贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5787号原告：胡某，男，2004年1月5日出生，汉族，住四川省岳池县。原告：黄小华，女，1974年9月26日出生，汉族，住四川省岳池县。以上两原告共同委托诉讼代理人：黄锟，贵州贵翔律师事务所专职律师，职业证号：15201200910422163，特别代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人:乌安臣，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：何亚丽，女，该公司员工，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，该公司员工，一般代理。第三人：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：吴万彬，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所专职律师，执业证号：15201201811070510，特别代理。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所专职律师，执业证号：15201201910093879，特别代理。原告胡某、黄小华与被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称：伟庭房开公司）、贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称：麒鑫房开公司）以及第三人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称：众横城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄小华及委托诉讼代理人黄锟，被告伟庭房开公司诉讼代理人胡春雪、何亚丽，被告麒鑫房开公司诉讼代理人黄勇及第三人众横城房开公司诉讼代理人鲍晓燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡某、黄小华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告麒鑫房开公司于2018年1月8日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：2018-2859；2018-2860）无效；2.依法判令被告麒鑫房开公司、伟庭房开公司返还原告所支付的团购费60000元及购房款224700元，以及截止至起诉之日的利息25000元，合计309700元；并以284700元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月起计算利息至麒鑫房开公司、伟庭房开公司实际返还全部款项之日止；3.请求法院依法判令由被告麒鑫房开公司向原告支付赔偿金224700元；4.本案诉讼费及其他费用由麒鑫房开公司、伟庭房开公司承担。事实和理由：2018年1月8日，二原告与被告麒鑫房开公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定“二原告向被告购买其开发位于花溪区地块的花溪新时代·麒鑫商业广场Ｂ区负1层Ｂ4-1848、1853号房屋，其建筑面积分别为9.83、11.57平方米，商品房单价为每平方米10500元。”合同签订当日，原告向被告麒鑫房开公司分别支付购房款103215元、121485元，并向被告伟庭房开公司先后支付团购费共计60000元，二被告对上述款项均出具了相应收据。合同签订后，被告未按合同约定时限向原告交付房屋，原告多次与其交涉无果，向有关部门了解得知被告麒鑫房开公司从未取得出售房屋的商品房预售许可证，且被告麒鑫房开公司所出售给原告的Ｂ区负1层Ｂ4-1853号房屋从未取得商业性质产权规划许可手续，被告麒鑫房开公司就该所售房屋根本无法为原告办理相关产权登记，故被告麒鑫房开公司在与原告签订《商品房买卖合同》时存在隐瞒诸多重要事实的现象，且存在严重违法及违约行为。被告麒鑫房开公司未告知其未取得商品房预售许可及该房屋尚未获得相关产权规划许可手续之事实，与其签订商品房买卖合同，其行为已构成合同欺诈，同时也违反相关法律法规的禁止性规定，该合同应属于无效合同。鉴于被告麒鑫房开公司在本案中存在欺诈与违约，根据相关法律规定，其应赔偿原告已付房款一倍的损失。综上，原告为维护自身合法利益，现提起诉讼，诉请如前。被告伟庭房开公司辩称，1.原告主张的团购费实为居间服务费，根据我方与原告签订的《伟庭居间服务协议》，当原告与被告麒鑫房开公司签订商品房合同享受房款优惠后，我方的居间服务即完成，因此，不应退还居间服务费。2.即使《商品房买卖合同》无效，因《居间服务协议》并非该合同的从合同，且未违反《合同法》第五十二条之规定，应属有效合同，且双方已履行完毕，故原告无权要求退还60000元的居间服务费。3.如法院认定应当退还居间服务费，购房人、被告麒鑫房开公司、实际代理销售方第三人众横城公司均存在过错，应当通过过错认定方式，让各方承担相应的责任。特别是故意隐瞒未获预售许可证事实的麒鑫房开公司及收取90%居间服务费的众横城公司，是主要过错人，应当承担主要责任，原告在本案中未尽注意义务，无权要求资金占用期间的利息。被告麒鑫房开公司辩称，1.与原告签订的《商品房买卖合同》是真实有效的，除了负一层未取得预售许可证，其余房屋是取得预售许可证的，且我方房屋是修建完毕的，基于原告的诉请我公司同意退还原告的购房款，并按照中国人民银行基准利息支付利息。2.6万元团购费与我公司无关，是伟庭房开公司自行收取的，故我公司不承担退还责任。3.原告为完全民事行为能力人，有权利义务了解所购商品房的性质及相关手续，且在合同签订中我公司已经明确告知原告相关手续正在办理中，所以不存在赔偿原告赔偿金。4.诉讼费由法院依法处理。第三人众横城公司述称，我方与被告伟庭公司是合作关系，原告与我方没有任何关系，不是合同相对方。针对黄小华要求我公司承担首付款、团购费及其中的利息，相关证据是不充足的，从合同、居间协议及相关票据表明我公司并未参与，故原告黄小华对我公司的要求是不成立的。本院经审理，认定事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。第三人众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭公司（甲方）与第三人众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。案涉团购费，被告伟庭公司及第三人众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭公司实际分配所得10%，第三人众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售人员。为购置花溪新时代楼盘相关房屋，2017年12月28日，原告与被告伟庭公司签订《伟庭居间服务协议》，约定“伟庭公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号Ｂ区负一层-1-1853、Ｂ区负一层-1-1848，服务费30000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款，每套门面交6万元服务费抵15万元购房款的团购优惠，优惠款直接从总房款抵减。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还，7天之内需要签合同，否则房源打开销售，团购费不退”。原告胡某、黄小华分别于2017年12月28日向伟庭房开公司交付团购费30000元、2018年1月8日向伟庭房开公司交付团购费30000元，共计60000元整，被告伟庭房开公司并向原告出具了收据凭证两份。2018年1月8日，原告胡某、黄小华在两张《负一楼客户签约确认单》上签字确认，第一份记载“定房日期：2017的.12.28，铺号：Ｂ区负一层Ｂ1-1-1853，面积11.57平方米，单价10500元／平方米，总价121485元，一次性付款121485元。”第二份记载“定房日期：2017的.12.28，铺号：Ｂ区负一层Ｂ1-1-1853，面积0.83平方米，单价10500元／平方米，总价1032156元，一次性付款103215元。”