昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0112民初8527号原告：严继红，男，汉族，1989年9月29日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告：严绍坤，男，汉族，1965年4月30日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告：段雪梅，女，汉族，1968年10月2日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。三原告共同委托诉讼代理人：朱志刚、冯再阳，上海众华（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：尹朝平，男，汉族，1969年2月10日出生，身份证登记住址：云南省昆明市富民县，现住：昆明市西山区。委托诉讼代理人：张丙春，云南丙春律师事务所律师，特别授权代理。原告严继红、严绍坤、段雪梅与被告尹朝平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理，原告严继红及其委托诉讼代理人朱志刚、冯再阳，被告尹朝平及其委托诉讼代理人张丙春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严继红、严绍坤、段雪梅向本院提出诉讼请求:1.确认原告严绍坤、段雪梅与被告尹朝平于2005年10月18日订立的《房屋买卖合同书》无效；2.判令被告将其所占有使用的位于昆明市西山区福海乡社老村329号砖混结构房屋返还给三原告，并在被告返还房屋后由三原告返还被告购房款48万元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告严绍坤与段雪梅为夫妻关系，原告严继红是二人的独子，三人均为昆明市西山区福海乡社村民。于1992年该家庭以户主严绍坤的名义共同取得位于社地号为04-05-05-130号的集体土地建设用地使用证（面积为48.25㎡）及对应的宅基地使用权，另在1997年取得04-05-05-131号集体土地建设用地使用证及对应的宅基地使用权。取得前述宅基地后于2004年经向村民小组及村委会申请同意后该家庭在前述的宅基地上建盖房屋一幢，占地面积为96.5㎡，建筑面积约为544.9㎡。此后，于2005年10月18日原告严绍坤、段雪梅与被告尹朝平签订《房屋买卖合同书》将前述三原告共有的房屋出卖给被告尹朝平，尹朝平占有使用至今。基于以上事实，原告认为：首先尹朝平非西山区船房社区居民委员会第五居民小组成员，其无权享受该集体的宅基地使用权；其次根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”二原告将拥有使用权的宅基地房屋出售给被告的行为违反了法律强制性规定；另三名原告均系该涉案房屋的所有权人，对该房屋形成共同共有，在原告严继红未明确意思表示的情形下原告严绍坤、段雪梅对该房屋的处分系无权处分。综上，原告严绍坤、段雪梅与被告尹朝平于2005年10月18日订立的《房屋买卖合同书》无效。基于该合同的无效，根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，被告应当将该涉案房屋返还给三原告。被告尹朝平辩称，一、原告的诉讼请求应当予以驳回。1.我国法律法规并不禁止农村宅基地或者农村房屋买卖；2.我国法律法规并不禁止异地农村村民购买其他地方的农村宅基地或者农村房屋；3.原告起诉状中所陈述的其他理由不能成立；4.原告起诉是为了牟取不当利益。二、被告的合法利益应当予以保护。1.被告现居住房屋是被告唯一栖身之所；2.应当维系契约精神，倡导讲究诚信原则；3.该房屋所在地的集体经济组织认可被告的行为。三、本案纠纷因涉及集体土地所有权、使用权问题，不属于人民法院的处理范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的原告身份证复印件、原告户口簿复印件、被告身份证复印件、情况说明、集体土地使用权证复印件、房屋建房审批表、房屋买卖合同书，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。被告提交的房屋买卖合同、收条、照片、公证书、证明、申请、土地使用证、通知、责任书，原告对其真实性、合法性无异议，本院予以采信；对于被告提交的出租房屋登记册，因未能提交证据的原件，本院不予采信；对于被告提交的微信截图，因不能证明房屋买卖已经相关部门认可的证明目的，本院不予采信。结合当事人的陈述和经审查确认的证据,本案确认如下事实:原告严绍坤与段雪梅系夫妻，严继红为严绍坤与段雪梅之子。三人为昆明市西山区船房社区居民委员会第五居民小组居民。被告尹朝平原系云南省富民县居民。1992年8月24日，昆明市官渡区土地管理局出具《集体土地建设用地使用权》，批准社地号为04-05-05-130的土地给严少坤作住宅用地；批准社地号为04-05-05-131的土地给严少华作住宅用地，后该地产权变更为严绍坤。