贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6814号原告：王玉，男，1985年7月1日出生，苗族，贵州省龙里县人，身份证住址贵州省龙里县。被告：贵州瑞腾商业运营管理有限公司，住所地贵州省凯里市凯开大道**红星美凯龙生活馆**，统一社会信用代码：915226203469715924。法定代表人：曹小良，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴毅，男，1983年4月18日出生，苗族，贵州省台江县人，身份证住址贵州省台江县，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：张双双，女，1993年3月26日出生，贵州省台江县人，身份证住址贵州省台江县，现租住于贵州省凯里市。原告王玉诉被告贵州瑞腾商业运营管理有限公司（以下简称：瑞腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉、被告瑞腾公司的委托诉讼代理人吴毅、张双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告由于不按合同约定时间交付商铺门面造成的损失40000元；2、判令被告按门面交付实际时间收取租金，免除未交付门面前的门面租金，按合同约定赠送40天装修期（免除租金合计20040元，合计五个月租金）；3、判令被告按门面实际交付时间收取物业费，免除未交付门面前的物业费（免除物业费每季度801.66元，合计四个月1068.88元）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：王玉与瑞腾公司于2018年12月6月签订《凯里浙商建材城商铺租赁及物业管理协议》（以下简称：《租赁协议》），租用瑞腾公司位于浙商建材城XX栋111-112号门面，明确约定门面租金起算日期为2019年1月16日，2018年12月6日至2019年1月16日期间门面隔断砌墙及装修时间，此段时间为赠送时间，不收取门面租金。签订合同时，门面四间全通，需要隔墙分割，被告答应10天内分割完毕交付使用，但迟迟不予砌墙，经原告多次催促，被告于2019年4月10日才将隔墙完成，原告开始装修门面。按照合同约定，交付门面后赠与40天装修期，门面租金应从2019年5月20日开始计算，被告多次要求原告支付由于门面未能交付期间的租金、物业费，并于2019年9月21日不给充电导致门面经营瘫痪。据此，原告为维护自身合法权益特向法院起诉，并提出前述诉讼请求。原告王玉为证明其诉讼理由成立，向本院提交的证据有：1、居民身份证复印件，拟证明原告的主体资格。2、商铺租赁及物业管理协议复印件，拟证明合同实际签订的日子以及赠送的40天装修期。3、微信聊天截图复印件及语音内容复制件，拟证明物业公司代表于2019年4月10日交房给原告。4、2019年8月29日收据一张、2018年12月6日收据3张复印件各一份，拟证明当时已经按时缴纳了这些费用，包括隔墙，是原告交给被告，被告分给隔墙师傅，共计16851.46元，不是被告说的把钱给原告，是原告转给被告，原告将隔墙费用6024.90元用微信转给被告。租金是12024.9元，隔墙补助6000元，物业费801.66元，减去当时交纳的押金2000元。5、转账明细复印件、转账明细证据目录复印件、编号为0274063的收据一张复印件，拟证明原告于2018年12月6日向费西成转账6000元，6000元转账用途是隔墙补助。6、发票号码为34268286的增值税电子发票复印件、电话视频光碟一份复制件，拟证明招商视频和协调录音均有费西成参与，协调录音经当事人同意作为证据使用。7、招商光碟一张复印件，拟证明费西成系瑞腾公司的招商负责人。8、协商录音笔录一份复印件、协商录音光碟一张复制件，拟证明因隔墙问题导致门面交付时间与约定交付时间不符，实际交付时间是2019年4月20日。9、租赁合同复印件，拟证明由于不按合同约定导致员工张永菊租房损失一季度租金4500元。10、王玉与王立签订的劳动合同、王立工资表、王立工资转账明细复印件，拟证明王玉与王立签订劳务协议，底薪8000元，王玉支付王立2019年2月至4月工资共计7553元。11、王玉与王欣签订的劳动合同、王欣工资表、王欣工资转账明细复印件，拟证明王玉与王欣签订劳务协议，底薪3000元，王玉支付王欣2019年2月至4月工资共计8594元。12、王玉与张永菊签订的劳动合同、张永菊工资表、张永菊工资转账明细复印件，拟证明王玉与张永菊订劳务协议，底薪6000元，王玉支付张永菊2019年2月至4月工资共计10850元。