江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初5585号原告：朱莉君，女，1965年11月10日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：沈建国，靖江市江峰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱宗明，朱莉君之父，1945年3月23日生，汉族，住靖江市。被告：常建龙，男，1969年7月27日生，汉族，住靖江市。被告：袁国芬，女，1973年2月2日生，汉族，住靖江市。被告：顾天高，男，1967年3月21日生，汉族，住靖江市。被告：刘琴宇，女，1967年1月21日生，汉族，住靖江市。上述两被告委托诉讼代理人：卢艾群，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。原告朱莉君与被告常建龙、袁国芬、顾天高、刘琴宇为债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱莉君及其委托诉讼代理人朱宗明、沈建国、被告常建龙、被告顾天高及其与被告刘琴宇的共同委托诉讼代理人卢艾群到庭参加诉讼。被告袁国芬经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告朱莉君向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告常建龙、袁国芬于2019年1月7日将坐落于靖江市供销新村33号房屋（以下简称33号房屋）转让给被告刘琴宇、顾天高签订的房屋买卖合同；2.本案诉讼费及代理费4000元由被告承担。事实和理由：被告常建龙、袁国芬系夫妻，被告顾天高、刘琴宇亦系夫妻。被告常建龙、袁国芬因经营企业资金不足，分别在2016年9月24日、2017年1月8日、2017年10月5日向原告借款12万元（保证在当年10月18日前还清）、2.5万元（先保证在当月18日前还清，后又保证在2017年6月30日、2018年6月底前还清）、15万元（保证在2018年底归还），但被告常建龙、袁国芬至今未归还借款。原告后来得知，被告常建龙、袁国芬夫妇在2019年1月7日签订房屋买卖合同，将其所有的33号房屋（核发证面积610平方米）以300万元价格转让给了被告顾天高、刘琴宇夫妇，并办理了过户手续,但被告常建龙、袁国芬仍居住在33号房屋内，故四被告转让房屋是虚假的。经原告了解，33号房屋系门面房，所在路段房屋市场价在1万元/平方米以上，被告常建龙、袁国芬以不足市场价70%的明显不合理低价转让给被告顾天高、刘琴宇，而被告常建龙、袁国芬却将转让33号房屋的房款未用于归还原告上述借款，致使原告的债权至今不能实现而受到损害，被告顾天高、刘琴宇亦知道上述情况。四被告转让33号房屋所签订的合同，符合合同法第七十四条的规定，原告作为债权人有权申请法院予以撤销。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告提供了被告常建龙向其出具的借条5份、承诺书1份、33号房屋所有权证、土地使用权证（登记在常建龙、袁国芬名下）、33号房屋不动产信息表（所有权人为顾天高、刘琴宇）、33号房屋现状照片2张、靖江市开发区天骄房产信息服务部出具的说明（内容：33号房屋附近房屋老房价格不低于1.1-1.3万元/平方米，新房在1.5-1.8万元/平方米）、供销新村房产网络信息2页、原告与靖江市江峰法律服务所签订的委托代理人合同、靖江市江峰法律服务所开具给原告的代理费发票（金额4000元）。被告顾天高、刘琴宇辩称：我们以前是开船的，1300万元的船卖到了1250元。我们想到城区南面买房，找到中介魏某（我原来不认识，只是为了买房才找到魏某），本来想买学区房，但学区房太贵，魏某提出有门面房问我们想不想要，然后将常建龙的33号房屋介绍给我们。