广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15836号原告：纪魁，男，汉族，1982年3月4日出生，住址：安徽省太和县***************，公民身份号码：342************471。委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：东莞市建隆房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市******************。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：陈子贤，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海林，广东格雷兄弟律师事务所实习律师。原告纪魁诉被告东莞市建隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告纪魁的委托代理人闫小宇，被告东莞市建隆房地产开发有限公司的委托代理人陈子贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告2017年10月25日向原告发送《入伙通知书》对原告不具有法律约束力；2、被告向原告支付延期交房违约金暂计52489.27元（按照合同约定交房次日起计算至原告再次收到被告《入伙通知书》之日止，违约金暂时计算至2019年5月31日）；3、被告承担延迟交房期间的物业管理费；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为20150831F2D3E3755779，合同约定：由原告购买被告开发的位于东莞市*******花城名苑（又称“风度盛荟”）4幢2单元1903号房屋，总金额596469元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并领取了发票，并且合同第十一条约定被告应当于2016年12月31日前将房屋交付原告，以及合同第二十条约定在交付后540日内为原告办理房屋产权登记手续。因被告在房屋建设过程中违法停工导致该房屋延迟交付，2017年10月28日左右，原告收到被告的《入伙通知书》，但随后当原告前往验房时，发现被告并未按合同约定提供相应的《工程竣工验收备案表》以及《房屋测绘报告》而达不到交房条件，原告依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条拒绝收房。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付应当符合下列条件：1、取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告。原告验房时，被告并未公示前两条约定之文件。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，被告逾期交付房屋：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金；逾期超过90日后，原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。以及《商品房买卖合同（预售）》第二十五条关于送达的约定，双方保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均为真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递的方式送达对方。另《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，被告在合同约定的交房期限内未通知原告办理涉案房屋交付手续，逾期后又在被告不具备交付条件时通知原告收房，原告随即按约定拒收，且被告此《入伙通知书》也不具备对原告的法律约束力，因此被告应当在达到交付条件后再次按照合同约定的方式书面通知原告收楼，但截止到现在，原告仍未收到被告的入伙通知。从而导致到原告起诉之日，仍不知被告是否达到交楼条件而未收楼，因此给原告造成了重大损失。而且因为被告的延期交付导致产生的物业管理费按照相关规定，也应当由被告承担。同时，原告与被告的合同第十一条约定被告应当于2016年12月31日前将房屋交付给原告，以及合同第二十条约定在交付后540日内为原告办理房屋产权登记手续。那么被告应当于2018年6月24日前配合协助原告办理房产证。故此，增加诉讼请求：被告向原告支付涉案房屋协助逾期办证的违约金共暂计5964.69元（自2018年6月25日开始，按每套购房总价每日万分之一计算至2019年8月21日止）。庭审中，原告明确逾期办证违约金为5964.69元。被告东莞市建隆房地产开发有限公司辩称，一、案涉商品房于2017年10月25日具备交付条件。原被告双方签订的商品房买卖合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第l、2所列条件：(1)、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；(2)、该商品房己取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。就上述商品房交付所需具备的条件，原被告在附件十一《补充协议》第四条作出了修改。第四条约定：对本合同第九条商品房交付条件的补充约定如下：1、出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。2、该商品房为住宅的，出卖人应向买受人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。