广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6019号原告：曾广权，男，1961年6月27日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：毕志标，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜星堂，广东誉理律师事务所律师。被告：高福斌，男，1972年6月14日出生，汉族，住四川省武胜县，被告：潘光辉，男，1966年2月19日出生，汉族，住重庆市涪陵区，两被告共同委托诉讼代理人：姜晓华，广东裕信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：冼晓艺，广东裕信律师事务所律师。第三人：罗志权，男，1972年8月7日出生，汉族，住广州市花都区，原告曾广权与被告高福斌、潘光辉及第三人罗志权案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行审理。原告曾广权的委托诉讼代理人杜星堂，被告高福斌、潘光辉的共同委托诉讼代理人冼晓艺到庭参加诉讼，第三人罗志权经本院合法传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告曾广权向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于广州市花都区狮岭镇联合村六二队（土地权属证号：花集用（2007）第xxx号，地号：戊-38）的房屋（凤凰公寓）收益200万元；2.案件诉讼费用由各被告承担。事实与理由：2015年4月6日，原告与罗志权、钟秋容（系罗志权母亲）、蔡冬良（系罗志权妻子）签订《转让协议》，约定罗志权、钟秋容、蔡冬良将位于广州市花都区狮岭镇联合村六二队〔土地权属证号：花集用（2007）第xxx号）〕的房屋（凤凰公寓）转让给原告。协议签订后，罗志权将该房屋及土地使用证交付给原告，原告已依约支付全部房屋转让款。因此，从2015年4月6日起，原告取得上述房屋的所有权，该房屋的租金收益归原告所有，与罗志权无关。2017年5月22日，广州市花都区人民法院向原告发出（2017）粤0114执1511号协助执行通知书，要求原告将应支付给罗志权在花都区××公寓（××名下××区狮岭镇××队的宅基地房产）的租金收益200万元划入法院的银行账号。原告不服该通知书，提出执行异议，广州市花都区人民法院作出（2017）粤0114执异80号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告于2019年5月10日签收该裁定书。现原告不服该裁定，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，望判如所请。被告高福斌、潘光辉辩称，我方不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、根据花集用（2007）第xxx号《农村集体土地使用证》显示，位于广州市花都区狮岭镇联合村刘二村经济社地号为戊-38的土地使用权人为罗展荣，由于罗展荣已去世，其儿子罗志权使用了上述宅基地，并请我方包工包料承建了九层框架房屋（凤凰公寓），欠下工程款未付。由于被执行人罗志权不履行生效法律文书确定的义务，广州市花都区人民法院因此依法提取、扣留上述房屋的收益款项，完全符合法律规定。二、曾广权所提供的与被执行人罗志权签订的《转让协议》属于对农村集体土地使用权的处分，违反了农村集体土地管理的相关规定，根据《土地管理法》等相关规定，农村集体土地使用权的转让有规定的条件和手续。1.向村委会提出转让申请，并填写相关书面资料。2.村委会对转让土地及转让对象进行审查。3.转让双方签订转让合同。4.携带转让合同、身份证明、村委会同意转让证明到当地的国土资源局办理土地使用证过户手续。曾广权与罗志权的转让协议，违法了以上农村集体土地管理的相关规定，不足以排除本案的强制执行，广州市花都区人民法院于2017年9月27日作出的（2017）粤0114执异80号执行裁定书中也以此理由驳回了曾广权的异议请求。三、综上所述，原告起诉要求不得执行位于广州市花都区狮岭镇联合村六二队（土地权属证号：花集用（2007）第xxx号，地号：戊-38）的房屋（凤凰公寓）收益200万元并没有事实和法律依据，原告的诉讼请求不应得到支持，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人罗志权没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房产位于广州市花都区狮岭镇联合村六二队，为一栋九层框架房屋（凤凰公寓），2007年6月18日，罗志权的父亲罗展荣取得了花集用（2007）第xxx号的权属证明，地号为戊-38。