顾天高与常建龙谈好以400万元的价格购买33号房屋后，在2019年1月2日双方由中介见证签订了《存量房买卖居间合同》，当日刘琴宇转了5万元定金给中介。1月7日，常建龙夫妇与我们在存量房交易中心签订了《存量房买卖契约》（载明房价为300万元是为了避税）后，常建龙夫妇将33号房屋过户给我们，交易税费是由常建龙交纳的。1月8日，刘琴宇将全部房款转账给了常建龙。这些房款钱是我们卖船的钱，是在付款前几天由我们女儿卡和刘琴宇的一张卡上转到刘琴宇的另一张卡上的。在买房前，我们与常建龙夫妇并不认识，也没有任何往来，房价400万元是我们与常建龙协商好的，而不是300万元，我们亦实际支付了400万元房款。33号房屋400万元的房价远远高于税务部门核定的该地段房价，与市场价基本相当，没有明显低于市场价，我们也不知道常建龙夫妇结欠原告借款的情况，故我们夫妇与常建龙夫妇签订房屋买卖合同不符合合同法第七十四条可撤销的情形，原告的诉讼请求应予驳回。被告顾天高、刘琴宇提供了下列证据：四被告于2019年1月2日签订的《存量房买卖居间合同》（房价400万元，居间费2%，载明：房屋登记机构契税报价和存量房买卖契约合同价格与本合同约定价格不相符不影响本合同成交）、四被告于2019年1月7日在靖江市房屋交易管理中心备案的《存量房买卖契约》（载明房价300万元）、刘琴宇中国农业银行交易明细清单（2019年1月2日转支魏某5万元，2019年1月8日转支常建龙房款366万元，魏某退定金5万元）、刘琴宇中国工商银行交易明细清单（2019年1月8日跨行汇款给常建龙34万元）、常建龙于2019年元月8日出具给顾天高的收条（收到33号房款400万元，房款全部结清）、手机银行转账截屏照片、33号房屋不动产权证（2019年1月7日办理转移登记）、常建龙与顾夏雨于2017年1月18日签订的33号房屋《租赁合同》、常建龙、袁国芬、顾天高、顾夏雨（靖江伊美医疗美容诊所）签订的33号房屋《租赁合同变更协议》、顾天高与常建龙、袁国芬于2019年1月15日签订的33号房屋4－5楼《房屋租赁协议》（租期半年，租金3万元）、顾夏雨于2019年5月13日转账19.5万元给刘琴宇上述农行卡的手机截屏照片2张（分两笔，分别为19.1万元和0.4万元）、国家税务总局靖江市税务局出具的证明（内容：供销新村位于靖江市，建筑年份为1992年，建筑结构为钢混。经查询金税三期税收管理系统，2014年5月16日认定该地区房屋类型为联排的存量房计税基准价格为4500元，截止目前为止暂未调整）。另申请证人魏某到庭作证,魏某陈述：我在家房屋中介店，我是店主。去年年底，常建龙说要卖33号房屋找到我，他说要卖500万元，我就帮他将房产信息挂到中介网上，由我找买方。后来顾天高找到我说女儿在上海，还不能买房，想在靖江买房投资，我就推荐了常建龙的房子，并带顾天高去看了房子。顾天高犹豫一段时间，我对他说这个房子不贵，买了划算的。二十多天后，我就约四被告到我店里谈，当时常建龙开价500万元，最后谈下来实际成交价是400万元，费用及中介费另算，并当天就签订了合同。后来，我将在房产网（与房产管理中心联网）下载并打印好的《存量房买卖契约》带到房产管理中心由四被告签字，载明的房价是300万元是我事先向税务局打听好的最低交税价格，按这个价格交了税，能通过就行，低了会罚款。后来他们将房屋过户后，通过打卡全额支付了400万元房款。33号房屋相同地段、同性质的房屋价格在4200元/平方米左右，33号房屋卖的价格还是偏贵的。被告常建龙辩称：我欠原告借款29.5万元至今未偿还是事实。我在2017年曾向何滔借款300万元，并将33号房屋抵押给了何滔，办理了抵押登记。因为借款要到期，而我又无力归还，故在2018年底通过朋友找到了中介魏某，让他帮看看有没有人要买33号房屋，当时我要价500万元，但中介通过房产公司评估，该房屋只值300多万元。2018年12月15日，中介打电话给我说有人有意向购房，并约在中介公司洽谈，最后双方以400万元成交。