河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初1428号 原告(反诉被告）：河北旅投房地产开发有限责任公司，住所地石家庄市裕华西路9号。 法定代表人：杨景秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓彤、宋露露，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：石家庄康美健身服务有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区友谊北大街35号。 法定代表人：李卫东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谷德雨、刘琳琳，河北俱时律师事务所律师。 原告（反诉被告）河北旅投房地产开发有限责任公司（以下简称旅投公司）与被告（反诉原告）石家庄康美健身服务有限公司（以下简称康美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）河北旅投房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘晓彤、宋露露、被告（反诉原告）石家庄康美健身服务有限公司的委托诉讼代理人谷德雨、刘琳琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（以下统一使用本诉称谓） 旅投公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还原承租房屋（位于裕华区中的101、105及地下泳池（面积3897.15平方米）；2、请求判令被告向原告支付自2017年4月1日起至2018年11月20日期间的租金共计1475000元及逾期支付租金的违约金（自2017年3月11日起至实际付清之日止，按照450元／日的标准计算，暂计至起诉之日为1262700元）；3、请求被告向原告支付自2018年11月21日至实际返还房屋之日止的占有使用费（2019年3月31日前按照每月75000元的标准计算，2019年4月1日及以后按照每月81740.55元的标准计算，暂计至起诉之日止为15万元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月28日，河北建投房地产开发有限责任公司（2017年4月20日更名为：河北旅投房地产开发有限责任公司）与被告签署了《建投十号院泳池租赁合同》（以下简称合同）。约定被告承租原告位于裕华区中的101、105及地下泳池（面积3897.15平方米）进行经营使用。租赁期限自2016年10月1日至2026年6月30日止，其中前六个月为免租期用于被告装修，租金自2017年4月1日起计收。租金前两年为每月75000元，第三年起每月81740.55元，支付方式为上交租金，季付（即上一月10号前预付下3个月的租金），每逾期一日，按当年租金总额万分之五（即450元／日）支付违约金。 合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告装修后开始正常营业。但被告至今未支付任何租金，原告曾多次向其催要，并发出书面催款通知，仍无果。近期，被告擅自将部分店面转租他人，其行为严重违反合同第九条之约定，原告有权解除该合同。2018年11月20日，原告向被告送达《解除合同通知函》，通知被告解除合同并限期返还房屋，同时要求被告支付拖欠租金及逾期支付租金的违约金。但被告收函后置之不理，至今未向原告返还房屋。现原告诉至法院，请求判如所请。 石家庄康美健身服务有限公司辩称，1.被告有权行使先履行抗辩权。2016年9月28日，原、被告签订泳池租赁合同，用于康美健身游泳，当时合同签订后，被告投入大量经济成本，但被告在试营业期间，也就是2017年3月开始，健身房大面积漏水，导致被告无法使用租赁物，被告多次与原告协商维修事宜，但原告始终并未维修，原告的行为是先行违约，按照合同法第67条，被告在原告没有解决漏水的情况下有权拒绝支付租金；2.被告有支付租金的能力，被告在开业前期也就是在2017年3月之前投入上百万元资金，包括购买健身设备、安装监控、对租赁物进行装修、做消防及防水工程、房屋加固等，如果没有租赁物漏水导致被告无法营业，被告不会不支付租金；3.