湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0683民初5532号原告朱远琴（执行案外人）：女,1974年1月19日出生,汉族,户籍地枣阳市，住枣阳市。委托诉讼代理人：李靖，湖北高实律师事务所律师。被告（申请执行人）:成友胜,男,1966年7月30日出生,汉族,住随州市曾都区北郊办事处大道花溪巷18号。公民身份号码：429001196607301257。被告（申请执行人）:李光耀,男,1970年11月13日出生,汉族,住随州市随县。被告（申请执行人）管典珍：女,1962年6月29日出生,汉族,住随州市曾都区。以上二被告共同委托诉讼代理人：成友胜。被告（被执行人）湖北通建房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区幸福路10号。法定代表人：钱建，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭志军，湖北杜博律师事务所律师。原告朱远琴与被告成友胜、李光耀、管典珍、湖北通建房地产开发有限公司（以下简称通建公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱远琴的委托诉讼代理人李靖，被告成友胜（被告李光耀、管典珍的共同委托诉讼代理人），被告通建公司的委托诉讼代理人彭志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱远琴向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行位于枣阳市××河北岸项目中的1幢第5层1单元502号商品房,并解除对该商品房的查封;2.本案诉讼等费用由被告承担。事实和理由：2017年7月20日,原告与通建公司双方签定了《商品房买卖合同》,购买了御河北岸项目中的1幢第5层1单元502号商品房。合同签定后,双方即办理了交房入住手续,原告按合同履行了付款义务,但通建公司迟迟未能按合同约定为原告办理房屋权属转移登记。2019年8月,原告听说所购房屋要进行拍卖执行,遂依法向法院提出异议,但法院以(2019)鄂0683执异74号裁定书驳回了原告异议。根据法律规定,原告对所购买的上述房屋享有的权利足以排除执行,依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的:(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定,现依法提起诉讼,望人民法院依法保护原告的合法权益,判决并支持原告的诉讼请求。被告成友胜、李光耀、管典珍共同辩称：1.朱远琴签订商品房买卖合同的签约主体即通建公司御河北岸项目部不具有相应的民事权利和行为能力,不具备法律效力，并且御河北岸项目部印章属虚假行为,通建公司提供了证据并登报声明；2.朱远琴并非在法院查封前以合规合法交易手续购买并签定的商品房买卖合同。一是在2017年7月20日签定的《商品房买卖合同》,合同约定总价款51万,当日支付5万,余款46万合同订立一周内支付,御河北岸项目部于2017年7月25日出具51万购房收据；二是朱远琴于2017年7月20日又与通建房地产御河北岸项目部签定《商品房买卖合同》,并约定本合同签定当日支付房款31万,余款20万元分4年付清,2017年7月25日又出具31万购房收据一份。朱远琴提供了两份自相矛盾的购房合同和收据,且不能提供支付购房款的银行流水等客观证据,不能足以证明其在法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同，有补签和诈签合同之嫌疑。综上,朱远琴申请不执行并解封位于枣阳市××岸××单元502商品房是无理要求，请依法公正判决,保护被告的合法权益。被告通建公司辩称：原告诉讼请求依法不能成立，应当予以驳回。1.通建公司与原告没有房屋买卖合同关系，也没有收到朱远琴交付的购房款；2.原告朱远琴向法院起诉依据的合同存在虚假可能性，其所诉求的房屋枣阳市人民法院查封在2017年8月10日已查封，合同签订在2017年7月20日，究竟在之前还是之后？