广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3355号上诉人（原审被告）：莫天洪，女，1981年9月29日出生，汉族，住清远市清新区*************。身份证号码：450************022。委托诉讼代理人：廖再华，广东品格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江秋群，女，1976年9月20日出生，汉族，住清远市清新区浸潭镇桃源社区*********。身份证号码：441************927。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦婉滢，广东贤兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：阮炳权，男，1969年4月19日出生，汉族，住清远市清城区横荷百加管理区独松村5号。身份证号码：441************21X。被上诉人（原审被告）：黄烈锋，男，1959年11月19日出生，汉族，住清远市清新区****************。身份证号码：440************918。上诉人莫天洪因与被上诉人江秋群、阮炳权、黄烈锋确认合同无效纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。莫天洪上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人江秋群的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人江秋群承担。主要事实和理由：（一）一审判决程序违法。1、被上诉人江秋群并非案涉《商品房买卖合同》及《抵押借款合同》的相对人，无权提起确认之诉，一审判决应驳回被上诉人江秋群的起诉。2、案涉《商品房买卖合同》、《抵押借款合同》两份合同主体不同，法律关系不同，不能并案审理，因此一审程序明显违法。（二）一审判决认定事实错误。1、莫天洪与黄烈锋不存在恶意串通。莫天洪与钟裕凡系夫妻关系，在案涉房屋买卖之前已经与黄烈锋之间存在合法的民间借贷关系，且由黄烈锋提供案涉房屋作为抵押担保，并在房管部门依法办理了抵押登记。一审判决认定“未办理抵押登记”属于认定事实错误。2、莫天洪及钟裕凡夫妻通过查册和办理抵押登记得知案涉房屋产权归属黄烈锋，且没有设置任何权利限制，黄烈锋也从未告知莫天洪、钟裕凡夫妻该房屋已经与江秋群签署过买卖合同的情况。黄烈锋委托他人在2017年8月3日签署案涉《商品房买卖合同》和办理产权过户给上诉人时仅是告诉上诉人案涉房屋出租给他人。3、莫天洪、钟裕凡夫妻以对黄烈锋享有的到期债权本息、支付交易税款等为对价与黄烈锋的代理人签署案涉《商品房买卖合同》并办理交易过户，不存在虚假交易，且符合当时市场交易价格。4、莫天洪将其名下的房屋抵押给阮炳权并办理抵押登记手续的时间是2017年8月29日，此时上诉人与黄烈锋约定的交房日期（2017年9月28日）尚未到期，上诉人在此期间不可能了解房屋是否已经由他人购买。5、即使江秋群与黄烈锋签署的房屋买卖合同真实，但未办理预告登记，不具有公示效力，莫天洪及其丈夫钟裕凡在办理两次抵押登记和一次产权转移登记中也没有利害关系人提出过登记异议，黄烈锋也从未告知上诉人案涉房屋在此前签订过买卖合同。（三）一审判决适用法律错误。1、本案上诉人通过支付对价与原产权人黄烈锋签署案涉《商品房买卖合同》并在原产权人配合下合法取得案涉房屋产权的行为依法受法律保护。一审判决明显违反物权法相关法律规定，适用法律错误。2、即使江秋群与黄烈锋签署的房屋买卖合同的先行购买行为合法有效，上诉人已经办理房屋所有权变更登记的行为应受到法律的优先保护。3、本案黄烈锋始终不愿意配合江秋群办理产权登记实属违约，江秋群应该通过行使债权来追究黄烈锋的违约责任，但江秋群对黄烈锋享有的债权明显不能对抗上诉人对案涉房屋享有的物权，一审判决违背了物权优先于债权的基本原则。