重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初1373号原告（执行案外人）：江津区玥祥建材经营部，经营场所重庆市江津区先锋镇水井湾街1幢101号，统一社会信用代码92500116MA5UUQN98J。经营者：李玥，女，1981年12月10日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：邓鹏（系李玥之夫），住重庆市江津区。委托诉讼代理人：刘朝平，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：重庆巴城建筑工程有限公司，住所地重庆市巴南区麻柳嘴镇望江路133号，统一社会信用代码91500113203404910R。法定代表人：田忠群，总经理。委托诉讼代理人：闫刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆市峻坤实业有限公司，住所地重庆市江津区德感工业园二期A幢1-17号，统一社会信用代码91500116696599815X。法定代表人：邹文发，董事长。委托诉讼代理人：邹莉，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所律师。原告江津区玥祥建材经营部（以下简称玥祥经营部）与被告重庆巴城建筑工程有限公司（以下简称巴城公司）、第三人重庆市峻坤实业有限公司（以下简称峻坤公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玥祥经营部的委托诉讼代理人邓鹏、刘朝平，被告巴城公司的委托诉讼代理人闫刚，第三人峻坤公司的委托诉讼代理人邹莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玥祥经营部向本院提出诉讼请求：1.撤销重庆市第五中级人民法院（2019）渝05执异189号执行裁定书，停止对案涉房屋重庆市江津区房屋（峻坤标准厂房某号）的保全和执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告已对案涉物业交了全款，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定，第三人已经将案涉房屋交付原告占有使用至今。巴城公司辩称，原告的诉讼请求应予驳回。理由：1.原告在法院查封前未合法占有该房屋。2.原告自始至终未曾向第三人支付过案涉房屋的对应款项。3.原告消极不行使登记权利，因其自身原因未办理过户登记。峻坤公司述称，同意原告的意见。原告与第三人已经签订了合法有效的书面买卖合同，原告已向第三人支付了大部分价款，第三人已经将房屋交付原告使用，至今未过户是第三人原因造成，故应当解除保全。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：巴城公司与峻坤公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆仲裁委员会（以下简称重庆仲裁委）于2018年8月15日作出（2018）渝仲字第1222号裁决书，主要内容为：解除巴城公司与峻坤公司于2016年7月4日签订的《忠县三峡港湾国际旅游度假区烽烟三国景区项目建设工程施工协议》；峻坤公司自裁决书生效之日起10日内，向巴城公司退还履约保证金2300000元及资金占用损失等。该裁决书生效后，因峻坤公司未履行上述裁决书所确定的义务，巴城公司向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2018年12月29日以（2018）渝05执1379号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人峻坤公司名下位于重庆市江津区渝（2017）江津区不动产权第00XXXXXX24号房屋，查封期限3年。玥祥经营部系个体工商户，经营者系李玥，李玥与邓鹏系夫妻关系。2013年4月10日，重庆宏建建筑工程有限公司（以下简称宏建公司）作为承包方承包重庆市龙煌实业有限责任公司（以下简称龙煌公司）龙煌加洲·国际续建项目，何冲立作为宏建公司代表在建设工程施工合同上签字。因邓鹏与何冲立存在债权债务关系，宏建公司于2016年1月10日向龙煌公司出具特别授权委托书（项目负责人何冲立签字），称该司在承建龙煌加洲·国际续建项目（1-3号楼、地下车库工程）时，因缺乏资金周转，向邓鹏借款现金2000000元,为兑现还款义务，特授权邓鹏到龙煌公司收取尚欠该司的工程款2000000元。2016年1月26日，预售方峻坤公司与购买方邓鹏签订《标准厂房预售合同书》，主要约定：峻坤公司将自己开发、拥有的标准厂房出售给邓鹏，厂房位于重庆市，建筑面积约为1512平方米（其中1号厂房一层1512平方米），总价为人民币3326400元；双方签约后10个工作日内，邓鹏向峻坤公司支付购房总价款的2000000元作为首付款,剩余价款1326400元，由邓鹏负责在银行办理按揭贷款;峻坤公司应在2016年12月30日前将本合同约定的标准厂房建设完毕并通知邓鹏办理交付使用手续。同日，峻坤公司向邓鹏出具收据，载明邓鹏交“厂房款（宏建委托支付某工程款）2000000元”。2016年7月26日，峻坤公司和龙煌公司、邓鹏三方签订《三方协议》，约定：邓鹏经宏建公司委托在龙煌公司收取工程款2000000元，此笔款邓鹏用于购买峻坤公司二期厂房首付款，现达成三方协议，峻坤公司将德感工业园区峻坤二期厂房1512平方米抵扣给邓鹏，总价为3326400元，抵扣后的余额1326400元按峻坤公司与邓鹏签订的标准厂房预售合同支付。审理中，原告玥祥经营部和第三人峻坤公司称，峻坤公司是龙煌公司的大股东，因龙煌公司不能支付邓鹏应收工程款，且龙煌公司无房屋处置给邓鹏，遂转由龙煌公司的大股东峻坤公司用该公司所有的房屋抵扣邓鹏应收工程款。