河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0123民初3879号原告：穆秀琴，女，1962年4月2日生，汉族，住廊坊市文安县。 委托诉讼代理人：张少军，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亮，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被告：河北高远红木城贸易有限公司，住所地正定县晨光路北107国道东侧。 法定代表人：王丽，该公司经理。 委托诉讼代理人：王苏宁，河北韬然律师事务所律师。 被告：河北旭远房地产开发有限公司，住所地正定县晨光路北107国道东。 法定代表人：王治，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:刘瑞文，河北乾骥律师事务所律师。 原告穆秀琴（以下简称原告）与被告河北高远红木城贸易有限公司（以下简称高远公司）、河北旭远房地产开发有限公司（以下简称旭远公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告穆秀琴委托诉讼代理人张少军、周亮，被告河北高远红木城贸易有限公司委托诉讼代理人王苏宁，被告河北旭远房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘瑞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告穆秀琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告河北高远红木城贸易有限公司（原正定旭远家居建材城有限公司）支付原告租金10000元并赔付相应违约损失（自起按银行贷款利率计付至偿还之日止）。2、请求判令被告河北旭远房地产开发有限公司对上述债务承担补充赔偿责任。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年原告与被告河北旭远房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了B区3层3151号商铺。2012年9月正定旭远家居建材城有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了商铺租赁协议约定：“为了实现甲方的统一经营权，经友好协商，就甲方承租乙方商铺事宜达成如下条款，乙方自愿将其购买的“正定国际小商品城二期”上述商铺出租给甲方，租赁期限由2012年10月1日至2014年9月30日止。年租金为每年13052元。合同签订后被告即占有租赁使用我方商铺，并给付我方部分租金；2014年9月30日应被告河北高远红木城贸易有限公司请求，双方签订续租协议，约定续租期限3年，第一年租金697元。后两年租金另行约定；租金交付为年交，协议签订之日前交清一年的租金。同时约定：甲方如果拖欠租金，则每天按应缴租金的千分之三缴纳违约金。被告河北高远红木城贸易有限公司交付第一年租金697元后，一直继续占有使用租赁物至今，但以种种借口拒付租金。另查被告旭远房地产作为正定旭远家居建材城有限公司的股东认缴出资额为500万元，持股比例为100%。2013年10月24日正定旭远家居建材城有限公司将名称变更为河北高远红木城贸易有限公司，我方认为：原告与被告正定旭远家居建材城有限公司签订的商铺租赁协议合法有效，作为承租人的正定旭远家居建材城有限公司应当按照约定支付租金。租赁期间届满后，作为承租人的被告没有返还租赁商铺，相反却继续使用租赁物至今，根据法律规定，原租赁合同继续有效，故我方要求被告正定旭远家居建材城有限公司支付租金及违约损失合法有据。2014年被告与原告签订续租协议约定第一年租金697元，后两年租金根据实际出租情况约定，我方认为租赁合同双方当事人是原被告，我方与被告方在2014年9月30日之前已经签订了三年的租赁合同，在之后续签的租赁协议，后两年租金虽然没有明确约定具体数额，但协议中约定了后两年租金按实际出租情况另行约定，根据该条款及行情惯例，应当取前三年租金平均值作为2015年10月1日之后至今的租金计算标准。同时，被告旭远房地产未履行出资义务，被告旭远房地产在2019年6月6日之前是被告高远红木公司的唯一股东，应对被告债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。