福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初2817号 原告：庄平，男，1982年7月22日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：郭睿，福建中仑律师事务所律师。 被告：庄志平，男，1990年6月3日出生，汉族，住福建省南靖县。 被告：张小玲，女，1987年11月25日出生，汉族，住福建省南靖县。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：高国川，福建闽仁律师事务所律师。 原告庄平与被告庄志平、张小玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄平的委托诉讼代理人郭睿、被告庄志平、张小玲的共同委托诉讼代理人高国川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄平向本院提出诉讼请求：1、判令庄志平、张小玲继续履行《房地产买卖协议书》，协助庄平办理房屋产权过户的相关手续；2、判令本案诉讼费用，由庄志平、张小玲共同负担。诉讼过程中，庄平变更诉讼请求为：1、判令解除庄平与庄志平、张小玲签订的《房地产买卖协议书》；2、判令庄志平、张小玲共同返还庄平支付的首期购房款70000元及银行按揭款74322.95元，合计144322.95元；3、判令庄志平、张小玲共同赔偿庄平房屋装修费用21636元及房产增值部分溢价187404元（评估价459701元-购买价200000元）×144322.95／200000）等各项经济损失合计209040元；4、判令本案诉讼费用及评估费用3500元，由庄志平、张小玲共同负担。事实和理由：2012年7月31日，庄平与庄志平、张小玲签订了《房地产买卖协议书》，该协议书约定：庄平向庄志平、张小玲购买位于漳州市蓝田经济开发区中森-阳光美地7幢1001号房产，建筑面积为52.9平方米，总价款为人民币200000元。上述协议书签订后，庄平依约向庄志平、张小玲支付首期购房款70000元。由于案涉房屋还在银行按揭中且无法办理过户手续，故该协议书中的补充条款明确约定，购房尾款以庄平代庄志平、张小玲偿还银行按揭款的方式支付。嗣后，庄志平、张小玲依约将案涉房屋交付庄平使用。庄平亦于2013年初对该房屋进行装修并入住使用。现因庄志平与他人债务纠纷，福建省厦门市思明区人民法院对案涉房屋进行查封并进入强制执行程序，已无法正常办理房屋产权过户手续。庄平认为，由于庄志平、张小玲未按协议约定履行协助办证过户的义务，导致庄平未能依法取得案涉房屋所有权，庄志平、张小玲的违约行为造成庄平支付购房价款的损失及重购房屋市场价格差的损失，为此请求依法支持庄平的诉讼请求。 庄志平、张小玲辩称，庄平与庄志平、张小玲双方之间只存在委托合同关系，不存在房屋买卖合同关系。庄志平、张小玲只是委托庄平代为出售、交易案涉房屋，并没有直接将该房屋出售给庄平。既然双方不存在买卖合同关系，也就没有解除买卖合同的必要。庄平的上述请求，缺乏事实和法律依据，庄志平、张小玲请求依法驳回庄平的上述请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庄平为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、《房地产买卖协议书》，拟证明双方存在房屋买卖合同关系。2、《业主入伙合约》，拟证明2013年4月7日，庄志平、张小玲已将案涉房屋实际交付给庄平。3、水电费缴交记录及支付凭证、物业费及公共水电费用《收款收据》，拟证明庄平已经实际占有、使用案涉房屋，并缴交相关的物业费及水电费。4、银行还款凭证，拟证明庄平代庄志平、张小玲支付案涉房屋的银行按揭贷款。5、房地产估价报告，拟证明案涉房屋在起诉时的市场估价。对此庄志平、张小玲除对上述证据1有异议外，对证据2、3、4、5的真实性均无异议，但对证明内容有异议。庄志平、张小玲为支持其主张，提供了以下证据：1、委托合同、公证书，拟证明双方仅存在委托合同关系，不存在买卖合同关系。2、银行还款凭证，拟证明庄志平、张小玲支付案涉房屋的银行贷款。3、执行裁定书，拟证明案涉房屋被查封。