2017年9月8日，峻坤公司与邓鹏办理了房屋移交手续，峻坤公司将标准厂房二期工程1#厂房钥匙交付邓鹏，双方并形成交接记录。邓鹏从2018年3月起先后将案涉房屋（峻坤标准厂房二期1号厂房1-11）出租给杨金龙、李雯雯等使用，收取租金。2018年2月5日，峻坤公司（甲方）与玥祥经营部（乙方）签订正式《重庆市商品房买卖合同》（合同编号1-11）并进行了网签备案登记，合同约定：甲方将坐落于重庆市江津区（峻坤标准厂房二期），现房，房地产权证号为渝（2017）江津区不动产权第00XXXXXX4号，建筑面积为1516.64平方米出售给乙方，总成交金额为3336608元;乙方于2018年2月5日前支付房款2000000元，剩余房款1336608元，在领取房产证后3日内支付甲方；甲方应在2018年1月30日前将房屋交付乙方使用。审理中，原告玥祥经营部、第三人峻坤公司称，因邓鹏个人名义购买厂房不合规定，遂成立玥祥经营部与峻坤公司签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，以履行前述《三方协议》。2018年9月15日，峻坤公司向玥祥经营部出具收据，载明收到玥祥经营部交来的案涉房屋契税95331.66元、产权转移书据834.15元。本院于2018年12月29日裁定查封涉案房屋后，玥祥经营部对执行涉案房屋提出执行异议，要求法院解除查封并中止执行。本院于2019年5月30日作出（2019）渝05执异189号执行裁定书，裁定驳回玥祥经营部的异议请求，玥祥经营部遂提起本案诉讼。审理中，原告玥祥经营部明确表示，同意重庆极罡机械成套设备有限公司（以下简称极罡公司）向峻坤公司付款共计1300000元不按购房款认定，愿意按《重庆市商品房买卖合同》约定，将剩余房款1336608元交付执行。本院通知玥祥经营部交付款项后，玥祥经营部于2019年11月22日已按要求将1336608元付至本院指定账户。审理中，被告巴城公司认为，邓鹏的行为与玥祥经营部的行为不具有关联性；峻坤公司2017年9月8日向邓鹏交付标准厂房1号厂房，不能等同于向玥祥经营部交付；并且，不动产登记部门查询到的1号厂房并无案涉厂房。以上事实，有（2019）渝05执异189号执行裁定书；玥祥经营部营业执照、结婚证；建设工程施工合同、借条、欠条及客户付款回单、特别授权委托书；标准厂房预售合同书及收据、厂房交接记录、三方协议、重庆市商品房买卖合同及房屋网签信息、契税及产权转移书据费收据；租赁合同及租金交付凭证、交纳水电费收据、房屋照片以及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，玥祥经营部主张其对案涉房屋享有排除执行的权益，符合前述规定，理由如下：一、玥祥经营部在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。在本案中，玥祥经营部在本院查封案涉房屋即重庆市江津区房屋之前与被执行人峻坤公司签订了合法有效的书面《重庆市商品房买卖合同》并网签备案。二、玥祥经营部在本院查封之前已合法占有案涉房屋。根据查明的事实，案涉厂房已于查封之前以移交给玥祥经营部经营者李玥之夫邓鹏的形式移交给了玥祥经营部，玥祥经营部以邓鹏名义对外出租并收取租金，故应认定玥祥经营部在本院查封前已合法占有了涉案房屋。巴城公司主张案涉房屋与向邓鹏移交的房屋不是一处房屋且向邓鹏移交不等同向玥祥经营部移交。本院认为，因玥祥经营部系个体工商户，邓鹏与玥祥经营部的经营者李玥是夫妻关系，故可以认定峻坤公司向邓鹏移交房屋即视为向玥祥经营部移交房屋。移交记录中的房屋峻坤标准厂房二期工程1号厂房虽与不动产权登记部门的登记不完全一致，但玥祥经营部及峻坤公司已作合理解释，且没有证据证明峻坤公司向邓鹏（玥祥经营部）移交了涉案房屋之外的其他房屋，故本院对巴城公司的该抗辩意见不予采纳。三、玥祥经营部已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。2016年7月26日，峻坤公司和龙煌公司、邓鹏签订《三方协议》，将邓鹏应向龙煌公司收取的工程款2000000元作为邓鹏用于购买峻坤公司二期厂房的首付款。峻坤公司向邓鹏出具收取2000000元购房款的收条，其后峻坤公司与邓鹏之妻经营的玥祥经营部签订《重庆市商品房买卖合同》，应认定《三方协议》已经履行，玥祥经营部已按《商品房买卖合同》约定支付了2000000元购房款。审理中，玥祥经营部已按法院要求将《商品房买卖合同》约定的涉案房屋剩余价款1336608元交付至本院指定账户，符合前述司法解释的规定。四、涉案房屋未办理过户登记非因买受人玥祥经营部自身原因造成。从玥祥经营部与峻坤公司在法院查封前即签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》并办理了网签登记，在法院查封前向峻坤公司交纳了过户契税来看，玥祥经营部在积极主张其权利。通常而言，过户手续均系开发商代为办理。峻坤公司收取契税后未及时办理产权过户手续，其原因不可归咎于玥祥经营部。综上，玥祥经营部对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对案涉房屋的执行，符合法律及司法解释规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行重庆市江津区房屋（峻坤标准厂房二期1号厂房1-11）；二、驳回原告江津区玥祥建材经营部的其余诉讼请求。本案案件受理费33440元，由被告重庆巴城建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 倪洪杰审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇一九年十二月三日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