北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初51357号原告（反诉被告）：亿谱汇财富投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王铁民，董事长。委托诉讼代理人：王茅，北京储信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翠宇，北京储信律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金地鸿运房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村十字街南321号。法定代表人：徐家俊，行政总裁。委托诉讼代理人：吕丽华，女，1968年7月17日出生，汉族，北京金地鸿运房地产开发有限公司副总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王鹏翔，男，1992年7月6日出生，汉族，北京金地鸿运房地产开发有限公司法务经理，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）亿谱汇财富投资管理（北京）有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人王茅、张翠宇，被告之委托诉讼代理人王鹏翔、吕丽华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告订立的《租约》和《租约细则》于2019年2月25日解除；2、判令被告退还原告押金1477835．84元；3、判令被告退还原告自2019年2月25日起至2019年3月31日止期间的租金369910．07元；4、判令被告赔偿原告经济损失20万元。事实与理由：原、被告双方于2017年12月签订了《租约》与《租约细则》，约定由原告承租被告位于北京市朝阳区建国路91号金地中心A座XXX单元房屋，租期自2018年1月1日至2020年12月31日。《租约》附件十一约定，原告应于2018年12月25日之前支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金及管理费用。原告系投资公司，因受行业大环境影响，资金暂无法回笼，经与被告协商，分期支付租金，先行支付至2019年1月31日。但被告在2019年1月10日至16日断电，致使原告无法正常经营，期间正值重要会议，业务受严重影响，损失巨大。原告又与被告沟通商定，原告将租金支付至2019年3月31日。刚支付完毕，被告便出尔反尔，在2019年1月30日继续断电，严重影响了原告的正常经营活动。对于被告肆意干扰原告正常办公的行为，与被告沟通无果，原告不得不多次报警寻求帮助。2019年2月22日，被告又再次断电。为恢复正常办公，原告不得已2019年2月25日起陆续将办公设备搬出。被告在2019年3月初将涉案房屋租给了案外人信亚XXX公司，自此被告拒绝进行沟通。被告侵占原告押金及租金近两百万之多，造成极为不公的事实状态。原告认为，在租金尚未造成实际拖欠的情况下，被告进行了多次恶意断电，导致原告不能正常办公，系有意驱离原告。被告安排新租户入驻，其并无任何损失。被告的恶意断电和擅自转租均构成了严重违约，原告订立租赁房屋的合同目的无法实现，给原告造成了巨大经济损失。综上所述，原告依法要求与被告解除相关租赁合同，被告还应退还押金及未使用的房屋租金，并承担因违约给原告造成的经济损失，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告答辩并反诉称，一、《租约》、《租约细则》及相关协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方均具有约束力。