江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0302民初1563号原告（反诉被告）：萍乡赣西汽车贸易有限公司，住所地萍乡经济开发区国际汽车城第2栋，统一社会信用代码91360301736350177A。法定代表人：欧阳莉莎，总经理。委托诉讼代理人：林铠，江西尚颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君奕，江西尚颂律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：萍乡市华夏三信置业有限公司，住所地萍乡市安源区长兴南路1路绿茵小区森林区1号楼，统一社会信用代码91360300MA35G2EA0N。法定代表人：卢文俊，总经理。委托诉讼代理人：钟鹏程，江西公平律师事务所律师。原告(反诉被告)萍乡赣西汽车贸易有限公司（以下简称赣西公司）与被告（反诉原告）萍乡市华夏三信置业有限公司（以下简称华夏三信）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，在案件审理过程中，原告于2019年7月18日申请对装修价值进行鉴定。本院于2019年12月4日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人欧阳莉莎及其委托诉讼代理人林铠、杨君奕，被告的委托诉讼代理人钟鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赣西公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告因违约返还原告交纳的租房履约金8000元；3.判令被告因违约赔偿原告房屋装修投资损失35万元（具体金额以评估金额为准）；4.判令被告因违约赔偿剩余应交租金的15%，即259776元（从2017年8月14日到2028年4月30日为止以月租金13530元/月为基数计算剩余租金15%）；5.本案诉讼费由被告支付。事实与理由：原、被告于2013年4月30日签订《房屋租赁合同》，原告作为承租方租赁被告位于萍乡市国际汽车城二栋一层A2117-A2120、B2112-B2116、J209-J210约500平方米用于汽车销售展厅，同时被告按约提供同等展厅面积的室外展场给原告用于停放销售汽车，租金为每月12530元，租赁期至2028年4月30日，合同约定原告缴纳租房履约保证金8000元。2017年8月7日，被告书面通知原告，在收到通知之日起七天内将原告租赁的停车场收回，原告在收到该通知后及时与被告进行沟通，并通过律师函的形式指出被告的行为属于违约，但被告仍旧我行我素，强行将室外租赁场地的路面损毁，致使双方的租赁合同履行不能。原告一直按约履行义务，但被告强行要求清场的行为属于严重违约，给原告造成了重大的经济损失，原告遂诉至法院。被告（反诉原告）华夏三信答辩并反诉称，1.原、被告没有签订书面合同。原、被告曾签订租赁合同，但在2011年前后合同已到期，被告在2012年起准备开发汽车城后未开发的土地（原告诉称室外停车场），并聘请了设计人员对未开发的土地进行了设计，也通知了所有经营者，要求经营者将停在未开发土地上的车辆移开，为此产生矛盾，汽车城的经营者不愿意续签合同。2013年4月间，因被告与经营户之间一直没有签订书面合同，公司工作人员于4月底向所有经营者送达了《关于租金上调新签合同的通知》及空白合同。原告在收到空白合同后并未前来被告处签订合同，也未将收到的合同在盖章后送达被告处，因此双方就汽车城商铺的租赁并未形成书面合同，双方的租赁关系为不定期租赁关系。2.被告并未将汽车城后未开发利用的土地租赁给原告。被告不具有将汽车城后未开发的土地租赁给原告使用的合理情形。2012年，被告拟将该部分土地进行开发，对于前期占用汽车城后土地的经营户逐户上门要求搬离停车场，随后被告对未开发利用土地进行了规划设计，聘请有关机构进了开发前的各项工作。原告起诉时所提交的《房屋租赁合同》也未约定被告将其所租赁房屋外的室外停车场租赁给原告。原告提供的《房屋租赁合同》第5条第6项约定：“出租方不提供任何室外免费停车场或堆放物品的场地”。第9条第2项手写加入的“甲方（被告）向乙方（原告）提供乙方所租室内店面同等面积的室外展场，位置为乙方的店面后”的内容相互矛盾。退一万步讲，即使双方签订的合同属实（事实上被告于2017年8月7日书面通知原告要求收回停车场的通知也证明被告并未将室外场地租赁给原告），该约定也属于约定不明的事实。3.被告通知原告搬离未开发利用土地并未违约，属于维权行为。如前所述，被告与原告就室外场地并未形成书面合同，对室外场地被告并未租赁给原告使用，而是原告为方便经营占用被告的土地。被告书面通知其搬离属于依法维护自身权利的行为。另外，原告租赁被告商铺后，从2013年6月起按月租12530元每月支付，从2017年2月起至2019年2月底按13530元每月支付，至2019年2月底应向被告缴纳877040元租金，实缴租金809390元，欠租金67650元，从2019年3月至6月底仍未交，按月应缴租金13500元，至今欠缴被告租金121770元，严重损害了被告的利益。