江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初7761号 原告：南京新城允升房地产有限公司，住所地在南京市高新开发区15号楼511室。 法定代表人：王亚国，执行董事。 委托诉讼代理人：张超，男，1988年8月31日生，汉族，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：王荟，女，1991年1月24日生，汉族，住南京市玄武区。 被告：解生贵，男，1982年12月31日生，汉族，住南京市浦口区。 第三人：薛某，女，1985年7月17日生，汉族，住南京市溧水区。 委托诉讼代理人：李丹丹，江苏道多律师事务所律师。 原告南京新城允升房地产有限公司（以下简称新城允升公司）诉被告解生贵、第三人薛某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新城允升公司委托诉讼代理人王荟、被告解生贵、第三人薛某及其委托诉讼代理人李丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新城允升公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的商品房预售合同解除；2、被告立即返还涉案房屋并将涉案房屋恢复原状；3、被告协助原告办理涉案房屋合同备案注销手续；4、原告有权从应退房款中扣除垫款共计633370.71元；5、被告支付房屋占用期间使用费（按2018年9月29日的租金价格2700元/月，自合同解除之日起计算至实际返还房屋之日止）；6、被告支付违约金180313.8元（901569元×20%）；7、被告承担诉讼费。事实和理由：被告于2013年9月21日与原告签订《商品房预售合同》，购买原告开发的浦口区××室房屋，房屋总价款为901569元。被告通过中国农业银行股份有限公司南京城东支付办理按揭贷款方式支付房款，贷款630000元。后因被告逾期归还银行贷款，该银行要求原告承担连带担保责任，致使原告向银行支付剩余按揭款及利息、逾期还款之罚息、复利、诉讼费、律师费共633370.71元。根据合同约定，原告有权解除合同，要求被告支付违约金、垫付款。 被告解生贵辩称，对于原告要求解除合同诉讼请求不同意，不同意办理注销手续，同意支付垫付款，对于房屋占用使用费，被告认为只使用了一年，后来很长时间没有使用，不应当支付占用使用费。被告不同意支付违约金。 第三人薛某辩称，我方认为合同并未解除，原告向被告邮寄合同解除函时，原、被告双方的合同义务均已履行完毕，合同权利已终止，没有解除合同的事实基础。原告发出律师函的时间为2018年5月10日，此时银行起诉的案件尚未结束，解除合同条件未成就，解除函不能达到解除合同的法律效果。解除函系他人收，不能证明被告收到。我方认为补充协议中约定原告单方解除合同的权利加重了购房者的责任，应属于无效条款。原告无权扣款，只享有追偿权。原告行使追偿权应另案解决。我方认为原告应当返还购房款，购房款的利息远高于占用费，不应支付原告占用费的诉讼请求。涉案房屋现在价值远高于当时的购房款，合同解除后原告并不存在任何损失，被告没有违约行为，不应支付违约金。涉案房屋的增值部分不应归原告所有。 经审理查明，2013年9月21日，原告（甲方）、被告解生贵（乙方）签订《南京市商品房预售合同》（编号为宁房预售合字××号），乙方购买甲方开发的浦口区，建筑面积101.69平方米，总价为901569元。乙方于2013年9月20日前支付272990元，商业性贷款630000元。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第七条第（二）项按揭贷款第（6）项规定，在出卖人承担保证担保期间，若买受人违反有关按揭贷款合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。第（7）规定，在出卖人承担保证担保期限内，若因买受人对贷款人的违约行为，致使出卖人因此而承担任何担保责任或贷款人提前收回全部贷款的，出卖人有权解除合同。造成出卖人其它损失的，买受人应当承担赔偿责任。赔偿金额为出卖人代为向贷款人偿付的所有费用和相应利息。……第（9）项规定，出卖人因上述原因解除合同，买受人应当赔偿出卖人损失（包括出卖人代付的银行欠款本息及其他合理费用），买受人并应当按照合同约定向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除商品房买卖合同后，从应退房款中直接扣除前述款项，对出卖人前述款项享有优先权。第十一条合同解除及赔偿的第（三）项房屋价款规定，合同因任何原因被解除或终止的，双方应相互配合办理合同备案登记的注销、该房屋抵押登记注销及按揭贷款合同注销手续，出卖人在前述各项手续办理完毕并收回该房屋及购房发票后的一个月内退还买受人已付的房价款。第（四）项违约及赔偿的第（3）项规定，该商品房在交付后合同解除的，买受人应当按照房屋总价3%计算年租金，向出卖人支付自该商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖人有权在向买受人退还的房价款中直接扣除该费用。第（五）项合同解除后约定的第（1）项规定，买受人须及时将该商品房恢复至出卖人交付时的状态并将该商品房交还出卖人，若买受人未将该商品房恢复至出卖人交付时的状态，则视同买受人放弃对未拆除之装修和遗留物品的一切权利，出卖人有权自行处理而无须承担法律责任。 被告按照合同约定办理了贷款，并支付其余房款。2014年11月30日，新城允升公司发出交付通知书通知被告于2014年12月2日办理入住手续。被告尚未领取涉案房屋的产权证。 2018年4月13日，中国农业银行股份有限公司南京城东支行（以下简称农行城东支行）起诉解生贵、新城允升公司金融借款合同纠纷一案，由南京市栖霞区人民法院受理。