天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初10254号原告（反诉被告）：天津摩天集团有限公司，住所地天津市河北区金纬路158号。法定代表人：苏建民，总经理。委托诉讼代理人：于金花，天津安瀛律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国航天工业供销有限公司，住所地北京市海淀区阜成路八号。法定代理人：李沈军，总经理。委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务律师。第三人（反诉第三人）：天津市民安汽车销售服务有限公司，住所地天津市南开区平昌道3号。法定代表人：张瑞刚，总经理。原告（反诉被告）天津摩天集团有限公司（以下简称摩天公司）与被告（反诉原告）中国航天工业供销有限公司（以下简称中航公司）、第三人（反诉第三人）天津市民安汽车销售服务有限公司（以下简称民安公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）摩天公司的委托诉讼代理人于金花，被告（反诉原告）中航公司委托诉讼代理人孙宪及第三人（反诉第三人）民安公司法定代表人张瑞刚出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告摩天公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告返还原告房屋及土地租金2885500元;2.判令被告支付原告违约金865500元(2885500元×30％);3.判令被告支付原告利息损失180344元（第一笔利息损失自2017年10月至2019年8月底，计算方式为2885500元×30%÷12个月×23个月，计99550元；第二笔利息损失自2018年12月31日至2019年8月底，计算方式为2885500元×70%÷12个月×8个月，计80794元）;4.本案诉讼费由被告承担，并直接给付原告。事实和理由:根据南开区人民政府汽车大道建设规划要求，原告与中国航天工业供销天津公司(以下简称中航天津公司)于2005年7月签订了《租赁协议书》，约定:由原告租赁中航天津公司坐落在南开区平昌道3号仓库，作为原告广州本田4S店建店地址。租赁期限为五十年，即从2005年7月到2055年7月，租金6000000元。其中土地租金4000000元，建筑设施为2000000元。原告按约定履行了《租货协议书》的全部内容（实际支付租金5970000元)。在此之后中航天津公司又与第三人签订了内容相同的租赁协议书。2015年根据南开区城市规划要求，征收南开区平昌道3号土地及地上建筑物。2015年11月5日和2015年11月6日摩天公司、第三人与中航天津公司三方共同签订了《解除土地及地上建筑物租赁合同协议书》及《补充协议书》。按照《补充协议书》约定:中航天津公司应退还原告和第三人剩余租金2845000元(中航天津公司计算有误，实际应退还2885500元)。该款项分三次向摩天公司支付，如违约，违约方将向守约方支付双倍违约金。此后，原告曾多次向中航天津公司催问返还租金事宜，其均以南开区政府相关部门补偿款尚未给付为由进行推脱。2019年5月份，摩天公司到南开城投集团询问此事，得知该土地和地上建筑物补偿款已全部给付了中航天津公司，摩天公司再次向中航天津公司催要无果。另外，2017年，中航天津公司因被中国航天工业供销总公司吸收合并而注销，同年中国航天工业供销总公司更名为中国航天工业供销有限公司。综上，中航公司的行为侵犯了原告的合法权益，故成讼。被告中航公司辩称，不同意摩天公司的诉请，理由如下:针对第一项诉请，一是对于返还租金的金额不予认可。在与摩天公司签订的解除协议补充协议，已经对剩余租期及租金进行了确认，在协议中确认的金额是2845000元，是经过三方计算并确认过的金额。我们认可的是2845000元，这个金额是三方约定的。二是原、被告及第三人签订解除协议后，摩天公司未履行相应义务，导致未收回案涉租赁物，依据法律规定对占用期内的占用费中航公司有权行使追索。