13、直接损失核算统计表复印件，拟证明因被告未能按约交付门面，导致王玉直接损失40827元。被告瑞腾公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、关于交付商铺的时间。①《租赁协议》约定，租赁期限从2019年1月16日至2024年1月15日止，先交费后使用门面，下次交费须提前7日完成。②按季度支付租金和市场运营管理费，每月门面租赁费和运营管理费均为2004.15元，物业费每季度为801.66元。截止至诉讼之日，原告支付了36876.36元（其中6000元属于被告给原告隔墙用的补助金），该费用包括了2019年1月16日至2019年7月15日的租金、运营费、物业费、门面押金（押金2000元，微信实际支付10024.90元）。③《租赁协议》第4.4条明确约定“本协议的签订，则视为乙方已进行此行为”，即原告在签订此协议时被告已交付房屋，原告着手装修2018年12月6日-2019年1月16日，共计42天。④合同签订后，原告已实际履行合同约定的部分付款义务，即原告分别于2018年12月6日和2019年8月26日向被告和凯里超鼎物业服务有限公司支付了相应期间的租金，由此可见双方对合同无异议且已实际履行，由于原告再次无故拖欠租金、市场运营费、物业费，经被告及超鼎物业服务有限公司多次催收未果后，被告才不让其缴纳电费，根据协议，被告不存在违约。2、原告拒付租金、市场运营费、物业费。根据《租赁协议》第2.1-2.5条约定，乙方应先交费后使用，下次的租金、市场运营管理费、物业费、交费须提前7日内完成。原告拒付相关费用的行为，给被告带来经济损失，应按协议承担违约责任。本院经审理认定事实如下：原告王玉在费西成的引领下，查看位于贵州省凯里市门面后，于2018年12月6日与瑞腾公司签订《凯里浙商建材城商铺租赁及物业管理协议》，协议主要内容为：一、王玉租赁上述门面经营地暖，门面面积为133.61㎡，租期从2019年1月16日起至2024年1月15日止，共计5年，先交费后使用门面，下次交费须提前7日内完成。按季度缴纳商铺租赁费、市场运营管理费，商铺租赁费和市场运营费均按15元／月／㎡计算，每月均分别为2004.15元；瑞腾公司统一管理物业，按2元／月／㎡计算，每季度物业费为801.66元。二、本协议签订之日，交纳门面保证金为该门面三个月的门面租金和运营费，即12024.9元。三、瑞腾公司其他权利义务中约定，瑞腾公司应保证门面内的设施设备完好并能正常使用后，方可交付王玉使用。同时该协议中王玉的其他权利义务中约定，为保障王玉合法权益，王玉在签订本协议前应确定瑞腾公司所提供门面内设施设备完好，并能正常使用。本协议的订立则视为王玉已经进行此行为。合同签订当日，王玉向费西成转账6000元；同日，瑞腾公司向王玉出具三份《收据》，票号为NO0274063号的《收据》主要内容为：瑞腾公司收到王玉（XX栋111-112）12024.90元，收款事由：三个月租金及运营费（2019.1.16-2019.4.15）（租金抵隔墙补助6000元）微信支付6024.9元。票号为NO0274064号的《收据》主要内容为：瑞腾公司收到王玉（XX栋111-112）801.66元，收款事由：三个月物业费（2019.1.16-2019.4.15）。票号为NO0274065号的《收据》主要内容为：瑞腾公司收到王玉（XX栋111-112）12024.9元，收款事由：门面押金（定金抵押金2000元，微信支付10024.90元）。2019年8月29日，瑞腾公司向王玉出具《收据》，票号为NO0758263，主要内容为：瑞腾公司收到王玉（XX栋111-112）12826.56元，收款事由：租金及运营费（2019.4.16-2019.7.15）12024.9元，物业费（2019.4.16-2019.7.15）801.66元。另查明：本院到瑞腾公司位于贵州省凯里市的招商中心寻找费西成调查询问时，费西成在柜台上班，该招商中心悬挂有“浙商建材城”的招牌，瑞腾公司和凯里市鸿云房地产开发有限责任公司的营业执照。再查明：王玉认可案涉门面从2019年6月18日营业至今。王玉提供的微信记录节选：“4月8日下午14:24王玉下面的门和窗我自己请师傅封起来，但是上面整个都还没有……我问了我两个工人，他们说他们不知道，他们只负责砌下面我交代的”。在王玉提供的录音笔录中，其认可对案涉门面的楼梯方向进行了修改。瑞腾公司自愿从2019年2月16日开始计算王玉租赁案涉门面的租金和物业费。