广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初26173号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处。住所地广州市越秀区东风中路362号珠江颐德大厦二层201单元、202单元。负责人：黄水怒，该司总经理。委托诉讼代理人：李素敏，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨龙，广东四端律师事务所实习律师。被告：广东星巴克咖啡有限公司。住所地广州市荔湾区沙面大街50、52号二、三层。法定代表人：蔡德粦，该司董事长。委托诉讼代理人：康铧，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈恒俊，北京市中伦律师事务所律师。原告广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处（珠江物业颐德管理处）与被告广东星巴克咖啡有限公司（星巴克公司）物业服务合同纠纷一案，本院2019年6月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李素敏、原委托诉讼代理人黄少丽及被告委托诉讼代理人康铧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业颐德管理处向本院提出诉讼请求：1.判令被告在《写字楼商铺物业管理服务协议》（合同编号：珠江酒管-YD-商001号）的协议有效期内（即2017年9月1日至2020年6月30日）按建筑面积524.9081平方米，按合同约定的单价及支付方式向原告支付物业服务费；2.判令被告立即向原告补交自2017年9月1日起至2019年6月15日因实测建筑面积增加148.1081平方米拖欠的物业服务费共计123818.42元；3.判令被告立即向原告支付因拖欠物业服务费产生的违约金，暂计至2019年6月15日的违约金为27403.27元（自2019年3月29日起至被告实际付清之日止，按协议约定的3‰/日，暂计至2019年6月15日，应付的违约金为27403.27元）；4.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月，原告与被告签订《写字楼商铺物业管理服务协议(以下简称“协议”)（协议编号为：珠江酒管-YD-商001号）。根据协议约定：1.原告受广州珠江实业开发股份有限公司(珠江颐德大厦业主，以下简称珠江实业公司)的委托，依法对珠江颐德大厦范围内的所有物业进行管理，拥有对物业收取管理费的权利；2.首层103铺的建筑面积为210.63平方米，二层204铺建筑面积为166.17平方米，合计376.80平方米。本面积为预测面积，实际面积以相关行政管理部门测量为准，由各方另行签订补充协议规定；3.收费标准为38元/平方米/月，物业服务费计收时段为2017年9月1日至2020年6月30日；4.被告须于每月5号或之前向原告缴交当月服务费，若被告逾期缴交，每逾期一日，须按所欠物业服务费总额的3‰向原告支付违约金。被告亦确认遵守《珠江颐德大厦管理规约》（以下简称“规约”），规约规定：1.物业服务费按建筑面积计算；2.更改物业服务费的交付时间为每月15日前。合同签订后，原告于2017年10月10日交付被告涉案租赁商铺，原被告双方签署《珠江颐德大厦租赁房屋交接确认表》。2018年5月31日，业主取得103铺不动产权证[编号：粤（2018）广州市不动产权第00050260号]及204铺的不动产权证[编号：粤（2018）广州市不动产权第00050257号],产权证登记首层103铺的建筑面积为250.0814平方米，203铺（即合同约定的204铺）的建筑面积为274.8267平方米。据此，原告得知被告实际使用物业的面积比协议约定面积增加了148.1081平方米。原告随即多次与被告协商、沟通，希望被告积极履行协议的约定，补缴面积增加部分的物业服务费，但被告仍迟迟未补缴。2019年3月28日，原告发函要求被告补缴实测增加部分面积的物业服务费并签订补充协议。2019年4月30日，被告回函建议待与产权人商定实测建筑面积增加的相应处理方案后，再依照该方案与原告签订相应的补充协议。2019年5月9日，原告发函表示无法接受被告提出的上述解决方案并再次函告被告补缴物业服务费并签订补充协议。2019年5月24日，被告回函拒绝签订增加物业服务费的补充协议。截至2019年6月15日，被告仍欠缴自2017年9月1日至2019年6月15日因实测建筑面积增加148.1081平方米而应补缴的物业服务费共计123818.42元，且自原告首次发函告知补缴之日其即2019年3月29日暂计至2019年6月15日因逾期补缴物业服务费产生的违约金为27403.27元。