重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8100号上诉人（原审原告）：重庆融华房地产有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱融汇大道1号1幢，统一社会信用代码91500000756227248K。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：蔡龙，男，公司员工。被上诉人（原审被告）：何明洋，男，1994年5月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：葛济川，重庆渝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪茂康，重庆渝创律师事务所实习律师。上诉人重庆融华房地产有限公司（以下简称融华公司）与被上诉人何明洋房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初9461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人融华公司的委托诉讼代理人蔡龙，被上诉人何明洋的委托诉讼代理人葛济川、缪茂康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融华公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判何明洋向融华公司支付逾期交还租赁商铺的占有使用费（自2019年5月7日至返还之日止，每日商铺占有使用费按（4752+3168+3514.10）/30×200％计算）；2.请求依法改判何明洋立即向融华公司支付拖欠的租金37873.44元及利息（共租13.97个月，已交6个月租金，余7.97月租金未交，4752元/月*7.97月，利息自2019年3月1日起，以37873.44元为基数，按0.05％为利率，计算至付清之日止）；3.请求改判何明洋立即向融华公司支付提前解除合同违约金38017.2元；4.请求改判何明洋立即向融华公司支付逾期开业违约金21384元（自2018年5月1日起至2018年9月20日止）；5.请求改判融华公司没收何明洋已缴纳的装修保证金5000元，租赁保证金47524元，6、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、判决与法院理论矛盾，驳回上诉人全部诉讼请求就判决书文字而言存在极度不合理，判决书未对被上诉人2018年5月1日到2019年4月29日期间逾期开业进行事实认定和处理。2、装修保证金并非由上诉人收取，与上诉人无关，上诉人从未免除过被上诉人逾期开业期间的违约金，一审法院认定上诉人放弃主张开业违约金与事实不符，缓交期间的支付时间认定错误。3、法律适用错误，合同履行过程中产生的开业违约金与合同解除后未履行的违约金相可重复计算，双方系基于不同的法律状态。4、违约金的计算比例一审法院有违意思自治与法律规定。5、上诉人不存在过错，不应承担诉讼费。何明洋辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法不应认可。1、一审判决已经说明双方同意开业的时间延长到2018年9月，因此被上诉人并不承担逾期开业违约金。2、上诉人陈述并没有收取装修保证金，但是在一审起诉状和上诉状诉讼请求中均主张要求法院判决没收被上诉人已经交纳的保证金，因此上诉人的该项上诉请求也不成立。3、我们认为上诉人主张的违约金计算标准存在重复计算，违约条款也存在重复计算，上诉人没有举证证明其实际损失，法院综合考虑而判决被上诉人承担三个月的租金损失已经可以弥补上诉人的相关损失。融华公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令何明洋向融华公司支付逾期交还租赁商铺的占有使用费（自2019年5月7日至2019年8月8日，按日（4752+3168+3514.10）/30×200％计算）；2.请求依法判令何明洋立即向融华公司支付拖欠的租金37873.44元及利息（以37873.44元为基数，自2019年3月1日起按日0.05％为标准计算至付清之日止）；3.请求依法判令何明洋立即向融华公司支付提前解除合同违约金38017.2元；4.请求依法判令何明洋立即向融华公司支付2018年5月1日至2018年9月20日期间的逾期开业违约金21384元；5.请求依法判令融华公司没收何明洋已缴纳的装修保证金5000元，租赁保证金47524元。