内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0781民初1765号原告：刘桂琴，女，满洲里天和旅馆实际经营者，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吕广涛，内蒙古益开律师事务所律师。被告：殷琪峰，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被告：代丽娜，女，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。二被告共同委托诉讼代理人：王春涛，内蒙古冠胜律师事务所律师。原告刘桂琴诉被告殷琪峰、代丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。因双方争议较大，案情较为复杂，故依法转为普通程序，于2019年12月5日公开开庭审理。原告委托代理人吕广涛，被告殷琪峰、代丽娜及委托代理人王春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘桂琴向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付房屋2017至2018年度冬季取暖费4339元及其逾期缴费违约金1041.36元（自2018年3月31日起,按照日万分之五利率暂算至2019年8月1日,并要求计算至实际给付之日止）；2.判令二被告赔偿房屋停租的损失23333元(房屋租金2万元/年÷12个月×14个月=23333元，自2018年6月15日暂计算至2019年8月15日，共14个月，并要求计算至房屋修复能正常使用之日止；3.请求判令二被告修复房屋供暖系统，并承担相应费用；4、判令二被告修复房屋室内墙体、地砖，并承担相应费用；五、本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告放弃逾期缴费违约金1041.36元的诉讼请求。事实与理由：二被告系夫妻关系，2013年5月14日，原告将位于满洲里市××街房产段综合楼的“天和旅馆”出租给二被告用于家庭式经营，并与被告殷琪峰签订了一份租赁协议（因原告本人在北京居住，原告委托刘某代签），约定：“租期自2013年6月14日至2014年6月14日；被告使用期间所产生的取暖费、水电费等一切税杂费都有被告承担；被告要保证原告的一切设施、设备、物品等不能丢失、损坏。如出现丢失、损坏现象由被告负责维修或购买。如果是房屋质量不合格或进水，或其他原因给被告造成的损失原告不负责；在经营期间无论什么原因、或有什么困难、损失、赢利与亏损都由被告承担；4个床板有漏洞，其它设施经检查都是好的”。协议签订后，被告租赁房屋至2017年5月11日，原告与被告殷琪峰又重新签署房屋补充协议（因原告在北京居住，原告委托郭洪艳代签），约定：继续履行2013年5月14日租房协议，租期从2017年6月14日至2018年6月14日；到期后继续出租价格如有变化另写补充协议”。2017年11月份，原告接到满洲里市联众热电有限公司热费催缴单后，向二被告索要取暖费，二被告以管道不热为由拒交取暖费。二被告在2018年6月14日租期到期后全家已搬出天和旅馆，但至今既没有交2017-2018年度取暖费，也没有对不热的供暖设施进行维修，更没有对损坏的墙体、地砖进行修复，经多次协商至今未果。殷琪峰、代丽娜答辩称，取暖费的催收主体是供热公司，并非原告，原告无法就此项诉讼请求提起诉讼。赔偿停租期间损失的主张，没有事实及法律依据。原告自行改建供热系统以及政府的集中供热系统改造工程，造成室内温度过低，房屋供暖系统修复责任不在被告，房屋室内墙体、地砖也是室内温度过低造成的，修复责任也不在被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,即租房协议及租房补充协议各一份、购房协议一份、关于天和宾馆供热情况的说明一份、停业申请一份、2018年6月18日接收凭条一份、热费收据一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘桂琴为支持其本诉诉讼请求向本院提交如下证据：1.