福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初6099号 原告：福州永融物业有限责任公司第三分公司，住所地福州市晋安区鼓山镇东三环路100号远东丽景1#-2#连接体二层。统一社会信用代码：91350100593482964U。 负责人：王育生，总经理。 委托诉讼代理人：陈品，男。 被告：陈光钦，男，汉族，住福州市台江区，现住福州市晋安区。 原告福州永融物业有限责任公司第三分公司(以下简称永融物业公司)与被告陈光钦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永融物业公司的委托诉讼代理人陈品，被告陈光钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永融物业公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付自2015年2月1日起至2018年7月31日止的物业服务费2903元；2.按每月千分之五计算支付自2015年2月起至2019年6月30日止的逾期违约金468.29元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系晋安区鼓山镇XXX单元公共租赁房屋(建筑面积57.6㎡)的实际使用人，被告2015年入住该房屋时与原告签订了前期物业管理协议，协议约定物业管理费按建筑面积的1.2元/㎡·月、违约金按0.5%/月计算。但被告自2015年2月1日起至2018年7月31日累计42个月未交纳物业服务费，拖欠原告物业服务费2903元(57.6㎡×1.2元/㎡·月×42月)，原告多次催讨无果。根据合同约定被告应按每月千分之五计算支付自欠费之日起至2019年6月30日止的逾期违约金。请求支持原告的诉讼请求。 陈光钦辩称，其入住福州市晋安区XXX单元时缴纳了3个月的物业服务费，之后未再交纳物业服务费是由于其入住时房屋的下水管道不通、厨房的门关不紧，小区内环境卫生差，并且厨房外的采光天井积水无法疏通，其多次与原告交涉，均未得到解决，之后还是被告自行找人维修。小区内管理混乱，被告的孩子在小区内被流浪狗咬伤，原告也无法提供监控视频查明真相。被告为一楼住房，窗外时常有大货车停靠，影响了房屋的采光，且楼道里的照明灯坏了也未及时维修。综上，原告未按照物业服务合同的约定提供物业服务，无权收取物业服务费用。 原告围绕诉讼请求依法提交了其与被告签订的前期物业管理协议、交房通知书、收款收据为证。被告对原告提交的上述证据不持异议，本院据此认定事实如下： 2014年10月，被告与福州市国有房产经营有限公司订立租赁合同，承租了位于晋安区住房，房屋建筑面积为57.6㎡。原告系XX小区的物业服务企业，2014年10月29日，福州市国有房产经营有限公司发出交房通知书给原告，要求原告按规定收取物业服务费后，为被告办理交房手续，并实施物业管理。当日原被告签订了前期物业管理协议，协议约定：物业服务的内容包括1.房屋建筑物本体共用部分的维修、养护和管理，包括公共门厅、公共楼梯间、公共走廊通道等；2.对物业房屋共用设施设备的维护、养护、管理和运行管理服务，包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通信线路、公共照明设施、监控设施、消防设施、绿地、道路、路灯、污水（雨水）井等；3.对公共环境的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运等。协议同时约定，物业服务费自业主办理交房手续之日起向原告缴纳，业主或物业使用人应在每月20日至31日内履行缴纳物业服务费义务；高层住宅按建筑面积1.2元／㎡·月收取物业服务费；业主违反协议约定未按协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并自逾期之日起按欠费总额的千分五交纳违约金。协议订立后，被告即一次性交纳了三个月的物业服务费207元（57.6㎡×1.2元／㎡·月×3月），之后被告不再交纳物业服务费，截至2018年7月31日，累计拖欠物业服务费42个月计2903.04元（57.6㎡×1.2元／㎡·月×42月）。 诉讼中，被告提供了八张照片，主张原告未依合同约定履行物业服务的义务，存在卫生状况差、垃圾无人清扫、过道天井污水未清理、公共照明设施损坏、车辆随意停放等现象。原告则称，早期不同程度存在被告反映的情况，但后期原告已作整改。 本院认为：原被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律有关规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。被告作为小区的业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务。被告提供其女儿腿部受伤的照片及医疗机构的门诊病历、医疗费票据及用药清单、注射疫苗的相关医疗材料拟证明其女儿在小区内被犬咬伤，但原告否认该事实。被告提供的上述证据虽可证明其女儿被犬咬伤，但不能证明受伤地点在小区内，被告以此证明原告管理缺失，依据不足，本院不予采纳。但原告作为物业服务企业应当依合同约定尽最大努力为小区业主提供合同约定的物业服务，被告提供的小区垃圾未清扫、照明设施损坏、污水未疏通、车辆乱停放等照片可以证明原告未尽勤勉之义务，未依合同约定提供完善的物业服务，在小区公共环境的清洁卫生以及共用设施设备的维护、养护和管理方面均存在明显不足，损害了物业使用人的利益，本院酌情扣减30%的物业服务费，但对于物业服务企业在物业服务中存在的瑕疵，业主可以通过其他合法渠道维护自己的权益，不能以拒交物业服务费的方式来维权，故被告仍应根据合同履行情况支付70%的物业服务费，即2032.1元(2903.04元×70%)。考虑到被告拒交物业服务费，事出有因，并非无故拒交，故原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第六十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定,判决如下： 一、被告陈光钦应于本判决生效之日起十日内支付原告福州永融物业有限责任公司第三分公司物业服务费2032.1元； 二、驳回原告福州永融物业有限责任公司第三分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州永融物业有限责任公司第三分公司负担8元、被告陈光钦负担17元。 本判决为终审判决。 审判员  吴仕红 二〇一九年十二月十八日 书记员  黄静晶 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。