山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0785民初5096号 原告：青岛群得利机电有限公司。住所地，青岛市四方区嘉善路**。注册号：3702，已吊销。 法定代表人：杜万军，总经理。 委托诉讼代理人：窦宝帅，山东子伦律师事务所律师。 被告：董颜辉，女，1975年1月25日生，汉族，居民，，住高密市人民大街西段高密市 原告青岛群得利机电有限公司与被告董颜辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月28日和12月18日二次公开开庭进行了审理。原告法定代表人杜万军及其委托代理人窦宝帅、被告董颜辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告房屋租金5177元及违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年4月11日，原告与被告董颜辉签订《房屋租赁合同》，合同约定将坐落于人民大街西首(原高密制药厂院内)平房赁给被告，租期一年，租金400元。 2014年10月10日，原告与被告董颜辉签订《房屋租赁合同》，合同约定将坐落于人民大街西首(原高密制药厂院内)南楼北面空地租赁给被告，租期2年，租金2000元。 2016年5月28日，原告与被告董颜辉签订《房屋租赁合同》，合同约定将坐落于人民大街西首(原高密制药厂院内)车间厂房、房屋租赁给被告，租期1年，租金3300元。 上述房屋租赁到期后，双方仅对续租事宜进行了口头约定，续租事宜按照原合同条款履行，被告租用上述房屋至2017年12月15日。 截止到原告起诉之日止，被告拖欠原告租金5177元，原告向被告多次催收未果，为维护原告的合法权益诉至法院，望判如所请。 被告辩称，1、被告没有与原告签订房屋租赁合同；2、在被告租房期间，杜万军没有履行如实告知的义务，使被告在院里造成厂房建设3万元及冷库建设18万元、冷库货物18万元的损失，除去抢救出来的还造成10多万的损失，因有些东西搬不出来；3、在租赁期间房屋的维修与建设，当时杜万军欺骗被告，说先不用搬走，部队给补偿再搬；4、杜万军在被告使用期间背着被告向被告对象多收了两年房租，共计1600元；5、杜万军从2013年-2017年，共欠被告5年的电费，共计25000元，他说等部队补偿一块结算，之后就一直联系不上。要求杜万军赔偿被告损失，共计121600元。 原告围绕其诉讼请求，提交以下证据：1、私营企业信息查询结果及法定代表人身份证明，证明原告虽然在2005年被吊销，但并非注销，其主体资格仍然存在，是本案的适格原告，杜万军是原告的法定代表人，代表原告签订房屋租赁合同系职务行为，合同也是有效的。2、房屋租赁合同十份，证明被告租赁原告房屋的事实。3、86423部队与三佳集团转让合同复印件、三佳集团、高密制药厂与青岛群得利机电转让合同原件、制药厂转让补充合同及（2017）鲁0785民初5576号民事判决书各一份。证明原告享有原高密制药厂出租厂房及附属设施的所有权，以及截止到2018年4月3日前依法享有对该出租厂房所占土地的使用权。4、原告张贴的紧急清场通知照片、与被告董颜辉、部队王仁涛参谋的短信聊天记录，中国人民解放军94595部队向原告发出的解除合同通知函原件、出具的证明各一份，证明被告董颜辉租赁占有使用原告的房屋，一直到2017年12月15日。 本院依法组织当事人进行质证，被告对原告提交的证据除部队出具的证明外无异议，但短信聊天记录原告提供的不全面，只截取了一部分，期间原告将厂房空地转租给收破烂的，使其无法经营，多次找原告及刘春雷调解，他一直不出面，后其要走原告不让走，期间原告还骗了其3000元，说等部队的赔偿下来一块结算，后再不见人。租赁期间原告还使了被告七年（2011年-2017年）的电，一直没给电费。2012年原告将其租赁的房屋的第四间没经过其允许租给了干铝合金的。通知函第一次贴出来后其就给刘春雷打电话表明要是有部队让搬走的话，把剩余房租给退了就该搬搬，但是刘春雷没回信。到2017年时通知函第二次贴出来后其就问杜万军，他说不用听部队的，房子是他的，仍然收着房租，杜万军一直在欺骗，杜万军把通知函偷着揭走了，不如实告知租户。部队出具的证明是2019年12月5日出的证明，要求原告出具一份2017年部队清场时的详细证明，部队从未给被告出具过清场证明。部队当时找被告对象谈话，其提到清场赔偿的事，部队说这是其与杜万军的事，与部队无关。怀疑这份证明是假的。