浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初9687号原告：翁金川，男，1954年5月23日出生，汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：李潇，浙江一华律师事务所律师。被告：浙江楠江房地产开发有限公司，住所地永嘉县瓯北街道三桥工业区，统一社会信用代码91330324719509641W。法定代表人：林勇，总经理。委托诉讼代理人：陈光谦，浙江永学律师事务所律师。第三人：浙江楠江房地产开发有限公司永嘉楠湾分公司，住所地永嘉县瓯北街道堡一村，统一社会信用代码91330324577725225H。负责人：陈继松，经理。原告翁金川与被告浙江楠江房地产开发有限公司、第三人浙江楠江房地产开发有限公司永嘉楠湾分公司房屋买卖合同纠纷一案，温州市中级人民法院指定由本院审理，故本院于2019年9月26日受理此案。依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告翁金川及委托诉讼代理人李潇、被告委托诉讼代理人陈光谦、第三人负责人陈继松、证人蔡某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁金川向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理永嘉县××幢××室不动产权登记的违约金（以原告已支付的购房款5900000元为基数，按每日万分之二自2016年6月30日计算至原告领取上述不动产权证之日止，暂计算至起诉之日为1292100元）；2.判令被告向原告返还多收房款35427元、代收契税196295元，两项合计231722元；3.判令被告协助原告将上述不动产权登记至原告名下，若被告不协助办理不动产登记手续，原告可在判决生效之日起直接持判决书到永嘉县不动产登记管理部门办理上述不动产权登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××00，备案登记号：20130801771），约定原告购买被告销售的永嘉县××幢××室不动产，总价约6600000元；被告应于2015年12月30日前交付上述不动产；被告承诺于2016年6月30日前取得上述不动产权属证书并交付给原告，如逾期，被告自2016年6月30日至实际交付权属证书或登记证明之日止按原告已交房款每日万分之二计算违约金。之后，原、被告双方于2015年7月20日结算房款，确认原告已交房款5900000元。另原告须向被告缴纳契税196295元及物业维修基金24963元，被告须退还原告多收购房款60390元，二者相抵扣，原告向被告支付了160868元。同日，被告向原告交付了上述不动产。被告虽代收契税，但未向原告交付权属证书，以致引发此次诉讼。被告浙江楠江房地产开发有限公司答辩称：1.原告提起本案诉讼，属于重复起诉，违背一事不再理原则。2019年1月4日，原告将本案纠纷诉至永嘉县人民法院，2019年1月25日永嘉法院组织双方达成和解协议，后原告向永嘉法院申请撤诉，故此双方之间的商品房买卖合同纠纷案件已终结。2.原告诉称被告未按照约定向其交付不动产权属证书已构成违约，没有相应的事实依据。2013年11月25日，双方签订《商品房买卖合同》。2013年11月29日，被告将原告购买的商铺办理预告登记。2015年7月中旬，被告向原告交付所购商铺。2016年9月30日，被告取得原告所购商铺的不动产权初始登记。原告没有及时将商铺的不动产权转移登记至其名下，是原告自身原因造成，与被告无关。被告办理初始登记后，多次电话通知各购房户（包括原告）过来办理。2017年4月12日，原告从被告处领取了另一处商品房的不动产权证，并开具了发票。2017年12月6日，被告垫付了原告购买商铺所欠的款项，为原告开具了发票，但原告一直不过来办理不动产过户手续。2018年9月21日，被告在《温州都市报》上刊登公告，通知未办理商品房过户手续的购房户务必在2018年12月30日前来办理，逾期造成不能过户等一切责任均由购房户自己承担。3.原告未将商铺产权转移登记至其名下，纯粹是原告本人原因所致。2015年7月6日，原告购买的商铺具备交付条件，但此时原告尚欠购房款700,000元。2015年7月20日，原告向第三人出具了一份欠条，约定欠款期限为2个月，到期后原告以资金困难为由向第三人申请延期。2017年7月7日，原告在原欠条上重新签字确认。事后，原告仍未付款。2018年11月6日，第三人无奈之下将原告诉至法院。