双方的租赁合同并未解除，原告行使法定解除权的条件不成立，故其无权单方解除合同，被告并未收到有关解除合同的通知，被告也不存在任何违约行为，不存在转租行为，原告未达到其维修租赁物的目的，恶意向被告会员告知合同已经解除，导致被告众多会员退卡、退费，被告损失惨重，并且被告已经通过今日资讯栏目告知原告合同并没解除，因此原告在合同并未解除情况下，无权要求被告搬离租赁物；4.原告索要违约金无事实及法律依据，造成被告未完全支付租金的原因是原告不履行租赁合同的维修义务，原告先行违约；5.原告拒绝维修的行为造成被告装修器材及设备损坏，并且被告店面于2018年10月底因大面积漏水无法正常营业，给被告造成极大经济损失，并影响被告声誉，该损失远远超过被告按照合同应支付的租金。根据双方合同约定，原告租赁给被告的房屋影响被告的正常使用时，属于原告违约，其应当赔偿给被告造成的实际损失。 被告反诉，请求法院：1.判令继续履行2016年9月28日签订的《建投十号院泳池租赁合同》；2.判令原告免除被告租赁的地下泳池部分（面积3121.04平方米）自2017年4月1日起至维修完毕之日止的租金、物业管理费；3.判令原告继续维修泳池漏水部分，并承担维修费用；4.判令原告赔偿被告维修费、室内损失及财产损失、停卡损失、退卡损失、健身器材及设备损失共计50万元；5.原告承担反诉与本诉的诉讼费、评估费、保全保险费、保全费等。事实与理由：2016年9月28日原、被告签订《建投十号院泳池租赁合同》，约定，被告承租原告位于石家庄市裕华区中的101、105及地下泳池用于康美健身游泳，租赁期限自2016年10月1日起至2026年6月30日止。同时合同约定，租赁期间，原告承担非因被告原因造成的该商铺主体结构、公用设备设施的维修和费用。原告保证该商铺建筑、设施等功能性安全；同时合同约定，原告如果违反合同约定，不承担维护义务，造成该商铺主体结构或主要设施设备出现问题，失去使用功能，使被告无法使用该商铺的，要赔偿被告因此遭受的全部经济损失。被告装修完毕后，在2017年3月地下部分试运营期间，有氧健身区房屋主体天窗和消防卷帘处、台球区等多处漏水，导致被告不能正常经营，被告多次通知原告及物业进行维修，但原告及物业置之不理，无奈被告为继续经营，自行维修，并要求原告按照合同约定承担维修费。租赁期间，因原告维修不及时造成被告室内装修损坏，跑步机等设施设备损坏；因为漏水原因，部分会员退卡、退费损失导致被告经济损失重大。现被告提出反诉，请求法院予以支持。 庭审中，被告增加反诉请求，请求原告赔偿被告室内损失1000000元。但被告未向本院缴纳增加诉讼请求的相关诉讼费用。 原告辩称，1.双方所签订的租赁合同已经于2018年11月18日在被告收到原告的《解除通知函》之日起解除，根据合同法规定，依法行使约定的解除权，合同自对方收到解除通知时解除，有异议应自收到解除通知时以诉讼或仲裁方式提出异议，被告在收到解除通知后并未以上述方式提出异议，并且通过其向原告的回函可以看出，被告已经收到解除通知，因此双方合同已经解除；2.在原告2018年11月17日邮寄送达解除通知之前，被告从未以任何形式向原告说明或者主张过租赁物漏水的情况，在催要房租及要求解除合同之后，被告才第一次以租赁物存在漏水为由，拒绝支付租金，因此对于租赁物是否漏水，原告不予认可。被告装修之前并未按照合同约定获得原告的书面同意后开始装修，而是擅自开工施工，对房屋主体结构进行擅自改变。原告不认可房屋漏水，即便存在漏水，是否与被告擅自改变主体结构有关，也是存疑的；按照合同约定，被告应于2017年3月11日起支付租金，在原告发函之日已经逾期超过30天，并且被告多次将涉案房屋进行转租，违反合同约定，原告依约享有解除权；4.被告所谓漏水导致其多项损失缺乏事实依据，其提供的证据不真实、不完整的情况，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定如下事实：原、被告于2016年9月28日签订《建投十号院泳池租赁合同》，合同约定，原告将坐落于石家庄市裕华区中的101／105及地下泳池租赁给被告进行经营使用，经原告同意，被告租赁该商铺经营康美健身游泳。商铺建筑面积共计3897.15平方米，其中地下泳池部分3121.04平方米，101和105商铺部分共计776.11平方米。租赁期限自2016年10月1日起至2026年6月30日止。