山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初2378号原告：冯某，男，1979年9月25日出生，山西柴油机厂质检部职工，住大同市。委托诉讼代理人：任某，山西漠北律师事务所律师。被告：山西佳家玛房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地大同市云冈区恒安新区B区83号。法定代表人：朱某，该公司总经理。委托诉讼代理人：刁某，山西民仁律师事务所律师。原告冯某与被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付使用位于京都国际广场A座2层2301号房屋（该房需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）；2.判令被告向原告支付违约交房逾期交接违约金42538.6元（以基数262584元按每日万分之三的违约标准计算即从2018年5月1日起计算至2019年10月31日共计18个月，实际承担至交付房屋为止）；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月，原告与被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司签订《京都国际广场商铺认购协议书》约定：被告将位于大同市××区口西北角“京都国际广场”项目商铺第1号楼2301号商铺出售给原告，建筑面积25.12平方米，商铺总金额316174元，打折以及折抵返还三年房租款后实际成交总房款为262584元。原告分别于2015年2月7日和2016年8月16日两次付清总房款，被告为原告出具收款收据两份。在被告三年返租的幌子下，原告于2017年2月7日在被告处签订了《京都国际广场商铺租赁合同》，租赁期间为2015年5月1日至2018年4月30日，事后发现合同的盖章处系京都商贸有限公司而非佳家玛有限责任公司。后双方于2016年9月21日签订了正式的《大同市商品房买卖合同》，该合同最终确认建筑面积25.12平方米。自原告购买商铺以来，被告佳家玛房地产公司至今未能为其办理商铺的产权证。租赁结束期满后，原告要求被告交付所购商铺，以便自己经营。被告却用胶带纸粘贴作为分界线，并标注房号，以此来搪塞交付原告所购买的能够独立使用的商铺，几块地砖不能称之为商铺，且不能独立经营，被告此行为严重侵害了原告的合法权益，故原告要求被告交付具有独立门窗能够区分建筑物所有权、能够独立经营的商铺并赔偿原告因被告逾期交房所受到的损失。原告曾多次向被告提出交付能够使用的独立商铺，被告始终以胶带纸粘贴来区分界限的商铺应付原告。无奈之下，原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，望贵院判如所请。被告辩称，一、原告所购买的京都国际广场A座2层2301号房屋，被告已于2015年5月1日交付，由于原告不对该商铺自行管理及运营，依据原告与大同市京都商贸有限公司所签订的《京都国际广场商铺租赁合同》约定，原告已将该商铺租赁交付京都商贸有限公司，由承租人京都商贸有限公司进行统一运营，因此被告将该商铺交付京都商贸有限公司的行为，应视为对原告的交付。目前原告起诉要求被告向其交付该商铺，与法无据。二、关于原告要求每个单独的铺面建隔断墙、安门的诉求，由于本案诉争的房屋不是居民住宅，属于大型商场的商业铺面，属于产权式商铺。所谓产权式商铺的经营模式，是开发商将大型商业项目分成若干没有物理空间隔断的小面积单元作为商铺进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得按约定一定比例的租金收益的房地产开发经营模式。产权式商铺的特性：所有权与经营权分离，业主根据投资的份额获取租金回报。只有统一经营才能获得最高效益，个人意志必须服从集体意志。商场如果进行分割，势必会影响商铺整理功能的发挥，实际是损害了各商铺业主的利益。由于本案涉诉的产权式商铺需要京都商贸投入整体设计理念进行规划经营，因此原告要求各自所属的铺面有隔断墙、有门的要求，一是不符合大型商场的整体设计及经营模式，二是当时双方所签订的购房合同也没有关于这方面的具体约定。被告认为，原告的此项诉求，无法实现。三、关于原告要求被告向其支付逾期交房违约金的诉求，如前所述，被告已于2015年将涉案商铺进行了交付，现原告租赁给京都商贸有限公司，租期从2015年5月1日至2018年4月30日，租期届满后，不是承租方京都商贸有限公司不返还原告商铺，而是在合同到期后多次通过店堂告示形式张贴《商铺交付告知书》，又在大同日报刊登公告的方式通知原告接收所属商铺，而原告收到通知书后一直拒绝接收。被告既然没有占有原告的商铺，原告要求被告支付逾期交房违约金，明显没有依据。综上所述，被告认为法院应驳回原告的诉讼请求。