广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤15民终498号上诉人（原审被告）：刘海薇，女，1963年8月15日出生，汉族，住广东省海丰县海城镇新兴街一巷**。委托诉讼代理人：林宗炎（系刘海薇的丈夫），男，1951年12月24日出生，汉族，住广东省汕尾市城区蝶苑小区**502。被上诉人（原审原告）：海丰县新嘉豪物业管理有限公司，住所地广东省海丰县云岭山庄映湖苑**中梯地下。法定代表人：卓进构，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎毅川，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈思景，该公司工作人员。上诉人刘海薇因与被上诉人海丰县新嘉豪物业管理有限公司（以下简称新嘉豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院（2019）粤1521民初1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海薇上诉请求：1.依法改判驳回新嘉豪公司的诉讼请求；2.取缔新嘉豪公司在海丰县附城镇云岭山庄物业管理资格；3.判令新嘉豪公司归还属于上诉人本人部分的域内车辆停车费、广告费、场地租金等款项；4.一审案件受理费25元由新嘉豪公司负担。事实与理由：1．附城镇云岭山庄业主委员会(以下简称业委会)没有采用选聘的方式聘用物业公司，而是强行直接指定新嘉豪公司为物业服务公司。业委会在没有得到业主大会授权的情况下，与新嘉豪公司和第三人海丰县新基房地产开发有限公司于2015年5月9日签订了《海丰县附城镇云岭山庄物业服务合同》，严重地违反了国家《物业管理条例》及《物权法》的有关规。2017年11月6日，海丰人民法院已作出判决：“确认被告海丰县附城镇云岭山庄业主委员会与被告海丰县新嘉豪物业管理有限公司和第三人海丰县新基房地产开发有限公司于2015年5月9日签订的《云岭山庄物业服务合同》对原告不发生效力。”2．2015年5月9日至今，合同都没有向广大业主公示，业主完全不知情。3．一审法院判决书中提到：“根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条‘业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持’”，这指的是“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同”，是“合法合规”合同前提下的运作，是有约束力的。但是，《海丰县附城镇云岭山庄物业服务合同》是无效的合同，是没有经业主大会选聘的，一审法院将违规违法的无效“合同”与合法合规的合同混为一体，属适用法律法规错误，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。新嘉豪公司于2015年5月9日签订的合同是违规违法的，没有经过业主大会依法选聘，没有约束力。4．物业管理收费，必须按照《广东省收费许可证》规定的项目和起止时间收费。新嘉豪公司的《广东省收费许可证》的发证时间是2013年10月1日，有效期至2014年10月1日。从2015年5月9日起至现在新嘉豪公司都没有具备有法律效力的收费许可证，既然没有有效的收费许可证，对2015年5月9日以后的云岭山庄业主是没有收费约束力的，违规违法的收费就是乱收费。5．每一年当中，云岭山庄建筑区划内的停车费、车卡费、广告费、场地租金等的款额达贰百万元以上，新嘉豪公司侵占业主应得的巨款，还每年向业委会上缴十万元经费，严重地侵害了包括刘海薇在内的业主的合法权益。这是刘海薇不交管理费的原因之一。综上所述，《云岭山庄物业服务合同》是违规违法的，合同对上诉人不发生效力，刘海薇与新嘉豪公司完全没有“物业服务合同纠纷”，不存在服务与被服务的关系。一审法院判决刘海薇要向新嘉豪公司交纳物业费2880元是错误的。新嘉豪公司辩称，1．刘海薇居住在云岭山庄，日常生活垃圾等一直享受着新嘉豪公司的服务，新嘉豪公司遵循与云岭山庄业主委员会、新基房地产开发公司的书面服务合同以及前期协议的合同履行自己的职责，云岭山庄现有住户2000多户，绝大多数业主也是按照已有的物业服务合同，按时交纳相关的物业管理费等。自新嘉豪公司接受云岭山庄物业管理以来，业主们也无异议。