广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3752号上诉人（原审原告）：何玥娴，女，1998年8月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区**********。公民身份号码：440************921。委托诉讼代理人：潘祺玮，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑一鸣，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区凯茵豪庭第一届业主委员会，住所地：广东省江门市蓬江区*******。负责人：区健明，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：邓小霞，女，1970年1月24日出生，汉族，住广东省江门市江海区**************。公民身份号码：440************021。系该业主委员会的财务管理员。上诉人何玥娴因与被上诉人江门市蓬江区凯茵豪庭第一届业主委员会（以下简称凯茵豪庭业委会）业主撤销权纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何玥娴上诉请求：1.撤销一审判决，判令撤销凯茵豪庭业委会作出解聘江门市凯茵物业管理有限公司（以下简称凯茵公司）的决议；2.判令撤销凯茵豪庭业委会作出聘请凯盈物业管理有限公司（以下简称凯盈公司）的决议；3.本案一、二审诉讼费用由凯茵豪庭业委会承担。事实和理由：一、《凯茵豪庭小区业主大会议事规则》未符合法律规定的双过半要求，该规则不符合法律规定，依法应予无效。根据凯茵豪庭业委会提交的证据《江门市业主委员会备案申请表》显示的小区建筑总面积与《凯茵豪庭小区业主大会表决票验票结果确认书》统计同意的面积可知，凯茵豪庭业委会的成立未符合法律规定的双过半要求，因此本次备案不符合法律规定，因而《凯茵豪庭小区业主大会议事规则》也不符合法律规定，应当无效，不能当作定案依据。二、御豪房地产开发有限公司（以下简称御豪公司）出具的《证明》不能作为定案依据。单凭凯茵豪庭业委会提交的该份在诉讼期间制作的证明，没有车位买卖合同、产权证明、房产部门出具的变更产权资料等证据。既然在本案中御豪公司是作为业主，则应当审核其作为凯茵豪庭小区范围内物业产权人的资格，及查实御豪公司持有凯茵豪庭小区的物业面积。在其他证据佐证的情况下，一审法院认同御豪公司出具证明确认自己是业主以及持有物业面积，不符合正常逻辑，亦难以证明是御豪公司真实的意思表示。御豪公司在涉案投票规定时间内没有参与，依法不能将其票数计入已表决的多数票，且御豪公司追认行为超出投票时间，理应无效。如上所述，凯茵豪庭业委会的成立未符合法律规定的双过半的规定，因此，一审法院依据《凯茵豪庭小区业主大会议事规则》第十三条的规定认定御豪公司持有的车位及商铺的投票权计入已表缺的多数票中，不符合法律依据。御豪公司自凯茵豪庭业委会成立投票及涉案投票皆没有被凯茵豪庭业委会纳入业主投票范围之中，车位业主在两次投票中均无参与投票，并且御豪公司与其他车位业主最终在投票规定时间内亦没有进行投票。御豪公司在本案诉讼期间才出具证明追认同意显然是不符合投票规定，事实上，在没有御豪公司追认的情况下，凯茵豪庭业委会作出的决议是违反了法律规定双过半要求。一审法院的认定违背了投票选举的本意，严重损害了业主的实际利益。涉案表决结果有违常理，公示结果亦没有有关部门进行监督。凯茵豪庭业委会辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、凯茵豪庭业委会对何玥娴提出的上诉请求、事实和理由均不予确认。凯茵豪庭业委会所作出的聘请凯盈公司和解聘凯茵公司的相关决议均有效。三、《江门市凯茵豪庭小区业主大会议事规则》等文件的订立、修改、投票、验票、结果公示等均是在凯茵豪庭小区首届业主大会筹备组的直接领导下进行的，表决结果得到环市街道办和里村居委会的肯定，江门市蓬江区住房和城乡建设局已于2018年12月12日对凯茵豪庭业委会进行备案，《江门市凯茵豪庭小区业主大会议事规则》是有效的。且《江门市凯茵豪庭小区业主大会议事规则》是否有效不属于本案的审理范围之内，在该议事规则被撤销之前，均认定为有效，可以作为判决的依据。何玥娴向一审法院起诉请求：1.撤销凯茵豪庭业委会作出解聘凯茵公司的决议；2.凯茵豪庭业委会作出聘请凯盈公司的决议；3.本案诉讼费用由凯茵豪庭业委会承担。在本案一审审理过程中，何玥娴将第二项诉讼请求变更为：请求撤销凯茵豪庭业委会作出聘请凯盈公司的决议。一审法院认定事实：何玥娴于2016年8月29日与御豪公司签订《商品房买卖合同（现售）》，购买江门市蓬江区凯茵豪庭10幢之一1701室，并已取得上述房屋的产权证[证号：粤（2017）江门市不动产权第0002095号]。2018年12月12日江门市蓬江区住房和城乡建设局作出《江门市蓬江区业主委员会备案回执》（蓬江区环市业备字[2018年]6号），对凯茵豪庭业委会进行备案，委员会届次为第一届。