山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4991号 上诉人（原审被告）：周培森，男，1969年11月30日出生，汉族，安丘市城市管理局工作人员，住安丘市。 委托诉讼代理人：凌金国，安丘联动法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：于廷举，男，1936年11月9日出生，汉族，居民，住安丘市。系于德祥之父。 被上诉人（原审原告）：宿会兰，女，1935年4月9日出生，汉族，居民，住安丘市。系于德祥之母。 被上诉人（原审原告）：钟麦欣，女，1962年1月6日出生，汉族，居民，住潍坊市坊子区。系于德祥之妻。 被上诉人（原审原告）：于杰，女，1986年4月13日出生，汉族，居民，住潍坊市坊子区。系于德祥之长女。 被上诉人（原审原告）：于慧，女，1993年4月24日出生，汉族，居民，住潍坊市坊子区。系于德祥之次女。 以上五被上诉人的共同委托诉讼代理人：夏治勇，山东国宗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吕春兰，女，1972年4月22日出生，汉族，无业，住安丘市。 上诉人周培森因与被上诉人于德祥、吕春兰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2018）鲁0784民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案上诉期间，于德祥去世，本院依法通知于德祥的继承人于廷举、宿会兰、钟麦欣、于杰、于慧（以下称于廷举等五人）参加诉讼。本案现已审理终结。 周培森上诉请求：撤销一审判决，依法改判周培森不支付于德祥租金100000元及利息或发回重审；诉讼费由于德祥承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、于德祥违约在先，合同双方已经协商变更租金，于德祥要求按照原合同约定支付租金于法无据。于德祥口头保证其承担水电和道路畅通，但在履约过程中，吕春兰的加工厂被堵门长达一周，导致巨大损失，于德祥违约在先。之后，双方协商减少租金即从2013年开始房租由6万元减少至5万元。2016年，双方协商租金一年为4万元；2016年8月15日，于德祥给吕春兰、周培森发信息明确表示按照合同再让3万元，且房子可以用到9月10日。2、本案已经超过一年的诉讼时效，应当依法驳回于德祥的诉讼请求。2016年8月26日，吕春兰通过短信和邮寄快件向于德祥送达解除合同通知书，于德祥拒收，应当认定自2016年8月26日合同已经解除，于德祥于2018年4月25日起诉已经超过一年时效。吕春兰已经通过实际行动表明解除合同，涉案企业在2016年8月15日前已经被行政机关关停，无法经营；8月25日，已经将物品撤出；于德祥提供的录音只能证明其主张过房租，但没有具体时间，且录音光盘为复制件，不是原件，不能作为证据使用。3、涉案合同主体应为吕春兰而非周培森。2012年9月10日签订的房屋租赁合同明确载明承租方为吕春兰；2013年12月12日，周培森与吕春兰已经达成转让协议，周培森已经不参加经营。4、涉案房屋的产权是否是于德祥，法院并未审查，于德祥是否为涉案合同主体的适格主体，没有查清。 于廷举等人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 吕春兰辩称，一审判决不正确，同意周培森的上诉意见。 于德祥向一审法院起诉请求:1.判令周培森给付于德祥房租100000元及自2016年9月10日至付款之日的违约金（按照合同约定自2016年9月10日起按每月5000元计算至付款之日）；2.诉讼费由周培森承担。 一审法院认定事实：2012年9月10日,周培森与吕春兰签订书面授权委托书,周培森委托吕春兰办理下列事项:一、授权受委托人(吕春兰)代理委托人(周培森)签订原王家庄供销社生产资料门市场地及所属房屋(已经法定程序归于德祥所有)的房屋租赁合同;二、授权受托人代理在租赁期限内的一切事宜。代理人在其租赁期限内签署的一切有关文件,我均予承认,由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。吕春兰在得到周培森的授权的当日即2012年9月10日与于德祥签订了房屋租赁合同,出租方(以下简称甲方)为于德祥,承租方(以下简称乙方)为吕春兰,经甲乙双方充分协商,甲方自愿将原王家庄供销社生产门市场地及所属房屋(已经法定程序归甲方所有)租赁给乙方使用。租赁期间为五年,自2012年9月10日至2017年9月9日,租赁期限内乙方有权转租。租赁费每年6万元,租赁费以现金或转账方式于每年9月10日之前由乙方一次性缴付给甲方。如果延期缴纳,乙方须向甲方每天支付违约金200元,延期超过三十天,甲方将依法追究乙方的违约责任。甲方同意乙方在院内随意新建厂房、车间。期间合同违约责任明确规定:合同确定后,在合同履行期间任何一方不得提前终止。