上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初52780号原告：应伟阳，女，1983年6月1日生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：吉建明，上海大存律师事务所律师。被告：谢勇，男，1979年12月10日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：谢国珠，男，1948年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：卢粉莲，女，1953年9月26日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托诉讼代理人：李亚辉，上海明伦律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：陈子豪，上海明伦律师事务所律师。原告应伟阳与被告谢勇、谢国珠、卢粉莲房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2017年2月4日作出(2016)沪0115民初28829号民事判决。谢勇不服该判决，向上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)提出上诉，一中院审理后于2017年8月31日作出(2017)沪01民终5946号终审判决：驳回上诉，维持原判。谢勇不服该终审判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2018年12月4日作出(2018)沪民申325号民事裁定，指令一中院再审。一中院于2019年1月28日作出(2018)沪01民再114号民事裁定，撤销一中院(2017)沪01民终5946号民事判决及我院(2016)沪0115民初28829号民事判决，将案件发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告应伟阳及其委托诉讼代理人吉建明，被告谢勇及三被告共同委托诉讼代理人李亚辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告应伟阳向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同返还购房款人民币(以下币种相同)25万元；2.判令三被告共同返还双倍定金10万元；3.判令三被告共同向原告赔偿房屋溢价损失88万元(评估报告市场价311万元，减去合同约定的房价223万元)。鉴于被告在原审执行阶段已向原告实际履行了32万元，三被告明确系履行原告第一项诉请25万元及第二项诉请中的7万元，故原告将诉讼请求调整为：1.判令三被告共同返还双倍定金差额3万元(双倍定金10万元，减去已履行的7万元)；2.判令三被告共同向原告赔偿房屋溢价损失88万元(评估报告市场价311万元，减去合同约定的房价223万元)。事实和理由：原被告于2015年12月5日就上海市浦东新区南林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)达成买卖居间协议，约定由原告购买系争房屋，原告也按约定支付了部分房价款，后被告见房屋有上涨趋势，便以加价为由拒不出售房屋，虽经原告及中介居间调解协商无果，被告的不诚信行为已严重侵犯原告合法权益，故诉至法院，提出诉请如前。被告谢勇、谢国珠、卢粉莲共同辩称，同意原告的第一项诉请，不同意原告的第二项诉请。理由是，首先双方合同约定了2016年3月24日前网签，但至该日止原告系连续缴纳社保23个月，尚不符合政策要求的24个月，因此合同不能履行被告并无过错，不应当承担溢价损失；其次，2016年3月6日的律师函是在被告明知2016年3月24日原告仍属限购对象的情况下所发，律师函表明被告愿意与原告协商，但原告拒绝协商不同意溢价。律师函为要约邀请，没有导致违约结果发生，律师函虽作出了解除合同的意思表示，但并未直接导致合同解除，合同系在原审中合意解除；再次，在约定的网签日2016年3月24日时原告属于限购对象，2016年3月25日之后因为新的限购政策原告仍属于限购对象，因此合同解除的直接原因是原告社保未缴满年限，导致合同不能履行，原告系合同解除的过错方；最后，原告主张的定金罚则和赔偿损失不能并用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理后认定事实如下：系争房屋的产权人为被告谢勇、谢国珠和卢粉莲。2015年12月5日，被告谢勇(甲方)、原告应伟阳(乙方)与上海家标堂房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间合同》，约定由乙方购买甲方的系争房屋，甲乙双方明确该房地产的总房价款为2,230,000元。为表示购买诚意，乙方于2015年12月6日前向丙方支付意向金50,000元，如甲方签署本合同，则乙方同意交付的意向金转化为定金，该定金构成乙方支付给甲方的首期定金。