云南省文山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2601民初4534号 原告：左芳，女，1980年10月13日生，汉族，住丘比县。 委托诉讼代理人：杨智翔，云南圆合圆律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：邱长江，云南圆合圆律师事务所律师（特别授权）。 被告兼被告王春的委托诉讼代理人：王**华，男，1978年12月20日生，汉族，住文山市，系，职务：。 被告：王春，女，1982年3月4日生，汉族，住文山市，系原文山市人。 被告：王润，男，1997年2月6日生，汉族，住马关县，系。 被告：刘兴跃，男，1996年10月19日生，汉族，住文山市，系。 原告左芳与被告王**华、王春、王润、刘兴跃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告左芳及其委托诉讼代理人杨智翔、邱长江，被告王**华、王春及王春的委托诉讼代理人王**华、刘兴跃到庭参加了诉讼，被告王润经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告左芳向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告王春、刘兴跃签订的《房屋买卖合同》系无效合同；2、判决四被告连带退还原告已支付的购房款293218元，并双倍连带赔付原告支付的购房定金2万元；3、判决四被告连带退还原告支付的房屋中介费11200元；4、判决四被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告家住农村，长年在外打工。2019年2月，原告准备回文山购置一套商品房，偶然看见文山市华涛地产经济有限公司（以下简称“华涛地产”）挂牌出卖被告王春位于文山市，当时被告王**华（原华涛地产法定代表人）亲自接见原告，表示该商品房不仅可以买卖，还可以立即为原告办理房屋过户的变更登记手续，原告对该房屋比较满意，于是决定购买该房屋。2019年2月18日，经被告王**华介绍认识了被告王春（卖方），并指派华涛地产员工被告刘兴跃代为与原告办理购买该房屋涉及的一切手续，三方当天签订了《房屋买卖合同》，并按照被告王**华、王春的要求支付购房款。原告分别于2019年2月18日支付给被告王春购房定金2万原，于2019年2月18日支付华涛地产中介费11200元，于2019年2月19日支付被告王春购房款23万原（含定金7万元），其中16万元按照被告王春指示打款到王春亲兄弟王润银行账户，于2019年4月30日支付被告王**华43218元。原告在支付上述最后一笔购房款后，要求被告王春到房管局办理过户变更的登记手续，但被告王春突然告知原告，如果现在过户，要交几万元的变更登记手续，但如果于商品房的开发商文山和鑫房地产开发有限公司（以下简称“和鑫地产”）去办理只需要交几千元，不过需要重新与和鑫地产签订购房协议，原告为节省所谓巨额的房屋过户费用，便又与和鑫地产签订一份《商品房认购协议》。事后，原告要求被告王春配合帮助自己办理过户登记手续，和鑫地产告知该商品房系回迁房，不能买卖；原告得知消息当天便联系被告王春、王**华、刘兴跃，三被告不仅相互推诿不知情，还告知原告现在是与和鑫地产的纠纷，与四被告没有任何法律关系，并叫原告不要再联系。原告认为被四被告欺骗，四被告合伙隐瞒房屋不能过户、也不属于被告王春的客观事实，合伙串通。综上，被告王春并非房屋所有权人，将不属于自己的房屋出卖给原告，并与另外三被告恶意串通欺骗原告，依法属于法律规定的无效合同。故原告诉至法院。 被告王**华辩称:1、华涛公司销售总监是通过正规渠道从开发商（文山市和鑫房地产开发有限公司）处获得该房屋销售信息并介绍王春购买的，也得到了王春的委托销售认可，左芳也是主动并且自愿联系华涛地产公司职工刘兴跃来购买王春的房屋，所以该买卖属于双方自愿买卖行为。2、华涛地产也派员与王春、左芳到开发商处将该套房屋成功更名给了左芳，已履行了义务和责任。3、至于开发商是不是一房多卖与卖方（王春）及中介方（华涛地产公司王**华）无关，谁违法谁承担后果与责任，何况没有什么证据直接证明和鑫房地产公司一房多卖。4、左芳是因为其他原因（资金困难或者贷款偿还无力又会或者开发商长期不交房而担心风险）才找借口以多种理由反悔购买该房（我方应该追究王**的违约责任），王春转让给左芳的该套房屋是真实存在的，何况王**华也买了一套和鑫房地产公司的房子，所以并不属于欺骗及恶意串通的行为。左芳是想反悔但是又不想承担与华涛地产及卖方王春签订的房屋转让协议中约定的违约金而编造的闹剧。