广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1214号原告：广州市乾信经济发展有限公司，住所地广州市南沙区海滨路**1801（限办公用途），统一社会信用代码91440115773325712N。法定代表人：陈家园，职务执行董事。委托诉讼代理人：谭颖鹏、汤小花，广东启源律师事务所律师。被告：广州雏鹏创新科技有限公司，住，住所地广州市南沙区环市大道中富汇街****之一一社会信用代码91440101321075265A。法定代表人：金雨雁。被告：广州市南沙区科技创业服务中心，住所地，住所地广州市南沙区环市大道中富汇街******会信用代码524401157711500070。法定代表人：金雨雁。委托诉讼代理人：李晶，广州金鹏律师事务所律师。第三人：广州市辰光物业管理有限公司，住所地广州市南沙区，住所地广州市南沙区金岭路科业花苑**楼**1440115749916555N。法定代表人：张荣年，职务董事长。委托诉讼代理人：林一宇，系该公司职员。原告广州市乾信经济发展有限公司（以下简称乾信公司）诉被告广州雏鹏创新科技有限公司（以下简称雏鹏公司）、广州市南沙区科技创业服务中心（以下简称科创中心），第三人广州市辰光物业管理有限公司(以下简称辰光公司)租赁合同纠纷一案。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。乾信公司委托诉讼代理人谭颖鹏、汤小花，科创中心委托诉讼代理人李晶，辰光公司委托诉讼代理人林一宇到庭参加诉讼，雏鹏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾信公司向本院提出诉讼请求：1、解除其与雏鹏公司于2015年5月20日签订的《租赁合同》；2、雏鹏公司向其支付广州市南沙区环市大道XX区和XX座自2015年7月1日至2018年12月29日止的租金9625177.51元（2015年7月1日至2018年6月30日，每月租金按227734元计算，共计36个月；2018年7月1日至2018年12月29日，每月租金按239120.7元，其中12月份按29天计算，租金为223693.56元）及违约金（以每月欠缴的租金为本金，其中2018年12月的本金为223693.56元，从次月15日开始计至本案之际清偿之日起，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率的1.5倍计算）；3、科创中心与雏鹏公司对第2项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费用由雏鹏公司、科创中心承担。事实和理由:其于2015年5月20日与雏鹏公司签订了《租赁合同》，由雏鹏公司租用位于广州市南沙区环市大道南20号内的A座D区（面积：4,760㎡）和B座（面积：12,758㎡),合同约定：每月租金227734元，每三年递增5%，租赁期限为2015年1月1日起至2020年12月31日止，租金从2015年7月1日起算；乙方需按时每月15日前缴纳上一个月的租金；任何一方违反本合同约定的，按照因此所造成守约方损失数额的1.5倍支付违约金。其己按合同约定交付场地雏鹏公司使用，但雏鹏公司从未按照合同约定支付任何租金。对于雏鹏公司长期违约行为，其曾多次以各种方式催告雏鹏公司履行合同约定及缴纳租金，包括但不限于：于2016年7月26日发出《关于尽快缴纳南沙区环市大道南20号物业租金的函》、2017年8月24日发出《关于解决南沙区环市大道南20号物业拖欠租金及擅自使用物业问题的函》及2017年9月7日发出《关于解决南沙区环市大道南20号物业拖欠租金及擅自使用物业问题的函》，相关函件均抄送予雏鹏公司的股东广州南沙高新技术开发有限公司及另一股东的实际控制人广州中国科学院工业技术研究院。雏鹏公司在收到相关函件后虽曾口头同意按《租赁合同》及时支付所欠租金，却最终未予实际履行;2018年2月9日其委托律师发函再次催告雏鹏公司履行相关义务，但雏鹏公司仍不予理会，至本案起诉之日止仍未缴纳任何费用。鉴于雏鹏公司的行为己经严重违约，造成了其损失的不断扩大，为避免国有资产的继续受损，其曾于2018年4月8日在涉案场地张贴《清退通告》，要求雏鹏公司于2018年4月15日前撤出涉案场地，但雏鹏公司未予理会；此后，涉案场地的物业管理单位广州三俊物业管理有限公司于2018年8月6日向雏鹏公司出具《清退通知》并在涉案场地予以张贴，要求雏鹏公司清退交还涉案场地。