广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20816号原告：佛山市嘉豪物业管理有限公司，住所地佛山市南海区*******，统一社会信用代码914***********498T。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：梁淑媚，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐壁芸，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：李玉琴，女，1979年8月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码441************023。原告佛山市嘉豪物业管理有限公司（以下简称“嘉豪公司”）与被告李玉琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用简易程序于同年10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐壁芸，被告李玉琴到庭参加了诉讼。诉讼过程中，本院向相关部门调查取证，取证期间在审限中作相应扣减。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年9月1日至2019年7月31日的物业服务费及逾期违约金合计18342元（详见《百花时代广场商铺欠费明细表》）；2.判令被告向原告支付自2019年8月1日起至实际清偿之日止以8832元为本金按每日千分之三的标准计算的逾期违约金；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为百花时代广场商铺的物业管理服务公司，被告为百花时代广场二层376铺的业主，其商铺建筑面积为10.96平方米。2017年8月31日，佛山市南海区******委会（以下简称“***委会”）与原告签订《百花时代广场临时物业服务协议》（以下简称“《临时协议》”），指定原告为百花时代广场提供临时性物业管理服务，按照《百花时代广场前期物业服务协议》（以下简称“《前期协议》”）的标准收取物业服务费用，并按照《前期协议》约定的服务内容和质量标准提供服务，履行相关权利、义务。该《临时协议》的效力已经（2018）粤0605民初1869号、（2018）粤06民终8039号民事判决书确认，协议合法有效。原告自接手百花广场的物业管理以来，依据原《前期协议》的约定按约履行了自身义务，有权根据原《前期协议》的标准收取相应物业服务费用。但被告长期拒绝缴纳物业服务费，截至原告起诉之日，累计欠缴物业服务费用已达8832元，不仅给原告带来了一定经济损失，也不利于百花时代广场整体物业管理服务项目的经营，损害了其他百花时代广场其他业主的合法权益。此外，依据原《前期协议》第十五条的约定，被告未能按协议约定按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠款额每日3‰的标准向原告支付违约金。据此，原告有权向被告主张其逾期缴纳物业服务费用的违约金。原告为维护自身权益，特诉至法院，愿判如所请。被告辩称，一、原、被告之间的服务合同自签订之日起纠纷不断，各种自媒体不断的连续报道中，引发一系列社会不和谐的负面新闻。原被告之间的合同关系来自2017年8月31日花苑居委会代花苑广场业主委员会签下的《临时协议》。该临时协议自签之日起至今两年多，一直争议比较大，双方不断的上诉、上访。百度、今日头条等各种自媒体连续报道中。雪花般的传票和诸多负面事件给社会带来极坏的影响，有违“不忘初心”的追求。被告是被迫接受这不合理，但法院又判决《临时协议》有效。二、合同是双方应该共同遵守的，被告对欠交物业费这一事实无异议，但对物业收费标准有异议。原告未能举证证明其运营所支出费用成本达到35元的标准，并且严重违约在先，其行为违背了契约精神。被告购买涉案商铺的同时需要与开发商签下捆绑合约，具体包括《百花时代广场场地使用协议书》、《前期协议》。开发商在返租期的4年时间里承担物业管理服务费，租金同样全数归开发商。返租期结束后即从2013年9月1日起开发商把一间空铺返还给被告，被告没有一分收益，反倒从接手商铺之日起承受高额物管费和每日3‰违约金。被告并无恶意拖欠物业管理费，一直是兢兢做人，实实在在做事，被告名下的其他物业也从未出现拖欠物业费的现象。三、自原告2018年12月对江俊明、雷纯等业主递起诉状开始，其提供的服务比此前有所改善。公共区域私搭乱建、占用消防通道的商铺数量大幅减少，多年来从未更换的灯也维修了一部分，卫生比此前稍改善。