包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初1647号原告：保利（包头）物业服务有限公司。法定代表人：彭某，董事长。委托诉讼代理人：翟某，内蒙古金矢律师事务所律师。委托诉讼代理人：武龙，内蒙古金矢律师事务所律师。被告：曹刚，男，1988年7月11日出生，个体工商户，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：郑某，内蒙古扬阳律师事务所律师。原告保某与被告曹某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保某的委托诉讼代理人武龙、被告曹某的委托诉讼代理人郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保某向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2013年1月1日到2015年12月31日及2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费7504元；2.被告支付原告截止2019年2月28日的违约金18459.84元（计算标准：年度欠费金额×2‰×违约天数）；3.被告支付原告自2019年3月1日至实际履行完毕拖欠物业服务费之日止的违约金；4、案件受理费及公告费260元由被告负担。事实和理由：2010年11月13日,原被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定，由原告向被告购买的坐落于本市××区1号的底店提供物业管理服务。被告一直未按《前期物业服务协议》的约定缴纳2013年、2014年、2015年、2017年的物业服务费，经原告多次催促，被告拒不缴纳。截止到2019年1月1日，被告共计欠原告物业服务费7504元。为维护原告的合法权益，原告向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告曹某辩称，针对原告的诉讼请求，作如下答辩：1.原告主张的2013年、2014年、2015年的物业服务费已过诉讼时效；2.答辩人已于 2016年7月21日将争议房屋出售给中国农业银行股份有限公司包头分行且办理过户手续，原告再主张之后的物业服务费，依据不足；3.根据《前期物业管理服务协议》第五条第一项，物业服务费的支付方式为按年支付。根据最高院公报案例，按月按日支付，应当属于个别、独立性债权，故2013年、2014年、2015年的物业服务费应当单独计算诉讼时效；4.答辩人不同意负担公告费。综上，建议法院依法驳回原告的诉讼请求。原告保某向本院提交如下诉讼证据：1.营业执照副本复印件1份；2.《前期物业服务合同》原件1份；3.《包头市商品房买卖合同》复印件1份；4.《前期物业管理服务协议》复印件1份；5.被告房屋门上张贴《物业费催收通知单》的图片1份，复印件；6.《电话访问记录表》1份、《物业费催缴通知单》6份，均为复印件。原告提交以上证据的证明目的是，原告是具有合法经营资质的物业服务企业。原告与保利（包头）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；物业服务费按年收取，自物业交付使用之日起履行缴纳义务，此后每年1月1日前交纳。2010年11月13日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，原告为被告所购的保利花园四期1-101号房屋提供物业服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米3.00元计算。双方约定交费日期及违约金。被告未缴纳2013年、2014年、2015年、2017年物业服务费总计7504元。原告多次向被告索要，被告未支付。被告曹某对原告提交的证据1、证据2、证据3的真实性及证明目的，对证据4的真实性无异议；对证据4的证明目的、对证据5、证据6的真实性及证明目的均有异议，提出原告主张的2013年、2014年、2015年的物业服务费已过诉讼时效；被告于2016年7月21日已将争议房屋出售给中国农业银行股份有限公司包头分行且办理过户手续，原告再主张之后的物业服务费依据不足；原告提交的拍摄的《物业费催收通知单》及《电话访问记录表》是复印件无法证实真实性且该通知单均是原告单方出具未经过被告签字确认；《电话访问记录表》是2017年制作，但被告已于2016年7月将房屋出售给中国农业银行股份有限公司包头分行，拍摄的《物业费催收通知单》上面的字迹模糊不清。被告曹某未向向本院提交诉讼证据。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的原告提交的证据1、证据2、证据3的真实性及证明目的，本院予以认定；对原告提交的证据4的真实性及证明目的，虽被告对该证明目的提出异议，原告提交该证据的目的是原被告订立合同存在物业服务合同关系，被告对物业服务费的收费依据、标准及期限应该知晓，被告应当履行相关义务。被告就证据4提出的异议与原告的证明目的无关，故对原告提交的证据4的真实性及证明目的，本院予以确认。被告对原告提交的证据5、证据6的真实性及证明目的均提出异议，原告提交均为复印件且确实模糊不清，无法证实原告确系在拍摄的《物业费催收通知单》上显示的年份向被告主张过权利，被告的异议成立，对原告提交的证据5、证据6的真实性不做认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月6日，被告曹某向保利（包头）房地产开发有限公司购买坐落于本市××区建筑面积为52.13平方米商业用房。2010年11月13日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》1份，被告购买的以上商业房屋由原告提供物业服务，协议约定了双方的权利和义务及物业管理的质量及物业服务费的价格。原、被告约定物业服务费按建筑面积每月每平方米3.00元标准计算。物业服务费按年收取，首次物业服务费在办理人入住同时缴纳，缴至第二年年底，之后每年至少提前一个月缴纳下一年度的物业服务费。如在约定交费年度最后一日止仍未缴纳物业服务费的，即构成违约，每逾期1日被告将按欠缴金额的2‰收取滞纳金。被告足额缴纳了2013年1月1日之前的物业服务费。被告未向原告缴纳2013年、2014年、2015年的物业服务费5630.04元。2016年7月13日，被告交纳了2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1876元，原告给被告出具收据1张。2016年7月21日，被告将以上房屋售与中国农业银行股份有限公司包头分行。原告提交原告与保利（包头）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》一份，未标注签署日期，但合同期限为2016年1月1日至2021年12月31日。诉讼中，被告下落不明，本院依法公告送达相关诉讼文书，原告支出公告费260元。对以上事实，本院予以确认。本院认为，原告保某与被告曹某签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。原告依约为被告的房屋提供了物业服务，被告应向原告足额缴纳物业服务费。被告未向原告缴纳2013年、2014年、2015年的物业服务费5630.04元，现原告要求被告缴纳，理由充分，本院予以支持。2016年7月21日，被告将以上房屋售与中国农业银行股份有限公司包头分行，原告要求被告支付2017年度的物业服务费，依据不足，本院不予支持。被告提出，原告主张的2013年、2014年、2015年物业服务费已过诉讼时效，被告从未表明过不履行给付2013年、2014年、2015年物业服务费的义务， 2016年7月13日，被告还缴纳2016年度的物业服务费，原告并不知道其权利受到侵害，故被告关于已过诉讼时效的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。2016年7月13日被告缴纳物业服务费时，原告向其出具收据，收据上明确标明其缴纳的是2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，现被告提出核减之前未缴纳的物业服务费，依据不足，本院不予认可。原、被告系平等的民事主体，双方在《前期物业管理服务协议》约定行政强制执行中作为一种经济制裁的滞纳金，依据不足；本案中，原告以《前期物业管理服务协议》约定滞纳金的标准主张违约金，依据亦不足；另外，原告对其物业服务合同的履行情况未举证，故其主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告曹某支付原告保某2013年1月1日至2015年12月31日物业服务费5630.04元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回原告保某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元及公告费260元，原告保某已预交，由原告保某负担400元，由被告曹某负担310元；被告曹某负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告保某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判长葛 丽人民陪审员丁锐                       人民陪审员魏雪梅                          二〇一九年十二月五日                        书 记员祖国庆 附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》：第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当权利受到侵害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是权利受到侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《物业管理条例》： 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。