山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7225号 上诉人（原审被告）：王金龙，男，1979年10月17日生，汉族，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：孙洪强，潍坊潍城荣信法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：山东大发物业管理有限公司，住所地：潍坊市潍城区长松路**鲁发名城**楼**。 法定代表人：吴秋强，总经理。 上诉人王金龙因与被上诉人山东大发物业管理有限公司（以下简称大发公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王金龙上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、诉讼费由大发公司负担。事实和理由：一、被上诉人未按协议约定提供相应的物业管理服务。被上诉人对垃圾处理、绿化、机动车停放等事项的处理不符合协议第二条约定。二、被上诉人未按协议约定每六个月向上诉人公布一次物业管理费用收支账目，构成违约。三、被上诉人未通过法定程序主张拖欠的物业费。被上诉人未提供证据证明业主委员会督促上诉人限期交纳物业费，亦没有证据证明上诉人在收到业主委员会督促后仍拒绝交纳物业费，即被上诉人没有证据证明其通过直接方式向上诉人书面催交物业费。四、双方签订的协议第四条约定多层物业费按0.4元/平方米/月收取，被上诉人私自将物业费提升至0.6元/平方米/月，系单方行为，亦属严重违约行为，上诉人不予认可。综上，一审未考虑被上诉人的违约行为，忽视被上诉人在本次纠纷中应负的责任，判决显失公平，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 大发公司未提交书面答辩意见。 大发公司向一审法院起诉请求：1、判令王金龙支付物业费、水费、垃圾处理费及违约金共计25337.9元；2、诉讼费由王金龙负担。 一审法院认定事实：王金龙为潍坊市潍城区鲁发名城德胜郡小区25-2-402号房屋（多层）业主。2009年10月28日，大发公司与王金龙签订《山东大发物业管理有限公司前期物业管理服务协议》一份，约定大发公司向王金龙居住的小区提供物业管理服务，按约收取物业管理服务费，多层按0.4元/月/平方米收取。业主每月10日前交纳物业费，逾期按每天千分之三交纳滞纳金。合同第六条约定，由大发公司代收水费、电费、燃气费等费用。2012年9月13日，潍坊市潍城区价格认证中心作出“关于大发公司鲁发名城小区物业管理服务收费等级的价格认证报告”（潍城价认物字【2012】04号），评定该小区物业管理服务收费等级为二级，物业管理服务收费基准价为0.50元/平方米·月，高层住宅服务收费基准价为1.15元/平方米·月，浮动幅度为±20%以内（含20%）。2016年12月21日，潍坊市潍城区物价局出具“潍坊市普通住宅物业服务收费备案同意书”一份，载明项目名称为鲁发名城，审核收费标准为多层住宅0.6元/平方米/月。王金龙欠大发公司2014年7月1日至2019年6月30日的物业管理服务费4429元、水费1227.4元、垃圾处理费600元，以上合计6256元。根据大发公司提交的滞纳金计算明细，其主张物业费及水费等费用的交纳方式为半年一交。 审理过程中，王金龙提供照片一宗，用以证明其主张的小区内绿化不到位、大面积黄土裸露，建设期间小区内的道路、环境严重影响小区业主。大发公司质证称，对照片的真实性无法确认，不能证明公司未尽到物业管理服务及所提供的物业服务不达标等事实。 以上事实，有当事人陈述、物业管理服务协议、价格认证报告、潍坊市普通住宅物业服务收费备案同意书、欠费明细表、公告、水费和垃圾费代交发票、照片及庭审笔录等证据在案为证。 一审法院认为，双方当事人之间物业管理服务合同关系成立，大发公司为王金龙所在的小区提供相应公共服务，王金龙应按约及时支付物业管理服务费及代交的水费、垃圾处理费。本案争议焦点有：一、王金龙应否按照0.6元/平方米/月向大发公司支付物业管理服务费；二、大发公司主张的违约金能否得到支持。关于争议焦点一。王金龙主张大发公司擅自提高收费标准，大发公司主张的多层房屋服务收费标准（0.6元/平方米/月）已经潍坊市潍城区价格认证中心认证，并经潍坊市潍城区物价局备案同意，遵循政府指导价格，已经在小区公示，不属擅自提高收费标准。王金龙主张大发公司服务不达标，因其用以证明该主张而提供的照片无法全面反映大发公司的服务质量，不能证明王金龙的主张，根据“谁主张，谁举证”的举证规则，对王金龙的该主张不予采纳。王金龙应按约及时向大发公司支付物业管理服务费。大发公司为王金龙代交的水费及垃圾费，王金龙理应支付。关于争议焦点二。大发公司主张违约金按日3‰计算过高，已超出合理损失范围，应予调整，确定违约金的计算方式为按年利率6%的1.3倍计算，即按年利率7.8%（6%×1.3）计算。王金龙欠交2014年7月1日至2019年6月30日的物业费、水费、垃圾处理费共计6256元，平均每半年欠费为625.6元。违约金应按每期应交部分分别计算至2019年6月30日，具体为：2014年7月1日至2014年12月31日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2015年1月1日计算至2019年6月30日；2015年1月1日至2015年6月30日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2015年7月1日计算至2019年6月30日；2015年7月1日至2015年12月31日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2016年1月1日计算至2019年6月30日；2016年1月1日至2016年6月30日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2016年7月1日计算至2019年6月30日；2016年7月1日至2016年12月