湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12011号上诉人（原审原告）：长沙奥克斯置业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路858号奥克斯缤纷广场写字楼7楼7001室。法定代表人：何锡万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨波，男，1981年7月21日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人长沙奥克斯置业有限公司（以下简称“奥克斯置业公司”）因与被上诉人杨波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初6777号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。奥克斯置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持奥克斯置业公司的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由杨波承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。一审法院判决认定奥克斯置业公司于2016年6月26日开业时，仍有部分商铺未招租到位是没有事实依据的。案涉商场经前期2年的筹备期，在符合全部开业条件下才整体开始营业，开业当天，人流量即已突破30万，并获得了区政府领导的大力支持及关注，不存在部分商铺未招租到位，商业低迷一事。奥克斯置业公司对杨波的租金减免系在双方签订租赁合同时，为商场开业经营前。奥克斯置业公司之所以给予租金减免，系因为该商场为新开立商场，前三年通常为商户的经营扶持期，双方签订合同时，对于租金的标准、减免的方式、金额都是在商场开业前根据该商场定位、区域位置综合考量，进行磋商而确立的，并不存在一审判决认定的案涉商场商业氛围低迷而对其进行租金减免，一审法院对此认定错误。奥克斯置业公司已经依约将房屋交付使用，杨波正常使用了3年时间，其停止经营，系因为逃避欠付的租金、物业费而做出的，与奥克斯置业公司无关，奥克斯置业公司并不存在任何违约的情形。二、一审判决无法律依据。奥克斯置业公司在合同履行过程中并无过错，也无任何违约情形，杨波逾期支付租金、物业管理费的行为已严重违反合同约定，依法应承担违约责任。一审法院在对案涉商场的经营氛围进行评判时，未选定客观的参照物，在未考虑实体经济及杨波经营项目的实际情况下，径行认定商场商业氛围低迷，将合同约定的应付租金、违约金共计近20万元的金额调整为5万元，无法律依据。杨波答辩称，1.从杨波拍的照片看，昨天晚上关门的就有三十多家，整个商场根本没什么人，商场的氛围确实低迷；2.关于租金减免的问题，很多起诉了的都有免租协议，每年免九个月的租金，现在所有奥克斯的租户都不交租金，只是交一点物业费。奥克斯置业公司向一审法院起诉请求：1.解除奥克斯置业公司、杨波双方于2016年6月19日签订的《长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》；2.杨波将房屋恢复原状并交还给奥克斯置业公司；3.杨波向奥克斯置业公司清偿欠付的租金110591.1元（租金暂计算至2019年4月15日，剩余租金按照合同约定的标准计算至实际交还房屋之日止）；4.杨波向奥克斯置业公司支付违约金58864.53元（违约金以欠付的租金为基数按日千分之二的标准分段计算，暂计算至2019年3月11日止，后续违约金以欠付金额为基数计算至实际清偿之日止）；5.本案诉讼费由杨波承担。一审法院认定事实：2016年6月19日，杨波（乙方）与奥克斯置业公司（甲方）签订《长沙奥克斯置业有限公司与杨波关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》，约定“序言一、甲方是位于湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路788号的长沙奥克斯缤纷广场（以下简称“商业广场”）的建设单位和所有权人。二、甲方同意在广场建设完成后将其中步行街二层L2-08号商铺出租给乙方使用……第一条1.1双方确认，该房屋的套内建筑面积为238.6平方米。本合同项下该房屋的计租面积按套内建筑面积计算……第二条本合同项下租赁期限叁个租约年。2016年7月16日-2019年7月15日，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。合同项下所述租赁期间与租赁期限具有同样的含义。第三条免租装修期和计租日3.1从进场日至第九条所述开业日前一日为免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金、物业管理费，但是应当承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费、垃圾清运费等费用……3.2本合同所述计租日为第九条所述开业日。但乙方提前开业的，应从实际开业之日为计租日。第四条4.1自计租日开始，乙方应当承担该房屋的租金。