河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫02民终4356号上诉人（原审被告）：北京优尼伯恩教育咨询有限公司。住所地：北京市朝阳区建国路**院**北岸1292三间房创意生活园区9-7077。法定代表人：刘芳，该公司执行董事。委托代理人：赵冬梅，河南裕达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：开封华盟物业服务有限公司。住。住所地：开封市龙亭区北郊乡政府院内**定代表人：胡静静，该公司总经理。委托代理人：张珂，河南大梁律师事务所律师。原审被告：刘芳，女，汉族，1975年2月2日出生，住郑州市管城回族区。原审被告：郑州润喆教育科技有限公司。住所。住所地：郑州市郑东新区金水东路北、心怡路东楷林******社会信用代码：914101003372126902。法定代表人刘芳，该公司总经理。上诉人北京优尼伯恩教育咨询有限公司（以下简称优尼伯恩公司）与被上诉人开封华盟物业服务有限公司（以下简称华盟物业公司）、原审被告刘芳、郑州润喆教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，华盟物业公司于2017年11月1日向开封市龙亭区人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼,请求法院依法判令：1、解除双方之间于2015年7月30订立的《房屋租赁协议》、2015年11月17日订立的《房屋租赁协议》、2016年3月7日订立的地下室租赁合同。2、判令被告向原告返还位于华盟天河湾二期商业街A2栋204铺、205铺、206铺，A3栋101铺至108铺、201铺至208铺，A3号楼1单元302户(包括东、西两户)，活动场地，1-08户、1-09户、2-06户地下室，并不得改变、拆除全部租赁物的已装修部分。3、判令被告向原告返还租赁物之前，就擅自改变的承租物结构及使用功能消除危险、恢复原状。4、判令被告向原告支付自2015年7月15日起至2016年8月31日止的商铺租金450000元及利息、商铺物业费66700元及利息。5、判令被告向原告支付自2016年9月1日起至2017年8月31日止的商铺物业费59289元及利息，支付自2017年9月1日起至2017年10月30日止的商铺租金66799元及利息、商铺物业费9882元及利息，支付自2017年3月7日起至2017年10月30日止的地下室租金1304元及利息。6、判令被告向原告支付自2017年10月31日起至实际返还商铺之日止，按照1113.32元/日计算的商铺占用费，按照164.69元/日计算的商铺物业费。支付自2017年10月31日起至实际返还地下室之日止，按照5.48元/日计算的地下室占用费。支付自2017年11月17日起至实际返还A3号楼1单元302户(东户)之日止，按照83.33元/日计算的房屋占用费、按照6.6元/日计算的房屋物业费。7、判令被告向原告支付赔偿金71667元。8、由被告负担本案的诉讼费用。一审法院于2018年10月31日作出（2017）豫0202民初1537号民事判决，优尼伯恩公司不服，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：2015年7月30日，原告华盟物业公司（甲方）与被告优尼伯恩公司（乙方）签订一份房屋租赁协议，主要内容如下：一、乙方租用甲方位于华盟天河湾××商业街××、××、206铺，A3栋101铺至108铺、201铺至208铺及A3号楼1单元302户（以下简称为该商铺），作为幼儿园用途，建筑面积1976.3平方米，赠送活动场地约748平方米（赠送面积具体以实地测量为准）。租赁期限为15年，自2015年7月16日起至2031年7月15日止。租金年度为每年9月1日至次年8月31日，2015年7月15日至2016年8月31日为甲方赠送的免租期。该商铺第二年至第四年租金为40万元/年，乙方应在每年的8月20日前将第二年度租金40万元支付给甲方。以后每三年在前三年的基础上递增10%至20%，具体递增数额甲方书面通知乙方后生效。乙方须在本合同签订当日向甲方缴纳商铺保证金66670元（两个月房租），合同期满不续租后30个工作日内无息退还。乙方逾期支付应付租金超过20日，合同自动解除，甲方收回商铺，乙方交纳的保证金不予退还。该商铺交付使用后，乙方需交纳2万元装修押金，装修期间无违规并验收合格后两个月内退还，装修前，乙方需将室内布局图纸及门头效果经甲方审核通过后开始施工，并在三个月内完成装修。