广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初8439号 原告：覃敏智，男，1986年2月22日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：彭洪，广西广来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王开锐，广西广来律师事务所律师。 被告：南宁市金瀚房地产开发有限公司，住所地：南宁市兴宁区望州路******，统一社会信用代码：91450100561550192C。 法定代表人：余则钗,该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜，南宁市金瀚房地产开发有限公司职员。 原告覃敏智与被告南宁市金瀚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告覃敏智的委托诉讼代理人彭洪、王开锐，被告南宁市金瀚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃敏智向本院提出诉讼请求:一、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金12715.76元（按照总房款635788元的2%计算）；二、被告在本案判决生效之日起三十日内将原告办理权属登记所需全部资料提交不动产登记机关备案；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于南宁市兴宁区XX号的商品房，建筑面积共89.42平方米，购房总价为635788元。付款方式为一次性付款，被告应于2015年6月30日前向原告交付商品房，并在交付商品房后720日内办理、交付房屋所有权证书给原告。同时，《南宁市商品房买卖合同》第十七条第四款对违约金作出了约定：因出卖人过错，导致本条约的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（1）、（2）、（3）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%。签订后，原告依约支付了房款，配合被告交纳了各种办证材料，被告亦交付了房屋并办理了房屋备案登记，但因被告之故，原告至今未能取得房屋产权证书。被告的行为已违反了双方签订的《南宁市商品房买卖合同》约定，构成严重违约。原告为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，诉如前请。 被告南宁市金瀚房地产开发有限公司辩称：原告要求被告承担房屋延迟办证违约责任无事实和法律依据：1、所购买的涉案商品房先前无法办理不动产权证登记的主要原因是未能通过南宁市规划局的规划验收。而不能通过规划验收的主要原因，是由于原告在装修过程中的违规行为所导致的，最主要表现在对被告赠送的阳台、入户花园等空间进行封闭作为室内空间使用，导致建筑面积增加。因存在上述行为，导致被告在南宁市规划管理局申请规划验收时，被规划局予以退件。2、根据商品房买卖合同第六条、附件六补充协议第15条的约定，房屋具备办理不动产权证的条件后，在买受人付清面积差异款前，出卖人有权暂不予办理不动产权证，且不视为出卖人违约。房屋面积差异款系合同价款的一部分，支付该价款是买受人在买卖合同中的主要义务，亦是合同的先履行义务。被告有权要求原告在办理不动产权证之前支付全部房款；另外，超出的面积部分应有对应的部分契税发票，而该发票系办理不动产权证的必需材料。在原告等买受人未补交房屋面积差价款、缴纳契税并将税票原件交付被告的前提下，即使涉案房屋具备办证条件，被告在客观上无法为其办理不动产权证。综上，由于被告未能按合同约定及时办理产权证是由于原告自身的原因所致，应由其承担责任。因此，原告主张要求被告支付延期办证的违约金是没有依据的，依法应当予以驳回。3、原告无实际损失。被告按照约定交付符合质量标准的房屋，并通过与教育部门协商解决了孩子上学问题，原告未因办证的迟延而产生任何实际损失。4、关于办不了不动产权证的问难，需要强调的是：被告作为涉案商品房的开发商，从没有回避办理产权证的义务，一直以来也都在与规划局、城管局、房管局等部门就此事进行沟通。由于南宁市普遍存在商品房买受人在装修时将开发商赠送的阳台等进行封闭变成房间的情况，南宁市房地产协会也就该问题向市政府行文，要求政府统一来协调解决此事。根据与政府相关部门沟通的情况，有两种解决的方案：第一种是，需要已经进行装修的商品房买受人将商品房结构恢复到规划图纸的状态，即将封闭装修成房间的阳台、飘窗等打掉，让其重新恢复成为阳台和飘窗。第二种是，就将阳台、飘窗封闭变成房间，导致面积增加的问题进行罚款处理。基于，涉案商品房的大部分业主已经装修入住，重新改变装修恢复阳台、飘窗给业主生活带来重大影响，因此，被告接收以缴纳罚款的形式来解决该问题，在被告缴纳罚款近900万元之后，涉案商品房通过规划验收，现已完全具备办证条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市兴宁区瀚林山水源项目由被告开发建设，被告于2013年5月17日取得该项目8号楼的商品房预售许可证。2014年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买瀚林山水源X号房，购房总价为635788元，该合同第六条约定：双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内建筑面积为准；商品房竣工交付后，实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积发生差异的，双方同意按以下第2种方式进行处理：2、（1）该商品房实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积的差异比绝对值在1%以内（含1%），合同约定的房屋单价保持不变，据实结算房价款总金额，多退少补；（2）实测计价套内建筑面积大于合同约定计价套内建筑面积时，面积差异比在1%以内（含1%）部分的房价款由买受人补足；超出1%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；实测计价套内建筑面积小于合同约定计价套内建筑面积时，面积误差部分的房价款由出卖人返还买受人；（3）分摊的共有共用建筑面积发生误差的，双方互不作任何补偿。第九条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按（1）种方式办理房屋所有权登记，（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条规定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（1）、（2）、（3）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%；（3）因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得产权证书，由买受人承担全部责任，由此造成出卖人损失的，还应承担相应责任。