福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初9676号 原告：福建省立得物业有限公司漳州分公司，住所地漳州市芗城区惠民路9号格林兰庭13A幢二楼，统一社会信用代码913506025895762392。 负责人：杨明仙，总经理。 委托诉讼代理人：沈文静，系原告公司职员。 委托诉讼代理人：金丽丽，系原告公司职员。 被告：林碧燕，女，1981年10月8日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告福建省立得物业有限公司漳州分公司（以下简称“立得物业”）与被告林碧燕物业服务合同纠纷一案，原告于2019年9月12日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建省立得物业有限公司漳州分公司的委托诉讼代理人沈文静、金丽丽与被告林碧燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告立得物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告林碧燕支付原告从2017年1月1日起至2019年8月31日止的物业服务费5433.6元及自2017年1月1日起至付清款项之日止按日万分之五的标准计付的违约金；2、判令被告林碧燕支付从2016年10月1日起至2019年6月30日止的公摊电费688.9元、2016年10月1日至2019年6月30日的公摊水费61.1元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告福建省立得物业有限公司漳州分公司（原福建省立得物业管理有限公司漳州分公司）系漳州市芗城区正得·格林兰庭B区的物业服务企业，被告林碧燕系该小区11幢903号（建筑面积113.18平方米）的业主。根据前期物业服务合同约定，物业服务费为1.5元/平方米/月，季度缴交一次，缴费时间为季度首月的10日前；逾期支付的，从逾期之日起按日万分之五支付违约金。林碧燕还尚欠自2016年10月1日起至2019年6月30日止的公摊电费688.9元及2016年10月1日至2019年6月30日的公摊水费61.1元。后经催讨，被告至今未予支付。为维护原告合法权益，特具状起诉，请支持如上诉请。 被告林碧燕辩称，立得物业公司未全面履行物业服务合同，收费与服务不匹配，才导致大部分业主停交物业费，引发本案纠纷，立得物业公司对此负有不可推卸的责任。一、原告主要存在以下违反物业服务协议约定的质量标准行为：1、2017年物业自己挖掘本小区路面停车位，未能及时处理，形成多个巨坑，多数业主多次反应，都未能及时修复，直到半年后才勉强将其填平，由于时间过长坑内已长满草，给小区业主带来极大的安全隐患。违反“物业共用部位的维修，养护和管理”。2、2017及2018年期间，垃圾清理出现严重问题，垃圾满地，不堪入目。违反“物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集，清运及雨、污水管道的畅通有关规定”。3、电动车，自行车，汽车严重堵塞人行过道及楼下大厅。多次跟物业人员沟通，今年也只将1幢电动车移至另一地方，未能像其他幢架空层停放本幢电动车，且有个充电的地方。至今仍对我1幢电动车不闻不问，违反“车辆的秩序管理”。4、小区东门及南门岗亭至今仍放任外来人员进出小区，门岗夜班保安趴桌睡觉，给业主居住安全造成严重隐患，小区至今未有正式的保安队伍，安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃和物品，车辆丢失案。业主电动车用品丢失是常有的事，向物业反应，推卸责任。2017年我及家人电动车用品多次遭窃，甚至电池由于他人插错充电造成电池冒烟，幸亏本人发现及时，未造成火灾，为查明原因，却无监控可调取。公共部位安全问题突出，且未能及时修复，安全巡查停留纸面，未能真正落实；电梯保养存在造假，随意，危害业主乘梯安全。以上违反“公共秩序维护、安全防范等事项的管理中规定，小区出入口24小时站岗执勤，对外来人员进行规范管理，对重点区域至少巡查一次/小时等规定”。5、原告破坏消防设施，消防器材管理让人担忧，从交房至今未进行过一次物业协议承诺过的消防宣传。2018年之前地下消防通道长期被电动车堵塞，无人管理。2018年后电动车移至路面，小区消防通道仍长期被车辆停放而无人管理。以上违反“消防管理”中有关规定。6、广告牌设置管理中规定乙方监督业主或物业使用人不得擅自设置任何形式的广告。乙方（立得物业）知法犯法。7、公共草坪绿化养护管理不善，草坪多年维护不善；幼儿园旁公共绿化未经多数业主同意擅自改为停车场。违反“公共绿化的养护和管理”。二、立得物业公司长期占用我1幢1楼并擅自改为物业人员宿舍，根据《物权法》第六章及《物业管理条例》第6、27、35条等有关规定，物业公司无权未经多数业主同意擅自对1幢公共部位改为物业人员宿舍，物业公司应腾出我1幢1楼，解决1幢电动车停放及电动车充电问题。三、物业管理服务态度蛮横无理，不符合一名专业的物业人员应有的素质及态度，业主反应强烈。四、小区公示栏未能及时公布公摊项目，公摊项目不清，未能及时告知全体业主，公示栏成为物业公司的摆设对象。小区公共区域的经营性收入应归全体业主所有，原告私自侵占本该属于所有业主共有的公共区域经营性收入，如停车位收益、广告收入、投递柜收入、充电桩收入等，并且没有向业主公布其收入的流向，原告的行为严重侵害全体业主的权益，应扣除必要成本后冲抵物业费或转入小区的公共维修基金内，并定期向业主公布收支情况。