江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9336号原告：上海绿地集团江西申江置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷滩中心区B-6地块，统一社会信用代码：91360125674972850N。法定代表人：李景斌，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈满生，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601200520979964。委托诉讼代理人：赖江波，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201710762397。被告：林萍花，女。委托诉讼代理人：杨雪元，江西江佑律师事务所律师，执业证号：13601201610950961。委托诉讼代理人：吕震环，江西江佑律师事务所律师，执业证号：13601201810042839。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司诉被告林萍花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司委托诉讼代理人陈满生、赖江波、被告林萍花委托诉讼代理人杨雪元、吕震环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司诉称：2012年12月29日，原告与被告签订了两份《南昌市商品房买卖合同》（合同编号分别为1000329882、1000329883），合同分别约定：被告购买原告开发的ＸＸ室和ＸＸ室房屋。其中：Ｘ1室房屋总价5001026元，Ｘ2室房屋总价4745872元，两套房屋总价合计9746898元。上述合同签订后，被告仅支付Ｘ1室房屋购房款2991805元（其中被告本人支付首付款491805元，银行贷款250万元），支付Ｘ2室房屋购房款2845000元（其中被告本人支付首付款475000元，银行贷款237万元），两套房屋剩余房款合计3910093元（其中2001室2009221元，2002室房款1900872元）由原告垫付，以上事实被告在（2016）赣0102民初Ｘ号案件的答辩和庭审中也予以认可，但被告至今未向原告支付上述垫付款及相应利息，其行为已经构成严重违约，原告有权要求被告支付垫付款并承担相应利息，暂计至2019年8月20日，被告尚欠垫付款本金3910093元，利息898018.03元。综上，被告的违约行为已经严重侵犯原告的合法权益，在原告多次催告后，被告仍拒不支付原告垫付的款项及利息，故原告特向法院提起诉讼，一、请求判令被告向原告支付垫付的购房款3910093元及利息898018.03元（按中国人民同期贷款利率暂从2014年12月31日起算至2019年8月20日，实际算至全部款项付清之日止），本息暂计合计为4808111.03元；庭审中，原告将该诉讼请求变更为请求判令被告支付原告欠付的购房款3910093元及利息898018.03元（按中国人民同期贷款利率，暂从2014年12月31日起算至2019年8月20日，实际算至全部款项付清之日止），本息暂计合计为4808111.03元；二、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。被告林萍花辩称：第一、被答辩人起诉的案由错误，本案应是追偿权纠纷。根据本案案件事实以及被答辩人的诉讼请求及其主张的事实和理由可以得知，被答辩人诉请要求答辩人支付的款项系垫付款，而不是购房款，所以本案的案由不应为房屋买卖合同纠纷，应当为追偿权纠纷。第二、被答辩人隐瞒客观事实，未实际履行垫付义务，被答辩人的诉请没有事实及法律依据。2012年被答辩人向答辩人推荐房源时，答辩人有意购买一间房屋用于投资，被答辩人极力推荐答辩人购买四间房屋，答辩人明确告知被答辩人没有足够的资金支付四间房屋50%的购房首付款，也没有能力购买四间房屋，被答辩人主动提出答辩人仅需出资10%的首付款，另外40%的首付款由被答辩人代为垫付，经多次磋商，答辩人与案外人才同意购买了涉案的2001、2002以及案外的2003、2004房。合同签订后，答辩人依约于2019年12月29日向被答辩人支付了涉案房屋10%的首付款，并由被答辩人为答辩人办理了剩余50%的银行按揭贷款。整个贷款过程和提交的材料，答辩人并未参与，也不知道被答辩人是否向银行提供了真实、合法、有效的50%首付款的付款凭证及相应的发票等材料。被答辩人既然主张要求答辩人向其支付垫付的购房款，则被答辩人负有义务举证证实其已为答辩人垫付的行为、过程和事实。