广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8161号原告：黎细潮，男，1971年10月6日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：黄赐繁，广东兆鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建群，广东兆鹏律师事务所律师。被告：郭暖和，男，1965年9月12日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：李强，广东金日律师事务所律师。被告：沈河源，男，1963年5月18日出生，汉族，住广州市增城区。第三人：廖秀霞，女，1965年10月17日出生，汉族，住广州市增城区。原告黎细潮诉被告郭暖和、沈河源，第三人廖秀霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎细潮及其委托诉讼代理人黄赐繁，被告郭暖和的委托诉讼代理人李强，被告沈河源，第三人廖秀霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎细潮向本院提出诉讼请求：一、立即停止对位于广州市增城区石滩镇立××号生活中区第1幢302房的房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封措施；二、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:2004年10月3日，黎细潮与廖秀霞签订《购房协议证明》，约定黎细潮购买廖秀霞、沈河源所有的位于广州市增城区石滩镇立××号生活中区第1幢302房的房屋（下称该房屋），购买房价为5万元，廖秀霞、沈河源协助黎细潮办理房屋产权过户。黎细潮向廖秀霞购买该房屋的事实，沈河源也知悉并且同意该房屋的买卖交易。合同签订后，黎细潮向廖秀霞支付了5万元，廖秀霞给黎细潮出具了收据一张。廖秀霞、沈河源自2005年2月起将该房屋交付给黎细潮居住使用至今。在居住使用该房屋期间，一直都是黎细潮向水电部门、增城区广播电视台等单位缴纳该房屋的水电费、电视报装费及收视费、污水处理费、卫生费等。黎细潮已支付了该房屋的全部房价款并实际居住使用多年。期间黎细潮多次向廖秀霞、沈河源要求办理房屋过户手续，但廖秀霞、沈河源均以各种理由推脱，导致该房屋至今尚未办理房屋过户手续。2019年初，黎细潮惊悉购买多年并一直居住使用的房屋被法院查封。经查，郭暖和因民间借贷一案将沈河源起诉到法院，法院作出（2016）粤0183民4724号民事判决书，判决沈河源向郭暖和返还借款本金287200元。沈河源没有履行返还借款义务，郭暖和向法院申请强制执行，法院立案受理，案号为（2017）粤0183执2557号。在执行过程中，法院作出（2017）0183执2557号执行裁定书，查封了该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，黎细潮已于2004年10月3日与廖秀霞签订房屋买卖合同，支付了全部房款，并经过合法交付手续实际占有了该房屋，虽然没有办理过户登记手续，但黎细潮对此无任何过错。为此，黎细潮于2019年6月11日提出案外人执行异议，法院审理后作出（2019）粤0118执异350号执行裁定书，裁定驳回黎细潮的异议申请。黎细潮认为，该裁定书认定事实错误。首先，该房屋具备办理过户的条件，与该房屋同类型的房改房都已经成功办理过户手续。退一步而言，就算该房屋没有办理商品化和缴交土地出让金也只是办理手续及缴交款项问题，不影响履行办理手续和缴交款项后的该房屋过户问题，不能以此否认该房屋能够办理过户手续的事实；其次，廖秀霞、沈河源购买该房屋时已经支付全部价款并实际占有至今；黎细潮多年来一直催促廖秀霞、沈河源办理过户手续，只是由于廖秀霞、被告沈河源一直拖延办理该房屋的过程手续，导致该房屋至今未办理过户手续。因此，黎细潮向廖秀霞、沈河源购买的该房屋未办理过户登记手续，原告对此没有过错，法院不得查封该房屋。