广东省阳江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤17民终1808号 上诉人（原审被告，反诉原告）：广东鸿威科技有限公司。住所地：广东省阳江市江城区白沙镇街大岗管区假名山。 法定代表人：凌远红，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：凌远红，女，1965年7月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******，现住广东省阳江市江城区*************。公民身份号码：441*************2。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：郑万**，广东荣耀律师事务所律师。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：邓永扬，广东荣耀律师事务所律师。 上诉人（原审原告，反诉被告）：初元昌，男，1949年10月出4日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区**********************。公民身份号码：230*************1。 委托诉讼代理人：冯永锐，广东中瑜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林良忠，广东中瑜律师事务所实习律师。 原审第三人：谢克对，男，1969年5月14日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******。公民身份号码：440*************5。 委托诉讼代理人：谢丽丹，广东真智（阳西）律师事务所律师。 上诉人广东鸿威科技有限公司（以下简称鸿威科技公司）、凌远红，上诉人初元昌与原审第三人谢克对国有土地使用权转让纠纷一案，上诉人鸿威科技公司、凌远红和上诉人初元昌均不服广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初4376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 初元昌上诉请求：一、变更原审判决第三项为，鸿威科技公司和凌远红赔偿经济损失86400元给初元昌；二、本案一、二审诉讼费由鸿威科技公司、凌远红负担。事实与理由：原审认定初元昌“对赔偿请求不明确，且原告也没有明确要求被告鸿威科技公司支付2016年9月1日至2018年9月21日期间租金损失，故原告在本案诉讼请求按0.5元/平方米计付从2016年9月1日期间租金损失86400元，理据不足”没有事实与法律依据。鸿威科技公司、凌远红违约的事实清楚，根据《合同法》第一百二十二条关于“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”的规定，初元昌请求鸿威科技公司、凌远红赔偿经济损失符合法律规定。原审认定鸿威科技公司、凌远红违约，却判决驳回初元昌该项诉讼请求，没有法律依据。初元昌根据涉案土地的租金标准计算经济损失合理合法，依法应予支持。庭审中，初元昌已经明确根据涉案土地面积、租金及占用时间来计算损失，但原审依然以“对赔偿请求不明确”为由驳回初元昌对损失的请求没有事实依据。按照0.5元/平方米计算租金损失，只是初元昌象征性的计算损失，事实上涉案土地的租金为4-5元/平方米。且以275万元为本金，自2016年9月至今，按年利率6%计算的损失为33万元之多。故初元昌请求损失86400元合理合法。同时，如果因土地的贬值造成初元昌的损失，鸿威科技公司、凌远红亦应承担赔偿责任。综上所述，请求支持初元昌的上诉请求。 