江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初18号 原告：徐千，男，1969年1月30日生。 原告：厉碧娟，女，1970年4月13日生。 以上两原告共同委托诉讼代理人：赵同双、徐燕，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州市佳兆业房地产开发有限公司，住所地苏州高新区邓尉路109号狮山街道办事处209室。 法定代表人：李勇，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘汉文、宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 原告徐千、厉碧娟与被告苏州市佳兆业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理后，于2019年6月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人赵同双、徐燕，被告的委托诉讼代理人刘汉文、宋丽琴到庭参加诉讼。其后由于案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，并组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人赵同双、徐燕，被告的委托诉讼代理人刘汉文、宋丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋差价损失50000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告在苏州高新区塔园路XX号开发建设了某某花园小区，在销售房屋过程中一直对外大肆宣传为学区房，并表示购买后可就读苏州高新区实验小学和苏州高新区第一中学，且这两所学校皆是苏州公认的重点学校。在被告学区房的大肆宣传下，考虑到市场上重点学校学区房的升值空间远远大于普通房屋的升值空间等因素，原告与被告签订了《苏州市商品房买卖合同》。合同签订后，原告履行了付款的义务。然而，2018年5月14日苏州高新区教育局公布了《2018年苏州高新区义务教育阶段学校施教区范围》，其中显示某某花园的小学和中学分别为苏州高新区狮山实验小学竹园校区和苏州高新区第一初级中学校。此时原告才发现某某花园对应的就读小学并不是被告所宣传的苏州高新区实验小学。原告认为，被告交付的房屋无法达到宣传中的学区房，按照公认的市场行情，重点学校学区房的价值高于非重点学校学区房的价值，被告应当赔偿原告房屋差价损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。望贵院支持原告的诉讼请求。 被告苏州市佳兆业房地产开发有限公司辩称：第一，答辩人在与被答辩人签署合同前及签署合同时，已从多个层面告知和提示广告、楼书等不作为双方合同的条款和履行的依据，答辩人已尽到了充分的告知义务，被答辩人也明示自己对这些告知提示已经充分理解，故被答辩人以此广告的内容提起诉讼缺乏事实依据。1、对外广告和楼书中已经明示广告为要约邀请，故被答辩人以广告内容主张答辩人违约缺少依据。2、根据被答辩人签署的风险提示文件可知，其已经充分认识到广告非合同内容，且明知学区以政府具体划分为准，开发商不对此作出任何承诺。3、被答辩人签署的商品房买卖合同及补充协议也明示除合同中已经列明的内容外，广告等内容不作为履行依据，补充协议第14条、第16条第十款、第17条都有相同的约定。所以基于以上三点，答辩人已经对被答辩人给予了充分的告知，被答辩人也明知答辩人告知的意思，也充分理解相应文件代表的含义，故其主张答辩人违约缺乏合同及事实依据。二、答辩人在广告宣传中对于学区、学校区域的描述属于对项目地理位置和周边配套的客观描述，并非属于具体明确的允诺。三、被答辩人基于常理也不应判断和认知答辩人广告宣传中关于学校区位的描述，就是政府部门意义上的施教区域的划分。四、施教区域的学校选择并非属于本案房屋买卖的合同目的，被答辩人以此主张赔偿缺乏依据。五、答辩人出售房屋的价格并非将施教区域作为房屋价值附加对外销售的，被答辩人以重点学区房主张房屋差价损失缺乏依据。六、被答辩人没有提供证据证明主张的损失依据，故应依法予以驳回。综上，由于答辩人在被答辩人购买房屋前及购买房屋时，对存在的相应风险给予了被答辩人充分的告知，不存在任何形式的对被答辩人的诱导和误导，被答辩人也阅读和理解了相应的书面告知，并以书面的方式进行了确认，同时购买房屋所涉施教区问题，被答辩人也没有作为重点关切问题和答辩人协商沟通，房屋的价格也与施教区域没有直接关系，被答辩人也没有提供证据证明5万元损失的依据，故请求法院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求。