广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1916号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭记英，女，1987年2月3日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。委托诉讼代理人：卢映珊，广东正肯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市恒汇房地产代理有限公司。住所地：清远市清城区松鹤西街威龙新城21幢首层商铺01号。法定代表人：冯海珠。委托诉讼代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。原审第三人：苏志豪，男，1995年8月15日出生，汉族，住清远市清新区。上诉人谭记英因与被上诉人清远市恒汇房地产代理有限公司、原审第三人苏志豪居间合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭记英上诉请求：一、撤销一审判决书中第二项判项；二、案件诉讼费由被上诉人清远恒汇房地产代理有限公司负担。事实和理由:一审法院查明事实不清，适用法律错误。一、被上诉人作为居间方未向上诉人如实披露签订合同的重大信息，该房屋暂未取得产权证，无法办理过户的事实，违反了城市房地产管理法第38条规定，故被上诉人无权要求支付中介费。二、根据购房意向书的约定，被上诉人应在2017年12月30日前取得业主的书面同意书，但在与其微信聊天记录当中，并未将原审第三人手写的“收据”、“确认书”向上诉人出示。三、未能签订合同的过错不在于上诉人，双方对于首付款的支付时间、支付金额等存在分歧，未能协商一致。被上诉人清远恒汇房地产代理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，应予以维持。一、被上诉人在收取了上诉人的诚意金后马上转交给了出卖方苏志豪，并且把转交给出卖方的信息转给了谭记英的丈夫朱×伟，朱×伟也是知道的。房屋当时确实未拿到房产证，被上诉人催促朱×伟及谭记英来清远与苏志豪签订《房屋买卖合同》并作律师见证，以保护买卖双方的合法权益，在我方一审提交的证据朱×伟与何×华的聊天记录可以证实，2017年11月10日朱×伟来到清远，第二天何×华约朱×伟两夫妻到律师事务所签订合同并且作见证，朱×伟反悔，想看其他的楼盘，在微信上问何×华有没有更实惠的新房，拒绝签合同。按照双方签订的《购房意向书》约定只要中介方取得了出卖人的同意出售的书面意见，买售人的买卖合同关系就成立。《购房意向书》已明确了所购买房屋的地址、面积、交易金额及税费负担，双方的买卖合同关系已经成立，并产生法律约束力。上诉人以其行为表明悔约不购买房屋，其行为已构成违约。二、被上诉人促成了上诉人与出卖方形成了交易，虽然双方没有签署《房屋买卖合同》，但造成该情况是购房方不购买房屋造成，根据《购房意向书》约定，买卖双方的合同关系成立不取决于双方是否签订书面的买卖合同，《购房意向书》是买方本案的上诉人亲笔签名并按手印，符合合同法约定的要约行为，只要出卖方作出承诺按照该要约的条件出售房屋，双方的买卖合同关系即生效。对此，《购房意向书》上有明确说明，作为购买方对此是清楚的。所以，被上诉人在取得出卖方同意按《购房意向书》的条件出售房屋给买卖人时，就履行了居间方的义务，有权收取中介费。原审第三人苏志豪经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，也无提交书面答辩意见。谭记英向一审法院提出诉讼请求：1.判令清远恒汇房地产代理有限公司返还20000元临时订金给谭记英；2.案件诉讼费用由清远恒汇房地产代理有限公司负担。清远恒汇房地产代理有限公司向一审法院提出反诉请求：1.判令谭记英支付清远市恒汇房地产代理有限公司居间中介服务费53800元;2.反诉讼费由谭记英负担。一审法院认定事实：位于清远市××××路××号××号楼15层01号房屋的登记权利人为原审第三人苏志豪，该房屋建筑面积为89.47平方米。2017年9月7日，苏志豪委托清远恒汇房地产代理有限公司出售该房屋。2017年9月26日，苏志豪与清远恒汇房地产代理有限公司公司的员工何×华签订《独家代理委托协议（买卖）》，约定苏志豪委托清远恒汇房地产代理有限公司独家代理出售上述房屋，约定苏志豪实收700000元，清远恒汇房地产代理有限公司卖高作佣。