济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初5716号原告（反诉被告）：凌某，男，1975年10月15日出生，汉族，济南丽珍美容医院投资人，住安徽省芜湖市无为县委托诉讼代理人：季杰，山东齐鲁律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南易三广告传播有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010355370063XU。法定代表人：杨吉龙，经理。委托诉讼代理人：王良吉，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：杨军，男，1965年6月28日出生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：**鹏，北京市盈科（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）凌某与被告（反诉原告）济南易三广告传播有限公司（以下简称济南易三公司）、被告杨军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凌某的委托诉讼代理人季杰，被告（反诉原告）济南易三公司的委托诉讼代理人王良吉，被告杨军的委托诉讼代理人**鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌某向本院提出诉讼请求：1.判令济南易三公司、杨军返还房租30万元；2.判令济南易三公司、杨军返还租房押金2000元；3.判令济南易三公司、杨军赔偿装修损失4327234.59元；4.判令济南易三公司、杨军偿还经营损失和搬家费用10万元；5.所有诉讼费用由济南易三公司、杨军承担。事实与理由：2013年5月23日，凌某与济南易三公司签订房屋租赁合同，租赁济南市历下区和平路某某某某号房屋，租赁期限自2013年8月1日至2020年7月31日，凌某支付2000元押金。凌某租赁房屋后，投资7395860.92元对房屋进行了装修，用于开设济南丽珍美容医院。案涉房屋是济南易三公司承租山东省军区的房屋后转租的，凌某根据合同约定将房租支付给济南易三公司的股东杨军并交至2018年7月31日。2017年底，凌某接到山东省军区所属的山东省征兵接待站的通知，根据军队不得为地方提供有偿服务的指示精神，要求凌某腾退房屋。凌某于2018年2月9日将腾空的房屋交还给山东省军区。凌某多次与济南易三公司交涉要求返还房租并赔偿装修损失,济南易三公司始终不予理睬。遂诉至法院，请求查明事实，望判如所请。济南易三公司辩称，一、不应返还凌某房租30万元。（一）中央军委印发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，山东省军区有关部门根据该通知收回涉案房屋，该政策属于不可抗力,凌某因不可抗力而不能使用房屋，不应要求返还房租。（二）凌某于2017年3月30日向济南易三公司支付了和平路某某某某号房屋自2017年8月1日至2018年7月31日的房租60万元，折算为5万元/月。根据凌某提供的证据，山东省征兵接待处于2018年3月14日将房屋收回,凌某本期房租的剩余期限为4.5个月，对应房租应为22.5万元。（三）凌某尚欠济南易三公司房租12.15万元，违约金暂计11.988万元，合计24.138万元。凌某应当予以支付。二、不应返还凌某水费保证金2000元。凌某在诉状中将水电费保证金笼统的释义为押金，属于偷换概念。根据双方租赁合同第十三条:“合同签订后，乙方同时向甲方支付水费保证金2000元整，该保证金在合同终止并双方结清水、电账目后退还乙方”。目前，凌某并未提供与山东省军区后勤部或济南易三公司结清水、电账目的充分证据，所以济南易三公司不应返还水费保证金。三、不应向凌某赔偿装修损失，凌某主体不适格。凌某诉讼请求中的装修损失发生的主体为济南丽珍美容医院，该院为个人独资企业，投资人为张俊霞。根据《个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”。凌某向济南易三公司主张他人的损失，主体不适格。四、不应向凌某赔偿经营损失和搬家费用。（一）凌某主体不适格：诉讼请求中的装修损失、经营损失和搬家费用发生的主体均为济南丽珍美容医院。凌某向济南易三公司主张他人的损失，主体不适格。（二）凌某未提供自身经营损失和搬家费用的证据。综上，请求驳回凌某的全部诉讼请求。杨军辩称，凌某与济南易三公司于2013年5月23日签订了房屋租赁合同，根据合同的相对性，杨军不是合同主体，即不是适格被告，且杨军仅仅是代济南易三公司收租金，凌某诉求没有事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。济南易三公司向本院提出反诉请求：1.判令凌某支付租金121500元;2.判令凌某支付违约金(以3万元为基数，自2015年8月1日起至实际给付之日止,以年利率36%计算;以3万元为基数,自2016年8月1日起至实际给付之日止,以年利率36%计算;以6.15万元为基数,自2017年8月1日起至实际给付之日止，以年利率36%计算);3.诉讼费用由凌某承担。事实与理由：济南易三公司与凌某于2013年5月23日签订房屋租赁合同，承租济南市历下区和平路某某某某号的房屋,租赁期限自2013年8月1日至2020年7月31日，年租金60万元，每2年递增5%,逾期违约金0.5%/天。2019年5月24日，凌某以涉案房屋被山东省征兵接待站腾退为由，起诉至贵院要求济南易三公司赔偿损失。