要求原告提交收到3000元收到条的证据。 对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据2－4能够证明原告在2018年前对涉案房屋土地有无偿使用权、原告将房屋出租给被告使用及中国人民解放军94595部队于2017年12月15日对由原告使用的土地进行清理，其中包括被告的事实。 被告围绕其辩称理由，提交收到条6份，证明已付清房租。 本院依法组织当事人进行了质证，原告对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 通过当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：中国人民解放军94595部队原番号为中国人民解放军86423部队。高密制药厂系其所属企业，位于其场站内，由其进行管理和经营。2000年5月26日，原86423部队与案外人山东三佳集团公司签订《转让合同》一份，约定将其所属企业高密制药厂以产权和经营权有偿转让、土地有偿使用方式转让给山东三佳集团公司。其中制药厂现有的厂房及附属设施、制药设备全部转让给山东三佳集团公司，高密制药厂所占用的军队地产共7990平方米的产权归原86423部队，山东三佳集团公司有偿使用18年。2002年6月6日，山东三佳集团公司、高密制药厂与青岛群得利机电有限公司签订《转让合同》一份，约定山东三佳集团公司将其拥有的高密制药厂的产权、经营权（不包括土地所有权）一次性有偿转让给青岛群得利机电有限公司，转让费580万元，高密制药厂现有的厂房及附属设施、制药设备全部归原告所有，药厂占用军队地产7990平方米，产权归军队所有，原告自签订合同之年起无偿使用16年，到期后，军队不做他用，原告可继续使用，如军队要用地，地上附着物由被告与军队协商处理。2002年7月22日，原86423部队与原告又签订《制药厂转让补充合同》，明确该补充合同是对山东三佳集团公司、高密制药厂与青岛群得利机电有限公司签订《转让合同》的补充。其中第一条约定，原86423部队认可青岛群得利机电有限公司与三佳集团签订的转让制药厂合同内容。原告承认并履行2000年5月26日原86423部队与三佳集团签订的转让合同，并承担其合同规定的全部责任和义务。 原告接管制药厂后，对其进行了改制，把人员资产合并到山东海纳药业有限公司。2005年至2006年因多方因素的影响，导致企业停产经营，原告也于2005年10月19日被吊销，未进行清算。 2011年6月2日，刘春雷代理杜万军与被告签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于人民大街西首（原高密制药厂院内）南三层楼的一楼东首起第三、四、五连在一起的车间及西起房屋一间出租给被告，租期为一年，租金每年3300元，租金一年一交，每年5月28日交，逾期交付租金的支付违约金30%—40%。2012年6月11日、2013年5月30日、2014年5月20日、2015年4月29日、2016年5月28日分别对该租赁房屋进行续签，每次续签租期为一年，年租金为3300元，最后一次合同的违约金按50%计算。自2016年5月29日至2017年12月15日，共计565天，租赁费计5085元。2017年11月份支付租金3000元，剩余2085元未支付。 2013年4月11日，刘春雷代理杜万军与被告签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于人民大街西首（原高密制药厂院内）北平房西起第二个门口的房屋出租给被告，租期为一年，租金为每年400元，违约金按的30%-40%计算。2014年5月20日、2015年4月29日、2016年4月25日分别对该租赁合同进行续签，每次续签期限为一年，租金为每年400元，最后一次合同的违约金按的50%计算。2016年4月10日至2017年12月15日，共计614天，租赁费计675.4元。 2014年10月10日，刘春雷代理杜万军与被告签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于人民大街西首（原高密制药厂院内）南楼北面空地出租给被告，租期为一年，租金每年2000元，逾期交付租金的支付违约金30%—40%。2015年10月10日至2017年12月15日，共计797天，租赁费计4367元，尚欠租赁费2361元。 上述合同到期后，双方未签订租赁合同，被告一直使用原告房屋至2017年12月15日。 