山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0323民初784号 原告：包目华，男，1989年10月11日出生，汉族，住沂源县。 委托诉讼代理人：伊斌，山东民意律师事务所律师。 被告：山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会。 法定代表人：杜道臣，该村村民委员会主任。 委托诉讼代理人：曹长法，山东隆祥律师事务所律师。 原告包目华与被告山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会（以下简称儒林集村委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包目华的委托诉讼代理人伊斌，被告儒林集村委的法定代表人杜道臣及其委托诉讼代理人曹长法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包目华向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告签订的楼房购房合同；2、要求判令被告返还购房款164088.00元，并赔偿因被告违约给我造成的经济损失163000.00元，鉴定费2000.00元，共计329088.00元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年9月18日我向被告交付部分房款，并于2015年10月13日，与被告签订楼房购房合同一份，购买儒林集新社区（清华园小区）6栋东单元401室的楼房一套。我向被告总计支付购房款164088.00元。之后再次向被告支付剩余房款时，被告拒收，经了解我向被告购买的楼房，被告在未知告我的情况下，转让给了别人。被告的行为严重违反合同约定，给我造成巨大经济损失。为维护我合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望贵院受理后，支持原告诉讼请求。 被告儒林集村委辩称，原告所诉与事实不符，经查询被告并未查到农经站收到原告购房款的相关会计凭证，不能确认涉案购房款被告已收取，被告也未查询到与原告之间的购房合同,也不能确定双方之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。根据原告起诉陈述的意见，被告认为即使双方存在购房合同，涉案房产属于小产权房，土地性质为集体土地，合同也无效，不受法律保护，原告要求被告返还购房款赔偿经济损失，诉讼请求不成立，请求依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年3月3日，被告儒林集村委向沂源县国土资源局递交《沂源经济开发区儒林集村关于社区建设项目用地的申请》，申请在本村西侧沂源县交通局南规划建设新社区，沂源县人民政府于2013年5月10日作出源政国土资字〔2013〕3号征用、出让（划拨、使用）土地批件，批复：沂源经济开发区儒林集村因建新社区，使用本村建设用地20000平方米（30亩），用于安置拆迁村民。被告儒林集村委在获批建设儒林集新社区后，将该社区取名为“清华园小区”，该社区为小产权房，距离沂源县第一中学比较近，本应只由本村符合宅基地审批条件的村民使用，不能对外出售，但是当时因是小产权房，销售情况不好，所以公开对外宣传卖房，不单单对本村村民销售。 2014年9月17日，原告包目华于由其亲属包汉贵向魏文霞在银行开具的588010126200530371账户存入100000.00元购房款，2014年9月18日，原告包目华持该行个人活期存款无折（卡）续存凭条（00150082号）找“清华园小区”的管理人员张某开具了加盖沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会公章的首付款收据。2014年9月29日，原告包目华于由其亲属包汉发向张某在银行开具的588010126200696452账户存入62044.00元购房款,同日，原告包目华持该行个人活期存款无折（卡）续存凭条（00930026号）找“清华园小区”的管理人员张某开具了加盖沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会公章的购房款收据。2015年10月29日，原告包目华于由其亲属包汉发交购房款2044.00元,同日，“清华园小区”的管理人员郑某开具了加盖沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会公章的购房款收据。2015年10月13日，原告包目华以包目华、任红作为乙方（购买方）与被告儒林集村委签订楼房购房合同一份，购买儒林集新社区（清华园小区）6号楼东单元401室的楼房一套。后原告包目华与任红离婚，案涉楼房被法院认定为原告包目华一方的个人财产。因被告儒林集村委原书记、主任去世，楼房的开发商害怕自己的投入无法收回，在未告知原告包目华的情况下，将案涉楼房转让出售给了别人。 原告包目华要求被告儒林集村委赔偿经济损失，因案涉楼房随着时间的推移已经升值，申请对案涉楼房的现有价值进行鉴定，以此来确定经济损失的数额。经双方选定沂源方正房地产评估有限公司对案涉楼房的现有价值进行评估，花费房地产价格评估费2000.00元。经评估，案涉沂源县城儒林集新社区（清华园小区）6栋东单元401室楼房价值时点为2019年6月6日的市场价值为633672.00元。原告包目华对此无异议，该地段的房产现还在升值，因此计算原告包目华的经济损失应以该房地产市场价值咨询估价报告中评估认定的价值为准。 本案需要查明和认定的焦点问题：1、小产权房买卖合同的效力认定；2、原告包目华提供的楼房购房合同真实性的认定；3、加盖“沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会”公章收据和证明效力的认定；4、原告包目华要求赔偿经济损失的计算。第1个焦点问题，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地制度管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途；使用土地的单位和个人必须严格土地利用总体规划确定的用途使用土地。”小产权房实际上大部分是一些村委会或者开发商打着新农村建设或者旧村改造等名义违规建设在集体土地上的房屋。