黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1102民初2720号原告（执行案外人）：黑河正亿房地产开发有限公司，住所地黑河市中央街中房94号楼1042室。统一社会信用代码：91231100786028143G。法定代表人：郑吓名，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑恩立，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郑福生，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。被告（申请执行人）：周伟，男，1973年12月8日出生，汉族，个体，现住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：步辉（系周伟妻子），女，1978年10月23日出生，汉族，现住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：于春浩，黑龙江民声律师事务所律师。被告（被执行人）：毛志伟，男，1973年1月4日出生，满族，无固定职业，现住黑河市爱辉区。原告黑河正亿房地产开发有限公司（以下简称正亿公司）与被告周伟、毛志伟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正亿公司的委托诉讼代理人郑恩立、郑福生，被告周伟及其委托诉讼代理人步辉、于春浩，被告毛志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正亿公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行黑河市学府家园住宅小区××楼××室、××室、××室房屋；2.裁定2019黑1102执异74号自动失效。事实和理由：2014年11月21日正亿公司以学府家园2号楼20、21、22、23、24、25、26、27、28号共9套为学府家园实际施工人李洪亮向毛志伟借款7,112,560元提供抵押，当日正亿公司给毛志伟就上述9套抵押房屋分别签订了《商品房买卖合同》。李洪亮和毛志伟均认可正亿公司为二人之间借贷提供抵押物的事实，故正亿公司与毛志伟之间不是房屋买卖关系，而且至今未办理毛志伟和李洪亮借贷关系的结算。李洪亮于2014年11月14日出具了保证书，毛志伟于2018年6月19日出具了关于李洪亮借款的证明，2014年11月14日原告正亿公司和被告毛志伟形成了2号楼126、127、128号商品房买卖合同。2015年2月12日原告正亿公司与被告毛志伟又形成了2号楼102号商品房买卖合同，同日原告正亿公司和被告毛志伟形成了2号楼110号商品房买卖合同，并为正亿公司向毛志伟借款又签订了2号楼111号商品房买卖合同作为担保。因周伟与毛志伟就民间借贷形成诉讼，爱辉区法院以（2018）黑1102民初2433号裁定书，裁定查封毛志伟名下位于黑河市学府家园住宅小区××楼××、××、××室房屋，查封期限为三年。2019年8月23日周伟向爱辉区人民法院申请执行，2018黑1102民初2433号民事调解书，执行标的额是234.16万元，后来2019年10月21日正亿公司向爱辉区人民法院提出书面执行异议。首先，正亿公司与毛志伟之间并不存在房屋买卖法律关系，而正亿公司与毛志伟签订房屋买卖合同并办理网签的行为只是正亿公司应毛志伟要求，对毛志伟出借给案外人李洪亮、陈志超等人(为正亿公司开发工程项目的施工人)的资金提供的担保方式，即非典型担保方式。其次，根据《物权法》第一百八十六条和第二百一十一条以及《担保法》第四十条之规定，我国法律禁止流押条款。因此，虽然让与担保等非典型担保方式受到法律保护，但是在债务到期后未清算完毕的情况下，不得直接转让抵押物，以防止债务人或担保人的权益受到侵害。简言之，清算型让与担保受法律保护。最高院于2018年6月26日作出的(2017)最高法民终940号民事判决支持了上述观点。复次，正亿公司是按照每平方6,000元的价格，将案涉房屋抵押给毛志伟的，而案涉房屋的实际价值均在每平方12,000元以上，因此在正亿公司与毛志伟没有进行清算的情况下，若直接处分案涉房屋，不仅违反了上述禁止流押的效力性强制规定，且将对正亿公司的合法权益造成严重侵害。再次，根据《物权法》第六条以及《民事诉讼法》第二百二十四条之规定，不动产的物权变动以登记为生效要件，而案涉房屋只是办理了网签并没有进行产权登记，因此案涉房屋仍然是正亿公司所有的财产，并不属于毛志伟。而人民法院应当强制执行被执行人毛志伟的财产，因此人民法院无权对正亿公司的合法异议进行查封。