山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4950号 原告（反诉被告）：张林，男，1983年1月4日出生，汉族，XX院物流员，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：林方茂（特别授权代理），山东东城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙保国，男，1964年10月19日出生，汉族，无业，住济南市天桥区。 被告（反诉原告）：张孝岭，男，1969年2月14日出生，汉族，无业，住江苏省丰县。 两被告共同委托诉讼代理人：林海（特别授权代理），济南天桥方舟法律服务所法律工作者。 原告张林与被告孙保国、张孝岭土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案。后被告孙保国、张孝岭提起反诉，本院予以合并审理。本院依法适用普通程序于2019年9月12日对本案进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）张林及其委托诉讼代理人林方茂，被告（反诉原告）孙保国、张孝岭的共同委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张林向本院提出诉讼请求：1.判令孙保国、张孝岭支付张林土地占用期间的费用64000元；2.本案诉讼费用全部由孙保国、张孝岭承担。事实与理由：张林与孙保国、张孝岭于2013年4月29日签订《土地租赁合同》，张林将其位于山东省济南市历城区华山镇蒋家沟村黄河滩32亩的土地租赁给孙保国、张孝岭使用。合同约定租赁期15年，即自2013年6月1日起至2028年6月2日。租金为每亩2000元，32亩总计64000元，本合同签字后，乙方（即本案两被告）一次性交清一年租金64000元，乙方应于每年5月15日前缴纳租金。合同签订后，双方如约履行各自的义务，但孙保国、张孝岭未支付2018年6月至今的的土地占用使用费，亦未返还土地。张林多次催要，孙保国、张孝岭一直找各种理由拒不支付。为维护张林的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告孙保国、张孝岭共同辩称，孙保国、张孝岭不应当支付该宗土地的续期租金。一、张林与济南市历城区华山镇蒋家沟村村民委员会于2009年6月16日签订的《土地转包合同书》第三条明确规定，该宗土地为农业用地，并约定“土地由乙方承包后，承包期间不得改变土地的农业用途，不能搞楼房、厂房等大型建筑。不能挖鱼池，植树造林等。”然而张林违背了土地的农业用地性质。双方签订的《土地租赁合同》第二条约定：乙方租赁使用甲方该宗土地进行改造建设。张林在合同第五条第三项又明确承诺，孙保国、张孝岭可以在该宗土地上建筑彩钢板房。双方所签订的合同改变了该宗土地的使用性质，违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。二、孙保国、张孝岭租赁该宗土地的目的已无法实现，合同本身无效，不应继续履行，因此不应继续支付土地租金。孙保国、张孝岭在该宗土地上投资建设的厂房、生活用房、鱼池及休闲木屋，在2017年9月被历城区城管执法局联合荷花路街道办事处和黄河河务局依法拆除，致使孙保国、张孝岭承租该宗土地的目的无法实现，双方签订的《土地租赁合同》无法继续履行，因此不应继续交付续期租金。三、由于张林的过错，致使孙保国、张孝岭的投资遭受了巨大经济损失。孙保国、张孝岭将提起反诉，请求法院判令张林退还未使用期间的土地租金，并赔偿投资损失。 反诉原告孙保国、张孝岭向本院提出反诉请求：1.判令张林返还2017年10月至2018年5月的土地使用金4.24万元；2.判令张林赔偿投资损失30万元；3.诉讼费由张林承担。事实与理由：双方于2013年4月29日签订了《土地租赁合同》。张林在合同中承诺可以建设彩钢板房，经其同意孙保国、张孝岭投资建设了职工宿舍、生活用房以及鱼塘、休闲木屋等建筑物，并铺设了90米长、8米宽的硬化水泥路面以及6400米长的电缆线。上述投资共计352.4万元。该土地的租金已经支付到2018年5月。