广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1964号上诉人（原审原告）：阳江市银基房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区河堤北路**银基商厦**。法定代表人：付宜令，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶其良，男，1971年10月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区******，现住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：441***************2。委托诉讼代理人：张炯，男，1969年11月13日生，汉族，住广东省阳江市江城区***************。原审第三人：阳江市保信房地产实业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区河堤北路**。法定代表人：许崇，该公司经理。原审第三人：阳江市银安融资担保有限公司。。住所地：广东省阳江市二环路**江源楼****法定代表人：敖永贤，该公司执行董事。上诉人阳江市银基房地产开发有限公司（以下简称银基公司）因与被上诉人叶其良，原审第三人阳江市保信房地产实业有限公司（以下简称保信公司）、阳江市银安融资担保有限公司（以下简称银安公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。银基公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持银基公司一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费全部由叶其良承担。事实与理由：一、叶其良提供的《商品房买卖合同》未签署落款时间，也没有提供该合同的备案登记资料，无法证明合同签订的时间，不能推定该合同是在人民法院查封涉案房屋之前签订。二、叶其良主张其已支付全部购房款的证据仅是一张《收据》，但《收据》本身不具备支付功能，实践中存在着《收据》记载的内容与当事人之间实际收付款不一致的情况，故单凭《收据》不足以证明实际收付款的情况，尤其是大额资金往来中，还应结合交易习惯、付款凭证、汇款单据等证据对《收据》中的资金是否实际支付加以认定。本案中，涉案购房款高达1519000元，叶其良主张是现金交付，从交易的安全性及便捷性来看，如此大额的现金交易行为与社会交易习惯不符；且叶其良没有提供相关的取款单据等证据证明其有充足的大额现金资金来源。故现有证据无法证明叶其良已实际支付相应的购房款给保信公司。三、叶其良对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错。首先，保信公司已向其他房屋买受人提供了房屋销售发票及为其他房屋买受人办理过户登记，保信公司未提供涉案房屋的销售发票给叶其良的原因，叶其良没有对此作出合理解释。其次，如果叶其良已支付购房款，其在长达五年多的时间里有足够的时间和机会去成就对涉案房屋的物权，但叶其良从未积极行使权利，未通过发函、诉讼等方式敦促保信公司及时办理涉案房屋的过户手续。叶其良主观上放任保信公司不办理过户登记，未及时维护对涉案房屋所有权的利益，理应承担因自身怠于行使权利致使房屋被作为执行标的的后果。四、在诉讼中，银基公司通过阳江市不动产登记中心查询到叶其良名下曾有其他房产，退一步而言，即使叶其良已支付购房款，但涉案房屋未办理过户登记，可能是叶其良为了规避税款而为之。规避税款的行为直接致使国家税款的流失，法律作为一种约束人们各项行为之规则的总和，其中一项重要价值在于保护合法权益。银基公司认为，遵纪守法依法行事者，其合法权益必将受到法律保护；反之，不遵纪守法、钻法律空子者，因其漠视甚至无视法律规则，应承担不受法律保护或者法律追究的风险。叶其良具有完全民事行为能力，多次购置房产，应当了解国家关于物权保护方面、不动产登记制度等方面的法律法规规定，但其仍放任涉案房屋物权处于高风险的状态，应承担由此可能带来的不受法律保护的法律风险。叶其良辩称：一、一审适用法律正确，判决合理，请求二审予以维持。二、一审查明的事实即叶其良所主张的理由。保信公司述称：叶其良在保信公司处买房是事实，双方签订的《商品房买卖合同》已办理网签手续，叶其良也付清了购房款，房屋至今无法过户的原因是保信公司未能为叶其良开具发票。银安公司没有提供诉讼意见。银基公司向一审法院起诉请求：一、判令撤销（2019)粤1702执异95号执行裁定，并判令对登记在保信公司名下的坐落于阳江市江城区河堤北路**号不动产（产权证号：0******0)恢复执行；二、本案诉讼费由叶其良承担。一审法院认定事实：坐落于阳江市江城区河堤北路******房屋（产权证号：0******0）是由保信公司开发建设的商住房。2013年9月13日，保信公司（出卖人）与叶其良（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20******86），该合同主要约定：买受人叶其良购买出卖人保信公司开发的位于阳江市河堤北路******房屋，房屋总价为1519000元，双方约定房屋交付时间为2013年12月30日等等。2014年1月28日，叶其良支付了上述房屋的购房款1519000元给保信公司，保信公司出具了《收据》交叶其良收执，确认收到叶其良交来河堤北路**号购房款1519000元。一审法院在审理银基公司诉保信公司、银安公司、许崇、阳江市思诺工贸有限公司、梁小飞民间借贷纠纷一案[案号：（2018）粤1702民初921号]一案中，于2018年6月28日作出民事判决：“一、限被告阳江市保信房地产实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金700万元及其利息（（从2016年1月1日起至判决确定的履行期限届满之日止，按《借款协议书》约定的利率计算））给原告阳江市银基房地产开发有限公司；二、被告阳江市银安融资担保有限公司对上述借款本息负连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告阳江市保信房地产实业有限公司追偿；三、驳回原告阳江市银基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”上述判决生效后，银基公司向一审法院申请强制执行[案号：（2018）粤1702执2476号]，执行过程中，一审法院于2019年4月18日作出裁定，查封了涉案房屋。