一审法院认定事实：2017年11月24日，融华公司与何明洋签订《商用房屋租赁合同》后双方又签订该合同补充协议，上述协议约定：何明洋（乙方）租赁融华公司（甲方）名下涉案房屋，租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日，其中装修期限为2个月，何明洋应在2018年5月1日前完成装修并开业，如有特殊情况未开业何明洋须至少提前7天书面告知融华公司且须获得融华公司书面同意延期开业。租金从2018年3月1日至2019年8月31日按4752元每月收取，从2019年9月1日至2021年2月28日按9505元每月收取。租金每3个月支付一次，首期费用（2018年12月1日至2019年2月28日）28514元何明洋应于合同签订三个工作日内（不含签订日）支付至融华公司方委托的管理人账户或以现金方式交纳完成，此后每期费用，何明洋应于前一期最后1日前支付至融华公司方委托的管理人账户或以现金方式交纳完成。合同还约定了租金缓交期：为支持何明洋初期经营，融华公司同意给予何明洋前9个月租金缓交9个月的优惠待遇，即对前9个月的租金按约定标准分3个季度在第10个月到第12个月相应季度按约定时间分3期平均进行补交。何明洋应在合同签订后三个工作日内（不含签订日）向融华公司一次性缴清相当于该房屋租赁期3个月的租金、商业管理费总额的合同租赁保证金47524元。无论任何原因，合同约定交还期满，何明洋没能按期向融华公司交还涉案房屋，则自交还期届满之日起何明洋应当按照合同终止时该房屋日租金、商业管理费、物业管理费标准的200%向融华公司和管理人支付占用费、管理费，至何明洋按合同要求交还涉案房屋为止。若何明洋拖欠租金等费用，每逾期一日，何明洋应按逾期金额的万分之五向融华公司承担违约金，经催收后何明洋仍不缴纳的，融华公司有权解除合同。如涉案合同因何明洋原因终止，则融华公司不退还何明洋已缴纳的所有款项（包括但不限于保证金及其它何明洋已交款项），另外融华公司和融华公司委托的管理公司有权向何明洋按届时年度租金和商业管理费总额的30%收取违约金。何明洋未能按期开业，则应按届时日租金和商业管理费总额标准的50%向融华公司支付逾期开业违约金至正式开始经营之日止。如逾期开业超过30日的，融华公司有权解除合同。涉案合同租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，何明洋应当将该房屋交还给融华公司。任何与本协议有关的双方之间的通知或其他通讯来往（“通知”）应当采用书面形式（包括亲自送达、邮寄和传真），按照下述通讯地址或通讯号码，并注明联系人的姓名方构成一个有效的通知。任何一方的通讯地址等信息发生变化时，应当在变更之日起7个工作日内通知对方。同时合同中还约定，保证金指何明洋在签订合同时，为保证履行合同及其附件所约定的各项义务，由何明洋交付给融华公司的租赁保证金及经营保证金。保证金不作为预付租金或管理费，仅作为何明洋履行合同约定义务的保证。融华公司有权将保证金用于冲抵何明洋欠付融华公司的租金、融华公司管理方的管理费（商业管理、物业管理）等其他约定费用和应由何明洋赔偿的违约金、损失、费用等，并且此行为不影响融华公司行使任何其他救济权利。保证金不计利息。合同签订后，何明洋按合同要求陆续向融华公司委托的管理人账户支付租赁保证金47524元及首期费用28514元，后何明洋通过签署《房屋交接验收确认书》确认对涉案房屋进行了交接验收。2018年6月3日，何明洋又向融华公司交纳5000元装修保证金。合同履行过程中，融华公司多次通过双方合同约定地址向何明洋邮寄信函要求何明洋交纳相应费用以及催促其开业等，相应函件上多次提到涉案商铺开业日期为2018年9月21日前，同时融华公司所举示的显示为何明洋于2019年2月25日向融华公司出具的《再次申请延期开业及承诺》亦载明涉案商铺开业日期为2018年9月21日前。合同履行期间何明洋多次向融华公司申请延期开业，但何明洋均未能在融华公司给予的期限内开业，为此何明洋已向融华公司交纳了23200元的逾期开业违约金。此后，融华公司又于2019年4月28日按合同约定地址向何明洋再次邮寄送到了《解除合同及交还商铺告知函》，该邮件显示于2019年4月29日妥投。该函件载明，因何明洋逾期开业融华公司要求于2019年4月29日解除双方之间签订的《商用房屋租赁合同》及相关补充协议，并要求何明洋按期按约定归还相应房屋，如何明洋未按约履行则融华公司将在何明洋交纳的保证金中扣除相应费用等内容。诉讼中，融华公司、何明洋双方均认可涉案合同已于2019年4月29日解除，截至该日涉案房屋仍未能完成装修并开业，且双方均陈述涉案房屋已于2019年8月8日由何明洋腾空并恢复原状返还给融华公司。