广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0604民初30079号 原告：刘倩愉，女，1968年4月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************1*****，公民身份号码440************245。 被告：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*****桂畔上东区东乐路93号，统一社会信用代码914**********802XG。 法定代表人：朱**全，总经理。 委托诉讼代理人：廖广婷，女，1996年2月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区*******，公民身份号码440************206。系被告法务。 委托诉讼代理人：凌金水，男，1990年2月23日出生，汉族，住广东省信宜市***********，公民身份号码440************436。系被告法务。 原告刘倩愉诉被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人廖广婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金37374.87元，自2018年8月1日起至2018年12月17日止。以房屋总价2708324元为本金，按日万分之一计算。2.被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2016年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于大良街道办事处云路社区居民委员会瑞阳路2号君睿华府6座2002房。房屋总价款为2708324元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告”，第十一条约定“出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，出卖人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照：逾期180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部款项并自买受人付款之日起计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。2018年8月1日至2018年12月17日，被告逾期138天。被告违反约定逾期交楼，根据合同约定应向原告承担违约责任。为保障原告的合法权益，遂依法向法院提出诉讼请求，望法院判如所请。 被告辩称：一、2018年7月31日前涉案房屋验收合格，已具备交付条件，被告已经依约通知原告收楼，原告亦已收楼，被告已按合同约定履行交付商品房义务，被告不存在逾期交楼的情形。1、根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。故建设工程验收合格，即可交付使用。2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议关于“建设工程竣工验收备案证明文件”的形式、出具单位及指向均不明确，该约定实则为进一步强调建设工程经验收合格的，方可交付使用，而不是指在建设工程经验收合格后，仍应取得特定“文件”后方可交付。涉案房屋于2018年4月20日完成燃气管道验收、2018年7月23日完成规划验收、2018年7月30日完成五方验收、2018年7月31日完成人防验收。无可推翻前述各项验收结论的证据的，应认定2018年7月31日前涉案房屋验收合格，可按合同约定向原告交付。3、根据双方签订的附件十一补充协议第四条第2款约定，买受人因自身原因在合同约定交房时间后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。被告已经依约于2018年7月30日向原告书面发出收楼通知，原告未在通知的时间办理收楼手续的，视为被告按期交付房屋，被告已履行交付商品房义务。4、2018年7月31日前涉案房屋验收合格，已具备交付条件，被告已经依约通知原告收楼，原告于2018年8月5日收楼，被告已履行交付商品房义务。二、原告已收楼入住，没有产生损失，原告要求被告承担逾期交楼违约金29792元（暂计至2018年11月19日）无事实与法律依据。1、如前述，2018年7月31日前涉案房屋经五方验收合格，已具备交付条件，被告已经依约通知原告收楼，原告亦于2018年8月5日收楼，被告已按合同约定履行交付商品房义务，被告不存在逾期交楼的情形，被告要求原告承担逾期交楼违约金无事实基础。2、退一步讲，原告主张被告承担逾期交楼违约金。一方面，《合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。可见违约金是具备补偿性质，并非具备惩罚性质，原告已收楼入住，没有产生损失，无主张违约金的基础；另一方面，商品房买卖合同约定2018年7月31日交付房屋，被告已经依约于2019年7月30日向原告书面发出收楼通知，原告亦于2018年8月5日收楼入住。原告是完全民事行为能力人，且房屋买卖为大宗交易，涉及交易价款高，对原告个人及其家庭影响大，各方在商品房买卖合同履行过程均有审慎注意的义务，而商品房交付不仅为合同的主要权利义务，更是涉及到原告居住环境、生活质量等切身利益，故原告在验收楼时，不仅有对涉案商品房交付时的情况有审核注意和确认的义务，同时原告收楼的，必然也是在对涉案商品房交付时的情况进行充分了解后，综合考量其切身利益的各种因素后，接受按被告通知收楼时的商品房情况收楼。故即便假设认定被告于2018年7月31日不具备交楼条件的，但原告已于2018年8月5日接受按被告通知收楼时的商品房情况收楼，则原告主张的逾期交楼违约金应计算至2018年8月5日止。3、再者，原告主张被告支付逾期交楼违约金至实际交付日止。实际上，原告已于2018年8月5日收楼，即房屋于2018年8月5日已由原告占有、控制、使用，按原告该主张，违约金计算截止日期不应超过2018年8月5日，但原告却又向被告主张违约金29792元（暂计至2018年11月19日），并要求被告每月支付一次，二者相冲突。另附件十一补充协议第五条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”之约定，被告支付原告违约金最高不应超过房屋总价的2%，原告不设限的主张逾期交楼违约金无事实与法律依据。