襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初945号原告：李永平，男，1954年12月30日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原告：李迎宪，女，1954年7月29日出生，汉族，住襄阳市襄城区。二原告共同委托诉讼代理人：郭再明，湖北高见律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：舒露，湖北高见律师事务所律师。被告：杨舟，男，1983年3月5日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：王小强，湖北真武律师事务所律师。被告：欧阳飞，男，1985年2月8日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：刘红刚，湖北春园律师事务所律师。原告李永平、李迎宪与被告杨舟、欧阳飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李永平、李迎宪及其共同委托诉讼代理人郭再明、舒露，被告杨舟的委托诉讼代理人王小强，被告欧阳飞的委托诉讼代理人刘红刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李永平、李迎宪向本院提出诉讼请求：1.撤销《襄阳存量房买卖合同》（合同编号：襄售买卖201900306）；2.杨舟、欧阳飞共同承担房屋过户的全部损失；3.杨舟、欧阳飞负担本案的诉讼费、保全费、担保费等。事实与理由：2016年10月19日，李永平、李迎宪从欧阳飞处借款700000元，约定月息3.5分。应欧阳飞要求，李永平、李迎宪以其拥有的“座落于襄樊鱼梁××开发区绿洲大道北侧××单元××室的房屋”作为抵押。同时，李永平、李迎宪在襄阳公证处办理公证，由杨舟代理李永平、李迎宪办理房屋转让等事宜，当日欧阳飞转款700000元到李永平账户。2019年1月15日，杨舟在未经李永平、李迎宪同意、认可的情况下，擅自与欧阳飞签订《襄阳存量房买卖合同》，将李永平、李迎宪所有的上述房屋以560000元的低价出售给欧阳飞。事前、事后，杨舟、欧阳飞都没有向李永平、李迎宪报告售房事宜。李永平、李迎宪在起诉前到房管部门查询方知上述事实。李永平、李迎宪认为，杨舟在委托卖房过程中违反诚实信用原则，以明显低于正常市场价值的低价出售房屋，侵害了李永平、李迎宪的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零一条、第五十四条第一款第（二）项的规定，请求人民法院依法撤销该买卖合同。欧阳飞辩称，1.李永平、李迎宪诉称从欧阳飞处借款700000元、约定月利率3.5%、并以案涉房屋作为抵押，与事实不符。在本案中，因李永平、李迎宪需用钱，将诉争房屋以700000元的价格转让给欧阳飞，双方于2016年10月19日签订了房屋买卖合同，欧阳飞于当日将700000元支付给李永平、李迎宪。李永平、李迎宪将房产证、土地证等原件交付给欧阳飞。李永平、李迎宪与欧阳飞之间系房屋买卖合同关系，李永平、李迎宪诉称借贷关系与客观事实不符。另，李永平、李迎宪还与杨舟签订了委托办理过户手续的委托书并作了公证。从李永平、李迎宪的诉讼请求上来看，其也认为双方之间系房屋买卖关系。2.李永平、李迎宪诉称其以低于市场价格出售房屋并请求撤销买卖合同，依法不能成立。⑴李永平、李迎宪与欧阳飞于2016年10月19日签订房屋买卖合同，约定价格700000元，该协议系当事人之间的真实意思表示，至于李永平、李迎宪诉称的襄阳存量房买卖合同记载的560000元交易价格，只是欧阳飞为了少交税而写，双方之间真实的交易价格是700000元。⑵李永平、李迎宪与欧阳飞之间的交易价格符合当时市场交易价格，不存在明显低于正常市场价值。该房屋位于顶楼，且面积较大，单价相对较低。且李永平、李迎宪售房应承担的税费均由欧阳飞承担了。再者，李永平、李迎宪要求一次性付款，价格理应优惠。最后，李永平、李迎宪急于将房屋对外出售，欧阳飞属于投资性购房，李永平、李迎宪可暂在房屋内居住。结合上述因素，双方之间的交易价格符合2016年的正常市场交易价格和规则。3.李永平、李迎宪主张的撤销权已超过法律规定的一年的撤销期限，其请求依法不能成立。杨舟辩称，1.李永平、李迎宪诉称不属实。杨舟根据双方约定按照法律程序办理过户手续，没有任何过错。2.