天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初5223号原告：金春生，1952年5月20日出生，男，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：马芳芳，天津益清律师事务所律师。被告：张兴义，1954年3月20日出生，男，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：高进敏，天津市离退休法律工作者协会法律服务所法律工作者。原告金春生与被告张兴义农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金春生及其委托诉讼代理人马芳芳，张兴义及其委托诉讼代理人高进敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金春生向本院提出诉讼请求：1.判令张兴义向金春生赔偿损失200万元；2.本案诉讼费用由张兴义承担。事实和理由：金春生与张兴义于2000年6月3日签订《售房购房协议书》，约定张兴义将座落于天津市西青区正房三间、配房三间出售给金春生，金春生支付了购房款14000元，张兴义书面承诺如有国家或者集体占用宅基地时，所发放的补贴或安置权益归金春生所有，张兴义无偿协助金春生办理有关手续。金春生购买涉案房屋后一直居住至今。2012年5月，政府下发了对涉案房屋的拆迁公告，张兴义预见拆迁利益后随即找到金春生欲购回涉案房屋，遭到金春生拒绝后，张兴义起诉金春生确认购房协议无效。经法院审理作出（2013）青民一初字第706号民事判决书，判决确认合同无效。2018年5月，张兴义以返还原物纠纷为由起诉金春生，经法院审理并作出（2018）津0111民初1821号民事判决书，判令金春生向张兴义返还涉案房屋，由于金春生不知晓开庭事宜未能出庭应诉，对于赔偿事宜至今未能得到解决。金春生向张兴义主张赔偿的理由主要包括以下几点：第一，金春生购买涉案房屋后住了十几年，在2012年拆迁公告下发前张兴义未向金春生提出异议，金春生无法预见到张兴义毁约的情况发生，因此也未考虑购房事宜，丧失了购房时机，以至于物价飞涨，金春生已经无力购房。第二，金春生购买的涉案房屋系农村的平房，居住期间不断的进行修缮维护才使得该房屋保存至今，对此金春生投入了大量的人力、物力、财力。第三，张兴义明知金春生系非农业户口仍将涉案房屋出售给金春生，系合同无效的过错方，张兴义应依法赔偿因合同无效给金春生造成的损失。第四，张兴义因企图获取巨大的拆迁利益而毁约，并非由于签订买卖协议时金春生存在欺诈、胁迫等情形，也并非要回涉案房屋用于居住，张兴义的行为严重违背了诚实信用原则，如张兴义因此获得巨额的拆迁利益，导致金春生、张兴义利益严重失衡，对金春生极为不公。此外，在当地与金春生情况相同的房屋买卖情况很多，目前未拆迁房屋也大多存在合同无效的情形，一旦本案张兴义全部获取拆迁利益，将起到不良的示范作用，不利于市场交易秩序的稳定和拆迁工作的顺利开展。另外，金春生主张的赔偿数额主要是参照涉案房屋所在地的拆迁政策，根据当地村委会于2012年公布的拆迁政策，涉案房屋拆迁可以分配两套房屋即一套一居室和一套两居室的房屋，两套房屋的总价值应在200万元以上。故起诉至法院，望判如所请。张兴义辩称，驳回金春生全部诉讼请求。一、本案案由为房屋买卖合同纠纷，就此案由，早在2013年经本院（2013）青民一初字第706号民事判决书判决“张兴义与金春生于2000年6月3日签订的售房购买协议无效”，金春生对此判决并没有上诉，认可了判决结果，但却强占房屋不予腾房。二、2018年5月，本院（2018）津0111民初1821号民事判决书，判决“金春生于本判决生效之日起十五日内将座落于天津市西青区的房屋腾空并交还张兴义。”三、2019年3月26日天津市第一中级人民法院（2019）津01民申60号驳回了金春生的再审请求。以上事实证明，双方之间不存在房屋买卖合同关系，以及本案违反了一案不能两审的法律规定。另外，金春生属于协议无效的过错方，因金春生不履行法院已生效的判决，导致张兴义村民待遇被停发造成经济损失600万元，应予以赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：本案诉争房屋系农村宅基地上所建房屋，土地使用人为：张兴义，地号为：9-9-（九）-（11）。金春生非天津市西青区精武镇小南河村村民，系非农业家庭户口。2000年6月3日，金春生与张兴义签订《售房购房协议书》，金春生为乙方，张兴义为甲方，协议书约定：“甲方从2000年6月3日起将天祥里2排4号正房三间、配房三间，包括门窗在内一同卖给乙方居住使用；乙方以2000年6月3日起将购房价款共壹万肆仟元正一次性交给甲方，以后无论出现什么变化概不退款；予有国家和集体占用房基地时，如有补贴或安置一切利益均属乙方，甲方无偿协助办理有关手续；此协议一式三份，甲、乙双方各一份，中介人（张兴发、张兴旺）一份，三方签字生效”。