广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2351号原告：陈光任，男，1975年9月5日出生，汉族，住湛江市霞山区*******************，身份证号码440************919。被告：湛江永胜实业有限公司，住所地广东省湛江市********，统一社会信用代码。法定代表人：温某1。被告：湛江开发区中居地产营销策划部，经营场所湛江市*******荣基国际广场公寓1816号房，注册号：440********9658。法定代表人：张公民，男，1987年8月14日出生，汉族，身份证住址湖北省鄂州市鄂城区************，身份证号码420************035。委托诉讼代理人：尹年长，广东意合律师事务所律师。第三人：湛江中居房地产营销策划有限公司，住所地湛江市霞山区********民大商贸大厦2203房，统一社会信用代码91440803MA4WQNHF9C。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：尹年长，广东意合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张公民，男，1987年8月14日出生，汉族，身份证住址湖北省鄂州市鄂城区************，身份证号码420************035。原告陈光任与被告湛江永胜实业有限公司（以下简称：永胜公司）、湛江开发区中居地产营销策划部（以下简称：中居策划部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，根据被告中居策划部提交的《追加第三人参加诉讼申请书》于2019年11月18日依法追加湛江中居房地产营销策划有限公司（以下简称：中居公司）作为第三人参加诉讼，并适用普通程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告陈光任、被告中居策划部的法定代表人张公民、委托诉讼代理人尹年长、第三人中居公司的委托诉讼代理人张公民、尹年长到庭参加诉讼。被告湛江永胜实业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告湛江永胜实业有限公司签订的合同编号为A5-133《商铺买卖合同书》；2.判令被告湛江永胜实业有限公司一次性退还原告按照合同约定已交纳的全部房款261186元及利息；3.判令被告中居策划部一次性退还原告的10000元团购费及利息；4、本案诉讼费由被告永胜公司和被告中居策划部承担。事实和理由：原告和永胜公司双方于2018年1月23日，在湛江义乌国际商贸城售楼中心签订了一份合同编号为A5-133的《商铺买卖认购合同书》。签订该合同后，原告发现永胜公司很长时间都没有任何动静，后来原告通过海头街道办事处的处理意见书才得知，永胜公司因为多宗经济纠纷无法履行法院判决，其原专用监管账户已经被法院查封并冻结了。义乌国际商贸城的项目原计划于2018年5月31日开业，但由于永胜公司的账户被冻结，导致该项目早已经停工。该项目永胜公司何时能复工，何时能开业，永胜公司均无法给出确切的日期。永胜公司在明知自己的专用监管账户被法院冻结，工程处于停工无法正常履行合同约定的情况下，在2018年1月23日通过欺瞒哄骗原告的方式，导致原告在不知道该项目在实际停工情况下与永胜公司签订了合同编号为:A5-133的《商铺买卖认购合同书》。永胜公司的行为违反了诚实信用原则，合同编号为:A5-133的《商铺买卖认购合同》根本无法按照约定来履行，原告的合同目的根本无法实现。永胜公司在明知与原告签订的合同是不能实现合同目的的情况下，仍然通过欺瞒哄骗原告的方式签订该合同的行为严重损害了原告的合法权益，原告已通知永胜公司的法人代表温某1。中居策划部存在的欺骗行为如下:1、中居策划部是永胜公司请来一同实施诈骗行为的共犯。中居策划部在义乌国际商贸城售楼中心作为售楼代理，通过各种欺瞒哄骗手段，获取了大量不义之财，其收取的所谓“团购费”，原告事后问了许多购房业主，均是一头雾水，各种说法都有，没有一个谱。其实就是房地产行业的中介收费，我市房地产中介行业一般收费是按房屋总成交价的3%收费，这是行规。