山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民初479号 原告：潍坊瑞坤置业有限公司，住所地寿光市文家街道桑家庄西城花园别墅。 法定代表人：韩宝祥，总经理。 委托诉讼代理人：栾涛，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：王进，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：寿光市文家街道大尧村村民委员会。 法定代表人：洪光军，主任。 被告：寿光市人民政府文家街道办事处，住所地寿光市文家街道。 法定代表人：董永亮，主任。 两被告共同委托诉讼代理人：钟建福，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：刘高峰，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。 原告潍坊瑞坤置业有限公司（以下简称瑞坤公司）与被告寿光市文家街道大尧村村民委员会（以下简称大尧村委）、寿光市人民政府文家街道办事处（以下简称文家街办）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，于2018年10月23日依法作出（2016）鲁07民初383号民事判决，瑞坤公司、大尧村委、文家街办均不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉，2019年5月9日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民终277号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞坤公司的委托诉讼代理人栾涛、王进，被告大尧村委和被告文家街办的共同委托诉讼代理人钟建福、刘高峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞坤公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告签订的《文家街道大尧村旧村改造—住房建设合作开发合同》（以下简称合作开发合同）；二、依法判令二被告支付给原告为履行合同已投入的款项6342万元；三、诉讼费、保全费由被告负担。后原告变更诉讼请求为：一、依法解除原被告签订的《文家街道大尧村旧村改造—住房建设合作开发合同》；二、依法判令二被告共同返还原告投资款本金60523139.1元，并共同承担给原告造成的经济损失，经济损失以投资款本金60523139.1元为基数，自2013年2月1日起，按年利率24%计算至实际付款之日止；三、依法判令二被告返还原告支付的合同押金50万元；四、诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2011年9月19日，原告与二被告共同签订合作开发合同，对项目情况、双方出资、应得利益、三方义务及违约责任等作了具体约定。2012年6月26日，三方又签订补充协议，对原告及被告大尧村委应出资数额作了具体约定，并要求被告对原告应得的20亩土地抓紧落实土地指标等。合同签订后，原告为履行合同投入了6342万元，完成了楼座主体12栋，履行了合同约定的义务。二被告在合同约定期限内既未开展拆迁工作及组织村民签订拆迁协议，亦未办理项目申请、立项、报批、工程建设等相关手续，更未按约定为原告办理建新地块中20亩土地及未拆旧地块208亩的土地手续，被告大尧村委也没有依照补充协议给付3000万元工程款。另，被告大尧村委在未与原告解除合同的情况下私自找施工队伍对城中村改造工程进行施工，致使双方签订的合同目的不能实现，造成了巨大损失。两被告违约在先导致涉案合同无法继续履行，两被告应依法返还原告实际投资成本及赔偿原告的经济损失。经法院委托潍坊新正大有限责任会计师事务所出具的《审计报告》，鉴定意见证明，原告在涉案项目中的实际投入成本为60523139.1元，该实际投入成本不包括项目升值利益，亦不包括给原告造成的任何实际损失。两被告违约造成的损失赔偿额不仅应包括原告实际投入本金的占用损失等直接损失，还应包括项目升值产生的可得利益损失，该损失一直处于持续状态，两被告应按照年利率24%赔偿原告，计算至两被告实际返还投资款之日。另，因被告根本违约导致项目无法继续实施，原告自2013年6月份撤场后，原告投入建设的尧兴家园12栋楼全部由两被告占有、使用、收益，原告撤场前、后因涉案项目建设所形成的债务，因原告没有诉求建筑物的市场价值，也没有诉求建筑物的工程造价，故与此相关的债务不应从原告实际投入的投资款本金60523139.1元中扣除，应由标的物实际占有、受益人承担。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的主张。 大尧村委辩称，第一、原告所述两被告违约事实错误，两被告不存在任何违约行为。（一）关于建新地块中的20余亩土地办理土地出让手续的问题，被告大尧村委不存在违约行为。首先建新地块中20余亩土地办理土地出让手续不是大尧村委的主要合同义务，办理建新地块20余亩土地出让手续，被告大尧村委只是协助义务。