然而，时至今日，被答辩人也未向答辩人和法庭出具真实、合法、有效的付款凭证等证据证实其按照双方约定为答辩人垫付40%首付款的事实。本案的实际情况就是被答辩人隐瞒客观事实，未实际履行垫付义务，既然被答辩人未实际帮助答辩人垫付40%的首付款，则被答辩人起诉要求答辩人向其支付相应垫付的购房款，没有事实及法律依据。第三、被答辩人无权向答辩人主张垫付款利息。如上所述，被答辩人不能证实其已帮答辩人垫付40%的首付款，则被答辩人实际上并未帮答辩人垫付首付款，在其未帮答辩人垫付首付款的情况下，其向答辩人主张垫付款利息更无事实及法律依据，故被答辩人无权向答辩人主张垫付款利息。另，即便在本案中存在垫付款这一约定，但双方并未对垫付款的还款期限和利息进行约定，根据《合同法》、《民间借贷司法解释》等相关法律、司法解释的规定，未约定还款时间和利息的，视为没有利息，同样也可以说明被答辩人无权向答辩人主张垫付款利息。第四、被答辩人未依约垫付40%购房首付款，其行为涉嫌向银行骗贷，应依法追究其法律责任。同理，被答辩人不能证实其已帮答辩人垫付40%的首付款，则被答辩人在答辩人不知情的情况下，虚构相关的银行按揭贷款材料，利用答辩人向案外人农业银行骗取贷款，如查证属实，则应当依法追究被答辩人的相关法律责任。第五、本案原告的诉讼请求已过诉讼时效，依法应驳回原告的诉讼请求。2016年1月26日，原、被告就房屋买卖首付款一案提起了诉讼，案号为（2016）赣0102民初Ｘ号，在该案中，原告的诉讼已经过了诉讼时效，被告在该案中已经提出了诉讼时效抗辩，原告在庭审后主动撤诉，现原告再次起诉，当庭将“垫付款”改为“欠付款”，从本质上来说，原告主张的“欠付款”就是被告欠付原告的首付款，同为首付款，原告的诉讼显然已过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，被答辩人起诉的案由存在错误，本案的案由应当为追偿权纠纷，被答辩人隐瞒未实际履行垫付款的义务，并以此向答辩人主张巨额利息，没有事实及法律依据。答辩人特提出上述答辩人意见，请求法院在查清案件事实的基础上，驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，维护法律的公正、权威。经审理查明：2012年12月29日，原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》两份，合同约定，“原告将其开发的Ｘ1室（建筑面积259.04m2、总价款5001026元）房屋和Ｘ2室（建筑面积259.04m2、总价款4745872元）房屋出售给被告，房屋交付期限为2014年12月31日前。其中合同第六条约定，Ｘ1室房屋付款方式：买受人应于2012年12月31日前支付房款2501026元，剩余房款应于2013年1月30日前付清余款250万元整，逾期视同违约。另：Ｘ2室房屋付款方式：买受人应于2012年12月31日前支付房款2375872元，剩余房款应于2013年1月30日前付清余款237万元，逾期视同违约。”原、被告在签订合同时，原、被告双方经口头协商对首付款支付方式达成一致即原告同意被告先行支付10%的首付款，剩余40%的首付款由原告垫付。2012年12月30日，被告按照双方口头约定内容向原告支付x1室房屋首付款491805元和支付x2室房屋首付款475000元，但原告未实际为被告垫付剩余首付款。至此，被告实际仍欠付原告2001室房屋首付款2009221元和欠付原告2002室房屋首付款1900872元。2013年2月26日，原告向案外人中国农业银行股份有限公司南昌昌北支行提供两份虚假的被告已支付了合同约定的全部首付款凭证（即x1室金额为2501026元的收款凭证和x2室金额为2375872元的收款凭证），案外人中国农业银行股份有限公司南昌昌北支行则根据原告提供虚假的被告已支付x1室、x2室房屋首付款凭证与原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，案外人中国农业银行股份有限公司南昌昌北支行根据合同约定为被告向原告购买x1室、x2室房屋发放了按揭贷款487万元（2001室房屋按揭贷款250万元＋2002室房屋贷款237万元）并将该按揭贷款直接转账支付至原告账户，原告则为被告的按揭贷款提供阶段性保证担保。此后，被告一直按期向案外人中国农业银行股份有限公司南昌昌北支行偿还按揭贷款。由于原、被告对首付款支付发生争议，原告一直未将坐落x1室、x2室房屋交付给被告使用，被告也一直未向原告主张交付房屋。另查明：原告曾于2016年3月2日向本院提起诉讼，要求被告支付购房款3910093元和利息及违约金，本院向被告在该案诉讼中抗辩其与原告签订时，是原告主动提出被告仅需出资10%的首付款即可，另40%的首付款可由原告代为垫付，至此，被告才同意购买x1室、x2室房屋。