重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民初20号原告(反诉被告):重庆第二师范学院，住所地重庆市南岸区学府大道9号，统一社会信用代码12500000450381728H。法定代表人：杜惠平，校长。委托诉讼代理人，王爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师，一般授权。被告(反诉原告)：重庆浙渝房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区较场口88号C区塔楼12-4#，统一社会信用代码91500103771770716D。法定代表人：徐锦芳，总经理。委托诉讼代理人，徐建东，江苏东鼎律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人，管怀良，江苏东鼎律师事务所律师，特别授权。原告(反诉被告)重庆第二师范学院(下称第二师院)与被告(反诉原告)重庆浙渝房地产开发有限责任公司(下称浙渝公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月21日、11月22日、2019年12月12日公开开庭进行了审理。第二师院的诉讼代理人王爽，浙渝公司的诉讼代理人徐建东、管怀良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第二师院向本院提出诉讼请求：1.确认重庆市南岸区商业门面2房屋及吊一楼、吊二楼车库64个车位归原告所有（财产价值估算约3000万元）；2.判令被告重庆浙渝房地产开发有限责任公司办理相关过户手续，将重庆市南岸区商业门面2房屋及吊一楼、吊二楼车库64个车位登记过户至原告名下；3.本案的诉讼费、保全费、公告费等由被告浙渝公司承担。事实和理由：2007年7月20日，第二师院与浙渝公司签订了《重庆教育学院教职工经济适用住房联合开发协议》（下称《联合开发协议》），协议约定：由浙渝公司依法取得位于原告校区的南区、北区两块地的划拨土地使用权，并用于教职工经济适用房项目的建设和开发，且项目建成后由原告以每平方米1900元的价格回购住房和幼儿园，并支付420万元建设成本获得南区40%的商业门面和40%的车库。后浙渝公司完成了南区土地的整体开发。2012年5月24日，第二师院和浙渝公司召开会议进行协商，并形成《会议纪要》，经双方签字予以确认。《会议纪要》明确约定：“2009年双方签认绘制的产权分割图是双方进行产权分割的依据，但按有利于使用、方便管理的原则，双方协商可以局部调整、细化，但4：6分成比例不变；且由浙渝公司联系房测单位，在办完大证后，立即进行产权划分。”后原告与浙渝公司通过平面图的方式对商业门面和车库进行了明确分割，其中南岸区学府大道9号附2号、附15号、附16号、附17号、附18号、吊一楼商业门面2房屋及吊一楼、吊二楼车库64个车位归原告所有。第二师院已按《联合开发协议》向浙渝公司支付了近全部价款，前述房屋一直由原告合法占有使用，原告已与重庆理正旺投资有限公司、中国银行股份有限公司重庆南岸支行签订《房屋租赁合同》，将上述房屋交由承租人使用多年。原告始终在积极推动上述商业门面及车库产权证的办理，但被告一直未为原告办理过户登记，经多次协商无果后，原告遂提起本案诉讼。综上，原告已经向被告支付了近全部价款，且双方已通过多种方式明确了原告的所有权，原告也实际占有使用该不动产，故为保护原告正当权益，避免国有资产流失，请求判如所请。因诉讼中案情发生重大变化，第二师院将前述诉讼请求变更为：1.判令被告将重庆市南岸区学府大道9号附2号、附15号、附16号、附17号、附18号登记过户至原告名下；2.并赔偿因逾期为原告办理过户登记手续所造成的损失。3.如原告诉讼请求中的部分请求因被告履行不能而不能得到支持，则请求解除《联合开发协议》中该部分内容的权利义务关系，并判令被告赔偿相应房屋价值损失，房屋租金损失，最终以评估鉴定为准；4.因被告原因导致合同无法继续履行，被告应当将北区土地的使用权归还原告；5.赔偿原告向第三人支付的合法损失(被告应对案外人郑强支付的合法损失；被告应对案外人重庆理正旺投资有限公司、中国银行股份有限公司重庆南岸支行承担的合法损失)；6.被告赔偿原告因交付住房不符合约定标准造成的经济损失，最终以评估鉴定或法院审理查明为准；7.本案的诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。浙渝公司辩称，第二师院诉称联合开发是事实，但法院认定的案由是房屋买卖合同纠纷不予认可，案由应当是联合开发纠纷。根据双方在建设开发过程中的约定，浙渝公司是应当把部分的裙楼及全部的塔楼、车库交付给第二师院，但第二师院应当按照联合开发要求支付浙渝公司相应建设工程及开发管理等成本费用，开发成本不仅仅是工程款。