故为保护我方的合法权益，特依法起诉，请支持我方的诉求。 被告旭远公司辩称，一、本案是租赁合同纠纷，原告穆秀琴的诉求是租金及违约金。根据合同的相对性原告应根据与被告河北高远红木城贸易有限公司签订的《商铺租赁协议书》、《协议书》与河北高远红木城贸易有限公司协商解决，与被告旭远公司无关。二、被告作为河北高远红木城的前股东已经于2010年4月12日全额履行完毕出资义务，已实缴到位。被告旭远公司现股东为两位自然人，有正定县行政审批局的档案为证。被告旭远公司与被告高远公司均为独立的法律主体，各自经营范围不同，人员管理不同，财务管理不同，两者为独立承担法律责任的法律主体。被告旭远公司不存在过错，不应对被告高远公司的债务承担任何补充赔偿责任。 被告高远公司辩称，一、被告高远公司与原告签订的《商铺租赁协议书》没有违反国家法律法规的禁止性规定，是双方真实意思表示，合法有效，双方已按该协议履行完毕。原告依据与被告续签的《协议书》，领取了2014年10月1日至2015年9月30日的租金697元。由于2015年10月1日后租金收益为0元，被告同时对原告进行了告知，原告认可，故原告没有领取2015年10月1日年度的租金收益。原告诉求1主张被告支付租金10000元并赔付相应违约损失，没有计算标准、计算依据，合同依据、事实依据及法律依据应予以驳回。 首先，不符合《商铺租赁协议书》、《协议书》的约定，不符合市场行情，更违反原告在《商品房买卖合同》中承诺的“统一定位、统一经营、统一租金”，的购铺附随义务。违反合同当中约定的：租金收益为经营收入扣除成本和税金后的净利润的约定。 依据被告与原告签订的《商铺租赁协议书》第五条的约定：“承租期满后，乙方可提出续签申请。续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润”。双方签订的《商铺租赁协议书》已于2014年9月30日到期，并全部履行完毕。经被告多次通知要求原告按约定续签租赁协议或如不续签前来办理收铺手续，但直至近期原告才来办理收铺手续。至2014年9月30日原告与被告签订了《协议书》并领取了租金收益，同意被告继续代为经营管理。被告与原告早已约定续租租金收益为经营收入扣除成本和税金后的净利润，而非原租赁价格，且原告在购买商铺时《商品房买卖合同》已同意其商铺由出卖人或出卖人指定的公司管理，并承诺遵守正定国际小商品城二期市场管理规定，不违反正定小商品二期统一定位，统一经营，统一租金标准，且原告对租金为经营纯收益（扣除经营成本）没有异议。被告经过多次招商宣传，花费了大量的人力、财力，引进商户入驻商城，并出台了“免租招商”政策等，力图将商城做大做火，争取商城与业主利益的双赢，并与商户签订了《商铺租赁合同》，承租面积为套内面积，2014.10.1-2015.9.30租金收益为一层15元/平/月，二层10元/平/月，三层5元/平/月，四层0元/平/月。2015.10-至今租金收益为一层15元/平/月、二层10元/平/月、（三层、四层处于免租期）故三层0元/平/月、四层0元/平/月。 其次，被告依据市场行情及《商铺租赁协议书》《协议书》中约定的经营收入（扣除成本和税金）即商户承租的租金价格，已与商城大多数业主签订了续租协议，大多数业主表示认可并领取了租金收益。 业主租金收益计算标准为2014年10月1日至2015年9月30日，第一年租金收益为一层15元/平/月，二层10元/平/月，三层5元/平/月，四层为3元/平/月，计算方式为商铺套内面积*各层租金价格，第二、三年租金为一层15元/平/月，二层10元/平/月，三层0元/平/月，四层0元/平/月，计算方式为套内面积*各层租金价格。2017年9月30日后至今一层15元/平/月，二层10元/平/月，由于三、四层的租金收益仍为0元，故三层、四层业主未到答辩人处签订新的租金收益协议书，也未收铺，三、四层业主仍然执行0元租金收益标准。 该续租协议约定的租金收益既符合《商铺租赁协议书》的约定，又符合商铺业主对租金为经营纯收益的预期，更符合市场行情。且本案原告与被告于2014年9月30日签订了《协议书》并领取了2014年10月1日至2015年9月30日的租金收益697元。 最后，原告诉求主张的租金收益数额应0元。 依据《商铺租赁协议书》第五条约定、《商品房买卖合同》附件四统一定位、统一经营、统一租金标准、商城对外招租的租金价格即市场行情，及商城与大多数业主续签的《协议书》的统一租金价格计算。