山东省邹平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1626民初2330号 原告：刘路路，男，1984年8月7日生，汉族，居民，住邹平市。 委托诉讼代理人:王潇帅，山东天健律师事务所执业律师，特别授权代理。 被告：霍智刚，男，1972年7月10日生，汉族，居民，住邹平市。 委托诉讼代理人：明金星，山东年轮律师事务所执业律师，特别授权代理。 被告：孙福涛，男，1985年8月18日生，汉族，居民，住邹平市。 委托诉讼代理人：孙冰冰，邹平海岳法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告刘路路与被告霍智刚、孙福涛执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月27日、2019年12月11日公开开庭进行了审理。两次开庭原告刘路路及其委托诉讼代理人王潇帅、被告霍智刚委托诉讼代理人明金星、被告孙福涛委托诉讼代理人孙冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘路路向本院提出诉讼请求：1、请求撤销邹平市人民法院作出的（2019）鲁1626执异77号执行裁定书；2、请求人民法院准予执行位于邹平市天兴商城B座304室楼房（包括车位）并继续查封。事实与理由：原告刘路路诉被告曲克、孙福涛借款合同纠纷一案，邹平市人民法院于2011年12月7日审结，作出（2011）邹民初字第1952号民事判决书，现已生效，该案已进入执行程序。邹平市人民法院以（2018）鲁1626执恢501号案件立案，并对已经查封的孙福涛名下位于邹平市天兴商城B座304室楼房（包括车位）进行执行。执行过程中，被告霍智刚以其为涉案房屋的权利人为由，提出执行异议。2019年5月7日，邹平市人民法院作出（2019）鲁1626执异77号执行裁定书，裁定停止对位于邹平市天兴商城B座304室楼房（包括车位）的执行并解除查封。原告认为，被告霍智刚的执行异议理由没有事实和法律依据，依法不应得到支持。原告现依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决，维护原告的合法权益。 霍智刚辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、本案的事实，1、2011年11月5日，孙福涛、杨晓与霍智刚签订《协议书》，自愿将其位于邹平市天兴城B座304室的房屋转让给霍智刚抵偿所欠借款，并经山东省邹平县公证处公证出具公证书，双方的协议发生在邹平县人民法院查封之前，且经公证处公证是合法有效的协议，符合上述第二十八条第一项规定。2、根据公证书所附《协议书》第3条的约定：上述房屋，包括车库自即日起抵偿所欠甲方借款人民币柒拾万元，双方债权债务抵消。由此可见，相当于霍智刚已全部支付了房屋做价款柒拾万元，同时，根据最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事裁定的裁判精神：以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。故符合上述第二十八条第三项规定。3、2011年11月5日，公证书所附《协议书》签订即日债务抵消，孙福涛、杨晓即搬离了涉案房屋，霍智刚合法占有了该房屋，并在简单装修治理后，于2012年3月将房屋出租。上述事实，有涉案房屋所在小区邹平天兴物业管理有限公司的证明及租赁合同为证，符合上述第二十八条第二项规定。4、2011年11月5日双方签订《协议书》时，因涉案房屋尚未办理产权登记，未取得不动产登记证书（登记证书取得时间为2013年5月28日），故在2011年11月5日双方签订《协议书》时因此客观原因无法办理过户登记，并非因霍智刚自身原因；同时在2011年11月5日霍智刚取得房屋后不久，涉案房屋即被刘路路申请邹平县人民法院进行了查封，故虽然2013年5月28日后涉案房屋办理了登记，但因在查封状态，亦无法办理过户登记，并非因霍智刚自身原因，上述事实符合上述第二十八条第四项规定。综上所述，霍智刚作为权利人阻却法院对涉案房屋的执行符合法律规定，具有事实依据。因此，邹平市人民法院停止对位于邹平市天兴城B座304室房屋的执行裁定合法有据，请求驳回原告的诉讼请求。 孙福涛辩称，原告起诉我方无道理，已经在2011年11月5日将房产抵账给霍智刚了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘路路向本院提交以下证据：证据1、邹平县人民法院民事判决书复印件1份、执行裁定书复印件2份。