第二师院诉状中称已经支付近全部价款不是事实，第二师院主要特指的价款是1950元/平方米回购款及420万元的门面房款。浙渝公司认为1950元回购款即使第二师院用购房回购款的形式支付建设工程工程款，但该款项不能实际反映南岸区项目的建设工程实际成本。在施工过程中，第二师院对草签协议中约定的房屋工程进行多次变更，提高交付标准，因此双方必须重新核算工程造价。浙渝公司反诉请求：1.判令反诉被告与反诉原告立即按实际工程结算工程造价并支付相应工程款人民币3980万元，并赔偿反诉原告损失人民币1000万元。2.本案反诉费用由反诉被告第二师院承担。事实和理由：2007年7月20日，反诉原告和反诉被告签订了《重庆教育学院教职工经济适用住房联合开发协议》（下称《联合开发协议》），协议约定：由浙渝公司依法取得位于第二师两块地的划拨使用权，并用于教职工经济适用房项目的建设和开发。第二师院按交房标准授权房屋，并初步约定建设成本。协议签订后，浙渝公司按约建设了南区地块，但第二师院提高了交房标准，并增加了附属设施，造成了浙渝公司建设工程工程量及工程成本增加，初步预算增加费用2300万元。并且由于南岸地块开发成本和财务成本的增加共计1000余万元，根据相关法律规定，理应计入最终结算中。另北区地块停建，而浙渝公司已支出了部分费用，且第二师院获得的商业门面已远超过协议约定的面积，而该部分费用第二师院迟迟不予结算，造成浙渝公司损失约1680万元。浙渝公司认为作为联营双方，双方的权利义务是对等的，第二师院只强调办理权证，而迟迟不与浙渝公司结算工程造价，结算超出协议范围的房屋价款，致使浙渝公司增加费用，合法权益受到损害，故提出上述反诉，请求依法支持。因诉讼中案情发生重大变化，浙渝公司将前述诉讼请求变更为：1.请求第二师院学院承担浙渝公司建设工程成本损失31388101.45元；2.本案反诉费用由反诉被告第二师院承担。第二师院辩称，1.双方并非联合开发关系，故无需按实际工程结算工程造价。2.420万已足额涵盖了《联合开发协议》中约定的门面及车库面积。3.对于新增面积，第二师院无需再向浙渝公司支付相关费用。4.第二师院已按约足额支付了回购款。5.第二师院已按约支付了相应回购款，不存在违约情形，浙渝公司已构成实际违约。6.浙渝公司在北区支出的费用与本案无关。7.浙渝公司并未提供证据证明第二师院提高了交房标准并增加了附属设施导致建设费用增加。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年8月23日，重庆市教育委员会向重庆教育学院作出《重庆市教育委员会关于同意重庆教育学院结合南岸区的批复》（渝教计【2006】128号），内容为同意第二师院（原重庆教育学院）利用校园周边空地，拆除底层建筑，规划建设经济适用房。2006年9月15日，重庆市南岸区人民政府向重庆市建委发出《重庆市南岸区人民政府关于恳请将重庆教育学院教职工住宅工程列为经济适用房项目的函》（南岸府函【2006】94号），内容为恳请批准将重庆教育学院教职工住宅工程列为经济适用房项目。2007年6月14日，重庆市人民政府向重庆市南岸区人民政府作出《重庆市人民政府关于重庆浙渝房地产开发有限公司行政划拨国有土地的批复》（渝府地【2007】321号），内容为同意将南岸区海棠溪四公里街252号地块使用权收回后，行政划拨给浙渝公司作为第二师院经济适用房建设用地。2007年12月11日，重庆市建设委员会向浙渝公司作出《重庆市建设委员会关于重庆教育学院教职工经济适用住房工程初步设计的批复》（渝建初设【2007】251号），内容为重庆市建委同意浙渝公司的工程初步设计。2007年7月20日，重庆教育学院（下称教育学院）（甲方）与浙渝公司（乙方）签订《重庆教育学院教职员工经济适用住房联合开发协议》（下称联合开发协议），约定：第二条，项目基本情况。项目名称：市教育学院教职工住房。地块情况：该地块位于重庆。地块为不相邻的两块，与重庆工商大学相邻的一块为南区；与广黔路相邻的一块为北区。地块总面积为26400平方米，其中，南区11605平方米；北区14795平方米。南区地块上现有旧建筑4653平方米，北区地块上现有旧建筑12241平方米。地块性质：行政划拨／教育用地。开发周期：整个项目分为两期实施，一期开发南区，二期开发北区。建筑面积：该开发项目总建筑面积14.081万平方米，其中，南区61197平方米，北区79613平方米。总投资额：约1.5亿人民币（建安成本）。合作原则和方式。甲方以重庆市人民政府划拨地归其拥有土地使用权的，位于重庆市南岸区内的本协议第二条所述的地块作为投入，项目完成后回购950套住房（其中南区全部回购）和幼儿园。乙方负责支付甲方拆迁成本，并负责项目设计、投资、建设、办理本项目所需所有手续及支付相关费用，获得利益。合作期限。南区开发自土石方完成之日起24个月内完成。北区开发自土石方完成之日起24个月内完成。合作双方的权利义务。