广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10947号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市富佳市场经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区新安路泥只村，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：李全民，男，1975年6月5日出生，汉族，住湖南省祁东县，委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。原告东莞市富佳市场经营管理有限公司（以下简称富佳公司）与被告李全民租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉，本院予以受理，并将两案合并，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理，后因本案有不宜继续适用简易程序的情形，遂依法转换成普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘波、被告李全民（仅参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人黄旭章到庭参加了诉讼。双方调解期间不计入审限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》于2019年4月13日解除；2.判令被告向原告支付租金50900元、管理费25400元（租金按3000元/月的标准，管理费按1500元/月的标准，均从2017年11月20日算至2019年4月13日：3000÷30×509=50900元、1500元÷30×509×=25450元）；3.判令被告向原告支付违约金15779元（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际清偿之日，暂计至2019年5月9日）；4.判令被告承担的本案诉讼费用。后原告增加诉讼请求如下：5.判令被告立即向原告返还租赁物；6.判令被告向原告支付仓库占有使用费21600元及管理费10800元（占有使用费参照租金标准3000元/月，从2019年4月14日计至实际返还租赁物之日，暂计至2019年11月15日为21600元；管理费1500元/月，从2019年4月14日计至实际返还仓库之日止，暂计至2019年11月15日为10800元）。事实和理由：2017年5月2日，原、被告为寻求市场贸易合作，经双方充分友好协商，签订了《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》，约定原告将位于东莞市××镇××社区××路泥××村的富佳农副产品仓储物流配送中心XXX号仓库出租给被告使用，租赁期限为20年，从2017年5月1日至2037年5月1日止，每间仓库租金为每月3000元，每两年递增10%，管理费为每月1500元，租金、管理费、水电费等费用应在每个季度第一个月的10号前缴纳，若被告逾期缴纳上述费用，每逾期一日按照1%支付违约金，若被告逾期支付租金、管理费等费用超过15日，原告有权解除租赁合同，不予退还设施使用费。2017年5月2日，原告向被告交付了案涉仓库，但被告未能依约支付租金、管理费、水电费等费用，经原告多次催促，仍以各种理由拒绝。鉴于此，原告于2019年4月10日向被告发函解除双方签署的租赁合同，要求被告支付拖欠的租金、管理费及违约金，并通知被告限期清场完毕，被告于2019年4月13日签收该通知，但被告仍占有使用案涉租赁物，且拒绝支付占有使用费等。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告辩称，一、关于《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》（以下简称《租赁及管理合同》）的合同性质及效力问题。1.《租赁及管理合同》的合同性质属于不动产租赁合同，其中包括了仓库租赁以及经营管理的内容，也就是说，在案涉合同中，富佳公司并非单纯将案涉仓库出租给被告即可，还负有经营管理的义务。