山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1102民初9621号原告：杜昀达，男，1992年5月11日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：李岩，山东尽善律师事务所律师。委托诉讼代理人：范佳佳，山东岚山虎山法律服务所法律服务工作者。被告：任祥祝，男，1977年9月7日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：裴晓明，女，1987年3月18日出生，汉族，居民，住日照市东港区。以上两被告委托诉讼代理人：卢绪民，山东律苑律师事务所律师。以上两被告委托诉讼代理人：李秋麟，山东律苑律师事务所律师。原告杜昀达与被告任祥祝、裴晓明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杜昀达的委托诉讼代理人范佳佳，被告任祥祝及两被告的共同委托诉讼代理人卢绪民、李秋麟到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告杜昀达向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付给原告违约金16.05万元；2.请求依法判令被告涤除日照市烟台路东、淄博路北（日照华润中心）010幢03单元（03）3××2号房屋（鲁2017日照市不动产权第0017508号所有权证号）的济宁银行股份有限公司日照分行的鲁（2017）日照市不动产权证明第0026106号的抵押，最高额抵押121万；3.请求依法判令被告协助原告办理房产所有权变更手续；4.本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求两被告返还原告涉案房屋，主张因合同解除要求恢复原状。事实与理由:一、原告与被告任祥祝于2017年7月18日签订房屋买卖合同，约定以107万元的价格将名下日照市东港区华润中心校区凯旋门10号楼3单元3××2室房屋出售给被告任祥祝。在合同签订以后，原告履行了合同义务，将涉案房屋过户给了两被告，两被告也于2018年8月2日领取了房产证，根据合同约定被告需在领取房产证3××日内将剩余50万房款一次性付清，如不按时支付该房房款，每逾期一天，按照房价款的0.5%计算违约金给原告，超过一个月的，原告有权单方解除合同。但被告拒不支付剩余房款约40万，并将房款挪作他用，并谎称贷款未批复。原告依法提起诉讼，经日照市中级人民法院（2018）鲁11民终1782号民事判决书判决原告与被告签订的房产买卖合同解除。现原告根据合同约定追究被告违约责任，要求其承担逾期付款的违约责任，承担违约金16.05万元。二、虽（2018）鲁11民终1782号民事判决书判决原告于被告签订的房产买卖合同解除，但经日照市中级人民法院查询被告用涉案房产在济宁银行股份有限公司以该房产抵押借款84万，并签订了最高额抵押合同，最高额为121万。故请求本院依法判令被告涤除日照市烟台路东、淄博路北（日照华润中心）010幢03单元（03）3××2号房屋（鲁2017日照市不动产权第0017508号所有权证号）的济宁银行股份有限公司日照分行的鲁（2017）日照市不动产权证明第0026106号的抵押，最高额抵押121万。三、2017年8月2日两被告向原告出具了欠条，承诺所欠款项于2017年9月5日前付清，逾期未付清，两被告将房屋过户给原告，过户费也由两被告承担。但两被告出具了欠条以后，房款一直未付清。因日照市中级法院（2018）鲁11民终1782号民事判决书一审起诉时未列裴晓明为被告，故二审法院建议原告另案处理。故起诉要求两被告承担协助办理房产所有权变更登记手续的义务。综上所述为维护原告合法权益，故诉至本院，请求依法判决。被告裴晓明辩称：被告裴晓明非适格被告，裴晓明并非原告主张的房屋买卖合同的合同相对人，故原告对裴晓明无诉权，请求驳回。被告任祥祝、裴晓明共同辩称：原告的诉讼请求无事实与法律依据，待法庭质证过程中再行答辩。原被告之间系合同纠纷，涉案房屋登记在两被告名下，根据合同效力与物权效力区分原则，请求驳回。