广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初13366号原告：东莞市富佳市场经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区新安路泥只村，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。被告：陈军成，男，1974年12月15日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：魏艳，广东桥达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小明，广东桥达律师事务所律师。原告东莞市富佳市场经营管理有限公司（以下简称“富佳公司”）与被告陈军成租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年8月5日、2019年12月4日公开开庭进行了审理，第一次庭审，原告委托诉讼代理人刘波、被告委托诉讼代理人魏艳到庭参加了诉讼，第二次庭审，原告委托诉讼代理人刘波、被告委托诉讼代理人陈小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富佳公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》已于2019年4月13日解除；2.被告向原告支付租金50900元、管理费25450元（租金按3000元/月为标准，管理费按1500元/月为标准，从2017年11月20日计至2019年4月13日）；3.被告向原告支付违约金（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际付清之日，暂计至2019年5月9日为15779元）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告立即向原告返还租赁物；2.被告向原告支付仓库占有使用费及管理费（占有使用费按3000元/月，从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为72500元，管理费按照1500元/月，从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为36250元）；3.被告向原告支付逾期付款利息损失（以未付占有使用费及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际付清之日，暂计至2019年5月9日为15779元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年5月4日，原告与被告签署了《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》(下称“租赁合同”)，双方约定：原告将位于东莞市××镇××社区××路泥××村的富佳农副产品仓储物流配送中心A-05号仓库(面积约20平方米)出租给被告使用，租赁期限为20年，从2017年5月1日至2037年5月1日止。双方约定，租金为每月3000元，每两年递增10%；管理费为每月1500元。租金、管理费用、水电费等费用应在每个季度第一个月的10号前缴纳。若被告逾期缴纳上述费用，每逾期一日按照1%支付违约金。若被告逾期支付租金、管理费等费用超过15日，原告有权解除租赁合同，不予退还设施使用费。签订租赁合同后，原告向被告交付了案涉仓库。但被告未能按照合同约定支付租金及管理费用、水电费等费用，经原告多次催促，被告均以各种理由推脱。鉴于此，原告于2019年4月10日向被告发函解除双方签订的租赁合同，要求被告支付拖欠的租金、管理费及违约金，并通知被告在限期清场完毕。截至起诉之日，被告尚欠租金50900元、管理费25450元及相应的违约金未付。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告陈军成辩称：被告并没有违约行为，不同意解除合同，原告要求解除签订的合同没有事实依据和法律依据。相反，是原告没有按照租赁合同的第四条约定提供相应的仓储给原告使用，致使原告无法使用对应的仓库。案涉的仓库在签订租赁合同时，已经明确约定要按照原告的要求统一管理，统一开业，但是迄今为止，原告并没有开业，市场一直处于停业状态，导致当时被告签订合同的目的不能实现，且因为原告的原因导致商铺无法开业，原告也承诺不收取租金。所以原告要求被告支付租金和管理费，并承担违约责任没有事实与法律依据。经审理查明：案外人东莞市××镇沙角股份经济联合社作为出租方与案外人东莞市驰安物流有限公司作为承租方于2013年11月8日签订了一份《土地租赁合同书》，约定出租方将位于东莞市××镇沙角社区231588平方米的土地出租给承租方，租赁期限为二十年，二十年续期到期后再按合同实质相同的条件续期十年。2016年3月8日，原告与案外人东莞市驰安物流有限公司签订了一份《租赁合同》，约定原告承租东莞市××镇沙角社区新安路与滨海大道交叉口西南地块，规划用途为仓储物流用地，租赁期限为20年，从2015年9月1日至2035年8月31日，合同到期后按合同实质相同的条件续期十年。2017年5月4日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）签订了一份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》（以下简称《租赁及管理合同》），将位于东莞市××镇××社区××路泥××村的富佳农副产品仓储物流配送中心A-05号仓库（面积约20平方米）出租给被告使用，约定“仓库用途为农副产品仓储，租赁期限为20年，即2017年5月1日至2037年5月1日，甲方计划于2017年4月1日交付仓库给乙方使用，从2017年5月1日起开始计租，如甲方未能按时交付仓库给乙方的，则计租期相应顺延；设施使用费收费标准：每间仓库收取人民币45万元设施使用费，该费用不予退还（合同期满或乙方中途解除合同或因乙方违约导致甲方终止本合同等，均不予退还设施使用费）；设施使用费的收取方式：分二期收取，第一期在本合同签订前收取15万元，第二期在签订本合同时甲方收取30万元；租金的收取标准：合同期前两年每间仓库的租金为3000元/月，每两年递增10%，即第三年的租金为3300元/月，第五年的租金为3630元/月……，以此类推。租金和其他费用均按间计收，仓库面积如有出入，租金和其他费用标准均不调整。签订本合同前乙方支付甲方合同保证金5万元，本合同期满且甲乙双方不续租，如乙方没有违约及没有欠费的情况下，甲方无息将合同保证金退回给乙方；物业管理收费标准：每间仓库收取卫生、安保等物业管理费1500元/月；租金和物业管理费以及自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用按季度缴纳给甲方，在每季度第一个月的10号前将当季的租金、物业管理费及上季度自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用缴纳给甲方；甲方出租的仓库如乙方需另行装修，必须报经甲方审查和批准，并提交装修图纸备案方可进行；乙方如逾期支付租金、物业管理费或自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用的，每逾期一日，须按逾期付款额的1%支付甲方违约金，计至乙方将全部款项付清给甲方为止；乙方如有下列行为之一的，甲方有权解除合同，不予退还设施使用费、没收合同保证金：1.