甲乙双方的其中一方如果提前终止合同,必须承担相应的经济责任。即提前终止合同之日起至2017年9月9日合同期满止这段时间,甲方的违约责任是每月付给乙方租赁费的2倍。乙方的违约责任是每月付给甲方5000元。违约方需在终止租赁合同十五日之内向对方全部付清,否则另一方可依法维护权益。如遇政府拆迁、天灾人祸等不可抗力因素,造成甲乙双方无法履行合同时,本合同自动终止,未到期部分双方互不承担违约责任。于德祥分别于2016年7月23日、2017年9月4日、2017年9月18日向周培森、吕春兰主张过房屋租赁费。 2016年6月17日,潍坊峡山生态经济开发区市场监督管理局向吕春兰出具责令改正通知书,因吕春兰未办食品生产经营许可证,违反了国家食品生产安全法的规定,构成了违法行为,根据上述规定,责令吕春兰(单位)立即停止一切生产加工食品经营活动。如对责令改正通知不服,可以在收到本通知之日起六十日内向潍坊市人民政府申请复议,也可以在6个月内依法向人民法院提起诉讼。吕春兰签字确认。 2016年8月11日,潍坊峡山生态经济开发区王家庄街道规划办公室向吕春兰出具限期拆除违法建设行为通知书,证明吕春兰(单位)未经规划建设主管部门批准擅自在院内乱搭乱建棚子,违反了中华人民共和国国务院第116号令第三十七条、省政府第66号令第三十五条、第三十七条之规定,《城乡规划法》第六十五条之规定,现责令你(单位)于2016年8月15日前自行拆除违法建设。否则造成一切后果自负。 2016年8月5日，双方当事人对剩余租金进行过协商，周培森、吕春兰同意再支付4万元，于德祥要求再支付7万元，双方协商未果。2016年8月17日，吕春兰以短信的形式告知于德祥合同无法履行，要求终止合同，并称给于德祥发快递未收，于德祥均未回复。2016年8月26日，吕春兰以短信的形式告知于德祥，吕春兰已将其所有的东西于2016年8月25日撤出，自2016年8月26日不再租于德祥的房子。但于德祥均未回复，于德祥称对此不知情，周培森、吕春兰亦未再进一步提供证据证明已送达并告知于德祥。 另查明，于德祥主张周培森、吕春兰尚欠2016年租金4万元，2017年租金6万元，共计10万元。周培森、吕春兰称至2016年8月26日已缴纳租金20万元。 一审法院认为,本案争议焦点一为该房屋租赁合同的相对人是谁？通过庭审查明的事实，是周培森委托吕春兰与于德祥签订的房屋租赁合同，并且委托吕春兰代理在租赁期间内的一切事宜，吕春兰在租赁期限内签署的一切文件，周培森均承认，并享有由此产生的权利承担由此产生的义务。虽合同的承租方签名为吕春兰，实际为吕春兰使用，但根据委托合同的规定，实际合同的相对人仍为于德祥与周培森。 本案争议焦点二为诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定：延付或拒付租金的诉讼时效为一年，但该涉案房屋租赁合同履行终止期限为2017年9月9日，且于德祥知道其权利被侵害后，分别于2016年7月23日、2017年9月4日、2017年9月18日向周培森、吕春兰主张过房屋租赁费，于德祥起诉时未超过一年，符合法律规定。 本案争议焦点三为该房屋租赁合同能否因潍坊峡山生态经济开发区王家庄街道规划办公室向吕春兰出具限期拆除违法建设行为的通知及吕春兰未办食品生产经营许可证,被责令立即停止一切生产加工食品经营活动即周培森、吕春兰主张的情势变更而解除。首先，该合同的相对人为周培森，而非吕春兰；其次，合同法解释二第二十六条规定了该种情形，但该种情形适应的前提是合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，房屋租赁合同虽允许周培森、吕春兰扩建，但扩建必须符合法律规定，而周培森、吕春兰的扩建行为违反法律规定致使相关部门责令限期拆除，吕春兰未办食品生产经营许可证的行为致使相关部门责令立即停止一切生产加工食品经营活动，上述两种违法行为被进行相关处罚是当事人可以预见的，而国家政策早有规定，并非是突发的，也非不可抗力；该责令拆除行为、责令停止一切生产加工食品经营活动的行为发生在周培森、吕春兰迟延履行义务即迟延交纳租金之后，故周培森、吕春兰依据潍坊峡山生态经济开发区王家庄街道规划办公室向吕春兰出具限期拆除违法建设行为及依据潍坊峡山生态管理局责令停止一切生产加工食品经营活动并责令改正通知的行为即周培森、吕春兰主张的情势变更而解除合同，不符合法律规定，不予支持。周培森、吕春兰主张应自2016年8月26日起解除与于德祥之间的房屋租赁合同，因短信通知及邮寄的快件于德祥均未收到，不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，亦不符合合同不得提前终止的约定，不予支持。 本案争议焦点四为于德祥主张的剩余租金数额是否符合法律规定。