李永平、李迎宪请求的撤销权不符合法定的撤销事由，且已过除斥期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院根据当事人陈述、质证意见综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月19日，李永平、李迎宪作为甲方，与作为乙方的欧阳飞签订《房屋买卖合同》一份。合同主要约定，甲方自愿将座落于襄樊（阳）××开发区绿洲大道北侧××楼××单元××右室房屋和车库出售给乙方，建筑面积为199.28/20.03平方米（产权证上登记房屋的建筑面积为202.39平方米）。双方议定上述房产成交总价格为700000元。该房产证、土地证的过户费、税费费用由甲方支付。甲方收到全款当日进行房屋交房。该合同补充部分手写内容如下：由于乙方为投资性购房，甲方委托杨舟办理房屋产权过户手续，甲方可暂住，但甲方不得干涉乙方对该房屋的使用或买卖，在该房产办理过户后甲方立即将房屋交付给乙方或乙方指定人员，否则赔偿乙方全部损失。上述合同签订的当日，欧阳飞通过银行转账方式，向李永平的中国建设银行账户转账支付700000元。同时，李永平、李迎宪在襄阳公证处办理委托公证，委托书主要载明：李永平、李迎宪夫妇共有的座落于襄樊（阳）××开发区绿洲大道北侧××楼××单元××右室的房屋和车库，决定将此房屋转让给他人。因李永平、李迎宪在外地上班，不便办理上述房屋的转让和过户手续，现委托杨舟作为合法代理人，代为办理如下手续：1.偿还贷款，注销抵押登记和他项权证手续；2.出售上述房产，签订房屋转让合同……；3.在不动产管理局、房管部门办理上述房产的交易、过户手续…….4.收取上述房产的买卖价款，并将购房款打入杨舟的建行龙卡通，卡号为62×××27。2019年1月15日，欧阳飞向襄阳房屋产权和市场管理处提供杨舟代理李永平、李迎宪与欧阳飞签订的《襄阳存量房买卖合同》（即襄售买卖201900306），该合同记载的案涉房屋交易价格为560000元；具体付款方式为一次性付清，资金自行划转；房屋交付时间为2019年1月15日。该房屋于次日变更登记至欧阳飞名下，不动产权证号为鄂（2019）襄阳不动产权第0002114号。李永平、李迎宪得知案涉房屋过户至欧阳飞名下后以诉请理由提起本案诉讼。另查，2016年8月18日，欧阳飞向案外人熊剑银行账户转账868500元。同日，熊剑为处理其名下位于襄城区××中房××花园××单元××室的房屋，与杨舟签订委托书并办理委托公证，委托书载明的内容除委托人、委托处理的房产不同外，其他与李永平、李迎宪办理的委托内容约定一致。2018年3月19日，杨舟代熊剑与陈**签订《襄阳存量房买卖合同》，并填写《不动产登记申请表》，申请将相关房屋过户至陈**名下，该合同备案登记记载的房屋交易价格为750000元。李永平、李迎宪称，欧阳飞告知该房屋实际买卖价格为190万元。欧阳飞主张其与熊剑之间是房屋买卖合同关系，房屋价款为900000元，2016年8月18日购房时先行支付868500元，扣取押金30000元及中介费1500元。2018年10月将押金30000元，通过微信支付给熊剑。案外人李牧泽则称2018年10月转款26000余元是为了让熊剑搬家及租房费用。李永平、李迎宪陈述，其子李牧泽因在外承包工程需要资金，先以李牧泽公司员工熊剑名义向欧阳飞借款900000元，后又以李永平、李迎宪名义向欧阳飞借款700000元。两次借款所签订的借款合同由欧阳飞单方持有，同时借贷双方以房屋买卖的形式为债务履行提供担保。其中，以熊剑名义借到的900000元，月利息为31500元，欧阳飞在出借的同时扣掉首月利息，故实际转账金额为868500元。李牧泽以自己名义借到的700000元，月利息为24500元。李牧泽于2016年12月19日支付利息45000元，于2017年2月7日、4月17日、6月28日、10月11日、10月13日、12月11日分别支付利息40000元、30000元、50000元、80000元（委托案外人胡建国代为支付）、20000元（委托案外人胡建国代为支付）100000元，合计支付利息365000元。李永平、李迎宪为证明其陈述事实，提供其儿子李牧泽与欧阳飞的微信截屏、手机录音等证据材料。其中，欧阳飞在2017年8月2日向李牧泽发送微信的文字信息内容为“8月19号以前的两个房子利息加起来一个（共）56万。每个月5.6万，共10个月，已付16.5万”。欧阳飞在2018年7月29日向李牧泽发送语音信息内容为“李总，一共是22个月，每月5.6万，你算一伙子，然后你给了我36.5万。”另，其他微信聊天内容主要反映欧阳飞向李牧泽催款及双方对账的内容。