江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初13546号原告：南京市江宁区麒麟街道晨光社区居民委员会，统一社会信用代码553201157423943017，住所地南京市江宁区麒麟街道晨光社区白下场。法定代表人：杨善勇，该社区主任。委托诉讼代理人：周丹丹，江苏宁通律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯世太，江苏宁通律师事务所律师。被告：王雷，男，1981年4月30日生，汉族。被告：谭道红，女，1979年5月8日生，汉族。原告南京市江宁区麒麟街道晨光社区居民委员会（以下简称晨光社区）诉被告王雷、谭道红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晨光社区的委托诉讼代理人周丹丹到庭参加诉讼。被告王雷、谭道红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晨光社区向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金283500元、水电费49156.50元；2.判令被告支付欠付上述费用的利息（按中国人民银行同期银行贷款利率自2017年1月1日起计算至实际支付之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年6月22日，其与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定其将原晨光小学校园房屋出租给被告。2016年9月30日，其与被告签订《关于终止房屋租赁合同及房租费用分期支付的协议》，确认解除租赁关系，被告欠付的租金283500元应于2016年11月底支付，欠付的水电费49156.50元应于2016年12月底付清。协议签订后，被告支付了租金50000元，其余款项至今未付。被告王雷、谭道红未应诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月22日，晨光社区（甲方、出租单位）与王雷（乙方）就原晨光小学校园房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，协议约定：租赁范围为校园内坐东朝西学生宿舍一栋，建筑面积为36.24m×13.16m×2层，约953.83m²，食堂建筑面积约160m²；租赁期限为两年，即2010年7月1日至2012年6月31日止，租赁合同期满后在同等条件下，乙方拥有优先续租权；租金支付方式为先付租金后租赁方式，第一年租金为12万元，第二年租金递增5%即12.60万元，每年的租金于当年的7月15日前支付全年租金总额的50%，当年12月15日前付清其余50%的租金，首次租金支付日期为2010年7月15日之前，即6万元整；该房屋乙方只能用于办公，不得挪作它用，更不允许转租或转借他人，否则该协议自行终止；乙方负责校内所租赁宿舍的全部管理，水电费用由乙方按实支付，当月结清，水费按3月/度，电费（照明）按供电局收费标准收取后另加0.02元/度的管理费，三相动力电按1元/度收取。该合同抬头处承租方处为“南京工程项目管理有限公司（王雷32010219810430451X）”，合同尾部落款处乙方代表签字栏有“王雷”签字并加盖“南京交通建设项目管理有限责任公司S122省道南京段改扩建工程NJ-JL1标段施工监理部”字样的印章。另查明，王雷、谭道红于2004年6月5日登记结婚，于2016年11月15日登记离婚。2011年3月，王雷、谭道红投资设立南京路悦工程检测有限公司（以下简称路悦公司），王雷、谭道红曾先后任该公司法定代表人。现该公司工商登记的住所地为南京市江宁区，法定代表人为谭道红。审理中，晨光社区提交2016年10月12日《关于终止房屋租赁合同及房租费用分期支付的协议》复印件一份，该协议载明出租方（甲方）为晨光社区，承租方（乙方）为王雷，内容如下：乙方因工作需要于2010年12月份与甲方签订房租租赁合同，于2016年9月30日与乙方解除房租租赁合同，现乙方由于资金回收困难，余2年3个月的房租合计28.35万元以及水、电费49156.50元未支付，在房租租赁合同解除之日，应予以结清费用，但考虑乙方存在资金困难，与甲方协商同意的基础上进行分期支付；费用支付的具体计划如下：2016年11月底之前支付房租费用28.35万元，2016年12月底之前结清水费及电费，合计49156.50元；由于乙方的办公室桌椅及生活物品较多，暂时无法全部搬离，在与甲方友好协商同意后，暂时将操场旁边的空闲食堂给予乙方存放该物品，时间截止到2016年12月底（注：不涉及到水、电使用，因此不承担水、电费）；其他未尽事宜，双方另行协商。该协议尾部落款处乙方代表签字栏有“王雷谭道红代”字样。2017年1月26日，王雷支付晨光社区50000元。晨光社区于当日向王雷出具江苏省农村合作经济组织内部结算凭证一份，载明收到王雷房屋租金50000元。对于涉案房屋其租赁合同相对方，晨光社区主张合同虽加盖了其他单位的印章，但系监理部印章，不具有缔约效力，故其认为合同相对方是王雷；对于其要求谭道红承担责任的依据，晨光社区主张王雷承租涉案房屋是用于路悦公司的办公场所，根据工商登记信息，路悦公司是两被告共同出资、共同经营，且轮流担任法定代表人，租赁合同履行过程中，两被告均与其进行过对接，且分期支付协议由谭道红代签。对于涉案房屋有无取得合法建造手续，晨光社区陈述：涉案房屋未取得权属证书，建造时仅有街道允许建造的手续，其他手续没有。本案判决作出前，晨光社区自愿撤回要求被告支付水电费及利息的诉讼请求，并将租金的诉讼请求变更为233500元。本院认为，案涉房屋租赁合同抬头承租方处及尾部签字处均有王雷签字，合同尾部乙方签字栏虽加盖“南京交通建设项目管理有限责任公司S122省道南京段改扩建工程NJ-JL1标段施工监理部”字样的印章，但与抬头承租方处的“南京工程项目管理有限公司”并非同一印章，对晨光社区关于案涉房屋租赁合同的相对方为王雷的主张本院予以采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告晨光公司出租的标的物未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故原告与被告王雷就涉案房屋签订的租赁合同无效。租赁合同无效，出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。参照双方租赁合同约定，2011年7月1日起每年租金为12.60万元，现晨光社区主张2014年7月1日至2016年9月30日的租金283500元，符合法律规定。扣除王雷已支付的50000元，现晨光社区主张租金233500元，具有事实依据，本院予以支持。根据合同约定，租金半年一付，先付后租，晨光社区主张自2017年1月1日起计算利息，并无不当，本院予以支持。双方未约定利息计付标准，根据相关规定，2019年8月20日前的利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起的利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人能够证明债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻共同意思表示的，应当认定为夫妻共同债务。案涉租金系王雷在与谭道红婚姻关系存续期间所负债务。王雷、谭道红于2011年3月共同投资设立路悦公司，王雷、谭道红曾先后任该公司法定代表人，现该公司工商登记的住所地为案涉房屋所在地，晨光社区主张案涉租赁房屋系用于夫妻共同生产经营，具有依据。对于晨光社区主张案涉债务应认定为夫妻共同债务的意见，本院予以采纳。晨光社区自愿撤回水电费49156.5元及利息的诉讼请求，系其当事人自行处分民事权利的行为，本院予以准许。王雷、谭道红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：被告王雷、谭道红于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京市江宁区麒麟街道晨光社区居民委员会涉案房屋占有使用费233500元及利息（自2017年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2651元，由被告王雷、谭道红负担2208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  申慧君二〇一九年十二月十六日见习书记员  张宇宁