温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初10115号原告:温州三虎房地产开发有限公司，住所地：温州市中心区市府大道（汤家桥路口大自然房地产开发有限公司一楼）。法定代表人：杨光辉，执行董事。委托诉讼代理人：彭伊妮，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：温州市鹿城区大自然华城公寓第一届业主委员会，住所地：温州市鹿城区华城公寓5栋1楼。负责人：李圣早，主任。委托诉讼代理人：徐皓东，北京市两高律师事务所律师。原告温州三虎房地产开发有限公司（以下简称三虎房开）与被告温州市鹿城区大自然华城公寓第一届业主委员会（以下简称华城公寓业委会）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴玉琴适用简易程序独任审判，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告三虎房开的委托诉讼代理人彭伊妮、被告华城公寓业委会的负责人李圣早及委托诉讼代理人徐皓东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三虎房开诉称：原告系鹿城区大自然华城公寓的开发商，华城公寓因开发周期长对外销售时先后采用了2000年、2008年两版《商品房买卖合同》示范文本。《商品房买卖合同》（2000年示范文本）补充协议第一条约定，华城公寓地下室车库由出卖人出售，业主需另外购买；《商品房买卖合同》（2008年示范文本）第四条第二款约定，下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地场所、设施、房屋，属于业主共有：1.车位，地下室所有车位归出卖人所有；2.车库，地下室所有车库归出卖人所有。附件三第1条约定：该商品房所在小区中，不计入业主共有范围的地下室、规划用于停放汽车的地下库（位）及储藏室，所有权及（或）使用权归出卖人所有，出卖人有权有偿转让、赠与、出租或使用，并依法享有收益的权利。两版合同均明确了华城公寓地下车库（车位）归原告所有。但被告却发布《告全体业主书》称车位系全体业主，怂恿没有购买车位的业主将车辆停放至原告所有的车位上，并要求物业管理开放车库车闸,占用原告所有的地下室车位。原告为有效管理未销售的地下室车位，特地给地下室车位安装了车位锁。而被告却组织业主于2018年7月11日拆除了原告所有的地下室车位的车位锁，损坏车位锁82个，并在车位上喷涂“共享车位”字样，阻挠其他业主向原告购买车位。被告的恶意侵权行为已严重损害原告合法权益，应当承担恢复原状、赔偿损失的责任。现请求：1.判令被告对原告的大自然华城公寓地下室82个地下车位恢复原状；2.判令被告赔偿原告经济损失172.2万元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告对原告的大自然华城公寓地下室77个地下车位恢复原状。被告华城公寓业委会辩称：1.原告提供的车位清单中的82个车位，被告经过实地勘察，发现部分部分车位与原告陈述的现状不符，C75无“共享车位”字样，C100已出售，D8已出售、且无“共享车位”字样，D15已出售、无“共享车位”字样、车位地锁还在，D16地锁还在，D28已出售，D30已出售,D81已出售，D96无“共享车位”字样，D115无“共享车位”字样。2.案涉地下室车位权属并不明晰，原告无法举证证明车位归其所有，原告提供的两版《商品房买卖合同》中的补充协议是原告提供的格式合同，原告具有明显的缔约优势地位，事先并未对地下室权属进行阐明，未对格式条款尽合理提示义务，并且，部分车位位于人防工程，产权归国家所有，原告无权出售，该条款系原告的情况说明，并非被告对权利的处分，也并非产权情况的真实反映，原告不能提供任何权属证明地下车位归其所有。地下车库没有计入建筑容积率，且业主在支付了地下车库建设成本的情况下，该地下车库应属于没有独立产权的配套建筑，在主建筑出售给全体业主后，作为配套建设的地下车库也应一并转归业主所有。原告称地下车库归其所有，但原告至今未向物业缴纳车位管理费，从原告拒缴车位管理费的行为，可以推定原告并非地下车位的所有权人、使用权人。3.