黑龙江省鹤岗市工农区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0403民初1093号原告：鹤岗市群兴物业管理有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市工农区先锋木业**楼负****。法定代表人：孙宗丽，职务经理。委托诉讼代理人：张喜群，男，1973年5月22日出生，汉族，系该公司负责人，住黑龙江省鹤岗市工农区。被告:沈启富，男，1962年7月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：沈宏旭，男，1987年9月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市工农区，系被告沈启富的儿子。原告鹤岗市群兴物业管理有限公司（以下简称群兴物业公司）与被告沈启富物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告群兴物业公司委托诉讼代理人张喜群、被告沈启富委托诉讼代理人沈宏旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告群兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告沈启富给付拖欠的鹤岗市先锋木业小区（以下简称先锋木业小区）2号楼6单元301室房屋2016年度-2019年度取暖费7220元、取暖费滞纳金3899元、声控灯费90元、物业费1723.68元，合计12932.68元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告沈启富系原告群兴物业公司提供服务管理的先锋木业小区2号楼6单元301室业主，沈启富于2016年至2019年未缴纳物业费、取暖费及声控灯费，原告为先锋木业小区提供物业管理服务和供暖期间，一直积极履行相关权利和义务，依法对被告居住小区实施物业管理和供暖工作，按合同规定被告沈启富应按房屋面积向原告支付物业费，取暖费，缴费时间为每年的10月1日至12月31日前，逾期缴费从逾期之日起按应缴费用的千分之一每日缴纳滞纳金。被告享受供暖服务后，拒不支付供暖费用，构成违约。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业费、取暖费，但其未予理睬，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告沈启富辩称，小区原物业鹤岗市庆群物业管理有限公司（以下简称庆群物业公司）对小区管理没有经营权，先锋木业小区开发商与原庆群物业公司签订的合同无效，故庆群物业公司与群兴物业公司签订的合同也应视为无效。群兴物业公司在办事大厅注册成立时间是2016年6月20日，但2010年庆群物业公司就使用群兴物业公司的名字催缴过我家的取暖费，在我家贴的关栓通知也是用的群兴物业公司的名字，但没有通知日期。并且群兴物业公司供暖温度不达标，我小区居民多次到市委市政府、市信访办、供热办等相关部门反映温度不达标的问题，有上访记录为证，市信访办答复件上写明小区温度不达标。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告群兴物业公司提供合作供热协议二份、前期物业合同一份，证实群兴物业公司受先锋木业小区两个开发商委托，为小区从事供暖及物业服务，公司完全按照正常的物业委托流程介入该小区。被告沈启富对该证据有异议，认为庆群物业最后一次在工商部门验照时间是2012年5月8日，然后企业状态显示吊销，与签订合同时间不符，没有资质签合同。本院认为，原告提供的鹤岗市太龙房地产开发公司与黑龙江志和房地产开发公司合作供热协议和前期物业服务合同系双方真实意思表示，不属于合同无效的法定情形，故对该证据予以采信。2．原告群兴物业公司提供沈启富实际入户通知单一份、物业合同书一份，证实沈启富是先锋木业小区**楼****房屋产权人，庆群物业公司和被告签定的物业合同有效。被告沈启富对该证据的真实性无异议，但根据物业合同显示原告未能达到合同中的服务标准。本院认为，被告的质证意见与原告所要证实的问题无关，对该证据予以采信。3．原告群兴物业公司提供物业公司转让协议一份，证实群兴物业公司和庆群物业公司有合法的转让文本，被告沈启富对该证据的真实性有异议，原告提供的转让协议复印件不能证明是真的，也没有证据佐证。本院认为，群兴物业公司提交的与庆群物业公司之间转让协议，是双方真实意思表示，且被告已认可群兴物业公司为小区实际提供物业服务，故对该证据予以采信。4．被告沈启富提供信访上访材料16页，用以证实先锋木业小区居民多次到市委、市政府、区政府、市信访办、市供热办反映温度不达标问题，且我市信访办答复件上已说明小区温度不达标，原告群兴物业公司对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，2017年7月17日，张喜群和执法局供热办刘信英局长亲自走访了小区上访人近**居民，而且现场测量了室内实际温度，其中张海、张秀兰家中实际温度确实在15度左右，我们安排了工作人员进行了温度调整及维修，第二天有明显升温，但是此信访意见单指某个体几个业主，与被告沈启富无关，信访群体当中无此人，也无直接指向被告。2018年的信访意见处理书，是本小区业主及我群兴物业公司共同意见，提出并入供热大楼，以缓解企业各方面困难及要求，刘信英局长和居民代表口头承诺尽快解决并网问题。本院认为，被告沈启富提交的信访材料，其中信访事项处理意见书是对万圃园小区住户进行现场测温，温度15度不达标，后经整改并回访，住户反映全天大部分时间温度达标，故对该证据不予采信。