德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0603民初2686号 原告(反诉被告):德阳川重机械有限公司，住所地四川省德阳旌湖开发区四号街北侧，统一社会信用代码915106007496449597（1-1）。 法定代表人：杨荣珍，执行董事。 委托诉讼代理人：左洪，公司员工。 委托诉讼代理人：王峰，四川汉震律师事务所律师。 被告(反诉原告)：四川锦丰管理技术服务有限公司，住所地四川省德阳市泰山北路三段296号1幢，统一社会信用代码91510600771688253D。 法定代表人：雷光平，总经理。 委托诉讼代理人：吴英，公司员工。 委托诉讼代理人：周明川，四川公生明律师事务所律师。 原告德阳川重机械有限公司（以下简称川重公司）与被告四川锦丰管理技术服务有限公司（以下简称锦丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案。诉讼中，被告锦丰公司向本院提起反诉，本院依法受理并适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）川重公司的委托诉讼代理人左洪、王峰，被告（反诉原告）锦丰公司的法定代表人雷光平及其委托诉讼代理人周明川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 川重公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2018年7月27日签订的《德阳川重机械有限公司沱江东路13号厂房、空地、4层和5层办公用房租赁合同》，被告返还租赁物；2.判令被告支付原告在解除合同之前产生的未缴租金[从合同解除之日暂计算至2019年5月31日共62500元（日租金2500元/天×实际使用天数65天-已付租金100000元）]；3.判令被告支付合同解除之前未缴的物业管理费[从合同解除之日暂计算至2019年5月31日共16200元（3600元/月×8个月-已交12600元）]；4.判令被告支付合同解除之后至租赁物交付原告期间的占有费（按租金计算标准计算）；5.判令被告承担滞纳金255775元[暂计算至起诉之日所产生的租金与物业管理费产生的滞纳金（62500元+16200元）×65天×5%，庭审中明确滞纳金计算至被告实际支付完毕全部租金和物业管理费时止]；6.判令被告承担违约责任，按租金的30%计为27万元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月27日签订《德阳川重机械有限公司沱江东路13号厂房、空地、4层和5层办公用房租赁合同》，合同对租赁地、租赁期、租金和其他费用的组成及支付方式、违约责任等均作出了明确约定，并提供贰个月免费交接期。合同签订后，双方于2018年8月9日完成办公用房的交接，于2018年9月18日完成厂房、空地的交接，被告按约支付了第一年前半年租金45万元和保证金4万元，后被告于2019年3月22日支付10万租金后再未向原告付款，物业管理费也只交纳了12600元。原告派人多次催收，被告均拒绝支付。为维护自身合法权益，原告特向法院提出诉讼。 锦丰公司辩称，合同所涉标的物不确定是否取得产权及许可证，合同应认定为无效。答辩人享有法定解除权，可以解除合同中关于厂房和空地部分的租赁。答辩人已依约履行全部义务，请求驳回原告的所有诉请。 锦丰公司向本院提出反诉请求：1.判令解除租赁合同中关于标的物厂房和空地的部分，返还已预支的相应部分租金350000元；2.判令被告就已经收取的租金依法向反诉原告开具增值税专用发票；3.判令反诉被告退还解除部分对应的保证金31111.11元（以40000元为基数，按厂房和空地每年租金70万元占总租金90万的比例计算）；4.本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：为开办职业技能培训学校，锦丰公司与川重公司于2018年7月27日签订了关于“厂房、空地、4层和5层办公用房”三个租赁标的物的租赁合同。为了便于操作，将三个标的物的租赁事宜拟定了一份租赁合同。合同中分别约定的年租金为厂房57万，空地13万，4层和5层办公用房20万。租赁物的用途为教学、培训、办公、考试、实习操作车间、模拟场景演习等。合同签订后，川重公司拒不提供“厂房、空地”的产权证明，致使租赁合同关于“厂房、空地”部分效力待定，同时导致锦丰公司租赁合同的目的不能实现。为此，锦丰公司特向法院提起诉讼，请求解除租赁合同中关于标的物厂房和空地的部分，返还已预支的租金350000元并出具增值税发票，退还解除部分对应的保证金。 