山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初5104号 原告：战庆强，男，1989年7月18日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：李岩，山东文科律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司日照市中支行，住所地日照市 负责人：龙庆祥，行长。 委托诉讼代理人：褚风庆，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭斌，山东兆利律师事务所律师。 第三人：青岛亿论商贸有限公司，住所地青岛市市北区 法定代表人：李文启，董事。 委托诉讼代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。 原告战庆强诉被告中国工商银行股份有限公司日照市中支行（以下至判决主文前简称工商银行市中支行）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，第三人青岛亿论商贸有限公司（以下至判决主文前简称青岛亿论公司）申请作为第三人参与诉讼。原告起诉时，曾以工商银行市中支行的下级支行中国工商银行股份有限公司日照泰安路支行为被告，后变更被告为工商银行市中支行。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告战庆强的委托诉讼代理人李岩，被告工商银行市中支行的委托诉讼代理人郭斌，第三人青岛亿论公司的委托诉讼代理人王伯钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告战庆强向本院提出诉讼请求如下：1.请求依法判令被告向原告支付房屋占用费暂主张40万元及利息，具体数额待评估后确定；2.本案诉讼费等相关费用由被告承担。庭审中，原告明确不申请评估，本案中仅主张占用费40万元，利息暂不主张。事实与理由：被告占有使用的日照市泰安路北、枣庄路东丽水花园小区沿街1号楼350平方米的商业用房系日照友巍实业开发有限公司（以下简称友巍公司）所有。被告非法占用，拒不向友巍公司支付房租（占用费用），现起诉要求被告停止侵权行为，腾空返还房屋，并支付自2018年5月3日至今的占用费用40万元及利息。2019年6月5日友巍公司将名下债权转让给原告战庆强，并向被告发出通知。综上所述，原告为维护自身之合法权益，将被告诉至法院请求依法裁判。 被告工商银行市中支行辩称：第一，原告不具备诉讼主体资格，无权向被告主张诉讼请求的权利。第二，涉案产权实际归本案第三人所有。根据第三人与友巍公司签订的房屋买卖协议以及第三人交款后收到友巍公司出具的收款发票以及第三人向被告实际交付租赁房屋使用至今的客观事实，足以证明第三人已经是实际的涉案物权所有人及用益物权人，仅仅是因为产权的登记行为存有瑕疵，尚未将房产权利证书办至第三人名下。因此，友巍公司在对涉案房屋权属存在争议及权属存有瑕疵的情况下，将所谓的债权转让给第三方，也就是本案的原告战庆强，缺乏事实及法律依据，该债权转让行为应当无效。因此，原告的诉讼请求不能成立，应当依法驳回。 第三人青岛亿论公司述称：同意被告的答辩意见，案涉房屋是第三人于2013年8月14日从友巍公司购买获得，商品房买卖合同第六条明确确认案涉商品房房款已经全部付清，所以不存在原告所说的没有履行付款义务的事实，因为按照合同约定，已经不需要再付款了。合同签订后，友巍公司为第三人开具了购房发票，第三人根据该发票交纳了契税并在当时的国土资源局缴纳了办理土地证应该交付的耕地占用税，整体具备了办理房产证和土地使用权证的条件，只需要原告方稍作配合就可以领取房产证和土地使用权证，也就是现在的不动产证。但是由于原告不履行配合的义务，恶意提起诉讼，导致该不动产证至今没有办理完毕。上述合同签署后，原告即将相关涉案房产交付给第三人使用，第三人将其出租给他人租赁经营，并收取相应的出租收益，期间的物业费、水电费均由第三人承担。案涉租赁合同就是其中之一。因此按照物权法及司法解释一的规定第三人已经成为法律意义上的业主，即实际的物权所有人，享有占有、使用和收益的权利。因此不论是友巍公司还是战庆强都不具备主张租赁费以及租赁物业的相应权利。