该商铺交付使用后所产生的物业费约定为2.5元/平方米/月，一年期间费用为59289元，签订合同之日起至2016年8月31日前免费，以后在每年交纳房租时，同时缴清下一年度物业服务费。乙方租赁所产生的水费、网费、税金由乙方按相关市政单位收费标准交纳，电费暂定1元/度，由物业公司统一收取，当月结清。二、甲方须于合同签订并收到乙方保证金后将该商铺交予乙方，否则租期相应顺延，如超过10天仍无法将该商铺交付使用，甲方应支付乙方年租金1%的赔偿金，且乙方有权单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方租金及保证金。合同期满时，如乙方不再续租，须在合同期满之日退还房屋，甲方验收该商铺并核查乙方不拖欠水电费、物业费等相关费用后，须于30个工作日内返还乙方所交保证金，否则乙方有权向甲方索要滞纳金，每天按保证金的千分之一计算。如乙方要求甲方提供办理营业执照等相关手续所需要的材料，且是甲方可以提供的资料，甲方应予提供，甲方如拒绝提供，乙方有权解除合同，收回租金，并有权要求甲方赔偿经济损失。甲方需保证自己对该商铺拥有完全产权，若因甲方原因导致乙方无法正常使用该商铺，甲方支付给乙方年租金1%的违约金。三、乙方如未按规定及时缴纳租金及保证金，甲方有权单方面解除合同，同时收回商铺，并要求乙方支付年租金1%的违约金。乙方如未在规定时间内完成装修，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并要求乙方补交装修期间所产生的租金。乙方不得转租，不得变更幼儿园经营用途，如乙方在未征得甲方许可的情况下，擅自转租或变更经营用途，甲方有权采取停水、停电、查封等措施，并有权单方面解除合同，收回该商铺，乙方所交租金及保证金一律不予退还，并要求乙方支付年租金1%的违约金。租赁期间，乙方应自觉遵守相关法律、法规，服从物业管理规定，不得擅自改变该商铺的内部结构及用途，否则所引起的一切后果由乙方承担。租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。撤租后，乙方不得改变、拆除该商铺的已装修部分。乙方逾期缴纳租金的，按照应缴纳租金日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，保证金不予退还，并收取乙方当年度两个月租金的赔偿金。乙方连续关门商铺7天以上（假期除外），视为乙方自动停业，甲方有权单方解除合同，收回房屋，保证金和已付租金不退。乙方在租赁期间要求提前解除合同的，须提前60日书面告知甲方，并向甲方支付当年度两个月租金的赔偿金。上述房屋租赁协议签订后，原告将出租房屋交付给被告优尼伯恩公司。2015年9月11日，优尼伯恩公司向原告交纳了商铺保证金66670元、装修保证金2万元。2016年8月26日，优尼伯恩公司通过润喆公司银行账户向胡静静交纳了2016年9月1日至2017年8月31日的商铺租金40万元，并交纳了该租金年度的商铺物业费59289元。2015年11月17日，胡静静（甲方）与被告刘芳（乙方）签订一份房屋租赁协议，主要内容如下：一、乙方租用甲方位于华盟天河湾A3号楼1单元302户（东户）作为幼儿园办公室用途，该房屋建筑面积132平方米。首期租期3年，自2015年11月17日至2018年11月16日，税后租金3万元/年，一年一次交清，每年11月10日前交纳。乙方需在本合同签订当日向甲方缴纳保证金5000元（两个月房租），合同期满不续租，30个工作日内无息退还。乙方逾期支付应付租金超过20日，合同自动解除，甲方收回房屋，乙方交纳的保证金不予退还。该房屋交付使用后，乙方需交纳2000元装修押金，装修期间无违规并验收合格后三个月内退还。乙方租赁该房屋所产生的物业费由物业公司统一收取，暂定1.5元/平方米/月，一年期间费用为2376元，随房租一年一次性结清。乙方租赁所产生的水费、网费、税金由乙方按相关市政单位收费标准交纳。二、甲方须于合同签订并收到乙方保证金后将该房屋交予乙方，否则租期相应顺延，如超过10天仍无法将该房屋交付使用，甲方应支付乙方年租金1%的赔偿金，且乙方有权单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方租金及保证金。合同期满时，如乙方不再续租，须在合同期满之日退还房屋，甲方验收该房屋并核查乙方不拖欠水电费、物业费等相关费用后，须于30个工作日内返还乙方所交保证金，否则乙方有权向甲方索要滞纳金，每天按保证金的千分之一计算。甲方需保证自己对该房屋拥有完全产权，若因甲方原因导致乙方无法正常使用该房屋，甲方支付给乙方年租金1%的违约金。三、乙方如未按合同约定及时缴纳租金及保证金，甲方有权单方面解除合同，同时收回房屋，并要求乙方支付年租金1%的违约金。