广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂04民终1520号 上诉人（原审被告）：林玉明，女，1973年9月25日出生，汉族，住岑溪市。 被上诉人（原审原告）：岑溪市远大物业管理服务有限公司，住所地广西岑溪市玉梧大道嘉和园B区7幢首层201铺，统一社会信用代码9145048155470507X5。 法定代表人：李伟波，总经理。 委托诉讼代理人：严金东，广西昌义律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：曾欣，广西昌义律师事务所实习律师。 上诉人林玉明因与被上诉人岑溪市远大物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林玉明上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，被上诉人已于2017年7月14日后撤离岑溪市恒业绿城小区。二、被上诉人要求上诉人支付物业管理费和电梯维护费，违约金没有事实和法律依据。一审判决调整的违约金过高。被上诉人违约在先，应由被上诉人承担全部违约责任，而不是上诉人承担违约责任。 岑溪市远大物业管理服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法、判决公正，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 岑溪市远大物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付2016年6月至2019年3月物业管理服务费3145.64元、电梯维护费850元、违约金15392.6元，合计19388.24元给原告；此后物业管理服务费、水费、电梯维护费应由被告按约支付；2.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实如下：“恒业绿城”小区位于岑溪市玉梧大道。被告林玉明验收其购买在恒业绿城小区的房屋后，于2015年4月23日与原告远大物业公司签订了《前期物业服务协议》。协议载明：“甲方：远大物业公司。乙方：林玉明。乙方物业座落位置恒业绿城，面积132.17平方米。第五条物业管理服务费用及其它费用：一、乙方交纳费用时间：每月1-10日，乙方逾期不交纳的，甲方有权自逾期当天起，每天按总金额的1%收取滞纳金；二、住宅按建筑面积暂定每月每平方米0.7元（以后物业费的提价根据市场的调节而适当调整，并以物价局的批文为准）；三、非住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.7元；五、本小区的水费按总表及分表的差额以及二次加压费用，据实分摊到各住户；六、本小区的物业费用不包括路灯费，路灯费根据总表及各单元表的实际发生额，根据电力公司的发票，据实分摊到各单元住户；七、电梯维护费：25元/户/月，用于小区电梯日常维护及年检费用；八、生活垃圾处理费：按岑溪市市区居民生活垃圾处理标准收取，每户7元/月；九、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；十、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；十一、物业管理服务费用标准按市场变化调节而调整”。第九条：“违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天1％交纳违约金”。第十五条本协议自签字之日起生效。被告交清了2016年6月之前的物业费、电梯维护费。2016年6月份起至2019年3月共34个月被告再没有缴交物业费、电梯维护费。根据《前期物业服务协议》约定计算标准，被告每月应交物业费为92.51元（132.17平方米×0.7元/平方米），被告尚欠2016年6月份起至2019年3月共34个月物业费为3145.64元（132.17平方米×0.7元/平方米×34个月）。被告尚欠2016年6月份起至2019年3月的电梯维护费为850元（25元/月×34个月）。2017年7月14日原告张贴撤离公告后仍然为被告提供物业服务，2018年5月24日因停电造成电梯有人被困及因原告收取被告的水电开户费未为被告办理用水开户发生纠纷。被告以原告收取的费用不合理而不缴交物业服务费及其他费用。原告经向被告催收上述物业费、电梯维护费，水费未果。2019年5月17日原告诉至该院提出上述诉讼诉请求。另查明，2013年6月3日岑溪市恒业房地产有限公司与远大物业公司签订《前期物业管理服务合同》，将位于岑溪市玉梧大道的“恒业绿城”住宅小区委托远大物业公司进行物业管理。