山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0902民初2450号 原告：石建，男，1981年出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：韩克新，山东奋钧律师事务所律师。 被告：张洪来，男，1952年出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：许永鹏，山东金长虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马广伟，山东金长虹律师事务所律师。 原告石建与被告张洪来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石建的委托诉讼代理人韩克新、被告张洪来的委托诉讼代理人许永鹏、马广伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石建向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租赁费22400元、租房押金2000元；2.判令被告交付原告拆迁补偿款（以拆迁补偿协议中搬迁费、停产停业损失、装修补偿为准）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告常年租赁被告位于泰山区校的房屋约计1000平方米用于经营。该房屋为毛坯房，原告承租后装修及内部设施投入巨大。2019年3月，租赁房遇到政府拆迁，原告按要求停止经营，等待拆迁方案及补偿。现被告单方签订拆迁协议，并将租赁房屋的搬迁费、装修补偿及停产停业等补偿款据为己有。为维护原告合法权益，特向贵院起诉。 张洪来辩称，第一，答辩人同意返还被答辩人房屋租金19105元，在被答辩人交还租金押金条的情况下答辩人同意返还被答辩人租房押金2000元。第二，被答辩人的其他诉讼请求均没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。首先，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”；第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”的规定，被征收房屋价值的补偿对象是房屋的所有权人；搬迁、临时安置、停产停业损失的补偿对象也是房屋的所有权人而不包括其他人。本案中，被征收房屋的所有权人是答辩人，领取上述各项拆迁补偿的对象也只能是答辩人，被答辩人对拆迁房屋不具备任何拆迁补偿利益，其要求答辩人支付租赁房屋的搬迁费、装修补偿及停产停业损失没有任何事实和法律依据。其次，答辩人与被答辩人签订的多份《房屋租赁合同》第七条均明确约定“如因村委、上级各级政府性占用该房屋，出租方提前半个月通知给承租方，并解除合同，出租方不给予任何补偿，并双方结清其租赁等费用”。答辩人认为，《房屋租赁合同》系答辩人与被答辩人真实意思的表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，答辩人与被答辩人均应无条件接受该《房屋租赁合同》的约定。《房屋租赁合同》已经明确约定了在政府征用、征收该房屋的情况下，双方合同解除且答辩人无需给被答辩人任何补偿，现在被答辩人起诉要求答辩人支付拆迁补偿利益，亦明显违背了合同约定。第三，被答辩人主张其享有搬迁费及停产停业损失也明显违背了公平原则。答辩人出租房屋获取租金收益也属于明显的经营行为，因为涉案房屋拆迁答辩人无法继续出租被拆迁的房屋以获取租金收益，在此种情况下拆迁部门才向答辩人发放停产停业损失和搬迁费以弥补答辩人的相应损失。如果按照被答辩人的主张该搬迁费和停产停业损失属于被答辩人享有的话，那么答辩人仅能获得被拆除房屋的价值这一补偿，而无法获得因房屋被征收而造成的租金损失及搬迁损失，这就变成了答辩人为政府的拆迁行为买单，明显有违法律的公平原则。第四，被答辩人仅对租赁合同中的18间营业楼进行了简单装修，且被答辩人在得知涉案房屋被征收之后已将其添附的装修物全部拆除，被答辩人要求装修补偿没有事实依据。被答辩人承租的住房22间系用作宾馆，该22间房屋在被答辩人承租之前也是出租作为宾馆使用的，装饰装修在被答辩人承租之前就已经完成，被答辩人并未对上述房屋进行装修。被答辩人承租的营业楼18间被答辩人也只进行了石膏板隔断、卫生间洗手台等简单的装修，且被答辩人在涉案房屋拆除之前已经将上述隔断、卫生间洗手台等装修物自行拆走。