江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初2754号 原告（案外人）：胡志芳，女，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：许王瑜，江苏虎丘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张俊，江苏虎丘律师事务所律师。 被告（申请执行人）：彭振付，男，住苏州市虎丘区。 被告(被执行人)：朱建兴，男，住苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：倪晓敏，江苏苏站律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李绍一，江苏苏站律师事务所律师。 原告胡志芳与被告彭振付、朱建兴案外人执行异议之诉一案，本院2019年5月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月28日、2019年8月26日、2019年10月31日公开开庭审理了本案，原告胡志芳（参加了2019年8月26日、10月31日的庭审）及其委托诉讼代理人许王瑜（参加了2019年6月28日、10月31日庭审）、张俊（参加了2019年6月28日、10月31日的庭审），被告朱建兴（参加了2019年6月28日、8月26日庭审）及其委托诉讼代理人倪晓敏（参加了2019年6月28日、8月26日庭审）、李绍一（参加了2019年10月31日的庭审）到庭参加诉讼。被告彭振付经本院合法传唤，无正当理由三次均拒不到庭。本案现已审理终结。 原告胡志芳提出诉讼请求：1、依法判令停止对苏州市虎丘区阳山花苑41栋×××室停止执行；2、确认原告与被告朱建兴签订的房屋买卖居间合同有效，并继续履行合同，协助原告方办理不动产过户；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与朱建兴方签订了《房屋买卖合同》，朱建兴出具的收条注明交付房款为现金，且原告方已经对款项交付做了合理解释。案涉房屋已实际交付原告占有使用，仅因朱建兴方未办理动迁房产权证而无法过户。故（2019）苏0505执异17号民事裁定认定事实有误，望支持原告诉请。 被告彭振付未答辩。 被告朱建兴述称：1、我方认可（2019）苏0505执异17号民事裁定书认定的内容；2、朱建兴和胡志芳之间签订的所谓买房协议，不存在真正的买卖合同关系，原意是将房屋作为债务的担保，实际上是法律禁止的流押条款，双方是以虚假的意思表示签订的买卖合同，且产权人之一的周宝珍未在合同中签字确认，应属无效。 原告胡志芳为证明自己的诉讼主张，提交了如下证据： 证据一：《房屋买卖（居间）合同》一份，证明原告与被告朱建兴及其家人周宝珍等四人于2014年10月30日签订房屋买卖合同，约定将被告朱建兴家拆迁安置房虎丘区阳山花苑三区41幢×××室房屋以38万元价格转让给原告，当日支付35万元，尾款3万元过户当天付清，因此房是动迁安置房还没有领到两证，故双方约定领到两证后1个月内办理过户。 证据二：被告朱建兴2014年10月30日亲笔书写的内容为“今收到胡志芳现金购房款叁拾伍万元整”的收条一份，证明原告按照房屋买卖合同约定支付了相应款项。 证据三：案涉房屋《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》、水电费发票及朱建兴或朱强强签字的《房屋装饰管理协议》、《居民用户供气服务协议》、《公共契约》、燃气公司《居民用户开户确认表》，《供用水合同》等，上述材料的落款日期均为2014或2015年，该资料均为朱建兴交给原告，证明原告在法院查封前合法取得房屋并占有使用。 证据四：原告胡志芳与案外人罗元伟于2017年2月28日签订的《房屋租赁合同书》，证明原告已实际占有案涉房屋。 证据五：苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初971号民事裁定书，证明虎丘法院生效裁定书已经认定了双方签订房屋买卖合同及胡志芳当日支付35万元现金买房款的事实。 被告朱建兴的质证意见为： 对证据一合同真实性无异议，闫成梅和朱强强是真实签名，但朱建兴母亲周宝珍不会写字，不是真实签名亦非本人捺手印。对关联性不予认可，该份合同没有约定腾房时间、购房定金和中介费，并非真实意思表示。证据二收条虽然是朱建兴所写，但朱建兴当天并未收到现金，只是用此收条代替原始债务30万元借款的凭证，并非房款收条。