福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初2692号 原告：林雪美，女，1981年9月16日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：陈珊玲，福建麒顺律师事务所律师。 被告：福建津汇房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万福街万源花苑****。 法定代表人：于志丹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶文圣，福建双鼎律师事务所律师。 原告林雪美与被告福建津汇房地产开发有限公司（以下简称津汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告林雪美的委托诉讼代理人陈珊玲、被告津汇公司的委托诉讼代理人刘伟平、陶文圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林雪美向本院提出诉讼请求：一、判令津汇公司向林雪美支付逾期交房违约金5200元（自逾期之日2016年9月1日起至交付之日2017年7月22日止共计325天，以总房价16万元为基数，按日万分之一计算）；二、本案全部诉讼费用由津汇公司承担。事实和理由：2015年6月14日，林雪美与津汇公司签订《商品房买卖合同》，双方约定林雪美购买津汇公司预售的位于泉州市洛江区地下室车位Ａ187号，成交金额为16万元，津汇公司应于2016年8月31日前向林雪美交付车位。林雪美依约一次性支付了全部房价款，但直到2017年7月17日津汇公司才通知林雪美于2017年7月22日至31日到津汇公司办理车位入伙手续，故根据合同第十二条第1.（2）项约定，津汇公司应自2016年9月1日起至2017年7月22日止（合计325天）以总房价款16万元为基数，按日万分之一向林雪美支付逾期交房违约金共计5200元，但津汇公司一直推诿未付，请求判准林雪美之所请。 津汇公司辩称，林雪美的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、林雪美的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当依法予以驳回。1.根据《民法总则》第一百八十条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，林雪美要求津汇公司支付自2016年9月1日起至2017年7月22日止的逾期交房违约金的诉讼请求明显超过三年的诉讼时效，应当依法予以驳回；2.假设违约金应当按日单独计算诉讼时效，林雪美于2019年11月5日向洛江区人民法院提起诉讼，根据《民法总则》第一百八十八条的规定，林雪美向人民法院请求保护2016年11月6日前的民事权利已超过三年的诉讼时效，因此林雪美主张津汇公司支付2016年9月1日至2016年11月5日的逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，不应当支持。二、林雪美未按照住宅专项资金管理办法以及合同补充协议的规定缴纳住宅专项维修基金，津汇公司不构成逾期交房，林雪美无权要求津汇公司支付违约金。1．根据建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”,第三十六条“开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款”的规定及《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条“买受人应当按50元/m2向出卖人缴交（出卖人代收）专项维修资金”,第一条“若买受人存有欠付购房款、面积补差款等费用未向出卖人支付、偿还的情形，出卖人有权延期交付车位并不承担任何违约责任”的约定，林雪美未按《住宅专项维修资金管理办法》履行将住宅专项维修资金存入专户的法定义务，也未按合同约定向津汇公司缴交住宅专项维修资金，津汇公司不得将车位交付给林雪美使用，津汇公司不构成逾期交房，无需支付逾期交房违约金。2.根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在林雪美未缴交住宅专项维修资金之前，津汇公司享有先履行抗辩权，津汇公司未交付讼争车位不构成违约，无需支付逾期交房违约金。3．讼争商品房于2016年10月10日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方验收合格，达到交付使用的条件，讼争车位未能及时交付系因林雪美未缴交住宅专项维修资金，并非津汇公司违约，津汇公司不应当违反《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定将讼争车位交付给林雪美使用。三、假设津汇公司存在违约，讼争商品房在施工过程中存在可以顺延交房的事实。在《商品房买卖合同》履行过程中，发生的台风天、降雨量达10mm以上、六级以上大风（含六级）、停水停电、中高考等津汇公司可据实顺延的情况共计179天，应当予以顺延。四、讼争房产房价发生翻天覆地的变化，林雪美不存在任何损失，请求法院酌情予以降低违约金。讼争车位在林雪美主张的违约期间已达到法定的交付使用条件，即已经过五方验收合格、消防验收合格，请求法院予以降低违约金，调整到林雪美主张的违约金总金额的10%以下。综上，林雪美的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：林雪美与津汇公司于2015年6月14日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由林雪美向津汇公司购买位于泉州市洛江区地下室车位Ａ187号，成交金额为16万元。林雪美已支付全部购房款。《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……。第十一条约定津汇公司应当在2016年8月31日前向林雪美交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。