江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初3208号原告（反诉被告）：吴红霞，女，1969年10月24日出生，汉族，自由职业，户籍地湖北省汉川市，现住广东省湛江市霞山区。原告（反诉被告）：刘宇亮，男，1991年5月28日出生，汉族，广西南宁铁路段职工，户籍地广东省湛江市霞山区，现住广东省湛江市霞山区。两原告共同委托诉讼代理人：何弘，江西萍信律师事务所律师。被告（反诉原告）：萍乡市公共交通总公司，住所地江西省萍乡市经济开发区公园北路光丰路口，统一社会信用代码9136030115906273XD。法定代表人：张知纯，公司经理。委托诉讼代理人：贾芝苏，江西赣西律师事务所律师。原告吴红霞、刘宇亮与被告萍乡市公共交通总公司合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，审理过程中，被告提出反诉，本院合并公开开庭进行审理。原告吴红霞，两原告共同委托诉讼代理人何弘，被告委托诉讼代理人贾芝苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴红霞、刘宇亮向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向两原告交付城西公交市场11栋第二层103.79㎡的门市房（交付时需将门市房内墙修好，并增设原告第一层门市房至第二层门市房的上下楼梯，保证原告上下两层门市房的完整性及对外独立性）。2、请求判令被告赔偿因逾期交付第二层门市房给两原告造成的房租损失468,000元（自2006年5月至2019年6月，共计156个月，按每月3,000元计算，并计算至交付之日止）。3、判令被告立即为两原告办理第一、二层门市房的不动产登记证。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：刘海云与原告吴红霞系夫妻关系，原告刘宇亮系两人儿子，刘海云于2019年4月因病去世。1999年10月，刘海云夫妻申请将共有的位于八一街永昌寺附近的旧房拆除重建，国土部门经审核批准了刘海云夫妻81.048㎡的建房用地，并颁发了国有土地使用证。因被告建设城西公交市场，刘海云夫妻建房用地正好在城西公交市场11栋的规划范围内，经萍乡市规划局组织协调后，2004年7月29日，刘海云夫妻就建房用地统一纳入城西公交市场规划的安置补偿事宜与被告签订了合同。合同约定：被告实际安置补还刘海云夫妻面积为222.69㎡的门市房，其中一层118.9㎡，二层103.79㎡。所有房屋证件由被告统一代办。原告夫妻不分摊楼梯及公共设施的费用。房屋为框架结构，普通水泥地面，内墙及天棚为底灰。2005年7月，城西公交市场建设完成，但被告除向刘海云夫妻交付第一层门市房（实际交付面积为92㎡）外，至今未交付103.79㎡的第二层门市房，且未依约为刘海云夫妻办理相关房产的不动产权证书，致使刘海云夫妻造成巨大的房租损失。原告为此多次催促被告履约交付，但被告一直推诿，未予履行。请求支持原告的诉讼请求，判如所请。被告萍乡市公共交通总公司辩称，原告的诉请违背客观事实，其主张的第1、2项诉请不能成立。城西公交市场11栋系罗翔宇、杨建花承建，2006年下半年，房屋刚竣工，原告和其他人一样，未等过道、通道、排水等公共设施完善，就以产权人身份自动对合同约定门市进行装修使用并处分至今，不存在房屋尚未交付事宜。城西公交市场是市规划部门规划设计，作为商业市场，市场内每栋房屋二层和三层均为框架通体，设计也是一个楼梯，原告如想在二层建内墙和楼梯，只能和二层业主共同商议或自行解决，被告不能实施。需要说明的是，因为二、三层长期未租赁出去，其楼梯已被二、三层共有业主以卫生和安全为名安装了卷闸门。如前所述，因市场和商机原因，整个城西公交市场的二、三层均未能利用，原告比照其一层租金计算预期利益并要求被告赔偿，没有事实和法律依据。