广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6108号上诉人（原审被告）：朱志强，男，1979年3月18日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文媛，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社，住所地广东省中山市火炬开发区小引村埗头二街12号。主要负责人：梁镜伟，该经联社书记。委托诉讼代理人：欧献强，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。上诉人朱志强因与被上诉人中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社（以下简称海傍经联社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初11439号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱志强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海傍经联社的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，朱志强的行为未达到根本违约，海傍经联社与朱志强签订的合同不应当解除。一、海傍经联社于2014年3月7日向朱志强借495000元垫资款，双方约定海傍经联社在2014年至2016年每年返还125000元，2017年海傍经联社向朱志强返还12万元抵扣土地租金。朱志强拖欠海傍经联社的租金可以在垫资款中抵扣，朱志强不存在拖欠租金的问题，朱志强不存在根本违约的行为；二、朱志强主观上没有拖欠租金故意。一审诉讼期间，朱志强向海傍经联社支付了101868元租金，可见朱志强在主观上没有拖欠租金的故意；三、朱志强在租赁涉案土地之后，投入大量人力物力财力，做了平整土地、通水电、建设厂房等工程，投入资金高达300多万，一审法院仅凭朱志强没有支付6万多元的租金判决解除合同，判决涉案土地地上建筑物为海傍经联社所有，显然违背民法的公平原则，对朱志强极为不公。海傍经联社答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一、朱志强与海傍经联社根据租赁合同以及补充协议约定双方不以垫资款抵扣租金，朱志强没有按照约定时间交纳租金，视为朱志强违约。二、朱志强拖欠租金，海傍经联社分别于2018年11月19日、2019年4月8日向朱志强发函，海傍经联社从2018年9月份开始向朱志强追讨租金，朱志强确实拖欠海傍经联社租金未予以支付。海傍经联社向一审法院起诉请求：一、立即解除海傍经联社、朱志强于2013年12月26日签订的土地租赁协议，朱志强将涉案用地归还给海傍经联社；二、朱志强向海傍经联社支付所欠付2018年12月至2019年4月租金167265元及其违约金（以实际欠款，按每日千分之五计至清偿之日止）；三、朱志强的押金10万元归海傍经联社所有；四、朱志强的全部投入固定设施（主要包括通水、通路、厂房主体工程）全部归海傍经联社所有。一审诉讼中，海傍经联社以朱志强于2019年6月28日支付了租金101868元为由，变更诉求二为：朱志强向海傍经联社支付所欠付2018年12月至2019年4月租金67912元及其违约金（以实际欠款，按每日万分之五计至清偿之日止，即以2018年12月至2019年4月期间的每月租金33956元为基数，从每月的11日起按日万分之五的标准分别计至2019年6月27日；从2019年6月29日起，按实欠租金67912元为基数，按每日万分之五计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：2013年12月26日，朱志强（乙方、承租方）与海傍经联社（甲方、出租方）签订土地租赁合同，约定由乙方承租甲方位于中山市火炬开发区××、烟管山脚下土名“白X环”15.6678亩土地【国有土地证号：中府国有（2011）第××号】和相邻归属海傍第一、二生产队“环茂路边5米地”1135平方米土地使用，租赁期为20年，即从2014年1月1日起至2033年12月31日止；土地免租期为6个月，即从2014年3月1日起至2014年8月31日止；土地租金由2014年1月1日起至2014年2月28日；2014年9月1日至2016年12月31日止为每月每平方米2.8元，合计每月31441元；2017年1月1日起2019年12月31日止，租金每月每平方米3.024元，合计每月33956元；2020年1月1日起2022年12月31日止，租金每月平方米3.266元，合计每月36674元；2023年1月1日起2025年12月31日止，租金每月平方米3.527元，合计每月39604元；2026年1月1日起2028年12月31日止，租金每平方米3.809元，合计每月42773元；2029年1月1日起2031年12月31日止，租金每月每平方米4.114元，合计每月46194元；2032年1月1日起2033年12月31日止，租金每平方米4.443元，合计每月49890元；乙方必须在每月10日或之前上缴当月租金，不得拖欠；如拖欠1月租金，甲方有权单方终止合同，收回该土地，并追回所欠租金；乙方必须在合同签订当日向甲方缴付10万元作为租赁押金；租赁期