湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初592号原告（反诉被告）：武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会，住所地湖北省武汉市东西湖区金山大道马池路8号。组织机构代码78931740-X。法定代表人：齐曼，主任。委托诉讼代理人：程坤才，男，该单位拆迁办主任。委托诉讼代理人：黄春安，湖北东吴弘泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨东刚，男，1963年12月30日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：朱凡，湖北怡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱飞，湖北怡达律师事务所律师。原告武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会（以下简称金银湖管委会）诉被告杨东刚合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序进行审理。期间，被告杨东刚提起反诉，本院公开开庭就本诉与反诉进行了合并审理。后原告金银湖管委会申请撤回本诉，本院口头裁定予以准许。原告（反诉被告）金银湖管委会的委托诉讼代理人程坤才、黄春安、被告（反诉原告）杨东刚及其委托诉讼代理人朱凡、朱飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。反诉原告杨东刚向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付退出110亩租赁水面建（构）筑物、附着物补偿款计9,333,300元；2、判令反诉被告支付退出110亩租赁水面之预期经营收益补偿款计11,160,000元（720,000元/年×15.5年）；3、判令反诉被告支付退出110亩租赁水面之鱼类养殖补偿款计1,567,560元（3000斤/亩×8元/斤×65.315亩）；4、判令反诉被告支付员工安置补偿费637,000元（17名员工工作年限为12年，10名员工工作年限为1年，解除劳动合同经济补偿金计算为17人×12个月×3,000元/月=612,000元，10人×1个月×2,500元/月=25,000元）；5、判令反诉被告支付搬家费50,000元整（包含政策性奖励）；6、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：我方与反诉被告于2005年9月14日签订《土地租赁合同》，约定反诉被告将位于生态园环湖路与工业园东路交叉处的110亩水面（含沿岸面积30亩）出租给我方使用，出租期限为28年（从2005年10月1日至2033年10月1日止）。我方承租本宗土地经营项目为农业休闲山庄，租赁期间用于经营的地面构筑物、水、电、路等基础设施，由我方自行投入解决。合同期满后，反诉被告有权收回土地租赁权。合同签订后，我方投入资金修水、电、路和农庄经营所需的地面构筑物及相关设施，并一直经营休闲农庄。2013年10月，反诉被告找到我方，称金银湖环湖路扩建改造工程需占用我方农庄的21.62亩土地，为配合该工程，我方同意退出该部分土地，双方于2013年9月26日就农庄21.62亩地的地面建筑物及其他、地面附着物进行了实物核算，双方认可并出据了《实物核算清单》。因为环湖路改造工程时间紧迫，反诉被告要求我方于2013年10月25日前退出该21.62亩规划用地。后反诉被告又提出考虑到收回该部分土地后亦影响我方的正常经营，建议110亩租用土地整体收回，但对我方退出全部租赁资源的补偿事宜在短期内无法核算，还需要进行资产评估和经营损失的具体核算。