2019年1月3日，凯茵豪庭业委会发出《关于表决是否聘请新的物管公司和选聘物管公司的通知》，通知主要内容为：凯茵豪庭业委会定于2019年1月18日至23日在凯茵豪庭小区六栋一楼召开业主大会，以业主实名填写纸质选票的方式决定是否聘请新的物管公司和聘请哪一家物管公司。根据《江门市凯茵豪庭小区业主大会议事规则》的规定，该事项须满足“应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”的条件。2019年1月27日，凯茵豪庭业委会发出《凯茵豪庭小区是否续聘凯茵物业管理有限公司和选聘新物管公司的表决验票结果确认书》和《凯茵豪庭小区是否续聘凯茵物业管理有限公司和选聘新物管公司的投票结果公示》，具体内容如下：此次业主大会会议与会业主专有部分面积47252.18平方米，业主大会建筑总面积为77345.10平方米，与会业主专有部分面积占业主大会建筑总面积的61.09%，与会业主人数427人，业主大会总人数为700人，与会业主人数占业主大会总人数的61%。验票结果为：一、关于是否同意续聘凯茵公司的“同意”所得面积为0平方米，所得人数为0人；“不同意”所得面积为47252.18平方米，占总面积的61.09%，所得人数为427人，占总人数的61%；“弃权”所得面积为0平方米，所得人数为0人。二、关于聘请新物业管理公司，凯盈公司所得面积为47252.18平方米，占总面积的61.09%，所得人数为427人，占总人数的61%，逸馨公司所得面积为0平方米，所得人数为0人。根据上述验票结果，凯茵豪庭业委会作出不同意继续聘请凯茵公司服务小区，由中标的凯盈公司接管小区的物业管理的表决并公示。另查明，《凯茵豪庭小区表决是否同意续聘凯茵物业管理有限公司选票》中“说明”部分主要为：同意续聘的在“投票栏”填写“√”符号，不同意续聘的不需要填写，弃权的请填写“弃权”字样作标记；已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，根据《凯茵豪庭业主大会议事规则》，其票数计入已表决的多数票；此次表决如果符合法定双过半同意（即“经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”），凯茵公司就继续管理小区，否则就不再续聘该公司，解除与该公司签订的《凯茵豪庭前期物业管理服务协议》。《凯茵豪庭小区选聘新物业管理公司选票》中，表决栏内有两家公司供选择，一家是凯盈公司，另一家是逸馨公司，另附说明：候选公司在本选票中排名部分先后，候选公司中标以点票结果得票由多到少排序，前一名得票的专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的公司中标，产生新的小区物业管理机构接管本小区的物业管理，选票设有“同意”、“不同意”及“弃权”选择，一名业主只能选择同意一家公司或选择弃权，多选或涂改均视为该选票无效。已送达的表决票业主在规定时间内不反馈意见或不提出同意、不同意、弃权意见的，根据《凯茵豪庭业主大会议事规则》作相应处理。《凯茵豪庭小区业主大会议事规则》（2018年12月12日表决通过）主要内容为：“第二条，……（四）物业管理区域总占地面积43303平方米，建筑面积109130平方米，其中住宅面积77345.10平方米，办公楼120平方米，其他31595平方米。”，“第六条，业主大会决定以下事项：……（五）选定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人”，“第七条，……应经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”，“第十三条，业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，票数计入已表决的多数票”。再查明，御豪公司于2019年4月22日出具《证明》载明：该公司作为凯茵豪庭小区的开发商，现确认截至2019年4月20日，凯茵豪庭小区尚有11245.826平方米的车位及5345.96平方米的商铺共计16591.786平方米的建筑物未出售。一审法院认为：本案是业主撤销权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条及《物业管理条例》第六条第一款规定，提起业主撤销权纠纷之诉的主体应为小区范围内房屋所有权人。经查明，何玥娴系涉案江门市蓬江区凯茵豪庭小区范围内物业产权人，故何玥娴提起本案诉讼主体适格。关于本案，双方争议的焦点为：凯茵豪庭业委会作出的关于是否续聘凯茵物业管理有限公司和选聘新物管公司的决议的形成程序、形成结果是否存在违反法律规定程序、侵害业主合法权益的情形。首先，凯茵豪庭业委会以书面选票形式作为业主大会召开形式及业主表决方法符合相关法律法规的规定，表决事项已经凯茵豪庭业委会通过在小区张贴公告、发送短信、在微信公众号发布通知等方式提前公示预告表决所涉及的议事规则、选聘物业方案、表决形式及流程等内容，且表决事项表达清晰明确，凯茵豪庭业委会已尽到广泛告知的义务。上述事实有凯茵豪庭业委会提供的相应照片、手机短信、微信公众号印证。