原、被告于2017年12月签订《租约》、《租约细则》，约定原告应在每六个月之最后一个月的二十五(25)日前预先支付下三个月的租金与管理费；原告应遵守被告及被告委托的物业管理公司制定的规章等租赁合同签订后，物业公司向原告发放了适用于金地中心所有租户的《金地中心客户手册》，原告予以签收，并承诺已详细阅读并遵守，另外物业公司与原告签订了《北京金地中心治安、消防安全责任书》。《客户手册》第四条客户守则第11、13款、《安全责任书》第二条原告的治安安全责任第10款均明确规定，租户物品须搬出大厦的，须填写物业公司提供的出门条、经被告写字楼租赁部负责人签字确认、加盖其公章向安检人员出示，安检人员检查无误后方可放行。合法有效的合同对各方均具有约束力，应作为各方遵守并履约的依据。二、原告严重违反租赁合同约定及被告制度规定，无权要求解除租赁合同。1、原告长时间多次与其支付租金及管理费，构成严重违约。根据《租约细则》附件第十一约定，原告应于2018年12月25日前向被告预付下六个月的租金1942027．86元、物业管理费160488．96元，但原告未能按照约定按时支付前述费用，已构成违约。被告于2018年12月28日向原告发送《金地中心租金催缴告知函》，要求原告在2018年12月29日之前支付欠款及滞纳金，原告仍未支付。被告于2019月1月2日向原告第二次发送《金地中心法律告知函》，并告知原告最迟应于1月3日16点之前将前述费用及滞纳金支付至被告账户，否则被告将采取断水、电、空调措施。然原告仍未在指定的时间向被告支付前述租金及滞纳金，而是于当日向被告发送《回复函》，承诺于2019年1月10日前缴纳相关费用的请求，但截至1月10日，原告仍未在自己承诺的时间向被告支付拖欠的费用，此时拖欠的时间累计达16天，已构成严重违约。鉴于原告长期拖欠费用且违反其承诺的严重违约及失信行为，被告在提前手机短信告知后，于1月10日停止向原告电力供应，以敦促原告支付拖欠费用。其后，原告于1月14日才向被告支付2019年1月份的租金、于1月21日向被告支付2019年2月至3月的租金，但是仍拖欠2019年1月至6月的物业管理费及4月至6月的租金。在多次催缴仍未支付的前提下，被告不得不于1月30日再次停止电力供应。因此，基于原告经多次催缴后仍拖欠租费的严重违约行为，被告在符合租赁合同约定的情况下采取停电措施是维护自身合法权益，应受到法律的支持。2、原告私自清空租区并搬离金地中心的行为，构成严重违约。在原告欠费后，被告秉承履约诚意多次发函提醒原告支付欠费，并在原告承诺延迟付款后给予宽限期，尽到了善良出租人的义务。但原告不但未遵守其付款时间的承诺，反而在未提前告知被告且未办理出门条的情况下，于2019年2月25日晚间至2月26日凌晨，私自将其承租的办公区域的办公家具及设备设施全部搬离大厦，其行为违反了双方租赁合同的相关规定及诚实信用原则。同时，在拖欠1月至6月的管理费，4月至6月租金的情况下，未及时补交拖欠费用，而是选择私自将其承租区的办公家具及设备设施强行搬离大厦，原告以其实际行动表示不再继续履行履行合同，构成严重违约。原告的严重违约导致合同无法继续履行，原告无权要求解除合同。三、原告单方严重违约行为给被告造成了较大的经济损失，其无权要求被告返还其租金押金、物业管理费押金、2019年2月25日至2019年3月31日的租金及物业管理费。如上所述，租赁合同合法有效，原告存在严重违约行为无权要求解除租赁合同；另外根据《租约细则》押金的约定，如因原告原因导致合同提前终止或者无法履行，被告无需返还原告已付押金，且原告应向被告支付未履行完毕租期的应交租金。在原告私自搬离租区及其实际行动表明不履行租赁合同后，为避免损失进一步扩大，被告通过房屋中介寻找到了新的承租方，但是被告的违约行为仍给被告造成了较大的经济损失，包括重新出租支付给中介的费用、重新出租租金降低的损失等，其无权要求解除租约并返还押金、2019年2月25日至2019年3月31日期间的租金等。四、原告单方违约，其要求被告支付违约损害赔偿无事实和法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求，并反诉要求：1、判令双方签订的《租约》、《租约细则》于2019年3月15日解除；2、判令原告赔偿被告经济损失788610．