广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1031民初1628号 原告：百色欣欣物业服务有限公司，住所地广西百色市右江区城北二路凤凰巷52号。统一社会信用代码：91451031588605704Y（1-1）。 法定代表人：陆丽红，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗健恩，男，该公司项目经理。 被告：李仕莲，女，1982年8月2日出生，壮族，个体户，住南宁市青秀区中缅路8号海华东盟公馆2栋2单元1802号，现住广西隆林各族自治县。 委托诉讼代理人：胡枝现，广西齐川（隆林）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁卓，广西齐川（隆林）律师事务所实习律师。 原告百色欣欣物业服务有限公司（以下简称:欣欣物业公司）与被告李仕莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，于2019年12月20日开庭补充质证。第一次庭审原告欣欣物业公司法定代表人陆丽红及其委托诉讼代理人罗健恩，被告李仕莲及其委托诉讼代理人胡枝现、梁卓均到庭参加诉讼,证人杨某、吴某、龚某出庭作证；第二次庭审原告欣欣物业公司法定代表人陆丽红及其委托诉讼代理人罗健恩，被告李仕莲的委托诉讼代理人胡枝现到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欣欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴清物业服务费、水费、水费公摊、电费、电费公摊、垃圾清运费及滞纳金等各项费用38,611.67元(从2016年1月份计算至2019年10月)；2.由被告承担诉讼费用；3.违约金的计算至被告交清费用之日为止。事实和理由：2014年5月15日，原告与隆林宏大房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务委托合同》后，依照合同约定于2014年6月1日进驻隆林县皇家花园住宅小区提供了物业服务。被告享受到了原告根据物业服务合同对皇家花园的物业管理服务，但被告自2016年1月份以来，非但不主动履行缴费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理，致使我公司一直为其垫付水电费、电费公摊、水费公摊、垃圾清运及员工工资等费用。 被告的行为严重阻碍了原告的服务工作，影响了小区物业服务工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他业主的利益，违反了广西壮族自治区《物业管理条例》关于业主应当“按时交纳物业服务费用”及广西壮族自治区《住宅物业服务收费管理办法》关于“物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用者应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳”的规定。故向人民法院提出上述诉讼请求。 被告李仕莲辩称，一、原告与开发商签订的《前期物业服务委托合同》对被告不具有约束力，且该合同以损害业主利益为目的，应属无效合同。被告以及其他绝大多数业主都是在2014年之前买房，至2014年5月皇家花园小区80%以上的住户已经入住，应当由业主自行决定物业服务事项。物业服务相关合同的相对人一方是业主，开发商无权擅自委托原告，该委托合同应当经绝大多数业主认可，才能对被告及其他业主产生约束力。而且，几年来原告打着物业服务的旗号，将皇家花园小区公共区域划为车位出租收费，擅自允许商家到小区内安装售水机等商业设施并收取费用，虚设名目向业主收取公摊费，并且长期侵占本来属于全体业主的这些费用，从来没有公布使用情况。因此，原告与开发商签订的《前期物业服务委托合同》显然是恶意串通，损害第三人即广大小区业主利益，该合同属于自始无效的合同。而且，根据物业管理条例第24条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”开发商根本没有采取这一法定程序招聘物业服务企业，其与原告签订的《前期物业服务委托合同》同样违反了法定程序，也足以认定为无效合同。 二、原告没有依照物业管理条例的规定履行物业服务职责，无权向被告及其他业主收取物业服务费。几年来，原告并没有履行物业管理的起码职责，经过业主归纳，主要存在着多方面的问题：相关人员素质低，对业主反映的问题不予处理；自行提价收取业主电费；对水管爆裂长时间不处理，并将由此产生的水费不合理地分摊给业主来承担；保安人员年龄老化，保安岗位形同虚设，小区内多起盗窃案件无法破获；小区垃圾收集清运不及时，卫生环境经常处于脏乱差状态；车辆停放管理混乱，外来车辆占用小区公共区域停放没有制止，出租小区公共区域为车位收取租金不予公布；门禁系统、监控系统不完善，多次给窃贼可乘之机，业主受损无法追回。加上原告历年收取小区车位出租费、商业设施费等使用情况一直没有公布，这些费用本来属于全体业主，原告侵占了业主的集体利益。如此多方面的职责缺失，足以证明原告未向被告及其他业主提供合格的物业服务，违反了《广西壮族自治区物业管理条例》第26条的规定，在原告改善服务，达到法定标准之前，被告及其他业主也有权拒绝缴纳物业服务费。 