广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6807号上诉人（原审被告）：袁志群，女，1970年3月3日出生，汉族，住广东省中山市*********************。委托诉讼代理人：周灿宇，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：司徒立权，男，1973年1月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区***********。委托诉讼代理人：黎立华，广东帅毅律师事务所律师。上诉人袁志群因与被上诉人司徒立权房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人袁志群上诉请求：撤销一审判决，改判袁志群无须向司徒立权腾空并返还涉案商铺，也无须向司徒立权支付占有使用费164493元。事实和理由：一、涉案商铺自2017年12月5日后一直处于司徒立权管理控制之下，袁志群无须再向司徒立权腾空并返还涉案商铺。二、双方在履行《铺位租赁合同》过程中，已将涉案租金变更为了25元/㎡，故应按25元/㎡计算争议的涉案商铺占有使用费。1.根据双方微信聊天记录，司徒立权存在对涉案商铺单方作出调整承诺的事实，袁志群实际上也从司徒立权处收取了2015年7月至2016年1月的铺租补贴23310元；2.双方原本谈妥每月租金为25元/㎡，但司徒立权未提高商铺的整体租金，利用袁志群在整个门业市场的影响力，又因双方还有装修合作业务关系，司徒立权于是要求袁志群在合同上签了35元/㎡，待每年度结束后，司徒立权再将多收的10元/㎡返点补贴给袁志群；3.同期由司徒立权出租给其他商户的商铺，也出现合同单价与实际单价不符的情况，后来亦因司徒立权不予确认而导致多起同类诉讼，足以证实司徒立权已完全突破了诚实守信的商业道德底线，丧失契约精神。三、司徒立权拖欠袁志群装修款104542元应当抵扣占有使用费。袁志群自2015年3月至2016年9月先后为司徒立权装修门店和工厂，装修款合计531292元，而司徒立权实际只支付了39万元，另扣减36750元已抵扣的租金，司徒立权至今尚欠袁志群装修款104542元未付。双方曾就装修款抵扣租金协商一致，故至袁志群搬离涉案商铺前，司徒立权未曾向袁志群要求支付过租金，但后来司徒立权竟出尔反尔，只同意以2016年工厂装修款36750元抵扣2016年11月、12月和2017年1月租金34965元。双方为双务合同关系，互有到期债务，实际履行中也互相冲抵过。因此，双方在本案中的债务完全可以抵消。四、一审判决袁志群承担的案件受理费过多，应予调整。被上诉人司徒立权答辩称：一、在一审庭审中，双方均确认袁志群尚有物品在涉案商铺没有完全搬离。二、一审判决认定事实清楚，举证责任分配正确。三、袁志群主张的装修费，与本案无关，应当另案处理。四、关于诉讼费的分担，由人民法院认定。故请求驳回袁志群的上诉请求。司徒立权向一审法院起诉请求：一、袁志群将位于中山市********侧门业D区1幢5-7卡商铺返还给司徒立权；二、袁志群向司徒立权支付自2016年7月起至返还上述商铺之日止的租金（每月租金为11655元）；三、袁志群向司徒立权支付滞纳金（按每天200元计算，自2016年7月21日起计至袁志群清偿之日止）；四、司徒立权没收袁志群押金34965元。一审法院认定事实：司徒立权承租了中山市东升镇高沙社区*民委员会（以下简称高沙社区）位于中山市**********两侧的厂房、场馆和空地，分别签订四份《门业市场厂房场馆租赁合同》，租赁期限分别自2010年6月1日、2011年1月1日、6月1日及10月1日均至2025年5月31日止。《住所（经营场所）使用证明》反映，位于中山市********侧的自建物业产权归属于高沙社区，建筑面积共19616平方米，用作门业商铺的经营场所。中山市东升镇住房和城乡建设局于2012年9月17日在该使用证明上加盖公章并注明：“该物业属东升镇高沙社区居民委员会所有，可作商业用途使用”。