四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3908号 上诉人（原审原告）：西充县晋城镇九龙华府业主委员会，住所地四川省西充县晋城镇虹溪巷100号。 负责人：杨学清，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川嘉源伟业房地产开发有限公司，住所地四川省西充县晋城镇虹溪巷102号。 法定代表人：庞华林，公司经理。 委托诉讼代理人：何林洪，四川华晨（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范雄国，西充县晋城法律服务所法律工作者。 上诉人西充县晋城镇九龙华府业主委员会（以下简称业委会）因与被上诉人四川嘉源伟业房地产开发有限公司（以下简称嘉源伟业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2018）川1325民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人业委会主任杨学清及其委托诉讼代理人郑超和邓显峰、被上诉人嘉源伟业公司的委托诉讼代理人何林洪和范雄国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 业委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持业委会的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由嘉源伟业公司承担。事实与理由：一、一审未查清九龙华府小区2号楼1-6单元、3号楼1-4单元、4号楼1-4单元、5号楼1单元背立面负层及1号楼1-6单元、2号楼1-6单元、3号楼1-4单元、4号楼1-4单元正立面负层的规划性质及用途，以及前述房屋现状是否与规划设计及竣工验收结果一致。一审法院向西充县自然资源和规划局（以下简称西充自规局）函询的内容与本案争议的事实无关，且西充自规局仅回复确认3号楼1-4单元、4号楼1-4单元背立面为库房，对本案争议的事实未予确认。因此西充自规局复函不能作为认定本案事实的依据。二、本案诉争的1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼负层及2号楼、3号楼、4号楼楼顶公共空间、6号楼半地下室公厕及设备用房属于全体业主共有，并非嘉源伟业公司所有。案涉1号楼1-6单元、2号楼1-6单元、3号楼1-4单元、4号楼1-4单元正立面负层部分设计标注为防潮层。即使存在未标注用途的部分，也应由规划局说明规划用途。该部分负层建筑无论性质如何，都是每栋建筑的基础结构，属于全体业主共有。案涉2号楼1-6单元、3号楼1-4单元、4号楼1-4单元、5号楼1单元背立面负层设计的库房和车库，属于建筑物的基础和承重结构，是建筑物的附属设施，属于全体业主共有。一审法院错误认定前述负层部分全部属于嘉源伟业公司合法修建的城市地下空间。案涉2号楼、3号楼、6号楼楼顶空间属于全体业主共有，一审对此认定错误。4、6号楼半地下室属于公厕及设备用房，属于全体业主共有。三、本案诉争的9个地面车位属于占用业主共有的绿地面积修建，属于全体业主共有。一审法院错误认定该9个车位属于规划内停车位。目前，该九个车位由嘉源伟业公司占有使用。四、规划内的车位、车库应首先满足业主需要。嘉源伟业公司未按规划修建100个地面车位，且嘉源伟业公司修建的车库未按照法律规定首先满足九龙华府小区业主使用需要。五、案涉九龙华府小区业主与嘉源伟业公司签订的商品房买卖合同第二十一条及第二十二条及补充合同关于负层建筑的约定，将属于全体业主共有的财产进行了所有权约定，违反了法律禁止性规定，属于无效条款。案涉商品房买卖合同及补充合同由嘉源伟业公司提供，属于格式条款。该合同将属于全体业主的权利予以排除，损害了业主利益，应当认定无效。一审认定有效明显错误。最后，嘉源伟业公司主张争议负层、车库、楼顶公共空间属于其所有，应当提供证据予以证明。否则，承担举证不能的后果。 嘉源伟业公司辩称，一、案涉2号楼1-6单元、3号楼1-4单元、4号楼1-4单元、5号楼1单元背立面负层及1号楼1-6单元、2号楼1-6单元、3号楼1-4单元、4号楼1-4单元正立面负层规划性质、用途明确，建设过程和竣工验收符合规划设计。九龙华府项目规划、施工资料及规划设计图纸显示，1、2号楼背立面设计为车库层，正立面负层设计未标注用途。3、4号楼背立面设计为库房，正立面负层设计未标注用途。5号楼1单元正立面、背立面设计为负层（车库）。一审中，业委会向巡视组反映九龙华府项目建设违规。西充自规局现场核查后作出的信访事项处理情况报告（西自规信报字[2019]48号）确认，九龙华府项目设计方案未设计架空层，实际设计为负一层和车库。该局对一审法院的复函表明，九龙华府小区2号楼1-6单元正立面、背立面均无防潮层、架空层，背立面负一层为车库。3、4号楼1-4单元正立面、背立面无防潮层、架空层，背立面负一层为库房。5、6号楼无防潮层、架空层。九龙华府小区竣工后，原西充县城市规划管理局（以下简称原西充规划局）于2014年12月向嘉源伟业公司颁发了九龙华府项目一期1、4、5号楼《建设工程规划核实合格证》，2015年9月颁发了九龙华府项目二期2、3、6号楼《建设工程规划核实合格证》，表明九龙华府项目各项指标符合规划。因此，2号楼1-6单元、3号楼1-4单元、4号楼1-4单元、5号楼1单元背立面负层及1号楼1-6单元、2号楼1-6单元、3号楼1-4单元、4号楼1-4单元正立面负层均符合规划性质及规划用途。业委会认为九龙华府项目不符合规划，但未举出证据证明。一审判决认定九龙华府项目符合规划正确。二、九龙华府1、2、3、4、5号楼负层及2、3、4号楼顶层阁楼、6号楼半地下室不属于业主共有部分，属于嘉源伟业公司所有。业委会的主张无事实和法律依据。首先，九龙华府项目规划、施工资料及规划设计图纸和西充自规局信访事项处理情况报告（西自规信报字[2019]48号）及其对一审法院的复函等均显示，1、2号楼1-6单元正立面、背立面均无防潮层、架空层，3、4号楼1-4单元正立面无防潮层、架空层。业委会主张1、2号楼1-6单元正立面和3、4号楼1-4单元正立面为防潮层或基础结构缺乏事实依据。1、2、3、4号楼正立面负层设计时未标注用途，无需规划设计部门对此予以说明。其次，车库不是房屋基础、承重结构。1、2、3、4号楼背立面负层和5号楼1单元背立面负层设计为车库层。建设规划、测绘部门也是按车库层测绘、验收。业委会称设计为车库层和库房不是事实。再次，案涉2、3、4号楼顶层阁楼（顶层公共空间）不属于楼顶平台。从九龙华府项目规划、施工资料及规划设计图纸可以看出，1-5号楼顶层均规划设计为斜坡屋面房屋（俗称阁楼），6号楼顶层部分规划设计为阁楼。业委会称2、3、4号楼顶层阁楼属于楼顶平台不实。