汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0702民初4679号 原告何晓伟，男，汉族，1974年12月2日出生，住汉中市汉台区，公民身份号码：61232XXXX412020311。原告刘洁，女，汉族，1978年3月28日出生，住址同上，公民身份号码：61230XXXX803280924，系何晓伟之妻。原告共同委托代理人张建平，陕西兢业律师事务所律师。原告共同委托代理人王真，陕西兢业律师事务所实习律师。被告汉中市华天房地产有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区。统一社会信用代码：91610700766308420F。法定代表人胡蔚，该公司执行董事。委托代理人陈亮，该公司员工。原告何晓伟、刘洁与被告汉中市华天房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理。依法由审判员宋庆元适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何晓伟、刘洁共同委托代理人张建平、王真，被告汉中市华天房地产有限公司委托代理人陈亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何晓伟、刘洁向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿迟延交房违约金51762元；2、要求被告立即退还单方强行收取的燃气、电话、有限电视、宽带网络开通费等3660元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为要求退还可视电话初装费480元。事实与理由：原告购买被告开发的华天苑小区1302室，房价总计601886.7元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条约定，逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。但被告迟至2019年5月13日才通知原告交房。迟延133天。该合同第十条约定，燃气、电话通信等由买受人自行办理开通手续。但是，在2019年5月13日，交房时，却强行收取每位住户3660元的开通费，住户们与被告交涉无果，只能具状起诉。被告汉中市华天房地产有限公司辩称，1、原告所述迟延交房没有事实依据，其诉请赔偿逾期交房违约金应依法驳回。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定被告应在2018年12月31日前向原告交付商品房。但第十二条也约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的……”。本案中，因政府对涉案商品房所在街道进行全封闭改造施工、高考停工、电网检修停工、住建局通知停工等不可抗力，共计延误185天，应该顺延交房并将依法免责的期限进行顺延，顺延后，交付房屋的时间为2019年7月初，而答辩人在2019年5月13日通知交房，不存在逾期交房的事实。2、原告违约金计算错误，明显过高。《商品房买卖合同》第十二条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”。因此，假若被告方存在逾期交房的违约行为，违约金的计算标准也应当是按照日万分之0.5计算。同时，原告应该提供确实充分的证据证明违约行为给其造成了实际损失，按照实际损失的30%确定违约金，否则其违约金的诉请就没有事实根据。3、原告第二项诉请系合同约定应由原告负担的费用。综上，被告不存在逾期交房违约行为，更不存在强行收取燃气费等行为，故原告诉请于法无据，应当依法驳回。原告何晓伟、刘洁为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告是适格的主体；2、《商品房买卖合同》一份，证明原告的诉请有合同支持；3、2份购房发票及收据。被告汉中市华天房地产有限公司质证认为，所有证据真实性无异议，但证据2、3的证明目的不予认可，可视电话费初装费，考虑小区的整体安全及管理，不应退还；违约金的计算方式应该是日万分之0.5，且本案不存在逾期事实，也就不存在违约金问题。被告汉中市华天房地产有限公司为支持其辩解意见，提交以下证据：1、被告营业执照副本、法定代表人证明，证明被告工商信息及合法的民事诉讼主体资格。2、紧急通知（2018年1月16日）；3、紧急通知（2018年1月17日）；4、道路改造通知；5、施工日志。证明本案所涉商品房施工期间有不可抗力事件，依法律法规及《商品房买卖合同》第十二条约定，该不可抗力导致的停工期限应据实顺延，被告不存在逾期交房的违约行为。原告何晓伟、刘洁质证认为，对所有证据的真实性均无异议。但证据2-5均不属于不可抗力事件，且这些通知均在签订《商品房买卖合同》之前，和本案无关。涉案房屋在2018年6月封顶了，而涉案房屋所在XX路XX路是2018年10月8日之后的事情，被告应该举证证明封路对其施工的的影响。上述证据，经庭审质证，当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明，2018年1月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS012614，房屋代码：495084），合同主要约定：1、原告何晓伟、刘洁购买被告汉中市华天房地产有限公司开发的位于汉台区XX路的华天苑小区住宅楼13层1302室房屋一套。2、该房屋预测建筑面积131.13㎡，套内建筑面积101.29㎡，总价款601886.7元。3、商品房交付条件与手续约定，商品房交付时应符合下列所列第1、2、3项所列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；（3）该商品房已取得汉中市商品房交付使用备案通知书。4、房屋交付时间和手续约定，“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”。5、逾期交付责任约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）……（2）逾期超过30日后买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”；合同第八条第1（1）项约定，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同还对双方其他权利义务做了约定。另查明，1、庭审中，双方确认，原告通知交付房屋时间为2019年5月13日，原告实际接收房屋的时间为2019年8月14日。