广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2458号原告肇庆锦信房地产有限公司，住所地：肇庆市大旺区香江豪庭-南苑二层02号。统一社会信用代码：914412000614878441。法定代表人魏政。委托代理人冯松斌，广东承芳律师事务所律师。被告梁秀英，女，1968年2月21日出生，汉族，住广东省四会市。原告肇庆锦信房地产有限公司（以下简称“锦信公司”）与被告梁秀英商品房预售合同纠纷一案（立案时定案由为商品房销售合同纠纷，经审理后应认定为商品房预售合同纠纷，在此予以纠正），本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯松斌到庭应诉；被告梁秀英经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席审理。该案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及由被告支付违约金80864元；如法院不判令解除合同下，原告该项诉求变更为请求被告支付剩余购房款26.3万元以及违约金2.63万元；2、本案受理费由被告负担（诉求已按原告变更后所列）。事实和理由：2014年3月17日、3月25日，被告支付了2000元的定金及9.8万元购房款，认购原告开发的锦信.华苑2栋2梯906号房屋。2014年6月4日，被告提出将上述认购房屋变更为同一楼盘的人才公寓一期C108商铺，并支付了5千元诚意金。同年10月13日，被告支付了该商铺的首期款4万元、10月15日，支付了房款640元后，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20141010662），双方合同约定房价总款808640元，原告需支付收费款408640元，余款40万元被告通过商业贷款方式支付。双方签订合同后，原告协助被告办理了按揭贷款，剩余的首付款26.3万元，被告一直没有支付，已构成根本违约，故提起本案诉讼。被告梁秀英没有在答辩期限内向本院提交书面答辩状，也没有向本院提交相应证据。本院经审理认定事实如下：2014年3月17日、3月25日，被告支付了2000元的定金及9.8万元购房款，认购原告开发的锦信.华苑2栋2梯906号房屋。2014年6月4日，被告提出将上述认购房屋变更为同一楼盘的人才公寓一期C108商铺，并支付了5千元诚意金。同年10月13日，被告支付了该商铺的首期款4万元、10月15日，支付了房款640元后，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20141010662），双方合同主要约定：①被告梁秀英购买原告开发的位于肇庆××新区××.××人才公寓××Ｃ108商铺，房价款808640元；双方约定付款方式为首期支付408640元，余款40万元申请银行按揭贷款形式支付。首付款是根据贷款银行的要求在买受人向贷款银行申请按揭贷款之前必须向原告支付的购房款，如被告逾期支付首付款，则按照双方合同第7条来处理；②该合同第7条约定，被告如未按合同约定时间付款超过90日的，原告可解除合同。在双方签订《商品房买卖合同》前，原告支付的首付款合共为145640元，并且陈述被告尚欠的首付款26.3万元。双方签订合同后，被告梁秀英、吴细华于2015年5月3日与工行高新区支行签订《借款合同》，约定由被告梁秀英向银行方借款40万元用于被告购买本案商品房，双方同时借款合同中约定了利息、违约责任等，其中锦信公司在《借款合同》中以担保人身份签名确认。2015年5月4日，工行高新区支付通过梁秀英指令向锦信公司账户发放了40万元的贷款。因被告梁秀英未能按照借款合同约定按时还本付息给工行高新区支行，该支行逐向本院提起民事诉讼。本院于2019年12月7日作出（2019）粤1284民初3060号民事判决书，主要判决：1、解除工行高新区支行与被告梁秀英、吴细华的借款合同；2、被告梁秀英、吴细华应于判决生效之日起10日内向工行高新区支行支付借款本息267431.68元以及相应利息（利息含罚息截至2019年6月29日为1278.82元；自6月30日开始，利息以所欠本金为基数，按照年利率8.82%的标准计算，至所欠款项付清之日止）；3、锦信公司对被告梁秀英、吴细华的债务承担连带清偿责任（即担保责任）。原告锦信公司因履行担保责任，在收到本院前述判决后，于2019年12月17日向工行高新区支行支付了本息共275464.53元、（2019）粤1284民初3060号民事判决书认定梁秀英、吴细华负担的受理费2656元、财保费1870元，合共向银行方支付了279990.53元。