广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初21073号原告：佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****办事处金榜居委会新宁路1号10楼，统一社会信用代码：914***********748G。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：华敏，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：周李明，广东本务律师事务所律师。被告：广东慧聪家电城投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇广教社区*********************，统一社会信用代码：914********6716112。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：黄祝春，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：王绍山，北京君颜律师事务所律师。原告佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司诉被告广东慧聪家电城投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2019年11月28日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人华敏、周李明、被告的其委托诉讼代理人黄祝春、王绍山到庭参加了诉讼。在诉讼中，原、被告向本院递交书面申请，要求给予15天时间进行和解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付商品房的违约金428815.89元（按已交房款、日利率万分之五，自2017年1月1日起计至2018年6月27日，具体计算见附件）；2.判令被告向原告退回面积差异部分的房款11033.94元（具体计算见附件）；以上两项合计439849.83元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2015年6月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（编号：Y232340，以下简称“合同”），约定由原告购买被告位于顺德区北滘镇广教社区居民委员会广教路1号慧聪家电城2座104的商品房，商品房价格按套内建筑面积计算，为每平米44135.75元，总价款为1576529元，原告选择一次性付款方式，于2015年7月10日前付清全部房款1576529元整。合同第九条约定被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指己取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。合同第十二条约定商品房竣工验收合格后，被告应书面通知原告办理商品房交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……属非住宅的应参照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》另行提供质量保证书和使用说明书。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告依约于2015年7月8日支付全部房款，但被告直到2017年6月28日才首次书面通知原告办理涉案商铺的交付手续，比合同约定的交付时间晚了半年时间，并且在办理交付过程中，经原告多次要求，被告却一直未能依约向原告提供商铺的质量保证书和使用说明书。被告的行为已构成违约，原告有权据此拒绝收楼，被告应对其逾期交付商品房的行为承担违约责任。此外，涉案商铺的办理交接过程，经原告查验房屋，发现存在不少质量问题，如27间铺位未安装不锈钢钛金字门牌、存在地面有检修口，前述质量问题虽不会影响到使用的安全，但被告却一直以各种理由拒绝履行维修义务，违反了合同约定。原告为维护合权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、原告要求被告支付逾期交付商品房的违约金缺乏事实和法律依据。（一）案涉商铺于约定的交付期限（即2016年12月31日前）之前已经具备交付条件。《商品房买卖合同》第九条约定：甲方（即被告）应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。2015年12月22日，案涉商铺所在的慧聪家电城2座，经佛山市公安消防支队顺德大队验收合格，取得《建设工程消防验收意见书》。2016年8月24日，案涉商铺所在的慧聪家电城2座经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，所有验收单位出具意见均为“同意验收、合格”，这充分证明案涉商铺是符合商品房买卖合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房。2016年8月29日，案涉商铺所在的慧聪家电城2座办理了竣工验收备案手续，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，政府主管部门在该表上加盖了“佛山市顺德区建设工程竣工验收备案专用章”。（二）被告已经按合同约定多次通知原告办理商品房交付手续。《商品房买卖合同》第十二条“商品房的交接办法”约定，商品房竣工验收合格后，甲方（即被告）应当书面通知乙方（即原告）办理商品房交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；属非住宅的应参照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》另行提供质量保证书和使用说明书。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接。被告已经自2016年12月开始多次采用书面和口头方式通知原告办理商品房交付手续，原告在其给被告的《佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司关于尽快整改慧聪家电城收楼存在问题的函》中也确认自2016年12月起收到答辩人的收楼通知，并六次组织进行验收工作。（三）原告诉称被告多次拒绝向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》缺乏事实依据，且明显违背商业常识。为完成案涉商铺的交接，被告已经于2016年11月22日制作了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并在2016年12月的第一次验收时，连同《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一并出示给原告。原告诉称其多次要求被告向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，却遭拒绝的说法缺乏事实依据，且明显违背商业常识。