湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2601号原告王平，男，1968年10月22日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。委托代理人李军，湖北兆麟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告鄂州市房屋拆迁安置建设公司，住所地：鄂州市五里墩村滨湖西路环保局综合楼。法定代表人徐昭，该公司经理。委托代理人金军，鄂州市房屋拆迁安置建设公司职员，代理权限为特别授权。被告徐昭，男，1970年8月8日出生，汉族，鄂州市人，公民身份证登记住址：湖北省鄂州市鄂城区，系鄂州市房屋拆迁安置建设公司经理。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行，住所地：鄂州市百子正街**。负责人叶兵，系该行行长。委托代理人盛庆共，湖北吴都律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王平诉被告鄂州市房屋拆迁安置建设公司（以下简称鄂州市拆迁公司）、徐昭确认合同无效纠纷一案，本院受理后，通知中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行（以下简称邮政银行鄂州市分行）为本案第三人参加诉讼，2018年7月10日作出（2015）鄂鄂城民初字第02661号民事判决书，第三人邮政银行鄂州市分行不服该判决提起上诉。湖北省鄂州市中级人民法院于2019年7月16日作出（2019）鄂07民终305号民事裁定书，撤销原判，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，本案于2019年12月3日公开开庭进行了审理，原告王平的委托代理人李军、被告鄂州市拆迁公司的委托代理人金军、被告徐昭、第三人邮政银行鄂州市分行的委托代理人盛庆共到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王平诉称：2000年，被告鄂州市拆迁公司将其开发的位于鄂州市××××路工行南侧开发的房屋对外出售，被告徐昭系被告鄂州市拆迁公司的法定代表人。2000年元月3日，我与被告徐昭达成口头购房协议，并预交10万元购房款至被告鄂州市拆迁公司，后于同年12月1日正式签订一份《销售商品房协议书》，约定以216,800.00元购买被告鄂州市拆迁公司开发的拆迁安置楼北单元5层西户住房一套，同日我依约向被告鄂州市拆迁公司支付购房款10万元，被告于同年12月6日通知我收房，我将余下购房款16,400.00元及管道煤气和防盗门安装费同时向被告交纳。至此，我按合同约定向被告支付了全部购房款后，对房屋进行了装修并入住至今，期间多次要求被告办理房屋产权过户手续，但被告以种种理由拖延拒绝。2015年3月，第三人邮政银行鄂州市分行派工作人员到我家中告知该房屋已被抵押并即将拍卖，我通过有关部门核实得知，我购买的住房的产权证已办理至被告徐昭名下，被告徐昭将涉案房屋在第三人处办理了抵押贷款，并作为执行标的物已进入了法院强制执行程序。经我进一步了解，被告鄂州市拆迁公司与被告徐昭于2012年9月10日签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定将已售给我的住房又转售给被告徐昭。被告鄂州市拆迁公司与我签订《销售商品房协议书》后，两被告又恶意串通将涉案房屋出售给被告徐昭，并将产权证进行抵押贷款，故意损害我的权益。根据我国《合同法》第五十二条的规定，请求：一、确认原告与被告鄂州市拆迁公司之间的《销售商品房合同》有效；二、确认两被告签订的《房屋买卖合同》无效；三、本案诉讼费由被告共同负担。被告鄂州市拆迁公司辩称：我公司与原告签订房屋买卖合同是事实，我公司也将房屋交付给原告使用至今，原告为何至今未办理产权证，我公司不清楚。徐昭是公司的法定代表人，其将涉案房屋在第三人处抵押贷款，所贷款金额并未入公司账户，系其个人行为，徐昭利用其系公司法定代表人的身份和便利所实施的行为是否有效，由法院依法认定。被告徐昭辩称：我将涉案房屋所有权证办理在我名下属实，公司与我办手续时，我不清楚是王平的房子。第三人邮政银行鄂州市分行辩称：原告诉求已超过诉讼时效。关于徐昭是否付清房款，徐昭与鄂州市拆迁公司多次陈述均不一。鄂州市拆迁公司与徐昭签订的合同有效，第三人为善意抵押权人，合法权益应受保护。王平与鄂州市拆迁公司合同即使有效，按照本案现状，只能按照履行不能，由鄂州市拆迁公司承担违约责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告王平为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、公民身份证、营业执照、组织代码证各1份。拟证明原、被告的主体身份，被告徐昭系被告鄂州市拆迁公司的法定代表人。证据二、销售商品房合同书、收款收据各1份。拟证明原告与被告鄂州市拆迁公司签订涉案房屋买卖合同，原告分别于2000年1月3日付款10万元，同年12月1日付款10万元，2001年12月6日付清最后一笔尾款16,400.00元（合同总价216,400.00元）同日原告支付3,600.00元煤气安装及防盗门款。证据三、销货计数单、收据各1份。拟证明被告将房屋交付给原告后，原告对涉案房屋进行了装修。证据四、涉案房屋档案资料1份。拟证明被告鄂州市拆迁公司将涉案房屋交付给原告后，于2012年9月10日被告徐昭作为公司法定代表人以公司名义委托他人将涉案房屋卖给徐昭个人，两被告恶意串通损害原告权益的事实。证据五、白玉的说明、身份证、结婚证、户口本复印件各一份。拟证明销售商品房合同尾部白玉的签字并非其本人签字，白玉系王平岳母，涉案房屋实为王平本人所购，资金全部由王平支付，与白玉无关。