鸿威科技公司、凌远红答辩称：初元昌的上诉无理由，应予以驳回，因在双方订立的协议中，都没有约定租金的损失。且鸿威科技公司没有根本违约，相反，初元昌在称**五金厂被注销后，没有将土地使用权证权利人变更为初元昌，导致过户一直拖延，这也是鸿威科技公司暂时不支付购地款给初元昌的原因之一。综上，应驳回初元昌的上诉请求。 鸿威科技公司上诉请求：一、请求撤销原审判决第一、二、四项；二、判决初元昌与鸿威科技公司继续履行2016年9月1日签订的《厂房用地转让协议书》；三、初元昌在判决生效后60日内将位于阳江市江城区*******土地使用权转移登记到鸿威科技公司名下；四、本案一、二审诉讼费用由初元昌承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。在2016年9月1日阳东县东城**五金厂（下简称**五金厂）、初元昌与鸿威科技公司签订了《厂房用地转让协议书》后，鸿威科技公司支付了20万元定金给初元昌，初元昌将涉案的土地交给了鸿威科技公司进行建设，鸿威科技公司投入了300多万元（见一审提供的证据）建起了两层的厂房，建设期间，初元昌有协助鸿威科技公司办理相关手续等事项。鸿威科技公司在准备付款给初元昌时得知该土地使用权转让暂不能办理过户手续，原因是该土地使用权登记在**五金厂名下，土地原属阳东县管辖的，因行政区域变更，已划分为江城区管辖，土地使用权人应办理更名手续，重新领取国有土地使用权证，才可以办理转让登记和其他各项手续。但初元昌却迟迟不予办理，后来经查询得知**五金厂被初元昌申请注销了工商登记。该厂被注销，意味着不能再以该厂的名义进行土地转让变更登记。经咨询土地主管部门得知，必须土地使用权人办理一系列变更手续后才能进行转让登记，鸿威科技公司催告初元昌办理一系列变更手续，但其一直都没有办理，鸿威科技公司就过户问题对初元昌的行为产生了怀疑。正是基于这一原因，鸿威科技公司有正当理由暂不支付土地转让款给初元昌，虽然初元昌后来也曾承诺在约定时间支付土地转让款，但初元昌一直没有办理土地使用权人变更登记手续的行动，如果初元昌支付了土地转让款，初元昌又不办理变更手续，土地主管部门是不予办理转让登记的，这样会给鸿威科技公司造成巨大的经济损失，所以鸿威科技公司暂不支付土地转让款，是为了敦促初元昌快点办好变更手续，同时也是为了保障自己权益，鸿威科技公司的行为是行使不安抗辩权的行为。一审法院认为“涉案土地登记权属**五金厂虽然于2017年8月30日已注销登记，但该厂性质是个体工商户，故该厂的权利和义务应由其实际经营者即原告初元昌继受。......鸿威科技公司至今没有履行支付购地款义务，其行为已构成根本违约”。“签订《厂房用地转让协议书》后，初元昌已向鸿威科技公司交付涉案土地，并由鸿威科技公司在涉案土地建造建筑物，虽然涉案土地权属主体**五金厂被注销登记，但企业注销登记并不会必然影响土地权属过户登记，也并不属于不安抗辩权法定情形，据此，鸿威科技公司以此事由主张行使不安抗辩权，于法无据，本院不予支持。”一审法院这样认定是错误的，首先，该厂性质是个体工商户，虽然注销登记后厂的权利和义务应由其实际经营者初元昌继受，但事实上初元昌在可以办理变更手续的情况下却一直没有履行义务将土地权属变更到自己个人名下，鸿威科技公司和凌远红有充分理由怀疑初元昌故意拖着不办理，因而暂不支付土地转让款是行使不安抗辩权的表现，并没有构成根本违约。其次，一审法院认为“企业注销登记并不会必然影响土地权属过户登记”，是错误的。这种情况下，现实中土地登记部门是不予办理过户登记的，除非按上述所述办理了变更手续。二、一审法院判决解除合同，返还土地不妥。除了上述所陈述的鸿威科技公司没有构成根本违约外，根据本案的实际情况，也不能解除合同。1.