广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤2071民初27178号 原告：李志威，男，1990年6月24日出生，汉族，住广东省英德市*************，公民身份号码441************270。 委托诉讼代理人：徐育超，广东安国律师事务所律师。 被告：中山市雅苑房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*************商场，统一社会信用代码914***********080W。 法定代表人：陈惠瑶，总经理。 委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商（广州）律师事务所律师。 第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区*******，统一社会信用代码914************716。 负责人：周土胜。 委托诉讼代理人：高丽瑜，该司员工。 委托诉讼代理人：潘嘉伟，该司员工。 原告李志威诉被告中山市雅苑房地产开发有限公司（以下简称雅苑公司）、第三人交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交通银行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告李志威的委托诉讼代理人徐育超，被告雅苑公司的委托诉讼代理人苏慧，第三人交通银行中山分行的委托诉讼代理人潘嘉伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志威向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告雅苑公司于2017年3月4日签订的中山市商品房买卖合同及其附件；2.解除原告与第三人交通银行中山分行于2017年3月31日签订的个人房产抵押贷款合同；3.被告向原告返还购房首期款127790元、法律服务费900元及房屋维修基金3500元；4.被告向原告返还已偿还的贷款本息（自2017年5月起至原告解除与第三人签订的个人房产抵押贷款合同之日止）；5.被告向第三人偿还原告就个人房产抵押贷款合同项下的剩余贷款本息；6.被告向原告支付违约金（以购房款637790元为本金，按每日万分之一，从2018年12月31日起至原、被告解除签订的中山市商品房买卖合同及其附件之日止）。事实与理由：原告购买被告雅苑公司开发的位于中山市三乡镇雅苑新城4幢1单元603房，双方于2017年3月4日签订一份中山市商品房买卖合同及附件，合同约定被告雅苑公司应在2018年12月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并符合合同约定的商品房交付给原告使用，如雅苑公司未能按时交房，则自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止按原告已支付购房款的每日万分之一支付违约金，如逾期超过180天以上仍未交房的，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约向被告雅苑公司支付的首期款，并向第三人申请按揭贷款，第三人也已向被告雅苑公司发放了全部贷款。原告从2017年5月开始逐月向第三人偿还按揭贷款本息。被告至今未向原告交付上述房产，逾期超过180日以上，已构成严重违约。原告于2019年8月29日通过发生律师函的方式要求解除与被告签订的商品房买卖合同，但被告一直不予理睬。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 诉讼中，原告申请撤回上述第6项诉讼请求。 原告李志威就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.收据2份；3.认购书；4.律师函及邮寄快递单；5.贷款还款明细；6.个人房产抵押贷款合同；7.交通银行交易清单。经开庭质证，被告对原告提供的证据1-7的真实性均确认。第三人对原告提供的证据1-4与第三人无关，真实性由法院核实，证据5是截图无法证明其连续性，三性无法确认，证据6-7的三性均确认。 被告雅苑公司抗辩称，第一，涉案商品房已于2019年9月30日通过综合竣工验收，达到合同约定的交付条件，被告亦已通知原告售楼，合同继续履行没有障碍，合同义务已基本履行完毕，不具备合同解除的条件；第二，根据合同法第95条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满，当事人不行使的，解除权消灭。本案中，补充协议第九条第三款约定，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面解除合同的要求，否则解除权消灭。双方签订的合同约定的交付日期为2018年12月30日，自交付期限届满后的第二日起算180日即2019年6月29日其原告享有解除权，根据补充协议约定，其应当在解除合同条件成就之日起15日内即2019年7月14日前提出书面的解除合同通知。原告未及时行使解除权，其解除权已消灭，其于2019年8月29日发函要求解除合同没有依据；第三，原告行使合同解除权必须履行合同解除的附属义务，包括但不限于合同备案登记注销、抵押登记证明及按揭合同解除等手续。在各项手续未办理前，被告无需退还款项；第四，商品房买卖合同解除后，被告应承担的法律责任仅为依据合同约定向原告退还已付购房款。按揭贷款合同的合同双方为原告及第三人，应由原告清偿剩余贷款本息，解除按揭合同；第五，原告所主张的法律服务费及房屋维修基金等费用不在合同约定的退还范围内，且并非被告收取，原告要求被告赔偿缺乏依据。 被告雅苑公司向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同及补充协议；2.