被告鄂州市拆迁公司、被告徐昭未提交证据。第三人邮政银行鄂州市分行为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、鄂城区法院（2014）第01835号民事调解书1份。拟证明第三人与被告徐昭之间的债权债务关系经法院调解并生效。证据二、鄂城区法院（2015）执字第00106号执行案件受理通知书、执行裁定书各1份。拟证明生效的民事调解书已进入执行阶段。证据三、鄂城区法院于2015年3月4日向鄂州市房产局发出的要求提供房产登记信息的书面通知1份。证据四、鄂州市房屋产权登记办公室对徐昭持有鄂州市120828473/120828474/120828471房产证登记情况的书面说明1份。证据五、徐昭持有鄂州市120828474房产证复印件1份。证据六、他项权证书（鄂州市120828474房产）复印件1份。证据七、鄂城区法院（2015）第0018号民事判决书1份。证据八、鄂州市中级人民法院（2015）鄂鄂州中行终字第00031号行政裁定书1份。上述证据拟证明被告徐昭在第三人处办理抵押贷款并将涉案房屋办理了房屋他项权证的事实。庭审质证时，被告鄂州市拆迁公司对原告出示的证据一、证据二、证据三、证据五均无异议，对证据四提出异议，认为：1、其公司与原告签订合同和收取原告的房款属实，但双方未进行最后结算；2、我公司已将涉案房屋交付给原告，已经履行合同交付义务；3、涉案房屋的小区均可以办理产权证，原告为何没有去办证我公司不清楚；4、原告诉称我公司与徐昭恶意串通将涉案房屋在第三人处办理抵押贷款的事我公司不清楚，徐昭将涉案房屋抵押贷款的钱未进入公司账户，公司并未使用抵押贷款的钱，系徐昭的个人行为与公司无关。被告徐昭对原告出示的证据均无异议。第三人邮政银行鄂州市分行对原告提交的证据提出的质证意见为：被告鄂州市拆迁公司与原告之间的买卖行为我公司不知情，请求法院依法核实。本院对本案证据审核认定如下：对上述当事人无异议的证据作为认定本案客观事实有效证据，依法予以确认。原告王平提交的五份证据客观真实，依法予以确认，被告鄂州市拆迁公司对证据提出的质证异议，理由不成立，依法不予采信；第三人邮政银行鄂州市分行提交的八份证据，客观真实，依法予以确认。本院根据以上有效证据对本案的基本事实认定如下：被告鄂州市拆迁公司（合同甲方）与原告王平（合同乙方）于2000年12月1日签订一份《销售商品房合同书》，该合同约定乙方购买甲方开发的，位于鄂州市古城拆迁安置楼******房屋**，建筑面积205平方米，单价1040元/平方米，合同总金额216,800.00（含煤气安装、防盗门费用3,600.00元），合同约定分期付款，于2000年12月30日前付款200,000.00元，剩余款项于甲方通知乙方接收商品房屋前7日交清，约定交付房屋时间为2001年10月。原告于该合同签订前的2000年1月3日预交购房款100,000.00元；于2000年12月1日合同签订之日付购房款100,000.00元；于2001年12月6日支付剩余购房款16400.00元；并于同日支付煤气管道和防盗门3,600.00元。2001年12月6日，被告鄂州市拆迁公司通知原告接收房屋，原告遂进入涉案房屋进行装修，并居住至今，但被告鄂州市拆迁公司一直未给原告办理房屋产权证。另查明：被告徐昭系被告鄂州市拆迁公司的法定代表人，2012年9月10日，被告鄂州市拆迁公司（合同甲方）与被告徐昭（合同乙方）签订一份《房屋买卖合同》，将上述已销售给原告王平的住房，以总价人民币120,612.00元的价格卖给被告徐昭，并将涉案房屋产权过户至被告徐昭名下（产权证号：鄂州市房权证市直字第**）。2012年10月9日，被告徐昭将涉案房屋为其妹妹徐辉在第三人邮政银行鄂州市分行贷款进行抵押担保，并办理了房屋他项权证。后因被告徐昭的妹妹徐辉未能偿还第三人的到期贷款债务，第三人邮政银行鄂州市分行遂向本院提起民事诉讼，该案经本院审理后进入执行程序，涉案房屋因系抵押物亦被作为执行标的物。2015年3月，第三人邮政银行鄂州市分行的工作人员到原告家中，告知原告其居住的房屋已作为抵押物将被法院执行拍卖，此时原告才知道两被告之间对涉案房屋的交易，故此诉诸本院。被告徐昭未举证证明实际交付购房款购买该房屋。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告王平与被告鄂州市拆迁公司之间签订的《销售商品房合同书》，双方意思表示真实，不违反法律规定，且原告已按合同履行了全部付款义务，被告鄂州市拆迁公司亦履行了交付房屋义务，仅未办理产权过户手续，该合同合法有效，应受法律保护。被告鄂州市拆迁公司及被告徐昭，在明知涉案房屋已经出售给原告王平的情况下，为了其他目的而将涉案房屋进行自我交易，对原告隐瞒事实，不予办理产权过户手续，导致原告所购买的住房至今不能办理所有权证。且被告徐昭并无证据证明其实际交付购房款，该合同系恶意串通所为，损害了原告的合法权益，故被告鄂州市拆迁公司与被告徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效。原告王平得知被告鄂州市拆迁公司与徐昭另行将该房签订合同后至其起诉在二年诉讼时效期间内，未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项的规定，判决如下：一、原告王平与被告鄂州市拆迁公司于2000年12月1日签订的《销售商品房合同》依法成立，合法有效。二、被告鄂州市拆迁公司与被告徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效。本案受理费2,712.00元，由被告鄂州市拆迁公司、被告徐昭共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长  柯素华审判员  陈国胜审判员  杨 磊二〇一九年十二月十六日书记员  徐 灿