河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3642号 上诉人（原审原告）：栾军利，男，汉族，1990年3月4日出生，住邢台市清河县。 委托诉讼代理人：栾东江，男，汉族，1965年5月6日出生，住邢台市清河县，系上诉人栾军利之父。 委托诉讼代理人：韩宁，河北冀凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北好泰房地产开发有限公司，住所地邢台市清河县漓江街36号。 法定代表人：潘志勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭留顺，河北至尊律师事务所律师。 上诉人栾军利因与被上诉人河北好泰房地产开发有限公司（以下简称好泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省清河县人民法院（2019）冀0534民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人栾军利的委托诉讼代理人栾东江、韩宁，被上诉人好泰公司的委托诉讼代理人郭留顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 栾军利上诉请求：撤销清河县人民法院(2019)冀0534民初945号民事判决书，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金25,295元(2016年12月2日至2018年9月14日）及自2018年9月15日起直至房屋验收合格之日止的逾期交房违约金（按已付房款的万分之一计算违约金）。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人在2017年1月1日交房的主要证据是上诉人在交房确认单上签署姓名。但该份证据中业主签字上写的名字是被上诉人单方伪造，上诉人从未在该份确认单上签过任何名字。该份证据属于虚假证据，不应作为定案依据。被上诉人曾向法庭提交的“好泰御捷城交房确认单”这份证据，在申请交房日期一栏中书写的日期是2017年1月1日，但是在最下面业主签字一栏中“栾军利”却不是上诉人书写，上诉人在一审曾多次向法院申请要做笔迹鉴定以及书写的时间鉴定，但都被法院拒绝。其次，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的补充协议部分第七条关于房屋交接的补充约定中明确约定上诉人应将以下费用全部交清后被上诉人才会把房屋钥匙交给上诉人，上诉人缴纳的契税和物业管理费都是在2017年2月6号，以上费用的缴纳都是在2017年1月1号之后交的，在没有交齐房屋其他费用之前，作为开发商怎么可能将钥匙交给上诉人？这完全不符合常理。故交房确认表系伪造的，不能作为证据使用。被上诉人没有证据能够证明在2017年1月1日将房屋交付上诉人。二、商品房交付应当符合相关法律规定，上诉人逾期收到房屋钥匙同时被上诉人未提供三书一表，不符合交房条件，应当承担逾期交房的违约责任。三书指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，一表指《竣工验收备案表》。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。不能提供的，应认定不具备交房条件。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，此为《竣工验收备案表》。被上诉人虽然在一审法院已经提交了六部门的竣工验收报告，但是单有此份竣工验收报告是不足以证明楼房本身质量等问题合格的，还需要有被上诉人拿着自己做的竣工验收报告报到相关部门，经过验收出具《竣工验收备案表》才算验收合格。一审法院认为被上诉人的这份验收报告就能证明房屋验收合格是错误的。虽然上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十一条只约定交房时要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但是三书一表是开发商能够交付商品房的最低标准，若合同约定的交房条件低于最低标准，此项合同条款应属于无效。再者房屋质量是否合格，不是以购房人是否入住为标准，而是出示三书一表为标准。一审法院认为上诉人已经收房入住，就证明该房屋质量达标也是错误的。三、关于被上诉人提交的因雾霾天气和衡水湖国际马拉松比赛停工以及相关的监理日志等证据来证明其停工依据，属于证据不足，同时存在伪造证据。一审法院对上述证据认可是错误的。被上诉人提交的上述相关证据都是其从网上下载的，真实性存疑。更何况上面并没有指明被上诉人这个工程需要停工等字眼。虽然被上诉人提供的监理日志上显示了停工天数，但是有证据能够证明这份监理日志是虚假的，是事后被上诉人填写的，可以对监理日志书写时间进行鉴定。所以被上诉人没有停工，其所称停工数天不应在规定的交房期向后顺延。