广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9117号原告：杨迪，男，1969年10月8日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区，委托诉讼代理人：罗洁，广东律成定邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁思充，广东律成定邦律师事务所律师。被告：张俊，男，1985年7月10日出生，汉族，住湖北省松滋市，委托诉讼代理人：袁金鹏，广东金桥百信律师事务所律师。原告杨迪诉被告张俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告杨迪的委托诉讼代理人罗洁，被告张俊的委托诉讼代理人袁金鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨迪向本院提出诉讼请求：1.解除杨迪与张俊所签订的《房屋买卖合约》；2.张俊向杨迪支付合同违约金250000元；3.张俊向杨迪支付房屋溢价损失703311元（房屋评估价减2500000元）；4.张俊向杨迪支付房屋评估费3450元；5.张俊承担本案全部诉讼费用。事实与理由：杨迪与张俊于2017年1月17日签订《房屋买卖合约》，约定张俊向杨迪转让位于广州市黄埔区丰乐北路128之二（B1-1）2503号房屋，房屋成交价250万元，杨迪应于签订合同时支付定金50000元，张俊应于收取定金后的120天内向抵押银行申请办理提前还贷手续。杨迪应于收到银行提前还贷通知后，向张俊支付购房首期款1250000元。因签订《房屋买卖合约》时，案涉房屋尚未取得权属证明，双方约定在案涉房屋取得产权证明后，张俊办理全权委托出售房屋的公证书给杨迪或杨迪指定的第三人，杨迪向张俊付清全部购房余款。《房屋买卖合约》签订后，张俊于2017年4月明确向杨迪表示不愿再履行合同所约定的义务。杨迪及中介多次请求张俊协商，并于2017年6月27日向其发出《律师函》，但张俊仍一意孤行，拒绝继续履行合同。双方所签订的《房屋买卖合约》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按照合同约定全面履行义务。但张俊拒绝履行合同，其行为已构成违约，根据《房屋买卖合约》第四条的约定，张俊应向杨迪支付总房价10%的违约金，即250000元。同时，因张俊的违约行为造成杨迪的经济损失，案涉房屋现已大幅涨价，张俊应按解除合同时同地段房屋市场价格赔偿杨迪溢价损失703311元。张俊辩称，张俊因家庭原因无法履行义务，并在最短的时间内通知了杨迪，给杨迪造成的损失小，杨迪主张的违约金过高。双方于2017年1月17日签订《房屋买卖合约》，后张俊因家庭原因，于2017年3月份通过电话明确告知杨迪自己不能履行义务，并于2017年3月28日将收取的5万元定金转至杨迪银行账户，同时承诺双倍返还定金作为赔偿，但杨迪一直不同意，双方无法达成一致意见。张俊认为，其仅仅收取了对方5万元定金，且时间不长，给杨迪造成的损失不大，双倍返还定金已经可以弥补杨迪的实际损失，杨迪主张的违约金过高。杨迪提出的房屋溢价损失无事实依据，在杨迪的起诉状中其承认张俊已经在2017年4月告知不愿再履行合同义务，此时杨迪完全可以另行寻求新的房屋购买，以防止其损失扩大。杨迪提交的评估报告的基准日为2019年6月21日，即便对房屋进行评估，也应当选定2017年3月28日为基准日，而不是数年之后，众所周知，房子作为一种特殊商品，价格波动很大，该价格不具有任何参考性。经审理查明，2017年1月17日，张俊（卖方）与杨迪（买方）签订《房屋买卖合约》，约定张俊将广州市黄埔区丰乐北路128号之二（B1-1）2503房出售给杨迪，房屋面积90.2341平方米，物业成交价为250万元，税费承担方式为由买方承担全部税费。本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业……。双方约定的其他事项：1.买卖双方均知悉卖方现手执该物业的《商品房预售合同》，暂无《不动产产权证》；2.如该物业在出《不动产产权证》后出现面积差异，无论增减所产生的费用，则均由卖方承担；3.该物业在卖方领取其《不动产产权证》前卖方与发展商、银行、管理处所产生的经济纠纷，则均由卖方承担；4.买卖双方均同意如在2017年9月30日之前如该物业的《不动产产权证》仍未出证的情况下，则由买卖双方另行协商或延长时间等待出证；5.卖方应在该物业交付日前结清该物业管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。6.买卖双方均同意在该物业成功取得无抵押的房产证后由卖方办理全权委托出售该房屋的公证书给买方或买方指定人员，当天买方付清全部楼款，卖方则把房产证原件，公证书原件，商品房预售合同和关于该房产的相关票据以及办理过户需要的身份证户口本，结婚证的复印件给买方，买方承诺待房产证满两年后马上办理过户转名手续。《房屋买卖合约》附件（付款方式）约定，定金50000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续），卖方同意在收取定金后120日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（含定金）1250000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。