为此，被告提出反诉：1.请求判令反诉被告立即向反诉原告支付欠缴租金121770元，并从2019年7月1日起按月租金13530元向反诉原告支付租金至反诉被告搬离租赁商铺止。2.本案本诉、反诉费由反诉被告承担。反诉被告（原告）答辩称，反诉被告认可截止到2019年2月份共有5个月没有缴纳租金，但因被告违约收回停车场地，2018年10月至12月份三个月租金仅同意缴纳一半。2019年1月以后因被告锁门导致原告不能正常营业，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的赣西公司法定代表人身份证明、2013年3月6日的通知、2013年4月27日关于租金上调新签合同的通知、2017年8月7日的通知、电费收据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人无争议的以下事实予以确认：原告自2009年开始租赁被告位于萍乡国际汽车交易展示中心2栋一层房屋。租赁期间，原告使用被告位于租赁房屋后的空地停放车辆（简称“停车场地”），被告未提出异议。2013年3月6日，被告向原告及汽车城各租户发出通知，要求从2013年4月起全面涨租。2013年4月27日，被告又向原告及汽车城各租户发出通知，主要内容为：被告自2011年5月起三年未涨租，本次决定涨租16%左右，被告的工作人员会将合同与本通知一同交各租户签收，三天内签好交被告，或被告上门收取。2013年4月28日，被告的工作人员邱仁章向原告送达了一份2013年4月27日的通知及一份租赁合同，原告的工作人员在送达记录上签字确认。自2013年5月1日起，原告按每月12530元的租金标准向被告交租，自2017年2月份起，原告按每月13530元的租赁标准向被告交租，并一直占有使用停车场地。被告因房地产开发需要，于2017年8月7日向汽车城租户发出通知，主要内容为：公司因建设时代名城二期工程，需要将汽车城停车场地收回，要求各租户在接到通知7天内将所停放车辆挪走，逾期将进行收费。之后，被告将租赁房屋后面的停车场地收回。原告继续按13530元/月的标准缴纳租金，后因原告拖欠租金，被告于2018年12月14日将原告大门上锁，原告亦在大门上上了锁。原告称被告在2019年7月份将大门的锁解开。2019年5月9日原告以被告根本违约造成合同不能履行为由，诉至本院。案件审理过程中，在本院主持下原、被告于2019年7月22日达成一致意见，由被告对房屋装修剩余价值出具评估报告，被告于2019年12月4日庭审过程中向本院提交工程预算书，认定原告在房屋内装修造价为205379.58元，并且原、被告均同意由被告按装修价值的60%赔偿原告。被告同意解除双方的租赁关系。因本案与本院审理的（2017）赣0302民初2381号案件中的原告萍乡市诚顺汽车销售服务有限公司诉被告中的基本案情相似，庭审过程中原、被告均认可本院（2017）赣0302民初2381号案件中审理查明的事实与本案相同。租赁房屋位于安源经济开发区安源大道梨子坡国际汽车城第二栋，所有权人为被告。被告为开发汽车城时代名城二期项目，于2012年11月23日取得该工程的建筑修建防空地下室的申报审批，在2012年至2013年期间分别与江西省九〇一地质工程勘查院、萍乡市规划勘察设计院、北京中外建筑设计有限公司等机构签订上述建设工程勘察、规划、设计等合同，该工程防空地下室设计方案于2013年5月9日通过江西省人防工程施工图审查咨询中心的审查。案件审理过程中，本院于2019年12月10日组织原、被告对租赁房屋进行清场，双方达成一致意见，被告不需要利用房屋内的物品，由原告在三日搬空房屋所需物品，否则视为放弃。对有争议的证据本院认定如下：1.原告提供的房屋租赁合同一份，证明原、被告签订租赁合同后，由原告租赁被告位于萍乡国际汽车城二栋一层约500平方米的室内展厅，被告同时向原告提供同等面积的室外展厅；房屋租金为每月12530元，按年递增；原告根据合同约定支付押金8000元；租赁期限15年，自2013年5月1日至2028年4月30日止，合同约定违约责任为剩余租金的15%。被告质证后对证据三性及证明目的有异议，合同上手写字体不是被告所写。被告于2013年4月28日将空白合同书送与原告提出续签合同的要约，原告在盖章后未将承诺送达给被告，因此双方书面合同并未签订。租赁合同第5条第6项中手写部分与第9条第2项相矛盾。本院认为，该房屋租赁合同加盖了原、被告的公章，在被告未能提供反驳证据的情况下，对该房屋租赁合同的真实性予以认定，至于能否达到原告的证明目的，本院将结合其他证据及原、被告的陈述综合予以认定。2.原告提供的手机照片一张，证明被告于2018年12月14日锁门。被告质证后认为锁门时间需要核实，不能证明锁了多久的时间。本院认为，该组证据在被告未提供其他证据予以反驳的情况下，对该证据予以采信。3.工资表一份，证明因被告违约，原告损失惨重。