可见，原被告对案涉商品房的交付条件作出了修改，不再是原合同主文约定的条件。若该补充约定未对合同主文第九条约定的商品房交付条件作出修改的话，则该补充约定完全没有任何意义，因此，该补充约定是对案涉商品房交付条件的重新约定。案涉商品房买卖合同的完整版本经过东莞市住建局备案，并经过公示的，因此，补充约定没有违反法律及有关的程序，是有效的。案涉商品房于2017年l0月25日取得竣工验收报告，并在此之前已获得《建筑工程消防验收意见书》及《电梯安全检验合格证》，符合补充协议第四条约定的交付条件。因此，被告于2017年10月25日邮寄发出收楼通知书是合理和有效的。原告拒绝收楼，没有道理。二、案涉商品房应视为已收楼。原告确认己收到被告2017年10月25日邮寄发出的收楼通知书。根据补充协议第六条第2款对合同主文第十一条第（二）款的补充约定“出卖人按本合同约定的条件将商品房交付给买受人，买受人无合法理由拒收商品房或拒绝办理交接手续的，则自出卖人按本合同约定通讯地址向买受人发出的《商品房交付使用通知书》确定的交付日期之日起视为商品房已交付。…”，原告收到被告邮寄的收楼通知书后未办理收楼，应视为原告己收楼。若收楼通知书上约定的收楼时间不合理，可延长至合理时间内。三、原告已于2019年9月1日补办收楼手续。原告于2019年9月1日补签《业主入伙会签表》，确认收楼手续办理完毕。四、原告与被告确认已结清全部债权债务。原告于2019年9月1日签署《花城名苑（不动产权转移登记资料移交签收表）》，确认双方债权债务全部结清。经审理查明：2015年8月31日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同其中约定：一、房屋位置：原告购买被告开发的位于东莞市*******花城名苑4幢2单元1903号房屋；二、房屋价款：房屋总价款为596469元；三、付款方式：原告于2015年8月31日前向被告支付首期款186469元，余款410000元向银行申请贷款支付；四、商品房交付条件（合同第九条）：1.取得建设工程验收备案证明文件；2.取得房屋测绘报告；3.该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；五、交付时间和交付手续（合同第十一条）：被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房，交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理；六、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期90日内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金；2.逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房款价款万分之一的违约金。七、合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理：…2、若出卖人未能按约定协助买受人办妥房屋权属登记手续的，买受人有权解除合同。…无论买受人是否解除合同，出卖人均应自此期限届满之次日起至出卖人原因消除之日止，按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金，但累计不超过已付房价款的百分之一。后原告依约向被告支付了房价款。被告于2017年10月25日向原告发出《入伙通知书》通知原告收楼，原告前去验房时发现被告没有出具建设工程验收备案证明，据此拒绝收楼。后原告于2019年9月1日收楼，并缴纳了2017年12月至2019年9月期间的物业管理费3735元。经（2018）粤1973民初914号案件查明，被告于2017年8月8日取得了案涉商品房《房屋测绘报告》；于2017年11月21日取得了案涉商品房东莞市住房和城乡建设局颁发的《竣工验收备案证书》。被告东莞市建隆房地产开发有限公司认为案涉小区不能办证的原因系部分业主入户花园安装窗户导致不符合规划设计而致使案涉小区整体不能办理确权，后在放宽政策的情况下才采用分批确权的做法，并就此向本院申请调查取证，本院依法发函给东莞市黄江镇房产管理所，该所复函称“东莞市建隆房地产开发有限公司向东莞市*******和黄江房管所申请办理“花城名苑1-4幢”的实测成果审查备案，随后东莞市*******、黄江房管所、测绘公司、开发商于2019年4月17日现场巡查发现部分房屋现状与规划不符的情况，并告知业主将在2019年6月3日进行第二次房屋现场巡查复核，复核结果还是有存在部分房屋现状与规划不符，这些违规房屋将无法办理实测报告备案手续，进而不能办理商品房首次登记（确权）；对现场巡查时符合要求的房屋将继续办理商品房首次登记（确权）手续”。庭审中，东莞市建隆房地产开发有限公司称当时东莞市自然资源局有去现场察看，并有入户进行抽查，且佩戴有执法记录仪，鉴于上述情况，本院发函给东莞市*******，请求该中心核实如下事实“贵中心是否有现场察看，如有，现场察看的时间是何时；贵中心是否有入户抽查，如有，当时入户抽查的情况如何，请提供具体信息（包括入户所在单元信息：例如：**栋**号、入户方式：例如：是否由业主开门入户、业主是否在家等、入户单元现场情况：例如：是否存在违规安装入户花园窗户的情况）”，后东莞市*******复函显示，该中心于2018年1月入户对1至4幢进行查看，其中1幢1层商铺1至7、47至49、60至63、74至78被改成临时销售中心，2-4幢存在不封闭阳台改成封闭阳台，后分别于2019年4月17日、2019年6月3日和2019年9月25日对2至4幢进行现场查看，但均未入户查看。被告提交了测绘报告，以证明2017年8月8日测绘公司现场测绘时发现其他业主违建导致不能确权；提交了《花城名苑空中花园铝合金窗拆装及安装挡雨塑料膜进度情况》，以证明被告于2019年1月出钱替案涉房屋拆除违建的空中花园窗户；提交了2019年6月27日《不动产权籍调查报告》，以证明被告在市房管局采用分户确权办法后马上申请确权，市房管局确认案涉房屋违建，房管局对案涉违建房屋不予确权。