然而到了2017年10月，政府认定上述建筑物违法，进行了拆除。至此，孙保国、张孝岭承租该土地的目的已经无法实现，便交回了土地。张林将土地收回，种植了农作物并将鱼塘出租。因双方商谈损失赔偿未果，孙保国、张孝岭找到华山镇蒋家沟村委会寻求拆除原因，村委会拿出了2009年6月16日与张林签订的《土地转包合同书》，该转包合同第三条明确约定：承包期内不得改变土地的农业用途，不能搞楼房、厂房等大型建筑。不能挖鱼塘，植树造林等。孙保国、张孝岭认为，张林隐瞒了与村委会约定的土地用途，是造成租赁合同无效和孙保国、张孝岭投资损失的直接原因，张林具有重大过错，应当对孙保国、张孝岭的投资损失给予赔偿，并退还已经交付的2017年10月至2018年5月未使用期间的租金4.24万元。孙保国、张孝岭考虑到折旧、双方责任等因素，仅要求被张林赔偿投资损失30万元。 反诉被告张林对孙保国、张孝岭的反诉请求辩称，对孙保国、张孝岭的反诉请求不予认可，事实与理由部分有陈述不属实地方，孙保国、张孝岭仍然没有向张林进行交付土地，其反诉状中所称的种植农作物并将鱼塘出租的情形并不存在。另外，张林与蒋家沟村委会所签订的合同书是张林给予孙保国、张孝岭的复印件，庭前张林也向蒋家沟村委会进行核实，孙保国、张孝岭并没有去村委会，村委会更没有向其出具合同书。即使是合同无效，孙保国、张孝岭在没有将租赁土地进行返还的情形下，也应当向张林支付占用期间的使用费，根本不可能存在还要向其返还土地租金的情形。本案中，孙保国、张孝岭的投资损失应由其个人承担。对于涉案土地，孙保国、张孝岭应该知道土地的性质，根据双方所签订的《土地租赁合同》可以看出，乙方具有一切的使用权，甲方不得干涉。租赁合同第二条乙方租赁使用甲方土地进行改造建设，进行建设就应当完善土地的相关手续，对这一点，张林认为孙保国、张孝岭在明知土地性质的前提下仍进行改造建设，造成的损失应由其个人承担，不应当向张林进行主张。根据孙保国、张孝岭所提交的证据材料亦无法证明其提出的款项以及造成的损失多少，请求依法驳回孙保国、张孝岭的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 1.2013年4月29日，张林（甲方）与孙保国、张孝岭（均为乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定：甲方将位于山东省济南市历城区华山镇蒋家沟村黄河滩32亩的土地，租赁给乙方使用，乙方具有一切的使用权，甲方不得干涉；乙方租赁使用甲方该宗土地进行改造建设，租金形式按年度定时支付，租赁期间租金不变；租赁期15年，即自2013年6月1日起至2028年6月1日；土地租金为每亩2000元，32亩总计64000元，本合同签字后，乙方一次性交清一年租金64000元，乙方应于每年5月15日前缴纳租金；双方的权利和义务包括：在土地西侧，甲方应先保证乙方能以甲方的名称建成120米乘20米的彩钢板房，投资、使用及收益全部归乙方负责承担。 2.协议签订后，孙保国、张孝岭已按协议约定数额支付张林租金至2018年5月底，2018年6月之后的租金未再支付。 3.双方均确认，孙保国、张孝岭在2015年4月份左右开始建设厂房框架时，该框架被有关部门拆除。后孙保国、张孝岭又在涉案土地建设有东、西两个厂房，该厂房均未办理建设审批手续，因济南市拆违拆临，东部的厂房在2017年4月份左右被拆除，西部的厂房在2017年10月份被拆除。建筑物被拆除后，土地上至今存在水泥地面、蒙古包、鱼池、果木、电缆线、建筑垃圾。孙保国、张孝岭认可其在涉案土地上建设有鱼池、栽种果木、放置电缆线。张林与孙保国、张孝岭均陈述蒙古包系对方所建。 4.2009年6月16日，济南市历城区华山镇蒋家沟村民委员会（甲方）与张林（乙方）签订《土地转包合同书》一份，约定：甲方将坝北东西地一块转包给乙方经营使用，土地东至排水沟，西至生产道，南至路振新，北至生产道，面积为43.6亩，承包期限为20年，自2009年7月1日始至2029年7月1日止；土地由乙方承包后，承包期间不得改变土地的农业用途，不能搞楼房、厂房等大型建筑，不能挖鱼池，植树造林等，允许粮食作物种植、瓜果、蔬菜栽培、小型家畜饲养等，乙方必须合法经营，甲方不得干预乙方的正常经营，允许冬暖大棚种植；转包土地的价格为每亩地每年760元整，共计43.6亩，总承包费为每年33136元，定于每年6月16日前一次性付清。