贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初12090号原告：贵州省毕节金海湖新区鑫盛房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市金海湖新区梨树镇梨树村18组56号，统一社会信用代码：91520596MA6DRH95IT。法定代表人：李其龙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王程（特别授权代理）、柴琳燕，均系。被告：毕节市自然资源和规划局，住所贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路，统一社会信用代码：115224000096507045。负责人：孙小井。委托诉讼代理人：邓勇（特别授权代理）。委托诉讼代理人：朱超，系贵州锐驰律师事务所律师。原告贵州省毕节金海湖新区鑫盛房地产开发有限公司（以下简称：鑫盛房开公司）与被告毕节市自然资源和规划局（以下简称毕节市自然资源局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告鑫盛房开公司的委托诉讼代理人王程、柴琳燕，被告毕节市自然资源局的委托诉讼代理人邓勇、朱超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫盛房开公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2018年2月28日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号:5224002016ＣＲＪＨ39）;二,判决被告以400万元为计算基数,按1‰／日的标准向原告支付逾期60日未交付土地的违约金24万元;三判决被告向原告双倍返还定金800万元；四、判决被告向原告赔偿服务费662500.00元,并以662500.00元为计算基数,按1‰／日的标准自2018年2月9日起向原告支付违约金至债务清偿完毕之日止,至起诉时的违约金暂计1万元；五,本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2018年2月28日,原被告签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号:5224002016ＣＲＪＨ39）,约定由原告受让位于毕节金海湖新区,宗地编号为ＢＪＪＨＨ2006-39之地块,土地使用权出让价款为陆仟柒佰伍拾万元,被告应于2018年3月28日前将出让宗地交付原告,交付宗地应达到净地条件,原告应于2018年3月30日之前向被告支付出让价款陆仟柒佰伍拾万元。合同签订后,出让宗地上一直存在大量地上附着物,包括房屋、树木、电杆等,且存在暗河,该暗河系附近居民日常饮用水源,建有抽水房并一直处于使用状态,远达不到合同约定的净地交付条件,被告未按合同约定于2018年3月28日前向原告履行交付净地的义务。基于诚信履约、降低违约风险之考量,原告曾于2018年3月27日行使合同先履行抗辩权,向被告致送了《关于延期支付土地出让价款并顺延建设项目开竣工时间的函》,但被告未予答复和处理。2018年6月15日,被告在没有向原告履行交付净地义务的情况下,竟然莫名向原告发送《毕节市国土资源局关于追缴土地出让价款和违约金的函》,原告于2018年6月26日向被告致送了《答复函》,再次要求被告全面妥当地履行合同,及时按净地条件向原告交付出让宗地,被告仍然未予答复和处理,严重违约。2019年8月28日,毕节金海湖新区土地储备中心出具く关于ＢＪＪＨＨ2006-38、39号地块签订交地确认书的通知》,载明直至2019年8月28日,ＢＪＪＨＨ2006-39号出让宗地方达合同约定的净地条件,直接锁定了被告严重违约的客观事实。被告在自身严重违约的情况下,竟然于2019年8月27日又向原告发送《毕节市自然资源和规划局关于追缴土地出让价款和违约金的函》,要求原告在2019年9月15日前缴清土地出让价款和相应违约金,原告与之协商未果。原告认为,合同应当信守,恪守合同约定并非原告的单方义务,被告作为行政主管部门,除应依法行政外,在民事合同的履行过程中更应做到诚信履约率先垂范,充分彰显出行政机关应有的公信力。纵观案涉合同签订、履行的整个过程,原告并不存在违约行为,行使合同先履行抗辩权之行为更是于法有据,并无不当。被告至今未向原告履行交付净地之义务,严重违约,反而硬性要求原告在2019年9月15日前缴清土地出让价款和所谓违约金,毫无事实和法律依据,置原告合法权益于不顾,极度有失公允。原告为维护自身合法权益,只能依法行使合同解除权,与被告进行违约责任清算,因此诉至贵院,诚望判如所诉为谢。