广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3804号原告（反诉被告）：林兆燊，男，1950年9月9日出生，汉族，住广东省四会市城中区***************。身份证号码：442************056。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。被告（反诉原告）：四会市裕丰发展有限公司，住所地：四会市***********之三1018。统一社会信用代码：914************712。法定代表人：陈泽楷，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗敏，广东粤鑫律师事务所律师。原告（反诉被告）林兆燊诉被告（反诉原告）四会市裕丰发展有限公司（以下简称“裕丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。被告裕丰公司在举证期限届满前提出反诉，本院经审查认为，反诉成立，依法决定与本诉合并审理。原告（反诉被告）林兆燊委托诉讼代理人陈敬贤、被告（反诉原告）裕丰公司的委托诉讼代理人罗敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（为使行文简洁，下文的“原告（反诉被告）”统一表述为“原告”，“被告（反诉原告）”统一表述为“被告”）原告林兆燊诉称：原、被告双方于2013年1月7日签订《商铺买卖合同》，合同约定，由原告购买被告名下的四会市****************，其中，合同约定建筑面积9.07平方米，套内建筑面积4.53平方米，房价款总金额为212013元，且原告已按合同约定向被告支付全部房价款。根据《合同》第七条约定，在合同生效后的220个工作日内，被告应向交易登记中心办理相应的交易过户手续。否则，被告应每日按已付房价款的1‰的标准，向买受人支付违约金。本合同双方于2013年1月7日签署后生效，即被告应在2013年11月22日前，办理相应的产权变更手续，但直至2015年5月29日，被告才办理不动产所有权的过户登记。因此，被告已违反合同约定，应承担相应的违约责任。综上所述，因被告逾期办理房屋所有权证以及土地使用权证的行为，已构成违约，致使原告遭受严重的经济损失，被告应当承担相应的违约责任。故原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理产权变更登记手续的违约金（以212013元为基准，按每日0.1%的标准，自2013年11月23日起，计至2015年5月29日止为117031.18元）；2、被告承担本案全部的诉讼费用。被告裕丰公司辩称：一、原告的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回原告的全部诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告与被告约定办证期限截止为2013年11月22日，即办证期限截止之日起，原告就已知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效开始计算。故此，原告2019年9月9日向法院起诉已超过法律规定的三年诉讼时效。即使从被告最后交付国有土地使用证的日期2015年5月29日起算，原告的起诉也已经超过法律规定的三年诉讼时效。因此，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。二、根据《商铺买卖合同》“产权变更登记手续的办理”条款的约定，答辩人对逾期办证的事实行为予以确认。但被答辩人主张答辩人支付逾期办证违约金，其违约截止时间、违约期间计算错误。1.根据《商铺买卖合同》可知，本合同签订时间为2013年1月7日，约定答辩人办证时间220个工作日，答辩人应在2013年11月22日完成商铺的过户手续。答辩人未在规定期间内完成过户手续，故应承担违约责任，其起始时间应从2013年11月23日计算。2.根据《商铺买卖合同》约定，答辩人应积极完成商铺的产权过户登记。在2014年2月12日答辩人已办理完成房产过户，被答辩人为该商铺的所有权人，此时，应视为答辩人履行了申办过户手续的义务。故，答辩人逾期办证的违约期间应为2013年11月23日至2014年2月12日，共81天。三、被告认为约定的违约金计付标准过高，请求法院依法调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”同时被告自签订本合同之日起，一直积极履行办证义务，从未中断，因办证各相关部门办理进度不一，各种客观原因导致被告逾期完成办证。结合被告的过错程度，根据公平原则，可将合同约定的每日按已付房价款1‰计付违约金降低为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍[即：一至三年（含三年）同期贷款基准利率为4.75%]计付违约金给原告。综上所述，被答辩人的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，应驳回全部诉讼请求，其次，被答辩人逾期违约办证时间共81天，每天110.36元，总计违约金8939.16元。故答辩人请求法院在查明案件真实情况的基础上依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告反诉称：被告与原告在双方自愿、协商一致的情况下签订了《商铺买卖合同》，合同约定由原告购买被告的商铺，商铺建筑面积：9.07平方米，套内建筑面积：4.53平方米，总价212013元。并约定，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异，若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%（含6%）以内的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比超过6%的房价款由出卖人承担。现经双方实际测算，原告购买的商铺，实际面积大于合同签订的面积，超过面积为0.03平方米，面积误差比为0.66%，故其应付房款补差总额为1404元。因此，根据合同约定原告应支付被告实际超过面积所对应的剩余购房款。