广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3440号上诉人（一审被告）：张旭日，男，1985年10月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************，居民身份证号码：440************73X。上诉人（一审被告）：苏金花，女，1984年1月3日出生，汉族，住广东省电白县************，居民身份证号码：440************724。上述上诉人共同委托诉讼代理人：郭泾亮，广东泾亮律师事务所律师。上诉人（一审被告）：龙卫育，男，1941年6月29日出生，汉族，住广东省龙川县*******，居民身份证号码：442************991。上诉人（一审被告）：龙新娥，女，1943年12月22日，汉族，住广东省龙川县*******，居民身份证号码：442************96X。上述上诉人共同委托诉讼代理人：龙永平，男，系龙卫育、龙新娥的儿子。上述上诉人共同委托诉讼代理人：郭泾亮，广东泾亮律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：郑淑琴，女，1942年8月12出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***********，居民身份证号码：440************027。被上诉人（一审原告）：吴伯软，男，1964年12月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***********，居民身份证号码：440************03X。被上诉人（一审原告）：吴基仔，男，1967年8月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***********，居民身份证号码：440************038。被上诉人（一审原告）：吴东成，男，1969年12月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***********，居民身份证号码：440************018。被上诉人（一审原告）：吴瑞群，女，1974年1月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***********，居民身份证号码：440************028。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：林洁琼，广东亚太时代律师事务所实习律师。一审被告：关基荣，男，1959年7月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*****************，居民身份证号码：440************758。一审被告：梁华丽，女，1976年7月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************，居民身份证号码：440************420。上诉人张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花因与被上诉人郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群（以下简称郑淑琴等五人）以及一审被告关基荣、梁华丽合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初7810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花上诉请求：1、撤销一审判决，依法予以改判；2、判令郑淑琴等五人立即赔偿龙卫育、龙新娥对案涉301房的投资及其增值或收益，按市场现值（评估值）1857300元；3、判令郑淑琴等五人立即赔偿苏金花对案涉501房、701房的投资及其增值或收益，按市场现值（评估值）3714600元；4、判令郑淑琴等五人支付违约赔偿金1200万元；5、本案诉讼费用由郑淑琴等五人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，程序不合法。1、郑淑琴等五人除诉请确认双方的《合作建房协议》等无效外，还诉请腾退案涉房屋。