福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初4710号 原告：石狮市经济开发建设有限公司，住所地福建省石狮市鸿山镇鑫强路**高新区创新创业中心办公楼**，统一社会信用代码913505817890127294。 法定代表人:颜建树，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余景裕，福建仁耀律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄记林，福建仁耀律师事务所执业律师。 被告：周鸿志，男，1974年5月24日出生，汉族，住湖南省涟源市。 被告：童虎，男，1973年3月12日出生，汉族，住湖南省涟源市蓝田办事处文艺路市。 被告：黄梅春，男，1978年12月13日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人：石狮高新区物业管理有限公司，住所地福建省石狮市鸿山镇鑫强路**高新区创新创业中心**，统一社会信用代码91350581MA349LJN1N。 法定代表人：洪克明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘扬滨，男。 原告石狮市经济开发建设有限公司（以下简称经济开发公司）与被告周鸿志、童虎、黄梅春、第三人石狮高新区物业管理有限公司（以下简称高新区物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告经济开发公司的委托诉讼代理人黄记林、被告周鸿志、黄梅春、第三人高新区物业公司的委托诉讼代理人刘扬滨到庭参加诉讼。被告童虎经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经济开发公司向本院提出诉讼请求：1.确认周鸿志、童虎、黄梅春与高新区物业公司签订的《石狮国家高新区创新创业中心租赁协议》（含《补充协议》），及经济开发公司、周鸿志、童虎、黄梅春与高新区物业公司于2018年12月29日签订的《关于石狮高新区创新创业中心不动产租赁三方协议》（协议编号ＦＴ5ＦＸＶ2018001）中关于经济开发公司与周鸿志、童虎、黄梅春之间的租赁协议于2019年6月17日解除；2.周鸿志、童虎、黄梅春立即将址于福建省石狮市高新区的房产腾空并返还给经济开发公司；3.周鸿志、童虎、黄梅春立即支付经济开发公司自2018年1月1日起至2019年6月17日止（17个月又17天）的租金155132.21元，及逾期交租的违约金（其中2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金106019.52元自2019年1月3日起至实际付清之日止按每日3‰计付逾期违约金，2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金26504.88元自2019年1月6日起至实际付清之日止按每日3‰计付逾期违约金，2019年4月1日起至2019年6月17日期间的租金22607.81元自2019年4月6日起至实际付清之日止按每日3‰计付逾期违约金）；4.周鸿志、童虎、黄梅春立即支付经济开发公司自2019年6月19日起至实际返还租赁房产之日止按每日580.92元（即原日租金的双倍）计算的房屋占有使用费；5.周鸿志、童虎、黄梅春立即支付经济开发公司解约违约金110874.5元（按合同租金总额的10%计算）；6.周鸿志、童虎、黄梅春结清至实际返还租赁房产之日止使用租赁房产产生的水费、电费、天然气费及物业管理费；7.本案案件受理费由周鸿志、童虎、黄梅春承担。诉讼中，经济开发公司撤回第1、6项诉讼请求。事实和理由：2016年6月份起，周鸿志、童虎、黄梅春因经营餐饮、超市等需要，开始租用经济开发公司所有的址于石狮高新区，当时前述房产是由高新区物业公司负责管理，便由高新区物业公司与周鸿志、童虎、黄梅春签订了《石狮国家高新区创新创业中心租赁协议》（以下简称《租赁协议》），主要约定如下：一、租赁期限为五年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止；二、租赁面积1894.54平方米，每年租金人民币221749元；三、租金每季度（三个月）缴交一次，于每个季度首月的前五天内付清当季度租金。后于2016年9月1日，周鸿志、童虎、黄梅春与高新区物业公司签订《补充协议》，确认租赁面积变更为1110.03平方米；又于2018年9月10日再次签订《补充协议》，确认租赁面积变更为953.07平方米。