江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0192民初851号原告：江西旅游商贸职业学院，住所地：江西省南昌经济技术开发区。法定代表人：吴小平，系该院院长。委托诉讼代理人：胡域岗，江西方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴岩红，江西方正律师事务所律师。被告：林雄忠，男，1982年5月27日生，汉族，住福建省霞浦县。被告：江西儒源实业有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。法定代表人：喻佰根，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊超，江西豫章律师事务所律师。被告：程宗斌，男，1970年9月28日生，汉族，住江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：淦家定，江西求正沃德律师事务所律师。被告：喻佰根，男，1950年10月22日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。被告：郑长龙，男，1959年4月25日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被告：林如霞，女，1973年12月14日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。第三人：南昌斌隆建筑装饰有限公司，住所地：江西省南昌市新建区。法定代表人：程宗斌，该公司执行董事。第三人：江西省耐厉德投资管理有限公司，住所地：南昌市青山湖区。法定代表人：陈根伟，该公司执行董事。原告江西旅游商贸职业学院与被告林雄忠、江西儒源实业有限公司、程宗斌、喻佰根、郑长龙、林如霞，第三人南昌斌隆建筑装饰有限公司、江西省耐厉德投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西旅游商贸职业学院委托诉讼代理人胡域岗、戴岩红，被告江西儒源实业有限公司委托诉讼代理人樊超，被告程宗斌委托诉讼代理人淦家定，被告喻佰根、郑长龙到庭参加诉讼，被告林雄忠、林如霞，第三人南昌斌隆建筑装饰有限公司、江西省耐厉德投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西旅游商贸职业学院向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告林雄忠、江西儒源实业有限公司、程宗斌共同支付所欠原告租金1018000元及滞纳金441105元(滞纳金按人民银行同期贷款利率四倍从2016年11月1日计算至2019年1月31日止,从2019年2月1日起继续按人民银行同期贷款利率的四倍计算付清时止)；2、请求依法判令被告林雄忠、江西儒源实业有限公司、程宗斌共同支付所欠原告水电费420000元及逾期支付利息28650元(利息按人民银行同期贷款利率从2017年8月26日计算至2019年1月25日止,从2019年1月26日起继续按人民银行同期贷款利率计算付清时止);3、请求依法判令被告喻佰根、郑长龙、林如霞在被告江西儒源实业有限公司不能清偿债务部分承担补充连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告林雄忠、江西儒源实业有限公司、程宗斌全部承担。事实与理由：2016年1月8日原告与被告林雄忠、被告江西儒源实业有限公司签订《租赁协议》1份,合同约定:原告将坐落在经开区丁香路1号江西旅游商贸职业学院商业街1至3层商铺及该学院第二食堂出租给两被告经营使用;租赁期限为九年,自2015年9月1日起至2024年8月31日止;租金每年1348000元,租金每年9月1日之前一次性付清,逾期支付租金按应缴纳年租金总额每天百分之一向原告支付滞纳金;水电费,物业管理费等其他费用由被告承担。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。原告根据双方约定将出租物交被告使用经营,但至2016年9月1日被告未按合同约定向原告支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金。