被告质证后对证据的真实性、关联性有异议，系原告单方制作，与本案无关联。本院经审查认为，该证据系原告单方制作，在被告提出异议的情况下，不予认定。4．被告提供的明细表一组，证明原告到2019年2月累计欠缴房租5个月，67650元。原告质证后认为截止到2019年2月份欠缴5个月租金属实，但明细表中有一份缴纳租金发票为2019年1月14日，则原告实际只欠缴4个月房租。其中2018年11月、12月的房租因被告违约只能按50%缴纳；2019年1、2月的房租因被告锁门不能收取。本院认为，虽然被告明细表中有一份缴纳房租发票时间为2019年1月份，但原告提供的房租发票中并无该发票联，且原告认可至2019年2月份尚有5个月房租未缴纳，故对原告至2019年2月份有5个月未缴纳房租的事实予以确认。对有争议的事实认定如下：被告于2013年4月28日送达给原告的租赁合同一份，由原告工作人员签收，合同内容由格式和手写两部分组成。格式部分的主要内容为：1.房屋位于汽车城二栋一层A2117-A2120、B2112-B2116、J209-J210，用途汽车销售，租赁面积约500平方米，月租金12530元；2.租期自2013年5月1日起，租金上涨比率为5%，即第二年的租金为13160元每月，第三年的租金为13820元每月，以此类推；3.出租方不提供任何室外免费停车或堆放物品的场地，承租方不得占用合同之外的场地和公共场所；4.租赁期间，出租方需收回房产应提前3个月书面通知承租方，并应以剩余租期应交租金的5%向承租方支付违约金，承租方需退回房产应提前3个月书面通知出租方，并应以剩余租期应交租金的5%向出租方支付违约金。合同尾部加盖了原、被告的合同专用章。手写部分为：1.在租用面积500平方米、月租金12530元后添加“含室外展场租金”；2.租房履约金处填写“15000元”；3.租赁期限处填写“至2028年4月30日，租期共15年”；4.违约金内容均由“5%”改为“15%”；5.补充约定处添加“甲方向乙方提供乙方所租室内店面同等面积的室外展场，位置为乙方店面后面”。手写部分未经双方签字确认。本院认为，华夏三信同意解除双方的租赁关系，本院对赣西公司要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。对于赣西公司要求华夏三信赔偿装修损失的诉讼请求，因双方在庭审中达成一致意见，由华夏三信赔偿原告装修价值205379.58的60%，即123227.75元，本院予以确认。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案诉争的2013年4月30日《房屋租赁合同》是否成立；二、合同条款的效力问题；三、华夏三信是否存在违约以及违约责任的承担问题；四、原告拖欠租金具体金额。关于焦点一，1、《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案诉争的合同双方当事人系原、被告，赣西公司作为合同一方，提交了2013年4月30日《房屋租赁合同》的原件，双方均在合同上盖章，华夏三信亦未提供证据否认该份合同的真实性。故从合同的形式来看，该份合同自双方当事人盖章时成立。2、虽然双方当事人均无法提供证据佐证双方在合同书上盖章时间的先后顺序，但根据查明的事实，华夏三信确向赣西公司送达了租赁合同。因此，华夏三信的行为表明其存在与赣西公司缔结合同以及对合同内容进行合意的意思表示。况且，赣西公司在合同上盖章时，合同的条款已经记载于合同书之上，赣西公司盖章的行为应当视为其对合同条款的认可并受约束的意思表示。所以，双方当事人盖章时间的先后顺序并不影响合同的成立。3、双方当事人在本案诉争的合同签订之前，赣西公司就已租赁被告房屋多年，双方形成了长期、稳定的租赁关系。同时，自本案诉争的合同签订之后，赣西公司按每月12530元的标准向被告交租，该租金标准系本案合同所约定的标准，可见双方当事人已实际履行合同内容，该合同依法成立。关于焦点二，本案诉争的合同已经依法成立，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，且合同签订过程不存在欺诈、胁迫等违法情形，故双方当事人应当受合同内容的约束。关于双方争议的合同手写部分内容的效力问题，其一，根据双方当事人的陈述，赣西公司一直使用室外停车场，华夏三信对该事实未提出异议。因此，赣西公司使用室外停车场的事实一直随租赁合同的履行而客观存在，双方当事人均表示认可。其二，本案诉争的《房屋租赁合同》依法成立，虽然华夏三信仅向赣西公司送达一份合同，合同条款存在手写的内容，但该内容主要与室外展场和租赁期限有关，且关于室外展场的使用，在本合同签订之前就已既成事实并经过双方当事人认可，故该手写条款的内容具有一定的事实依据。且在本院审理的（2017）赣0302民初2381号原告萍乡市诚顺汽车销售服务有限公司与被告萍乡市华夏三信置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，萍乡市诚顺汽车销售服务有限公司提供的由华夏三信送达给其的合同中手写内容与本案合同中的内容一致。