河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再396号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人、原再审被申请人）：李鸽子，男，汉族，1968年10月7日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：彭世峰，河南省法律咨询协会法律工作者。被申诉人（一审被告、二审上诉人、原再审申请人）：朱方文，男，汉族，1952年2月4日出生，住河南省商丘市睢阳区。申诉人李鸽子因与被申诉人朱方文房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2017）豫14民再32号民事判决，向商丘市人民检察院申请监督。商丘市人民检察院提请河南省人民检察院抗诉。河南省人民检察院于2019年1月31日作出豫检民（行）监[2018]41000000738号民事（行政）抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年4月26日作出（2019）豫民抗63号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人李鸽子及其委托诉讼代理人彭世峰，被申诉人朱方文到庭参加诉讼。河南省人民检察院指派检察员马军、何永威出庭。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，商丘市中级人民法院（2017）豫14民再32号民事判决适用法律确有错误，判决结果明显不当。商丘市中级人民法院认为李鸽子要求对方赔偿损失的诉讼请求没有法律依据，不符合法律规定。本案中，商丘市中级人民法院认定双方当事人签订的《协议书》中的涉案土地系宅基地，协议虽系当事人双方的真实意思表示，但实质却涉及宅基地使用权的处分以及集体所有土地的开发建设，双方未经过法定审批程序，其实质为用集体所有的土地变相参与商业开发，违反了法律的强制性规定，属合同无效，并以此认定李鸽子依据合同约定要求对方赔偿120万元补偿款无依据。虽然本案双方当事人签订的合同被认定无效，只能说明该合同不按当事人的合意发生效力，但并非不发生任何效力。合同无效时，应当依据相关法律规定，承担赔偿损失等法律责任。就本案来说，法院既然已经认定合同无效，就应当根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，对李鸽子要求对方赔偿损失的诉讼请求作出裁判，而不应直接认定李鸽子依据合同约定要求对方赔偿120万元补偿款于法无据。商丘市中级人民法院认为本案中李鸽子因房屋拆迁受到的损失可另案主张，不符合法律规定。首先，人民法院在依据《合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对无效合同的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼，并且，双方当事人在法院审理过程中都已经对对方的过错进行了举证，法院应依据双方的过错程度断定各自承担相应的责任；其次，朱方文在上诉状中表示“120万的赔偿标准过高，应根据宋集镇房屋的实际价值进行评估，赔偿标准最多不超过30万元”，也已表明其愿意就自己的过错对李鸽子作出赔偿，宅基地拆迁补偿纠纷系传统民间疑难复杂案件类型，涉及邻里纠纷及社会稳定，法院应当化解社会矛盾，节省司法资源之考虑，对当事人的诉请作出合法、合理裁判，而不应径直裁定当事人另案主张。综上所述，商丘市中级人民法院（2017）豫14民再32号民事判决适用法律确有错误。李鸽子申诉称，一、本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷,双方于2014年4月10日签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,应为有效协议。李鸽子按此协议约定将自己位于宋集镇105国道东侧的四间门面房及地上附属物交于朱方文拆除,朱方文也应按协议履行在拆迁原址上重建并交付重建房屋的义务。虽然中间有干扰，但干扰排除后,朱方文拒不施工,责任不在李鸽子。二、本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷,并未涉及宅基地使用权的处分以及集体所有土地的开发建设问题。被拆迁的四间门面房系李鸽子购买他人的房屋，已居住十二年的时间,与任何人毫无争议。朱方文作为开发商将李鸽子所有的四间门面房拆除,应予赔偿。三、即使是协议无效,根据合同法规定因合同取得的财产也应予返还。朱方文在原审中,无论是答辩意见还是上诉请求均未提及协议无效问题。综上，请求撤销原审判决，改判朱方文支付拆迁补偿款120万元。朱方文辩称，其承包的案涉工程是在镇政府组织下进行的旧街改造工程，拆谁的房子就给谁重新建房子，由朱方文自负盈亏。因李鸽子的原有房子位于路口的拐角处，所以拆除后不可在原址上重建，只能在别的地方给他重建房子。现旧街改造后建好的房子已交付各家，自已赔了200多万元。只有交给李鸽子的房子面积小，主要原因是要在拐角的地方修路。