杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初12068号 原告（反诉被告）：俞鹏，男，1977年7月17日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：徐瑞，浙江康城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：洪志红，男，1968年12月29日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：张佳嘉，浙江铁诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏武振，浙江正标律师事务所律师。 原告（反诉被告）俞鹏（以下简称原告）与被告（反诉原告）洪志红（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，被告于2019年1月22日提起反诉，本院合并审理后依法适用普通程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告俞鹏及其委托诉讼代理人徐瑞，被告洪志红及其委托诉讼代理人张佳嘉、夏武振到庭参加诉讼。本案曾因评估扣除审限，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《杭州市房屋租赁合同》；2.被告向原告支付租金33927元（自2018年8月3日起暂计至2018年12月10日，2018年12月11日起至实际解除之日按每日263元计算）；3.被告向原告支付违约金67854元（暂计算至2018年12月10日，2018年12月11日起至实际解除之日按每日租金二倍即526元计算）；4.被告向原告支付物业费6572.4元（暂计算至2018年12月，此后至实际腾退之日按实际发生费用计算）；5.被告自合同解除之日起立即腾退房屋；6.被告支付自解除之日起至实际腾退之日止按照日租金263元的五倍向原告支付房屋占有使用费；7.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年8月14日，被告与原告签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于杭州市西湖区××幢××室的房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年8月16日起至2020年8月17日止，房屋年租金为96000元，租金每一年支付一次，第一期租金在签订合同后1日内支付，其余各期租金支付时间须提前15日支付。合同签订后，被告在租赁期限内未按约支付租金及物业费，经原告发函催告被告仍未支付。被告的行为已构成严重违约，根据合同约定，租赁期间被告应依据合同约定期限按时交租，如延期交付，则每延期1天应支付日租赁的2倍作为滞纳金；被告单方违约的，原告有权没收被告支付的租赁押金并解除合同，被告应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用。 被告辩称，案涉房屋为毛坯，需被告装修后才能入住。合同签订当天，被告支付第一年租金96000元和押金14000元。后被告对涉案房屋进行了装修，花费装修费80982.5元，并购买了家具、家电等物品。2018年6月19日，案涉房屋出现严重漏水问题，无法正常居住使用。被告告知原告后，原告仅通知物业进行简单处理，导致房屋漏水问题持续存在。六七月份是杭州多雨季节，房屋根本无法正常居住，被告多次向房东、物业反映，均无果。因原告不能解决漏水问题，导致案涉房屋无法居住，根据合同法第94条，被告享有法定解除合同的权利。被告与原告沟通解除合同事宜，被告表示已经交付了一年的租金，就一年到期后双方解除合同，原告同意解除合同。被告于2018年7月搬离案涉房屋，搬运物品需要物业开具出门条，但在搬运过程中，原告要求被告支付2018年全年的物业费，被告对此有异议，被告只居住到7月份，没有理由交全年的物业费，再说被告还有14000元押金在原告处，足以抵扣物业费。原告就指使物业不给开具出门条，被告搬了几次没有成功。2018年8月22日，被告根据原告要求将钥匙交给原告指定处。此后被告也尝试搬运物品，均被物业公司以房东不同意为由拒绝。2018年11月份物业公司通知被告说房东同意缴纳2018年上半年物业费就让被告将家具搬走，被告于2018年11月4日缴纳6572.4元物业费后，准备搬运物品，一个小时左右物业公司又说房东（即原告）说要将2018年下半年的物业费缴纳后才能搬物品，被告搬运物品再一次失败。因原告未履行维修义务导致案涉房屋无法居住，被告租赁房屋用于居住的合同目的不能实现，违约责任在于原告。双方已就合同解除达成一致意见，双方之间的租赁合同已于2018年8月22日解除，原告要求被告支付租金、违约金等诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《杭州市房屋租赁合同》已于2018年8月22日解除；2.原告返还被告房屋押金14000元；3.原告支付被告违约金14000元，并赔偿装修残值损失80000元；4.本诉、反诉诉讼费用由原告承担。 事实和理由：由于房屋漏水问题未得到根本解决，导致被告无法正常居住，根据合同法第94条的规定被告享有解除的权利，双方沟通解除合同事宜，原告同意一年租赁期满后终止合同。被告根据原告指示，于2018年8月22日将案涉房屋钥匙交至原告指定处。根据合同法及双方签订的《杭州市房屋租赁合同》，原告负有保障房屋正常使用的义务。