合同第3.3条签订买卖合同示范文本约定：甲乙双方同意在本合同签订后壹佰壹拾日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。合同第3.4条首期房价款约定，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款38万元，……合同第3.5条第二期房价款约定，乙方通过贷款方式支付第二期房价款1,550,000元。申请贷款：乙方应于签订买卖合同示范文本后柒拾日内向贷款银行申请贷款，……合同第3.7条交易过户约定，甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)柒日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。合同还约定，若甲方未按照本合同约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未按照本合同约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款万分之五的逾期违约责任后继续履行本合同或单方解除本合同，若因上述原因解除本合同的，违约方应按照本合同约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金，……合同签订当日，原告向被告谢勇支付定金5万元，被告谢勇向原告出具了收款收据。同日，被告谢勇出具《同意出售承诺书》，主要内容为：系争房屋的产权人为三被告，被告谢勇承诺其他产权人即被告谢国珠、卢粉莲已同意出售该房屋，同时也知晓被告谢勇已收取原告支付的定金并签订《房地产买卖居间合同》，承诺上述其他产权人愿意在《房地产买卖居间合同》补签字。若上述房屋产权人中任何一人反悔不同意出售该房屋或不承认已收取的定金、房款，则一切法律责任由被告谢勇承担等。2015年12月6日，原告向被告支付部分房价款25万元，被告谢勇向原告出具了收款收据。此后，原被告双方就系争房屋买卖问题曾有协商，但未能达成一致。2016年3月6日，被告谢勇委托律师向原告发送律师函，主要内容为：由于上海房地产价格短时间内迅速飙升，系争房屋总价亦飙涨，如以去年的价格售卖该房产将导致房屋所有人极大损失，无法达到改善住房的目的，故被告谢国珠、卢粉莲均不同意该交易。双方曾协商重新议定价格未果，为应对政策因素导致的当前房地产市场剧烈波动、最大限度地降低各方损失，达成被告谢勇改善住房条件的目的，特通知原告如下：1.三方居间合同因未获谢国珠、卢粉莲追认而无效；2.由于原告未能与被告谢勇就房屋价款及履行条件达成新的合意，同时原告社保未交满年限，至今仍不具备交易条件，故为避免损失扩大，被告谢勇将立即退还原告已付房款25万元及定金5万元，合计30万元整；……4.居间合同无效的责任后果，由于三方协商未果，且原告明确表示将诉讼解决，故暂无法协商处理，只得俟法院裁判另行解决。……2016年3月11日，原告委托律师向被告回复律师函，主要内容为：原告与你就系争房屋达成了房地产买卖居间协议，协议签订后原告即按约如数给付相关款项，后你们见房屋有上涨趋势，便以加价为由，要求原告按300万购买你们的房屋，虽经协商，但你方仍坚持要300万才履约。你方行为已严重违反合同法规定，属故意违约，并已给原告造成损失，现正式函告如下：一、在收到本律师函后继续与原告履行协议约定事项；二、承担由此而给原告造成的损失，……至《房地产买卖居间合同》约定的网签日2016年3月24日，双方未能签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。另查明，2013年11月8日，上海市住房保障和房屋管理局发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，将非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准。2016年3月25日，上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。原告自2014年5月起在上海缴纳社保至今。再查明，原告应伟阳与案外人章某某于2016年3月1日登记结婚，并于2016年8月26日登记离婚。2016年9月18日原告应伟阳与案外人康永根登记结婚，并于2017年8月17日登记离婚。本院认为，原告应伟阳与被告谢勇签订的《房地产买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告谢勇出具《同意出售承诺书》，承诺被告谢国珠、卢粉莲知晓本次房屋买卖事宜且愿意在合同上补签字，被告谢国珠、卢粉莲亦当庭表示追认该合同效力，故涉案合同的当事人应为原告与三被告，原告与三被告均应按照合同约定履行义务。《房地产买卖居间合同》约定，双方应于合同签订后110日内即2016年3月24日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，现双方未能正常履约，故本案的主要争议焦点在于：1.