广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初8179号原告（反诉被告，下称原告）：张存,男，1978年2月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区,委托诉讼代理人：沙业泽，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：何鹤年，广东拓进律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇则徐社区新洲路**，统一社会信用代码为91441900MA4X97PT92。法定代表人：林伟绕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王琼，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李土富，广东林德律师事务所实习律师。原告张存与被告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司（以下简称“海利丰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法由审判员陈波适用简易程序独任审理，被告海利丰公司在本案审理过程中提起反诉，本院予以受理，后发现有不适宜适用简易程序进行审理的情形，依法裁定转为适用普通程序进行审理，由审判员陈波担任审判长，与人民陪审员卢耀芳、人民陪审员杨琳组成合议庭，于2019年6月20日公开开庭进行了审理，原告张存及其委托诉讼代理人沙业泽、何鹤年，被告的委托诉讼代理人王琼、李土富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张存向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2018年3月8日签订的《海利丰市场租赁管理合同》（合同租金为209000元）于2018年11月21日解除；2.确认原告已于2018年11月21日退还海利丰市场一层D15（档）给被告；3.本案全部费用由被告承担。事实和理由：2018年3月8日，原告与被告签订一份《海利丰市场租赁管理合同》，该合同约定：原告（承租方、乙方）承租被告（出租方、甲方）位于东莞市××镇××市场××Ｄ15（档），套内面积约12平方米；租赁用途：原告承租物业仅限于经营海产品；租赁期限：自2018年3月8日至2024年3月8日止，共计六年；因被告原因导致租赁物业逾期15天未交付给原告使用的（政府行为除外），原告有权单方解除合同等内容。合同签订后，被告应于2018年3月23日前交付上述铺位给原告，但被告直至2018年7月28日才交付上述铺位，该行为明显违反了《海利丰市场租赁管理合同》，故原告有权解除合同。2018年11月14日，原告委托广东格盈律师事务所向被告发函，函告与被告解除《海利丰市场租赁管理合同》，并将承租档口退还给被告，任由被告自行处理。据此，原、被告双方上述合同自被告于2018年11月21日后即自行解除，档口也即日退还给被告。被告并没有遵守给予海产品批发市场内所有租户包括原告免租一年的口头承诺，更没有兑现对市场的推广宣传，增加市场配套设施，实施优惠政策吸引客流量等的承诺，反而出尔反尔，毫无诚信，在优惠期未到期的情况下，以原合同计租期向原告催收租金，被告的行为已经彻底丧失了商业信誉，导致该市场所有租户基本已经搬离，市场没有客源，租户无法经营下去的恶果，故在无法实现合同目的的情况下，原、被告双方已无继续履行合同的必要，双方签订的上述合同应予以解除。另，据原告了解，被告经营的海利丰水产品批发市场没有办理相关的行政审批手续，也没有合法权证，比如，房地产权证、建设规划许可证、政府批准文件、市场登记证、环境评估等，如上述情况属实，被告无证经营海利丰海产品市场，将没有合法权证的上述铺位出租给原告明显违反了法律与行政法规，故双方签订的《海利丰市场租赁管理合同》无效。