被告于2017年11月份支付租赁费3000元，称租赁费已付清，但未提交证据证明。 2017年5月至10月，原告法定代表人杜万军多次给被告发短信，要求被告支付房租。 2017年10月24日，中国人民解放军94595部队向原告发解除合同通知函，通知解除2000年5月26日的转让合同及2002年7月22日《制药厂转让补充合同》，请原告于收到该函后10日内清除并腾空合同中地上附着物，并归还合同中所涉土地的使用权。原告在收到该函后未归还，中国人民解放军94595部队于2017年11月17日向本院起诉，要求1、解除与原告签订的《转让合同》及《制药厂转让补充合同》；2、原告立即清理腾空地上附着物，并将涉案土地归还。2018年3月19日，本院出具(2017)鲁0785民初5576号民事判决书，判决：一、解除中国人民解放军94595部队与青岛得利机电有限公司之间签订的《转让合同》及《制药厂转让补充合同》；二、原告青岛群得利机电有限公司清理腾空原高密制药厂的地上附着物，并将涉案土地归还中国人民解放军94595部队，于本判决生效后十日内履行完毕。 期间2017年12月15日，中国人民解放军94595部队对涉案土地进行清理，涉及原高密制药厂房屋租户，包括被告。 2018年12月12日，原告曾以其法人代表杜万江为原告向本院起诉被告，本院于2019年8月14日出具（2018）鲁0785民初5901号民事裁定书，以杜万军不具有诉讼主体资格为由，驳回了杜万军的起诉。 庭审中，原告自愿放弃主张违约金的诉讼请求。 本院认为，一、关于原告诉讼主体资格问题。根据《民法总则》第五十九条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第六十八条规定，依法完成清算、注销登记的，法人终止。《公司登记管理条例》第四十四条规定，经公司登记机关注销登记，公司终止。而公司吊销是公司违反了工商行政法规后而受到的一种行政处罚，被吊销后公司即丧失了经营权，法人资格仍然存在。原告于2005年10月19日被吊销，公司解散，应进行清算，但原告未进行清算，未申请注销，故原告仍具有诉讼主体资格。 二、涉案租赁合同的效力问题。根据《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，原告虽在签订租赁合同前已被吊销资格，但双方签订的合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为维护交易安全的社会秩序和实现合同法的立法本意，应认定合法有效。杜万军作为原告的法定代表人，租赁的是原告享有权利的财产，其签订合同的行为系职务行为，杜万军委托刘春雷与被告签订租赁合同，相应的法律后果应由原告承担。 三、关于被告使用租赁物的期间问题。根据《合同法》第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告认可其在部队清理时搬离。中国人民解放军94595部队又证明其于2017年12月15日，清理涉案土地上的房屋租户中包括被告，故本院认定被告使用租赁物至2017年12月15日。 四、关于原告主张的被告拖欠租赁费的数额问题。被告虽辩称已付清租赁费，但原告不予认可，其亦未提交证据证明，故被告应支付自2016年5月29日至2017年12月15日欠租赁费5085元、2015年10月10日至2017年12月15日欠租赁费2361元、2016年4月10日至2017年12月15日欠租赁费675.4元，扣除2017年11月份支付的3000元，尚欠5121.4元。 原告自愿放弃违约金损失系对其权利的处分，且不违反法律法规的强制性规定，对其本院予以准许。 被告当庭提出要求原告赔偿其损失121600元，因未在法定答辩期间提出，对其本院不予处理，其可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十八条、第一百六十二条、《中华人民共和国公司法》第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 董颜辉给付青岛群得利机电有限公司租赁费5121.4元，于判决生效后十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  曹 菲 人民陪审员  刘建德 人民陪审员  姜月照 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  徐文娟 书 记 员  李 菲