雏鹏公司的关联公司辰光公司在未取得其同意的情况下，私自对涉案物业进行物业管理并向涉案场地的次承租人收取物业管理费，且在其多次发出《清退通知》后仍拒绝配合进行物业管理权移交。同时，继续收取管理费。鉴于雏鹏公司的行为己属根本违约，其于2018年12月29日向雏鹏公司出具《合同解除通知函》，依照《租赁合同》的约定行使单方合同解除权。综上所述，雏鹏公司从未按照合同约定支付任何租金给其的行为已构成严重违约，同时，科创中心作为雏鹏公司的关联公司，与雏鹏公司共同占有、使用、经营涉案房屋，取得占用涉案房屋的利益，造成了其的合法权益受损。被告雏鹏公司未答辩。被告科创中心辩称:1、其并非签订《租赁合同》的合同主体，不是《租赁合同》的相对方，乾信公司要求其承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》的相对性原则，合同关系是仅在特定合同主体之间发生的法律关系，一般也不能对第三人产生约束力。2、其从未占有、使用、经营案涉房屋，也从未取得占用案涉房屋的权益，乾信公司的陈述与事实不符。其从未入驻过案涉房屋进行办公。第一，广州雏鹏锂电装备产业园成立之初，其应雏鹏公司邀请，拟搬入该园区办公，以增强园区科技创新实力。为此，园区为其预设了牌匾，后在办理手续过程中，因雏鹏公司未完成办理临时经营场所证明，致使其无法迁入；第二，其已有自己独立的办公经营场所，从未占有、使用、经营过案涉房屋。其向案外人广州市南沙光华房地产公司承租位于广州市南沙区××大道××街××室-402室之一作为办公使用，租赁期限自2014年12月1日至2020年11月30日，该地址也为其登记住所地址和实际经营地址，与案涉位于广州市南沙区环市大道南20号的房屋没有任何关系。第三，乾信公司没有任何证据证明其有占有、使用、经营过案涉房屋并取得占用案涉房屋。根据乾信公司《租赁合同》是乾信公司与雏鹏公司签订的，（2018）粤0115民初1727号诉讼材料中反应的案涉房屋的《物业租赁合同》是雏鹏公司签订的，乾信公司发函催告物业租金的对象也是雏鹏公司，由此可见雏鹏公司对案涉房屋进行经营使用，与其没有任何关系。3、其性质是民办非企业单位，不是公司，更不是雏鹏公司的关联公司，乾信公司主张其为雏鹏公司的关联公司没有任何事实和法律依据。《民办非企业单位登记管理暂行条例》第二条规定：“本条例所称民办非企业单位，是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织。”根据乾信公司及其提交的《民办非企业单位登记证书》，其属于民办非企业单位，性质并非公司，业务范围及内容与雏鹏公司没有关联，乾信公司要求其承担连带责任的诉讼请求没有任何事实和法律依据。4、其认为违约金应该从租金缴纳截止日的次日开始计算，故乾信公司陈述违约金的计算时间有误。乾信公司是基于其证据委托书要求其承担连带责任，但该委托书是委托其办理雏鹏公司成立的事务，即其只是对雏鹏公司前期成立的具体事务进行代理、办理，无法证明其就是雏鹏公司的关联公司，更无法证明其损害了公司利益。5、乾信公司主张雏鹏公司支付的租金是自2015年7月1日至2018年12月29日期间的租金，但是根据民法通则第136条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。根据乾信公司证据，其寄送的三份催款函均不能证明该催款文书达到雏鹏公司，并未产生诉讼时效中断的效力，故其认为2015年7月1日至2016年9月30日期间的租金已过诉讼时效。第三人辰光公司辩称：1、雏鹏公司与乾信公司存在合法有效的租赁合同关系，合同中已经明确约定雏鹏公司有义务对租赁场地进行物业维护，因此雏鹏公司有权聘请其对租赁场地提供物业服务。涉案《租赁合同》第三条约定“甲方按现状向乙方出租物业，从出租之日起乙方负责物业（除建筑缺陷外）的维护管理工作。”因此，乾信公司对雏鹏公司聘请其管理租赁场地一事完全是根据合同约定履行物业管理义务的行为，不存在乾信公司所主张的“未取得原告同意的情况下，私自对涉案物业进行物业管理”的情况。此外，乾信公司向雏鹏公司送达解除合同通知的时间为2019年1月2日，而其与雏鹏公司已于2018年3月终止物业服务合同关系并停止对租赁场地的物业服务。因此其服务时间完全在乾信公司解除合同之前，甚至是在清退通告之前，在此期间内雏鹏公司完全有权聘请其提供物业服务。2、其与雏鹏公司存在合法有效的物业服务合同，且履行了相应的合同义务，所收取的费用是其合理报酬，与乾信公司无关。