中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80004号原告：李春平（RICHARDLI），男，1950年2月26日出生，美国国籍，北京工力物业管理有限公司董事长，住北京市朝阳区，中国永久居留证号码xxx。法定代理人：余启存（原告之妻、监护人），女，1978年2月2日生，汉族，北京工力物业管理有限公司经理，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈春红，女，1974年2月24日出生，汉族，北京工力物业管理有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：滑锡林，北京中为律师事务所律师。被告：刘艳丽，女，1983年5月30日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。原告李春平（RICHARDLI）（以下简称原告）与被告刘艳丽（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的代理人滑锡林、陈春红,被告的代理人何正永均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签署的《房屋租赁合同》。2、判令被告支付所欠2017年11月30日至2019年8月1日期间的租金75万元。3、判令被告赔偿原告违约金200万元。4、判令被告腾退涉案房屋。事实和理由：2016年3月1日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的北京市朝阳区工体东路xx号春平广场六层东区商业用房（以下简称涉案房屋），租期20年，租金每年45万元。被告于2017年11月30日开始不按照双方约定缴纳租金至今，故此起诉，请求判如所请。被告辩称，双方之间没有建立合同关系，也没有跟张某达成一致，被告也没有使用房屋，被告是为韩某负责管理房屋，张某涂改部分，是原告自行涂改的，我们不认可。被告跟韩某是朋友关系。原告当时身体不好，一直生病住院，韩某让被告管理涉案房屋，是口头说的。原告给我们一份租赁合同。应该是韩某跟蒋长林以及其公司签订的合同。房屋不在被告控制之下。韩某跟我们说的是，以后涉案房屋由被告管理，包含协调物业，替韩某向原告交付过一次租金。被告认为原告没有向被告交付房屋，双方也没有租赁关系，也没有结算2017年11月之前的租金。我方认为违约金过高。房屋不再我方控制之下，原告可以查明后，向其主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。2016年3月1日，原告作为出租人（甲方）与案外人张某作为承租人（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容如下：乙方承租涉案房屋，面积380平方米，租期20年，自2016年5月1日至2036年5月1日，每年租金45万元，押金3万元，乙方于签订合同后向甲方支付首期租金5万元，剩余租金43万元在2016年5月1日之前付清。租赁期内退房的，乙方必须提前三个月通知甲方，如乙方未能提前三个月通知甲方，则乙方应支付实际完全腾清所租物业期间的租金外，还应支付违约金200万元。如乙方逾期超过30天拖欠租金，甲方有权立即停止乙方的营业、迁出并交还物业，拒不退还所支付相关费用。后该份合同首页承租方张某的信息被划掉，在旁边手书如下内容“此房屋责任人刘艳丽342xxxxxxxxxxxxxxx158XXXXXXXX江苏省徐州市xxx”。在合同尾部的承租人张某同样被划掉，下方有手书如下内容“今后此房屋责任由刘艳丽负责”。被告不认可与原告存在合同关系，但认可该份合同上手写部分是刘艳丽所签。被告称其在合同上签字，不是作为承租人，当时房屋是在原告前女友韩某管理，韩某跟被告是朋友关系，韩某让被告负责该房屋出租事宜，被告代韩某签字，签字的时间是2016年5月份，签字的时候上面是没有划痕的。2016年6月1日，原被告就北京市朝阳区建国门外大街xx号华侨村1门xxx号房屋签订《租赁合同》，约定由被告承租该处房屋，年租金38万元。被告称该合同后续没有履行，房屋被原告收回去了。原告称双方协商取消了华侨村的该份租赁合同之后，将被告支付的华侨村房屋的租金21万元作为涉案房屋的部分租金，并就此提交两张收据，2016年6月1日的收据显示“今收到刘艳丽交来华侨村xxx部分租金（2016年6月1日至2016年12月31日），8万元余租金10万元、押金3万元未付”，原告提交一份该收据的复印件，在该复印件上有“转春平广场380平方米租金华侨村xxx解除”旁边有原告的签字及手印。