欧阳飞对收到李牧泽支付的365000元无异议。但认为是其通过李牧泽向案外人周寅翔催款，李牧泽代周寅翔与欧阳飞商量还款付息事宜。对此，欧阳飞庭后补充提供了周寅翔于2016年10月19日向其出具的借条复印件，主要内容为：“周寅翔借到欧阳飞160万元，月利率3.5%，于2017年10月19日到期时还本付息。”还补充提交了2019年2月5日其与李永平、李迎宪签订的《房屋租赁合同》。根据该合同内容，李永平、李迎宪以每月1200元的价格租赁现已登记在欧阳飞名下的案涉房屋，租赁期限自2019年2月5日起至2019年8月5日止。李永平、李迎宪称，签订房屋买卖合同之前及之后，房屋一直由二原告居住，不存在租赁房屋的事实。欧阳飞还补充提交了以李牧泽作为被执行人的法院执行案件信息截图若干张，显示李牧泽所涉债务较多。欧阳飞主张，李牧泽为严重失信人员，其证言及微信聊天记录等证据不能采信。审理过程中，李永平、李迎宪提出司法鉴定申请，请求对案涉房屋在2019年1月15日的市场价值进行评估。欧阳飞认为司法鉴定非本案必经程序，即使需要鉴定，案涉房屋价值的评估鉴定时点应为2016年10月19日，即其与李永平、李迎宪签订房屋买卖合同并转款的当天。欧阳飞于2019年9月3日向本院递交申请，要求李永平、李迎宪立即腾退房屋将房屋交付给欧阳飞。本院认为，人民法院审理民事案件，应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。李永平、李迎宪请求撤销案涉《襄阳存量房买卖合同》;欧阳飞抗辩主张李永平、李迎宪诉称其以低于市场价格出售房屋并请求撤销买卖合同，依法不能成立,李永平、李迎宪主张的撤销权已超过法律规定的一年的撤销期限。杨舟抗辩主张杨舟根据约定按照法律程序办理案涉房屋过户手续，没有任何过错；李永平、李迎宪请求的撤销权不符合法定的撤销事由，且已过除斥期间。因此，本院归纳本案的争议焦点为：案涉《襄阳存量房买卖合同》是否应当撤销。审查案涉《襄阳存量房买卖合同》是否应当撤销，得根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，审查上述合同在订立时是否存在可撤销情形。李永平、李迎宪主张依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项规定，请求撤销案涉《襄阳存量房买卖合同》，本院重点审查该合同在订立时是否显失公平。首先，欧阳飞、杨舟认为李永平、李迎宪主张的撤销权已超过法律规定的一年的除斥期间。经查，案涉房屋于2019年1月16日办理权属转移登记，本案于2019年4月4日立案，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”规定，李永平、李迎宪主张的撤销权从其主张的具有撤销权的事由发生至以提起民事诉讼方式行使撤销权，没有超过一年，故未因超出法定的除斥期间而归于消灭。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的”规定可见，所谓“显失公平”，是指当事人在订立合同时，双方当事人的权利义务明显不公平，违反等价有偿原则，而且必须是在“订立合同时”就已经明显表现出来的不公平，是在当时可以客观认定的双方利益的明显失衡，是订立合同时至少一方当事人已经了解并追求这一不公平结果发生的，而不是合同在履行中产生的结果。李永平、李迎宪与欧阳飞签订《房屋买卖合同》，约定李永平、李迎宪将案涉房屋和车库出售给欧阳飞，成交总价700000元，李永平、李迎宪委托杨舟办理房屋产权过户手续，欧阳飞在合同签订的当日即向李永平、李迎宪转款700000元，可以证实欧阳飞履行了上述《房屋买卖合同》约定的支付价款的义务。李永平、李迎宪还在襄阳公证处办理委托公证，委托杨舟作为代理人代为办理出售上述不动产、签订房屋转让合同，其委托内容包括出售案涉房产、签订房屋转让合同、在不动产管理局、房管部门办理案涉房产的交易、过户手续等内容。根据上述《房屋买卖合同》约定及委托，杨舟有权代理李永平、李迎宪与欧阳飞签订案涉《襄阳存量房买卖合同》并办理权属转移登记。欧阳飞辩称《襄阳存量房买卖合同》记载的案涉房屋交易价格为560000元，是为了少交税而写，该理由即使是客观事实，但亦因违背公序良俗而不正当，本院不予采纳。案涉《襄阳存量房买卖合同》虽在房产登记机关备案并作为案涉房屋权属转移登记的依据，但备案只是一种行政手段和仅产生对抗第三人的法律后果，即使《襄阳存量房买卖合同》没有备案亦不影响案涉房屋买卖合同的效力。