山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初8890号原告：陈金涛，男，1989年1月26日出生，汉族，住济宁市兖州区。原告：钟健玲（系陈金涛之妻），女，1988年11月13日出生，汉族，住济宁市兖州区。两原告共同委托诉讼代理人：盛佳（一般代理），山东中昊律师事务所律师。被告：济宁圣源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91370811754452636M，住所地：山东省济宁市任城区红星西路46号。法定代表人：杨佰平，总经理。委托诉讼代理人：卓先兵（一般代理），山东华运律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡振宇（特别授权），男，1979年10月20日出生，汉族，系济宁圣源房地产开发有限公司职工，住山东省淄博市张店区。被告：盛喜峰，男，1960年3月13日出生，汉族，住济宁市任城区。原告陈金涛、钟健玲与被告济宁圣源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，基于被告济宁市圣源房地产开发有限公司的申请依法追加盛喜峰为被告，并依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告陈金涛及两原告共同委托诉讼代理人盛佳、被告济宁圣源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卓先兵、胡振宇到庭参加了诉讼。被告盛喜峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈金涛、钟健玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告济宁圣源房地产开发有限公司商品房销售合同于2018年1月3日签订的《圣源君临天下预定协议书》合法有效，并判令被告继续履行《圣源君临天下预定协议书》，并按约定为原告办理房屋备案登记；2、本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。其事实与理由如下：被告济宁圣源房地产开发有限公司拖欠被告盛喜峰借款，2017年12月27日，原告、被告济宁圣源房地产开发有限公司及盛喜峰于2017年12月27日达成协议，被告济宁圣源房地产开发有限公司将其所有的位于圣源君临天下小区4号楼1单元1803号及4号楼东单元1403号两套房屋出卖用于被告清偿欠案外人盛喜峰借款，位于圣源君临天下小区4号楼1单元1803号的房屋由济宁圣源房地产开发有限公司出卖给原告并由原告将该购房款共计806496元直接向盛喜峰支付。原告与济宁圣源房地产开发有限公司于2018年1月3日签订的《圣源君临天下预订协议书》，济宁圣源房地产开发有限公司确定将圣源君临天下小区4号楼1单元1803号出售给原告，济宁圣源房地产开发有限公司同时向原告出具收据收到房款共计806496元，该房款用于清偿济宁圣源房地产开发有限公司拖欠盛喜峰借款本金806496元。原告按合同约定履行了其合同义务，被告济宁圣源房地产开发有限公司未按照《圣源君临天下预定协议书》约定与原告签订正式《商品房买卖合同》，未按照约定为原告办理备案登记及房屋产权转移登记。原告多次要求被告济宁圣源房地产开发有限公司按照《圣源君临天下预定协议书》，履行合同义务，被告济宁圣源房地产开发有限公司均以各种理由推脱。在原告全面履行相应合同义务情况下，被告济宁圣源房地产开发有限公司应当遵循诚实信用原则，及时按约履行合同义务，按约交付房屋并为原告办理房屋备案登记及房屋产权转移登记。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告济宁圣源房地产开发有限公司辩称，一、涉案《圣源君临天下预定协议书》实质上是“以房抵债协议”。