中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终910号 上诉人（原审原告）：董晓东，女，1969年3月12日出生，汉族，住辽宁省大洼县。 委托诉讼代理人：刘文斌，河南亚太人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马中亚，河南亚太人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人董晓东因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董晓东及其委托诉讼代理人刘文斌、马中亚，被上诉人西藏信托委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董晓东上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初399号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露A区9-2-101住宅执行、解除查封；2.判令西藏信托承担一二审诉讼费用。事实和理由：（一）董晓东在人民法院查封前签有合法有效的购房合同，一审法院认为董晓东主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第二项规定，事实不清、证据不足。一审判决关于“原告提供的水、电、气预存收据、电梯费收据、物业费收据、供暖费发票等时间显示在人民法院查封前，证据记载的名字均是董新，不能证明原告在人民法院查封之前已合法占有该房屋”的认定有误，2011年9月11日董晓东和董新与龙驿公司签订了《商品房屋买卖合同》，支付了购房款，共同购买了案涉房屋。2014年4月23日，董晓东与董新签订《房屋买卖协议书》，将此房完全归董晓东所有。一审法院审理过程中，董晓东提交的水、电、气预存收据、电梯费收据、物业费收据、供暖费发票等显示在人民法院查封前董新就已经实际占有了案涉房屋，后该房屋转手至董晓东，董晓东理应从董新处承接物权期待权，合理占有该房屋，其诉讼请求应当得到支持，一审判决认定董晓东没有占有房屋，认定存在错误。（二）一审法院认定董晓东主张不符合《异议复议规定》第二十八条第三项规定，事实不清、证据不足。一审判决关于“原告提供的收款收据，银行转款回单名字均为董新，不能证明原告已支付全部价款”的认定有误，一审法院审理中，董晓东提交董新与董晓东签订的《房屋买卖协议书》证明2014年4月23日董新将与董晓东共同购买案涉房屋中属于董新所有部分转让给董晓东，董晓东取得房屋全部所有权。龙驿公司与董晓东签订了《商品房买卖合同》并且出具了收款收据，董晓东即对案涉房屋享有了管理权和控制占有权，其诉讼请求应当得到支持。现一审法院抛开《商品房买卖合同》的原始真实意思表示的书证以及占有事实，作出驳回董晓东诉讼请求的错误判决，董晓东的合法权益将无法保证。 西藏信托辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，一审判决合理合法，请求驳回董晓东的上诉请求，维持一审判决。董晓东提供的证据不能证明其在人民法院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，不能证明其在人民法院查封前已合法占有该房屋，董晓东没有提供证据证明已支付全部案涉房屋价款，不符合《异议复议规定》第二十八条第一、二、三项规定。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 董晓东向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露A区9-2-101室归董晓东所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，董晓东等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，董晓东等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日董晓东等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日董晓东等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日董晓东向一审法院提起执行异议之诉。 2011年9月11日，董新向龙驿公司汇款800000元。2012年10月26日，龙驿公司为董新出具收款收据，显示金额为855360元。2013年8月23日，董新交纳了电梯费、物业费。2013年11月22日，董新交纳了水电气预存费。2014年11月15日，董新交纳了供暖费用。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：董晓东是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；董晓东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；能否确认案涉房屋归董晓东所有。分述如下： 关于董晓东是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限的问题。董晓东主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张董晓东未提交证据证明其房屋被查封，且因董晓东起诉后又申请撤诉，现董晓东起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，董晓东等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了董晓东的执行异议申请，包括董晓东在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为董晓东起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，董晓东在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张董晓东不具有诉讼主体资格及董晓东起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 关于董晓东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，根据已经查明的事实，董晓东提交的证据不足以证明其已符合前述四个要件。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。董晓东提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合第二十八条第一项的规定；2.