由此看出法院判决江俊明、雷纯业主按20元/㎡/月缴纳物业服务费起到至关重要的推动作用，彰显了法院的威严和判决的公平。虽然其物业服务有所改善，但与35元/㎡/月标准差距仍旧很大。针对《前期协议》第二章“服务内容与质量标准”第二条原告违约事项具体如下:1.物业共用部位的维修、养护和管理。路面坑洼、出入口上方长期滴水、公共管道长期渗水、公共厕所门锁损坏长期不换、灯光不足等。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。（1）商场西门6#、7#手扶电梯自原告接手之日起从没有运作过。2019年9月24日的12345平台回复称开通上述手扶电梯的手续还在办理中。停运两年多的手扶电梯还在办手续，匪夷所思。其它手扶电梯也经常停运，原告没有尽到维修和养护义务。（2）商场消防报警系统自原告接手之日起不能正常运作，原告没有按消防图纸设置逃生通道。2019年8月6日佛山市公安消防支队南海区大队的回复属实，该大队已对原告进行行政处罚，并继续对该商场平面图布局改变的情况进行核查。上述可知，原告漠视消防隐患，无视人民群众的生命和财产安全，维修保养形同虚设，提供虚假证据，其构成严重违约。（3）原告利用《佛山市商事主体住所登记管理暂行办法》无须不动产权证即可宽松注册牌照的漏洞，在商场公共区域多处私搭乱建及自编商铺号，其占用逃生通道，收取租金、管理费、水电费等各种费用，其行为严重侵害商场持合法产权业主的权益。经南海区工商管理局核实无产权已领营业商铺如下：中庭夹层001-004、北门219号铺、首层225铺、首层218铺、首层220铺。另外，经南海区工商管理局核实无产权、异地牌照营业商铺如下，如首层东门。3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生。除四害，垃圾的收集及清运，雨、污水管道的疏通等清洁不及时、不到位，厕所长期异味，街铺上方玻璃长期不清洁，管道漏水长期不处理。4.公共绿化的养护和管理。商场没有绿化，其逃避绿化责任，其无所不用就为减少责任内的物管开支。5.车辆停放管理。车辆停放位置极少，只有首层露天位置约100个车位，且疏于管理。露天使用的车牌自动识别系统，基本无人管理。地下人防临时停车位已给开发商全部转售给住宅业主私人拥有，商场客户无法享用，严重影响商场的客流量。6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。电子监控设施不足，约五个球形电子眼，但模糊不清，商场多处存在安全盲区，租户商品及现金被盗，告知原告，但均不了了之。经不同时段的清点，街铺、首层、二层范围，保安人员只有3人，清洁卫生人员3人，前台1人，所配人员严重不足。原告以欠缴物业费为名，随意对租户停电，关空调或空调开小。为此，民警中队以及区住建局已干预处理过多次。经2019年9月至同年10月不同时段的现场温度测试，当室外温度达35-38度时，商场室内温度为29-32度，室内、室外温差不明显，空调严重不足、服务不对等、质价不符。共享单车进出自如，商场内成了小孩子的足球场、滑冰场。涂抹、篡改业主自主招租电话号码。物业档案资料未真正移交原告，仍掌握在商场实际管理人欧爱有旗下三间公司，物业用房违规作为经营性用房，隐瞒不法收入。服务前台长期无人，形同虚设。四、原告掌握着商场公共收益账户，但却从不愿意公示收支情况，也不愿意主动维修共用设施，只顾收费，不管服务。百花时代广场业主于2019年7月11日、2019年9月17日书面发函《关于要求百花时代广场物业管理收支情况公示通知书》给原告并同时抄送花苑社区，被告要求原告履行其职责，但原告置之不理，其态度和行为公然对抗《佛山市物业管理条例》，原告为了自己的利益不顾商场所有业主的合法权利，剥夺业主知情权。五、原告利用多个牌照巧立名目乱收费、吃价差、阴阳合同、拒开发票、隐瞒收入、偷逃税款，其公然挑战国家税法，令到业主和租户不堪重负，纷纷撤离。在原告服务期间，业主们手中的收据分别出现多个收费主体，分别是：佛山市南海区百花时代房地产服务经营管理有限公司、佛山市时代创越房地产经营管理有限公司和佛山市卓越时代物业管理有限公司，其中时代创越和卓越时代这两家公司是在花苑居委代签临时协议之前一个月的2017年7月14日同时注册、同一注册地址、同一法定代表人（欧爱有）、同一股东（陈勇、欧爱有、徐慧慧）。以上三间公司收据都出自原告百花时代三楼办公室，一套人马，包括原告在内共四个牌照。商场各种费用，包括物管费、水电费、装修保证金、排污管保证金、水电资源占用费、高额中介佣金等都有记入这几家公司。所谓的“嘉豪物业公司百花时代广场客服中心”实际上就是这三间公司的替身。