广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初15833号 原告：南宁市江宇物业服务有限责任公司，住所地：南宁市双拥路**东方明珠花园。 法定代表人：朱天义。 委托诉讼代理人:李晖，南宁经纬法律事务所法律工作者。 被告：汪敬洁，女，1970年5月24日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年12月18日 开庭时间：2018年7月9日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人李晖到庭 被告方：未到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付物业服务费6672元、公共维修基金569.4元、代收生活垃圾费312元、代收水费10573.6元、公摊水费716.6元、公摊电费910.5元及违约金22608.9元（计算方式：物业服务费按139.17㎡×0.8元/㎡/月计算，生活垃圾费每月8元，水费、公摊水电费据实收取，上述费用均自2014年7月至2017年10月、每月按30天计，违约金每天按3‰计）；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实认定 2003年6月30日，原告（乙方）与南宁市江宇房地产有限责任公司（甲方）签订《都市绿洲前期物业管理服务合同》，约定：甲方聘请乙方在都市绿洲前期物业管理阶段实施物业管理服务；实施物业管理服务的期限自都市绿洲的房屋开始交付使用之日起至都市绿洲业主委员会成立之日止，合同有效期自合同签订之日起至都市绿洲业主委员会成立之日止；乙方向住户收取和代收下列费用：物业管理综合服务费、代收水费、电费（若实行一户一表，乙方只负责收取公用水电分摊费）、其他与物业管理有关的应缴费用；住宅房屋按建筑面积每月每平方0.8元（暂定，实际收费标准以物价局批准为限）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金；公用水、电费由乙方在设立的水电费账户中独立核算，按月向供水、供电部门缴纳；住户自用的水、电费按住户实际使用数按月收取。被告是南宁市桃村路2号都市绿洲小区C座7层711号房的业主，房屋建筑面积为139.17平方米。2004年8月11日，南宁市显桂物业管理有限责任公司更名为南宁市东方物业管理有限责任公司，后于2007年9月20日更名为南宁市江宇物业管理有限责任公司，后又于2010年8月20日更名为南宁市江宇物业服务有限责任公司。 以上事实，有《都市绿洲前期物业管理服务合同》及（2010）青民一初字第1400号民事判决书（已于2011年12月9日生效）审理查明的事实为证。 上述合同签订后，原告依约为被告提供物业服务并提交了缴费通知单、截至2017年11月的水电费发票及支付凭证复印件等予以佐证。 2018年7月10日，南宁市青秀区金花茶社区居民委员会出具《证明》，载明：南宁市青秀区桃村路2号都市绿洲小区，于2004年10月业主开始入住，现小区业主已入住14年，至今都市绿洲小区未成立业主委员会。 原告提交的都市绿洲《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》复印件载明：同意2级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高位为电梯1.06元/㎡，落款时间为2010年8月19日。 为证明已代缴生活垃圾费，原告向本院提交了其与南宁市青秀区环境卫生管理站就涉案小区签订的2014年1月1日至2016年12月31日及2017年4月1日至2017年9月30日期间的生活垃圾清运《协议书》复印件。同时，原告还提交了涉案小区公摊水电费的收费公式、欠费明细表。 在庭审中，原告当庭要求撤回对公共维修基金的诉讼请求。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告汪敬洁经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证及质证的权利，本院将根据现有证据及原告陈述予以认定。 在案件审理过程中，原告自愿撤回对公共维修基金的诉讼请求，属于其行使诉讼权利的体现，未损害他人利益，本院予以准许。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，原告与南宁市江宇房地产有限责任公司签订的《都市绿洲前期物业管理服务合同》对小区业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告作为涉案小区的前期物业服务企业，为小区提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，被告作为涉案小区的业主，已接受了原告提供的物业服务，作为受益人理应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。根据现有证据及原告陈述，在被告未到庭抗辩亦未提交相反证据的情况下，应认被告欠缴涉案房屋自2014年7月至2017年10月期间的物业服务费6672元、代收生活垃圾费312元、公摊水费716.6元、公摊电费910.5元，故原告要求被告支付上述物业费用，本院予以支持。至于水费，原告仅提交了截至2017年11月的水费发票及支付凭证复印件而并未提交涉案房屋前述期间的水表抄表记录，无法确认其所主张的代收水费10573.6元是否属实，故对其该项诉请，因证据不足，不予支持。 关于违约金。物业合同约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金，但违约金的偿付数额应参考违约造成的实际损失予以认定，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法酌情调整确定被告应承担的违约金为6672元×30%=2001.6元，原告超出部分的违约金主张，不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告汪敬洁应向原告南宁市江宇物业服务有限责任公司支付2014年7月至2017年10月期间的物业服务费6672元； 二、被告汪敬洁应向原告南宁市江宇物业服务有限责任公司支付2014年7月至2017年10月期间的代收生活垃圾费312元、公摊水费716.6元、公摊电费910.5元； 三、被告汪敬洁应向原告南宁市江宇物业服务有限责任公司支付逾期交纳物业管理费的违约金2001.6元； 四、驳回原告南宁市江宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费859元，由原告南宁市江宇物业服务有限责任公司负担643元，被告汪敬洁负担205元。公告费260元，由被告汪敬洁负担。余款11元，因原告南宁市江宇物业服务有限责任公司撤回部分诉讼请求，由本院予以退回。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦伟杰 人民陪审员  马海珍 人民陪审员  陈 冰 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  杨中稳