圣源公司向盛喜峰借款，2017年12月21日盛喜峰向圣源公司申请，“盛喜峰同意济宁圣源房地产开发有限公司以圣源君临天下2套房产抵偿借款本金”。原告及圣源公司、盛喜峰于2017年12月27日达成以房抵债协议，以圣源君临天下小区4号楼东单元1803号和1403号作价抵偿圣源公司所欠盛喜峰借款本金1479984元，其中原告抵顶的是圣源君临天下小区4号楼东单元1803号，总价款806496元，抵顶746496元。2018年1月3日原告与圣源公司签订了涉案合同。基于上述事实，涉案合同的本质应是“以房抵债协议”。二、盛喜峰已明确表示上述房屋其“不再购买”，该以房抵债协议已经不能履行。盛喜峰以民间借贷纠纷案由于2018年6月25日将圣源公司起诉至济宁市任城区人民法院（案号2018鲁0811民初7110号），庭审中，圣源公司主张上述房屋已经抵顶所欠盛喜峰借款，盛喜峰明确表示上述房屋其“不再购买”，该以房抵债协议已经不能（不再）履行。三、事实上圣源公司已不欠盛喜峰借款，涉案以房抵债的合同目的已经不能实现，应驳回原告的诉讼请求。在前述（2018）鲁0811民初7110号民间借贷纠纷一案开庭审理（2018年7月17日）中，盛喜峰认可其与圣司源公之间的借贷本金为320万元，已经收到圣源公司偿还的现金本息为“823万元（不包含房子）”，盛喜峰于2018年8月7日撤回了该诉讼。事实上，按照法律规定，圣源公司应偿还盛喜峰本金320万元，利息2368950元，实际已经付利息5030000元，超付2661050元。原告主张的以房抵债的“债”已经不存在，且盛喜峰明确表示上述房屋其“不再购买”，该以房抵债协议已经不再履行，应依法驳回原告的诉讼请求。基于上述事实，圣源公司未实际收到原告应交付的购房款746496元，圣源公司不存在违约情形，原告与被告圣源公司签订的《圣源君临天下预定协议书》实质上是“以房抵债协议”，且盛喜峰已明确表示上述房屋其“不再购买”，该以房抵债协议不再履行（不能履行），请依法驳回原告的诉讼请求。被告盛喜峰未答辩。原告陈金涛、钟健玲围绕其主张向本院提交如下证据：证据一、企业信用信息公示报告一份；证明：被告的基本信息。证据二：1、济宁市任城区人民法院开庭笔录一份共计13页、圣源公司民事答辩状及代理手续共计10页、圣源公司证据目录5页及部分涉案证据共计38张，以上证据来源于济宁市任城区人民法院档案室案号为（2018）0811民初7110号卷宗材料；证明：（1）根据卷宗内盛喜峰与被告济宁圣源房地产开发有限公司签有借款合同、借款协议、收据、记账凭证、还款协议领款单（1页，6-34页）。（2）圣源公司提交证据记录（第4到5页）：“2018年1月3日抵房申请书、领款单147.9984万元各一张,《圣源房地产开发有限公司合同审批表》一份。（36-38页）证明：我公司于2018年1月3日抵偿圣源君临天下4号楼1-1803室、1-1403室两套住宅共260.16平方米，作价1479984元。”该合同审批表中有被告法定代表人及各部门负责人签字、确认，对抵偿房屋的买受人、位置、面积、价格等均已确定，上面记载，客户（原告）已付12万元，由盛喜峰借款抵扣1479984元。在该证据中被告圣源公司提交的证据八涉案借款明细及还款清单一张、借款演变统计明细表一份（39-43）。该三份明细中均载有2018年1月3日圣源公司作价1479984元抵偿涉案房屋的客观事实。（3）根据济宁市任城区人民法院开庭笔录共13页，第11页倒数第7至10行，“？：被告，抵房子的147万元有没有实际履行？被告回答：147万元房屋没有给原告，但已经签订了购房协议，购房协议签在原告指定的人名下，房款已经开收据，后期会按照协议履行。”（4）根据答辩状第三页第七条：可以证实被告向原告抵房的事实，代理手续可以证实（2018）0811民初7110号诉讼中，被告济宁圣源房地产开发有限公司委托山东华运律师事务所律师卓先兵及公司员工文艳作为该案诉讼代理人出庭，并在开庭笔录签字、确认。