原告的铺位为B3151号，套内面积为11.61平，2014.10-2015.9租金为11.61平*5元/月/平*12个月=697元，（原告已领取）。因2015.10-至今三、四层租金为0元/平/月，则诉求期间应付租金收益总额应为0元，而非原告主张的租金数额。 且原告从合同及商城合同履行惯例应当知道或知道收益支付时间，而原告超过4—5年的时间后，才来起诉被告要求支付租金收益显然已超过1年期的诉讼时效，其主张应予驳回。 二、被告与原告的租赁关系应在公平的原则下进行，双方应在商城“统一定位、统一经营、统一租金标准”下公平地履行。 公平原则是民法的一项基本原则，它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则强调在市场经济中，对任何经营者都只能以市场交易规则为准则，享受公平合理的对待，既不享有任何特权，也不履行任何不公平的义务，权利与义务相一致。与原告的商铺同处于B区，同为3层商铺，甚至与其相邻的商铺均是按照铺内面积计算，按该层的租金标准计算的，原告不应享有特权，而应依据市场行情、公平原则和“统一租金标准”，与大部分业主平等的享受权利。 原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，且被告不存在违约行为，不应支付违约金。 根据双方签订的《商铺租赁协议书》中约定租金“按季支付”，实际的履行中均是季度末提前支付下一期租金。续签的《协议书》约定，签协议即支付年金。上述两份协议，我们协议均是提前支付租金。双方续签的协议的已经于2017年10月1日止，且已履行完毕。根据协议的履行情况，原告请求支付支付2015年10月1日至2016年9月30日租金的时间2015年10月1日，请求支付2016年10月1日至2017年9月30日租金时间是2016年10月1日。根据《民法通则》第136条的规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年。所以原告的诉讼请求已经超所诉讼时效。且从2015年10月1日后，租金收益为0元，故被告不应向原告支付租金，被告不存在违约行为，不应支付违约金。 综上，被告是市场的管理者，并不是真正的承租人，原告不能将此种风险转嫁到管理者身上。原告要求按不定期租赁支付其租金及利息，不符合合同约定、公平原则、市场定位规则。请求贵院依法维护被告的合法权益，驳回原告不合理的诉讼请求。 原告穆秀琴为证明自己的主张，提交了以下证据： 证据一、房屋产权证或商铺买卖合同（或商铺房费发票），证明原告对本案商铺拥有所有权和出租、收益权； 证据二、商铺租赁协议书，证明被告高远红木城贸易有限公司（原正定旭远家居建材城有限公司）租赁使用原告本案商铺，进行统一经营管理；租赁期限是2012年10月1日至2014年9月30日；年租金数额为每年13052元，同时证明该租赁协议及其中条款是被告单方预先拟定的用以反复使用的格式合同、格式条款。 证据三、协议书，证明被告高远红木城贸易有限公司（原正定旭远家居建材城有限公司）续租原告商铺，期限三年，租金详见协议书，后两年租金根据实际出租情况另行约定。租金交付期限为年交，协议签约之日前交清一年的租金。同时证明该租赁协议及其中条款是被告单方预先拟定的用以反复使用的格式合同、格式条款。我方提交的续租《协议书》中载明的“后两年租金根据实际出租情况另行约定”，并没有约定后两年以被告的转租经营收入扣除成本和税金后的净利润来计算租金，相反我方认为，上述“后两年租金根据实际出租情况另行约定”是指原被告双方之前的出租租赁合同约定的租金的平均值作为以后计算租金的依据。该证据加上我方提交的第二组证据足以证明被告应按双方的实际出租情况支付原告租金，而不是依据被告向案外人转租的实际情况计算租金。 证据四、被告高远红木公司工商档案资料，证明2013年10月24日被告名称由正定旭远家居建材城有限公司变更为河北高远红木城贸易有限公司；2019年6月6日前被告河北旭远房地产公司是被告高远红木城唯一股东；两被告注册住所一致。进一步证明两被告系具有母子关系的关联公司，被告旭远房地产公司应承担补充还款责任。 证据五、照片三张，证明被告系虚假答辩，事实上被告对本案三、四层已经转租盈利。 被告旭远公司发表如下质证意见： 第一组、第二组、第三组证据是原告与高远公司签订与被告无关，对第四组证据真实性无异议，证明目的和证明内容有异议，河北旭远作为高远公司的前股东已实缴出资，有验资报告为证，不应为高远公司的债务承担任何补充赔偿责任。