初元昌已向鸿威科技公司交付了涉案土地，鸿威科技公司已在涉案土地上投入了300多万元建起了两层的厂房，期间，初元昌没有任何异议，并且配合鸿威科技公司处理了相关建造工作，这可认定初元昌同意鸿威科技公司进行建设，涉案的土地价值是275万元，而鸿威科技公司投入了300多万元进行建设，添附的价值比土地的价值还要大得多，如果解除合同，必然遭受巨大的经济损失，从公平合理原则、维护市场交易原则、不浪费社会资源的角度出发，也不能解除合同。2.合同解除制度设置的目的在于，因一方当事人的根本违约致合同履行利益不能实现，对方当事人为了防止合同在违约情形下给自己造成更大的经济损失而采取的一种补救措施。本案中，双方签订《厂房用地转让协议书》的目的是：鸿威科技公司为了取得土地使用权，初元昌为了取得转让土地的价款。鸿威科技公司虽然现在还没有支付土地款给初元昌，但在一审诉讼过程中，鸿威科技公司明确表示同意支付土地款给初元昌，只是初元昌应在收取土地款的同时办理过土地户登记，继续履行合同，初元昌完全可以实现合同的目的，且不存在损失扩大的情形，如果初元昌认为鸿威科技公司有违约行为造成了其的损失，完全可以通过主张违约责任的途径得到救济，所以履行合同没有对初元昌产生实质性的影响。3.鸿威科技公司现已在涉案的土地上已经建起了建筑物，如果按一审判决的结果解除合同，恢复土地原状给初元昌，那么鸿威科技公司还要花费几十万至一百万元左右的费用对建筑物进行拆除，这样造成鸿威科技公司的经济损失，对鸿威科技公司更不公平，二审应支持鸿威科技公司的上诉请求，更能体现出公平正义。另外，一审法院在判决解除合同，返还土地的情况下没有向鸿威科技公司释明其的损失如何选择救济的途径，这在程序上欠妥。综上，请求支持鸿威科技公司和凌远红的上诉请求。 初元昌答辩称：一、鸿威科技公司没有按《厂房用地转让协议书》和《补充协议》约定的期限及后来出具承诺书所承诺的期限支付购地款，其行为已构成根本违约。原审认定鸿威科技公司违约的事实清楚，鸿威科技公司至今没有履行支付购地款的义务，其行为已经构成根本违约，鸿威科技公司和凌远红上诉称原审认定事实错误没有依据。**五金厂虽然已经注销，但该厂是初元昌设立的个体工商户，该厂注销后的权利义务由初元昌承继，故**五金厂的注销并不会影响涉案土地权属的过户登记，鸿威科技公司以不安履行抗辩权为由拒绝支付土地转让款，并请求将涉案土地先过户到其名下没有任何理据。涉案土地已领取土地使用权证，完全可以转让及办理过户手续，鸿威科技公司没有证据证明初元昌经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者谎称有履行能力的欺诈行为，以及其他丧失或者可能丧失履行债务能力，也没有通知过初元昌其要中止自己的履行。故鸿威科技公司以**五金厂已经注销为由称行使不安履行抗辩权没有事实与法律的依据。二、鸿威科技公司没有经过初元昌的同意及有关部门的批准在涉案的土地上违规建造房屋，由此造成的后果应由鸿威科技公司自行承担。根据《合同法》第九十七条的规定，原审判决解除合同后，由鸿威科技公司将涉案土地恢复原状返还给初元昌正确，应予以维持。同时，由于鸿威科技公司所建造建筑物属违章建筑，依法应予拆除，如果不予拆除，那么鸿威科技公司的违法行为所造成的法律后果极有可能由初元昌承担，这有悖于法律的公平原则。综上，鸿威科技公司行为已构成根据违约，应驳回鸿威科技公司和凌远红的上诉请求，支持初元昌的上诉请求。 谢克对陈述称：一、一审判决关于谢克对的事实认定清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持。二、谢克对同意初元昌的上诉请求，鸿威科技公司或凌远红一直没有按照约定支付土地转让款，构成违约，应该承担违约责任并赔偿初元昌所造成的损失。三、鸿威科技公司及凌远红的上诉没有事实和法律依据，应予以驳回。鸿威科技公司或者凌远红没有按时支付土地转让款，导致协议书无法履行，所造成的不利后果应由鸿威科技公司和凌远红承担。 