北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初15752号原告：孙伯书，男，1954年5月17日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴亚平，北京市中闻律师事务所律师。被告：孙颖，女，1983年9月15日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐东发，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨双，北京百朗律师事务所律师。第三人：曹慧贤，女，1956年1月15日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。委托诉讼代理人：徐东发，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨双，北京百朗律师事务所律师。第三人：李萍（第三人孙某之母，兼孙某法定代理人），女，1978年10月24日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。第三人：孙某，女，2012年2月7日出生，汉族，住北京市东城区。原告孙伯书与被告孙颖确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法追加曹慧贤、李萍、孙某作为第三人参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙伯书及其委托代理人吴亚平，被告孙颖及第三人曹慧贤的委托代理人徐东发、杨双到庭参加了诉讼。第三人李萍、孙某经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙伯书向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告就坐落于北京市东城区永定门西滨河路8号院2号楼19层×单元2201的房屋于2013年3月8日订立的《存量房屋买卖合同》无效；2、要求被告配合原告将上述房屋转移登记至原告名下，房屋过户税费由原告承担。事实与理由：原、被告系父女关系。原告系坐落于北京市东城区永定门西滨河路8号院2号楼19层×单元2201的房屋（以下简称涉案房屋）的原登记所有权人。2013年原告欲另行购买房屋，但因为名下已有两套房屋，根据北京的限购政策不能再购置第三套房屋。为腾出购房指标并享受再买房屋时的首套房贷款利率优惠政策，原告把涉案房屋暂时过户给被告，由被告代持。为办理过户手续，双方于2013年3月8日订立《存量房屋买卖合同》。随后，原告出资于2013年9月20日购买另一套房屋登记在原告及第三人曹慧贤（原告第一任妻子，被告之母）名下。因第三人曹慧贤欲出售新购置的房屋，双方产生争议，曹慧贤起诉离婚，2018年12月29日，法院判决双方离婚，并将该套房屋被判归曹慧贤所有。原告现居住使用涉案房屋，并负担该房屋的物业、水电费用。近日，原告突然收到被告发来的短信，内容为欲与原告决裂两清。现原告担心被告出售涉案房屋导致原告无房可住，遂欲将涉案房屋转移登记至原告名下，但被告拒绝与原告沟通。原告认为，原告为符合北京房屋限购政策，才将涉案房屋以买卖的形式过户至被告名下，双方订立的《存量房屋买卖合同》并非双方真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。故原告起诉至法院，诉如所请。被告孙颖辩称：首先，涉案房屋系原告、被告、第三人曹慧贤家庭共同出资为被告在京购买的房屋，三人已经口头达成一致意见。因考虑到被告作为某国家事业单位工作人员可能因单位搬迁分房，故将该房屋登记在原告名下，但实际购房手续均为被告办理，房屋的有关权利凭证也由被告保管。第二，涉案房屋交房后，被告一直居住使用涉案房屋，并承担相应费用。虽然原告与曹慧贤在2006年因故离婚，但双方仍然一同生活。直至2013年被告得知原告尚有另一个小女儿孙某，且与第三人李萍曾建立有婚姻关系，因此与原告产生矛盾离家出走。2013年3月，为说服被告回家并保护被告的利益，原告主动提出将涉案房屋过户到被告名下，双方共同至房屋登记行政机关办理房屋过户手续，系双方真实意思表示，且还原了涉案房屋本来的归属。双方曾考虑办理赠与公证，公证处称需要第三人李萍（原告的第二任配偶）出具同意赠与的书面文件，故采取房屋买卖形式，以建委的指导价格作为交易价格，但原告实为将涉案房屋赠与被告。被告并未支付购房款项。第三，在双方过户涉案房屋时，原告名下仅有涉案这一套房屋，所以原告不是为了满足限购政策才将房屋过户至被告名下。