辽宁省开原市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1282民初2722号 原告：计昊成，男，2000年10月30日生，汉族，住开原市。 委托诉讼代理人：王有杰，系辽宁廉明律师事务所律师，身份证号211282197406253823。 被告：开原市义和房地产开发有限公司，住所地开原市西环路426号甲1，统一社会信用代码91211282676864001F。 法定代表人：康炳珍，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵子渔，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：闫宏，该公司法律顾问。 被告：周士东，男，1971年12月10日生，满族，住开原市。 委托诉讼代理人：谢锐，系辽宁咸达律师事务所律师。 原告计昊成与被告开原市义和房地产开发有限公司、被告周士东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日做出了（2019）辽1282民初347号民事判决书，被告开原市义和房地产开发有限公司不服该判决，提起上诉。铁岭市中级人民法院于2019年7月4日做出了（2019）辽12民终859号裁定书，发回开原市人民法院重审。本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理，并追加周士东为本案的被告。原告计昊成的委托诉讼代理人王有杰、被告开原市义和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵子渔、闫宏、被告周士东的委托诉讼代理人谢锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告计昊成向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原被告以抵账方式对开原悦来新城AG3-301门市（168.91平方米）进行的房屋交易（买卖）有效；2、被告为原告办理进户及产权过户手续；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月15日，周士东向原告父母分三次借款160万元，月利5分，周士东以被告开原市义和房地产开发有限公司抵工程款给周士东的开原悦来新城AE2-501、AG3-301及昌图、开原清湖郡等房子抵押，借期为三个月，到期后，只偿还了部分利息，未偿还本金及大部分利息。2017年4月11日，因周士东不能偿还本息，周士东及开原市义和房地产开发有限公司与原告父亲计立秋在开原市义和房地产开发有限公司售楼处以抵账方式将开原悦来新城AE2-501、AG3-301卖给原告和计宁所有，开原市义和房地产开发有限公司认可以上抵账行为并同意将两个房子的购房人名字改成计立秋的子女计宁及计昊成，重新开具收据，周士东在收据背面签字“同意进户”，房子以抵顶方式支付了全部购房款，交付原告，原告出租给他人使用。周士东在二审出庭作证时，自认在2017年还款160万元后，还欠300多万元。原告要求被告办理进户手续及产权过户手续，被告一直未予办理。请求支持原告的诉讼请求。 被告开原市义和房地产开发有限公司辩称：一、原告父母与周士东之间系借贷关系，原告变更诉讼请求对此确认，也明确了双方的本金与不符合法律规定的利率。二、不存在抵账卖给计立秋、冯立红开原悦来新城AE2-501、AG3-301房屋事实。重新开具的收据只是应周士东为了借款需要。被告于原告之间不存在任何买卖关系。三、周士东与被告签订了解除协议书，将诉争房屋退回给被告，该房所有权人为被告。四、原告应变更诉讼请求为民间借贷诉求。综上，原被告之间没有任何买卖和抵账法律关系，请求驳回对被告的诉求。 被告周士东辩称：周士东与原告没有往来，没有拖欠款项，原告诉称的抵账不存在，一审诉讼请求确认买卖关系，案由定的是房屋买卖纠纷，并且原告诉称一次性支付购房款，发回重审原告诉讼理由为民间借贷产生的纠纷，因此案由应改为民间借贷纠纷，对此应驳回原告诉讼请求。 原告向本院提供以下证据材料： 1、2015年收据一张，证明原被告之间买卖成立，原件由开原义和房地产公司收回。 