福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初3914号 原告(反诉被告)：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路787号，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽飞，福建瀛莱律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：赵志明，男，1994年5月7日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。 委托诉讼代理人：刘赞，福建泉南律师事务所律师。 第三人：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（下称新新房地产公司）与被告赵志明商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，根据原告新新房地产公司的申请，通知付凤阳作为本案第三人参加诉讼。被告赵志明在法定期限内提出反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴、李丽飞，赵志明的委托诉讼代理人刘赞到庭参加诉讼，付凤阳经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新新房地产公司向本院提出诉讼请求：一、赵志明立即支付新新房地产公司购房款175000元，并按日万分之五标准计算自2015年7月10日起至实际还款之日止的逾期付款违约金；二、赵志明立即支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。诉讼中，因法院通知付凤阳作为第三人参加诉讼，变更诉讼请求为：一、赵志明、付凤阳立即支付新新房地产公司购房款175000元，并按日万分之五标准计算自2015年7月10日起至实际还款之日止的逾期付款违约金；二、赵志明、付凤阳立即支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。事实和理由：2015年6月29日，赵志明向新新房地产公司定购其开发的位于泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际3号楼B1102房屋，建筑面积81.72㎡，总房价款445000元，为此支付定金20000元。2015年7月9日，赵志明与新新房地产公司签订编号为201507090031的《商品房买卖合同》1份，主要约定首付款195000元应于合同签订前支付，余款250000元应于合同签订后30日内以银行按揭贷款方式付清。依据合同附件六合同补充协议第一条第2款约定，买受人变更付款方式须经出卖人同意，违约责任（如有）不因付款方式变更而免除。《商品房买卖合同》第六条约定，如属预售商品房，买受人应当按时依约将购房款存入到指定的银行预售款监管账户上。第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订当日，付凤阳与新新房地产公司高管签订了《借款协议》1份，主要约定上述房屋系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款175000元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿。付凤阳承包蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司多次借款用于工程施工至今未还。付凤阳自2015年底开始失联至今，上述房屋尚欠购房款175000元未付。该款项经新新房地产公司书面催告7日后，赵志明也不予支付。 赵志明辩称，新新房地产公司要求赵志明支付175000元以及承担相应违约金缺乏事实和依据。一、本案新新房地产公司与赵志明之间为商品房买卖合同关系，双方于2015年6月29日签订了商品房定购单，赵志明于次日便支付了2万元定金，新新房地产公司同意付凤阳以工程款形式受让部分首付款债权，付凤阳以此抵扣尚欠赵志明父亲赵华龙的材料款及管理工资等175000元，随后双方签订《商品房买卖合同》，新新房地产公司于2015年7月16日向赵志明开具195000元的发票进行确认。从该销售不动产统一发票及新新房地产公司提供的《借款协议》可以证明付凤阳以工程款的形式受让新新房地产公司对赵志明形成的部分购房首付款债权，至于付凤阳是否拖欠新新房地产公司的债权，这是新新房地产公司与付凤阳之间的纠纷，与本案无关。二、若新新房地产公司没有收到赵志明的购房款175000元，为何协助其办理网上备案登记，并将房屋交付给赵志明，根据合同补充协议第5.1条的约定，如赵志明未缴清购房款，新新房地产公司可不交房，新新房地产公司却将房屋交付给赵志明且从未在2019年前向赵志明催款过，这完全不符合常理。三、退一步讲，即使赵志明没有提供任何与付凤阳之间的结算情况，新新房地产公司在将债权转让后，也不得再要求赵志明支付首付款，且新新房地产公司的诉讼请求也远远超过2年的诉讼时效，不应得到支持。综上所述，请求驳回新新房地产公司的诉讼请求。 付凤阳未作陈述。 赵志明向本院提出诉讼请求：判决新新房地产公司立即向赵志明开具250000元的购房款发票。事实和理由：2015年7月9日，赵志明与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，并进行网上备案登记。根据合同约定，案涉商品房总价款为445000元，赵志明已按合同约定向新新房地产公司支付全部购房款，新新房地产公司不仅延迟交房、逾期办证且拒不向赵志明开具剩余250000元的购房款发票。 