福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初6786号 原告：王淑燕，女，1957年3月24日出生，台湾地区居民，住台湾地区金门县，台湾地区身份证号码×××9878。 委托诉讼代理人：任义俊，福建法速律师事务所律师。 被告：连毅云，男，1981年8月16日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：杨文华，福建扬都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何华川，福建扬都律师事务所实习律师。 被告：连毅杰，男，1983年10月26日出生，汉族，住福建省龙海市。 被告：陈丽香，女，1980年11月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告王淑燕与被告连毅云、被告连毅杰、被告陈丽香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王淑燕及其委托诉讼代理人任义俊，被告连毅云的委托诉讼代理人杨文华到庭参加诉讼，被告连毅杰、被告陈丽香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王淑燕向本院提出诉讼请求：1、解除王淑燕与连毅云双方于2013年5月21日签订的D4105号《店面买卖合同》；2、判令被告共同返还购房款710000元；3、判令被告共同赔偿利息损失262700元（以710000元为基数，月利息暂自2013年5月开始计算至起诉之日计74个月，按月利率5厘计算，直至判决为止）；4、判决被告共同支付违约金35500元；5、判令被告共同支付回报率租金119878元（支付回报率租金以房价年回报率百分之五计算，且每三年递增百分之五，被告应付208401元，仅付款88523元，暂计算至2019年7月，共欠119878元，实际应计算至判决确定之日止）；6、本案受理费由被告承担。事实和理由：2011年6月11日，原告王淑燕与被告连毅云、连毅杰、陈丽香是经过别人介绍，原告王淑燕专门从台湾金门水路来到漳州市芗城区与之认识。被告连毅云、连毅杰、陈丽香都在现场共同接待参与买卖合同洽谈。被告连毅云、连毅杰自称自己名下有多套房产、商铺店面可以转让，原告王淑燕信以为真先给被告连毅云支付了99万元房款。被告连毅云事隔两年在2013年5月21日才与原告王淑燕签订一份《店面买卖合同》，合同内容第一条约定：“甲方（被告）将漳州市芗城区闽南批发市场南9号商城丹苑第四层D4105店面（现称商业城续建工程南区9号楼D4105号）出售给乙方（原告）”，第二条约定：“店面建筑面积52.04平方米”，第三条约定：“店面房产总价人民币710000元”，第五条约定：“甲方（被告）确保房屋的合法性、确实性、可靠性”，第六条第三款约定：“甲方（被告）应在2013年9月1日之前办理乙方（原告）所购买的产权证，若在规定的时间内无法办理产权证，乙方（原告）有权取消本协议，甲方并支付总房价款百分之五违约金”，第四款约定：“甲方向乙方包租该房产，租期8年，租金为年回报率百分之五、且每三年递增百分之五”。被告连毅云在合同上签名，并且加盖了“漳州市明显物业管理有限公司”公章。原告按照《店面买卖合同》约定，并早在2011年6月11日向被告支付了710000元全部房价款，2013年付清全部购房款，被告收到原告全部款项后出具了收款收据（见收款收据N0：9025589，收款收据上均加盖了作废了的“漳州市明显物业管理有限公司”的印章），原告在长达8年多的时间里，一直得不到坐落在芗城区闽南批发市场南9号商城丹苑第四层D4105（现称商业城续建工程南区9号楼D4105号）讼争店面的房屋产权证。原告从台湾金门来大陆多次找寻被告，被告一直谎称产权证还在过户办理中，被告为拖延履行合同，以回报率补偿形式向原告承诺支付每月店面租金2900元已支付部分，还尚欠租金共119878元（暂至2019年7月止）。原告经过调查了解，被告使用的“漳州市明显物业管理有限公司”公章早已作废，该公司早在2011年7月4日在签订本《店面买卖合同》之前就已经吊销、注销登记。原告认为：原“漳州市明显物业管理有限公司”的实际股东连毅杰、陈丽香参与本案中，明知在该公司注销登记后仍为被告连毅云提供已作废的公章在买卖合同上盖章和在收款收据上盖章共同收取房款，其中，被告陈丽香于2013年8月17日收取原告18万元，被告连毅杰于2013年10月26日收取原告10万元房款，被告陈丽香、连毅杰以回报率形式支付租金转入原告账户，被告连毅杰、陈丽香应当与被告连毅云共同承担本案的民事责任。