秦皇岛经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0391民初4565号 原告：深圳市常安物业服务有限公司秦皇岛分公司，住所地秦皇岛经济技术开发区明日星城****，统一社会信用代码9113030139883774XY。 负责人：樊振华，总经理。 委托诉讼代理人：周静，河北谦恩律师事务所律师。 被告：宋硕，男，1985年5月24日出生，汉族，现住秦皇岛市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：王一斌，河北朗途律师事务所律师。 原告深圳市常安物业服务有限公司秦皇岛分公司（以下简称常安物业公司）诉被告宋硕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理，原告常安物业公司委托诉讼代理人周静、被告宋硕的委托诉讼代理人王一斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常安物业公司提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年1月17日至2018年1月16日期间车位服务费2040元、生活垃圾处理费108元、物业服务费14381元、违约金3406元，合计19935元。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年1月15日，原告与被告所在秦皇岛市经济技术开发区珠江花园小区业主委员会签订了《秦皇岛经济技术开发区珠江花园小区物业管理服务合同》，合同期限自2015年1月17日至2016年1月16日。2016年1月15日，双方又签订了《秦皇岛经济技术开发区珠江花园小区物业管理服务合同》，合同期限自2015年1月17日至2018年1月16日。合同约定原告为被告所在的小区提供物业服务，合同具体约定了物业服务内容、物业服务费用等相关条款。合同签订后，原告按照合同提供了物业服务，但被告却未按照约定向原告交纳相关费用。2016年1月31日、2018年1月31日，原告向被告发出了《物业费欠费催缴通知单》，被告在收到催缴通知后仍未缴纳。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，首先，本案系物业服务合同纠纷，此合同签订主体是被答辩人与珠江花园小区业主委员会，珠江花园小区共有1306户，而业主委员会仅有670张选票（其中17张弃权票，部分业主可以证明自己没有参加选举，选票是伪造的），业委会所称的选票数仅为所有业主人数的一半653票，其中对业委会成员的选票数均不到一半，远远没有达到法定过半数的标准，其在街道办的备案数据也对面积只字未提。所以该业主委员会并不具备代表业主签订物业服务合同的主体资格，被答辩人要求答辩人依据签订主体不合法的无效合同向其支付物业服务费，明显缺乏事实及法律依据。其次，即使业主委员会拥有对外签订合同的主体身份，其签订物业服务合同的过程也违反法律程序，无法代表答辩人的真实意思表示，答辩人没有配合其履行物业服务合同的义务。根据国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，业主大会决定选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。而经秦皇岛市物业管理办公室核实涉案小区的物业服务合同没有按照《物业管理条例》签订，所以被答辩人无权向答辩人主张权利。综上所述，由于被答辩人在本案中所依据的《物业服务合同》是其与业主委员会签订的，该业主委员会并未经过业主大会授权，解聘与选聘物业也不符合法定程序，所以不应当得到法院支持。另外宋硕是2016年12月27日购买的房屋，原告不应主张3年的物业费。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了秦皇岛经济技术开发区珠江花园业主委员会出具的公告、秦皇岛经济技术开发区珠江花园业委会开标公告、珠江花园小区2014年第一次临时业主大会会议决定、《秦皇岛经济技术开发区珠江花园物业管理服务合同》、物业费欠费催缴通知单、照片、珠江花园业委会2016第一次会议纪要及珠江花园业委会2017第一次会议纪要、珠江花园2015年度物业财务收支公示及工程部、秩序部、客服部、保洁部物品账、工程部、秩序部、保洁部巡查签到表等证据；被告提交了秦皇岛市物业管理办公室出具的秦房物字「2017」5号文件、珠江道街道办事处的批复、珠江花园业主管理规约、选票汇总及被告购买房屋发票等证据。 原、被告对上述证据均发表了质证意见。本院经审查认为，原告提交的九组证据客观、真实，且与案件事实有关联，本院予以确认；被告提交的购房发票具有证据效力，被告提交的其他证据虽然真实，但其证明目的不予采信。 