海南省东方市人民法院   民事判决书   （2019）琼9007民初3182号   1   海南省东方市人民法院   民事判决书   （2019）琼9007民初3182号   原告：常某，女，1968年5月7日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，住海南省东方市.碧海云天”第H6栋6层605号房。   委托诉讼代理人：代某，海南权直律师事务所律师。   被告：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。统一社会信用代码：91469007676081760N。   法定代表人：林某，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：黄某，该公司法务助理。   委托诉讼代理人：陈某，该公司法务助理。   原告常某与被告东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告常某的委托诉讼代理人代某，被告广华公司的委托诉讼代理人黄某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告常某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金48642元；2、判令被告将位于东方市××镇西侧“东方.碧海云天”第H6栋6层605号房屋的《不动产权证书》办理到原告名下；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计为2481.5元（248150×1%)；4、本案的诉讼费由被告承担。   事实和理由：被告于2012年12月11日与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告以248150元购买由被告开发建设位于东方市××镇西侧“东方.碧海云天”第H6栋6层605号房。原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款。按照合同约定，被告本应在2014年11月30日前将经相关政府部门验收合格的房屋交付买受人原告使用，但被告并未能按约向原告交付验收合格的房屋，直到2016年11月25日才将至今尚未通过验收的房屋交付给原告使用，被告逾期交房共计726天，被告的行为违反购房合同第八条约定，构成违约。原告结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，要求被告支付逾期交房的违约金按日万分之二点七计算，违约金共计为48642元（248150×0.00027×726）。   另外，根据合同第十五条约定，如因被告的责任，被告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款的1%向原告支付违约金。应按照合同的约定，被告应向原告支付违约金。被告本应在2017年11月25日前为原告办理不动产权登记证，但至今仍未履行办证义务，已构成违约，应按照合同的约定，被告应向原告支付违约金2324.16元（232416元×1%）。综上所述，为维护自身合法权益，故提起诉讼。   被告广华公司辩称，一、原告未按期支付购房款，被告有权延期交房，故被告不应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，原告应于2014年11月30日交房前，支付总房款100%及如遇到原告未按约定向出卖人支付购房款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实际以延期。原告直到2016年11月25日才支付最后一笔购房款，在原告付清购房款的当日被告就将涉案房屋交付给原告，因此原告主张被告逾期交房没有事实根据。二、原告主张的部分逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，依法应予以驳回。根据法律规定及合同约定，原告在被告逾期交房之日起就应当知道其权利受到侵害，则诉讼时效的起算时间应当是2014年11月30日。而原告主张按日计算逾期交房违约金，则每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效。故原告主张的逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自原告向法院起诉之日（2019年8月7日）起向前推算三年，即原告诉请的逾期交房违约金中，由于2014年11月30日至2016年8月6日期间的逾期交房违约金已经超过三年诉讼时效，则该部分违约金的诉讼请求依法应予以驳回。三、原告主张的违约金过高，且计算错误。1、原告主张“结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，要求被告逾期交房的违约金按日万分之二点七计算”，既不合法也不合理。另根据同时期中国人民银行公布的贷款年利率来看，同期贷款利率为4.35%，而按日万分之二点七计算违约金的年利率高达9.85%，依法应予以减少。2、原告计算逾期交房违约金的终止时间错误。被告早在2016年11月25日前已经通知原告收房，原告怠于收房才导致时间延迟，并且涉案房屋所在的H6栋楼早在2015年9月时已经有其他买受人办理收房手续。故原告主张以2016年11月25日作为计算逾期交房违约金的终止时间是错误的。四、由于海南省新政策的改变及实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证除了被告需具备的条件及材料外，还需要原告配合并提供相应的材料，目前原告也未向法院提交其已经交纳各项应交纳的契税等材料，故原告主张被告立即为其办理不动产登记证，依法应不予支持。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号为FA.0000406）、《收款收据》、《分户验收交房流程表》来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人的陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：原被告双方于2012年12月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号FA.0000406）。该合同约定原告购买由被告开发建设位于东方市××镇房，房屋总价款为248150元,付款方式为分期付款，原告于2012年12月11日签订合同并支付总房款30%，为74445元；于2013年9月30日交房前（达封顶时）支付至总房款90%，为223335元；于2014年11月30日交房前（达交房时）支付总房款100%，为248150元。被告应于2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房具备经验收合格条件起三十天内向原告交付。