河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1023民初3091号 原告：夏江汉，男，1971年10月31日出生，汉族，无业，永清县人，现住本村。 委托诉讼代理人：张武军，河北瀛川律师事务所律师。 被告：卢凤兰，女，1949年12月1日出生，汉族，无业，永清县人，现住本村。 委托诉讼代理人：吴公越，河北天源通河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙继辉，河北天源通河律师事务所律师。 被告：百川城市建设开发集团有限公司，住所地益昌南路供电局对面。 法定代表人：王东水，公司总经理。 委托诉讼代理人：吕建军，河北天源通河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴志明，河北天源通河律师事务所实习律师。 原告夏江汉与被告卢凤兰（以下简称被告一）、百川城市建设开发集团有限公司（以下简称被告二）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏江汉的委托诉讼代理人张武军、被告一的委托诉讼代理人吴公越、孙继辉，被告二的委托诉讼代理人吕建军、吴志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏江汉向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告一与被告二签订的拆迁补偿协议无效；2。依法判决被告一与被告二签订的位于永清县两份房屋买卖合同无效；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月，原告拥有的宅基地遭被告二拆迁。因原告的宅基地使用权证当时在被告一手中保存，被告一在既未告知原告、更无原告授权的情况下与被告二签订了拆迁补偿协议。依据上述拆迁补偿协议，被告一获得永清金地经典小区2-3-1102号、3-2-101号房屋及地下室一套。原告知道上述情况后，因顾及母子关系，不愿与其对簿公堂。多年来，几次通过村干部、镇政府及亲戚从中斡旋，希望被告一将拆迁补偿协议中的被拆迁人变更为原告，但最终未能达成协议。被告一既非被拆迁宅基地的权利人，又无权利人的授权，事后一直未经权利人追认，此种情况下与被告二签订的拆迁补偿协议依法当认定为无效。为维护自身合法权益。原告特依据合同法、民事诉讼法相关规定。向贵院提起诉讼，请求法院依法公正裁判。 被告一辩称，第一，夏建围、卢凤兰作为被拆迁人，与开发商签订的《南关厢村城中村改造拆迁赔偿协议书》应属有效，理由如下：1、协议所涉宅基地原系夏建国曾祖父夏承泽继承的宅基地，世代沿革后，夏建国继承母亲夏欲芝、父亲张守田所留，并于1987年4月1日经永清县政府核准登记。2、1989年永清县政府核发土地证和房产证，均登记在夏建国名下，卢凤兰与夏建国2005年换证时土地证被收回，房产证还在。该房产证载明：证号为宅字第45号，夏建国私有房屋14间，为砖木结构，一层平房，建筑面积249.95平方米，并注明：使用土地面积为654.7平方米，折0.98亩，东西宽43.85米，南北长20.7米。3、2005年土地换证时，因夏建国名下宅基地过大，于2005年11月24日将夏建国名下宅基地的一半即345.29平方米分给夏江汉名下，由夏江汉代名持有该部分土地使用权，夏建国夫妻自持345.29平方米宅基地使用权。4、2010年4月18日金地公司与南关厢村委会签订《永清镇南关厢村城中村改造拆迁补偿协议》，约定的拆迁补偿标准是对于拆迁范围涉及到的乙方城中村居民，按照现有宅基地土地使用面积为基数按照1:1的比例补偿给拆迁居民相应的建筑面积的甲方指定楼号的住宅楼、以三套为限、单套面积不超过120平方米，超出部分由拆迁居民付款购买。5、按照夏江汉名下宅基地面积，进行拆迁补偿的平方米数应为345.29平方米，因夏建国夫妻在夏江汉名下宅基地东侧有多年占用的厕所、猪圈等历史占用土地达不成一致意见，拆迁久拖未决，最终被告二同意给夏建国、卢凤兰另行补偿，并于2010年3月28日与卢凤兰签订《南关厢村城中村改造拆迁补偿协议书》,补偿卢凤兰290平方米；2011年3月29日与夏建国签订《南关厢村城中村改造拆迁补偿协议》,补偿夏建国164.8平方米，共计补偿454.8平方米。故除去夏江汉名下土地面积外，多补偿夏建国、卢凤兰109.51平方米。因此，拆迁补偿面积中的345.29平方米虽登记在夏江汉名下，但其只是名义占有人，实际使用权人仍是夏建国、卢凤兰。夏江汉及其子周桂娜的户口性质在1991年时即为非农业户口,非本村集体成员，依据《农村宅基地管理办法》第十三条之规定，夏江汉也不符合申请宅基地的条件。故登记在夏江汉名下的土地，夏江汉只是名义使用人，夏建国、卢凤兰才是实际使用人，夏江汉仅是代父母持有而已。第二，超出夏江汉名下宅基地使用面积的109.51平方米实际由三部分构成。一是拆迁改造时占用了夏建国享有使用权的土地面积14.07平方米；二是占用夏建国、卢凤兰历占用的厕所猪圈的面积；三是夏建国、卢凤兰夫妇另行购买的平方米数。因此，该部分面积并非登记在原告名下的宅基地范围内，与原告无关，补偿给夏建国、卢凤兰应为有效。第三，退一步讲，若拆迁补偿协议中涉及夏江汉名下部分宅基地面积345.29平方米被认定为无效，夏建国、卢凤兰因回迁安置四套房屋已向开发商支付相关费用221,989.8元,该款项应由取得345.29平方米房屋者承担返还义务。综上，原告所诉既不符合客观事实、也缺乏法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。 