一审法院明知案涉房屋系拆旧建新，郑淑琴等五人并没有投资，全部投资均由张旭日等人出资，是典型的“一方出地、一方出钱”的合作建房行为，且郑淑琴等五人已与开发商签订了《拆迁补偿合同书》，获得了一定的拆迁补偿款，在郑淑琴等五人并未否认腾退房屋需要依约依法按现值给予相应补偿的情况下，却错误地认为“不宜由各被告直接在本案中就折价补偿或损失赔偿问题迳行提起反诉。”一审法院对此处理确为不当，不利于解决当事人矛盾纠纷及减少诉累。一审法院应向双方当事人释明《合作建房协议》等被认定无效的法律后果，并询问张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花是否就房屋补偿问题提出反诉。一审法院没有进行释明，也没有征询一审被告是否反诉，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，应予纠正。因一审中张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花基于合同有效的抗辩才要求驳回郑淑琴等五人的诉请。2、本案双方当事人之间签订的《合作建房协议》，约定“一方出地、一方出钱”，然后拆旧建新，这是典型的利用农村宅基地进行合资、合作建房的行为，双方之间属合资合作建设房屋关系，而一审法院却将其认定为买卖关系显属不当，于法无据。3、据上分析，一审法院认定案涉《合作建房协议》及转让协议为无效协议后，应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定合情合理处理。本案中，郑淑琴等五人明知集体土地不能转让，也不能进行合资合作建房，但为了融资，更为了牟利，招引张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花等人全额投资拆旧建新进行合资合作建房，房屋建好后还进行了明确的不动产产权划分，郑淑琴等五人没有出一分钱，却坐享建成的房屋，这无异于诈骗钱财。针对这一事实，有大量判例和指导性案例均认定土地权属人负有主要过错，应依法承担主要责任，并向对方赔偿。被招商引资诱引而来的投资者不明真相，破财耗资，历经苦难，最后是“竹篮子打水一场空。”因此，投资者一方实际上是被蒙骗者，是值得同情的。由于案涉宅基地上的建筑物系张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花单方出资建设，且其附着于宅基地不能返还，因此郑淑琴等五人应当对张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花出资建设的不动产予以补偿，且基于郑淑琴等五人对合同无效负有主要过错，故其亦应当对建筑物的增值或收益予以赔偿。4、虽然案涉《合作建房协议》及转让协议为无效协议，但该协议确系双方当事人的真实意思表示，双方在签订该协议书时对案涉房屋将来可能因拆迁而产生的权益作出了预见，即所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用按照各自建筑面积比例划分，双方对拆迁权益的划分约定并未损害国家、集体及第三人的利益，基于公平及诚实信用原则，各方均应遵守该约定。二、一审判决适用法律不当。一审法院未能全面准确适用法律，属适用法律不当。本案应适用《土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条及第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，从而作出公正的处理。二审调查中，张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花补充上诉意见如下：请求将本案发回重审。从一审庭审情况以及证据来看，作为案涉土地权属人的郑淑琴等五人，不仅与张旭日签订了《合作建房协议》，还与关基荣以及龙卫育、龙新娥、苏金花签订了《合作建房协议》，而且在2011年4月11日郑淑琴等五人还与张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花以及关基荣、梁华丽等签订了《合作建房确认书》，这充分说明本案合资合作建房的合同主体包含了张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花。在这种情况下，一审法院认定案涉合作合资建房关系为房屋买卖关系显属不当。