济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初9821号原告:宋劲松，男，1969年12月12日出生，满族，住济南市，现在济南监狱服刑。山东招法律师事务所律师。被告:孙丽丽，女，1978年5月20日出生，汉族，住济南市，现住济南市历下区甸柳新村五区十六号。山东融平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫，山东融平律师事务所律师。原告宋劲松与被告孙丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋劲松的委托诉讼代理人支绍桦，被告孙丽丽及其委托诉讼代理人李阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋劲松向本院提出诉讼请求：1.判令解除宋劲松与孙丽丽签订的《房屋租赁协议》；2.判令孙丽丽腾房；3.判令孙丽丽自2018年12月7日起按每日1260.27元支付房租至腾房日止，并判令孙丽丽按全年租金的千分之五向宋劲松支付违约金；4.诉讼费用由孙丽丽承担。诉讼过程中，宋劲松变更诉讼请求为：1.宋劲松与孙丽丽签订的房屋租赁协议无效，判令孙丽丽腾退房屋并恢复原状；2.判令孙丽丽自2019年5月20日起，按每日1260.27元支付房屋占有使用费至腾房日止，并判令孙丽丽按全年租金的千分之五向宋劲松支付违约金；3.诉讼费用由孙丽丽承担。事实与理由：2015年3月1日宋劲松与孙丽丽签订了《房屋租赁协议》，约定宋劲松将坐落于济南市历下区甸柳新村五区十六号房屋一处及新建二层，房屋面积742.34平方米，租赁给孙丽丽作为甸柳社区青少年活动中心经营使用。自2018年孙丽丽就拖欠房租不支付，宋劲松于2018年5月份向法院起诉要求孙丽丽支付自2018年2月1日至2019年1月31日的房租，济南市历下区人民法院和济南市中级人民法院都依法作出了判决，支持了宋劲松的诉求，并已经申请执行。但是孙丽丽后期的租赁费也一直拖欠至今不予支付，鉴于孙丽丽的严重违约行为，根据双方签订的《房屋租赁协议》第一条之约定：“如乙方拖欠租金30日，甲方有权解除合同”。现宋劲松提出解除合同，并要求孙丽丽腾房。后期根据实际情况和调查情况，因《房屋租赁协议》经济南市历下区人民法院作出判决，案号为（2018）鲁0102民初3016号，济南市中级人民法院作出维持原判决的判决书，案号为（2018）鲁01民终8217号，两份判决均认定该《房屋租赁协议》无效。再加上孙丽丽在未与宋劲松协商一致的情况下私自变更每月房屋占有使用费为2万元，给宋劲松造成了重大损失，所以宋劲松变更以上诉讼请求，为维护宋劲松合法权益依法提起诉讼变更诉讼请求，恳请裁决如诉请。孙丽丽辩称，1.双方已就（2018）鲁0102民初3016号案件在执行过程中达成了执行和解，并就房产的占有使用事宜及使用费事项签订了新的《协商意见》，明确约定：该房产由孙丽丽占有使用直至不再经营时止，占有使用费自2019年9月6日后按每月2.5万元计算；现宋劲松单方反悔变更，依法不应被支持。2.宋劲松之母和宋劲松之妻作为宋劲松的代理人，其二人的行为依法对宋劲松发生效力，应视为宋劲松本人的行为。且孙丽丽一直将占有使用费直接支付给了宋劲松的母亲或妻子的账户，宋劲松诉讼请求第二项中明确表示对2019年5月20日之前的占有使用费没有争议，也印证了宋劲松母亲或妻子代为在2019年5月13日在历下法院签订的《协商意见》就是宋劲松本人的意思表示。宋劲松诉状中称未与其协商、私自变更使用费的表述与事实不符。综上，孙丽丽认为宋劲松的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月10日，宋劲松（乙方）与济南历下区甸柳新村街道办事处（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：“一、经甲乙双方协商，甲方同意将坐落在济南市历下区甸柳新村5区16号原天府园酒店继续租赁给乙方使用。二、有关情况证明：由于原天府园酒店非一次性建设，年久失修，如不及时维修翻新存在大量安全隐患，经办事处领导与承租人宋劲松协商，双方同意由乙方自行出资，从新修建，并加盖二层，新建房屋742.34平方米，产权归甲方所有。考虑到乙方改造新建房屋投资数额较大，且短时无法收回投资，故按原双方协商意见将该房屋的租赁时间延长，并将原租金下浮作为对乙方投资的照顾政策，……四、新租赁期自2008年2月1日起至2022年2月30日止。……”本院（2018）鲁0102民初3016号民事判决查明，2008年2月16日，济南历下区甸柳新村街道办事处出具证明一份，内容为：“历下区甸柳小区五区十六号是我办事处房产，于2008年2月1日租赁给宋劲松经营使用，使用年限至2022年2月30日。期间在不影响办事处利益的情况下，宋劲松可将该该房屋转租、合作，或改其它经营项目。具体事项双方另行协商。”2015年3月1日，宋劲松与孙丽丽签订《房屋租赁协议》一份，约定宋劲松同意将济南市历下区甸柳新村五区十六号房屋一处及新加建二层租赁给孙丽丽（甸柳社区青少年活动中心）经营使用。租赁期限自2015年2月1日起至2020年2月29日止。租赁费每年人民币肆拾贰万元整。自2015年2月1日起孙丽丽每年开始的前三十日内一次性付清42万元一年的租金。孙丽丽如拖欠租金，每拖欠一日按全年租金的千分之五向宋劲松支付违约滞纳金。如拖欠三十日，宋劲松有权解除合同，同时孙丽丽还要支付三十日的违约滞纳金。租赁费每年递增一万元，即2016年43万元、2017年44万元依此类推至该协议结束。