物权的登记并非根据原告所主张的房屋买卖合同，而是由原被告双方于2017年8月2日签订的不动产转让协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同原件一份，证明原被告于2017年7月18日签订了房屋买卖合同，并约定了违约条款；证据二、欠条原件一份，证明两被告仍欠原告房款50万，两被告均在欠条上签字按手印，还约定如到期未付款，将涉案房屋过户给原告；证据三、不动产登记中心查询结果证明原件复印件一份，证明涉案房屋在济宁银行股份有限公司日照分行有抵押，最高抵押额121万元，且涉案房屋是由两被告人共同共有；证据四、山东省日照市中级人民法院（2018）鲁11民终1782号判决书原件一份，证明中院已经判决解除双方签订的房屋买卖合同，且认为原告要求被告返还涉案房屋，并协助原告办理房产所有权变更登记手续，符合双方的合同约定。被告任祥祝、裴晓明质证认为，对证据一的真实性无异议，但该合同相对人是原告与被告任祥祝，对于该合同的付款及逾期付款的违约责任可以看出该违约责任条款是格式条款，对于违约金的约定过高，不符合法律规定，应根据案件事实予以调整；对证据二的真实性无异议，但结合房产买卖合同，可以证实合同双方对于付款以及违约责任予以变更，该欠条并没有约定违约金，因此原告所主张的违约金没有事实依据，特别说明的是该欠条并非是该合同的附件，是独立的，因此房产买卖合同中的付款以及逾期付款的违约条款已有欠条所约定的内容所消除；对证据三的真实性无异议，证明该房产物权归两被告共同所有，也可以证实原告所主张的第二、三项诉讼请求没有事实依据；对证据四的真实性无异议，但判决书仅是判决解除房产买卖合同，根据合同法的规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，但该判决并没有支持原告在原案中的诉求，也可以证实原告本案诉求违反一事不再理原则，原告所主张的诉求三系附随义务，并没有法律规定和生效判决支持原告的该项请求。原告的上述证据并不能证实原告的诉求，请求依法驳回。被告提交了如下证据：提交不动产登记中心查询的协议原件一份，证实物权的登记并非根据原告所主张的房屋买卖合同，而是由原被告双方于2017年8月2日签订的不动产转让协议。被告庭后另提交日照市人民检察院出具的日检控申控受﹝2019﹞79号民事监督案件受理通知书以及日照市人民检察院通知书，证实日照市人民检察院对任祥祝不服日照市中级人民法院（2018）鲁11民终1782号民事判决申请监督已决定予以受理并提请山东省人民检察院抗诉。原告杜昀达质证认为，对证据真实性无异议，该证据恰恰证明裴晓明也是房屋买卖合同当事人，原告有权要求两被告协助原告办理，房产所有权变更手续并返还涉案房屋；对被告庭后提交的证据真实性无异议，但认为即使抗诉也并未出抗诉结果，日照市中级人民法院（2018）鲁11民终1782号民事判决仍为生效判决。本院依法调取涉案房屋日照市不动产登记中心查询结果证明，原告对该证明无异议，认可涉案房屋登记在两被告名下，有抵押登记，抵押权人为案外人济宁银行，也有查封，是由原告查封的；被告对该证明无异议，认可涉案房屋现状，除原告所述外，无其他抵押查封。经审查，原、被告双方对对方提交的证据及本院调取的证据的真实性均无异议，以上证据内容真实且与本案具有关联性，故对以上证据的证据效力及证明力本院均予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月18日，原告（甲方、卖方）通过日照领域房地产营销策划有限公司（中介方）与被告任祥祝（乙方、买方）签订房产买卖合同，约定将原告所有的华润中心小区010号楼03单元3××2号房屋以107万元的价格出售给被告；涉案房屋建筑面积约为120.73平方米，具体面积以房管部门确权为准，房产证号为日房权证市字第××号；合同签订之前即2017年6月27日，被告已经交付1万元定金，被告须于2017年8月10日前给付原告56万元用于还款解押，被告领取房产证后于3××日内将剩余房款50万元一次性给付原告；如任祥祝不按时支付该房房款，每逾期一天，按照房价款的0.5%计算违约金给原告，超过一个月的，原告有权单方解除合同，解除时，任祥祝已付房价款作为赔偿金归原告所有，任祥祝入住后，要遵守本小区及原告单位的物业管理，有关费用已本小区收费标准为原则。等等。