初元昌向一审法院起诉请求：一、判决解除**五金厂与鸿威科技公司于2016年9月1日签订的《厂房用地转让协议书》及初元昌与鸿威科技公司于2017年5月9日签订的《补充协议》；二、判决鸿威科技公司、凌远红拆除建造在**五金厂座落于阳江市江城区*******土地上的建筑物，并在判决生效之日起五天内恢复土地原状；三、判决鸿威科技公司、凌远红赔偿经济损失86400元给初元昌；四、本案诉讼费由鸿威科技公司承担。 鸿威科技公司反诉请求：一、判决解除鸿威科技公司与**五金厂于2016年9月1日签订的《厂房用地转让协议书》及鸿威科技公司与初元昌签订的《补充协议》；二、判决初元昌赔偿鸿威科技公司各项经济损失4073108元；三、本案一切反诉受理费由初元昌承担。后鸿威科技公司变更反诉请求为：判决鸿威科技公司与初元昌继续履行2016年9月1日的《厂房用地转让协议书》，初元昌在判决生效60日内将位于阳江市江城区白沙街大岗管区假名山土地转移登记至鸿威科技公司名下。 一审法院认定事实：**五金厂于2002年3月14日经核准成立，性质属是个体工商户，在注册成立，实际经营者为初元昌，该厂于2017年8月30日申请注销营业执照。鸿威科技公司于2016年9月14日注册成立，企业性质是自然人独资企业，法定代表人为凌远红。 2017年9月1日，**五金厂作为甲方（卖方）与作为乙方（买方）的鸿威科技公司签订了《厂房用地转让协议书》，该协议约定：“一、甲方业主因工作需要委托谢克对办理土地转让手续事宜，该土地位于阳江市白沙镇*******，该土地使用面积按原来业主**五金厂购买国有土地使用证面积以及道路周边国土所定标面积转让给买方鸿威科技公司、凌远红开发建厂使用；二、甲方同意将该土地面积约7200多平方米转让给乙方凌远红开发建厂使用；该土地按原来使用面积作价，双方商定合计人民币贰佰柒拾伍万元整¥2750000元；经双方商定，在2017年5月1日付清该总金额款；在付清款的同时甲方将《国有土地使用证》过户到乙方凌远红的名下；三、如乙方不按时交清该全额价款，甲方不办理过户，并有权将土地建筑物一切收回使用；四、甲方在乙方使用该土地建厂期间，甲方不能以任何借口出租或转让给他人，如甲方违约应承担一切经济损失和法律责任；五、该土地由甲方负责理妥村民赔偿和纠纷事宜，并妥善处理后面村民界限地和325国道的周边建设，不能有任何影响建厂的工程停工，协助处理高压电缆，调解好不影响工程开工；六、本协议自双方签订之日起生效，直至双方过户并执行完毕失效；卖方单位加盖“阳东县东城**五金厂”公章，卖方代表谢克对签名；买方单位加盖“广东鸿威科技有限公司”，买方代表凌远红签名。 2017年5月9日，初元昌（甲方）与鸿威科技公司（乙方）签订了一份《补充协议》，该协议约定根据厂房用地转让协议书中乙方鸿威科技公司郑重承诺如下：一、保证在二零一七年六月二十七日，将转让款二百七十万元整(￥2700000.00）转入甲方指定账户（初元昌名下）身份证号：2301021949********；二、若逾期没有转款，协议自行失效，乙方所在该地块的建筑物无偿归属甲方，由此产生纠纷及法律后果由乙方承担；三、原协议中，定于二零一七年五月一日，乙方付清全部款项，协商甲方经同意延至二零一七年六月二十七日，甲方同时放弃日千分之一滞纳金的追索；四、甲方承诺在签协议前告知乙方，“阳东县城**五金厂”的营业执照因年检逾期，己经失效，在土地使用权过户过程中甲方负责办理相关变更手续及费用；甲方初元昌（签名并捺手印）；乙方：鸿威科技公司（加盖公章），法人代表凌远红（签字并捺手印）”。 2017年7月1日，鸿威科技公司向初元昌出具《承诺书》，承诺如下事宜：1、承诺人在（土地证上的地址）所建厂房，欠土地使用权人初元昌转让款人民币贰佰柒拾万元整，该款于二0—七年七月二十八日前转入初元昌账户；2、如逾期，原土地转让协议自动失效；3、地上建筑物5日内自行拆除，残物运走；4、若5日内不拆除，地上建筑物归土地使用权人；5、由此造成的损失承诺人自行承担，承诺人鸿威科技公司(加盖公章)，法人代表凌远红（签名）。 