贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初266号原告：杨丽娟，女，1974年5月25日生，苗族，住广东省深圳市龙岗区。原告：李治霆，男，1976年8月30日生，苗族，住贵州省贵阳市小河区。原告共同委托代理人：张金辉，贵州贵友律师事务所律师。被告：凯里市宇龙房地产开发有限责任公司，住所地：凯里市北京东路**。法定代表人：范德仁，执行董事。第三人：陈克，男，1963年5月5日出生，汉族，住贵州省小河区。原告杨丽娟、李治霆与被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称“宇龙公司”）、第三人陈克商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月22日作出（2016）黔2601民初464号民事判决书，杨丽娟、李治霆不服提出上诉，黔东南州中级人民法院于2018年3月9日作出（2018）黔26民终217号民事判决书，维持一审判决。2018年9月3日，黔东南州中级人民法院作出（2018）黔26民再197号民事裁定书，认为一、二审认定事实不清，裁定发回本院重审。本院于2019年1月8日立案受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李治霆及委托代理人张金辉，被告宇龙公司法定代表人范德仁，第三人陈克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽娟、李治霆向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《房屋认购协议书》合法有效，将位于凯里市办理房产证给原告；2、判令被告支付违约金129200元，利息81299.24元（从2009年12月24日起至2016年1月30日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），共计210499.24元给原告，2016年1月30日后按法院判；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2009年12月24日，原、被告双方就凯里市宇龙商住楼第一层8号商铺、建筑面积66.088平方米协商一致签订《房屋认购协议书》，协议书约定：乙方（原告）向甲方（被告）交纳该商铺购房款21万元，甲方承诺于2010年8月1日前将商铺交付给乙方，如甲方违约按每月1000元的违约金支付给乙方。《房屋认购协议书》对双方的权利义务做了具体明确的约定，是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。原告按照协议约定向被告一次性支付现金21万元购买宇龙商住楼一层8号商铺。2010年6月份，该房屋已封顶，但不知什么原因停工4年，至2014年2月才恢复施工。2015年3月23日，原告才得知被告将8号门面一房二卖给陈克。被告不按协议书约定履行义务的行为侵害了原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告宇龙公司辩称，原告购买的商铺并不是向我或是向我委托的人购买，而是向给我修建房屋的梁勇飞购买的，房款也是交给梁勇飞个人的，并未交给我或公司，我与原告没有签订任何合同，2012年12月23日我已向凯里市公安局经侦大队报案，至今没有处理结果，综上，请求驳回原告的诉请。第三人陈克述称，第三人先于原告购买涉案门面，2007年2月15日向被告交付购房定金3万元，2010年5月13日支付购房款18万元，二次付款共计21万元，已足额支付全部购房款，全部履行了合同义务。2014年1月17日，第三人与被告签订书面《门面房买卖协议》，系针对交房时间改变，双方书面确认交房时间延缓至2014年10月30日。争议房屋的权属应归第三人，被告向第三人交付房屋。本院经审理认定事实如下：2007年2月15日，第三人陈克向被告的法定代表人范德仁支付预定宇龙商住楼门面定金3万元，范德仁同时出具了收据给第三人，内容为：“收据今收到陈克预定宇龙商住楼门面定金3万元整，门面预定售价为每平方米3800元计，面积以房产局测绘为准。收款人：范德仁2007.2.15日”。2009年12月24日，二原告与被告的工作人员在宇龙商住楼售房部签订《房屋认购协议书》，协议书主要约定：“乙方（原告）自愿认购甲方（被告）开发建设的位于凯里市，面积约为66.088平方米。乙方向甲方交纳商铺购房款21万元，该房认购总价款为422963元。甲方承诺于2010年8月1日前将商铺交付给乙方，如甲方违约按每月1000元的违约金支付给乙方。”合同签订次日，原告向被告支付了商铺购房款21万元，被告出具盖有被告公司财务专用章的收据给原告，剩余款项至今未付。2010年5月13日，第三人向被告交付购房款18万元，同时，被告出具收到购房款18万元收据给第三人。至此，第三人向被告支付购房款共计21万元。