苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6347号原告：马泰峰，男，1974年10月15日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告：缪丽芳，女，1975年7月27日出生，汉族，住苏州市吴中区。上述两原告共同委托诉讼代理人：王晓萍、王贤明，苏州市吴中区西山法律服务所工作者。被告：钟华东，男，1971年1月7日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：杨国选，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘杨颖，江苏斐多律师事务所实习律师。第三人：杨卫芬，女，1971年12月25日生，汉族，住苏州市吴中区。原告马泰峰、缪丽芳诉被告钟华东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，杨卫芬申请作为第三人参加诉讼。后本案依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马泰峰、缪丽芳及其委托诉讼代理人王晓萍，被告钟华东及其委托诉讼代理人杨国选、裘杨颖，第三人杨卫芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马泰峰、缪丽芳向本院提出诉讼请求：1.被告协助两原告将苏州太湖国家旅游度假区香山花园64幢301室及64幢32号车库不动产权属转移登记至两原告名下；2.本案案件受理费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2009年8月，其看到被告张贴于香山花园公告栏处的上述房屋的出卖信息，经与被告沟通后，双方达成房屋买卖的意向。2009年8月22日，双方约定房屋及车库转让款为318000元，当日原告马泰峰将318000元交付被告。被告收到款项后书写《房子转让》一份：被告将位于香山花园64幢301室、车库转让给原告马泰峰，今后过户手续由被告配合，过户费由原告马泰峰承担，被告也确认收到房款318000元。当日，被告也将房屋交付两原告。事后，涉案房屋由两原告投入装修，并由两原告实际占有、使用至今。2019年，两原告得知涉案房屋及车库已经登记在被告名下后，多次要求被告配合办理过户手续，但被告怠于配合，并索要高昂“签字费”，故被告的行为违反合同的约定，故其诉至法院。被告钟华东辩称，案涉房屋是夫妻共同财产，被告转让房屋时未征求妻子的同意亦未得到事后追认，房屋买卖合同无效。双方没有签订正式范本的房屋买卖合同，其出具的收条不具备房屋买卖合同成立的形式要件。且原告不构成善意取得。故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人杨卫芬述称，案涉房屋是夫妻共同财产，被告转让房屋及车库未征求其同意，买卖合同无效，要求原告返还房屋及车库，并向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2.两原告向其及被告返还房屋及车库；3.两原告支付其与被告房屋使用费150000元。原告马泰峰、缪丽芳针对第三人的诉讼请求共同辩称，案涉房屋及车库是被告钟华东单独所有，房屋及车库的买卖合同有效，第三人要求返还房屋、车库及支付使用费没有任何法律依据,请求法院驳回第三人杨卫芬的全部诉讼请求。被告钟华东针对第三人的诉讼请求辩称，其同意第三人的诉讼主张。经本院查明如下事实：2006年11月16日，被告钟华东（被拆迁人、乙方）与拆迁人苏州市新城市政建设拆迁有限公司（委托拆迁人、甲方）签订《苏州市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，主要内容为：甲方经批准，对太湖水底世界项目实施拆迁，乙方房屋属拆迁范围，根据有关拆迁规定，双方就补偿安置事宜签订如下协议：乙方房屋坐落香山街道墅里村9组，房屋性质私，所有权人钟华东，房屋建筑面积47.7平，使用面积58.72平。上述房产乙方同意拆除。甲方对乙方实行货币补偿，货币补偿额共计为111314元。乙方须在2006年11月18日前搬迁完毕，将空房交给甲方验收拆迁。甲方凭验房单支付乙方搬迁补偿费800元，临时安置补偿费2862元。乙方自行购房房屋的有关手续和费用均由乙方自行办理和承担，契税按有关规定办理。乙方选择公寓房安置一套香山花园102.1平，安置房价格197964元，甲方支付乙方补偿款114976元，乙方应支付甲方82988元。安置房的两证由甲方代为办理，其相关工本费用由乙方承担。乙方应付给甲方的总金额在安置房交付时一并结清。2007年7月18日，被告钟华东在《香山花园安置房请账单》中签字，其已结清协议缺额共计90278元。2009年8月份，被告钟华东在位于苏州太湖国家旅游度假区的香山花园小区公告栏中张贴售卖案涉房屋的广告，原告马泰峰、缪丽芳看到案涉房屋售卖广告后，与被告钟华东磋商案涉房屋的买卖事宜。2009年8月22日，被告钟华东向原告出具马泰峰《房子转让》，主要内容为：今有房主钟华东香山花园64幢301室车库转让马泰峰，今后过户手续有钟华东配合马泰峰过户（过户费用由马泰峰承担），房款一次性付清（人民币叁拾壹万捌仟元整）。今收到人民币叁拾壹万捌仟元整，钟华东137××××3781。同日，原告向被告钟华东支付房款现金318000元，被告钟华东向原告交付案涉房屋及车库。