中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初78419号原告：鲜明，男，1970年6月25日出生，汉族，中央电视台记者，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蔡明勤，北京景淳亦弛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙虎，北京景淳亦弛律师事务所律师。原告：叶子微，女，1970年7月7日出生，汉族，中央电视台编导，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蔡明勤，北京景淳亦弛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙虎，北京景淳亦弛律师事务所律师。被告：姜海，男，1968年2月3日出生，汉族，北京市杨格保健品公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：崔满华，北京市高朋律师事务所律师。被告：杨明华（MINGHUAYANG），女，1927年5月13日出生，美国籍，北京第二外国语大学退休职工。委托诉讼代理人：刘进，北京市英格律师事务所律师。原告鲜明、叶子微（以下各称姓名，合述称二原告）与被告姜海（以下称姓名）、杨明华（MINGHUAYANG，以下称姓名，合述称二被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，二被告在答辩期内对管辖权提出异议，本院于2019年1月10日作出（2018）京0105民初78419号民事裁定，驳回二被告对本案管辖权提出的异议。二被告不服该裁定提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）京03民辖终327号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托诉讼代理人蔡明勤、孙虎，姜海委托诉讼代理人崔满华，杨明华委托诉讼代理人刘进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：确认二被告就北京市海淀区羊坊店路X号X号楼X门6号房屋（以下称6号房屋）于2017年7月25日签订的《房屋买卖合同》、于2017年8月1日签订的编号为CW393072的《存量房买卖合同（自行成交版）》无效。事实和理由：鲜明与叶子微系夫妻。杨明华系鲜明之大伯父王某的再婚妻子（王某系杨明华的三婚丈夫）。姜海的姐姐姜某与杨明华之女S（美国国籍，中文姓名肖某）系同学关系。6号房屋系杨明华之第二任丈夫单位所分配的公有住房，自2001年起由二原告有偿使用。2000年左右，王某、杨明华夫妇按照房改政策购买6号房屋，并于2004年获得了所有权证，登记于杨明华名下。2008年，王某病故。2009年7月，王某长子王某1、次子王某2、之女S均同意放弃继承6号房屋，6号房屋由杨明华一人继承，并办理了继承公证。2008年7月23日，二原告与杨明华在北京市中信公证处签订了《赠与合同》，杨明华把6号房屋赠与给二原告。为了避免在所有权过户过程中杨明华过世导致纠纷，杨明华还同时做了遗嘱公证，指定二原告继承6号房屋。与此同时，杨明华将6号房屋的所有权证、单位公有住房买卖契约、房改的购房付款通知单、付款收据、杨明华户口簿、第一代及第二代身份证，王某与杨明华的结婚证等一整套完整材料交付给了二原告。后二原告支付给杨明华23万元作为对价。后因杨明华于2009年9月移居美国，导致6号房屋的所有权过户手续仅办理了一部分，没有全部办理完毕。