区住建局组织的协调会实际洽谈对象都是欧爱有，可以看出欧爱有与发展商桂南地产存在千丝万缕的关系，也足以证明欧爱有是百花时代广场管理人，商场的重大事项由她决定。六、2019年9月出租情况统计。商场在原告各种乱收费和服务严重不对等、原告阻止业主自主招商及管理费居高不下的情况下，二楼空置多年，首层正步入二楼后尘。据2019年9月下旬最新统计，除开发商桂南地产自有商铺外，已出租147户，已出租面积6380.44平方米，面积出租率44%，出租户数比例为19%。七、周边商业管理费情况。距离百花时代广场100多米的南海新天地广场，物管公司凭着双赢的理念、人性化的管理，赢得业主们的信任，已出租的商铺收取管理费，未出租的商铺不收一分钱管理费，且物管公司从不催缴物业费。原告管辖范围内花苑中路的商铺按25元/间/月收取管理费，与跟时代广场同方向的花苑广场住宅楼1-3座楼下所有街铺都是0元管理费。八、瑕疵履行、质价不符的违约赔偿办法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确地规定了物管的违约责任进行，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条也规定了瑕疵履行的违约责任，但《前期服协议》对物管方违约责任只字未提，只约束被告违约责任，协议有失公平原则，被告不认可违约金。鉴于嘉豪公司事实存在以上各种严重违约行为，而嘉豪公司事实是在为商场提供基础服务，被告尊重南海区住建协调两种方案：1.2018年12月24日《佛山市南海区国土城建和水务局工作会议纪要》[2018]131号“主张将商场内铺物业服务费由35元/平方米/月调整为20元/平方米/月”。2.《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于桂城百花时代广场商铺业主信访问题的答复》（南建信[2019]0121号）的补正“将商场内铺物业服务收费标准35元/平方米/月调整为18元/平方米/月”。综上所述，合同是一种约束，应该得到充分尊重。原告提供的只是最基础的服务，在原告严重违约的情况下，被告不接受足额服务费35元/平方米/月标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及本案事实，本院认定如下：位于佛山市南海区***********桂南名都百花时代广场二层376铺为李玉琴名下物业，商铺建筑面积为10.96平方米。2010年10月12日，涉案商铺业主李玉琴（甲方）与桂城宜信物业管理有限公司（以下简称“宜信公司”）（乙方）签订《前期协议》，约定：物业服务费用按商场35元/平方米/月的标准由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳。物业服务费用主要的开支包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；行政办公费用；公共部分能源费用；固定资产折旧等等。甲方应于2017年9月1日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。甲方或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日3‰的标准向乙方支付违约金。2017年8月31日，花苑居委会（代：花苑广场业主委员会，甲方）与嘉豪公司（乙方）签订《临时物业协议》，约定：由花苑居委会临时指定嘉豪公司，按照《前期协议》对百花时代广场提供临时性物业管理服务，并签订本临时物业服务协议。嘉豪公司按照《前期协议》的标准收取物业服务费用，并按《前期协议》约定的服务内容和质量标准提供服务，履行相关的权利、义务。临时物业服务协议自双方签订之日起生效，于花苑广场业主大会选聘或续聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。2018年1月30日本院受理了涉案商场商铺业主宋锦枝、江俊明、杨佩成、冯小红、雷纯作为原告，与被告佛山市南海区桂城街花苑社区*民委员会、第三人佛山市嘉豪公司物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，上述五原告起诉请求撤销佛山市南海区桂城街花苑社区*民委员会与佛山市嘉豪公司物业管理有限公司签订的《临时协议》。经审理，本院于2018年5月25日作出（2018）粤0605民初1869号民事判决书，判决驳回上述五原告的全部诉讼请求。