广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27018号原告：张军，男，1987年5月3日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区*******，公民身份号码422************032。委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务。原告张军与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张军委托诉讼代理人陈艳、被告通大公司委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军向本院提出以下诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款577919元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年7月1日起计至被告实际交房之日止）。事实与理由：2015年1月27日原告与被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买中山市火炬开发区***2******，合同约定总房款577919元，于2017年6月30日前交付使用。原告已按照合同约定完成付款义务，但是被告违反合同约定至今尚未履行向原告交付房屋之义务。原告与被告签订商品房买卖合同中约定逾期交房的违约金过低，明显低于法律规定，不利于促使被告及时履行约定。依据合同法第114条第2款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关规定，在原告损失数额难以确定、约定的违约金明显低于法定标准的情况下，原告要求增加违约金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告为了维护自身合法权益，遂诉至法院，希望判如所请。原告张军为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.发票；4.个人购房担保借款合同；5.告示。被告通大公司辩称，1.关于逾期交房违约行为的截止时间问题。根据原告与被告之间签署的商品房买卖合同附件六合同补充协议第五条第2点“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续……买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定，涉案房屋逾期交房违约行为应截止至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工备案证）之日止，因为竣工备案证的取得即表明涉案房屋已达到交付条件，如原告不接收涉案房屋，按照约定被告不承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为被告取得竣工备案证之日，最迟不晚于被告取得竣工备案证并通知原告之日。且如原告在被告取得竣工备案证前已办理收楼手续的，则被告逾期交楼违约行为的截止时间则为原告办理收楼手续之日。2.关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据原告与被告签署的中山市商品房买卖合同第九条约定，即使在被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告已交付房价款的万分之一，且违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%。故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实法律依据，且明显过高。3.关于诉讼费承担问题。根据诉讼费用交纳办法相关规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方各自应承担的诉讼费。被告通大公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年1月27日，通大公司与张军签订中山市商品房买卖合同，约定张军向通大公司购买中山市火炬开发区2幢1804房，合同总价为577919元。张军若有逾期付款的违约行为，则自逾期之日起，通大公司有权要求张军每日按房价款的万分之一标准支付违约金，逾期超过30天的，通大公司随时有权在无需催告张军的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时张军还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。通大公司应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工备案证，并将符合本合同约定的商品房交付张军使用。若通大公司逾期交房的，则自最后交房期限的次日起至实际交付之日止，通大公司每日按张军已付房价款的万分之一支付违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。张军按合同约定支付完全部购房款，涉案房产已办理销售登记备案手续。关于涉案房产，通大公司因工程进度、资料不齐备等问题未办理竣工备案证，亦未向张军交房。张军遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审过程中，张军明确其诉讼请求中的实际交付之日包含通大公司就涉案房产取得竣工备案证之条件。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。通大公司与张军签订的中山市商品房买卖合同，系双方自愿真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。双方对于通大公司逾期交房的事实没有异议，即对于违约金的起算时间2017年7月1日无异议，有争议的是违约金计算标准及计算截止时间。本院认为，双方合同中已明确约定若通大公司逾期交房，则每日按照已付房款的万分之一支付违约金并非畸低，也与张军逾期付款的违约金相等，故本院予以维持。关于计算违约金截止时间问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向张军支付已交付房价款的万分之一违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而张军如未能按期付款的，则每日按总房价款的万分之一标准支付违约金（不设上限），逾期超过30天的，还另需支付房价款20%违约金。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房时间较长。如果按合同约定的逾期交房违约金的结算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促进通大公司履行义务，不利于张军实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于张军逾期付款可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的张军以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的计算至通大公司就涉案房产取得竣工备案证并实际交付之日止，理据充分。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张军支付逾期交房违约金（以577919元为基数，自2017年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区**********取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付该商品房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1189.72元，减半收取计594.86元（原告张军已预交），由被告通大公司负担，于判决生效之日起七日内迳付原告张军。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓文辉二〇一九年十二月十日书记员  刘浩峰王静