江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1283民初218号原告：李敬文，男，1946年10月9日出生，公民身份号码321025194610090017,汉族，住泰兴市济川街道南后街23号。委托诉讼代理人：叶希志，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。被告：高灵敏，男，1972年3月4日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：于菲、曹伟，江苏锐文律师事务所律师。原告李敬文与被告高灵敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李敬文及其委托诉讼代理人叶希志、被告高灵敏及其委托诉讼代理人曹伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李敬文向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告改造、装修损失131000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告改造、装修损失211250元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月26日，被告到原告家中商谈租赁原告所有的位于泰兴两间两层房屋，双方口头约定被告租赁三年，第一年房租为148000元，此后每年涨5000元。当晚被告给付6000元，第二天被告对该房屋进行装潢。原告应被告的要求：1、将楼梯及卫生间移至西边一间南边。2、拆除一楼、二楼承重墙各二堵，为了安全必须浇筑大梁（被告承诺上述两项费用由其承担。被告擅自违背口头承诺的内容，将原告二楼的装潢擅自破坏。一楼房屋用途用于洗车经营，洗车房必须做防水，可被告一直未做防水，此行为对房屋的安全存在重大隐患，致使无法实现合同目的。原被告双方发生争议，本案被告高灵敏于2017年7月27日向泰兴市人民法院提起诉讼（详见2017年苏1283民初6853号民事判决书）。在案件审理过程中，双方当事人就装潢损失申请司法鉴定。本案被告违约应当赔偿本案原告改造、装潢损失。因本案原告未能在该案中提出反诉，致使苏1283民初6853号案件不予理涉，本案原告可另行主张权利。(2017)苏1283民初6853号民事判决书下达后，本案被告高灵敏不服该判决，依法进行上诉。2018年12月17日泰州市中级人民法院下发了（2018)苏12民终2372号民事判决书，驳回上诉人高灵敏的上诉请求，并依法维持一审判决。被告的严重违约行为（对一楼洗车房未做防水），对擅自破坏的装潢没有恢复原状，原告为了对上述房屋顺利出租，原告必须对被告高灵敏破坏的部分进行恢复。综上所述被告的行为构成合同违约，应对原告的改造、装潢损失进行赔偿、对恢复费用进行赔偿。故根据法律规定，依法提起诉讼，恳请贵院查清案件事实，作出公正裁决。高灵敏辩称，请求驳回原告的诉求，原告方在此次房屋租赁中获得了很多的收益，而被告方损失惨重。2017年2月26日双方洽谈房租租房的情况是事实，但是在洽谈之前原告方对房屋进行了装修、改造，其匠人已经进场施工，当时他聘请的匠人所谈的就是改楼梯、改卫生间，重新装修。被告方与其接触后，先给付了定金，要求租房，但是双方未签订租房合同，原告方答复是待装修结束以后再与被告签订合同。被告方进场施工以后，仅对其需要的部分进行了装修，共花去了大概6万余元，之后被告一直要求原告方签订书面合同，原告方一直多次推诿，最后是以被告方没有做防水拒绝与被告签订合同，但是被告当时已经在准备做防水。被告对之前的判决一直不服，现在已经准备再审，所以被告认为本案的原告就诉状中陈述的并非是事实，原告方为了使自己的房屋增值，对自己的房屋进行了装修，是对自己的房屋进行的投资，其是受益人，而且原告方陈述的费用，均是原告方自己给付匠人的，与被告方无关。之后，在装修结束之后房屋立即租赁给了他人，价格比租给我们的费用要高一些，是符合其原告投资时的预判。也就是说原告当时考虑的是房子租赁给被告每年的房租是148000元，其装修结束以后租赁给他人，房租也是上涨的，符合原告自己投资时的本意，现原告方没有将房屋租赁给被告，自己也在自己投资的房租中收益了，反而将其装修的成本转借给了被告，是不合情理的，故请求驳回原告的诉求。