文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0826民初7553号原告：李健，男，1970年2月3日出生，汉族，住涟水县。原告：嵇军，男，1976年3月24日出生，汉族，住涟水县。两原告共同委托代理人：宋崇迪，江苏道文律师事务所律师。两原告共同委托代理人：李德权，江苏道文律师事务所律师。被告：江苏淮涟置业有限公司，住所地涟水县涟城镇金城路华源国际售楼部。法定代表人：刘树辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：金伟，江苏六仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，江苏六仁律师事务所律师。原告李健、嵇军与被告江苏淮涟置业有限公司（以下简称淮涟公司）合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭分别于2019年1月7日、1月29日、3月25日和5月23日四次公开开庭进行了审理。原告李健、嵇军及其共同委托诉讼代理人宋崇迪、淮涟公司的法定代表人刘树辉及其委托诉讼代理人金伟、刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李健、嵇军向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失29864429.29068元并承担本案诉讼费。事实与理由：2012年4月12日，原、被告签订《涟水“华源国际”项目打包销售合同》，双方约定被告将其开发的涟水县华源国际二期商品房打包给原告销售。该合同约定被告不得擅自经营该项目的销售否则视为违约，以商品房抵算工程款须经原告同意；还约定被告在开盘前十天完成审核合同样本及辅助样本，保证该项目具备商品房销售条件和相关证件，保证购房业主可办理房产证及土地证并提供与销售有关的资料；合同特别约定本合同一经签订即具备法律效应，如一方违约应承担对方一切经济损失（此损失包含有关销售房屋的预期利润）。在履行过程中，双方产生纠纷，被告于2014年5月6日和5月12日向原告发出通知解除上述合同。原告为此诉至本院，本院于2014年7月30日作出判决，确认被告以上两份解除通知书不产生解除案涉合同的法律后果。后被告仍然采取另行组建售楼部、变更项目名称等办法排除原告的销售行为。2015年1月10日，被告又向原告发出解除合同通知书。2015年1月26日，华源国际二期开盘，被告直接销售可售房屋。原告向本院起诉要求被告赔偿损失，最终本院作出（2017）苏0826民初6461号民事判决书，判决被告赔偿原告2015年1月22日至2018年1月17日期间违约销售133305.8平方米房屋导致原告的损失24324535元，双方上诉后淮安市中级人民法院作出判决驳回上诉维持原判。2018年1月17日，原告在（2017）苏0826民初6461号案件开庭时，因被告根本违约当庭提出与被告解除案涉合同，该案判决对双方解除案涉合同予以确认。华源国际二期预售商品房申请书显示华源国际二期销售面积为302129平方米，（2017）苏0826民初6461号民事判决书对被告销售的133305.8平方米房屋给原告造成的损失予以处理，对其他部分未处理。原、被告双方签订的合同合法有效，被告应当履行合同，人民法院判决不确认合同解除后，被告擅自销售及以房抵工程款的行为严重违约，应当赔偿已经销售房屋给原告造成的损失，亦应赔偿未销售部分房屋导致原告无法销售产生的可得利益损失。2018年1月17日至2019年1月4日期间，被告又销售38065.41平方米，该销售的该房屋原告的可得利益损失为29864429.29068元，故原告诉至法院。庭审中，原告认为，生效判决认定案涉合同为无名合同，因包销合同本身也是无名合同，该认定与原告包销关系的主张不冲突，该合同对原、被告双方均有约束力。生效判决未认定被告有任何违约行为，仅在确认被告赔偿原告损失比例时概括性地认定原告也存过错并不妥当，原告没有违约之处。被告擅自销售包销房屋违约，应赔偿原告损失。故在合同解除之前，被告违约擅自销售包销房屋，应当赔偿原告全部损失。案涉合同解除时间应当是（2018）苏08民终2794号民事判决书生效之日即2018年12月7日，系被告根本违约行为导致的。2018年1月17日开庭时，原告基于被告无履行合同的诚意同意解除案涉合同，但被告并未认可原告的表述，该案生效判决亦未对原告的解除通知是否具有法律效力进行认定，只以判决的形式解除了双方的合同，因此案涉合同解除的时间是该案判决生效时间。本案亦不能适用双方协商解除合同的法律规定，应对合同解除的原因及原告解除权的效力进行认定。