原告与被告签订的《海利丰市场租赁管理合同》是一份格式合同，是被告事先拟好并套用到市场所有租户的合同，从该合同的内容来看，几乎所有的约定都有利于被告，约定的内容中也基本只要求原告承担义务，而没有被告相应承担的义务，权利义务明显不对等，明显违背了合同的公平原则，因此，该租赁合同是被告利用其优势地位而签订的，属于显失公平的合同，应依法判定其无效。被告没有按照合同约定将档口交付给原告，交付了其他位置不好的档口，明显违反了合同约定。综上，为维护原告的合法权益，特提出诉讼，望判如所请。被告海利丰公司辩称：一、合同解除权属于守约方的权利，本案中被告为守约方，原告为违约方，故原告无权主张解除合同。理由如下：1.被告不存在任何违约行为：双方签订租赁合同时并没有约定交付时间，综合合同签订的目的、背景、履行情况可知交付时间为2018年7月28日即开业前交付即可，被告于市场开业前已经将档口交付给了原告。同时，被告从未承诺过且未在合同中约定要对市场进行推广宣传、增加市场配套设施、实行优惠政策吸引客流量等，市场经营不起来是原告与其他档主为达到目的，串通起来违约造成的结果，故被告没有违反合同约定的行为；2.原告存在多处违约行为：根据合同约定，原告应于签订合同之日向被告缴纳履约保证金，并于每月5号前支付当月的租金、管理费、卫生费、水电费，但截至目前，原告并未支付履约保证金以及任何一期的租金、管理费、卫生费、水电费，已构成根本违约，此外，根据合同规定，租赁期间原告不得无故停止营业，原告未经被告的允许，串通其他档主，违反约定，不在市场经营，构成根本违约。综上，原告存在严重的违约行为，而被告已经严格履行义务，故原告无权主张解除合同。二、原告主张已于2018年11月21日退还了档口没有任何的事实依据：正常的退还，需办理退还交接手续，清理干净档口的物品，拆除档口的装饰物或悬挂物。原告既没有办理交接手续，档口的灯具以及部分桌椅物品仍然摆放在现场，悬挂的广告牌也没有拆除，目前仍在占用档口。原告的上述主张没有任何事实依据，原告也无法提供任何有效证据能证明其主张，理应承担举证不能后果。三、原告主张被告无证经营、违法出租，双方签订的合同无效缺乏事实和法律依据：2004年8月31日发布实施的《国家工商行政管理总局关于第二批废止有关工商行政管理规章、规范性文件的决定》已经废除了《商品交易市场登记管理办法》，2012年修正的《广东省商品交易市场管理条例》明确了市场登记证于2012年7月26日起作废，此后所有市场管理公司实施企业登记管理制度，被告已经依法取得了企业工商登记注册，是合法的市场经营者。同时，市场已有相关合法的权证、办理了相关环境评估手续，没有违反任何法律、行政法规的强制性法规。原告主张合同无效纯属为自己的违约行为寻找理由和借口，缺乏事实和法律依据。四、原告主张合同为格式合同，违反合同的公平原则，属显失公平的合同，应认定为无效亦无任何事实和法律依据：格式合同是指没有经过协商签订的合同，但从双方签订的补充协议等文书可以看出，合同是经过双方充分讨论、自愿签订的，是双方的真实意思表示，具有法律效力，且原告也无法提供任何证据证明被告是“利用自己优势”或“乘人之危”的方法签订的显失公平合同，理应承担举证不能责任。五、关于档口选址问题，在开业前原、被告已经充分协商，双方约定的档口是D15档口，但实际履行中原告挑选了位置最好的档口并擅自使用了，被告对此予以认可，按原告实际使用的档口计收水电费。综上所述，原告主张缺乏事实和法律依据，恳请法院驳回其全部请求。被告海利丰公司向本院提出反诉请求：1.确认双方的租赁合同关系于反诉之日解除；2.判令原告向被告支付拖欠的履约保证金1000元、拖欠的7个月租金为26600元（自2018年9月28日至2019年4月28日）、9个月管理费1800元、9个月卫生费2700元（自2018年7月28日至2019年4月28日），应支付的拖欠费用暂计32100元；3.判令原告向被告无条件交还租赁物并支付档口占用期间的使用费、管理费、卫生费（从2019年4月29日起计至原告实际将档口退还给被告之日止）；4.判令原告向被告支付合同终止违约金（12个月租金）为45600元；5.原告承担律师费5000元；6.本案诉讼费全部由原告承担。庭审中，被告明确第一项反诉请求的解除之日为反诉状送达至原告之日。