同时鉴于本案涉及转租关系，实际的承租人不是中航公司所认可的次承租人，因此中航公司认为摩天公司的转租行为对其不发生法律效力。因此房屋租赁的司法解释第18条不适用于本案。针对第二、三项诉请，依据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，原、被告双方都负有各自义务，结合解除协议可知，被告返还剩余期限的租金是附条件的，摩天公司也就解除协议负有先履行的义务，结合本案实际情况，案涉租赁物涉及征收且政府征收部门在处理征收事宜时明确要先行解除案涉租赁物的全部租赁合同，包括转租合同。因摩天公司并未在解除与中航公司的租货合同后第一时间与次承租人解除转租协议，导致政府相关部门未能向中航公司支付相应补偿款，且自案涉租赁合同解除日至政府支付第一笔补偿款，间隔两年之久，同时中航公司取得第二笔补偿款的条件是将案涉租赁物交付给征收人，并且符合征收人的征收条件，因摩天公司未履行解除租赁合同后的附随义务，导致实际使用人于2018年9月30日才将案涉租赁物交付给征收人，中航公司认为依据《合同法》第66条，在案涉租赁合同事项中因摩天公司未履行解除租赁合同之后的义务，导致中航公司利益受损，包括案涉租赁物占用期间的占用费损失以及延迟收到征收补偿款的利息损失，故不同意第二、三项诉讼请求。第三人民安公司述称，认可摩天公司的诉讼请求和事实。被告（反诉原告）中航公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告摩天公司向反诉原告中航公司支付拆迁补偿款的利息损失443750元（以第一笔补偿款1500000元为基数，自2015年11月7日至2017年10月16日，按照银行同期存款年利率1.5%计算）；2.诉讼费用由反诉被告摩天公司承担。事实和理由：2015年3月12日，中航天津公司收到天津市南开区人民政府《关于收回南开区平昌道3号土地使用权的函》，案涉租赁物被天津市南开区政府列入2015年第十三批土地整理储备项目。中航天津公司多次就拆迁事宜与天津市南开区人民政府相关部门及摩天公司进行沟通，同时，天津市南开区人民政府明确补偿款的给付条件之一为解除与租赁物相关的全部租赁协议（含转租协议）、办理土地移交手续并注销该土地权属。2015年11月5日和11月6日，中航天津公司与摩天公司及民安公司分别签订《解除土地及地上建筑物租赁合同协议书》及《补充协议》。在中航天津公司与摩天公司解除案涉租赁物的租赁关系后，摩天公司并未在第一时间履行自身的合同义务，拖延解除其与案外人的转租合同，且案外人直至2018年9月30日才将案涉租赁物腾空并移交给征收人。因摩天公司未按前述《补充协议》的约定，履行自身的合同义务，且放任案外人长时间占用中航天津公司名下财产并直接导致中航天津公司合法利益收到严重损害，摩天公司上述行为与前述《补充协议》约定的由中航天津公司向其支付剩余租期内租金的意思表示相悖；同时，因政府相关部门给付案涉租赁物的拆迁补偿款的重要前提条件之一为解除与案涉租赁物相关的全部租赁协议，而摩天公司直到2017年10月16日才与案外人签订解除案涉租赁物的转租协议，这与中航天津公司延迟收到相应拆迁补偿款具有事实上的因果关系。中航公司认为，摩天公司违约在先，因其怠于履行自身的合同义务（即解除转租协议）,导致中航天津公司相关合法利益遭受损害，中航天津公司有权依据《中华人民共和国合同法》第66条关于“同时履行抗辩权”的规定履行，拒绝摩天公司关于支付剩余租金的要求。综上，因摩天公司怠于履行自身的合同义务，导致中航天津公司利益受损，且中航天津公司的损失与摩天集团的行为有因果关系。另因中航天津公司按照国资委和航天科工集团的部署要求于2017年10月25日被中航公司吸收注销，中航公司作为中航天津公司的权益继受人，有权以自己的名义向摩天公司主张相关权利，故提出反诉主张。摩天公司辩称，不同意中航公司的反诉请求，请求驳回其反诉请求，理由如下：第一，反诉请求系另一法律关系，与本案诉争的解除合同无关；第二，摩天公司既无合同义务，也无法定义务支付中航公司该项金额的义务。