2.《租赁及管理合同》属于无效合同。根据相关法律规定，不动产租赁物在建设时应当取得建设工程规划许可，在竣工之后必须通过规划验收合格之后才是合法建筑物，如不动产租赁物在出租时没有取得建设工程规划许可证或没有按照建设工程规划许可证的规定建设的，有关的租赁合同当属无效。东莞市的《建设工程规划许可证》上“遵守事项”第二点中也明确记载了未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。富佳农副产品仓储物流配送中心建设竣工以及对外出租至今已两年多，却仍未能通过东莞市自然资源局对有关规划条件的核实，当属违法建筑。需要特别指出的是，原告在本案中提供的有关《建设工程规划许可证》是政府部门准予原告开工建设的规划许可证明文件，不是原告建设竣工后的规划验收合格的证明文件。且原告至今未能明确指出被告的案涉仓库是位于原告提供的哪一份《建设工程规划许可证》的规划范围内。如法院认为案涉《租赁及管理合同》属于有效合同，鉴于案涉纠纷涉及人数众多，金额巨大，请法院依法向被告释明。3.《租赁及管理合同》属于格式合同，其中部分合同条款应属无效。首先，《租赁及管理合同》作为原告单方起草的通用合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，原告在安排被告签订合同时应采取合理方式提醒被告注意合同中免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的格式条款，但原告并未履行上述义务。其次，《租赁及管理合同》作为格式合同，通篇都是对原告权利的保护，对被告权利的限制。《租赁及管理合同》中约定的租赁物使用年限是20年，然而在合同第一部分租赁基本条款第4条却限制被告无论何种原因都不得要求退还数十万元的设施使用费，合同第二部分全是对被告经营义务的约定，却没有约定原告的市场管理义务，合同第六部分全是对被告违约责任的约定，却没有一条是对原告违约责任的约定。依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述合同条款应属无效条款。即便法院最终认定《租赁及管理合同》有效，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，被告认为原告利用其占据的优势地位对合同格式条款未作说明，上述条款应属无效条款。二、关于原告的合同义务问题。1.原告作为出租方，应当向被告交付工程质量合格，建设规划合格，消防证件齐全的仓库。2.原告作为富佳农副产品仓储物流配送中心的管理单位，应当妥善统筹管理市场。富佳农副产品仓储物流配送中心本质是一个农副产品的批发集散中心，案涉仓库虽名为“仓库”，但并非“仓库”，是一个具备有农副产品配送、经营办公、临时住所等功能的档口，被告通过承租案涉档口来进行农副产品的进出货批发、办公、临时居住。作为富佳农副产品仓储物流配送中心的管理单位，原告收取了被告数十万元的设施使用费、租金、管理费，应履行经营管理义务。三、原告存在多种根本违约行为。1.富佳农副产品仓储物流配送中心工程质量不合格，无法通过规划验收，没有进行消防验收。富佳农副产品仓储物流配送中心至今不足四年，却已经出现包括地面开裂、地面下沉等严重质量问题。2.原告涉嫌虚假宣传，诱导被告承租仓库却无法兑现承诺。原告向被告宣传要将富佳农副产品仓储物流配送中心打造成覆盖珠三角，辐射广东省，影响全国的一流农副产品仓储物流配送中心，并承诺与富民仓储物流项目强强联手，全力打造虎门农副产品配送中心新高点。然而事实上，原告在被告承租了仓库后，并未采取有效措施和合理方式对富佳农副产品仓储物流配送中心进行统筹经营管理，也没能跟富民仓储物流项目联通，原告未兑现其宣传和承诺。3.原告没有尽到经营管理的责任。首先，富佳农副产品仓储物流配送中心从开业至今，原告都未对富佳农副产品仓储物流配送中心进行营销宣传扩大知名度，也迟迟不能制定妥善的经营政策，导致富佳农副产品仓储物流配送中心不得不歇业。其次，原告在富佳农副产品仓储物流配送中心歇业期间也未对富佳农副产品仓储物流配送中心进行经营管理，现场部分地方已经杂草丛生，地面垃圾随处可见，甚至棚顶的铁皮被台风撕裂，原告亦置之不理。