山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初7946号原告:青岛喜腾电气设备有限公司，住所地青岛市城阳区流亭新型建材工业园。法定代表人：徐从刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈忠体，山东源丰律师事务所律师。被告:辛清港，男，1976年10月22日生，汉族，住山东省青岛市崂山区。委托诉讼代理人：魏秀丰，青岛城阳盈福祥法律服务所法律工作者。被告：刘新理，男，1962年12月16日生，汉族，住山东省青岛市李沧区。原告青岛喜腾电气设备有限公司与被告辛清港、被告刘新理房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛喜腾电气设备有限公司法定代表人徐从刚及委托诉讼代理人陈忠体，被告辛清港及委托诉讼代理人魏秀丰到庭参加了诉讼，被告刘新理参加了本庭庭前质证和庭后询问，但经本院合法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将所欠厂房租金及土地税461580元偿付原告。2、判令两被告对所承租厂房擅自改变房屋结构（共7处）恢复原状，如拒绝恢复原状则将恢复原状所需费用80000元偿付原告。3、判令两被告对所承租厂房非正常使用导致墙体、房顶、地面严重损坏恢复原状，如拒绝恢复原状则将恢复原状所需费用150000元偿付原告。4、上述2、3项所列恢复原状期间两被告仍需向原告支付租金。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年11月30日签订房屋租赁合同，租赁期间为3年，每年租金为195000元，每年土地使用税为33360元，三年总计租金和土地使用税685080元，但两被告仅支付租金和税金223500元，尚欠461580元。按照租赁合同约定，被告不得擅自改变厂房结构，但被告在未告知原告的情形下，擅自将所承租的厂房7处房屋结构更改，按照合同约定，被告对所承租的厂房应爱护及正常使用，但被告在该厂房内从事铸造加工非正常使用所租赁厂房，导致墙体、房顶、地面严重损坏，现该厂房已经无法正常使用。按照租赁合同约定，被告不得对所承租厂房转租他人使用，但被告在未通知原告的情形下私自将所承租厂房中的一部分转租给他人使用。被告行为已经构成严重违约，给原告造成经济损失，特诉至法院，请求法院判如所请。后原告变更追加诉讼请求：1、两被告对所承租厂房擅自改变房屋结构及非正常使用导致严重损坏恢复原状所需费用由原来的230000元，增加至304484.96元。2、两被告向原告支付因厂房恢复原状而不能正常使用的期间（7个月）的经济损失133210元。3、司法鉴定费20000元由两被告承担。被告辛清港辩称，其不欠原告租金及土地税，也没有擅自改变厂房结构，没有因为非正常使用导致墙体、房顶、地面损坏，因此不同意恢复及赔偿，原告的诉求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告刘新理提交书面答辩状称，1、两被告虽一起租赁原告厂房，但是其与被告辛清港系独立经营，其仅使用所租赁厂房的二层，房租每年仅承担4.5万元。2、其租赁二层部分从事针织加工，对厂房未造成任何损坏，至今完好无损，所谓的对厂房改变房屋结构及非正常使用导致墙体、房顶、地面严重损坏完全是辛清港一方造成的，由于辛清港从事铸造加工（事前辛清港并未告诉原告从事铸造加工），而从事铸造加工就不可避免要对房屋结构进行改变，也不可避免对墙体、房顶、地面造成非正常的损坏，因此，对墙体、房顶、地面非正常使用造成的损坏及改变房屋结构完全是辛清港一方从事铸造加工造成，与其无关，其不应承担房屋损坏赔偿责任。3、刘新理每年均将房租4.5万元支付给辛清港（见银行付款明细），已完成支付房租的义务，至于辛清港是否将房租交付给原告，其不知情，其并不欠原告租金，且被告实际交了两年租金，但仅使用了一年半时间。