贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7218号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所：贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。被告：吴本家，男，1994年12月13日出生，苗族，贵州省麻江县人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。被告：大地联创房地产开发有限公司，住所：贵州省凯里市经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融公司）与被告吴本家、大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告华融公司委托诉讼代理人王镇与被告吴本家委托诉讼代理人王邦华到庭参加诉讼。被告大地联创经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华融公司向本院提出诉讼请求有：准许执行原告拥有在建工程抵押权的大地春城小区7幢22层2205号住宅用房。事实及理由：原、被告及南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称：南充银行贵阳分行）签订《债权转让协议》，由原告受让南充银行贵阳分行对大地联创债权共计52000万元。原告亦与被告签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，对其约定进行债务重组，并由大地联创用其所有在建工程提供抵押担保，其中办理了包括涉案房屋在内的《在建工程抵押他项权证》。事后，因被告未能履行如期还款，原告诉至省高级人民法院，省高级人民法院据此作出民事调解书，确定被告的还款责任及原告的抵押权。被告在调解后并未履行还款义务，原告向凯里市人民法院申请执行后人民法院作出裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。人民法院在执行过程中，被告吴本家作为案外人提出执行异议，认为涉案房屋是其向大地联创购买且已付清房款占有使用多年。人民法院立案审查后，认为异议人查封前合法占有涉案房屋，支持了被告的异议请求。然，原告认为被告涉案房屋的债权期待权不能对抗原告的优先受偿权，且被告对涉案房屋系抵押物的事实是明知的。据此，原告认为该执行裁定书未查清基本事实，导致适用法律错误，应当予以撤销，并继续执行该房屋。为此，特诉至人民法院。为证明诉请成立，原告向被告提交的证据有：《营业执照》、《（2017）黔民初51号民事调解书》、《凯房建州字××号在建工程抵押权证》、《（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书》、《（2019）黔2601执异120号》、《2013002072号在建工程抵押权证的楼盘查询表》复印件。被告吴本家辩称：涉案房屋系本人依法购买，属于本人所有，其合法权益应当依法保护。承包人的工程款债权优先于一般债权（包括抵押和没有抵押的），购房者的权益又优先于承包方的工程价款，因此本人的权益依法优先于原告的一般抵押债权。原告所提出的对涉案房屋享有的优先受偿权不能对抗本人对涉案房屋所享有的物权期待权，且本人并没有侵犯原告的优先权，故原告华融公司诉请理由不成立，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。为证明辩解理由成立，被告向本院提交的证据有：《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、《销售不动产统一发票》、《银行流水》、《刷卡记录》、《大地春城物业服务中心出具的接房证明》复印件。被告大地联创未向本院提交答辩意见及证据。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：2013年12月30日，原告华融公司、南充银行贵阳分行及大地联创签订了编号为贵州Ｙ25130051-1号《债权转让协议》，华融公司受让南充银行贵阳分行对大地联创公司所享有的金融债权，该项金融债权本金为52000万元。同日，双方签订了编号为贵州Ｙ25130051-3号《债务重组协议》，该协议约定了债务重组本金、重组收益、还款期限及还款方式等条款，且签订了编号为贵州Ｙ25130051-5号《抵押协议》，约定大地联创用其所有的位于贵州省凯里市的在建工程提供抵押担保，并依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，其中涉案房屋包含在此他项权证内。后因大地联创未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创与担保人的还款责任及华融公司所享有的抵押权。事后，因大地联创未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融公司遂向本院申请强制执行。2017年12月13日，本院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人吴本家提出了执行异议，本院在审查之后于2019年9月10日作出（2019）黔2601执异120号《执行裁定书》，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于凯里房屋的查封。同时查明：2014年10月29日，大地联创与吴本家签订《商品房买卖合同》，合同约定大地联创将其开发的位于凯里市房屋出售给吴本家，房屋总价款为663392元，其中首付款199392元，余款464000元以银行按揭方式支付等。2014年11月7日，涉案房屋办理了商品房预售登记的备案。合同签订后，吴本家以银行按揭方式支付了所有的购房款，大地联创亦向吴本家出具了金额为663392元的《销售不动产统一发票》。2014年11月25日，吴本家办理交房手续并装修入住至今。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于吴本家对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，吴本家在庭审中已提交了涉案房屋的书面《买卖合同》、《商品房预售登记备案表》、《销售不动产统一发票》以及《银行按揭还款流水单》，足以证明吴本家与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生在2014年度，且由吴本家居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，吴本家对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同、预售登记的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但预售登记备案登记在吴本家名下是客观事实，则吴本家为房屋的合法物权人，华融公司未能提交推翻房屋交易、预售登记真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。大地联创经本院传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  毛丽艳人民陪审员  刘 涛人民陪审员  罗净尹二〇一九年十二月十八日书 记 员  杨水燕贵州省凯里市人民法院民事判决书(2019)黔2601民初7218号诉讼代理人：王邦华，执业律师。诉讼代理人：王镇，执业律师。原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，组织机构代码915500007143075654。第三人：曾维柏，男，其他，住凯里市韶山南路58号大地新华纪元a栋5单元a2-5，其他0。第三人：乐辉球，男，其他，住湖南省南县武圣宫镇建材街，其他0。第三人：杨先奎，男，其他，住贵阳市南明区四方河路1号山水黔城11组团4栋2单元12层1号，其他0。第三人：杨昌荣，男，其他，住凯里市东门北路10号23栋附41号，其他0。第三人：张宪平，男，其他，住凯里市北京东路46号，其他0。第三人：杨光跃，男，其他，住凯里市商场街4号1栋1单元附6号，其他0。第三人：申检林，男，其他，住凯里市博南新区鲲鹏家园2幢18楼19层c号，其他0。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，。被告：吴本家，男，苗族，住贵州省凯里市迎宾大道20号大地春城7栋22层2205号，其他。。中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司与吴本家、贵州大地联创房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案。审判长审判员审判员二〇一九年十二月二十三日书记员杨水燕