河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终12351号 上诉人（原审原告）：董俊良，男，1972年5月7日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托代理人：王会军，河北新业律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：河北天石企业管理服务有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路**嘉和广场**楼**。 法定代表人：吴连兵，该公司执行董事 委托代理人：张可新，河北恩为律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：河北嘉和房地产开发有限公司，住，住所地石家庄市长安区谈固西街**嘉和商务中心**/div> 法定代表人：赵炼钢，该公司执行董事。 上诉人董俊良因与被上诉人河北天石企业管理服务有限公司、河北嘉和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 董俊良上诉请求：上诉请求一、请贵院依法撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初1968号民事判决。改判支持上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一原审法院认定被上诉人嘉和公司取得了涉案房屋的预售许可证，在建工程的抵押已注销，不属于嘉和公司原因无法办理贷款，属认定事实错误。1、银行不再为嘉和公司办理贷款，存在多方面的原因，包括银行贷款政策收紧、嘉和公司信誉不良等多方面原因，原审法院仅通过认定嘉和公司取得了涉案房屋的预售许可证、在建工程的抵押已注销， 就认定无法办理贷款的原因不在被上诉人嘉和公司，在逻辑上就说不通，也无法得出那样的结论。2、被上诉人嘉和公司作为开发商，从房地产抵押按揭贷款交易规则讲，在举证责任及举证能力方面，应承担更多的证明责任，被上诉人嘉和公司应当承担举证不能的法律后果，应当承担无法办理贷款的法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释20037号）第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，上诉人有权请求解除合同。3、退一万步讲，即便无法办理贷款的原因无法查明。根据上述司法解释的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，上诉人仍然可以请求解除合同。二、原审法院认定被上诉人提交的录音材料，证明上诉人向银行提交的贷款手续并未通过，银行已退件。没有法律依据和事实依据。认定涉案商铺手续齐全并已经竣工，尚未交付给上诉人，认定事实错误。1、上诉人不认可被上诉人提交的录音材料，录音中的人员身份无法核实，不能证明上诉人向银行提交的贷款手续并未通过，银行已退件。退一万步讲，即便证明已退件，也不能证明退件的原因在上诉人。再退一万步讲，即便存在这样的录音，也只是嘉和公司单方面的陈述，也不能证明贷款的真实情况、无法贷款的真实原因。2、涉案商铺是通过售后返租、委托经营的方式进行管理，二被上诉人不需要直接交付给上诉人，在涉案商铺手续手续齐全，并已经竣工的情况下，作为售后返租的“两位一体”，涉案商铺应当视为已经交付。原审法院因缺乏对商业委托经营管理过程中的一些常识性认识，做出了错误的事实认定。三、原审判决认定因涉案商铺并未交付，无法租赁和经营驳回了上诉人主张解除《商铺委托管理合同》并支付租金的诉讼请求，没有法律依据和事实依据。1、《商铺委托管理合同》第四条第二款约定，被上诉人天石公司向上诉人支付的前两年租金已在房价中扣除，第三年开始每年的8月1日前将租金付给上诉人，从未约定以商铺的交付作为租金支付的前提条件。2、前两年的租金都已经进行了扣除。难道到了第三年却因为一个合同中一个从未出现的条件就可以不支付了，原审法院纯属强词夺理。3、退一万步讲，根据《商铺购买协议》第五条、《商铺委托管理合同》第三条第一款、第二款、第四条第二款的约定，可以看出二被上诉人采取的是售后返租的方式销售商品房，商铺不经过上诉人直接由被上诉人嘉和公司交付给天石公司进行经营，即便未交付也是二被上诉人的责任。二被上诉人应该按照合同约定支付租金。4、涉案商铺从未交付无法经营的事实。二被上诉人均未进行举证，原审法院认定的事实从何而来。特依法提起上诉，请二审法院依法查明事实。改判支持上诉人的诉讼请求。 河北天石企业管理服务有限公司河北嘉和房地产开发有限公司答辩称，对一审判决没有异议。 董俊良向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告河北嘉和房地产开发有限公司2016年1月11日签订的两份《商铺购买协议》（房号为石家庄市嘉和广场项目裙房商业5层5196室、5197室）；二、判令被告河北嘉和房地产开发有限公司返还原告购房款148153元；并自2016年1月24日起按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至给付之日止（截止2018年11月6日利息为19607.95元）；三、判令解除原告与被告河北天石企业管理服务有限公司2016年1月11日签订的两份《商铺委托管理合同》（房号为石家庄市嘉和广场项目裙房商业5层5196室、5197室）；四、判令被告河北天石企业管理服务有限公司向原告支付租金22252.24元；五、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年1月11日，原告与被告河北嘉和房地产开发有限公司签订两份《商铺购买协议》原告以按揭贷款的方式购买了被告河北嘉和房地产开发有限公司开发的位于石家庄市。