西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初17629号原告：陈琪，男，汉族，1981年2月14日出生，住西安市，身份证号：210XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：夏勇，陕西泓瑞律师事务所律师。被告：温婧，女，蒙古族，1981年2月4日出生，住西安市，身份证号：150XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：王伟，陕西维秉律师事务所律师。第三人：西安房天下房屋中介有限公司，住所地：西安市雁塔区。统一社会信用代码：91610135353767514P。法定代表人：代建宁，系该公司总经理。委托代理人：刘莹，女，系该公司法务经理。原告陈琪与被告温婧及第三人西安房天下房屋中介有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，西安市中级人民法院发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈琪及其委托代理人夏勇，被告温婧及其委托代理人王伟到庭参加诉讼。第三人房天下公司经本院传票传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告陈琪诉称，原、被告双方经本案第三人房天下公司居间促成房屋买卖交易，于2017年2月10日签署《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，合同约定由原告购买被告所有的位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX室房屋，房屋成交价为165万元，合同同时约定该房屋约定的相关税费及中介佣金全部由原告承担。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房定金5万元，向本案第三人支付了各项中介费用共计33,150元，后又积极配合本案第三人办理房屋交易的相关事宜，但随着后期房价的上涨，被告在到2017年7月取得房屋产权证后,以政策调控无法交易为由拒绝合同的履行，并一再要求解除合同，为此，原告及中介也反复向房屋管理部门咨询确认双方的房屋交易完全符合当时的政策，可以正常交易，后又多次与被告沟通，被告仍然拒绝履行合同，导致三方相关合同签订至今，房屋交易无实质性进展。故原告诉至法院。1、判令被告温婧继续履行原、被告及第三人所签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，将位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX室的房屋产权转移登记至原告名下并将该房屋交付给原告，原告愿意一次性支付房屋尾款160万元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告温婧辩称，一、关于原告当庭对于诉请补充的一次性支付涉案价款，该请求没有法律依据和合同依据，合同约定的是贷款，对涉案合同的变更需双方协商的一致，故原告单方愿意一次性支付涉案房屋价款的诉请没有合同依据。二、原告存在未支付房屋价款的严重违约行为，被告有权依法依约解除涉案合同，被告向原告送达的“解除合同通知书”应当具有解除涉案合同的法律效力。三、被告在履行涉案合同过程中没有任何违约行为，因原告违约，被告有权要求解除合同。综上，应原告严重违约，主张涉案合同应当于2018年1月15日解除，原告的诉请依法不能成立。第三人西安房天下公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。经审理查明，2013年4月16日，温婧购买了位于西安市曲江新区XX苑XX幢XX单元XX号房屋（以下简称涉案房屋）。2017年2月10日，陈琪（买受方、乙方）、温婧（出售方、甲方）与第三人房天下公司签订《西安市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同约定，甲方将其位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX室出售给乙方，建筑面积约为149.96㎡，房屋总价款165,0000元。第二条约定，该房屋已经设定抵押的，甲方应于2017年2月20日前办理抵押注销手续。第三条约定，乙方应于本合同签订当日将定金50000元直接交于甲方，乙方应于协议签订之日起50日内备齐购房首付款并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将购房首付款37,0000元存入资金监管账户进行资金监管，剩余房款123,0000元，乙方选择商业贷款，由贷款银行将资金划入资金监管账户。第六条约定，甲、乙双方自签订合同当日起，60个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，10个工作日内到房管局办理过户手续。第七条约定，甲方应于过户当天将该房屋交付给乙方。2017年2月10日，原、被告及第三人就涉案房屋的居间事宜还签订了《居间服务合同》。合同签订当日，陈琪通过银行转账向温婧支付定金50000元。温婧提交了其配偶同意出售涉案房屋的《配偶同意出售声明》。2017年2月20日，温婧办理了提前一次性偿还按揭贷款的业务。