2004年7月1日，严少坤填写《昆明市城市规划区村镇私有房屋修建申请表》申请将地号为04-05-05-130及04-05-05-131上的房屋翻修重建，修缮为4.5层、占地面积为96.48㎡的砖混结构房屋。该申请获昆明市西山区船房社区居民委员会同意。2005年10月18日，严绍坤（甲方）与尹朝平（乙方）签订《房屋买卖合同书》约定：1.甲方将私有房屋成品房产权一幢一次性出卖给乙方，产权所有人严绍坤，产权共有人段雪梅。房屋产权位置为昆明市西山区福海乡社329号，砖混结构，4楼一底，占地面积96.5平方米，房屋建筑面积544.9平方米。2.乙方购买甲方的房屋产权为一次性买断。3.房屋产权出卖总价款48万元，乙方一次性付清给甲方。4.乙方支付完房屋价款以后，甲方必须将建盖房屋的一切批准书手续及转让合并协议移交给乙方。该房屋的所有权、使用权、收益权及地上一切附着物，土地使用权移交给乙方。以上权利完全归乙方所有，甲方不再享有任何权利，（注：土地使用证现保管在村委会上，若村委会办完土地使用证房产证手续，还给甲方后，甲方必须移交给乙方）。5.甲方出售的房屋必须手续齐全，完全属于合法私有，无任何产权纠纷，保证乙方购买后，由甲方协助乙方办理合法的产权过户手续，如乙方办理过产手续遇到阻碍，不能取得合法有效的产权证书时，甲方必须三倍返还乙方支付的全部购房款，办理过户的一切正当手续费由乙方承担。6.合同签字后，在未办完昆明私有房屋产权证手续之前，乙方享有该房屋的所有权、使用权、收益权等权利。乙方有权出租转让，甲方应配合乙方办理以上手续，如因政府征用、拆迁、征收的政府行为，政府对该房屋的赔偿款完全归乙方所有，甲方应无条件协助乙方办理各项赔偿手续，如有挪用扣留乙方的赔偿经济，甲方应双倍返还。7.本合同签字后，涉及甲方因该房屋引起的债权、债务，工程款项，因建房中应缴纳的各项费用完全由甲方负责。8.两年内由于该房屋修建中的质量问题发生地基沉降，房屋倒塌、危房等严重质量问题，由甲方承担责任，赔偿乙方的损失；如出现自然灾害地震造成，甲方拒不负责，由于乙方管理使用不当，发生以上事故，由乙方自行负责。9.涉及该房屋地界与周邻关系，因占用通道排水、通风、通光等纠纷时，由甲方负责协商解决。10.该合同经甲乙双方签字后必须共同遵守，如有违约，违约方赔偿对方三倍的购房总价的违约金。11.如村里有的都办到房产手续，甲方也必须为乙方办到房产证手续。12.本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。原告严绍坤、段雪梅，被告尹朝平在该合同落款处签字捺印。同日，原告严绍坤、段雪梅出具《收条》，表示收到尹朝平的买房款48万元。本案庭审中，原、被告对《集体土地建设用地使用权》及《昆明市城市规划区村镇私有房屋修建申请表》中载明的“严少坤”即为本案原告严绍坤均无异议。本院认为，本案中，一、根据查明事实，案涉房屋在农村宅基地上建盖，故本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。二、原告与被告签订的《房屋买卖合同书》虽属自愿，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”；《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，案涉房屋的宅基地属于集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因被告并不具备本案房屋及宅基地所在集体的集体经济组织成员身份，故双方签订的《房屋买卖合同书》，违反法律、行政法规的强制性规定，当属无效。三、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。尽管案涉房屋买卖合同无效，但原告作为出卖人，于2005年将属于本村集体所有的宅基地上的房屋卖与非集体经济组织成员，且在被告管理使用该房屋长达14年之后才起诉主张合同无效，违反诚实信用原则，应对合同无效承担主要责任。因原告在本案中仅同意返还被告购房款48万元，但又对该房屋现价值估算为96万元；同时，考虑到被告入住后对房屋进行修缮、管理、添附以及房屋现价值的增加，被告亦表示对合同无效后的相应损失将另案诉讼解决，故对原告主张返还房屋及与此相对应的价款返还和被告的损失赔偿问题，本案不作处理，双方可另寻途径或另案诉讼解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定,判决如下:一、原告严继红、严绍坤、段雪梅与被告尹朝平于2005年10月18日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、驳回原告严继红、严绍坤、段雪梅的其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取人民币6700元（原告已预交），由原告严继红、严绍坤、段雪梅负担人民币6600元，由被告尹朝平承担人民币100元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 肖 非二〇一九年十二月三十一日书记员 游天宇