广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初1588号原告：陈嘉威，男，1991年4月10日出生，汉族，住惠州市惠城区。原告：黄文彬，男，1991年8月27日出生，汉族，住广州市天河区。上述原告共同委托诉讼代理人：房海群，广东粤北律师事务所律师。被告：韶关市和韵文化传媒有限公司，住所地：韶关市武江区新民路63号御龙湾B10幢102房。法定代表人：范伟松。委托诉讼代理人：周岚，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄飙，广东众同信律师事务所律师。原告陈嘉威、黄文彬与被告韶关市和韵文化传媒有限公司（以下简称“和韵公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人房海群、被告的委托诉讼代理人周岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉威、黄文彬向本院提出诉讼请求：1、被告退还给原告136000元及利息（自起诉之日起至生效判决确定的履行之日止按同期银行贷款利率计算）；2、被告赔偿原告损失481784元及利息（其中加盟费、设备费、设计费共241800元，装修费239984元，利息自起诉之日起至生效判决确定的履行之日止按同期银行贷款利率计算）；3、被告赔偿原告预期利益损失144000元及律师费30000元。事实和理由：原告陈嘉威于2017年11月22日与被告签订《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地商铺租赁合同》，约定被告将位于韶关市浈江区租赁给原告经营，交铺时间为2017年11月1日，之后原告陈嘉威依约向被告指定账户交纳相关费用（保证金10万元，两按一租36000元）并接收商铺、委托装修公司装修、与第三方签订加盟协议、办理营业执照、招聘员工及培训、准备开业。且两原告于2017年12月18日签署《股东会议纪要》，约定双方共同投资、经营、收益。2018年1月15日以被告名义办理了营业执照，2018年3月14日按被告的要求由原告黄文彬代表两原告与被告指定的“和韵物业综合服务部”签订《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地服务管理合同》，其中约定商铺租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日。2018年3月24日至2018年5月30日原告营业了两个多月，被告却在原告正常经营过程中突然通知需从2018年5月31日起停业，并且对停业理由一直无法合理解释。原告之后得知被告依合同向原告交接商铺时，该商铺未通过消防验收及综合竣工验收，不具备合法使用条件。依据法律规定和《商铺租赁合同》第二条、第六条的约定，被告应于2017年11月1日前向原告交接能够合法使用的商铺给原告使用，否则应承担违约责任。原告依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条规定及《商铺租赁合同》第六条的约定，于2018年11月10日向被告送交“解除《商铺租赁合同》通知”，被告在收到上述通知后，其法人代表口头表示同意解除合同，提出与原告协商解决退款及赔偿事宜，但时至今日，被告仍以各种理由拖延，没有退赔原告任何款项。原告共同投资六十多万元，其中于2017年11月22日向被告交纳质量保证金10万元，两按一租36000元。于2017年11月23日与东莞市本一不二餐饮管理有限公司签订《特许经营合同》，共向对方支付加盟费10万元、设备费10万元、设计费41800元，合计241800元。于2017年11月27日与惠州市非凡品质装饰设计工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，共向对方支付装修费239984元。原告的损失是由于被告违约（未交付可合法使用的商铺）造成的，原告预期利润平均每月4000元，每年约48000元，相当于年投资收益约8%，只计算三年为144000元。依据《合同法》第一百一十三条的规定，被告应赔偿原告因被告违约所造成的损失包括原告合理的预期利益。同时，商铺租赁合同第九条第6款约定守约方提起诉讼所产生的一切费用（包括律师费）由违约方承担。原告向本院提供的证据有：1、原告身份证、被告企业机读档案登记资料，证明原、被告的诉讼主体资格；2、《韶关学院和韵大学生文化孵化基地商铺租赁合同》、《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地服务管理合同》，证明原、被告租赁合同关系，被告应于2017年11月1日交付通过综合竣工验收合格的商铺给原告使用，商铺租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日；3、《通知》、《致和韵孵化基地商户的一封函》、解除《商铺租赁合同》通知、快递单，证明被告交付的商铺没有验收合格手续，不能经营，被告要求原告停业，因被告违约，原告于2018年11月12日通知被告解除租赁合同；4、两按一租收据、质量保证金收据、《特许经营合同》、加盟费、设备费、设计费收据、《建筑装饰工程施工合同》、装修费收据，证明原告依合同向被告交纳费用136000元，因被告违约给原告造成的加盟费、设备费、设计费装修费损失481784元；5、股东会议纪要、营业执照、委托代理合同、律师费发票，证明两原告合伙经营事实，两原告委托广东粤北律师事务所代理交纳律师费的事实；6、转账记录两页、汇款凭证一页、工商登记资料一页，证明事实就是原告陈嘉威向被告的股东彭裕权、被告的法定代表人范伟松个人账户转入案涉租金、按金和保证金，向东莞市本一不二餐饮管理有限公司的法定代表人王成汉转入案涉加盟费、设备费和设计费，工商登记资料证明王成汉是东莞市本一不二餐饮管理有限公司的法定代表人。