故双方于2013年10月18日签订《协议书》，约定反诉被告在2013年10月20日向我方预付3,000,000元，我方保证在2013年10月25日前退出环湖路改造工程规划用地，不得影响环湖路改造工程。由我方聘请有资质的评估公司对我方租赁资源范围内的房屋、道路、树木等地面建（构）筑物进行清点、测量、评估，对评估公司出具的评估报告，经双方认可后，办理资产交接手续，完成交接后的次日，反诉被告给我方结清包括环湖路改造已退出的资源的全部补偿费。对我方营业中的休闲农庄经营性补偿，由双方在2013年12月31日前达成协议，协议达成三天内，反诉被告向我方支付该项费用，双方于2005年9月签定的土地租赁合同终止。该协议书签订后，反诉被告向我方支付了3,000,000元预付款，我方也及时退出了21.62亩环湖路改造工程规划用地，环湖路改造工程得以顺利完工。2013年10月底，我方委托的有合格评估资质的湖北海珀信资产评估有限公司对我方已退出的21.62亩租赁土地范围内的房屋资产、构筑物及其辅助设施、林木资产进行清点及市场化的评估，2013年12月10日湖北海珀信资产评估有限公司出具了正式的评估报告，评估净值为4,955,697.23元。我方及时将书面评估报告提交给反诉被告，反诉被告以需要领导批复为由一直未予答复。由于反诉被告对我方委托的评估机构作出的评估报告始终不予回复，反诉被告至今仍未结清我方已退21.62亩租赁土地的补偿尾款，我方更无法办理剩余租赁土地范围的资产交接手续。我方一直继续租用剩余土地至今，多年来，双方就剩余租赁土地评估及补偿费用经多次磋商，均协商未果。《土地租赁合同》仍未终止，双方一直继续履行。反诉被告金银湖管委会辩称，一、反诉原告杨东刚的反诉请求均没有法律依据或者充分的证据予以支持。1、关于杨东刚退出租赁后的地面建（构）筑物、附着物的补偿价格问题。虽然湖北华中资产评估有限责任公司对该项已经作出了资产评估报告，但是该报告结论存在着明显的不客观、不公正、不准确的情形，应当不予采信。①鄂华中（评报）字ZC【2018】第1100168号资产评估报告书中，对房屋和其他附属设施等建（构）筑物的建安成本估价明显过高，没有考虑到此建（构）筑物在修建时的规划、用地、建设、施工许可等问题，事实上该建（构）筑物的修建没有任何的手续，而且也忽略了我方与杨东刚之间在土地租赁合同第七条中约定的“杨东刚不得在租赁土地范围内建设永久性设施”的规定；②报告也未明确市场计价法的具体比较方法和参考依据，对地上附着物如林木等的估价因大部分项目的单价畸高导致评估的实物价值明显高于现行市场价值。我方辖区范围内其他项目的征地补偿中，也均有林木的补偿项目，其估价结果也远远低于本案中评估单位对同类林木的估价，如2019年1月22日由湖北三江资产评估有限公司评估的武汉乘风塑胶有限公司《苗木资产评估清查明细表》中所列的樟树类，相同规格的樟树价值远远低于评估单位报告书中对应的部分；③2017年12月28日，已经对案涉杨东刚承租的110亩水面范围内的地上建（构）筑物及附着物等资产未申报帐面价值进行过评估，评估结果为5,030,964.30元，而评估单位对该部分的评估价值却达到了8,283,600元，相差悬殊，依据明显不足。2、关于杨东刚所提出的预期经营收益和水面青苗补偿问题。①鄂华中（评报）字ZC【2018】第1100074号评估咨询报告中，对杨东刚承租的110亩水面范围内水域养殖物的价值虽未给出具体明确的咨询意见，但是仅一般豢养模式下中产水平的产值318,700元也明显过高，与相同地区我方下属金泰公司对养殖户的补偿标准2,480元/亩也差距甚大，不足为信。针对该项目，杨东刚更是提出了每亩产量3000斤、单价8元/斤的请求则更于法无据。②对2018年度的预期经营收入，评估咨询报告给出的结论为每年720,000元，其依据是极不充分的。证据上除了杨东刚的个人陈述之外没有任何其他客观真实的证据能够予以佐证。前期质证过程中，评估单位也认为，在计算了杨东刚承租水面的地面建（构）筑物、附着物的补偿费用以后，再计算预期经营收入，属于重复计算，这样显然是不公正的，因此本项不应当再行计算。