贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初4124号原告：向维维，男，1984年10月25日出生，汉族，住凯里市。原告：周文慧，女，1986年9月27日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：补云雪，贵州辅正律师事务所执业律师。委托诉讼代理人（特别授权）：吴红亮，贵州宏强律师事务所执业律师。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省凯里市北京东路46号。法定代表人：张守亮，董事长。委托诉讼代理人(特别授权)：杨昌军，贵州铁力律师事务所执业律师。原告向维维、周文慧诉被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称中建伟业房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向维维及其与周文慧的共同委托诉讼代理人补云雪、吴红亮，被告中建伟业房开公司的委托诉讼代理人杨昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向维维、周文慧向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金4662元（452584×0.0001×103天）；2、被告承担逾期交付办理房屋权属有关文书的违约金33039元（452584×0.0001×730天）；3、被告退还水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元、燃气开户费2200元；4、确认被告向原告移交产权证时，强令原告（或其家人）签署的免责条款无效；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月18日，为购买廊桥水岸小区3栋2302号房屋，原、被告双方签订商品房买卖合同。房屋总价452584元，原告首付90584元，余款362000元以银行按揭方式完成了支付购房款的义务。合同约定被告于2016年6月28日交付房屋，而被告于2016年10月10日才交房。同时被告承诺于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书交付给原告。而实际交付该项文书的时间已逾期2年。此外，根据《贵州省城镇基础设施配套费征收使用管理办法》、国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知以及贵州省人民政府办公厅转发省物价局省财政厅关于取消和降低部分住房建设收费项目及标准的意见等相关规定，水开户费、电开户费、电视开户费、燃气开户费均属于已取消的收费项目。为维护原告合法权益，请求支持原告诉请。被告中建伟业房开公司未提交书面答辩意见，庭审中口头辩称：1、原告签署的确认书（协议书）是合法有效的法律文书，该确认书并不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，其内容本身就是一种明确的提示，即互不承担违约责任，原告不可能看不见这个内容；确认书就只有一页纸，客观上不存在将相关内容进行隐藏的可能；签署的地点就在我公司的售楼部，原告不可能粗心到不看确认书的内容的程度；我公司开发的楼盘廊桥水岸的品质，远超出同类楼盘，而房价却远低于同类楼盘；其他楼盘基于高品质低房价的受益率远超出逾期交房、逾期移交不动产相关文书的不利后果。原告与我公司在签订确认书之前已经进行了充分的协商，它不是格式合同，同时也得到充分提示，因此，原告签订的确认书合法有效。2、关于四通费用（水，电，燃气，闭路电视开户费）的约定合法有效。双方在商品合同里面已有明确具体的约定（主合同第十四条第二款第五项），通过进一步的明确提示之后，原告仍然自愿缴纳了四通费，因此主观上完全接受双方的约定。双方针对四通费的约定合法有效，双方有义务遵守。案例（2018）黔0111民初1836号民事判决书，判决结果是双方有约定的，主合同及补充合同中约定一致的，则按照约定履行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016004647），合同约定：原告购买被告开发的位于凯里市“中兴廊桥水岸”3号楼23层23-2号房屋，建筑面积122.32ｍ2，总价款452584元，交房时间为2016年6月28日前，被告承诺于2017年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，供电、电话通信、有线电视、宽带网络需要原告自行办理开通使用手续；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同时，在该《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定：“《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款；物业相关费用和水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担。合同签订后，原告以缴纳90584元首付款、银行按揭362000元的方式，向被告支付了全部房价款452584元。2016年10月9日，被告向原告收取水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元。另查明，被告中建伟业房开公司提交一份《协议书》，内容如下：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017379的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行。甲方（盖章）：中建伟业房开公司（公司公章）乙方（签字）：向维维签订时间：2019.2.25”。庭审中，原、被告双方认可以该《协议书》签订的时间为收到被告移交办理转移登记有关文书的时间。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。关于原告向维维与被告于2019年2月25日签订的《协议书》的效力问题。合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告提交的《协议书》载明签订时间为2019年2月25日，此时被告已经违约，《协议书》系被告单方制作的格式条款，主要目的是免除其相关违约责任，排除原告主张被告承担违约责任的权利。被告未提供证据证明《协议书》确系经双方平等协商达成一致意见签订以及已对免责条款进行充分说明和加以重点提示，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，《协议书》中约定的免除违约内容应当无效，原告的该项诉请，本院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。《协议书》签订时间可认定为被告向原告交付办理商品房权属转移登记有关文书的交付时间。关于逾期交房违约金的问题。合同约定被告于2016年6月28日前交房，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2016年10月9日接房，逾期时间103天，违约金为4662元（452584元×103天×0.0001），原告该项诉请于法于约有据，计算正确，本院予以支持。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金的问题。合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2019年2月25日取得办理转移登记的有关文书，逾期时间696天，原告主张逾期时间730天计算有误，应按逾期696天计算违约金为31499元（452584元×696天×0.0001）。关于“四通费”的问题，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。本案中，虽然双方合同约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，但该条款属于被告提供的免除其责任、加重原告责任的格式条款，将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给原告，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该条款应当无效，被告收取“四通费”无合理依据，故原告主张被告退还水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元，本院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、原告向维维与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2019年2月25日签订的《协议书》中“甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内退还原告向维维、周文慧交纳的水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告向维维、周文慧逾期交房违约金4662元；四、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告向维维、周文慧逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金31499元。五、驳回原告向维维、周文慧的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计424元，由原告向维维、周文慧负担30元，被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担394元，此款原告已先行向法院交纳，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  黄原慧二〇一九年十二月二日书记员  邓汝雪