限届满，在乙方向甲方交清了全部应付的租金及因租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定向甲方交还承租的租赁物等合同所约定的责任后，甲方将向乙方无偿退还租赁押金，退回时，押金不计算利息；乙方如若中途退租作违约处理，甲方有权没收押金；合同生效后，在合同履行期间，任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定，视为违约，违约一方应承担违约责任；属乙方违约的，乙方所投入的不动产全部归甲方所有；在租赁期内，甲方无故解除合同的须双倍返还押金，乙方中途解除合同的甲方有权没收押金；合同生效后，在合同履行期间，若乙方未按约定时间支付租金，则每延迟一日，承担日万分之五的滞纳金；合同还约定了其他内容。合同签订后，海傍经联社将租赁土地交付朱志强，朱志强缴纳了10万元租赁押金给海傍经联社，对租赁土地进行使用。2018年9月前，朱志强按约支付租金。2018年11月19日、2019年4月8日，海傍经联社分别向朱志强发出催缴通知书，分别要求朱志强于2018年11月30日前、2019年4月10前支付所欠2018年9月至2018年10月2个月租金、2018年12月至2019年3月共4个月租金。经催讨，朱志强支付了至2018年11月的租金，但2018年12月起的租金没有支付。2019年4月28日，海傍经联社诉至法院，主张前述实体权利。另查，2014年3月27日，朱志强（乙方）与海傍经联社（甲方）签订补充协议，约定：因甲方无力支付涉案土地的办证费，乙方同意向甲方免息垫资495000元用于归还涉案土地所欠的部分办证费用；垫资期限自签订合同之日起至2018年12月31日止，甲方主要用该土地租赁租金作为归还所垫资款项的资金来源；甲方分四期归还乙方所垫资款项，直至还清所欠垫资款；承租期2015年1月1日至2017年12月31日，每年度归还垫资款125000元；承租期2018年1月1日至2018年12月31日，归还余下垫资款12万元。同日，海傍经联社出具收款收据，载明收到朱志强交来涉案土地办证费垫资款495000元。2019年4月26日，因海傍经联社没有按约归还垫资款，双方签订白X环15.6678亩土地租赁借款另行补充协议，约定：垫资期限自签订本协议之日起至2022年12月31日止；甲方分四期归还乙方所垫资款项，直至还清所欠垫资款；前三期2019年1月1日至2021年12月31日，每年度的12月20日归还垫资款125000元；第四期2022年1月1日至2022年12月31日，于2022年12月20日归还余下垫资款12万元；本协议未涉及的其他条款和内容继续按原补充协议履行，乙方不得以前述款项来抵所欠的租金，乙方不依约定时间交租的仍视为乙方违约。庭审中，双方当事人申请10天调解时间，一审法院予以准许。但调解期限届满，双方没有达成调解协议。一审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。海傍经联社与朱志强签订的土地租赁合同，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。涉案租赁合同履行过程中，朱志强从2018年9月起开始拖欠租金，经海傍经联社催讨后，现仍拖欠2018年12月至今的部分租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，朱志强拖欠1个月租金，海傍经联社即有权终止合同，收回租赁土地，追加所欠租金并按每日万分五计收违约金，朱志强投入的不动产全部归海傍经联社所有。因此，海傍经联社主张解除涉案租赁合同、归还土地、朱志强支付拖欠租金及违约金、朱志强投入的不动产全部归海傍经联社所有的诉讼请求，均符合法律规定及双方合同约定，予以支持。朱志强为海傍经联社垫资办证费用495000元是事实，但补充协议中并没有明确约定可以垫资款抵扣租金，且双方之后于2019年4月26日签订的另行补充协议中明确约定不得以垫资款抵扣所欠租金，朱志强不依约定时间交租的仍视为违约。因此，朱志强辩称双方约定以垫资款抵扣租金，其不存在拖欠租金的辩解意见，理据不足，不予采纳。至于垫资款问题双方可另行协商解决。关于租赁押金，租赁合同明确约定仅在朱志强中途退租的情形下，海傍经联社才有权没收押金，现朱志强租赁土地多年，并没有退租的行为，仅存在拖欠租金的违约行为，不符合没收押金的条件。因此，海傍经联社主张押金10万元归其所有，没有依据，不予支持。海傍经联社应在朱志强交还涉案土地、付清租金及违约金后将押金返还朱志强。综上所述，海傍经联社诉求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除海傍经联社与朱志强于2013年12月26日签订的土地租赁合同，朱志强于判决发生法律效力之日起十五日内将位于中山市火炬开发区××、烟管山脚下土名“白X环”15.6678亩土地和相邻归属海傍第一、二生产队“环茂路边5米地”1135平方米土地归还给海傍经联社；二、朱志强于判决发生法律效力之日起七日内向海傍经联社支付2018年12月至2019年4月拖欠的租金67912元及违约金（违约金计算方法：以2018年12月至2019年4月期间的每月租金33956元为基数，从每月的11日起按日万分之五的标准分别计至2019年6月27日；从2019年6月29日起，按实欠租金67912元为基数，按每日万分之五计算至清偿之日止）；三、朱志强投入上述租赁土地的固定设施（主要包括通水、通路、厂房主体工程）全部归海傍经联社所有;四、驳回海傍经联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6808元,减半收取为3404元（海傍经联社已预交），由海傍经联社负担926元，朱志强负担2478元（朱志强于判决发生法律效力之日起七日内迳付海傍经联社）。