杨明华于2017年4月回国（此时杨明华已加入美国国籍），协助二原告继续办理6号房屋的所有权过户手续。2017年8月12日，杨明华、姜海、姜某等人突然强闯6号房屋，称姜海是6号房屋的所有权人，二原告十分震惊，经报警，杨明华、姜海、姜某等人未能得逞。后经二原告查证，得知杨明华已私自将6号房屋以买卖的方式出售给了姜海，姜海已于同年8月10日取得了所有权证。二原告认为，杨明华已通过公证方式将6号房屋赠与给二原告，并将相关证件、文件材料全部交付给了二原告，且二原告早已实际占有6号房屋，杨明华却又私下将6号房屋出售给姜海，存在明显的恶意。姜海明知上述情况，却与杨明华签订房屋买卖合同，亦存在明显的恶意。且杨明华与姜海就6号房屋的交易不符合一般的二手房交易习惯，属于恶意串通，损害二原告的合法权益。杨明华与姜海就6号房屋签订的相关买卖合同应依法认定无效。为维护自身的合法权益，特此起诉。姜海辩称，二原告的诉讼请求、事实理由没有事实和法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。一，二原告的陈述存在虚假矛盾有悖常理的地方，如二原告称2001年有偿使用房屋，但未说明如何有偿使用。又如二原告说杨明华将房屋赠与二原告，但2017年杨明华将房屋卖给姜海，为何赠与后8年时间没有过户？这不符常理。二原告又说杨明华将房屋赠与他们，又办理遗嘱继承，在杨明华与姜海交接房屋当天，二原告又跟警察说是买的房屋，其说法前后不一致，二原告说先赠与后遗嘱，但其提交的证据公证号却次序相反。二原告自己的说法有上述四处不一致。二原告诉状上说起支付了23万元的对价，其对警察却说房屋的价格是60多万元，如果是赠与或遗嘱怎么可能有对价，且无论是赠与合同还是遗嘱都没有提到对价的事情。杨明华委托鲜明出售涉案房屋，如果是赠与或遗嘱，怎么可能又委托其卖房？所以原告种种说法都是不一致的，存在虚假陈述自相矛盾和有违常理之处。另外，二原告说杨明华与姜海之间的交易不符日常二手房交易习惯、恶意串通，但双方合同是真实意思表示，且在房管局办理了过户交易，没有违反强制性法律规定。我不知道二原告说的二手房交易习惯是什么，且本案不存在该交易习惯的问题。二原告起诉的目的就是为了占用本案房屋，是恶意诉讼。二，姜海已经取得不动产权证，其物权应得到支持。姜海与杨明华办理房屋交易，到过原来的分房单位新华社、房管部门和物业部门、供暖公司、二外、央产房办公室等等地方，还去了海淀区房管局、税务局，办理了全部手续取得房产证。办理过程中，没有任何人告诉姜海该房屋不是杨明华的，所有的手续都体现了房屋是杨明华的。并且在买房前，做过房屋核验，该核验对外公示十天，这是法定交易程序，合理合法进行。根据物权法第十七条，姜海享有房屋的所有权。本案不能因为二原告达到其霸占房屋的目的来对抗房屋交易的法律法规规定。三，姜海购买房屋时，房屋不存在权属异议和瑕疵，杨明华有权出卖，姜海有权购买。如前所述，该房屋在买卖之前，房管局做过房屋核验，该房屋产权是杨明华的，与二原告没有任何关系。退一步讲，二原告与杨明华之间赠与合同第三条约定，房产所有权转移时间以办理过户手续为准。仅从该条款来看，杨明华卖房时是房屋的产权人，而非二原告是产权人。根据合同法规定，姜海购买房屋，双方自愿买卖不能受到二原告的约束。假使二原告与杨明华之间存在争议也与姜海无关，姜海并不知情，他们之间的任何争议不能构成二原告强占本案房屋的理由。姜海已经取得本案房屋产权，并且按照法定形式过户，产权应该得到保护。四，杨明华授权鲜明出售本案房屋的公证书有两份，一个是授权卖房，一个是撤销对其授权。通过该证据可以证明杨明华出售本案房屋是其真实意思表示，可以反证二原告说杨明华赠与其房屋不是事实，假如说杨明华赠与其房屋，其是不会再委托鲜明出售房屋的。