被告大尧村委并非出让土地的主体，无法将土地出让给原告瑞坤公司。被告大尧村委已经按照协议约定履行义务。(二)关于拆旧地块土地出让手续问题，被告大尧村委不存在违约行为。(三)关于3000万元跟投的问题。《补充协议》关于3000万元的跟投事项的约定，大尧村委跟投3000万元工程款应当具备以下条件:1、大尧村委跟投该3000万元工程款是配合拨付，即配合瑞坤公司的付款拨付;2、瑞坤公司的付款数额及大尧村委的跟投数额需经双方审核同意:3、大尧村委的跟投必须在该付款节点单位工程按设计要求施工完成，达到验收、交接条件。即瑞坤公司在每个付款节点付款时，应首先备足相应付款节点的工程款，然后通知大尧村委该节点的工程已经按设计要求施工完成，并达到验收、交接的条件，经大尧村委实地考察认为该施工节点工程已经施工完成并具备验收、交接条件后才按照瑞坤公司的付款数额，按照约定比例确定自己的跟投数额。本案瑞坤公司事先从未按照上述约定要求大尧村委审核其投资情况，也未要求大尧村委审核其付款节点工程量，原告以大尧村委未跟投工程款为由主张大尧村委违约，不符合本案事实。 第二、瑞坤公司构成根本违约。按合同约定，瑞坤公司的合同义务为“按计划、按标准开工建设工程项目，保证工程按质、按量、按时竣工并使用”;“保证项目建设资金、工程设备、技术人员、施工队伍及时足额到位”。合同第七部分第三条约定“乙方(瑞坤公司)的施工工期为进驻工地之日起24个月内，使安置房及相关配套设施完工，达到验收条件”。有证据证明，瑞坤公司自2011年9月28日进驻工地施工，至2012年下半年已经无法正常支付工程款，从而出现施工队伍及大量农民工上访追讨工程款及工资的情形。由于瑞坤公司资金链断裂，严重拖欠建设工程施工单位工程款，导致建设施工单位于2012年年底撤场，导致安置房工程烂尾。在这种情况下，大尧村委并没有找其他开发商将该项目另行转让，当然更不存在通过另行转让获益的问题。案涉项目2013年至2014年两年时间未复工，期间街道领导和村委会多次与瑞坤公司联系复工，但一直未果。原告瑞坤公司违反合同义务，已构成根本违约，无权要求被告大尧村委赔偿损失。 第三、合作开发合同于2013年9月8日解除。瑞坤公司擅自停工，构成根本违约。2013年9月8日，大尧村委按照上述规定向瑞坤公司送达《解除合同通知书》，瑞坤公司接到通知书后并没有提出任何异议，按照法律规定本案合同自2013年9月8日已经解除。虽然在第一次审理中，瑞坤公司否认解除合同通知书接收人“孙小伟”是其员工，并以此否认收到解除合同通知书的事实，但原告瑞坤公司的抗辩主张没有事实依据。 第四、案涉10-12号楼属于原告瑞坤公司所有，涉及原告对该三栋楼的投资以及被告大尧村委已经支付的款项应当从原告主张的投资款中扣除，占用范围内的土地价款、配套工程分摊款项应当予以抵消。 第五、关于审计报告的异议。审计报告所依据的原告会计账目、凭证未经被告质证，被告未对其真实性发表质证意见，被告请求法庭准许对原告会计账目、凭证进行核对。审计报告固定资产明细表载明的数额不应认定为原告瑞坤公司的投资款。审计报告开发成本-前期工程款名细表记载的建筑材料费163025.30元不应认定为原告瑞坤公司的投资款。审计报告开发成本-开发间接费用工程明细表记载的工资765673元和其他271632.9元不应认定为原告瑞坤公司的投资款。审计报告管理费用明细表载明的数额不应认定为原告瑞坤公司的投资款。审计报告销售费用明细表载明的项目支出是原告瑞坤公司为销售10#、11#、12#房屋支出的费用，不应认定为原告瑞坤公司的投资款。审计报告财务费用明细表中载明的项目与审计报告列明的其他项目存在重复计算，只能证明原告瑞坤公司的资金来源，并不能被认定为投资款。 对于原告第一项诉讼请求，没有事实和法律依据，涉案合作开发合同已于2013年9月8日解除，关于原告第二项诉讼请求，其要求的返还投资款数额没有事实依据，被告申请对审计报告重新鉴定，并且涉案10.11.12号楼归原告所有，其无权要求被告返还投资。并且被告不存在违约，其赔偿损失的请求不应得到支持。第三项诉讼请求，原告存在违约，无权要求返还。审计报告从程序上不符合法律规定。会计账目凭证未经我方质证，而且凭证原告直接交给鉴定机构，没有交接单，也没有经过法院转交，不符合法律规定。 被告文家街办的意见同大尧村委。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年9月14日，寿光市人民政府作出《关于同意文家街道大尧村城中村改造实施方案的批复》【寿政函（2011）109号】，同意大尧村城中村改造实施方案，并要求文家街办按照实施方案，认真组织实施。 2011年9月19日，大尧村委（甲方）、瑞坤公司（乙方）、文家街办（丙方）签订合作开发合同，约定：依据山东省关于推进农村住房建设和旧村改造的相关政策，按照寿光市城市规划和寿政发（2006）40号《关于加快市区“城中村”改造的意见》、寿政办发（2006）41号《关于加快市区“城中村”改造工作实施细则》，根据有关法律、法规规定，结合本项目具体情况，经三方协商，本着公平、合理、互惠互赢原则，就三方联合实施文家街道大尧社区旧村改造，并由乙方负责筹集资金实施社区住房及相关配套建设项目签订如下合同。