江苏省仪征市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1081民初4086号 原告：谢良军,男,1985年6月21日生,汉族,住江苏省仪征市。 被告:扬州忆阁健康管理有限公司,住所地仪征市建安路128号-3楼。 法定代表人:徐玉梅,执行董事. 委托诉讼代理人:**全,江苏征远律师事务所律师。 原告谢良军与被告扬州忆阁健康管理有限公司（忆阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢良军、被告忆阁公司的委托诉讼代理人**全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢良军向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告履约保证金30000元、未到期租金40000元，并支付违约金30000元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年3月9日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将其承租的仪征市建安路128号-3楼B幢3层02-03号商铺转租给原告经营保健、美容、美体、养生使用。租赁期限自2019年3月25日起至2020年3月24日止，租金从2019年3月25日起计算收取。合同并约定被告必须提供消防验收合格证。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金30000元，并按合同约定期限支付租金共计70000元。被告按约定将租赁房屋交付原告。但被告至今未能按约定向原告提供消防验收合格证，导致原告一直无法办理营业执照并进行正常经营活动。被告与涉案房屋产权人因租赁合同发生纠纷，涉案房屋于2019年6月6日被产权人收回，现原、被告租赁合同已无法继续履行。 原告谢良军提供的证据有：1、房屋租赁合同复印件1份；2收条复印件1份；3、与备注名为城北警官、游泳的微信聊天记录打印件1份，与备注名张金本的微信聊天记录（含转账记录）打印件6页；4、仪征东方商业经营管理有限公司张贴通知照片、房租交纳通知单照片打印件各1张；5、交通银行电子银行转账记录打印件1份；6、开业申请书1份；7、仪征市公安消防大队建设工程消防设计备案凭证复印件1份。 被告忆阁公司辩称，第一、原、被告签订的合同系房屋租赁合同并非经营权承包合同；第二、被告向原告出租的房屋，经过质量和消防验收，双方承租关系是合法有效的；第三、本案租赁合同无法履行系因为原告未能按合同约定期限支付租金；第四、原告的违约行为导致被告近百万收入无法收回，被告将另案起诉要求原告承担相应损失。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告忆阁公司提供的证据有：1、仪征市公安局消防大队建设工程消防设计审核意见书复印件1份；2、仪征市公安局消防大队建设工程消防验收意见书复印件1份；3、仪征市市场监督管理局公司准予变更登记通知书复印件1份。 本院依职权调取的证据有：1、本院依职权向张金本、李学青所做调查笔录各1份；2、被告公司与仪征东方商业经营管理有限公司房屋租赁合同复印件1份、出租房屋安全协议书复印件1份；3、仪征市公安消防大队调取的建设工程消防验收意见书复印件1份、建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书复印件1份；4、本院依职权向孙丹妮所做调查通话录音光盘1张。 经审理查明，2019年3月6日，原扬州懿阁健康管理有限公司变更名称为被告扬州忆阁健康管理有限公司，原股东姓名张金本、徐玉梅、解国飞、夏永臣、周荣凤、孙丹妮、王玉兵变更为现股东姓名张金本、徐玉梅、解国飞、周荣凤、孙丹妮、王玉兵。2017年12月18日，案外人仪征东方商业经营管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方愿意将坐落于仪征市建安路128号-3栋的东方广场商业用房的部分商铺出租给乙方使用。租赁区域范围为：东方广场B幢3层01-03号商铺，建筑面积825平方米。租赁房屋用途：乙方租赁商铺用作经营保健、美容、美体、养生使用。非经甲方书面同意，不得改变租赁商铺用途，否则，作违约处理，甲方有权终止本合同，并有权追究乙方的违约责任。