广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初6884号原告：朱婉莹，女，汉族，1984年3月10日出生，住址：湖北省老河口市。委托代理人：康子英，广东万理通律师事务所律师。被告：郑丽芳，女，汉族，1987年5月13日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：凌锦育，广东凡恩律师事务所律师。委托代理人：袁木兰，广东凡恩律师事务所实习律师。被告：黄唯锋，男，汉族，1963年12月29日出生，住址：广东省惠州市惠城区。被告：杨佩辉，女，汉族，1967年8月3日出生，住址：广东省揭东县。被告：黄志涵，男，汉族，1991年5月12日出生，住址：广东省惠州市惠城区。原告朱婉莹与被告郑丽芳、黄唯锋、杨佩辉、黄志涵案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱婉莹的委托代理人康子英，被告郑丽芳的委托代理人凌锦育、袁木兰到庭参加诉讼。被告黄唯锋、杨佩辉、黄志涵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告朱婉莹诉称，原告与被告黄唯锋、杨佩辉夫妇于2015年11月24日签订了一份《二手房买卖合同》，该合同约定，被告将登记在杨佩辉名下的涉案房屋作价68万元转让给原告，本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金3万元，买方在2015年12月份内再支付房款27万元给卖方，卖方收到该项后支付房屋并在三天内同买方去办理房屋过户手续，过户完成后三天内，由买方办理房屋贷款支付剩余的购房款，如卖方违约，按买方全部已付款的5％向买方支付违约金，随后，双方又于2016年1月6日签订补充协议约定，买方在2016年1月15日前把首期30万元房款支付给卖方，卖方在2016年3月15日前将房屋过户给买方。协议签订后，原告及丈夫黄清平分别于2015年11月25日至2016年1月14日止，向被告支付了首期购房款31万元（其中通过银行转账支付301500元、现金支付8500元）被告黄唯锋、杨佩辉于2016年1月16日将该房交付给原告使用居住。因被告黄唯锋、杨佩辉无法按合同约定为该房办理过户手续，被告黄唯锋、杨佩辉于2016年12月21日在向原告出具收到的购房款31万元的收条时承诺，为该房屋办理完过户手续的截止日期为207年5月15日，如过期未办理完过户手续，本人愿承担法律责任并承担所有的全部损失。现在因为此房屋被法院查封执行才无法办理房产过户手续。因此，原告认为，现被告郑丽芳申请执行查封、拍卖的上述房屋，原告已依法取得和享有该房屋的全部产权。因被告郑丽芳与被告黄唯锋、杨佩辉、黄志涵的民间借贷纠纷一案，被告郑丽芳已向惠州市惠城区人民法院申请执行（案号为:（2018）粤1302执860号），惠州市惠城区人民法院作出（2018）粤1302执860号《民事裁定书》，查封了被告黄唯锋、杨佩辉名下位于惠州市桥东××街××小区××房（房产证号:Ｃ4××85）原告作为案外人对（2018）粤1302执860号《民事裁定书》，依法提出执行异议。原告于2019年3月5日收到惠城区人民法院作出的（2019）粤1302执异15号《执行裁定书》，驳回原告的执行异议请求为此，原告特此依法提出执行异议之诉，请求人民法院判如所请，以确保原告的合法权益。1、请求人民法院依法确认原告与被告黄唯锋、杨佩辉所签订的《二手房买卖合同》合法有效；2、请求人民法院确认原告对被查封的惠州市桥东××街××小区××房屋，已依法取得和享有全部的产权；3、请求人民法院解除对惠州市桥东××街××小区××房的查封和执行；4、本案诉讼费用由被告承担。被告郑丽芳辩称，一、黄唯锋不是涉案房产权利人，被答辩人与黄唯锋签订《二手房买卖合同》无效，被答辩人诉请无事实及法律依据，请法院依法驳回其诉求。2017年6月21日贵院作出（2016）粤102民初4083号《民事判决书》，缺席判决黄唯锋偿还郑丽芳的借款10万元及利息，杨佩辉、黄志涵承担连带偿还责任。因被执行人黄唯锋、杨佩辉、黄志涵拒不履行偿还义务，申请执行人郑丽芳向贵院申请强制执行。法院审理程序合法，事实清楚，依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，无任何法律瑕疵。因被执行人黄唯锋、杨佩辉具有可执行财产，答辩人向贵院申请强制执行。根据《物权法》第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的享有和变动以登记为公示方法。该房屋由因被执行人杨佩辉作为权利人已登记在不动产登记簿中。《物权法》第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因被执行人杨佩辉是该房屋的唯一所有权人，被答辩人在提起执行异议之诉中所述与黄唯锋签订《二手房买卖合同》，黄唯锋不是涉案房屋的所有权人，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。