直至被告向法院举证时，原告才对铁皮和杂草进行清除，并且市场还频发盗窃事件，原告没有对富佳农副产品仓储物流配送中心进行妥善的安全管理。4.原告侵害了被告的合法权益。在富佳农副产品仓储物流配送中心歇业期间，原告收取了租户们数千万元，不但未积极寻求解决办法，反而将富佳农副产品仓储物流配送中心出租给案外人开展停车场业务，现场的大货车、三轮车、收费亭直接占用了租户们的档口内外，直接侵害到了市场租户的权益。四、原告的违约行为给被告造成了巨大损失。1.资金损失。被告等租户们基于原告的宣传承诺，每个人向原告缴纳了十几万甚至上百万不等的费用，如今富佳农副产品仓储物流配送中心歇业两年多，原告不肯退钱，被告的已付租金被原告占用。2.装修损失。原告将仓库交给租户们后，租户们根据自己的经营需求和原告的开业要求，对仓库进行了不同程度的装修装饰，但富佳农副产品仓储物流配送中心歇业，有关的装修均浪费。3.误工损失。在对富佳农副产品仓储物流配送中心前期试业时，被告等租户按照原告要求投入了大量的人力物力进行备货买货，但富佳农副产品仓储物流配送中心两次试开业均以失败告终，原告对此没有提出任何妥善的解决方案，只是让租户们等待，给被告等租户造成了巨大的误工损失。五、被告无需向原告支付租金、物业管理费及违约金。案涉仓库才20平方米，按照周边仓库出租甚至公寓出租的标准，月租金不用500元还包含物业服务。案涉《租赁及管理合同》之所以约定3000元/月租金，1500元/月物业管理费，系建立在富佳农副产品仓储物流配送中心工程质量合格、证件齐全、原告努力促使富佳农副产品仓储物流配送中心顺利开业，被告能从中受益的前提下，被告才需要按约定的标准支付租金和管理费。但富佳农副产品仓储物流配送中心质量堪忧，证件不齐，是一个违法建筑，而且也未能成功开业，被告根本无法利用仓库进而受益，从本质上讲，被告未占用案涉仓库。原告起诉要求租户们按照约定标准支付租金、物业管理费不合理、不公平。需要特别说明的是，在富佳农副产品仓储物流配送中心经历两次开业都未成功的情况下，原告曾向被告等租户承诺在富佳农副产品仓储物流配送中心重新开业之前不需要再缴纳租金和管理费。而且按照常理，几十万的费用，被告都缴纳了，根本不可能不缴纳租金和管理费。综上，被告在本案纠纷中并无过错，也未逾期付款，无需向原告支付任何违约金，且原告主张的每月2%的违约金标准明显超过了原告所谓的损失。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《租赁及管理合同》无效；2.原告立即向被告退还已付的设施使用费441000元，保证金50000元以及资金占用利息（以已付的设施使用费及保证金总额491000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年5月2日起算至款项全部退还之日止，暂计至2019年6月2日为49301元）；3.原告赔偿被告仓库装修损失28802.3元；4.原告赔偿被告误工损失（从2017年5月2日起算至判决生效之日止，暂计至2019年6月2日为92129元）；5.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年，原告以将富佳农副产品仓储物流配送中心打造成覆盖珠三角、辐射广东、影响全国的一级农副产品仓储物流配送中心为宣传口号对外出租该配送中心的仓库。被告基于原告的大力宣传，2017年5月2日，原、被告签订了《租赁及管理合同》，承租了案涉A15号仓库，并向原告支付了设施使用费441000及保证金50000元，同时根据原告的经营要求和自身的经营需要对上述仓库进行了装修，装修总投入为28802.3元。在被告承租了案涉仓库后，原告未采取有效措施和合理方式对富佳农副产品仓储物流配送中心进行统筹经营管理，亦未为被告提供过经营管理服务，更未实现其宣传承诺，而被告基于对原告的宣传信赖，投入了大量的人力物力，由于原告的单方原因导致整个富佳农副产品仓储物流配送中心停业至今两年，被告也足足误工两年，损失惨重。在纠纷发生后，被告经查询才得知富佳农副产品仓储物流配送中心至今都未取得建设工程规划许可证，也未取得消防验收合格的证书，更未取得建设工程规划验收合格的证书，属于违法建筑。原、被告之间的租赁合同历经数年，原告收取了被告的款项后，却毫无诚意与被告妥善解决问题。