河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初3119号 原告：幸福基业物业服务有限公司大厂分公司，住所地河北省大厂回族自治县潮白河工业区。统一社会信用代码：911310285713071884。 负责人：郭仕刚，总裁。 委托诉讼代理人：梁红新，河北正澄律师事务所律师。执业证号：11310201011900131。 委托诉讼代理人：梁斌，河北正澄律师事务所律师。执业证号：11310201610237577。 被告：李艳梅，女，1976年9月15日出生，汉族，户籍地河北省承德市双滦区，现住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：曹杨，男，1980年9月1日出生，汉族，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区，现住河北省大厂回族自治县，系被告李艳梅丈夫。 原告幸福基业物业服务有限公司大厂分公司与被告李艳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员马琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告幸福基业物业服务有限公司大厂分公司委托诉讼代理人梁斌，被告李艳梅及其委托诉讼代理人曹杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告幸福基业物业服务有限公司大厂分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费4000.35元及违约金（以欠缴物业费4000.35元为基数，按照日千分之三的标准，给付自2018年9月1日起至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月30日，原告接受被告委托为被告提供物业管理服务事宜，双方自愿签订《入住签约手册》，其中前期物业服务协议对物业服务内容、期限、收费标准、违约金计算方式等进行了约定。协议签订后，原告按照约定提供了全面的物业服务，但被告至今未能按时足额支付我方物业费，后经原告多次催缴未果，原告诉至法院，望判如所请。 被告李艳梅辩称，被告为原告提供物业服务小区的业主，因原告不能履行物业管理服务职责，被告才拒绝交纳物业费。主要表现在：第一，原、被告并非自愿签订入驻签约手册，是在办理收房手续时出于无奈签订的，原告有胁迫被告签订的行为，且入驻签约手册系原告单方制定，收费标准、违约金并非双方认可，应当无效；第二，原告并为提供全面的物业服务，房屋所在小区并非封闭式管理，存在很多安全漏洞；第三，2016年3月9日晚上11时许，被告曾受到外来人员恐吓、骚扰，原告并非尽到安保职责或采取有效措施及时处理被告被人恐吓、骚扰，维护被告作为业主的合法权益。 本院经审理认定事实如下：被告系位于大厂回族自治县房屋所有权人。2015年8月30日，被告办理该房屋收房手续，并与原告签订《前期物业服务协议》，约定：原告为被告所在小区提供物业服务，物业费收费标准：高层住宅2.2元／㎡／月，商业用房5.00元／㎡／月。业主在收房时，预缴第一年物业费及相关费用，此后于每个缴费期结束前的一个月内缴纳下一年度的物业服务费，以现金、支票或委托银行划款方式均可，从逾期之日起每逾期一日应按欠费总额的3‰向物业支付违约金。被告房屋建筑面积为83.76㎡，房屋类型为高层住宅，物业费收费标准为1.99元／㎡／月，被告已缴纳物业费至2018年8月31日，自2016年9月1日起至2018年8月31日止被告尚欠原告物业费4000.35元（1.99×83.76×12×2＝4000.35）未缴纳。经原告上门张贴催缴通知书的方式进行物业费催要，被告至今未缴纳。 上述事实，有原告幸福基业物业服务有限公司大厂分公司提供的前期物业服务协议、房屋交付通知书、入住流程单、缴费通知单、入住资料领取签收单、缴纳物业费收款收据、不动产产权情况表、催收记录照片及原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，与被告签订了《前期物业服务协议》，为包括被告在内的业主提供了物业管理服务的事实存在，即原告与被告间形成了物业服务合同关系。该《前期物业服务协议》有原、被告签字盖章，系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应全面履行自己的义务。本案中，原告按照协议约定为被告提供物业服务，被告未按约定履行缴费义务，属违约行为，应当承担民事责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，故对原告主张被告给付物业费4000.35元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张被告以欠缴物业费4000.35元为基数，按照日千分之三的标准，给付原告自2018年9月1日起至实际付清之日止的违约金的诉请请求，本院综合全案合同履行情况、被告的违约过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按照欠缴物业服务费4000.35元的30%向原告支付违约金，即1200.1元。 关于被告辩称原告未能尽到物业服务管理职责，在维护业主安全工作中存在漏洞。本院认为，被告提出的意见能够证明原告提供的物业服务质量存在瑕疵，其仅为局部性、较短时间内以及个性问题的怠于服务，并非共性、普遍及代表全体业主反映的问题且不能充分的证明原告未能尽到物业服务管理的义务，故被告以此为由拒绝交纳物业费的理由不能成立，本院不予维护；庭审中，原告亦已听取了被告相关意见及反映的问题，应当加以重视，及时采取有效方法协调处理好被告反映的问题，以不断提高服务质量、加强小区安全管理、消除业主生活困扰为前提，努力让包括被告在内的全体业主享受到优质的服务。对于被告主张其与原告签订入驻签约手册系受到胁迫非自愿签订，应为无效的答辩意见，因其未提供证据证明，且无法律依据，本院不予采信。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 1、被告李艳梅于判决生效之日起五日内给付原告幸福基业物业服务有限公司大厂分公司物业服务费4000.35元、违约金1200.1元，共计5200.45元。 2、驳回原告幸福基业物业服务有限公司大厂分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告李艳梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  马琳 二〇一九年十二月十九日 书记员  王滨 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第%1条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。