5、房屋转让是相当常见的商品房交易行为，王春属于房屋标的物指标的转让，不属于所有权转让，不属于违反行为。王春是正常合法取得房屋，并且成功更名给了左芳。华涛地产也是合法登记的具有营业执照的公司，和鑫房地产公司也是合法注册的公司，所以华涛地产介绍左芳购买王春转让的和鑫公司的房子属于合法有效的行为，和鑫公司佛寿街的项目已经取得了五证、该套房屋也真是存在，并非无中生有，和鑫房地产公司具有合法办理该套房屋所有权的条件及资格，所以具有买卖资格。王春购买该房屋也就是合法有效的（购买途径合法、房屋真是存在合法、房屋指标转让权转让合法），因而王春具有房屋指标转让资格及条件，何况和鑫房地产公司开具给王春的收据、认购协议及所有相关资粮在华泰地产公司人员刘兴跃的陪同下王春也到开发商和鑫房地产公司处从王春名下将该套房屋转让权转让并且更名到了左芳名下（开发商已开具收据给左芳并且和鑫房地产公司与左芳签订了房屋认购协议），即使和鑫房地产公司一房多卖或将回迁户的房屋多次卖出，因为王春意见将该套芳转让更名给了左芳，所以责任也由开发商和鑫地产公司去承担才对，左芳不应该将责任嫁接到华涛地产公司及王春身上，不可能说和鑫公司违规违法也由华涛地产承担责任，也没有证据证明和鑫房地产公司一房多卖。 被告王春辩称：1、原告认为王春、王**华、刘兴跃串通欺骗原告，王春认为不是这样。首先原告实地勘察了房屋情况（在华涛地产公司人员刘兴跃与售楼部工作人员的带领下），购买这批房屋当天，中介方负责人王**华及其同事邓富龙包括王春自己都一起购买了和鑫房地产开发的房屋，王**华及其同事邓富龙购买和鑫房地产公司佛寿街项目的房子是为了给自己的子女上学（一小片区），至今未转让。刘兴跃、王润只是帮助王春代收房款（王春要求），当时原告的房款零散，这是原告要求以微信转账、银行转账等方式转到王春的账户上（当时王春没有时间收取，王春要求刘兴跃、王润收取，都已经转给了王春）。2、王春将套房的指标转让给了（成功更名给左芳）左芳不久，该套房就可以办理网签了，但左芳以暂时没有时间为由拒绝办理网签，该通知左芳办理网签的事实原告也在诉状中承认，如果当时左芳同意办理网签，那么该套房的所有权就变成左芳所有，后来文山市不动产产权局暂时封闭了和鑫地产公司房屋的网签手续至今，所以左芳也就没有网签该房的原因是左芳引起，左芳应当承担后果。左芳起诉王春主体不符，左芳应当起诉和鑫房地产公司，没有履行协议的是开发商而不是王春。3、王春不认为合同无效，和鑫公司的佛寿街项目是在城中心，原告有充分的时间去了解项目；其次原告与王春签订的房屋价格为4252元/平方米，远低于项目周边楼盘均价（当时和鑫地产出售价为4900元/平方米），原告是觉得价格低才选择与王春成交的。文山市区目前烂尾楼接近10处，充分证明了在文山购买期房是有较大风险（该房系现房，只是未交房），原告因觉得价格便宜购买房屋，由于开发商原因导致楼盘无法交付而选择起诉王春是不合理的。原告对楼盘是有认知的，对购买该房屋的基本风险也是有基本认识的。故原告诉请不合理，请求法院驳回原告诉讼请求。4、在王春与左芳及华涛地产三方协议中约定“如果甲方（王春）更名不了给乙方（左芳），丙方（华涛地产）退还乙方所交款项”，故甲方更名给了乙方后丙方不退还乙方所交款项（中介费）。同时约定“如果甲方（王春）更不了名给乙方（左芳），甲方（王春）退还乙方所交款项”，故甲方成功更名给乙方后王春不退还乙方所交款项（认购价180254元及转让款112964元。和鑫地产公司合法取得了（五证），说明该房屋有所有权，可以转让买卖。王春是房主角色（王春名下注册有华宸涛景房地产经纪有限公司），王春与刘兴跃是上下级关系，王春与王润是上下级关系，又是孃侄关系，王**华是华涛地产（原来是华涛房地产经纪有限公司，注销后改为华涛商务信息咨询服务部，该服务部在工商部门查询具有中介资格）中介角色。 被告刘兴跃辩称，刘兴跃不应该承担赔偿责任，刘兴跃带原告去看房，中间进行转账行为，不存在恶意欺骗行为。房子刘兴跃已陪原告到和鑫地产更名了，尽到了义务。 被告王润未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 原告左芳为证实其诉讼主张，向法庭列举了以下证据： 1、身份证复印件，证明原告的身份信息； 