证明原告诉孙福涛、曲克民间借贷纠纷一案，邹平县人民法院于2011年10月27日受理，2011年12月7日作出（2011）邹民初字第1952号民事判决书，判决孙福涛、曲克于判决生效之日起五日内偿还原告借款2000000元，诉讼过程中，邹平县人民法院于2011年11月8日查封孙福涛名下位于邹平县黄山二路中段天兴商城B座304室楼房一套及车位，该判决生效后，原告于2012年10月25日申请执行，因被执行人暂无执行能力，邹平县人民法院于2013年4月22日作出（2012）邹执一字第255号执行裁定书，本次执行程序终结；证据2、邹平市人民法院执行裁定书1份。证明原告2018年申请恢复对（2011）邹民初字第1952号民事判决书的执行，执行案号为（2018）鲁1626执恢501号，执行过程中被告霍智刚提出执行异议，邹平市人民法院于2019年5月7日作出（2019）鲁1626执异77号执行裁定书，裁定停止对邹平市天兴商城B座304室楼房的执行并解除查封，原告对该裁定不服，提起本诉；证据3、邹平县公证处（2011）邹平证民字第754号案卷材料，我方认为该公证存在重大瑕疵，公证书不应予以采纳。第一，霍智刚提供了借条以证明借贷事实，但霍智刚未提供支付孙福涛该70万元借款的证据，无法证明霍智刚、孙福涛之间存在真实的债权债务关系。第二，孙福涛提供的购房收据系复印件，不能确定真实性，也不能确定孙福涛系该房屋所有权人，不能作为有效证明材料使用。第三，霍智刚、孙福涛、杨晓之间签订的协议书，约定以该房屋及车库作价70万元，抵偿欠霍智刚借款70万元，但孙福涛提供的三份收据显示，2011年8月18日向山东邹平天兴置业有限公司交纳房款、维修基金及各项开口费共计955504.1元，结合当时车库市场价70000元，该套房屋及车库价值已经超过1000000元，其抵账价值过分低于市场价值，明显不符合常理，除此之外，孙福涛、杨晓填写的公证申请表申请日期有涂改事实，其二人均将2011年10月5日涂改为2011年11月5日，且孙福涛性别一栏填写内容为女，杨晓住址栏填写为邹平省，公证受理告知书有两份，一份系霍智刚签字，日期为2011年11月5日，另一份为孙福涛、杨晓、霍智刚共同签字，日期为2011年10月5日。综上几点，我方认为，霍智刚、孙福涛、杨晓提供的证明材料缺乏真实性、合法性、充分性。根据公证程序规则及相关细则规定，涉及财产的公证应当提供确切的财产证明，赠与公证细则里要求提供财产所有权证明，遗嘱公证细则里要求提供不动产产权证明，根据物权法和房地产管理法第三十七条等相关规定，没有取得产权证的房产即权力尚不完整，不得处分。而在本公证过程中，孙福涛仅提供购房收款收据复印件，公证机构即对其公证事项进行了公证，公证机构未尽到充分的审查、核实义务，同时公证机构未对公证双方是否确实存在真实的债权债务关系进行核实，未对抵债财产价值与债务存在重大差距进行分析、调查，致使公证书错误或者不真实，违反公证程序和公证细则规定，应当认定公证机构违反了《公证法》第二十八条第三款、第四款及第三十一条之规定，该公证书依法不具有法律效力；证据4、邹平天兴物业管理有限公司孙福涛房屋信息1份、邹平市行政审批服务局档案查询2份。证明杨晓于2016年9月19日注册邹平开发区毛小毛足浴店，联系电话为186××××1722，与天兴物业公司登记的联系方式一致，说明涉案房屋仍由孙福涛、杨晓夫妻二人占有使用，截止现在，该房屋在物业公司登记的房主信息为孙福涛，电话为186××××1722，霍智刚主张其系该房屋权利人，但房主信息和联系方式至今没有更改，经原告向联通公司询问，186××××1722的手机号开卡日期为2012年1月份。该日期系在孙福涛、霍智刚、杨晓签订协议书以后，说明天兴物业在联系涉案房屋房产时，孙福涛、杨晓仍然以涉案房屋所有权人向天兴物业公司进行相关信息登记，实际控制人和使用人仍然为孙福涛、杨晓夫妻二人；证据5、天兴物业信息表照片打印件1份。证明天兴物业对房屋实际使用人与登记人不一致的，会在备注栏进行登记，其中70行王延花备注栏记载租户：152××××0457，而孙福涛备注栏为空，与霍智刚在执行异议阶段提出的其于2012年3月20日将涉案房屋出租给刘波的事实不符。证据6、邹平县天兴物业管理有限公司各小区业主公章使用登记表2份。证明被告孙福涛以业主身份于2018年12月6日使用天兴物业公司公章开具证明，2019年4月22日使用天兴物业公司公章开具房屋证明，说明涉案房屋孙福涛是一直以业主身份对外，其提供的证据中的证明系其本人自行书写，并以业主身份申请后加盖天兴物业公司的公章，同时该证明系由被告霍智刚在执行异议阶段提供，说明两被告存在恶意串通的情形。 