合同中对被告逾期交房超过360日时，原告解除合同的情形进行了约定，但是对逾期交房超过360日时，不解除合同的情况没有进行约定。被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。双方同时签订《附件四：合同补充协议》，约定买卖双方所有通知均以书面为准，并在被告通知的期限内签订面积差异确认文件及提供办证所需资料。   另查明，原告于2012年12月9日向被告支付涉案房屋购房款20000元；汤瑞清代替原告于2012年12月9日向被告支付涉案房屋购房款10000元；原告于2012年12月11日向被告支付涉案房屋购房款123250元；汤瑞清代替原告于2012年12月11日向被告支付涉案房屋购房款68675元；原告于2014年11月24日向被告支付涉案房屋购房款1410元；截止至合同约定交房日（2014年11月30日），原告共支付购房款223335元。2016年11月25日原告付清最后一笔房款为24815元，并于当日签署《分户验收交房流程表》办理入住。截止开庭辩论终结时，被告未提交涉案房屋验收合格的材料，亦未办理涉案房屋的不动产权证。   本院认为，本案的争议焦点为：1、原告要求被告支付逾期交房违约金是否部分已过诉讼时效；2、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金及标准；3、被告是否应当为原告办理不动产权证书。4、被告是否应向原告支付逾期办证违约金及标准。   一、原告要求被告支付逾期交房违约金是否部分已过诉讼时效。《商品房买卖合同》约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法总则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。本案中，被告交付房屋给原告使用时，房屋尚未验收合格，被告违反了商品房买卖合同中，关于房屋交付条件的约定，原告在明知该房尚未验收合格的情况下，仍同意收房使用，诉讼时效期间应从房屋交付使用之日2016年11月25起算，至原告起诉之日止，并未超过法定三年的时效期间，故被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。   二、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金及标准。首先，根据原告与被告签订的商品房买卖合同约定，原告在涉案房屋达到封顶时支付第二笔购房款，在达到交房条件时支付最后一笔购房款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。广华公司未能提供证据证实涉案商品房何时封顶、何时验收合格以及是否在合同约定的时间内封顶及验收合格，本院视为广华公司未在合同约定的时间内达到封顶及验收合格的条件，即视为广华公司在2016年11月25日实际交房前交房条件未成就，未能按约定时间交房。又根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”广华公司违约在前，原告行使不安抗辩权，未在合同约定的时间付清购房款是因广华公司逾期交房所致，并无过错，不构成违约。相反，广华公司至2016年11月25日才交房，其逾期交房的行为构成违约，且原告的主张未超过法定的诉讼时效，故原告要求被告支付逾期交房违约金有事实根据和法律依据，本院予以支持。其次，关于计付标准，虽然合同中对超过360日未交付房屋使用，原告愿意继续履行合同的情况下，违约金应如何计付的问题没有约定。但是违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。被告逾期交房影响了原告对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，其损失应如何认定，因双方均未提交证据证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。本院根据双方合同的履行情况，被告的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七的标准计算较为合理，逾期天数应从合同约定的交房之日的第二天起计算至实际交房之日的前一天止（2014年12月1日至2016年11月24日）共724天。因原告在合同约定的交房之日前交付购房款共计223335元，故被告应承担的逾期交房违约金为43657.53元（223335元×0.00027×724天），对于原告主张超过的部分，本院不予支持。   三、被告是否应当为原告办理不动产权证书。原告与广华公司在商品房买卖合同中约定，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但广华公司未提交证据证明其依约履行，故广华公司的行为构成违约。原告未行使约定的合同解除权而是要求被告继续履行合同，广华公司应遵守诚实信用原则继续履行合同。由于涉案商品房未验收通过，不符合办理不动产权证的情形。故原告的该项主张，本院不予支持。广华公司应待涉案房屋具备办证的条件后，及时将办理房屋产权证所需的材料提交给不动产登记机关为原告办理产权登记证书。   四、被告是否应向原告支付逾期办证违约金及标准。原告与广华公司在《商品房买卖合同》中约定，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。广华公司在约定时间内未履行该义务，致使原告至今未取得房地产权属证书，已构成违约。根据双方合同约定，被告应向原告支付已付房价款的1%的违约金，即原告请求被告向其支付逾期办证的违约金2481.5元于法有据，本院予以照准。原告的该项诉求有事实根据及法律依据，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常某支付逾期交房的违约金43657.53元。   二、被告东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常某支付逾期办证的违约金2481.5元。   三、驳回原告常某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1078元（原告已预交），由原告常某负担155元，被告东方广华实业有限公司负担923元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判长 高筱妤   审判员 程亚奇   人民陪审员 周平弟      二〇一九年十二月二十四日   书记员 陈嘉颖   附：适用本案的法律条文内容   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   窗体顶端   第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;   (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;   (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。