案涉合同的解除系被告违约行为导致的，无论合同何时解除被告均应当赔偿原告因未全面履行合同遭受的预期可得利益损失。生效判决已经认定被告赔偿原告的损失为房屋实际销售价格与案涉合同约定3100元/平方米底价之间差额的60%，故原告履行合同的支出与本案中确定被告赔偿的损失无关。原告履行合同必然有一定支出且存在亏损的商业风险，该商业风险由原告承担，利润当然亦归原告享有。因此，原告即使没有支出，法院亦不应调整原告应得的利益。本案不属于民诉法司法解释第247条规定重复起诉的三种情形，（2017）苏0826民初6461号案件解决的是2018年1月17日之前被告的违约行为给原告造成损失的问题，该判决确定双方合同解除的时间是2018年12月6日，并未对解除后的损失进行处理，本案原告的诉讼请求是对2018年1月17日至12月6日合同未解除期间被告擅自销售给原告造成的损失以及被告的违约行为导致合同解除给原告造成的已销售（2018年12月6日之后）部分房屋的损失。本案中原告起诉的被告销售房屋事实均是原判决中未涉及的部分，因此本案不属于重复起诉。至于被告还没有销售的部分，原告将继续主张。案涉合同约定合同面积是华源国际二期所有商品房和可售面积，并约定以政府审批文件为准，原告在（2017）苏0826民初6461号案件中提供了政府的审批文件，可售面积是39万余平方米，被告向法庭提供变更规划的文件，二期可销售面积是29万余平方。因此，本案的原告销售面积并非被告所陈述的13万平方米。案涉合同中，华源国际三期的表述指的是当时政府另行给被告一块土地进行开发，不是被告陈述的二期中分为二三期。原告与销售代理公司和广告推销公司签订的是阶段性的合同，在被告未将二期其他楼盘进行建设的情况下，原告没有必要就二期的全部面积签订销售代理和广告推销合同，不能根据该两份合同推定原、被告之间的合同范围。被告就此问题在该案中作为重点理由进行抗辩，但法院没有采纳被告观点，所判决的被告赔偿原告损失中并非被告所陈述的该六幢楼的损失而是华源国际二期所有的可售面积。本案中，被告的违约行为给原告造成的损失是按照被告实际销售的价格与双方在合同中约定的销售底价的差额进行确定，并在当事人之间进行分配的，故在被告的销售价格未确定的情况下损失比较难界定，所以原告只能根据被告销售的情况诉讼主张权利。被告淮涟公司辩称，本案不是打包协议是垫资换取销售权的协议，原告既未履行垫资义务又未依约支付进度款且在预售前搬离售楼部，以实际行动表明不再履行合同，合同的违约方应该是原告。原告导致案涉房屋零星销售价格无法提升，不应取得销售权。2018年1月17日开庭时，原、被告双方均要求解除合同，被告同意解除合同，但是不同意在（2017）苏0826民初6461号案件原告当庭提出的解除理由，生效判决确认解除合同是为了一次性解决双方的所有纠纷亦是基于双方自愿，不违反法律规定。该案生效判决分段论述了合同解除和损失认定责任时，以“综合双方的行为来看，由于一、二期项目利益交织，在产生矛盾以后，双方互不配合，相互牵制，导致合同无法继续履行”论述双方的责任，并未对案涉合同解除的理由进行评价亦未确认被告有违约行为，法院只是在难以区分责任情况下酌定的赔偿数额。而且案涉合同解除后，原、被告双方权利义务终止，原告就不再享有任何的合同权利亦无需承担任何义务。综上所述，被告销售案涉房屋行为并不违约，不应赔偿原告损失。被告还认为，案涉合同约定面积约为130000平方米。淮安地区房产销售代理的惯例，一般在取得预售证180天后销售进度应达到60%左右。案涉合同约定付款进度的第8项显示具备交付使用180天后应当付款金额是2.7亿元。案涉合同约定合同面积约为13万平方米，按合同约定的单价计算总价约为4亿元，此时付款2.7亿元已达到65%以上，因交付比办理预售证迟很多，符合淮安地区房产销售代理的惯例。如案涉合同约定合同面积为39万平方米按合同约定的单价总价约为12亿元，远远未达到60%与淮安地区房产销售代理的惯例明显不符，正常开发商不能承受如此大的资金压力。同时原告提供的广告合同和销售代理合同均载明13万平方米亦印证被告的该主张。案涉合同中华源国际二期实际的建筑范围为原华源国际二期规划的4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼六幢楼，签订合同时约定该六幢楼面积约13万平方米，以政府部门实际测绘的面积为准。案涉合同第九项付款进度中载明华源国际三期的存在，三期是指1号楼、2号楼、3号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼、14号楼该8幢楼，不属于案涉合同约定的范围。