浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初6771号原告（反诉被告）：赵新香，女，1959年5月10日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：周璇。被告（反诉原告）：温州市荣昌房地产开发有限公司，住所地浙江省永嘉县瓯北街道龙桥村委会综合大楼，统一社会信用代码91330324742023658M。法定代表人：潘育浩，总经理。委托诉讼代理人：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。原告赵新香与被告温州市荣昌房地产开发有限公司（以下简称荣昌房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，永嘉县人民法院于2019年1月9日立案受理后，经报请温州市中级人民法院指定管辖，温州市中级人民法院指定本院审理，本院于2019年6月28日予以立案。被告荣昌房开公司于2019年7月12日向本院提起反诉，本院审查后予以受理。本案适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）赵新香的委托诉讼代理人周璇、被告（反诉原告）荣昌房开公司的委托诉讼代理人徐锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵新香诉称，2007年7月30日，原告与被告签订《龙桥大厦商住楼认购合同》，双方约定，由原告认购被告开发的坐落于永嘉县瓯北街道龙桥村的原龙桥大厦（现更名为荣昌大厦）1405室，每平方米单价5300元。合同签订后，原告按约将第一期、第二期共计450000元人民币购房款交至被告，后又于2007年12月20日、2011年9月10日、2017年6月13日陆续将后期购房款交至被告（包括确定实际面积后补交的购房款）。至此，原告已按照合同约定，全部履行了交付购房款义务。2017年5月8日，永嘉县村级安置房办公室在荣昌大厦发布公告，称大厦已具备办理房产证的全部条件，通知购房户办理房产权证。2017年6月6日下午，原告来到被告处询问办理登记需要补缴的各项费用时，被告要求原告补缴土地出让金23898元。原告认为，土地出让金已计入成本，且涉案认购合同亦无补缴土地出让金的约定，原告因此拒绝补缴，而被告坚持不补缴土地出让金就不予办理房产登记手续。原告迫于无奈，向被告补缴了土地出让金23898元，后于2017年6月20日取得房屋不动产权证。《龙桥大厦商住楼认购合同》第五条和第十二条约定：被告应当于2008年12月31日前将房屋交付原告使用；自房屋交付之日起，被告要尽快负责办理房屋产权证、土地使用权证手续让原告领取。直到2017年5月8日，被告才通知购房户办理房屋产权证、土地使用权证手续，足足逾期了8年之久，被告此违约行为造成原告在此期间不能取得按揭贷款、户口迁入等损害。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此规定，被告应当自2009年1月1日至被告2017年5月8日通知购房户办理房产权证手续为止，按照原告已付购房款720000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告应当向原告支付逾期办理转移登记手续的违约金。综上，原告认为，被告在没有法律规定和合同约定的情况下，强行收缴原告土地出让金，以及逾期办理房屋产权证、土地使用权证手续的违约行为，严重损害了原告的合法权益。原告据此提起诉讼，望如诉判决为感！原告提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告补缴的土地出让金23898元并支付利息（自2017年5月8日起至被告实际履行之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准计算，其中2017年5月8日至2019年5月7日的利息为2270元）；2.判令被告支付逾期办理产权转移登记手续的违约金（以已付购房款720000元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率（4.75%）标准计算至2017年5月8日止，暂计2009年1月1日至2017年1月1日，应付违约金为273600元）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告荣昌房开公司辩称，一、原告诉称内容不客观，被告要求补缴土地出让金23898元不是客观事实。