安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0302民初2486号 原告：蚌埠恒通置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路1757号投资大厦4011室，统一社会信用代码91340300598686835D。 法定代表人：马学坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄国华，该公司员工。 委托诉讼代理人：王拥军，该公司员工。 被告：宋华武，男，1980年6月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：侯培培，安徽北正律师事务所律师。 被告：胡子珺，男，1987年11月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。 被告：尹星，女，1989年1月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。 原告蚌埠恒通置业有限公司（以下简称恒通公司）与被告宋华武、胡子珺、尹星案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒通公司的委托诉讼代理人黄国华、王拥军、被告宋华武的委托诉讼代理人侯培培到庭参加诉讼。被告胡子珺、尹星经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告恒通公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2017）皖0302民初59号之一民事裁定书，撤销对被告胡子珺名下坐落于蚌埠恒大御景湾花园6栋1单元2层01021号、6栋1单元2层01022号、5栋1单元2层01023号、6栋1单元1层010112号房屋的查封措施。2、请求撤销（2018）皖0302执异06号执行裁定书，停止执行被告胡子珺名下坐落于蚌埠市，并确认上述房屋为原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告胡子珺于2014年5月14日签订了四份《商品房买卖合同》，合同约定胡子珺购买原告开发建设的蚌埠市恒大御景湾花园6栋1单元2层01021号、6栋1单元2层01022号、5栋1单元2层01023号、6栋1单元1层010112号商品房。合同签订后仅办理了合同网签备案手续，涉案房屋初始登记仍在原告名下。因被告胡子珺未按期归还银行按揭贷款，致使中国建设银行扣划原告保证金累计4314028.86元，构成严重违约，原告依据合同约定向被告胡子珺发出解除合同通知书，解除了案涉四份《商品房买卖合同》，且为此已起诉至蚌埠市蚌山区人民法院。2017年3月7日，蚌埠市龙子湖区人民法院作出（2017）皖0302民初59号之一民事裁定书，预查封了上述四套房屋。原告得知龙子湖区人民法院采取上述执行措施后，依法对执行标的提出了执行异议，龙子湖区人民法院于2018年10月23日送达了（2018）皖0302执异06号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。原告认为，原告与胡子珺之间的《商品房买卖合同》已解除，且胡子珺从未享有涉案房屋所有权，仅仅办理了商品房销售网签备案手续，未办理预告登记及产权登记，涉案房屋依然登记在原告名下，所有权属于原告，原告对执行标的享有足以排除执行的权益。且因胡子珺严重违约未偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任被扣划4314028.86元，已丧失请求过户权利。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条中规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但预查封不等同于正式查封，根据该通知第十六条的规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封。而在转化为正式查封之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但是法院不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。被执行人胡子珺因违约已经不能取得涉案房屋的所有权，涉案房屋丧失了过户至被执行人胡子珺名下的可能性，因而导致预查封无法转化为正式查封。在本案中，由于被告胡子珺在取得商品房产权前，买卖合同已经解除，其取得产权的依据已经不存在，则预查封永远不可能转为查封，预查封失去了意义。综上所述，案涉《商品房买卖合同》已依法解除，涉案房屋所有权归原告所有，龙子湖区人民法院应停止执行案涉房屋，解除相关查封措施。故提起本次诉讼。 被告宋华武辩称：最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，龙子湖区人民法院作出的（2017）皖0302民初59号之一民事裁定书合法有效，不应撤销。被告胡子珺于2014年5月14日与原告签订了四份《商品房买卖合同》，支付了首付款，又办理了银行按揭贷款，已经完全履行了所有付款义务，并且办理了登记备案手续，取得了物权期待权。因胡子珺逾期偿还银行贷款，导致原告承担保证义务被扣划了相关款项，原告因此获得的担保追偿权仅是普通债权，无权据此解除《商品房买卖合同》，案涉《商品房买卖合同》和《补充协议》系原告制作的格式文本，对逾期偿还银行贷款享有合同解除权及其他加重买受人责任的约定，未按照法律规定采取足以引起对方注意的方式提醒，该格式条款应属无效。原告提起的解除合同之诉已被蚌埠市蚌山区人民法院判决驳回，案涉《商品房买卖合同》并未解除。故请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院举出以下证据： 1、蚌埠市不动产登记中心于2016年7月11日颁发的四份《不动产权利证明书》，证明案涉四套房屋的所有权属于原告。 2、案涉四套房屋的《商品房买卖合同》及所附《补充协议》，证明原告与被告胡子珺之间就案涉四套房屋建立了商品房买卖合同关系，合同对双方的权利义务、违约责任等事项做了明确约定，其中《补充协议》约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房。上述合同均办理了网上登记备案手续。 