虽然利用农村土地使用权合作建房是土地权属转让的转化形式，但我国法律对于合资合作建房有专门的法律规定，案涉合同无效并不影响合同相对性原则的认定，也不影响合同相对方权利义务的确定。如果一审法院认为从合同相对性来看，郑淑琴等五人的责任应当另行确定，那么在本案中郑淑琴等五人在一审中就无权起诉张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花。从减少诉累、效率公平的原则来看，本案应当将案涉合同的效力认定以及归责问题和合同无效后的财产处理问题一并解决，才能体现公平公正，案结事了。案涉房屋现在已经确定了拆迁补偿方案，郑淑琴等五人已经获得了一部分补偿款，在这种情况下，如果让张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花另行主张权利显然也是不恰当的。郑淑琴等五人辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，判决正确，应予维持。案涉301房系张旭日转售给关基荣，关基荣转售给龙卫育、龙新娥；501房系张旭日转售给梁华丽、梁华丽转售给苏金花；701房系张旭日转售给苏金花。因此一审法院关于“合同无效，案涉房屋存在分割并部分连续转让的情况，不宜由张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花直接在本案中就折价补偿或损失赔偿问题另行提起反诉”的认定及适用法律正确，恳请二审法院依法驳回张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花的全部上诉请求。关基荣、梁华丽二审未参加诉讼，也未提交书面意见。郑淑琴等五人向一审法院起诉请求：1、确认郑淑琴等五人与张旭日于2010年7月9日签订的《合作建房协议》无效；2、确认关基荣与龙卫育、龙新娥于2011年10月24日签订的《合作建房转让协议》无效；3、确认张旭日与苏金花于2013年5月15日签订的《合作建房转让协议》无效；4、确认梁华丽与苏金花于2014年5月8日签订的《合作建房转让协议》无效；5、判令张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花、关基荣、梁华丽将珠海市************屋的三至七层腾退返还给郑淑琴等五人；6、判令张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花、关基荣、梁华丽承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：2010年7月9日，郑淑琴作为甲方与张旭日作为乙方签订了一份《合作建房协议》，就甲方以自有旧危房屋与乙方合作重建事宜约定：“一、农村住宅基地物业的相关情况。1、来源：自有祖房；2、地址某某村人和里******。二、合作方式：甲方负责提供上述自有产权物业，乙方负责出资金，将该物业清拆后在原地址上按设计图纸施工重建。三、物业分配及双方权利：1、新建物业框架结构，建筑层数共七层，第一层和第二层的房屋产权归甲方所有，第三、四、五、六、七层的房屋产权归乙方所有，楼梯、楼顶归双方共同使用…四、物业拆迁、改造、征收、征用等的处理办法：（1）如政府或开发商的对本物业进行拆迁、改造、征收、征用，使得甲、乙各方房产权发生变动，甲方必须要与乙方共同参与第三方（征用方）协商解决，并签订相关的意向书或合同，若只需甲方名义签订相关合同的时候，甲方必须经过乙方书面同意后方可进行签订，如甲方违反本条约，甲方除赔偿乙方的所有投资款，还需向乙方支付投资款总额（一百二十万元）10倍赔偿款。（2）本物业因拆迁、改造等原因所获得的赔偿作如下分配：征用方赔偿（房屋或现金等）的总额其中甲方原有房产证面积优先分配，余下面积按甲方（不含原房产证面积）和乙方在本协议中占物业所有权面积的比例进行分配…”，郑淑琴等五人均在协议甲方落款处各自签名并捺指印，张旭日在协议乙方落款处签名并捺指印，案外人许北金在见证人落款处签名并捺指印，协议空白处还有数个其他案外人签名。