四、上诉人与被上诉人之间是合同纠纷，应该引用《中华人民共和国合同法》相关法律，但是一审法院只引用《民事诉讼法》第六十四条规定，适用法律不当。即使一审法院只引用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，其判决结果也是错误的。因为该条款说的是举证责任分配。但是本案的证明责任应该是在被上诉人，其应该证明没有违约逾期交房，但是被上诉人所有的证据通过上述分析不能得出其房屋质量合格，不能证明在合同约定的时间内交房。所以一审法院引用法律不当，恳请二审法院能够充分引用《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第138条等规定，查清事实，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。 好泰公司答辩称，1.一审判决认定事实清楚，判决结果得当。2.栾军利在上诉中称被上诉人伪造其签字，以及在一审中曾多次要求鉴定等主张，与一审庭审情况不符，一审不存在上诉人的上述主张事实。3.上诉人所称要求被上诉人对房屋质量以及其他方面的主张，属于要求被上诉人履行商品房的瑕疵担保责任，与上诉人要求支付逾期交房违约金诉讼请求内容，不属于同一法律关系。因此，上诉人的上诉主张不能成立，请求依法维持一审判决。 栾军利向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付逾期交房违约金25,295元（至2018年9月14日）及自2018年9月15日直至房屋验收合格之日止的逾期交房违约金（按已交付房款的日万分之一计算）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月8日，原告栾军利购买了被告河北好泰房地产开发有限公司开发的好泰•御捷城小区10号楼1单元501号商品房一套，并签订了商品房买卖合同。合同约定总房款为389,158元；付款方式为银行按揭贷款，买受人首期支付购房价款110,158元（包含定金10,000元），在签订合同时已付清，其余价款279,000元向银行申请担保贷款支付。第八条约定房屋交付期限为2016年12月1日前，该商品房经验收合格，并符合本合同约定由出卖人交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、遇国家地方政府或行业管理部门政策调整或市政配套施工逾期等原因致使工程延期的。3、其他非出卖人原因造成工程延期的。双方在第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按合同附件四补充协议第一条约定处理，即买受人在出卖人寄发的《商品房交付通知书》或者电话、短信等其他通讯方式规定的时间和地点办理交房手续。买受人逾期未办理的，自《商品房交付通知书》规定的收房截止之日止，视为已认可接收房屋，并承担由此产生的相关费用包括但不限于物业费、采暖费等费用。合同补充协议第七条关于房屋交接的补充约定：1、买受人将以下费用全部交清后，出卖人将钥匙交与买受人，即完成了交房义务，如因费用未交清而影响交房的，视为买受人原因未能按期交房，出卖人免责。 又查明，原告栾军利在订立合同时将首付款110,158元支付给了被告河北好泰房地产开发有限公司；2017年1月20日，原告交清了剩余279,000元房款。2016年11月16日，包含本案诉争房屋在内的好泰•御捷城小区10号楼经工程勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位六部门联合验收合格。被告于2016年12月25日张贴交房公告，告知业主2017年1月1日正式交房，请业主前来办理交房手续。原告于2016年12月27日对涉案房屋进行了初步的查看验收，原告签署的交房确认单显示申请交房时间为2017年1月1日。原告称于2017年3月底从被告处取得房屋装修钥匙，2017年8月5日正式交房。原告领取钥匙时间没有记录，只有原告父亲签字。监理日志显示自2016年9月14日至2016年11月17日期间，因雾霾天气和衡水湖国际马拉松比赛停工41天。 一审法院认为，对原、被告之间签订的商品房买卖合同，双方均无异议，双方房屋买卖合同成立有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应当按合同的约定履行。对双方当事人约定的商品房交付使用条件，根据被告提交的2016年11月16日验收报告，包含诉争房屋在内的好泰•御捷城10号楼经工程勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位六部门联合验收合格，应视为已经符合双方约定的交付条件。对于实际交付时间，按双方在补充协议的约定，出卖人将钥匙交与买受人，即完成了交房义务，已经完成房屋交接，根据被告张贴交房公告时间2016年12月25日及原告在交房确认单中申请交付时间2017年1月1日，且原告已经领钥匙，虽然原告主张领钥匙时间为2017年3月底，但提交证据不能证明该主张，不予支持。