结合原告诉状内容，原告在2017年6月6日就知道要补缴出让金，最终交付款项时间是2017年6月13日，如果原告是被迫的话这一周内可以采取报警等措施。涉案大厦除了没有交付或者办理产权证的都已经补缴土地出让金，不可能存在这么多人都属被迫的情形，否则就可能涉嫌刑事案件。原告补缴土地出让金和支付最后一期尾款都是同一天，如果原告被迫补缴土地出让金，是否也存在被迫支付房屋购房款的情形。所以被告认为原告被迫缴纳出让金不客观，是双方多次协商达成原告补缴出让金而被告同意放弃违约金和利息损失达成的口头协议并履行。二、涉案房屋不是商品房，没有违约金的说法。根据相关解释，商品房要经过审批手续再取得预售许可证才能进行销售，涉案大厦是没有商品房预售手续的，如果按照这个规定，那么本案的买卖合同就是无效的，只能赔偿经济损失。根据被告提供的永嘉县人民政府2014年出具的专题会议纪要，认定涉案大厦是龙桥村安置房，不是商品房。所以原告要求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金适用法律依据错误。三、原告要求被告支付逾期办证违约金的陈述不客观。双方签订的买卖合同中没有约定办证时间，现有的法律法规也未明确安置房办证时间，所以原告主张被告违约没有事实依据。且涉案大厦没有及时办证的根本原因不在于被告，而在于政府的行政行为。转让金和出让金是不一样的，实际是双方按口头协议履行。原告主张利息从2017年5月8日开始算，但原告是2017年6月13日补缴的，应该从14日开始计算。根据相关规定，双方达成协议有重大误解等情形，主张撤销也要在一年内提出。假设是被迫缴纳，原告也过了一年的撤销时间。请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告荣昌房开公司诉称，永嘉县瓯北街道原龙桥大厦是永嘉县瓯北街道龙桥村的安置房，该大厦由反诉原告代为建设、销售。2007年7月30日，原被告签订了《龙桥大厦商住楼认购合同》，反诉被告购买了原龙桥大厦1405室房屋，该房屋面积约155m，每平方米的价款为5300元，总价款待房屋交付时按准确面积结算金额为准，多退少补；反诉被告分五期支付购房款，最后一期于房屋交付使用前付清。事后，反诉被告于2011年9月前分四次共支付了72万元购房款，尚欠124396元。2017年6月，反诉被告为了办理房屋的不动产转移登记手续而自愿支付了剩余的124396元购房款和土地出让金等款项，但没有支付逾期付款的利息损失。未料，反诉被告取得了上述不动产权属证书后以其被迫支付土地出让金为由提起诉讼，要求返还23898元土地出让金和支付逾期办理房屋不动产证书违约金。因此，反诉人提起反诉。综上所述，反诉被告未按约支付购房款的事实清楚，反诉被告未支付剩余购房款的行为损害了反诉原告的合法利益。为此，反诉原告提起诉讼，恳请法院依法判决。反诉原告提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告35000元的经济损失；2.本案诉讼费用由反诉被告负担。反诉被告赵新香辩称，反诉原告称反诉被告逾期不支付剩余购房款已构成违约，这并非事实。首先，双方签订的《龙桥大厦商住楼认购合同》第四条“乙方逾期交款的违约责任”中，只是约定“如逾期交款超过十五日者按自动放弃论处，以前房款无息退还，合同终止”，而没有逾期交款支付违约金的约定，故反诉原告要求反诉被告支付违约金的主张，没有事实依据，没有合同依据。其次，反诉被告于2011年9月份前支付了86%的购房款，剩余房款也于2017年6月13日付清。反诉被告没有按时向反诉原告以银行按揭贷款方式支付剩余房款，是反诉原告未向国土资源部门缴纳土地出让金，导致荣昌大厦（原龙桥大厦）购房户多年不能办理产权登记手续，而非反诉被告的单方主观故意。因此，根源是由反诉原告的过错所致。在双方签订购房合同之前，反诉原告这方欺诈告知反诉被告可以申办银行按揭贷款，且未告知反诉被告有关银行按揭贷款所需的条件，诱使反诉被告在违背自己真实意思表示的情况下签订了购房合同。故，反诉被告未能成功申办银行按揭贷款导致无力支付剩余房款的结果应当由反诉原告承担责任。