2019年1月2日，我与顾天高在中介处签订了《存量房买卖居间合同》，约定房价为400万元。1月7日，中介请人转了300万元给我，我用该款归还了何滔的借款300万元，何滔至不动产登记中心注销了33号房屋的抵押登记。同日，我们夫妇与顾天高夫妇在存量房交易中心签订了一份《存量房买卖契约》的合同，载明房屋成交价为300万元是为了少交税。1月8日，顾天高将全部房款400万元汇给了我，我向顾天高出具了收条。我收到顾天高的房款400万元后，归还了中介请人转给我的300万元，余款除支付房屋交易税费及中介费8万元外，都还给了其他人，但已不够归还原告的借款，所以至今没有归还原告的借款。在我将33号房屋出售给顾天高前，我岳母和我们都居住在那里，而我岳母又生病，无处居住，故我与顾天高签订了房屋租赁合同，将33号房屋四、五两层租给我们住，半年租金3万元；楼下一、二、三层我原租给一家美容店，美容店与顾天高签订了续租合同，由顾天高收取美容店的租金。我与顾天高的房屋买卖是真实的，顾天高所述房屋买卖过程是对的，至于该合同是否应当被撤销我没法说。常建龙提供了其中国农业银行卡交易明细清单（显示2019年1月7日刘叶红分三笔共转存300万元至该账户，当天常建龙将该300万元转支给何滔）、中国农业银行业务凭证（常建龙于2019年1月7日转账300万元给何滔）。被告袁国芬未答辩。原告针对被答辩及提供的证据补充陈述：对顾天高及常建龙提供的银行卡交易明细清单真实性无异议，虽然从明细上可以看出顾天高支付了常建龙400万元，但不排除常建龙事后再返还顾天高100万元，四被告有恶意串通的可能性。对顾天高提供的税务局出具的证明真实无异议，但税务局无权对房价作出认定。根据双方当事人陈述及提供的证据，本院认定如下事实：2019年1月2日，被告常建龙、袁国芬作为卖方，被告顾天高作为买方，由居间人魏某介绍，就33号房屋买卖签订了《存量房买卖居间合同》，约定卖方将33号房屋以400万元的价格出售给买方，时该房屋已办理抵押登记给何滔，并已出租给他人，出租人放弃优先购买权，居间费为成交价的2%，买方先支付定金5万元。当日，顾天高汇款5万元至魏某账户，作为上述购房定金。2019年1月7日，刘叶红转账汇款300万元至常建龙账户，同日，常建龙将该款转账汇款至何滔账户。同日，四被告及魏某签署了《存量房买卖契约》，载明33号房屋成交价为300万元，并至靖江市房屋交易管理中心进行了合同备案后，将上述房屋由被告常建龙、袁国芬名下过户登记至被告顾天高、刘琴宇名下。次日，被告刘琴宇转账汇款400万元至常建龙名下。2019年1月15日，被告常建龙、袁国芬与被告顾天高签订房屋租赁合同，由被告顾天高将33号房屋4、5层出租给被告常建龙、袁国芬，期限半年，租金为3万元。同时，被告常建龙、袁国芬、顾天高与33号房屋1－3层原承租人顾夏雨（靖江伊美医疗美容诊所业主）签订《租赁合同变更协议》，约定该房屋租赁的权利义务由原常建龙、袁国芬变更为顾天高，并对今后几年的租金进行了约定。2019年5月13日，顾夏雨将当年租金195000元支付给刘琴宇。本案的争议焦点是被告常建龙、袁国芬转让33号房屋给被告顾天高、刘琴宇而签订的买卖合同是否符合合同法第七十四条规定而应予撤销。本院认为，我国合同法第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据被告陈述及提供的证据，结合中介证言，可以认定四被告在签订了两份关于33号房屋的买卖合同后，买方按400万元成交价向卖方支付了房款，卖方亦向买方交付了房屋，办理了过户登记及租赁关系的变更，双方的房屋交易真实可信。本案中四被告先签订的《存量房买卖居间合同》约定的价格为400万元，高于后签订的在房屋交易中心备案的《存量房买卖契约》载明的价格300万元，而按400万元的价格实际履行，系为了避税。根据被告顾天高、刘琴宇提供的支付房款凭证，其向被告常建龙实际支付了房款400万元。