福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0305民初5581号 原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司莆田分公司，住所地福建省莆田市湄洲湾北岸经济开发区经济城**。统一社会信用代码：913503050971668237。（以下简称碧桂园物业公司） 负责人：张发跃。 委托诉讼代理人：黄诚、王丽英，该公司员工。 被告：陈广毅，男，汉族，1988年6月12日，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人范明亮、徐佳佳，福建凌龙律师事务所执业律师。 原告碧桂园物业公司与被告陈广毅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄诚、王丽英、被告的委托诉讼代理人范明亮、徐佳佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：判令陈广毅支付碧桂园物业公司2017年1月至2019年10月的物业服务费共计44866.4元，并以应付物业服务费为计算基数，按人民银行基准利率的1.5倍标准计算并支付违约金。事实与理由：碧桂园物业公司为碧桂园·浪琴湾项目提供物业管理服务，陈广毅系该项目一期29号楼01号商品房的业主。2014年10月30日，陈广毅与碧桂园物业公司签订《碧桂园·浪琴湾前期物业服务协议》，约定陈广毅应于每月10日前向碧桂园物业公司支付物业费1319.6元，逾期支付则从逾期之日起按应付物业费的日5‰支付违约金。但陈广毅自2017年1月起拖欠物业费，截止2019年10月，共欠碧桂园物业公司物业费48664.4元。 陈广毅辩称，陈广毅实际于2019年2月16日领取钥匙接收房屋，且已将2019年的物业费及公摊费缴纳完毕，碧桂园物业公司的诉求无事实和法律依据。 碧桂园物业公司在本院指定的举证期限内提供以下证据： 1、《碧桂园·浪琴湾前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》各一份，欲证明物业服务协议约定了物业服务的内容以及物业费从商品房买卖合同约定的交付日期开始计算。碧桂园物业公司系案涉陈广毅房产的物业服务企业，双方约定物业费每月1319.6元。 经质证，陈广毅对该证据无异议。 2、不动产权证、《入住登记表》、《莆田碧桂园物业及资料移交书》各一份，欲证明案涉房产属于陈广毅所有，亦属于碧桂园物业公司的物业管理服务范围，陈广毅应当按照协议约定按时足额支付物业费。 经质证，陈广毅对于不动产权证无异议。对于《入住登记表》，陈广毅认为该份登记表第一行中合同收楼日期“2015年12月30日”并非陈广毅的笔迹，登记表中的内容与签名也并非陈广毅所写。陈广毅实际于2019年2月16日才办理入住登记。对于《碧桂园物业及资料移交书》，陈广毅认为其持有的移交书中甲方处无落款时间，而碧桂园物业公司提交的该移交书中甲方处却有落款时间“2015年12月30日”，因此该落款时间是由碧桂园物业公司自行填写的。 3、EMS快递单一份，欲证明建设单位已于2015年12月27日通知陈广毅于商品房买卖合同约定的交付日期收楼。因建设单位与陈广毅签订的《商品买卖合同》中约定合同确定的地址为文书送达地址，地，地址变动应及时告知合同对方当事人则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达。建设单位已按合同约定的地址向陈广毅寄送收楼资料，无论该收楼资料是否实际送达，都应视同已经送达，因此应视为陈广毅已于合同约定的交付日期收楼。 经质证，陈广毅认为EMS快递单无收件人签名，也无法查明物流信息，建设单位是否曾寄出收楼资料都已无法确定，因此该证据无法证明碧桂园物业公司所要证明的对象。 陈广毅提供以下证据： 1、《钥匙签领确认书》、《莆田碧桂园物业及资料移交书》各一份，欲证明陈广毅于2019年2月10日办理物业及相关资料的移交,并于2019年2月16日才领取29号楼01号房屋钥匙后接收房屋的事实。 经质证，碧桂园物业公司对该证据无异议。 2、《碧桂园通用统一收据》两份，欲证明2019年2月16日，陈广毅已缴纳2019年2月至2020年2月的物业费及公摊水电费。而碧桂园物业公司在收据中自行备注“2016.1-12”的字样，陈广毅并不清楚且与事实不符。 经质证，碧桂园物业公司对该证据无异议，但根据备注栏中的内容，陈广毅缴纳的是2016年的物业费。 本院经审查认为，碧桂园物业公司提供的《碧桂园·浪琴湾前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、不动产权证以及陈广毅提供的《钥匙签领确认书》、《碧桂园通用统一收据》，客观真实，来源合法，经质证双方对证据的真实性均无异议，本院予以确认。碧桂园物业公司提供的《入住登记表》、《莆田碧桂园物业及资料移交书》以及陈广毅提供的《莆田碧桂园物业及资料移交书》，经查明，以上证据均由陈广毅父亲签署，并非陈广毅本人签署，本院不予认定。碧桂园物业公司提供的EMS快递单，因无法查明物流信息，不予认定。 根据上述有效证据及庭审调查，本院认定本案事实如下： 2014年10月21日，陈广毅购买了碧桂园·浪琴湾一期29号楼01号商品房，建筑面积338.36㎡。当日，陈广毅与碧桂园物业公司签订《碧桂园·浪琴湾前期物业服务协议》，合同约定：1、碧桂园物业公司为碧桂园·浪琴湾商品住宅区实施前期物业管理服务；2、物业服务费采取包干制，按建筑面积计算3.9元/月/㎡，陈广毅应按1319.6元/月缴纳物业服务费；3、陈广毅应于每月10日前交纳当月物业服务费；4、逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰计算违约金；5、陈广毅应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且无论陈广毅是否居住或使用该物业均应全额交纳物业费。 2015年12月27日，案涉建设单位向陈广毅寄送收楼资料，但EMS快递单已无法查明有效的物流信息。2019年2月10日，陈广毅父亲签署收楼资料。2019年2月16日，陈广毅缴纳物业费15835.2元、公摊水电费500元。 本院认为，碧桂园物业公司所提供证据不足以证实建设单位向陈广毅寄送的收楼资料曾到达《商品房买卖合同》记载的陈广毅地址，因此不能以合同约定的收楼日期（即2015年12月30日）视为收楼。此外，根据我国物业管理条例的相关规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费由建筑单位交纳。具体到本案，《碧桂园·浪琴湾前期物业服务协议》中虽约定“甲方应当自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且无论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”，然该条款为格式条款，加重陈广毅责任，排除其主要权利，碧桂园物业公司未举证证明提请对方注意并对该条款予以说明，因此该条款无效。碧桂园物业公司主张2015年12月30日视为陈广毅收楼，按照合同约定从2016年1月1日起算物业费，2016年物业费陈广毅已缴纳，因此要求陈广毅交纳2017年1月至2019年10月的物业费，于法无据，不予支持。陈广毅实际于2019年2月10日办理物业及相关资料的移交，因此物业费应自2019年2月的次月起算，2019年3月至2019年10月共计8个月，陈广毅应支付物业费为1319.6元/月×8月=10556.8元。而陈广毅已支付物业费15835.2元，因此其并未拖欠碧桂园物业公司物业费。 综上所述，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司莆田分公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费921.6元，减半收取460.8元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司莆田分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  叶剑峰 二〇一九年十二月二十九日 书记员  陈 瑛 附相关法律条文及法官提示： 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。