安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初5222号原告:刘媛媛,女,1978年5月9日出生,回族,亳州市人，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：巩曼利，安徽亳乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李白，安徽亳乐律师事务所律师。被告:陈小为,男,汉族,1981年4月1日出生,阜阳市人，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：张万文，上海沪泰律师事务所律师。第三人:安徽省晟铭置业有限公司,住所地安徽省亳州市谯城区希夷大道黄金广场20铺，统一社会信用代码91341600577071145W。法定代表人：彭涛,该公司经理。原告刘媛媛与被告陈小为、第三人安徽省晟铭置业有限公司（以下简称晟铭公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，由审判员江敏担任审判长并主审，审判员季云玲，人民陪审员王炯参加评议，公开开庭进行了审理。原告刘媛媛的委托诉讼代理人巩曼利、李白，被告陈小为的委托诉讼代理人张万文到庭参加诉讼；第三人晟铭公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘媛媛向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对位于亳州市谯城区汤王大道西侧菊花路北侧亳州悦都商业中心B号楼-719、B-917的两处房屋的执行并解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与晟铭公司于2015年11月10日签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：晟铭公司将其开发的位于亳州谯城区汤王大道西侧菊花路北侧亳州悦都商业中心B号楼-719、B-917的两处房屋出售给原告，房价款分别为132085元、140713元。原告已按照合同约定向晟铭公司交付了全部房价款。2015年11月10日，原告在房地产登记机构成功办理了商品房买卖合同备案。办理备案之后晟铭公司就将该两套房屋正式交付给原告使用，原告已经合法占有该房屋至今，故该两套房屋实际应为原告刘媛媛所有，不能作为晟铭公司的财产予以执行。首先，原告与晟铭公司签订的《商品房买卖合同》是在双方自愿的基础上达成，系双方真实意思表示，符合当事人意思自治原则。原告对其所购上述房产已在房产登记机关办理了《商品房买卖合同》网上备案登记手续，完成了行政机关对商品房买卖合同的行政要求，行政机关对此次交易行为的合法有效进行了确认，应依法予以保护。其次，法院查封预售合同有备案登记的商品房，应当符合一定条件，而且此种查封也只是一种预查封而不是查封。其已经是最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定的人民法院可以进行预查封的房屋：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。所以，预查封的对象是购房者享有的商品房的所有权。虽然本案涉案房屋由第三日开发建设，但由于该房屋尚未登记公示，第三人并不当然享有已出售房屋的所有权，也不能进行移转处分，对于未出售的房屋人民法院只能预查封。如果房屋已经出售并且进行了网上备案，则此时为了保护原告的物权期待权，就不能进行查封。若进行预查封，无凝会损害购房者的权益，也与上述规定精神相悖。再次，根据上述通知第（三）款规的规定，假如购房者是被告和被执行人时，法院此时可以预查封其办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，但若以此认为被查封的房屋所有权为开发商所有，则必定会产生法律上的逻辑错误，也就是说购房者是被告和被执行人，而法院查封的却是开发商所有的房屋。因此，商品房的预售，有别于其他动产和已登记产权的动产或不动产的买卖转让。而且不动产以交付作为标的物所有权转移的认定依据，本案该房屋已经实际交付给原告使用至今，所以应当认定为原告所有。综上所述，在本案原告与第三人签订了《商品房买卖合同》并办理了网上登记备案手续又实际占有该房屋的情况下，虽未办理过户登记手续，但原告对此并没有过错，人民法院不应查封该房产。该套房产的实际所有权人应是原告而不是第三人，不能作为第三人的财产予以执行。现提出执行异议之诉，请贵院立即停止对原告房产的执行，解除对原告房产的查封。原告就其主张向本院提供如下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格和身份信息情况。证据二、阜阳市颍州区人民法院受理执行异议案件通知书和执行裁定书各一份，证明法院执行的房屋系原告早已购买并进行网上备案的房屋，原告在法定期限内提出了执行异议申请，被法院裁定驳回后提起执行异议之诉。证据三、商品房买卖合同两份，证明2015年11月10日，原告与第三人签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号为W201511100035、W201511100037），合同约定：晟铭公司将其开发的位于亳州谯城区汤王大道西侧菊花路北侧亳州悦都商业中心B号楼-719、B-917的两处房产出售给原告，房价款分别为132085元、140713元。证据四、《商品房买卖合同》网上备案证明两份、发票两张，证明原告已经按照合同约定交付了全部购房款并办理了《商品房买卖合同》网上备案登记手续。证据五、不动产证书两份、涉案房屋照片两组，证明该两套涉案房屋已由晟铭公司正式交付给原告占有。补充证据一、原告的营业执照一份，证明原告的职业及资金来源。补充证据二、转账凭证一份，情况说明一份、《商品房买卖合同》网上备案证明11份，证明原告与其余三户购房者通过李桂芳的账户向第三人晟铭公司指定账户转入11套房产的总价款共计150万元，原告已经按照合同约定交付了购房款并办理了《商品房买卖合同》网上备案登记手续。