四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1603民初220号 原告：曾继华，男，生于1986年1月23日，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋冬梅，四川圣梓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾传榜，男，生于1963年10月11日，汉族，住四川省广安市前锋区，系原告曾继华之父。 被告：谢明莉，女，生于1982年6月25日，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张林，四川信和信律师事务所律师。 被告：何国燕，女，生于1969年5月12日，汉族，住四川省广安市广安区。 第三人：广安正大房地产开发有限公司，住广安市前锋区广前大道60号。 诉讼代表人：何敏，广安正大房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：陈国静，四川爱众律师事务所律师。 原告曾继华与被告谢明莉、何国燕及第三人广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告曾于2018年1月8日向本院提起诉讼，本院受理案号为(2018)川1603民初63号，并于2018年6月29日作出一审判决，谢明莉不服该判决向广安市中级人民法院（以下简称广安中院）提起上诉。广安中院于2018年12月19日作出（2018）川16民终1324号民事裁定，裁定撤销本院(2018)川1603民初63号民事判决；发回本院重审。本院于2019年2月13日重新立案受理本案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾继华的委托诉讼代理人蒋冬梅、曾传榜，被告谢明莉的委托诉讼代理人张林、被告何国燕、第三人正大房产公司的委托诉讼代理人陈国静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾继华向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告谢明莉退还购房款291,000元并按银行同期贷款利率支付自2014年1月29日起至款项退还之日止的资金利息；3.被告承担诉讼费。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告谢明莉及何国燕共同返还原告购房款291,000元及其利息（利息按银行同期贷款利率6.4%自2014年2月7日起计算至实际支付之日止）。事实与理由：曾继华预购房屋，谢明莉称其在正大房产公司处有一套房屋可以291,000元的价格卖予曾继华，但要以正大房产公司名义签订《商品房买卖合同》。之后，曾继华分四次向谢明莉转款291,000元，正大房产公司出具了收款收据。现正大房产公司破产重整，管理人审核曾继华的债权为非正大债权。 被告谢明莉辩称，她与原告未签订《商品房买卖合同》，原告与正大房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。正大房产公司出具了收款收据，应视为收到了原告的购房款。她是正大房产公司委托的销售公司成都明信房地产营销有限公司（以下简称明信公司）的销售人员，系履行职务，若她在销售过程中有过错，也应由单位承担责任。曾继华将购房款转给谢明莉后，谢明莉与同事刘欧分别转款给何国燕128,000元、19万元。原告购买的房屋系何国燕转卖，购房款也由何国燕收取，她在本案中不应承担责任。 被告何国燕辩称，1.她并不认识原告，与谢明莉也只见过一两次；2.王成欠她的借款未还，就用正大房产公司的两套房屋抵债，她将房屋交给售楼部谢明莉、刘欧转卖，谢明莉、刘欧具体转卖了多少钱她不清楚，她只收取固定数额房款；3.谢明莉、刘欧未将抵债房的款全部转给她；4.广安市前锋区人民法院已受理原告张留英诉刘欧、何国燕房屋买卖合同纠纷案[案号：（2019）川1603民初637号]，因此本案中谢明莉所辩称的刘欧转款19万元应是刘欧转卖张留英的房款，不应计入本案房款处理。 第三人正大房产公司述称，公司与原告签订《商品房买卖合同》的行为系配合原告与何国燕之间的房屋买卖，公司并未实际收取原告购房款。公司配合原告与何国燕之间的房屋买卖系因恒立公司到期不能偿还何国燕的借款后，以修建的商品房以房抵债偿还借款。