2016年7月5日的收据显示“刘艳丽华侨村xxx交来13万（包括押金3万）”，原告提交的该份复印件上有“转春平广场380平方米租金，华侨村xxx租金解除李春平”的字样。原告称在双方协商解除华侨村xxx的租赁时，因为来不及找收据的底联，就在被告拿的收据上写上了上述字样，原告的工作人员复印了一份，把原件还给了被告。原告另行提交一份2016年7月23日的收据，内容为“刘艳丽（2016年5月1日-2017年4月30日）春平广场六层380平方米部分租金20万元余2万未付”。就原告所述双方就涉案房屋签订的《租赁合同》的情况，原告方申请证人盛某出庭作证，盛某称：“在2016年7月份，被告到原告本人办公室，要求把之前承租的1503号房屋变更为涉案房屋，原告就拿出跟张某的合同，被告自己划去承租人，改成自己的名字，要把1503号房屋的租金也转移到涉案房屋上面。在给被告收据上，我备注了改房的事情。”原告提交2017年11月23日向被告发送的告知函、2018年10月18日向被告发送的催款告知函，证明被告一直占用涉案房屋，被告称未收到上述函件。就本案相关情况，本院当庭拨通了张某的电话，张某在电话中称交了租金之后涉案房屋一直停水停电，没有办法使用，没交房租多久就把房屋交给了韩某和物业经理，一直找不到李春平本人。本院按照张某提供的地址向其邮寄了出庭通知，但张某此后未出庭。庭审中，被告提交韩某出具的情况说明，韩某在情况说明中称涉案房屋自2016年3月至今由其使用。上述事实有双方当事人的陈述、双方提交的相关证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力。本案双方争议的焦点在于原被告双方就涉案房屋是否建立租赁合同关系。对此，本院认定如下：首先被告认可在《租赁合同》上的签字系其所签，被告作为完全民事行为能力人，其应知晓在租赁合同上承租方处签字的法律后果。被告辩称其只是替案外人韩某管理涉案房屋，只是替韩某代收房租的意见既与常理不符，被告既没有必要将从原告女友处收取的租金以自己的名义交给原告，亦不必要把代收代付租金的管理行为通过在租赁合同上签字予以确认。被告向本院提交的韩某的说明只能说明其与韩某之间的关系，不能证明原告对此知情且同意。其次，原告方向法庭提交的《租赁合同》、租金支付收据、告知函、证人证言等证据能够相互印证，形成证据链，证明涉案房屋实际由被告承租。综上所述，本院认为原被告之间已就涉案房屋建立租赁合同关系，双方之间签订的《租赁合同》不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告未按照合同约定支付租金，已达到解除合同条件，原告要求解除双方租赁合同的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称其没有占有涉案房屋，但被告并未向原告交还房屋，故被告应于租赁合同项下履行房屋交还义务。若涉案房屋由案外人实际占有使用，原告可另行处理解决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告未向本院举证证明其向原告支付了2017年11月30日至2019年8月1日期间的租金，故对原告要求被告支付租金75万元的诉讼请求本院予以支持。合同约定违约金过高的，当事人一方可以请求予以减少。本案中，原告未向本院举证其损失情况，故对原告主张的违约金本院酌予支持20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告李春平（RICHARDLI）与被告刘艳丽就北京市朝阳区工体东路20号春平广场六层东区商业用房签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告刘艳丽于本判决生效之日起十日内将北京市朝阳区工体东路xx号春平广场六层东区商业用房（面积380平方米）腾退并交还原告李春平（RICHARDLI）；三、被告刘艳丽于本判决生效之日起十日内支付原告李春平（RICHARDLI）租金七十五万元；四、被告刘艳丽于本判决生效之日起十日内支付原告李春平（RICHARDLI）违约金二十万元；五、驳回原告李春平（LIRICHARD）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14400元，由原告负担4974元（已交纳），由被告负担9426元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 琪二〇一九年十二月二十五日法官助理  禹 雷书 记 员  李思桐