五、本人及家人在去年主动连续两次想补交部分物业费及公摊电费、水费，但都遭到楼下“物业男”的无理拒接，得到回复是“要全部交，不然不行”；本人及家人主观上并未拒缴纳物业费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系漳州市芗城区正得·格林兰庭的物业服务公司，被告系漳州市芗城区正得·格林兰庭11幢903号房屋的业主，该房屋所在的单元为带电梯的高层住宅，建筑面积为113.18平方米。2014年9月20日，原、被告签订《正得·格林兰庭前期物业管理服务协议》，该物业管理服务协议约定（摘要）：物业服务费用为高层住宅1.5元/月/平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，业主按日万分之五向物业支付违约金；业主收房满一年后，每季度缴交一次物业管理服务费，缴费时间为季度首月的10日前，业主或物业使用人自愿预缴的除外；物业共用部位、共用设施设备运行费用（如：电梯、水泵、消防、公用车库、公共照明灯运行能耗费用），按实际发生的费用由全体业主共同分摊；物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担：业主自用的由业主承担；公共使用的由业主按实分摊等，双方还对物业管理服务的内容、物业服务应达到的质量标准及双方的权利义务进行了约定。2014年9月30日，被告在《正得·格林兰庭B区11栋住宅接房验收表》签名。同日，被告在《漳州市住宅室内装饰装修工程报备表》、《正得·格林兰庭B区房屋装饰装修管理服务协议书》上签名。2016年12月30日，原告公司名称由福建省立得物业管理有限公司漳州分公司变更为福建省立得物业有限公司漳州分公司。在原告服务期间，被告自2017年1月1日起未向原告缴纳物业管理费，自2016年10月1日起未向原告缴纳水电公摊费用，被告有收到原告送达的书面催缴物业费通知单。 本院认为，原、被告双方签订《正得·格林兰庭前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按协议的约定履行各自的义务。被告提出小区业主的电动车及电池等被盗问题，因原告与业主未签订车辆服务管理协议，原告未收取管理费用，且原告并非侵权人，原告也应业主要求设立监控摄像，故被告以业主车辆等财物被盗为由拒交物业费，于法无据，本院不予支持。原告作为物业服务企业，小区的规划及停车场的设计问题不属于物业服务的范畴，且有关停车场设置等共有和共同管理权利的其他重大事项需要业主共同决定，故被告以1幢小区内规划停放电动车等为由拒交物业费，于法无据，本院不予支持。被告提出原告擅自占用公共区域、建造车库、搭建车棚、私自租赁公共场地等，被告未提供确切证据予以佐证，业主可另行主张权利，要求物业服务企业恢复公共部位原状，原告以该项为由拒交物业费，于法无据。被告提出原告物业管理服务不到位，并提供相关照片予以佐证；原告主张其有尽到物业管理职责，也提供其日常工作情况予以证明；物业服务过程中，在卫生、绿化、安保、公共秩序等方面难免会出现局部性、较短时间的服务不到位的情况，该瑕疵系局部性、较短时间内的滞后服务，业主可通过建议或者投诉的方式，促进物业服务企业加以改进，物业在听取业主意见后应及时采取补救整改措施，但被告以原告服务不到位、存在瑕疵为由拒交物业费，于法无据，本院不予支持。被告提供的录音录像等资料，系其他业主与物业之间的其他纠纷，与本案无关，被告以此为由拒交物业费，本院不予采纳。被告提出原告侵吞公共收益，但被告未提供相关证据予以佐证，被告可另案主张权益，被告以此为由拒交物业服务费，本院不予支持。被告提出原告未公布公共收益等方面内容，原告主张其有对公共收益等内容进行公示，并提供公示照片佐证，故被告以此为由拒交物业服务费，于法无据，本院不予支持。综上，被告的上述抗辩主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据《前期物业服务协议》约定业主每季度缴交一次物业管理服务费，缴费时间为季度首月的10日前，原告要求被告支付2017年1月1日起至2019年8月31日止的物业服务费5433.6元、2016年10月1日起至2019年6月30日止的公摊水费61.1元、公摊电费688.9元，有原告提供的物业费标准及公摊水电费发票、汇总表等证据佐证，合法有据，本院予以支持。原告在提供物业服务的同时要加强与业主的沟通与交流，严格依照合同的约定和相关法律、法规规定及行业标准执业，做好沟通解释及相关公示工作，原告在提供物业服务上存有瑕疵，故原告主张被告应按照日万分之五的标准计付违约金，本院不予支持。对于物业使用过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告林碧燕应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告福建省立得物业有限公司漳州分公司支付2017年1月1日起至2019年8月31日止的物业服务费5433.6元、2016年10月1日起至2019年6月30日止的公摊水费61.1元、公摊电费688.9元。 二、驳回原告福建省立得物业有限公司漳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告林碧燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  徐晓雯      二〇一九年十二月二十三日 书记员  冯惠霞 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中国人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。