山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0725民初2139号 原告：潍坊盛业置业有限公司，住所地：昌乐县利民街422号，统一社会信用代码：913707255567094883。 委托诉讼代理人：徐光全，山东天雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈瑞玲，该公司职工。 被告：刘大江，男，1963年9月16日出生，汉族，住昌乐县。 被告：李宗敏，女，1965年2月28日出生，汉族，住址同上。 被告：刘大海，男，1961年9月16日出生，汉族，住昌乐县。 委托诉讼代理人：刘利军，山东宝都律师事务所律师。 原告潍坊盛业置业有限公司（以下简称盛业公司）与刘大江、李宗敏、刘大海商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛业公司的委托诉讼代理人徐光全、陈瑞玲，被告刘大江及三被告的共同委托诉讼代理人刘利军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告盛业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告刘大江、李宗敏之间的《商品房期房买卖合同》，确认位于昌乐县的所有权归原告，被告刘大江、李宗敏立即从上述房产中迁出；2.被告刘大江、李宗敏向原告支付违约金70000元、诉讼费2871元、律师费10000元，共计82871元；3.被告刘大海对82871元承担连带偿还责任；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年，原告与被告刘大江、李宗敏签订《商品房期房买卖合同》，两被告从原告处购买位于昌乐县、02储藏室、29号车库。现上述房产、储藏室、车库均已交付两被告使用。因两被告拖欠购房款及车库款未付清，原告于2015年11月10日诉至法院。后经协商，原告与被告刘大江、刘大海于2016年7月21日签订《还款协议》一份，约定被告刘大江于2016年8月20日前付车库款19800元、房款130000元，于2017年8月20日前付房款120000元；若被告刘大江未按约定付款，应支付原告70000元违约金、2871元诉讼费、10000元律师费；被告刘大江无条件将涉案房产、储藏室及车库交给原告，所有权归原告，原告不给被告刘大江任何经济补偿；被告刘大海承担连带担保责任。协议签订后，被告刘大江仅支付135000元，剩余款项未付，已构成违约。 被告刘大江、李宗敏均辩称，原告违约在先，合同约定的是采用贷款方式购买涉案房屋，原告违约并告知他们无法办理贷款；2016年7月31日还款协议签订后，因原告延期交房、未办理房屋产权证书、房屋存在掉墙皮、车库至今未交接钥匙、车库门框严重腐烂无法使用等问题，原告与他们达成了新的口头还款协议。他们已交付大部分房款，在原告违约在先的情况下，他们未交清全部房款不构成违约，不应解除合同。 被告刘大海辩称，他不应承担连带还款责任，他的担保期限至2018年2月19日，现原告向其主张承担担保责任已超期；原告与被告刘大江、李宗敏已达成新的还款协议，且并未告知他。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院依法确认并在案佐证。 对当事人存在争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交2016年7月2日原告与被告刘大江、刘大海签订的还款协议一份，载明被告刘大江欠原告房款250000元、车库款19800元未付。被告不予认可，主张协议中载明的数额计算错误，被告尚欠原告258531.52元，并非269800元。本院审查认为，原、被告确认的收款收据显示被告购买的涉案02储藏室面积8.29㎡，单价为1300元/㎡，共计10777元，被告已付清储藏室款项；涉案46号楼1单元401室建筑面积136.49㎡，单价为2648元/㎡，房款共计361425.52元，被告已支付111426元，尚欠249999.52元，四舍五入即尚欠房款250000元。原、被告确认的车库的收款收据及（2015）乐城民初字第478号案件的庭审笔录能够认定被告购买的29号车库面积25.36㎡，单价为2750元/㎡，共计69740元，被告已支付49940元，尚欠19800元。综上，能够认定2016年7月2日原告与被告刘大江、刘大海签订还款协议时，被告刘大江欠原告房款250000元、车库款19800元未付。 被告提交收款收据两份，证明已向原告缴纳维修基金8108元、装修押金1000元，应算作房款。本院认为原告缴纳的维修基金8108元是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不应算作房款。原告提交的装修押金收款收据的出具人为案外人，真实性无法确认，且即使是真实的，也与原告无关，该款项亦不应算作房款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告刘大江分别于2011年5月5日、2011年6月22日、2011年6月24日签订认筹协议三份，从原告处认筹房产、储藏室及车库（建筑面积18.16㎡）。