襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初7101号原告：唐东方，男，1992年8月19日出生，汉族，户籍地西宁市城**，现住襄阳市樊城区。原告：曹慧，女，1991年5月30日出生，汉族，户籍地河北省唐山市滦南县，现住襄阳市樊城区。二原告共同委托诉讼代理人：吴鑫，湖北法正大律师事务所律师。特别授权代理。被告：乔芳，女，1967年10月4日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：王军、林闽鄂，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。一般授权代理。第三人：襄阳聚悦行房地产经纪有限公司，住所地：襄阳市樊城区号。法定代表人：宋见平，该公司总经理。原告唐东方、曹慧诉被告乔芳、第三人襄阳聚悦行房地产经纪有限公司（以下简称聚悦行房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告唐东方及二原告共同委托诉讼代理人吴鑫，被告乔芳的委托诉讼代理人王军、林闽鄂，第三人聚悦行房地产公司的法定代表人宋见平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐东方、曹慧向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的存量房买卖合同；2、请求判令被告向原告支付违约金304000元、支付律师代理费15000元；3、本案诉讼费、保全费等费用全由被告方负担。事实和理由：2019年8月20日，原、被告在第三人中介下签订《存量房买卖合同》一份，并且三方签订《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》各一份，约定被告将其所有的位于樊城××××号泰跃朝阳11幢2单元7层左户转让给原告，转让价款为人民币1520000元。聚悦行房地产公司为双方提供居间服务、房屋交易、按揭、过户服务。三份合同对原、被告及三方的权利、义务及违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约定于合同签订当日向被告支付购房定金20000元，后聚悦行房地产公司按原、被告提供的按揭贷款资料，申请向平安银行襄阳支行进行按揭贷款，可被告接到通知后迟迟未到银行办理面签手续，在原告及聚悦行房地产公司催告后，被告表示该房屋不再出售给原告。被告的行为违反了合同约定，应向原告返还定金及支付合同价款20%的违约金，但被告只同意返还定金20000元。为维护原告的合法权益，二原告诉至法院。被告乔芳辩称：1、本人从未表示不履行合同；2、违约金的承担应以实际损失为依据，原告未遭受损失，要求本人赔偿无事实和法律依据。本人愿意继续履行合同，出售涉案房屋。第三人聚悦行房地产公司陈述：原、被告在本公司签订房屋买卖合同过程是真实的，后期因被告有反复决定，故双方一直在协商过程中，直到现在仍未成交。经审理查明，2019年8月20日，原告唐东方、曹慧（房屋购买方）与被告乔芳（房屋出售方）签订《存量房买卖合同》。被告乔芳（甲方、出售方）、原告曹慧、唐东方（乙方、购买方）共同与第三人聚悦行房地产公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》以及《房屋交易按揭、过户服务合同》。售房屋坐落为樊城区朝阳区10号泰跃朝阳11幢2单元7层左户，建筑面积127.47平方米。该房屋已取得所有权证书证号为70040647；土地使用权证号为320907008-15-35。出售方与购买方通过襄阳聚悦行房地产经纪有限公司居间介绍成交。该房屋按套转让，转让价共计人民币1520000元，包含该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施；包含车位。购买方的付款方式为贷款支付：房屋转让价＝定金+第二部分购房款+贷款。定金：双方约定定金为人民币20000元，该笔定金在双方办理完转移登记后自动转为第一部分购房款。购买方应于2019年8月20日将第一笔定金20000元以理房通支付给出售方。定金如部分或全部交由居间方托管的，视为出售方收讫，发生定金效力。第二部分购房款：双方约定第二部分购房款600000元整。购买方应在2019年9月10日前（贷款批准之日起2个工作日内）将第一笔款项人民币600000元自行支付给出售方。贷款：购买方拟贷款金额为人民币900000元。买卖双方应于本合同签订后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并按贷款机构要求提交和签署所需法律文书。购买方具体贷款金额、贷款年限及贷款利率以银行或公积金管理中心最终审核为准。贷款金额由贷款机构支付给出售方。若贷款机构批贷金额高于本合同约定的拟贷款金额的，则首付款相应减少，若首付款在贷款审批通过前已全部支付的，出售方应在银行放款后3个工作日内将已收到高于房款的部分全额退还给购买方；……买卖双方在办理贷款过程中，应积极配合协理贷款相关手续，……违约责任：出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：1、……2、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用……。《居间服务合同》约定：甲、乙双方《居间服务合同》约定：甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括：提供房屋买卖市场行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领购买方实地看房；协助查看房屋权属证明；协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；促成交易双方签署的买卖合同。