综上，上诉人作为善意购买人所签订的案涉《商品房买卖合同》及上诉人与阮炳权因合法借贷签署的《抵押借款合同》均合法有效，案涉两份合同不妨碍江秋群向其合同相对人黄烈锋主张债权，江秋群作为案涉《商品房买卖合同》及《抵押借款合同》的第三人无权提出确认合同无效之诉。被上诉人江秋群答辩称：（一）一审判决程序合法。本案系确认合同无效纠纷，黄烈锋与莫天洪恶意串通签订的《商品房买卖合同》和莫天洪与阮炳权恶意串通签订的《抵押借款合同》均直接损害了江秋群的合法权益，江秋群请求确认上述合同为无效合同具有相应的事实和法律依据。（二）一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、1998年3月20日，黄烈锋与江秋群签订《房屋买卖合同》将案涉房屋出售给江秋群，江秋群付清了购房款并自1998年使用案涉房屋至今，时间约有二十年。合同约定黄烈锋为江秋群办理产权证，但黄烈锋至今未给江秋群办理产权手续。在此情况下，黄烈锋又委托黄可劲与莫天洪签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给莫天洪显然存在恶意。莫天洪作为案涉房屋的买受人，没有证据证明其向黄烈锋支付过购房款，不能直接证明双方存在真实房屋买卖合同关系。莫天洪作为买受人，通过实地查看，向房屋使用人等了解情况，应当能够知道案涉房屋已经出售他人，但其仍与黄烈锋签订《商品房买卖合同》并办理产权手续与日常交易习惯不符。黄烈锋与莫天洪的房屋买卖行为直接损害了江秋群作为案涉房屋先行购买使用人的合法权益，故黄烈锋与莫天洪于2017年8月3日签订的《房地产买卖合同》应无效。2、莫天洪通过与黄烈锋恶意串通签订虚假房屋买卖合同，办理了包括本案所涉房屋在内的10套房屋的产权登记证书，又匆忙于2017年8月29日与阮炳权签订一系列抵押借款合同，将以上房屋抵押给阮炳权，明显存在恶意。因此，莫天洪与阮炳权于2017年8月29日就涉案房屋签订的抵押合同应无效。（三）根据借贷案件的司法解释，不能将房屋的产权过户到债权人名下。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法合理，应予维持。被上诉人阮炳权答辩称：阮炳权不知道房屋的具体情形，也没有跟上诉人串通。被上诉人黄烈锋经本院依法传票传唤，没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面的答辩意见。江秋群向一审法院起诉请求：1、确认黄烈锋与莫天洪签订的关于清远市清新区***************的《房地产买卖合同》为无效合同；2、确认莫天洪与阮炳权签订的清远市清新区***************的抵押合同无效；3、确认清远市清新区***************的所有权属江秋群所有；4、由黄烈锋、莫天洪、阮炳权承担本案的诉讼费。一审法院审理查明：1998年3月20日，黄烈锋作为法人代表，以清新县高奇房地产开发部和清新县高奇房地产开发公司作为卖方，与江秋群作为买方签订《购房合同书》，约定黄烈锋将其建设的清远市****************出售给江秋群，建筑面积55.08平方米，总价为21184元。合同签订后，江秋群付清了购房款给黄烈锋，黄烈锋将房屋交付给江秋群装修使用至今，但黄烈锋没有为江秋群办理房产证，而是将房屋产权办理至自己名下。2017年1月23日，黄烈锋因急需资金向钟裕凡借款600000元，期限至2017年7月18日，并约定用本案所涉房屋在内的十套房屋作抵押，但未办理抵押登记。同日，钟裕凡还要求黄烈锋向黄可劲出具委托书，代理权限有：代为到清新区住房和城乡建设局、国土、税务及相关部门办理上述房屋、国用土地使用权证的登记过户、不动产登记、查册、转移登记、纳税的相关手续、代为签署和领取房地产、国土部门的转让合同及相关文件。后由于黄烈锋未能按约还清借款，黄可劲于2017年8月3日代理黄烈锋与莫天洪签订《房地产买卖合同》，约定将本案所涉房屋出售给莫天洪，交易价款为101980元，合同签订当日交付定金96980元，余款5000元在办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清。