2011年6月，罗志权与高福斌、潘光辉签订一份《建房包合同》，将涉案房屋承建工程以包工包料的形式发包给高福斌、潘光辉施工。由于罗志权拖欠高福斌、潘光辉工程款未付，高福斌、潘光辉向本院提起诉讼，案号为（2016）粤0114民初1463号，该案判决罗志权应向高福斌、潘光辉支付工程款1820740元及利息。该案判决生效后，罗志权未履行生效民事判决的法律义务，根据高福斌、潘光辉的申请，本院立案执行，执行案号为（2017）粤0114执1511号。在该案执行过程中，本院作出裁定书及协助执行通知书，依法提取、扣留上述房屋租金收益款。曾广权为此提出执行异议，本院于2017年9月27日作出（2018）粤0114执异80号执行裁定书，裁定：驳回曾广权的异议申请。曾广权于2019年5月10日签收该裁定书后，于2019年5月21日提起本案诉讼。2015年4月6日，曾广权作为乙方、罗志权作为甲方签订一份《转让协议》，约定甲方将位于广州市花都区狮岭镇联合村六二经济社，农村集体土地使用证，地号戊-38。土地使用权人罗展荣。在该土地及已建好的拾层楼房。（面积以现时建筑物为准）使用权转让给乙方永久性居住，使用一事。现双方在平等、自愿、友好协商一致的基础上达成如下协议。一、甲方持有农村集体土地使用证（花集用2007，第04090789，地号戊-38）的土地及地上建筑物。甲方需保证对该物业享有完全真实性，完整所有权，并保证该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷。不受他人追索。并承担交易风险，造成乙方损失，由甲方负责全部责任。二、该地号戊-38（简写）的土地及建好现有楼房的使用权期限为永久使用。乙方付款后甲方持有的农村集体土地使用证和该楼房的一些证明证件，由乙方保管。三、该楼房及土地一次性转让总价为220万元。四、付款方式，在签订协议后，由乙方向甲方支付120万，余款必须在三个月内付清，如三个月之内还未付清，当违约处理，甲乙双方合同终止。付款后甲方必须向乙方开具收据作凭证。五、乙方在使用该土地及楼房时，必须按照该土地的村委及经济组织所规划使用。同时如遇政策允许办证时，甲方必须无条件协助乙方办理所有产权使用证过户手续。六、乙方拥有该土地及楼房后，该土地及楼房所产生的权利和义务均由乙方享有和承担，甲方不得在享有任何权利，同时乙方不用经过甲方同意，有权将该土地及楼房转让给他人使用的权利，甲方必须无条件协助乙方办理相关手续。协议还对其他内容进行了约定。协议尾部落款甲方相关人员签名处有“罗志权、钟秋容、蔡冬良”的签名。曾广权陈述，罗展荣死亡后，罗展荣的妻子钟秋容、儿子罗志权、儿媳妇蔡冬良继承了涉案土地，有权处分涉案土地及房屋。高福斌、潘光辉认为该转让协议违反了土地管理法的相关规定。曾广权于2015年4月7日向蔡冬良的银行账户转账950000元，于2015年5月4日向蔡冬良的银行账户转账198000元，于2015年7月7日向蔡冬良的银行账户转账750000元。曾广权称除此之外，其在2015年4月7日向罗志权、钟秋容、蔡冬良支付250000元现金，在2015年5月4日支付现金2000元，剩余50000元用于抵扣罗志权需要支付涉案房屋原租户的保证金。为此，曾广权仅提交了2015年4月7日出具的收据予以证明，该收据载明收到曾广权房屋转让费首期人民币1200000元。高福斌、潘光辉认为曾广权所称现金支付及抵扣的款项合计302000元没有证据证明，对此不予确认。诉讼中，曾广权称其支付首期款120万元后，罗志权就将涉案土地及房屋交付给其使用，其将涉案房屋出租至今。经查，曾广权并非广州市花都区狮岭镇联合村的村民。本院认为，曾广权与罗志权于2015年4月6日签订的转让协议，虽为双方的真实意思表示，但违反了国家关于农村集体建设用地上建造的房屋不得向非本农村集经济组织内部村民转让的强制性规定，故《转让协议》无效。《转让协议》无效，则曾广权基于《转让协议》主张其对涉案房屋享有所有权，并要求法院不得执行涉案房屋的收益款的依据不足，本院不予支持。第三人罗志权经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》、第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告曾广权的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告曾广权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何 丹人民陪审员  陈铎棠人民陪审员  李汉清二〇一九年十二月四日书 记 员  刘雄燕方琢华