后原告与被告刘大江、李宗敏签订《商品房期房买卖合同》一份约定：被告刘大江、李宗敏从原告处购买位于昌乐县，建筑面积136.49㎡，单价为2570.82元／㎡；02储藏室，建筑面积8.29㎡，单价为1300元／㎡。被告刘大江、李宗敏于合同签订当日付房款122230元，剩余房款250000元在银行办理按揭贷款。买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款之日起第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，涉案房产未办理按揭贷款。原、被告就合同内容进行了变更，房屋单价由2570.82元／㎡变更为2648元／㎡，车库进行了调换，由18.16㎡变更为25.36㎡，单价为2750元／㎡。2011年10月1日，两被告按2648元／㎡缴纳涉案房屋首付款111426元，储藏室价款10777元。2014年3月14日缴纳车库款49940元，尚欠19800元。 原告于2013年10月8日将涉案房产及储藏室交付被告刘大江。被告刘大江自认，已于2014年3月份开始使用涉案29号车库。 因被告刘大江、李宗敏未付清房款及车库款，原告于2015年11月10日诉至本院，要求解除与两被告签订的《商品房期房买卖合同》，两被告返还房屋、储藏室及车库并支付违约金。案号为（2015）乐城民初字第478号、为（2015）乐城民初字第479号。原告为此支出诉讼费及律师费。后经协商，2016年7月21日，原告与被告刘大江、刘大海签订还款协议一份，约定：被告刘大江于2016年8月20日前一次性支付原告29号车库余款19800元；被告刘大江尚欠房款250000元，于2016年8月20日前付130000元，2017年8月20日前付120000元；如刘大江未按期支付，自延期至日起5日内支付原告70000元违约金，2871元诉讼费，10000元律师费。被告刘大江自愿无条件交回房屋、储藏室及车库给原告，所有权归原告。原告不给予被告刘大江任何经济补偿；被告刘大海作为被告刘大江的担保人，承担连带担保责任。还款协议签订后，被告刘大江于2016年8月20日付房款80000元。原告于2016年9月8日申请撤回前述两案起诉。2018年5月3日，被告又付房款50000元，2018年12月18日付房款5000元。综上，被告共付房款246426元尚欠115000元；付车库款49940元尚欠19800元。 另查明，被告刘大江、李宗敏系夫妻关系。自涉案房产交付后，被告刘大江、李宗敏及其子女一直在涉案房屋中居住生活。被告刘大江、李宗敏名下无其他房产。 本院认为，原告提供的证据能够体现出原告与被告刘大江、李宗敏之间买卖涉案房产、储藏室、车库的合意，系双方真实意思表示，予以确认。在《商品房期房买卖合同》中虽然约定了房屋单价及通过银行办理按揭贷款支付房款，但后来原、被告双方又对房屋单价及付款方式进行了变更，两被告未按还款协议约定的付款期限付清全部房款、车库款，应承担相应的违约责任。协议中约定的原告刘大江需要承担的违约责任过重，即被告刘大江应支付原告70000元违约金，2871元诉讼费，10000元律师费，无条件交回房屋、储藏室及车库给原告，所有权归原告，原告不给予被告刘大江任何经济补偿。考虑到被告刘大江、李宗敏已支付绝大部分房款，两被告未支付剩余房款的违约行为不影响原、被告之间买卖涉案房屋目的的实现，且被告刘大江、李宗敏已在涉案房屋居住多年，二人名下无其他房产，故可由原告与两被告就房屋买卖合同继续履行，涉案房产继续由两被告使用，两被告支付原告剩余房款134800元并支付70000元违约金，2871元诉讼费，10000元律师费。原告关于解除原告与被告刘大江、李宗敏之间的《商品房期房买卖合同》，确认位于昌乐县的所有权归原告，被告刘大江、李宗敏立即从上述房产中迁出的诉讼请求，不予支持。 还款协议中约定被告刘大海承担连带担保责任，但对保证期限未做约定，依据法律规定，被告刘大海的保证期限为主债务履行期届满之日起六个月。还款协议约定的最后一笔房款的付款时间为2017年8月20日，即被告刘大海的保证期限至2018年2月19日。原告未提供证据证明在2018年2月19日之前曾向被告刘大海主张过承担保证责任，故被告刘大海的保证责任免除。现原告主张被告刘大海承担保证责任，无法律依据，不予支持。 被告辩称是原告违约在先，未为他们办理银行贷款，且还款协议之后双方又达成了新的口头还款协议，但未提供证据予以证明，故对被告是上述辩解意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条规定，判决如下： 一、被告刘大海、李宗敏于本判决生效之日起五日内支付原告潍坊盛业置业有限公司违约金70000元，诉讼费2871元，律师费10000元； 二、驳回原告潍坊盛业置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9048元减半收取4524元，由被告刘大江、李宗敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  张国强 二〇一九年十二月二日 书记员  孙希峰