2015年7月1日，司徒立权、袁志群就涉案商铺签订《铺位租赁合同》一份，约定袁志群租赁涉案商铺，租赁期自2015年7月1日至2018年6月30日，自2015年7月1日起计算租金；每月租金35元/㎡，铺位面积为333㎡，即每月租金11655元，袁志群应于每月20号前缴纳当月租金；自双方签订合同时袁志群需向司徒立权缴纳34965元的押金，如袁志群中途解除合同和属袁志群违约的，押金将不予返还，归司徒立权所有；袁志群应按时缴纳租金、水电费及相关的管理费用，逾期缴纳的除按实际费用缴纳外，每逾期一天需向司徒立权缴纳200元的滞纳金，逾期超过十天的，视为袁志群违约；袁志群违反上述约定的视为袁志群违约，司徒立权有权解除合同并收回租赁铺位，袁志群缴纳的押金不予退还，还需清缴合同剩下租期的全部租金及欠交的滞纳金、水电费、管理费等未交费用等其他事项，另合同抬头右上角另写有“珍话已退，不开租金表”的字样。合同签订后，袁志群向司徒立权支付押金34965元。聂永平与袁志群是夫妻关系，聂永平与袁志群共同经营中山市小榄镇永聚装饰建材店（以下简称永聚店），该店于2017年12月6日经核准变更经营场所，变更前场所为中山市********侧D区14幢5、6卡。2017年1月18日，聂永平出具《收据》，确认收到门业市场装饰款23310元；2017年1月18日司徒立权出具《收据》收到“D5-7永聚”交来11、12月租金各11655元，2017年2月21日司徒立权出具《收据》收到“D5-7永聚”交来1月租金11655元。2018年3月19日，司徒立权委托律师向袁志群发出《律师函》，载明：袁志群自2016年4月份起至2017年11月止共拖欠租金184695元，经多次催促仍未支付。请袁志群自收到函件之日起7日内缴清欠缴租金等费用，若逾期仍未足额支付的，司徒立权有权解除合同并追究袁志群的违约责任。司徒立权表示184695元计算方式为：2016年4月至2017年11月所欠租金减去装修款1785元后，2016年所欠租金为79800元，2017年所欠租金为104895元，两者相加得出184695元。一审再查：袁志群提交聂永平与司徒立权的微信聊天记录，反映司徒立权与袁志群及聂永平经营的永聚店有装修业务往来，聂永平与袁志群为司徒立权提供装修服务。其中聊天记录反映，2015年7月21日司徒立权向聂永平表示：“合同签35。改天有时间和您再确定补贴方法”；2016年2月，聂永平向司徒立权表示：“司徒老总您好！把2015年7个月铺租费转给我，总数是23310元，今年的钱很紧张，谢谢”；2017年12月，聂永平向司徒立权表示：“司徒老板：你好！我东升永聚建材店由于经营不善，现决定于2017年12月8日结业撤场，所承租的铺面将于撤场当日交由你自行处置。互欠的租金和装修款项，双方对账后将径付给你！聂永平”。袁志群另提交照片，显示招牌为“永聚装饰建材”的铺位卷闸门紧闭，墙上粘贴有“旺铺转让”及“样板处理”的广告，卷闸门前横放一辆三轮车且站有几名人员。袁志群表示照片反映司徒立权的市场经理和保安阻挠袁志群搬离，为此当时还报警处理的情形。针对袁志群提交的照片，司徒立权并未在指定期限内提交书面质证意见。庭审中，司徒立权、袁志群均确认司徒立权将应付袁志群的装修款36750元用于抵扣袁志群应付租金，但司徒立权表示其并未同意将全部装修款用于抵扣袁志群尚欠租金，且不同意在本案中一并处理装修款支付事宜，而袁志群表示应同步处理装修款和租金事宜，且要求搬离商铺。因双方均表示不再继续租用涉案商铺且合同期限已届满，一审法院询问双方能否商定时间由袁志群先行搬离涉案商铺，司徒立权表示不能商定，袁志群表示要求搬走。另外，司徒立权表示：其确实有补贴的想法，但最后没有与袁志群协商成功，袁志群虽在微信聊天中提及23310元是7个月的铺租费，但司徒立权并未明确同意也没有认可该款性质，司徒立权也从未给予袁志群任何补贴，双方的合同租赁期限至2018年6月30日届满，袁志群没有理由提前解除租赁合同，且袁志群一直没有搬走并占用商铺。虽然袁志群长时间拖欠租金且合同期限早已届满，但因双方一直在协商处理，故至2019年才起诉。袁志群表示：微信聊天记录中司徒立权提及“合同签35。改天有时间和您再确定补贴方法”和袁志群提及“司徒老总您好！把2015年7个月铺租费转给我，总数是23310元，今年的钱很紧张，谢谢”，均能证明司徒立权应向袁志群返还10元/月/㎡的租金。袁志群于2017年11月30日提交书面申请，也发了微信向司徒立权表示要撤场搬走，但因司徒立权不同意且让人阻挠，故未搬离涉案商铺，但袁志群自2017年12月5日起没有在涉案商铺中经营，但商铺内确实仍存放大部分样板，因此租金应计算至2017年11月底。