2018年12月5日，经法院主持调解，原告与第三人达成了分期付款的协议【详见（2018）浙0324民初7994号民事调解书】。之后，原告又只偿还了第一、二期的调解款合计200,000元。剩余的款项，原告同案外人陈宣臣、第三人达成了（2019）浙0324民初14号民事调解书，由陈宣臣代原告偿付680,000元，再扣除2019年1月25日协议中原告预交契税196,295元的占用利息60,000元，余款50,000元原告直至2019年10月份才支付。2019年1月25日，双方达成协议后，第三人工作人员曾多次打电话给原告催促其办理手续，原告故意不来办理产权转移登记，故并非被告不配合原告办理转移登记手续。4.原告主张被告多收取其房款35,427元无依据，与原告自述款项结算的事实自相矛盾。综上，恳请驳回原告的诉讼请求。第三人浙江楠江房地产开发有限公司永嘉楠湾分公司发表意见：原告与第三人之间就购房款已经全部结清，不存在被告、第三人多收取原告购房款35,427元的事实。其他与被告的答辩意见一致。本院经审理查明：原、被告于2013年11月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××00、备案登记号：20130801771），由原告向被告购买永嘉县××幢××室商品房。双方在合同中约定：建筑面积279.93平方米，单价为每平方米23590元，总房价款为6603549元；签订合同当日支付房款3303549元，其余3300000元在被告发出书面通知7天内向指定的银行申请按揭贷款；被告应当在2015年12月30日前向原告交付商品房，且应当在2016年6月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记；自约定日期起90日以后被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；等等。2013年11月29日，被告将原告购买的该商品房办理了预告登记。之后，原告陆续向被告支付了部分购房款，截至2015年7月20日，经原告与被告、第三人进行结算，原告尚欠被告购房款700000元未付，原告遂向第三人出具一份借款凭单待日后支付该笔欠款。同日，被告向原告交付所购商品房，因商品房实测面积小于合同约定面积，故被告应退还原告购房款60390元；而原告应向被告支付物业维修基金24963元、契税196295元，相折抵后，原告实付被告160868元。2016年9月30日，被告取得该套商品房的不动产初始登记。2017年12月6日，第三人向原告开具增值税普通发票，价税合计6543394元，而此时原告并未偿还拖欠的购房款700000元。2018年11月6日，第三人在永嘉法院起诉，要求原告支付结欠的购房款700000元及相应利息。永嘉法院（2018）浙0324民初7994号民事调解书确认了双方达成的调解协议，原告应当支付第三人欠款本息合计990000元，分别于2019年1月至2019年9月的每月28日前各支付100000元，于2019年10月28日前支付剩余90000元。永嘉法院（2019）浙0324民初14号民事调解书确认由陈宣臣、陈燕琼代付（2018）浙0324民初7994号案件项下的款项680000元，加上原告在前已付的两期调解款合计200000元，至此原告尚欠第三人110000元。另，原告于2019年1月2日在永嘉法院提起诉讼，要求被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金。2019年1月25日，双方自愿达成协议，约定：被告同意于2019年2月20日前协助原告办理坐落在楠湾嘉园1幢108室商铺、1幢2单元504室套房的变更登记手续；因商铺契税款已经由被告代收，但因房产证未办理变更登记手续，被告同意支付原告资金占用利息60,000元，该款项在（2018）浙0324民初7994号案件最后一期执行款中扣减，原告不需另行支付；原告不再向被告主张任何违约金。同日，原告向永嘉法院申请撤回起诉。永嘉法院作出（2019）浙0324民初15号民事裁定书准许原告撤诉。本案庭审中，被告与第三人均确认原告已经于2019年10月25日支付了购房余款50,000元，双方就楠湾嘉园1幢108室商品房的房款已经全部结清。2019年1月28日起，房开公司工作人员与原告电话联系办理不动产登记及退代收契税的相关事宜。因双方对办理流程产生分歧，故未能在约定的2019年2月20日前办理涉案楠湾嘉园1幢108室商品房的不动产转移登记手续，因而又导致本案诉讼。