乙方不得转租，不得用途，如乙方在未征得甲方许可的情况下，擅自转租或变更用途，甲方有权采取停水、停电、查封等措施，并有权单方面解除合同，收回该房屋，乙方所交租金及保证金一律不予退还，并要求乙方支付年租金10%的违约金。乙方不得擅自改动房屋结构，撤租后，乙方不得改变、拆除该商铺的已装修部分。租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。乙方在租赁期间要求提前解除合同的，须提前60日书面告知甲方，并向甲方支付当年度两个月租金的赔偿金。上述房屋租赁协议签订后，胡静静将出租房屋交付给被告优尼伯恩公司。2015年12月24日，优尼伯恩公司向胡静静交纳了华盟天河湾A3号楼1单元302户（东户）房屋保证金5000元、装修押金2000元以及2015年11月17日至2016年11月16日的租金3万元、物业费2376元，后又向胡静静交纳了2016年11月17日至2017年11月16日的租金3万元、物业费2376元。另外，原告华盟物业公司与被告优尼伯恩公司就华盟天河湾1-08户、1-09户、2-06户地下室达成了口头租赁协议，优尼伯恩公司租用该三间地下室，每年租金2000元，后优尼伯恩公司向原告交纳了2016年3月7日至2017年3月6日的租金2000元。被告优尼伯恩公司收到出租房屋进行装修，并办理开办幼儿园的相关审批手续、聘用教师，后开园招生。经开封市龙亭区教育文化体育局核准，优尼伯恩公司所开办幼儿园的名称为“开封市龙亭区优尼·伯恩幼儿园”。履约过程中，因优尼伯恩公司所租用的部分房间占据了消防通道，需拆除整改，原、被告双方未能协商解决此事。2017年4月18日，原告对幼儿园断电，园方于当天14时28分左右报警，公安民警到达现场进行处置，后原告于当天对幼儿园恢复供电。2017年4月18日17时21分左右，幼儿园及幼儿家长再次因断电问题与原告发生纠纷并报警，公安民警到达现场后，与幼儿园园长及幼儿家长一起到天河湾小区售楼部找到了胡静静，胡静静表示：因优尼·伯恩幼儿园所在位置占据天河湾小区消防通道，肯定要拆除，公司要解除对优尼·伯恩幼儿园的合同。经公安民警调解，双方自行达成和解，原告继续为幼儿园供水供电，时间为期一周，在这一周内，双方负责人就其之间的问题进行协商解决。后租赁双方未能协商解决，幼儿园于2017年4月20日闭园停业。2017年7月4日，优尼伯恩公司以开封华盟置地有限公司、华盟物业公司、胡静静为被告向一审法院提起诉讼，要求确认涉案房屋租赁合同于2017年4月18日解除，一审法院于2017年8月14日向三被告送达起诉状副本。另查明，开封华盟置地有限公司是涉案房屋的建设单位和所有权人，原告华盟物业公司是涉案房屋所在华盟天河湾小区物业管理公司，胡静静为华盟物业公司法定代表人。庭审中，华盟置地公司表示原告华盟物业公司有权利出租涉案房屋，两公司对此均无异议。华盟置地公司于2018年8月29日收到优尼伯恩公司交还的房屋钥匙。上述事实，有原、被告双方的一致陈述、房屋租赁协议、收据、收到条、银行交易明细、接处警登记表及情况说明等证据予以证明，足以认定。一审法院认为，原告华盟物业公司经开封华盟置地有限公司授权于2015年7月30日与被告优尼伯恩公司签订的房屋租赁合同，胡静静和刘芳分别作为华盟物业公司和优尼伯恩公司的法定代表人，代表各自公司于2015年11月17日签订的房屋租赁合同，以及华盟物业公司与优尼伯恩公司以口头形式订立的地下室租赁协议，上述房屋租赁合同及口头租赁协议在形式上符合法律规定，合同内容是缔约双方的真实意思表示，且不违反效力性强制性法律规定，应属合法有效的合同。关于涉案房屋租赁合同及口头租赁协议的解除问题。《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。优尼伯恩公司于2017年7月4日以开封华盟置地有限公司、华盟物业公司、胡静静为被告向一审法院提起诉讼，要求确认涉案房屋租赁合同解除，其诉讼行为应视为解除合同的行为，一审法院于2017年8月14日向华盟物业公司送达起诉状副本，视为华盟物业公司于该日收到解除合同通知，在该案审理中，原、被告双方均认可解除合同，故涉案房屋租赁合同及口头租赁协议自2017年8月14日解除，鉴于一审法院已在优尼伯恩公司诉开封华盟置地有限公司、华盟物业公司、胡静静一案中对涉案房屋租赁合同解除问题作出判决，本案不再重复处理。本案中，因房屋租赁产生的法律责任应由被告优尼伯恩公司承担,被告刘芳和润喆公司并非涉案房屋租赁合同的责任承担主体，原告主张二被告为涉案房屋的实际共同承租人，要求二被告承担责任无事实和法律依据，不予支持，鉴于优尼伯恩公司已将涉案房屋返还，故原告要求返还涉案房屋的诉讼请求已无需再作处理。