山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1981号 原告（反诉被告）：王玉森，男，汉族，1953年4月2日生，住山东省平度市， 委托诉讼代理人：张杰，山东海瑞达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东金庆建设集团有限公司，住所地：潍坊北宫东街1999号。 法定代表人：庄明良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：史洋，山东求是和信（潍坊滨海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙亚楠，女，汉族，该公司职工。 原告（反诉被告）王玉森与被告（反诉原告）山东金庆建设集团有限公司（以下简称“金庆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王玉森向本院提出诉讼请求：判令被告办理房屋登记手续。事实和理由：原、被告依法签订了商品房买卖合同，约定原告购买位于潍坊市××楼××单元××室房屋一套。2010年，原告与银行签订房贷合同，通过银行贷款的方式将购房款付清，但被告金庆公司至今未办理房屋登记手续。为维护原告的合法权益，请求判如所请。 金庆公司答辩称：原告尚欠首付款27031元，原告支付后被告可配合办理房屋登记手续。 同时，金庆公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告王玉森支付购房款27031元；2、反诉被告王玉森支付违约金29363.78元（自2009年12月15日起按日支付逾期应付购房款万分之三，暂计算到2019年11月14日，之后的按前述标准计算至实际还款日；3、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：原、被告于2009年12月14日签订《商品房买卖合同》，约定王玉森购买金庆公司开发的预售商品房金都南苑小区20－3－1305室，总价款126027元，合同签订时交首付款27031元，余款办理按揭贷款。如买受人未按合同约定的时间付款逾期超过30日，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，王玉森未按合同约定的时间实际交付首付款，经催促无果，故金庆公司一直未为王玉森办理房屋登记手续。 王玉森针对反诉答辩称：其已按照金庆公司与案外人潍坊富凯建筑工程有限公司（以下简称富凯公司）的约定，将首付款支付给了该公司，王玉森无两次支付首付款的义务。关于违约金，王玉森不存在逾期支付首付款的行为，不应支付违约金。金庆公司至今未为王玉森办理房屋登记手续，存在严重违约。 当事人围绕其诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了庭审质证：对双方无异议的证据本院予以认定。 根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院经审理查明以下事实：原、被告于2009年12月14日签订《商品房买卖合同》，约定，王玉森购买金庆公司位于潍坊市××城区××都××小区××室房产，总价款126027元，合同签订时交首付款27031元，余款107000元办理按揭贷款。第七条约定，买受人逾期付款，逾期30日内后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同继续履行。第八条约定，出卖人应当于2011年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 2010年1月5日，王玉森、金庆公司、中国银行股份有限公司潍坊胜利中支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定就王玉森购买的上述房屋办理按揭贷款107000元，金庆公司为王玉森提供阶段性连带责任担保。金庆公司认可上述房贷已打入金庆公司账户。金庆公司表示涉案房屋具备办理登记手续条件。 王玉森称，其已更换了涉案房屋的钥匙。金庆公司称，因未收到首付款，故未交付房屋。因为涉案房屋销售时房地产行业不景气，为尽快收回资金，金庆公司推出了一个促销手段，即购房人可以暂时不用交付首付款，金庆公司配合办理贷款，以通过贷款回笼资金。每年都通过电话向购房人催要首付款。 王玉森主张，首付款已交给富凯公司，并提交《协议书》一份，内容为：甲方：山东金庆建设集团，乙方：富凯公司。经双方友好协商，甲方开发的建筑工程，由乙方承包4.5万平方米，双方达成如下协议：一、甲方开发的建筑工程于乙方的总承包内容，详见双方合同（工程地点：潍城区于家庄或南三里）。二、乙方承包的工程必须给甲方销售，金都南苑小区20号楼3组房子，26户，贷款450万元作为承包工程的启动条件，销售时间自协议签订之日起2009年2月20日前贷款到账。三、该承包工程的启约条件实施后，甲方负责20%的首付款，作为26户的抵押贷款首付款。四、20%的首付款约90万元，待工程开工后，甲方从乙方的工程款中分期分批扣回，工程款主体结清同时分批扣完本项目的20%的首付款。五、26户的贷款买房所有手续由甲方办理，乙方给甲方销售的26户房子如有变换姓名的，甲方负责办理。等等。落款甲方处加盖“山东金庆建设集团”印章，并有庄明良签字。乙方处有富凯公司盖章及相关人员签字。落款时间为2009年12月1日。金庆公司对该协议不认可，认为并非其公司的印章，对庄明良的签字需要核实，但并未提供核实意见。 2019年10月1日，富凯公司出具证明一份，载明：我公司于2010年12月24日施工的山东金庆建设集团有限公司开发的金都庄园小区工程，因我公司与山东金庆建设集团有限公司的约定：20%的首付款，在主体结清时从我公司的工程款中扣除，其中如下四人：王维之、王玉森、王西军、陈天国签订购房合同后，将购房款全部交付给我公司，其余房款办里的银行贷款。关于四人首付款的问题，由我公司与山东金庆按照合同约定在主体结清时，从我公司扣除，与上述四名购房人无关。 另，经查询工商登记，并未查询到“山东金庆建设集团”工商登记信息，仅有山东金庆建设集团有限公司的信息，庄明良为该公司的股东及法定代表人。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，双方也均无异议，对合同的效力，本院予以认定。双方均应按房屋买卖合同约定履行合同义务。合同约定，金庆公司应于2011年1月31日前交付房屋，并在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但金庆公司并未按约定交付房屋，现在也早已超出了约定的办理权属登记的时间，故王玉森要求金庆公司协助办理产权登记手续，理由正当，本院予以支持。 关于房屋首付款的问题。王玉森主张，首付款已交给富凯公司，由该公司与金庆公司在工程款中结算。金庆公司则主张王玉森未支付首付款。从双方的证据及陈述来看，王玉森提交了富凯公司出具的证明，载明首付款由金庆公司与该公司结算。王玉森还提交了协议书，虽然协议书中的甲方是“山东金庆建设集团”，查询不到该单位的工商登记信息，无法证实该单位合法存在，但协议书甲方处有庄明良的签字，庄明良系金庆公司的法定代表人，协议包括了工程开发的内容，约定的金都南苑小区的房屋也是金庆公司开发的，王玉森购买的房屋包括在约定的房屋中，银行按揭贷款也打到了金庆公司账户，应视为庄明良的签字是代表了金庆公司。故上述证据能够形成基本的证据链，证实王玉森主张的事实。并且，根据一般常理，通常开发商在收取首付款后才配合购房者办理相应的贷款手续。而本案中，合同明确约定签订合同时支付首付款，但金庆公司并未收取，也未让王玉森出具欠款证明，反而配合王玉森办理房贷，显然与常理不符。结合以上认定的事实，购房首付款应由金庆公司与案外人富凯公司处理，而不应向王玉森主张。因此，对金庆公司的反诉主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告山东金庆建设集团有限公司于本判决生效后三十日内协助原告王玉森办理潍坊市潍城区仓南街800号金都南苑小区20－3－1305室房屋的产权登记手续； 二、驳回被告山东金庆建设集团有限公司的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，财产保全费1220元，均由被告负担；反诉案件受理费减半收取605元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  孙希佳 人民陪审员  范肇伟 人民陪审员  齐昌宗 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  王彦平