综上所述，被告实际使用商铺面积为524.9081平方米，应按此面积支付物业服务费，但被告一直以各种借口拒绝补缴，已严重违反合同约定，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉求。被告星巴克公司答辩称：1.原告第一项诉讼请求没有合同依据。2017年9月，原告（甲方）与被告（乙方）按照被告提供的制式文本签订了《写字楼商铺物业管理服务协议》在该协议第五条第一项约定：“乙方每月须向甲方缴交物业服务费，收费以乙方购买或承租写字楼的建筑面积376.80平方米计算，标准为￥38元/平方米/月，即乙方每月应缴物业服务费为￥14318.4元”。在物业协议签署前，被告承租房屋已经完成了实测，但原告仍在物业协议与被告约定按照376.80平方米计算物业服务费。由此不难看出，协议中有关按固定面积计算物业服务费是双方真实意思表示，原告要求在协议有效期内按照524.9081平方米计收物业服务费没有合同依据。根据原告提交的103铺不动产权证书和204铺不动产权证书数据显示，103铺专有建筑面积与建筑面积比75.93%（189.8861÷250.0814），204号专有建筑面积与建筑面积比34.24%（94.0927÷274.8267），两套房屋相差将近一倍，极其不正常。经过对比广州市房地产测绘院2016年8月17日和2017年8月30日出具的两份颐德大厦预测和实测《房屋建筑面积测绘成果报告书》，就可以发现上述情况是由于原告私自变更了颐德大厦一、二层的分摊原则所导致。根据预测报告显示，颐德大厦一层有5个单元，二层有4个单元。但是到了实测时，珠江实业公司擅自将二层取消了一个单元，这样原201铺不再参加二楼的分摊，但是二楼公共面积并未因此而减少，导致二楼公共分摊面积激增，并发生本案诉讼，对此被告没有任何责任。2.原告第二项诉讼请求没有法律依据。在《物业协议》签署后，被告已经按照协议约定如期足额缴了全部物业服务费，不存在欠缴物业服务费的情况。虽然《物业协议》第二条约定：“租赁建筑面积为376.80平方米，其中首层103铺建筑面积为210.63平方米，二层204铺建筑面积为166.17平方米，本面积为预测面积，实际面积以相关行政管理部门测量为准，由各方另行签订补充协议约定。”但是双方从未签署过补充协议，并未就变更《物业协议》第五条第一项约定的物业服务费标准达成共识，故原告第二项诉讼请求没有法律依据。3.原告第三项诉讼请求既无事实依据且违约金标准过高。被告不存在拖欠物业服务费的情形，故原告的第三项诉讼请求没有事实依据。且按照原告第三项诉讼请求要求的每日千分之三的违约金标准计算，年化标准高达108%，远远高于法定的年化违约金24%的标准，属于违约金标准过高。综上所述，原告诉讼请求没有合同、事实和法律依据，不能成立。为维护被告的合法权益，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，越秀区东风中路362号103房的权利人为珠江实业公司，房屋建筑面积为250.08平方米，其中套内面积189.89平方米，分摊建筑面积60.2平方米，规划功能：复式单元，商业（咖啡厅）；越秀区东风中路362号203房的权利人为珠江实业公司，房屋建筑面积为274.83平方米，其中套内面积94.09平方米，分摊建筑面积180.73平方米，规划功能：商业（咖啡厅）。2017年9月，珠江物业颐德管理处作为甲方、星巴克公司作为乙方，签订了《写字楼商铺物业管理服务协议》（合同编号：珠江酒管-YD-商001号）。协议约定：一、甲方受珠江实业公司委托，依法对珠江颐德大厦范围内的所有物业进行管理，拥有对物业内场地、设备的维护、管理及收取物业管理费、水电费等权力。二、乙方承租写字楼首层103和二层204号商铺，租赁建筑面积376.80平方米，其中首层103铺建筑面积为210.63平方米，二层204铺建筑面积为166.17平方米，本面积为预测面积，实际面积以相关行政管理部门测量为准，由各方另行签订补充协议规约定。第四条协议有效期，即2017年9月1日至2020年6月30日；第五条物业服务费（不包括写字楼公共区域共用设备设施大中修、更新、改造的费用）。一、乙方每月须向甲方缴交物业服务费，收费以乙方购买或承租写字楼的建筑面积376.80平方米计算，标准为38元每平方米每月，即乙方每月应缴物业服务费为14318.4元，乙方物业服务费计收的起始日为2017年9月1日。上述费用不包括乙方租赁区域内水、电、煤、通讯等其他由甲方或相关第三方代收的费用。二、乙方原因空置单元，乙方仍需按本合同约定向甲方支付每月的物业服务费及该写字楼内产生的费用。三、乙方缴费时间：乙方须于每月5号或之前向甲方缴交当月物业服务费。第七条其他有偿服务费用，六、乙方缴纳费用的时间，如甲方向乙方提供有偿服务，乙方可选择月结或次结方式，如选择月结方式，则乙方须于每月5号或之前，向甲方缴交其写字楼上月的有偿服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期满后的第一天，乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠费用总额的3‰向甲方支付违约金。