黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初910号原告：杨朝海（执行案外人），男，1969年3月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告：杨凤雨（执行申请人），女，1979年5月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被告：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（被执行人），住黑龙江省肇源县第七建筑工程公司二楼。法定代表人：李义，职务：经理。委托诉讼代理人：崔艳超，男，1985年12月4日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省肇源县。被告：杨显龙（被执行人），男，1971年1月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告杨朝海与被告杨凤雨、大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源城建开发公司）、杨显龙执行异议之诉一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨朝海及其委托诉讼代理人陈树民、被告杨凤雨及其委托诉讼代理人魏红亮、被告鑫源城建开发公司委托诉讼代理人崔艳超、被告杨显龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨朝海向本院提出诉讼请求：1.终止执行肇源县人民法院的(2019)黑0622执恢6号执行裁定书；2.请求确认该房屋归原告所有，并协助原告办理产权证；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：一、肇源县法院查封车库错误。被告杨凤雨诉大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、杨显龙请求确认双方签订的买卖合同无效一案，经肇源县人民法院作出（2016）黑0622民初452号判决已进入执行程序。（2016）黑0622民初452号判决中因该房屋无相应的土地审批手续，遂判决杨凤雨与鑫源公司、杨显龙签订的商品房买卖合同无效，并要求鑫源公司及杨显龙返还购房款48万元。人民法院在执行过程中，查封了XX小区X号楼后的平房车库第X号门。既然X号楼的平房车库无审批规划手续，属于违章建筑，不是被执行人的合法财产，肇源县人民法院就无权查封，也无权执行。二、肇源县法院认定事实错误。原告在法院查封该房屋之后向肇源县人民法院执行局提出了执行异议，肇源法院的（2019）黑0622执异22号执行裁定书因杨朝海没有提供证据证实杨凤雨申请查封XX号楼后的平房车库X号门和杨朝海购买的XX9号楼后的平房车库X号门是否为同一车库，而驳回了原告人杨朝海的异议请求，属于事实审查不清。因该小区在开发初期叫做XX，后期改成了XX，当年的回迁安置合同及买卖合同都是XX，小区在改名之后原合同均没有改成XX。该平房车库第X号门是原告于2013年11月15日从鑫源公司及杨显龙手中花119196元购买，合同中有公司盖章及杨显龙签字，该车库已于购买之日起交付并使用至今，法院对该事实未予核实。故恳请法院查清事实，裁定解除对肇源县人民法院的（2019）黑0622执恢6号执行裁定书中财产的查封。维护原告的合法权益。被告杨凤雨辩称,不同意原告的诉讼请求，该车库系杨显龙个人在执行过程中交付给我方的。被告鑫源城建开发公司辩称，案涉车库是我公司抵顶原告的彩瓦和人工费。被告杨显龙辩称，案涉车库是我公司抵顶原告的彩瓦和人工费。庭审中，原告杨朝海举证情况如下：1.商品房买卖合同一份、房屋租赁合同一份、收据4枚、调查笔录复印件一份（复印来源肇源县人民法院杨凤雨执行案卷中），欲证实2013年11月15日，被告鑫源城建开发公司及杨显龙与原告签订商品房买卖合同，将X号楼平房车库X号门以119100元的价格出让给原告，交付原告使用至今。原告使用期间缴纳了2016年-2019年的取暖费。在此取暖费之前也一直缴纳取暖费，相关票据没有保留，能证明原告持续使用该车库事实存在，与被告鑫源城建开发公司及杨显龙签订买卖合同事实存在。租赁合同证明案涉车库由原告对外出租使用的事实。调查笔录证明原告缴纳取暖费的情况。被告杨凤雨质证称，对买卖合同及收据真实性有异议。合同中标注的XX门车库与本案涉案房屋不是同一房屋。取暖费收据有异议，都是2018年收据，应该是2018年补的，该收据不是增值税发票收据。房屋租赁合同与本案无关，非该诉争房屋。调查笔录真实性无异议，内容只是说缴纳取暖费，缴纳的时间及年份不清楚。合同及收据不是同一时间形成的，其中有部分字迹是最近填写的。