河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0802民初5248号原告：于立新，男，1984年5月10日生，汉族，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：李春雨，河北博开律师事务所律师。被告：张晓东，男，1963年7月13日生，汉族，住承德市双滦区。委托诉讼代理人：李元元，河北蓝岛律师事务所律师。被告：承德陆合房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区冯营子镇信用社左侧。统一社会信用代码：911308057744220471。法定代表人：王长平，职务：总经理。委托诉讼代理人：张昱，河北尚丰律师事务所律师。原告于立新与被告张晓东、被告承德陆合房地产开发有限公司（以下简称“陆合房地产”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告于立新的委托诉讼代理人李春雨、被告张晓东的委托诉讼代理人李元元、被告陆合房地产的委托诉讼代理人张昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于立新向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令撤销（2019）冀0802执异129号执行裁定书，解除对原告购买的位于承德市产（地上**和负**）的查封；2、请求依法判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、在承德市产（地上**和负**）被查封两年前，原告即与被告承德陆合房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同。2017年1月17日，双方签订了103号房产《认购协议》，原告依约支付了全部购房款，但被告以各种理由一直不与原告签订正式的《商品房买卖合同》，不予办理产权变更登记，也不交付房屋。2019年6月17日，承德市双桥区人民法院作出（2019）冀0802民初2647号民事判决，对该《认购协议》的合法性、有效性作出进一步确认。因此，在案涉房产被人民法院查封之前双方存在合法有效的书面买卖合同。二、被告张晓东对陆合房地产享有的只是普通债权，并不享有案涉房产的产权或产权份额、亦或是抵押权。2017年1月17日原告与被告承德陆合房地产开发有限公司签订《认购协议》，约定将案涉房产出售给原告，原告支付了全部价款，取得了特定请求权，即物权期待权，被告张晓东不享有该房产的产权或产权份额、亦或是抵押权，该房产与被告张晓东无关，其对被告承德陆合房地产开发有限公司仅享有普通债权，而对被查封的房产不享有物权。三、物权优先于债权。原告享有的要求被告承德陆合房地产开发有限公司交付103号房产，并协助办理所有权变更登记的特定请求权，是物权期待权，属于物权范畴，依法应当优先于被告张晓东的金钱债权。四、被查封的被告承德陆合房地产开发有限公司名下的多套房产价值远远大于被告张晓东申请查封的数额。张晓东与王宗光、承德陆合房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，双桥区人民法院于2018年11月21作出（2018）冀0802财保574号民事裁定，内容为：“依法查封被申请人王宗光、承德陆合房地产开发有限公司名下11840000.00银行存款或其他等值财产”，并于2018年11月23日，作出（2018）冀0802财保574号协助执行通知书，查封了被告承德陆合房地产开发有限公司名下，位于承德市高新区银河丽都的数套房产和地下室。实际上，上述被查封的所有房产实际价值远远超过被告申请查封的11840000.00元财产价值，属于超额查封。这里另行明确下，所谓的超额查封包含两部分内容：一是金额的超额；二是保全的房产超出申请范围，其一作为当事人的张晓东未申请保全诉争房产，其二法院的查封文书亦未明确指向诉争房产。基于以上事实，依法应当解除对原告位于承德市产（地上**和负**）的查封。被告张晓东辩称，原告的诉讼请求和所依据的事实和理由，既与事实不符又于法无据，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应当予以驳回：一、作为执行标的的银河丽都商业10号楼103商铺的建设单位是被告“承德陆合房地产开发有限公司”。答辩人请求人民法院执行“承德陆合”享有所有权的财产合法、有据。2017年01月17日原告与“承德陆合”签订“103商铺”的认购协议，取得的是请求“承德陆合”交付该商铺的债权。该商铺至今没有登记在原告名下，原告不是“103商铺”的房屋所有权人。二、原告不构成消费者买受人，对“103商铺”不享有足以排除强制执行的民事权益。1、“103商铺”不是用于居住的住宅，而是用于经营的商铺；原告通过《认购协议》购房的目的是生产经营，而非居住、生活；2、答辩人依法申请人民法院向行政机关调取了原告不动产登记记录。于立新名下有多套用于居住的房屋，包括：①2014年03月04日,于立新购买的合同号为201403040008的承德市双桥区欣雅山庄01号楼1003室131.01平方米住宅一套（与原告民事起诉状中自认的住所一致）；②2014年05月19日,于立新购买的合同号为201405190049承德市双桥区欣雅山庄02号楼103室133.47平方米住宅一套；③2013年05月15日,于立新购买的合同号为201301983、201301984的承德市开发区阳光四季城A-3地块南侧商业120铺和220铺计二套。