山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初4214号 原告：梁金显，男，1992年8月4日出生，汉族，农民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：李翔（特别授权），嘉祥护航法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：侯玥（特别授权），嘉祥护航法律服务所法律工作者。 被告：嘉祥县恒祥置业有限公司。住所地嘉祥县城区建设北路路西(新汽车站北邻)。统一社会信用代码：91370829399646136G。 法定代表人：贾垂珍，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯现印（特别授权），山东众翊轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾炳宇（特别授权），山东众翊轩律师事务所律师。 原告梁金显与被告嘉祥县恒祥置业有限公司（以下简称恒祥置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁金显的委托诉讼代理人侯玥，被告恒祥置业的委托诉讼代理人候现印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁金显向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院依法判令被告支付原告违约金19518.99元。二、本案产生的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告开发建设“嘉祥县丽景国际小区”，原告于2018年12月3日购买了该小区7幢02单元7层2-701号楼房一套，总房款524704元，并签订了《山东省新建商品房买卖合同(预售)》；《合同》第十一条约定，被告应当于2019年1月26日前向原告交付房屋。但至今也未履行交付义务。因此，根据第十二条第二项约定；被告应当自2019年1月27日至今以全部房款日万分之二支付违约金。并对后续违约责任保留诉权，直至违约行为终止。请求法院依法维护原告合法权益，查明事实支持原告的诉讼请求。 被告恒祥置业辩称，1、不同意原告诉求。2、原被告双方存在签订买卖合同属实，但是涉案的房屋已经于2019年8月17日交付给原告。3、答辩人不应支付给原告违约金，买卖合同第11条第二款约定了，如遇政府部门政策变化或因环保等主管部门采取行政措施或者扬尘治理等原因造成停工影响工期的，可以延迟交房，同时还约定买受人未足额交纳房款的，也可以延迟交房，本案原告未按照合同约定的方式和期限交纳房款，所产生的未按照合同约定交房，被告不应承担任何责任，原告按揭贷款未按照合同约定的期限进行发放，所造成的不能办理交房的结果，答辩人不承担违约责任。4、根据2019年8月17日被告在交付房屋时，双方所签订的补充协议第一条约定，买受人购买的房屋面积进行确认，为此结算房款办理确权手续，并约定双方互不承担违约责任，原告在双方已经达成协议，互不承担责任的约定后又起诉违约金，没有事实和法律依据。5、如果法院认定答辩人承担违约金，那么原告诉求的违约金的数额过高，依法也应当予以调整。 为支持其诉讼请求，原告梁金显向本院提交如下证据： 证据一，《商品房买卖合同》一份，证明原被告双方签订合同并约定交房时间和逾期交付责任的事实。 证据二，《个人购房担保借款合同》一份，证明原告向中国农业银行股份有限公司嘉祥支公司签订借款合同并贷款30万元的事实。 证据三，嘉祥县不动产登记中心出具的嘉祥县商品房预销售合同网上备案证明一份，证明原告在嘉祥县不动产预告登记的事实。 被告恒祥置业质证后认为，对证据一的真实性无异议，但对证明观点有异议，被告未按照合同约定交付房屋的原因，包括原告未按照合同约定将按揭贷款支付到被告账户，根据合同附件十一补充协议第4条第一款的约定，若买受人按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权拒绝交付房屋而不承担逾期交房违约责任，同时在合同签订以后，出现了政府行政部门因扬尘治理造成影响工期，对于该部分工期时间不应当计入逾期交房的时间。 对证据二真实性无异议，可以证实原告未按照商品房买卖合同所约定的时间将贷款支付到被告账户，该贷款实际发放的时间为2019年4月3日。 对证据三真实性无异议，可以证实被告已经交付房屋的事实。 被告恒祥置业向本院提交证据如下： 证据一，商品房买卖合同与补充协议，证实协议第11条第二款约定，如遇特殊原因，被告可以据实予以延期，其特殊原因包含政府部分的政策变化及扬尘治理等影响工期的情形，其中还包括因买受人违约致使商品房交付延误，出卖人有权将该商品房交付日期顺延，无需为延误承担任何责任，该买受人违约就包括买受人未足额交纳房款的情形，本案原告未按照合同约定交纳房款，因此被告不应当承担违约责任。