并约定合同签订之日起三十日内办理过户手续，于2017年9月28日交付房屋给莫天洪使用。合同签订后，双方将房屋产权登记到了莫天洪名下。2017年8月29日，莫天洪与阮炳权签订一系列《抵押借款合同》，约定莫天洪向阮炳权借款，用本案所涉房屋在内的10套房屋作为抵押，并于当日办理了抵押登记手续。一审法院认为：本案系确认合同无效纠纷。黄烈锋与莫天洪签订的《房地产买卖合同》的效力问题。1998年3月20日，黄烈锋与江秋群签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给江秋群，江秋群付清了购房款并自1998年使用案涉房屋至今，时间约有二十年。合同约定黄烈锋为江秋群办理产权证，但黄烈锋至今未给江秋群办理产权手续。在此情况下，黄烈锋又委托黄可劲与莫天洪签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给莫天洪显然存在恶意。莫天洪作为案涉房屋的买受人，首先，没有证据证明其向黄烈锋支付过购房款，不能直接证明双方存在真实房屋买卖合同关系；其次，莫天洪作为买受人，通过实地查看，向房屋使用人等了解情况，应当能够知道案涉房屋已出售他人，但其仍与黄烈锋签订《房地产买卖合同》并办理产权手续与日常交易习惯不符。综上，能够认定黄烈锋与莫天洪存在恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。黄烈锋与莫天洪的房屋买卖行为直接损害了江秋群作为案涉房屋先行购买使用人的合法权益，故黄烈锋与莫天洪于2017年8月3日签订的《房地产买卖合同》无效。莫天洪与阮炳权签订的抵押合同效力问题。莫天洪通过与黄烈锋恶意串通签订虚假房屋买卖合同，办理了包括本案所涉房屋在内的10套房屋的产权登记证书，明知以上房屋已经由他人购买，又匆忙于2017年8月29日与阮炳权签订一系列抵押借款合同，将以上房屋抵押给阮炳权，明显存在恶意。阮炳权接受莫天洪提供以上房屋的产权登记证书作为借款抵押担保，通过实地查看，向房屋使用权人等了解情况，应当能够知道以上房屋已经出售他人，但其仍与莫天洪签订抵押合同并办理抵押登记，违反日常交易习惯。综上，可以认定莫天洪与阮炳权恶意串通办理以上房屋抵押登记，直接损害了江秋群的合法权益，江秋群请求确认莫天洪与阮炳权于2017年8月29日就涉案房屋签订的抵押合同无效，并无不妥，应予支持。涉案房屋所有权问题。江秋群与黄烈锋就涉案房屋签订的购房合同是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。但涉案房屋现已登记在莫天洪名下，在莫天洪取得的房屋所有权证未被依法撤销之情形下，江秋群要求确认其为清远市清新区***************的所有权人的诉讼请求不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2018年11月20日作出如下判决：（一）确认黄烈锋与莫天洪于2017年8月3日就清远市清新区****************屋签订的《房地产买卖合同》为无效合同；（二）确认莫天洪与阮炳权于2017年8月29日就清远市清新区****************屋签订的抵押合同为无效合同；（三）驳回江秋群的其他诉讼请求。案件受理费165元，由莫天洪负担50元，阮炳权负担50元，江秋群负担65元。二审中，上诉人莫天洪提交了如下证据：1、身份证、结婚证，拟证明上诉人莫天洪与钟裕凡系夫妻关系，案涉借款抵押及房屋买卖发生在莫天洪与钟裕凡婚姻存续期间。2、借据、银行转账单，拟证明（1）黄烈锋向钟裕凡借款600000元并约定借款利率为每月2%；（2）黄烈锋与钟裕凡约定了以案涉房屋作为借款抵押；（3）该黄烈锋借款属于莫天洪、钟裕凡夫妻共同债权。3、清远市清新区*******抵押登记表，拟证明黄烈锋将案涉房屋用于向莫天洪、钟裕凡夫妻抵押借款，并依法办理了抵押登记。4、清远市清新区不动产登记收件收据交易发票、完税凭证，拟证明黄烈锋配合上诉人依法办理房屋过户手续，上诉人已支付案涉房屋买卖全部交易税金。被上诉人江秋群质证称：对四组证据的真实性无异议。