安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初1195号原告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县。法定代表人：汪国鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮松，安徽八里江律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，安徽八里江律师事务所律师。被告：张速红，女，1985年5月4日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：张必祥，男，1947年2月7日出生，汉族，住安徽省宿松县。第三人：尹金松，男，1967年7月20日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：施和华，安徽松圣律师事务所律师。第三人：尹强荣，男，1964年7月28日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：张利国，北京百丈律师事务所律师。原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫房产）与被告张速红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日作出（2018）皖0826民初1542号民事判决。张速红不服该判决，向安徽省安庆市中级人民法院提起上诉。安徽省安庆市中级人民法院于2019年2月18日作出（2018）皖08民终83号民事裁定，发回重审。本院于2019年3月12日立案后，依法另行组成合议庭，依职权追加尹金松、尹强荣作为第三人参加诉讼，适用普通程序于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告鑫鑫房产的法定代表人汪国鑫及其委托诉讼代理人刘阳，被告张速红的委托诉讼代理人张必祥，第三人尹金松的委托诉讼代理人施和华，第三人尹强荣的委托诉讼代理人张利国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫鑫房产提出诉讼请求如下：1.依法判决解除2016年6月7日原、被告双方签订的《商品房现售合同》；2.判决被告按合同支付违约金8752.92元（437646元×2%）；3.判令被告立即腾退房屋、恢复原状；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：鑫鑫房产于2016年6月7日与张速红签订《商品房现售合同》，约定由张速红购买鑫鑫房产开发的位于宿松县工业园区韩文路南侧经三路东侧的金域港湾房屋。经协商，双方对房号、面积、购房款的支付方式等内容均作了明确约定。具体内容为：买受人于2016年6月7日应交首付款117646元，余款320000元申请银行按揭。签订合同后，张速红未按约定支付首付款，更没有办理银行按揭贷款手续。原告多次向被告催款，并发出催告通知，但被告对此事仍置之不理，故起诉请求判如所请。张速红辩称，张速红不会放弃这套房屋，不同意解除合同，房屋未入住。第三人尹金松述称，本案并非简单的商品房买卖合同关系，而是包含着以房抵债和商品房委托代售等系列法律关系。原告与尹强荣达成以房抵债协议，约定用14套房屋抵偿所欠尹强荣500万元债务。协议同时约定由尹强荣委托尹金松代为出售该14套房屋。原告无权解除14套房屋中任何一套的买卖合同。原告的起诉有违诚实信用原则。请求驳回原告的起诉或诉讼请求。第三人尹强荣述称，原告起诉的是商品房买卖合同关系，与第三人尹强荣及尹金松无关，第三人不是适格的诉讼主体；本案涉诉的商品房买卖与原告、汪国鑫及汪国鑫之妻所欠尹强荣500万元的债务无关，尹强荣没有获得涉案房屋的产权，尹强荣至今持有原告等三债务人所欠500万元债务的原始条据，且一直未得到清偿，该债务与本案是不同的法律关系；尹强荣没有取得房屋产权，没有委托尹金松卖房的事实和法律基础，也没有委托尹金松卖房，更不谈委托尹金松收取房款，原告主张房款应由原告收取并打入交易监管账户符合事实和法律规定；尹强荣认可原告的诉讼主张，尹强荣在本案中没有任何权利主张，对案件审理结果不承担任何法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，现审查认定如下：鑫鑫房产向本院提交了如下证据：证据1.原告营业执照复印件、被告户籍证明复印件，以证明原、被告诉讼主体身份情况；证据2.