广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11141号原告：广州华南海物业管理有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区志诚大道302号融汇大厦510房。法定代表人：林伟钦，总经理。委托诉讼代理人：曲春亮，广东安永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。被告：广州伟丰物业发展有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区青年路9号412房之一。法定代表人：马雪霓，总经理。委托诉讼代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。原告广州华南海物业管理有限公司（以下简称华南海公司）诉被告广州伟丰物业发展有限公司（以下简称伟丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告华南海公司的委托诉讼代理人曲春亮、李歆恬，被告伟丰公司的委托诉讼代理人高锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华南海公司向本院提出诉讼请求：1.判令伟丰公司向华南海公司支付2019年1月1日至9月30日的租金112500元（每月租金参照2018年8月至12月约定的租金标准12500元/月计算）；2.判令伟丰公司向华南海公司支付违约金（违约金分段计算，以每月租金12500元为基数，自每月16日起按合同第10条约定的每日千分之一计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为18862.5元）；3.判令本案诉讼费由伟丰公司承担（迳付）。事实与理由：2015年起伟丰公司承租广州市黄埔区青年路7、9号地下车库。2018年9月，华南海公司与伟丰公司签订2018年度租赁合同，约定由伟丰公司承租涉案地下车库，面积2088.93平方米，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。其中，2018年1月1日至7月31日租金为58333元，2018年8月1日至12月31日租金为62500元。租金按季结算，由伟丰公司在每季度的第一个月的15日前结清。保证金10200元，伟丰公司已经缴纳。合同签订后，伟丰公司依约支付了租金。2018年12月31日合同期满后，伟丰公司未将涉案地下车库交回给华南海公司，仍继续使用。双方虽未签订2019年度租赁合同，但伟丰公司一直占有使用租赁场地，双方构成不定期租赁关系，除租赁期限外，其他合同条款按原合同履行。自2019年1月1日起，伟丰公司一直没有向华南海公司支付租金。伟丰公司的行为构成违约，华南海公司为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告伟丰公司辩称，不同意华南海公司的全部诉请。1.根据双方签订的物业租赁合同以及续订的合同，双方的租赁关系在2018年12月31日因期满而终止。在终止之前，伟丰公司已经发函通知华南海公司进行相关物品和场地的移交手续，双方在2019年1月1日在现场进行了场地的交接手续。根据合同约定，伟丰公司将押金单原件交还给华南海公司，华南海公司在确认伟丰公司没有违约的情况下已于2019年1月18日将押金全额退回给伟丰公司，由此可以证明双方的物业租赁合同权利义务全部终结，伟丰公司不存在任何违约的情况。2.华南海公司没有证据证明伟丰公司在继续使用涉案场地。在双方的物业租赁合同到期后，双方一直没有对停车场的继续经营使用达成任何意见，伟丰公司没有向华南海公司发出任何续订合同的意思表示，华南海公司在双方后续关于物业管理费问题的沟通函件中明确该物业存在空置状态。3.伟丰公司作为停车场的物业管理单位，有权根据物业管理合同和物业管理的规定在公共区域存放消防设施等财物，该行为不属于擅自侵占和侵入华南海公司的财产。根据华南海公司提供的不动产权证，华南海公司只是拥有部分地下室的所有权，并非全部的所有权。根据其提供的不动产权证的附图显示涉案地下室除部分属于停车位以外，其余部分属于物业用房，包括机房、配电房等物业用房。华南海公司的主张没有任何事实和法律依据，请法院予以驳回。经审理查明：2011年3月3日，广州开发区商业发展集团有限公司向各租户发出《关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》，载明：该司将集团公司物业的经营管理工作全权委托给华南海公司统一管理，从2011年1月1日起相关租赁协议由华南海公司签订，有关房租等相关费用由该司收取等。2017年7月31日，广州开发区商业发展集团有限公司更名为知识城（广州）投资集团有限公司。2018年4月9日，知识城（广州）投资集团有限公司取得广州开发区青年路7、9号地下负一层车库（以下简称涉案物业）的不动产权证书。房地产分户图显示，涉案物业共用地面积2786.5688平方米，套内建筑面积2088.93平方米，共计51个车位。2016年4月28日，华南海公司（甲方、出租方）与伟丰公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将涉案物业租赁给乙方进行经营和管理，租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日，租金为每年10万元。2018年9月28日，华南海公司（甲方、出租方）与伟丰公司（乙方、承租方）就涉案物业又续签《合同》一份。该《合同》第二条约定：（一）2018年1月1日至2018年7月31日月租金为58333元，2018年8月1日至2018年12月31日月租金为62500元；（二）租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日；（三）租金按季结算，由乙方在每季度的第一个月的15日前结清本月租金，甲方应出具相应发票；（四）原缴交的押金不变，即10200元，该保证金乙方已缴纳，并延续至本合同。租赁期满或合同解除，乙方结清相关费用按期搬出并将押金单据原件交由甲方，甲方在收到押金单据原件后10个工作日内将押金无息返还给乙方。