原告针对其主张的事实，向本院提交了下列证据：1、《大同市商品房买卖合同》，证明原告与被告签订房屋买卖合同；2、《京都国际广场专用收款收据》，证明原告按约定履行了支付合同款项的义务；3、《京都国际广场商铺租赁合同》，证明原告与大同市京都商贸有限公司签订租赁合同；4、关于京都国际的宣传页，证明被告广告宣传承诺涉案房屋五证齐全大红本；5、京都国际广场商户告知函，证明京都商贸有限公司于2018年4月14日公告撤场事宜，并与原告在2018年4月29日终止合作；6、商铺交付告知书，证明被告于2018年4月26日通知交房；7、照片，证明被告交房的方式就是在地面用胶带纸画地为屋，其违反了合同约定和法律规定；8、京都国际广场商铺交接须知，证明被告于2018年10月8日承诺为涉案房屋建造内铺隔断，一户一门独立空间；9、关于京都国际广场A座打隔断的公告，证明被告于2019年2月20日承诺为涉案房屋打隔断；10、广告宣传页，证明被告广告宣传承诺涉案房屋的式样；11、京都国际广场业主起诉要房登记表，证明原告等人集体诉讼；12、京都国际广场开盘流程及开盘须知，证明原告有京都国际广场认购协议；13、被告企业信息，证明法人混同；14、企业信用信息公示报告，证明法人关系混同。被告针对其主张的事实，向本院提交了下列证据：1被告的营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，证明被告开发的“京都国际广场”项目开发手续齐全、合法；2竣工验收备案表、消防验收意见书，证明“京都国际广场”项目竣工验收合格，可以交付使用；3网签合同、增值税发票、办理产权证的媒体通知、不动产产权登记证，证明销售商铺需办理的手续齐备，能够办理不动产产权登记；4证据提取说明，证明证据5-9的来源系由案外人大同市京都商贸有限公司提供；5案外人大同市京都商贸有限公司营业执照，证明其公司主体身份；6租赁合同，证明业主将商铺租赁给案外人大同市京都商贸有限公司三年（2015年5月1日-2018年5月1日），由案外人大同市京都商贸有限公司整体运营；7业主告知函，证明租赁到期时，业主不再将商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，要求移交商铺的情况；8商铺交付告知书、京都国际商场交付须知、报纸《通知》、商铺交付签到表、商铺交付确认单，证明要求业主办理商铺交付手续，一个月内未办理，视为已交付，部分业主已确认交铺，部分业主拒绝接收商铺，过错不在案外人大同市京都商贸有限公司；9大同市中级人民法院作出的（2019）晋02民终169号民事判决书，证明大同市中级人民法院作出过有指导作用的类案判决，该判决书驳回了业主的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人持有异议的证据，作如下评析：一、被告除对原告提供的证据11即京都国际广场业主起诉要房登记表的真实性不予认可外，对原告其他证据的真实性均予以认可，本院予以确认。原告提供的业主签名登记表，该登记表内容中并不含有商铺是否交付等登记信息，不能证明待证事实，与本案没有关联性，本院不予采信。二、原告对被告证据的质证意见为：1、对被告的营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的真实性认可，关联性不认可，认为该组证据与原告的诉讼请求无关；2、对竣工验收备案表、消防验收意见书真实性认可，但消防验收和工程验收的日期要晚于交房日期，故对该组证据的关联性不予认可；3、对网签合同的真实性予以认可，对增值税发票、办理产权证的媒体通知，不动产产权登记证不予认可，原告现在只有收据，没有增值税发票，原告也没有见到过交付通知和媒体通知；4、对被告提供的证据4-9的合法性、关联性、真实性均不予认可，原因是提供证据的主体是案外人大同市京都商贸有限公司，不符合法律规定。本院认为，1、被告提供的公司营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，该组证据可以证明被告具备民事主体资格和其开发京都国际广场项目已履行相关行政审批手续的事实，证明原、被告双方签订商品房买卖合同合法有效，故对该组证据本院予以采信；2、被告提供的竣工验收备案表，消防验收意见书，本院认为，该证据系由行政审批部门作出，原告亦认可该证据的真实性，可以证实京都国际广场A座建设工程竣工验收合格、消防验收合格，故对该组证据本院予以采信；3、被告提供的增值税发票、办理产权证的媒体通知、不动产产权登记证，上述证据能够证明被告销售的京都国际广场A座房屋能够为业主办理不动产产权登记，该商场具备办理不动产产权登记的条件，本院予以采信；4、被告提供的证据提取说明、案外人大同市京都商贸有限公司营业执照、租赁合同，可以证明案外人大同市京都商贸有限公司的主体身份以及业主将商铺租赁给案外人大同市京都商贸有限公司三年，并由案外人大同市京都商贸有限公司整体运营的事实，原告在庭审中也认可返还租金以及租赁事实，故对该组证据本院予以采信；5、被告提供的业主告知函，因被告并未提供本案原告签署的业主告知函，该证据与本案没有关联性，本院不予采信；6、被告提供的商铺交付告知书、京都国际广场交付须知、报纸《通知》、商铺交付签到表、商铺交付确认单，该组证据系被告在商场停业后原、被告双方就解决纠纷拟定的方案，与本案没有关联性，本院不予采信；7、被告提供的证据大同市中级人民法院作出的（2019）晋02民终169号民事判决书，与本案无关，本院不做评述。经审理查明，2017年2月18日，原告与被告签订《大同市商品房买卖合同》，协议约定被告将位于大同市××区口西北角“京都国际广场”项目商铺A座2层2301号商铺出售给原告，建筑面积25.12平方米，实际成交总房款为262584元。