即使如生效判决认定被告对合同无法履行存在过错，解除合同导致的损失已经在判决主文中明确，原告在（2017）苏0826民初6461号案件主张损失截止2018年1月17日。以此为基础确认被告赔偿的数额，案涉合同损失已经处理完毕并对案涉合同纠纷进行彻底处理，现原告再次起诉属于重复起诉应驳回起诉。原告围绕诉讼请求举证如下：华源国际项目打包销售合同一份、（2017）苏0826民初6461号民事判决书一份、（2018）苏08民终2794号民事判决书一份，网上下载的（2018）苏08民终2794号案件结案信息的打印件一份、被告在2018年1月17日到2019年1月4日期间销售华源国际项目二期的住宅和非住宅类物业的数据一份、被告申请商品房预售许可证的材料一份、涟水县发改委华源国际二期开发项目核准批复文件复印件一份、（2018）苏08民终2794号案件的送达邮寄详情单两份。被告为了反驳原告举证如下：华源国际二期规划图纸一份、华源国际二期规划调整后取得的13幢楼预售证十三份、统计表一份、涟发改投2011第27号华源国际二期开发项目核准批复文件复印件一份，关于商品房销售代理的期限与销售进度的统计表一份，中国裁判文书网民事判决书八份。法庭调取证据如下：法庭调取（2017）苏0826民初6461号案件的卷宗正卷三册（原告做宣传的照片六份、华源国际二期商品房销售代理合同一份、销售推广代理合同一份、付款收据一份、涟水县公安局关于信访人李健、嵇军扰乱华源国际房屋销售情况汇报一份），金碧华府的规划变更方案申报表一份，金碧华府申请报告两份，金碧华府更名申请一份，金碧华府的规划方案审查意见书一份，2016年3月份金碧华府的规划设计变更方案申报表一份、金碧华府的最终确认的规划图纸一份、金碧华府的销售面积汇总表一份、金碧华府的变更通知书两份、2012年金碧华府的规划图纸一份、金碧华府最初规划的图纸一份、金碧华府变更通知书一份、金碧华府图纸会审设计变更洽商记录一份、金碧华府准予行政许可决定书存根一份、金碧华府建设工程规划许可证会审表一份、金碧华府设计变更通知两份、金碧华府技术经济指标一份，涟水县住房和城乡建设局处的金碧华府预售许可面积统计表一份，2012年涟水县各楼盘售出的商品房成交情况统计表一份，2013年涟水县各楼盘售出的商品房成交情况统计表一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案案涉事实，本院认定如下：（一）关于合同签订情况2012年4月12日，原告（乙方）与被告（甲方）就被告建设开发的江苏省涟水县华源国际二期（以政府审批文本）商品房由原告打包销售一事，签订《涟水“华源国际”项目打包销售合同》。第一条（项目概况及打包销售）约定：1.该项目概况：该项目位于江苏省涟水县炎黄大道南侧与金城北路交汇处，二期所有商品房和可售面积（面积最终以政府测绘部门核定为准）。2.打包销售内容：乙方打包销售甲方该项目的所有商品房和可售面积，由乙方全权负责项目的推广策划和销售活动。第二条（甲方工程进度和打包销售的权限、期限和目标）约定：1.打包销售权限：乙方打包销售甲方该项目的所有商品房和可售面积，乙方全权负责组建和管理该项目销售部，前期销售公司由乙方负责协调处理、前期销售所产生的费用由甲方负责。2.甲方建设工程进度和乙方打包销售付款进度：①甲方建设该工程应于5月20日前开工，相关手续由乙方负责；甲方在2013年春节前施工至该项目的正负零，甲方应保证该项目于2014年6月1日前交付使用。②甲方应建设该项目二期至十层封顶。甲方完成该工程进度后，乙方付给甲方该项目到账金额叁仟万元。……⑦甲方应建设该项目二期至配套设施结束。甲方完成该工程进度后，乙方付给甲方该项目到账金额至1.8个亿。⑧甲方应建设该项目二期至具备交付使用180天后，乙方付给甲方该项目到账金额2.7个亿。⑨甲方建设淮涟置业三期所有项目至十层封顶时，乙方付给甲方该项目二期销售总额至95%。3.由乙方全权负责该项目二期销售事宜，甲方不得干涉，由乙方指定销售公司经营销售活动。4.甲方不得擅自经营该项目的任何销售活动，如有必须经乙方同意，否则视为违约。5.甲方在建设施工过程中，如以商品房抵工程款，须经乙方同意，商品房价格按乙方核定的市场价格为准，抵算工程款需算乙方的销售量，否则视为违约。第三条（打包销售基础价格及保证金的支付约定）约定：1.底价：甲方将该工程项目二期所有商品房按3100元/平方米的打包均价，由乙方打包销售，该打包均价乙方不提取任何费用。2.销售税费：销售价超出打包价以上所发生的税费由乙方负责，未超出部分所发生的税费由甲方负责。3.保证金支付：乙方自愿以下节点支付人民币共1200万元作为保证金。①乙方在与甲方签订合同当日，支付人民币50万元。②甲方建设该项目至打桩启动后，乙方支付给甲方至150万元，打桩结束后，乙方支付给甲方至1200万元。