现案涉房屋严重漏水，原告拒不维修，致使被告无法居住，合同目的不能实现。原告严重违反合同约定，导致双方之间的租赁合同提前解除，原告应退还被告押金14000元，支付违约金14000元，并赔偿被告装修残值损失80000元。 针对反诉，原告辩称，基本事实不符，2018年6月19日被告通知原告房屋漏水，原告及时通知物业维修，物业及时修理完毕。对于协商一致解除合同有异议，双方没有协商过解除合同，原告收到钥匙时间是2018年11月15日。关于装修残值，根据合同第三条第二小条的约定，租赁结束时需将房屋恢复原状，被告主张装修残值没有合同依据，赔偿装修残值的法律依据前提是出租人违约造成合同解除，但本案是被告违约造成。 本院经审理认定事实如下： 2017年8月16日，原、被告签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于杭州市西湖区××幢××室房屋（全新毛坯）出租给被告用于居住；租赁期限3年，从2017年8月17日至2020年8月16日，每年租金96000元，租金一年一付，合同签订当日支付租赁押金14000元及第一年租金96000元，2018年8月2日前支付第二年租金96000元，2019年8月2日前支付第三年租金96000元；租赁期间产生的租赁税、物业管理费、水、电、煤气等相关费用由被告承担；租赁期满，被告逾期不归还房屋的，每逾期一天应向原告支付原日租金5倍的违约金；租赁结束时，被告须将房屋设施恢复原状；原告在租赁期限开始当日将各门窗钥匙共计27把、电动车库门遥控器2套移交被告，保证被告对房屋的正常使用，被告在合同履行期满后交还原告，并与房屋状态一并经原告验收认可后，相互结清各自应当负担的费用；租赁期间，被告应依据合同约定期限按时交租，如延期交付，则每延迟1日应支付原告日租金2倍作为滞纳金，如延期交付租金达5天且原告催告无效后，视为被告违约，原告有权解除合同，并没收被告支付的租赁押金；如原告违约或单方提出解除合同而违约的，应返还被告租赁押金并支付被告14000元作为违约金，被告单方违约或提出解除合同的，原告有权没收被告支付的租赁押金并解除合同，被告应结清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用等事项。 合同签订后，原告按约交付了房屋，被告按约向原告支付了第一年的房屋租金96000元及租赁押金14000元。后被告对案涉房屋进行了简单装修。2018年6月19日晚，被告通过手机微信通知原告案涉房屋屋顶天窗下雨时漏水并向原告发送了漏水视频。原告通知了物业公司。次日上午，物业公司派员对案涉房屋屋顶排水沟内的垃圾进行了清理和畅通。2018年7月底，被告租住人员搬离案涉房屋。2018年8月10日，原告通过手机微信通知被告，要求其尽快支付下一年租金，并告知如需提前终止合同，需要结清相关物业费、水费、电费、煤气等费用，并于8月16日前搬离房屋并办理房屋交接，归还各门窗钥匙共计27把、电动车库遥控器2套。2018年8月21日，被告将房屋钥匙一把交给隔壁1幢103室租户金洪峰，后物业管家将钥匙取走转交原告。2018年10月30日、11月2日，原告通过手机微信再次催促被告支付房屋租金等费用。2018年11月23日，原告委托浙江康城律师事务所杨彬明律师向被告发送催缴租金、物业费等费用的《律师函》。2018年12月12日，原告向物业公司支付了2018年下半年的物业费6572.4元。2018年12月16日，原告诉至本院，要求判如所请。诉讼过程中，经本院协调，被告于2019年4月17日将家具等物品搬离案涉房屋。 另查明，被告曾于2018年8月底、11月初两次前往案涉房屋搬运家具物品，均因房东不开具出门条物业不放行而未果。期间，被告于2018年11月4日向物业公司支付了2018年上半年的物业费6572.4元。 以上事实由原告提交的购房发票、《杭州市房屋租赁合同》、《律师函》及EMS快递单、物业费发票、微信聊天记录、物业管家出具的《情况说明》、物业维修《工作任务单》等证据，被告提交的《杭州市房屋租赁合同》、《中国银行交易流水明细清单》、房屋漏水的视频、照片、与原告的微信聊天记录、与物业公司工作人员的微信和短信聊天记录、1幢301室租户出具的《情况说明》、证人证言、装修费用清单及装修施工人员出具的《情况说明》、淘宝订单截屏、银行流水等证据以及当事人在庭审中的陈述佐证。 本院认为，案涉《杭州市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点是：一、案涉租赁合同是否已提前解除；二、原告的各项主张是否应予支持；二、被告反诉主张的各项费用是否应予支持。 一、关于案涉租赁合同是否已提前解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告主张双方已协商一致于2018年8月22日解除案涉租赁合同，但从双方的手机微信聊天记录看，原告虽表达过提前解除合同的意向，但因物业费等费用的结算，双方最后未能达成一致。故被告的该项主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告又主张案涉房屋存在漏水问题，被告有权提前解除案涉租赁合同。对此，本院认为，首先，双方并未在案涉租赁合同中将房屋渗漏水问题约定为被告单方解除合同的条件。其次，案涉房屋为较高档排屋，根据物业公司的维修记录记载，案涉房屋天窗处的那次严重漏水系因房屋屋顶的排水沟被堵塞所致，物业公司接到通知后已进行疏通，被告提交的照片虽显示，下雨天天窗处还会轻微渗水，但该瑕疵尚未达到案涉租赁合同可以法定解除的条件。