合同并约定合同签订时甲方持有房屋所有人的租赁管理合同及消防验收合格证，甲方逾期交付则租期相应顺延，即在合同结束时给予同时间的顺延，顺延的时间免收租金，或以补充协议为准。2019年3月9日，原告（承租方，乙方）和被告（甲方，出租方）签订房屋租赁合同，约定甲方愿意将坐落于仪征市建安路128号-3栋的东方广场商业用房的部分商铺出租给乙方使用。租赁区域范围为：东方广场B幢3层02-03号商铺，商铺具体范围以甲方现装修好的场地为准。租赁房屋用途：乙方租赁商铺用作经营保健、美容、美体、养生使用。非经甲方书面同意，不得改变租赁商铺用途，否则，作违约处理，甲方有权终止本合同，并有权追究乙方的违约责任。租赁期限自2019年3月25日起至2020年3月24日止，其中免租期为协议签订预付租金到账之日起至2019年3月24日止为乙方项目设计、装修改造、办理相关营业手续以及试营业等活动所需的期间，此期间免收租金，租金从2019年3月25日起计算收取。首年租金180000元，具体交付时间为：协议签订日期交付保证金30000元、首付租金30000元，协议签订后15天内付第二次租金40000元，于2019年5月25日前付第三次租金110000元以及物业费7200元。逾期支付的滞纳金金额为：拖欠金额乘以拖欠天数乘以10%。乙方逾期15天仍未交足的，视为违约，甲方除有权向乙方催收租金、滞纳金外，还有权采取停水、停电和封门措施及终止本合同，并按本合同约定追究乙方的违约责任。甲方未提出终止合同的，有关滞纳金的约定继续计算，甲方可随时主张权利。签订本合同之日，乙方应向甲方交纳履约保证金30000元，该履约保证金至合同履行完毕乙方完好返还租赁财产、结算租金、物管费及水电和垃圾处理服务等相关费用后30日内退还（不计息）。如在本合同过程中存在乙方违约行为，则该保证金转化为违约金，转归为甲方所有。本合同签订时甲方持有房屋所有权人的租赁管理合同及消防验收合格证，甲方逾期交付则租期相应顺延，即在合同结束时给予同时间的顺延，顺延的时间免收租金，或以补充协议为准。乙方有下列情形的，甲方可以终止合同，收回房屋，所有损失（包括装修、改造费用等）由乙方承担：A、擅自将房屋转租、转让、转借、抵押、质押的…。乙方提出提前终止合同，甲方不退还乙方租金，按原清单移交所有设备和设施后方可退还保证金。租赁期内，甲乙双方必须信守合同，任何一方违约，经守约方书面通知纠正，违约方仍不改正的，守约方有权要求违约方承担违约责任，并有权终止本合同。本合同约定违约金计人民币30000元。如本合同具体条款对具体情况下违约金计算方式有约定，按照具体条款的约定计算。合同签订后，原告按合同约定向被告缴纳了保证金30000元、首期租金30000元以及第二期租金40000元，至今未交付第三期租金110000元。被告亦按约定向原告交付了涉案房屋。 另查明，2019年4月30日，仪征东方商业经营管理有限公司向被告发出房租交纳通知书，要求被告缴纳下一年度房租150000元。2019年5月29日，仪征东方商业经营管理有限公司向被告发出通知，内容为：根据你公司与我公司签署的协议，你方已违约，自动解除合同，根据合同的约定，限你公司于2019年6月5日前全部搬离现场，否则后果自负。2019年6月3日，仪征东方商业经营管理有限公司收回涉案房屋。 再查明，2016年9月5日，仪征市公安局消防大队向扬州金丰置业发展有限公司出具建设工程消防验收意见书，主要内容为仪征五一花苑C区28号楼建设工程综合评定该工程消防验收合格。2018年12月17日，仪征市公安消防大队向被告出具建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，内容为，扬州懿阁管理健康有限公司于2018年11月26日申报的该公司装修建设工程（使用功能为健康管理服务）综合评定竣工验收消防备案检查不合格，并注明该工程未经消防竣工验收备案检查合格不得投入使用。 上述事实，有房屋租赁合同、微信转账记录、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书及当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告主张解除双方租赁合同的诉讼请求，被告对于解除合同予以同意，且考虑到涉案房屋已经被案外人仪征东方商业经营管理有限公司收回，合同客观上无法履行，故本院对于原告该诉讼请求予以支持。根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故，双方房屋租赁合同应于被告收到诉状之日即2019年8月20日解除。