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告战庆强提交了如下证据：证据一、房屋产权证原件一份，证明被告占有使用的日照市泰安路北、枣庄路东丽水花园小区沿街1号楼350平方米的商业用房系友巍公司所有；证据二、被告照片一宗，证明被告一直占用原告的房屋；证据三、原告与友巍公司债权转让协议一份，证明友巍公司将对被告享有的债权400000元及利息转让给了原告；证据四、快寄详单及债权转让通知书一份，证明友巍公司通过顺丰快寄将《债权转让通知书》发送至被告处，被告已经签收；证据五、快寄详单、照片及被告的员工李**蒙出具的收到条一份，证明被告已经收到友巍公司出具的《债权转让通知书》；证据六、友巍公司委托原告出租涉案房屋的委托书一份，证明友巍公司将涉案房屋委托给原告对外出租、原告有权要求被告返还占有物；证据七、友巍公司与厉翠玉签订《商业网点策划委托合同》，证明友巍公司曾委托厉翠玉（青岛亿论公司法定代表人的配偶）对涉案房屋进行出租、转租，时间自2011年1月10日至2019年1月9日止，即友巍公司从未将涉案房屋交付给亿论公司，而是委托厉翠玉进行出租；证据八、（2017）鲁1102民初5224号民事判决书，证明法院判决解除《商业网点策划委托合同》，即友巍公司解除了对厉翠玉的委托；证据九、（2018）鲁11民终706号民事判决书，二审维持东港法院的（2017）鲁1102民初5224号民事判决书，证明友巍公司以起诉的形式解除了对厉翠玉的委托，最后得到终审法院的认定。再次证明友巍公司从未将涉案房屋交付给青岛亿论公司，而是委托厉翠玉进行出租；证据十、（2018）鲁1102民初2186号民事判决书，青岛亿论公司起诉友巍公司要求友巍公司办理不动产权证手续，东港法院认定青岛亿论公司未交房款，驳回诉讼请求，证明青岛亿论公司未支付价款，物权依旧归友巍公司所有。房屋买卖合同虽有效，但友巍公司、青岛亿论公司并未履行；证据十一、（2019）鲁11民终534号民事判决书，证明终审法院认定的事实是青岛亿论公司未交纳涉案房屋的房款，物权未转移，物权依旧归友巍公司所有；证据十二、（2018）鲁1102民初3765号民事判决书，青岛亿论公司起诉日照市东港区惠津快餐店要求支付占用费用及搬离涉案房屋，经判决认定青岛亿论公司既无物权，也无债权请求权可保护，驳回了青岛亿论公司的诉讼请求，证明人民法院以判决书的形式确认青岛亿论公司无债权请求权、无物权，物权应归属友巍公司所有，从另一个角度证明，只有友巍公司可以主张占用费用；证据十三、（2019）鲁1102执异180号执行裁定，东港法院认定涉案8套房产的附属物车位所有权仍归友巍公司所有；证据十四、（2017）鲁1102民初7902号民事判决书，证明青岛亿论公司法定代表人李文启以通过签订合同不支付房款的方式、要求房屋的权利被东港法院驳回。综上所述，友巍公司与青岛亿论公司虽签订房屋买卖合同，但青岛亿论公司未支付房款，且友巍公司也并未将涉案房屋交付给青岛亿论公司，物权一直归友巍公司所有、涉案房屋也一直归友巍公司占有，友巍公司有权收取占用费用，友巍公司将债权转让给了原告，原告也即拥有该合法的债权。且友巍公司也委托原告对涉案房屋进行出租，被告非法占有，那么原告就有权要求被告排除妨碍、返还原物。 被告工商银行市中支行质证称：对证据一真实性无异议，但涉案房屋已经出售给了青岛亿论公司，并办理了商品房销售备案手续，在不动产登记机关办理了网签备案，该房屋实际所有人应当为青岛亿论公司所有，与原告无关；对证据二真实性无异议；对证据三债权转让协议被告不知情也不了解，对其真实性无法确认，当该债权转让协议明确的指示债权转让法律关系，并不代表原告具有物权受让的权利，可以行使物权，同时债权转让应当是明确真实的债权债务关系，但该债权转让协议不能证明债权转让人友巍公司对原告拥有明确真实的债权关系，因此，该债权转让内容不真实，即便存在也对原告不具有约束力，该债权转让协议应当为无效协议；对证据四、五真实性无异议，但该部分证据均不能证明原告主张的观点成立；对证据六，如果该委托书证是真实的，则恰恰证明涉案债权转让没有客观的债权债务事实。债权转让的基础不存在，依据相关法律规定，债权转让应当有明确的债权以及明确的债权债务关系这一客观事实，但该委托书恰恰否定了债权转让事实存在。对于其他证据,被告方不了解真实性，除相关的法律文书，其他的不予认可。同时对原告主张的观点不予认可。