安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0824民初1643号 原告（反诉被告）：潜山市皖商资产管理有限公司，住所地潜山市梅舒州大道**（市五交化大楼**），统一社会信用代码91340824ＭＡ2ＰＵ2Ｍ53Ａ。 法定代表人:汪尊华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱建权，该公司职工。 委托诉讼代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杜仲凯，男，1941年6月28日出生，汉族，居民，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：余乐水，安徽天柱律师事务所律师。 原告潜山市皖商资产管理有限公司与被告杜仲凯返还原物纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潜山市皖商资产管理有限公司委托诉讼代理人朱建权及邓访民、被告杜仲凯及委托诉讼代理人余乐水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潜山市皖商资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告管理的位于潜山市梅潜阳路524号原潜山县百货公司房屋；2、案件受理费由被告承担。 事实与理由：被告原系潜山市商务系统职工，其在职期间由于工作需要，潜山县百货公司将位于潜山市梅潜阳路524号原潜山县百货公司办公楼的一楼自西向东第1、2间房屋给予其使用。2018年8月，原告依潜山县人民政府批复接受该办公楼后，被告继续占用该房，其行为已严重侵害原告管理的国有资产权益。现该房屋经潜山市房地产管理中心鉴定为Ｄ级危房，原告多次催告，要求腾空房屋，交付原告，被告一再拒绝。为依法维护国有资产不受侵占，确保人民群众的人身安全，依法履行国有资产管理人职责，故诉请依法支持原告的诉讼请求。原告对被告同意交付持证房屋不持异议，但该房屋所占国有土地使用权人为原告，土地价值不应包含在房屋补偿款内。 杜仲凯辩称，本案讼争房产是原潜山县百货公司房屋，被告与潜山县百货公司之间是工作单位与职工关系，是单位内部行政管理关系，不属于平等民事主体关系。被告所使用的原潜山县百货公司房屋是住房制度改革以前单位对职工的一种福利分房，是职工应享有的一种权益。依据最高院1992年司法解释规定，在单位福利分房中产生的单位与职工之间的占房、腾房、分房纠纷不属于法院的受案范围。本案形成纠纷是因百货公司改制不存在了，职工已经下岗，但改制后职工的住房安置问题没有得到妥善解决，在百货公司内部一部分职工享受了房改政策，将公房转变为私房；被告没有享受到房改政策，产权没有转为私房，对被告极为不公平。这些问题没有解决，是政策调整的范围。本案中涉及到政策问题，按照行政管理法的相关规定，要求这类纠纷应当由相关行政主管部门按照相关法规依法进行处理。可以通过协商，通过征收程序，妥善解决职工的腾房安置及相关经济补偿问题。如协商不成，建议按照行政法律关系处理。故原告的起诉应予驳回。如被告居住使用的两间房屋依法应予返还，此间对房屋的装饰、装修费用应给予合理补偿。被告经批准还自建了一间房屋，并持得合法产权证，也应当按国有土地征收与补偿条例的相关规定，一并予以补偿。被告为此提出以下反诉请求：1、判决反诉被告补偿反诉原告房屋装饰、装修费用16950元、自建房屋补偿款（以评估为准），并支付搬迁费用2000元。2、反诉案件受理费由反诉被告负担。 本院经审理认定事实如下：杜仲凯系原潜山县百货公司职工。2001年7月退休。为方便工作、解决家庭住房困难，该公司于1984年曾将其所有的位于潜山市梅潜阳路524号南北向二层办公楼房的一楼自西向东第1、2间房屋安排给杜仲凯居住使用。 1993年6月，杜仲凯报告要求将上述房屋进行维修并拆除先行搭建的“鸡笼和洗涤室”予以重建，安徽省潜山县百货公司予以“研究同意”。杜仲凯便组织施工建设，并补办了建设用地规划许可证（编号940015）及建设工程规划许可证（编号940009）、建设项目选址意见书（编号94字第0013号），均注明建设项目名称为私人住宅，建筑用地及建筑面积为25.9平方米。1994年3月17日，杜仲凯对自建房屋持得潜梅私字第××号房屋所有权证，证载面积为24.10平方米。 2007年7月，潜山县百货公司以不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务为由，向本院申请宣告破产，本院于2007年7月25日予以立案受理。2007年8月7日，本院作出（2007）潜民破字第08号民事裁定：宣告申请人安徽省潜山县百货公司破产。同时，本院决定：指定安徽省潜山县百货公司破产清算组为安徽省潜山县百货公司资产管理人。2018年8月27日，潜山县人民政府作出潜政秘[2018]79号批复，同意将潜山县百货公司等4家商务系统国有企业破产改制企业管理人接管的资产（不动产）全部移交至潜山县皖商资产管理有限公司经营管理，并要求潜山县国资办会同县（市）商务局等部门加强监管，依法按规完善手续，确保国有资产不流失。潜山县皖商资产管理有限公司随即对包括讼涉办公楼在内的潜山县百货公司国有资产予以接收。《潜山县商务局已改制企业资产移交清单》注明，“潜阳路524号四牌楼公司办公楼”土地证“正在分割”。2018年12月28日，本院裁定终结潜山县百货公司破产程序。2019年7月4日，潜山市市场监督管理局作出（皖市监）登记企销字[2019]第436号准予注销登记通知书，对潜山县百货公司予以注销登记。 为调查摸底，加强国有资产管理使用，2018年11月4日，潜山市皖商资产管理有限公司委托潜山市房地产管理中心房屋安全鉴定办公室对讼涉潜山县百货公司办公楼进行房屋安全鉴定。