徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初211号原告：许晶，女，1970年11月9日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：王雪城，男，1970年11月22日出生，汉族，住徐州市泉山区。二原告共同委托诉讼代理人：贾波，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。被告：徐州南部房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区铜山办事处凤凰山安置小区综合服务楼205室。法定代表人：侯光军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张磊，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向，江苏苏旭律师事务所律师。原告许晶、王雪城与被告徐州南部房地产开发有限公司（以下简称南部房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许晶及其与原告王雪城的共同委托诉讼代理人贾波，被告南部房产公司的委托诉讼代理人张磊、刘向到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许晶、王雪城向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告房屋地下室的渗漏积水问题进行修复、车库开挖部分恢复原状；2、被告赔偿原告房屋层高不足的损失（暂定2000元）。3、被告赔偿原告逾期交房违约金（以总房款224万元为基数，按照日万分之一，自2016年1月1日计算至房屋维修完毕后能够正常上房之日）；4、被告支付2016年1月1日至维修完毕之日的物业费1000元（暂定）；5、被告赔偿原告租房费用损失（租房费用从2016年12月16日暂计算至2019年12月15日为43757元）；6、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实及理由：2015年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以224万元的价格购买了被告开发建设的位于铜山办事处焦山社区的绿地湖语墅66幢1单元104室的房屋。合同约定房屋的层高为3.6米，建筑面积为292.07平方米，房屋交付日期为2015年12月31日，逾期90日未交付房屋应当按日支付房价万分之一的违约金。2016年初房屋交付日期到期，原告到涉案绿地湖语墅查看，发现小区不具备入住条件，大批购房人无法上房。直至2016年7、8月份涉案小区才具备基本入住条件。经原告查看，发现房屋及配套设施存在诸多问题，主要有：一、只要下雨房屋地下室就有积水，积水大时达十几二十公分根本无法入住，积水距离电源很近存在很大的安全隐患；二、房屋层高不足3.6米；三、车库有雨水倒灌现象，车库、地下室渗漏积水导致车库下回填土积水饱和，砖砌墙体长期返潮；四、户内强排水井和公共污井对原告入住的生活将造成影响；五、太阳能在阁楼有漏水隐患，缺少排水系统。原告多次找被告反映上述房屋质量问题均未得到解决，至今没有告知原告解决方案。原告协同其他业主找被告协商上述问题，被告总是推脱不予处理，导致原告无法入住在外租房。为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告南部房产公司辩称，一、针对原告第一项诉请，被告已经取得了主管部门的交付使用通知书，房屋也通过了铜山区主管部门对排水系统的验收，说明排水系统的建造符合图纸的规划要求和质量要求。在鉴定过程中，鉴定机构也数次与法院进行沟通，表明了涉案房屋的地下室并没有质量问题，并且鉴定机构也没有出具任何的报告来说明原告地下室的潮湿、积水是由于房屋的质量问题造成的。造成原告地下室潮湿或者积水问题的原因无外三个：1、由于103室于2016年4月份装修时断电导致排水泵不工作，污水或雨水倒灌原告车库或地下室；2、雨水量过大导致排水泵排水超负荷；3、应原告要求在查找漏水原因时将地下室挖开寻找，在挖地过程中不慎将两根镀锌水管挖坏漏水，但目前该水管已经维修完毕，不会产生任何漏水问题。以上三个原因均不是开发商的房屋质量问题造成的，鉴定机构也没有出具任何报告来证明开发商的房屋存在质量问题。因此请求驳回第一项诉讼中的第一项内容。关于第二项内容要求恢复开挖部分，虽然是应原告的要求进行开挖，但被告会积极配合进行恢复原状。