另外,被告方在与第三人青岛亿论公司签订房屋租赁合同时已经严格审查了房屋购买合同备案情况以及第三人向友巍公司缴款的收据情况，被告据此判断第三人享有涉案房产的用益物权。因此在上述购房凭证完整存在的情况下，被告与第三人青岛亿论公司才签订了房屋租赁协议，并不存在原告所陈述的友巍公司委托第三方与被告等租赁方协商租赁事宜，该事实不存在，因此原告所证明的观点不能成立。 第三人青岛亿论公司质证称：对证据一房权证真实性没有异议，该房权证是友巍公司作为开发商在为购房人办理产权确权前所必要的一道手续，开发商只有在取得该房产证后才能据此向开发项目的所有购房人办理分户产权，但是从城市房地产管理法的规定上看，这一个大证在法律程序上是没有必要的，只是行政部门为了为购房客户分权需要所采取的一道程序上手续，因此这一个大证并不代表原告就具备了开发项目的产权，理由是：如果是部分客户办理了分户产权那么该单证是仍然存在，那么是不是意味着大证还能代表原告作为开发商，对已经办理了分户产权办理分户业主的房产仍然具有所有权的，显然从法律上是不成立的。再例如，按照物权法解释的规定，只要签署了合同，交付了房产，那么购房者就享有业主资格，具有占有使用收益的权利，已经成为实际的物权所有人，但这时开发商仍然有大证，但是他所谓的大证，它实际上不是一种权利了，它只是一种配合业主办理不动产证的一种义务，所以尽管原告提供了大的房产证，并不意味着它就具有了大证项下所有房产的所有权，也就意味着原告所举证的一系列判决书，因为原告有了大证就有了这个项目的全部是错误的；对证据二没有异议；对证据三债权转让协议真实性以及合法性都有异议，该转债权转让协议首先不论是友巍公司还是战庆强都不具有相应的债权，所以债权转让也不成立。其次，该债权转让的真实性也存在疑问。真实的债权转让是建立在真实的债权债务关系上。而目前代理人经手的东港法院受理的所有的战庆强起诉的要求支付租金占用费或者是返还房屋等等案件都有一个相似的债权转让协议存在，对于提起诉讼的真实性也有异议，怀疑是虚假的诉讼，这是为了实现某种目的而实施的一种虚假诉讼，而且涉及的是一系列的案件。对证据六的真实性以及合法性均有异议，该委托书和原告提起的一系列要求支付占用费、租赁费、返还房屋等诉讼有关，因为对友巍公司的委托人资格存有异议，所以该委托书的真实性也存疑。第三人认为委托人已经将案涉房产销售给了第三人，第三人已经依法享有了占有使用收益的权利，所以，友巍公司就没有权力再委托他人对案涉房产实施租赁经营；对证据七真实性无异议，该合同签署于2011年，当时相关租赁物从法律意义上还没有销售给第三人，但是第三人作为当时友巍公司的大股东和另一股东郭惠琴共同签署了该项委托合同，而受托人正是青岛亿论公司法定代表人李文启的妻子，实际上等于两个股东委托其中一个股东对外租赁经营。在2013年8月14日，该商品房卖给股东之一青岛亿论公司之后，作为购买人的青岛亿论公司仍然认可厉翠玉继续履行该合同。但是自2018年8月14日之后，该房屋的租赁收入从原来的友巍公司收入变更为青岛亿论公司收入。之后青岛亿论公司即作为出租方直接与承租人签署了租赁合同，事实上停止了该委托合同的实际履行；对证据八真实性无异议，该判决书涉及的案件审理时，友巍公司原来的两个股东已经将他们的股权转让给了现在的股东，双方完成了公司和资产的交接，因此作为新股东掌控的友巍公司可以解除与厉翠玉签署的合同，但是该判决书对于涉及本案的租赁关系并没有作出评判，判决结果也与本案没有根本的关系；对证据九没有异议，质证意见与证据八相同；对证据十真实性无异议，该判决书在上诉后，二审法院除了对一审法院认定的合同无效改为有效外，判决结果是维持原判。这一批案子八个，涉及到八套房产，目前第三人已经向山东省高级法院提起再审，案件已经受理，正在审查过程当中；对证据十一真实性无异议，该判决书系前述八个案件其中的一个二审判决；对证据十二真实性无异议，但是对该案的判决结果有异议，因为所有涉及到案涉房产第三人是否具有业主身份、是否友巍公司应该为第三人确权等等事宜，所有的判决是否正确都需要在上述八个案件再审的结果出来以后才能确定；对证据十三真实性无异议，但是对裁定内容有异议，这一案子涉及到五个案件，这五个案件中的第三人均向法院提出了执行异议之诉；对证据十四真实性无异议，该案与案涉房产无关，而且该案当中作出的认定最终也需要等待八个案件的再审结果。 