福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0923民初1369号 原告：屏南县安康物业有限公司，住所地屏南县古峰镇国宝路宝山小区******，统一社会信用代码913509236943950698。 法定代表人：李振琛，董事长。 委托诉讼代理人：韩学进，男。 被告：张忠宝，男，1984年2月14日出生，汉族，福建省屏南县人，户籍地屏南县，现住屏南县。 原告屏南县安康物业有限公司（以下简称安康物业公司）与被告张忠宝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安康物业公司委托诉讼代理人韩学进，以及被告张忠宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安康物业公司向本院诉请判令张忠宝向其支付拖欠的物业服务费2093.80元，以及公摊水电费307.90元，合计2401.70元，并支付自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至上述款项付清止的逾期利息。事实和理由：2012年5月24日至2017年8月31日，安康物业公司受屏南泰润置业发展有限公司委托为屏南凤凰城小区提供物业管理服务，双方于2012年5月24日签订《屏南凤凰城前期物业服务合同》，约定物业费标准为0.7元/㎡/月，后于2015年5月24日签订了《屏南县凤凰城前期物业服务合同补充协议》，约定将原合同期限延长至2017年8月31日止。2017年9月1日，屏南县凤凰城业主双过半通过，同意将物业费标准调整为1.1元/㎡/月。张忠宝系屏南县古峰镇凤凰城小区5号楼303室商品房业主，建筑面积91.78㎡，根据上述物业服务合同约定，2014年6月29日至2017年8月30日，张忠宝每月应缴纳物业服务费64.20元，2017年9月1日至今每月应缴物业费101元。但安康物业公司提供物业服务后，张忠宝自2016年7月1日起至2018年8月31日就没有按上述物业服务合同约定向安康物业公司支付物业服务费2093.80元、公摊费307.90元，合计2401.70元。安康物业公司多次通知张忠宝缴纳物业服务费、公摊费，但其至今未向安康物业公司缴纳物业服务费、公摊费。由此，诉请本院支持其诉讼请求。 张忠宝辩称：1.其无需向安康物业公司支付任何的物业费、公摊费，该小区至今未接到开发商竣工验收合格消防的通知，因此本案的物业服务和公摊都未实际产生，只是由安康物业公司与案外人屏南泰润置业发展有限公司自行签订的前期物业服务合同进行收费，安康物业公司进驻该小区未按合同约定与开发商进行小区的竣工验收，所有服务合同的接收及进入该小区进行物业服务与所有业主无关，仅为安康物业公司与案外人屏南泰润置业发展有限公司单方面的一个入驻服务，其物业费和所有费用应当是由屏南泰润置业发展有限公司来承担，不应由业主张忠宝来承担。2.本案有关物业的交接是安康物业公司与案外人屏南泰润置业发展有限公司对业主隐瞒该物业竣工验收合格后的交房行为，有欺骗行为，因此之前所谓的交接交房是不符合法律规定的，其交接应认定为无效的交房交接，因此无需承担任何的物业费和公摊费用。3.在张忠宝被欺骗交房所缴纳的物业费及公摊费，安康物业公司均未提供任何合格的收费票据，其有理由认为所有的收费项目是不合法的，其行使拒绝交付所有的行为是符合法律上的不安抗辩。4.即使安康物业公司与张忠宝存在物业服务合同，但服务行为及服务的质量，也明显不符合合同约定的服务质量。综上，张忠宝在没有接到正式竣工验收后的有效交房和因安康物业公司自身原因导致服务费用无法收缴的情况，应当由安康物业公司承担，或者由安康物业公司向案外人屏南泰润置业发展有限公司收缴，不应当由张忠宝承担。 围绕诉辩意见，安康物业公司提交了证据屏南凤凰城前期物业服务合同、屏南县凤凰城前期物业服务合同补充协议、业主双过半签名表，催款通知书及起诉告知书，接房确认书，入住手续书、业户收楼证明书、房屋装修管理服务协议、小区消防责任合同书、业主临时管理规约以证明张忠宝已对购置的房产进行了收房并已入住，在张忠宝等欠费后，其进行了催要等事实。并主张凤凰城商品房小区未达到交付条件是属于业主与开发商签订购房合同约定的，对物业公司不具有约束力，且张忠宝已经从开发商处领取了房屋钥匙，办理了交房手续，并在交房后实际接受了安康物业公司提供的各项物业服务，且交纳了安康物业公司所诉案件时间点之前的物业服务费。如果张忠宝认为未达到交付条件，理应向开发商提出拒绝交房，并提出违约争端，但张忠宝在小区居住多年也未向物业公司提出，其是在自愿的情况下办理了交房手续，也享受了安康物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定履行交纳服务费用等。 