福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初4281号 原告：李永斌，男，1992年5月7日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：李淑荣，福建宽达（长乐）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈丹红，福建宽达（长乐）律师事务所执业律师。 被告：福州市长乐区君豪房地产开发有限公司，住所地福州市长乐区漳港街道永安路180号，统一社会信用代码：91350182577034539C。 法定代表人：吴永官，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林婧，福建紫阳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈金龙，福建紫阳律师事务所执业律师。 原告李永斌与被告福州市长乐区君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李淑荣及陈丹红，被告的委托诉讼代理人林婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李永斌向本院提出诉讼请求：依法判令君豪公司向李永斌支付自2016年8月23日至2016年12月9日期间逾期交房违约金21869元（674981元×0.03％×108天）。事实和理由：2014年6月27日，李永斌就购买蔚蓝海岸第1幢201号商品房事宜，与君豪公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定商品房总价款为669948元。李永斌于2014年6月23日支付209948元，2014年10月29日支付460000元，2016年12月8日支付补面积差价款5033元。2014年11月10日，君豪公司超过合同约定的交房时间才通知李永斌交房，李永斌在验收后发现房屋存在外墙多处下沉开裂渗水、墙面地面多处空鼓等诸多房屋质量问题，便要求君豪公司予以修复再进行交房手续。但君豪公司却一再拖延修复，直至长乐区质量监督局等部门介入后君豪公司才予以处理，双方于2016年12月7日书面协议由李永斌自己维修，君豪公司免除李永斌两年物业费及房屋面积差价，之后于2016年12月10日双方进行交房。在交房后君豪公司又以长乐撤市改区需要重新变更资料为由无法提供相关办理产权证的材料，直至2018年6月1日才将办证材料交予李永斌办理房产证。办理产权证时，李永斌才知晓案涉房屋2016年7月15日才竣工验收合格。根据合同第八条、第九条约定：出卖人应在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付给买受人使用，如出卖人未按期将商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之三的违约金。及合同第十四条约定：出卖人应在2014年7月30日前，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”的方式处理。君豪公司的行为违约事实明显，应承担违约责任。 君豪公司辩称，对双方签订的合同、购房金额、交房时间没有异议。双方约定的按日计付逾期交房违约金属于继续性债权，其诉讼时效应当分别每一日单独计算。因李永斌于2019年8月22日提起诉讼，故其要求2016年8月22日（含当日）之前的逾期交房的违约金已超过诉讼时效，应不予支持。迟延交付案涉商品房的原因在于李永斌未按时支付尾款。李永斌认为房屋不符合验收条件，根据合同第八条约定：买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。即李永斌认为房屋质量问题而迟延接收，我方支付1000元违约金。 李永斌围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、不动产权证、发票、对账单、入伙确认书、入住手续书、12345投诉处理单、协议书、物业卡等证据。本院组织当事人进行了证据质证，君豪公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，上述证据与本案均具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月23日，李永斌向君豪公司支付209948元。2014年6月27日，李永斌与君豪公司签订了案涉《商品房买卖合同》，君豪公司将蔚蓝海岸第1幢201号商品房以总价款669948元出售给李永斌。合同第六条约定，买受人于合同签订当日支付首期款人民币贰拾万玖仟玖佰肆拾捌元整，余款人民币肆拾陆万元整由买受人向银行申请贷款支付。合同第八条约定：出卖人应在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房在所在建筑生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。合同第九条约定：出卖人如未按期将商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之3的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。2014年10月29日，李永斌向君豪公司支付460000元。2016年7月15日，案涉房屋竣工验收合格。2016年12月7日，君豪公司与李永斌签订协议书，协议书主要内容为：案涉商品房因两卫生间漏水、外墙渗水、空鼓，原先修过多次，但一直没修补满意。经双方协商由业主自己请工人修补，修补费用共8905元（物业卡2年3872元+面积补差5033费用冲抵）补贴给业主自己请工人修补。若之后此单元房由以上质量问题由业主自己承担，与开发商无关。2016年12月8日，李永斌向君豪公司支付补面积差价款5033元。2016年12月10日，君豪公司将该房屋交付给李永斌使用。2016年11月30日，君豪公司为涉讼房屋办理房屋所有权初始预登记。 另查明：长乐君豪房地产开发有限公司于2018年5月9日经工商登记变更为福州市长乐区君豪房地产开发有限公司。 本院认为，李永斌与君豪公司所签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。 虽然合同没有明确约定余款的支付时间，但依照商品房销售的一般交易习惯，李永斌系先履行一方，其应在合理的期限内通过银行按揭贷款支付余款，君豪公司才能将案涉房屋交付。李永斌在合同签订后的两年多才支付余款，明显超出了合理期限。李永斌于2014年10月29日付清全部购房款，君豪公司应于同日向李永斌交付符合合同约定条件的商品房。因案涉商品房存在两卫生间漏水、外墙渗水、空鼓的质量问题，及案涉房屋至2016年7月15日竣工验收合格，至2016年12月10日实际交付之日部分设施未达到合同约定的设计要求条件，即使君豪公司此前已通知李永斌接收案涉房屋，依据合同第十一条约定，李永斌有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由君豪公司承担。根据双方当事人的约定，逾期交房每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金，故本案中的违约金计算方式为按日计算，属继续性债权，每一日的违约金应当单独计算诉讼时效。李永斌于2019年8月22日起诉且未提供证据证明起诉前有发生诉讼时效中止中断的情形，故2016年8月22日（含当日）之前的违约金均已超过三年诉讼时效。结合李永斌的诉讼请求，本案逾期交房违约金应以已付购房款669948元为基数，按日万分之三计算，从2016年8月23日起计算至2016年12月7日止，计21304.35元；以已付购房款674981元为基数，按日万分之三计算，从2016年12月8日起计算至2016年12月9日止，计404.99元，共计21709.34元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、福州市长乐区君豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向李永斌支付逾期交房的违约金21709.34元。 二、驳回李永斌其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费346.73元，减半收取计173.36元，由李永斌负担1.27元，由福州市长乐区君豪房地产开发有限公司负担172.09元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 郑 宇 二〇一九年十二月十八日 书记员 蔡敏杰 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。