2017年12月底，经济开发公司收回了高新区物业公司对案涉房产的管理权，并于2018年12月29日与周鸿志、童虎、黄梅春、高新区物业公司就上述《租赁协议》及《补充协议》的继续履行事宜签订了《关于石狮高新区创新创业中心不动产租赁三方协议》（协议编号ＰＴＳＦＸＹ2018001，以下简称《三方协议》），主要约定为：一、由经济开发公司承接高新区物业公司在《租赁协议》及《补充协议》中作为出租方的义务及权利；二、确认周鸿志、童虎、黄梅春租赁房产的面积为953.07平方米，每月租金8834.96元，2018年1月1日起的租金周鸿志、童虎、黄梅春应交付给经济开发公司，并须于《三方协议》签订之日起5日内付清应缴纳的租金；三、若周鸿志、童虎、黄梅春逾期一个月未付清租金，经济开发公司有权单方解除合同，周鸿志、童虎、黄梅春并须承担相关违约责任。然而在《三方协议》签订之后，周鸿志、童虎、黄梅春未依约于2019年1月2日前支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金106019.52元，且此后也未支付任何租金。周鸿志、童虎、黄梅春的行为已系根本性违约，根据《三方协议》第四条第二款、第六款的约定，经济开发公司于2019年6月17日通知周鸿志、童虎、黄梅春解除《租赁协议》（含《补充协议》）及《三方协议》中关于经济开发公司与周鸿志、童虎、黄梅春之间的租赁协议，并要求周鸿志、童虎、黄梅春承担违约责任。而周鸿志、童虎、黄梅春至今仍未履行付款及腾退义务，并继续占用租赁房产。因周鸿志、童虎、黄梅春拖欠经济开发公司房屋租金，依据双方签订的租赁协议，经济开发公司有权解除租赁关系收回房产，由此于2019年6月17日通知周鸿志、童虎、黄梅春解除之间的租赁协议，现协议已解除，无必要再诉求确认该事项，为此撤回原诉讼请求的第1项。而原诉讼请求的第6项要求周鸿志、童虎、黄梅春支付拖欠的水电费、天然气费及物业管理费，因经济开发公司目前尚无法明确周鸿志、童虎、黄梅春拖欠的具体金额，为便于本案诉讼先撤回该项诉求，待前述事项明确后再另行主张。 周鸿志辩称，案涉租赁房产系用于经营超市。2016年左右黄梅春就已经退出合伙了。超市在2017年才补办工商登记，童虎是工商登记的经营人。没有向经济开发公司交过押金。对经济开发公司的诉讼请求中关于房租的部分没有异议，愿意支付该付租金部分。对于违约金的部分不清楚，且经济开发公司主张过高，而且周鸿志实际的经济状况困难，请求法院根据实际情况进行处理。希望经济开发公司同意让承租人把超市转手，可以得到一笔钱，就可以支付给经济开发公司部分的租金。 童虎未作答辩。 黄梅春辩称，超市刚开始营业的时候，其是合伙人，但是2016年左右就退出来了。周鸿志和童虎拖欠那么多房租，黄梅春自始至终都不清楚，也没有参与经营超市。在招投标的时候有支付5万元的押金，承租的时候没有交过押金。如果经济开发公司愿意协商，黄梅春同意将这5万元拿出来一起解决。因经济困难，请求调解分期解决。 高新区物业公司述称，对经济开发公司的诉讼请求及所依据的事实理由没有意见。因为周鸿志、童虎、黄梅春无力支付房租，高新区物业公司有同意给予周鸿志、童虎、黄梅春一年的免租期，所以重新签订租赁合同承租期限于2016年6月1日开始计算。当时黄梅春有出具一份委托书给高新区物业公司，具体周鸿志、童虎、黄梅春他们之间的合伙怎么变更，高新区物业公司并不清楚，但是高新区物业公司持有黄梅春出具的委托书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉租赁房屋址于石狮市鸿山镇鑫强路7号（Ｃ＃宿舍楼），于2018年9月20日登记在经济开发公司名下，不动产权证载明使用期限自2012年7月1日至2062年7月13日。高新区物业公司作为甲方（出租方），周鸿志、童虎、黄梅春作为乙方（承租方）签订《石狮国家高新区创新创业中心租赁协议》一份，载明：甲方将其位于石狮国家高新区共计1894.54㎡租赁给乙方使用，本租赁场所使用功能为餐饮、超市等生活配套；租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止；场地租金按招投标达成价格为221749元／年，平均每季度（三个月）交纳租金55437.25元；租金每季度（三个月）缴纳一次，于每个月季度首月的前五天支付该季度租金等内容。2016年8月29日，黄梅春作为委托人，周鸿志、童虎作为受托人签订《授权委托书》一份，载明：“委托人黄梅春与受托人周鸿志、童虎三人以委托人黄梅春的名义承租石狮市五金印刷标准厂房Ｃ＃宿舍楼的第一层餐饮、超市等生活配套设施，因委托人黄梅春不参与食堂、超市的日常经营，现委托人将经营有关事务交由受托人处理，具体委托事项如下：一、代为与出租方处理租赁相关事务。二、代为支付租金，交纳水、电费等因租赁引起的相关费用。三、代为处理食堂、超市招工、用工事务。