中航公司诉请事实与客观事实不符，其在反诉状中称摩天公司并未在第一时间履行自身合同义务，纵观案涉解除租赁合同协议书，不存在其应该履行的义务，故谈不上在第一时间履行的问题，同理中航公司所称案涉纠纷系因摩天公司违约在先引起的，但案涉解除租赁合同协议书没有约定我方的义务，就谈不上违约。案涉合同中只约定中航公司返还租金的时间和金额，以及应承担的违约责任，未给摩天公司设定任何合同义务，所以摩天公司不存在违约问题。反诉第三人民安公司述称，与摩天公司的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2005年7月，中航天津公司（甲方）与摩天公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方同意将所属坐落于天津市南开区平昌道3号，土地面积为4344.13平方米（土地证号为：南国用93字第1441号）土地及地上建筑租赁给乙方；该土地及地上建筑设施的整体租赁费为600万元，其中土地为400万元，建筑设施为200万元。同月，中航天津公司（甲方）与民安公司（乙方）签订了内容相容的《租赁协议书》。对此摩天公司和民安公司曾于2015年4月15日向中航天津公司出具了一份《情况说明》，对就同一块土地签订两份租赁协议进行了解释说明。上述两份租赁合同签订后，摩天公司与民安公司合计向中航天津公司支付了租金5970000元。2009年3月，中航天津公司（甲方）与摩天公司（乙方）就案涉土地转租事宜签订《协议书》，约定：甲方同意乙方将原承租坐落于天津市南开区平昌道3号自有土地面积4344.13平方米（土地证号为：南国用93号第1441号）转租给天津市天风汽车内饰件有限公司。原甲乙方签订的土地租赁协议在承租期内继续有效。另查，2015年11月5日，中航天津公司（甲方）、摩天公司（乙方）与民安公司（丙方）三方签订《解除土地及地上建筑物租赁合同协议书》，载明：甲方在2005年7月用其所有的天津市南开区平昌道3号土地及地上建筑物（涉及的土地面积为4344.13平方米，土地证号：南国用93字第1441号）分别同乙方和丙方签订了两份内容完全相同的租赁合同，租赁合同约定的租期均为50年。现甲乙丙三方经友好协商，一致同意提前解除上述涉及“天津市南开区平昌道3号土地及地上建筑物”的所有相关租赁合同。转日，三方又签订了《解除租赁合同补充协议书》，约定：鉴于2015年4月15日乙方和丙方联合给甲方出具的“情况说明”中所述内容，甲方在2005年7月用其所有的天津市南开区平昌道3号土地及地上建筑物（涉及的土地面积4344.13平方米，土地证号:南国用93字第1441号)分别同乙方和丙方签订了两份内容完全相同的租赁合同，租赁合同约定的租期均为50年，租赁费为人民币600万元，截止目前乙方及丙方合计实际支付597万元；后甲乙丙三方经协商，将上述租赁协议中约定的租期统一调整为20年，租费不变(经核算，月租金为人民币贰万伍任元整)；现甲乙丙三方经友好协商，一致同意提前解除上述涉及“天津市南开区平昌道3号土地及地上建筑物”的所有相关租赁合同。同时三方就剩余租金及相关补偿费用所涉及的人民币284.5万元款项给付事宜达成如下协议：1.甲方在取得政府相关部门给付的第一笔补偿款后的5日内，给付乙方上述款项的30％(即85.35万元)；2.甲方在取得政府相关部门给付的第二笔补偿款后的5日内，给付乙方上述款项的30％(即85.35万元);3.甲方在取得政府相关部门给付的最后一笔补偿款后的5日内(暂定2016年5月)，将上述款项的最后40％(即113.8万元)支付给乙方；4.在甲方完全履行了上述给付义务后，甲乙丙三方相互间不存在任何债权、债务纠纷；5.甲方在向乙方履行给付上述款项的同时，乙方需向甲方开具等额票据；如甲乙丙三方在履行本协议的过程中出现任何违约行为，违约方须向守约方支付双倍违约金；此前，甲乙丙三方针对“天津市南开区平昌道3号土地及地上建筑物”所签订的解除相关租赁协议文本中所涉及的内容与本协议表述的内容不一致的部分，均以本补充协议表述的内容为准。