河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1024民初5039号 原告：刘争，男，1969年11月11日出生，汉族，住北京市西城区。 委托代理人：贡鹏，北京市闻泽律师事务所律师。 被告：廊坊旷世基业房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市香河县大香线西侧。 法定代表人：何剑波，董事长。 委托代理人：田国忠，河北天枢律师事务所律师。 委托代理人：任成森，河北天枢律师事务所律师。 原告刘争与被告廊坊旷世基业房地产开发有限公司（以下简称旷世公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘争及其委托代理人贡鹏、被告旷世公司委托代理人田国忠、任成森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘争向本院提出诉讼请求：1、依法解除被告与原告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还已支付的购房款项共计人民币1697136元；3、判令被告向原告支付违约金共计人民币339427.20元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，双方约定，被告向原告出售位于河北省廊坊市香河县房屋，总售价款共计人民币1697136元。原告采取首付款结合按揭之方式向被告支付房款，被告应于2017年12月31日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告按照合同约定按时足额的向被告支付了首付款并办理了按揭手续，但被告因涉案房屋漏水原因，再三以修复作为理由延迟交付房屋，直至今日，距离双方约定的房屋交付时间逾期近两年，双方仍未正常办理房屋交付手续。基于原本应属于原告对于该房屋的所有权，原告既无法实现居住用途，亦无法通过该房屋实现基本收益。原告认为，原告与被告达成的买卖合同系真实有效的，被告应当按照合同约定履行房屋交付义务。现被告无视合同约定，不履行合同义务，已构成违约。原告有权按照合同约定解除双方签订的买卖合同，并按要求被告承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国民法通则》及《合同法》的相关规定，现原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告旷世公司辩称，一、被告已按照双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）约定履行了房屋交付义务。1、被告已于2017年12月20日向原告致发了交付通知书，要求原告于2017年12月31日前前往约定地点办理收房手续，履行了交房通知义务，但原告未前往约定地点办理交付使用手续。2、被告于2018年1月15日再次履行交房通知义务，向原告致发了未收房催告函，要求原告前来收房，但原告仍未前往约定地点进行办理交付使用手续。依据补充协议第十三条第1款“如买受人在合同约定的交付截止日内仍未收房，则视为出卖人已履行合同项下的商品房交付义务”，故被告已履行了商品房的交付义务。二、被告交付的房屋符合合同约定的交付条件。合同第八条约定，房屋交付的条件为该商品房完成竣工备案，本案涉案房屋所在楼房已于2017年12月26日取得了《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，涉案房屋已符合合同约定的交付条件。三、原告以房屋漏水为由拒收房屋及主张解除合同不具有事实依据及法律依据。1、原告不具有合同约定的拒收房屋及解除合同的权利。从补充协议第13条第3款“除商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格之外，出卖人应按合同约定时间交付商品房，买受人应按合同约定时间接收商品房”可以看出，合同约定的拒收房屋的成就条件为商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格；从补充协议第11条第2款“逾期超过60日，买受人有权解除合同”可以看出，合同约定的解除权的成就条件为逾期交房超过60日。而本案中，原告向被告主张的质量瑕疵问题为房屋局部渗漏。按照补充协议第十三条第3款约定“除前款之外的质量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、墙壁裂缝、局部渗漏、部品零件损坏、管道堵寨等装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任”。故原告不具有合同约定的拒收房屋及解除合同的权利。2、原告不享有法定的拒收房屋及解除合同的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。廊坊市中级人民法院2018年第1次审委会研究通过《审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条规定，开发商交付的房屋已经竣工验收合格，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求开发商承担逾期交房违约责任的，一般不予支持。但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响开发商对房屋的质量瑕疵承担保修义务。法定拒收房屋和解除合同的成就条件为房屋主体结构存在严重的质量问题导致不能正常居住使用。而涉案房屋已于2017年12月26日取得了《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，证明其并不存在主体结构质量不合格和影响正常使用的严重质量问题。