安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初4132号 原告：张炳胜，男，1981年8月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。 委托诉讼代理人：郑书剑，安徽治邦律师事务所律师。 被告：蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司，住所地：蚌埠市长盛路**，统一社会信用代码913403000772147796。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王进杰，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董亚菲，安徽禹风律师事务所律师。 原告张炳胜与被告蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张炳胜、被告荣盛公司的委托诉讼代理人王进杰、董亚菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张炳胜向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付原告因其逾期办理房地产权属证书的违约金100356元（自2017年12月27日起至2019年10月23日止，754563*0.2%*665=100356），以后每天增加151直到办理好房产证之日止；2、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月19日，原告与被告荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201603180050，该合同载明：“原告为买受人，被告为出卖人，原告以按揭方式购买被告开发的荣盛西湖观邸4栋2单元20层02201号房屋，建筑面积134.23平方米，房屋总价款754563元（购房发票载明房屋实际建筑面积134.3平方米，房屋总价款754563元）；被告应当在2016年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，并约定交房后360日内办理产权证，逾期每日按已付房价款的0.02%支付违约金等。”2016年6月28日，原告签订了一份委托书并经安徽省蚌埠市众信公证处公证，原告委托被告为原告的合法代理人，全权代表原告到房屋管理部门办理并领取上述房屋的房地产证、国有土地使用证、房地产他项权证。被告将涉案房屋交原告使用，原告将办理产权证书个人资料交予被告，并向被告支付该房屋契税、公共维修基金和办证费。经原告查询，原告购买的房产至今未能办理好房屋产权登记，涉案的房屋产权登记仍在办理过程中。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当支付逾期办理房屋所有权证的违约金。综上，为维护原告合法权益，原告遂诉至人民法院，请求判如所请。 被告荣盛公司辩称：一、在涉案房屋的商品房买卖合同关系中，被告承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内报送至产权登记机关，唯有被告违反该义务方为原告逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。换言之，被告承担的合同义务仅仅是在约定期限内将办理大产权证（初始登记）的资料进行报送。 案涉商品房系不动产，在商品房买卖合同关系中，开发商除负有交付商品房的义务，必须办理所售商品房的不动产初始登记，取得不动产权利证明即大产权证，随后在购房者申请将商品房所有权转移登记至购房者名下时提供大产权证，协助购房者办理房屋的转移登记，即开发商要确保其取得交付后的商品房的不动产权利证明书，换句话说就是开发商要确保商品房取得不动产物权的所有权。在此种情形下，开发商对商品房的所有权是由基于合法建设通过不动产初始登记而取得，该项义务为开发商的主要义务，在该项义务中，开发商需将办理大产权证的资料向登记机关报送备案，资料报送后，由登记机关受理和予以初始登记，也即在开发商履行取得房屋大产权证的义务时，开发商的义务在将办理权属登记的资料备案后即完毕，登记机关何时受理、何时登记取决于法律和登记机关。 《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：……开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件,由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……。 案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料（即涉案房屋的初始登记申请材料）报产权登记机关备案”，明显被告的义务仅为提交应由其提供的资料交于产权登记机关备案，即提交初始登记申请材料，取得涉案房屋的不动产权利证明书，即能保证涉案房屋所有权可以转移至原告名下，被告至此即完成合同约定的义务，在被告向权属登记机关报送登记的备案资料后，因登记机关或其他原因造成案涉房屋未能办理初始登记的证书，进而影响此后办理房屋转移登记产权证书的，责任不能由被告承担。