广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13893号上诉人（原审原告）：谭某1，女，1963年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：吕伟东（系上诉人谭某1的丈夫），住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审被告）：谭某2，男，1953年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：钱秀平，广东多方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑东，广东多方律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：谭某3，男，1969年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：伍某1，女，1937年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。原审被告：谭某4，女，1952年3月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原审被告：谭某5，女，1956年12月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原审被告：谭某6，女，1967年11月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人谭某1因与被上诉人谭某2、谭某3、伍某1及原审被告谭某4、谭某5、谭某6继承纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谭某1上诉请求：1.撤销一审判决，在查清本案事实的基础上依法改判或发回重审；2.判令将建在位于广东省佛山市禅城区**********队（梁某1的房屋）的房产（以下简称涉案房屋）和伍某1房屋原址上的4层楼（以下简称4层楼）中在涉案房屋原址上的第一层（占地面积23.21平方米）的20%即4.642平方米及相应宅基地使用权（面积为4.642平方米）由谭某1继承；3.判令谭某2向谭某1交出涉案房屋的房屋所有证（粤房字第0*****7号）和集体土地建设用地使用证（南集建95号字第0****2号）、（南集建94字或总字第0*****0号）的原件；4.判令谭某2向谭某1作出书面和公开的赔礼道歉；5.撤销一审判决中对《房屋转让协议书》认为有效的认定；6.本案一、二审的诉讼费用由谭某2、谭某3、伍某1承担。事实与理由：一、一审判决认为谭某2与谭某3之间曾存在买卖涉案房屋的行为，与事实不符。1.没有房屋买卖的付款凭证或付款证明证实曾存在买卖行为；没有证人证明曾存在付款行为。一审法院仅凭谭某2与谭某3陈述有收取和支付66000元购房款，在没有其他证据佐证的情况下认定曾存在买卖涉案房屋的行为，在证据证明力方面显得苍白无力。2.如果存在涉案房屋买卖的事实，交易双方一定会办理房屋的过户手续。这是房屋买卖交易的常识和习惯。谭某1在一审时提交的“佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果”显示，截止2018年11月，涉案房屋的权利人仍然是谭某1与谭某2等人的母亲梁某1。这严重违背人们日常认知和房屋买卖交易的习惯。实情是：谭某2与谭某3之间不存在买卖涉案房屋的行为。3.《房屋转让协议书》仅是掩人耳目，为有需要时使用，是为了达到掩盖谭某2侵吞和隐蔽涉案房屋的目的，并依据《房屋转让协议书》堂而皇之地向村委申请“维修”房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”的规定，谭某1所提交的证据和陈述的理由，足以证明涉案房屋买卖的行为真伪不明，应当认定不存在买卖涉案房屋的事实。请二审法院查明事实并改判。二、一审判决认定《房屋转让协议书》有效，违反国家有关法律规定。1.根据《中华人民共和国继承法》第二十四条的规定，存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢。一审法院认可保管涉案房屋的谭某2在继承开始后几年内就将遗产“卖了”，违反上述规定。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。继承开始后，谭某2仅有20%份额的遗产，谭某2出卖的涉案房屋前提是进行析产，取得20%份额的遗产后，谭某2才能合法出卖。一审法院认可谭某2出卖涉案房屋，违反上述规定。3.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2004年国土资源部颁发的《关于加强农村宅基地管理的意见》第六项规定，规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。上述农村宅基地申请报批程序在各地农村包括佛山市禅城区的农村地区仍然在使用。结合本案，谭某3若想购买涉案房屋，应先提出申请经梧村村委同意后再经南庄镇政府审核以及禅城区政府审批，取得可使用宅基地的批准后，才有资格购买带有宅基地使用权的涉案房屋。截止目前，没有证据证明谭某3具有购买带有宅基地使用权的涉案房屋资格，一审法院认定其能购买涉案房屋，违反《中华人民共和国土地管理法》规定。综上，《房屋转让协议书》从签订之时起就无效。就涉案房屋买卖双方来说，卖方卖出是违法，买方没有资格购买，一审法院仍认定买卖有效其实就是以预判决结果为向导，采用对其有用的法律条文，但对预判决结果不利或禁止的法律条文就视而不见。这种有偏向的选择，是判决不公的表现。请求撤销一审判决对《房屋转让协议书》有效的认定。三、一审判决认定涉案房屋已被拆除，不能再被继承属错误。1.谭某3与谭某2合作借用谭某3母亲伍某1的名义，将涉案房屋（23.21平方米）同伍某1原房屋（70.36平方米），共93.57平方米，向梧村村委会申请维修房屋。经梧村村委会批准后，由谭某3出面，将涉案房屋同伍某1原房屋一起拆除，建成占地面积达93.57平方米的4层楼。不论谭某3是否拥有涉案房屋物权或拥有多少份额，涉案房屋是经过批准来维修成4层楼，则涉案房屋原有一切权益在这4层楼中得到延续。由于涉案房屋并未析产，其所有的物权与这4层楼共存。因此，这4层楼中在涉案房屋原址上的第一层占地面积23.21平方米的部分，是涉案房屋。2.经批准而被拆过重建的房屋就丧失原有权益的逻辑如果成立，那么伍某1原有二层70.36平方米房屋的物权也同样消失。可见，这明显是歪理，且与实际情况和现行的法律不相符。3.谭某3将涉案房屋和其母亲伍某1的房屋一起以其母亲的名义向梧村村委申请维修房屋，经批准后将二间房屋拆除并建成4层楼，类似“旧房改造，原地回迁”。谭某3出钱出力，使涉案房屋得到改造、焕然一新并且使涉案房屋权益得到延续。而谭某3得到4层楼中的二、三、四层房屋的使用权，对双方都有利，相得益彰的，对此谭某1持欢迎的态度。请求撤销一审判决，判令4层楼中在涉案房屋原址上的第一层占地面积23.21平方米的20%即4.642平方米的使用权由谭某1继承。四、本案是遗产继承纠纷，谭某2将涉案房屋所谓“卖了”而导致房屋被拆，并且谭某1在2017年6月谭某2提起诉讼时才得知房屋被拆，这对谭某1造成较大的情感伤害。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条的规定，请求判令谭某2向谭某1作出书面和公开的赔礼道歉。综上，谭某2与谭某3买卖涉案房屋的行为，真假不明，应认定不存在。一审法院认定《房屋转让协议书》有效是违法的，请求予以撤销。请二审法院支持谭某1的上诉请求或发回重审。谭某2辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回谭某1的上诉请求。谭某3、伍某1辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回谭某1的上诉请求。二审期间，谭某4、谭某5、谭某6未作陈述。谭某1向一审法院起诉请求：1.确认谭某1对坐落于南海市**********队（现佛山市禅城区*************）的房屋（房产价值6.9万，即涉案房屋）的继承份额；2.判令谭某2向谭某1作出公开的和书面的赔礼道歉；3.涉案房屋由谭某1和谭某4、谭某5、谭某64个人共同继承（每人1/4份额）；4.