被告二辩称，一、答辩人与被告一卢凤兰于2011年3月签订的拆迁改造赔偿协议合法有效。被答辩人与被告一卢凤兰签订的拆迁改造赔偿协议针对的是家庭的农村宅基地。按照河北省农村宅基地管理办法第二条规定“本办法所称的农村宅基地，是指农村村民用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地”。故本案所涉及的宅基地使用权人为该家庭所有成员，该宅基地上的房屋所有权人为家庭所有成员。卢凤兰作为该家庭成员之一，代表全家与答辩人签订拆迁改造协议、属于有权处分，合法有效。二、原告夏江汉的行为足以认定对合同的知情与认可。夏江汉作为与卢风兰共同生活的家庭成员其对卢风兰签订协议是明知的。此后在选房、领取拆迁补偿款、房屋被拆除等涉及家庭重大财产变动的过程中，夏江汉均未提出异议，应当视为对卢凤兰签订协议的知情与认可。现夏江汉称并不知情，主张其母卢凤兰无权代表其签订涉案协议，其未追认的理由不能成立。三、答辩人对拆迁改造协议已经实际履行完毕，不宜再认定为无效。答辩人已经按照拆迁改造协议履行支付拆迁补偿款、进行房屋施工、开具不动产发票、缴纳税款，合同已经到期且履行完毕，再认定无效将增加答辩人的成本。四、答辨人对因拆迁协议所签订的两套房屋买卖协议均已履行完毕，不宜再认定为无效。答辩人按照房屋买卖协议以及办理完成房屋的交付手续以及登记手续，且被答辩人方面已经实际入住、合同已经全部履行完毕、不宜再认定为无效。以上，基于原告对于拆迁改造协议属于明知，答辩人与被告一签订的拆迁补偿协议合法有效。原告在后期的房屋拆除、选房、领取拆迁补偿款过程中，均未向答辩人提出异议，且该拆迁合同以及房屋买卖合同已经全部履行完毕，故该合同不能被认定为无效，提请法院驳回原告方的全部诉求。 本院经审理认定事实如下：卢凤兰与夏建国系夫妻，夏江汉系卢凤兰与夏建国之子，1989年经永清县政府核准，案涉宅基地登记在夏建国名下，2005年土地换证时，夏建国将其名下宅基地的一半即345.29平方米分给夏江汉名下，夏建国夫妻自持345.29平方米宅基地使用权。 2010年4月18日，被告二与永清县委会签订《永清镇南关厢村城中村改造拆迁补偿协议》，协议约定的拆迁范围涉及到原告名下的宅基地。 2010年3月28日，原告母亲卢凤兰与被告二签订《南关厢村城中村改造拆迁赔偿协议书》,被告二按照协议补偿卢凤兰290平方米，并向卢凤兰支付房租费、搬家费合计9,600元。2011年3月29日原告父亲夏建国与被告二签订了《南关厢村城中村改造拆迁赔偿协议书》，被告二补偿夏建国164.8平方米。除去夏江汉名下宅基地面积外，多补偿夏建国、卢凤兰109.51平方米。基于上述拆迁补偿协议，被告二与卢凤兰、夏建国分别签订了商品房买卖合同。卢凤兰获得永清金地经典小区2-3-1102号（合同编号为GE-00010307）、1-3-402号（合同编号为GE-00010308）房屋及地下室一套，夏建国获得永清金地经典小区3-2-101号（合同编号为GE-00010309）、2-3-1102号（合同编号为GE-00010309）号房屋，卢凤兰、夏建国向被告二支付相关费用共计221,989.8元。 诉讼过程中，本院组织双方当事人进行了多次调解，卢凤兰及夏建国均同意将开发商补偿的四套房屋给付原告夏江汉，夏江汉也同意按被告一与被告二签订的协议内容履行。但被告二认为其与被告一签订的拆迁协议已经全部履行完毕，房屋也已经交付，不同意调解，最终三方无法达成一致意见。 另查明，永清县金地房地产开发有限公司于1998年8月14日成立，于2016年5月17日更名为百川城市建设开发集团有限公司。经营范围包括房地产开发、经营，城市基础设施、园区建设与开发等。 上述事实，有双方当事人陈述、《宅基地清理（核实）登记表》、被告一与被告二签订的《南关厢村城中村改造拆迁赔偿协议书》、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产权利的证明。不动产权属证书记载的事项与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记错误外，以不动产登记簿为准。原告夏江汉向本院提交了《宅基地清理（核实）登记表》，证实涉案宅基地登记在夏江汉名下，原告夏江汉系涉案宅基地的使用权人。虽然涉案宅基地原先登记在原告父亲夏建国名下，但是在未经法定程序变更之前，涉案宅基地的法定使用权人仍然属于原告夏江汉。夏江汉属于安置补偿的权利主体。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原告夏江汉系被告一之子，2005年土地换证时，夏建国将其名下宅基地的一半即345.29平方米分给夏江汉，被告一对涉案宅基地的权属登记是明知的，被告二在与被告一签订拆迁协议时，应对涉案宅基地的权属进行查明。被告一未经夏江汉授权与被告二签订了拆迁安置协议，处分了夏江汉名下的宅基地，损害了夏江汉的合法权益。通过上述事实，本院确信被告一与被告二存在恶意串通，损害第三人利益的情形。因此，被告一与被告二签订的拆迁补偿协议依法应当认定为无效。被告一与被告二基于上述协议签订的《商品房买卖合同》也应无效。因此，对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认被告卢凤兰与被告百川城市建设开发集团有限公司于2010年3月28日签订的南关厢村城中村改造拆迁赔偿协议书及两份《房屋买卖合同》（合同编号分别为GE-00010307、GE-00010308）无效。 案件受理费减半收取计50.0元，由原告夏江汉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  郝远征 二〇一九年十二月十二日 书记员  杨 征