广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初3435号 原告：北海微粒粒农业有限公司，住所地北海市北海大道、北京路东金癸星园第****，统一社会信用代码：91450502MA5NE3UB2H。 法定代表人：苏培清，公司经理。 委托代理人：廖荣华，广西桂京律师事务所律师。 被告：广西优龙影院投资有限公司，住，住所地合浦县廉州镇延安路**一社会信用代码：91450521MA5K98J65。 法定代表人：程松雄，执行董事。 委托代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所工作者。 原告北海微粒粒农业有限公司（以下简称微粒粒公司）诉被告广西优龙影院投资有限公司（以下简称优龙影院）返还原物纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月11日、2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告其委托代理人廖荣华，被告的委托代理人周林东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告将位于合浦县廉州镇延安路236号隆鑫商业广场1幢3-1、3-2、3-3、3-21、3-22、3-23、3-24、3-44、3-45、3-46、3-47、3-48、3-49商铺腾空归还给原告；2、被告从2019年6月26日起至实际归还商铺之日止，按市场租赁价每月每平方米26元（商铺建筑面积合计1467.08平方米）支付物业占用费给原告，至起诉时物业占用费为101717.55元。事实与理由：被告开办的位于合浦隆鑫商业广场的中影UL城市影院所占用的物业，于2014年7月2日抵押给了中国长城资产管理公司广西分公司（以下简称长城资产公司），后来原物业抵押权人长城资产公司与原抵押人合浦隆鑫房地产开发有限公司（以下简称隆鑫公司）通过实现抵押权的方式，将上述物业转让给了原告，并于2019年办理了产权登记手续，原告是涉案物业的合法产权人。被告于2015年10月25日与广西福润万家投资有限公司（以下简称福润万家公司）签订了一份《影院场地租赁合同》，福润万家的租赁权基于该公司2014年12月26日与隆鑫公司签订的《租赁合同》。但该合同已于2018年7月6日被北海市中级人民法院作出（2017）桂05民终1384号判决所解除。根据担保法司法解释（一）第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。另外，被告与福润万家签订的转租合同，因隆鑫公司与福润万家公司签订的租赁合同被解除而失去效力。自2019年6月26日以来，原告曾多次派员上门要求被告归还商铺，但均遭拒绝，被告的行为已严重侵犯原告的物权，为此原告提起本案诉讼。 被告发表如下答辩意见：不同意原告的诉讼请求。被告认可原告取得涉案房产的所有权，被告可以按与福润万家公司约定的合同租金标准，先向原告支付租金，但返还或归还房产给原告是不同意的。被告占有使用的物权是基于合法有效的合同，2015年10月25日被告与福润万家签订了《影院场地租赁合同》，该份合同是合法有效的，没有违法的意思。即使隆鑫公司与福润万家公司所签订的租赁合同被生效判决解除，但并不导致其公司与福润万家签订的租赁合同也当然解除。被告的影院成立后，投入了巨大资金，现原告主张归还条件不成熟，理由不充足。至于原告主张的占用费，被告是依据合同占有使用原告的房产，并未有违法侵权的行为。原告主张租赁费每月26元一平方米是原告自己的意思，没有依据证明，应提供评估报告确定相同类似地段的租赁价格。被告于2018年8月向合浦县人民法院提起（2018）桂0521民初2088号的民事诉讼，该案牵扯到合同的租赁问题，由于该案还在审理之中，关于合同是否有效和解除与本案有利害关系，本案应中止审理。本案应追加广西福润万家公司为第三人参加诉讼，来查明本案的事实。 经本院审理查明如下法律事实：2014年12月26日，隆鑫公司与福润万家公司签订《租赁合同》一份，约定由隆鑫公司将位于广西合浦县合浦隆鑫商业广场的建筑物中首层面积2873平方米、二层面积5050平方米、三层面积5050平方米，合计套内总面积12973平方米出租给福润万家公司作经营福泽万家连锁超市，租赁期限为移交之日起15年。2015年4月1日隆鑫公司按约定将上述物业移交给福润万家使用。2016年6月1日隆鑫公司与福润万家就租金计算签订《租赁合同补充协议》。2015年10月25日，福润万家与被告优龙影院签订《影院场地租赁合同》及《就中影UL城市影院入驻合浦福润万家合作事宜补充协议》，约定由福润万家公司将位于广西合浦县项目套内使用面积1902平方米出租给优龙影院，租赁期限为14年8个月，至2030年3月31日止。合同签订后，福润万家公司将隆鑫商业广场涉案的1幢3-1、3-2、3-3、3-21、3-22、3-23、3-24、3-44、3-45、3-46、3-47、3-48、3-49号商铺移交给优龙影院使用。优龙影院使用上述物业经营影院至今。 2017年1月9日，隆鑫公司因与福润万家公司租赁合同产生纠纷，诉至本院，北海市中级人民法院二审。北海市中级人民法院在审理（2017）桂05民终1384号民事案件过程中向租赁标的物抵押权人中国长城资产管理股份有限公司发函征询，该公司于2018年6月14日函复北海市中级人民法院：一、隆鑫公司于2014年12月26日将合浦隆鑫商业广场一至三层出租给福润万家公司未征询其公司意见。