广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11966号上诉人（原审被告）：姚志健，男，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：陈世强，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕嘉纬，广东法岸律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区张槎街道莲塘莲一股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。社长：陈永德。委托诉讼代理人：肖禹，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶琳，广东群立弘律师事务所律师。上诉人姚志健因与被上诉人佛山市禅城区张槎街道莲塘莲一股份合作经济社（以下简称莲一股份合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初12852号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人姚志健上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回莲一股份合作社一审提出支付电费的诉讼请求；3.在一审判决确认姚志健支付占有使用费的基础上扣减119112.07元；4.二审上诉费由莲一股份合作社承担。事实和理由：一、一审判决姚志健支付莲一股份合作社电费30000元，事实不清，证据不足。一审判决以姚志健对关于电费30000元及垃圾清运费360元无异议为由，确认姚志健拖欠莲一股份合作社30000元电费，与事实不符。本案一审庭审时，对莲一股份合作社出示的电费明细和发票，姚志健只表示因时间太长，且无相关资料，亦不清楚当时财务人员如何处理，并未明确表示认可莲一股份合作社提供的电费明细和发票。另，根据莲一股份合作社提供的2007年5月至2008年8月的电费发票，用电地址为“案涉工业开发区*座首层”，而姚志健使用莲一股份合作社的厂房地址为佛山市禅城区张槎案涉工业区***1*2*及斜波底部厂房。事实上，在莲一股份合作社的案涉工业开发区*座中，也有1号楼、2号楼之分。莲一股份合作社提供的电费发票中的“*座首层”，不排除包括*座中的1楼、2楼的首层，且电费发票上“姚志健”并非本人所签。再有，莲一股份合作社于2018年9月25日向姚志健发出的两份缴费《通知》，均未提及其中的30000元电费。若姚志健尚欠莲一股份合作社十年前的30000元电费，莲一股份合作社应在该两份《通知》中列明。一审判决根据莲一股份合作社提供的电费明细和发票，判决姚志健向莲一股份合作社支付“案涉工业开发区*座首层”30000元电费，缺乏事实依据，证据不足，二审应驳回莲一股份合作社的该项请求。二、莲一股份合作社于2018年年底以姚志健拖欠其租金为由，强行切断姚志健厂房水电，姚志健被迫停止经营，造成姚志健损失，而莲一股份合作社又阻止姚志健撤离所租厂房。故2019年1至3月姚志健事实上已无法使用承租厂房，该时段使用费不应由姚志健承担，一审该部分判决错误。因各种原因，姚志健生意至2018年出现不景气，开始拖欠莲一股份合作社使用费。莲一股份合作社于2018年9月25日，向姚志健发出两份《通知》，《通知》要求姚志健缴交所欠款项，否则将停水停电。因对莲一股份合作社所列欠款数有异议，且经营不景气，一时无法向莲一股份合作社付清欠款。为此，莲一股份合作社于2018年12月中旬将姚志健厂房水电切断，姚志健被迫自此彻底停止经营，姚志健提供该时段的电费清单(未发生任何费用)及莲一股份合作社将姚志健电表加贴封条的照片可证明该事实。因水费由莲一股份合作社统一计数、收费，非自来水公司收取，故姚志健无该方面单据，但姚志健2019年1至3月未向莲一股份合作社支付任何水费。因拖欠莲一股份合作社费用，莲一股份合作社阻止姚志健撤离。事实上，自2019年1月起姚志健已无法使用所承租厂房。因此，2019年1至3月该时段厂房使用费不应由姚志健承担。经姚志健核算，该时段费用为84112.70元。三、莲一股份合作社阻止姚志健撤离承租厂房，并迫使姚志健低价转让设备及空调等其他办公用品向其交付欠款，造成姚志健重大经济损失。且低价转让的设备及空调等其他办公用品款项(共两笔，其中一笔30000元，一笔5000元)，由两受让人直接转入莲一股份合作社账户，该两笔款项应折抵姚志健所欠使用费。