该协议签订后，金春生履行了支付购房款14000元的义务，张兴义也将房屋以及该房屋的集体土地建设使用证交付给金春生。房屋由金春生占有使用至今。2012年12月24日，本院立案受理张兴义起诉金春生农村房屋买卖合同纠纷一案，审理后于2013年1月23日作出（2013）青民一初字第706号民事判决书，该案中本院认为：“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋转让依赖于宅基地使用权的有效转让。本案金春生不是西青区精武镇小南河村村民，其与张兴义签订的购房协议书由于违反了《中华人民共和国土地管理法》相关法律禁止性规定以及国务院于2004年10月21日下发的国发（2004）28号《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条，加强村镇建设用地的管理，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定，当属无效。因此，张兴义要求判令与金春生签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持。”该案判决：“张兴义与金春生于2000年6月3日签订的售房购房协议书无效”。双方就该判决均未上诉。2018年5月14日，本院立案受理张兴义起诉金春生返还原物纠纷一案，该案于2018年8月31日公开开庭进行了审理，张兴义到庭参加诉讼，金春生经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本院于2018年9月3日作出（2018）津0111民初1821号民事判决书，该案事实认定如下：“经天津市西青区人民法院（2013）青民一初字第706号民事判决书判决，双方之间的房屋买卖无效，坐落于天津市西青区的房屋仍归张兴义所有。该判决书生效后，金春生未自动履行义务，仍然占用诉争房屋，且未向张兴义交纳房屋租金。在审理过程中，张兴义撤回了要求金春生给付房屋占有使用费的诉讼请求，拟在金春生起诉返还购房款时主张。”该案中本院认为：“公民的合法财产受法律保护，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。张兴义作为诉争房屋的所有权人，有权对该诉争房屋进行处分，故张兴义关于要求金春生腾空并返还张兴义诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。张兴义自愿撤回第二项诉讼请求，是对自身权益的自由处置，不违反法律规定，本院予以准许。金春生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃了抗辩和举证质证的权利，后果自负。对于购房款返还，金春生可另寻途径解决。”该案判决：“金春生于本判决生效之日起十五日内将坐落于天津市西青区的房屋腾空并交还给张兴义。”该判决生效后，张兴义向本院申请执行，本院立案受理（2019）津0111执269号案件，该案于2019年6月终结本次执行。金春生未予腾房。2019年2月27日，金春生以“一审法院在未向其住所地寄送诉讼材料和传票的情况下，便以公告送达的方式向其送达，其未按时参加庭审是由于一审法院过失所致。一审法院作出的判决认定事实不清，适用法律错误，存在严重的程序问题。一审法院认定事实有误，在房屋买卖合同无效的情况下也应保持原状，不应判决其返还涉案房屋”为由向天津市第一中级人民法院就（2018）津0111民初1821号一案提出再审申请，天津市第一中级人民法院于2019年3月26日作出（2019）津01民申60号民事裁定书，裁定驳回金春生再审请求。2019年4月4日，金春生将本案纠纷诉至法院。2019年6月6日，张兴义又在本院起诉金春生，诉请要求金春生支付自2000年6月3日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费，本院于2019年10月8日作出（2019）津0111民初6724号民事判决书，判决：“一、金春生应于本判决生效后十日内按照每月1000元的标准支付张兴义自2018年11月26日起至实际返还坐落于天津市西青区房屋之日止的房屋占有使用费；二、驳回张兴义其他诉讼请求。”金春生不服该判决，向天津市第一中级人民法院提出上诉。目前二审仍在审理过程中。本案诉讼过程中，金春生申请对天祥里2排4号的房屋重置价、附属物价值以及宅基地区位补偿价进行鉴定。本院于2019年5月15日、2019年8月28日对天津市西青区精武镇小南河村委会负责人进行询问，其陈述按照村里拆迁平改方案，天祥里2排4号房屋拆迁后对张兴义的补偿方案为可分得精武佳苑小区一居室和两居室各一套，并表示精武佳苑的分房含有村民福利性质。之后，金春生明确鉴定事项为该房屋的拆迁补偿市场价值。本院经摇号选取依法委托天津中信房地产价格评估有限公司对该房屋的拆迁补偿市场价值进行评估，金春生支付鉴定费6500元。因天祥里2排4号房屋尚未拆迁，对于评估标的物的确定，本院与村委会联系后，由村委会安排相关人员带领鉴定机构工作人员选取了精武佳苑25号楼6层小产权房两处，一处为65平米的一居室，一处为105平米的两居室。