根据合同约定，原告应付的建房款348,015.29元最迟在竣工结算后一年内付清，即2007年7月前，但直至现在，被告仅支付98,000元，尚欠建房款250,015.29元。此外，被告还为原告垫付了土地出让金，故原告要求被告办理产权证的同时，应履行付款义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告萍乡市公共交通总公司向本院提出反诉请求：1、请求判令两原告立即支付建房款250,015.29元，并支付因逾期付款给被告造成的利息损失至付款之日止（自2007年1月其按照银行同期贷款利率计算，截止诉讼之日为185,374.14元）。2、判令原告支付被告代垫的土地出让金163,200元，并提供相应材料和费用，协助被告为其办理产权过户。3、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2004年7月29日，原、被告双方因依照萍乡市城建规划建设城西公交市场而签订了合同，约定共补还门市房189.838㎡，按实际建筑造价计算，超出面积为32.852㎡，原告同意以单价8,000元补偿给被告。合同第6条约定了补还面积价格分三次缴费，自竣工验收结算后一年内付清。第七条约定被告代收代办费用由原告承担，享受与被告相同的优惠政策。然而，原告始终没有按照合同履行自己的付款义务。根据补还面积448.8㎡计算应支付85,199.29元，超出面积262,816元，共计348,015.29元，原告支付98,000元，尚应支付250,015.29元。另外，被告在办理土地权属过程中向土地部门代缴了优惠50％的土地出让金，即1,020元/㎡，原告应向被告支付上述费用。请求依法支持被告的反诉请求。原告吴红霞、刘宇亮辩称，1、刘海云与被告签订的合同第六条约定：一层面积32.852㎡的房款支付，是以分期付款的方式进行。第一期竣工结算后三个月内付50,000元，第二期半年以内付100,000元，第三期一年内付完余额。根据上述约定可知，原告支付该房款的前提是双方就安置补偿房屋竣工结算后再分期支付。但截至目前，被告都未曾与原告就安置补偿房屋进行过任何结算，支付的条件至今尚未成就，故原告无需向被告支付该房款，更不存在承担该款的利息。需要说明的是，被告交付的第一层门市房仅为92㎡左右，比合同预测的补偿面积少约26㎡，因此，即便双方现在结算房款，也只能按照实际超出面积计算。2、原告已经向被告预付100,000元补还面积房款，被告应当按照实际建筑面积将多余的款项返还给原告。根据合同约定，被告补还房屋的单价是按照实际建筑造价计算，合同签订后，原告已经向被告预付100,000元房屋建筑款，但被告未与原告进行结算，至今不知道房屋建设单价。根据萍乡市中级人民法院作出的（2018）赣03民终664号民事判决书确认城西公交市场11栋工程总造价为811,206元的事实，可明确计算出补还面积建筑造价为318元/㎡，原告因此应支付被告补还面积房款60,000元，被告应退还原告多支付的房款40,000元。3、被告在计算原告应缴纳土地出让金时，直接以安置给原告房屋的建筑面积189.838㎡作为基数，明显不符常理，应以原告分摊面积计算。原告围绕诉讼请求和反诉事实依法提交了证据：1、两原告身份证复印件、结婚证、刘海云身份证复印件和居民死亡医学证明书、被告企业信息。证明双方当事人诉讼主体适格。被告无异议。本院予以认定；2、萍乡市用地申请表、建房用地许可证、国有土地使用证，证明1999年10月，原告吴红霞与刘海云夫妻申请将位于八一街永昌寺的旧房拆除重建，经审核，国土部门许可了81.048㎡的建房用地，并颁发了国有土地使用证。被告无异议，但该用地转变土地性质应缴纳土地出让金。本院予以认定；3、萍乡市规划局关于了解城西公交市场建设进展情况的函和关于刘海云同志申报建房的答复、刘海云与被告签订的合同，证明2014年7月29日，经萍乡市规划局组织协调，原告吴红霞夫妻就旧房土地纳入城西公交市场规划的安置补偿事宜与被告达成协议并签订合同，合同约定：被告实际安置补还刘海云夫妻面积为222.69㎡的门市房，其中一层118.9㎡，二层103.79㎡。