87元，包括拖欠的电费2775．9元、拖欠的2019年1月1日至2019年3月15日期间的管理费66438．98元及滞纳金（以66438．98元为基数，自2018年12月26日至实际支付之日，按日千分之一的标准计算）、重新委托中介出租涉案区域的费用440090．82元、租金差价损失264356．4元。原告针对反诉答辩称，一、被告主张解除租货合同，无事实和法律依据，不应支持。1、双方就租金等费用的延期支付已达成一致意见，原告延期支付不构成违约。被告在2018年12月28日、2019年1月2日发函催收租金与物业管理费。原告在2019年1月3日回函表示未能及时支付系财务问题导致，并非无正当理由拒付。后原告与被告沟通，双方达成一致意见，按照月支付租金等费用，上述系对《租约》及《租约细则》支付期限的口头变更，双方应当依照履行。因此，原告延期支付的行为不构成违约。2、被告擅自断电、转租涉案房屋，构成根本违约，无权要求解除合同。第一，被告擅自断电，系不按照合同约定提供租赁条件，构成根本违约。2019年1月2日，被告发函，告知原告务必在2019年1月3日支付相应款项，如原告逾期付款超过10日，在履行提前3天通知后，被告将执行断电措施，即表明被告此时要求原告最晚在2019年1月13日之前支付相应款项，若逾期，在提前3日通知后实施断电。但在2019年1月10日，被告工作人员短信通知当日断电，断电一直持续到2019年1月16日。被告在2019年1月29日通知后次日再次断电。被告恶意断电的行为，给原告的正常经营活动带来极大影响，各项工作无法进行，陷入停滞状态，损失严重。原告认为，在双方已就租金等费用达成延期支付意见后，被告无权再按照《租约细则》或告知函实施停电，且从一个月内出现两次长时间断电的行为来看，被告存在严重恶意，系不按照合同约定提供租赁条件，原告无法正常使用涉案房屋，合同目的无法实现，被告构成根本违约。第二，被告擅自转租涉案房屋，系以实际行为表明不再履行合同，构成根本违约。在双方就延期支付达成约定的情况下，被告恶意断电行为，致使原告对继续使用涉案房屋存在不安，尤其在2019年2月22日，被告第三次通知断电后，为维持正常经营活动，原告不得已将办公设施暂时搬离涉案房屋。但被告对此百般阻挠，不予提供便利协助。原告搬离仅是为尽快恢复经营活动，免受被告肆意断电影响，原告从未向被告表明其可以提前收回房屋，此时也并不符合《租约细则》VII违约(7)承诺中约定的金地公司可以另行订立租约的情形。但在原告刚搬离的第三天，原告的租赁合同尚在存续期间，被告就私自与信亚XXX公司（以下简称信亚公司）签订《租赁意向书》，以实际行动表明其不再履行与原告的租赁合同，信亚公司入驻后，原告无法继续使用涉案房屋，被告构成根本违约，原告据此有权解除合同，被告作为违约方无权解除合同。二、被告索要2019年2月26日之后的物业管理费及违约金没有事实依据。被告擅自断电，不按照合同约定提供租赁条件，对原告存在根本违约。原告自2019年2月27日起，未再享受金地物业公司提供的物业服务，且自2019年3月1日起，金地物业公司就涉案房屋与信亚公司签订租赁意向书，以事实行为表明不再履行与原告的租赁合同，因此其索要物业管理费及违约金并无事实基础。三、被告擅自转租涉案房屋，其索要居间服务费以及租金差价无事实和法律依据。1、被告系擅自违约转租，如涉及居间服务费，也应当自行承担。同时，对被告提供的证据分析，其主张的居间服务费的真实性严重存疑。2019年4月8日，被告与案外人北京京东联行房地产顾问有限公司签订《金地中心中介客户登记确认书》，载明客户已与业主直接联系时，将不被确认。而被告提供的《租赁意向书》显示，在2019年3月1日，被告就涉案房屋已向信亚公司发出《租赁意向书》，双方又在2019年3月8日签订租赁合同。被告与信亚公司在早于确认书的订立时间便建立了联系并完成签约，足以证明该份确认书以及涉及的款项与涉案房屋无关，被告存在故意编造事实，牟取不当利益的嫌疑。因此，被告就居间服务费的主张不应支持。