综上，被告刘新理既未损坏房屋，也未对房屋结进行改造，也履行了交付房屋的义务，原告对其的起诉无事实及法律依据，请求依法驳回原告对其的起诉。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交电费明细单，证明电费明细单户头为青岛特种铸造有限公司，被告辛清港从事铸造加工，交电费到2018年5月，用户名至今未变，原、被告双方的租赁关系并非中止。被告辛清港质证称对该证据真实性无法确认，该证据未加盖公章。被告刘新理质证称对该证据无异议。本院认为，对该证据的真实性及证明事项，需综合全案证据和查明事实再予认定。二、原告提交银行进账单，证明被告已按照合同约定将租金及税费223500元汇入原告账户，其余税金税费并未汇入原告账户，被告并未完成交付租金及税费的付款义务。被告辛清港、刘新理质证称，对该证据的真实性无异议，但这只是其付给原告租金的一部分。本院认为，两被告对于该证据真实性均无异议，本院对该证据予以采信。三、原告提交照片12张，证明租赁前房屋地面、墙体、房顶状况。被告辛清港质证认为无法确认照片的拍摄时间，从照片可以看出厂房内有机器及工人在生产，说明厂房是原告使用过的，所以租赁给被告时是什么样子，照片不能体现。被告刘新理质证称对该证据的真实性无异议，我们租赁厂房时原告的厂房是比较干净的。四、原告提交照片42张，证明由于被告使用不当造成地面、墙体、房顶及房屋结构损坏状况，导致厂房如不修复达不到合同约定的正常使用状态。被告辛清港质证称对证据的真实性无法确认，认为照片上看不出原告所证明的事项。被告刘新理质证称对证据的真实性无法确认，其只使用楼上，至于楼下不清楚。本院认为，原告未提交证据证明上述两组照片的拍摄时间，对该证据的真实性及证明事项，需综合全案证据和查明事实再予认定。五、原告提交被告刘新理所写《证明》，证明厂房改变房屋结构、非正常使用造成的损坏都是由被告辛清港造成的。被告辛清港质证称对该证据真实性无法确认，证明人刘新理并未到庭，不能证明是其真实意思表示，证明人刘新理与辛清港两人同是本案的被告，存在利害关系，该证明没有证明效力。另外，该证明中刘新理说辛清港系从事铸造行业的，但辛清港在涉案厂房内从未从事过该行业。本院认为，被告刘新理经合法传唤未到庭，亦未向法庭说明其未到庭的正当理由，其作为本案被告之一，以证人身份出具证明，本院不予采信。后刘新理到庭称该证明内容是原告法定代表人徐从刚写好后让其签字的，其并未看上述内容，徐从刚亦认可上述证明内容系其所写。综上，刘新理签署的证明和到庭陈述前后矛盾，本院对该证据依法不予确认。六、原告提交2018年6月23日两被告的通话录音及文字整理各1份，证明涉案厂房因非正常使用导致的损坏是由被告辛清港一方造成的，被告辛清港在电话录音中也承认是其导致的，并表示要给予修复。被告辛清港质证称对该组证据真实性无异议，对证明事项有异议，从该录音中无法证明厂房非正常使用导致损坏是由被告辛清港导致的。被告辛清港在录音中所说的给“堵上”是指厂房东西两侧有两个门系窗户改造的，现同意给原告恢复。另外由于青岛市举办上合峰会的原因，当时垃圾无处倒放，峰会后已清理。再者，通话中所称的厂房内灰尘，不属于被告辛清港不正当使用所造成的，应该属于原告正常维修、养护的范围。本院认为，被告认可该录音证据的真实性，本院对该证据予以采信，该证据可以证实被告辛清港同意将墙和地面进行修复，亦可证实两被告于通话时即2018年6月23日，均已搬离涉案厂房。七、被告辛清港提交收据4份、银行付款凭证5份，证明被告辛清港自2015年12月至2017年11月份，通过银行转账向原告支付厂房租金549500元，该租金是付至2018年6月17日，所以其不欠原告租金。