广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终1206号上诉人（原审原告）：陈文抒，男，1965年10月16日出生，汉族，住罗定市。上诉人（原审原告）：陈征岳，男，1989年11月26日出生，汉族，住罗定市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市。法定代表人：陈学俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志云，该公司员工。上诉人陈文抒、陈征岳因与被上诉人罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈文抒、陈征岳上诉请求：1.撤销一审判决，判令被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金20187.10元（按已付房款654000元以同期银行贷款利率年利率4.35%计算，从2018年5月31日起计至2019年2月14日止）；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，上诉人早已把契税交给被上诉人，被上诉人不按承诺履行，导致上诉人在2018年才缴交。1.本案关于契税缴交的客观事实。在2014年签订商品房买卖合同时，由于被上诉人承诺其会代上诉人缴交契税，上诉人已就把契税全额支付给被上诉人。上诉人在支付契税给被上诉人后，上诉人以为被上诉人早已把契税代为缴交。直到2018年被上诉人通知上诉人，其不代缴契税，由上诉人自行缴交，上诉人才知道被上诉人欺骗了上诉人，收到钱而不办事。2018年被上诉人一方面通知上诉人必须自行缴交契税，另一方面又通知把原缴交契税收取的资料原件退回给被上诉人，被上诉人把已收到的契税退还给上诉人。在此情况下，才有了在2018年11月6日，被上诉人把9810元的契税通过其财务陈莹华转回给被上诉人，上诉人于2018年11月6日才缴交契税的行为。2.上诉人认为于2018年11月6日才缴交契税完全是因为被上诉人的欺骗行为所致，但上诉人在2018年11月6日才缴交契税并不影响被上诉人承担违约责任。上诉人听信被上诉人的承诺，将契税交付给被上诉人，被上诉人一方面没有履行承诺，另一方面没有及时告知和退回，直到2018年11月才告知上诉人。在收到被上诉人的告知后，上诉人也立即履行了契税的缴纳义务，因此，迟延缴纳契税的责任，应当由被上诉人承担，不应归责于上诉人。二、本案契税的缴交时间，并不能免除被上诉人的违约责任。1.被上诉人承担的违约责任的义务是单方义务，不存在任何的先履行抗辩权。根据合同约定，被上诉人需要承担的义务是把办理产权登记需要由开发商提供的资料及时报产权登记机关备案。此义务是单方义务，无需上诉人的协助。被上诉人自行履行即可，所以无论上诉人的行为如何均不影响被上诉人履行义务。2.被上诉人没有举证证明上诉人需要先履行。根据合同约定，被上诉人的义务为单方义务，被上诉人一再陈述需要上诉人先履行协助，但此明显违反合同约定。合同是被上诉人出具的格式合同，被上诉人出具合同后却又不按合同履行，明显不合理。在此情况下，上诉人认为被上诉人需要先履行的是举证证明需要上诉人先履行协助，否则应承担举证不能的后果。3.被上诉人没有举证证明是上诉人没有先履行义务而导致被上诉人履行义务受阻碍。若被上诉人认为其履行义务受到上诉人的阻碍，应当举证证明其单方准备的材料已早于上诉人准备充足，但被上诉人没有任何证据证明，也没有证据证明上诉人的行为阻碍了被上诉人履行义务。4.客观上是被上诉人一直拖延不履行义务。事实上，涉案小区一直迟迟不办证是因为被上诉人没有通过消防验收、没有做好办证的准备工作；并不是因上诉人的原因导致。5.被上诉人作为商事主体、作为义务履行方应承担通知、提醒的义务。客观上被上诉人作为商事主体、房地产开发商，完全了解房地产开发、办证的流程；而上诉人作为业主，一辈子一般只购一次房，在没有收到开发商的通知下，不可能知道其需要履行何种协助。开发商不但没有提醒业主，还把违约责任推卸到业主身上，是明显有违诚实信用的原则。6.若按此可以免除被上诉人的违约责任，则明显不符合事实，被上诉人抗辩不承担违约责任没有任何事实及法律依据。上诉人认为被上诉人要抗辩认为其无需承担违约责任，不是以上诉人是否及时配合为理由，而是以被上诉人是否按时履行了合同进行判断。被上诉人认为其按约履行的，其至少应举证证明其按时的使用涉案房屋符合办理权属登记的条件并通知了上诉人。综上，一审认定事实确有错误，适用法律错误，故提起上诉，请予支持。一方公司辩称：一、本案应以合同约定的商品房经验收合格并符合交付使用条件之日作为办证期限的起始时间，本案中，一方公司已在合同约定的期限内办证。根据双方签订的合同第八条，商品房经验收合格作为交付涉案房屋的条件。国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条已规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，经验收合格方可交付使用。