广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初20013号原告（反诉被告）：李永辉，男，汉族，1977年7月27日出生，住所：上海市嘉定区。委托诉讼代理人：许丹吟，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡磊，广东卓建律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孟永妮，女，汉族，1985年2月23日出生，住所：浙江省杭州市余杭区。原告李永辉诉被告孟永妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，被告孟永妮提起了反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了一并审理。原告的委托诉讼代理人许丹吟、胡磊、被告孟永妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的天燃气费1492.25元、电费2935.81元、物业费、维修基金、水费、清洁费等共计7513.42元；2.被告对其损坏的主卧墙皮、衣柜柜门、书房实木椅、门框、大门锁芯、油烟机等承担维修责任，对其附着在家具上的黏胶进行清理；3.被告赔偿原告吸尘器机器人价值1699元；4.被告向原告支付2019年8月20日的租金4000元、违约金12000元;5.被告承担本案诉讼费用。被告的反诉请求：1.因主卧卫生间无法正常使用，原告应赔偿被告18000元（1000元/月）；2.因公卫维修期间影响房屋居住，原告应返还被告维修期间的租金并补偿16200元；3.原告返还被告2019年8月5日至10日期间的租金1200元；4.原告应赔偿因主卧外墙渗水影响居住体验的费用2000元；5.原告因不给房租发票而赔偿被告6000元。本案相关情况一、案涉房产的位置：深圳市龙岗区坂田街道第五园（五期）1-3号楼3号楼12##、12##（两证双拼房）。二、案涉房产的产权情况：产权人为原告李永辉（100%）。三、房屋租赁合同的主要内容：2018年1月3日，原告李永辉（甲方）与被告孟永妮（乙方）签订一份《物业租赁合同》，约定甲方将位于上述案涉房产及其设备租给乙方使用。租赁期限从2018年1月10日起至2020年1月9日止。租金每月6000元，乙方每月10日前支付当月租金。租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费等由乙方支付。乙方须于2018年1月10日前向甲方支付租赁保证金12000元。合约期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方。甲方应确保交付的该物业及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。本合同有效期内，未经乙方同意甲方不得要求提前退租，对于甲方提前退租请求，乙方有权拒绝。甲方要求提前退租或甲方违反本合同其它约定，使乙方无法实现承租目的的，乙方有权解除本合同，甲方须双倍退还租赁保证金给乙方，且乙方有权向甲方请求其他损害赔偿。乙方在使用该物业过程中，如非因乙方过错，该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方，并采取可能之有效措施，防止缺陷的进一步扩大；甲方应在接到乙方通知后进行维修或径直委托乙方代为维修，乙方无法通知甲方或甲方接到通知后，不在上述约定的时间内履行维修义务的，乙方可代为维修。因乙方使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿，乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，相关维修费用由乙方承担。乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金。租赁期间乙方如拖欠租金达五天，或欠交管理费、水电费等，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金，并单方解除租赁合同，乙方仍需结清租赁期间的水、租金、水电费、管理费等相关费用，乙方应于本合同有效期届满或提前终止之日起3日内迁离及交回该物业，并保证租赁物业及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用，并办理有关移交手续。乙方不得故意损坏房屋墙体，如有损坏，由乙方自行维修。四、合同履行情况：合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金12000元。