河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0311民初5040号原告：李雪，女，1991年4月25日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所。特别授权。被告：洛阳开元商业管理有限公司，住所地：洛龙区开元大道与龙门大道交叉口西北角，统一社会信用代码：91410307066471155T。法定代表人：邵亚培，执行董事。被告：洛阳开元居然之家家居建材有限公司，住所地:洛龙区开元大道与龙门大道交叉口西北角**，统一社会信用代码：91410307MA40F8R504。法定代表人：吴军平，董事长。被告：洛阳开元市场开发有限公司，住，住所地：洛龙区开元大道与龙门大道交叉口西北角一社会信用代码：91410300565110901N。法定代表人：金平亮，董事长。三被告共同委托诉讼代理人：刘明芳，河南万基律师事务所律师。特别授权。三被告共同委托诉讼代理人：朱佳佳，河南万基律师事务所实习律师。一般代理。原告李雪诉被告洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郭京朝、三被告共同委托诉讼代理人刘明芳、朱佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告一洛阳开元商业管理有限公司支付租金22403.25元（从2018年11月2日暂计算至2019年8月1日）;2、判令被告二洛阳开元居然之家家居建材有限公司、被告三洛阳开元市场开发有限公司承担支付以上租金的连带责任；3、判令被告与原告商议签订长期租赁合同；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2013年8月19日原告与被告三签订《商品房预售合同》，购买被告三开发的商铺，同时与被告三的关联公司被告一签订《商铺委托经营管理协议》。《商铺委托经营管理协议》约定：前三年原告不向被告一收取任何费用，第四年和第五年被告一向原告每年支付租金29871元，委托经营管理期限到2018年11月1日止。委托经营管理期限届满后，被告未经原告同意，将商铺拆除改造，现由第二被告占有使用，且未与原告签订租赁合同，也未给原告支付租金或场地占有费。原告与被告多次协商无果，原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告洛阳开元商业管理有限公司辩称：洛阳市洛龙区人民法院、洛阳市中级人民法院已确认答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》合法有效，即未签订《委托经营管理合同》期间，答辩人有权无偿使用涉案商铺。2013年8月19日李雪与洛阳开元市场开发有限公司（以下简称“开元市场开发公司”）签订了《商品房预售合同》，该合同附件四《合同补充协议》第4条约定：“买受人必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，买受人自愿同意将所购商铺无偿交给出卖人安排经营、使用，直至买受人同意服从出卖人经营管理。”之后，洛阳开元商业管理有限公司（以下简称“开元商管公司”）与李雪签订了《商铺委托经营管理协议》，将涉案商铺交由开元商管公司进行统一经营管理，服从开元商管公司的统一经营安排，委托经营期限至2018年11月1日止，期间开元商管公司依照《商铺委托经营管理协议》约定向李雪支付租金，该《商铺委托经营管理协议》第四条约定，委托期满后，本委托合同自动解除，双方可续签委托合同。即本协议已终止。2018年11月开元商管公司多次联系李雪要求其另行签订委托经营管理合同，李雪拒绝另签合同，即2018年11月2日至今李雪没有服从开元商管公司统一经营管理，开元商管公司没有支付租金的法律依据，故开元商管公司有权无偿使用涉案商铺。洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5101号民事判决书、洛阳市中级人民法院(2019)豫03民终1881号民事判决书均确认了《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第4条的约定，系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行合同义务。洛阳开元市场开发有限公司授权开元商管公司使用包括涉案商铺在内的商业用房及土地有合同依据。另外，洛龙法院判决书载明“商业卖场从开始到形成稳定的营运绩效，通常需要经历一段时间过程，商业不动产根本特点是，租客有了稳定的客源，才能有稳定的租金收入。”“个别业主的利益诉求，应当与大多数业主的利益相一致。”洛阳居然之家开元店卖场现有业主387户，其中有273户业主已与开元商管公司签订了后八年《商铺委托租赁合同》并同意按合同履行，且该合同已履行将近一年。洛阳居然之家开元店能够从原开元服饰广场倒闭的困境中起死回生实属不易，为解决服饰广场遗留问题，为引入“居然之家”品牌，股东们前期作出了巨大的努力，投入了大量的资金，力破重重阻碍，期间的难处只有股东们自己知道，前期付出的大量人力、物力、财力目前也没有要求业主们予以分担，而是在企业起死回生后第一时间想到广大业主的利益，积极联系业主将原本不可能再继续履行的“开元精品服饰广场”《商铺委托经营管理协议》逐一兑付完毕。居然之家开元店能有今天离不开洛龙区政府的倾力扶持，离不开股东的大量投入，招商不易，为了企业长期稳定发展不能将过重的租金压力强加给租户，只有慢慢培育市场，租户生意好起来，业主才会有长期稳定的收益。业主、租户的理解和支持才是企业稳定发展的保障。综上所述，为维护大多数业主的利益，维护交易安全，维护整个市场稳定持续发展，请求法院查明事实驳回李雪全部诉讼请求，开元商管公司同意按照现有《商铺委托租赁合同》（同其他273户已签内容相同）与李雪签订租赁合同，并从签订合同之日起向李雪支付租金。被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司辩称：第一，第二被告与原告不存在合同关系。