文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初5624号原告（反诉被告）:张超,男,汉族,1987年1月12日出生,住山东省新泰市。委托诉讼代理人：余明礼，重庆恩特律师事务所律师。被告（反诉原告）:杨应龙,男,汉族,1969年12月13日出生,住四川省武胜县。委托诉讼代理人：郑学明，重庆东和律师事务所律师。被告：杨希，男，汉，1983年1月16日出生，住重庆市南岸区南坪镇。委托诉讼代理人：郑学明，重庆东和律师事务所律师。被告：吴英，女，汉族，1982年8月24日出生，住重庆市南岸区南坪镇。委托诉讼代理人：郑学明，重庆东和律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：重庆到家了网络科技有限公司南岸区南滨路分公司,住所地重庆市南岸区南滨路27号附5号,统一社会信用代码91500108MA5YTU3L88。负责人：周燕，该公司经理。委托诉讼代理人：徐皓，男，1991年7月25日出生，汉族，住四川省双流县，该公司员工。原告（反诉被告）张超诉被告杨应龙（反诉原告）、杨希、吴英及第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区南滨路分公司（以下简称到家了南滨路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。张超的委托诉讼代理人余明礼，杨应龙、杨希、吴英共同的委托诉讼代理人郑学明，到家了南滨路分公司的委托诉讼代理人徐皓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张超向本院提出的诉讼请求为：1.杨应龙、杨希、吴英还购房定金20万元；2.杨应龙、杨希、吴英支付违约金299999元；3.本案诉讼费、保全费由杨应龙、杨希、吴英承担。事实和理由：位于重庆市南岸区南滨路28号**幢**-1号房屋登记产权人为杨应龙，实际产权人为杨希、吴英（两人系夫妻关系）。2018年9月29日，张超通过到家了南滨路分公司居间与杨应龙签订《房屋买卖合同》，约定杨应龙将位于重庆市南岸区南滨路28号**幢**-1号房屋出售给张超，合同价款为298万元；合同签订当日，张超支付定金20万元。2018年9月29日，张超与杨应龙又签订《房屋买卖合同的补充协议》，该补充协议约定：双方协商一致，若银行审批金额低于240万元或银行拒绝该笔贷款，则双方和平解约，双方及到家了南滨路分公司均不承担责任，杨应龙退还张超已支付费用，到家了南滨路分公司退还中介费；杨应龙需在2个月内退还张超已支付费用，否则按主合同逾期付款承担违约责任；双方协议一致定金20万元，签订合同当日支付15万元，签约后3个工作日内支付剩余5万元。上述合同签订后，张超按约支付定金20万元。2018年10月30日，张超与杨应龙签订《解除合同书》，约定：按揭办不下来，业主急需用钱，客户不想要了，业主需要急卖原因，双方要求解除张超、杨应龙及到家了南滨路分公司于2018年9月29日签订的《房屋买卖合同》等，由杨应龙退还20万元，自解约之日起2个月内退还20万元定金予张超。但此后，杨应龙并未退款，后经催收未果，故张超诉至本院。本诉被告杨应龙、杨希、吴英辩称：1.房屋所有权人为杨应龙，相关买卖合同也是由杨应龙签订，与杨希无关，杨希不是本案适格被告。2.房屋买卖合同不能继续履行是由于张超未向银行申请按揭贷款，系张超违约，杨应龙不应向其退还定金。本诉第三人到家了南滨路分公司述称：签订合同之后，张超按揭贷款无法达到240万元，已经达到提前约定好的解约条件，故双方签订了《解除合同书》，由于杨应龙无法到场，由到家了南滨路分公司将解约合同书交与杨希配偶吴英，吴英将《解除合同书》转交给杨应龙，杨应龙签字之后又交予南滨路分公司，南滨路分公司再交与张超。合同签订之时，杨希一直称为其房屋所有权人，杨应龙只是配合过来签字。本诉原告张超举证如下：1.《存量房交易文件》，证明原被告双方的买卖房屋的事实，以及定金的约定。2.《房屋买卖合同补充协议》，证明原被告双方约定了解除合同的条件。3.