经原告多次催讨,两被告承诺所欠租金在2016年10月31日之前全部付清,为此,双方于2016年10月21日签订《补充协议》1份,同意被告在2016年10月31日前付清全部租金。截至2017年3月底,两被告只支付租金330000元。2017年8月25日,经双方协商同意解除《租赁协议》,截止到2017年8月25日两被告尚欠原告租金1018000元,水电费420000余元未付。被告程宗斌作为实际承租经营人,在租赁协议解除前,一直负责被告林雄忠、江西儒源实业有限公司所租赁物业的经营管理工作。另查明,被告喻佰根、郑长龙、林如霞是被告江西儒源实业有限公司的股东,被告江西儒源实业有限公司的注册资本为1500万元,而被告喻佰根、郑长龙、林如霞实际向被告江西儒源实业有限公司缴交资本为300万元,故根据《中华人民共和国公司法》的有关规定,如企业资产不足清偿债务的,由出资未到位的股东在出资不足范围内向债权人承担连带清偿责任。因被告方拖欠租金和水电费未付,为维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,特向人民法院提起诉讼,望依法判如所请。被告林雄忠、林如霞未作答辩。被告江西儒源实业有限公司辩称，原告的起诉自相矛盾，如果认可程宗斌的代理行为有效，其就不应成为本案的被告，如果不认可，那么程宗斌就应直接作为被告承担责任，与我公司无关，原告将程宗斌与我公司一起作为被告并诉称程宗斌为实际承租经营人，要求程宗斌依法承担责任，实际已经表明原告并不认可程宗斌是我公司的代理人。第二，我公司并非本案适格主体。并未参与原告的租赁经营活动。租赁协议是被告林雄忠盗取我公司公章所签。基于原告与被告林雄忠的租赁关系的演变，被告林雄忠的违约事实（预收押金和租金），原告应有谨慎合理注意义务，来核实是否是我公司的真实意思。其未尽审慎注意义务，甚至故意纵容林雄忠的行为，租赁协议中的多处约定明显对我公司不公平，如协议中的第六条、第十三条和第十四条。这些约定只有义务没有权利，明显损害我公司利益，是以合法的形式掩盖非法目的的无效合同，此租赁协议是无效的。第三，本案实际承租人和责任人为被告林雄忠和程宗斌及他们所在的公司。原告对此是明知的，并且认可是与他们直接发生租赁关系。诉状中将程宗斌列为被告，及事后租赁解除通知书送达程宗斌，被告程宗斌在给我公司租赁解除通知书上签名、盖章，程宗斌自行交付600000元租金等一系列行为，足以证实此判断。租赁关系建立在其三方之间，互为合同相对人，与我公司无关。因此在履行合同过程中，出租人应向实际承租人主张权利。第四，租赁协议无效还因为程宗斌的签约行为不构成表见代理，授权委托书上法人代表被告喻佰根未签名，程宗斌个人未签名，程宗斌个人支付的600000元租金，被告林雄忠的承租历史及违约状况，租赁协议中的特殊内容都可判断原告因明知程宗斌并不代表我公司，其非善意相对，我公司的公章是被告林雄忠偷盖，原告与被告林雄忠存在恶意串通，损害我公司利益的情况。因为合同内容完全违反了商业规律和基本逻辑常识。原告在本案中具有明显过错，甚至故意。故本案不适用合同法关于表见代理的规定。相对人对此有义务审查核实工商登记、授权委托书的义务。应该查实工商登记，注意行为人提供材料的瑕疵，以及授权委托书中的授权内容以及权限范围不明，授权期限没有，巨额现金个人支付的可疑，以及程宗斌非法人代表和股东身份。本案原告对被告林雄忠非常了解，且被告林雄忠已经严重违约，又通过重签协议对我公司诸多约束，且毫无利益，多处义务。程宗斌作为无权代理的行为人，应自行承担其全部责任。第五，租赁协议并未实际履行，原告并未依约实际交付房屋给我公司，没有交付证明，有证据证明其为被告林雄忠、江西耐厉德投资管理有限公司所掌握，程宗斌实际经营，租赁协议并未交我公司实际履行，且不能履行。因为还存在原有商铺没有到期，租赁协议第五条第六款已经作了清晰约定。原告需举证其履行了通知义务和承租商铺的期限。所以本案我公司根本没有取得承租权，对我公司而言，租赁协议并未实际履行。第六，原告将损失扩大，无权追究我公司责任。通过原告提交的证据承诺书及补充协议，可以证明原告在2016年10月31日就可立即解除租赁协议，租赁协议第六条第九款对此也有约定，拖欠1个月，有权单方解除合同，但原告拖了近一年才行使此权利，属于故意放任损失扩大。