山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初841号 原告（反诉被告）：陈照义，男，1963年10月13日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：王长喜，山东春水律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潍坊利和置业有限公司，住所地潍坊高新区新城街道十甲花园17号商住楼1号商铺。 法定代表人：陈晓宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张军、蒋蕊蕊，山东元仓律师事务所律师。 原告陈照义与被告潍坊利和置业有限公司（以下简称“利和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈照义及其委托诉讼代理人王长喜，被告利和公司的委托诉讼代理人张军、蒋蕊蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈照义向本院提出诉讼请求:1、判令利和公司继续履行合同，并限期利和公司交付陈照义房屋合法手续（指办理房产证需要的相关手续），办理房屋产权证；2、判令利和公司即日给付陈照义因逾期交房、违反合同约定的逾期交房违约金620077.5元（自2008年1月1日至2018年8月10日，按日已支付房款的万分之五计算）；3、判令利和公司因延期交房给陈照义办理房屋产权延期带来的违约金19202.40元（按照已付款乘以6%计算）；4、包括诉讼费用在内的一切相关费用由利和公司承担。事实和理由：陈照义与利和公司系房屋买卖合同关系。陈照义于2006年6月18日与利和公司签订商品房买卖合同书，约定陈照义购买利和公司开发的健康街以南、金马路以东第20幢1单元401号房、第20幢2单元501号房共两套。合同对双方的权利义务进行了约定。第20幢1单元401号房合同总价款为224332元，陈照义合计已交付房款179427元。第20幢2单元501号房合同总价款为175783元，陈照义合计已交付房款140613元。以上两房因为利和公司一直未交付房屋，尾款未结清。陈照义依据合同约定履行了应尽的付款义务。根据合同约定，商品房应于2007年12月31日前验收合格并交付使用，陈照义没有接到任何书面延期告知，导致至今不能合法入住。利和公司的行为严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第九条的约定，利和公司应支付陈照义逾期交房违约金。按照合同第十五条的约定，利和公司应支付陈照义房屋产权延期带来的违约金。陈照义多次要求利和公司履行合同，利和公司一直未履行。诉至法院，请求法院判如所请。 利和公司辩称，一、陈照义的诉讼请求超出诉讼时效。双方于2006年6月18日签订商品房买卖合同书，约定2007年12月31日交付涉案房屋，至陈照义于2018年8月提起民事诉讼之日止，在长达12年的时间里，陈照义未向利和公司提出任何形式的交房等请求。陈照义也未付清房款，利和公司也未交付房屋，陈照义未对房屋实现占有，陈照义即已知晓其权利受到侵害，故陈照义的诉求已过诉讼时效。二、利和公司不同意继续履行商品房买卖合同书，且陈照义应向利和公司支付违约金。三、陈照义要求利和公司承担逾期交房违约金没有法律依据，且数额过高，依法不应支持，陈照义属于违约方，双方之间不能履行的责任在陈照义，根据合同约定，陈照义应向利和公司支付违约金。四、陈照义要求支付逾期办理房屋产权违约金于法无据。陈照义未提交办理产权登记的相关材料，且未能交付房屋的责任不在利和公司，并非利和公司责任导致不能办理产权登记。综上，请求法院驳回陈照义的诉讼请求。 利和公司向本院提出反诉请求：1、判令双方签订的编号为20-1-401、20-2-501号商品房买卖合同解除；2、判令陈照义支付利和公司违约金31869.4元（按照累计应付款637388.48元乘以5%计算）；3、本案的诉讼费用由陈照义负担。事实和理由：根据双方签订的商品房买卖合同书约定，20号楼1单元401室房款等共计344872.82元需陈照义缴纳。20号楼2单元501室房款等共计292516.36元需要陈照义缴纳。同时合同约定，签订合同时首付建筑面积价款的40%，一层付10%，封顶付30%，交钥匙付18%，同时付清车库、储藏室及代收费用，余2%办理产权证件后一次付清。本案涉及的20号住宅楼早已交付使用，与陈照义同为团购房的其他成员均按照约定交付购房款，利和公司也按期交付了房屋。但陈照义在缴纳部分购房款后拒绝支付剩余购房款，导致合同无法履行，利和公司的合同目的无法实现。未交付房屋的违约责任在陈照义。根据合同第七条第（2）项约定，利和公司有权解除合同并要求陈照义承担违约责任。 陈照义针对利和公司的提出的反诉答辩称，对于解除双方商品房买卖合同的问题，根据双方买卖合同的约定，陈照义已经履行了自己的职责，已经明确提出继续履行本合同，且利和公司并未按照合同规定将该商品房交付给陈照义使用，违约责任在利和公司，对于利和公司提出的反诉不予认可，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和当事人无异议的证据，本院确认事实如下： 2006年6月18日，陈照义与利和公司签订编号为20-1-401号的商品房买卖合同书，约定陈照义购买利和公司开发建设的位于潍坊××新区健康街以南、××马路以东××甲花园××楼××单元××房，建筑面积97.08平方米，每平方米2310.80元，总金额为224332元。