董晓东提供的水电气预存收据、电梯费收据、物业费收据、供暖费发票等时间显示在人民法院查封之前，证据记载的名字均是董新，不能证明董晓东在人民法院查封之前已合法占有该房屋，不符合第二十八条第二项的规定。3.董晓东提供的收款收据、银行转款回单名字均为董新，不能证明董晓东已支付全部价款，不符合第二十八条第三项的规定；4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，董晓东的诉请不符合《异议复议规定》第二十八条的规定，董晓东主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 关于能否确认案涉房屋归董晓东所有的问题。因董晓东主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决：驳回董晓东的诉讼请求。案件受理费12353.6元，由董晓东负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人围绕提交的证据发表了质证意见。 依据当事人二审举证质证意见，结合一审查明的事实，本院认定如下事实： 一、2011年9月11日董新向龙驿公司汇款800000元，同日龙驿公司给董新出具借据一张，约定借款800000元，借款利率为年利率30%；2011年11月8日龙驿公司给董新出具保证金收据一份。2012年10月26日，龙驿公司为董新出具房款收据一份，载明金额为855360元，之后该收据名字变更为董晓东，龙驿公司在变更处加盖合同专用章。上述事实有董晓东提供的《借款以房抵账确认书》及其附件（中国建设银行联网业务入账通知书，保证金收据，借据、房款收据各一份），本院依董晓东申请调取的龙驿公司记账凭证与山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》借据背面标注的“A9-2-101855360，A18-1-1404304640元利息+借款顶房，另交12万现金”等内容互相印证，本院予以确认。 二、一审中董晓东先后提交了2011年9月11日董新、董晓东与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》及2014年4月23日董晓东与龙驿公司重新签订的《商品房买卖合同》，后一份合同约定董晓东购买枫丹白露小区A9幢2单元101号房，建筑面积190.08平方米，每平方米4500元，总价款为855360元。 三、一审中董晓东提供了其于2014年4月23日与董新签订的《房屋买卖协议书》，协议约定案涉房屋归董晓东所有。《房屋买卖协议书》经西藏信托质证，一审法院予以采信，本院对该节事实予以确认。 四、董晓东于2014年10月9日到2017年9月15日缴纳了自来水费，于2015年11月23日缴纳了供暖费。该节事实有董晓东提交的自来水缴费明细（用户名为董晓东，期间为2014年10月9日到2017年9月15日）、供暖收费发票（日期为2015年11月23日，姓名栏为董晓东，居住地址为枫丹白露A-9#楼2-101-201）等证据为证，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：董晓东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。 《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，案涉房屋于2016年1月4日被山西高院查封，董晓东就案涉房屋先和董新共同与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，此后，董晓东又与董新于2014年4月23日签订《房屋买卖协议书》，约定案涉房屋归董晓东所有。同日董晓东与龙驿公司重新签订《商品房买卖合同》。上述合同的签订过程表明，董晓东先与董新共同购买案涉房屋，此后董新将其权利转让给董晓东，龙驿公司又与董晓东重新签订商品房买卖合同，表明龙驿公司亦对此表示认可。董晓东与龙驿公司于2014年4月23签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故本院认定董晓东在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《异议复议规定》第二十八条第一项的规定。案涉房屋入住通知单、水费缴费清单、供暖收费发票等证据可以证明董晓东在2016年1月4日前实际占有案涉房屋，故董晓东于人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的主张成立，符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定。董新向龙驿公司汇款800000元，龙驿公司向董新出具800000元保证金收据，800000元借据（备注“借款，年息30%”），与龙驿公司的记账凭证、《审计报告》形成证据链，证明董新向龙驿转账汇款800000元，之后转为借款，并约定年利率为30%，该利率并未超过有关限制利率的规定，一年后本息和为1040000元。龙驿公司给董新出具案涉房屋房款收据的行为，系双方对借款抵顶房款合意的表现，可以证明董新已经支付了全部价款。董新将房屋转让给董晓东后，董晓东又与龙驿公司重新签订《商品房买卖合同》，龙驿公司向董晓东开具案涉房屋入住通知单，并由董晓东继续缴纳水电供暖费用等，应视为董晓东已支付了购房款并经龙驿公司认可，符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定。同时，龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，案涉房屋项目的《商品房预售许可证》以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，因龙驿公司未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人董晓东自身原因，符合《异议复议规定》第二十八条第四项的规定。综上，董晓东对案涉房屋享有的民事权益符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，能够排除强制执行。故对董晓东提出的排除执行的主张，本院予以支持。 综上所述，董晓东的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初399号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A9-2-101号房屋； 三、驳回董晓东的其他诉讼请求。 一审案件受理费12353.6元，二审案件受理费12353.6元，合计24707.2元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杜军 审判员  朱燕 审判员  谢勇 二〇一九年十二月三十日 法官助理陈其庆 书记员王悦