2017年11月16日，原告申请撤诉，本院作出（2016）赣0102民初xx号民事裁定，准许原告撤回起诉。上述事实，有原、被告签订的南昌市商品房买卖合同、Ｘ1室房款收据、Ｘ2室房款收据、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、（2016）赣0102民初xx号民事裁定书以及原、被告的陈述等证据予以证明。本院认为，2012年12月29日，原、被告就坐落Ｘ1室、Ｘ2室房屋转让、价款、交付时间等条款所达成的意思表示真实，但原、被告在签订《南昌市商品房买卖合同》时，原、被告双方就首付款的实际支付比例经口头协商又另行达成一致，事后原、被告实际上也是按照双方口头约定内容履行，而原、被告双方却在签订的两份《南昌市商品房买卖合同》第六条中约定“买受人应于2012年12月31日前支付房款2501026元”和“买受人应于2012年12月31日前支付房款2375872元”，事后，原告向案外人中国农业银行股份有限公司南昌昌北支行提供两份虚假的被告已支付了合同约定的全部首付款凭证（Ｘ1室金额为2501026元的收款凭证和Ｘ2室金额为2375872元的收款凭证），被告在其事先明知未支付上述全部首付款的情况下，原、被告仍然与案外人中国农业银行股份有限公司南昌昌北支行签订《个人购房担保借款合同》获取了银行按揭贷款。至此，原、被告为了达到各自的目的，原、被告双方就合同第六条首付款的约定采取共谋的方式作出了虚假的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，故原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》第六条中关于“买受人应于2012年12月31日前支付房款2501026元（Ｘ1室房屋首付款）和2375872元（Ｘ2室房屋首付款）”的约定无效。所以，本案不能以该条款约定的期限开始计算诉讼时效，被告以该条款约定期限提出本案已过诉讼时效的抗辩观点，本院不予采信。鉴于原、被告双方对剩余未付首付款的支付期限未作约定，而诉讼时效的起算点均是自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。所以，在2016年3月2日之前不存在诉讼时效的起算问题。2016年3月2日，原告在本院立案对被告提起诉讼，要求被告支付剩余未付的首付款，直至2017年11月16日本院裁定准许原告撤回起诉，故本案诉讼时效应从2017年11月17日起开始重新计算诉讼时效，自2017年11月17日至本案2019年8月30日原告再次起诉，本案未超过法律规定的诉讼时效。综上，被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩观点，本院不予采信。关于原告主张的逾期付款利息问题，由于原、被告双方对剩余未付首付款的支付期限未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时逾期履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，原告主张的逾期利息自本案起诉之日起即自2019年8月30日起开始计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款、第一百五十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百一十三条之规定，判决如下：被告林萍花在本判决生效之日起十日内向原告上海绿地集团江西申江置业有限公司支付x1室购房欠款2009221元及自2019年8月31日起至实际履行之日止以本金2009221元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；被告林萍花在本判决生效之日起十日内向原告上海绿地集团江西申江置业有限公司支付x2室购房欠款1900872元及自2019年8月31日起至实际履行之日止以本金1900872元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司预交案件受理费45260元，保全费5000元，合计50260元，由被告林萍花承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  徐荣根人民陪审员  陈 冬人民陪审员  张晓茜二〇一九年十二月二十四日书 记 员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。