2017年4月25日，杨明华委托鲜明卖房，恰恰证明二原告清晰地知道杨明华出卖房屋的意向。杨明华可以委托鲜明卖房，也可以自己卖房。如果杨明华将房屋赠与原告，那么其还要接受杨明华的委托卖房，并且杨明华卖房其为何不提出异议？鲜明一面接受委托卖房，一面否认杨明华本人卖房，显然有违诚信。故二原告对本案事实的陈述没有如实，只是提交对自己有利的证据。五，二原告无权质疑二被告之间的买卖关系，二原告仅凭赠与合同主张所有权，赠与合同虽然进行公证，但并未对产权进行转移，不具有产权转移的效力。二原告主张显然证据不足，更重要的是，杨明华本人健在，其不仅不认可赠与，且以实际行动将房屋出卖。姜海享有本案房屋的物权，当同一物上既有债权又有物权，物权具有优先的效力。另外，二原告声称姜海与杨明华恶意串通，但并未举证证明。六，姜海认为，不管杨明华与二原告是否有争议，姜海已经向杨明华支付了房款，取得了房屋的所有权，依据相关法律规定，二被告之间的买卖合同有效，二原告诉讼请求不应得到支持。杨明华辩称，二原告将杨明华的地址写成定福庄南里，这是虚假的。我同意姜海的答辩意见。另补充意见如下：一，二原告的诉讼请求及事实理由均不能成立。1、杨明华将房屋卖给姜海，二原告仅仅以姜海是杨明华女儿同学的弟弟为由认为无效，不能支持。姜海不仅不知道赠与合同，就连杨明华也不知道有此公证。二原告未能如实陈述本案事实，杨明华在出售给姜海前，委托鲜明为其出售房屋，鲜明如果认为其受赠与为何对杨明华欲出售房屋没有提出异议？鲜明说授权是为了其自己取得房屋过户，是不能成立的。在授权委托中，授权有26项，鲜明知道是为了杨明华办理的出售房屋。鲜明为杨明华办理相关手续，为证明真实，带着杨明华办理了精神鉴定。杨明华在出售房屋时在国内时间有限，多方打听到姜海想购买房屋，二原告并非不知情。二被告的交易并非恶意串通。二原告无权要求确认合同无效。2、二原告称已经占有房屋，其承认自2001年就有偿使用，2001年既没有赠与也没有遗嘱，因此其取得使用权是因为长期租赁杨明华的房屋引起的，根本与赠与没有关系，并不能被误读为因赠与而占有房屋的说法。二原告与杨明华没有任何关系，其于2001年恳求杨明华低价出租房屋给原告，鲜明称其是新闻保密单位的，单位要查业主，让杨明华将产权证原件等材料交给二原告，杨明华为了照顾二原告，且杨明华带着也没有什么用，将材料放在房屋抽屉内。杨明华不能经常回国，基于信任，证件放在家中。二原告谎称是杨明华将证件交给原告，实属不该。即便二原告持有证件，也不能排除其取得证件是因为其他原因造成的。3、关于赠与合同公证。二原告存在诱导行为，导致杨明华意思表示混乱，杨明华在没有赠与公证和遗嘱公证时，鲜明称为减少麻烦，可以做个遗嘱公证，当天杨明华女儿不在旁边时，鲜明带着杨明华做了两个公证，分别是遗嘱和赠与。但是，当时杨明华是83岁老人，其不知道赠与的法律后果，故怀疑二原告有诱使哄骗的行为，但赠与合同第三条涉及办理过户，杨明华在该二公证上意思表示是混乱的，并不是先赠与害怕纠纷后做遗嘱公证，再次说明赠与公证的不真实。当时做遗嘱公证，也是因为鲜明害怕被查。二，赠与合同不是真实的，杨明华出卖房屋是其真实意思表示，赠与合同的条件并未成就。杨明华的确出现了经济恶化，不符合履行赠与合同的情形。杨明华没有人赡养，女儿女婿家庭收入非常拮据，杨明华退休收入只有6000元左右，其入籍美国在瑞士没有任何收入。另外，如果杨明华回国，其女儿无法回国，需要卖房养老，其现在身边需要人照顾，因此杨明华目前面临去瑞士养老院养老的客观事实，每月最低支出32000元，加上治病开销不可想象，经济条件恶化，杨明华的这种情况符合合同法规定，其经济状况显著恶化无法继续履行赠与合同，何况赠与合同本身就不是真实的。杨明华现在精神恍惚，担惊受怕，本案给其带来了很大的精神折磨。