云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初5165号原告：贺天琳，女，1979年5月12日生，彝族，中专文化，云南省楚雄市人，住楚雄市。原告：马云剑，男，1977年4月2日生，汉族，初中文化，云南省昭通市人，住云南省昭通市镇雄县，现住址同上。被告：楚雄百川伟业置业有限公司，住所地楚雄市鹿城镇团结路**北浦伟业广场****，统一社会信用代码：9153230155778296X8。法定代表人：胡志长，董事长。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师（特别授权）。原告贺天琳、马云剑与被告楚雄百川伟业置业有限公司（以下简称“百川伟业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺天琳、马云剑，被告百川伟业公司的委托诉讼代理人鲁成海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺天琳、马云剑向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金24940.36元，其中：从2015年12月12日至2016年1月10日的违约金为600元（30天×20元／天），从2016年1月11日至2016年9月1日的违约金为24340.36元（517880元×235天×0.02%）；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告贺天琳、马云剑变更第一项诉讼请求为：由被告支付逾期交房违约金15929.24元，其中：从2015年8月30日至2015年9月29日的违约金为600元（30天×20元／天）；从2015年9月30日至2016年2月24日的违约金为15329.24元（517880元×148天×0.02%），以上合计15929.24元。事实和理由：2013年10月5日，我们与被告签订了商品房购销合同，合同约定，我们购买被告正在建盖的位于楚雄市的商品房，该商品房的套内建设面积为89.74㎡，单价为每平方米5770.89元，总房价517880元；被告应于2015年8月29日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付我们，同时应当提交商品房质量保证书、商品房使用说明书；逾期则以约定交房时间起至实际交房时间止的总和天数，前30天内按每天20元计算违约金，逾期30天后按己付款的0.02%计算违约金。至今为止，被告未履行交房业务，这期间，被告虽口头通知过我们接房，但因其不能验收合格证书、商品质量保证书、商品房使用说明书，而导致交接房无结果，被告的行为己构成违约，请求依法判处。被告百川伟业公司辩称，我公司对原告所主张的事实无异议，但我公司认为，根据双方签订的商品房购销合同中约定的交房时间，并按照原告实际接房的时间计算，原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效，且不存在中断、中止的情形，故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告贺天琳、马云剑为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.商品房购销合同，2.收款收据，3.购房款发票。被告百川伟业公司针对其辩解向本院提交以下证据：1.商品房购销合同、交房确认书，2.（2017）云2301民终154号民事判决书，3.云（2019）楚雄市不动产权第0007594号产权证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审和证据审查，本院确认本案法律事实如下：被告于2013年2月1日、2013年6月27日取得《国有土地使用证》，于2013年3月13日取得《建设用地规划许可证》，于2013年7月26日取得《建设工程规划许可证》，于2013年8月27日取得《建筑工程施工许可证》，于2013年9月18日、11月13日取得《商品房预售许可证明》。2013年10月5日，被告为商品房出卖人（甲方），原告为商品房买受人（乙方），双方签订了商品房购销合同，合同约定：“乙方向甲方购买位于楚雄市房屋，单价为每平方米5770.89元，总金额为517880元；乙方于2013年10月5日前向甲方支付总房款的32.42%即167880元，余款350000元，由乙方办理按揭贷款，甲方收到该按揭贷款时，视为乙方已履行完购房款的支付义务；甲方应于2015年8月29日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付乙方；甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方签订了补充协议，该协议第九条第4款约定:若出现以下情况导致甲方逾期交房，甲方不承担本合同第九条约定的逾期交房违约责任：（1）因不可抗力导致意外事件；（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的。该协议还对双方的权利义务进行了约定。之后，原告支付了购房款、维修基金及相关办证税费。被告于2016年1月10日在北浦伟业广场外部的商铺粘贴交房的公告。2016年2月24日，原告办理了接房手续。2016年5月13日，楚雄市住房和城乡建设局向北浦伟业广场项目颁发了楚雄州建设工程竣工规划核实备案证。