被告和韵公司辩称，一、原告黄文彬不具备诉讼主体资格，其非合同相对人。二、被告同意退还136000元，但应扣减商铺占用费、与租赁相关的服务管理费、中央空调使用费、电费、水费等。原告2017年11月1日使用商铺至今，除2018年6月1日至2018年11月13日因业主方的要求停业外，商铺一直由原告占有使用，原告应支付相应的费用：租金22期抵减2个月的租金即174000元，与租赁相关的服务管理费、中央空调使用费、电费、水费合计18478.37元。三、原告的损失要求被告承担缺乏事实和法律依据。四、涉案商铺的为不定期租赁合同，原告应对自身的损失承担全部责任。退一步而言，即使本案中存在损失，但本合同解除的原因不能归咎于被告，应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定处理。被告和韵公司向本院提供的证据有：1、被告营业执照，证明被告的诉讼主体资格；2、《韶关学院广州和韵文化传播有限公司共建韶关学院和韵文化艺术孵化基地协议》、《授权书》，证明涉案商铺的业主为韶关学院，和韵公司是受委托的管理人；3、关于要求“韶关学院和韵文化艺术孵化基地”暂停运营的函，证明暂停运营的原因；4、建设工程规划许可证，证明涉案商铺符合规划要求；5、建设工程消防验收意见书，证明涉案商铺已通过消防验收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月22日,原告陈嘉威（乙方）与被告和韵公司（甲方）签订《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地商铺租赁合同》，约定甲方将位于韶关市浈江区生文化艺术孵化基地（以下简称：本商场）一层Ａ1、Ａ2商铺（以下简称“该商铺”）租给乙方。交铺时间2017年11月1日。首年标准月租金为12000元（每年按照十个月收取），合同按金按首年标准月租金的贰个月计算，金额为24000元。在签订租赁合同当天，支付该商铺租赁费用一个月首年标准月租金，二个月首年标准合同按金合共人民币36000元。若双方不再续约，双方据实结清租赁款项后，甲方返还合同保证金及按金给乙方（不计算利息）。注明：该铺保证金为人民币10万元。任何一方违约，守约方提起诉讼所产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费）均由违约方承担。合同签订过后，被告将商铺交付给原告，原告将商铺装修后用于经营浈江区嘉彬哈喽饮品店，注册经营者为黄文彬,注册日期为2018年1月15日。2018年3月14日，和韵物业综合服务部（甲方）与代表原告陈嘉威的黄文彬（乙方）签订《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地服务管理合同》，约定乙方与韶关市和韵文化传媒有限公司已就商铺租赁事宜签订了《商铺租赁合同》承租韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地一楼A1、A2号商铺（以下称“该商铺”）用于经营饮品项目。双方约定该商铺计价面积为150.15平方米，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日。现经双方平等协商，就该商铺的服务管理事宜达成如下一致意见：服务期限自2018年1月1日至2020年12月31日止,若《商铺租赁合同》期限延长、提前解除或自然终止，则本协议也对应同时自动延长服务期限、解除或终止。服务管理费（按租赁合同面积收取）：服务费单价为5元/平方/月*12个月（每年按照12个月收取），递增率、递增时间根据经营状况另定。中央空调使用费（按租赁合同面积收取）8元/平方/月*10个月；电费单价为：电表读数*1.1（公摊损耗）*1.15元/度；水费单价为：总表抄表读数/各商户用水抄表之和*商户读数*4.8元/立方。乙方承担因使用该商铺时产生的水费、电费、排污费、治安费、卫生费等费用，由甲方代收代缴。缴费期限：甲方根据乙方使用该商铺产生的实际费用（含损耗分摊），向乙方发出缴费通知，乙方应在通知指定的期限内，及时、足额缴纳相关费用。本协议是《租赁合同》的有效补充文件，并同《租赁合同》终止而终止。2018年5月23日，被告和韵公司发出一份《通知》，称因孵化基地在相关手续和功能区配套尚不具备开业条件，应韶关学院要求，经公司决定，韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地停止试业，停止试业时间从2018年5月31日起。各商户接通知后做好各项应对工作，妥善处理好自己商铺的相关问题，根据公司要求，在试业期间各商户所发生的物管费、空调费、水电费等必须在本次停业前缴纳结清。2018年6月4日，和韵公司发出《至和韵孵化基地商户的一封函》，表达了该公司按照国家相关法规和程序对“韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地”项目进行科学施工建设，建设完成后，目前正在申领消防合格证和办理正常的竣工验收手续。