山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1786号 原告（反诉被告）：段海军，男，汉族，1973年9月7日生，住禹城市， 委托诉讼代理人：高翠波，山东大韵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廉伟，男，汉族，1976年11月11日生，住河北省廊坊市广阳区， 委托诉讼代理人：李豪，山东豪德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭重，山东豪德律师事务所律师。 原告（反诉被告）段海军与被告（反诉原告）廉伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段海军的委托诉讼代理人高翠波，被告（反诉原告）廉伟的委托诉讼代理人李豪、郭重到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、依法确认《房屋租赁合同》自2019年9月5日解除；2、依法判令被告归还原告已支付房租及房屋设施押金160000元；3、依法判令被告承担诉讼费。事实与理由：2019年7月29日，原、被告在房产中介潍坊中域房产营销策划有限公司的介绍下签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于潍坊市高新区恒大名都商铺15—119号房屋一套，用作经营海鲜超市使用。随后，原告根据合同约定支付了房屋设施押金1万元及一年房租15万元，共支付16万元。在生鲜超市装修设计过程中，原告发现被告房屋供电无法满足生鲜超市的用电需求，并将这一情况立即告知了被告。被告对此也予以认可，答应改电。但是截至2019年9月5日一个多月的时间该问题仍然无法得到解决，原告合同目的无法实现。 被告辩称，请求依法判令双方继续履行合同。一、《合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 在本案中，双方并未在租赁合同中约定解除合同的条件，被告也不存在九十四条中法定解除的情形。原告提出增容、改电并非被告的合同义务，但是在原告提出需被告帮忙沟通改电事宜后，被告一方便积极投入到联系改电事宜中去。期间金碧物业公司答复必须由他们走流程，走流程中遇到的问题不是被告一方可以左右或解决的。但是被告通过其努力已经帮助原告完成改电事宜，可以实现合同目的，合同应当继续履行。二、即便到目前改电、增容未完成，也不应该解除合同，在《房屋租赁合同》第一条中“乙方已对甲方所要出租的房屋做充分了解，愿意承租该房屋。”在签订合同时，原告对房屋状况进行充分了解并对自己承租房屋用途明知的情况下仍然愿意承租房屋，被告作为海鲜超市经营者，对用电要求应熟知，但原告直至装修设计过程中才提出供电无法满足海鲜超市的用电需求，原告在事实与理由部分提出“原告合同目的无法实现”，但导致合同目的无法实现的原因系原告导致，原告应对签订合同的后果承担所有责任。合同第十六条内容“租赁期间，水、电、煤气、有线电视、物管、卫生等费用由乙方承担”，充分说明增容、改电事宜属原告义务，原告应当承担因增容、改电无法进行造成的损失。被告不应退还原告已付房租及房屋设施押金,且对原告承担因电容增容、改电的造成的花费提起反诉。 庭审中，被告廉伟提出反诉，请求法院判令：1、判令反诉被告段海军向反诉原告廉伟支付电容增容、施工等改造费用共41944元。2、反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告廉伟与反诉被告段海军房屋租赁合同纠纷一案，因反诉被告提出电容增容的要求后，反诉原告积极与物业公司沟通，在物业公司同意后立即组织人员施工，现已达到反诉被告特殊经营用途的条件；为此产生的增容、施工等费用共计41944元应由反诉被告负担。 反诉被告段海军辩称，反诉原告的反诉请求无事实与法律依据，请依法驳回。反诉原告对电量增容是在接到反诉被告解除合同之后办理的，增容事宜与增容产生的费用与反诉被告无关。在合同解除前反诉原告一直无法确定能否办理增容，更不用说什么时间能够办理好。无奈，反诉被告只好于2019年9月5日解除合同。反诉原告确定能办理增容是在解除合同之后，反诉被告对反诉原告增容事宜毫不知情，所以其增容行为与反诉被告无关；并且，反诉原告办理电量增容是为了提高自己房屋的配套设施，更有利于出租房屋，其本人是受益方。