西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初6846号原告（反诉被告）：王爱玲，女，汉族，1967年9月9日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：丛培学，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑾怡，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵世楠，男，汉族，1968年12月28日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺永安，陕西瀚沃威律师事务所律师。原告（反诉被告）王爱玲诉被告（反诉原告）赵世楠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王爱玲的委托诉讼代理人丛培学及被告（反诉原告）赵世楠的委托诉讼代理人贺永安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王爱玲诉称，2012年5月8日，原告王爱玲与被告赵世楠签订《房屋租赁合同》，合同约定原告王爱玲将位于长丰园二楼西侧商铺505.605平方米租赁给被告赵世楠使用，租期15年，自2012年5月1日至2027年4月30日，租金前三年按580000元计算，三年后在580000元的基础上按照每年递增3%的金额支付，每半年支付一次租金，提前30日支付。合同第十一条约定，如被告赵世楠迟延支付租金达3个月以上或者拖欠各类费用达3000元以上的，原告王爱玲有权解除合同。合同履行过程中，被告赵世楠自2017年开始不能按照合同约定的时间支付租金，虽经原告王爱玲多次催要，仍一直处于拖欠状态。原告王爱玲于2019年2月25日向被告赵世楠送达《解除通知》，通知即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》。经原告王爱玲计算，被告赵世楠至今已欠付租金501899元，按照合同第十三条约定，被告赵世楠应承担违约金150000元。现原告王爱玲诉至法院，请求判令:1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月25日解除，被告赵世楠腾交房屋；2、被告赵世楠向原告王爱玲支付租金501899元，要求租金支付至实际腾房之日；3、被告赵世楠向原告王爱玲支付违约金150000元；4、本案诉讼费由被告赵世楠承担。被告（反诉原告）赵世楠辩称，原、被告之间签订合同属实，被告赵世楠在2016年年底之前一直按约给付租金，但由于承租的整栋商铺中有一部分房屋一直无法正常使用，而原告王爱玲虽认可该事实却一直未予解决，故被告赵世楠于2017年、2018年少交了部分租金，而非拖欠租金。原告王爱玲本人并未向被告赵世楠送达解除合同通知，而是由杨飙通过微信方式向被告赵世楠发送，且发送的解除通知仅署名“王爱玲”，并无原告王爱玲本人的签字，该解除通知的形式要件不具备法律效力。即使原告王爱玲发出了解除通知，而由于被告赵世楠无法正常使用并收益部分房屋，被告赵世楠有权减少租金或不支付租金，原告王爱玲明知部分房屋不能使用而不解决，其无权以被告赵世楠拖欠租金为由解除合同。原、被告双方有争议，本应正常解决，但原告王爱玲却指使他人在被告赵世楠承租人处闹事，妨碍被告赵世楠的经营，现又在未发函催款的情况下径直解除合同，被告赵世楠不能接受，并认为双方应继续履行合同，对于不能使用部分的房屋租金应予减免，据实结算。请求法院驳回原告王爱玲的诉讼请求。同时，被告（反诉原告）赵世楠反诉称，原告王爱玲之夫杨飙并非合同主体，其无权向被告赵世楠发送解除合同通知，原告王爱玲也无权以拖欠租金为由解除合同，故其请求法院判令：1、确认原告王爱玲于2019年2月25日要求解除《房屋租赁合同》的通知无效；2、原告王爱玲承担反诉诉讼费。原告（反诉被告）王爱玲针对上述反诉请求辩称，被告赵世楠收到的解除合同通知内容上有解除合同、支付租金、返还房屋、支付违约金等四项内容，解除合同通知的落款权利人即是原告王爱玲。上述内容系原告王爱玲的真实意思表示，法律文书的送达可以亲自送达，也可以委托他人送达，该通知的送达人是原告王爱玲的爱人杨飙，该送达行为并未违法。被告赵世楠已自认收到该解除通知，并知悉内容，原告王爱玲要求解除也符合合同第十一条约定的拖欠租金的解除条件，故原告王爱玲有权解除合同。经审理查明，原告王爱玲与被告赵世楠签订《房屋租赁合同》，合同约定原告王爱玲将位于长丰园二区3号楼西侧商铺出租给被告赵世楠，该商铺面积为505.645平方米，租赁期限从2012年5月1日至2027年4月30日，前三年租金按每年580000元支付，三年后在580000元的基础上每年递增3%，租金半年支付一次，提前三个月交纳；租赁房屋的装修及维修由被告负责；原告王爱玲允许被告赵世楠对租赁房屋进行装修或改善增设他物，如被告赵世楠经营需要可以随时搭建三层活动房，使用权归被告赵世楠；原告王爱玲允许被告赵世楠转租租赁房屋;被告赵世楠不交付或者不按约定交付租金3个月以上或所欠各项费用达3000元以上的，原告王爱玲有权解除本合同；双方如有违约，赔付对方违约金150000元；被告赵世楠应严格遵守物业方面的消防安全管理。