张林与孙保国、张孝岭签订的《土地租赁合同》中所涉土地为该《土地转包合同书》中所涉土地的一部分。 对当事人有争议的证据和事实，本院查明如下： 1.张林要求参照《土地租赁合同》计算土地占用费有无依据。张林主张，《土地租赁合同》无效，孙保国、张孝岭应参照该合同中约定的租金标准支付2018年6月1日至2019年6月1日期间的土地占用费用64000元；孙保国、张孝岭辩称涉案合同系无效合同，已无法继续履行，不同意继续支付该费用。 2.孙保国、张孝岭要求张林返还已交付的2017年10月至2018年5月8个月的租金有无依据。孙保国、张孝岭主张，因承租土地上的建筑物已经于2017年10月份前全部拆除，合同目的无法实现，张林应按照每年64000元的租金标准计算，返还2017年10月至2018年5月8个月的租金42400元。张林辩称涉案土地至今仍由孙保国、张孝岭占用而未返还，不同意返还租金。 3.孙保国、张孝岭主张的投资损失有无依据。孙保国、张孝岭主张，张林隐瞒与村委会约定的土地用途，造成租赁合同无效及投资损失，应当赔偿投资损失30万元，提交：（1）《建筑装饰工程施工合同》2份，该两份合同形式、版本一致，其中一份合同载明：工程名称1期厂房，地点华山镇蒋家沟村坝北承包的东西地的东北角，承包范围为钢结构、土建等配套设施，承包方式为包工、包料，工期自2015年11月15日开工，于2016年3月15日竣工，合同价款为140.4万元，落款处孙保国签名捺印，江苏路泰建设集团有限公司山东分公司加盖公章，落款时间为2015年11月15日；另一份合同载明：工程名称2期厂房，地点华山镇蒋家沟村坝北承包的东西地的东北角，承包范围为钢结构、土建等配套设施，承包方式为包工、包料，工期自2016年1月15日开工，于2016年3月15日竣工，合同价款为81万元，落款处有孙保国签名捺印，山东一路泰平建筑装饰有限公司加盖合同专用章，但落款时间孙保国下方打印为2016年1月15日，山东一路泰平建筑装饰有限公司下方打印为2016年3月15日。（2）工商服务业统一收款收据收款联5份，其中3份编号分别为7373826、7373827、7373828的收款联，时间分别为2015年11月20日、2016年1月15日、2016年3月25日，均加盖江苏路泰建设集团有限公司山东分公司财务专用章，填票人均为刘藩。另2份编号分别为7373832、7373834的收款联，时间分别为2016年1月20日、2016年3月28日，加盖山东一路泰平建筑装饰有限公司财务专用章，填票人均为刘藩；（3）投资损失清单打印件1份。孙保国、张孝岭陈述，涉案两期厂房系与两个独立的建设单位分别签订的合同，建设分期先后进行，一期是主体结构、二期是继续完善，先干完一期，后干完二期。张林对上述证据和主张不予认可。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。济南市历城区华山镇蒋家沟村民委员会与张林签订的《土地转包合同书》已明确约定“承包期间不得改变土地的农业用途，不能搞楼房、厂房等大型建筑，不能挖鱼池，植树造林等”，而张林与孙保国、张孝岭签订的《土地租赁合同》却约定“甲方应先保证乙方能以甲方的名称建成120米乘20米的彩钢板房，投资、使用及收益全部归乙方负责承担”，且孙保国、张孝岭已事实上在涉案土地上进行厂房等建设，改变了土地的农业用途，该行为违反了法律规定，双方均陈述厂房等已被相关执法部门拆除。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规强制性规定”，张林与孙保国、张孝岭于2013年4月29日签订的《土地租赁合同》，本院认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张林明知涉案土地不能改变农业用途，进行厂房等建设，仍与孙保国、张孝岭签订具有上述内容的合同，孙保国、张孝岭在使用土地进行投资建设前，应当审核土地性质，确保按照合法形式使用土地，但未尽到上述义务，张林及孙保国、张孝岭对涉案合同的无效均存在过错，应承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。