同时合同第11条第三款第三项约定，按揭贷款未能如期发放不能办理交房，出卖人不承担由此造成的逾期交房违约责任，结合合同附件第11第一条约定，原告应当在合同签订之日起45日内即2019年1月16日前将按揭贷款全额拨付至出卖人账户，但原告的按揭贷款是在2019年4月3日发放的，因此，由于原告的原因所造成的不应当由被告承担，该合同附件第11补充协议第4条第一款约定，若买受人尚未交清全额房款即按揭贷款未按期划入到出卖人账户，被告有权拒绝交付房屋而不承担逾期交房违约责任。 证据二，2019年8月17日原被告双方所签订的补充协议一份，证实该协议第一条约定，买受人购买的房屋面积进行确认，为此结算房款，办理确权手续，该协议系被告在交付房屋时双方进行签订，双方约定互不承担违约责任，该协议系双方真实意思表示，并不违反法律强制性、效力性约定，应当受到法律保护，该协议已经生效，原告在双方已经达成协议互不承担违约责任后又诉求违约金，不能得到支持。 证据三，房屋验收交接单一份，证实涉案房屋于2019年8月17日已经交付给原告的事实。 证据四，借款凭证一份，证实原告的按揭贷款是于2019年4月3日进行发放，原告根据合同约定应当在2019年1月16日前将按揭贷款全额支付给被告，证实原告存在违约行为。 证据五，商品房预售许可证一份，证实被告于2018年11月21日就具备了商品房预售资格，被告已经提供了具备原告办理按揭贷款的条件，原告未按期办理按揭贷款系原告的违约行为造成。 原告梁金显质证后认为，对证据一的真实性无异议，对其证据观点有异议。被告所述补充协议第11条第二项属于免责条款，再者原告已经履行协议，故要求被告承担相应的违约责任。 对证据二的真实性无异议，对证据观点有异议。原被告双方签订的时间为2019年8月17日，而原告要求的违约金违约时间为2019年1月26日至2019年8月1日之间的违约金，故被告应承担相应的违约责任。 对证据三的真实性、证明观点均无异议。 对证据四的真实性无异议，对证明观点有异议。开发商应于2019年1月26日前办理相关的贷款抵押证明，而原告实际办理的时间为2019年4月3日。原告申请法院对该贷款抵押证明进行调取相关事实。 对证据五的真实性无异议，对其证明观点有异议。既然被告在2018年11月21日具备了商品房预售资格，就应在合同约定的交房时间为2019年1月26日前办理相关的贷款抵押手续，故原告承担违约责任。 根据原告的申请，本院调取中国农业银行股份有限公司嘉祥县支行（以下简称农行嘉祥支行）《个人信贷业务申请表》、《贷款审批通知书》，经双方质证后，均无异议。 经审查，本院对原被告双方递交的证据及本院调取的证据作如下认证：原被告双方对上述证据的真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性予以采信。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月3日，原告梁金显作为买受人，被告恒祥置业作为出卖人签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）一份，合同约定，被告将嘉祥县丽景国际小区0007（0007）幢02单元7层2-701号房屋出卖给原告。合同第七条付款方式与期限第三款约定，贷款方式付款：商业贷款300000元（大写：叁拾万元零角零分）。买受人应当于2018年12月10日前支付首期房价款人民币224704元（大写：贰拾贰万肆仟柒佰零肆元零角零分元整），占全部房价款的50%。余款人民币300000元（大写：叁拾万元零角零分元整），向银行申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第十一条交付时间和手续第（一）款约定，出卖人应当在2019年1月26日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退换买受人已付全部房款（含已付款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十三条面积差异处理该房屋交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理……4、双方自行约定：本合同约定面积与产权登记面积发生差异，以产权登记部门最后核准的产权登记面积为准，按照本合同约定单价据实结算，多退少补。 双方共同签署的附件十一补充协议第一条约定，关于按揭贷款的补充约定，“若买受人以商品房抵押（按揭）贷款方式支付购房款1、买受人需在签订本合同之日当天将按揭贷款资料提供齐全，到银行办理贷款手续并缴纳贷款所需费用，如超过3天未去银行办理贷款手续的，买受人按日计算向出卖人支付全部房价款万分之五的违约金，否则出卖人有权解除合同对该房屋进行另外销售。无论任何原因买受人保证应在《商品房买卖合同》签订之日起45日内将按揭贷款全额拨付至出卖人账户，如到期按揭贷款未到出卖人账户，则视为买受人不符合贷款条件，买受人自前述约定期限届满后五日内一次性交齐总房款，否则，出卖人有权单方解除合同，且买受人应按日计算向出卖人支付总房款万分之二的违约金，并承担由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用（包括但不限于出卖人因权利主张而产生的诉讼费、差旅费、律师代理费等各项费用），出卖人有权将上述商品房另行出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款无息退还给买受人，买受人还应自《商品房买卖合同》解除之日起15日内协助出卖人办理完毕《商品房买卖合同》备案注销手续；出卖人选择继续履行合同的，买受人应按逾期天数（包括按揭贷款逾期天数、一次性付款逾期的天数、分期付款逾期的天数）按日计算向出卖人支付总房款万分之二的违约金，并承担出卖人因权力主张而产生的相关费用（包括但不限于出卖人因权利主张而产生的诉讼费、差旅费、律师代理费等各项费用）。