慧聪家电城1座、2座的施工单位中国华西企业有限公司于签订《慧聪家电城工程施工总承包及总承包管理合同》时已经向被告出具了《房屋建筑工程质量保修书》。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是由被告按政府主管部门规定格式单方制作的文件，而不是由第三方机构制作和提供，这说明被告有随时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的能力和条件。向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并不会给被告带来额外的负担和费用；相反，出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》能促使双方尽快完成商铺交付手续。因此，被告完全没有拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的动机和理由。被告于2016年12月31日前已经向包括原告在内的慧聪家电城1座、2座的购房人出示和提供过《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，除原告外的其他购房者都依约接收了商铺。比如顺德区北滘镇人民政府下属的广东顺北集团有限公司就与答辩人如期办理了商铺交付手续，签署了《房屋交接书》，2座的其他业主也于2017年3月陆续取得商铺的不动产权证。被告绝无向其他业主提供却单单不向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的可能。如果被告真的未出示过《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，为什么原告在《佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司关于尽快整改慧聪家电城收楼存在问题的函》中不要求被告向其出示或提供。（四）原告补缴物业费的行为，应当被认定为其承认了104号商铺的交付之日为2016年12月31日。根据原告与佛山顺浙物业管理服务有限公司（以下简称：佛山顺浙物业）签订的《（前期）物业管理服务协议书》（以下简称：物业协议）第三条第二款的约定，“商品房达到竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳”。根据佛山顺浙物业于2018年1月10日向原告发送的《关于催收楼及消清缴物管费沟通函》，佛山顺浙物业要求原告依据交付使用、收楼日期，即2017年1月1日起补交至2018年1月的物业管理费，包括104号商铺在内，合计346541.62元。2018年1月18日，原告依据佛山顺浙物业的要求，补交了包括104号商铺在内的346541.62元，从2017年1月1日至2018年1月的全部物业管理费。根据物业协议中的约定，原告需要交纳物业费的起始时间是交付使用、收楼之日，如果原告不认可2017年1月1日是交付使用、收楼时间，原告应是拒付支付2017年1月1日起的物业管理费的。因此，原告补交物业管理费的行为，应当视为原告认可了104号商铺是于2016年12月31日交付使用的。佛山市人大常委会审议的《佛山市住宅物业管理条例（草案）》第七十九条规定：“物业交付之日起物业服务费用由业主承担”。因此，原告向佛山顺浙物业交纳2017年1月1日起的物业管理费的行为，应当认定原告认可了2016年12月31日为“物业交付之日”。二、逾期交付案涉商铺的责任在原告。原告起诉状中主张，“发现存在少量质量问题，如27间铺位未安装不锈钢铁金字门牌、存在地面有检修口，前述质量问题虽不会影响到使用的安全，但被告却一直以各种理由拒绝履行维修义务，违反了合同约定”。首先，被告对原告主张的所谓“质量问题”予以坚决、完全的否认。被告交付的商铺（含104号商铺）完全符合《商品房买卖合同》约定，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》也可以证明被告的交付商铺没有质量问题，而且慧聪家电城2座其他百套商铺的成功交付，也证明了慧聪家电城2座的商铺是没有质量问题的。其次，原告已经在起诉状中承认，这些所谓的“质量问题”是“少量”且“不会影响到使用的安全”，因此，这些所谓“质量问题”对104号的商铺交付没有任何影响；再次，退一万步讲，即使104号商铺存在所谓的“质量问题”，原告也可以先办理交付手续，再要求被告承担修复的责任。需要特别提请贵合议庭注意的是，原告在104号商铺办理完成《房地产权证》1年多之后才无理的提起诉讼，其动机亦是十分可疑的。三、退一万步即使要支付违约金，原告主张违约金起算日期是错误的。应按原告取得不动产权证前90日，即从2017月1月1日至2018年1月27日。原告主张违约金标准过高，被告认为应按照年利率3.75%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《验收记录表》，该表上没有经手人员的签名，也没有其他证据佐证该表的真实性，本院不予确认。2.原告提供的复函，复函的单位为佛山顺浙物业管理服务有限公司，真实合法，本院予以确认。3.被告提供的《房屋交接书》，该书有被告与案外人广东顺北集团有限公司的盖章确认，真实合法，本院对《房屋交接书》的真实性予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2015年6月30日，被告（合同称：出卖人、甲方）与原告（合同称：买受人，乙方）签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：Y232340)，约定乙方向甲方购买位于顺德区北滘镇广教社区居民委员会广教路1号慧聪家电城2座104的商品房，所购商品房的用途为商业、金融、信息，房屋总价款1576529元，付款方式为乙方于2015年7月10日前付清全部房款1576529元。合同中第九条“商品房交付期限”约定，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指己取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。第十条“甲方逾期交付商品房的违约责任”约定，逾期超过30天后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金。第十二条“商品房的交接办法”约定，商品房竣工验收合格后，甲方应当书面通知乙方办理商品房交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；属非住宅的应参照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》另行提供质量保证书和使用说明书。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接收，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同中《附件二》约定，装饰、设备标准：1.外墙：双层中空LOW-E玻璃幕墙；2.内墙：砂浆批荡；3.顶棚：砂浆批荡；4.地面：水泥砂浆地面；5.门窗：铝合金玻璃门；6.厨房：X；7.卫生间：X；8.阳台：X；9.电梯：品牌电梯；10.其他：供电、网络、固定电话提供指定接入点。双方签订上述合同后，原告依约向被告支付了全部购房款。