最后，被告现因与原告之间的矛盾再次搬离涉案房屋，原告占有使用涉案房屋，且被告从未有意出售该房，原告并非无房可住。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，被告不同意原告的诉讼请求。第三人曹慧贤陈述称：购买涉案房屋期间，原告与曹慧贤系离婚状态，曹慧贤并不清楚原告再婚一事，双方商议为被告购买房屋，因此三人均有出资。被告与曹慧贤共出资约300余万元（其中包括第三人向他人的借款，归还借款时有部分钱款来源于原告），其余系原告出资。因担心影响被告日后福利分房，因此将涉案房屋登记在原告名下。后被告得知原告尚有一小女儿，双方产生矛盾，且原告存在打骂被告的行为，被告因此离家出走。原告为让被告回家，提出将涉案房屋登记在被告名下，实则是将房屋赠与给被告。第三人曹慧贤同意原告将涉案房屋赠与给被告，因此自己的出资款也一并赠与被告。如果法院认定合同无效，第三人将另案向原告主张出资款市场价值的返还。第三人李萍及孙某未出庭应诉，其在庭前到庭陈述：李萍与原告于2012年1月11日结婚，婚后育有女儿孙某，孙某的户口及学籍均在涉案房屋。2012年8月18日，为照顾原告前妻曹慧贤的情绪，李萍才与原告离婚。离婚时，原告与李萍在离婚协议中约定双方的所有财产都归女儿孙某。第三人李萍认为，涉案房屋系原告与李萍的夫妻共同财产，原告没有权利擅自处分给被告。且原告与李萍已经将所有财产都协议归孙某，原告没有权利处分孙某的财产。综上，第三人李萍及孙某认为原、被告之间的买卖合同系无效合同，同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与第三人曹慧贤于1982年4月7日登记结婚，1983年9月15日育有一女孙颖。2006年原告与曹慧贤在民政局办理离婚登记。但原、被告及曹慧贤均表示三人仍共同生活。2012年1月11日，原告与第三人李萍结婚。2012年2月7日，原告与李萍育有一女孙某。2012年8月18日，原告与李萍在民政局办理离婚登记，双方在《离婚协议书》中约定，“女方自愿提出离婚，双方协议离婚，女儿孙某由女方抚养，双方名下的所有财产归女儿孙某所有。因女儿还小，男方现有工资卡全部金额归女儿孙某使用。（下方手写7-8000元）年底前收入或奖金不再投资，归女儿孙某使用。男方所有财产收入由女儿孙某继承。（后手写至抚养成人）”2013年2月18日，原告与第三人曹慧贤复婚。2016年4月，原告与曹慧贤因争吵分居。2018年2月2日，曹慧贤起诉孙伯书离婚。2018年12月29日，法院终审判决双方离婚。位于北京市东城区永定门西滨河路8号院2楼19层×单元2201号房屋于2012年12月21日登记在原告名下，建筑面积206.97平方米。2013年3月8日，原、被告订立《存量房屋买卖合同》，原告将涉案房屋出售给被告，成交价格556.4万元。合同中有关付款方式、房屋交付、违约责任、权属登记等条款均没有明确约定。当日，显示被告支付涉案房屋过户所需要的税费。2013年3月11日，涉案房屋登记为被告单独所有。原告出示如下证据：1、居民户口簿、身份证；2、（2018）京02民终12512号民事判决书；3、北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知。证明原告名下曾登记有昌平区北七家镇北亚花园小区的房屋一套，欲购买昌平区安四路×号院房屋，根据北京市限购政策，如不将涉案房屋过户至被告名下由其代持，原告无法购买昌平区安四路×号院房屋，且原告名下无房的情况下可以享受优惠政策。经质证，被告及三第三人均认可上述证据的真实性，但被告及曹慧贤否认原告的证明目的，称北亚花园小区的房屋登记在被告名下，现已出售并以售房款购买涉案房屋，原、被告过户涉案房屋时，原告名下仅有一套房屋，因此不涉及购房指标问题。4、热费缴费通知单及物业费收据，证明涉案房屋过户后未办理物业交割等，原告仍控制涉案房屋并交纳各项费用。经质证，被告及三第三人均认可上述证据的真实性，但被告及曹慧贤否认原告的证明目的，称因原告与第二任妻子与女儿居住于涉案房屋，因此被告才离家出走。5、（2019）冀01民终1580号民事判决书，证明如果法院认定原告赠与被告有效，将导致原告名下无房产并承担巨额债务。经质证，被告及第三人曹慧贤认可该证据的真实性，但否认证明目的，认为无法证明与购房款项的关联关系。被告出示如下证据：1、第三人孙某的户口页，证明因孙某出生导致家庭纠纷，促使原告在2013年3月将涉案房屋过户至被告名下。经质证，原告认可该证据的真实性，但认为在已经有小女儿的情况下将涉案房屋全部赠与被告是不合理的，原告也从未有赠与的意思表示。