部分车位属于人民防空工程，产权归国家所有，依据《温州市物业管理办法》第七十三条规定，物业管理区域内发防空地下室平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得出售，原告与业主签订的《地下室车位认购书》约定一次性买断车位使用权，系变相违法出售车位，亦未考虑到相关车位在战时的特殊功用，故相关约定缺乏法律依据，原告安装地锁的行为亦违反了“应当向全体业主开放”的规定。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条规定，使用单位必须持《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程，以及第十条规定，禁止无证使用人民防空工程或者转让《人民防空工程平时使用证》，原告未取得《人民防空工程平时使用证》。4.纳入共享车位系统的均为业主所有的车位，被告组织拆除地锁为排除妨碍，恢复原状，因原告未按《汽车库建筑设计规范》规定的行业标准设置车位，导致部分业主无法正常停放车辆、停放车辆后无法正常打开车门和无法正常上下车，而原告违规安装地锁，进一步导致部分业主无法正常使用地下车位，其行为侵害了业主的合法权益。根据规划局备案总平面图及建设工程类规划核实附表，大自然华城公寓地下车位规划为700个，而原告实际画出地下车位820个，严重违反了规划，导致多数车位不符合行业标准，许多设置在出入通道、人防通道、窨井盖等处，严重影响业主正常出入和车辆通行安全，在安装地锁后，业主的通行条件更加恶化，被告曾书面通知原告核对规划车位数量及位置，但原告拒绝核对。依据物权法第七十四条规定，建设区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，《温州市物业管理办法》第七十一条规定，业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租，但原告不仅多年只出售不出租地下车位，且在地下车位上安装地锁，影响业主的正常使用。综上，应业主要求，业主委员会一致通过，为方便业主正常使用地下车位，要求原告拆除地锁，因此，被告于2018年7月13日函告原告，要求其拆除地下车位的地锁，但原告未予理会，故被告组织拆除地下车位的地锁并喷涂“共享车位”字样系为排除妨碍，恢复原状。4.本案不存在损害事实，被告发布的《告全体业主书》仅对业主作出善意提醒，并未限制业主购买地下车位，且原告在被告组织拆除地锁，办理共享车位系统后，又转让30个地下车位的使用权，被告对业主的温馨提示并未实际影响原告销售地下车位，原告所主张的损失并未实际发生，与被告的行为也没有因果关系，该损失亦属于侵权责任法理论中的纯粹经济损失，不具有可赔偿性。6.被告不存在主观过错，原告并非无故恶意拆除原告的地锁，系原告违规安装地锁，严重影响业主正常使用地下车位，严重损害业主的合法权益，应业主要求，为维护全体业主的合法权益，被告函告原告，要求其对地锁进行拆除，但原告置之不理，故被告对地锁进行拆除。本院经审理查明：原告系温州市鹿城区大自然华城公寓的开发商。2002年9月28日，温州新城建设股份有限公司与温州市国土资源局签订《温州市国有土地使用权出让合同》，取得新城中心区7#-1号、7#-2号地块的土地使用权。2003年3月18日，原告与温州新城建设股份有限公司签订《土地使用权转让合同》，受让上述地块的土地使用权并于2004年取得。《国有土地使用证》及《建设用地规划许可证》。2005年12月31日，原告取得新城中心7#地块商住小区1-3/8-10/12楼的建设工程规划许可证（建设规模70195平方米，其中地下室17933平方米）。2006年4月14日，原告取得新城中心区7#地块商住小区C4-7、11#楼的建设工程规划许可证（建设规模92361平方米，其中地下室17483平方米）。2009年12月29日，根据原告申请，温州市规划局作出变更行政许可事项决定书，决定将2006年4月14日对原告作出的建设工程许可证中的地下室17483平方米调整为19124.1平方米。2014年7月9日，原告7#地块商住小区1-5#、8-10#楼建设工程消防验收合格，同年7月31日，上述建设工程人民防空工程竣工验收（其中地下建筑面积23164平方米，人防防护面积6688平方米，平时用途机动车库）。