广西壮族自治区资源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0329民初394号 原告（反诉被告）：广西安泰城市建设投资有限公司，住所地：柳州市潭中西路15号富丽嘉园1栋B座8-9号。 法定代表人：邹华，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦贤斌，广西涌流律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西南城百货有限责任公司，住所地：南宁市友爱南路22号南棉商业街216号。 法定代表人：聂建民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李春晖，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐振兴，广西颂诚律师事务所律师。 原告广西安泰城市建设投资有限公司（以下简称安泰公司）诉被告广西南城百货有限责任公司（以下简称南城百货公司）以及反诉原告广西南城百货有限责任公司诉反诉被告广西安泰城市建设投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理，在诉讼过程中，原告安泰公司于2019年9月10日申请对改造工程造价进行评估，本院委托广西方中工程造价咨询有限公司进行评估，因原告安泰公司提供的证据材料未达到鉴定的最低要求，广西方中工程造价咨询有限公司于2019年11月20日复函本院，无法受理本次鉴定委托工作。原告（反诉被告）安泰公司的委托诉讼代理人韦贤斌、被告（反诉原告）南城百货公司的委托诉讼代理人李春晖、唐振兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告安泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告变更图纸设计费15万元,赔偿租赁房屋专门改造工程款122万元,赔偿违约金63万元；2、判令被告支付半个月（2019年5月1日至5月16日）的房屋租金4.133万元（20元×4133㎡÷2=41330元）；以上两项诉讼请求合计204.133万元，扣减被告已经支付的定金50万元，被告仍需向原告赔付154.133万元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2017年9月19日签订《租赁合同》、《南城百货、超市建设标准及投资界面划分》，约定原告将位于广西资源县㎡）、二层（2308㎡）房屋（合计4133㎡）出租给被告作为商业经营使用，租赁期限为20年（2018年1月30日至2038年1月29日），合同约定原告于2018年1月30日前交付租赁物业给被告，被告享受3个月的免租金装修期和12个月的免租金经营培育期，从2019年5月1日起收取租金，合同对租金标准及违约金进行了约定。为了满足被告经营百货超市的要求，原告在签订《租赁合同》后即出资按照被告的要求对租赁物进行重新改造设计和施工，支付了15万元设计费和122万元工程款，被告在2018年1月30日前已经派专人到现场验收，并表示很快可以入场装修，但是被告在2019年5月16日突然给原告送达《关于解除双方租赁合同告知函》，没有正当理由单方面解除了双方签订的《租赁合同》，由此给原告造成的损失应当由被告承担。 原告为证实自己的主张，向法庭出示了以下证据： 1、《租赁合同》、《南城百货、超市建设标准及投资界面划分》，证明：原告将“资源地王大厦”的一层、二层房屋出租给被告商业经营，租赁期限为20年，同时还约定了原、被告双方的其他权利义务。 2、《律师提示函》，证明原告委托律师事务所给被告送达律师提示函的相关事实。 3、《关于解除双方租赁合同告知函》，证明被告单方面违约解除《租赁合同》的事实。 4、《地下车库坡道剖面图》、《地下一层平面图》、《一层平面图》、《二层平面图》、《三层平面图》、《四层平面图》、《五层平面图》、《T8楼梯大样》、《T8楼梯H-H剖面图、T8楼梯J-J剖面图》、《T9楼梯大样台阶剖面图四》，证明原告与被告签订租赁合同后，原告根据《南城百货、超市建设标准及投资界面划分》及被告的具体要求，在工程已经竣工的情况下，再次请原设计单位广东省华城建筑设计有限公司重新变更图纸设计，并进行改造施工。 5、涉案租赁房屋的《施工图变更、修改、联系单》、补充协议、承包合同，证明涉案租赁房屋变更、修改施工图纸包干费15万元以及涉案租赁房屋变更、改造施工工程款122万元。 被告南城百货公司辩称：1、被答辩人要求答辩人支付变更图纸设计费15万元、赔偿租赁物改造工程款122万元、赔偿违约金63万元，没有事实和法律依据。答辩人仅仅租赁了资源地王大厦的一层及二层范围内的物业用于商业经营，但被答辩人所提交的设计图纸却包括了地下室及地上全部楼层，无法证实是针对《南城百货、超市建设标准及投资界面划分》所需要改造的部分来设计的。