广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1481号上诉人（原审原告）：梅州市旭日华庭小区业主委员会。住所地：梅州市梅江区*****。负责人：蓝春江，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：葛永军，该业主委员会顾问。被上诉人（原审被告）：幸繁，女，汉族，1977年4月1日出生，住所地：梅州市梅江区文化路旭日华庭小区******。委托诉讼代理人：廖丹，广东诚优律师事务所律师。上诉人梅州市旭日华庭小区业主委员会因与被上诉人幸繁物业服务合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州市旭日华庭小区业主委员会的负责人蓝春江及其委托诉讼代理人葛永军，被上诉人幸繁的委托诉讼代理人廖丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅州市旭日华庭小区业主委员会上诉请求：1、判令被上诉人履行小区业委会于2019年1月10日发给她的《纠违通知书》：①尊重小区全体业主的权益，遵守小区的物业管理有关规定，将其长期违规停占小区公共场地的粤M*****小汽车，停回其车库内；②缴付该车从2019年1月11日至纠正违停之日止的违规停占款。至上诉日止已有229天，按8.67元/天(130元/月÷30日=4.333元×2倍)计算，须缴交1985.43元给小区业委会。2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决依据物权法第七十六条和民事诉讼法第六十四条，作出驳回上诉人全部诉求，违背了上述法律的立法宗旨。1、忽略了物权法第七十六条第(一)、第(二)款的纲目性之分，即该两款法条，是第七十六条所有事项的纲，是小区业主们自治自管小区的共识和约定，是全体小区业主，维护个人合法私权和参与小区公共事务管理活动的所依所据；2、忽略了小区《旭日华庭小区业主委员会章程》(以下简称“小区业委章程”)和《旭日华庭小区物业管理规章制度》(以下简称“小区管理规章制度”)是业经当时小区七成以上业主票决通过的事实。也就是说，小区的小区业委会章程和小区管理规章制度中的议事议决规则，是业经当时七成以上业主投票认可的。据此，涉案小区自2017年2月23日成立至今，根据小区业委会章程和小区管理规章制度的议事议决规则，票决通过的小区各项管理举措，因符合小区全体业主的整体权益，符合小区物业管理实际状况，获得了小区绝大多数业主的认可、支持和自觉执行。全小区有车库的业主共15户，只有被上诉人1户的小车，至今仍与保安纠缠，不服从管理，仍霸停在其车库外的小区公共场地，时间长达一年多，引发了小区业主投诉不断。在此情况下，一审判决虽然认定该车霸停的地方，应属小区公共场地，但又驳回了小区业委会的全部诉求，显然自相矛盾。客观上，一审判决没有落实物权法第七十一条、七十二条和七十八条，反而起到了支持被上诉人将小区公共场地长期占为已用的违法违规行为，损害了小区全体业主的所有权、管理权和受益权。3、忽略了经小区七成以上业主票决通过的小区业委会章程和小区管理规章制度的议事议决规则，上述章程、制度符合国家主管部门，为解决物权法第七十六条在颁发践行过程中所遇执行“难”问题而出台的相应政策导向。如住建部办公厅《住房城乡建设部办公厅财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房[2015]52号)中第四项“优化表决规则，提高业主组织的决策效率”等的务实指导意见，即先引导和组织业主大会，共商和通过一种议决方式或办法，去化解物权法第七十六条中，需“经三分之二”业主同意规定所引发的实际操作的难点难题。据此，换个角度去看，该小区业委会章程和小区管理规章制度的议事议决规则，与该文件中第四项“优化表决规则，提高业主组织的决策效率”中的第二、第三和第四的计票办法建议，特别是与第二“集体表决”的办法建议是一致的!更何况，该小区业委会章程和小区管理规章制度，还是业经当时小区七成以上业主一致同意的。再者，即使按一审判决所依据的“双方确认小区住户102户”为基数折半，当年该议事议决规则订立的同意票也超过百分之五十以上，小区按议事规则所通过的具体授权事项有何理由会被判无效。