第四条（打包销售违约责任和溢价分配）约定：1.如乙方未能按上述时间最后节点支付销售额，则乙方自愿放弃所有定金1200万元人民币，如甲方在约定时间内不能如期交房，视为违约。2.商品房成交价如超出基本价格的，超出部分全部归乙方所有。第六条（违约责任）约定：1、本合同一经签订，即具有法律效力，甲乙双方均应按照本合同约定履行各自的义务，如果一方违约，则应承担守约方的一切经济损失（此经济损失包含乙方销售房屋的预期利润）。2、本合同执行过程中，出现法律上认定的“不可抗力”使合同无法继续履行时，甲乙双方各自承担责任。双方还就各自权利义务进行约定。2011年3月14日，涟水县发改委向被告出具涟发改投2011第27号华源国际二期开发项目核准批复文件，确定项目地点为涟水县红日路北侧、金城路东侧、炎黄大道南侧，还确定项目主要内容为项目用地63500平方米，总建筑面积399973平方米（含地下面积85269平方米），其中住宅面积300212平方米，商业及公共服务面积14491平方米，同时确定全部工程分四期建设开发周期为60个月（2011年5月-2016年4月）。（二）关于合同履行情况2012年6月18日，淮涟公司（甲方）与南京弘晟达投资顾问有限公司（乙方）签订《华源国际项目二期商品房全程销售代理合同》，约定将二期商品房交由乙方销售，合同约定华源国际二期销售房源建筑面积约13万平方米，约定二期平均销售底价3700元/平方米，总销售金额为4.81亿元。实际房屋销售超过单套底价部分的房价款，所溢出部分甲方应按50%的比例奖励给乙方，甲方支付乙方的销售代理费为销售单套建筑面积乘以单套销售底价总金额的2.5%。原告李健、嵇军作为甲方代表在该合同上签字。2012年6月28日，淮涟公司（甲方）与南京品尚广告传媒有限公司（乙方）签订《华源国际项目二期商品房销售推广代理合同》，约定将华源国际二期项目的整合推广工作交由乙方实施。合同约定乙方整合推广代理面积约为13万平方米，销售价格暂定3700元/平方米，总销售金额为4.81亿元。甲方按照可销售总金额的2%即962万元支付广告推广费。原告李健、嵇军作为甲方代表在该合同上签字。合同签订后，原告李健、嵇军随即在被告售楼部设置办公室并开展房屋销售业务。2013年6月10日，因双方就合同履行事宜发生重大矛盾且被告法定代表人刘树辉提出原告李健、嵇军的行为影响被告的正常工作，原告被涟城镇政府强制清退出现场售楼部。后原告李健、嵇军又回到售楼部，房屋销售过程中原、被告各自销售华源国际二期的房屋。2013年9月4日，淮涟公司向李健、嵇军出具一张《收到李健代付工程款明细（售房款支付）》，金额合计6421000元。该明细表上有李健、嵇军签字，淮涟公司的徐建签字。2015年1月，华源国际二期中1号楼、2号楼、3号楼、11号楼、13号楼的预售商品房申请书载明项目总建筑面积为302129平方米，此次申请预售的面积为68700.68平方米（其中住宅面积为64298.75平方米，商业用房面积为1560.95平方米）。被告自行销售华源国际二期的房产，原告亦销售相关房产并收取相关定金。2015年2月24日，南京品尚广告传媒有限公司出具收据，收取李健、嵇军包装印刷制作等费用317630元。2016年3月3日，涟水县住房和城乡建设局经审核同意被告的变更方案，将华源国际二期总建筑面积变更为283952.81平方米，地上总建筑面积为244828.57平方米（住宅面积为187457.84平方米，商业A面积为52323.76平方米，商业B的面积为1637.66平方米，商业C面积为3827.63平方米，配套公共服务设施面积为495.2平方米），地下总面积为40451.39平方米（地下车库建筑面积24901.11平方米，地下自行车库建筑面积15550.28平方米）。现被告根据调整后的规划建成华源国际二期1号楼至13号楼，涟水县住房与城乡建设局准予预售的面积为194670.1平方米。2012年涟水县各楼盘商品房成交均价为3955元/平方米，华源国际二期小区附近其他小区：巴黎春天、红日金城、朗盛炎黄国际花园、龙源国际均价分别为2907.52元/平方米、3807.76元/平方米、3246.11平方米、3589.73平方米。2013年涟水县商品房成交均价为3981元/平方米，华源国际二期小区附近其他小区：巴黎春天、红日金城、朗盛炎黄国际花园、龙源国际均价分别为3011.74元/平方米、4117.76元/平方米、4155.22平方米、3493.24平方米。（三）关于保证金缴纳情况2012年4月19日，原告向被告支付保证金50万元，淮涟公司对此无异议。原告主张，其在2012年6月8日通过代付桩基工程款的方式交纳保证金100万元，被告对此予以否认。