张忠宝质证认为，无论是原来的合同还是补充协议，都是安康物业公司跟案外人屏南泰润置业发展有限公司签订的，根据物业管理条例规定，同样说明了一个问题，就算他们之间有签订这样的一个物业服务合同，业主也应当享受到服务之后，才能缴纳服务费用。另外，前期的物业服务合同首先必须由屏南县安康物业有限公司行使足够的审查义务，要在对案外人屏南泰润置业发展有限公司有竣工验收合格、竣工图纸所有的一个交房质量合格齐全，交接清楚的情况下才能进驻小区，进行服务内容；交接没有达成的入驻是不合法的，没有经过业主的同意是属于单方的行为，单方行为提供的服务，业主是无须承担缴纳服务费的。双过半是建筑面积过半，还有物业人员签字过半的签字才是属于双过半的，先不说双过半是否达到，提高物业费是因为安康物业公司之前跟开发商签订的服务合同由开发商承担的部分因开发商无法提供费用的情况下，而将这样的责任增加到业主身上，因为电梯的维保、年检费用，本来应由开发商承担，现因开发商无法继续承担维保、年检，造成小区物业无法进行，安康物业公司将物业费提升，这是属于单方面加重的责任，而且业主并没有享受到应有的物业服务，其增加物业服务费是不符合法律规定的，增加费用应当由专项资金里面支付，而不应当由业主来支付；无论按何种方式讲，其所谓的增加都是没有法律依据，也是不合法的。并质疑催款通知书及起诉告知书的三性，认为这是安康物业公司单方面的材料，均无张忠宝签字，与其无关，无法证明其公司向张忠宝主张权利的行为；接房确认书，入住手续书、业户收楼证明书、房屋装修管理服务协议等也是安康物业公司单方面提交的材料，其中房屋装修管理服务协议上的签字按手印是原件，公章却是复印件，因而对协议书的真实性、合法性、关联性均有异议，安康物业公司没有尽到物业交接的审查义务，根据前期物业服务合同第十一条规定，安康物业公司应对物业接收进行查验，安康物业公司无相应交接材料，在该物业进行接收时，未尽到查验的义务，其应当承担无法收取物业费的不利后果；对于安康物业公司张贴公示的两份公告的真实性、关联性、合法性亦均有异议，无法得知，根据公告超过半数以上，是如何产生的，里面提高物业费的主要原因是原开发商无法交纳费用，从而加重业主的责任。 张忠宝提交证据照片复印件（电子照片在录音录像光盘），其中1号至21号照片，以证明安康物业公司并没有尽到合同约定的物业服务质量，对违反停车、人员出入、环境卫生等服务均未达到合同约定的要求；22号至27号照片，以证明安康物业公司擅自利用小区公共部位进行违法创收，且使用的电源是从居民用电中、用水中连接出的电线跟管道，损害业主的实际利益，并把该部分的费用列入公摊费用；28号至30号照片，以证明安康物业公司未尽到消防验收的责任，业主的生命健康、财产安全存在巨大隐患。并以同系列案业主黄福水申请本院调取的证据：㈠2019年福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，（2018）101号、（2019）7号屏南县人民政府专题会议纪要各1份，以证明屏南泰润置业发展有限公司是在2019年1月20日之后才进行竣工备案，之前并未竣工备案，据此可得出安康物业公司在进驻凤凰城小区时屏南泰润置业发展有限公司与其公司交接时必然无竣工备案材料，其公司未按前期物业服务合同约定尽到足够的审查义务。㈡屏南县人民政府信访局信访内容，以证明该小区未成立业主委员会是因为房产证未办理导致的。㈢屏南泰润置业发展有限公司与安康物业公司的交接材料，以证明是因安康物业公司未按前期物业服务合同要求进行足够的审查，是其公司自身的原因导致物业合同的错误履行，其应当承担不利的后果。㈣保安交接记录，以证明安康物业公司交接根本未按合同约定履行，物业保安没有按合同约定达到应有的服务标准，安康物业公司未按合同约定提供相应的服务，存在违约情况。 安康物业公司质证认为，对于同系列案业主黄福水等申请法院调取的证据的真实性无异议，但对其关联性及证明对象有异议。法律并没有规定没有竣工验收就不需要交物业费。如果认为开发商有侵犯业主权益，应向开发商主张。关于未办理产权证的，亦与本案没有关联性，没有法律规定必须业主有房产证才能成立业主委员会。另外，前期物业服务合同是规定开发商应当提交交接材料，而不是安康物业公司的义务，并且没有法律规定交接手续不全就可以不用缴纳物业费。对于安保记录，张忠宝陈述没有达到安保服务标准，根据民诉法证据规则中的谁主张谁举证，张忠宝应提交没有达到安保服务的证据，而且物业服务是连续性的、长期的、多层次的、动态化的服务，张忠宝反映的问题不构成减免物业费的理由，如果业主因物业公司在某一时段、某一领域方面的物业服务瑕疵而拒绝交纳物业费，将会影响物业公司的后续服务行为，服务标准亦会受到影响，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。 