对证据三《质保书》等真实性无异议，其中供气服务协议、居民开户确认书等并非朱建兴本人签字，其他材料中朱强强（朱建兴儿子）签名是真实的。但这些材料并非朱建兴自己交给原告的，是原告撬锁破门后取得的。对证据四三性均不予认可，真实性无法核实，对其证明占有房屋、收取租金的目的不予认可，因为该房屋签订合同前后都是朱建兴母亲周宝珍居住在内。 被告彭振付未答辩亦未提交证据。 被告朱建兴为证明自己的诉讼主张，向本院申请证人朱福兴，朱建明出庭作证，本院经审查予以准许并通知两证人出庭作证。 证人朱福兴（男、1958年10月1日生，住苏州市虎丘区，系朱建兴叔叔）于2019年6月28日庭审中出庭作证，证言主要内容： 当时朱建兴、朱建清两人叫我为朱建兴与胡志芳之间的债务问题做个见证，当时说朱建兴欠胡志芳30万，还要计5万元利息。我认为朱建清与胡志芳是夫妻关系，所以叫我这个长辈做个见证。为了处理这35万元的债务，将朱建兴的房子押给胡志芳、朱建清两个，朱建兴什么时候有钱了可以将房子赎回去。当时他们在中介处拿了合同，中介说你们的事我不管，我也不收中介费，怎么签的合同我没仔细看。当时将原来30万元的欠条撕掉了，重新签了一张35万的欠条，没有看到支付现金。买卖合同上有4个人，当时我只看到朱建兴一个人签名，其他三人是否签字我不清楚。房子当时由朱建兴的妈妈住在里面。 证人朱建明（男，1967年2月9日生，住苏州市虎丘区，系朱建兴哥哥）于2019年6月28日庭审中出庭作证，证言主要内容： 在2014年10月，我表弟朱建清找我说跟我弟弟朱建兴有债务纠纷，让我做个见证，说朱建兴欠胡志芳30万元。我到了中介看到我叔叔朱福兴、舅舅朱林根、胡志芳都在。他们问中介拿了份合同，具体什么合同我就不知道了，胡志芳问朱建兴要钱，但朱建兴拿不出钱，当时谈好加5万元利息，然后胡志芳说房子抵押给她，有钱再赎回去。当时胡志芳拿出一张30万的欠条撕了，朱建兴又重新签了35万元的欠条，当时没有看到支付现金。房子当时我母亲住在里面，后来我把妈妈接到我家住了。 原告胡志芳的质证意见为：证人朱福兴陈述的部分内容是真实的，但他与被告朱建兴有亲戚关系，所做陈述会有偏见性的理解，故请求法庭对证言慎重采纳；证人朱建明与朱建兴系兄弟关系，部分证言不真实且对原告方不利，请法庭不予采纳。 被告朱建兴的质证意见为：证人朱福兴和朱建明的证言属实，通过汇总两名证人的证言，可以证实双方签订这份房屋买卖合同时，在现场没有谈过任何与交房过户等与房屋买卖有关的事实。 原告胡志芳在庭审中对签订房屋买卖合同的事实陈述：其当时想买房，男朋友朱建清介绍说朱建兴缺钱要卖房，就预先给了朱建兴25万元，但他们家庭成员一直未就卖房达成一致，拖到2014年10月谈妥了，就一起到中介处签了该房屋买卖合同，根据当时市场价约定房价38万元，因为房屋中朱建兴母亲周宝珍住在里面，约定朱建明把母亲接过去住，所以10万元给了朱建明。余款3万元过户时付清。合同当时由朱建兴签字后，由朱建兴、朱建清拿回家给房屋共有人闫成梅、朱强强、周宝珍签字捺印，再还给我的。 被告朱建兴在庭审中对签订房屋买卖合同的事实陈述：顾伟量（音）经我介绍向胡志芳借款30万元，本来我做担保人，但那天顾伟量没来，所有直接由我写了借到胡志芳30万元的借条，约定月息6分，后来顾伟量不还利息了，胡志芳要求我全额还款，我也无力偿还就只能把房子抵押给她，等有钱了再把房子还给我。当时约定再加5万元利息，于是我们签了《房屋买卖合同》，本来是要签抵押合同的。我当天写了收到房款现金35万元整的收条，但当天没有收到现金房款。我后来躲债在外面，胡志芳他们撬开锁进去了。我回来后发现胡志芳占领房屋，找他们理论，但他们说要90万才能归还房屋，我当时不同意。 针对被告朱建兴否认《房屋买卖（居间）合同》中周宝珍签名捺印的真实性问题，原告胡志芳提出鉴定申请，本院依法先后委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所和西南政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，但均以送检的《房屋买卖（居间）合同》中的检材指印纹线模糊，且有变形，明确可辨的细节特征较少，不具备鉴定条件为由终止此次鉴定工作。双方当事人对退还鉴定的结果均无异议。 本院于2019年8月9日对安创房产经理陈国华制作调查笔录一份，并在2019年8月26日庭审中出示质证，陈国华对事实陈述如下：胡志芳找到我说他们自己成交了一套房屋，咨询我市场价多少，我看了后建议市场价38万元，我就给了他们一份格式合同，我说你们自己成交的我不担责任，也不收中介费不盖章。胡志芳和朱建兴、朱建清等人到我店里签订合同，我当时在场，他们怎么付钱的我不清楚，签好合同后朱建兴交给胡志芳一套房屋资料我是看到的。 