而中居策划部为达到利益最大化，他不按现有行规办事，而是精心策划了这一所谓的“团购费”，以蓄意迷惑广大不明真相的购房业主。其“团购费”是以“万元”为计算单位，最低起步价是1万元，如总房价高的话，则2万元、3万元、4万元、5万元不等，价钱是乱喊，没有个依据，业主也搞不明白这到底是什么收费。中居策划部在明知义乌项目工程早已停工的情况下，还故意欺骗原告说项目工程能在2018年5月31日交付使用，来误导原告和其签订该购房合同，其目的就是骗钱。2、中居策划部在收到原告的“团购费”后，并没有开具正规的国家收款发票，而是开具单位内部使用的收据。此事原告已经向湛江开发区税务局有关部门咨询，他们答复说这种行为属于偷逃国家有关税收的行为。义乌商贸城有购房业主1800多户，其所收到的数千万元“团购费”，均是以这种方式偷逃国家有关税收。3、中居策划部在销售义乌商铺时，同时承诺项目工程是在2018年5月31日交付使用，其收取的“团购费”是原告交付首期房款的同时要求交纳这笔费用。现永胜公司违约，造成中居策划部也构成违约。因此，理应一同追究中居策划部的有关法律责任，退回其所收取的“团购费”给原告。为了维护原告的合法权益，根据《合同法》第94条等有关法律规定，原告请求法院追究被告永胜公司和中居策划部的有关法律责任，并一次性退还原告交纳给两被告人全款购房款261186元和“团购费”10000元及相关利息。被告中居策划部辩称，1、原告和永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定合法有效，但原告诉求解除合同，没有约定和法定的依据。2、原告请求返还已缴纳的团购费没有约定和法定依据，中居策划部收取的10000元款项是受中居公司委托代收款，中居公司收取10000元团购费是依据其和永胜公司之间的合同约定的，此款属于永胜公司的购房款，也是永胜公司授权中居公司收取的，及时原告诉求解除合同退还团购费，中居策划部不是退款义务人，因为该款项是原告缴纳给永胜公司的购房款，永胜公司才是团购费的退款义务人，因为原告支付的团购费是在房屋买卖合同中发生的，永胜公司已经在购房款中认定此费用，团购费是购房款的一部分。请求法院依法驳回原告对中居策划部的诉讼请求。第三人中居公司述称，同意中居策划部的答辩。被告永胜公司既不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据和原、被告诉辩的意见以及第三人述称意见，本院经审理认定事实如下：2018年1月17日，原告与被告永胜公司签订《商铺认购协议》，约定：原告自愿认购A区5层133号商铺，建筑面积28.63㎡，总价为271525元，并由原告向被告永胜公司支付商铺购房定金贰万元整（￥20000元整），原告应在签订本协议后7日内签订《商铺买卖认购合同书》。同日，原告以银行转账方式向被告永胜公司支付铺位认购定金20000元，并由被告永胜公司向原告出具《湛江永胜实业有限公司专用收据》，载明：“兹收到陈光任交来的‘湛江义乌国际商贸城A区5层133号铺位认购定金’人民币贰万元整（小写：￥20000）。交款方式：银行卡20000。”2018年1月23日，陈光任（乙方）与永胜公司（甲方）签订《商铺买卖认购合同书》（合同编号A5-133），合同约定：甲、乙双方经充分协商同意签订此商铺买卖认购合同。认购铺位:位于广东省湛江市霞山区********湛江义乌小商品批发城A区5层133号铺位，(以下简称该铺位)，该铺位建筑面积为28.63平方米，套内建筑面积为14.3平方米(最终面积以政府行政主管部门测绘数据为准)，总价为人民币￥389454元，即人民币(大写)叁拾玖万肆仟肆佰柒拾捌元整。乙方知晓并自愿在缴纳首期款时，与湛江市多隆物业服务有限公司签订《商铺委托经营协议》，同意将所购买之铺位从交付之日起的3年内，即2018年5月31日至2021年5月31日，将该铺位使用权、收益权、管理权交由湛江市多隆物业服务有限公司享有，同时甲方须在乙方交纳首期款时，一次性给予乙方该铺位公开销售总价24%的折扣，该款项直接在购买铺位公开销售总价中扣除。一、认购人同意按以下第1种方式向出卖人交付房款:2、一次性付款:甲方一次性给予乙方24%的折扣优惠，即乙方可享受折扣76折；在此基础上，一次性付款261186元。