《房屋交易按揭、过户服务合同》约定：甲乙双方同意丙方为乙方提供向银行申请办理按揭贷款手续的服务，具体服务事项包括协助收集并提交办理贷款所需资料、协助办理贷款申请、协助房屋评估手续以及抵押登记手续等，及时跟进贷款审批进度，跟进贷款发放进度，代为领取他项权证服务。上述三份合同签订后，2019年8月20日，原告唐东方向被告乔芳支付购房定金20000元，乔芳出具收据。同年8月21日，襄阳市中心医院为原告唐东方出具了《个人收入证明》，襄阳市第一人民医院为曹慧出具了《个人收入证明》。原告唐东方、曹慧在征信中心开具了《个人信用报告》。8月22日，原告唐东方、曹慧向平安银行递交了《个人贷款申请表》拟办理贷款申请手续，但被告乔芳称其出差在外无法到银行，导致当天未办理完成贷款手续。后经第三人聚悦行房地产公司与被告乔芳联系与沟通，被告乔芳认为二原告应先将60万元支付完毕后，再由其配合二原告办理银行按揭贷款手续。二原告认为被告乔芳的要求不符合合同关于支付方式的约定予以拒绝。至此双方履行合同陷入僵局。2019年9月底，被告乔芳通过第三人聚悦行房地产公司将定金20000返还二原告。现二原告要求解除双方的合同关系并由被告乔芳向其支付违约金。被告乔芳抗辩，卖房是真实意思的表示，从来未表示不履行合同。在二原告支付了60万元款项后，双方可共同去银行办理贷款手续，涉案合同可以继续履行。2019年10月10日，原告唐东方、曹慧与湖北法正大律师事务所签订《民事委托代理合同》，该事务所指派吴鑫律师担任其委托代理人。原告唐东方支付了合同约定的委托代理费15000元。2019年11月4日，原告唐东方、曹慧向本院提起诉讼。本院于2019年11月7日向被告乔芳送达本案诉讼材料，乔芳本人签收。原告唐东方、曹慧未对第三人聚悦行房地产公司提出诉讼请求。上述事实有双方当事人及第三人的陈述，原告唐东方、曹慧提交的房屋买卖业务签订文件合订本、平安银行个人贷款申请表、平安银行个人信息使用授权书、平安银行零售信贷出账确认书、平安银行房屋按揭面谈面签及客户声明书、600000元的手机截屏一张、第三人公司业务进度详情截屏等证据，在卷证实。本院认为，原告唐东方、曹慧与被告乔芳签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方当事人应按合同约定履行。本案中，因原、被告对第二部分房款600000元应在何时支付意见相悖，现合同履行陷入纠纷。本院根据双方合同中关于付款方式的相关约定；再结合已查明的二原告支付了购房定金20000元、为办理银行按揭贷款手续进行相应的准备工作等事实。本院认为，原、被告对支付房款的先后顺序有明确约定，即在支付定金后应先共同办理贷款手续，贷款机构核准后二原告即付第二笔房款600000元，贷款放款直接支付给被告乔芳。被告乔芳认为第二笔房款600000元应于2019年9月10日前支付，属于对合同条款的片面理解，其未履行共同前往贷款机构办理贷款手续的合同约定义务，构成违约。现二原告要求依约解除与被告乔芳之间的《存量房买卖合同》，符合合同约定。被告乔芳于2019年11月7日收到本院送达的二原告的起诉状，故本院确认双方合同于2019年11月7日解除。二原告另要求被告乔芳承担支付违约金的责任。本院认为，违约金系双方约定的、在一方当事人不履行或不完全履行合同时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。在双方当事人对违约金的性质约定不明时，违约金宜视为赔偿性违约金，是合同双方预先估计的损害赔偿总额。二原告要求被告乔芳按房屋转让价款的20%支付违约金，是对约定违约金的片面理解。本案中，涉案合同自签订支付购房定金、至双方产生纠纷无法继续履约的期间为一个月；双方产生矛盾后二原告的购房定金已通过第三人退回；二原告未提供证据证明存在其他损失。基于上述事实和情形，结合被告乔芳的过错程度，考虑到履约的阶段等因素，本院对被告乔芳在本案中应承担的违约金酌定为15000元。对于二原告超出部分的违约金请求，本院不予支持。二原告还要求被告支付律师代理费，双方在合同中有明确约定，违约方应支付守约方以诉讼方式主张权利时产生的律师代理费，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该约定有效，双方应当按约定履行，本案中，因被告乔芳违约，导致双方产生纠纷，二原告委托律师以诉讼的方式主张权利，符合双方合同中约定的支付律师代理费的情形，但二原告支付的律师代理费系按其诉求的总金额进行协商收取，经本院审理后认为其中有部分金额不应予以支持，故对于律师代理费中合理的部分本院酌情予以支持5000元，超出部分的律师代理费请求，本院不予支持。被告乔芳辩称其没有违约，系二原告违约在先，与本案查明的事实不符；又辩称在二原告支付600000元后，愿意配合二原告继续履行合同，但二原告对此辩称意见不认可，也不同意，合同仍然无法继续履行；还辩称，二原告无实际损失，要求赔偿无事实和法律依据。本院认为，双方对违约金有明确的约定，表明原、被告承诺要诚信履约否则以支付违约金的形式作为违约代价。现被告乔芳违约，二原告依约提出违约金的诉求并非无事实和法律依据，被告乔芳以实际损失为对抗的理由与双方诚信履约的约定不符。故被告乔芳的辩称理由均不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告唐东方、曹慧与被告乔芳签订的《存量房买卖合同》于2019年11月7日解除；二、被告乔芳应向原告唐东方、曹慧支付违约金人民币15000元；三、被告乔芳应向原告唐东方、曹慧支付律师代理费人民币5000元；四、驳回原告唐东方、曹慧的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6085元，减半收取3043元，由原告唐东方、曹慧负担1500元，被告乔芳负担1543元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  匡雅颖二〇一九年十二月二十五日书记员  黄贝尔