4、将小区业委会的正常物业管理具体事项，提升至需全体业主去议，去一一票决，显然有失常理和公允。一是否定了小区全体业主票决的授权，无形增加了他们不应有的司法疑惑和参与小区物管议事议决的额外负担；二是否定了当时小区七成以上业主票决通过的小区业委会章程和小区管理规章制度的严肃性和强制性；三是削弱了小区业委会的依法依规执行力；四是削弱了小区业主依法依规自治自管的正气凝聚，客观上给了小区违法违规的个别业主一个错误的歪风导向。二、一审判决以双方确认小区住户102户为由(实为103户)，将弃权弃责十多年的原征拆单位保留宿舍的10户业主，列入小区总户数，再以票决所涉案事项未达到50%业主同意为由，作出驳回上诉人全部诉求，有违法院审判“以事实为根据，以法律为准绳”的审判原则。1、一审时，上诉人已明确告知法庭，小区中的原市种子公司宿舍的10户业主，没有纳入小区物业管理的原因，一是属原房地产开发商当年老城开发征收时和该公司物管部门管理时所遗留的近十年的历史问题；二是已明确告知，该宿舍的10户业主，是一直持拒绝纳入小区物业统一管理态度的；三是小区建成的十多年，这10户业主，没有承担过小区的任何义务，但却一直享受着小区安保和公共场地保洁及维护的服务，按常理，无义何来责!何来权。2、业委会为解决此历史遗留问题，于今年1月23日专发《协商、咨询和告知书》给这10户业主，善意地提出了纳入本小区依法依规自治管理的建议，均遭到他们的拒绝。他们不愿加入统一管理，不愿承担小区安保和公共场地保洁及维护的义务，能强行赋于他们小区的物业管理议事议决权吗。据此，一审将他们10户纳入小区物业管理议事议决的业主范畴统计总数，显然是有违事实的真相；客观上，因抬高了小区票决百分比的门坎，起到了否定小区全体业主，按小区议事议决规则，票决通过事项的反作用。幸繁辩称，1、上诉人的诉讼主体不合法。根据广东省高级人民法院关于审理物业服务纠纷案件第1条规定业主委员会的诉讼应经过业主大会的授权，而本案既没有业主大会的授权，也没有业主委员会内部的讨论，因此其诉讼主体不合法，应驳回其起诉。2、在一审庭审中已经确认涉案小区有102户业主，上诉人所持有的关于提交汽车停车费等的票决不符合物权法第76条规定，是没有法律效力的。3、被上诉人在其拥有所有权的车库门前停车的行为并不违反法律规定。一是由于其车库经常有其他车辆停放，导致其无法正常使用车库，二是其在其车库门前停车是对其车库行使所有权的表现。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。梅州市旭日华庭小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、判令被告履行旭日华庭业委会于2019年1月10日发出的《纠违通知书》事项，即尊重小区全体业主的权益，遵守小区的物业管理有关规定，将其长期违规停占小区公共场地的粤M*****小汽车停回其车库内；缴交该车从2019年1月11日至纠正违停之日止的违规停占款按260元/月计算给旭日华庭业委会。2、判令被告承担案件诉讼的全部费用。一审法院认定事实：原告是梅州市旭日华庭小区业主委员会，于2017年3月17日向梅州市梅江区房地产管理局备案。被告是该小区的业主，也是粤M*****号牌车辆的所有人。2016年12月7日，被告的丈夫陈正与案外人签订了《车库买卖合同》，向案外人购买位于梅州市******院内（市种子公司宿舍）首层3号车库（即原、被告称的涉案小区老楼首层）。2018年8月开始，被告的车存在停放在3号车库门前的情形。2019年1月10日，原告在被告车辆上张贴了《纠违通知书》，通知被告将违停车辆移走，如在接到通知起没有纠正，将按同类露天停车管理的日平均收费的双倍计收违停费。因被告在原告张贴《纠违通知书》后仍存在将车辆停放在车库门前的行为，原告遂向一审法院提起诉讼。另查明，根据原、被告陈述，旭日华庭小区共有102户，根据原告提交的旭日华庭规划图显示旭日华庭建筑面积为20233㎡。旭日华庭业委会于2017年12月21日发出《关于业委会2018年小区物业管理各提议的票决结果公示》，载明业委会结合小区的实际情况，提出2018年度的4个物业管理工作意见，通过投票方式征求业主意见，共收回66份回执，其中对小区公共场地的汽车停车费，每车位提高30元/月，即130元/月的事项，66份回执中，其中有46户同意，13户不同意，7户弃权。