江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0982民初2516号原告(反诉被告):杨钊君,男,1992年04月出生,汉族,樟树市人,个体工商户,住樟树市。委托诉讼代理人:邹益兰(系原告杨钊君之母),女,退休干部,住樟树市。被告(反诉原告):袁芳,女,1985年11月出生,汉族,安徽省南陵县人,个体工商户,住樟树市。原告(反诉被告)杨钊君(下称原告)与被告(反诉原告)袁芳(下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年08月05日立案后，被告于2019年10月23日向本院提起反诉，本院受理反诉后，决定合并审理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹益兰，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、要求被告向原告支付商铺租金28900元，并自2019年01月25日起按每日5‰的滞纳金计算至付清所有房屋租金之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年01月25日，原告与被告就樟树市锦绣共和XXX号商铺签订租赁合同，租赁期限自2017年02月25日起至2020年02月25日止，合同约定:租金按年支付，每年的01月24日为交租金之日，先付后用。每年房租金额均为38900元，2019年01月24日为应交最后一年房租的时间，时至今日除2019年02月28日支付10000元后，仍有28900元未交，期间原告多次催讨被告支付房租未果，故原告向法院提起诉讼。被告对于本诉辩称，答辩人拖欠原告房屋租金系事实，但原告作为房屋的出租人，没有尽到法定及约定义务，不应完全享受权利。房屋维修费应由原告负担，且房屋租金也应减少。根据《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用，应当相应减少租金或延长租期。案涉租赁合同第十条也明确约定，商铺应工程质量问题无法使用，而出租人又未及时修复，影响承租人正常使用，由出租人承担出租人停业期间的经济损失。本案中，案涉房屋多次出现房屋漏水、腐蚀门窗、门前井盖堵塞、异味难闻等情况，严重影响答辩人的正常经营。答辩人多次以发微信、打电话等方式,要求原告进行维修,原告均以各种理由推脱。为减少经济损失,答辩人自行维修,花费维修费5000余元,答辩人未支付剩余28900元租金与原告未履行维修义务具有直接的关系，根据相关法律规定及权利与义务对等原则，房屋维修费应由原告负担，因维修房屋影响答辩人正常经营，租金也应相应减少。被告向本院提出反诉请求:1、解除原、被告签订的《BLOCK商业街区商铺租赁合同》；2、要求反诉被告返还反诉原告保证金1200元，并支付反诉原告房屋维修费3280元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由:原、被告于2017年01月25日签订《BLOCK商业街区商铺租赁合同》，约定反诉被告将其所有的位于樟树市锦绣共和XXX号商铺租赁给反诉原告用于经营餐饮，租赁期限为2017年02月25日至2020年02月24日，租金为每年38900元。若商铺有工程质量问题无法使用，而反诉被告又未及时修复，影响反诉原告正常使用，由反诉被告承担反诉原告停业期间的经济损失，且该情形属于严重违约，反诉原告有权终止合同，并退回租赁商铺及履约保证金。合同签订后，反诉原告按约支付了前两年的租金，但在租赁期间内，房屋存在漏水等问题，造成店内积水、门窗腐烂、墙体发霉，严重影响反诉原告的正常经营。反诉原告多次要求反诉被告维修，反诉被告均置之不理。反诉原告被迫自行维修，花费维修费3280元。维修后，反诉原告多次要求反诉被告支付维修费未果。故反诉原告提出反诉，请法院支持反诉原告的诉请。反诉被告对于反诉辨称，不同意解除合同，要求继续履行合同；我只收取反诉原告1100元保证金；反诉原告自己维修、并没有通知我，我出租给她时房子也是好的，其主张的维修费不应由我承担。原告围绕诉讼请求提交了如下证据:1、提供商铺租赁合同一份，证明2017年，原、被告双方签订商铺租赁合同，合同约定案涉出租商铺的租金、缴纳租金时间以及先付后用等；2、商铺楼上的餐厅老板出具的保证书，证明商铺漏水的问题经过城管大队解决，商铺楼上餐馆老板于2018年03月23日向我出具了保证，保证不会漏水到楼下商铺。被告质证认为，对证据1无异议；对证据2认为我不知道，不清楚。本院经审查认为，对证据1，被告无异议，本院予以认定；对证据2，该租赁物楼上商户因乱搭建厨房，致使租赁物出现墙面渗水、地面积水、内外墙体粉刷面剥落，楼上商户经维修后出具的保证书，保证不会出现漏水，该证据与被告提交的照片、微信聊天记录所证明的事实一致，故本院予以认定。被告围绕答辩理由、反诉请求提交了如下证据:1、《BL0CK商业街区商铺租赁合同》一份，证明案涉租赁合同第十条明确约定，商铺因工程质量问题无法使用，而出租人又未及时修复，影响承租人正常使用，由出租人承担承租人停业期间的经济损失；2、照片、微信聊天记录截图各六份，证明案涉房屋多次出现房屋漏水、腐蚀门窗、门前井盖堵塞、异味难闻等情况，严重影响答辩人的正常经营。