二、对上述两公司租赁抵押物的情况其公司则开始并不清楚，直到福润万家公司进驻后才知情。三、南宁市中级人民法院对隆鑫公司抵押给其公司的抵押物进行网络拍卖时，已将拍卖公告告知其公司。四、根据担保法解释（一）第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，隆鑫公司与福润万家之间的租赁抵押物不得损害其公司的合法权益。鉴于福润万家长期拖欠租金，没有履行租赁合同的诚意，因此其公司不愿意续租。2018年7月6日，北海市中级人民法院作出（2017）桂05民终1384号生效民事判决，其中包括了解除隆鑫公司与福润万家公司分别于2014年12月26日、2016年6月1日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；福润万家在判决书送达之日起三十日内向隆鑫公司支付房屋租金4640280元；福润万家于判决书送达之日起三个月内将其承租的位于广西合浦县合浦隆鑫商业广场建筑物中首层面积2873平方米、二层面积5050平方米、三层面积5050平方米，共计套内总面积12973平方米租赁物腾退归还隆鑫公司。2018年8月10日，隆鑫公司申请本院强制执行（2017）桂05民终1384号民事判决。 另查明，2014年5月26日，隆鑫公司作为抵押人与中国长城资产管理公司广西壮族自治区分公司（原名为中国长城资产管理公司南宁办事处）（作为抵押权人）签订《抵押合同》一份，约定鉴于隆鑫公司已经与长城资产公司等各方签订《债务重组协议》，长城资产公司根据主合同要求债务人偿还债务的本金8200万元，隆鑫公司以隆鑫国际商业广场项目的45478.57平方米的在建工程作抵押担保，其中包括1幢3层的建筑面积5209.79平方米。双方于2014年7月2日办理了抵押登记。2016年7月20日，长城资产公司与隆鑫公司等人的金融借款合同产生纠纷，经南宁市中级人民法院（2016）桂01民初466号民事调解书确认包括以下内容：长城资产公司对权属隆鑫公司所有的位于广西合浦县城东新区，1栋一层1-1、二层2-1、三层3-1号商铺，2栋二层2-1号商铺，3栋二层2-1号商铺，4栋二层3-1号、三层3-1号商铺及地下室（7416.65平方米）的车位]，有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。2018年6月15日，南宁市中级人民法院（2017）桂01执343号之二执行裁定书裁定如下内容：将被执行人隆鑫公司名下位于广西合浦县合浦隆鑫商业广场的1#楼一整栋一、二、三层及2#楼二层、3#楼二层和4#楼二、三层共计180套商铺（建筑面积合计为19568.27平方米），以及74套酒店式公寓（建筑面积合计为3236.83平方米）和214个地下室车位（建筑面积合计为7416.65平方米）作价96723580.21元交付长城资产公司抵偿执行债务，上述不动产的所有权自本裁定送达长城资产公司时起转移，其上所设立的抵押权因债务清偿而消灭。2019年6月26日，原告微粒粒公司办理了坐落于合浦县廉州镇延安路236号隆鑫商业广场1幢3-1（房屋建筑面积305.57平方米）、3-2（房屋建筑面积455.6平方米）、3-3（房屋建筑面积39.04平方米）、3-21（房屋建筑面积42.65平方米）、3-22（房屋建筑面积54.87平方米）、3-23（房屋建筑面积98.77平方米）、3-24（房屋建筑面积68.99平方米）、3-44（房屋建筑面积72.12平方米）、3-45（房屋建筑面积65.56平方米）、3-46（房屋建筑面积94.96平方米）、3-47（房屋建筑面积51.19平方米）、3-48（房屋建筑面积56.12平方米）、3-49号（房屋建筑面积61.64平方米）商铺的不动产权证书，上述商铺的建筑面积共计1467.08平方米。原告申请对涉案物业于2019年6月26日起至2019年9月16日的租金进行评估，本院依法委托广西公立天辰资产评估有限公司进行评估，评估结论为合浦县廉州镇延安路236号隆鑫商业广场1幢3楼共13间商铺于计价时段2019年6月26日起至2019年9月16日（2.67个月）的租金价值表现如下：评估值97928元。 另查明，2019年6月26日，另案原告创远林公司办理了坐落于合浦县廉州镇延安路236号隆鑫商业广场1幢3-18（房屋建筑面积54.43平方米）、3-19（房屋建筑面积28.83平方米）、3-20（房屋建筑面积253.98平方米）、3-25（房屋建筑面积84.66平方米）、3-43号（房屋建筑面积88.51平方米）商铺的不动产权证书，上述商铺的建筑面积共计510.41平方米，其中涉及诉讼的建筑面积227.6平方米。创远林公司申请对包括涉案物业在内共510.41平方米的建筑面积于2019年6月26日起至2019年9月16日的租金进行评估，本院依法委托广西华元润丰资产评估有限公司进行评估，评估结论为合浦县廉州镇延安路236号隆鑫商业广场五间商铺于2019年6月26日起至2019年9月16日所表现的市场价值为35157元，其中涉及诉讼的三间商铺的市场价值为15677元。 被告优龙影院正在使用的建筑面积包括有本案原告微粒粒公司所主张的13间商铺1467.08平方米和另案原告创远林公司提起诉讼的3间商铺227.6平方米。