买受人为办理商品房抵押贷款的责任人，出卖人协助办理。买受人确认并已详细了解办理按揭贷款的相关手续所需提交的全部资料和应交纳的相关费用。 另查明，原告于2018年12月4日向农行嘉祥支行递交《个人信贷业务申请表》，因购房申请贷款30万元，由被告提供担保。2019年3月27日，农行嘉祥支行出具审批意见说明：经审查，该笔业务符合我行条件，同意向申请人梁金显发放一手房农民安家贷贷款人民币30万元整，担保方式：以所购房地产抵押+开发商阶段性保证担保方式，期限15年，执行贷款基准利率上浮15%，等额本息还款方式，正常形态。2019年3月29日，原告作为借款人、抵押人，农行嘉祥支行作为贷款人，被告恒祥置业作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》。2019年4月3日，农行嘉祥支行将借款人梁金显购买住房的借款金额人民币叁拾万元整（RMB300000.00）汇入被告账户。 2019年8月17日，被告将涉案房屋交付原告使用。同日，双方签订《补充协议》，《补充协议》第一条约定，买受人购买丽景国际7号楼2单元701室商品房；《合同》约定的商品房建筑面积为138.08平方米，单价为￥3800元/平方米；经测绘部门测绘后的实际建筑面积为137.73平方米，比《合同》约定减少0.35平方米，出卖人需向买受人支付面积差价款￥1330元，以此面积计算房款、办理确权手续，双方互不承担违约责任。 本院认为，原被告双方所签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原被告双方所签订的补充协议第一条约定，要求原告于签订合同当日将按揭贷款资料提供齐全，到银行办理贷款手续并缴纳贷款所需费用，如超过3天未办理，即要向被告支付违约金，否则被告有权解除合同并将涉案房屋另行销售。无论任何原因买受人保证应在商品房买卖合同签订之日起45日内将按揭贷款全额拨付被告账户，逾期，即视为不符合贷款条件等，明显是免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的约定。故，本院认为，该补充协议第一条无效。原告在签订商品房买卖合同次日即2019年12月4日即向所贷款银行递交申请材料办理购房贷款事宜。虽然原被告双方与贷款银行之间签订《个人购房担保借款合同》的时间为2019年3月29日，但是，应理解为贷款银行在审核、审批贷款事宜时需要一定的流程，审批期间长短亦非原告所能控制。被告要求原告按照补充协议第四条约定，“若买受人尚未缴清全额房款（含银行按揭贷款手续未办妥或按揭贷款未划入出卖人账户）及未交清《商品房买卖合同》及本补充协议上约定的应有买受人交纳的相关费用，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，而不承担逾期交房违约责任”的辩解，与事实不符，且于法无据，本院不予采信。故，本院认为，原告已经履行了合同约定的付款义务，不存在违约行为。按照合同约定，被告应在2019年1月26日交付涉案房屋，而被告实际于2019年8月17日交付涉案房屋，且没有提供证据证明系因不可抗力所造成的延期交房行为。故，本院认为，被告的行为违反了商品房买卖合同第十一条的约定，应当按照商品房买卖合同第十二条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”的约定承担违约责任。本案中，原告接收被告交付房屋的行为即视为买受人要求继续履行合同条件成立。被告虽辩称根据双方2019年8月17日签订的《补充协议》，双方互不承担违约责任，但从该补充协议的内容看，该协议是就商品房买卖合同约定的商品房建筑面积与测绘部门测绘后的实际建筑面积相比较后，支付面积差价款、结算房款、办理确权手续的约定，与本案原告诉讼请求的违约金无关，故，对被告的抗辩事由，本院不予支持。对原告要求被告支付自2019年1月27日起至实际交房之日止期间的逾期交房违约金19518.99元的诉讼请求，本院认为，该请求未超过双方商品房买卖合同之约定，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告嘉祥县恒祥置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告梁金显逾期交房违约金19518.99元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半交纳144元，由被告嘉祥县恒祥置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  杨存灵 二〇一九年十二月三十日 书记员  史作娴