原告朱远琴还需提供证据，因此合同不能对抗被告要求人民法院进行查封；3.原告朱远琴所出示的合同没有法律效力，通建公司是本案房屋唯一合法的产权人，没有成立过御河北岸项目部，也没有向公安机关和雕刻印章部门出示过介绍信，因此御河北岸项目部印章是虚假的，该事实在另案中李天明已当庭认可。朱远琴房屋因其所订立的合同不合法，其占有属于非法占有，不是在人民法院查封之前合法占有，因此其诉讼请求不合理应予驳回。原告朱远琴围绕诉讼请求向本院提供如下证据：1.执行异议裁定书一份，证明：原告提起诉讼的原因；2.《合伙协议》、（2018）鄂0683民初648号民事判决书、（2018）鄂0683民初3031号民事裁定书、（2019）鄂0683民初3612号民事判决书、枣阳市公安局关于枣阳市人民法院移送线索回函、商品房买卖合同，证明：在人民法院查封前原告已签订了合法有效的书面买卖合同；3.项目部出具的房屋交接手续，证明：在人民法院查封前原告已合法占有该不动产；4.购买款收据、项目部出具的购房款交清证明，证明：原告对涉案房屋已支付全部价款；5.项目部出具的装修证明，房屋现状照片，档案资料查询证明，证明：原告所购商品房系用于居住，且原告名下无其他用于居住的房屋；6.物业合同两份，物业通知一份，地籍调查法人代表证明书，证明：除签订商品房买卖合同外，项目部印章公开、广泛在使用；7.（2019）鄂0683民初1695号开庭笔录，证明：御河北岸小区是由三个自然人合法开发，仅仅是挂靠通建公司的名义，所有权系三个自然合伙人。御河北岸项目部系通建公司成立，在项目部内悬挂了通建公司关于该项目的所有合法手续，包括预售许可证。本院组织当事人进行质证，被告成友胜、李光耀、管典珍认为对证据一无异议，对证据二、三、四有异议，不认可；对证据五照片可能是真实的但与我看到的是不一致的，是虚假的；对证据六由通建公司来确认；对证据七真实性有异议，对证明目的不认可。被告通建公司认为，1.真实性合法性没有异议；2.需提供原件；3.对648号判决书真实性无异议，但没有生效，通建公司目前已经上诉，对3031号裁定书关联性有异议，对真实性无异议，与本案无关。对3612号民事判决真实性无异议。但判决书结论是驳回，对该判决证明的内容有异议，因为该判决通建公司应是必须到庭参加诉讼的当事人，当事人既没有请求人民法院也没有以职权追加，该判决“本院认为”侵犯了通建公司的权利，根据合同法规定，合同是否有效，是一个独立的诉，只有经人民法院或者仲裁机关依法裁决予以结论，“本院认为”的查明事实因其程序违法，根据民诉法56条规定因不能归责的原因不能到庭参加诉讼的，因此对该判决结果将直接影响到本案的审理，因此人民法院应当对本案中止审理。对枣阳市公安局回函，超越了他的权限，该回函无权就民事合同的有效或无效作出评论或结论，合同效力的确定只有仲裁机关和人民法院。回函上将黄戌先与李天明的御河北岸项目部订立的合同认定为有效合同没有法律依据，因此该回函不能作为本案认定事实的依据。对商品房买卖合同，通建公司不认可，通建公司没有与朱远琴订立买卖合同，同时从该合同可看出出卖人为通建公司，法定代表人钱建，在合同落款上并不是通建公司，而是所谓的御河北岸项目部，因此该合同与本案的被告通建公司没有关系。对证据三、四、五、六均有异议，不予认可，因为上面的印章均是李天明个人雕刻的御河北岸项目部，与本案产权人通建公司没有关系。最后要求本案的原告提供已交付31万元的资金去向和银行流水。被告成友胜、李光耀、管典珍向本院提交以下证据：1.（2017）鄂0683民初3919号民事判决书及协助执行通知书；2.（2018）鄂0683执522号执行裁定书；3.（2019）鄂0683执异74号执行裁定书；4.襄阳日报2017年7月24日刊登的通建公司告示；5.襄阳市公安局印章刻制备案入网证明；6.通建公司在御河北岸张贴告示照片；7.法院查封涉案502房照片。