江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0124民初3204号原告：曹兆忠,男，汉族，1972年8月17日出生，江西省进贤县人，住进贤县。委托诉讼代理人：熊向飞，进贤县罗溪法律服务所法律工作者。被告：进贤县福辉房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9136012479697626XR。住所地：进贤县民和镇云桥北路388号。法定代表人：舒斯发，总经理、执行董事。委托诉讼代理人：舒斯群，系该公司员工。第三人：陶伟才，男，1975年12月22日生，汉族，进贤县人，住进贤县。第三人：涂秀文，男，1956年6月16日出生，汉族，进贤县人，住进贤县。原告曹兆忠与被告进贤县福辉房地产开发有限公司、第三人陶伟才、涂秀文确认合同有效纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹兆忠及其委托诉讼代理人熊向飞、被告进贤县福辉房地产开发有限公司委托诉讼代理人舒斯群、第三人陶伟才、涂秀文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹兆忠向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2012年2月1日签订的编号201202010013号《商品房买卖合同》有效；2、请求判令被告于本案判决生效之日十日内前往进贤县不动产登记管理局协助办理将坐落于进贤县民和镇云桥路388号丰和农贸5号楼第9栋3单元6层3-601号房的住宅登记为原告曹兆忠所有的转移登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年2月1日就坐落于进贤县民和镇云桥路388号丰和农贸5号楼第9栋3单元6层3-601号房的住宅达成买卖协议，双方签订编号201202010013号《商品房买卖合同》一份，合同第23条约定本合同自双方签订之日起生效。当日，原告在该《商品房买卖合同》中买受人处签名、被告在出卖人处盖章并加盖时任法人代表胡建华签章确认。其后，双方交《商品房买卖合同》在进贤县房产管理局办理了合同备案。合同第15条，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理可能性登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。当日，被告向原告收取了购房款92800元、住宅办证费用76903元、沙款500元。2013年10月29日，被告向原告交付钥匙一套，并向原告发放业主手册一本，原告向物业公司缴纳2011年-2014年物业服务费2265元及其他杂项费用。自被告向原告交付钥匙后，被告并未按合同约定为原告代办房屋产权登记手续。原告多次要求被告配合办理房款缴付，被告却一再拖延，拒不配合。签约至今，被告未向原告催要剩余购房款，双方也从未协商解约事宜。2019年9月20日，原告备足购房款并通过EMS邮寄催告函书面告知并督促被告，要求被告派员接收购房款并在10日内前往不动产登记机关配合办理过户登记，被告收件后未在期限内予以答复。原告认为，原、被告在《商品房买卖合同》处签名或盖章，合同已经在房产管理备案机关审查备案，合同合法有效，被告应依约履行。进贤县民和镇云桥路388号丰和农贸5号楼第9栋3单元6层3-601号房已经建成并交付使用多年，符合交房条件，应当办理产权证书。被告已经收取房款并向原告交付钥匙，且收取原告住宅产权证件代办费用，其应当积极主动办理房产转移登记至原告名下的登记申请手续。现被告经原告催告后仍拒不按合同约定履行过户登记配合义务，行为有失诚信，故诉至法院请求判如所请。被告进贤县福辉房地产开发有限公司辩称，本案中第三人涂秀文受雇为邓四清（系包工头，其在被告处承包了丰和名城的工程）承包的工程做木工，邓四清将本案诉争的房屋抵扣了第三人涂秀文工资，本案诉争房屋系原告与第三人涂秀文的私下协议，他们签了买卖协议。但这个办证是不可能的，因为原告最早另外在邓四清手上购买了一套房子，在被告处签了购房合同，领取了房产证，被告收取了办证费7万多元，没有收购房款。后来原告又从第三人涂秀文手中购买本案的诉争房屋。被告先与原告签订了其在邓四清手中购买房屋的合同，后签订了其在第三人涂秀文手中购买房屋的合同。原告交了两套房子办证费，但是这个费用不知道是哪套房子的。被告只是负责办证及收取办证费，被告没有收原告的房款，前面有两个判决书也说明了，原告与涂秀文签订了购房协议，但实际房款没有付给第三人涂秀文，原告只是支付了10000元定金，房款是第三人陶伟才支付的。房屋产权没有确定，应按照法律判决，先确定所有权，被告才能去办理房屋产权证，否则房管局也不会受理。第三人陶伟才辩称，前面的事情第三人陶伟才不知道，第三人陶伟才付了295600元给第三人涂秀文购买房屋，当时也追问了房屋办证的事情，被告知要去被告处签订合同。