天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初10678号原告：杨立元，男，1954年9月5日出生，汉族，退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：赵杰，天津亚泽律师事务所律师。被告：王桂苓，女，1963年10月8日出生，汉族，住天津市河东区。被告：中国建设银行股份有限公司天津南开支行，住所地天津市南开区鞍山西道278、280、282、284号。负责人：郭占明，行长。委托诉讼代理人：孙晓东，天津君朋律师事务所律师。被告：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所地天津经济技术开发区翠园公寓2号楼403室。法定代表人：孙佩珍，公司负责人。原告杨立元与被告王桂苓、被告中国建设银行股份有限公司天津南开支行（以下简称建行南开支行）、被告天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称新发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨立元及其委托诉讼代理人赵杰、被告建行南开支行的委托诉讼代理人孙晓东到庭参加诉讼。被告王桂苓、被告新发公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨立元向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告王桂苓与被告天津开发区新发房地产开发有限公司就天津市南开区房屋在南开区房管部门所做的备案登记；2.判令撤销被告中国建设银行股份有限公司天津南开支行就天津市南开区房屋在南开区房管部门所做的抵押权登记；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年11月20日，案外人方惠芬与被告新发公司签订了紫来花园Ｂ-2401号房屋的商品房买卖合同，并交齐全部房款，新发公司交房后，由方惠芬占有使用。2008年4月22日，原告购买了涉诉房屋。经贵院（2018）津0104民初677号民事判决书确认，原告与方惠芬签订的房屋买卖合同合法有效。但由于涉诉房屋在房管部门存在备案登记和抵押登记，导致原告无法办理产权证。由于被告建行南开支行与被告王桂苓、被告新发公司签订《楼宇按揭贷款合同书》，约定被告王桂苓用所购买的紫来花园Ｂ-2401号房屋做抵押向被告建行南开支行贷款，并在天津市南开区房地产管理局办理了备案登记和抵押登记。在贷款发放后，被告王桂苓与被告新发公司签订退房协议，约定退还王桂苓所购紫来花园Ｂ-2401号房屋，王桂苓不再享有房屋所有权，新发公司可另出租和销售，由新发公司负责向建行南开支行还款。但新发公司于2005年4月不再还款，建行南开分行遂向南开区法院提起诉讼，要求解除与王桂苓及新发公司签订的《楼宇按揭贷款合同书》，要求王桂苓偿还贷款本金和至实际还款日的利息及逾期罚息，要求对王桂苓抵押的天津市南开区紫来花园的房屋享有优先受偿权，要求新发公司对王桂苓的全部债务承担连带责任。南开区法院（2006）南民三初字第4582号民事判决书判决，解除建行南开支行与王桂苓、新发公司签订的《楼宇按揭贷款合同书》，王桂苓偿还建行南开支行贷款本金和至实际还款日的利息及逾期罚息，如王桂苓不能偿还，由新发公司赔偿建行南开支行剩余本金和至实际还款日的利息及逾期罚息。该判决已经发生法律效力。法院判决没有支持建行南开支行关于抵押房产优先受偿的诉请，且判决解除了被告之间签订的《楼宇按揭贷款合同书》，因此该贷款合同在南开区房管局所做的抵押登记应该予以撤销。但被告建行南开支行并没有撤销该登记，被告王桂苓在退房后也没有撤销其在南开区房管局所做的备案登记，致使原告不能办理产权证，故起诉。建行南开支行辩称，不同意原告将建行南开支行列为被告，建行南开支行在本案中应该为第三人。不同意原告对建行南开支行的诉讼请求。建行南开支行与被告王桂苓签订的借款合同和抵押合同均合法有效，并经南开法院(2006)南民三初字第4582号民事判决书判决，且该案现已经进入执行程序。王桂苓、新发公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告王桂苓、被告新发公司经本院合法传唤未到庭发表答辩及质证意见，视为二被告放弃其诉讼权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年11月20日，案外人方惠芬与被告新发公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定方惠芬购买被告新发公司建设开发的位于天津市南开区房屋（即本案涉诉房屋紫来花园2号楼2401号），价款为505000元。方惠芬向被告新发公司支付了全部购房款，被告新发公司向方惠芬交付了房屋。2008年4月22日，原告与方惠芬及中介机构天津市易呈不动产经纪有限公司签订了《房屋买卖（置换）合同》，方惠芬将紫来花园Ｂ座2401号房屋出售给原告，双方确认成交价格为800000元，原告向方惠芬支付了全部购房款，方惠芬向原告交付了涉诉房屋，原告自2008年6月起入住涉诉房屋至今。