广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初2892号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司。营业场所：广东省台山市台城街道办事处沙岗湖开发区。负责人：肖尔鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人:李小凤，该公司员工。委托诉讼代理人:刘杏娟，该公司员工。被告：张东芳，男，1980年3月5日出生，汉族。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司（以下简称“碧桂园台山分公司”）诉被告张东芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园台山分公司的委托诉讼代理人刘杏娟到庭参加诉讼，被告张东芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园台山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令张东芳向碧桂园台山分公司支付物业服务费、公共电费分摊、路灯照明电费分摊17194.99元；2.判令张东芳支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2019年5月31日为31689.49元；3.案件受理费由张东芳负担。诉讼过程中，碧桂园台山分公司变更诉讼请求为：1.判令张东芳向碧桂园台山分公司支付物业服务费13517元；2.判令张东芳支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2019年5月31日为23130.31元；3.案件受理费由张东芳负担。事实和理由：张东芳购买了位于台山××商品住宅区中××碧海云天××街××号商品房，于2013年10月17日与碧桂园台山分公司签订了《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园台山分公司向张东芳提供物业管理服务，张东芳须按每月540.68元向碧桂园台山分公司缴纳物业服务费。合同签订后，碧桂园台山分公司依约向张东芳提供物业管理服务，但张东芳从2017年5月1日起至今一直未支付物业服务费，暂计至2019年5月31日，累积欠款金额高达13517元。为保障原告的自身合法权益，故向法院提出起诉。张东芳未作答辩，也未有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中碧桂园台山分公司提供如下:入住登记表、收楼通知书、物业及资料移交书、台山碧桂园收楼费用确认表、钥匙签领确认书、业主身份证复印件、《碧桂园前期物业服务协议》、催缴通知单张贴凭证、欠费明细。鉴于张东芳无正当理由拒不到庭参加质证，视为放弃质证的权利；对碧桂园台山分公司提供的上述证据，经查证属实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月17日，碧桂园台山分公司的前身“广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司”与张东芳签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定张东芳将已购买位于台山××商品住宅区中××碧海云天××街××号房交由碧桂园台山分公司提供物业管理服务，张东芳须向碧桂园台山分公司缴交物业服务费，交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.5元、花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的房屋建筑面积为298.53平方米，花园面积232.20平方米，按上述约定标准、方式计算，张东芳应按540.68元/月向碧桂园台山分公司缴交物业服务费。张东芳应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。碧桂园台山分公司同意采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），张东芳应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。张东芳或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每逾期一日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。该协议还对其他权利义务作出了约定。协议签订后，碧桂园台山分公司按约定为张东芳的上述房屋进行服务管理，唯张东芳自2017年5月份以来没有按约定履行缴纳服务管理费的义务，截止至2019年5月31日止，累积拖欠25个月度的物业服务费共13517元（540.68元/月×25个月）未付。碧桂园台山分公司经多次催收未果，遂于2019年7月9日向本院提起本案诉讼。本案受理后，本院依法向张东芳送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等应诉法律文书，唯张东芳无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有说明正当理由。在庭审中，碧桂园台山分公司自愿撤回对公共电费分摊、路灯照明电费分摊共433.91元的起诉，保留以后另行提出起诉的权利。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主按约定支付物业服务费的服务合同。碧桂园台山分公司与张东芳于2013年10月17日签订的《台山碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且没有违反法律规定和损害第三人的合法权益，依法属有效合同，双方应按合同约定的内容全面履行自己的义务。张东芳根据《台山碧桂园前期物业服务协议》接受了碧桂园台山分公司的物业管理服务，双方之间形成了物业服务合同关系。碧桂园台山分公司依约提供物业服务，张东芳应按照约定如期交纳物业服务费，唯张东芳自2017年5月起未按上述协议约定履行交纳物业服务费，至2019年5月31日止，已累积拖欠25个月度的物业服务费共13517元，已构成违约，依法应由张东芳负清偿责任，碧桂园台山分公司诉请张东芳支付物业服务费13517元，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算问题，张东芳未按约定向碧桂园台山分公司缴交物业服务费已构成违约，依法应承担违约责任，但碧桂园台山分公司主张违约金按以协议约定的每日按应付物业服务费的5‰的标准计算至2019年5月31日为23130.31元，明显高于延迟支付物业费造成损失的百分之三十的标准，由于碧桂园台山分公司未能提供因张东芳的延迟履行所造成的实际损失的证据，该项损失可视为利息损失，可参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算，因此，违约金应以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率（2019年8月19日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）上浮30%计算，即：2017年5月1日起至2019年5月31日止，以实际欠费为本金，从2019年6月1日起至2019年8月19日止以13517元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%标准计算；从2019年8月20日起至还清款项之日止，以13517元为本金，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准计算；对于碧桂园台山分公司主张过高部分的违约金，依法不予支持。碧桂园台山分公司在庭审中自愿撤回对公共电费分摊、路灯照明电费分摊共433.91元的起诉，是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，依法应予准许。张东芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法应予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张东芳应于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司支付物业服务费13517元及逾期付款违约金（其中:2017年5月1日起至2019年5月31日止，以实际欠费为本金，从2019年6月1日起至2019年8月19日止以13517元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%标准计算；从2019年8月20日起至还清款项之日止，以13517元为本金，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准计算）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1022.11元(已由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司预交)，部分减半收取计969.14元,由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司负担611.68元，被告张东芳负担357.46元。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司多预交的案件受理费410.43元，由本院予以退回;被告张东芳应向本院缴付案件受理费357.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  罗辉剑人民陪审员  伍丽明人民陪审员  林素娥二〇一九年十二月十八日书 记 员  陈 杰