重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初2284号原告：刘珍妮，女，1969年4月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：秦娜，重庆祥鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：房小兵，重庆祥鉴律师事务所律师。被告：新东福花园业主委员会，住所地重庆市渝中区菜袁路209号附27号物业办公室。负责人：高黎明。委托诉讼代理人：雷宇，重庆康实律师事务所律师。被告：重庆市福屯物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路209号，统一社会信用代码91500103450406366W。法定代表人：谭淑春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭浪，该公司员工。原告刘珍妮与被告新东福花园业主委员会（以下简称新东福业委会）、重庆市福屯物业管理有限公司（以下简称福屯物业公司）财产损害纠纷一案，本院于2017年1月10日作出（2015）中区法民初字第8463号民事判决。刘珍妮不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2017年7月26日作出（2017）渝05民终2348号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘珍妮及其委托代理人秦娜、房小兵，被告新东福业委会的委托代理人雷宇及被告福屯物业公司的委托代理人谭浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘珍妮诉称，2001年12月15日，刘珍妮与重庆市新东福实业有限公司签订租赁合同一份，约定新东福实业有限公司统一将新东福花园内商务中心的两间大门内的会所整体出租给刘珍妮，租赁期从2001年12月15日至2016年12月15日。2002年9月19日，双方签订赔偿协议一份，约定新东福实业有限公司将新东福花园会所平街二层（室内面积380平方米）作价39万元抵偿给刘珍妮等内容，同年11月9日，新东福实业有限公司出具确认书，明确该公司将新东福花园会所平街层包括小厅在内的套内面积427平方米及二层177.9平方米房屋共计604.9平方米抵偿给刘珍妮。2003年8月，双方签订补充协议一份，约定新东福实业有限公司将新东福花园会所的部分经营权交由刘珍妮独自经营。据此，刘珍妮对新东福花园会所开展了经营。2013年9月30日，刘珍妮将会所整体出租给重庆露喜商贸有限公司（以下简称露喜公司），租期5年，2013年10月1日至12月31日系免租期，同年10月5日，刘珍妮收到露喜公司支付的2014年1月至3月期间的租金90000元。租赁合同在履行过程中，遭受了新东福业委会和福屯物业公司的严重阻挠，二者分别于2013年11月16日和18日强行关闭了会所水电，至今尚未恢复。因此，露喜公司诉至法院要求解除租赁合同，刘珍妮退还租金90000元，法院最终支持了露喜公司的全部诉求。刘珍妮向露喜公司返还了90000元。此外，二被告也通过多次发通告责令刘珍妮退出会所的形式，一直停止会所的供水供电、封闭小区会所的车型通道，并把建筑垃圾等废弃物品堆放到会所的车行通道上，造成刘珍妮无法对新东福花园会所行使经营，经济受到巨大损失。刘珍妮为维护合法权益，根据相关法律法规，特起诉来院，请求判令：1、两被告立即停止侵权，恢复新东福花园小区会所水电；2、两被告向原告赔偿损失人民币90000元、租金经营损失（自2013年10月1日起至2017年3月22日止，以人民法院委托司法评估确定的租金为准）；3、本案的诉讼费用由两被告承担。被告新东福业委会辩称，刘珍妮的诉求不成立，其并无新东福花园小区会所的合法所有权和经营权。小区所有业主都缴纳了配套设施费，买下了小区的会所、游泳池等产权，因此产权应归全体业主所有。因刘珍妮违法使用并擅自将会所出租给他人，遭到小区业主反对，要求其将会所关闭并返还业主。但业委会未实施断水断电行为，是物业公司的工作人员关闭的会所，新东福业委会并不清楚。新东福业委会没有实施具体阻挠刘珍妮经营的行为，不存在侵权的事实。另，新东福业委会不是本案适格被告，业委会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，业委会没有独立的财产，不是民法意义上的法人和其他组织。且第四届业委会任期已经届满，任期到2018年7月31日届满，已经丧失了诉讼主体资格。