湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13743号上诉人（原审原告）：湖南金麓房地产开发有限公司，住所地：长沙市望城区金坪社区观音岩水库旁。法定代表人：施鑫华，董事长。委托诉讼代理人：王智，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧敏，北京德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨岳军，男，1969年9月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张炳辉，长沙市望城区星城法律服务所法律工作者。上诉人湖南金麓房地产开发有限公司（以下简称金麓公司）因与上诉人杨岳军商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4375号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人金麓公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项和第五项；二、判令被上诉人杨岳军支付上诉人金麓公司违约金人民币605009元；三、判令被上诉人杨岳军支付上诉人金麓公司律师费200000元；四、判令被上诉人杨岳军承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定《长沙市望城区商品房买卖合同》关于违约金的约定明显过高并以此为由没有全部支持金麓公司关于违约金的诉请属于认定事实和适用法律错误。金麓公司与杨岳军签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》明确约定了10%的违约金，该违约金是双向一致、公平的，属于惩罚性违约金。杨岳军单方违约，400万元房款自2019年2月9日起一直未能支付给金麓公司，金麓公司遭受了大量利息损失，后一直不配合办理解除合同网签登记手续，致使金麓公司房屋不能另行出售，错失缔约机会。合同解除后，金麓公司将该房屋另行出售还需重新花费营销、广告宣传、办证等支出。《中华人民共和国合同法》第114条规定违约金过分高于实际损失或者过分低于实际损失可以请求人民法院调整，但该规定不是以违约金略高或略低为前提条件，而是以违约金过分高于或过分低于实际损失为前提条件，10%的违约金符合社会常识，符合金麓公司的实际损失，不存在过分高于实际损失的情况，不应适用《中华人民共和国合同法》第114条之规定。二、一审判决没有支持金麓公司关于律师费的诉请属于认定事实错误并因此导致错误判决。金麓公司与杨岳军签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》明确约定：一方违约的，违约方应赔偿守约方因此支付的合理费用，包括但不限于律师费、鉴定费、审计费、评估费等。首先，一审中，金麓公司已经向法院提供了委托代理合同、部分律师费的发票等证据，律师也到庭应诉，能够证明金麓公司支出了律师费。其次，本案标的金额高达600万，金麓公司为此主张20万律师费，符合《湖南省律师服务收费行业指导标准》的规定。被上诉人杨岳军答辩称：请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。一、杨岳军请求不解除商品房买卖合同，继续履行合同；二、涉案《长沙市望城区商品房买卖合同》是金麓公司提供的格式合同，未与杨岳军协商，也未就对买受方不利方面作出解释和以显著方式标识提醒；三、金麓公司要求杨岳军承担违约金605009元明显过高；四、金麓公司要求杨岳军承担律师费200000元没有事实依据，不符合相关规定，律师费承担约定属于格式合同约定，金麓公司也没有提供委托代理合同、发票等证据，该费用也远超《湖南省律师服务收费行业指导标准》。上诉人杨岳军上诉请求：一、撤销一审法院第一、二、三、五项判决，判决驳回金麓公司对杨岳军的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费由金麓公司承担。事实与理由：一、案涉商品房买卖合同及附件八属于无效格式合同，签订时出卖人没有就相关条款用显著标志标识，也未提示买受人，买受人杨岳军也没有修改的权利，故一审法院认定案涉合同合法有效属于事实认定及适用法律错误；二、案涉剩余房款4000000元未及时支付并非杨岳军主观故意，金麓公司在银行贷款申请过程中也存在一定过错。一审法院在没有弄清本案合同条款是否有效，案涉剩余房款迟延支付原因的情况下就认定买受人存在单方违约并让买受人承担违约责任属于法律适用及事实认定有误。因出卖人指定的银行贷款授信要求过高等原因，案涉房屋贷款迟迟没有办理下来，但金麓公司没有给买受人缓冲期直接向法院起诉解除合同并要求买受人承担高额违约金显然不公平。事实上，杨岳军之后已经向中国银行师大支行成功申请贷款。被上诉人金麓公司答辩：一、我们认可涉案合同是合法有效的；二、商品房买卖合同本身不是格式合同，是住建委的指导性合同，这个合同不是由公司单方拟制的，但是金麓公司会根据不同情况进行修改。合同双方的权利是对等的，不存在限制买房人权利或者增加买房人义务的情况，因此不存在合同条款无效的情况；三、买受人可以全额付款或者按揭付款，取得银行按揭的方式，不管是从合同约定还是常识来看，都是买方的义务，杨岳军将未能获得贷款的义务强加给公司一方，不仅偏离了合同，也违背了常识。金麓公司向一审法院起诉，请求判令：一、请求判令解除金麓公司与杨岳军于2018年12月10日签署的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20180509102）及附件；二、请求判令撤销金麓公司与杨岳军于2018年12月10日签署的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20180509102）的网签登记手续；三、请求判令杨岳军支付给金麓公司违约金人民币605009元；四、请求判令杨岳军支付给金麓公司律师费损失200000元；五、请求判令杨岳军承担本案的全部诉讼费。