河北省张家口市下花园区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0706民初217号原告：关云，男，1972年8月29日出生，汉族，住张家口市。委托诉讼代理人：范玉彪，河北宝庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世余，河北宝庆律师事务所律师。被告：董剑，男，1999年1月24日出生，汉族，现户籍地石家庄市。第三人：白桂兰，女，1949年12月26出生，汉族，户籍地张家口市。委托诉讼代理人：杜慧莲，河北环舟律师事务所律师。第三人：肖朝云，男，1951年11月2日出生，汉族，住张家口市宣化区。原告关云与被告董剑、第三人白桂兰、肖朝云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，于2018年9月13日公开开庭审理了本案，并与（2018）冀0706民初234号双方当事人间的返还房屋侵权纠纷一案合并审理。经审理发现案情复杂不宜适用简易程序审理，裁定转为普通程序，于2019年10月25日、2019年12月2日再次公开开庭进行了审理。原告关云及其委托诉讼代理人范玉彪、王世余，第三人白桂兰委托诉讼代理人杜慧莲，第三人肖朝云到庭参加诉讼，被告董剑因放弃继承权未参加诉讼。本案现已审理终结。关云向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告与第三人配合原告办理张家口市房屋过户手续。2.依法判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2007年7月5日，白桂兰将位于张家口市房屋一套出售给董志强，并签订《买卖房屋协议书》，协议约定白桂兰付清以此房证在下花园区建设银行作为抵押的全部贷款后，过户于董志强。2009年5月12日，董志强又将该房屋出售给原告关云，并签订《二手房屋买卖协议书》，协议书中明确约定第三人白桂兰付清以此房房证在下花园区建设银行作为抵押的全部贷款后，董志强协助将房屋过户于原告名下。现白桂兰已还清银行贷款，该房屋具备过户条件，但董志强已经去世（被告董剑是董志强唯一法定继承人），为此原告多次找二者协商，要求被告协助办理过户手续，但二人一推再推。原告认为，第三人将该房屋出售给董志强，董志强又将该房屋出售给原告，且均实际给付了合理价款，两次买卖交易均已完成。原告购买该房后，一直居住于此，实际占有。第三人虽未直接与原告签订买卖合同，但其已经将房屋出售，且完全脱离其管控，因此理应承担过户责任。董剑辩称，本人未继承过董志强的任何财产，同时放弃本案案涉财产性权利的继承。本人依法不应当承担责任，也不参加诉讼程序。白桂兰述称，一是本人于2007年5月向董志强借款15万元，当时董志强要求本人以案涉下花园区发电厂24号楼322号房屋作为该笔借款的抵押，并要求白桂兰与其签订《房屋买卖协议书》，双方约定：白桂兰将房屋腾空交付予董志强，由董志强租赁，以获得的租金抵顶借款产生的利息。所以这个合同不是真实的买卖关系。由于白桂兰一直未能偿还该笔借款，因此也未曾向董志强主张过归还房屋，直到2017年8月白桂兰才得知案涉房屋被本案原告关云非法占有，本人曾要求其腾退房屋，都被无理拒绝；二是本人在要求关云交回房屋时，要求其出示占有房屋的依据，关云说没有合同，所以，起诉时关云说的和董志强有买房合同不真实，董志强的签字应当是伪造的，且约定了13万的出售价格，而董志强与白桂兰的协议书上的价格是15万。房屋每年都在增值，低价出售明显不符合常理；三是关云称其已经交付房款，但其主要证据是董志强存款单，该凭证并不能说明与关云交付房款有关联；四是该房屋是下花园发电厂的房改房屋，根据发电厂的政策要求，不能买卖。因此，董志强不具有出售该房屋的权利，同时，该房屋在白桂兰借款时在银行为其贷款提供了抵押担保，白桂兰清偿借款是2015年11月份，对于抵押贷款的情况，白桂兰与董志强的协议上写得很清楚，也就是说关云对于该房屋的产权人是白桂兰，以及该房屋存在有抵押的事实是明知的，在这种情况下，关云不属于善意第三人，因此，关云主张配合过户于法无据，应驳回。肖朝云述称，本人同意白桂兰的意见，法院驳回关云的起诉，把房屋退还给白桂兰。肖朝云系白桂兰前夫，二人同是下花园电厂职工，2000年分得24号楼322号房屋，2005年9月9日房屋公转私后，房屋登记在了白桂兰名下，但房屋是二人的共同财产。因本人常年在外工作，2007年白桂兰把房屋交给董志强的事本人不知情。2009年初本人回到下花园才发现董志强占有了房屋，董志强说凑好钱才能还房，当时没有凑钱也没要回房子。就因这事，我本人与白桂兰产生矛盾，二人于2011年3月25日协议离婚。把房交给董志强没有经过我同意。