最后，案涉6号楼负层半地下室在规划设计时进行了功能分区，既建有5间未注明用途的框剪结构房屋，也建有业委会用房、物管用房、公厕、设备间等用房。6号楼负层半地下室中除五间框剪结构房屋外的部分，包括物管用房、配电室、水泵房、消防水池、值班室、门廊、公厕等框剪结构房屋，均已交付业主使用，部分空房由业主停放摩托车。业主与嘉源伟业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均明确约定，“出卖人出售商品房时，该商品房附属的车库、车位、负层归出卖方所有，不随该商品房一并转让”，“所买商品房不含负层，顶部阁楼归出卖方所有”。该约定明确具体，合法有效。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，除外情形就是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）第三条规定的共有部分，包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人绿地的除外）、物业服务用房、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位及建筑物的基本结构部分(基础、承重结构、外墙、屋顶等)、公共通行部分（通道、楼梯、大堂等）、公共设施设备部分和公共空间等。九龙华府小区1、2、3、4、5号楼负层及2、3、4号楼顶层阁楼、6号楼半地下室5间未注明设计用途的框剪结构房屋，既不属于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房，也不属于基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。业委会主张案涉1、2、3、4、5号楼负层及2、3、4号楼顶层阁楼、6号楼半地下室归其所有与此不符。三、九龙华府小区6号楼背立面道路侧的9个地面车库未占用业主共用绿地，属于规划范围内的停车位，应按合同约定处理。从九龙华府项目总平图可以看出，九龙华府小区道路为环形，6号楼背立面道路侧的9个地面车库未占用小区绿地。四、关于“规划车库、车位首先满足业主需要”的问题。根据物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”、第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”之规定，开发企业享有规划车库、车位所有权。规划用于停放汽车的车位、车库首先满足业主需要是对开发企业对外处分小区规划车位、车库的限制性规定，本小区业主只享有优先使用权，并非当然由开发企业以开放式、无偿性提供给小区业主使用，采用有偿使用或无偿使用方式应当遵从双方约定。本案地下车库权属归嘉源伟业公司，采用何种使用方式应由小区业主和嘉源伟业公司协商确定。在双方协商、沟通好使用方式后，嘉源伟业公司才应当提供给小区业主使用。业委会该项上诉理由实际是要求嘉源伟业公司将小区地下车库免费提供给业主使用，与法律规定和交易习惯相悖，应予驳回。五、关于商品房买卖合同约定负层归属的效力问题。九龙华府小区业主与嘉源伟业公司所签订并经公证的《商品房买卖合同》是双方当事人合意的结果，在不违反法律明确规定的前提下，应得到充分保护。如前所述，讼争1、2号楼1-6单元、3号楼1-4单元、4号楼1-4单元正立面、背立面负层、5号楼1单元背立面负层不属于业主共有部分，也不属于其他不属于业主专有的部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。6号楼负一层实行功能分区设计，经过了竣工验收和规划核实，已交付业主使用的配电室、水泵房、消防水池、值班室、厕所、电梯间、物业服务用房等，以及业委会办公用房属于业主共有；负一层中编号1-5的框剪结构房屋不属于承重结构、通道、楼梯、大堂、消防、公共照明等附属设施、设备，不属于避难层、设备层或者设备间等共有部分，不属于其他不属于业主专有的部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。根据物权法第七十四条的规定，负层权属可以以契约形式进行约定。讼争各栋楼宇负层不属于法律规定的小区共有部分、市政公用部分、公用设施等。小区购房户没有分摊九龙华府小区1、2、3、4、5、6号楼负层建筑面积，相关负层建筑应由嘉源伟业公司自由处置。公用建筑面积分摊给谁，谁就承担分摊部分价款或成本，公用建筑面积归谁所有，分摊给购房户，购房户就按商品房购买价格承担分摊部分的价款，分摊到开发商名下，开发商就承担分摊部分的建筑成本。九龙华府各幢住宅楼全楼分层分户信息表显示，1-6幢楼宇负层建筑面积没有作为共有面积分摊给各幢住宅楼购房户，更没有以支付商品房价款或建筑成本对价的方式出售给小区业主。相反，嘉源伟业公司与小区购房户一样分摊了小区公共面积。小区业主购买专有部分商品房后，所办理的商品房产权证上登记的房产面积只含有其所购房屋的套内面积和已分摊的面积，而不包含未分摊的建筑面积和开发商还未出售部分的建筑面积，九龙华府购房户产权登记的面积不包含案涉负层车库、地下车库、阁楼和地面车库部分建筑面积。业主和嘉源伟业公司签订的《商品房买卖合同》约定“阁楼归出卖方所有”、“车库、车位、负层、阁楼归出卖方所有，不随该商品房一并转让”不属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利条款，合同签订也不具有“欺诈、胁迫、恶意串通、损害公共利益”情形。相反，该约定清楚表明买卖双方在合同中对车库、车位、负层、阁楼等附属建筑物、构筑物归属作出了明确约定。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。六、关于诉争楼栋负层及顶层空间（阁楼）权属举证问题。业委会的请求权基础是侵权。业委会应当就物权归属、侵权事实承担举证责任。相关司法判例也表明本案举证责任在业委会。根据《建筑物区分所有权司法解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”、第三条“…建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”的规定，嘉源伟业公司就未销售或者不予销售（自有）的小区不动产（建造的建筑物、构筑物及其附属设施），同样可成为小区业主，享有和小区其他购房户同等的业主权利。该部分不动产应为嘉源伟业公司的专有部分，与小区业主一样，对建筑物之外的建设用地使用权享有共有权利。 