西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初18240号原告:陕西省地方电力投资控股有限公司,住所地西安市高新区XX路**。法定代表人：吕亚雄，系该公司董事长。委托代理人：来国刚、丁妍，陕西锦园律师事务所律师。被告:陕西省秦岭国际会展有限责任公司，，住所地西安市碑林区XX路**XX大厦**法定代表人：陈平均，具体职务不详。委托代理人：杨宝，陕西泽界律师事务所律师。委托代理人：贡瑶佳，陕西泽界律师事务所实习律师。原告陕西省地方电力投资控股有限公司诉被告陕西省秦岭国际会展有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西省地方电力投资控股有限公司委托代理人丁妍，被告陕西省秦岭国际会展有限责任公司委托代理人杨宝、贡瑶佳到庭参加诉讼,本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年10月1日签订了《租赁合同书》，约定承租位于西安市XX环XX段XX号XX大厦XX室，建筑面积691.10平方米的办公场所。租赁期限自2018年10月1日至2019年12月31日，租金为毎月含税44921.50元，合同第七条约定付款方式为租金按月缴纳，第一个月为合同签订之日起五日内，以后每月度末五日内一次性交纳。合同违约责任条款约定：被告逾期交付租金，每逾期一日，按应付未付金额的千分之5向原告支付违约金。如逾期20日未足额交纳租金或违约金,或在接到原告通知后未在约定期限内赔偿原告损失或补足保证金，原告有权单方解除合同，且被告还应向原告支付年租金的30%作为违约金。2019年1月，经被告申请，双方就承租面积进行了变更。约定从2019年1月15日起，租赁面积从691.1平方米变更为554.6平方米，月租金变更为每月含税36049.00元，双方就此又签订了合同号为564#的《租赁合同书》，被告的违约责任条款未变化。被告在签订合同后，就未曾交纳过租金与保证金，原告多次向其催要，要求其尽快予以交纳，但被告对原告的合理要求均置之不理且一直拖欠至今，无奈之下，原告向其送达了《律师函》，但其仍拒绝交纳租金。综上所述，因被告严重拖欠原告房屋租赁费用已构成根本违约。现原告依法向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金130607.75元(房屋租金暂计算至2019年4月15日,4月16日之后的租金依据合同计算至实际腾房之日)及利息1641.3元(利息自2019年1月1日暂计算至2019年4月15日,2019年4月16日利息按照同期人民银行贷款利率计算至实际缴纳之日)。2、被告向原告支付违约金129776.4元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、涉案房屋租赁合同已与答辩人协商一致予以终止，被答辩人无权向答辩人主张终止协议后的租金、利息及违约金。2019年4月15日，就房屋租赁合同相关事宜，答辩人与被答辩人达成一致共同签订了《租赁合同解除协议书》，该协议约定双方于2019年4月15日终止双方签订的《租赁合同书》。至此，《租赁合同书》已全部终止，被答辩人无权向答辩人主张终止协议后的租金、利息及违约金，答辩人依法不应承担相应法律责任。二、2019年4月8日，被答辩人对租赁房屋采取强制锁门的措施，使答辩人无法使用租赁房屋，故被答辩人无权向答辩人主张强制锁门后的租金及利息。2019年4月8日，被答辩人与涉案房屋所在物业公司一起对涉案租赁房屋采取无预告、无通知的强制锁门措施，使答辩人无法搬离全部经营设备、继续营业，更不可能继续使用租赁房屋。至此，被答辩人的强制锁门行为不仅导致涉案《租赁合同书》已无法实际履行，其行为也严重侵犯了被告对涉案房屋内营业设施、设备的支配权、使用权。被答辩人无权向答辩人主张强制锁门后的租金及利息。三、《租赁合同书》中约定的违约金过高，被答辩人无权要求答辩人支付过高违约金。本案中，被答辩人在合同履行期间，对答辩人采取无预告、无通知的强制锁门措施，其行为已构成严重侵权。且据答辩人了解，涉案房屋自2019年4月被被答辩人强制锁门之后，现已被被答辩人重新租赁给第三方。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二》第二十九条之规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。答辩人有权主张违约金过高，对此不予认可。为此，恳请贵院对被答辩人的诉请依法不予支持。经审理查明，2018年11月29日，出租方（甲方）陕西省地方电力投资控股有限公司与承租方（乙方）陕西省秦岭国际会展有限责任公司签订合同号为519#的《租赁合同书》。