川重公司辩称，租赁合同中明确约定租赁物为厂房、空地、4层和5层办公用房，答辩人对租赁物拥有合法、独立、全面的物权权利凭证，从房屋使用功能上看，4、5楼办公用房为厂房、空地配套使用的整体性功能用房，不能分离使用，锦丰公司未按国家对民办教育整体规划要求，在教育培训设施设备未到位、未完善的情况下投入使用，已出现重大安全隐患。锦丰公司仅租赁4层和5层办公用房，违反合同法公平性原则，不应当部分解除。川重公司可以开具已经收取租金的增值税发票，但锦丰公司应承担相应的税费。锦丰公司已构成根本违约，川重公司不应当退还保证金40000元。综上，请求驳回锦丰公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月27日，川重公司作为出租方（甲方）与锦丰公司作为承租方（乙方）签订《德阳川重机械有限公司沱江东路13号厂房、空地、4层和5层办公用房租赁合同》，主要约定：租赁期自2018年8月8日起，至2028年8月7日止，合同签订后甲方提供贰个月免费交接期。年租金组成：厂房57万，空地占用13万元，4层、5层办公用房20万元，共计90万元。第一年总租金每日2500元，月租金7.5万元，半年租金45万元，一年租金90万元。第二年起每年按前一年租金7.8%递增，第二年为97.02万元，第三年租金为104.59万元，以此类推计算每年租金。租金按一个年度计算，第一年和第二年分两次支付，第三年为一次性缴纳，采用先缴租金，后使用原则。甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房、空地、4层和5层办公用房租赁保证金4万元。租金第一年按90万元起计算，一次性支付6个月45万元。当年余额45万元租金五个半月后时间2019年1月22日支付。租金支付办法为：在乙方收到甲方开出有效收据3个工作日，向甲方支付租金。租赁期间，使用厂房、空地、4层和5层办公用房所发生的水、电等一切费用由乙方承担。租赁期间，乙方按月缴纳场地清洁、绿化、垃圾处理、物业管理费，每月为3600元。如果乙方擅自转租转让，则甲方不再退还保证金和剩余租金。乙方必须保证甲方行车、厂房、空地、4层和5层办公用房完好并可正常使用，如合同到期终止，交还给甲方并办理交接手续。甲方退还乙方保证金4万元。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满10天，甲方有权增收每天5%滞纳金，并有权终止租赁协议。乙方提前退租而违约，乙方赔偿甲方违约金4万元。甲方不退保证金4万元。乙方租用期间，所发生的各种税费，债权、债务均由乙方自行承担。 合同签订后，锦丰公司依约向川重公司支付租金45万元，保证金4万元。2018年9月18日，双方签署《锦丰公司与川重公司补充协议和沱江东路13号厂房、办公用房及配套设施、设备移交清单》。锦丰公司就此向川重公司去函称，川重公司于2018年9月18日向锦丰公司移交了沱江东路13号厂房、空地、4-5层办公用房，按照合同中关于前两年每半年支付一次租金和2个月免费交接的约定，实际房租起算时间应为2018年11月18日，下次支付租金的时间安排在2019年3月22日、2019年9月22日和2020年3月22日。川重公司未予认可。锦丰公司于2019年3月21日签收了川重公司开具的半年租赁费用45万元收据，于2019年3月22日向川重公司支付10万元，备注为“办公房租金”。 锦丰公司于2019年7月24日签收了本诉的起诉状副本。审理过程中,锦丰公司表示如果法院不同意部分解除租赁合同，请求退还全部保证金40000元。 本院认为，川重公司与锦丰公司签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。本案争议的焦点问题有：1.租赁合同是否应当解除；2.租金及物业管理费的支付；3.保证金的退还问题；4.滞纳金及违约金的承担问题。分别评判如下： 一、租赁合同是否应当解除 双方在合同中明确约定了第一年下半年租金的支付时间为2019年1月22日，川重公司开具收据并送达锦丰公司的时间为2019年3月21日，按照约定锦丰公司应于2019年3月24日之前支付下半年租金45万元，但锦丰公司仅支付了10万元，未按合同约定足额支付租金，川重公司依约享有合同解除权。关于锦丰公司主张的合同部分解除，所付租金为部分租赁物的租金的问题，合同对此并无约定，就房屋功能来讲可以认定为整体出租，锦丰公司所举证据不足以证明其主张。故本院对锦丰公司的该项反诉主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，约定的合同解除的条件成就，合同可以解除，解除的时间为本案起诉状副本送达锦丰公司之日即2019年7月24日。关于锦丰公司主张川重公司拒不提供厂房、空地的产权证明，导致其合同目的不能实现的问题，事实依据不足，本院不予支持。合同解除后，锦丰公司应向川重公司返还租赁物。 二、租金及物业管理费问题 关于租金的起算时间，合同约定：“合同签订后甲方提供贰个月免费交接期。”