3、关于杨东刚提出的员工安置补偿费和搬家费的问题。本案是一起简单的解除租赁合同纠纷，而不是征收拆迁补偿纠纷，按照我国《合同法》的规定，合同解除的后果就是承租人返还租赁物给出租人、向出租人足额支付约定的租赁费用，根本不涉及到承租人的其他什么补偿问题。杨东刚提出的本项请求，不仅没有其与所谓的27名员工签订的用工合同，也没有为其办理社保的有力证据，根本不足为信，而且于法无据，不应支持。二、我方与杨东刚之间的《土地租赁合同》提前解除，其原因不可归责于我方。基于提高和保护租赁物湖泊水质的需要，以及落实上级环保检查组工作要求的需要，也基于我方与杨东刚于2013年10月18日所签订的《协议书》中双方协商一致的意思表示，我方与杨东刚经过充分协商一致后提前解除之前签订的土地租赁合同。这种情况的发生，既有政策变化的原因，也是双方协商的内容。因此，与杨东刚提前解除土地租赁合同不可归责于我方，我方不需要承担法律上的违约责任。与杨东刚解除租赁合同后的补偿问题应当坚持合理补偿和适当补偿的原则来进行。三、双方约定的租赁期限28年违反了我国《合同法》的有关规定，应属无效。我国《合同法》第214条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”，本案中我方与杨东刚之间签订的《土地租赁合同》约定的租赁期限为28年，依据上述规定，很显然超过的8年是无效的。因此，与杨东刚之间的租赁合同的期限只能计算20年。到2018年底，我方与杨东刚充分协商后已经事实上解除了双方之间所签订的土地租赁合同，故该合同在事实上已经履行了13年。四、双方之间于2005年9月14日签订的《土地租赁合同》存在着明显不公平的情形。从合同第二条约定的情况来看，租赁的前五年免收租金，之后每年租金人民币10000元，而杨东刚承租的租赁物有110亩水面（含沿岸面积30亩），测算下来平均每年只有90元/亩的租赁费用。因此，该合同约定存在着极不公平的情形。综上，我方认为杨东刚的反诉请求均没有法律依据和事实证据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：反诉原告杨东刚提交的证据4、6系《畔湖水庄内部承包经营合同》、《补充协议》，与原件核对无异，对其真实性予以采信；证据5、7系《畔湖水庄年度收益明细表》及银行流水、购鱼清单，上述证据拟证明其经营收益，本院认为，杨东刚经营畔湖水庄的收益应结合鉴定单位出具的《评估咨询报告》综合认定；证据13系畔湖水庄员工聘用合同，与本案无关，不予采信。反诉被告金银湖管委会庭后补充提交的《关于金银湖街环湖路畔湖水庄处搭建的建（构）筑物的用地、规划手续说明》、《违法建设限期拆除决定书》及送达回证、《拆除公告存根》及送达回证，已超过举证期限，杨东刚对其有异议，不予采信。本院经审理认定事实如下：2005年9月14日，金银湖管委会（出租方、甲方）与杨东刚（承租方、乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于生态园环湖路与工业园东路交叉处的110亩水面（含沿岸面积30亩）出租给杨东刚使用，出租年限为28年（从2005年10月1日至2033年10月1日止）；二、甲方考虑到改善环境的需要，在资金投入为零的前提下，免收乙方前五年的租金，从第六年开始根据土地利用率收取年租金10,000元；三、乙方承租本宗土地必须按双方约定的经营项目（农业休闲山庄）经营不能随意改变土地用途；四、乙方在承租期间如需转租该宗土地使用权，必须经甲方同意方可；五、租赁期间用于经营的地面构筑物、水、电、路等基础设施，由乙方自行投入解决；六、所建项目由乙方规划、设计，不得超出租赁范围，必须符合该区域总体规划；七、乙方不得在租赁土地范围内建设永久性设施（指与经营无关的大中型建筑）。