福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初10547号 原告（反诉被告）：覃健芬，女，1977年6月28日出生，汉族，住四川省。 委托诉讼代理人：张军伟、苏汇通，福建君伟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余晶晶，女，1985年11月21日出生，汉族，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：徐进、林艺金，福建均融律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：泉州大川投资有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道梅庭社区长兴路**世纪华廷**-店03，社会统一信用代码91350582MA2YLTEB4R。 法定代表人：刘志忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邬字书、詹斯宁，福建问尔律师事务所律师。 原告覃健芬与被告余晶晶、被告泉州大川投资有限公司（以下简称“泉州大川公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，在适用简易程序审理过程中，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。审理期间被告余晶晶提起反诉，本院依法合并进行审理。原告覃健芬的委托诉讼代理人苏汇通，被告余晶晶的委托诉讼代理人徐进、林艺金，被告泉州大川投资有限公司的委托诉讼代理人邬字书、詹斯宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃健芬向本院提出诉讼请求：1.余晶晶立即按《房产预约买卖协议书》的约定配合办理涉案房屋产权过户手续；2.余晶晶按购房总款740000元的日0.05%计算，支付自2019年8月2日起至涉案房屋办理产权过户为止的违约金；3.泉州大川公司退还其已缴纳的中介费20000元；4.余晶晶、泉州大川公司承担其因本案支付的律师费15000元；5.余晶晶赔偿其因余晶晶未能及时到物业办理变更、交接手续，造成的装饰装修损失20000元；6.余晶晶、泉州大川公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2018年4月22日，其与余晶晶在泉州大川公司提供的中介服务下三方签订《房产预约买卖协议书》。协议约定，其向余晶晶购买位于晋江市的房产，建筑面积103.15平方米，房产成交总价为740000元，同时双方对购房款支付方式、房产交付、办理房产交易登记手续时间、违约责任等相关问题进行了约定。协议签订后，其依约向余晶晶支付购房定金200000元，并在2019年4月1日再次向余晶晶支付购房款170000元。根据《房产预约买卖协议书》第15条的约定，余晶晶在取得涉案房产一手产权出证三日内需配合办理房产交易登记手续。但余晶晶已于2019年7月29日取得涉案房产一手产权证，且其亦已多次要求余晶晶配合办理房产过户手续，但余晶晶却总以各种理由予以拖延，没有任何履约的诚意。余晶晶拒不履行合同义务的行为不仅有违诚信，构成违约，严重侵害及影响覃健芬对涉诉房产的合法权益。同时，泉州大川公司作为中介方，收取了其支付的中介服务费用，有义务协助督促余晶晶按约定履行合同义务，泉州大川公司的不作为系违约行为，严重侵害了其合法权益。综上，特起诉，请求判如所请。 余晶晶答辩称，在本案诉争的房屋买卖合同纠纷中，覃健芬作为买方，未按时支付购房款，未按时向银行支付抵押余款，已构成违约，因覃健芬违约行为导致房屋无法解押并顺利过户，覃健芬应承担相应违约责任，故覃健芬诉求缺乏事实与法律依据，依法应当驳回。 泉州大川公司答辩称，1.其已成功促成覃健芬与余晶晶签订了《房产预约买卖协议书》，完成了居间任务，覃健芬理应支付中介费，无权要求退还；2.覃健芬与余晶晶签订房屋买卖合同后，双方均应本着诚实信用的原则严格履行合同义务，双方出现分歧后，其尽力从中斡旋，化解矛盾，并非覃健芬所称的不作为；3.其对覃健芬并无违约行为，而且合同也没有约定其应承担律师费的情形。