原告称四被告恶意串通，签订虚假的33号房屋买卖合同，买方在支付房款后，卖方再转给买方，或者以300万元的明显不合理的低价转让房屋（汇款400万元再退回100万元），没有证据证明，对其主张不予采信。被告常建龙、袁国芬在其转让33号房屋给被告顾天高、刘琴宇之前，向原告借款29.5万元，至今未还，致原告享有的债权不能实现，对原告确实受到了损害。被告常建龙、袁国芬在转让33号房屋时仅得房款400万元，在转让时该房屋已有300万元的抵押，抵押权人享有300万元的优先受偿权，扣除被告常建龙、袁国芬转让33号房屋应支付的税费、居间费或偿还早于向原告的借款，剩余部分能否偿还原告债务不能确定，故不能认定原告的债权得不到受偿而受到损害系被告常建龙、袁国芬转让其33号房屋造成。衡量四被告交易33号房屋是否系以明显不合理的低价成交，应以双方交易时的市场价作为参考，并结合市场需求确定。现分析如下：一、房屋交易管理门为了对存量房交易进行规范，要求交易双方签订的买卖合同进行备案登记，而税务部门在对存量房交易征税时会依据备案合同载明的交易价格进行计税。税务部门为了防止交易双方在备案合同中过低约定交易价格而避税，会定期根据当地市场行情，对各地段房屋价格进行测算，统计出各地段存量房的最低交易价格，并以此作为最低计税金额，该计税价格不可能明显低于市场价格。根据被告顾天高提供的税务部门出具的证明，33号房屋附近地段房屋计税单价为4200元/平方米，被告顾天高、刘琴宇实际支付给被告常建龙、袁国芬的房屋单价为6557.38元/平方米，远高于该计税单价。原告提供的个别房屋中介机构出具的33号房屋相近地段房屋交易价格证明，不能作为认定该房屋市场价格的证据。二、据常建龙及中介称，常建龙登记出售33号房屋时开价为500万元，该价格应为其心目中的较高价（预留买方还价的空间），最后双方成交价为400万元，为其开价的80%，高于法律规定明显不合理低价的认定标准。四被告如恶意串通，以低价转让33号房屋的方式损害原告的利益，一般会事前认识，买方知道卖方结欠原告借款未还的情况。但据中介反映，被告顾天高、刘琴宇与被告常建龙、袁国芬在房屋买卖洽谈前并不认识，被告顾天高、刘琴宇不知道被告常建龙、袁国芬结欠原告借款未还的情况。四被告如要串通损害原告利益，没有必要聘请中介，支付中介费。被告常建龙、袁国芬仅结欠原告借款29.5万元，如其通过房屋低价交易来逃避该债务，所需支出的交易税费（含交易回转税费）、中介费与该借款金额相差并不大，被告常建龙、袁国芬完全没有必要采取这种行为。故原告主张四被告恶意串通，以明显不合理的低价买卖33号房屋不能成立。综上所述，四被告以支付房款400万元作为对价转让33号房屋，并不是以明显不合理的低价成交，且被告顾天高、刘琴宇作为买方并不知道卖方常建龙、袁国芬在此期间结欠原告借款未还，更不知道双方交易房屋会损害原告的债权实现，故四被告交易33号房屋的行为不符合合同法第七十四条的规定。原告请求依据该规定，撤销四被告签订的33号房屋买卖合同，依据不足，本院不予支持。原告为本案诉讼所支出的律师费、诉讼费亦由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告朱莉君的诉讼请求。案件受理费30800元，由原告朱莉君负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  缪培红人民陪审员  刘泽伟人民陪审员  何灿芬二〇一九年十二月十八日法官 助理  姚 璐书 记 员  徐 吉附：本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合因素考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以认定为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。