广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6545号上诉人（原审原告）：中山市力德广告有限公司，住所地广东省中山市**********卡商铺。法定代表人：**英，该公司总经理。委托诉讼代理人：马玉文，广东灏创律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴锦英，广东灏创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市世和装饰设计工程有限公司，住所地广东省中山市**********、G卡商铺。法定代表人：冯某1。上诉人中山市力德广告有限公司（以下简称力德公司）因与被上诉人中山市世和装饰设计工程有限公司（以下简称世和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人力德公司上诉请求：一、维持一审判决第一项、第二项，依法改判世和公司向力德公司支付2018年12月20日至2019年6月30日期间的占有使用费112898元、水费200元、电费2000元；二、本案一、二审案件受理费由世和公司承担。二审中，力德公司自愿放弃追要上述上诉请求第一项中的水费200元、电费2000元。事实和理由：一、在世和公司拖欠租金后，力德公司已多次催促世和公司支付租金，世和公司一直承诺支付，只是拖延时间。此后力德公司于2018年10月30日委托广东广鸿律师事务所律师向世和公司发出《律师函》，催促其支付租金。因此，力德公司已采取必要措施，履行了催促通知世和公司履行债务的义务。二、世和公司一直在占用涉案商铺至今。涉案商铺内存放着世和公司的办公用品，涉案商铺的钥匙也一直为世和公司所持有，力德公司根本无法进入，由此造成力德公司的商铺租金损失应由世和公司承担并支付给力德公司。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。请依法改判支持力德公司的上诉请求。被上诉人世和公司未答辩。力德公司向一审法院起诉请求：一、解除力德公司、世和公司分别于2015年10月18日、2017年10月11日签订的《商铺租赁合同》；二、世和公司立即支付拖欠的2018年2月-12月期间租金164700元、电费8227元、水费658元及逾期付款利息（自2019年1月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、世和公司按租金标准支付占用费、按实际发生数额支付水电费（自判决解除之日起至实际退场之日止）。一审法院认定事实：力德公司提交的落款日期为2015年10月18日、2017年10月11日的二份《商铺租赁合同》反映，甲方均为力德公司，乙方均为世和公司，落款的甲方处均加盖有力德公司的印章，乙方处均加盖有世和公司的印章。该二份《商铺租赁合同》分别约定：甲方将位于中山市**********、G卡铺位和E卡铺位出租给乙方使用，租赁期限分别为自2015年10月20日至2023年10月19日止、自2017年10月20日至2023年8月19日止。前一合同约定的2017年10月20日至2018年10月19日的租金为每月13892元，2018年10月20日至2019年10月19日的租金为每月14586元，后一合同约定的2017年11月20日至2019年10月19日的租金为每月3240元。该二份《商铺租赁合同》均约定乙方应于每月5日前交纳当月租金，乙方不得拖欠租金。如拖欠租金超过20日仍未清付的，视为乙方违约，甲方有权解除合同、没收租赁保证金、收回商铺等内容。力德公司提交的三份《收据》，分别反映了收取世和公司2016年6月20日至7月19日的1个月租金13230元、水电费933元、2018年1月20日至2月19日的1个月租金16470元（13230元+3240元）及电费636元[（10389+546+21526）－（986+506+21526）×1.12元/度]、水费26元[（46+207）－（40+205）×3.30元/吨]等内容。力德公司提交的《律师函》、邮寄单、签收回单反映，力德公司委托广东广鸿律师事务所于2018年10月30日出具一份《律师函》，以力德公司、世和公司之间存在租赁合同关系，世和公司截止2018年10月16日共拖欠租金、水电费156556元为由，催促世和公司于3日内支付拖欠的款项。该《律师函》于次日向世和公司邮寄，并于2018年11月1日投递成功。力德公司提交的照片反映，三个电表读数分别为18619、1274、21526，两个水表读数分别为89、209。力德公司一审当庭称，该二份《商铺租赁合同》上世和公司印章是世和公司的法定代表人冯某1加盖的；世和公司从2018年2月20日开始拖欠租金，力德公司在《律师函》中所主张的世和公司拖欠的2018年2月19日之前的租金后来已经支付；租赁商铺至今仍由世和公司占用；该照片拍摄于2019年4月2日，是三个租赁商铺的电表读数、水表读数，与最后一次收取水电费时对比，用电8958度，用水44吨。一审庭后，力德公司补充提交银行交易明细查询、历史明细清单等证据，证实世和公司通过张美华、胡耀雄的个人账户向力德公司（法定代表人**英的个人账户）支付租金、水电费、保证金的事实。对力德公司主张的其与世和公司之间存在房屋租赁合同关系，世和公司拖欠自2018年2月20日起的租金、水电费等待证事实，力德公司已提交上述证据为证，故在世和公司未到庭提出相反的抗辩意见，且力德公司当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，经审查后予以确认。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，力德公司、世和公司双方签订的该二份《商铺租赁合同》明确约定，世和公司拖欠租金超过20日未付的，力德公司有权解除合同，故现力德公司在世和公司拖欠10个月租金的情况下，请求解除合同应予支持。同时，力德公司请求世和公司支付拖欠的10个月租金（2018年2月20日至同年12月19日）164700元及实际使用的水电费，亦予以支持。其中，电费应核算为10032.96元{[（18619+1274+21526）－（10389+546+21526）]×1.12元/度}，水费应核算为148.50元{[（89+209）－（46+207）]×3.30元/吨}。