综上，覃健芬对其诉求缺乏事实和法律依据。 余晶晶向本院提出反诉请求：1.解除其与覃健芬之间的《房产预约买卖协议书》；2.覃健芬立即向其支付违约金148000元（740000×20%）；3.覃健芬承担律师费15000元，中介费26000元；4.覃健芬承担本案的诉讼费。事实与理由：覃健芬与其签订《房产预约买卖协议书》，向其购买房。双方协议约定，覃健芬应当于交房当天向其支付165018元，并按月支付银行按揭余款，若未按时足额还款，逾期一次，视为毁约，按协议第十三条约定承担房产总价20%的违约金。2019年1月20日于物业前台，其在中介和物业的见证下将涉案房屋交付覃健芬，覃健芬却拒不履行合同约定支付165018元，且未按时支付银行按揭余款，已经构成违约。综上，特反诉请求判如所请。 覃健芬辩称，本案中是余晶晶违约在先，且其不存在违约责任，余晶晶无权要求解除合同及支付违约金。1.余晶晶于2019年7月14日取得一手产权证，根据双方约定，余晶晶在取得产权证三日内需与其签订晋江市房地产买卖合同，并前往房管局办理交易登记手续；2.余晶晶主张双方于2019年1月20日交付涉案房屋并不属实；3.其已于2019年9月10日当天按时足额支付银行按揭，并未超期，但因银行自身系统扣款原因导致未能及时扣款，其并不存在过错，亦未对余晶晶造成不良影响。综上，余晶晶的主张不成立，请求法院予以驳回。 泉州大川公司对反诉请求没有意见。 审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认： 覃健芬及余晶晶、泉州大川公司在2018年4月22日签订《房产预约买卖协议书》。之后，覃健芬共计付款370000元给余晶晶及自2019年4月10日起支付每月的银行按揭款项。余晶晶将诉争房产的钥匙交付覃健芬。该房产于2019年7月14日登记在余晶晶名下。覃健芬支付中介费20000元给泉州大川公司，余晶晶支付中介费15000元给泉州大川公司。 双方当事人争议焦点为：涉案房产买卖协议书是继续履行或解除；本案是哪一方违约；覃健芬主张的违约金、中介费、律师费、装修损失是否支持；余晶晶主张的违约金、中介费、律师费是否支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 覃健芬针对本诉提供以下证据：1.身份证，以证明其诉讼主体资格；2.身份证，以证明余晶晶的诉讼主体资格；3.企业公示信息，以证明泉州大川公司的诉讼主体资格；4.房产预约买卖协议书，以证明其与余晶晶签订房屋买卖合同及约定权利义务、违约责任的事实；5.佣金确认单，以证明泉州大川公司已收到中介费，但未能积极履行协助双方办理房产过户等相关义务的事实；6.收条，以证明其依约向余晶晶支付购房定金，并已支付其他购房款及相应的物业费的事实；7.商品房买卖合同备案申请表、商品房买卖合同等，以证明余晶晶系涉案房产相关权利人的事实；8.房屋装修合同、转账记录，以证明其与成都正华装饰有限公司签订《房屋装修合同》及相关装修权利、义务约定的事实，且已支付定金的事实；9.通知函、覃健芬与物业的微信聊天截图，以证明因余晶晶未能及时与物业办理涉案房屋变更、交接手续，导致装修公司迟迟无法进场进行装修，导致其违约，造成20000元定金损失的事实；10.不动产登记资料查询结果证明，以证明余晶晶已于2019年7月14日取得涉案房屋一手产权证的事实；11.覃健芬与余晶晶的微信聊天截图（聊天记录），以证明余晶晶在取得产权证后仍未配合其办理房产交易登记手续的事实；12.解除合同通知，以证明余晶晶未能及时到物业办理变更手续造成其装饰装修损失20000元的事实；13.发票，以证明其因本案诉讼支出15000元律师费的事实；14.录音资料，以证明其与两被告共同确认购房协议明确约定，余晶晶应于一手产权出证3日内去办理过户，余晶晶未能及时履行，存在违约情形。 