上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76362号原告：上海舒世物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴志芳，执行董事。委托诉讼代理人：祝筱青，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，女。被告：上海食隆餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：许震，总经理。被告：许震，男，1977年1月3日出生，汉族，住上海市松江区。原告上海舒世物业管理有限公司与被告上海食隆餐饮管理有限公司(以下简称食隆餐饮公司)、许震租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告上海舒世物业管理有限公司的委托诉讼代理人祝筱青、被告食隆餐饮公司的法定代表人许震、被告许震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海舒世物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告食隆餐饮公司之间的《租赁合同》于2019年3月13日解除；2.被告食隆餐饮公司向原告支付自2018年12月16日起至2019年3月13日止的租金人民币284,812元及滞纳金(按每日万分之五计算，自2018年12月16日起至判决生效之日止)；3.被告食隆餐饮公司向原告支付自2018年12月16日起至2019年3月13日止的物业管理费12,928元；4.被告食隆餐饮公司向原告支付免租期租金147,600元；5.被告食隆餐饮公司向原告支付违约金299,298元；6.被告食隆餐饮公司向原告支付截止至2019年3月13日止拖欠的水电费合计12,697.20元；7.被告食隆餐饮公司立即将企业注册地迁离五星路184、192、88弄45、164号一楼A02，向原告支付逾期迁离企业注册地违约金(按租金1.2倍标准计算，自2019年5月14日起至判决生效之日止)；8.被告食隆餐饮公司办理燃气登记的注销手续；9.被告许震对上述第二项至第七项承担连带责任。事实和理由：原告和被告许震于2017年7月29日签订了《租赁合同》一份，合同约定被告许震承租位于浦东新区五星路184、192、88弄45、164号一楼A02区域(以下简称涉案房屋)，用作开办京味轩羊肉特色火锅店，约定合同期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止。合同签订后，被告许震进驻涉案房屋，成立了被告食隆餐饮公司并将被告食隆餐饮公司企业注册地迁入，并办理营业执照，开始实际经营至今。2017年12月25日，被告食隆餐饮公司和被告许震向原告出具《合同主体变更申请》，申请将《租赁合同》的乙方承租人变更为被告食隆餐饮公司，同时被告许震对被告食隆餐饮公司履行《租赁合同》的各项义务承诺承担连带责任。然因其生意一直不好，经营惨淡，自2018年12月16日起被告不再按约支付租金、物业管理费和相关水电费。经原告多次催告后，仍不履行付款义务。原告无奈，已于2019年3月13日函告被告食隆餐饮公司解除《租赁合同》并收回房屋。原告认为，《租赁合同》对被告食隆餐饮公司的违约责任做了明确约定，被告食隆餐饮公司的行为已经构成严重违约，应当承担相应的违约责任，被告许震也应当承担连带责任。原告上海舒世物业管理有限公司就其主张向本院提供了租赁合同、营业执照、合同主体变更申请、解除《租赁合同》通知书、EMS快递查询记录、微信聊天记录、水电费缴费账单等证据。被告食隆餐饮公司、许震均辩称，对双方签订的《租赁合同》无异议，2019年2月起因经营不善而交不起房租，被告与原告及物业经过多次协商但未果，2019年3月3日或4日原告开始停水停电，并把大门锁掉，故被告停止营业，现同意解除双方签订的《租赁合同》。现尚欠原告租金284,812元、物业管理费12,928元、水电费12,697.20元均无异议，被告支付给原告的押金199,532元尚在原告处，应予抵扣。租金滞纳金约定过高，故不同意支付。不同意支付免租期租金147,600元，双方签订的《租赁合同》的租期为5年，合同实际履行了2年，未履行合同租期3年，故应作相应折算计88,560元。违约金299,298元约定过高，不同意支付。同意将被告食隆餐饮公司注册地迁离租赁房屋，但不同意支付违约金。同意办理燃气登记的注销手续。被告许震不同意承担连带责任，《租赁合同》系公司的名义与原告所签，被告许震仅作为法人签名，不应承担连带责任。本院经审理认定事实如下：原告(甲方)与被告许震(乙方)于2017年7月25日签订了一份《租赁合同》，其主要内容为：“一、出租房屋情况1.1.甲方出租给乙方的房屋座落在本市浦东新区五星路184、192、88弄45、164号一楼A02，甲乙双方确认该房屋的建筑面积约为410平方米，该房屋的平面图见本合同附件(一)。……1.3甲方按照该房屋的毛坯状态出租给乙方。该房屋的现有装修及附属设施、设备状况及需约定的有关事宜应由甲、乙双方分别在本合同附件二中加以说明。……二、租赁用途2.1.乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为开办羊肉特色火锅店之用(以工商执照为准)，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。……三、租赁期限3.1.