2、被告擅自违约转租，租金差价与原告无关，系自身商业行为，应自行承担。在《租赁意向书》第(四)条，被告向信亚公司提出租金为每月每平方米405元，远高于被告与原告约定的每月每平方米387．22元，证明被告向信亚公司出租涉案房屋时并无任何降价意图，至于被告与信亚公司实际以每月每平方米372．16元签约，系被告违约转租过程中的单方商业行为，其差价损失的主张无事实和法律依据，不应支持。综上所述，原告以正当理由与被告达成延付租金等费用的一致意见，双方应当按约履行。被告违背承诺，将服务措施变成威胁手段，恶意断电，致使原告无法正常办公，遭受严重损失，原告无法享受合同约定租货条件，不得已暂时搬离，在搬离第三日，被告与信亚公司就涉案房屋建立租赁意向并签订租赁合同，系以实际行为表明不再履行与原告之间的租货合同。被告的上述行为，严重述反了双方的约定与承诺，有悖商业道德，对原告构成根本违约，其无权要求解除合同，相关损失主张无事实和法律依据，不应予以支持。恳请贵院依法查明案件事实，驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2017年12月，被告作为出租方与原告作为承租人签署《租约》，约定：承租人承租出租人位于北京市朝阳区建国路91号金地时代中心8号楼XXX单元、租赁面积为835．88平方米；租期为36个月，2018年1月1日至2020年12月31日；租金为每月323671．31元；每月管理费为26748．16元；押金数额共计为1477835．84元，其中租金押金为1370843．2元，物业管理费押金为106992．64元；承租人应在每六个月之最后一个月的二十五日前预先支付下六个月的租金和管理费，不得有任何扣减；付款时间及每次付款金额具体详见本租约附件十一之特别约定条款；承租人须在签订本租约时但最迟不得晚于2017年12月25日（两者以较早的为准）提前预付6个月的租金（即1942027．86元）及6个月的管理费（即160488．96元）。承租人的水、电费、维修服务费（如更换灯管等服务）等其它杂费不包括在租金之内，也不包括在物业费之内，承租人需按其实际产生的费用按照出租人及出租人所委托的物业管理公司所出具的账单以及所规定的付款时限要求按时、足额支付给出租人指定的银行账户；承租人租金及物业管理费付款方式为“押4付6”，即租金及物业管理费的押金分别为4个月租金、4个月物业管理；承租人每6个月之最后1个月的25号之前须提前预付接下来6个月的租金、物业费等。同时，双方签署了《租约细则》，约定：承租人的义务包括：遵守并遵循出租人及其委托的物业管理公司所制定的规章，包括但不限于不时修改的《金地中心写字楼租户手册》和《金地中心写字楼二次装修手册》；发生以下任何情况后，出租人有权在给予承租人书面通知后，终止本租约，收回承租人所租办公室，并要求承租人赔偿出租人遭受的损失：如果本租约中所规定的租金或管理费或其它应由承租人支付的费用在到期后的七(7)天内仍未支付（无论承租人曾被正式要求清付与否）；如果承租人未遵守和履行本协议中的任何承租人应遵守和履行的条款和条件；或出租人书面通知的纠正违约行为的期限届满五(5)日后，承租人仍未纠正上述违约情形；如果承租人破产或作为公司开始清算，或被请求清算或承租人资不抵债或与债权人作出安排或对承租人所租办公室执行任何法律上的安排；如果因承租人的原因致使所租办公室主体结构受到损害，或因承租人及其雇员违反本租约规定而使出租人遭到损失，在出租人书面通知的赔偿期限后满五（5）日后，承租人仍未予赔偿；出租人按本租约规定形式向承租人发出收回所租办公室的书面通知即表明其全面充分地行使了权利，出租人无须实际进入所租办公室，在出租人发出收回所租办公室的书面通知后，出租人即被视为已收回所租办公室而承租人即被视为已被逐出所租办公室。之后，出租人有权依自己的想法处理所租办公室及任何遗留在内的物品而不须向承租人负任何责任。