江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初4460号 原告：吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区城南井冈山大道与尚德路交汇处西南侧，统一社会信用代码：913608006859981323。 法定代表人：周冬梅，总经理。 委托诉讼代理人：卢鹏飞，男，1984年1月26日出生，汉族，系公司职员。 委托诉讼代理人：何福伟，江西共创律师事务所律师。 被告：芦安秀，女，1953年3月9日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司与被告芦安秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢鹏飞、何福伟，被告芦安秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的房屋租赁合同（合同编号：吉惠庐陵合字【2014】004号、005号）自2019年7月27日解除，被告立即将所租赁房屋返还给原告；2、判令被告向原告支付拖欠房屋租金53066.7元（其中1-5层房屋租金：9500元/元*4个月=38000元，南门1间门面租金：2000元/元*7个月+2000元/30天*16天=15066.7元，合计53066.7元）；3、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费11500元（自2019年7月28日起至2019年8月27日），计算至被告实际向原告交付房屋之日止；4、判令被告向原告缴纳的合同履约保证金34000元归原告所有；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年8月13日，原告与被告签订两份房屋租赁合同（合同编号：吉惠庐陵合字【2014】004号、005号）。合同中约定，原告将原市卫生监督所办公楼北侧一楼南面1间门面、南侧1-5层部分房屋租赁给被告使用，租赁期限自2014年7月28日起至2019年7月27日止，租金按季度预付。合同签订后，原告将以上房屋交付给被告使用，在租赁期间内，被告不按期缴纳租金，其中北侧一楼南面门面、南侧1-5层部分房屋分别从2018年12月12日和2019年3月27日起开始拖欠房屋租金至合同期满。合同到期后，被告拒绝将以上房屋交还给原告并强行占用至今，被告的行为已经构成根本违约。依据合同约定，被告向原告缴纳的合同履约保证金归原告所有。2019年8月2日，原告向被告发出律师函，要求被告在十五个工作日内将以上房屋返还并缴纳租金，被告不予理睬。为了维护原告的合法权益，故向法院起诉。 被告芦安秀辩称：1、不同意解除合同、返还租赁物，因为合同未到期；2、我已经按时交付了租金；3、不同意支付占用费，因为原告没有给我准备搬迁的时间；4、不同意将履约保证金归原告所有，我已经按照合同约定履行了交付租金的义务，原告没有理由没收我的履约保证金；5、不同意承担本案诉讼费用，因为我不存在违约。 原告围绕诉讼请求依法提交了：第一组证据：原告统一信用代码证、法定代表人证明、被告身份证，证明原被告诉讼主体资格；第二组证据：房产证、吉安市人民政府文件（吉府字【2009】91号）、吉安市人民政府办公室文件（吉府办字【2008】114号）、吉安市人民政府办公室抄告单（吉府办抄字【2009】113号）、吉地国用（1999）字第0405号国有土地使用证、市疾控中心和市卫生监督所协调会议纪要，证明租赁物的所有权人是原告，租赁物由原告经营、管理；第三组证据，吉安市市直行政事业单位经营性国有资产房屋（门面）租赁合同、被告租金缴纳单19张，证明原告将诉争房屋交付给被告使用至今，合同约定了租赁期限、租金、双方的权利义务等以及被告的房屋北侧一楼门面从2018年12月12日起，南侧1-5层部分房租从2019年3月27日起开始拖欠租金；第四组证据：律师函，证明1、原告要求被告在收到律师函后十五个工作日内腾退房屋，被告未腾退；2、被告拖欠原告房屋租金的事实，被告在收到律师函后未作出回复；第五组证据：拍卖成交表，证明拍卖成交时间是2014年7月18日。被告芦安秀为证明其主张向本院提交了：证据一：原告发出的解除合同通知书1份，证明原、被告之间已经解除了合同，原告没有理由要求其支付租金；证据二：2015年至2019年缴纳租金的凭证（2015年3张、2016年4张、2017年4张、2018年5张、2019年1张），证明已经按期缴纳了租金。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的第三组证据，被告对真实性无异议，但租赁期不应从2014年7月24日开始算，实际签合同时间是2014年8月13日，租赁期间应从2014年8月13日开始计算，对于租金缴纳单要求法院结合被告提供的票据予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》上对租用期限进行了明确的约定，即自2014年7月28日起至2019年7月27日止，该约定系双方真实意思表示，应为合法有效，被告的异议不成立。关于被告拖欠的租金金额，本院将结合其他证据综合认定。对原告提供的第四组证据，被告表示律师函已收到，但里面的内容不真实，被告已经实际交付了租金。对被告提供的证据一，原告对真实性无异议，当时虽然发了解除通知书，但是基于民政局发函告知该房屋经营养老院不符合要求，之后考虑到租赁即将届满且被告还是在使用当中，所以就没有解除合同。本院认为，原、被告虽然约定逾期15日以上未缴纳租金，原告有权单方解除合同，但根据合同法的规定，原告对被告无正当理由未支付或迟延支付租金，可以要求被告在合理期限内支付，被告逾期不支付的，原告可以解除合同。