2、《房屋买卖合同》、《收据》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《商品房认购协议》均为复印件，证明（1）原告向被告王春购买位于文山市；（2）原告按《房屋买卖合同》约定在2019年2月20日前支付被告王春250000.00元，含购房定金90000.00元；（3）原告已经按《房屋买卖合同》约定于2019年2月18日支付原文山市华涛房地产经纪有限公司11200.00元中介费，并由其员工刘兴跃代为收取，在收取当天向原告出具收据一张交由原告收持的客观事实；（4）原告已经按《房屋买卖合同》约定于2019年2月19日支付首付款230000.00元给被告王春，其中160000.00元按照王春指示打款给自己兄弟王润（原华涛地产员工）的银行账户，并由王春出具《收据》一张交由原告收持的客观事实；（5）原告已经按《房屋买卖合同》约定于2019年4月30日按照王春的指示将购房款43218.00元支付给原华涛地产的法定代表人王**华，被告王**华出具了《收据》一张交由原告收持的客观事实；（6）原告要求被告王春将房屋过户至原告名下，后亲信被告王春、王**华的话，为了过户能够少交税费，又与文山和鑫房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，但在合同签订后，被告王春无法为原告办理房屋登记备案相关手续的客观事实；（7）王润与王春系姐弟关系，王润在收到被告王春骗取原告的购房款后，因不能过户拒不归还购房款给原告的事实；（8）原告向被告王春购买的房屋，王春并非该房屋的所有权人，无权出让该房屋，双方签订的《房屋购房合同》应属于无效合同的客观事实；（9）被告王春、王润应连带退还原告支付购房款的客观事实。 3、《内资企业登记基本情况表》复印件，证明（1）文山市华涛地产经纪有限公司早已在2018年9月21日解散，丧失了法人资格；（2）被告王春系华涛地产破产清算人之一，在明知华涛地产已经注销丧失法人资格的情况下，仍然与被告刘兴跃合伙将不属于自己的房屋出卖给原告的客观事实；（3）被告刘兴跃身为原华涛地产的员工，在明知华涛地产已经注销的情况下，仍然按照原华涛地产法人王**华的指示与原告签订《房屋购房合同》，共同骗取原告购房款的事实；（4）被告王**华在明知自己经营的华涛地产已经注销的情况下隐瞒事实，联合被告王春、刘兴跃共同骗取原告购房款的客观事实；（5）四被告恶意隐瞒房屋并非王春享有，不能过户的客观事实，并且相互串通骗取原告房屋购房款，严重损害原告利益的客观事实；（6）四被告已收取的购房款应连带退还给原告的客观事实。 经过质证，被告王**华、王春、刘兴跃对原告列举的证据质证认为：对第1组和第2组证据的三性无异议，王春已认可收到原告支付的购房款，其他三被告不承担连带责任，与王润、刘兴跃无关；对第3组证据有异议。 被告王**华、王春为证实其辩解理由向法庭列举了以下证据： 1、文山和鑫房地产开发有限公司开具给王春的收据复印件和王春与文山和鑫房地产开发有限公司签订的认购协议，证明王春通过合法渠道有效获得卖给左芳房屋指标转让的合法性； 2、左芳与和鑫房地产公司签订的认购协议、和鑫房地产公司开具给左芳的收款收据180254.00元各1份，证明王明已经将该房屋的指标有效的转让给了左芳； 3、中介费发票1份，证明中介费收取的进出合法性； 4、华涛地产营业执照复印件，证明华涛地产是具有合法收取中介费的企业； 5、和鑫房地产公司营业执照（工商局查询），证明原告王春的房屋的房地产开发商是合法的公司； 6、被告王**华与和鑫房地产公司认购商品房的收据1份，证明被告王**华本人已经同样认购了和鑫房地产公司开发的同批房屋，被告并非恶意欺骗原告左芳的事实； 经过质证，原告左芳对被告王**华、王春列举的证据质证认为：对第1组证据三性均不予认可，没有原件，无法进行核实，对第2组证据没意见，对证明观点不予认可。对第3组证据三性予以认可，证明观点不予认可，原告交给的中介费是原文山市华涛地产经纪有限公司，其中一笔43218元款项也是由原文山市华涛地产经纪有限公司王**华收到的。 对第4组证据无异议，但交款是交给文山市华涛地产公司，名称华涛咨询服务，不是华涛地产，不具备二手房经营服务对第5组证据三性不予认可。对第6组证据与本案无关，不予质证。 被告王润、刘兴跃均无证据向法庭列举。 经过举证、质证，本院认证如下：原告向本院提交的第1组至第3组证据客观真实、合法且与本案相关联，本院予以采信，但第2组和第3组证据并不能完全证实原告欲证实的全部待证事实；被告王**华和王春列举的第1组至第6组证据均客观、真实且与本案相关联，予以采信。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：原告左芳通过网络广告联系到被告王**华开设的华涛地产经纪有限公司职工刘兴跃，经该公司职工刘兴跃居间介绍，原告左芳（乙方）与被告王春（甲方）、刘兴跃（居间人、丙方）于2019年2月18日签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将文山市老城区佛寿街片区一期1栋2单元25层2504号房屋，建筑面积132.54平方米，一套转让给乙方，该房属于一手毛坯房现房。