湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初1993号原告：湖北敏瑞房地产开发有限公司。住所地：崇阳县天城镇广福园小区5号楼。法定代表人：魏旭光，总经理委托诉讼代理人：陈新贵，湖北海舟律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张仲衡，湖北海舟律师事务所律师。特别授权代理。被告：章正帮，又名章正邦，男，1962年1月23日出生，汉族，湖北省通城县人，住本县。被告：中南文武学校。住所地：通城县隽水大道186号。法定代表人：章正帮，校长。两被告的共同委托诉讼代理人：徐胜甫，通城县石南法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告湖北敏瑞房地产开发有限公司（以下简称敏瑞房地产公司）与被告章正帮、中南文武学校合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告敏瑞房地产公司的委托诉讼代理人陈新贵、张仲衡，被告章正帮及二被告的共同委托诉讼代理人徐胜甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告敏瑞房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告敏瑞房地产公司和二被告于2014年4月23日签订的《合作改建危房合同书》、2015年11月30日签订的《补充协议》、2016年5月10日签订的《补充协议》；2.判决二被告立即退还原告敏瑞房地产公司支付的6442000元款项，并按照月利率2%为基准，从实际借款之日起开始计算利息至还清之日止；3.判决二被告立即给付原告敏瑞房地产公司为履行合同支付的280000元款项，并按照月利率2%为基准，从2017年3月开始计算利息至还清之日止。4.判决二被告承担本案案件受理费、保全费。事实和理由：2014年4月23日，原告敏瑞房地产公司和被告章正帮、中南文武学校签订《合作改建危房合同书》，约定被告章正帮、中南文武学校提供土地，原告敏瑞房地产公司提供资金，共同合作开发湖北省通城县隽水大道186号的土地和房屋。原告敏瑞房地产公司负责提供房地产开发所需的资金、房屋销售资质许可等，被告章正帮、中南文武学校负责提供开发的土地、报建、报批、搬迁原土地上的居住人员及开发后不动产权证件等手续。该合同签订后，原告敏瑞房地产公司积极履行合同约定的义务，超出合同约定，支付给被告章正帮、中南文武学校合同价款，用于开发房地产。上述合同签订后，被告章正帮、中南文武学校没有履行合同约定的义务，既未将原土地上的居民迁出，也未进行报批、报建等手续。为此，2015年11月26日，原告敏瑞房地产公司和被告章正帮、中南文武学校达成《补充协议》，约定了原告敏瑞房地产公司和被告章正帮、中南文武学校对于开发之后房屋权属的分配，及被告章正帮、中南文武学校应当将土地进行招拍挂。被告章正帮、中南文武学校仍然未按照合同约定履行招拍挂程序。2016年5月10日，原告敏瑞房地产公司和被告章正帮、中南文武学校再次达成《补充协议》，约定被告章正帮、中南文武学校应当牵头负责将土地进行招拍挂。事实上，涉案土地至今没有进行招拍挂，上述三份合同，由于被告章正帮、中南文武学校的多次违约，导致根本上无法履行。原告敏瑞房地产公司在履行上述三份合同过程中，支付了6442000元给被告章正帮、中南文武学校，用于该项目的运营。同时，为了项目的顺利进行，原告敏瑞房地产公司投入了280000元用于建设项目售楼部。2019年6月4日，原告敏瑞房地产公司向咸宁市社会组织管理局了解中南文武学校的登记状况，才发现中南文武学校已于2009年被咸宁市社会组织管理局撤销。但被告章正帮作为中南文武学校的法定代表人，仍然多次使用中南文武学校的公章和原告敏瑞房地产公司签订上述三份合同，主观上存在欺诈的意图。原告敏瑞房地产公司曾多次和被告章正帮、中南文武学校协商解决退还已付款事宜，但被告章正帮、中南文武学校既不履行上述三份合同约定，又不退还原告敏瑞房地产公司的已付款。为维护原告敏瑞房地产公司的合法权益，特依法提起诉讼。被告章正帮、中南文武学校辩称，1.被告章正帮、中南文武学校已经履行了2014年4月23日签订的《合作改建危房合同书》、2015年11月30日签订的《补充协议》、2016年5月10日签订的《补充协议》、2019年2月25日《公证事项》协议义务，被告没有违约，反而是原告多次违反履行出资义务。2.被告不同意解除合同，原告请求解除合同没有事实和法律依据，要求继续履行上述三份合同。3.如原告敏瑞房地产公司要求解除上述三份合同，被告章正帮、中南文武学校收取的投资资金将不予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2014年4月23日，被告章正帮、中南文武学校为甲方，原告敏瑞房地产公司为乙方，经过双方协商，签订了一份《合作改建危房合同书》。该合同书内容包括第一条合作方式：甲方出地，乙方出资，共同合作完成学校危房改建工程项目。第二条双方责任：（一）甲方责任：1.提供现有的危房和场地供双方改建，地点位于隽水大道186号，占地面积3010.3平方米见《土地使用权证》，建筑总面积3200平方米，另免费提供学校旁边土地面积配合报建（新扩建面积土地与本工程无关）。