河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初1928号 原告：秦皇岛市江盟房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市山海关区行政中心B区707室，统一社会信用代码：911303793469717T。 法定代表人：吴林，董事长。 委托代理人：陶伟彤，河北凯悦律师事务所律师。 被告：于淑莲，女，1955年3月29日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人:张智慧（于淑莲女儿），女,1979年8月20日出生,汉族,现住秦皇岛市海港区。 第三人：中国工商银行股份有限公司秦皇岛西港路支行，住所地秦皇岛市海港区西港路208号,统一社会信用代码：911303028052508755W。 负责人：杜树生，行长。 原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司（以下简称江盟房地产）与被告于淑莲、第三人中国工商银行股份有限公司秦皇岛西港路支行商品房预售合同纠纷一案，本院做出（2017）冀0302民初2903号民事判决书，被告于淑莲不服提起上诉，秦皇岛市中级人民法院做出（2018）冀03民终1712号民事裁定书，将案件发回本院重审。本院受理后另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陶伟彤，被告于淑莲委托代理人张智慧到庭参加了诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司秦皇岛西港路支行经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江盟房地产向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告就海港区江盟东城时代X号楼X号（现更名为海港区首府二期X号）房屋所签的商品房买卖合同，被告协助原告办理网签注销手续，并判决被告返还房产及支付违约金52797元；二、判决解除被告与第三人就上述房屋所签的按揭贷款合同；三、判决被告归还购房首付款的借款余额；四、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确诉请为，原告同意履行保证责任，代被告偿还银行的借款及利息，被告应给付原告因解除合同所发生的损失。事实和理由：2013年7月9日，原、被告签订商品房买卖合同，原告将本案诉争房产以1055940元出售给被告。按合同约定被告除支付首付款外，余款73万元由被告向第三人办理按揭贷款，并约定如被告未履行合同约定付款义务逾期超过30天及被告未履行按揭贷款合同约定的还款义务，原告有权解除合同并由被告承担违约责任。合同签订后，原告履行了合同义务。但至原告起诉，被告仍未按约定履行付款义务及相关手续。原告特向贵院起诉，以维护原告合法权益。被告所交纳的首付款329540元，其中有32万元是被告向原告借款，借款协议约定分三期还清，但是被告只偿还了一期，故请求解除借款协议。 被告于淑莲辩称，买房时被告的经济条件是可以的，之前是经营铁粉生意，后来因为生意不景气没有能够归还借款。当时被告代理人离婚，生活困难，孩子上学，老人有病，责任都压在代理人身上。请求法院照顾我们一家老少，我们愿意把首付款和欠款及贷款偿还。如果把房子收回，我们一家人没有地方居住，请求法院照顾我们的实际困难，我们想解决这个问题，只是当时因种种原因，不能解决。我们把首付款钱给了，欠银行的钱我们想办法堵上。地产把房屋买卖合同给我们，我们也好办理房本，脱离房地产的担保关系。 第三人中国工商银行股份有限公司秦皇岛西港路支行没有参加诉讼，没有提出意见。 经审查本院认定事实如下：原、被告于2013年7月9日签订《秦皇岛市商品房买卖合同》（备案），被告购买原告开发的海港区江盟东城时代X号楼X号（现更名为海港区首府二期X号），建筑面积为104.78平方米，房屋价款为1055940元。被告于签订合同当日支付首付款325940元，余款73万元办理银行贷款。买卖的房屋于2014年6月30日前交付使用，但未办理产权登记。合同附件三补充协议第一条第4项约定，买受人获批按揭贷款后，出卖人为其全部贷款承担连带保证，解除前买受人达到连续三次或累计六次未向银行足额、按期还款，则出卖人有权单方面解除买卖合同。合同解除自出卖人向买受人邮寄解除合同通知之日起生效。出卖人主张解除合同时，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除及办理完毕合同注销登记手续并由出卖人将房屋另行售出之日起60日内，出卖人有权在买受人已付房款中扣除买受人拖欠银行的本金、利息、罚息等费用和买受人欠出卖人的代还款、买受人应承担的各项违约金、税费以及买受人给出卖人造成的税费等实际损失后，将剩余房款无息退还给买受人。出卖人有权将上述所扣款项中代银行扣收的款项直接给付债权银行。 2013年7月8日，原告与被告签订了《借款协议》。约定原告（甲方）借给被告（乙方）32万元。关于还款约定为，被告于2014年7月8日归还9.6万元，2015年7月8日归还9.6万元，2016年7月8日归还12.8万元。还约定在乙方未返还全部借款前，甲方有权不为乙方出具办理房地产权属证书所需的相关手续。