力德公司请求世和公司支付逾期付款利息，缺乏充足的依据，不予支持。至于力德公司诉讼请求的占用费，因世和公司自2018年2月20日已开始长期拖欠租金，即其已以行为表明不履行合同义务，构成根本违约，而力德公司没有及时行使合同约定的合同解除权，至2019年1月17日才提起诉讼，有未及时采取适当措施导致损失扩大之嫌，故对其诉讼请求的占用费不予支持。世和公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、解除力德公司与世和公司于2015年10月18日和2017年10月11日签订的二份商铺租赁合同；二、世和公司于判决发生法律效力之日起三日内向力德公司支付拖欠的2018年2月20日至同年12月19日的租金164700元及电费10032.96元、水费148.50元，合计174881.46元；三、驳回力德公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取计1886元，由世和公司负担。本院二审期间，力德公司围绕上诉请求依法向本院提交了力德公司总经理**英与周文超之间的微信聊天记录，证明世和公司一直在占用涉案商铺，力德公司并称周文超系世和公司法定代表人冯某1之夫。世和公司未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院再查：力德公司提交的上述微信聊天记录记载有下列内容：一、2018年11月19日17:49**英：“今天已是19号！你言而无信，我司只能起诉了！”2018年11月20日08:03周文超：“对不起，我今天六点左右安排一下给你”。二、2019年6月21日19:12周文超：“英姐：能把店门口法院的纸弄掉吗？影响太大”。**英：“我没权力去撕法院的文书”。周文超：“好的”。三、2019年6月27日14:28**英：“各商户：明天（6月28日）下午2点钟我公司与安乐村代表人员到商铺现场抄水电表及租金，然后与各商户租赁合同中的押金相抵扣，多除少补与我司结算完毕，3点30分在同乐社区二楼会议室进行商铺租赁合同变更出租方事宜，请各商户知照并依时到场办理好相关手续！”2019年6月28日13:34周文超：“公章还没到”。**英：“几点钟到”。周文超：“珠海过来要一个多小时”。2019年6月28日13:37**英：“你告知我几点到力德公司是了”。周文超：“三点半左右”。**英：“3点半我在同乐社区，到时你带公章及冯某1的委托书到同乐社区二楼找我是了”。四、2019年7月1日15:37**英：“周老板：商铺的物品你们今天搬完了没？还有你几点钟过来我们公司办理商铺终止合同相关手续？”五、2019年7月8日10:45**英：“周老板：商铺钥匙你还没交出来！”2019年7月8日10:52周文超：“明天我拿回，忘记了”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方交付租金。本案中，涉案《商铺租赁合同》签订后，力德公司已依约将涉案商铺交付给世和公司使用、收益，但世和公司仅向力德公司支付到2018年2月19日租金，拖欠自2018年2月20日起的租金没有支付。世和公司拖欠租金的行为已构成违约，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据涉案《商铺租赁合同》约定，世和公司应于每月5日前交纳当月租金，不得拖欠租金。如拖欠租金超过20日仍未清付的，视为世和公司违约，力德公司有权解除合同、没收租赁保证金、收回商铺。如上所述，世和公司仅向力德公司支付到2018年2月19日租金，拖欠自2018年2月20日起的租金没有支付，且拖欠租金已超过20日，故力德公司有权请求解除涉案二份《商铺租赁合同》。在此情形下，一审法院判令解除力德公司与世和公司分别于2015年10月18日和2017年10月11日签订的涉案《商铺租赁合同》，并无不当，本院予以维持。虽然双方在涉案《商铺租赁合同》中约定因世和公司拖欠租金超过20日违约，力德公司有权解除合同，但该约定是双方赋予力德公司所享有的权利，并非力德公司应承担的义务。而且，依法权利是否行使、何时行使，应由权利人决定。一审判决以力德公司没有及时行使合同约定的合同解除权，认为力德公司有导致损失扩大之嫌，进而不支持力德公司要求世和公司支付涉案商铺占有使用费的诉讼请求，属于适用法律错误，本院予以纠正。同时，根据力德公司总经理**英与周文超之间的微信聊天记录，证实世和公司一直在使用涉案商铺，且力德公司也在向世和公司追讨租金。而且，世和公司也没有举证证明在履行租赁合同过程中，其已经向力德公司表明不再租赁涉案商铺，或者已将涉案商铺提前返还给了力德公司。因此，力德公司要求世和公司向其支付租金或占有使用费，本院予以支持。鉴于力德公司在二审中认可世和公司已于2019年6月30日将涉案商铺返还给了力德公司，结合上述2019年7月1日微信聊天记录，本院认定世和公司向力德公司支付的涉案商铺租金或占有使用费应计算至2019年6月30日。世和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证等诉讼权利。综上所述，上诉人力德公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初283号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初283号民事判决第三项；三、中山市世和装饰设计工程有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向中山市力德广告有限公司支付2018年12月20日至2019年6月30日的租金或占有使用费共计112898元；四、驳回中山市力德广告有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1886元，中山市力德广告有限公司负担100元，中山市世和装饰设计工程有限公司负担1786元；二审案件受理费2602元，中山市力德广告有限公司负担50元，中山市世和装饰设计工程有限公司负担2552元。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十二月二十七日书记员 勾华吴歌