其自身病灶没有及时治疗。其需要资金养老是实际情况，现杨明华正申请瑞士养老院。三，从本案情况看，从涉案房屋刚开始的租赁，到警察在场时鲜明陈述为买卖，其接受授权卖房又可以看作帮助，二原告与杨明华之间清楚的知道双方不存在赠与合同。双方的行为否认了赠与的效力。四，杨明华因生活所需将房屋出售给姜海，合法合理，合法有效，应予以保护。杨明华只有一套房屋，在活着的时候将房屋赠与他人是不合理的。这套房屋如果卖了，其回国也是没有居处的。二原告与杨明华非亲非故，二人没有对杨明华尽到任何赡养义务，因此赠与给二原告是不正常的，不符合正常思维，故有理由推定赠与合同的公证不是真实的。杨明华不知道赠与和公证，不可能将仅有的一套房屋赠与他人。二原告关于卖房中杨明华使用国内身份证交易的说法，并不违法，退出中国国籍需要申请，杨明华从未申请退出中国国籍，因二原告拒不返还杨明华证件，杨明华只能向公安部门补办身份证，公安部门实际补办说明杨明华的身份是合法的，且不影响杨明华出售房屋，二原告以此为由否认买卖合同的效力没有依据。我们认为二被告之间的合同没有违反法律强制性规定，合法有效，完成了所有相关手续，合法登记在姜海名下。二被告的合法权益也应当受到法律保护。综上，本案无论是在客观事实还是法律规定上，二原告的诉讼请求均没有证据支持，无理无据，请法庭驳回原告的诉求。经审理查明：王某与杨明华系再婚夫妻，于1989年4月14日登记结婚。王某与前妻育有两个子女：王安琦、王某2。杨明华与其前夫生育一女S（中文名：肖某）。2000年12月12日，杨华明（其时为北京第二外语学院职工）作为购房人（乙方）与售房单位新华通讯社基建房产管理局（甲方）签订《单位出售公有住房买卖契约》，约定：甲方将6号房屋以成本价出售给乙方，房价款21235．16元，公共部位维修基金1767．74元。经王某、杨明华同意，二原告于2001年3、4月间住进6号房屋。2004年1月12日，6号房屋登记在杨明华名下。2008年5月2日，王某去世。此后，王安琦、王某2、肖某均放弃对6号房屋的继承权，该房屋由杨明华一人继承。杨明华、王安琦就杨明华一人继承该房屋事宜，于2009年7月21日申请办理公证。2009年7月23日，杨明华与二原告签订《赠与合同》，约定：杨明华自愿将6号房屋无偿赠与二原告共同所有，作为二原告的夫妻共同财产；二原告自愿接受上述赠与；房产所有权转移时间，以赠与人与受赠人到房管部门办理登记过户手续为准。同日，双方就该《赠与合同》办理公证。同日，杨明华另订立遗嘱一份，内容为：在杨明华故去后，将6号房屋留给其侄子鲜明和侄媳叶子微所有，作为该二人的夫妻共同财产。杨明华就该遗嘱亦办理公证。2009年7月30日，叶子微就6号房屋与相关管理部门签订《委托管理收费协议书》及《供暖协议书》。2009年8月10日，鲜明向杨明华汇款8万元。2010年12月29日，鲜明向杨明华汇款瑞士法郎21400元，交易附言注明为“生活费”。庭审中，二原告称其还支付杨明华9万元，共向杨明华支付32万元。杨明华认可收到鲜明汇款23万元，称该款是二原告支付的租金。庭审中，二原告称杨明华将其身份证、户口簿、买卖契约及涉案房屋产权证原件都交给二原告，为二原告办理过户手续便利。杨明华认可上述材料在二原告手中，但不认为是为了办理过户，不排除其他取得的原因。经查，杨明华在2009年出国，直至2017年回国。2017年4月25日，杨明华回国后向鲜明出具《委托书》，委托鲜明作为全权代理人办理6号房屋的出售手续，包括缴纳税费、代办过户等，委托期限自签字之日起至授权事项办完为止。同日，杨明华就该《委托书》办理公证。庭审中，二原告称办理该委托并非为了出售房屋，而是为办理过户手续。杨明华对此不认可。2017年5月26日，杨明华办理公证声明，决定撤销2017年4月25日向鲜明出具的《委托书》。