对于当事人争议的100万元，经查：2012年6月8日（票据记载入账日期），元通公司出具一张100万元的桩基工程款收款收据（收据编号NO.7396281）。被告公司法定代表人刘树辉于2012年5月7日在该收据上签署“请李总垫付、刘树辉”。该收据载有“注：抵华源国际二期销售保证金”。在该票据出具后，李健、嵇军先后四次支付给元通公司100万元，其中：①2012年6月11日，李健、嵇军向元通公司支付29万元（收据编号NO.0000684）。收款事由：华源国际桩基工程款。收据中注明：补开收据（2013.9.24）。②2012年6月19日，李健、嵇军向元通公司支付21万元(收据编号NO.0000683)。收款事由：华源国际二期桩基工程款。收据中注明：补开收据（2013.9.24）。③2012年8月23日，李健、嵇军向元通公司支付30万元(收据编号NO.0000063)。收款事由：华源国际二期16#-17#桩基工程进度款。④2013年1月29日，李健、嵇军向元通公司支付20万元（收据编号NO.0000554）。收款事由：桩基工程款。（四）关于当事人解除协议及诉讼情况2014年5月6日，淮涟公司向李健、嵇军发出《解除协议通知书》，内容为：“我司曾与你方签订的《涟水“华源国际”项目打包销售合同》，委托你方进行房屋销售。但协议签订后，你方未按照协议约定的内容履行，至今未销售一套房屋，未上交一分钱购房款，严重违反协议约定、违反实现合同目的，严重影响了我司开发房地产的进度，同时，你方也不具备房屋销售的资质。我公司经研究决定如下：1、解除双方签订的协议；2、你方在收到本通知书后，立即停止签订房屋买卖合同、收取购房款或购房定金，停止与销售房屋有关的一切行为；3、你方在收到本通知书2日内，将与销售房屋有关的一切资料（包括但不限于销售合同、宣传资料、专用章、收款收据等）交给我公司，双方进行结算。如你方原因导致我司损失，我司将运用法律手段追究相关人员的法律责任。”2014年5月12日，淮涟公司再次向李健、嵇军发出《通知》，内容为：“本公司于2014年5月8日已经发函给贵方，解除双方分别于2012年12月6日、2012年4月12日签订的《打包房屋销售协议》、《涟水“华源国际”项目目打包销售合同》，自本通知发出之日起七日内仍无书面回复视为贵方已经同意认可。现再次发函贵方，原本公司给予贵方的从事相关事宜的一切委托授权予以作废终止。贵方不得再以本公司名义从事任何活动，原委托事宜处理决定须以本公司出具加盖公章的书面决定为准，否则由贵方承担一切法律责任。”2014年5月26日，李健、嵇军向本院提起诉讼，请求确认淮涟公司发出的解除合同通知书无效。事实与理由：2012年4月、12月，双方签订华源国际项目打包合同，合同签订后，原告积极履行合同义务，但淮涟公司却不履行义务，于2014年5月6日、5月12日分别向李健、嵇军发出解除协议通知书，李健、嵇军的行为未违反合同法的规定，请求确认淮涟公司的解除合同通知书无效。本院审理后于2014年7月30日作出（2014）淮涟民初字第1209号民事判决：淮涟公司于2014年5月6日、5月12日向李健、嵇军发出的解除协议通知书、通知无效。判决理由：淮涟公司以李健、嵇军未按照协议约定的内容履行，至今未销售一套房屋，未上交一分钱购房款，无法实现协议目的为由向李健、嵇军发出解除协议通知书、通知，对此李健、嵇军予以否认，并提供商铺认购协议书、淮涟公司出具的支付工程款的收条、工作联系单证明淮涟公司的解除协议通知书、通知无事实依据。本院认为，淮涟公司出具的李健、嵇军支付工程款的收条和商铺认购协议书证明淮涟公司的解除协议通知书、通知无事实依据，同时淮涟公司辩解的其他理由并非其解除合同的理由，本院对此不予理涉。综上，本院对原告李健、嵇军的诉讼请求予以支持。该判决作出后，当事人未提起上诉。2015年1月10日，淮涟公司又向李健、嵇军发出《解除合同通知书》，内容：“关于本公司于2012年4月12日、12月6日分别与你方签订的《涟水“华源国际”项目打包销售合同》、《打包房屋销售协议》，现基于你方在受委托销售房屋期间的行为，致本公司丧失对你方的信任，故本公司决定解除与你方签订的上述合同。限你方在接到通知后立即停止销售，同时在七日内将受托销售期间的房屋相关资料、收取的售房款项到本公司办理移交手续，逾期不办，后果自负。”2015年2月28日，李健、嵇军向本院提起诉讼请求：1、判决淮涟公司于2015年1月10日发出的解除合同通知书无效，合同继续履行；2、判决淮涟公司向原告提供销售合同样本及辅助合同样本、营业执照、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用证、按揭贷款合作银行资料等因销售房屋所需要的资料；3、判令淮涟公司赔偿原告因自行销售房屋给原告造成的损失暂定400万元，具体根据被告销售房屋总价款确定。