内蒙古自治区克什克腾旗人民法院民事判决书（2019）内0425民初2442号原告：董某，男，1981年5月7日出生，现住址内蒙古赤峰市。委托代理人：张某，内蒙古松洲律师事务所律师。被告：李某，女，1988年1月4日出生，居民，住所地内蒙古赤峰市。委托代理人：王某，内蒙古盛兴律师事务所律师。委托代理人：贾某，内蒙古盛兴律师事务所律师。被告：尉某，女，1970年6月13日出生，住所地内蒙古赤峰市。原告董某诉被告李某、尉某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董某的委托代理人张某、被告李某及其委托代理人王某到庭参加诉讼。被告尉某经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：判决停止对赤峰市松山区新城御园峰会小区25号楼1单元16层01164室房屋的继续执行；2、判决确认原告对赤峰市松山区新城御园峰会小区25号楼1单元16层01164室房屋享有用益物权；3、判决被告继续履行房屋租赁合同。事实和理由：2019年5月8日，克什克腾旗人民法院作出（2016）内0425执2863号执行通知书，依被告李某申请对案涉房屋进行继续执行，限期责令原告腾出承租的案涉房屋。原告立即对该执行通知书提出异议。克什克腾旗人民法院于2019年5月23日作出（2019）内0425执异73号执行裁定书，驳回原告的异议。原告不服，依法提起执行异议之诉。一、克什克腾旗人民法院执行依据是原告李某与被告尉某民间借贷纠纷一案（2016）内0425民初4475号民事判决书。执行裁定的内容是本案被告李某按流拍价格以房抵债办理案涉房屋所有权的变更登记。该裁定并没有责令被执行人及利害关系人腾房。依本次驳回原告执行异议裁定书所述，该裁定已于2018年7月3日执行完毕，因此被告李某申请继续执行没有事实和法律依据。二、原告董某与被告尉某于2014年1月12日订立房屋租赁合同，2017年8月2日，原告董某才知道被告李某与被告尉某的民间借贷纠纷。原告董某对腾房通知提出异议。克什克腾旗人民法院裁定驳回，认为租赁权可以阻止移交占有的不动产，但不能阻止评估、拍卖程序进行。现原告为阻止移交提出执行异议，克什克腾旗人民法院又以“大额交易为现金支付不合常理”、“有悖于正常的交易习惯”等没有事实根据和法律依据的揣测和评价否认原告依法形成的用益物权，质疑原告穷尽资源凑钱支付房租的事实，原告不服。三、被告李某明知案涉房屋有租赁和抵押，同意以房抵债后又申请对案涉房屋进行继续执行没有事实和法律依据。原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋至今，依法享有案涉房屋用益物权的事实清楚，证据充分，请求人民法院予以确认和支持，判决停止继续执行。被告李某辩称：2013年至2015年间，被告尉某多次向我借款，合计人民币920000元，因尉某怠于履行偿还价款本金及利息的义务，被告李某于2016年在克什克腾旗人民法院提起民间借贷诉讼。克什克腾旗人民法院作出（2016）内0425民初4475号民事判决书，判令被告尉某给付借款本金920000元及利息。被告尉某怠于履行生效裁判文书，案件进入执行程序。克什克腾旗人民法院于2018年6月20日作出裁定，将尉某所有的赤峰市××区房屋抵偿债务，并将物权所有人变更为李某。但因原告董某向法院提交伪造的租期15年、租金675000元的租赁合同主张执行不破租赁，致使法院未将涉案房屋强制执行移交给李某占有。基于以上事实，李某认为，原告董某的诉讼请求不能成立，理由如下：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第三十条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。按照该规定，承租人应当举证证明在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，对于租赁权的审查，应当主要以占有为标准，贵院于2016年10月12日将本案涉案楼房查封，现原告并不能证明其在2016年10月12日之前已经占有并使用该涉案房产，所以原告并不享有足以阻止执行的合法有效租赁权。二、原告与被告尉某恶意串通虚构租赁关系，其并不享有真实合法租赁权，所以也不能阻止法院对执行标的交付的执行。恶意串通的理由如下：1、原告董某系被告尉某外甥女婿，双方系近亲关系，恶意串通伪造虚假租赁合同对抗执行的可能性极大；2、双方一次性租赁住宅15年与常理明显不符；3、按照2014年涉案房屋每平米6000元的市场价格，涉案房屋总价值约为684000元，原告却一次性支付租金现金675000元租赁十五年与常理明显不符；4、675000的交易没有转账记录，仅有一枚收据且不能说明资金来源，也与常理不符；5、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第三十条阐明，租赁合同不仅要合法有效，还必须要有符合市场价值的合理价格，而本案中原告董某与被告尉某于2014年签订的租赁合同的租金为45000元，明显高于市场价两倍有余，明显不符合市场价值的合理价格。