其中5196室商铺总房款146405元，首付款76405元，剩余7万元需办理银行按揭贷款；5197室商铺总房款131748元，首付款71748元，剩余6万元需办理银行按揭贷款。原告按照约定向被告嘉和公司支付了首付款，因被告嘉和公司的原因，原告迟迟无法办理银行按揭贷款。根据《商铺购买协议》第五条约定，原告按照嘉和公司的要求，同时与被告天石公司签订了两份《商铺委托管理合同》，根据该合同约定，被告天石公司应当于2018年8月1日前向原告支付总房款的8%的租金，但时至今日，天石公司仍未支付。因二被告违约，给原告造成重大损失，致使原告的合同目的无法实现。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望支持原告诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年1月11日，原告与嘉和公司签订《商铺购买协议》，约定：“出卖方（甲方）：河北嘉和房地产开发有限公司……买受方（乙方）董俊良……第一条房屋基本情况1、房屋位于石家庄市。2、乙方自愿购买嘉和广场项目裙房商业5层5196号，建筑面积为8.69平方米。第二条、计价方式和价款1、甲乙双方约定按建筑面积计算该房屋的价款：单价（人民币）16847.53元／平方米，总房款146405元。……第三条、付款方式及期限乙方选择按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭。在签订本协议时，乙方向甲方交纳首付款76405元，剩余房款7万元须在甲方通知的时间内办理按揭贷款……乙方应按上述约定的期限和金额如期足额向甲方交纳款项，否则甲方有权单方面解除本协议，并有权另行处理乙方所购房屋。第四条、办理银行按揭及期限1、甲方已经详细了解贷款银行发放贷款的借款人条件规定，乙方必须按照要求提交所有贷款资料并承担所需的一切相关费用。2、乙方应在签订本协议时，按照银行要求交齐所有贷款资料，并在接到银行通知后三日内签署有关贷款文件。若因乙方原因造成贷款银行不能在签订《商品房买卖合同》之日起二十天内发放贷款，则视为乙方逾期付款，由乙方承担违约责任，每逾期一日，按照总房款千分之三的比例向甲方支付违约金。3、如因乙方原因导致银行未批准贷款手续或贷款额度不足的，乙方应接到银行或甲方通知之日起七日内一次性将房款补足，否则，本《商铺买卖协议》自动解除，甲方有权另行出售该房屋，乙方所缴纳的全部款项不予退还。第五条、在签订本协议时，乙方须一并签订《商铺委托管理合同》，并根据《商铺委托管理合同》中约定的时间内，不享有自主经营权，须全权委托甲方或甲方指定的第三方公司做统一经营管理。乙方的委托经营收益在《商铺委托管理合同》中具体约定……”。同日，原告与嘉和公司就案涉房屋嘉和广场5层5197号商铺签订《商铺购买协议》，建筑面积为7.82平方米，单价为16847.51元，总房款131748元。原告按照银行按揭方式付款，首付款为71748元，剩余房款6万元。其它内容同上述商铺购买协议。签订上述两份商铺购买协议后，原告按约向嘉和公司缴纳首付款。2016年1月11日，原告与天石公司就上述两套涉案商铺分别签订两份《商铺委托管理合同》，约定原告将其合法拥有的两套涉案商铺委托给天石公司统一经营、统一管理，天石公司向原告支付租金。原告称因被告嘉和公司原因及银行贷款政策收紧，不能办理按揭贷款。被告提交录音材料，证明原告向银行提交贷款手续，并未通过，银行已退件，被告要求原告根据合同补交全款。原、被告至今未签订《商品房买卖合同》，涉案商铺手续齐全并已经竣工，尚未交付给原告。 以上事实有庭审笔录、《商铺购买协议》、收据、《商铺委托管理合同》等证据予以在卷佐证。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告嘉和公司签订的《商铺购买协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。原、被告均应按该《商铺购买协议》的约定享受权利并履行义务。关于无法办理银行贷款的原因，原、被告在签订上述《商铺购买协议》时，被告已取得了涉案房屋的预售许可证，且在建工程的抵押已注销，因此原告主张因被告原因无法办理贷款，没有事实及法律依据，本院不予认定。被告所称的无法办理贷款一部分原因有银行政策收紧，也不能就此认定系被告的原因导致贷款无法办理。原告以此为由，主张解除原、被告签订的《商铺购买协议》、返还购房款并支付利息，于法无据，本院不予支持。关于原告主张解除其与被告天石公司签订的《商铺委托管理合同》，因涉案商铺并未交付，无法租赁和经营，原告主张解除《商铺委托管理合同》并支付租金，于法无据，本院不予支持。判决：驳回原告董俊良的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定事实予以认可。 本院认为，上诉人与被上诉人河北嘉和房地产开发有限公司于2016年1月11日签订的《商铺购买协议》与现行有效的法律行政法规关于合同效力的强制性规定不相违背，且系当事人真实意思表示，应为有效合同。双方均应依此协议的约定履行合同义务，上诉人主张因被上诉人河北嘉和房地产开发有限公司的原因无法办理贷款，但未提供充分证据，且被上诉人河北嘉和房地产开发有限公司在与上诉人签订商铺购买协议使已取得预售许可证，在建工程的抵押也已注销，因此上诉人主张解除该商铺购买协议的理据不足，本院不予支持。另上诉人要求解除《商铺委托管理合同》，因该商铺尚未交付，故上诉人要求解除并支付租金于法无据。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元。由上诉人董俊良负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇一九年十二月九日 书记员  杨 岚 ——