福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初2867号 原告:李勇，男，1986年10月11日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人:江强,福建麦博律师事务所律师。 被告：陈良，男，1981年2月28日出生，汉族，农民，住福建省永泰县。 原告李勇与被告陈良房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李勇的委托诉讼代理人江强、被告陈良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李勇向本院提出诉讼请求：一、判令解除李勇与陈良于2017年12月20日签订的租赁合同；二、判令陈良向李勇支付拖欠房租18810元及违约金（暂计至2019年8月20日止为1136元）；三、判令履约保证金l0000元归李勇所有，房屋现有装修装饰及不可移动、不可拆卸的设备设施全部归李勇所有；四、判令陈良向李勇支付水电费及物业费共计3581.7元；五、判令李勇为本案支出律师费6000元由陈良承担；六、判令本案诉讼费由陈良承担。诉讼过程中，李勇变更第二项诉讼请求为：判令陈良向李勇支付拖欠房租18810元及违约金（自2019年8月21日起以18810元为基数按日万分之八计付至还清租金之日止）。事实与理由：李勇于2017年12月14日买受福建冠景旅游开发实业有限公司的产业，取得永泰县城峰镇刘岐村立塘68号冠景春城5号楼1层12号店面的产权。2017年12月20日，李勇与陈良签订一份《租赁合同》。《租赁合同》约定，将上述房屋租赁给陈良经营使用，并于签约当日将上述房产交付给陈良使用；月租金3762元，按季缴纳，每三个月为一个计费周期，陈良应当在每个计费周期前10日将租金支付至李勇指定的银行账户。并约定租赁期间房屋所发生的物业费、水电费等均由陈良承担。租赁期间，陈良于2019年4月11日向李勇支付2018年12月20日至2019年3月20日止的租金，此后未再支付租金。后陈良于2019年8月下旬，将店铺腾空交还给李勇。截至2019年8月20日，陈良尚欠租金18810元未支付。经与物业公司核实，陈良尚欠自2018年6月7日至2019年8月16日物业费3236元，水电费345.7元。根据《租赁合同》第8.2条约定，陈良无故拖欠房租累计超过30天以上，李勇有权解除合同，收回房屋。陈良已支付的10000元履约保证金李勇无需退还，且所有装修装饰和不可移动不可拆卸的设备设施全部归李勇所有；第8.3条约定，陈良拖欠房租每逾期一日应按逾期付款金额的万分之八支付违约金，截至2019年8月20日止，陈良应向李勇支付违约金1136元（以每日125.4元租金计算违约金）。另《租赁合同》第10.2条约定由败诉方负担另一方支出的诉讼费、律师费，本案李勇支出6000元律师费应由陈良承担。综上所述，李勇请求解除合同并向陈良主张租金及各项费用，于法有据，望判如所请。 陈良辩称，其原是从房地产开发商那租赁的店面，后李勇购买了该店面。店铺租赁合同虽然是其签的，但实际承租人是其合伙人王伟，租金应由其缴纳。另因店铺租赁合同是其签的，店铺里的设备应归其所有。 李勇围绕诉讼请求向本院提交以下证据： Ａ1、闽（2018）永泰县不动产权第××号《不动产所有权证》,证明李勇合法拥有案涉房产的产权。 A2、《租赁合同》，证明李勇与陈良于2017年12月20日签订一份《租赁合同》，形成租赁关系。 A3、《微信聊天记录截图》，证明陈良自2019年4月11日后未再支付租赁金，李勇多次催收仍未支付，陈良构成违约。 A4、《物业费发票及水电费缴纳截图》，证明租赁期间，陈良拖欠的水电费及物业费合计3581.7元。 A5、《委托代理合同》、《律师发票》，证明李勇为维护自身合法权益支付律师费6000元。 A6、《律师费转账凭证》，证明李勇实际支付了律师费6000元。 陈良未向本院提交证据。 经庭审质证，陈良对证据A1、A2的真实性与证明对象均无异议。证据A3聊天记录里的美好时光不是其，是其的合伙人王伟，福建南平人。对证据A4，其不清楚情况，经营者不是其本人。证据A5、A6的真实性无异议，但律师费不应该由其出。 本院组织当事人进行证据交换和质证。各方当事人对证据A1－A2、A5－A6均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、李勇未提供证据A3聊天记录的实名认证，无法确认聊天记录的双方当事人，故该证据不能作为李勇向陈良主张权利的依据；2、陈良虽然对证据A4有异议，但该费用系本案诉争店面实际产生，且产生时间系租赁期间，故该证据可以作为认定李勇垫付物业费及水电费的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李勇系永泰县城峰镇刘岐村立塘68号冠景春城5号楼1层12号店面的产权所有人。2017年12月20日，李勇与陈良签订了一份《租赁合同》。《租赁合同》主要约定：“1、李勇将上述店面承租给陈良，面积为75.24平方米。2、陈良承诺将租赁房产用作经营壁纸、木地板等项目。未经李勇书面同意，陈良不得变更房产的租赁用途。3、租赁房产的交房标准以现状为准。陈良已对租赁房产的现状，包括但不限于对水、电、通讯、燃气的各个管道、接口、布局和容量限定等均已做了充分的了解，并确认其适用于陈良经营所需，陈良自愿承租租赁房产。