广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终13829号上诉人（原审原告）：冯爱玲，女，1978年3月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************025。委托诉讼代理人：覃晓林，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘羽麒，广东顺迪律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：连兆勇，男，1981年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************631。委托诉讼代理人：陈莉君，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铭豪，广东顺晖律师事务所律师。上诉人冯爱玲因与被上诉人连兆勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯爱玲上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判连兆勇立即向冯爱玲支付搬迁补偿款（不包括装修补偿款等其他费用）112000元和违约金（以112000元为基数，从2019年4月2日起按照年利率24%的标准计算至连兆勇实际清偿完毕之日止）；2.本案一审、二审诉讼费用由连兆勇承担。事实与理由：一、案涉补偿款为搬迁补偿款。由于顺德区大良街中区社区居民委员要进行村居工业园升级改造，顺德区大良街拆迁办需要征用案涉厂房。根据拆迁征收政策及相关法律规定，顺德区大良街拆迁办需支付搬迁费用，大良街道办与连兆勇签订搬迁费补偿协议，而连兆勇则与冯爱玲签订搬迁费补充协议，两份协议均指向搬迁补偿款。二、由于各项补偿费用（包括但不限于搬迁费、装修费、经营损失等）并非一次性协商及支付，涉及装修补偿款等其他费用仍在协商之中，未实际发生，故一审法院认定补偿款包括搬迁补偿款、装修补偿款无事实根据。三、案涉厂房的实际承租人是冯爱玲，并非连兆勇。案涉厂房由顺德区大良街中社区居民委员会集体资产管理办公室出租给连兆勇，连兆勇再出租给冯爱玲，冯爱玲是案涉厂房的实际使用人。依照有关拆迁征收政策，补偿的对象应该是冯爱玲。因此，既然冯爱玲都未与大良街道拆迁办协商装修补偿，一审法院认定补偿款包括搬迁补偿款、装修补偿款错误。连兆勇辩称，一、根据《协议》约定，经济损失理所当然已包含冯爱玲因连兆勇违约产生的所有损失。如果经济损失仅指搬迁补偿款，冯爱玲必然会在协议书中特别注明。冯爱玲现主张协议中约定的损失不包括装修补偿款有违诚实信用原则。二、所有装修工程均由连兆勇完成，冯爱玲根本不存在装修损失。三、《租赁合同》第五条第1点约定，连兆勇因政府征收提前收回厂房不构成违约，仅需退回保证金即可。但是，连兆勇为友好处理此事，同意额外支付一大笔补偿款给冯爱玲，冯爱玲却仍不满足。四、按照双方的约定，冯爱玲在收到连兆勇支付的第一期款项后应开始搬迁，但是其根本未进行任何搬迁，并以各种理由拖延。鉴于此，连兆勇不敢支付第二期款项。在冯爱玲起诉后，连兆勇曾多次向冯爱玲表示，同意立即支付剩余款项，但冯爱玲在收到款项后应立即全部搬离，将厂房交还给连兆勇。因此，连兆勇并非故意违约不支付剩余款项，无需支付违约金。冯爱玲向一审法院起诉请求：1.连兆勇立即向冯爱玲支付补偿款112000元及违约金（按欠款金额112000元及年利率24%自2019年4月2日起暂计算至2019年6月18日止为5824元；以后按年利率24%顺延至实际清偿完毕之日止）；2.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费等）由连兆勇承担。一审法院认定事实：2016年5月26日，冯爱玲与连兆勇签订《租赁合同》，约定连兆勇将位于佛山市顺德区大良新滘工业区鸿业路18号之二号厂房出租给冯爱玲使用，租赁期限自2016年6月1日起至2024年6月1日止。之后由于连兆勇需要提前收回租赁物，冯爱玲和连兆勇于2019年4月27日签订《协议》，约定《租赁合同》因连兆勇原因提前终止，连兆勇于2019年3月25日前一次性退回厂房租赁按金42000元，并补偿冯爱玲经济损失170000元，于2019年4月1日前一次性支付给冯爱玲；冯爱玲收完补偿款后于4月8日前搬迁完毕，期间所产生的水电费即时缴清，将厂房还给连兆勇；若连兆勇未能按约定清付款项的，则应按总金额每天百分之十支付违约金给冯爱玲，并承担由此造成的损失。上述协议签订后，连兆勇于2019年4月27日向冯爱玲转账支付100000元。由于连兆勇没有按照约定支付剩余补偿款，冯爱玲遂向法院提起诉讼。