因此，原告直接下发解除合同通知书不符合法律规定，双方合同未予解除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月18日，被告芦安秀通过拍卖取得原市国资委办公用房屋租赁权，同年8月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份《吉安市市直行政事业单位经营性国有资产房屋（门面）租赁合同》（合同编号：吉惠庐陵合字【2014】004号、005号），其中004号合同约定：租赁房屋坐落地点位于原市卫生监督所办公楼南侧1-5层部分房屋；租赁期限自2014年7月28日起至2019年7月27日止；月租金按门面9500元/间或13.7元/平方米，每季租金人民币28500元，每年租金人民币壹拾壹万肆仟元；乙方于本合同签订前一次性向甲方缴纳合同履约保证金计人民币贰万捌仟元整（以一季度租金为准），承租期间履约保证金不得转为租金，承租期满且合同履行完毕，经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息；乙方应先交租金，后使用标的物，租金按季度预付，首期一次性缴清28500元租金；乙方在签订合同时一次性缴纳水电费押金贰仟元整（不计利息，合同期满可退回）；乙方未按本合同规定期限向甲方缴纳租金，逾期15日以上的，甲方有权单方终止本合同，及时收回乙方所承租的资产，没收合同履约保证金……合同末尾空白处载明：“水电分户自行解决；2014年7月28至14年9月27日为装修免租金期”。005号合同约定：租赁房屋坐落地点位于市卫生监督所办公楼北侧一楼南面1间房屋；租赁期限自2014年7月28日起至2019年7月27日止；月租金按门面2000元/间或21元/平方米，每季租金人民币陆仟元，每年租金人民币贰万肆仟元；乙方于本合同签订前一次性向甲方缴纳合同履约保证金计人民币陆仟元整（以一季度租金为准），承租期间履约保证金不得转为租金，承租期满且合同履行完毕，经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息；乙方应先交租金，后使用标的物，租金按季度预付，首期一次性缴清陆仟元整租金；乙方在签订合同时一次性缴纳水电费押金壹仟元整（不计利息，合同期满可退回）；乙方未按本合同规定期限向甲方缴纳租金，逾期15日以上的，甲方有权单方终止本合同，及时收回乙方所承租的资产，没收合同履约保证金……合同末尾空白处载明：“水电分户自行解决；由于原单位卫监所占用该间房屋，装修免租金期延长了半个月，从2014年7月28至2014年9月11日为一个半月装修免租金期”。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，被告在招投标时已缴纳200000元保证金，签订合同后原告从保证金中扣除了水电和履约保证金共36700元，以及免租期后第一个季度的租金34500元。结合原、被告双方提交的缴纳租金的凭证，本院经核查确认被告缴纳原市卫生监督所办公楼南侧1-5层部分房屋租金至2019年3月27日，缴纳北侧一楼南面1间房屋租金至2019年3月11日。2019年5月27日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明由于被告从2019年4月1日起拖欠租金，在经营该房屋期间存在安全隐患，决定自通知到达时与被告解除租赁合同，自租赁合同解除后七个工作日内被告腾出该房屋等内容，被告于当天收到该通知书，但被告未搬离租赁房屋，至2019年11月11日本案二次庭审时，被告告知原告其已于2019年10月25日腾出房屋，但至今未与原告办理交接手续。 本院认为，原、被告签订的两份《吉安市市直行政事业单位经营性国有资产房屋（门面）租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。合同虽然约定被告逾期15日以上未缴纳租金，原告有权单方解除合同，但根据合同法的规定，原告对被告无正当理由未支付或迟延支付租金，尚有向被告催缴在合理期限内支付的义务，被告逾期不支付的，原告可以解除合同。因此，原告在未催缴被告在合理期限内支付租金的情况下发出的解除合同通知书不符合法律规定，双方合同未予解除，原告据此要求被告交纳的履约保证金归其所有的诉讼请求，本院不予支持。但被告应缴纳2019年3月28日至2019年7月27日合同期内原市卫生监督所办公楼南侧1-5层部分房屋的租金及2019年3月12日至2019年7月27日合同期内一楼门面的租金，计9500元/月×4个月+2000元/月×4.5个月=47000元。合同到期后，被告并未搬离承租房屋，继续占用房屋至2019年10月25日完全搬离。合同约定，在租赁期满之日或提前终止时起三日内，被告必须将所租赁资产按本合同起始时的交接清单进行移交完毕，经原告核对无误后由双方确认签字。被告称已于2019年10月25日全部搬离，但一直未通知原告进行交接，直至2019年11月11日庭审时才告知原告，原告知晓后亦至今未找被告进行交接，原、被告均存在过错，故合同到期后的房屋占用费本院支持按租金标准计算至2019年11月11日，即自2019年7月28日起至2019年11月11日止，共计3.5个月，计（9500元/月+2000元/月）×3.5个月=40250元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司与被告芦安秀签订的《吉安市市直行政事业单位经营性国有资产房屋（门面）租赁合同》（合同编号：吉惠庐陵合字【2014】004号、005号）于2019年7月27日因期满解除，被告芦安秀于判决生效后三日内将该租赁房屋返还原告； 二、被告芦安秀向原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司支付2019年3月28日至2019年7月27日期间原市卫生监督所办公楼南侧1-5层部分房屋的租金及2019年3月12日至2019年7月27日期间市卫生监督所办公楼北侧一楼南面1间房屋的租金，共计47000元； 三、被告芦安秀向原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司支付2019年7月28日起至2019年11月11日期间的租赁房屋占用费40250元； 四、驳回原告其他诉讼请求； 五、以上款项，被告芦安秀应向原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司共计支付87250元，品除被告芦安秀交纳的履约保证金36700元后，被告芦安秀尚应支付原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司50550元，限判决生效后十五日内付清。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1414元，减半收取计707元，由被告芦安秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  朱为业 二〇一九年十二月三日 法官助理邓志娇 书记员王政