关于原告主张被告未能提供消防验收合格证、未能帮助原告办理营业执照应承担违约金30000元的诉讼请求，被告抗辩双方合同约定的是被告提供房屋所有权人的消防验收合格证，原告作为经营者应当自行负责装修消防和环保措施。另原告未提供证据证明无法办理营业执照系被告未提供房产证导致。本院认为，双方租赁合同约定的“本合同签订时甲方持有房屋所有权人的租赁合同及消防验收合格证”应理解为被告承担为原告提供经营需要的装修消防验收合格证的义务。理由为：第一、原、被告经营内容一致，根据被告与案外人仪征东方商业经营管理有限公司签订的房屋租赁合同以及原、被告签订的房屋租赁合同，双方经营的均为保健、美容、美体、养生；第二、被告未对涉案房屋进行改建、装修。本院依职权向李学青所做调查笔录中，李学青关于原告有无装修陈述“应该没有，因为要装修必须经我同意，忆阁也没有和我要求过同意谢良军装修或消防转由谢良军负责”，被告股东孙丹妮亦向法院陈述“没有太大改变，基本没动，安了几个浴盆而已”；第三、向仪征市公安消防大队消防备案的主体系被告，且备案检查的内容为被告公司装修建设工程；第四、被告股东孙丹妮认可原告签订合同看中的是“第一没有营业，第二，他进来什么都不用动就能干”，根据法律规定，公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。原告签订合同后能营业则必然包含装修消防通过验收之意；第五、本案合同系被告提供，被告和原告签订合同时已经收到仪征市公安局消防大队向其出具的消防验收不合格通知书，被告应当向原告释明第四条约定的消防验收的含义。被告股东张金本作为合同签订人陈述“关于忆阁公司有无申请过，我不清楚。因为原告没有问过我，我也没有向原告说过忆阁有无申请消防验收合格的事情”，被告未提供其他证据证明其已经向原告释明装修消防验收责任主体为原告的情形下，应作对被告不利解释。现被告未能按合同约定提供原告经营需要的消防验收合格证，构成违约。原、被告租赁合同违约责任条款约定，任何一方违约，经守约方书面通知纠正，违约方仍不改正的，守约方有权要求违约方承担违约责任，并有权终止合同。本案中，原告明知被告已经违约，一直未向被告书面要求提供消防验收合格证。被告积极履行了申报消防备案义务，因为机构调整空档未能提供消防验收合格证，亦不属于经书面通知仍不改正的情形。原告未提供证据证明双方约定了被告为其提供房产证办理营业执照的内容，其提供的开业申请中申请人为被告的事实亦与原告该主张相矛盾。综上，原告以被告未能提供消防验收合格证、未能帮助原告办理营业执照要求被告给付违约金30000元，本院不予支持。关于原告要求被告返还约保证金30000元，未到期租金40000元的诉讼请求。根据法律规定，当事人互负债务的，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。被告未能按规定提供消防验收合格证，原告当然有权拒绝给付后期租金。在被告未提供其他证据证明原告存在违约行为的情形下，被告应当返还原告履约保证金30000元。因被告未能向案外人仪征东方商业经营管理有限公司交纳租金。被告与案外人仪征东方商业经营管理有限公司签订的租赁合同解除，且涉案房屋于2019年6月3日被收回，原告自2019年6月3日起未能实际使用房屋，被告应当将从2019年6月3日起所收租金予以返还。即被告应当返还原告租金36055元[40000元-（2019年5月26日起至2019年6月2日止共8天）×180000元/年÷365天]。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告谢良军和被告扬州忆阁健康管理有限公司签订的房屋租赁合同于2019年8月20日解除； 二、被告扬州忆阁健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢良军履约保证金30000元、租金36055元，共计66055元； 三、驳回原告谢良军的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告负担425元，被告扬州忆阁健康管理有限公司负担725元。原告应负担的部分已缴纳，被告应负担的部分由其于本判决生效之日起10日内直接向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 员  彭 辉 二〇一九年十二月三十一日 法官助理  徐美菊 书 记 员  陈睿茜