贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6943号原告：周琴，女，1989年9月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：罗万，贵州云纳律师事务所律师，执业证号：15201301510537506，特别代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事。委托诉讼代理人：黄勇，该公司员工，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王敏，该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：胡春雪，该公司员工，一般代理。第三人：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：吴万彬。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201811070510，一般代理。原告周琴与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称：麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称：伟庭房开公司）、第三人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称：众横城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，于2019年10月11日由审判员高燕依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周琴及其委托诉讼代理人罗万，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇，被告伟庭房开公司之委托诉讼代理人王敏、胡春雪，第三人众横城公司之委托诉讼代理人鲍晓燕均到庭参加了诉讼。审理中，因当事人申请和解，本院依法扣除相应的审理期限。本案现已审理终结。原告周琴向本院提出诉讼请求，请求判令:1.确认原告与被告麒鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-3276）无效。2.二被告连带返还购房款431600元；3.二被告连带承担双倍违约金购房款。以上共计863200元；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年1月5日前被告发布虚假商业铺面销售信息，原告向被告交付商铺款，与被告签订用途为商业的铺面并约定了交铺时间。被告逾期后，欺骗原告与其签订返租合同，隐瞒其实质是未经规划、批准，不能备案出售的配套设施。现交房期限已届满，二被告均不能实际交付，原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，诉请如前。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为“二被告返还原告已付首期款、团购费等购房款共计431600元及利息（利息以431600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年12月29日起计算至被告实际返还全部款项之日止）”；变更第三项诉讼请求为“二被告连带承担赔偿原告431600元”。被告麒鑫房开公司辩称，与原告签订合同真实有效，被告没有收到原告所诉的购房款，不应当承担违约金。被告伟庭公司辩称，被告共计收到原告团购费12万元，因为原告已经享受到折扣优惠，因此不应当退还，也不应当承担其他责任。第三人众横城公司述称，购房款和团购费都不是第三人收取的，第三人不应承担返还责任。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。第三人众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭公司（甲方）与第三人众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。案涉团购费，被告伟庭公司及第三人众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭公司实际分配所得10%，第三人众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售人员。2017年12月29日，原告周琴向被告伟庭房开公司交纳4000元，伟庭房开公司出具收到原告周琴（A区1-1276、1277、1284、1285）交来团购费4000元的收据。2018年1月1日，原告周琴向被告伟庭房开公司交纳116000元，伟庭房开公司出具收到原告周琴（A区1-1276、1277、1284、1285）交来团购费116000元的收据。2018年1月5日日，原告周琴作为买受人与出卖人被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》四份（合同编号：2018-2769、2770、2771、2772号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】［【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ａ区幢负一层Ａ1-1276、1277、1284、1285号房，建筑面积均为10.2平方米，商品房单价均为每平方米14500元，总金额均为147900元，买受人支付总房款50%首期款金额均为：77900元整，尾款金额均为：70000元整办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。合同签订当日，原告通过贵州银行ＰＯＳ机刷卡方式向被告麒鑫房开公司支付四套商铺各自的房款77900元，共计311600元。2018年1月6日，原告与案外人贵州昕盛鼎商业管理有限公司（以下简称昕盛鼎公司）签订四份《商铺租赁及经营管理合同》，将其所购买的上述商铺租赁给昕盛鼎公司，租赁期限自2019年1月1日至2028年12月31日，双方对于相应合同权利义务进行了约定。麒鑫房开公司和众横城公司陈述并不清楚昕盛鼎公司，伟庭房开公司陈述是商管公司，具体情况并不清楚。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，案涉房屋于2019年6月27日取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号。2.经本院释明，原告周琴明确要求第三人众横城公司承担责任。3.庭审中，原告提交了案涉房屋预售许可证复印件及相关的楼层表、楼盘栋的信息，用以证明麒鑫房开公司在2019年6月28才获得部分房屋的预售许可证，且该许可证并不涉及案涉房屋，应属于限制销售状态。从楼层表、楼盘栋的信息来看，负一层属于限制买卖的范围伟庭房开公司提交了有“周琴”字样签名的《A区负一楼客户签约确认单》复印件四张，该确认中记载“铺号为A区-负1-1276、1277、1284、1285，面积均为10.2平方米，交3万享返完第一年租金后单价14500元/平方米，签约后单价均为14500元，签约后总价均为147900元，首付款均为77900元，贷款均为70000元，贷款年限均为10年”。原告对该复印件不予认可，并认为销售人员并未详细告知团购费，也不清楚费用的组成，也没被告知可以交几万享受优惠。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、收据、确认单、贵州银行POS签购单、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：国家对商品房预售行为实行行政许可制度，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告麒鑫房开公司作为房地产开发企于请求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，故对原告周攀原告周攀业，在与购房人签订合同之时，应当确保所预售的房屋符合销售条件及自身销售行为符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》，由于其对出售的案涉房屋在本案审理中即2019年6月27日才取得商品房预售许可证明，因此，双方签订的合同应当认定无效，故对原告第一项诉请确认合同无效，予以支持。根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告麒鑫房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。原告支付被告麒鑫房开公司的购房款为311600元，故对原告主张被告麒鑫房开公司返还原告购房款311600元并按同期银行贷款利率计算支付利息，符合法律规定，予以支持。至于利息应付的金额，自2018年1月6日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告要求被告麒鑫房开公司赔偿损失431600元，结合本案实际及原告实际损失，酌定由被告麒鑫房开公司承担原告支付购房款311600元的10%赔偿责任即31160元。因伟庭房开公司和众横城公司并未收取该笔款项，亦并非商品房买卖合同的当事人，故不应承担退还及支付利息、损失赔偿的责任。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由第三人众横城公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费120000元，该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与第三人众横城公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，未能证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。第三人众横城公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，第三人众横城公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费120000元及从2017年10月13日起支付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司及第三人众横城公司返还团购费，不予支持。至于利息应付的金额，自2018年1月5日至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，拟判决如下：一、确认原告周琴与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2018年1月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-2769、2770、2771、2772号）无效；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告周琴购房首付款311600元及支付利息（2018年1月6日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。三、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周琴损失31160元。四、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周琴团购费120000元及支付资金占用费（自2018年1月5日至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。五、驳回原告周琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6216元，由原告周琴负担2883元，被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担2469元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担864元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  高燕二〇一九年十二月三十一日书记员  姚梅