所有房屋证件由被告统一代办。原告夫妻不分摊楼梯及公共设施的费用。房屋为框架结构，普通水泥地面，内墙及天棚为底灰。被告无异议，但证明目的有异议，双方系在政府要求下达成的合作建房，被告并未从中收取任何费用。本院予以认定；4、收款收据，证明刘海云向被告分四次预付房款100,000元。被告无异议，但事后原告以借款名义取回2,000元。本院予以认定；5、被告与杨建花（杨建华/杨剑华）、罗翔宇签订的合同、刘海云向被告的函告和EMS回执、萍乡市安源区人民法院民事裁定书、城西公交市场11栋第二层实拍图，证明原告多次向被告催促交房，但被告至今未将第二层103.79㎡门市房修建完成并交付。被告对合同无异议。对函件有异议，回执无异议，不能证明函件和回执两者的一致性。房屋建成后，原告就对一层门市房进行使用，双方系合作建房，不存在交付义务。对民事裁定书和图片无异议。本院认为，因该证据中的函件与回执注明文件标题相符，且被告未提出相反证据，故与该组其他证据，均予认定；6、租赁合同，证明原告于2010年4月6日将案涉一层门市房出租给萍乡市邮政局，根据该合同约定的租金额，可以佐证原告主张二层门市房按每月3,000元计算租金损失的合理性。被告无异议，但对租金多少不知情，整个城西公交市场的二层门市房均未租出，不能达到原告的证明目的。本院对该证据予以认定，因两原告认可整个二层门市房均未租出的事实，故对其证明目的不予认可；7、房产证，证明被告于2009年2月25日将城西公交市场11栋房屋登记在自己名下，至今未为原告办理案涉房屋的不动产权证的事实。被告无异议，因原告没有付清房屋建设款和土地出让金，故没有办理过户，如原告履行完毕，被告可以为其办理。本院对该证据予以认定。被告围绕答辩和反诉请求依法提交了证据：1、合同，证明原、被告双方权利义务，被告仅代缴代办。原告无异议，但被告在履行过程中未按合同约定面积交付，原告欠款数额应按照实际面积计算。本院予以认定；2、城西公交市场示意图、图片、（2007）安民初字第369号起诉状和民事判决书各，证明包括11栋在内的城西公交市场的房屋，每层均只有一个楼梯。2007年，与原告同向的罗翔宇、杨建花（杨建华）向法院起诉，根据该案判决，被告不存在未交房的事实，其要求修建内墙的诉讼请求未获法院支持。原告对示意图有异议，并非设计公司图纸。图片无异议，起诉状和判决书真实性、合法性无异议，因非同一案件，关联性有异议。本院认为，城西公交市场草图和证明目的需提交其他证据佐证，对图片和起诉状、判决书中与本案有关部分予以认定；3、工程结算审计报告，证明案涉城西公交市场11栋房屋由罗翔宇承建，2006年6月20日竣工结算，原告应当按照该结算的单价和面积计算房款。原告不予质证，认为应以生效判决书为准。本院认为，该证据已经在其他生效判决书中确认，故应予认定；4、土地估价报告、出让合同、出让金收款收据，证明被告已经代为交纳土地出让金，原告应当按照约定向被告支付代缴的土地出让金。原告无异议，但需要交纳的数额，应当依法计算。本院予以认定；5、萍乡市中级人民法院（2018）赣03民终664号民事判决书，证明原告诉请的楼梯属于共有人共有。原告无异议。本院予以认定；6、萍乡市设计院设计的城西公交市场11栋平面结构图两张，证明城西公交市场房屋，二、三层通透，无内墙，共1-15轴，罗翔宇、杨建花仅结算6-15轴的建设费用，原告以罗、杨的结算价计算整栋房屋的建设成本有误。原告对真实性有异议，即使真实，但被告在与刘海云签订合同时，并未出示该图纸，合同中也对房屋内墙进行了约定，该证据不能达到被告的证明目的。本院认为，该图纸系萍乡市设计院设计，也与图片上房屋现状相符，且为（2007）安民初字第369号民事判决书认可，故应予认定；7、2003年9月5日，萍乡市中医院与萍乡市永昌寺房地产开发公司签订的协议，证明案涉城西公交市场11栋中1-6轴房屋为该房地产公司为萍乡市中医院承建。