约定甲方将位于西安市XX环XX段XX号XX大厦XX室，建筑面积为691.10平方米的房屋租赁给乙方做办公场所。租赁期限自2018年10月1日至2019年12月31日，租金为每月含税44921.50元。租金按月缴纳，乙方在合同签订之日起五日内向甲方一次性缴清当月房租，以后每月度末五日内一次性向甲方支付次月度的房租。乙方在合同签订之日起五日内一次性支付履约保证金134764.5元。合同违约责任条款约定：乙方逾期交付租金，每逾期一日，按应付未付金额的千分之5向甲方支付违约金。如逾期20日未足额交纳租金或违约金,或在接到甲方通知后未在约定期限内赔偿甲方损失或补足保证金，甲方有权单方解除合同，且乙方还应向甲方支付年租金的30%作为违约金。2019年4月11日，甲方（陕西省地方电力投资控股有限公司）与乙方（陕西省秦岭国际会展有限责任公司）签订《租赁合同解除协议书》，双方一致同意于2019年1月15日提前终止双方于2018年11月29日签订的《租赁合同书》。同日，出租方（陕西省地方电力投资控股有限公司）与承租方（陕西省秦岭国际会展有限责任公司）重新签订合同号为564#的《租赁合同书》，约定甲方将位于西安市XX环XX段XX号XX大厦XX室，建筑面积为554.6平方米的房屋租赁给乙方做办公场所。租赁期限自2019年1月16日至2019年12月31日，租金为每月含税36049.00元。乙方在合同签订之日起五日内一次性支付履约保证金108147元。租金缴纳方式及违约责任与原合同一致。庭审中，原告称被告已结清了2018年10月1日至2018年12月31日的租金，但未支付两份合同约定的保证金，被告对此表示认可。此外，被告称2019年4月15日向原告提交了租赁合同解除协议书，原告认可双方在2019年4月15日解除了编号为564#的《租赁合同书》。另查明，2019年陕西省地方电力物业管理有限公司与被告因物业服务合同纠纷诉至本院，2019年11月18日本院作出（2019）陕0113民初17009号民事判决书，认定2019年4月8日陕西省地方电力物业管理有限公司及本案原告一同前往涉案房屋，将被告工作人员清出，并将房屋换锁。该判决书已生效。以上事实，有《租赁合同书》、《租赁合同解除协议书》、《催缴函》、《律师致函》、（2019）陕0113民初17009号民事判决书及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原被告2018年11月29日签订的519#《租赁合同书》、2019年4月11日签订的《租赁合同解除协议书》及564#《租赁合同书》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。关于原告主张被告支付2019年1月1日至2019年4月15日的房租及利息一节，本院认为，唯原告的租金计算时间有误。因原告于2019年4月8日将涉案房屋换锁清人，已实际收回房屋，故原告主张2019年4月8日之后的租金无事实依据，本院不予支持。租金应自2019年1月1日计算至2019年4月8日。具体为：2019年1月1日至2019年1月15日的租金按照519#《租赁合同书》约定的月租金计算为22460.75元（44921.5/30*15天），2019年1月16日至2019年4月8日的房租按照564#《租赁合同书》约定的月租金计算为98534元（36049/30*82天），以上租金共计120994.75元。关于原告主张被告支付违约金129776.4元一节，本院认为，原告按照年租金的30%主张违约金，数额过高。本院将违约金酌情调整为被告欠付租金数额的30%即36298元。关于原告第一项诉请中所主张的利息，本院认为，本院已经按照欠付租金数额的30%支持了原告的违约金，该违约金金额已足以弥补原告的损失，故原告主张的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陕西省秦岭国际会展有限责任公司应于本判决生效后十日内支付原告陕西省地方电力投资控股有限公司房屋租金120994.75元；二、被告陕西省秦岭国际会展有限责任公司应于本判决生效后十日内支付原告陕西省地方电力投资控股有限公司违约金36298元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案受理费5230元，由原告承担2090元，被告承担3140元。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  宁 莎人民陪审员  陆春荣人民陪审员  张 蕾二〇一九年十二月十二日书 记 员  李大正打印：扈艳红校对：艾可可2019年月日送达1