中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1237号 上诉人（原审原告）：朱小贺，女，1969年9月7日出生，汉族，住辽宁省大洼县。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司,住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人朱小贺因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱小贺的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林、李源韬到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 朱小贺上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初103号民事判决，改判或发回重审，终止对枫丹白露A区18#-2-1302室房屋执行、解除查封；2.判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审认为朱小贺的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条的规定,驳回其诉讼请求证据不足。案涉房屋系2013年1月10日龙驿公司拖欠郑庆府材料款，双方达成合意以案涉房屋抵顶材料款，后出售给朱小贺。此时案涉房屋已经不属于龙驿公司管理和控制，而属于郑庆府。朱小贺购买案涉房屋后，其享有的权利应承继前手享有的物权期待权。综合本案的证据以及其他同案的情况来看，绝大多数的材料供应商或施工人均没有形成书面的抵债协议书，而是直接以商品房买卖合同和收款收据替代，这些证据能够相互印证，足以证明朱小贺已经支付了购房款。朱小贺与西藏信托对龙驿公司均是债权人，朱小贺在法院查封前已占有管理并控制了案涉房屋，已享有物权期待权，而西藏信托的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，案涉房产只是作为西藏信托债权的一般担保。在朱小贺已实际占有案涉房屋的情况下，其所享有的物权期待权应当优于西藏信托的金钱债权。 被上诉人西藏信托答辩称，根据已经查明的事实，上诉人朱小贺提交的证据不足以证明其符合《异议复议规定》第二十八条规定的四个要件，其主张的民事权益不足以排除强制执行。朱小贺主张本案诉争标的系以物抵债的房屋，但其提供的证据无法证明案涉房屋出售人盘锦经济开发区丽东物资中心与北京宏福建工集团有限公司（以下简称北京宏福公司）有供应材料并欠款的事实，亦无法证明龙驿公司拖欠北京宏福公司的工程款并存在以房抵顶的事实，且朱小贺提供的证据《工程材料购销合同》显示的供方姓名为“郑庆富”与《房屋抵顶欠款协议》和房屋买卖合同的主体“郑庆府”明显不一致。朱小贺在法院查封后才占有案涉房屋，其在上诉状中自认查封前为郑庆府占有，故不符合《异议复议规定》第二十八条的规定。 原审第三人龙驿公司未发表答辩意见。 朱小贺向原审法院起诉请求：1.确认枫丹白露A区18#-2-1202室归朱小贺所有；2.西藏信托承担诉讼费。 原审法院查明：2016年1月12日朱小贺和郑庆府签订房屋买卖协议，约定以29.88万元购买诉争房屋。 2012年12月第三人龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。朱小贺至今未办理房屋过户登记手续。 原审法院认为，本案争议焦点为：1.朱小贺是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.朱小贺对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归朱小贺所有。该院认为，一、关于朱小贺是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。朱小贺主张因其房屋被法院裁定查封，提出了执行异议，在收到法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经提起了案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张朱小贺未提交证据证明其房屋被查封，且因朱小贺起诉后又申请撤诉，现朱小贺起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案中，朱小贺等595套房屋及车库业主对山西省高级人民法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了朱小贺的执行异议申请，包括朱小贺在内的512人依据此裁定在十五日内共同提起了执行异议之诉，该院认为朱小贺起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，朱小贺在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张朱小贺不具有诉讼主体资格及其起诉已经超过法定期限的理由不能成立，不予支持。 二、关于朱小贺对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。该院认为，《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十八条审查的对象是一般不动产买受人的物权期待权，第二十九条审查的对象是住房消费者物权期待权。上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案朱小贺未提供无房证明，不能证明其名下无其他用于居住的房屋，故应适用《异议复议规定》第二十八条的规定来审查。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因现有证据无法证明朱小贺所述的案涉房屋出售人盘锦经济开发区丽东物资中心经营者郑庆府与北京宏福公司有供应材料并欠款的事实，且朱小贺和郑庆府之间的买卖合同签订于法院查封之后，说明朱小贺在法院查封之后才占有诉争房屋，不符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定。故朱小贺主张的民事权益不足以排除强制执行，不予支持。 三、能否确认案涉房屋归朱小贺所有。因朱小贺主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求亦不予支持。 综上，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决：驳回朱小贺的诉讼请求。案件受理费8819.62元由朱小贺负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人朱小贺提交以下证据：证据1.北京宏福公司与盘锦经济开发区丽东物资中心签订的《工程材料购销合同》；证据2.2013年1月10日郑庆府与龙驿公司签订的《房屋抵顶欠款确认书》及龙驿公司的相关记账凭证。