广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4141号原告：区冠辉，男，1987年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*************，公民身份号码440************81X。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区*************之*铺（首层），统一社会信用代码914************098。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。原告区冠辉诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序于2019年11月22日公开开庭审理本案，原告区冠辉，被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区冠辉向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金35234元、逾期办证违约金15265元，合共50499元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市高明区**********2*******，建筑面积为141.33平方米，总价款为743340元。被告应于2017年8月31日前向原告交付取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋，涉案房屋于2018年12月17日才取得竣工验收备案证明文件。原告认为被告逾期交房474天，根据合同约定，被告应按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金，计为35234元。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第6条（2）规定，因被告原因，原告未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的所有权证书，则被告按原告已付房价款的0.2%向原告支付违约金至原告取得不动产权证书。该违约金为固定数额，被告长期未履行义务，原告失去利用房屋所有权派生出的其他权利和收益，约定的违约金明显低于原告的实际损失，不符合公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应当按照已付购房款总额按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准，向原告支付商品房交付之日起360日之后至上述商品房的不动产首次确权办理完毕之日的逾期办证违约金，即自2018年8月26日起至2019年1月24日止共151天，其金额计算为15265元（743340元×151天×0.0136%）。被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司辩称，1.本案的争议焦点为原告在涉案房屋没有取得竣工验收备案的情况下同意收楼，被告是否需要承担违约责任。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。因此，原告的第一项诉求应不予支持。2.原告的行为完全符合广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定的情形。原告在接受涉案物业前便已知悉自身享有的权利，但在居住利益和权利行使的衡量中选择了前者，在被告没有取得竣工验收备案时便接收了房屋，被告已完成交付房屋的义务。《商品房买卖合同》第九条明确约定，原告在购买商品房时便已知悉被告在涉案物业交付时除满足国家法律法规规定的交付条件外，还应出示如下材料：《房屋测绘图》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料。被告在通知原告收楼时，均实事求是地向原告出示了持有的相关材料，明确告知原告现开发商尚未取得《竣工验收备案表》,并承诺该点绝不影响原告对涉案物业的控制、占有、使用。被告庭前已向人民法院提交了《业主资料登记表》、《物业共用单位、共用设施设备专项维修资金缴款通知书》、《代扣物业服务费委托书》、《区域防火责任协议书》、《业主签收物品资料》,上述材料均为原告在收楼当天一并签订的,《业主资料登记表》注明的材料均无竣工验收文件和备案文件，能够明显区分。可证明原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件下同意接收了商品房，并领取了涉案物业的入户钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。涉案房屋在原告实际收楼之日便完成了转移占有，被告已完成交付房屋的义务。根据《商品房买卖合同》约定和国家法律法规的规定，原告在收楼时既享有权利也要履行义务，可以要求被告提供合同约定的收楼所需的全部文件，在被告无法提供时，可以拒绝收楼。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在被告无法出示相关竣工验收文件时便知道或应该知道涉案房屋尚不符合法定和合同约定的交楼条件的情况下，有权拒绝收楼，却仍然提前收楼，进而对涉案房屋进行了装修，应视为原告同意收楼，当天已完成了涉案房屋的交付。3.原告没有拒绝收楼的原因在于他们希望能够早点装修入住。事实上原告在接受涉案物业后约1个月左右开始了装修，被告延期取得《竣工验收备案表》的行为并没有对其产生实际损失。根据被告庭前提交的《装修申请表》、《单项工程申请表》、《业主申报装修所需资料及注意事项》、《装修图纸》、《自行拆除室内飘台承诺书》等材料，原告接收涉案物业后约1至2个月便开始了装修,足可证实原告是基于早早装修的目的，才在被告延期取得《竣工验收备案表》的情形下接收了涉案物业。被告延期取得《竣工验收备案表》并没有影响到原告对涉案物业的控制、占有、使用。原告并没有因此造成实际损失。4.广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条在买受人的居住利益和对出卖人的公平中作出了立法衡量，并明晰了法律保护的应该是业主的实际居住利益。第一款明确若提前收楼又以此主张违约责任不予支持，但第二款又明确了出卖人需要赔偿因此造成的实际损失。本案的实质，实际上是原告在满足了其居住利益后，在部分人带头下希望能够获取更多利益。若基于原告居住利益没有受到损害的前提下还对其作出赔付，违背了立法的精神和公平的理念。