即经五方验收后，商品房验收合格的，符合交付使用的标准。双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案房屋的交付条件，一方公司对涉案房屋已于2018年6月5日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，结论为合格，即从2018年6月5日起，合同约定的涉案房屋的交付条件才成就。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即从2018年6月5日起顺延720日，均是约定的办理产权登记的合理时间。而陈文抒、陈征岳于2019年2月14日取得不动产权证书，显然是在约定的办证期限内，一方公司没有违约。二、即便法院认为被上诉人逾期办证，也是因陈文抒、陈征岳怠于履行办证的义务，逾期取得不动产权证书的责任应由上诉人承担。1.缴交契税、到办证机关面签（作询问笔录）是办理商品房权属转移登记的前提，陈文抒、陈征岳怠于完善相关办证手续是造成逾期办证的根本原因。办理不动产转移登记需要以下材料：不动产登记申请书、身份证复印件、完税凭证、商品房买卖合同、房屋测量成果报告书、委托书、询问表、交易审批表、营业执照、土地证复印件等。按照不动产登记局的收件习惯，只有在上诉人及一方公司需提交的办证资料齐全的情况下，不动产登记局才会收件办证。而陈文抒、陈征岳却于2018年11月6日才交付契税开具完税证明，2019年2月13日才到不动产登记窗口进行面签、做询问笔录。显然，逾期办证的责任在于陈文抒、陈征岳而非一方公司。2.一方公司履行催告陈文抒、陈征岳完善办证手续的义务，逾期办证责任在陈文抒、陈征岳。一方公司曾多次催告陈文抒、陈征岳缴交契税、到办证机关面签（作询问笔录），并将相关完税证明、询问笔录交付给一方公司，由一方公司统一向办证机关提交前述资料，否则不能办证。一方公司并于2019年1月3日发出告知函通知陈文抒、陈征岳：“关于办理不动产权证问题，我司已经多次通知您配合我司办理，你均未予以配合。如因你个人原因，未到税务机关缴交契税或房管局办证进行面签，影响逾期办理不动产权证，由你承担相关责任问题。”该告知函于次日已送达给陈文抒、陈征岳，而陈文抒、陈征岳在2019年2月13日才到不动产登记局面签，显然存在拖延履行办证义务的行为，一方公司对此免责。3.根据《合同法》第六十六、六十七条规定了同时履行抗辩权、后履行抗辩权制度，因陈文抒、陈征岳未按约定时间在2018年5月31日前交付资料，拖延一方公司将有关资料交付给办证机关而导致的逾期办证，一方公司有权拒绝相应的履行，按照陈文抒、陈征岳交付资料的时间顺延720天，即一方公司在本案是在合同约定的期限内办证。以上答辩意见，望二审法院予以采纳。陈文抒、陈征岳向一审法院起诉请求：1.判令一方公司向陈文抒、陈征岳支付逾期办证违约金20187.10元，该违约金计算方式如下：按已付房款654000元以同期银行贷款利率年利率4.35%计算，从2018年5月31日起至2019年2月14日；2.判令一方公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一方公司是位于罗定市XX街道XX村XXXXXX商住小区的房地产开发商。2014年10月15日，陈文抒、陈征岳作为买受人与一方公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX商住小区X幢XXX房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为654000元。第六条约定付款方式为银行按揭（买受人必须在2014年10月15日前付清首期房款给出卖人即人民币197000元，除首期房款外，剩余房款金额人民币457000元整。买受人必须于2014年10月23日前申请办理银行按揭手续）。第八条约定出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。合同签订后，一方公司于2014年10月20日向陈文抒、陈征岳出具了首期房款197000元的发票，于2015年8月31日向陈文抒、陈征岳出具了剩余购房款457000元的发票。2016年6月10日，一方公司将涉案商品房交付给陈文抒、陈征岳。2018年11月6日，陈文抒、陈征岳自行到国家税务总局罗定市税务局第一税务分局缴交了契税9810元。2019年1月4日，一方公司向陈文抒、陈征岳邮寄《关于协助配合我司办理不动产权证告知函》，告知陈文抒、陈征岳协助办理涉案商品房的不动产权证。2019年2月13日，罗定市不动产登记局出具了涉案商品房的房地产（一手商品房）转移登记收件依据（回执）给一方公司。2019年2月14日，罗定市国土资源局对涉案商品房进行了不动产权登记，权利人为陈文抒、陈征岳。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。陈文抒、陈征岳与一方公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，一方公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权登记机关备案。