连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0707民初6453号 原告：贺建助，男，1962年10月15日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：吴新波，江苏瑞里特律师事务所律师。 被告：赣榆县机电设备公司，统一社会信用代码320721000000933，住所地连云港市赣榆区青口镇环东路。 法定代表人：李萍，职务：经理。 委托诉讼代理人：王继宏、王**，江苏四季青律师事务所律师。 被告：连云港市临洪房地产开发公司，统一社会信用代码3207051100692，住所地连云港市海州区临洪路**。 法定代表人：卓世柱，职务：经理。 被告：连云港市欣宏工贸有限公司，统一社会信用代码913207066696399226，住所地连云港市海州区临洪路**。 法定代表人：曹家开，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭家贤，男，1971年7月20日出生，汉族，住连云港市海州区，系公司员工。 被告：连云港市诚丰房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇东关路**。 法定代表人：陈凤仁。 委托诉讼代理人：范懿杰，系公司法律顾问。 原告贺建助与被告赣榆县机电设备公司（以下简称“机电公司”）、连云港市临洪房地产开发公司（以下简称“临洪公司”）、连云港市欣宏工贸有限公司（以下简称“欣宏公司”）、连云港市诚丰房地产开发有限公司（以下简称“诚丰公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告贺建助及其委托诉讼代理人吴新波、被告机电公司的委托诉讼代理人王继宏、王**、被告诚丰公司的委托诉讼代理人范懿杰到庭参加诉讼。后因被告临洪公司、欣宏公司与本案具有利害关系，经原告贺建助申请，本院依法追加被告临洪公司、欣宏公司作为本案被告参加诉讼。因案情复杂，本案转为适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告贺建助及其委托诉讼代理人吴新波、被告机电公司的委托诉讼代理人王**、被告欣宏公司的委托诉讼代理人郭家贤、被告诚丰公司的委托诉讼代理人范懿杰到庭参加诉讼。被告临洪公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。 原告贺建助向本院提出诉讼请求如下：1、依法确认被告机电公司与被告临洪公司之间于2003年5月14日签订的《房地产买卖契约》、被告临洪公司与被告诚丰公司于2009年10月10日签订的《房地产买卖契约》均无效；2、本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：原告贺建助系被告机电公司下岗职工。因公司经营不良，2001年3月7日，被告机电公司将其位于青口镇华中路与东关路交叉处的原机电公司沿黄某自东向西2号门面房以150000元的价格出售给原告，并签订买卖契约。原告购得门面房后将房屋出租给他人用于经营至今，但由于被告机电公司原因，一直未为原告办理产权过户登记手续。2019年2月，被告诚丰公司持有涉案房屋的国有土地使用证和房屋所有权证称涉案房屋归其所有。后经原告核实，被告机电公司于2003年3月8日与被告临洪公司赣榆分公司签订《关于出售机电公司房地产的协议》将机电公司综合楼出售，但被告机电公司、被告临洪公司及被告诚丰公司进行房屋过户登记过程中恶意串通、隐瞒事实，向房屋登记部门提供虚假材料，致使包括原告所有的房屋被错误登记在被告诚丰公司名下，严重侵害了原告的财产所有权。为维护原告的合法权益，现诉至法院。 被告机电公司辩称，1、原告贺建助应当提供证据证明其已向答辩人支付全部购房款才能作为合格的起诉主体；2、本案原告与答辩人之间的购房协议是合法有效的。基于历史原因，因国有企业困难，将没有规划许可的房屋进行分割出售，符合历史现状。答辩人与被告临洪公司之间协议也是有效的。双方之间的协议第一条明确约定，将出售给原告的房屋不再出售给被告临洪公司，该两个协议均应有效；3、答辩人与被告临洪公司之间的协议于2003年签订，至今已过十几年，原告已丧失诉讼时效。 