黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3719号原告（执行案外人）：陈明慧，女，1985年2月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：哈尔滨赫力电梯设备经销有限公司，住所地哈尔滨市南岗区平公街80-2号3单元2层2号。法定代表人：王雪松，职位：董事长。委托诉讼代理人：郭顺，黑龙江航远律师事务所律师。被告（被执行人）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇通江路建设局东侧。法定代表人：何京龙，职务：经理。委托诉讼代理人：鲍俭，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：杜兴海，男，1970年4月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。原告陈明慧与被告哈尔滨赫力电梯设备经销有限公司（以下简称赫力电梯公司）、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙房地产公司）、杜兴海案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈明慧的委托诉讼代理人陈树民、被告赫力电梯公司法定代表人王雪松及委托诉讼代理人郭顺、被告宇龙房地产公司委托诉讼代理人鲍俭、被告杜兴海委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明慧向本院提出诉讼请求：1.请求撤销肇源县人民法院（2019）黑0622执异149号执行裁定书，终止执行；2.请求确认原告与被告宇龙房地产公司、杜兴海签订的XX花园房屋认购书合法有效；3.请求确认XX花园小区X号楼X单元XX室房屋归原告所有；4.请求判令被告宇龙房地产公司、杜兴海履行将上述房屋协助过户到原告名下的义务；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、2015年12月6日签订的《XX花园房屋认购书》应当认定合法有效。1.宇龙房地产公司XX花园项目部销售商品房的权利来源于宇龙房地产公司对挂靠人即实际出资人杜兴海的授权，杜兴海对外以宇龙房地产公司项目部名义销售商品房，符合合同法表见代理的规定，应当视为宇龙房地产公司的行为。购买人有充分理由相信宇龙房地产公司项目部的行为等同于宇龙房地产公司的行为；2.XX花园项目部、杜兴海基于宇龙房地产公司授权对外销售全部上千套商品房，均是加盖宇龙房地产公司项目部公章及财务章，加盖杜兴海名章。做为被挂靠的宇龙房地产公司对此应当明知，但从未提出异议；3.案涉合同不属于效力待定合同。效力待定合同是指无权处分人，处分行为发生后需以权利人是否追认为条件。如追认合同有效，不追认合同无效。本案涉及的合同是宇龙房地产公司授权杜兴海开发XX花园项目直至楼房全部售完为止。故杜兴海设立的XX花园项目部对外销售楼房属于有权销售，宇龙房地产公司在XX花园项目部销售楼房的整个过程中均未提出反对意见；4.原告支付了合同全部价款。二、案涉房屋基于有效的合同已经交付原告使用至今。原告请求确认涉案房屋归原告所有，并要求被告协助过户符合合同法及物权法的相关法律规定。为维护合同交易安全及交易秩序，维护合同诚实信用原则，人民法院应当支持原告诉求。三、关于原告名下是否还有其他用于居住的房屋，由于房屋登记部门对该问题不出示任何证明。而法院执行局利用执行网络只需输入原告身份证号便可查询原告名下是否还有其他住房。该证据法院可以依职权调取，不能强加于无法取证的原告身上。综上，肇源县人民法院对原告提出的执行异议申请予以驳回，有悖于客观事实，违反合同法及物权法的相关法律规定。原告与XX花园小区所有的购房人情况均一致，原告诉求应当得到法律支持。被告赫力电梯公司辩称，原告签订的认购书及收据是虚假的，异议不能成立。宇龙房地产公司和杜兴海不认可向原告销售本案争议的房屋，认购书及收据上的印章不是宇龙房地产公司的印章，该公司对公章不认可，并在电视台发布澄清广告。原告不能仅凭收据证明其支付了房款。原告没有占有争议房屋，法院查封该房屋时为空房，在房屋上贴上封条。