一、项目概况。（一）拆旧项目。1、拆旧地块位于文家街道大尧村，北临物流园修车城，西临一般农田，东临物流园，南临物流园业主公寓；2、本地块可规划用地面积200余亩，道路红线以内规划占地约208亩（具体面积以国土部门测绘为准）；3、本地块现状为旧村房屋及其他地上附着物，无任何土地争议和纠纷；4、该地块的土地性质为集体用地。（二）建新项目。1、建新地块位于文家街道大尧村，北临旧村，西临文家村农田，东临小尧新村，南临百亩建设用地；2、本地块可规划用地面积约100亩；3、本地块现状为净地，土地性质为国有划拨土地。二、合作方式。（一）甲方以该旧村改造项目确定的地块出资，包括建新地块和拆旧地块。（二）乙方以该拆迁地块取得的国有土地（东侧以道路红线为准，约200余亩）应支付的土地价款（甲方净收益每亩53万元），作为所需的全部建设资金的出资，负责实施社区住房及相关配套设施的建设。（三）丙方不出资，但其作为政府的派出机构，负有相关的行政管理职能并承担相关义务。三、合作成果的分配。（一）甲方应取得的合作成果。1、安置用房及保障房7栋，每栋17层，共476户，其中安置用房272户，每套建筑面积140平方米，保障用房204套，每套建筑面积90平方米；2、老年公寓约50套，每套约60平方米；3、配套设施若干，包括封闭式铁艺围栏、双气（暖气、煤气）供应管网、供排水设施、道路硬化、小区电动大汴、智能化监控系统、强弱电照明系统、预留太阳能安装管道、水源热泵利用系统、小区绿化；4、拆旧地块开发后30%沿街楼房的所有权（支付成本价130%的对价后）归甲方所有，用于村民生活保障。（二）乙方应取得的合作成果。1、取得整个拆迁地块的国有土地使用权（约208亩）；2、在建新地块中取得为甲方建设后剩余土地约20亩（按实际测量占地为准，可建设楼房5栋，每栋17层）所有权，具备办证条件时办理“两证”；3、享受“城中村”改造的优惠政策，以及建成后住宅小区内的村民待遇。（三）丙方作为政府的派出机构，不参与实质性的分配。四、合作各方的义务。（一）甲方的义务。1、做好旧村改造过程中村民全体会议、村民代表大会的召开，并将村民代表大会表决通过的各项决议的会议记录、村民及代表表决签字的记录副本提供给乙方；2、负责项目的申请、立项、报批，并使该项目在约定时间内报批；3、负责协助乙方办理土地征用、出让、过户、工程建设等相关手续；4、负责拆旧地块上房屋及地面附着物的一次性拆迁工作，并保证该地块无历史遗留问题和纠纷；5、负责拆迁、补偿安置协议的签订，向拆迁户足额发放补偿款项，保证拆迁户与乙方不产生拆迁纠纷；6、负责整个项目开发过程中村民稳定工作、工地治安及项目周边单位和居民的相邻关系；7、在整个项目的开发过程中，不得以任何理由干涉整个项目的开发，同时保证其村民不干涉整个项目的开发，以利于整个项目早日完工并交付使用；8、为乙方落实政府及村组织有关旧村改造的优惠政策。（二）乙方义务。1、工程建设必须取得国土、规划等有关部门的批准；2、按计划、按标准开工建设工程项目，保证工程按质按量按时竣工并使用；3、保证项目建设资金、工程设备、技术人员、施工队伍及时、足额到位；4、在施工过程中造成人员伤亡及民工上访等问题，由乙方自己负责，与甲方和丙方无关；5、施工过程中产生的与第三方的合同纠纷、侵权纠纷等由乙方自行负责。（三）丙方义务。1、组织专职人员协助办理项目的申请、立项、报批，并使该项目及时报批；2、组织专职人员协助办理土地征用、出让、过户、工程建设等相关手续；3、负责与市政府及有关职能部门的协调、沟通、疏导，使项目的建设顺利进展；4、配合甲方做好搬迁、拆迁的宣传、动员及组织工作，并协助乙方与村民签订拆迁补偿安置协议；5、负责监督和督促甲方与乙方严格履行合同；6、为乙方落实并确保乙方充分享受到旧村改造的优惠政策和住宅小区内的村民待遇；7、建设过程中在财物调配上给予乙方支持。五、结算方式。（一）乙方应支付的建设、配套、拆迁安置补偿、各项税费、管理费等一切费用，均包含在应支付的土地价款范围内。（二）乙方先期垫支的上述一切费用，在土地出让时抵顶土地收益款，政府收取规定费用后，返还给甲方和丙方的收益部分，丙方、甲方应及时返还乙方。（三）建设过程中产生的管理费、工程监理费、财务费、政府规费等相关费用按实际发生结算，抵顶乙方购置甲方土地款，新建小区配套费用，甲乙双方按实际发生分摊。（四）工程费用审计结算由甲乙双方协商计算工程总费用，或经甲方同意由乙方聘用具备相应资质的工程咨询机构按2003定额进行审计、决算。（五）乙方在该合同签订前已经支付给甲方的押金500万元，抵顶土地购置款，在结算时一并扣除。（六）乙方为该项目设立专门的账户，并配合专业的财务人员，对建设资金的投入及支出进行管理。（七）土地出让手续办结后两个月内，甲乙双方结清土地款。六、户型布置及建设标准……七、相关期限。（一）甲方提供建新地块的时间为合同签订后1个月内。（二）乙方开工建设的时间为甲方使该地块具备“三通一平”的开工条件后15日内，乙方正式进驻工地。（三）乙方的施工工期为进驻工地之日起24个月内，使安置房及相关配套设施完工，达到验收条件。（四）拆迁安置工作的时间，甲方与丙方应于2012年10月10日开始全面展开拆迁安置工作，并应于乙方交付工程后2个月内全面拆迁安置完毕。