综上，涉案房屋验收合格，已具备交付条件，被告已经依约通知原告收楼，原告亦已收楼，被告已按合同约定履行交付商品房义务，原告诉求无事实与法律依据，请法院驳回原告全部诉讼请求。 诉讼中，原告举证如下： 1.原告身份证、被告企业信用信息公示复印件。证明原、被告诉讼主体资格。 2.商品房买卖合同（预售）、珺睿华府楼宇认购书。证明原、被告的房屋买卖合同关系。合同第11条约定出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付商品房、第9条房屋应当取得竣工验收备案文件、第12条逾期180日以内的从交付期限届满之日起至实际交付之日止按总价款万分之一计算违约金。 3.收据、契税纳税申报表、税收缴款书。证明原告已经支付购房款2708324元，并已支付相应的数目。 4.钥匙托管委托书。证明原告于2018年8月5日收楼。 诉讼中，被告举证如下： 1.燃气管道工程竣工验收备案证明书及竣工验收证明书。证明2018年4月20日完成燃气管道的验收。 2.建设工程规划许可证及建（构）筑物工程规划条件核实意见。证明2018年7月23日完成规划验收。 3.单位（子单位）工程质量竣工验收记录。证明2018年7月30日完成五方验收。 4.建设工程消防验收意见书。证明2018年7月30日完成消防验收。 5.民用建筑项目履行人民防空义务证明书及顺德区人防工程竣工验收备案意见书。证明2018年7月31日完成人防验收。 6.住宅质量保证书及住宅使用说明书。证明被告已按合同约定向原告出具涉案商品房的住宅质量保证书及住宅使用说明书。 7.房产测绘资料簿。证明涉案房产已于2018年7月20日取得房屋测绘报告。 8.竣工验收备案表。证明竣工验收备案时间为2018年12月17日。 经庭审质证，本院认证如下： 原、被告的证据，双方对对方证据真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。 综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认： 2016年6月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《珺睿华府楼宇认购书》，主要内容为：“乙方自愿依下列条件向甲方认购珺睿华府（恒大帝景）6幢2002单元。该商品房建筑面积共235.49平方米，其中，套内建筑面积193.24平方米。按建筑面积计算，单价为11501元/㎡，按套内面积计算，单价为14015元/㎡；总金额为2708324元……” 2016年6月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：“……第二章商品房基本状况第一条出卖人取得坐落于大良街道办事处云路社区居民委员会瑞阳路2号珺睿华府地块的土地使用权……该商品房为第一条规定项目中的6座2002房屋，预测面积235.49平方米，其中套内建筑面积193.24平方米，分摊共有建筑面积42.25平方米。……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买卖人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14015.34元，总价款为2708324元……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的、出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；同时，出卖人按照全部房价的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。” 2018年7月20日，佛山市顺德区********完成对顺德区大良街道瑞阳路2号珺睿华府6-8座房产测绘资料簿的审核，并出具《房产测绘资料簿》。 2018年8月5日，原告签署《钥匙托管委托书》，将涉案房屋钥匙交予金碧物业委托管理。 2018年12月17日，涉案东汇名家四期取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 原、被告共同确认：原告已于2018年8月5日办理收楼手续。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》，系双方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。 关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条的相关约定，被告应于2018年7月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。被告虽抗辩认为包含涉案房屋在内的地产项目已于合同约定交付日期前完成建设、监理、人防、规划、燃气管道等各方验收工作，已符合上述合同约定交房标准，但依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，故原、被告双方于合同所约定之“建设工程竣工验收备案证明文件”应理解为“取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件”，本院对被告上述抗辩意见不予采纳。经查，包含涉案商品房在内的东汇名家四期项目至2018年12月17日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故被告已构成逾期交房的违约行为。诉讼中，原告虽于2018年8月5日签订《钥匙托管委托书》，但涉案房屋于当时尚未达合同约定交付条件，故结合上述事实及合同约定，原告实际收楼时间应认定为2018年12月17日。据此，被告应依据涉案合同约定的违约金标准向原告计付2018年8月1日至2018年12月17日的逾期交房违约金合计37645.70元（2708324元×0.1‰×139天）。原告诉请37374.87元，属于对诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘倩愉支付逾期交房违约金合计37374.87元。 如被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，受理费减半收取272元，由被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  罗婉文 二〇一九年十二月十七日 书记员  黎晓婷 附引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。