三、被告同意缴纳水电费，但原告强制全体业主和物业服务费一起捆绑缴纳，导致被告无法单独缴纳水电费，其无权加收水电费滞纳金。在接到原告的缴费通知后，被告明确表态愿意缴纳实际产生的水电费，但由于原告拒绝单独收取水电费，而是强制各位业主捆绑缴纳物业服务费和水电费。因此，是原告的不当行为导致水电费无法缴纳，该责任应由原告自行承担，无权加收水电费滞纳金。以上答辩望人民法院给予充分考虑和支持，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年4月6日，被告李仕莲与隆林宏大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司在隆林皇家花园小区第8幢2单元601号房作为住宅用途，房屋面积为229.45㎡。2014年5月15日，百色欣欣物业服务有限公司与隆林宏大房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，就原告为皇家花园小区提供前期物业服务管理事宜进行了约定，其中第十四条约定，根据相关法律法规，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业服务费，代收代缴水费、电费、城市垃圾处理费、公共维修资金及本合同规定的其他费用；第十九条约定了委托管理期限为业主委员会成立并选聘其它物业公司正式接管之日止；第二十三条约定，物业服务费用标准为：住宅0.45元/月/平方米；物业服务费，水费、电费等相关费用按月交纳，业主或物业使用人员应在每月20日前履行交费义务；第三十一条约定了业主或物业使用人员未按时如数交纳相关费用的，水费按水厂规定的千分之五/日，电费按电业规定的千分之一/日，物业服务费按千分之三/日的标准支付违约金。《前期物业服务委托合同》还就物业服务管理标准、管理事项等作出了明确的约定。2014年6月，原告欣欣物业公司进驻隆林皇家花园小区提供物业服务管理。被告因认为原告在履行物业服务过程中，没有尽到其职责，未能向业主提供合格的服务，且公摊的水电费不合理，公共收益未向业主公布，又不允许将实际使用的水电费与物业服务费分开交纳，于是从2016年1月起，不再向原告交纳物业服务费、公摊水电费、电费、水费、卫生费。拖欠原告2016年1月至2019年10月的物业服务费4745.36元、公摊水费257.43元、公摊电费295.60元、水费1920.60元、电费12261.89元、卫生费276.00元，共计19756.88元（2016年1月至2019年10月被告每月应缴纳的物业服务费、公摊水电费、电费、水费、卫生费，原告在向本院提交的违约金一览表中已列明）。 另查明，1、隆林欣欣物业服务有限公司于2015年7月23日经百色市工商行政管理局核准变更为百色欣欣物业服务有限公司；2、原告欣欣物业公司入驻皇家花园小区后，已将物业服务收费标准在物业办公室公示；3、被告每月应交纳的物业服务费等费用，原告已通过短信告知被告,履行了通知的义务；4、皇家花园小区供水、供电设施属统一安装一个总水表和总电表，各用户分别安装有一户一水表和电表，由原告按总表用水量和用电量向供水、供电部门交纳水费和电费，然后按各用户用量收取水电费。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…”的规定，本案中，原告是依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，作为建设单位的隆林宏大房地产开发有限公司经房产管理部门同意，与原告签订了《前期物业服务委托合同》，委托原告对皇家花园小区进行前期物业服务管理，该《前期物业服务委托合同》是建设单位在皇家花园小区尚未成立业主委员会前,未能通过业主大会选举产生业主委员会情况下,聘请物业服务企业对小区进行管理，该《前期物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同，对皇家花园小区的业主均具有约束力。《前期物业服务委托合同》签订后，原告进驻皇家花园小区进行了服务管理，被告作为业主接受了服务，并交纳了2016年1月份之前的物业服务费等相关费用，以其行为认可了物业公司的服务行为，并从中受益，双方之间形成了物业服务合同关系，被告应当按照《前期物业服务委托合同》约定交纳物业服务费等相关费用。关于原告请求被告支付的物业服务费、水费、电费滞纳金的诉讼请求，其实就是违约金。由于被告每月应交纳的物业费等相关费用，原告每月已通过发送短信形式进行告知，且庭审中被告已确认并认可原告在其房门张贴过一次催收通知，被告迟延支付物业服务费，已构成违约，应依约从逾期之日起交纳物业服务费相应的违约金，但原告主张按《前期物业服务委托合同》约定每日3‰计算违约金，属于违约金约定过高，且被告既然已拒付物业服务费，同时可认定对违约金拒付，应参照原告实际损失予以调整。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，即一般情况下违约金最高为实际损失的1.3倍。因原告并未对其因此产生的损失进行举证，而通常情况下，逾期付款的损失应视为该款项的银行利息损失，故原告依照该合同按未付金额每日千分之三的标准计算违约金明显过高，故本院以原告的预期利益损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对此予以衡量。