新新房地产公司辩称，案涉250000元购房款发票确实还没有开具，如果有收到该款项的的话应该开具。 经审理查明，新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年6月29日，赵志明之父赵华龙向新新房地产公司定购新新·蓝郡国际3号楼Ｂ1102号商品房1套，并于次日向新新房地产公司支付定购金20000元。2015年7月9日，新新房地产公司与赵志明签订编号为201507090031《商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议）1份，主要约定赵志明向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设的位于泉州台商投资区，建筑面积81.72平方米，总价款445000元。《商品房买卖合同》第六条约定：“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见附件六合同补充协议”第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六合同补充协议第一条约定：“1.1买受人自愿选择如下第（Ａ）种付款方式缴付房价款。Ａ.按揭贷款付款（1）主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款〔人民币〕￥195000元整（大写：零仟零佰壹拾玖万伍仟零佰零拾零元）（含认购定金），作为首付款；（2）主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款（下称贷款）付清剩余房价款〔人民币〕￥250000元整（大写：零仟零佰贰拾伍万零仟元）……”。上述《商品房买卖合同》签订后，于当日办理登记备案。2015年7月16日，新新房地产公司开具给赵志明1份购房款金额为195000元的销售不动产统一发票。2015年8月26日，赵志明通过银行按揭贷款方式支付给新新房地产公司购房款250000元。2018年11月2日，新新·蓝郡国际1号楼、2号楼、3号楼办理了开发项目首次登记。新新房地产公司因本案委托福建瀛莱律师事务所律师代理诉讼，律师代理费为3000元。 以上事实，有新新房地产公司提供的营业执照、《商品房买卖合同》及附件、泉州市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、《新新·蓝郡国际商品房定购单》、中国建设银行单位客户专用回单/明细、POS单、商品房预售许可证、开发项目首次登记证明、楼宇交接书、房屋验收确认书、承诺书、福建增值税普通发票、委托代理协议，赵志明提供的销售不动产统一发票，以及新新房地产公司与赵志明的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 本案争议的焦点为: 一、关于新新房地产公司请求赵志明、付凤阳支付购房款175000元及逾期付款违约金、律师代理费是否应予支持的问题。 新新房地产公司认为，案涉购房款175000元尚未支付。付凤阳以赵志明的名义购买案涉商品房，根据新新房地产公司提供的《借款协议》，案涉商品房是付凤阳购买，新新房地产公司至今尚未收到购房款175000元，付凤阳无权以新新房地产公司的房产抵扣其自身拖欠的债务，新新房地产公司对此并未同意。赵志明作为案涉《商品房买卖合同》的订立方并且实际占有案涉房屋，应当承担付款义务。付凤阳作为实际购买人，也应当承担付款义务。付款义务是合同主要义务，赵志明及付凤阳未能提供充分证据证明已经支付购房款，应当承担相应违约责任。另外，新新房地产公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。新新房地产公司相应提供以下证据：证据1即《借款协议》1份，以此证明案涉商品房系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款175000元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿，但是该协议没有实际履行。证据2即申请借款报告1份、付凤阳身份证1份、借条2份、《借款协议》2份，以此证明付凤阳承包新新·蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司借款用于工程施工至今未付。证据3即EMS特快专递、催款函各1份，以此证明新新房地产公司于2019年2月14日发函要求赵志明在合理期限内付清购房款，但赵志明至今不予支付。赵志明质证称：证据1、2真实性无法确认，对关联性有异议，与本案无关，从该证据内容可以直接看出新新房地产公司同意首付款抵扣案涉承包项目工程款，至于付凤阳与新新房地产公司之间的债权债务纠纷应当另案处理。对证据3即EMS特快专递、催款函的真实性、合法性、关联性均有异议，新新房地产公司无权发函催款。 赵志明认为，2015年7月16日，新新房地产公司向赵志明开具首付款发票，证实新新房地产公司对赵志明的付款数额及方式没有异议，除非新新房地产公司有相反证据足以推翻，否则本案不存在赵志明尚欠购房款175000元的事实。退一步讲，即使认定赵志明没有支付购房首付款175000元，新新房地产公司的请求也已经超过两年的诉讼时效。新新房地产公司可以向付凤阳另行主张权利，不能将两种不同的法律关系混为一谈。赵志明相应提供以下证据：证据4即销售不动产统一发票1份，以此证明新新房地产公司收到赵志明支付的195000元购房款。证据5即结算单1份，以此证明付凤阳拖欠赵志明父亲赵龙华管理工资及材料款176300元，该176300元已经用于抵扣案涉商品房首付款175000元。新新房地产公司质证称：对证据4的真实性没有异议，但不能证明赵志明的举证主张。