广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1201号上诉人（原审原告）：谭北神，男，1957年4月9日出生，汉族，住英德市。委托诉讼代理人：郭必坤，广东德众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈木英，男，1958年8月20日出生，汉族，住英德市。上诉人谭北神因与被上诉人陈木英租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭北神上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、陈木英返还谭北神租金92676元；3、陈木英返还其扣押的租金58216.7元；4、陈木英向谭北神支付违约金50000元；5、案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、按照合同约定，上诉人只需要承担8000元检验、审验的费用。被上诉人在整个租赁期间从租金中累计扣除了上诉人的租金收入92676元，不符合合同约定。二、陈木英迟延交付租金的行为已构成违约，应依法支付违约金。被上诉人陈木英答辩称，同意一审判决。事实和理由：一、对于92676元的费用，多年来双方均确认从谭北神租金中扣除，多年来谭北神均无异议。二、双方终止合同后长期未结算，答辩人才未对被答辩人付清场地费，答辩人不存在违约行为，因此无需支付违约金。三、至于暂扣92000元场地费的问题，是由于油站需大整改，陈木英在谭北神的场地费中暂扣92000元作为油站大整改的费用，待整改完成后双方结算后多除少补。谭北神向一审法院起诉请求：一、陈木英付清其滞缴的合同项下费用及违约金共292892.7元；二、陈木英负担案件诉讼费用。一审法院认定事实，2013年11月30日，以谭北神为甲方、陈木英为乙方，双方签订了《加油站租赁合同》，约定：一、甲方将麻步加油站的经营权租赁给乙方，必须保证该加油站的一切手续合法及各种证件齐全；二、租赁时间为五年，即从2013年11月30日至2018年11月30日止；三、租金每年为人民币拾贰万元整（小写：120000元整），五年共计租金为人民币陆拾万元整（小写：600000元整）；四、租金付款方式：1、乙方在签订本租赁合同时应一次性交清第一年的租金，以后每年的租金必须在每租赁期满一年的前三个月一次性交清下一年的租金给甲方；2、乙方支付租金可以现金或转账的方式支付给甲方；3、由下列情形之一的，甲方可免除乙方在相应期间的租金或延长乙方的租赁期限，免除部分的金额可从乙方的租金中扣除或由直接由甲方以现金支付给乙方；（1）在租赁期间，因道路维修、扩展、修桥等施工的影响和证照不全等因素造成加油站不能正常营业或停业的；（2）因不可抗力造成加油站需要修复或重建的；五、甲方的权利和义务；1.甲方将加油站租赁给乙方必须保证加油站的设施符合国家现行加油站（或油库）设计的规范和达到消防安全有关法律法规的要求；2.在签订合同后，甲方必须将加油站一切证照正本原件全部交给乙方营业使用，甲方需配合有关部门对油站的证件检查，并在合同期内甲方负责办理证照的年审更换手续，其中费用甲方负责支付捌仟元整人民币，其余多出部分由乙方支付；3.乙方在经营期内不按合同约定支付租金，如超过三个月的，甲方有权终止本租赁合同；4.甲方有责任保证加油站的供水、供电正常和加油站进出入口畅通，以及加油站的排污、排水设施符合城建、环保要求，使加油站的一切工作营业正常；5.乙方在租赁期内，如因加油站与有关部门及周边村民发生土地、供水、供电等一切纠纷争议的问题干扰加油站正常营业，甲方必须负责妥善协调处理；6.因不可抗力致使加油站设施毁损不能正常使用，甲方在借到乙方通知之日起两日内修复或重建，其费用由甲乙双方协商处理；7.在租赁期间，如甲方将加油站转让或抵押，甲方应提前30天以书面形式通知乙方，必须经乙方同意才能终止合同，并对乙方的一切经济损失予以赔偿；8.在租赁期内，如因油站设施和消防等不符合安全要求，造成乙方及第三方的人身和财产遭受损害的，甲方负责赔偿由此而造成的一切损失；六、乙方的权利与义务；1.乙方在租赁经营期内应按本合同的约定支付租金；2.乙方在租赁经营期内有责任维护加油站的各项设施设备，如因乙方的油站工作人员操作不当造成损坏的，乙方应负责修理完善，直至达到验收合格为止；3.乙方在租赁经营期内有权对油站设施、设备进行改造更新，但须经甲方同意并由甲方负责办理上级的批文，办理一切费用由甲乙双方协商处理；乙方出资添置或更换的设备所有权归乙方所有，租赁合同期满后归甲方所有；对不可拆除或拆除后会影响油站正常经营的设备，经双方协商确定价格后，由甲方承接按价支付给乙方，其余可拆除的由乙方自行处理；4.乙方在租赁经营期内，甲方不得干预加油站的自主经营，以及原油站人员也不得因聘用等原因干扰油站的正常营业，如因此给乙方造成损失的，由甲方承担一切责任并负责赔偿；5.