5.《合同法》第一百五十七条规定买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。本案的买受人并没有做到及时检验的义务，应当视为广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条处理。6.根据商品房预售合同第十页第11条的规定，原告在签订合同时清晰知道在被告交付商品房时出示的证明文件不齐全，或未能出示，不满足合同第九条约定条件的，原告有权拒绝接收。由此产生的逾期交付责任由被告承担。原告都是在房屋不具备法定或约定交付条件情况下选择接收房屋，原告提出的诉讼请求是基于逾期交付而产生，非瑕疵交付而产生。广东省高级人民法院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引第三十二条及被告庭前向法庭提交的生效再审裁定书均可以印证，被告仅需要向原告承担瑕疵交付的违约责任。原告主张的逾期办证违约金，双方没有明确约定。根据合同法规定，违约责任在没有约定时从法定，相关法律没有对逾期办证有明确的指引。原告若有基于被告逾期办证导致的损失，应自行举证，如举证不能应承担法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告举证的证据：1.补充协议1份。被告对该协议三性不予认可，因协议无双方签章，且无其他证据予以佐证，不能证明原告的主张，本院不予采信。被告举证的证据：1.（2016）粤民审8003号再审裁定书1份。原告对裁定书不予认可，因该裁定书与双方争议事实无关，本院不作为证据进行审查。本院经审理认定事实如下：2016年8月7日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买佛山市高明区**********2*2*****2****的房屋，房价为743340元；被告应当在2017年8月31日前将取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的案涉房屋交付给原告使用。除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.0136%计算给付利息，同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同的附件十一补充协议（住宅）第6条约定：双方同意《商品房买卖合同》第八章增加补充条款：……（2）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人按买受人已付房价款的百分之零点二向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《不动产权证书》。“出卖人的责任”指出卖人没有申请确权或申请确权的资料不全或没有达到确权条件。除此之外，出卖人不承担任何责任。庭审中，被告确认原告依约向被告支付了全部房价款。原告确认已于2019年4月29日取得案涉房屋的不动产权证书。被告于2017年11月19日将涉案房屋实际交付给原告。案涉房屋于2018年12月17日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于原告主张的逾期交楼违约金问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，双方当事人签订合同约定商品房交付条件为房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明文件等，被告未能提供证据证明原告收楼时已经明确告知原告其未取得竣工验收备案证明文件，应当承担举证不能的责任，故原告并非知道被告不具备合同约定的交楼条件仍然同意接受房屋。因此，被告在取得竣工验收备案证明文件前向原告交付房屋违反法律规定的最低交楼标准和合同约定，属于逾期交楼，构成根本违约，至其取得竣工验收备案证明文件之日才为有效交付。综上，被告仍需承担自合同约定交付期限届满之次日起至取得竣工验收备案证明文件之日止的逾期交楼违约金。根据合同约定，违约金的计算期间应从2017年9月1日计至2018年12月17日，共473天。被告应支付逾期交楼的违约金为35159.98元（743340元×0.0001/天×473天），原告请求超出本院核定部分，依据不足，本院不予支持。被告主张原告在收楼后没有实际损失以及收楼时未审查被告提供的文件，存在过错，认为应予调整违约金。本院认为，违约金除了弥补损失外，还具有惩罚性质。在本案中，被告的行为构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。被告交付给原告房屋时，该房屋属于不具备法定交付条件的房屋，且除居住权益外，业主尚有权享有房屋的其他权益，故不能以原告收楼而认定其没有实际损失。另外，被告明知其不具备法定和合同约定的交付条件，在向原告交付房屋时，未履行如实告知义务，违背诚实信用原则。综上，本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于原告主张的逾期办理产权登记违约金的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》的补充协议中约定如因被告原因导致原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则被告需承担违约责任。本案中依据原告关于逾期交付房屋违约金的主张和查明的事实可知，被告于2018年12月17日才完成了向原告交付房屋的义务，至2019年11月22日庭审时原告确认其已取得案涉房屋的不动产权登记证书。原告主张被告支付逾期办理产权登记的违约金，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金35159.98元给原告区冠辉；二、驳回原告区冠辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1062元，减半收取531元（原告已预交），由原告区冠辉负担161元，由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担370元。原告多预交的受理费370元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的受理费370元，由被告在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 娄鸿瑾二〇一九年十二月八日法官助理 赵宇晴书 记 员 叶学麟