一审判决不支持姚志健抗辩主张有误，二审应予纠正。姚志健拖欠莲一股份合作社款项，并被莲一股份合作社切断水电后，莲一股份合作社一直向姚志健施加压力，包括不允许姚志健撤走设备，并迫使姚志健低价转让所有设备及空调等其他办公用品，以偿付所欠的款项。姚志健被迫于2019年3月23日以极低价格转让所有设备及空调等其他办公用品给莲一股份合作社寻找的两受让人，转让所得两笔款项共计35000元，由两受让人直接汇入莲一股份合作社提供的银行账号。姚志健收集到的其中一张付款凭证可予以证实，该两笔转让款应折抵所欠莲一股份合作社款项。综上，一审判决认定部分事实不清，证据不足，导致判决结果错误，二审法院应予撤销，重新作出支持姚志健请求的公正判决。被上诉人莲一股份合作社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回姚志健的上诉请求。姚志健上诉所述并非事实，一审开庭时姚志健亲自参与庭审，未对欠款金额提出异议，且其欠款的实际金额大于莲一股份合作社起诉金额。姚志健二审中对一审自认事实予以反悔，根据禁反言原则，姚志健提交的新证据无法反驳其自认事实，对姚志健拖欠电费和租金事实依法应予支持。姚志健所称停水停电无证据证明，有无用电及用电多少由姚志健自行决定。姚志健因经济不景气准备搬离，则不用电或少用电亦符合情况，但姚志健在未交还厂房的情况下，应支付相应租金。关于姚志健所述设备转让和收款，姚志健提交梁少焕的证言，无法证实梁少焕转账行为系代交租金，证人未到庭说明。如系正常付款，则应有相应收款收据说明款项性质和用途，如该笔费用是代姚志健支付租金等费用，莲一股份合作社会出具相应收款收据，该30000元无法证实系设备转让款冲抵租金的事实。综上，请求二审法院驳回姚志健上诉，维持原判。莲一股份合作社向一审法院提出诉讼请求：1.姚志健立即支付从2018年4月1日起至2019年3月31日拖欠的租金268508.70元、垃圾清运费360元、电费30000元及由此产生的滞纳金（按年利率24%计算，从2017年4月11日起，暂计至2019年5月1日约20000元）给莲一股份合作社；2.姚志健立即向莲一股份合作社支付律师费12000元；3.案件诉讼费用全部由姚志健承担。诉讼中，莲一股份合作社明确第一项诉讼请求拖欠租金的日期为：1.莲一股份合作社、姚志健签订的合同编号为27HD043的《承包厂房合同书》的租金是从2018年4月1日开始拖欠，累计拖欠租金261820.70元、垃圾清理费360元，该拖欠金额已经扣减姚志健2019年3月23日交纳的租金68799.70元及垃圾费120元；2.合同编号为27HD128的《承包厂房合同书》的租金是从2018年1月1日开始拖欠，累计拖欠租金6688元，电费30000元。一审法院查明：2007年5月9日，莲一股份合作社（甲方、发包方）与姚志健（乙方、承包方）签订《承包厂房合同书》，合同主要内容为:“……一、厂房场地的位置、面积：乙方承包的厂房场地位于张槎街道案涉工业开发区**栋*楼*号厂房，厂房面积1800平方米。二、承包期限从2007年4月1日起至2019年3月31日止。三、乙方应缴给甲方的款项、缴交方式、交款时间及滞纳处理：（1）厂房首期每月每平方米11.50元，应缴款每隔三年为一期，每期在上一期的基数上递增10%，依此类推至合同期满。若乙方开取发票，则甲方负责按每季应缴款的30%开取，余下的70%由乙方负责承担。应缴款的计算方式如下：……第四期（从2016年4月1日起至2019年3月31日止）乙方每年的应缴款为330620.40元，每季应缴82655.10元（其中承包款每季应缴：24796元；基础设施统筹费每季应缴57859.10元）。另日常生活垃圾清运费每月应缴40元。（2）交款时间及滞纳处理：应缴款每季缴交一次，当季的应缴款于当季的第一个月的10号前交清，逾期交款，每日按欠款金额的万分之八收取延期付款滞纳金。如拖欠应缴款超过一个月，甲方有权单方终止合同收回厂房场地并处理乙方财产以抵偿所欠款以及追究乙方的违约责任，由此所造成的损失全部由乙方负责。四、乙方在签订本合同时先交63000元作按金，合同期满后不计息退回给乙方或在最后一期应缴款中扣除。如乙方继续承包，则继续留作按金。如乙方中途退包，按金作违约金处理无偿归甲方所有。六、甲方负责将水电源各一个拉接到厂房门口。厂内的用水用电设施由乙方自行装配，一切费用由乙方负责。电费按有关部门的有关规定按照缴交……十四、违约责任：本合同一经签订，双方应各处执行，如甲方违约或中途终止合同，甲方应补偿三个月的应缴款给乙方；如乙方违约或中途退包，则一次性补偿三个月的应缴款给甲方，按金另作违约金无偿归甲方所有。”