涉案土地上的厂房等被拆除后，涉案土地上至今仍有孙保国、张孝岭的电缆线、果木等物品，孙保国、张孝岭没有提交证实双方已办理交接手续或已将涉案土地交付张林的相关证据，本院认定孙保国、张孝岭未将涉案土地返还给张林。孙保国、张孝岭2018年6月1日至2019年6月1日期间仍占用涉案土地，须支付一定的占用费用。双方在合同中约定每年租金64000元，系根据孙保国、张孝岭改变土地农业用途，进行经营行为而确定，张林依据上述经营方式取得的租金数额计算孙保国、张孝岭2018年6月1日至2019年6月1日未支付的土地占用费没有依据。张林与济南市历城区华山镇蒋家沟村民委员会签订的《土地转包合同书》约定，张林每年需向该村委会交纳土地租赁费每亩每年760元，根据上述事实，结合张林与孙保国、张孝岭对涉案合同无效的过错程度，本院酌情对张林主张的土地占用费按照上述标准支持24320元（760元/亩/年×32亩）。孙保国、张孝岭与张林签订合同目的在于生产经营，后因拆违拆临，其所建厂房已于2017年10月份拆除完毕，之后孙保国、张孝岭已无法正常经营。前已述及，涉案《土地租赁合同》本院已认定为无效合同，每年64000元的租金系在孙保国、张孝岭正常使用土地从事经营的情况下确定，故在2017年10月之后，张林按照上述租金标准收取孙保国、张孝岭租金没有依据，结合上述事实及双方对合同无效的过错程度，本院认为，张林已收取的孙保国、张孝岭2017年10月至2018年5月租金42667元，扣除孙保国、张孝岭应支付的土地占用费16213元（760元/亩/年÷12×8×32亩），余款26454元应返还孙保国、张孝岭。关于孙保国、张孝岭要求张林赔偿投资损失30万元的诉讼请求，本院认为，张林及孙保国、张孝岭对涉案《土地租赁合同》的无效均有过错，对于合同无效给孙保国、张孝岭造成的损失，双方应按过错程度承担责任。孙保国、张孝岭就其损失提交了收款收据，收款收据应系收款方向付款方出具，在孙保国、张孝岭陈述工程由两个独立的、不同的建设单位，在不同时期建设施工的情况下，两单位出具的收款收据的收款联形式完全相同，在时间存在跨度的情况下，编号存在连号的现象，五张收款收据手写字体无法分辨出不同，填票人均为刘藩，显然与常理不符；且两份《建筑装饰工程施工合同》载明的工期竣工时间分别为2015年11月15日至2016年3月15日、2016年1月15日至2016年3月15日，与孙保国、张孝岭陈述的一期工程是主体结构、二期是继续完善，先干完一期、后干完二期，时间上存在矛盾；山东一路泰平建筑装饰有限公司所签合同的落款时间为2016年3月15日，与工程的竣工时间一致，不符合常理。综上所述，本院认为孙保国、张孝岭对其主张的损失提交证据不足，本院不予认定，对其要求张林赔偿投资损失30万元的诉讼请求不予支持。 综上所述，本院对张林要求孙保国、张孝岭支付土地占用期间的费用24320元的诉讼请求予以支持，驳回张林的其他诉讼请求；对孙保国、张孝岭要求张林返还2017年10月至2018年5月的土地租金26454元的反诉请求予以支持，驳回孙保国、张孝岭的其他反诉请求。 依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、孙保国、张孝岭于本判决生效之日起十日内共同支付张林2018年6月1日至2019年6月1日期间土地占用费用24320元； 二、驳回张林的其他诉讼请求； 三、张林于本判决生效之日起十日内返还孙保国、张孝岭2017年10月至2018年5月的土地租金26453元； 四、驳回孙保国、张孝岭的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1400元，由张林负担992元，孙保国、张孝岭共同负担408元；反诉案件受理费3218元，由孙保国、张孝岭共同负担2757元，张林负担461元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  王启玉 人民陪审员  王代国 二〇一九年十二月五日 法官 助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超