且海丰县人民法院作出的（2015）汕海发民一初字第379号民事判决书，对刘海薇的物业费义务也作出了明确的认定。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。2．新嘉豪公司付出了劳动，刘海薇也享受了新嘉豪公司的服务，按照物业服务合同，刘海薇也应支付相应的报酬。新嘉豪公司向一审法院起诉请求：1．判令刘海薇付还物业费（57个月）3469.50元，同时，按银行规定计算该款利息（时间从2014年9月起至2019年5月止）。2．由刘海薇承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：云岭山庄在新嘉豪公司进行物业管理之前由东莞市嘉豪物业管理有限公司管理。刘海薇所居住的交警宿舍楼每月每套收费30元。东莞市嘉豪物业管理有限公司管理期限为云岭山庄成立业主委员会，业主委员会依法签订新的物业管理服务合同生效之日止。云岭山庄业主委员会成立于2014年11月25日。2015年5月9日云岭山庄业主委员会（甲方）与新嘉豪公司（乙方）及海丰县新基房地产开发有限公司（丙方）签订了一份《海丰县附城镇云岭山庄物业服务管理合同》，合同期限10年，即从2015年6月1日起至2024年5月31日止。合同第五条第1项服务费约定“无电梯多层住宅每月每平方米建筑面积0.57元”。新嘉豪公司因此成为云岭山庄住宅小区的物业管理人。刘海薇是云岭山庄的业主，在云岭山庄云伟阁3B（即交警宿舍3栋3B）居住。自2014年9月起至2019年5月未交纳物业管理费。一审法院（2015）汕海法民一初字第379号民事判决书已经生效，该判决书认定“云岭山庄绝大多数业主对《云岭山庄物业管理服务合同》已实际履行。根据查明的事实及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》文件精神，新嘉豪公司已按《云岭山庄物业管理服务合同》履行自己的义务，对包括刘海薇在内的所有云岭山庄业主予以实施管理和提供物业服务，虽然该合同对刘海薇不发生效力，但刘海薇仍应根据新嘉豪公司提供的物业服务按当地价格行政主管部门核定的收费标准支付物业管理费”。一审法院认为，新嘉豪公司与刘海薇之间未签订物业管理服务合同，双方之间的纠纷系因新嘉豪公司提供物业服务，刘海薇拒交物业费引发，故依据审理查明的事实，本案案由定为物业服务纠纷。故刘海薇抗辩云岭山庄业主委员会违法与新嘉豪公司签订物业服务合同，因此新嘉豪公司诉讼主体资格不适格，一审法院不予采信。因新嘉豪公司依据《云岭山庄物业管理服务合同》对刘海薇居所在内的云岭山庄提供了物业服务，刘海薇确认在云岭山庄内居住，并承认自2014年9月开始至2019年5月没有交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”云岭山庄业主委员会与新嘉豪公司签订的案涉小区物业服务合同未经解除，尚在履行中，故刘海薇以其未与新嘉豪公司签订物业服务合同拒交物业费的抗辩，依法不予采信。因新嘉豪公司据以管理云岭山庄的物业合同签订时间为2015年5月，一审法院生效的（2015）汕海法民一初字第379号民事判决书也对刘海薇交纳物业费的义务进行了明确认定，刘海薇欠费事实清楚，证据确凿，故新嘉豪公司诉求判令刘海薇交纳物业费，予以支持。收费时间应从物业合同约定的2015年6月开始。新嘉豪公司诉求2015年6月之前的物业费，收费证据不足，不予支持。海丰县物价局海价【2013】110号“关于云岭山庄小区物业服务试行价格的批复”、汕尾市发展改革局汕尾市住房城乡建设局汕发改价格【2017】199号“关于加强物业服务收费管理的通知”对物业费收取有明确规定，新嘉豪公司对云岭山庄的物业管理费收取未违反上述文件的规定。故刘海薇抗辩新嘉豪公司违规收费证据不足，不予采信。新嘉豪公司提供了物业服务，刘海薇享受了的物业服务包括但不仅限于其居住小区内的绿化、安保等，故依据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。故刘海薇以住所是自己在管理，无需向新嘉豪公司交费的抗辩，不予支持。刘海薇欠交物业费计算以《云岭山庄物业管理服务合同》计费约定“无电梯多层住宅每月每平方米建筑面积0.57元”为计算标准，2015年6月至2019年5月刘海薇欠交物业费合计为：2880元。因刘海薇未按时交费，占用新嘉豪公司资金，由此造成新嘉豪公司的损失，新嘉豪公司诉求判令刘海薇支付该款按银行规定计算的利息，予以支持。