胡志芳对陈国华的调查笔录陈述的事实予以认可。朱建兴质证认为陈国华就朱建兴与胡志芳进行房屋材料交接手续的陈述是模糊的，有主观偏向的推测，与出庭证人陈述不一致。 对于双方当事人提交的并经当庭质证的上述证据，本院认证意见如下： 对于原告提供的证据一的合同文本真实性予以确认，对于周宝珍的签名捺印真实性无法确定；对证据二真实性予以确认，对证据三朱建兴否认系本人签名并不能否定该材料的真实性，结合朱建兴本人承认，可以认定双方已办理了房屋交付手续，胡志芳已占有房屋；对证据四真实性无法确认。对于证人朱福兴和朱建明的证言，原告无相反证据，故本院认定可以结合本案其他证据在案佐证。关于胡志芳与朱建兴的对签订《房屋买卖合同》原因的陈述，双方所述事实相左且均未提交证据予以证实，本院对胡志芳的陈述不予认定，对朱建兴的陈述属于诉讼中的自认，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下： 被告朱建兴因结欠原告胡志芳借款本金30万元无力偿还，双方协商以朱建兴、闫成梅、朱强强、周宝珍共有的坐落于苏州市虎丘区阳山花苑41栋×××室拆迁安置房抵债。双方确定朱建兴应归还胡志芳借款本金30万元，利息5万元，合计35万元。2014年10月30日，朱建兴作为甲方，胡志芳作为乙方在朱福兴、朱建明、朱建清等人陪同下，一起在房屋中介处签订《房屋买卖（居间）合同》一份，明确：甲方自愿将坐落在苏州市虎丘区浒关开发区阳山花苑三区41幢×××室出售给乙方，甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币叁拾捌万元整（大写）。乙方于2014年10月30日付给甲方叁拾伍万元整，尾款叁万元过户当天付清。朱建兴、胡志芳当场在合同上签名。该合同无中介签名盖章。同时，胡志芳将持有的朱建兴出具的30万元欠条撕毁，由朱建兴当场出具了收条一份，载明：“今收到胡志芳现金房款叁拾伍万元整。收款人：朱建兴，2014.10.30日。”签约当日，朱建兴将该房产相关的房屋资料交付给胡志芳。朱建兴、朱建清将《合同》带回让共有人签字，后将签有“闫成梅、朱强强、周宝珍（捺有指印）”名字的合同交还胡志芳。朱建兴对闫成梅、朱强强的签名予以确认，但对周宝珍的签名捺印予以否认。为此胡志芳申请司法鉴定，本院依法先后委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所和西南政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，但均以检材不具鉴定条件而退检。 合同签订时，朱建兴母亲周宝珍居住在苏州市虎丘区浒关开发区阳山花苑三区41幢×××室，合同签订后，周宝珍搬出该房屋，胡志芳对该房屋进行了接收，并实际占有至今。由于朱建兴至今未办理领取两证手续，该房屋至今仍登记在苏州阳山新城投资开发管理有限公司名下。 2017年5月5日，本院在彭振付申请执行朱建兴民间借贷纠纷一案中，作出（2016）苏0505执2578号民事裁定书，预查封了被执行人朱建兴名下坐落于苏州市虎丘区浒关开发区阳山花苑三区41幢×××室的房产，查封期限三年。胡志芳于2019年3月21日向本院提出案外人执行异议，要求法院撤销（2016）苏0505执2578号民事裁定书，解除对坐落于苏州市虎丘区浒关开发区阳山花苑三区41幢×××室的房产的查封。本院经审查认为胡志芳无证据证明实际支付了房款，于2019年4月16日作出（2019）苏0505执异17号民事裁定：驳回案外人胡志芳的异议请求。胡志芳不服，致提本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告胡志芳应对其主张承担举证证明责任。 本案的争议焦点为：胡志芳对案涉苏州市虎丘区浒关开发区阳山花苑三区41幢×××室的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于胡志芳与朱建兴等人于2014年10月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》，胡志芳主张是真实的房屋买卖行为，但未能举证证明支付了合同约定的房款。其称在签订合同前就已支付给朱建兴25万元，该付款方式不符合房屋买卖行为的常理，其称签订合同后支付给朱建明10万元，但未提供证据予以证实且朱建明予以否认，本院对此不予认定。而被告朱建兴陈述其因欠胡志芳30万元借款无力偿还而与胡志芳签订《房屋买卖（居间）合同》，其出具收到现金房款叁拾伍万元的收条是约定加利息5万元，且当时已将原30万元欠条撕毁，属于法律上的自认，且有证人证言予以佐证，本院予以认定。