收据应该是后形成的，在合同之后。合同中的杨朝海签字第三条第四条项下的签注及合同的最后一页杨朝海及时间都是最近填写的。该合同原来是一个空合同，只有杨显龙的签字及公司盖章。被告鑫源城建开发公司质证称，买卖合同是我公司出的，真实性无异议。收据是杨显龙开的，其他的无异议。XXC9号楼就是现在的XX的13-14号楼。被告杨显龙质证称，对上述证据无异议。本院认为，原告出示的商品房买卖合同记载签订时间为2013年11月15日，合同加盖鑫源城建开发公司印章，并有杨显龙签字确认。被告鑫源城建开发公司及杨显龙对该合同均无异议。被告杨凤雨虽对合同形成时间及原告杨朝海签字时间提出异议，但其并未出示相关证据证实该合同形成时间虚假。对该合同的真实性本院予以确认。对于原告出示的租赁合同欲证明案涉车库由原告对外出租使用，进而证明涉案房屋由原告占有的事实，本院将结合其他证据予以认定。原告出示的2018年1月9日两张取暖费收据，分别为杨朝海交纳2016-2017年度、2017-2018年度取暖费，两张票据票号相联，虽均加盖肇源县晓庆物业公司印章，但该票据的真实性存疑，本院不予认定。原告出示的2018年11月29日杨朝海交纳2018-2019年度采暖费票据，该票据加盖大庆市庆翔热电有限公司收费专用章，对该份票据的真实性本院予以认定。关于原告欲证明的涉案房屋其已实际占有的主张，本院将结合其他证据予以认定。原告出示的调查笔录为在本案执行过程中，执行干警对该小区供热公司所做笔录，对该调查笔录的真实性本院予以确认。关于原告出示的2013年11月15日交纳购房款收据，该收据虽未加盖被告鑫源城建开发公司公章，但有收款人杨显龙签字。关于原告主张的已交纳购房款的主张，本院将结合其他证据予以认定。2.证明一份，欲证实XX小区XX号楼就是现在的XX的XX号楼。小区开发的前期是XX后改为XX。回迁安置合同及买卖合同都是XX，后期小区更名为XX以后，原合同没有改名。被告杨凤雨质证称，对该证据有异议，该证据是其他被告与原告串通形成的证据。被告鑫源城建开发公司质证称无异议，是我公司出的。被告杨显龙质证称，对该证据无异议。本院认为，该份证明出具单位为被告鑫源城建开发公司，且有证明人该公司法人李义签字确认。对该证明的真实性本院予以确认。原告出示该份证据欲证明XX小区XX号楼就是现在的XX的XX号楼，对此事实本院将结合其他证据予以认定。3.出示（2019）黑0622执恢6号执行裁定书及（2019）黑0622执异22号执行裁定书、送达回证各一份，欲证实被告杨凤雨依据肇源县法院2016黑0622民初452号民事判决向被执行人鑫源城建开发公司及杨显龙申请法院强制执行，执行的是金钱给付义务，查封了被告杨显龙名下位于XXX号楼后的平房车库东数第XX号车库，查封时间2019年1月2日，期限3年，原告对被告杨凤雨申请执行的债权所执行的标的物享有实体权利，故依法提出执行异议申请，肇源县法院作出（2019）黑0622执异22号执行裁定书，以杨朝海出示的购房合同，购买位于XX小区与本院（2019）执恢6号裁定书查封的XX小区不是同一位置为由驳回杨朝海的异议请求，引发本案。被告杨凤雨质证称真实性无异议，证明问题有异议。被告鑫源城建开发公司质证称无异议。被告杨显龙质证称无异议。本院认为，被告对证据真实性均无异议。且该组证据系本院作出的执行裁定书及送达回证，本院对该份证据的真实性予以确认；对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。被告杨凤雨举证情况如下：1.出示（2016）黑0622执500案件执行和解笔录复印件一份（复印与该案件卷宗中），欲证实该笔录形成时间是2016年9月28日，其中有杨显龙的签字，该笔录内容为执行（2016）黑0622民初452号判决书，其中约定如2016年10月30日前还不上欠款，本案争议的房屋由杨凤雨自行接管，双方债权债务关系消灭。2016年10月30日后争议房屋归杨凤雨所有。原告杨朝海质证称由于杨显龙参加本次庭审，该执行笔录中杨显龙的签名应核实。核实后我方认可，如果该笔录是真实的，那么执行和解笔录作为协议的一种方式不具有强制执行的效力，如果被执行人不履行或无法履行该协议，按照民诉法的规定申请执行人应恢复对生效判决的申请执行。由于案涉财产在执行之前已经由被告鑫源城建开发公司及杨显龙合法出让给原告。致使该执行和解协议根本无法实际履行，所以杨凤雨只能申请恢复继续执行债权48万元。被告鑫源城建开发公司质证称这不是我公司签订的，与我方无关。被告杨显龙质证称无异议。本院认为，该份证据系本院作出的执行和解笔录，本院对该份证据的真实性予以确认；对被告杨凤雨欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。2.