第一年至第二年租金为75000元／月，第三年至第十年租金为81740.55元／月。支付方式为上交租金，季付，即被告须于租金到期前一个月10号前按照本合同约定租金价格及总额一次性向原告预付3个月租金。签订本合同后3个工作日内，被告向原告支付定金100000元，该定金在免租期结束后转为租赁押金，租赁期届满时，被告无拖欠应当支付的租金及水电费、物业费、维修费等款项的，原告应当在被告退还该商铺之日起十个工作日内无息退还被告该租赁押金。合同第四条约定，合同签订后，被告可以根据其使用需要对该房屋自行进行改造、装修并承担相应费用，被告在装修改造前必须将装修改造方案提交给原告，在取得政府有关部门批准许可和原告书面同意后，方可开始施工。 合同第五条约定，租赁期间，原告负责非被告原因造成的该商铺主体结构、公用设备设施的维修和费用，因原告未及时维修造成损失的，由原告负责赔偿由此给被告造成的损失。因被告原因造成该商铺主体结构损坏的，被告应承担全部责任和由此产生的全部费用。被告应合理使用其所承租的该商铺及其附属设施，并负责日常维修、维护和保养并承担全部费用，因被告管理使用不善造成该商铺及附属设施、设备的损失和维修费用，由被告承担并负责赔偿全部损失。第六条约定，原告保证该商铺建筑、设施等功能安全，符合国家有关建筑规范要求。 合同第七条约定，被告不得将该商铺用于任何形式的转租、转让、抵押和质押。第九条约定原、被告双方在租赁期间内解除合同的情形包括：1.租赁期间被告未经原告书面同意，将该商铺及其附属设施设备对外抵押、变卖、担保或对外转租、转让、转借的；2.逾期30日未足额缴纳本合同约定应当由被告交纳的各项费用（包括但不限于定金、租金、装修保证金、水电费、物业费、取暖费、维修费等），经原告催告在指定期限内仍不足额缴纳的；3.原告违反本合同约定，不承担维护义务，造成该商铺主体结构或主要设施设备出现问题，失去使用功能，使被告无法使用该商铺的，造成被告损失的，由原告负责赔偿。合同第十条约定，被告如逾期或未足额向原告缴纳租金，除应及时如数补交外，每逾期一日，则被告须按当年租金费用总额的万分之五支付原告违约金。 上述《建投十号院泳池租赁合同》签订后，原告依约将涉案房屋租赁给被告，被告负责进行了装修。被告向原告支付款项239585.53元，其中100000元系合同约定的定金，另139585.53元系设备转让款。被告主张上述139585.53元设备转让款因设备故障，已经转为租金。原告对此予以否认，称该笔款项并未转为租金。 2017年9月2日，被告与杨亚卿签订《房屋租赁合同》，被告将石家庄市谈固东街45号康美健身建投底铺共计8平方米出租给杨亚卿；2018年9月10日被告与杨小玲签订《房屋租赁合同》，被告将石家庄市东岗路45号S2商铺商业商铺共计870平方米租赁给杨小玲。2018年11月17日，原告向被告邮寄催款函，要求被告收到催款函后三日内支付拖欠租金及泳池设备转让费。逾期未执行，原告将采取诉讼解决或解除租赁合同。被告于当日收到该催款函。2018年11月20日原告向被告邮寄《解除合同通知函》，被告于2018年11月21日收到。被告称于2018年10月撤店。 原告称，双方签订租赁合同，约定延付租金逾期30日以及被告未经原告同意擅自将商铺或附属设施对外转租等情形出现时，原告均享有合同解除权。被告在未取得原告书面同意情况下擅自动工装修，改变主体结构，未付任何租金，并且未经同意将房屋转租给他人，用于非游泳健身的经营，已属违约。原告于2018年11月20日向被告邮寄送达《解除合同通知函》，按照合同法规定，自被告收到该解除合同通知函后该合同解除。因租赁合同约定给被告6个月装修免租期，因此原告主张2017年4月1日至2018年11月20日的房租，按照合同约定被告需在租金到期一个月的10日前预付下三个月租金，因此被告应自2017年3月11日起支付逾期租金，因此违约金起算时间为2017年3月11日，按照合同约定违约金标准为每逾期一日按照当年总租金的万分之五计算，前两年租金标准为每月75000元，因此违约金标准为450元每日，违约金在起诉时主张2017年3月11日至实际付清之日止，按此标准暂计算至起诉之日即2019年1月21日违约金为1262700元，租金自2017年4月1日至2018年11月20日，租金为1475000元，由于合同已经解除，被告应向原告返还租赁的房屋。因被告未返还房屋，因此自2018年11月21日起计算至被告实际返还房屋之日止的占有使用费，按照合同约定租金标准2019年3月31日前按照每月75000元标准计算，2019年4月1日起按照每月81740.55元计算。