一审法院认为，冯爱玲和连兆勇签订的《租赁合同》及《协议》真实合法，均是双方对于权利义务的自由处分，双方均应按照约定履行。由于连兆勇没有按照《协议》约定向冯爱玲足额支付提前解除合同的补偿款，现冯爱玲要求连兆勇支付剩余补偿款112000元合法有据，法院予以支持。对于该笔补偿款的性质双方存在争议，冯爱玲在庭审过程中将诉讼请求第一项中的补偿款变更为搬迁补偿款（不包括装修补偿款等其他费用），冯爱玲认为《协议》中约定的补偿款170000元仅指搬迁补偿款，不包含装修补偿款等其他费用，连兆勇认为《协议》中约定的补偿款170000元包含搬迁补偿款、装修补偿款等在内的提前解除合同导致的全部经济损失。对于《协议》中约定的补偿款170000元的性质法院采纳连兆勇的主张，理由如下：首先，《协议》第二条写明因连兆勇违约，连兆勇同意补偿冯爱玲经济损失170000元，并于2019年4月1日前一次性支付给冯爱玲。从条文文意来看，该170000元是包含冯爱玲的全部经济损失的，并不是单指搬迁补偿款。其次，《协议》第四条写明冯爱玲收完补偿款后于4月8日前搬迁完毕，期间所产生的水电费即时缴清，将厂房交还给连兆勇。如果该170000元补偿款不包含装修补偿款等其他费用，那么就如冯爱玲所讲，因为双方还未就装修补偿款等达成合意，其只能将设备等物品搬离，不能拆除现有的装修，那么其自然也就无法将厂房交还连兆勇，由连兆勇实际的占有控制。因此可以看出，双方在签订《协议》之时达成的合意就是连兆勇支付完全部补偿款170000元后，冯爱玲将厂房交还给连兆勇实际占有控制。再次，冯爱玲也未能举证证明由于连兆勇提前终止合同导致其搬迁损失、装修损失等费用已经超过《协议》约定的170000元，其主张没有相应依据。综上，《协议》所指的170000元补偿款是包含搬迁补偿款、装修补偿款等在内的连兆勇提前解除合同导致的冯爱玲全部经济损失。冯爱玲的主张是对款项性质的认识错误，法院予以纠正。对于冯爱玲主张的违约金，《协议》约定若连兆勇未能按约定清付款项的，则应按总金额每天百分之十支付违约金给冯爱玲，并承担由此造成的损失。冯爱玲起诉时将违约金调整为从逾期次日开始，按照年利率24%的标准计算违约金至连兆勇实际清偿日止，没有超出法律法规的相关规定，连兆勇对于违约金的计算标准也没有提出异议，法院予以支持。连兆勇对于112000元补偿款应从2019年4月2日开始按照年利率24%的标准支付违约金至实际清偿日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：连兆勇于判决发生法律效力之日起十日内向冯爱玲支付补偿款112000元及违约金（以112000元为基数，从2019年4月2日开始按照年利率24%的标准计算至连兆勇实际清偿日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1328.24元（冯爱玲已预交），由连兆勇负担（连兆勇径向冯爱玲支付，法院不再收退）。二审期间，冯爱玲向本院提交《大良新滘工业区改造项目一期集体资产租赁物业搬迁补助方案》打印件一份，以证明政府的搬迁补助方案里未涉及装修补偿部分，案涉《协议》里也未涉及厂房装修补偿。装修补偿款应直接支付予实际承租人。连兆勇未向本院提交新证据。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，冯爱玲提供的拆迁补助方案没有相关部门的印章，无法确定其来源，本院不予采纳。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。二审争议焦点是冯爱玲和连兆勇签订的《协议》第2条所约定的经济损失是否包括装修补偿款等其他费用。该争议源于双方对《协议》条款的理解不一致，对此，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定予以分析。首先，从合同目的看。协议中已明确“现因甲方（连兆勇）原因需要提前终止合同，经双方协商一致达成以下条款”，表明该协议是双方协商终止合同之结果，其目的在于清结合同债权债务并终止合同，故在无相反证据的情况下，协议中约定的“甲方（连兆勇）同意补偿乙方（冯爱玲）经济损失170000元”应理解为对合同终止后整体的补偿，而并非仅对针对部分项目的补偿。其次，从合同条款看，协议中并未出现补偿款仅针对搬迁行为发生的费用等类似表述，且其余条款中亦未明确指明双方仍有其他损失不包括在约定的“经济损失”中。因此，冯爱玲上诉主张租赁物涉及装饰装修补偿款等费用并不包括在《协议》之中，理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2656.48元，由上诉人冯爱玲负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十二月二十四日书记员  钟伊发