一审法院查明，杨岳军因与金麓公司协商房屋买卖后，先后于2018年11月9日，11月12日，向金麓公司刷卡支付100000元、900000元，金麓公司开具收据，收到杨岳军定金100000元。2018年12月10日，金麓公司（出卖人）与杨岳军（买受人）签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号为：20180509102）一份。第一条、项目基本情况。出卖人经批准,在黄金乡××村观音××地××建设商品房,项目名称为金地·三千境（推广名:金地·三千府）,规划用途为住宅。出卖人以出让方式取得位于黄金乡××村观音××府编号为望变更国用（2010）第002号土地使用权证,土地使用权面积为104353.74㎡,使用权起始日期为2010年1月4日,其中住宅用地终止日期为2077年9月9日。买受人购买的商品房为预售商品房,预售许可证号为2018-0509,批准机关为长沙市望城区房屋产权管理局。该建设工程预计竣工日期为2019年12月31日。第二条、买受人所购商品房的基本情况。该商品房所在楼栋主体建筑结构为框架，建筑层数3层,其中地上3层,局部地下0层。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为坐落于黄金乡××村观音××／××＃［××］／［单元］一［层］102号房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准,房屋平面图及位置图见附件一）,规划用途为住宅。该商品房1（1、合同约定2、产权登记）建筑面积330.9㎡,其中套内建筑面积316.52㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.43㎡（面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）。第四条、预售款的监管。买受人应当按本合同约定及时足额将预购商品房的购房款缴入下列预售款监管账户。该商品房的预售款监管机构长沙银行股份有限公司建湘支行,预售款监管账户名称为湖南金麓房地产开发有限公司,账号80×××01ｌ。预售款应按法律法规的有关规定监管和使用。第五条、计价方式及价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算,该商品房单价为（人民币）18281.00元／㎡,总房价陆佰零伍万零玖拾柒元整（￥6050097.00元）。上述价款均为含增值税价格。本合同签署后如适用的增值税率发生变化,该商品房价款总金额不予调整,买受人要求开具增值税发票的,若因国家政策导致税率变更,应在保持含税总价不变的基础上,按照新的税率开具发票。第六条、付款方式及期限。买受人按银行按揭贷款方式按期付款:买受人采取个人住房贷款方式付款,首期房款人民币（含定金）贰佰零伍万零玖拾柒元（2050097.00元）应于签订本合同时一次性支付,剩余房款人民币肆佰万元（4000000.00元）由买受人申请银行按揭贷款支付。买受人申请的银行按揭贷款应在2019年2月9日之前（含该日）全额到达出卖人账户，否则，视为买受人逾期付款,买受人按照本合同第七条约定承担逾期付款的违约责任，如本协议附件八补充协议另有约定的，应按该补充协议约定执行。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人未按本合同的约定时间付款,双方同意按下列第1种方式处理:1.按逾期时间,分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内（含该日），自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付总房价款万分之三的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过60日（不含该日）,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。2.买受人到期未支付或未足额支付本协议约定的任何一期房款,出卖人有权选择以下方式追究买受人违约责任:（1）解除合同的,有权扣除（收取）买受人总房价款20%的违约金,剩余款项（如有）退还买受人。需解除合同备案登记,买受人需在【10】日内配合出卖人完成房屋产权管理局合同注销等相关于续的办理,否则另按总房价款的10%支付违约金;（2）合同继续履行的,有权要求买受人按总房价款的日万分之五支付违约金。第八条、交付时间及条件。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。合同附件八、补充协议，关于房屋按揭贷款的补充。3.买受人申请贷款金额应与本合同约定按揭贷款金额一致，买受人申请贷款额度以银行最终审批额度为准。如买受人未能获得银行按揭，或获得贷款金额少于申请贷款金额的，买受人应在出卖人通知之日起7日内协商变更付款方式,如不能达成一致，则一次性完成全部购房款的支付（获得贷款少于申请贷款数额的,则买受人应在出卖人通知之日7日内一次性支付申请贷款差额款项）。出卖人有权选择要求买受人一次性完成全部购房款的支付并承担逾期付款的违约责任,或有权选择单方解除本合同。如出卖人选择解除本合同的，本合同自出卖人解除通知送达买受人时解除,出卖人还有权要求买受人按全部购房款的10%向出卖人支付违约金,出卖人将扣除违约金后的首付款余款无息退还买受人。金麓公司与杨岳军签订合同当日，杨岳军又向金麓公司刷卡支付1050000元，金麓公司向杨岳军出具收据一张确认收到杨岳军D10388/10588-102房款（含定金）贰佰零伍万零玖拾柒元（￥2050097元）。合同履行过程中，因杨岳军贷款未到位不能按期支付房款，2019年2月25日，金麓公司向杨岳军发出《法律催款函》：“……合同签订后,您仅按合同约定支付首付款人民币2050097.00元,余款一直未按合同约定办理贷款手续并支付。您的行为已构成严重违约，给我公司带来了巨大的经济损失。