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人提供的证据，本院认定事实如下： 原告提供：1、《房屋租赁合同》一份、银行流水一份、定金收据一份，证明2019年7月29日，原、被告双方在中介第三方的介绍下签订房屋租赁合同。合同中约定被告给原告一个月的装修期。合同签订后原告依约支付了押金1万元，预付一年租金15万元，共计16万元。2019年7月29日，原告通过中国农业银行支付被告1万元，通过微信支付1万元，2019年8月3日，通过马秀华的账户向被告支付2笔，分别是1万元和13万元。以上合计16万元。被告质证认为，真实性、合法性均无异议。对其证明目的有异议。房屋租赁合同第一条、第六条、第十六条内容均证明原告在承租房屋时对房屋情况全部知晓，在租赁合同中并未注明对用电有超出平常容量的特殊经营用途和要求，合同目的仅是进行普通经营，而房屋的电容是完全符合普通经营所需要的；原告在明知其经营用途的情形下直至房屋交付、装饰装修时才向被告提出电容改造的事宜，其具有重大过失，应当对所引发的相应后果承担责任。 2、原、被告之间的微信截屏五张，证明在履行合同过程中，原告发现所租赁房屋供电达不到使用条件。告知被告后双方协商，被告同意由他解决电量增容这个问题，但是被告一直无法确定能否解决、什么时间解决，经原告多次催告，被告一拖再拖，原告无奈于9月5日解除合同。被告质证认为，真实性予以认可，但对其证明内容有异议，该微信截屏中原告与被告的聊天内容充分证明被告在接到原告请求帮忙解决改电增容事宜后便积极投入到该事宜中，而增容属于合同外义务，非被告合同义务。 3、被告发送的微信截屏两张及短信截屏一份，证明2019年9月5日原告通知被告于当日解除房屋租赁合同，并且将该通知通过微信和短信送达被告本人。房屋因为供电问题一直处于初始状态，未实际使用。原告于9月日将钥匙送回中介处，完成了房屋交接。《房屋租赁合同》已于2019年9月5日解除。根据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定，被告应当返还原告押金及预付租金共计16万元。被告质证认为，真实性予以认可，但并不能达到解除合同的目的，其发送的解除通知，也不符合法定的解除条件和程序，不能引发合同解除的后果。 针对反诉，反诉原告提供：1、GF-2014-0171《商品房买卖合同（预售）》一份、中华人民共和国税收缴款书一份、编号为01132445、01132446、01132447山东增值税普通发票三份、廉伟身份证复印件一份、任晓梅身份证复印件一份、结婚证复印件一份，证明任晓梅与廉伟系夫妻，案涉房屋所有权人系被告廉伟与其妻子任晓梅。反诉被告质证认为，上述证据均为复印件，没有与原件进行核实，不予质证。 2、原、被告于2019年7月29日签订的编号为0000007的《房屋租赁合同》一份，该合同第一条内容“乙方已对甲方所要出租的房屋做充分了解，愿意承租该房屋。”第六条“乙方保证所租赁的房屋全作为经营用房使用”、第十六条“租赁期间，水、电、煤气、有线电视、物管、卫生等费用由乙方承担。”证明:1、原告在承租房屋时已经对房屋情况全部知晓并接受房屋现状，在租赁合同中并未注明对用电有超出平常容量的特殊经营用途和要求，合同目的仅是进行普通经营，即使当时被告知道原告租赁房屋系经营海鲜超市，被告也不具备相关专业知识对用电要求并不熟知，相反原告作为经营者，应当明知，但直到装修阶段才提出改电增容要求，具有重大过失，应对此负责。2、被告已经按照合同约定履行合同约定的义务，交付出租房屋。3、电容增容、改电非被告合同义务，被告为增容、改电的花费原告应当承担。反诉被告质证认为，真实性无异议。但不能证明被告的主张。租赁合同仅是原告对于被告房屋基本情况的了解，对其供电情况没有特殊的约定，在合同中已经约定了一个月的装修期，且在装修期间原告向被告告知了特殊的用电情况。根据原告提供的证据及被告提供的关于供电的反诉要求，可以明确看出被告进行改电是在合同签订后，在实际履行过程中，是被告的义务。 3、原告段海军与被告廉伟的微信聊天记录一份三页、任晓梅与恒大物业孙总的短信一份两页，证明：在原告提出需要被告帮忙与物业沟通改电事宜后被告即与物业开始进行沟通改电事宜，改电事宜须经过物业严格按照流程与其他相关部门进行沟通，期间被告尽最大努力、连续不间断的与物业方面积极推进改电事宜。反诉被告质证认为，原告段海军与被告廉伟的微信聊天记录一份三页:真实性予以认可，从该内容可以证明原告的主张，且能证明2019年9月5日，被告已经收到了原告的解除通知。任晓梅与恒大物业孙总的短信一份两页：真实性无法核实，无法证明与本案的关联性。 