广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3841号上诉人(原审原告）：罗永旷，男，汉族，1965年9月7日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：邹华，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李群辉，男，汉族，1962年10月12日出生，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：黄志山，广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟珊珊，广东国晖（江门）律师事务所律师。上诉人罗永旷因与被上诉人李群辉、鹤山市共和镇橡泰木业制品厂（以下简称橡泰木业制品厂，该厂在诉讼期间经工商部门核准已注销）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗永旷上诉请求：1.改判李群辉、橡泰木业制品厂立即连带支付拖欠的租金共128209.9元给罗永旷；2.本案上诉费用由李群辉、橡泰木业制品厂承担。事实和理由：一、双方在2016年4月1日签订了租赁合同，第一条明确约定了“厂房仓库前3年租金按每月每平方米7元计租”，因此租赁合同没有约定李群辉、橡泰木业制品厂的租赁用途，但厂房仓库的用词可以认为罗永旷出租的厂房主要用于李群辉、橡泰木业制品厂做仓库使用。二、租赁合同第五条第五点约定了李群辉、橡泰木业制品厂须按政府相关规定，其环保、消防要符合本地区的规定。李群辉、橡泰木业制品厂经营木制品的加工，作为制造企业，应当依法需申请排污许可证，应当依据国家有关环保法律法规和《排污许可管理办法(试行)》的规定，在规定时限内完成环评报批手续。李群辉、橡泰木业制品厂存在未批先建(未进行环境影响评价先建设的)和未验先投(未经过项目竣工环保验收前先投产运营的)的违法经营情况，违反了环境保护法第四十二条、第四十三条、第四十五条、第四十六条等条款的规定，李群辉、橡泰木业制品厂从2016年4月1日起至今未办理任何环评手续，至本案起诉时李群辉、橡泰木业制品厂均是违法经营的状态。李群辉、橡泰木业制品厂自身未建设环保设施并验收，整改工作方案已明确李群辉、橡泰木业制品厂长期未办理环保报批手续，违反了法律的规定，应自行承担环保部门责令停业的不利后果，与罗永旷无关。三、共和镇政府小散乱污企业整治工作方案是对未批先建和未验先投已违法的生产经营企业加大整治力度，即使共和镇政府不发出整改通知，李群辉、橡泰木业制品厂经营的企业仍然是长期违法经营的状态，既然李群辉、橡泰木业制品厂违法经营，李群辉、橡泰木业制品厂应当自行承担违法经营的全部责任。四、共和镇政府小散乱污企业整治工作方案不属于国家法律法规，一审法院在适用镇政府的工作方案判断本案的是非曲直应当予以纠正。对于李群辉、橡泰木业制品厂为何需要搬迁，为何未验收先投产，法院应当依法适用环境保护法和环保部的有关规范性文件。同时，根据租赁合同的约定，罗永旷没有对李群辉、橡泰木业制品厂的环保问题作出任何的承诺，李群辉、橡泰木业制品厂应当自行负责环保问题，未验收先投产违反了环境保护法的强制性规定。罗永旷没有任何的过错，依照租赁合同的约定，罗永旷有权没收李群辉、橡泰木业制品厂的全部押金。五、罗永旷在2019年4月初及时向一审法院提起民事诉讼并申请了财产保全，一审法院并在2019年4月15日受理了本案，一审法院查封了李群辉、橡泰木业制品厂的生产设备，法院执行国家法律的查封措施，李群辉、橡泰木业制品厂应当支付设备停放的占用费。六、根据双方从2016年4月份起的交易习惯，李群辉、橡泰木业制品厂每月实际支付空地租金和饭堂空地的租金，因此一审判决未尊重双方的交易习惯，错误认为没有依据确已发生。因此，李群辉、橡泰木业制品厂应当支付2018年12月至2019年4月份的租金共178209.9元(包括水费)，扣除在2019年1月份支付了50000元。李群辉、橡泰木业制品厂仍应支付128209.9元。李群辉辩称，罗永旷的上诉请求、事实和理由没有事实和法律依据，应当驳回罗永旷的全部上诉请求。一、1.