安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0203民初4538号原告：芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区中山南路289号金鹰国际广场，统一社会信用代码91340200568963379Q（1-1）。法定代表人：张文煜，总经理。委托诉讼代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁笑龑，安徽正伦律师事务所律师。被告：安徽大明汤泉体育产业有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区金鹰国际广场501、502室，统一社会信用代码91340200MA2PU07799（1-1）。法定代表人：聂勇，总经理。委托诉讼代理人：何建生，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩婷婷，安徽纬纶律师事务所律师。原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司与被告安徽大明汤泉体育产业有限公司返还原物纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方宏、梁笑龑及被告委托诉讼代理人韩婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于芜湖市弋江区金鹰国际广场新城市购物中心A座4楼B04-00012商铺、B座5楼B05-00013商铺恢复原状、清空并返还给原告；2、判令被告向原告支付非法占用上述商铺期间的房屋占有使用费，其中金鹰国际广场新城市购物中心A座4楼B04-00012商铺按每月40元/平方米标准计算，B座5楼B05-00013商铺按每月20元/平方米计算，均自2019年8月1日起计算至被告将上述商铺恢复原状、清空并返还之日止（暂计算至2019年9月17日合计为37779元）。（房屋占有使用费计算公式：1、金鹰国际广场新城市购物中心A座4楼B04-00012商铺，面积297.16平方米，房屋占有使用费=40元/月·㎡×279.16㎡×12个月÷365×实际侵占天数；2、金鹰国际广场新城市购物中心B座5楼B05-00013商铺，面积645.46平方米，房屋占有使用费=20元/月·㎡×645.46㎡×12个月÷365×实际侵占天数）。原告所诉事实和理由：被告系原告名下金鹰国际广场新城市购物中心租户。2019年5月2日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于芜湖市弋江区金鹰国际广场新城市购物中心内A座5楼B05-00026、B05-00027（商铺）出租给被告用于经营。双方对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等均在合同中作了详细约定。合同签订后，因经营需要，被告还想承租相邻的B座5楼B05-00013商铺。为此，原、被告双方也进行了初步洽谈，交换了各自意见。2019年8月1日，在双方未签订正式租赁合同的情况下，被告未经原告同意，擅自进入购物中心B座5楼B05-00013商铺，占用至今，同时还占用了A座4楼B04-00012商铺使用至今。期间，原告多次要求被告撤出，并采取了断水断电等自救措施，但被告均未理睬。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，应立即停止侵害行为，将上述商铺恢复原状并返还原告，还应支付非法占用期间的房屋占有使用费。被告辩称：第一，被告从未非法占有原告所称的芜湖市弋江区金鹰国际广场新城市购物中心A座4楼B04-00012商铺、B座5楼B05-00013商铺。金鹰国际广场新城市中心A座4楼B04-00012商铺系原告当时提供给被告作为员工培训之用，已于2019年9月归还给原告。金鹰国际广场新城市购物中心B座5楼B05-00013商铺系被告与原告双方洽谈一致签订合作意向协议后，经原告同意被告才入住使用的，燃气开通等手续均已报备，原告也向相关部门出具了相关的文件。故答辩人系合法使用该涉案房屋。第二、被告对涉案房屋享有合法的使用权，故不存在占用费用一说，且原告对占用费用的单价计算标准过高，无任何的依据。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。原、被告举证、质证情况：原告所举证据、证明目的及被告相应质证意见：1、不动产权证复印件两份，证明原告系芜湖市弋江区金鹰国际广场新城市购物中心A座4楼B04-00012商铺、B座5楼B05-00013商铺的所有权人。被告对此无异议。2、金鹰国际广场新城市购物中心A座4楼、B座5楼平面图，证明被告非法占用案涉商铺的具体位置、面积。被告对该证据材料的真实性无异议，但认为不能证明被告系非法占用。3、照片打印件若干、告知函复印件和快递凭证复印件各一份，证明被告非法占用案涉商铺，同时证明原告分别于2019年8月6日、13日及9月16日向被告送达告知函，告知其立即搬离案涉商铺的情况。被告对该部分证据材料均表示异议，同时认为原告如真要被告搬离，不应在时间上这么迟后，原告如此作为，具有主观恶意。