河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0123民初3663号 原告：河北缘计划文化传媒有限公司，住所地石家庄长安区广安大街美东国际C座1508室。 法定代表人：李唱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王菊英，石家庄市新华华诚法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：付靖生，石家庄市新华华诚法律服务所法律工作者。 被告：鲍思奇，女，1992年4月23日出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：王瑞东，河北北华律师事务所律师。 原告河北缘计划文化传媒有限公司（以下简称“缘计划传媒公司”）与被告鲍思奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缘计划传媒公司的诉讼代理人王菊英、付靖生、被告鲍思奇的诉讼代理人王瑞东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告缘计划传媒公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原、被告之间的租赁关系。二、请求判决被告立即腾退所租赁的位于阳和楼周边商铺中的6号商铺。三、请求判令被告支付所欠如下租金：（1）第一阶段租金38400元（自2018年5月1日至2018年12月31日），违约金6912元（从2019年5月1日起至2019年10月1日止）；（2）第二阶段租金57600元（自2019年1月1日至2020年1月1日），违约金19008元（从2018年10月31日起算截止到2019年10月1日）。以上所欠租金共计121920元。四、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告双方于2018年1月25日签订租赁合同，原告将阳和楼周边商铺中的6号商铺出租给被告使用，供被告专用经营餐饮。合同详尽规定了双方的权利与义务，约定月租金为4800元，计租日从2018年5月1日开始计算租金，逾期交纳租金的，每迟延一天，按所欠租金的千分之一收取违约金。合同签订后，原告积极履行合同，按时交接商铺给被告，被告也按时正常营业，生意也很红火，收益也很好。但是被告只享受合同的权利，拒不履行合同约定的义务，没有任何理由一直拒不交纳租金。截止到2019年10月1日，已经逾期6个月。原告多次催要，被告不但不交租金还恶语相向。由于被告严重违约，原告为维护自己的合法权益，诉至贵院，请求贵院支持原告的各项诉讼请求。 被告鲍思奇辩称，原被告签订租赁协议后，被告依约交纳了保证金及房屋装修押金等费用。在被告装修及后续经营期间，多次有案外人房香霞阻碍被告装修及经营，其主张对涉案房屋拥有产权，为此，被告报警并将此事告知了原告，要求原告予以解决并出示对涉案房屋拥有合法收益权的文件。原告一直未解决房香霞的问题，并拒绝出示对涉案房屋拥有合法收益权的文件。基于租赁合同第17条第3款的规定，在原告无法解决妨碍被告合法经营的情况下，被告有权拒绝交纳租金。综上，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。 针对被告的答辩意见，原告称：1.合同法第212条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从该规定可以看出，租赁合同强调的是转移租赁物的使用权和收益权，并未要求出租人必须是租赁物的所有权人或已取得产权证。2.被告所称的案外人到其酒店滋事与原告无关，对滋事行为，被告应当报警由公安机关处理，不能以此为由拒绝交纳租金。 原告为支持其诉求，提交了房屋租赁合同，以证明双方存在租赁关系，在合同租赁期间有权向被告收取租金。 被告对租赁合同的真实性无异议，主要辩称：租赁合同第17条第3款对原告的责任作出了明确约定，因原告原因致使被告无法正常使用该房屋，被告有权拒绝交纳租金。同时合同序言第一条约定原告对于涉案房屋具有出租管理经营权，但原告并未出具相关凭证证明其对涉案房屋拥有出租管理经营权，对于原告收取租金的合法性存疑，被告不认可原告有合法权利对诉争房屋收取租金。 被告为支持其主张，提交了下列证据：1.原告向被告出具的收据，以证明被告履行了前期交纳押金等相关义务；2.2018年9月17日接处警综合单、报警人罗晓光的身份证复印件及证明、2019年1月27日的接处警综合单，以证明有案外人阻碍被告对涉案房屋的合理使用，被告有权拒绝交纳租金。 原告对上述证据质证称：1.被告提供的交纳押金的收据为复印件，不是原件，不认可；2.对接处警综合单的真实性无异议，但对关联性有异议，报警人罗晓光的报警与我方没有关系，报警记录写的是打架，也没有证人出庭，我方不予认可。 经审理查明：2018年1月25日，原被告双方签订租赁合同，原告将正定县城内阳和楼周边商铺中6号商铺出租给被告使用。合同约定，租赁期限为两年，自2018年1月25日开始计租，至2020年1月25日结束；被告自计租日开始承担房屋租金，每月租金4800元；2018年10月30日前交纳2019年1月1日至2020年1月1日前的租金；合同签署当日，被告应当向原告支付每年租金比例30%（计17280元）的保证金，同时向甲方支付3000元作为装修押金。