补充：关于服务费的问题，因为土地是在公共资源交易中心挂牌交易，所以在中标后需要向交易中心支付服务费。被告毕节市自然资源局答辩称：一、被答辩人无权解除双方签订《国有建设用地使用权出让合同》,且解除合同并无任何事实和法律依据,合同应当继续履行。1.答辩人交付涉按土地时间是2018年3月28日,被答辩人支付土地出让金的时间是2018年3月30日,2018年3月27日被答辩人向答辩人申请延期支付土地出让款并顺延建设项目竣工时间并向答辩人送达《关于延期支付土地出让款并顺延建设项目竣工时间的函》,由此可知并非答辩人不向被答辩人交付符合条件的土地,而是被答辩人在土地出让款的支付时间即将届满无力支付而申请延期支付出让款,答辩人享有不安抗辩权故而没有向被答辩人交付土地。根据《中华人民共和国合同法》六十八条“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化:(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉:(四)有丧失或者可能设失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。”之规定,被答辩人申请延期支付土地出让款的行为表明被答辩人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形,故而答辩人行使不安抗辩权未向被答辩人交付土地。2.被答辩人不具有先履行抗辩权的权利,《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定,答辩人确实是先履行的一方,但答辩人履行的时间并未届满(2018年3月28日交付涉案土地),而2018年3月27日被答辩人向答辩人申请延期支付土地出让款并顺延建设项目竣工时间。据此,被答辩人并不具有行使先履行抗辩权的权利。3.被答辩人不具有解除合同权利,合同的解除分为法定解除和约定解除,并非因答辩人不履行合同义务,而是被答辩人的行为导致答辩人履行不安抗辩权。而法定解除权,根据《中华人民共和国合同法》第94条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理的期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”之规定,被答辩人主张解除合同的理由是其拥有先履行抗辩权,该事由完全不符合合同解除的条件。二,被答辩人主张的违约金和定金双倍返还的条件不成就,故被答辩人无权主张,也不能同时主张。1.根据第一点的阐述,答辩人并未有任何违约行为,相反是因为被答辩人的原因无法在约定的时间内支付土地出让款,而违约金和定金双倍返还的前提是答辩人违约,但本案中并不是答辩人违约,相反是被答辩人违约。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定,被答辩人无权同时主张违约金和定金。3.根据双方签订《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。”的约定,被答辩人并未向答辩人支付完土地出让金,同时也未对答辩人催告。据此,违约金和定金双倍返还的条件不成就。三、答辩人并未收到被答辩人的任何服务费,服务费利息也无事实和法律依据。答辩人自始未收到被答辩人的任何服务费,同时被答辩人主张服务费利息无从谈起。四、答辩人已经于2019年8月28日向答辩人交付涉案土地,被答辩人应从2019年8月29日按日1‰以未付出让款为基数计算违约金。对此答辩人保留提起诉讼的权利。综上所述,答辩人并没有任何违约行为,相反是被答辩人违约,请贵院依法判决驳回被答辩人的无理诉求。补充：被答辩人主张的服务费即使存在也是由于被答辩人自身违约所致，与答辩人无关。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月28日，原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号:5224002016ＣＲＪＨ39）,约定由原告受让位于毕节金海湖新区,宗地编号为ＢＪＪＨＨ2016-39号地块，面积25662.20平方米,土地使用权出让价款为陆仟柒佰伍拾万元（小写：6750万元），其中定金400万元,被告应于2018年3月28日前将出让宗地交付原告,交付宗地应达到“净地”条件,原告应于2018年3月29日之前向被告支付出让价款6750万元。原告同意本合同项下宗地建设项目在2019年3月28日之前开工，在2022年3月28日之前竣工，若不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间顺延，但延建期限不得超过一年。