（五）拆旧地块国有土地使用证办理期限为，甲方和丙方应当在合同签订后立即着手实施该项目的申报、核准、规划、立项等手续，负责落实土地指标，并应于合同签订后17个月内将该地块通过招拍挂的形式为乙方取得国有土地使用权。（六）建新地块中属于乙方部分的土地使用证办理期限，在符合办理国有土地条件下，工程开工建设的同时，丙方协助甲方负责通过市相关部门以定向挂牌方式为乙方办理土地出让手续，并应在合同签订后12个月内办理完毕。八、违约责任。（一）甲方违约，未按合同第七部分规定的时间向乙方交付土地，相应的工期顺延，并且每迟延一日，应向乙方承担违约金1万元；超出10日，每日承担违约金2万元；超出1个月，每日承担违约金5万元；超出3个月，乙方有权要求甲方解除合同并承担违约金3000万元……（三）甲方违约，未按约定为乙方办理两地块的挂牌出让手续及相关证件，乙方有权要求甲方解除合同，已经建设的小区楼房所有权归乙方所有，甲方须无条件的给予配合，办理该房屋产权的过户手续，乙方有权自行决定处置方式。（四）乙方违约，若在正常施工季节期间停工，超过10天甲方有权扣除押金10万元，如果停工超过1个月，甲方有权扣除押金100万元；超过2个月甲方有权终止合同，并收回建设权，所有损失由乙方承担；若乙方逾期未完工，每延期1个月扣除押金100万元。（五）若乙方在施工过程中由于资金方面原因造成民工上访问题，由乙方自行解决，每出现一次，甲方和丙方有权扣除押金30万元。（六）丙方违约，未按照合同第四部分第三项的约定履行相应义务，应向乙方承担违约金10万元，若因此导致该合同目的不能实现，除追究甲方责任外，丙方应向乙方承担违约金500万元。合同还对其他事项作了约定，并约定村民代表大会表决意见、寿政发（2006）40号、寿政办发（2006）41号、安置房和保障房建设标准作为合同附件。合同签订后，瑞坤公司向大尧村委交纳押金50万元，并开始组织建设。在合同履行过程中，瑞坤公司、大尧村委及施工单位曾就排水坡度（2011年9月27日信笺）、挡土墙（2012年4月18日的工作联系单）及部分楼的阳台配筋（变更通知）等工程内容进行过协商。 2012年6月26日，大尧村委（甲方）、瑞坤公司（乙方）、文家街办（丙方）签订补充协议，约定：一、对合同第三部分约定的甲方剩余的约20亩土地继续按照有关约定抓紧时间、迅速落实土地指标，并为乙方建设的商品房落实相关部门的团购工作提供最大便利和切实保障，在实际工作中提供最大帮助。二、大尧村旧村改造项目中，甲方安置房、保障房预计投资人民币1.2亿元，车库人民币约4000万元，乙方根据约定投资额人民币1.1亿元，扣除甲方为乙方提供的20亩土地款人民币1000万元，尚空额人民币4000万元，由甲方提供人民币3000万元工程款，根据施工进度、付款计划配合拨付，拨款比例为（甲乙双方审核同意后的数额）甲方付四分之一、乙方付四分之三，该款由甲乙双方同时支付，甲方付款应在各付款节点验收前（即单位工程按设计要求、施工完成，达到验收条件、交接前）全部付清该工程款。三、其它未尽事宜由甲乙丙三方协商处理。 针对本诉双方争议的问题，大尧村委除提交合作开发合同及2012年6月26日补充协议外，还提交了以下证据：2011年9月27日的补充协议一份（约定将建设合作开发合同第七部分第四条中“2012年10月10日”改为“2013年10月10日”，大尧村委及其法定代表人洪光军在该协议上盖章、签字，该协议乙方处加盖了瑞坤公司公章，并有张学军的签字）、解除合同通知书、录音录像（证明瑞坤公司收到了解除合同通知书及因瑞坤公司资金链断裂致项目停工等事实）、公证书两份（证明涉案项目瑞坤公司停止施工后楼房现状及施工现场板房现状）、企业信用信息查询材料一份（证明瑞坤公司的股东情况及证人系瑞坤公司股东）及证人证言等证据。针对上述证据，文家街办质证称没有异议。瑞坤公司质证称：1、对补充协议的真实性有异议，涉案合同系是三方协议，但该补充协议仅有两方签字盖章，原告亦从未见过该补充协议，对协议上所加盖公章的真实性不能确认。该补充协议内容与文家街办2011年8月9日关于报批大尧村城中村改造实施方案的请示中记载的内容不一致，该“请示”中载明“对旧村的拆迁工作计划明年10月份全面开展”，涉案合同约定拆迁工作的时间系文家街办督促的主要内容，不可能只有甲乙双方协商修改，且系草率的手写修改。2、对解除合同通知书有异议，对该通知书的出具时间有异议，公司从未收到过该通知书，对该通知书毫不知情，在通知书上签字的孙小伟不是瑞坤公司的员工，如果双方有解除协议的意思表示，应通过正规程序协商。3、录音录像的真实性有异议，不能证明村委的主张。4、对两份公证书的真实性没有异议，但对证明的内容有异议。5、对企业信息查询材料的真实性没有异议，对该证据载明的公司股东情况没有异议。6、对证人证言有异议，不予认可。 大尧村委为证明其关于代付工程款、退房款、商砼款、土地款及违约金等反诉主张，提交了付款明细一宗、文家街办出具的证明一份及张树信的证人证言等证据，文家街办对上述证据没有异议。