甲方对其所有临时设施在租赁期满后不承担补偿费用；八、乙方在经营期间必须遵照国家有关法律规定合法经营，并保证经营范围内环境卫生，状况良好，并按规定缴纳各项规费；九、乙方的经营应以不破坏当地生态环境为前提，建好连接至园区的排污管网，产生经营的污水、垃圾不得随意排放……十二、合同约定的租赁期满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续完毕，并全部撤除租赁面积内的所有产品和构筑物……十四、在租赁期间内，因不可抗力造成合同不能继续履行，由此造成的经济损失双方互不承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，杨东刚在承租的土地上种植了树木，兴建了建（筑）物、钓鱼平台、道路、水电等基础设施，用于经营养殖、垂钓、棋牌、烧烤、餐饮、住宿等综合性的农业休闲山庄——“畔湖水庄”。2013年10月18日，因金银湖整体规划调整和环湖路扩建改造工程的需要，经双方协商，金银湖管委会（甲方）与杨东刚（乙方）签订一份《协议书》，主要内容为：一、甲方根据规划和环湖路改造设计要求，通知乙方退出租赁的110亩（含沿岸面积30亩）土地资源，乙方同意退出，同时应向甲方提供客观真实的退地材料，作为租赁资源范围内的退地补偿依据。二、根据环湖路改造建设的需要，甲乙双方共同对环湖路改造工程占用乙方租赁资源范围内的树木、房屋、地面构筑物等进行清点核实、登记造册、签字备案。三、甲方在2013年10月20日向乙方支付人民币3,000,000元，作为乙方退出全部租赁资源补偿费的预付款，乙方应当保证在2013年10月25日前退出环湖路改造工程规划用地，不得影响环湖路改造工程。四、由乙方聘请具有资质的评估公司对乙方租赁的资源范围内的房屋、道路、树木等地面建筑（构）物进行清点、测量、评估。对评估公司出具的评估报告，经甲乙双方认可后，办理资产交接手续，甲方于资产移交完成后的次日，给乙方结清包括环湖路改造已退出资源的全部补偿费。五、对乙方营业中的休闲农庄经营性补偿，双方应本着依法依规、公平合理的原则，进行协商，应于2013年12月31日前达成协议，协议达成三天内，甲方向乙方支付该项费用。甲方与乙方于2005年8月签订的土地租赁合同终止。六、未尽事宜，甲乙双方友好协商，可签订补充协议，作为本协议的组成部分。七、本协议一式四份，甲乙双方各执二份。协议签订后，金银湖管委会向杨东刚支付了补偿费预付款3,000,000元，双方亦共同对杨东刚租赁资源范围内的土地、树木、地面建（构）筑物进行了清点，形成了《实物核算清单》。后因双方就补偿费用协商不成，故金银湖管委会未再付款，杨东刚亦未将租赁资源全部移交给金银湖管委会，仅移交了环湖路扩建改造工程拟占用的21.62亩土地及地上附着物，剩余部分仍用于农庄经营。2017年8月3日，武汉市东西湖区湖泊保护与管理领导小组办公室下发东湖管办〔2017〕8号《关于落实中央第三环境保护督察组反馈的东西湖区八个湖泊水质变差问题的整改方案》，指出潇湘海面积10.9公顷，水面使用权属为私人农庄，现主要功能为养鱼，水质变差原因主要来自养殖污染、农业面源污染，并提出整改目标为“潇湘海收回湖泊权属，开展生态养殖”。2017年8月21日，武汉市东西湖区人民政府召开常务会议并形成会议纪要，要求根据中央环保督察组反馈的问题，按照省市关于湖泊水域管理的有关要求，按照时限要求加快推进全区所有湖泊退出养殖工作，各街道要履行属地管理职能，尽快解除与养殖户签订的协议，并制定解除协议的补偿方案和劳动力安置补偿意见，依法依规给予相关补偿。2018年2月5日，金银湖管委会诉讼来院，请求：1、确认其与杨东刚于2013年10月18日签订的《协议书》合法有效；2、判令杨东刚继续履行《协议书》义务，退出并交还租赁资源110亩水面（含沿岸面积30亩）；3、案件受理费由杨东刚承担。审理中，杨东刚提起反诉，反诉请求：1、金银湖管委会支付环湖路改造21.62亩退地补偿之尾款1,955,697.23元；2、确认其与金银湖管委会于2005年9月14日签订的《土地租赁合同》并未终止，继续履行；3、反诉费用由金银湖管委会承担。