在不影响发生违约后出租人的其它权利和补偿措施的情况下，如果本租约的租金、管理费、任何其它费用或其部分没有按照本租约附件四至附件六以及细则I部分的方法和时间支付，则承租人须按应缴付费用总额的千分之一按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日和实际还款日均计算在内）；承租人承诺，承租人在租期内除不可抗力外，在任何条件下不得提早解除本租约，如因承租人原因导致本租约提前终止或无法履行，则出租人无需返还出租人已付押金，且承租人须向出租人支付未履行完毕租期的应交租金；若本租约的终止给出租人造成的损失超过未履行租期的应交租金，承租人应就此超过的部分对出租人承担赔偿责任；出租人有权就所租办公室另行订立租约，以减少因承租人的违约行为给出租人带来的损失；无论任何原因导致本合同终止的，则承租人应无条件地将所租办公室返还给出租方，双方按照本租约的约定结清各项相关费用同时，承租方应无条件配合出租方办理已开具发票的处理事宜；在签署本租约时，承租人应向出租人交纳本租约附件五所规定的押金，以保证承租人遵守执行本租约下承租人应遵守和履行的规定和条件这笔押金将由出租人为承租人保留，不计利息。如果承租人违反本租约的任何规定及条件，出租人有权敦促承租人履约，出租人也将有权终止本租约并扣留押金作为违约处理并索赔一切因此而引起的损失；尽管如此，出租人可以选择不终止租约，而从押金中扣除一定数目的金额以补偿由于承租人违约不遵守或不履行租约而造成的损失；对于本租约所作的任何修改、补充、删减或变更，均应采取书面形式并经双方正式授权代表签字及加盖各自的公章后方才生效等。合同后附了《金地中心客户手册》，原告签署文件表示收到了上述手册，在该用户手册中规定：为保障大厦客户的财产安全，物业服务中心将采用货物出门条制度。客户物品如需搬出大厦，运送单位填写由物业服务中心提供的《物品出门条》，并填写清楚物品名称、数量、搬出时间并加盖公司公章。物品搬出大厦时须向安检人员出示签署完毕的《物品出门条》，并由安检人员检查无误后方可搬出。原告向被告支付了租金押金为1370843．2元，物业管理费押金为106992．64元。同时，双方在庭审中确认，双方对于2018年12月31日之前的租金及物业管理费无争议。2018年12月28日，被告向原告发送《金地中心租金催缴告知函》，载明：贵我双方于2017年12月19日签署《金地中心写字楼租约》和《金地中心写字楼租约细则》(下称“租约”)，贵司成为金地中心A座XXX单元的承租人，租赁期自2018年1月1日起至2020年12月31日止；根据《租约》之附件六的规定“承租人应在每六个月之最后一个月的二十五(25)日前预先支付下六个月的租金与管理费，不得有任何扣减”，贵司应于2018年12月25日前向我司预付2019年1月份至6月份的租金1942027．86元。物业管理费160488．96元，然截至今日2019年1月3日，我司仍未收到贵司上述款项，并将根据《租约》第YII部分第(6)条滞纳金条款的相关规定开始向贵司计收滞纳金；请贵司务必在2019年1月3日16:00前将以上应缴款项及滞纳金一并支付至我司指定银行帐户，该滞纳金按贵司欠缴费总额的1%逐日计算，滞纳金计算的截止日期为我司最终实际收到贵司款项的日期；同时提请贵司注意，鉴于贵司延迟付款行为己构成根本性违约，请务必慎重考虑因贵司违约给我司造成的一切损失……另外，我司再次郑重提醒贵司:贵司逾期付款天数如果超过10日，依据《写字楼租约细则》第VII部分第(1)条违约之规定，我司可依法依约采取如下救济措施:在履行提前三(3)天通知的义务后，我司/委托之管理公司有权及不须向贵司负任何责任切断贵司承租办公室的水、电、空调，我司因切断水、电、空调以及再接通水、电、空调而引起的相关费用将由贵司支付，我司可向贵司索回此欠款或根据《写字楼租约细则》第VIII部分的规定，从贵司所交纳的押金中扣除；因此，本告知函同时具有我司拟依约行使“切断贵司所租办公室水、电、空调”权利的通知作用，如贵司在本函所规定的期限届满后仍未足额缴纳欠费，我司将径行采取切断水、电、空调措施，届时将不再另行通知!催缴告知函由李某某于2018年12月28日签收。