黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终3614号上诉人（原审被告）：黑龙江省联灏房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省讷河市西南街弘苑综合楼B栋0单元1层7号，统一社会信用代码：91230281078083133P。法定代表人：罗忠奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：田永忠，该公司项目经理。委托诉讼代理人：李玉明，黑龙江淞泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张旭峰，男，汉族，1972年2月11日出生，汉族，无职业，住讷河市。委托诉讼代理人：金中生，讷河市通江街道法律服务所法律工作者。原审第三人：泰来县鑫兴达房地产开发有限公司，住所地黑龙江省泰来县泰来镇先锋街1委，统一社会信用代码：9123022466902221XW。法定代表人：张险峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾大全，黑龙江顾大全律师事务所律师。原审第三人：安彦江，男，1979年12月14日出生，汉族，无职业，现羁押于齐齐哈尔监狱。上诉人黑龙江省联灏房地产开发有限公司（以下简称联灏公司）因与被上诉人张旭峰、原审第三人泰来县鑫兴达房地产开发有限公司（以下简称鑫兴达公司）、安彦江房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省讷河市人民法院（2019）黑0281民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联灏公司上诉请求：1.要求二审法院依法撤销讷河市人民法院（2019）黑0281民初51号民事判决，并驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.要求被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，理由是：第一、被上诉人主体有误，第一次起诉原告是王峙翰，有2017年1月12日王峙翰的起诉状为证，而这次原告是被上诉人张旭峰，同时安彦江在庭审中也证实所谓的楼房买卖是安彦江卖给了王峙翰和张旭峰。那这样的话原告是被上诉人张旭峰就应该有误。第二、上诉人与被上诉人所谓的楼房买卖、实际上是一种抵押行为，即上诉人将该部分楼房抵押给第三人安彦江。因为上诉人与安彦江之间有《工程承包合同》，同时该部分楼源是上诉人抵押给安彦江将来给付工人工资，但实际上安彦江没有用该部分楼源给工人开资，而是上诉人将这部分楼源收回，由上诉人给工人开的工资。同时安彦江也无权外卖该部分楼源。再有上诉人与安彦江至今还没有结算完毕。第三、被上诉人也没有向上诉人交付购楼款，所谓的买卖关系也不成立。综合以上，上诉人与被上诉人之间不存在楼房买卖合同关系上诉人也没有收到被上诉人购楼款，上诉人更不应该返还给被上诉人购楼款。望二审法院依法撤销讷河市人民法院(2019)黑0281民初51号民事判决，并驳回被上诉人的一审诉讼请求。张旭峰答辩称，1.房屋买卖主体为答辩人，而王峙翰为中间人，整体房屋买卖均为王峙翰经手。从答辩人提交的购楼票据可以看出答辩人为房屋购买人，因此本案不存在主体资格问题。2.从原审被答辩人提交的2016年5月21日签订的施工合同可以看出，被答辩人与第三人安彦江工程款结算方式为：用楼房顶抵，这与答辩人提交的购楼票据能够相互印证。在原审过程中被答辩人也承认：用楼房交付第三人安彦江，并将该楼房变现，用于赶进施工进度或购买施工所需材料。因此第三人安彦江有权对该楼房进行处置，在此基础上，被答辩人才与答辩人达成房屋买卖事实。3.被答辩人以结算工程款的方式将楼房交付安彦江，原告将购楼款给付安彦江，并由被答辩人出具购楼票据，事实上应视为被答辩人已收到答辩人的购楼款，双方买卖关系成立。综上，双方购楼事实存在，被答辩人未依约交付房屋，理应退换答辩人购房款。原审法院认定事实清楚、适用法律正确。答辩人恳请二审法院查清事实，驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。张旭峰向一审法院起诉请求：1.要求被告返还给原告购楼款893,760.00元，并以前款为基数，按月利息二分给付原告违约造成的利息损失，到实际返还购楼款为止；2.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月21日，联灏公司与第三人安彦江签订建筑工程施工合同，并约定联灏公司用楼房抵现金的方式拨付工程款（包括人工费、材料费等所有费用均以划拨楼房的形式支付）。联灏公司给第三人开楼，第三人安彦江找王峙翰帮忙卖楼，联灏公司给安彦江开出楼房为张旭峰名字，其中380,800.00元原告购买了讷河市二克浅镇中心校区B4号综合楼050501室、050601室，其中322,560.00元用于该小区B4号综合楼00012号车库、00018号车库二处，其中190,400.00元用于购买该小区B4H号综合楼020501室住宅楼，联灏公司法定代表人罗忠奎为张旭峰出具了收款收据并加盖联灏公司印章，且其中两张收款收据日期为2016年7月20日，一张为2016年9月24日。安彦江也将卖房款转给钢材商，用于购买工程建设原材料。2016年12月13日，被告与董奎、朱成家签订协议，双方就联灏公司开发的讷河市二克浅镇民乐小区建筑承包人安彦江拖欠工人工资达成协议，联灏公司开出12套网签楼房，上述楼房为联灏公司替安彦江支付了农民工工资。