山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0883民初5569号原告（反诉被告）：邹城市千泉街道马庄社区居民委员会,住所地：邹城市四基山路1025号。法定代表人：刘繁富，职务：主任。委托诉讼代理人：周广胜，山东法至上律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋海燕，邹城市千泉街道马庄社区居民委员会职工。被告（反诉原告）：邹城市五洲商贸有限公司，住所地：邹城市西外环路2668号。法定代表人：庾振洪，职务：执行董事。委托诉讼代理人：牟峰，山东胜途律师事务所律师。原告（反诉被告）邹城市千泉街道马庄社区居民委员会（以下简称马庄居委会）与被告（反诉原告）邹城市五洲商贸有限公司（以下简称五洲商贸）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理，2019年1月18日作出（2017）鲁0883民初1718号民事判决，宣判后，原告马庄居委会不服该判决，依法提起上诉。济宁市中级人民法院经审理，认为原判决认定基本事实不清，于2019年8月14日作出（2019）鲁08民终2502号民事裁定，裁定撤销邹城市人民法院（2017）鲁0883民初1718号民事判决，发回邹城市人民法院重审。本院于2019年9月19日立案登记，依法另行组成合议庭，于2019年11月20日、12月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马庄居委会的委托诉讼代理人周广胜、宋海燕、被告（反诉原告）五洲商贸的委托诉讼代理人牟峰到庭参加诉讼参加诉讼。本案现已审理终结。原告马庄居委会向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就马庄商贸城于2011年12月10日签署的《租赁合同》已于2016年9月30日解除；2.被告立即将上述马庄商贸城房产恢复原状并返还给原告，如不能恢复原状，按照恢复原状评估价值4365421.31元给予赔偿；3.判令被告向原告支付拖欠的租金890548.00元及相应的滞纳金109849.00元。（滞纳金暂计至2017年3月7日，每天按逾期额的日万分之三计算）；4.判令被告向原告支付上述房产的占有使用费，从2016年9月30日计起暂计至2018年9月30日止，即两年260万元；5.判令被告向原告支付违约金640万元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年12月10日，原告将位于商贸城（一至三层面积约10479平方米及广场等）房产出租给被告用于建材经营，双方达成了一份《租赁合同》。合同约定：1、租赁期限为二十年，即从2012年11月6日起至2032年11月7日止；2、前五年租金，每年租金110万元。第二个五年，每年租金150万元。后十年，每年租金190万元。二十年租金合计：3200万元。租金每年分二次上交甲方，即每年的11月7日前预交上半年租金，每年的5月7日前预交下半年租金；3、如不按时交付租金，每逾期一日按应交金额的日万分之三向甲方承担责任；4、逾期交付租金达到60天，甲方享有解除租赁合同的权利，届时乙方按总租金的20%向甲方承担违约责任；5.如中途不执行合同或租赁期不到10年，乙方要恢复甲方原有的设施。合同签订后，原告依约将租赁商贸城交付被告。被告除于2015年11月7日前租金支付完毕外，其2015年11月7日至2016年9月30日，被告至今尚拖欠租金890548.00元。2016年8月，被告提出解除双方于2011年12月10日签订《租赁合同》的继续履行。对此，原告于2016年9月12日复函被告，同意解除双方于2011年12月10日签订《租赁合同》的继续履行。并告知原告务于2016年9月30日将承租的商贸城无障碍的返还交付。被告拖至2016年11月24日方实施交接，由于交付的商贸城拆除的破烂不堪，垃圾遍地，未达到承租时原状态，致交接未完成。