济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初3764号 原告：楚晨曦，女，1984年6月14日出生，汉族，济南万达城建设有限公司员工，住济南市 委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。 被告：贾巧云，女，1982年8月4日出生，汉族，职业不详，户籍所在地山东省定陶县，现住济南市市中区齐鲁骏园5号楼3单元201室 被告：田庆贵，男，1982年3月5日出生，汉族，职业不详，户籍所在地山东省定陶县，现住济南市市中区齐鲁骏园5号楼3单元201室 被告：山东淮海置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067451784XP。 法定代表人：周成彬，总监。 委托诉讼代理人：宋善行，男，1982年4月3日出生，汉族，山东淮海置业有限公司员工，住济南市 被告：济南中豪房地产经纪有限公司轻风路分公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370102MA3C548A43。 负责人：陈传敬，总经理。 委托诉讼代理人：杨胜涛，男，1989年12月3日出生，汉族，该公司职工，住山东省成武县 原告楚晨曦与被告贾巧云、田庆贵、山东淮海置业有限公司（以下简称淮海置业公司）、济南中豪房地产经纪有限公司轻风路分公司（以下简称中豪轻风路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月15日第一次公开开庭进行了审理。原告楚晨曦及其委托诉讼代理人高强，被告淮海置业公司的委托诉讼代理人宋善行及中豪轻风路分公司的委托诉讼代理人杨胜涛均到庭参加诉讼，被告贾巧云、田庆贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年12月16日第二次公开开庭进行了审理。原告楚晨曦及其委托诉讼代理人王珊珊，被告中豪轻风路分公司的委托诉讼代理人杨胜涛均到庭参加诉讼。被告贾巧云、田庆贵、淮海置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楚晨曦向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告贾巧云、田庆贵办理位于济南市历下区某小区X号楼X-XXXX号房屋的所有权登记手续，将该房屋所有权登记至其名下，所有权登记过程中需缴纳的维修基金、契税等各项费用由被告贾巧云、田庆贵承担，被告山东淮海置业有限公司予以配合；2、依法判令被告贾巧云、田庆贵于办理完毕上述房屋所有权登记手续后，立即将上述房屋所有权转移登记至原告名下，被告济南中豪房地产经纪有限公司轻风路分公司子以配合;3、依法判令被告贾巧云、田庆贵向原告支付违约金25.8万元;4、本案的诉讼费、保全费由被告贾巧云、田庆贵承担。事实与理由：2016年12月10日，原告在被告中豪轻风路分公司的居间下，与被告贾巧云、田庆贵签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告购买被告贾巧云、田庆贵名下坐落于济南市历下区某小区X号楼X-XXXX号房屋一套，建筑面积85.79平方米;双方约定该房屋总价款为86万元，原告应于2016年12月10日向被告贾巧云、田庆贵支付定金15万元，于2016年12月10日支付25万元，被告贾巧云、田庆贵应将该款项用于偿还银行贷款，剩余款项46万元由原告办理银行贷款于贷款银行放款当日支付;合同同时约定，出卖人(被告贾巧云、田庆贵)应于开发商(被告淮海置业公司)通知办证之日起7日内办理相关手续及缴纳税费;如出卖人逾期履行合同约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金;出卖人逾期履行合同约定义务超过三十日的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，向买受人支付该房屋总价款30%的违约金。 合同签订后，原告如约支付了购房款，被告贾巧云、田庆贵于2016年12月13日向原告出具了收到40万购房款的证明，并于2017年3月15日向原告交付了上述房屋。后原告得知被告淮海置业公司于2018年10月份就上述房屋所在楼宇下发了办证通知，原告多次通过被告中豪轻风路分公司敦促被告贾巧云、田庆贵办理上述房屋的办证手续，但被告贾巧云、田庆贵截至今日仍未办理相关手续及缴纳税费。 原告认为，原告如约履行了合同义务，但被告贾巧云、田庆贵拒不办理涉案房屋所有权办证手续及缴纳税费的行为致使原告无法办理银行按揭贷款，更无法取得涉案房屋所有权，被告的行为已构成严重违约。故原告特诉至贵院，望判如所请。 