应当驳回原告对业委会的诉讼请求，待新一届业委会产生后再行诉讼。被告福屯物业公司辩称，作为小区的物管公司，刘珍妮及业主都是公司的客户。刘珍妮与业主间涉及会所及配套设施的归属纠纷，在没有明确的结论前，作为物业公司，从常理看，不可能对客户实施侵权行为。实际上，福屯物业公司也没有实施阻挠原告经营的侵权行为。从新东福业委会的答辩意见可以看出，产生目前后果的原因是业主方不同意刘珍妮在小区经营，如存在侵权行为，实施侵权行为的应为业主方。刘珍妮陈述的断水断电行为不是福屯物业公司实施的。刘珍妮和业主方产生纠纷后，业主方也告知过物业，要求断水断电，但是考虑会所的归属没有结论，福屯物业公司并未实施断水断电、堆放垃圾等行为。此外，小区会所的水电不是福屯物业公司在管理，也没有专门的人员进行管理。经审理查明，刘珍妮原名刘英。重庆新东福花园小区内存在一个商业服务中心，位于该小区紫烟阁，另存在挂牌名为“会所”的商业用房。重庆新东福小区花园“会所”至今无房屋权属登记。庭审中刘珍妮举示如下证据：2001年12月15日《重庆新东福花园商务中心经营场地租赁合同》一份，载明：重庆市新东福实业有限公司统一将新东福花园内商务中心的两间大门内会所整体经营场地出租给刘英，租赁期限：2001年12月15日至2016年12月15日。该材料加盖重庆新东福实业有限公司合同专用章。2002年9月19日《赔偿协议》一份，载明：鉴于重庆新东福实业有限公司出售给刘英的新东福花园归云阁3-2单元9-2中存在严重建筑质量问题，重庆新东福实业有限公司在刘英不知晓的情形下，以刘英的名义向工商银行江北支行按揭房款，给刘英造成严重的金融信用损失，刘英以现金底款方式付完房款，重庆新东福实业有限公司以1000元/平方米的购房单价，作为刘英的损失补偿，重庆新东福实业有限公司一直没有履行补偿责任，经双方协商达成以下协议，1、重庆新东福实业有限公司会所平街二楼室内面积380平方米做价38万元抵偿给刘英；2、重庆新东福实业有限公司将归云阁底楼车位一个，会所底楼车位5个做价3万元抵偿刘英，车位位置由刘英自选；3、会所平街二楼的洗手间与网球场共用；4、刘英将继续按照司法程序起诉重庆新东福实业有限公司假按揭，给刘英带来的信用影响；5、本协议生效后，刘英不再向重庆新东福实业有限公司追究会所购房屋质量造成的损失，刘英承诺不再追究重庆新东福实业有限公司所出售房屋责任问题。该协议加盖重庆新东福实业有限公司合同专用章。刘珍妮还举示2002年11月9日《确认书》一份，内容为：重庆新东福实业有限公司因欠刘英购卖的重庆新东福实业有限公司新东福花园归云阁9-1购房款肆拾壹万元和打伤刘英赔偿费及医疗费叁拾伍万元整，共计差欠刘英人民币柒拾陆万元整，经过重庆新东福实业有限公司和刘英协商，达成了协议。现确认重庆新东福实业有限公司以新东福会所平街层包括小厅在内的套内面积427平方米及二层177.9平方米房屋共计604.9平方米抵偿给刘英。重庆新东福实业有限公司与刘英双方债权债务法律关系就此了结。该材料加盖重庆新东福实业有限公司合同专用章。刘珍妮还举示2003年8月《补充协议》一份，载明：因业主刘英自购重庆新东福实业有限公司的商品房后，其合法权益受到严重损害（长期不能登记发证等），经双方自愿协商后，开发商重庆新东福实业有限公司自愿在小区的会所，部分经营权交由刘英独自经营进行补偿。该材料也加盖的重庆新东福实业有限公司合同专用章。刘珍妮还举示重庆仲裁委员会调解书一份，载明重庆新东福实业有限公司与刘珍妮达成调解协议，同意立即将位于重庆市渝中区菜袁路209号新东福花园1-1商业用房负一楼的相关轴线范围内的非住宅房屋、临街一楼的相关轴线范围内非住宅房屋、二楼的相关轴线范围内非住宅房屋、负二楼的相关轴线范围内车位以及渝中区菜袁路209号附27号B3车库第128号车位的房地产权证办理的房地产权证办理至刘珍妮名下，同时同意双方于2001年12月15日签订的《重庆新东福花园商务中心经营场地租赁合同》约定的租赁期限届满后又自动延续租赁期15年，刘珍妮无需向重庆新东福实业有限公司支付租金。刘珍妮举示上述证据拟证明其对涉诉的小区会所享有合法的经营权。2013年9月30日，刘珍妮与重庆露喜商贸有限公司签订《重庆市渝中区新东福花园会所出租合同》及《附加协议》各一份，约定刘珍妮自愿将位于新东福会所大致5000平米的经营场所出租给重庆露喜商贸有限公司。2013年11月16日、11月18日，重庆露喜商贸有限公司承租的上述房屋水电被关闭，致使重庆露喜商贸有限公司无法正常使用承租房屋，故重庆露喜商贸有限公司以房屋租赁合同纠纷将刘珍妮诉至本院，要求解除租赁合同及附加协议并退还租金90000元。