事实与理由：被告于2018年3月8日与原告签订《海利丰市场租赁管理合同》及补充协议书，将位于东莞市××镇××路××市场××冰××Ｄ15档口出租给原告使用，约定月租金为3800元，管理费每月200元，卫生费每月300元，水电费按实际使用情况计付，原告应当在每月5日前向被告支付上述费用，且应在合签订之日向被告缴纳履约保证金1000元。但在市场开业前，原告要求变更所租档口为冰鲜D72档口，没有再另行变更签订合同，实际交付使用的是冰鲜D72档口。在交付使用后，原告既没有在约定时间内支付任何租金及相关费用，也没有遵守约定在海利丰市场持续开业经营。虽然被告通过电话、短信、邮件、律师函等方式多次催促原告履行约定，但原告仍未有履行。被告认为原告的行为严重违反了双方的合同约定，构成了根本性违约，致使被告蒙受了巨大的经济损失，为维护被告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规规定，特此具状提起反诉，望法院判如所请。原告张存针对被告海利丰公司的反诉辩称：一、如本案合同有效，原告认为合同应该解除，理由如下：被告之前没有提供证据显示被告开办经过相关行政审批手续及合法权证如规划许可证、环境评估准许证等，原告认为合同应为无效合同。二、被告反诉原告存在以下三个违约行为，被告没有按照合同约定在2018年3月23日将档口交给原告使用，被告没有经过原告同意擅自将档口更换，没有按照承租年限超过年限将档口出租给原告。三、原告与被告签订的租赁合同是被告事先拟好现场提供的格式合同，市场所有租户用的都是同一份合同，合同的约定都有利于被告，明显违反公平原则，如违约金的约定过高，其次，保证金不予退还的内容明显是针对承租人的，该条款为无效条款。四、本案被告口头承诺从开业之日起对所有租户免租一年，但被告在双方合同的履行过程中，有向原告收取租金及相关费用，违反了合同约定。五、被告诉请的律师费缺乏依据。六、案涉市场是新开业的市场，该市场的七八十租户在其他市场有档口，被告为了增加该市场的人次以及繁荣度，招商租户进来，承诺对市场进行各种优惠措施，但都没有实现，现该市场的租户全部搬离，市场也没有客人，双方签订的合同无法实现其目的，故该合同也应当予以废除。原告与被告依次围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告与被告提交的证据进行审查后予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，案外人香港汇宝地产有限公司（以下简称：汇宝公司）与海利丰公司签订一份《合作协议书》，约定：双方就东莞市海利丰海鲜批发市场项目建立战略合作伙伴关系，汇宝公司提供经营场地及办公场所，海利丰公司提供管理资源等，并具体负责“海利丰市场项目”的招商、经营、管理工作；双方确认，由海利丰作为代表对外签订租赁合同、招商合同、买卖合同等文书，如出现纠纷均以海利丰公司的名义进行处理；合同期限自2017年3月1日至2020年2月28日止。经查，案涉市场所处土地为国有土地，权属人为汇宝公司，地上建筑物已办理房地产权证，权属人亦为汇宝公司。2018年3月8日,张存作为合同乙方（承租方）与海利丰公司作为合同甲方（出租方）签订《海利丰市场租赁管理合同》一份，主要约定：乙方承租甲方位于东莞市××镇××市场××Ｄ15（档）用于经营海产品。租期自2018年3月8日起至2014年3月8日止。2018年3月8日起至2021年3月8日期间的租金为3800元/月，2021年3月8日起至2024年3月8日期间的租金按市场调节价格定，租金起计日期为市场开始营业当天起计。管理费每月200元、卫生费每月300元、水电费按实际使用情况支付，水费5元/吨，电费1.5元/度；乙方应在每月5日前支付当月的租金、管理费、卫生费、公摊费以及上月的水电费，如逾期缴交，则乙方自愿每日额外向甲方支付未付款项总额的千分之五作为违约金。乙方在签订合同之日向甲方交纳履约保证金20000元，如乙方在合同期内由任何违约行为，则保证金全部不予退还，如合同期满乙方无任何违约行为，则甲方将保证金无息退还给乙方。