江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初2589号原告王海河，男，1966年5月29日出生，汉族，住乐平市。委托代理人黄武，系江西护三农律师事务所律师。被告乐平市金源房地产开发有限公司。住所地：乐平市南方翡翠****楼。统一社会信用代码91360281751138078Q。法定代表人张少军，该公司执行董事。委托代理人王京、金治平，系江西景之元律师事务所律师。原告王海河诉与被告乐平市金源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理，原告王海河及委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月17日，范雪龙向原告王海河借款人民币50万元，2016年6月23日，原、被告及范雪龙三方达成协议，约定由被告用“乐平市气象苑”楼盘703房屋为范雪龙偿还原告的28万元借款，原、被告双方同时签订了《商品房认购协议书》，协议约定，原告对范雪龙的28万元债权转为原告向被告购买“乐平市气象苑”楼盘703室房屋的定金，若被告无法提供该房产时，则视为违约，被告应支付原告双倍定金。协议签订后，原告多次要求被告交付房屋，但被告一直拒绝，被告的行为表明其不履行合同的主要义务，给原告造成了较大的经济损失，原告为维护自己的合法权益，向人民法院起诉要求：1、被告乐平市金源房地产开发有限公司向原告王海河交付“乐平市气象苑”楼盘703房屋，或者双倍返还原告购房定金56万元；2、本案诉讼费由被告承担。为支持其主张，原告王海河提供了如下证据：1、范雪龙借条、银行转账凭证，旨在证实范雪龙向原告借款50万元的事实；2、商品房认购协议书，拟证明范雪龙欠原告借款50万元，其中28万元转让给被告，原、被告及范雪龙三方达成协议，约定由被告用“乐平市气象苑”楼盘703房屋为范雪龙受让偿还原告的28万元借款；3、石荣和情况说明、身份证，拟证明在2016年6月17日原告通过石荣和银行账号转账50万元给范雪龙的事实。被告辩称，原告的诉请不明确，到底是交付房屋还是解决购房协议，应该驳回起诉。原、被告商品房认购协议书不是真正的房屋买卖合同的意思表示，范雪龙从2014年9月以被告乐平市金源房地产开发有限公司名义向社会公众非法吸收资金的行为已经由人民法院刑事判决确认，说明原告与范雪龙的借贷是范雪龙实施的犯罪行为，应当裁定驳回起诉移送公安机关或者检察机关。本案的商品房认购协议书不符合正常的商品房买卖行为的特征，什么时候签订商品房买卖合同条款划掉了，也没有关于房屋交付、登记的内容，所以商品房认购协议书表面上是商品房买卖，实际上是原告与范雪龙之间借款的担保，且该担保是范雪龙实施的犯罪行为，应该由实施犯罪的人来承担责任，不应该由被告来承担责任。为支持其主张，被告乐平市金源房地产开发有限公司提供了（2017）赣0203刑初158号刑事判决书，拟证明原告与范雪龙的借贷是范雪龙实施的涉嫌犯罪行为，应当裁定驳回起诉移送公安机关或者检察机关。经审理查明：2016年6月17日，范雪龙以个人名义向原告王海河借款人民币500000元，原告通过其亲戚石荣和工商银行账户转账500000元给范雪龙个人账户，范雪龙当日出具了一份借条给原告王海河，借条上没有利息约定，也没有还款时间约定。2016年6月23日，原、被告及范雪龙三方达成协议，协议约定由被告用“乐平市气象苑”楼盘703室房屋为范雪龙偿还原告的28万元借款，原、被告双方同时签订了商品房认购协议书，协议书约定，原告对范雪龙的28万元债权转为原告向被告购买“乐平市气象苑”楼盘703房屋的购房定金，若被告无法提供该房产时，则视为违约，被告须双倍偿还原告定金。商品房认购协议书由原告王海河签名、范雪龙签名、被告乐平市金源房地产开发有限公司盖章确认，同时被告公司在协议书底部盖章注明“王海河于2016年6月17日借给范雪龙伍拾万元整，其中贰拾捌万元冲抵本合同约定的购房款，剩余借款以借条扣除贰拾捌万元为准”。商品房认购协议书签订后，原告曾要求被告公司交付房屋，被告乐平市金源房地产开发有限公司拒绝，原告王海河认为造成了较大的经济损失，故向本院起诉要求：1、被告乐平市金源房地产开发有限公司立即向原告王海河交付“乐平市气象苑”楼盘703房屋，或者双倍返还原告购房定金人民币56万元；2、本案诉讼费由被告承担。另查明，范雪龙于2016年7月8日刑事拘留，确认从2014年9月开始以景德镇市诚杰投资管理有限公司、乐平市金源房地产开发有限公司名义向社会非法吸收公众存款，2017年5月2日被景德镇市珠山区人民法院定罪判决有期徒刑四年零六个月，并处罚金人民币四十万元。本案涉及的范雪龙借原告王海河个人借款在刑事判决中没有记载，原告当庭变更了诉请要求解除商品房认购协议书并要求被告双倍返还购房定金560000元。上述事实，有当事人陈述、双方当事人提供的证据材料及庭审查实予以印证，本院足以认定。本院认为，结合本案双方当事人的陈述及庭审证据，本案查明的基本事实是清楚的，双方当事人对商品房认购协议书的法律性质存在争议，原告认为是商品房买卖合同签订之前的预约合同，被告认为是为范雪龙债务的担保，本院应依法认定商品房认购协议书的法律关系，并依据当事人的意思表示、借款后的法律事实、第三人以物抵债或债的非典型担保之认定、商品房认购协议书条款进行全面分析。1、以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应当以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同不存在显失公平的情形，合同即为有效。