补充证据三、原告银行转款凭证一份，证明原告通过李桂芳团购了晟铭公司的两套房屋，2015年12月14日，原告将两套房屋的购房款25万元转给了李桂芳，余下22798元及相应的手续系通过现金支付给了李桂芳。补充证据四、亳州市住房发展中心证明一份，证明涉案《商品房买卖合同》系合法有效的，购房程序、备案程序均符合法律规定，且原告购买二套涉案房屋未及时办理过户的原因不在原告，而是由于晟铭公司出现债务纠纷，原告联系不到公司法定代表人彭涛，无法办理过户手续，从而延误了原告办理房产证的时间。补充证据五、涉案房屋拍摄视频光盘一份，证明该两套房屋已由晟铭公司正式交付给原告占有使用。被告陈小为庭审中口头辩称，1、双方不是真实的买卖关系，因为价格和价值严重不符；2、原告未实际支付对价；3、房屋未实际交付给原告；基于以上答辩内容，建议法庭驳回原告诉讼请求。第三人晟铭公司未向本院提交书面陈述意见，也未向本院提供证据。经审理查明：本院于2017年12月11日作出（2017）皖1202民初7024号民事判决书，该判决书内容为：被告晟铭公司、彭涛支付原告陈小为借款361万元及利息（自2017年10月30日起至该款付清时之日止，按本金330万元、年利率24%计算）。判决生效后，晟铭公司和彭涛均未按照判决书履行所确定的义务，为此，陈小为向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年1月16日向被执行人晟铭公司、彭涛发出执行通知，责令其三日内履行义务，但被执行人至今未履行义务。另，上述案件在审理期间，本院根据陈小为的申请作出（2017）皖1202民初7024号之一民事裁定书，查封了被执行人晟铭公司、彭涛名下361万元的银行存款及查封其同等价值的其他财产（即查封位于亳州谯城区汤王大道西侧菊花路北侧亳州悦都商业中心B号楼-719、B-917的两处房屋）。刘媛媛向本院提出执行异议，请求本院解除对该房屋的查封。本院于2019年5月21日作出（2019）皖1202执异39号执行裁定书，裁定：驳回案外人刘媛媛的异议请求。刘媛媛对该裁定不服，诉至本院要求支持诉讼请求。另查明，2015年11月10日，刘媛媛与晟铭公司签订编号为W201511100035的《商品房买卖合同》，该合同约定：刘媛媛（买受人）购买晟铭公司（出卖人）所开发的位于亳州谯城区汤王大道西侧菊花路北侧亳州悦都商业中心第（88）幢2单元7层B号楼-719号房屋一套，面积为54.96平方米，单价为2403.3元，总房屋价款为132085元，付款方式为一次性付款，付款时间为2015年11月10前，以及其他约定；同日，刘媛媛又与晟铭公司签订编号为W201511100037的《商品房买卖合同》，该合同约定：刘媛媛（买受人）购买晟铭公司（出卖人）所开发的位于亳州谯城区汤王大道西侧菊花路北侧房屋一套，面积为58.55平方米，单价为2403.3元，总房屋价款为140713元，付款方式为一次性付款，付款时间为2015年11月10前，以及其他约定。同日，晟铭公司也将上述房屋在房地产管理部门办理了商品房买卖合同备案。刘媛媛提供2015年11月13日李桂芳向彭涛转款150万元的证据欲证明其及其他人通过李桂芳向晟铭公司团购11套房屋（其中刘媛媛2套房屋、谭盼盼3套房屋、李振源3套房屋、马民海3套房屋）的事实，并于2015年12月14日将两套房屋购房款25万元通过银行向李桂芳转款的事实。刘媛媛自认与李桂芳系亲戚关系；涉案两套房屋均于2016年4月份交付。再查明，涉案上述两套房屋的不动产权证均于2016年12月27日登记在晟铭公司名下。亳州市住房发展中心于2019年8月20日出具证明一份，该证明载明：“亳州悦都商业中心谭盼盼、刘媛媛、李振源、马民海与晟铭公司签订的《商品房买卖合同》系合法有效的并且已经在亳州市房地产管理局办理了网上备案登记，购房程序、备案程序均符合法律规定。前期，这些业主的房产证未能及时办理的原因是由于晟铭公司出现债务，联系不到法定代表人彭涛，延误了上述业主办理房产证的时间”。审理中，陈小为申请对涉案两套房屋出售时的价格进行评估，本院委托安徽大众房地产资产评估造价有限公司阜阳分公司进行评估，该公司于2019年11月6日出具安徽大众（司）评字2019第K0157号房地产司法鉴定估价报告，估价结论是：B号楼-719号房屋的2015年11月的价值是28.6万元（单价为5200元∕㎡），B号楼-917号房屋的2015年11月的价值是30.4万元（单价为5200元∕㎡）。陈小为支付评估费5000元。上述事实，有刘媛媛的身份证，本院（2019）皖1202执异39号执行裁定书，商品房买卖合同，网上备案证明，发票，不动产权证书，涉案房屋的照片，银行转款凭证，证明，房地产司法鉴定估价报告，评估费发票及当事人陈述在卷佐证。本院认为，虽然刘媛媛与晟铭公司签订商品房买卖合同，并在亳州市房地产管理局办理了网上备案登记，但刘媛媛提供与晟铭公司签订的商品房买卖合同约定房屋的价格为每平方米2403.3元与本院委托评估公司评估的房屋价格为每平方米5200元相比，其购买价格明显低于市场价格的70%即3640元(5200元∕㎡×70%)，应属于明显不合理的低价，且商品房买卖合同约定是签订合同当日（即2015年11月10日）支付价款，而刘媛媛提供李桂芳的银行转款凭证却是2015年11月13日；故刘媛媛要求停止对涉案房屋的强制执行，并立即解除对该房屋查封的诉讼请求，提供的证据不足以证明其主张，本院依法不予支持。陈小为为支持其主张申请对涉案房屋的价格进行评估支付的鉴定费，由其自行负担。晟铭公司经传票传唤未到庭，可视为放弃陈述权和质证权。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项规定，判决如下：驳回原告刘媛媛的诉讼请求。案件受理费5500元，由原告刘媛媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  江 敏审 判 员  季云玲人民陪审员  王 炯二〇一九年十二月十二日书 记 员  秦 蕾