第三人曹慧贤认可上述证据，第三人李萍与孙某否认该证据。2、短信记录，证明原告对被告曾进行过家暴。经质证，原告认可该证据的真实性，但否认与本案的关联性。第三人曹慧贤认可上述证据，第三人李萍与孙某否认该证据。3、电话录音，证明被告并无售房意图。经质证，原告否认该证据的真实性。第三人曹慧贤认可上述证据，第三人李萍与孙某否认该证据。4、房产查询信息结果告知单、房屋所有权证、房屋买卖合同，证明2013年原告将涉案房屋转移登记到被告名下时，原告名下仅有涉案房屋，不存在为了腾购房资格而让被告代持的问题，且原告诉称昌平区北亚花园房屋登记在被告名下，被告于2014年才将该房屋出售。经质证，原告认可该证据的真实性，但原告称其误以为北亚花园房屋登记在原告名下，因家庭内部出资，故登记比较混乱，但都是原告出资购买的，原告误以为两套房屋都是其出资，会影响继续购房。第三人曹慧贤认可上述证据，第三人李萍与孙某否认该证据。5、被告工商银行卡交易流水，第三人曹慧贤工商银行卡、中信银行存折，《证明》，证明被告及第三人曹慧贤针对涉案房屋出资约300余万元。经质证，原告否认《证明》的真实性，虽认可其他证据的真实性，但否认证明目的，并称其将办理购房事宜交由被告及第三人曹慧贤，因资金周转问题由曹慧贤先行支付购房款，但原告已经将购房款全部支付给曹慧贤，同时购买房屋时原告与曹慧贤系非婚状态，即使有钱款往来也属于债权债务关系。对此原告出示曹慧贤个人客户账户情况表，证明2011年8月26日原告向曹慧贤汇款400万元。经质证，被告及第三人曹慧贤均认可该证据的真实性，被告称该证据仅能证明原告与曹慧贤有财务往来，但是无法证明该款项系购房款且已经支付给被告孙颖，且金额也无法对应。第三人曹慧贤认可收到上述款项，但不认可已经支付给孙颖，称双方虽然处于离异状态，但钱款往来频繁，无法回忆起上述款项用途。第三人李萍与孙某否认被告提交的上述证据。6、离婚案件笔录，证明原告认可涉案房屋是其过户给被告的，孙某也有另一套房屋。经质证，原告与第三人曹慧贤认可该证据的真实性，但原告认为因其与曹慧贤离婚时曹慧贤也想争涉案房屋，原告的想法是宁肯把涉案房屋给被告也不想给曹慧贤，因此不能通过笔录推断原告想赠与被告，且原告陈述的是“只是过户”。7、原告、第三人曹慧贤与案外人的谈话录音、涉案房屋缴税凭证，证明案外人于2016年9月15日协调原告与曹慧贤之间的夫妻矛盾，原告曾表示本意将涉案房屋赠予孙颖，不需要办理过户，但因曹慧贤坚持要求过户而缴纳60-70万元的税费，原告对此进行抱怨。原告未申明理由未到庭对上述证据予以质证，后在其提交的书面质证意见中表示即便上述录音是真实的，也不能证明原告有赠与的意思表示，且应作为非法证据予以排除。8、证人证言三份，证明案外人曾调解原告与曹慧贤之间的纠纷；为筹集购房资金，曹慧贤向朋友借款，以此证明涉案房屋系原告、曹慧贤共同出资为孙颖购买。经质证，原告认为证人未出庭作证不符合证据形式，不认可证人证言的真实性。即使曹慧贤存在借款，也无法证明涉案房屋购买情况。另查，本院调取涉案房屋的档案资料。显示2011年4月9日，原告与开发商订立购买涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告需于2011年4月9日前一次性付清房款3722000元，于2011年4月11日前一次性付清房款5000000元。在同日签署的《家庭购房申请表》中，购房人姓名显示为原告，其他家庭成员信息显示曹慧贤为购房人妻子，并附有二人1982年的结婚证复印件一份。2011年4月9日，显示原告交纳涉案房屋契税。2011年4月11日，开发商向原告出具发票，显示涉案房屋购房款共计8722000元。2012年12月21日，涉案房屋登记于原告名下。2013年3月8日，原、被告订立《存量房屋买卖合同》。2013年3月11日，涉案房屋登记为被告单独所有。就为何原告购买涉案房屋时，将双方已不存在夫妻关系的曹慧贤登记于《家庭购房申请表》，原告解释称当时是被告办理的购房手续，被告不清楚父母于2006年离婚的情况，所以填写了曹慧贤的信息，并由原告确认签字。被告及第三人曹慧贤对此不予认可，称该记录恰能证明三人以家庭财产为被告购买房屋。关于原告与李萍《离婚协议书》的具体约定，原告解释称与李萍离婚时双方约定所有财产，包括婚前与婚后财产均归女儿孙某，如果原告去世，所有财产由孙某继承。被告及第三人曹慧贤认为协议中约定的“所有财产”指向不明，原告有权处分涉案房屋。就原告在《离婚协议书》中约定涉案房屋归属于孙某，又为何过户给被告一节，原告解释称考虑到限购政策，且原告当时尚有一笔债务，担心执行到涉案房屋，所以将房屋暂时过户给被告，如果过户给孙某，被告将无房居住。