李鸽子的房子在本案强制执行时已经建成，朱方文不应承担赔偿责任，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2015年11月27日，李鸽子向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼请求：依法判令朱方文支付拆迁补偿款120万元，并承担本案诉讼费。商丘市睢阳区人民法院一审认定事实：2015年4月10日，李鸽子与朱方文签订《协议书》，协议书约定：为开发商业街，朱方文将李鸽子位于宋集镇105国道东侧的四间门面房及地上附属物拆除，由朱方文在原址处补偿给李鸽子门朝西门面房2间，门朝北门面房5间。新建门面房为砖混结构标准，三层标准。同时约定如朱方文违约致使房屋无法交付给李鸽子，则朱方文赔偿给李鸽子120万元房屋款。后朱方文将李鸽子的房屋拆除后，由于各方面的原因至今未重建，李鸽子多次找到朱方文，朱方文向李鸽子出具证明一份，证明李鸽子的房屋已经拆迁，由于外界原因，无法在原址处重建。商丘市睢阳区人民法院一审认为，李鸽子与朱方文签订拆迁补偿协议书，双方构成房屋拆迁安置补偿合同法律关系，当事人应当按照协议书的约定全面履行自己的义务。本案中，双方在协议中约定由朱方文将李鸽子位于宋集镇105国道东侧的四间门面房及地上附属物拆除，由朱方文在原址处补偿给李鸽子门朝西门面房2间，门朝北门面房5间。新建门面房为砖混结构标准，三层标准。同时约定如朱方文违约致使房屋无法交付给李鸽子，则朱方文赔偿给李鸽子120万元房屋款。该协议书证实当事人之间房屋拆迁安置事实存在，该协议书是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对该拆迁安置协议，依法应予保护。李鸽子按照协议的约定将自己位于宋集镇105国道东侧的四间门面房及地上附属物交与朱方文进行拆除，履行了自己的合同义务，朱方文也应当按照合同的约定履行在拆迁原址上重建并交付重建房屋的义务。朱方文向李鸽子出具证明书，证明李鸽子的房屋已经拆迁，由于外界原因，无法在原址处重建。该证明说明朱方文已经用自己的行为明确表示不能履行交付房屋的合同义务，构成预期违约，根据《合同法》第一百零八条之规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”故朱方文应当按照合同的约定承担违约责任。本案中，双方当事人在协议中约定，如朱方文违约不能交付在原址上重建的房屋，则朱方文赔偿给李鸽子房屋款120万元。该约定是双方当事人真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，依法应予保护，故对于李鸽子要求朱方文支付房屋拆迁补偿款120万元的请求，依法予以支持。综上，一审法院于2016年1月8日作出（2015）商睢民初字第04395号民事判决：朱方文于判决生效后十日内赔偿李鸽子房屋拆迁补偿款120万元。一审案件受理费15600元，由朱方文负担。朱方文不服一审判决，向商丘市中级人民法院上诉请求：撤销一审判决，改判在30万元范围内承担责任或发回重审。商丘市中级人民法院二审认定事实除与一审认定事实一致外，另认定事实如下：朱方文在对李鸽子房屋建设过程中，由于第三人蒋建设的阻挠造成朱方文无法正常施工，李鸽子也多次出面协调未果，后造成朱方文停工，导致房屋拆迁安置协议不能按时履行。经李鸽子与第三人蒋建设协调，第三人蒋建设不再干扰朱方文施工，现朱方文明确提出先赔偿其60万元后再说建房的事，否则不予施工。商丘市中级人民法院二审认为，一、关于一审程序是否违法的问题。一审法院依照法定程序向朱方文送达了开庭传票，朱方文没有如期到庭参加诉讼，按缺席审理本案符合法律规定。朱方文该上诉理由不能成立，不予采纳。二、关于李鸽子是否存在过错问题。被拆迁房屋是李鸽子购买的房屋，已经居住使用十一年，对此事实双方当事人均无异议。协议书是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对该拆迁安置协议，依法应予保护。李鸽子按照协议的约定将自己位于宋集镇105国道东侧的四间门面房及地上附属物交与朱方文进行拆除，履行了自己的合同义务，朱方文也应当按照合同的约定履行在拆迁原址上重建并交付重建房屋的义务。由于第三人的干扰，导致朱方文对李鸽子重建的房屋未能按时施工，李鸽子没有做好协调事宜具有一定的责任。现李鸽子已经排除了第三人的干扰，并要求朱方文进行施工建设，朱方文要求李鸽子先赔偿误工损失60万元后才能进行施工，否则不予施工。因朱方文在一审未针对李鸽子的诉讼请求提起反诉，明确表示本诉判决后另行提起诉讼。三、关于约定的房屋补偿款120万元是否过高问题。因朱方文没有提交证明该房屋补偿款120万元过高的相关证据，其上诉称赔偿30万元适宜的理由，不予支持。综上，二审法院于2016年4月6日作出（2016）豫14民终1106号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由朱方文负担。朱方文不服二审判决，向商丘市中级人民法院申请再审。再审请求，撤销一、二审判决，依法改判或发回重审。