被告临洪公司未作答辩。 被告欣宏公司辩称，一是答辩人不是本案适格被告。1、答辩人系2007年10月份依据原新浦区改制文件8号文要求依据政策改制而来，属民营企业，依据文件要求该企业下属包括实验厂、热镀锌厂、长城化工厂等单位，不包括本案被告临洪公司；2、被告临洪公司是原连云港市临洪经济发展总公司的下属单位，于2008年被吊销营业执照，其开办单位是原连云港市临洪经济发展总公司也于2009年被主管机关原新浦区经贸部门注销；3、答辩人并非在原连云港市临洪经济发展总公司的基础上整体改制而来，原新浦区政府2007年10月8日文件附件的审计报告中，并未包括被告临洪公司，答辩人不应对被告临洪公司的债权债务承担责任；二是2012年在贵院审理的他人起诉被告临洪公司办理房产证并支付赔偿金案件中，依法判决答辩人不负法律责任。 被告诚丰公司辩称，1、综合楼系答辩人于2009年从被告临洪公司处购买，与原告及被告机电公司无关。被告临洪公司已被吊销，主体不存在，原告起诉答辩人主体不适格，请求驳回对答辩人的诉请；2、2009年答辩人购买被告临洪公司的房产，并办理相关证件，程序合法真实。原告的诉请超过诉讼时效，请求法庭依法审查。 原告贺建助为证明其主张向本院提交如下证据： 1、被告机电公司与被告临洪公司之间的《房地产买卖契约》和被告临洪公司与被告诚丰公司之间的《房地产买卖契约》，证明2003年5月14日，被告机电公司与被告临洪公司签订协议，将包括原告在内的房屋进行出售。2009年10月10日，被告临洪公司与被告诚丰公司又签订买卖协议，将包括原告在内的房屋再次出售，该两份协议处分了原告的合法财产，应当无效。 2、被告机电公司与被告临洪公司、被告临洪公司与被告诚丰公司之间的房屋过户登记手续，证明被告机电公司与被告临洪公司于2003年3月18日签订的《关于出售机电公司房地产的协议》第一条明确约定，将位于黄某（一楼已出售）和东关路（二、三楼已出售）一侧机电公司的房产和土地公开出售，并约定出售的土地及房产范围包括了原告贺建助等人的7间门面房及东2、3楼共9套住宅，被告临洪公司在取得全部土地产权和房产之前，应赔偿原告等人的拆迁费用，被告诚丰公司在与临洪公司订立房屋买卖契约时，明知道存在上述协议，仍恶意串通，将原告等人的合法房产登记在被告诚丰公司名下； 3、原告贺建助的《关于出售公有门面房买卖契约》一份，证明被告机电公司将黄某侧从东往西第二间门面房出售给原告方，双方签订协议并约定购房款150000元，另约定被告机电公司应向原告办理房地产手续； 4、机电公司综合楼的房屋购买人的收款收据，证明原告及其他房屋购买人已支付购房款； 5、原告贺建助、孙某与吴某、钱某的租赁合同十份，证明原告购买房屋以后，一直将房屋出租给吴某使用； 6、涉案房屋照片十张，证明涉案房屋现状及涉案房屋由原告及其他购房人居住使用的事实； 7、原告方的请愿书，证明房屋被登记在被告诚丰公司名下后，原告等人进行维权的事实； 8、被告机电公司经理李大义离职经济责任的审计报告。证明该审计报告中明确记载了被告机电公司的房产，包括原告方在内的房屋系被告诚丰公司的法定代表人陈凤仁购买，从2003年开始陈凤仁以自己或者以被告临洪公司的名义进行操作； 9、（2013）赣民初字第4874号民事判决书，判决书认定被告欣宏公司对被告临洪公司的债权债务享有权利承担义务，证明被告欣宏公司系本案适格被告。 被告机电公司对原告方某的证据质证意见如下： 对证据1、2的真实性无异议，但认为不能证明原告的证明目的；对上述其他证据因未加盖被告机电公司的印章，不作质证；对证据9的真实性无异议，但认为与其无关。 被告临洪公司、欣宏公司对原告方某的证据未作质证。 被告诚丰公司对原告方某的证据质证意见如下： 对证据1，认为与其无关，不予质证；对证据2，真实合法有效；对证据3，合法性有异议；对证据4，与其无关，不予质证；对证据5，合法性有异议；对证据6，真实性无法确认；对证据7，与其无关，不予质证；对证据8，其未参与审计过程，不予质证；对证据9的真实性无异议，但对于判决主文第三项有异议。 