原告提出执行异议虽符合异议及复议规定29条的全部要件，但并未证明自己、配偶及未成年儿女名下无房产用于居住，原告提出执行异议，该证明责任在原告。原告出示的房屋认购书及收据不是有效的书面合同，并且在能办理房屋预售登记的时候没有办理，所以原告的异议不能成立，应驳回原告的诉讼请求。被告宇龙房地产公司辩称，我公司不认识原告，宇龙房地产公司没有向原告销售过房屋，而且宇龙房地产公司也从未收到原告房款。销售房屋的印章不是宇龙房地产公司公章，是投资人杜兴海及李继自己使用，与我公司无关，所以本案不能将我公司列为被告。被告赫力电梯公司查封的房屋是XX花园小区购买电梯和安装电梯的费用，该费用应由投资人杜兴海及李继承担。就该房屋执行异议的争议，办理产权登记手续应该以法院的判决和房地产及税务部门的备案为依据，备案后才能使用宇龙房地产公司的手续给买受人办理登记手续，但是在房屋没有争议的前提下才能办理，本案的争议与我公司无关。被告杜兴海辩称，同意被告赫力电梯公司的答辩意见，杜兴海本人对案涉房屋的销售情况不知情。庭审中，原告陈明慧出示证据情况如下：1.出示肇源县人民法院（2017）黑0622执恢141号之五执行裁定书一份，欲证实原告依法购买的XX花园小区一期X号楼住宅X单元XX室被肇源县法院查封，查封时间为2019年7月22日。三被告质证无异议。本院认为，被告对证据均无异议，且该份证据系本院作出的执行裁定书，本院对该份证据的真实性予以确认；对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。2.出示肇源县人民法院（2019）黑0622执异149号执行裁定书复印件一份，欲证实原告购买的房屋被查封之后原告依法提出案外人执行异议申请，肇源县人民法院以原告购买房屋所签订的认购书属于效力待定状态，且原告未证明名下没有其他用于居住的房屋为由驳回原告的异议请求。执行裁定书的时间是2019年8月11日，在此日期之后向原告送达。原告在法定期间内依法提出了执行异议之诉。三被告质证无异议。本院认为，被告对证据均无异议，且该份证据系本院作出的执行裁定书，本院对该份证据的真实性予以确认；对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。3.出示XX花园房屋认购书及收据两张，欲证实2015年12月6日，原告与宇龙房地产公司XX花园项目部及项目经理杜兴海共同签订该认购书，以单价3780元/平方米，总价款363523元购买案涉房屋。原告于2016年8月5日缴纳了房屋的入住费6591元，该收据有宇龙房地产公司XX花园财务专用章及周会计签的姓，另一张收据是房款收据，证明交款的事实。该房屋认购书是杜兴海挂靠宇龙房地产公司开发XX花园一期项目工程，以宇龙房地产公司项目部的名义对外销售全部商品房、住宅、商服1100多套，没有第二套合同。原告自述起诉状是原告本人签名，认购书是其丈夫刘立伟签订。被告赫力电梯公司质证称，对合同的真实性及证明问题均有异议。XX花园固有的问题导致开发单位及实际开发人之间存在复杂的利益纠纷。从宇龙房地产公司法人的笔录中能证明在XX花园销售过程中出现很多虚假合同，该认购书是否真实应依照是否真实付款及付款时间佐证。对收据的真实性及证明问题均有异议，该两张收据形成时间为2015年、2016年，其中一份是房款收据，另一份是入住费收据，该两份收据的序号相连，明显为后期伪造，涉嫌虚假诉讼，建议法院对其作为虚假诉讼或刑事案件送交公安机关处理。原告主张经手人为周会计，我公司建议法院调取周会计笔录，核实收据形成的原因。原告认购书的签字与起诉状签名不一致。被告宇龙房地产公司质证称，同意被告赫力电梯公司意见，原来XX花园小区销售房屋的印章，李继、杜兴海与宇龙房地产公司的法人有过承诺，对该项目部刻制公章宇龙房地产公司并不认可，因为没有经过宇龙房地产公司的申报。销售房屋宇龙房地产公司没有出具任何合同及票据，没有收取过任何款项，该争议房屋与宇龙房地产公司无关，通过两张票据形成的时间差距，该票据的编号相连，但是时间差距较长，对该票据形成存在异议。被告杜兴海质证称，同意被告赫力电梯公司意见，杜兴海本人没有与原告签订过该认购书，也没有委托其他人与其签订，没有收到入网费和购房款。项目部会计是周双清。本院认为，三被告对认购书及两份收据均不认可。