该房屋的租金按照计租面积计付，具体标准为（1）第一个租约年每月每平方米租金为【30.00】元（大写：【叁拾元】整），即每月租金为【7158.00】元（大写：【柒仟壹佰伍拾捌元】整），为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，第一个租约年的第一个季度免除乙方【1】个月租金，第二季度免除乙方【2】个月租金，第三季度免除乙方【1】个月租金和第四季度免除乙方【2】个月租金，综上，乙方第一个租约年实际应交纳租金共为【42948.00】元（大写：【肆万贰仟玖佰肆拾捌元】整）；（2）第二个租约年每月每平方米租金为【30.00】元（大写：【叁拾元】整），即每月租金为【7158.00】元（大写：【柒仟壹佰伍拾捌元】整），为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，第二个租约年的第一季度和第二季度各免除乙方【1】个月租金，综上，乙方第二个租约年实际应交纳租金共为【71580.00】元（大写：【柒万壹仟伍佰捌拾元】整）；（3）第三个租约年每月每平方米租金为【31.5】元（大写：【叁拾壹元伍角】整），即每月租金为【7515.9】元（大写：【柒仟五百壹拾伍玖角】整，）乙方第三个租约年实际应交纳租金共【90190.8】元（大写：【玖万零壹佰玖拾元捌角】整）；4.2本合同项下的租金支付方式为：先付后用，以3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月15日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。为方便计缴，开业日不在每月1号的，首付租金计算方式为：开业日到当月月底加下个月开始连续3个月的租金……第五条经营品类及品牌乙方应当在该房屋内经营的品种为服务配套，品牌为逗乐钢琴智能中心，商铺号为L2-08……第六条保证金的交付6.1在本合同签署后15个工作日内，乙方应当向甲方支付14316元作为乙方在本合同项下的履约保证金……第七条进场及交付标准7.1双方约定，本合同项下的进场日为2016年6月18日，乙方的装修完成时间为2016年7月15日……第九条开业日本合同项下之开业日暂定为2016年7月16日；甲方以本合同约定形式另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算）。乙方不得擅自提前开业……第二十一条21.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、管理公司足额支付履约保证金、物业管理费保证金或质量保证金,则自乙方逾期支付之日起，甲方即有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于应付金额（即未支付保证金的数额）的违约赔偿金……21.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1％的迟延履行违约金。迟延超过三十日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费等累计超过三次（含本数），则甲方也有权单方解除合同，并且乙方应支付所在租约年六个月的租金作为违约金……21.6乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过十五日，经过甲方、管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或管理公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直于乙方履行相关付款义务为止。甲方或管理公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或管理公司因此受到第三方索赔的，则甲方或管理公司有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋……”上述合同签订后，奥克斯置业公司依约将涉案房屋交付给杨波使用，杨波依约向奥克斯置业公司缴纳了第一季度（2016年7月16日至2016年10月15日）的租金14316元。杨波经营过程中，因涉案商场商业氛围低迷，奥克斯置业公司遂对杨波的租金进行了部分减免。然自2018年1月16日起，杨波未再向奥克斯置业公司缴纳租金。2018年10月3日，奥克斯置业公司向杨波发出《律师函》一份，要求杨波在收到该函之日起3个工作日内缴纳截至发函之日止欠付的租金88043.4元、物业管理费113529.2元。因杨波未履行交租义务，奥克斯置业公司遂于2019年5月17日起诉至一审法院。2019年6月2日，杨波停止经营，并搬离了部分贵重物品。但因双方就欠缴费用的缴纳问题未达成一致意见而未办理退铺手续。2019年7月15日，奥克斯置业公司委托湖南智嵘律师事务所向杨波邮寄（2019）湘智嵘律函137号《律师函》一份，通知杨波解除双方签订的《租赁合同》及长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司与其签订的《物业服务合同》，并限杨波在收到该函后两日内将店铺恢复到租赁前的状态，逾期未处理，委托人将遗留在店铺内的全部物品视为遗弃物进行处理，由此产生的拆除费、搬运费、仓储费等均由杨波承担。后奥克斯置业公司将杨波留存在涉案房屋内的物品进行了清空处理。一审法院另查明：涉案商场于2016年6月26日对外整体开业，开业时，仍有部分商铺未招租到位。一审法院认为：奥克斯置业公司与杨波签订的涉案《长沙奥克斯置业有限公司与杨波关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应本着诚实信用的原则履行合同义务。