2017年5月31日，杨明华以“在家找不到了，不知放在哪里了”为由向公安部门申请补领居民户口簿及补办身份证。2017年6月9日，杨明华以“保管不慎将房产证遗失”为由申请补办6号房屋的不动产权证。2017年7月25日，杨明华作为出卖人与买受人姜海签订《房屋买卖合同》，约定杨明华将6号房屋作价480万元出售给姜海，双方就“付款方式、期限”约定为：乙方在签订本合同时支付给甲方购房定金10万元整，该定金在乙方付清房款时折抵购房款；乙方交清全部购房款后甲乙双方办理过户手续；房屋买卖全部税费都由甲方承担。另约定：办理完毕过户手续，乙方可从甲方领取房屋钥匙，双方进行房屋交接。经查，姜海名下中国建设银行账户于2017年7月25日分两笔分别转入60万元和40万元，当日向杨明华账户转入100万元。2017年7月26日，姜海账户存入100万元，当日将该100万元转给杨明华。2017年7月28日，姜海账户分别转入两笔共100万元，同日将该100万元转给杨明华。2017年7月29日，姜海账户转入100万元，同日将该100万元转给杨明华。2017年8月2日，姜海账户转入80万元，同日将给80万元转给杨明华。经调取杨明华的中国工商银行账户，显示该账户于2017年7月25日收到姜海转账100万元。2017年7月26日，杨明华账户取现100万元。当日，杨明华账户收到姜海转账100万元。2017年7月28日，杨明华账户分两笔取现共100万元。同日，杨明华账户收到姜海转账100万元。2017年7月29日，杨明华账户取现100万元。2017年7月31日，杨明华账户收到姜海转账100万元。2017年8月2日，杨明华账户取现100万元。同日，杨明华账户收到姜海转账80万元。2017年8月1日，杨明华与姜海就前述买卖合同办理网签，网签合同为编号为CW393072的《存量房买卖合同（自行成交版）》。2017年8月10日，杨明华将6号房屋登记在姜海名下。2017年8月12日，杨明华、姜海、姜某、S（肖某）及本案中姜海委托诉讼代理人崔满华到6号房屋，与二原告发生纠纷，公安部门接警处理。2017年8月17日，杨明华向二原告邮寄《腾房通知函》，称不再委托鲜明代为办理出售事宜，其已将6号房屋出售给姜海，要求二原告将房屋腾出并交接给杨明华或姜海。2017年9月13日，姜海以物权保护纠纷将二原告诉至北京市海淀区人民法院，要求二原告腾退6号房屋并支付房屋占用费。北京市海淀区人民法院于2018年5月24日作出（2017）京0108民初48037号民事判决，判决二原告于判决生效后30日内将6号房屋腾空并返还给姜海，驳回姜海的其他诉讼请求。二原告提起上诉，北京市第一中级人民法院于2018年9月7日作出（2018）京01民终6194号民事裁定，撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初48037号民事判决，将该案发回重审。2017年10月31日，二原告以赠与合同纠纷将杨明华诉至北京市海淀区人民法院，要求杨明华履行赠与合同，配合完成过户手续。北京市海淀区人民法院于2018年5月24日作出（2017）京0108民初53922号民事判决，驳回二原告的诉讼请求。二原告提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终6197号民事裁定，撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初53922号民事判决，将该案发回重审。二原告提交网页材料，证明6号房屋所在区域在2017年交易均价为每平方米10万元。姜海、杨明华对该证据真实性不认可，姜海称该房屋是整个小区最老的房屋，房价480万元在正常价格范围内。