逾期支付租金、管理费或自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用超过15日的……。”双方当日还签订了《富佳仓储物流项目安全防火责任书》，原告将仓库交付给被告使用。签订合同后，被告向原告缴纳了设施使用费441000元和保证金50000元。原告主张被告一直没有缴纳过租金和管理费，有缴纳过2017年6月5日至9月5日的水电费。被告主张原告承诺仓库由原告统一管理，统一开业，交付仓库后，原告开业了两次均未成功，被告无法正常使用案涉仓库，原告把市场租给他人作停车场使用，且原告承诺如果市场不能正常开业，被告可以不用交租金和管理费，原告也没有发出任何催缴通知，所以被告没有缴纳租金和管理费。原告主张案涉仓库所在市场在2017年6月13日第一次开业，2017年9月20日第二次开业，大范围营业持续到2018年上半年，随着人流量没有集中和其他因素，市场没有达到预期效果，很多仓库慢慢地没有经营；原告只承诺免除六个月的租金，是基于实际交付时间和给予租户进行装修，所以对全部租户统一免除了六个月的租金及管理费，统一从2017年11月20日开始算租金和管理费。原告提交了7本《建设工程规划许可证》（证号为：建字第2016-03-0003号至建字第2016-03-0009号）及附件，发证日期均为2016年10月11日，建设项目名称分别为虎门名店国际综合物流项目一期1号仓库、2号仓库、3号仓库、4号仓库、5号仓库、6号公厕、7号门楼。原告主张被告承租的A-05号仓库对应1号仓库的《建设工程规划许可证》。为查明案件事实，本院向东莞市自然资源局核实《建设工程规划许可证》的核发情况及规划条件核实的情况，东莞市自然资源局复函：“1.现《建设工程规划许可证》已不再颁发副证，是直接核发正证；2.东莞市××镇沙角股份经济联合社办理的建字第2016-03-0003号至建字第2016-03-0009号《建设工程规划许可证》项目在2017年3月3日申请过规划条件核实，但因资料未完善，市规划局在2017年8月14日退件，该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工；3.依据《广东省城乡规划条例》第四十六条，建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或省人民政府制定的镇人民政府申请规划条件核实。我局无法主动进行规划条件核实。”本院曾要求原告在限定期间内向规划主管部门申请规划条件核实，但原告逾期没有申请。原告于2019年4月13日向被告邮寄了《合同解除通知书》，邮件于2019年4月13日被签收。原告以被告逾期缴纳租金和管理费为由主张解除双方签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》，后经本院释明，原告变更了相应诉讼请求。被告不同意向原告返还案涉仓库，要求继续履行合同，亦坚持不在本案中就其可能存在的损失提起反诉。另外，原、被告均确认被告已收到原告给予的装修补贴12000元，并由被告对案涉仓库进行了装修。以上事实，有原告提交的《土地租赁合同书》、《租赁合同》、广东省企业投资项目备案证、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》、富佳仓储物流项目安全防火责任书、收据、《合同解除通知书》、EMS快递物流单、物流跟踪记录、《建设工程规划许可证》及附件，被告提交的《收据》，以及当事人陈述、东莞市自然资源局复函和本院的谈话笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然原告已取得案涉仓库所在项目的建设工程规划许可证，但是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设，应当以是否通过规划条件核实予以确定。从东莞市自然资源局的复函可知，案涉仓库所在项目有部分位置未按图纸进行施工，本院曾要求原告在限定期间内向规划主管部门申请规划条件核实，但原告逾期没有申请，至今未通过规划条件核实。因此，按照上述规定，原告与被告签订的《租赁及管理合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉《租赁及管理合同》无效，原告要求被告将案涉仓库返还给原告，于法有据，本院予以支持。原告依据该合同收取的设施使用费、保证金等费用，亦涉及如何返还的问题，由于被告在本案中并未提起反诉，本案不予处理，被告可另行主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告实际占有使用案涉仓库，应参照案涉《租赁及管理合同》约定的租金标准支付其占有案涉仓库期间的占有使用费。被告以从未收到过缴纳租金和管理费的通知为由主张不需支付占有使用费和管理费，理由不成立，被告也未能提交任何证据证明双方有免交租金和管理费的约定，故对于被告的该主张，本院不予支持。原告主张被告按照每月3000元的标准支付从2017年11月20日起至实际返还案涉仓库之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。关于管理费，双方约定的管理费为每月1500元，但从案涉市场的情况看，原告提供的管理服务明显不足，故本院酌情认定管理费为每月500元。原告主张被告支付从2017年11月20日起至实际返还案涉仓库之日止的管理费，本院予以支持，但应按照每月500元的标准计算。因案涉《租赁及管理合同》无效，原告根据该合同约定的租金及管理费交付时间主张被告支付逾期付款的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈军成应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于东莞市虎门沙角社区新安路泥只村的富佳农副产品仓储物流配送中心A-05号仓库返还给原告东莞市富佳市场经营管理有限公司；二、被告陈军成应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司支付房屋占有使用费和管理费（房屋占有使用费按照每月3000元的标准，管理费按照每月500元的标准，均从2017年11月20日起计至被告陈军成实际返还案涉仓库之日止）；三、驳回原告东莞市富佳市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5140元（原告已预交），由原告东莞市富佳市场经营管理有限公司承担4469元，被告陈军成承担671元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇一九年十二月十九日书记员 邓浩辉