租赁期间，乙方不得中途退租，如乙方中途退租则构成乙方违约，乙方已付的履约保证金、管理费、卫生费等均不予退还，并交清相关欠费。因下列情形，被告不履行合同义务或未尽义务的，原告有权单方面解除本合同，不予退还保证金和已收取的租金等费用，并追究被告的违约责任：（1）被告逾期15天不交清租金或者合同约定的其他款项的；（2）擅自变更或者扩大合同约定的经营范围；（3）未经原告书面同意，擅自改动物业结构；（4）未经原告书面同意，被告当月累计超过3天不开门营业的；（5）违反或者不执行原告市场公示的各项管理制度、公告、通知等。双方经协商一致变更合同的，必须以书面形式确认。因甲方原因导致租赁物业逾期15天未交付给乙方使用的（政府行为除外），乙方有权单方解除本合同。双方若有一方违约造成合同终止，除已收取的保证金不予退还外，违约方还须向守约方支付12个月租金额作为违约金。如因任何一方存在违约行为，而导致守约方为维护自身合法权益而产生的律师费、诉讼费、财产保全费、担保费、鉴定费、公证费、差旅费等，均由违约一方承担。同日，双方还签署了《食品安全管理责任书》、《消防安全责任书》以及《补充协议书》，《补充协议书》约定案涉档口在合同期内实行优惠政策，免租期二个月，每个铺位保证金为1000元。2018年7月28日，案涉海利丰市场正式试业，海利丰公司将档口移交给张存使用。双方均确认档口为没有围蔽的开放场地，以地面划线为界。张存确认其接收档口后一直未向海利丰公司支付保证金、租金、管理费、卫生费等费用。海利丰公司主张其曾多次向张存催缴租金、管理费、卫生费等相关费用，并提交了催款通知单为证，但该通知单上并无张存签名。张存对此不予确认，抗辩称双方签订案涉《海利丰市场租赁管理合同》后海利丰市场正式试业前，海利丰公司曾向海利丰市场的所有租户承诺一年内免租，且张存认为该免租范围应该包括案涉租赁物的租金、管理费、卫生费等一切费用。经查，张存共计向海利丰公司承租了两间冻库与四个档口，双方针对每一间冻库及档口分别签订六份租赁合同，后双方就租赁合同的履行事宜发生纠纷并诉至本院，分别为（2019）粤1972民初1627号、1629号、8179-8182号六案。故本案审理过程中，原、被告双方均确认己方关于免租事项的主张与（2019）粤1972民初1627号案件中的主张一致。对于免租的主张，张存提交了书面证人证言及录音光盘为证。其中：1.书面证人证言上有董某等三十余人签名及捺印，其上载明海利丰公司的法定代表人在海利丰市场营业前曾多次向所有租户承诺从市场开始营业起免一年的租金，同时还承诺健全市场的各种配套设施，加大广告投入，但该市场开业后客流量极少，租户一直处于亏损状态直至营业，目前已基本没有租户在该市场营业。2.录音有两段，其中一段录音中的时间为2019年4月27日，案外人邱景木（另案租户）问原告的法定代表人林伟绕“当初何志钊为了海利丰市场招商承诺向每位商户补贴7万元，先期预付4万元，剩余3万元将作为每位商户一年租金抵数，是不是？”，林伟绕回答“是的，当初何志钊是承诺向每位商户补贴7万元，先期预付给每位商户4万元，剩余3万元将作为每位商户一年租金抵数”。另一段录音中的时间为2018年9月5日，何志钊说：“当初2018年1月16日下午3点，签合同，拿招商补贴费用，有多少人过来这边市场做生意的，我不太清楚……现在三年连一个月都没够，三年三十六个月，12个月是免租金”。张存承认其本人未参加2018年9月5日的会议，亦未领取招商补贴，但主张海利丰公司作出的补贴70000元的承诺系面对包括张存在内的所有商户，只是张存一直未履行承诺支付补贴。海利丰公司则回应称何志钊并非海利丰公司的员工或股东，不能代表海利丰公司，但经与汇宝公司核实，确认其中的声音是何志钊的声音。另，海利丰公司认为张存未参加会议，亦未领取“补贴”，即使海利丰公司曾作出承诺，张存也不在承诺对象范围之内，同时合同中第八条第四点约定“双方经协商一致变更合同的，必须以书面形式确认”，但双方并未形成书面协议，即使双方曾就免租事宜进行协商，也未达成一致意见。在（2019）粤1972民初1627号案件中，张存就免租一事申请了证人董某出庭作证。董某是海利丰市场的租户之一，其作证称：1.