业委会向一审法院起诉请求：1、判令嘉源伟业公司停止对九龙华府小区2号楼1至6单元、3号楼1至4单元、4号楼1至4单元、5号楼1单元（背立面对应的）库房实施的非法占有、处分及非法搭建的侵权行为，拆除非法搭建物，并将库房恢复原状；2、判令嘉源伟业公司停止对九龙华府小区1号楼1至6单元、2号楼1至6单元、3号楼1至4单元、4号楼1至4单元的正立面对应的防潮层实施的非法占有、处分及非法搭建的侵权行为，拆除非法搭建物，将负一层公共空间恢复原状；3、判令嘉源伟业公司停止对九龙华府小区6号楼负一层半地下室实施的非法占有行为，将负一层的公厕、设备用房1475.55平方米的公共空间恢复原状；4、判令嘉源伟业公司停止对九龙华府小区2号楼、3号楼、6号楼公共空间（楼顶）实施的非法占有、处分及非法搭建的侵权行为，拆除非法搭建物，并将公共空间恢复原状；5、判令嘉源伟业公司停止对九龙华府小区地面100个停车位实施的非法占有、处分及非法搭建的侵权行为，拆除非法搭建物，将地面停车位恢复原状；6、判令嘉源伟业公司停止对九龙华府小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼的地下车库非法占有的侵权行为，将地下车库提供给业主使用；7、嘉源伟业公司承担诉讼费。诉讼过程中，业委会将第一项诉讼请求中的库房变为负层；将第二项诉讼请求中防潮层变为负层；在第五项诉讼请求中补充将九龙华府地面停车位恢复到100个；业委会提出九龙华府小区的土地使用权随着业主购房已转移给了业主，本案争议的库房、负层、车库、阁楼等，均在业主共有的土地上，应归业主共有，嘉源伟业公司将业主共有的土地上的负层、阁楼等修建成住房出售，是侵权行为。 一审法院认定事实：西充县晋城镇虹溪路“九龙华府”小区系嘉源伟业公司投资开发建设，嘉源伟业公司已为小区业主办理了不动产权证书，业主已大部分入住。2010年9月，嘉源伟业公司通过竞拍方式取得了西充县晋城镇虹溪巷国有建设用地使用权（九龙华府项目），并于2010年10月8日与原西充县国土资源局（以下简称原西充国土局）签订了《国有土地使用权出让合同》。2011年8月17日，原西充国土局向嘉源伟业公司颁发了四本《国有用地使用权证》，证号为西国用（2011）第2180号—西国用（2011）第2183号，面积25889.10㎡，用途为城镇混合住宅用地。2016年，国有用地使用权证和房屋所有权证合一变更为不动产权证，权利人为嘉源伟业公司。2012年，嘉源伟业公司在取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》等开发建设手续后进行了投资建设，并在取得《商品房预售许可证》后陆续对外销售所建商品房，合同采用四川省建设厅和四川省工商行政管理局发布的《商品房买卖合同》条款式简约文本，条款内容按约定进行填写，合同后附补充协议。《商品房买卖合同》内容及所附补充协议内容均经西充县房地产管理局登记备案、西充县公证处公证。嘉源伟业公司与业主签订的《商品房买卖合同》第二十一条关于共有权益约定：“‘3、6层上面的阁楼归出卖方所有’或‘3、18层上面的阁楼归出卖方所有’”；第二十二条关于附属建筑物、构筑物约定：“双方同意该商品房地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下第2条方式处理……2、出卖人出售该商品房时，该商品房附属的车库、车位、负层、阁楼归出卖方所有，不随同该商品房一并转让”；嘉源伟业公司与业主签订的《补充合同》约定：“所买商品房不含负层，顶部阁楼归出卖方所有，楼宇对讲系统由买方负责”。 2012年，西充县规划局批准了九龙华府规划设计方案，总平面图上主要经济技术指标显示：净用地面积25889.10㎡，总建筑面积80960.00㎡，地上建筑面积77660.00㎡[其中：住宅77660.00㎡、物管用房355.00㎡（含30㎡业主委员会用房）、公厕200.00㎡]，地上建筑层数6-18层，地下建筑面积3300.00㎡，地下建筑层数1层，建筑基底面积8336.3㎡，容积率3.00，绿地面积10887.46㎡，总户数846户（其中675户建筑面积小于90㎡、171户建筑面积大于90㎡），停车位302个（其中地下车位202个、地上车位100个）。主体建筑为6幢住宅楼，1-5号楼规划设计为负一层至六层，6号楼规划设计为负一层至十八层。1-5号楼顶层均规划设计为斜坡屋面房屋，顶层阁楼最低檐口到楼面高度1.9米，屋脊到楼面高度3.6米或3.1米。6号楼顶层规划设计为部分阁楼，顶层部分阁楼最低檐口到楼面高度2米，屋脊到楼面高度3.2米。1、2号楼背立面临滨河路，正立面朝向小区，均设计有6个单元，临滨河路的背立面设计了负一层，高度为3米，设计为车库层。因地势高差原因，1、2号楼正立面一楼和地下车库之间设计有高度为2.4米的负层，未标注设计用途。3、4号楼设计有4个单元，背立面朝向1、2号楼，正立面朝向6号楼。因地势高差原因，3、4号楼背立面一楼和地下车库之间设计了库房，高度为3米；在正立面一楼和地下车库之间设计了高度为2.4米的负层，未标注设计用途。5号楼设计有2个单元，正立面朝向4、6号楼，因地势高差原因，该栋楼1单元背立面、正立面设计了负层（车库），高度为3米；2单元背立面设计了库房，高度为3米。6号楼设计有3个单元，底层为负层半地下室，高度为4.2米，面积1415.77㎡，负层半地下室在规划设计时进行了功能分区设计，设计有业委会用房、物管用房、公厕、设备间等用房，其中物管用房355㎡。 九龙华府小区建设分为一期和二期，1、4、5号楼为一期，2、3、6号楼为二期，均按照加盖有西充县城乡规划管理局规划审查专用章的施工图施工，于2014年5月建成。因九龙华府小区建设宗地为背临虹溪河滨河路坡面土地，建成后的九龙华府小区由6幢住宅楼组成，沿滨河路呈倒扇形分布，因地势高差原因，各幢住宅楼地势自滨河路逐幢抬升，小区正大门朝向滨河路，左右两侧分别为1号楼、2号楼。1、2号楼地势最低，两幢楼正立面朝向小区，背立面朝向滨河路，背立面地势低于正立面。从临滨河路背立面看，背立面负层车库和正立面负层位于地面，从小区正立面看则位于地下。3、4、5号楼位于小区中部地带；3、4号楼背立面朝向1、2号楼，正立面朝向6号楼；5号楼正立面朝向4、6号楼；3、4、5号楼地势高于1、2号楼，背立面地势低于正立面。6号楼正立面朝向3、4号楼，背立面为坡面道路，地势最高，正立面地势低于背立面。小区侧大门位于1号楼和5号楼之间，因地势高差原因，1、2号楼正立面地下和3、4号楼地下之间按规划修建有地下停车库，停车库入口位于侧门右侧和1号楼之间。1、2号楼正立面负层建成砖混结构房屋各12套、11套，户型与1-6层户型一致；3、4号楼负层建成砖混结构房屋各16套，户型与1-6层户型一致；5号楼1单元负层建成车库5间，2单元负层建成砖混结构房屋2套，户型与1-6层户型一致；2、3、6号楼顶层建成阁楼分别为23间、16间、12间；6号楼背立面道路侧建成地面车库9个。 2014年12月1日，原西充规划局向嘉源伟业公司颁发了九龙华府项目一期1、4、5号楼《建设工程规划核实合格证》，并附有一期竣工地形图，一期建设规模为31504.97㎡。