第三条约定：（一）乙方从2018年1月1日起继续使用该房屋；（二）租赁期满或合同解除，乙方应按照原状返还停车场及其附属物品、设备设施，双方应对停车场和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行交验，结清应当承担的费用。甲方凭押金单原件返还押金，乙方移交清理干净物业后视为房屋租赁权利义务终结；（三）乙方在腾退停车场前应对停车场中属于乙方的物品进行搬离处理，乙方腾退停车场后，乙方遗留在停车场中的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处理。第十条约定：乙方逾期支付租金，每逾期一日按照逾期金额的1‰向甲方支付违约金。上述租赁合同签订后，伟丰公司依约支付了租金。2018年12月12日，伟丰公司发函给华南海公司，载明：双方就涉案物业合同将于2018年12月31日到期。双方在协商续租事宜时，华南海公司答复续租的项目要到广州产权交易所挂牌，承租方必须参与投标并履行相应的程序方可取得经营资格，现因相关程序尚未完成，故不能开展续租工作。鉴于双方合同即将届满，合同期满后，请华南海公司于2019年1月1日与该司在涉案物业办理场地移交手续。华南海公司收到该函件后，于2018年12月22日复函给伟丰公司，载明：关于2019年1月1日办理停车场移交手续事宜，华南海公司同意伟丰公司合同到期不再续租，按双方合同条款办理退租事宜等。另查，伟丰公司是涉案物业所在利丰大厦的物业管理公司。2018年底至2019年，伟丰公司多次向华南海公司书面催收涉案物业的物业管理费，华南海公司在多次回函中与伟丰公司就物业管理费是否应缴纳的问题进行协商，从未提及双方形成不定期租赁关系或伟丰公司仍在使用涉案物业拒不交还的问题。华南海公司还在2019年3月1日的复函中载明：由于涉案物业目前未公开招投标选定承租人，处于空置状态，因此不应产生水电费用等。2019年1月2日，伟丰公司向华南海公司发出《关于退还押金的申请》，载明：双方的租赁合同已于2018年12月31日到期，双方已到现场确认该车场的车辆已清空并确认移交给华南海公司，现要求华南海公司退还押金10200元。华南海公司确认于2019年1月3日收到该函件，并于2019年1月18日将押金10200元退还给伟丰公司。华南海公司现主张双方的租赁合同到期后伟丰公司拒不交回涉案物业，仍继续使用涉案物业，并且未将涉案停车场设置的栏闸移交给华南海公司，双方形成不定期租赁关系。华南海公司为证实其主张，提交了广州市黄埔公证处于2019年9月20日在涉案物业拍摄的照片，照片中显示涉案停车场部分角落堆放了杂物，停放了几辆车辆。伟丰公司对公证书的真实性予以确认，但抗辩称双方租赁合同到期后已于2019年1月1日在现场办理了交接，但没有书面交接证明，根据合同约定需伟丰公司将押金原件退还给华南海公司，华南海公司确认伟丰公司没有违约的情况下，将押金退还给伟丰公司，双方的权利义务就此终结，现其已将押金单原件交还给华南海公司，华南海公司亦退还了押金，表明双方租赁合同到期后并未形成不定期租赁关系，其确认使用涉案停车场部分公共区域堆放杂物，但其是基于其物业管理的身份，至于停车场停放的车辆是由于地下停车场的栏闸可以手动打开，出口没有栏栅，其认为是业主自行将车辆停放进涉案地下停车场，与其无关，其不可能在租赁合同到期后将地下停车场的栏栅经营管理权交给华南海公司，栏栅需要由物业管理公司进行管理。华南海公司确认其已收到伟丰公司交付的押金单原件，但其否认曾与伟丰公司办理了现场交接，其主张退还押金的原因是基于双方长期合作信任的关系，先退还了押金，但退还押金后伟丰公司拒绝交还场地。伟丰公司为证实其主张，还提交了其于2018年12月20日发布的《地下室车辆停放公告》一份，载明：其与业主方就涉案物业的租赁合同将于2018年12月31日到期，现业主方决定对该地下停车场重新挂牌进行公开招投标，该司于2019年1月1日停止对地下停车场的经营，并从当日开始该司只负责利丰大厦外围露天停车场的停放管理，如各车主继续将车辆停进地下停车场，需自行与业主联系。华南海公司对该份公告的真实性予以确认，华南海公司陈述其也不清楚现停放在地下停车场的车辆是谁的。上述事实，有《不动产权证书》《物业租赁合同》《合同》《公证书》《准予变更登记（备案）通知书》、发票、支付凭证、照片、《物业管理委托合同》、函件、邮单、《关于退还押金的申请》《地下室车辆停放公告》、收据及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为伟丰公司在涉案租赁合同到期后是否交还场地，双方是否形成不定期租赁关系。首先，华南海公司主张双方租赁合同到期后形成不定期租赁关系，但其在租赁合同到期后收取了伟丰公司归还的押金单并将押金退还给伟丰公司，该行为与其主张明显不符，且华南海公司做出的解释也不符合常理，亦不符合合同约定。其次，双方在租赁合同到期后有多次的函件往来，华南海公司在复函中从未提及伟丰公司未按时交还场地，相反，华南海公司在2019年3月1日的复函中确认涉案物业当时未公开招投标选定承租人，处于空置状态。虽然伟丰公司无法举证证实双方已办理场地交接手续，但本院认为上述证据已形成较为完整的证据链，证实租赁合同到期后双方并未形成不定期租赁关系，伟丰公司已将涉案场地交还给华南海公司。对于华南海公司主张伟丰公司占用涉案场地的意见，本院认为，鉴于伟丰公司同时又是涉案物业的物业管理公司，其对涉案地下停车场的栏闸行使管理职能属于履行物业管理的职能。华南海公司提交的《公证书》只能证实涉案场地停放了少量车辆，但车辆的归属不明，且伟丰公司已提交了《地下室车辆停放公告》证实其已履行通知提醒义务，不能直接认定上述车辆由伟丰公司停放。至于伟丰公司在停车场内堆放的物品，属于其履行物业管理职能中的行为，与本案租赁合同无关。综上，华南海公司要求伟丰公司支付涉案物业的租金和违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院予以全部驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州华南海物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2927元，全部由原告广州华南海物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇一九年十二月九日法官助理彭逸婷书记员王汝欣