庄平对上述证据的真实性均无异议，但对上述证据1、2的证明内容有异议。现因庄志平、张小玲对庄平提供的上述证据2、3、4、5以及庄平对庄志平、张小玲提供的上述证据1、2、3的真实性均没有异议，本院对此予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：庄平提供的上述证据1，虽庄志平、张小玲有异议，但由于其承认该证据中的签名及加盖的手印均系其所为，故本院对该证据，予以采信。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院对本案事实作如下认定： 庄志平、张小玲系夫妻关系。2012年7月31日，庄志平、张小玲（甲方委托人）与庄平（乙方受托人）签订的委托合同，约定：庄志平、张小玲购买一套商品房，位于漳州市蓝田经济开发区中森-阳光美地7幢1001号。该房屋在银行按揭当中，庄志平、张小玲欲出售上述房屋，委托庄平作为其代理人，并以庄志平、张小玲的名义全权办理：1、代为向银行还清上述按揭贷款，办理还款手续、解除与贷款人（银行）签订的相关合同、协议。2、在上述房屋的按揭贷款本息缴清后，乙方有权向银行领取上述房屋的所有原始权属证明文件等，到房地产管理部门办理上述房屋的抵押注销登记手续，乙方有权办理和领取上述房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》申报并支付办理上述二证有关的税费，到开发商处办理和领取上述房屋买卖合同等相关手续。3、乙方取得了上述房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》后，甲方委托乙方代为出售上述房产，与买受人签订房地产买卖协议、领取售房款，协助买受人到房地产管理部门办理上述房产产权过户、土地使用权变更登记的一切手续并缴纳相应的税费。4、协助买方办理与上述房产交易有关的其他事项，有权查阅、调取上述房产的有关一切手续。5、乙方有权出租上述房屋，与承租人签订房屋租赁协议，领取租金，到房管部门办理房屋租赁登记手续。6、若买方选择按揭抵押贷款的方式支付购房款，则受托人有权代委托人协助办理二手房按揭抵押贷款的相关手续，并代为到按揭银行签署各种法律文书。若买方选择二手房按揭贷款时，乙方协助买受人到银行开取银行卡，签署相关法律文书，收取转让房款。7、甲方委托乙方代为与买受人办理房屋交接等事宜，包括办理水、电、有线或数字电视、煤气、电话、物业费等过户事项的手续，乙方同意接受甲方的委托。同日，庄平与庄志平、张小玲就上述委托合同到漳州市公证处进行了公证。当天，庄平与庄志平、张小玲签订的《房地产买卖协议书》，约定：甲方自愿将位于漳州市蓝田经济开发区中森-阳光美地7幢1001号房产（以下称“案涉房屋”）出售给乙方，乙方愿意购买该房地产。甲乙双方议定该房屋的总成交价为人民币200000元。首期购房款70000元于2012年7月31日由乙方支付给甲方。第二期购房款130000元，乙方以房贷月供方式向银行逐月支付。补充条款：该房屋在银行按揭中，尾款乙方以代甲方偿还银行按揭方式支付等内容，庄平与庄志平、张小玲在甲方、乙方处均签名并加盖手印。该协议书签订后，庄平以庄志平名义向银行支付案涉房屋的按揭贷款共计74322.95元。庄志平、张小玲依约将案涉房屋交付庄平使用。庄平亦于2013年初对该房屋进行装修并入住使用。嗣后，庄志平单方向银行提前偿还尚欠的按揭贷款本息72651.2元。现因庄志平与他人有债务纠纷，福建省厦门市思明区人民法院（以下称“思明法院”）对案涉房屋进行查封并进入强制执行程序，已无法正常办理房屋产权过户手续。 在执行申请人洪荣居与被执行人庄志平民间借贷纠纷一案中，思明法院就案涉房屋采取强制执行措施。随后庄平作为案外人就案涉房屋向思明法院提出书面异议，思明法院于2018年11月27日作出（2018）闽0203执异419号执行裁定书，裁定书载明：虽然在本院查封案涉房产前，案外人庄平与被执行人庄志平签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并合法占有案涉房产，但庄平并未举证证明其已向庄志平支付7万元首期购房款，故其异议理由不能成立。据此，思明法院裁定驳回庄平的执行异议请求。 