被告工商银行市中支行提交如下证据：证据一、商品房买卖合同，用以证明涉案房屋已经由青岛亿论公司从友巍公司合法购得；证据二、两份完税证明，用以证明青岛亿论公司就商品房买卖合同购房款事宜已经与出卖人作了结算，交付完毕；证据三、不动产网上查询信息，证明涉案房屋已经备案，网签在青岛亿论公司名下；证据四、房屋租赁合同两份，被告与青岛亿论公司自2017年2月1日至2019年1月底，然后自2019年1月31日至2024年1月31日共计五年租赁协议，用以证明被告以租赁方式合法取得房屋租赁使用权。 原告战庆强质证称：对证据一真实性无异议，但被告并未履行相应的付款义务，经（2019）鲁11民终540判决青岛亿论公司要求友巍公司办理产权变更登记手续的要求被驳回，再次证明涉案房屋归友巍公司所有；对证据二的真实性无异议，只能证明已经交纳了相应的税费，不能证明青岛亿论公司与友巍公司进行了结算、也完成了交付；对证据三真实性无异议，但仅能证明青岛亿论公司与友巍公司之间的合同已经备案，但备案仅仅是提高了合同的证明效力，但不能证明物权发生转移；对证据四真实性不清楚，在原告看来，房屋以登记为准，不登记不能产生物权效力，青岛亿论公司无权出租涉案房屋。综上，被告不能证明涉案房屋的物权归青岛亿论公司所有，那么，交纳房租及占用费用应依法向物权所有人交纳。 第三人青岛亿论公司质证称：对被告的证据均无异议。 第三人青岛亿论公司提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同，证明该房产于2013年8月14日已经销售给了青岛亿论公司即第三人；证据二、案涉房产的购房发票一张；证据三、该房产的完税证明，证据二、三证明该房产的房款已经付清，而且得到了原告方股权转让前原股东和原友巍公司的认可，在证据一买卖合同中第六条第一款确认签订本合同时，买受人已经付清全部房款；证据四、青岛亿论公司耕地占用税交纳证明单，证明在原告的配合下，案涉房产已经具备了办理房产证和土地使用权证的条件，就差原告配合领取上述不动产证了；证据五、低压供用电合同一份，证明案涉房产在商品房买卖合同签署后已经交付给了青岛亿论公司占有使用；证据六、房屋租赁合同两份，证明青岛亿论公司将接收的案涉房产部分租赁给本案被告使用，也证明该房产已经交给了青岛亿论公司使用；证据七、家洁物业公司和长鑫物业公司开具的青岛亿论公司交纳物业费和水费的证明，证实案涉房产已经交付给了青岛亿论公司使用。 原告战庆强质证称：对证据一真实性无异议，对证明事项有异议，青岛亿论公司起诉友巍公司要求办理涉案房屋的不动产权证书，经东港法院判决认定青岛亿论公司并未交纳房款，办理不动产权证书的诉讼请求被依法驳回。日照中院终审民事判决书认定青岛亿论公司并未向友巍公司支付涉案房款，物权依旧归友巍公司所有，涉案房屋的买卖合同虽然有效，但是友巍公司、青岛亿论公司并未履行该合同；对证据二、三、四的真实性不清楚，但该证据并不能证明青岛亿论公司向友巍公司支付了房款，履行了房屋买卖合同的义务；对证据五真实性不清楚，即便是真实的，但该证据仅能证明青岛亿论公司为接房做了必要的准备，不能证明友巍公司已经将涉案房屋交付给了青岛亿论公司，（2017）鲁1102民初5224号判决书及（2018）鲁11民终706号判决书证明友巍公司曾委托厉翠玉对涉案房屋进行出租和转租及商业策划，时间是自2011年1月10日至2019年1月9日。上述两份判决书证明友巍公司从未将涉案房屋交付给青岛亿论公司，而是一直委托厉翠玉对外打理，后于2018年5月3日以终审判决的形式解除了该委托，后自主经营；对证据六真实性不清楚，退而言之，即便是真实的，青岛亿论公司也无权对涉案房屋进行对外出租，因涉案房屋一直在友巍公司名下，友巍公司也未将涉案房屋交付给青岛亿论公司，且青岛亿论公司也未支付相应的价款，不具有任何形式的权利对外出租，提供的合同只能证明被告与第三人存在合同关系，但不能证明被告已经交纳了相应的房租或者占用费。涉案房屋其中有一部分出租给了日照市东港区惠津快餐店。（2018）鲁1102民初3765号民事判决书证明青岛亿论公司起诉日照市东港区惠津快餐店要求支付占用费用及返还涉案房屋的请求，经法院依法认定，青岛亿论公司对涉案房屋既无物权，也无债权请求可保护，驳回了青岛亿论公司的诉讼请求，从另一个角度证明物权应为友巍公司所有，收取涉案房屋的占用费用或者房租，应是友巍公司的权利；对证据七真实性不予认可，应提供该物业公司与开发商或者业主委员会签订的物业委托服务合同。