五原告对该判决不服提起上诉，广东省佛山市中级人民法院经审理后，认为原为涉案商场提供物业管理服务的宜信公司突然提出终止对商场的物业管理服务，与此同时，花苑广场第二届业委会又因在换届选举中存在违规行为而被撤销备案，花苑居委会作为涉案广场所属居委会，在新一届业主委员产生之前，为避免广场出现物业管理真空，在街道办事处的指导和监督下，代为行使业主委员会的权利，与嘉豪公司签订《临时协议》，程序合法，涉案协议约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害业主的合法权益，合法有效。五原告上诉请求撤销涉案协议，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，并于2018年11月14日作出（2018）粤06民终8039号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年12月19日，南海区住建局召开佛山市南海区****花苑广场物业小区商业部分百花时代广场物业服务收费价格问题协调会议，区住建局物业管理科、桂城街道房管所、佛山市桂南房地产开发有限公司、嘉豪公司、百花时代广场商铺业主代表参加了会议。关于百花时代广场物业管理服务费协调情况纪要如下：物业服务企业提出物业服务降价方案，认为桂城街道花苑广场商业部分（百花时代广场）管理需要配备物业服务人员36人，主张将商场内铺物业服务收费标准35元/平方米/月，调整为20元/平方米/月，将商场外铺（即临街铺位）25元/平方米/月，调整为15元/平方米/月。百花时代广场商铺业主代表认为在商场经营困难的情况下，物业服务企业可以通过减员6人的方式节省成本，要求百花时代广场商场内铺物业服务费降为15元/平方米/月，但每月可以从业主公共收益中提取2万元给物业服务企业，弥补物业服务费用不足。但经协调，业主代表与物业服务企业最终未能就物业服务收费价格调整问题达成共识。百花时代广场商场一二楼共有商铺800多间，出租经营的大多是一楼商铺。涉案商铺是二楼的内铺，李玉琴称其自2017年9月1日接收商铺后从未曾出租经营，也未支付2017年9月1日至2019年7月31日期间涉案商铺的物业服务费。另核实以下情况：1.2019年5月20日，《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于桂城百花时代广场商铺业主信访问题的答复（南建信[2019]0121号）》（以下简称《信访答复》）中反映，为妥善解决百花时代广场的物业管理问题，该局与桂城街道有关部门多次与百花时代广场商铺部分业主召开见面协调会，相关部门也紧急召开了部门联席会议，研究百花时代广场物业管理相关问题。……2019年2月26日，该局到百花时代广场现场调查，了解商铺出租及经营情况。主要问题仍是二楼商铺出租率低，经营状况惨淡，以及部分商铺业主以铺位未出租无收益等为由，不交物业管理服务费。……经多次协商，物业服务企业提出了物业服务降价方案，主张将商场内铺物业服务收费标准35元/平方米/月，调整为18元/平方米/月，将商场外铺（即临街铺位）25元/平方米/月调整为15元/平方米/月，并约定将商场公共收益全部用于冲抵物业管理服务开支、补充物业服务费用。目前，业主代表与物业服务企业已就该物业服务费收费价格调整问题达成共识，但对如何处理铺位空置没有出租、未有收益等业主历史欠费问题以及如何盘活商场、招商引资问题尚未达成共识。2.宜信公司于2017年9月1日向嘉豪公司移交的百花时代广场设备、设施交接资料中载明6号、7号扶梯已经向质监部门报停。嘉豪公司于2018年2月5日向相关部门申请使用百花时代广场物业维修基金对消防设施及6号、7号电梯设备存在问题进行维修。2019年9月24日，嘉豪公司回复市民投诉表示上述电梯在前物业管理公司管理时已经停止使用，现在开通手扶电梯要办理相关手续，现在还在办理中，手续办理需时。3.2019年8月6日，佛山市公安消防支队南海区大队对市民投诉百花时代广场消防问题核实如下：①已经核查该场所确实存在消防主机故障，部分平面布局与原审核图纸不符，投诉属实；②我大队已对该场所的相关负责人进行笔录取证，已对该场所消防设施故障等问题，进行行政处罚；③并继续对该场所平面布局改变的情况进行核查，如经查实将抄送相关部门再处理。2019年9月19日，佛山市公安消防支队南海区大队对嘉豪公司作出南应急（消）行罚决字[2019]第0055号行政处罚决定书，该决定书记载：现查明你（单位）消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，违反相关规定，决定给予嘉豪公司南海桂城花苑广场分公司罚款叁万伍仟伍佰元整的处罚。4.百花时代广场内编号为首层218铺、220铺、首层219铺、首层225铺为嘉豪公司管理及出租。经本院于2019年10月22日向佛山市自然资源局南海分局核实，上述商铺不存在有效的不动产权登记记录。