双方还对物业服务的其他内容进行了约定。2017年10月10日，被告星巴克公司在珠江颐德大厦租赁房屋交接确认表上签字盖章，交接物业地址为珠江颐德大厦首层103和二层204号商铺，接收人被告星巴克公司。2019年3月28日（落款日期），原告向被告发出《关于补缴物业管理费和签订补充协议的工作函》，主要内容为根据广州市房地产测绘院提供的“房屋建筑面积测绘成果报告书”，星巴克公司核准租赁建筑面积为524.9081平方米（其中首层103铺建筑面积为250.0814平方米，二层原204铺变更为203铺，建筑面积为274.8267平方米），与物业协议约定的预测建筑面积376.80平方米相差148.1081平方米/月，物业管理费差额为5628.11元/月。请星巴克公司补缴从2017年9月起至2019年3月止合计19个月的管理费用106934.09元。为了维护双方的合法权益，继续双方的友好合作，请星巴克公司于2019年4月起与原告签订以核准租赁面积为标准的补充协议。2019年4月30日（落款日期），被告向原告发出《关于补缴物业管理费和签订补充协议工作函的回函》，主要内容是原告于2019年3月28日发来的《关于补缴物业管理费和签订补充协议的工作函》，一切起因皆为产权人广州珠江实业公司（即出租人）所提供的《房屋建筑面积测绘成果报告书》中的实测建筑面积所引发，而目前我司就该问题也发函给产权人征求合适的处理方案，因此针对原告来函中所提及需配合处理事宜，我司提出建议，待我司与产权人商定相应的处理方案后，我司在依照该方案约定与原告签订相应的补充协议。我司提出上述建议完全是考虑双方审批流程的环节较多，为了节省双方的人力物力以及能进一步到位将补充协议签订完成，恳请原告同意我司的建议。2019年5月9日（落款日期），原告向被告发出《关于星巴克补缴物业管理费和签订补充协议的工作函》，主要内容为：被告提出的《关于补缴物业管理费和签订补充协议工作函的回函》，原告方明确表示无法接受。双方应遵守2017年9月签订的《写字楼商铺物业管理服务协议》中的约定，被告应补缴从2017年9月1日起至2019年5月31日止共21个月的物业管理费，同时从2019年6月1日起，被告应按照新的物业管理费19946.51元/月缴付。另为维护双方的合法权益，继续双方的友好合作，请被告于2019年5月24日前与原告签订以核准租赁面积为标准的补充协议且补缴上述物业管理费，否则原告将连同业主广州珠江投资发展有限公司采取法律途径解决。2019年5月24日（落款日期），被告向原告发出的《关于星巴克补缴物业管理费和签订补充协议工作函的回函》，主要内容为：原告2019年5月9日发来的《关于星巴克补缴物业管理费和签订补充协议的工作函》提及依照广州市房地产测绘院提供的“房屋建筑面积测量成果报告书”，租赁商铺首层103铺建筑面积由210.63平方米变为250.0814平方米，二层原204铺变更为203铺，建筑面积由166.17平方米变成274.8267平方米。根据双方签订的物业服务协议的约定，我方愿意配合原告签订关于面积变化的补充协议，但服务协议中并未约定我司应根据变更后的建筑面积相应调整管理费，因此我方无法签署贵司提供的补充协议（该补充协议中要求我司增加管理费），请原告重新提供关于修正建筑面积的补充协议，或由我方起草有关协议供原告签订。另查明，2016年8月17日（落款日期），广州市房地产测绘院向珠江实业公司出具了《房屋建筑面积测绘成果报告书》（编号：07CH88160701000006）,测绘类型为预测，成果用途为预售。该预测报告记载：珠江实业公司于2016年7月5日向测绘院申请房屋面积预测，根据申请单位提供的规划部门审批的《建设工程规划许可证》附图进行面积预测。若预测面积、房号等数据发生变更的，申请单位应及时提供有效变更依据。委托预测内容首层平面图、2层平面图备注均为2013.06.14。房屋预测各层各单元面积表记载：1层101房号套内面积198.3083平方米，分摊面积57.2541平方米，总面积255.5624平方米；1层103单元套内面积191.9256平方米，分摊面积18.7092平方米，总面积210.6348平方米；1层5个单元合计套内面积为652.0784平方米，分摊面积101.3763平方米，总面积753.4547平方米。2层201单元套内面积277.6185平方米，分摊面积336.1469平方米，总面积613.7654平方米；2层204单元套内面积101.9452平方米，分摊面积64.2261平方米，总面积166.1713平方米；2层4个单元合计套内面积为430.0499平方米，分摊面积461.5029平方米，总面积891.5528平方米。