注册地址一致，显示107国道东侧，东侧的范围很大，有多栋办公楼，不能证明二被告地址混同，且现被告旭远已搬迁至石家庄市区办公，工商局调档显示王丽和李振生出资为认缴，是工商局系统显示问题，就此问题法庭可向工商局核实确认。第五组，对于真实性有异议，照片拍摄时间拍摄地点均无法显示，不能证明原告的目的。 被告高远公司发表如下质证意见： 第一组、第二组、第三组证据真实性无异议，以上证据恰巧能证明被告高远公司的证明内容，如原告方不得违反小商品二期统一经营、统一定位、统一租金标准的铺位附随义务，商铺租赁协议书能证明原告有提出续签申请的义务，并明确约定了续签后租金收益为经营收入扣除成本和税金后的净利润，并非原告主张的10000元租金，协议书2014年10月7日签订的协议书证明该协议为委托管理并对外出租的协议，并非租赁合同，被告方不应向原告方支付固定租金收益，合同反应套内面积乘以租金收益数5元/平，后两年根据被告的对外出租情况收益来决定原告的年金收入，原告提交的产权面积被告方予以认可。第四组证据、第五组证据的质证意见同旭远公司。 被告旭远公司为证明自己的主张提交了如下证据： 证据一、正定旭远家居建材有限公司《验资报告书》证明内容为河北旭远房地产开发有限公司作为河北高远红木城贸易有限公司（原正定旭远家居建材有限公司）的前股东，已全部足额出资，其出资义务已经履行完毕。验资报告书系第三方出具的，详细写明河北旭远公司足额出资，股权在2019年6月6日进行转让时新股东已将股权款项转交高远公司，股东王丽实缴70%，李振生实缴30%，旭远公司出资到位，没有抽逃出资。 证据二、《内资企业登记基本情况表》，证明河北旭远房地产开发有限公司现股份构成为：王丽持股70%，李振生持股30%。河北旭远房地产开发有限公司与河北高远红木城贸易有限公司是两个完全独立的法人，河北旭远不应为河北高远红木城的任何债务承担补充赔偿责任。 原告穆秀琴经质证发表如下质证意见：验资报告书，不具有关联性、没有证明力，因为被告没有提供当年的账户流水凭证，不能证明其没有抽逃出资。 被告高远公司为证明自己的主张提交了如下证据： 第一组证据：《商品房买卖合同》和《商铺租赁协议书》，证明原告在购买铺位时，已同意由出卖人或出卖人指定的公司管理，且已承诺不违反正定国际小商品二期统一定位、统一经营、统一租金标准的约束。双方已就续租的租金价格进行了明确约定，即经营收入扣除成本和税金后的净利润。 第二组证据：Ｂ区商城经理卢某的证人证言及卢某劳动合同、身份证复印件、原告与被告签定的《协议书》及被告与商城其他业主签订的《协议书》、被告高远与商城招商来的租户签订的《商铺租赁合同》及同一商城商户的证言、Ｂ区业主王菊平的诉讼生效判决书，证明商城多次通知业主商铺租赁协议书已于2014年10月1日到期，到期后按套内面积实收实返，一层为15元／平／月，二层为10元／平／月，三层为5元／平／月；因市场行情不好，三层部分商户撤场，新商户入驻免租金2年，2015年10月以后，三层没有租金收入，四层一直未启动，没有租金收入，上述内容均进行了电话通知，绝大多数业主办理了续签手续并领取租金收益。被告与商城其他业主续签《协议书》证明Ｂ区委托管理并对外出租的期限为3年，Ｂ区3层第一年租金数额（套内面积×5元／平／月），后两年租金根据实际出租情况另行约定。同为为Ｂ区3层商铺业主王菊平，曾起诉被告支付2014年10月1日至实际给付之日的房屋租金，经审理正定法院认为，《商品房买卖合同》及《商铺租赁协议书》中约定的“承租期满后，乙方（原告）可提出续签申请。续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润。”该约定不违反法律法规的强制性规定及市场公平合理原则。2014年9月30日《商铺租赁协议书》到期后，被告将原告商铺出租，第一年租金为每平方米每月5元，第二年自2015年10月起三楼为免租期，没有租金收入。王菊平上诉后，中级人民法院认为，商品房买卖合同附件四的相关约定能够证实商铺需统一经营管理，且商铺租赁协议书对租赁合同期满后的租金已明确为经营收入扣除成本和税金后的净利润，该约定与买卖合同附件四的相关内容具有承继性和延续性，与商铺市场价值相符。《商铺租赁协议书》第五条的约定当然适用于续租期间租赁费的给付标准等，上述事实已经正定县人民法院及石家庄中级人民法院审理查明并认定。