本条款与江盟东城时代（首府二期）《商品房买卖合同》“第十七条关于产权登记的约定”中内容相冲突时，以本条款为准。上述合同签订后，被告用从原告处借来的32万元，交付了购房首付款。 2013年8月5日，以第三人为贷款人、被告为借款人、原告为保证人，三方签订了《个人购房借款担保合同》。合同约定由第三人借给被告73万元用于购买秦皇岛市海港区江盟东城时代X号楼X号房屋。借款期限为132个月。借款打入原告账户，还款方式为等额本息。在被告取得上述房屋所有权证书并办理了抵押登记手续前，原告为被告提供阶段性担保，承担连带保证责任。2013年8月5日第三人将贷款73万元转入原告账户。被告于2013年9月开始偿还贷款，后被告未按期偿还贷款。2015年6月30日开始，第三人从原告的贷款保证金账户扣划被告到期的贷款本息及罚息。被告到第三人处查询，被告偿还贷款本金共147942元，利息88133.55元，其余均系由第三人从原告处扣划。因第三人未到庭，没有核实。 2016年6月21日原告向被告邮寄了解除合同通知书，通知于淑莲因为其未按期还款，解除与其签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》，令其返还房屋、赔偿损失并承担违约责任。 关于借款部分，原告称，被告于2014年7月8日归还原告借款9.6万元，剩余款项224000元被告未偿还。被告认可。海港区江盟东城时代2-4号楼2-1302号房屋已经于2014年6月30日前交付被告使用。 以上事实，有原告、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》、《借款协议》合法有效，原、被告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》合法有效。被告应当按照合同的约定及时按期偿还第三人银行贷款。在2015年6月底以后被告没有偿还贷款的行为已经构成违约，原告根据合同的约定有权行使单方解除权。从2016年6月原告通知被告解除合同开始，被告就应当找到原告积极协商如何补交保证金并继续履行合同，直到2017年2月份原告提起诉讼，被告一直没有归还拖欠的贷款本息。诉讼从2017年2月份开始经历一审、二审、重审，历时将两年半还多的时间，此期间被告根本没有偿还原告被扣划的贷款保证金，甚至诉讼过程中被告也没有按期归还贷款本息，导致如今原告的贷款保证金继续被第三人扣划。被告为了交纳首付款向原告的借款也没有按期归还，原告销售房屋的商业经营无法保障，合同目的无法实现，故本院对原告要求解除《秦皇岛市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。对于原告主张解除三方签订的《个人购房借款担保合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，因为该借款合同的债权人为第三人，第三人在本案中没有提出独立的诉讼请求，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，原告的此项诉讼请求本院不予审理。被告为支付商品房买卖合同首付款与原告签订的《借款协议》应随该合同的解除而解除。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的互相返还。原告应当将实际收取的被告的首付款101940元（325940元-224000元）返还给被告，被告偿还的银行贷款本金属于被告给付原告的房款，原告也应当退还给被告。被告偿还的贷款利息属于被告与第三人借款约定的孳息，被告应当自行负担。原告同时还应当将收取的房屋的配套费用（如公共维修资金等）退还给被告。被告应当将房屋返还给原告。合同解除不影响原告追究被告违约责任，根据合同的约定，被告应当承担违约责任，向原告支付房屋总价款5%的违约金。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司与被告于淑莲签订的买卖海港区房屋（现更名为海港区首府二期X号）的《秦皇岛市商品房买卖合同》，被告于淑莲协助原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司办理上述合同的网签注销手续； 二、原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司退还被告于淑莲购房款101940元（首付款部分）、及被告于淑莲偿还的银行贷款本金（以原、被告及第三人核算的结果为准），同时退还房屋配套费用（凭票退款）。 三、被告于淑莲将海港区房屋（现更名为海港区首府二期X号）交还给原告； 四、被告于淑莲向原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司支付违约金52797元； 五、解除原告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司与被告于淑莲签订的《借款协议》，被告于淑莲不再归还欠款224000元。 上述一、二、三、四项于本判决生效后三十日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1891元，由被告于淑莲负担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 审 判 员  韩有强 人民陪审员  李桂琴 二〇一九年十二月二十日 代理书记员  吴 迪