锦丰公司认为应从接收租赁标的之日2018年9月18日起算两个月，川重公司认为应从合同签订之日2018年7月27日起算两个月。本院认为，2018年9月18日应为双方正式交接完成，故两个月免租期应从合同签订之日2018年7月27日至2018年9月26日。综上，租金起算日应为2018年9月27日。从2018年9月27日起至合同解除之日2019年7月24日，锦丰公司欠付的租金应为192500元（900000元-75000元/月×2个月-2500元/天×3天-450000元-100000元）。关于锦丰公司主张的退还厂房和空地部分租金的问题，本院认为与约定不符，不予支持。 关于物业管理费，根据约定至合同解除之日，锦丰公司还应承担的费用为23370元（3600元/月×10个月-10元/天×3天-12600元）。关于锦丰公司抗辩的仅承担办公用房的物业费的问题，不符合约定，不予支持。 三、保证金的退还问题 根据合同约定，保证金的功能主要是预防转租转让、租赁物受损、提前退租等情形的发生，本案涉及合同的解除，虽违约方系锦丰公司，但与约定的保证金不予退还的情形不符，故本院对锦丰公司要求退还保证金的请求予以支持。 四、滞纳金及违约金的承担问题 本院认为滞纳金和违约金均属于违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，综合考虑锦丰公司的违约行为以及川重公司因此产生的损失情况，本院酌情支持以锦丰公司的欠付租金为本金，按照按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月19日之前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日之后）的4倍自2019年3月23日起至本金付清之日计算资金利息。 关于川重公司主张的合同解除后至租赁物交付期间的占有使用费的问题，符合法律规定，依法予以支持，占有使用费的标准按照租金标准支持。 关于锦丰公司要求川重公司开具增值税发票的问题，属于行政法律关系调整范畴，不属于人民法院受理民事案件的审理范围，本案不予处理。 依照中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)德阳川重机械有限公司与被告(反诉原告)四川锦丰管理技术服务有限公司于2018年7月27日签订的《德阳川重机械有限公司沱江东路13号厂房、空地、4层和5层办公用房租赁合同》于2019年7月24日解除； 二、被告四川锦丰管理技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告德阳川重机械有限公司返还租赁物； 三、被告四川锦丰管理技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告德阳川重机械有限公司支付租金192500元，并以此为本金，自2019年3月23日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的4倍，自2019年8月20日至本金付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算资金利息； 四、被告四川锦丰管理技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告德阳川重机械有限公司支付自合同解除之日即2019年7月24日起至租赁物返还期间的占有使用费，标准按照租金计算。 五、被告四川锦丰管理技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告德阳川重机械有限公司支付物业管理费23370元； 六、反诉被告德阳川重机械有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告四川锦丰管理技术服务有限公司退还保证金40000元； 七、驳回原告德阳川重机械有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告四川锦丰管理技术服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收本诉案件受理费9844元、征收保全费3620元，共计13464元，由被告四川锦丰管理技术服务有限公司负担；本院征收反诉案件受理费7016元，由反诉原告四川锦丰管理技术服务有限公司负担6316元，由反诉被告德阳川重机械有限公司负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  徐萍丽 审 判 员  方显琼 人民陪审员  钟 丹 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  谭 琦