出示（2016）黑0622执异9号执行裁定书、（2016）黑0622执500号执行查封裁定书复印件各一份（复印于该案件执行卷宗），欲证实在执行（2016）黑0622民初452号判决书中法院对XX小区X号楼后平房车库东数XX西栋东4门进行查封，其中（2016）黑0622执异9号执行裁定书案外人焦桂芳向本院就11门车库提起执行异议。2016年7月10日法院下达（2016）黑0622执异9号执异裁定书，将案外人的焦桂芳的执行异议驳回。该证据证明杨凤雨在2016年执行452号案件中，已经将案涉车库进行过查封，原告本诉主张2013年10月23日占有使用争议房屋，为什么没有在当时提执行异议。代理人认为本诉是虚假诉讼，是与被告鑫源城建开发公司及杨显龙串通好的。原告质证称真实性无异议，对证明问题有异议。9号执异裁定书是针对XXXX号楼后的东数X门车库引起的争议，与本案诉争的第X门不是同一车库，不存在关联性。涉及到法院对X门车库的执行影响了案外人焦桂芳的权利，并未影响本案原告的权利，原告对案涉财产的执行不知情，法院从未向原告送达任何执行裁定。所以被告杨凤雨出示该证据欲证明原告对该案在2016年没有提出执行异议从而推定原告与被告鑫源城建开发公司、杨显龙串通虚假诉讼无根据。对500号执行裁定的真实性无异议，但是该裁定原告不知情。在裁定作出之前的2013年原告就依据商品房买卖合同占有使用该房。被告鑫源城建开发公司质证称我公司没有收到过该裁定及500号裁定。被告杨显龙质证称对该裁定没有印象，没有收到该裁定。本院认为，该组证据系本院作出的执行裁定书，本院对该份证据的真实性予以确认；对被告杨凤雨欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。法庭出示证据情况如下：出示黑2018肇源县不动产权第XX号产权证书一份，双方当事人发表质证意见。原告质证称该证据能证明XXX与XXX号楼XX平房车库为同一建筑。可以证实1.肇源县法院2019执异22号裁定书驳回杨朝海异议请求所依据的标的物不在同一处的理由不能成立；2.该证据的登记时间2018年11月4日不动产权权利人是本案被告鑫源城建开发公司单独所有，能证明案涉房产到2018年11月4日已经具备办理产权证的法定条件。所以原告与被告鑫源城建开发公司及杨显龙签订的商品房买卖合同，被告鑫源城建开发公司及杨显龙能依法依约定将合同最终履行完毕，协助原告办理过户。该合同具备生效的法定条件。被告杨凤雨、鑫源城建开发公司、杨显龙均质证称无异议。本院认为，各方当事人对证据均无异议，且该份证据为肇源县房地产管理处出具，对该份证据的真实性本院予以确认。根据当事人庭审陈述及出示的证据，本院经审理确认事实如下：被告鑫源城建开发公司系肇源县XX小区项目工程的开发商，被告杨显龙挂靠被告鑫源城建开发公司开发建设肇源县XX小区，系该小区的实际开发人。2018年11月4日，被告鑫源城建开发公司取得该小区X号楼X号平房车库不动产权证，产权证号为黑（2018）肇源县不动产权第XX号。登记的坐落位置为：XX二XXC9（XXX号楼X号平房车库）室。2012年10月8日，被告鑫源城建开发公司及杨显龙与被告杨凤雨签订商品房买卖合同，被告鑫源城建开发公司及杨显龙将包含本案所涉车库在内的XX小区X号楼后的平房车库东数第XX门和西栋东数第X门车库出售给被告杨凤雨。后因被告鑫源城建开发公司及杨显龙未按照合同履行义务，被告杨凤雨于2016年1月20日将被告鑫源城建开发公司、杨显龙起诉至本案，案由为房屋买卖合同纠纷。本院于2016年3月18日作出（2016）黑0622民初452号民事判决书，判决：一、杨凤雨与鑫源城建开发公司及杨显龙于2012年10月8日签订的商品房买卖合同无效；二、被告鑫源城建开发公司及杨显龙返还杨凤雨购楼款48万元，于本判决发生法律效力后立即履行。该民事判决书生效后，鑫源城建开发公司及杨显龙未按照约定的时间给付购楼款。被告杨凤雨向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2016年5月1日作出（2016）黑0622执500号执行裁定书，查封肇源县肇源镇XX小区X号楼后的平房车库东数第X门和西栋东数第X门车库，查封期限为三年。执行过程中，本院认为该案被执行人杨显龙、鑫源城建开发公司目前没有其他可供执行的财产，且申请执行人杨凤雨在指定期限内不能提供财产可供执行，本次执行程序无法继续进行，可予以终结，需要等待继续执行的条件成就后再重新启动，并于2016年9月20日作出（2016）黑0622执500号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2019年1月2日，本院作出（2019）黑0622执恢6号执行裁定书，查封肇源县肇源镇XX小区13号楼后的平房车库东数第XX门车库，查封期限为三年。