合同第六条约定，付款方式为分期付款，签订合同时首付建筑面积价款的40%，一层付10%，封顶付30%，交钥匙付18%，同时付清车库、储藏室及代收费用，余2%办理完产权证件后一次付清。合同第七条约定，陈照义如未按照合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理，逾期超过60日后，利和公司有权解除合同，利和公司解除合同的，陈照义按累计应付款的5%向利和公司支付违约金。该合同第八条约定，利和公司应在2007年12月31日前将涉案房屋交付陈照义使用。该合同第九条约定，利和公司逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理，逾期超过60天后，陈照义要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，利和公司按日向陈照义支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同第十五条约定，利和公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由利和公司提供的资料报产权登记机关备案，如因利和公司的责任，陈照义不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若陈照义不退房，利和公司应按已付房价款的6%向陈照义支付违约金。合同还约定了其他事项。陈照义分四次向利和公司交纳了第20幢1-401号房购房款，2006年6月11日交纳3000元，2006年9月13日交纳86727元，2007年6月6日交纳22500元，2007年8月9日交纳67200元，以上购房款合计179427元。 2006年6月18日，陈照义与利和公司签订编号为20-2-501号的商品房买卖合同书，约定陈照义购买利和公司开发建设的位于潍坊××新区健康街以南、××马路以东××甲花园××楼××单元××房，建筑面积97.15平方米，每平方米1809.40元，总金额为175783元。合同第六条约定，付款方式为分期付款，签订合同时首付建筑面积价款的40%，一层付10%，封顶付30%，交钥匙付18%，同时付清车库、储藏室及代收费用，余2%办理完产权证件后一次付清。合同第七条约定，陈照义如未按照合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理，逾期超过60日后，利和公司有权解除合同，利和公司解除合同的，陈照义按累计应付款的5%向利和公司支付违约金。该合同第八条约定，利和公司应在2007年12月31日前将涉案房屋交付陈照义使用。该合同第九条约定，利和公司逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理，逾期超过60天后，陈照义要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，利和公司按日向陈照义支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同第十五条约定，利和公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由利和公司提供的资料报产权登记机关备案，如因利和公司的责任，陈照义不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若陈照义不退房，利和公司应按已付房价款的6%向陈照义支付违约金。合同还约定了其他事项。陈照义分四次向利和公司交纳了第20幢2-501号房购房款，2006年6月11日交纳3000元，2006年9月13日交纳67313元，2007年6月6日交纳17500元，2007年8月9日交纳52800元，以上购房款合计140613元。 关于涉案两套房屋的购房款交纳问题。利和公司主张，总房款价格是按照建筑面积计算，实际面积按照利和公司提交的计算明细表确定，陈照义支付的购房款与合同约定的交款时间不相符，陈照义在交付部分购房款后未再支付剩余款项，利和公司曾通知过陈照义办理手续，但陈照义均未配合不支付剩余购房款，故利和公司有权不交付房屋，违约责任在陈照义。陈照义主张，利和公司从未通知过陈照义交款，而是陈照义多次找利和公司交款，但利和公司以各种理由推诿不予正面回复。 陈照义和利和公司均主张，涉案的十甲花园20号楼2-501号房屋、20号楼1-401房屋均登记在利和公司名下，房屋已经经过验收，具备交付条件。根据陈照义的申请，本院已于2018年9月12日查封了涉案的上述两套房屋。 当事人对如下证据和事实存在争议： 1、利和公司提供潍坊职业学院与利和公司签订的商品房买卖合同书，证明2005年12月26日潍坊职业学院团购利和公司开发建设的十甲花园小区18、19、20、21号住宅楼，合同对团购房计价方式与价款、付款方式及期限、买受人逾期付款违约责任等条款做出了约定，陈照义属于潍坊职业学院职工，购买的房产位于20号楼属于团购房范围，该份合同也适用于陈照义和利和公司之间。