再查，2017年9月14日，天津市南开区土地整理中心（甲方）与中航天津公司（乙方）就签订《土地征收补偿协议》，双方主要约定：关于补偿费用，金额为2500万元，由于本合同所涉及的土地由乙方出租给天津摩天集团有限公司和天津市民安汽车销售服务公司，并经乙方同意又转租给天津市天风汽车内饰件公司，现地上建筑物由天津市天风汽车内饰件公司作为汽车4S店经营使用。乙方同意甲方直接支付现租户天津市天风汽车内饰件公司的相关补偿费用4313万元，该项补偿费用与乙方无关；关于付款方式，1、本协议签订生效之日起7日内，乙方向甲方移交如下与被收购土地有关的资料:包括但不限于《国有土地使用证》原件、《房屋所有权证》原件(包括已损毁但未注销的)、上级主管部门相关批准文件、董事会或股东会同意乙方土地被收购的决议原件、地块内现状平面布置图、设施布置图及其他相关图纸资料、人防管理部门出具的地块内人防设施的相关材料(如有)、办理土地权属变更登记和房屋所有权注销登记所需的其他相关资料及乙方与天津摩天集团有限公司、天津市民安汽车销售服务有限公司解除租货协议的相关文件(复印件，查看原件)。甲方在收到上述资料3个工作日内向乙方支付第一笔补偿款人民币1500万元。2、该地块土地权属注销手续办理完毕后，取得该地块核准注销通知书后，3日内，甲方向乙方支付第二笔补偿费用1000万元，同时乙方向甲方提供2500万元合法合规的土地整理补偿费用的相关票据；关于各方义务，甲方负责对乙方现租户的腾迁工作，在协议签署前，乙方负责解除与天津摩天集团有限公司、天津市民安汽车销售服务公司的租约，协议生效后，如出现该地块与天津摩天集团有限公司、天津市民安汽车销售服务公司相关的法律、经济等问题，由乙方承担；关于交付土地，乙方不负责对现租户的腾迁及与此有关一切事宜。协议签订后，中航天津公司于2017年9月28日收到第一笔补偿费用15000000元，于2018年12月21日收到第二笔补偿款10000000元。另外，摩天公司（甲方）与天津市天风汽车内饰件有限公司（乙方）于2017年10月16日签订一份《租赁解除协议》，约定双方于2009年3月18日签署的《转租协议书》终止，双方不存在任何补偿问题，乙方与天津市南开区土地整理中心签署的土地及地上建筑物等补偿协议与甲方无任何关系。天津市南开区土地整理中心与天津市天风鸿达汽车销售服务有限公司于2018年9月30日签订了《土地移交确认书》，确认天津市南开区土地整理中心已经完成对广本4S店地块的搬离工作。庭审中，为了证明由于摩天公司怠于解除与天津市天风汽车内饰件有限公司的转租合同导致中航公司迟延两年时间才获得补偿款，并因此造成了经济损失，中航公司提交了天津市南开区土地整理中心于2019年8月30日向其出具的《关于拆迁补偿款支付的说明》，其中载明：针对首笔1500万元补偿款的给付，依据相关法律法规及合同的约定，支付给贵司题述事项首笔1500万元补偿款的条件为贵司提供涉及平昌道3号的全部资质证明及解除租赁关系（含转租协议）的相关证明文件。中航公司庭审中表示其反诉请求中的利息损失仅针对第一笔补偿款。最后查明，中航天津公司因被中航公司吸收合并，于2017年10月25日注销工商登记信息。中航天津公司与中航公司协议约定中航天津公司的债权、债务均由中航公司继受。本院认为，原告摩天公司与中航天津公司签订的《解除土地及地上建筑物租赁合同协议书》、《解除租赁合同补充协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律或行政法规的规定，真实有效，双方均应恪守协议约定、履行协议义务。现中航天津公司已被中航公司吸收合并，根据《吸收合并协议》及相关法律规定，被告中航公司承继中航天津公司的全部债权、债务，故案涉解除租赁合同协议及其补充协议中约定的债权债务亦由被告中航公司承继。《解除租赁合同补充协议书》中，双方已就返还剩余租金的金额进行了确定，即2845000元，现原告摩天公司主张被告中航公司返还剩余租金的金额实际为2885500元，违反了上述协议约定，本院仅对2845000元予以支持，超出部分不予支持。至于利息损失，被告中航公司在收到拆迁补偿款后没有按照约定在五日内向原告摩天公司支付相应款项，系违约行为，应当赔偿原告摩天公司迟延收款的利息损失。