一审法院认为：司徒立权承租高沙社区位于中山市**********两侧的厂房、场馆和空地，再转租给袁志群，司徒立权与袁志群之间成立租赁合同关系，且是双方真实意思表示，但司徒立权未能提交涉案商铺相关的权属证书或房屋建设施工时已办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等证据，其应承担举证不能的不利法律后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，司徒立权、袁志群签订的租赁合同依法无效。因司徒立权、袁志群签订的铺位租赁合同无效，故司徒立权要求支付违约金（司徒立权主张的滞纳金性质实际为违约金）及没收押金，没有法律依据，不予支持。合同虽被确认无效，但袁志群确认占有使用涉案商铺，故袁志群应按照实际占用情况向司徒立权支付占用费。袁志群辩称双方协商有10元/月/㎡的返点补贴，并提交了微信聊天记录佐证，司徒立权不予确认。但合同上并未明确载明该返点补贴的约定，虽司徒立权在微信聊天记录中提及“合同签35。改天有时间和您再确定补贴方法”，但没有具体标准，而其后袁志群向司徒立权发送微信表示“司徒老总您好！把2015年7个月铺租费转给我，总数是23310元，今年的钱很紧张，谢谢”，但司徒立权并未明确表示该款的性质，因此对其返点补贴的抗辩不予采信，双方并未实际变更合同标准，故袁志群仍应参照合同约定的标准每月11655元计付占用费。袁志群确认涉案商铺内仍留存大部分样板未搬离，但其辩称其于2017年12月5日起并未实际经营且无法搬离是因司徒立权阻扰搬离所致，并提交了微信聊天记录和照片佐证，司徒立权不予确认。微信聊天记录中反映了袁志群要撤场并协商费用支付问题，照片中反映出涉案商铺外已粘贴“旺铺转让”及“样板处理”等广告字样，袁志群租赁涉案商铺所经营的永聚店也于2017年12月6日变更经营场所，另司徒立权提交的租赁合同上写有“珍话已退，不开租金表”的字样，而司徒立权在2018年3月19日发出的《律师函》，也仅载明截止至2017年11月的拖欠租金情况。综合前述情况，司徒立权已知悉袁志群要撤场搬离、不再使用涉案商铺经营的情况，则在袁志群拖欠占用费的情况下，司徒立权理应采取积极合理的措施如收回涉案商铺等避免其损失的扩大。司徒立权在知悉袁志群要撤场并不再使用涉案商铺经营的情况下，于2019年1月才提起本案诉讼要求袁志群返还涉案商铺，并在一审法院协调双方搬离涉案商铺时明确表示不能商定时间，因此应认定袁志群于2017年12月8日（微信通知时间）未再实际使用涉案商铺，司徒立权此后并未及时收回涉案商铺，由此造成损失扩大的部分不应支持，即占用费应计至2017年12月8日，但袁志群仍应承担腾空涉案商铺的责任。根据司徒立权、袁志群的陈述可知，袁志群自2016年4月起未支付占用费，但用36750元扣减期间的占用费，则2016年4月至2017年12月8日止应付的占用费为236200元（20个月×11655元/月+11655元/月÷30天×8天），扣除双方确认的36750元装修款后袁志群尚欠占用费为199458元。袁志群辩称司徒立权尚欠的装修款104542元，应在其所欠占用费中进行抵扣，但司徒立权不同意一并处理，而装修款的支付与本案非属同一法律关系，袁志群可另案起诉。因合同无效，司徒立权确认袁志群已付的押金34965元没有收取的依据，应予返还，为免诉累，已付押金抵扣占用费后即尚欠占用费为164493元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、袁志群于判决发生法律效力之日七日内将中山市********侧门业D区5-7卡铺腾空并交还给司徒立权；二、袁志群于判决发生法律效力之日起七日内向司徒立权支付占用费164493元；三、驳回司徒立权的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5876元，司徒立权负担1953元，袁志群负担3923元。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：二审中，本院组织双方于2019年11月5日对涉案商铺进行了交接，即袁志群已于2019年11月5日将涉案商铺返还给了司徒立权。