享受以上优惠和折扣后，该商铺实际合同总价为人民币贰拾陆万壹仟壹佰捌拾陆元(小写￥261186元)。合同单价为￥9122.81元/平方米。乙方须于签订本商铺认购合同之日，即2018年1月23日前付清房款，即人民币贰拾陆万壹仟壹佰捌拾陆元(小写￥261186元)(备注:含定金)，并按照甲方通知时间到指定地点签署买卖合同，认购人签订本认购合同时付清全部购房款并在甲方安排时间内签订《商品房买卖合同》二、甲、乙双方约定：1、乙方保证所提供的姓名、电话、地址真实有效，所有的通信联络均以此姓名、电话、地址为准，甲方按此姓名、地址发函即视为送达乙方，上述地址或电话如有更改，须及时书面通知甲方。2、乙方已对湛江义乌小商品批发城项目做了充分了解，知悉并理解该商铺前三年的经营权、管理权及收益权归甲方指定的经营管理公司，并自愿签订此认购合同。乙方同意三年期满该商铺保证按经营管理公司确认业态布局经营。3、乙方须依上述付款方式按时如数支付上述房款，并同时须签署《商品房买卖合同》、《湛江义乌小商品批发城管理公约》和《湛江义乌小商品批发城商铺委托经营管理协议》。4、乙方未按时签署《商品房买卖合同》并缴付上述应付房款，则视作乙方自动放弃其所认购铺位，甲方有权不退还认购人已缴付的定金及其他款项，并有权将该铺位重新出售，乙方不得要求任何形式的赔偿。5、乙方签订完《商品房买卖合同》后，定金自动转入首期铺位款或总铺位款中。6、签订本认购合同后，乙方不得办理变更铺位或转让认购合同权益。如乙方要求转名、增减名，须征得甲方同意，并按所购商铺合同总价的3%缴纳手续费(直系亲属除外)，因变更购买人所产生的所有费用由乙方承担。7、本认购合同一式两份，甲方一份，乙方一份，经双方签字或盖章并甲方实际收到认购正式定金后即时生效，并于《商品房买卖合同》签订时收回作废;以《商品房买卖合同》或其他缔结的合同约定内容为准。2018年1月23日，陈光任以银行转账方式向永胜公司支付购铺款221186元，永胜公司向陈光任出具《湛江永胜实业有限公司专用收据》（No：0001814）载明：“兹收到陈光任交来的‘湛江义乌国际商贸城A区5层133号铺购款’合计人民币大写贰拾陆万壹仟壹佰捌拾陆元整（小写：￥261186元），交款方式：银行卡221186，2309#抵扣贰万元整、2308#抵扣贰万元整”。同日，陈光任向中居策划部支付商铺位团购费10000元，中居策划部向陈光任出具《收据》（NO.6399975）载明：“交款单位陈光任，收款方式刷卡，人民币（大写）壹万元整￥10000.00，收款事由：湛江义乌商贸城A5-133铺位团购费（1万抵2万）壹万元整。”2018年10月29日，陈光任签署《湛江义乌网签确认表》，确认陈光任购买湛江市霞山区********义乌小商品批发城5层133号商铺，建筑面积为28.63平方米，套内面积14.3平方米，总房价261186元，付款方式为一次性付款。尔后，由于永胜公司一直未通知陈光任前来签订《商品房买卖合同》和办理商铺交付手续，陈光任经多次催讨未果，逐于2019年9月5日向本院提起诉讼。另查明，2017年9月25日，永胜公司（甲方）与中居公司（乙方）签订《湛江义乌商贸城销售代理合同书》，约定永胜公司委托中居公司担任“湛江义乌商贸城”项目的外场总包，委托代理期限2017年9月25日-2018年12月31日。在委托期内，中居公司有权在湛江及湛江以外任何区域寻找并签订分销代理公司进行本项目的共同销售。2017年9月25日，中居公司作出《湛江义乌商贸城销售方案》，其中载明：“三、销售政策。目前湛江市场大部分项目都引进电商销售模式，该模式让客户看起来有很大的优惠，有利于吸引顾客购买。我公司建议本项目也可以采用电商优惠的方式进行销售。即推出1万抵2万或3万优惠政策，该1万的电商费由我公司收取，收费标准如下:客户缴纳1万元电商费后，总价30万以下的商铺可享受购房总价2万优惠，总价30万以上的商铺可享受购房总价3万的优惠。同时，我公司希望甲方能给予我公司在销售过程中一定的折扣权利，以促成客户成交。”永胜公司的法定代表人温某1批注：“同意”，并签名予确认。2018年1月23日，中居公司出具《委托书》，载明：“兹委托湛江开发区中居地产营销策划部在‘湛江义乌商贸城’项目中作为我司的销售代理，开展商铺销售、代收‘团购费’等与开展销售有关的业务活动。