4、由淮涟公司承担本案的诉讼费用。审理期间，因该案诉讼标的额超出本院受理范围，本院于2015年4月20日作出（2015）涟民辖初字第634号民事裁定移送淮安市中级人民法院审理。2015年5月4日，该院将该案卷宗退回，本院于2015年7月1日书面通知原告重新交纳已退回的案件受理费，但李健、嵇军未能在指定期限交纳，口头裁定本案按撤回起诉处理。（五）关于华源国际二期楼盘开工情况淮涟公司开发的楼盘原命名“华源国际”，后变更为“金碧华府”。二期项目5号楼桩基工程于2012年5月20日开工，6号楼于2012年5月31日开工，2号楼于2013年12月18日开工，1号楼于2014年1月1日开工，13号楼于2014年1月20日开工，12号楼于2014年3月11日开工，3号楼于2014年6月18日开工，11号楼于2014年7月6日开工，7号楼于2015年8月30日开工，8号楼于2015年9月4日开工，10号楼于2015年9月10日开工，4号楼于2015年11月10日开工，9号楼于2015年10月22日开工。（六）关于被告销售华源国际二期房屋溢价情况2015年1月22日，淮涟公司取得华源国际二期项目5栋楼盘的预售许可证，但其未向李健、嵇军提供相关销售资料以及提供销售便利，淮涟公司自行组建售楼部。涟水县住房和城乡建设局网上信息数据平台显示截止2018年1月17日被告销售华源国际二期数据为：2015年1月22日至2015年12月11日期间住宅面积12304.98平方米（销售均价3384.97元/平方米，销售111套），非住宅22139.15平方米（销售均价3325.35元/平方米，销售197套）；2015年12月12日至2017年11月28日期间销售面积95871.46平方米（销售均价3402.74元/平方米，销售782套）；2017年11月9日至2018年1月17日期间销售面积2990.21平方米（销售均价4110.35元/平方米，销售24套）。经核算，自2015年1月22日至2018年1月17日期间，淮涟公司销售面积为133305.8平方米，溢价数额为40540892.08元。涟水县住房和城乡建设局网上信息数据平台显示2018年1月17日至2019年1月4日期间被告销售华源国际二期数据为：2018年1月17日至2018年12月6日期间非住宅面积4171.73平方米（销售均价4308.03元/平方米，销售27套）、住宅面积为21868.92平方米（销售均价4415.35元/平方米，销售185套），2018年12月6日至2019年1月4日期间非住宅面积843.54平方米（销售均价3411.48元/平方米，销售6套）、住宅面积为11181.22平方米（销售均价4520.21元/平方米，销售96套）。经核算，自2018年1月17日至2019年1月4日期间，淮涟公司销售面积为38065.41平方米。（七）生效判决书对相关问题的处理情况1、案涉合同解除问题。（2017）苏0826民初6461号民事判决书认定，根据查明的事实，由于李健、嵇军已经按约支付了150万元的保证金，李健、嵇军不存在违约行为，淮涟公司不享有法定解除权。被告在没有解除权的情况下，单方面发出解除合同通知，原告对此及时提出异议，淮涟公司单方面解除合同的行为不应产生相应的法律效力，原告与被告之间的合同关系并未解除。该判决同时认定，在该案2018年1月17日庭审中，淮涟公司提起反诉要求解除案涉合同，李健、嵇军也以淮涟公司不愿继续履行合同构成根本违约为由当庭通知淮涟公司解除合同，淮涟公司表示同意解除，法院认为鉴于双方当事人一致同意解除案涉合同，系当事人对其权利的处分，不违反法律禁止性规定，该判决予以确认。该判决判令解除原告李健、嵇军与被告江苏淮涟置业有限公司于2012年4月12日签订的案涉合同。（2018）苏08民终2794号民事判决书认定，李健、嵇军在合同履行过程中不存在违约行为，淮涟公司不享有法定解除权，其单方面解除合同的行为，并不产生相应的法律效力，淮涟公司与李健、嵇军之间的合同关系并未解除。在一审法院的主持下，双方就解除合同达成了一致意见，不违反法律禁止性规定，双方的合同关系随即解除。2、本案案涉合同性质问题。（2017）苏0826民初6461号民事判决书认定，案涉合同中既没有约定包销期限的条款，也没有约定包销期限届满后未售出的商品房如何处理的条款。因此，双方签订的合同不能认定为包销合同。同时，根据双方的协议，原告所享有的利益是获得房屋销售底价以外的溢价而非被告给付的佣金，也不符合委托合同的法律特征，故该合同也不属于委托合同。