广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3130号上诉人（原审被告）：邓小龙，男，1967年8月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区************，现住广东省江门市蓬江区***********。公民身份号码：440************712。委托诉讼代理人：李运庚，广东百格律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕玉玲，广东百格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市嘉和物业管理有限公司，住所地：广东省江门市发展大道城市**会所。统一社会信用代码：914***********297M。法定代表人：崔世龙，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈艳连，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人:张嘉炜，广东五邑律师事务所律师。上诉人邓小龙因与被上诉人江门市嘉和物业管理有限公司（以下简称嘉和公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓小龙上诉请求：一、撤销本案一审判决，改判邓小龙向嘉和公司支付物业管理费3072.96元（不服金额为：16517.16-3072.96=13444.20元）。二、本案诉讼费由嘉和公司承担。事实和理由：一、一审法院未经审查采信嘉和公司提交的证据作为定案依据，认定嘉和公司在2007年以来一直有催缴，发生在2014年5月之前的物业管理费没有超过诉讼时效，判决邓小龙全数支付物业管理费16517.16元是错误的。1.“催缴通知”“催缴通知相片”属于视听资料证据，存在易被篡改、伪造等缺陷，一审中并未查清上述证据的真实性、合法性和关联性。一审期间，嘉和公司并未提供上述证据原始载体。“催缴通知”“催缴通知相片”反映的内容相互矛盾，“催缴通知”的落款日期，从2009年至2014年均为每年的12月30日，而2015年则为10月9日。“催缴通知相片”显示的日期均为次年的1月。发出催缴通知与张贴通知的日期不一致，明显不符合常理，上述证据是伪造的。2.嘉和公司明知邓小龙已在2009年搬至朝晖园830居住，仍将朝晖园830与702的催缴通知送达到702，就是为了避免邓小龙发现其伪造上述证据。二、发生在2014年5月份之前的物业管理费，嘉和公司没有其他有效证据可以证明其有催缴，应当认定发生在2014年5月份之前的费用即使存在亦已经超过诉讼时效。即使需要支付物业管理费亦只需要支付16个月的物业管理费3072.96元。三、建设单位与嘉和公司签订的《前期物业服务合同》对邓小龙没有约束力，建设单位与邓小龙签订《商品房购销合同》中约定的物业服务企业是中旅物业管理有限公司。退一万步说，即使实际嘉和公司提供物业管理服务，邓小龙与嘉和公司之间成立事实物业服务关系，双方仅有的联系即为提供服务、支付费用，但双方并没有就违约如何处理达成约定，邓小龙无需向嘉和公司支付违约金。嘉和公司辩称，1.嘉和公司已通过公告栏张贴催收通知、寄送催收通知、律师函等方式向邓小龙进行有效催收2007年11月-2015年9月期间发生的物业服务费，因此应产生诉讼时效中断的法律效果；2.《前期物业服务合同》对邓小龙有约束力，根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》的第一条，嘉和公司为邓小龙在内的城市花园业主提供物业服务，且业主均已享受该服务，同时，《城市花园业委会在物业服务交接协议书》确认嘉和公司提供物业服务的事实，其中第四条约定，物业服务移交日前产生的物业服务收费由嘉和公司收取，因此，嘉和公司关于邓小龙支付拖欠的物业服务费并承担违约金的主张合法有效，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回邓小龙的诉讼请求。嘉和公司向一审法院起诉请求：一、邓小龙向嘉和公司支付2007年11月、12月，2018年10月、11月、12月，2009年1月至2015年9月物业服务费、电费合共19002.67元（16517.16元＋2485.51元）及违约金（以19002.67元为基数，从2015年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率的30%计至费用付清之日止）；二、邓小龙承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：嘉和公司提供的《中华人民共和国物业管理企业资质证书》载明：“企业名称：嘉和公司，资质等级：三级，发证机关：江门市住房和城乡建设局，准予从事物业管理业务时间：2005年8月30日……。”