2017年8月8日，初元昌委托黑龙江善行律师事务所向鸿威科技公司出具告知函[黑善行民律（2017）第29号]，该公函主要载明黑龙江善行律师事务所接受**五金厂的委托，指派顾祥国律师担任该厂法律顾问，经查2016年9月1日**五金厂与鸿威科技公司签订《厂房用地转让协议书》，约定将**五金厂将7200平方米的厂房场转让给贵司，转让价款270万元，定于2017年5月1日付清，如贵司不按时交清转让款，则我司不办理过户，并有权将土地收回，双方均在合同上签字盖章，该协议已经生效。双方于2017年5月9日又签订了《补充协议》，约定贵司在2017年6月27日付清全部转让款，若逾期则原协议自动失效，贵司所建筑物无偿归我司所有，双方均签字盖章生效。2017年7月1日贵司又给我司出具承诺书，承诺在2017年7月28日前付清转让款，如逾期则原协议自动失效，地上建筑物5日内拆除，若不拆除则归我司所有。同时又展期至2017年8月7日。截止到2017年8月8日，贵司没有将转让款交给我司。鉴于上述事实，贵司的行为已经违反协议，双方签订的《厂房用地转让协议书》已经自动失效。同时给我司造成巨大损失，应当由贵司承担赔偿责任。为了降低贵司损失，我所向贵司发函：由于贵司违约行为，至2017年8月8日起，双方于2016年9月1日签订《厂房用地转让协议书》已经终止履行。限令贵司函件之日起5日内自行拆除地上建筑物，逾期则地上建筑物归我司所有，并承担赔偿责任，特此函告。同时函告正在施工的有关单位，立即停止施工，并在5日内撤出施工现场，逾期则我司将强制清除，造成损失由施工单位自行承担。 2017年8月18日，鸿威科技公司向黑龙江善行律师事务所回复函：贵所公函收阅，对其所提事实无争议。我司兑现转让款暂有困难，经与出让方（**五金厂）协商，并取得同意，该转让款延期至2017年10月18日。我司郑重承诺，若在此期间仍不能兑现转让款，我司承担全部违约责任，由此造成的损失自行承担。出让方在土地更名期间及之后所发生的费用由我司承担，地面建筑物所造成的违规行为与出让方无关。由此造成的任何纠纷、损失，我司自行承担。若逾期不能兑现土地转让金，出让方收回土地，并无偿收回地上建筑物，鸿威科技公司加盖公章，法人代表凌远红签名并捺手印。另外，鸿威科技公司在公函[黑善行民律（2017）第29号]落款处盖公章，凌远红签名。 2017年10月18日，初元昌再次委托黑龙江善行律师事务所向鸿威科技公司出具告知函[黑善行民律（2017）第30号]，该公函主要载明黑龙江善行律师事务所接受**五金厂的委托，指派顾祥国律师担任该厂法律顾问，就双方于2016年9月1日签订的《厂房用地转让协议书》履行情况函告知如下：我司在2017年8月8日曾经致函贵司，贵司对我司函件内容确认无误，并在2017年8月18日回复中明确承诺，将转让款延期至2017年10月18日，若不能兑现转让款，自愿承担全部违约责任，由此造成的损失，也自行承担。若逾期不能兑现土地转让金，出让方收回收土地，并无偿收回地上建筑（见回复），但贵司在2017年10月18日仍未向我司支付土地转让金，没有兑现承诺，因此我司正式向贵司通知解除双方于2016年9月1日签订《厂房用地转让协议书》，责令贵司从该土地迁出。 另查明：2002年4月的《国有土地使用证》［东府国用（20**）字第1*****3号］载明土地使用者是**五金厂,坐落在*******，使用权面积伍仟玖佰陆拾捌点伍平方米。2004年9月12日的《建设用地规划许可证》载明用地单位是**五金厂，用地位置*************，用地面积柒仟贰佰玖拾平方米。鸿威科技公司在签订《厂房用地转让协议书》，在涉案土地陆续建设厂房，在建厂房建到第二层时，因没有办理报建许可手续，综合执法局到施工现场执法，拆除了第二层。另外，一审法院于2018年12月27日到涉案土地拍摄视频及相片，经核查涉案土地上建有两栋二层水泥结构房屋尚未完工，其中第二层水泥结构留有被拆除痕迹；除此外，楼房附近空地已建好地下基础。 