审理中，金银湖管委会于2018年4月22日向本院申请对杨东刚承租的潇湘海110亩水面（含沿岸面积30亩）（实际面积以测量为准）范围内的地上建（构）筑物及其他地面附着物、水域养殖物等进行资产评估（地上附着物已拆除的部分以双方认可的《实物核算清单》为准），以及对杨东刚经营的畔湖水庄的可预期经营收益进行评估。经双方摇号，确认武汉恒兴源资产评估有限公司为此次本院依法委托的司法鉴定机构。2018年4月25日，为了不影响中央环保督查组反馈问题的整改工作，在鉴定机构对畔湖水庄的实物资产进行实地测量前，经双方协商达成《关于潇湘海环境整治达成的共识》，主要内容为：1、杨东刚同意在2018年4月28日前关闭并停止在潇湘海周边各类餐饮、垂钓等所有行为；2、杨东刚同意将隔离潇湘海水面的堤埂，在东、西两处各开挖30米，与其他湖面相连（需移栽堤埂上的树木112棵），湖泊连通后，其原管理水面里的鱼的损失由法院按规定程序来核定；3、杨东刚将各类餐饮、垂钓等关闭停止后，不得干涉管理单位对潇湘海周边日常环境整治管理工作，并积极配合做好环境整治工作；4、区法院评估结果出来5日内，杨东刚将潇湘海周边建筑物内的物品全部搬离，并将该地块交给管理单位管理，合同及补偿等事宜依据法院判定结果执行。我们积极配合区法院的调查取证和案件审理工作，对以上共识，在诉讼期间共同遵守。2018年4月28日，杨东刚关闭停止餐饮、垂钓等业务，并将案涉鱼塘移交给金银湖管委会。司法评估过程中，因双方当事人对杨东刚承租的生态园环湖路与工业园东路交叉处的潇湘海水域面积有争议，经双方协商一致，本院于2018年5月2日依法委托武汉祥新行勘测评估咨询有限公司对该水域面积进行实际测量，该公司于2018年5月14日出具《测量报告》，测量结果为43543.43平方米（折合65.315亩）。2018年9月6日，杨东刚将其承租土地上的建（构）筑物、地上附着物等全部移交给金银湖管委会。2018年9月30日，武汉恒兴源资产评估有限公司以其因公司内部原因无法完成评估项目为由向本院退案。后本院组织双方再次摇号选定湖北华中资产评估有限责任公司为评估机构。评估期间，湖北华中资产评估有限责任公司来函称，在评估建（构）筑物及附属物的价值基础上，再评估后期经营收益，可能会导致价值重复评估，且因围湖的堤埂已被挖开，农庄内的水域养殖物已无法核实，故建议该部分补偿由双方协商确定，将后期经营收益和水域养殖物的补偿费用不包括在本次评估范围内。本院征求双方意见后，双方一致表示可就后期经营收益和水域养殖物的补偿费用单独出具咨询报告供法院参考。据此，湖北华中资产评估有限责任公司于2019年4月22日向本院出具鄂华中（评报）字ZC[2018]第1100168号《资产评估报告》，结论为：杨东刚承租的110亩水面范围内的地上建（构）筑物及其附着物等资产，未申报账面价值，评估值为12,333,300元（含2013年已拆除的部分）。另于同日出具鄂华中（咨）字ZC[2019]第1100074号《评估咨询报告》，在2018年12月20日评估咨询基准日的咨询意见为：1、关于水域养殖物：①豢养鱼塘中产水平：鱼量约800斤（轮捕轮放经营模式下的每亩年产量），综合批发单价6.42元/斤，捕捞费用16,800元，评估价值318,700元；②豢养鱼塘高产水平：鱼量约1200斤（轮捕轮放经营模式下的每亩年产量），综合批发单价6.42元/斤，捕捞费用16,800元，评估价值486,400元；③垂钓模式下中等密度投放：鱼量约1400斤/亩，综合批发单价6.42元/斤，捕捞费用21,000元，评估价值566,100元；④垂钓模式下高密度投放：鱼量约2000斤/亩，综合批发单价6.42元/斤，捕捞费用29,400元，评估价值809,200元。2、2018年度预期经营收入评估咨询价值为720,000元（未扣除杨东刚应承担的相关税费）。审理中，本院依职权向国家税务总局武汉市东西湖区税务局函询如个体工商户2018年度的经营收入为720,000元，其所应缴纳的税费金额是多少。