新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民事判决书（2019）新2302民初259号原告：吴正玉，男，1960年5月14日出生，汉族，系新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州村民。委托诉讼代理人：李婷，新疆博达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑娟，新疆百森律师事务所律师。被告：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。法定代表人：王斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李娟，女，系该公司办公室行政人员。委托诉讼代理人：陈晓平，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告吴正玉与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称隆诚伟业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告吴正玉及其委托诉讼代理人李婷、李淑娟，被告隆诚伟业的委托诉讼代理人李娟、陈晓平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2．请求判令被告返还房款687409元；3.请求判令被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为110586.92元（2016年3月29日至2018年12月28日，264730元×4.875‰×33个月）；4.请求判令被告退还原告缴纳的装修费用34606元；5.请求判令被告退还原告缴纳的税费20965.97元；6.请求判令被告退还原告交纳的维修基金3956元；7.请求判令被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为11417.20元（2018年8月18日至2018年12月18日，730元/12个月×19.2平方米×4个月），以上合计868941.09元；8．本案诉讼费、保全费、其他费用均由被告承担。事实和理由：2016年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买的商品房为预售商品房，该商品房建筑面积为62.92平方米，单价10988元/平方米，共计房款691365元。后经测绘，原告购买的房屋实测面积为62.56平方米，房款总价变为687409元，原告按照合同约定支付房屋价款。因隆盛百货商场关门，原告未取得合同约定的运营收益，经协商一致，于2017年6月2日，签订《协议书》1份，该协议书约定，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告支付房屋租金。被告应于合同签订当日一次性付清2017年8月1日以前的租金，原告自愿放弃2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金，2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日期间的租金，2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日以前的租金。如被告未能及时足额给付租金，原、被告双方解除《商品房买卖合同》，被告应全额退还原告交纳的房款。因被告未按约定支付租金，原告认为被告的行为已构了违约，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告隆诚伟业辩称，1.《协议书》并非被告真实意思表示，应属无效协议。原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》中约定，原告将其购买的商铺交由隆盛公司运营。由于经营不善，隆盛公司注销，引发商户上访。在政府相关部门的强迫下，由政府相关部门拟定《协议书》，并由政府相关部门工作人员持被告公司印章和法定代表人王斌的个人印章在《协议书》上盖章。因此，《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，属无效协议，对被告方没有约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》中，并未规定被告承担和支付租金的义务。原告与隆盛公司签订的《管理运营协议书》约定是由隆盛公司承租和支付租金。至于后来由于经营不善，导致隆盛公司无法继续履行与原告签订的《管理运营协议书》，应由隆盛公司承担责任直至破产免责。隆盛公司与被告是相互独立的公司法人，对于隆盛公司与原告之间基于《管理运营协议书》产生的承租和支付租金义务，被告没有义务承担。2.原告要求解除合同的诉讼请求违反合同解除的法定程序，应予驳回。根据合同法第九十六条规定，无论是法定解除还是约定解除，对于解除权的行使，都应当将解除合同的意思表示通知对方，合同自解除通知到达对方时解除。如果相对方认为不符合解除合同的条件，可以请求人民法院确认解除合同的效力。本案中，原告从未通知被告解除合同，而径行诉至法院要求解除，违反了通知被告方解除合同的前置程序。因此，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。3.即便被告顾全大局，配合政府维稳需要，承担了应由隆盛公司所负担的义务。但原告诸多不合理的请求，也不应当获得支持。原、被告签订的《协议书》仅仅约定由被告退还购房款，并不包括装修费、利息、税费等其他费用。对于原告请求被告退还购房款687409元，根据《协议书》第五条第一款约定：甲方已向乙方支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款。截止2018年8月17日，被告已向原告支付租金51476元，房款与租金抵扣之后，原告应当主张退还房款数额为635933元。对于原告的第三项诉讼请求，即支付利息损失至还款日为止110586.92元，缺乏事实及法律依据。《协议书》第四条所约定的，被告仅全额退回原告购买商场商铺位时所缴纳的全部房款，不包括利息；租金与利息均为法定孳息，原告购买房屋并将房屋出租，其购房款已经变成了对房屋的所有权或占有权已经收取租金，不能同时再要求利息；而且，《商品房买卖合同》中约定原告应在2014年2月25日前付清房款，原告没有按照约定支付房款，本身存在违约行为，无权主张利息。针对第四项诉讼请求，即退还装修费用34606元，缺乏事实及法律依据。