租赁合同期满后，乙方有优先租赁权（除非甲方收回自主经营），续租的事宜由双方另行商定。如乙方不再续租应提前一个月告知甲方并按合同的约定将加油站归还甲方；6.乙方在租赁经营期内，水电费用及员工工资由乙方承担，由乙方所产生的一切债务与甲方无关，乙方在清理原债务时不得影响甲方，否则，由此给甲方造成损失的，乙方应无条件予以赔偿；7.乙方接管加油站前后由甲方所产生的一切债务与乙方无关，甲方在清理原债务时不得影响乙方的正常经营，否则，由此给乙方造成损失的，甲方应无条件予以赔偿；8.乙方在租赁经营期内必须遵守法律，合法经营，不得做任何违法之事，如因此给甲方造成损失的，由乙方承担一切责任并负责赔偿；9,乙方在租赁经营期内如因操作或管理不慎，造成甲方及第三方的人身和财产遭受损害的，乙方负责赔偿由此而造成的一切损失；七、1.甲乙双方在交接前应将加油站所有财产设备造册登记移交给乙方，移交时由乙方按合同的约定逐一进行验收，若甲方交付的租赁物不符合约定的要求，由甲方进行维修或更换，直至达到验收合格为止；2.全部租赁物经乙方验收合格后，由双方签署“租赁资产交接明细清单”后，乙方派出人员接管加油站；八、合同的变更与解除；1.甲乙双方协商一致，可以变更或解除本合同；2.因加油站发生经营环境发生重大变化（如公路改革，架桥，道路封闭或隔离），导致乙方无法履行合同的约定的，或者不宜继续经营的，乙方可单方解除合同，甲方应退还当时所剩的租金；3.因甲方原因只是乙方不能正常营业连续90日或任意连续3个月累计超过60日的，乙方可单方解除合同，甲方应退还租金并支付一定的违约金；4.在履行合同过程中，如双方发生争议应友好协商解决；5.双方签订以上的合同条款应共同遵守，任何一方违约应负违约责任，均向另一方支付伍万元人民币违约金；九、合同效力及附件；1.本合同自双方签字并按指印之日起生效；2.本合同附件是本合同组成部分与本合同具有同等法律效力；3.本合同未尽事宜双方可另行签订补充合同，补充合同是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；4.本合同一式贰份，双方各执壹份，具有同等法律效力。合同下方手写内容为：期间每年还需交场地费壹拾柒万贰仟元整，小写172000元，五年共计捌拾伍万元整；汽油钢底由叁拾肆公分高，34公分油底。上述合同签订后，陈木英即对涉案油站进行经营，在经营过程中就油站发生的消防升级改造工程款、年审费、换证服务费及因油站前面道路维修抵扣和扣减了部分租金。另查明：英德市大湾镇麻步加油站为个人独资企业，投资人为谭北神，经营范围为汽油、柴油、煤油零售。庭审中，谭北神表示其于诉状中所述陈木英扣留的款项抵扣租金共92676元应由陈木英支付，但陈木英是在缴纳的租金中扣除，总租金包含租金和场地费，分两项一次性支付，2018年油站大整改，需整改后扣除整改费再支付，但已于2018年8月整改完毕；陈木英则表示2017年之前双方已结算清楚，没有争议，谭北神之前亦一直未向其提出扣减租金的事情，总租金是分两项支付，但场地费并无约定交付时间，2018年的场地费其于整改后找谭北神结算，但谭北神不愿意。一审法院认为，谭北神与陈木英签订的《租赁经营合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。本案争议的焦点为：一、陈木英扣除租金是否符合合同约定及法律规定，应否返还；二、陈木英尚欠谭北神2018年度租金92000元是否构成违约，应否支付违约金50000元。对于第一个争议焦点。谭北神的主张为返还陈木英扣减的租金，上述扣减的租金主要为2017年之前发生的各项费用。上述费用主要为消防升级改造工程款、年审费、换证服务费、会员费、排污费及因油站前面道路维修而减少租金等。对此，根据合同约定，谭北神应保证加油站的设施符合国家现行加油站（或油库）设计的规范和达到消防安全有关法律法规的要求，因此，保证油站符合国家规定的经营标准为谭北神的义务，由此产生的费用也应由谭北神负担；而合同还约定在租赁期间，因道路维修、扩展、修桥等施工的影响和证照不全等因素造成加油站不能正常营业或停业可免除相应期间的租金，故陈木英主张免除因修路导致的损失符合合同的约定。另外，根据陈木英提交的收条，2015年度谭北神明确收到陈木英租金292000元，2016年度的告明确收到陈木英油站租金并结账；谭北神对陈木英出具上述收条的行为，也表明双方已就前述所产生的费用达成了合意并已实际解决。对于发生在2017年3月的排污费2000元，已作扣减，如前所述，谭北神有保证油站符合国家规定的经营标准义务，且按双方之前的惯例，亦应由谭北神承担。对于谭北神主张的会员费4000元，陈木英未作扣减，本案不作处理。综上，谭北神主张陈木英返还扣除的租金92676元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于第二个争议焦点。