广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3344号上诉人（一审原告）：黄金强，男，1962年9月26日出生，汉族，住珠海市香洲区*****************，居民身份证号码：440************014。委托诉讼代理人：葛宾，广东华杨律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海仁恒和由置地有限公司，住所地：珠海市香洲区********，统一社会信用代码：914***********995Q。法定代表人：ZHONGSHENGJIAN（中文名：钟声坚）。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人黄金强因与被上诉人珠海仁恒和由置地有限公司（以下简称仁恒和由公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初3693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄金强上诉请求：1、判令撤销（2019）粤0402民初3693号民事判决；2、判令仁恒和由公司赔偿黄金强房产价值减损130149.37元；3、判令仁恒和由公司承担本案评估费116000元；4、判令仁恒和由公司承担本案诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定了“被告在推销商品房，与原告磋商订立合同过程中，故意隐瞒楼盘的公共设施的规划情况，使原告对购买的住宅周围环境产生错误认识”的事实，却又错误地认为“其宣传内容未列入双方签订的《商品房买卖合同》的条款之中，故不应视为合同内容。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。”仁恒和由公司对所售房屋宣传资料中对市政道路的位置已通过沙盘、印刷资料等作出该位置是社区广场、网球场、大门的说明和允诺，该说明和允诺是如此具体、明确、清晰、形象，毫无歧义，黄金强也正是基于该宣传资料作出购买房产的决定，所以即使没有合同约定，仁恒和由公司也应当依法承担相关赔偿责任。综上，请二审法院依法改判支持黄金强的诉讼请求。二审调查中，黄金强补充以下上诉意见：关于仁恒和由公司提供的格式条款，根据黄金强提供的证据可以证明仁恒和由公司在提前知晓市政规划的前提下，仍然向黄金强作虚假承诺，属于《合同法》第五十三条规定的免责无效的情形，同时根据《广东省商品房预售管理条例》第19、20、40条的规定，仁恒和由公司在印发的宣传资料中所明示的相关广场、大门、网球场等设施以及一、四期连通的承诺，黄金强都有权要求其在合同中约定，并且对仁恒和由公司发布虚假广告、印发虚假宣传资料、欺骗误导黄金强的行为提出索赔的要求。仁恒和由公司辩称，一、涉案小区1期（D5地块）与四期（D2地块）之间的市政道路不在仁恒和由公司涉案小区的建设用地红线图之内，属于涉案小区开发规划范围之外，该内容不属于仁恒和由公司的要约，也不属于《商品房买卖合同》的内容，一审法院对此认定无误。首先，“6号市政道路”不属于仁恒和由公司的商品房规划范围之内，亦不受仁恒和由公司控制，仁恒和由公司从未对此发出要约，因此不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的可能性，《商品房买卖合同》亦从未就案涉小区开发规划范围之外的规划设施或违约责任作出任何约定。其次，黄金强签订合同、接收房屋时，对市政道路规划情况都是明确知悉且无异议的。1、仁恒和由公司的相关宣传资料均明确特别提示了“仅供参考”、“仅作示意”、“不作为合同要约”、“最终以政府有关部门审批文件、图则及买卖双方签订的《商品房买卖合同》约定为准”；2、黄金强在认购涉案房屋之前，仁恒和由公司已经出示了明确显示6号市政道路的《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、总平面图等文件，黄金强也声明已阅悉并理解上述明示文件的详细内容且无异议，对该物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解；3、《商品房买卖合同》附件中的规划总平面图有市政道路存在，黄金强亦签字确认；4、市政规划道路是政府公开信息，公之于众。因此，仁恒和由公司不存在欺骗和隐瞒市政道路的情况，黄金强对此情况明确知悉，仁恒和由公司不构成违约，亦无需承担违约责任。二、仁恒和由公司按照合同约定交付涉案房屋，黄金强主张价值减损无任何事实和法律依据。黄金强所主张的社区广场、网球场、大门，并非合同约定的必需设施设备，仁恒和由公司一审也已经举证证明其实际存在，仁恒和由公司交付的涉案房屋符合《商品房买卖合同》约定的条件和内容，黄金强接收房屋入住至今三年有余，亦从未提出异议或要求停止履行合同，更不存在所谓的损失。综上所述，黄金强主张仁恒和由公司违约并赔偿价值减损毫无事实依据和法律依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当，请求二审法院依法查明事实，驳回黄金强的上诉请求，维持原判。黄金强向一审法院起诉请求：1、判令仁恒和由公司赔偿黄金强房产价值减损130149.37元；2、判令仁恒和由公司承担本案评估费用116000元；3、判令仁恒和由公司承担本案诉讼费。一审法院查明：2015年5月，黄金强前往仁恒和由公司建设开发的仁恒****一期销售处查看销售房屋情况。销售现场设置的楼盘沙盘模型及宣传画册显示，一期与四期地块相连，小区封闭，两期之间的地块标识为网球场、社区公园，并无市政道路标识。2015年5月28日，黄金强（乙方）与仁恒和由公司（甲方）签订《仁恒****花园认购协议书》，黄金强认购仁恒和由公司开发的仁恒****花园8栋2204房，价款为1839100元。