甲方的权利和义务。(一)甲方的权利。1.甲方收回地块上现有建筑撤迁补偿费人民币3268.56万元(南区地块上现有建筑4653平方米，撤迁补偿费按照建筑面积1500元/平方米计算；北区地块上现有建筑面积12241平方米，拆迁补偿费按照建筑面积2100元/平方米计算，若北区拆迁费用增加，则按实际标准计算)。2.甲方按交房标准(见附件)，以建筑面积每平方米1900元的价格回购950套(其中南区全部回购)和幼儿园。工建部分属于小区业主无偿所有。住房回购价格，南区为包干价，除第七条第七款外不得调整；北区除拆迁费用增加需要调整外(增加的拆迁费用按北区总建筑面积均摊实施调整)，除第七条第七款外也不得调整。3.甲方获得南区40%的车库，并支付420万元的建设成本；甲方获得北区50%的商业门面和50%的车库，并支付2600万元的建设成本。商业门面的划分，待共同确定初设图以后再具体划分。甲方获得的商业门面和车库的土地出让金自行解决。4.甲方对施工单位、设计单位等的选择有否决权；有权审定整个项目的规划、方案设计、初步设计和施工图设计，并出具书面审查意见。有权对工程进度、施工质量、建设全过程进行监督、检查和指导。5.工程监理单位以甲方为主进行招标确定，建立费用由乙方支付。6.甲方有权制止乙方在该地块从事与双方约定不相符的行为。(二)甲方的义务。1.甲方需保证对该地块完全的使用权，该地块未被用作任何的抵押、质押以及设定其他的物权。2.甲方负责该地块上现有建筑和教职工住宅的拆迁工作。3.甲方协助乙方给住户或者业主办理《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、过户手续以及与本项目相关的、甲方力所能及的其他手续、关系协调和事务解决。4.甲方负责按照甲方审定建安工程月进度支付90%工程款(除商业门面及车库外)，若教职工购房预付款上交后，可适当超前支付建安进度款。但支付到购房款的90%时停止支付，等到住户取得国有土地使用权证和房屋所有权证时支付余下的10%(需扣除规定的保修金)。乙方的权利和义务。(一)乙方的权利。1.乙方获得余下的商业门面和车库。商业门面的划分，待共同确定初设图以后再具体划分。2.乙方对施工单位、设计单位等的选择有权作出决定，但需事先征求甲方意见。3.乙方有权对整个项目的运行过程进行管理、监控。(二)乙方的义务。1.乙方负责在甲方实施拆迁工作2周前支付甲方拆迁补偿费3268.56万元（其中，南区697.95万元；北区2570.61万元，若北区拆迁费用增加，则按实际标准计算）。配合甲方实施现有建筑和教职工住宅的拆迁工作。2.乙方须严格按照甲方审定同意的规划、设计图纸实施建设。如果确需更改建设内容，必须经甲方书面同意并获得甲方代表签字，并严格按照双方约定的质量要求（详见经济适用房交房标准）按期完成本项目，并确保该工程的各项建设质量指标达到国家验收标准和重庆市民用建筑节能竣工验收标准，保证各项工程质量验收合格。3.乙方负责该项目的所有资金的投入；负责办理建设经济适用住房所需的全部手续和缴纳相关费用、支付本项目运行过程中所需的所有费用。4.乙方应保证建设过程中的安全，并承担建设过程中出现的安全事故及其他情况的最终法律责任（若甲方代为承担后，有权向乙方追偿）。5.乙方负责除上面列出由甲方完成或协助完成的四项工作以外的其他工作。第七条，双方特别约定。一、在南区实施拆迁2周前，乙方支付甲方南区拆迁补偿费人民币697.95万元；在北区实施拆迁2周前，乙方支付甲方北区拆迁补偿费人民币2570.61万元（若北区拆迁费用增加，则按实际标准计算）。二、......。九、乙方不得随意调整方案；也不得随意将车库改作商业用房。在经过甲方书面同意后可以调整，但甲方享有50%的收益分配权......。第八条，违约责任及争端解决方式。一、违约责任。甲乙双方在规定的时间内不能履行所负义务的，或履行义务明显违背合同约定的，应赔偿因此给对方带来的损失。二、......。第九条，其他条款。一、在项目运行过程中因不可抗力导致一方或双方违约的，由此给各方带来的损失由双方各自承担，但是遭受不可抗力的一方应在三日内通知对方并附上有关的证明文件，若遭受不可抗力的一方未能及时通知对方而致使对方损失扩大的，应承担相应的违约责任。二、本开发项目分两期实施。当南区项目开发完毕后，若因各种原因无法实施北区开发项目时，双方均不承担任何经济法律责任......。本合同一式八份，双方当事人在该合同落款处均加盖公司印章，并由法定代表人签字。2008年2月3日，浙渝公司取得重庆教育学院教职工经济适用房建设工程规划许可证。2008年3月31日，浙渝公司取得重庆教育学院教职工经济适用房建筑工程施工许可证。2008年9月19日，重庆市电力公司南岸供电局向重庆教育学院作出《关于重庆教育学院用电申请的复函》，其中，重庆教育学院于2009年2月18日，在该复函首页注明“该项目供电由浙渝房地产公司负责完成该方案，学院不实施”，并加盖教育学院印章。