2015年8月11日，新城中心区7号地块6#、7#、11#、12#楼建设工程人民防空工程竣工验收（其中地下建筑面积13892.1平方米，人防实测面积10692.99平方米，平时用途汽车库），同年10月16日，上述建设工程消防验收合格。2016年5月4日，新城中心区7#地块商住小区1-12#楼竣工验收合格。原告在上述地块上建设的商品房对外销售时的名称为大自然华城公寓，在原告对外销售时使用的《商品房买卖合同》（浙江省2000年修改版）附件四合同补充协议第一条约定：本项目地下室车库系由出卖人出售。在原告2014年使用的《商品房买卖合同》第四条约定：地下室所有车位归出卖人所有，地下室所有车库归出卖人所有。附件三其他物业买卖、赠与、租赁协议书第一条约定：该商品房所在小区中，不计入业主共有范围的地下室、规划用于停放汽车的地下库（位）及储藏室、所有权及（或）使用权归出卖人所有，出卖人有权有偿转让、赠与、出租或使用，并依法享有收益的权利。2017年7月左右，原告在大自然华城公寓地下车库C区、D区的部分车位上安装了地锁。2018年6月1日，被告发出《告全体业主书》，经研究决定，现剩余100多个车位应属全体业主所有，三虎房开不得继续出售，并应纠正已经违法出售的车位，以消除安全隐患，故倡议广大业主不要再向三虎房开购买余下的100多个车位，以免购买的业主造成不必要的损失。2018年7月11日，被告组织人员拆除了原告安装在大自然华城公寓地下室C区、D区车位上的部分地锁并在部分车位上喷涂“共享车位”字样。2018年7月13日，被告与大自然华城物业管理处联合向鹿城公安分局黎明派出所发函明确，在业委会和多数业主的强烈要求下，将部分分布在直行要道上的地锁予以拆除，排除妨害，现还有许多地锁尚未拆除，我们将逐步予以拆除，恢复原状，对三虎翻开擅自违规安装地锁的行为造成车库地面损坏和业主车辆损坏，我们将依法提出赔偿要求。同时联合发函三虎房开，要求三虎房开于2018年7月20日24时之前将安装在华城公寓地下车库的地锁全部自行拆除完毕，排除妨碍，恢复原状，逾期不拆的，华城业委会和华城公寓物业管理处将予以强制拆除，同时保留业主因贵公司违规安装地锁而造成损失的索赔权利。2018年8月1日，经黎明派出所堪验，发现大自然华城公寓地下车库D区共计67个车位地锁被拆除，车库C区共计15个车位地锁被拆除。另，根据原告提交的车位汇总及销售情况表，大自然华城公寓地下室分一期、二期，一期车位529个，二期车位282个，涉案车位集中在一期地下室车库C区（103个）和D区（115个）。2014年至2017年期间，C区交付车位61个；2018年1月至7月，C区交付车位11个；之后，C区于2019年3月交付车位1个。2014年至2017年期间，D区交付车位43个；2018年1月至7月期间，D区仅交付2个车位，且为抵债；2018年8月至12月，D区交付车位8个（其中3个为抵债）。原告主张其出售车位的最低价格为15万元/车位。经原、被告双方核对车位现状，原告起诉时主张的部分车位已出售，故原告当庭确认其第一项诉讼请求中要求恢复原状的车位数量为77个，编号分别为：C48、C56、C58、C62、C66、C70、C73、C75(未喷涂“共享车位”字样)、C80、C88、C91、C92、C94、C101、D7、D13、D14、D16(地锁还在)、D31、D36、D37、D43、D44、D45、D46、D47、D48、D49、D54、D55、D56、D59、D60、D61、D62、D63、D64、D65、D66、D67、D70、D73、D74、D75、D76、D77、D78、D79、D80、D81、D82、D83、D84、D85、D86、D87、D89、D90、D91、D92、D94、D96(未喷涂“共享车位”字样)、D97、D101、D102、D104、D105、D106、D107、D108、D109、D110、D111、D112、D113、D114、D115(未喷涂“共享车位”字样)，原告主张恢复原状的内容为将上述车位上的地锁恢复原状并清除车位上的“共享车位”字样。本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案的争议焦点为被告拆除原告安装在大自然华城公寓地下室车位上的地锁及在车位上喷涂“共享车位”字样的行为是否构成对原告权益的侵害。