本院于2014年11月5日做出（2014）中区法民初字第05943号民事判决书，判决结果为：一、解除原告重庆露喜商贸有限公司与被告刘珍妮于2013年9月30日签订的《重庆市渝中区新东福花园会所出租合同》及《附加协议》；二、被告刘珍妮应退还原告重庆露喜商贸有限公司房屋租金90000元。刘珍妮不服一审判决，上诉至重庆市第五中级人民法院，经二审判决驳回刘珍妮上诉，维持原判。刘珍妮另举示如下证据：1、加盖重庆新东福花园业主委员会公章的函告一份，时间为2013年11月18日，函告对象为世纪花城业委会、世纪花城物业公司。内容大意为：新东福花园业主刘英非法强占业主共有的会所，广大业主采取停止会所供水供电，刘英现骗取贵公司给予供电，请贵公司积极配合新东福花园的全体业主的维权行为，立即停止向会所供水供电。2、加盖新东福业委会公章，时间为2013年12月2日的《公告》一份，载明内容：小区业主委员会坚决与广大业主一起依法维护自己的合法权益，决定…在刘英未搬出小区会所期间，全体业主将继续坚持停止会所的供水供电，为净化本小区居住环境，即日起将小区建筑垃圾或其他废弃物品暂时堆放在会所闲置车道上，并关闭车道禁止车和行人通行…3、加盖新东福花园业主委员会与福屯物业公司公章，时间为2013年12月12日《通告》一份，内容如下：1、未经小区业主同意，任何人不得以任何名义对外租赁或抢占小区会所。否则，将承担由此造成的一切后果；2、已侵占小区会所内的刘珍妮或其他使用人，应至本通告之日起，立即停止在会所的侵权行为，并无条件撤出小区会所；3、业主大会决定，在刘珍妮或其他使用人未撤出小区会所期间，将继续停止该会所的供水供电。并且，小区业委会将责成物业公司封闭小区会所的车行通道；4、同时，为了小区配电设施房处的消防安全，改善小区的居住环境，即日起，责成物业公司将堆放在配电房处的建筑垃圾或其他废弃物品（不含生活垃圾），移至会所闲置的车行通道上，并禁止车辆和行人至此通行，否则后果自负。刘珍妮举示上述证据拟证明业委会与福屯公司实施了断水断电的侵权行为。2013年12月20日，新东福业委会认为刘珍妮自2009年11月起非法强占属于全体业主共有的小区会所经营棋牌至今，特起诉至本院，请求判令刘珍妮返还新东福业委会新东福小区会所及强占会所的收益14.4万元。本院于2014年12月15日作出（2014）中区法民初字第00029号民事判决书，认为庭审中双方对会所所有权均存在争议，且会所所有权的归属涉及重庆新东福实业有限公司利益的情况下，新东福业委会应先确认其享有会所所有权，才有权要求占有人返还原物，在会所所有权不明的情况下，新东福业委会提出会所作为业主共有并要求占有人刘珍妮返还原物及收益，事实和法律依据不足，故判决驳回原告新东福业委会的全部诉求。之后新东福业委会提出上诉，重庆市第五中级人民法院于2015年4月15日做出（2015）渝五中法民终字第01180号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年5月10日，重庆市第五中级人民法院制作《调查笔录》一份，载明：重庆市电力公司市区供电分公司分管营销副主任丁攀陈述，新东福小区用电是该公司分管，小区会所用电是物业公司向电力公司申请开户，对会所的用电进行管理并收取电费。但小区会所不是直供用户，物业公司具体接分表的使用方。重庆市电力公司市区供电局出具的新东福花园小区用电明细表显示，电力公司只是和新东福花园小区的物业公司建立用电关系。新东福花园小区用电的户名自2017年3月更名为联军物管公司。2017年5月10日，重庆市第五中级人民法院制作《调查笔录》一份，载明：重庆市自来水有限公司九龙坡营业管网所营业一科科长刘坤陈述，一般来说，新建小区商业部分也有装一户一表的，如果有不具备一户一表的资格的，也有由物业来我们这里申请一块总表，由物业再建设内部管网，由物业来管理。重庆市自来水有限公司九龙坡营业管网出具的新东福小区用水明细表显示，在未使一户一表的情况下，自来水公司只是和新东福花园小区物业公司建立用水关系。新东福花园小区用水的原户名为福屯物业公司自2017年3月更名为联军物管公司。经原告申请，本院委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司于2018年6月24日出具《房地产估价报告》（渝海特（2018）评鉴字第075号），对渝中区菜袁路209号1-1的商业用房2013年10月1日至2017年3月22日市场租金价值进行评估，租金总价288.1万元。原告支付评估费用45000元。