广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1841号上诉人（原审原告）：袁丽仿，男，1992年5月23日出生，汉族，住广东省阳西县**************，现住广东省阳江市江城区********************。公民身份号码：441**************4。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市富和海岸城御景湾首层**。法定代表人：陈国锋，该公司执行董事长。上诉人袁丽仿与被上诉人阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人袁丽仿不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4319号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁丽仿上诉请求：一、变更一审判决第一项，改判富和房地产公司按已付房价款日万分之三的标准支付逾期办证违约金给袁丽仿，自2018年7月31日起计至实际办证完毕时止（暂计至2019年8月1日的违约金为47498.90元）；二、撤销一审判决第三项，改判富和房地产公司提交阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城9幢1单元1004房所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助袁丽仿办理并取得上述商品房的不动产权证；三、本案一、二审诉讼费由富和房地产公司承担。事实与理由：本案不存在违约金过高的情形，一审适用法律错误。一、富和房地产公司逾期办证时间长达数年，至今仍遥遥无期，违约情节严重。日万分之三折回年利率仅为10.95%，根本无法弥补袁丽仿为维护权利所投入的时间、精力等成本，本案不存在违约金过高的情形。二、本案承诺书是源于富和房地产公司长期违约不办证，部分业主在2017年起诉后，富和房地产公司为了避免被全体业主追究违约责任而承担巨大损失，在2017年10月12日调整逾期办证违约金的计算标准以争取业主的宽限，这说明其当时已充分考虑并预见到再次违约的法律后果。业主出于解决问题的目的考虑，不但放弃了追究富和房地产公司此前逾期办证的违约责任，同时还给予其长达近10个月合理宽限期限来办证。但富和房地产公司至今仍无法完成办证义务，没有任何契约精神可言。一审判决不考虑富和房地产公司恶劣的违约情节，反而肆意减轻富和房地产公司的责任，不公平也不合理，是对其不诚实信用行为的纵容。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金兼顾赔偿性和惩罚性，并不完全以损失为限，而一审判决无视富和房地产公司违约时间长，二次违约，再次承诺等事实，肆意调低违约金，有违当事人意思自治的精神，对违约一方也根本无法起到约束和惩戒的作用。综上所述，请二审法院依法改判。富和房地产公司辩称，本案所涉纠纷的违约造成存在多方面的原因，其中一个很重要的原因就是不可抗力，富和房地产公司不需承担违约责任。袁丽仿一审起诉请求：一、富和房地产公司提交阳江市江城区**************所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助袁丽仿办理上述商品房的权属转移登记手续，并取得不动产权证；二、富和房地产公司按已付房价款的日万分之三的标准支付逾期办证违约金给袁丽仿，自2018年7月31日起计至实际办证完毕时止；三、富和房地产公司退还办证费16162元给袁丽仿；四、富和房地产公司支付占用办证费16162元期间的利息给袁丽仿（利息以16162元为基数，按年利率6%计算，自2018年7月7日起计至本息付清时止）；五、本案诉讼费由富和房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年11月6日，袁丽仿（买受人）与富和房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：富和房地产公司将位于阳江市江城区**************房出售给袁丽仿，该商品房属预售商品房，建筑面积共99.79平方米（其中套内建筑面积82.70平方米，公共分摊建筑面积17.09平方米），单价为按套内建筑面积计算，每平方米你5216.64元，总价款为431416元，买受人须于签订买卖合同当日支付首期购房款216416元，余款215000元向银行办理按揭贷款支付。其中合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前交付经验收合格的商品房给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，袁丽仿按约定付清全部购房款431416元给富和房地产公司，富和房地产公司也按约定交付了涉案商品房给袁丽仿使用，但富和房地产公司至今仍未协助袁丽仿办理涉案商品房的所有权登记，涉案商品房亦未办理初始登记。另，富和房地产公司在2018年7月6日收取了袁丽仿办证费16162元。富和房地产公司主张在收取袁丽仿的办证费中代袁丽仿缴交了房屋所有权登记费160元、评估费2160元、贷款工本费100元、维修基金7534元，提供的票据均在2018年7月6日之前，且富和房地产公司提供的收款收据证实其在2014年10月18日亦收取过袁丽仿办证费用，因此，上述费用不能在2018年7月6日收取的办证费中扣减。由于涉案商品房一直未能办理产权证，富和房地产公司于2017年10月12日向富和海岸城7、8、9栋全体业主出具一份《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作出以下承诺》，其中承诺，在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。待业主不动产权证出证后开发商无条件启用代收费支付办证的所有使用费，直到给业主提取出不动产权证为止，逾期未为业主申领不动产权证的，按照业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。在2018年4月30日前退还7、8、9栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用（买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补）。但富和房地产公司未能在承诺的期限内为袁丽仿等在内的7、8、9栋业主办理涉案商品房的产权证。一审法院认为：袁丽仿与富和房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现袁丽仿请求富和房地产公司协助办理产权转移手续，属法律上不能履行的情形，一审法院已向其释明，袁丽仿不同意变更该项请求，故对袁丽仿的该项请求应予以驳回。对于逾期办证的违约责任。本案中，富和房地产公司没有按约定将经竣工验收合格的商品房交付给袁丽仿，之后其向该小区的7、8、9栋全体业主作出承诺，承诺在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。该承诺是各方当事人真实意思表示，对7、8、9栋的全体业主与富和房地产公司均具有约束力，富和房地产公司主张承诺书未生效缺乏依据，应不予采纳。富和房地产公司未能按承诺书所约定的期限协助袁丽仿办理涉案商品房的产权登记，应依法承担违约责任。按双方的约定，富和房地产公司应从逾期之日起支付逾期办证的违约金给袁丽仿。由于富和房地产公司已将涉案商品房交付给袁丽仿，而袁丽仿又没有证据证明因富和房地产公司逾期办证造成的损失，现袁丽仿请求按承诺书约定的已付房价款的日万分之三计算逾期办证违约金明显过高，酌定调整为按年利率6%计算，从承诺的违约时间即2018年7月31日起计至一审庭审辩论终结之日（2019年8月1日）止，对此后的逾期办证违约金，袁丽仿可另行主张。