余晶晶质证认为，对证据1-4、7、10的三性无异议；对证据5的真实性不予确认，因为是覃健芬与泉州大川公司之间签订的；对证据6的三性无异议，但对证明内容有异议，覃健芬仅支付购房款370000元，尚未履行完毕支付义务；对证据8、证据9中的通知函及证据12有异议，应核实收款人“邓鹏”及“成都正华装饰工程有限公司”与覃健芬之间所发生的实际往来，邓鹏与正华公司之间的关系证明，经查正华公司于2018年10月12日向所属工商登记机关提出了简易注销登记申请，在该申请中明确承诺债权债务清算完结，不存在其他未了结事务，该承诺书由正华公司投资人签名、正华公司盖章，而覃健芬所提交的装修合同及转账记录发生在该申请提出前三个月的时间，显然相互矛盾，并且覃健芬所提交的装修合同所约定的开工日期是在合同签订后一年以后，在覃健芬尚未取得该房产产权的情况下，与装修公司签订一年之后的装修合同，显然不符合常理，有理由推定覃健芬为主张其诉求，虚构案件事实的存在，已经存在涉嫌虚假诉讼的可能性；对证据9的微信聊天记录的真实性无法确定，对微信中的管家身份是谁无法确认，所称的事由是否与本案有关也无法确认；对证据11的真实性无异议，对证明内容有异议，诉争房屋银行贷款尚未解押，无法过户，而合同约定支付贷款余额的义务归属覃健芬，故导致房屋无法顺利过户的责任在覃健芬；对证据13的真实性无异议，仅能证明覃健芬支付的律师费，与本案没有关联性；对证据14的真实性无异议，但双方约定的时间是三个月而不是三日，而且其在录音中也没有认可是三日。 泉州大川公司质证认为，对证据1、2、4、6、7、10的三性均无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其并非本案房屋买卖合同关系的被告，不是适格的被告；对证据5的真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议，其已促成买卖双方之间的交易，关于合同履行问题，其只能尽力协调；对证据8、12的真实性、合法性和关联性不予确认，质证意见同意余晶晶的质证意见，覃健芬与案外人签订的合同，无法确定真实性，而且装修合同是覃健芬和成都正华装修工程有限公司签订的，转账却是转给邓鹏的，二者之间没有关联性；对证据9的三性不予确认，其一直联系覃健芬交房，覃健芬拖延交房时间，2019年5月7日前覃健芬就已经实际占有案涉房产，覃健芬完全可以自主掌握装修进度，因此造成的违约责任也应由覃健芬承担，而且覃健芬与案外人之间的合同关系与本案也没有关联性；对证据11的真实性无异议，但对关联性有异议，该微信聊天记录只是部分的记录，不能完整反映整个聊天记录，办理房屋买卖过户登记需先解除银行抵押登记；对证据13的真实性无异议，但对关联性有异议，覃健芬支付律师费并不能证明是本案的律师费，即便产生15000元的律师，在合同没有约定情况下，也应由当事人自行承担；对证据14，现确认合同上写的是三日。 余晶晶针对本诉提供如下证据：15.2019年3月20日的录音，以证明购房协议明确约定，余晶晶将于产权证出证后3个月内办理过户，余晶晶于2019年7月29日取得涉案房屋产权证后至覃健芬提起诉讼尚未超出3个月，并不存在违约的情形，及证明覃健芬与余晶晶双方确认了合同第二笔款项当时尚未支付，覃健芬已经存在违约的情形。 覃健芬质证认为，对证据15的真实性无异议，但对关联性有异议，录音的时间无法确定，余晶晶主张的合同中有写三个月，并未提供相应的合同证明，即使存在也应该是在协议书之前，应以后约定的为准，房屋过户是一整套的流程，包括签订合同、备案、解押等程序，本案中房屋是否已经解押并不影响余晶晶需协助覃健芬签订相关的合同及到房管局备案，签订合同的事实已经存在，应当按照合同承担违约责任。 泉州大川公司质证认为，对该证据的真实性无异议，整个合同履行的过程中，其一直有尽到中介的义务，覃健芬主张的律师费与其无关，余晶晶尚有佣金未支付。 泉州大川公司针对本诉提供如下证据：16.刘志忠和覃健芬微信聊天记录，以证明其促成覃健芬与余晶晶之间的交易后，协助双方沟通办理房屋买卖的后续事项；17.房产预约买卖协议书，以证明协议书除了签名之外，其余内容都是由其法人刘志忠书写，其中约定的是“于一手产权出证三日内签订”。 覃健芬质证认为，对证据16的真实性无异议，泉州大川公司未尽到相应的监督协助配合的义务，同时该证据可以体现房屋存在质量问题；对证据17，真实性由法院认定，当时签订协议时约定的时间是三日而非三月。 余晶晶质证认为，对证据16、17的三性均无异议，同时能体现在2019年1月30日前诉争房屋的钥匙已经在覃健芬的控制之中。 余晶晶针对反诉提供如下证据：18.房产预约买卖协议书，以证明覃健芬未按时支付银行按揭余款且在交房当日未按约定支付部分房款已经构成违约，理应支付违约金；19.