呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初9077号原告：杜鹏，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告：祁阳，女，阿尔泰游乐园操作员，住呼和浩特市。二原告共同委托诉讼代理人：刘大伟，内蒙古若辉律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：郭利娜，内蒙古若辉律师事务所律师。被告：李渊，男，华夏银行股份有限公司内蒙古分行职工，住呼和浩特市。被告：姚娟，女，上海浦东发展银行内蒙古分行职工，住呼和浩特市。二被告共同委托诉讼代理人：张凯丽，内蒙古宏儒律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张慧，内蒙古宏儒律师事务所律师。被告：包头市联邦置业有限责任公司呼和浩特市第一分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市XXXX。负责人：崔占宇，经理。委托诉讼代理人：占寨，系包头市联邦置业有限责任公司呼和浩特市第一分公司员工。原告杜鹏、祁阳与被告李渊、姚娟、包头市联邦置业有限责任公司呼和浩特市第一分公司（以下简称联邦置业呼市分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告杜鹏、祁阳及其委托诉讼代理人刘大伟、郭利娜，被告李渊、姚娟的委托诉讼代理人张慧、被告联邦置业呼市分公司的委托诉讼代理人占寨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜鹏、祁阳向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋买卖（置换）合同》已解除；2.被告李渊、姚娟向原告返还已付定金20,000元；3.被告李渊、姚娟承担违约责任并向原告支付违约金77,000元；4.被告联邦置业呼市分公司向原告返还中介服务费11,000元及贷款服务费11,000元，共计22,000元；5.判令被告李渊、姚娟与被告联邦置业呼市分公司对服务费承担连带给付责任；6.由被告承担本案诉讼费、律师费以及原告为实现权利而支出的其他全部费用。事实和理由：2019年10月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告李渊、姚娟享有产权的位于呼和浩特市××区房屋（产权证号：不动产权第XXXX号、不动产权第XXXX号），建筑面积55.74平方米，总价XXXX元，合同签订时支付定金XXXX元，剩余购房款于2019年11月原告以银行贷款方式支付，被告为原告办理过户手续，原告向被告联邦置业呼市分公司支付中介服务费XXXX元和贷款服务费XXXX元，同时合同第六条约定，如原、被告拒绝履行合同或解除合同，违约方向守约方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了定金及服务费，但被告李渊、姚娟未按合同约定履行，拒绝将房屋出售给原告，被告的行为已构成违约并给原告造成损失，被告应按合同约定承担违约责任，在向原告返还房屋定金及服务费的同时支付违约金，同时被告联邦置业呼市分公司未能促成原告与被告房屋的买卖交易，应将中介服务费、贷款服务费退还给原告，被告李渊、姚娟作为违约方对此应承担连带给付责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。李渊、姚娟辩称，原告的诉请无事实及法律依据。李渊、姚娟无毁约行为，双方一直未就解除合同事宜达成一致，合同仍然有效，双方应当继续履行合同，所以李渊、姚娟无义务向原告返还定金及支付违约金。原告并未支付中介费给李渊、姚娟，因此李渊、姚娟无义务对此承担连带责任，合同对此也无约定。李渊、姚娟未解除合同，合同中也没有关于律师费的相关约定，原告的该项诉请无事实和法律依据。在合同履行期限届满前，李渊、姚娟同意继续履行合同，而且原告一直不同意解除合同，双方应当继续履行合同，原告于2019年10月21日将李渊、姚娟诉至法院导致合同无法继续履行，构成根本违约，应承担相应的违约责任。对于李渊、姚娟与联邦置业呼市分公司的微信聊天记录，原告与李渊、姚娟双方就解除合同未能达成一致，原告坚持要房。联邦置业呼市分公司辩称，不同意原告要求联邦置业呼市分公司返还中介服务费及贷款服务费的诉讼请求，因为联邦置业呼市分公司已执行合同内容，同时提醒原告与李渊、姚娟办理贷款手续，联邦置业呼市分公司已签订合同并提供居间服务，服务费不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《房屋买卖（置换）合同》、《二手房贷款合同》、《收条》、收据、《民事委托代理合同》、增值税普通发票、通话录音予以采信并在案佐证。三被告均未提交证据。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2019年10月15日，李渊、姚娟（售房人、甲方）与杜鹏、祁阳（购房人、乙方）、联邦置业呼市分公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方自愿将坐落在XXXX的房屋出售给乙方。房屋性质为共同共有，所有权人为李渊、姚娟，产权证号为不动产权第XXXX号、XXXX号，建筑面积55.74平方米，适应性质为住宅，甲、乙双方协商后的实际成交价格为77万元，乙方须向丙方交纳中介服务费XXXX元、贷款服务费XXXX元。合同第四条约定，乙方于2019年10月15日交付甲方定金2万元，付款方式为贷款，乙方于2019年11月产权过户当日交付甲方该房屋首付款XXXX元，包含定金XXXX元，剩余房款XXXX元，待银行放款当日内一次性交于甲方，乙方按约定交清全款或贷款审批合格后，甲、乙双方按丙方要求在3日之内办理该房屋的过户手续并将房本领证单交于丙方保管。合同第六条约定违约责任：……4.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同中第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。