对原告方某的证据，经审查及当事人举证、质证，本院作如下认证： 对证据1、2，因原、被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认；对证据3，原告与被告机电公司之间的《房屋买卖契约》，加盖被告机电公司的印章，本院予以确认；对证据4，原告等房屋购买人的收款收据加盖被告机电公司印章，本院予以确认；对证据5，被告诚丰公司认为该证据不具有合法性，但未作合理说明，该十份租赁合同有租赁双方当事人签字，本院予以确认；对证据6，该组照片能够反映房屋的使用情况，本院予以确认；对证据7，该份请愿书有原告等人签字捺印，本院予以确认；对证据8，审计报告虽系复印件，但被告方均未发表质证意见，也未推翻该审计报告的真实性，本院予以确认；对证据9，（2013）赣民初字第4874号民事判决书已发生法律效力，对于判决书中认定的事实系真实有效的，本院予以确认。 被告机电公司、临洪公司未向本院提交证据； 被告欣宏公司为证明其主张向本院提交如下证据： 1、新企改办（2007）8号文件； 2、临洪经济发展有限公司改制后的审计报告； 3、临洪经济发展有限公司注销登记通知书； 4、资产清算评估明细表。 以上证据证明被告欣宏公司与被告临洪公司之间无任何关系。 原告贺建助对被告欣宏公司提交的证据证明目的不予认可。 被告机电公司、诚丰公司对被告诚丰公司提交的证据无异议，但均认为与其无关。 被告临洪公司对被告诚丰公司提交的证据未作质证。 对被告欣宏公司提交的证据，经审查及当事人举证、质证，因原、被告对其真实性未提出异议，本院予以确认。 被告诚丰公司未证明其主张向本院提交如下证据： 1、国家土地使用权证、房屋所有权证，证明其已将涉案综合楼进行合法登记； 2、被告诚丰公司与连云港公信达会计师事务所工作人员王某巧之间的谈话笔录，证明误将陈凤仁写入李大义的离职审计报告中，没有审计依据。同时证明该事务所未向委托人以外的人员出具审计报告，原告陈述该审计报告从该所取得系虚假的。 原告贺建助对被告诚丰公司提交的证据质证意见如下： 对证据1，真实性无异议，但被告诚丰公司取得土地证和房产证系依据被告之间的买卖契约及其他材料，可以看出被告之间明知房屋归原告方所有的情况下仍然恶意串通，将涉案综合楼登记在被告诚丰公司名下。被告机电公司明知被告临洪公司未赔偿原告方的拆迁款情况下，仍配合被告临洪公司过户，损害了原告方的合法权益； 对证据2，不予认可，陈凤仁系被告诚丰公司的法定代表人。 被告机电公司对被告诚丰公司提交的证据质证意见如下： 对证据1，真实性无异议，但原告方的诉求与土地登记无关，房产登记与原告方也不具有关联性。被告之间未有恶意串通，被告机电公司在向被告临洪公司出售房屋时已将原告方的房屋排除在外，并要求被告临洪公司对原告进行拆迁补偿，未损害原告方的利益，被告临洪公司未进行补偿，原告一直使用房屋至今，利益未有受损； 对证据2，无异议。 被告临洪公司对被告诚丰公司提交的证据未作质证。 被告欣宏公司认为被告诚丰公司提交的证据与其无关。 对被告诚丰公司提交的证据，经审查及当事人举证、质证，本院作如下认证： 对证据1，原、被告对其真实性无异议，本院予以确认； 对证据2，因审计报告系经过严格程序和调查审计形成的，且加盖被谈话人王某巧的印章及其他注册会计师印章，在未经推翻的情况下，审计报告合法有效。该笔录认为审计报告在没有依据的情况下将陈凤仁写入其中，对此不能作出合理解释，也不能推翻审计报告的真实性，对于该谈话笔录，本院不予采信。 经本院审理查明认定事实如下：原告贺建助原系被告机电公司职工。2001年3月7日，原告贺建助从被告机电公司处购买了位于黄某侧的机电公司综合楼中从东往西数第二间门面房，价格为150000元，双方签订《关于出售公有门面房买卖契约》一份，后原告贺建助居住使用该房屋至今，但被告机电公司一直未协助原告方办理过户手续。2003年3月18日，被告机电公司在未通知原告及其他房屋购买人的情况下，将包括原告房屋在内的机电公司综合楼与被告临洪公司赣榆分公司达成《关于出售机电公司房地产的协议》，载明“……现将机电公司位于东关路和黄某一侧已开发的土地和房产公开出售，具体协议如下：一、出售地点：将位于黄某（一楼已出售）和东关路（二、三楼已出售）一侧机电公司房产和土地公开出售。二、出让金额及付款方式：1、将位于机电公司东关路一处已开发的机电公司综合楼（乙方全额垫资）及北侧的门面房和现在的物资集团总公司的办公楼及土地一并出售，出售总金额为230万元……3、甲方（被告机电公司）出让给乙方（被告临洪公司）的土地和房产的范围，其中包括甲方已经出售给卢某、贺建助、李某1、李某2、徐某等计七间一层门面房及东某、三楼九套住宅，乙方在取得全部土地产权和房产权之前，应赔偿上述购买户的拆迁费……”达成协议后，2003年4月28日，被告机电公司先将涉案综合楼的土地使用权进行了转让，并报原赣榆县国土资源局批复，原赣榆县国土局下发赣国土资[2003]37号文件《关于同意将部分国有划拨土地使用权转让的批复通知》。