河北省肃宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0926民初1527号原告：沈钊，男，1987年12月2日生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：刘坤然，河北秦镜律师事务所律师。被告：宋亚丽，女，1976年12月1日生，汉族，住肃宁县。委托诉讼代理人：魏艳杰，河北清音律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚婷，河北清音律师事务所律师原告沈钊与被告宋亚丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘坤然、被告宋亚丽及委托诉讼代理人魏艳杰、李亚婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈钊向本院提出诉讼请求：1、要求被告解除与原告签订的房屋租赁合同。2、要求被告退还原告租金31250元并赔偿原告损失。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月21日签订了房屋租赁合同，原告租用被告肃宁县神华东路的房屋从事服装加工业，合同约定租期为三年，租金每年5万元，原告交付了一年的租金，被告自2019年3月21日将房屋交付与原告使用，于2022年3月20日收回。之后原告将日常工作交给其员工进行打理，因经营不善，原告暂停生产，在原告不知情的情况下，被告于2019年8月8日，又将该房屋出租给其他人并签订了为期两年的房屋租赁合同。被告的违约行为直接给原告造成了巨大的经济损失，严重侵害了原告的合法权益。原告与被告协商未果，故向贵院依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。宋亚丽辩称，一、原告所诉与事实不符。原告与答辩人于2019年3月21日签订房屋租赁合同后，原告授权张志强实际经营使用，张志强在使用过程中，因其经营服装亏损，于2019年7月底停产，并向答辩人提出不再使用，从答辩人处要回保证金，并把房屋钥匙交回答辩人，让答辩人另行出租。因此，原告方在合同租赁期限内停止使用部分租赁的房屋，存在着违约行为，答辩人按着原告方要求另行出租并不存在违约行为。原告主张在原告不知情的情况下答辩人将房屋出租给他人，与事实不符。二、原告所租赁的房屋在租赁期限内，原告单方终止部分合同内容，原告存在违约行为，其要求答辩人退还房屋租金，没有法律依据，也不符合合同约定，原告所签房屋租赁合同，尚在合同期限内，如果原告需要使用，答辩人可以从第三人处收回，继续履行合同。三、原告租赁的答辩人房屋共三间三层，原告只是将第一层的三间房屋交回答辩人，剩余的三间两层共六间原告仍占用至今。因此，其提出解除房屋租赁合同，也没有事实和法律依据。四、原告租赁答辩人房屋经营服装加工期间，未办理营业执照，且在经营加工服装的过程中，实施了侵犯他人商标注册权的行为，存在违法行为，根据合同的约定，答辩人完全有权收回房屋，且不退还租金。而原告作为违约方无权提出解除合同，且无权要求退还租金、赔偿损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：1、原、被告2019年3月21日签订的房屋租赁合同。证实原告租赁被告位于的房屋，租期三年，从2019年3月21日到2022年3月20日。租金每年伍万元。2、2019年3月19日支付宝转账明细2张，证实原告支付被告房租、押金、拆隔断的费用，共56000元，其中包括租金50000元。3、肃宁县公安局城关派出所卷宗一份，包括王顺祥的询问笔录、宋亚丽与王顺祥的房屋租赁合同、2019年8月8日宋亚丽收取王顺祥租金的收款收据、宋亚丽的询问笔录。证实在2019年8月8日被告宋亚丽将租给原告的房屋又租给了王顺祥，租期两年，自2019年8月8日至2021年8月8日，并且收取了王顺祥的租金。证实被告宋亚丽违约的事实。被告质证称，房租租赁合同是真实的，说明双方签有合法有效的租赁合同，因此在合同有效期内没有法定事由或经双方协商一致依法不得解除合同；转款的凭证因为是复印件对其真实性不认可，但是被告确实收到了原告缴纳的5万元房租，另有5000元的押金，和1000元的其他费用，而原告也实际使用了被告的房屋；询问笔录不能证实被告存在违约行为，恰恰证实在租赁期限内原告方违反合同约定，将一层房屋退回给被告，将押金5000元收回，让被告另行出租，是其行使对房屋的出租权利，并非违约行为。以上证据不能证实原告方的主张。被告提交证据：1、房屋租赁合同1份。证实原、被告在2019年3月21日签订了合法有效的房屋租赁合同，未经被告同意，没有法定事由，原告不得解除合同。2、支付宝转账记录截屏1张。证实在2019年8月1日结清了水电费，同时交回了5000元房屋押金条。3、照片2张。证实原告仍占用租赁的二、三楼房屋至今。4、2019年10月21日房屋租赁合同1份。证实在原告将房屋交回给被告后，被告才另行出租。5、证人李某、潘某出庭作证，二手车买卖协议。证实原告因为停业变卖了租赁房屋内的设施、设备以及原告经营所用车辆，之后便停止使用原告的房屋。6、提交马某（马振鹏）书面证言一份。7、提交张志强与被告微信聊天时称把钥匙寄回给被告，被告给张志强留了地址的信息记录，这一证据足以证实是原告方自愿退回房屋，而不是被告擅自换了锁。证人潘某证称，我不认识原、被告。