合同第八条约定其它事宜：……6.乙方承诺，于2019年10月16日追加定金1万元支付于甲方，截止2019年10月16日，乙方支付给甲方的实际购房定金为2万元。同日，杜鹏、祁阳（委托方、甲方）与联邦置业呼市分公司（代理方、乙方）签订《二手房贷款合同》，约定甲方委托乙方为其购买涉案房屋办理二手房按揭形式贷款。甲方于签订本合同时向乙方交纳服务费，共计XXXX元。2019年10月15日，李渊出具《收条》一张，载明收到杜鹏、祁阳购买涉案房屋购房定金1万元。同日，联邦置业呼市分公司出具收据一张，载明收到杜鹏、祁阳交来中介服务费加贷款服务费XXXX元。之后，杜鹏、祁阳通过微信向李渊转账1万元。2019年10月18日，杜鹏、祁阳（甲方）与内蒙古若辉律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定就涉案房屋买卖合同纠纷订立民事委托代理合同。杜鹏、祁阳支付诉讼代理、律师代理费。本院认为，杜鹏、祁阳与李渊、姚娟、联邦置业呼市分公司于2019年10月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》，杜鹏、祁阳与联邦置业呼市分公司签订的《二手房贷款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。关于杜鹏、祁阳主张确认《房屋买卖（置换）合同》已解除的诉讼请求，李渊、姚娟、联邦置业呼市分公司均不认可该合同已经解除，杜鹏、祁阳提供的通话录音，亦不能证明三方就合同解除达成合意，李渊、姚娟表示仍愿意继续履行该合同，将涉案房屋继续出售予杜鹏、祁阳，但杜鹏、祁阳明确表示不愿意继续购买该房屋，双方《房屋买卖（置换）合同》的合同目的不能实现，故本院确认杜鹏、祁阳与李渊、姚娟、联邦置业呼市分公司于2019年10月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效之日起解除。关于杜鹏、祁阳主张李渊、姚娟向其返还已付定金2万元的诉讼请求，本院认为，依前所述，涉案合同的合同目的不能实现，李渊、姚娟亦认可收到杜鹏、祁阳支付的购房定金2万元，依据合同解除的法律后果，《房屋买卖（置换）合同》解除后，李渊、姚娟应向杜鹏、祁阳返还其收取的定金2万元。关于杜鹏、祁阳请求李渊、姚娟承担违约责任并向其支付违约金XXXX元的诉讼请求，各方当事人于2019年10月15日签订《房屋买卖（置换）合同》后，杜鹏、祁阳表示涉案合同解除的原因系李渊、姚娟在签订合同并收取定金后，认为房屋售价过低，因此不愿再继续履行该合同，杜鹏、祁阳则表示在2019年10月18日李渊、姚娟提出反悔涉案交易的意思表示，杜鹏、祁阳提交的微信聊天记录亦表明，其与联邦置业呼市分公司员工曾于2019年10月17日、18日就李渊、姚娟如何承担合同解除后的违约责任等事进行协商，庭审中，李渊、姚娟认可在合同签订之后的几日内，确实曾提出因房屋售价低，而不愿再继续履行该合同的主张，因此曾与杜鹏、祁阳、联邦置业呼市分公司协商解除该合同，但各方协商未果。本院认为，双方就房屋价款的协商属合同履行过程中的洽商环节，李渊、姚娟在庭审中明确表示现在仍然愿意继续将房屋出售给杜鹏、祁阳，故涉案交易的合同目的仍未改变，交易仍可继续，现杜鹏、祁阳明确表示不愿再购买涉案房屋，故对其主张李渊、姚娟依据《房屋买卖（置换）合同》第六条“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同中第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金”的约定，向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于杜鹏、祁阳请求联邦置业呼市分公司向其返还中介服务费XXXX元及贷款服务费XXXX元的诉讼请求，本院认为，对于中介服务费，依据《房屋买卖（置换）合同》第六条的约定，“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，……且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还”，联邦置业呼市分公司作为居间方，已向买卖双方当事人报告订立合同的机会，并促成涉案房屋买卖合同的订立，其中介服务已经完成，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。对于贷款服务费，联邦置业呼市分公司当庭表示同意退还该款项，故对该部分诉讼请求，本院予以支持。关于杜鹏、祁阳请求李渊、姚娟与联邦置业呼市分公司对服务费承担连带给付责任的诉讼请求，本院认为，依前所述，联邦置业呼市分公司同意退还杜鹏、祁阳贷款服务费11,000元，中介服务因业已完成，故对杜鹏、祁阳请求返还中介服务费的诉讼请求，本院不予支持，对杜鹏、祁阳请求李渊、姚娟承担连带给付责任的诉讼请求，本院不予支持。关于杜鹏、祁阳请求李渊、姚娟、联邦置业呼市分公司承担本案律师费及其为实现权利而支出其他全部费用的诉讼请求，本院认为，因双方未明确约定律师费的负担，杜鹏、祁阳亦未就实现权利而支出其他全部费用提供相关证据予以证明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杜鹏、祁阳与李渊、姚娟、包头市联邦置业有限责任公司呼和浩特市第一分公司于2019年10月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效之日起解除；二、李渊、姚娟于本判决生效之日起十五日内返还杜鹏、祁阳定金XXXX元；三、包头市联邦置业有限责任公司呼和浩特市第一分公司于本判决生效之日起十五日内返还杜鹏、祁阳贷款服务费XXXX元；四、驳回杜鹏、祁阳的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计1340元（原告已预交），由原告负担1000元、由被告负担340元。如不服本判决，可在判决书到达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍 二〇一九年十二月十七日书记员 米文欢