本院经审理查明如下事实：2015年1月15日，秦皇岛经济技术开发区珠江花园小区业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》一份，合同期限为2015年1月17日至2016年1月16日，2016年1月15日双方又签订了《物业管理服务合同》一份，期限为2016年1月17日至2018年1月16日，两份约定原告为被告所在的小区提供物业服务，合同具体约定了物业服务内容、物业服务费用等相关条款，合同约定物业服务费标准为每月每平方米2.35元，2015年1月15日签订的合同中约定地下车位管理服务费为每月70元、2016年1月15日签订的合同中约定地下车位管理服务费为每月50元。被告系珠江花园小区12-2-2801号业主，房屋面积1669.99平方米，一个车位，按合同约定的物业费标准，被告每年应交纳车位服务费600元、生活垃圾处理费36元、物业服务费4793元。被告提交2016年12月27日购买房屋发票，证实其购房时间。原告提交催缴通知单证实催缴物业费的事实。 本院认为，当事人订立合同时必须具有相应的主体资格，也就是具有缔结合同能力，包括权利能力和行为能力，这是合同生效要件之一。所谓缔结合同能力，就是当事人具备独立订立合同的法律资格，因为合同是以当事人意思表示为基础的、并且以产生一定法律效果为目的，因此，当事人必须具备正确理解自己的行为性质和后果、独立地表达自己的意思的能力。当事人订立合同的行为是设立、变更、终止民事权利义务的行为，当然应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。原告具有缔约的民事权利能力和民事行为能力，其与秦皇岛经济技术开发区珠江花园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，没有证据证明原告在签订合同过程中存在缔约过失，且至本案审理时，没有充分证据证明珠江花园小区业主委员会的主体资格及签订合同过程不符合法律规定，被告抗辩合同无效不能成立。该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，该合同对小区全体业主具有约束力。原告常安物业公司按协议约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告应向原告缴纳拖欠的相关物业服务费用。被告提交购买房屋发票，证实其2016年12月27日购买房屋，故原告主张该时间之前的物业费没有事实根据。被告应向原告支付2016年12月28日至2018年1月16日期间车位服务费632元、生活垃圾处理费38元、物业服务费5055元。 对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，理由是：本小区系列物业服务合同纠纷案件均为业主未交纳物业费引起，业主抗辩理由各种各样，其中不乏物业公司管理服务不到位的原因，但由于物业服务工作具有即时性、无形性等特点，给业主搜集证据带来困难，但这并不说明物业公司的服务就没有任何瑕疵，如对业主苛以违约金，似嫌有失公平；退一步讲，即便物业公司的管理和服务没有任何问题，但物业服务合同为格式合同，合同中关于未按期交纳物业费需支付违约金的约定，应按合同法及相关司法解释的规定以合理方式提请对方注意，而原告没有证据证明其履行了相关义务，故该约定不发生法律效力。此外，物业公司和业主双方基于较为特殊的服务合同形成了一种相互依存、休戚与共的关系，作为小区业主，接受了物业公司提供的服务是不争的事实，正常的生活秩序时刻离不开物业公司的管理和服务做保障，业主应以包容之心理解、体谅物业公司管理千家万户之难，及时交纳物业费以支持物业公司的工作，而拒交物业费势必影响物业公司的服务能力，如果长此以往、形成恶性循环，必将损害包括自己在内的全体业主利益；另一方面，作为物业公司，应从本案以及与本案一起诉讼的系列案件中，倾听业主诉求、发现存在问题、改进后期工作、提高服务质量，唯有如此，才能消除隔阂、化解矛盾，取得业主的信赖和赞同，促进小区的和谐稳定，最终实现物业公司和业主双方互利共赢。 综上，为保护民事主体的合法权益，维护社会和经济秩序，弘扬文明、和谐的社会主义核心价值观，依照《中华人民共和国民法总则》第一条、《中华人民共和国合同法》第九条、第三十九条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告宋硕于本判决生效后十日内给付原告常安物业公司2016年12月28日至2018年1月16日期间车位服务费632元、生活垃圾处理费38元、物业服务费5055元，合计5725元。 二、驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，原告负担110元，被告宋硕负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  孟凡江 二〇一九年十二月三十日 书记员  杨 阳