本院二审期间，朱志强、海傍经联社均没有新证据提交。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，在2019年4月26日双方签订的《白X环15.6678亩土地租赁借款另行补充协议》载明：“甲、乙双方于2013年12月26日，就白X环15.6678亩工业地［证号：中府国用（2011）第XX号］出租事宜签订了《土地租赁合同》（合同编号为：C40［2013］0213）。合同签订后被告知该土地被控规为环城绿地、公共绿地、道路用地及中开高速预控线位范围内，不予行政许可，故合同暂停不能履行。2018年3月初，经规划分局查询，该土地已调回可建设用地，合同继续履行。免租期由2014年3月1日起至2014年8月31日止，调整为2018年3月1日至2018年8月31日止，租赁租金及期限不变。在庭审中，朱志强同意一次性向海傍经联社支付剩余租金。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为海傍经联社能否解除涉案租赁合同。朱志强上诉主张其与海傍经联社约定以垫资款抵扣土地租金，故朱志强未逾期支付租金，海傍经联社无权解除涉案租赁合同。对此，本院评述如下：第一，2014年3月27日，朱志强与海傍经联社签订的《补充协议》约定，因甲方（海傍经联社）无力支付涉案土地的办证费，乙方（朱志强）同意向甲方免息垫资495000元用于归还涉案土地所欠的部分办证费用；垫资期限自签订合同之日起至2018年12月31日止，2015年1月1日至2017年2月31日，每年归还垫资款125000元，2018年归还余下垫资款12万元。但直至2018年12月31日，海傍经联社并没有依约还款。且上述协议还约定：“海傍经联社主要用该土地租赁租金作为归还所垫资款项的资金来源”，该补充协议并没有明确不能以垫资款抵扣租金。依据该补充协议，海傍经联社应当归还给朱志强的垫资款已届履行期，同时依据土地租赁合同，朱志强应当支付租金的期限也已届至，即朱志强与海傍经联社互负到期债务，且均为金钱债务，朱志强可以行使抵销权。虽然依据《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效”，朱志强主张抵销权因没有履行通知义务而对海傍经联社没有生效，但朱志强据此认为其享有抵销权而未支付租金于法有据，于情合理，朱志强自2018年12月起未交纳租金不构成违约。第二，朱志强与海傍经联社在2019年4月26日签订《白X环15.6678亩土地租赁借款另行补充协议》明确约定不得以垫资款抵扣租金，自此时起，朱志强在前述主张抵销权因没有履行通知义务而对海傍经联社尚未发生效力的情况下，现因该另行补充协议的签订，朱志强再认为其可以垫资款抵扣租金则违背该另行补充协议的约定，因此，朱志强在签订另行补充协议后应当支付拖欠的租金而不能用垫资款抵销租金，否则有可能构成违约。第三，前述，朱志强在另行补充协议签订前认为租金可从垫支款中扣除不构成违约，基于另行补充协议的签订，朱志强不能用垫资款抵扣租金，因此朱志强应当支付拖欠的租金。但是，海傍经联社在双方签订另行补充协议后两天（即2019年4月28日），在没有通知朱志强缴纳拖欠租金的情况下，即以朱志强拖欠租金违约为由向法院提起诉讼，要求解除涉案土地租赁合同，显然，依据另行补充协议，朱志强延迟补缴租金只逾期2日，朱志强的行为并未构成根本违约，且一审诉讼中，朱志强已支付部分租金，二审期间同意一次性向海傍经联社支付所欠租金。海傍经联社要求解除涉案土地租赁合同并没收朱志强投入的全部固定设施等诉讼请求的理据不足，不予采纳。朱志强与海傍经联社均应依据合同严格继续履行，一审判决朱志强支付拖欠租金及承担延迟支付租金的违约金的理由成立，本院予以支持。朱志强上诉认为其不构成根本违约，不应当解除合同的理由成立，本院予以采纳。综上，朱志强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初11439号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初11439号民事判决第一、三、四项；三、驳回中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社的其他诉讼请求。一审案件受理费6808元，减半收取为3404元(中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社已预交)，由中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社负担2000元，朱志强负担1404元；二审案件受理费1498元，由中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社负担1000元，由498元朱志强负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十二月五日书记员  雷 媛