2.负责本工程的报建、报批的相关手续，资金则由乙方负责。第三条共同责任：（一）共同组织转班办理危房改建项目报批报建等，甲方负责报建报批手续，乙方负责所需的办手续资金。资金到位后手续必须到位。第四条利益分配：争取开县长办公会并取得优惠政策及税费减免或包干，由乙方支付甲方包干补偿玖佰万元。如县长办公会没有开成，不能取得优惠政策由乙方支付甲方包干补偿柒佰万元。现金支付办法，签订合同首次支付定金壹佰伍拾万元，第二次租户搬家时付贰百万元，第三次危房开始拆除时付壹佰伍拾万元，余款房屋开始出售时付款，至房屋封顶前付清。甲方有章正帮签名和中南文武学校盖章。乙方有法定代表人魏旭光签名和公司盖章。由于双方合作的危房改建项目一直没有相应的报建、报批手续，2015年11月30日，被告章正帮、中南文武学校为甲方，原告敏瑞房地产公司为乙方，双方签订一份《补充协议》（以下称补充协议一）。补充协议一第二条：在原合同补偿甲方金额700万元，减少140万元，另原合同争取优惠政策奖金200万元以内归乙方所有，超出200万元部分，甲、乙双方各50%分配所有。同时在甲方奖金中扣除30万元给乙方，未争取优惠政策与甲方无关。第四条：甲、乙双方签订该补充协议之日起7日内付款50万元，在2016年元月8日之前乙方支付甲方补偿人民币300万元，待招拍挂成功后，危房拆除前付40万元，并确定为该工程正式开工时间。其中超付20万元按月息一分计算，至本工程结束后一年内偿还，逾期按借款金额双倍罚款。第五条：协议签订后，任何一方不得违反合同的约定，如甲方违约，甲方双倍赔偿乙方已经垫付的资金，如乙方违约，甲方不返还乙方已经支付的任何资金。2016年5月10日，被告章正帮、中南文武学校为甲方，原告敏瑞房地产公司为乙方，双方再次签订一份《补充协议》（以下称补充协议二），对改建危房项目进行了约定。补充协议二第一条：甲方牵头，乙方协助尽快将原校址3010.3平方米土地配合国土部门找分管县长签字批准挂牌。第二条：甲方牵头，乙方协助尽快完成本项目税费减免或打包手续，并有相关领导签字生效。第三条：协议签字后，甲、乙双方尽快落实上述两条条款，本协议双方签字之日起七日内，乙方向甲方支付30万元工作经费开支（此款只能支付章成平账户，必须专款专用）。未完成以上两条，甲方所产生的费用开支，由甲方自行承担，并退给乙方30万元整。第四条：2016年5月1日前所产生的费用开支，乙方一次性向甲方包干支付70万元整（70万元支付时间为：本项目需要土地证及房产证时，乙方将70万元及甲方30万元同时汇到银行还贷取证，任何一方不得因取证导致招拍挂拖延时间，否则影响方承担损失和责任），并同时声明，2016年5月1日前，甲方向乙方报销的所有费用开支全部结清。第五条：乙方承诺保证竞拍到手该项目土地，否则将承担未拍到该项目土地而带来的相关一切责任与损失。2019年2月25日，被告中南文武学校为甲方，原告敏瑞房地产公司为乙方，双方再次签订一份公证事项，内容包括第二条：乙方授权章成平（身份证号：）全权负责房屋、土地征收、挂牌出让、报名摘牌等相关事宜。第三条：摘牌资金保障：乙方承诺保证在甲方签订被征收协议时汇300万元到交易中心或双方指定账户上。甲方承诺保证收到政府收购款后立即汇300万元到交易中心或双方指定账户上。600万元以上摘牌资金由乙方足额保障。政府收购征收款归属问题待建房合同实施后，由司法机关裁定。但未进行公证。在上述三份合同及公证事项的履行过程中，原告敏瑞房地产公司履行了出资义务，2014年6月7日，原告敏瑞房地产公司出资10000元整用于支付占道费，出资2000元用于建设施工占道押金，通城县城市管理执法局出具票据2张。2014年8月19日，原告敏瑞房地产公司出资10000元用于合作危房改建项目的土地评估，咸宁恒信土地评估咨询有限公司通城分公司出具发票。2016年8月1日，被告章正帮签字，被告中南文武学校盖章出具收费发票，其中：1、发票号码为00028726的收费发票记载“2014年4月25日定金150万元整、2014年5月31日10万元整，合计160万元”；2、发票号码为00028727的收费发票记载“2014年8月30万元整”；3、发票号码为00028728的收费发票记载“2015年12月10万元整、2015年12月10万元整、2016年1月30万元整，合计50万元”；4、发票号码为00028729的收费发票记载“2016年1月1万元整、2016年1月79万元整、2016年1月220万元整，合计300万元”；5、发票号码为00028730的收费发票记载“2016年5月20万元整、2016年5月8万元整、2016年8月2万元整，合计30万元”；6、发票号码为00028731的收费发票记载“2015年元月6日2万元整”；7、2017年11月8日出具收费收据，发票号码为00028732“2017年11月8日4笔共70万元整”。原告敏瑞房地产公司出资的占道费、土地评估费、建设施工占道押金、支付给被告章正帮、中南文武学校的资金共计6442000元。同时查明，2001年4月23日，咸宁市民政局颁发给咸宁市中南文武学校的社团团体法人登记证书，法定代表人章正帮。2009年5月26日，咸宁市教育局颁发给咸宁市中南文武学校的办学许可证，期限5年。