广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0605执异605号 异议人（案外人）：欧勇娟，女，1988年7月2日出生，汉族，住广西罗城仫佬族自治县。 委托代理人：兰志宜，广西正营律师事务所律师。 异议人（案外人）：廖显联，男，1988年4月25日出生，仫佬族，住广西罗城仫佬族自治县。 委托代理人：兰志宜，广西正营律师事务所律师。 申请执行人：佛山市南海强坤金属制品有限公司，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇石联石东村芸岗工业区何津祥自建厂房1、2号，统一社会信用代码：91440605696438763L。 法定代表人：何津祥。 委托代理人：温新祥，广东源浩律师事务所律师。 被执行人：潘绵照，男，1979年9月9日出生，壮族，住广西壮族自治区罗城仫佬族自治县。 本院在执行（2019）粤0605执11387号案，即申请执行人佛山市南海强坤金属制品有限公司与被执行人潘绵照财产损害赔偿纠纷一案中，案外人欧勇娟、廖显联对本院查封被执行人潘绵照名下位于广西河池市××区××号房）【不动产权证书号：桂（2××9）河池市宜州区不动产权第00046××号，以下简称“702号房”】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月29日举行听证。异议人欧勇娟、廖显联及其委托代理人兰志宜，申请执行人的委托代理人温新祥到庭，被执行人潘绵照没有到庭。现已审查终结。 两异议人称，请求解除对涉案702号房的查封。事实与理由：一、异议人欧勇娟与被执行人潘绵照、谢利华双方于2017年12月23日签订《房屋买卖合约》（以下简称合约）,约定被执行人将其702号房出售给异议人，异议人先向其支付了定金和首期楼款共计33万元；自签订合约后之日起，由买方以卖方的名义按月向银行支付购房贷款的月供；买卖双方约定从收到开发商出证通知之日起一年内办理好房产过户手续及结清所有费用。该合约是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律规定，是合法有效的。二、合约生效后，即从2017年12月23日之后，异议人已合法实际占有和管理使用该房屋，被执行人已将上述房屋的钥匙交给异议人，该套房屋是由异议人出资装修并管理使用至今，且被执行人潘绵照和谢利华也已将《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、首付款凭证和办证契税票据等资料原件交付给异议人。三、合约生效后，异议人按照约定支付了定金和首期楼款共计33万元给被执行人，也一直按约定以被执行人的名义按月向银行支付购房贷款的月供，履行了约定的付款义务。现同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、异议人在合同生效后，一直要求被执行人办理过户登记手续，但在2019年8月之前，被执行人告知因开发商原因一直没有办理不动产权证给被执行人而无法办理过户手续，之后又因查封不能办理，至今未能办理过户登记手续均非因异议人自身原因造成。五、涉案房屋是异议人欧勇娟与被执行人潘绵照、谢利华双方于2017年12月23日签订《房屋买卖合约》购买的，该房屋对异议人一家来说是一生的心血，也是异议人名下的唯一住房。综上所述，异议人是案外人，法院将异议人的财产予以执行，损害了异议人的权益，根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，提出异议，请求法院解除702号房的查封，切实维护异议人的合法权益。 申请执行人答辩称，一、即使异议人与被执行人签订了房屋买卖协议，但该协议的效力是无效的。签订协议的时间显示在2017年12月份，而异议人在申请书中所提涉案房产的房产证是2019年办理的，所以其签订时房产尚未确权。2019年申请执行人对被执行人的执行依据已经生效并已申请执行，所以被执行人转让房产是违法的。基于此，异议人与被执行人即使存在房屋买卖协议，该协议也是无效协议。二、从目前的现状来说，涉案房产登记在被执行人名下，属于被执行人的财产，因此，异议人不享有该房产的财产权利，其提出执行异议没有事实依据；三、根据异议人提供的相关证据材料，即使该证据材料是真实的，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此其请求不具备法律依据，应予以驳回。综上，请求法院依法驳回异议人的请求，对涉案房产予以评估拍卖。 被执行人潘绵照没有答辩。 本院查明，2019年7月9日，本院立案执行申请执行人与被执行人财产损害赔偿纠纷一案，案号为（2019）粤0605执11387号。执行过程中，本院于2019年7月18日依法作出（2019）粤0605执11387号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人潘绵照的银行存款、收入1618205.81元，或查封、扣押其同等价值的财物。据此，本院于2019年8月1日依法查封被执行人潘绵照名下的涉案702号房。 听证中，异议人向本院提交落款日期为2017年12月23日的《商品房买卖合同》，约定异议人欧勇娟（买方）以70万元的价格向被执行人潘绵照、案外人谢利华（卖方）购买涉案702号房，并约定欧勇娟在合同签订同时支付部分定金2万元，定金余额8万元，买方须在2017年12月31日前自行交付卖方。卖方同意在收到不动产权证的领取通知后30日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；首期楼款（不含定金）15万元，卖方在2018年1月10日前直接支付卖方；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方按银行提供的费用按要求转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。楼价余款，自收到不动产权证的领取通知后一年内支付给卖方。自签订合同之日起，由买方以卖方的名义按月向银行支付购房贷款的月供；从收到开发商出证通知之日起一年内办理好房产过户手续及结清所有费用。 异议人主张已向被执行人潘绵照支付了购房款33万元，且从2018年1月至今异议人代被执行人支付了涉案702号房每月的月供款2540元，截至2018年12月31日尚欠银行按揭款35万多元。两异议人当庭表示同意将剩余房款交付法院执行。2019年11月30日，本院以谈话笔录形式再次询问两异议人意见，两异议人同意在2019年12月20日前将702号房剩余房款交付法院执行，本院明确告知两异议人逾期未将剩余房款存入法院执行案指定账户的，视为两异议人不同意将剩余房款交付法院执行。2019年12月21日，本院电话联系异议人欧勇娟，其明确表示没有筹集到足够款项，无法将702号房的剩余房款交付法院执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即同时满足上述四个条件的情况下，买受人的权利能够排除执行。本案中，异议人主张已按照合同约定支付部分价款予被执行人，尚剩余部分购房款未支付，并承诺在2019年12月20日前将702号房剩余房款交付法院执行，但其未在本院指定期限内将剩余房款交付执行，且在本院电话联系时明确表示无法将剩余房款交付法院执行。因此，异议人在本案中的主张不符合前述司法解释规定的能够排除执行的情形，本院对异议人提出的解除对702号房查封的请求，不予支持。 另外，异议人提出涉案702号房是其名下唯一住房，属对执行行为的异议，与异议人提出涉案702号房属其所有的异议所适用的法律救济途径不同，本院在本案中对异议人提出的对执行行为的异议不进行审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回异议人欧勇娟、廖显联的异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审判长  植少佳 审判员  黄馨栗 审判员  王志钊 二〇一九年十二月二十七日 书记员  潘倩琪