满洲里联众热电有限公司热费催缴单一份，证明：二被告应交纳2017-2018年度的取暖费为4339元，并且，应从2018年3月31日起按日加收欠费总额的万分之五的违约金以及满洲里联众热电有限公司催缴取暖费的事实。被告质证称，对证据真实性没有异议，但被告在2017年12月份就已经报停宾馆营业，搬离涉案房屋，因此这份催缴单被告并没有收到，另外该份催缴单可以证实催缴热费的主体是满洲里联众热电有限公司，并非本案原告。本院认为，该证据能够证明原告收到供热企业发出催交热费通知单的事实，本院对该证据予以采信。2.照片九张，证明：墙体、地砖严重损坏。被告质证称，认可该组照片为涉案房屋内部情况，但是出现上述情况并非被告租赁期间被告人为、故意进行损坏、破坏，而是由于室内温度过低而导致的，室内温度过低，是因为原告私接暖气加之集中供热改造两方面的原因造成的，与被告无关，该损失应由原告自行承担。殷琪峰、代丽娜为反驳原告诉讼请求向本院提交如下证据:1.2017年9月18日由天和宾馆邻居范青花签署的满洲里忠顺用户暖气改造协议复印件、2017年9月27日协议书复印件各一份，证明：在2017年9月份，涉案房屋所在片区进行了集中供热改造，对每家每户需要改造的业主都进行了通知，通知方是海房满洲里车间，也就是满洲里房产段；协议书是由负责热力改造的施工方与相关业主进行的供热改造的协议。两份证据证实2017年9月份涉案房屋片区包括涉案房屋进行了集中供热改造，原告方已经接收到了通知，协议书当中记载因业主不要更换的所有管道不再维修，也就是说业主私改的供热系统不在改造范围之内。原告质证称，因该两份协议书是复印件，对真实性不予认可。即使两份协议书是真实的，也与本案没有关联性。被告主张是房产段的行为，原告认为房产段改造管道的行为并没有经过各业主的委托、同意和签字，是房产段的单方意识表示；协议上显示“经有关部门研究决定”，故集中供热改造属于政府行为，原告不应承担责任，并且集中供热改造是在被告经营管理期间，与房东没有关系，管道不热是房产段造成的，被告应该找房产段承担责任。被告应按合同约定保证甲方的设施、物品、设备等不能损坏，出现损坏现象由乙方负责维修。故应由二被告承担责任后，向房产段追偿。本院认为，该组证据为复印件，且证据中显示的合同双方具体权利义务约定的内容与本案无关联性，故本院对该组证据不予采信。2.2018年1月27日室内结冰的视频资料、2019年的1月10日被告代丽娜与原告亲家的视频资料、2018年3月16日二被告与原告亲家二人（其中一人为郭洪艳）的录音、2019年的9月27日二被告与铁路房产段汤主任的录音两段，证明：结冰的视频和被告与房东亲家对话的视频，均能显示出在2017到2018年期间室内温度过低，不到18℃，因此被告有权拒付取暖费，同时证明原告交付给被告的房屋存在瑕疵以至于无法正常经营，不得已被告提前解除租赁合同。原告自行将暖气供暖私自改为地热供暖，又因集中供暖系统改造施工方拒绝将地热接入集中供暖系统，由于此造成的一切损失均应当由原告自行承担。原告质证称，对证据真实性未提异议，但认为视频的内容与本案无关联性，不是原告的原因造成的室内温度低，根据双方的合同约定，应由被告承担维修责任，而被告不履行合同义务应当赔偿原告的经济损失；几段通话录音均属于传来证据，无法形成有效的证据链条，无法证明问题，两段通话录音的内容与本案原告的主张无关，原告改造地热不是被告租赁期间供暖不热的原因，其他地热的业主也都接入了管道并供热良好，不是原告的原因造成的，原告租赁给被告时供热是正常的，出租人在交付房屋给承租人时房屋及各项设施均是完好的，且承租人已经租赁数年，按照合同约定，租赁期限届满承租人归还房屋时，给出租人的房屋造成了损坏应当由承租人负责修理，再有，被告提供的录音无法证明原告继续营业的事实。本院认为，该组证据客观真实，原告对证据真实性不持异议，本院予以采信。诉讼中，本庭组织双方进行现场勘验，原、被告均到场参加。原告认为，现场勘验的过程可以证明房屋室内供暖系统不热的事实，并且室内墙体、地砖存在损坏，依约被告应当承担维修责任。被告认为，现场勘验的过程能够证明室内温度过低，仅有零上五度，因此原、被告均有权依据供热管理条例拒付取暖费。