本案中，原告与被告于2016年6月23日签订的商品房认购协议书，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，本案涉及的借款，没有约定还款期限，当事人可以随时要求借款人还款，故提出还款时债务清偿期届满。商品房认购协议书不得损害第三人的合法利益，本案“乐平市气象苑”楼盘703室房屋，双方因他人的先占行为难以继续履行协议，属于标的物确实无法交付，被告也明确表示不履行合同，故原告要求解除商品房认购协议书的诉请本院予以支持。双方当事人应该按照协议约定的条款确定权利义务关系。非典型担保，是以契约形式将担保物所有权的让渡作为担保标的，以民间借贷为例，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，借款人不履行确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。区分第三人以物抵债或债的非典型担保，主要是几点：当事人的真实意思表示、债务清偿期届满与否、债务与物权的置换对等性及公平性。综合分析本案的相关事实，债务清偿期已然届满；商品房认购协议书由王海河签名、范雪龙签名、被告乐平市金源房地产开发有限公司盖章确认，系协议书主体的真实意思表示，该协议不违反法律强制性规定；协议房价每平方米3500元，符合当时的行业情况，债务金额明确，并没有显失公平情形。故应认定商品房认购协议书系以物抵债协议，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。2、当事人于债务期届满后达成的以物抵债性质的协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般须有当事人明确消灭旧债务的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债性质协议一般应为新债清偿。本案原、被告及范雪龙在商品房认购协议书由原告王海河签名、范雪龙签名、被告乐平市金源房地产开发有限公司盖章确认，同时被告公司在协议书底部盖章注明“王海河于2016年6月17日借给范雪龙伍拾万元整，其中贰拾捌万元冲抵本合同约定的购房款，剩余借款以借条扣除贰拾捌万元为准”，明确约定了双方消灭范雪龙借款债务280000元，成立新的合同债务关系。3、协议无法继续履行解除后的法律后果，合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依法承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，商品房认购协议书作为预约合同，因无法签订商品房买卖合同，合同缔约过错方应当根据约定的义务承担违约责任。本案被告乐平市金源房地产开发有限公司无法交付或者明确表示不交付“乐平市气象苑”楼盘703室房屋，根据双方当事人的协议约定，应当根据合同的约定条款依法承担违约责任。双方签订的商品房认购协议书第三条第4项约定了定金罚则，本案商品房合同总价为280000元，定金约定超过了合同总标的额20%，超过的部分，不予支持。故被告乐平市金源房地产开发有限公司应依法承担返还购房款人民币280000元及56000元定金义务。综上所述，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案原、被告双方签订的商品房认购协议书是经双方协商一致的行为，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排。当事人的上述行为系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，无显示公平情形，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于第三方或当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则、当事人意思自治原则、鼓励交易原则的题中应有之意。同时双方签订的商品房认购协议书，是在第三方或当事人债务履行期届满协商后签订，目的在于将第三方或当事人之前的借款转变为购房款予以支付，而非为借款合同提供担保，第三方或当事人之间曾经存在的借贷关系对价部分亦已消灭，故本案情形亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，这是合同履行所应遵循的基本原则，也是人民法院处理合同履行纠纷时所应秉承的基本理念。综上所述，根据当事人约定的真实意思表示，不违反法律规定的，应予以支持。本案所涉个人债务，经审查并未涉及违法行为，连利息都没有约定，纯属熟识的自然人之间民间借贷关系。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王海河与被告乐平市金源房地产开发有限公司签订的关于“乐平市气象苑”楼盘703室商品房认购协议书。二、被告乐平市金源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告王海河购房款人民币280000元及赔偿合同定金56000元。三、驳回原告王海河的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期满后第二日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费9400元，决定由被告乐平市金源房地产开发有限公司承担5640元，原告王海河承担3760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  吴长财人民陪审员  江文淑人民陪审员  邹爱凤二〇一九年十二月十五日书 记 员  汪思雨