被告为维护自身合法权益，特提起本案反诉，请求判如所请。针对被告的反诉，原告辩称，一、原、被告是完全民事行为能力主体，签订合同时均系双方真实意思表示，合同内容未违法法律的强制性规定，合同合法有效。二、原告认为根据现有法律规定，案涉租赁物已经依法完成所有的报建及备案手续，案涉租赁物属于合法建筑，且根据原告提交的证据显示，原告对案涉租赁物享有对外出租权，案涉租赁合同应属合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行。被告称原告未经规划验收合格，案涉租赁物为违法建筑，案涉租赁合同为无效合同，没有事实和法律依据。1.案涉租赁物虽未经东莞市自然资源局验收合格，但原告有联合东莞市住建局××东莞市质量工程监督站等行政单位组织相关的竣工验收及质量监查，虽不能等同于东莞市自然资源局的规划验收，但该报告足以说明案涉租赁物已具备相应交付使用条件。2.根据相关法律规定，合同违反效力性强制性规定，应属无效，若违反管理性强制性规定不必然无效。未经验收或未经验收合格的房屋不得交付使用，否则面临行政罚款，并承担赔偿责任。由此可见，房屋必须验收合格才能交付使用，是行政部门加强竣工验收完成的管理，工程验收环节的规范管理属于管理性强制性规定，并未否定未经竣工验收等房屋租赁合同效力。另外，国务院2002年关于取消第一批行政审批项目的规定第323项将房地产竣工验收的项目列为取消项目，由原先的行政许可制变为备案制，租赁合同违反行政法律强制性规定的，承租人可主张解除合同，而无效合同是自始无效，不存在可解除的情况，由此可推定，未经验收的房屋租赁合同是有效合同。三、因案涉合同属于有效合同，被告未能按照合同约定按期支付租金及管理费，属于违约行为，原告有权依据法律规定行使解除权，并主张相应的违约金。因是被告违约导致合同解除，原告有权收回租赁物，所有设施使用费不予退还，并要求被告支付租金及管理费。被告要求原告退还已付的设施使用费及资金占用期间的利息、装修损失、误工费缺乏事实和法律依据。经审理查明，案外人东莞市××镇沙角股份经济联合社作为出租方与东莞市驰安物流有限公司作为承租方于2013年11月8日签订了一份《土地租赁合同书》，约定出租方将位于东莞市××镇沙角社区231588平方米的土地出租给承租方，租赁期限为二十年，合同到期后按本合同实质相同条件续期二十年，二十年续期到期后再按合同实质相同的条件续期十年。2016年3月8日，原告与案外人东莞市驰安物流有限公司签订了一份《租赁合同》，约定原告承租东莞市××镇沙角社区新安路与滨海大道交叉口西南地块，规划用途为仓储物流用地，租赁期限为20年，从2015年9月11日至2035年8月31日，合同到期后按合同实质相同的条件续期十年。2017年5月2日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）签订了《租赁及管理合同》，约定1.甲方将位于东莞市××镇××社区××路泥××村的富佳农副产品仓储物流配送中心XX号仓库出租给乙方使用，乙方应当依照合同的约定向甲方支付设施使用费、仓库租金和物业管理费等费用。2.租赁期限为20年，从2017年5月1日至2037年5月1日止。甲方计划于2017年4月1日交付仓库给乙方使用，从2017年5月1日起开始计租。3.设施使用费收费标准为每间仓库收取450000元设施使用费，该费用不予退还（合同期满或乙方中途解除合同或因乙方违约导致甲方终止本合同等，均不予退还设施使用费）。4.租金收取标准为合同期前两年每间仓库的租金为3000元/月，每两年递增10%。物业管理费收费标准为每间仓库收取卫生、安保等物业管理费1500元/月；租金和管理费以及自用水电费、公摊水电费等费用按季度缴纳给甲方，在每季度第一个月的10号前将当季的租金、物业管理费及上季度的自用水费等缴纳给甲方。5.乙方如逾期支付租金、物业管理费或自用水电费等费用的，每逾期一日，须按逾期付款额的1%支付甲方违约金，计至乙方将全部款项付清给甲方为止；乙方如有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，不予退还设施使用费、没收合同保证金：（1）逾期支付租金、管理费或自用水电费等费用超过15日的；……。