新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民事判决书（2019）新2302民初2391号原告：陈军，男，1976年4月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：姚新征，新疆施安律师事务所律师。被告：新疆百润房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关镇大墩村34号。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：弓剑林，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：范红燕，新疆百森律师事务所律师。原告陈军与被告新疆百润房地产开发有限责任公司（以下简称百润公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，于2019年5月8日作出（2018）新2302民初1511号民事判决书，原告陈军不服该判决，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院于2019年8月1日作出（2019）新23民终1194号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院于2019年9月20日立案，依法适用普通程序，于2019年10月21日、11月11日、12月23日公开开庭进行了审理。原告陈军及委托诉讼代理人姚新征、被告百润公司的委托诉讼代理人弓剑林、范红燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈军向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2012年3月26日签订的《拆迁补偿置换协议》中交付230平方米商业用房部分；2．被告向原告支付补偿款4600000元（每平方米20000元）；3．本案的诉讼费、鉴定费、诉讼费用均由被告承担。发回重审后，原告变更诉讼请求为：1．请求判令解除原、被告2012年3月26日签订的BRCQ-DDC-145号《拆迁补偿置换协议》中未给原告置换的商业门面230㎡；2．请求判令被告支付补偿款4600000元（20000元/㎡）；3．请求判令被告支付补偿款617550元（每平方米均价租金1.5元，230㎡×1.5元/㎡×1790天）。事实和理由：2012年3月26日，原、被告经协商签订《拆迁补偿置换协议》，约定：原告所有的462㎡住宅置换104㎡住宅一套、高层车位一个、230㎡商业门面房，位置在原告住宅原址大榆树旁。协议签订后，原告按期搬迁，被告在原告住宅原址开发房产完毕，除住宅外，协议约定的230㎡商业用房及车位迟迟不能交付，原告于2017年4月曾向新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市人民法院提起民事诉讼，要求被告履行拆迁补偿置换协议，向原告交付房产。在法院审理过程中已查明被告未在原告拆迁房屋原址修建商业楼，已不能向原告交付230㎡商业用房，法院作出（2017）新2302民初879号民事判决，驳回原告要求被告交付商业用房的诉讼请求。因原、被告签订的拆迁补偿置换协议合法有效，被告不能向原告交付商业用房、不履行协议的行为构成违约，损害了原告的合法权益，现原告诉至法院。被告百润公司辩称，原、被告签订的《拆迁补偿置换协议》合法有效，被告已经按协议履行，现下剩230㎡商业房未向原告交付，未交付的原因不是被告原因造成，是因阜康市政府政策的变化，规划手续的迟延变更，导致应交付原告的商品房尚未建成。被告不是不能履行交付房屋的义务，只是逾期履行。本着解决问题的态度，原告可通过商业置换住宅的方式；或在已经建成的商业中让原告重新选择商业房屋；或原告实在不想要房屋就按照和村上签订的补充协议中，住宅2800元/㎡、商业5600元/㎡补偿标准，直接给货币补偿。被告以多种解决问题的方式想给原告一个满意的结果，但原告都不同意。就是以原址大榆树旁为借口，要求被告必须交付暂时无法交付的房屋，最终以参照附近已经开发的一楼商业作出评估价值，要求被告按照评估价给予补偿。原告的做法不符合合同签订的目的。拆迁房屋属于棚户改造项目，不应当单独评估作价补偿，而是应该与同一拆迁区域，执行统一补偿标准。评估方式错误，首先该栋楼未建，根本无法评估出价值；其次协议并未明确约定商业房的具体楼层，不能以一层作为评估的标准。本案解除合同的条件未出现，原告要求解除置换230㎡商业用房的条款，没有事实和法律依据。