由于2018年1月在消防、工商、食药监联合检查中发现了孵化基地及经营户存在违规现象，他们对孵化基地实施了行政处罚并勒令关门整改等内容。另外，2018年11月10日,原告陈嘉威向被告发出《解除通知》，要求立即解除原、被告签订的《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地商铺租赁合同》，并要求被告于三个工作日内与原告协商接收商铺事宜，退回原告交纳的全部款项及利息，赔偿因被告违约造成的全部损失（包括但不限于装修投入、加盟费、停业损失、预期利润等）。该通知被告于2018年11月12日签收。2018年12月14日，原告陈嘉威委托广东粤北律师事务所律师房海群提起本案诉讼，并支付律师代理费30000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。而本案《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地商铺租赁合同》、《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地服务管理合同》的出租人应为和韵公司，承租人应为陈嘉威，故本案房屋租赁合同的权利义务主体应为原告陈嘉威和被告和韵公司。结合经审理确认的证据及事实，本院评判如下：一、关于《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地商铺租赁合同》、《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地服务管理合同》是否解除问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案中，原、被告均确认涉案商铺所在的建筑项目正在办理竣工验收手续。且被告在其发出的相关函件中亦表明，2018年1月在消防、工商、食药监联合检查中发现了孵化基地及经营户存在违规现象，曾被实施了行政处罚并勒令关门整改。故涉案的商铺违反了法律关于房屋使用条件强制性规定情况，原告据此解除合同，于法有据。原告主张其向被告发出《解除通知》视为双方已经解除了合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除,故双方签订的《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地商铺租赁合同》、《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地服务管理合同》已于2018年11月12日解除。二、关于退还保证金、一个月租金、按金问题，现本院确认双方签订的《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地商铺租赁合同》、《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地服务管理合同》已解除，被告亦同意返还保证金、一个月租金、按金共计136000元，故原告的该诉求，本院依法予以支持。被告辩称应扣除商铺占用费、管理费、水电费等费用，因被告未提供证据证明原告实际使用店铺的时间以及实际欠付的水电费等费用，故本院暂不予处理，被告可另循法律途径解决。三、关于原告主张被告赔偿加盟费、设备费、设计费、装修费等损失的问题，被告提供的商铺未办妥竣工验收手续，而原告作为完全民事行为能力人，在签署合同前也应对商铺是否具备运营条件等进行审查，并审慎做出投资决策，但原告在签订合同时未尽到审慎注意义务,故原告对导致合同的解除也存在过错，应当承担相应责任。而且加盟费、设备费、设计费、装修费等是原告的商业经营行为，解除合同后设备、加盟特许经营等原告可以继续使用。原告也未提供充分的证据证明该损失是被告履行合同义务不符合约定所造成的损失，故对原告要求赔偿加盟费、设备费、设计费、装修费等损失的诉求，本院不予支持。四、关于原告要求被告赔偿律师费30000元的诉求，根据《韶关学院和韵大学生文化艺术孵化基地商铺租赁合同》的约定，任何一方违约，守约方提起诉讼所产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费）均由违约方承担。故原告的该项诉求，本院予以支持。五、关于原告要求被告赔偿预期利益损失的诉求，因原告未提供充分的证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：一、被告韶关市和韵文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈嘉威保证金、租金、按金共计136000元；二、被告韶关市和韵文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈嘉威律师费30000元；三、驳回原告陈嘉威的其他诉讼请求;四、驳回原告黄文彬的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11718元，由原告陈嘉威负担2300元，被告韶关市和韵文化传媒有限公司负担9418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  朱楚贤人民陪审员  廖志斌人民陪审员  张小兰二〇一九年十二月二十一日法官助理邹叶凤书记员钟思洁