但自2013年5月23日签订合同至今，济南易三公司依约履行了合同义务，凌某尚欠121500元租金未支付。济南易三公司多次要求凌某支付剩余租金及违约金,凌某以各种借口搪塞拒不支付，凌某已严重违约，因其拒绝履行，特诉至法院，望判如所请。针对济南易三公司的反诉，凌某辩称，一、凌某按照合同约定自2013年8月起至2017年2月，每半年向济南易三公司支付一次租金，每次支付30万元，2017年7月应济南易三公司的要求一次支付了一年的房租60万元。济南易三公司从未向凌某提出增加房租，凌某每次支付房租时，在汇款用途中载明是哪个时间段的房租，济南易三公司也从未提出过异议，对于这一事实，应当视为双方在履行合同过程中对合同内容进行了变更，凌某不存在拖欠济南易三公司房租的事实。二、退一步讲，即使2015年8月起房租应该增加的部分凌某没有支付，根据民事诉讼法的规定，2019年8月8日济南易三公司提起反诉，2016年8月8日之前的部分已经超过三年的诉讼时效，不应当得到支持。三、凌某对济南易三公司的违约金的计算有异议，即使房租应该增加且凌某没有支付，但每一次交纳的30万元房租中一部分应当视为对前期房租不足部分的补足。所以实际不存在欠付房租的事实。综上，济南易三公司的反诉请求没有事实依据，应当依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月29日，山东省军区司令部通信处出具房屋产权证明一份，载明：我部房屋位于济南市历下区和平路某某某某号（省征兵办公室大门东）房屋共三层，建筑面积为720平方米，其房屋产权属山东省军区司令部通讯处所有。2013年5月23日，济南易三公司（甲方）与凌某（乙方）签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将坐落于济南市历下区和平路某某某某号的房屋出租给乙方，建筑面积共约800平方米，甲方对该房屋拥有真实出租权；二、租赁期限自2013年8月1日至2020年7月31日；三、房屋租金约为2.2元/平方米/日，年租金为60万元整，付款方式为六个月支付一次；四、双方约定房租每2年递增5%；五、乙方应于本合同签字之日向甲方支付第一年租金的50%，人民币30万元整，之后租金，由乙方于每期预缴租金用完之日的前30天向甲方预缴下一期的租金；六、乙方在不影响该房屋安全的情况下可以对该房屋屋内及外墙面进行装修；十一、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须赔偿实际损失，如乙方欠缴租金，须按欠缴额的0.5%/日交付滞纳金；十二、因国家政策需要拆除，在租赁期内乙方所承租的房屋，乙方要按时无条件搬出，乙方享受国家拆迁补贴政策，因此而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；十三、合同签订时，乙方同时向甲方交付水费保证金2000元整，该保证金在合同终止并双方结清水、电账目后退还乙方，房租汇入以下账号：杨军4367422349966611147建行市中支行营业部。济南易三公司在合同上盖章确认，凌某在合同上签字确认。杨军为济南易三公司的股东。凌某于2017年3月30日向杨军的中国民生银行济南分行账户汇入60万元，附言载明：预付2017年8月1日至2018年7月31日和平路48号房租。2019年7月30日，济南易三公司出具证明一份，载明：自2013年5月起，我公司实际向张群租赁使用济南市历下区和平路某某某某号房屋，在我公司与张群及凌某的租赁活动中，均委托杨军进行收付款，所发生的一切纠纷与杨军无关。另，中国人民解放军资金往来结算票据显示2016年第4季度、2017年1-3季度济南丽珍美容医院向军区缴纳了水电费、管理费。2017年底，凌某接到山东省军区所属的山东省征兵接待处的通知，根据军队不得为地方提供有偿服务的指示精神，要求凌某腾退房屋。2018年2月9日，省征兵接待处出具收房证明，载明：今山东省征兵接待处收到丽珍美容整形医院房屋钥匙。2018年3月14日，山东省征兵接待处出具证明一份，载明：济南丽珍美容医院是我处的房屋租赁承租户，由于军队停止有偿服务的相关政策，将位于济南市历下区和平路某某某某号的营业门头房收回。2018年4月10日，济南健达资产评估事务所接受济南丽珍美容医院的委托，对济南丽珍美容医院拥有的固定资产的市场价值进行了评估，并于同日出具济健达评报字[2018]第S178号资产评估报告书，评估结论如下：济南丽珍美容医院拥有的固定资产的账面原值9012590.92元，评估净值5323461.59元，本报告评估结果使用有效期一年，即自2018年4月10日至2019年4月9日使用有效。另查明，济南丽珍美容医院为个人独资企业，投资人于2017年1月10日由凌某变更为张俊霞，现投资人为张俊霞，系凌某妻子，其同意由凌某代表夫妻二人主张所有权利。又查明，2016年2月16日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。本院认为，凌某与济南易三公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在履行上述合同过程中，因军队和武警部队全面停止有偿服务活动，致使房屋租赁合同履行的客观情况发生重大变更，已经不能得以继续履行，合同目的无法实现。现凌某已将案涉房屋腾退，山东省征兵接待处已收回案涉房屋，房屋租赁合同符合法定解除条件，且凌某与济南易三公司已实际解除合同。