被告根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，特提起反诉，请求判令：原告向被告支付因购买房产面积误差所对应的剩余购房款1404元；2、本案反诉费用由原告承担。原告林兆燊对反诉辩称：被告的反诉已经过了诉讼时效，被告反诉诉讼时效的起算日应该以不动产出具的次日起算，不动产的出具时间为2014年2月12日，即表明被告于2012年8月13日已经知道不动产证与合同中的面积不一致，被告在2019年11月15日才提出反诉，已经超过了诉讼时效。关于面积单价的计算，应该按照发票上的计价面积。诉讼中，原告举证如下：1、《商铺买卖合同》；2、收费发票；3、不动产权证；4、《会议纪要》；5、关于新港城全体业主诉求的答复。经质证，被告对原告的所有证据的三性予以认可，并称之前有很多同类型的案件，法院也做出了相应的判决，与之前同类型案件的庭审意见一致。经本院审核，原告具有真实性、合法性、与本案相关联，能够证明案件相关事实，本院予以认定。诉讼中，被告举证如下：四会市不动产登记窗口办文回执表。经质证，原告对被告提交的证据的三性没有异议，虽然递件时间是2015年5月28日，但原告认为根据合同约定，合同并没有明确是指递件还是办理成功之日起算，所以原告认为适用格式合同，应以对出具格式合同的另一方不利的解释以成功办理之日，即2015年5月29日止算办证违约金。经本院审核，被告具有真实性、合法性、与本案相关联，能够证明案件相关事实，本院予以认定。综上本院认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：2013年1月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）、案外人广州森泰新港城商业经营管理有限公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买出卖人享有产权的位于四会市*****1**********（自编）（以下称“案涉商铺”），该商铺建筑面积共9.07平方米，其中套内建筑面积4.53平方米，总价212013元；根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积（本条款中均简称为“面积”）为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准；房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：（1）若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；（2）若商铺实际面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由出卖人返还给买受人，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人双倍返还给买受人；面积误差比=（实际计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市*********申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间涂销抵押、申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1.逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2.逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款；买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1.5‰的标准向买受人支付违约金；合同同时约定合同自三方盖章或签字生效；合同还约定了其他事宜。就案涉商铺，原告已向被告交齐全部房款，并领取了案涉商铺的房地产权证（证号：粤房地权证四字第0100038077号），该产权证记载登记时间为2014年2月12日及国有土地使用证[证号：四国用（2015）第002320号]，该土地证记载出证时间为2015年5月29日。房地产权证上记载房屋的建筑面积为7.80㎡，套内建筑面积为4.56㎡。被告于2015年5月28日向四会市国土资源局送件，申请案涉商铺国有土地使用权变更登记。2016年12月5日，新港城（即案涉商铺对外宣传的名称）多名业主集体到四会市********反映开发商裕丰公司超期办理证照，商铺消防不合格，实际面积与合同面积不符等系列问题，要求裕丰公司给出答复和具体的解决方案并要求与裕丰公司的最高负责人进行直接对话。市综治信访维稳中心组织市消防大队、市住建局及裕丰公司代表召开现场协调会，对信访业主反映的上述问题作出解释说明并提出处理意见，要求业主代表撰写诉求书递交给裕丰公司，裕丰公司应当在收到诉求书后10天内对业主所提诉求逐一答复，并以书面形式回复业主。同月14日，裕丰公司作出《关于新港城全体业主诉求的答复》，其中关于产权超期办理证照的赔偿方式，裕丰公司答复：《商铺买卖合同》有约定，但可根据实际存在的情况参照有关法律法规进行协商、调解。基于此，原告遂诉至本院，提出上诉诉求。被告则提出反诉，称商铺的实际面积大于合同签订的面积，要求原告支付被告因购买房产面积误差所对应的剩余购房款212013元。本院认为，原告与被告签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告逾期办证违约金计算的截止时间；二、合同约定的违约金计算标准是否应该调整；三、原告诉求是否已超过诉讼时效；四、违约金的利息是否应该支持；五、被告的反诉是否超过诉讼时效。一、被告逾期办证违约金计算的截止时间。根据原、被告于2013年1月7日签订的《商铺买卖合同》第七条“产权变更登记手续的办理”约定，在合同生效（生效时间为三方在合同上盖章及签字之日）后的220个工作日内，即至迟到2013年11月22日，被告应向四会市*********申办该商铺的交易过户手续，被告如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日且原告要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，被告每日按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金。