原告作为大墩村村民，应当遵守村民大会作出的决策。签订完《拆迁补偿置换协议》后，大墩村又召开了村民大会进行补充约定，因政府规划变更，或因其他原因导致房屋未建，村民可以选择，一平方米商业可置换两平方米住宅，房屋单价由每平方米1800元，调整为每平方米2800元。本案属于因不可抗力造成商品房建设延期的情形，根据双方补偿协议第十一条第二款约定，原告同意被告逾期交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据《拆迁补偿置换协议》1份、（2017）新2302民初879号民事判决书1份、鉴定费用票据1份、证人李勇、刘建军证言，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交商业租赁合同2份，拟证实大榆树旁商业房租赁的市场价格。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，在双方签订的《拆迁补偿置换协议》第十一条有明确约定，被告不存在违约行为，不同意支付原告第二、三项诉讼请求。因原告被拆迁房屋原址未建设房屋，故该两份租赁合同不具有参照性，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。2．原告提交照片3张，拟证实被拆迁房屋是沿街，面向南。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能反映与本案的关联性。因该照片并不能清楚的反映出原告房屋座落位置，故本院对该证据不予确认。因被告对原告被拆迁房屋座落位置、沿街、面朝南均无异议，故本院对原告房屋座落位置、面朝南、沿街的事实予以确认。3．原告提交图片1张，拟证实原告被拆迁房屋在图片上C1位置。经质证，被告认为C1占地面积比较大，大榆树是靠近C2，原告被拆迁房屋在C1和C2之间，对该图片的真实性、合法性、关联性均不发表意见。该图片能客观反映出未开发建设C1和C2的位置、以及已建设完成的C3的位置，故本院对该证据真实性予以确认。4．被告提交会议纪要1份、补充协议1份，拟证实导致本案商业楼暂时不能建设的原因，是因为政府政策、规划变更，被告并没有过错。经协调，村民代表已经同意置换商业门面，更换为置换住宅，该协议属于村民委员会决议的内容，对本村所有村民都具有约束力，原告应按照补充协议履行。本院对该证据的真实性予以确认，但因原告未在协议上签字，故该协议对原告没有约束力。5．经原告申请，本院依法委托新疆驰远天合中辰房地产评估有限责任公司对距离原告原址最近一栋楼的价值进行评估，形成新驰天中阜康分公司房估字（2019）第044号房地产价格评估报告1份，评估结果为：地下室4021元/㎡、一层16200元/㎡、二层5853元/㎡、三层5144元/㎡、四层4553元/㎡、五层3902元/㎡、六层3784元/㎡。经质证，原告对该评估报告的真实性无异议，但认为本案争议的是大榆树商业房的价格，大榆树是市中心的地段，不存在楼层的问题，原告房屋是一楼，评估报告对商业C3楼整体楼进行评估，价值时点与原评估报告一致，同一时间段同一楼层，出现了两种价值，因此不同意评估结果，评估对象不对。被告对该评估报告的真实性、合法性无异议。关联性有异议。但不同意以评估的方式补偿，被告有履行合同的能力，如果补偿应按5600元/㎡的价格进行补偿。原2019年3月5日评估报告，评估对象是位于阜康市××街商业房地产，而本次2019年12月17日评估报告，评估对象是位于阜康市××街，地上局部六层）。评估对象不同。本次评估报告对C3整栋楼的一层进行了评估，而2019年3月5日评估报告仅对其中一间一层商业用房进行了评估，因此出现了两份评估报告中一层单价不一致现象，本次评估报告符合本院委托范围，故本院对该评估报告予以确认。根据原、被告举证、质证及本院认证，结合当事人陈述，可以确认以下法律事实：2012年3月26日，原、被告经协商签订拆迁补偿置换协议，协议约定：一、被拆迁房屋情况：原告房屋建筑总面积462㎡，其中370墙砖混房面积462㎡。二、房屋置换方式：原告选择按房屋所有权证上的宅基地面积置换新楼房，其中370砖混房按建筑面积1﹕1的比例置换新房屋。三、房屋产权置换方式：经拆迁置换后，原告可换商品房建筑面积462平方米，经双方友好协商，被告最终向原告提供的房屋为：104㎡住宅一套、高层地下车位一个、230㎡商业门面房，位置在原告住宅原址大榆树旁，被告承诺在有效施工期内八个月交付原告，如果出现因不可抗力造成商品房屋建设延期，或因拆迁户搬迁迟延造成商品房屋建设延期的，原告同意被告逾期交付商品房。