原告对真实性、合法性、关联性有异议，认为合同双方与本案没有关联性，不能达到证明目的。本院认为，该合同系复印件，不能作为证据认定，即使真实，也未约定1-6轴房屋事项，不能达到证明目的；8、领条，证明刘海云于2006年8月17日向被告领取人民币2,000元。原告无异议。本院予以认定；9、被告房屋所有权证和土地使用权证，证明原告主张的房屋已经办理两证，只是未过户。原告无异议。本院予以认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院查明以下案件事实。原告吴红霞之夫、原告刘宇亮之父刘海云于1999年底申请将坐落于萍乡市安源区八一街永昌寺旧房进行改建，并经批准后颁发建房用地许可证。2000年7月11日，萍乡市土地管理局向刘海云登记为萍国用（2000）字第04759号国有土地使用证，使用权面积81.048㎡，土地性质划拨，用途住宅。因被告萍乡市公共交通总公司建设城西公交市场，而刘海云改建房屋用地位于城西公交市场北侧，规划属于被告统一建设大市场的开发范围。在萍乡市规划局的协调下，被告为甲方与刘海云为乙方于2004年7月29日签订合同，约定1、因城建规划部门批准市公共交通总公司建设城西公交市场，并将乙方建房土地纳入其中，双方经协商达成一致。2、根据乙方提供的萍乡市单位（居民）建房用地许可证，其原批准用地面积为81.048㎡，根据乙方提供的萍乡市城镇房屋所有权证，乙方原房地产状况为建筑总面积103.79㎡。3、安置补偿：经甲、乙双方协商，甲方同意安置补还乙方建筑面积189.838㎡，其中一层建筑面积86.048㎡，二层建筑面积为103.79㎡，乙方自愿按现行实际建筑造价结算给甲方。甲方实际安置面积222.69㎡（甲方暂测），其中一层118.9㎡，门面前7.2米，后9.2米，深14.5米，一层门市超出安置面积32.852㎡（甲方暂测），乙方自愿以8,000元每平方米补偿甲方（不承担其他任何费用），计人民币262,816元。超出安置面积以产权办实际测量为准，金额多退少补，不计利息，二层的103.79㎡不变。4、付款方式：甲、乙双方签订合同后，乙方自愿在基础开工前预付50,000元房款，在主体完工验收后再付人民币50,000元整，余额竣工验收结算后一次性付清。5、一层超出安置面积32.852㎡的房款支付，是以分期付款的方式进行，第一期竣工结算后三个月内付50,000元，第二期半年以内付100,000元，第三期一年之内付完余额。6、乙方安置的房屋建筑面积，所涉及的所有办证费用由乙方自行承担，甲方代收代办（包括政府和有关部门应收缴费用），同时乙方享受与甲方相同的优惠政策。乙方所有房屋证件由甲方统一代办，与其他门市业主同时办理完。7、乙方不分摊楼梯及公共设施的费用。8、房屋交付标准：房屋为框架结构，普通水泥地面，内墙及天棚为底灰。门市前后的卷闸自理。合同签订后，刘海云于2004年11月18日支付被告20,000元，2004年12月13日支付被告30,000元，2005年4月26日支付被告20,000元，2005年7月14日支付被告30,000元。2006年8月17日，刘海云以借支方式向被告取回2,000元。2006年2月22日，刘海云书面函告被告，要求被告尽快交付案涉门市房。2006年6月20日，案涉房屋所在11栋进行竣工结算，根据生效的（2007）安民初字第369号民事判决书和（2018）赣03民终664号民事判决书确认，萍乡市章明工程咨询有限责任公司对城西公交市场11栋6-15轴工程总结算为811,212.21元，同时该报告的工程量计算表确认单方造价为448.80元。2006年9月25日至9月26日，萍乡市地源评估咨询有限公司出具《土地估价报告》，评估城西公交市场土地面积为6,055.41㎡，土地使用权总值为12,353,036元，政府土地部门减免50％土地出让金后将上述土地出让给被告。