合同签字后，被告将房款56万元给付原告，剩余房款双方于2017年8月2日达成协议，被告给原告出具欠条一份，欠条载明：今欠杜昀达出售烟台路以东、淄博路以北华润中心小区010号楼03单元3××2号房屋房款50万元，定于2017年9月15日前付清，在规定日期内未付清房款，则任祥祝将房屋过户给杜昀达，过户费用由任祥祝、裴晓明承担。欠条由被告任祥祝、裴晓明签字捺印后，原告于2017年8月将涉案房屋过户到被告名下。房屋过户后，被告任祥祝又给付原告10万元，剩余40万房款至本案庭审结束时未付。2017年8月2日，原告杜昀达（甲方、卖方）与被告任祥祝、裴晓明（乙方、买方）签订不动产转让协议，约定原告将坐落于日照市烟台路东、淄博路北（日照华润中心）10幢3单元3××2号、不动产产权证号20141013××12号房屋转让给两被告，两被告对原告所出售的不动产作了充分的了解，愿意购买该不动产；双方议定的上述不动产转让价格为80万元，该不动产未对外出租；上述不动产办理产权转移手续所需缴纳的税费，由原（被）告承担；原告应保证上述不动产的权属清楚，若发生与原告有关的该不动产的产权纠纷或债权债务纠纷，概由原告负担，由此给被告造成的经济损失，由原告负责赔偿；被告为夫妻共同出资购买此房，产权比例共同共有。原告杜昀达与被告任祥祝房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）鲁1102民初3866号，本院于2018年5月3日受理，该案中原告杜昀达向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.要求被告返还原告涉案房屋并协助原告办理房产所有变更登记手续。本院于2018年7月20日作出（2018）鲁1102民初3866号民事判决书，判令驳回原告杜昀达的诉讼请求；案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。杜昀达不服该判决向日照市中级人民法院提起上诉，该院于2018年9月3日立案后，案号为（2018）鲁11民终1782号，该院经审理认为“虽然杜昀达要求任祥祝返还杜昀达涉案房屋并协助杜昀达办理房产所有权变更登记手续符合双方合同约定，且杜昀达同意先行偿还涉案房屋抵押贷款尚欠本息以解除抵押办理房产过户登记，但鉴于涉案房屋现由任祥祝与其配偶裴晓明共同共有，裴晓明非本案当事人，对杜昀达的该项诉讼请求本院不予处理，对于涉案合同解除后的法律后果，双方可另行依法处理。”并作出终审判决为：一、撤销日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初3866号民事判决；二、解除杜昀达与任祥祝于2017年7月18日签订的房产买卖合同。一审案件受理费100元，减半收取50元，由任祥祝负担。二审案件受理费100元，由任祥祝负担。保全费5000元，由任祥祝负担。”2019年7月11日，本院依法调取涉案房屋情况，日照市不动产登记中心出具查询结果证明，载明涉案房屋产权证号为鲁（2017）日照市不动产权第0017508号，产权人系裴晓明、任祥祝，涉案房屋已抵押已查封，抵押权利人为济宁银行股份有限公司日照分行，抵押期限自2017年11月2日至2020年11月3××日，抵押金额为3××万元；查封单位系本院，查封期限自2018年12月29日至2021年12月28日。被告庭后提交日照市人民检察院于2019年8月2日出具的日检控申控受﹝2019﹞79号民事监督案件受理通知书，载明日照市人民检察院对任祥祝不服日照市中级人民法院（2018）鲁11民终1782号民事判决的申请监督已决定予以受理，还提交日照市人民检察院于2019年11月6日出具的通知书，证实日照市人民检察院关于任祥祝申请民事监督案该院经审查已于2019年11月6日提请山东省人民检察院抗诉。原告认为即使检察院抗诉因未出抗诉结果，认为日照市中级人民法院（2018）鲁11民终1782号民事判决仍为生效判决。案件审理过程中，原告明确第一项诉讼请求是根据原告与被告任祥祝于2017年7月18日签订房产买卖合同中第五条的约定计算的，即按照107万×0.5%×3××日为原告主张的违约金16.05万元。被告不同意支付，因合同第五条所对应的付款时间和房款是指向合同的第二条，但双方又于2017年8月2日对于付款时间重新做出约定，并对未付清房款的责任承担也重新做出了约定，该合同的违约条款已经消灭，且该约定的违约金过高，原告也并没有证据证实其产生损失，反而因合同解除产生巨大收益，涉案房屋价格已翻倍，根据买卖合同司法解释第31条，不应支持原告的违约金请求，原告反而应赔偿被告的损失。