如因一方公司的责任，陈文抒、陈征岳不能在规定期限内取得房地产权属证书，而陈文抒、陈征岳又不退房的，一方公司按陈文抒、陈征岳已付房款的同期银行贷款利率向陈文抒、陈征岳支付违约金。一方公司于2016年6月10日将涉案商品房交付给陈文抒、陈征岳，本应最迟在2018年5月31日将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权登记机关备案，但根据一方公司提供的收件依据（回执）显示，不动产登记局办理一手商品房转移登记的收件材料包括完税证明，而完税证明需陈文抒、陈征岳自行缴交契税后才能取得，但陈文抒、陈征岳于2018年11月6日才到国家税务总局罗定市税务局第一税务分局缴交契税，取得完税证明。即涉案商品房未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书的责任在于陈文抒、陈征岳，虽然陈文抒、陈征岳称是由于一方公司的原因导致其2018年11月6日才缴交契税，但其并未提供证据证实其主张，故陈文抒、陈征岳认为一方公司存在逾期办证的违约行为并要求一方公司支付逾期办证违约金的主张，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回陈文抒、陈征岳的诉讼请求。案件受理费152元（陈文抒、陈征岳已预交），由陈文抒、陈征岳负担。二审期间，上诉人陈文抒、陈征岳向本院提交以下证据：银行卡交易明细清单，拟证明开发商的财务陈莹华于2018年11月6日把9810元的契税退还给上诉人。上述证据已经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。另查明：二审庭审中，一方公司确认于2018年11月6日将契税9810元退还给上诉人；一方公司确认其是在2018年11月份左右，张贴告示要求业主自行缴纳契税。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。陈文抒、陈征岳与一方公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议的焦点问题为：上诉人应否承担逾期办证违约责任？被上诉人于2016年6月10日交付涉案商品房给上诉人使用，根据双方合同约定，上诉人最迟应于2018年5月31日前将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。而被上诉人于2019年2月13日才将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，被上诉人认为是上诉人未缴纳契税导致迟延提交资料。但上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同后已将契税款交付给被上诉人，由被上诉人代为缴纳。被上诉人在收到上诉人交付的契税后，应及时为上诉人到税务机关缴纳契税。但被上诉人未及时代上诉人缴纳契税，并于2018年11月6日将契税款退还给上诉人。被上诉人在2018年11月份通知上诉人自行缴纳契税后，上诉人已在合理期限内及时缴纳了契税。出现迟延缴纳契税的情况是被上诉人未及时履行委托事项造成的，被上诉人应对自身行为承担责任。故被上诉人认为其无需承担因上诉人迟延缴纳契税导致的逾期办证违约责任的主张，理据不足，本院不予采纳。被上诉人还认为是上诉人未配合办理相关手续导致迟延办证。但被上诉人并未提供证据证实其已向上诉人履行通知义务，并在被上诉人通知后上诉人未在合理期限内提供协助，故被上诉人主张是因上诉人原因导致的迟延办证，理据不足，本院不予采纳。被上诉人未按约将权属登记的资料报产权登记机关备案，已属违约，应承担逾期办证的违约责任，一审判决认定被上诉人无需承担责任错误，本院予以纠正。根据双方合同约定，被上诉人应支付从2018年6月1日起至2019年2月13日止，按已付房款654000元为基础，以中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期办证违约金20031.21元（654000元×257天×4.35%÷365天）给上诉人。综上所述，上诉人陈文抒、陈征岳的上诉请求理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2019）粤5381民初1718号民事判决。二、限罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金20031.21元给陈文抒、陈征岳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费152元，二审案件受理费305元，均由罗定市一方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十二月三十一日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。