原告亦不同意对涉案房屋附着部分的装修价值进行利用。为此，原告提交：1.2018年11月17日原告向被告寄出的催款函及快递凭证；2.租赁合同；3.租赁物现场照片以及被告与杨小玲、杨亚卿签订的房屋租赁合同；4.2018年11月20日原告向被告发出的解除合同通知函及快递照片；5.视频资料。被告质证称，上述证据1、4被告从未收到，合同没有当然解除；证据2真实性没有异议，但是与本案无关，杨亚卿的使用面积不在租赁范围内；视频资料与本案无关。 被告称，原告向被告交付租赁物后，在2017年2月底3月初开始因积雪融化导致租赁物大面积漏水，被告无法正常营业，并且装修亦是经过原告同意。在租赁期间，原告也未对被告的装修提出异议，被告装修符合合同及法律规定，不存在违约。被告不存在转租行为，截止2018年10月底11月初，被告闭店之前，被告一直在此经营。被告为了止损将一小部分交付杨小玲使用，但交付行为不是转租，而是因漏水而做的止损行为。合同未解除，原告要求违约金没有依据。2017年2月底3月初，被告租赁的地下泳池部分出现大面积漏水，被告无法使用租赁物。原告在其根本违约的情况下无权索要违约金。原告将租赁物维修完善达到正常使用目的后，被告可以支付剩余款项，并且被告已经按照合同约定支付了239585.53元，包含100000元定金，其余系泳池设备款，因原告交付的泳池设备不符合合同约定，被告无法按照合同使用泳池设备，双方合意将该款项抵顶租金。在租赁期间，原告交付的租赁物不符合合同约定，出现大面积漏水导致被告无法正常经营，依据相关规定，被告要求减免地下泳池漏水部分租金，面积为3897.15平方米，并且原告应按照合同交付合格租赁物并承担维修义务，并判令原告赔偿被告室内损失1000000元。被告提交：1.租赁合同；2.师鹏飞与原告员工录音；3.2018年11月22日，被告给原告的告知函；4.今日资讯视频资料；5.2018年11月18日告知申请函；6.康美健身漏水动工申请函；7.拆除工程合同书；8.设备供应及安装合同，开业前被告投入资金490450元；9.健身器材购销合同及价格明细表，证明被告投入健身器材资金665500元；10.康美建设施工工程及银行明细，开业前投入监控设备，资金85000元；11.中央空调及产品供销合同及银行明细，资金为300000元；12.消防改造施工合同及明细，开业前改造消防系统，费用为150000元；13.防水工程协议书及明细，证明开业前被告花费57000元；14.装修合同及银行明细，1084200元；15.房屋加固维修合同及银行明细，证明花费489000元；16.房屋漏水维修书及相应费用收据及明细，证明被告自行维修花费620225元；17.张鹏与被告民事调解书，证明因漏水导致会员退卡退费，金额为23900元。 原告质证称，被告始终未提交原告书面同意装修的证据，并且在离场前将涉案房屋出租给杨小玲、杨亚卿，分别用于母婴店、鲜花店的经营。被告主张漏水不是事实；对2018年11月22日告知函，真实性无异议，证明被告已经收到原告寄送的《解除合同通知函》；对2018年11月18日告知函，真实性无异议，能够证明原告第一次得知被告主张所谓漏水的情况，在此前被告从未向原告主张过租赁房屋漏水情况,恰恰在原告于前一天寄送催要房屋租金的告知函后，被告第二天就提出了所谓漏水；视频资料不能证明存在漏水，无法看出视频录制时间、地点；动工申请系被告向物业发出，原告并未收到；对通话录音不予认可；对上述证据7至16均不予认可；对调解书真实性认可，但对证明目的不予认可。 本院认为，原、被告于2016年9月28日签订《建投十号院泳池租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以确认。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。上述合同约定，未经原告书面同意，被告将商铺及其附属设施设备对外转租、转让、转借的或者逾期30日未足额缴纳本合同约定应当由被告交纳的各项费用（包括但不限于定金、租金、装修保证金等），经原告催告在指定期限内仍不足额缴纳的，原告有权解除合同，收回商铺。被告未经原告同意将涉案租赁物且至今未按约定足额交纳租金，被告的行为已经违约，原告有权解除合同，收回涉案租赁物。