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。就本案而言，在赣西公司举证合同原件时，如华夏三信否认合同以及手写部分的内容并反驳赣西公司的诉求，被告应当承担举证责任。其三，根据2013年4月30日《房屋租赁合同》的记载，该合同一式四份，双方各执两份。从合同内容来看，华夏三信作为合同一方应当持有合同文本，手写部分的内容是否真实可直接从双方的合同对比中予以明确。然而，华夏三信并未提交盖章的合同文本，虽然华夏三信称其未收到盖章的合同，但其并未提交证据证明其向原告催收过合同。华夏三信作为一个由房屋租赁业务的公司，有专门的管理部门，在其送达合同后不予以回收，不符常理。故华夏三信该主张不能成立。同时，根据查明的事实，双方当事人并不能明确盖章时间的先后顺序，并且在合同签订后，赣西公司也一直使用合同约定的室外展场，亦未就室外展场另行向被告交付独立的租金，华夏三信也未提出异议。因此，在合同依法成立时，华夏三信未提交充分的证据否认合同条款包括手写条款的真实性，应当承担不利的法律后果，故本案诉争合同的条款包括手写部分应当真实有效。关于焦点三，本案诉争的合同依法成立且条款内容真实有效，双方当事人应当按照合同约定的内容履行义务，违反合同约定的应当承担违约责任。赣西公司作为承租方已按合同约定履行交付租金等义务，而华夏三信作为出租方违反合同约定要求收回停车场并要求赣西公司搬离停车场地和展厅，应当承担违约责任。关于违约金的计算问题，根据双方合同约定，“租赁期间，如出租方确需收回房产，必须提前3个月书面通知承租方，出租方应以剩余租期内承租方应交租金的15%向承租人支付违约金。”对于赣西公司要求被告华夏三信自2017年8月14日起按剩余应交租金的15%计算违约金为259776元的该项诉讼请求。根据双方合同约定，“租赁期间，如出租方确需收回房产，必须提前3个月书面通知承租方，出租方应以剩余租期内承租方应交租金的15%向承租人支付违约金。”华夏三信违反上述合同约定，原告根据该约定计算违约金，但是，对比双方约定的租赁期限为15年，双方实际履行合同的时间较短，被告存在锁门、收回停车场地等违约行为亦给上诉人造成相应损失，结合合同履行时间、违约造成的损失等因素，本院本酌情认定被告应向原告支付130000元违约金。关于焦点四，原告自2018年10月份开始未缴纳租金至2019年12月10日，则原告应该缴纳的租金为193885元（14月×13530元/月＋13530元/月×0.33月）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告租赁店面用于汽车销售，室外停车场地给其经营提供便利。被告违反合同约定擅自将与租赁店面同等面积的停车场地收回，之后又强制锁掉店面大门，一定程度上影响了店面的使用价值，对原告的经营产生影响。对原告要求核减店面租金的意见，本院予以采纳。但考虑到店面一直由原告实际掌控，本院酌情核减50%的租金，即原告应该支付2018年10月至2019年12月10日的租金为96642.5元。关于原告要求被告返还履约保证金8000元的诉讼请求，未提供相应证据证明其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）萍乡赣西汽车贸易有限公司、被告（反诉原告）萍乡市华夏三信置业有限公司于2013年4月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）萍乡市华夏三信置业有限公司赔偿原告萍乡赣西汽车贸易有限公司（反诉被告）房屋装修损失123227.75元；三、被告（反诉原告）萍乡市华夏三信置业有限公司向原告（反诉被告）萍乡赣西汽车贸易有限公司支付违约金130000元；四、原告（反诉被告）萍乡赣西汽车贸易有限公司向被告（反诉原告）萍乡市华夏三信置业有限公司支付自2018年10月至2019年12月10日止的房屋租金96642.5元；上述第二、三、四项支付义务，原告萍乡赣西汽车贸易有限公司、被告萍乡市华夏三信置业有限公司应在本判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回原告（反诉被告）萍乡赣西汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）萍乡市华夏三信置业有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9978元，由原告（反诉被告）萍乡赣西汽车贸易有限公司负担3833元，被告（反诉原告）萍乡市华夏三信置业有限公司负担6145元。反诉受理费1368元，由被告（反诉原告）萍乡市华夏三信置业有限公司负担190元，原告（反诉被告）萍乡赣西汽车贸易有限公司负担1178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长  文 玮审 判 员  尹天兰人民陪审员  文松萍二〇一九年十二月十九日代理书记员  程 娜