31日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2017年1月1日计算至2019年6月30日；2017年1月1日至2017年6月30日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2017年7月1日计算至2019年6月30日；2017年7月1日至2017年12月31日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2018年1月1日计算至2019年6月30日；2018年1月1日至2018年6月30日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2018年7月1日计算至2019年6月30日；2018年7月1日至2018年12月31日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2019年1月1日计算至2019年6月30日。法院虽从法律角度作出以上裁判，但法院在审理此类案件的过程中，发现物业公司与业主产生纠纷的原因很多时候在于大发公司的服务工作方式冷硬机械，对业主提出的意见不能及时有效的给出反馈，服务态度欠佳等方面。大发公司作为物业服务企业，理应与业主保持融洽的关系，对业主提出的建议与意见，应当及时反馈，积极改进。大发公司应当从此类纠纷中吸取教训，改进工作服务方式，提高工作人员素质，不断提高业主的满意度，而非以占理者自居，兴讼不止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十三条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：王金龙支付大发公司物业管理服务费、垃圾费、水费共计6256元及违约金（2014年7月1日至2014年12月31日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2015年1月1日计算至2019年6月30日；2015年1月1日至2015年6月30日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2015年7月1日计算至2019年6月30日；2015年7月1日至2015年12月31日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2016年1月1日计算至2019年6月30日；2016年1月1日至2016年6月30日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2016年7月1日计算至2019年6月30日；2016年7月1日至2016年12月31日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2017年1月1日计算至2019年6月30日；2017年1月1日至2017年6月30日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2017年7月1日计算至2019年6月30日；2017年7月1日至2017年12月31日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2018年1月1日计算至2019年6月30日；2018年1月1日至2018年6月30日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2018年7月1日计算至2019年6月30日；2018年7月1日至2018年12月31日欠款的违约金以625.6元为基数，按年利率7.8%自2019年1月1日计算至2019年6月30日），于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费433.45元，减半收取216.73元，由王金龙负担25元，大发公司负担191.73元。 二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人之间物业服务合同关系成立。被上诉人主张按0.6元/平方米/月收取物业费，提供了加盖潍坊市潍城区物价局公章的潍坊市普通住宅物业服务收费备案同意书、潍坊市潍城区价格认证中心的价格认证报告、公告照片及相应政府文件等证据予以证明，上诉人虽对上述证据的证明力有异议，但未提交确实充分的反驳证据，一审依据上述证据认定物业费收取标准并无不当，本院予以支持。上诉人对一审认定的拖欠费用数额及酌情调整后的违约金计算标准本身未提出异议，本院予以确认。根据双方签订的物业服务协议关于业主未按约定交纳相关费用应承担的违约责任及权利主张方式之约定，综合分析被上诉人所提交的与催交物业费有关证据的证明力，本院认定上诉人承担违约金的起算日期为起诉之日（2019年4月11日）。一审判令上诉人自2014年7月1日起承担违约金缺乏依据，本院予以纠正。关于上诉人主张的被上诉人未完全履行物业服务协议约定义务应承担责任问题，该主张系独立的诉讼请求，上诉人在一审时未提起反诉，本院对该问题不作认定及处理。 综上所述，上诉人王金龙的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初1136号民事判决为：王金龙支付山东大发物业管理有限公司物业服务费、垃圾费、水费等共计6256元，并承担违约金（以6256元为基数，按年利率7.8%，自2019年4月11日起计算至付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费433.45元，减半收取216.73元，由王金龙负担25元，山东大发物业管理有限公司负担191.73元。 二审案件受理费434元，由上诉人王金龙负担234元，山东大发物业管理有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇一九年十二月五日 书记员 张瑞丰