2014年12月15日，西充县住房和城市规划建设局（以下简称西充住建局）向嘉源伟业公司颁发了九龙华府项目一期1、4、5号楼《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。2015年9月1日，原西充规划局向嘉源伟业公司颁发了九龙华府项目二期2、3、6号楼《建设工程规划核实合格证》，并附有二期竣工地形图，二期建设规模55876.40㎡，经原西充规划局竣工测绘的二期竣工地形图上显示6号楼背立面坡面道路侧建成砖混结构车库9个。2015年11月4日，西充住建局向嘉源伟业公司颁发了九龙华府项目二期2、3、6号楼《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。《建设工程规划核实合格证》上注明：“本证是经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合规划条件的法律凭证；凡竣工后未取得本证的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，有关部门不得竣工验收备案；本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力。” 2014年，西充县房地产管理局（以下简称西充房管局）下设的西充县诚信房地产测绘所对九龙华府项目分三批进行面积测绘，并作出西诚测（2014）第01018号、西诚测（2015）第01092号两份测绘报告。测绘报告与规划核实资料中的各幢住宅楼全楼分层分户信息表一致，测绘报告显示：一、1-5号楼负一层建筑面积情况：1号楼负一层车库建筑面积1474㎡（一、二单元438.52㎡+三、四单元391.28㎡+五、六单元644.2㎡）；2号楼负一层车库建筑面积1142.50㎡（一、二、三单元568.90㎡+四、五、六单元573.60㎡），负一层门卫室建筑面积9.10㎡；3号楼一至二单元负一层车库建筑面积365.44㎡；4号楼负一层车库建筑面积756.53㎡（一、二单元390.77㎡+三、四单元369.76㎡）；5号楼一单元负一层（车库）建筑面积484.98㎡，二单元负一层（仓库）建筑面积211.01㎡。二、6号楼负一层建筑面积1415.77㎡，其中房号1、2、3、4、5的框剪结构房屋建筑面积合计524.75㎡（图幅号分别为192156、192157、192158、192159、192160，建筑面积分别为158.67㎡、56.23㎡、212.99㎡、51.75㎡、37.27㎡）和物管用房建筑面积211.23㎡（图幅号为19262P）。三、1-5号楼共同共有面积分摊情况：1号楼房屋外墙及轿顶由整幢楼分摊，楼梯由整幢楼1-6层分摊；负一层外墙分摊面积46.45㎡（一、二单元16.09㎡+三、四单元15.18㎡+五、六单元15.18㎡），地上一至六层外墙分摊面积490.78㎡（一、二单元176.79㎡+三、四单元162.20㎡+五、六单元151.79㎡），楼梯冲顶外墙分摊面积11.58㎡（一、二单元3.86㎡+三、四单元3.86㎡+五、六单元3.86㎡），楼梯冲顶分摊面积82.62㎡（一、二单元27.54㎡+三、四单元27.54㎡+五、六单元27.54㎡），1-6层楼梯分摊面积667.38㎡（一、二单元222.46㎡+三、四单元222.46㎡+五、六单元222.46㎡）。2号楼房屋外墙由整幢楼分摊，楼梯由整幢楼1-6层分摊；一、二、三单元负一层外墙分摊面积27.03㎡，地上一至六层外墙分摊面积265.83㎡，楼梯冲顶外墙分摊面积5.79㎡，楼梯冲顶分摊面积41.31㎡；一、二、三单元1-6层楼梯分摊面积328.68㎡，四、五、六单元楼梯分摊面积325.06㎡。3号楼房屋外墙由整幢楼分摊，楼梯由1-6层分摊；一、二单元负一层外墙分摊面积13.86㎡，三、四单元负一层外墙没有分摊面积，地上一至六层外墙分摊面积490.78㎡（一、二单元164.22㎡+三、四单元161.46㎡），楼梯冲顶外墙分摊面积7.72㎡（一、二单元3.86㎡+三、四单元3.86㎡），楼梯冲顶分摊面积55.08㎡（一、二单元27.54㎡+三、四单元27.54㎡），1-6层楼梯分摊面积419.60㎡（一、二单元209.80㎡+三、四单元209.80㎡）。4号楼房屋外墙及轿顶由整幢楼分摊，楼梯由整幢楼1-6层分摊；负一层外墙分摊面积29.98㎡（一、二单元16.12㎡+三、四单元13.86㎡），地上一至六层外墙分摊面积490.78㎡（一、二单元164.22㎡+三、四单元163.79㎡），楼梯冲顶外墙分摊面积7.72㎡（一、二单元3.86㎡+三、四单元3.86㎡），楼梯冲顶分摊面积55.08㎡（一、二单元27.54㎡+三、四单元27.54㎡）；1-6层楼梯分摊面积213.16㎡（一、二单元106.58㎡+三、四单元106.58㎡）。5号楼房屋外墙及轿顶由整幢楼分摊，楼梯由1-6层分摊；负一层外墙分摊面积18.24㎡（一单元10.45㎡+二单元7.79㎡），地上一至六层外墙分摊面积182.48㎡（一单元91.12㎡+二单元91.36㎡），楼梯冲顶外墙分摊面积3.86㎡（一单元1.93㎡+二单元1.93㎡），楼梯冲顶分摊面积27.54㎡（一单元13.77㎡+二单元13.77㎡），1-6层楼梯分摊面积185.36㎡（一单元102.74㎡+二单元82.62㎡）。四、6号楼房屋外墙及轿顶由整幢楼分摊，楼梯由1-18层分摊；负一层外墙分摊面积31.25㎡，负一层中消防水池、配电室、水泵房等分摊面积为867.52㎡；地上一至十八层外墙分摊面积924.49㎡（一单元308.16㎡+二单元308.17㎡+三单元308.16㎡），楼梯冲顶外墙分摊面积9.24㎡（一单元3.08㎡+二单元3.08㎡+三单元3.08㎡），楼梯冲顶分摊面积62.10㎡（一单元11.52㎡+二单元25.29㎡+三单元25.29㎡）；负层楼梯、门廊分摊面积为252.54㎡（一单元84.01㎡+二单元84.33㎡+三单元84.20㎡），地上一层至十八层过道、楼梯分摊面积3236.76㎡（一单元1078.92㎡+二单元1078.92㎡+三单元1078.92㎡）。 测绘报告和各幢住宅楼全楼分层分户信息表显示，测绘范围包括1-5号楼负一层、地上一至六层住宅和6号楼负一层房号1-5框剪结构房屋和物管用房、地上一至十八层住宅的建筑面积。1-5号楼负一层建筑面积没有分摊给1-5号楼一至六层住户，1-5号楼负一层承担了各幢楼部分分摊面积，6号楼负一层房号1-5框剪结构房屋和物管用房没有分摊给地上一至十八层住户，6号楼负一层承担了6号楼部分分摊面积。 开庭前，业委会申请一审法院调取九龙华府小区全部规划档案及规划图纸，一审法院按业委会的申请，依法向原西充规划局调取了九龙华府项目规划资料及规划设计图纸。2019年4月17日，业委会申请对九龙华府小区进行现场勘查，一审法院于2019年5月10日组织业委会、嘉源伟业公司对九龙华府小区进行了现场勘查。