另，2017年7月20日，津汇公司取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》，讼争房产通过了建设工程竣工验收备案。2017年7月21日，津汇公司取得《泉州市洛江区房产测绘报告书》，讼争房产经过房产测绘。2017年10月25日，津汇公司向泉州市洛江区房地产管理处缴交了Ａ区专项维修资金。双方确认津汇公司于2017年7月17日发出《车位入伙通知书》，告知林雪美于2017年7月22日至2017年7月31日至津汇公司办理交房入伙手续，2017年7月22日林雪美向津汇公司支付了住宅专项维修资金并办理了交房手续。 上述事实有双方当事人的陈述，林雪美提交的身份证、企业信用信息、《商品房买卖合同》及附件、登记备案申请表、《销售不动产统一发票（自开）》，津汇公司提交的《车位入伙手续书》《入伙资料领取签收清单》《福建省行政事业单位（单位）资金往来结算票据》、中国农业银行客户收付款入账通知、《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》《泉州市洛江区房产测绘报告书》等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，林雪美与津汇公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 1.关于本案是否超诉讼时效的问题。由于双方约定逾期交房支付违约金是按日计算，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外”的规定，林雪美应在权利被侵害的三年内主张权利，但其直至2019年11月5日才向本院起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推三年即对林雪美请求自2016年11月6日起的逾期交房违约金予以保护。 2.关于何时达到交房条件。《商品房买卖合同》第九条约定，讼争房产应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。从津汇公司提供的证据显示，讼争房产分别于2017年7月20日和2017年7月21日取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》《泉州市洛江区房产测绘报告书》，故讼争房产于2017年7月21日达到双方约定的交房条件。津汇公司关于讼争房产已于2016年10月10日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方验收合格，已达到交房条件的辩解意见，不符合合同约定，不予采纳。 3.关于住宅专项维修资金。津汇公司主张林雪美未按《住宅专项维修资金管理办法》履行将住宅专项维修资金存入专户的法定义务，也未按合同约定向津汇公司缴交住宅专项维修资金，其不得将车位交付给林雪美使用，不构成逾期交房，无需支付逾期交房违约金。经审查，《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条内仅约定“买受人存在欠付购房款、面积补差款等费用未向出卖人支付、偿还的情形，出卖人有权延期交付房屋并不承担任何违约责任”，而补充协议第五条则约定“专项维修资金出卖人在办理预售许可证时由出卖人代买受人缴交，因此买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人”,故津汇公司以林雪美未按有关规定和合同约定缴交专项维修资金作为免除其逾期交房违约责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。 4．关于可顺延交房的情形。津汇公司主张在讼争房产开发项目施工后（含本案合同签订前、后）遇日降雨量10毫米以下降雨、六级以上大风（含六级）、停水、台风、中高考等均应据实延期交房，但其提供的相关证据体现的情形，并不属于当事人在订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，无法认定为法定的不可抗力情形，且双方在合同内亦未就上述情形可顺延交房进行特别约定，故津汇公司相关顺延交房的主张，缺乏事实、法律及合同依据，不予采纳。 5．关于逾期交房违约金。津汇公司于2017年7月17日向林雪美发出《车位入伙通知书》，通知林雪美于2017年7月22日至2017年7月31日到津汇公司办理交房手续，该通知的时间已超过《商品房买卖合同》约定的交付时间。根据《商品房买卖合同》第十二条第1.（2）项约定，津汇公司应以房价款16万元为基数，按日万分之一向林雪美支付自2016年11月6日至2017年7月22日计259日逾期交房违约金4144元（16万元×0.0001/日×259日）。林雪美主张津汇公司支付2016年9月1日至2016年11月5日的逾期交房违约金，已超过诉讼时效，不予支持。由于双方在合同内约定了逾期交房相应的违约金计算方法，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，故津汇公司主张双方约定的逾期交房违约金较高，请求予以调整，理由不充分，不予采纳。 综上所述，林雪美的诉讼请求，本院予以部分支持。津汇公司的抗辩理由不能成立的部分，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建津汇房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向林雪美支付逾期交房违约金4144元； 二、驳回林雪美的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林雪美负担5元，福建津汇房地产开发有限公司负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄正乾 二〇一九年十二月三日 法官助理傅莹莹 书记员黄书卿 速录员陈婷婷 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。