李群辉自与罗永旷签订租赁合同之日起就开始经营原鹤山市共和镇橡泰木业制品厂，一直经营至2018年7月，在此期间政府部门均以允许生产不办理环评导致李群辉一直无法办理环评，但却可以正常经营生产，否则如果当时政府不允许生产经营的话李群辉绝对不可以与罗永旷签订租赁合同，李群辉收到鹤山市共和镇政府的告知书之后也第一时间要求罗永旷协助办理环评，在无生产经营的情况下罗永旷也一直在预交的租金和定金中进行抵扣租金，算上房租、工人工资对其他客户的违约金、补偿金等等，李群辉的工厂损失了一、两百万元，损失相当惨重，请二审法院予以考虑李群辉的损失情况。2.在签订租赁合同过程中以及导致李群辉停止生产经营方面罗永旷也存在过错，首先租赁合同是罗永旷提供的格式合同，对于厂房的用途罗永旷与李群辉在签订合同时就明确告知罗永旷是用于经营木制品，且在李群辉生产经营木质品期间罗永旷也一直未提出任何异议，由此可见在签订合同时，罗永旷与李群辉已明确约定是生产木制品。其次，罗永旷明知木制品行业在当时无法办理环评，但仍然与李群辉签订租赁合同明确存在过错，应当承担相应的过错责任。3.对于罗永旷主张的财产保全期间的占用费，罗永旷在一审过程中并没有此诉讼请求，且双方的租赁合同已于2019年3月31日解除的情况下罗永旷无权要求支付此期间的占用费，同时罗永旷阻止李群辉搬迁，导致李群辉无法搬迁机器设备，因此产生的责任应当由罗永旷自己承担。4.对于罗永旷主张的空地和饭堂，罗永旷在2018年6月就将该部分租赁给了鹤山市天顺实业有限公司，李群辉并没有实际占用，也未签订书面的租赁合同，罗永旷无权要求李群辉支付租金。二、一审判决李群辉对拖欠租金的行为承担责任是错误的。1.2016年签订租赁合同之日起李群辉均未拖欠租金，反而是罗永旷将本来用作租赁二号厂房的定金300000元强行扣留（由于商谈问题最终二号厂房未签订租赁合同，罗永旷应当退回300000元定金），用于提前支付涉案租金，因此实际上李群辉并不是每月支付转帐或者现金支付当月租金，而是罗永旷从已收取的几十万元款项中予以扣除，罗永旷也没有将相关的明细发给李群辉，因此对于租金的欠缴问题李群辉并不清楚具体的拖欠数额，直到2019年1月1日罗永旷要求李群辉预付50000元租金，李群辉也同样按照罗永旷的要求支付，因此李群辉并不存在主观上的恶意拖欠租金行为，只是由于对租金数额存在争议以及李群辉因政府的政策原因停产情况下导致的未支付租金不能认为是拖欠，而事实上罗永旷在起诉时主张的租金数额与一审庭审过程中确认的数额也存在差别，由此可见，罗永旷与李群辉对于租金数额的争议不能视为拖欠行为。2.租赁合同第8条约定如果遇到国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲乙双方应服从，合同解除，不做任何一方违约，乙方无条件迁出，甲方退出乙方所交的保证金，由于木制品行业在整个鹤山市基本都未办理环评证，但一直生产经营，至今仍有相关多公司在生产经营，只是由于李群辉的工厂是在工业园区，也属于鹤山市政府的特别关注的地区，因此对于政府行为也是一种区别对待。由此可见，由于政府的原因导致李群辉停止生产符合本条规定，而李群辉在2019年2月26日提出终止租赁合同时，罗永旷却不予同意，其行为明显违反合同约定，由此造成的结果应当由罗永旷承担。因此，李群辉不存在违约行为。罗永旷向一审法院起诉请求：1、请求判令李群辉、橡泰木业制品厂立即连带支付拖欠的租金共146204元及后续租金给罗永旷；2、本案诉讼费用由李群辉、橡泰木业制品厂承担。一审法院判决：一、李群辉应于判决生效之日起十日内向罗永旷支付租金16728.8元。二、驳回罗永旷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3224.08元，保全费1251.02元，合共诉讼费4475.1元（罗永旷已预交），由李群辉负担512元，罗永旷负担3963.1元。罗永旷多交的诉讼费512元，由一审法院予以退回；李群辉应向一审法院补缴一审案件诉讼费512元。二审期间，李群辉提交证据：一、企业工商登记信息打印件三份，证明至今仍有与李群辉开办的木制品厂相同的行业在生产经营，李群辉开办的工厂被责令停业是由于政府的区别对待原因导致。证据二、企业工商登记信息打印件一份，证明鹤山市共和镇橡泰木业制品厂已于2019年5月24日注销。经审查，对证据一因与本案不具有关联性，本院不予认定，对证据二的证明效力予以认定。罗永旷、橡泰木业制品厂二审期间没有提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。