2015年12月22日，佛山市公安消防支队顺德区大队就被告开发的“慧聪家电城”1座、2座楼出具了顺公消验字[2015]第0394号《建设工程消防验收意见书》。2016年8月29日，被告开发的“慧聪家电城”1座、2座楼取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年3月1日，被告向原告发出书面《通知书》，通知原告于2016年3月7日至2016年3月12日前来办理提前验房相关手续。2017年6月18日，被告向原告发出书面《收楼通知书》，内容：“……您所购买的物业已竣工验收合格，满足交付条件。我司已于2016年12月致电贵公司相关负责人员告知收楼事宜，但截至本函发送日，贵公司依然未派员办理手续，遂我司致函催促：请贵方持本通知派员到我司售楼中心（广东慧聪家电城博物馆一楼）办理商品房交接手续……。”原告收到上述通知后，认为其购买的全部商铺均未通过验收，遂拒绝办理收楼手续。2018年3月19日，原告向被告、佛山顺浙物业发出《佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司关于尽快整改慧聪家电城收楼存在问题的函》，内容：“根据贵司的收楼通知，我司分别于2016年12月，2017年3月、5月、7月，2018年1月、3月7日先后六次组织进行慧聪家电城物业验收工作，但全部商铺均未通过验收。为此，我司将存在问题的情况汇总如下:（一）27间铺位未安装不锈钢钛金字门牌；（二）27间商铺未提供消防验收证明文件、《建筑工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》及物业移交所需的其他相关资料；（三)其他铺位另行需整改的问题，具体详见下表：……2座104：面积62.73平方米，地面有检修口，影响地面铺贴。……”此后，因原告认为被告迟延交付商品房，遂向本院提起诉讼。庭审中，原告确认于2018年6月27日收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《消防验收备案证明》，并办理了涉案商品房的《不动产权证书》。被告在庭审中出具的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，显示填发日期为2016年11月22日。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：Y232340)，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件为“依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指己取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。”涉案房屋于2015年12月22日取得《建设工程消防验收意见书》，并于2016年8月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。上述事实表明，涉案房屋于合同约定交付日期即2016年12月31日前已办妥竣工验收手续。原告主张的涉案房屋存在“未安装不锈钢钛金字门牌”、“地面有检修口，影响地面铺贴”的问题不属于双方合同附件二中约定的“装饰和设备标准”，即原告主张房屋的存在问题不属于不符合双方约定的交房条件。因此，本院确认涉案房屋在2016年12月31日前符合合同约定的交付条件。原告认为不符合质量要求的主张，缺乏理据，本院不予采纳。原告于2018年3月19日出具的《佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司关于尽快整改慧聪家电城收楼存在问题的函》，证实被告于2016年12月31日前向原告发出收楼通知，且原告在收到通知后确实去被告处进行验收工作，但没有办理房屋收楼和交接手续；此后，原告也确认被告多次发出收楼通知，原告也分别于2017年3月、5月、7月和2018年1月、3月7日再次到被告处进行验收工作，但仍没有办理房屋收楼和交接手续。上述事实表明，被告在合同约定的交付日期即2016年12月31日前已履行通知原告办理收楼手续的义务，原告也确实收到通知并前往了被告处，因此应视为被告已在2016年12月31日前向原告发出收楼通知，且通知已到达原告，该通知形式为原告能准确知悉内容即不限于书面形式，故应认定被告已履行合同约定的通知义务，而不能将非书面方式的通知均视为构成违约，原告的该主张理由不充分，本院不予采纳。关于原告认为被告在原告验收房屋时没有出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料的认定及是否构成违约的问题。根据被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》足以证明涉案房屋属于经验收合格的房屋，且房屋内的装饰和设备标准符合《附件二》的约定标准。根据《商品房买卖合同》第十二条“商品房竣工验收合格后，甲方应当书面通知乙方办理商品房交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；属非住宅的应参照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》另行提供质量保证书和使用说明书。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接收，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”的约定，原告在收到收楼通知书去办理收楼手续时应签署房屋交接单，被告才向原告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关的证明文件，现原告收到收楼通知后只对房屋进行查验但一直未到被告处办理收楼手续，且被告当庭出示的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》也显示制作日期为2016年11月22日，原告提供的证据不足以证明被告在原告验收房屋时无法或逾期出示、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告据此认为被告未达到交付条件，理据不足，本院不予支持。综上所述，涉案房屋在合同约定的交付时间前已符合法律规定和合同约定的交付条件，被告已在合同约定的交付时间前履行通知原告办理收楼手续的义务，原告拒绝办理收楼手续的理由不属于合同约定有权拒绝的情形，故原告主张被告支付逾期交付商品房违约金的请求，缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3866.12元（原告佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司已预交3948.88元），应退回原告佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司82.76元，由原告佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司负担3866.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇一九年十二月十二日书记员  李嘉濠