上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初12096号原告(案外人)：杜金国，男，1967年7月14日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：卢超军，上海嘉坦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所律师。被告(申请执行人)：银川掌政石银村镇银行股份有限公司富民支行，住所地银川市。法定代理人：杨娟,支行长。委托诉讼代理人：何劼芃，泰和泰(上海)律师事务所律师。第三人(被执行人)：杜金玉，男，1964年4月13日生，汉族，住安徽省霍邱县三流乡张老园村老园组。原告杜金国诉被告银川掌政石银村镇银行股份有限公司富民支行(以下简称富民支行)、第三人杜金玉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日受理后，依法适用普通程序，因无法通过邮寄或直接送达的方式向第三人杜金玉送达诉讼材料，故本院采用了公告方式送达，并于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告杜金国的委托诉讼代理人陈晓华、被告富民支行的委托诉讼代理人何劼芃到庭参加诉讼，第三人杜金玉经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杜金国诉称：请求确认原告对上海市松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号房屋的租赁权(租期自2019年7月22日起至2026年7月21日止)。事实和理由：原告本人一直从事二房东的业务，其在系争房屋所在小区租赁了多幢房屋，经过装修后出租给他人并收取租金。涉案房屋虽然为第三人购买，但在过户至第三人名下前，原告一直与原房东签有租赁合同，第三人购买后自行居住了2年，之后就出租给了原告。原告自2016年7月22日起就承租了上海市松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，双方也签署了租赁合同，并实际占用了房屋，现法院已经查封并拍卖该房屋，将会影响到原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告富民支行辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与第三人为兄弟关系。从租赁合同的内容来看，其金额不符合市场规律，被告有理由怀疑合同是倒签的，而且原告提供的银行流水与合同约定的金额是不相符的，因此该合同明显是捏造的。经审理查明：2017年6月20日，富民支行与杜金玉签订《个人借款合同》和《抵押合同》各一份，约定杜金玉向富民支行贷款750万元，杜金玉以其名下座落于上海市松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号房屋作为其借款的抵押担保。同日，上海市东方公证处就上述两份合同分别出具(2017)沪东证经字第17278号、17279号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2019年1月16日，上海市东方公证处出具(2018)沪东证执行字第414号《执行证书》一份，确定被执行人为借款人(抵押人)杜金玉，执行标的为贷款本金750万元、利息223,626.50元、自2018年8月11日起至上述贷款本金清偿之日止的罚息(月罚息=贷款本金余额×7.125‰×1.5)、公证费15,000元、律师费386,181元。申请执行人富民支行可持本执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。富民支行遂以此向本院申请强制执行，本院于2019年3月18日立案受理，案号为(2019)沪0117执1796号。在执行过程中，本院于2019年5月8日查封了系争房屋。因无其他财产可供执行，本院于2019年5月20日终结了本次执行程序。2019年5月16日，本院执行法官至系争房屋现场张贴公告，告知系争房屋涉案情况并要求案外人搬某系争房屋配合法院拍卖。原告杜金国遂向本院提出执行异议，本院于2019年6月26日出具(2019)沪0117执异157号执行裁定书驳回异议，原告不服该裁定提起案外人执行异议之诉。另查明，系争房屋登记的权利人为杜金玉。富民支行于2017年6月20日在系争房屋上设立债权数额为750万元的抵押。2018年2月7日，陈振云在系争房屋上设立了债权数额为1,000,000元的抵押。原告杜金国与第三人杜金玉之间为兄弟关系，原告系第三人杜金玉的弟弟。审理中，原告为证明其主张提供了房屋租赁合同、租金收据、银行流水、水电费缴纳截屏、转租合同以及租金支付截屏，被告对租赁合同、收据的真实性不予认可，水电费和转租费用的真实性亦不予认可。以上事实，有(2017)沪东证经字第17278号、17279号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、(2018)沪东证执行字第414号《执行证书》、(2019)沪0117执异157号执行裁定书、上海市不动产登记簿、(2019)沪0117执1796号公告、(2019)沪0117执1796号执行裁定书以及原、被告的陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，本案中原告所主张的租赁关系能否对抗被告的抵押权，关键在于确定租赁协议和占有房屋的时间是否均在抵押权设立(即2017年6月20日)之前。首先，因原告与第三人之间具有亲属关系，而第三人亦未到庭对租赁合同上签字的真实性发表任何意见，故对租赁合同真实性的审查更多的从租金支付来取得证据链上的印证。但是从原告所提供的6份收据来看，在形式上收据编号与收款的时间顺序前后不一，存在明显的瑕疵；在内容上：租赁合同签订于2016年7月22日，约定租金支付为按年支付，每月7,000元，押金为10,000元。对应6份收据来看，原告前期转账支付了3笔收据(2016年7月22日10,000元押金、2016年7月22日60,000元、2016年8月10日10,000元)，而银行流水显示原告在合同签订当天向第三人转账三笔金额，分别为1,800元、10,000元、60,000元，除了其中10,000元与合同保证金在金额上吻合外，其余款项的支付金额以及支付时间与合同约定的租金支付方式、金额均不一致。至于原告后期3份现金支付的收据(分别是2016年9月3日14,000元、2017年1月4日82,000元、2018年8月1日84,000元)，作为大额资金的支付，原告并未提供其资金来源的任何凭证，支付的金额和时间也与租赁合同约定的有悖。因此，原告租金的支付显然与租赁合同约定不符，且其支付的金额和周期也与通常意义上租金支付的规律性存在较大的差异，故原告主张其在抵押设置之前就与第三人之间存在真实的租赁关系，本院难以采信。其次，对于原告占有房屋的时间是否在2017年6月20日之前。原告提供了其妻子缴纳2017年4月、5月、6月水费，2017年4月电费的网上交易截屏，但是该交易记录无法显示原告方缴纳上述费用的实际时间，且部分交易记录显示的缴纳金额电费单据上记载的应缴纳费用并不一致。至于原告提供的转租合同5份以及承租人缴纳租金的截屏，但该证据无法显示租金的缴纳者以及收取者的真实身份，且金额与租赁合同约定有出入，其真实性本院亦无法确认。因此，上述证据并不能证明原告实际占有、使用房屋的时间在设定抵押之前。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回原告杜金国的诉讼请求。案件受理费9,680元，公告费560元，合计诉讼费10,240元,由原告杜金国负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐晓枫人民陪审员  张春龙人民陪审员  许秋桑二〇一九年十二月二日法官 助理  赵和贵书 记 员  朱慧娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。