提交了2019年7月5日《不动产权籍调查成果确认单》，以证明被告在市房管局采用分户确权办法后马上申请确权，市房管局确认案涉房屋违建，房管局对案涉违建房屋不予确权；提交了被告四次催促业主整改的公告，以证明被告在小区因原告及其他业主违建不能办理确权后，多次发公告催促违建业主整改，尽到了义务。提交了房管局网站查询资料，以证明案涉小区相应各栋获得确权，案涉房屋获得确权；提交了《花城名苑（不动产权转移登记资料移交签收表）》，以证实原告确认双方债权债务全部结清。原告称：1、对《不动产测量报告》三性不予认可，首先测绘报告日期系2019年6月5日，但是现场2017年8月8日测绘，时间不相符，该份测绘报告存在造假可疑之处。2017年8月8日，房屋未经过五方验收，未达到交付条件，原告也未收楼无法改建，足以说明房屋系被告改建。既然测绘报告多处房屋不合格，该出具报告的公司于2017年8月8日合格的测绘报告是否真实，而导致原告认为房屋达到交付凭证收了房屋，两份报告应以哪份为准。能否分户确权，直到2019年4月出具的通知才知道，2017年8月8日现状描述时就表示可以分户确权，难道该公司可以预知。2、对花城名苑空中花园铝合金窗拆装及安装挡雨塑料膜进度情况，三性均不予认可。该证据恰说明违建由被告造成，被告才花钱拆除。而且此时被告已存在逾期办证的违约情况吗，是否需要拆被告未一一告知业主，也未通知业主需要对哪部分拆除。3、对不动产权籍调查表、不动产权籍调查成果确认单，真实性及合法性确认，关联性不予确认。该证据仅能证明存在违建，不能说明哪方造成的违建。4、对三份公告及一份通知三性均不予认可，原告从未看过公告内容，被告不能证明公告内容出示给原告，且不符合双方约定的送达方式，《商品房预售合同》第二十五条明确约定，需要书面的邮寄送达。5、对房管局网站查询截图真实性、合法性确认，关联性不确认。该证据不能证明房屋获得确权的具体时间，实际上房屋获得确权时已经超出合同约定的办证时间，被告已经存在违约的情况下才获得。另查明，2018年，（2018）粤1973民初914号等多批业主起诉被告东莞市建隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷系列案中，业主自认在2018年3月29日得知案涉房产已经满足了交楼条件。又查明，案涉小区1栋第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年6月3日，确权受理时间为2019年8月22日，确权审批时间为2019年9月3日。案涉小区2栋第一批第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年6月3日，确权受理时间为2019年7月26日，确权审批时间为2019年8月5日。案涉小区2栋第二批第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年9月25日，确权受理时间为2019年10月11日，确权审批时间为2019年10月17日。案涉小区3栋第一批第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年6月3日，确权受理时间为2019年7月26日，确权审批时间为2019年8月5日。案涉小区3栋第二批第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年9月25日，确权受理时间为2019年10月11日，确权审批时间为2019年10月17日。案涉小区4栋第一批第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年6月3日，确权受理时间为2019年7月26日，确权审批时间为2019年8月5日。案涉小区4栋第二批第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年9月25日，确权受理时间为2019年10月11日，确权审批时间为2019年10月17日。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、发票、《入伙通知书》、预售许可证、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见》、《电梯合格证》、《建筑工程竣工验收报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、邮寄单、《竣工验收备案证书》、电话通话记录、证人证言、逾期交楼二审判决书首页、业主入伙会签单、测绘报告、《花城名苑空中花园铝合金窗拆装及安装挡雨塑料膜进度情况》、2019年6月27日《不动产权籍调查报告》、2019年7月5日《不动产权籍调查结果确认单》、建隆四次催促业主整改的公告、房管局网站查询资料、东莞市*******的复函等证据及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，其双方均应依约履行该合同义务。至于《花城名苑（不动产权转移登记资料移交签收表）》，虽然在该签收表尾部载明“今收到东莞市建隆房地产开发有限公司以上资料原件后，双方权利义务全部履行债务全部结清”，但该表仅为资料移交签收表，且没有明确具体的债务详情，不能视为原、被告就案涉违约金达成合意，被告就此提出的抗辩理由，本院不予采信。《商品房买卖合同（预售）》约定被告交楼时须取得建设工程验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、该商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；逾期交楼超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房款价款万分之一的违约金。