其与雏鹏公司之间签订了合法的《物业管理服务合同》，且在服务期内，其也履行了合同约定的服务义务，甚至在雏鹏公司经营状况出现严重困难，无法正常支付物业费的情况下，其为保证入驻企业的顺利经营，仍继续为雏鹏公司提供物业管理服务至2018年3月。3、物业服务费的收取主体并不是其，而是雏鹏公司，其仅向雏鹏公司收取服务费用。雏鹏公司与其签订的《物业管理服务合同》第三条第三款约定“甲方负责每月向入驻企业收取物业管理费，并按时向乙方缴纳物业管理费，缴纳费用标准为3元/平方米，按租赁合同的面积计算。”实践中，负责收取物业费的主体也是雏鹏公司，其仅向雏鹏公司收取物业服务费。4、雏鹏公司从2017年3月开始拖欠物业管理费，至今未付。5、乾信公司不是与其签订合同的相对方，无权解除其与雏鹏公司的合同关系，且在其与雏鹏公司解除合同之前，乾信公司或三俊物业管理有限公司也未向其提出任何异议。6、乾信公司并非本案租赁场地的产权人，无权决定物业公司的替换事项。根据乾信公司提供的证据，本案租赁场地的产权人为广州市南沙区南横村民委员会，而非乾信公司。因此，根据法律规定，决定物业公司的替换事项应由业主作出，乾信公司无权决定物业管理企业的替换事项。经审理查明，2006年12月18日，广州南沙经济技术开发区南横经济发展公司（出租方，甲方）与乾信公司（承租方，乙方）签订《土地租赁合同》，内容为：一、甲方将位于南横村逸晖路东侧的自留用地，面积28000平方米的使用权，有偿出租给乙方投资开发“南沙美食商业城”项目使用，使用范围以附图（用地红线图）为准。二、租赁期限为15年，从2007年1月1日起至2021年12月31日止，如因甲方未能按规定时间清理场地而影响乙方工期，起租期顺延。四、双方的权利、义务和责任。（二）乙方的权利、义务和责任1、乙方拥有所有地上建筑物及附属设施的建设权和产权，并实行独立核算施工建设经营管理，自负盈亏。广州市南沙区南沙街南横村民委员会在上述土地建设了美食商业街，于2009年9月23日取得《建设工程规划验收合格证》。另，乾信公司提供《红线图》证明其承租的土地属于广州南沙经济技术开发区南横村民委员会用地范围内，是位于该图所标注的总面积37469.85平方米内的土地，其承租的土地是合法的，科创公司及辰光公司对此予以确认。2015年5月20日，乾信公司（甲方）与雏鹏公司（乙方）签订《租赁合同》，内容为：一、租赁标的。标的物业位于广州市南沙区环市大道南20号，占地面积37469.85㎡，总建筑面积25516㎡，现租赁标的物业为该区域内的A座D区（面积4760㎡）和B座（面积12758㎡），建筑面积共17518㎡。二、租赁期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止。三、租赁形式1、甲方按现状向乙方出租物业，从出租之日起乙方负责物业（除建筑缺陷外）的维护管理工作。2、乙方可以自行将该物业划分对外租赁收取租金，并承担电力扩容及装修责任。3、甲方物业起始租金为13元/平方米/月，从2015年7月1日起算，每月227734元，每3年递增5%。4、政府给予的科技企业孵化器补贴、扶持资金和招商奖励等收入均归乙方所有。5、合同签订后三年内，孵化器收取的租金和管理费留给乙方用于孵化器事业发展和设立“种子资金”。五、甲方的权利与义务1、甲方按本合同约定足额收取物业租金，并出具合法有效的票据。2、本合同生效后10个工作日内，甲方按现状向乙方移交物业及相关资产证明材料，并编制移交清单交乙方确认。3、乙方在物业内装修改建、增建、扩建，应报甲方备案，若由于上述行为造成的物业损坏，乙方应承担相应赔偿责任；若需有关政府部门审批，甲方应当给予配合。六、乙方的权利与义务1、乙方为该孵化器管理机构，拥有该物业的管理权和租赁权，在经营管理期内，乙方的招商出租，改扩建事项须符合国家及地区法律、法规及国有资产管理的规定，承担日常的维护保养费用。5、乙方应按约定时间及时缴纳租金。（每月的15日前上缴上一个月的租金）。八、合同解除及违约责任1、任何一方违反本合同约定的，违约方应当按照守约方因此所造成损失数额的1.5倍向守约方支付违约金（合同中另有约定的除外）。因乙方违约导致合同无法继续履行的，另一方有权提前解除本合同。上述合同签订后，雏鹏公司未缴纳租金，乾信公司向雏鹏公司催缴租金：1、2016年7月26日，乾信公司向雏鹏公司发出《关于尽快缴纳南沙区环市大道南20号物业租金的函》“……从2015年7月至今，贵司一直未缴纳租金（2015年7月至2016年6月累计拖欠租金2732808元）；在未征得我司同意的情况下，贵司使用了该处物业A座C区（A座与十二道酒楼相连的区域，面积3644平方米）作为饭堂、饮食场所，该部分物业从2015年7月至2016年6月应缴纳租金1093200元……”。