协议对其他事宜亦进行约定。协议签订后，原告按期搬迁，被告开发房产完毕，向原告交付协议约定的住宅一套，高层车位一个、230㎡商业用房未向原告交付，原告于2017年4月12日诉至新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市人民法院，要求被告向其交付在其住宅原址230㎡商业门面房及房屋所有权证、土地使用权证；交付高层地下车位一个。经审理查明被告未向原告交付高层地下车位一个，未在原告被拆迁住宅原址建设商业门面房，故作出（2017）新2302民初879号民事判决，判决被告于该判决生效后十日内向原告交付高层地下车位一个，并驳回原告陈军的其他诉讼请求。该判决生效后，被告开发建设项目条件未改变，原告诉至法院。在本案审理过程中，经协调，原告仍未在被告提供的房源中选定230㎡商业用房，并申请对由被告开发建设的距离原告被拆迁房屋原址最近C3栋商业用房一层价格进行评估鉴定，经新疆驰远天合中辰房地产评估有限责任公司鉴定，在价值时点2019年1月31日，距离原告被拆迁房屋原址最近C3商业用房价格评估结果为：地下室4021元/㎡、一层16200元/㎡、二层5853元/㎡、三层5144元/㎡、四层4553元/㎡、五层3902元/㎡、六层3784元/㎡。本院认为，根据查明事实可知，被告应向原告置换“在原址置换商业，大榆树旁”230㎡商业用房，因被告未在被拆迁房屋原址建设商业用房，致使原告不能置换到符合合同约定的商业用房。在本院的协调下，由被告提供房源，原告未能在房源中选定满意的房屋。原告仍坚持解除置换230㎡商业用房，由被告向其赔偿损失。双方《拆迁补偿置换协议》签订已7年有余，被告仍未能交付符合合同约定的商业用房，致使原告合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，原告可以请求解除置换230㎡商业用房的合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十条规定，合同解除后，原告有权要求赔偿损失。故被告应就未能向原告置换230㎡商业用房进行赔偿。因在被拆迁房屋原址上未开发建设（目前仍为空地），本院参照离“原址”最近的C3商业用房的市场价值，由被告向原告赔偿损失。根据评估结果，C3商业楼的市场均价为6208元/㎡﹛（4021＋16200＋5853＋5144＋4553＋3902＋3784）÷7﹜。故被告应向原告赔偿因未能向原告交付置换房屋的损失为1427840元（6208元/㎡×230平方米）。对于原告请求被告赔偿租金损失617550元的问题。原、被告双方签订的《拆迁补偿置换协议》虽约定，由被告向原告交付“在原址置换商业，大榆树旁”230㎡商业用房，但因规划的原因，目前被告不能向原告交付符合合同约定条件的房屋，因原告不愿意等待C1、C2开发建设，选择赔偿损失，原告主张的租金损失没有事实和法律依据，且被告并未将应置换原告的房屋出租他人，获取租金，被告并未收益。故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告申请评估，支出评估费12670元的问题。评估是为查清事实，因被告不能向原告交付符合约定房屋引起，且评估费实际产生，故该笔费用，由被告向原告支付。综上所述，解除原、被告关于置换230㎡商业用房的约定；由被告向原告赔偿不能向原告交付置换房屋的损失1427840元；由被告向原告支付评估费12670元；驳回原告的其他诉讼请求。根据《中国人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈军与被告新疆百润房地产开发有限责任公司于2012年3月26日签订的《拆迁补偿置换协议》中交付230平方米商业用房的约定；二、被告新疆百润房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告陈军支付赔偿款1427840元；三、被告新疆百润房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告陈军支付评估费12670元；四、驳回原告陈军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53576元，其他费用80元，合计53656元，由原告陈军负担17765元，由被告新疆百润房地产开发有限责任公司负担35891元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 朱小平审 判 员 黄爱玲人民陪审员 刘怀智二〇一九年十二月二十九日书 记 员 马 容