福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20718号 原告：厦门世纪桃源股份有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路**主楼**。 法定代表人：厉宗敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王星平，福建盖普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊文丽，福建盖普律师事务所律师。 被告：郑洋玲，女，1980年9月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门世纪桃源股份有限公司（以下简称世纪桃源公司）与被告郑洋玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪桃源公司的委托诉讼代理人樊文丽与被告郑洋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪桃源公司向本院提出诉讼请求：1.郑洋玲向世纪桃源公司支付拖欠的龙山山庄房产（厦门市思明区）自2009年2月至2019年7月（126个月）的综合管理服务费7673.4元，自2007年1月至2019年7月（139个月）的房屋公共维修金3071.9元，自2009年12月至2019年6月的公摊电费794.4元，共计11539.7元；2.郑洋玲支付滞纳金（自逾期之日起以逾期金额为基数，按照每日万分之五的标准，暂计至2019年7月31日的滞纳金为11131.21元，2019年8月1日后的滞纳金按照每日万分之五的标准计至实际付清之日止）。事实和理由：2002年3月，世纪桃源公司与厦门市龙山山庄业主委员会（以下简称龙山山庄业委会）签订《龙山山庄物业管理合同》，世纪桃源公司从2002年4月1日起至今对龙山山庄进行物业管理，世纪桃源公司系具备从事物业管理及收取相关费用的物业管理公司。依照《龙山山庄物业管理委托合同》第二十二条第6项约定，业主和物业使用人须于每月5日－10日到管理处交纳各项应交费用。郑洋玲系厦门市思明区业主，享受了世纪桃源公司提供的物业管理服务，却没有按时向世纪桃源公司交纳相关费用。截止2019年7月31日，郑洋玲共拖欠综合管理服务费、房屋公共维修金、公摊电费共计11539.7元，滞纳金11131.21元。经世纪桃源公司多次催讨，郑洋玲均以种种理由不予交纳。现世纪桃源公司向法院提起诉讼，望判如诉请。 郑洋玲辩称，一、世纪桃源公司作为原告的主体不适合，世纪桃源公司捏造虚假合同提起诉讼，缺乏事实和法律依据。1.龙山山庄的物业服务企业不是世纪桃源公司，世纪桃源公司无权收费。龙山山庄业主曾向厦门市建设局物业管理处要求明确龙山山庄的物业服务企业，厦门市建设局物业管理处至今没有答复。2.根据厦门市中级人民法院（2019）闽02民终2417号之一民事裁定，撤销（2017）闽0203民初997号民事判决，世纪桃源公司无权对郑洋玲提起有关物业费的诉讼。3.世纪桃源公司的住所地已不存在该公司，其诉讼主体已消失。4.世纪桃源公司提供的《龙山山庄物业管理委托合同》在甲方、乙方、签订时间上存在明显错误，该合同虚假、无效。5.《龙山山庄物业管理委托合同》由任期已经届满的龙山山庄第一届业委会（庄晓明）签订，该合同没有公示，侵害了业主利益，应属无效，对业主没有约束力。6.世纪桃源公司没有合法的公维金收费资格，也没有合法的建设局专用公维金账户，无权向龙山山庄业主收取公维金。7.物业费属于一般债权债务，请求法院保护的诉讼时效期间为三年，但郑洋玲从未见过缴费通知，也没有收到世纪桃源公司发出的律师函。8.世纪桃源公司是失信惩戒对象，失信记录高达53项，债务高达1966多万元，经营异常，资不抵债。二、郑洋玲没有拖欠任何费用。从2009年起，郑洋玲及丈夫每天向龙山山庄小区门口物业缴费5元，每月约150元，该笔款项包括物业管理费60.9元/月、公维金22.1元/月、停车管理费60元/月以及公摊电费7元/月。三、龙山山庄物业收费人对小区公共秩序、安全、消防等事项的管理和服务存在缺失，表现在没有维护好小区内的安防设施设备，门禁安全系统管理不善，门岗人员年纪较大且安全意识淡薄，对车辆进出和放置没有规划，消防车无法通行，防空洞门口常年堆积垃圾未处理，树木枯枝从未修剪，绿化带有大量白蚁，公共区域从未消毒，从未公布停车费收支账目、公维金收支账目、广告收支账目及租金收支账目。综上，请法院驳回世纪桃源公司的全部诉讼请求。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年3月5日，龙山山庄业委会与世纪桃源公司签订《龙山山庄物业管理委托合同》，载明委托方为龙山山庄业委会，受托方为世纪桃源公司，委托管理期限为三年，自2002年4月1日起至2005年3月31日止；住宅管理费按多层住宅无电梯0.55元/平方米、房屋维修金0.2元/平方米收取；业主和物业使用人须于每月5日至10日到管理处交纳各项应交费用，拖欠费用从每月11日起每日按应交费用的千分之三加收滞纳金；合同期限届满时，龙山山庄业委会未与其他物业公司签订物业管理委托合同，则本合同自动顺延。 郑洋玲系龙山山庄业主，其房屋坐落于厦门市思明区，建筑面积110.72平方米，综合管理服务费每月60.9元（0.55元／平方米·月×110.72平方米），房屋公共维修金每月22.1元（0.2元／平方米·月×110.72平方米）。