另外，需要说明的是被告方本人是受害者，被告方作为一个手艺人，租赁房屋准备从事汽车修理、美容，其所投入的均是血汗钱，之前给了10万元房租，装修投入了6万余元，设备的定金及其他的费用前后加起来30万余元，现在除了此前一审的判决退回了4万余元房租，其余均血本无归。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月26日，高灵敏去李敬文家中商谈租赁李敬文所有的位于泰兴两间两层房屋（三楼不在协商租赁范围），双方口头协商被告租赁三年，第一年房租为148000元，此后每年涨5000元。当晚高灵敏微信转账给付6000元，第二天高灵敏对争议房屋进行装潢。此后，2017年3月10日，2017年4月24日高灵敏各汇款24000元、70000元给李敬文。在高灵敏装潢期间，原被告因为签订书面租赁协议发生矛盾，致使高灵敏未能继续使用争议房屋，高灵敏曾于2017年7月27日诉至本院要求李敬文返还租金及装潢款，并赔偿损失。后本院作出（2017）苏1283民初6853号民事判决书，该判决认定高灵敏与李敬文之间的房屋租赁合同已于2017年7月16日解除,高灵敏租赁案涉房屋不做防水层的行为构成合同违约，故高灵敏诉求李敬文返还其装潢款以及赔偿其损失本院不予支持。对于李敬文认为高灵敏违约应赔偿其装潢损失，因李敬文在该案中未明确提出反诉，该案未予理涉，告知李敬文可另行主张权利。后高灵敏不服该判决提起上诉，泰州市中级人民法院以（2018）苏12民终2372号民事判决驳回高灵敏的上诉，并维持原判。李敬文遂持诉称理由诉至本院。庭审中，原告自认其于2017年7月30日与新的承租人签订租赁协议，房屋租赁期限自2017年8月1日起算。另查明，在（2017）苏1283民初6853号房屋租赁合同纠纷案件审理过程中，原被告就案涉房屋高灵敏装修部分造价以及李敬文原装潢损坏部分的价值申请进行司法鉴定，后评估机构虽出具了资产评估师征求意见稿，但因鉴定时上述要求鉴定的部分均已灭失，双方争议较大，后未能形成正式评估报告。还查明，审理中，原告申请为原、被告装潢的瓦匠陈某到庭作证。对于争议的将楼梯及卫生间移至西边一间南面是谁与其商谈的问题，其称“26日下午，李敬文跟我说西边要搬楼梯和卫生间，当时我就和李敬文谈价格等事宜，李敬文跟我说是房客委托他弄的，但是我不认识房客，所以钱我是和李敬文结账”，对于争议的搬楼梯及卫生间费用的给付，其称“李敬文跟我说这个费用他先给我，然后他再去和房客结账，他说是租房子的人委托他找的瓦匠，这个钱我肯定向李敬文要”。对于搬楼梯及卫生间费用是多少，其称“2月26日下午李敬文讲一楼的楼梯和卫生间都要搬掉，他说人家要洗车子，不搬的话车子开不进来，当时我也问他搬楼梯的价格，他讲是房客委托他的，反正是他跟我结账，当时把北边的楼梯扒掉、卫生间搬离，重新在南边浇一个楼梯，我要了45000元，李敬文还我是41000元。”对于一楼、二楼的护墙板、吊顶、地板是受谁指示拆除的问题，其称“是高老板让我砸掉的，我当时还问他要不要和房东说一下，高老板说他租了李敬文的房子，怎么弄都听他的安排。”对于陈某在为被告装潢过程中使用原告材料的情况，其称“当时砌墙用了李敬文的砖头，用了1000砖，浇西边楼梯从一层到三层用了58根9米长、直径12MM的钢材。”另外，原告还提供了在（2017）苏1283民初6853号民事案件中当时由高灵敏向本院提供的其与李敬文、李继宏（李敬文之子）之间多份谈话录音以进一步证明对于案涉承租房屋二楼拆除装潢损失的赔偿、一楼搬楼梯及卫生间费用，高灵敏都有承诺愿意承担，以及防水材料、砖头等原告垫付的情况。再查明，被告在庭审中也向本院提交了其与陈某的谈话录音以及其与之后承租李敬文房屋的鲍姓男子的通话录音，以证明一楼搬楼梯是李敬文安排的，之后高灵敏留下的地面的两个坑是由鲍姓男子填平的，费用也是该男子出的。审理中，原告明确要求被告赔偿的项目如下：1、匠人伙食费23000元；2、代被告购买的防水材料2280元；3、钢材1914元；4、两间两层上下内门7000元；5、被告装潢使用原告砖头5000元；6、一楼地面恢复费用13200元；7、恢复二、三楼拆除的卫生间、楼梯楼板洞口8800元；8、增补四根大梁及柱子32000元；9、重新恢复3堵承重墙3000元；10、赔偿二楼原精装潢损失45000元；11、一楼原精装潢损失45000元；12、新搬建的楼梯、卫生间费用41000元。