视频监控图、微信聊天记录，以证明2019年1月20日于物业前台，其在中介和物业的见证下将涉案房屋交付覃健芬，但覃健芬却拒不履行合同约定支付165018元；20.手机银行还款账单、短信信息，以证明覃健芬未按时支付银行按揭余款，已经构成违约；21.佣金确认单，以证明覃健芬应赔偿其中介费26000元；22.发票，以证明覃健芬应赔偿其律师费15000元；23.录音，以证明2019年1月20日已经交房，但覃健芬却拒不履行合同约定支付165018元。 覃健芬质证认为，对证据18的真实性无异议，对证明对象有异议，不能证明存在违约情形；对证据19的真实性无异议，但对证明对象有异议，当时是余晶晶与开发商交接房屋，其一同去检查房屋，并没有接收钥匙；对证据20的真实性无异议，但对证明对象有异议，2019年9月10日有还贷，不存在超期，至于怎么扣款是银行问题；对证据21的真实性无法确认，该证据是余晶晶与泉州大川公司之间的交接；对证据22的真实性无异议，但应当由余晶晶自行承担；对证据23的真实性无异议，但关于录音的具体时间不确定，该录音反映的是双方对房屋交付及付款时间存在误解，之后双方仍继续履行合同。 泉州大川公司质证认为，对以上证据的真实性无异议，整个合同履行的过程中，其一直有尽到中介的义务，律师费损失与其无关，余晶晶尚有佣金未支付，现仅支付15000元。 覃建芬针对反诉提供如下证据:23.中国建设银行转账回单，以证明2019年9月10日其按时足额支付银行按揭款。 余晶晶质证认为，对该证据的真实性予以确认，但转账时间在2019年9月10日20时34分37秒，已经过了银行系统受理的时间，所以导致其在房贷还款上的逾期记录，还款是每月10日，该证据表明的事实是银行贷款余额是由覃健芬承担。 泉州大川公司同意余晶晶的质证意见，泉州大川公司针对反诉未提交证据。 本院认为，各方当事人对证据1-4、6、7、10、11、13-16、18-20、22、23的真实性均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：证据5佣金确认单，可以证实泉州大川公司已收到覃健芬支付的中介费；证据17《房产预约买卖协议书》，与覃健芬提供的证据4、余晶晶提供的证据18一致，对该证据予以确认；证据21，可以证实泉州大川公司已收到余晶晶支付的部分中介费。关于当事人有争议的证据8、9、12，本院在焦点问题的分析中予以阐述。 本院认为，覃健芬与余晶晶针对《房产预约买卖协议书》中双方交房的时间以及该协议的第十五条一手产权出证后是“叁日”还是“叁月”内签订房管局提供的《晋江市房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续均存在较大争议。本院予以分析认定如下： 1.关于交房时间。余晶晶主张2019年1月20日于物业前台交付钥匙，覃健芬在庭审中自认于2019年3月4日才收到钥匙。但根据证据16覃健芬与泉州大川公司的聊天记录中，覃健芬称“我说我把钥匙寄给她她又不要”以及证据19覃健芬与余晶晶的微信聊天记录中，覃健芬称“你要我寄给你，行不”，可以印证2019年1月30日覃健芬已实际取得钥匙。故本院认定，覃健芬与余晶晶于2019年1月30日已完成交房。 2.关于约定的是“叁日”还是“叁月”。本院认为，《房产预约买卖协议书》通篇中关于时限的约定均系以“日”为限，如第十五条“甲方在收到乙方催促函件之日起叁日内……”、“任何一方违约逾期壹拾日以上……”、第十六条“乙方应在向房管部门办理过户登记收件手续后叁日……于柒拾日内……”，结合该协议中“月”、“日”的书写手法以及录音资料，该协议中的第十五条约定的应是“一手产权出证叁日内”。余晶晶主张系产权证出证后3个月内办理过户，其不存在违约情形，但在录音时间即2019年3月间，当时双方就该时限存在较大的争议，录音最后体现，泉州大川公司明确“你听我讲哦，约定是一手产权出证3日内过户，然后是70日内办妥银行按揭贷款手续，知道不，是这样子约定。”显然就该条文中系“叁日”已经有了释明，且在录音中覃健芬与余晶晶均回复“嗯”。故余晶晶于2019年7月14日取得涉案产权证后应于三日内与覃健芬办理相应的手续。 综上分析，关于争议焦点1、各方当事人是否存在违约情形？