2018年11月19日，该中心出具潜房安鉴[2018]98号房屋安全鉴定报告，结论为：该处房屋安全性综合评定为D级，承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房；并建议业主停止使用该处房屋，确保生命、财产安全。为确保该办公楼内居住人员的人身和财产安全，潜山市皖商资产管理有限公司于2018年11月28日向杜仲凯送达书面通知，告知房屋安全鉴定情况，并要求于2018年12月15日前办理房屋移交手续；按期搬迁的住房可给予适当的搬迁补助费等。同日，潜山市皖商资产管理有限公司还在该办公楼处张贴通告，告知房屋安全鉴定情况，提醒无关人员勿靠近。2019年4月15日，潜山市皖商资产管理有限公司在该办公楼处张贴房屋清收通告，并附《原企业职工住公房搬迁清场方案》，方案中明确了自行搬迁让房住户的补偿标准措施。杜仲凯此后未搬迁让房，致讼始。 本案审理过程中，杜仲凯与潜山市皖商资产管理有限公司协商一致，由本院委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司对杜仲凯自建房屋（含其他搭建部分）、房屋装饰装修（自建及占用房屋）及搬迁费市场价值进行评估。2019年10月31日，该公司出具宜恒综估字（2019）065号评估报告。该报告有两种方案，方案一：杜仲凯自建房屋含划拨土地使用权的房地产价值为224396元；方案二：杜仲凯自建房屋不含划拨土地使用权的房屋价值为49008元。杜仲凯支付评估费5000元。 因撤县建市，潜山县人民政府变更潜山市人民政府，潜山县皖商资产管理有限公司变更为潜山市皖商资产管理有限公司。 本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第二条第二款规定，“企业的财产属于全民所有，国家依照所有权和经营权分享的原则授予企业经营管理。企业对国家授予其经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权利。”杜仲凯在潜山县百货公司工作期间，该公司将办公楼的一间房屋给予其居住使用，乃基于职工与单位之间成立劳动关系期间对相关权利义务的行使，属于单位对职工的一种福利性政策。杜仲凯于2007年7月退休，相互权利义务终止，其已无法定事由继续享有对该房屋的居住使用权。2018年8月27日后，依据潜山县人民政府的批复，潜山市皖商资产管理有限公司对包括办公楼在内的国有资产予以接收管理，其依法享有对该办公楼占有、使用和依法处分的权利。在办公楼经鉴定构成D级危楼后，该公司以通告、通知等方式要求杜仲凯搬迁交房，而杜仲凯拒不履行，该行为侵害了潜山市皖商资产管理有限公司对讼涉办公楼的所有权，构成无权占有。现潜山市皖商资产管理有限公司要求杜仲凯返还占用的房屋，本院予以支持。杜仲凯所管理使用的讼涉房屋，由原潜山县百货公司提供给其使用，没有证据证明其系单位分配给其所有；该房屋产权关系明确，讼涉纠纷乃国有资产经营管理人行使物权过程中所产生，并非单位福利分房过程中所产生，杜仲凯认为讼涉纠纷应适用行政法律法规予以调整的意见，本院不予采信。至于杜仲凯所称尚未享受房改政策问题，非本案审理范围。杜仲凯在原潜山县百货公司安排其居住使用的房屋期间，对房屋进行了维修、装饰装修及部分搭建，乃为其因维护该不动产支出的必要费用，权利人应当予以支付。杜仲凯持证房屋系其依法建设，合法所有。本案审理过程中，杜仲凯同意将该房屋一并交付于潜山市皖商资产管理有限公司，同时得到合理补偿，该公司对此不持异议。为确保国有资产经营管理权的及时、完整实现，切实保障公民的合法财产权益，方便当事人权利的正当行使，对此本院宜一并予以处理。杜仲凯持证房屋占用的土地为国有划拨，占用前为原潜山县百货公司管理使用，占用时已经该公司研究同意，并经主管部门规划许可，应认定为享有房屋占用的国有土地的使用权；该房屋依附于原潜山县百货公司安排其居住使用的两间房屋，而两间房屋依法应予返还，其居住使用功能丧失，主张返还此两间房屋的权利人应当参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定予以补偿。《潜山县县城规划区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十条第（二）项规定：“1990年4月1日至2001年4月27日前（含当日）建造的房屋，有建设、规划或者土地批准手续之一的，按合法房屋补偿；无建设、规划或者土地批准手续的，需扣除补办相关手续按现行标准应交纳的税金、政府性基金、行政事业规费、土地出让金后进行补偿”。故对杜仲凯返还房屋（含自建房屋）的房地产价值本院采信宜恒综估字（2019）065号评估报告之方案一。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十三条的规定，判决如下： 一、被告杜仲凯于本判决生效之日起十日内向原告潜山市皖商资产管理有限公司返还位于潜山市梅潜阳路524号原潜山县百货公司办公楼一楼自西向东第1、2间房屋； 二、被告杜仲凯于本判决生效之日起十日内向原告潜山市皖商资产管理有限公司交付位于潜山市梅潜阳路524号原潜山县百货公司办公楼一楼自西向东第1、2间房屋前自建房屋（房屋所有权证潜梅私字第××号）； 三、原告潜山市皖商资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告杜仲凯支付自建房屋、房屋装饰装修及搬迁费补偿款224396元。 案件受理费300元减半收取150元，由被告杜仲凯负担，反诉费4666元减半收取2333元，评估费5000元，合计7333元，由原告潜山市皖商资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  储昭著 二〇一九年十二月十六日 书记员  徐淑娴 附：《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 履行义务告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。