收条、转账凭证5份，证明张超向杨应龙转款20万。4.《解除合同书》，证明原被告双方解除合同的事实以及退还20万元定金的条款。5.录音一份，证明杨希、杨应龙均称房屋实际产权人为杨希，杨应龙只是挂名，杨希也同意退还20万定金。6.房管局档案材料一套，证明杨应龙等已经将涉案房屋出售（价格为180万元，如果以此价格交易，张超不需贷款240万元），构成根本违约。本诉被告杨应龙、杨希、吴英的质证意见：证据1的真实性无异议。证据2的真实性无异议，但证明目的不认同。张超的银行贷款未在2018年11月31日审批通过，其可以有三种选择，但张超并未告知其是选择继续履行合同还是选择解除合同，所以张超不能依照其中的选择之一主张退还已经支付的费用。证据3无异议。证据4的真实性、合法性和关联性不予认可，落款处杨应龙的签字并非本人书写，请求司法鉴定。证据5的真实性无异议，但2019年1月10日刘贞委托张超签合同，适格的原告应该是刘贞；张超和杨希的录音未提及涉案房屋，与本案无关；杨希不是合同相对方，不应当承担违约责任，也无权代表杨应龙提出承担责任；实际产权人为杨希和吴英，杨应龙是名义登记人，但被告方并未答应退还定金。证据6的真实性无异议，但恰好证明张超在约定的时间内没有向银行提供贷款申请，超过约定时间即2018年10月31日，也未向银行提出申请，杨应龙逼于无奈才将涉案房屋向他人出售，实际的出售金额为280万，该登记金额是因为税收问题才形成的。杨应龙所造成的损失是18万元，另有税收损失11万多，因为按照原被告双方的约定，税收应由张超承担。本诉第三人到家了南滨路分公司对张超举示的证据均无异议。本诉被告杨应龙、杨希、吴英未举证。本诉第三人到家了南滨路分公司未举证。反诉原告杨应龙向本院提出的诉讼请求为：1.张超支付违约金596000元；2.反诉诉讼费由张超承担。事实和理由：2018年9月29日，张超通过到家了南滨路分公司居间与杨应龙签订《房屋买卖合同》，约定杨应龙将其名下的位于重庆市南岸区南滨路28号**幢**-1号房屋出售给张超，合同价款为298万元；合同签订当日，张超支付定金20万元；如果双方任何一方逾期办理贷款申请超过15日，守约方有权解除合同，违约方支付房屋成交价20%的违约金。同时，双方签订的《房屋买卖合同补充协议》约定，银行按揭贷款在2018年10月31日前未审批通过，或审批金额低于240万元，或银行拒绝贷款，双方和平解约，退还已付房款和中介费。然张超并未向银行申请按揭贷款，显然违反合同约定，故杨应龙作为反诉人提起反诉。反诉被告张超辩称：双方已经解除合同，合同中说明了理由。电话录音中杨希、杨应龙均承认解除合同的事实，并承认退款，可以反证解除合同书的真实性。张超因为审批不到240万元的贷款，故解除合同，并非逾期未办理贷款。即使没有解除合同书，双方已在《房屋买卖合同补充协议》中已经约定了解除的条件。综上，应驳回反诉原告的诉讼请求。到家了南滨路分公司述称：其已经向银行递交了张超的初审资料，后经银行审查无法贷款240万元，故双方按照《房屋买卖合同补充协议》约定解除了合同。在解除合同前后，杨应龙已经将案涉房屋出售，具备退还定金的能力。反诉原告杨应龙举证如下：1.《存量房交易文件》，证明合同第十一条第三款第二项约定了违约金的计算方式，即房屋成交价的20%。2.《解除合同书》（系张超的本诉证据），证明张超因其无法办理贷款导致违约。反诉被告张超质证意见：真实性无异议，但不认可其证明目的。杨应龙主张违约金的前提是合同已经解除，现其主张违约金应当是认可了解除合同。而且，杨应龙也将张超在本诉中举示的解除合同书作为证据举示。反诉第三人到家了南滨路分公司质证意见：真实性没有异议，但签订解除合同书时双方是认可了和平解除合同并退还已经支付的款项。反诉被告张超未举证。反诉第三人到家了南滨路分公司未举证。