对于陈木英尚欠谭北神2018年度的租金92000元，双方均无异议，对此一审法院予以认可。对于陈木英是否因欠谭北神租金构成违约问题，对此，双方在合同中约定了租金和场地费，年租金120000元约定了支付时间，年场地费172000元则未约定具体的支付时间，而根据双方之前的交易习惯，两项费用并非同一时间支付；且双方在庭审中均表示2018年油站需大整改，需待整改完成后双方再结算支付剩余租金，故陈木英尚欠租金92000元不构成违约，据此一审法院对谭北神主张陈木英支付违约金50000元的请求不予支持。鉴于陈木英未提交油站整改费用的相关证据与谭北神结算以抵扣尚欠租金，故一审法院对谭北神主张陈木英支付尚欠租金92000元的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决：一、陈木英欠谭北神油站租金92000元，限于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回谭北神的其他诉讼请求。案件受理费2846.70元，由谭北神负担1796.70元，陈木英负担1050元。本案二审期间，被上诉人提交证据：1.英德市公安局消防大队复查意见书、英德市公安局消防大队验收意见书；2.2017年社保费（1-12月）、2018年社保费（1-11月）；应急预案费单据、安全评价费单据，拟证明上诉人的上诉请求与事实不符。上诉人质证称：对该证据真实性、合法性无异议，对被上诉人要证明的内容有意见，根据合同的约定在承包租赁期间被上诉人因经营需要升级及按照管理部门的要求对油站设备升级、整改产生的费用与上诉人无关，上诉人只承担其中的8000元，被上诉人从租金中扣的9万多元没有依据。经审查，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为：一、陈木英应否返还谭北神滞留扣押的租金92676元及不正当扣押的租金58216.7元；二、陈木英尚欠谭北神2018年度租金92000元是否构成违约，应否支付违约金50000元。关于陈木英应否返还谭北神滞留扣押的租金92676元及不正当扣押的租金58216.7元的问题。根据谭北神与陈木英签订的《租赁经营合同》约定，谭北神应保证加油站的设施符合国家现行加油站（或油库）设计的规范和达到消防安全有关法律法规的要求，在租赁期间，因道路维修、扩展、修桥等施工的影响和证照不全等因素造成加油站不能正常营业或停业可免除相应期间的租金，免除部分的金额可从陈木英的租金中扣除；陈木英则应维护加油站的各项设施设备。谭北神主张陈木英应返还租金的内容主要为2017年之前发生的社保费20690.7元、油站前面道路维修而减少租金36500元、河沙费1027元等各项费用共计58216.7元，以及消防升级改造工程款46000元、环保费2000元、应急预案费42600元等共计92676元，不符合案涉合同的约定。另外，根据陈木英提交的收条显示，2015年度谭北神明确收到陈木英租金292000元，2016年度明确收到陈木英油站租金并结账。谭北神对陈木英出具上述收条的行为表明双方已就前述所产生的费用达成了合意并已实际解决。故谭北神的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于陈木英尚欠谭北神2018年度租金92000元是否构成违约，应否支付违约金50000元的问题。根据谭北神与陈木英签订的《租赁经营合同》约定，除了第一年的租金，以后每年的租金陈木英必须在每租赁期满一年的前三个月内一次性交清下一年的租金。陈木英并无提交证据证明双方就2018年度租金92000元的支付时间进行了协商处理，故陈木英现仍欠谭北神2018年度租金92000元构成违约，应依约向谭北神支付50000元违约金。综上所述，上诉人谭北神的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审法院查明事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初4268号民事判决第一项；二、撤销广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初4268号民事判决第二项；三、限陈木英于本判决发生法律效力之日起十日内支付谭北神违约金50000元；四、驳回谭北神的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2846.70元，由谭北神负担1466.70元，陈木英负担1380元；二审案件受理费4313.39元，由谭北神负担2222.39元，陈木英负担2091元。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月三十日法官助理周嘉俊书记员张丽萍