2、按照合同约定，被答辩人应于2018年1月30日前将符合合同约定条件的租赁物交付答辩人，如逾期超过三个月，答辩人有权解除合同，至2019年5月16日，答辩人发函告知被答辩人解除合同时，被答辩人仍未向答辩人交付租赁物,已构成违约。3、答辩人在本案中没有任何违约行为，答辩人已依约行使解除权解除了《租赁合同》，被答辩人的本诉请求没有事实和法律依据。 被告南城百货公司针对本诉辩解未提交证据。 反诉原告南城百货公司向本院提出反诉请求：1、请求判决反诉原告依约解除本案双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效；2、请求判令反诉被告返还反诉原告已付定金500000元，并判决反诉被告支付反诉原告违约金1000000元；3、本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：根据双方签订的《租赁合同》约定，反诉原告已经依约支付了定金50万元，反诉被告应于2018年1月30日前将符合合同约定的租赁物交付给反诉原告进场装修，但反诉被告没有依约交付，根据合同约定顺延3个月后直至2019年5月16日，反诉被告仍然没有依约交付符合条件的租赁物，给反诉原告造成严重经济损失，双方的约定解除条件已经成就，反诉原告依据合同约定及相关法律规定行使解除权并发函告知反诉被告，要求返还反诉原告已支付的定金50万元并承担违约责任。 反诉原告针对反诉请求提交证据如下： 1、反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》，证明双方的权利义务，反诉原告已依约履行了合同，反诉被告违反了合同约定，反诉原告解除合同合法有效。 2、反诉原告支付50万元定金的银行转账凭证及收据，证明反诉原告已经依约履行了合同义务，反诉被告应当返还定金并承担违约责任。 3、《关于解除双方租赁合同告知函》，证明双方的《租赁合同》已于2019年5月16日解除。 反诉被告安泰公司辩称：反诉被告不存在任何违约行为，反诉被告已于2017年12月底前已经按双方合同约定的项目装修完毕并通知反诉原告进行装修，反诉原告也于2018年三次派相关人员到现场进行验收，是反诉原告违约，请求法院予以驳回。 反诉被告安泰公司对自己的反诉辩解未提交证据。 经庭审举证、质证，被告对原告提交的证据1租赁合同的真实性、合法性无异议，就其关联性而言本案的交付时间是在2018年1月30日前，但原告直到2019年5月16日被告解除合同时还未达到交付条件，对《南城百货、超市建设标准及投资界面划分》的真实性、合法性无异议，这组证据不仅不能证明原告的主张，反而证实原告违反了物业交付的条件和交付期限；对证据2律师提示函的形式不合法，没有看到原告的委托书，提示函上并没有律师的签名，真实性无法确认，对律师函的内容被告不予认可；证据3真实性、合法性认可，原告没有依约交付租赁物构成根本违约，被告解除合同合法有据；证据4本案所租赁的仅仅是一层及二层，面积共计4133平方米，但原告提交的图纸包括了地下室，这与本案无关，其要求被告承担损失没有依据，且原告的施工改造未经本案被告事前确认，对改造的合理性、合法性有异议；对证据5的真实性、合法性不认可，补充协议里没有公章，补充协议和联系单被告并不知情，也没有加盖公章，即使有改造也应在合同约定期限内完成，15万元变更图纸设计费没有相应的转账凭证和发票。反诉被告对反诉原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明内容有异议，认为不能证实反诉原告已经履约，而是违约，反诉被告不应当退还定金；对证据3真实性无异议，对其合法性有异议，证实了反诉原告已违约。 针对本诉原告及反诉原告提交的证据，本院认证如下：对本诉原告提交的证据1及反诉原告提交的证据1、2双方对其真实性、合法性无异议，本院予以确认；对本诉原告提交的证据3、反诉原告提交的证据3在本院认为部分予以说明；本诉原告提交的证据2、4作为查明事实的参考，证据5的《施工图变更、修改、联系单》与本案无关、《补充协议》及《承包协议》属于原告与第三方签订的协议，被告不予认可，且不符合协议签订的要求，对其真实性、合法性、关联性本院不予认可。 根据原、被告的陈述及所提供的证据，结合庭审查明，本院确认以下法律事实： 原告安泰公司作为甲方与被告南城百货公司作为乙方，于2017年9月19日签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方的桂林资源地王大厦物业（包括一层1825㎡、二层2308㎡建筑面积共计4133㎡的房屋，与配套场地及附属用房、配套设备设施，以上整体简称为出租物业）用于商业经营，甲方保证对出租的物业享有出租权。合同约定了租金的标准，被告支付定金人民币50万元，乙方将应付租赁费用及定金按照甲方的要求以转账形式汇入甲方认可的唯一指定账户中（账号35×××00）。