本院组织当事人进行质证，原告朱远琴认为，对证据一真实性无异议，只能证明查封的事实，不能证明原告没有装修没有入住；对证据二真实性无异议，对证明目的异议同证据一；对证据三真实性无异议，补充说明一下：因为是执行中的裁定比较简单，当时提交了两份合同，其中一个是复印件，故应当以提交的原件为准；对证据四真实性无异议，是三个合伙人之间的矛盾，与我无关；对证据五因在本院开过一份相反的证明，请法庭调阅相关卷宗予以核实；对证据六真实性不认可，首先在售楼部和其他地方都没见到过，其次是复印件；对证据七关联性有异议。被告通建公司称均无异议。被告通建公司向本院提交了其开发御河北岸房地产项目的相关手续，本院组织当事人进行质证，原告朱远琴不认可，被告成友胜、李光耀、管典珍无异议。经审理查明：通建公司以出让方式取得位于枣阳市××、编号为枣国用（2010）第0940号地块的土地使用权，开发建设御河北岸房地产项目，建设工程规划许可证号为枣规许代字【2013024】，施工许可证号为420683201304260101，商品房预售许可证号为枣房预字第××号。2017年7月20日，通建公司御河北岸项目部与朱远琴签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：朱远琴购买御河北岸第1幢1单元5层502房，建筑面积142.98平方米，总价款51万元，合同签订当日付31万元，下余20万元分四年付清，每年付5万元，最后一笔作办证押金（原约一次性付清改分期），出卖人应当于2017年8月31日前交房等内容。该合同加盖“湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部”印章。朱远琴还提供一份御河北岸项目部于2017年7月25日出具的31万元购房款收据。但通建公司不予认可，称其公司没有设立御河北岸项目部，没有刻制御河北岸项目部印章，也没有收到过朱远琴购房款。上述该商品房买卖合同未办理销售合同备案、网签等手续，朱远琴也没有向登记机关办理预告登记，涉案房屋仍登记在通建公司名下。另朱远琴在提出执行异议时还提交过一份其与通建公司项目部于2017年7月20日签订的《商品房买卖合同》，该合同约定“本合同签订当日支付房款（含定金）5万元，余款46万元于合同立定一周内前支付”等内容，及御河北岸项目部于2017年7月25日出具的51万元购房款收据。另查明：朱远琴称签订购房合同后御河北岸项目部即交房，其已实际入住，但成友胜、李光耀、管典珍不予认可，称法院查封时已实地查看，涉案房屋无人居住。朱远琴提供的枣阳市住房保障和房屋管理局档案资料查询证明，证实其在本市辖区无住房产权登记资料。还查明：成友胜、李光耀、管典珍与通建公司建设工程施工合同纠纷一案，本院在审理过程中作出（2017）鄂0683民初3919号民事裁定，将通建公司开发的御河北岸房号为1-502等商品房处分权予以冻结，于2017年8月10日在房产部门办理查封登记。该案进入执行程序后，本院作出（2018）鄂0683执522号执行裁定，将包括上述房屋在内的10套商品房予以查封并挂网拍卖。案外人朱远琴提出执行异议，本院于2019年11月8日作出（2019）鄂0683执异74号执行裁定，驳回朱远琴的异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，朱远琴提供了通建公司御河北岸项目部出具的收据，但未能提供银行转款凭证，称现金支付但不能提供取款凭证或对款项来源作出合理解释，也未能提供不动产销售发票予以佐证，无法证实其已实际支付价款。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因朱远琴提供的证据不能证实其享有足以排除强制执行的民事权益，其不得执行位于枣阳市××河北岸项目中的1幢第5层1单元502号商品房的诉讼请求，本院予以驳回。至于朱远琴提出解除对上述房屋查封的诉讼请求，属于执行措施，不属于执行异议之诉审理范围，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告朱远琴的诉讼请求。案件受理费8900元，由原告朱远琴负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  冯利国审判员  黄正峰审判员  谷中合二〇一九年十二月三十一日书记员  赵胜全