2014年10月1日签订的协议书中第一条、第二条明确指明了原告方委托甲方管理并对外出租，预计的租金收益全部归原告方，原告方理应根据第三条的约定缴纳相应税款，因被告方为代为管理方，并不是实际承租人，也并未因此获得收益，租赁期间指的是代为管理招商对外出租的期间并非被告方承租原告方商铺的租赁期间，故不存在不定期租赁关系及向原告方支付租金的义务。 第三组证据：《商铺交付协议》一份，证明原告已向被告提出交铺申请书，原、被告双方已结束代管权利义务，现铺位为空置，不再产生任何收益，被告不再代为管理。 第四组证据：《返租函》证明业主承担2013.10.1-2014.9.30期间12.5%的招商费用和7.5%的市场综合管理费是原、被告为商城长期发展达成的合意。证明被告不欠原告2014年9月30日之前的租金，且诉讼时效已过。 原告经质证发表如下质证意见： 1、卢某证人证言、劳动合同书，不具有真实性、合法性、关联性和证明力，我方不予认可；因为：根据法律规定，证人应当出庭作证、接受质证，而本案不仅证人卢某没有到庭；被告也没有提供证人的社会保险缴费和工资纳税证明，不能证明证人是被告的真实职工身份；如果证人是被告员工，其与被告具有利害关系；在没有其他证据的情况下，仅凭其言词证明不能证明电话通知了本案原告，也不能证明电话通知的内容；同时，因为即使存在电话通知，也只是被告单方意思，不能证明双方达成了变更租金为‘经营收入扣除成本和税金后的净利润’的新的合意，相反，可以证明被告在原书面租赁合同到期后，没有与我方续签租赁协议，却继续占有使用我方商铺的事实。即使卢某作为被告的员工向原告进行通知，但因为被告不是国家机关，也不是古代皇帝，其电话通知即使存在，也是被告单方意思不是双方合意，被告依据其臆想的单方意思，自由决定支付我方租金的数额和方式是没有任何依据的。利息从起诉之日起至被告偿还之日止，按照银行的同期贷款利率约年利率6%计算直至偿还之日止，依据合同法的规定。 2、2014年部分案外业主与被告签订的协议书，与本案没有关联性，也不具有证明力。理由是：合同的本质是相对性，被告提交的案外其他业主与被告签订的合同，对本案当事人没有任何约束力，故与本案没有关联性，也不具有任何证明作用，更不能否认被告租赁我方商铺的事实和应支付我方租金的义务。被告与我方于2014年签订的续租协议书，其性质是租赁合同而不是被告所说的代管合同，理由是该合同第三条明确载明租金及交付期限，并不是代管费用，同时该第三条第二款也载明第一年租金后两年租金根据实际出租情况另行约定，仍然约定的是租金，同样是该条约定第三款、第四款载明租金交付期限为年交，协议签约之日之前交清一年的租金，以上租金是含税价，如果应交税费由乙方交纳，第四条同样载明租赁期间，第六条第一项载明甲方也就是被告高远公司如果拖欠租金，每天应交付租金的3‰交纳违约金，如拖欠租金超过三个月，乙方有权解除合同。以上条款是本合同的标志条款，实质条款，充分证明是租赁性质而不是代管。我方与被告于2014年签订的协议书下方明确载明被告方与此协议书同时出具的收条范本也证明被告高远公司支付的是租金，而不是向原告收取的代管费用，更进一步证明是被告在实际租赁用原告的商铺，而不是原告委托被告代为管理。 3、被告提交的案外人商铺租赁合同，与本案没有关联性，也不具有证明力。理由是：合同的本质是相对性，被告提交的其与他人的协议书与本案无关；被告租赁我方商铺统一经营转租他人是被告的市场投资行为，应独自承担相应经营风险，其是否盈利，与我方无关，更不能否认被告租赁我方商铺的事实、不能否认应支付我方租金的义务，没有证明力，不能证明被告的主张。其中，被告与卢莎莎、高冉冉、将军华、刘克杰、高胜峰等案外人的转租合同，约定被告只收取物业费，而免租金，涉嫌串通损害我方的利益，故如果以该转租合同作为支付我方租金，不仅没有依据，也不具有公平合理性。 4、陆妙芳证人证言，不具有合法性、真实性、关联性和证明力。理由是：证人没有出庭；有利害关系。 5、王菊平为原告的（2016)冀0123民初1923号判决书，与本案没有关联性，也不具有证明力，不能证明对方的主张，更不能免除被告的举证责任。