4、双方于2017年12月20日交接租赁场所和内部设备设施，交接视为陈良对租赁场地没有异议。5、本合同租赁期限为48个月，自2017年12月20日起至2021年12月20日止。6、本合同租金为固定租金形式收取，合同租赁期限内月租为3762元，按季缴纳，每季度租金为11286元。7、租金按季度支付，每三个月为一个计费周期，陈良应当在每个计费周期开始前10日将租金支付至李勇指定的银行账户（甲方指定账户为：姓名：李勇账号：62×××69开户银行：农村信用社）。8、租赁期间，租赁房屋所发生的物业管理费、水、电、燃气等费用均由陈良承担。9、在本合同签订三个工作日内，陈良应向李勇支付10000元作为履约保证金。10、履约保证金用于确保陈良依约履行本协议。陈良不得主张以履约保证金抵缴各期应付租金、延迟履行违约金、物业管理费和其他费用、以及应承担的违约金或赔偿金。11、租赁期满或合同终止时，履约保证金除抵扣应由陈良承担的费用、租金、违约金外，剩余部分应无息返还陈良。如履约保证金不足以抵扣应由陈良承担的上述项目的支出，陈良需另行补足不足部分。12、陈良应按约定时间足额支付租金，并按期足额自行缴交物业管理费、水、电、燃气、电话等相关费用。13、租赁期内，未经李勇书面同意，陈良不得将租赁房产转租、借用、抵押、或以合伙、合作等所有形式给他人使用权。14、李勇无理由提前解除合同收回房屋的，应双倍返还履约保证金赔偿陈良的损失。陈良如单方面提前解除合同或违约导致租赁合同解除，陈良已支付的履约保证金李勇无需退还，且所有装修装饰归李勇所有。15、陈良有下列行为之一的，李勇有权解除合同，收回房屋，陈良已支付的履约保证金李勇无需退还，同时陈良应当按照租金标准支付6个月租金给李勇，作为李勇提供免租优惠期的损失，且所有装修装饰和不可移动、不可拆卸的设备设施全部归李勇所有：（1）无故拖欠房租、物业水电费等累计超过30天以上的；……（3）未经李勇书面同意擅自将租赁房产转租、转借给他人使用权；……。16、陈良拖欠房租，每逾期一日应按逾期付款金额的万分之八支付违约金。17、本合同的成立、生效与解释均适用中华人民共和国相关法律法规。本合同在履行中如发生争议或合同未尽事宜，由双方协商解决。协商不成，任何一方均可向租赁房产所在地人民法院提出诉讼，败诉一方负担另一方因此发生的诉讼费用、律师费用及机票等交通费用……”。《租赁合同》签订后，李勇将上述店面交付给陈良使用。2019年4月11日，陈良向李勇支付2018年12月20日至2019年3月20日止的租金，此后未再支付租金。2019年8月底，陈良将店铺腾空交还给李勇。截至2019年8月20日，陈良尚欠租金18810元，物业费3236元（从2018年6月7日起至2019年8月16日止）、水电费345.7元。经李勇多次催讨，陈良拒不归还。李勇于2019年11月7日诉至本院。 本院认为：李勇与陈良签订的《租赁合同》，系适格主体作出的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。李勇已经按照合同约定将案涉房屋交付给陈良使用,李勇要求陈良按约支付拖欠的租金18810元(自2019年3月21日起至2019年8月20日止)及违约金(自2019年8月21日起按日万分之八计付至还清租金之日止)、返还李勇的物业费3236元、水电费345.7元，符合法律规定，本院予以支持。陈良虽抗辩实际承租人系其合伙人王伟，但未提供相应的证据证明，且《租赁合同》约定转租需经李勇书面同意，故对其抗辩不予采信。 关于李勇是否有权解除《租赁合同》及没收陈良的履约保证金的问题。双方签订的《租赁合同》约定：“陈良无故拖欠房租、物业水电费等累计超过30天以上，李勇有权解除合同，收回房屋，陈良已支付的履约保证金李勇无需退还且所有装修装饰归李勇所有。”因陈良逾期支付租金已超过30日,故李勇有权解除合同，并没收陈良的履约保证金10000元，且房屋现有装修装饰及不可移动、不可拆卸的设备设施全部归李勇所有。 关于陈良是否应支付律师费的问题。根据《租赁合同》约定：“李勇为追究陈良违约责任、解除合同而支出的各种费用(包括但不限于诉讼费、律师费等)均由陈良承担。”因陈良违约，导致《租赁合同》解除,应支付李勇为本案支出的律师费用6000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、解除李勇与陈良于2017年12月20日签订的《租赁合同》。 二、陈良应于本判决生效之日起十日内向李勇支付房租18810元及违约金（自2019年8月21日起以18810元为基数按日万分之八计付至还清租金之日止）。 三、履约保证金l0000元归李勇所有，房屋现有装修装饰及不可移动、不可拆卸的设备设施全部归李勇所有。 四、陈良于本判决生效之日起十日内返还李勇代垫的物业费3236元、水电费345.7元。 五、陈良于本判决生效之日起十日内向李勇为本案支出律师费6000元。 若陈良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费638元，减半收取319元，由陈良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 苏 盈 二〇一九年十二月二十七日 书记员 程美冬 附： 一、本案所适用的主要法律条文： 1《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。