5．被告沈启富提供照片一张，证实群兴物业公司于2010年10月10日在被告供热箱上张贴过关栓通知，然后2016年11月1日又用庆群物业公司的关栓通知单通知被告关栓。庆群物业公司在2012年5月8日在工商部门验照后被吊销营业资质，然而2016年11月1日依然使用庆群物业公司的关栓通知单通知我关栓。且关栓通知单上有公章。足以证明两公司关系不明。原告群兴物业公司对该证据的真实性无异议，我公司2012年进入先锋木业小区供热，无论是庆群物业公司还是群兴物业公司以及张喜群本人都是实际经营人，本小区业主及工农区政府、市物业办、市执法局及相关主管领导、小区业主都能证明张喜群实际服务的工作。庆群物业公司注销2个月以后，张喜群为法人的庆群物业公司向工商局提出复议申请书，当时主管科长调离，直至成立群兴物业公司也未予答复，群兴物业公司的成立一是为了方便小区业主开取取暖费发票，主要也是为了重新取得物业资质，正规在小区从事物业服务。本院认为，经审查，可以证明群兴物业公司委托诉讼代理人张喜群系原庆群物业公司、群兴物业公司实际经营者，并实际为小区提供了物业服务，故对该证据予以采信，对被告要证明的问题不予采信。6．被告沈启富提供照片42张、照片复印件10张，证实小区物业未达到合同服务标准，在我市党校财达综合楼物业每平方0.25元，都提供公共区域易损件的更换。原告群兴物业公司认为该小区是2019年9月份弃管的，被告无法证明照片具体拍摄时间，或者同小区居民同时在现场，共同证明此照片时间的真实有效。照片原告进行了分类，居民垃圾处理方面在我物业公司弃管之后已经由环保部门承包给个人，每户应该履行的义务是月收费6元，因我物业公司弃管，环卫部门无从收费才造成垃圾成堆。其中一部门照片是张喜群个人产权的车库门前及办公室门前，是工人维修后的现状，虽某一部分凳子、地面有裂、地面有裂缝有规定土建部分是开发商终身维修。关于物业费每平方0.45元在入户期间有物业合同书，价格在沈启富的入户物业合同已经约定，而且本人签了字。本院认为，被告提交的先锋木业小区卫生情况照片无时间、地点等具、地点等具体情况说明反映小区长期、整体的状况，故对该证据不予采信。本院根据诉讼当事人的举证、质证、法院认证及当事人的陈述，认定本案事实如下：2013年10月10日，先锋木业小区2#楼、3#楼委托给庆群物业公司负责小区的锅炉房供热工作，供热的收费标准按市政府规定执行。2016年6月20日，原告群兴物业公司与庆群物业公司签订了《物业公司转让协议》，庆群物业公司将其与先锋木业小区项目业主签订的《物业管理合同》中约定权利义务一并转移给群兴物业公司，由群兴物业公司为该小区业主提供物业及供热服务，物业费每月0.45元/平方米、楼道声控灯费每年30元/户，供热期为每年10月15日起至次年4月15日，缴费期为每年10月1日起至12月31日前。被告沈启富系鹤岗市工农区先锋木业小区2号楼6单元301室业主，该房屋建筑面积106.4平方米。被告拖欠2016年至2019年度的物业费、取暖费、声控灯费未缴纳。本院认为，原告群兴物业公司从庆群物业公司处受让了先锋木业小区物业、供热服务工作，被告系该小区2号楼6单元301室业主，原、被告之间虽未签订书面服务合同，但原告事实上为被告提供了相关服务，故被告应按照相应标准向原告缴纳费用。沈启富主张的群兴物业公司的供暖长期不合格，其提供的证据不足以反应小区多年来的供暖情况，且按照《黑龙江省城市供热管理条例》的相关规定，如用户认为供热单位供热达不到规定温度或约定温度的，可以告知供热单位进行测温，经测温确实达不到相应温度的，用户可以要求供热单位按照标准退还热费，但如果由于用户不交纳热费导致达不到规定温度的，供热单位不承担责任，并可以要求用户对其损失进行赔偿。本案中，沈启富对其住房并未向供热公司或相关部门主张温度不达标而进行温度测量，沈启富以供热未达到规定温度为由拒绝缴纳取暖费的抗辩理由不能成立。沈启富认为群兴物业公司提供的卫生不达标、物业管理不合格，其提交的证据并不足以反映小区的长期、整体状况，其拒绝缴纳物业费的抗辩理由不能成立。综上，对原告要求被告交纳2016年至2019年度的取暖费7220元、物业费1723.68元、声控灯费90.00元的诉讼请求，本院予以支持。群兴物业公司主张沈启富应按照每日1‰的标准支付滞纳金的请求，因标准明显过高，应予以调整，本院仅支持以各年度欠费金额为基数，自欠费年度的次年1月1日起（如2016-2017年度取暖费，自2017年1月1日起）至原告主张的2019年6月24日止，参照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈启富于本判决生效之日起十日内给付原告鹤岗市群兴物业管理有限公司2016年至2019年物业费1723.68元；二、被告沈启富于本判决生效之日起十日内给付原告鹤岗市群兴物业管理有限公司2016年至2019年取暖费7220元；三、被告沈启富于本判决生效之日起十日内给付原告鹤岗市群兴物业管理有限公司2016年至2019年声控灯费90元；四、被告沈启富以各年度欠费金额为基数，自欠费年度的次年1月1日起至2019年6月24日止，参照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，给付拖欠原告鹤岗市群兴物业管理有限公司的取暖费滞纳金；五、驳回原告鹤岗市群兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123.32元，由被告沈启富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审 判 长  王玥丹人民陪审员  任 伟人民陪审员  谢方忠二〇一九年十二月三十一日书 记 员  裴浩钧