2、开原市义和房地产开发有限公司2017年4月11日，开具计宁、计昊成专用收款收据两张：证明开原市义和房地产开发有限公司实际经营者邹长文在2015年9月15日开具的专用收款收据签字改为计宁、计昊成的名字后，正式开具计宁、计昊成专用收款收据两张，确认以房抵债成立，即以抵账的方式交付了全部房款。 3、开原市义和房地产开发有限公司2018年4月19日开具的付尚海的专用收款收据，证明同样是开原市义和房地产开发有限公司抵顶工程款给付尚海的楼，付尚海欠计立秋借款，计立秋在应开原市义和房地产开发有限公司的要求交付了一万元每房的“税金”后，将该房已经卖给他人。同样是以房抵债，开原市义和房地产开发有限公司是在狡辩。 4、二审庭审笔录周士东的出庭证言，证明周士东自认同意给计立秋更名到孩子计宁、计昊成名下（二审庭审笔录第8页倒数第7行后面“他逼着我要这两个房屋，我当时是同意的”）；自认在2017年还款160万后，还欠计立秋300多万（二审庭审笔录第9页，第一行“2017年还完一百六十万以后还欠三百多万”）；开原市义和房地产开发有限公司对于周士东的上述证言没有异议（二审庭审笔录第10页倒数第4行“上诉人：没有异议”），予以认可，说明二被告均承认“以房抵债”交付房款，即借款利息转为房款；笔录第10页周士东本人同意进户，是周士东本人所签字。 被告开原市义和房地产开发有限公司向本院提供以下证据材料： 1、合同解除协议一份、周士东承诺书一份，证明我公司多预付周士东的辽宁泰祥公司工程款，泰祥公司与我公司签订的解除协议，约定泰祥公司退回四套房屋当中包含本案诉争房屋，同时所开具的四套房屋四张票据作废，发生任何纠纷以及法律后果，由周士东自行承担。 2、民事判决书一份。证明仅凭票据不能按照房屋买卖关系审理，同类的案件按照真正的案由民间借贷审理。 被告周士东向本院提供以下证据材料： 银行还款证明及转账记录，证明偿还计立秋本金160万元及利息71.5万元。本息均已偿还完毕，不存在以房抵债的事实。 对原告提供的证据1,被告开原市义和房地产开发有限公司对该证据的真实性、合法性、证明目的均有异议，提出原告自己承认为借款做的抵押，不是买卖。邹长文不是被告公司的法人，无权代表公司相关的代理行为。不存在抵账的事实，对于原告证据不予采信，应按照民间借贷审理。被告周士东提出复印件无法核对。对原告提供的证据2,被告开原市义和房地产开发有限公司对该证据的真实性无异议，但提出不是单位的公章，抵周士东工程款字样不代表抵顶给原告，说明开具临时据的原因，不代表双方买卖成立，更不代表三方顶账的合同，这只是周士东向原告方发生民间借贷进行的抵押担保。应按民间借贷审理。被告周士东提出义和房地产公司抵顶给周士东工程款，不存在以房子抵账发生的房屋买卖交易。对原告提供的证据3，被告开原市义和房地产开发有限公司、周士东均提出该证据与本案没有关联性，也推导不出原告证明目的，这组票据和计立秋票据不一致。对原告提供的证据4，被告开原市义和房地产开发有限公司对其真实性无异议。对证明目的有异议。该庭审笔录不但不能证明原告的主张，恰恰证明以下事实，原告与周士东之间是民间借贷关系，房屋票据开具是为了抵押担保。周士东在第八页说明2017年其通过第三方东泰公司偿还了160万元，之所以票据改名，是放高利贷逼迫的。周士东由于没有完成义和公司的工程把本案所涉的两处房产退回给义和公司。周士东不同意用楼房抵借款。第九页周士东已经把账都偿还了。周士东认为与原告的借款均已付清，而且还多付了。被告公司与原告不存在房屋买卖关系，原告与周士东就是民间借贷关系，按照最高院民间借贷第24条解释，应按民间借贷案由审理。被告周士东提出本案明确诉争房屋就是悦来新城的，不同意拿这两套房屋抵债，是原告逼迫的。周士东2017年笔录中还完160万元，还欠300多万元，这300多万元是借160万元所衍生出来的巨额利息，根据最高院民间借贷解释不受法院保护的权利，笔录中体现出是民间借贷，并不是房屋买卖。对被告开原市义和房地产开发有限公司提供的证据1、2，被告周士东均无异议。原告提出该证是二被告恶意串通签订的协议，名头是义和与泰祥，后面签字是被告与周士东，形式要件不符合规定，无法证明与本案关联性，原告是在被告义和房地产公司开具的收据，2017年4月11日周士东签字同意进户，邹长文签字由冯立红名字改为计宁、计昊成名字，以房顶账关系已经成立，二被告在2018年签订解除协议其处分的是计宁、计昊成的财产，二被告无处置权，该合同不具有法律真实性，与本案也没有关联性，是二被告恶意串通的结果，建议法庭不予采信。