原告自认认购书是其丈夫刘立伟签订，而认购书认购人处签名为“陈明慧”，故对该认购书的真实性，本院将结合其他证据予以确认。经审查，原告出示的2015年12月6日房款收据编号为0011909，2016年8月5日入住费收据编号为0011910。两张收据形成时间相距八个月，而编号相邻，不符合常理，两张收据的形成时间无法确认，对两份收据的真实性及原告欲证实的问题，本院将结合其他证据予以认定。4.出示授权委托书复印件一份，欲证实宇龙公司法定代表人何京龙授权杜兴海为XX花园小区项目负责人，委托权限为负责该小区的施工及房屋销售事宜，并承担相应法律责任。委托期限为2015年5月18日至工程施工及房屋销售结束。该委托书能证明杜兴海开发XX花园，挂靠宇龙房地产公司资质，宇龙房地产公司授权杜兴海对小区施工及房屋销售。原告出示的杜兴海加盖名章及XX花园项目部印章与原告签订的认购书，是得到宇龙房地产公司授权后的合法销售行为。结合宇龙房地产公司代理人的自述，宇龙房地产公司在XX花园项目上没有与其他人签订过认购书及收到购房款，能证明当时出具认购书和收到款项的人是杜兴海，这符合楼房挂靠关系销售的事实。被告赫力电梯公司质证称，对真实性有异议，宇龙公司及杜兴海均否认向原告销售案涉房屋。被告宇龙房地产公司质证称，挂靠属实，但是复印件无法核实真实性，何京龙签字不是本人所签。对原告证明的其他问题有异议，即使宇龙房地产公司授权杜兴海销售房屋，也应以宇龙房地产公司的印章为准，我公司没有委托任何人刻制印章。根据该委托书及原告出示的其他证据，能证明认购书的杜兴海只有杜兴海的印鉴，没有杜兴海的签字。被告杜兴海质证称，庭后向当事人核实后提交书面质证意见。本院认为，虽被告对该份授权委托书真实性有异议，但被告宇龙公司认可杜兴海与其公司为挂靠关系，故对挂靠关系本院予以认定。关于原告欲证明的房屋认购书是得到宇龙房地产公司授权后的合法销售行为，杜兴海本人对房屋认购书及销售行为予以否认，宇龙房地产公司对认购书及杜兴海销售行为亦不予认可，故对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。庭审中，被告赫力电梯公司出示证据情况如下：1.出示何京龙的调查笔录复印件一份，调查时间为2019年7月4日，调查地点为肇源县执行局。欲证实XX花园存在虚假销售的情况，李继私刻宇龙房地产公司印章，宇龙房地产公司不认可，通过电视台发布澄清广告。原告出示的认购书及收据就是由该印章加盖。原告陈明慧质证称，对证据的来源无异议，对何京龙所有陈述的真实性无法核实，该陈述既有宇龙房地产公司与赫力电梯公司的经济纠纷，也有何京龙对杜兴海及李继合伙开发XX花园的过程中对两枚印章的描述，但是该陈述确与XX花园一期的项目的全部房产销售相悖。该小区的房屋有1100多套，均是以认购书的方式销售，并加盖宇龙房地产公司XX花园项目部的公章及杜兴海的名章。该笔录第二页中何京龙称，其公司没有收到任何购房款，证明其从未以公司名义对外销售过楼房及收取房款。何京龙陈述说是李继私刻公章，李继是杜兴海的合伙人，该公章由谁刻制与原告无关。被告宇龙房地产公司质证无异议。被告杜兴海质证无异议。本院认为，何京龙作为本案被告宇龙房地产公司法定代表人，与本案存在利害关系，其所作的调查笔录证明力较低，对其陈述本院将结合其他证据予以认定。2.出示贾绍文的调查笔录复印件一份，时间为2019年7月22日，调查人为沈思拓，欲证实XX花园小区项目已经能办理登记备案手续，涉案房屋没有进行备案登记，进一步证实原告购房是虚假的，或者至少是有过错的。原告陈明慧质证称，对笔录来源无异议，但是对笔录的真实性有异议，我们的房屋已经在房产备案了。被告宇龙房地产公司质证无异议。被告杜兴海质证无异议。本院认为，贾绍文作为肇源县房地产管理部门工作人员，其所作笔录的真实性本院予以确认，其陈述本案所涉的XX号楼已办理了商品房预售许可，本院（2017）黑0622执恢141号之五执行裁定书查封的房屋未在房地产管理部门申请网签备案。对此事实本院予以确认。被告宇龙房地产公司、杜兴海未出示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宇龙房地产公司系肇源县XX花园小区项目工程的开发公司，被告杜兴海挂靠被告宇龙房地产公司开发建设肇源县XX花园小区，系该小区的实际开发人。