2019年1月2日，被告向原告发送了《金地中心法律告知函》，载明被告要求原告务必在2019年1月3日之前缴纳应缴款项及滞纳金，其他内容同《金地中心租金催缴告知函》一致。法律告知函于2019年1月2日由俞某签收。2019年1月3日，原告向被告出具《回复函》，载明：我单位已收到贵公司关于催缴金地中心A座XXX单元租金及物业管理费用的告知函；现因公司财务流程操作问题，未能及时缴纳相关费用，我单位对此表示诚挚的歉意，并郑重承诺，将于2019年1月10日前，缴纳相关费用，绝不恶意拖欠，望贵公司理解与支持，非常感谢!特此函复。2019年1月10日下午12:09，被告员工向原告员工洪某某发送短信，载明：我是金地中心A座客服李某，由于贵司未按合同约定按时缴纳各项费用，依照金地商置向贵司发送的法律告知函约定，今日下午17:30分将对贵司租区进行断电处理，请贵司工作人员提前保存好公司所有电脑内的重要文件，避免不必要损失请知悉。同日，被告采取断电措施。2019年1月14日，原告支付一个月的租金323671．31元。2019年1月21日，原告支付2个月的租金647342．62元。双方确认原告的物业管理费、电费已经支付至2018年12月31日，租金已经支付至2019年3月31日。2019年1月29日下午5:56，被告员工向原告员工洪某某发送短信，载明：我是金地中心A座客服李某，由于贵司未按合同约定按时缴纳各项费用，依照金地商置向贵司发送的法律告知函约定，明日上午10:00将对贵司租区进行断电处理，请贵司工作人员提前保存好公司所有电脑内的重要文件，避免不必要损失请知悉。2019年1月30日，被告采取断电措施。对于第一次恢复供电时间，双方未形成一致意见，原告主张系在2019年1月16日恢复供电，被告主张系在2019年1月12日恢复供电。对于第二次恢复供电时间，原告表示系2月初恢复供电，被告表示系2月2日恢复供电。双方均未就供电恢复时间举证。经询问被告恢复供电原因，被告表示系与原告口头协商，原告口头同意支付全部欠费款项，故被告于2019年1月12日恢复第一次供电，但原告未实际按照全额支付欠款，故于2019年1月30日再次断电。对此，原告不予认可，其表示被告口头同意其按月支付租金，且同意其租金先支付至3月底，故其分两次支付了租金。就此主张，原告提供了其员工与被告物业经理的通话录音，内容为“原：你先交一个月，你当时说按月交，给电，然后好了，给了一半又不给，交完了，然后见了你们大老大，说先交两个月好，也交了，电给了，哎！被：咱们还是那个按之前说的那个，一步步来，明天那个我给你送函之后，咱们见个面，聊一下……”被告对录音的真实性认可，但是认为双方未达成一致意见，仍在协商。双方均认可就租金支付的变更事项未形成书面协议。2019年2月25日晚，原告未与被告办理交接手续，未办理出门条，独自搬离租赁场地。2019年3月，被告与案外人信亚公司签署《租赁意向书》，约定租金单价为每月每平方米405元，租赁期限为2019年4月16日至2020年4月16日。2019年3月8日，被告与信亚公司《金地中心写字楼租约》，约定租赁期限为2019年4月16日至2020年4月16日，租金单价为每月每平方米372．16元，合计每月租金为311082．91元，物业管理费为每月29255．8元，所租办公室于2019年3月16日交付承租人。被告表示，因为房屋实际租金为每月每平米405元，且给予了装修免租期，因税务管理问题，在签署合同时未注明免租期，信亚公司支付了2019年3月16日至2019年4月15日期间的租金，租赁意向书中的租金总额与租约中的租金总额一致。就此主张，被告提交了转账凭证予以佐证。为被告与信亚公司签署租约，被告支付了中介费440090．82元，就此主张，被告提交了《金地中心中介客户登记确认书》、转账凭证及发票为证。针对被告主张的电费，其向本庭提交由物业公司出具的付款通知书，载明A座23层2508-2515单元2019年1月1日至2019年1月31日的电费金额为2775元。经询，原告主张的经济损失为被告停电行为给原告造成的业务损失，具体金额系原告估算。