内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初266号原告（申请执行人）：潘某，男，1964年8月8日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙某，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，辽宁开宇律师事务所实习律师。被告（案外人）：吴某，男，1968年3月20日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：侯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。第三人（被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，执行董事。原告潘某与被告吴某、第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人孙某、刘某，被告吴某的委托诉讼代理人侯某、斯某到庭参加诉讼，第三人京和房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某向本院提出诉讼请求：一、恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-3-03-15号车库的执行；二、判令被告及（或）第三人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、本案不是真正的房屋买卖，而是以房抵债，依据最高人民法院公报判例不能排除执行。1、最高人民法院公报判例（2017）最高法民终356号民事判决认为：案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭债权而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属变动，且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的权益，且破坏了债权平等受偿的原则，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能独缺其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。2、本案实际是被告在执行异议申请中提交的定房协议上明确载明“顶刘铁骑”，由此可知，案涉合同为以物抵债协议，不能阻却执行。二、退一步讲，即使本案不是以房抵债，被告所提异议也根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，且其权利不能排除执行。1、被告与第三人之间没有合法有效的书面买卖合同，签订的定房协议只是预约合同而非正式的商品房买卖合同。2、被告不能证明在查封前已经占有，而且是合法占有不动产。3、被告不能提供汇款凭证，不能证明已经交付了全部购房款。4、被告至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉不动产未办理过户登记，被告存在过错。被告吴某辩称，在原告查封案涉房屋之前，被告通过与京和房地产公司签订定房协议的方式购买了案涉房屋，形成买卖合同后，被告按照约定履行了交纳房款等义务，原告已经将房屋实际交付给被告，被告一直占有使用至今。被告是实际的权益人，且被告是善意有偿购买。在查封之前，被告与京和房地产公司已经签订了合法有效的合同，因此原告要求继续执行没有事实和法律依据。第三人京和房地产公司未作陈述。本院经审理查明，潘某、吴某均无异议的事实如下：潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案，潘某于2018年7月4日提出保全申请，本院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和房地产公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和房地产公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。2018年7月30日，本院作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和房地产公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给他人的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。被告不服本院作出的（2018）内04民初90号之一民事裁定，向本院提出保全异议。本院于2019年8月6日作出（2019）内04执异204号执行裁定，中止对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府地下19-3-03-15号车库的执行。上述事实，有潘某、吴某在庭审中均无异议的陈述在卷佐证。本案争议的事实是，被告是否购买了案涉争议车库。针对该争议事实，被告向本院提交了以下证据：一、2018年1月28日定房协议一份，证明被告购买了京和王府地下19-3-03-15号车库，建筑面积22.32平方米，价款为116064元。二、2018年1月28日、车库款收据一枚，金额为116064元，证明被告交纳了全部购房款。三、2018年1月28日车库物业费收据一枚，低压居民供用电合同一份，照片两张，证明被告一直占有使用车库。原告潘某质证，定房协议真实性、合法性、关联性均有异议，是一份反证，定房协议第四条第2款明确约定，乙方需要另行签订正式的商品房买卖合同，而被告恰恰没有签订正式的购房合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。另外，该定房协议明确“顶款刘铁骑”。说明本案是假买卖，真借款。对收据，因被告没有提供任何转账凭证，无法说明被告已经缴纳全部购房款。对物业费收据和供电合同，不能替代京和房地产公司出具的交房手续，不能证明被告已经合法占有和使用车库。被告没有提供缴纳契税和维修基金的证据。未着手办理不动产权证，被告有明显过错，因此，被告并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，不能阻却执行。申请调取吴某和京和房地产公司借贷诉讼的案卷。第三人京和房地产公司未质证。本院经审查认为，被告与京和房地产公司就本案争议车库签有定房协议，结合本院到现场对案涉车库是否实际占有使用进行现场勘验的实际情况，本案对被告提交的证据予以采信。根据原、被告的陈述及本院采信的证据，本案另查明事实如下：2018年1月28日，吴某与京和房地产公司签订京和王府定房协议，购买了京和王府地下地下19-3-03-15号车库，建筑面积22.32平方米，单价5200元/㎡，总价款116064元，定房协议备注：“顶款刘铁骑”，京和房地产公司在甲方处加盖公章并，吴某在乙方处签字。同日，京和房地产公司为吴某出具车库款收据一枚，金额116064元，收据中加盖京和房地公司财务专用章，同时，吴某缴纳了2018年1月28日至2019年1月27日的车库物业费及办理了供电手续。诉讼期间，本院于2019年12月27日组织当事人到京和王府小区对被告是否已实际占有使用案涉车库情况进行了现场勘验，勘验结果是：车库里放置了生活杂物及车辆一台，车库内已经打了二楼隔层，已使用。潘某对此勘验结果称：对今天占有使用无异议，这只是今天的记录，不能证明查封前合法占有。本院认为，被告提交的车库物业费收据、供用电合同结合现场勘验结果，能够认定被告自2018年1月28日至今，已实际占有、使用案涉车库。又查明，案涉车库非因被告的原因不能办理过户登记。再查明，本院于2018年11月22日作出（2018）内04民初90号民事判决，判令京和房地产公司、冯秀全偿还潘某欠款3939万元及利息（利息自2016年4月1日起至本欠款全部付清之日止，按月息2%计算的）。上述事实，有被告提交的定房协议、收据、供用电合同、现场勘验笔录、民事判决书及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是被告对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，被告对此应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释的规定，本院认为被告购买车库的行为符合上述司法解释规定的情形，被告享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、本院对案涉车库的查封行为发生在2018年7月，而被告提交的其与京和房地产公司之间的定房协议签订于2018年1月28日，形成于查封行为之前，该协议系双方当事人基于平等、自愿的真实意思表示而达成的合意，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。二、根据被告提交的物业费收据、供用电合同及现场勘验结果，可以证明被告自2018年1月28日起即在人民法院查封之前，已合法占有案涉车库至今。三、被告提交的交付车库款的收据，可以证明被告已经按照协议的约定向京和房地产公司交纳了全部购房款。四、被告在已经履行商品房买卖合同义务的情况下，虽尚未取得合同标的物的所有权，但已经享有了类似所有权人的地位，即对案涉车库享有了物权期待权，且案涉车库未能办理不动产过户登记并非被告自身原因造成，故被告对案涉车库享有的物权期待权优先于潘某的普通债权，足以排除潘某申请法院的强制执行。综上所述，原告潘某的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百零一十条、三百一十一条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告潘某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告潘某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 丛 杰审判员 邓宏涛审判员 韩尚达 二○一九年十二月三十日书记员 刘梦鸽