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状、本院采信原、被告的举证证据及庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，一、关于案涉协议的效力问题。本院到瑞腾公司位于凯里市的招商中心寻找费西成调查了解时，费西成在柜台上班，该招商中心悬挂有“浙商建材城”的招牌及瑞腾公司、凯里市鸿云房地产开发有限责任公司的营业执照，即该招商中心系瑞腾公司和（或）凯里市鸿云房地产开发有限责任公司共同的招商中心，签订案涉协议时费西成在该招商中心上班，且根据王玉提供的招商视频等证据来看，确系费西成代表瑞腾公司带领王玉查看案涉门面，且该协议上加盖有瑞腾公司的公章，瑞腾公司对于案涉协议无异议。作为相对人的王玉有理由相信费西成系代表瑞腾公司与其商谈租赁事宜并签订案涉租赁协议。案涉合同系双方当事人在平等、自愿，协商一致的基础上订立，系双方当事人的真实意思表示，本院对该协议的真实性、合法性及有效性依法予以确认。为此，对瑞腾公司辩称费西成只负责招商事项，超出权限，无权代理的辩解意见，本院不予采信。二、关于隔墙时间问题。双方在协议中约定，瑞腾公司应保证门面内的设施设备完好并能正常使用后，方可交付王玉使用。且约定了为保障王玉合法权益，王玉在签订本协议前应确定瑞腾公司所提供门面内设施设备完好，并能正常使用。本协议的订立则视为王玉已经进行此行为。首先，从王玉与费西成的微信聊天记录、王玉提交的招商光盘以及收据等证据来看，签订案涉协议时，案涉门面确实需要隔墙，王玉也知晓该情况，从瑞腾公司出具的票号为ＮＯ0274063的《收据》来看，王玉缴纳的2019年1月16日至2019年4月15日三个月租金及运营费12024.90元中，租金抵隔墙补助6000元（6000元王玉系通过微信转给费西成），微信付6024.90元，费西成系代表公司收取了王玉缴纳的租金6000元作为该公司隔墙的费用。其次，在双方签订案涉协议时，王玉对隔墙问题并未提出异议，且协议明确约定了王玉装修的期限，即必须于2019年1月16日前将本门面装修完毕，租金从2019年1月16日开始计算。双方的上述约定视为王玉认可隔墙的时间包含在其对案涉门面进行装修的期限内。瑞腾公司应于2019年1月16日前将案涉门面的隔墙施工完毕，而其并未在上述期限内隔墙完毕，存在过错。但从协议的约定内容来看，王玉的装修期至2019年1月16日，该期间瑞腾公司不收取其租金和物业费。根据王玉与费西成的聊天记录以及王玉提交的录音来看，一是王玉也并未举证证明在协议约定的隔墙期限届满时隔墙未完成的情况下其在约定期限内向瑞腾公司提出隔墙超期如何处理，且并未对隔墙超期等问题达成补充协议；二是王玉未举证证明其何时开始进场进行装修，其是否按照协议约定期限进行装修，其应自行承担举证不利的法律后果；三是在瑞腾公司隔墙施工过程中王玉进场装修并对案涉门面的原有楼梯进行修改，对隔墙的期限造成一定的影响。四是，王玉称2019年4月10日交付案涉门面，而从其提交的证据显示，其在此之前已对案涉门面进行装修，其陈述与其所举证据不符，本院不予采信。综上，因在瑞腾公司隔墙超过约定期限后，隔墙超期如何处理双方未达成协议，且王玉未举证证明其在隔墙超期时向瑞腾公司主张权利，视为双方对隔墙的约定不明确，且王玉进场装修时修改门面内的隔墙处的楼梯方向，对隔墙亦造成一定的影响，双方均应对此承担责任。本院综合全案，酌情支持案涉门面的租金和物管费从2019年2月16日开始计算。因王玉已向瑞腾公司缴纳2019年1月16日至2019年4月16日的租金及物业管理费，应免除其一个月即2019年1月16日至2019年2月16日期间的租金2004.5元和物业费267.22元。关于免除装修期40天问题，瑞腾公司已经按照协议约定给予王玉40天装修期，本院对王玉的该项诉请不予支持。关于王玉主张的损失问题，因王玉自认其开业时间为2019年6月18日，在此之前其未实际经营，其主张的该项损失无事实依据，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第二百一十二条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、免除原告王玉向被告贵州瑞腾商业运营管理有限公司支付从2019年1月16日至2019年2月15日期间的租金2004.5元和物业费267.22元。二、驳回原告王玉其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取664元，由原告王玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  赵婧霖二〇一九年十二月二十二日法官助理覃庆伟书记员温佳俊