张旭峰要求联灏公司交付所购楼房，联灏公司拒绝，并已经把出卖给张旭峰的楼房出卖给他人，无法履行与张旭峰的合同，故张旭峰诉至法院。一审法院认为，联灏公司与第三人安彦江于2016年5月21日签订建筑工程施工合同，并约定联灏公司用楼房抵现金的方式拨付工程款（包括人工费、材料费等所有费用均以划拨楼房的形式支付）。张旭峰提供的被告公司出具的给张旭峰的三张收款收据，因所开出的是张旭峰名字的票据，张旭峰实际支付了购房款给第三人安彦江，第三人安彦江也将卖房款转给钢材商，用于工程的建设，符合了联灏公司与第三人安彦江签订的建筑工程施工合同的约定，即张旭峰与联灏公司已形成房屋买卖关系。其中两张收款收据日期为2016年7月20日，一张为2016年9月24日，三方协议签订的时间为2016年9月1日，证明了签订三方协议后，联灏公司认可安彦江将将房屋卖给张旭峰的事实。2016年12月13日，联灏公司与董奎、朱成家签订协议，双方就联灏公司开发的讷河市二克浅镇民乐小区建筑承包人安彦江拖欠工人工资达成协议，联灏公司开出12套网签楼房，上述楼房系联灏公司替第三人安彦江支付了农民工工资，应与安彦江进行结算，不能就此否认联灏公司与张旭峰之间依建筑工程施工合同而形成的房屋买卖事实。该工程的工程量与工程施工费尚未结算，应由联灏公司与安彦江进行结算，即使已完成的工程量尚未结算，但联灏公司自认对现有工程造价285万，已经完成200多万的工程，已经超出张旭峰请求的房屋价款893,760.00元。综上，张旭峰请求联灏公司返还给张旭峰购楼款893,760.00元的诉讼请求予以支持。因双方未约定利息，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自张旭峰起诉之日起计算。第三人泰来县鑫兴达房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：黑龙江省联灏房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告购楼款893,760.00元，并以上述款项为基数，自2018年1月9日起，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，计算至实际返还全部购楼款之日止。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,738.00元，由黑龙江省联灏房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。张旭峰提供了与王秀娟的结婚证复印件、中国农业银行交易明细，证明张旭峰已经将购楼款交付给安彦江妻子赵艳玲和转给齐齐哈尔的建材商韩雪娇了，共计是25万元，是安彦江让转的，其余房款给付的是现金。上诉人对张旭峰提供的证据的质证意见为：对结婚证复印件有异议，正常应当是讷河民政局盖章，结婚证复印件上是黑龙江省民政厅盖章，不能证实王秀娟与张旭峰是夫妻关系；对两份农业银行业务凭证真实性无异议，关联性和证明问题有异议，因为交易双方包含王秀娟、韩雪娇、王峙翰、赵艳玲军不是本案当事人，王峙翰与本案有关系，况且金额仅为25万，也不是一审判决的80多万。上诉人提供了2017年1月12日王峙翰作为原告起诉张旭峰和上诉人的起诉状，证明与本次起诉是重复的；2017年1月23日讷河市人民法院给上诉人下的应诉通知书，王峙翰是原告，张旭峰是被告，上诉人为第三人，证明问题也是重复的；2016年10月23日上诉人与董奎、朱成宇（原审写为家）签订的协议书，证明上诉人为安彦江垫付人工费140万元，说明已经给安彦江垫付人工费。被上诉人对该证据的质证意见为：起诉状和应诉通知书与本案没有关联性，因为王峙翰不具有诉讼主体资格才予以撤诉，不能证实上诉人的观点；2016年10月23日的协议书不能对抗上诉人与被上诉人的买卖合同，该证据说明上诉人预售房屋变现用于偿还人工费、建筑拖欠相关费用的事实，被上诉人正是基于该基础上才购买的房屋。另查明，在一审庭审中，第三人安彦江承认将联灏公司拨付的楼房卖给了张旭峰，将卖楼款转给了钢材商。在2016年9月1日，联灏公司与安彦江、董奎、朱成宇三方签订了一个协议，约定工程主体在9月15日前交工，如不能按时交工，追回所开给乙方（安彦江）多余楼源。本院认为，本案争议的主要问题是张旭峰与联灏公司之间是否存在房屋买卖关系。本案中，安彦江与联灏公司之间属于建筑工程施工合同关系，双方在合同中约定拨付工程款的方式为用楼房抵现金的方式。张旭峰提供的收款收据，系联灏公司出具，且在联灏公司与安彦江、董奎、朱成宇于2016年9月1日签订三方协议后，联灏公司于2016年9月24日又为张旭峰出具一张购楼收据，证明联灏公司认可安彦江将房屋卖给张旭峰的事实，并没有将安彦江卖给张旭峰的楼源收回，故张旭峰与联灏公司已经形成房屋买卖关系。因联灏公司拨付给安彦江的楼房属于拨付工程款，现联灏公司将拨付给安彦江的楼房出售，张旭峰要求联灏公司按照购楼收据上写明的金额返还购楼款，应予以支持。联灏公司主张已经将拨付给安彦江的楼房收回，但联灏公司与安彦江之间的工程款没有结清，联灏公司应当与安彦江进行结算，不能以此否认张旭峰与联灏公司之间依据联灏公司和安彦江签订的建筑工程施工合同而形成的房屋买卖事实，一审法院判决联灏公司发回张旭峰购房款及利息，并无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，黑龙江省联灏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,738.00元，由黑龙江省联灏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董春良审判员  李立新审判员  王红娜二〇一九年十二月三十日书记员  杨 洋