辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0811民初1487号原告:辽宁某某泵业有限公司。住所地：营口市老边区路南镇某某村企5号。法定代表人：张某某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，系辽宁长弓律师事务所律师。被告：辽宁某某建设集团有限公司。住所地：营口市鲅鱼圈区某某大道67号。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，男，1946年11月17日出生，汉族，系该公司项目经理，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：王声聃，男，1970年8月12日出生，汉族，系该公司项目经理，现住营口市站前区。被告：营口某某房地产开发有限公司。住所地：营口市老边区白庙子村民某某小区。法定代表人：杨某某，系该公司执行董事。原告辽宁某某泵业有限公司与被告辽宁某某建设集团有限公司、被告营口某某房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁某某泵业有限公司的委托诉讼代理人张勇、被告辽宁海星建设工程有限公司委托诉讼代理人王某某、王声聃到庭参加诉讼，被告营口某某房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告辽宁某某泵业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令终止对原告座落于营口市老边区路南镇白庙子农民新村2号1单元2号、2号2单元13号、2号2单元14号、3号1单元2号的四套房屋的执行；2、请求判决立即终止对案涉四套房屋的强制执行并解除查封。3、本案的诉讼费用由二被告负担。事实和理由：被告辽宁海星建设工程有限公司向老边区人民法院申请强制执行（2015）营老民一字第31号民事判决书，执行案号为（2016）辽0811执514号，老边区人民法院在执行程序中查封了案涉四套房屋；原告依法提出了书面执行异议，老边区人民法院作出了（2019）辽0811执异12号执行裁定，驳回案外人辽宁某某泵业有限公司的异议；原告认为执异12号裁定书裁定事项缺乏事实与法律依据，原告为案涉房屋的所有权人，依法应判决立即中止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。理由如下：一、营口市老边区人民法院在案涉房屋登记名义人营口市老边区路南镇人民政府未出具书面说明，确认案涉房屋为被执行人营口某某房地产开发有限公司的情况下，先行查封案涉房屋属程序违法，应当立即解除查封。老边区人民法院执异12号裁定审理查明部分记载，案涉四套房屋现登记权利人为营口市老边区路南镇人民政府，本院认为部分记载本院查封后因路南镇政府没有向本院作出答复，亦没有对本院查封案涉房屋的强制措施提出异议，直接认定案涉房屋为铭富公司的责任财产，不仅程序违法，同时是错误的事实认定没有任何事实及法律依据。依照相关规定，老边法院对于被告铭富公司登记在路南镇政府名下的房产进行查封之前必须取得路南镇政府书面确认该财产属于被执行人铭富公司的文书。如果登记名义人路南镇政府否认该房屋属于被执行人，须经当事人通过诉讼或其他成程序途径撤销该房产登记并登记在被执行人铭富公司名下之后，方可采取查封措施。路南镇政府不是（2016）辽0811执514号案的被执行人，故查封之前需要路南镇政府书面确认案涉四套房屋属于被执行人铭富公司，但整个执行卷宗材料中并没有路南镇政府书面确认的证据。老边法院在未取得书面确认的情况下先违法查封了案涉四套房屋，然后才书面通知路南镇政府，并且在截止今日始终没有获得路南镇政府的书面确认实际权利人为被执行人，且在其未参加听证的情况下就直接确认案涉房屋为被执行人所有，进而进行查封，严重违反法律规定。二、本案案涉房屋现为原告所有，并非被执行人铭富公司的财产，依法应当立即终止对该房屋执行及查封等强制措施。原告已于2007年和2008年全款（总购房款1152950元）支付给当时案涉房屋的销售人被告铭富公司购买了案涉四套房屋，双方签订房屋认购书，收取了三联收据。2012年双方又签订了商品房买卖合同，取得了房屋销售发票，依法缴纳了相关税费，且原告已经领取了钥匙并办理入住至今。因此原告为案涉房屋的实际所有人。三、执异12号裁定适用法律错误。原告依法具有排除执行效力的权利，应立即终止执行，并解除对案涉房屋的查封。1、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和29条的规定，前述法条适用的前提条件均是案涉房屋登记在被执行人名下，而本案四套案涉房屋，没有一套登记在被执行人名下，并且第29条仅是用于购买人为自然人的情况，而本案原告为法人，不应适用该条规定。综上所述，本案不应适用前述法条判定原告不具有排除执行效力的权利。2、本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，法院应立即解除对案涉房屋的查封。被告铭富公司已经将其所有的需要办理过户登记的房屋出卖给了原告，原告已经支付了全部价款并实际占有该房屋。当时是由于政府政策原因案涉房屋不能办理房屋所有权证，办证时间以被告铭富公司通知为准。