涉案房屋租赁合同明确约定，2015年7月15日至2016年8月31日为赠送的免租期，无需交纳租金和物业费，故对原告要求支付该时间段租金、物业费及利息的诉讼请求，不予支持。2016年9月1日至2017年8月31日的商铺物业费，优尼伯恩公司已于2016年8月26日交纳，该事实有胡静静出具的收条予以证实，故对原告要求支付该时间段商铺物业费及利息的诉讼请求，不予支持。租赁期间届满或租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，未及时返还的，应参照合同约定的租金标准支付租赁物占用费直至实际返还之日止。本案中，房屋租赁合同于2017年8月14日解除，华盟置地公司于2018年8月29日收到房屋钥匙，商铺租金支付至2017年8月31日，A3号楼1单元302户（东户）租金支付至2017年11月16日，地下室租金支付，地下室租金支付至2017年3月6日参照合同约定的40万元/年、30000元/年的租金标准，优尼伯恩公司应当向原告交纳2017年3月7日至2017年8月14日的地下室租金882元，并支付自2017年8月15日至2018年8月29日的地下室占用费2082元、自2017年9月1日至2018年8月29日的商铺占用费397808元、自2017年11月17日至2018年8月29日的A3号楼1单元302户（东户）占用费23507元，共计424279元。因此，对原告要求被告交纳地下室租金、支付房屋占用费的诉讼请求，予以支持，但原告主张租金和占用费的利息无法律依据，不予支持。另外，对原告所主张的商铺占用费、A3号楼1单元302户（东户）占用费计算标准的过高部分，不予支持。幼儿园虽于2017年4月20日闭园停业，但被告优尼伯恩公司仍然占有涉案房屋，原告仍然为涉案房屋提供安保等物业管理和服务，故优尼伯恩公司应向原告支付物业费直至实际返还房屋之日止。根据本案查明的事实，商铺物业费支付至2017年8月31日，A3号楼1单元302户（东户）物业费支付至2017年11月16日，优尼伯恩公司应按照合同约定的59289元/年的标准交纳2017年9月1日至2018年8月29日的商铺物业费58964元，按照合同约定的2376元/年的标准交纳2017年11月17日至2018年8月29日的A3号楼1单元302户（东户）物业费1862元，共计60826元。但原告主张物业费利息无法律依据，不予支持。根据涉案房屋租赁合同约定，如优尼伯恩公司在租期内要求提前解除合同，则须提前60天书面告知原告，并向原告支付相当于当年度两个月租金的赔偿金。优尼伯恩公司于2017年7月4日提起诉讼，要求确认房屋租赁合同于2017年4月18日解除，其诉讼行为应视为要求提前解除合同的行为，应按照合同约定向原告支付相当于当年度两个月租金的赔偿金66667元。涉案房屋租赁合同签订后，原告将房屋交付，优尼伯恩公司对房屋进行装饰装修，后开园招生，原告不仅是出租人，同时又是涉案房屋的物业管理公司，其在诉前从未对幼儿园的装饰装修提出异议、要求整改，由此可见，幼儿园的装饰装修是经过其审核同意的，故对原告要求将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告北京优尼伯恩教育咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告开封华盟物业服务有限公司支付租金及房屋占有使用费424279元、物业费60826元、赔偿金66667元，共计551772元。二、驳回原告开封华盟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11056元，原告开封华盟物业服务有限公司负担2649元，被告北京优尼伯恩教育咨询有限公司负担8407元。优尼伯恩公司上诉称:1、一审判决认定优尼伯恩公司单方解除租赁合同明显错误，优尼伯恩公司不应当向华盟物业公司支付提前解除合同赔偿金。被上诉人华盟物业公司于2017年4月17日、4月18日对上诉人经营的幼儿园两次断电，在家长报警，并且在家长、出勤民警等众多人员的面前，被上诉人向上诉人的法定代表人宣布：幼儿园位置占据了天河湾小区的消防通道，肯定要拆除，公司要解除合同，被上诉人以自己的实际行为表示不履行合同义务、并向上诉人宣布解除合同，因此，华盟置业公司2017年4月18日单方解除租赁合同才是客观事实。2、上诉人不应当支付被上诉人租金及房屋占有使用费、物业费、赔偿金共计551772元。由于被上诉人于2017年4月18日单方解约行为，上诉人不得不将所有的学生的学费退完，就不再经营，也不再使用房屋，而后，多次联系被上诉人要求其收回房屋，被上诉人不与上诉人见面，上诉人于2017年7月4日起诉到法院后，多次与法官联系要求将钥匙还给被上诉人，特别是2018年2月14日，上诉人给被上诉人发出了通知函，同时也给一审法院邮寄了一份。