最后，案涉房屋中多数房屋系正亿公司为施工人李洪亮和陈志超办理的抵押，现正亿公司与李洪亮、陈志超的建设工程施工合同纠纷，均已分别由人民法院作出了生效的民事判决，而在两份生效判决中，人民法院均没有认定正亿公司为李洪亮、陈志超提供的抵押担保房屋作为已付工程款，因此正亿公司已无需对李洪亮、陈志超等欠毛志伟的借款提供担保。综上，正亿公司与毛志伟不存在房屋买卖法律关系，双方之间的非典型担保亦没有进行清算，且生效判决认定正亿公司对李洪亮、陈志超欠毛志伟的借款提供担保已无必要。爱辉区法院无权对正亿公司所有的案涉房屋进行查封。恳请人民法院尽量支持原告诉请，解除查封，维护正亿公司合法权益。周伟辩称，1.毛志伟与正亿公司于2014年11月14日针对本案被查封的房屋黑河市学府家园住宅小区2号楼126号门市、127号门市、128号门市所签订的房屋买卖合同真实、合法有效。这一事实不仅有毛志伟与正亿公司签订的房屋买卖合同可以证实，而且在2018年12月4日周伟与毛志伟在黑河市爱辉区人民法院签订《执行和解协议》时，正亿公司的工作人员当时也在法院并向法院出具了已将上述三户房屋出售给毛志伟的证明，而且周伟与毛志伟签订执行和解协议过程中正亿公司的工作人员也始终在场，没有提出任何异议。这充分证实了正亿公司与毛志伟针对本案涉案房屋的买卖行为真实存在，合法有效；2.正亿公司提出与毛志伟之间不存在房屋买卖法律关系只是应毛志伟的要求，对毛志伟出借给正亿公司或案外人李洪亮、陈志超等人的资金提供的担保方式等内容既不是事实也不符合法律规定，不能成立。综上所述，周伟因与毛志伟民间借贷纠纷一案向法院提出对本案涉案房屋进行查封符合法律规定，法院作出的（2018）1102民初2433号民事裁定是正确的。正亿公司提出要求解除对黑河市学府家园住宅小区2号楼126号门市、127号门市、128号门市的查封不能成立，请求法院依法驳回正亿公司的请求，保护周伟的合法权益。毛志伟辩称，126、127、128号门市是正亿公司顶的李洪亮的工程款，然后李洪亮用126、127、128号门市作为抵押找我借的钱，应该与正亿公司没有任何关系，所以正亿公司应该去找李洪亮去要钱去，他不应该来找我，无权干涉我处置126、127、128号门市。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。根据当事人提交的证据，本院认定如下事实：1.2014年11月14日李洪亮向毛志伟借款，李洪亮出具了7,112,560元的借据。同日正亿公司以其开发建设的学府家园2号楼000126、000127、000128号房及其他门市房，与毛志伟签订《商品房买卖合同》，用于对李洪亮向毛志伟借款的担保。2.本院在审理周伟与毛志伟民间借贷纠纷一案中，周伟向本院申请财产保全，本院于2018年11月7日作出（2018）黑1102民初2433号民事裁定书，查封了位于黑河市学府家园住宅小区××楼××室、××室、××室房屋，查封期限三年；2018年11月27日，本院作出（2018）黑1102民初2433号民事调解书，毛志伟于2018年11月30日前偿还周伟借款本息；2018年12月4日，正亿公司向本本院出具《证明》，内容为：“正亿公司于2014年11月14日将位于黑河市电业街学府家园2号楼126号、127号、128号三户门市出售给毛志伟。特此证明”。12月5日，周伟向本院申请执行（2018）黑1102民初2433号民事调解书。执行中，毛志伟与周伟达成《执行和解协议》。3.正亿公司就本案诉争房屋于2019年10月21日向本院提出书面执行异议，本院于2019年11月4日作出（2019）黑1102执异74号执行裁定书，驳回正亿公司的执行异议请求。4.现案涉房屋由被告方占有处分，由于正亿公司的原因仍不能办理所有权登记。本院认为，虽然正亿公司与毛志伟均称本案案涉三个房屋签订的《商品房买卖合同》系正亿公司为李洪亮向毛志伟借款提供担保，但周伟提交的正亿公司2018年12月4日向本院出具的证明，可证明在执行时正亿公司确认位于黑河市电业街学府家园××楼××、××、××号门市出售给毛志伟，应视为正亿公司对其与毛志伟2014年11月14日就上述房屋与毛志伟分别签订的三个《商品房买卖合同》的追认，对正亿公司将学府家园2号楼126号门市、127号门市、128号门市出售给毛志伟的事实应予认定，毛志伟对上述房屋享有物权期待权，因而可予执行。正亿公司提交的证据不足以排除执行，对正亿公司的诉讼请求不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论后决定，对正亿公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告黑河正亿房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黑河正亿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审 判 长  尚庆斌审 判 员  卢宏波人民陪审员  李银红二〇一九年十二月二十五日书 记 员  王莹莹