原告质证称对收据四份的真实性现无法确认，需要回去核实，庭审后七日内提交书面意见，并称549500元中仅进入原告账户223500元，剩余其未收到，按照合同约定，视为未付款，该收据只有一张有郝建签字，其余没有。银行付款凭证仅有两张是付给原告方账户，其余都是付给郝建个人账户，实际上没有履行。被告刘新理质证称对证据的真实性和证明事项均无异议。本院认为，原告称无法确认收据的真实性，需要回去核实，但未在本庭规定的时间内提交书面核实意见，该收据与银行付款凭证可以相互印证，证实两被告向原告账户支付223500元，向郝建账户支付租金321000元。八、被告辛清港提交原告的工商信息查询打印件、（2019）鲁0214民初4602号民事诉状及判决书，证明郝建是原告公司的股东，也是公司的经理。郝建与原告的法定代表人徐从刚是同居关系，因此被告辛清港将部分厂房租金转给郝建的账户上，原告也为被告辛清港出具了收款收据，证明被告辛清港将全部租金已经付清，不欠原告租金。原告质证称对该证据真实性无异议，对证明事项不认可，认为关于租金问题，双方签订的合同明确约定，租金应当汇到原告账户，且被告辛清港也将223500元直接按照合同约定汇到原告账户。后期未汇到原告账户的款项，系未按合同履行，2016年12月18日编号为2402186的收据上加盖的不是财务专用章，而是公司公章。其余收据均是加盖财务专用章，收据上载明是房租。综上，按照合同约定、支付惯例及收据载明的内容被告辛清港均应将款项汇至原告账户而非郝建账户。故，其所主张的租金，其并未收到。本院认为，上述该证据具有客观性、合法性及关联性，本院予以采信。九、被告辛清港提交用电名称变更资料，证明2018年5月底原告与被告辛清港已签订了用电更名同意书，向供电公司提交了用电名称变更的相关材料，将用电户名变更为原告。也证明被告辛清港在2018年5月份将厂房交付给原告时，变压器没有损坏，否则原告不会同意变更用电户名。原告质证称对该证据真实性无异议，但对证明事项不认可，该证据中原用户名载明是青岛特种铸造有限公司，因此被告辛清港系从事铸造行业的。另，上述证据无法证实双方合同已经解除，双方并没有书面的解除合同的材料、也没有交接单。本院认为，该证据具有客观性、合法性及关联性，本院予以采信。根据该证据中青岛特种铸造有限公司营业执照及王孔臻身份证复印件上手写字迹“此复印件只用做于电业局过户使用，其他无效。落款时间为2018年6月5日”，结合原告提交的两被告于2018年6月23日的通话录音，足以证实两被告在2018年6月23日前已搬离。十、被告辛清港提交青岛红方航空备品制造有限公司企业信息查询打印件，证明原告将涉案房屋租赁给被告使用之前，由青岛红方航空备品制造有限公司在此经营使用多年，该公司经营项目有生产航空备品（餐车）、列车卧具、不锈钢制品、铝合金制品；销售：五金交电、机电设备、金属材料、建筑材料等需要大型机械设备工作的，同时运输需要大型车辆进出。所以原告厂房地面等破损，并非被告辛清港造成，与被告辛清港无关。原告质证称对该证据真实性无异议，但对证明事项不认可，厂房交付两被告时，是干净、完好的，有其提供的照片为证，被告辛清港所述与事实不符。本院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，原告亦认可该证据的真实性，故本院对该证据予以采信。该证据可以证实涉案房屋在被告租赁使用之前，由青岛红方航空备品制造有限公司经营使用。十一、依照原告申请，本院依法委托山东汇鑫建安工程项目管理有限公司出具鲁建造字[2019]第1-140号工程造价鉴定书。被告辛清港质证意见如下：一、关于厂房车间的拆除与修复。1、瓷砖地面拆除及修复：首先，瓷砖地面不是被告损坏的，拆除与修复费用与被告无关。其次，被告对评估方法有异议。该厂房是原告在2007年从别人处购买的旧厂房，原告在该厂房干钣金，一直使用到2015年租赁给被告使用之前，原告在此使用了八年之久。鉴定机构根据现在的、全新的瓷砖铺设价格，并且是按照整个车间地面面积来评估拆除及修复费用，被告认为方法不当，结果不公平，应该扣除使用折损。