拟证明朱小贺已支付了全部房款。 被上诉人西藏信托对上述证据发表质证意见：案涉工程款顶房以白条收据作为依据，无工程审核部门签字和工程款发票，也无售房发票，原始单据不足以证明顶账业务的事实；记账凭证显示2016年8月31日才发生抵顶北京宏福公司的工程款，与《房屋抵顶欠款协议》显示的顶账时间不一致，两证据相互矛盾均不应采信，更不能证明上诉人朱小贺支付了全部房款。抵顶协议称用两套房屋抵顶106万元工程款，但其提供的记账凭证根本不存在106万元的账目。 本院经审理认为，朱小贺提交的证据与本案具有关联性，本院将结合庭审查明及在案其他证据对证明目的予以综合认定。 二审中，本院依上诉人朱小贺的申请调取了以下证据：证据1.山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）一份，其中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明案涉房屋交款人为郑庆府，顶账人为北京宏福公司。2.盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，显示案涉房屋在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费时间均为2015年2月11日。 上诉人朱小贺对上述证据质证均无异议。被上诉人西藏信托质证认为，龙驿公司账目严重混乱，存在账外账的现象，证据1不能真实反映该公司财务收支和经营状况，其账目不能作为认定顶账事实的根据。对证据2的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。 本院二审另查明：一、2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司签订《贷款合同》，龙驿公司向西藏信托借款3亿元，贷款期限12个月；同日，双方签订《抵押合同》，龙驿公司以西水湾二期A、B块地及其该地块上在建工程为该借款合同设立抵押（未办理登记）；2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司股东孙振鹏、谷连生分别签订《股权质押》，并于2014年11月27日在盘锦市工商行政管理局办理了股权质押登记。 二、2013年1月10日，郑庆府与龙驿公司签订《房屋抵顶欠款协议》，约定北京宏福公司欠郑庆府工程材料款106万元于2013年1月10日转到龙驿公司名下，用龙驿公司名下枫丹白露家园A区的房屋A18#-2-1202、A18#-2-1302抵顶，从此债务两清。 三、山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明该房屋交款人为郑庆府，顶账人为北京宏福公司。 四、盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露家园小区案涉房屋实际入住情况统计表，显示案涉房屋在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费时间均为2015年2月11日。 本院对原审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为朱小贺对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，依据北京宏福公司与盘锦经济开发区丽东物资中心签订的《工程材料购销合同》、郑庆府与龙驿公司签订的《房屋抵顶欠款确认书》、龙驿公司的相关记账凭证以及《审计报告》中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明案涉房屋的具体信息等证据能够相互印证，可以认定郑庆府与龙驿公司协商于2015年7月30日通过签订《房屋抵顶欠款确认书》的形式，将龙驿公司欠付郑庆府材料款转化为郑庆府已付购房款，并经对账清算。该《房屋抵顶欠款确认书》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故上述事实和证据能够证明郑庆府在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已向龙驿公司支付了全部购房款，符合《异议复议规定》第二十八条第一项、第三项的规定；而依据《入住通知单》、盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露家园小区案涉房屋实际入住情况统计表、物业费收款收据等证据，可以证明郑庆府在2016年1月4日即山西省高级人民法院查封前已实际占有案涉房屋。符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定；同时，龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，以及盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的关于龙驿公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明，证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋亦未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人郑庆府自身原因，符合《异议复议规定》第二十八条第四项的规定。综上，郑庆府对案涉房屋享有的民事权益符合《异议复议规定》第二十八条的规定，可以排除强制执行。在此情况下，郑庆府将该房屋出卖给朱小贺后，朱小贺作为合法占有人依法享有其前手郑庆府能够主张的排他性权利，故针对案涉房屋朱小贺亦享有排除强制执行的权利。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，朱小贺就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对朱小贺要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。 综上，朱小贺提出的排除执行的上诉主张具有事实及法律依据，本院予以支持，原审对此认定不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初103号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块（枫丹白露家园小区A区）18#-2-1202号房屋； 三、驳回朱小贺的其他诉讼请求。 一审案件受理费8819.62元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费8819.62元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十日 书记员  秦 爽