参照《房屋租赁合同》第五条第3款“如合同到期，承租方不继续租赁……对房屋装修或增加的其他设施由承租方自行拆除处理，并恢复原貌”的约定，现在被答辩人已经将其添附的设施自行拆除处理，被答辩人再要求装修补偿没有事实依据。因此，综上所述，涉案房屋拆迁补偿的对象系房屋的所有权人也就是答辩人，与被答辩人无关；根据《房屋租赁合同》的约定被答辩人也无权要求相应的拆迁补偿；被答辩人要求停产停业损失、搬迁费、装修损失等没有任何事实和法律依据。请求人民法院在查清事实的基础上依法驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年5月8日、2017年5月2日，石炜炜作为承租方、被告作为出租方签订两份房屋租赁合同，租赁期间分别为2016年5月15日至2017年5月15日、2017年5月15日至2018年5月15日，其余内容一致，约定：原告承租被告房屋营业房18间，年租金32400元，一次性预交一年租金32400元。石炜炜于2016年5月8日支付被告当年租金32400元、押金2000元，于2017年5月2日支付被告当年租金32400元。对该两份合同，原告及石炜炜均称二人系兄妹关系，石炜炜代原告签订合同并交付租金、押金，石炜炜同意该押金由被告退给原告。 2018年5月14日，原告作为承租方、被告作为出租方签订房屋租赁合同一份，约定：原告承租被告房屋营业房18间，年租金32400元，一次性预交一年租金32400元，租赁期限自2018年5月15日至2019年5月15日。原告于2018年5月14日交付被告当年租金32400元。 2016年12月25日、2018年1月1日、2019年1月1日，原告作为承租方、被告作为出租方签订三份租赁合同，租赁期间分别为自2017年1月1日至2018年1月1日、2018年1月1日至2019年1月1日、2019年1月1日至2020年1月1日，其余内容均一致，约定：原告承租被告房屋住22间，年租金20000元，一次性预交一年租金20000元。原告均于签订合同当日交纳当年租金20000元。 以上六份房屋租赁合同第五条均约定“如合同到期，承租方不继续租赁，应提前一个月通知给出租方搬出，对房屋装修或增加的其他设施由承租方自行拆除处理，并恢复原貌。”第七条均约定：“如遇村委、上级各级政府性占用该房屋，出租方提前半个月通知给承租方，并解除合同，出租方不给予任何补偿，并双方结清其租赁等费用。” 2019年3月6日，泰安市人民政府发布拟征收土地公告，征收土地为泮河大街以北、温泉路以东、山东农业大学以西，涉及农村集体经济组织为宁家结庄村。2019年3月18日，泰安市泰山区宁家结庄村村民委员会发布征地搬迁通知，通知泮河大街以北、温泉路以东、山东农业大学以西宁家结庄村农大小吃街拆迁范围土地上的全体经营业主于2019年3月27日24时前尽快将全部经营物品搬离完毕，政府随后将对该拆迁区域停水停电并设置拆迁围挡。 2019年3月30日，泰安市泰山区宁家结庄村村民委员会作为拆迁人、泰安市泰山房屋拆迁服务中心作为委托拆迁人、被告作为被拆迁人签订集体土地上房屋货币补偿协议，约定：第二条：补偿方式及数额，拆迁人以货币补偿的方式补偿被拆迁人，拆迁被拆迁人房屋建筑面积7923.23平方米，补偿5947320.13元；附属设施（物）补偿1429943.68元；搬迁费79232.25元；停产停业损失补偿费1901574元；以上补偿款合计9358070.06元。第三条：资金结算及支付方式本协议签订后，被拆迁人方应于2019年4月5日前搬迁腾空，将被拆迁房屋完好移交拆迁人，验收合格后，拆迁人将补偿款一次性付给被拆迁人。拆迁补偿汇总表载明：1.房屋建筑物建筑面积7923.23㎡，金额5947320.13元，2.装修及构筑物金额1429943.68元，3.停产停业损失建筑面积7923.23㎡，金额1901574元，4.搬家费建筑面积7923.23㎡，金额79232.25元，合计9358070.06元。附属物补偿表载明：22夹芯板隔断3561.6元，23夹芯板隔断844.8元，24夹芯板隔断1020.6元，25石膏板隔断1373.4元，28水泥板隔断2802.5元，29夹芯板隔断9865.8元，38石膏板隔断38584元，51石膏板隔断7766元。 庭审中，被告称已收到上述全部补偿款；附属物补偿计算表第21至53项是涉案房屋附属物的评估价格，所有隔断部分是原告装修的，但现在原告已经拆走了。原告称第21至36项对应18间租赁合同；第37至53项对应22间租赁合同，原告承租该40间房屋时，都是毛坯，原告是建好后第一手承租人；原告2019年3月初撤出后，是被告向拆迁办交接场地，被告主张原告拆除没有依据。