5.百花时代广场业主在与开发商签订购买商铺合同时，双方存在返租约定，返租期间的物业管理费由开发商向宜信公司交纳。返租期结束后，在宜信公司提供物业服务期间，开发商为商铺业主补贴物业服务费，业主实际只支付物业服务费15元/平方米/月。但在嘉豪公司进场后，开发商停止为商铺业主补贴物业服务费。本院认为，嘉豪公司与花苑居委会签订《临时协议》，约定由花苑居委会临时指定嘉豪公司于2017年9月1日进驻百花时代广场并为其提供物业管理服务，并约定按《前期协议》行使权利和义务，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，该协议合法有效且具有法律约束力。况且，已生效的（2018）粤0605民初1869号民事判决书、（2018）粤06民终8039号民事判决书已认定《临时协议》合法有效。为此，对李玉琴关于《临时协议》无效或李玉琴与嘉豪公司不存在物业合同关系的抗辩，本院不予采纳。李玉琴确认其拖欠2017年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费，但关于物业服务费标准问题，双方未能达成一致意见，对此，本院具体分析如下：1.涉案商场的商铺在返租期内，业主无需缴纳物业管理费；返租期结束后至嘉豪公司提供物业管理前，开发商为商铺业主补贴物业服务费，业主实际只按15元/平方米/月的标准支付物业服务费。即虽然《前期协议》约定物业服务费为35元/平方米/月，但业主在嘉豪公司提供物业管理前实际并未按35元/平方米/月的标准支付过物业管理费。2.根据《前期协议》约定，物业服务费主要用以的开支包括共用公共设施的运行及维护、清洁卫生费用、秩序维护费用、公共部分能源费用，固定资产折旧等等。《前期协议》约定物业服务费为35元/平方米/月应是基于商场正常运营情况下的各项物业管理成本及合理利润核定的。而实际上，涉案商铺为二楼的内铺，李玉琴称该铺从2017年9月至2019年8月都未出租；如上查明事实，在被告欠交物业服务费期间，涉案商场的内铺（一层、二层）确实存在商铺出租率低、商场内客流稀少、整体经营环境欠佳等情形。商场内铺在较长一段时间内的实际出租经营情况不佳，客观上会减少上述物业服务费用的开支，降低嘉豪公司在物业管理上的实际运营成本。3.嘉豪公司提供的物业服务确实存在一些瑕疵。比如：涉案商场的消防设施存在故障及隐患；他人在商场公共区域内擅自经营，影响商场的正常布局；商场内的部分设备存在老化、陈旧失修的情形。4.就涉案商场的物业管理的实际运营成本及降低管理费的标准问题，业主与嘉豪公司在住建等部门的组织下也就上述问题进行过多次协商沟通。嘉豪公司在2018年2月19日南海区住建局召开的协调会上提出将商场内铺物业服务收费标准由35元/平方米/月调整为20元/平方米/月；2019年5月20日的《信访答复》也反映，嘉豪公司主张将商场内铺物业服务收费标准由35元/平方米/月调整为18元/平方米/月，并约定将商场公共收益全部用于冲抵物业管理服务开支、补充物业服务费用。从上述协调经过可知，嘉豪公司对商场内铺的物业管理费提出了按20元/平方米或18元/平方米计收的调整方案，最终业主与嘉豪公司因公共收益等附带问题未能达成一致的意见。但嘉豪公司同意对于涉案商场内铺的物业服务费的标准予以降低。综上，根据双方的实际协商情况，本院依据公平原则认定2017年9月1日至2019年7月31日期间涉案商铺（内铺）的物业服务费标准调整为20元/平方米/月。据此，经核算，李玉琴应向嘉豪公司支付上述期间物业服务费5041.60元（10.96平方米×20元/平方米/月=219.20元/月，219.20元/月×23个月=5041.60元）。由于双方一直对涉案商铺物业服务费标准问题存在争议，故嘉豪公司请求李玉琴支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、李玉琴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费5041.60元予佛山市嘉豪物业管理有限公司；二、驳回佛山市嘉豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取129.28元（佛山市嘉豪物业管理有限公司已预交），由佛山市嘉豪物业管理有限公司负担104.28元，由李玉琴负担25元且应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付佛山市嘉豪公司物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 廖锡燕二〇一九年十二月二十八日法官助理 陈 玲书 记 员 潘绮雯