霍智刚向本院提交以下证据材料：证据1、《协议书》复印件1份、《公证书》复印件1份（原件均在邹平市人民法院(2019)鲁1626执异77号案卷中）。证明2011年11月5日，孙福涛、杨晓与霍智刚签订《协议书》，自愿将其位于邹平市天兴城B座304室的房屋转让给霍智刚抵偿所欠借款，并经山东省邹平县公证处公证出具公证书，双方的协议发生在邹平县人民法院查封之前，且经公证处公证是合法有效的协议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定，同时证明根据公证书所附《协议书》第3条的约定：上述房屋，包括车库自即日起抵偿所欠甲方借款人民币柒拾万元，双方债权债务抵消。由此可见，相当于霍智刚已全部支付了房屋作价款柒拾万元，根据最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事裁定的裁判精神：以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定；证据2、租赁合同1份、邹平天兴物业管理有限公司证明1份（原件均在邹平市人民法院(2019)鲁1626执异77号案卷中）。证明2011年11月5日，公证书所附《协议书》签订即日起债务抵消，孙福涛、杨晓即搬离了涉案房屋，霍智刚合法占有了该房屋，并在简单装修治理后，于2012年3月将房屋出租，上述事实，有涉案房屋所在小区邹平天兴物业管理有限公司的证明及租赁合同为证，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定；证据3、滨州市邹平县第015556号《房屋所有权证》复印件1份（与原件核对无异）。证明根据房产证记载，涉案房屋登记时间为2013年5月28日，故2011年11月5日双方签订以房抵债的《协议书》时，因涉案房屋尚未取得房产证，无法办理过户登记；同时在2011年11月5日霍智刚取得房屋后不久，涉案房屋即被刘路路申请邹平县人民法院进行了查封，故虽然2013年5月28日后涉案房屋办理了登记，但因在查封状态，亦无法办理过户登记，并非因霍智刚自身原因。上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二十八条第四项规定；证据4、邹平市人民法院执行裁定书1份。证明邹平市人民法院（2019)鲁1626执异77号执行裁定认为案外人霍智刚所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之情形，故裁定停止对邹平市天兴城B座304室楼房的执行并解除查封； 孙福涛未向本院提交证据材料。 经质证，霍智刚对王路路提交的证据1真实性无异议，但认为与本诉不存在关联性；对证据2无异议；对证据3本身无异议，对证明内容有异议，理由：1、根据公证法第36条规定和民事诉讼法的规定，经公证的事实和文书应当作为认定事实的依据，故仅凭原告的单方分析并不能推翻该公证书及公证的内容。2、该公证书程序是否存在瑕疵，应另案主张或解决，在此之前，该公证书符合民事诉讼法规定的有效证据的范畴。人民法院可以直接采纳。3、对该公证书及协议的内容，原告方虽然进行了分析，但并无相反证据证明公证书及协议内容违反了事实和法律规定。被告霍智刚与孙福涛以房抵债的事实系双方自愿完成，内容不违反法律规定。并且经过公证审查是合法有效的。至于原告提到的无转账记录的问题，最高法审理民间借贷纠纷的司法解释是2015年8月份公布实施的，而霍智刚与孙福涛的借贷纠纷发生在2011年，不能以之后的法律标准来衡量之前的双方交易，并且双方借贷本身以现金交付也无违反法律规定。原告作为案外人，不能评价民间借贷双方的行为。4、请合议庭重视一下，原告提交的证据1中，2011邹民初字第1952号民事判决书，原告起诉被告孙福涛、曲克民间借贷纠纷一案中，原告出借给两被告200万元巨额资金，原告提交的书面证据也仅有借条1份，并无转账记录方面的证据，可见当时民间借贷以现金形式交付仅出具借条符合当时的交易习惯；对证据4中个体工商户和经营者信息证据本身无异议，但对原告证明内容有异议，首先原告所称的186××××1722手机号的开卡时间并未提供证据证明，即使时真实的，也存在合理解释，因为2011年11月5日，霍智刚与孙福涛、杨晓办理以房抵债手续后，虽然房屋已经交付，但是尚未下证，时间不长后，被原告申请法院查封，但是法院