同日，原告胡某、黄小华与被告麒鑫房开公司分别签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：2018-2859，2018-2860）。合同编号2018-2859约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权；价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10500元；付款方式：买受人一次性支付总房款103215元整；交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理……。”双方当事人还就其他权利义务进行规定。合同编号2018-2860约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权；价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10599元；付款方式及期限：买受人一次性支付总房款121485元整；交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理……。”双方当事人还就其他权利义务进行规定。原告胡某、黄小华签订合同当日一次性支付了房价款共计224700元。另查，1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。2.庭审中，被告麒鑫房开公司陈述并未收取团购费，团购费也未纳入房款总额，购房也未给予优惠。3.诉讼中，原告要求第三人与二被告共同承担返还团购费的责任。4.案涉团购费，被告伟庭房开公司及第三人众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，第三人众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。上述事实，有当事人陈述及经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》两份、收据、银行流水明细查询单等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，国家对商品房预售行为实行行政许可制度，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告麒鑫房开公司作为房地产开发企业在与购房人签订合同之时，应当确保所预售的房屋符合销售条件及自身销售行为符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告胡某、黄小华签订的两份《商品房买卖合同》，由于被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证明，因此，双方签订的合同应当认定无效，故对原告胡某、黄小华的第一项诉请确认合同无效，依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告麒鑫房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告胡某、黄小华可以请求返还已付购房款及利息。原告胡某、黄小华支付被告麒鑫房开公司的购房款为224700元，基于购房款是由被告麒鑫房开公司收取，被告伟庭房开公司不应当承担连带责任。故对原告主张被告麒鑫房开公司返还原告胡某、黄小华购房款224700元并按计算利息，符合法律规定，依法予以支持。前述利息自2018年1月8日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告胡某、黄小华要求被告麒鑫房开公司支付赔偿金224700元，结合本案实际及原告实际损失，酌定由被告麒鑫房开公司承担原告胡某、黄小华支付购房款224700元的10%赔偿责任即22470元。对于原告胡某、黄小华主张被告麒鑫房开公司、伟庭房开公司退还60000元团购费的请求，案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司进行独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由第三人众横城房开公司销售执行，通过与原告签订《伟庭居间服务协议》，以“享受交3万元服务费抵8万元购房款”的方式收取原告团购费共计60000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”；第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭公司系麒鑫房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与第三人众横城房开公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《伟庭居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，该费用由伟庭公司出具收据后由其与第三人众横城公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入团购款项，原告方并未实际享受购房优惠，其收取不符合法律规定，现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭公司予以返还。第三人众横城公司与被告伟庭公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，第三人众横城公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。对于原告胡某、黄小华请求被告伟庭房开公司的退还团购费的诉请，符合法律规定，依法予以支持。至于资金占用费应付的金额，因原告分两笔支付团购费，其于2017年12月28日支付的30000元资金占用费，自2018年12月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，原告于2018年1月8日支付的30000元资金占用费，自2018年1月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；2019年8月19日之后的资金占用费以60000元为基数，从2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡某、黄小华与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2018年1月8日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：2018-2859号，2018-2860号）无效；二、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告胡某、黄小华团购费人民币60000元及利息（其中30000元资金占用费，自2017年12月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，另外的30000元资金占用费，自2018年1月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；2019年8月19日之后的资金占用费以60000元为基数，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。三、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告胡某、黄小华购房款人民币224700元及利息（自2018年1月8日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。四、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡某、黄小华人民币22470元。五、驳回原告胡某、黄小华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4572元（已减半收取），由原告胡某、黄小华负担1944元，被告贵州麒鑫房地产开发有限公司负担2115元、伟庭房地产开发有限公司负担513元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  康志刚二〇一九年十二月九日书记员  张晓燕