中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1318号 上诉人（原审原告）：闫宝喜，男，1952年1月1日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人因闫宝喜与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闫宝喜及其委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人李源韬、郭玲到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 闫宝喜上诉请求：1.撤销（2018）晋民初150号民事判决,改判停止对枫丹白露A区24#-110房屋的执行，解除查封；2.判令上述房屋归上诉人闫宝喜所有；3.判令被上诉人西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决以闫宝喜的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第三项规定并以此驳回其诉讼请求错误。一、闫宝喜已支付案涉房屋的全部价款。杨素香与闫宝喜之间系民间借贷关系，其在无力偿还借款的情况下，基于与龙驿公司之间的债权转让，以龙驿公司开发的商品房抵顶拖欠闫宝喜的借款，并签订了房屋买卖合同，合法有效。原审期间，闫宝喜提交了银行卡交易明细清单，证明其妻子姜振英分14次向杨素香转款807万元，原审对该证据已经采信。剩余款项是以现金方式出借给杨素香，杨素香亦出具证明认可。（2016）辽1103民初288号民事调解书已经确认龙驿公司在2016年5月25日前已经偿还了杨素香欠款2338.2万元，其中即包含了龙驿公司以物抵债给闫宝喜的案涉房屋，房屋价款已全部支付的事实各方均无异议。因此，闫宝喜与龙驿公司在案涉房屋被查封之前已经签订合法有效的商品房买卖合同并已合法占有，而未办理房屋过户非闫宝喜的原因，原审对此亦予以认定。同时，结合前述事实和相关证据链条，足以认定闫宝喜已支付全部购房价款的事实。二、闫宝喜对案涉房屋享有的是物权期待权，依法应优先予以保护。本案是法院基于西藏信托享有的金钱债权，查封了闫宝喜以物抵债购买、占有的房屋。法院查封的效力只是对查封后财产处分权的限制，不能及于查封之前闫宝喜对该查封财产所享有的相关权益。本案中，闫宝喜在法院查封之前即已以物抵债的方式买受了案涉房屋，闫宝喜享有物权期待权，该权利应优先于西藏信托的普通金钱债权，符合《异议复议规定》第二十八条关于对物权期待权予以保护的规定。同时，依据商品房买卖合同的相关法律规定，该房屋亦应判令归闫宝喜所有。 被上诉人西藏信托答辩：一、根据已经查明的事实，闫宝喜提交的证据不足以证明其符合《异议复议规定》第二十八条规定的四个要件。首先，闫宝喜仅凭姜振英807万元的银行转款流水不足以证明其与杨素香间存在借款关系。如此大额的资金流转，没有借据或合同不能认定为借款。其次，杨素香与龙驿公司之间借款纠纷的民事调解书亦不能证明杨素香因对龙驿公司的债权而取得案涉房屋的处分权。再次，闫宝喜并未提供以房抵债协议证明抵顶房屋的数量、房屋价款、房号，不能证明其与案涉房屋有关。最后，闫宝喜主张抵顶的债务与所谓“抵债”的房屋价值严重不符。闫宝喜提供姜振英的银行卡交易明细清单，载明其向杨素香转款807万元，其主张用这笔钱抵顶了全家人的6套房屋共计1047.404万元，价值严重不相当。闫宝喜亦不能证明姜振英转给杨素香的款项转化为案涉房款。二、闫宝喜在原审中的陈述自相矛盾、不真实。闫宝喜主张的807万元交易发生于2014年，其在原审诉状中亦有以下表述：“其中原告于2013年、2014年通过农行、工行出借款项14次”，“经原告与杨素香共同向第三人索要无果后，于2013年12月将请求确认的房屋抵顶原告164.416万元”。既然其主张2014年还在继续产生借贷关系，债务没有核算清楚，不可能于2013年就发生抵顶。三、关于闫宝喜主张杨素香出具的《情况说明》已认可双方的借款事实，但《情况说明》中根本没有提到欠何人款项、以哪套房屋抵债，且杨素香本人未出庭作证，因此不能证明其主张。综上，闫宝喜提出的异议不符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定，应驳回其诉讼请求。 原审第三人龙驿公司未发表答辩意见。 闫宝喜向原审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园A区24#-110房屋归闫宝喜所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 原审法院查明：一、杨素香因与龙驿公司借款合同纠纷一案，于2016年1月18日向盘锦市兴隆台区人民法院提起诉讼，请求龙驿公司偿还北京宏福建工集团有限公司向其借款1609.4万元及龙驿公司欠款25万元，共计借款本金1634.4万元，龙驿公司辩称诉讼期间已偿还2300万余元。盘锦市兴隆台区人民法院2016年9月20日作出（2016）辽1103民初288号民事调解书，该调解书对龙驿公司欠杨素香剩余本金和利息事实认定如下：本案龙驿公司所欠杨素香本金为1609.4万元，双方认可债权转移后2013年8月16日至2016年5月25日龙驿公司所欠利息为1380.522万元（本金1609.4万元×33个月×月利率0.26%）。龙驿公司至2016年5月25日已偿还杨素香欠款2338.2万元，优先偿还利息1380.522万元，抵顶本金后尚欠651.722万元。二、2015年10月18日闫宝喜与龙驿公司签订《商品房买卖合同》《产权认购协议书》，约定闫宝喜购买枫丹白露家园Ａ区24#-110室，房款164.416万元。三、闫宝喜与姜振英为夫妻关系。中国农业银行银行卡交易明细清单载明：姜振英账户2013年2月5日至2014年4月4日转款12笔，分别转给杨素香及其女婿王华胜、杨奎等，共计807万元。闫宝喜主张该款为姜振英向杨素香的出借款。龙驿公司于2015年10月18日给闫宝喜出具164.416万元购房款收款收据。四、龙驿公司于2015年10月18日给闫宝喜出具《入住通知单》、物业费收款收据，闫宝喜于2015年6月2日预购水费。五、2012年12月第三人龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。六、2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。闫宝喜至今未办理房屋过户登记手续。 原审法院认为，本案争议焦点为：1.闫宝喜是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.闫宝喜对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归闫宝喜所有。 