同日，双方还签订《附件六：合同补充协议》，该补充协议第15条约定：买受人确认，在该房屋符合办理产权证条件后，如该房屋面积经具有测绘资格的测绘单位测量且按合同约定买受人应向出卖人支付面积差异款的，在买受人付清面积差异款前，出卖人有权暂不办理该房屋产权证或暂不将已办理完毕的产权证交付乙方，且不视为出卖人违约。第18条约定：买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%，如有超出，买受人自愿放弃超出部分的受偿权利。此外，该合同还就其他事项进行了约定。签订合同后，双方办理了合同登记备案，原告支付了全部购房款，并于2015年3月17日接收房屋。现涉案房屋未办理房屋权属证明，原告以被告逾期办证为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，2019年6月18日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局作出南兴执法规监罚决字[2019]第[293]号《行政处罚决定书》，内容为：因被告分别于2011年、2012年办理了位于南宁市南梧路6号1-12号楼共12个项目的《建设工程规划许可证》后，擅自未按照建设工程规划许可证的规定建设上述项目，存在将飘窗改建成落地窗、空调隔板改建成卫生间、漏空部分改建成生活阳台、加建楼梯间等违法建设行为，12个项目违法建设建筑面积合计19036.88平方米，建设工程总造价178788202.88元，对被告处建设工程总造价（¥178788202.88元）百分之五的罚款，共计8939411元。被告于2019年6月20日缴纳了上述罚款。涉案房屋于2019年9月19日已具备办证条件。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应严格履行。 关于办理不动产权登记手续的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条的约定，被告应在交付商品房之日起720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。被告在2015年3月17日将上述房屋交付原告使用，根据合同第十七条约定，被告应在2017年3月7日前完成上述合同义务，而至今为止，被告未能履行办证义务。现涉案房屋已具备办证条件，原告要求被告在本案判决生效之日起30日内将原告办理权属登记所需全部资料提交不动产登记机关备案，本院予以支持。 关于逾期办理涉案房屋产权登记手续责任承担的问题。被告称，业主存在违规装修，将开放的观景阳台封闭改为房间使用，以致涉案房屋所在小区未能通过项目规划验收而无法办理房屋所有权证。但被告提交的《南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局行政处罚决定书》仅载明被告未按照《建设工程规划许可证》的要求施工，即存在将飘窗改建成落地窗、空调隔板改建成卫生间、漏空部分改建成生活阳台、加建楼梯间等违法建设行为，并未涉及业主将开放景观阳台封闭改为房间。同时，《罚没款收据》所载明的罚款原因亦为“未按《建设工程规划许可证》规定进行建设”。此外，被告亦认可《行政处罚决定书》系针对开发商作出，其中所列的违规行为是指向开发商，并未涉及业主。故在无其他证据佐证的情况下，本院对被告提出系业主违规装修而不能办理房屋所有权证的主张不予支持。其次，被告以买受人逾期提交办证资料为由，主张逾期办证的过错在于买受人。由于双方签订的《附件六：合同补充协议》里未对办理产权证书买受人需要向其提交的材料予以列明，可以认定被告未尽到履行通知义务，因涉案房屋直至2019年9月19日才具备办理房屋所有权证的条件，故在此之前即便买受人未提交办证资料，该行为亦并非逾期办证的原因，买受人对此无过错，而被告又未提供充分的证据证明其在涉案房屋具备办理房屋所有权证条件后要求业主提交办证材料，故本院对被告的该主张亦不予支持。再次，被告称，根据涉案房屋实测结果，业主需支付房屋面积差价款，而根据《南宁市商品房买卖合同》第6条及《合同补充协议》第15条的约定，在涉案房屋具备办证条件后，买受人付清面积差价款前，出卖人有权暂不为其办理不动产权证。但被告并无证据证实其与业主就房屋面积差进行过核实，并就面积差款项进行结算，也无证据证实其已告知业主补交面积差价款，故未支付房屋面积差价款的过错不在于业主。而对于房屋面积差价款，当事人则可另行处理。综上，原告对被告未能履行办理涉案房屋所有权证这一义务并无过错，而被告迟延申请办理涉案房屋所有权证构成违约，且无合法正当的免责事由，应承担违约责任。因被告至今未申请办理涉案房屋权属登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应继续履行为涉案房屋申请房屋所有权登记手续的义务。虽然合同约定被告负有向产权登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人的义务，但由于被告逾期未办理，原告放弃被告代为办理并交付房产证，主张由被告将房屋权属登记所需资料提交不动产登记机构备案，不违反法律规定，本院予以支持。 关于被告应否支付违约金以及违约金计算标准的问题。根据《商品房买卖合同》第十七条约定，金瀚公司应在2017年3月7日前完成办证义务，而至今为止，被告未能履行办证义务，其行为已构成违约，应承担违约责任，支付违约金。至于违约金的计算标准，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第4款约定“买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”，该条款为当事人约定的违约金支付条款。而《合同补充协议》第18条约定“买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%”，该条款虽约定了买受人实际损失的计算方式并调整了逾期违约金总额的上限，但并未改变《商品房买卖合同》第十七条第4款中约定的违约金计算方式。因此，原告主张的违约金应当按照《商品房买卖合同》第十七条第4款的约定计付。因被告自逾期办证之日起至今，违约金已超过总房款的2%，故对原告要求被告支付违约金12715.76元（即总房款635788元×2%）的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告南宁市金瀚房地产开发有限公司向原告覃敏智支付逾期办理房屋所有权证书的违约金12715.76元； 二、被告南宁市金瀚房地产开发有限公司于本案判决生效之日起30日内将原告覃敏智办理南宁市兴宁区X号房屋权属登记所需资料提交不动产登记机构备案。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费59元，由被告南宁市金瀚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  孙焕谢 二〇一九年十二月二十六日 书记员  黄佳夏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。