以上证据1和证据2综合证明：被告济宁圣源房地产开发有限公司与盛喜峰存在合法、有效的债权债务关系，根据被告提交的领款单、《申请书》、《圣源房地产开发公司审批表》、偿还盛喜峰借款明细、盛喜峰演变明细表结合开庭笔录可以证实，被告圣源公司已经将圣源君临天下小区4号楼1单元1803号和4号楼东单元1403号两套房屋260.16平方米，作价1479984元抵偿给原告并抵扣盛喜峰借款的客观事实，但被告圣源公司并未按照协议履行义务的事实。证据三：《圣源·君临天下预订协议书》两份（每份共四页）、收据一张；证明：1、原告与被告圣源公司于2018年1月3日签订《圣源·君临天下预订协议书》并明确约定了涉案标的物房屋的位置、面积、单价、总价款等及其他约定，与证据二中《圣源房地产开发有限公司合同审批表》中确定内容一致。2、被告圣源公司向原告出具收据，原告陈金涛、钟健玲收据收款事由载明：其中抵盛喜峰借款，房屋位置为4#-1-1803，面积130.08㎡。被告圣源公司实际收到原告陈金涛、钟健玲购房款共计806496元。原告陈金涛、钟健玲收据收款事由载明：其中746496元抵盛喜峰借款，房屋位置为4#-1-1803，面积130.08㎡。被告圣源公司实际收到原告陈金涛、钟健玲购房款806496元。证实：原告已经按照《圣源·君临天下预订协议书》约定于2018年1月3日全额支付了购房款，抵房行为已经完成并成为既定事实。被告济宁圣源房地产开发有限公司围绕其主张向本院提交证据一、2017年12月21日盛喜峰《申请书》一份、《圣源房地产开发有限公司合同审批表》一份、2018年1月3日原告与圣源公司签订的《圣源君临天下预定协议书》一份；证明：涉案《圣源君临天下预定协议书》实质上是“以房抵债协议”。1、2017年12月21日盛喜峰向被告申请，“盛喜峰同意济宁圣源房地产开发有限公司以圣源君临天下2套房产抵偿借款本金”。2、《圣源房地产开发有限公司合同审批表》有盛喜峰的签字，2017年12月27日原告及圣源公司、盛喜峰于2017年12月27日达成以房抵债协议，以圣源君临天下小区4号楼东单元1803号和1403号作价抵偿圣源公司所欠盛喜峰借款本金1479984元，其中原告抵顶的是圣源君临天下小区4号楼东单元1803号，总价款806496元，抵顶746496元。3、2018年1月3日原告与圣源公司签订了涉案合同，合同约定的预留房屋及价款与三方协商的一致。基于上述事实，结合原告在起诉状中的陈述，涉案合同的本质应是“以房抵债协议”。证据二、济宁市任城区人民法院（2018）鲁0811民初7110号民事案件卷宗材料：包括起诉状、开庭笔录、济宁圣源房地产开发有限公司证据、撤诉裁定；证明：1、盛喜峰就其和圣源公司之间民间借贷纠纷提出诉讼，要求圣源公司支付借款本金500万元及利息370万元，经开庭举证、质证，圣源公司已不欠盛喜峰借款本息，盛喜峰撤诉，并承担了诉讼费、保全费。2、盛喜峰认可以房抵债的事实（庭审笔录第11页上端），已明确表示涉案房屋其“不再购买”，（庭审笔录第11页下端）不再履行该以房抵债协议。3、事实上圣源公司已不欠盛喜峰借款，涉案以房抵债的合同目的已经不能实现，在（2018）鲁0811民初7110号民间借贷纠纷一案庭审笔录第11页，盛喜峰认可其与圣源公司之间的借贷本金为320万元，已经收到圣源公司偿还的现金为“823万元（不包含房子）”。4、涉案“以房抵债协议”原告主张的以房抵债的“债”已经不存在，本案《圣源君临天下预定协议书》已不能履行。证据三、圣源公司偿还盛喜峰借款明细表一份、借款本息按法律规定计算明细表一份；证明：结合证据二证明，事实上，按照法律规定，圣源公司应偿还盛喜峰本金320万元，利息2368950元，不包含涉案以房抵债的数额，实际已支付盛喜峰现金823万元，已经超付2661050元。原告主张的以房抵债的“债”已经不存在，本案《圣源君临天下预定协议书》已不能履行。被告盛喜峰围绕其主张未向本院提交任何证据。本院依法组织各方当事人对原被告提供的证据进行了证据交换和质证。被告济宁圣源房地产开发有限公司对原告提供的证据一至三真实性均无异议，对证据一的证明内容无异议，对证据二、三的证明内容有异议。