合同第三十七条约定：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金,土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。”原告于合同签订之前2017年12月25日向毕节市公共资源交易中心支付保证金400万元，2018年2月9日向毕节市公共资源交易中心支付土地交易服务费662500元，毕节市公共资源交易中心于同日向原告出具交易证明书。被告未能在合同约定的2018年3月28日前使涉案土地达到交付的“净地”条件，土地上的建筑物、附着物等未能如期拆除。2018年3月27日，原告曾向被告发送《关于延期支付土地出让价款并顺延建设项目开竣工时间的函》，要求被告尽快将涉案土地按合同约定交付原告，并表示的被告交付土地之前，原告行使先履行抗辩权，延期支付土地出让款。2018年6月15日，被告向原告出具《关于追缴土地出让价款和违约金的函》，要求原告支付土地出让款。2018年6月26日，原告向被告致《答复函》，表示继续行使先履行抗辩权，要求被告按合同约定履行交付净地的义务，并承诺在被告交付土地之日起三十日个工作日内付清土地出让价款。2019年8月，涉案土地建筑物及附着物拆除，达到合同约定的净地状态，交付条件成就。在土地达到净地交付条件之后，被告于2019年8月27日再次向原告出具《关于追缴土地出让价款和违约金的函》。2019年8月28日，被告向原告递交签订交地确认书的通知，要求原告办理交地手续。原告于次日向被告出具《答复函》，表示要求被告交付土地，原告愿意在六个月内付清土地出让款。此后因原告资金困难，未能在短期内筹集并交付土地出让金，遂以前述请求诉至本院。本院认为，本案争议的焦点是：能否解除涉案合同？涉案土地出让合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方均有义务确保合同效力的稳定性，按约定履行义务，行使权利，不得随意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，合同解除分为约定解除和法定解除。先从约定解除看，原被告双方未对解除合同协商一致，合同约定了原告享有的主张解除合同的权利，即合同第三十七条约定：“出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金……受让人并可请求出让人赔偿损失。”本案中，被告的确存在迟延使涉案土地达到“净地”条件及逾期交付土地的违约行为，从该约定可看出，在被告违约迟延交付土地超过60日，且原告向被告催交土地，被告仍不能履行的，原告有权解除合同。合同约定被告应于2018年3月28日前交付土地，在被告迟延履行该义务超过60日后，原告于2018年6月26日向被告出具答复函，虽然该函出具时被告违约交地已经超过60日，原告享有解除合同的权利，但是该函是在被告催要土地出让金时提出，且在该函中，原告仅提出先履行抗辩权，表示在被告未交付土地的情况下，原告拒绝付款，并没有提出解除合同的意思表示，而是在土地满足交付条件、被告能够履行交付土地义务、合同目的能够实现之后在本案中才提出解除合同的请求，因此合同未满足约定解除的条件。再从法定解除看，在被告迟延履行交付土地义务之后，还需经原告催告后，合同仍然不能履行的情况下，原告才享有法定的合同解除权，但本案合同至今已经能够履行，交易土地的合同目的能够实现，也不符合法定的合同解除条件。综上，原告要求解除2018年2月28日签订的《国有建设用地使用权出让合同》的诉讼请求，本院不予支持。既然合同不予解除，原、被告双方就应本着保持合同稳定性、维护交易安全性的原则出发，被告应在充分认识到自己逾期交付土地存在违约行为的情况下，结合合同签订时最初约定的土地交付期限2018年3月28日至今已逾一年余，原告履行能力等情势变更的情况下，与原告之间在款项支付、土地交付等合同权利义务方面互谅互让，以双方均能合理接受，又兼顾保证国有资产不被流失和支持原告民营企业依法、健康、安全发展的基础上，妥善处理本案合同履行过程中的争议，化解矛盾纠纷，继续履行合同。因此，原告基于解除合同的诉求要求被告双倍返还定金800万元、赔偿服务费662500元，以及主张其他方面违约损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告贵州省毕节金海湖新区鑫盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费34775元，由原告贵州省毕节金海湖新区鑫盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年十二月十三日书记员  姜童尧