经审理查明：2018年9月29日，经到家了南滨路分公司居间，张超、杨应龙签订《存量房交易文件》（包含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》），约定的主要内容为：杨应龙将重庆市南岸区南滨路28号**幢**-1号房屋（诉讼中，被告方认可杨应龙为名义产权人，实际产权人为杨希和吴英）出售给张超，建筑面积207.15平方米，成交总价为298万元；张超于签订合同当日支付定金20万元，张超交付首付款20万元用于该房屋的解押；张超银行按揭贷款260万元，由放贷银行直接交付予杨应龙；该房屋已设定抵押，抵押权人为重庆农村商业银行，杨应龙应于张超按揭审批通过后1个月内办理完成解押手续、自行承担相关费用；解押方式为张超应于抵押权人告知或者杨应龙告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向杨应龙银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，如张超贷款购买该房屋，则张超须于其向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向杨应龙交付房款用于解押；原被告双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由杨应龙退还全部已付款；张超未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别承担相应违约责任，其中逾期超过15日的，杨应龙有权解除合同，合同解除的，张超应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%支付违约金，并由杨应龙退还张超全部已付款。同日，张超和杨应龙还就此签订《的补充协议》，约定：双方协商一致，若张超银行按揭贷款在2018年10月31日前未审批通过，杨应龙作如下选择：1.双方和平解约，杨应龙退还张超已支付的费用，中介方退还中介费，双方及中介方均不承担责任；2.张超支付80万元首付款给杨应龙，合同继续履行；3.张超同意杨应龙继续出售该房屋，若张超的按揭审批通过时间在杨应龙卖出之前，则继续履行合同，否则杨应龙可以将该房屋卖给他人，退还张超已支付费用，双方及中介方均不承担责任。《房屋买卖合同》的补充协议还约定：双方协商一致若银行审批金额低于240万元或银行拒绝该笔贷款，则双方和平解约，双方及中介方均不承担责任，杨应龙退还张超已支付费用，中介费退还中介，杨应龙需在2个月内退还张超已支付费用，否则按主合同逾期付款承担违约责任；双方协商一致定金20万元，签订合同当日支付15万元，签约后3个工作日内，支付剩余定金5万元。签订上述合同当日，张超即按约向杨应龙支付定金15万元，并由杨应龙出具收条为证。之后，张超又按约支付剩余定金5万元。至此，张超共计支付定金20万元。此后，在到家了南滨路分公司协调下张超向到家了南滨路分公司提交了按揭贷款资料，后贷款审批未通过。之后，张超提出解除合同。到家了南滨路分公司组织双方形成了《解除合同书》。到家了南滨路公司称《解除合同书》先交与张超签订，张超签字后交与到家了南滨路分公司；由于杨应龙和杨希无法到场，由到家了南滨路分公司将解约合同书交与杨希配偶吴英（两人于2015年10月30日登记结婚），吴英将《解除合同书》转交给杨应龙，杨应龙签字之后，吴英电话通知到家了南滨路分公司，南滨路分公司从吴英处取回《解除合同书》，南滨路分公司又交与张超；合同签订之时，杨希一直称其为房屋所有权人，杨应龙只是配合过来签字。该《解除合同书》载明：因按揭办不下来、业主急用钱、客户不想要了，业主需要急卖原因，杨应龙和张超要求解除三方于2018年9月29日签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易流程》等《存量房交易文件》中的所有合同；张超已支付予杨应龙的定金20万元退还；自解约之日起2个月内，杨应龙退还定金20万元。到家了南滨路公司称该《解除合同书》形成时间为2018年10月30日。2018年11月，杨应龙通过杨希将案涉房屋在链家公司的居间下出售给案外人窦利红，并于2018年11月6日向重庆市南岸不动产登记中心递交了权属变更登记申请。原被告双方均认可房屋出售之时，双方之间的房屋买卖合同关系已经解除，关于解除原因存在分歧。