四、委托期限自2016年6月1日至2021年5月31日。”2016年9月1日，高新区物业公司与周鸿志签订《补充协议》，约定承租面积由1894.54平方米变更为1110.03平方米，租金变更为10289.98元／月。2018年9月10日，高新区物业公司与周鸿志、童虎签订《补充协议》，约定承租面积由1110.03平方米变更为953.07平方米，租金变更为8834.96元／月。2018年12月29日，高新区物业公司作为甲方、周鸿志作为乙方、经济开发公司作为丙方签订《关于石狮高新区创新创业中心不动产租赁三方协议》，载明：自本协议签订之日起，甲方不再享有与乙方签订的《租赁协议》不动产自2018年1月1日起的租金收取权，自2018年1月1日起甲方的不动产租金收取权由丙方承接。租赁总建筑面积为953.07平方米。自2018年1月1日起至2021年5月31日止，乙方租赁不动产所产生的租金应向丙方支付，每月租金价格为8834.96元,即每季度租金价格为26504.88元。租金不足1个季度的，按月计算，不足整月的，按日计算。乙方应于本协议签订之日起5日内，向丙方付清自2018年1月1日起乙方须缴但尚未缴交的不动产租金。乙方有下列行为之一的，丙方有权解除租赁合同并收回不动产：（一）逾期一个月未付清不动产租金的……租赁期间，乙方有本协议第四条第二款第（一）项至第（八）项行为之一的，丙方有权单方解除租赁合同，收回不动产，乙方已缴纳的租金和租赁押金不予退还，同时乙方应按照租金总额（即租赁期限内产生的所有租金）的10%向丙方支付违约金，并应赔偿因此给丙方造成的经济损失）。乙方逾期支付租金，每逾期一日，丙方按日收取所欠租金3‰的违约金。租赁终止，乙方逾期交还不动产，则应按日向丙方支付原日租金双倍的不动产占用费；逾期交还不动产超过一个月的，除应按日向丙方支付原日租金双倍的不动产占用费外，还应按租金总额的10%支付违约金，并应赔偿因逾期交还不动产给丙方所造成的经济损失，同时甲方有权不退还乙方缴纳的不动产租赁押金。甲、乙、丙三方关于对租赁合同履行及相关事宜的通知，按照本协议载明的联系方式进行送达；甲方或丙方也可把书面通知送至所出租不动产或张贴在不动产所在区域内的公示栏上。若联系方式变更，则以对方书面通知的变更联系方式送达。如果以特快专递或者挂号信形式寄送的，自发出之日起第四日视为送达之日；送至不动产或张贴的四日视为送达。租赁合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解；协商或调解不成时，可直接向石狮市人民法院起诉。本协议作为甲乙双方签订的《租赁协议》的补充协议，本协议内未涉及的内容，以《租赁协议》为准等内容。周鸿志、童虎以乙方名义在《三方协议》上签字。同日，经济开发公司和高新区物业公司共同向周鸿志、童虎作出《缴款通知书》，要求周鸿志、童虎于2019年1月2日前缴清拖欠的租金及押金共计227891.16元，其中需缴经济开发公司79514.64元、高新区物业公司148376.52元。童虎在“签收人”处签名。2019年6月17日，经济开发公司向周鸿志、童虎、黄梅春作出《解除租赁协议通知书》，载明“经我公司多次催告，你方至今仍拖欠租金等费用，已构成根本性违约……现正式通知你方如下事宜：一、《租赁协议》及《三方协议》中关于我公司与你方之间的租赁协议，自你方收到本通知书之日即解除。二、请你方在收到本通知书之日立即一次性付清至上述协议解除终止日所拖欠的租金及相关违约金等。三、请你方在收到本通知书之日起两日内，腾空你方在租赁场地的全部物品，若逾期，我公司有权按废弃物处理，由此造成的一切损失均由你方自行承担。四、请你方在收到本通知书之日起两日内，将租赁场地及附属设施、设备返还我公司，若逾期，我公司有权按照合同约定向你方收取场地占用费等费用”等内容。经济开发公司于2019年6月17日将上述《解除租赁协议通知书》张贴于租赁场所门口，并以短信、邮寄挂号信等方式通知周鸿志、童虎、黄梅春。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。高新区物业公司与周鸿志、童虎、黄梅春订立的《租赁协议》、《补充协议》，高新区物业公司与周鸿志、童虎、经济开发公司签订的《三方协议》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。黄梅春虽未在《三方协议》上签字，但其在签订《租赁协议》后，出具《授权委托书》委托周鸿志、童虎代为与出租方处理租赁相关事务等，《三方协议》系在《授权委托书》确定的委托有效期限内签订，且《三方协议》作为《租赁协议》的补充协议，其约束对象自然包括黄梅春在内的全体承租人。