2011年4月11日，张旭日、郑淑琴、关基荣、梁华丽与案外人张*玲、苏*栋、周*发、朱*飞、朱*晓、朱*威、张*辉共同签订了一份《合作建房确认书》，就位于珠海市***************屋合作建房房产权属、房产面积确认记载“郑淑琴一楼二楼房产权面积239.62㎡；关基荣三楼301房产权面积61.91㎡、三楼302房产权面积57.9㎡；张*玲四楼401房产权面积61.91㎡；苏*栋四楼402房产权面积57.9㎡；梁华丽五楼501房产权面积61.91㎡；周*发五楼502房产权面积57.9㎡；朱*飞六楼601房产权面积61.91㎡；朱*晓、朱*威六楼602房产权面积57.9㎡；张旭日七楼701房产权面积61.91㎡；张明辉七楼702房产权面积38.85㎡”，张旭日在该确认书上作为甲方签名并捺指印，郑淑琴、关基荣、张*玲、周*发、苏*栋、张旭日、朱*晓、朱*威、朱*飞（朱*亮代）、张*辉、梁华丽、关基荣、苏*栋、梁华丽、周*发、朱*飞、朱*晓、朱*威、张旭日、张明辉在该确认书上作为乙方各自签名并捺指印，郑淑琴、吴东成在确认书见证人落款处签名并捺指印。2011年5月25日，郑淑琴又与张*玲、周*发、苏*栋、张旭日、朱*晓、朱*威、朱*飞（朱*亮代）、张*辉、梁华丽、关基荣签署了一份《合作建房协议》，载明案涉房屋宅基地约为102平方米，是吴*所拥有，并对重建房屋七层，总建筑面积约814.86平方米，一、二层归原业主所有，三层业主为关基荣，401业主为张张*玲、周*发、苏*栋、张旭日、朱*晓、朱*威、朱*飞（朱*亮代）、张*辉、梁华丽、关基荣玲，402业主为苏*栋，501业主为梁华丽，502业主为周*发，601业主为朱*飞，602业主为朱*晓、朱*威，701业主为张旭日，702业主为张明辉作了约定。2011年10月24日，关基荣作为甲方与龙卫育、龙新娥共同作为乙方签订了一份《合作建房转让协议》，约定甲方将案涉房屋中的301房以2450元/㎡的单价转让给乙方；2013年5月15日，张旭日作为甲方与苏金花作为乙方签订了一份《合作建房转让协议》，约定甲方将案涉房屋中的701房转让给乙方，该协议没有载明转让价格；2014年5月8日，梁华丽作为甲方与苏金花作为乙方签订了一份《合作建房转让协议》，约定甲方将案涉房屋中的501房以单价3230.49元/㎡、总价20万元转让给乙方。一审庭审时，各方当事人均确认案涉房屋系拆旧建新建成。对于案涉房屋的翻建情况，郑淑琴等五人陈述“2010年7月9日我们与张旭日签订合作协议之后，张旭日就开始建设，于2011年5月左右建成，2011年5月25日的协议是分房的协议，郑淑琴、吴伯软、吴基仔、吴东成、吴瑞群作为原业主进行确认”，张旭日对上述陈述内容予以认可。对于案涉房屋建成后的使用情况，郑淑琴等五人陈述“由各方按照协议各自使用，一、二层是郑淑琴在用，楼上具体谁在用不清楚”；张旭日陈述“一、二层是郑淑琴在用，一、二层打通使用的，楼上每层分为两户，都是编为01房和02房，301房原来是分给关基荣的，现在是龙卫育、龙新娥自住使用，302房原来是分给关基荣的，现在是郑*雯自住使用，401房原来分给张*玲，张*玲应该又将401房协议转让出去了，402房是苏*栋自住使用，501房原来是分给梁华丽的，现在是苏金花自住使用，502房是周*发自住使用，601房是朱*亮自住使用，朱*亮和朱*飞是一家人，602房是朱*晓、朱*威自住使用，701房原来是张旭日的，现在是苏金花家人自住使用，702房张明辉自住使用”，关基荣、龙卫育、龙新娥、苏金花对张旭日上述陈述内容予以认可，郑淑琴等五人亦表示没有意见，由法院核定。一审庭审时，张旭日、关基荣、龙卫育、龙新娥、苏金花均确认其不具备案涉房屋所在集体经济组织成员身份。当事人提交的珠府集建总字第0402号建字【1990】第070700405号《集体土地建设用地使用证》显示，该土地位于珠海市******，用地面积102㎡，土地用途和类别为住宅，建筑占地面积102㎡，边界四至为东朱*申、南郑淑琴、西韦*、北吴*碗，土地使用者为吴*，家庭人口数为农业四人。当事人提交的粤房字第1140169号《房屋所有权证》显示，珠海市************屋所有权人为吴*，所有权来源为解放前自建，基底面积97.09平方米，住宅建筑面积97.09平方米。郑淑琴等五人提交的《证明》显示，珠海市香洲某某股份合作公司于2018年8月6日出具证明，内容为“兹证明珠海市***********集体土地建设用地使用证（珠府集建总字第0402号，珠府集建字【1990】第070700405号）、房屋所有权证（粤房字第1140169号）登记的权属人为吴*，吴*去世后因无子女、无配偶，其名下上述财产由其侄子吴伯软继承，后归郑淑琴、吴伯软共同所有。上述房屋已被拆旧建新。”另，张旭日、关基荣、龙卫育、龙新娥、苏金花提交的一份《合作建房协议》显示，张旭日作为甲方与梁华丽作为乙方于2010年1月18日签订该协议，约定乙方负责出资154775元占有甲方与他人合作建房分配所得位于珠海市**************物业五层501单元房产61.91㎡所有权，投资单价按2500元/㎡，付款方式为交楼一次付清。