2013年9月2日，被告将案涉合同约定交付的房屋分别办理土地使用权证和房屋所有权证，其中一层门市建筑面积107.13㎡，套内建筑面积104.82㎡，土地分摊面积40.78㎡；二层门市建筑面积103.79㎡，套内建筑面积95.06㎡，土地分摊面积39.51㎡。庭审中，原、被告双方确认，原告应按合同约定负担的土地出让金单价为1,020元，并对原告应承担的土地出让金总额为（40.78㎡＋39.51㎡）×1,020元/㎡＝81,895.8元无异议，对原告应承担的一层超面积补偿款总金额为（107.13㎡－86.048㎡）×8,000元/㎡＝168,656元无异议。被告为两原告办理房屋不动产登记证书无异议。房屋竣工后，刘海云于2006年年底左右自行对合同约定交付的一层门市安装了卷闸门，并于2007年4月左右将一层门市房开始对外出租。2010年4月6日，原告吴红霞与萍乡市邮政局签订为期10年的房屋租赁合同，月租金7,000元，并在租期内递增的形式将案涉一层门市房出租至今。此外，城西公交市场全部11栋房屋二层均未向外出租。2017年3月27日，刘海云对本案被告提起诉讼，其诉讼请求为1、判令被告向刘海云交付城西公交市场二层103.79㎡门市。2、判令被告赔偿刘海云损失（从2006年竣工验收后至2017年9月，按月租金3,200元计算）。3、判令被告履行办理房产证义务。4、被告承担诉讼费用。该案在审理中，被告提出反诉，其反诉请求为1、判令被反诉人向反诉人支付房款250,015.29元，并按贷款利率承担逾期付款利息。2、判令被反诉人向反诉人支付代垫的土地出让金193,634元，并提供办理产权证的相应材料和费用。3、诉讼费用由被反诉人承担。2018年10月10日，双方当事人自愿撤回起诉。2019年4月17日，刘海云因病去世，其法定继承人为妻子吴红霞、儿子刘宇亮。本院认为，刘海云于2004年7月29日与被告萍乡市公共交通总公司签订的合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，其效力应予确认。合同各方应按照诚实信用原则，全面履行约定的义务，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。两原告在刘海云去世后，继承了诉争合同所涉的财产权利，亦应依法履行相应的合同义务。本案双方对刘海云房屋纳入城西公交市场整体规划进行建设，并由被告在建设完成后予以补还的事实予以认可，对补还房屋的具体位置、一层超面积补偿款和土地出让金金额亦无异议，被告也同意为两原告办理房屋不动产权登记证书。主要争议焦点在于1、被告是否存在未将符合要求的城西公交市场11栋二层103.79㎡的门市房交付的事实，并在未交付的情形下，向两原告承担违约责任，赔偿损失。2、两原告应向被告支付房屋建设款、超面积房款、土地出让金的数额和逾期支付房屋建设款、超面积房款的利息损失。关于争点1，两原告主张，根据合同第十条约定:房屋交付标准中包括内墙及天棚为底灰，因此被告交付的房屋应将内墙修好。本院认为，框架建筑本身具有空间分割灵活特点，两原告在使用过程中，可根据实际使用需要，在符合相应条件下，与相邻业主共同合理设计并建设。两原告在本案中主张的内墙实际为单独房屋的墙体，与合同约定的内墙为不同的概念。被告在合同签订后的建设过程中，根据规划要求的图纸施工，将城西公交市场建设为11栋房屋，每栋房屋二层均为整体框架结构。根据刘海云与被告签订的合同第一条约定：甲、乙方接受城建规划部门的规划方案，服从甲、乙双方商定后的建设统一安排。两原告现要求被告将二层门市房内墙修好并增设一、二层之间的楼梯，与建设规划不符，违反了合同约定，其主张不能成立。2006年6月，被告与施工单位对城西公交市场11栋进行了竣工结算。刘海云作为案涉合同的当事人，于2006年年底自行对合同约定的一层门市房安装了卷闸门，并将其对外出租获取利益。因限于市场环境，包括案涉二层门市房在内的所有城西公交市场二层房屋自竣工后一直无人认租。在合同未对门市房的交付进行明确约定的情形下，根据诚实信用原则，刘海云的上述行为，应当视为合同约定门市房已经整体交付。