原告分别于2015年2月7日、2016年8月16日先后两次付清总房款262584元，被告向原告出具专用收款收据两份。2015年2月7日，原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订《京都国际广场商铺租赁合同》，合同约定原告将上述商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，租赁期限为三年（从2015年5月1日起至2018年4月30日），并约定原告全权委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。以上事实，有原、被告提供的证据以及原、被告的当庭陈述予以证明。本案的争议焦点是：第一，被告是否已经向原告履行了交付商铺的义务；第二，被告所交付商铺的物理形态是否合适。对于第一争议焦点，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，在房屋买卖合同关系中，“对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这里的转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。另外，以占有人是否直接占有标的物为标准可以将占有划分为直接占有和间接占有。实践中，房屋的转移占有一般是应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙作为转移房屋占有的必要条件，但是商铺交付应结合具体情况来处理。间接占有是指买受人并非全部为自己使用房屋才为购买，所以也不是亲自为占有行为，买受人直接要求出卖人将房屋交给第三人占有，而第三人可能是同买受人有某种法律关系（如承租人），也可能是买受人委托的占有辅助人，此时买受人虽没有亲自占有，但是可以视为买受人已经有一种间接占有的行为，可以认定出卖人已经履行了“交付使用”的义务。本案中，原告作为商铺的买受人，其在购买商铺、签订认购协议书时就应当知晓其所购商铺将由他人租赁经营的事实，并在房屋价款总额中已扣减了三年租金。同时，根据原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订的租赁合同的约定，由原告委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。而被告已经通过整体交付商场的形式向案外人大同市京都商贸有限公司履行了交付义务，现商场已整体正式运营三年，被告向第三方交付商铺的行为并无不当。因此，被告已经完成了交付商铺的义务，原告再次要求被告交付商铺的诉讼请求没有事实及法律依据。对于第二争议焦点，原告要求交付的房屋需有隔断墙、有门、有独立使用功能且综合验收合格。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告在双方签订的认购协议书与商品房买卖合同中均未对交付的房屋应该具备何种标准进行约定。纵观全案，原告购买的商铺属于商业综合楼的内置商铺，该商铺系产权式商铺，产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界限，或者没有墙壁间隔，但以地钉、划线等作为界限，确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，不确定四至。本案的商铺系现实性产权式商铺，开发商以划线的方式对商铺进行划分。本案争议商铺是其所在商场商铺的其中之一，各商铺面积狭小，位置集中，各业主难以单独经营，个体商铺的经营使用必然依托商场整体正常运营的条件。原告购买的商铺系商业性房产，取得商铺产权并不是原告购买的最终目的，其目的在于通过使用商铺取得收益，只有走整体运营的模式，才能实现全体业主的利益最大化。恰恰相反，如果按原告的诉求设立隔断墙来区分各自商铺，将严重破坏商场现有的运营模式，造成社会财富的极大浪费。综上所述，本院认为根据权利衡量的思路和诚实信用原则，被告通过划线的方式区分商铺，该交付的物理形态是合适的。综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告要求被告交付京都国际广场A座2层2301号房屋（需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）的诉讼请求，因被告已经履行合同交付义务，且交付的商铺的物理形态是合适的，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告支付延期交付房屋违约金的诉求，因被告不存在延期交付的违约行为，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：驳回原告冯某的诉讼请求。案件受理费864元（原告已预交），减半收取计432元由原告负担，余款退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 金冬梅 二〇一九年十二月三十一日书记员 吴晓莱