四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1703民初4265号 原告（案外人）：严飞，男，汉族，生于1983年8月27日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：刘登峰，四川绥定律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘国，男，汉族，生于1982年11月12日，住四川省达州市达川区。 被告（被申请执行人）：李金刚，男，汉族，生于1984年10月2日，住四川省达州市达川区。 被告（被申请执行人）：练兰婷，女，汉族，生于1994年5月20日，住广东省兴宁市。 原告严飞诉被告刘国、李金刚、练兰婷案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告严飞及其委托诉讼代理人刘登峰、被告刘国到庭参加诉讼，被告李金刚、练兰婷经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.撤销对达州市通川区房屋，（产权证号：2019达州市不动产权0004372号）的强制执行。2.本案的案件受理费由被告承担。事实与理由:2019年3月9日原告与案外人范波签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告以156000元全款购买范波所有的位于达州市通川区房屋。因双方对该房屋产权办理流程不熟悉，便共同委托被告李金刚作为产权代办人，配合被告李金刚办理产权相关事宜，该房屋实属所有权归原告所有。合同签订后，原告依约支付购房款共计156000元，并对房屋进行装修。2019年5月10日，涉案房屋登记至二被告名下（产权证号：2019年达州市不动产权第0004372号）。现因被告刘国与二被告民间借贷纠纷一案，刘国将诉争房屋查封并准备执行。原告遂诉讼来院。 被告刘国辩称：原告严飞陈述的事实不是真的，严飞称由李金刚去代其办理产权过户，这是不符合事实的，严飞是二手房老板，他说自己不懂过户是不真实的。我和李金刚之间是有民间借贷关系。原告严飞出了全款购买房屋也是不符合事实的。李金刚找我借钱的时候就是说的借钱买房子，我借给他之后他去交了房屋税款。任何一个人都不会自己出资购买房屋之后过户给别人。 被告李金刚、练兰婷，未到庭应诉答辩。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的举证质证和法庭调查的情况，本院认定事实如下：于2019年3月9日原告严飞与案外人范波签订了《房屋买卖合同》，合同载明：原告严飞以156000元全款购买范波所有的位于达州市通川区房屋。2019年3月9日，原告严飞与案外人范波签订《房屋买卖协议》，合同约定:严飞以156000元全款购买范波所有的位于通川区房屋;因严飞、范波对该房屋产权办理流程不熟悉，双方委托李金刚作为双方产权代办办理人，双方全权配合李金刚办理产权相关事宜，该房屋实属所有权归严飞所有。合同签订后，严飞分别于2019年4月7日、5月17日向范波及其妻子陈福秀支付7000元、14.9万元购房款，并对房屋进行了装修。于2019年4月7日范波与被告李金刚签订了该涉案房屋的《二手房买卖居间合同》，该合同上加盖有达州市佳兴房地产经纪有限公司的印章。于2019年5月10日，案涉房屋产权登记在李金刚、练兰婷名下［所有权证号:川（2019）达州市不动产权第0004372号］。在原告得知该产权登记情况后，并未对李金刚、练兰婷及案外人范波的买卖及其办理该产权证，提起侵权或确权之诉，相反于原告与被告李金刚、练兰婷协商后，于2019年5月29日，李金刚、练兰婷在通川区公证处办理（2019）川达通证字第148号委托公证书，委托严飞代为办理诉争房屋再出售、过户等手续。被告刘国与被告李金刚、练兰婷之间的民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，依刘国的诉讼保全申请，本院作出了（2019）川1703民初2276号民事裁定书，查封了达州市通川区邓家巷51号第5栋楼2单元8号房屋【所有权证号：川（2019）达州市不动产权第0004372号，】，查封期两年。于2019年7月18日本院作出了（2019）川1703民初2276号民事判决书，判决由李金刚、练兰婷向刘国偿还借款本金15万元及其资金利息。该判决已发生法律效力。后原告严飞以其为查封房产的真实所有权人，以李金刚、练兰婷为该涉案房屋的名义登记人等为由，提出执行异议申请；于2019年8月9日，本院以原告自身原因致其未能办理过户作出了（2019）川1703执异50号执行裁定书，裁定驳回了严飞异议申请。原告严飞遂向本院提出执行异议之诉。 同时查明：一、达州市通川区西城西胜街4号房2-4-2房屋与达州市通川区邓家巷21号第5栋楼2单元8号房屋系同一房屋。 二、庭审中，原告向本院提交了房屋所有权人为岑真烈的所有权证（达市房权06454号），予以证实涉案房屋系范波是在岑真烈手中购买，但双方未对此房办理过户登记。同时，原告主张在购买范波的房子，是清楚范波与岑真烈之间的买卖关系。李金刚和练兰婷系夫妻关系，他们二人在原告所经办的达州市鑫屋房地产有限公司公司上班。该公司是二手房交易公司，原告是公司的法人，李金刚和练兰婷二人系该公司员工。该公司成立有四五年时间，是原告一人出资，原告做这个行业有九年左右。在五六年前和被告李金刚一起合伙开过二手中介正诚门市。 三、庭审中，原告主张，其对房屋过户的手续不是很了解，因该房没有土地证，有缺陷。李金刚称能够把这个证办理下来。故就委托李金刚把这个产权证办下来。同时原告主张买这个房屋就是为了卖出去，来赚取中间的差额。房子登记在李金刚的名下后，就办了公证书来出售。 本院认为，本案的争议焦点：案外人严飞对案涉房屋是否享有排除强制执行的权益。