两原告对案涉房屋装修后，居住房屋及使用车库至今。另查，案涉房屋位于苏州太湖国家旅游度假区香山花园64幢301室权利人为钟华东（单独所有），登记时间为2017年7月13日，附记为另有64幢32号车库[不动产权证号：苏（2017）苏州市不动产权第6025387、6025388号]。又查，原告缪丽芳与第三人杨卫芬2019年6月29日至2019年8月15日期间的微信聊天记录，主要内容为缪丽芳：“咱们商量个时间把过户手续办理好吗？”杨卫芬：“好的”“那么我们就商量个时间过户好了，我们反正是老亲我也开门见山的说了，现在市面上都补点差价的，人家都10万过户的，你给个五万么好了，这样过掉了么大家都省心了。”缪丽芳：“市场上没那么高的，我问下来1到2万，你们不讲也会贴一点的，多么也贴不出，你们不讲也准备的，我们也是做做过过的，经济条件也不好，做合同时写清楚包过好户的，过好户就贴2万阿好”杨卫芬：“我们总归要商量好了再过户吧”“我们都是老实人，我也是讲道理的人，我们这里去年也过户了2套一家8万，一家6万，反正大家商量商量我买（卖：本院注）掉了也舍不得，没有后悔药的”“买（卖：本院注）掉了，卖（买：本院注）了木渎的又亏的要命”“现在行情你知道的，我们那时真的卖得实在便宜我只能哑巴吃黄连，我也是个败家子了。”缪丽芳：“就4万吧，等办好证，一起去拿房产证把钱给你”杨卫芬：“不好意思，昨天我回去跟他说了把我骂了说我自作主张他说人家都七八万的了，他要五万才肯，你们再商量一下吧。”缪丽芳：“昨天谈好了，今天再变，叫我们怎么做呢”“配合我们过户是你们的义务啊”再查，原告马泰峰、缪丽芳系夫妻关系。被告钟华东与第三人杨卫芬于1994年2月25日登记结婚，于2007年4月9日登记离婚，2009年3月31日登记复婚。审理中，两原告称，两原告系夫妻关系，共同购买案涉房屋。拆迁安置协议上所有权人、案涉房屋不动产登记权利人均为被告钟华东一人。其与被告钟华东在蒋墩老房子签订房屋买卖合同。房屋买卖合同签订后，其至墅里村委会询问，得到案涉房屋为被告单独所有的回复。即使案涉房屋是夫妻共有，被告妻子亦是知晓同意的。被告称，2009年出售房屋时其与妻子（即第三人）、女儿、丈人、丈母娘一起居住在女方蒋墩老房子，距离案涉房屋约一公里。其转让房屋时未征求妻子的同意，其在2017年年底才告知妻子已出售案涉房屋。第三人称，被告转让案涉房屋时，其与被告一起居住蒋墩老房子里。案涉房屋系因香山街道墅里9组房子被拆迁后安置所得，其知晓拆迁安置房的交付，但案涉房屋办证时，其与被告均至村委会签字，但村委会出错未添加其名字，后其未去办理产证加名。被告转让案涉房屋时未征求其意见，转让后亦未得到其追认。以上事实，由《苏州市房屋拆迁补偿安置协议书》、《香山花园安置房请账单》、《房子转让》、银行储蓄存单、水电天然气发票、不动产登记簿查询记录、微信聊天记录、结婚证、离婚证以及本院开庭笔录、询问笔录等在卷佐证。本院认为，关于案涉房屋买卖合同是否成立。当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，从被告钟华东向原告出具的《房子转让》，能够确定买卖合同双方的主体、买卖标的以及数量，故案涉房屋买卖合同已具备合同成立的基本要素，故本院认定案涉房屋买卖合同成立。本院对被告认为案涉房屋买卖合同不成立的辩解不予认可。关于案涉房屋合同的效力。依法成立的合同，自成立时生效。具备下列条件的民事法律行为有效：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告与被告钟华东于2009年8月22日签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，无合同无效的情形，故本院认定案涉房屋买卖合同合法有效。本院对被告钟华东及第三人杨卫芬认为案涉房屋买卖合同无效的辩解不予采信。关于案涉房屋应否继续履行。本院认为，综合被告钟华东以在小区内张贴出售房屋广告方式、案涉房屋出卖时被告钟华东与第三人杨卫芬一同居住以及该居住地邻近案涉房屋、转让房屋行为距今十年之久、第三人与原告的聊天记录等事实，并结合日常经验法则，本院认定第三人杨卫芬对被告钟华东转让案涉房屋的行为知晓并同意，故无论案涉房屋权属状态如何，原告要求被告协助过户的诉讼请求，本院应予以支持，过户的相关费用由原告承担。至于第三人杨卫芬的诉讼请求。原告与被告的房屋买卖合同已依法成立并有效，本院已作出认定。两原告基于有效的房屋买卖合同占有使用案涉房屋，无须向被告及第三人支付使用费及返还房屋、车库，故第三人的诉讼请求无法律和事实上的依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告钟华东于本判决生效之日起十日内协助原告马泰峰、缪丽芳将苏州太湖国家旅游度假区香山花园64幢301室及64幢32号车库不动产权属[不动产权证号：苏（2017）苏州市不动产权第6025387、6025388号]转移登记至原告马泰峰、缪丽芳名下。二、驳回第三人杨卫芬的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费80元，财产保全费5000元，合计人民币5080元，由被告钟华东负担。第三人诉讼案件受理费减半收取人民币7575元，由第三人杨卫芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王东海人民陪审员  唐晓艳人民陪审员  徐 娟二〇一九年十二月二十六日法官 助理  孙文科书 记 员  周丽佳