根据原被告双方的举证质证意见，以及本院对上述证据的审查核实，可以认定如下事实： 2012年5月24日，甲方屏南泰润置业发展有限公司与乙方安康物业公司签订《屏南凤凰城前期物业服务合同》，约定合同期限自2012年5月24日起至2015年5月23日止，乙方负责凤凰城小区物业共用部位以及共用设施设备的日常维修、养护、管理，负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理，负责维护物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；并按约定服务内容和标准提供相应的物业服务，承担物业服务责任，接受甲方、业主的监督；物业服务费按建筑面积计算，不含公共水电分摊费，高层住宅按0.7/㎡/月计算，商业物业按1元/㎡/月计算，酒店按0.85元/㎡/月计算，乙方自用部分的物业费自行承担。并约定物业服务费从该物业交付买受人之日起按年收取，业主应于每年到期次月5日前向乙方支付物业服务费，以及甲、乙双方的权利、义务、违约责任、免责条款、争议解决方式等。 2015年5月22日，在《屏南凤凰城前期物业服务合同》到期前，甲方屏南泰润置业发展有限公司与乙方安康物业公司签订补充协议，将前期物业服务合同期限延长至2017年8月31日，并约定在业委会未成立前（物业费未上调），凤凰城小区所有的电梯维保及年检费由甲方负责支付，该协议与前期物业服务合同具有同等法律效力。 2014年6月29日，业主张忠宝从屏南泰润置业发展有限公司处购买坐落于屏南县的房屋，建筑面积91.78㎡，屏南泰润置业发展有限公司向安康物业公司出具接房确认书，确认业主张忠宝已办妥相关手续，符合接房要求，可参与验房、接房程序。同年7月10日，张忠宝与物业管理企业安康物业公司签订业户收楼证明书、入住手续书、房屋装修管理服务协议、小区消防责任合同书、凤凰城业主临时管理规约等，表明愿意遵守上述文件中约定的条文和内容，并装修入住至今。但在安康物业公司履行合同主要义务的情况下，业主张忠宝从2016年7月1日起就未缴纳物业服务费、水电公摊费等，按照上述前期物业服务合同及补充协议约定，以及公共水电分摊费由物业公司代缴并向最终用户即业主收取的法律规定，2016年7月1日起至2017年8月30日止，业主张忠宝欠缴物业服务费882.30元、公摊费用160.90元，合计1043.20元。 上述前期物业服务合同到期日即2017年8月30日前，在凤凰城小区未召开业主大会成立业主委员会的情况下，安康物业公司通过张贴公告方式告知全体业主，并通过业主签字确认表征求绝大部分业主意见的方式，征得全体业主354户之中的244户同意，将物业费标准提升至1.1元/㎡/月，并从2017年9月1日开始按1.1元/㎡/月计算物业服务费，但包括业主张忠宝在内的14户业主拒绝缴纳物业费、水电公摊费等，其余340户业主包括廉租房在内的90户左右的业主，以及另案业主杨佳启均已按期缴纳物业服务费、水电公摊费等，按照上述前期物业服务合同及补充协议约定，以及公共水电分摊费由物业公司代缴并向最终用户即业主收取的法律规定，2017年9月1日至2018年8月31日，业主张忠宝欠缴物业服务费1211.50元、公摊费用147元，合计1358.50元。前后累计欠缴物业服务费、水电公摊费2401.70元。 事后，安康物业公司在业主张忠宝所在房屋门口张贴催缴物业服务费、水电公摊费的单据，委托江苏海越律师事务所范菲菲律师起草并向业主张忠宝送达逾期不缴纳将提起诉讼的起诉告知书，但业主张忠宝仍未缴纳，安康物业公司诉至本院要求张忠宝缴纳并支付逾期利息。 此外，上述物业交付给业主张忠宝至今，屏南县政府联合县直有关部门就凤凰城小区存在的问题进行整改，并于2018年10月23日、2019年1月28日通过专题会议邀请相关职能部门讨论并形成专题会议纪要，就凤凰城小区存在的问题要求相关职能部门作出整改，并及时办理凤凰城小区建设工程竣工验收等；2019年1月30日，凤凰城小区1号至6号楼建设工程在屏南县住房和城乡规划建设局竣工验收备案登记。 本案争议焦点：1.安康物业公司与案外人即开发商屏南泰润置业发展有限公司签订的前期物业服务合同及补充协议，以及安康物业公司提高物业服务收费标准是否符合法律规定，对物业买受人即业主张忠宝是否有约束力？2.张忠宝是否应当向安康物业公司缴纳拖欠的物业服务费、水电公摊费，并支付逾期利息？ 安康物业公司认为，其与案外人即开发商屏南泰润置业发展有限公司签订的前期物业服务合同及补充协议，以及其公司提高物业服务费标准是符合法律规定，对业主张忠宝均具有约束力。商品房销售管理办法规定，如果房地产开发企业未组织竣工验收，或验收不合格或对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚，张忠宝可向相关主管部门进行投诉，或向房地产开发企业主张，而并非向物业公司主张。入住手续上有张忠宝本人签字确认，其也承认已经入住使用的事实，以及安康物业公司在小区物业公示的事实，与经过双过半业主签名的确认表可互相印证。 