综上，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》29条规定的情形，其权利不足以排除执行。三、原告不符合一般不动产买受人排除强制执行的情形。“103商铺”为“承德陆合房地产开发有限公司”的在建工程，该工程至今没有竣工验收，尚不具备居住使用条件。原告在《民事起诉状》中也自认“承德陆合”没有交付房屋。不存在原告对该商铺合法占有、实际占有的情形。上述情形不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条及《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第17条“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定；原告不符合排除强制执行的法定情形。综上所述，请求双桥区人民法院依法裁判，驳回原告的诉讼请求，维护我方的合法权益。被告陆合房地产辩称，认可原告所诉的事实和理由。涉诉房产确实卖给了原告，未办理登记，张晓东存在超标的查封的问题。本案中被查封房屋面积3570平方米，价值3500多万元，严重超出请求范围。原告提交如下证据：1号证据,原告与被告承德陆合房地产开发有限公司签订的《认购协议》1份，协议约定了原告所购房屋位于承德市银河丽都住宅小区商业10号楼103号（地上**和负**）以及房款数额等合同主要条款；2号证据,原告向被告承德陆合房地产开发有限公司账户转账凭证6份；3号证据,被告承德陆合房地产开发有限公司向原告出具的购房款收据3张；2、3号证据证明原告依据合同约定向被告交纳了全部购房款，总计5499430元。4号证据,承德市双桥区人民法院于2019年6月17日作出的（2019）冀0802民初2647号民事判决书1份，证明生效法律文书对该《认购协议》的合法性、有效性作出了进一步确认；5号证据,被告张晓东提交的诉前财产保全申请书1份；6号证据,承德市双桥区人民法院于2018年11月21日作出的（2018）冀0802财保574号民事裁定书1份；7号证据,承德市双桥区人民法院于2018年11月23日作出的（2018）冀0802财保574号协助执行通知书1份；5、6、7号证据综合证明，二被告民间借贷纠纷案中存在严重的超额查封，具体包含两部分内容：一是金额的超额，张晓东提出的保全申请为1184万元银行存款或其他等值财产，而查封的房产数额远高于其请求四五倍之多；二是保全的房产超出申请范围，其一作为当事人的张晓东未申请保全诉争房产亦未提供财产线索清单，只是申请了保全的金额并未指向具体的保全财产；其二法院的查封文书亦未明确指向诉争房产，只是要求查封银河丽都商业101、105铺，而10、11、12号楼均有商铺，且均是以101、102等顺序排列。也就是说当事人申请不明确，并未指向具体的财产；法院保全裁定不明确，且无查封清单，因此对诉争房产不应产生查封的效力。8号证据、不动产登记中心的录像，证明法院査封的时候没有清单，张晓东申请不明确，查封不明确。被告张晓东提交如下证据：1、（2018）冀0802财保574号民事裁定书一份，计02页；2、（2018）冀0802民初5698号民事调解书一份，计02页；3、（2019）冀0802执异129号执行裁定书一份，计04页；1-3证明目的：依据（2018）冀0802民初5698号民事调解书，被告王宗光、“承德陆合”应向张晓东返还借款800万元和利息。经张晓东申请，双桥区人民法院作出（2018）冀0802财保574号民事裁定书和协助执行通知书，于2018年11月23日查封了“承德陆合”所有的位于承德市高新区银河丽都商业10号楼103商铺。“承德陆合”为该房屋的权利人，张晓东申请人民法院予以查封合法、有据。4、居民身份证编号为的于立新不动产登记信息一份，计02页；证明目的：于立新名下有多套用于居住的房屋，包括：①2014年03月04日,于立新购买的合同号为201403040008的承德市双桥区欣雅山庄01号楼1003室住宅一套；②2014年05月19日,于立新购买的合同号为201405190049承德市双桥区欣雅山庄02号楼103室住宅一套；③2013年05月15日,于立新购买的合同号为201301983、201301984的承德市开发区阳光四季城A-3地块南侧商业120铺和220铺计二套；于立新购买的“103商铺”系用于经营而非居住，且其名下有多套可用于居住的用房。于立新不构成消费者买受人，不符合排除强制执行的法定情形。5、于立新《民事起诉状》一份，计02页。证明目的：于立新自认，“承德陆合”未交付“103商铺”，于立新对该商铺没有合法占有、实际占有。原告的请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条及《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条一般买受人排除强制执行的法定情形。被告陆合房地产未提交证据。本院依法组织当事人对上述证据进行了质证，经审核证据，认定如下事实：被告张晓东于2018年11月19日向本院提出诉前财产保全申请，“请求人民法院依法查封、扣押被申请人王宗光、承德陆合房地产开发有限公司1184万元的财产或冻结等额的银行存款、其他财产权。”