庭审中，各方确认由被告代收的契税196,295元未退还给原告。以上事实，由原告身份证、被告及第三人的工商登记信息、商品房买卖合同、预告登记证、收款收据、银行转账记录、借款凭单、增值税普通发票、不动产初始登记证、（2018）浙0324民初7994号民事调解书、（2019）浙0324民初14号民事调解书、民事起诉状、协议书、（2019）浙0324民初15号民事裁定书、通话记录、短信记录，并结合当事人的庭审陈述、证人蔡某的证言在案佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。事实上，在双方履行该《商品房买卖合同》过程中，原告存在着逾期支付购房款的情形，而被告也确未能按期取得不动产权属证书并交付给原告用于办理不动产权转移登记手续，故双方均存在着一定程度的违约。在本案诉讼前，双方已经就购房款的支付、逾期办理不动产权登记的纠纷达成解决方案。本案仅对于2019年2月20日未能按期办理不动产权登记的问题进行评析。首先，被告主张本案违反一事不再理原则，应当驳回起诉。本院审查认为，双方虽于2019年1月25日经永嘉法院主持达成和解，但该案系准予原告撤诉结案，现双方因不同的争议事项再次产生纠纷并涉诉，并未违反一事不再理原则，故对被告该抗辩意见不予采纳。其次，双方于2019年1月25日达成的协议内容代表双方真实合意，且未有违反法律规定之情形，故各方应当遵照执行。根据被告提供的通话记录和短信记录，可以反映出在协议达成后的2019年1月28日起，房开公司工作人员有联系原告办理不动产登记及退代收契税的相关事宜，因原告不同意房开公司工作人员提出的先交还已开的代收契税收据、再填写领款凭证、确认退款银行账号才给予退款的要求，才未能完成办理手续。本院认为，房开公司工作人员在办理退契税过程中并无不当，但存在着手续过于机械以致不便的情况。2019年2月14日，原告已将其银行卡号提供给房开公司的财务人员陈海芳，而陈海芳要求原告前来办理领款手续才给予退款，且2019年2月22日蔡某仍以相同理由通知原告前来办理退款手续再配合办理不动产权登记手续，难免给原告造成不必要的负担。反之，对于原告而言，在其当时仍拖欠被告购房款未付清的情况下，对被告提出的配合请求置之不理，根据《商品房买卖合同》中约定的原告自行办理该商品房转移登记的内容，原告为实现其商品房产权登记的目的应积极予以配合而非消极不作为。被告抗辩系原告自身原因导致未能办理不动产权登记，与查明的事实基本相符，本院予以采信。本案纠纷本可以避免，双方本着勤勉、善良、诚信的原则相互协助配合便可，原告主张被告未配合办理不动产权登记已构成违约，与查明的事实不符，故本院对其诉请被告支付自2016年6月30日起以5900000元为基数按每日万分之二计算违约金的主张不予支持。根据不动产权登记的需要，被告应当退还原告代收取的契税196295元并协助原告办理该不动产的转移登记，系被告作为商品房出卖人的应尽义务，原告该部分的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的被告多收取其房款35427元的问题。根据2015年7月20日双方对物业维修基金、契税及商品房根据实测面积结算房款这三部分进行统一结算时，系在确认应退回原告房款60390元的基础上再额外实际收取原告160868元，故双方已对房款进行了结算，被告并不存在多收取原告房款的情形，且本院上文认定被告退还原告契税196295元，已经考虑了实际收取款项和应退房款之间的关系，原告诉请被告退还多收取房款35427元，与查明的事实不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告浙江楠江房地产开发有限公司应于本判决生效后五日内向原告翁金川退还已代收契税196,295元。款自行付至原告翁金川指定的银行账户内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告浙江楠江房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内配合原告翁金川办理坐落于永嘉县××幢××室不动产的产权转移登记至原告翁金川名下。三、驳回原告翁金川的其他诉讼请求。本案受理费18514元，减半收取计9257元，由原告翁金川负担7144元、被告浙江楠江房地产开发有限公司负担2113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇一九年十二月二十三日书记员  於丹建