福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初15333号 原告：厦门新景风华物业有限公司，住所地厦门市湖里区嘉禾路**鑫新景大厦****，统一社会信用代码91350206705477167G。 法定代表人：钟金灿，董事长。 委托诉讼代理人：路星，职员。 被告：赖德胜，男，1978年8月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门新景风华物业有限公司（以下简称新景风华物业公司）与被告赖德胜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新景风华物业公司的委托诉讼代理人路星，被告赖德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新景风华物业公司向本院提出诉讼请求：1、赖德胜向新景风华物业公司支付2015年1月至2019年6月所欠的物业服务费18354.6元，房屋公共维修金3337.2元，代收水费及水公摊78.5元，代收电费公摊2507元，并承担违约金（按日千分之三标准，以实际欠缴的各项费用为基数，从欠缴之日起计至实际付款之日止）。事实与理由：2013年12月1日，新景风华物业公司与厦门新景地集团有限公司分别签订了《新景世纪城前期物业服务合同》、《新景世纪城物业管理服务委托合同》，接受厦门新景地集团有限公司委托对新景世纪城小区进行前期物业管理，物业服务期限为合同签订之日(2013年12月1日)起至首届业主大会召开并依法成立业主委员会之后与物业管理公司重新签订物业管理服务合同为止。合同中对本物业的服务费与日常专项维修资金约定：1、住宅服务费标准：2.2元/平方米/月；住宅公维金收费标准：0.4元/平方米/月；2、业主或物业使用人违反合同约定，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，新景风华物业公司有权按每天万分之三的标准要求业主或物业使用人支付自逾期之日起的违约金。上述合同签订后，新景风华物业公司依约提供物业服务，赖德胜系新景风华物业公司管理的新景世纪城21栋402号房业主，该住宅房屋建筑面积154.49平方米。自2014年2月开始，赖德胜拖欠物业管理费至今(2019年6月),共计拖欠物业管理费18354.60元，房屋公共维修金3337.2元，代收水费及水公摊78.5元，代收电费公摊2507元，累计产生物业服务费违约金5947.75元，款项合计为30225.05元。赖德胜拖欠物业管理费、公维金的行为已经严重影响新景风华物业公司的正常运营，导致损害新景风华物业公司及其他业主利益。故提出上述诉讼请求。 赖德胜辩称：其于2011年入住厦门市思明区房屋后，并非一直未缴交物业费，而是因为新景风华物业公司服务不到位，不作为所致。主要体现：新景风华物业公司物业保安晚上都在睡觉，小区大门都打开着；小区入口道闸设在其家楼下，小区车位停满之后道闸感应不了，业主的车辆无法进入就经常在深夜按喇叭，后新景风华物业公司值班保安让其进入，导致赖德胜睡眠常年严重受影响；其住家楼上的出租户让空调机滴水随意排放，导致其住房内墙纸发霉，长了苔藓，且，其住家楼上住户将原房屋更改为多房予以出租，并从楼上打开一条排污管致其居住环境受影响。物业公司未制止也未向相关部门举报进行处理，同时，楼上住户一房改多房也导致其他业主公摊增多，故其不认可地下车位的公摊计算方式。上述存在问题，其以书面材料送达或其他方式向物业公司反映多次，新景风华物业公司拒不签收也未解决问题。现若新景风华物业公司解决好上述存在问题，其同意缴清物业服务等费用。 本院经审理认定事实如下：2013年12月1日，厦门新景地集团有限公司（甲方）与新景风华物业公司（乙方）签订了《新景世纪城物业管理服务委托合同》，厦门新景地集团有限公司委托新景风华物业公司对新景世纪城小区进行前期物业管理。物业名称为新景世纪城；物业类型为住宅；座落位置为莲兴路11号；1#地块总用地面积：18034.726㎡；占地面积：4490.64㎡；总建筑面积：75788.3㎡(含架空层面积2792.9);地上建筑;地上建筑面积2.53㎡(不含架空层面积2792.9平方米）。2#地块总用地面积：10505.316㎡；占地面积：2621㎡；总建筑面积53839㎡；地上建筑；地上建筑面积9㎡；地下建筑；地下建筑面积0㎡。《新景世纪城物业管理服务委托合同》第二条约定了委托管理事项：1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、供水系统等)的维修、养护管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清浩卫生、垃圾的收集、清运；6.物业管理区域内交通、车辆行驶及停泊；7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，(但不含人身、财产保险与保管责任)。8.社区文化娱乐活动。9.物业及物业管理档案、资料；10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；11.其他：以附件一为新景世纪城物业管理目标。《新景世纪城物业管理服务委托合同》第三条合同期限：本合同期限自2013年12月01日起至首届业主大会召开并依法成立业主委员会之后与物业管理公司重新签订物业管理服务合同止。业主大会及其执行机构业主委员会合法行使选聘物业管理公司正式生效当日，本合同终止；在首届业主大会召开之前本合同继续有效履行直至新合同生效。