四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终1710号 上诉人（原审原告）:马林，男，汉族，1982年9月18日生，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：安宁，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻鸿波，重庆合纵律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：钱娟，女，汉族，1983年5月30日生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：安宁，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻鸿波，重庆合纵律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司，住所地泸州市江阳区江阳南路6号楼6楼,统一社会信用代码91510502682394181C。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：周苏嘉，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：林祥，国浩律师（福州）事务所律师。 上诉人马林、钱娟因与被上诉人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司（以下简称“蓝田整理公司”）商品房预售合同纠纷一案，上诉人马林、钱娟不服四川省泸州市江阳区人民法院(2019)川0502民初2431号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年12月6日立案受理后依法组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理，上诉人马林、钱娟的委托诉讼代理人安宁、喻鸿波，被上诉人蓝田整理公司的委托诉讼代理人周苏嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人马林、钱娟的上诉请求:撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用均由蓝田整理公司承担。主要事实和理由:一审法院对依法成立的合同约定的违约金标准进行调减缺乏事实依据，双方合同约定违约金标准合理合法，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定的“违约金过高”的情形。被上诉人已支付的违约金再次确认每日万分之三的赔付标准的合理合法，不存在过高，一审法院将违约金调减至每日万分之一，导致守约方的合法利益无法得到保障。 被上诉人蓝田整理公司辩称：合同约定违约金过高时，当事人有权提请人民法院进行调整，一审法院将违约金调减，符合法律的规定。根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，在上诉人未能提交证据证明实际损失的情况下，可以参照同地段同类房屋租金标准进行计算，结合本案，一审法院将违约金调整为日万分之一符合上诉人的实际损失。被上诉人依据《承诺书》支付的违约金，系对自身权利的处分，不影响其要求一审法院对违约金的调减。 马林、钱娟向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令蓝田整理公司立即向马林、钱娟支付逾期交房违约金103623.10元；2、本案诉讼费由蓝田整理公司承担。 一审法院认定事实：马林、钱娟与蓝田整理公司于2015年2月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：马林、钱娟购买蓝田整理公司开发的位于泸州市江阳区住房一套，预测建筑面积103.4㎡，房款总价461164元。合同第十一条（一）约定，出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，……逾期超过60日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。马林、钱娟付款方式为合同签订之日支付161164元，余款300000元向蓝田整理公司指定的银行办理按揭贷款。合同签订后，马林、钱娟于2015年2月5日向蓝田整理公司支付了购房款130000元，于2015年2月9日支付了31164元共计161164元，于2015年4月30日办理了按揭贷款支付了余款300000元。 由于蓝田整理公司未在合同约定的期限内交房，2016年12月7日，蓝田整理公司向马林、钱娟出具书面《承诺书》，载明“乙方马林、钱娟购买甲方泸州市江阳区融豪翡翠城琥珀郡22-2-203号房屋，与甲方签署了《商品房买卖合同》，由于客观原因甲方逾期交楼。现经友好协商一致，双方自愿选择履行《商品房买卖合同》的权利和义务，分两期由甲方向乙方支付逾期交房违约金，即2016年12月31日支付33896元，……2017年6月30日之前交房，按实际交房日结算……”。蓝田整理公司按照《承诺书》向马林、钱娟支付了截止于2016年12月31日之前的违约金33896元。 2019年1月13日，蓝田整理公司通过短信通知马林、钱娟在2019年1月17日前携带相关材料办理了接房手续。 一审法院认为，马林、钱娟与蓝田整理公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，《承诺书》均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。双方在合同履行过程中因《承诺书》是否系对逾期交房违约金的结算、逾期交房违约金约定标准是否过高、是否应当予以调减以及关于马林、钱娟实际损失举证责任的分配等问题而引发本案诉讼。 （一）关于《承诺书》是否对违约金进行了结算的问题。