《协议书》第四条所约定的，被告仅全额退回原告购买商场铺位时所缴纳的全部房款，不包括装修费用；根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条第4小条的规定，房屋价款不包括装修费用，装修费用由买受人自行承担。原告所支付的装修费用已经物化对房屋进行的装修，而且在使用中，所进行的装修已经折旧完毕，不存在退还装修费用的事实基础。原告主张退还维修基金，因《协议书》中未约定解除合同时应该返还，所以也不应当退还。原告请求退还缴纳的税费20965.97元，该笔税费是原告直接交给税务局的，并非被告方代扣代缴，原告直接向税务局要求退税，不应向被告主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提供了《商品房买卖合同》1份、补充协议1份、发票1张、税收缴款书1张、收据1张、维修基金收据1张、《关于新疆隆诚伟业房地产开发有限公司富地康城项目中商铺销售经营存在的问题的处理方案》1份、《协议书》1份、（2018）新2302财保65号民事裁定书1份、保全费发票1张、担保费发票1张，上述证据拟证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告购买被告商铺，共计支付购房款687409元，交纳印花税、契税20965.97元。原告向被告交纳装修费用34606元，交纳维修基金3956元，因隆盛百货商场关停，被告公司提出问题的解决方案，原告与被告签订了《协议书》，约定《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告支付租金，如不能足额支付，原、被告双方解除《商品房买卖合同》。原告为实现债权支出保全申请费4865元，保全保险担保费2606.82元。原告向被告交纳维修基金3956元。经质证，被告对原告提供证据的真实性均没有异议，但认为所退房款应扣除被告已经支付的租金51476元；并认为印花税、契税共计应由税务部门退费；原告要求被告支付的租金，因隆盛公司于2016年8月2日注销，该租金应作为破产债权处理；《协议书》并非被告真实意思的表示，是政府工作人员拿被告的公章与法定代表人的印章加盖上去的，并且《协议书》约定退还房款，租金抵扣房款；原告超额保全，被告保留诉权。担保费不属于必然发生的费用，应由原告自行承担。被告向本院提供了《收据》2张，拟证实2016年1月20日原告收到阜康市隆盛商贸有限公司2015年8月18日至2016年8月17日租金17224元；2017年6月2日，原告收到被告支付2016年8月18日至2017年8月17日租金34252元，以上合计51476元，根据双方签订的《协议书》约定，应折抵购房款。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，认为收取阜康市隆盛商贸有限公司的租金不应扣除，同时也不同意扣除被告向原告支付的租金。本院对上述原、被告证据的真实性予以确认，并在卷佐证。对原、被告双方有争议的事实认定如下：1.关于双方签订的《协议书》是否是被告真实意思表示的问题。被告认为该《协议书》非其真实意思的表示，对此被告未向本院提供证据证实，同时根据2017年1月14日，被告及其股东作出的《关于新疆隆诚伟业房地产开发有限公司“富地康城”项目中商铺销售、经营存在问题的处理方案》的内容可知，双方签订的《协议书》内容来源于该处理方案，故对被告抗辩不是其真实意思的表示，本院不予采信。2.关于已付租金应否折抵购房款的问题。根据双方于2017年6月2日签订的《协议书》第五条的约定：若发生本协议第四条甲方无条件退还房款的情况时：1．甲方已向乙方支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2．甲方已向乙方2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。根据查明的事实可知，2018年8月17日之前，向原告支付租金应从购房款中予以扣减。3.关于原告交纳的印花税、契税共计20965.97元的问题。因该税费不由被告收取，税费收取部门答复可以退税，原告可向税务部门申请退费。4.关于装修费34606元的问题。装修费用发生在原告履行《商品房买卖合同》期间，装修费已物化到原告所购买的商铺中，并商场已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月27日，原告吴正玉与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份,约定由原告购买被告开发建设的位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市××路、60、61、62、63、63号房，房屋用途为商业，建筑面积为62.56平方米，单价为10988元/平方米，总房款为687409元。原告于2014年8月3日向被告交纳装修费34606元;于2016年3月27日向被告交纳维修基金3956元;于2016年3月29日向阜康市地方税务局交纳印花税、契税共计20965.97元;于2016年1月20日收到阜康市隆盛商贸有限公司给付的2015年8月18日至2016年8月17日租金17224元;于2017年6月2日收到被告给付的2016年8月18日至2017年8月17日租金34252元，以上共计51476元。在涉案商场处于关闭状态，阜康市隆盛商贸有限公司注销的情况下，原、被告于2017年6月2日，就涉案的商铺签订《协议书》1份，约定：被告在协议签订当日，向原告付清2017年8月1日以前的租金。原告承诺与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告支付原告租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向被告支付一次，即：每平方米547.5元/年，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商铺时所缴纳的全部房款。若出现被告无条件退还房款的情况时：1.被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2．被告已向原告支付的2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。并约定：为保障全体业主利益，经被告股东一致同意，现将被告位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产，面积为4075.43平方米，抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。若违反本条款约定，则被告向原告支付房屋总价款的20%作为违约金，即137481.8元。