鉴于被告严重违约并给原告合法权益造成严重的损害，原告为维护自身合法权益，故特向贵院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告五洲商贸辩称，一、因双方签订的《租赁合同》的标的物没有合法手续，违反国家强制性法律规定（根据合同法第52条结合相关司法解释），该合同自始不具有法律效力，无须通过法院确认解除；二、答辩人在2016年11月已经将涉案房产交付给原告，原告安排人员进行看管，再要求答辩人支付房产占有使用费，没有事实依据，答辩人2016年上半年房租已经交付，不存在拖欠房租；三、因《租赁合同》不具有合法性，双方约定的租金、违约金等条款得不到法律支持，且违约金原告主张的畸高；四、消防设施是作为商贸城的必备设施，原告出租物存在瑕疵，答辩人经原告同意，垫付消防工程款，该款项原告应当返还；五、因原告一直没有将未到期租赁户交付给答辩人管理，造成答辩人不能正常招商和开业（延误8个月），加上消防建设装修停业5个月，上述期间的租金，原告不应该收取；六、因原告的过程造成答辩人蒙受重大损失（包括清理现场商户和赔偿商户法院以及装修现值损失），答辩人提起反诉予以维权。反诉原告五洲商贸向本院提出反诉请求：1.确认双方2011年12月签订的《租赁合同》无效；2.判令被反诉人向反诉人返还房屋租金约100万元，赔偿添附的设备价值1136161.82元，装修残值2711347元，上诉价值用以冲抵反诉被告的损失；3.诉讼费用由被反诉人承担。事实理由：2011年12月，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》，根据相关法律规定：“没有经过消防验收或者验收不合格的建设工程，禁止使用。对没有取得建设工程规划许可或者没有按照许可的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效”。双方在签订的《租赁合同》时，被反诉人没有将房屋相关手续出示给反诉人，因房屋消防设施不过关，在2014年9月被政府责令停业整顿，因此，反诉人认为，双方签订的《租赁合同》不具有法律效力。在《租赁合同》履行过程中，被反诉人也没有按照合同履行义务，造成反诉人没有及时开业，蒙受巨大损失，尤其是因房屋消防问题，被政府责令停业整顿，就消防问题反诉人和被反诉人多次交涉，无奈，反诉人垫付了整改费用，截止2016年，反诉人向被反诉人一共支付了近好几百万元的费用，遭受利益损失近100万元，反诉人添附的设备价值1136161.82元，装修残值2711347元（经双方同意后的补充鉴定结果），双方就上述问题协商一直没有解决，为了维护反诉人的合法权益，特反诉贵院，请求法院支持反诉人的反诉请求。反诉被告马庄居委会针对反诉原告的诉讼请求辩称，一、双方签订《租赁合同》系以现状出租。本案原被告租赁所指向的马庄商贸城，在五洲商贸有限公司承租前即正常经营。五洲商贸有限公司承租前即对马庄商贸城的庄客，已做了充分了解。对马庄商贸城原承租户的调整清理，双方进行了详尽的商议。对承租房屋进行相关的改造装修，答辩人给予了约1年的免租期，对此按现状承租双方签订的租赁合同第五条、第六条、第七条均可反映。二、承租期间相关消防设施及消防安全系承租人五洲商贸有限公司的合同责任。租赁合同系按现状出租及承租，特别是租赁合同第六条：承租期间消防安全，由乙方（五洲商贸公司）负责。对此，反诉人据经营需要及依据预定添置消防设施，系其应负的合同责任，合同履行期间，反诉人就此问题从未向答辩人主张，其诉称的多次交涉根本无此事实。三、双方签订合同合法有效。反诉人承租后，在承租商贸城正常经营。2016年3月及7月，反诉人仍认可双方签订的《租赁合同》系有效合同，并向答辩人提出解除申请，基于反诉人的申请，答辩人仅同意于2016年9月30日提前解除双方签订的《租赁合同》。另，依据2004年3月4日最高人民法院对云南省高院作出的关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（2003）民一第11号：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防安全检查义务人为该企业的开办经营者。但租赁标的物经消防安全验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，据此解释，结合其反诉人添置消防设施已经消防验收合格的事实，其本案双方签订的《租赁合同》应合法有效。据上，双方之间签订的《租赁合同》始终由反诉人正常使用，反诉人从未就消防等问题向答辩人主张，不存在答辩人违反合同约定的事实，故此，请依法驳回反诉人的诉讼请求。本院对本诉及反诉经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认并记录在卷。1、2011年12月12日，原告马庄居委会与被告五洲商贸签订《租赁合同》一份。