黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0881民初33号原告：乔艳，女，1968年11月14日出生，汉族，个体，住同江市。委托诉讼代理人：申志远，黑龙江艾未律师事务所律师。被告：胡晓强，男，1986年5月4日出生，汉族，个体，住同江市。被告：黑龙江程盟房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9123080059820949XK。地址：同江市建设路北东都新城23号楼。法定代表人：孙淑琴，该公司经理。原告乔艳与被告胡晓强、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下简称程盟房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年12月20日作出（2017）黑0881民初1536号民事判决书。原告乔艳提出上诉，黑龙江省佳木斯市中级人民法院于2018年8月28日作出（2018）黑08民终676号民事裁定书，裁定撤销本院原审判决，发回本院重审。本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，并公开开庭对本案进行了审理。原告乔艳的委托诉讼代理人申志远到庭参加诉讼，被告胡晓强、被告程盟房地产公司经公告传唤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔艳向本院提出诉讼请求：1.请求撤销同江市人民法院（2017）黑0881执异42号执行裁定书，准许对位于同江市东都新城小区11号楼-15号车库（产籍号1-0103-396-000115）的执行；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告依据与被告程盟房地产公司买卖合同纠纷一案的生效法律文书申请执行，执行过程中同江法院查封了案涉车库。被告胡晓强对此提出书面执行异议，执行法院认为异议成立，裁定中止对案涉车库的执行。原告乔艳不服该裁定提起申请执行人执行异议之诉，原告认为第一被告胡晓强提出异议后，同江法院没有向原告送达异议申请书及相关证据，未按规定组织执行异议听证；同江法院在审查执行异议过程中没有审查第一被告胡晓强主张买受车库交付款项履行的证据，不能排除两被告之间存在着串通的可能。因此（2017）黑0881执异42号裁定书在认定事实方面，审查程序方面存在着错误，原告根据民事诉讼法及司法解释的规定诉至法院，维护原告的合法权益，支持原告所请。被告胡晓强经公告传唤未到庭，但在原案件庭审中辩称，1.同江市人民法院作出的（2017）黑0881执异42号执行裁定书程序合法、事实清楚、适用法律得当，应予维持；2.被答辩人诉讼请求不成立，依法应驳回其请求，答辩人与程盟房地产公司签订房屋认购协议书合法有效，享有合法理由排除强制执行的权益。答辩人购买案涉车库时间为2015年12月30日，而被答辩人乔艳查封案涉车库时间为2016年3月14日，答辩人购买车库时间早于被答辩人查封的时间，且答辩人交纳了全额购车库款，于2015年12月30日办理了入住手续，交纳了物业费、供热费等费用并使用车库至今；3.被答辩人主张的答辩人与程盟房地产公司签订房屋认购协议书中购置车库一直被查封的观点不成立，不影响答辩人与程盟房地产公司签订合同的效力。其2016年的查封裁定是在答辩人与程盟房地产公司签订合同之后，对抗不了答辩人的排他权。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告程盟房地产公司经公告传唤未到庭，但在原案件庭审中辩称，2015年12月30日，胡晓强与答辩人签订了“房屋认购协议书”。约定胡晓强在答辩人处购买案涉车库，总售价145405元，协议签订日支付全款。有房屋认购协议书及收据为证，胡晓强购买后答辩人将案涉车库交付给被答辩人，被答辩人交付了物业费、供热费等，办理入住手续，享有了占有使用收益和处分权。而后被答辩人申请法院查封案涉车库的时间是2016年3月14日，此时被查封车库早已销售。综上，本案争议的车库在被答辩人查封之前早已出售并已交付，买卖行为合法有效，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人在原案件中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据一、（2017）黑0881执异42号执行裁定书一份。