同时，《新景世纪城物业管理服务委托合同》第六条对本物业的服务费与日常专项维修资金有约定：住宅服务费标准：2.2元/平方米*月；住宅公维金收费标准：0.4元/平方米月。业主或物业使用人违反合同约定，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，新景风华物业公司有权按每天万分之三的标准要求业主或物业使用人支付自逾期之日起的违约金。2010年1月16日，思明区莲兴路21号402室原业主李联进作为乙方与新景风华物业公司的甲方签订《前期物业管理服务协议》，进一步细化《新景世纪城物业管理服务委托合同》的内容，再次确认物业管理服务费与公共维修金标准为：物业管理服务费高层住宅为2.2元/平方米/月；住宅公维金收费为0.4元/平方米/月。乙方交纳物业管理服务费从开发商发出正式入伙通知书之日起计算，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，新景风华物业公司有权按每天千分之三的标准要求业主或物业使用人支付自逾期之日起的违约金。同日，李联进还签署《入住合约》及《遵守临时管理规约承诺书》，确认已详细阅读该规约，同意遵守临时管理规约。《新景世纪城前期物业服务合同》签订后，新景风华物业公司为小区提供物业管理服务至今。赖德胜亦履行居住期间的部分缴费义务。 另查明，2009年1月6日。厦门新景地集团有限公司与李联进签订《商品房买卖合同》，将新景中心1#地块L梯（7号楼）4跃5层L402单元（思明区莲兴路21号402室）、建筑面积为154.49㎡的房屋出卖给李联进。后，该房屋于2011年5月27日由赖德胜购买取得。依《新景世纪城物业管理服务委托合同》所载标准计算，从2015年1月至2019年6月，赖德胜欠缴上述房屋的物业管理费为18354.6元，房屋公共维修金为3337.2元。 关于新景风华物业公司的物业服务是否存在瑕疵的问题。 赖德胜提供：1、照片7张，拍摄于小区天台，证明小区的住户占用顶楼的天台改为出租房用于出租，证明新景风华物业公司违反“前期物业管理服务协议”，严重损害小区其他业主权益，未尽到应有的责任和义务，亦未对上述行为予以制止并报相关执法部门处理。2、致新景风华物业公司新景世纪城A区管理处的函件。函件的上部分落款处为21梯402室2018年8月15日星期三，下半部分系给新景风华物业公司的回执，落款处“物业管理处签收人....”，系用打字方式形成，但未见新景风华物业公司的签字或盖章。上半部分的函件内容主要反映物业公司存在问题：.......楼上的出租户让空调水随意排放，导致其外墙长满苔藓影响美观......自从小区临时停车收费处改在南侧位置至今没有一天可以睡个好觉的，因为管理方式不合理导致临时停车的进出车库乱按喇叭尤其深夜更是如此，一个晚上要被吵醒好几次。现本人已无法忍受以上问题所造成的生活困扰，尤其是嗓音问题......长期的睡眠不足已给我产生很严重的生理和心理问题......请在一周内及时解决以上问题，给业主一个舒适的生活环境，以免产生不必要的矛盾。赖德胜依该证据证明新景风华物业公司未解决物业服务存在的问题。 新景风华物业公司的质证意见为，证据1，占用露合是业主而不是新景风华物业公司，占用的情况已经上报给城管处理，且经处理占用人的房屋产权都是被冻结的；证据2，函件应该是有收到。函中赖德胜所反映的小区车辆进入引发噪音问题，新景风华物业公司告已张贴禁止按喇叭的告示，并多次制止，但效果不佳，无法完全禁止其他业主进入并按喇叭等相关行为。 审理中，新景风华物业公司称其对小区物业管理等费用及收支账目进行过公示，但均未提交相关证据。 本院分析认为，新景风华物业公司虽提出其已将业主占用露台的情况上报，但未举证，其主张本院不予采纳；对于赖德胜所提噪音问题，新景风华物业公司也认可处理效果不佳。因此，依上述赖德胜所提供的上述证据，并结合审理中新景风华物业公司未能提供其公示相关收费及收支账目的证据，可以认定新景风华物业公司的物业服务存在瑕疵。 本院认为，《新景世纪城前期物业服务合同》系厦门新景地集团有限公司（甲方）与新景风华物业公司（乙方）双方的的真实意思表示，合法有效，应严格履行。上述合同对全体业主，包括赖德胜均具有约束力。合同履行中，新景风华物业公司提供物业服务，赖德胜已接受并缴纳居住期间的部分费用，故对于欠缴的物业管理费、房屋公维金，赖德胜仍应履行支付之义务。厦门新景风华物业有限公司提出的上述费用之诉求，本院予以支持。赖德胜辩解新景风华物业公司应妥善解决其所反映的物业问题再予交费，依据不足，本院不予采纳。新景风华物业公司未能提供其代缴水电费之证据，亦未举证小区各业主应分摊水电费之计算明细，其诉求由赖德胜支付代收水电费及其公摊费用，缺乏依据，本院不予支持。如上认定，厦门新景风华物业有限公司的物业服务存在瑕疵，其提出的违约金诉求，本院不予支持；同时，新景风华物业公司应重视并妥处业主反映之问题，进一步提供优质的物业服务，切实维护业主的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、赖德胜于本判决生效之日起十日内向厦门新景风华物业有限公司支付2015年1月至2019年6月的物业服务费18354.6元，房屋公共维修金3337.2元； 二、驳回厦门新景风华物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费556元，减半收取计为278元。由厦门新景风华物业有限公司负担78元，赖德胜负担200元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （蔡跃堂） 二〇一九年十二月十二日 代书记员（ 杨耀 荣） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。