广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初2876号 原告：潘勇新，男，1973年1月2日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 被告：柳州柳南万达广场置业有限公司，住所地：柳州市潭中西路15号富丽嘉园1栋B座7-17号，统一社会信用代码：91450200353655192U。 法定代表人：吕正韬，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾乙桂，广西众维律师事务所律师。 被告：深圳市万象美物业管理有限公司柳州分公司，住所地：柳州市柳南区航生路6号万达华城10栋1-2层，统一社会信用代码：9145020208118690XR。 负责人：季红民，系该公司中南区域总经理。 委托诉讼代理人：黄春，男，系该公司员工。 原告潘勇新诉被告柳州柳南万达广场置业有限公司（以下简称柳南万达置业公司）、深圳市万象美物业管理有限公司柳州分公司（以下简称万象美物业柳州分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘勇新、被告柳南万达置业公司的委托诉讼代理人曾乙桂、万象美物业柳州分公司的委托诉讼代理人黄春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘勇新向本院提起的诉讼请求为：1、请求判决撤销《商品房买卖合同》第二十八页第十三条；2、请求判决撤销《商品房买卖合同》之附件五“万达华城前期物业服务协议”（第三十五页至第四十三页所有条款)）3、请求判决本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：柳州市万达华城28栋1-7号房屋(商铺)系原告于2016年4月26日向被告柳南万达置业公司购买所得。购房协商过程中,对于原告有关“物业管理”方面的咨询,被告售房人员称:将由“万达商业管理集团有限公司”(法人代表与柳南柳南万达置业公司的系同一人)下属的“大连万达物业管理有限公司柳州分公司”签订“万达华城前期物业服务协议”，提供“万达”的“专业商管”服务(同时附宣传资料),物业管理费为“每平方米6元/月”。 2017年10月7日房屋交付过程中,原告提出疑问:“现物业(万象美物业柳州分公司)名称与‘万达华城前期物业服务协议’中的甲方(大连万达物业管理有限公司柳州分公司)不符”。两被告工作人员并未告知物业公司已变更名称的事实,只是解释称:“系柳南万达置业公司下属的物业服务中心”。 收房后,因始终未见被告提供“专业商管”或是相关的服务,原告于2019年1月6日通过“国家企业信用信息公示系统”查询得知,“大连万达物业管理有限公司柳州分公司”于2016年9月12日变更为“大连万象美物业管理有限公司柳州分公司”,其经营范围并无“商业管理”。至此,原告方知,被告销售人员通过误导、欺瞒的方式,作出虚假宣传和承诺,使原告在违背真实意思的情况下订立合同。因此,“万达华城前期物业服务协议”存在重大误解的情形。 “万达”为驰名商标,其商品和服务均应包括品牌效应和价值。《商品房买卖合同》第十二条第3点约定:“乙方使用‘万达’名义进行房屋经营活动,应事先报经甲方书面同意。”据此，在“万达”商标使用上,双方均应当按照合同约定享有权利并承担义务。现因物业公司名称改变及经营范围上的限制，原告交纳附有品牌价值的商业物业管理费,却未享有相应的品牌服务,同时,也未获得任何“商业”专有的物业服务。由于品牌和专业服务的缺失,致使原告房屋的价值、现时收益和预期收益都已大大降低。因此,“万达华城前期物业服务协议”已违反《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则”的规定,存在严重显失公平的情形。 综上所述,原告认为,双方《商品房买卖合同》的“万达华城前期物业服务协议”及相关合同条款因重大误解订立，且严重显失公平,根据《合同法》第五十四条的规定,原告为保证自身的合法权益不受侵害,现诉至人民法院,请贵院依法判如所请。 被告柳南万达置业公司辩称：1、柳南万达置业公司与原告之间的买卖合同权利义务及前期物业的服务内容有购房合同的约定，柳南万达置业公司不存在违约。原告已对合同条款进行确认并办理了交房及产权登记手续，已经获得了产权登记证，柳南万达置业公司已经按照合同履行完毕义务。2、原名称为“大连万达物业管理有限公司柳州分公司”经工商局核准变更名称为“大连万象美物业管理有限公司柳州分公司”，符合公司法的规定，主体并没有发生变更，原告诉请没有法律依据。3、原告从2017年10月7日办理了收房及缴纳物业费的手续，至2019年7月10日原告起诉时止，已经超过一年的除斥期间，根据合同法第54条，原告的撤销权归于消灭。 被告万象美物业柳州分公司辩称，与柳南万达置业公司答辩意见一致。 当事人围绕诉辩内容提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。本院认为，对于双方无争议的证据，本院予以确认真实性。对于各证据的证明目的，本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。 综合全案证据,本院确认以下法律事实：位于柳州市万达华城28栋1-7号房屋的权利人为潘勇新。2016年4月28日，原告（甲方）与被告柳南万达置业公司（乙方）签订了《商品房买卖合同》，该合同就原告向被告柳南万达置业公司购买位于柳州市万达华城28栋1-7号房屋进行了约定。该合同附件四《合同补充协议》第十三条约定：根据《物业管理条例》，甲方选聘大连万达物业管理有限公司作为该房屋所在项目的前期物业管理单位（下称“物业服务公司”）。