证明原告乔艳在对被告程盟房地产公司申请执行程序中由于案外人胡晓强提出执行异议，同江市人民法院中止了原告对被告的财产执行，原告据此提出诉讼要求驳回案外人的请求，恢复执行程序。经庭审质证，被告胡晓强在原案件庭审中对证据真实性无异议，但（2017）黑0881执异42号执行裁定书支持了被告的执行异议，中止了案涉车库的强制执行，（2016）黑0881执468号执行裁定书，生效时间为2016年3月14日，此裁定书在二被告签订履行房屋购置协议书之后，对被告购买车库的行为不具有约束力。被告程盟房地产公司在原案件庭审中对证据真实性无异议，同被告胡晓强质证意见一致。本院经审查认为，该证据能够证明因被告胡晓强提出执行异议，本院作出的（2017）黑0881执异42号执行裁定书中止了对同江市东都新城小区11号楼-15号车库强制执行的事实，本院予以确认。原告提供的证据二、（2015）同商初字第1316号民事判决书一份。证明原告对被告程盟房地产公司享有到期合法债权至2016年1月13日金额为11048267.34元；被告方是房地产开发企业，其涉及案外人众多，并且本案标的额较高，法院作出执行异议裁定时理应进行听证，同江市人民法院作出的（2017）黑0881执异42号执行裁定书没有进行听证只是书面审理，在程序上不符合法律规定。经庭审质证，被告胡晓强在原案件庭审中对证据真实性无异议，但原告与被告程盟房地产公司之间是债权关系，在法律上不享有优先性；本案所涉及的标的仅为车库，并且二被告之间买卖关系明确，不存在案情复杂，本案案件事实不涉及到本案原告与被告程盟房地产公司之间的债权债务关系认定。被告程盟房地产公司在原案件庭审中质证称，此判决书原告与本公司为债权关系，判决书下达之前，涉案房屋已经出售给被告。本院经审查认为，该证据能够证明原告与本案第二被告程盟房地产公司买卖合同纠纷一案，经审理作出判决并已发生法律效力，本院对该证据予以确认。原告提供的证据三、（2015）同立商第183号民事裁定书一份。证明原告于2015年11月5日向同江市人民法院申请了诉前保全，同江市人民法院也于当日对案涉财产土地进行了查封，同江市人民法院作出的（2017）黑0881执异42号执行裁定书认定事实错误，原告是于2015年11月5日申请的财产保全不是2016年3月14日。经庭审质证，被告胡晓强在原案件庭审中对证据真实性无异议，但此裁定书已于2017年4月20日被同江市人民法院作出的（2015）同立商第183-1号民事裁定书解除了本案涉案车库对应的土地查封，解除查封理由是因为在查封开始其查封土地43774平方米中35096.6平方米土地对应上面已建成了19栋楼房，此楼房已不属于被告程盟房地产公司所有，此事实已由183-1号民事裁定书确认，依据最高院民事执行中查封、扣押、冻结财产第23条的规定，但书中明确规定土地所有权和地上建筑物分属于被执行人与他人的是例外情形，其查封土地效力不及于地上物，因此此裁定书不影响二被告之间的买卖行为。被告程盟房地产公司在原案件庭审中对证据真实性无异议，但该裁定书为超标的查封，是不合理不合法的查封，并且经同江市不动产中心核实后，法院于2017年4月20日变更了土地查封。本院经审查认为，该证据能够证明本院于2015年11月5日作出（2015）同立商第183号民事裁定书，裁定预查封位于同江××××街东侧新春街西侧总占地面积43774平方米的土地使用权，同时查封担保人杨忠成名下位于同江市同三公路东侧占地面积2350平方米及位于同三公路城区段南段东侧占地面积3000平方米的土地使用权的事实，本院对该证据予以确认。原告提供的证据四、（2016）黑0881执468号执行裁定书一份。证明原告对案涉财产已申请执行并进入执行程序中，案涉财产已于2016年3月14日被同江市人民法院查封；该裁定是执行环节中的查封裁定不是诉讼环节的财产保全裁定，同江市人民法院作出的（2017）黑0881执异42号执行裁定书认定事实错误。经庭审质证，被告胡晓强在原案件庭审中对真实性没有异议，此裁定生效时间为2016年3月14日，晚于二被告签订房屋买卖合同时间，对二被告买卖合同不具有约束力。被告程盟房地产公司在原案件庭审中质证对证据的真实性没有异议，与被告胡晓强的质证意见相同。本院经审查认为，该证据能够证明同江市人民法院作出（2016）黑0881执468号执行裁定书查封了案涉车库的事实，本院对该证据予以确认。原告提供的证据五、（2015）佳立民字第12号民事裁定书一份。