依法不能就损失扩大向我公司主张权利。第七、原告还存在合同违约行为，且责任在于原告。原告没有依约履行通知商铺的义务，也未证明其依约保证了入住率为85%，租赁协议第五条第八款有明确约定。这些行为和责任也直接导致租赁经营行为能否实现，假设我公司真的有责任，原告应先承担此违约责任。第八、本案被告林雄忠存在偷盖公章的行为，程宗斌存在无权代理的行为，原告存在恶意串通损害我公司利益的行为，以及对程宗斌的代理行为未尽合理注意义务，存在故意和过错。过错责任在于原告、程宗斌和被告林雄忠。租赁协议的履行也实际在三方之间发生，责任也应由三方自行承担，与我公司无关。被告程宗斌辩称，第一，原告认可的承租人是被告林雄忠、江西儒源实业有限公司，而不是其。基于合同相对性原则，本案权利义务人应当是原告和被告林雄忠、江西儒源实业有限公司；第二，本案被告程宗斌仅为被告江西儒源实业有限公司的签约代表人，是委托人被告江西儒源实业有限公司的受托人。根据我国合同法的规定，委托人委托受托人处理事务，应由委托人承担责任。本案被告程宗斌是2017年9月1日与原告签订了租赁协议，在此之前并未与原告签订任何合同，因此被告程宗斌仅对2017年9月1日之后签订的合同承担法律责任。被告喻佰根辩称，我并不清楚这件事，也不知情。因为每个月要做报表，我公司的公章由公司会计涂白兰保管，被告林雄忠公司的报表也由涂白兰做。是林雄忠未经我公司同意在租赁协议等材料上偷盖了我公司的公章。被告郑长龙辩称，同被告江西儒源实业有限公司的答辩意见。原告是正规院校，有法律顾问，但一系列的签订合同、解除通知等都没有按照法律规定规范操作。我们公司三个股东对本案情况完全不知情。请求法院驳回原告对我们股东的诉讼请求。第三人南昌斌隆建筑装饰有限公司、江西省耐厉德投资管理有限公司未到庭进行陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举、质证。对于原告提交的《江西旅游商贸职业学院商业街租赁协议》、授权书、承诺书及补充协议、《解除合同通知书》，被告江西儒源实业有限公司、喻佰根、郑长龙对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对于上述证据将在本院认为部分予以综合论证。对于原告提交的《沪南商业街水电费汇总表》、《欠费催交通知》等证据，因《沪南商业街水电费汇总表》是原告单方制作，且汇总表没有被告方签字确认，本院不予确认。对于原告提交被告程宗斌付款的银行转账流水单，此证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对于原告提交的工商登记信息、公司章程、验资报告、承诺书等证据，上述证据来源合法，客观真实，本院予以确认。对于被告江西儒源实业有限公司提交涂白兰的《情况说明》，经询问涂白兰确属其真实意思表示，本院予以确认。对于被告江西儒源实业有限公司提交的《公章备案证明》、银行流水，来源合法，客观真实，本院予以确认。对于被告江西儒源实业有限公司提交的《房屋租赁合同》（马如俊）、《商铺租赁合同》（戈辉）、《商铺租赁合同》（蔡久祥）、收据、公告、催租函等证据，本院对其真实性、合法性予以确认。对于被告江西儒源实业有限公司提交的房屋产权证明，因该证明仅盖有公章，无经办人和负责人签名，本院不予确认。对于被告程宗斌提交的《商业街、二食堂租赁协议》、公告等证据，对其真实性、合法性予以确认，但上述证据不能证明被告程宗斌无需承担2017年9月1日之前的租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月8日，原告作为甲方，被告江西儒源实业有限公司、林雄忠作为乙方签订《江西旅游商贸职业学院商业街租赁协议》1份,合同约定:经平等友好协商，甲乙双方就江西旅游商贸职业学院商业街及第二食堂（一楼及地下室操作间）房屋租赁事宜达成如下协议：一、租赁标的位于南昌国家经济技术开发区丁香路1号江西旅游商贸职业学院的商业街1至3层商铺及学院第二食堂（一楼及地下室操作间）所有的经营使用权，具体面积以现有实际确认状况为准……。三、租赁期限本合同租赁期为九年,自2015年9月1日起至2024年8月31日止。四、租赁费、诚信经营保证金、食品卫生安全保证金及支付方式1、甲方商业街租期前四年（2015年9月1日至2019年8月31日）租金按1078000元/年收取，后五年租期（2019年9月1日至2024年8月31日）租金原则上按1490000元/年收取……。