当日，原赣榆县国土资源局另与被告临洪公司签订了《国有土地使用权出让合同》，载明转让土地面积共计1629.5㎡，出让价格为527400元。2003年5月14日，被告机电公司与被告临洪公司签订了《房地产买卖契约》，约定“一、甲方（被告机电公司）自愿将坐落在青口镇东关路44号的房地产（房屋建筑面积1105.08平方米）出售给乙方（被告临洪公司）。该房地产的基本情况已载于本契约附件一……二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为伍拾万元（￥500000元）。乙方由二〇〇三年五月十四日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金；三、双方同意于二〇〇三年五月十四日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……。”但上述《房地产买卖契约》中，未包括原告贺建助等购房人的房屋。被告临洪公司在购买机电公司综合楼后，该楼房未进行拆迁，被告临洪公司也未向原告贺建助等房屋购买人作出补偿。在此情况下，被告临洪公司将机电公司综合楼进行整体登记。 之后被告临洪公司再次将机电公司综合楼出售给被告诚丰公司，双方签订《房地产买卖契约》一份，合同中未注明签订时间，被告诚丰公司陈述系被告临洪公司于2009年向其出售，约定“甲方（被告临洪公司）自愿将坐落在赣榆县青口镇东关路44号的房地产（房屋建筑面积1574.43平方米）出售给乙方（被告诚丰公司）。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为壹百贰拾万元，1200000元。乙方于二〇〇九年十月十日一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵……三、双方同意于二〇〇九年十月十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……”，二被告在该合同中盖章确认。2010年3月29日，被告诚丰公司对机电公司综合楼进行了整体变更登记，现该综合楼登记在被告诚丰公司名下。被告诚丰公司亦承认其与被告临洪公司之间买卖综合楼的行为未告知原告等房屋购买人。 庭审中，原、被告双方对于被告之间是否恶意串通损害原告等购房人的合法权益存在争议。原告方陈述被告之间在综合楼买卖过程中，一直隐瞒相关事实，未告知原告等房屋购买人，并提交了2003年12月10日《关于赣榆县机电设备公司经理李大义离任经济责任的审计报告》证明陈凤仁作为被告诚丰公司的法定代表人，自2003年起以被告临洪公司、诚丰公司的名义对外签订房屋买卖合同。被告诚丰公司不予认可，认为其在房屋买卖过程中是善意的。本案在审理过程中，原告贺建助自愿撤回要求确认被告机电公司与被告临洪公司之间《房地产买卖契约》无效的诉讼请求。 另查明，被告临洪公司于2008年12月28日被吊销营业执照，但未进行注销，连云港市临洪经济发展总公司系其主管部门。根据连云港市新浦区企业改制办公室新企改办[2007]8号文件《关于连云港市临洪经济发展总公司改制方案的批复》，对连云港市临洪经济发展总公司的下属企业进行企业改制，原企业债权债务由新成立的被告欣宏公司承担。2014年4月3日，本院作出（2013）赣民初字第4874号民事判决书对上述事实予以确认，并判决被告欣宏公司对被告临洪公司进行清算，在清算的财产范围内承担相关责任。 本案的争议焦点为：被告临洪公司与被告诚丰公司之间的《房地产买卖契约》是否无效；原告的起诉是否超过诉讼时效。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害他人合法利益。本案中，被告机电公司与被告临洪公司之间签订《关于出售机电公司房地产的协议》将被告机电公司办公楼及土地使用权以2300000元的价格一并转让给被告临洪公司，并约定被告临洪公司在赔偿原告等购房人的拆迁款后，取得土地产权及房屋产权，但该协议未经原告等购房人同意，亦未告知原告等人，被告临洪公司未作补偿的情况下，仍将包括原告等人房屋在内的机电公司综合楼申请了整体登记，侵犯了原告等人的合法权益。