综上所述，为维护黎细潮的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持黎细潮的诉讼请求。被告郭暖和辩称：一、涉案房屋的性质属于房改房，土地性质为划拨，依据房地产管理法第四十条规定，划拨土地房屋买卖必须经过政府的同意方可以买卖。黎细潮提供的证据中没有政府同意该房屋买卖的相关证据，即是说涉案房屋尚未办理商品化及土地有偿的使用手续，房屋未办理商品化之前，房屋不能上市。因此，黎细潮所谓的购买证明并不是完全有效。二、涉案房屋为廖秀霞与沈河源的共同财产，没有证据显示黎细潮的买卖经过了沈河源的同意。三、涉案房屋未办理过户登记手续，黎细潮有过错。黎细潮的证据显示双方并未就过户的手续的时间、谁去办理及费用的承担进行约定。即使涉案房屋是真实的买卖，但是在近十五年的时间内，黎细潮没有证据显示其向廖秀霞催办过户的手续。涉案房屋是房改房，黎细潮仍然坚持购买。十五年的时间，黎细潮完全可以通过诉讼办理过户手续，但是黎细潮一直没有去办理，可能是希望减免或不交相关土地出让金或税费，故至今未办证的过错在于黎细潮。根据法律规定，黎细潮不符合解封条件，请求法院驳回其诉讼请求。被告沈河源辩称：一、涉案房屋是我妻子廖秀霞在1992年时单位分配作为职工宿舍的，廖秀霞是化肥厂的职工，化肥厂只是给一个套间给员工生活。2010年左右，单位房改房的政策出台。二、黎细潮的妻子与我的妻子廖秀霞商量，因为化肥厂解体了，就把涉案房屋卖给黎细潮。黎细潮居住在涉案房屋内，水电费也是由其交纳，我方没有交过。当时化肥厂很多职工调去其他单位后都是把宿舍转卖给他人，都是书面写转卖协议，没有经过化肥厂同意的。我方把房屋卖给黎细潮是事实，涉案房屋的邻里都知道是我的妻子把房屋卖给黎细潮的，我同意解封涉案房屋。第三人廖秀霞述称：涉案房屋是单位分配给我的集体房，2004年10月3日我将涉案房屋出售了给黎细潮，之后我就没有回到过涉案房屋了。我把房屋卖给黎细潮后，就从单位离职了。当时单位有规定，可以出售给同单位的人，黎细潮和我在同一个单位。涉案房屋当时没有房产证，至今我也没有拿到房产证，不清楚单位有无办理房产证。我收齐了黎细潮支付的5万元购房款，并出具了收据给黎细潮。本院经审理认定事实如下：2004年10月3日，黎细潮（甲方）与廖秀霞（乙方）签订《购房协议证明》，记载：“本人黎细潮（甲方）自愿购买廖秀霞（乙方）位于石滩镇立××号氮肥厂中区第一幢302房。购买房价伍万元正。房产权属于黎细潮（甲方），以后该房发生一切事情、费用由甲方负责，乙方协助甲方房产证过户。”同日，廖秀霞出具《收据》给黎细潮收执，证明收到黎细潮购买石滩镇立××号氮肥厂中区第一幢302房房款5万元。2016年12月21日，本院作出（2016）粤0183民初4724号《民事判决书》，判决广州市增城鸿碧源木制品经营部、沈河源共同向郭暖和返还借款本息共287200元。2017年8月16日，本院作出（2017）粤0183执2557号《执行裁定书》，裁定查封沈河源位于石滩镇立××号生活区中区第一幢302房产（登记字号：增房改字××号）。2019年9月6日，就黎细潮提出的书面执行异议，本院作出（2019）粤0118执异350号《执行裁定书》，查明事实：“由于沈河源逾期未履行上述生效民事判决书确定的义务，郭暖和向本院申请强制执行，本院立案受理，案号为（2017）粤0183执2557号。执行过程中，本院于2017年8月16日作出（2017）粤0183执2557号《执行裁定书》，裁定查封涉案房屋。后于2017年8月25日查封涉案房屋。异议人黎细潮对本院查封涉案房屋的执行行为不服，遂提出执行异议。异议期间，本院致函广州市规划和自然资源局。广州市规划和自然资源局穗规划资源协查[2019]747号《广州市规划和自然资源局关于增城区石滩镇立××号生活区中区第1幢302房相关情况复函》（下称《复函》）：我局于2001年7月31日核准了位于石滩镇立××号生活区中区第一幢302房的权属登记，产权人为廖秀霞、沈河源（夫妻）。上述房屋为房改房，土地使用权取得方式为行政划拨，尚未办理房改房商品化及土地有偿使用手续。