔，应找被告姚泽成，与被告段会芹无关。本院认为，涉案房产系原告和被告姚泽成婚后取得共同财产，原、被告作为夫妻双方对夫妻共有的财产，有平等的处理权。对非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要决定时，应平等协商，取得一致意见后一方才能行使处置权。但本案中，一是原告和被告姚泽成签订的房屋装让协议中并未有作为夫妻另一方的妻子的原告的签字，二是被告应知悉涉案房产买卖的重要性，其花费较大开支27万元购买外村的沿街房，对原告和被告姚泽成作为夫妻双方对涉案房屋出卖是否达成全面一致，其作为买方应自始至终充分全面尽到谨慎注意义务，确保其财产不受损失。但其仅提示被告姚泽成要求作为夫妻另一方的原告在协议中签字，但却轻信被告姚泽成仅在微信聊天承诺的原告让其办理。被告段会芹未再进一步予以采取充分有效措施，继续采取确保涉案房产的处置确实已有原告和被告姚泽成作为夫妻对涉案房产的出卖和价格已取得共同合意并对合同价款等取得完全一致的有效途径和有效措施。被告段会芹没有充足证据证实涉案房产的买卖已取得原告的同意。且原告在庭审中明确表示姚泽成没有跟其商量出卖涉案房产，且原告在2019年2月20日已提起与被告姚泽成的离婚诉讼可以证实夫妻关系已恶化，综合上述，被告段会芹未提供充足证据证实涉案房产的出卖确实已有原告和被告姚泽成作为夫妻对涉案房产的出卖和价格等处分已取得共同合意并对合同价款等取得完全一致和其取得涉案房屋的有效证据，且被告段会芹系外村人，对涉案的小产权房并无买卖的法定权利。综上，即使价格合适也应依法应认定为被告姚泽成出卖作为共同夫妻共同财产即涉案房屋给被告段会芹的行为没有取得作为夫妻一方的原告同意或事后的追认。侵犯了原告作为夫妻双方的一方对夫妻共有的财产，有平等的处理权的法定权利。二被告签订的房屋转让协议依法应认定为无效。被告段会芹认为协议有效的意见于法无据，不能采纳。在该协议依法被认定为无效的情况下，协议双方应当相互返还，以恢复协议订立前的状态。被告姚泽成应向被告段会芹返还购房款，同时，被告段会芹亦应向被告姚泽成履行返还涉案房屋的义务。因涉案房屋系不动产，不动产的返还即搬离房屋、恢复原状。综上，仅对原告诉求合法部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告段会芹与被告姚泽成在2019年2月20日签订的房屋转让协议无效。二、被告姚泽成于本判决生效后三十日内向被告段会芹返还购房款27万元。三、被告段会芹于被告姚泽成履行上述第二项义务的同时，搬离临淄区朱台镇枣园村东头沿街房17号。四、驳回原告王玉兰的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由被告段会芹、姚泽成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  王效刚审 判 员  于 建人民陪审员  杨开心二〇一九年十二月三日代理书记员  张 琳