2、屋面彩钢板、屋面绝热保温棉拆除及修复：被告没有损坏屋面，也没有擅自改变结构，拆除与修复费用与被告无关。3、铲除内墙墙面涂料及内墙面喷刷涂料：首先，不是因为被告使用不当或不合理使用导致的，正常使用情况下的墙面涂料老化、脱落、灰尘等情况属于正常现象，不属于赔偿范围，而是属于原告应该正常养护的范围，并且合同也未约定交付厂房时要粉刷墙面。其次，被告对评估方法有异议。该厂房是原告在2007年从别人处购买的旧厂房，原告在此使用了八年之久。鉴定机构根据现在的市场价格来评估，被告认为方法不当，结果不公平，应该扣除使用折损。4、带金属龙骨隔断隔墙拆除、隔板拆除：不是被告建造的，拆除费用与被告无关。5、金属面油漆:首先，不是因为被告使用不当或不合理使用导致的，而是时间的原因，时间久了不用也会生锈。正常使用情况下的金属老化，生锈属于正常现象，不应属于赔偿范围，而是属于原告应该正常养护的范围。其次，被告对评估方法有异议。该厂房是原告购买的旧厂房，原告在此使用了八年之久。鉴定机构根据现在的价格来评估,被告认为方法不当，结果不公平，应扣除使用折损。6、墙面彩钢板清洗：正常使用情况下的墙面彩钢板老化、灰尘等情况属于正常现象，不应属于赔偿范围，而是属于原告应该正常养护的范围，并且原告也在此使用了八年之久，评估应扣除使用折损。7、零星砌砖，零星钢构件、墙面彩钢板、塑钢推拉门、建筑垃圾外运：不是被告原因造成的：该费用与被告无关。二、关于厂区地面的拆除与修复。1、厂区砼路面80mm厚拆除及修复。首先,不是被告损坏的,拆除与修复费用与被告无关。其次,对评估方法有异议。该厂房是原告在2007年从别人处购买的旧厂房,原告使用了八年之久。并且在被告使用期间,原告将厂房租给三家租户使用,三家租户共用一个院子。鉴定机构按照现在的市场价格来评估厂区地面拆除及修复费用，被告认为方法不当，结果不公平，应该扣除使用折损,还应该分清责任，划分比例。2、建筑垃圾外运：该费用与被告无关。三、关于南侧平房的拆除与修复。不是被告改造的,费用与被告无关。四、关于门卫房的拆除与修复。不是因为被告使用不当或不合理使用导致的，正常使用情况下的墙面老化、脱落等情况属于正常现象，屋面漏雨是建筑质量原因，都不属于赔偿范围，而是属于原告应该正常养护的范围。五、关于配电室安装维修费。首先，原告的委托评估申请中没有这一项,法院的司法鉴定委托书中也没有这一项,该项费用是评估机构根据原告方提供的报价表做出的,因此,该项鉴定不具备法律效力。其次,被告是2018年5月12日走的，还有一个租户是后来走的，5月18日被告到电业局报停变压器,电业局来拉的电闸,当时完好无损，厂房交给原告已经一年了，这一年是由原告在管理，原告在管理期间配电室丢失东西与被告无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年11月30日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订厂房租赁合同，租赁期限为2015年12月18日至2018年12月17日。年租金为195000元，一次性付清。合同第四项约定：“租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话费、土地使用税等费用由乙方承担，土地使用税由乙方汇到甲方账户甲方为乙方代缴，税金为每季度8640元，一年为33360元。”第五条约定：“租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或者发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。”，“乙方另需装修或者增设附属设备的，应事先征得甲方的书面同意”。第六条约定：“租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态”。