故认定交房时间为2017年1月1日。对于被告是否构成违约，合同约定交房时间为2016年12月1日，被告因雾霾天气和衡水湖国际马拉松比赛停工41天，应属于合同约定的“遇国家地方政府或行业管理部门政策调整或市政配套施工逾期等原因致使工程延期的”情形，不属于出卖人原因造成工程延期，根据合同约定被告可据实延期交房，故此被告于2017年1月1日交房不构成违约，对于原告主张被告逾期交房要求支付违约金的诉讼请求不予支持。原告要求被告提供建筑工程竣工验收备案说明、房屋测绘报告书，合同没有约定；原告要求被告提供住宅使用说明书、住宅质量保证书，原告已经收房入住，视为对房屋质量的认可，且与其诉讼主张没有关系。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告栾军利的诉讼请求。案件受理费432元，由原告栾军利负担。 本院二审期间，上诉人申请谷永进到庭作证，主要用以证明好泰公司提供的工程监理日志不真实，红色、黄色和橙色预警的施工范围，以及采用湿法作业对应的预警级别、适用工程范围的问题。因谷永进在好泰公司已离职，现在中航上大公司工作，与上诉人同住一个小区，与好泰公司因房屋问题存在纠纷。好泰公司认为证人证言不具备客观性。上诉人则认为，即使双方存在矛盾，也不影响证人所述事实。如果被上诉人认为证人所述事实不真实，其应当再次提供施工日志，与其提交的部分监理日志进行比对，看是否存在造假嫌疑。另，上诉人于2016年8月就涉案剩余房款279,000元即办理完毕银行按揭贷款，该笔贷款汇入被上诉人好泰公司账户的时间为2016年8月23日。被上诉人好泰公司就该笔银行按揭贷款向上诉人栾军利出具发票的时间是2017年1月20日。 二审查明当事人提交其他证据显示的内容、争议事项以及查明事实与一审查明证据情况、争议事项以及查明事实内容一致。 本院认为，当事人签订的商品房买卖合同及补充协议系同日签订，是当事人真实意思表示，且当事人对于商品房买卖合同及补充协议的效力均无异议。双方当事人均应依据商品房买卖合同及补充协议约定全面履行合同义务。根据商品房买卖合同第八条约定“该商品房经验收合格”的交付房屋条件，对比该合同其他未作为合同条文“该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”选项内容文义，能够得出好泰公司在取得2016年11月16日验收报告后交付房屋，与上诉人按照该验收报告的条件接收房屋之间，并不存在好泰公司未按合同条件交付房屋的情形。就本案而言，上诉人仅以所述不具备交房条件的事由，不能得出商品房买卖合同及补充协议无效的结论，不能推翻双方履约交房的事实。从本案的现实情况看，好泰公司交付房屋后，有关房屋管理职能部门也未提出房屋存在安全隐患的意见。上诉人在享有使用房屋利益的同时，再要求给付赔偿，因不存在损失赔偿的现实基础，本院不予支持。关于上诉人上诉称涉案物业验收表及交房确认单上的“栾军利”签名的真实性问题，经查一审庭审笔录第七页，上诉人的委托诉讼代理人栾东江对物业验收表和交房确认单的质证意见为“物业验收表没有异议，交房确认单没有异议，是我签的我儿子栾军利的名字，物业验收表是我儿子栾军利签的”。基于栾军利的父亲栾东江在一审庭审中对以上证据的质证意见，一审法院根据证据规则对物业验收表及交房确认单的真实性、关联性及合法性作出认定并无不妥。虽然好泰公司提交的工程监理日志，当事人存在争议，可能存有瑕疵，不能单独作为认定事实的依据，但不妨碍结合当事人陈述事实、预警应急响应天数汇总表及其他证据，综合审查判断好泰公司主张事实与其提交证据的关联程度及各证据之间相互联系的合理性，并据此判断，可以得出好泰公司存在符合合同约定的延期情形，也可以得出好泰公司存在合理期限内可以延期交房的合理指向。上诉人提供的证据，均不构成影响认定好泰公司违约事实成立的法律构成要件。故根据购房户接到通知验收房屋的时间节点及合同约定内容、当事人履行情况，结合前述理由，本院对于上诉人主张好泰公司违约延期交房的事实，不予支持。 另，根据本案的审理结果会对包括本案在内的类案（涉及好泰公司）当事人具有指引作用，可以减少后续当事人为此增加的诉累、诉讼费负担，减少不必要的诉讼案件，并鉴于不会因此另行增加好泰公司诉讼费用承担责任的因素，本院判定本案一、二审诉讼费用均由好泰公司负担。 综上所述，栾军利的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，判决结论正确。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百二十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费432元，由河北好泰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费432元，由河北好泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  王华青 审判员  毕建军 二〇一九年十二月二十三日 书记员  刘 静