江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0403民初3135号原告：九江农村商业银行股份有限公司东门支行，住所地江西省九江市浔阳区浔阳东路45号，统一社会信用代码91360403MA35J3P75D。负责人：罗羲璞，该行行长。委托诉讼代理人：徐玉芳，九江农村商业银行股份有限公司律师。被告：江**，男，1978年7月29日出生，汉族。被告：九江市联信地产开发有限公司，住所地江西省九江市浔阳区庐山南路天强公寓B幢3004室，统一社会信用代码9136040079475417XC。法定代表人：王晓飞，总经理。委托诉讼代理人：代威，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604201310567124。委托诉讼代理人：胡恙，江西亚都律师事务所实习律师，实习证号36041904120029。原告九江农村商业银行股份有限公司东门支行（以下简称农商行东门支行）诉被告江**、九江市联信地产开发有限公司（以下简称联信地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农商行东门支行的委托诉讼代理人徐玉芳，被告联信地产的委托诉讼代理人代威、胡恙到庭参加了诉讼，被告江**经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农商行东门支行向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2.被告江**立即归还原告贷款本金1027598.41元及截止2019年4月21日的利息及罚息16713.55元，并按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的1.5倍支付自2019年4月22日起至借款还清之日止的逾期利息；3.判令被告联信地产对上述债务承担连带清偿责任；4.请求确认对被告联信地产的保证金账户11×××25的保证金享有优先受偿权；5.判令确认原告对被告江**提供位于九江市的抵押房产享有优先受偿权；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告江**因在被告联信地产购买九江市的商品房向原告申请个人一手住房贷款，双方于2017年5月16日签订《个人购房借款／担保合同》，双方就借款用途、金额、期限、利率、罚息、还款方式、担保等进行了约定。为担保上述债务，被告江**以其购买的房产作为借款抵押，被告联信地产提供全程连带责任保证担保。合同签订后，原告按约定向被告江**发放贷款，但被告自2019年1月起停止还款，原告多次催讨，被告仍不履行还本付息的合同义务，故提出上述诉讼请求。原告农商行东门支行为证明其诉讼请求，向法庭提交证据如下：1.原告的营业执照、被告企业信息、身份证复印件各1份，以证明原、被告的诉讼主体资格；2.《个人购房借款/担保合同》1份，以证明双方关于借款及担保的合同约定内容；3.借款凭证1份，以证明原告按约定向被告发放贷款108万元及凭证载明的借款期限、利率；4.被告还款账户的交易流水、收本收息明细各1份，以证明被告江**自2018年5月起停止还贷后被告联信地产代还部分按揭款，自2019年1月起停止还款。被告江**未作答辩，亦未向法庭提交证据。被告联信地产辩称，对原告在本案中主张的事实无异议，但应先就被告所购买的房产拍卖以偿还债务。被告联信地产未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月16日，被告江**为购买被告联信地产开发位于九江市的商品房向原告申请按揭贷款，双方签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告江**提供总额为108万元的按揭贷款；借款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；还款方式为按月等额本息；贷款利率为浮动利率，以中国人民银行公布的同期基准贷款利率为借款利率；逾期还款的，在贷款利率基础上加收50%罚息；以被告江**购买的商品房作为借款抵押担保；连续三个月或累计六次未按约定按时足额偿还贷款本息的，视为已发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，解除借款合同；被告联信地产对该借款提全程连带责任保证担保，保证期间为2年；约定保证人不按合同履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在贷款人所有账户中扣收相应款项用以清偿。同时，被告联信地产与原告签订协议，约定被告联信地产在原告处开立保证金账户，按办理按揭贷款金额的比例存入存款作为保证金。被告联信地产依据协议在原告处开立了账号11×××25的保证金账户。2017年5月16日，原告按约定向被告江**指定的账户发放贷款108万元，借款凭证中载明的借款期限为2017年5月16日起至2037年5月15日。被告自2018年5月开始逾期，被告联信地产代其还款至2018年12月，自2019年1月起未还款。截止2019年4月21日，被告江**尚欠原告借款本金1027598.41元、利息及罚息16713.55元。原告催讨未果，故诉诸本院。本院认为，被告江**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证和抗辩的权利，本院依据当事人提供的证据及庭审中陈述对本案事实依法予以认定。被告江**、联信地产与原告签订的《个人购房借款/担保合同》真实合法有效，对双方具有拘束力，双方皆应全面履行合同义务。被告江**未按照约定的期限分期返还借款属违约行为，应承担相应的违约责任，对于未归还的本金及利息，应继续偿还。双方约定逾期还款的罚息系对逾期利息的约定，符合法律规定，故原告要求返还借款并支付逾期利息的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告联信地产作为开发商对购房人办理按揭贷款提供全程连带责任保证担保，现原告在保证期间内要求被告联信地产承担连带保证责任，该诉请符合双方约定，故本院亦予以支持。被告联信地产根据与原告的协议按照贷款金额的比例向在原告处开立的保证金专用账户存入存款，且对该存款支取设定期限及条件，该种将金钱以保证金形式特定化后移交原告占有，系质押，原告据此要求对保证金专用账户内存款享有优先受偿权的诉讼请求，有事实和法律意见，本院亦予以支持。原告要求确认对被告江**提供的抵押房产享有优先受偿权，因该抵押未办理抵押登记，不具抵押效力，故本院不予支持。同理，对被告联信地产要求优先拍卖、变卖抵押房产清偿债务的答辩意见，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十三条、第四十一条、第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告九江农村商业银行股份有限公司东门支行与被告江**于2017年5月16日签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告江**于本判决生效之日起五日内向原告九江农村商业银行股份有限公司东门支行归还借款本金1027598.41元、截止2019年4月21日的利息及罚息16713.55元，并支付自2019年4月22日起至借款本金还清之日止的逾期利息（2019年8月20日前的利率按中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率的1.5倍计算；2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。三、被告九江市联信地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。四、原告九江农村商业银行股份有限公司东门支行对被告九江市联信地产开发有限公司在原告九江农村商业银行股份有限公司东门支行开立账号为11×××25的保证金账户内的存款享有优先受偿权。五、驳回原告九江农村商业银行股份有限公司东门支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14199元、保全申请费5000元，合计19199元，由被告江**、九江市联信地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  邹子路审判员  何 凡审判员  刘 柠二〇一九年十二月二十日书记员  姜 雯附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第六十三条本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。