后原告就本案所涉房屋向本院提出执行异议，本院于2019年1月28日作出（2019）黑0622执异22号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。原告为证实其主张，向本院提交案涉车库商品房买卖合同。合同签订时间为2013年11月15日，合同加盖被告鑫源城建开发公司公章，并有杨显龙签字。合同约定将本案所涉XXX号楼平房车库第X门车库出售给原告，车库价款为119100元。2018年1月9日，原告杨朝海补交了该车库2016年至2018年的取暖费，2018年11月29日，原告杨朝海交纳2018年度至2019年度取暖费。另查明，在本案执行过程中，执行干警对该小区供热公司所做笔录中，供热公司晓庆物业公司员工陈述案涉车库2014年至2016年的取暖费亦由原告杨朝海交纳。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及在本案中，首先，关于原告在本案所涉房屋被查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告出示的商品房买卖合同记载的签订时间为2013年11月15日，被告鑫源城建开发公司及杨显龙对该合同均无异议，虽被告杨凤雨对本案原告的商品房买卖合同形成时间及原告杨朝海签字时间提出异议，但其并未出示相关证据证实该合同形成时间虚假，故应认定本案所涉合同形成时间为2013年11月15日。原告杨朝海在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于原告在本院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。原告为证实其主张向本院出示了该房屋相关费用的交纳票据及供热公司员工在调查笔录中的陈述，可以看出原告杨朝海对案涉车库占有使用的事实。且被告杨凤雨申请查封本案所涉车库的依据是其起诉的（2016）黑0622民初452号案件的民事判决书，该案是杨凤雨因其与鑫源城建开发公司及杨显龙签订的包含本案所涉车库在内商品房买卖合同履行过程中发生争议而提起的，在该案审理中，其自认被告鑫源城建开发公司及杨显龙并未向其交付案涉车库，其起诉诉求为返还购房款，而不是继续履行合同，由此可见在其提起本案诉讼时，案涉车库所有权已经产生争议。在本案于2016年首次申请执行时，虽裁定查封案涉车库，其与杨显龙亦就案涉车库达成和解抵顶协议，但最终查封裁定及和解抵顶协议均未能得以实现，该案最终是以终结本次执行的方式结案，充分表明在该案执行时，案涉车库已不具备执行条件。本次恢复执行时，在本院查封案涉车库之前，原告已经提交证据证实其已实际占有使用案涉车库。综上，应认定原告杨朝海在本院查封之前已经合法占有该车库。再次，关于原告是否已支付全部价款的问题，原告出示收据虽未加盖被告鑫源城建开发公司公章，但其认可本案所涉车库系抵顶其所欠原告工程款的事实，被告杨显龙亦认可抵顶事实，可以认定本案所涉车库的房款已经以抵顶工程款的方式付清。第四，对于案涉房屋的过户问题。被告鑫源城建开发公司取得案涉车库不动产权证的时间为2018年11月4日，本案所涉车库查封时间为2019年1月28日，相隔时间较短，存在本案所涉车库未能及时办理产权的可能，且被告杨凤雨亦未出示证据证实原告在房屋过户问题上存在过错，故不能认定是因原告自身原因而未办理过户登记。综上所述，原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于原告主张停止对该涉案车库采取的强制执行措施及确认原告对涉案车库享有所有权的请求，证据充足，应予支持。关于原告要求被告鑫源城建开发公司协助办理过户手续的诉讼请求，本院认为，本案系案外人对于执行异议审查裁定不服而提起的案外人异议之诉，本案的诉讼请求应是对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行。本案原告要求被告协助其办理过户手续的诉讼请求实质上是与被告鑫源城建开发公司签订合同的履行问题，并不是案外人执行异议的审理范畴，故对原告该项诉讼请求，本院在本案中不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行肇源县XX小区XX号楼后的平房车库东数第X门车库；二、位于肇源县XX小区X号楼后的平房车库东数第X门车库归原告杨朝海所有。案件受理费2684元，由被告杨凤雨、大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、杨显龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  陈朝迪审 判 员  何莉莉人民陪审员  梁海涛二〇一九年十二月二十七日书 记 员  屈 媛附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。