在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地因抵押担保、转让而产生的纠纷。对集体经济组织以外的成员销售小产权房是违背土地利用总体规划、擅自改变土地用途的典型，严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益和社会公共利益，在非试点地区，小产权房出售给集体经济组织以外的个人的合同，不具有法律效力；针对第2个焦点问题，原告所提供的楼房购房合同第1页与第2、3页不同，经与证人郑某、张某等人核实，该合同是证人郑某书写的，应为预先加盖村委公章，合同第1页是在签订合同时添加的。现行的村民委员会公章管理制度是村民委员会的公章全部由镇（乡）农村经济管理站管理，盖章时需要通过镇农村经济管理站审查，手续比较复杂，所以被告儒林集村委在销售清华园小区楼房时加盖了许多空白楼房购房合同，然后在签订楼房购房合同时再添加合同第一页的内容；第3个焦点问题，“沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会”公章应为被告儒林集村委在销售其所开发的“清华园小区”楼房时对外开具收款收据、证明等所使用的公章，该公章未经过公安局备案，通过法院对郑某、张某、魏文霞的调查笔录和沂源县公安局开发区派出所对梁业军、郑某、杜道柱的询问笔录能够证实，被告儒林集村委在其开发的“清华园小区”购房时，买房人与被告儒林集村委签订楼房购房合同前后，在缴纳购房款时，需要应将购房款交至由被告儒林集村委原村支部书记杜道理以魏文霞、张某的身份信息在银行开具的账户，购房人持银行小票再找村委管理人员（部分为张某）开具收据，购房款大部分交至魏文霞、张某名下，在2015年下半年张某不再在“清华园小区”工作，有些款项也交至他人名下。法院依法调取了魏文霞、张某在银行账户交易流水，两个账户的交易数额巨大，魏文霞原系悦庄镇政府工作人员，张某原系被告儒林集村委委员，不可能是个人的业务行为，应为买卖房产、支付建材款等用途。因此，原告包目华将款项缴纳到魏文霞、张某在博商银行的账户，并由张某和郑某开具加盖“沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会公章”收据和证明，该部分款项应为原告包目华购买被告儒林集村委开发的“清华园小区”的购房款；第4个焦点问题，原告包目华要求经济损失的计算，应以楼房现有价值减去原告包目华购买时楼房的原价款，除以原告包目华购买时原楼房的价款得出楼房溢价的比例，再乘以原告包目华所缴纳的购房款数额，得出全部经济损失的数额。原告包目华在签订楼房购房合同时的楼房价款为324088.00元，案涉楼房经沂源方正房地产评估有限公司评估现价值为633672.00元（价值时点为2019年6月6日），原告包目华共计缴纳了购房款164088.00元，经济损失的计算应为（633672.00元-324088.00元）÷324088.00元×164088.00元﹦156744.52元。 上述事实，有原告包目华提供的楼房购房合同、收据三份、沂源博商银行个人活期存款凭条两份、沂源县经济开发区儒林集村社区管理委员会证明、淄博市中级人民法院（2018）鲁03民终1601号民事判决书，沂源方正房地产评估有限公司房地产市场价值咨询估价报告、房地产价格评估费单据，法院依法调取的沂源县国土资源局沂源县人民政府征用出让土地批件，沂源经济开发区儒林集村关于社区建设项目用地的申请，开发区儒林集村住宅楼承诺书，沂源县公安局经济开发区派出所对梁业军、郑某、杜道柱的询问笔录，对魏文霞、张某、郑某的调查笔录，魏文霞、张某名下博商银行沂源县银行交易明细等证据及原、被告双方当事人的庭审陈述记录在卷，予以佐证。 本院认为，本案为小产权房买卖过程中产生的房屋买卖合同纠纷，原告包目华不是沂源县悦庄镇儒林集村集体经济组织的成员，被告儒林集村委开发的“清华园小区”为小产权房，小产权房出售给非集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同应认定为无效。无效合同自始无效，因此无需解除。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。买受人要求返还购房款并赔偿经济损失的，应当综合考虑当事人的过错等因素予以确定。儒林集村委因建新社区，使用本村建设用地用于安置拆迁村民，本应只由本村符合宅基地审批条件的村民使用，不能对外出售。被告儒林集村委作为出卖人在售卖楼房时即明知其所出卖的房屋属于我国法律禁止买卖的范围，明知不能对集体经济组织成员以外的人进行出售，公开宣传对外出售，其应对无效合同的产生承担主要责任。原告包目华在购买小产权房的过程中，对无效合同的产生也有一定责任，对其主张的经济损失，也应自行承担部分。结合双方的过错程度，由被告儒林集村委赔偿原告包目华经济损失的80%为宜。 综上所述，原告包目华要求被告儒林集村委返还购房款并赔偿经济损失，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、原告包目华与被告山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会（原沂源县经济开发区儒林集村村民委员会）于2015年10月13日签订的楼房购房合同为无效合同； 二、被告山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会返还原告包目华购房款164088.00元； 三、被告山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会赔偿原告包目华经济损失156744.52元的80%，计款125395.62元； 四、被告山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会赔偿原告包目华房地产价格评估费2000.00元； 五、驳回原告包目华的其他诉讼请求。 上述支付义务，于本判决生效之日起十日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6236.00元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  齐元林 人民陪审员  赵厚平 人民陪审员  栾贻继 二〇一九年十二月十日 书 记 员  唐晓曼