二、关于原告第二项诉请要求赔偿层高损失，首先鉴定机构已经明确了一楼起居室实际层高达到3.62米，这与被告提供的建筑图纸内容一致，符合合同约定，由于合同是制式合同，不可能在合同中标明每一处室内的层高。我们的起居室已达到3米左右，已经远远超过其他商品房的层高，因此不存在违约情形，不应当赔付原告损失。关于第三项诉请，被告在取得交付通知书第一时间已经向原告寄送上房通知书，不存在任何逾期交房的情形，原告认为由于房屋质量问题产生的延迟交房，实际上属于房屋质量纠纷，和逾期交付是两个完全不同的法律概念，原告迟迟不上房是由于其自身原因造成的，与被告无关。关于第四项诉请，物业费的交纳主体是物业公司，属于物业服务合同纠纷，和本案中的房屋质量纠纷是两个完全不同的法律关系，也不应由被告承担。关于第五项诉请，原告迟迟不上房是由其自身原因造成，退一步讲即使地下室存在质量问题，但并不影响原告对整个房屋的使用，并且根据近一年的现场察看可以发现，地下室的潮湿问题并不能够阻碍原告实际使用，另外原告在外租房也需提供相应证据佐证，且原告在外租房属于其个人行为，与本案没有任何关联性。综上，请求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月31日，原告许晶、王雪城与被告南部房产公司签订商品房买卖合同一份，约定：许晶、王雪城购买该公司开发的铜山办事处焦山社区的绿地湖语墅66幢1单元104室的房屋，建筑面积292.07平方米，地上3层地下1层，层高3.6米，总价224万元。第八条，出卖人应当在2015年12月31日前，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。1、（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金。附件一为房屋平面图。第十六条，保修责任，出卖人交付该商品房有否其他质量问题的标准，按建设部有关质量缺陷的规定认定，确属质量问题，出卖人在保修期内无条件予以修复。附件四补充协议，12，买受人已确认所购房屋建筑蓝图。该商品房平面、立面情况详见蓝图（许晶、王雪城在该条款处签名捺印）；23、a、2015年3月31日前，买受人支付出卖人房款：人民币600000元。B、2015年5月1日前，买受人付清剩余房款：人民币1640000元。合同签订后，原告按约付清房款。被告于2015年12月31日取得住宅交付使用通知书。后被告通知原告办理上房手续，并要求交纳自2016年1月1日起算的物业费。2016年，原告许晶、王雪城查验房屋时发现房屋层高不足3.6米、地下室有大量积水、车库有雨水倒灌现象等问题并报修，被告未予维修。原告许晶、王雪城因房屋质量问题未能修复，拒绝接收房屋，引发诉讼。2017年9月4日，原告许晶、王雪城曾将被告诉至本院，要求赔偿维修费等损失，本院以（2017）苏0312民初8073号案件受理。该案中，被告自认在2016年原告地下室曾有积水情况，但系103室住户装修时造成，非房屋质量问题。被告提供的空置房巡查记录表中记载，2017年7月30日、8月26日原告地下室有水。本院于2017年11月7日组织当事人现场勘查，发现原告地下室墙面上有水印。2017年底至2018年上半年，因本地天气干燥，未发现原告地下室积水情况。后经当事人申请，本院于2018年8月28日委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对原告地下室积水原因、维修方案和房屋层高是否达到合同约定进行鉴定。鉴定机构于2018年10月11日现场勘查，鉴定意见为：1、现场检查未发现地下室有积水现象，部分房间地面或挖开的地面内部有潮湿现象。造成地面潮湿与车库入口处排水沟的倒灌和北储藏间2根镀锌管漏水有关。2、一层起居室实际层高3.62米，达到合同约定的3.6米要求，除一层餐厅外的其余房间实际层高均未达到3.6米。经质证，原告对鉴定意见有异议，认为鉴定机构未能查明积水真实原因，要求继续鉴定。被告于该案审理过程中，修理好了镀锌管，并在车库入口处临时建了一堵矮墙阻断室外雨水倒灌。后原告撤诉，本院裁定予以准许。原告再次起诉，引发本案。本案审理过程中，本院继续委托该鉴定机构鉴定。2019年2月、5月，该鉴定机构答复，1、当事人要求在涉案房屋室外地面浇水，检查发现地下室是否存在漏水，我单位认为该方法受浇水量大小、浇水范围等各种不确定因素的影响，并不能确保查找到房屋质量问题造成积水的原因；2、由于现场鉴定条件限制，与104号房屋相邻的103号房屋已装修，无法根据现状检查103号地下室是否存在积水，如存在积水，是否有积水从地下室分户砖砌隔墙渗漏至104号房屋；3、申请方提出在待雨后重新对涉案房屋进行鉴定，因雨量大小、地面排水情况等各种不确定因素的影响，我单位认为不能确保能查找到房屋质量问题造成积水的原因。