现两原告认为被告未向其交付二层门市房，而要求交付并赔偿租金损失的诉讼请求，依法不予支持。关于争点2，根据本院（2007）安民初字第369号民事判决书确认，城西公交市场11栋（6-15轴）工程总结算为811,212.21元，两原告将此结算款认定为整个11栋（1-15轴）的结算款，并推定两原告应付被告补还门市房的结算单价，该主张与上述事实不符。萍乡市章明工程咨询有限责任公司确认的单方造价448.80元，应作为两原告向被告的结算单价。因合同中约定刘海云不分摊楼梯及公共设施的费用，故被告以约定的建筑面积计算建设款有误，两原告应当承担建设款的二层门市房面积为套内建筑面积95.06㎡，一层门市房面积为104.82㎡－（107.13㎡－86.048㎡）＝83.738㎡，共计178.798㎡，两原告应支付被告的建设款数额为178.798㎡×448.80元/㎡＝80,244.54元，在合同履行过程中已经支付98,000元，超付17,755.46元。同时两原告应当向被告支付一层超出合同约定面积的补偿款168,656元，故尚应支付150,900.54元。关于该款的利息损失，本院认为，合同对一层门市房超出面积进行了预测，为32.852㎡，按8,000元单价计算，总价262,816元，在竣工结算后分期付清，实际超出具体面积以产权办测量为准，多退少补，不计利息。故刘海云应当在约定的期限内向被告支付上述款项，再根据产权办实际测量面积多退少补，双方对此款的支付不存在结算事宜。两原告在门市房竣工后即于2006年年底占有、使用并获取收益后，却逾期支付，有违诚实信用和公平原则，应当依法承担违约责任，被告因其违约，主张2007年1月1日至付款之日的逾期付款利息，并无不当，但应根据合同约定分期计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、限原告（反诉被告）吴红霞、刘宇亮在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）萍乡市公共交通总公司超面积补偿款150,900.54元及利息（利息计算方式：2007年4月1日至2007年6月30日期间以32,244.54元[50,000元－17,755.46元]基数计算；2007年7月1日至2007年12月30日期间以132,244.54元基数计算；2008年1月1日至付款之日期间以150,900.54元基数计算。利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、限原告（反诉被告）吴红霞、刘宇亮在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）萍乡市公共交通总公司代垫的土地出让金81,895.8元；三、限被告（反诉原告）萍乡市公共交通总公司在本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）吴红霞、刘宇亮办理坐落于安源区八一街永昌寺社区西环路城西公交市场11栋123、204号的房屋不动产登记证书，原告（反诉被告）吴红霞、刘宇亮承担相关的办证费用并履行必要协助手续；四、驳回原告（反诉被告）吴红霞、刘宇亮的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）萍乡市公共交通总公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,320元，由原告（反诉被告）吴红霞、刘宇亮承担6,320元，被告（反诉原告）萍乡市公共交通总公司承担2,000元；反诉费3,749元，由原告（反诉被告）吴红霞、刘宇亮承担3,000元，被告（反诉原告）萍乡市公共交通总公司承担749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  常赣斌二〇一九年十二月十三日代理书记员  颜 静