湖北省枝江市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0583民初1917号原告：枝江金润源建设投资控股集团有限公司。住所地枝江市马家店街办体育路6号。统一社会信用代码：914205830789488119。法定代表人：黄良华，董事长。委托诉讼代理人：熊艳玲，公司员工。委托诉讼代理人：陈卓君，湖北得伟君尚（湖北自贸区宜昌片区）律师事务所律师。被告：苏发萍，女，1976年9月27日出生，汉族，住枝江市。被告：枝江市星乐迪歌厅。住所地枝江市马家店街办七星新天地二楼2020A、2020B。统一社会信用代码：92420583MA48BW2P6A。经营者：苏发萍，女，1976年9月27日出生，汉族，住枝江市。二被告共同委托诉讼代理人：付鸣，湖北七君律师事务所律师。原告枝江金润源建设投资控股集团有限公司（以下简称金润源公司）与被告苏发萍、枝江市星乐迪歌厅（以下简称星乐迪歌厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金润源公司的委托诉讼代理人熊艳玲、陈卓君，被告苏发萍、被告星乐迪歌厅经营者苏发萍及二被告共同委托诉讼代理人付鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金润源公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2017年7月1日至2019年12月31日期间的租金35万元；2、判决被告以欠付租金35万元为基数，按年利率24%支付迟延支付租金违约金，暂计算至2019年10月31日为11.2万元；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年7月15日，湖北广泰置业有限公司（以下简称广泰置业公司）与枝江盛世华街商业管理有限公司（以下简称盛世华街公司）签订《物业租赁授权委托书》，广泰置业公司委托盛世华街公司管理及对外出租枝江市七星新天地购物中心商铺，委托期限10年。2016年11月1日，被告与盛世华街公司签订《枝江市“七星新天地”商铺租赁及物业管理合同》，被告取得七星新天地2020B门面的承租权，用于经营星乐迪KTV，租期自2016年11月1日至2022年7月1日止，年租金14万元。2017年1月18日，原告与广泰置业公司签订《资产收购协议书》，原告购买了七星新天地包括2020B在内的商铺。根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被告与盛世华街公司签订的《商铺租赁及物业管理合同》对原被告双方继续有效，该合同约定被告的免租期为2016年11月1日至2017年7月1日，故被告应从2017年7月1日起向原告支付商铺租金。但至今日，被告尚未支付。原告分别于2019年3月27日和4月28日向被告送达《房租催交通知书》，但被告一直未付。根据《商铺租赁及物业管理合同》第20.4条的约定，被告迟延交纳本合同项下租金的，每迟延一日应支付欠费金额1‰的违约金。现原告主张以欠付租金为基础，按年利率24%的标准支付违约金，共计11.2万元。被告苏发萍、星乐迪歌厅辩称：一、原告主张租金有理；二、被告未及时交纳租金原因在于原告，不应支付违约金，且违约金过高。三、由于原被告未及时沟通，导致双方租赁关系还有多处不清楚，被告与张山签订的合同与原告与张山签订的合同经营面积不一致。四、被告认为应当追加星乐迪歌厅的合伙人张山为共同被告。本院经审理认定事实如下：2015年，广泰置业公司投资开发的枝江市“七星﹒新天地”建设工程竣工验收，案涉七星新天地2020B门面属其所有。2015年7月5日，广泰置业公司与盛世华街公司签订《物业租赁授权委托书》，委托盛世华街公司管理及对外出租枝江市七星新天地购物中心商铺，委托期限10年。自2015年7月5日至2025年7月4日止。2016年11月1日，被告苏发萍与盛世华街公司签订《枝江市“七星·新天地”商铺租赁及物业管理合同》，被告苏发萍取得七星新天地2020B门面的承租权，用于经营星乐迪KTV，租期自2016年11月1日至2022年7月1日止，免租期自2016年11月1日至2017年7月1日止，免租期：自盛世华街公司通知被告苏发萍进场的时间或双方签订的商铺租赁合同约定的时间开始计算。双方确定该商铺按约定建筑面积653㎡计租，年租金14万元。被告在签订合同时，一次性支付第一个交租期租赁费70000元，租金每半年为一个交租期，第一期租金支付时间为合同签订后进场日前支付，第二期及以后交租期租金支付时间为上一个交租期最后一月的30日前，若30日为法定节假日，则提前至节假日前最后一个工作日。双方约定，本合同项下的进场交付日为2016年11月1日，届时该商铺应达到的交付条件为现状交付。被告迟延交纳租金的，则每迟延一日，应当支付欠费金额1‰的迟延履行违约金。