原告明确第二项诉讼请求的依据系根据物权法第191条第2款的规定，被告认为该条款不符合本案事实，涉案房屋系两被告共同所有，并经产权登记，根据物权公示公信原则，原告无权要求，本案也未发生抵押人转让抵押财产的信息，原告也并未主张被告返还房屋并获得法院支持，双方系债权关系，而非物权变动关系。原告增加两被告返还涉案房屋的诉讼请求，被告认为原被告之间系合同纠纷，涉案房屋登记在两被告名下，根据合同效力与物权效力区分原则，请求驳回，认为物权的登记并非根据原告所主张的房屋买卖合同，而是根据原、被告双方于2017年8月2日签订的不动产转让协议，主张涉案房屋现由两被告居住。原告认为该协议虽未被解除，但系根据原被解除的房屋买卖合同而签订，仅是为被告交纳税款提供依据，不能作为本案的依据。原告与被告任祥祝于2017年7月18日签订的房产买卖合同解除后，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，经本院释明，原告坚持要求恢复原状，并自愿承担不利后果，并主张自愿替被告还清案外人的借款从而解除涉案房屋的抵押登记，被告对此不同意，截至庭审结束时，涉案房屋仍有抵押登记。本案中，原告申请保全被告名下财产，并支出保全费5000元。本院认为：任祥祝不服日照市中级人民法院（2018）鲁11民终1782号民事判决的申请监督由日照市人民检察院予以受理并提请山东省人民检察院抗诉，原告认为即使检察院抗诉因未出抗诉结果，故日照市中级人民法院（2018）鲁11民终1782号民事判决仍为生效判决，原告辩解成立，本院予以采纳。原告与被告任祥祝于2017年7月18日签订的房产买卖合同经生效判决予以解除，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告于2017年7月18日签订的房产买卖合同第五条约定逾期付款的违约金计算方式，但任祥祝、裴晓明于2017年8月2日向原告出具的欠条载明“房屋50万元定于2017年9月15日前付清，在规定日期内未付清房款，裴晓明、任祥祝应将房屋过户给杜昀达，过户费用由任祥祝、裴晓明承担”，视为双方对逾期付款的违约责任重新进行了约定。故对原告主张按照原告与被告于2017年7月18日签订的房产买卖合同第五条计算违约金的诉讼请求，被告辩解成立，本院不予支持。原告因合同解除要求两被告返还原告涉案房屋，被告主张涉案房屋登记在在两被告名下并非根据原告所主张的房屋买卖合同，而是根据原、被告双方于2017年8月2日签订的不动产转让协议，该协议并未解除，原告认为该协议虽未被解除，但系根据原被解除的房屋买卖合同而签订，仅是为被告交纳税款提供依据，不能作为本案的依据，因双方原履行的是2017年7月18日签订的房屋买卖合同，而非被告主张的不动产转让协议，故被告以此辩称本院不予采纳。本案中，原告与被告任祥祝于2017年7月18日签订的房产买卖合同虽已解除，但因涉案房产已经登记在任祥祝、裴晓明名下，且涉案房屋除原告查封外还有案外人金额为121万元的抵押登记。原告主张按照物权法规定要求被告涤除涉案房屋抵押登记，被告辩解成立，该抵押登记涉及案外人，故对原告该诉讼请求本院不予支持。合同虽已解除，但根据涉案合同的履行情况，即涉案房屋有案外人金额为121万元的抵押登记，原告要求恢复原状存在事实上的不能履行，经本院释明，原告仍坚持要求恢复原状，而非采取补救措施并自愿承担不利后果，故对原告要求被告返还房屋并协助原告办理房产所有权变更手续的诉讼请求，本院不予支持。原告可另行要求被告赔偿其损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中国人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：驳回原告杜昀达本案的全部诉讼请求。案件受理费3510元，保全费5000元，均由原告杜昀达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  张红艳人民陪审员  尹成录人民陪审员  潘光妮二〇一九年十二月二十三日书 记 员  黄秋扬