2018年11月13日，庄平就案涉房屋向本院提出财产保全申请。2018年11月14日，本院作出（2018）闽0603民初2817号民事裁定书裁定：查封庄志平、张小玲名下址在漳州市蓝田经济开发区中森-阳光美地7幢1001号商品房。案件申请费1520元，由庄平负担。 2019年2月25日，庄平向本院申请对案涉房屋在2018年11月（起诉时）的市场价格及室内装饰装修价值进行进行评估，本院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司于2019年11月25日分别作出闽建友估房字第××号、20××04号房地产估价报告，评估意见为：案涉房屋（设定为毛坯房）的房地产评估价值为：438065元；案涉房屋（含室内二次装修）的房地产评估价值为：459701元。本项目的评估服务费为3500元。 现双方争议的焦点是:庄平与庄志平、张小玲是否签订房屋买卖合同以及庄平是否支付70000元的首期购房款的问题。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第（一）（二）项规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”庄平应当对其提出的双方签订房屋买卖合同关系的主张承担举证证明责任。诉讼中，庄平提供了《房地产买卖协议书》、《业主入伙合约》、水电费缴交记录及支付凭证、物业费及公共水电费用《收款收据》、银行还款凭证等证据，该证据足以证明庄平已入住案涉房屋。由于庄志平、张小玲提供的证据不足以推翻庄平已实际居住使用案涉房屋的事实，且其提供的执行裁定书也认定双方成立了合法有效的书面房屋买卖合同，故本院对庄志平、张小玲辩称的上述意见，不予采纳。虽庄平提供的上述证据能证明双方存在房屋买卖合同关系，但其提供的上述证据无法证明其已向庄志平、张小玲支付首期购房款70000元的事实，故庄平的该项请求，依据不足，不予支持。 本院认为，庄平与庄志平、张小玲签订的《房地产买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应当依照诚实信用原则全面履行义务。鉴于庄志平与他人债务纠纷导致案涉房屋被查封无法过户的违约行为，致使庄平与庄志平、张小玲签订的《房地产买卖协议书》无法履行，庄志平提前偿还房屋按揭贷款，是其单方行为，且其也未举证证明庄平存在着违约的行为，故庄平请求解除其与庄志平、张小玲签订的《房地产买卖协议书》，本院予以支持。本案中，庄平支付了部分购房款74322.95元，已履行了协议书的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《房地产买卖协议书》解除后，庄平应将案涉房屋交付给庄志平、张小玲，庄志平、张小玲应返还庄平购房款74322.95元，并支付房屋装修费用21636元及房产增值部分溢价（实为增值损失）187404元，共计283362.95元。评估费属诉讼费用，依法应由败诉方负担。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除庄平与庄志平、张小玲于2012年7月31日签订的《房地产买卖协议书》; 二、庄志平、张小玲应于本判决生效之日起十日内支付庄平购房款74322.95元、房屋装修费用21636元及房屋增值损失187404元，共计283362.95元; 三、庄平应于本判决生效之日起十日内将漳州市蓝田经济开发区中森-阳光美地7幢1001号房产交付给庄志平、张小玲； 四、驳回庄平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6600.44元，由庄平负担1307元，庄志平、张小玲负担5293.44元；评估费3500元，由庄志平、张小玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长 陈    仙    莺 人民陪审员 林    小    红 人民陪审员 吴    群    英 二〇一九年十二月十九日 书 记 员 陈玮昉执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算