当第三人陶伟才去办理时才发现被告已经把第三人陶伟才购买的房屋和原告签了房屋买卖合同，当时被告不知道原告没有支付与第三人涂秀文签订房屋买卖协议的房款，且被告已经收取了原告的办证费，故第三人陶伟才不能与被告再签订房屋买卖合同。但是，第三人陶伟才与被告一起去房管局就此事做了说明并备案。另外，从2014年年底至今，第三人陶伟才一直在案涉房屋内居住，是实际房屋所有权人，按道理被告要给第三人陶伟才办理房产证。第三人涂秀文辩称，邓四清将房屋抵工资给了第三人涂秀文，原告虽然与第三人涂秀文签了购房协议，但只交了10000元定金后就没有给付房款，超过了双方约定的交款时间。当时，因第三人涂秀文要给工人发工资，就把房屋卖给了第三人陶伟才，其已经付清了房款。当时第三人陶伟才之所以没有跟被告签合同是因为原告已经与被告签了房屋买卖合同，导致第三人陶伟才签不了合同。房屋应该归第三人陶伟才所有，他给付了房款，原告只给了定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2010年2月28日，被告（甲方）与案外人邓四清（乙方）签订《工程合作协议》，约定：“一、甲方将农贸市场楼上伍号楼自东至西叁个单元转让给乙方，转让价款每个单元壹佰叁拾万元正，共计人民币叁佰玖拾万元正。”。2010年8月29日，案外人邓四清与第三人涂秀文签订《劳务合同书》，合同约定由涂秀文负责案外人邓四清承包的新区农贸市场伍号楼工程中木工项目。工程结算后，案外人邓四清将新区农贸市场伍号楼三单元405室房屋作为工程款抵付第三人涂秀文木工班的全部工资，并由其全权代理该套房屋买卖备案。2010年11月13日，第三人涂秀文（甲方）与原告（乙方）签订《房屋销售协议书》，约定：“乙方所购买房屋为第5号楼，第3单元4楼5室（如图所示）。房屋建筑面积约126㎡；乙方所购车库为第5号楼（由东至西）南边第6间，车库建筑面积约29.9㎡；乙方所购房屋共计总房款为人民币叁拾万元零捌千捌佰（308800元）；。双方签订本协议，乙方首付壹拾伍萬元购房款。在2010年12月13日之前，乙方再支付壹拾贰萬捌千捌佰元整购房款给甲方；在本栋楼全面完工交付乙方使用时办完房产证手续费用时乙方付清余款叁萬元；。”2010年12月11日，第三人涂秀文向原告出具收条，载明：“今收到曹兆忠订购丰和名城小区5号楼405室和车库：总价（304800元）现实收人民币壹萬元整如违约以一赔十。收款人涂秀文201012/11日”。后因曹兆忠未按约支付房款，2011年2月11日，第三人涂秀文（甲方）与第三人陶伟才（乙方）签订《购房协议》，约定：“甲方将位于丰和民城（进贤县新区农贸商城）第五栋住宅楼第三单元601室卖给乙方。一次性定价为每平方米贰仟零陆拾元。总平方为126平方，合计人民币为贰拾伍万元玖仟伍佰陆拾元正；分三次付清：第一次付贰拾万元整。第二次付伍万元整。第三次余款全部付清；。”2011年6月16日，第三人涂秀文向第三人陶伟才出具收条，载明：“陶国华购丰和民城第伍栋住宅楼第三单元601室卖给陶国华共付人民币贰拾伍万元玖仟伍佰陆拾元整（259560元）以此总收据为准，以前一切收据作废今收人甲方：涂秀文付款人乙方：陶国华2011年6月16日”。第三人陶伟才自2012年年底开始对房屋进行装修，现已在该房屋居住。2012年2月1日，原告拿着与第三人涂秀文签订的房屋预售协议与被告签订商品房买卖合同（编号：201202010013），约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房第9栋3单元6层3-601号房（户型三室二厅）。该商品房阳台是非封闭式，坐落是进贤县云桥北路388号丰和农贸5号楼。该商品房合同约定建筑面积共125.75平方米。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：该商品房单价为人民币每平方米2400元，总金额叁拾万零壹仟捌佰元整。第六条付款方式及期限在签订正式商品房买卖合同时一次性付人民币301800元整。”，且合同已到进贤县房管局进行了备案登记。同日，被告向原告出具住宅办证费76903元及沙款500元收据。2015年1月7日，原告曹兆忠向进贤县人民法院起诉第三人陶伟才、涂秀文恢复原状纠纷，进贤县人民法院于2015年6月12日判决驳回曹兆忠的诉讼请求，原告不服上诉至南昌市中级人民法院，2015年12月16日，南昌市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2015年2月4日，第三人涂秀文向进贤县人民法院起诉原告曹兆忠、被告进贤县福辉房地产开发有限公司债权人撤销权纠纷，2015年4月14日，进贤县人民法院作出裁定：驳回涂秀文的起诉。2016年3月4日，第三人陶伟才向进贤县人民法院起诉第三人涂秀文、被告进贤县福辉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷，进贤县人民法院于2016年7月6日作出判决：一、驳回陶伟才要求涂秀文履行购房协议，签订商品房屋买卖合同，并为原告办理位于进贤县丰和名城第五栋第三单元601室房屋产权登记的诉讼请求；二、驳回陶伟才对进贤县福辉房地产开发有限公司的起诉。