在现有的有名合同中，均不包含本案所涉的合同类型，因而本案所涉合同系无名合同。（2018）苏08民终2794号民事判决书认定，一审法院对于涉案合同性质的认定正确，予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原、被告双方于2012年4月12日签订《涟水“华源国际”项目打包销售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。该合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经生效的（2018）苏08民终2794号民事判决书明确认定，案涉合同中无包销期限及届满后未售出的商品房如何处理的条款不能认定为包销合同。同时原告在案涉合同中所享有的利益是获得房屋销售底价以外的溢价而非被告给付的佣金，也不符合委托合同的法律特征，故该合同也不属于委托合同。在现有的有名合同中，均不包含本案所涉的合同类型，因而本案所涉合同系无名合同，本院亦予以确认。本案争议焦点为：一、案涉合同解除方式及解除时间如何认定；二、原告起诉是否属于重复起诉；三、原告所主张的房屋是否属于案涉合同所约定的可售面积及原告的诉讼请求能否支持。一、关于案涉合同解除方式及解除时间的问题。原告认为，2018年1月17日的庭审中，原告在基于被告无履行合同的诚意同意解除案涉合同，但被告并未认可原告的表述，该案生效判决亦未对原告的解除通知是否具有法律效力进行认定，只以判决的形式解除了双方的合同，案涉合同解除的时间是该案判决生效时间。被告则认为2018年1月17日，原、被告双方在庭审中均要求解除合同，被告同意解除合同，生效判决确认解除合同。本院认为《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。2018年1月17日庭审中，被告淮涟公司提起反诉要求解除案涉合同，原告李健、嵇军也以被告不愿继续履行合同构成根本违约为由当庭通知淮涟公司解除合同，被告表示同意解除，鉴于双方当事人一致同意解除案涉合同，系当事人对其权利的处分，不违反法律禁止性规定，应产生解除案涉合同的法律效果。原告以判决主文表述为由抗辩案涉合同系该生效判决解除，并非确认解除案涉合同，由此案涉合同解除的时间为该判决生效时间。本院认为，（2017）苏0826民初6461号民事判决书正文认定2018年1月17日庭审中，原、被告双方一致同意解除案涉合同，系当事人对其权利的处分，不违反法律禁止性规定，本院予以确认。（2018）苏08民终2794号民事判决书认定，在一审法院的主持下，双方就解除合同达成了一致意见，不违反法律禁止性规定，双方的合同关系随即解除。上述生效判决正文已经明确确认了原、被告解除案涉合同的意思表示产生了随即解除案涉合同关系的法律效果，判决主文关于解除合同的真实意思并未从根本上否定原、被告双方一致同意立即解除合同随即产生解除案涉合同关系的法律效果。因此，原告该抗辩，本院不予采信。二、关于本案原告起诉是否属于重复起诉的问题。原告认为，生效判决解决的是2018年1月17日之前被告的违约行为给原告造成的损失，并未对解除后的损失进行处理，本案原告的诉讼请求是对2018年1月17日后被告销售部分房屋的损失，本案中原告主张的被告销售房屋的事实亦是原判决中没有涉及的部分，因此本案不属于重复起诉。被告则认为，解除合同导致的损失已经在判决主文中明确，案涉合同损失已经处理完毕，案涉合同纠纷已经彻底处理完毕，现原告再次起诉属于重复起诉应驳回起诉。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。原告在（2017）苏0826民初6461号案件中基于案涉合同尚未解除条件下提起的诉讼，原告诉讼请求仅要求被告赔偿2018年1月17日前具体违约销售行为导致的损失，其他损失原告欲另案主张。该案根据原告诉讼请求处理原告损失，并未对原告是否有权主张华源国际二期其他可销售房屋上的损失进行认定和处理。本案原告提出的诉讼请求系案涉合同解除后，由此导致原告无法销售可售面积导致的原告预期可得利益的损失，无论原告是否有权主张该损失，人民法院都应对此进行裁判。因此，本案与上述案件的诉讼请求并不相同亦不存否定前诉裁判结果的情形，本案不属于重复起诉，原告有诉权。三、关于原告所主张损失涉及的38065.41平方米房屋是否属于案涉合同约定的范围及原告的诉讼请求能否支持。（一）案涉合同约定的销售面积在13万平方米左右原告认为，案涉合同约定由原告销售的建筑面积为以政府审批文件确定的华源国际二期所有商品房和可售面积。被告则认为，案涉合同约定由原告销售的建筑面积约为13万平方米。