另查明，原告因申请保全，支出保全申请费4865元。本院认为，一、关于解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的问题。原、被告于2017年6月2日签订的《协议书》第四条约定，发生被告未能按协议第三条约定向原告支付租金的情形，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，根据查明的事实，被告未按《协议书》第三条约定，即于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。本案中，被告未按约向原告支付租金，根据双方《协议书》第四条约定，解除《商品房买卖合同》的条件已成就，原告可以请求解除合同。故对原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，因符合法律规定及双方《协议书》的约定，本院予以支持。原告起诉请求解除合同的诉状已于2019年2月2日向被告送达，故双方《商品房买卖合同》于2019年2月2日解除。二、关于原告请求被告返还购房款687409元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，原告向被告交纳购房款687409元，根据原、被告签订的《协议书》第五条第一小条的约定，发生解除合同情形时，被告向原告退还房款应抵扣被告已向原告支付的2018年8月17日的租金。据此，被告应向原告返还房款635933元（687409元-51476元）。故对原告请求被告返还购房款687409元的诉请，本院支持635933元。三、关于原告请求被告支付从2016年3月27日至还款之日的利息损失问题。原、被告双方签订的《协议书》第四条约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。因此在双方于2019年2月2日解除合同后，被告应于2019年4月2日前向原告退还购房款，被告未按约退还购房款，应从2019年4月2日之后向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.875‰向其支付利息，不违反法律规定，本院予以确认。故对原告请求被告从2019年4月2日至还款之日的利息损失，本院予以支持。对于原告请求被告支付签订合同之日(2016年3月2日)至解除合同之日(2019年4月2日)期间的利息损失问题，原、被告签订《商品房买卖合同》目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息，不应由被告负担。2019年2月2日至2019年4月2日，根据双方签订的《协议书》约定，此期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，故此期间亦不应支付利息。四、关于原告请求被告退还原告交纳的装修费10441元的问题。装修费用发生在原、被告履行《商品房买卖合同》期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。五、关于原告请求被告退还税费20965.97元的问题。因该税费被告未收取，税费收取部门答复可以退费，原告可向税务部门申请退费。六、关于原告请求被告支付2018年8月18日至合同解除之日租金的问题。根据双方签订《协议书》第五条第二小项的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告从2018年8月18日开始主张租金符合双方约定，原告主张至合同解除之日亦符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2019年2月2日，共计5个月零15天。被告应向原告支付租金数额为16135元｛（547.5元/年/平方米÷12个月×5个月×62.56平方米）＋（547.5元/年/平方米÷365天×15天×62.56平方米）｝，本院予以支持。七、关于原告请求被告返还已交纳的维修基金3956元的问题。房屋维修基金的缴纳是为了保证房屋出现质量问题的时候用来修缮的，由全体业主缴纳，属全体业主。现双方《商品房买卖合同》解除，原告不再是业主，因此应予退还。八、关于因财产保全而产生的申请费、保险服务保费如何负担的问题。原告因财产保全而支出的申请费4865元、保险服务保费2606.82元。其中，申请费4865元系因被告违约，原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担；而保险服务保费2606.82元是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费2606.82元应由原告自行承担。综上所述，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；被告向原告返还购房款635933元；被告以本金635933元为基数、月利率4.875‰，自2019年4月2日起至实际给付原告房款之日的利息；被告向原告支付租金金额为16135元；被告向原告吴正玉退还维修基金3956元；被告向原告支付保全申请费4865元；驳回原告的其他诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吴正玉与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴正玉返还购房款635933元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴正玉支付以应退还房款635933元为基数，按月利率4.875‰，自2019年4月2日起至实际付清之日期间的利息；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴正玉支付租金16135元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴正玉退还维修基金3956元；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴正玉支付保全申请费4865元；七、驳回原告吴正玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12489元，由原告吴正玉负担2080元，由被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担10409元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 黄爱玲人民陪审员 陈海军人民陪审员 舒培惠二〇一九年十二月二十八日书 记 员 马 玉