基于被答辩人在支付购房款的时候有逾期的行为，所以答辩人保留追究被答辩人逾期付款违约责任的权利。 经审理本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。2016年12月30日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定两原告购买被告开发的位于苏州高新区某某花园XX幢XX室房屋一套，房屋建筑面积124.46平方米，总价3354597元。在合同补充协议第十四条约定：“买受人确认，本项目有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示的及对本合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容无法不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响”。补充协议第十六条第10款约定：“买受人已充分察看并了解本合同签订时小区红线外周边环境各种影响因素（如有包括但不限于工厂、烟囱、高架或其他特殊道路、河流、学校、邻近小区的规划方案、商业规划等）”。 另查明，2016年11月28日，原告厉碧娟签署了一份由被告提供的《风险提示》，该提示第三条第3款载明：“本项目楼书及宣传资料中所涉及到的图片及文字仅供书面参考，均以政府最后批准之法律文件及双方签约的商品房买卖合同为准，购买时请注意”。该提示第七条第4款载明：“广告、网络信息、样板房、楼书、宣传资料、销售人员承诺等有关本项目的资料或信息，仅供您参考，均属于要约邀请，非交楼标准，若未在合同内容中约定的事项，均不视为我司承诺，也不会对项目价格的确定产生影响，购买时请注意”。该提示第七条第6款载明：“本项目学区最终以政府具体划分为准，开发商不对此作任何承诺，购买时请注意”。在该《风险提示》项下，有原告厉碧娟的签字确认，并手写载明“本人已知悉某某花园项目《购房风险提示》的内容，本人对此无任何异议”。 2018年7月2日，涉案房屋办妥产权登记，登记所有权人为两原告，共有情况为共同共有。 2018年5月14日，苏州高新区（虎丘区）教育局发文，明确苏州高新区某某花园相应的初中与小学的施教区分别属于苏州高新区第一初级中学校和苏州高新区狮山实验小学竹园校区。 另查明，被告在某某花园楼盘宣传时使用的纸质广告中明确载明：“一站式名校教育，自幼培育精英。教育之源，当名校为先。佳兆业深知您对下一代的重视，实现苏州新区实验小学、苏州新区第一中学（初中部）双名校环伺，名师名校举步即达，为您培育影响未来的时代力量”。 又查明，2014年10月13日，名为“苏州佳兆业悦峰”的微信公众号推送的文章中介绍：“佳兆业广场堪称繁华狮山自然资源最为丰富的绝版宜居宅邸，依托稀缺百米原生双河道，及83米奢阔栋距，为居者提供一处比肩高端豪宅的生态人居环境，又以苏州新区第一中学（初中部）、苏州新区实验小学双名校环伺，名师名校举步即达，为您培育影响未来的时代力量”。 另，根据2015年11月10日的某某花园小区业主所拍摄的照片显示，被告的售楼处墙面上挂有宣传图，图中亦载明有“一站式名校教育，自幼培育精英”以及“实现苏州新区实验小学、苏州新区第一中学（初中部）双名校环伺”的宣传语。 在庭审中，原、被告确认某某花园小区共有647户，主力户型为88㎡、124㎡、170㎡三种户型。在庭审中，被告表示该小区有617套房屋在教育部门颁布学区之前已完成网签。 在庭审中，原告表示案涉小区最终学区划分的初中与宣传资料中一致，但原告认为最终学区划分的小学系苏州高新区狮山实验小学竹园校区,而非纸质广告中载明的苏州高新区实验小学竹园路校区，故原告认为被告对于学区的宣传系虚假宣传，给原告造成了损失，特诉至本院。 诉讼中，原告就涉案房屋差价损失申请评估，请求鉴定学区对于涉案房屋价格的影响，即涉案房屋的小学学区从新区实验小学竹园路校区变更至狮山实验小学竹园路校区学区前后的房屋价差。关于这一鉴定申请，原、被告在案件审理过程中共同确认同意由苏州信谊房地产评估咨询有限公司对此进行鉴定。2019年12月9日，苏州信谊房地产评估咨询有限公司出具《关于退回苏州市虎丘区人民法院“（2019）苏0505法鉴委字第351号”评估委托的函》，其在函中载明“普通住宅是否属于学区房及属于哪个学区对其房价影响明显，但影响幅度或影响金额究竟多大，则因住房所处的区位及相关学校的知名度、品牌口碑、软硬教学实力等因素的不同而差异巨大，不存在一个全市通循的不同学区的房价差规律”。