结清了梁秀英所欠银行按揭贷款形成的债务。对首付款部分，原告明确被告梁秀英签订合同后一直至今没有向原告支付剩余首付款26.3万元，双方虽然没有在合同中明确约定首付款的支付期限，但双方在合同附件中约定了首付款支付在办理按揭贷款前，如被告逾期支付首付款，则按照合同第7条约定来处理，可知被告并未支付首付款。被告没有到庭应诉抗辩，也没有提供证据证实其支付了首付款的事实（假如有付款的话）。因被告至今没有支付剩余首付款，原告认为被告的行为构成根本性违约，应予解除双方签订的合同，故提起本案诉求。本院认为：原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，对双方有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。被告梁秀英向原告购买原告预售的商品房，房价款808640元；双方在合同的附件中明确约定首付款408640元，首付款是根据贷款银行要求在被告向银行申请贷款前需向原告支付的购房款。故虽然双方没有约定首付款的付款期限，但根据首付款的性质，应为被告申请银行按揭贷款之前或者贷款的同时支付首付款。被告梁秀英在2015年5月3日与银行方签订了借款合同，以银行按揭贷款形式向银行借款40万元支付给原告，而银行方也于2015年5月4日向被告梁秀英支付了40万元的贷款，然后梁秀英将该款转付给了原告。首付款的举证义务是被告梁秀英，在被告未到庭应诉也未提供证据证实其支付了首付款的证据下，本院采信原告的说法，即被告至今没有支付首付款26.3万元给原告。被告梁秀英虽然通过银行按揭贷款形式向原告支付了购房款40万元，但因被告梁秀英未能履行与银行方约定的还本付息义务，以致被告梁秀英与银行方签订的借款合同被法院判令解除，原告因履行判决确定的担保义务而向银行方支付了包括本金在内279990.53元，实际上被告既没有支付首付款，也没有实际支付279990.53元的剩余购房款（被告梁秀英通过贷款形式向原告支付了40万元后，又因被告未能按时付款而致借款合同解除，原告向银行方承担担保责任而向银行支付了279990.53元，相当于被告梁秀英并没有实际支付原告的购房款，为原告履行担保责任向向银行支付的279990.53元）。因被告梁秀英自银行发放贷款的2015年5月4日至今未付首付款，也没有实际支付剩余的279990.53元购房款，被告向原告购买的房屋808640元，被告未付的购房款和剩余房款合共542990.53元，其逾期付款已超过合同约定的90天，构成根本性违约。被告梁秀英自本院通知其应诉即应当知道原告提出解除合同的诉讼请求而未予回应；依照双方合同约定以及合同法的相关规定，原告可单方解除合同。现原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉求理据充分，本院予以支持。对原告主张解除合同的违约金，有合同依据，本院予以支持，但应当以本院核准的为准。根据双方商品房买卖合同的约定，原告提起解除合同，被告方须支付逾期付款违约金的数额，为被告累计应付款的10%，现被告累计应付给原告的购房款为542990.53元，故本院确认被告需支付的违约金为542990.53*10%=54299元。又因合同解除后，原告已收取被告的购房款为总房价款808640元-被告累计应付给原告的购房款542990.53元=265649.47元，该款应退还给原告，故原告尚应退还给被告的购房款为265649.47元，扣减被告应支付的违约金54299元后，为211350.47元。被告梁秀英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、解除原告肇庆锦信房地产有限公司与被告梁秀英签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20141010662）。二、被告梁秀英应于本判决生效之日起3日内，向原告肇庆锦信房地产有限公司支付违约金54299元（该款可在原告尚应退还给被告的购房款265649.47元中扣减，扣减违约金后，原告尚应退还给被告的购房款为211350.47元）。本案受理费减半后收取4321元、财产保全费4563元，合共8884元，由被告梁秀英负担（受理费原告起诉时已预交；因原告尚有应退还原告的购房款211350.47元，原告在扣减被告负担的受理费、财产保全费后，尚应退还被告的全部购房款为202466.47元）。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审审判员  李月明二〇一九年十二月十八日书记员  冼文华