该认购书第四条第2款约定：甲方已向乙方明示该物业所属用地及用地之《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》等法律法规规定应明示的文件、证书及重要提示。黄金强声明已阅悉并理解上述明示文件的详细内容，且无异议，同意上述合同协议内容；对该物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。2015年6月10日，黄金强向仁恒和由公司支付房款69万元，2016年8月15日支付房款102万元。2015年8月19日，黄金强、仁恒和由公司就上述认购房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定黄金强购买仁恒和由公司建设开发的仁恒****花园的商品房，即香洲区半岛六路333号8栋2204房，建筑面积95.41平方米，价格为1710000元。该合同附件规划总平面图显示，案涉房屋位于仁恒****花园一期D5地块8#楼，D5地块周围标识有道路红线、围墙线。黄金强在该图上签名。2016年9月4日，仁恒和由公司将案涉房屋交付黄金强接收使用。2017年9月，案涉房屋所在花园的一期与四期之间地块开挖修建市政道路，2018年9月建成通车。2018年黄金强经城建档案馆查阅该花园的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及图纸。2013年作出的《建设用地规划许可证》附图：建设用地红线图显示、一期（D5地块）与四期（D2地块）之间标识为“规划路”。2015年5月发出的建设工程规划许可证，附件图纸显示，案涉房屋位于D5地块，与D2地块间为“6号路”。该花园一期175户业主认为仁恒和由公司虚假宣传，对其购买的房屋所处的环境产生错误认识，认为一期与四期中间封闭式花园变更为市政道路分割为两个独立小区后，造成房屋价值减损，于2018年12月委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司对房地价值减损比值咨询评估。该公司于2019年2月20日出具评估结果，其中案涉房屋减损比值为3.77%。一审法院认为，黄金强在认购仁恒和由公司建设开发的仁恒****花园一期8栋住宅，查看了销售处的楼盘沙盘模型及售楼画册等资料。上述销售广告资料显示，黄金强欲购买的小区一(D5地块)与四期（D2地块）为封闭小区，两地块之间标识建设网球场及社区公园，并无市政道路及小区道路的标识。而据2015年政府规划部门颁发的建设用地规划许可证附图即建设用地红线图显示一期（D5地块）与四期（D2地块）之间地块为“规划路”，建设工程规划许可证附图也显示D5地块与D2地块之间地块为“6号路”。可见有关市政主管部门批准的一期楼盘与四期楼盘之间的地块规划的功能为市政道路，与黄金强认购房屋时认为一期与四期楼盘为同一封闭小区，两地块间的相关设施规划为网球场、社区公园不符。而D5与D2地块之间的市政道路用地并非是仁恒和由公司建设案涉楼盘花园的建设用地红线图之内。综上可以认定，仁恒和由公司在推销商品房，与黄金强磋商订立合同过程中，故意隐瞒楼盘的公共设施的规划情况，使黄金强对购买的住宅周围环境产生错误认识。仁恒和由公司就商品房规划范围之外的环境和公共设施进行虚假宣传，其宣传的内容并未列入双方签订的《商品房买卖合同》的条款之中，故不应视为合同内容，仁恒和由公司无需对黄金强承担合同相关的违约责任。因此，黄金强认为仁恒和由公司违约，主张赔偿房屋价值减损的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持。至于由于仁恒和由公司在缔约过程的过失责任问题，因本案中黄金强未就缔约过程中的损失提供相应证据及主张，黄金强可以另循其他途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，一审法院判决：驳回黄金强的全部诉讼请求。一审案件受理费4992元，由黄金强负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的是仁恒和由公司是否存在违反案涉《商品房买卖合同》的行为。黄金强在本案中主张仁恒和由公司在销售房屋时将案涉小区一期和四期之间的原规划为市政道路的位置标注为社区广场和网球场，使黄金强误认为案涉房屋处在小区的中央位置，进而作出购买案涉房屋的决定。对此，黄金强提交了案涉小区楼盘宣传图册、沙盘模型（照片）予以证明，并主张这些内容构成了《商品房买卖合同》的一部分，仁恒和由公司未按该约定履行构成违约，黄金强所购买的案涉房屋因此发生的价值减损，仁恒和由公司应当承担赔偿责任。对黄金强的该项主张是否成立，本院分析认定如下：首先，在黄金强与仁恒和由公司签订的《商品房买卖合同》中，黄金强在合同附件中的规划总平面图上已经签名确认，确认其所购买的案涉房屋所在的8栋旁边有道路红线，说明黄金强当时知道该位置的规划是道路；其次，根据一审法院查明的事实，案涉小区的《建设用地规划许可证》附图已经标识了一期和四期即D5与D2地块中间是规划路，即黄金强在购买案涉房屋之前，该位置已经规划为道路；第三，虽然案涉小区的宣传图册上标注了该位置为社区广场和网球场，但该内容并未列入合同，也与合同附图的内容不符，因此，宣传图册的内容并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定的“出卖人所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的情形，故宣传图册的内容并不构成要约以及合同内容的一部分。综上，黄金强主张仁恒和由公司应当承担违约损害赔偿责任的依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人黄金强的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4922元，由上诉人黄金强负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十二月十七日书记员  梁 暐