嘉和公司提供的江门市*******出具的《不动产登记信息查询结果列表》载明：“权利人名称：邓小龙，坐落位置：蓬江区城市花园昇晖园3号702室，面积：182.92㎡，抵押情况：否，查封情况：否……。”嘉和公司与江门中旅房地产开发公司（以下简称中旅公司）于2005年5月26日签订《前期物业服务合同》，主要约定：“甲方（房地产开发公司）：城市花园业委会，乙方（物业管理公司）：嘉和公司，双方就甲方负责开发建设的城市花园物业实行前期物业管理有关问题达成一致意见：本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：一、日常服务……乙方按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费，住宅按建筑面积每月每平方米1.60元或1.05元收取。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为当月30日前。服务期限自2005年6月1日起至2007年5月31日止，本物业业主委员会与其选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效之日，本合同即终止……。”嘉和公司与中旅公司于2007年5月28日签订《前期物业服务合同》，主要约定：“甲方（房地产开发公司）：城市花园业委会，乙方（物业管理公司）：嘉和公司，双方就甲方负责开发建设的城市花园物业实行前期物业管理有关问题达成一致意见：本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：一、日常服务……乙方按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费，住宅按建筑面积每月每平方米1.60元或1.05元收取。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为当月30日前。物业服务费收取标准在合同期内不作调整。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴物业服务费的千分之三交纳滞纳金。服务期限自2007年5月30日起至本物业业主委员会与其选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日，本合同即终止。”嘉和公司与江门市蓬江区****业主委员会（以下简称城市花园业委会）、江门市森科环卫绿化工程有限公司（以下简称森科公司）于2015年9月30日签订《物业服务交接协议书》，主要约定：“甲方：城市花园业委会，乙方：嘉和公司，丙方：森科公司，鉴于1、2005年5月26日，中旅公司与乙方签订《前期物业服务合同》，由乙方担任城市花园小区的前期物业服务单位服务至今。2、甲方通过招标投标方式选聘城市花园物业服务企业，由丙方中标接手城市花园物业服务工作。甲、乙、丙三方经协商，达成如下协议：甲、乙、丙三方确定最终正式的移交日期为2015年10月1日。乙方将继续按前期委托合同的要求履行职责，直至2015年9月30日前期委托合同自然终止。在此之前，甲方、丙方将重新签订后续委托合同，从而明确2015年10月1日之后的物业管理办法……物业服务移交日前产生的物业服务收费由乙方收取，甲方协助对欠费业主发催缴欠费通知，物业服务移交日后产生的物业服务收费由丙方收取……。”嘉和公司提供的《中国工商银行资金汇划（贷方）补充凭证》载明：收款人：嘉和公司，付款人：邓小龙，付款金额432.71元，交易时间：2008年7月7日，备注：物业……。”嘉和公司于2008年7月9日开具《收据》，载明：“今收到3#702交6、7月管理费384.12元及5、6月电费48.59元，合共人民币432.71元……。”嘉和公司提供的《物业管理费催缴通知》载明：“邓小龙：经核实，702物业至2008年12月（2007年11月至12月、2008年10月至12月）共欠物业管费人民币960.30元……2007年11月至2009年12月共17个月共欠物业管理费人民币3265.02元……2007年11月至2015年9月共86个月共欠物业管理费人民币19002.67元……落款2008年12月30日、2009年12月30日……2015年10月9日。”嘉和公司提供的照片显示上述催缴通知张贴于702室房屋门口处。嘉和公司提供的《EMS国内标准快递单》载明：“寄件人：嘉和公司，收件人：邓小龙，地址：台山市三龙自来水有限公司台山市**镇西南工业区、台山市海龙架水产养殖有限公司台山市*******信围仔，寄件时间：2016年5月2日，收件人签收：邓小龙，备注：物业管理费催缴函通知书、管理费滞纳金……。”嘉和公司提供的由广东五邑律师事务所于2018年5月9日出具的《律师函》载明：“邓小龙：广东五邑律师事务所受嘉和公司委托，处理邓小龙拖欠物业管理费事宜，邓小龙目前拖欠2007年11月至2015年9月期间昇晖园3幢702室共86个月物业管理费人民币17093.87元和电费2485.51元……。”