审理中，融华公司坚持其诉讼请求，何明洋不认可其诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、何明洋尚欠付融华公司多少租金。二、何明洋逾期交还涉案房屋的占有使用费应如何计算。三、何明洋是否存在违约行为，如违约应如何承担违约责任。四、融华公司能否没收何明洋向其交纳的租赁保证金以及装修保证金。一、关于现何明洋尚欠付融华公司多少租金问题。何明洋与融华公司签订的《商业房屋租赁合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等责任。融华公司按约向何明洋交付了涉案房屋，应当收取相应费用。融华公司、何明洋双方均认可何明洋在2018年1月29日至同年2月2日期间向融华公司支付了28514元租金，此费用系交纳了2018年12月1日至2019年2月28日期间的费用，但对剩余款项所对应的应付费用期间双方有争议。按双方合同约定其履行期限是2018年3月1日至2021年2月28日，租金每3个月支付一次，则2018年3月1日至2018年5月31日为一个合同支付时间段，此后以此类推。合同约定何明洋享有前9个月租金缓交期即2018年3月1日至2018年11月30日为租金缓交期。合同约定对该缓交期内的租金按约定标准分3个季度在第10个月到第12个月相应季度按约定时间分3期平均进行补齐。此处系合同对缓交期限内费用42768元（4752元×9个月=42768元）的补交期限约定不明确，结合合同约定每期费用应在前一期最后1日前支付，且涉案房屋在2018年3月1日至2019年8月31日租金的收费标准为4752元每月，宜认定为前9个月缓交期费用分3期在合同履行期限内第4、5、6期的前一期最后1日前每次补交14256元。即2018年11月30日前应补交2018年3月1日至2018年5月31日的租金14256元；2019年2月28日前除应交纳2019年3月1日至2019年5月31日的租金14256元外还应补交2018年6月1日至2018年8月31日的租金14256元；2019年5月31日除应交纳2019年6月1日至2019年8月31日的租金14256元外还应补交2018年9月1日至2018年11月30日的租金14256元。因何明洋在合同履行期间内未交纳过其他涉案合同租金，故何明洋向融华公司交纳的28514元租金除包含了2018年12月1日至2019年2月28日的租金14256元外，剩余部分14258元，应认定为系何明洋支付融华公司涉案合同按交费义务到期在先费用为宜，即对于其中14256元系何明洋向融华公司交纳的2018年11月30日前应补交的2018年3月1日至2018年5月31日的租金14256元，剩余2元系交纳2019年2月28日前应交纳的2019年3月1日至2019年5月31日及2018年6月1日至2018年8月31日的租金中的一部分。又因双方合同已在2019年4月29日解除，则在2019年2月28日何明洋应支付融华公司2018年6月1日至2018年8月31日及2019年3月1日至2019年4月29日的租金23617.44元，现何明洋仅支付了2元，尚欠23615.44元。同时何明洋应在合同解除时即2019年4月29日一并支付融华公司2018年9月1日至2018年11月30日的涉案房屋租金14256元。故对融华公司诉请要求何明洋支付租金37873.44元中的37871.44元该院予以支持。二、关于融华公司诉请要求何明洋支付逾期交还租赁商铺的占有使用费问题。因融华公司、何明洋确认涉案合同已于2019年4月29日解除，按合同约定合同终止后7日内何明洋应将涉案房屋交还融华公司，即何明洋应在同年5月6日前将涉案房屋交还融华公司。现融华公司、何明洋双方确认涉案房屋已在2019年8月8日交还融华公司。故何明洋应支付融华公司2019年5月7日至2019年8月8日期间的涉案房屋占用使用费。合同约定涉案房屋的占有使用费应按照合同终止时该房屋日租金、商业管理费、物业管理费标准的200%计算，但该约定系包含有何明洋逾期未返还涉案房屋的违约责任等相关内容的约定，关于违约责任的约定，涉案合同存在多处约定，下文将一并论述，关于占用使用费的计算标准，本院认为应结合涉案房屋的实际情况，参照涉案房屋合同约定租金标准为宜，故该院主张占有使用费按每月4752元计算，何明洋应支付融华公司涉案房屋占有使用费14562.57元。三、关于何明洋是否存在违约行为，如违约应如何承担违约责任问题。何明洋未按合同约定交纳租金、未按合同约定准时开业、因其原因导致合同解除以及未按约腾空返还融华公司涉案房屋等皆属于违约行为，应承担违约责任，支付违约金。