本地雨季开始后，本院于2019年7月25日、7月31日、8月15日组织当事人现场勘查，在镀锌管完好、排除雨水倒灌的情况下，仍发现原告地下室部分房间的墙壁和地面连接处有潮湿、渗漏积水的情况。鉴定机构于2019年7月31日再次到现场勘查发现原告地下室潮湿现象，后于2019年9月17日向本院答复，其分析认为，1、可能是相邻住户地下室的积水渗漏至原告地下室（但认为超出本案所涉范围，因103室已装修无法鉴定）；2、可能是地下室地板或外墙存在渗漏（需要对地下室内外进行进一步开挖，要求当事人配合，即使开挖仍存在无法分析潮湿原因的可能）。本院考虑到鉴定时需要对室内外大面积开挖存在较大难度和2019年9月份后本地降雨减少对勘查不利的实际情况，为减少当事人诉累，撤回后续鉴定。鉴定机构退还原告部分鉴定费，原告实际支出鉴定费15000元。因房屋维修方案及费用未能通过鉴定确定，原告变更了诉请。本院认为，原告许晶、王雪城与被告南部房产公司签订的商品房买卖合同有效，当事人应按合同履行各自义务。关于原告许晶、王雪城主张被告南部房产公司对地下室积水问题修复的诉请。依据合同约定，被告交付的房屋质量应当符合合同约定。本案中，自2016年至今，原告的房屋存在的下雨后地下室渗漏积水问题仍未解决，影响原告对房屋的使用。故被告应按合同约定，承担继续维修责任，并对车库开挖部分恢复原状。被告抗辩房屋地下室无渗漏质量问题，与勘查事实不符，本院不予采信。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》院高000水倒灌，第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原告地下室渗漏积水问题，虽非主体结构质量问题的范畴，但是严重影响原告对包括地下室在内的房屋整体的正常居住使用。渗漏水原因经专业鉴定机构多次现场勘查亦无法明确，原告作为购房人虽有积极止损义务，但囿于条件及技术手段限制，无法自行修复保证房屋能够正常使用。被告否认房屋存在质量问题且不予维修，导致原告延期使用房屋应承担相应责任。故本院结合原告诉请，对该期间的损失参照逾期交房违约金计算（以总房款224万元为基数，按照日万分之一，自2016年1月1日计算至房屋维修完毕后能够正常上房之日），因考虑到房屋维修完毕的日期确定容易出现争议，故本案暂计算至本判决生效之日。原告的租房费用损失亦属于被告违约造成的损失范围，本院已参照合同约定的违约金计算方式支持该项费用，故租赁费用不应另行支持。关于原告主张被告赔偿因房屋层高不足3.6米的损失的问题。合同第三条约定层高3.6米，但未确定所指室内的哪些范围。附件四补充协议，12，买受人已确认所购房屋建筑蓝图。该商品房平面、立面情况详见蓝图（许晶、王雪城在该条款处签名捺印），结合小区房屋的规划及竣工图纸（在鉴定报告第9页也有对图纸的表述），可以确认涉案房屋的设计高度为，一层餐厅6.27米，一层起居室3.6米，其余房间均没有3.6米，主要为3米。综合这两条约定，应视为合同约定的层高以图纸中的设计高度为准，并非约定要求房屋室内每处屋高均为3.6米。再结合鉴定意见，一层起居厅实际层高为3.62米，达到了合同约定3.6米要求，其余房间未达到3.6米。故原告诉请该项损失无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的物业费，原被告之间无物业合同关系，原告也未实际交纳物业费，原告主张该费用无事实依据。鉴定费15000元，虽系原告为完成举证责任而支出，但产生的原因系被告的违约行为，故对原告该诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告徐州南部房地产开发有限公司对原告许晶、王雪城所有的铜山办事处焦山社区绿地湖语墅66幢1单元104室房屋地下室的渗漏积水质量问题修复完毕并将车库开挖部分恢复原状；二、被告徐州南部房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告许晶、王雪城损失（以总房款224万元为基数，按照日万分之一，自2016年1月1日计算至本判决生效之日）、鉴定费15000元。三、驳回原告许晶、王雪城的其他诉讼请求。案件受理费805元，减半收取402.5元，由被告徐州南部房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审判员  常江红二〇一九年十二月十三日书记员  许 冰