而本案中原告未能取得权属证书的原因能归责于被告仅在于涉案房屋实际交付的360日后至提交初始登记申请材料到不动产登记机构的期间，之后办理权属证书的受理、登记的期间已经超出商品房买卖合同关系范围内，被告对此期间造成购房者不能取得权属证书的，按照《商品房买卖合同》的约定不应承担任何责任。 二、办理涉案房屋转移登记权属证书（小产权证）的法律关系上，原告是办理涉案权属证书的法定义务人，被告仅是附随的协助义务人，被告即使未履行该协助义务，也并不适用双方《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任。 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件;《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续……。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请登记。从上述法规、规章的规定可知，办理涉案房屋转移登记的权属证书（小产权证）是原告的法定义务，被告仅是协助义务人，双方的《商品房买卖合同》对于被告未履行该项协助义务，并未约定违约责任，《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任并不适用于本案。 三、为保证原告履行办理涉案房屋转移登记和抵押登记的义务，被告与原告建立了委托代理办证的法律关系，在该法律关系人中，被告是为确保原告履行办理转移登记和抵押登记义务的权利人，且被告无偿代为办理，被告未履行代为办证义务，并无约定违约责任。 因原告系通过按揭贷款方式购买涉案的房屋，被告为此向相关按揭银行交纳了一定数额的保证金，并承担阶段性还款保证责任，为确保原告能配合办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书，以便被告尽快免除阶段性保证责任、取回为原告担保而提交给银行的保证金，特确定原告委托被告代为办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书。在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，被告与原告之间同时存在一种委托代理关系，故而，在转移登记中双方的相应权利义务应该基于委托代理关系进行确定。 而在委托代理关系中，被告系无偿为原告涉案房屋权属证书办理的代理人，原告出具的公证委托书也未载明被告应承担任何违约责任，实际上，在该关系中，被告享有的权利是主要的，即要求原告办理房地产权证、房地产他项权证，相对应的是原告负有的义务，原告是否取得涉案房屋的权属证书皆不影响其权益，反而会导致被告因原告未取得涉案房屋的权属证书而继续为购房贷款承担保证责任的情况出现，故原告按委托代理关系要求被告承担违约金缺乏依据。 四、被告报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间，不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非被告报送案涉房屋权属登记资料时间。因法律法规变化、不动产登记机关原因导致被告报送资料后受理以及登记而增加的时间，与被告无关，责任不应由被告承担，该时间段应从被告应承担的责任期间中予以扣除。 近期，经过被告向不动产登记机关及交易部门调查办理首次登记及转移登记的流程，根据前述部门出具的情况说明，被告履行报送涉案房屋权属资料至权属登记机关期间，适逢我国不动产登记制度重大改革，原《房屋登记办法》、《土地登记办法》向新的《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》过渡，蚌埠市为此印发了《蚌埠市不动产统一登记工作联席会议纪要》、《蚌埠市不动产统一登记工作实施方案》，房屋登记的程序、登记机构均随之发生了变更，《蚌埠市不动产统一登记工作实施方案》实施过程中涉及新旧政策的衔接，在《房屋登记办法》、《土地登记办法》废止前，新的不动产登记操作处于逐步探索、规范期。 被告报送的案涉房屋权属登记（首次登记，大产权证）、转移登记（小产权证）材料，按批量件予以处理，同时，按照新的条例和规章，办理大产权证和小产权证时需要增加权籍调查、落宗、交易确认等流程。在被告已报送办理首次登记材料（原制度主要为具备房屋竣工验收备案表的时间）后，新增加的权籍调查、落宗、不动产登记测绘资料均需要由不动产登记机关完成，由于新的业务流程环境尚不稳定、新组建的不动产登记机构受限于人员不足，其在完成权籍调查、界址界定、落宗及完成不动产登记测绘后方将资料逐步录入计算机，为被告出具收件单，故该收件单上的时间并非被告报送权属资料的时间，而是不动产登记机关按照新的法律法规、流程完成其自身增加的权籍调查、界址界定、落宗、不动产登记测绘报告后与被告已经报送的权属登记资料的汇总出具的文件，正因如此，不动产登记机关才说明，被告报送资料后，批量件登记办理工作由不动产登记机关循序渐进的推进，故因不动产登记机关完成法律规章规定新增加资料、流程的该段时间的责任不应由被告承担，该时间段应予以扣除，具体扣除时间段为被告取得竣工验收备案表的时间至不动产登记机关出具收件单的日期。 