被告未提交证据证明原告拆除了相关隔断，原告未提交证据证明其对涉案40间房屋进行了其他装修添附。 原告明确其主张的附属物补偿即附属物补偿计算表第21至53项；原告承租房屋面积按间计算约930㎡，搬家费根据拆迁补偿汇总表按10元/㎡计算；停产停业损失根据拆迁补偿汇总表7923.23㎡，金额1901574元，原告承租930㎡按比例计算。被告称原告承租面积约900㎡。原被告均未提交证据证明租赁面积。原告称认可被告计算的租赁费19105元，其余租赁费不再主张。 本院认为，原被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。现租赁合同因政府征收土地无法继续履行，被告应退还原告剩余租金19105元及押金2000元。本案争议焦点是原告是否有权要求被告支付附属物补偿、搬家费、停产停业损失补偿等费用。 合同权利义务由合同双方约定产生，只约束于合同相对方，合同之外的第三人不享受和承担合同约定的权利和义务。货币补偿协议同样遵循合同相对性原则，补偿协议以外的人包括承租人不享有补偿合同的权利。租赁合同履行过程中，出租房屋被征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，补偿费用是政府补偿被征收人的，是支付给被征收人的费用。承租人不能依据补偿项目名称来确定具体补偿项目应归其所有，故原告要求以协议约定的补偿项目及标准为据主张相应费用归其所有，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。 出租人与承租人之间虽有征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同法律关系。当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。双方租赁合同第七条约定“如遇村委、上级各级政府性占用该房屋，出租方提前半个月通知给承租方，并解除合同，出租方不给予任何补偿”，该约定事项明确具体，应尊重当事人之间的约定。但考虑到，原告对该合同无法继续履行并无任何过错，合同提前解除必然会导致原告确实存在一定的损失，应对损失的确定及补偿问题进行明确。 关于原告主张的附属物补偿，鉴于被告认可附属物补偿计算表第21至53项中的隔断部分由原告装修，被告应将该部分补偿款返还原告，合计65818.7元。关于原告主张的其他附属物，被告对此有异议，根据合同约定被告不负有补偿的义务，故对其他附属物补偿的诉求，本院不予支持。 关于搬家费，因征收时涉案40间房屋由原告经营占用，原告是实际搬迁的主体，故相应的搬家费应补偿给原告，补偿标准可参照补偿协议的标准按10元/㎡计算，面积应按900㎡，总计9000元，被告应返还原告。 关于停产停业损失，政府对于被征收人的停产停业损失等补偿费属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业等损失及损失多少为依据，该部分费用是政府补偿给被征收人的费用，原告既然要求被告支付其停业损失等费用，就应提供相关证据证实。而且被告将涉案房屋出租给原告经营使用，此时的停产停业损失应当包括原告无法继续经营的损失及被告无法继续出租房屋的租金损失。至于双方损失的划分比例应考虑到以下因素：1.从常理来说，营业损失应适当大于租金损失；2.剩余租期，18间房屋的租期剩余两个月左右，22间房屋的租期剩余大半年；3.租金数额，18间房屋年租金32400元，22间房屋年租金20000元。综合以上因素，应认定原告享有涉案房屋停产停业损失补偿款的30%为宜，该损失数额为64800元（1901574元×900㎡/7923.23㎡×30%）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告张洪来于本判决生效之日起十日内返还原告石建剩余租金19105元及租赁押金2000元； 二、被告张洪来于本判决生效之日起十日内支付原告石建附属物补偿款65818.7元； 三、被告张洪来于本判决生效之日起十日内支付原告石建搬家费9000元； 四、被告张洪来于本判决生效之日起十日内支付原告石建停产停业损失64800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3330元，由原告石建负担1830元，被告张洪来负担1500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  马翔 二〇一九年十二月十六日 法官助理高文科 书记员顾绍武