该局回函称杨东刚在2018年度向税务机关申报增值税收入336,000元，因月申报收入未达到国家规定的起征点标准，故享受免税优惠政策。另查明，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）规定，自2019年1月1日起，增值税小规模纳税人月销售额未超过100,000元，免征增值税。审理中，因杨东刚已实际退出并交还租赁资源110亩水面（含沿岸面积30亩），故金银湖管委会申请撤回对杨东刚的起诉，本院口头裁定予以准许。另，评估报告出具后，杨东刚变更其反诉请求如反诉称。因金银湖管委会坚持其辩称意见，本案调解不成。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，金银湖管委会与杨东刚签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，但合同约定租赁期限为28年，根据前述法律规定，超过20年的部分无效，本院不予保护。本案中，因金银湖整体规划调整和环湖路扩建改造工程的需要，金银湖管委会拟收回杨东刚承租的潇湘海110亩（含沿岸面积30亩）土地资源，双方经协商后于2013年10月18日对退出租赁资源等问题达成了初步共识并签订了《协议书》，但因双方就退地补偿费用的金额未最终协商一致，导致案涉租赁资源迟迟未移交给金银湖管委会，故而形成本次诉讼。审理中，双方共同确认案涉《土地租赁合同》已于2018年9月6日实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，杨东刚有权要求金银湖管委会赔偿因提前解除合同给其造成的损失。关于杨东刚的损失如何认定的问题。本案中，杨东刚主张了五部分损失，主要包括：1、案涉土地上建（构）筑物、附着物补偿款9,333,300元；2、鱼类养殖补偿款1,567,560元（3000斤/亩×8元/斤×65.315亩）；3、预期经营收益11,160,000元（720,000元/年×15.5年）；4、员工安置补偿费637,000元；5、搬家费50,000元整（包含政策性奖励）。综合全案分析，本院对其损失认定如下：1、关于建（构）筑物、附着物的损失问题。杨东刚在承租金银湖管委会辖区内的潇湘海110亩（含沿岸面积30亩）土地资源后，种植树木，兴建房屋、钓鱼平台、道路、水电基础设施等，用于经营休闲农庄。双方于2013年10月18日签订的《协议书》中明确约定，由杨东刚聘请具有资质的评估公司对其租赁资源范围内的房屋、道路、树木等地面建筑（构）物进行清点、测量、评估。对评估公司出具的评估报告，经双方认可后，办理资产交接手续，金银湖管委会于资产移交完成后的次日，给杨东刚结清包括环湖路改造已退出资源的全部补偿费。本案中，杨东刚已于2018年9月6日将租赁资源全部移交给金银湖管委会，根据湖北华中资产评估有限责任公司于2019年4月22日出具鄂华中（评报）字ZC[2018]第1100168号《资产评估报告》显示，杨东刚承租的潇湘海110亩水面范围内的地上建（构）筑物及其附着物等资产评估值为12,333,300元（含2013年已拆除的部分），扣减金银湖管委会已预付的3,000,000元后，金银湖管委会还应支付的地上建（构）筑物、附着物补偿款为9,333,300元。2、关于水域养殖物的损失问题。本案中，杨东刚为经营畔湖水庄，在其承租的潇湘海水域中投放了大量的不同品种的成品鱼，用于游客垂钓。为了不影响中央环保督查组反馈问题的整改工作，在鉴定机构对畔湖水庄的实物资产进行实地测量前，双方经协商于2018年4月25日达成共识，将杨东刚隔离潇湘海水面的堤埂在东、西两处各开挖30米，与其他湖泊连通后，其原管理水面里的鱼的损失由法院按规定程序来核定。经现场实测，杨东刚承租的潇湘海110亩土地资源中水域面积为65.315亩。