本案中，虽然原、被告双方未在《商铺买卖合同》中明确约定办理产权变更登记手续的时间是以申办房地产权证的时间为准，还是以申办国有土地使用证的时间为准，但在双方签订该合同时，房地产权证和国有土地使用证是需要分开办理的，一般的交易习惯是两证齐备才算完成产权变更手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，产权变更登记手续也应包括办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。只有两证齐全，买受人才完整地享有房屋的所有权，才能充分地行使对房屋的处分权，且《商铺买卖合同》为被告提供的格式合同，对其中同一条款有两种以上解释的，应当作出不利于被告的解释。故本院认定《商铺买卖合同》第七条的产权变更登记手续，包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，被告向四会市国土资源局申办该商铺的所有权转移登记的时间为2015年5月28日，而合同并没有明确被告向四会市*********申办商铺的交易过户手续是指递件申请还是办理过户成功，应当作出不利于被告的解释，故本院认为逾期办证违约金计算的截止日期应计算至逾期办证违约金计算的截止日期应计算至被告向四会市国土资源局申办该商铺的国有土地使用权变更登记即2015年5月28日止。综上，被告逾期办证违约金起止时间应为2013年11月23日至2015年5月28日。二、关于被告认为约定的违约金计付标准过高，请求法院予以调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原、被告在合同约定的每日按已付房价款1‰计付标准确实过高，但被告逾期办理产权的变更手续已构成违约，该行为确实会造成原告资金占用的损失及直接影响原告对商铺的收益。本院结合被告的过错程度，根据公平原则，将违约金标准酌情调整为以房价款总额212013元为本金，按照年利率24%的标准计付。三、关于原告诉求违约金是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，第二百零六条：“本法自2017年10月1日起施行。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”本案中，原告于2019年10月22日向本院提起诉讼，按照上述法律、司法解释的规定及指引，原告主张逾期办证违约金的诉讼时效，按每一日的违约金债权分别计算诉讼时效期间，即原告主张的2013年11月22日的违约金的诉讼时效于2013年11月23日起算，于2015年11月22日届满，2013年11月23日违约金的诉讼时效于2015年11月23日届满，以此类推，2013年11月23日至2015年5月28日期间的违约金在不存在诉讼时效中止、中断或延长的情况下均已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案中，因新港城业主代表于2016年12月5日向四会市********提出保护相应民事权利的请求.经该中心组织相关部门协调后，被告裕丰公司于同月14日作出《关于新港城全体业主诉求的答复》，明确表示对业主关于超期办理产权证照的赔偿要求，按照《商铺买卖合同》约定并参照有关法律法规进行协商调解，该情况符合诉讼时效中断的法定情形，原告作为新港城商铺业主的一员，诉讼时效中断的效果同样及于原告。因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼时效于2016年12月5日重新起算，原告主张的2014年12月5日至2015年5月28日期间的逾期办证违约金因产生诉讼时效中断的后果而未超过诉讼时效，该期间共175天的违约金应予支持，经本院核定为24734.85元（212013元×24%÷360天×175天）。2013年11月23至2014年12月4日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，被告对该期间违约金的时效抗辩意见本院予以采纳，对原告该期间的违约金请求，本院不予支持。四、违约金的利息。违约金作为当事人违约所应承担的责任，原告再要求被告承担违约金的利息，于法无据，本院不予支持。五、关于被告的反诉是否超过诉讼时效的问题。被告庭审中主张：肇庆市中级人民法院已经认定本诉的时效中断，在本案本诉不提出的情况下，本案反诉亦无法提起，故反诉与诉讼时效无关，且就算有关，也要适用20年的诉讼时效期限，因此本案反诉没有超过诉讼时效。本院认为，本案本诉的中断事由，即2016年12于5日的会议纪要和被告出具的回复函是原告等业主及业主代表向被告主张权利，而非当时被告向原告主张的权利，所以本诉时效中断的事由并没有构成对本案反诉时效的中断，被告仍可以针对房屋面积差价提起独立诉讼。四会市国土资源局于2014年2月12日向被告出具不动产权证，即被告在2014年2月13日已经知道不动产证登记的面积与合同中约定的面积不一致，结合本院在焦点三中对于诉讼时效的论述，被告的反诉诉讼时效期间应为三年（2014年2月12日至2017年2月11日）。而被告于2019年11月15日才向本院提出反诉，其明显已经超过了诉讼时效。因此，对于原告辩称反诉已超诉讼时效的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零一条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）四会市裕丰发展有限公司应向原告（反诉被告）林兆燊支付逾期办理产权变更登记手续违约金24734.85元；二、驳回原告（反诉被告）林兆燊的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）四会市裕丰发展有限公司的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1320元（原告已预交）、反诉受理费减半收取25元（被告已预交），均由被告四会市裕丰发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  马昌盛二〇一九年十二月六日书记员  赵金凤