山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初7522号原告：刘爱群，女，1963年7月13日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：刘凤民，山东照岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱强，山东照岳律师事务所律师。被告：青岛家家乐农超管理有限公司，住所地青岛市市北区绥宁路17－11号。法定代表人：杨保生，执行董事。委托诉讼代理人：于志中，山东加舜律师事务所律师。原告刘爱群与被告青岛家家乐农超管理有限公司（以下简称家家乐农超公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘爱群的委托诉讼代理人朱强律师与被告家家乐农超公司的委托诉讼代理人于志中律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘爱群向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原告与被告于2018年7月28日签订的《青岛农超市场经营管理协议》；2、判决被告退还2018年租金60000元、履约保证金5000元；3、判决被告赔偿原告装修损失314233元、人员工资支出49831元；以上款项共计429064元，并支付以上款项自原告实际支付之日起至被告付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（至2019年6月20日为14414.77元）。4、判决被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的《青岛农超市场经营管理协议》无效。事实与理由：被告于2012年成立，是从事摊位柜台租赁业务的成熟商超运营商，熟悉法律法规对开办餐饮项目的要求。2018年4月被告租下开封路2号部分商住楼后，随即将部分门头房转租。在与原告协商租赁过程中，被告故意隐瞒涉案房屋没有专用烟道的事实，在明知原告租赁房屋用于餐饮服务的情况下，仍在2018年7月28日与原告签订《青岛农超市场经营管理协议》，将开封路2－3号房屋租给原告用于餐饮。协议明确约定经营用途是餐饮，合同并对租赁期限及租金的支付等进行了约定。原告于合同签订当日向被告交纳了2018年租金60000元、2018年7月31日交纳了履约保证金5000元。随后原告经被告同意按餐饮用途对房屋进行了装修，共计花费314233元，招聘员工7人进行了相应培训。在安装排烟设备时才发现涉案房屋无专用烟道。被告让原告把烟道安装到下水道，并口头保证能办理餐饮执照，但只给原告办理了福美隆食品店的营业执照。在试营业期间，原告于2018年11月9日收到青岛市生态环境局市北分局的《责令改正违法行为决定书》，因违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条的规定被要求关闭。原告的餐饮项目一直无法营业。因被告隐瞒涉案房屋没有专用烟道的事实，违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条的规定，双方签订的协议应为无效。被告家家乐农超公司辩称，涉案协议合法有效。《大气污染防治法》第八十一条规制的对象是餐饮服务业经营者在实施餐饮经营活动中的经营行为，并不是餐饮服务业经营者与房屋权利人之间的房屋租赁关系及租赁协议的效力。本案中正是原告的经营行为违反第八十一条规定，才导致被处罚，与双方签订的租赁协议无关，不应以原告的事实经营行为违法来否定双方租赁协议的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同》若干问题的解释（二）规定，合同法第五十二条所规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而第八十一条则是在行政管理过程中，行政机关针对行政相对人的经营行为实施行政管理的法律依据，是管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不符合《合同法》第五十二条所规定的无效情形。第八十一条并未禁止所有餐饮服务项目，仅是禁止产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，如原告经营该法条限制范围以外的餐饮服务项目，则不会违法，可以正常经营。双方签订的协议约定的经营用途是“办公、餐饮”，是两种不同的用途，即使餐饮用途被认定无效，也属于合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，不应直接认定合同全部无效。在租赁房屋时，原告已明确告知被告租赁房屋用于办公，但为了解决工作人员的午餐问题，还需将房屋中的一部分间隔出来作为厨房，因此双方才会在协议中约定用途为“办公、餐饮”。原告并未告知被告租赁房屋用来开办对外经营的餐饮项目，不存在隐瞒房屋没有烟道的事实基础。涉案房屋对外出租，经营用途未做任何限定，对房屋信息均如实告知。原告也到现场查看房屋，对涉案房屋情况均详细了解，在确定涉案房屋符合自身经营用途后，才与原告签订房屋租赁协议，租赁协议合法有效。被告从未承诺保证为原告办理相关营业证照。原告未尽到对房屋各项条件的审查义务，应自行承担不利后果，与被告无关。原告未经被告同意，擅自进行装修，由此产生的损失应由原告自行承担，与被告无关。原告已经利用涉案房屋进行经营，获得收益。综上，被告已根据协议约定履行交房等义务，不存在违约情形。原告的请求依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2018年7月28日，原、被告签订《青岛农超市场经营管理协议》，主要约定：被告将位于开封路2号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告用于办公、餐饮。合同期限自2018年8月8日至2024年5月31日，年租金60000元。原告在接收房屋时视为认可所租赁房屋现状符合合同约定。在租赁期内，原告如需装修房屋应书面报请被告，并书面登记装修范围、内容。经被告书面同意后，方可施工。租赁期满，装修添附物归被告所有，原告不得拆除。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告管理使用，原告也向被告支付了租金60000元及保证金5000元。后原告对涉案房屋进行了装修，并注册成立了市北区福美隆食品店。2018年11月9日，青岛市环境保护局市北分局对原告开办的市北区福美隆食品店作出青环北违改字（2018）472号责令改正违法行为决定书，以原告在未配套专用烟道的商业楼层新建产生油烟、废气、异味的餐饮项目，已责令改正违法行为，目前违法行为仍有存在，其行为违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条规定，责令原告予以关闭市北区福美隆食品店。原告为此诉至法院，即为本案。本院认为，本案的焦点是双方签订的租赁合同是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的合同无效:（一、）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……（五）违法法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告以被告出租的房屋无专用烟道，违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条规定而认为双方签订的合同无效。本院认为，《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条规定“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”，被告出租给原告的房屋内无专用烟道，并不违反该规定，原告以此作为合同无效的理由不能成立。原、被告之间签订的合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故本院对于原告要求确认合同无效的请求本院不予支持。至此，原、被告之间就涉案房屋所签订的《青岛农超市场经营管理协议》（实为房屋租赁合同）系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告基于合同无效而要求被告退还租金60000元、履约保证金5000元、装修损失314233元及人员工资49831元等主张，无事实及法律依据，依法不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告刘爱群的全部诉讼请求。案件受理费7952元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  何冬梅人民陪审员  张子彬二〇一九年十二月十三日书 记 员  吴 洁