2019年10月22日，鉴定机构作出编号津中信评字（2019）第1046号《房地产估价报告》，鉴定结论如下：一居室575294元，二居室1022300元，合计1597594元（含全部相应的农村集体所有制土地面积）。此后的庭审中，鉴定机构派员出庭接受了双方的质询。张兴义主张鉴定报告与本案无关，认为案涉房屋尚未被拆迁，应鉴定该平房的市场价格。同时，其提交村委会出具的《证明》一份以及《关于法院笔录记载说明》一份，《证明》中载明：“我村小南河精武佳苑25号楼2门6层不是张兴义的楼房，因张兴义名下的我村天祥里2排4号平房在规定的时间未拆除，至今仍在原处造成我村整体规划已受影响。因此取消张兴义的分楼资格。”《关于法院笔录记载说明》中载明主要内容为，村委会负责人认为2019年8月28日的法院对其所做的笔录没有记录完整其回答，并做如下说明：“依据还迁方案涉案房屋应分配给张兴义一偏一独单，但我村规定：必须在规定的时间拆除，才能按方案分配住房，张兴义的房子一直被金春生占住，现已超出拆迁期限7年之久，已给我村平改工作造成了极大影响，因此村委会现在还没有给张兴义的平房分配一偏单一独单的补偿。”金春生对上述两份证据不予认可，认为证据系张兴义向村委会施加压力后由村委会出具的，内容与法院询问笔录矛盾，不具有证明力。以上事实，有当事人提供的书证、鉴定机构的鉴定报告以及当事人当庭陈述佐证。本院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，金春生在购买房屋当时依循农村购买房屋的习俗与张兴义签订了绝卖契约，按当时的市场价支付了相应的对价，至今，居住使用该房屋已近20年之久，早已融入该村的生活。金春生本可在该房屋居住终老，但案涉房屋买卖协议因违反法律法规强制性规定而被（2013）青民一初字第706号民事判决书认定无效，此后，张兴义又起诉要求金春生返还房屋，本院（2018）津0111民初1821号民事判决书依法判决金春生返还张兴义案涉房屋。判决生效后，金春生应承担返还张兴义房屋的义务，其实际已失去了该房屋的使用权。然而，金春生当时所支付的14000元购房款，因房价上涨因素，时至今日早已不足以购买同类房屋，更无法购买同地段的商品房，金春生因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失。本院认为，张兴义明知金春生为城镇居民却仍向其出售宅基地房屋，且买卖协议中明确约定有“遇有国家和集体占用房基地时，如有补贴或安置一切利益均属乙方”内容，时隔12年后，张兴义再以违法出售房屋主张协议无效要求对方返还房屋，有违诚实信用之原则，应就金春生所产生的信赖利益损失承担赔偿责任。金春生作为城镇居民依法不能购得案涉宅基地房屋，在房屋买卖协议被本院生效文书确认无效后又未及时主张相关权利，本身于合同无效以及由此而导致的损失方面，亦有过错，亦应承担相应责任。关于损失认定问题。诉讼后，本院多次前往村委会调查了解案涉房屋情况，该房屋自2012年左右已被所在村集体列入还迁范围，因双方诉讼纠纷未决，迄今尚未被拆迁。本院认为，金春生信赖利益损失的认定应以房屋市场价或重置同类房屋代价为考量基准，因案涉房屋为宅基地房屋，所以，村集体针对该房屋所置换的还迁利益最接近房屋现实价值。本院根据调查情况依法委托鉴定机构评估房屋的还迁利益，所评估的精武佳苑一居室为575294元，二居室为1022300元，合计1597594元（含全部相应的农村集体所有制土地面积），该还迁利益根据村集体相关负责人的答复应含有村民福利性质。综上，本院根据金春生的生活现状、重置同类房屋代价以及双方过错程度等因素，综合全案案情，酌情认定张兴义应就房屋买卖无效赔偿金春生经济损失800000元（张兴义应返还金春生的14000元购房款作为合同无效的损失包含其中）。至于金春生要求张兴义赔偿装修附属物损失的诉请，因仅有证人证言以及证人书写的情况说明，无其他证据佐证，加之本院已对其因合同无效而导致的损失综合考虑全案案情予以支持，故对于该部分损失不予支持。对于金春生购买房屋后所添附的设施，若可与房屋分割，由其在返还房屋时自行取回。张兴义在庭审中主张的村民待遇损失问题，若有依据，应另寻途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、被告张兴义于本判决生效之日起十日内赔偿原告金春生房屋经济损失800000元；二、驳回原告金春生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，鉴定费6500元，合计17900元，由原告金春生负担7160元，被告张兴义负担10740元（此款于判决生效之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张昌辉二〇一九年十二月二十四日书记员  张乃琳附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。