科创中心对此不予确认。2、2017年8月24日，乾信公司向雏鹏公司发出《关于解决南沙环市大道南20号物业拖欠租金及擅自使用物业问题的函》并分别抄送广州南沙高新技术开发有限公司、广州中国科学院工业技术研究院“……我司已按期提供场地，但你司从2015年7月至今一直未交租金，至2017年7月至2017年7月累计拖欠租金5693350元；另外，在未征得我司同意的情况下，你司同时擅自使用了A座C区3644平方米场地。参照同等租金水平，该部分物业每月租金47372元，从2015年7月累计应缴纳租金1184300元。……”。分别手写“已收到原件、张剑明2017.9.11”，“已收陈波广州工研投资有限公司”，乾信公司陈述张剑明为的广州南沙高新技术开发有限公司员工、陈波广州中国科学院工业技术研究院员工。3、2017年9月7日，乾信公司向雏鹏公司发出《关于解决南沙区环市大道南20号物业拖欠租金及擅自使用物业问题的函》并分别抄送广州南沙高新技术开发有限公司、广州中国科学院工业技术研究院“……从2015年7月至今一直未交租金，至2017年7月累计拖欠租金5693350元；另外，在未征得我司同意的情况下，你司同时擅自使用了A座C区3644平方米场地。参照同等租金水平，该部分物业每月租金47372元，从2015年7月至2017年7月累计应缴纳租金1184300元。……”该函下方手写“唐玲玲2017.9.13”乾信公司陈述唐玲玲为广州南沙高新技术开发有限公司员工。4、2018年2月11日，乾信公司委托广东金桥百信律师事务所向雏鹏公司住所地邮寄发出《律师函》催缴租金等费用。2018年4月8日，乾信公司向雏鹏公司发出《清退通告》，“……从承租之日起，贵司一直未能按照合同要求向我司按月支付租金和物业管理费及水电费。经我司实地调查得知，贵司在承租期内，有将承租物业转租/分租给若干其他单位。贵司上述行为，已严重违反物业租赁合同，对我司造成了严重的经济损失，现我司决定对贵司及承租物业内的所有单位进行清退。请贵司及物业内的所有单位从本通告张贴之日起并于4月15日前全部撤出该物业，并依法清偿拖欠我司的所有租金、物业管理费、水电费及滞纳金……”。2018年12月29日，乾信公司向雏鹏公司住所地邮寄《合同解除通知函》”……现郑重通知：贵我两司于2015年5月20日签订的《租赁合同》于本通知函出具之日起解除……”该邮件未妥投。辰光公司确认乾信公司与雏鹏公司签订的《租赁合同》于2019年1月2日解除。为证明雏鹏公司实际使用涉案租赁物并对外进行出租，乾信公司提供（2018）粤0115民初1727号诉讼材料、涉案物业状况照片（拍摄于2018年5月2日、拍摄于2018年10月9日）等。乾信公司于2019年1月25日向本院提起诉讼，本院于当日立案。另查明，2009年1月1日，乾信公司（委托方，甲方）与广州三俊物业管理有限公司（受委托方，乙方）签订《物业管理合同》，委托乙方对位于南沙区南沙街逸晖路的“南沙鲤鱼门海鲜城”实行物业管理，合同期限自2009年1月1日起至2019年12月31日止。2018年8月6日。广州三俊物业管理有限公司向雏鹏公司发出《清退通知》要求A座D区各单位撤离园区。2014年7月8日，委托单位广州南沙高新技术开发有限公司、广州中国科学院工业技术研究院向被委托单位科创中心出具《委托书》，内容为委托单位将合资成立中科广州南沙科技创新孵化器有限公司，为充分利用本公司筹办期间的时间尽快开展相关业务，特委托科创中心代理办理公司成立所需的具体事务，并代理公司开展相关业务。待公司成立后，以广州市南沙区科技创业服务中心名义签订的合作协议将全部转移给公司。乾信公司、科创中心当庭陈述上述中科广州南沙科技创新孵化器有限公司即为实际成立后的雏鹏公司。雏鹏公司成立于2014年12月17日，股东为广州南沙高新技术开发有限公司、广州工研投资有限公司。广州工研投资有限公司股东为广州中国科学院工业技术研究院。广州南沙高新技术开发有限公司股东为广州南沙产业投资有限公司。科创中心为民办非企业单位。2014年12月9日、2017年12月19日，科创中心（承租方）与广州市南沙光华房地产开发公司（出租方）分别签订《房屋租赁合同》由科创中心承租位于南沙区××大道××街××室。2016年5月10日，雏鹏公司（甲方，委托方）与辰光公司（乙方，受托方）签订《物业管理服务合同》，内容为：甲方委托乙方对位于南沙区环市大道南20号广州雏鹏锂电装备产业园进行物业管理，按有关规定行使物业管理权，甲方负责每月向入驻企业收取物业管理费，并按时交纳物业管理费，交纳费用标准为3元/平方米，按租赁合同的面积计算。