买受人逾期履行上述义务的，根据合同第七条约定:‘……逾期超过60日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之次日起实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金’。为促成双方商品房买卖的达成,请您务必于2019年3月8日前向我公司办理完贷款手续或付清剩余购房款人民币4000000.00元。如再有逾期,我公司将按合同的约定向人民法院起诉,要求您支付欠付购房款及逾期付款违约金,由此所发生的诉讼费、律师费等相关费用,我司均有权要求您承担。”2019年7月30日，金麓公司向法院提起诉讼并提出前述诉求。一审法院认为，金麓公司与杨岳军签订的商品房买卖合同及其附件，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同及附件均合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定，剩余房款4000000元由买受人申请银行按揭贷款支付，买受人申请的银行按揭贷款应在2019年2月9日之前(含该日)全额到达出卖人账户，否则，视为买受人逾期付款,买受人按照本合同第七条约定承担逾期付款的违约责任，如本协议附件八补充协议另有约定的，应按该补充协议约定执行。因杨岳军2019年2月9日后逾期未依约支付余款4000000元，依据合同约定，金麓公司有权解除双方签订的商品房买卖合同及其附件。金麓公司请求解除与杨岳军于2018年12月10日签署的《长沙市望城区商品房买卖合同》及附件并判令撤销金麓公司与杨岳军签署的《长沙市望城区商品房买卖合同》的网签登记手续，法院支持解除合同，杨岳军应协助金麓公司办理撤销网签手续。金麓公司请求杨岳军支付给金麓公司律师费损失200000元，法院认为，杨岳军逾期未依约支付余款4000000元，金麓公司选择主张解除合同，诉请杨岳军支付律师费，无合同依据，对金麓公司的该项诉求，法院不予支持。杨岳军提出，涉案长沙市望城区商品房买卖合同是金麓公司提供的格式合同，该合同中所有内容均是金麓公司单方面确定的，从未与杨岳军协商，其中关于银行按揭贷款及违约责任的约定是格式条款之一，该部分约定对非格式合同提供一方应当是无效的。法院认为，该合同系金麓公司与杨岳军协商后签订，关于银行按揭贷款及违约责任的约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，杨岳军的该抗辩意见无事实和法律依据，法院不予采纳。杨岳军提出，涉案房属期房，合同约定的违约金明显过高，已经远远超过了实际损失，请求法院予以调整，法院认为，杨岳军向金麓公司支付了2050097元的首付款，合同约定出卖人在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房属于期房，双方在合同中约定的违约金明显过分高于实际损失，应予调整，对于杨岳军的该抗辩意见，法院予以采纳。金麓公司诉请杨岳军支付给金麓公司违约金人民币605009元，法院部分予以支持，酌情调整违约金按总房款的1%支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除金麓公司与杨岳军于2018年12月10日签署的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20180509102）及附件；二、杨岳军于判决生效之日起15日内协助金麓公司办理撤销案涉商品房网签手续；三、杨岳军于判决生效之日起15日内支付给金麓公司违约金人民币60500.9元；四、金麓公司于判决生效之日起15日内向杨岳军返还购房首付款2050097元；五、驳回金麓公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59786元，因适用简易程序审理减半收取29893元，由金麓公司负担2783元，杨岳军负担27110元。本院二审审理查明：1.杨岳军于2019年9月办理了涉案房屋的住房贷款，金麓公司对此予以认可，并表示收到400万元剩余房款。2.金麓公司在本案二审过程中，提交情况说明，表示同意继续履行上述合同，但要求杨岳军按照合同约定支付违约金、律师费、诉讼费。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：金麓公司与杨岳军签订的商品房买卖合同及其附件，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。根据买卖合同第七条规定，买受人逾期付款的违约责任，买受人未按合同的约定时间付款，双方同意按以下方式处理：（2）逾期超过60日（不含该日），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金。另双方合同约定银行按揭贷款应在2019年2月9日之前(含该日)全额到达出卖人账户，否则，视为买受人逾期付款。杨岳军于2019年9月才向金麓公司支付按揭贷款，已经逾期60日以上，现金麓公司同意继续履行合同，杨岳军应当支付逾期付款的违约金。关于违约金的标准问题，双方合同约定从2019年2月9日至实际全额支付之日止，每日按总房价款的万分之五支付违约金，违约金明显过高且金麓公司未提供充分证据证明其实际损失，故本院酌情调整为按每日总房价款的万分之二标准支付。关于金麓公司主张的律师费，因本院对金麓公司主张的违约金已予以支持，而金麓公司提交的律师费支付凭证没有超过违约金数额，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4375号民事判决；二、杨岳军于本判决生效之日起15日内向湖南金麓房地产开发有限公司支付违约金（从2019年2月9日至实际全额支付之日止，每日按总房价款的万分之二的标准支付）；三、驳回湖南金麓房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费59786元，因适用简易程序审理减半收取29893元，由金麓公司承担2783元，杨岳军承担27110元，二审案件受理费59786元，由杨岳军承担50000元，由湖南金麓房地产开发有限公司承担9786元。本判决为终审判决。审判长 戴 莉审判员 黄 姝审判员 傅美容二〇一九年十二月三十日书记员 陈仪静