内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初1976号原告：赵泽坤，男，1995年11月24日出生，住内蒙古自治区。被告：包头万合房地产开发有限公司。法定代表人：滕建兄，董事长。委托诉讼代理人：郭顺川。原告赵泽坤与被告包头万合房地产开发有限公司（以下简称“包头万合公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告赵泽坤、被告包头万合公司的委托诉讼代理人郭顺川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵泽坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告给原告立刻办理位于××区、1S-C444、1S-C458号3处房产的产权证；2.判决被告给付原告违约金，以商品房价款105825元为基数，按每日万分之一的标准从2018年8月20日始计算至取得产权证之日止；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告协助原告立刻办理位于××区、1S-C444、1S-C458号3处房产的产权证。事实和理由：原告向被告购买位于××区、1S-C444、1S-C458号3套商品房，三套商品房总价为105825元,原告如期向被告全额交付了购房款后，双方签订了《包头市商品房买卖合同》,根据合同第12条约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意合同继续履行,出卖人应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。按照双方签订的商铺委托经营管理合同中约定的返租金时间，即2016年9月1日应为房屋交付时间，故被告应在2018年8月20日前向产权登记机关提供资料，但时至今日被告仍未履行相关义务致使原告无法取得房屋产权证。经查询，包头稀土高新技术产业开发区建设环保局于2019年7月4日出具的2019615号政府信息公开申请答复书明确：“万合广场竣工验收备案情况信息不存在”，导致原告未能办理产权登记，故诉至人民法院请求判令被告按照合同约定承担相应的违约责任并协助原告立即办理房屋产权证。被告包头万合公司辩称，1.我公司与原告在平等自愿的原则下签订了商品房销售合同,其中合同第三条关于商品房交付事项有明确约定，即被告应于2016年9月30日前向原告交付商品房，故合同约定的2016年9月30日即为房屋具体交付日期，且被告于2016年7月31日经四方验收后才通过工程验收，故在此之前商品房不具备交付使用条件；2.原告在履行完交纳购房款的义务后,被告随即与原告签订了商铺委托经营合同，根据合同约定，原告在签订委托经营合同后的次月起即开始享受返租收益，但并不是商品房交付时间，故不应以原告主张按照返租金的时间为房屋交付时间；3.房屋交付后，被告已将需要提交的材料全部递交政府部门，包头市自然资源管理局于2019年7月8日核发了建设工程竣工规划核实合格证，包头稀土高新技术产业开发区建设环保局于2019年7月31日核发了竣工验收备案表，至此被告已完成了作为开发商应向政府职能部门递交材料的义务，现在初始登记证正在办理中；4.即便原告现在没有拿到房屋产权证，但原告也没有因此受到损失，原告已向人民法院起诉返租租金，人民法院已经判决给付原告，我公司将尽最大努力履行，故没有能力再承担逾期办理不动产权证书的违约金，请求人民法院给予违约金调减或免除。本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，原、被告签订合同编号为2015-8033613、2015-8033614和2015-8033630的《包头市商品房买卖合同》三份，原告购买由被告开发的位于万合学府小区1S-C443、1S-C444和1S-C458号三套商业用房，原告分别于2016年8月1日、2016年8月3日和2016年8月29日共交纳全部购房款105825元，合同第三条约定商品房交付日期为2016年9月30日前，合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。另查明，截至2019年7月4日，国家企业信用信息公示系统中查询不到万合广场竣工验收备案情况信息。2019年7月31日，涉案商品房取得竣工验收备案，该竣工验收备案表中显示工程竣工时间为2016年7月31日，竣工验收日期为2016年11月2日。以上事实，有原告提交的身份证明、《包头市商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、交款收据、政府信息公开答复书，被告提交的商品房预售许可证、工程质量竣工验收记录表、建设工程竣工验收备案表、建设工程规划核实合格证以及庭审笔录在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》已经网签备案，系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告依约履行了交纳全部购房款的义务，被告应当按照合同约定履行义务。根据合同约定，出卖人有义务协助买受人办理房屋产权证书，依照《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”规定，被告应当协助原告办理房屋所有权登记手续。同时，合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的”，出卖人应当承担违约责任，而“报产权登记机关备案”是开发商应当履行的义务。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告提交的现有证据无法证明其已履行报产权登记机关备案的义务，故被告的行为构成违约，应当承担违约责任。原告购买的涉案商品房为商铺，而该商铺实际上没有交付，不符合合同第十二条“商品房交付使用后”将资料报产权登记机关备案的约定条件，但该商铺已经委托被告经营管理，双方均认可房屋交付，但对交付时间认识不同，考虑本案系在合同履行中发生的纠纷，应以合同约定的交付时间，即2016年9月30日确定为应当交付时间，故被告将资料报产权登记机关备案的时间应当在商品房交付使用后720日内，即2018年9月21日前完成登记备案手续，违约责任的起算时间应为合同约定的期限届满之次日，即2018年9月22日。原告提出以双方约定的返租金时间确定为房屋交付时间及计算违约金起始时间的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告认为约定的违约金过高，请求调减或免除，被告于2016年11月2日完成案涉工程的竣工验收，并履行了提交资料的部分义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案系因逾期办证引发的商品房买卖合同纠纷，根据目前状况，原告可依《商铺委托经营管理合同》获取投资收益，逾期办证给原告造成的损失主要是实现所有权转移后可能获取的可期待利益损失，该损失不能超出原告实际损失的30%。本院结合“谁主张，谁举证”的原则，对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，本院认定被告应当向原告支付自2018年9月22日起至被告将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案之日止，每日按商品房价款105825元的0.1计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告赵泽坤办理包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1S-C443、1S-C444、1S-C458号商铺的房屋产权证书；二、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵泽坤支付自2018年9月22日起至被告包头万合房地产开发有限公司将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案日止，每日按商品房价款105825元的0.1计算的违约金；三、驳回原告赵泽坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告赵泽坤已预交），由被告包头万合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 周鸿涛 二〇一九年十二月二十三日书记员 李姝颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《商品房销售管理办法》