并且，由于该室内温度过低，导致无法经营，损失均应当由原告自行承担。室内的财产损失因为没有原始资料的证实作为比对，无法证实损失是由被告故意造成的，由于设施设备存在自然磨损消耗，其损失也应当由原告自行承担。经本院审理查明，殷琪峰、代丽娜为夫妻关系。2013年5月14日，案外人刘某代表原告刘桂琴将其丈夫孙双清名下的满洲里市“天和旅馆”出租给被告殷琪峰，用于经营旅店，刘某与殷琪峰于当日签订租房协议一份，约定：租期为2013年6月14日至2014年6月14日；年租金2万元，租赁期间产生的取暖费、水电费等一切税杂费都由承租方负担；承租方保证房屋一切设施、设备、物品等不能丢失、损坏。如出现丢失、损坏现象由承租方负责维修或购买；营业执照法人改为承租方名下。合同签订后，原告交付房屋并提供营业执照、税务登记证、卫生证及特种行业许可证等供被告使用。合同到期后，按照上述租赁合同，被告使用租赁房屋至2017年5月，又由原告亲家郭洪艳代签补充合同一份，约定：殷琪峰继续租用天和旅馆，继续履行2013年5月14日双方签署的租房协议；从2017年6月14日至2018年6月14日止。至签订补充合同时，被告使用的房屋内是原告自行改造的地热，室内温度能够保证被告正常经营。至2017年秋季，因集中供热管网改造，原告未按照施工方要求将原告房屋地热管道改为地上暖气，地热均未接入集中供热管网，造成当年供暖季到来时室内温度过低，甚至出现结冰的情况。被告多次与原告亲属郭洪艳夫妇、刘某沟通，表示因房主没能解决供暖存在的问题无法继续经营天和旅馆、使用租赁房屋，但原告未能解决室内温度过低的问题，也没有与被告联系的其他人谈成转租。被告于2018年2月11日申请天和宾馆停业。2018年6月18日，郭洪艳出具接收凭条，确认收到被告交还的营业执照正、副本、税务登记证正、副本、卫生证、特种行业许可证正、副本、旅店报停相关手续及身份证刷卡器。另查，原告于2019年10月23日交纳取暖费4339元。本院认为，原、被告之间签订租赁合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，应认定为合法有效。合同签订以后，原告应当按照合同约定提供被告可供正常使用的房屋，因房屋供暖设施参与集中供热改造后造成室内温度过低，并不是被告原因造成，原告仍应当负担提供被告符合合同目的的房屋供其使用的义务。被告因租赁房屋无法经营宾馆，要求原告履行合同义务未果情况下解除合同并从租赁房屋搬离，系行使法定合同解除权，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定。现被告提出解除合同时，明确存在租赁房屋不能实现合同目的的主张，原告仍坚持被告为履行合同支付费用的主张没有法律依据，本院不予支持。原告还主张由被告支付停租损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，应终止履行，原告无权要求被告赔偿其停租损失。原告认可被告承租期间未对供暖系统进行改造，房屋内使用的暖气现状均与被告无关，要求被告承担修复费用，于法无据，本院不予支持。被告使用租赁房屋用于经营宾馆，没有证据显示被告未按约定使用租赁物，也没有证据显示房屋室内墙体、地砖出现的开裂等问题系被告造成，故对原告主张由被告修复房屋室内墙体、地砖的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告刘桂琴的诉讼请求。本诉案件受理费518元，由原告刘桂琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  张旭审 判 员  杨玲人民陪审员  孙卓二〇一九年十二月十九日书 记 员  马婧附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。三、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由;(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由;(三)判决结果和诉讼费用的负担;(四)上诉期间和上诉的法院。