山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5669号 上诉人（原审原告）：赵霞，女，1967年1月9日出生，汉族，居民，住昌乐县。 委托诉讼代理人：吴振国，昌乐亿铭法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：山东荣兴置业有限公司，住所地青州市八喜东路（钢材物流园内）。 法定代表人：白国兴，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：鞠晨昊，山东闻法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢保武，山东闻法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：昌乐县金泰拆迁服务有限公司，住所地昌乐县文化路中段。 法定代表人：张伟儒，总经理。 委托诉讼代理人：唐帅帅，山东宝都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋学杰，男，1976年12月31日出生，汉族，该公司职工，住昌乐县。 上诉人赵霞因与被上诉人山东荣兴置业有限公司（以下称荣兴公司）、昌乐县金泰拆迁服务有限公司（以下称金泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人至今未给上诉人办理房产证，涉案房屋也没有达到交付条件，上诉人要求被上诉人支付延期交房违约金及安置期内的房屋租赁费合理有据。一审置上诉人提交的证据于不顾，无视事实，判决错误。 荣兴公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 金泰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人诉求的主要依据是2011年9月23日和荣兴公司签署的房屋拆迁协议，该协议和金泰公司无任何法律关系，请求驳回其对金泰公司的上诉。 赵霞向一审法院起诉请求:1、荣兴公司为赵霞办理房产证；2、荣兴公司、金泰公司共同赔偿延期交房违约金30567.8元及安置期内房屋租赁费14448元；3、诉讼费用由荣兴公司、金泰公司承担。 一审法院认定事实：2011年9月23日，赵霞（乙方）与金泰公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议》，约定：一、甲方拆除乙方位于昌乐县城新昌路西、洪阳街南侧的住宅性房屋一宗，证载正房面积56平米，补偿91840元，未确权房屋16.44平米，补偿26140元，小计补偿117980元。二、甲方付给乙方附属设施补偿费15570元。三、乙方选择产权调换的，甲方付给乙方主房12个月的临时安置费3477元，由乙方自行寻找临时安置用房，超出过渡期的，甲方按主房面积6元/月/平米的标准继续发放临时安置费，直至交房为止……。 2011年9月23日，赵霞（乙方）与荣兴公司（甲方）签订《房屋产权调换协议》，其中约定：一、乙方用原被拆迁住宅楼置换为甲方开发的泰和世家项目主房一套及储藏室一间；二、双方不再互相找补差价。……四、乙方选择的置换房，在办理产权等过程中产生的费用，均由甲方承担。五、交房时间：自本协议签订之日起12个月内交房即2012年10月30日前，逾期，甲方需承担违约责任。金泰公司作为合同的见证方在合同中盖章。2015年7月1日，赵霞出具收到条，载明收到临时安置费每月700元，共计4900元。2015年8月29日，赵霞向荣兴公司出具回迁户交房申请，载明“现申请贵公司交付4号楼4单元101室，以后不再计算并不再支取因延时交房产生的房屋租赁费。”2015年9月份赵霞向物业公司交付物业费、电费、装修押金。庭审中，赵霞申请证人刘某、王某出庭，欲证明赵霞在2015年9月份办理房屋交接手续后发现房屋质量存在问题，荣兴公司将该房屋重新进行了改造设计并于2016年4月交付赵霞使用。 一审法院认为,赵霞与金泰公司、荣兴公司签订的《房屋拆迁补偿协议》、《房屋产权调换协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，予以确认。协议签订后，双方均应依照约定履行各自的义务。按照赵霞与荣兴公司签订的《房屋产权调换协议》，荣兴公司应当按照约定在条件成就后为赵霞办理房屋产权登记。本案中，赵霞已经于2015年7月1日领取安置费并于2015年8月29日向荣兴公司申请交房，2015年9月赵霞向物业公司交付物业费、电费、装修押金，可视为荣兴公司已经履行了房屋交付义务。