勘查情况为：九龙华府小区6号楼背立面坡面道路侧建有砖混结构地面车库9个，由嘉源伟业公司锁闭占有；滨河路正大门左右两侧1、2号楼沿滨河路建有底框结构车库84个，其中120-124号两间车库已出售，其余由嘉源伟业公司锁闭占有；1-5号楼负层修建为砖混结构房屋，部分已出售，其余由嘉源伟业公司锁闭占有；地下车库层由嘉源伟业公司占有管理，未开放使用，已出售车位处于使用状态；部分阁楼由嘉源伟业公司锁闭占有；6号楼负层半地下室有五间框剪结构房屋由嘉源伟业公司锁闭占有，负层半地下室中其余部分包括物管用房、配电室、水泵房、消防水池、值班室、门廊等框剪结构房屋均已交付业委会使用，部分空房由业主停放摩托车。 为查清九龙华府小区建设工程项目是否符合规划设计及解决规划建设过程中的专业性问题，一审法院函询西充自规局：“1、九龙华府小区总体平面图经济技术指标停车数302（其中地下车位202、地上车位100），而我院现场勘测只有6号楼后面9个地上车库，请对此情况作出说明；2、九龙华府小区1号楼1至6单元、2号楼1至6单元、3号楼1至4单元、4号楼1至4单元正立面对应的是否为防潮层？该小区是否设计有防潮层、架空层？3、九龙华府小区2、3、6号楼（含阁楼）建设过程中是否改变结构？是否将楼顶凸出横梁取出？4、规划设计方案在建设过程中是否可以调整？”。2019年7月22日，西充自规局复函一审法院:1.九龙华府项目规划核实结果为：小区地面车库9个，地下停车库内划线停车位约200个，虹溪河路大门两侧配建车库84个。2.1、2号楼1-6单元正立面、背立面均无防潮层、架空层，背立面负一层为车库，3、4号楼1-4单元正立面、背立面无防潮层、架空层，背立面负一层为库房，5、6号楼无防潮层、架空层。3.2、3、6号楼（含阁楼）没有改变结构和取出楼顶凸出横梁的行为。4.规划设计方案在建设过程中是否可以调整的问题。开发业主可依法按程序申请对原审核的规划建设设计方案进行调整。5.项目规划核实情况及相关法律法规规定。2014年12月，该项目已经进行了规划核实和竣工备案。依据为《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《四川省城乡规划条例》第七十七条“住房城乡建设主管部门不得为未取得建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证的建设项目核发建设项目施工许可证;不得为未取得规划许可和规划核实的建设工程予以工程竣工验收备案;房地产管理部门不得为未取得建设工程规划许可证或者擅自改变规划许可证内容的建设单位颁发商品房预售许可证;核发房屋产权证时，应当查验建设工程规划核实合格证，房屋权属登记的房产用途应当与建设工程规划核实合格证规定的用途一致。” 西充县晋城镇九龙华府业主委员会于2017年12月23日选举成立，主任为杨学清。一审庭审中，业委会提交了有462户、建筑面积为46207.99㎡的业主签名捺印的表决表。表决结果同意起诉嘉源伟业公司。嘉源伟业公司对此无异议。诉讼期间，九龙华府小区业主杨学清等人于2019年4月30日向省委第六巡视组反映九龙华府项目存在违反规划的建设事项。西充自规局就此进行了现场核查，并作出信访事项处理情况报告（西自规信报字[2019]48号），报告载明：基本情况是九龙华府项目于2014年12月已经进行了规划核实和竣工验收备案，并交付使用。处理意见：针对信访人提出的诉求，该局派员现场核实：一是小区的地面车位按规划设计应为100个，实际地面车库9个，地下车位200个，临虹溪河侧配建车库84个。二是业委会反映开发商应严格按图施工不得擅自改变原规划设计的问题，该局一一查实：1、关于擅自改变电梯楼结构，将楼顶凸出横梁取出，改成住房出售。经核查，未发现改变电梯楼结构的情况；2、电梯楼与规划图纸不一致，相邻住户开门会撞门的问题。原因是原户型设计时存在缺陷。3、要求将架空层作为休闲设施空间的问题。经核查，该项目原建筑设计方案未设计架空层，实际设计为负一层和车库，开发商已提供业委会办公室和物管用房面积共300多平方米。报告还载明：2019年6月19日，西充自规局向信访人杨学清等人送达了书面答复意见，信访人签字认可。 另查明：2012年7月20日，嘉源伟业公司与朱宏伟签订《“九龙华府”车库认购书》，约定将1号楼背立面从桥头数第18间车库出卖给朱宏伟，车库以规委会审批方案为准，办理产权分户费、公证费由朱宏伟承担，税费各自承担。2014年5月17日，嘉源伟业公司与邹留雄签订《九龙华府阁楼协议》，约定将2号楼6单元6层1号顶层上的阁楼出卖给邹留雄，约定阁楼高度按规划修建，阁楼不办理任何产权。2015年5月25日，嘉源伟业公司与李俊龙签订《“九龙华府”负层协议书》，约定将4号楼1单元2号房下1号负层库房出卖给李俊龙，约定嘉源伟业公司不办理房产证、土地使用权证及所属其他证件。2016年9月30日，嘉源伟业公司与杜俊雄、杜灿签订《“九龙华府”负层协议书》，将1号楼6单元3号房下3号负层出卖给杜俊雄、杜灿，约定嘉源伟业公司不办理房产证、土地使用权证及所属其他证件。 一审中，嘉源伟业公司称，正大门两侧1、2号楼车库已出售4间，认购书与朱宏伟签订的《“九龙华府”车库认购书》内容一致，仅面积和金额不同；地下车库中规划车位已出售56个，价款按面积大小3-6万元不等，已由购买车位业主凭遥控钥匙使用；1、3、4、5号楼负层已出售18套，协议书内容与李俊龙签订的《“九龙华府”负层协议书》一致，仅面积和金额不同；1、4、5号楼顶层48间阁楼在销售初期就随房屋销售附赠给了6楼购房户，2、3、6楼顶层阁楼已出售41间，协议内容与邹留雄签订的《九龙华府阁楼协议》一致，仅面积和金额不同。 一审法院认为，根据城乡规划法第四十五条、《四川省城乡规划条例》第七十七条规定，《建设工程规划核实合格证》是由城乡规划主管部门依法审核作出的法律凭证，证明竣工后的建设工程项目各项建设指标符合规划条件、建设合法。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》是证明竣工后的建设工程项目能够交付使用的法律凭证。九龙华府小区于2014年12月进行了规划核实和竣工备案，取得了《建设工程规划核实合格证》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，小区业主均已取得不动产权证书，西充自规局向一审法院的复函对项目规划核实情况作了说明，表明九龙华府小区各幢楼宇负一层、顶层阁楼、地下车库、地面9个车库为符合规划的合法建筑。本案争议焦点为：一、业委会诉请的九龙华府小区各幢楼宇负一层、顶层阁楼、地下车库、地面9个车库的权属问题；二、是否应当按总平面图主要经济技术指标将九龙华府地面停车位恢复到100个，将9个地面车库拆除恢复成车位，将6号楼负一层恢复原状的问题；三、业委会要求使用九龙华府小区地下车库是否应当支持的问题；四、嘉源伟业公司是否存在非法搭建行为。 