利息计算时间从新嘉豪公司向一审法院起诉请求保护权益时起算，即从2019年6月10日起算。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、刘海薇应在判决生效之日起三日内向新嘉豪公司交纳物业费2880元，及该款从2019年6月10日起至还清时止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息。二、驳回新嘉豪公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由新嘉豪公司负担4元，由刘海薇负担21元。本院经审理查明，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明：被上诉人新嘉豪物业公司在一审法院提供的海丰县物价局2013年9月13日海价【2013】110号关于《云岭山庄物业服务试行价格的批复》上载明：“1.多层住宅（无电梯）的物业服务收费每月每平方米建筑面积0.62元；2.高层住宅（有电梯）的物业服务收费每月每平方米建筑面积1.30元；3.别墅及其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价，有物业公司与业主在物业服务合同中约定。以上收费标准为上限价格，可以下浮。……本批复自2013年10月1日起试行一年。”海丰县物价局2014年11月1日海价函【2014】82号关于《关于延长云岭山庄住宅小区物业服务费试行期限的复函》上载明：“根据我局海价【2013】110号文规定，云岭山庄住宅小区物业服务费按每月每平方米：高层住宅（有电梯）1.30元，多层住宅0.62元的收费标准执行，试行期为一年（即2013年10月1日至2014年9月31日）。鉴于云岭山庄小区的实际，同意将物业服务试行价格的试行期延长至2015年9月31日。”本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人缴纳物业管理费。一审法院在已生效的（2015）汕海法民一初字第379号民事判决书中认定，云岭山庄业委会未经业主代表大会授权，选聘物业服务也未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其与新嘉豪物业公司、新基房地产公司于2015年5月9日签订的《海丰县附城镇云岭山庄物业服务合同》对陈赛君、刘海薇等人无效。直至本案二审期间，该合同尚未经得到业主大会的追认。因此，被上诉人新嘉豪物业公司并非云岭山庄业主大会依法选聘的物业服务企业。一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，认定云岭山庄业委会与被上诉人新嘉豪物业公司签订的案涉小区物业服务合同未经解除，尚在履行中，对上诉人拒交物业费的抗辩不予采信，属适用法律错误，本院予以纠正。但上诉人刘海薇事实上已接受了被上诉人的物业服务，被上诉人请求上诉人支付相应的物业费，人民法院可予以支持。被上诉人请求物业费按每月每平方米0.57元的标准计算，该标准没有超过海丰县物价局给予被上诉人在2013年10月1日至2015年9月31日期间关于云岭山庄住宅小区物业服务费的收费标准，一审法院予以支持2015年6月至2019年5月的物业费2880元及该款自被上诉人提起本案诉讼之日起至上诉人还清之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息并无不当，本院予以维持。上诉人还上诉请求取缔被上诉人在海丰县附城镇云岭山庄的物业管理资格以及要求被上诉人归还属于上诉人本人部分的域内车辆停车费、广告费、场地租金等款项，属另一法律关系，且其在一审中也并未提起反诉，本院依法不予审理。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，但适用法律不当，本院予以纠正后，对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一条第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已由上诉人刘海薇预交），由上诉人刘海薇负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄立靖审 判 员 曾广文审 判 员 朱小惠二〇一九年十二月三日法官助理 胡晓玲书 记 员 施辉坚