2019年9月22日，原告向被告发出《关于督促办理丰和农贸5号楼第9栋3单元601室房屋购房款收取及办理产权登记事务的督促函》，2019年10月16日，原告诉至本院并提出如前诉请。另查明，本案诉争进贤县新区农贸市场5号楼3单元405室房屋后更名为进贤县丰和名城第5号楼第9栋3单元601室房屋。进贤县民和镇云桥北路388号丰和名城5号楼房屋所有权人为进贤县福辉房地产开发有限公司单独所有。2012年1月21日，原告通过中国建设银行账号62×××52向舒斯群账号62×××62转款92800元。2013年10月29日，进贤县福泰物业管理有限公司向原告出具物业服务费2265元收款收据、垃圾清理费及维护设施费用400元收款收据、装修保证金1000元收据。2011年2月11日，第三人涂秀文（甲方）与第三人陶伟才（乙方）签订《购房协议》，协议中乙方签名的陶国华系陶伟才儿子。双方签合同时，陶国华系未成年人，该协议实际系陶伟才所签。本院认为，依据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效；未办理物权登记的,不影响合同效力。”原、被告于2012年2月1日签订的《商品房买卖合同》内容合法，未违反法律、行政法规强制性规定，且未有法律规定的合同无效情形，原告主张确认《商品房买卖合同》有效的诉请，本院予以确认。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张,只有本人陈述而不能提出其他相关证据的,其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”及《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条：“人民法院对当事人的陈述,应当结合本案的其他证据,审查确定能否作为认定事实的依据”。经庭审查明，原、被告对诉争房屋已经转让给第三人涂秀文的事实均无异议，南昌市中级人民法院于2015年12月16日作出的（2015）洪民三终字第239号民事判决已经对原告只支付了第三人涂秀文购房和车库订金10000元（总价304800元），其未取得房屋所有权证，也未实际占有房屋的事实予以认定。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋总价为301800元（不包含车库），原告主张已经支付给被告92800房款，因其未提交被告出具的收款收据予以证明，且被告在庭审中对此予以否认，本院对该主张不予认定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。第三人涂秀文与第三人陶伟才签订的《购房协议》意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，故对原告主张第三人涂秀文与陶伟才签订的《购房协议》无效不予支持。被告辩称与原告签订《商品房买卖合同》是因原告提供的其与第三人涂秀文签订的《房屋销售协议书》，所以只收取了原告的房屋办证费，未收购房款，结合本案证据及双方自认能够相互印证，本院对该辩称予以支持。但被告在签订合同时未尽谨慎审查义务，未向第三人涂秀文确认《房屋销售协议书》实际履行情况，存在过错。而原告明知房屋已经转给了第三人涂秀文且在未支付全部房款的情况下擅自与房屋所有权人即本案被告签订正式的《商品房买卖合同》，原告亦存在过错。故本院认定原、被告签订的《商品房买卖合同》均有违约行为。而且，双方诉争房屋已经由第三人陶伟才在支付全部房款后占有使用多年，被告亦未提出异议。本院认为，原告签订的合同的目的系为了取得房屋占有、使用、收益、处分的权利，被告系为了履行与案外人邓四清签订的以房抵扣工程款的协议，由于原告未支付房款且未实际占有房屋，第三人陶伟才已经依据有效合同早于原告支付了全部房款且实际占有房屋。故因原告的违约行为及房屋的客观情况导致不能实现合同的根本目的，不宜继续履行。但因双方未提出解除合同，故合同解除不属于本案的争议范围，本院不作处理。所以，对原告主张被告于本案判决生效之日十日内前往进贤县不动产登记管理局协助办理将坐落于进贤县民和镇云桥路388号丰和农贸5号楼第9栋3单元6层3-601的诉请应予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，判决如下：一、确认原、被告于2012年2月1日签订《商品房买卖合同》（编号：201202010013号）有效。二、驳回原告曹兆忠其他诉讼请求。案件受理费500元（已减半收取），由原告曹兆忠负担250元，被告进贤县福辉房地产开发有限公司负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄定国二〇一九年十二月二十五日法官助理秦双双书记员易琴