2016年3月23日，赫力电梯公司与宇龙房地产公司买卖合同纠纷一案经肇源县人民法院调解并作出(2016)黑0622民初871号民事调解书,调解内容为：宇龙房地产公司给付赫力电梯公司电梯款721.6万元，于2016年4月30日前给付500万元，余款221.6万元，于2016年5月30日前付清。违约金在同年5月30日前按合同约定标准同时结清。该民事调解书生效后，被告赫力电梯公司向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2019年7月22日作出（2017）黑0622执恢141号之五执行裁定书，查封被执行人宇龙房地产公司所有的位于肇源县肇源镇XX花园（一期）小区的四处房产，分别为A-2#楼住宅XX、A-11#楼住宅XX、B-1#楼住宅XX、B-1#楼住宅XX-XX。2019年7月30日，原告就本案所涉房屋X楼住宅XXX室向本院提出执行异议，本院于2019年8月11日作出（2019）黑0622执异149号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。原告为证实其主张，向本院提交案涉房屋认购书。认购书落款时间为2015年12月6日，该认购书加盖公章为肇源县宇龙房地产开发有限责任公司XX花园项目部公章，并加盖了项目经理杜兴海名章。合同约定将本案所涉XX花园小区X栋X单元XX室房屋出售给原告，房屋总价款为363523元。同时向法庭出示收据两张，其中2015年12月6日房款收据编号为0011909，2016年8月5日入住费收据编号为0011910，两张收据形成时间相距八个月，但编号相邻。另查明，庭审中，原告自认其并未实际入住案涉房屋，案涉房屋现为毛坯房，同时亦自认本案所涉房屋买卖事宜实际发生时间为2016年8月5日，并在肇源县房地产管理处预售部门做了备案登记。但经本院查询，案涉在肇源县房地产管理处电子楼盘显示为空房源，涉案房屋亦未在房产管理部门做网签备案。经庭审询问原告案涉房屋资金来源时，其代理人称并不清楚资金来源，庭后原告亦未向法庭提交相关付款资金来源及收据以外的交付证据。本院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点在于原告陈明慧就执行标的（坐落于肇××县××源镇金××小区××＃××室房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据肇源县房地产管理处电子楼盘登记显示，涉案房屋为空房源，与原告陈述其在购买房屋时已经办理备案登记不一致。涉案房屋未登记在原告陈明慧名下,原告亦未进行网签备案。原告提交的认购书虽加盖宇龙房地产公司项目部公章及项目经理杜兴海名章，但被告宇龙房地产公司及杜兴海对此均予否认，原告亦未提供其他证据对认购书的真实性予以佐证，故对该认购书的真实性本院无法确认。原告提交的购房款收据及入住费收据编号分别为0011909、0011910，两张收据记载的形成时间相距八个月，但其编号却相邻，不符合常理，原告亦未提供转账凭证或取款凭证等证据证明购房款来源及付款过程，原告仅凭两张编号相邻的收据证明其已实际支付购房款及入住费，进而证明原告已实际占有案涉房屋，证据不足。综上，原告出示的证据不足以证实其对本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告提出的异议不成立。原告要求撤销肇源县人民法院（2019）黑0622执异149号执行裁定书，终止执行；请求确认原告与被告宇龙房地产公司、杜兴海签订的XX花园房屋认购书合法有效；请求确认XX花园小区X号楼X单元XX室房屋归原告所有；请求判令被告宇龙房地产公司、杜兴海将涉案房屋协助过户到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告陈明慧的诉讼请求。案件受理费6753元，由原告陈明慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  陈朝迪人民陪审员  张连竞人民陪审员  黄永波二〇一九年十二月二十七日书 记 员  屈 媛附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。