3、建设银行《按揭贷款合同》2份、《个人住房借款最高额保证合同》1份，证明被告胡子珺办理了商品房抵押贷款，原告为其提供了阶段性保证担保的事实。 4、个人贷款对账单5份、逾期说明2份、结清证明2份、代偿凭证17份，证明因被告胡子珺逾期偿还银行贷款，导致原告承担保证责任被银行扣划4314028.86元的事实。 5、蚌埠市蚌山区人民法院（2018）皖0303民初3011号和（2018）皖0303民初3532号受理案件通知书、诉状及民事判决书，证明因被告逾期偿还银行贷款，导致原告承担保证责任被银行扣划4314028.86元，原告为此向法院提起解除《商品房买卖合同》之诉的事实。 6、《解除合同通知书》、EMS邮寄底单、EMS送达记录截图，证明原告已依法向被告发出解除合同通知，案涉四份《商品房买卖合同》已被解除。 7、（2017）皖0302民初59号之一民事裁定书、（2018）皖0302执异06号执行裁定书、送达回证，证明因龙子湖区人民法院预查封了案涉四套房屋，原告向法院提出书面异议要求停止对涉案房屋的执行，法院裁定驳回了原告的执行异议。 被告宋华武的质证意见：对证据1的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，《不动产权利证明书》仅是为了后期给买受人办理不动产权证，由开发商办理的前置手续，该证明书不等同于不动产权证。对证据2的真实性、合法性和关联性均无异议，该证据恰恰能够证明胡子珺办理了网签备案登记，具有了对抗第三人的效力，胡子珺对涉案房屋享有物权期待权。对证据3无异议。对证据4的真实性无异议，但与本案不具有关联性，只能证明原告对胡子珺享有担保追偿权，这种追偿权是一种不确定的债权。对证据5无异议，恰恰能够证明法院已经驳回了原告要求解除合同的诉讼请求，胡子珺对涉案房屋仍然享有物权期待权。对证据6的真实性、合法性和关联性均有异议，达不到原告的证明目的，首先，该证据只能证明原告书写了该解除合同通知书，是否放入信封不清楚，且发生在执行异议裁定书之后，不能对抗已生效的法律文书，其次EMS信封上没有邮政盖章，对其真实性有异议，根据EMS截图反映，胡子珺没有收到该解除通知书，故不发生单方解除合同的效力。对证据7无异议。 被告宋华武未作举证。 被告胡子珺、尹星均未作答辩和举证。 综上所述，被告胡子珺、尹星未作答辩和举证，亦未到庭应诉，视为放弃辩驳的权利。 被告宋华武对原告所举除证据6之外的其他各项证据均无异议，本院予以认定。原告所举证据6中的EMS送达记录截图明确载明“未妥投，拒收退回”，故无法达到原告要证明的已向被告胡子珺合法送达解除合同通知书的目的，本院不予采纳。 根据上述认定，本院确认以下案件事实： 2014年5月14日，原告恒通公司与被告胡子珺签订了四份《商品房买卖合同》及《补充协议》，由被告胡子珺购买原告开发建设的蚌埠市恒大御景湾花园6栋1单元2层01021号、6栋1单元2层01022号、5栋1单元2层01023号、6栋1单元1层010112号预售商品房。被告胡子珺为购买上述房屋，与妻子尹星共同向银行申请了按揭贷款，原告为贷款购房人提供了阶段性连带责任担保。其中《商品房买卖合同》所附《补充协议》中约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房等。合同签订后，双方办理了合同网上备案手续。2017年3月7日，蚌埠市龙子湖区人民法院作出（2017）皖0302民初59号之一民事裁定书，预查封了上述四套房屋。在该案执行阶段，原告作为案外人对案涉四套房屋作为执行标的提出了执行异议，龙子湖区人民法院于2018年10月19日作出（2018）皖0302执异06号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。原告为此提出本次执行异议之诉。 另查明，因被告胡子珺和尹星未按期归还银行按揭贷款，中国建设银行陆续从原告的保证金账户扣划了相应的保证金。恒通公司曾据此事实分别以（2018）皖0303民初3011号和（2018）皖0303民初3532号案件起诉至蚌埠市蚌山区人民法院，申请解除与胡子珺签订的案涉《商品房买卖合同》，并要求胡子珺支付相应的违约金，协助恒通公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续。蚌山区人民法院对两案进行审理后，判决支持了恒通公司的违约金请求，但驳回了恒通公司关于解除与胡子珺签订的《商品房买卖合同》等其他诉讼请求。 再查明，本院（2017）皖0302民初59号案件的判决生效进行执行程序后［案号（2017）皖0302执1001号］，已经通过拍卖被执行人胡子珺所有的位于蚌埠市房屋所得款项使债权人宋华武的债权得以实现，该案已经执行完毕。 本院认为，被告胡子珺通过支付首付款和银行按揭贷款方式，已经完全履行了案涉四套商品房的合同付款义务。因胡子珺逾期偿还银行贷款，导致原告承担保证义务被扣划了相关款项，原告因此获得的担保追偿权仅是债权请求权。原告与胡子珺在《商品房买卖合同》的《补充协议》里虽约定了相应的合同解除权，但原告向蚌山区人民法院起诉关于解除其与胡子珺之间的案涉《商品房买卖合同》，协助办理合同备案登记注销手续两案的诉讼请求均已被受诉法院驳回，其与胡子珺之间的商品房买卖合同关系并未依法解除。况且该诉讼行为发生在本院（2017）皖0302民初59号财产保全裁定书之后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本院根据当事人申请作出的（2017）皖0302民初59号之一民事裁定书合法有效，（2018）皖0302执异06号执行裁定书关于驳回原告的执行异议亦无不当。加之在本案审理过程中，该执行案件通过执行被执行人胡子珺的其他财产已经执行完毕，故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告蚌埠恒通置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告蚌埠恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  许蕴博 审 判 员  张 鲁 人民陪审员  陈 萍 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  顾丽娜 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条第二款金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。