该合同第17.2条规定：“乙方（被告）迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每迟延一日，乙方应当向甲方（原告）支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；迟延15日仍未足额交纳的，甲方可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方索赔，甲方有权向乙方追偿）；经甲方书面催告30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如乙方迟延交纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。”第17.3条规定：“因甲方原告（包括该房屋设定抵押或其他第三方权利等）导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费。”第17.4条规定：“本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失；且乙方应承担其违约行为相应的约定违约责任，双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期的前提。”第17.5条规定：“本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息返还本合同项下的保证金。”2018年3月27日，被告依约向原告交纳了保证金17280元及房屋装修押金3000元，还预交了水费等2600元。 上述事实，有租赁合同、收据等证据证实，足以认定。 本院认为，原告缘计划传媒公司与被告鲍思奇签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应本着诚实信用的原则，按约全面履行。现原告已依约将房屋交付给被告使用，但被告却并未依约支付租金，根据合同约定，被告除应给付租金外，还应给付违约金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据合同约定，被告已逾期数月，不仅不自动支付租金，即便在诉讼过程中，亦借故拒绝支付租金，故，原告要求解除双方租赁关系的主张，于法有据，应予支持。 根据合同约定，自2018年1月25日开始计租，免租装修期为进场日起算95日，故原告主张被告承担自2018年5月1日至2020年1月1日的租金，被告对此未提出异议，本院予以确认。2018年5月1日至12月31日的租金为4800元/月×8个月＝38400元（以下称为第一阶段的租金）；被告交纳的房屋装修押金3000元可抵顶租金，相抵后第一阶段租金尚欠35400元。2019年1月1日至2020年1月1日的租金为4800元/月×12个月＝57600元（以下称为第二阶段的租金），两阶段的租金合计93000元。 关于违约金的起算时间，租赁合同仅约定了2018年10月30日前交纳第二阶段的租金，对第一阶段的租金的交纳时间未作约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，对租金的支付期限没有约定的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。故原告要求第一阶段的租金应在2019年5月1日支付，逾期即应支付违约金的主张，于法有据，应予支持。第一阶段的违约金的计算时间为2019年5月1日至2019年10月1日（原告主张的违约金的截止日）计104天，违约金为35400元×104天×1‰＝3681.6元。第二阶段的租金的违约金的计算时间为2018年10月31日至2019年10月1日（原告主张的违约金截止日）计336天，违约金为57600元×336天×1‰＝19353.6元，但原告仅主张19008元，故确认为19008元。以上违约金合计22689.6元。 关于被告辩称依据合同第17.3条规定有权拒绝交纳租金的意见，经查，合同第17.3条约定的是因原告的原因导致被告无法使用案涉房屋的情况。而被告所陈述的事实却是案外人到案涉房屋滋事、阻碍其正常经营，并无证据证实该案外人与原告有关。故该抗辩意见不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告鲍思奇于本判决生效后十日内向原告河北缘计划文化传媒有限公司支付租金93000元、违约金22689.6元。 二、解除原告河北缘计划文化传媒有限公司与被告鲍思奇签订的租赁合同及相应的租赁关系。 三、被告鲍思奇于本判决生效后三十日内将阳和楼周边商铺中6号商铺腾清，退还给原告河北缘计划文化传媒有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,739.0元，减半收取计1,369.5元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 员 梁志勇 二〇一九年十二月十二日 法官助理 郝雪丽 书 记 员 王丽敏