卖方承诺不得另行出售该物业或不出售该物业。楼价余款1250000元，买方应在卖方办理全权委托公证当天付清给卖方。卖方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用。2017年1月17日，杨迪向张俊支付定金50000元。2017年3月28日，张俊向杨迪的银行账户转回50000元。杨迪提交了落款日期为2017年6月27日的《律师函》，载：张俊行为已构成违约，依据双方签订的《房屋买卖合同》之约定，杨迪有权解除合同，并要求张俊支付房屋总价10%即250000元作为违约金，全部中介费由张俊承担。通知张俊在收到本函之日起三日内，尽快履行合同的义务，或联系杨迪，主动承担违约责任，协商解除《房屋买卖合同》。杨迪未提交《律师函》送达情况的证据材料。张俊质证称未收到该律师函。2019年6月21日，杨迪委托广州市华盟价格事务所有限公司评估案涉房屋于评估基准日2019年6月21日的市场价值。2019年6月27日，广州市华盟价格事务所有限公司出具《评估结论书》，价格评估结论为房屋市场价格3203311元。杨迪支付了评估费3450元。杨迪为证明其实际损失，提交了2017年4月13日其与案外人罗孝辉、车子君签订的《房屋买卖合约》，约定杨迪向罗孝辉、车子君购买黄埔区丰乐北路128号之六（B1-3）2003房，房屋面积90.4平方米，交易价格为320万元，税费缴付方式为由买方承担全部税费。合同附件（付款方式）约定，定金100000元；卖方同意在收取定金后10日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；卖方同意在收到银行还贷通知后，在银行预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（含定金）1300000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；买方同意第二期房款1600000元约定在2017年6月15日前转账给卖方；楼价余款200000元，买方应在卖方办理全权委托公证当天付清给卖方；卖方需承担提前还贷，涂销归档所产生的一切手续和费用由买方支付。杨迪提交了日期为2017年4月11日的《收据》，载今收到杨迪交来购买黄埔区丰乐北路128号之六3栋2003房之购房定金100000元，收款人罗孝辉、车子君。2017年5月3日、6月19日，杨迪向车子君银行账户分别转账1200000元、1700000元。另查明，张俊于2017年11月23日办理了黄埔区丰乐北路128号之二2503房的《不动产权证书》，权利人为张俊、单独所有。本院于2019年8月9日向张俊送达了起诉状副本等应诉材料。以上事实有《房屋买卖合约》《收据》《评估结论书》《律师函》、银行流水及当事人陈述等予以佐证。本院认为，《房屋买卖合约》是杨迪与张俊真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。杨迪已经按照合同约定支付定金50000元，2017年3月28日张俊以转回定金的方式表示拒绝出售房屋，构成根本违约。杨迪要求按照《房屋买卖合约》的约定解除合同，并要求张俊支付相当于成交价10%即250000元的违约金，符合合同的约定，本院予以支持。关于张俊抗辩违约金过高，张俊拒绝履行合同缺乏诚信，违约行为存在明显的恶意，其答辩中提出因“家庭原因”而无法履行，未能提交证据予以证明，且合同约定的违约金并不存在明显过高的情形，故对于张俊的抗辩，本院不予采纳。关于合同解除的时间，杨迪主张向张俊发出了通知解除合同的《律师函》，但并未提交有效送达的证据材料，故应以张俊收到本案起诉状的时间视为收到杨迪解除合同通知的时间，即双方签订的《房屋买卖合约》于2019年8月9日解除。关于杨迪主张的房屋溢价损失703311元及评估费3450元。首先，杨迪提交的《评估结论书》评估基准日为2019年6月21日，未能准确反映双方实际终止履行《房屋买卖合约》时案涉房屋的市场价值，故对于《评估结论书》的评估结论，本院不予采信。其次，杨迪另行购买的黄埔区丰乐北路128号之六（B1-3）2003房屋的价格与案涉房屋的价值并不存在必然关联性。最后，杨迪在履行合同过程中仅支付了50000元定金，尚未支付首期房款，《房屋买卖合约》的履行尚处于初期阶段，本院已经支持的违约金足以弥补杨迪的损失。综上，本院对于杨迪主张的房屋溢价损失及评估费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨迪与被告张俊于2017年1月17日签订的《房屋买卖合约》于2019年8月9日解除；二、被告张俊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨迪支付违约金250000元；三、驳回原告杨迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13368元，由原告杨迪负担8318元，由被告张俊负担5050元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  臧玉林人民陪审员  丁树祥二〇一九年十二月三十一日法官助理钟陈书记员姚春华