本院已生效的（2018）津0104民初677号民事判决书已对上述事实进行了认定，并判决确认原告与方惠芬及天津市易呈不动产经纪有限公司签订的紫来花园Ｂ座2401号（2-2401号）房屋《房屋买卖（置换）合同》合法有效。后原告在办理产权证发现，其购买的房屋已在南开区房管局进行了合同备案登记及抵押登记，造成原告无法办理产权证。遂成讼。另查，被告新发公司与被告王桂苓曾签订天津市商品房买卖合同，并在房管部门做了备案登记。2001年1月10日，被告建行南开支行与被告王桂苓签订《个人住房（抵押）借款合同》，约定，被告王桂苓购买位于天津市南开区的商品房（即本案涉诉房屋紫来花园2号楼2401号），向被告建行南开支行借款480000元，同时以上述房屋作为借款担保抵押物，并在天津市南开区房地产管理局办理了抵押登记。借款合同签订后，被告建行南开支行将借款给付被告新发公司。2001年3月20日，被告新发公司与被告王桂苓签订了退房协议，协议约定，王桂苓每月偿还的按揭贷款由新发公司负责偿还，王桂苓不再享有该房屋的所有权，新发公司可另行出租和销售，剩余按揭贷款全部由新发公司负责偿还，并负责通知建行南开支行，王桂苓不再承担与之相关的任何责任。但被告新发公司和被告王桂苓所签协议未经被告建行南开支行同意。被告新发公司又将该房屋另行售出，买受人为方惠芬。被告新发公司每月以被告王桂苓名义偿还借款，但自2005年4月起不再偿还，被告王桂苓也未能依约还款，被告建行南开支行曾于2006年将被告王桂苓及被告新发公司诉至本院。本院作出的（2006）南民三初字第4582号民事判决书对上述事实进行了认定，且认为，建行南开支行与王桂苓所签借款、抵押合同合法有效，王桂苓未依合同约定还款已构成违约，新发公司与王桂苓所签订的退房协议，将合同还款义务转给新发公司，未经建行南开支行同意，该债务转让对建行南开支行不具有约束力，王桂苓应按合同规定承担还款责任，新发公司将王桂苓抵押的房屋另行出售他人，且他人已实际取得居住，造成建行南开支行对抵押之房无法实现抵押权，新发公司应承担全部责任，遂判决解除建行南开支行与王桂苓签订的《个人住房（抵押）借款合同》；由王桂苓承担还款责任；若王桂苓不能偿还，由新发公司承担赔偿责任；驳回了建行南开支行的其他诉请。该判决已发生法律效力。经查，紫来花园B幢24层B1、紫来花园B座2401、紫来花园2号楼2401，均系同一套房屋。因通过其他方式无法向被告王桂苓、被告新发公司送达，故本院于2019年9月12日在《人民法院报》刊登公告，向被告王桂苓、被告新发公司送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，公告费用原告已垫付。本院认为，案外人方惠芬与被告新发公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，该合同真实合法有效。因案外人方惠芬又将涉诉房屋出售给原告，且原告与方惠芬签订的《房屋买卖（置换）合同》也已实际履行，并已经本院生效的法律文书确认合法有效。原告作为涉诉房屋的所有权人有权主张撤销影响其取得房屋所有权的备案登记及抵押登记。被告新发公司与被告王桂苓虽签订商品房买卖合同，但被告新发公司没有将涉诉房屋交付被告王桂苓占有使用，而是双方随后签订了退房协议，可以认定被告新发公司与被告王桂苓签订的商品房买卖合同已经终止，不再继续履行合同，故基于上述商品房买卖合同在房管部门对涉诉房屋所做的备案登记，没有事实和法律依据，应予撤销。本院生效判决虽认定被告建行南开支行与被告王桂苓所签抵押借款合同合法有效，但该判决解除了被告建行南开支行与被告王桂苓签订的《个人住房（抵押）借款合同》，并驳回了被告建行南开支行依法处置抵押房屋并享有优先受偿权的诉讼请求，而且判决被告王桂苓不能偿还借款本息由被告新发公司承担赔偿责任。依据上述生效判决，被告建行南开支行对涉诉房屋不再享有处置及优先受偿权，而是一般债权，且被告建行南开支行与被告王桂苓签订的《个人住房（抵押）借款合同》已经解除，故被告建行南开支行在涉诉房屋上设定的抵押权已不具备事实基础和法律依据，应予撤销。另，被告王桂苓、被告新发公司经公告送达开庭传票，现公告期已届满，被告王桂苓、被告新发公司仍未到庭参加诉讼，故依法缺席判决。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、撤销被告天津开发区新发房地产开发有限公司与被告王桂苓就坐落于天津市南开区房屋在房管部门的合同备案登记；二、撤销被告中国建设银行股份有限公司天津南开支行与被告王桂苓就坐落于天津市南开区房屋在房管部门的抵押登记。案件受理费80元，公告费560元，全部由被告天津开发区新发房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  马春红人民陪审员  翟景惠人民陪审员  郭胜利二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王 蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。