2008年1月3日，莲一股份合作社（甲方、发包方）与姚志健（乙方、承包方）签订《承包厂房合同书》（合同编号：27HD128），合同主要内容为:“……一、厂房场地的位置、面积：乙方承包的厂房场地位于张槎街道案涉工业开发区**栋*楼*号斜坡底部分厂房，厂房面积67平方米。二、承包期限从2007年8月1日起至2019年3月31日止。三、乙方应缴给甲方的款项、缴交方式、交款时间及滞纳处理：（1）厂房应缴首期每月每平方米5元，应缴款每隔三年为一期，每期在上一期的基数上递增10%，依此类推至合同期满。应缴款为不含税价，应缴款的计算方式如下：……第四期（从2016年8月1日起至2019年3月31日止）乙方每年的应缴款为5350.40元，每季应缴1337.60元（其中承包款每季应缴：401元；基础设施统筹费每季应缴936.60元）。（2）交款时间及滞纳处理：应缴款每季缴交一次，当季的应缴款于当季的第一个月的10号前交清，逾期交款，每日按欠款金额的万分之八收取延期付款滞纳金。如拖欠应缴款超过一个月，甲方有权单方终止合同收回厂房场地并处理乙方财产以抵偿所欠款以及追究乙方的违约责任，由此所造成的损失全部由乙方负责。四、乙方在签订本合同时先交1000元作按金，合同期满后不计息退回给乙方或在最后一期应缴款中扣除。如乙方继续承包，则继续留作按金。如乙方中途退包，按金作违约金处理无偿归甲方所有。六、用电由乙方自行向有关部门申报、办理有关手续并自行装配，费用全部由乙方负责。厂内的用水用电设施由乙方自行装配，一切费用由乙方负责。电费按有关部门的有关规定按时缴交……十四、违约责任：本合同一经签订，双方应各处执行，如甲方违约或中途终止合同，甲方应补偿三个月的应缴款给乙方；如乙方违约或中途退包，则一次性补偿三个月的应缴款给甲方，按金另作违约金无偿归甲方所有。”莲一股份合作社、姚志健一致确认：涉案两份《承包厂房合同书》签订后，姚志健共向莲一股份合作社支付按金64000元（63000元+1000元）。诉讼中，莲一股份合作社陈述：1、涉案厂房没有办理报建手续，也没有办理房产证；2、根据合同约定，因为姚志健其长期拖欠租金、水电费，按金应作为违约金归莲一股份合作社所有；3、莲一股份合作社从未对涉案厂房进行停水停电，亦未收取姚志健所述的变卖设备设施的款项；4、涉案厂房于2019年3月31日合同期满后已交接，莲一股份合作社仅主张租金至期满之日。5、莲一股份合作社主张的垃圾清理费为每月40元，该费用系莲一股份合作社代环卫所收取。诉讼中，姚志健陈述：1、姚志健于2019年3月28日左右将涉案厂房的钥匙交还给莲一股份合作社；2、姚志健向莲一股份合作社支付的按金应抵扣拖欠的费用。一审法院认为，案件为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”莲一股份合作社作为出租人未能提供涉案厂房经主管部门批准建设的相关证据，故莲一股份合作社、姚志健2007年5月9日签订的合同编号为27HD043《承包厂房合同书》及2008年1月3日签订的合同编号为27HD128《承包厂房合同书》均属无效。关于莲一股份合作社诉请姚志健支付租金、垃圾清运费、电费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案的《承包厂房合同书》为无效合同，但姚志健实际占有并使用了涉案厂房，故应参照双方约定的租金标准向莲一股份合作社支付占有使用费，莲一股份合作社诉请的租金应为占有使用费。姚志健对欠费期间无异议，法院予以确认。经核算，2号厂房2018年4月1日至2019年3月31日期间的占有使用费为330620.40元；斜坡底部分厂房2018年1月1日至2019年3月31日期间的占有使用费为6688元（5350.4元+1337.6元）。扣除姚志健2019年3月23日支付的占用使用费68799.70元，姚志健尚需向莲一股份合作社支付占有使用费268508.70元（330620.40元+6688元-68799.70元）。姚志健抗辩应扣减设备设施变卖款项35000元，但未提供证据予以佐证，且莲一股份合作社对此不予确认，应由姚志健承担举证不利的法律后果，法院对其抗辩意见不予采纳。关于电费30000元及垃圾清运费360元，姚志健均无异议，法院予以确认。因涉案合同无效，故莲一股份合作社主张姚志健支付滞纳金及律师费均没有合同依据，法院不予支持。关于按金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。