甲乙双方约定，本合同约定的租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日，其中免租期包括在租赁期限内。具体期限及相关费用明确如下：(1)甲方给予乙方45天的免租期。免租期自2017年8月1日至2017年9月15日止。免租期内甲方免收房屋租金，但免租期内的装修垃圾清运费用、物业管理费、水费、电费等都由乙方承担。……(2)合同期限内，由于乙方原因导致本合同在2022年7月31日前终止履行的，免租期约定失效，乙方需全额支付免租期内的租金；由于甲方原因导致本合同在2022年7月31日前终止履行的，免租期约定仍然有效，乙方无须支付免租期内的租金。(3)租金自2017年8月1日开始计算，从2017年8月1日开始支付。该房屋的租金为8元/平方/月，物业费为11元/月/平方；前贰年租金不变，第叁年起(包括第叁年)按起租日计算租金每贰年递增8%。租金详见本合同第四条约定。……四、租金支付方式和期限4.1.乙方承租房屋，需支付的租金以及支付租金的时间详见(附件三)。五、房屋交付、租房保证金及其他费用5.1.租房租金和租房保证金以及燃气保证金的支付方式详见(附件三)，甲方在收到乙方支付的上述全额租金和保证金为本合同的生效条件之一。甲方须向乙方开具租金及保证金收款凭据。在任何情况下，租房保证金不得冲抵租金。租赁关系终止时，甲方收取的租房保证金扣除应由乙方承担的费用后，剩余部分无息退还乙方。……5.3.在房屋租赁期间，乙方应按每月实际的水、电费抄表数向甲方支付。乙方使用该房屋所发生的水费、电费均由乙方在收到甲方开具给乙方的相应对应金额的水电费收据后15天内支付给甲方(甲方代收代付)，逾期支付的，乙方应当承担拖欠金额的万分之五/日的滞纳金。……5.6.乙方自行申请的燃气、电话、传真、宽带网络、有线电视、无线网卡或其他经营所需设施，其发生的一切费用均由乙方在规定时限自行支付。若乙方未及时支付相关费用，导致相关部门单位征收罚款或滞纳金等由乙方全额承担。租赁合同结束时，乙方负责注销并结清相关费用。……九、解除本合同的条件……9.2.甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当月租金的三倍支付违约金：给对方造成损失、支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)乙方支付房屋租金后，甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的。(二)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的。(三)乙方违反本合同第八条之约定的。(四)因乙方未及时缴纳有关费用，甲方将等额费用从其保证金中扣除，经甲方书面通知后，乙方超过15天扔未将保证金补足的。(五)乙方每次租金逾期不支付超过30天的。……十、违约责任……10.3.乙方逾期不支付租金的，每天按照欠付租金金额的万分之五承担违约金；如因乙方逾期支付租金招致甲方解除合同的，乙方还须按照本合同第9.2条承担违约责任。10.4.除本合同9.1条约定的情况外，乙方因自身原因造成在租赁期间解除合同的，乙方不仅须按合同约定承担违约金、赔偿金和补偿金，而且乙方对该房屋内的所有装修等投入均无偿归甲方所有，乙方应该在妥善处理完所有事务的5个日历日内撤离，并将房屋交还给甲方。如果乙方未能妥善处理完事务，视作乙方未向甲方交房，乙方应继续支付房租至事务妥善处理完毕。等乙方妥善处理完毕事务后，乙方仍拒绝撤离或拒绝交还房屋的，甲方有权在公证人员在场的情况下，将乙方物资清运出场，并可将该房屋重新对外出租，如因此造成乙方损失，则由乙方自行承担。10.5.乙方租赁该房屋，如需要设立公司或者其他经济组织(以下简称“乙方企业”)，且使用所租赁之房屋作为乙方企业的注册地，则在房屋租赁合同终止(不论自然到期还是提前终止)后二个月内，乙方须将乙方企业注销或者将乙方企业的注册地迁移至其他地址。若乙方拒绝注销乙方企业或者拒绝将乙方企业注册地变更至其他地址，乙方须承担违约责任；违约金按照继续租赁该房屋的租金标准的1.2倍支付，直到营业执照及相关证照迁出为止。……”合同签订后，被告许震交纳了租房保证金199,532元，并进驻涉案租赁房屋进行经营活动。2017年12月25日，两被告向原告出具了一份《合同主体变更申请》，其内容为：“本人许震于2017年7月29日与贵公司签订合同编号为XXXXXXX的《租赁合同》，现因实际注册上海食隆餐饮管理有限公司经营，特向贵司申请变更上述合同签约主体，将合同签约乙方由本人变更为上海食隆餐饮管理有限公司。本人同意将本人所缴纳的收据编号为№XXXXXXX＃、XXXXXXX＃租赁保证金199,532元以及租金299,298元转至新签约人上海食隆餐饮管理有限公司的名下，如有任何法律后果由本人承担。本人保证变更后的签约人会严格履行与贵公司签订的租赁合同及补充协议中的各项约定，并严格遵守贵司的各项管理规定。否则，本人愿意代其履行租赁合同及补充协议中的各项约定，对其违反合同及贵司管理规定的行为承担一切责任。同时，本人保证所提交的申请书和有关证明真实、合法、有效。原签约人签章：许震(签名)2017年12月25日”；“本公司系新注册成立的实际经营羊肉特色火锅店(商铺)的法人，本公司将完全按许震与贵司签订合同编号为：XXXXXXX的《租赁合同》内容完全履行合同义务，受租赁合同条款约束。本公司保证本次变更仅涉及合同签约主体，不存在任何商铺转租的行为，否则愿按照与贵司签订的租赁合同和相关管理规定承担一切责任。