黄唯锋不是涉案房屋的权利人，无权签订涉案房屋买卖合同，因此，被答辩人与黄唯锋签订《二手房买卖合同》无效。《物权法》第十条规定不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。基于物权的排他性被执行人杨佩辉权利状态已登记在不动产登记簿中，被执行人杨佩辉排除被答辩人在该房屋所享有的权利。上述表明，答辩人向贵院申请强制执行被执行人杨佩辉不动产符合法律规定，而被答辩人并不是该房屋和土地的所有权人，被答辩人无该房屋、土地的不动产权属证书，其诉求无事实与法律根据。二、被答辩人不具有提出异议的资格。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案房屋被执行人杨佩辉作为权利人已登记在不动产登记簿中，被答辩人仅以与黄唯锋签订《二手房买卖合同》就单方附加“自我”权利，被答辩人与黄唯锋并不是该房屋所权利人仅用与黄唯锋签订《二手房买卖合同》对抗不动产登记规定，该行为明显违反《物权法》规定。本案中，被答辩人并不是该房屋所有权人，无权提出执行异议，其所谓“自我”附加权利不具有合法性、真实性、关联性。三、2015年11月24日的《二手房买卖合同》是被答辩人与黄唯锋恶意串通，损害第三人利益，并以合法形式掩盖非法目的所签订的，涉嫌进行虚假诉讼，其行为已经严重违法，涉嫌犯罪，应依法追究法律责任。经惠州市不动产登记登记档案馆查明:本案房屋被执行人杨佩辉作为权利人已登记在不动产登记簿中，2015年11月13日已将涉案房产抵押给曾天宝，抵押期限2015年11月13日至2016年05月12日2015年11月24日被答辩人与黄唯锋签订的《二手房买卖合同》第二条房属权属情况（四）该房屋的抵押为未设定抵押，显示被答辩人与黄唯锋“无中生有”以捏造《二手房买卖合同》，是为达到优先受偿的目的，采用伪造证据等手段从根本上改变了该债权债务关系的性质，谋取不正当利益，对抗法院强制执行，给答辩人造成严重的经济损失。被答辩人2018年11月13日提起案件（2018）粤1302执860号执行异议，2019年2月20日被惠城区人民法院依法驳回。2019年2月20日提起案件（2019）粤1302民初6884号执行异议之诉，被答辩人与黄唯锋为逃避对他人的欠款，而虚构《二手房买卖合同》纠纷，起诉至法院，在法院的判决下，将本应法院拍买清偿债权人的房屋过户给虚假的被答辩人，从而逃避债务。被答辩人与黄唯锋对已被法院查封的房产，虚构法律关系，由被答辩人提起执行异议之诉请求法院判决已被查封的房产归其所有或享有的全部份额，以协助房产所有人转移财产、逃避债务。被答辩人与黄唯锋行为已构成《解释》第一条第一款第六项将“与被执行人恶意串通，捏造债权或者对查封、扣押、冻结财产的优先权、担保物权”的行为明确规定为虚假诉讼犯罪行为，应依法追究法律责任。四、被答辩人没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益证据，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。《合同法》“第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。《城市房地产管理法》“第三十八条下列房地产，不得转让:（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。《最高人民法院关于适用的解释》“第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。关于被答辩人与黄唯锋签订《二手房买卖合同》、黄唯锋不是涉案房屋的权利人被答辩人与黄唯锋签订《二手房买卖合同》，违反了法律禁止性规定，不具有真实性、合法性，不能作为本案认定事实的根据。五、被答辩人在提起执行异议之诉涉案房产被贵院查封，被答辩人与黄唯锋签订《二手房买卖合同》无效执行异议之诉被答辩人证据1.2016年5月4日黄唯锋签保证书，22016年12月21日黄唯锋签收条，2016年3月23日贵院下达（2016）粤1302财保262号《民事裁定书》裁定:查封本案中涉案房屋三年，查封价值以人民币15万元为限。上述被保全的财产，在保全期间，未经本院允许，任何单位和个人不得转让、租赁、抵押、赠与或以其他任何形式处分。确认房屋具备交易条件，确认房屋无瑕疵、产权清晰、无抵押、无查封，是卖方最基本的义务，被答辩人与黄唯锋签订明知房产已查封的状态下，仍签《保证书》、《收条》，违反《城市房地产管理法》第三十八条关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”规定，内容已违背违反了法律禁止性规定无效。综上所述，杨佩辉、黄唯锋、黄志涵至今不履行义务，答辩人有权申请强制执行杨佩辉财产，惠城区人民法院依法律程序查封其财产，程序正当、适用法律正确，充分体现法律的公平、正义，是积极为答辩人挽回经济损失，真正的维护答辩人的合法权益。被答辩人作为案外人提起执行异议之诉，请求解除涉案房产的查封和执行措施，并要求确认取得和享有全部产权，诉请于法无据，违反法律、法规及法律禁止性规定，被执行人与案外人恶意串通、逃避执行，涉嫌进行虚假诉讼，其行为已经严重违法，甚至涉嫌犯罪，其目的阻碍答辩人申请强制执的进程，恳请法院驳回其全部异议请求。