即本案原告在对刘国的民间借贷纠纷中对涉案的查封财产，是否取得物权期待权？如取得物权期待权，原告未能对诉争房产进行变更登记，其主观上是否具有过错的问题？是否享有排除强制执行的权益？综合考虑，原告及被告刘国提交的证据及庭审中当事人的陈述，针对原告是否享有排除强制执行的权益的问题，本院作如下评判： 一、原告对涉案已查封的被执行财产，是否取得物权期待权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”及第九条关于：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”原告与案外人范波在2019年3月9日《房屋买卖协议》中，明确双方委托李金刚作为双方产权代办办理人，但至今并未将诉争房产过户登记至原告名下,故原告未取得诉争房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定,并结合本案的具体情况，原告对诉争的被执行财产提出案外人执行异议，请求排除强制执行的效力,必须符合以下条件：（一）、原告严飞应与本案的被告李金刚（名义登记人，即刘国民间借贷纠纷案中被执行人）必须签订以变动诉争房产所有权为目的买卖合同，也即是应以获得诉争房屋物所有权为首要目的;（二）、原告严飞应积极支付全部价款,并通过占有的方式对外公示；（三）、没有对诉争房屋予以变更登记,不是原告严飞的自身原因所造成。 本案系案外人执行异议之诉，范波与原告严飞达成诉争房买卖协议时，其房屋登记人为岑真烈，故范波在未取得诉争房屋的所有权时，而对诉争房屋进行出卖，原告严飞与范波之间仅形成合同之债；同时，原告严飞对诉争房屋与被告李金刚、练兰婷之间不存在买卖合同关系，即根本不存在被告李金刚、练兰婷将诉争房屋出卖给原告严飞的客观事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；……”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……。”的规定,原告与案外人范波之间有关诉争房屋发生买卖法律关系时,虽原告与范波在房屋买卖协议中约定委托李金刚代办理，原告享有所有权；但因范波并非诉争房屋的登记权人，即范波未取得诉争房屋的所有权，故原告未取得该诉争房屋的物权期待权;同时,原告严飞与诉争房屋的被执行人,即本案的被告李金刚、练兰婷之间因不存在买卖合同,且诉争房屋现也已登记在被告李金刚、练兰婷名下，原告事实上也未取得该诉争房屋物权期待权。综上，原告以案外人执行异议之诉，请求排除强制执行的理由不成立，本院不予以支持。 二、原告严飞未能对诉争房产予以产权变更登记，其主观上是否具有过错的问题。庭审中，原告严飞向本院提交的与范波签订的《房屋买卖协议》，其合同显示的签订时间虽为2019年3月9日。该诉争房屋系范波从岑真烈（所有权证号：达市房权06454）处所购得，但范波并取得该房的过户登记。且原告主张，其清楚诉争房屋系范波与岑真烈之间的买卖关系及范波并未取得该房的过户登记。原告从事二手房交易多年且曾与被告李金刚合伙从事二手房的交易；故其对二手房的交易、办理产权证、交纳相关契税等应熟知。虽原告严飞与范波在其《房屋买卖协议》上均约定，因双方对产权过户办理流程不熟悉，委托李金刚作为双方产权代办人，房屋所有权为原告严飞。2019年4月7日范波与被告李金刚签订了该诉争房屋《二手房买卖居间合同》后，诉争房屋产权登记在李金刚、练兰婷名下[所有权证号:川(2019)达州市不动产权第0004372号]。原告在得知其所购房登记在李金刚、练兰婷名下后，并未采取直接起诉李金刚、练兰婷及对诉争房屋的确权；而是采取由李金刚、练兰婷向原告出具委托书，办理该委托公证书委托严飞代为办理案涉房屋再出售、过户等手续。可见，原告从事二手房交易多年，对房屋的产权过户流程应熟悉；故原告对诉争房不能办理其名下，其自身主观上有过错。同时，从该房的交易情况及办理委托书公证及原告现从事二手房交易等具体情况，足以可见原告严飞与范波签订房屋的首要目的并非是获得案涉房屋的所有权，而是主张将所买诉争房屋后再出卖而赚取中间的差额。此有原告于立案时向本院提交了委托书及其四川省达州市通川区（2019）川达通证字第1487号公证书及庭审中原告的陈述等相关证据予以证实。综上，原告严飞对该诉争房产不能进行物权变更，其主观上具有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“......第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定,原告严飞对所买诉争房屋主张以其买进再卖出而赚取中间的差额为目的,明知产权已登记在李金刚、练兰婷名下并非采取起诉案外人范波及李金刚、练兰婷侵权或确权的方式主张权利。原告因自身原因导致房屋产权未能办理在自己名下，其主观上有过错。故原告严飞对案涉房屋不享有排除强制执行的权益。因本案系执行异议之诉，范波既不是李金刚民间借贷案件中的申请执行人，也不是被申请执行人，故庭审中，原告主张追加案外人范波为本案的被告，理由不成立，本院不予以支持。原告严飞是与范波之间房屋买卖关系与范波与李金刚之间房屋买卖关系及原告严飞与案外人范波是否共同委托李金刚代办产权所产生的委托关系的纠纷，本案不宜处理，由原告严飞及相关的权利人另行依法主张权利。 综上，原告以刘国及李金刚、练兰婷为被告提出案外人执行异议之诉，其对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告严飞的诉讼请求。 案件受理费3420元，由原告严飞负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  何有发 人民陪审员  刘官秀 人民陪审员  罗世梅 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  贾秋菊