为了取得荣昌大厦产权证，反诉原告与购房户矛盾激化，购房户分别于2013年至2015年上半年五次派代表到其办公场所提出办证要求。2015年6月，购房户周建平等约七十人到永嘉县人民政府上访，要求政府及有关部门解决办证问题，其中周建平等3人在这次上访中被公安机关行政拘留各10天。反诉原告为了缓解与购房户的矛盾，口头同意购房户欠付部分购房款，待办理产权登记手续时一次性付清。此事实能够充分证明反诉原告口头同意荣昌大厦购房户欠付房屋尾款的事实。如反诉原告如期办理过户手续，就不可能存在反诉被告欠付尾款的情形。因此，应当由反诉原告承担反诉被告逾期支付购房款的责任。综上所述，反诉被告认为反诉原告的诉请无事实与法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理查明，荣昌房开公司作为出售方（甲方）与赵新香作为购买方（乙方）于2007年7月30日签订《龙桥大厦商住楼认购合同》，约定：永嘉县原瓯北镇龙桥村委会研究决定，经村民代表大会讨论决定，同意全权委托荣昌房开公司出售原龙桥大厦商住房；第三条第二点，乙方认购“龙桥大厦”十四楼1405室，建筑面积约为155平方米，每平方单价5300元，套房准确金额待竣工交付时准确套房面积后结算总金额为准，多还少补；第三条第三点，预交房款为四期交款，第一期进场施工乙方以自愿借款方式向甲方预交贰拾伍万元人民币，定房款转为第一期购房款，第二期主体工程地上三层乙方预交贰拾万元人民币，第三期主体工程地上十二层乙方预交壹拾伍万元人民币，第四期主体楼层结顶交壹拾伍万元人民币（如需办理按揭贷款的购房户，必须待银行批准后办理按揭贷款手续），余下房款待套房面积确定后结清购房款总金额，房屋交付使用；第四条，如逾期交款超过十五日者，按自动放弃论处，以前房款无息退还，合同终止；第五条，甲方须于2008年12月31日前将建筑工程质量经有关部门验收合格，房屋交付乙方使用；第十二条，自房屋交付之日起，甲方要尽快负责办理房屋产权证、土地使用权证手续让乙方领取；第十五条约定，双方签章后生效；等等。2007年7月30日，赵新香向荣昌房开公司分别支付购房款250000元和200000元；2007年12月20日，支付购房款150000元。2009年10月，荣昌房开公司将涉案房屋交付赵新香使用。2011年9月10日，赵新香向荣昌房开公司支付购房款120000元。2017年3月25日，永嘉县瓯北街道龙桥村民委员会作为甲方、荣昌房开公司作为代理方、赵新香作为乙方签订《房屋产权转移合同》，约定：甲方同意将荣昌大厦1405室、总价￥844396.00元（大写：捌拾肆万肆仟叁佰玖拾陆元整）的房屋产权转移给乙方。2017年5月3日，永嘉县村级安置房清理办公室发布公告：荣昌大厦（原名为龙桥大厦）项目自2000年开始审批建设，于2009年9月18日完成竣工验收并交付使用；经努力，督促代建房开公司补交土地出让金等相关税费，现已完成房屋初始登记手续，具备办理转移登记的一切条件；根据县政府的相关要求，谨请各位购房者在一个月内抓紧与代建房开做好对接，如期办理该幢房屋的转移登记手续。2017年6月13日，赵新香向荣昌房开公司支付了最后一笔购房款124396元，并缴纳了其代收的土地出让金23898元。另查明，赵新香并非原瓯北镇龙桥村安置对象。原龙桥大厦项目系永嘉县原瓯北镇龙桥村民委员会委托荣昌房开公司代建。2000年2月23日，永嘉县原瓯北镇龙桥村民委员以协议出让方式取得该村国有土地使用权（永土让字〔2000〕82号），土地面积1900平方米，用途为商业。2004年6月17日，经永嘉县人民政府批准调整规划方案（永政发〔2004〕58号），用途调整为商住用地，经济技术指标由建筑面积2678.5平方米增加到20229.21平方米、建设用地面积增加了568平方米。2005年12月，原永嘉县规划建设局办理了相关手续。2009年7月28日，该项目完成建设工程竣工规划验收备案，竣工建筑面积为21735.16平方米，并于2009年9月18日完成竣工验收备案。2010年1月12日，永嘉县人民政府同意原永嘉县国土资源局就该项目增加容积率部分土地出让金缴纳问题的请示。2014年9月26日，永嘉县人民政府《关于龙桥大厦安置房处置有关问题专题协调会议纪要》（〔2014〕168号）明确：一、由原县国土资源局依法补办该项目增加的568平方米建设用地协议出让手续；二、如数收缴该项目增加容积率部分的土地出让金以及利息；等等。2016年5月30日，增加容积率部分的土地出让金以及利息4929829元予以补缴。