证明案涉财产土地已于2015年5月12日被佳木斯市中级人民法院查封，二被告签订的合同及对案涉财产占有的时间是2015年10月21日，晚于法院查封之后，案外人不能已此合同向法院主张权利不能对抗申请执行人的执行，最高人民法院关于查封扣押、冻结、财产规定二十三条，查封地上建筑物效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外，本条规定查封土地及于地上建筑物的规定，但土地与建筑物所有权分属执行人于他人除外，不动产所有权为不动产中产权登记权利，本案案涉土地上的建筑物至今都没有办理产权变更登记，当然不符合其但书规定。所以当时查封的土地是及于地上建筑物的，而且在法院查封案涉土地时，其所有权及建筑物都为被告程盟房地产公司所有，如果其主张及举证在查封时的就对案涉财产没有所有权，那么被告程盟房地产公司其在法院查封之后明知没有所权还和案外人签订买卖合同应承担相应刑事责任，并且此合同应为无效合同。经庭审质证，被告胡晓强在原案件庭审中对证据真实性无异议，但此裁定书已于2017年4月13日被佳木斯中级人民法院下达的（2015）佳立民字第12-2号民事裁定书解除了本案涉案车库对应的土地查封，解除查封理由是因为在查封开始其查封土地43774平方米中35096.6平方米土地对应上面已建成了19栋楼房，此楼房已不属于程盟房地产公司所有，此事实已由12-2号民事裁定书确认，依据最高院民事执行中查封、扣押、冻结财产第23条的规定，但书中明确规定土地所有权和地上建筑物分属于被执行人与他人的是例外情形，其查封土地效力不及于地上物，因此此裁定书不影响二被告之间的买卖行为。被告程盟房地产公司在原案件庭审中对证据真实性无异议，但该裁定书为超标的查封，是不合理不合法的查封，并且经同江市不动产中心核实后，法院于2017年4月13日变更了土地查封。本院经审查认为，该证据能够证明佳木斯市中级人民法院作出（2015）佳立民字第12号民事裁定书预查封位于同江××××街东侧新春街西侧占地面积43774平方米的土地使用权，本院对该证据予以确认。原告提供的证据六、（2016）黑0881执468号之二裁定书一份。证明案涉财产现被同江市法院所查封，申请查封人仍为原告。被告胡晓强、黑龙江程盟房地产开发有限公司未到庭亦未对上述证据发表质证意见。本院经审查认为，该证据能够证明同江市人民法院作出（2016）黑0881执468号之二执行裁定书查封了案涉车库的事实，本院对该证据予以确认。被告胡晓强在原案件庭审中提供的房屋认购协议书一份、收据三份、照片两张。证明被告于2015年12月30日与程盟房地产公司签订了房屋认购协议书，购买了同江市东都新城11号楼15号车库，并交纳了购楼款145405元；被告于协议签订之日办理了入住手续，交纳了2015年至今的供热费、物业费；被告对本案涉案车库使用至今。经庭审质证，原告乔艳在原案件庭审中认为认购协议书签署时间是2015年12月30日，而法院查封时间是2015年5月份，该认购协议书在法院查封之后签署，不符合法律规定，不得对抗申请执行人；对收据的真实性合法性及证明问题均有异议，发票管理办法规定，经营企业进行经营应当开具正规发票，其收据不能证明认购协议书上金额已经真实给付，此证据没有证明效力；对物业费收据的真实性合法性及证明问题均有异议，发票管理办法规定，经营企业进行经营应当开具正规发票，其收据不能证明收据上金额已经真实给付；对照片的真实性和关联性有异议，照片拍摄时间地点均没有显示，而且不能证明是涉案车库，不能证明案外人对此车库已实际长期占有，并且图中车辆不能确认为被告胡晓强所有。被告程盟房地产公司在原案件庭审中对该组证据无异议。本院经审查认为，该证据能够证明被告胡晓强于2015年12月30日在被告程盟房地产公司购买了东都新城11号楼15号车库的事实，本院对该证据予以确认。被告程盟房地产公司在原案件庭审中提供的证据一、（2015）同立商第183-1号裁定书、（2015）佳立民字第12-2号民事裁定书各一份。证明同江市人民法院作出（2015）同立商第183-1号裁定书，将（2015）同立商第183号民事裁定书撤销；（2015）佳立民字第12-2号民事裁定书，将（2015）佳立民字第12号民事裁定书撤销；本案争议的房屋查封已被撤销。经庭审质证，原告乔艳在原案件庭审中认为两份裁定更能证明被告双方签订的买卖合同是在法院查封期间，其买卖合同的效力不能对抗申请执行人的申请执行效力，而且此两份裁定作出时间为2017年时解除裁定不具有追溯力，此前原告方举示的在被告双方签署合同之前查封裁定具有法定效力不能认为该两份裁定是无效裁定。被告胡晓强在原案件庭审中对该组证据的真实性和合法性无异议，此两份裁定以对东都新城一期工程土地解封，由此可以证实183号裁定12号裁定只对土地进行了查封，不涉及地上物，此两份裁定撤销解除的理由是因为查封一开始就只是查封土地，不涉及地上物符合高院查封、扣押若干规定23条但书规定。