合同有效期为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。本院认为，根据乾信公司证据《土地租赁合同》《红线图》及当事人陈述，可以证明乾信公司有权对涉案租赁物进行出租，乾信公司与雏鹏公司于2015年5月20日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方应依约履行。关于合同的解除问题。根据原告证据（2018）粤0115民初1727号诉讼材料、照片等可以证实乾信公司已将涉案租赁物交付给雏鹏公司，雏鹏公司理应依约支付租金，雏鹏公司未举证证明其已缴纳租金应承担举证不能的法律责任。根据《租赁合同》约定，雏鹏公司应自2015年7月1日起于每月的15日前缴纳上一个月的租金，雏鹏公司至今未缴纳租金，构成根本违约，乾信公司主张解除上述《租赁合同》，合理有据，本院予以支持。关于租金及违约金问题。其一，双方在租赁合同中明确约定“甲方物业起始租金为13元/平方米/月，从2015年7月1日起算，每月227734元，每3年递增5%。”、“乙方应按约定时间及时缴纳租金。（每月的15日前缴上一个月的租金）”，乾信公司要求雏鹏公司2015年7月1日至2018年6月30日期间按每月227734元计租、2018年7月1日至2018年12月31日期间按每月239120.7元计租符合合同约定，结合乾信公司自认已在2018年12月29日收回租赁物，故该月的租金应为223693.56元（239120.7÷31天×29天）。其二，根据乾信公司证据显示，其在2016年7月26日起有发函向雏鹏公司催缴租金，结合乾信公司与雏鹏公司约定每月15日前缴纳上月租金，故科创中心抗辩乾信公司所主张的部分租金已过诉讼时效依据不足，本院不予采信。其三，雏鹏公司至今未向乾信公司缴纳租金，已构成违约，根据双方合同约定“任何一方违反本合同约定的，违约方应当按照守约方因此所造成损失数额的1.5倍向守约方支付违约金”，乾信公司要求雏鹏公司以每月欠缴的租金为本金，从次月15日起开始计至起诉之日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率的1.5倍计算违约金，但在2019年8月20日以后，该标准应为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。据此，雏鹏公司应向乾信公司支付2015年7月1日至2018年12月29日止租金9625177.51元（227734元×36个月+239120.7元×5个月+223693.56元）及违约金。科创中心并非涉案合同的相对方，根据乾信公司证据《委托书》，科创中心仅受托办理雏鹏公司成立所需的事物，乾信公司证据不能证实二者存在共同经营行为，主张科创中心对上述租金及违约金承担连带责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州市乾信经济发展有限公司与被告广州雏鹏创新科技有限公司于2015年5月20日签订的《租赁合同》；二、被告广州雏鹏创新科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市乾信经济发展有限公司支付2015年7月1日至2018年12月29日止租金9625177.51元及违约金(以每月欠缴的租金为本金，其中2015年7月至2018年6月期间按每月227734元计、2018年7月至2018年11月期间按每月239120.7元计、2018年12月按223693.56元计，均从次月的15日起计算至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期一年期贷款基准利率的1.5倍计算，该日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算)；三、驳回原告广州市乾信经济发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费86374元、财产保全费5000元，由广州雏鹏创新科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小春人民陪审员  陈金好人民陪审员  郭顺潮二〇一九年十二月十三日法官助理周书宇书记员梁凤茵