本院认为：原、被告签署的《租约》、《租约细则》及相关附件系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为原、被告是否存在违约。《租约细则》明确约定，对于本租约所作的任何修改、补充、删减或变更，均应采取书面形式并经双方正式授权代表签字及加盖各自的公章后方才生效。原告未按照《租约》按时足额支付租金及物业管理费，经被告催告并根据原告的《回复函》，被告给予原告宽限期限后，原告仍未足额缴纳全部款项。被告按照合同规定就断电事项履行了告知义务，故被告的断电行为不存在违约。现原告的证据不足以证明双方就租金支付方式的变更达成一致意见，原告的逾期缴纳租金及管理费的行为存在违约，原告应承担违约责任。现原告实际于2019年2月25日搬离了涉案场地，以实际行动表示不再继续履行合同，双方合同实际于2019年2月25日解除。被告于2019年3月另行出租房屋的行为不存在违约。针对原告主张返还押金，《租约细则》明确约定，承租人在租期内除不可抗力外，在任何条件下不得提早解除本租约，如因承租人原因导致本租约提前终止或无法履行，则出租人无需返还出租人已付押金。现因原告逾期支付租金并擅自搬走导致合同无法继续履行，被告无需退还押金。针对原告主张2019年2月25日至2019年3月31日期间的租金，虽租赁合同于2019年2月25日实际解除，但双方签署的《租约细则》约定，因承租人原因导致本租约提前终止或无法履行，承租人须向出租人支付未履行完毕期间的应交租金，故原告已经交纳的自2019年2月25日至2019年3月31日期间未履行完毕期间的租金无需退还。针对原告主张的经济损失20万元，因原告逾期缴纳租金导致被告在履行了告知义务后采取停电措施，被告不存在违约，原告的经济损失由原告自行承担。针对被告主张的电费已经实际发生，本院予以支持。针对被告主张的管理费，因合同实际于2019年2月25日解除，原告需向被告支付2019年1月1日至2019年2月25日期间的管理费50630．45元。针对被告主张的物业管理费滞纳金及重新委托出租的中介费，被告以扣留押金作为违约处理，且押金金额足以弥补上述损失，被告系重复主张，故本院对于被告的上述主张不予支持。针对被告主张的租金差价损失，因租金升降由市场因素决定，租金的降低系原告不可预期，故本院对于被告此项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）亿谱汇财富投资管理（北京）有限公司与被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司签署的《租约》及《租约细则》于二〇一九年二月二十五日解除；二、驳回原告（反诉被告）亿谱汇财富投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）亿谱汇财富投资管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司电费二千七百七十五元；四、原告（反诉被告）亿谱汇财富投资管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司二〇一九年一月一日至二〇一九年二月二十五日期间的管理费五万零六百三十元四角五分。五、驳回被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费11591元，由原告（反诉被告）亿谱汇财富投资管理（北京）有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费5843元，由被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司负担5275元（已交纳），由原告（反诉被告）亿谱汇财富投资管理（北京）有限公司负担568元（于本判决生效之日七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  裴小星二〇一九年十二月二十日书记员  王丽娜