山西省襄汾县人民法院民事判决书（2019）晋1023民初2343号原告：襄汾县泽昱物业服务有限责任公司，住所地襄汾县平安四季城市花园4号楼4号商铺。法定代表人：张晓磊，经理。委托诉讼代理人：赵彦刚，该公司员工。被告：李建朋，男，汉族，1978年11月2日出生。委托诉讼代理人：赵增荣、孙王伟（实习），山西鄂城律师事务所律师。原告襄汾县泽昱物业服务有限责任公司（以下简称泽昱公司）与被告李建朋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽昱公司的委托诉讼代理人赵彦刚，被告李建朋及委托诉讼代理人赵增荣、孙王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽昱公司向本院提出诉讼请求：1、李建朋支付泽昱公司物业费5352元、电梯使用费2256元及违约金14268.2元；2、李建朋支付泽昱公司装修管理费、装修电梯使用费、装修垃圾清理费1004元，安装阳台下水管费200元；3、李建朋支付泽昱公司2015年至2019年度城市垃圾处理费240元；4、李建朋支付泽昱公司电费1484.48元、水费153.27元；以上共计24957.95元；5、本案诉讼费用由李建朋负担。事实及理由:2014年5月15日，泽昱公司与中和正茂置业发展有限公司签订前期物业服务合同，合同期限三年。2018年1月20日，双方续签物业服务合同，约定：由泽昱公司为中和正茂置业发展有限公司开发的平安四季城市花园小区提供物业服务，收费标准为，多层住宅每平米每月0.8元，高层住宅每平米每月1元，电梯费每户每月40元，逐层递加每户每月1元，业主逾期不缴纳物业管理费的按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。襄汾县住房保障和城乡建设管理局、襄汾县自来水厂、中和正茂置业发展有限公司分别将垃圾处理费、水费、电费委托泽昱公司向各业主代收。李建朋系平安四季城市花园小区一期8号楼2单元801室的业主。2015年6月30日，中和正茂置业发展有限公司将面积为111.51平米的房产交付李建朋。李建朋在收房后未按约定向泽昱公司缴纳装修管理费、装修电梯使用费、装修垃圾清理费1004元，阳台安装下水管道费用200元。自2015年至今未缴纳物业服务费5352元，电梯使用费2256元，垃圾处理费240元，截止2019年10月5日、10月16日，李建朋欠交电费1484.48元、水费153.27元，垃圾处理费、水电费均由泽昱公司垫付。自签订合同以后，泽昱公司按合同约定为平安四季城市花园小区提供了优质高效的物业管理服务，但李建朋经多次书面催告未能缴纳各项费用。李建朋辩称，泽昱公司与李建朋并未签订物业合同，且泽昱公司的物业管理服务质量极差，承诺的规划车位没有兑现，小区至今都未使用正式用电，且泽昱公司私自多收0.03元电价，消防通道堵塞，电梯经常停电等，严重影响了业主的正常生活。2018年7月19日，平安四季小区业主在多次与泽昱公司交涉无果的情况下集体向襄汾县人民政府信访办反映情况，以解决泽昱公司物业服务极差的情况。经平安四季业主大会一致通过，决定解聘泽昱公司，并于2018年7月18日张贴了解聘物业通知书。对于物业服务等费用，泽昱公司从未向李建朋催要，更无书面通知书。综上，请求驳回泽昱公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：泽昱公司提供的证据，1、前期物业服务合同两份，李建朋虽持有异议，认为不是其与泽昱公司所签订，但结合李建朋无异议的购房合同，可证明李建朋对泽昱公司与中和正茂置业发展有限公司签订的前期物业服务合同内容知情，并同意严格执行，本院对该证据予以采信。2、襄汾县蓝天清洁服务公司出具的收据三份，李建朋虽持有异议，但未提交相应证据反驳，结合李建朋无异议的襄汾县住房保障和城乡建设管理局下发的征收居民生活垃圾处理费的通知，本院予以采信。3、代缴水费票据五份、代缴电费票据七份、水电表照片各一张、用户水电费清单各一份、中和正茂置业发展有限公司委托泽昱公司代收电费委托书一份，李建朋虽持有异议，但未提供相应证据反驳，结合李建朋无异议的供水合同，本院对上述证据予以采信。4、送达催收单照片三张，李建朋虽持有异议，但未提供相应证据反驳，本院予以采信。5、泽昱公司预收物业服务费相应标准及公示照片各一份，该收费标准泽昱公司于2015年8月1日公示，李建朋虽持有异议，但未提供相应证据，本院予以采信。