2、甲方第二食堂（一楼及地下室操作间）租期前四年按270000元/年收取，后五年租期租金保持不变……。3、甲方商业街及二食堂租金从2015年开始，乙方应于每年9月1日前将年度租金一次性足额支付给甲方……。五、甲方的权利与义务……6、甲方有义务在与乙方签订合同后两个工作日内通知暂未到期的商户租赁期满后学校不再续租，租赁期满后的租赁权归乙方所有……。8、甲方有义务保持学院16号至20号宿舍楼学生入住率达85%以上……。六、乙方的权利与义务……9、乙方如拖欠租金，则每天按应缴纳年租金的1%向甲方交纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同收回商铺……。13、乙方在2015年12月8日后，预收任何第三方商户房屋租金不得超过一年，如需多收必须经过甲方书面同意。否则一经发现视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同。14、乙方林雄忠在进驻商业街后预收商户的租金、押金等事实和金额，乙方合伙人儒源公司已经全部知晓，今后若发生乙方与商户间所有经济纠纷与甲方无关，相关法律责任由乙方内部间相互承担。该协议还就双方的其他权利义务进行了约定。在该协议的落款被告江西儒源实业有限公司所盖的公章处有被告程宗斌的签名。原告根据双方约定将出租物交被告林雄忠、程宗斌使用经营,至2016年9月1日被告林雄忠、程宗斌未按合同约定向原告支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金。经原告多次催讨,被告林雄忠、程宗斌承诺所欠租金在2016年10月31日之前全部付清,双方于2016年10月21日签订了《补充协议》,《补充协议》约定：经与商业街承租人江西儒源实业有限公司和林雄忠协商，就学院商业街2016-2017年度租金1348000元缴纳时间达成一致：同意2016-2017年度租金缓交至2016年10月31日，如逾期未交，双方同意立即解除原租赁合同。2017年8月25日经双方协商同意解除《租赁协议》。在该《补充协议》的承租人栏下有林雄忠的签名和盖有江西儒源实业有限公司的公章。2017年9月1日，原告与第三人南昌斌隆建筑装饰有限公司签订《商业街、二食堂租赁协议》1份，将案涉租赁物租赁给了第三人南昌斌隆建筑装饰有限公司、该公司法定代表人为程宗斌。在该租赁协议中载明：……四、租赁费支付方式……3、……其中儒源公司进驻商业街前即2016年1月8日之前林雄忠及江西耐厉德公司名义收取的押金和预收租金由甲方通过司法途径追讨……江西儒源实业有限公司入驻以后即2016年1月8日之后，林雄忠或江西儒源实业有限公司名义收取的押金、预收租金等由乙方代表程宗斌和林雄忠共同承担责任……。另查明，被告江西儒源实业有限公司的公章一直由会计涂白兰保管，因被告江西儒源实业有限公司经营不善，股东欲将该公司转让给他人，在与林雄忠洽谈转让事项时，林雄忠以拿江西儒源实业有限公司公章和营业执照查其征信为由在涂白兰处取走了江西儒源实业有限公司的公章及营业执照复印件，被告江西儒源实业有限公司的法定代表人喻佰根及股东对于当时签订案涉租赁协议及补充协议等均不知情，经询问被告程宗斌得知，其并非被告江西儒源实业有限公司处员工，也不认识被告江西儒源实业有限公司的法定代表人及股东，是被告林雄忠把盖有江西儒源实业有限公司公章的案涉租赁协议、授权书交给其，其以被告江西儒源实业有限公司的名义与原告江西旅游商贸职业学院签订合同，后其再签名。被告江西儒源实业有限公司没有参与案涉租赁经营活动，也未收取租金。被告江西儒源实业有限公司的类型为有限责任公司（自然人投资或控股），于2012年11月19日注册成立，股东为喻佰根、郑长龙、林如霞三人，三人出资比例为55%、25%、20%。公司注册认缴资本为1500万元，实缴300万元。被告江西儒源实业有限公司于2017年12月13日补刻了公章，现处于吊销状态。又查明，2016年1月8日，被告程宗斌按照原告及被告林雄忠的指示，汇给了案涉租赁房屋承建方600000元，用于偿还被告林雄忠之前所欠原告的房租及水电费。截至2017年3月底，被告方仅向原告支付了案涉租赁协议内的租金330000元。