被告贾巧云、田庆贵均未答辩，亦均未向本院举证。 被告淮海置业公司辩称，2015年7月10日，我方与贾巧云、田庆贵签订商品房买卖合同，2018年12月份起贾巧云、田庆贵未能按时偿还贷款，我们承担了阶段性按揭贷款担保责任，按照合同约定，贾巧云、田庆贵属于严重违约，我们在2019年4月15日向济南仲裁委员会提起仲裁，申请解除合同并由对方承担损失，我们目前已经与楚晨曦达成调解协议书，如果能够承担我方所有损失，我方可以申请撤销仲裁申请，并配合后期相关工作。 被告中豪轻风路分公司辩称，原告所述属实，同意原告意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月10日，被告贾巧云、田庆贵与被告淮海置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定由两被告购买山东淮海置业有限公司开发的济南市历下区某小区X号楼X-XXXX号房屋，房屋总价款560026元，首付款为170026元，贷款金额为39万元，该合同还约定淮海置业公司应当在2017年1月1日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付给被告使用，淮海置业公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，涉案房屋在房管部门依法办理了商品房备案手续。2016年12月10日，原告楚晨曦（乙方）与被告贾巧云、田庆贵（均系甲方）签订《存量房屋买卖合同》一份，约定原告以86万元的价格向被告贾巧云、田庆贵购买涉案房屋，合同主要内容为：“……2.买受人于2016年12月10日向卖出人支付定金（小写）：150000元……3.买受人于2016年12月10日……将第一笔购房款（小写）250000元整……以自行支付的方式支付出卖人……4.买受人于银行放款当日……将第二笔购房款（小写）460000元整……以自行支付的方式支付出卖人。……（二）关于房款支付方式的约定：贷款：……出卖人与买受人于取得出卖人不动产权证柒日内……共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为（小写460000元整），……第五条房屋的交付（一）出卖人应当于与开发商交房三日内……将该房屋交付给买受人……第六条税、费相关规定甲方承担的税种为：办理甲方不动产登记所需维修基金、办理甲方不动产登记所需契税、办理甲方不动产登记所需产权登记费。……第七条权属转移登记（一）出卖人与买受人双方应于买受人贷款审批通过后三日内……共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；……第八条违约责任（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……第十二条争议解决方式本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。……。”同日，原告楚晨曦（乙方，买受方）、被告贾巧云、田庆贵（均为甲方，出卖方）与被告中豪轻风路分公司（丙方，居间人）签订《居间服务合同》一份，约定“鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于济南市历下区某小区X号楼X-XXXX的房屋，于2016年12月10日签订了《存量房屋买卖合同》。……甲乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。……。”庭审中，原、被告均未提交相关证据，证明上述佣金的缴纳情况及具体金额。合同签订当日至2016年12月13日，原告按照合同约定，通过其中国民生银行账户向被告贾巧云转账共计373000元，被告贾巧云、田庆贵于2016年12月13日出具了二手房交易付款收到证明，确认收到了原告包括15万定金在内的共计40万元的购房首付款。涉案房屋交付后，原告占有使用该房屋至今。2018年6月5日，淮海置业公司取得涉案房屋所有权大证，证号济南2018XXXXXXX。庭审中，被告淮海置业公司称于2018年10月份通过业主微信群、QQ群、张贴通知等形式，通知业主可以办理涉案房屋的房产证，但被告贾巧云、田庆贵一直未予办理。 2019年8月15日，原告楚晨曦与被告淮海置业公司签订《调解协议书》一份，约定：就本案房屋买卖合同纠纷一案，楚晨曦于2019年8月23日前代被告贾巧云、田庆贵向淮海置业公司支付：淮海置业公司为贾巧云、田庆贵垫付的贷款本息12521.30元（具体还款金额以银行确认的数额为准）、律师费6000元、仲裁费15606元、仲裁阶段送达费4000元，以上共计38127.3元；原告于2019年8月23日之前代被告贾巧云、田庆贵向中国农业银行股份有限公司济南历下支行偿还剩余贷款本息39万元（具体还款金额以银行确认的数额为准）；以上所列费用由楚晨曦负责向贾巧云、田庆贵追偿或者抵扣；楚晨曦履行上述义务后，淮海置业公司不再要求解除其与被告贾巧云、田庆贵签订的《济南市商品房买卖合同》，并从济南市仲裁委撤销仲裁。