双方讼争的《房屋买卖（居间）合同》是在朱建兴未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借贷合同关系转变为房屋买卖关系，将借款本息转变为已付购房款，并对房屋坐落、价格、尾款支付、过户条件等作了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方协商一致终止民间借贷关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借贷行为的还款义务之履行提供担保，而是在借款到期朱建兴难以清偿债务时，通过将朱建兴及家人共有的房屋出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，其本质上系属债权人与债务人合意对债务人的清偿方式变更，即以货币方式转化为以物的方式清偿。不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的流押情形，该房屋买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。 关于朱建兴提出当时签订房屋买卖合同仅是用房屋作为债务担保，将来可以赎回的意见，经查《房屋买卖（居间）合同》中并无回赎的约定，且当时债务已经到期，并无证据证明胡志芳有愿意延长还款期限的意思表示，朱建兴亦未提供其他相反证据足以推翻书面合同，故朱建兴称房屋作为债务担保无事实依据，本院不予采信。关于朱建兴提出房屋共有人之一的周宝珍签名捺印为虚假的情况，因捺印无法鉴定，该情况处于真伪不明。但周宝珍在签订房屋买卖合同时居住在该房屋内，签订合同后自动从该房屋中搬出并居住到明知房屋买卖情况的朱建明家中，结合家庭成员朱建兴、闫成梅、朱强强均在房屋买卖合同上签字的情节，周宝珍应当知道该合同签订的情况且属于以积极的行为默示同意了房屋买卖合同，故本院对朱建兴提出的共有人周宝珍未签字捺印而合同无效的主张碍难支持。综上，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。双方签订的《房屋买卖（居间）合同》应属合法有效。且胡志芳对朱建兴享有的到位债权与当时房屋价格大致相当，并无证据显示双方约定以房屋抵债的行为目的损害第三人合法权益，故本院予以支持。 关于胡志芳已实际占有房屋的主张，胡志芳提供了《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》、水电费发票及朱建兴或朱强强签字的《房屋装饰管理协议》、《居民用户供气服务协议》、《公共契约》、燃气公司《居民用户开户确认表》，《供用水合同》等，结合证人陈国华证明签约时朱建兴曾交给胡志芳一袋房屋资料，朱建兴自认曾与胡志芳商谈赎回房屋事宜，足以认定胡志芳已经在查封前实际占有房屋的事实。关于签约当日朱建兴虽出具了收到现金房款的收条但无实际付款的事实，因本案中双方对借款本息重新协商确定，朱建兴未对5万元利息提出过高的抗辩，结合双方签订《房屋买卖（居间）合同》，说明双方具有转移房屋所有权的合意，并以该债务抵偿购房款。关于未办理过户登记的问题，《房屋买卖（居间）合同》约定：因此房是动迁安置房还没有领到两证，故双方约定领到两证后1个月内办理过户。因朱建兴至今未到动迁办办理产证手续，目前该房仍登记苏州阳山新城投资开发管理有限公司名下，故未过户的原因不能归责于胡志芳自身原因。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中胡志芳已举证证明其对案涉苏州市虎丘区浒关开发区阳山花苑三区41幢×××室房产享有足以排除强制执行的民事权益，故对该房产不得予以执行。但对胡志芳提出的要求判令继续履行合同，协助原告方办理不动产过户的请求，并非司法解释规定的确认其实体权利的诉讼请求，不属于执行异议之诉审理的范围，本案不予理涉，当事人可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、不得执行苏州市虎丘区浒关开发区阳山花苑三区41幢×××室房产； 二、驳回原告胡志芳的其他诉讼请求。 案件受理费7000元，由被告朱建兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10555301040017676。） 审 判 长  徐文杰 人民陪审员  周丽敏 人民陪审员  陈惠珍 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  刘晓惠