因此富和房地产公司应支付逾期办证违约金26026.80元（431416元×6%/365天×367天)给袁丽仿。对富和房地产公司收取袁丽仿的办证费用16162元，由于富和房地产公司存在逾期办理房屋权属证的违约行为，现袁丽仿请求富和房地产公司返还办证费用，应予以支持。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但富和房地产公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，富和房地产公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，富和房地产公司应从逾期办证之日即2018年7月31日起至退还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给袁丽仿。富和房地产公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、限富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金26026.80元给袁丽仿；二、限富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证费16162元及该款利息（利息从2018年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给袁丽仿；三、驳回袁丽仿的其他诉讼请求。一审案件受理费605元，由袁丽仿负担152元，富和房地产公司负担453元。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，在富和房地产公司与陈柳福、陈均商品房预售合同纠纷一案[（2018）粤17民终134号]中，富和房地产公司在该案二审中提交了《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》作为证据，拟证明富和房地产公司与陈柳福、陈均已就《商品房买卖合同》第十五条约定的办证期限作出了变更。富和房地产公司与阳江市富和海岸城7、8、9栋现场见证业主代表郑周、黄钰琪、陈柳福于2017年10月12日签名的《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》最后一条载明：“本承诺一经作出，即时对阳江市富和海岸城（JKL）7、8、9栋全体业主有效，不可撤销。本承诺书一式三份，开发商、业主各一份，住建局备存一份。”本院在另案[（2019）粤17民终1353号]中去函阳江市自然资源局调查富和房地产公司开发建设的位于阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城7、8、9幢商品房的初始登记情况，以及上述商品房是否具备办理权属转移登记手续的条件。该局于2019年10月28日函复本院称，阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城7、8、9幢商品房的首次登记于2019年10月23日办结，上述商品房在无权利限制（抵押、查封、法律及行政法规规定的其它权利限制等情形）的情况下具备办理不动产转移登记条件。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。袁丽仿与富和房地产公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行各自义务。袁丽仿与富和房地产公司对一审判决富和房地产公司退还办证费及利息给袁丽仿没有提出上诉，本院对此判项予以维持。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、富和房地产公司是否存在逾期办证行为，逾期办证违约金的计算标准应如何确定；二、袁丽仿请求富和房地产公司协助办理涉案商品房产权转移登记手续应否支持。关于争议焦点一，由于富和房地产公司未依约履行办证义务，阳江市富和海岸城7、8、9栋业主代表郑周、黄钰琪、陈柳福与富和房地产公司在2017年10月12日经协商后签订了《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》。该承诺书是富和房地产公司对7、8、9栋业主关于办证及相关补偿问题的承诺，承诺书后面还载有“本承诺一经作出，即时对阳江市富和海岸城（JKL）7、8、9栋全体业主有效，不可撤销”的内容，表明该承诺一经作出，即已生效，对相关业主与富和房地产公司均具有约束力，双方应受承诺书约束。富和房地产公司主张上述承诺书未生效的理据不足，本院不予采纳。富和房地产公司在《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》中承诺，在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料给不动产登记中心，但富和房地产公司至今未按约定提交办证资料到不动产登记中心，已构成违约，一审法院据此判决富和房地产公司支付逾期办证违约金给袁丽仿正确。虽然双方约定按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任，但由于富和房地产公司已将涉案房屋交付给袁丽仿使用，且袁丽仿没有证据证实因富和房地产公司逾期办证所造成的实际损失，一审法院将该违约金调整为按年利率6%计算并无不妥，本院予以维持。因办证时间未能确定，办证亦需要买卖双方的配合，一审法院判决本案的逾期办证违约金从2018年7月31日起计至一审庭审辩论终结之日（2019年8月1日）止，对此后的逾期办证违约金由袁丽仿另行主张，不会对袁丽仿的权益造成实质性的损害，本院不宜变更，予以维持。关于争议焦点二，房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是袁丽仿的合同目的之一，双方签订的《商品房买卖合同》载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意按买受人已付房价款的0.5%支付违约金。”该约定明确了富和房地产公司应在交付涉案商品房后90日内协助袁丽仿取得该商品房的房地产权属证书。但办理初始登记是办理权属转移登记手续的前提条件，涉案商品房至一审法庭辩论终结前尚未办理初始登记，一审判决据此驳回袁丽仿关于协助办证的诉讼请求并无不当。涉案商品房在二审审理期间已办理初始登记到富和房地产公司名下，且具备办理权属转移登记手续的条件，故袁丽仿请求富和房地产公司协助其办理涉案商品房的房地产权属证书，合法合理，应予以支持。综上所述，袁丽仿关于协助办证的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院基于原认定的事实所作出的处理并无不当，鉴于涉案商品房在二审期间已具备办理权属转移登记手续的条件，故本院对富和房地产公司协助办证事项作相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4319号民事判决第一、二项及案件受理费负担部分；二、撤销阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4319号民事判决第三项；三、阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内协助袁丽仿办理阳江市江城区**************房的商品房权属转移登记手续，办理不动产权属转移登记手续所产生的费用由袁丽仿和阳江市富和房地产开发有限公司按照相关法律规定承担；四、驳回袁丽仿的其他诉讼请求。二审案件受理费336元，由袁丽仿负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月二十四日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。