甲方负责按乙方提供的卖场布局要求完成物业改造的设计及施工，必须于2018年1月30日之前将合同约定的所有物业交付给乙方装修，装修期为3个月，自装修期届满之次日起12个月内为乙方经营培育期，装修期和经营培育期内乙方可以使用租赁物业并享有合同约定的全部权利而无需承担租赁费用，交付租赁物业时甲方必须提供建设工程竣工验收合格备案表、消防验收合格证明、租赁备案登记证明，并由双方代表现场检查后共同签署“移交确认书”盖章予以确认，确认书签署之日视为房产正式交付之日。若甲方不能于2018年1月30日前将合同约定的物业交付给乙方，则进场装修期限、租赁期限、计租起始日均相应顺延3个月，如逾期超过3个月甲方仍不能将合同约定的物业移交给乙方进场装修，乙方有权解除合同，甲方除向乙方返还定金外，同时还应当向乙方支付违约金人民币100万元。合同对交付物业后双方的权利义务、违约责任及其他相关权利义务进行了约定，双方法定代表人在合同上签字并加盖公司公章。 合同签订后，原告安泰公司进行租赁物业的改造。被告南城百货公司通过转账方式将定金50万元转入原告安泰公司账户中，原告安泰公司出具收据。至2018年1月30日止，双方没有按约定签署“移交确认书”。原告于2019年5月15日委托律师事务所向被告发出提示函，提示被告依合同约定履行，尽快投入对租赁物业的经营。2019年5月16日，被告南城百货公司向原告安泰公司发出《关于解除双方租赁合同告知函》，认为安泰公司未在合同约定期限内向南城百货公司交付符合合同约定条件的租赁物业及相应的备案证明，导致合同目的无法实现，被告南城百货公司通知原告安泰公司解除双方于2017年9月19日签订的《租赁合同》。原告安泰公司认为被告擅自解除合同，造成原告的损失，原告诉至本院。针对原告对案涉租赁物业改造的损失，原告申请对案涉房屋改造的建筑造价进行评估，经双方当事人协商一致选定由广西方中工程造价咨询有限公司进行评估，在评估过程中，广西方中工程造价咨询有限公司提请补充包括案涉租赁房屋的改造施工图纸在内的7项证据，原告安泰公司未能补充提供以上证据，因原告安泰公司提供的证据材料未达到鉴定的最低要求，广西方中工程造价咨询有限公司作出方中价鉴函【2019】J1120号函，复函本院无法受理本次鉴定委托工作。 另查明，原告安泰公司在庭审中表示同意解除双方于2017年9月19日签订的《租赁合同》。 本院认为，原告安泰公司与被告南城百货公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。被告南城百货公司要求确认依约解除的《租赁合同》有效，原告安泰公司同意解除，本院认可。解除合同的时间为原告收到被告发出的《关于解除双方租赁合同告知函》的时间。本案的焦点是：合同解除后，原告安泰公司要求被告南城百货公司赔偿变更图纸设计费15万元、改造工程款122万元、违约金63万元、以及支付房屋租金4.133万元，是否应予支持；被告要求原告返还已付定金500000元、并支付违约金1000000元是否应予支持。关于原告要求被告赔偿损失及支付租金、违约金问题，双方签订《租赁合同》后，原告进行了变更图纸设计、工程改建，并申请对案涉租赁物业改造的工程造价进行评估，因未能提供改造施工图纸等证据，无法做出评估意见，原告没有按照约定交付租赁物业，已构成违约，因此，原告的请求于法无据，不予支持。关于被告要求返还定金并支付违约金的问题，因原告已构成违约，被告要求返还定金理由成立，应予支持，但其要求按约定支付违约金，因被告没有证据证实其实际损失，本院确定按定金双倍返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）广西安泰城市建设投资有限公司的诉讼请求； 二、被告（反诉原告）广西南城百货有限责任公司依约解除《租赁合同》有效； 三、原告（反诉被告）广西安泰城市建设投资有限公司返还被告（反诉原告）广西南城百货有限责任公司双倍定金人民币100万元。 本诉案件受理费18672元，由原告广西安泰城市建设投资有限公司负担；反诉受理费9150元，由反诉原告广西南城百货有限责任公司负担3050元，反诉被告广西安泰城市建设投资有限公司负担6100元。 上述应付款，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效后二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费18672元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  段吉林 审 判 员  谢惠勋 人民陪审员  曾令有 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  蒋维玲 书 记 员  唐 瑄 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。