一、关于闫宝喜是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。闫宝喜主张因其房屋被法院裁定查封，提出了执行异议，在收到法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张闫宝喜未提交证据证明其房屋被查封，且因闫宝喜起诉后又申请撤诉，现闫宝喜起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案中，闫宝喜等595套房屋及车库业主对山西省高级人民院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了闫宝喜的执行异议申请，包括闫宝喜在内的512人依据此裁定在十五日内共同提起了执行异议之诉，该院认为闫宝喜起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，闫宝喜在共同诉讼立案后，申请撤诉并另行分别提起案外人执行异议之诉，未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张闫宝喜不具有诉讼主体资格及其起诉已经超过法定期限的理由不能成立，不予支持。 二、关于闫宝喜对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。该院认为，《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案案涉房屋系商业用房，闫宝喜未提供案涉房屋用于居住且在盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第二项的规定，故本案应适用《异议复议规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定的四个要件。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，根据已经查明的事实，闫宝喜提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日法院查封案涉房屋，2015年10月18日闫宝喜与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定闫宝喜在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《异议复议规定》第二十八条第一项的规定；2.闫宝喜提供2015年10月18日《入住通知单》、物业费收据，可以认定闫宝喜在法院查封前合法占有该不动产，符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定；3.闫宝喜主张其支付房款的证据是中国农业银行银行卡交易明细清单，载明其妻姜振英向杨素香转款807万元。本案中，闫宝喜主张本案的《商品房买卖合同》是基于姜振英与杨素香之间、杨素香与龙驿公司之间的借款，是杨素香和龙驿公司向其以房抵债。首先闫宝喜仅凭银行转款流水不足以证明其与杨素香间的借款关系；其次，杨素香与龙驿公司借款纠纷一案的民事调解书亦不能证明杨素香因对龙驿公司的债权而取得案涉房屋的处分权。闫宝喜无充分证据证明其与杨素香间的借款已转化为与龙驿公司之间以房抵债的事实，闫宝喜提供中国农业银行银行卡交易明细清单能够证明姜振英向杨素香转款807万元，不能证明该款项为其对杨素香的出借款并转化为支付龙驿公司的购房款，不能认定闫宝喜已经支付了全部价款，亦不符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定；4.第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的情况说明证明第三人龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因已设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，闫宝喜的诉讼请求不符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，闫宝喜主张的民事权益不足以排除强制执行，不予支持。 三、能否确认案涉房屋归闫宝喜所有。该院认为，因闫宝喜主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决：驳回闫宝喜的诉讼请求。案件受理费19597.44元，由闫宝喜负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人闫宝喜提交以下证据：证据1.2019年3月3日龙驿公司与杨素香签订的《房屋抵偿借款确认书》；证据2.2019年3月10日杨素香与姜振英签订的《房屋抵偿借款确认书》；证据3.（2016）辽1103民初288号民事调解书及抵账房屋明细表；证据4.《本金利息计算表》以及银行流水。以上证据拟证明闫宝喜已支付全部房款。 被上诉人西藏信托对上述证据发表质证意见称，《房屋抵偿借款确认书》形成于闫宝喜原审败诉后，不能排除恶意串通损害西藏信托利益的可能性。其中显示具体抵房情况“见附件4《房屋明细表》”，但二审提供的明细表的全称为“附表1房屋明细表”，不能确定两份证据表述的表格是否为同一份表格，且该明细表与原审提交的《附表1房屋明细表》不一致，原审表中有17套房屋，二审表中却有18套房屋。《房屋抵偿借款确认书》及附表1房屋明细表与案涉调解书相矛盾。在证据1及证据2中称用18套房屋抵债务2476.4724万元，但调解书显示偿还了2338.2万元，二者相差140余万元。对证据3中（2016）辽1103民初288号民事调解书与本案的关联性和证明事项有异议，不能作为本案阻却执行的依据，且该调解书确认的债权债务有误，不能作为认定以房抵债发生的依据。对证据4杨素香与姜振英的《房屋抵偿借款确认书》《本金计算利息表》及《证明》的内容真实性、合法性和关联性均有异议。姜振英共向杨素香出借现金总计410万元，6套房屋总价为1047.404万元，以房抵债不具有合理性，《本金利息计算表》显示“利息持续计算至2015年10月截止”，债务未到期、没有结算不可能将案涉房屋抵债给闫宝喜。闫海燕案件原审中提交的《证明》包括2014年7月18日的10万元，但二审提交的确认书及利息表均无该笔款项，互相矛盾。《本金利息计算表》中把不存在的123万元重新计算了一次利息，导致本息合计相差183万元。 本院经审理认为，上诉人闫宝喜提交的证据与本案具有关联性，本院将结合庭审查明及在案其他证据对证明目的予以综合认定。 二审中，本院依上诉人闫宝喜的申请调取了以下证据：证据1.山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）一份，其中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明该房屋顶账给杨奎、杨素香。