合同第七条约定：“租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构”。二、合同签订后，被告辛清港使用涉案厂房一层，被告刘新理使用涉案厂房二层，刘新理将其每年应承担的45000元租金交付辛清港后，由辛清港统一交纳。三、合同签订后至2017年11月，两被告共向原告交纳租金549500元，其中2015年11月30日向原告转账支付109000元，原告为其出具收取厂房租金114000元的收据、2016年6月20日向原告转账支付114500元，原告为其出具收取厂房房租114500元收据，上述两份收据均加盖原告财务专用章；2016年12月20日，分两笔向郝建账户支付210000元和19000元共计229000元，原告向其出具收到房租229000元收据，并加盖公章；2017年11月18日，向郝建账户支付92000元，原告于11月20日出具收据，并载明“房租（2017.12.18--2018年6月17日）”，该收据加盖了财务专用章，收款人处有“郝建”签名。原告申请对被告辛清港提交的收据上所加盖公章和财务专用章与在公安局备案的公章及财务专用章的同一性进行鉴定，但因未在城阳公安分局调取到上述备案章，青岛万方司法鉴定所将该鉴定申请退回。对于上述第一笔付款即2015年11月30日转账支付109000元，原告开具收据数额比转账数额多5000元的原因，被告称其中有5000元系现金支付的定金，原告将之与交付租金一起出具收据，结合厂房租赁的交易惯例及合同租金数额，该解释符合常理，且原告出具收据、加盖财务专用章，原告虽不认可该章的真实性，但未提交任何有效证据予以反驳，故本院对被告上述主张予以采信。四、2017年12月30日，被告刘新理经原告允许搬离厂房，2018年5月底，被告辛清港与原告签订用电更名通知书，并将用户名变更为原告。在上述更名材料中，原告向国网山东省电力公司青岛供电公司出具的授权书载明：“授权我公司员工韩娜，去贵单位办理关于用电变更的一切相关事宜。日期：2018.5.29”。五、原告称在两被告承租期间不按照租赁合同约定使用厂房，使用不当给其带来损失，因此向本院提出鉴定申请，申请对：“1、车间地面：约1000平米，被告非正常使用后导致损坏。2、墙体：主车间内及小厂房外墙，约500平米。3、车间房顶：污染，车间屋顶，约1200平米。4、院落地面：约900平米，被告非正常使用后，导致损坏。5、厂房结构改变：十处（含主体结构3处面积约100平米，车间房顶4处约25平米），车间内部存在三处被告自行建造建筑物需要拆除，约800平米。6、配电室：因电缆、配电主板缺失，导致现无法正常使用，如需要恢复正常使用计多少费用”进行鉴定。本院依法委托了山东汇鑫建安工程项目管理有限公司对上述项目进行鉴定，山东汇鑫建安工程项目管理有限公司向我院出具鲁建造字[2019]第1-140号工程造价鉴定书，鉴定结论为：“青岛喜腾电气设备有限公司厂房、院落修缮工程造价为：叁拾万肆仟肆佰捌拾肆元肆角陆分（304484.46元）。”其中拆除、修复及配电室安装维修费分别为61357.31元、193207.15元、49920元。六、在原告将涉案厂房出租给两被告之前，由青岛红方航空备品制造有限公司使用多年，其法定代表人是郝建，即原告处股东，自2001年起与原告存在同居关系。七、被告辛清港自认将涉案厂房的两处车间内窗户改成门，同意将该两处改造恢复原状。八、原告自认已自行修复厂房地面，并将棚顶的漏洞进行修补及重新粉刷墙面，大约花费10万元，且在2019年7月1日将厂房租赁给他人。九、2019年12月27日下午，本院及原告法定代表人徐从刚、被告辛清港到涉案厂房处查看，改建门洞所在的墙已拆除，余未见其他修复。本院认为，本案的争议焦点有三：一、涉案租赁合同的解除时间。二、两被告是否欠付原告租金及土地税。三、两被告是否应承担房屋的修复费用及鉴定费用。