黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初2050号原告：中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行。住所地黑龙江省绥芬河市通天路。负责人：王增芳，该行行长。委托诉讼代理人：柳艳君，女，该行运营财务部经理。委托诉讼代理人：祁月松，男，该行工作人员。被告：绥芬河市远东房地产开发有限公司。住所地黑龙江省绥芬河市山城路。法定代表人：张天乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙岩，男，该公司经理。委托诉讼代理人：荣新民，黑龙江远东律师集团事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行(以下简称农业银行)与被告绥芬河市远东房地产开发有限公司(以下简称远东公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月11日、12月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柳艳君、祁月松，被告委托诉讼代理人孙岩、荣新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：B20141230019447）立即将商品房交付原告；二、请求法院判令被告支付原告至2019年11月4日的违约金881581.78元及自2019年11月5日至实际交付日的违约金；三、诉讼费用及实现债权费用由被告承担。事实和理由：2014年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份(合同编号B20141230019447)，约定原告购买被告开发的一套商品房作为原告设立的商都支行营业用房，房屋总价款7447050元，原告已支付80%房款，即5957640元，约定2016年8月1日前被告将房屋交付原告。2015年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定被告逾期超过60日仍未向原告交付房屋(不可抗力因素除外)，原告有权解除合同，被告退给原告全部已付房款，并按原告实际已付房款的10%支付违约金，合同终止。如原告要求继续履行合同，被告自2015年10月1日起按已付房款的日万分之一向原告支付违约金至实际交付房屋日止，还需赔付原告迟延交付期间原告指定地域同等面积网点或按市场价格计算指定地域同等面积网点的实际租赁费(年租金40－100万元)。嗣后，原告多次催促被告交付房屋，并于2018年12月13日向被告发送了告知函，但至今被告仍未向原告交付房屋，严重影响了原告商都支行的正常营业。为维护原告合法权益，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告远东公司辩称，一、答辩人对于被答辩人要求继续履行合同应给予合理的期限。远东公司系绥芬河市本地企业，由于市场环境问题，企业经营遇到暂时困难，无法如期将案涉房屋交由被答辩人使用，依据原告要求被告同意继续履行合同，在双方没有明确约定的前提下，结合房地产现状及绥芬河市市场经济情况，答辩人要求给予一年的履行期限，在此期间不再支付违约金。二、答辩人认为违约金过高应予以调整。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应考虑以实际损失为基础，兼顾合同履行情况……,根据公平和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据中华人民共和国合同法规定，当事人一方违约后对方应采取措施防止扩大损失，没有采取措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿，双方在补充协议中约定逾期超过60日被告仍未交付的原告有解除权，违约金数额为实际支付价款的10%。实际支付价款为5957640元，违约金应为595764元。因此，原告仍应该就损失扩大部分承担责任，不得要求超过该数额的损失。三、实现债权费用由被告承担没有法律依据。法律并未明确规定实现债权费用由违约方承担，双方在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中也未作明确约定。因此，原告的该项诉讼请求不应得到法庭支持。综上，原告主张违约金过高，应当根据其实际损失依法予以折减，主张实现债权费用由被告承担没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。原告提交一组证据。商品房买卖合同1份、补充协议1份、结算票据1张、资金支付凭证2张、入账通知2张、提示函1张、告知函1张。证明原、被告间存在商品房买卖关系，被告已收到原告按合同规定支付的80%的购房款5957640元。经质证，被告对该组证据形式要件及证明问题均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告远东公司未提交证据。根据当事人陈述、举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定事实如下：2014年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号B20141230019447)，约定原告购买被告开发的一套商品房作为原告设立的商都支行营业用房，房屋总价款7447050元，原告已支付80%房款，即5957640元，约定2016年8月1日前被告将房屋交付原告。2015年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定被告逾期超过60日仍未向原告交付房屋(不可抗力因素除外)，原告有权解除合同，被告退给原告全部已付房款，并按原告实际已付房款的10%支付违约金，合同终止。如原告要求继续履行合同，被告自2015年10月1日起按已付房款的日万分之一向原告支付违约金至实际交付房屋日止，还需赔付原告迟延交付期间原告指定地域同等面积网点或按市场价格计算指定地域同等面积网点的实际租赁费(年租金40－100万元)。被告未按合同约定的期限交付房屋，原告多次催促被告交付房屋，并于2018年12月13日向被告发送告知函催促被告交付房屋，至今被告仍未向原告交付房屋。另查明，案涉房屋至今没有办理竣工验收手续，不具备办理竣工验收条件，现不具备交付条件。原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》，立即将商品房交付原告。因原告无证据证明被告已经具备交付该案涉商品房的条件，且原、被告均确定案涉商品房的工程至今为止未经竣工验收合格，本院释明原告是否变更诉讼请求要求被告在一定期限内交付案涉房屋。原告明确表示不变更诉讼请求，要求被告立即交付房屋。因被告不具有立即交付案涉商品房的条件，本院释明原告是否变更诉讼请求要求解除《商品房买卖合同》，要求被告承担违约责任支付违约金或者赔偿损失。原告明确表示不变更诉讼请求，要求被告立即交付房屋，支付违约金。本案经本院主持调解，原告不同意调解。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、案涉商品房是否符合交付条件，是否可以立即交付原告；二、原告主张的违约金是否过高，是否应予以调整。本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但经庭审查明，本案系因房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付房屋价款的合同。因此，本案案由应为商品房预售合同纠纷，立案案由不当，予以纠正。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，均是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致达成的，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，该买卖合同及补充协议成立并生效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》对交付房屋的期限有约定，双方均应按照合同约定履行义务，原告已按约定交付购房款，被告未按约定向原告交付房屋，其行为构成违约，应承担违约责任。经庭审查明，本案争议的房屋为预售商品房，案涉房屋的工程至今未经过竣工验收，现不具备交付条件。因被告不能交付房屋系客观事实，不宜判决被告立即向原告交付房屋。按照法律规定及原、被告签订的合同约定，原告为维护其权益可要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任支付违约金或者赔偿损失。但经本院释明，原告拒绝变更诉讼请求。因此，原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金881581.78元，并要求自2019年11月5日起按日万分之一标准给付违约金至房屋实际交付之日止的诉讼请求，因被告抗辩违约金数额过高，且案涉房屋什么时间能交付，甚至是否能交付均无法确定，因确定违约金数额应当兼顾合同履行情况，根据被告的过错程度、被告逾期交付房屋的时间、原告预期利益以及给原告造成损失等情况综合认定。因此，对于原告主张的违约金暂不能确定具体数额，原告可在被告具体交付房屋时或主张解除合同时再行主张，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持，应驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行的诉讼请求。案件受理费70100.42元，由中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  赵庆玉人民陪审员  赵长青人民陪审员  徐景财二〇一九年十二月二十日书 记 员  宿 桃