庭审中，鸿威科技公司主张准备支付购地款时得**五金厂已经工商部门注销登记，无法办理土地过户手续；另外，**五金厂原属阳东县管辖，现划分为江城区管辖，土地变更需要重新领取国有土地使用权证；故鸿威科技公司有正当理由暂停支付涉案土地转让款，是行使不安抗辩权。另外，鸿威科技公司在涉案土地上投入巨额资金进行厂房建设，初元昌不履行土地变更登记手续，现请求解除合同没有理据，故请求初元昌继续履行合同。初元昌则认为根据《厂房用地转让协议书》约定鸿威科技公司应先支付转让地款再办理过户手续，且鸿威科技公司多次向初元昌承诺期限支付购地款，但至今都没有履行支付购地款义务，鸿威科技公司已构成根本违约。 另外，初元昌主张经济损失86400元是土地占用费即按0.5元/平方米计算,从2016年9月1日计至2018年9月21日按24个月为86400元（7200平方米×0.5元/平方米×24个月）。另外，鸿威科技公司主张签订《厂房用地转让协议书》向谢克对支付定金80000元和通过张冠锋银行帐户向谢克对支付12万元，其对此项主张向一审法院《收据》复印件、张冠锋于2018年1月11日签写的《证明》、银行汇款单，初元昌及第三人经质证对此当庭否认，均认为《收据》是复印件不予质证 一审法院认为：**五金厂与鸿威科技公司之间签订的《厂房用地转让协议书》、《补充协议》，主体适格，内容并不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。本案争议焦点：一、涉案《厂房用地转让协议书》、《补充协议》应否解除；《厂房用地转让协议书》应否继续履行问题。二、涉案土地及地上建筑物应如何处理。三、初元昌请求赔偿损失86400元是否有理据。 对于焦点一，涉案《厂房用地转让协议书》、《补充协议》应否解除；《厂房用地转让协议书》应否继续履行问题。涉案土地登记权属**五金厂虽然于2017年8月30日已注销登记，但该厂性质是个体工商户，故该厂的权利和义务应由其实际经营者即初元昌继受。根据《厂房用地转让协议书》约定鸿威科技公司应在2017年5月1日前先履行支付购地款275万元，且鸿威科技公司在2017年5月9日签订《补充协议》中承诺在2017年6月27日前付清购地款，并已知晓**五金厂已注销的事实；另外，鸿威科技公司于2017年7月1日向初元昌承诺2017年7月28日前付清涉案购地款；同年8月18日又承诺在2017年10月18日前付清涉案购地款，但鸿威科技公司至今没有履行支付购地款义务，其行为已构成根本违约。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，现初元昌请求解除《厂房用地转让协议书》和《补充协议》，合法合理，应予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”和第六十九条：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”的规定，并结合本案事实及证据分析，签订《厂房用地转让协议书》后，初元昌已向鸿威科技公司交付涉案土地，并由鸿威科技公司在涉案土地建造建筑物，虽然涉案土地权属主体**五金厂被注销登记，但企业注销登记并不会必然影响土地权属过户登记，也并不属于不安抗辩权法定情形，据此，鸿威科技公司以此事由主张行使不安抗辩权，于法无据，不予支持。另外，鸿威科技公司请求初元昌继续履行《厂房用地转让协议书》，并将坐落于阳江市江城区*******的土地过户到鸿威科技公司名下，理据不足，不予支持。 对于焦点二，涉案土地及地上建筑物应如何处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条规定：“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；……”。