权利人需按规定办理房改房商品化手续及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记。”该裁定认为：“本案中，首先，广州市规划和自然资源局增城分局出具的涉案房屋《不动产登记查册表》显示涉案房屋所有权取得方式为行政划拨。《复函》确认涉案房屋为房改房，土地使用权取得方式为行政划拨，尚未办理房屋商品化及土地有偿使用手续。权利人需按照规定办理房改房商品化及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记。现并无证据证明产权人已按照规定办理了房改房商品化及缴交土地出让金。其次，涉案房屋《不动产登记查册表》显示该房屋的产权人为沈河源、廖秀霞。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。异议人黎细潮提供的《购房协议证明》并没有产权人沈河源的签名，亦无产权人沈河源同意的证据。综上，暂不能在执行异议中认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。因此，异议人黎细潮对涉案房屋所提排除执行的主张，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。”为此，判决驳回黎细潮的异议请求。黎细潮对该裁定不服，向本院提起诉讼。另查明，广州市规划和自然资源局增城区分局于2019年11月26日出具的《不动产登记查册表》记载：位于石滩镇立××号生活区中区第1幢302房的产权人是廖秀霞、沈河源，建筑面积75.07平方米，土地使用权取得方式是行政划拨，房屋性质私有，土地登记字号为增房改字××号，权属证号0154119，登记时间为2001年8月1日，本院于2017年8月25日查封该房屋。2019年12月17日，增城市化工集团股份有限公司作出《关于我厂职工用房房屋产权证办理的情况说明》，称该公司在1996年将企业的职工宿舍根据房改政策用房卖给厂的职工作为居住使用，并由厂里职工办理房屋产权证，由于该公司属于国有企业于2000年前后因经营问题很多职工都离职，所以该公司没有将办理职工房屋产权证的事情通知到每一位职工，该公司为职工办理好房屋产权证后大部分产权证都放在该公司由该公司保管，其中广州市增城区石滩镇立××号生活区中区第1幢302房是该公司房改给原职工廖秀霞的房改房，该公司将302房卖给廖秀霞后将房产证登记办理在廖秀霞及其丈夫沈河源的名下，办证后廖秀霞的房产证一直放在公司时保管。黎细潮提交涉案房屋的水费记录、电费记录、数字电视费记录、证人单某与顾雪云的证人证言以证明黎细潮自2005年2月起在涉案房屋居住至今。本案审理期间，黎细潮陈述：1、涉案房屋虽然是房改房，但是完全具备商品化及过户条件，因为同类型的房屋已经通过商品化的方式过户了；2、我与廖秀霞都是化肥厂的职工；3、2004年10月3日签订购房协议后廖秀霞就搬出去，我对涉案房屋进行装修，2005年3月我搬入涉案房屋居住至今，现在是我与我妻子及孩子在居住；4、我多年以来一直有催促沈河源、廖秀霞办理过户，他们也答应办理，但是说要晚一点，当时房产证由化肥厂统一保管，当时不确定能否办理过户，这些房屋有些有房产证有些没有；5、涉案房屋目前没有办理过户手续不是我不愿意支付过户费用或交付土地出让金，购房协议清楚写明是由我承担这些费用，我也愿意支付相关费用办理过户手续。郭暖和陈述：黎细潮称其很多年前已经知道房产证已经办出来了，至今没有过户的责任在于黎细潮。沈河源陈述：1、我知道廖秀霞与黎细潮签订《购房协议证明》，我当时是同意的，廖秀霞已经收到了黎细潮支付的购房款5万元；2、我于2004年10月3日签订购房协议后就搬出去，没有办理交接手续，收到购房款后过几天就交钥匙给黎细潮了；3、签订《购房协议证明》并交付房屋给黎细潮时，涉案房屋的房产证没有办出来，当时化肥厂欠银行钱，无法办理房产证，不清楚何时办理出房产证，我估计现在都没有办房产证；4、黎细潮有催促过我和廖秀霞办房产证，我们去化肥厂了解到厂与银行之间的事情没有处理好，暂时不能办理房产证，要看以后能否办理。