该院于2018年8月9日作出（2018）苏0113民初1923号民事判决，一、解生贵于十日内向农行城东支付偿还借款本金565260.54元，支付利息、罚息、利息共15611.96元及自2018年4月10日起利息，并支付律师费30500元；三、新城允升公司对解生贵的债务承担连带清偿责任，案件受理费9823元减半收取4911.5元，财产保全费3920元，共计8831.5元，由解生贵、新城允升公司负担8751元。 2018年5月10日，原告向被告发出律师函，因你逾期还款，农行城东支付发函并起诉要求原告承担担保责任。根据补充协议的规定，原告有权解除合同并扣除代偿的欠款本息及其他费用，你应支付原告房屋价款的20%违约金。为此通知你，自即日起解除双方签订的《商品房预售合同》，请你于收到本解除函之日起3日内与原告联系，协助原告办理合同备案注销手续，按揭贷款合同注销手续，并赔偿原告各项损失。该函于2018年5月16日由他人收。 2018年9月20日、9月26日，原告分别向农行城东支行转账支付638114.50元、4743.79元。 2018年10月10日，农行城东支行出具结案说明，栖霞区人民法院作出（2018）苏0113民初1923号民事判决，新城允升公司已向我行履行判决义务，共支付633370.71元。现该判决义务已履行完毕。解生贵欠我行债务已结清。 另查，解生贵与薛某于2005年12月登记结婚。2016年经法院判决离婚。双方夫妻共同财产未分割。 上述事实，有原告提供的《南京市商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》、交付通知书、（2018）苏0113民初1923号民事判决书、律师函、转账凭证、结案说明、第三人提供的（2017）苏0111民初4938号判决书、交付通知书、双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对于第三人认为关于原告享有单方解除合同权利加重被告义务的意见，相关条款应为无效条款，本院认为，第三人的此点意见没有依据，不予采纳。 对于原告的诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的商品房预售合同解除，本院认为，原告于2018年5月10日向被告发出律师函通知解除合同，但此时原告尚未承担担保责任，故原告的律师函并不发生解除合同的效力。原告于2018年9月26日支付代偿费用后，原告有权依据合同约定解除合同。本院确认原、被告签订的商品房预售合同于起诉之日即2018年10月16日解除。对于第三人所述涉案合同已履行完毕，没有解除合同的事实基础的意见，本院认为，涉案合同应当包括补充协议，被告未履行补充协议约定的内容，导致原告承担担保责任，被告已构成违约。第三人的陈述没有法律依据，本院不予采纳。 对于原告的诉讼请求：2、被告立即返还涉案房屋并将涉案房屋恢复原状，第三人认为，被告违反的是借款合同，不同意返还房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告陈述目前涉案房屋由被告使用，原告有权根据合同约定要求被告返还房屋并恢复原状。对原告的此项诉讼请求本院予以支持。 对于原告的诉讼请求：3、被告协助原告办理涉案房屋合同备案注销手续，本院认为，原告的此项诉讼请求符合法律规定，予以支持。 对于原告的诉讼请求：4、原告有权从应退房款中扣除垫款共计633370.71元，本院认为，原告已向贷款银行履行了担保责任，有权依据合同从应退房款中扣除垫付的款项，对于原告的此项诉讼请求予以支持。对于第三人认为应当先退房款，另案主张垫付款的意见，本院认为，第三人的此点意见没有法律依据，不予采纳。 对于原告的诉讼请求：5、被告支付房屋占用期间使用费（按2018年9月29日的租金价格2700元/月，自合同解除之日起计算至实际返还房屋之日止），第三人认为原告主张的使用费标准过高，本院认为，根据合同约定，“该商品房在交付后合同解除的，买受人应当按照房屋总价3%计算年租金，向出卖人支付自该商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖人有权在向买受人退还的房价款中直接扣除该费用”。被告应当自2018年10月17日起按照每月2254元的标准支付占用期间使用费至实际返还房屋之日止。 对于原告的诉讼请求：6、被告支付违约金180313.8元（901569元×20%），第三人认为，涉案房屋升值巨大，原告承担担保责任后并无其他损失，请求驳回原告违约金诉讼请求。本院认为，被告违约，根据合同约定应当支付原告违约金。结合涉案房屋的升值事实、预期利益的损失，本院酌定被告支付原告违约金100000元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告南京新城允升房地产有限公司与被告解生贵签订的《南京市商品房预售合同》（编号为宁房预售合字××号）于2018年10月16日解除； 二、被告解生贵于本判决生效之日起三日内将浦口区学府路××室恢复原状并返还给原告南京新城允升房地产有限公司； 三、被告解生贵于本判决生效之日起十日内协助原告南京新城允升房地产有限公司办理《南京市商品房预售合同》（编号为宁房预售合字××号）备案注销手续； 四、被告解生贵于本判决生效之日支付原告南京新城允升房地产有限公司垫付款633370.71元，此款从原告南京新城允升房地产有限公司应退还被告解生贵购房款中扣除； 五、被告解生贵于本判决生效之日三日内支付原告南京新城允升房地产有限公司房屋占用使用费（自2018年10月17日起按照每月2254元的标准支付占用期间使用费至实际返还房屋之日止）； 六、被告解生贵于本判决生效之日三日内支付原告南京新城允升房地产有限公司房违约金100000元。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12074元，由被告解生贵承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区）预交上诉案件受理费12074元。 审 判 长  谢明 人民陪审员  曾丽 人民陪审员  葛梅 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  陈欣 书 记 员  李洁