被告提供的证据2与本案无关联性。对被告周士东提供的证据，被告开原市义和房地产开发有限公司无异议。原告对真实性无异议。对证明目的及数额均有异议，归还了160万元并不是本金，而是利息及部分本金，另外利息偿还71.5万元没有看到。2017年1月21日还100万元后，4月11日已诉争的两套房屋进行了顶账，8月15日又偿还了15万元，9月14日还了45万元，以房顶债，发生在还款160万元中间，顶债后还没有还清，继续又偿还了两笔15万元和45万元，并且这两笔还完之后在二审庭审中周士东本人陈述还欠300余万元，是周士东本人认可的，实际上借款是按3分计息，至今为止本息尚未还清，被告周士东提供的证据证明不了其证明目的，结合二审周士东陈述恰恰证实在以房抵债后尚欠计立秋款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年被告周士东向原告父母计立秋、冯立红借款160万元，约定月利率5分，周士东以被告开原市义和房地产开发有限公司抵顶工程款的开原悦来新城AE2-501、AG3-301两套房屋抵押，并由被告开原市义和房地产开发有限公司给冯立红开具了收款收据2份。借款期满后，周士东于2017年1月21日向原告还款100万元，2017年4月11日，周士东与与计立秋、冯立红以周士东协商一致以上述两套房屋抵顶借款本息，又于2017年8月15日还款15万元，2017年9月14日还款45万元。2017年4月11日被告周士东在前述两份收款收据背面签“同意进户”字样后，被告开原市义和房地产开发有限公司重新开具开原悦来新城AE2-501、AG3-301两套房屋的收款收据，AE2-501付款人为原告计宁，AG3-301付款人为计昊成，并分别交付收款收据给计宁和计昊成，同时向原告交付了房屋。2018年11月3日，周士东与开原市义和房地产开发有限公司签订合同解除协议一份和承诺书一份，约定周士东因部分工程未完成，将包括开原悦来新城AE2-501、AG3-301两套房屋在内的四套房屋退还给开原市义和房地产开发有限公司。现原告要求被告办理产权过户手续未果。 本院认为：周士东向原告父母借款并以抵工程款房屋开原悦来新城AE2-501、AG3-301两套房屋作为借款抵押，借款到期后，周士东与原告父母协商一致以上述两套房屋抵顶借款，该以房抵债协议有效。周士东在收款收据背面签“同意进户”字样后，被告开原市义和房地产开发有限公司给原告重新开具收款收据，应视为原告父母同意周士东将债务转移给开原市义和房地产开发有限公司，开原市义和房地产开发有限公司同意原告父母将债权转让给原告。原被告的上述以房抵债及转让债权转移债务行为，均是当事人真实意思表示，且未损害第三人利益。至此，原告与开原市义和房地产开发有限公司之间就以开原悦来新城AG3-301房屋抵债的债权债务关系成立并有效。对原告要求被告开原市义和房地产开发有限公司办理该房过户手续的诉讼请求，本院予以支持。周士东与开原市义和房地产开发有限公司退还包括本案案涉房屋在内的房屋协议，属于另一债权债务关系，当事人可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条、第八十四条、第八十六条规定，判决如下： 一、原告计昊成与被告开原市义和房地产开发有限公司以开原悦来新城AG3-301房屋抵债债权债务关系有效。 二、被告开原市义和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内为原告计昊成办理上述房屋产权登记手续。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费100.00元，由被告开原市义和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起7日内交纳上诉费，汇至建行沈阳崇宁支行，户名：辽宁省财政厅非税收入财政专户，账号21×××27-2027，备注诉讼当事人姓名，逾期按撤回上诉处理。 审 判 长 张 亮 人民陪审员 张 红 人民陪审员 张英华 二〇一九年十二月十七日 书 记 员 李娇雪