协议签订后，宋劲松依约将涉案房屋交给孙丽丽使用。2018年，宋劲松向本院起诉孙丽丽，请求判令孙丽丽履行双方签订的《房屋租赁协议》，孙丽丽向宋劲松支付租金43万元，并按照约定支付延期滞纳金（按照日千分之五计算）。本院于2018年8月27日作出（2018）鲁0102民初3016号民事判决，因涉案房屋未取得房屋所有权证及建设规划许可证，所以该判决认定宋劲松与孙丽丽签订的房屋租赁协议无效，并判决：一、孙丽丽于本判决生效之日起向宋劲松支付房屋占有使用费（按照每日1232.88元计算，自2018年2月1日起计算至本判决生效之日止，再扣除孙丽丽已支付的2万元）；二、驳回宋劲松的其他诉讼请求。孙丽丽不服，提起上诉，山东省济南市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）鲁01民终8217号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8217号民事判决于2018年12月6日生效。该判决生效后，宋劲松向本院申请执行，执行案号为(2018)鲁0102执4419号。2018年12月12日，宋劲松出具授权委托书一份，受委托人为徐爱琳（宋劲松之母）、宋建国（宋劲松之父），委托权限为：代理人享有签订相关协议，代收，代支资金，承认变更放弃民事权利等与民事权利义务相关的法律事项的权利。在执行的过程中，宋劲松之母徐爱琳、宋劲松之妻霍某与孙丽丽于2019年5月13日签订《协商意见》一份，协商意见内容为“宋劲松与孙丽丽甸柳新村房屋与内（房）物品使用费用问题，进行协商，同意孙丽丽从2019年9月6号交月费用25000元（2.5万元贰万伍仟元）整，时间从2019年9月6至搬离不再经营为止”。在该协商意见签名的下方写有“自2018年12月7日起至2019年9月6号，房屋使用费20000元整（贰万元）一式三份”。同日，徐爱琳与霍某向本院申请终结执行（2018）鲁0102执4419号执行一案并办理结案手续，申请解除对孙丽丽的限制高消费令并将孙丽丽从失信人名单中撤销，同时申请解除对孙丽丽的账户和财产的冻结和查封。本院于2019年5月20日终结执行程序。2019年3月27日，宋劲松母亲徐爱琳、宋劲松老婆霍某出具关于青少年活动中心（甸柳）交纳使用费一事的说明“法人孙丽丽提出2019.3.27交2018年12月7日-2019年4月6日四个月的使用费6万元（60000元）人民币已于2019年3月2日打到霍某存折2万元（20000元）以后每月6日按原2018年3月1日协议交当月使用费贰万元。法院判决还款剩余部分至2019年5月28日前全部还清欠款可分两次：四月中旬交8-10万元，五月28日前还清全部欠款。法院判决的欠款存在农商银行宋劲松名下、现使用费存在宋劲松母亲名下中国银行”。2019年3月2日至11月4日孙丽丽通过宋希磊账户按照协商意见约定的房屋占用使用费标准向宋劲松老婆霍某或宋劲松母亲徐爱琳转款23万，已将房屋占有使用费交至2019年11月6日。2019年12月26日，宋劲松的委托诉讼代理人提交说明一份：变更后的诉讼请求第一项“宋劲松与孙丽丽签订的房屋租赁协议无效，判令孙丽丽腾退房屋并恢复原状”中的“恢复原状”为孙丽丽将租赁的房屋腾空即可；认可2019年5月13日宋劲松母亲徐爱琳、妻子霍某签订的执行和解协议，孙丽丽于2019年11月4日支付了2019年10月份的房租2.5万元，后期按每月2.5万元支付，但后期的至今未付。另查明，涉案房屋仍未取得房屋所有权证及建设规划许可证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现涉案房屋未取得建设工程规划许可证，宋劲松与孙丽丽于2015年3月1日和2019年5月13日签订的《房屋租赁协议》、《协商意见》均无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故宋劲松要求孙丽丽将涉案房屋腾空后退还的诉讼请求于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，宋劲松有权依据双方约定的租金标准要求孙丽丽支付房屋占有使用费。宋劲松起诉时要求孙丽丽自2019年5月20日起至腾房日止，按每日1260.27元支付。后同意按照双方2019年5月13日签订的《协商意见》约定的标准即按每月2.5万元支付。根据查明的情况，孙丽丽已将房屋占有使用费交至2019年11月6日。故孙丽丽应按照每月2.5万元的标准，自2019年11月7日起至腾退房屋之日止向宋劲松支付房屋占有使用费。关于宋劲松要求孙丽丽按全年租金的千分之五向宋劲松支付违约金的诉讼请求。双方于2019年5月13日签订的《协商意见》未对违约金进行约定，即使有约定，因《协商意见》无效，约定也无效，故宋劲松的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙丽丽于本判决生效之日起三十日内将济南市历下区甸柳新村五区十六号房屋及新加建二层房屋腾空后退还原告宋劲松；二、被告孙丽丽于本判决生效之日起十日内向原告宋劲松支付自2019年11月7日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按照每月2.5万元的标准计算；三、驳回原告宋劲松的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2200元，由被告孙丽丽负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  范翠真二〇一九年十二月二十七日书记员  耿 铭