本院经审查认为，同江市人民法院作出（2015）同立商第183-1号裁定书，裁定解除（2015）同立商第183号民事裁定书中对位于同江××××街东侧新春街西侧面积35096.6平方米土地使用权查封及以佳木斯市人民法院作出（2015）佳立民字第12-2号民事裁定书，裁定解除（2015）佳立民字第12号民事裁定书中对位于同江××××街东侧新春街西街面积35096.6平方米土地使用权查封的事实，本院对该证据予以确认。被告程盟房地产公司在原案件庭审中提供的证据二、商品房予（销）售许可证一份同房许字第2013050号一份。证明本案争议房产所在的东都新城小区11号楼符合法律规定销售条件，双方签订的商品房买卖合同有效。经庭审质证，原告乔艳在原案件庭审中对证据的真实性、合法性无异议，对证明的问题有异议，二被告签订的是商品房认购协议，不是商品房买卖合同，而且审理商品房买卖合同也不能仅以出示预售许可证来证明商品房合同有效，此预售许可证和本案争议标的并没有实际联系，并没有实际关联。被告胡晓强在原案件庭审中对证据的真实性、合法性无异议，证实了二被告之间买卖合同合法有效。本院经审查认为，该证据能够证明被告程盟房地产公司开发建设的东区通江街东都新城小区11号楼符合商品房预（销）售许可条件的事实，本院对该证据予以确认。经审理查明，本案基本事实如下：同江市人民法院于2015年11月5日作出（2015）同立商第183号民事裁定，查封被申请人程盟房地产公司位于同江××××街东侧新春街西侧面积为43774平方米的土地使用权。2015年11月11日，同江市人民法院立案受理了原告乔艳与被告程盟房地产公司、北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司买卖合同一案，同江市人民法院于2016年1月13日作出（2015）同商初字第1316号民事判决，判决被告程盟房地产公司于判决生效之日起偿还原告乔艳钢材款4976697元、利息6071570.34元（2010年11月8日至2015年12月7日）；自2015年12月8日起按月利率20‰支付利息至还请欠款时止。2015年12月30日被告胡晓强与被告程盟房地产公司签订《房屋认购协议书》，约定被告胡晓强购买被告程盟房地产公司开发的东都新城小区11号楼15号车库，面积22.37平方米，价款145405元，合同签订之日交款145405元，被告胡晓强交纳了2015年、2016年的供热费、物业费。原告乔艳与被告程盟房地产公司买卖合同纠纷一案进入执行程序后，依原告乔艳申请同江市人民法院于2016年3月14日作出（2016）黑0881执468号执行裁定书，查封了包括本案车库在内的28套车库及2套商服。同江市人民法院于2017年4月20日作出（2015）同立商第183-1号民事裁定，解除对被执行人程盟公司位于同江××××街东侧新春街西侧面积为35096.6平方米的土地使用权的查封。在执行中被告胡晓强提出执行异议，2017年6月2日同江市人民法院作出（2017）黑0881执异42号执行裁定书，中止对涉案车库的执行，原告乔艳不服，在法定期限内提出执行异议之诉。2019年3月29日同江市人民法院作出（2016）黑0881执468号之二执行裁定书，查封了包括本案车库在内的28套车库及2套商服。本院认为，该案争议的焦点是东都新城小区11号楼15号车库所有权归属问题。本案诉争房屋登记在被告程盟房地产公司名下，未发生物权变更，二被告在查封期间处分查封财产，违反法律的强行性规定，系法律强行性规定的禁止行为，另外诉争不动产非住宅房屋，未对被告胡晓强生存保障构成威胁，被告胡晓强未取得物权不足以对抗物权的公示效力，不具有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求应予支持。被告胡晓强原案件庭审中辩称其与被告程盟房地产公司的房屋认购协议合法有效的辩称意见，审查认为合同具有相对性，被告胡晓强可向被告程盟房地产公司另行主张权利。被告程盟房地产公司原案件庭审中辩称，涉案房屋早已售出，买卖关系合法的辩称意见同样不能对抗物权登记效力不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：准许对同江市东都新城小区11号楼-15号车库（产籍号1-0103-396-000115）的执行。案件受理费1050元，由被告胡晓强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  马永新人民陪审员  刘 捷人民陪审员  石玉龙二〇一九年十二月二日书 记 员  李小雨