2017年8月30日（落款日期），广州市房地产测绘院向珠江实业公司出具了《房屋建筑面积测绘成果报告书》（编号：07CH88170829000008）,测绘类型为实测，成果用途为权属登记发证。该实测报告记载：1层101房号套内面积519.8731平方米，分摊面积164.8036平方米，总面积684.6767平方米；1层103单元套内面积189.8861平方米，分摊面积60.1953平方米，总面积250.0814平方米；1层5个单元合计套内面积为933.0889平方米，分摊面积249.1977平方米，总面积1182.2866平方米。2层203单元套内面积94.0927平方米，分摊面积180.7340平方米，总面积274.8267平方米；2层3个单元合计套内面积为144.8020平方米，分摊面积278.1369平方米，总面积422.9389平方米。2019年9月10日，本院向广州市房地产测绘院发出协助调查函，请广州市房地产测绘院协助调查上述两份《房屋建筑面积测绘成果报告书》的依据、2017年8月30日的《房屋建筑面积测绘成果报告书》2层单元套数由4个变为3个的依据、2层单元套数由4个减少为3个对2层其余套数房屋的建筑面积测绘产生的影响。2019年10月15日（落款日期），广州市房地产测绘院回函[编号为穗房地测函（2019）147号]，主要内容如下:我院出具测绘成果报告书的依据是《房屋面积测绘规范》、《房产测绘规范》；预测报告2层是依据穗规函[2013]4283号附图，分为4套单元出图。实测成果报告书是根据穗国土规划验证[2017]505附图、根据竣工图及现场实测情况，将原101和201合并为101一个复式单元出图，故2层单元套数4套变3套；经核实实测成果报告书，第二层单元的套数由4套变3套，其余套数房屋分摊面积亦随之改变。原告对广州市房地产测绘院的复函质证称确认真实性、合法性，但广州市房地产测绘院预测的时候首层用了2013年而不是2016年的报建图。原告方也有联系过广州市房地产测绘院出预测报告的经办人及科室科长，他们回去看了材料后也承认是他们用错了图纸，应该用2016年的报建图而非2013年的报建图。且房地产测绘院的复函只回复二层用的是哪一年的报建图，回避了首层用了哪一年报建图这个关键问题。再查明，2012年8月17日，广州市规划局向珠江实业公司颁发了穗规建证[2012]1520号《建设工程规划许可证》，同意珠江实业公司在越秀区东风中路仓边路西南侧地段新建1幢31层（部分6、32层，另设地下室4层）商业、办公楼工程（以下简称案涉工程）。2013年9月6日，广州市规划局向珠江实业公司发出《关于要求调整建筑设计的复函》[穗规函（2013）4283号]，同意珠江实业公司对案涉工程调整建筑设计。2016年6月13日，广州市规划局向珠江实业公司发出《关于要求调整建筑设计的复函》[穗规函（2016）2822号]，同意珠江实业公司对案涉工程的地下4层、地上首层及9-22层平面设计。2017年3月28日，广州市国土资源和规划委员会向珠江实业公司颁发了《建设工程规划验收合格证》[土规划验证（2017）505号]核定珠江实业公司案涉工程符合城乡规划要求，验收合格。在本案诉讼中，原告陈述：2012年珠江实业公司进行了第一次报建，报建图纸显示日期为2012年5月31日，领取了建设工程规划许可证[穗规建证（2012）1520号]；2013年，珠江实业进行了部分楼层的规划变更，不包括首层和二层，报建图纸显示日期为2013年6月14日，珠江实业公司领取到建设工程规划许可证的复函[穗规建证（2013）4283号]；2016年,珠江实业公司第三次进行规划变更，变更的楼层包括首层，不涉及到二层，报建图纸的显示日期为2016月3月30日，珠江实业公司领取了建设工程规划许可证复函[穗规建证（2016）2822号]。原、被告双方当事人共同确认了以下事实：1.日期为2012年5月31日的图纸显示，案涉工程首层平面图显示101铺南侧的楼梯间有防火卷帘，101铺室外有一个步梯；2.日期显示为2013年6月14日的图纸首层、二层平面图与2012年5月31日的一模一样，没有变更；3.日期显示为2016年3月30日的首层平面图显示101取消了101铺南侧楼梯间的防火卷帘，将步梯变为101和201的室内步梯，打通了首层101和二层201为一个复式单元；4.涉案工程2016年9月9日的竣工图与2016年3月30日报建图一致；5.物业服务协议约定被告承租的204铺房号已变更为203铺。诉讼中，原告还表示：不清楚珠江实业公司2016年3月30日对涉案大楼进行了规划变动，故没有告知过被告；原告2019年3月28日发函告知了被告涉案两套商铺的实测建筑面积，也是在2019年3月28日才对被告支付物业服务费提出异议；被告至今均按照物业协议记载的预测建筑面积376.80平方米如期支付物业服务费，无拖欠的情形。被告在本案诉讼中则表示不主张解除与原告之间的物业服务协议，要求继续履行合同。