6、电话通知安装阳台记录明细一份，该证据系泽昱公司自行制作，且未提供其他证据予以佐证，李建朋亦提出异议，本院不予采信。李建朋提供的证据：1、平安四季小区现场照片107张，该证据无拍摄时间，且泽昱公司持有异议，本院对李建朋的证明目的不予确认。2、解聘通知书照片一份，李建朋未提供成立业主大会以及业主大会决定解聘泽昱公司等相关证据，且泽昱公司持有异议，结合泽昱公司持续为小区提供物业服务的实际，本院对李建朋的证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月15日，泽昱公司与中和正茂置业发展有限公司签订前期物业服务合同一份，合同期限为三年。2014年8月29日，李建朋与中和正茂置业发展有限公司签订商品房买卖合同一份，约定李建朋购买中和正茂置业发展有限公司建设的平安四季城市花园小区第8幢2单元801室房产一套，建筑面积为108.87平米，交房时间为2015年6月30日。同时，双方签订业主临时管理规约，并李建朋承诺已全文阅读前期物业服务协议、业主临时管理规约，同意严格遵守。2015年7月9日，泽昱公司对物业服务收费标准明细进行公布，其中物业管理费高层每月每平米1元、电梯使用费每月40元，每上一层加1元、装修管理费每平米2元、装修电梯使用费每平米2元、装修垃圾清运费每平米5元、预收水电费每户各300元、城市生活垃圾处置费每户每年60元、装修保证金每户2000元，自2015年8月1日起预收一年物业费。2018年1月20日，泽昱公司与中和正茂置业发展有限公司续签物业服务合同一份，约定由泽昱公司为四季平安城市花园小区提供物业服务；高层住宅物业服务费每月每平米1元、电梯使用费每月每户40元，逐层递加1元；合同期限自2018年1月20日至2020年1月19日。双方于2018年1月25日签订补充协议，约定业主不按时缴纳物业管理费的，按日加收应缴纳费用千分之三的违约金。合同签订后，泽昱公司按约提供物业服务，并按要求垫付了城市生活垃圾处置费、水电费。李建朋自2015年7月入住小区后，未缴纳物业管理费及相关费用。李建朋应缴纳装修管理费217.74元，装修电梯使用费217.74元，装修垃圾清运费544.35元，2015年至2019年的物业管理费5225.76元，电梯使用费2256元，城市生活垃圾处置费240元，截止2019年10月16日李建朋欠缴水费153.27元，截止2019年10月5日李建朋欠缴电费1484.48元，共计10339.3元。以上费用经泽昱公司多次书面催缴，李建朋未能缴纳。本院认为，泽昱公司是取得物业服务资质的物业服务公司，其与中和正茂置业发展有限公司签订的前期物业服务合同内容不违反法律规定，应认定合法有效，对平安四季城市花园小区全体业主均有约束力。李建朋作为业主应当根据合同约定缴纳物业服务费及其他费用，但泽昱公司主张的按日计算应缴纳物业管理费千分之三的违约金明显过高，且李建朋持有异议，故本院调整为每日万分之二计算逾期付款违约金，故李建朋应承担违约金1365.4元。泽昱公司主张的李建朋应支付阳台下水管安装费200元，因未提供证据证明，且李建朋予以否认，本院对该诉讼请求不予支持。李建朋主张的泽昱公司物业服务质量极差、业主委员会已将泽昱公司解聘，因未提供充分证据证明，结合泽昱公司目前仍为平安四季城市花园小区提供服务的实际，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条第一款、第四十四条第二款之规定，判决如下：1被告李建朋支付原告襄汾县泽昱物业服务有限责任公司物业管理服务费5225.76元、电梯使用费2256元，并承担违约金1365.4元，合计8847.16元；2被告李建朋支付原告襄汾县泽昱物业服务有限责任公司装修管理费217.74元，装修电梯使用费217.74元，装修垃圾清运费544.35元，合计979.83元；3被告李建朋支付原告襄汾县泽昱物业服务有限责任公司水费153.27元，电费1484.48元，城市生活垃圾处置费240元，合计1878.18元；以上费用共计11705.2元，被告李建朋于本判决生效之日起十日内支付原告襄汾县泽昱物业服务有限责任公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费211元，由原告襄汾县泽昱物业服务有限责任公司负担111元，由被告李建朋负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 张 勇 二〇一九年十二月六日书记员 薛星宇