查封并不代表该房不能办理房产证，霍智刚仍然是要拿到房产证的，而该房屋房产证是无法直接办理到霍智刚名下的，根据规定应当先办理到孙福涛、杨晓名下，然后再过户给霍智刚，而物业公司办理房产证是需要通知孙福涛、杨晓的，故物业留有杨晓的手机号也是基于客观需要的，原告提供该证据并不能代表什么实质性的内容，至于物业公司仍登记为孙福涛，稍后被告霍智刚将向法庭提供物业公司的证明来对此进行说明；对证据5有异议，首先该证据系复印件，不具备证据效力，其次孙福涛备注栏为空，不代表房屋并未出租，并且原告的证明观点与物业公司给被告霍智刚出具证明证实的内容不相符；对证据5有异议，1、我方一直未见到该使用登记表中所涉及的2018年12月6日的证明，原告也未提供证据证明2018年12月6日证明的存在，2、对该公章使用登记表中2019年4月22日的登记，因涉案房屋登记业主系孙福涛，孙福涛与霍志刚签订以房抵债协议，因未变更不动产登记，故天兴小区物业办理任何事宜均以房产证登记业主为准，所以该公章使用登记表与被告孙福涛将房屋抵给霍志刚的事实并不冲突和矛盾，该登记表也恰恰证明了被告霍志刚所提供天兴物业公司证明的真实性。孙福涛对王路路提交的证据1-5质证意见同霍智刚；对证据6有异议，因为房子2011年10月8日被查封，无法变更业主的手续。 王路路对霍智刚提交的证据1真实性无异议，对该证据相关意见我方已经在原告提供的证据3中进行了阐述，不再重复；对证据2真实性有异议，首先对证明不予认可，物业公司没有权利证明涉案房屋实际居住情况，其仅对涉案房屋应收水电、物业费等物业服务进行管理，其无权利也不可能知情涉案房屋实际居住使用人是谁，根据原告了解的情况，涉案房屋实际由孙福涛、杨晓夫妻二人居住，对房屋租赁合同真实性有异议，被告仅提供该房屋租赁合同不能证明涉案房屋自2012年3月20日出租给刘波，租赁费是否实际向霍智刚交纳、如何交纳均应当提供证据证明实际履行情况，另，霍智刚陈述其与孙福涛签订协议后，即将涉案房屋交付，其应当提供证据证明房屋的交付情况，其陈述进行简单装修，按照天兴物业装修管理规定，霍智刚应当向物业公司交纳装修保证金，装修完成后，还有保证金的退还，霍智刚均应当提供证据证明其主张，所以我方认为虽然霍智刚与孙福涛签订了协议，但涉案房屋并没有向霍智刚进行交付，霍智刚没有对涉案房屋实际占有；对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，根据房屋登记办法第22条第6款规定，房屋依法查封期间权利人申请登记的，登记机构不予登记，所以我方认为登记部门对孙福涛进行所有权登记违反房屋登记办法规定，应当撤销；对证据4真实性无异议，（2019）鲁1626执异77号执行裁定书依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，我方认为本案事实不符合该条规定，孙福涛、杨晓、霍智刚之间并没有签订书面的买卖合同，霍智刚也没有证据证明其在查封前合法占有该房屋，霍智刚仅有借条，没有支付借款的凭证，无法证明其通过抵账的方式支付了全部价款，自该房屋被查封至今近8年时间，霍智刚未提出办理过户登记的要求，也未对查封事实提出过任何异议，故霍智刚的请求不符合上述司法解释的规定。孙福涛对霍智刚提交的证据均无异议。 本院认为，王路路提交的证据1-4及霍智刚提交的证据1中的《公证书》、证据3、证据4，均客观真实，来源合法，与本案待证事实相关联，本院予以认定作为本案有效证据使用；王路路提交的证据5系打印件，无法核实其真实性，本院不予采信；霍智刚提交的证据1中的《协议书》，无其他证据佐证，不能证实以房抵债的成立，对该证据本院不予认定；霍智刚提交的证据2，不足以证实其对涉案房屋的实际占有，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘路路与孙福涛、曲克民间借贷纠纷一案，2011年12月7日，本院作出（2011）邹民初字第1952号民事判决书，判决：一、被告孙福涛、曲克于本判决生效之日起五日内偿还原告刘路路借款2000000元（由本院过付）；二、驳回原告刘路路的其他诉讼请求。该案审理过程中，本院于2011年11月8日依据（2011）邹民初字第1952-1号民事裁定书，依法查封了孙福涛名下位于邹平市车位，此后该套房产多次被续封。后该案进入执行程序，执行案号为（2012）邹执一字第255号，2013年4月22日，因被执行人暂无财产可供执行，本院作出（2012）邹执一字第255号执行裁定书，裁定本次执行程序终结。