经清远恒汇房地产代理有限公司推介，谭记英对上述房屋产生购买意向。2017年10月6日，谭记英与清远恒汇房地产代理有限公司签订《购房意向书》，约定：一、谭记英确认购买该房屋的条件为：1、建筑面积89.47平方米（以房产证面积为准）；2、愿意以最高人民币738000元购买该物业；3、交楼情况及时间，收齐楼款；4、付款方式，按揭付款；5、交易税费，买方支付。二、咨询居间服务费15800元。谭记英在签订意向书时向清远恒汇房地产代理有限公司支付10000元作为谭记英购买的临时订金。在交付临时订金前，谭记英已实地察看过该物业，对该物业的坐向、面积、楼层、间隔、质量、装修情况等均予以认可。如业主同意以第一条规定的条件出售该物业，谭记英即确定成交，清远恒汇房地产代理有限公司无需谭记英另行指示即可将临时订金转交业主，作为购买定金的一部分，并以业主出具定金收据作实。清远恒汇房地产代理有限公司应于2017年12月30日前取得业主同意以第一条规定条件出售该物业的书面文件，该文件到达清远恒汇房地产代理有限公司公司即视为到达谭记英本人，买卖合同即告成立。若清远恒汇房地产代理有限公司在上述期限内取得符合条件的业主同意出售该物业的书面文件，谭记英将于业主签署文件之日起30日内签署《房屋买卖合同》，否则视为谭记英毁约不买，业主有权没收定金并将该物业另行出售。鉴于清远恒汇房地产代理有限公司已为促成该物业成交做了大量工作，在清远恒汇房地产代理有限公司取得业主同意出售该物业的书面文件后，若谭记英毁约不买，谭记英则承诺向清远恒汇房地产代理有限公司支付15800元作为违约金。第九条备注处手写文字“诚意金业主同意自动转定。”上述《购房意向书》签订当天，谭记英向清远恒汇房地产代理有限公司支付了诚意金20000元。2017年10月8日，清远恒汇房地产代理有限公司将谭记英支付的20000元诚意金支付给了苏志豪，苏志豪出具收据确认收到该款项。同时，苏志豪还出具确认书给清远恒汇房地产代理有限公司，同意以738000元的价格将上述房屋出卖给谭记英，并表示已看过谭记英、清远恒汇房地产代理有限公司签订的《购房意向书》，同意按《购房意向书》的条件出卖房屋给谭记英。此后，清远恒汇房地产代理有限公司公司员工何×华约谭记英及其配偶到清远签订《房屋买卖合同》，但谭记英及其配偶表示工作忙走不开，请求十一月中旬到清远办手续。2017年11月7日，谭记英配偶表示不买涉案房屋了，说买新房实在点，谭记英本人也确认不买涉案房屋了。此后，由于谭记英不再购买涉案房屋，苏志豪委托清远恒汇房地产代理有限公司另行出售了涉案房屋，目前20000元诚意金仍在苏志豪处。苏志豪陈述是因为谭记英自身毁约不买，所以其收取的诚意金已转为定金不退。涉案房屋另行出售后，苏志豪表示其未向清远恒汇房地产代理有限公司支付中介费，买家支付了中介费。对于谭记英庭审中陈述的其不与卖家签订《房屋买卖合同》是因为清远恒汇房地产代理有限公司隐瞒了涉案房屋尚未办理产权证的事实，清远恒汇房地产代理有限公司提供的微信记录显示，谭记英配偶与清远恒汇房地产代理有限公司员工何×华的微信交流（2017年10月至2017年11月间）中直至谭记英及其配偶明确提出不买涉案房屋之日，谭记英及其配偶均没有提出该方面的异议。对于谭记英陈述的清远恒汇房地产代理有限公司已同意退还20000元诚意金的意见，其提供了一张通话录音光盘以及政府网站投诉信件及回复的截图。通话录音（2018年9月29日）第9分50多秒处，清远恒汇房地产代理有限公司员工何×华确认其在政府部门（住房和城乡建设局）组织的调解过程中同意了向谭记英退还20000元的事实；投诉信件及回复的截图显示清远市清城区人民政府办公室于2018年10月8日回复谭记英，称通过清城区工商局松岗工商所执法人员调解，原、清远恒汇房地产代理有限公司双方初步达成一致协议，即清远恒汇房地产代理有限公司将20000元诚意金退还，双方将择日在该局松岗工商所工作人员见证下签署调解协议。谭记英、清远恒汇房地产代理有限公司双方最终并没有就20000元诚意金的退还问题签订书面的协议，谭记英陈述是因为双方在工商所人员调解下达成一致意见后，清远恒汇房地产代理有限公司员工何×华有事先走了，之后下午就反悔不愿退还了。一审法院认为，谭记英述称清远恒汇房地产代理有限公司隐瞒房屋未办产权证，清远恒汇房地产代理有限公司的行为构成欺诈的意见，但是谭记英提供的证据不足以证明其主张的该事实。