关云提交了如下证据材料：1.白桂兰与董志强于2007年7月5日签订的《买卖房屋协议书》，证明白桂兰与董志强签订房屋买卖协议，并将房屋腾空交于董志强。同时，董志强支付了15万的合理价款，该房屋买卖合同已经履行；2.关云与董志强于2009年5月12日签订的《二手房屋买卖协议书》，证明合同签订和履行事实；3.2009年5月13日苏家坊信用社存款凭条、关云借款借据及证人张某、唐某证言，证明当时董志强没去信用社，关云将现金在信用社交给工作人员唐金环由其存入董志强银行卡上，唐金环代董志强签字，存款是交付的合理房款；4.关云交纳的水电费收据（电费14张，水费10张），证实关云从2009年起居住于此长达十年；5.2010年8月24日白桂兰向关云借款5000元借条，白桂兰与关云商谈房屋供热费事宜，因该房屋供热费每年2000余元由电厂统一从职工工资中扣除，所以关云同意借给白桂兰5000元，证明白桂兰对关云购房的事实明知。白桂兰提交了如下证据材料：6.下花园区发电厂24号楼322号房屋产权证及下花园电厂证明，证明产权权利人2000年分得公房，2005年取得产权，权利人是白桂兰，董志强无权处分该房屋；7.证人李某证言，证明白桂兰与董志强于2007年7月5日签订的《买卖房屋协议书》实质上借款抵押，不存在真实的买卖关系；8.证人王某证言，证明董志强与关云的合同不真实。肖朝云提交了如下证据材料：9.离婚登记表和离婚协议书，证明白桂兰把房子交给董志强时房屋属于肖朝云与白桂兰共有。诉讼中，白桂兰申请对关云提交的《二手房屋买卖协议书》上董志强签名进行笔迹鉴定，经鉴定，该合同书上董志强签名与双方认可的对比样本上的签名是同一人书写。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人没有异议的1号证据白桂兰与董志强签订的《买卖房屋协议书》、4号证据关云交纳的水电费收据、5号证据白桂兰给关云出具的借条、6号证据白桂兰持有的下花园区发电厂24号楼322号房屋产权证、8号证据证人王某证言、9号证据白桂兰与肖朝云离婚登记表的真实性本院予以确认；对于2号证据关云与董志强签订的《二手房屋买卖协议书》，经鉴定，合同签订人董志强签名与其他当事人认可的董志强签名为同一人，可以证实，该合同系董志强与关云所签订，对该证据的真实性本院予以确认；对于3号证据2009年5月13日苏家坊信用社存款凭单、关云借款借据及证人张某、唐某证言，关云借款借据具有客观性，本院予以认定。二证人陈述的证言相互印证，对二证人证言及存款凭条的真实性予以认定。对存款现金的来源及用途，本院从证人陈述的交易事实来看，这笔存款的现金是关云送交柜台办理是可能的，至于其存入现金的用途二人已记不清楚了，结合本案中涉及的《二手房屋买卖协议书》签订时间、且该合同履行中董志强交付房屋和《买卖房屋协议书》，关云具备交付现金的条件、并长期使用案涉房屋的情况来判断，关云所陈述的交付房款事实具有高度盖然性，本院仅对其交付房款的事实予以确认；对于7号证据证人李某证言，因其证言与其所见证的合同内容不符，且又无相关事实佐证和其他正当理由予以推翻其合同书的见证证言，本院对其当庭陈述的证言不予采信。本院依职权调取了董志强火化证明，说明其于2015年1月24日死亡，并当庭征求了双方当事人意见，双方对此事实无异议，本院予以确认。经审理本院认定如下事实：白桂兰与肖朝云均系下花园电厂职工，2000年白桂兰与肖朝云于婚姻关系存续期间分得下花园电厂公房，2005年9月9日该房屋公转私后登记于白桂兰名下，同年10月12日白桂兰以该房屋做抵押向中国农业银行下花园支行贷款9万元的购房贷款，借款期限10年，同时抵押权进行了登记，房本由抵押权登记机构收存。2007年7月5日，白桂兰急需用钱，经李某介绍与董志强签订《买卖房屋协议书》，合同甲方是出售人白桂兰，乙方是买受人董志强，丙方是证明人李某。该协议书约定董志强购买白桂兰名下的下花园电厂24号楼322号房屋，购买价格为15万元；付款方式是协议签订后乙方一次性给付甲方15万元；房本在乙方清偿下花园农行借款后无条件将房本交给乙方，并协助乙方办理房屋及土地过户手续；丙方作为此次房屋买卖的证明人，签字证明房屋买卖的合理性和真实性。三人在协议书上签字。合同签订后，董志强交付了房款15万元，白桂兰将房屋腾空后交付予董志强。当时肖朝云长期在外对此并不知情，2009年初，肖朝云回到下花园发现房屋已由董志强占有，曾找董志强了解房屋情况，董志强说要白桂兰凑够钱才能退回房屋。2009年5月12日，经关云的同事王海金提供信息得知董志强卖房的信息后，关云愿意购买此房便与董志强签订《二手房屋买卖协议书》，合同的甲方是出售人董志强，乙方是买受人关云。