所以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案原告董某与被告尉某的租赁合同不仅价格明显偏离市场行情，且证明租赁关系的证据有明显瑕疵和多处不符合常理之处，且未作出合理解释，人民法院对其租赁权不能认定。综上所述，本案原告与被告尉某之间明显企图通过伪造虚假租赁合同，以不真实的租赁权对抗人民法院的执行，请求贵院通过审理涤除租赁权。同时原告也不能证明原告在法院查封保全之前已经实际占有和使用租赁涉案房屋，故也不具有对抗效力。如果不将占有作为认定租赁权的标准，而将全部租赁合同给予“物权化”保护，将会给不法者任意虚构租赁合同，逃避执行大开方便之门，生效文书确定的权利将完全失去保障。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，确保被告李某的利益的得到切实的法律保护。被告尉某经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据，视为放弃举证、质证及答辩权利。本院经审理认定事实如下：2016年10月26日，克什克腾旗人民法院作出（2016）内0425民初4475号民事判决书，判令被告尉某偿还被告李某借款本金920000元及利息。被告尉某怠于履行生效裁判文书，案件进入执行程序。2018年6月11日，克什克腾旗人民法院于作出（2016）内0425执2863号之三执行裁定书，裁定将被告尉某名下位于赤峰市××区以东、燕山街以北、玉龙大街以南、新惠路以西御园峰会25号楼1单元16层01164室房屋以一拍价格1024002元支付给李某用以抵偿债务。该房屋于2018年7月3日登记在李某名下。李某申请对案涉房屋进行继续执行，2019年5月8日，克什克腾旗人民法院作出（2016）内0425执2863号执行通知书，责令董某限期腾出案涉房屋。董某对该执行通知书提出异议。2019年5月23日，克什克腾旗人民法院于作出（2019）内0425执异73号执行裁定书，驳回董某的异议请求。董某不服，提起本案执行异议之诉。原、被告双方对上述事实无争议，有双方庭审陈述及相关证据在卷佐证，本院对上述事实予以确认。对原、被告双方有争议的证据及事实，本院结合庭审陈述及双方提交的证据综合分析认定如下：本案主要争议事实为原告董某与被告尉某是否存在合法有效的房屋租赁关系。原告董某为证明存在合法有效的租赁关系，提交租赁合同及收据各一份，证明其享有租赁权，同时提交社区居住证明一份，证明其在涉案房屋居住的事实。本院认为，租赁合同主要内容为：租金标准为每年45000元，租赁期限自2014年1月12日至2029年1月11日，租金支付方式为合同签订时一次性交清15年租金。本院认为,该房屋租赁合同中约定的租金与赤峰市当时的正常租金标准存在较大悬殊，十五年租金于签订合同一次性交清的约定，更不符合常理及正常的交易习惯。而且租金675000元已与当时当地同等面积住房价格相当，不选择购房而选择租房的做法，更是让人费解，加之大额交易全为现金支付亦不合常理。对上述多处合理性怀疑，原告董某均未能做出合理性解释及说明，故本院不能认定房屋租赁合同及收据的真实性。原告董某提交的居住证明中的租住时间为2014年1月12日至2029年1月11日，明显依据上述租赁合同的租期书写，且没有居委会经办人员签字，故本院对居住证明不予采信。综上，本院对董某主张其与尉某存在合法有效的租赁关系的事实不予采信。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，原告董某的诉讼请求能否的得到支持，关键在于原告董某是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。上述法律规定已经明确了人民法院如何审查承租人是否享有阻止移交占有的的权利。即对房租租赁合同是否签订于人民法院查封之前、房屋租赁合同是否合法有效、是否于人民法院查封之前占有使用该不动产、租金价格是否合理、租金交付是否合理进行审查。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，原告董某提交的房屋租赁合同及收据存在众多合理性怀疑，亦未能做出合理性解释及说明。本案原告未能举证证明房屋租赁合同合法有效、人民法院查封之前已占有使用该不动产、租金价格及交付方式合理，即未能证明原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应由原告承担举证不能的法律后果。因此，本院对原告董某要求确认其对涉案房屋享有用益物权并据此阻却执行的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决如下：驳回原告董某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告董某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 姚海柱人民陪审员 潘凤合人民陪审员 王永德 二〇一九年十二月二十五日书 记 员 李奥研