一、关于业委会诉请的九龙华府小区各幢楼宇负层、顶层阁楼、地下车库、地面9个车库的权属问题。这是本案讼争的实质所在，如权属归业主共有，则嘉源伟业公司构成侵权，反之，则不构成侵权。 建筑物区分所有权的业主享有的是专有部分的所有权和共有部分的共有权。根据物权法第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”、《建筑物区分所有权司法解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”、第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”之规定，业主专有部分是指建筑物内的住宅、经营性用房，具有构造、利用上的独立性、能够明确区分、排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特定空间，专属于特定房屋的露台等。共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人绿地的除外）、物业服务用房、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位及建筑物的基本结构部分(基础、承重结构、外墙、屋顶等)、公共通行部分（通道、楼梯、大堂等）、公共设施设备部分和公共空间等。对本案讼争地上、地下建筑物、构筑物的权属，应对照法律规定予以区分。 1、物权法第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”，第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。九龙华府小区在开发建设时，嘉源伟业公司支付了相应的建设成本，嘉源伟业公司提交的《国有用地使用权证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》等土地受让、规划设计、投资建设、规划核实、竣工验收证书，以及业委会申请调取的规划核实档案资料均证明嘉源伟业公司在九龙华府小区建设时对九龙华府建设宗地享有国有建设用地使用权，对建成的地上、地下建筑物、构筑物享有所有权。 2、根据物权法第七十条、第七十三条、《建筑物区分所有权司法解释》第三条之规定，案涉九龙华府小区2号楼1-6单元和5号楼1单元背立面负层车库（车库层），3、4号楼1-4单元背立面负层库房，1、2、3、4号楼正立面负层，九龙华府小区地下车库、6号楼背立面道路侧9个地面车库，6号楼负层中5间框剪结构房屋，2、3、6号楼顶层阁楼，不属于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房等的共有部分，不属于占用了业主共有的道路、绿地或者其他共有场地的非规划用于停放汽车的车位，不属于承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂、消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等共有部分，不属于其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。6号楼负一层实行功能分区设计，经过了竣工验收和规划核实，已交付业主使用的配电室、水泵房、消防水池、值班室、厕所、电梯间、物业服务用房等以及业委会办公用房属于业主共有；负一层中编号1-5的框剪结构房屋不属于承重结构、通道、楼梯、大堂、消防、公共照明等附属设施、设备，不属于避难层、设备层或者设备间等共有部分，不属于其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 案涉2号楼1-6单元、5号楼1单元背立面负层规划设计为车库，九龙华府总平面图主要经济技术指标显示九龙华府小区地下车库属于规划范围内的地下车库；6号楼背立面道路侧9个地面车库系在小区规划地面车位位置上建成。上述车位、车库均经规划部门核实，并附有竣工测绘图，属于规划的车位、车库。根据物权法第七十四条、《建筑物区分所有权司法解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”之规定，车位、车库不属于共有部分，系嘉源伟业公司所有，使用方式可由嘉源伟业公司和购房户约定。3、4号楼背立面负层规划设计为库房，2、3、6号楼顶层规划设计为阁楼，1、2、3、4号楼正立面负层规划设计时未标注设计用途。库房不属于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房、承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂、避难层、设备层或者设备间等共有部分；顶层阁楼从规划设计方案看并非观景平台，阁楼以上和顶层未被阁楼占有部分方为楼顶公共空间。如认为设计用途为库房、阁楼及没有标注设计用途的负层就当然属业主共有，无法律依据。3、4号楼背立面负层库房、2、3、6号楼顶层阁楼、1、2、3、4号楼正立面负层投资建设方系嘉源伟业公司而非业委会，业委会也未支付相应的建筑成本对价，根据物权法第一百四十二条和《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，应按照“谁投资、谁所有”的原则确定权属。 3、九龙华府小区2号楼1-6单元和5号楼1单元背立面负层车库（车库层）、3、4号楼1-4单元背立面负层库房、1、2、3、4号楼正立面负层、九龙华府小区地下车库、6号楼背立面道路侧9个地面车库、6号楼负层中5间框剪结构房屋及2、3、6号楼顶层阁楼，是按规划设计建造，与地面上住宅楼部分明显相互隔开，均属于构造上具有独立性、能够单独使用的权属单元，已形成可以独立使用的建筑物，并且根据测绘报告和调取的规划核实资料中的各幢住宅楼全楼分层分户信息表，各幢楼宇负层部分及地下车库部分建筑面积并未作为共有面积分摊给各幢住宅楼购房户，而是与小区购房户专有部分房屋一样分摊了小区公共面积，也没有以支付商品房价款或建筑成本对价的方式出售给小区业主。顶层阁楼及6号楼背立面9个地面车库未测绘建筑面积，亦没有以支付商品房价款或建筑成本对价的方式出售给小区业主，因此，九龙华府购房户没有负担案涉负层、地下车库、9个地面车库和阁楼部分的任何建筑成本、费用，负层、地下车库、阁楼、地面9个车库部分建筑面积没有计入已售商品房的建筑成本。根据《建筑物区分所有权司法解释》第八条“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，小区业主购买专有部分商品房后，所办理的商品房产权证上登记的房产面积只包含其所购房屋的套内面积和已分摊的面积，而不包含未分摊的建筑面积和开发商还未出售部分的建筑面积，故九龙华府小区业主购买的专有部分商品房不包含案涉负层车库、地下车库、阁楼和地面车库部分建筑面积。