本院于2018年11月21日作出（2018）冀0802财保574号民事裁定书，裁定如下：“依法查封被申请人王宗光、承德陆合房地产开发有限公司名下11840000.00元银行存款或其他相应等值财产予以冻结、查封。”又于2018年11月23日作出（2018）冀0802财保574号协助执行通知书，内容为：“依法查封承德市高新区银河丽都商业101铺-105铺、负101-负104地下室（10号楼）、银河丽都3号楼1单元208—1108共10套、1单元207—1107共10套。”后于2019年1月29日，对原告张晓东与被告王宗光、承德陆合房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，作出（2018）冀0802民初5698号民事调解书，该调解书已经发生法律效力并进入执行程序，即为执行依据。该调解书主文：“一、被告王宗光、被告承德陆合房地产开发有限公司于2019年3月24日前一次性偿还原告借款本金300万元及利息（利息自2017年5月24日起，计算至本息全部付清之日止，按年利率24％计算）。二、被告王宗光、被告承德陆合房地产开发有限公司于2019年5月31日前偿还原告借款本金500万元及利息（利息自2017年2月9日起，计算至本息全部付清之日止，按年利率24％计算）。三、原、被告双方无其他争议。”另查明，2016年12月16日，原告与被告陆合房地产达成购房意向，交纳了部分购房款，并于2017年1月17日签订《认购协议》，主要内容为原告购买被告陆合房地产开发的位于承德市高新区，建筑面积499.95平方米，价款为5499430元整。原告已将购房款全额支付给被告陆合房地产。2019年6月17日，承德市双桥区人民法院对原告与被告陆合房地产商品房销售合同纠纷一案，作出（2019）冀0802民初2647号民事判决书，该判决确认了上述事实，并认定《认购协议》为商品房预约合同，且合法有效。再查明，被告陆合房地产自认已经于2018年取得涉案房屋预售许可，并明确表示要为包括原告在内的部分购房人办理备案登记，只是因其他法院曾对该项目的整体查封这一客观障碍而未能实现。本院认为，一、关于原告对涉案房屋享有何种权益的争议。我国房地产项目在开发建设期间，开发商为了融资，在未取得预售许可的情况下，以订立认购协议、交诚意金等形式对外售房的情形较为常见。虽然此种交易不符合我国商品房销售管理的法规，但对其合同性质和效力性判断方面，最高人民法院在制定相关司法解释时亦考虑到我国房地产开发市场的客观实际，区别不同情形作出了规定。具体到本案中，人民法院已经依法据实认定原告与被告陆合房地产所签认购协议为商品房预约合同且合法有效，该合同对双方的主要权利义务约定明确，而原告履行了合同义务，依法享有相应的合同权利。本案中，被告陆合房地产承认已经于2018年取得涉案房屋预售许可并明确表示要为原告办理备案登记，只是因为意志以外且不可归责于原告的原因未能实现。由此可见，随着本案被告陆合房地产逐步取得房屋销售许可以及逐步实现交房条件，原告对涉案房屋也随之逐步获得更为现实的可期待权益，该权益明确指向涉案房屋，属于特定化的物权期待利益，而非一般金钱债权。二、关于原告所享有的权益能否排除强制执行的争议。解决该争议，实质就是分析判断，针对同一执行标的，案外人权利与执行债权人的权利，谁应当优先保护的问题。首先，从原告与被告张晓东针对被告陆合房地产所享有权利的内容和性质上分析。原告与被告陆合房地产订立合同的目的就是购得涉案房屋，其权利直接指向涉案房屋，具有特定性。而被告张晓东与被告陆合房地产订立的民间借贷合同目的是为了获得更高额的利息收益，系一般金钱债权，债权设立时也未与涉案房屋产生关联。此外，原告、被告张晓东与被告陆合房地产之间两种合同关系设立时的实际情况表明，两者并不产生相互影响。被告陆合房地产并未将涉案房屋作为债务担保提供给被告张晓东，而是向原告销售，按照诚实信用的基本交易原则，涉案房屋实际已经不属于被告陆合房地产对被告张晓东所负债务的责任财产。综合以上两点，被告张晓东的一般债权并无优先性可言。其次，如果在本案中对被告张晓东的一般金钱债权予以优先保护，允许其执行涉案房屋以实现其债权，那么原告必然丧失其对被告陆合房地产所享有的特定的、对房屋的期待利益，而被迫转化为一般债权，如此处理则相当于将本来由被告张晓东承担的债权风险转嫁给原告。由此极易引发新的纠纷甚至诉讼，难以体现法律维护社会公平正义的价值，难以实现法律效果和社会效果的良好统一。因此，即使将两者的权利都视为一般债权对待，按照平等保护原则，也不能得出法律为了保护一方实现债权，可以牺牲另一方合法权益为代价的结论。综上分析，原告针对涉案房屋享有特定的物权期待利益，应优先保护，排除执行。三、对于原告提出的执行行为异议，鉴于本院已经对其实体异议做出上述分析认定，本案中不再详述。无论其异议理由是否客观、能否成立，其能够表达人民群众对人民法院执行行为的严谨性、规范性提出的更高标准和要求，本院对此予以充分尊重并对其合理观点予以了认真考量。综上所述，原告对本案执行标的享有足以排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行位承德市），解除对该房屋的查封。案件受理费67800元，由被告张晓东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  李初啸人民陪审员  马彦红人民陪审员  杨会元二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王 媛