董某在海利丰市场经营至2018年12月左右，期间未向海利丰公司支付过租金和管理费等费用，2018年11月底海利丰公司曾向证人的身份证地址邮寄过律师函，但证人没有领取该邮件；2.海利丰市场开业前，海利丰公司的管理人员曾在虎门豪苑大酒店及海利丰市场二楼的会所里先后两次面对几十名租户承诺全部档口免除一年的租金，当时张存不在场；3.关于免租的问题，出租方与承租方未补充签订合同，但据证人所知，全部档口都没有交过租金；4.证人与张存之间存在交易关系，目前仍在继续交易，货款尚未结清。证人记不清张存何时停止经营，应在2018年9月底。2018年11月14日，张存委托律师向海利丰公司发出律师催告函，与案涉档口相关的内容如下：1.张存与海利丰公司签订《海利丰市场租赁管理合同》和《补充协议书》，双方成立租赁合同关系，其中，张存向被告承租的物业包括冻库01、冻库02、冰鲜C17、冰鲜C18、冰鲜D15、冰鲜D16号铺位；2.由于海利丰公司宣传力度不足和外部环境等原因，导致海利丰市场客流量小，生意惨淡难以继续经营，张存暂停营业是为了避免损失进一步扩大的自我保护措施，是情事变更所致，不构成违约；3.张存宣布即日起解除与海利丰公司签订的《海利丰市场租赁管理合同》，并将承租的档口全部退回给海利丰公司，由海利丰公司自行处理；张存同意在海利丰公司放弃主张《海利丰市场租赁管理合同》权利的前提下，放弃请求海利丰公司赔偿其他损失的请求。该律师催告函于2018年11月15日被签收。2019年4月15日，海利丰公司与广东林德律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师作为案涉纠纷的代理人，律师费为5000元。2019年6月13日，该律师事务所向海利丰公司出具了票面金额为5000元的增值税发票。另，海利丰公司提交的反诉状以及证据副本于2019年5月21日送达张存。以上事实，有原告提供的海利丰市场租赁管理合同及补充协议、证人证言、图片、律师函、EMS全球邮政特快专递、EMS邮件查询单、录音光盘，被告提供的合作协议书、国土使用权证【东府国用（1995）字第特95号】、房地产权证、催款通知单、建设项目环境影响登记表、档口现状图片、委托合同、律师费发票以及当事人陈述、（2019）粤1972民初1627号案件的庭审笔录、本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、案涉《海利丰市场租赁管理合同》的效力应如何认定；二、海利丰公司是否曾向张存作出免租承诺，若是，该承诺是否构成案涉租赁合同内容；三、若合同有效，则合同应否解除，解除的时间及原因如何确定；四、张存交还租赁物的时间如何认定，其应否向海利丰公司支付租金水电费、管理费、卫生费等费用，上述费用的计算期间如何确定；五、海利丰公司要求张存承担律师费并支付违约金、履约保证金是否成立。关于焦点一。从租赁物本身来看，案涉租赁物已经办理合法的报建手续并取得房屋所有权证，可以作为租赁合同的标的物。张存抗辩称案涉租赁物没有办理市场登记证或环评许可证等证件，但上述证件属于管理性强制性规定的范畴，即使案涉租赁物未取得上述证件，亦不影响案涉合同的效力。从合同本身来看，原、被告双方签订《海利丰市场租赁管理合同》的内容及形式均不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。从权利来源来看，汇宝公司取得国有土地并合法建设房屋，海利丰公司基于其与汇宝公司的合作关系，以己方名义与张存建立租赁合同关系，并已实际将案涉租赁物移交给张存使用，权力来源合法。综上，本院对案涉《海利丰市场租赁管理合同》的效力予以确认，合同双方均应遵守约定，真实、全面地履行各自的合同义务。关于焦点二。张存主张海利丰市场曾面对所有商户作出免租一年的承诺，故其无需支付租金、管理费及卫生费等费用。对此，本院分析如下：其一，虽然张存提交的录音显示海利丰公司的法定代表人林伟绕及汇宝公司的管理人员何志钊均提到免租一年的内容，但综合录音的前后文内容及语境可知，即使该承诺属实，也是海利丰公司在海利丰市场开业之前为了吸引更多的商户进场而实施的优惠政策，面对的主要是早期承租档口的商户，该推理也更符合日常经验法则，且何志钊在录音中陈述的“当初2018年1月16日下午3点，签合同，拿招商补贴费用”的内容可以进一步印证该点推论，目前并无证据显示该优惠政策覆盖所有商户。