岑溪市物价局于2015年作出《关于岑溪市远大物业管理服务有限公司恒业绿城小区收取物业服务费等有关问题的批复》（岑价字[2015]37号）文件对远大物业公司收取恒业绿城小区物业等费用问题进行了许可批复。2016年9月27日岑溪市恒业房地产有限公司与远大物业公司签订《水电缴费移交协议》，约定由于恒业绿城项目已竣工，本公司的水电费从2016年9月份起由远大物业公司管理及缴费。2017年4月5日岑溪市恒业房地产有限公司与远大物业公司签订《用水授权协议书》，约定因恒业绿城小区水户是恒业房地产公司的一个大户，小区每户均有一个小表，每月水费均统一收取恒业房地产一个大户用水的费用，物业公司每月支付给供水公司，现委托远大物业公司代收恒业绿城小区每户用水费用。“恒业绿城”小区至今尚未成立业主委员会。再查明，恒业绿城小区目前总表用户编号为0200304043，DN100是其口径水表编号。上述事实，有《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、远大物业公司的营业执照、恒业绿城业主林玉明欠费单及应收费用明细、（2018）桂0481民初662号民事判决书、（2018）桂04民终805号民事判决书、物业公司撤离公告等主要证据在案佐证，足以认定。 一审法院审理认为：根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业管理合同，在物业小区成立业主委员会并与其他物业服务企业签订新的物业服务合同之前，业主应当接受前期物业服务合同的约束。本案中，建设单位选聘了远大物业公司进行前期物业服务，远大物业公司是经岑溪市工商行政管理局核发《营业执照》允许经营物业管理的法人企业。被告在验收商品房同时与远大物业公司签订的《前期物业服务协议》，是原、被告双方的真实意思表示，应属有效合同，对双方当事人均有约束力。“恒业绿城”小区至今没有成立业主委员会，更没有由业主委员会与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，依照法律规定及合同约定，《前期物业服务协议》仍然对原、被告具有法律约束力。原告有依合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范提供维修、养护、管理和维护等物业服务的义务，被告有依合同约定交纳物业服务费、电梯维护费和水费等费用的义务。根据《前期物业服务协议》约定及《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》有关规定，物业服务单位合理收取的物业服务费属于经营性收费，所有权归其所有。收取的电梯维护费，应属专款专用，用于物业小区电梯维修、养护，费用由业主共同分摊承担。水费属于物业服务企业依据《前期物业服务协议》约定代收，且根据协议约定对水费收取也是按本小区的水费总表及分表的差额以及二次加压费用，据实分摊到各住户，因此，原告按照该约定根据各户分表计算出各业主应承担费用要求业主自行承担，符合双方约定。基于物业小区有一部分业主拖欠物业服务费、电梯维护费、水费等，为了保证公用设施、设备正常运转，原告已经支付了相关费用，因此原告向拖欠业主主张支付，应予准许。原告收取被告的物业服务费、电梯维护费符合双方签订的《前期物业服务协议》的约定，亦有工商行政管理部门核准原告经营物业服务管理范围以及物价部门许可原告收取物业服务费的批复，虽然物价部门的批复和《前期物业服务协议》对电梯维护费的收取标准不同，但双方签订协议后已实际履行，同时至今没有对协议的内容进行变更，应按协议的约定执行。因此，被告主张原告收取被告的物业服务费、电梯维护费不合理，理据不充分，该院不予采纳。庭审中查明，被告尚欠2016年6月份起至2019年3月的物业费为3145.64元，被告尚欠2016年6月份起至2019年3月的电梯维护费为850元，总共尚欠3995.64元。至于被告辩称原告未为其单独办理水表开户及乱收可视对讲门禁费等问题，因该项内容并非《前期物业服务协议》约定的合同内容，故不应在本案中进行处理，被告可以另行通过合法途径解决。另外，被告认为原告于2017年7月14日已经撤离小区，自该日期之后不应收取物业费的主张，因该问题已经由（2018）桂04民终805号民事判决书认定该日期后仍是原告提供物业服务，应视为对合同的延续。因此，被告不按《前期物业服务协议》约定时间交纳物业服务费、电梯维护费和水费等属违约，原告有权依照协议约定主张被告承担违约责任，但原告诉请的违约金每天按总金额的1%收取过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对原告主张的违约金该院依法予以调整。