期限届满后，咸宁市中南文武学校未核发新证社团法人登记证书和办学许可证。被告未提供中南文武学校有关社团法人登记证书和办学许可证。位于通城县隽水镇隽水大道186号的土地为国有划拨教育用地，土地使用权人为章正帮。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。从原告敏瑞房地产公司和被告章正帮、中南文武学校签订的三份合同内容判断，原告敏瑞房地产公司出资，被告章正帮、中南文武学校提供隽水大道186号的国有划拨用地使用权作为出资，共同进行危房改造，进行房地产开发，应当经有批准权的人民政府批准。原告敏瑞房地产公司起诉后，双方合作的房地产开发项目仍未经批准，故应当认定2014年4月23日签订的《合作改建危房合同书》、2015年11月30日签订的《补充协议》、2016年5月10日签订的《补充协议》、2019年2月25日签订公证事项均属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因上述四份合同无效，自合同签订时即没有法律约束力，故对于原告敏瑞房地产公司主张的解除2014年4月23日签订的《合作改建危房合同书》、2015年11月26日签订的《补充协议》、2016年5月10日签订的《补充协议》不予支持。《中华人民共和国民办教育促进法》第十条规定：举办民办学校的社会组织，应当具有法人资格，因被告中南文武学校在签订上述四份合同至今，没有提供社会团体法人登记证书和办学许可证，视为没有社会团体法人登记证书和办学许可证，而咸宁市中南文武学校和中南文武学校是不同名称，并不是同一主体，则中南文武学校不具备法人主体资格，只是章正帮以中南文武学校的名义进行民事活动。上述四份合同的权利、义务均由被告章正帮承担。被告章正帮、中南文武学校辩称：原告敏瑞房地产公司没有确认合同无效的诉讼请求，如请求确认合同无效，需要变更诉讼请求，重新给予举证期限和答辩期限。对于合同效力的审查，属于人民法院裁判职权范围，虽然原告敏瑞房地产公司未提起确认合同无效的诉讼请求，仅仅提出合同无效的观点，但人民法院仍应当依职权予以审查。《中华人民共和国合同法》第五十八条系合同无效的法律后果的规定，人民法院在认定合同无效的前提下，应当结合原告敏瑞房地产公司的诉讼请求，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要变更诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于上述四份合同无效，2014年6月7日，原告敏瑞房地产公司出资10000元整用于支付占道费，出资2000元用于建设施工占道押金，2014年8月19日，原告敏瑞房地产公司出资10000元用于合作危房改建项目的土地评估费，合计22000元，属于开支费用，不予返还。其余被告章正帮因此取得的原告敏瑞房地产公司出资的6420000元的投资款，应当予以返还给原告敏瑞房地产公司。由于被告章正帮占用了原告敏瑞房地产公司资金，致使原告敏瑞房地产公司产生了资金占用使用费的损失，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）第三条关于罚息利率加收30%-50%的规定，结合本案实际，因原、被告均有过错，都明知教育用地不能用于进行建设房地产开发，酌情认定按照中国人民银行同期银行贷款利率计算资金占用使用费。因原告敏瑞房地产公司支付给被告章正帮的6420000元时间不一致，故资金占有使用费的起诉时间应当分别计算，即以每笔款项为基准，从每笔款项原告支付之日起至被告付清之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率分别计算资金占用使用费，然后予以合计。原告敏瑞房地产公司主张为了履行上述三份合同，支付了280000元的费用，因原告敏瑞房地产公司无法举证证明该事实，故本院不予支持，原告敏瑞房地产公司可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、确认原告敏瑞房地产公司和被告章正帮于2014年4月23日签订的《合作改建危房合同书》、2015年11月26日签订的《补充协议》、2016年5月10日签订的《补充协议》无效。二、被告章正帮返还原告敏瑞房地产公司投资款6420000元及利息（以每笔款项为基准，从每笔款项原告支付之日起至被告付清之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率分别计算资金占用使用费，然后予以合计。），于本判决生效之日起三十日内履行。三、驳回原告敏瑞房地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56894元，财产保全费5000元，均由被告章正帮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行。否则，按自动放弃执行申请权处理。审判长  杜开文审判员  程杨仲审判员  谢卫东二〇一九年十二月三十日书记员  熊 沁附：相关法律条款一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批转手续的，应当认定合同有效。