《商品房现售合同》复印件，以证明本案的基础法律关系系原、被告之间成立的房屋买卖合同关系，原告自始至终未与其他的主体就涉案房屋发生法律关系，该合同签订后一直处于未被实际履行的状态，被告并未实际支付购房首付款及按合同约定办理银行按揭贷款，原告亦未实际向其交付涉案房屋，合同第七条第一款第二项约定被告若逾期支付购房款40日的，原告有权解除本合同，且被告应当按累计应付款的2%支付违约金，原告根据合同约定享有单方合同解除权且合同约定的单方解除合同条件已成就；证据3.《解除房屋买卖合同通知书》复印件、中国邮政业务回执复印件，以证明被告一直未履行支付购房款的义务，合同约定的解除合同的条件以及支付违约金的条件已成就，被告构成根本违约，致使原告销售房屋的合同目的无法实现，原告解除涉案合同的通知已经送达被告并已经发生解除合同的效果；证据4.（2018）皖08民终2481号民事裁定书复印件、（2018）皖0826民初1541号民事判决书复印件、（2018）皖0826民初1542号民事判决书复印件，以证明与本案关联案件的判决书已经发生法律效力，宿松法院对本案之前经审理所作的认定。张速红质证认为，对证据1、2、4无异议。对证据3有异议，合同没有解除，房屋还是被告的。第三人尹金松质证认为，对证据1无异议；对证据2、3证据本身的真实性、合法性、关联性无异议，对原告的证明目的有异议，不能达到被告根本违约的目的，比如合同第六条付款方式及期限，原告已经收了首付款没有开具首付款的发票导致被告无法向银行贷款，从先后履行义务来看，是原告先违约；对证据4真实性、合法性无异议，与本案无关。第三人尹强荣质证认为对原告提交的证据无异议。第三人尹金松向本院提交证据：证据1.尹强荣与鑫鑫房产于2017年10月10日签订的以房抵债协议书复印件；证据2.2017年12月24日结算清单复印件；证据3.欠条复印件，三份证据共同证明原告与第三人尹强荣签订以房抵债协议，尹强荣委托第三人尹金松卖房，共卖出十四套房屋，其中包含本案张速红一套，所出卖房款与尹强荣进行了结算。对已抵债的房屋，原告只有配合被告继续履行的义务，没有解除合同的权利。鑫鑫房产质证认为，对证据1三性均有异议，该证据是复印件，不能确认其真实性，协议书签订时间是2017年10月10日，合同签订的时间是2016年6月7日，该涉案房屋不在协议书的范围内，与本案无关，即使是属实，也是尹强荣与原告之间达成的协议，没有尹强荣的确认，就不能证明委托给尹金松出卖，不能达到证明目的。对证据2认为与本案无关，不具有合法性，该证据没有原件予以核对，该清单存在明显的变更痕迹，在第二页关键处只有尹金松的签字，与第一页中证明人刘润华的签名是相互矛盾的，不具有真实性，同时达不到其证明目的，对证据3三性均有异议，该欠条是尹金松出具的，原告对此不知情，与本案无关联性，达不到其证明目的。张速红质证认为对尹金松提交的证据无异议。尹强荣质认为对尹金松的证据三性均不认可，对原告的质证意见予以认可；尹强荣与原告的协议并不构成对尹金松售房的委托，不具有尹金松与买房人作为接受售房委托的权利、依据，不产生对外的法律效力，更没有委托尹金松收取售房款，所谓结算的表格尹强荣没有签字，不认可其法律效力和证据效力，尹强荣对原告所有的房产无权与尹金松结算，买房人所声称的支付首付款不真实，没有银行交易记录，更没有按照商品房买卖监管的规定，没有将房款打到监管账户，买房人与尹金松之间的任何条据不能作为向原告支付购房款的凭证，原被告之间商品房买卖合同既没有支付房款也没有交房，没有实际履行。被告张速红、第三人尹强荣均未提交证据。对于双方对真实性无争议的原告提交的原告营业执照复印件、被告的户籍信息证明复印件、《商品房现售合同》复印件本院予以确认并在卷佐证。对于鑫鑫房产提交的其他证据经审查认定如下：对于证据3《解除房屋买卖合同通知书》复印件、中国邮政业务回执复印件，结合本院审理的同类案件，其他购房者均已确认收到《解除房屋买卖合同通知书》的事实，对该组证据的真实性予以采信。对于证据4（2018）皖0826民初1542号民事判决书已被安庆市中级人民法院裁定撤销，（2018）皖08民终2481号民事裁定书复印件、（2018）皖0826民初1541号民事判决书复印件，该案中被告未就购房款是否支付进行答辩和举证，本案中被告主张购房首付款已支付，两案中诉讼主体及主张的法律事实均不一致，故该案认定的事实与本案无关联性。对于尹金松提交的证据经审查认定如下：以房抵债《协议书》、结算清单虽无原件，但结算清单所记载的房屋套数及欠款金额等内容与以房抵债《协议书》能相互印证，本院予以采信。根据以上审核认定的证据结合当事人陈述，认定事实如下：2016年6月7日，鑫鑫房产与张速红订立《商品房现售合同》，约定张速红购买由鑫鑫房产开发的位于安徽省宿松县经济开发区韩文路南侧经三路东侧的金域港湾1幢1单元815室房屋，房屋总价款为437646元；合同载明买受人于2016年6月7日已交首付款117646元，余款320000元申请银行按揭；同时约定买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过40日之后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。