周培森、吕春兰用自己的实际行动表明自2016年8月26日起将不再履行合同，致使于德祥签订该房屋租赁合同的目的无法实现，为根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于德祥主张周培森、吕春兰欠2015年9月至2016年9月的租金4万元（已支付2万元）、2016年9月至2017年9月的租金6万元，共计10万元，周培森、吕春兰不认可，周培森、吕春兰主张已不欠租金，但未提供证据证明。周培森、吕春兰认可至2016年8月26日已缴纳租金20万元。对于于德祥主张的2015年9月至2016年9月的租金4万元（已支付2万元），2016年9月至2017年9月的租金6万元，共计10万元，与合同约定的租金数额30万元扣除周培森、吕春兰认可已缴纳的租金20万元还剩余10万元一致，周培森、吕春兰虽提出异议，但未提供证据反驳，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周培森、吕春兰有义务就其主张提供证据证明，而其未提供证据，应承担不利后果。且该房屋租赁合同是于德祥原告与周培森真实意思的表示，合同明确约定在合同履行期间任何一方不得提前终止。且通过前述分析，周培森、吕春兰不能继续履行合同的行为不属于情势变更，非不可抗力造成的，同时，合同也明确约定在租赁期限内周培森、吕春兰可以转租，即使周培森、吕春兰本人无法使用该租赁房屋但其可以转租，而不至于于德祥及周培森、吕春兰在约定的合法租赁期限内遭受巨大损失，故于德祥及周培森应根据合同的约定进行履行。故于德祥主张由合同相对人周培森支付剩余租金10万元，于法有据，予以支持。 本案争议焦点五为于德祥主张的违约金数额是否符合法律规定。周培森、吕春兰认为于德祥主张的违约金过高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，房屋租赁合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，过分高于造成的损失。周培森、吕春兰主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，予以准许。以于德祥的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计收逾期支付租金的利息为违约金。期间为自2017年9月10日起至支付完租金10万元之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、周培森于判决生效之日起十日内支付于德祥租金100000元，并支付自2017年9月10日起至付清租金100000元日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算的利息；二、驳回于德祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由周培森负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，吕春兰接受周培森的委托与于德祥签订《房屋租赁合同》，周培森与于德祥之间形成租赁合同关系，双方均应按约履行。合同签订后，吕春兰代表周培森实际占有使用涉案房屋，并向于德祥支付了200000元租金，按合同约定的期限及租金计算标准，周培森仍欠于德祥租金100000元，应当予以支付。于德祥已经去世，其权利由于廷举等五人继承，周培森应当向于廷举等五人履行支付义务。 周培森主张其不是《房屋租赁合同》的主体，但与其向吕春兰出具的授权委托书内容不符，其该项主张不能成立，不予支持。周培森主张于德祥违约在先，未提供证据证明，不予采信。周培森主张经与于德祥协商租金价格已经变更，不应再按原合同价格计算租金，但于德祥对此不予认可，周培森未提交相应证据予以证明，该项主张不能成立，不予支持。周培森称其使用涉案房屋进行经营，但于2016年8月15日前被行政机关关停无法经营，主张该情形属于情势变更，不应再支付之后的租金，但从其提交的行政机关处罚书内容看，涉案房屋内的经营活动被关停系因未办理相应的经营许可证，存在违法情形而被责令停止经营，无法经营的原因系其自身原因造成，不属于法定的情势变更情形，其该项主张不能成立，不予支持。周培森主张一审未查清涉案标的物的产权情况、未查清于德祥是否为适格的合同主体，但双方之间的合同已经签订并实际履行，周培森在合同签订及履行过程中均未对涉案标的物的权属及于德祥的合同主体地位提出异议，且没有案外人对涉案标的物提出权利主张，无证据证明于德祥的合同主体不适格，故周培森以标的物产权不清、合同主体不适格为由不支付租金不能成立，不能阻却于德祥依据双方签订的合同主张权利。周培森主张于德祥的主张已经超出诉讼时效，但一审时于德祥已经提交了其主张租金的通话录音等证据，能够证明诉讼时效存在因主张权利而中断的情形，不应认定超出诉讼时效。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由周培森负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十二月二十四日 书记员  于 涛