判令谭某2拆除建在涉案房屋原址上的4层（或5层）楼房，拆除的费用由谭某2支付；5.判令谭某2按涉案房屋的房产证和土地使用证中所指示的图样恢复涉案房屋（不要求达100%外形），要求达到通水、通电、通邮、排水以及达到国家住房标准的房屋，建房费用及其它相关费用由谭某2支付；6.本案的一切诉讼费用由谭某2承担。一审起诉后，谭某1变更诉讼请求如下：1.确认谭某1对涉案房屋的继承份额，涉案房屋及涉案房屋所带有的宅基地使用权的1/4份额；2.判令谭某2向谭某1作出公开的和书面的赔礼道歉；3.涉案房屋及涉案房屋所带有的宅基地使用权由谭某1和谭某4、谭某5、谭某64人共同继承，每人1/4份额；4.判令谭某2拆除建在涉案房屋原址上的4层（或5层）楼房，拆除的费用由谭某2支付；5.判令谭某2按涉案房屋的房屋所有权证和集体土地建设使用地使用证中所指示的图样恢复涉案房屋（不要求达100%外形），要求达到通水、通电、通邮、排水以及达到国家住房标准的房屋，建房费用及其它相关费用由谭某2支付；6.本案的诉讼费用由谭某2承担；7.判令谭某2向谭某1交出涉案房屋的房屋所有证（粤房字第0*****7号）和集体土地建设用地使用证（南集建95号字第0****2号）、（南集建94字或总字第0*****0号）的原件。一审法院认定事实：被继承人梁某1与谭某8婚后生育五个子女，分别为谭某1与谭某2、谭某4、谭某5、谭某6。谭某8于1983年6月死亡，梁某1于2008年7月2日死亡。谭某8的父母、梁某1的父母均先于谭某8、梁某1死亡。座落于广东省佛山市禅城区*****管理区东中队的集体土地建设用地使用权【地号：戊-***；集体土地建设用地使用证号：南集建（95）字第0****2号】登记于被继承人梁某1名下。该地块原上盖房屋为涉案房屋，亦登记于被继承人梁某1名下（房产证号：0*****7），房屋建筑面积为23.21平方米，建筑结构为砖木结构，取得方式为解放前新建，登记日期为1999年9月22日。2008年3月1日，由谭某6执笔，梁某1在手写遗嘱上签名确认，遗嘱载明：“一、将位于禅城区*****号***房的房屋所有权归属五个儿女，分别为谭某4、谭某2、谭某5、谭某1、谭某6，将房屋均分为六份，谭某2的所有权占有两个份额，房屋在我百年归老后可用于出租，五个子女任何壹个可以购买全部份额，按协商价格，房屋不到关键时刻不予出售给别人。我身故后剩余现金作为儿女拜祭父母的基金不再分配，谭某6作为基金管理人，谭某4作为监督协助；二、将位于禅城区*********铺的所有权归属四个女儿，分别为谭某4、谭某5、谭某1、谭某6，出租或出售所得平均分配，此铺不到关键时刻不得出售给外人；三、将位于南海市**********队的房屋所有权归属第一继承人是谭某2，第二继承人是孙子谭某7，若出租此房屋，租金先归属本人，直至已故，此房屋不到关键时刻不予出售给别人。四、禅城区*****号***房和禅城区*********铺两房产若日后须办理有关变更、转让手续，我现授权谭某6全权办理有关手续、房产证、国土证由她保管。五、五个儿女筹钱用于我住院、医疗费、保姆、生活费等各种开支，其中儿女由于资金紧张或放弃赡养义务，其他儿女可替其支付，谁支付谁的比例额度相应增大，以后出租或出售房产所得按此比例额度分配，具体事宜由谭某6主办负责。六、以此遗嘱为准。”2011年5月29日，谭某2（甲方）与谭某3（乙方）签订了《房屋转让协议书》。双方约定：甲方转让的房屋位于佛山市禅城区*****************；甲方将年久失修，没人居住属砖木结构的一层房屋一间转让给乙方；甲方转让的房屋的土地证号：土地使用证地籍号为1******1，南府集建字号0****2，房产权证号为粤房号第0*****7号；房屋面积：基底面积二十三平方米，建筑面积二十三平方米，属砖木结构；该房屋登记户主为甲方已故母亲梁某1；房屋转让金额：人民币陆万陆仟元整（￥66000元）；自签订本见证书起，甲方把该房屋的相关证件（包括土地证、房产证等）交给乙方，乙方拥有该房屋的土地及房屋使用权，因该房屋产生的债权、债务、权益由乙方负责，与甲方无关。一审诉讼中，谭某2确认已收到《房屋转让协议书》中涉及的房屋转让金额。2012年2月，谭某3以伍某1（建设单位）的名义向佛山市禅城区******民委员会递交了《佛山市禅城区*（居）民房屋维修申请表》，申请对伍某1名下位于广东省佛山市禅城区**************的房屋进行维修。