广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初1931号原告（反诉被告）：宁婷，女，汉族，1989年3月6日出生，身份证住址四川省蓬安县，委托诉讼代理人：刘光明，XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文兵，XX律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市港百实业发展有限公司，统一社会信用代码914419000868293459。法定代表人：林世中，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊文君，XX律师事务所律师。原告宁婷与被告东莞市港百实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人徐文兵，被告东莞市港百实业发展有限公司委托诉讼代理人樊文君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2016年4月14日所签订的《商铺租赁合同书》；2、被告退还原告房屋租金、保证金等各项费用合计46180元，并赔偿利息损失6500元（利息自2016年4月15日起，按照中国人民银行同期贷款利率6%暂计算至起诉之日，实际利息应计算至被告付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更第1项诉讼请求为：确认《商铺租赁合同书》、《补充经营协议之二经营管理协议》、《补充协议之一保养协议》、《消防防火责任书》等协议无效。事实与理由:原被告于2016年4月14日签订《商铺租赁合同书》，合同约定被告将坐落于深圳宝安区福永白石厦大道188号彩虹缤纷城三层B366-B367号商铺出租于原告，经营女装。租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日。随后，原告向被告支付了46180元现金，其中：水电保证金2000元，3年保险费1200元，租赁保证金7155元，设备保证金7155元，养护费租金2385元，5月租金2385元，入场费23900元（未开收据）。被告的租赁场地到起诉之日，一直未交付给原告使用。原告也曾多次要求被告解除合同，返还上述各项费用，但被告却坚持不予退款。原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告方的合法权益。被告答辩并反诉称：1、商铺租赁合同书是双方真实的意思表示，原告无权单方解除，被告与原告2016年4月14日签订商铺租赁合同书、补充协议之一保养费协议、补充协议之二经营管理协议、消防防火责任书、商铺交付使用及装修时间规定、东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知书，约定由原告承租涉案房产三层B366、B367商铺，上述约定是双方真实意思表示，故原告依约无权单方解除合同。2、被告已于2016年5月将涉案商铺交付给原告使用，而其一直未依约进场营业，导致商铺一直处于空置状态，其在起诉状称港百公司一直未交付商铺，违背客观事实。事实上，租赁合同签订后，被告公司已使商铺和各项设施设备达到合同约定交付条件并于2016年5月交付原告使用，且一再通知原告进场装修并需按商场统一开业时间开业经营，但其一直未依据约定进场营业导致商铺无法另行出租，不存在未交付商铺的说法。3、原告未按时进场开业在前，无理由要求被告公司退款在后，原告单方解除合同已构成违约，无权要求被告退款及赔偿损失，反之应承担违约的责任，首先，原告在被告公司一再通知进场开始试营业的情况下拒绝开业，已构成严重违约，其次，根据商铺租赁合同书第4.3.3、第10.1、第13.2、补充协议之一第2条第一款、第2条第三款之三的约定，原告无权要求退还保证金，且应支付三个月的租金作为赔偿，同时鉴于其违约导致商铺无法另行出租且经多次催告拒不支付租金的客观事实，其应向被告支付合同约定租金及承担赔偿。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、原告支付租金166950元（自2016年6月1日起至2019年4月30日止）；2、原告支付赔偿款14310元；3.原告承担本案全部本诉、反诉费用。当庭原告变更第1项请求为：原告支付租金166950元（自2016年6月1日起至2019年4月30日止）及相应的利息（按照中国银行同期贷款利率自应付未付租金之日起计付至实际付清利息之日止）。针对被告的反诉，原告答辩称，1.涉案商铺未取得建设规划许可证，也未办理不动产权登记，属于违法建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，涉案合同应认定为无效，故被告的反诉没有事实及法律依据，请求法院驳回。2.被告商场并未按时开业，因为当时也未明确书面通知原告开业时间，原告并未实际使用涉案商铺，而且该涉案商铺是违法建筑，被告无权要求原告进行赔偿，也无权就其扩大损失要求原告承担赔偿责任，因为原告早已在被告商场未开业之前就向被告提出退款要求。本院经审理认定事实如下：2016年4月14日，原告与被告签订《商铺租赁合同书》，约定原告向被告承租深圳市福永白石厦大道188号彩虹缤纷城三层B336、337号商铺。原、被告双方同意计租面积为43.36平方米，作为原告经营女装使用。租赁期限从2016年5月1日起至2019年4月30日止，租金为每月2385元。原告应向被告交纳承租保证金7155元及每间水电费保证金1000元，两项合计9155元。空调使用费每月867元。