黄梅春主张其已退出合伙，但既未举证证明其在《三方协议》签订前已经解除对周鸿志和童虎的授权委托，也未举证证明高新区物业公司或经济开发公司同意与其提前解除租赁合同关系，故应与周鸿志、童虎共同承担租赁合同约定的义务。周鸿志、童虎和黄梅春之间的法律关系，相关当事人可以另行主张。周鸿志、童虎、黄梅春逾期支付租金超过一个月，经济开发公司于2019年6月17日在租赁场所门口张贴《解除租赁协议通知书》，并通过短信、邮寄挂号信等方式通知周鸿志、童虎、黄梅春解除双方之间的租赁合同关系，不违反合同约定的解除条件和通知方式。经济开发公司主张周鸿志、童虎、黄梅春于2019年6月17日已收到经济开发公司关于解除案涉租赁合同的通知，周鸿志、童虎、黄梅春未对此提出异议，经济开发公司与周鸿志、童虎、黄梅春之间的租赁合同关系应认定为自2019年6月17日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。周鸿志、童虎、黄梅春逾期支付租金，已构成违约。经济开发公司要求周鸿志、童虎、黄梅春支付自2018年1月1日起至2019年6月17日止的租金155132.21元（8834.96元/月×17月+8834.96元/月×12月÷365日×17日），并支付自逾期支付之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金，依据充分，本院予以支持。但经济开发公司主张的违约金标准日3‰明显过高，周鸿志要求予以调减，符合法律规定，本院依法酌定减少为按年利率24%计算。周鸿志、童虎、黄梅春应按年利率24%支付经济开发公司以2018年1月1日至2018年12月31日租金106019.52元为基数自2019年1月4日起、以2019年1月1日至2019年3月31日租金26504.88元为基数自2019年1月6日起、以2019年4月1日至2019年6月17日租金22607.81元为基数自2019年4月6日起至实际付款之日止的逾期付款违约金。因周鸿志、童虎、黄梅春逾期支付租金致合同解除，经济开发公司要求周鸿志、童虎、黄梅春支付解除合同违约金，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。但双方以签订《补充协议》的方式两次减少租赁面积和租金标准，经济开发公司仍以《租赁协议》签订时的221749元/年租金标准计算合同租金总额并作为违约金的计算基数，与合同实际履行情况不符，且明显过高，本院酌定周鸿志、童虎、黄梅春应支付的解除合同违约金以解除合同时的租金标准8834.96元/月为基数按6个月计为53009.76元（8834.96元/月×6月）。合同解除后，经济开发公司要求周鸿志、童虎、黄梅春腾空返还租赁房屋，并每日按日租金的双倍即580.92元标准支付房屋占有使用费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但房屋占有使用费应自2019年6月20日起计算至实际腾空返还之日止。经济开发公司主张超出的部分，本院不予支持。童虎经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十九条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、周鸿志、童虎、黄梅春应于本判决生效之日起十日内共同支付石狮市经济开发建设有限公司租金155132.21元，并按年利率24%支付石狮市经济开发建设有限公司以106019.52元为基数自2019年1月4日起、以26504.88元为基数自2019年1月6日起、以22607.81元为基数自2019年4月6日起至实际付款之日止的逾期付款违约金； 二、周鸿志、童虎、黄梅春应于本判决生效之日起十日内共同支付石狮市经济开发建设有限公司解除合同违约金53009.76元； 三、周鸿志、童虎、黄梅春应于本判决生效之日起十日内将址于福建省石狮市高新区创新创业中心C#宿舍楼第一层房屋腾空并返还石狮市经济开发建设有限公司，并按每日580.92元共同支付石狮市经济开发建设有限公司自2019年6月20日起至实际腾空返还之日止的房屋占有使用费； 四、驳回石狮市经济开发建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7050元，由石狮市经济开发建设有限公司负担1952元，周鸿志、童虎、黄梅春负担5098元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈清真 人民陪审员  吴英挺 人民陪审员  陈连章 二〇一九年十二月二十八日 法官 助理  庄英材 书 记 员  傅静雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。