叶其良向一审法院提出了书面执行异议，一审法院于2019年6月13日作出（2019）粤1702执异95号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。银基公司不服上述裁定，于2019年7月1日向一审法院提起本案的诉讼。诉讼中，叶其良为证明其在涉案房屋查封前已实际占有该房屋的事实，向一审法院提供了照片、龙津社区出具的证明、水电费发票拟以证明。另查明，保信公司的法定代表人许嵩在另案执行中到庭称，涉案房屋与所在楼盘其他房地产未能办理产权转移登记手续，是因为保信公司未提供房屋销售发票。一审法院认为：本案是申请执行人执行异议之诉纠纷，主要审查的是作为执行案件案外人的叶其良对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益这一问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案分析，首先，叶其良于2013年9月13日与保信公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20******86），该合同是合法有效的商品房买卖合同，且该合同签订时间早于涉案房屋2019年4月18日这一查封时间；其次，叶其良提供照片、龙津社区的证明、水电费发票形成证据链，可以证实叶其良在涉案房屋查封前已实际占有了该房屋；同时《房屋认购合同》中约定涉案房屋的购房款为1519000元，而叶其良已于2014年1月28日支付了上述全部购房款，保信公司对此也出具了《收据》交被告叶其良收执以确认收到；最后，保信公司的法定代表人在接受一审法院询问时表示涉案房屋因保信公司未提供房屋销售发票，以致未能办理房产证，并非买受人叶其良自身原因造成。通过以上分析，叶其良作为执行标的的买受人，对登记在保信公司名下的房地产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，应认定其享有足以排除强制执行的民事权益。因此，银基公司在本案中请求对涉案房屋继续执行，缺乏理据，应不予支持。保信公司、银安公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，作出判决：驳回银基公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由银基公司负担。二审中，银基公司提供了《不动产登记资料查询结果证明》，拟证明叶其良名下曾有其他房产的事实。经组织质证，叶其良意见如下：真实性由法院认定，对证明的事实不予认可。银基公司只是查询了内档的其中两页，还遗漏了不动产登记里的产权证已经于2017年8月2日即银基公司起诉前已将房屋变更登记至案外人名下的事实。保信公司表示不清楚银基公司提供的该证据。叶其良提供了《不动产登记资料查询结果证明》及《不动产权证书》，拟证明叶其良名下的阳江市江城区金凤新村****房屋在2017年8月2日变更登记至案外人陈华宁名下。经组织质证，银基公司意见如下：对证据的真实性由法院认定，基于证据显示的内容及叶其良的陈述可证实叶其良确实曾经名下有多处房产，并有转让房屋的行为，银基公司对于叶其良未为涉案房屋开具发票进行过户的目的的合法性存疑。保信公司表示不清楚银基公司提供的该证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：2013年9月13日，保信公司与叶其良就阳江市江城区河堤北路******《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜签订《补充协议书》，作为《商品房买卖合同》的附件四；同日，叶其良还签署了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本院认为：本案是申请执行人执行异议之诉，争议的焦点问题是叶其良对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，虽然叶其良提供的《商品房买卖合同》没有显示签署时间，但结合叶其良提供的《补充协议书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，可证实叶其良与保信公司是2013年签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》是叶其良与保信公司的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。因此，在涉案房屋于2019年4月18日被法院查封之前，叶其良已签订合法有效的书面买卖合同。其次，叶其良提供了龙津社区出具的《证明》、水费发票、照片可证明其在法院查封之前将该房屋出租给案外人并同时用于自住。虽然银基公司提供了《不动产登记资料查询结果证明》拟证实叶其良名下曾有一套房屋位于阳江市江城区金凤新村****，但叶其良亦提供了《不动产登记资料查询结果证明》《不动产权证书》用以证明叶其良名下的阳江市江城区金凤新村****房屋在2017年8月2日即涉案房屋被查封之前已变更登记至案外人陈华宁名下。故可认定叶其良向保信公司所购的涉案房屋是用于居住且叶其良名下无其他用于居住的房屋。再次，叶其良提供了收据证实其已付清购房款给保信公司，保信公司对该事实亦予以确认。因此，叶其良提供的证据可证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，一审认定叶其良对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，处理正确，本院予以维持。综上所述，银基公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由阳江市银基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月二十六日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。