赵霞虽主张该房屋的实际交房时间为2016年4月份并申请证人刘某、王某出庭作证，但赵霞并未提交证据对两证人的身份予以证明，荣兴公司对此不予认可，故对赵霞的主张不予认定，荣兴公司已经于2015年9月履行房屋交付义务，故赵霞主张荣兴公司支付延期交房违约金及安置期内房屋租赁费无事实依据且已超出诉讼时效，故对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、山东荣兴置业有限公司于判决生效后十日内协助赵霞办理房屋产权登记证书；二、驳回赵霞的其他诉讼请求。案件受理费925元，减半收取463元，由山东荣兴置业有限公司、昌乐县金泰拆迁服务有限公司承担。 二审中，赵霞提交以下证据：1、昌乐县房屋征收和补偿工作中心出具的证明一份，主要内容为刘某在2011年9月23日赵霞签订房屋拆迁安置补偿协议时担任昌乐县拆迁办党委副书记、副主任职务，周健担任昌乐县拆迁办拆迁一科科长职务，为涉案项目包靠责任人。赵霞主张，一审时出庭作证的证人刘某系涉案项目包靠责任人，当时刘某在动员赵霞拆迁时，赵霞提出置换房屋过程中所产生的一切费用均由开发商承担，后来签订安置协议。2、“昌乐兴业物业管理有限公司”营业执照（副本）复印件一份，载明法定代表人为王某。赵霞主张，一审时出庭作证的证人王某系该物业公司经理，了解涉案房屋的当时情况，涉案房屋交付时存在许多问题，后经重新维修后才实际交付。3、照片打印件三份，标注时间为2015年10月18日至2016年7月21日。赵霞主张，照片显示的内容为涉案房屋交付后发现存在问题，又重新进行维修后才实际交付。经质证，荣兴公司对于证据一的真实性无异议，但认为刘某对涉案房屋的交接过程不清楚，不能证明赵霞的主张；对证据二不予认可，称涉案房屋的物业公司是青州荣兴物业管理有限公司，并非该营业执照显示的“昌乐兴业物业管理有限公司”，该公司未实际服务涉案小区；对证据三不予认可，无法确认照片与涉案房屋的关系，且从中可以看出装修人员在进行装修，如果照片属实，可以证明已经交房。金泰公司的质证意见同荣兴公司的质证意见。 本院认为，对于证据一，当事人均无异议，能够证明刘某的身份情况，但是该证据及刘某在一审出庭时所作证言，均不能否定赵霞与荣兴公司、金泰公司签订的书面协议内容，且书证的效力高于证言的效力，故应以书面协议约定内容为准。对于证据二，该证据复印自法院档案，真实性可以确认，但不能证明该物业公司参与涉案房屋所在小区的物业管理，也不能证明王某清楚涉案房屋的交付情况，而且，一审时2015年9月11日赵霞交纳物业费、装修押金时，加盖的收费专用章为“昌乐泰和世家小区收费专用章”并未显示“昌乐兴业物业管理有限公司”的相关信息，故赵霞提供的该证据与其主张的内容之间缺乏关联性，不予采纳。对于证据三，该证据显示的内容均系房屋局部情况，是否系涉案房屋无法核实确认；造成证据显示内容的原因亦无法确认，无法证明赵霞关于涉案房屋存在大量问题并重新进行维修的事实。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为赵霞向金泰公司、荣兴公司主张逾期交房违约金及安置期内租赁费是否成立、应否支持。 赵霞分别与金泰公司、荣兴公司签订的《房屋拆迁补偿协议》、《房屋产权调换协议》真实合法有效，双方均应按约履行。根据协议约定，赵霞的旧房被拆除，赵霞领取了安置费。关于交房时间，根据赵霞于2015年8月29日出具的“泰和世家回迁户交房申请”，能够证明赵霞于该日从荣兴公司处接收涉案房屋，并明确表示“不再计算并不再支取因延时交房产生的房屋租赁费”，赵霞在该申请中签字确认，应当认定系赵霞与荣兴公司之间就涉案房屋的交付凭证，可以确认双方于该日期交房。赵霞虽主张涉案房屋存在许多问题，并经重新维修后才于2016年7月份实际交付，但其在一、二审中提交的证人证言、照片资料等证据均不能证明该事实，亦不能否定双方就涉案房屋已经交接的事实，故对于赵霞关于涉案房屋交付过程及交付时间的主张不予采信，其要求支付该期间的房屋租赁费缺乏事实依据。至于涉案房屋是否存在质量问题、是否给赵霞造成损失，赵霞可以通过其他合法方式维权。按照合同约定，荣兴公司应于2012年10月30日交房，但荣兴公司未按期交房构成违约。至于违约责任，双方并未在协议中进行约定，不能据此确定荣兴公司的违约责任如何承担，赵霞要求荣兴公司赔偿逾期交房违约金缺乏计算依据；另外，涉案房屋交付时间为2015年8月29日，此时赵霞已经明确知道房屋逾期交付，自身合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，根据诉讼时效为三年的法律规定，其应于2018年8月30日前提起诉讼，但赵霞提起本案诉讼系在2019年4月25日，已经超出诉讼时效期间，其诉讼请求亦不应得到支持。因此，一审判决驳回赵霞关于逾期交房违约金及安置期内房屋租赁费的诉讼主张合法有据，应予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费925元，由赵霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十二月四日 书记员  于 涛