该两组证据能够证实涉案预订协议书实质上是原告、圣源公司、盛喜峰三方的抵债协议，该证据能够证实圣源公司向盛喜峰借款320万元，已经偿付本息823万元（不含涉案房屋），按照法律规定圣源公司已不欠盛喜峰的借款，同时，该开庭笔录也能证实在该次开庭时，盛喜峰明确表示涉案房屋已经签订给指定人名下（原告），不再购买，涉案以房抵债协议已没有实际履行的基础。该案经审理后，盛喜峰撤诉，不再向圣源公司主张借款本息，该笔录中也能证实在开庭审理时，圣源公司保留了向盛喜峰追偿已经超付利息的权利。对收款收据是为配合上述的抵账协议而出具的，原告并没有支付该收据上记载的款项，原告主张的购房款没有实际支付。原告陈金涛、钟健玲对被告济宁圣源房地产开发有限公司提供的证据一真实性无异议，对其证明目的有异议，本案中被告盛喜峰与被告圣源公司之间的关于对本案涉案房屋的抵偿已完毕，被告圣源公司与原告应当按照签订的《圣源君临天下预定协议书》履行合同义务。对被告济宁圣源房地产开发有限公司提供的证据二真实性无异议，对其证明观点有异议，被告盛喜峰撤诉并不能证明圣源公司已不欠盛喜峰借款本息。被告济宁圣源房地产开发有限公司已经于2018年1月3日向原告出具购房房屋的收据，抵房行为已成事实。对被告济宁圣源房地产开发有限公司提供的证据三真实性无异议，但对其证明观点有异议，被告济宁圣源房地产开发有限公司实际已经支付盛喜峰现金823万元，已经超付2661050元，债权债务已不存在，不符合基本事实，无其他证据证明，与本案无关。被告盛喜峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和对原告及被告济宁圣源房地产开发有限公司提供的证据进行质证的权利。上述证据均已记录在案，在卷佐证。根据当事人的陈述和确认的证据，本院认定事实如下：本院于2016年4月27日受理了原告马福安与被告济宁圣源房地产有限公司民间借贷纠纷一案，且于2016年6月27日经本院主持调解，双方自愿达成了如下协议：一、被告济宁圣源房地产有限公司欠原告马福安借款本金1100万元，截止到2016年6月27日尚欠利息435.5万元，共计1535.5万元，被告济宁圣源房地产有限公司于2016年12月27日前支付给原告。二、如被告济宁圣源房地产有限公司按照约定的时间于2016年12月27日前偿还全部借款本金及利息，自2016年6月27日至2016年12月27日不再计算利息；如逾期不还，自2016年6月27日至偿还之日止，对上述第一条约定未偿还的借款本金，利息按年利率24%计算。案件受理费124220元，减半收取62110元，保全费5000元，均由被告济宁圣源房地产有限公司负担（被告于偿还借款时一并支付给原告）。被告济宁圣源房地产有限公司按上述协议约定的期限履行义务，原告遂向本院申请执行〈案号为：（2017）鲁0811执1628号〉，本院在执行期间于2017年11月7日查封了被告济宁圣源房地产有限公司位于圣源君临天下四号商住楼西单元一至二十六层共78套房产、东单元十四层至二十六层共39套房产；查封期限为三年（从2017年11月7日至2020年11月6日）。2017年12月21日，被告盛喜峰向被告济宁圣源房地产开发有限公司提交《申请书》一份，内容为“本人盛喜峰同意济宁圣源房地产开发有限公司以圣源君临天下2套房产用于抵偿借款本金”。济宁圣源房地产开发有限公司通过《圣源房地产开发有限公司合同审批表》在公司内部各部门审批，与盛喜峰达成以房抵债协议，该合同审批表上载明：“圣源君临天下4#东单元1403号，牛文文，130.08平方，单价6100元，总价793488元；圣源君临天下4#东单元1803号，陈金涛，130.08平方，单价6200元，总价806496元；以上两项合计1599984元。客户已付12万元，由盛喜峰借款本金抵扣1479984元”。原告陈金涛、钟健玲（乙方）与济宁市圣源房地产开发有限公司（甲方）于2018年1月3日签订《圣源·君临天下预订协议书》，该协议书主要约定：二、乙方预定该小区4号楼东单元1803室（以下简称“该物业”），该物业建筑面积约130.08平方米，预留单价人民币:6200元/平方米，该物业合计总价为人民币806496元。