经一审法院核实，佛山市禅城区******民委员会确认，上述《佛山市禅城区*（居）民房屋维修申请表》所涉及的申请事项经该村同意。2018年11月19日，佛山市禅城区******民委员会出具《证明》，载明：“兹有我原佛山市禅城区*************民梁某1，在我村有房屋一间，房屋所有权证证号：粤房字第0*****7号。现由谭某3将该房屋进行改建，并与相邻的房屋一起建成现有房屋，房屋具体地址为佛山市禅城区*************。”一审诉讼中，谭某1、谭某2、谭某4、谭某5及谭某3对上述《证明》里载明的内容均予以确认。另，谭某3处保管有房屋建设清单、建筑材料送货单及收据等房屋建造单据一批。2017年6月，谭某2因其他遗产纠纷以谭某1及谭某4、谭某5、谭某6为被告，以遗嘱继承纠纷为案由起诉至一审法院。一审法院经审查，依法作出（2017）粤0604民初7790号民事判决书（已发生法律效力）。上述民事判决认定“被继承人梁某1于2008年3月1日所立遗嘱不符合代书遗嘱的法定形式要件，应为无效”。2018年12月6日，谭某2通过其名下银行账户向谭某1名下银行账户汇入13200元，并备注用途为“南庄房屋出售款项”。2018年12月12日，谭某2（甲方）与谭某4、谭某5、谭某6（均为乙方）签订了《协议书》。《协议书》约定：“现甲乙双方对南庄祖屋（座落在南海市**********队，现佛山市禅城区*****************）出售款项（66000元）的分配……达成协议如下：1.在本协议签订后7日内，谭某2向谭某4（户名：谭某4，开户行：中国农业银行佛山轻工支行，账号444********628969）、谭某5（户名：谭某5，开户行：中行佛山普君新城支行，账号：6217********6930240）、谭某6（户名：谭某6，开户行：中国工商银行佛山分行，账号：621*************945）每人各支付南庄祖屋的出售款项13200元……3.上述款项结清、户口迁移后，双方对父母财产继承的权利义务完全履行完毕，互不再向对方主张任何权利。谭某1另行主张的，谭某2另行应对。”同月15日，谭某2依据上述《协议书》将约定款项13200元分别汇入谭某4、谭某5、谭某6的指定银行账户。另查明，位于广东省佛山市禅城区********************的房产（房地产权证：粤房地证字第C******6号；土地证号：0***********8）登记于伍某1名下。伍某1曾用名为“伍某2”。一审诉讼中，谭某4、谭某5均确认：其已认可并同意谭某2依据《房屋转让协议书》出售南庄祖屋的行为。一审庭审中，经一审法院释明，谭某1明确表示：其基于继承法律关系提起本案诉讼、主张所有诉讼请求。一审法院认为，谭某1明确表示基于继承法律关系主张本案相应诉求，即本案为继承纠纷。涉案房屋，被继承人梁某1的取得方式为解放前新建，产权登记日期亦为配偶谭某8死亡后，故应系被继承人梁某1的个人财产。被继承人梁某1于2008年7月2日死亡，继承开始，此时梁某1名下的涉案房屋纳入其遗产范围。依据《中华人民共和国继承法》第五条的规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。”被继承人梁某1于2008年3月1日所立遗嘱涉及涉案房屋的处理，但该遗嘱已经发生法律效力的（2017）粤0604民初7790号民事判决认定为无效，则涉案房屋应按法定继承予以处理。按照《中华人民共和国继承法》第十条的规定，法定继承的第一顺序继承人为配偶、父母和子女。在本案中梁某1的第一顺序继承人为谭某1及谭某2、谭某4、谭某5、谭某6共五人。《中华人民共和国继承法》第十三条第一款规定：“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。”故一审法院确定在被继承人梁某1死亡后，其五名儿女谭某2、谭某4、谭某5、谭某1、谭某6对其遗产的继承份额均为1/5。则涉案房屋，谭某1及谭某2、谭某4、谭某5、谭某6可各继承20%的产权份额。关于谭某2与谭某3签订的《房屋转让协议书》的效力问题。本案中，谭某2通过继承仅取得涉案房屋20%的产权份额，则其签订《房屋转让协议书》时，对超过其产权份额部分所作的处分效力待定。