广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初4744号原告：陈桂文，男，汉族，1980年9月13日出生，住清远市清新区**************，公民身份号码：441************317。委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘传涛，广东明典律师事务所实习律师。被告：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区**********************。法定代表人：殷冀，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺文斌，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾粤君，广东品高律师事务所实习律师。原告陈桂文诉被告清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎玉莹、刘传涛，被告委托诉讼代理人贺文斌、曾粤君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈桂文向本院提出诉讼请求：1、被告合创公司按已付房款406211元之日万分之三的标准支付逾期交楼违约金37168元（违约期限从2016年7月1日起至2017年5月1日止）；2、被告合创公司按已付房款406211元之日万分之一的标准支付逾期办证违约金，违约金计算期限自房屋交付之日起90日后计至合创公司递交办理不动产权证资料时止（即自2017年7月30日至2018年12月1日，金额为19904元）；3、被告合创公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：1、原告购买被告开发的位于清远市清新区************************屋，房屋总价款406211元；2、被告应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经工程竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付使用，逾期交付超过90天的按已付房款的日万分之三支付违约金；3、被告应当于房屋交付之日起90天内取得房屋所有权证书，不能在合同规定期限取得房地产权属证的，按已付房款日万分之一支付违约金。原告依约支付全部购房款，但被告至2017年5月1日才向原告交付房屋，至2018年12月1日才通知办理房屋不动产权证。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。被告合创公司辩称：一、原告主张逾期交楼违约金的诉讼请求已过诉讼时效，请法院依法驳回。二、即便是计算逾期交楼违约金，违约金起始时间计算错误。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定及商品房买卖合同的有关约定，逾期交楼违约金的诉讼时效应按日单独计算。根据民法总则第一百八十八条第一款保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，原告在2019年11月18日才起诉，往前倒推三年即2016年11月18日前的违约损失已超过诉讼时效。三、原告主张的逾期办证违约金截止时间计算错误，被告已于2018年11月2日将相关资料递交到产权登记机关备案，逾期办证违约金应计算至被告交件之日即2018年11月2日止。四、原告收楼时，被告向原告赠送了3个月的物业管理费416.88元，该部分费用用于抵扣逾期交楼违约金和逾期办证违约金。综上，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：2014年11月17日，陈桂文（买受人）与合创公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，约定陈桂文购买合创公司开发的位于清远市清新区************************屋，总价款406211元。第八条约定2016年6月30日前，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将经清新区住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《补充协议》第九条约定如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，出卖人应按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至取得该商品房的房地产权证，买受人同意不解除买卖合同。合同签订后，陈桂文依约向合创公司支付了全部购房款。2017年4月24日，涉案房屋通过竣工验收备案。2017年5月1日，陈桂文办理收楼手续。陈桂文在《恒信嘉园物业服务费赠送确认单》上签字，内容为“恒信嘉园陈桂文，系3栋B梯1201单元业主，建筑面积115.8平方米，获开发商赠送3个月物业服务费，金额416.88元（由2017年5月1日起至2017年7月31日止）。”。2018年11月2日，合创公司将该房屋的办证资料提交清远市清新区*******。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。陈桂文与合创公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交房违约金及诉讼时效。合创公司没有依照合同约定于2016年6月30日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。由于合同中关于违约金的约定是按日计算，故每日的违约金应当视为一个单独的债权，相应的诉讼时效也应当分别计算。陈桂文于2017年5月1日收楼，逾期交房违约金应从2016年7月1日起按日计算至2017年5月1日止，但由于至起诉之日即2019年11月18日，部分违约金（2016年7月1日至2016年11月17日的违约金）已经超过了《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，超过的部分应不予支持。因此，本案逾期交房违约金应从2016年11月18日起计算至2017年5月1日止，金额为20107元（406211元×0.0003×165天）。三、关于逾期办证违约金。依照合同及补充协议约定，合创公司没有依约为陈桂文办理房地产权证书，已构成违约，应承担违约责任。陈桂文于2017年5月1日收楼，逾期办证违约金应从2017年7月31日起计算至合创公司提交该房屋的办证资料之日即2018年11月2日止，金额为18686元（406211元×0.0001×460天）。四、关于赠送的物业管理费是否应予抵扣。陈桂文签署的赠送确认单没有约定赠送的物业管理费是用于抵扣逾期交房或逾期办证违约金，合创公司的主张，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司应付原告陈桂文的逾期交房违约金20107元，于本判决生效之日起10日内付清。二、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司应付原告陈桂文的逾期办证违约金18686元，于本判决生效之日起10日内付清。三、驳回原告陈桂文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费613元（已预交），由原告陈桂文负担196元，由被告清远市合创泰富房地产开发有限公司负担417元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖淑雯二〇一九年十二月二十五日书记员  陈晓娟附有关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。