2014年1月17日，第三人与被告签订《门面房买卖协议》，协议主要约定：甲方（被告）、乙方（第三人）于2007年2月10日约定，甲方自愿将其坐落于凯里市环城北路49号建筑面积约为55.26平方米左右的门面房屋建设完毕后出售给乙方，总价约为21万元，乙方于2007年2月15日向甲方给付定金3万元在支付余款时充抵房款。乙方按约定于2010年5月13日向甲方已足额支付门面款项共计21万元，乙方同意甲方拟定交房时间延缓至2014年10月30日。之后，因被告未能办理房产证交付原告，原告遂诉至本院。另查明，原告认可自2014年开始占有并管理使用涉案房屋至今。2016年8月30日，宇龙商住楼经竣工验收合格，但至今未取得商品房预售许可证。上述事实，有房屋认购协议书、收据及转款凭证、门面房屋买卖协议、竣工验收材料等，及当事人当庭陈述在案为凭，并经当庭质证，可以认定。本院认为：2009年12月24日，原、被告双方签订《房屋认购协议书》，协议书主要约定：“1.在对甲方（被告）开发建设位于凯里市预售许可证申领情况充分知晓的前提下，乙方（原告）自愿认购该商住楼第一层8号商铺，面积约为66.088平方米，以正式合同面积为准。2.乙方向甲方交纳商铺购房款21万元。3.乙方认购该房单价6400元每平方米，总价约为422963元。4.本商住楼预售许可证申领好后，甲方电话通知乙方，乙方必须在七日内前来该楼售房部签订正式购房合同。……”。从上述协议内容分析，首先，双方签订协议时就已经明知该商住楼没有取得商品房预售许可证，因此约定为“预售许可证申领好后，……签订正式购房合同”，但之后签订正式购房合同的条件一直未能成就，即双方签订的合同只是认购协议，并约定在一定期限内（预售许可证申领好后）签订正式购房合同，即商品房买卖合同。足以认定事后双方没有按照认购协议约定履行合同即签订正式的《商品房买卖合同》，并交付剩余购房款等。故《房屋认购协议书》仅是一个购房者可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，筹措资金，开发商可以锁定购房者，有利于按计划售房的预约合同，但也是双方当事人的真实意思表示，具有合同性质，且不违反法律的强制性效力性规定，该合同应为合法有效的合同。本案立案案由为商品房预售合同纠纷，现予以纠正，定性为商品房预约合同纠纷。认购协议约定被告应于2010年8月1日前将房屋交付给原告，但是被告未能在约定的期限内办理合法手续将房屋交付原告，应当按照约定承担违约责任，因原告已于2014年实际占有涉案房屋，违约金应自2010年8月2日起计算至2014年1月1日止，共计41个月，即违约金41000元（1000元×41个月）。关于原告以交房协议、会议纪要主张违约金的问题，仅凭现有证据不足以证实其主张，本院不予支持。关于利息的问题，根据双方认购协议的约定，双倍返还利息是在原告要求返还履约保证金时可以主张双倍利息的损失，而本案原告并未要求返还履约保证金，无权主张利息。《房屋认购协议书》仅系房屋认购合同，在双方未签订正式的商品房买卖合同及被告未取得商品房预售许可证的情况下，原告要求被告为其办理房产证，本院不予支持。对于宇龙公司辩称原告不是向公司购买，购房款也未打入公司账户，协议公章系假公章的问题。本院认为，根据凯里市公安局于2014年2月12日作出《关于宇龙房产业主信访事项的办理情况报告》所调查的事实，梁勇飞系征得范德仁同意后与他人签订协议书，那么签订《房屋认购协议书》即应当认定系宇龙公司的行为。即便梁勇飞系无权代理，那么原告是在宇龙公司的售楼部签订《房屋认购协议书》，该协议书加盖有宇龙公司公章，原告有理由相信梁勇飞有签订协议的权限，因此梁勇飞的行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，宇龙公司仍应当承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告杨丽娟、李治霆与被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购协议书》有效。二、被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告杨丽娟、李治霆违约金41000元。三、驳回原告杨丽娟、李治霆的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。履行期限届满义务人未履行义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。案件受理费4460元，由被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司负担（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审 判 长  彭爱军审 判 员  孙鲁霞人民陪审员  赵华洪二〇一九年十二月三日法官助理马浩菱书记员张梦杨