其二，根据查明事实可知，原、被告于2018年3月签订案涉租赁合同，签订时间在何志钊所称的2018年1月16日签合同拿招商补贴的时间之后，且张存也承认其本人未参加海利丰公司的相关人员作出免租承诺的会议，故张存是否也属于免租商户的范围这一事实存疑，现张存作为提出主张的一方，理应进一步举证予以证明。其三，综合林伟绕和何志钊二人的发言以及本院受理的海利丰公司系列案件的审理情况可知，免租与招商补贴作为打包优惠同时出现，即商户先领取一定金额的补贴，剩余补贴以免租一年的方式兑现。但是，本案中张存并没有领取补贴，也没有证据显示其曾经向海利丰公司提出支付补贴的要求，由此亦可以间接证明张存并不属于免租商户的范围。其四，张存于2018年11月14日向海利丰公司发出律师催告函，该函是对海利丰公司催缴租金等费用及通知解除合同的回应，张存于催告函中载明双方签订以及履行合同的情况，并以海利丰公司宣传力度不足和外部环境等原因进行抗辩，但只字未提免更为有利的免租承诺事宜，显然与常理不符，也可以进一步佐证海利丰公司未向张存作出免租承诺的事实。综上所述，本院认为张存主张海利丰公司曾就案涉租赁物对其作出免租承诺的依据不足，本院不予采纳。关于焦点三。张存于2018年11月14日向海利丰公司发出律师催告函要求解除案涉《海利丰市场租赁管理合同》，函件中涉及的理由为“由于海利丰公司宣传力度不足和外部环境等原因，导致海利丰市场客流量小，生意惨淡难以继续经营”。本案中，张存主张解除合同的理由为合同约定海利丰公司应于2018年3月23日前将案涉铺位交给张存，但海利丰公司直至2018年7月28日才交付铺位，故张存依照“因甲方原因导致租赁物业逾期15天未交付给乙方使用的（政府行为除外），乙方有权单方解除本合同”的合同约定行使合同解除权。对于上述解除合同的理由，本院分析如下：第一，张存主张海利丰公司宣传力度不足，但未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。合同中并未明确约定海利丰公司承担宣传义务的范围，且海利丰公司作为市场的经营者，加强对市场的宣传推广对其更为有利，从常理上看也不存在消极宣传的必要性。第二，关于外部环境问题，市场环境的变化属于正常的交易风险，张存在催告函中主张该种情况属于情势变更，于法无据，本院不予认可。第三，关于逾期交付铺位问题。案涉租赁合同并未约定明确的交付铺位的时间。虽然合同约定租赁期限自2018年3月8日起，但同时约定租金起计日期为市场开始营业当天，支付租金与交付铺位作为租赁合同中相互对应的主要权利义务，计租当天交付租赁物更符合日常生活经验法则。况且，张存接收租赁物时并未对交付时间提出异议，在其向海利丰公司发出的解除合同的律师催告函中亦未提到逾期交铺的问题以及以此为由要求解除合同，由此亦可以进一步证明其在履行过程中对交铺时间不持异议。综上，张存主张解除案涉租赁合同的理由不成立，其不享有法定或约定的合同解除权，故其于2018年11月14日向海利丰公司发出的催告函不发生合同解除的法律效力。如前所述，张存主张的免租承诺不成立，故张存应按案涉《海利丰市场租赁管理合同》的约定向海利丰公司支付租金、管理费和卫生费等费用，但张存至今未支付上述费用，已构成违约。根据案涉《海利丰市场租赁管理合同》的约定，如张存逾期15天不交清租金或者合同约定的其他款项的，海利丰公司有权单方面解除合同，现张存逾期支付上述费用的天数已超过15天，故海利丰公司单方要求解除案涉《海利丰市场租赁管理合同》，合法有据，本院予以支持。由于海利丰公司提出解除合同的反诉状于2019年5月21日送达张存，故本院认定案涉《海利丰市场租赁管理合同》于2019年5月21日解除。关于焦点四。张存于律师催告函中明确表示将案涉铺位退回给海利丰公司自行处理，该律师催告函于2018年11月15日送达海利丰公司。虽然双方未办理正式的交接手续，但在张存已作出明确返还租赁物业的意思表示的情况下，海利丰公司作为出租人及管理方，应当收回租赁物以防止损失扩大。