2018年1月13日，旭日华庭业委会召开会议，到会人员有7人，其中一项讨论事项为周延辉小车停放，按100元/月收停车费，如起诉按130元。一审法院认为，业主委员会由业主大会选举产生，具体执行业主大会决定的事项。被告停放车辆的地方属旭日华庭小区内空地，被告辩称其停车地点属老楼范围，不属于原告管理范围。但旭日华庭小区是一个整体，其小区内除专有部分外的共有部分应属全体业主共有，因此被告停放车辆的地方应属小区业主共有。旭日华庭小区实施业主自治，对业主共有的区域由全体业主共同管理。对共有部分的收费问题，应由业主共同讨论决定。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，属于有关共同管理的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一审庭审中，原、被告均确认旭日华庭小区共有102户业主，因此,对涉案小区有关共同管理的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主即51户业主的同意。本案中，根据原告提交的《关于业委会2018年小区物业管理各提议的票决结果公示》显示，业委会对公共区域停车收费问题采取书面征询意见的方式，共收到66份回执，其中对停车费每月收取130元的事项，有46票同意，未达到51户业主的同意，且原告也未提供证据证实其主张的事项经专有部分过半数业主的同意。此外，针对被告停放行为是否收取违停费的问题，原告也没有提供相关的业主大会决议。因此，原告诉请按8.67元/天收取违停费，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：驳回原告梅州市旭日华庭小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告梅州市旭日华庭小区业主委员会负担。二审中，梅州市旭日华庭小区业主委员会提交了：（一）光盘1张，光盘内容：1、2019年10月1日至10月9日违停监控截图7张；2、原市种子公司宿舍业主征求意见及收费通知公示图像3张；3、住建部网——建办房（2015）**文截图3张。（二）一审于2019年7月24日开庭日至同年10月9日止，旭日华庭小区物业管理日志复印件共7张，是登记粤M*****小轿车违停情况。上述光盘内容和7张管理日志证明被上诉人一直在那里停车至今，被上诉人幸繁不仅占用公共场地，而且又没有交公共场地管理费。幸繁质证称，对证据三性均有异议，首先该管理日志只是上诉人自行制作，其次该管理日志并不客观，因被上诉人并不是经常居住在小区，被上诉人白天要上班，平时在其娘家居住，只是在晚上会回小区，因此该日志记录被上诉人每天停放在车库外并不客观。被上诉人幸繁提交了1张照片，证明被上诉人车库外有其他车辆停放，导致被上诉人无法正常使用车库的情况持续发生。梅州市旭日华庭小区业主委员会质证认为该小区公共场地很窄，被上诉人提交的照片中的摩托车是属于该栋楼上的住户的。照片中的这种现象是不多的，而且也是很正常的事情。本院对一审法院查明“除旭日华庭小区共有102户”外的事实予以确认。本院另查，上诉人提交的投票表决相关事项的统计表均载明业主总户数90户。本院认为，业主委员会是业主的自治机构，其根据相应的议事规则作出的决议对业主具有约束力。但被上诉人认为其是该小区老楼的业主，没有同意归上诉人业主委员会管理，上诉人提交的多次投票表决相关事项的统计表均载明业主总户数90户，未将被上诉人等老楼业主包括在内。据此，被上诉人不是上诉人业主委员会的成员，上诉人作出的决议对被上诉人没有约束力。一审判决据此作出驳回上诉人的诉讼请求应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已由上诉人梅州市旭日华庭小区业主委员会预交），由上诉人梅州市旭日华庭小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇一九年十二月十六日法官助理 黄 可书 记 员 陈宏群