自2009年2月至2019年7月期间郑洋玲未向世纪桃源公司支付综合管理服务费7673.4元（60.9元／月×126个月），自2007年1月至2019年7月期间郑洋玲未向世纪桃源公司支付房屋公共维修金3071.9元（22.1元／月×139个月）。在此期间，世纪桃源公司多次在龙山山庄小区公告栏张贴缴费通告，向龙山山庄业主催缴相关费用，郑洋玲称其没有见过。2019年7月底，世纪桃源公司向郑洋玲邮寄律师函，再次催缴相关费用，郑洋玲称其没有收到。 另查明，郑洋玲与案外人陆元章等人于2017年向本院提起诉讼，请求判令世纪桃源公司分别于2007年、2014年、2016年向法院递交的三个版本的《龙山山庄物业管理委托合同》（即2002年3月5日落款的龙山山庄业委会与世纪桃源公司签订《龙山山庄物业管理委托合同》）无效。本院经审理作出（2017）闽0203民初997号民事判决，驳回郑洋玲、陆元章等人的诉讼请求。郑洋玲、陆元章等人不服，提起上诉。厦门市中级人民法院经审理认为，该案讼争《龙山山庄物业管理委托合同》的缔约方为龙山山庄业委会与世纪桃源公司，要求法院对已生效履行的合同进行审查需由合同相对方提出，郑洋玲、陆元章等人并非合同相对方，无权提起合同效力审查之诉；现龙山山庄业委会已无法正常履职，郑洋玲、陆元章等人拟代表业委会或全体业主提起本案诉讼，应经龙山山庄小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；郑洋玲、陆元章等人起诉未经过半数业主同意及授权，不符合法律规定，应予驳回；原审法院未审查原告的诉讼主体资格直接进行实体处理，适用法律错误，予以纠正。厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终2417号之一民事裁定，撤销（2017）闽0203民初997号民事判决，驳回陆元章等人的起诉。 本案审理中，郑洋玲向本院提交了以下证据：举报信、厦门市建设局信访事项登记表、收费通知单、照片、微信支付交易明细证明、世纪桃源公司信用、债务及注销记录、公摊电费决议、关于新一期物业管理合同续签事宜的联系函、致龙山山庄（含龙山二期）全体业主公开信、关于催收房屋公共维修金的通知函等，拟证明《龙山山庄物业管理委托合同》无效且已到期，为龙山山庄提供物业服务的不是世纪桃源公司；世纪桃源公司经营异常，没有经营地址，无法为龙山山庄提供物业服务；世纪桃源公司贪污业主公维金，业委会提示业主不要向世纪桃源公司缴纳公维金；世纪桃源公司挪用公摊电费，龙山山庄业主无需向其缴纳公摊电费；郑洋玲每天向龙山山庄物业服务方支付5元，每月150元，包括物业管理服务费、公维金、停车费及公摊电费等各项费用，无需再向世纪桃源公司支付任何费用。世纪桃源公司认为，郑洋玲提交的上述证据与本案无关，《龙山山庄物业管理委托合同》存续且合法有效；世纪桃源公司代收公维金，实行专款专用，每笔支出均经过审批，并定期在小区公告栏公示；郑洋玲拒缴物业服务费、公维金等费用的理由不成立，郑洋玲每次向“龙山山庄”“岁月如歌”支付的5元与本案讼争的物业管理费、公共维修金及公摊电费没有任何关联。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。龙山山庄业委会与世纪桃源公司签订的《龙山山庄物业管理委托合同》对业主具有约束力，世纪桃源公司与郑洋玲均应依约履行。虽然上述合同存在一定的瑕疵，但郑洋玲以此主张上述合同无效，依据不足。上述合同约定“合同期限届满时，龙山山庄业委会未与其他物业公司签订物业管理委托合同，则本合同自动顺延”，故世纪桃源公司为龙山山庄小区提供物业管理服务，具有合同依据，郑洋玲应承担物业管理服务费、房屋公共维修金等费用。物业服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约缴费的情况下，个别业主采用拒缴物业费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业管理和广大业主利益。郑洋玲作为龙山山庄业主，若对世纪桃源公司提供的物业服务不满，或者对世纪桃源公司代收代管的房屋公共维修金存有异议，可依法主张权利，但不能以此作为拒缴物业管理服务费和房屋公共维修金的理由。世纪桃源公司诉请郑洋玲支付综合管理服务费7673.4元、房屋公共维修金3071.9元，本院予以支持。世纪桃源公司诉请郑洋玲支付公摊电费794.4元，但未提交证据证明公摊电费的计算方法和依据，本院不予支持。鉴于世纪桃源公司与龙山山庄业主因龙山山庄小区的物业管理问题争议已久，涉讼多起，矛盾较深，郑洋玲并非恶意拖欠物业费用，故世纪桃源公司诉请郑洋玲支付滞纳金，本院不予支持。至于郑洋玲向“龙山山庄”“岁月如歌”支付的款项，并无证据证明与本案讼争的物业管理服务费及房屋公共维修金有关，不能用于抵扣本案相关费用。世纪桃源公司以在龙山山庄小区公告栏张贴缴费通告和向郑洋玲邮寄律师函的方式催缴相关费用，即便郑洋玲未看见缴费通告或未收到律师函，世纪桃源公司诉请的相关费用也没有超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告郑洋玲于本判决生效之日起十日内向原告厦门世纪桃源股份有限公司支付综合管理服务费7673.4元和房屋公共维修金3071.9元； 二、驳回原告厦门世纪桃源股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为183元，由厦门世纪桃源股份有限公司负担96元，郑洋玲负担87元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 朱晨 二〇一九年十二月二十四日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。