一审法院认为，梁华丽经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己抗辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果，由其自行承担。结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下几个方面：一、关于郑淑琴等五人与张旭日所签订《合作建房协议》的性质。从该份协议书的内容来看，该协议约定由甲方提供物业，张旭日提供资金，对案涉房屋所在土地上的原房屋进行拆除重建，甲方取得5万元补充费用及重建后1-2层房产，张旭日取得重建后3-7层房产，协议名为合作，实为张旭日向甲方支付固定对价以取得相对固定数量的重建房屋，该权利义务关系的实质符合买卖合同的本质特征而非共担风险、共享利润的合作，且案涉房屋所在土地亦不属于可以直接进行开发经营的国有出让土地，因此，应当以合同内容认定郑淑琴等五人和张旭日签订的《合作建房协议》性质为买卖合同。二、关于张旭日与梁华丽等人之间的合同关系及性质。根据本案中当事人提交的相关证据材料，张旭日在与郑淑琴等五人签订《合作建房协议》前即已与梁华丽就案涉房屋另行签订《合作建房协议》，该协议内容亦是约定梁华丽以固定单价取得约定位置和面积的房屋，其实质亦为买卖合同；虽未有证据显示关基荣等人与张旭日之间的合同关系，但从张旭日、关基荣、龙卫育、龙新娥、苏金花提交《合作建房确认书》中张旭日系以确认书甲方身份与关基荣等人共同作为乙方身份对重建后房屋逐房进行分配确认的内容并结合张旭日、关基荣、龙卫育、龙新娥、梁华丽、苏金花与郑淑琴等五人之间合同签订情况可以判断，跟张旭日与梁华丽之间的买卖合同关系一样，张旭日与关基荣等人之间就分割确认的各案涉房屋均为买卖合同关系。三、关于郑淑琴等五人与张旭日之间，关基荣与龙卫育、龙新娥之间，张旭日与苏金花之间，梁华丽与苏金花之间买卖合同的效力。案涉房屋所在土地系经人民政府批准由吴*一户作住宅使用的集体土地，系农村宅基地性质。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。依据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定，“国家实行土地用途管制制度”，第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”；第六十二条第三款规定，“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。案涉房屋系在宅基地上建设，基于“房地一体”主义，其流转必然涉及房屋所在宅基地使用权的流转，农村宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，具有福利和社会保障功能，非经县级人民政府批准，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花、关基荣、梁华丽均不属于案涉房屋所在某某村集体经济组织成员，无权享受该村宅基地使用权，其买受案涉宅基地房屋的各份转让协议，均违反了上述法律强制性规定，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会共同利益，均应当确认为无效。郑淑琴等五人请求确认其与张旭日签订的《合作建房协议书》，关基荣和龙卫育、龙新娥签订的《合作建房转让协议》，张旭日与苏金花签订的《合作建房转让协议》，梁华丽与苏金花签订的《合作建房转让协议》无效，于法有据，一审法院予以支持。四、关于郑淑琴等五人要求张旭日、龙卫育、龙新娥、苏金花、关基荣、梁华丽腾退案涉房屋3-7层并交还的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”，张旭日在与郑淑琴等五人签署协议后已将原地上房屋拆毁重建成现状房屋，因现状房屋已与案涉宅基地形成附合，根据案涉房屋所在集体组织出具的《证明》，案涉宅基地已由集体组织确认归郑淑琴、吴伯软所有，基于房地一体主义原则，对郑淑琴、吴伯软基于宅基地使用权返还请求权要求现占有使用案涉部分房屋人腾退返还各自占用房屋的诉讼请求，一审法院予以支持，吴基仔、吴东成、吴瑞群要求腾退返还的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。