合同约定，原告将位于崇义路南、唐口山路西门头楼房的内转一至三层租给被告；租赁期自2012年11月6日起至2032年11月7日止；前五年的租金为每年110万元，第二个五年的租金为每年150万元，后十年的租金为每年190万元；交款方式为每年分二次上交，即每年的11月7日前预交上半年租金，每年的5月7日前预交下半年租金，租金从2012年11月7日算起；如不按时交付租金，每逾期一日按应交金额的日万分之三向原告承担责任，逾期交付租金达到60天，原告享有解除租赁合同的权利，届时被告按总租金的20%向原告承担违约责任，造成原告损失，被告进行赔偿；如中途不执行合同或租赁期不到10年，被告要恢复原告原有的设施；2、原告于2012年2月23日将马庄商贸城交付被告使用，同时原告将现有马庄商贸城合同期未满的商户也交给被告进行管理，并将马庄商贸城内空闲的已撤走的商户交给被告使用。当时交接的资产明细为：500箱式变压器一台（运行中）、三角立柱广告牌一个（商贸城北广场东北角）、路灯7架（商贸城外东路边）、广告牌4个（商贸城北广场西北角）、70米深井一眼，运行中水泵一台、商贸城内圈彩钢棚一圈，宽2米，长130米、商贸城西南角提升机一台、商贸城西南角推拉大门1套、商贸城四周出口电动卷帘门5个、MFTZ/ABC35型推车式干粉灭火器6个、电扇一层148个、二层148个、三层139个、灭火器箱及手提式干粉灭火器72套、一层防火电动卷帘门8个，二层防火电动卷帘门8个，三层防火电动卷帘门4个；三层厕所北办公室内自供水设备一套；一层配电盘一套（运行中），商贸城总配电盘一套（运行中），二层配电盘一套（运行中），三层配电盘一套（运行中）；三层厕所上玻璃钢水箱2个、消防栓共21个、监控设备一套(运行中）、音箱设备一套(运行中）、后附马庄商贸城一至三层商铺布局图、一至三层商铺均为无框玻璃门，详细结构见照片及光盘。现拆除一层商铺1-142、1-112、1-138、1-135、1-131、1-107、1-099、1-100、1-101、1-119、1-063、1-067、1-069、1-054、1-056、1-057、1-058、1-059、1-060、1-063共20间，拆掉玻璃共94块，放在商贸城一楼西南角。一至三层共损坏玻璃11块；3、被告于2016年7月28日书面提出解除《马庄商贸城租赁合同》，原告于2016年9月12日书面答复同意解除《马庄商贸城租赁合同》，同时要示被告于2016年9月30日履行交接手续；4、合同解除后，原被告于2016年11月24日对租赁物进行了清点交接，具体明细为：户外LED屏一个，宽5米，高4.8米、总服务台一个、吊顶1-2层（未测量，以实际为准）、成品装修2-3层（未测量，以实际为准）、过道地砖2068平方米、观光电梯一个、消防设施1-3层、楼梯改造，南楼梯2个，北楼梯2个、大厅改造，（吊顶、墙面、灯箱、灯具)、卫生间改造、灯光照明，LED灯360个、商场内LED屏1-3层各4个、摄像头39个、中央空调（内外机）54个、空调用电阀，35万伏800米，16万伏200米，6万伏800米、空调出水铜管829米、水箱改造见实物、水井潜水泵(已除)、外跨建筑200平方、高炮广告牌改造、柜式空调1台；4、山东仲泰工程造价咨询有限公司出具的鲁仲泰鉴定（2017）工程鉴定字第26号报告书的鉴定结论为：位于崇义路马庄商贸城内现状恢复至2012年2月23日租赁交接日时原状工程造价为4365421.31元；5、山东仲泰工程造价咨询有限公司出具的鲁仲泰鉴定（2018）工程鉴定字第06号报告书的鉴定结论及补充说明为：（1）租赁物添附设施的设备价值为1136161.82元，其中，空调工程386677.27元、喷淋及消防改造工程422644.81元、LED屏82763.60元、观光电梯152868.81元、水井潜水泵3258.61元、高炮广告牌改造67806.72元、音响监控20142.00元；（2）装修残值为2711347元。双方存在以下争议焦点问题：1、原、被告双方签订的《租赁合同》是否是无效合同？被告主张租赁标的物没有合法手续，违反法律强制性规定，双方签订的《租赁合同》自始不具有法律效力。原告针对这一焦点问题提交了马庄商贸城国有土地使用证、建设工程规划许可证、邹城市人民法院（2009）邹法执字第62号执行通知书及邹城市人民法院收款收据，依照有关法律规定，出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据原告提交的相关证据，本院认为，原告出租给被告的房屋，虽未按照建设工程规划许可证的规定建设，但是已经行政执法局进行行政处罚，应视为经主管部门批准建设，该合同应认定为合法有效。