此外，根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。因此，对于不动产登记机构原因造成不动产登记完成时间与申请时间间隔超过30个工作日的，对于该超出部分的时间也与被告无关，不应由被告承担责任，相应的超出部分时间应当予以扣除。 五、即便将被告在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，被告向产权部门申请办理产权登记时即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与被告无关，被告不应承担违约责任。同样，在该期间内应扣除因法律规章变化及不动产登记机关原因造成的报送转移登记资料延长的时间。 根据上文可知，即使被告同样按《商品房买卖合同》承担代理办理转移登记小产权证的违约责任，因被告报送转移登记资料的时间，同样因存在法律法规变化而导致增加的房屋交易确认、权籍调查、房屋落宗、房屋测绘及不动产登记机关的原因，造成了房屋小产权证（转移登记）受理以及登记时间的延长，在办理房屋小产权证时，被告向不动产交易部门和不动产登记机构报送材料后，交易部门和登记机构同时受理收取材料再按照各自职责分别进行审核，交易部门审核完成后通过内部流程将材料转交至登记机构，故而对于被告报送材料之后造成申请登记时间延长的责任显然并非被告所致，与被告无关，对于该延长的时间同样应予以扣除。至于被告报送办理小产权证等资料后，被告无法决定产权登记机关的办事流程和办证期限，原告无权要求被告承担此后原告未取得涉案房屋权属证书的违约责任。 经审理查明：2016年3月19日，张炳胜与荣盛公司签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定张炳胜购买荣盛公司位于蚌埠市，所售房屋为项目中第4栋2单元20层02201号。双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。 2016年6月28日，经蚌埠市众信公证处公证，张炳胜向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需规费由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。 2016年12月，张炳胜作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为754563元。 张炳胜与荣盛公司对案涉房屋交付的时间有分歧。被告荣盛公司主张于2017年2月21日将房屋交付于原告张炳胜，而原告对此交房时间不予认可，并主张计算被告违约金的起始时间以合同约定的交房日期2016年12月30日为起点，往后推360日以后为计算违约金起始日期。2017年12月5日，蚌埠市不动产登记中心以《不动产登记收件单》的形式确认收到荣盛公司申请坐落在荣盛.西湖观邸4号楼1-2层1号等不动产商品房首次登记，并确认收到荣盛公司提交的《不动产登记申请表》、《不动产测绘报告》等11份材料。2017年12月13日，蚌埠市不动产登记中心核实荣盛公司权属，并发给不动产权利证书。被告在诉讼过程中陈述，其于庭审时两周前将案涉房屋办理权属登记的材料交于产权登记部门，但具体提交时间被告未向法庭举证证明，2019年11月26日，涉案房屋已办理皖（2019）蚌埠市不动产权第0075504号权属证书。 诉讼中被告提交了2019年11月14日蚌埠市房地产交易管理处出具的《关于办理荣盛•锦绣香堤、荣盛•西湖官邸小区产权登记的情况说明》及2019年11月18日蚌埠市自然资源和规划局出具的《关于不动产登记工作的情况说明》，该两份说明内容分别为：“…综上，自2015年11月开始，因不动产登记的程序、登记机构均发生了变更，办理流程、要求以及提交资料等与之前有所变化，客观上对受理申请人报送资料及办理房屋权属登记的周期产生了一定影响…”、“…2016年1月27日，市不动产登记中心挂牌成立，我市实施不动产统一登记…不动产交易、纳税和登记由各职能部门串联办理，《房屋所有权证》、《国有土地使用证》全面停发，统一颁发《不动产权证书》。不动产统一登记后，不动产交易和登记的政策依据、工作流程、工作标准都发生了较大变化，不动产登记前增加了房屋交易确认、权籍调查和房屋落宗等流程，不动产登记在房屋交易、纳税和登记的末端环节，房屋交易办理时间与不动产登记办理时间存在先后…。” 以上事实有原、被告的身份信息资料、《商品房买卖合同》、《委托书》、《公证书》、购房发票、不动产登记收件单（不动产权）、、蚌埠市不动产登记查档结果、蚌埠市房地产交易管理处情况说明、蚌埠市自然资源和规划局情况说明、双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点一为：在双方合同第十五条没有明确约定的情况下，荣盛公司须报产权登记机关备案的权属登记系涉案房屋所在5号楼的不动产商品房首次登记（大产证）还是张炳胜所购涉案房屋的所有权转移登记（小产证）。焦点二为：如荣盛公司违约，违约金起止日期如何计算的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。