本案争议焦点：原告的损失如何确认？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院生效的（2017）苏1283民初6853号民事判决书就原被告之间房屋租赁合同的解除已作认定，同时该判决书认定高灵敏不做防水层的行为构成合同违约，故在合同解除后，本案原告李敬文作为房屋出租人要求作为承租人的被告赔偿其损失依法应予支持。由于案涉房屋改造现场已不存在，就相关损失在本院另案中也未能进行司法鉴定，而原告的损失也客观存在，故对于争议损失的确认，本院现只能根据原被告提供的相关证据逐一分析：1、对于原告主张的新搬建移至西边一间南面楼梯、卫生间的费用，根据瓦匠陈某的证人证言内容，案涉房屋内楼梯、卫生间的改建虽是李敬文与其商谈，但李敬文也告知是承租人委托，在被告提供的其与李敬文2017年5月20日的谈话录音中，其也承诺认可楼梯、卫生间的改造费用由其承担。按照目前本地的房屋租赁交易习惯，出租人提供租赁房屋给承租人使用，承租人基于自己承租的目的需与出租人协商一致才能对房屋进行改造，改造费用理应由承租人承担。本案被告基于开设洗车店的需要，为使车辆能够进入，对承租房屋进行改造符合客观事实，其称楼梯、卫生间的改造费用由出租人承担没有事实和法律依据，本院不予采信。至于楼梯、卫生间改造的费用金额，因证人陈某已反映最后商议金额为41000元，陈某又要求与原告结账，原告也提供了收条为证，故该费用应作为原告的损失由被告高灵敏承担。2、对于原告主张的二楼原精装潢损失45000元，根据到庭证人陈某的证言，二楼的护墙板、吊顶、地板等装潢的拆除均是其受被告高灵敏指示所为，在被告提供的谈话录音中也可以反映出当时原告对拆除二楼装潢是不同意的，双方对赔偿事宜也有过协商，其与原告之子于2017年5月18日的谈话录音中也同意补偿45000元，故原告的该项主张本院予以支持。3、对于原告主张的一楼原精装潢损失45000元，根据原告提供的证人陈某的证言，一楼的楼梯、卫生间改造系原告与其商谈，虽然根据之前分析其系受被告委托，但对于一楼的改造其是知情的、认可的，故在此情况下，其要求被告承担一楼装潢损失，本院不予支持。4、对于原告主张的防水材料款2280元以及砖头款5000元，因根据证人陈某的证言原告代被告购买了防水材料并使用了原告的砖头1000块，再结合被告提供的2017年5月12日及5月20日的谈话录音内容，两者能够相互印证证明原告代被告购买了防水材料共计2280元。另被告使用原告砖头1000块，原告按照每块1元的价格向被告主张符合目前的市场行情，故原告主张的上述两项费用中本院共支持3280元，被告应一并给付原告。5、对于原告主张的匠人伙食费、钢材款，虽然在证人的证言或者谈话录音中均有所提及，但因具体的结算标准、价格都不明确，本院无法核实原告的主张是否合理，故根据现有证据本院对该两项主张不予支持。6、对于原告主张的一楼地面恢复费用13200元，因根据原、被告双方提供的证据，原告无法证明该地面的恢复系其所为，且恢复费用也未能提供相关证据佐证，故本院不予支持。7、至于原告主张的其他上下内门费用、恢复二、三楼拆除的卫生间、楼梯楼板洞口费用、增补四根大梁及柱子费用及重新恢复3堵承重墙费用，原告未能提供任何证据证明其花费了上述费用、恢复了上述建筑，且原被告解除租赁合同后，原告随即将案涉房屋出租给其他承租人，故其将上述费用作为损失向被告主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告高灵敏于本判决生效后十五日内赔偿原告李敬文各项损失合计89280元；二、驳回原告李敬文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，由原告负担220元，被告高灵敏负担2700元（被告应承担的费用原告已经垫付，被告于本判决生效后十五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  戴红星人民陪审员  李 萍人民陪审员  严唯一二〇一九年十二月三十日书 记 员  陶 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。