瑞坤公司质证称：对大尧村委提交的代付工程款证据的真实性有异议，不能证明款项是否支付，且从付款时间看系村委在瑞坤公司撤出后支付，涉案诉争的建筑物、土地均由村委支配并处分，该款项支付与瑞坤公司无关；对村委提交的与退房款、商砼款有关的证据真实性有异议，不予认可，该退款无事实及法律依据；对村委主张的土地款问题，涉案土地及房屋均由村委支配并处分，瑞坤公司没有得到任何价值，村委该主张没有依据；对违约金问题，瑞坤公司并未违约，系村委违约在先，瑞坤公司不应承担违约金；对文家街办出具的证明，该证明没有经办人签字，对真实性不予认可，出具人系本案当事人，与本案有直接利害关系，不能作为有效证据认定；关于证人证言，证人与瑞坤公司之间存在承揽合同关系，双方系合同相对方，工程造价应由证人与瑞坤公司进行审计，在没有瑞坤公司委托且参与的情况下，对证人证言不予认可。 在（2016）鲁07民初383号案审理过程中，瑞坤公司申请对其撤出时已完成工程（12幢房产）的市场价值进行评估。经本院委托，山东三一资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称三一公司）经现场勘验，根据当事人提供的光盘、图纸等材料，结合双方当事人针对价值节点分别提出的意见，于2018年4月3日出具了鲁三一房估字（2017）506-1号（价值时点为2013年1月31日）、鲁三一房估字（2017）506-2号（价值时点为2016年7月11日即起诉之日）估价报告，结论分别为：估价对象于价值时点2013年1月31日的评估价值为105581700元；估价对象于价值时点2016年7月11日的评估价值为178123100元。瑞坤公司支出评估费300000元。 针对上述评估报告，瑞坤公司没有异议，大尧村委提出以下异议：1、评估报告第六页第一项第1（1）条载明，估价委托人提供了估价对象的“相关材料”我们未向政府有关部门进行核实，并假定估价委托人提供的材料合法、真实、准确、完整，估价委托人提供的材料我方未见到，亦未质证，鉴定人也未向政府部门核实，即假定估价委托人提供的材料合法、真实、准确、完整并作为鉴定依据，无法得出客观公正的评估结果；2、本次评估是2013年1月31日的12幢在建房产现状的价值，在勘查日房产与价值时点房产状况不一致的情况下，评估机构根本无法确定2013年1月31日的12幢在建房产当时的在建情况，鉴定结果系凭空想象；3、地下部分既然现状与图纸不符，图纸中的建筑物并不存在，评估机构对地下部分的鉴定自然没有依据；4、估价对象中图纸7号楼、图纸12号楼1-2层图纸设计用途（服务用房）现场勘查为住宅，既然评估机构鉴定的是2013年1月31日的12幢在建房产现状的价值，那么鉴定日的房屋用途与2013年1月31日的12幢在建房产现状的价值毫无关联性；5、评估报告明确载明土地是集体土地，集体土地建设的安置房根本不能进行市场交易，因此不能按公开的市场评估，只能按安置房评估；6、（2017）506-2号评估报告的评估对象系瑞坤公司于2013年1月退出后村委另行建设完工的房屋，与本案无关；7、第10、11、12号楼系瑞坤公司按合同约定自行开发、自行房屋，与村委无关；8、两份评估报告的房产市场价值过高，所评估的房产市场价值与本案无关，双方并非合作开发房地产分红，建设的房屋为村民拆迁安置房，房产的市场价值与本案无关。文家街办同意大尧村委提出的异议。 在（2016）鲁07民初383号案审理过程中，瑞坤公司为证明其对涉案合作项目的实际投入情况，提交了财务账目原件一宗，大尧村委质证称：对瑞坤公司的实际投入情况，村委不清楚；对原始财务凭证，代理人需庭后征求村委意见，若村委需聘请专业财务人员查看账册，再向法院回复；请法院根据瑞坤公司提交的财务账目情况，由专业审计机构进行审计。文家街办同意大尧村委的上述质证意见。瑞坤公司向本院提交申请，申请对其因涉案合作项目的投入情况进行财务审计。经本院委托，潍坊新正大有限责任会计师事务所于2018年6月5日出具了潍新正会审字（2018）第3-95号审计报告，鉴定结论为：瑞坤公司在“瑞坤公司与大尧村委、文家街办”合资、合作项目共投入资金91926515.03元，包括：1、预付账款56981246.4元，不包括代扣的各工程队税金1917554.48元；2、固定资产75056元；3、低值易耗品112256.8元；4、开发成本2111944.42元，其中前期工程款245515.26元，开发间接费用1866429.16元；5、管理费用2135546.37元；6、销售费用89259.7元；7、财务费用30421205.34元。瑞坤公司支出审计费450000元。 针对上述估价报告及审计报告，瑞坤公司没有异议。大尧村委提出以下异议：1、审计报告依据的相关资料为2011年7月1日至2017年12月31日期间的会计账簿、凭证，本案合同签订的时间为2011年9月19日，于2012年底停止施工，应当审计合同签订后至2012年底这段期间瑞坤公司的投入，而非2011年7月1日至2017年12月31日这一期间，况且相关凭证的真实性应予以核实；2、合作开发合同约定，瑞坤公司负责投入的资金系其自有资金，并非高息借款，从审计报告看，预付款为56981246.03元，财务成本为30421205.34元，加上借款本金瑞坤公司根本无自有资金投入，审计机构不应将高息借款作为项目投入资金予以确认；3、审计结论中包含财务费用30421205.34元，从所附财务费用明细表看，上述财务费用系瑞坤公司从张文英、潍坊鑫泽经贸有限公司、山东英达置业有限公司、潍坊鑫铮经贸有限公司、潍坊昌烨经贸有限公司、张金涛