广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2035号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李宗成，男，1978年10月28日出生，汉族，住广东省阳西县***************，现住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：430***************2。被上诉人（原审原告）：关喜珍，女，1980年3月14日出生，汉族，住广东省阳江市江城区********************，现住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：441***************X。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人李宗成、关喜珍商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司无需支付违约金2718.99元；二、撤销一审判决第二项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由李宗成、关喜珍承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当。丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。李宗成、关喜珍没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审法院判决丰怡公司向李宗成、关喜珍支付违约金欠妥，请求二审法院予以纠正。二、涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司支付代收办证费利息给李宗成、关喜珍没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，应以李宗成、关喜珍起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。李宗成辩称：一、涉案商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务，丰怡公司内部问题不能成为拒绝履行合同的事由。由此，一审判决丰怡公司按合同的约定支付逾期办证违约金于法有据。二、丰怡公司没有按约定的期限为李宗成、关喜珍办理房产证，其在违约期间没有合理原因占有李宗成、关喜珍支付的办证费，客观上占有了办证费所产生的孳息，丰怡公司应当返还违约后占有的办证费利息给李宗成、关喜珍。综上，请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求。关喜珍未发表诉讼意见。李宗成、关喜珍向一审法院起诉请求：一、丰怡公司支付逾期办证违约金2718.99元给李宗成、关喜珍；二、丰怡公司退还办证税费余款13000元及占用资金的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中31693元办证费的利息从2016年9月23日起计至2018年6月1日止；办证费余款13000元的利息从2018年6月2日起计至还清该款时止）给李宗成、关喜珍；三、本案诉讼费用全部由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年1月1日，李宗成、关喜珍（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201******3），合同约定：丰怡公司将位于阳江市江城区***************出售给李宗成、关喜珍，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2*****6号，该房建筑面积共131.67平方米，其中套内建筑面积104.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.58平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5224.30元，总价款为543797元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付163797元，余款380000元向出卖人指定的银行申请按揭贷款支付。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。李宗成、关喜珍按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。签订合同当日，丰怡公司还收取了李宗成、关喜珍办证费用31693元。丰怡公司于2016年6月26日将商品房交付李宗成、关喜珍使用，但丰怡公司未能在商品房交付使用后90日内为李宗成、关喜珍办理房地产权属证书。2018年6月1日，丰怡公司为李宗成、关喜珍办理了商品房的不动产权证书。丰怡公司在收取的办证费用中代李宗成、关喜珍支付了房屋维修基金9941元、抵押登记费80元、初始登记费80元、契税8156.96元和复印费50元。一审法院认为，李宗成、关喜珍与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，李宗成、关喜珍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向李宗成、关喜珍支付违约金。本案中，丰怡公司于2016年6月26日将商品房交付给李宗成、关喜珍后，丰怡公司未能举证证明其在交房之日后的90天内，即2016年9月24日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司违反了合同约定，丰怡公司应按李宗成、关喜珍已付房价款的0.5%向李宗成、关喜珍支付逾期办证违约金，即为2718.99元（543797元×0.5%）。对李宗成、关喜珍该项请求，应予以支持。对李宗成、关喜珍请求丰怡公司退还办证费用13000元及利息问题，由于丰怡公司存在逾期为李宗成、关喜珍办理房屋权属证书的违约行为，现李宗成、关喜珍请求丰怡公司返还办证费用，应予以支持。本案扣除丰怡公司已代为李宗成、关喜珍支付的房屋维修基金9941元、抵押登记费80元、初始登记费80元、契税8156.96元和复印费50元，丰怡公司应退还办证费用13385.04元（31693元-9941元-80元-80元-8156.96元-50元）给李宗成、关喜珍。李宗成、关喜珍请求丰怡公司退还13000元，应予以支持。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。因此，丰怡公司应从逾期办证之日，即2016年5月29日起至退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给李宗成、关喜珍。丰怡公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2718.99元给李宗成、关喜珍；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费13000元及该款利息（利息从2016年5月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给李宗成、关喜珍；三、驳回李宗成、关喜珍的其他诉讼请求。一审案件受理费96元，由丰怡公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费13000元给李宗成、关喜珍，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。李宗成、关喜珍与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给李宗成、关喜珍；二是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给李宗成、关喜珍。关于争议焦点一，本案中，李宗成、关喜珍已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给李宗成、关喜珍，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司应按合同约定支付逾期办证违约金给李宗成、关喜珍并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张延误办证的原因不能全部归咎于其，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，虽然该办证费是李宗成、关喜珍自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向李宗成、关喜珍支付占用该款项期间的利息。但李宗成、关喜珍在本案中请求退还办证费的利息从2016年9月23日起算，系其对自身民事权利的合法处分，应予支持。结合中国人民银行贷款基准利率这一标准自2019年8月20日起已经取消，并改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，丰怡公司应以其占有剩余的办证费13000元为基数，自2016年9月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给李宗成、关喜珍。一审法院判决丰怡公司从2016年5月29日起计付利息已经超出李宗成、关喜珍的一审诉讼请求范围，本院予以纠正。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对丰怡公司退还办证费利息的处理不当，本院作相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4954号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4954号民事判决第三项；三、变更阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4954号民事判决第二项为：阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费13000元及该款利息（利息以13000元为基数，自2016年9月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给李宗成、关喜珍；四、驳回李宗成、关喜珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 飘审 判 员 何桂霞审 判 员 莫怡华二〇一九年十二月十九日法官助理 李凤霞詹礼迪书记员陈俭林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。