而即使要对涉案房屋同一地段、同一品质的重点学区与非重点学区房屋平均价差进行鉴定，苏州信谊房地产评估咨询有限公司在函中亦载明：“要对涉案房屋学区变更前后价差进行严肃的评估，须同时满足以下三个条件:1.苏州高新区狮山街道存在与某某花园各方面相比均基本同质的住宅小区；2.上述可比住宅小区学区属于新区实验小学竹园路校区学区；3、近期上述可比住宅小区存在多宗正常市场交易案例。尽管我司作了最大的努力，仍然无法搜集到符合上述条件的市场资料，因此难以进行负责任的评估”。综上，该鉴定机构将鉴定委托事宜退还我院。 在庭审中，原、被告均确认案涉某某花园小区到高新区实验小学竹园路校区距离为682米，到高新区狮山实验小学竹园校区距离1.1千米。 以上事实，由原、被告双方提供的商品房买卖合同及附件、房屋所有权证、纸质广告、照片、微信推送文章、苏州高新区（虎丘区）教育局关于施教区范围的文件、苏州信谊房地产评估咨询有限公司回函以及本院谈话笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：被告目前所做的宣传中的“实现苏州新区实验小学、苏州新区第一中学（初中部）双名校环伺，名师名校举步即达”是否能视为要约？是否应视为合同内容？ 首先，在本案中，被告在销售案涉楼盘时所作的宣传“实现苏州新区实验小学、苏州新区第一中学（初中部）双名校环伺，名师名校举步即达”，从字面理解的角度，更多侧重于相应的学校坐落和距离方位，难以从该宣传语中直接推导出案涉小区相应的学区即为苏州新区实验小学和苏州新区第一中学（初中部）。而客观上，涉案某某花园小区到新区实验小学竹园路校区距离仅为682米，被告宣传“名校环伺、举步即达”在空间距离上确实并不违反事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。而结合本案查明的事实可知，被告在本案中的广告宣传并不构成其对涉案房屋所属的学区“所作的说明和允诺具体确定”，因此，被告的上述广告宣传不应视为要约，也非双方合同的组成部分。 其次，即使被告的宣传用语可能会让原告认为涉案小区的学区为新区实验小学竹园路校区，但原告厉碧娟在购房之前，于2016年11月28日已经签署了一份《风险提示》，该提示第七条第4款载明：“广告、网络信息、样板房、楼书、宣传资料、销售人员承诺等有关本项目的资料或信息，仅供您参考，均属于要约邀请，非交楼标准，若未在合同内容中约定的事项，均不视为我司承诺，也不会对项目价格的确定产生影响，购买时请注意”。该提示第七条第6款载明：“本项目学区最终以政府具体划分为准，开发商不对此作任何承诺，购买时请注意”。在该《风险提示》项下，有原告厉碧娟的签字确认，并手写载明“本人已知悉某某花园项目《购房风险提示》的内容，本人对此无任何异议”。虽然该《风险提示》系由被告提供，但原告在该《风险提示》末尾部分已经手写载明对于上述内容无异议，故被告已采取合理的方式提请原告注意上述条款，故该条款应视为双方真实意思表示，确为合法有效。原告在《风险提示》上签字应可以认为其知晓被告在广告中对学区并未作出允诺。 最后，不动产属于家庭的大额财产，其首要功能是居住。而为选择学区而选购住房的购房人不同于普通购房者，本院有理由相信其对当地的学区政策有更为深入的了解，相对普通购房者更应尽审慎的注意义务。如果原告对于所购房屋相对应的学区有一定要求，其应了解某小区是否属于某学校施教区范围并非由开发商决定，而是由政府教育部门决定，本着对自己负责的态度，原告也应向相关政府部门核实后再做决定。此外，教育行政部门只有在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教学区划分，房屋销售过程中的学区广告具有巨大的不确定性。因此，原告由于疏忽、轻率而做出购买房屋的决定，其自身也存在相应的过失。 综上，本院认为被告宣传广告中的“实现苏州新区实验小学、苏州新区第一中学（初中部）双名校环伺，名师名校举步即达”等内容系要约邀请，不符合法律规定的应视为要约的条件，不属于双方之间《商品房买卖合同》的组成部分，故原告无权再以涉案小区最终学区与宣传不符为由要求被告承担相应的赔偿。综上，本院对于原告诉讼请求不予支持。 据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告徐千、厉碧娟的诉讼请求。 案件受理费1050元，由原告徐千、厉碧娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  艾罗伟 人民陪审员  金洪培 人民陪审员  邢雯芝 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  曹自强