经福屯物业公司申请，本院通知重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司估价师杨惠娟出庭接受质询，杨惠娟当庭答复如下：委托鉴定内容为租金损失，评估报告内容为租金价值是因为我司作为专业的评估机构，要符合我司的技术语言标准，作为租金价值评估是按照我司的技术规范进行客观公正的评估，我司的报告是为人民法院判决提供参考。至于租金损失，我司只是在该时间段评估客观的租金价值，仅仅是提供参考，租金的谈判能力也影响价值的多少。承租方的意向也会影响租金的价值、承租方与出租方的关系等等都会有一定的影像。租金损失不符合相关技术规范。涉案房屋的权属、租赁情况等对租金损失没有影响。在评估时候，原被告双方都在现场进行了查看确定，每一层楼是什么情况，都进行了确定，对面积也进行了确定，原被告双方也都签字确认了。涉案房屋作为整体商业用房来进行评估。现场查看时，被告福屯物业也没有提出这一项异议。对估价对象采取两种以上的方法，一般是作为房地产价值的评估。本案涉案房屋是对租金进行评估，本案涉案房屋不存在假设开发等，我公司在评估时只是评估租金价值，只能采取市场法进行评估。只是按照一般规范进行，没有载入评估报告。涉案房屋的面积是根据预售许可证确定的。涉案房屋没有产权证，只能根据现有的证据来进行计算，评估单价是没有问题了，后期办理了产权登记，可以按照产权登记的面积进行计算。鉴定费收费依据是根据重庆市高级人民法院司法483号文件定价。另查明，新东福业委会于2015年8月换届。第四届业主委员会任期至2018年7月31日届满。目前，尚未产生新一届的业主委员会。上述事实，有《函告》、《通告》、（2014）中区法民初字第00029号民事判决书、（2014）中区法民初字第05943号民事判决书、（2015）渝五中法民终字第01180号民事判决书、（2015）渝五中法民终字第01180号民事判决书、《调查笔录》、用电明细表、用水明细表、《房地产估价报告》以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘珍妮诉称二被告对其实施了停水停电、堆放垃圾的侵权行为，其举示了加盖有新东福业委会印章的几份通知、公告，其中一份加盖有福屯物业公司的印章。从上述通知、公告的内容看，时任新东福花园小区业委会仅在公告或通知中申明经全体业主或业主大会决定，继续对会所停止供水供电，但并未明确指出断水断电系由何人实施。故不能认定新东福业委会、福屯物业公司系侵权人。同时，在已经作出的生效判决中载明有“系小区业主于2013年11月强行关停会所水电”的事实认定，这里的“小区业主”无论是指个别业主还是全体业主实施侵权行为造成他人权利受损，均不应由新东福业委会承担赔偿责任。根据《物业管理条例》的规定，业委会执行业主大会的决定事项，系业主大会的执行机构，如果经全体业主或业主大会作出对会所水电进行关停的决议，刘珍妮可要求撤销该决议，如造成损失也应由全体业主承担赔偿责任。故刘珍妮要求新东福业委会承担侵权赔偿责任的理由不能成立，本院对其诉讼请求依法不予支持。虽然现有证据无法证明二被告实施了对案涉小区会所断水断电的侵权行为，但通过重庆市第五中级人民法院向案涉小区会所所涉水、电公司制作的《调查笔录》可以看出，电力公司、自来水公司只是和新东福花园小区的物业公司建立用电关系，小区会所不是直供用户，物业公司具体接分表的使用方，物业公司进行具体的管理。因此，福屯物业公司应当承担一定的赔偿责任。关于原告要求二被告赔偿90000元损失的诉讼请求，该笔费用系原告履行法院判决退回案外承租人租金的费用，在原告又主张2013年10月1日起至2017年3月22日止租金收益损失的情况下，原告不能重复主张，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于福屯物业公司赔偿刘珍妮的金额，综合考虑本案的实际情况，本院酌定支持该金额为292600元。关于原告要求二被告立即停止侵权，恢复新东福花园小区会所水电的诉讼请求，福屯物业公司目前并非案涉小区的物业管理公司，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市福屯物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘珍妮292600元；二、驳回原告刘珍妮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费30568元，由被告重庆市福屯物业管理有限公司负担5689元，原告刘珍妮负担24879元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  程 斌审 判 员  肖一航人民陪审员  李澄贤二〇一九年十二月三十一日书 记 员  曹 燎