4、任晓梅与王成阳协议书一份、与王成阳微信转账记录一份两页、王成阳于2019年9月28日出具收到条一份、编号为44883738的山东增值税普通发票一份、金碧物业出具的收款收据一份、交易凭证一份。证明：1、被告已经完成将两相电改为三相电工作2、证据二与证据四证明应原告要求被告进行增容花费金额总计41944元，应由原告（反诉被告）承担该费用。反诉被告质证认为，任晓梅与王成阳协议书一份:真实性无法认可，且该协议是在9月20日签订，与本案无关；王成阳于2019年9月28日出具收到条一份：没有正式的发票，且时间是9月28日，与原告无关，原告对该事宜并不知情，被告从未告知过原告。与王成阳微信转账记录一份两页：无法核实其真实性和关联性。编号为44883738的山东增值税普通发票一份：真实性认可，但无法证明与本案的关联性。且出具时间是9月27日，购买人是任晓梅，无法证明与原告存在关联性。金碧物业出具的收款收据一份、交易凭证一份：对证据形式的真实性予以认可，但无法证明与本案的关联性。且出具时间是10月22日，客户方是任晓梅，且该收款收据显示项目是有偿维修服务，我方不予认可。 5、任晓梅与中介张的微信聊天记录一份、通话录音一份，证明：被告方已经完成改电工作并通知到原告。反诉被告质证认为，真实性不予认可，没有原始载体，不予质证。 上述事实，有原告提供《房屋租赁合同》、微信截屏，被告提交的商品房买卖合同（预售）、房屋租赁合同、微信聊天记录、协议书、微信转账记录、通话录音等证据以及当事人陈述记录在案为证，经庭审质证，本案审查，足以认定。 本院认为，（一）本诉部分，《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制规定，合法有效。原告承租被告的房屋用于经营用房并向被告支付第一年租金150000元及房屋设施押金10000元，被告向原告交付了房屋并给予原告至2019年8月31日为装修期，装修期免租金。原告在承租房屋时仅能对房屋基本情况进行了解，无法对房屋用电容量进行判断，被告作为出租人对原告负有满足其经营用电的需求的义务，原告在装修期内发现房屋的电容量无法满足其经营用电需求，要求被告解决电容增量问题，被告已知晓且同意解决，但直至2019年8月31日装修期届满被告仍未解决，原告于2019年9月5日通过微信向被告发送了《解除房屋租赁合同的通知书》且被告已收到，因此原告请求解除本案租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持，解除合同的时间为2019年9月5日。又因被告未能在装修期内及时解决电容增量问题，导致原告未实际使用房屋、合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，案涉房屋租赁合同解除后，被告应当返还原告已支付的房租及房屋设施押金160000元。 （2）反诉部分，关于反诉原告廉伟要求反诉被告段海军支付电容增量、施工等改造费用共41944元的问题。反诉原告提交的与案外人王成阳的协议书、微信转款记录、收到条等证据，系反诉原告的单方证据，时间均在解除合同之后，未经反诉被告段海军的确认，段海军亦不认可，根据证据规则的相关规定，反诉原告提供的证据不足以证明其主张。反诉原告提供满足反诉被告需求的电容量是其先合同义务，且反诉原告与反诉被告于2019年9月5日已解除《房屋租赁合同》。因此，反诉被告对反诉原告在解除《房屋租赁合同》后的电容增量、施工等改造费用不承担赔偿责任，故对反诉原告要求反诉被告支付41944元的反诉请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： （2）确认原告（反诉被告）段海军与被告（反诉原告）廉伟签订的《房屋租赁合同》于2019年9月5日解除。 （2）被告（反诉原告）廉伟返还原告（反诉被告）段海军房租及房屋设施押金160000元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回被告（反诉原告）廉伟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3500元，由被告廉伟（反诉原告）负担；反诉案件受理费425元，由被告廉伟（反诉原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交本诉上诉案件受理费3500元，预交反诉上诉案件受理费425元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  高 鹏 人民陪审员  卢亮亮 人民陪审员  徐玉泉 二〇一九年十二月十六日 法官助理杨岩 书记员李红蕾