抵债房屋在抵债时并未修建好，也未取得商品房预售许可证，现目前房屋也未过户到何国燕名下。真正与原告建立有商品房买卖合同关系的是何国燕，因此原告支付了购房款但未取得房屋应向何国燕主张权利。何国燕委托谢明莉帮其销售房屋，谢明莉应对自己收取原告的购房款承担相应责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合原、被告的举证、质证、辩论意见，对本案的事实认定如下： 2014年1月，曾继华在正大房产公司“恒立·恒顺星城”售房部看房，通过谢明莉购买了“恒立·恒顺星城”6幢2单元21层6号住房一套，总价款291000元。2014年1月29日，正大房产公司（为出卖人）与曾继华（为买受人）签订合同编号为719的《商品房买卖合同》，主要约定曾继华购买的房屋：小区暂定名为“恒立·恒顺星城”，位置为6幢2单元21层6号，建筑面积约为89.53平方米，单价为每平方米3600元，总金额322308元，付款方式为一次性付款，交房时间为2015年12月30日前。该合同还约定了违约责任、商品房交接、产权登记、保修责任等。当日，曾继华通过银行账户转入谢明莉名下62×××10账户70000元、谢明莉名下62×××51账户60000元，通过曾传榜（曾继华之父）银行账户转入谢明莉名下62×××10账户91000元；2014年2月7日，通过曾传榜银行账户转入谢明莉名下62×××10账户70000元；以上共计291000元。2014年2月8日，正大房产公司出具编号为1511805的收据，载明：今收到曾继华6-2-21-6购房款322308元（原收据号1708681）。 同时查明，“恒立·恒顺星城”系正大房产公司开发房产项目，由成都明信房地产营销有限公司销售，谢明莉、刘欧等为该销售公司的工作人员。曾继华所购买的“恒立·恒顺星城”6幢2单元21层6号房屋，系广安恒立化工有限公司（以下简称“恒立化工公司”）欠何国燕的往来款（债权）322308元，用正大房产公司的该套房屋抵债给何国燕，2013年12月23日，正大房产公司出具编号为1708681的收据，载明收到6-2-21-6购房款322308元（备注：往来款）。之后由何国燕委托售楼人员谢明莉、刘欧为其转卖，该套房屋实际以291000元价款出售给曾继华，而非《商品房买卖合同》约定的价款322308元。该房转卖给曾继华后，正大房产公司收回了原购房合同、收据，以曾继华为购房人重新签订了《商品房买卖合同》并换了收据。谢明莉收款后，通过银行转入何国燕名下62×××49账户，其中2014年1月29日为2万元、3万元、1万元，2014年2月11日为18000元；2014年2月11日转入何国燕名下62×××11账户5万元，合计转给何国燕128000元。 另查明，恒立化工公司用正大房产公司开发的“恒立·恒顺星城”6-1-10-1房屋以415,836元的价格抵偿对何国燕的债务。2013年12月26日，正大房产公司出具编号为1708587的收据，载明：今收到何国燕6-1-10-1购房款415,836元(备注：往来款)。该套房屋由刘欧经手转卖，之后刘欧将该房转卖给张留英。张留英于2014年1月27日银行转款给刘欧325,000元。正大房产公司以张留英为购房人签订了《商品房买卖合同》。2014年1月27日，正大房产公司出具编号为1511803的收据，载明：今收到张留英6-1-10-1购房款415,836元(原收据号1708587)。刘欧于2014年1月27日、28日通过银行转款方式转给何国燕共计141,000元。现张留英已以何国燕、正大房产公司等为被告，刘欧为第三人向本院提起普通破产债权确认纠纷诉讼，本院受理案号为（2019）川1603民初637号。 曾继华、张留英均确认并未向正大房产公司支付过购房款，谢明莉、刘欧亦未提供将购房款交付给正大房产公司或成都明信房地产营销有限公司的依据。本案中谢明莉提供刘欧于2014年1月29日通过刘欧名下62×××11账户转款19万元给何国燕名下62×××11账户的银行转款明细，用以证明该笔19万元是谢明莉收取曾继华购房款后，以刘欧名义转给何国燕的房款。何国燕对收到该笔款项的事实予以认可，但认为刘欧也为其转卖了一套房屋给张留英，刘欧应该将张留英支付的房款给她，刘欧转给她的该笔19万元应是张留英支付的购房款，不同意谢明莉提出该笔款系曾继华的购房款的主张。 庭审中，谢明莉与何国燕均表示不认识对方。