广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4699号原告：佛山市鲁悦物业服务有限公司，住所地广东省佛山市高明区****************之*，统一社会信用代码91440608MA4W19WA9K。法定代表人：王允文，该公司总经理。委托诉讼代理人：何银玲，女，壮族，1986年6月21日出生，住广西忻城县************，公民身份号码452************52X，系该公司的员工。被告：黄启华（曾用名黄国才），男，汉族，1970年9月30日出生，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码440************553。原告佛山市鲁悦物业服务有限公司与被告黄启华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何银玲，被告黄启华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市鲁悦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告立即支付从2017年7月至2019年8月所拖欠的公共分摊费用114.58元、2018年4月至2019年10月所拖欠的物业管理费2685.65元，违约金1474.85元（分摊费用未计违约金）；2．被告承担本案诉讼费。在案件审理过程中，原告认为公共分摊费用部分需要继续收集证据，故在本案暂不主张，遂变更第一项诉讼请求为：被告立即支付2018年4月至2019年10月所拖欠的物业管理费2685.65元，违约金1474.85元。其他不变。事实和理由：原告于2017年4月12日与高明区众恒新城小区第一届业主委员会签订《高明区众恒新城物业服务合同》，由原告向众恒新城小区提供物业管理服务。同时，第一届业主委员会已将相关资料向区房管局、物价局申请备案，并已得到批复。《高明区众恒新城物业服务合同》第五章第十一条约定物业服务收费标准为电梯户为1.2元/平方米/月、步梯户为1元/平方米/月、商铺为1.5元/平方米/月（按建筑面积计算），小区内公共水电费、电梯维保及年审费用由全区业主按建筑面积分摊；第十六条约定物业服务费每月缴纳一次，收费时间为每个月后的第一个月上旬（即15日前），业主或物业使用人应在约定的交费时间内按时交费。被告系众恒新城5座1号铺的业主，已经拖欠2018年4月至2019年10月的物业服务费2685.65元。原告多次以电话、上门、发通知单、寄挂号信等形式知会被告，但被告以种种不合理的理由故意拖延。根据双方签订的协议内容，业主或物业使用人不按收费标准和时间交纳物业管理费用的，物业管理企业有权要求业主补交并以逾期之日起按每天2‰收取违约金，该业主自2018年4月至2019年10月无故拖欠管理费，由此产生的违约金为1474.85元。被告黄启华辩称：1．答辩人商铺在住宅小区外围，答辩人没有门卡不能进入小区；2．答辩人不是众恒新城业主委员会的成员，没有与原告签订合同，没有享受原告提供的物业服务；3．购买商铺时开发商承诺商铺以后不需要物业管理，也不需要缴纳物业管理费。本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，佛山市高明区众恒新城小区第一届业主委员会（甲方）就选聘原告（乙方）向众恒新城小区提供物业管理服务事宜，签订《高明区众恒新城物业服务合同》。合同第一条约定物业服务区域总建筑面积82953.67平方米，住宅**共72150.89平方米，车库面积2040.95平方米，物业办公区81.43平方米，商业经营区3282.33平方米，地面车位125个。第三条约定乙方提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或者相关合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备除外；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管的疏通；小区共有的公共绿化的养护和管理；小区进出车辆及车辆停放管理；小区内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；小区业主装饰装修管理服务；物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理，国家物业法律法规规定的其他内容。第四条约定乙方提供上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。第十条约定物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，乙方按照合同约定的标准收取物业服务费，并按照合同第三条约定的服务内容及附件约定的质量标准提供服务。第十一条约定物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准如下：电梯户为1.2元/平方米/月、步梯户为1元/平方米/月、商铺为1.5元/平方米/月，露天、架空、地下汽车车位按30元/个/月，摩托车车位按10元/个/月。第十二条约定物业费中未计入高能耗共用设施设备（如：增压水泵、景观水系等）运行所需的能耗费用，该能耗费用先由物业公司垫付后，再向设施设备共同使用的业主按建设面积或户据实分摊能耗费。第十六约定物业服务费每个月缴交一次，时间为每个月后的第一个月上旬（即15日前）。第三十三条约定业主、物业使用人违反合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二收取违约金。另查明，原告自2017年6月10日开始为众恒新城小区提供物业管理服务。2018年1月12日，佛山市公安局高明分局发现小区消防监控室没有安排消防专职人员24小时值班，责令整改。2018年1月24日，佛山市公安消防支队高明区大队执行人员发现小区地下室疏散指示标志部分损坏，控制室联动控制系统故障，小区内消防栓阀门被人为损坏，责令整改。2018年2月7日，佛山市公安消防支队高明区大队出具《行政处罚决定书》，查明小区设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，给予原告罚款30000元。2018年2月14日，佛山市高明区国土城建和水务局对原告诚信扣分进行通报，对原告予以诚信扣分20分。再查明，被告是众恒新城5座1号商铺的业主，建筑面积为94.23平方米，每月应缴的物业服务管理费为141.35元。原告在起诉前已经向被告催收过物业服务费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《高明区众恒新城物业服务合同》是众恒新城业主委员会与原告签订的物业服务合同，故对被告产生法律约束力。关于被告是否有正当理由拒绝支付物业服务费及违约金的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告提供证据证明其确实提供了物业服务，故其有权要求被告支付相应的物业费。被告认为自己是商铺，不是小区内的住户，没有享受到原告提供的物业服务，并以此为由拒绝支付物业费。然而，物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即物业服务企业提供的服务具有公共性和整体性，商铺也是属于整个小区的一部分，如果商铺业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。故此，本院根据公平合理原则，认定被告的抗辩理由不足以拒绝支付物业服务费，需向原告支付2018年4月至2019年10月的物业服务费2685.65元（141.35元/月×19个月），但原告提供的服务确实存在一定的瑕疵，故对原告主张的违约金不予支持。关于业主提出的物业服务瑕疵问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。同时，物业服务企业也应该积极听取业主、业主委员会反馈的问题，努力提高服务质量和服务水平，满足物业管理服务需求，共建和谐小区。关于被告辩称开发商承诺其不需要物业管理，不需缴纳物业服务费的问题，因被告与开发商之间的约定对原告没有法律约束力，故被告的辩称没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄启华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鲁悦物业服务有限公司支付2018年4月至2019年10月的物业服务费2685.65元；二、驳回原告佛山市鲁悦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元（原告已经预交），由被告黄启华负担16元，由原告佛山市鲁悦物业服务有限公司负担9元。被告黄启华在履行前述判决义务时一并支付16元给原告佛山市鲁悦物业服务有限公司，本院不另行收退。本判决为终审判决。审判员  李林龙二〇一九年十二月二十四日书记员  仇秀静