备案登记表；3.快递单及收楼通知书。经开庭质证，原告对被告提供的证据1的真实性确认，证据2-3的真实性由法院认定。第三人对被告提供的证据表示与其无关，由法院审核认定。 第三人交通银行中山分行答辩称，不同意解除贷款合同，原告是借款人，其需要承担还款责任，其余诉求与第三人无关，不发表答辩意见。 第三人交通银行中山分行在法定答辩期限内没有向本院提交任何证据。 本院认定事实如下：2016年12月11日，原告与被告雅苑公司签订一份认购书，约定原告购买被告开发的位于中山市三乡镇雅苑新城4幢1单元603房。2017年3月4日，原告与被告雅苑公司签订一份中山市商品房买卖合同及附件（补充协议），约定：1.原告向被告购买位于中山市三乡镇雅苑新城4幢1单元603房，总价款为637790元；2.原告采取首期款及银行按揭贷款的方式付款，其中127790元在2017年3月4日前支付，余款510000元通过商业贷款方式支付；3.被告应在2018年12月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给原告使用；4.如被告未能按约定交房，则自约定的交付期限届满之次日起按每日万分之一支付违约金，如逾期超过180天以上仍未交付商品房的，原告有权解除合同。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。同日，原告与被告雅苑公司签订一份商品房买卖合同附件即合同补充协议，约定：除本合同其他条款另行有约定外，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面解除合同的要求，否则，解除权消灭。上述补充协议还约定了其他内容。上述合同及补充协议签订后，原告支付了上述涉案房屋的首期款127790元，并已通过银行贷款方式付清剩余购房款510000元。合同约定的交房时间届满后，被告雅苑公司未能向原告交付涉案商品房给原告使用。2019年8月28日，原告向被告雅苑公司邮寄送达了律师函，要求根据合同约定解除双方签订的商品房买卖合同。2019年9月30日，涉案房屋取得竣工验收备案登记证，被告雅苑公司向原告寄送收楼通知书，并在报纸上刊登公告，通知各业主收楼。 又查：原告为履行商品房买卖合同约定的付款义务，原告与被告雅苑公司及第三人于2017年3月31日签订一份个人房产抵押贷款合同，约定：1.原告向第三人贷款510000元，该贷款直接支付到雅苑公司的账户，贷款期限为360个月；2.原告以其购买的上述位于中山市三乡镇雅苑新城4幢1单元603房作为贷款的抵押物担保。上述贷款合同还约定了其他内容。后，原告与第三人对涉案房屋办理了抵押登记备案，第三人取得中山市商品房抵押登记备案证明，第三人依约定向原告发放了上述贷款510000元，上述贷款直接支付至被告雅苑公司的账户。原告也开始按约定逐月向第三人归还贷款本息。 庭审中，原告与被告均确认原告诉至本院时，涉案房屋已具备合同约定的交付条件。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告雅苑公司签订的商品房买卖合同及附件（补充协议）是双方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约向被告雅苑公司支付了全部购房款，已履行了合同的主要义务，被告应按照合同约定向原告交付符合合同约定的商品房。根据商品房买卖合同的约定，被告雅苑公司应在2018年12月30日前将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给原告使用，如逾期交楼超过180天的，原告有权解除合同。被告雅苑公司未依约于2018年12月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，已构成违约。被告在交付期限届满后180天内仍未能向原告交付符合合同约定的商品房，合同约定的解除条件成就，原告于2019年6月29日取得合同的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。本案中，根据双方签订的补充协议的约定，除本合同其他条款另行有约定外，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面解除合同的要求，否则，解除权消灭。故原告行使解除权的期限应从2019年6月29日起至2019年7月14日止。原告未能提供证据证明其在上述期限内向被告发出解除合同的通知，即便原告于2019年8月28日向被告邮寄送达律师函要求解除双方签订的商品房买卖合同，后于2019年10月18日向本院提起解除合同的诉讼，均已超过法定期间，其解除权已消灭。原告未在上述期限内行使解除权，已丧失合同约定的解除权，原告以被告逾期交房为由要求解除合同的理由不成立。另外，庭审中，原告与被告均确认原告诉至本院时，涉案房屋已具备合同约定的交付条件。对于该事实，本院予以认定。现双方签订的合同不存在法律规定或合同约定的合同解除的情形。原告主张解除原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议，理据不足，本院不予支持，予以驳回。原告基于解除商品房合同而要求被告返还首期款127790元、已偿还贷款本息利息、法律服务费、房屋维修基金等费用，以及解除原告与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求，理据不足，本院均不予支持，予以驳回。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告李志威的全部诉讼请求。 案件受理费4633元，减半收取为2316.5元（原告已预交），由原告承担。 如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员  何亦辉 二〇一九年十一月三日 书记员  卢芷琪 陈**龙