2017年1月18日，原告与广泰置业公司签订《资产收购协议书》，原告购买了七星新天地包括2020B在内的商铺，但被告一直未支付相应租金。2017年10月28日，盛世华街公司向被告发出《告知函》，告知被告承租的商铺已由原告购买，应向原告交纳租金等。2018年9月27日原告向被告发出《房租催缴通知书》，通知被告交纳租金。2018年12月4日，原告委托湖北演绎律师事务所向被告发函，告知被告商铺转让及要求交纳租金的事实。后2019年3月27日和4月28日，原告再向被告送达《房租催交通知书》。被告自认仅收到2019年3月27日的催交通知书。另查明，被告对于2020B即案涉商铺的移交时间存在争议，认为2017年3月才交付该商铺。被告苏发萍对原告提供的被告放弃优先购买权（2020B商铺）承诺书上的签名有异议。本院认为：针对原被告的主要诉辩观点，评述如下：一、关于本案的主体问题。被告苏发萍系被告星乐迪歌厅的经营者，其与盛世华街公司签订租赁合同，承租案涉房产并实际用于经营被告星乐迪歌厅。根据规定，有字号的个体工商户，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。因此。本案被告星乐迪歌厅系适格主体。二、关于追加被告的问题。被告辩称，其与案外人张山系合伙关系，应追加张山为被告。本院认为，被告星乐迪歌厅注册登记经营者、签订租赁合同者系被告苏发萍。被告苏发萍与他人是否合伙与本案不属于同一法律关系。三、关于迟延交房问题。被告辩称案涉房产存在延迟交房现象。但其提供的证据不足以证实原告延期交房。租赁合同明确约定“本合同项下的进场交付日为2016年11月1日，届时该商铺应达到的交付条件为现状交付。”因此，被告的抗辩不能成立本院不予采信。四、关于租金及迟延支付租金违约金问题。根据租赁合同，免租期自2016年11月1日至2017年7月1日止，被告在签订合同时，一次性支付第一个交租期租赁费70000元，租金每半年为一个交租期，第一期租金支付时间为合同签订后进场日前支付，第二期及以后交租期租金支付时间为上一个交租期最后一月的30日前，若30日为法定节假日，则提前至节假日前最后一个工作日。双方约定，本合同项下的进场交付日为2016年11月1日。因此，被告应于2016年11月1日缴纳第一期租金（2017年7月2日至2017年12月31日）；应于2017年12月29日交纳第二期租金（2018年1月1日至2018年6月30日）；应于2018年6月29日交纳第三期租金（2018年7月1日至2018年12月31日）；应于2018年12月29日交纳第四期租金（2019年1月1日至2019年6月30日）；应于2019年6月28日交纳第五期租金（2019年7月1日至2019年12月31日）。被告未按合同约定支付租金，应按约担责。但双方约定的违约金过高，在诉讼请求中，原告主张按年利率24%主张违约金亦无约定。本院认为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金为宜。原告作为所有人，有权依法依约主张租金及违约金。被告辩称对原告与广泰置业公司签订《资产收购协议书》不知情，原告亦未主张租金，被告仅收到2019年3月27日的催交通知书等。本院认为，租金交付不以催收为前提，应依约交纳租金。即使被告对案涉房产交易不知情，亦应向盛世华街公司交纳租金，在2019年3月27日知悉内情后向原告交纳租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、被告枝江市星乐迪歌厅（经营者：苏发萍，公民身份号码：）于本判决生效之日起十五日内支付原告枝江金润源建设投资控股集团有限公司租金35万元（截止2019年12月31日）；二、被告被告枝江市星乐迪歌厅（经营者：苏发萍，公民身份号码：）于本判决生效之日起十五日内支付原告枝江金润源建设投资控股集团有限公司迟延支付租金违约金。违约金计算：1、本金7万元，自2016年11月2日算至2019年10月31日；2、本金7万元，自2017年12月30日算至2019年10月31日；3、本金7万元，自2018年6月30日算至2019年10月31日；4、本金7万元，自2018年12月30日算至2019年10月31日；5、本金7万元，自2019年6月29日算至2019年10月31日。上述违约金以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算；三、驳回原告枝江金润源建设投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4115元，由被告枝江市星乐迪歌厅负担3119元；原告枝江金润源建设投资控股集团有限公司负担996元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  黄亚州二〇一九年十二月三十一日书记员  熊春娥