四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8832号 原告：冯剑涛，男，1991年3月26日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：张静，四川德卓律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：杨春燕，四川德卓律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：成都旭和瑞房地产开发有限公司。住所地：成都高新区天府大道北段1700号3栋2单元12层1209号。 法定代表人：范乃贵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周勇峰，男，系该公司员工，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：杨军，女，系该公司员工，特别授权代理人。 原告冯剑涛与被告成都旭和瑞房地产开发有限公司（以下简称旭和瑞公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯剑涛的委托诉讼代理人张静、杨春燕、被告旭和瑞公司的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯剑涛向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金（违约金以1061925元为基数，自2018年6月2日起按照日万分之二的标准计算至被告实际交房之日止，暂算至2018年12月1日，计38654.07元）；2、被告向原告支付延期交房违约金（违约金以159000元为基数，自2019年1月1日起按照日万分之二的标准计算至被告实际交房之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2016年5月7日与被告旭和瑞公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《附件》，购买被告位于成都市高新区房屋，于2018年10月18日与被告旭和瑞公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《附件》，购买被告位于成都市高新区车位。根据双方签订的该两份《商品房买卖合同》第十八条规定，被告应于2018年6月1日前向原告交付上述房产和车位。合同签订后原告按合同约定向被告支付了房款，该房屋的总价款为1061925元，车位总价款为159000元。2018年6月1日，因上述房屋和车位未达到合同约定的交付条件，被告未如约向原告交付房产和车位，至今，上述房产和车位仍然未达到交付条件，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告旭和瑞公司辩称，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定原告购买被告开发建设的旭和•蓝花楹花园房屋一套，后原告与四川城晟建筑工程有限公司于签订合同当日签署《局部改造工程施工合同》约定由城晟公司为其购买的房屋提供局部改造，被告已按约在合同约定在交付期满前达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可按时进行交付。但因原告委托城晟公司对其购买的房屋进行改造，城晟公司于2018年4月28日向整个蓝花楹业主寄发《关于城晟公司在答辩人达到交付条件后才进场进行改造的函件》。被告在取得《竣工验收合格证明》后，城晟公司进场进行改造，与被告无关，被告按照规划条件进行合法合规建设，并按时达到合同约定的交付条件。因改造单位原因导致改造单位延期改造完成，应当由城晟公司向客户承担违约责任，不应由被告承担，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2016年5月7日，冯剑涛（买受人）与旭和瑞公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：冯剑涛购买旭和瑞公司开发的旭和蓝花楹花园2幢2单元13层1302号，所购商品房总价款1061925元。合同第十五条约定：商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；3、第1项约定的“建设工程竣工验收合格证明”指勘察、设计、施工、监理、甲方共同盖章的《竣工验收报告》。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条约定：该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）基础设施设备：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全并与城镇公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）：1、规划的绿地率：2018年6月1日达到使用条件；2、规划的非市政道路：2018年6月1日达到使用条件；3、规划的车位、车库：2018年6月1日达到使用条件；4、规划的物业服务用房：2018年6月1日达到使用条件；5、配置的电梯、消防、安防等设备设施：2018年6月1日达到使用条件；关于本项目基础设施设备和相关公共设施的具体约定，见附件五。附件五：关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定：住宅楼内水、电、气计量装置实行专有部分一户一贸易结算表，共有部分独立结算表；绿化、景观设置：规划设计了绿化和景观；按规划配建的公共配套设施：全民健身场所。合同第十七条约定：基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任：（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买受人允许出卖人在180个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自180个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金。买受人不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任。（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买受人允许出卖人在180个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自180个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金。