2019年8月9日，微粒粒公司和创远林公司联合授权广西桂京律师事务所向优龙影院发去《律师函》，要求优龙影院在收到本函后7日内离场，并将物业移交给北海微粒粒农业有限公司和北海创远林农业科技有限公司，另按26元/平方米/月（产权登记面积合计1694.68平方米）计算物业占用费支付给上述两公司。由于双方未能达成协议，为此微粒粒公司与创远林公司诉至本院。 上述事实，有原告提供的不动产权证书、民事判决书、律师函、平面图等予以证实。 根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定。“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，原告微粒粒公司作为涉案13间商铺的产权人，认为被告优龙影院无权占有物业的，有权请求返还原物。被告优龙影院认为其系基于租赁合同合法占有涉案物业，不同意退还涉案物业给原告。本院认为，被告该辩解主张于法无据。理由如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条虽然规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但是根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。本案中，涉案13间物业于2014年5月26日由隆鑫公司作为抵押人与中国长城资产管理公司广西壮族自治区分公司作为抵押权人签订《抵押合同》并于2014年7月2日办理了抵押登记，而福润万家获得涉案物业的租赁权的时间是2014年12月26日，晚于长城资产公司设立的抵押权，并且长城资产公司也不同意续租。长城资产公司根据南宁市中级人民法院的执行裁定实现抵押权后，本案原告微粒粒公司受让了涉案物业并且办理了产权登记，因此，被告优龙影院主张其基于租赁权对抗本案原告的所有权权利，于法无据，优龙影院与福润万家公司签订的《影院场地租赁合同》及《就中影UL城市影院入驻合浦福润万家合作事宜补充协议》对本案原告微粒粒公司不具有法律约束力。 被告优龙影院认为其于2018年8月向本院提起（2018）桂0521民初2088号的民事诉讼，该案牵扯到合同的租赁的问题，由于该案还在审理之中，关于合同是否有效和解除与本案有利害关系，本案应中止审理。本院认为，被告优龙影院与福润万家公司之间的租赁合同关系，与本案返还原物纠纷不具有利害关系，况且优龙影院与福润万家公司的租赁合同对本案原告不具有法律约束力，两家公司的租赁合同纠纷以及经济纠纷并不在本案的审理范围。由于相关的租赁事宜已经由（2017）桂05民终1384号生效民事判决陈述清楚和被告提供的证据材料加以佐证，因此也不必追加福润万家公司为本案第三人参加诉讼。 被告优龙影院占有涉案租赁物却拒不腾腾也不支付租金，因此原告请求被告腾退物业并从2019年6月26日起支付租金应予支持。根据评估意见，涉案13间商铺于计价时段2019年6月26日起至2019年9月16日（2.67个月）的租金价值表现评估值为97928元，也即每月每平米26元，结合另案创远林公司申请评估的同一地段涉及诉讼的三间商铺227.6平方米于2019年6月26日起至2019年9月16日（2.67个月）的市场价值为15677元也是26元/平方米/月，为避免司法裁判与实际商业经营不统一的问题，本院在参考广西公立天辰资产评估有限公司的评估价格以及广西华元润丰资产评估有限公司的评估涉案物业与非涉案物业价格的基础上，结合原告微粒粒公司提供的同一商业广场相近地段的22元/平方米/月的租赁标准，酌情确定本案的租金标准每月每平方米23元。被告优龙影院应从2019年6月26日起至实际归还商铺之日止，按每月每平方米23元（商铺建筑面积合计1467.08平方米）支付物业占用费给原告微粒粒公司。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，判决如下： 一、被告广西优龙影院投资有限公司应于本判决生效之日起三个月内将位于合浦县廉州镇延安路236号隆鑫商业广场1幢3-1、3-2、3-3、3-21、3-22、3-23、3-24、3-44、3-45、3-46、3-47、3-48、3-49号商铺（建筑面积合计1467.08平方米）腾退归还给原告北海微粒粒农业有限公司； 二、被告广西优龙影院投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告北海微粒粒农业有限公司支付房屋租金202457.04元（以建筑面积1467.08平方米每月每平方米23元从2019年6月26日起计算至2019年12月25日，以后按此标准计至实际腾退之日止，但三个月内腾退期不计收）； 三、驳回原告北海微粒粒农业有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费2334元因适用简易程序减半收取1167元、评估费10000元，共11167元（原告已交），由被告广西优龙影院投资有限公司负担并在履行本案生效判决确定的义务时一并支付给原告。 上述义务，义务人应于本案判决确定的日期履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  梁龙全 二〇一九年十二月三十日 书记员  杜启燕 附：本判决书适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条第一款抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。