上诉人以不收钥匙的方式，使自己的损失扩大，并把损失转嫁给上诉人，一审法院将该扩大的损失让上诉人承担于法无据。综上，请求二审法院撤销一审错误判决，依法改判驳回华盟物业公司的诉讼请求。华盟物业公司答辩称：1、2017年4月18日双方纠纷事件依法不能引起合同解除的法律后果，被上诉人的行为并不是解除合同的意思，其行为更不符合解除合同的法定要件，当日纠纷更不能归贵于被上诉人，一审判决认定本案讼争合同解除的原因系上诉人单方解除是正确的。2、一审判决上诉人应向被上诉人履行金钱给付义务依据的证据充分，适用法律正确，判决结果正确。3、一审判决根据双方证据情况、自认事实来查明事实，判决事实清楚，依据事实计算的上诉人应当支付的金额，计算正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理查明：2015年7月30日，华盟物业公司（甲方）与优尼伯恩公司（乙方）签订房屋租赁协议，其中的乙方租用甲方位于华盟天河湾二期商业街A3栋108铺、208铺的位置即为占用的消防通道位置。其他事实与一审认定的事实一致。本院认为:关于解除租赁合同的具体时间和具体原因问题。2017年4月18日，华盟物业公司对幼儿园断电，园方于当天14时28分左右报警，公安民警到达现场进行处置，后华盟物业公司于当天对幼儿园恢复供电。2017年4月18日17时21分左右，幼儿园及幼儿家长再次因断电问题与华盟物业公司发生纠纷并报警，公安民警到达现场后，与幼儿园园长及幼儿家长一起到天河湾小区售楼部找到了华盟物业公司法定代表人胡静静，胡静静表示：因优尼·伯恩幼儿园所在位置占据天河湾小区消防通道，肯定要拆除，公司要解除对优尼·伯恩幼儿园的合同。后租赁双方未能协商解决，幼儿园于2017年4月20日闭园停业。华盟物业公司以自己的实际行为表示不履行合同义务、并向幼儿园宣布解除合同，因此，合同解除日期应为2017年4月18日；合同解除的原因是华盟物业公司以自己的实际行为表示不履行合同义务、并向幼儿园宣布解除合同，因此，优尼伯恩公司不应当向华盟物业公司支付提前解除合同赔偿金，一审判决优尼伯恩公司向华盟物业公司支付提前解除合同赔偿金66667元明显错误。关于优尼伯恩公司是否应当向华盟物业公司支付租金、房屋占有使用费424279元和物业费60826元的问题。华盟物业公司交付的租赁物并未告知A3栋108铺、208铺占用了消防通道，存在隐瞒重大事实的行为，在合同履行中又以A3栋108铺、208铺占用消防通道为由要求优尼伯恩公司予以拆除，后又进行断电，最终导致房屋租赁合同解除，因此，华盟置业公司应当承担全部违约责任。优尼伯恩公司已经将商铺租金、物业费支付至2017年8月31日、A3号楼1单元302户（东户）租金、物业费支付至2017年11月16日、地下室租金支付、地下室租金支付至2017年3月6日经于2017年4月18日解除，华盟物业公司应当向优尼伯恩公司返还2017年4月19日至2017年8月31日商铺租金、物业费和2017年4月19日至2017年11月16日A3号楼1单元302户（东户）租金、物业费，但优尼伯恩公司仍应当向华盟物业公司支付2017年3月7日至2017年4月18日的地下室租金225元(2000元/年÷365天×41天)。综上，优尼伯恩公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决部分事实认定有误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销开封市龙亭区人民法院（2017）豫0202民初1537号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，北京优尼伯恩教育咨询有限公司向开封华盟物业服务有限公司支付2017年3月7日至2017年4月18日的地下室租金225元。三、驳回开封华盟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11056元，开封华盟物业服务有限公司负担11000元，北京优尼伯恩教育咨询有限公司负担56元；二审案件受理费9317元，开封华盟物业服务有限公司负担9270元，北京优尼伯恩教育咨询有限公司负担47元。（二审案件受理费北京优尼伯恩教育咨询有限公司已垫付，本院不再退还，待执行时一并结清）。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  周超举二〇一九年十二月二十四日书记员  王 栋