二、交房日期，该物业交付时间以甲乙双方签订《商品房买卖合同》上约定的时间为准。五、预留付款形式和时间约定，乙方同意签订本协议时按以下第1中付款方式及付款时间支付预留房款：1.一次性付清：签订当日乙方一次性支付预留房款总额的100%，计：人民币806496元。九、其他约定:7.《商品房买卖合同》签订后，本协议书自动终止。上述预订协议书签订的当日（2018年1月3日），济宁市圣源房地产开发有限公司向原告陈金涛、钟健玲出具收据一份，该收据上记载：“交款单位：陈金涛、钟健玲，人民币806490元整，收款事由：其中746496元抵盛喜峰借款，4#-1-1803,130.08平方”。本院于2018年6月25日受理盛喜峰与被告济宁圣源房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经开庭审理后，本院于2018年8月7日作出（2018）鲁0811民初7110号民事裁定书准许盛喜峰撤回起诉。原告认为其履行《圣源君临天下预定协议书》后，多次要求被告济宁圣源房地产开发有限公司按照协议履行义务，被告济宁圣源房地产开发有限公司均以各种理由推脱。原告为维护其合法权益，于2019年7月11日诉至本院，请求依法支持原告的诉讼请求。本院认为，从庭审查明的事实来看，被告济宁圣源房地产开发有限公司在确认与被告盛喜峰存在民间借贷关系，且在确认欠被告盛喜峰应抵付金额的前提下，与本案原告签订了《圣源君临天下预定协议书》，该协议实质上是原告、被告济宁圣源房地产开发有限公司、盛喜峰三方协议的结果，但形式上为原告与被告济宁圣源房地产开发有限公司签订的《圣源君临天下预定协议书》，该协议为当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，亦不损害社会公共利益和他人的利益，该合同合法有效；各方当事人均应严格履行。事实上，该合同亦已实际履行。被告济宁市圣源房地产开发有限公司向原告陈金涛、钟健玲出具收806490元的收据，视为其收到了上述房款，不过是经被告济宁圣源房地产开发有限公司同意的情况下，将其中的部分房款支付给了被告盛喜峰。从此意义上讲，原告陈金涛、钟健玲已履行了向被告济宁圣源房地产开发有限公司支付约定房屋购房款的义务。被告济宁市圣源房地产开发有限公司应予履行合同约定的义务。综上，原告要求确认其与被告济宁圣源房地产开发有限公司签订的《圣源君临天下预定协议书》合法有效，理由正当，被告济宁市圣源房地产开发有限公司应予继续履行双方签订的《圣源君临天下预定协议书》。案涉争议房屋尚登记在被告济宁圣源房地产开发有限公司名下，为原告办理房屋备案登记应为被告济宁圣源房地产开发有限公司继续履行上述合同的内容，但案涉房屋因被告济宁圣源房地产开发有限公司与案外人的纠纷已于2017年11月7日被本院查封；在现有案涉房产被查封的情况下，被告济宁圣源房地产开发有限公司为原告办理房屋备案登记显属不能，可待案涉房屋具备备案登记条件后，再由被告协助办理。被告盛喜峰与被告济宁圣源房地产开发有限公司在其民间借贷纠纷中，被告济宁圣源房地产开发有限公司是否欠被告盛喜峰借款本息，欠多少，是否超付，权利人可通过算账或另行诉讼予以解决。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈金涛、钟健玲与被告济宁圣源房地产开发有限公司签订的《圣源君临天下预定协议书》合法有效；二、原告陈金涛、钟健玲与被告济宁圣源房地产开发有限公司继续履行双方签订的《圣源君临天下预定协议书》。三、驳回原告陈金涛、钟健玲的其他诉讼请求。案件受理费7083元，由被告济宁圣源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  于发春人民陪审员  王离伟人民陪审员  庄 竞二〇一九年十二月二十四日书 记 员  逯新颖