张志强和沈钊是合伙经营，我在那里上班，我上班的地点就是本案涉及的出租屋，该房屋是三间三层，现在不经营了，2019年7月底就不经营了，我们是流水线，我干的是前工序，我干完活就回家了，出去玩了，后工序还在继续做，后来听后工序的人说他们不干了，把东西卖了，随后2019年8月3日张志强给我结清了工资。我对原、被告之间的租赁问题不知情。我上班时有两个老板，张志强和沈钊，我不认识沈钊，只是听说他是老板。平时是张志强管理厂子的问题，发工资也是张志强。我不知道他们为什么不干了，跟我们说的是干完了换活，但是我们歇了以后没换活就不干了，没听见说要不干了。我们干活儿期间占了三层楼房。证人李某证称，我不认识原、被告，我认识张志强，2019年8月2号左右我去那洗车看见张志强了，他说不干了，想把车卖给我，我不要，给他找了个人把车给他卖了。我和张志强很早就认识，知道他在那儿租房干服装，他干服装的地儿和洗车的地儿挨着呢，那天我过去洗车他看见我了，过去找我。他没跟我说过为什么不干了，他只是说不干了，把车卖了回家，我是经营二手车的。他卖车的时候服装厂已经不干了，屋里都空了。他卖车签订了卖车协议（向法庭出示卖车协议）。我不知道沈钊、张志强和宋亚丽之间的房屋租赁纠纷。原告质证称，对第一组证据的真实性无异议，该证据证实原被告双方的租赁合同仍在有效期内；第二组证据与本案没有关联性，原告并没有将一楼钥匙交回被告，原告确实结清了所欠被告的水电费，但是在2019年9月份原告发现被告将所租一楼的钥匙进行了更换，因此原告与被告协商要求退还租金，但被告不同意，因此原告向公安机关报了警，也就是说被告所说的退还房屋与事实不符；对照片的真实性合法性关联性均不予认可，因为照片属于复制品，并且也不能证实原告占用被告2、3楼房屋的事实；对被告提交的四组证据真实性不认可，因为在原告报警后肃宁县公安局城关派出所民警对王顺祥，也就是被告另行出租的租户，进行了调查，被告王顺祥提交了与宋亚丽签订的租赁合同，时间是2019年8月8日，而被告提交的租赁合同时间显示是2019年10月21日，且内容与之前的房屋合同明显不一致，被告显然是为了逃避违约责任另行制作了房屋租赁合同，因此，对该合同的真实性、合法性、关联性均不认可，并且在原告提交的宋亚丽的询问笔录中其承认将房屋租给王顺祥是在2019年的8月份，王顺祥真正租用时间是2019年8月28日，因此对该证据我方不予认可；两个证人均对本案所诉争的事实不知情，也就是对双方的争议均不知情，证人证言不能证实被告的主张；证人应当出庭作证接受法庭质询，因证人马某并没有到庭，因此对其证言我方不予质证。对双方当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据庭审查明和双方的质证，对当事人提交的有争议的证据做如下认定：1、原告提交的2019年3月19日支付宝转账明细2张，因被告认可接收相关款项，数额相符，该证据的真实性本院予以认定。2、被告提交的照片2张，并不能证实其物件所处位置，本院不予采纳。3、被告提交的2019年10月21日房屋租赁合同1份，因与肃宁县公安局城关派出所卷宗中2019年8月8日宋亚丽与王顺祥的房屋租赁合同内容相同，签订时间不一，对该合同的真实性本院不予认定。4、对潘某、李某的出庭证言及二手车买卖协议，因二人对房屋租赁纠纷并不知情，对其证言本院不予采纳，对二手车买卖协议与本案的关联性本院不予认定。5、马某（马振鹏）的书面证言，因其未出庭作证，不符合证据形式，本院不予采纳。6、张志强与被告微信聊天记录，称把钥匙寄回给被告，被告给张志强留了地址，因沈钊和张志强是否合伙关系，本案缺乏充足证据，因此，对该聊天记录与本案的关联性本院不予认定。根据庭审查明的事实和经质证的证据，本院认定本案事实如下：原、被告2019年3月21日签订的房屋租赁合同，被告将位于的房屋出租给原告经营服装生意，租期为3年，从2019年3月21日到2022年3月20日，租金每年5万元。原告向被告支付了一年房租50000元、押金5000元、拆隔断的费用1000元，共56000元。2019年8月1日原告交回了5000元房屋押金条，结清了水电费。2019年8月8日宋亚丽与王顺祥签订房屋租赁合同，将涉案房屋的一层三间出租给王顺祥，租期为1年，租金30000元，当日宋亚丽收取了王顺祥保证金10000元。本院认为，本案并无有效证据能够证实原、被告哪一方违约，但被告将涉案房屋的一层三间于2019年8月8日另行出租给王顺祥，可知原告沈钊与被告宋亚丽之间的房屋租赁合同不再履行，故原告要求解除租赁合同的主张应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，被告应将合同解除后的剩余租金（即2019年8月9日至2020年3月20日之间的租金）退还原告，原告应赔偿给被告造成的租金损失。被告应退还原告的租金数额为50000元×（7.5个月÷12个月）=31250元，被告因涉案房屋已另行获取2019年8月9日至2020年3月20日的房租30000元×（7.5个月÷12个月）=18750元，原告应赔偿被告的租金损失31250元-18750元=12500元。双方折抵后，被告应退还原告租金31250元-12500元=18750元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告沈钊与被告宋亚丽之间签订的房屋租赁合同；二、被告宋亚丽自判决书生效之日起十日内给付原告沈钊18750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元（简易程序），由被告承担174元，由原告自担116元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  尹慧爽二〇一九年十二月十三日书记员  羡宇苗