同时合同还约定了房屋价款，付款方式以及三方享有的其他权利和应履行的义务、违约责任等。合同签订以后，原告分别于2019年2月18日支付王春20000元、2019年2月18日支付刘兴跃中介费11200元、2019年2月19日支付王春230000元、2019年4月30日支付了43218.00元，合计293218.00元，上述转款均有收款人出具收据为证。因该房屋属于文山和鑫房地产开发有限公司开发建设的，被告王春认购并支付了180254.00元。三方于2019年4月30日一同到文山和鑫房地产开发有限公司进行了更名手续，经该公司同意，原告左芳与文山和鑫房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，协议对双方认购事项种种进行了约定，同时将被告王春签订的认购合同收回并将被告王春支付的认购款180254.00元的收据更名为原告左芳。2019年9月24日，原告以购买房屋不能过户、四被告存在欺诈行为诉至本院并提出如前诉请。 本院认为，房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。本案中三方在平等自愿的基础签订了《房屋买卖合同》，明确约定了双方的权利和义务，各方当事人均应诚信地履行约定义务，合同签订后双方均按约定履行了约定义务。庭审中原告左芳主张四被告隐瞒、欺诈和恶意串通损害了其利益，双方签订的合同为无效合同。四被告辩解其不存在隐瞒、欺诈和恶意串通的行为存在。对此，双方均承担举证责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”庭审中，原告就其主张列举的证据不能证实其主张，依法应由其承担举证不力的法律后果。关于本案的焦点问题（一）合同是否有效？原告主张合同无效，被告辩解合同合法有效。基于上述法律及说理，原告列举的《房屋买卖合同》，并不能证实四被告存在隐瞒、欺诈和恶意串通损害了其利益的合同无效的法定情形，相反，该合同明确约定原告支付的293218.00元中，转让费112964.00元，认筹金180254.00元，从该约定中表明原告左芳是明知被告王春对该套住房只支付了认筹金180254.00元的，同时，三方一同到开发商处更名并签订了新的认购合同，将原由被告王春交付的认购款单据更名为原告左芳。原告左芳作为完全民事行为能力人且在打工多年，其应当知道其购买的房屋属于文山和鑫房地产开发有限公司开发建设中的房屋，而仍然与被告签订合同购买，其依法应对自己实施的民事法律行为负完全民事责任。原告列举的第3组证据同样不能证实四被告存在隐瞒、欺诈行为，因经纪公司是否注销与本案无关联性，同时，在原告与被告王春、被告刘兴跃签订的《房屋买卖合同》中未出现文山市华涛地产经纪有限公司的公司业务章，仅有刘兴跃签字捺印，该合同刘兴跃系合同相对人，故本案中几方当事人签订的合同为有效合同，对原告的该项主张本院不予采纳。关于本案的焦点问题（二）被告方王春收取的293218.00元是否应当退还，四被告应否连带退还，还是个人退还？对于该焦点问题，依据上述法律规定及说理，三方签订的合同合法有效，不存在无效的法定情形，被告王春收取的款项依法不应当退还。本案中因被告王春对其处分的房屋仅交付了180254.00元，但是其处分行为得到了开发商的认可，且开发商与原告左芳另行签订《商品房认购协议》，明确约定了双方的权利和义务，原告左芳与四被告签订《房屋买卖合同》约定的权利义务因开发商的追认而转移，原告左芳尚未支付的部分不再向被告王春进行履行，应依法向开发商按双方签订的《商品房认购协议》进行履行。故原告左芳的第一项和第二项诉讼请求于法无据，不予支持。关于原告左芳请求判决四被告连带退还原告支付的房屋中介费11200.00元的请求，基于上述说理，居间方已经完成了其居间服务，其依法有权收取的中介费，故原告的该项诉讼请求于法无据，不予支持。综上原告所述主张均未能列举确实充分的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。被告王润经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未对原告起诉的事实作出辩解，视为放弃辩解权，应依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定的规定，判决如下： 驳回原告左芳的诉讼请求。 案件受理费940.00元，由原告左芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判长  廖玉忠 审判员  王洪元 审判员  罗 娅 二〇一九年十二月十八日 书记员  阮建峰