贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14359号 原告：毛青霞，女，汉族，1986年10月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告毛青霞与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告毛青霞，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人钟影、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告毛青霞向本院提出诉讼请求：1、判决被告在60日内向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计50,000.00元(实际违约金以原告已付总房款312,426.00元为基数，按日万分之三的标准计算，从2017年6月1日至被告在涉案房屋具备办理转移登记条件后向房屋登记机关完成办证申请并通知原告之日止)。3、返还重复收取的开户费3,329.00元。 事实与理由：原告于2013年12月28日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的瑞丰铭城X号楼X单元X层X号房屋一套。双方在合同中约定：“三、转移登记。（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移记的有关文书交付给买受人。……出卖人不能在前款约定约期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登已有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日至，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋属转移登记。”据此，被告应于2017年5月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。但鉴于原告已委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故在实际操作上应以被在涉案房屋具备办证条件的情况下，向房屋登记机关对涉案房完成转移登记申请并通知原告的方式，作为其向原告履行交付办理商品房屋转移登记有关文书义济的形式。根据合同约定，原告已于2013年、2014年支付首付款、办理房屋按揭贷款的方式，向被告支付了购房款312,426.00元，并于2014年12月15日向被告支付了办证费、契税、维修金、开户费。至此，原告已全面履行了合同义务，但被告至今未向原告履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告的行为已然构成进约，应当承担违约责任。关于违约金的计算问题，原本根据诚实信用原则、商品房买卖合同属于被告拟定的格式合同，以及买卖合同关于违约金应以购房款为基按每日0.1%的比例进行计算的约定等情况，被告应当向原告支付违约金的数额应以购房款为基数按每日0.1%的比例进行计算，但原告考虑到被告的发展能为地方经济社会的发展产生积极作用，故自愿对自己的权利作出处分，仅按日万分之三的比例进行计算，同时，放弃主张逾期交房违约金，以适当减轻被告负担，愿其成为一个诚实守信的市场主体。关于返还重复收费的问题，2014年12月15日，被告向原告收取了开户费829.00元（部分“五通费”，水电及闭路电视），2015年11月29日又收取了“五通费”中的燃气开户费2,500.00元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第四项“商品房买卖合同应当包括下列内容：……(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；……”及该条第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”之规定，被告不应向原告另行收取前述费用，其收费行为违反了前述法律规定，属于无效行为，应当将所收费用退还原告。原告放弃被告对该笔资金的占用损失。 被告瑞丰公司辩称：1、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是国家政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间全面暂停了包括答辩人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作。故该国家从政策的出台是含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。3、因被答辩人诉讼请求过高，其诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便被答辩人能够举证证实其存在损失且在答辩人承担违约责任的前提下，违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率130%计算违约金才具有事实和法律依据。1、根据《合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期交付办理商品房转移登记有关文书的案件，因买受人无法证实其损失存在，属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形，故适用本条规定，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金，才具有法律依据。2、实践中，其他买受人诉答辩人同类案件中，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的违约金为按日以已付购房款0.1%计算，七星关区人民法院、毕节市中级人民法院均认定速约金约定过高并判决调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付。如：胡登智诉答辩人商品房预售合同纠纷一案（一审案号(2017)黔0502民初4602号二审案号(2018)黔05民终1753号）。故基于“同类案件应当同判”的原则，即便答辩人承担违约责任，该五案违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率130%计算才具合理性。其无权诉请答辩人退还“三通费、开户费”，应当驳回其该项诉讼请求，理由为：1、该项诉讼请求已经超过法定三年诉讼时效。《贵州省城市房地产开发经营管理条例》(下简称“条例”)是公开施行的地方性法规，于2009年5月1日期施行。而据诉状，被答辩人于2014年向答辩人缴纳了上述费用，根据当时施行的《民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”《民法总则》第一百八十八条：“向人法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。如被答辩人认为答辩人代收该费用不符合法律规定，则其应在缴纳该费用后三年内向人民法院起诉，但是据诉状，其于2019年10月才向人民法院起诉，故其诉讼请求已超过法定诉讼时效期间，应予驳回。另外，其他买受人诉包括答辩人在内的房地产开发企业退还代收的上述费用所涉诸多同类案件中，买受人未在缴纳费用后两年或三年诉讼时效期间内未向人法院起诉的，七星关区人民法院判决认定其诉讼请求已经超过法定诉讼时效并判决驳回了买受人退还该费用的诉讼请求(如：刘向华诉瑞丰公司商品房预售合同纠纷一案，一审案号：(2019)黔0502民初12135号)。故基于同一人民法院对同类案件应当同判的原则，本案应当判决驳回被答辩人关于退还“三通费、开户费”的诉讼请求。2、房地产开发企业在对出售的商品房定价时，实际上并未将电开户费、闭路电视开通费等费用纳入商品房房价款中，代收后也缴纳至了相应的单位，并未据为己有，故被答辩人诉请返还该费用会造成其不当得利：《商品房买卖合同》约定“买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳电开户费、闭路电视开通费等费用，被答辩人也于2014年将该两项费用交至答辩人处，若被答辩人认为该费用已包含在商品房价款中，在订立合同或交付该费用时候便可提出，但其并未提出，表明在缴纳该费用之时其认可该费用系由买受人自行承担的费用的事实，并且，《贵州省房地产开发经营管理条例》等虽然规定商品房价格应当包括水电等配套设施的建设安装费用，但是并未规定若房地产开发企业实际未将该费用列入商品房价款的情形下，可以免除买受人依法向有关部门缴纳上述费用的义务，且出卖人在收取该费用后，确已向电力和有限电视部门代缴完毕，被答辩人也已实际使用，并未以收取方式占用据为己有或重复收费，被答辩人诉请在退还并支付资金占用费无事实基础，应予驳回其诉讼请求。 本院经审理查明：2013年12月18日，原告毛青霞作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道的名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第X号楼X单元X层X号房，房屋建筑面积117.82平方米，商品房总价款312,426.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款312,426.00元。2014年12月15日，被告向原告收取了维修基金、契税、办证费。同日，被告向原告收取了829.00元的开户费（电开户529.00元，闭路电视开通费300.00元），2015年11月29日，被告向原告收取了2,500.00元的燃气开户费。被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，原告遂以前述诉请诉至本院。 庭审时，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题，本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告现尚不能履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照日万分之三的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额312,426.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，因原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是因《不动产登记暂行条例》的出台导致不动产登记工作进行系统性的调整和变革，属不可抗力，被告享有法定免责事由，不承担违约责任的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件,庭审中，被告自认尚不具备法定的交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 关于原告主张被告返还开户费3,329.00元的问题，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的电开户费529.00元、闭路电视开通费300.00元、燃气开户费2,500.00元，实质为供电、有线电视、燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，故被告另行向原告收取无事实及法律依据，理应予以退还。对此，虽然被告瑞丰公司提出原告的起诉已超过法定诉讼时效期间，应予驳回的抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳对于原告主张被告返还开户费3,329.00元的诉请，本院予以支持。 关于原告要求被告为其办理房屋权属转移登记的问题，本案无证据显示涉案房屋目前已具备办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理并交付涉案房屋不动产权证书的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告办理房屋转移登记缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毛青霞逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款312,426.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告毛青霞开户费3,329.00元； 三、驳回原告毛青霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费567.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇一九年十二月二十七日 书记员 包清琳