退而言之，即便是该证明是真实的，物业公司出具的材料只能作为证人证言，根据相关法律的规定，证人证言证人必须出庭接受法庭的质询，否则不应作为定案的依据。物业公司也无权证明涉案房屋归属。 被告工商银行市中支行质证称：对第三人提交证据的真实性和证明观点均无异议，通过原告对证据六的质证意见，质证观点的阐述，可以知道涉案债权不存在合法转移的前提，友巍公司作为名义上的物权人，他对被告与第三人之间是否存在债权，债权金额多少，均不具体明确，依据相关法律规定，该债权转让不合法也不能成立。因此通过原告的质证意见可以证明原告不是本案的适格诉讼主体。 第三人青岛亿论公司庭后提交中国农业银行青岛市大名路分理处银行流水一份。原告质证称，对于农行的转账记录真实性不予认可，付款人是中国工商银行山东分行，而非工商银行泰安路支行，青岛亿论商贸有限公司无权对涉案房屋进行出租，友巍公司早已经于2011年委托给了厉翠玉进行对外出租，并于2018年通过（2018）鲁11民终706号解除了与厉翠玉的委托，收回了涉案房屋，但一直被非法占用。如果转账记录是真实的，那么该款项应该返还给友巍公司，涉案房屋一直归友巍公司所有，并未发生物权转移，所以，只有友巍公司才可以对涉案房屋进行出租、收益。被告工商银行市中支行质证称，对证据无异议。 对于原被告、第三人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议的部分，本院将在后续分析中予以综合分析。 根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，认定案件事实如下： 2017年2月1日，第三人青岛亿论公司与工商银行日照分行签订房屋租赁合同，约定：出租方（甲方）青岛亿论公司，承租方（乙方）工商银行日照分行。房屋基本情况：该房屋坐落在日照市西侧，暂测建筑面积800平方米，使用面积600平方米。房屋权属状况：甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号（房屋所有权证暂未办理，购房合同编号201308140048）。房屋用途：租入房屋用于中国工商银行股份有限公司日照泰安路支行营业使用……。租赁期限：经双方协商乙方在泰安路支行原址续租，房屋租赁期自2017年2月1日至2019年1月31日，共计2年0个月。租金标准：年租金62.15万元（含增值税），租金贰年总计：124.3万元。租金支付时间：当年租金当年支付，自甲方向乙方出具正规增值税专用发票之日起30日内。合同还约定了其他内容。青岛亿论公司及工商银行日照分行负责人分别签字并加盖公司印章。 2019年1月31日，第三人青岛亿论公司与被告工商银行日照分行签订房屋租赁合同，约定：出租方（甲方）青岛亿论公司，承租方（乙方）工商银行日照分行。房屋基本情况及房屋权属情况约定内容与上述合同一致。租赁期限：经双方协商原址续租，房屋租赁期自2019年2月1日至2024年1月31日，共计5年0个月。租金标准：租赁期内租金标准不变，每年租金62.15万元（含增值税），租金总计：310.75万元。租金支付时间：按年支付，自甲方向乙方出具增值税专用发票之日起30日内。合同还约定了其他内容。青岛亿论公司及工商银行日照分行负责人分别签字并加盖公司印章。 中国工商银行股份有限公司山东省分行分别于2017年12月22日和2018年5月4日向青岛亿论公司转账621500元。在该两笔转账款项摘要处备注“日照市中支行”。 青岛亿论公司成立于2006年1月22日，注册资本为100万元，股东两名：李文启与郭公仁，各持50%的股份；李文启任执行董事并任法定代表人，郭公仁为监事；2014年6月30日变更为李文启持全部股份。友巍公司成立于1994年9月7日，注册资本为3000万元，在股权让给迟聪聪之前，有股东两名：股东青岛亿论公司持股53.3%；股东郭惠琴持股46.7%。股东郭惠琴任董事长，李文启任董事，郭公仁任监事。 2013年8月14日，友巍公司（出卖人）与第三人青岛亿论公司（买受人）签订合同编号201308140048商品房买卖合同及相关补充协议，约定第三人购买第001幢1单元（01）101号房，该商品房面积2140平方米，套内建筑面积2097.