江苏省扬州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1091民初771号 原告：李卫兵，男，1976年2月17日出生，汉族，户籍地泰州市高港区，现住扬州市。 委托诉讼代理人：陈雷，江苏擎天柱律师事务所律师。 被告：扬州淮左名都大酒店有限公司，住所地扬州市邗江中路**。 法定代表人：韦来兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：明智坚，江苏韵合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜磊，江苏韵合律师事务所律师。 原告李卫兵与被告扬州淮左名都大酒店有限公司（以下简称淮左名都大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用普通程序先后于2019年6月6日、2019年9月20日、2019年11月18日公开开庭进行了审理，三次庭审中，原告李卫兵及其委托诉讼代理人陈雷、被告淮左名都大酒店的委托诉讼代理人均到庭参见诉讼，被告淮左名都大酒店的法定代表人韦来兵在第三次庭审中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李卫兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还及折抵租金288300.18元；2、判令被告立即返还电费、燃气费52779元；3、判令被告立即给付维修费及损失15万元；4、判令被告立即给付经营损失20万；5、判令被告立即给付停业损失353055.3元；6、判令本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告先后两次增加以下三项诉讼请求：7、请求判令将协议中约定的租金调整为140万元/年；8、判令被告按照115平方的面积折抵或者返还租金价格36000元；9、判令被告给付自被告收到原告律师函后截止到实际维修期间的损失16万元。事实和理由：原、被告于2017年9月1日签订了《房租租赁合同》1份，约定租赁房屋面积为5750平方（详见平面图）。但根据平面图的实际测量面积为5343.75平方。相差406.25平方及被告非法占有了30平方，故被告每年多收租金436.25平方。在租赁期内，多交纳的费用、被告债权人封锁租赁房屋的大门，导致原告无法正常使用及经营的损失、维修费用及损失、被告消防不合格导致的损失。因被告的行为已构成违约，应承担赔偿责任。根据合同第六条第五款约定，原告请求将上述损失从租金中抵扣，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告李卫兵为支持其诉讼请求，提供下列证据： 1、租赁合同、租赁地点平面图各1份，证明合同约定面积为5750平方（详见平面图），根据平面图的测量面积为5343.75平方，原告在交付房屋的时候相差了406.25平方； 2、用电和用气明细各1份、原告方付款明细、被告收取的电费及燃气费出具的发票12张，证明原告对于从2017年9月1日至2019年6月4日电费实际支付金额为310895.4元，2017年9月1日至2019年4月8日用气的实际支付金额为142781.16元，同时证明按照供电局及燃气公司实际的单价基数计算的用电金额为256325.6826元，用气的单价基数为114245.4631元； 3、维修协议、收条各1份，证明原告对于外墙漏水、房屋室内吊顶修补等维修情况支付了68000元维修费，该费用应当由被告承担，且维修之前已经无法使用，造成的损失结合维修费用合计15万元应当由被告承担； 4、照片1组（7张），证明在租赁期间因为出租房屋搭建脚手架，以及被告的债权人封锁大门，导致原告无法经营造成的损失大概20万元； 5、照片1组（4张），证明因为被告房屋消防不合格，原告接到开发区消防大队的通知要求停业整顿，造成停业损失353055.3元； 6、律师函及回执1份，证明原告在进行维修之前尽到了告知义务，也通知了被告进行维修； 7、EMS回执签收单及律师函各1份，2018年8月1日寄出，在2018年8月2日被告同事代收，证明2018年8月1日原告方的律师函被告已经收到，也明知原告因为使用房屋渗水的问题需要维修的事实； 8、房屋漏水及房屋长出霉点的图片4张复印件，证明原告使用的房屋内出现的外墙渗水导致室内出现发霉，无法使用的事实； 9、行政处罚决定书及卫生监督意见书、罚款单、孙强证人证言、覃某,4证人证言各一份，证明原告在经营期间因无法办理卫生许可证导致被迫停业。 被告淮左名都大酒店辩称，原、被告签订的合同是事实，但租赁合同签订后被告已经按约将房屋交给原告，原告也经营至今。原告的诉请没有事实法律依据，依法应当予以驳回。理由如下：第一，平面图是一个设计图，与最后竣工结果并不完全一致，最后竣工面积是6241.6平方，减去被告自用的506平方，再加上无产权证的20平方，也就是合同中约定的5750平方。第二，关于电费问题。此前原告与苏圣泉共同经营圣泉酒店，二人共同与被告的法定代表人韦来兵协商租赁事宜，后原告与被告签了合同。电费是当时口头约定按照1.1元/度缴纳，因为公共区域的电费、线损都是被告承担，这也是行业惯例。苏圣泉撤股之后原告对此提出异议，自2019年7月19日开始按照供电局的价格收取电费。第三，关于燃气费，一直都是按照燃气公司的标准收取。第四，原告维修没有通知被告，且根据合同约定内部的维修以及对房屋非主体结构的维修并不是由被告承担，被告只负责主体外部的维修，而其他部分的维修责任由原告承担。