涉案《租赁及管理合同》签订后，被告分别于2016年8月31日、2017年3月18日支付了设施使用费150000元、291000元，于2016年8月23日支付了保证金50000元，双方于2017年5月2日办理了涉案仓库的交收确认手续。原告称被告未缴纳过案涉仓库的租金及管理费，经原告多次催促仍未履行合同义务，原告于2019年4月10日向被告发出《合同解除通知书》，要求被告支付自2017年11月20日的租金、管理费及相应的违约金，并在收到通知书之日起七日内清理完毕仓库内的物品、将仓库交还原告，被告于2019年4月13日收到原告邮寄的上述通知。本案中，被告主张案涉仓库所在的富佳农副产品仓储物流配送中心建设后未通过东莞市自然资源局的规划条件核实，案涉《租赁及管理合同》为无效合同。另，被告称，即便案涉《租赁及管理合同》为有效合同，原告也无权解除合同，被告也无需支付租金、管理费及违约金。理由如下：原告曾承诺在市场开业后被告才开始缴纳租金、管理费等费用，但案涉仓库所在的富佳农副产品仓储物流配送中心经过两次试开业均未成功，至今尚未开业；另，原告未履行经营管理和安全管理义务，部分地方杂草丛生、地面垃圾随处可见，且富佳农副产品仓储物流配送中心存在地面开裂、地面下沉等质量不合格的情况。为此，被告提交了照片、微信聊天记录、《公证书》（含微信聊天记录）、名片等为据。其中部分照片显示富佳农副产品仓储物流配送中心部分区域存在杂草、部分区域陈列着大货车、部分区域出现了裂缝。被告主张从上述照片可以看出富佳农副产品仓储物流配送中心缺乏管理，且摆放的大货车、三轮车等阻碍了租户档口内外，侵害了被告等租户的权益。原告对上述照片的真实性、合法性及关联性均不予确认，并称无法确认上述照片的拍摄时间及拍摄地点。《公证书》所涉的微信聊天发生在其中一租户与原告经理杜庆明之间，主要内容如下：2017年11月22日，租户方称“杜总，你好，我是XX档，请问现在是什么情况，奖励金落实了吗？”，原告方经理称“落实了，你的款项备注在财务数据即可，可以缴纳租金水电费买卖铺位”，租户方称“我们市场有新政策？”，原告方经理称“待通知吧”；2018年8月19日，租户方称“杜总，市场有情况吗？”，原告方经理称“努力中”，租户方称“下半年有戏吗？”，原告方经理称“不好说啊，很难确定。”至于另一部分聊天记录，被告主张发生在租户陈某与原告时任高管郑某之间，主要内容概意如下：2017年6月13日，租户方称“这些货一些人卖不完拖去富民那边买，你们政策要采取好一点，不然的话大家看了，人心惶惶”；2017年6月14日晚19:18，对方称“现在这种情况，我们自身发生什么问题，我也清楚，我们在想办法做补救，看看怎么处理”，租户方称“明天还有货到，你们有什么优惠吗？有优惠的话，我们还可以坚持一下，如果没有优惠，我们可能就要放弃，去富民卖。你们有优惠或者补贴给我们货主，我们才敢与你们共进退，不补贴，我们的货怎么敢跟你们共进退？”，对方称“你们跟我们是同一条船的，我们是共同进退的”。被告称从上述微信聊天记录可见，被告等租户等多次追问原告关于富佳农副产品仓储物流配送中心是否有重新开业的措施，但原告均未拿出有效方案促使富佳农副产品仓储物流配送中心开业，且原告时任高管郑某承诺富佳农副产品仓储物流配送中心未开业，被告等租户则无需缴纳租金、管理费等。原告对于《公证书》所涉的微信聊天记录真实性予以确认，但认为这只是双方就如何提高市场积极性及解决市场开业效果不理想的问题，并不能证明富佳农副产品仓储物流配送中心尚未开业；至于另一部分微信聊天记录，原告对其真实性不予确认，并称原告方从未承诺过不开业无需支付租金、管理费，且富佳农副产品仓储物流配送中心已正式开业。另，对于富佳农副产品仓储物流配送中心的开业情况，本院查明如下：原告称其于2017年6月13日组织了第一次开业，但因大部分商铺不予配合，第一次开业效果不理想，后又于2017年9月20日进行了第二次开业，在第二次开业后，大多数商铺有进行营业，市场处于开业状态，直至原告提起本案诉讼时仍有部分商铺正常营业，但至今管理人员已有所减少。被告称富佳农副产品仓储物流配送中心从未正式开业，原告主张的两次开业均是试营业，被告等租户均积极配合试营业，但2017年6月13日只试营业了半天，2017年9月20日也只是试营业了十来天即歇业了。为进一步查清富佳农副产品仓储物流配送中心情况，本院于2019年12月12日组织了原、被告双方对富佳农副产品仓储物流配送中心进行了现场勘查。