4、《情况说明》复印件一份，证明因被告非法占用案涉商铺，原告迫于无奈通知物业公司采取停水停电等自救措施。被告表示对此不予认可，但称其可反映原告对被告合法承租的商铺采取了断水断电措施。5、原、被告所签《租赁合同》（A座5楼B05-00026、B05-00027商铺）复印件及原告与案外人许勇明所签《租赁合同》（关于A座4楼B04-00012商铺）复印件各一份,证明原告向被告主张占用案涉商铺使用费具有相关参照依据。被告表示对该两份《租赁合同》的“三性”均无异议，但称正是因为原、被告之间有此份租赁合同的存在，之后被告才会承租B座5楼B05-00013号商铺。原告与案外人许勇明所签《租赁合同》确定的租赁期限是2017年10月1日到2022年9月30日，此份合同约定的A座4楼B04-00012商铺使用人是许勇明，既然如此，就不存在被告占用该商铺的事实。针对被告此意见，原告补充说明，许勇明于该租赁期限未满时已经撤出。被告所举证据、证明目的及原告相应质证意见：1、《芜湖新城市店商户合作意向表（租赁）》复印件一份，证明被告与原告洽谈“秦淮河”项目时，原先拟租赁原告金鹰国际广场新城市购物中心B座5楼B05-00026、B05-00027室房屋，由于被告承租区域造成相邻的B05-00013室双向闭塞，原告游说被告以优惠的价格将其一并承租。被告考虑到原告所确定的租金为4000元/月，遂同意一并承租。由于B05-00013室当时“小贝壳”仍在承租期，故原告说只能与被告签订意向租赁协议，待“小贝壳”解除租赁后再与被告签订正式租赁合同。在此情形下，原、被告双方于2019年6月21日就B座B05-00013室房屋签订了意向租赁协议，并对租金标准进行了约定。原告估算“小贝壳”清场以及双方签订正式租赁合同需要一定的时间，所以意向租赁期约定为2019年7月5日至2019年10月4日。因此，被告对该房屋具有合法使用权。原告称，《芜湖新城市店商户合作意向表（租赁）》没有加盖原告单位合同专用章，这仅仅是合同签订意向，双方并未签订正式合同，不具有合同效力，因此不能达到被告证明目的。2、租赁保证金支付凭证（交易明细）打印复印件一份，证明被告已按意向租赁协议的约定支付原告租赁保证金1万元。原告称，根据被告提交的租赁意向表可以看出，合作意向金金额是1万元，原告于2019年6月21日支付的1万元就是该合作意向金而不是租赁保证金，转账支付记录也注明了是租赁意向金，不是租赁保证金，故不能证明原被告双方签订了正式的合同，只是合作意向。3、被告秦淮河项目设计图（平面布置图）复印件、原告函件复印件各一份，证明被告承租原告上述商铺房屋后，按约（租赁合同9.2条）向原告提交了秦淮河项目装修设计图，经原告同意后被告进场装修，但在装修基本完成时，原告却于2019年8月1日函告被告，称双方对B05-00013室洽谈的意向商务条件经其合同审核部审核未通过，要求被告不得使用该商铺，并提出如确需承租该场所，价格为12900元/月。由于B05-00013室系作为秦淮河商业项目的办公、后勤保障等必备配套用房，原告以正式合同未签订为由收回该房屋，必将导致被告整个商业项目无法经营，原告此举严重违背诚实信用原则，是乘人之危，胁迫被告的违法行为。原告表示，对于秦淮河项目设计图“三性”均有异议。原告从未收到该份装修设计图。被告侵占案涉五楼商铺并非经原告同意。对于函件的真实性没有异议。4、《工作联系函》复印件一份、发票复印件四份，证明原告向中燃城市燃气发展有限公司出具函件，同意被告承租的区域（位于B05-00013室员工餐厅）开通天燃气，进行设计施工。被告经原告同意后缴纳了相关费用，并开通了天燃气。因此，被告对B05-00013室的使用及其规划用途均是经原告事先同意的。原告表示，对于工作联系函的真实性没有异议，但是该份函件并非原告出具，而是南京金鹰国际物业发展有限公司芜湖分公司出具，且从内容上来看，函件没有明确说明所开通的天然气是用于被告侵占的B05-00013商铺。该份函件仅仅是联系函，并未正式开通燃气，即便开通燃气，也不能视为原告同意向被告出租被侵占的商铺。对于发票的真实性及证明目的均有异议，因为被告同时也承租了同一楼层的其他商铺，关于发票中所载明的燃气费究竟是哪一商铺产生的，无法区分。本院认证意见：对于原告所举证据中不动产权证、金鹰国际广场新城市购物中心A座4楼和B座5楼平面图、原被告所签《租赁合同》（关于A座5楼B05-00026、B05-00027商铺）及原告与案外人许勇明所签《租赁合同》（关于A座4楼B04-00012商铺），因被告未表示异议，本院采信。对于原告所举证据中《情况说明》（关于断水断电）、被告所举证据《芜湖新城市店商户合作意向表（租赁）》、租赁保证金支付凭证（交易明细）打印复印件、原告函件、《工作联系函》，其虽经质证方对举证方的证明目的提出异议，但其真实性、合法性仍未被否定，故本院认为其作为证明本案相关事实内容的证据作用应得到认可。对于上述当事人其他举证，因其既未获相对方当事人认可，也无其他相关证据印证，本院不予采信。根据原、被告陈述及本院上述认证材料，本院认定本案事实如下:2017年3月23日，经不动产登记部门登记确认，原告金鹰公司为芜湖市弋江区金鹰国际广场401、402、501、502室所有权人。本案当事人争议所涉商铺房-弋江区金鹰国际广场新城市购物中心A座4楼B04-00012商铺、B座5楼B05-00013商铺即在原告所有的该广场范围内。