后浙渝公司依据该复函建成了该复函中所涉及到的闭电所等供配电项目，该闭电所总用电负荷9020KVA，其中，南区用电负荷为2800KVA、非南区用电负荷62200KVA。浙渝公司为修建该闭电所项目共计支付工程款10859252元，其中，非南区用电负荷占比该闭电所总用电负荷为69%，浙渝公司明确表示非南区用电负荷相对应投入成本应当由作为使用权人的第二师院承担，该非南区用电负荷对应投入成本为7488309.03元。2011年7月15日，重庆市平正房地产测量事务所出具《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》；2014年11月1日，重庆市平正房地产测量事务所出具《重庆市房产面积测算报告书（竣工分割）》；2018年3月12日，重庆市平正房地产测量事务所出具《重庆市房产面积测算报告书（委托）》，证明根据双方前述相关协议约定及分割，第二师院对案涉工程南区商业门面和车库权属进行了明确分割，其中，南区吊二层附15号、附16号、附17号、附18号商业门面、南区吊一层商业门面2、附2号门面和吊一层、吊二层64个车位归第二师院所有。庭审中，浙渝公司明确表示上述产权分割确认的门面、车库归第二师院所有没有异议。2011年10月10日，案涉重庆教育学院教职工经济适用房（4-8栋及南区商业）通过工程竣工验收。其中，案涉工程规模为65963㎡。2012年10月22日，浙渝公司取得取得重庆教育学院教职工经济适用房预售（预租）许可证。2012年5月23日，第二师院与浙渝公司签订《关于学府锦园裙楼商业门面和车库产权划分的会议纪要》，会议内容：“会上首先由李今处长传达学院领导会裙楼产权划分的指示精神，结合双方两次对现场查看划线，分割的实际情况，双方对裙楼商业、车库的产权划分达成于下共识，决定按以下方法和步骤进行产权划分。一、竣工图与实地有出入的问题是设计没有考虑在吊2层建电力开闭所。后因南岸区电力局坚持要建开闭所，才被迫将原吊2层的库房改为开闭所，并扩大了修建范围，挤占库房和车位面积。双方决定，要求地房局测量面积时，将开闭所占的面积计入公用建筑，不参加4：6分配。二、2009年双方签认绘制的产权分割图是进行产权分割的依据。但按有利于使用、方便管理的原则，双方协商可以局部调整、细化，但4：6分成比例不变。三、由浙渝公司联系房测单位，在办完大证后，立即进行产权划分，划分时双方派人参加。在满足消防分区，安全通道要求的前提下进行4：6分割和办证......。”2014年4月28日，双方当事人对涉案工程南区商业门面划分范围进行了调整，双方均加盖印章确认。2014年11月1日，浙渝公司委托重庆市平正房地产测量事务所对“重庆教育学院教职工经济适用房南区商业（1层商铺）”项目竣工分割进行面积测算，后重庆市平正房地产测量事务所出具《重庆市房产面积测算报告书（竣工分割）》，该报告书中《房屋面积分户汇总表》、《检查验收表》均加盖重庆市国土资源和房屋勘测规划院房屋面积测算检查验收专用章。2016年12月22日，第二师院与浙渝公司签订《补充协议》，约定：“……四、配合学校向法院说明涉案的学府锦园15、16、17、18门面为学校产权，属于学校与浙渝公司联建协议中归属学校所有的40%门面部分.......。”还查明，第二师院先后支付给浙渝公司经济适用房工程款104663452元（其中代浙渝公司支付材料款432452元）、支付给浙渝公司经济适用房幼儿园回购款140万元、支付给浙渝公司商业门面、车库工程款4500000元、支付给浙渝公司商业门面、车库土地出让金2000000元（其中代浙渝公司支付重庆凯阳建筑劳务有限公司劳务费1708000元，该笔费用计入幼儿园1400000元回购款、门面车库工程款内）、代浙渝公司支付车库划线及整改工程款281493.55元，累计总金额112844945.55元。对第二师院累计支付的前述总金额112844945.55元，浙渝公司亦予以认可，但认为其中第二师院支付给浙渝公司的2000000元，系由浙渝公司代第二师院缴纳的商业门面、车库土地出让金，应当在已支付工程款中予以扣除。庭审中，浙渝公司为支持其诉讼请求，证明其各项建设成本，当庭提交了下列证据：《教育学院南区面积分摊表》、《重庆市房产面积测算报告书》，拟证明双方实际分得面积，和实际调整的2000元/平方米结算工程款，其中，第二师院实际获得新增面积为1186.64㎡（车库面积新增380.43㎡、商铺新增面积806.21㎡），并应当按照2000元/平方米支付给浙渝公司建设成本。庭审中，第二师院自认“其经核实及翻阅相关资料，第二师院获得新增面积为921.566㎡”。2.《竣工结算书》、《建设工程造价预算书》《建设电力工程合同及补充协议》《付款凭证》《用电复函》，拟证明浙渝公司为了工程项目支付了电力系统费用10859252元，其中南区本应当的用电负荷由于第二师院的增加变更用电负荷增加了57.8%,因此在总费用中应当由第二师院承担6298366元。