二审再查明：鹤山市共和镇橡泰木业制品厂已于2019年5月24日注销。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对罗永旷的上诉请求以及法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：罗永旷的上诉请求应否支持。一、现有证据显示，案涉罗永旷与李群辉于2016年3月1日签订的《租赁合同》约定罗永旷将良庚工业区内的厂房等出租给李群辉使用，出租面积合共6380平方米，厂房仓库租金前三年按每月每平方米7元计租（租金总额＝7/每平方×总面积5184平方米＝36288元），公共面积按每月每平方2元计租(租金总额＝2元/每平方×总面积1196平方米＝2392元)，租赁期限为2016年4月1日至2024年3月31日止，李群辉在签订本合同的当天向罗永旷支付人民币100000元作为保证金。该合同签订后，李群辉租赁涉案厂房用于开办了橡泰木业制品厂，罗永旷按上述合同的约定收取了租金。2019年3月22日，罗永旷以李群辉自2018年12月拖欠租金为由，书面通知李群辉解除案涉《租赁合同》。一审期间，本案双方确认2018年12月欠租金额20375.3元，2019年1月欠租金额38993.5元。双方对2019年2月至3月期间的租金，其中按照合同约定每月厂房仓库36288元及公共面积租金2392元合计38680元无异议，但罗永旷认为李群辉应支付上述期间饭堂每月租金282元，李群辉对此不予认可。因案涉《租赁合同》并没有约定有罗永旷租赁饭堂和饭堂租金的内容，且罗永旷也没有证据证实李群辉在上述期间使用过该租赁物的饭堂，故罗永旷要求李群辉支付该期间饭堂租赁的租金没有理据。一审法院认定上述期间即对2019年2月至3月期间的租金为77360元[（36288元/月+2392元/月）×2个月]正确。本案罗永旷于2019年3月22日书面通知李群辉解除案涉《租赁合同》，要求李群辉最迟应于同月31日前搬出厂房内的生产设备、成品和半成品及办公设备等物品，但从本案一审法院调取鹤山市公安局共和派出所制作的《笔录》可知，李群辉在3月23日、4月17日搬迁设备等物品过程中因双方对欠租的金额产生争执，李群辉向公安部门报警称罗永旷存在阻止其搬迁设备并将大门锁住等行为，结合罗永旷于2019年4月12日向一审法院已提起本案诉讼并申请财产保全，故罗永旷诉请李群辉支付2019年4月的厂房租金及公共分摊费用缺乏理据。二、本案罗永旷主张没收租赁保证金100000元，李群辉抗辩没收100000元保证金金额过高，同意没收10000元，其余90000元冲抵租金。结合案涉《租赁合同》第七条“租赁期内，李群辉未按本合同规定履行责任造成违约，罗永旷有权解除本合同，收回建筑物及配套设施，没收保证金……”的约定，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案所涉保证金系双方约定承租方未按合同规定履行责任造成违约产生的损失赔偿计算方法，即李群辉逾期交纳租金应承担的违约责任。结合本案作为出租方罗永旷对李群辉租赁案涉厂房用于开办橡泰木业制品厂应当知晓，且租赁期间因该厂属于鹤山市“小散乱污”企业，被鹤山市共和镇人民政府于2018年7月9日予以断电并限期搬离，李群辉确因该厂停止生产而逾期交纳租金给罗永旷的实际情况，以及李群辉对租赁期限的预期利益以及李群辉因租赁合同的解除也存在相应的损失等因素，一审法院酌定罗永旷可没收保证金30000元，余下保证金用以抵扣租金并无不当。综上所述，扣减本案双方于一审期间确认的李群辉已付租金50000元，李群辉尚欠罗永旷租金16728.8元(20375.3元+38993.5元+77360元－50000元－70000元)，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，因橡泰木业制品厂已注销，李群辉作为该厂的经营者及案涉合同的签订方应偿付租金16728.8元给李群辉。罗永旷上诉主张缺乏理据，本院不予支持。综上所述，罗永旷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3224.08元，由罗永旷负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年十二月二十六日法官 助理  郑平平书 记 员  黄巧明