河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0208民初2761号 原告：北京天诚古运物业管理有限公司丰润分公司，住所地：唐山市丰润区幸福道**。 法定代表人：郭幸，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张久旺，天津皆美律师事务所律师。 被告：孙志军，男，1976年11月9日出生，汉族，居民，户籍所在地：唐山市丰润区，现住址：唐山市丰润区。 委托代理人：苏宝娟（系被告孙志军妻子），汉族，1975年1月17日出生，户籍所在地：唐山市丰润区，现住址：唐山市丰润区。 原告北京天诚古运物业管理有限公司丰润分公司（以下简称天诚古运物业）与被告孙志军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天诚古运物业的委托诉讼代理人张久旺、被告孙志军的委托代理人苏宝娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天诚古运物业诉称，被告为原告管理服务的唐山市丰润区***和***业主。2015年10月19日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定了双方的权利和义务。该协议约定：“甲方交纳费用标准及时间，住宅物业管理服务费1.2元／㎡/月，首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的10月20日前预先交纳下一年度物业管理服务费用”。协议中还约定了违约金计算方式：“甲方如违反协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的2‰交纳滞纳金”。原告已按照《前期物业管理服务协议》提供优质高效的服务，被告明知上述约定，并经原告多次以电话催收、张贴《缴费通知单》等方式向其催缴所欠物业服务费的情况下，直至今日仍未缴纳、不履行应尽的义务。被告的上述行为违反了《前期物业管理服务协议》的约定及相关法律规定，给原告的合法权益造成重大损失，特向贵院起诉，请求1、判令被告支付***2017.10.19-2019.12.31期间物业服务费2919.31元，违约金2906.04元，合计5825.35元；***2016.10.19-2019.12.31期间物业服务费5134.24元，违约金7027.47元，合计12161.71元。 被告孙志军辩称，一、被告是从2015年10月19日拿钥匙领房的，到2019年8月16日也就是今天共入住了三年九个月27天，共计45个月27天，在此期间更换了四任物业经理，每更换一次物业经理，被告都第一时间去找物业经理商谈物业费事情，并且多次去商谈解决家里问题的方法。家里问题是第一年缴物业费期间发生的，到现在问题一直没有得到解决。二、在中华人民共和国合同法中滞纳金是不存在的，滞纳金不等同于违约金。原告诉请的违约金在《前期物业管理服务协议》中并未明确规定，该协议只约定了滞纳金的计算方式，滞纳金首先具有法定性，由国家法律法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。其次是具有强制性，滞纳金的收取由国家强制力保护实施。第三具有惩罚性，是对超过规定的期限交款而采取的惩罚的措施。因此滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等，由国家行使公共权力的过程中。物业公司与被告在该协议中是平等的民事主体关系，物业公司也不是行政单位，因此物业服务合同中不应约定滞纳金。《前期物业管理协议》中“甲方如违反协议不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补齐，并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之二交纳滞纳金。”此条款因不符合法律规定应为无效条款。三、按协议中约定的服务标准，乙方也就是原告，提供的服务达不到合同约定的标准及未履行部分，在该协议中并未约定原告也按每日千分之二的额度赔偿被告服务质量不到位及未履行部分的滞纳金。该协议只单方面约定了被告，违反了合同法的合同当事人双方的权利与义务平等的基本原则，因此请求法院驳回原告对违约金的诉请。四、原告起诉中称“已按照《前期物业管理服务协议》提供优质高效的服务”，其实原告别说提供优质高效的服务，就连最基本的质量服务标准都未达到。原告在安保、清洁、车位管理、消防系统、公共设施维护等都做的非常差。另外小区的饮水机、广告屏、小区公共部位等处的广告收入，都应有公共收益的收支明细（饮水机、广告屏在提交证据中都有证明，公共收益的收支明细被告不知道多少，原告从来没有公示过），被告也应享有公共收益的份额。物业公司还以被告不交物业费为由控制被告的水电费充值金额，严重侵犯了被告的用水电的合法权益。丰润镇人民法庭在（2019）冀0208民初2117号民事判决书中已作出了公平正义的判决，判决书现在已经生效，原告还在限制被告用水电的权利。原告的这种限电违法行为是从2016年10月开始，反反复复进行过多次，在信访局领导的督促下，改过几次，这次违法限电尤其严重。在这种情况下被告有权不支付物业费，如果被告还支付物业费对被告不公平，也无法促进原告的物业服务质量。 经审理查明，被告孙志军系***和***的业主。2015年10月19日，被告孙志军与原告天诚古运物业签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、专项资金管理和使用、违约责任等内容，其中该协议第四条约定：“物业管理服务费用收费标准为1.2元/月/建筑平方米，首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的10月20日前预先交纳下一年度物业管理服务费用。”，第七条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的2‰交纳滞纳金”。 以上事实，有原被告陈述、业主登记表、前期物业管理协议、业主临时管理规约、缴费通知单、欠费计算明细、视听资料、民事判决书等证据予以证实。 本院认为，原告天诚古运物业作为有资质的物业服务企业，为被告提供了物业服务后，被告应当按照双方的约定给付原告物业服务费用，被告不给付物业服务费用的行为，已构成违约，应当承担给付责任，因此原告请求被告支付物业服务费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，但***的计算周期应当自2017年10月19日至2019年10月18日，欠费周期24个月，拖欠费用2653.92元（92.15㎡×1.2元/月×24个月）；***的计算周期自2016年10月19日至2019年10月18日，欠费周期为36个月，拖欠费用为4813.34元（111.42㎡×1.2元/月×36个月），合计7467.26元。此外，因被告提交的证据能够证实原告在物业管理方面确实存在瑕疵或未完全尽到物业管理责任，故本院将原告主张的物业费用予以适当降低，酌定被告应当向原告支付物业服务费用5973.81元（7467.26×80%）。原告关于违约金的主张，过分高于造成的损失，且被告对违约金的标准亦不予认可，因此，本院以实际损失为基础，综合考虑双方履约情况、过错程度，根据公平、诚实原则，酌定违约金按照拖欠物业费用的25%计算，即违约金为1493.45元（5973.81元×25%）。被告关于家里问题要求原告给予解决的主张，与本案不属同一法律关系，本院不予采纳，被告可另行起诉。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条规定，判决如下： 一、被告孙志军于本判决生效之日起十日内给付原告北京天诚古运物业管理有限公司丰润分公司物业服务费5973.81元及违约金1493.45元，合计7467.26元； 二、驳回原告北京天诚古运物业管理有限公司丰润分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，减半收取125元，由被告孙志军负担25元，原告北京天诚古运物业管理有限公司丰润分公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  陈满利 二〇一九年十二月九日 书记员  栾 雨