该讼争D4105号店面产权在2018年7月还在开发商名下，由于被告长时间违反合同约定义务，故意违约，主观造成根本性违约行为已无法履行合同义务，被告违反《合同法》第一百三十二条、第一百三十八条等规定义务，致使原告不能实现合同目的，并给原告造成实际损失。为此，原告依据《合同法》、《民法总则》、《民事诉讼法》等法律规定，特向贵院提起民事诉讼，请依法支持原告各项诉讼请求，维护原告合法权益。 连毅云辩称，一、原告要求租金不属于本案审理范围。本案审理的是房屋买卖合同关系，而原告要求租金的行为是基于房屋租赁合同关系，两者不是同一法律关系，不能合并审理，原告应择一主张。二、原告要求解除《店面买卖合同》缺乏事实和法律依据。第一，2013年5月21日签订的D4105号《店面买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，《店面买卖合同》成立并生效。第二，原告要求解除《店面买卖合同》缺乏约定解除的请求权基础。原告在诉状中陈述要求解除合同的请求权基础是依据《店面买卖合同》第六条第三款“甲方应在2013年9月1日之前，办理乙方所购买的产权证。若在规定的时间内无法办理产权证，乙方有权取消本协议，甲方应全款退还乙方购房款，并赔偿乙方购房总价款的百分之五作为违约金”，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”可知，原告应为办理房屋产权证的实际申请人，卖方为协助义务人，只有协助的义务，《店面买卖合同》第六条第三款将卖方办理产权证的协助义务约定为卖方的主要义务违反了法律法规规定，《店面买卖合同》第六条第三款应为无效条款。既然《店面买卖合同》第六条第三款为无效条款，则原告基于无效条款要求解除讼争合同缺乏请求权基础。第三，原告要求解除《店面买卖合同》缺乏法定解除的请求权基础。根据原告的诉求可知，原告以被告不为其办理讼争房屋产权证为由主张违反合同根本性目的要求解除讼争合同，被告认为该主张不能成立。根据上述分析，办理讼争房屋产权证的主要义务人为原告，协助义务人为房地产公司，被告没有为其办证的法律义务，因此，原告不能以被告不为其办理讼争房屋产权证为由主张违反合同根本性目的要求解除讼争合同。第四，退一步讲，即便《店面买卖合同》第六条第三款为生效条款，该条款约定的权利也应为合同的撤销权而非解除权。结合本案分析，原告认为本案讼争房屋的实际出卖人为被告，但实际情况是被告仅是新城房地产集团有限公司的销售，讼争房屋的实际出卖人为新城房地产集团有限公司，双方就本案讼争房屋的实际出卖人认定发生重大误解，根据《合同法》第54条规定，双方因重大误解签订的《店面买卖合同》属可撤销合同，《店面买卖合同》第六条第三款约定的权利应为撤销权，根据《合同法》第55条规定，合同撤销权的行使期间为1年，其起算点是自知道或者应当知道撤销事由之日起计算，结合本案分析，原告自知道或者应当知道撤销事由之日起已经超过1年，因此，原告已经散失了撤销合同的撤销权，不能要求撤销讼争合同。第五，讼争合同只能作为购房意向书，具体房屋买卖合同应另行签订。在本案中，连毅云是作为新城房地产集团有限公司的销售对外出售房屋，本案讼争合同仅是作为原告购买讼争房屋的意向书，原告与新诚房地产有限公司的房屋买卖合同应另行签订。综上，原告要求解除《店面买卖合同》缺乏事实和法律依据。三、原告要求连毅云和连毅杰、陈丽香共同返还购房款710000元缺乏事实和法律依据。第一，根据上述分析，原告缺乏解除讼争合同的请求权基础。既然双方没有解除合同，那么被告也无需向原告返还购房款，原告要求返还购房款缺乏事实和法律依据。第二，原告以讼争合同加盖有“漳州市明显物业管理有限公司”公章和清算组成员包含陈丽香为由要求连毅杰和陈丽香共同承担责任缺乏事实和法律依据。首先，根据原告提供的证据可知，讼争合同签订时漳州市明显物业管理有限公司已经清算完毕，根据法律规定，此时不存在漳州市明显物业管理有限公司这个法律关系主体，既然没有这个法律关系主体，则原告无法与漳州市明显物业管理有限公司建立买卖合同关系，既然双方不存在买卖合同关系，则漳州市明显物业管理有限公司无需承担任何法律责任，进而更不能要求公司清算组成员陈丽香承担共同返还购房款的责任。其次，根据《公司法》可知，公司作为一个独立的主体与法定代表人区分开来，公司独立承担责任。连毅杰作为漳州市明显物业管理有限公司法定代表人，无需对外以个人承担责任，原告要求其承担共同返还购房款的责任缺乏事实和法律依据。第三，根据原告提供的证据可知，原告无法提供证据证明其向被告支付完全部购房款，尚有1000元没有支付完毕。综上，原告要求被告和连毅杰、陈丽香共同返还购房款710000元缺乏事实和法律依据。