原告提供的证据不能证明其实际进行了维修。第五，搭建脚手架是事实，但不影响原告的进出，合同对第一年、第二年的房租进行了部分免收，已经考虑了被告要对房屋进行装修，可能给原告造成影响。被告提供给原告的房屋有消防合格验收证，原告用于开宾馆作为特种行业可能有其他要求，这是本案原告作为经营人自行承担的责任和义务。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告淮左名都大酒店提供下列证据： 1、邗江区房管局查勘情况一览表复印件1份，证明2号楼面积是6241.6平方，这一面积超过了合同中约定的5750平方； 2、案涉房屋的房产证、土地证、消防合格证明文件各1份，证明被告已经按照合同约定将合同载明的房屋交付给原告，原告主张面积误差不成立；案涉房屋消防验收合格，与原告主张消防问题导致损失也不能成立； 3、现承租被告房屋的扬州淮食淮味餐饮管理有限公司食品经营许可证复印件1份，证明被告出租的房屋是能够办理卫生许可证，原告主张因为被告的原因无法办理其宾馆的卫生许可证不成立。 对原告提供的证据，被告淮左名都大酒店发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但平面图是设计图，最终竣工结果与设计图并不完全一致；对证据2付款材料的真实性无异议，对证明目的不予认可；对证据3真实性不予认可；对证据4真实性无法确认，证明目的不认可；对证据5三性均不认可；对证据6被告没有收到；对证据7真实性无异议，关联性不予认可，无法证明原告实际邮寄律师函且被告已经收到；对证据8不认可；对证据9真实性无异议，关联性不予认可，行政处罚的相关内容是原告自身行为导致的，与本案无关，对证人证言不予认可。 对被告提供的证据，原告李卫兵发表如下质证意见：对证据1三性均不予认可；对证据2真实性合法性无异议，但房产证和土地证与本案无关，被告在签订合同时未向原告出示房产证和土地证，对消防合格证明文件不认可。 审理过程中，李卫兵申请本院向开发区消防大队调查酒店停业的情况及原因，但开发区消防大队未能向本院提供相应材料亦未能说明相应情况。 本院组织双方当事人对证据进行了质证，对双方当事人对真实性无异议的证据依法予以认定，对其他证据的证明力在说理部分予以说明。 本院经审理查明：2017年9月1日，淮左名都大酒店（出租房、甲方）与李卫兵（承租方、乙方）签订《房租租赁合同》一份，约定：1、甲方同意将其所有的位于扬州市邗江中路158号的房屋，面积为5750㎡（详见平面图）租赁给乙方经营使用；2、每年租金给付方式如下：第一年—第三年（2017年9月1日-2020年8月31日）每年租金为190万元，甲方同意乙方按180万元/年先行支付，剩余30万元分别在第四年至第六年租期内按每年10万元分期随同当年租金一同支付；另甲方免收乙方第一年2个月房租，第二年2.5个月房租，第三年1个月房租；租金交付方式为第一年租金为一年一付，自第二年起为半年一付；3、乙方使用该出租房屋所产生的水费、电费、物业管理费等费用，由乙方承担；4、租赁期内，该房屋主体外部的日常维护和修缮由甲方负责。乙方在房屋使用、管理、维修过程中，致使该房屋、公用设施受损，乙方应及时报告甲方；5、乙方承租房屋四楼东部（详见平面图）不能做经营宾馆使用，可做其他形式使用。 合同签订后，李卫兵租赁淮左名都大酒店房屋用于开办格林东方宾馆，至今仍在租赁使用中。对于租赁房屋的电费收取情况，一直以来系由李卫兵按照1.1元/度的标准向淮左名都大酒店缴纳后，由淮左名都大酒店向供电部门缴纳，自2019年7月19日起，改为按照供电部门规定的标准缴纳电费。对于租赁房屋的燃气费用收取情况，亦为由李卫兵向淮左名都大酒店缴纳后，由淮左名都大酒店向燃气公司缴纳。 另查明，邗江中路158号（原邗江建设区振兴路2号1）房屋所有权人为淮左名都大酒店，总层数为4层，产权面积为13493.85㎡。该房屋在竣工后已通过消防验收合格。 本院认为，李卫兵与淮左名都大酒店之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。对于李卫兵主张返还折抵租金及调整租金标准的诉请，其理由为平面图中的面积经测算后与合同约定的面积不符，但其未能举证证明实际租赁使用的面积具体为多少、是否与合同约定不符，故对该项诉请依法不予支持。对于李卫兵主张返还电费的诉请，因其就电费已按照1.1元/度的标准缴纳近两年，且出租人收取的电费标准稍高于供电部门的标准系行业惯例，故对该项诉请依法不予支持。对于李卫兵主张返还燃气费的诉请，因其就燃气费已按照相应标准缴纳近两年，且未能举证证明缴纳标准违法相应规定，故对该项诉请依法不予支持。对于李卫兵主张给付维修费及损失的诉请，因其提供的维修协议、收条及证人证言存在矛盾，不能证明其实际对房屋进行了维修，故对该项诉请依法不予支持。对于李卫兵主张经营损失、停业损失的诉请，虽然淮左名都大酒店在租赁房屋外部搭建脚手架，但李卫兵未能提供证据证明该行为对其经营造成影响，淮左名都大酒店提供了租赁房屋的消防合格证明，李卫兵未能举证证明其宾馆是否通过消防验收，亦未能证明无法办理卫生许可证系由淮左名都大酒店造成，故对其该项诉请依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十八条之规定，判决如下： 驳回原告李卫兵的诉讼请求。 本案受理费14198元，由原告李卫兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。 审 判 长  焦立颖 人民陪审员  魏 华 人民陪审员  康 威 二〇一九年十二月二日 书 记 员  冷 倩