重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初15921号原告：金浪，男，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：刘华彪，重庆春意律师事务所律师。被告：梁益，女，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：项春林，重庆新合（沙坪坝）律师事务所律师。原告金浪诉被告梁益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金浪及其委托诉讼代理人刘华彪，被告梁益及其委托诉讼代理人项春林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金浪诉称，2014年12月26日，原告作为出租方与被告作为承租方签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告将其所有的位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路xxx号房屋出租给被告使用，该房屋户型系三室一厅结构；租赁期自2014年12月26日至2017年12月26日，月租金为2800元；未经原告同意，被告不能改变租赁房屋的结构装修，并爱护使用租赁房屋，如因被告的过失或者过错使房屋设施受到损坏，被告应负责赔偿。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告按照合同约定如期向原告交纳租金。合同到期后，原告在验收房屋时发现被告擅自改变了房屋结构，但被告拒绝恢复并将房屋上锁后将钥匙放在小区物管处。原告此前曾诉至法院，要求被告对房屋恢复原状并赔偿租金损失。该案庭审中，原告发现被告故意损坏了房屋内的墙纸及地砖，但原审并未就此进行处理。为此，原告再次起诉来院，要求法院判决被告赔偿房屋修复损失62600元并支付房屋占用费（从2019年5月1日起，按2000元/月标准支付至本案结案之日止）。被告梁益辩称，原、被告双方的租赁关系已于2017年12月26日到期终止。合同到期后，原告对房屋进行了验收，确认房屋除结构改动外，并无其他争议事项。同时，被告于2018年1月4日将房屋钥匙交给小区物管，并短信通知原告接房。现原告诉称2018年4月19日发现房屋墙纸和地砖存在毁损情况与被告无关，并且本案系原告就租赁关系提起的重复诉讼，故应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2014年12月26日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路xxx号房屋出租给被告使用，该房屋户型系三室两厅两卫；租赁期自2014年12月26日至2017年12月26日，月租金为2800元；未经原告同意，被告不能改变租赁房屋的结构装修，并爱护使用租赁房屋，如因被告的过失或者过错使房屋设施收到损坏，被告应负责赔偿。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告亦向原告交纳租金。合同期限届满后，被告于2018年1月3日通知原告于次日接房，原告发现房屋结构发生改动，便要求被告恢复后进行交付，遭到被告拒绝。为此，原告就此向本院提起诉讼，要求被告恢复房屋原状，并按3000元/月的标准赔偿损失至恢复原状之日。经审理，本院认定被告未经原告同意擅自改变涉案房屋的结构，导致原告无法正常使用或者出租房屋，故被告应当承担相应赔偿责任，遂作处（2018）渝0107民初5687号民事判决，判令被告拆除位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路xxx号房屋餐厅、次卫、客厅中的隔断，拆除主卧新建的卫生间，封闭主卫新建于客厅的门，恢复主卫通往主卧的门，并按照2000元/月的标准向原告赔偿损失（自2017年12月27日计算至被告将涉案房屋的上述结构恢复之日止）。判决生效后，经金浪向本院申请强制执行，梁益于2019年4月30日对前述判决认定的房屋主体结构改动部分进行相应修复并赔偿金浪房屋占用损失30000元。另查明，2018年1月4日，被告将房屋钥匙交由小区物业公司保管，并短信通知原告到物业处领取，其向原告发出的短信载明：“13452433010颜物管钥匙在此人处多的不讲了，今天你的决定，会决定我的行为生意是以和为贵你们做决定吧……行我已经告知你了也履行了你的退房要求你不退押金给我我方就把自己的装修带走……”。2018年4月19日，原告在物管处领取了房屋钥匙后，与物管工作人员共同查看案涉房屋时发现屋内墙纸破损、地砖有被切割的痕迹，但原告并未在（2018）渝0107民初5687号案中将墙纸、地砖的恢复或赔偿事宜作为其诉讼请求进行主张。2019年6月26日，本院依法委托重庆通冠工程造价咨询有限公司对案涉房屋内地砖、墙纸拆除及恢复费用进行司法鉴定，该所出具鉴定结论载明：“装饰工程原告意见64940.08元（墙纸材料价格130元/平方、地砖材料价格140元/平方），装饰工程被告意见18697.68元（墙纸材料价格12元/平方、地砖材料价格12元/平方），装饰工程14116.3元（不含墙纸、地砖材料价格）。以上事实，有当事人的陈述、房屋产权证、民事判决书、证明、预算单、鉴定意见书、聊天记录截图、结案通知书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因原、被告在庭审过程中均认可案涉合同已因合同期满而实际终止的事实，本院对此予以确认并认定原告与被告于2014年12月26签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月26日终止。关于租赁物的返还及房屋占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁合同只是转移租赁物的使用、收益权，租赁物的所有权并不发生移转，所以租赁合同终止时，承租人应向出租人返还租赁物系承租人的一项主要合同义务。承租人在返还租赁物时应返还原物，返还原物虽并不一定要求承租人原状返还，但在对返还状态若无具体明确约定的情况下，承租人应当保持租赁物为正常使用、收益后的自然状态。本案中，双方实际因案涉房屋结构的恢复问题而产生纠纷，故在未经得原告同意的情况下，被告单方将房屋钥匙交由物业公司管理的行为，并不能认定其完成了返还完好租赁物的合同义务。另一方面，原告在收到被告交付给物业公司保管的房屋钥匙，经实地勘验后发现该房屋存在墙纸及地砖毁损情况，遂向本院提起本案损害赔偿之诉，本诉与原（2018）渝0107民初5687号案的诉讼标的及事实理由并不相同，故不违反“一事不再理”的审理原则。对于被告称原告系重复起诉的辩解理由，本院不予采纳。依据优势证据规则，当证据显示待证事实存在的可能性较大时，已达到确信存在的程度，即便不能完全排除相反可能，也可以认定该事实存在。现被告未能举证证实其已将符合正常使用性质及状态的租赁物交付原告，而结合双方聊天记录、证明等在案证据以及原审查明的其他案件事实，本院认定被告造成案涉房屋墙纸、地砖发生的毁损存在高度盖然性，应对此承担相应的损害赔偿责任。至于恢复墙纸、地砖费用的金额，依据鉴定机构出具装饰工程费的结论及房屋内地砖、墙纸受损具体情况，参照住家简单装修使用的墙砖和地砖的材料市场价格，本院酌定被告应当赔偿原告损失费用23000元。此外，关于房屋占用损失的问题。鉴于本院已在原审中酌情支持原告因被告未交付房屋而应支付的占用损失费，该部分赔偿费用已能对原告实际损失进行相应弥补。同时，在合同期满后，原告作为出租人亦应当积极采取适当措施防止损失的扩大。案涉房屋墙纸及地砖的确存在一定的使用瑕疵，但该瑕疵并不能必然造成房屋整体无法使用，原告应及时自行收回案涉房屋进行管理维护。因此，对于原告房屋占用损失的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六）项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁益于本判决生效之日起十日内赔偿原告金浪墙纸、地砖损失23000元；二、驳回原告金浪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1565元，由原告金浪负担990元，被告梁益负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  郭 峰二〇一九年十二月十日法官助理  周小杰书 记 员  胡田梅