答辩人多次以发微信、打电话等方式要求原告进行维修，原告均以各种理由推脱；3、收据两张，证明答辩人自行维修房屋，花费维修费3280元。原告质证认为，对证据1无异议；对证据2中的微信聊天记录没有异议，照片是以前的漏水的照片，现在已经维修好了；对证据3认为该证据只是收据，不是正式发票，我不否认被告实际花了这么多钱，收据上写的是墙体漏水，但我需要进一步核实，因为之前被告跟我反映她修门花费800元，我答复她说没问题，我给她算1000元。商铺门前井盖堵塞是事实，我也一直在找相关部门处理门前井盖堵塞、房屋漏水等情况，后来经过樟树市信访局组织调解，解决了房屋漏水的情况。本院经审查认为，对证据1，原告无异议，本院予以认定；对证据2中的微信聊天记录原告无异议，本院予以认定。对照片，原告认为照片是以前的漏水的照片，现在已经维修好了，经办案人员现场查验租赁物，该照片系现在拍摄，与租赁物现在的情形一致，故原告的异议理由不能成立，本院不予采信，对该组证据予以认定；对证据3，该组证据虽是收据，不是正式发票，但被告提交的照片、微信聊天记录、保证书和当事人的陈述均可认定租赁物存在漏水，租赁物的门窗腐烂，原告未进行维修，被告更换租赁物门的事实，故本院对该组证据予以认定。根据当事人所提交的证据、当事人对证据的质证意见及本院的认证结果，本案查明的事实如下:2017年01月25日，原、被告签订《BLOCK商业街区商铺租赁合同》，该合同约定:甲方(原告，下同)将自有的位于樟树市锦绣共和XXX号商铺租赁给乙方(被告，下同)用于经营餐饮；租赁期限共三年，即自2017年02月25日起至2020年02月24日止；租金每年均为38900.40元，签订合同时支付第一年的租金，租金按年支付，每年的01月24日前交租，先付后用；甲方有下列情形之一，属严重违约行为的，乙方有权终止合同，并退回租赁商铺及履约保证金，另造成乙方其他损失的，甲方仍须承担赔偿责任和法律责任:1、单方违约收回商铺；2、商铺因工程质量问题无法使用，而出租人又未及时修复，影响承租人正常使用，由甲方承担乙方停业期间的经济损失等内容。合同签订后，被告已按合同约定支付第一年度的租金38900元、履约保证金1100元；第二年度的租金38900元；第三年度的租金应按合同约定于2019年01月24日支付，因租赁物存在漏水、腐蚀门窗、门前井盖堵塞、墙体剥落等情形，虽经原告维修，但未完全维修完善，故被告仅于2019年02月28日支付10000元，余款未支付。因租赁物存在漏水等情形，原告未及时修理，被告自行修理，花费修理费1000元。因原、被告之间就租赁物的漏水等情形产生纠纷，被告未支付剩余租金，故原告向法院提起诉讼。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、依法成立。双方当事人应履行合同义务。原告根据合同的约定已向被告提供租赁物，但该租赁物存在漏水等瑕疵，被告已要求原告维修，原告未履行维修业务，被告自行维修的费用应由原告承担，在庭审中，原、被告经协商，确定维修费为1000元，本院予以认定。原、被告之间签订的租赁合同约定，商铺因工程质量问题无法正常使用，而出租人又未及时修复，影响承租人正常使用的，被告有权终止合同，现被告反诉请求解除合同，符合合同约定，本院予以支持；解除合同后，不影响合同约定的被告支付租金的条款，故确认被告应支付截止到2019年11月25日的租金29175元(38900元/年÷12个月×9个月)；因原告未及时维修租赁物，致使被告未按合同约定支付租金发生纠纷，原告要求自2019年01月25日起按每日5‰计算滞纳金的请求，因每日5‰的计算标准不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、解除原告杨钊君与被告袁芳于2017年01月25日签订《BLOCK商业街区商铺租赁合同》，被告袁芳退还租赁物给原告杨钊君。二、被告袁芳支付原告杨钊君房屋租金29175元，扣除已付租金10000元，还应支付19175元。三、原告杨钊君退还被告袁芳履约保证金1100元、支付租赁物维修费1000元。上列二、三项相抵，被告袁芳应支付原告杨钊君17075元，于本判决发生法律效力之日起15日内付清。四、驳回原告杨钊君的其他诉讼请求。五、驳回被告袁芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元、反诉案件受理费50元，合计572元，由原告杨钊君负担196元、被告袁芳负担376元(与上述款项同期支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院(在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院；户名:江西省宜春市中级人民法院，账号:14×××07，开户银行:中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理)。审 判 长  席云平人民陪审员  杨建峰人民陪审员  杨雄文二〇一九年十二月十九日书 记 员  余惠娟