莲一股份合作社主张姚志健所支付的按金作为违约金予以没收，没有合同及法律依据，法院不予支持。姚志健抗辩已付的按金64000元用于扣减拖欠的占有使用费，法院予以确认。经抵扣，姚志健尚需向莲一股份合作社支付占有使用费204508.70元（268508.70元-64000元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、姚志健于判决发生法律效力之日起十日内，向莲一股份合作社支付占有使用费204508.70元、垃圾清运费360元、电费30000元；二、驳回莲一股份合作社的其他诉讼请求。姚志健如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费3132元，财产保全费1970元，合计5102元。由莲一股份合作社负担2000元，姚志健负担3102元。二审期间，姚志健向本院提交以下新证据：证据1.莲一股份合作社出具的《通知》两份，拟证明该两份《通知》均未向姚志健催缴电费印证2018年年底已停水停电，姚志健实际已无法正常使用案涉厂房，此后的水电费不应由姚志健承担；证据2.2019年11月11日广东电网的短信提示一份及电费清单一份，拟证明短信提示和电费清单的户号一致，2019年1月到3月案涉厂房未产生电费，姚志健不应交付该时段水电费；证据3.梁少焕出具的《情况说明》、梁少焕身份证复印件、中国农业银行个人明细对账单各一份，拟证明莲一股份合作社通过出售姚志健设备予梁少焕所得30000元，该30000元通过梁少焕转账给莲一股份合作社，该费用应冲抵租金;证据4.照片四张，拟证明莲一股份合作社因姚志健未按时交租对案涉厂房电表张贴封条，对案涉厂房停电，2019年1月至3月电费不应由姚志健支付。莲一股份合作社对证据1、4的真实性无异议，对其证明内容不予认可。对证据2中除短信外其他证据的真实性无异议，对其证明内容不予认可。对证据3莲一股份合作社核实后认为该30000元设备出售款已在姚志健所欠租金中进行了扣减。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为姚志健应向莲一股份合作社支付占有使用费、垃圾清运费、电费的具体金额为多少。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽案涉《承包厂房合同书》因厂房未取得规划报建而无效，姚志健实际占有并使用案涉厂房，应参照双方约定的租金标准向莲一股份合作社支付占有使用费及使用期间产生的电费、垃圾清运费。姚志健上诉主张莲一股份合作社于2018年中旬将案涉厂房停水停电，致其之后无法正常使用案涉厂房，故其不应缴纳2019年1月到3月的占有使用费。对此，本院认为，姚志健提交的证据即使能够证明案涉厂房在2019年1月至3月未产生电费，亦不能据此认定莲一股份合作社实施了停水停电的行为，姚志健在一审中陈述其于2019年3月28日左右才将案涉厂房的钥匙交还莲一股份合作社，故一审法院对莲一股份合作社主张计算案涉厂房至合同期满之日即2019年3月31日的占有使用费的诉讼请求予以支持并无不当，本院依法予以维持。关于费用计算中应否抵扣姚志健主张变卖设备款项35000元的问题。姚志健在二审期间提交的梁少焕的《情况说明》及中国农业银行个人明细对账单显示2019年3月23日梁少焕支付予莲一股份合作社的金额为30000元，莲一股份合作社陈述在计算姚志健欠费金额时已扣减了姚志健于2019年3月23日交纳的68799.70元及垃圾费120元，其中即包括姚志健主张的通过梁少焕支付的设备变卖款30000元，对此姚志健并未提交其支付相关费用的凭证予以反驳，故本院对莲一股份合作社的该项主张予以采信。关于电费30000元的问题。姚志健在一审庭审中陈述其欠付租金、垃圾清理费及电费的金额为199868.70元，计算方法为（268508.70元＋360元＋30000元－64000元－35000元），即姚志健对欠付30000元电费的事实系确认的，其在二审期间作出相反陈述，违反了禁反言原则，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。姚志健的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2682元，由上诉人姚志健负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十九日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