经庭审质证，第二师院认为不应当由第二师院承担。3.《关于学府南区工程的调整分摊相关费用函》(10-12页)、《重庆教育学院教职工经济适用房工程关于概算与现场实际量差价差的报告》(附件：具体对市场主要价差的变化进行的汇报)、《结算协议》、《重庆教育学院经济适用房南区承发包补充合同》，证据来源：《关于学府南区工程的调整分摊相关费用函》是在2008年10月22日由浙渝公司发给第二师院，《重庆教育学院教职工经济适用房工程关于概算与现场实际量差价差的报告》是由温州东瓯建设集团有限公司于2009年4月18日对我方提出的调价的要求，主要是由于用材的变更和设计的变更，《结算协议》是由浙渝公司与温州东原建设集团有限公司签订，主要内容是工程结算价由原来的7000多万元变成9100万元，工程量也由之前的6.1万每平米交更为6.5万每平米，其中物价因素东瓯公司增加了900万元工程建设费，拟证明因为工程材料、人工成本、交房标准的变更，要求调价，希望第二师院增加费用。该部分第二师院应承担涨价费用3844400元。4.《建设工程设计合同》及《付款凭证》，拟证明由于整个设计是南北区的总设计，按照联合开发合同，北区面积占总面积的百分之56.54,因此北区的设计费用748580.44元应由第二师院承担。5.《建设工程勘察合同》及《付款凭证》，拟证明北区面积占总面积的百分之56.54,因此133494.96元应当由第二师院承担。6.《拆迁补偿费支付凭证》，拟证明该款项应按双方实际分得面积的比例承担该费用，及第二师院学院实际获得房屋比例为89.7%，因此其应支付浙渝公司6377221.5元。经庭审质证，第二师院对上述证据的质证意见为：对于《教育学院南区面积分摊表》的计算方式不认可，我方现在实际分得的面积是2268.844平方米，门面实际分得2108.31平方米（包含附2号房屋444.69平方米，该部分房屋目前在郑强名下）。对于《重庆市房产面积测算报告书》，我们认为不能达到其证明目的，从证据第10页-最后页证据的三性都无法认可，因为该工程的施工建设二师没有参与，相关资料也是浙渝公司与第三方制作，也无原告方的盖章确认，我方认为与本案无关联性，庭后提交书面的质证意见。关于电力、设计、勘查、拆迁费费用的问题，我们认为不应当由原告承担，因为项目无法继续开发是因为被告方的过错导致的，关于拆迁补偿费用根据联合开发协议第3页乙方义务第1条约定，拆迁费用是由乙方承担。案件审理过程中，第二师院、浙渝公司均申请对案涉工程相关事项提出了司法评估，本院依法委托重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司对双方当事人申请评估事项进行了评估，重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司根据实地勘验、双方当事人提交的相关资料等证据分别为第二师院出具了《重弘资评（2019）字第40号评估报告》（评估基准日为2011年10月10日）、《重弘资评（2019）字第41号评估报告》（评估基准日为2018年1月4日）（具体内容详见该两份报告）；为浙渝公司出具了《重弘资评（2019）字第38号评估报告》（评估基准日为2011年10月10日）、《重弘资评（2019）字第39号评估报告》（评估基准日为2018年1月4日）、（具体内容详见该两份报告）。经庭审质证，针对上述该四份评估报告，双方当事人均主张案涉工程评估价值应当以竣工验收日（2011年10月10日）为基准日，并对评估报告真实性予以认可，故本院依法采用重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的《重弘资评（2019）字第38号评估报告》、《重弘资评（2019）字第40号评估报告》作为对案涉工程相关价值进行计算的依据。根据重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的《重弘资评（2019）字第38号评估报告》，对本案涉及“重庆教育学院教职工经济适用房项目”，包括“重庆教育学院教职工经济适用房”项目的4、5号楼新增电梯筒体、7号楼底层架空、裙楼屋面防穿刺防水、新增3台电梯、临街道路、不锈钢栏杆材质变更、西铝排烟、室外雨污水管网、高切坡喷锚挡墙、物管用房和电梯装修、南中园挡墙、植物绿化、阳台门窗玻璃5+9+5并增加铜条、外立面装饰（玻璃幕墙）等工程评估资产评估结果显示评估值为6639284.00元，其中，在该资产评估结果明细表中备注“为变更前后差价及增加观光梯”等事项工程累计金额共计2287125元。根据重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的《重弘资评（2019）字第40号评估报告》，对本案涉及“重庆教育学院教职工经济适用房项目”评估范围包括：1.