福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初2079号 原告：罗源湾滨海新城置业有限责任公司，住所地罗源县罗源湾开发区江滨南路**。 法定代表人：林锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨露萍，女，公司职员。 委托诉讼代理人：张增强，福建融成律师事务所律师。 被告：吴忠春，男，汉族，1980年2月4日出生，住福建省罗源县。 原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司与被告吴忠春商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司（以下简称“滨海公司”）的委托诉讼代理人张增强到庭参加诉讼，被告吴忠春经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨海公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴忠春给付滨海公司代其偿还的银行按揭款本息99,147.28元；2.判令吴忠春向滨海公司支付按购房款519,947元计算10%的违约金51,994.7元；3.判令吴忠春支付律师费5500元；4.判令吴忠春承担本案的诉讼费、公告费等全部费用。庭审中，滨海公司变更第1项诉讼请求为判令吴忠春给付滨海公司代其偿还银行的银行按揭款本息合计101827.36元。事实与理由：2014年4月16日，滨海公司与吴忠春签订了预售合同号为LY1404XJ003965的《商品房买卖合同》及补充协议，约定吴忠春以总价款519,947元购买罗源滨海新城罗瑞苑22幢501单元房屋，建筑面积112.17m2，单价4635.35元/m2，购房合同约定合同签署当日，吴忠春支付首付款159,947元，剩余款项360,000元通过银行或者公积金贷款方式支付；合同附件六《合同补充协议》第十一条第5款约定买受人如果有任何导致银行追究出卖人保证责任人的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均视为买受人违反本协议；自银行向出卖人发出承担担保责任通知书之日起或出卖人履行担保责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的百分之拾向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。2014年10月28日，吴忠春向建设银行罗源支行（以下简称“罗源建行”）申请购房贷款，罗源建行向吴忠春放贷款360,000元，滨海公司就吴忠春的还款义务向建设银行罗源县支行提供连带责任保证担保。合同生效后，吴忠春向滨海公司支付了首期购房款159,947元，罗源建行向吴忠春发放借款360,000元，但自2017年1月起，吴忠春未按合同约定向罗源建行按期偿还贷款本息。自2017年1月1日起至2019年6月30日止，建设银行罗源县支行先后20次向滨海公司扣收了吴忠春拖欠的贷款本息合计101,827.36元。2019年2月23日，滨海公司协助吴忠春办理了产权证（产权证号：**）。滨海公司代替吴忠春还款后，多次与吴忠春联系，均未果。2018年4月29日，滨海公司向吴忠春寄送通知书，敦促吴忠春履行还款义务，要求吴忠春按照购房合同约定支付相应违约金。但时至今日，吴忠春仍未偿还滨海公司垫付的代偿款。 吴忠春未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。吴忠春未到庭亦未提交书面质证意见，视为无异议。对当事人无异议的《商品房买卖合同》和补充协议、贷款逾期未还明细、银行证明、挂号信、函件、委托代理合同、律师费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 滨海公司在罗源县，吴忠春购买罗瑞苑第22幢4层501单元商品房。2014年4月16日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房单价4635.35元／㎡，房屋建筑面积112.17㎡，总房价款519947元，付款方式为按揭贷款，首付款159947元，剩余房款360000元通过罗源建行贷款方式支付至滨海公司。合同效后，吴忠春支付首付款159947元。2014年10月28日，吴忠春与罗源建行签订《个人购房担保借款合同》。2014年10月28日，罗源建行将吴忠春申请的住房贷款360000元支付予滨海公司。自2014年11月28日，吴忠春开始按月偿还按揭贷款。自2017年1月，吴忠春未按时向农业银行缴纳按揭款，农业银行划扣滨海公司在农业银行开立的保证金账户，自2017年1月1日至2019年6月30日期间，农业银行共划扣垫付款本息合计101827.36元，经滨海公司催告后，吴忠春仍拒不偿还垫付款。垫付的金额包含吴忠春应还的本金、利息以及因逾期支付产生的罚息等。 《商品房买卖合同》附件六即补充协议第十一条第五款约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均视为买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。” 另查，涉案房屋已于2019年1月24日办理了产权证。 本院认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人均具有约束力。开发商滨海公司依约向贷款人罗源建行承担保证责任，保证事项为买受人吴忠春依约偿还按揭贷款，直至办理抵押登记。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条和《商品房买卖合同》补充协议，滨海公司替吴忠春承担阶段性保证责任后，有权向吴忠春追偿。 关于利息的主张，滨海公司主张自垫款之日起至还清之日止的利息，但本案每一期的代垫款扣除时间均呈现不规则性，无法独立计算每一期利息，故本院确定利息起算时间为滨海公司主张权利之日起，即自2019年7月23日起至实际还清代垫款之日止,以中国人民银行同期同类贷款利率为基准计算利息。 关于违约金，首先，对违约金的裁判，以尊重当事人的意思自治为原则，兼顾公平。本案违约金约定具体明确，鉴于吴忠春违约在先，有悖于诚实信用原则，故对吴忠春的违约行为，法律可非难程度较高。其次，依据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，法院调整违约金以当事人主张为前提，吴忠春未到庭参加诉讼，也未提交答辩状主张调整违约金，故本院不再对“违约金数额是否超限”进行审查。合同约定因吴忠春逾期还贷，导致滨海公司向银行承担保证责任的，吴忠春应当向滨海公司支付违约金以及因违约行为所致的损失，违约金计算方式为购房价款总额的10%，即51,194.7元（519,947元×10%）。本合同签订之时，双方即约定违约金计算方式及数额，当事人在订立合同时均可预见或者应当预见因违反合同所致的后果，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，故该违约金约定符合规定，予以支持。 关于约定的律师服务费，合同附件六即补充协议第十一条约定，因出卖人逾期还贷导致银行直接划扣开发商的保证金账户，由此引发追偿诉讼的，买受人应承担违约金责任并赔偿出卖人因此所遭受的损失，该损失包括律师费等。故律师服务费在缔约之际即以明确载明，对合同双方均有警示作用，任何一方均应知道一旦自身违约，他方必将产生律师服务费的开销，因此，约定的律师费符合《合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，属于守约方因对方违约行为所致的“损失”。滨海公司已提供的律师服务委托合同以及发票，证明律师服务费确有实际支出，参照福州地区律师收费标准，5500元尚属合理范围，可予支持。吴忠春经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、吴忠春应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾滨海新城置业有限责任公司自2017年1月1日至2019年6月30日期间的代垫款本息101,827.36元和利息（自2019年7月23日起至实际还清垫付款之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 二、吴忠春应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾滨海新城置业有限责任公司违约金51,994.7元； 三、吴忠春应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾滨海新城置业有限责任公司律师费5500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3322元及公告费,由吴忠春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  邱瑞镧 人民陪审员  林 芳 人民陪审员  许璐鑫 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  李圣笛 书 记 员  谢 雅 附： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 6 5