何玥娴仅以自己没有收到相关的通知为由，主张凯茵豪庭业委会没有依法履行提前通知的义务没有事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。其次，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”以及《凯茵豪庭小区业主大会议事规则》第十三条：“业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，票数计入已表决的多数票”的规定，涉案小区开发商御豪公司持有在该小区合计16591.786平方米车位及商铺的投票权数，按规定计入已表决的多数票并无不妥，且御豪公司在事后也出具证明予以确认。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了“车位、摊位等特定空间应当认定为物权法第六章所称的专有部分”，虽然凯茵豪庭业委会发出的《凯茵豪庭小区是否续聘凯茵物业管理有限公司和选聘新物管公司的表决验票结果确认书》和《凯茵豪庭小区是否续聘凯茵物业管理有限公司和选聘新物管公司的投票结果公示》中的建筑物总面积没有包括车库等其他专有面积，但根据最后的投票结果，房屋业主参与表决并同意的面积，加上车位业主参与表决并同意的面积，以及商铺业主参与表决并同意的面积合计为63843.966平方米，而小区建筑物总面积为109130平方米，上述参与表决并同意的合计面积也已占小区建筑物总面积的58.50%，即也已符合法定需要经专有部分占建筑物总面积过半数业主同意的条件，故凯茵豪庭业委会作出的两项决议并未违反上述规定，本案亦无证据证明上述瑕疵足以推翻最终表决的结果。涉案两项表决结果的票权比例及面积比例均符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，表决内容及结果亦已经公示，没有违反法定程序的情况。何玥娴以《物业管理条例》第二十四条中关于对住宅物业的建设单位的规定，认为凯茵豪庭业委会作出的表决不合法的主张，没有法律依据，一审法院依法不予采纳。第三，何玥娴要求对选举的票箱进行开箱验箱，但何玥娴未提供反驳证据证明选举结果和过程存在违法或者有虚假的可能性，故对该申请一审法院不予支持。最后，综合上述分析，凯茵豪庭业委会作出的决议公平公正，没有违反法律、法规的强制性规定，或侵犯业主实体权益，故其作出的关于是否续聘凯茵物业管理有限公司和选聘新物管公司的决议合法有效，何玥娴亦无提供有效证据证明相关表决结果已实际侵犯其合法权益，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，何玥娴的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：驳回何玥娴的诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由何玥娴负担。二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系业主撤销权纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对何玥娴的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。二审各方当事人的争议焦点为：一、《凯茵豪庭小区业主大会议事规则》的法律效力问题。二、御豪公司出具的《证明》能否作为定案依据的问题。关于争议焦点一。凯茵豪庭业委会系依照法律规定的、由凯茵豪庭业主大会选举产生的一个民间性组织，是业主大会的执行机构。根据凯茵豪庭业委会提交的《江门市业主委员会备案申请表》显示，该备案申请时已附有业主大会议事规则等资料，且该备案也得到了有关行政主管部门的确认。何玥娴认为凯茵豪庭业委会的成立未符合法律规定的双过半要求，该次备案不符合法律规定，缺乏理据，本院不予支持；其以此为由认为《凯茵豪庭小区业主大会议事规则》无效，本院不予采纳。关于争议焦点二。如上所述，《凯茵豪庭小区业主大会议事规则》合法有效。根据该议事规则第十三条：“业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，票数计入已表决的多数票”的规定，在本次投票中，凯茵豪庭小区开发商御豪公司在该小区持有合计16591.786平方米车位及商铺的投票权数，按规定计入已表决的多数票并无不妥，且御豪公司在事后也出具《证明》予以印证。何玥娴虽对御豪公司的表决意见存有异议，但并无提供证据予以推翻；其认为御豪公司出具的《证明》不能作为定案依据，本院不予采纳。综上所述，何玥娴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由何玥娴负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年十二月十九日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉陈惠玲