参照中国人民银行目前规定的一年期贷款利率（约6%），本院酌定对违约金按其1.3倍即年利率8%予以调整，确定违约金从被告逾期缴纳物业服务费之日起按照年利率8%计算。至于原告请求被告支付水费、电费违约金的诉讼请求，本案《前期物业服务委托合同》约定建设单位隆林宏大房地产开发有限公司委托原告向业主代收代缴水费、电费、城市垃圾处理费，由于被告未依约定按时缴纳，原告为不影响整个小区业主的正常生活，已履行了代缴义务，但原告作为受托人并不是收取水费、电费的权利主体，无权按行业标准收取违约金，但因被告违约未支付水费、电费，原告代为垫付，占用了原告的资金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定的“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。确定违约金从被告逾期缴纳水费、电费之日起按照年利率6%计算。 关于被告辩称原告与开发商签订的《前期物业服务委托合同》对其不具有约束力，且该合同以损害业主利益为目的，应属无效合同的意见。本案虽无证据证实隆林宏大房地产开发有限公司是否通过招投标的方式选择物业服务企业，但已经经过房产管理部门同意而与原告签订物业服务合同，且《物业管理条例》第二十四条的规定只是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故该《前期物业服务委托合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当依法认定有效。被告的辩解意见于法无据，本院不予采纳。 关于被告辩称原告没有依照物业管理条例的规定履行物业服务职责，无权向被告及其他业主收取物业服务费的意见。本院认为，物业费是保障物业公司提供正常服务的物质基础，部分业主以物业服务不到位即拒绝交纳物业服务费，不利于维护大多数交费业主的权益和小区整体利益，由此引发更多的业主不交物业管理费用，如此恶性循环，小区的生活质量必然会受到影响，从而影响到全体业主的根本利益，同时，对那些大多数能及时交纳物业管理费用的业主来说也不公平。遇到问题时，业主应及时向原告提出，原告也应及时改正，双方应共同努力建设良性互动物业管理服务关系。本案中，原告在物业管理服务中存在的瑕疵，不足以成为被告拒绝交纳物业服务费的依据，且在前期物业服务委托合同未约定原告未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业服务费。如被告认为原告不履行或不完全履行合同约定的义务，可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，另行依法通过诉讼途径维护权利，但无权拒绝交纳物业服务费，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。原告亦应在今后的物业服务中，主动加强与小区业主的沟通，虚心接受小区业主提出的合理意见，进一步提高物业服务质量。 综上所述，原告请求被告缴清2016年1月至2019年10月物业服务费4745.36元、公摊水费257.43元、公摊电费295.60元、水费1920.60元、电费12261.89元、卫生费276.00元，共计19756.88元，有事实依据和法律依据，本院予以支持；原告请求被告支付的物业服务费违约金，从被告逾期之日起按照年利率8%计算，即当月产生的物业服务费结算日期为当月月底，至次月底仍未交纳当月物业费的，从当月以后第三个月的第一天为逾期首日，以此类推；原告请求被告支付的水费、电费违约金，从逾期之日起按照年利率6%计算，计算方式与物业服务费违约金计算方式相同。原告主张的物业服务费、水费、电费的违约金计算标准，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 一、被告李仕莲应于本案判决生效之日起十日内向原告百色欣欣物业服务有限公司支付2016年1月至2019年10月期间的物业服务费4745.36元、水费1920.60元、电费12261.89元以及违约金（违约金的计算方式：物业服务费以每月应缴纳的费用为基数，自逾期之日起按年利率8%计算；水费、电费以每月应缴纳的费用为基数，自逾期之日起按年利率6%计算，即当月产生的物业服务费、水费、电费结算日期为当月月底，至次月底未交纳当月物业服务费、水费、电费的，从当月以后第三个月的第一天为逾期首日，自该日起以当月应交纳物业服务费、水费、电费为基数，计付违约金至实际付清之日止。次月未交纳的物业服务费、水费、电费加上累计拖欠的物业服务费、水费、电费以此为基数，自第三个月首日起计付违约金至实际付清之日止）。 二、被告李仕莲应于本案判决生效之日起十日内向原告百色欣欣物业服务有限公司支付2016年1月至2019年10月期间的公摊水费257.43元、公摊电费295.60元、卫生费276.00元,共计829.03元； 三、驳回原告百色欣欣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费297.00元，由原告百色欣欣物业服务有限公司负担148.50元，由被告李仕莲负担148.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  卢慧珍 二〇一九年十二月三十一日 书记员  罗昌明 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。