原告没有赠与被告的意思表示，该房屋权利应归属于孙某，原告无权处分。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人李萍、孙某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了陈述和质证的权利。原告以原、被告之间订立《存量房屋买卖合同》系虚伪意思表示为由主张认定《存量房屋买卖合同》无效并由被告配合办理房屋转移登记手续，而被告主张《存量房屋买卖合同》虽名为买卖，但履行的实质是一种赠与行为，故本案的首要争议焦点在于原、被告订立的《存量房屋买卖合同》属于买卖合同还是赠与合同。关于原、被告之间签订《存量房屋买卖合同》，其法律行为的性质尚需结合证据和当事人之间的意思表示予以认定。所谓意思表示，是指行为人把进行某一民事行为的内心效果意思，以一定的方式表达于外部的行为。行为人因具有健全的判断能力，由此得以更自由的进入法律交往领域，但表意人时常会基于某些考虑，作出有所保留的意思表示，此时，表面意思所指向的法律效果，其实不为表意人所追求，进而导致意思表示的真实内容及效力有待于结合具体案情进一步判断。本案中，原、被告订立了《存量房屋买卖合同》，依照常理，双方之间应当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。然而结合查明的事实发现，原、被告之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处，具体如下：第一，从《存量房屋买卖合同》的内容分析，其中虽然约定了房屋的价格，但对于交付时间、违约责任、付款方式和期限等重要条款均未明确；第二，双方均认可被告未实际支付购房款，但原告亦从未向被告主张支付购房款，在被告未支付房屋对价的情况下，原告即将房屋转移过户至被告名下，这与一般交易惯例不符；第三，结合原、被告之间的身份关系，及被告提交录音证据的内容，被告欲以《存量房屋买卖合同》约定价格购买涉案房屋，缺乏合理动机。同时，原、被告双方均否认拟履行上述合同。综合上述分析，应当认定原、被告之间不存在真正的房屋买卖行为，而是形成了赠与合同法律关系。原告主张双方存在代持关系，但“代持”并非一种明确的法律关系，不动产物权仍以登记作为公示权利人的方式，现原告未提交证据证明原告系借用被告名义实现对涉案房屋的所有权，且原告提出为满足购房政策、因负担个人债务而转移财产等理由，均缺乏因果关系方面的合理性，故本院对原告主张双方系代持关系，不予采信。根据法律规定，虽然行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，但以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应依照相关法律规定处理。当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。因此，本案第二个争议焦点为双方之间的赠与合同效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”本案中，原告原系涉案房屋所有权人，其于2013年3月8日以房屋买卖的方式将涉案房屋转移登记至被告名下，且已经办理完毕产权过户登记手续。可以认定双方之间的赠与合同关系真实有效，并已履行完毕。关于涉案房屋是否属于原告与第三人李萍之间夫妻共同财产问题，根据已查明情况，原告订立购买涉案房屋合同的时间及支付款项的时间均在双方结婚之前，因此第三人李萍认为涉案房屋系夫妻共同财产，理由不足，本院不予采信。关于原告、第三人李萍、孙某认为涉案房屋已经在原告与李萍离婚时约定属于孙某，因此原告无权处分给他人一节，根据原告提交的《离婚协议书》显示，双方对于赠与孙某的财产范围约定的并不明确，且即使认为双方赠与孙某的财产包括婚前财产，但原告此后并未将涉案房屋转移登记至孙某名下，原告与孙某之间成立赠与合同关系，涉案房屋并未发生物权变动，原告与孙某之间的赠与合同关系无法对抗已经办理房屋转移登记手续的被告。因此，本院对当事人的上述主张意见，不予采信。综上，原告以双方订立的《存量房屋买卖合同》并非双方真实意思表示为由，主张认定合同无效，并由被告配合办理转移登记手续的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告孙伯书的全部诉讼请求。案件受理费50748元，由原告孙伯书负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龙 琨审 判 员  范欠歌人民陪审员  薛 红二〇一九年十二月二十三日书 记 员  康 婧