莫天洪与黄烈锋之间是虚假交易，因为莫天洪没有付款给黄烈锋。根据审理民间借贷司法解释的规定，用于抵押的房屋不能直接过户到债权人名下的。现黄烈锋将十套房屋过户到上诉人名下，明显损害了债务人的利益，也损害了江秋群的利益。被上诉人阮炳权质证称：对上述证据没有意见。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：案涉房屋于2017年1月22日办理了抵押登记，抵押人为黄烈锋，抵押权人为钟裕凡。再查明：江秋群于2017年8月15日向一审法院提起诉讼请求：1、确认江秋群与黄烈锋签订的关于清远市清新区***************的购房合同有效；2、判令黄烈锋为江秋群办理清远市清新区***************的产权证；3、诉讼费由黄烈锋负担。一审法院于2018年4月19日作出（2017）粤1803民初2533号民事判决：确认江秋群与黄烈锋于1998年3月20日签订的关于清远市清新区***************的《购房合同书》是有效合同。该判决已发生法律效力。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人莫天洪上诉请求的范围进行审理。综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、江秋群是否有权提起本案诉讼；2、案涉《房地产买卖合同》的效力如何认定；3、上诉人与阮炳权签订的《抵押借款合同》中抵押条款的效力如何认定。关于第一个争议焦点问题。根据查明的事实，江秋群在案涉《房地产买卖合同》和《抵押借款合同》签订之前已经与黄烈锋就清远市清新区***************屋签订买卖合同，并在该房屋居住，因此，江秋群是案涉房屋的利害关系人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，江秋群有权提起本案诉讼。关于第二个争议焦点问题。根据本案证据及当事人陈述可知，黄烈锋曾于2017年1月23日向上诉人的丈夫钟裕凡借款600000元，并将案涉房屋抵押给了钟裕凡，借款到期后，因无法按期归还借款本息，黄烈锋才与上诉人签订《房地产买卖合同》约定将涉案房产出售给上诉人。在上述《房地产买卖合同》签订后，上诉人并无实际向黄烈锋支付购房款，而是以黄烈锋所欠钟裕凡借款本息进行抵扣，故上述《房地产买卖合同》的实质为黄烈锋在不能清偿债务时，将抵押物转移为债权人所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”及《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，黄烈锋在不能清偿债务时将抵押物转移为债权人所有的行为违反了上述法律的禁止性规定，故其与上诉人2017年8月3日签订的《房地产买卖合同》应为无效合同。一审以上诉人与黄烈锋之间恶意串通损害江秋群利益为由，认定案涉《房地产买卖合同》无效，属于适用法律错误，本院予以纠正。关于第三个争议焦点问题。江秋群于2017年8月15日已就案涉房屋的权属问题向一审法院提起诉讼，而上诉人在2017年8月29日与阮炳权签订《抵押借款合同》将案涉房屋抵押给阮炳权。可见在案涉房屋抵押给阮炳权时，该房屋的权属仍存在争议，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产”的规定，上诉人将案涉房屋抵押给阮炳权的行为违反了上述法律禁止性规定，应为无效。但一审判决以上诉人与阮炳权之间恶意串通损害江秋群利益为由，认定抵押行为无效，属于适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，一审裁判结果正确，本院予以维持。上诉人莫天洪的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人莫天洪负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  王 凯审判员  禹 莉二〇一九年十二月十一日书记员  李慧玲