2018年，刘路路对上述案件申请恢复执行，执行案号为（2018）鲁1626执恢501号，案件执行过程中，霍智刚提出异议，称涉案房屋所有权人孙福涛、杨晓（孙福涛之妻）在该房屋被查封之前已经以以房抵债的方式，将该房屋抵偿给了霍智刚，双方就此事签订了《协议书》，并就该《协议书》办理了公证，霍智刚已合法占有该房屋，要求解除对涉案房产的查封。2019年5月7日，本院作出（2019）鲁1626执异77号执行裁定书，裁定停止对位于邹平市天兴商城B座304室楼房（包括车位）的执行并解除查封。 另查明，2013年5月28日，孙福涛在邹平县住房保障和房产管理局对涉案房产进行产权登记，取得了涉案房屋的所有权。霍智刚、孙福涛主张双方于2011年11月5日签订《协议书》1份，约定孙福涛、杨晓将涉案房产及车库抵偿所欠霍智刚借款，作价700000元，双方债权债务抵消。同日，双方就该《协议书》在山东省邹平县公证处办理了公证，霍智刚、孙福涛办理公证时提交的材料显示涉案房产的房款为932271.6元，孙福涛另缴纳房屋维修基金8121元、代收暖气开口费等15111.5元，孙福涛为霍智刚出具的借条载明：今借到现金700000元整。2011年3月6号。霍智刚、孙福涛办理《协议书》公证时及本次诉讼中均未提交证据证明该借款存在利息约定，亦未提交霍智刚向孙福涛交付700000元借款情况的相关证据。霍智刚、孙福涛一直未就该房产办理过户手续，邹平天兴物业管理有限公司留存的业主信息亦为孙福涛、杨晓。霍智刚称其于2012年3月将涉案房屋出租给案外人刘波，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定租赁费为每年12000元。霍智刚未提交房租交付相关情况的证据。 本院认为，本案的争议焦点为孙福涛与霍智刚之间是否存在真实的借贷关系及霍智刚、孙福涛以房抵债的效力。对于孙福涛与霍智刚之间借贷关系是否真实，霍智刚、孙福涛称借款为现金交付，除孙福涛为霍智刚出具的借条外无其他证据予以证明，霍智刚、孙福涛委托诉讼代理人对借贷发生的原因、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的经济状况等事实均不能交代清楚，在法庭要求霍智刚、孙福涛必须本人到庭说明相关事实的情况下，二人均无故未到庭，致使霍智刚、孙福涛之间借贷关系的真实性无法查清；对于霍智刚与孙福涛以房抵债的效力，首先，霍智刚与孙福涛之间基础借贷关系存疑，其次，二人主张双方之间的借款数额为700000元，而涉案房产仅房款孙福涛就支付了932271.6元，还另外支付了房屋维修基金8121元、暖气开口费等15111.5元，以上三项共计955504.1元，已超出借款本金255504.1元，此处还尚未计算车库费用。霍智刚、孙福涛称超出部分系用于抵偿利息，双方口头约定的利息为月息3分，孙福涛向霍智刚出具借条的时间为2011年3月6日，双方签订以房抵债《协议书》并办理公证的时间为2011年11月5日，借款共计8个月，按月息3分计算，利息应为168000元，与超出部分亦不相符，孙福涛将涉案房屋抵偿欠霍智刚700000元的债务有违常理，故霍智刚提交的现有证据不足以证实以房抵债的有效性；霍智刚与孙福涛签订的《协议书》，大前提以房抵债的“债”真实性存疑，小前提以房抵债合同存在事实瑕疵，该协议书虽然经过了公证，因其不符合逻辑关系，其结论将涉案房屋抵偿的事实本院不予认定；对于本院查封涉案房产之前，霍智刚是否占有该房屋的问题，霍智刚提交《房屋租赁合同》1份，该合同签订时间为2012年3月20日，本院首次查封该房屋的时间为2011年11月8日，在本院查封之前，霍智刚是否已实际占有该房屋，其未提交有效证据证明。总之，霍智刚、孙福涛基础借贷关系不真实，不能证实霍智刚已支付了全部房款，孙福涛以价值远高出借款数额的房产以房抵债，不符合常理和逻辑关系，双方签订的《协议书》，不能证实双方存在合法有效的买卖合同，霍智刚提交的《房屋租赁合同》发生在本院首次查封涉案房产之后，不能证实其在查封房产之前对涉案房屋的实际占有，故霍智刚的异议理由不足以排除本院对涉案房产的执行。 综上所述，对刘路路的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准予执行邹平市天兴商城B座304室楼房（包括车位）。 案件受理费13300元，由霍智刚、孙福涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张同业 人民陪审员  刘 春 人民陪审员  李凤禹 二〇一九年十二月十三日 法官助理 李敏敏 书记员 田莉