涉案合同已部分履行，结合鸿威科技公司、凌远红于2017年7月1日向初元昌承诺逾期支付购地款款地上建筑物议自行拆除和残物运走；又于同年8月18日向初元昌承诺购地款延期至2017年10月18日，逾期支付承担全部违约责任。现初元昌请求鸿威科技公司、凌远红自行拆除建造登记在**五金厂名下坐落于阳江市江城区*******土地上的建筑物恢复土地原状[国有土地使用证：东府国用（20**）字第1*****3号]，并将该土地返还给初元昌，合法合理，应予支持。 对于焦点三，初元昌请求赔偿损失86400元是否有理据。由于涉案《厂房用地转让协议书》、《补充协议》均没有约定租金计算方式及标准，且双方在多次协商过程中，初元昌虽单方曾主张过赔偿，没有放弃追索赔偿的请求权，但对赔偿请求不明确，且初元昌也没有明确要求鸿威科技公司支付2016年9月1日至2018年9月21日期间租金损失，故初元昌在本案诉讼请求按0.5元/平方米计付从2016年9月1日至2018年9月21日期间的租金损失86400元，理据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除**五金厂与鸿威科技公司于2016年9月1日签订的《厂房用地转让协议书》及初元昌与鸿威科技公司于2017年5月9日签订的《补充协议》；二、鸿威科技公司、凌远红自行拆除建造登记在**五金厂名下的坐落于阳江市江城区*******土地上的建筑物，恢复土地原状[国有土地使用证：东府国用（20**）字第1******3号]，并将该土地返还给初元昌管理使用，限在本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕；三、驳回初元昌其他诉讼请求；四、驳回鸿威科技公司的反诉请求。一审案件受理费28800元，由鸿威科技公司负担；本案反诉费19692元，由鸿威科技公司负担。 二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。 本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案是国有土地使用权转让纠纷。**五金厂拟转让给鸿威科技公司的土地已取得了《国有土地使用证》，**五金厂与鸿威科技公司、凌远红签订的《厂房用地转让协议书》、《补充协议》是双方真实意思表示，内容并不违反法律规定，原审认定该合同及补充协议正确，应予以维持。《厂房用地转让协议书》约定**五金厂将涉案土地转让给鸿威科技公司，但合同又约定涉案土地转移登记至凌远红名下，故应认定鸿威科技公司与凌远红共同承担该合同的权利义务。根据诉辩双方意见，本案双方争议焦点：一、鸿威科技公司是否构成根本违约，涉案的《厂房用地转让协议书》应解除还是继续履行，如解除合同，原审判决鸿威科技公司和凌远红拆除地上建筑物返还土地给初元昌，是否正确；二、鸿威科技公司和凌远红应否赔偿损失86400元给初元昌。 关于争议焦点一，《厂房用地转让协议书》、《补充协议》有效，双方应按协议约定履行各自义务，但鸿威科技公司、凌远红在并没有按上述协议约定的时间支付土地转让款给原**五金厂或初元昌。初元昌在鸿威科技公司、凌远红没有依约付款情况下，多次向鸿威科技公司发出催收欠款通知，鸿威科技公司、凌远红收到初元昌催款通知后，于2017年7月1日向初元昌承诺在2017年7月28日前付清涉案购地款，同年8月18日又承诺在2017年10月18日前付清涉案购地款，但直至初元昌提起本案诉讼都没有履行支付购地款义务。鸿威科技公司、凌远红辩称没有履行付款义务是因为涉案土地登记在**五金厂名下，由于行政区域变更，涉案土地要办理相应的变更登记手续后才能再办理土地转让手续，且后来**五金厂注销，初元昌一直没有将涉案土地办理变更登记到其个人名下，鸿威科技公司、凌远红是行使不安抗辩权而暂时没有支付土地转让款给**五金厂或初元昌。