被告是否存在违约行为；2.如果被告违约，原告的损失如何确定。对于第一个争议焦点，原告认为被告在签订《房地产买卖居间合同》后欲涨房价未果，后于约定的网签日前向原告发送律师函，明确表示拒绝出售系争房屋，系被告违约。被告则不认可律师函的内容，辩称律师函仅系协商溢价的要约邀请，并未直接导致违约结果发生，导致合同解除的直接原因在于2016年3月25日的限购政策升级，原告属于限购对象故导致合同不能履行，而且约定的网签日双方均未到场，不能认为被告违约等。本院认为，《房地产买卖居间合同》明确约定了双方应于2016年3月24日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，而被告于2016年3月6日向原告发送律师函，明确表示双方所签合同无效，且欲退还原告已支付的费用，该行为系明确表示其不履行合同主要债务，故本院认定系被告违约。对于被告辩称的其不认可律师函内容的意见，本院认为，被告承认该律师函确系其委托律师向原告所发，故应当对该律师函承担责任；对于被告辩称的原告属于限购对象合同不能履行的意见，本院认为，合同约定的义务是双方应于2016年3月24日前签订网签合同，原告是否属于限购对象并不影响该项义务的履行；对于被告辩称的双方于约定的网签日均未到场的意见，本院认为，被告已明确表示其不履行合同主要义务，在原告向其回函要求继续履行合同后亦未予明确回复，故原告于约定网签日未到场应属合理，不影响对被告违约行为的认定。综上，被告上述辩称意见并无依据，本院不予采纳。被告未按照合同约定履行义务，应当承担相应的违约责任，赔偿对原告造成的损失。现原告要求解除合同，被告亦予以同意，故双方签订的《房地产买卖居间合同》应予解除，对于合同解除的时间，原被告双方一致确认以原审第一次开庭时间作为原审诉状副本送达三被告之日，故双方合同应于2016年7月11日解除。对于被告违约对原告造成的损失即第二项争议焦点，原告主张双倍定金的差额3万元，被告则予以同意，本院认为，原告该项诉请具有相应合同依据，本院予以支持。此外，原告还要求赔偿房屋溢价损失88万元，被告辩称原告属于限购对象，截止至双方约定的网签时间2016年3月24日原告缴纳社保共23个月，不满足购房条件，此后限购政策调整为缴纳社保满5年，原告仍不满足购房条件，故无法获得履行利益。原告则回应称被告无法评判原告是否属于限购，如果双方正常网签，其有能力完成过户，其一是虽然网签时社保不足但过户时社保满足亦可以过户；其二是其可以通过与上海户籍人士结婚满足购房条件。对此，原告方还申请证人胡某出庭作证，证明其上述意见，证人还陈述限购政策调整后交易中心有缓冲期，2016年3月25日前的网签均可以按照之前的限购政策顺利过户。被告对此则认为，一是限购的时间应当以网上备案日期为准，二是即使原告与上海户籍人士结婚也需要变更合同，在未经被告同意的情况下原告仍不具备购房资格。本院认为，原告主张的房屋溢价损失为合同履行利益的损失，该损失系以如果合同正常履行原告能够获得该利益为前提，而原告能否获得该利益取决于其是否满足购房条件，购房资格的计算应以购房合同网上备案日期为准。因此，如果双方于约定的2016年3月24日前进行购房合同网上备案，那么截止至网上备案时原告缴纳社保不足两年，此后房屋限购政策调整，无论是截止到合同解除之日抑或是原审判决之日，原告均不符合购房条件。原告主张虽网签时社保未满但过户时社保满足亦可以过户的意见，以及证人的相关陈述，均与相关政策不相符合，且未提供相应材料予以证实，本院实难采纳；对于原告主张其可以通过结婚来满足购房条件的意见，本院认为，该种方式下即使原告符合以家庭为单位购房的条件，亦涉及到合同当事人的变更，需要双方就此另行达成合意。在双方未能就此重新达成合意时，原告仍不符合购房条件。被告的相关抗辩意见，本院予以采纳。综上，即使双方买卖合同正常履行，原告亦无法获得系争房屋，故对原告主张的房屋溢价损失88万元，本院不予支持。此外，三被告在本案中出具书面承诺，承诺除同意原告第一项诉请3万元以外，愿意另行再给付原告5万元，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢勇、谢国珠、卢粉莲于本判决生效之日起十日内共同向原告应伟阳支付双倍定金差额3万元；二、被告谢勇、谢国珠、卢粉莲于本判决生效之日起十日内共同向原告应伟阳支付5万元；三、驳回原告应伟阳的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,900元，由原告应伟阳负担12,350元，由被告谢勇、谢国珠、卢粉莲共同负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  冯 静审 判 员  王爱珍审 判 员  孙 猛二〇一九年十二月六日法官助理  吴 涛书 记 员  吴陆莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。