2019年1月10日，张超通过到家了南滨路分公司与杨希电话联系，张超称按照合同约定2018年12月30日就要退钱，杨希称“我知道，大家都要用钱，但我手上关键没钱，你知道不，我有钱，这个打个比方我向外面借，我不给你了，是不是，这个钱可以退给你但是在我有的前提下才退呀，但我现在没钱，是这样子的”，以没钱为由推诿、并称案涉房屋的实际产权人系其本人，杨应龙作为其哥哥杨应龙只是代持而已，因为杨希在重庆找不到名额买了。2019年1月18日，到家了南滨路分公司与杨应龙电话联系，要求退还定金20万元。通话中，杨应龙认可案涉合同已经解除，并称案涉房屋并非其本人的，其只是登记的产权人。2019年1月10日、2019年1月19日、2019年3月11日，到家了南滨路分公司多次与杨希电话联系，要求杨希退还张超定金20万元，杨希则以没钱为由拒绝支付。合同履行过程中，张超一直通过到家了南滨路分公司与杨希联系沟通。到家了南滨路分公司称签订合同当日，杨应龙带着本人身份证和吴英一起到场，杨希在电话沟通中也认可其为实际产权人。本院认为，案涉房屋虽登记在杨应龙名下，但结合本院查明的事实可知，实际产权人为杨希和吴英，案涉房屋买卖合同在缔约、履约和解约过程中，作为实际产权人的杨希和吴英均参与和知晓，杨应龙代杨希、吴英作出了出售案涉房屋的意思表示，并与张超订立了《存量房交易文件》和《的补充协议》。故本院认为案涉房屋买卖合同关系的相对方应为杨希和吴英。上述合同订立后，在合同履行过程中，鉴于张超的贷款问题，双方就此形成了《房屋买卖合同》的补充协议。根据该协议的约定，若张超银行按揭贷款在2018年10月31日前未审批通过，名义产权人杨应龙可有三个选择。根据后续案涉房屋的出售情况可知，在杨希的主导下，名义产权人杨应龙将案涉房屋出售他人。进而言之，杨希一方通过出售案涉房屋的方式选择解除与张超之间的房屋买卖合同关系。于此情况下，杨希一方理应将收取的张超一方的定金20万元退还。然杨希一方出售案涉房屋之后，经张超和到家了南滨路分公司多次催收，杨希多次以没钱为由拒绝退还。本院认为，根据《的补充协议》，杨希一方理应按约在2个月内退还张超已支付费用，否则按主合同逾期付款承担违约责任。但杨希并未按约返还任何款项。现张超诉至本院，诉请杨希退还定金20万元，本院予以支持。同时结合《存量房交易文件》中《房屋买卖合同》关于逾期付款违约责任的约定即违约方按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金之约定，现张超一方主张违约金299999元，系对自身民事权利处分，且属法律允许范围之内，本院予以支持。关于杨应龙和吴英的责任。基于上述评析，鉴于杨应龙仅为名义产权人，买卖合同关系的相对方实为实际产权人杨希和吴英，故张超诉请杨应龙再行承担相应合同义务和责任，已无法律基础。因实际产权人包括吴英，且根据到家了南滨路分公司和张超的陈述，吴英均参与了合同的缔约、解约等过程，作为实际产权人和杨希的配偶，吴英理应就上述本院认定的杨希的债务承担共同清偿责任。诉讼中，关于双方争议的《解除合同书》中杨应龙的签字真伪问题。综合整个案情，本院认为其签字的真伪已无鉴定之必要。通过杨希一方出售案涉房屋的情况可知，其已选择与张超解除合同。但鉴于其未按约及时退还张超支付的定金20万元，理应按照双方无异议的《房屋买卖合同》的补充协议承担违约责任。此外，基于上述评析的关于合同履约和违约情况，本院认为作为反诉原告的杨应龙诉请张超支付违约金596000元，已无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、本诉被告杨希、吴英于本判决生效之日起5日内向本诉原告张超返还定金20万元；二、本诉被告杨希、吴英于本判决生效之日起5日内向本诉原告张超支付违约金299999元；三、驳回反诉原告杨应龙的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，诉讼保全费3120元，反诉案件受理费9760元，均由被告杨希、吴英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李明刚人民陪审员  汪 庆人民陪审员  林 静二〇一九年十二月三十一日书 记 员  刘海燕