经勘查，富佳农副产品仓储物流配送中心内部公共区域卫生基本整洁，尚有几家从事饮食的店铺在营，外围有少数便利店在营，但内部商铺基本处于闭门状态；内部停放着大货车，三轮车集中堆放。对于设施使用费，双方分别进行了如下主张：原告称设施使用费是按使用年限一次性缴纳的，原告为被告等租户提供了信息大厦、物流配送、研发仓储、配送中心、卡车、三轮车等物流配送配套服务。被告则主张三轮车是原告外包给第三方的，被告等租户使用这些设施需要另外付款，并不包括在设施使用费当中，设施使用费实际是原告收取的入场费。再查，本案中，原告提交了编号为建字第XXXX至建字第XXX号的《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》拟证明案涉仓库已取得东莞市城乡规划局规划许可，且符合规划和建筑条件，是合法建筑，案涉《租赁和管理合同》合法有效。为进一步核实《租赁和管理合同》是否合法有效，本院向东莞市自然资源局发出协助调查函，东莞市自然资源局复函称：1.现《建筑工程规划许可证》已不再颁发副证，是直接核发正证；2.东莞市××镇沙角股份经济联合社办理的建字第XXXX号至建字第XXX号《建设工程规划许可证》项目在2017年3月3日申请过规划条件核实，但因资料未完善，市规划局在2017年8月14日退件，该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工。3.依据《广东省城乡规划条例》第四十六条，建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实。我局无法主动进行规划条件核实。本案中，原告确认其尚未取得东莞市自然资源局颁发的竣工验收合格证，而原告亦未在本院指定时间内向东莞市自然资源局提交规划条件核实的申请。在本院向原、被告双方释明案涉租赁物至今未完成规划条件核实，且原告未在指定时间内向东莞市自然资源局申请规划条件核实，案涉《租赁及管理合同》为无效合同后，原告变更了其诉讼请求中的租金为占有使用费，变更违约金为逾期付款利息，并要求被告返还案涉仓库。被告则称因原告原因导致富佳农副产品仓储物流配送中心未能开业，导致其未能营业从而产生了歇业期间可得利益损失，即被告在本案中诉请的误工损失，故要求原告赔偿其从2017年5月2日暂计至2019年6月2日止的误工损失，共计92129元。庭审中，原、被告一致确认，案涉仓库仍在被告占用控制下。此外，原、被告一致确认，在本案中，被告领取了原告给予的装修补贴共12000元。被告称其根据原告的要求及经营需要对案涉仓库进行了装修，从而产生了装修损失28802.3元。为证明该主张，被告提交了装修合同、装修费计价清单及照片为据。被告提供的上述装修合同显示被告就涉案仓库的装修事宜委托“陈小鹏”进行装修，双方于2017年5月2日签订装修合同。被告提供的报价单记载的涉案仓库装修报价为28802.03元。在现场勘查中，本院对案涉仓库的装修情况进行了查看，情况如下：第一层为架空钢架结构，有钢架楼梯连接第一层和第二层；仓库第二层墙面贴了瓷砖，地面铺了地砖，房间隔断成了厨房及大厅，安装了铝合金窗户。被告称因原告原因导致富佳农副产品仓储物流配送中心未能开业，给被告造成了上述装修损失，故要求原告赔偿上述装修损失共计28802.3元。就装修损失的问题，被告曾向本院提交了装修现值鉴定申请，后予以撤回；另，原告称若商铺返还，其不同意对案涉仓库的现有装修进行利用。以上事实，有原告提交的《土地租赁合同书》、《租赁合同》、广东省企业投资项目备案证、《建设用地规划许可证》、红线图、规划条件、《建筑工程施工许可证》、《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》、《富佳商场商铺交收确认书》、《富佳仓储物流项目安全防火责任书》、《收据》、《合同解除通知书》、EMS快递物流单、物流跟踪记录、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《工程质量监督报告》，《建筑工程竣工验收报告》等证据，被告提交的《收据》、装修合同、报价单、照片、宣传图册、民事判决书、《公证书》（含微信聊天记录）、名片，东莞市自然资源局的《复函》等证据以及本院的庭审笔录、谈话笔录、现场勘查照片、现场勘查笔录等附卷为据。