原告于2018年11月17日向被告邮寄催款函，被告在收到该告知函后，三日内并未向原告支付相关租金及费用。原告于2018年11月20日向被告邮寄解除合同告知函，被告于2018年11月21日收到，故涉案泳池租赁合同于2018年11月21日解除。对于被告要求继续履行《建投十号院泳池租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。上述合同约定6个月的装修免租期，故扣除押金100000元后，被告应支付原告2017年4月1日起至2018年11月20日租金1375000元。合同约定每逾期一日，则被告须按当年租金费用总额的万分之五支付原告违约金。该违约金约定过高，本院调整为按照中国人民同期贷款利率的1.3倍计算违约金计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。按照合同约定，被告需在租金到期一个月的10号前按照合同约定租金价格及总额一次性向原告预付下3个月租金，违约金应自2017年3月11日开始计算。 涉案租赁合同解除后，被告未向原告返还涉案租赁物，其应当向原告支付占用期间使用费用。具体费用按照合同约定月租金75000元。 关于被告要求原告赔偿各项损失。1.被告当庭增加反诉请求500000元，但其未向本院缴纳相关费用，故本院对其上述当庭增加的反诉请求不予处理；2.涉案的租赁房屋通过竣工验收备案，质量合格，符合正常使用条件。被告提供的证据不能证明漏水系因商铺主体结构、公用设备设施出现质量问题造成；3.争议的《建投十号院游泳池租赁合同》第4.6约定因被告违约原因导致合同解除终止的，室内外所有物品无条件归原告所有，原告不需向被告支付任何费用；4.被告提交的证据亦不能证明其损失具体数额。据此，上述涉案合同因被告违约，导致合同解除，故对被告要求原告赔偿损失的请求，本院不予支持。 被告主张2017年3月3日发现漏水时便通知原告，原告对此予以否认，称并未接到通知，被告未提交证据证明其上述主张，应当承担举证不能的责任；被告撤店后，于2018年11月22日向原告发出告知函，载明漏水事宜。自被告所称的发现漏水时间至其发出告知函，将近1年半的时间，在此期间被告从未以书面的形式将漏水事宜告知原告。现有证据不足以证明该漏水问题已实际影响到租赁合同的履行及合同目的的实现，故对于被告要求免除租金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）石家庄康美健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）河北旅投房地产开发有限责任公司2017年4月1日起至2018年11月20日租金1375000元及违约金（违约金自2017年3月11日起，以实际欠付租金为基数，按照中国人民同期贷款利率的1.3倍计算违约金至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以实际欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止）； 二、被告（反诉原告）石家庄康美健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于石家庄市裕华区中的101／105及地下泳池返还给原告（反诉被告）河北旅投房地产开发有限责任公司； 三、被告（反诉原告）石家庄康美健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月租金75000元给付原告（反诉被告）河北旅投房地产开发有限责任公司占用期间使用费【自2018年11月21日起至被告（反诉原告）石家庄康美健身服务有限公司返还租赁物之日止】； 四、驳回被告（反诉原告）石家庄康美健身服务有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费29908元，由被告（反诉原告）石家庄康美健身服务有限公司负担；反诉案件受理费4400元，由被告（反诉原告）石家庄康美健身服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  马 冲 人民陪审员  张利英 人民陪审员  孙宇红 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  徐 越 ——