四、原告要求被告与连毅杰、陈丽香共同赔偿利息损失缺乏事实和法律依据。第一，根据上述分析，原告缺乏解除讼争合同的请求权基础，既然双方没有解除合同，被告不存在违约行为，原告也没有损失，那么被告也无需向原告支付违约金和损害赔偿金。第二，根据法律规定，违约金和损害赔偿金不能同时主张。根据《合同法》第114条第2款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”可知，原告既主张损害赔偿金262700元，又主张违约金35500元不符合法律规定，原告只能择一主张，因此，原告要求被告连毅云与连毅杰、陈丽香共同赔偿利息损失缺乏事实和法律依据。五、原告要求被告连毅云和连毅杰、陈丽香共同支付违约金缺乏事实和法律依据。第一，根据上述分析，原告缺乏解除讼争合同的请求权基础，被告也不存在违约行为，那么被告也无需向原告支付违约金。第二，退一步讲，即使被告存在违约行为，被告也认为本案违约金过高。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，被告认为原告在本案中没有损失，原告按时收取租金不仅没有损失，相反还有收益，因此，被告认为无需向原告支付违约金。六、原告要求的租金中，截止至2016年7月18日前有关讼争房屋的租金已过诉讼时效，故其主张已过诉讼时效的租金缺乏法律依据。 连毅杰、陈丽香未作答辩。 经审理查明：一、2013年5月21日，连毅云（甲方）与王淑燕（乙方）签订《店面买卖合同》（摘要）：“1、甲方将漳州市芗城区闽南批发市场南9号商城丹苑第四层D4105店面出售给乙方，乙方对甲方出售房屋已作了解并愿意购买；2、甲方出售房屋用途商业店面，店面建筑面积52.04平方米；3、甲乙双方议定上述房产买卖总价为人民币柒拾壹万元整；4、签订本协议乙方支付人民币贰万元整给甲方作为购房定金；5、办理公证之日乙方支付人民币伍拾万元整给甲方；6、甲方应在2013年9月1日之前，办理乙方所购买的产权证，若在规定的时间内无法办理产权证，乙方有权取消本协议，甲方应全额退还乙方购房款，并赔偿乙方购买总价款的百分之五作为违约金；7、甲方向乙方包租该房产，租期为八年，租金为年回报率百分之五，且每三年递增百分之五，具体包租事宜甲乙双方另行签订租赁合同。”在该份合同的甲方处还有“漳州市明显物业管理有限公司”的盖章。 二、漳州市明显物业管理有限公司的法定代表人为被告连毅杰，但该公司已于2011年4月21日注销。 三、被告陈丽香、被告连毅杰于2011年至2018年间多次多笔向原告王淑燕转账不同金额的款项。 四、被告陈丽香与被告连毅云系夫妻关系。 五、涉案店面登记的所有权人为新城房地产集团（福建）有限公司。 六、有漳州市明显物业管理有限公司单位盖章的收据四份，载明内容分别如下：1、“兹收到王淑燕购买漳州芗城区闽南批发市场、金额为20000元”；2、“兹收到王淑燕购买厦门市购房款交来购买100㎡首期款、990000元”；3、“2013年11月26日今收到王淑燕购买漳州市芗城区商业城续建工程南区9幢Ｄ4105、Ｄ4059店面购房款、49000元、经收人盖章：连毅云”；4、“2013年11月26日今收到王淑燕购买漳州市芗城区商业城续建工程南区9幢Ｄ4105、Ｄ4059店面购房款、100000元、经收人盖章：连毅云”。2013年8月18日由陈丽香出具给王淑燕的收款收据一份，载明“收到王淑燕购买漳州市芗城区商业城续建工程南区Ｄ4059购房款180000元整”； 上述事实，有原告王淑燕提供《店面买卖合同》、收款收据、注销内资企业登记基本情况表、银行账单、结婚登记审查处理表、房产登记信息、（2018）闽0602闽民初7901号裁定书、委托书、公证书及原告王淑燕、被告连毅云的庭审陈述为据，本院予以认可。 本案的争议焦点： 一、原告王淑燕是否有权解除《店面买卖合同》？ 本院认为：双方签订的《店面买卖合同》系双方真实意思表示，并未存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种情形，属于有效合同。在该合同第六条中载明“甲方应在2013年9月1日之前，办理乙方所购买的产权证。若在规定的时间内无法办理产权证，乙方有权取消本协议，甲方应全额退还乙方购房款。”被告连毅云抗辩其是作为新城房地产集团有限公司的销售对外出售房屋，只具有协助办证义务。但在本案中，被告连毅云并无任何证据证明其属于新城房地产集团有限公司的销售员，并且该合同签订的主体是被告连毅云，表明其对该条款的认可。而涉案的店面现在仍登记在案外人新城房地产集团有限公司名下，被告连毅云并非该房产的登记人，其无法根据合同约定办理转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，被告连毅云的违约行为已造成了合同目的无法实现，故原告王淑燕依法享有解除权。 