本院再查：二审中，袁志群表示其主张的上述2015年7个月铺租返点补贴23310元，是司徒立权以现金方式支付的，司徒立权对此不予认可。本院认为，本院在二审中已组织双方于2019年11月5日对涉案商铺进行了交接，即袁志群已于2019年11月5日将涉案商铺返还给了司徒立权。同时，司徒立权对于一审判决认定袁志群向其支付的涉案商铺占有使用费应自2016年4月起计算至2017年12月8日并未提起上诉，袁志群对该认定亦无异议，本院予以确认。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，即是袁志群是否应向司徒立权支付涉案商铺自2016年4月起至2017年12月8日止的占有使用费164493元。本案中，袁志群上诉主张虽然依约涉案商铺自2016年4月起至2017年12月8日止的占有使用费应为236200元，但双方在履行合同过程中已协商将涉案商铺的月租金标准由35元/㎡变更为了25元/㎡，即司徒立权应向其每月返点补贴10元/㎡，且司徒立权尚欠其2015年装修款104542元、2016年装修款36750元以及应退还押金34965元，相互抵扣后，其不仅不应向司徒立权支付占有使用费，相反司徒立权还欠其款项7537元。对此，司徒立权认可已收取袁志群涉案商铺押金34965元，也同意将应付袁志群装修款36750元抵扣袁志群应付租金，但不认可应向袁志群每月返点补贴10元/㎡及应付装修款104542元。因此，认定袁志群是否应向司徒立权支付涉案商铺占有使用费，关键在于司徒立权是否应向袁志群每月返点补贴10元/㎡，以及司徒立权是否还拖欠袁志群装修款104542元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”如上所述，袁志群上诉主张司徒立权应向其每月返点补贴10元/㎡。司徒立权对此不予认可。依法，袁志群应对其上述主张提供证据加以证明。为此，袁志群在一审中提交了聂永平与司徒立权之间的部分微信聊天记录，但是该微信聊天记录仅反映了司徒立权于2015年7月21日向聂永平表示“合同签35。改天有时间和您再确定补贴方法”，以及聂永平于2016年2月要求司徒立权转2015年7个月铺租费23310元，但是双方之后是否对补贴方法进行过协商，是否协商一致并达成协议，以及司徒立权是否向袁志群或聂永平转了2015年7个月铺租费23310元，在司徒立权不予认可的情况下，袁志群均未提供相应证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，袁志群应承担举证不能的不利后果。因此，袁志群上诉主张司徒立权应向其每月返点补贴10元/㎡，缺乏事实依据，本院不予确认。同时，对于袁志群上诉主张司徒立权拖欠其2015年装修款104542元的问题，因该装修款与本案租赁合同关系不属同一法律关系，且司徒立权对此不予认可，袁志群可另行主张权利。鉴于司徒立权认可已收取袁志群涉案商铺押金34965元，且本案租赁合同无效，故司徒立权应向袁志群返还该押金34965元。同时，司徒立权同意将应付袁志群装修款36750元抵扣袁志群应付占有使用费，应予确认。在此情形下，一审判决认定相互抵扣后袁志群还应向司徒立权支付占有使用费164493元，并无不当，本院予以维持。基于双方已在本案二审中对涉案商铺进行了交接，故袁志群亦无须在本判决生效后再向司徒立权返还涉案商铺。至于袁志群上诉主张一审判决其分担的一审案件受理费过多的问题，本院将根据双方在本案中胜败诉的情况，决定双方各自应负担的案件受理费的数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1622号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1622号民事判决第一项、第三项；三、驳回司徒立权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5876元，上诉人袁志群负担3168元，被上诉人司徒立权负担2708元。二审案件受理费3590元，由上诉人袁志群负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十二月十日书记员 勾华吴歌