经询，姜海的姐姐姜某与杨明华之女S（肖某）系同学。姜海称S（肖某）向姜某说让其帮忙出售6号房屋，正好姜海没有房屋，就想购买该房屋，姜海小时候曾多次到6号房屋去过。姜海称2017年5、6月份其曾委托姜某看房，当时叶子微在屋内。叶子微称当时S（肖某）说为了怀旧来看看房子，未介绍姜某的身份。以上事实，有《单位出售公有住房买卖契约》、《赠与合同》、汇款凭证、《委托书》、不动产权证、《房屋买卖合同》、银行账户明细等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，根据在案证据，杨明华曾与二原告签订《赠与合同》并办理公证，将6号房屋赠与二原告。根据合同法的相关规定，公证的赠与合同，赠与人不享有财产权利转移之前的任意撤销权，且受赠人可以在赠与人不交付赠与财产时，要求赠与人交付。上述事实可以认定二原告享有要求杨明华转移6号房屋权属的请求权，故二原告对该房屋享有利益。本案的主要争议焦点是，杨明华与姜海有无恶意串通损害二原告的利益。一、杨明华之女S（肖某）与姜海之姐姜某系同学关系，根据姜海陈述该二人自小相识，关系可认定为密切，在购房过程中，S（肖某）与姜某均直接参与，因此买卖双方存在意思联络的客观条件。二、杨明华与二原告签订赠与合同及遗赠公证，二原告长期在6号房屋居住，涉案房屋相关证件合同均由二原告持有。从S（肖某）与姜某的关系分析，姜海对上述情况毫不知情的陈述，不符合社会常理。在此情况下，姜海仍然与杨明华签订房屋买卖合同，难以认定其主观为善意。三、杨明华在明知二原告对该房屋享有特定利益的情况下，其向姜海出售房屋并未向二原告告知，其撤销向鲜明出具的《委托书》亦未及时告知受托人，上述事实可以认定杨明华出售6号房屋时对二原告有隐瞒的故意，应当认定为恶意。四、从房屋买卖合同的签订和履行来看，存在诸多可疑之处。首先，该房屋买卖合同的条款的拟定极为简单随意，尤其是在购房款的支付期限、房屋交付及过户期限上未予约定，即便是考虑到双方存在之前相识的关系，此种约定亦有违常理。其次，从看房情况来看，姜海称其委托姜某看房，当时叶子微亦在屋内，姜某对叶子微的身份并未关心，在合同价款巨大的购房合同上，此种疏忽极不正常。再次，从购房款的给付来看，姜海多次向杨明华付款，与杨明华多次同日取现相互契合，在姜海不能证明其款项合理来源，杨明华不能证明其款项取现的合理去向的情况下，上述购房款的支付存在同一笔款相互流转垒高流水的高度可能性。综上，本院认为，杨明华与姜海存在意思联络的客观条件和高度可能，双方之间的交易从形成到履行均疑点重重、不符常理，其交易完成的后果构成了对二原告合法权益的直接损害，二原告有合理理由认为二被告存在恶意串通损害其利益的行为，本院综合本案案情对二原告的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条之规定，判决如下：确认被告杨明华（MINGHUAYANG）与被告姜海就北京市海淀区羊坊店路X号X号楼X门6号房屋于2017年7月25日签订的《房屋买卖合同》、于2017年8月1日签订的编号为CW393072的《存量房买卖合同（自行成交版）》无效。案件受理费45200元，由被告杨明华（MINGHUAYANG）与被告姜海各负担22600元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，原告鲜明、原告叶子微、被告姜海可在本判决书送达之日起十五日内，被告杨明华（MINGHUAYANG）可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蔡 峰人民陪审员  段红春人民陪审员  刘 平二〇一九年十二月九日书 记 员  马 悦-2--1-