且在本案中原告主张的的漏水问题为墙面存在渗漏阴影，并非严重的质量问题，不影响原告的正常使用，故原告不享有法定的拒收房屋及解除合同的权利。四、被告已按照合同约定履行了维修义务，原告主张的房屋漏水问题已不存在。原告提出房屋漏水后，被告积极与原告进行了沟通，并在双方协商一致的情况下对房屋进行了维修并做了闭水实验，维修义务已履行完毕，原告主张的房屋问题已不存在。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年5月20日，原告刘争（买受人）与被告旷世公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的香河县建设项目二期11号楼4单元401号房屋，建筑面积为75.86平方米，总价款为1697136元；付款方式为银行按揭贷款，买受人应当于2017年5月20日前支付首期房价款857136元，余款840000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2017年12月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房完成竣工备案的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；等等。同日，原告刘争（买受人）与被告旷世公司（出卖人）签订了《补充协议》，其中第十三条第3项约定：买受人在办理商品房交付手续过程中，除商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的之外，出卖人应按合同约定时间交付商品房，买受人应按合同约定时间接收商品房；除前款之外的质量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、墙壁裂缝、局部渗漏、部品零件损坏、管道堵塞等装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任，但应按照《质量保证书》的规定承担保修责任。合同签订后，被告收到了原告支付的首期房价款及银行贷款部分的房款共计1697136元。香河县住房和城乡建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》中载明：涉案房屋所在工程于2017年12月21日组织有关单位竣工验收合格，并于2017年12月26日按规定备案。2017年12月20日，被告通过ＥＭＳ快递给原告邮寄了《交付使用通知书》，告知原告在2017年12月31日前办理商品房交付使用手续。原告于2017年12月21日收到了《交付使用通知书》。2018年1月15日，被告通过ＥＭＳ给原告邮寄了《未收房催告函》。原告于2018年1月16日收到了《未收房催告函》。原告在房屋验收交接时发现房屋存在漏水问题，对此被告承诺进行维修，后因房屋漏水是否维修完好问题，致使原、被告至今未完成房屋交付手续。庭审中，被告陈述涉案房屋于2019年7月20日已维修完好。 上述事实有商品房买卖合同、补充协议、EMS快递单、交付使用通知书、微信聊天记录、河北省建设工程竣工验收备案证明书及原、被告庭审陈述等证据所证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，故合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告主张被告因涉案房屋漏水原因再三以修复作为理由延迟交付房屋，且至今拒交房屋，被告已构成违约，请求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》、被告向原告返还已支付的购房款1697136元并向原告支付违约金339427.20元，对此被告提出异议。经审查，依据香河县住房和城乡建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》中载明的内容，能够认定涉案房屋所在工程已于2017年12月26日按规定备案，涉案房屋已符合《商品房买卖合同》中约定的交付条件，且依据被告提交的EMS快递单及交付使用通知书，能够认定被告已按合同约定书面告知原告在2017年12月31日前办理商品房交付使用手续，被告未超出合同约定的时间向原告交付房屋，故原告主张被告延迟交付房屋并拒交房屋的理由不能成立。原、被告系因房屋漏水是否维修完好问题，致使双方至今未完成房屋交付手续，本院认为，依据双方签订的《补充协议》中第十三条第3项约定的内容，房屋存在漏水问题不能成为原告拒绝接收房屋并要求被告承担逾期交付责任的理由，故本院对原告主张解除原、被告签订的《房屋买卖合同》、被告向原告返还已支付的购房款1697136元的诉讼请求不予支持。原告请求被告支付违约金339427.20元，本院认为，因原告主张解除合同不能成立，故不能依据合同约定主张被告按已付款的20%支付违约金，但因涉案房屋存在漏水问题，在被告进行维修的过程中，原告不可能正常使用该房屋，被告确实存在一定的违约情形，给原告造成的相应损失被告应予赔偿，该损失的金额本院酌情确定以出租房屋的租金价格每月1500元为宜，被告陈述涉案房屋于2019年7月20日已维修完好，故被告应赔偿原告自2018年1月1日起至2019年7月20日止合计19个月的损失共计28500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告廊坊旷世基业房地产开发有限公司赔偿原告刘争损失28500元。于判决生效后三日内履行。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23192元，减半收取计11596元，由原告负担11340元，被告负担256元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  祁振宇 二〇一九年十二月十七日 书记员  杨 波