廖秀霞陈述：1、原告出示的存折记录中的49800元是给我的房款，为了意头，所以给49800元，但是我写收据是5万元；2、我不知道是否可以办房产证，听过一些职工说好像现在可以办证，我打听过很多职工都没有办证，如果单位有房产证就是有，用我们去办理，我没有去单位拿房产证；3、黎细潮在几个月前打电话催促我办理过户，我没有空，就告诉他晚一些在大部分职工一起办理时再办。本院认为：本案为执行异议之诉，审查的是黎细潮作为案外人的民事权益是否享有足以排除本院对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称第二十八条）规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院对本案分析如下：第一，根据《不动产登记查册表》显示涉案位于广州市增城区石滩镇立××号生活区中区第一幢302房的房屋产权人是廖秀霞与沈河源，被本院查封的时间是2017年8月25日；而黎细潮与廖秀霞于2004年10月3日签订的《购房协议证明》是双方的真实意思表示，且沈河源亦认可廖秀霞出售房屋的行为，故该《购房协议证明》合法有效，即黎细潮系在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；根据黎细潮提交的水电数字电视费交纳记录、证人证言以及沈河源、廖秀霞的陈述可知，黎细潮于2005年起（法院查封之前）已合法占有使用涉案房屋；根据黎细潮提交的银行存折、廖秀霞出具的收据以及廖秀霞与沈河源的陈述可知，黎细潮已于2004年10月3日（法院查封之前）付清所有购房款；因此，黎细潮的上述情形符合上述第二十八条规定的第一、二、三项情形。第二，虽然涉案房屋于2001年8月1日登记在廖秀霞、沈河源名下，但是由于该房屋是属于廖秀霞原所在工作单位的房改房，廖秀霞、沈河源均陈述现仍不知道涉案房屋已经办理房产证亦未取得房产证，增城市化工集团股份有限公司出具的《关于我厂职工用房房屋产权证办理的情况说明》亦印证了上述情况，且黎细潮亦有催促廖秀霞办理过户手续，因此，涉案房屋未办理过户登记手续并非由于黎细潮的原因所导致，符合上述第二十八条第四项情形。另外，广州市规划和自然资源局作出的《广州市规划和自然资源局关于增城区石滩镇立××号生活区中区第1幢302房相关情况复函》称涉案房屋是房改房，土地使用权取得方式为行政划拨，尚未办理房改房商品化及土地有偿使用手续，权利人需按规定办理房改房商品化手续及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记。即涉案房屋在按规定办理相关手续及缴交相关费用后可办理权属转移登记。综上，本院认为黎细潮在本院查封涉案房屋之前已与廖秀霞签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有涉案房屋，已支付全部购房款，且非因黎细潮自身原因未办理过户登记，符合上述二十八条中规定的民事权益足以排除强制执行的情形。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”的规定，黎细潮请求停止对涉案房屋的强制执行并解除对该房屋的查封，理据充分，本院予以支持。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”的规定，本院作出的（2019）粤0118执异350号《执行裁定书》自动失效。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：在（2017）粤0183执2557号执行案中不得执行位于广州市增城区石滩镇立新东路56号生活区中区第一幢302房（土地登记字号为增房改字××号、权属证号0154119）的房屋，并解除对该房屋的查封。案件受理费1050元，由被告沈河源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  毛美清人民陪审员  陈丽华二〇一九年十二月二十四日书 记 员  阮柳静