关于融华公司诉请要求何明洋支付欠付租金利息按双方合同约定其实质系融华公司要求何明洋支付的欠付租金的违约金。何明洋在2019年2月28日前应支付融华公司涉案房屋租金23615.44元，在2019年4月29日支付融华公司涉案房屋租金14256元。双方合同解除后，何明洋在2019年8月8日将涉案房屋腾空退还给融华公司，则在此时双方应就涉案合同的全部权利义务关系进行结算。按合同约定若何明洋拖欠租金等费用，每逾期一日，何明洋应按逾期金额的万分之五向融华公司承担违约金，则截止2019年8月8日何明洋应支付融华公司欠付租金的违约金2621.54元。关于融华公司诉请要求何明洋支付2018年5月1日至2018年9月20日期间的逾期开业违约金21384元，但通过双方函件可知，融华公司、何明洋双方已将开业日期协定为2018年9月21日前，故对融华公司的此项诉讼请求该院不予支持。关于融华公司诉请要求何明洋支付提前解除合同违约金38017.2元，本案中涉案合同确因何明洋逾期开业行为导致合同提前解除，何明洋应承担相应的违约责任，支付违约金。但违约金系惩罚违约方和补偿无过错方所受的损失，融华公司未举示证据证明其实际损失大小，且何明洋认为其多项违约金诉请存在重复计算明显高于其实际损失故不同意融华公司诉求。该院认为涉案合同因何明洋逾期开业导致解除，故不能就逾期开业违约金与解除合同违约金分别进行主张，合同对何明洋逾期开业需要承担逾期开业违约责任以及解除合同违约责任的约定存在重复。虽然融华公司未举示充分证据证明其因何明洋逾期开业导致合同解除所产生的实际损失大小，但该院认为融华公司确因何明洋的违约行为导致合同最终解除存在损失，根据合同履行的实际情况以及当事人的过错程度，兼顾公平原则，对融华公司诉请何明洋承担解除合同违约责任支付相应违约金中的合理部分该院予以支持即何明洋应支付融华公司违约金14256元。四、关于融华公司能否没收何明洋向其交纳的租赁保证金以及装修保证金问题。按照双方合同对保证金的约定，保证金的作用是在何明洋违约时融华公司可以将其冲抵相应费用，且在融华公司向何明洋发出的《解除合同及交还商铺告知函》中融华公司亦明确表示合同解除后，何明洋未履行腾空还房义务时，融华公司将从何明洋交纳的保证金中扣除相应费用，再结合何明洋同意在其责任范围内冲抵其已向融华公司交纳的相应保证金，则该院认为融华公司可以没收何明洋交纳的租赁保证金47524元及装修保证金5000元用于冲抵何明洋应向其交纳的相应费用。综上，现何明洋已向融华公司支付的相应费用已经足以抵扣其应向融华公司交纳的各项费用，故对融华公司的全部诉讼请求该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告重庆融华房地产有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3296元，减半收取1648元，由原告重庆融华房地产有限公司负担。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审审理查明的案件事实予以确认。本院认为：其一，关于上诉人融华公司主张占有使用费应当按照合同约定，即按日租金、商业管理费、物业管理费标准的200%计算的上诉理由，一审法院依据涉案合同存在多处违约责任的约定，结合涉案房屋的实际情况，判决参照涉案房屋合同约定租金标准计算占有使用费并无不当。其二，上诉人融华公司诉请要求被上诉人何明洋支付2018年5月1日至2018年9月20日期间的逾期开业违约金21384元，但通过双方往来函件，包括上诉人融华公司出具的《解除合同及交还商铺告知函》可见，双方已将开业日期协定为2018年9月21日前，因此对上诉人融华公司的该上诉请求本院不予支持。其三，一审判决对涉案合同中多处约定的违约金进行合并主张和调整，符合违约方承担的违约责任应与守约方实际损失相当原则和公平原则，一审判决对违约金主张的标准、金额均无不当。其四，上诉人融华公司一审起诉请求没收被上诉人何明洋已缴纳的装修保证金5000元，一审判决其可以没收用于冲抵被上诉人应交费用后，其又主张装修保证金与己方无关的上诉理由，本院不予支持。其五，在何明洋已经支付的相应费用足以抵扣其应交纳的各项费用后，融华公司起诉要求何明洋支付的诉讼请求未能得到判决支持，其应当承担相应的诉讼费。综上所述，融华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3296元，由重庆融华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 段晓玲审判员 夏兴芸二〇一九年十二月二十三日（院印）书记员 杨 静