买受人同意不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任。第十八条约定：（一）出卖人在2018年6月1日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、法律政策变动的限制。……（五）修复，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十九条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、（1）逾期在60日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十条约定：发现除了地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。出卖人按合同第十八条（五）款约定及对应补充协议约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再行赔偿；如超过约定期限仍未完成的，出卖人按照10元每天的标准赔偿买受人损失，并继续修复、更换、修理，但出卖人不承担逾期交付的违约责任。 同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定出卖人交付的房屋为未进行装修的清水房。房屋交付手续：（1）出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，通知买受人收房，通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证地址为送达地址。……（3）买受人或者其代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为90日），出卖人修复后可通过电话或书面方式通知买受人，买受人应当及时验房，若买受人在出卖人通知后5日内不来验房的，视为修复合格，出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任。（4）买受人接收房屋钥匙即为接收房屋，但本合同另有约定除外；（5）如买受人未在约定的时间内办理完毕交付验收手续，合同中约定的交房日，视为出卖人的交付日，出卖人不再另行通知买受人办理任何验收和交接，该房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该视为交付日起由买受人承担，房屋保修期自该视为交付日起算。（6）如房屋经整改的，合同中约定的交房日，视为出卖人的交付日，该房屋的毁损、灭失风险、物业管理费自该视为交付日起由买受人承担，房屋保修期自该视为交付日起算。如果出现合同十八条第（五）款“修复”项下出现的地基基础和主体结构之外的其他质量问题，由出卖人承担修复义务，但买受人确认，出卖人不因此承担逾期交房的违约责任。第十八条约定，双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、中国邮政邮寄信件、快递信件或手递材料。第十九条约定，由于本项目同批次房屋可能将分不同时间交付，买受人接房后，在装修、使用房屋时，应当尽充分的注意义务，避免对房屋所在楼幢及小区公共区域造成损坏。本项目内存在部分房屋买受人委托第三方对户内进行改造的情况，双方确认，出卖人无义务自行或组织第三方对买受人所购房屋进行户内改造，仅需按照合同及其附件的约定条件向买受人交付房屋即可，买受人不会因此向出卖人追究任何法律或经济赔偿责任。 冯剑涛（甲方）与案外人四川城晟建筑工程有限公司（乙方）签订《局部改造工程施工合同》，约定甲方委托乙方对本商品房进行局部改造施工，乙方应自行决定并与商品房开发建设单位协调本次改造工程的具体进场时间，无需再通知或征得甲方同意。乙方应于2018年4月30日前完成本合同约定的全部改造工程内容。本改造工程总价款为人民币30000元。案外人四川城晟建筑工程有限公司出具收到冯剑涛30000元改造费的收据。 2018年10月18日，冯剑涛（买受人）与旭和瑞公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》［合同编号：地下室-（-2）-658］，约定：冯剑涛购买旭和瑞公司开发的旭和蓝花楹花园地下室-2层658号车位，所购商品房总价款159000元。商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；3、第1项约定的“建设工程竣工验收合格证明”包括勘察、设计、施工、监理、出卖人共同盖章的《竣工验收报告》、《规划验收合格证》。出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、法律政策变动的限制。除不可抗力外，出卖人未按照第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、（1）逾期在60日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议（车位）》，约定：关于地下车位交付的特别约定：出卖人交付的车位为未进行装修。车位交付手续：（1）出卖人在车位达到合同约定的交付使用条件后，通知买受人收房，通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证地址为送达地址。（2）买受人或者其代理人在查验车位时，如发现存在质量问题需进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该车位进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为90日），出卖人修复后可通过电话或书面方式通知买受人，买受人应当及时查验，若买受人在出卖人通知后5日内不来查验的，视为修复合格，出卖人对车位进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任。如果出现商品房买卖合同第十八条第（五）款“修复”项下出现的地基基础和主体结构之外的其他质量问题，由出卖人承担修复义务，但买受人确认，出卖人不因此承担逾期交房的违约责任。双方一致确认，因标的物是车位，故《商品房买卖合同》第十六条第一款不适用，对双方无约束力。买卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以特快专递或挂号信的形式通知相对人。 合同签订后，冯剑涛向旭和瑞公司支付了合同约定全部购房款1061925元、车位款159000元。 旭和瑞公司于2018年4月30日取得面积实测报告，于2018年5月15日取得竣工验收报告，2018年6月11日规划验收合格，2018年5月，旭和瑞公司出具《蓝花楹小区住宅建筑质量保证书》、《蓝花楹小区住宅使用说明书》。 