2017年3月20日，温婧注销了涉案房屋上的抵押权。2017年5月，温婧取得涉案房屋的所有权不动产登记，房屋所有权证号/不动产权证号为115XXXXXXX-1-10-12402。2017年4月18日至2017年7月3日，第三人工作人员告知被告温婧，涉案房屋在限售政策范围内，并建议温婧在2018年5月办理过户手续。2017年7月4日，被告温婧向原告陈琪发送信息，称不同意明年过户的方案，并称若政策允许办理过户手续，继续按原合同执行。若依旧限购，不能办理过户，则终止合同，退还押金。原告称正在开车，有时间面商。2017年7月18日，被告温婧领取房屋产权证书。第三人工作人员要求温婧提供房产证复印件、转账收款凭证等材料，以便第三人进一步落实涉案房屋是否符合交易政策。后因原告陈琪前往国外，双方相互进行信息联系，被告温婧对原告前往国外表示理解，同意等原告从国外回来再协商。2017年11月21日，第三人工作人员告知温婧涉案房屋不在限购范围内。2017年12月12日，温婧在微信中明确表示其不愿再继续出售房屋。2018年1月15日，被告温婧称向陈琪通过电子送达方式（因原告拒绝提供详细地址）发出解除合同通知书，并用邮寄方式向第三人亦发出解除合同通知书（提供邮寄回执复印件），以涉案房屋受西安市房屋调控政策影响，房屋无法出售并办理过户，且原告未按约支付房屋首付款37,0000元并存入资金监管账户为由，通知原告解除双方房屋买卖合同。对此，原告称其并未收到。庭审中，陈琪称其愿意在30天内一次性支付剩余购房款160万元。另外，因本案本院于2018年12月作出（2018）陕0113民初1190号民事判决书后，被告不服，提起上诉，西安市中级人民法院于2019年8月23日作出（2019）陕01民终5518号民事裁定书，裁定：撤销（2018）陕0113民初1190号民事判决书，本案发回重审。重审中，经本院依法释明（综合本案查明事实及西安中院指导意见，双方买卖合同可能认定解除），征求原告就合同解除是否变更诉讼请求，原告表示坚持其诉讼请求。另查明，西安市人民政府于2017年4月18日下发的《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》（市政发〔2017〕23号）规定，在住房限购区域内购买的商品房及二手住房，需要取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。西安市人民政府办公厅于2017年6月25日发布的《关于调整西安市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发〔2017〕59号）规定，“一、2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区（其他区域内容略）等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。”西安市住房保障和房屋管理局《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》第七条规定，2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。上述事实，有房屋买卖合同及居间服务合同、配偶同意出售声明及结婚证、收款收据、转款记录、房屋登记簿、中国工商银行个贷提前还款凭证、注销抵押通知单、税收完税凭证、房产证发放表、微信聊天记录截图、商品房买卖合同、解除合同通知书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人质证。本院认为，原、被告及第三人签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》均合法、有效，具有法律约束力。在合同的履行中，被告温婧在前期依约办理了提前偿还按揭贷款，办理了涉案房屋上的抵押注销手续等义务，表现出履约的诚意。被告温婧在取得涉案房屋的所有权不动产登记及产权证前后，因西安市房屋限购政策的影响，房屋价格的波动，对继续履行合同不够积极主动。原告在被告取得房屋产权证后未能积极联系被告及时办理资金监管账户，支付被告购房首付款等，后在前往国外期间亦未委托代理人主动与被告联系继续履行事宜，双方对本案纠纷均有同等责任。因被告已于2018年1月15日向陈琪通过电子送达方式发出解除合同通知书，并用邮寄方式通知第三人，而双方合同的实际履行仅进行到交付定金环节，并未进行网签合同及支付购房款，故本院依法确认三方所签《西安市存量房屋买卖合同》已于2018年1月解除。因本院在审理中已依法释明，原告不同意变更诉讼请求，仍坚持继续履行合同的请求，故本院对原告判令被告温婧继续履行原、被告及第三人所签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，将位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX室的房屋产权转移登记至原告名下并将该房屋交付给原告之请求，依法不予支持。兹依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告陈琪之诉讼请求。本案案件受理费19650元及保全费5000元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  房文永人民陪审员  刘丹峰二〇一九年十二月二十六日书 记 员  高彩娥打印：高彩娥校对：高彩娥2019年月日送达1