证据5真实性无法确认，没有原告签章，结算的款项与案涉款项金额不同，约定的付款方式是在工程结算之后，而且载明的工程是罗马家园并非案涉项目，与本案没有关联性，不能证明赵志明的证明目的。 本院经审查认为，付凤阳未到庭参加诉讼，又未书面提出异议及提交证据，可视为放弃陈述、举证、质证等相关诉讼权利。新新房地产公司提供的证据1，该《借款协议》体现的甲方(出借人)为邓顺华，乙方(借款人)为福建省泷澄建设集团有限公司(付凤阳)，落款处乙方(借款人)签名为付凤阳。该《借款协议》其中载明，由于乙方购买开发商新新房地产公司投资建设的新新·蓝郡国际3号楼B1102号商品房资金周转需要，向甲方借款175000元，乙方确认以此作为甲方向乙方支付借款的凭证。借款期限从2015年7月10日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止。乙方应于借款期限届满前向甲方偿还所借款项，并支付至甲方账户。上述《借款协议》虽载明“由于乙方购买开发商新新房地产公司投资建设的新新·蓝郡国际3号楼B1102号商品房资金周转需要”的文字内容，但该文字内容仅是对借款用途的一种表述，仅凭该文字内容尚不足以证明新新房地产公司提出的本案商品房系付凤阳向其购买的举证主张。证据2，因所体现的借款事宜与本案争议问题无关，故不予审查。证据3，能够体现新新房地产公司于2019年2月14日邮寄催款函，要求赵志明支付尚欠购房款175000元。赵志明提供的证据4，能够证明新新房地产公司于2015年7月16日向赵志明开具1份载明购房款金额为195000元的发票，其中包含之前支付的定购金20000元。证据5，与本案的关联性无法确定，故不予审查。综合本案查明的事实及上述证据的认证，认定本案商品房系赵志明向新新房地产公司定购，由赵志明与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了合同登记备案，新新房地产公司向赵志明开具了195000元的首付购房款发票，赵志明通过银行按揭贷款方式向新新房地产公司支付了按揭贷款的购房款250000元，新新房地产公司向赵志明交付了本案商品房。上述事实和相应的证据足以认定赵志明是本案商品房买卖合同关系的买受人，新新房地产公司主张付凤阳是本案商品房的实际购买人，因举证不足，不予采纳。本案诉争的购房款175000元，系《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定的首付款195000元扣除认购定金20000元后的款项，虽然赵志明没有直接向新新房地产公司支付该笔款项175000元，但新新房地产公司自己陈述在签订《商品房买卖合同》时其是同意该笔首付款175000元由付凤阳以借款方式予以充抵，以后再从付凤阳的工程款中相应扣减抵偿；赵志明也陈述该笔首付款175000元转为由付凤阳向新新房地产公司的借款，以后再从付凤阳的工程款中相应扣减抵偿。而且，从之后新新房地产公司向赵志明开具195000元首付购房款发票、向赵志明交付商品房的行为看，新新房地产公司也是认可赵志明已履行完毕支付首付款的合同义务的。因此，新新房地产公司现仍基于本案商品房买卖合同关系，请求赵志明及付凤阳共同支付购房款175000元及逾期付款违约金以及因诉讼支出的律师代理费，理由和依据不足，不予采纳。 二、关于新新房地产公司是否应向赵志明开具250000元的购房款发票的问题。 赵志明主张，赵志明已依合同约定付清全部购房款，但新新房地产公司除向赵志明开具首付款195000元的销售不动产统一发票外，至今拒不开具其余250000元的购房发票，应判决新新房地产公司应向赵志明开具250000元的购房款发票。 新新房地产公司认为，250000元的购房款发票确未开具，如果新新房地产公司有收到该款项，则应该开具。 本院经审查认为，虽《商品房买卖合同》及合同补充协议未约定新新房地产公司须为赵志明开具购房发票，但持有购房款发票是办理房屋所有权属证书的必备条件之一，且新新房地产公司亦确认如有支付购房款应该开具购房发票。如前所述，赵志明已足额支付购房款，但新新房地产公司仅向赵志明开具首付款195000元的发票，故赵志明请求新新房地产公司开具其余250000元的购房款发票，理由充分，应予支持。 综上所述，本院认为，新新房地产公司与赵志明之间存在商品房买卖合同关系,赵志明系本案商品房的买受人,事实清楚,应予认定。其双方之间签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。赵志明通过支付定购金、银行按揭贷款及其他方式已履行完毕支付本案商品房购房款的义务，新新房地产公司又基于本案商品房买卖合同关系请求赵志明、付凤阳支付本案诉争的购房首付款175000元以及逾期付款违约金及律师代理费，理由和依据不足，对其诉讼请求不予支持。办理房屋权属证书必需持有购房款发票，赵志明已付清全部购房款，赵志明请求新新房地产公司开具尚未开具的250000元购房款发票，理由充分，应予支持。付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。 二、反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告赵志明开具250000元的购房款发票。 本案本诉受理费5719元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。反诉受理费100元，减半收取计50元，由反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  庄映湖 二〇一九年十二月五日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  张云潇 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。