超出交付标准部分和未达到交付标准部分；2.4、5号楼电梯增加部分，3、增加的商业门面及车库面积；4.商业门面及车库面积增加相关的公共设施等进行评估显示上述评估值为920112.00元，其中，在该资产评估结果明细表中备注为“未达到交房标准（低于约定标准的价差）”对应评估值为“-329903元”、备注为“4、5号楼各自由其中一台1000公斤电梯变更为2台800公斤电梯”对于评估值为“809099元”，“4、5号楼新增电梯筒体”对于评估值为“440916元”。另查明，案件审理过程中浙渝公司明确表示“对于第二师院的诉讼请求，浙渝公司已将上述房屋和车库交付第二师院，并由其使用，由于第二师院没有付清相关款项，浙渝公司才没有办理权属登记，在第二师院付清相关款项后，同意为其办理相关房屋的权属变更登记事宜”。2019年12月21日，第二师院向本院提交《关于经济适用房超原合同交房标准的情况说明》一份，该说明载明“综上，资产评估报告“资产明细表”中仅有一、1项4、5号楼新增电梯筒体440916元；......,以上合计：2944133元，经与学习原参与项目建设管理的相关人员核实，认为属于超交房标准部分。”对涉案超标工程部分予以了确认。上述事实，有双方当事人陈述、第二师院与浙渝公司签订的《联合开发协议》、《重庆市教育委员会关于同意重庆教育学院结合南岸区的批复》、《重庆市南岸区人民政府关于恳请将重庆教育学院教职工住宅工程列为经济适用房项目的函》、《重庆市人民政府关于重庆浙渝房地产开发有限公司行政划拨国有土地的批复》、《重庆市建设委员会关于重庆教育学院教职工经济适用住房工程初步设计的批复》、《重庆市房产面积测算报告书（竣工分割）》、《关于重庆教育学院用电申请的复函》、《关于学府锦园裙楼商业门面和车库产权划分的会议纪要》、《关于经济适用房超原合同交房标准的情况说明》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据第二师院、浙渝公司的诉讼请求及答辩，以及双方当事人的举证质证，本案争议焦点是：1、本案双方当事人签订的涉案《联合开发协议》法律义务关系；2、第二师院基于《联合开发协议》在本案提起的各项诉讼请求是否成立？3.浙渝公司基于《联合开发协议》主张第二师院应当支付其建设工程成本损失31388101.45元的诉请是否成立，现分别评述如下：一、双方当事人签订的《联合开发协议》法律性质是房屋买卖合同还是土地使用权转让合同？根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第二师院虽主张《联合开发协议》是房屋买卖合同纠纷，其法律依据为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”同时，第二师院已向浙渝公司支付了近全部的价款，故应当认定双方当事人签订的《联合开发协议》为房屋买卖合同。但根据双方签订的《联合开发协议》第四条关于“甲方以重庆市人民政府划拨地归其拥有土地使用权的，位于重庆市南岸区内的本协议第二条所述的地块作为投入，项目完成后回购950套住房（其中南区全部回购）和幼儿园。乙方负责支付甲方拆迁成本，并负责项目设计、投资、建设、办理本项目所需所有手续及支付相关费用，获得利益”的约定，及第七条第十款关于“住房超过950剩余房屋部分，由乙方负责销售，销售价格由双方共同确定。所售全部房款，扣除每平方米1900元的建设成本和甲方书面认可的费用后，剩余部分甲、乙双方各占50%”的约定，结合《联合开发协议》实际履行过程中，第二师院除支付了经济适用房、幼儿园建设成本外，另向浙渝公司支付工程款104663452元的客观事实，双方签订的《联合开发协议》对双方权利义务的约定完全符合前述对合作开发房地产合同的内涵界定，故双方基于所签订《联合开发协议》所提起的本案纠纷为合作开发房地产合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，双方当事人签订的《联合开发协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。二、第二师院基于《联合开发协议》提起的各项诉讼请求是否应当得到支持1.关于第二师院主张判令浙渝公司将重庆市南岸区登记过户至原告名下的问题浙渝公司庭审中认可案涉重庆市南岸区学府大道9号附2号、附15号、附16号、附17号、附18号所有权归第二师院，没有办理过户登记的原因是第二师院没有支付相应费用。但《联合开发协议》并未约定以第二师院支付相应建设成本作为浙渝公司为第二师院办理案涉工程过户登记的前提，且在《联合开发协议》履行过程中浙渝公司亦已为第二师院办理了案涉工程绝大部分不动产过户登记手续，故浙渝公司以第二师院未支付建设成本为由拒绝为其办理涉案不动产过户无事实依据，第二师院主张浙渝公司将重庆市南岸区学府大道9号附2号、附15号、附16号、附17号、附18号登记过户至第二师院名下，本院依法予以支持。