2019年8月19日，原告依上述协议向被告淮海置业公司指定账户转款38127.3元，被告淮海置业公司向其出具收条证明收到此款。2019年8月20日，原告楚晨曦代被告贾巧云提前向中国农业银行股份有限公司济南历下支行偿还剩余贷款本息合计365053.26元，贷款本息已全部结清。 本院认为，被告贾巧云、田庆贵、淮海置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩和质证的权利。本案系房屋买卖合同纠纷。原告楚晨曦与被告贾巧云、田庆贵签订的涉案《存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。原告已经依约支付了首付款40万元，淮海置业公司已经于2018年6月5日取得了涉案房屋的所有权大证，但被告至今未取得上述房屋的所有权证，本院对上述事实予以确认。庭审中，原告及被告淮海置业公司均认可被告贾巧云、田庆贵已具备办理涉案房屋权属登记的条件，但现有证据无法证明被告贾巧云、田庆贵有正当理由导致至今未办理涉案房屋的不动产权属登记手续，故本院认为，原告关于要求被告贾巧云、田庆贵办理涉案房屋的不动产权属登记手续，并按照合同约定缴纳维修基金、契税等费用的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，被告淮海置业公司应协助被告贾巧云、田庆贵办理上述涉案房屋的不动产权属登记手续。 原告已按照合同约定向被告支付了首付款40万元，尚余46万元未予支付，根据原告楚晨曦与被告淮海置业公司签订的《调解协议书》约定，2019年8月19日，原告依约已向被告淮海置业公司指定账户转款38127.3元；2019年8月20日，原告楚晨曦代被告贾巧云提前向中国农业银行股份有限公司济南历下支行偿还剩余贷款本息合计365053.26元，贷款本息已全部结清。因此，原告关于要求被告贾巧云、田庆贵在取得涉案房屋不动产登记证书后，立即协助原告将该房屋权属登记变更至原告名下的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，被告中豪轻风路分公司应协助原、被告办理上述涉案房屋的不动产权属过户手续。被告贾巧云、田庆贵至今未办理涉案房屋的不动产权属登记手续，必然影响原告对涉案房产行使处分权的合法权利，被告存在违约行为，应按照双方合同约定承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案涉案《房屋买卖合同》中约定的违约金的计算标准为日息5％，原告要求的违约金计算方式不符合法律规定，应予以调整为：以已付购房款40万元为基数，按照年利率18%计算，自起诉之日即2019年4月15日计算至涉案房屋过户手续办理完毕之日止，对原告主张的超过部分，本院不予支持。原告与被告淮海置业公司就原告代被告贾巧云、田庆贵支付贷款本息及相关费用达成的《调解协议书》，因被告贾巧云、田庆贵未参与调解，本院不予处理，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贾巧云、田庆贵于本判决生效之日起十日内办理济南市某小区X号楼X-XXXX号房屋的不动产登记证书并自行缴纳相关维修基金、契税等费用； 二、被告山东淮海置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告贾巧云、田庆贵办理济南市历下区某小区X号楼X-XXXX号房屋的不动产权属登记手续； 三、被告贾巧云、田庆贵于本判决生效之日起十日内协助原告楚晨曦办理济南市某小区X号楼X-XXXX号房屋的产权过户手续； 四、被告贾巧云、田庆贵于本判决生效之日起十日内向原告楚晨曦支付违约金（以40万元为基数，按照年利率18%计算，自2019年4月15日计算至涉案房屋过户手续办理完毕之日止）； 五、被告济南中豪房地产经纪有限公司轻风路分公司于本判决生效之日起十日内协助原告楚晨曦与被告贾巧云、田庆贵办理济南市某小区X号楼X-XXXX号房屋的不动产权属过户手续； 六、驳回原告楚晨曦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5170元、保全费4820元，均由被告贾巧云、田庆贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  张秀娟 人民陪审员  李纯江 人民陪审员  杨晓琳 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  陈梦醒