关于焦点一。涉案合同租赁期限为2015年12月18日至2018年12月17日，原告自认被告刘新理于2017年12月30日经其同意搬离，本院对此予以确认；被告辛清港主张解除时间为2018年5月12日其搬离之日，原告主张解除时间为2019年6月24日评估报告出具之日。本院认为，依照合同约定，每年租金均为一次性付清，被告在租期内的前两年也是依约支付的，但在支付第三年租金时，被告仅支付92000元，原告出具的收据上亦在附注中注明“房租（2017年12月18日至2018年6月17日）”，结合原告提交的两被告通话录音及用电名称更名材料，可以确认双方经协商一致解除了合同，被告辛清港已于2018年6月搬离涉案厂房。综上，本院认为涉案合同的解除时间以2018年6月17日确认为宜。关于焦点二。首先，对于被告辛清港向郝建个人账户支付的321000元是否可以认定为租金，本院认为，郝建至今仍系原告处股东，被告向其支付租金，并无不当。其次，涉案合同约定每年租金195000元、土地税33360元，截止至2018年6月17日，两被告应缴纳租金487500元、土地税83400元，共计570900元，两被告实际交纳549500元，虽然原告自认被告刘新理于2017年12月30日经其同意搬离，但仍起诉继续向两被告主张支付租金，而两被告亦未提交证据证明刘新理所承租部分已交还原告，故两被告仍应支付欠付租金及土地税21400元。关于焦点三。原告主张两被告改变其房屋结构，对房屋使用不当导致墙体、房顶、车间地面、院落地面等严重损坏，配电室因电缆、配电主板缺失无法使用，并申请对上述事项恢复正常使用费用进行评估。对于原告主张的改变房屋结构，被告辛清港仅认可将两扇窗户改成门洞，对于其他的评估事项，被告均不认可。本院认为，在原、被告已办理用电名称更名的情况下，原告主张配电室系被告原因导致无法正常使用，未提交充分有效证据证明，亦不符合常理，故本院对其主张不予支持。根据合同第五条约定：“租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或者发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。”但原告并未提交代为维修并支付维修费用的证据，且经本院现场查看，原告除将窗改门洞的墙拆除外，余未见其他修复，且该厂房已出租他人使用。足以证实，原告所主张的上述损坏，并未影响其另行出租、使用，且原告所称的已进行修复与事实不符，修复费用并未实际发生。根据公平原则，综合考虑涉案房屋的自然损耗以及合同履行情况，本院酌定由两被告按照扣除配电室安装维修费用后工程造价的10%,赔偿25456元给原告。另，鉴定费20000元亦按上述比例由两被告赔偿2000元给原告。对于原告要求两被告承担恢复原状期间的租金及经济损失，因原告并未进行实际修复并恢复原状，亦未提交任何证据证明其实际损失的发生及数额，故其上述诉讼请求无事实法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告辛清港、刘新理于本判决生效后十日内支付原告青岛喜腾电气设备有限公司租金及土地税共计21400元。二、被告辛清港、刘新理于本判决生效后十日内支付原告青岛喜腾电气设备有限公司修复费用25456元。三、被告辛清港、刘新理于本判决生效后十日内支付原告青岛喜腾电气设备有限公司鉴定费2000元四、驳回原告青岛喜腾电气设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12793元，由被告辛清港、刘新理承担695元，由原告青岛喜腾电气设备有限公司承担12098元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  景艳丽人民陪审员  蔡 霞人民陪审员  陶丽丽二〇一九年十二月二十九日书 记 员  康 旭