2、被告欠付租金为多少？原告主张被告2015年11月7日前的租金已全部结清，提交了自制的交纳租金及欠付租金和滞纳金的明细、减少租金的会议纪要；被告主张不存在拖欠租金的问题，提交了2015年7月13日和2016年2月3日的金额各为55万元的收据两张。本院认为，被告自2012年11月7日起算租赁期，只提交了110万元的交费票据，相比较原告自认的被告已交清了三年的租金的说法，原告的主张更具有合理性，故本院支持原告的主张。本院认为，原告（反诉被告）马庄居委会与被告（反诉原告）五洲商贸签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的。签订合同的双方就应本着诚实信用的原则，全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。五洲商贸提出解除合同的申请，马庄居委会于2016年9月12日书面答复同意解除，故，双方签订的《租赁合同》于2016年9月12日予以解除。五洲商贸作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。马庄居委会主张五洲商贸给付欠付租金应自2015年11月7日计算至2016年9月12日，共计890548元，本院予以支持。自2016年9月12日双方协议解除合同，至2016年11月24日双方进行交接，五洲商贸应给付马庄居委会占用使用费，参照双方约定的每年110万元租赁费计算占用使用费为，110万元÷365天×73天=220000元。马庄居委会请求的滞纳金、违约金过高，本院选择其中滞纳金一项予以支持。马庄居委会请求五洲商贸立即将上述马庄商贸城房产恢复原状并返还给原告，或按评估价4365421.31元给付原告，因双方于2016年11月24日就租赁物已经清点交接完毕，原告未就租赁过程中损坏的物品和未能接收的租赁物进行举证，应视为五洲商贸将租赁物全部返还给马庄居委会，同时视为马庄居委会接收了五洲商贸在租赁过程中改造增添的设施设备，故，马庄居委会应按鲁仲泰鉴定（2018）工程鉴定字第06号报告书补充说明中评估的租赁物添附设施的设备残值1136161.82元给付五洲商贸。原告主张没有办理交接手续，租赁物仍在被告控制下，被告否认没有交接，原告应举证予以证明，原告在庭审时自认被告没有在租赁物内经营，现处于空置状态，其仅以变电器尚有人管理主张仍由被告管理租赁物，证据不足，本院不予采信。关于五洲商贸反诉请求马庄居委会返还其租金100万元，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认原告邹城市千泉街道马庄社区居民委员会与被告邹城市五洲商贸有限公司于2011年12月10日签订的《租赁合同》已经于2016年9月12日解除；二、被告邹城市五洲商贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告邹城市千泉街道马庄社区居民委员会欠付的租金890548元；三、被告邹城市五洲商贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告邹城市千泉街道马庄社区居民委员会房屋占有使用费220000元；四、被告邹城市五洲商贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告邹城市千泉街道马庄社区居民委员会滞纳金109849元；五、驳回原告邹城市千泉街道马庄社区居民委员会的其他诉讼请求；六、反诉被告邹城市千泉街道马庄社区居民委员会于本判决生效后十日内给付反诉原告邹城市五洲商贸有限公司消防建设费及损失1136161.82元；七、驳回反诉原告邹城市五洲商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告（反诉被告）邹城市千泉街道马庄社区居民委员会所交案件受理费62080元，被告（反诉原告）邹城市五洲商贸有限公司所交反诉案件受理费28400元，由双方各自承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长 张    亚    光审判员 张苗苗人民陪审员孔祥颖二〇一九年十二月二十四日法官助理李兴兰书记员孙萌灿