处以月息贰分标准支付的利息，而瑞坤公司自2012年底就终止施工，其财务报告中2012年9月7日作为起算点，2013年1月1日作为起算点的借款显然未用于该工程；4、审计应以瑞坤公司提供证据的真实性为前提，在真实性未予确认的情况下，审计结果不能作为认定瑞坤公司投入资金的依据；5、审计报告固定资产明细表中所列物品低值易耗品明细表，瑞坤公司在未提供证据证明系为涉案项目投入的情况下，不应认定为项目投入资金，如认定为项目投入，所列物品现在何处、价值如何应予以核实；6、开发成本-前期工程款明细表及开发成本-开发间接费用工程明细表所列项目是否为涉案项目资金投入应提供证据予以证明，在瑞坤公司未提供证据的情况下，不应认定为项目投入资金；7、管理费用明细表原告在未提供证据证明系为项目投入的情况下，不应认定为项目投入资金。而且，管理费用明细表中将业务招待费、法律顾问费、诉讼费、诉讼代理费、诉讼保险责任费均列入了项目投入资金；8、本案诉讼前，瑞坤公司将其在该项目中实际投入费用列了明细提供给村委，瑞坤公司认可的投入共计不到5000万元，但审计结论却是91926515.03元。文家街办同意大尧村委提出的异议。 鉴于当事人对上述评估报告提出异议，根据民事诉讼法规定，本院要求山东三一资产评估土地房地产估价有限公司及潍坊新正大有限责任会计师事务所的鉴定人员出庭作证，鉴定人员当庭对当事人提出的异议作出了答复。 关于双方签订的合作开发合同所涉土地现状（包括拆旧地块及建新地块）及村民安置现状，大尧村委在庭审中陈述称：12栋楼占地约78.36亩，老村占地约208亩，12栋楼所占地仍为集体土地；村民集中居住在1-8号楼，每户两套；旧村于2016年11月开始拆迁，现（2018年8月23日庭审时）已经全部拆迁，208亩土地处于建设中，由寿光市北潘村整体搬迁过去，系北潘村从我村以每亩53万元价格购买，款项已经支付给我村。文家街办同意大尧村委的上述陈述意见。瑞坤公司陈述称：据了解，208亩土地已经挂牌出让，现变更为国有土地，确实用于了寿光市北潘村的异地安置。根据上述当事人陈述，涉案208亩土地现已由大尧村委及相关部门作出了处分，但该处分系发生在法院查封期间。 另查明，瑞坤公司于2011年7月22日登记成立，注册资本1000万元，股东包括韩宝祥（认缴出资600万）、赵雪静（认缴出资100万）、刘德斌（认缴出资100万元）、王志永（认缴出资100万元）、刘兴亮（认缴出资100万元），经营范围为房地产开发、商品房销售。 以上事实，有当事人陈述、合作开发合同、补充协议、批复、账目凭证、估价报告、审计报告、证人证言及庭审笔录等在案为证，足以认定。 本院认为，双方当事人签订的合作开发合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利，履行义务。双方当事人争议的焦点问题有五个：一是文家街办在本案中应否承担责任；二是涉案合作开发合同应否解除、解除时间如何认定；三是瑞坤公司要求大尧村委、文家街办返还投资款、合同押金并承担违约金的主张能否成立，数额如何认定；四是涉案10－12号楼的实际占有情况；五是关于鉴定报告依据的账本质证问题。 关于第一个焦点问题。本案中，文家街办系合作开发合同的一方当事人，合作开发合同中对文家街办的责任作了明确约定。同时，根据当事人陈述、寿光市政府相关文件、补充协议等证据，文家街办事实上也参与了涉案合作开发合同的履行过程（包括将大尧村“城中村”改造实施方案呈报寿光市政府审批、参与合同及补充协议的签订、监督和督促合同履行、协助办理与项目有关的申请立项报批手续、与相关职能部门沟通协调等、配合并协助村委做好拆迁安置工作等）。瑞坤公司作为有资质的房地产开发企业，大尧村委作为村民自治组织，二者也是基于对政府的信任而参与、投资并实施了涉案城中村改造项目。根据上述事实，文家街办应按合同约定承担相应的责任。文家街办关于其在涉案合作开发合同中不享有合作成果、不应承担责任的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 关于第二个焦点问题。本案中，瑞坤公司提出解除合同的诉讼请求，大尧村委及文家街办对解除合同这一结果没有异议，本院对瑞坤公司要求解除合作开发合同的主张予以支持。根据合同法的相关规定，合同的解除包括约定解除和法定解除等情形。在双方未对合同解除达成协商一致的情况下，认定合同解除必须符合法律规定的情形，即在解除事实、解除程序等方面均应符合合同法的规定。本案中，大尧村委主张涉案合作开发合同已于2013年9月8日解除，提交了解除合同通知书予以证明，瑞坤公司对该通知书的真实性有异议，结合涉案合同存在三方主体的客观事实，在大尧村委未提交能够证明该通知书的签收人“孙小伟”系瑞坤公司职工及“孙小伟”有权代收该通知书等证据，亦未提交能够证明其曾通知文家街办解除合同且通知到达文家街办等书面证据的情况下，大尧村委依据该通知书主张双方合同已于2013年9月8日解除不符合法律规定，本院不予确认。瑞坤公司于2016年7月11日诉至法院，要求解除涉案合作开发合同，此时应视为其亦提出解除合同的意思表示，本案起诉之日应认定为双方合作开发合同的解除之日。 