因为（1）、王菊平不是本案的当事人，该判决与本案无关，该判决所确定的事实也不能作为免除被告举证责任的义务；（2）我方提交的本庭审理的35件案件中所有原告与被告签订的房屋买卖合同和《商铺租赁协议书》及续租协议书，充分证明：该判决所依据的房屋买卖合同附件4和《商铺租赁协议书》第五条及续租协议书第三条除业主基本情况和商铺面积不一致外，其他内容完全一致，是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与我方协商的条款，是典型的格式合同、格式条款；而该部分格式合同或格式条款，明显属于‘加重对方责任、排除对方主要权利’“格式条款有两种以上解释的”的情形，其中买卖合同附件4所载明的“统一经营、统一定位、统一租金标准”显然不仅内容表述不明确，而且明显排除我方的主要权利，依法属于合同法所规定的无效条款，续租协议第三条载明了“后两年租金根据实际出租情况另行约定”具有两种以上的解释，我方认为其应解释为后两年的租金应当根据原被告双方的实际出租情况计算租金，而原被告双方的实际出租情况为2012年10月1日至2014年9月30日，在之后没有另行约定具体的租金数额时，根据上述合同条款和交易习惯应当以原被告双方前三年的年租金平均值作为之后被告给付原告租金的依据标准，故我方认为要么该判决书与本案无关；即使法院认为与本案具有关联性但我方也已经提交了充分的证据，足以证明上述买卖合同附件4租赁协议书第五条续租协议书第三条是格式合同、格式条款，足以推翻被告提交的王菊平判决书所确定的事实。 6、被告提交的交铺协议书与本案没有关联性，不具有真实性和证明力，理由是该协议形成于我方起诉立案之后，本案我方诉求的是在我方起诉之前被告拖欠我方的租金，故不具有关联性，同时该交付协议书尚未履行，被告至今没有实际交付原告商铺，仍在占有使用，故该证据不具有真实性、关联性和证明力，不能证明被告的主张，更不能否认我方请求法院判令被告支付租金的诉求。 7、返租函，该证据不具有合法性也没有证明力，理由是被告租赁使用我方商铺，自然应当交付相应物业管理费，该交费义务是被告租赁使用我方商铺的基本成本支出和义务，不应当将该部分义务转嫁给原告，而本案被告利用其强势地位威逼利诱原告强签该返租函，是违反诚实信用的民事活动原则和违背社会公序良俗的行为应当无效，被告非法扣除的相应费用应视为拖欠原告的租金尚未支付，同时因被告持续租赁使用原告商铺至今，故不存在诉讼时效超过的问题。 本院经审理查明：2009年5月15日，原告穆秀琴购买了河北旭远房地产开发有限公司开发的小商品市场二期B区商业综合楼1座3层3151号铺位，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定，建筑面积为24.2平方米，套内面积11.61平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.59平方米。后经产权部门确认，建筑面积25.49平方米，套内面积为11.61平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.88平方米。合同附件四补充协议约定，买受人同意其购置的商品房由出卖人或出卖人指定的市场经营管理公司管理，根据《物业管理规定》双方应另行签订物业管理协议，并按照规定如期缴纳各种费用，物业管理实际收费按照有关规定收费。买受方不得违反正定小商品二期统一定位、统一经营、统一租金标准，遵守正定国际小商品城二期市场管理规定，否则赔偿因此造成的损失同时出卖人有权按本合同原价收回。2012年9月14日，原告与正定旭远家居建材城有限公司签订了《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》，协议约定租赁期限自2012年10月1日至2014年9月30日，约定年租金13052元，租金自租赁之日起算，按季平均支付。租金由正定旭远家居建材城有限公司直接打入双方约定的原告银行卡上，视同原告收到租金，以银行转账单据为准。该租赁协议第五条约定:“承租期满后，原告可提出续签申请。续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润。”原告按商铺租赁协议书及之后双方签订的《返租函》，领取了租期内的租金，合同期满已履行完毕。商城大部分业主在上述《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》期满后，与被告高远公司续签了新的《协议书》，该租赁协议已经履行完毕。2014年10月7日，原告与被告高远公司续签了《协议书》，约定原告将该商铺委托被告高远公司管理并对外出租，套内面积11.61平方米，委托管理并对外出租期限为3年，自2014年10月1日至2017年9月30日，第一年年金为697元，后两年租金根据实际出租情况另行约定。租金交付期限为年交，协议签约之日前交清一年的租金。