被告认为原告并不享有大自然华城公寓地下车库（位）的所有权，该车库面积没有计入建筑容积率，在业主支付了地下车库的建设成本情况下，应属于没有独立产权的配套建筑，在主建筑出售给全体业主后，作为配套建设的地下车库也应一并转归全体业主所有。本院认为，车位作为“配套设施”，是从其服务于高层建筑的功能规划角度而言，不能因其为“配套设施”而推论出车位应归全体业主所有，而建筑成本是当事人在作出价格决定时的考量因素，价格的形成并不能成为所有权归属的依据。关于涉案地下车库（位）的归属，《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”案涉地下车库（位）由原告投资建设，原告已获得建设用地使用权，并取得合法的规划、施工手续，建设工程也已经通过竣工验收，原告已经取得涉案地下车库（位）的所有权。同时，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”而原告作为开发商，其与业主签订的两版《商品房买卖合同》中也约定了地下室车库由出卖人出售，地下车库（位）归原告所有的内容，是属于原告对其所有权的处分。被告抗辩称，涉案地下车位部分车位属于人民防空工程，产权归国家所有。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”地下车库所包含的人防建筑面积部分虽具有人防性质,但并未排除原告作为投资建设主体对此享有合理占有、使用、收益的权利,故原告对其开发建设的地下车位享有相应权利。综上，被告拆除大自然华城公寓地下室车位上的地锁及在车位上喷涂“共享车位”字样的行为已经构成对原告权益的侵害，应当承担侵权责任。现原告诉请被告对涉案的77个车位恢复原状，本院予以支持。关于原告要求被告按照15万元/个车位的标准自2018年7月12日起按照月利率1%赔偿车位销售款的利息损失的诉讼请求。本院认为，小区地下室车位的销售情况主要是受小区车位供需关系的影响，根据原告提交的地下室车位数量情况来看，被告实施侵权行为的车位并非不可替代。而根据原告的举证情况，在被告的侵权行为发生后，原告仍销售了部分车位，原告的举证尚不足以证明被告的侵权行为给原告销售车位造成了实质上的影响或给原告造成了直接的经济损失，另考虑到被告将涉案的77个车位恢复原状亦需要经济支出，故对原告主张的车位销售款利息损失，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十四条、第一百四十二条,《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条的规定，判决如下：一、被告温州市鹿城区大自然华城公寓第一届业主委员会于本判决生效之日起三十日内将大自然华城公寓地下室车库C区与D区的C48、C56、C58、C62、C66、C70、C73、C75、C80、C88、C91、C92、C94、C101、D7、D13、D14、D16、D31、D36、D37、D43、D44、D45、D46、D47、D48、D49、D54、D55、D56、D59、D60、D61、D62、D63、D64、D65、D66、D67、D70、D73、D74、D75、D76、D77、D78、D79、D80、D81、D82、D83、D84、D85、D86、D87、D89、D90、D91、D92、D94、D96、D97、D101、D102、D104、D105、D106、D107、D108、D109、D110、D111、D112、D113、D114、D115号车位（共计77个）恢复原状。二、驳回原告温州三虎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20298元，减半收取10149元，由原告温州三虎房地产开发有限公司负担10124元，由被告温州市鹿城区大自然华城公寓第一届业主委员会负担25元（被告温州市鹿城区大自然华城公寓第一届业主委员会须在本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期本院将强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 吴玉琴二〇一九年十二月二十日法官助理 潘丹丹书 记 员 白超俊