本院认为，原、被告签订的《写字楼商铺物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据物业服务协议的约定，双方已明确被告承租的商铺预测建筑面积为376.80平方米，实际面积以相关行政管理部门测量为准。换言之，被告在签订该物业服务协议时已知悉且愿意承担承租商铺的预测建筑面积和实测建筑面积存在差异的风险，故被告抗辩称双方当事人物业服务协议按照固定建筑面积376.80平方米计算物业服务费，与事实不符，本院不予支持。根据广州市房地产测绘院出具的实测建筑面积测绘成果报告书显示，被告现承租商铺的实测建筑面积为524.9081平方米，其中103房建筑面积为250.0814平方米（套内建筑面积189.8861平方米，分摊建筑面积60.1953平方米），203房建筑面积为274.8267平方米（套内建筑面积94.0927平方米，分摊建筑面积180.7340平方米）。而案涉物业服务协议约定涉案商铺的编号、面积所依据的《房屋建筑面积测绘成果报告书》（编号：07CH88160701000006）记载，103房建筑面积为210.6348平方米（套内建筑面积191.9256平方米，分摊建筑面积18.7092平方米），204房建筑面积为166.1713平方米（套内建筑面积101.9452平方米，分摊建筑面积64.2261平方米）。涉案2个商铺的实测分摊建筑面积激增，是引发本案纠纷产生的主要原因。考察珠江实业公司的规划报建、竣工系列图纸等材料，2016年6月13日经广州市规划局复函，同意珠江实业公司对包括地上首层的平面设计进行修改。经原、被告双方当事人确认，此次首层涉及变更的内容为取消了101铺南侧的防火卷帘，打通了首层的101铺和二层的201铺为一个复式单元，将101铺的步梯变为101铺和201铺的室内步梯，故二层的单元数由原来的4个单元变更为3个单元。但2016年的上述规划变动并未体现在落款日期为2016年8月17日的预测面积测绘成果报告书中，为本案纠纷的产生埋下了隐患。原告作为提供物业服务一方，亦是掌握涉案商铺实测建筑面积的义务方。但事实上，原告自认在其向被告第一次发函（落款日期2019年3月28日）之前，原告对被告按照预测建筑面积376.80平方米支付物业服务费未提异议，故原告主张自2017年9月1日起按建筑面积524.9081平方米计收物业管理费，有违诚信原则，本院不予支持。在知晓涉案2个商铺的实测建筑面积后，被告要求继续履行合同，故被告应依照涉案商铺的实测建筑面积524.9081平方米、38元/平方米/月的标准支付物业管理费。结合本案纠纷纠产生的原因、原被告双方来函及回函磋商等相关内容，根据公平原则，本院酌定被告应自原告第二次发函（落款日期2019年5月9日）的次月即2019年6月起，按照每月19946.51元（524.9081平方米*38元/平方米/月）向原告支付物业服务费。被告应按照每月5628.11元（19946.51-14318.4）的标准，补交从2019年6月1日起至原告自行主张的2019年6月15日之日止的物业服务费共计2814.055元（5628.11元/30天*15天）。原告诉请被告从2017年9月1日至2019年5月31日，按照建筑面积524.9081平方米支付物业服务费及补交2017年9月1日至2019年5月31日实测建筑面积增大148.1081平方米对应的物业服务费，理据不足，本院不予支持。关于原告主张被告支付拖欠物业服务费产生的违约金，因被告一直如期按预测建筑面积支付物业服务费，对实测建筑面积增大部分的物业服务费，因原、被告双方之间存在争议，故被告亦非恶意拖欠，故本院不支持原告要求被告支付拖欠物业服务费违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百四十三条之规定，判决如下：一、被告广东星巴克咖啡有限公司自2019年6月1日起至2020年6月30日止，按照建筑面积524.9081平方米、38元/平方米/月的标准，履行与原告广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处签订的《写字楼商铺物业管理服务协议》（合同编号：珠江酒管-YD-商001号）；二、被告广东星巴克咖啡有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处补交从2019年6月1日起至2019年6月15日止的物业服务费2814.055元；三、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4581元，由原告广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处负担3049元，由被告广东星巴克咖啡有限公司负担1532元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  赵海舰人民陪审员  黄权娣二〇一九年十二月十日书 记 员  刘 敏