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积42.8平方米。后友巍公司与第三人就该商品房买卖合同的履行产生争议，第三人诉至本院要求友巍公司协助办理涉案的不动产登记手续，本院2018年12月10日本院作出（2018）鲁1102民初2184号民事判决，判决驳回第三人的诉讼请求。2019年4月28日，日照市中级人民法院作出（2019）鲁11民终540号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决认定案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效。 另查明，2013年9月11日，青岛亿论公司（作为协议乙方）与迟聪聪（作为协议甲方）、郭惠琴（作为协议丙方）签订《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》，协议主要内容：“日照友巍实业开发有限公司注册资本人民币3000万元，其中乙方实际出资人民币1600万元，占公司注册资本的53.3%，丙方实际出资人民币1400万元，占公司注册资本的46.7%。一、股权转让的价格：乙方将持有公司53.3%的股权转让给甲方，转让价款13134175.34元，丙方将持有公司46.7%的股权转让给甲方，转让价款11507804.66元。公司目前剩余商品房面积2390.86平方米，剩余地下车位60个（其中车位号79号至86号降10000元），剩余地上车库68.2平方米，上述资产和权益同时转让给甲方。二、转让款的支付和股权转让时间：1.乙方丙方应于本协议签订之日起[60]日内将转让股权变更登记至甲方名下。2.本协议签订的当日，甲方支付全部股权转让款，向乙方支付人民币13134175.34元，向丙方支付人民币11507804.66元，本协议生效。”三方当事人还对其他权利义务及违约责任、争议解决方式等进行了约定。2013年10月25日，友巍公司的会计账目核算后形成《日照友巍公司2013年10月25日科目余额明细表》（以下简称余额明细表），李文启与迟聪聪在余额明细表上签名，友巍公司在余额明细表上加盖公司印章。在该余额明细表中预收账款科目中记载：丽水沿街房款104013298.00。2013年11月11日，友巍公司股东由青岛亿论公司及郭惠琴变更为迟聪聪，迟聪聪持股100%；法定代表人由郭惠琴变更为迟聪聪。青岛亿论公司、郭惠琴与迟聪聪签订《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》时，案涉房产不包括在友巍公司转让的资产之内。 本院一审判决、日照市中级人民法院二审判决认定在签订上述《商品房买卖合同》时，青岛亿论公司是友巍公司的控股股东，青岛亿论公司的董事李文启同时担任友巍公司的董事，青岛亿论公司有能力对友巍公司的企业财务或经营决策进行控制或施加重大影响，其相互之间进行的交易应属关联方之间的交易。青岛亿论公司提供的证据虽能证明股权转让时新股东对于青岛亿论公司已经支付商品房价款的事实无异议，但根据《中华人民共和国公司法》第二十条、第二十一条之规定，公司的控股股东等不得利用其关联关系损害公司利益。青岛亿论公司诉求办理商品房产权变更登记手续，取得物权权利，系对友巍公司资产的处置，其应举证证明青岛亿论公司已经实际足额支付合理、公允对价。但综合青岛亿论公司提供的证据，其并未提供有效、直接证据证明已经发生业务款项的真实性和抵顶的合法性，也即无法证实其已经实际足额支付合理、公允对价，故无权要求办理商品房产权变更登记手续。 案涉房屋系友巍公司开发建设的房产，登记在友巍公司名下，房产证（补发）号20140528022。 关于涉案房屋，友巍公司（甲方）与案外人厉翠玉（乙方）曾于2011年1月签订《商业网点策划委托合同》，友巍公司委托案外人厉翠玉对上述涉案房屋进行包装策划，代为管理，以达到房产保值、增值的目的，代管期内的相关收益（包括出租、转租等）。