广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初4443号 原告（反诉被告）：黄绍勇，男，1977年8月26日出生，壮族，本科文化，住来宾市兴宾区。 原告（反诉被告）：蓝菁，女，1984年10月12日出生，壮族，本科文化，住来宾市兴宾区。 委托代理人：磨增奎,来宾市来华法律服务所工作者，特别授权 被告（反诉原告）：来宾市云星房地产开发有限公司，住所地：来宾市文辉路**富城国际****楼红水河大道**，联系电话：0772-422****。 法定代表人：陈明瑾，该公司董事长。 委托代理人：黄雪英，广西桂成律师事务所律师。 委托代理人：覃晓梅，广西桂成律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄绍勇、蓝菁诉被告（反诉原告）来宾市云星房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2019年10月11日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年11月05日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人磨增奎、被告的委托代理人覃晓梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄绍勇、蓝菁向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告于2019年5月26日签订的《商品房买卖合同》。二、判令被告退回原告购房首期款154424元，维修资金款项7107元，产证代办费1000元，以上合计162531元。三、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年5月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同号为：20192101008166，合同约定原告以公积金按揭方式购买被告位于来宾市水韵路1号云星钱隆世家2号楼2003号房屋（建筑面积：118.45平方米，房屋总价款：504424元），合同补充协议第一条约定原告自愿选择银行按揭方式付款，原告按照合同约定向被告支付了购买房屋的首付款人民币154424元、房产代办费1000元，住宅专项维修资金7107元，合计共162531元。2019年9月，来宾市住房公积金管理中心出台了公积金【2019】14号文件，文件规定，所购房屋为第三套及以上的不能申请公积金贷款，这导致原告无法继续履行合同，原告已经有两套房屋，因政策变化不能再用公积金贷款按揭买这第三套房屋，原告失去这一条件就无法继续履行该合同，这也是原、被告签订合同时无法预见的、不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对原告一方明显不能实现合同目的。原告到被告处协商要求解除合同，但被告拒绝协商，不同意解除，为了维护自己的合法权益，为此诉至法院。 原告为其主张在举证期限内提交的证据有：1、身份证复印件，2、电脑咨询单，均证明原被告主体适格。3、商品房买卖合同，证明原被告自2019年5月26日存在商品房买卖关系的事实，4、5、收据和转账凭证，均证明原告已经向被告支付购房的相关款项。6、文件，证明新政策系在原被告成立商品房买卖关系之后实施的事实。7、房产证复印件，证明原告名下已有房产的事实。 被告答辩并反诉称：2019年5月26日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定：被告购买反诉原告开发的位于来宾市水韵路1号云星钱隆世家2号楼2003号房屋，建筑面积：118.45平方米，房屋总价款人民币504424元，付款方式为银行按揭贷款（商品房担保贷款和住房公积金贷款），合同附件六《合同补充协议》第一条第3款、第6款、第7款约定：买受人在签订时已充分了解个人办理银行贷款或公积金贷款应具备的条件并承诺符合相关按揭贷款条件；买受人选择公积金贷款方式的，买受人自行公积金管理中心提交办理公积金贷款材料，如果因买受人原因造成按揭贷款（含公积金贷款）申请不能通过银行或公积金管理中心审批的，买受人应另选择一次性付款或者分期付款方式等约定，现由于反诉被告个人存房量原因导致无法办理公积金贷款，未能办理贷款的过错在于被告，在此情况下被告应当按照合同约定变更付款方式，并且，反诉原告在2019年10月18日也将变更付款方式的通知书寄给反诉被告，但是反诉被告未依约办理付款的变更，另外，反诉被告以不可抗力致使不能实现合同目的为由起诉要求与反诉原告解除合同，反诉原告认为：根据民法总则第180条之规定，不可抗力是指不可预见、不能避免且不能克服的情况，现在由于反诉被告自身存在第三套房的原因导致不能进行公积金贷款，按照合同约定，被告可以采用一次性付款方式进行付款，并不存在不能克服的客观情况，反诉被告以其要求解除合同的行为表示明确不履行合同，据《合同法》第九十四条及双方签订的合同附件六《合同补充协议》第一条第六款之规定，反诉原告有权要求解除合同并要求反诉被告支付合同总价10%的违约金，以及协助办理涉案房屋的《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记》撤销手续，向法院提起反诉请求：一、依法解除原被告于2019年5月26日签订的《商品房买卖合同》（预售）。二、判令被告协助原告来宾云星房地产开发有限公司办理位于来宾市水韵路1号云星钱隆世家2号楼2003号房《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记》的撤销手续。三、判令被告向原告支付解除合同的违约金50442.4元（504424×10%）。四、本案诉讼费由被告承担 反诉原告为其辩解及主张提交的证据有：1、邮寄单复印件，证明反诉原告于2019年10月18日通知反诉被告前来办理公积金贷款手续，如不能办理公积金贷款的，应前来办理付款方式的变更。原告怠于行使办理公积金的提交手续，导致公积金办理不能，该过错在于原告方。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月26日，原、被告签订合同号为20192101008166的《商品房买卖合同》，约定：原告以公积金按揭方式购买被告位于来宾市水韵路1号云星钱隆世家2号楼2003号房屋（建筑面积：118.45平方米，房屋总价款：504424元），合同补充协议第一条约定原告自愿选择银行按揭方式付款，原告按照合同约定向被告支付了购买房屋的首付款人民币154424元、房产代办费1000元，住宅专项维修资金7107元，合计共162531元。2019年9月份，来宾市住房公积金管理中心出台了公积金【2019】14号文件，文件规定，所购房屋为第三套及以上的不能申请公积金贷款，这个文件导致原告（反诉被告）无法办理公积金贷款，合同附件六《合同补充协议》第一条第3款、第6款、第7款约定：买受人在签订时已充分了解个人办理银行贷款或公积金贷款应具备的条件并承诺符合相关按揭贷款条件；买受人选择公积金贷款方式的，买受人自行公积金管理中心提交办理公积金贷款材料，如果因买受人原因造成按揭贷款（含公积金贷款）申请不能通过银行或公积金管理中心审批的，买受人应另选择一次性付款或者分期付款方式。之后，原告方因不能办理公积金按揭贷款，要求与被告解除该《房屋买卖合同》并退还购房相关款项未果后诉至法院。 本院认为，平等主体之间的完全民事行为能力人签订的合同应受法律保护。原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。合同履行过程中，在来宾市住房公积金管理中心出台了公积金【2019】14号文件，规定：所购房屋为第三套及以上的不能申请公积金贷款。致原告无法依照合同约定办理公积金按揭贷款，是原、被告签订合同时无法预见的、不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对原告一方明显不能实现以公积金按揭方式购买合同目的。来宾市公积金政策的变化系政府行为，非原、被告所能掌控，对此，原，被告均无过错。原、被告签订的是预售合同，房屋尚未交付，解除合同对被告不造成任何的经济损失。 综上，原告的诉讼请求理由充分，应予支持。被告的辩解及反诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告黄绍勇、蓝菁与被告来宾市云星房地产开发有限公司于2019年5月26日签订的《商品房买卖合同》。 二、被告退回原告黄绍勇、蓝菁购房首期款154424元、维修资金款项7107元、产证代办费1000元，合计162531元。 三、驳回被告的反诉请求。 上述应付款项，限于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3550元，反诉受理费531元，合计4081元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判长：黄金文 人民陪审员：周丽 人民陪审员：覃绍丁 二〇一九年十一月十四日 书记员：樊庆霞 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。