关于第三个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据查明的事实，瑞坤公司在签订涉案合作开发合同后即组织项目建设，建设过程中进行了相应的资金投入，但其于2013年撤出涉案项目施工现场后即未再占有控制已施工的楼房，涉案楼房现由村委实际占有使用并处分（包括安置村民等），楼房所在建新地块的剩余土地（20亩左右）自合同签订至瑞坤公司撤出施工现场再至本案审理期间一直未按约定将使用权办理至瑞坤公司名下，基于上述事实，在双方合同应予解除的情况下，瑞坤公司要求大尧村委返还投资款并赔偿相应损失有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。 关于投资款数额认定问题。本案中，瑞坤公司提交了财务账目证明其对涉案项目的实际投资数额，结合大尧村委、文家街办对财务账目的质证意见，本院依法委托潍坊新正大有限责任会计师事务所对瑞坤公司的投入情况进行审计并出具了审计报告。综合分析财务账目及审计报告等证据证明的事实，结合当事人的质证意见，本院认定瑞坤公司在涉案项目中的实际投入款项数额为60523139.1元【审计报告载明的投入资金91926515.03元-财务费用30421205.34元-982170.59（管理费用明细表中的第12-16项）】。关于押金问题，在合作开发合同解除的情况下，文家街办作为收取押金的一方，其应将尚未返还的押金50万元予以返还。 关于损失认定问题。根据合作开发合同约定，在合同得以履行的情况下，瑞坤公司应取得的合作成果为整个拆迁地块的国有土地使用权（约208亩）、建新地块剩余土地约20亩的使用权及在该土地上可建设楼房的所有权、享受相关“城中村”改造优惠政策等。根据查明的事实，现瑞坤公司不仅无法实现上述合作成果，而且客观上早已无法占有使用涉案楼房，无法从涉案项目涉及的土地及房产升值中获得任何利益（208亩土地已被大尧村委另行处分，用于北潘村异地安置），故本案瑞坤公司的损失应包括实际投资资金的占用损失（包括财务成本）等直接损失及项目升值（包括土地及房产等）产生的可得利益损失。关于可得利益损失，依当事人申请，本院依法委托山东三一资产评估土地房地产估价有限公司对瑞坤公司撤场时已建设项目价值进行了评估，三一公司经现场勘验，根据当事人提供的光盘、图纸等材料并结合双方当事人针对价值节点提出的意见出具了估价报告，该报告委托程序合法，鉴定机构及鉴定人员具备相关资质，大尧村委及文家街办虽对评估报告提出异议，但未提交反驳证据，该评估报告能够作为认定案件事实的参考依据。在确定上述直接损失及可得利益损失的计算标准时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，瑞坤公司为履行合同义务，投入了巨额资金进行楼房建设，但其对投资建设项目所涉土地及房产事实上已无法享受任何利益，在大尧村委存在未完全按合同约定期限（合同签订后12个月内）办理建新地块中属于瑞坤公司部分的土地的出让手续、文家街办未尽协助义务等违约情形下，结合合作开发合同“违约责任”中“甲方违约，未按约定为乙方办理两地块的挂牌出让手续及相关证件，乙方有权要求甲方解除合同，已经建设的小区楼房所有权归乙方所有，甲方须无条件的给予配合，办理该房屋产权的过户手续，乙方有权自行决定处置方式”（第八部分第3项）之约定及相关司法解释关于资金占用期间利率计算的最高标准（年利率24%）及最低标准（6%）等规定，综合参考审计报告关于财务成本的鉴定结论及评估报告依据不同价值时点对瑞坤公司撤场时已建设项目价值出具的估价结论等证据，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定大尧村委及文家街办应向瑞坤公司承担的直接损失及可得利益损失计算标准为：以60523139.1元为基数，按年利率12%，自2013年2月1日起（大尧村委及文家街办主张的瑞坤公司中止施工日期）计算至实际付清之日止。对于瑞坤公司主张的超出上述计算标准的数额，本院不予支持。 关于第四个焦点问题，大尧村委和文家街办主张瑞坤公司实际占有并处分了尧兴家园10-12号楼，而瑞坤公司则主张其没有实际控制并处分该10-12号楼。大尧村委和文家街办提交的主要证据为大尧村委、张学军、张树信三方于2017年4月6日签署的《尧兴家园建设项目占地分摊表》及大尧村委、张学军、贾在善于2017年3月28日签署的《工程款抵顶协议书》及2011年7月26日赵雪静出具给张学军的委托书。而瑞坤公司提交了2013年撤场后即无收取售楼款的记录、涉及10-12#楼的《楼房购买合同》、售房款收据及证人证言等证据。针对双方争议，本院分析如下：第一、根据已经查明的事实，瑞坤公司于2011年7月22日设立，原法定代表人为刘德斌，2011年7月26日变更法定代表人为赵雪静（系张学军之妻），2012年9月5日变更法定代表人为韩宝祥。第二、2011年7月26日赵雪静给张学军出具委托书，从委托内容看，该委托书系法定代表人授权，该委托书明确载明的是张学军代表赵雪静办理公司管理的所有事项，系赵雪静担任法定代表人期间委托张学军代为履行其法定代表人职务。根据《民法总则》第六十一条：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人”之规定，赵雪静于2012年9月4日卸任瑞坤公司法定代表人，其便无权以瑞坤公司法定代表人的身份从事民事活动，而张学军也不存在代赵雪静履行瑞坤公司法定代表人职务的资格。