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当遵循公平原则，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定争议条款的真实意思。综合本案双方合同约定及履行情况，应认定案涉合同约定的建筑面积在13万平方米左右。理由如下：1、案涉合同第二条第九小项约定“甲方建设淮涟置业三期所有项目至十层封顶时，乙方付给甲方该项目二期销售总额至95%”。在双方订立合同时，被告除了案涉的华源国际二期项目外，并不存在三期项目，截止本判决作出之日，亦未发现被告存在三期项目；在2011年涟水县发改委涟发改投2011第27号华源国际二期开发项目核准批复文件中载明，“确定全部工程分四期建设开发周期为60个月”；从交易习惯上看，案涉合同约定的原告获益部分是单价超过3100元的部分，而政府部门批复中确定的华源国际二期总项目的开发周期长达五年，五年时间里无论是开发成本还是本地的房地产销售行情都会发生大的变化，如果案涉合同约定的是华源国际二期全部面积，被告将很有可能面临开发成本加大而销售利润不断减少的情况，作为专业的房地产开发企业，被告在案涉合同中将华源国际二期全部建筑面积一次性委托原告销售的可能性较低，亦不符合交易习惯。综上，根据上述分析，被告抗辩的在开发华源国际二期项目时，根据项目实际情况在总项目之下又细化分期建设、案涉合同不是针对华源国际二期全部建筑面积的主张具有高度盖然性，本院予以采信。2、案涉合同签订后，原告为履行合同义务以被告名义与案外人签订销售推广代理合同和销售代理合同，该两份合同中均将华源国际二期商品房总建筑面积表述为“约130000平方”。原告的解释是为了减少成本，称因当时被告尚未建设华源国际二期其他楼盘，其没必要签订全部的代理合同。但是，在上述两份合同签订前的一年多，有关政府部门已经批复确认华源国际二期总建筑面积为399973平方米，而原告对此是明知的，原告的上述解释显然不具有合理性。鉴于现有证据表明被告开发华源国际二期时进行了细化分期，而原告签订的销售推广合同和销售代理合同系为履行案涉合同而订立，两份合同均对建筑面积作了一致约定，故本院认为，根据现有证据可以认定案涉合同约定的项目建筑面积在13万平方米左右，而不是华源国际二期的全部建筑面积。综上，淮安市中级人民法院（2018）苏08民终2794号民事判决已经就被告销售的总计133305.8平方房屋支持了原告的违约损失，该面积与案涉合同约定面积相当，故原告无权再就被告销售面积的其他房屋主张违约损失。（二）原告损失已经通过前案生效判决得到全部补偿《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，从案涉合同内容来看，被告订立合同的目的是为了保障项目开发资金充裕，在合同中不仅约定了由原告办理开工的相关手续，而且约定原告要根据被告的工程进度而不是实际销售情况支付相关款项（案涉合同第二条），如果原告不能按约定支付款项，将要“自愿放弃所交的定金1200万元”（合同第三条）。至案涉合同解除时，原告实际已经履行的义务是支付了150万元保证金，以及因签订销售推广合同和销售代理合同而发生的几十万元费用，原告主要的合同义务尚未履行。在距案涉合同签订七年后，以及在涉案楼盘当前均价超过四千元的情况下，如果仍按照原告主张的以华源国际二期全部的建筑面积并按照2012年确定的3100元的底价作为基础计算其违约损失，显然会造成双方权利义务严重失衡。综上，本院认为，就被告违约造成案涉合同不能履行给原告造成的损失，前案生效判决已经判令被告赔偿原告2432万余元，已经足以弥补原告的损失，原告无权再主张其他损失。综上所述，原告李健、嵇军的诉讼请求不能成立，应驳回原告的诉讼请求。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十七条、第三十九条、第一百一十九条、第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告李健、嵇军的诉讼请求。案件受理费191123元，由原告李健、嵇军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（开户银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，开户名称：江苏省淮安市中级人民法院，开户账号：62×××89）。审 判 长  薛玉春人民陪审员  宋秀成人民陪审员  谢冠明二〇一九年十二月三十一日法官 助理  刘雅玲书 记 员  孟 阅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。