何国燕陈述称，其享有的两套抵债房是正大房产公司的关联公司负责人王成安排售房部人员代为销售的，她并不认识原告曾继华。原告曾继华陈述称，谢明莉在介绍案涉房屋时向其表明是抵债房，所以房款比正常销售房屋便宜了几万元，但他不清楚该抵债房的权利人是谁。 另查明，2017年6月23日，本院作出（2017)川1603破3号民事裁定书，裁定受理正大房产公司的破产重整申请，并同时指定正大房产公司清算组为管理人，原告向正大房产公司管理人申报债权，经该公司管理人审查后确认原告的债权为0。正大房产公司与恒立化工公司是独立注册的有限责任公司。2014年1月、2月，中国人民银行公布月执行的三至五年期（含五年）贷款基准年利率为6.4%。 本院认为，本案争议焦点为：一、与原告曾继华建立房屋买卖合同关系的相对方为何人；二、案涉房屋买卖合同关系是否应予解除；三、若案涉房屋买卖合同关系应予解除，应由何人承担返还房款的责任。 关于与原告建立商品房买卖合同关系的相对方为何人的问题。恒立化工公司用案涉房屋抵偿其对何国燕的债务，何国燕据此获得“抵债房”，但何国燕并未向正大房产公司交付购房款，且正大房产公司并非是抵偿自己所欠债务，同时并未办理房屋产权转移手续，故何国燕与正大房产公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。虽然曾继华与何国燕均表示互不认识对方，但结合曾继华在购买案涉房屋时知晓该房屋为抵债房的事实，故其对所购买的房屋并非真正为正大房产公司所销售这一事实是明知的。再结合何国燕关于案涉“抵债房”是王成安排正大房产公司售楼部人员代为销售的陈述，正大房产公司虽以自己名义与曾继华签订《商品房买卖合同》，且在签订《商品房买卖合同》时并未透露案涉房屋的权利人，但其在房屋销售过程中与何国燕已建立了事实上的隐名代理的法律关系，何国燕作为委托人才是案涉房屋真正的出卖人，而正大房产公司作为受托人并非房屋买卖合同关系中的相对人。 关于案涉房屋买卖合同关系是否应予解除的问题。因正大房产公司已明示不履行交付房屋的义务，故何国燕已无法完成其作为房屋买卖合同关系中出卖人的主要义务，曾继华的合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对于原告曾继华与何国燕之间的房屋买卖合同关系应予解除。 关于房屋买卖合同解除后，应由何人承担返还购房款责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，曾继华有权要求合同相对人返还购房款。因何国燕在本案中不认可2014年1月29日刘欧转款19万元为谢明莉转卖本案诉争房屋所收取的房款，加之案涉曾继华的购房款系谢明莉收取，刘欧亦不是本案的被告。同时，谢明莉、刘欧无证据证实二人将收取曾继华、张留英的购房款交付了正大房产公司或成都明信房地产营销有限公司。据此，本院确认谢明莉收取曾继华购房款291,000元，仅支付给何国燕128,000元，尚有163,000元在谢明莉处。由此，应当由何国燕退还曾继华购房款128,000元及相应资金利息，谢明莉退还曾继华购房款163,000元及相应资金利息，资金利息按年利率6.4%的标准自实际占用款项之日起计算至款项退还之日止。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告曾继华与被告何国燕之间的房屋买卖合同关系； 二、被告何国燕向原告曾继华退还购房款128,000元并自2014年2月11日起至款项退还之日止按年利率6.4%的标准计算资金占用利息； 三、被告谢明莉向原告曾继华退还购房款163,000元并自2014年2月7日起至款项退还之日止按年利率6.4%的标准计算资金占用利息； 四、保全申请费2,270元，由被告何国燕向原告曾继华支付998元，被告谢明莉向原告曾继华支付1,272元。 上述义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费5665元，由被告何国燕负担2436元、由被告谢明莉负担3229元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  罗升超 人民陪审员  李世蓉 人民陪审员  彭海峰 二〇一九年十二月十一日 法官 助理  甘媛媛 书 记 员  张文杰 附本案适用法律条文全文： 《中华人民共和国合同法》 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。