后经本院判决解除友巍公司与案外人厉翠玉于2011年1月10日签订的《商业网点策划委托合同》，2018年5月3日日照市中级人民法院作出（2018）鲁11民终706号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 在厉翠玉委托管理期间，厉翠玉曾于2011年2月、2016年9月27日与工商银行日照分行签订涉案房屋的房屋租赁合同，该合同房屋权属状况中均约定“甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：甲方与该房屋所有权人友巍公司于2011年1月20日共同签订的《商业网点策划委托合同》，房屋租赁期分别为自2011年2月1日至2019年1月31日、自2016年2月1日至2019年1月31日。 友巍公司（甲方、出让人）与原告战庆强（乙方、受让人）签订债权转让协议，约定：转让事项：1.截至2019年6月17日止，甲方欠乙方的债务总计人民币600000.00万元（应为元）。2.甲方位于泰安路、枣庄路东丽水花园小区沿街1号楼350平方米的商业用房自2018年5月3日至今一直由中国工商银行股份有限公司日照泰安路支行占用。期间产生的房屋占用费用为总计400000.00元及利息，具体以评估为准。甲方将上述对中国工商银行股份有限公司日照泰安路支行的债权转让给乙方，用以抵消乙方对甲方的债权600000元。2019年6月17日，友巍公司通过顺丰快递（运单号363743217405）向工商银行泰安路支行（实际使用该租赁用房）发送《债权转让通知书》，2019年6月19日工商银行泰安路支行员工李**蒙签收并签字。 还查明，工商银行日照分行租赁案涉房屋后，由工商银行市中支行将该案涉房屋用于其下级支行工商银行泰安路支行营业使用。 本院认为，本案的争议焦点是原告所主张的要求被告支付房屋占用费用的请求是否具有主体资格，原告的请求是否成立。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或部分转给第三人……。”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”虽然友巍公司有权利向原告转让债权，且从形式上看已经履行了债权转让的通知义务，债权转让发生效力，但债权转让应当以转让人享有债权为前提，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，友巍公司系房地产开发企业，友巍公司和青岛亿论公司双方签订《商品房买卖合同》，约定将案涉争议房产出卖给青岛亿论公司，虽然生效判决认定该交易属关联方之间的交易，但合同经生效判决确认系有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，案涉《房屋买卖合同》依法成立并生效。案涉房屋由友巍公司开发建设，根据案涉《商品房买卖合同》、《股权转让协议》等签订的主体、时间及过程，股权转让协议在友巍公司与第三人签订商品房买卖合同之后，虽然仍登记在友巍公司名下，但从友巍公司与第三人财产交接来看，案涉房产并不包括在其中，即友巍公司并不控制涉案房屋。同时根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”现涉案房屋买卖合同被生效判决认定为有效合同，只是合同的房款履行问题尚存有争议，对于该争议双方可以另行解决。现商品房买卖合同未被解除，青岛亿论公司正基于实际占用该房屋而与工商银行日照分行就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，故被告工商银行市中支行系基于租赁合同占用涉案房屋，而非存在非法占用的侵权行为，友巍公司无权要求工商银行市中支行向其支付房屋占用费，即友巍公司不享有对工商银行市中支行的债权，友巍公司没有将该债权转让的基础，故原告战庆强向工商银行市中支行主张财产损害赔偿，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第七十九条、八十条第一款、第八十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，判决如下： 驳回原告战庆强要求被告中国工商银行股份有限公司日照市中支行支付房屋占用费40万元的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告战庆强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  厉翠菊 人民陪审员  卜 薇 人民陪审员  陈萍萍 二〇一九年十二月二十七日 法官助理李业玲 书记员仲玉