2、涉案的“华天苑小区住宅楼”于2019年1月29日竣工验收合格；2019年4月1日申报竣工验收备案，2019年4月汉中市房地产测绘队出具《建筑物实测成果表》对158户房屋面积进行了测绘； 2019年6月21日通过竣工验收备案；2019年5月13日，被告通知各业主交付房屋。3、商品房交付条件与手续约定，商品房交付时应符合下列所列第1、2、3项所列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；（3）该商品房已取得汉中市商品房交付使用备案通知书。4、案件审理中，被告向本院提交了汉中市汉台区建筑工程质量安全监督站2018年1月16日及17日两天的紧急通知、2018年9月27日关于汉台区益汉巷道路改造工程项目建设的通告、2018年6月5日、6月19日、6月26日施工日志，认为该工程因各种不可抗力导致停工，故交房时间应该顺延；原告方认为，《紧急通知》在双方2018年1月19日签订合同之前，与本案无关；涉案房屋在2018年6月就已经封顶，益汉巷道路改造并不影响该项目施工，且被告所列事件均不属于不可抗力。为此，双方发生争执，协商未果后，原告诉至本院。上述事实，有双方提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。    本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效；双方应依据合同的约定，享有权利履行义务。本案中，双方争议的焦点为：1、被告是否存在逾期交房行为，是否应该承担违约责任；2、逾期交房违约金应如何计算；3、可视电话初装费是否应该退还。关于焦点1，双方在合同中约定的交房时间为2018年12月31日，而双方当事人确认涉案的房屋在2019年5月13日被告才通知交付房屋，由此可以确认，被告逾期交付房屋的事实是存在的，应当承担违约责任。被告在2019年5月13日向全体业主通知交付房屋时，涉案房屋已经具备了交付条件，故逾期交付房屋的时间应确认为，2019年1月1日至2019年5月13日共计133天。被告在诉讼中，向本院提交了紧急通知、通告及施工日志，认为由于受不可抗力的影响，交房时间应顺延185天。本院审查认为，首先，被告提交的紧急通知等文件的时间，基本上都在原、被告签订《商品房预售合同》之前，在双方签订合同时已经发生，对本案交房时间的约定并无影响；其次，施工日志上无相关人员的签字，是否停工无法确认；第三，通告第三条明确“汉台区益汉巷道路改造工程采取全封闭施工，施工期间行经该段车辆从其他道路绕行。道路与人行道分期施工，确保行人正常通行”。由此可见，该道路是分期施工，并非完全封闭；且双方均认可涉案工程已于2018年6月封顶，而改造时间是2018年10月8日至2018年12月7日之间，那么该道路改造项目对涉案工程的影响，应该由被告举证说明，但被告并未提交任何证据证实道路改造对涉案工程施工有何影响。第四，被告提出工期顺延的事实，均不属于不可抗力。故被告的该辩解理由与本案查明的事实不符，其辩解理由不能成立。原告要求被告承担逾期交房的违约责任，既符合双方的合同约定，也符合法律规定，本院依法予以支持。关于焦点问题2，原告认为应当按照日万分之五计算违约金。本院审查认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任约定，“按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）……（2）逾期超过30日后买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。从合同该条的约定上看，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金，违约金约定是非常明确的。虽然，有备注“（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）”，但第1（1）又备注“（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”，而合同第八条第1（1）项又约定，“逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。”，最终的计算违约金的比率又回到“按日万分之0.5”计算违约金；同时，根据公平原则及商品房买卖的实际来看，合同第八条关于买受人逾期付款的违约金约定为“日万分之0.5”，根据违约责任对等原则，第十二条出卖人逾期交房的违约金也应当是“日万分之0.5”。如若按原告所述，违约金为日万分之五，换算成年利率为18.25%，远远高于中国人民银行同期贷款利率；同时，原告也未向本院提交逾期交房而造成其实际损失的相关证据。故关于违约金的计算，本院确定为以总房款601886.7元为基数，按日万分之0.5计算，从2019年1月1日起计算至2019年5月13日，共计133天，违约金为4002.5元（601886.7元×0.00005×133天）。关于焦点3，本院审查认为，住宅小区房屋建设是按国家相关规定设计建设，房屋的附属设施（如电梯、天然气、宽带、电视、可视电话等）是整个房屋的组成部分，业主在购买房屋时应该进行充分的了解。可视电话是为所有业主的安全及享受便捷服务所设置，是为了更好地服务业主；整栋大楼的可视电话（门禁）系统是一个整体的布线系统，产生费用是肯定的，涉案小区的可视电话系统在房屋建设时已经统一安装，若其中部分业主不使用（剪网），势必影响小区的安全管理及其他业主的利益，存在安全隐患。本案中，原告购买房屋时，双方在合同中虽然未约定可视电话初装费，但原告同意由被告代收并实际缴纳了包括天然气、宽带、电视、可视电话等初装费用，也就是认可了可视电话安装的事实，故原告要求退还该项费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、由被告汉中市华天房地产有限公司于判决生效后十日内支付原告何晓伟、刘洁逾期交付房屋的违约金人民币4002.5元。二、驳回原告何晓伟、刘洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费892元，减半收取446元，由被告汉中市华天房地产有限公司负担149元，其余297元由原告何晓伟、刘洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                              审  判  员   宋庆元                            二〇一九年十二月十八日                                 书  记 员 张丽莎