由于原告提供的物业服务部分项目质量也确实存在一定问题，不能做到透明收费，没有及时追讨业主的欠费，对案件纠纷的产生及损失的扩大也有过错，被告拖欠物业服务费、电梯维护费等共3995.64元，综合双方的过错程度，兼顾合同的履行情况及预期利益、物业服务质量等因素，根据公平原则和诚实信用原则，该院酌情确定被告应当承担的违约金为799元。原告已经对物业进行服务管理，虽然服务质量有待提高，但被告拒绝缴交物业服务费必然会影响公共设施设备的正常使用和运转，损害小区其他业主的合法权益，因此被告欠交物业服务费、电梯维护费等费用是不妥的，被告应予缴交拖欠的费用给原告。原告主张此后物业管理服务费、电梯维护费等由被告按约支付，由于此项请求是不可预见的，该院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告林玉明应支付2016年6月至2019年3月止拖欠的物业管理服务费3145.64元、电梯维护费850元，共3995.64元给原告岑溪市远大物业管理服务有限公司；二、被告林玉明应支付违约金799元给原告岑溪市远大物业管理服务有限公司；三、驳回原告岑溪市远大物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间,上诉人林玉明向本院提交了以下证据：1.照片9张，拟证明开发商交房时房子是干净的，而且已上了锁，但是从2016年以来房子的门锁不见了，房门大开，里面尽是生活垃圾和广告纸、水泥块。2.收据复印件7张，拟证明被上诉人之前不合理收取的费用共6490.5元。 被上诉人岑溪市远大物业管理服务有限公司在二审期间没有提交新证据。 对上述证据，本院依法组织当事人进行了质证。被上诉人质证后认为：对证据1，第一这些照片不能说明垃圾是物业放的，有可能是上诉人自己放的，也有可能是其他业主放的，这些情况都不能排除，这些不是物业的过错；第二这些照片并不能说明物业没有尽到管理和提供服务的责任，不能以这个来拒交物业管理费，上诉人的理由不成立。对证据2，上诉人所交的这些费用有些是在购房和签订物业服务协议时预交的，上诉人现在还没有装修，像装修押金等这些费用在装修时是不会再次收取的，像物业管理费这些应该扣减的被上诉人也已经进行了扣减，现在被上诉人起诉的那部分物业管理费只是上诉人尚未交纳的那部分物业管理费，所以，被上诉人认为这也不是上诉人拒交物业管理费的法定理由。 对于上诉人提交的证据，本院将结合其与本案的关联性予以综合认定与取舍。 本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，一、对于上诉人是否应向被上诉人支付物业服务费、电梯维护费等各项费用的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，该协议对双方当事人具有约束力，双方应按照协议约定的内容履行各自的义务。虽然上诉人抗辩被上诉人于2017年7月14日后没有再提供物业服务、被上诉人要求上诉人支付物业服务费和电梯维护费没有事实根据，但根据本案的证据材料和已经查明的事实，2017年7月14日后，被上诉人虽然张贴了撤离公告，但已有生效裁判确认被上诉人实际上仍为上诉人提供物业服务。被上诉人根据工商行政管理部门核准经营物业服务管理的范围、物价部门许可收取物业服务费的批复以及《前期物业管理服务协议》，要求上诉人支付物业服务费和电梯维护费等费用，具有事实依据和法律依据，应予支持。 2对于一审法院调整的违约金是否符合法律规定的问题。因上诉人不按时支付物业服务费等相关费用，违反了《前期物业服务协议》约定，被上诉人要求上诉人支付违约金符合该协议的约定，但被上诉人诉请的违约金过高。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和第一百一十九条的规定，综合本案合同履行的实际情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等因素，并兼顾公平原则和诚实信用原则，将本案违约金调整为799元，符合法律规定，本院予以维持。上诉人认为是被上诉人违约在先，应由被上诉人承担全部违约责任的主张，依据不足，本院不予采信。 综上所述，林玉明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费284元，由林玉明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘志安 审 判 员 任 军 审 判 员 毛美美 二〇一九年十二月二十日 法官助理 李 剑 书 记 员 黎小嘉 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。