2016年9月1日，北浦伟业广场项目竣工并经验收合格。另查明，2013年，被告向楚雄市供电有限公司申请“北浦伟业广场”项目的永久供用电线路。2013年10月16日，云南电网公司楚雄供电局向楚雄市供电有限公司作出《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》，内容为：北浦伟业广场项目所在地距离上级电源110KV变电站均较远，因市政配套电缆沟修建滞后，相应的配电网规划项目无法按期建成，且规划拟建的110KV花果山变电站由于文鼎路东段、东南新城4号路未修建而不具备外部建设条件，目前老城区鹿城东路至威楚大道片区供电电源点不足，难以满足在建报装容量较大项目的永久性用电需求。根据配电网实际情况，决定采用过渡供电方案和终期供电方案相衔接的方式，满足北浦伟业广场报装用电需求，具体为：一、同意百川伟业公司北浦伟业广场项目采用10KV电压等级供电。二、过渡供电方案：1、目前楚雄市住建部门正在组织修建雄宝路阳光大道交叉口至小姑英段配套电缆沟，为提高该片区供电能力，计划2014年从110KV东郊变电站10KV楚风苑Ⅰ、Ⅱ回线T接建设10KV小河口Ⅰ、Ⅱ回线，预计2014年12月建成投入运行，因供电容量有限，只能初步缓解该区域供电能力不足问题。2、同意北浦伟业广场项目从10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号（豪盛酒店旁环网柜）T接两回10KV线路供电，该两回10KV线路分别接入北浦伟业广场10KV配电室Ⅰ、Ⅱ段母线。3、根据过渡供电方案供电能力，期间北浦伟业广场每回线路用电负荷原则不得超过2500KW，超出部分云南电网公司楚雄公司供电局有权采取限电措施，以确保配电网安全运行及其他客户的用电需求。三、终期供电方案。待楚雄市文鼎路东段、东南新城4号路及配套电缆沟修建完成，110KV花果山变电站建成投运后，北浦伟业广场相关负荷接入110KV花果山变电站供电，方可满足申请报装容量用电需求。10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线输电线路于2015年6月15日开工建设，于2015年11月25日正式投运，于2015年12月11日竣工验收合格。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：原告主张的违约金是否已经超过诉讼时效。本院认为，依法成立并生效的合同对合同双方当事人有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务。原告与被告签订的商品房购销合同及补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法有效的合同，双方应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的商品房购销合同第九条关于甲方逾期交房的违约责任部分的约定，甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。上述约定是以日为计算单位累计计算违约金数额，但未约定违约金支付的期限，故原告可以随时主张违约金，只有当被告明确表示不履行支付违约金的义务，才能认定原告知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可以依法起算，故本案原告主张的违约金并未超过诉讼时效。根据双方签订的商品房购销合同第七条的约定，被告应于2015年8月29日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告，但被告实际于2016年2月24日才将房屋交付给原告，被告存在逾期交房的事实，对此事实，双方当事人无异议，本院予以确认。由于被告存在逾期交房的违约事实，故被告应当承担违约责任。根据查明的事实，因10KV小河口Ⅰ、Ⅱ回线输电线路于2015年12月11日竣工验收合格，自2015年12月12日起，影响北浦伟业广场项目建设的情形消除，故本案应当从2015年12月12日开始计算逾期交房违约金。同时，鉴于原告于2016年2月24日接房，其实际使用并控制了房屋，故逾期交房违约金计算至原告接房前一日止。因此，根据双方签订的商品房购销合同约定，违约金分段计算，其中：从2015年12月12日起至2016年1月10日止的违约金按照双方签订的商品房购销合同约定的每天20元标准计算为600元；从2016年1月11日起至2016年2月23日止的违约金按照双方签订的商品房购销合同约定以房款的0.02%乘以逾期天数计算为4557元，以上违约金合计5157元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：由被告楚雄百川伟业置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贺天琳、马云剑支付逾期交房违约金5157元（款交法院）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，本院减半收取计212元，由原告贺天琳、马云剑负担168元（已交），由被告楚雄百川伟业置业有限公司负担44元（未交，限于本判决生效之日起十日内交纳，款交法院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  宋国礼二〇一九年十二月十六日书记员  郑会乔