军队和武警部队全面停止有偿服务活动属于军队政策重大调整，系当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于情势变更，故对济南易三公司称该政策属于不可抗力的主张，本院不予采信。关于凌某经营损失和搬家费用的请求，因合同的解除非归责于双方，双方均互不承担违约责任，且凌某亦未提供证据证明，故对该请求，本院不予支持。关于房租问题。房屋租赁合同第三条约定房屋年租金为60万元，第四条约定房屋每2年递增5%，因此，2013年8月1日至2015年7月31日，年租金为60万元；2015年8月1日至2017年7月31日，年租金为60万元×（1+5%）=63万元；2017年8月1日至2018年7月31日，年租金为63万元×（1+5%）=661500元。因房屋租赁合同于2018年2月9日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”济南易三公司应按凌某实际租赁期间收取2017年至2018年的租赁费661500元÷12×6+661500元÷360×8=345450元。又因凌某已于2017年3月30日预付2017年8月1日至2018年7月31日的房租60万元，故，济南易三公司应返还凌某房租600000元-345450元=254550元，对于凌某超出部分的诉讼请求，本院不予支持。根据房屋租赁合同约定，凌某应于2015年7月1日向济南易三公司支付2015年8月1日至2016年7月31日租金63万元，凌某未支付租金3万元；凌某应于2016年7月1日支付2016年8月1日至2017年7月31日的租金63万元，凌某未付租金3万元。凌某应支付济南易三公司租金共计6万元，对于济南易三公司超出部分的反诉请求，本院不予支持。关于违约金，房屋租赁合同第十一条约定“如乙方欠缴租金，须按欠缴额的0.5%/日交付滞纳金”，济南易三公司主张按年利率36%，以3万元为基数，自2015年8月1日起计算至实际给付之日止；以3万元为基数，自2016年8月1日起计算至实际给付之日止，超出法律规定的年利率24%的部分，本院不予支持。凌某提出租金已过三年诉讼时效的抗辩。本院认为，凌某与济南易三公司签订的房屋租赁合同约定租赁期限自2013年8月1日至2020年7月31日，共7年，租金六个月支付一次，对该分期履行的债务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，凌某主张济南易三公司提起反诉已超过诉讼时效法律依据不足，本院不予支持。关于装修损失承担问题。房屋租赁合同第六条约定出租方济南易三公司同意承租方凌某在不影响房屋安全的情况下可以对房屋屋内及外墙面进行装修，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”规定，合同解除时，对于已经形成附合的装饰装修物，济南易三公司应当对凌某予以适当补偿。一方面，房屋租赁期限仅为7年，凌某提交的资产评估报告载明固定资产账面原值为9012590.92元，说明投入装饰装修的资金数额较高，存在过度装修的情形；另一方面，济南易三公司每年的租金收入为60余万元，其在订立合同时预见到或应当预见到的合理补偿数额不会超过年租金数额，故其所应补偿的数额以不超过年租金数额为宜。因涉案房屋已于2018年2月9日由省征兵接待处收回，现已无法评估合同解除时装饰装修残值损失，故，本院酌情参照凌某提交的资产评估报告载明的净值5323461.59元（该净值包括可搬走未与建筑物形成附合的设备部分）的评估结论，济南易三公司补偿凌某装修损失40万元。关于押金的问题。根据房屋租赁合同的约定，水费保证金2000元整在合同终止并双方结清水、电账目后退还凌某，因凌某未提供证据证明，故对该请求，本院不予支持。因杨军系济南易三公司的股东，且凌某与济南易三公司在房屋租赁合同中载明杨军代为收取房租，济南易三公司认可凌某主张的已付租金，并出具证明证实以上事实，故，根据合同的相对性原则，凌某对杨军的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、被告济南易三广告传播有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告凌某房租254550元；二、被告济南易三广告传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凌某装修损失40万元；三、反诉被告凌某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告济南易三广告传播有限公司租金6万元；四、反诉被告凌某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告济南易三广告传播有限公司违约金（以3万元为基数，自2015年8月1日起至实际给付之日止，以年利率24%计算；以3万元为基数，自2016年8月1日起至实际给付之日止，以年利率24%计算）；五、驳回原告凌某的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告济南易三广告传播有限公司超出部分的反诉请求。本诉案件受理费44630元，由原告凌某负担38453元，由被告济南易三广告传播有限公司负担6177元；反诉案件受理费2740元，减半收取1370元，由反诉原告济南易三广告传播有限公司负担694元，由反诉被告凌某负担676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  闫 勇人民陪审员  咸维玲人民陪审员  陈 杨二〇一九年十二月十日书 记 员  耿 铭