被告可以依据《中华人民共和国合同法》第二百一十条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定行使相应权利。现被告提前搬离租赁房屋并不再支付之后的租金，属于以自己的行为不再履行租赁合同，原告据此诉请解除案涉租赁合同，有相应的事实和合同依据，本院予以支持。案涉租赁合同于2019年1月3日被告收到本院送达的原告起诉状副本时解除。 二、关于原告的各项主张是否应予支持。 1.关于房屋租金。原告主张按每日263元，自2018年8月3日计算至合同解除之日。现被告已支付2017年8月17日至2018年8月16日（第一年）的租金96000元，故被告应支付原告的租金起算时间，应自2018年8月17日起至2019年1月3日合同解除之日止，共139天，按每日租金263元计算，为36557元。 2.关于迟延支付租金的违约金。案涉租赁合同第二条约定，被告应于2018年8月2日前支付下一年租金96000元。第四条约定，被告如延迟支付租金，每延迟1天应支付原告日租金的2倍作为滞纳金。现原告要求被告按日租金的2倍（每日526元），支付自2018年8月3日起至合同解除之日止迟延支付租金的违约金。被告抗辩无须支付违约金。本院认为，被告作为承租人拒绝履行租赁合同给原告造成了损失，应承担相应的违约责任。鉴于原告未举证证明其实际损失，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将原告主张的逾期支付租金的违约金调整为以欠付租金36557为基数，按年利率24%，自2018年8月3日起计算至2019年1月3日合同解除之日止，为3729元。 3.关于腾退房屋及房屋占有使用费。原告主张腾退房屋及支付房屋占有使用费系认为被告的家具等物品一直未搬离案涉房屋。诉讼过程中，经本院协调，被告于2019年4月17日将相关家具物品从案涉房屋搬离。故腾退房屋已履行完毕，不再予以支持。根据查明的事实，被告租住人员在2018年7月底已搬离案涉房屋，被告已将提前解约的意向告知原告，之后交还了房屋钥匙，被告曾于2018年8月、11月两次前往案涉房屋搬运家具物品，均因未经房东同意物业不放行而未果。现原告以被告的家具未搬离为由要求被告按照日租金的5倍支付自2019年1月3日合同解除之日起至被告家具实际搬离之日止的房屋占有使用费，本院不予支持。 4.关于物业费。根据案涉租赁合同第二条约定，租赁期间的物业费由被告承担。2018年下半年的物业费6572.4元系原告支付。原告要求被告支付2018年下半年物业费6572.4元及2019年1月1日至2019年1月3日合同解除之日止（共3天）的物业费的诉讼请求，本院予以支持。经计算，该部分物业费为6680.4元。原告主张的合同解除后至家具实际搬离之日止的物业费，本院不予支持，理由同上。 三、关于被告反诉主张的各项费用应否予以支持。 1.关于退还房屋押金。根据案涉租赁合同第二条约定，签订合同当日，被告向原告支付租赁押金14000元，合同正常履行期满后，在双方结清应付租金、水电煤气、物业管理费等被告应付费用后，余款退还被告。第五条“违约责任”约定，被告单方违约或提出解除合同的，原告有权没收被告支付的租赁押金并解除合同。案涉租赁合同的解除系被告违约所致，故原告抗辩有权没收被告支付的租赁押金的理由成立，被告要求原告返还房屋押金14000元的反诉请求，本院不予支持。 2.关于违约金。被告认为案涉租赁合同解除是原告违约（房屋渗漏水）所致，原告应按照合同约定支付被告违约金14000元。案涉租赁合同第五条约定，如原告违约或单方提出解除合同而违约的，应返还被告房屋租赁押金并支付被告14000元作为违约金。本院认为，案涉租赁合同提前解除系因被告在不符合约定或法定条件的情况下提前搬离案涉房屋进而拒付租金所致。案涉房屋渗漏水问题不是被告可以提前解除租赁合同的条件（理由详见第一个争议焦点部分，不再赘述），被告据此主张要求原告支付违约金14000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 3.关于装修残值损失。被告认为案涉房屋系被告装修，被告为此花费装修费80982.5元，现因原告违约（房屋渗漏水）导致合同提前解除，原告应赔偿被告装修残值损失80000元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，案涉租赁合同第三条约定，租赁结束时被告须将房屋设施恢复原状，且案涉租赁合同提前解除系因被告在不符合约定或法定条件的情况下提前搬离案涉房屋进而拒付租金所致，故被告要求原告赔偿装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、俞鹏与洪志红签订于2017年8月16日的《杭州市房屋租赁合同》自2019年1月3日起解除； 二、洪志红于本判决生效之日起十日内支付俞鹏房屋租金36557元、逾期支付租金的违约金3729元、物业费6680.4元，合计46966.4元； 三、驳回俞鹏的其他诉讼请求； 四、驳回洪志红的反诉诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2467元，由俞鹏承担1398元，洪志红承担1069元；反诉案件受理费减半收取计1230元，由洪志红承担。 俞鹏于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；洪志红于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  赵锋明 人民陪审员  姚飞西 人民陪审员  汪云龙 二〇一九年十二月五日 书 记 员  郑建强