根据合同相对性原则，第二被告不应承担任何责任。被告洛阳开元市场开发有限公司辩称：第三被告与原告签订的是商品房买卖合同已履行完毕，开发公司已向原告交付了房屋，收取了购房款，对本案不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合双方提交的证据、当事人陈述和庭审调查的情况，本院认定如下事实：2013年8月19日，原告李雪与被告洛阳开元市场开发有限公司签订了《商品房预售合同》一份，原告购买了“洛阳时尚淘宝广场”（暂定名）2层145号商铺一套，建筑面积为25.93平方米，并办理了“豫（2019）洛阳市不动产权第00015021号”《不动产权证》。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第4条约定：“为了维护买受人更多的利益，买受人在签订《商品房买卖合同》后、进场经营前，必须与出卖方签订《经营管理公约》，买受人必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，买受人自愿同意将所购商铺无偿交给出卖方安排经营、使用，直至买受人同意服从出卖人经营管理”。同时合同约定了其他条款。2013年8月16日，原告（乙方）李雪与被告（甲方）洛阳开元商业管理有限公司签订《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》一份，协议约定：乙方自愿将涉案商铺委托甲方代为租赁和统一经营管理，委托经营管理年限为五年，自2013年11月1日起至2018年11月1日止。五年期满后，乙方应当按照甲方确定的市场指导价自行招商，或与甲方协商一致续签《委托经营管理协议》，或用于自营，但均要服从开元精品服饰广场的市场统一定位和管理规章制度。自开元精品服饰广场正式开业之日起，前三年乙方不向甲方收取任何费用。第四年和第五年甲方就委托标的向乙方支付租金，年租金为人民币29871.36元，合计人民币59742.72元。乙方自行负担获得租金收入所产生的相关税费。委托期间，甲方可根据市场行情调整商铺的实际租赁租金水平及经营范围，乙方不得干涉。委托租赁期间，甲方因经营管理需要可对乙方商铺使用功能及格局进行适度调整等。协议最后一条约定，本协议作为甲乙双方签订《商品房买卖合同》不可分割的一部分，在双方签署《商品房买卖合同》的同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。2016年9月22日，被告洛阳开元市场开发有限公司出具《授权书》，将其开发的“洛阳新区龙门大道以西、开元大道以北”的43000平方米的商业用房授权给被告洛阳开元商业管理有限公司使用，用于开办居然之家商业卖场，授权期限为本授权盖章之日起至2026年12月31日止。后被告洛阳开元商业管理有限公司于2017年1月5日委托被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司统一对外招商、经营管理，被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司于2017年4月29日将商场整体开业。以上《委托经营管理协议》于2018年11月1日到期后，因商铺租金价格问题原告与被告洛阳开元商业管理有限公司未能达成一致意见，双方至今未能续签《委托经营管理协议》。现原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告认可涉案商铺在签合同时就已经实际交付使用了，租赁期内的租金被告已经付清。同时原告明确第三项诉求中的被告是指实际占有人洛阳开元居然之家家居建材有限公司。本院认为：从原告提交的《商品房预售合同》及其附件四合同补充协议、《委托经营管理协议》等证据可以看出，原告购买的涉案商铺，属于产权式商铺，而所有权与经营权分离是产权式商铺的主要特征。原告虽然拥有商铺的所有权，但根据合同约定和相关法律规定，即买受人必须服从商业卖场管理者的统一管理，在行使所有权时不能损害其他业主的合法权益。被告洛阳开元商业管理有限公司在《委托经营管理协议》到期后，由于产权式商铺经营的特殊性，继续授权被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司统一对外招商经营，并不构成侵权。根据法律规定，当事人对自己提出的主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告的第一项诉求要求被告洛阳开元商业管理有限公司支付《委托经营管理协议》到期后继续占有使用商铺期间租金的主张，双方虽未续签合同，但商铺一直由该被告经营管理，原告的该项诉讼请求，本院认为，其理由正当，合乎情理，但因原告提交的租金损失的计算标准和租金损失数额方面的证据，不足以支持其该项主张，故本院不予支持，原告可待补充证据后就该项损失另行诉讼主张。对原告的第二项诉讼请求，即要求被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司、被告洛阳开元市场开发有限公司承担连带责任的主张，因被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司与被告洛阳开元商业管理有限公司有合同关系，与原告无合同关系；被告洛阳开元市场开发有限公司与原告亦无直接合同约定须承担连带责任，故原告该项诉求无依据，不应予以支持。对原告的第三项诉讼请求要求原告商铺的实际占有人被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司与原告商议签订长期租赁合同的主张，因违反了《中华人民共和国合同法》规定的自愿原则，故本院不予支持。被告洛阳开元商业管理有限公司的辩驳，因理由不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李雪的诉讼请求。本案受理费360元，减半收取计180元，由原告李雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张唯颖二〇一九年十二月十九日书记员  商格格