原告在铭富公司通知办证后申请办理房产证时，才发现案涉房屋被法院查封了。因此依据该法条规定，法院应解除对案涉房屋的查封。原告认为老边法院（2016）辽0811执514号案执行中对案涉房屋进行查封，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辽宁某某建设集团有限公司辩称，1、案涉房屋是否属于铭富公司的财产问题，索要房产系铭富公司建设，并以铭富公司的名义对外销售。现购房人向不动产登记部门申请办理该小区其他房产登记时，只需出具购房合同、销售不动产统一发票、办证联、完税证明，不动产登记机关即予以办理。本案对案涉房产予以查封后以书面通知路南镇政府限期说明案涉房屋的归属情况，但路南镇政府并没有向该院作出答复，没有对该院查封的案涉房屋的强制措施提出异议，铭富公司未否认其为实际所有权人。结合本案查证的其他证据，可以认定案涉房屋为铭富公司的财产；2、营源公司对案涉房产是否享有所有权问题，营源公司主张其从铭富公司处因买卖而受让案涉房屋的物权，对于不动产物权的取得应当履行法定的公示方式，也就是说要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，买受人方能取得包括所有权在内的不动产物权。案涉房屋的产权变更登记营源公司物权变动并未完成，营源公司尚不能成为物权法所指的房产所有人。三、营源公司对案涉房产是否享有足以排除执行的物权期待权。本案营源公司向本院提交的购房合同、完税证明、银行流水等证据不足以证明其已向已实际向铭富公司支付了购房款，铭富公司亦未提供证据证明确实收到了购房价款。营源公司系企业法人，购买案涉房屋的数量、目的显然不属于异议规定第29条2项“用于居住且名下无其他用于居住的房屋”这种能够排除执行的情况。营源公司既不符合《异议规定》第28条对一般买受人物权期待权的保护条件也不符合《异议规定》第29条对消费者买受人物权期待权的保护条件。我方在2009年在诉讼过程中依法申请查封了被告铭富公司的150余万元的存款，被告铭富公司以案涉房屋一套房屋及其他六套房屋作为查封的担保，取走了150余万元查封的款项。2012年营口市的房价大约1700元/平，而原告提出2007年以5000元/平购买房屋，价格差异较大，原告造假；老边法院(2019)辽0811执异12号裁决书符合法律规定，老边法院执行案涉房屋符合相关法律规定，证据完全正确，应该驳回原告的起诉。被告营口某某房地产开发有限公司未作答辩。本院经审理认定如下事实：营口市老边区人民法院在执行申请执行人辽宁海星建设工程有限公司（现为辽宁某某建设集团有限公司）与被申请执行人营口某某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年11月23日依法查封了营口市老边区路南镇白庙子农民新村2号1单元2号面积58.07平方米、2号2单元13号、14号面积分别为58.07平方米、3号1单元2号面积为56.38平方米的房屋。2019年1月15日，辽宁某某泵业有限公司提出异议，本院作出（2019）辽0811执异12号民事裁定：驳回辽宁某某泵业有限公司的异议请求。另查，2012年12月18日，原告辽宁某某泵业有限公司与被告营口某某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定原告以5000元/平的价格分别购买营口某某房地产开发有限公司所有的建筑面积为58.07平方米的案涉房屋3套和56.38平方米房屋1套；同日，被告营口某某房地产开发有限公司为辽宁某某泵业有限公司开具案涉房屋不动产统一发票（代开），并办理商品房结算单；2014年11月25日，原告辽宁某某泵业有限公司向营口市老边区地方税务局缴纳案涉4套房屋的契税；原告辽宁某某泵业有限公司称其于2007年2月6日向被告营口某某房地产开发有限公司交付案涉房屋购房款100万元，又于2008年2月18日交付152950元，合计房款1152950元。再查，原告购买案涉4套房屋用于奖励公司员工；该房屋至今未办理不动产所有权证。上述事实，有（2016）辽0811执514号裁定书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、商品房结算单、专用收款收据、税收缴款书、（2019）辽0811执异12号执行裁定书、双方当事人当庭陈述等在卷为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，虽然原告辽宁某某泵业有限公司主张其与被告营口某某房地产开发有限公司先于本院查封案涉房屋前已就案涉房屋签订了商品房买卖合同，并已交付了购房款，因其未对购买的该商品房办理产权登记，且其购买该房屋非用于居住，故对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院》第十七条、《最高人民法院》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告辽宁某某泵业有限公司的诉讼请求。案件受理费15180元，由原告辽宁某某泵业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。审 判 长  赵 娜人民陪审员  王启仁人民陪审员  井绪海二〇一九年十二月十日书 记 员  秦 磊