同日，双方还签订《补充协议之一保养费协议》、《补充协议之二经营管理协议》，其中“保养费协议”约定原告2016年5月1日至2019年4月30日期间每月应向被告缴纳商铺设施、设备养护费及管理费共计2819元，并缴纳设施、设备保证金7155元。庭审中，原告主张被告一直未向其交付商铺，其曾多次要求被告解除合同并返还所缴费用，但被告一直不予退款，并提交了2016年8月10日其发送给被告的邮件，主题为退店申请，邮件内容为“我叫宁婷，在彩虹缤纷城3楼B366/367签了两个铺位，于2016.4.14和商场签，时间一晃过去半年了，由于我母亲生病急需用钱手术，本人已将母亲生病的详细资料交于商场刘骁杰，我已三番五次的招（找）商场，除了忽悠我们就是忽悠，此刻我万分焦急，本人强烈要求退还本人所教（交）的所有款项，并解除合约”，被告主张未收到该邮件，而且该邮件的内容也是原告因为自身原因单方要求中途退铺，并非其在起诉状及庭审中所主张的认为消防没有过关所以要求解除合同，故其无权要求退还其已支付的全部费用，并应当支付租金及利息、赔偿款。被告确认原告提交的收据的真实性，对原告提交的谈话录音及录音摘要三性均不予认可。经查，原告提交的由被告出具的六张收据分别载明款项金额及名目为：水电费保证金2000元、商铺三年保险费1200元，租赁保证金7155元、5月份养护费租金2385元、商铺设备保证金7155元、5月份租金2385元。又查，涉案商铺未取得房地产产权证书，原、被告均未能向本院提交建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料。以上事实，有《商铺租赁合同书》、《补充协议之一保养费协议》、《补充协议之二经营管理协议》、《消防、防火责任书》收据等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案场地未取得房地产产权证书，原、被告亦未能提交建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故双方签订的《租赁经营合同书》、《补充协议之一保养费协议》、《补充协议之二经营管理协议》、《消防防火责任书》均为无效合同。双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，原告应向被告返还涉案商铺，被告应退还原告收取的费用。庭审中，被告确认收取原告水电费保证金2000元、商铺三年保险费1200元，租赁保证金7155元、5月份养护费租金2385元、商铺设备保证金7155元，5月份租金2385元，被告理应退还收取的上述费用；另，原告主张被告还收取了进场费23900元，并提交谈话录音欲证明被告承认收取了该笔进场费23900元，但原告未能提交收款收据或相关转账记录相佐证，而且该录音证据为原告单方录制,参与谈话的对方人员身份不明确，在被告否认的情况下，本院对该录音证据不予确认。综上，被告应退还原告水电费保证金2000元、商铺三年保险费1200元，租赁保证金7155元、5月份养护费租金2385元、商铺设备保证金7155元、5月份租金2385元，上述款项共计22280元。被告要求原告支付三个月的租金14310元作为赔偿款，于法无据，本院不予支持。原告主张的罚息，没有依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付场地占用费。对此本院认为，涉案商铺因消防问题无法经营，原告并未实际使用该场地，被告要求原告按租金标准支付场地占用费显失公平。但被告确因涉案商铺长期空置遭受损失，对于该损失的产生，双方均有过错。被告作为出租方，对于租赁物是否取得合法建设手续及消防验收情况应具备更为严格的审慎注意义务，以保障租赁标的物符合约定用途，现被告因涉案商铺所在不动产未办理建设规划许可证且未办理消防许可，未能向原告交付符合约定使用用途的租赁物，应承担80%的责任。原告作为承租人明知其承租商铺用于经营，对租赁物业状况尤其是消防验收情况亦应予以审查，因此，原告对于其无法获得房屋占有使用利益，其自身亦有一定过错，应承担20%的责任。另外，原告已于2018年8月10日向被告发邮件提出解除合同，被告本应及时收回涉案商铺，以减少商铺空置造成的损失，但被告却没有及时收回商铺，而是任由商铺继续空置持续产生损失，故其对因此导致的损失扩大部分应自行承担责任，被告要求原告承担2016年8月10日之后的场地占用费，本院不予支持。综上，参照合同约定的2385元/月的租金标准，原告应向被告支付2016年5月1日至2016年8月10日的占有使用费1584.87元【（2385元/月×3个月＋2385元÷31天×10天）×20%】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告宁婷与被告东莞市港百实业发展有限公司于2016年4月14日签订的《商铺租赁合同书》、《补充协议之一保养费协议》、《补充协议之一经营管理协议》、《消防防火责任书》均无效；二、被告东莞市港百实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宁婷退还租赁保证金等款项合计22280元；三、原告宁婷应于本判决生效之日起十日内向被告东莞市港百实业发展有限公司支付占有使用费1584.87元；四、驳回原告宁婷的其他诉讼请求；五、驳回被告东莞市港百实业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案本诉受理费973元，反诉受理费1962.6元，由原告宁婷负担591.34元，被告东莞市港百实业发展有限公司负担2344.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 奚  少  君二〇一九年十二月三十一日书记员 李  桃  艳书记员 张里奕（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。