案涉房屋买卖、权属转移的基础合同关系是案涉《房屋买卖合同》，该合同是基于李永平、李迎宪与欧阳飞双方的自愿和真实意思表示达成，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同而受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，当事人应当本着诚实信用原则，全面履行合同。再次，李永平、李迎宪认为本案系委托代理合同纠纷，杨舟作为受托人，以560000元价格转让房屋，明显低于市场价格，显失公平，请求撤销杨舟代二人与欧阳飞签订的《襄阳存量房买卖合同》。首先，李永平、李迎宪提供的证据，不足以证明双方实际履行的房屋买卖合同价款为560000元；其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失”规定可见，即使杨舟在履行其与李永平、李迎宪达成的委托合同，与欧阳飞签订案涉《襄阳存量房买卖合同》并办理权属转移登记的过程中给李永平、李迎宪造成损失，不论是因为杨舟过错、故意或者重大过失还是因为超越权限，李永平、李迎宪仅享有请求杨舟赔偿损失的权利，并不能享有撤销杨舟代理李永平、李迎宪达成与欧阳飞签订的案涉《襄阳存量房买卖合同》的权利。还次，李永平、李迎宪提出请求对案涉房屋在2019年1月15日的市场价值进行评估的司法鉴定申请，案涉房屋完成权属转移登记的时间为2019年1月16日，李永平、李迎宪提出司法鉴定申请目的应当为以2019年1月15日的案涉房屋的价值和560000元之间存在的价格差异，以衡量二者之间是否存在显失公平，证实李永平、李迎宪关于“显失公平”之主张。但如前述，案涉房屋买卖合同订立的时间为2016年10月19日，根据本案案情来看，李永平、李迎宪提出的上述鉴定申请已无必要，本院不予准许。另外，李永平、李迎宪陈述其子李牧泽以熊剑名义向欧阳飞借款900000元，因无足够证据证明与本案有事实和法律上的关联，故本院不予审查。李永平、李迎宪又陈述李牧泽以二人名义向欧阳飞借款700000元，月利息为24500元，借款合同由欧阳飞单方持有，同时借贷双方以房屋买卖的形式为债务履行提供担保，李牧泽于2016年12月19日至2017年12月11日合计支付利息365000元；欧阳飞抗辩该365000元是其通过李牧泽向案外人周寅翔催款，李牧泽代周寅翔与欧阳飞商量还款付息事宜，亦仅提交一份周寅翔向其出具的借条复印件。双方对该节事实的陈述，虽使本案存有一定的疑点，但在本院认定案涉《房屋买卖合同》依法成立、合法有效，且已完成权属转移登记，李永平、李迎宪并不享有撤销案涉《襄阳存量房买卖合同》的权利的前提下，对李牧泽是否以李永平、李迎宪名义向欧阳飞借款700000元、同时借贷双方以案涉房屋买卖的形式为债务履行提供担保、李牧泽合计支付利息365000元，该365000元是否系欧阳飞通过李牧泽向案外人周寅翔催款的事实，并不影响本院对本案的处理。李牧泽或李永平、李迎宪如果与欧阳飞之间存在真实的民间借贷关系，李牧泽或李永平、李迎宪可以根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定，与欧阳飞进行清算并主张权利。综上所述，李永平、李迎宪对其要求撤销案涉《襄阳存量房买卖合同》的诉讼请求，未举出充分翔实的证据加以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定，应当承担于己不利和举证不能的法律后果。基于上述意见，李永平、李迎宪请求杨舟、欧阳飞共同承担房屋过户的全部损失；负担本案的诉讼费、保全费、担保费，亦缺乏事实依据和请求权基础规范。因此，李永平、李迎宪的全部诉讼请求，本院不予支持。欧阳飞于2019年9月3日向本院递交申请，要求李永平、李迎宪立即腾退房屋将房屋交付给欧阳飞。因欧阳飞未明确提出反诉，且即使提出反诉，也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》规定的提起时间，故本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十五条第一项、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回李永平、李迎宪的诉讼请求。案件受理费9400元、财产保全费5000元，合计14400元，由李永平、李迎宪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 桢人民陪审员  崔险峰人民陪审员  刘 虹二〇一九年十二月十五日法官助理赵冉冉书记员周琼