特此授权。”2018年10月25日，永胜公司（甲方）与中居公司（乙方）签订《湛江义乌国际商贸城销售代理合同书（一）》，约定：委托代理期限2018年3月10日-2019年12月30日。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告陈光任与被告永胜公司签订《商铺认购协议》、《商铺买卖认购合同书》（合同编号A5-133），购买被告永胜公司位于湛江市霞山区********湛江义乌小商品批发城A区5层133号商铺，《商铺认购协议》、《商铺买卖认购合同书》已具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据合同负有支付房屋价款的义务，《商铺认购协议》、《商铺买卖认购合同书》应认定为房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告陈光任依约履行了房款缴付义务，而被告永胜公司至今未与原告签订用于备案登记的《商品房买卖合同》及办理涉案商铺的交付手续，导致合同目的不能实现，被告永胜公司已根本违约，应承担全部责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定，原告陈光任请求解除与被告永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》（合同编号A5-133），于法有据，本院应予支持。被告永胜公司与第三人中居公司签订的《湛江义乌商贸城销售代理合同书》、《湛江义乌商贸城销售方案》，由被告永胜公司委托第三人中居公司对涉案商品房买卖优惠活动进行策划销售，并由第三人中居公司代收顾客参与优惠活动的费用。第三人中居公司根据上述合同的约定，向被告中居策划部出具《委托书》，委托被告中居策划部代理销售、代收“团购费”。被告中居策划部出具的《收据》，收取原告陈光任10000元“湛江义乌商贸城A5-133铺位铺位团购费（1万抵2万）壹万元整”，应视为被告永胜公司同意第三人中居公司转委托的行为，原告陈光任缴付的“团购费”10000元应属购买涉案商铺所支付的房款的一部分，应由被告永胜公司向原告陈光任承担返还义务。根据被告永胜公司和中居策划部出具的《收据》，原告陈光任实际支付了购房款261186元及团购款10000元，合计271186元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除，被告永胜公司应当返还购房款和团购款合计271186元，并向原告陈光任支付自起诉之日起至债务清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率4.15%计付资金占用期间的利息给原告陈光任。被告永胜公司经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百条、第四百零二条、广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈光任与被告湛江永胜实业有限公司于2018年1月23日签订的《商铺买卖认购合同书》（合同编号：A5-133）；二、限被告湛江永胜实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款、团购费合计271186元及支付利息（以271186元为基数，从2019年9月24日至债务清偿之日止按年利率4.15%计算）给原告陈光任；三、驳回原告陈光任的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5367.79元，由被告湛江永胜实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅人民陪审员  欧伟玲人民陪审员  李 红二〇一九年十二月九日书 记 员  陈丽莫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第四百条受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。