嘉和公司提供的《EMS国内标准快递单》载明：“单号：1032136651829，寄件人：广东五邑律师事务所，收件人：邓小龙，地址：蓬江区城市花园昇晖园3幢702室，寄件名称：律师函，寄件时间：2016年5月9日……。”嘉和公司提供的《EMS流程记录》载明：“单号：1032136651829，投递并签收：签收人：本人收，签收时间：2018年5月11日……。”在一审庭审中，嘉和公司陈述自其进驻城市花园提供物业服务后，邓小龙有缴纳过物业服务费，一直也没对嘉和公司在该小区提供物业服务费提出过异议。期间，嘉和公司有通过打电话，上门将催收通知张贴在702室房屋门口，在公告栏张贴催收通知，寄送催收通知、律师函等方式向邓小龙催收上述费用，邓小龙应在每月30日前缴交当月的物业服务费，若超出上述期限没有缴交，则应向嘉和公司支付违约金（滞纳金）。嘉和公司在本案主张的缴费期间为2007年11月至12月，2008年10月至2015年9月。邓小龙陈述其于2009年1月至2015年9月没有缴交过物业服务费，邓小龙没有收到过嘉和公司发出的任何催收通知，嘉和公司举证的将催收通知张贴于702室是虚假的，涉案房屋门口没有张贴过上述通知，且邓小龙早已搬离702室房屋。一审法院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，嘉和公司提供的《不动产登记信息查询结果列表》、《前期物业服务合同》、《物业服务交接协议书》、《中国工商银行资金汇划（贷方）补充凭证》、《收据》、《物业管理费催缴通知》、《律师函》、《EMS国内标准快递单》等证据有原件，邓小龙虽不确认《前期物业服务合同》等证据的真实性，也不确认嘉和公司为涉案小区的物业服务企业，但未能提供有效证据予以反驳，故一审法院确认上述证据的真实性，从嘉和公司提供的上述证据可以证实邓小龙为坐落于城市花园昇晖园3幢702室的权属人，嘉和公司于2005年5月起至2015年9月接受中旅公司的委托为城市花园小区提供物业服务，因此，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”可以认定嘉和公司与邓小龙之间建立物业服务合同关系，上述合同关系已在嘉和公司与邓小龙之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。关于邓小龙应否向嘉和公司缴纳物业服务费及分摊电费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因嘉和公司于2005年5月起已进驻城市花园小区，为该小区业主提供物业服务至2015年9月，期间，邓小龙也有向嘉和公司缴纳过物业服务费，而本案未有证据显示邓小龙在嘉和公司提供物业服务期间即2007年11月、12月，2008年10月、11月、12月，2009年1月至2015年9月有缴纳过物业服务费，邓小龙对此也未能陈述清楚或举证证明是否有缴交过，且嘉和公司对于上述期间发生的物业服务费已通过上门将催收通知张贴在702室房屋门口，寄送催收通知、律师函方式向邓小龙催收该费用，因此，嘉和公司主张经其多次催促邓小龙仍未缴纳上述期间发生的物业服务费用，要求邓小龙支付上述费用的请求合法有据，一审法院予以支持。对于物业服务费的金额，依据《不动产登记信息查询结果列表》、《前期物业服务合同》中关于702室房屋面积及物业服务费收费标准的确定，嘉和公司要求邓小龙支付的物业服务费为16517.16元〔即按每月应付的物业服务费192.06元（182.92㎡×1.05元/㎡）×未缴的时间86个月（2007年11月、12月，2008年10月、11月、12月，2009年1月至2015年9月）〕的请求依据充分，一审法院予以支持。对嘉和公司请求的分摊电费，因嘉和公司未能提供有效证据证明该项费用应如何计算，邓小龙应如何分摊以及是否已实际支出等，嘉和公司举证不能应承担相应的后果，故对该请求，一审法院不予支持。关于嘉和公司主张的违约金（滞纳金）如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，邓小龙逾期缴纳物业服务费已违反双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照嘉和公司与中旅公司签订的《前期物业服务合同》关于违约责任如何承担的约定，邓小龙逾期即每月30日前未支付物业服务费，应按每日千分之三的标准缴交滞纳金（违约金），而嘉和公司未能举证证明其因邓小龙违约造成的具体损失，实际上因邓小龙违约造成嘉和公司的直接损失为邓小龙未缴纳物业服务费占用嘉和公司资金的损失，由此，嘉和公司与中旅公司在上述《前期物业服务合同》关于违约金计算标准的约定已超出造成嘉和公司的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，因此，嘉和公司自行将其主张的逾期付款违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%，以欠付的上述物业服务费总额即16517.16元为基数，要求从2015年11月1日起计至物业服务费清偿之日止的请求合法合理，一审法院予以支持。