双方约定：甲方自愿将白桂兰出售给甲方的发电厂322号房屋以13万元的价格出售给乙方；付款方式是本协议双方签字后生效，乙方一次性给付甲方13万元，甲方将电厂24号楼322室移交给乙方；在白桂兰清偿以此房证在建设银行作为抵押的全部贷款后，由甲方负责将房屋产权证、土地证办理过户到乙方名下，此刻的全部产权归乙方所有。董志强、关云在合同书上签字，证明人王海金签字。之后关云向董志强支付房款，董志强交付房屋并把其与白桂兰签订的《买卖房屋协议书》一并交给关云，房屋水电费由关云直接交费，取暖费因电厂直接从白桂兰工资中扣取，2010年8月25日白桂兰找到关云谈取暖费的事，因取暖费的原因，关云支给白桂兰5000元，并由白桂兰出具了借条。2011年3月25日白桂兰因肖朝云长期对其处理房屋的事不满意发生争执而提出离婚，于是双方协议离婚，离婚协议书财产处理表中写的是“无”。2015年1月24日董志强去世。2015年10月白桂兰清偿其在下花园农行的购房借款，涤除了抵押权，取回了房屋产权证书。之后，关云曾找白桂兰要求其协助过户，2017年8月白桂兰邀请王某回到下花园电厂24号楼322号房屋找到关云想办法解决房屋的事情，王某要求看关云的买房合同被关云拒绝。2018年5月关云提起房屋买卖合同纠纷诉讼，因难以找到董志强继承人董剑而撤回诉讼。2018年7月9日再次提起房屋买卖合同纠纷诉讼；同月16日白桂兰提起返还房屋的侵权诉讼。2018年9月13日董剑在答辩中称放弃对董志强财产的继承权。2019年8月30日肖朝云以案涉房屋共有人的身份申请加入诉讼，在诉讼中主张房屋返还给白桂兰，驳回关云的诉讼请求。白桂兰主张案涉房屋的买卖合同是因为向董志强借款15万元而提供的担保，其自认至今未偿还该借款。上述事实有当事人的当庭陈述及双方提交的书证和证人王某、张某、唐某证言证实，本院予以确认。本院认为，白桂兰与董志强签订的《买卖房屋协议书》具备了房屋买卖合同所应具备的主要条款，协议签订后即成立，该协议约定了标的房屋、房屋价款、房屋及价款交付时间和方式、产权变更的时间等内容，协议内容中没有借款的意思，也没有任何返回房屋的时间约定，从其上述约定及其在履行中的未偿还借款未索要房屋或追索借款的表现看，买卖案涉房屋的意思表示明确，白桂兰主张该协议名为房屋买卖，实为借款担保，但其举示的李某证言证明力不足，本院认定该协议为房屋买卖合同，白桂兰与董志强已经履行了该买卖协议。该协议在最初履行时（2015年10月前），其处于银行贷款的抵押担保期，白桂兰未经抵押权人同意而买卖该房屋，其买卖行为是无权处分，但买卖协议有效，其履行行为相对于抵押权应当属禁止行为，2015年10月之后，抵押权涤除，其所有的履行行为不再受限制。肖朝云曾是下花园电厂24号楼322号房屋的共有人，其在2009年初在与董志强沟通后默认了该买卖的事实，并因此与白桂兰发生争执并离婚，其在离婚协议中书写的“无”表达了该房屋已经处分，别无其他财产的意思，这与其协议离婚时应当处分共同财产的要求相符；即便其在庭审时所述“无”表达的是没有处分当时的财产，其处分财产的权利也只限于家庭内部，因为在得知白桂兰擅自处分房产时其未采取法律措施主张自己的权利，也未采取自助措施要回案涉房产。肖朝云以其行为承认了房屋买卖的事实，其以不知情买卖关系、不同意买卖房屋而主张与董志强合同无效的抗辩，本院不予支持。关云与董志强签订《二手房屋买卖协议书》，并在董志强尚未取得房屋所有权的情况下履行了该协议，该协议也不为法律法规强制性禁止，是有效合同，应予履行。该《二手房屋买卖协议书》的履行可参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十四条的意见，终局买受人关云可要求第一手出卖人白桂兰依次办理房屋所有权转移登记。本案中第二手买受人董志强已经死亡，且其继承人放弃继承，故，可由白桂兰直接协助关云办理房屋所有权转移登记。因白桂兰不是关云合同的直接相对人，因此对董志强在合同中的费用义务不承担责任，故，办理产权变更登记时的费用（各项、各类税费总额，税费以相关行政部门的决定和要求为准）由关云自行负担。综上所述，本院对关云请求白桂兰协助办理下花园电厂24号楼322号房屋所有权转移登记的请求予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：第三人白桂兰于本判决生效之日起十日内协助原告关云办理下花园电厂24号楼322号房屋所有权转移登记，登记费用由原告关云负担。驳回原告关云的其余诉讼请求。案件受理费50元，由第三人白桂兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  刘建利审 判 员  马永春人民陪审员  孙志芳二〇一九年十二月二十三日法官助理贾建娜书记员王建锋附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。