随后，谭某4、谭某5、谭某6通过签订《协议书》，明确追认了谭某2转让涉案房屋的处分行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该追认效力及于三人各自所继承的涉案房屋的20%产权份额。谭某1不同意谭某2转让涉案房屋的处分行为，则《房屋转让协议书》中涉及谭某1所继承的涉案房屋的20%产权份额的处分自始无效。综上，《房屋转让协议书》中，谭某2、谭某4、谭某5、谭某6将所继承的涉案房屋共计80%的产权份额转让给谭某3的约定，对谭某2、谭某4、谭某5、谭某6及谭某3均有法律约束力，谭某2对谭某1所继承的涉案房屋的20%产权份额的处分自始无效。经查，涉案房屋于本案诉讼前已被拆除，即本案讼争继承标的物已不存在，谭某1主张继承涉案房屋已不具备客观基础，故一审法院不予支持。本案系继承纠纷，审理范围限于继承法律关系，谭某1就涉案房屋的灭失向谭某2、谭某3提出的除继承诉求外的其他诉讼请求，均不属于本案审理范畴，本案不作处理，谭某1可另案主张。关于涉案房屋的宅基地使用权问题。涉案房屋原座落地块的集体土地建设用地使用权现仍登记于被继承人梁某1名下。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，宅基地使用权具有人身依附性、福利性等特征，其在不具备“地随房走”的客观前提下，本身不能作为遗产继承。本案中，宅基地使用权的原上盖房产即涉案房屋已灭失，则单独宅基地使用权本身不能作为遗产继承。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决：驳回谭某1的全部诉讼请求。一审适用简易程序，案件受理费减半收取116元，由谭某1负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案是继承纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院围绕谭某1的上诉请求进行审理。具体分析如下：首先，本院按照第二审程序审理本案，未发现一审判决认定基本事实不清、遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的情形，即本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项规定的情形。因此，谭某1上诉主张将本案发回重审，于法无据，本院不予支持。关于涉案房屋原址上的新建房屋及宅基地使用权问题。根据查明的事实，涉案房屋是被继承人梁某1死亡时遗留的个人合法财产，且梁某1生前未订立有效的遗嘱或遗赠扶养协议。故涉案房屋作为梁某1的遗产按法定继承处理。继承开始后遗产分割前，没有继承人表示放弃继承，涉案房屋应由同一顺序继承人谭某1、谭某2、谭某4、谭某5、谭某6共同继承，各人继承涉案房屋的权利份额均等（各占20%的继承份额）。在谭某1起诉本案要求分割遗产前，涉案房屋已被拆除不复存在，故谭某1诉请继承涉案房屋属于事实不能，一审法院不予支持该诉求并无不当。涉案房屋属于农村房屋，所占土地（即宅基地）的所有权归农村集体所有，房屋所有权人可以享有土地使用权（即宅基地使用权），但根据“地随房走”的原则，宅基地使用权只能与房屋所有权一同转移。鉴于涉案房屋已被拆除（即涉案房屋所有权已灭失无法转移），而涉案房屋原址上的新建房屋权属尚存争议，故谭某1上诉要求继承涉案的宅基地使用权的20%（面积为4.642平方米）以及涉案房屋原址上的新建房屋第一层（面积为4.642平方米），本院不予支持。至于谭某1上诉提出谭某2与谭某3签订《房屋转让协议书》的效力问题属于继承关系以外另一法律关系，一审法院在本案中对该问题作出评价欠妥，该问题在本案中应不作处理。如谭某1认为上述协议侵犯其合法权益，谭某1可另案主张。同理，谭某1提出的除继承诉求外的其他上诉请求，不属于本案的审理范围，本院依法不予处理。综上所述，谭某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人谭某1负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁绮云审 判 员 袁秋华审 判 员 莫志恒二〇一九年十二月二十七日法官助理 刘涵玉书 记 员 邓翠华