对邓小龙认为发生于2014年5月前的物业服务费及违约金因嘉和公司未能有效举证其已向邓小龙催收，该部分费用已超过诉讼时效，嘉和公司在702室张贴催缴通知的照片是伪造，无法证明已在702室张贴催收通知，嘉和公司实际没有向邓小龙催收等的意见，因嘉和公司已提供其张贴催收通知的照片，照片中显示房屋号牌为702，催收通知也具体指向邓小龙及涉案房屋坐落位置，之后嘉和公司也向邓小龙邮寄了催收通知及律师函，嘉和公司提供的关于催收的上述证据能相互印证嘉和公司对2007年11月至2015年9月期间发生的物业服务费已向邓小龙进行催收，而邓小龙未能提供有效证据予以反驳，即嘉和公司主张的本案权利在嘉和公司向邓小龙催收后产生诉讼时效中断的法律后果，因此，嘉和公司主张上述期间的物业服务费及违约金符合法律规定的诉讼时效，邓小龙的上述意见以及提出现场勘验的申请依据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邓小龙应自本判决生效之日起十日内向江门市嘉和物业管理有限公司支付物业服务费16517.16元以及违约金（以16517.16元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%从2015年11月1日起计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止；二、驳回江门市嘉和物业管理有限公司的其他诉讼请求。邓小龙如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费374.16元，减半收取187.08元，由邓小龙负担。二审期间，嘉和公司向本院提交八张其催收城市花园物业管理费用欠费通知（含电子文档），拟证明其通过在公告栏张贴欠费通知向包括邓小龙在内的业主进行催收，张贴催收公告的年份为2008年-2015年，催收的物业服务费范围是2007年11月-2015年9月期间。邓小龙没有提交新的证据。本院组织当事人对上述证据予以质证。经审查，上述证据属于嘉和公司证明其对涉案物业服务费已经进行催收事实的补强证据，本院予以采纳。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对邓小龙的上诉请求进行审查，对没有提出请求的，本院不予审理。二审各方当事人的争议焦点为：一、嘉和公司诉请邓小龙支付2007年至2014年5月期间涉案物业服务费的主张是否已过诉讼时效；二、邓小龙是否需要向嘉和公司支付涉案违约金。关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，嘉和公司为主张涉案期间的物业服务费存在诉讼时效中断的情形，已提供证据予以证明，并在二审中提供相关照片的电子文档补强证明该事实。邓小龙虽对涉案的“催缴通知”以及“催缴通知照片”等证据存在异议，但并未提供证据予以推翻，应承担举证不能法律后果。而且根据一般生活经验，邓小龙居住在城市花园期间长年欠缴物业服务费，作为物业管理公司的嘉和公司是会对其进行催缴，采取电话通知、张贴小区公告栏或张贴业主门口等催缴形式均符合物业公司的日常催缴方式。而且，根据邓小龙的诉辩意见，其系清楚自己长期存在欠缴物业服务费的事实。对此，结合双方的举证，一审法院支持嘉和公司关于2007年至2014年5月期间涉案物业服务费的诉请，理据充分，本院予以维持。邓小龙主张嘉和公司关于2007年至2014年5月期间涉案物业服务费诉请已过诉讼时效的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，嘉和公司与中旅公司已经签订《前期物业服务合同》，可以认定嘉和公司与邓小龙之间建立事实的物业服务合同关系，上述合同关系已在嘉和公司与邓小龙之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及第一百一十四条的规定，邓小龙逾期缴纳物业服务费已违反双方的约定，构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照涉案《前期物业服务合同》关于如何承担违约责任的约定，因嘉和公司未能举证证明其因邓小龙违约造成的具体损失，故上述《前期物业服务合同》关于违约金计算明显过高。嘉和公司自行将其主张的逾期付款违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的请求合法合理，一审法院予以支持，并无不妥，本院予以维持。邓小龙关于不应支付违约金的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，邓小龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136.11元，由邓小龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年十二月二十五日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