2.盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，该表载明闫宝喜在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费时间均为2015年10月18日。 上诉人闫宝喜对上述证据均无异议。被上诉人西藏信托质证认为，龙驿公司账目严重混乱，存在账外账的现象，证据1不能真实反映该公司财务收支和经营状况，其账目不能作为认定顶账事实的根据。对证据2的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。 本院二审另查明：一、2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司签订《贷款合同》，龙驿公司向西藏信托借款3亿元，贷款期限12个月；同日，双方签订《抵押合同》，龙驿公司以其西水湾二期A、B块地及该地块上在建工程为该借款合同设立抵押（未办理登记）；2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司的股东孙振鹏、谷连生分别签订了《股权质押》，将各自持有的龙驿公司的股份质押给西藏信托，并于2014年11月27日在盘锦市工商行政管理局办理了股权质押登记。 二、山西省高级人民法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，该院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在原审法院主持下，双方达成调解协议，原审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日原审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，闫宝喜等595套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，原审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请，包括闫宝喜在内的512人作为共同原告向原审法院提起执行异议之诉。原审法院立案后，2018年1月20日闫宝喜等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向原审法院提出撤诉申请。2018年1月29日原审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日闫宝喜向原审法院提起执行异议之诉。 三、山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明案涉房屋系顶账杨奎、杨素香。 四、盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，显示闫宝喜在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费时间均为2015年10月18日。 本院对原审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：闫宝喜对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院已查明，闫宝喜于2015年10月18日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋于2016年1月4日被山西省高级人民法院查封，而依据《入住通知单》、盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表、物业费收款收据等证据可以证明闫宝喜在2016年1月4日即山西省高级人民法院查封前已实际占有案涉房屋。同时，龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，以及盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的关于龙驿公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明，证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋亦未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人闫宝喜自身原因。综上，原审认定闫宝喜对案涉房屋享有的民事权益符合《异议复议规定》第二十八条第一项、第二项、第四项的规定，并无不当。 依据杨素香与龙驿公司借款纠纷一案的民事调解书、闫宝喜妻子姜振英通过银行向杨素香及其亲属转款的交易明细清单、闫宝喜与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》、龙驿公司出具案涉房屋的收款收据以及《审计报告》中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明案涉房屋的具体信息等证据，能够相互印证，可以认定杨素香、龙驿公司以及姜振英通过协商，终止各自的借款合同关系，由闫宝喜与龙驿公司建立商品房买卖合同关系，将案涉借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，且抵扣的利息未超过法律保护的利率上限。故应认定闫宝喜通过抵账的方式已向龙驿公司支付了全部购房款，符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定，原审对此认定不当，本院予以纠正。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，闫宝喜就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对闫宝喜要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。 综上，闫宝喜提出的排除执行的主张具有事实及法律依据，本院予以支持，原审对此认定不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初150号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块（枫丹白露家园小区A区）24#-110号房屋； 三、驳回闫宝喜的其他诉讼请求。 一审案件受理费19597.44元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费19597.44元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十日 书记员  秦 爽