经质证，陈照义主张其对商品房买卖合同书的真实性无法确认，合同中有多处涂改，是何时涂改不能确认，该合同中并未列明陈照义属于该团购人员，该合同与陈照义无关。 2、利和公司提供明细表两份、维修基金缴存凭证2份，证明：涉案的20号楼2-501号房屋累计应付款为292516.36元，未付款151903.36元，涉案的20号楼1-401房屋累计应付款为344872.12元，未付款165445.12元，利和公司代陈照义缴纳维修基金16611.95元（不在陈照义主张的已付购房款数额中）。经质证，陈照义对明细表、维修基金缴存凭证真实性提出异议，主张明细表为利和公司单方打印，并无任何盖章或经办人签字，与合同中约定的数额不符。 3、利和公司提供利和公司与团购房成员王泉签订的商品房预售合同、收款收据、交房通知单、业主信息档案、装修管理规定，与刘波签订的商品房预售合同、收款收据、交房通知单、业主信息档案、装修管理规定，与褚志梅签订的商品房预售合同、收款收据、交房通知单、业主信息档案、装修管理规定，证明王泉、刘波、褚志梅都是潍坊职业学院职工，属于团购房成员之一，均按照协议约定交付了房款，利和公司也按期交付了房屋，陈照义经利和公司多次催促尽快付款交房，但均置之不理，房屋至今未交付责任在于陈照义。经质证，陈照义主张与王泉、刘波有关的证据不能证明与本案有关，与褚志梅有关的证据显示利和公司存在变更付款方式的情况。 本院认为，陈照义与利和公司签订的编号为20-1-401号、20-2-501号商品房买卖合同书系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，确认为有效合同，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。在商品房买卖合同的履行过程中，陈照义与利和公司因交付购房款和交付房屋等问题产生争议，从商品房买卖合同的内容看，双方未就付款的具体时间作出明确的约定，在履行合同过程中双方容易产生争议。根据本案现有的证据，结合案件的实际情况，陈照义不存在怠于行使权利的情形，陈照义起诉至法院，以利和公司至今未交付房屋也未办理产权登记手续等为由，要求利和公司继续履行商品房买卖合同，未超过法律规定的诉讼时效。利和公司认为陈照义的起诉已过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据陈照义提供的证据，能够认定陈照义向利和公司已支付涉案两套房屋约80%的房屋价款，车库、储藏室及代收费用和剩余约20%的房屋价款未向利和公司交纳。合同第六条约定交钥匙的同时支付18%的房屋价款，并付清车库、储藏室及代收费用，陈照义至今未支付上述款项和费用，利和公司在陈照义未履行上述付款义务之前，有权拒绝向陈照义交付涉案房屋，故陈照义以利和公司逾期交房、违反合同约定等为由要求利和公司支付逾期交房违约金和办理房屋产权延期带来的违约金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。陈照义和利和公司签订商品房买卖合同后，陈照义向利和公司交纳了大部分购房款，商品房买卖合同已经实际履行，综合考虑案件的实际情况和涉案两套房屋的现状，以及合同继续履行的条件，双方签订的商品房买卖合同应继续履行。陈照义应履行合同约定的支付房屋价款的义务，并付清车库、储藏室及代收费用，利和公司应履行合同约定的向陈照义交付房屋的义务，并将办理权属登记需由利和公司提供的资料报产权登记机关备案，陈照义于办理完毕产权登记手续后付清剩余2%的房款。陈照义要求继续履行双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。利和公司未提供证据证实其向陈照义交付了涉案两套房屋的钥匙，在利和公司未履行向陈照义交付房屋义务的情况下，陈照义有权拒绝交付剩余的房屋价款，利和公司以陈照义拒绝支付剩余购房款为由，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求陈照义支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、陈照义与潍坊利和置业有限公司继续履行双方签订的编号为20-1-401、20-2-501的商品房买卖合同书，陈照义于本判决生效之日起10日内履行合同约定的付款义务，并付清车库、储藏室及代收费用，潍坊利和置业有限公司于本判决生效之日起10日内向陈照义交付涉案的两套房屋，并于房屋交付后90日内将办理权属登记需由潍坊利和置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案，陈照义于办理完毕产权登记手续的当日付清涉案两套房屋剩余2%的房款； 二、驳回陈照义的其他诉讼请求； 三、驳回潍坊利和置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10193元，由陈照义负担2596.5元，潍坊利和置业有限公司负担7596.5元；保全费5000元，由陈照义负担。反诉案件受理费299元，由潍坊利和置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  牟乃谨 二〇一九年十二月三十一日 法官助理谭宁 书记员谭凯伦