2019年5月2日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定由原告将其所有的弋江区金鹰国际广场新城市购物中心A座5楼B05-00026、00027商铺出租给被告经营“秦淮河”项目使用，期限120个月，即自2019年8月1日至2029年7月31日。此外，原、被告还签署《芜湖新城市店商户合作意向表（租赁）》，该表中填写供应商为秦淮河项目经理黄成伟，项目地址为B座5楼B05-00013商铺，合同期限为2019年7月5日至2019年10月4日，签约面积为645.46平方米，月租金4000元（含物业费），履约保证金12000元，合作意向金10000元。该表中还备注，意向书签订后90天内发送正式合同，乙方（未注明指代何方）收到合同后30天内签约，延期合作意向金将不予退还。该表中未注明签署时间。2019年6月21日，被告向原告支付了10000元。之后，被告于2019年8月1日进驻弋江区金鹰国际广场新城市购物中心B座5楼B05-00013商铺，并进行装修使用至今。另，原告为配合对弋江区金鹰国际广场新城市购物中心A座5楼B05-00026、00027商铺的经营使用，还自2019年8月1日至2019年9月19日对原告所有的弋江区金鹰国际广场新城市购物中心A座4楼B04-00012商铺进行了实际使用，未向原告缴纳B04-00012商铺使用费。本院另查明，原告曾与案外人芜湖小贝壳商业管理有限公司约定，将弋江区金鹰国际广场新城市购物中心B座5楼B05-00013商铺出租给该案外人使用，期限自2019年5月1日至7月31日。原告还与案外人许勇明签订《租赁合同》约定，将弋江区金鹰国际广场新城市购物中心A座4楼B04-00012商铺出租给许勇明经营使用，期限自2017年10月1日至2022年9月30日，其中2018年10月1日至2019年9月30日租金为每月每平方米34.07元，物业服务费为每月每平方米6.083元。该《租赁合同》约定，商铺物业的套内建筑面积275平方米，建筑面积526.35平方米，合同所涉及面积均以套内建筑面积为准。对于该商铺面积，原告当庭陈述为279.16平方米，被告则表示不清楚。本院认为，原告系弋江区金鹰国际广场新城市购物中心A座4楼B04-00012商铺、B座5楼B05-00013商铺的所有权人，被告在无证据证明取得合法许可、授权的情况下进驻、使用该B04-00012商铺，应承担相应民事责任。该商铺虽原由原告出租给案外人许勇明使用，但许勇明后已撤出该商铺。原告要求被告返还B04-00012商铺并支付占用费，应得到支持。鉴于被告已于本案诉讼期间返还原告该商铺，故被告尚须向原告支付该商铺占用费。由于被告系由非正常状态占用该商铺，占用面积未经双方一致确定，故被告此占用费可参照该商铺前使用者即案外人许勇明与原告所签合同确定的面积、租金等标准确定。原告要求的面积高于该约定的，本院不予支持，但原告要求的租金（含物业费）低于该约定标准的，本院支持。对于上述B座5楼B05-00013商铺，原告称被告系擅自进入，理由不足。因为，原、被告虽未签订正式合同，但毕竟已签署《芜湖新城市店商户合作意向表（租赁）》。该意向表所载内容虽存在一定的模糊状态，但其已载明合同期限为2019年7月5日至2019年10月4日，故被告占有使用该商铺超出该时限范围的，缺乏合同依据及理由，原告因此现请求被告返还该商铺并支付占用费，也应得到支持。对其中该商铺占用费应依据及参照双方意向表所载标准确定。原告就此超出该标准的请求部分，本院不予支持。被告依据该意向表及其提供的上述其他证据材料，以证明其一直占用B座5楼B05-00013商铺为符合双方约定及原告意志，该证据、理由均不充分。基于《芜湖新城市店商户合作意向表（租赁）》，被告进驻B座5楼B05-00013商铺并已进行装修，在此情况下因有关正式合同未能签订而向原告返还该商铺，可能遭受财产损失，但由于本案中当事人未提出相关请求，本院不予处理。当事人可就此另行协商或通过诉讼解决。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告安徽大明汤泉体育产业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司弋江区金鹰国际广场新城市购物中心A座4楼B04-00012商铺占用费18082.19元（40元/月·平方米×275平方米×12个月÷365天×50天）；二、被告安徽大明汤泉体育产业有限公司于本判决生效之日起30日内腾空并返还原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司弋江区金鹰国际广场新城市购物中心B座5楼B05-00013商铺，同时按每月4000元标准向原告支付自2019年8月1日起至实际返还商铺之日的占用费。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取452元，原告负担52元，被告负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  周安文二〇一九年十二月十七日书记员  何 丽附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。