2.关于第二师院主张浙渝公司赔偿因逾期为第二师院办理过户登记手续所造成的损失。因涉案《联合开发协议》并未对逾期办理涉案重庆市南岸区学府大道9号附2号、附15号、附16号、附17号、附18号过户的违约及损失进行约定，且第二师院也没有举证证明因浙渝公司逾期未办理涉案不动产过户存在损失，故第二师院主张浙渝公司赔偿因逾期为其办理过户登记手续所造成的损失应当承担举证不能的法律后果，本院依法不予支持。3.关于第二师院主张“如第二师院诉讼请求中的部分请求因浙渝公司履行不能而不能得到支持，则请求解除《联合开发协议》中该部分内容的权利义务关系，并判令被告赔偿相应房屋价值损失，房屋租金损失，最终以评估鉴定为准”的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因本案不存在履行不能的情况，且原告并未举证或通过评估鉴定以证明存在履行不能的情形，故原告主张解除该部分内容权利义务关系的诉请亦不符合《合同法》关于法定解除的相关规定，本院依法驳回第二师院该项请求。4.关于第二师院主张因浙渝公司原因导致合同无法继续履行，浙渝公司应当将北区土地的使用权归还第二师院的诉讼请求。因重庆市人民政府已将第二师院对涉案北区土地使用权收回，后浙渝公司通过行政划拨方式取得了涉案北区土地使用权，在本案中第二师院不具备提起该项请求的主体资格，故第二师院主张浙渝公司归还其案涉北区土地使用权予以无据，本院依法不予支持。5.关于第二师院主张浙渝公司赔偿其向第三人支付的合法损失(被告应对案外人郑强支付的合法损失；被告应对案外人重庆理正旺投资有限公司、中国银行股份有限公司重庆南岸支行承担的合法损失)的问题。因案涉房屋已经交付给第二师院占有并使用，且第二师院主张的该项损失系第二师院与案外人之间合同纠纷，与本案浙渝公司未办理案涉房屋过户并不存在直接因果关系，本院依法不予支持。6.关于第二师院主张浙渝公司赔偿其因交付住房不符合约定标准造成的经济损失的问题。根据《重弘资评（2019）字第40号评估报告》资产评估结果明细表中备注为“未达到交房标准（低于约定标准的价差）”对应评估值为“-329903元”，能够证明案涉工程因玻璃品牌变更存在未达到交房标准的客观事实，故第二师院主张因交付住房不符合约定标准，存在经济损失有事实依据，本院依法予以支持，该笔款项329903元在第二师院应支付浙渝公司建设工程成本中予以扣除。三、关于浙渝公司主张第二师院应当支付其建设成本的各项主张应否得到支持的问题1.关于浙渝公司主张第二师院支付其超过交付标准和增加工程量部分成本问题根据案涉《重弘资评（2019）字第38号评估报告》，对本案涉及“重庆教育学院教职工经济适用房项目”，包括“重庆教育学院教职工经济适用房”项目的4、5号楼新增电梯筒体、7号楼底层架空、裙楼屋面防穿刺防水、新增3台电梯、临街道路、不锈钢栏杆材质变更、西铝排烟、室外雨污水管网、高切坡喷锚挡墙、物管用房和电梯装修、南中园挡墙、植物绿化、阳台门窗玻璃5+9+5并增加铜条、外立面装饰（玻璃幕墙）等工程评估资产评估结果载明上述相关工程“评估值为6639284.00元，其中，在该资产评估结果明细表中备注“为变更前后差价及增加观光梯”等事项工程累计金额共计2287125元。”根据重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的《重弘资评（2019）字第40号评估报告》可知，对本案涉及“重庆教育学院教职工经济适用房项目”评估范围包括：1.超出交付标准部分和未达到交付标准部分；2.4、5号楼电梯增加部分；3、增加的商业门面及车库面积；4.商业门面及车库面积增加相关的公共设施等进行评估显示上述评估值为920112.00元。其中，在该资产评估结果明细表中备注为“未达到交房标准（低于约定标准的价差）”对应评估值为“-329903元”、备注为“4、5号楼各自由其中一台1000公斤电梯变更为2台800公斤电梯”对于评估值为“809099元”，“4、5号楼新增电梯筒体”对应评估值为“440916元”。同时，在案件审理过程中，第二师院向本院提交的《关于经济适用房超原合同交房标准的情况说明》中对存在超交房标准部分中自认金额500000元，本院予以尊重。且《联合开发协议》第七条第八款关于“其他费用全部由乙方负责”的规定，其他相关工程配套设施建设成本本就应当由浙渝公司承担。综上，浙渝公司虽主张第二师院应当支付其超过交付标准和增加工程量部分款项6639284元，但根据《重弘资评（2019）字第38号评估报告》、《重弘资评（2019）字第40号评估报告》及《关于经济适用房超原合同交房标准的情况说明》中第二师院的自认，第二师院应当支付浙渝公司超过交付标准和增加工程量部分建设成本为2662215元（440916元+215998元+809099元+637729元+89992元+298384元+500000元-329903元）2.