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定以及参照《广东省城乡规划条例》第四十六条关于“建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府应当自受理之日起二十个工作日内办理核实手续；不予办理核实手续的，应当书面告知理由。建设工程未办理规划条件核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续……”的规定，由于原告并未对案涉仓库申请规划条件核实，原、被告双方于2017年5月2日签订的《租赁及管理合同》应认定为无效合同。综合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告要求被告返还案涉仓库、并支付占有使用费、管理费及逾期付款利息损失是否合法有据；二、被告要求原告退还设施使用费、保证金及利息损失、装修费损失、误工费损失是否合法有据。关于焦点一。一、关于仓库返还问题。原、被告一致确认案涉仓库仍在被告占有使用下，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉《租赁及管理合同》无效，故被告应将基于该《租赁及管理合同》取得的案涉租赁场地返还给原告，原告要求被告将案涉仓库（A15）返还给原告，合法有据，本院依法予以支持。二、关于占有使用费。其一，虽然案涉《租赁及管理合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告有权参照《租赁及管理合同》的约定要求被告支付占有使用费。其二，虽然被告提交了微信聊天记录拟主张原告承诺过未开业则无需缴纳占有使用费、管理费等，但从微信聊天记录的内容看，原告并未作出过此承诺，故在被告未能提供证据证明其上述主张的情况下，本院对其上述主张不予采信。其三，通过现场勘查可知，富佳农副产品仓储物流配送中心无论是外围还是内部，均有商铺仍在经营，故在被告未能进一步举证证明富佳农副产品仓储物流配送中心从未开业经营的情况下，本院对其该主张亦不予采信。综上，原告于2017年5月2日已向被告交付了案涉仓库，而被告至今未支付过占有使用费，现原告要求被告支付自2017年11月20日至仓库返还之日止的占有使用费，合法有据，本院依法予以支持。具体计算方式为：以3000元/月的标准，自2017年11月20日起计至被告返还案涉仓库之日止。三、关于管理费。虽然《租赁及管理合同》无效，但被告租赁的仓库所在的市场由原告提供管理服务，管理费是被告经营案涉仓库的必要费用支出，原告要求被告支付管理费，合法有据。但从现场勘验情况看，原告并未能履行提供完全的管理服务的义务，且原告亦表示如今管理人员已有所减少，故本院酌定管理费为每间仓库每月500元，自2017年11月20日起计至仓库实际返还之日止。对于符合上述计算方式的管理费，本院予以支持；超出部分，予以驳回。四、关于逾期付款利息。由于案涉《租赁及管理合同》无效，占有使用费性质上为折价补偿性质的费用，是合同被认定无效时产生的法律后果，故原告要求被告支付上述费用的违约金，依据不足，本院不予支持。关于焦点二。一、关于设施使用费问题。原、被告均确认被告已缴纳设施使用费441000元，基于前述论述，案涉《租赁及管理合同》为无效合同，原告基于该合同取得的设施使用费应予返还，但被告确实占有使用了案涉仓库，故设施使用费应根据仓库使用时间进行折算。需要说明的是，《租赁及管理合同》约定案涉仓库每间设施使用费为450000元，根据双方的约定，该设施使用费使用年限为20年，故每间设施使用费应以450000元为基数进行折算。至于折算时间，原告在提起本案诉讼时已要求终止与被告之间的租赁关系，且结合现场勘查情况，此时富佳农副产品仓储物流配送中心处于非正常运营状态，设施已不具备使用条件，故设施使用费应从被告占有使用案涉两仓库时折算至原告提起本案诉讼之日，即从2017年5月2日起计至2019年5月20日止，共计748天，具体计算方式为：450000元÷20年÷365天×748天=46109.59元。在扣除上述设施使用费后，原告应当向被告返还设施使用费394890.41元（441000元-46109.59元）。