当日宿松县房产局为前述《商品房现售合同》办理网上登记备案。张速红向尹金松交付首付款117646元。2017年12月1日，鑫鑫房产向张速红发出《解除房屋买卖合同通知书》，催促张速红于2017年12月10日前付清首付款117646元并提交符合要求的银行按揭贷款资料，逾期则所订立的《商品房现售合同》将自动解除，鑫鑫房产将按合同约定追究张速红的违约责任。另查明，2017年10月10日，尹强荣与鑫鑫房产、汪国鑫签订《协议书》，约定内容如下：乙方原欠甲方500万元已用于入股金域港湾项目，经全体股东同意已分得房屋14套，现已全部由甲方委托尹金松出卖，与乙方无关；乙方欠甲方已卖房款146万元，现由汪国鑫出具借条，定于2017年11月30日还清；本合同经双方签字后生效，前期所有借条及协议均一律作废。《协议书》上甲方的签字人为尹强荣，乙方的签字人为汪国鑫。2017年12月24日，《尹强荣与尹金松金域港湾房屋销售结算清单》记载，尹强荣委托尹金松销售金域港湾房屋，共计14套，双方分三批次结算，具体情况如下：2016年11月11日结算三套分别为1-3-710号、金小芳2-2-713号、洪定元2-2-813号，本部分尹金松已向尹强荣出具欠条，金额为1146112元；按揭款由汪国鑫收讫的部分共四套，分别为潘徐安1-2-403号、尹志凯2-3-706号、尹志东2-3-806号、尹志美2-3-811号，共计1495244元，其中应由汪国鑫支付金额146万元，下余35244元由尹金松支付；本日结算共七套，分别为张速红1-1-815号（业主付款情况张速红一栏为尹金松收67646元，按揭32万元，现金5万元）、汪彪2-2-413号、陈昌荣2-2-705号、袁章军1-1-202、高建中2-1-101号、刘先华2-1-715号、洪小龙2-1-816号，合同金额共计2899497元，尹金松应向尹强荣交款2591443元（700.39㎡×3700元/㎡），扣除业主未付款1351499元，本批次尹金松欠尹强荣1239944元。尹金松及鑫鑫房产员工刘润华在第一页签字，高治友作为证明人在第一页签字。尹金松同时在结算清单第二页签字并标注对业主欠款及按揭款真实性负责。本院认为，鑫鑫房产与尹强荣签订以房抵债《协议书》，将包含涉案房屋在内的十四套商品房转让给尹强荣用于抵偿其债务，同时约定将该十四套房屋委托尹金松代理出售，本案《商品房现售合同》签订于该书面协议订立之前，但此前尹金松已经按照委托事项履行代理人义务，《协议书》中已对该事实予以确认，故在此之前委托代理合同已经成立，委托代理合同有效，尹金松对该十四套房屋享有委托代理销售权。从结算单据看，尹金松受委托事项里包含收取购房款。尹金松收取首付款后，由鑫鑫房产与张速红签订《商品房现售合同》，上述行为让相对人张速红有理由相信尹金松有代理权；《商品房现售合同》由鑫鑫房产制作提供，并在合同中载明“买受人于2016年6月7日已交首付款117646元”，2017年12月24日《结算清单》亦载明尹金松就张速红支付的首付款117646元与尹强荣已进行结算。至于尹金松代为向张速红收取的是现金还是同等价值的财产性权益，并无法律意义上的区别，且《商品房现售合同》中并未约定购房款支付方式仅限金钱给付。尹金松未向鑫鑫房产或尹强荣交付前述首付款并非张速红的违约事由，故对于鑫鑫房产以未交纳首付款为由主张张速红构成违约的观点，本院不予采纳。因双方并未约定办理按揭贷款的时间，亦未指定办理按揭贷款的银行，而涉案房屋系鑫鑫房产开发销售，根据交易习惯，应由鑫鑫房产确定上述事项，并通知张速红办理。鑫鑫房产并未举证在向张速红发出解除合同通知之前履行了前述通知义务，故张速红在此之前并未构成违约。之后，鑫鑫房产发出解除合同通知，但在要求张速红提交符合银行按揭贷款资料的同时仍要求张速红交纳首付款，导致双方发生争议而无法办理，故合同无法继续履行的责任并不在于张速红。鑫鑫房产以张速红未交纳首付款及未提交银行按揭贷款资料构成违约为由向其发送解除合同通知，并以解除通知已到达对方为由主张已经发生合同解除的效果，但上述违约事由不能成立，解除合同的条件未成就，鑫鑫房产未取得法定或约定的解除权，故涉案《商品房现售合同》并未解除。综上所述，对于鑫鑫房产请求解除《商品房现售合同》并要求张速红支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判长 贺 星审判员 黄绵绵审判员 付 蓉二〇一九年十二月二十九日法官助理胡多青书记员王习松附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。