关于浙渝公司主张第二师院支付其案涉工程总成本118173000元是否成立的问题案涉《教育学院南区面积分摊表》、《重庆市房产面积测算报告书》虽系浙渝公司单方制作，并无第二师院参与及认可，但该组证据系浙渝公司委托第三方公司进行测算，且该测算报告亦经测量单位重庆市国土资源和房屋勘测规划院予以确认，故该《教育学院南区面积分摊表》、《重庆市房产面积测算报告书》客观真实、来源合法，与本案具有关联性，系对浙渝公司与第二师院就案涉工程实际面积分摊的客观测量，本院予以采信。根据该组证据显示，浙渝公司实际交付给第二师院工程总面积为59086.50平方米（含新增车库面积380.43平方米、新增商铺面积806.21平方米），同时，《联合开发协议》约定价格1950元/平方米计算，故第二师院实际应支付的建设成本为115218675元（59086.50平方米*1950元/平方米）。3.关于浙渝公司主张第二师院支付其因钢材、水泥涨价增加的费用3844400元的问题浙渝公司虽主张第二师院应当承担因钢材、水泥涨价增加的费用3844400元，但浙渝公司举示的证据并不能充分证明存在涨价及增加成本的客观事实及相关法律法规及政策依据，应当承担举证不能的法律后果，故浙渝公司主张第二师院支付其因钢材、水泥涨价增加的费用3844400元，本院依法不予支持。4.关于浙渝公司主张第二师院支付其修建开闭所设施，应当由第二师院承担的费用7488309.03元的问题虽第二师院主张浙渝公司举示的《关于重庆教育学院用电申请的复函》系复印件不予认可，但浙渝公司作为该开闭所修建的实际施工人已经实际修建了该开闭所设施，并举示相关证据证明为修建该开闭所支付建设成本为10859252元。同时，根据该复函亦能够证明第二师院已经实际使用了该开闭所，应当分摊非南区用电负荷对应费用比例为69%，故第二师院应当支付浙渝公司为修建该开闭所的建设成本为7488309.03元。5.关于浙渝公司主张第二师院支付其设计费1324000元、勘察费236110元、拆迁款6377221.5元的问题根据《联合开发协议》第七条第八款关于“其他费用全部由乙方负责”的规定，浙渝公司因涉案工程北区设计、勘察产生的费用应当由浙渝公司承担，浙渝公司对涉案工程北区拆迁、设计、勘察产生的费用主张由第二师院承担无事实依据，本院依法不予支持。6.关于浙渝公司主张第二师院支付2000000元土地出让金应予抵扣的问题对于第二师院支付给浙渝公司的该2000000元款项性质，因第二师院在庭审中举示该笔款项支付凭证亦认可该笔款项为商业门面、车库土地出让金，而非工程款，故浙渝公司主张第二师院支付的该笔2000000元应从已付工程款中予以抵扣的主张成立，本院依法予以支持。综上，第二师院尚应支付浙渝公司案涉工程建设成本14502535.14元｛115218675元[59086.5平方米（第二师院实际获得总面积，含新增面积1186.64平方米）*1950元/平方米]+超交付标准和增加工程量建设成本2662215元+修建开闭所建设成本7488309.03元-[112844945.55元（第二师院已付）-2000000元（浙渝公司代第二师院缴纳土地出让金）]｝。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)重庆浙渝房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告(反诉被告)重庆第二师院学院办理重庆市南岸区学府大道9号附2号、附15号、附16号、附17号、附18号登记过户手续。二、原告(反诉被告)重庆第二师院学院于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)重庆浙渝房地产开发有限责任公司建设工程成本14502535.14元。三、驳回原告(反诉被告)重庆第二师院学院的其他诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)重庆浙渝房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）191800元、案件保全费5000元，均由重庆浙渝房地产开发有限责任公司负担；案件受理费（反诉）145400元，因重庆浙渝房地产开发有限责任公司当庭撤回其对重庆第二师院学院10000000元的诉讼请求，本院依法退还16795.5元，剩余案件受理费（反诉）128604.5元,其中58592元由重庆第二师院学院负担、70012.5元由重庆浙渝房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  王伯文审 判 员  刘恋砚人民陪审员  梁承碧二〇一九年十二月二十四日法官 助理  李家兴书 记 员  陈军杰