乙方在签订本合同及补充协议的同时，须按规定签订《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等有关文件。前期物业管理期间，物业服务收费标准详见《临时管理规约》和《前期物业服务合同》，且物业服务公司有权根据实际情况对上述物业服务收费标准进行调整。 同日，原告又作为乙方与作为甲方的被告万象美物业柳州分公司（前身系大连万达物业管理有限公司柳州分公司）签订了作为上述《商品房买卖合同》附件五的《万达华城前期物业服务协议》，约定对位于柳州市万达华城28栋1-7号房屋进行前期的物业管理。 2018年9月6日，原告取得上述房屋的不动产权登记证书，用途为商服用地/其他。 另查，被告万象美物业柳州分公司于2016年9月12日通过工商变更，将其企业名称由“大连万达物业管理有限公司柳州分公司”变更为“大连万象美物业管理有限公司柳州分公司”。此后又于2019年9月25日通过工商变更，将其企业名称由“大连万象美物业管理有限公司柳州分公司”变更为现今的“深圳市万象美物业管理有限公司柳州分公司”。 现原告认为分别与两被告签订的《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》第十三条的约定及附件五《万达华城前期物业服务协议》全部的条款内容均因重大误解而订立，且严重显失公平，故要求撤销上述条款内容，引起本案讼争。 本院认为，根据原、被告的举证质证意见以及庭审诉辩意见，本案的争议焦点为：原告诉请撤销《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》第十三条的约定及附件五《万达华城前期物业服务协议》是否超过除斥期间？ 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、第一百九十九条及《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭。 现查明，根据原告提交的证据显示《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》及附件五《万达华城前期物业服务协议》均于2016年4月28日签订。根据被告万象美物业柳州分公司提交的证据显示，被告柳南万达置业公司于2017年10月7日与原告进行了柳州市万达华城28栋1-7号房屋的交接手续，同日，被告万象美物业柳州分公司向原告开具《大连万象美物业管理有限公司柳州分公司收据》一张载明预收2017年10月1日至2018年9月30日的物业服务费7082.64元，原告在该收据旁签字对该收据的内容进行了确认。 本案审理过程中，原告向本院提交的民事起诉状在事实与理由部分的第二段载明：2017年10月7日房屋交付过程中，原告提出疑问：“现物业（大连万象美物业管理有限公司柳州分公司）名称与‘万达华城前期物业服务协议’中（大连万达物业管理有限公司柳州分公司）不符”。两被告工作人员并未告知物业公司已经变更名称的实施，只是解释称：“系万达公司下属的物业服务中心”。 故，上述事实足以认定原告已于2017年10月7日当日知晓或应当知晓其名下的柳州市万达华城28栋1-7号房屋由被告万象美物业柳州分公司使用当时工商登记的“大连万象美物业管理有限公司柳州分公司”进行物业管理，且也已经按照《万达华城前期物业服务协议》中的收费标准缴纳了一年的物业费。因此，无论基于重大误解还是显失公平，原告的撤销权应当在2017年10月7日开始计算除斥期间。 现原告于2019年7月11日向本院诉请本案，已经超过法律规定的一年除斥期间，故其撤销权消灭。 因此，对于原告要求撤销《商品房买卖合同》第二十八页第十三条及《商品房买卖合同》之附件五“万达华城前期物业服务协议”的诉讼请求，本院全部不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十一条、第一百五十二条、第一百九十九条,《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告潘勇新的全部诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告潘勇新负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行股份有限公司柳州潭中支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 黄 颖 人民陪审员 王 艳 人民陪审员 黄伦峰 二〇一九年十二月四日 法官 助理 朱柳萍 书 记 员 向羊子 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十七条【重大误解实施的民事法律行为的效力】基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十一条【显失公平的民事法律行为的效力】一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十二条【撤销权消灭期间】有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 第一百九十九条【除斥时间】法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。 《中华人民共和国合同法》 第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （1）因重大误解订立的； （2）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十五条【撤销权的消灭】有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007