在租用案涉物业过程中，被告按月支付了房屋租金，租金一直支付至2019年8月10日前。2018年6月，被告通过微信向原告反映屋内墙体受潮发霉。2018年10月，被告通过微信向原告反映厨房门滑轨松动。2018年11月，被告通过微信向原告反映案涉物业公卫漏水、门套掉俩。2019年4月，被告通过微信向原告反映主卧卫生间漏水，主卧墙体、地板受潮。被告庭审中主张，2019年4月原告派人维修了公卫，共计27天，被告生活受到很大影响。原告只承认维修5天。2019年5月16日，被告通过微信向原告反映小房间空调漏水。6月14日，被告通过微信向原告反映厨房油烟机没吸力，消毒柜罢工。6月17日，被告向原告称消毒柜按键坏了，修好了。2019年6月24日，被告通过微信交流方式通知原告，8月10日之前打算搬家，因为很多东西不太好用。原告回复：要被告配合一下，看能不能提前租出去。同年8月5日，被告微信通知原告提前搬家，并称钥匙放在门口，家里东西都给收拾好了。原告主张，被告搬离案涉物业时拖欠天燃气费1492.25元、电费2935.81元、物业费、维修基金、水费、清洁费等费用，以上共计7513.42元。被告对上述拖欠的费用予以认可，但认为在原告处的保证金足够抵扣。原告另主张，被告租用房屋在离开时造成很多设备、设施损坏或丢失，具体包括：墙体污损、衣柜柜门玻璃破损、茶几沾有黏胶、一张实木椅子发霉损坏、门框损坏、油烟机损坏等。被告称，墙体最多有两个平方米是因小孩彩笔画画导致污损；衣柜玻璃裂开，原因不清楚；确认茶几存在一点黏胶；不认可实木椅子损坏，主张只是有点旧了；门框不是人为损坏，是自然脱落。另，被告未取得原告同意擅自更换了大门的锁芯。原告主张，被告应赔偿原告需重新换锁的费用。原告另主张，一台智能扫地机器人丢失。原告提交的签订合同时所附的交楼清单包含了一台智能扫地机器人。被告未能举证说明该扫地机器人的下落。判决结果本院认为，原告与被告签订的《物业租赁合同》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定及法律规定全面履行各自的义务。在实际履行合同过程中，原告提供的房屋的确存在影响被告居住感受的多次、多处设施故障，特别是卫生间漏水等事项，虽有维修，但并未完全解决问题。被告虽未举证证明其具体损失，但其有权请求被告酌情减少租金。被告在租用房屋过程中，也存在部分使用不当造成墙体、家具污损的情形以及擅自更换锁芯的事实，且不能举证证明一台智能扫地机器人有交付给原告。综上，本院认为原、被告双方在履行合同过程中均存在一定过错，但由此导致的各自损失不能准确量化，本院根据现有证据，认定双方过错相当，造成的损失亦相当，可相互抵消。原、被告双方无须各自向对方承担因违约引起的赔偿、维修等责任。虽原告提供的房屋频繁出现影响居住感受的问题，但并不构成根本性违约，被告提前搬离房屋，未满足原告要求将房屋提前租出去的解除租赁合同条件，属于违反合同约定的情形，原告有权依据合同不予返还租赁保证金12000元。该部分租赁保证金已足以赔偿原告因被告提前解约可能造成的财产损失，原告另请求被告承担违约金，没有合同与法律依据。被告确认尚欠原告天燃气费、电费、物业费、维修基金、水费、清洁费等费用共计11941.48元，原告请求该部分费用，本院予以支持。被告实际支付的租金支付至2019年8月10日前，根据合同约定的租金起算时间及租赁期限，应认定租金支付至8月9日。但被告搬离时间为2019年8月5日，因此原告应返还8月6日至8月9日期间的租金800元，计算方法：6000元÷30天×4天。被告另请求原告赔偿未开发票导致的损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李永辉于本判决生效之日起3日内向被告（反诉原告）孟永妮返还租金800元；二、被告（反诉原告）孟永妮于本判决生效之日起3日内向原告（反诉被告）李永辉支付拖欠的天燃气费、电费、物业费、维修基金、水费、清洁费等费用共计11941.48元；三、驳回原告（反诉被告）李永辉的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孟永妮的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费300元（原告已预交），由原告自行负担230元，被告负担70元；反诉部分的案件受理费443元（被告已预交），被告自行负担435元，由原告负担8元。经相互抵扣，被告应于本判决生效之日起3日内直接向原告支付案件受理费62元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杜攀二〇一九年十二月十二日书记员  桂丹