经计算，合同签订第四年即2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金为597400元，第五年即2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金为615322元，第六年即2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金为633781.66元，第七年即2018年5月1日至2019年4月30日的租金为652795.11元，第八年即2019年5月1日至2020年4月30日的租金为672378.96元。审理中，原告王爱玲主张被告赵世楠自2016年未足额支付租金，被告赵世楠辩称因部分涉案房屋无法正常使用，故其有权减少租金或不支付租金。经查，被告赵世楠自2016年支付租金时间及数额如下：2016年2月5日支付200000元、2016年2月16日支付100000元、2016年8月9日支付300000元、2017年2月8日支付200000元、2017年2月28日支付100000元、2017年7月28日支付100000元、2017年9月9日支付200000元、2018年2月9日支付200000元、2018年8月17日支付100000元、2018年8月30日支付200000元、2019年1月5日支付100000元、2019年2月3日支付100000元、2019年2月28日支付100000元。另查明，2019年2月25日，原告王爱玲通过其夫杨飙的手机向被告赵世楠的手机发送《解除通知》，通知内容如下：1、即日起解除《房屋租赁合同》；2、自收到通知之日起五日内履行房屋租金给付义务；3、自收到通知之日起五日内支付合同违约金150000元；4、自收到通知之日起十五日内返还全部租赁房屋。被告赵世楠表示已收到该《解除通知》。本院为查明事实，组织原、被告双方实地查看，经双方确认被告赵世楠辩称的无法正常使用的房屋系疏散通道，该通道（面积20平方米左右）也系涉案房屋一层通往二层的唯一通道，被告赵世楠在租赁过程中将一层通往二层的楼梯改造为房屋，并欲在疏散通道处加装旋转楼梯上二楼，但遭到物业的拒绝，被告赵世楠遂将一层通往二层的入口调整至其他租赁房屋。以上事实，有《房屋租赁合同》、银行凭证、《解除通知》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告王爱玲与被告赵世楠签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行。合同签订后，原告王爱玲依约向被告赵世楠交付涉案房屋，被告赵世楠应当依约支付租金，但被告赵世楠自2016年开始每次均未足额支付租金，截止2019年1月31日共欠付租金（包含未实际发生但应付）338088.26元，已构成违约，故原告王爱玲于2019年2月25日向被告赵世楠发出的合同《解除通知》合法有效，被告赵世楠应当向原告王爱玲腾退涉案房屋，并按照实际发生的租金额支付截止合同解除之日即2019年2月25日的租金欠款211769.83元，同时还应按照合同约定支付违约金150000元。由于被告赵世楠已于2019年2月28日支付100000元，故关于租金欠款应为111769.83元。由于合同解除之后不再产生租金，故原告王爱玲主张合同解除之后的租金，于法无据，本院不予支持，但其可就其损失另案主张。关于被告赵世楠辩称因部分涉案房屋无法正常使用，故其有权减少租金或不支付租金一节，因其辩称的无法正常使用的房屋本系疏散通道，仅能作为通道使用，故其辩称无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、原告王爱玲与被告赵世楠就长丰园二区3号楼西侧商铺签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月25日解除。二、被告赵世楠于本判决生效之日起三十日内向原告王爱玲腾退长丰园二区3号楼西侧商铺。三、被告赵世楠于本判决生效之日起十日内向原告王爱玲支付租金111769.83元。四、被告赵世楠于本判决生效之日起十日内向原告王爱玲支付违约金150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告王爱玲的其余诉讼请求。六、驳回被告赵世楠的全部反诉请求。本案案件本诉受理费58216元，由原告王爱玲承担3425元，由被告赵世楠承担54791元。因原告王爱玲已预交，被告赵世楠应在履行上述付款义务时将上述款项一并给付原告王爱玲。本案反诉受理费22517元，由被告赵世楠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  迟辽俊人民陪审员  樊晓宁二〇一九年十二月二十九日书 记 员  贺 倩打印：相丽华校对：贺倩2019年月日送达1