本案原被告双方对房屋交付时间有异议，本院认为即使如被告主张房屋系2017年2月21日交付，按本案合同约定的被告办理权属登记期限届满之日应为2018年2月16日，荣盛公司2017年12月5日向产权登记机关提交涉案房屋所在荣盛•西湖观邸4号楼的初始登记材料（大产证），而被告自认于2019年11月份向产权登记机关提交涉案房屋转移登记材料（小产证），被告抗辩合同第十五条约定荣盛公司须报产权登记机关备案的权属登记系涉案房屋所在5号楼的不动产商品房首次登记。在对于房屋权属证书的办理没有特别约定的情况下，办理房屋权属证书的义务主体并非简单的主办和协办关系，而是相互补充的关系。但是，办理完毕房屋初始登记是房地产开发企业在办证过程中的主要义务。办理房屋初始登记（大产证）是办理转移登记到购房者名下的单独房屋产权（小产证）的前提条件。本案中，荣盛公司在向张炳胜交付房屋时，大产证并未办理完毕，而在《商品房买卖合同》第十五条产权登记部分约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……，该约定虽然特别约定了荣盛公司的办理房屋权属证书的义务，但是没有明确报备的资料只指是大产证，还是包含小产证。本院认为，在没有明确约定大产证或小产证的情况下，对合同约定的内容有不同理解时，应当根据合同所使用的语句、合同目的、习惯及诚信原则确定该条款的真实意思。故本院分析如下：该条中对于张炳胜以按揭方式购房的情况，还约定了“买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代为买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证”，并结合公证书公证的事项，可见荣盛公司明知其有为张炳胜代办产权证、房地产他项权证的义务；在由荣盛公司代办产权证、房地产他项权证的情形下，张炳胜所关注的应当是小产证在什么期限内能办至其名下，而具体什么时候办理大产证并非张炳胜所关注。如仅仅认为该期限为办理大证，而办理小证却没有约定期限，显然不符合签订房屋买卖合同的合同目的；此外，该条中亦约定了“买受人未按照上述约定的日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。”可见张炳胜提供的办证资料应该是其办小产证的资料，而不会是办大产证的资料，在约定张炳胜迟延交付办小产证资料要承担责任的情况下，而认为荣盛公司对于办小产证没有合同约定，且不承担责任也有违合同公平原则；最后，荣盛公司在房屋交付时即收取张炳胜产权证费、土地证费等费用的行为，亦可知荣盛公司的该条约定的真实意思是办理小产证。基于上述理由，本院认为双方合同约定的报备资料包含办理小产证资料。荣盛公司未能在合同条款约定的时间内办理完毕约定的事项应当承担逾期办证的违约责任。被告荣盛公司虽抗辩依据蚌埠市房地产交易管理处《关于办理荣盛•锦绣香堤、荣盛•西湖官邸小区产权登记的情况说明》及蚌埠市自然资源和规划局《关于不动产登记工作的情况说明》其已按约定报送权属登记资料不应承担责任，但该两份证据仅概括陈述了2016年1月27日我市实行不动产统一登记后，不动产交易和登记的政策依据、工作流程、工作标准发生了变化，以及荣盛公司2016年开始陆续报送了涉案房屋所在小区的初始登记和转移登记的材料的情况，不能证明被告于何时已经将办理本案原告张炳胜产权证所需资料报送产权登记机关备案，达不到其证明目，本院依法不予采信。 如前所述，即使如被告主张房屋系2017年2月21日交付，而荣盛公司于2019年11月份左右才将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约。 关于焦点二：本案违约金起止日期如何计算问题，本院认为：荣盛公司辩称该房屋实际交付时间为2017年2月21日，而该时间迟于合同约定的2016年12月30日，被告未向法庭提交迟延交房系原告原因导致，现原告主张违约计算逾期办证时间应以原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的2016年12月30日交房时间计算被告应当向不动产登记中心提交办证资料的起始日期的诉请，符合法律规定，本院予以准许。关于计算违约金的截止日期，本院认为，因被告未向法庭提交如《房屋所有权申请登记受理单》等相关证据材料证明其向不动产登记机关提交办理涉案房屋权属登记相关材料的具体日期，因此，本院认为被告违约导致逾期办证的违约金计算截止日期以蚌埠市不动产登记查档结果显示的办证日期为宜，即计算至2019年11月26日。 故对原告张炳胜请求依法判令被告荣盛公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金以754563元购房款为基数按照日利率0.02%自2017年12月27日起计算至产权登记办理完毕之日止的诉讼请求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告张炳胜自2017年12月27日起，以754563元为基数以日0.02%计付至2019年11月26日止的（逾期办证）违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2209元，减半收取1104.5元，由被告蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 庞 珂 二〇一九年十二月五日 书记员 彭圆圆