2018年10月18日，旭和瑞公司向冯剑涛发出《蓝花楹花园（住宅）入伙邀请书》，载明：您所购买位于成都市高新区的房屋已符合合同约定的交付条件，请您于2018年11月30日至2018年12月4日前往交房现场办理房屋集中交付手续。冯剑涛收到通知后到案涉房产处查验，认为案涉房屋存在小区内未施工完成、房屋存在很多缺陷，包括漏水或者房屋不平、开裂等、小区内摄像头、消防栓均未安装，大门未修、单元门也未安装、小区门禁也未安装，电梯存在安全隐患，不符合实际使用条件和交付条件，故没有收房，后冯剑涛于2018年12月15日收房。对案涉车位，旭和瑞公司辩称在通知收房当天口头通知交付车位，冯剑涛不予认可。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《四川省商品房买卖合同（预售）》［合同编号：地下室-（-2）-658］、《商品房买卖合同补充协议（车位）》、《局部改造工程施工合同》、收据、竣工验收报告、建设工程规划核实意见书、房屋建筑面积测绘成果报告、《蓝花楹小区住宅建筑质量保证书》、《蓝花楹小区住宅使用说明书》、《蓝花楹花园（住宅）入伙邀请书》等证据予以证明。 本院认为，冯剑涛与旭和瑞公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 对于冯剑涛主张旭和瑞公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，对逾期交付房屋的违约金，双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的交房的时间为2018年6月1日前，旭和瑞公司未于2018年6月1日前向冯剑涛交房，应按合同约定承担逾期交房违约责任，旭和瑞公司通知冯剑涛于2018年11月30日至2018年12月4日收房，旭和瑞公司通知收房之日2018年11月30日，案涉房屋已取得竣工验收报告、面积实测报告、《蓝花楹小区住宅建筑质量保证书》、《蓝花楹小区住宅使用说明书》，已满足合同约定的交付条件，冯剑涛可自行前往收房，之后旭和瑞公司不存在向冯剑涛逾期交房的违约行为问题，冯剑涛延迟收房，对此旭和瑞公司无需再继续承担逾期交房的违约责任，故旭和瑞公司应承担的逾期交房的违约金从2018年6月2日起每日按合同约定的已付房价款1061925元的万分之二计算至2018年11月30日，共计38654.07元。对冯剑涛主张在通知收房期间，案涉房屋小区内未施工完成、房屋存在很多缺陷，包括漏水或者房屋不平、开裂等、小区内摄像头、消防栓均未安装，大门未修、单元门也未安装、小区门禁也未安装，电梯存在安全隐患，不符合实际使用条件和交付条件，逾期交房违约金应计算至实际收房之日止。旭和瑞公司辩称通知收房时，小区的摄像头安了一些，消防栓有安装，取得了消防验收合格证，大门、单元门也安装了，小区的入户门禁还没有完善，小区公共设施都完成了，取得了规划核实意见书，对房屋有存在的缺陷进行了整改。本院认为，旭和瑞公司通知冯剑涛于2018年11月30日至2018年12月4日收房，案涉房屋已取得房屋面积实测报告、竣工验收报告、《蓝花楹小区住宅建筑质量保证书》、《蓝花楹小区住宅使用说明书》，已满足合同约定的交付条件，双方在合同中明确约定案涉房屋公共服务及其他配套设施的交付使用条件以建设工程规划许可为准，案涉房屋的公共服务及其他配套设施包括配置的电梯、消防、安防等已经规划验收合格，具备基本的房屋使用条件，案涉小区存在分期建设交付的情况，但并不影响案涉房屋及相关公共配套设施等的使用，原告述称的公共设施特别是安全设施没有到位、小区内摄像头、大门未修、单元门也未安装、小区门禁也未安装等，按合同约定属于旭和瑞公司对相关公共设施整改范围，双方在合同中约定出卖人实施整改，买受人不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任。对原告述称的房屋存在缺陷，原告未提供证据证明，且双方在合同中约定除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人进行修复，双方在补充协议中约定出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任，故对冯剑涛主张逾期交房违约金计算至实际收房之日止，本院不予支持。 对冯剑涛主张逾期交付车位违约金的诉讼请求，旭和瑞公司辩称在通知收房当天口头通知交付车位，冯剑涛不予认可，本院认为，原、被告双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的交付车位的时间为2018年12月31日前，双方签订《商品房买卖合同补充协议（车位）》明确约定，出卖人在车位达到合同约定的交付使用条件后，通知买受人收房：通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证地址为送达地址。旭和瑞公司辩称口头通知并不符合合同约定的通知方式，其未提供证据证明对案涉车位进行了交付，故对旭和瑞公司辩称已交付车位的辩解意见，本院不予采纳，旭和瑞公司未按合同约定于2018年12月31日前向冯剑涛交付车位，应按合同约定向冯剑涛支付自2019年1月1日起每日按已付车位款的万分之二计算至实际交付之日止的违约金。 对旭和瑞公司辩称逾期交房属于原告与案外人四川城晟建筑工程有限公司签订改造合同造成的，与被告无关，本院认为，双方在合同补充协议中约定“本项目内存在部分房屋买受人委托第三方对户内进行改造的情况，双方确认，出卖人无义务自行或组织第三方对买受人所购房屋进行户内改造，仅需按照合同及其附件的约定条件向买受人交付房屋即可，买受人不会因此向出卖人追究任何法律或经济赔偿责任”。故案涉房屋存在改造的情况下，旭和瑞公司仍需按照合同及其附件的约定条件向买受人交付房屋，旭和瑞公司逾期交房，应当向冯剑涛承担违约责任，与案外人四川城晟建筑工程有限公司对案涉房屋的改造并无关联，故对旭和瑞公司的该辩解意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、成都旭和瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向冯剑涛支付逾期交房违约金38654.07元； 二、成都旭和瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向冯剑涛支付逾期交付车位违约金（违约金的计算方法为：以159000元为基数自2019年1月1日起以每日万分之二的标准计算至实际交付之日止）； 三、驳回冯剑涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费383元，由成都旭和瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇一九年十二月二十六日 书记员  韩金利