蓝田整理公司与马林、钱娟签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。但本案蓝田整理公司通知的实际交房时间为2019年1月17日，该时限已超过合同约定的期限，故蓝田整理公司应当承担逾期交房的违约责任。蓝田整理公司基于此违约行为，对截止于2016年12月31日之前的逾期交房违约金33896元进行承诺并实际支付，系原、蓝田整理公司协商一致的结果，该《承诺书》并无对逾期交房违约金一次性结算的意思表示，蓝田整理公司的违约行为仍持续至2019年1月16日，应当继续承担逾期交房的违约责任。交房逾期2017年1月1日至2019年1月16日为745天； （二）关于马林、钱娟诉请的违约金计算标准是否过高，应否调减的问题。马林、钱娟主张逾期交房违约金应当严格按照合同约定的日万分之三计算，蓝田整理公司则认为该约定过高，应当根据实际损失调减至日万分之零点五。本院认为，以契约自由为代表的意思自治是民商法的基石，现代合同理念充分尊重当事人缔约自由的权利，最大限度地维护交易的稳定性。但契约自由不是绝对的，对契约自由导致的事实上的不平等等负面影响，人民法院应当根据法律规定进行干预和调整，以实现契约自由与契约正义之间的平衡。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，在强调违约金补偿性的同时，有限度地体现惩罚性，既保护债权人的利益，警示合同当事人不得违反约定，又激励当事人积极大胆地从事交易活动和经济流转。合同法赋予了当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了契约自由的宗旨。同时，亦依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况作出了限制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”按照上述规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。关于实际损失大小的证明，根据“谁主张，谁举证的”原则，违约方提出调减违约金应当承担证明实际损失的举证责任，但因实际损失与守约方更为接近，守约方举证证明其实际损失的能力明显大于违约方，考虑到违约方不可能举出守约方损失的全部证据，因此，违约方举出的证据或提出的理由能够足以让人对违约金约定的公平性产生怀疑即可，守约方则应当提供证据证明其实际损失的大小。因本案蓝田整理公司主张马林、钱娟未产生实际损失及违约金过分高于同地段同类房屋的租金，未能提供证据证明违约金的合理标准为日万分之零点五，马林、钱娟亦未举证证明其实际损失与约定的违约金相当，故一审法院兼顾涉及整个“融豪翡翠城”小区合同履行情况、蓝田整理公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的万分之一计算较为合理。即461164元×0.1‰/天×745天=34356元（取整数）。 （三）关于是否应当比照已发生法律效力（2017）川0502民初3919号、（2017）川0502民初2752号民事判决书对违约金按照日万分之三确定的问题。上述两案在审理过程中，蓝田整理公司并未对合同约定的违约金标准请求予以调整，因此已发生法律效力（2017）川0502民初3919号、（2017）川0502民初2752号民事判决书载明的结果不能作为本案的判决依据。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、蓝田整理公司于判决生效之日起三十日内支付马林、钱娟因逾期交房的违约金34356元；二、驳回马林、钱娟的其他诉讼请求。案件受理费适用简易程序减半收取1186元，由蓝田整理公司负担。 本院二审期间，马林、钱娟向本院提交证据公告一份，拟证明蓝田整理公司在没有与业主协商的情况下，擅自将违约金确定为按每日万分之一计算，蓝田整理公司应当承担证明马林、钱娟损失的举证责任。蓝田整理公司质证认为该证据不属于二审中新发现或一审中无法调取的新证据，上诉人于二审提交该证据，不能认定为二审新证据，不能作为认定事实的依据，对该证据的真实性无异议、关联性有异议；该证据系蓝田整理公司通过公告的方式告知购房户愿意支付的违约金标准，但违约金如何进行调减和举证责任的分配应当以法院认定为准。本院认为，该证据具有证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认。蓝田整理公司未向本院提交新证据。 本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，双方当事人订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自合同义务，蓝田整理公司未按照合同约定的时间交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。双方在合同履行过程中，蓝田整理公司向马林、钱娟支付了截止2016年12月的逾期交房违约金，2019年1月13日，蓝田整理公司通过短信通知马林、钱娟在2019年1月17日前携带相关材料办理接房手续。诉讼中，马林、钱娟没有举证证明其因蓝田整理公司逾期交房导致的损失，结合案涉房屋同地段房屋租金的具体情况，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定将本案违约金酌情调减按每日万分之一计算，并无不当。故上诉人马林、钱娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人马林、钱娟的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2372元，由马林、钱娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  林乐斌 审判员  钟 洁 审判员  曹天全 二〇一九年十二月三十日 书记员  银 宇