根据当事人提交的相关证据以及双方的庭审陈述，案涉房屋中非郑淑琴分得部分已再做分割并部分存在再次转让的情形，龙卫育、龙新娥确认案涉301房现由其使用，苏金花确认案涉501、701房由其使用，没有证据显示关基荣仍有占用案涉房屋，故郑淑琴、吴伯软请求龙卫育、龙新娥腾退返还案涉301房和苏金花腾退返还案涉501、701房，一审法院予以支持，郑淑琴、吴伯软针对关基荣的腾退返还诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。由于案涉房屋存在分割并部分连续转让的情况，不宜由张旭日、关基荣、龙卫育、龙新娥、梁华丽、苏金花直接在本案中就折价补偿或损失赔偿问题径行提起反诉，受让各方可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第八条第二款、第十条、第六十二条第三款，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、确认郑淑琴等五人与张旭日于2010年7月9日签订的《合作建房协议》无效；二、确认关基荣与龙卫育、龙新娥于2011年10月24日签订的《合作建房转让协议》无效；三、确认张旭日与苏金花于2013年5月15日签订的《合作建房转让协议》无效；四、确认梁华丽与苏金花于2014年5月8日签订的《合作建房转让协议》无效；五、龙卫育、龙新娥于判决发生法律效力之日起三十日内腾退于珠府集建总字第0402号建字【1990】第070700405号集体用地上建设房屋中所占用的301房并交还予郑淑琴、吴伯软；六、苏金花于判决发生法律效力之日起三十日内腾退于珠府集建总字第0402号建字【1990】第070700405号集体用地上建设房屋中所占用的501、701房并交还予原告郑淑琴、吴伯软；七、驳回郑淑琴等五人的其他诉讼请求。一审案件受理费17400元，由郑淑琴等五人共同负担8700元，张旭日、关基荣、龙卫育、龙新娥、梁华丽、苏金花共同负担8700元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于张旭日与郑淑琴等五人签订的《合作建房协议》成立何种法律关系的认定。郑淑琴等五人作为农村集体经济组织成员（村民）出地，张旭日作为非农村集体经济组织成员出资，合作建设农村宅基地上房屋并予以分配的合同，其本质为张旭日向郑淑琴等五人支付对价有偿使用集体分配给郑淑琴等五人的宅基地，双方之间实际上是买卖合同关系。同理，关基荣与龙卫育、龙新娥以及张旭日与苏金花、梁华丽与苏金花分别签订的《合作建房转让协议》，约定了龙卫育、龙新娥、苏金花是以固定价格取得重建房屋的权利，实际上也是一种买卖合同关系。因此，一审法院认定案涉协议是买卖合同关系正确，张旭日等人对此的上诉理由不能成立，本院不予采纳。由于张旭日等人不具备案涉房屋所在集体经济组织成员的身份，《合作建房协议》、《合作建房转让协议》均违反了国家法律关于土地管理的效力性强制性法律规定，应当认定为无效。二、关于一审法院未向张旭日、苏金花、龙卫育、龙新娥释明其可以提出反诉是否程序不当。鉴于案涉房屋已经分割给多个不同的主体，且部分房屋已被再次转让，本案中不宜直接处理反诉，一审法院认为张旭日、苏金花、龙卫育、龙新娥关于合同无效后的处理应另案起诉并无不当，也不存在剥夺或限制相关当事人的诉讼权利的情形。因此，张旭日、苏金花、龙卫育、龙新娥上诉主张一审程序不当、要求发回重审的理由不能成立，本院不予采纳。由于张旭日、苏金花、龙卫育、龙新娥在一审时并未提出反诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁决”的规定，张旭日、苏金花、龙卫育、龙新娥现上诉请求郑淑琴等五人赔偿房屋投资和增值收益属于二审提出反诉的情形，在郑淑琴等五人既未同意本院一并审理，也未同意调解的情况下，本院依法对上述反诉请求不予审处，张旭日、苏金花、龙卫育、龙新娥可另行起诉。三、对一审判决确认各方当事人签订的案涉合同无效以及腾退房屋，各方均未提出上诉，视为服判，本院予以维持。综上所述，张旭日、苏金花、龙卫育、龙新娥的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由张旭日、苏金花、龙卫育、龙新娥负担（张旭日、苏金花、龙卫育、龙新娥预交了127231元，由本院退回109831元）。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十二月三十日书记员  梁 暐