张忠宝认为安康物业公司与案外人即开发商屏南泰润置业发展有限公司签订的前期物业服务合同及补充协议，对其没有约束力，安康物业公司提高物业服务费标准不符合法律规定，对其不具有约束力，且物业管理服务未到合同约定的标准，其不应当缴纳物业服务费、水电公摊费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，虽然安康物业公司在承接该小区物业开展物业管理服务时未依照物业管理条例要求以及合同约定对物业共用部位、共用设施设备进行查验、催促建设单位向其移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料等，确实存在一定的瑕疵，但这些主要是由于建设单位房地产开发企业因为其他的行为，影响了企业正常运行所致，且属于行政法调整的范畴，并不影响前期物业服务合同以及物业服务条约对商品房买受人的约束力。安康物业公司在前期物业服务合同期限届满之前，因房地产开发企业运行受阻，依照相关规范，在未召开业主大会成立业主委员会的情况下，通过张贴公告告知全体业主，业主签字确认的方式，征得所在小区354户业主中244户业主的同意，将该小区的物业服务费调整为1.1元/㎡/月，虽在操作程序有所不当，但在该小区未能召开业主大会成立业主委员会之前，为接续已有的物业服务，维持小区应有的秩序，不失为权宜之法，并且现有小区内95%以上的业主亦按此标准执行，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，并比照《物业管理条例》第十一条、第十二条关于物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的业主大会会议可以决定如下事项“（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业……；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的规定，可对全体业主产生约束力。但安康物业公司以及业主应尽早向县人民政府房地产行政主管部门反馈该小区的物业管理现状，完善物业服务的主体关系，规范物业服务的合同行为，明确权利义务，物业服务企业应努力提升服务能力，改善服务质量，增加业主的满意度，减少矛盾纠纷，张忠宝所诉及的工程竣工验收延后，承接物业未查验相关资料，以及物业服务质量有瑕疵等问题不能成为其拒缴物业服务费以及安康物业公司按照《物业管理条例》第四十四条规定代缴代收的水电公摊费用的理由，其中工程未竣工验收合格、权属证书未办理等问题，所在地县人民政府已经高度重视，专题会议研究了相关问题，提出了整改解决方案。其它有关物业服务企业可能存在的服务质量不达标，以及不履行合同约定或者法律规定行为的可以通过呼吁召开业主大会成立业主委员会，强化自我管理，向房地产行政主管部门反映投诉，加强对物业服务企业的监督制约等方式另行解决。张忠宝应当如期向安康物业公司缴纳物业服务费用2093.80元，水电公摊费307.90元，并赔偿因逾期支付其中的物业服务费而造成安康物业公司的损失，按照物业服务合同的约定，业主未按时足额支付物业服务费的，本应当按照双倍标准支付违约金，但安康物业公司仅主张从起诉之日即2019年8月2日起按银行同期贷款利率计算其损失，是其对自己权利的自由处分，也有利于减少业主的负担，参照民间借贷案件司法解释第二十九条关于资金占用期间利息计算的规定，本院可支持物业服务费2093.80元从起诉之日起按月利率0.5%计算，安康物业公司代缴的水电公摊费系其代收行为，不予计算逾期利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第二款，《物业管理条例》第十一条第七项、第十二条、第四十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张忠宝应于本判决生效之日起五日内向原告屏南县安康物业有限公司支付物业服务费2093.80元、水电公摊费用307.90元，合计2401.70元。并承担其中物业服务费2093.80元自2019年8月2日起按月利率0.5%计算的逾期支付利息； 二、驳回原告屏南县安康物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由张忠宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  章发敏 人民陪审员  吴细玉 人民陪审员  李声赛 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  陈 亮 书 记 员  陈枝菊 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。