新签约人签章(上海食隆餐饮管理有限公司章)2017年12月25日”因被告食隆餐饮公司经营不善等原因，自2018年12月16日起被告食隆餐饮公司不再按约支付租金、物业管理费和相关水电费。经原告多次催告后，仍不履行付款义务。原告于2019年3月13日函告被告食隆餐饮公司解除《租赁合同》并收回房屋。原告以被告食隆餐饮公司的行为已经构成严重违约为由诉来本院，要求判如所请。另查明，本案所涉房屋自2019年10月起由中国工商银行租赁使用。本院认为：法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告食隆餐饮公司未按照《租赁合同》的约定按时支付租金，已构成违约，被告食隆餐饮公司表示同意解除《租赁合同》，故原告要求解除《租赁合同》的诉求符合相关法律规定，本院依法予以准许。《租赁合同》解除后，被告食隆餐饮公司应当按照合同的约定支付尚欠房屋租金及逾期支付房屋租金的违约金，原告与被告食隆餐饮公司对逾期支付房屋租金违约金的约定并无不当，符合相关法律规定，被告食隆餐饮公司认为约定过高于法无据，本院不予采信，故原告要求被告食隆餐饮公司支付房屋租金及相应违约金的诉求，本院依法予以支持。对于被告食隆餐饮公司尚欠原告的物业管理费及水电费，被告食隆餐饮公司对此均无异议，故原告要求其支付上述费用的诉求本院依法予以支持。对于原告要求被告食隆餐饮公司支付免租期租金、合同违约金、逾期迁离企业注册地违约金的诉求，均系被告食隆餐饮公司违约行为所产生的违约金，被告认为双方约定的违约金过高，根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院鉴于本案所涉房屋已于2019年10月已出租给案外人，并结合被告食隆餐饮公司违约行为所造成原告的实际损失等情况综合考量，《租赁合同》约定的违约金过高，本院酌情确定上述违约情形的违约金合计为598,596元。根据《租赁合同》的约定，被告食隆餐饮公司应在合同终止后注销燃气登记，并将企业的注册地迁移至其他地址，现被告食隆餐饮公司未按约履行，故原告要求其履行上述义务的诉求合法合理，依法应予支持。法律又规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。本案中，根据被告许震出具的《合同主体变更申请》的内容来看，被告许震属连带责任保证的担保人，被告许震作为担保人应当在其保证范围内承担保证责任，即对被告食隆餐饮公司的全部债务承担连带清偿责任，但全部债务仅包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，不应包括履行行为的义务，即对于注销燃气登记、企业的注册地迁移不属于保证担保的范围，故原告要求被告许震对于金钱给付义务承担连带清偿责任的诉求并无不当，依法应予支持。对于注销燃气登记、企业的注册地迁移承担连带清偿责任的诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告上海舒世物业管理有限公司与被告上海食隆餐饮管理有限公司就本市浦东新区五星路184、192、88弄45、164号一楼A02签订的《租赁合同》(2017年7月25日签订)于2019年3月13日解除；二、被告上海食隆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司房屋租金285,360元(以保证金199,532元先行抵扣)、物业管理费12,928元、水电费12,697.20元；三、被告上海食隆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海舒世物业管理有限公司自2018年12月16日起至判决生效之日止，以285,360元为基数，按照日万分之五计算的逾期付款违约金；四、被告上海食隆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海舒世物业管理有限公司支付违约金598,596元；五、被告上海食隆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内办理在本市浦东新区五星路184、192、88弄45、164号一楼A02房屋内燃气登记的注销手续；六、被告上海食隆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将其企业注册地迁离本市浦东新区五星路184、192、88弄45、164号一楼A02房屋；七、被告许震对被告上海食隆餐饮管理有限公司上述第二、第三项、第四项应付原告上海舒世物业管理有限公司的款项承担连带清偿责任；八、驳回原告上海舒世物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,628元(原告上海舒世物业管理有限公司已预交)，减半收取计7,314元，由原告上海舒世物业管理有限公司负担1,602元，由被告上海食隆餐饮管理有限公司、许震负担5,712元，被告上海食隆餐饮管理有限公司、许震应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王建平二〇一九年十二月二十日书记员  谈方园附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中国人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。