房地产开发企业将商品房转让给购房户时，未分摊的建筑面积和还未出售部分的建筑面积并不当然随商品房的销售而发生转移。同时，在小区业主只购买了整个小区的部分房屋情形下，对未分摊建筑面积和还未出售的建筑物、构筑物部分，如认为已随所购房屋的销售而随之转移给了已购买房屋的业主，明显违背等价有偿和公平原则，不符合法律规定。按照物权法第一百四十二条、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，案涉建筑物部分的权属应归嘉源伟业公司所有。 4、九龙华府小区业主与嘉源伟业公司所签订并经公证的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，是具有法律效力的契约，应受法律保护。《商品房买卖合同》第二十一条关于共有权益约定：“‘3、6层上面的阁楼归出卖方所有’或‘3、18层上面的阁楼归出卖方所有’”；第二十二条关于附属建筑物、构筑物约定“双方同意该商品房地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下第2条方式处理……2、出卖人出售该商品房时，该商品房附属的车库、车位、负层、阁楼归出卖方所有，不随同该商品房一并转让”；在补充合同中约定：“所买商品房不含负层，顶部阁楼归出卖方所有，楼宇对讲系统由买方负责”。由此表明，买卖双方在合同条款中对车库、车位、负层、阁楼等建筑物、构筑物归属作出了明确约定，依照约定，2号楼1-6单元、5号楼1单元背立面负层车库、3、4号楼背立面负层库房、2、3、6号楼顶层阁楼、地下车库、9个地面车库和6号楼负层中5间框剪砖混结构房屋等建筑物、构筑物应当归嘉源伟业公司所有。 5、业委会在庭审中提出，九龙华府小区的土地使用权随着业主购房已转移给了业主，本案争议的库房、负层、车库、阁楼等，均在业主共有的土地上，应归业主共有；嘉源伟业公司将业主共有的土地上的负层、阁楼等修建成住房出售，构成侵权行为。根据《建筑物区分所有权司法解释》第九条“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算”的规定，取得建筑物专有部分所有权的是业主，建设单位有尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，建设单位是业主。根据物权法第一百四十二条、《建筑物区分所有权司法解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”、第三条“……建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，建设单位在已销售部分商品房，但未销售完或者不予销售（自有）小区不动产（建造的建筑物、构筑物）的情况下，同样是小区业主，享有和小区其他购房户同等的业主权利，该部分不动产应为建设单位的专有部分，建设单位与其他业主一样，对属于业主专有的整栋建筑物的规划占地除外的土地使用权享有共有权利。因此，业委会上述理由不符合法律规定，不予采纳。 综上，九龙华府小区2号楼1-6单元、5号楼1单元背立面负层车库，3、4号楼背立面负层库房，1、2、3、4号楼正立面负层，2、3、6号楼顶层阁楼，地下车库，6号楼背立面9个地面车库，6号楼负层中编号1-5的框剪结构房屋的所有权应归嘉源伟业公司。 二、关于是否应当按总平面图主要经济技术指标将九龙华府地面停车位恢复到100个，将9个地面车库拆除恢复成车位，将6号楼负一层恢复原状的问题。 根据城乡规划法第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请”和第四十五条的规定，建设单位可依法按程序申请对原审核的规划建设设计方案进行调整，最终以规划核实为准。因此规划设计方案及方案中的总平面图主要经济技术指标并非一成不变，不能进行调整。九龙华府小区建设工程按施工图修建竣工后，对地面车库9个、地下停车库内划线停车位约200个、大门两侧1、2号楼背立面负一层车库84个、6号楼负层半地下室的公厕，设备用房，房号为1-5的房屋，物管用房，业委会用房，配电室，水泵房，消防水池，值班室等，经过了相关部门规划核实和竣工验收备案，表明了行政主管部门对九龙华府小区在建设过程中调整小区停车位置、数目以及调整6号楼负层半地下室布局、功能房面积予以了行政许可。有效法律凭证已证明了九龙华府小区建设项目建成后的各项指标符合规划条件和交付使用条件。同时，西充自规局关于九龙华府小区规划问题的复函和针对小区业主反映九龙华府小区规划问题的信访事项处理意见书均对此作了说明。本案中，业委会诉请将九龙华府地面停车位恢复到总平面图主要经济技术指标显示的100个，将9个地面车库拆除恢复成车位，停止对地面100个停车位的非法占有、处分及搭建行为；将6号楼负层的公厕、设备用房1475.55平方米的公共空间恢复原状，停止非法占有行为的问题，案涉建设工程因已经取得了《建设工程规划核实合格证》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，属经行政许可的合规、合法建设，故不得改变。由于业委会的诉请是基于认为权属为共有，故本案只应对建筑物权属问题进行评判。前已述明，地下车库、9个地面车库、6号楼负层中的编号1-5的框剪结构房屋所有权归嘉源伟业公司；6号楼负层中的其余功能房屋属业主共有，并已交付使用。因此，业委会要求将地面停车位恢复到总平面图主要经济技术指标显示的地上车位数100个、将9个地面车库拆除恢复成车位、将6号楼负一层恢复原状的诉讼请求，不予支持。 三、关于业委会要求使用九龙华府小区地下车库是否应当支持的问题。 九龙华府小区地下车库已出售部分车位，业主已使用。根据物权法第七十四条、第一百四十二条、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条、《建筑物区分所有权司法解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”之规定，以及前已述及理由，嘉源伟业公司对地下车库享有所有权。规划用于停放汽车的车位、车库并非当然由建设单位以开放式、无偿方式提供给小区业主使用，车库的归属应当遵从双方约定，采用有偿使用或无偿使用方式，由小区业主和嘉源伟业公司协商约定。 四、关于嘉源伟业公司在建设九龙华府小区过程中是否存在非法搭建行为。 取得建设工程规划核实证、办理竣工验收备案书的建设工程项目，是行政主管部门对建设单位建设行为合法性的行政确认，嘉源伟业公司已取得了九龙华府建设工程项目《建设工程规划核实合格证》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，证明了嘉源伟业公司在建设九龙华府小区过程中的建设行为合法。西充自规局复函和信访事项处理意见书对此也作了说明。