湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0602民初3058号原告：胡会，女，1982年8月13日出生，汉族，销售员，住襄阳市襄城区，原告：徐秀华，女，1952年9月27日出生，汉族，无业，住襄阳市襄城区，二原告共同委托诉讼代理人：宋江波，湖北瀛本律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：刘洪武，男，1968年10月17日出生，汉族，农民，住襄阳市襄城区，被告：刘洪波，男，1970年11月5日出生，汉族，个体经营户，住襄阳市襄城区（系刘洪武弟弟）。被告：刘凡，男，1990年11月8日出生，汉族，无业，住襄阳市襄城区（系刘洪武儿子）。三被告共同委托诉讼代理人：牛乐，湖北春园律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告胡会、徐秀华与被告刘洪武、刘洪波、刘凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡会、徐秀华及其委托诉讼代理人宋江波，被告刘洪波及三被告的共同委托诉讼代理人牛乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡会、徐秀华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按合同约定立即向原告履行交付房屋的义务（价值15万元）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月8日，原告胡会、徐秀华（胡会代其母亲徐秀华）与被告刘洪武、刘洪波（刘洪波委托其哥哥刘洪武）签订了房屋转让协议。被告刘洪武、刘洪波把其所有的位于襄城区××镇××组的老宅基地房屋两栋卖给了原告，并就双方权利义务等方面进行了约定，原告当天就按刘洪武的指示把所有购房款全部转给了其子刘凡，刘凡并在协议书上出具了收据。同时，被告也把其集体土地建设用地使用证交给了原告，原告按合同履行了义务，而被告至今没有向原告履行交付房屋的义务。为维护原告的合法权益，原告胡会、徐秀华特诉至法院，请求依法支持原告的诉求。被告刘洪武、刘洪波、刘凡辩称：一、原告徐秀华不是本案《农村宅基地转让协议书》上的当事人和利害关系人，故不是本案适格原告。二、被告刘洪波不是本案《农村宅基地转让协议书》的当事人，其在襄城区××镇××组有独立于被告刘洪武的宅基地和房屋，未经本人同意，任何人无权处分其本人的宅基地和房屋。三、被告刘凡是《农村宅基地转让协议书》中房款的代收款人，经协议双方协商及本人同意后将本人账号出借给协议书当事人双方，该出借行为没有承担民事责任的法律依据。四、《农村宅基地转让协议书》依法无效，被告刘洪武仅承担返还15万房款的责任。原告胡会为非农业户口的城镇居民，户籍不在卧龙镇魏湾村**，在卧龙镇魏湾村一组没有土地和土地承包经营权，其居住在襄阳轴承厂从事非农业工作。被告刘洪武系卧龙镇魏湾村一组的集体经济组织成员，原告胡会与被告刘洪武不是同一集体经济组织成员。双方就宅基地、房屋、耕地达成的买卖协议，违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案在审理过程中，原告向本院又提交了由襄阳市襄城区卧龙镇魏湾村民委员会出具的《证明》一份，载明“兹有我村三组村民徐秀华，女，身份证号码。次女胡会，身份证号，徐秀华与胡会属母女关系，经人介绍徐秀华在我村一组购买刘洪武房屋，因徐秀华识字不多，买卖房屋相关事宜交由次女胡会代办，情况属实，特此证明”。被告向本院提交了由襄阳市襄城区卧龙镇魏湾村民委员会出具的《澄清证明》一份，载明“本村于2019年9月30日给胡会出具证明一份细节有误，其中：①刘洪武卖给胡会房屋几栋村委会不知道；②刘洪波口头委托刘洪武全权处理一事村委会不知道；③刘洪武与胡会房屋买卖协议书细节村委会不清楚；④2018年9月8日签订协议当天，吃晚饭时刘洪波在场，因有事刘洪波饭后提前离开，饭后签房屋买卖协议时刘洪波已走不在场，村委会没有参与签字，刘洪武与胡会房屋转让交付款项时刘洪波和村委会不知情”。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告徐秀华系襄阳市襄城区卧龙镇魏湾村**人，与原告胡会系母女关系。