第三、自2012年9月5日起，韩宝祥担任瑞坤公司法定代表人，张学军若以瑞坤公司名义签署协议等民事行为，须有瑞坤公司进行授权，若无瑞坤公司事前授权和事后追认，张学军的行为对瑞坤公司不产生法律拘束力，故自2012年9月5日起，张学军的行为后果不应当由瑞坤公司承担。第四、根据证据显示，瑞坤公司自2012年9月5日变更法定代表人为韩宝祥后已经公示，大尧村委于2013年9月8日发送解除合同通知的对象也是瑞坤公司法定代表人韩宝祥，瑞坤公司在2016年7月11日起诉文家街办、大尧村委时，人民法院向大尧村委送达的《民事起诉状》也载明瑞坤公司法定代表人为韩宝祥。在此情况下，大尧村委于2017年3、4月份，认可张学军有权代表赵雪静履行瑞坤公司法定代表人职务并与第三方签署分配房产合同、抵债协议，于法无据。第五、对于瑞坤公司股东处分房产的行为后果，根据《民法总则》第六十一条、《合同法》第二百三十七条的规定，公司对外行为的外在合法形式为法定代表人、委托代理人，而不是股东。王志永、刘兴亮、刘德斌、赵雪静作为瑞坤公司的股东，若无授权，对外无权代表瑞坤公司。第六、根据庭审查明，瑞坤公司在2013年撤场后即无收取售楼款的记录，瑞坤公司提供的四份涉及10-12#楼的《楼房购买合同》、售房款收据均加盖大尧村委公章，贾在善、王善增等证人亦证实房屋是张学军或王志永个人出售或抵债，楼房购买合同由大尧村委与购房人签订，出售方为大尧村委。第七、张学军庭审中陈述称，2016年7月12日另行订立的后续施工合同系其个人与贾在善签订，后续10-12号楼的建设由其本人和刘德斌投资，并未通知瑞坤公司，分配10-12号楼房产也没有通知韩宝祥，瑞坤公司也没有收到过任何购房款。 综上所述，瑞坤公司自2013年撤场后，未再次进入施工现场，并未占用及出售10-12#楼房。张学军等人处分行为，对瑞坤公司不具有法律拘束力。因此，大尧村委主张10-12号楼由原告瑞坤公司实际占有，与本院查明的事实不符，对该主张本院不予采信。同时，大尧村委主张有关款项应当从原告瑞坤公司主张的投资款中扣除，占用范围内的土地价款、配套工程分摊款项应当予以抵销，考虑到本案仅对原告瑞坤公司的实际投入款及部分利息予以支持，所支持的数额远低于标的物的现有价值且整个标的物由大尧村委实际占有控制使用收益等情况下，大尧村委要求原告瑞坤公司在本案中承担相应费用的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。如张学军等人出售房产、抵顶工程款的行为损害到大尧村委的利益，大尧村委可依法向行为人另行主张。 关于第五个焦点问题，关于鉴定报告依据的账本问题，（2016）鲁07民初383号案中2018年1月17日的调查笔录，第四页载明：“原：提交财务账目原件并附明细一份，证明原告对涉案项目的实际投入。被告村委：对原告涉案项目的实际投入情况，村委不清楚；对原告提交的原始财务凭证，代理人征求村委意见，若村委需聘请专业财务人员查看账本，再向法庭回复；请法庭根据原告提交的财务账册情况，由专业审计机构进行审计。”2018年8月23日的调查笔录，被告大尧村委针对审计机构的审计报告提出了十五个问题，审计人员分别一一作了答复；评估人员针对大尧村委对评估报告提出的书面意见，逐条进行了答复。原、被告双方也进行了充分的质证。根据以上调查笔录可以看出，鉴定报告依据的账本已经进行过质证、质询，故被告大尧村委主张会计账目凭证未经质证与查明的事实不符，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告潍坊瑞坤置业有限公司与被告寿光市文家街道大尧村村民委员会、被告寿光市人民政府文家街道办事处签订的《文家街道大尧村旧村改造—住房建设合作开发合同》； 二、被告寿光市文家街道大尧村村民委员会、被告寿光市人民政府文家街道办事处返还原告潍坊瑞坤置业有限公司投资款60523139.1元及押金500000元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕； 三、被告寿光市文家街道大尧村村民委员会、被告寿光市人民政府文家街道办事处承担给原告潍坊瑞坤置业有限公司造成的损失（以60523139.1元为基数，按年利率12%，自2013年2月1日起计算至实际支付之日止），于本判决生效之日起十五日内履行完毕； 四、驳回原告潍坊瑞坤置业有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费749709元，由原告潍坊瑞坤置业有限公司负担224900元，由被告寿光市文家街道大尧村村民委员会、被告寿光市人民政府文家街道办事处负担524809元。评估费及审计费共计750000元，由原告潍坊瑞坤置业有限公司、被告寿光市文家街道大尧村村民委员会、被告寿光市人民政府文家街道办事处各负担250000元。保全费5000元，由被告寿光市文家街道大尧村村民委员会、被告寿光市人民政府文家街道办事处负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十二月二十三日 书记员  李朋朋