2017年3月29日，永嘉县人民政府《关于瓯北街道龙桥村荣昌大厦（原名龙桥大厦）有关问题专题协调会议纪要》（〔2017〕42号）明确该项目涉及的企业所得税的申报主体、增值税发票的申领和申报等事项。以上事实，有赵新香的居民身份证、荣昌房开公司的企业信息、《龙桥大厦商住楼认购合同》、购房款交款票据、土地出让金收款收据、公告、照片、《房屋产权转移合同》、永嘉县人民政府专题会议纪要（〔2014〕168号、〔2017〕42号）及原被告陈述在案佐证。本院认为，当事人签订的《龙桥大厦商住楼认购合同》系双方的真实意思表示，涉案房屋系安置房，虽合同签订时荣昌房开公司未取得预售许可证，但现涉案房屋已经交付使用且已经取得产权登记证书，该合同合法有效。关于是否应当返还土地出让金。《中华人民共和国民法总则》第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。同法第一百五十二条第一款第（二）项规定，当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。同法第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。赵新香主张其被迫缴纳土地出让金，但并未提交证据证明其受到胁迫，也未在一年内提出撤销。而返还土地出让金并支付利息，属于民事行为被撤销后的法律后果。赵新香要求荣昌房开公司返还土地出让金23898元并支付利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于是否应当支付逾期办理产权转移登记手续违约金。根据双方签订的《龙桥大厦商住楼认购合同》约定：永嘉县原瓯北镇龙桥村委会研究决定，经村民代表大会讨论决定，同意全权委托荣昌房开公司出售原龙桥大厦商住房；第十二条，自房屋交付之日起，甲方要尽快负责办理房屋产权证、土地使用权证手续让乙方领取。故双方在签订合同时均明确涉案房屋属于安置房，且未约定具体的办证及办理转移登记时间。同时，涉案项目作为安置房项目，2004年经永嘉县政府批准调整规划方案后，建设用地面积增加了568平方米，而就增加的568平方米建设用地直至2014年9月22日之后方由原永嘉县国土资源局启动补办协议出让手续。而涉案项目的土地增值税、企业所得税等相关税务申报事项直至2017年3月29日方才明确。考虑到涉案项目的特殊性和双方合同的约定，荣昌房开公司未及时办理产权转移登记手续，具有不能归责于其的事由。赵新香要求荣昌房开公司支付逾期办理产权转移登记手续的违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于是否应当赔偿逾期付款的经济损失。根据双方签订的《龙桥大厦商住楼认购合同》第三条第三点约定：第四期主体楼层结顶交壹拾伍万元人民币（如需办理按揭贷款的购房户，必须待银行批准后办理按揭贷款手续），余下房款待套房面积确定后结清购房款总金额，房屋交付使用；第四条约定，如逾期交款超过十五日者，按自动放弃论处，以前房款无息退还，合同终止。涉案项目于2009年7月28日完成建设工程竣工规划验收备案，故主体楼层结顶时间显然在该时间之前。根据约定，主体楼层结顶时赵新香应向荣昌房开公司交付150000元购房款，而赵新香于2011年9月10日才向荣昌房开公司支付购房款120000元。涉案房屋于2009年10月交付使用，此时套房面积已经确认，而赵新香于2017年6月13日才向荣昌房开公司支付最后一笔购房款124396元。因此，赵新香支付最后两笔购房款确实存在逾期付款的情形。但双方在合同中并未约定逾期付款的违约责任，且结合涉案项目审批、办证等具体情况，赵新香主张荣昌房开公司口头同意其延期付款，能够与荣昌房开公司主张双方达成赵新香补缴土地出让金、荣昌房开公司放弃违约金和利息损失的口头协议并履行的辩称相印证。荣昌房开公司要求赵新香赔偿逾期付款经济损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回赵新香的诉讼请求；二、驳回温州市荣昌房地产开发有限公司的反诉请求。本诉受理费5797元减半收取计2898.5元，由赵新香负担；反诉受理费675元减半收取计337.5元，由温州市荣昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 吴亦贝二〇一九年十二月三十日代书记员 包晓青