《购房意向书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。清远恒汇房地产代理有限公司于2017年10月8日取得了业主同意以谭记英的购买条件出售房屋的书面确认书，按照意向书的约定，谭记英应于一个月内（2017年11月7日前）与苏志豪签订《房屋买卖合同》。但是谭记英于2017年11月7日明确表示不再购买涉案房屋，其行为违反了意向书的约定，构成违约。此后在诚意金的退还问题上，谭记英到政府职能部门进行了多次投诉，虽然松岗工商所在2017年9月5日没有成功让谭记英、清远恒汇房地产代理有限公司双方达成一致意见，但谭记英提供的通话录音光盘及投诉信件及回复的截图可以证明此后在政府部门（住建局、工商所）××主持下清远市恒汇房地产代理有限公司与谭记英口头达成了一致意见，清远恒汇房地产代理有限公司同意退还20000元诚意金给谭记英。一审法院对谭记英主张的与清远恒汇房地产代理有限公司已达成口头协议的事实予以确认。虽然诚意金已由苏志豪收取，但清远恒汇房地产代理有限公司仍应信守口头协议约定退还20000元诚意金给谭记英，对于谭记英提出的诉讼请求一审法院予以支持。对于清远恒汇房地产代理有限公司反诉要求谭记英赔偿中介服务费损失53800元（15800元+38000元）的诉讼请求，如前所述，谭记英毁约不买房屋的行为违反了意向书的明确约定，构成违约，按照意向书的约定，其应向清远恒汇房地产代理有限公司赔偿中介服务费损失15800元作为违约金。而对于另外38000元的中介费损失，因涉案房屋已另行出售给了他人，苏志豪也陈述买家向清远恒汇房地产代理有限公司支付了中介费，而且卖家只是实收700000元，另行出售的房价款超出部分仍可由清远恒汇房地产代理有限公司收取作为中介费。因此，清远恒汇房地产代理有限公司要求谭记英赔偿该38000元的中介费损失依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、清远恒汇房地产代理有限公司于判决生效之日起10日内向谭记英退还诚意金20000元；二、谭记英于判决生效之日起10日内向清远恒汇房地产代理有限公司赔偿中介服务费损失15800元；三、驳回清远恒汇房地产代理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费150元，由清远恒汇房地产代理有限公司负担。反诉案件受理费572元，由谭记英负担168元，清远恒汇房地产代理有限公司负担404元。二审期间，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院对此予以确认。本院认为,本案系居间合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为谭记英应否向清远恒汇房地产代理有限公司赔偿中介服务费损失15800元。谭记英与清远恒汇房地产代理有限公司于2017年10月6日签订的《购房意向书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。清远恒汇房地产代理有限公司于2017年10月8日取得了原审第三人苏志豪同意出售房屋的书面确认书，已完成居间服务，根据意向书的约定，谭记英应于一个月内与苏志豪签订《房屋买卖合同》，但是谭记英于2017年11月7日明确表示不再购买涉案房屋，构成违约，应承担违约责任。谭记英认为是由于清远恒汇房地产代理有限公司故意隐瞒房屋未办产权证等重要信息、没有向其出示原审第三人苏志豪同意出售房屋的书面确认书而导致不能完成房屋买卖交易，清远恒汇房地产代理有限公司存在过错，无权要求支付中介服务费，但谭记英无提供证据对此予以证明。相反，清远恒汇房地产代理有限公司提供的与谭记英配偶的微信聊天记录可以证明其有向谭记英告知房屋未办产权证及原审第三人苏志豪同意出售房屋的信息。故本院对谭记英的上述主张不予采纳，一审法院支持清远恒汇房地产代理有限公司要求谭记英赔偿中介服务费损失15800元的请求并无不当。综上所述，上诉人谭记英的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195元，由上诉人谭记英负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月四日书记员  张丽萍