第一，关于覃健芬是否存在违约的情形，根据《房产预约买卖协议书》第五条第2款及第十四条的规定，覃健芬与余晶晶已于2019年1月30日完成了交房，覃健芬应于交房当天支付第二期购房款，而覃健芬于2019年4月1日才支付约定的第二期购房款已构成违约，应按购房款740000元的日0.05%计算违约金（自2019年1月31日至2019年3月31日），共计22200元。余晶晶主张覃健芬逾期偿还按揭贷款构成违约，本院认为，涉案房产的按揭还款日为每月10日，覃健芬于2019年9月10日的还款并未违约。第二，关于余晶晶是否存在违约的情形，本院认为，余晶晶于2019年7月14日取得涉案产权证后未于三日内与覃健芬办理相应的手续，且经覃健芬多次催促仍未履行，故余晶晶亦存在违约情形，应根据《房产预约买卖协议书》第十五条的约定支付违约金，即应按购房款740000元的日0.05%计算违约金，覃健芬请求自2019年8月2日起计算至办理产权过户之日止，本院予以采纳。第三，关于泉州大川公司是否存在违约的情形，本院认为，泉州大川公司作为中介，促成了买卖双方的购房交易，达成了《房产预约买卖协议书》，且之后双方出现争议时也有从中斡旋，不存在违约行为，故覃健芬要求泉州大川公司退还中介费及承担相应的律师费的请求，本院不予支持。鉴于覃健芬及余晶晶均存在违约行为，故应各自承担各自所付出的中介费、律师费。 关于争议焦点2、涉案房产买卖协议书是继续履行或解除的问题，本院认为，覃健芬与余晶晶在中介泉州大川公司的居间下签订的《房产预约买卖协议书》系各方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。该协议书中针对解除合同的约定为协议的第十五条“……守约方有权解除协议……”，根据以上分析，余晶晶作为违约方无权解除合同，且亦不具备法定解除条件，故，《房产预约买卖协议书》并不存在法定或约定解除的条件，覃健芬主张合同继续履行，予以采纳。 关于争议焦点3，覃健芬主张的装修损失是否支持的问题，本院认为，覃健芬提供的证据12仅是装修方的单方声明，是否损失并未确定，故本院对该主张不予支持。余晶晶申请对装修合同的签章时间进行鉴定，本院不予采纳。 除双方当事人无争议的事实外，本院另查明，覃健芬与余晶晶于2019年1月30日已完成交房。覃健芬于2019年8月23日向本院提起诉讼。 综上所述，覃健芬与余晶晶签订的《房产预约买卖协议书》合法有效，当事人应依约履行自己的义务。双方均存在违约行为，故对双方于法有据的主张，本院予以支持，对双方缺乏事实及法律依据的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四第一款条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告余晶晶应于本判决生效之日起十日内协助原告覃健芬将位于晋江市的房屋产权过户登记至原告覃健芬名下； 二、被告余晶晶应于本判决生效之日起十日内支付原告覃健芬自2019年8月2日起至办理产权过户之日止的违约金（以购房款740000元的日0.05%标准计算）； 三、反诉被告覃健芬应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告余晶晶22200元； 四、驳回原告覃健芬的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告余晶晶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。 案件本诉受理费11200元，由原告覃健芬负担4000元，由被告余晶晶负担7200元；案件反诉受理费13090元，减半收取为6545元，由反诉原告余晶晶承担4000元，由反诉被告覃健芬承担2545元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈雁平 审 判 员  陈小红 人民陪审员  颜新艳 二〇一九年十二月二十七日                            本件与原本核对无异                法官助理郭蕾 书记员张婉鑫 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。