商丘市中级人民法院于2017年5月19日作出（2017）豫14民申48号民事裁定，再审本案。再审中，李鸽子提交涉案房屋司法鉴定估价报告一份，证明涉案房屋价值34.23万元。朱方文认为该证据与本案无关，不予质证。商丘市中级人民法院再审认为，李鸽子提供的证据系复印件，朱方文不认可，不予采纳。商丘市中级人民法院再审认定事实除与二审认定事实一不致外，另认定事实如下：涉案房屋属于睢阳区宋集镇和谐大街旧街改造项目，原规划路宽20米，房深10米。实施中，变更为路宽18米，房深除李鸽子的房屋外均为10米。李鸽子的旧房与邻居是共用屋山的。朱方文已将涉案房屋建成，门面房五间，三层高，其中两间长8.5米，深6.63米，另外三间长10米，深4.5米。房屋未起脊，后墙未粉刷，未留窗户。商丘市中级人民法院再审认为，双方在2015年4月10日签订的拆迁补偿协议，涉案土地系宅基地，协议虽系当事人双方的真实意思表示，但实质却涉及宅基地使用权的处分以及集体所有土地的开发建设。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外；第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从上述法律规定可以看出，国家依法实行国有土地有偿使用制度，严格限制或禁止集体土地（宅基地）用于商业开发、建设。本案双方签订协议，其实质为未经审批，用集体所有的土地变相参与商业开发，违反法律的强制性规定，应属无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，李鸽子依据合同约定要求对方赔偿120万元补偿款，无依据，不予支持。李鸽子因房屋拆迁受到的损失可另案主张。经二审法院审判委员会讨论决定于2017年11月21日作出（2017）豫14民再32号民事判决：一、撤销该院（2016）豫14民终字第1106号民事判决及睢阳区人民法院（2015）商睢民初字第4395号民事判决；二、驳回李鸽子的诉讼请求。一审案件受理费15600元，二审案件受理费12800元，合计28400元，由李鸽子负担。本院再审对一、二审及原再审认定的基本事实予以确认。本院再审认为，双方当事人签订的《协议书》针对李鸽子的房子进行“拆旧建新”所达成的补偿协议，该协议不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据一审认定的事实，李鸽子与朱方文约定，为开发商业街，朱方文将李鸽子位于宋集镇105国道东侧的四间门面房及地上附属物拆除，由朱方文在原址处补偿给李鸽子门朝西门面房2间，门朝北门面房5间。新建门面房为砖混结构标准，三层标准。同时约定如朱方文违约致使房屋无法交付给李鸽子，则朱方文赔偿给李鸽子120万元房屋款。朱方文将李鸽子的房屋拆除后至一审审理时未重建，已构成违约。据此，一审法院判决朱方文承担赔偿责任并无不当。原再审之前，本案强制执行时朱方文将李鸽子房子建成，但所建房屋门面房五间，三层高，其中两间长8.5米，深6.63米，另外三间长10米，深4.5米。房屋未起脊，后墙未粉刷，未留窗户。无论是房屋结构，还是房屋面积均未达到合同约定，仍未全面履行自已的义务。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案在客观上无法继续履行或采取补救措施交付约定房屋的情况下，朱方文应承担赔偿损失的违约责任。根据双方签订的《协议书》，“朱方文违约致使房屋无法交付给李鸽子，则朱方文赔偿给李鸽子120万元房款。”李鸽子一审请求朱方文赔偿120万元房款的前提条件是房屋无法交付，该事实条件现已发生变化，也就是朱方文主张的李鸽子的房子在强制执行时已经建成并交付，因此李鸽子请求赔偿120万元无法全部得到支持。朱方文在原再审中认为其在30万元范围内承担责任，而李鸽子则主张朱方文应再补偿50万元到60万元。本院认为，因朱方文所建房屋存在不符合约定，面积严重缩小等违约行为，按照上述法律规定理应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的认定，本案参照《协议书》、房屋使用情况与双方当事人意见的同时，依据《合同法》第一百一十四条第一、二款的规定，适当减少朱方文的赔偿数额，综合双方利益酌定朱方文赔偿李鸽子40万元房款为宜。综上所述，李鸽子的再审请求部分成立及诉讼理由成立，应予支持。原再审认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市中级人民法院（2017）豫14民再32号民事判决及（2016）豫14民终1106号民事判决；二、变更商丘市睢阳区人民法院（2015）商睢民初字第04395号民事判决为：朱方文于本判决生效后十日内赔偿李鸽子房屋拆迁补偿款40万元；三、驳回李鸽子的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15600元，二审案件受理费12800元，合计28400元，均由朱方文负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 卞亚峰审判员 王 磊二〇一九年十二月十日法官助理韩明亮书记员王瑶