本案中，业委会主张侵权、拆除非法搭建物、恢复原状，其前提应是业委会享有物权。如前所述，讼争楼栋负层、车库、阁楼等所有权归嘉源伟业公司，嘉源伟业公司享有直接支配和排他的权利，嘉源伟业公司行使物权不构成侵权。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，业委会应当就侵权行为、非法搭建行为承担举证责任，业委会未能举证证明嘉源伟业公司在九龙华府小区建设过程中及领取《建设工程规划核实合格证》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》后存在非法搭建行为，应承担举证不能的后果。业委会诉讼请求中有关要求嘉源伟业公司停止侵权、拆除非法搭建物、恢复原状的诉请部分应予驳回。 综上所述，本案讼争的九龙华府小区2号楼1-6单元、5号楼1单元背立面负层车库，3、4号楼背立面负层库房，1、2、3、4号楼正立面负层，2、3、6号楼顶层阁楼，地下车库，6号楼背立面9个地面车库，6号楼负层中编号1-5的框剪结构房屋的所有权应归嘉源伟业公司，嘉源伟业公司行使物权不是侵害业主权利，业委会的诉讼请求依法应予驳回。依照物权法第七十条、第七十三条、第七十四条、第一百四十二条、《建筑物区分所有权司法解释》第一条、第二条、第三条、第五条、第八条、第九条、城乡规划法第四十三条、第四十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条规定，判决：驳回西充县晋城镇九龙华府业主委员会的诉讼请求。案件受理费500元，由业委会负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、九龙华府小区1号楼1-6单元正立面负层、2号楼1-6单元、3号楼1-4单元、4号楼1-4单元正立面和背立面负层及5号楼1单元背立面负层是否违反规划；二、九龙华府小区1号楼-5号楼的负层、2-4号楼楼顶阁楼及6号半地下室是否为业主共有部分；三、6号楼背面的9个地上车库是否占用规划绿地修建；四、九龙华府小区的车位、车库应否首先满足业主使用；五、嘉源伟业公司与业主签订的《商品房买卖合同》第21条、第22条及补充合同中关于负层的约定是否无效。 关于第一个争议焦点。嘉源伟业公司按照原西充规划局核准的规划设计方案及施工图修建了九龙华府小区1-6号楼。工程竣工后，原西充规划局对该小区1-6号楼的修建情况进行核实后，向嘉源伟业公司颁发了《建设工程规划核实合格证》；西充住建局组织对该小区1-6号楼进行验收后，向嘉源伟业公司颁发了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。由此表明，九龙华府小区1-6号楼的修建均符合规划设计。业委会称九龙华府小区1号楼1-6单元正立面负层、2号楼1-6单元、3号楼1-4单元、4号楼1-4单元正立面和背立面负层及5号楼1单元背立面负层不符合规划的主张不成立。 关于第二个争议焦点。九龙华府小区1号楼-5号楼的负层、2-4号楼楼顶阁楼及6号楼半地下室是否属于业主共有部分。从九龙华府小区规划设计分析，诉争阁楼、负层及半地下室不属于建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，也不属于通道、楼梯、大堂等公共通行部分，亦不属于避难层、设备层或者设备间等结构部分（案涉设备间已移交或已由业主实际使用），依照物权法第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”及《建筑物区分所有权司法解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”之规定，诉争阁楼、负层及半地下室不属于业主共有部分。相反，诉争阁楼、负层及半地下室具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体，并且，西充房管局下设的西充县诚信房地产测绘所出具的西诚测（2014）第01018号、西诚测（2015）第01092号测绘报告确认了诉争负层、地下室的建筑面积，且分摊了外墙面积。依照物权法第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”、《建筑物区分所有权司法解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”、第二款“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”之规定，诉争负层、地下室及阁楼应为业主专有部分。综上，业委会的该项上诉理由不成立。 关于第三个争议焦点。原西充规划局核准的九楼华府小区总平面图显示，6号楼背面规划有9个地面停车位。业委会所称的6号楼背面9个地面停车位是按照规划设计修建，不是占用规划绿地修建，不属于物权法第七十四条第三款规定的情形。因此业委会依照该规定主张该9个车位属于业主共有的理由不成立，依法不予支持。 关于第四个争议焦点。依照物权法第七十四条规定，嘉源伟业公司按照配置比例修建的车位、车库应当首先满足业主的需要。因本案系建筑物区分所有权纠纷，且业委会未举出证据证明嘉源伟业公司对小区车位、车库的处置行为侵害了业主的优先权，故该争议事项不属于本案处理范围。此外，嘉源伟业公司修建的车位数是否达到规划设计的经济指标不是侵权纠纷审理的范畴，本案对此不予审查处理。 关于第五个争议焦点。嘉源伟业公司与业主签订的《商品房买卖合同》第21条、第22条及补充合同中关于负层的约定是否无效。如前所述，诉争负层、地下室及阁楼属于业主专有部分，建设单位嘉源伟业公司依法享有处分权。同时，依照物权法第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”、《建筑物区分所有权司法解释》第五条第一款“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”之规定，嘉源伟业公司对按规划设计修建的车位车库可另行出售、附赠或者出租等。因此嘉源伟业公司与业主签订的《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条及补充合同的约定未侵害业主的权益，也未排除业主的权利，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。业委会的该项上诉理由不成立，不予采纳。 综上所述，业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由西充县晋城镇九龙华府业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘荣耀 审判员  吕元华 审判员  董 行 二〇一九年十二月三十一日 书记员  张 琦