本院认为，本案的主要争议焦点是：江西儒源实业有限公司是否是本案租赁合同的相对方，其与其公司股东喻佰根、郑长龙、林如霞是否应承担本案的民事责任？虽然案涉的《江西旅游商贸职业学院商业街租赁协议》、授权书及补充协议、《解除合同通知书》等均盖有江西儒源实业有限公司的公章，但根据查明的案件事实，上述盖章行为均是被告林雄忠在江西儒源实业有限公司的法定代表人和股东不知情的情形下所盖，盖章行为并非江西儒源实业有限公司的真实意思表示，江西儒源实业有限公司既没有参与案涉租赁经营活动，也未收取租金，原告也是将案涉租赁房屋交由被告林雄忠、程宗斌使用经营，因此，江西儒源实业有限公司并非本案租赁合同的相对方，本案租赁合同的当事人是原告和被告林雄忠、程宗斌，鉴于江西儒源实业有限公司不是本案租赁合同的相对方，其与其公司股东喻佰根、郑长龙、林如霞不应承担本案的民事责任。对于被告程宗斌签订租赁协议等行为是否构成对江西儒源实业有限公司的表见代理问题？本院认为：根据我国法律规定，认定行为人与相对人订立合同的行为构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同的有效要件。本案中，在2016年1月8日签订租赁协议的同日，被告程宗斌以其个人名义按林雄忠和原告的指示汇给了案涉租赁房屋承建方600000元，用于偿还被告林雄忠之前所欠原告的房租及水电费，在此情形下签订租赁协议时，原告没有核实被告程宗斌是否真实享有江西儒源实业有限公司的代理权，没有尽到审查义务，故难以认定原告主观上为善意且无过失，被告程宗斌签订租赁协议的行为不构成对江西儒源实业有限公司的表见代理。另经对被告程宗斌询问以及其个人已支付租金600000元等一系列行为可以证明被告程宗斌和林雄忠在本案中是事实上的合伙关系，被告程宗斌和林雄忠应对其所欠原告的租金及违约金（滞纳金）等承担共同清偿责任，对于原告提出要求被告方支付所欠租金1018000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持；对于原告提出要求被告方支付滞纳金的诉讼请求，滞纳金实为违约金，对于违约金的具体计算，应分为三部分：1、原告主张从2016年11月1日计算至2019年1月31日止为441105元，不违反法律规定和未超出当事人的约定，本院予以支持；2、对于从2019年2月1日起至2019年8月19日止的违约金，应以1018000元为基数，按中华人民共和国同期同类贷款利率的四倍计算；3、对于从2019年8月20日起至付清款项之日止的违约金，应以1018000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。对于原告提出要求被告方支付所欠水电费420000元的诉讼请求，因原告为此提供的证据均是其单方制作，且从水电费的汇总表中反映，其中还包括案涉租赁协议之前的水电费，因此，对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。第三人南昌斌隆建筑装饰有限公司、江西省耐厉德投资管理有限公司与本案无关，不承担本案的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林雄忠、程宗斌于本判决生效后十五日内支付原告江西旅游商贸职业学院人民币1018000元；二、被告林雄忠、程宗斌于本判决生效后十五日内支付原告江西旅游商贸职业学院违约金(违约金分三段计算：1、从2016年11月1日计算至2019年1月31日止为441105元；2、从2019年2月1日起至2019年8月19日止的违约金，以1018000元为基数，按中华人民共和国同期同类贷款利率的四倍计算；3、从2019年8月20日起至付清款项之日止的违约金，以1018000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算)。三、驳回原告江西旅游商贸职业学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21970元，由原告江西旅游商贸职业学院负担5088元，被告林雄忠、程宗斌负担16882元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  孔庆波人民陪审员  曹思凤人民陪审员  漆冬华二〇一九年十二月二十五日书 记 员  涂 文