由于双方协议约定是鸿威科技公司不付清土地转让款，**五金厂不办理土地过户手续。按合同约定，鸿威科技公司应履行先付款义务。鸿威科技公司、凌远红上诉主张**五金厂及初元昌不将涉案土地转移登记到初元昌名下，有可能导致不能转移登记到凌远红名下。对此，鸿威科技公司、凌远红未能提供证据证明，且鸿威科技公司和凌远红在**五金厂或初元昌多次催收欠款时均承诺在一定期限内付款，并没有提出涉案土地因存在办理转移登记手续困难暂未支付土地转让款的要求，也没有提供证据证明因区域变更，原登记在阳东县辖区的国有土地在江城区不能办理土地变更登记手续，亦没有证据证明**五金厂或初元昌存在资金恶化，不能交付涉案土地（事实上鸿威科技公司和凌远红已使用该土地）和不能办理转移登记手续；同时**五金厂也是在合同约定履行期限届满后注销的，**五金厂是初元昌成立的个体工商户，该厂注销后，其财产及权利义务由初元昌个人承继，鸿威科技公司、凌远红亦未能提供证据证明因该厂注销而导致涉案土地不能办理转户登记手续。综上，鸿威科技公司、凌远红主张未付款是行使不安抗辩权的理由不成立。由于鸿威科技公司、凌远红未按合同约定期限付款，并在在**五金厂和初元昌多次催促后仍未能付款，其行为已构成根本违约。由于鸿威科技公司、凌远红存在根本违约行为，鸿威科技公司、凌远红虽在本案诉讼中表示可以支付土地转让款给初元昌，但初元昌认为其存在根本违约行为，且多次承诺均没有履行，不相信其继续履行合同能力。因此，原审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决解除《厂房用地转让协议书》和《补充协议》正确，应予维持。鸿威科技公司、凌远红上诉称鸿威科技公司已在涉案土地上进行建设，如解除合同必然造成其巨大损失。由于鸿威科技公司根本违约行为导致解除合同，且鸿威科技公司在涉案土地上进行建设并没有办理相关审批手续，其以涉案土地上已添附建筑物而主张不应解除合同的理由不足，故鸿威科技公司和凌远红上诉请求继续履行合同的理据不足，应予以驳回。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故涉案合同解除后，鸿威科技公司、凌远红应返还涉案土地给初元昌。鉴于鸿威科技公司和凌远红已在该地上进行建设，其应恢复原状后返还给初元昌。由于鸿威科技公司和凌远红是在未支付涉案土地转让价款及未办理相关审批手续的情况下在涉案土地上进行建设，是其自身过错造成，鸿威科技公司以拆除涉案土地上建筑物必将造成其更大经济损失为由主张不应拆除建筑物返还土地的理据不足，应不予采纳。 关于争议焦点二，双方签订的《厂房用地转让协议书》、《补充协议》没有约定鸿威科技公司逾期付款的违约责任，《补充协议》只是约定了若鸿威科技公司逾期没有转款，协议自行失效，双方协议及补充协议亦没有约定如鸿威科技公司逾期付款应赔偿损失的数额或赔偿损失的计算方法，及应从何时起计算损失。本案中，初元昌在鸿威科技公司和凌远红未支付土地转让款情况下即交付土地给鸿威科技公司并允许其使用，且未能提供证据证明鸿威科技公司和凌远红逾期付款所造成的实际损失数额。故初元昌上诉请求鸿威科技公司和凌远红赔偿土地占用费损失的理据不足，应不予采纳。 综上所述，初元昌和鸿威科技公司、凌远红的上诉均理据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30760元，由初元昌负担1960元，由广东鸿威科技有限公司和凌远红负担28800元。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 飘 审 判 员  何桂霞 审 判 员  莫怡华 二〇一九年十二月二十四日 法官助理  詹礼迪 书 记 员  林子迪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。