并同时恳请贵院追究被答辩人与黄唯锋的相关法律责任！被告黄唯锋、杨佩辉、黄志涵未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。本院查明的案件事实经审理查明，2015年11月24日，原告朱婉莹作为买方与被告杨佩辉作为卖方签订《二手房买卖合同》，双方约定：被告杨佩辉将位于惠州市惠城区××小区××单元××房以人民币680000元卖给原告，买方付款方式如下：1、本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金30000元；2、买方在12月份内再支付房屋款270000元给卖方。卖方须在收到款后交付房屋并在三天内同买方去办理房屋过户手续；3、过户完成后三天内，由买房去办理房屋贷款。货款到位后直接付给卖方，如有差额买方后续补齐。2016年1月6日，原告与被告黄唯锋在《二手房买卖合同》上签订补充协议：1、经双方协商一致买方将在2016年1月15日前把叁拾万房款给予卖方；2、卖方黄唯锋将在2016年3月15日前将本协议房屋过户给买方。原告提供的《保证书》显示，2016年5月4日被告黄唯锋承诺在2016年5月20日前将房产证过户给原告，并确保房产证无任何问题，右下角附有被告黄唯锋的签名。原告提供的《收条》显示，本人黄唯锋收黄清平人民币叁拾壹万元。用于帮黄清平购杨女士夫妻名下房产（XX花园X区XXX房）注：（套房价钱：六十八万元）。余下叁拾柒万未付。截止日期为2017年5月15日。如过期未办完过户手续，本人愿承担法律责任并承担黄清平所受全部损失，并将从2016年1月15日起计利息每月按1分利息计。如完成杨女士名下房产过户手续给黄清平，本收条自动失效作废。注：杨女士是黄唯锋夫人杨佩辉；收款人：黄唯锋，落款日期为2016年12月21日。原告提供了两份中国建设银行、十份中国农业银行以及四份中国工商银行的《客户通知书》显示，转账金额总计301500元，拟证明原告通过银行转账的方式向被告支付了301500元的事实。但原告提供的转账凭证中，只有一张注明了收款人为曾淑娟，其余的转账凭证均无收款人。原告提供了《收款收据》、《广东增值税电子发票》，拟证明被告将涉案房屋交给原告居住后，由原告向物业管理公司支付相关物业管理费用的事实。原告提供由惠州隆生物业管理有限公司出具的《收款收据》显示，房号404-343,2015.7-2015.12水费合计：405元，2015.7-2015.12梯灯费：36元；2016.1-2016.6水费合计：270.9元，梯灯费：36元。原告提供由惠州隆生物业管理有限公司出具的《广东增值税电子发票》显示，2018年5月住宅服务费116.6元，2018年6月路面停车服务费141.51元；2018年6月住宅服务费116.6元，2018年7月路面停车服务费141.51元；2018年12月-2019年1月住宅服务费233.21元，2019年1月-2019年2月路面停车服务费283.02元。2019年2月20日，朱婉莹对（2018）粤1302执860号一案提起的执行异议，本院认为朱婉莹主张实体权利应当通过执行异议之诉予以确定，作出（2019）粤1302执异15号执行裁定书，裁定驳回朱婉莹的执行异议。被告提供的《不动产登记结果》显示，权利人：杨佩辉，坐落：惠州市桥东××街××小区××房；抵押情况：抵押权人：曾天宝；抵押方式：一般抵押；债务履行期限：2015年11月13日至2016年5月12日；查封情况：1、查封文号：（2016）粤1302财报262号，查封单位：惠城区法院；申请执行人：郑丽芳，查封期限3年。2、续封，查封文号：（2018）粤1302执860号之二，查封期限：3年；查封单位：惠城区法院；申请执行人：郑丽芳。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。本案中，原告提交的证据不足以证实其异议符合上述法律规定的条件。具体是：第一，原告未能提供证据证明其对涉案房产已合法占有。第二，原告称其已按《二手房买卖合同》约定支付购房款，但原告提供的银行转账凭证中，只有一张注明了收款人为曾淑娟，其余的转账凭证均无收款人，并不能认定原告已支付购房款给被告杨佩辉。综上，原告主张享有涉案房产的物权并申请停止执行与解除查封，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告朱婉莹请求人民法院依法确认原告与被告黄唯锋、杨佩辉所签订的《二手房买卖合同》合法有效，因本案为案外人执行异议之诉，该请求不属于本案审理范围，故本院不予处理。被告黄唯锋、杨佩辉、黄志涵经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告朱婉莹的全部诉讼请求。案件受理费7709元（原告已预交7709元），由原告朱婉莹负担。，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长吴审判长  吴珠乔审判员  陈希希审判员  刘 娟二〇一九年十二月十八日法官助理吴怡淳书记员李意玲