被告于2017年8月8日取得了案涉商品房《房屋测绘报告》、2017年10月25日前取得《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》于2017年11月21日取得了案涉商品房东莞市住房和城乡建设局颁发的《竣工验收备案证书》。《商品房买卖合同（预售）》约定被告交付案涉商品房的时间为2016年12月31日，案涉房产满足交楼条件之日即2017年11月21日晚于双方约定的交楼时间，被告延迟交房已经构成了违约，应当按照《商品房买卖合同（预售）》的约定承担违约责任。被告于2017年10月25日向原告发出《入伙通知书》，被告向原告发出《入伙通知书》时案涉房产尚未满足交楼条件，被告发出的《入伙通知书》对原告不具有法律约束力，但《入伙通知书》的效力问题属于事实部分的认定，原告单独诉请确认《入伙通知书》不具有法律约束力，本院不予支持。被告应当在取得《竣工验收备案证书》后再次通知原告收楼，而被告在取得《竣工验收备案证书》即2017年11月21日后始终未向原告发出收楼通知。虽然现有证据无法证实被告有在满足交楼条件的情况下通知过原告收楼，但在大批业主起诉要求逾期交楼违约金的案件中，大批业主自认于2018年3月29日获知案涉房产满足收楼条件，则在当今通讯十分发达的条件下，原告理应知道上述事实。据此，被告应支付原告从2017年1月1日至2018年3月29日期间的延迟交房违约金。违约金具体计算如下：596469元×1/10000/天×453天=27020.04元。至于物业管理费，据上所述，原告在2018年3月29日即应办理收楼手续，则物业管理费应从2018年3月30日起由原告承担，原告从2017年12月1日开始缴纳了物业管理费，则2017年12月1日至2018年3月29日期间的物业管理费不应由原告承担，因被告的过错导致原告多缴纳的物业管理费，被告应赔偿给原告，该部分损失计算为169.6×（3+29÷31）=667.45元。至于逾期办证违约金。按照合同约定，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人须承担违约责任，现案涉房屋依法认定于2018年3月29日交付给了原告，则案涉房屋须在2019年9月19日前取得房屋所有权证书。庭审中，原、被告双方确认案涉小区不能办证的原因系房屋现状与规划不符，即案涉小区部分房屋入户花园安装了窗户，至于系业主还是被告安装的窗户，从被告提交的部分业主《申请户型改造确认书》看，系业主向广东超鸿建设工程有限公司申请进行户型改造，但从原告提交的（2018）粤1973民初3549号民事判决书得知，广东超鸿建设工程有限公司在该案庭审中称该公司没有与业主签订花园玻璃窗改造的任何文件，该公司与被告存在工程施工合同关系，该公司系应被告的要求对户型空中花园增加铝合金窗的，该公司没有收取业主的任何费用，工程款系被告结算的。庭审中，被告确认案涉房屋在交付给业主前即安装了入户花园的窗户，且业主支付的500元系支付给被告指定的广东尚宽律师事务所，由此，案涉合同订立的条件，合同的成立须以双方合意为基本原则，虽然表面上看，系业主向广东超鸿建设工程有限公司申请户型改造，但业主和广东超鸿建设工程有限公司均不确认双方有进行过户型改造的合意，在此情况下，双方之间并不存在上述合同关系。事实上，从被告的庭审陈述看，户型改造在案涉房屋交付给业主前，且户型改造的费用也系由服务案涉房屋的由被告指定的律师事务所收取的，再结合广东超鸿建设工程有限公司的陈述，可以认定案涉小区的入户花园改造系被告的行为，在此情况下，因被告的行为导致小区不能办理房屋产权证，被告负有排除妨碍的义务，被告理应及时通知业主自行拆除或通知业主上门拆除，被告提交了例如公告等证据以证实有以公告的方式通知业主，但上述方式并非有效的送达方式，无法证实业主有知晓公告的内容，被告庭审中提出当时东莞市*******有去现场察看，并有入户进行抽查，且佩戴有执法记录仪，被告据此主张部分业主当时就已经知道了不能办证的原因，据此，本院发函给东莞市*******，但该中心的复函内容无法证实被告的上述主张，另根据东莞市黄江镇房产管理所的复函，东莞市*******、黄江房管所、测绘公司、开发商于2019年4月17日现场巡查发现部分房屋现状与规划不符的情况，并告知业主将在2019年6月3日进行第二次房屋现场巡查复核，庭审中，原告称自收楼后到2019年6月份才知道该房屋不能办证及具体原因，结合上述意见，可以认定原告系在房管部门第二次现场查看时即2019年6月3日知道案涉房产不能办证的原因，本案案涉房产无法确定是否有安装入户花园窗户，但无论是否安装，原告在2019年6月3日知道上述情况的情况下，要么即清楚案涉房屋符合办证条件，要么即负有排除障碍的义务，否则由此造成的扩大损失应由原告自行承担，即违约金应计算至2019年6月3日止。在本案中，可办证时间未超出约定的办证时间，原告诉请逾期办证违约金，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告东莞市建隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日支付原告纪魁逾期交楼违约金27020.04元；二、被告东莞市建隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日赔偿原告纪魁物业管理费损失667.45元；三、驳回原告纪魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费631元（已预交），由原告纪魁负担297元、由被告东莞市建隆房地产开发有限公司负担334元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇一九年十二月二十六日书记员 张楚妍附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。