根据湖北华中资产评估有限责任公司出具的《评估咨询报告》显示，垂钓模式下中等密度投放和高密度投放的鱼量分别为约1400斤/亩、约2000斤/亩，65.315亩水域养殖物的评估价值分别为566,100元、809,200元，因双方对投放的鱼量有争议，但鉴于案涉水域的平均深度达7.3米左右，其水域养殖物应属于高密度投放，杨东刚主张按3000斤/亩、每斤8元计算水域养殖物的损失，本院不予采纳，可参照该《评估咨询报告》中垂钓模式下高密度投放的评估意见酌情认定水域养殖物的损失为809,200元。3、关于预期经营损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”另外，双方于2013年10月18日签订的《协议书》亦约定“对杨东刚营业中的休闲农庄经营性补偿，双方应本着依法依规、公平合理的原则，进行协商，应于2013年12月31日前达成协议，协议达成三天内，甲方向杨东刚支付该项费用。”可见，金银湖管委会因提前解除合同给杨东刚造成的损失，既包括直接损失，亦包括预期利益损失。因双方就剩余租赁期限内的预期利益损失未协商一致，审理中本院委托湖北华中资产评估有限责任公司对此项进行评估，该公司出具的评估咨询意见为：2018年度经营收入为720,000元（未扣税）。杨东刚系个体工商户经营者，属于增值税小规模纳税人，自2019年1月1日起如月销售额未超过100,000元，可免征增值税。参照以上标准，本院酌定其预期经营损失为5,040,000元（720,000元/年×剩余租赁期限7年）。4、关于员工安置补偿费及安家费的问题。鉴于双方于2005年9月14日、2013年10月18日签订的《土地租赁合同》、《协议书》中并未约定员工安置补偿费及安家费等费用，杨东刚主张此费用于法无据，本院不予支持。综上所述，金银湖管委会和杨东刚之间签订的《土地租赁合同》解除后，杨东刚有权要求金银湖管委会赔偿因提前解除合同给其造成的损失。因此，对杨东刚要求金银湖管委会支付建（构）筑物、附着物补偿款9,333,300元的诉讼请求，本院予以支持；对杨东刚要求金银湖管委会支付预期经营收益补偿款11,160,000元的诉讼请求，本院在5,040,000元范围内予以支持，超出部分不予支持；对杨东刚要求金银湖管委会支付鱼类养殖补偿款计1,567,560元的诉讼请求，本院在809,200元范围内予以支持，超出部分不予支持；对杨东刚要求金银湖管委会支付员工安置补偿费637,000元及搬家费50,000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）杨东刚建（构）筑物、附着物损失9,333,300元；二、原告（反诉被告）武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）杨东刚预期经营收益损失5,040,000元；三、原告（反诉被告）武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）杨东刚水域养殖物损失809,200元；四、驳回被告（反诉原告）杨东刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,600元（已减半收取，武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会已预交），由武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会负担。反诉案件受理费77,770元（已减半收取，杨东刚已预交），由武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会负担48,495元，杨东刚负担29,275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  屠俊霞人民陪审员  付元姣人民陪审员  李海涛二〇一九年十二月十三日书 记 员  陈利霞