然合同履行过程中，杨波未依约按时向奥克斯置业公司缴纳房屋租金，其行为显然构成违约，理应承担相应的民事责任。奥克斯置业公司作为涉案商场所有者和管理者，在合同履行过程中，其委托的实施商业运营管理的企业未能采取合理有效的商业运营管理措施，在整个涉案商场招租未完全到位的情形下即提前开业，影响了整体的商业氛围，且其亦未提供相应的证据证明其在商场的后续运营过程中采取了相关提升商业氛围的合理有效措施，导致包括本案杨波在内的部分商户最终无力经营撤场，对此，奥克斯置业公司自身显然存在相应的过错，亦应承担一定的违约责任。关于奥克斯置业公司、杨波签订的涉案《租赁合同》是否已解除的问题，因杨波已于2019年6月2日停止经营，且奥克斯置业公司在2019年7月15日向其邮寄送达了关于解除租赁合同的律师函后收回了涉案房屋，可知，奥克斯置业公司、杨波双方均已通过各自的行为解除了双方签订的涉案租赁合同，至于具体解除的时间，以杨波收到上述律师函之日即2019年7月16日为合同解除的时间。因奥克斯置业公司已将涉案房屋内杨波留存的物品进行了处理并收回，故其要求杨波将房屋恢复原状后交还的诉请，已无事实依据，不予支持。关于奥克斯置业公司主张的违约金，鉴于奥克斯置业公司在合同履行过程中对整个商场的运营管理亦未尽到相应的义务，亦存在违约的情形，应承担一定的违约责任，故对其主张的违约金不予支持。关于奥克斯置业公司主张的租金问题，本案中，杨波自2018年1月16日起未再支付租金，故自该日起至双方租赁合同解除之日即2019年7月15日的租金，杨波仍应支付给奥克斯置业公司，但考虑到整个涉案商场的商业氛围及杨波经营过程中的实际经营状况均较差等实际情况，从利益平衡的角度考量，故对杨波欠付奥克斯置业公司的租金，根据案件情况及双方在合同履行过程中的违约情况酌情予以调整，由杨波一次性支付奥克斯置业公司租金50000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、长沙奥克斯置业有限公司与杨波于2016年6月19日签订的《长沙奥克斯置业有限公司与杨波关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》于2019年7月16日解除；二、限杨波于本判决生效之日起十日内向长沙奥克斯置业有限公司支付租金50000元；三、驳回长沙奥克斯置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1845元，由长沙奥克斯置业有限公司负担345元，由杨波负担1500元。本院二审期间，奥克斯置业公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：证据一：1.2016年6月26日案涉商场开业日现场照片及开业记录；2.案涉商场微信公众号部分推广活动内容截图；3.奥克斯置业公司在微信公众号中对杨波经营商铺的线上推广截图，拟共同证明：案涉商场经充分准备于2016年6月26日开业，开业时人流量巨大，并无未招租到位提前开业的情况；在杨波经营期间，案涉商场会根据节假日、店庆等组织活动以提升商场人气；案涉商场公众号中对杨波经营的店铺进行过专项推广以提升其知名度。证据二：1.杨波与其妻子的结婚登记信息；2.杨波妻子与奥克斯置业公司签订的租赁合同；3.杨波的弟弟与奥克斯置业公司签订的租赁合同，拟共同证明：杨波并非因案涉商场商业氛围低迷而无力经营并撤场的，杨波停止经营后，其妻子、弟弟仍在2019年5月9日一同与奥克斯置业公司商谈租赁事宜并签订了租赁合同，且不再给予租金的前期帮扶期减免。证据三：1.奥克斯置业公司就案涉商铺与新的租赁户签订的租赁合同；2.（2018）湘0104民初3220号民事判决书；3.长沙奥克斯置业公司与湖南购玖电子商务有限公司、艾小凤签订的租赁合同，拟共同证明案涉商铺在杨波停止经营后已有第三方租赁，租金有所上涨，且不再给予前期帮扶减免；长沙市岳麓区的其他商场的租金单价均远高于案涉商场。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨波质证认为，对证据一真实性有异议，案涉商场到现在都没有招租到位，对证据一的第2点的推广活动认可，但没有带来实际效果；对证据二，杨波已经离婚，而且那个人不是杨波弟弟，没有任何关系；证据三，其他商场虽然成本高，但生意好。被上诉人杨波对奥克斯置业公司提交的证据均有异议。对奥克斯置业公司提交的上述证据，本院认为，证据一真实、合法，但不能达到上诉人的证明目的，本院对此不予采信。证据二、三与本案没有关联性，本院对此不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，商场整体商业氛围对商场的商铺经营有重要影响，是否租赁商场商铺经营以及出多少租金租赁一般也会考虑商场整体商业氛围。因此，在涉案商场整体商业氛围以及杨波经营过程中的实际经营状况较差等实际情况下，一审法院从利益平衡的角度考量，根据案件情况及双方在合同履行过程中的违约情况，将杨波应付给奥克斯置业公司的租金酌情认定为50000元，并无不当。综上所述，奥克斯置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3690元，由长沙奥克斯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴 莉审判员 黄 姝审判员 傅美容二〇一九年十二月二十三日书记员 陈仪静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。