且双方之间的《房地产买卖契约》未包括原告贺建助等人的房屋，被告临洪公司无权对原告的房产进行处分。但被告临洪公司明知未对原告等购房人进行补偿的情况下，再次将包括原告等购房人房屋在内的机电公司综合楼出售给被告诚丰公司，由被告诚丰公司对机电公司综合楼进行变更登记。对于被告临洪公司与被告诚丰公司之间的《房地产买卖契约》是否有效问题，原告方某的2003年12月10日被告机电公司经理李大义离职经济责任的审计报告中载明系“陈凤仁购机电公司房产和土地款2300000元，已付1800000元，尚欠50000元”，因陈凤仁系被告诚丰公司的法定代表人，审计报告的出具时间为2003年12月10日，载明的价款数额与《关于出售机电公司房地产的协议》中的价款数额一致，可以看出被告诚丰公司系应当知道被告机电公司与被告临洪公司之间的《关于出售机电公司房地产的协议》及《房地产买卖契约》的存在。被告临洪公司的主管部门连云港市临洪经济发展总公司于2007年10月30日经批复改制，被告临洪公司于2008年12月28日被吊销营业执照，但被告诚丰公司陈述系被告临洪公司于2009年向其出售机电公司综合楼，双方之间《房地产买卖契约》约定房屋交付及付款时间为2009年10月10日，亦能够认定被告之间存在恶意串通签订《房地产买卖契约》损害原告合法权益的可能。且原告及其他房屋购买人已在涉案楼房中居住，被告诚丰公司认为其在签订《房地产买卖契约》时不知道涉案综合楼的情况也不符合一般常理。根据合同法相关规定，恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。综上，被告之间在明知损害原告等购房人合法权益的情况下仍签订房屋买卖契约，涉及到原告等购房人房屋部分的协议应无效。故被告临洪公司与被告诚丰公司之间的《房地产买卖契约》中涉及到原告房屋部分的买卖协议应为无效的，但未涉及原告等购房人房屋部分的买卖协议仍然有效。 原告贺建助自愿撤回要求确认被告机电公司与被告临洪公司之间的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以准许。因确认合同无效属于确认之诉，不受诉讼时效的限制，被告方主张原告起诉已超过诉讼时效，本院不予支持。被告临洪公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，因此产生的不利后果由其自行承担。综上，原告贺建助要求确认被告临洪公司与被告诚丰公司之间《房地产买卖契约》中涉及到原告房屋部分的买卖协议系无效的，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（三）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告连云港市临洪房地产开发公司与被告连云港市诚丰房地产开发有限公司之间签订的《房地产买卖契约》中涉及到原告贺建助购买的位于赣榆区青口镇华中路与东关路交叉处原机电公司综合楼沿黄海路自东向西第二号门面房的部分无效。 案件受理费80元，由被告连云港市临洪房地产开发公司、被告连云港市诚丰房地产开发有限公司负担（原告已预交，二被告应于本判决发生效力之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判长 刘 彬 审判员 林飞燕 审判员 李 虎 二〇一九年十二月十六日 书记员 徐雪妮 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条第一款第二项：有下列情形之一的，合同无效： ……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益…… 第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。（连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。） 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。