而且，案涉租赁物为开放式的摊位，海利丰公司收回租赁物客观上亦不存在任何障碍。综上，本院认定张存于2018年11月15日已将案涉租赁物交回海利丰公司，因此，海利丰公司诉请张存返还案涉租赁物缺乏依据，本院不予支持。基于前述认定事实，案涉租金、管理费以及卫生费均应计算至2018年11月15日，对于海利丰公司诉请中超过的部分，本院不予支持。依据合同约定的标准，张存应向海利丰公司支付的各项费用如下：（1）租金。双方约定免租期两个月，故租金从2018年9月28日起算，按3800元/月的标准计算计至同年11月15日为6206.66元（3800元/月÷30天×49天）；（2）管理费。管理费从2018年7月28日起算，按200元/月的标准计算计至同年11月15日为740元（200元/月÷30天×111天）；（3）卫生费。卫生费从2018年7月28日起算，按300元/月的标准计算计至同年11月15日为1110元（300元/月÷30天×111天）。关于焦点五。关于保证金和违约金问题。保证金的意义在于保证合同的顺利履行，现合同已经解除，继续支付保证金已无实际意义，现海利丰公司要求张存支付保证金，其实质是要求张存承担保证金被没收的违约责任，故该诉请与海利丰公司要求张存支付违约金的诉请性质相同。本案中，张存实际使用租赁物的时间不足四个月，且张存在停止营业后及时发函表示同意返还租赁物，并无刻意拖延的情形，若海利丰公司未及时收回租赁物导致损失扩大，该损失应由其自行承担，除此之外，海利丰公司亦未能提交证据证明其因为张存违约造成其他损失的情形。在此情况下，若按海利丰公司的诉请，判令张存同时承担支付保证金1000元和支付相当于十二个月租金的违约金的违约责任，将会导致利益的严重失衡，与公平原则相悖。因此，本院综合考虑合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将违约金（含保证金）调整为按一个月租金即3800元计算。对于海利丰公司诉请中超过的部分，本院依法予以驳回。关于律师费5000元。合同明确约定该费用由违约方承担，且海利丰公司提交的《委托代理合同》及发票可以证明该费用已经实际支出，因此，海利丰公司诉请张存承担该项费用，合法有据，本院依法予以支持。需要说明的是，张存在本案中提出的第二项诉请属于待证事实，并非寻求法院予以裁判的法律关系，故本院不作为诉讼请求进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告张存与被告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司于2018年3月8日签订的《海利丰市场租赁管理合同》已经解除；二、限反诉被告张存于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司支付租金6206.66元、管理费740元和卫生费1110元；三、限反诉被告张存于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司支付违约金3800元；四、限反诉被告张存于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司支付律师费5000元；五、驳回原告张存的全部诉讼请求；六、驳回反诉原告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4436元（原告已预交），由原告张存承担。反诉受理费934元（被告已预交），由原告张存承担190元，由被告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司承担744元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  卢耀芳人民陪审员  杨 琳二〇一九年十二月十二日法官助理郑曼华书记员曾乐怡强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。