原告摩天公司主张按照年利率6%计算并未超过相关法律规定的上限，本院依法予以确认，但其主张的计算基数及起算时间有误，依法予以调整：第一笔迟延返还租金的利息损失为以853500元（2845000元×30%）为基数，自2017年10月4日开始至2019年8月31日，按照年利率6%计算为97790.05元；第二笔迟延返还租金的利息损失为以1991500元（2845000元×70%）为基数，自2018年12月31日至2019年8月31日，按照年利率6%计算为79878.25元，共计177668.3元。至于原告摩天公司主张违约金一节，双方在补充协议中约定“违约方须向守约方支付双倍违约金”，但根据该约定无法计算违约金具体金额，系约定不明，应视为未约定违约金。且被告中航公司赔偿逾期付款利息损失后足以弥补原告摩天公司受到的经济损失，故该项诉讼请求本院不予支持。另外，关于反诉原告中航公司的反诉请求，本院分析如下：一、《解除土地及地上建筑物租赁合同协议书》及《解除租赁合同补充协议书》中并未就解除转租合同及次承租人返还案涉租赁物的事宜进行约定，不能证明原告摩天公司存在合同上的义务。虽然上述两份协议中均载明“现甲乙丙三方经友好协商，一致同意提前解除上述涉及‘天津市南开区平昌道3号土地及地上建筑物’的所有相关租赁合同”，但结合协议上下文的内容可知，“上述涉及’天津市南开区平昌道3号土地及地上建筑物’的所有相关租赁合同”系指中航天津公司与反诉被告摩天公司及反诉第三人民安公司签订的“两份内容完全相同的租赁合同”，并不包含转租合同；二、虽然天津市南开区土地整理中心出具了《关于拆迁补偿款支付的说明》，表示支付首笔15000000元补偿款需要提供包括解除租赁关系（含转租协议）等相关证明文件，但在天津市南开区土地整理中心与中航天津公司签订的《土地征收补偿协议》中，双方在付款方式中仅约定了中航天津公司需提供与摩天公司、民安公司解除租赁协议的相关文件，上述约定不一致，且没有证据证明反诉被告摩天公司知晓需提供解除转租合同这一支付补偿款的条件。三、反诉原告中航公司于2017年9月28日收到第一笔补偿款15000000元，但反诉被告摩天公司与案外人天津市天风汽车内饰件有限公司是于2017年10月16日才签订《租赁解除协议》，可见解除转租协议的形成时间晚于发放第一笔补偿款的时间，这与反诉原告中航公司陈述的支付补偿款需要提供解除转租协议的内容相悖，虽然反诉原告中航公司解释称系反诉被告摩天公司已确定能够签订解除转租协议，故天津市南开区土地整理中心提前发放的补偿款，但未能提供证据证实，该主张本院不予采信。综上所述，反诉原告中航公司主张反诉被告摩天公司支付迟延收到拆迁补偿款的利息损失的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中国航天工业供销有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）天津摩天集团有限公司返还剩余租金2845000元及迟延付款利息177668.3元。二、驳回原告（反诉被告）天津摩天集团有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）中国航天工业供销有限公司全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38250元，减半收取19125元，由原告天津摩天集团有限公司负担4428元，由被告中国航天工业供销有限公司负担14697元，并于本判决生效之日起十五日内直接给付原告天津摩天集团有限公司。反诉案件受理费7956元，减半收取3978元，由反诉原告中国航天工业供销有限公司负担，其预交的其余4390元反诉案件受理费予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 王 岩二〇一九年十二月九日书记员 于梦洁附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第一百七十四条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。