原告已领取被告高远公司交付的2014年10月1日至2015年9月30日租金697元，此后至今被告高远公司未给付原告租金。经查，《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》和续签的《协议书》约定的租金数额收到时间均为上打租。同时，2016年至2019年期间被告高远公司与承租人（招商来的商户）签订了为期1年或2-3年不等的租赁合同，约定1-3年不等的免租期，年租金为0元。现原告穆秀琴起诉到法院要求支付2015年10月1日至2019年9月30日期间的租金10000元，并赔付相应违约损失（自起诉之日起按银行贷款利率计付至偿还之日止），并要求被告旭远公司对高远公司债务承担补充赔偿责任。 另查明，2010年4月12日，河北中君汇会计师事务所有限公司对正定旭远家居建材城有限公司出具验资报告，截止2010年4月12日，正定旭远家居建材城有限公司已收到被告旭远公司缴纳的注册资本（实收资本）500万元，实收资本占注册资本的100%。2013年10月24日，正定旭远家居建材城有限公司将名称变更为河北高远红木城贸易有限公司。2019年6月6日，被告高远公司的投资人（股权）由被告旭远公司变更为王丽和李振生。2019年9月26日，原告与被告高远公司签订《商铺交付协议》，约定被告高远公司于2019年11月8日之前腾空占用铺位并与原告办理交付手续。 上述事实由原、被告提供的证据及庭审记录为证。 本院认为，2009年5月15日原告与被告旭远公司签订的《商品房买卖合同》、2012年9月14日原告与正定旭远家居建材城有限公司签订的《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》，以及2014年10月7日原告与被告高远公司续签的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 《商品房买卖合同》附件四约定，原告同意由出卖人或出卖人指定的公司管理，且已承诺不违反小商品市场二期统一定位、统一经营、统一租金标准，承诺遵守正定国际小商品二期市场管理规定，该约定能够证实本案商铺需统一经营管理，符合本案所涉商铺的市场定位，以期实现业主投资价值并取得收益的目的；《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》约定，续签协议后的租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润，该约定与买卖合同附件四的相关内容具有承继性和延续性，与商铺价值相符。 租赁协议到期后，原告与被告高远公司续签了《协议书》，约定后两年租金根据实际出租情况另行约定，该约定与商铺租赁协议书的上述约定并不矛盾，且该约定不违反法律法规的强制性规定及市场公平合理原则。原告于协议书签订之日收到被告高远公司给付的2014年10月1日至2015年9月30日的租金，被告高远公司未给付2015年10月1日之后的租金的事实存在。原告提交的照片，取得时间为2019年11月，不能证明2019年9月30日前的商铺租赁及收益情况，故本院不予采纳。依据目前本案相关证据，2015年10月1日之后三层商铺为免租期，没有租金收益。2017年10月1日至2019年9月30日期间，双方未再续签书面合同，租金给付标准未有约定，原告与被告高远公司存在事实上的租赁关系，后续租赁期间的租金给付标准适用于《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》、《协议书》有关租金及净利润的约定，故此期间被告应付原告的租金亦为0元。 对于原告提出的被告旭远公司在2019年6月6日之前是被告高远公司的唯一股东，未履行出资义务，应对被告债务不能清偿部分承担补充赔偿责任的主张，经查，2014年4月12日，被告旭远公司以货币形式一次性出资到位，有被告旭远公司提供的河北中君汇会计事务所有限公司出具的验资报告为证，故原告该主张理据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告穆秀琴的诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告穆秀琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  吴雷雷 二〇一九年十二月十二日 书记员  宋 康 ——