原告胡会身份证显示其住所为襄阳市××城区轴承厂路××号，其并非襄阳市襄城区卧龙镇魏湾村集体经济组织的成员。三被告均系襄阳市××城区××镇××组人，被告刘凡系被告刘洪武之子，被告刘洪武与被告刘洪波系兄弟关系，被告刘洪武与被告刘洪波父母为刘士忠、袁桂云，刘士忠已经去世，袁桂云健在。原襄阳县土地管理局于1993年4月12日核发给刘士忠和刘洪武的集体土地建设用地使用证载明，位于襄阳市××城区××镇××三宗宅基地使用权在同一院落，院内建有房屋**，位于东侧**三间平房为被告刘洪波所有，该三间平房所占宅基地的其中一间位于刘士忠集体土地建设用地上。位于西侧**三间**楼房为被告刘洪武所有，该三间二层楼房所占宅基地的其中一间位于刘士忠另一间集体土地建设用地上。被告刘洪武与被告刘洪波分家后其母亲袁桂云还在西侧一栋三间二层楼房内居住生活。2018年9月8日，原告胡会作为受让方[乙方]与作为出让方[甲方]的被告刘洪武签订了《农村宅基地转让协议书》，主要约定：甲方刘洪武自愿将位于襄阳市××城区××镇××组的房屋一处及宅基地永久性有偿转让给乙方胡会，该宅基地的附属设施及耕地两处同时全部转让给乙方。甲方转让给乙方的房屋宅基地使用权为永久性转让，无年期限制。甲方必须保障无其他任何人事单位主张该土地的所有有式使用权，必须配合协调处理好与村委会、基层政府的关系。甲方转让给乙方后，乙方有权对此地做出其他相关的处理或自行转让，甲方不得干预。甲、乙双方协商转让价格为人民币15万元整，签订本协议后，乙方支付15万给甲方，甲方向乙方出具收据。甲、乙双方协议签字2018年9月9日起，该处房屋宅基地所有权归乙方所有，乙方有权在此房屋宅基地上修建房屋，甲方家属、亲属及异姓人等不得以任何借口反悔、干涉、争议，否则视为违约等等。随后被告刘凡在协议书上签字注明：“本人已收到房款15万元整（人民币壹拾伍万元整）”。另查明，被告刘凡于2018年9月6日收到胡会的120000元购房款，于2018年9月8日收到胡会的30000元购房款，共计150000元。协议签订后，原告徐秀华即开始准备建筑材料对房屋进行修缮并在二层楼房的后面加盖了一间小房屋，此后被告刘洪武与被告刘洪波的母亲袁桂云以其还在房屋里面居住为由不让徐秀华居住使用该房，故二原告起诉至法院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告胡会称徐秀华识字不多代其购房，与被告刘洪武签订了《农村宅基地转让协议书》，但被告称未向其披露该委托关系，也不认可胡会与徐秀华的委托关系，故对二原告诉称的委托关系，本院不予认可。原告胡会与被告不是同一集体经济组织的成员，农村宅基地房屋禁止以非本集体经济组织成员间流转，因此原告胡会与被告刘洪武之间签订的《农村宅基地转让协议书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告刘洪武、刘凡收取原告的购房款后，势必给原告胡会造成一定的利息损失，该利息损失应以购房款150000元为基数，自收款日起至全部款项还清之日止，按年利率6%计算。由于原告胡会与被告刘洪武在签订《农村宅基地转让协议书》时对农村集体土地上的房屋不能交易都应有认识，双方均有过错，故本院酌定被告刘洪武按50%支付原告胡会的上述利息损失。被告刘洪波不是本案合同关系的主体，故原告诉请被告刘洪波承担责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘洪武、刘凡于本判决生效之日起十日内向原告胡会返还购房款150000元并赔偿利息损失（以购房款150000元为基数，按年利率6%计算，其中120000元自2018年9月6日起至全部款项还清之日止，上述利息再乘以50%，30000元自2018年9月8日起至全部款项还清之日止，上述利息再乘以50%）；二、驳回原告胡会、徐秀华的其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1650元，由原告胡会、徐秀华负担825元，被告刘洪武、刘凡共同负担825元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  杨春辉二〇一九年十二月六日书记员  张 娟