二、原告王淑燕已支付的购房款的金额是多少？ 对于原告已支付的购房款的认定，在本案中原告称其已足额缴付购房款71万元。原告提交的漳州市明显物业管理有限公司单位盖章的收据四份、陈丽香出具给王淑燕的收款收据一份佐证，票面金额共133.9万。另外原告称其还支付了1000元现金，被告没有出具票据，金额共140万元，其中71万元用于购买本案讼争店面。被告连毅云庭审中称原告尚有1000元尚未支付。综上，对于现金1000元，因原告并未能提供相应的证据予以佐证，而被告连毅云对该笔款项不予认可，故本院认定原告已支付的购房款为709000元。 三、原告王淑燕主张被告赔偿利息损失、违约金、回报率租金是否有法律依据？ 本院认为：在双方签订的《店面买卖合同》中明确约定了违约责任，即：“赔偿乙方购房总价款的百分之五作为违约金。”按照该标准计算的违约金为710000元×5%=35500元。双方于2013年5月即签订了《店面买卖合同》，被告自认原告支付709000元购买本案店面，本院依法予以确认，即709000元自2013年5月起至今的用途为购买涉案店面。自2013年5月起至起诉之日止按年利率6%计算资金占用期间的利息损失为709000元×6%×74个月=262330元。现原告要求被告支付违约金35500元、利息损失262330元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本院依法认可原告在该期间的损失为262330元，原告同时主张要求支付违约金，因违约金已在实际损失中体现，故对于原告该项请求本院不予认可。至于原告主张被告支付回报率租金，因双方在《店面买卖合同》中明确载明“具体包租事宜甲乙双方另行签订租赁合同”，现在本案中，原告未能提供租赁合同，对原告所举证的被告陈丽香、被告连毅杰的转账记录。并不能证明原被告之间存在租赁关系，且租赁关系与本案并非同一法律关系，不在本案审理范围，故对原告该项主张，本院不予支持。 四、被告连毅杰、被告陈丽香是否应承担还款责任？ 本院认为：在本案中，虽然在甲方处盖有《漳州市明显物业管理有限公司》的章，但《漳州市明显物业管理有限公司》已于2011年4月21日注销，并不具有民事主体资格。被告连毅杰、被告陈丽香虽然是《漳州市明显物业管理有限公司》的清算组成员，但并无证据证明其参与本份《店面买卖合同》的签订，至于被告陈丽香与被告连毅杰于2011年至2018年间多次多笔向原告转账不同金额的款项，亦无法体现出与本案具有关联性，故原告主张被告连毅杰、被告陈丽香承担还款责任，本院不予认可。 综上所述，本院认为，原告王淑燕与被告连毅杰签订的《店面买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以认可。现被告连毅杰已构成违约，原告王淑燕主张解除双方签订的《店面买卖合同》合法有据，本院予以支持。被告连毅云应返还原告王淑燕购房款709000元，并赔偿原告王淑燕实际损失262330元。原告王淑燕的其它诉讼请求无事实与法律依据，本院依法予以驳回。被告连毅杰、被告陈丽香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告王淑燕与被告连毅云于2013年5月21日签订的D4105号《店面买卖合同》； 二、被告连毅云应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王淑燕购房款709000元，并赔偿原告王淑燕实际损失即以709000元为基数自2013年5月起至被告连毅云实际还清款项之日止按年利率6%计算资金占用期间的利息； 三、驳回原告王淑燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14952.7元，由被告连毅云负担13513.3元，由原告王淑燕负担1439.4元。 如不服本判决，原告王淑燕可在判决书送达之日起三十日内，被告连毅云、被告陈丽香、被告连毅杰可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院 审 判 长  林宝平 人民陪审员  张雅嫔 人民陪审员  戴桂芳 二〇一九年十二月十二日 法官 助理  方汤琳 书 记 员  彭紫玲 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院 《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  6