至于利息，原告基于无效合同占用了被告资金，被告要求原告支付利息，合法有据，但应以394890.41元为基数，被告主张自2017年5月2日起算属于对自身权利的合法处分，本院予以准许。从2017年5月2日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止。对于符合上述计算方式的利息，本院予以支持；超出部分，予以驳回。关于保证金，同理，原、被告双方确认被告缴纳了保证金50000元。案涉《租金及管理合同》为无效合同，原告基于该合同取得的保证金应予返还。至于逾期返还利息损失，原告基于无效合同占用了被告资金，被告要求原告支付利息，合法有据。被告缴纳保证金的时间为2016年8月23日，被告主张从2017年5月2日起计算利息，属于其对自身权利的合法处分，本院予以准许，从2017年5月2日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止。对于符合上述计算方式的利息，本院予以支持；超出部分，予以驳回。二、关于装修损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，结合经现场勘查可知，案涉仓库内放置的床铺、桌子等家具、家电用品是未形成附合的装修，被告可自行取回。另外，案涉仓库确实存在钢架结构、钢架楼梯、贴了墙砖、地砖等装修情况，依照上述法律规定，本院酌定涉案仓库装修现值为14000元。对于无效合同的签订双方有同等过错，故原告应向被告赔偿的50%即7000元，被告已领取装修补贴12000元，故原告无需向被告赔偿装修损失。三、关于误工费损失问题。被告并未提交证据证明其存在误工损失，故本院对被告关于误工损失的主张不予采信，被告要求原告赔偿误工损失，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2017年5月2日签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、限被告李全民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司返还位于东莞市虎门镇沙角社区新安路泥只村的富佳农副产品仓储物流配送中心A15号仓库；三、限被告李全民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司支付占有使用费（以3000元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；四、限被告李全民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司支付管理费（以500元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；五、限原告东莞市富佳市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李全民退还设施使用费394890.41元、保证金50000元及利息（以444890.41元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年5月2日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；六、驳回原告东莞市富佳市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告李全民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费10890元，由原告东莞市富佳市场经营管理有限公司负担9478元，由被告李全民负担1412元；减半收取反诉受理费5206元，由原告东莞市富佳市场经营管理有限公司负担3503元，由被告李全民负担1703元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  欧泽林人民陪审员  曾秀春人民陪审员  李美玲二〇一九年十二月二十五日法官助理阳意书记员罗戍娜强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。