河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0506民初1963号原告：罗金民（曾用名罗淑哲），女，1970年6月21日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：高吉林（原告罗金民丈夫），住安阳市。被告：安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司，住所地安阳高新区弦歌大道与中华路交叉口西南角。法定代表人：李得元，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘艳忠，河南坤信律师事务所律师。原告罗金民与被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称安彩嘉园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）豫0506民初2476号民事判决书，宣判后，被告不服提出上诉，安阳市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）豫05民终2546号民事裁定书，撤销（2018）豫0506民初2476号民事判决书，发回重审。本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗金民委托诉讼代理人高吉林、被告安彩嘉园公司委托诉讼代理人刘艳忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗金民向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付延迟交房违约金共计21795元；2、依法判令被告赔偿原告租金损失38000元（1000元/月）；3、依法判令2017年3月7日正式交房前的物业费用由被告承担；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月22日，原告（曾用名罗淑哲）与被告签订了《商品房预售合同》，合同编号：YS00047225，房屋代码：175754，购买了安彩二期17号楼2单元301房。2014年1月23日，原告按被告通知去安彩二期物业办理交房手续。然而在实际验房后，除了物业事先说的“地暖没试压、燃气没接、水电也都没弄好、门禁没装”这些问题外，发现“电梯口入户门损坏锁不住、步行楼梯入户门没有安锁、厨房窗户未安、部分插座未装”等10个重大质量问题（后来地暖试压又发现地暖管破裂，此问题未登记在房屋交付验收表上），并登记在房屋交付验收表上交给了物业办，房屋因质量问题未完成交接（详见安彩嘉园二期房屋交付验收表）。物业工作人员又把没安锁的那套钥匙要回去了，说回头让修，修好了通知原告，待完成维修后才算交接完成。之后原告多次催促物业，也曾不止三次找开发商，均说让等。直到2017年3月7日，原告无奈投诉至12345市长热线，开发商和物业人员才基本解决原告提出来的房屋质量问题，电力问题4月份才基本解决。依据《商品房预售合同》第8、9、11条约定，被告应承担逾期交房的违约责任，向原告支付自2014年1月1日至2017年3月7日期间3×365+66=1611天、房屋总价款375452元每日万分之0.5（每天约18.77元）的违约金共计21795元。被告违反《商品房预售合同》第8、11条约定及《商品住宅质量保证书》第4条关于维修、修缮的明确承诺，存在不积极履行维修责任的侵权行为，长达3年多，严重侵犯了原告的合法权益，应依照《侵权责任法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条等规定，判令被告因房屋质量问题严重影响正常居住使用、不积极履行维修职责延迟三年多交房给原告造成的租金损失38000元（1000元／月）。依据《物业管理条例》第41条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条和本案的具体事实，依法判令2017年3月7日正式交房前的物业费用由被告承担。经与被告协商未果，依据《商品房预售合同》第19条规定具状起诉，请人民法院依法判决。被告安彩嘉园公司辩称，一、被告已按照商品房预售合同的约定履行了交付房屋的义务，并支付了合同约定的迟延交房的违约金，如今原告再次主张延迟交房违约金，缺乏事实和法律依据；二、原告要求租金损失与第一项诉讼请求实际上是重复主张，既主张违约金又主张租房损失，这也不叫租房损失，且租金损失没有事实和法律依据，其主张不应得到支持；三、原告要求的物业费属于重复起诉，而且原告就物业费纠纷向文峰区法院提起了物业合同纠纷诉讼，本案中再次提出物业费问题，构成重复起诉，不应该予以受理。综上，原告的请求均应予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告罗金民（××）于2012年7月22日与被告安彩嘉园公司（出卖人）签订了编号为YS00047225的《商品房预售合同》，合同约定：由××购买安彩二期17号楼2单元301室房屋一套（房屋代码为175754），房屋总价款为375882元；出卖人应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；如出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过90日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，如果逾期超过90日后，××继续要求履行合同，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅说明书》；××在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，××不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房；该合同附件三约定了装饰、设备标准（住宅）包括：1、室内地面：毛地；2、内墙：毛墙；3、窗：塑钢窗、中空玻璃；4、入户门：防火防盗门；5、阳台：封闭；6、卫生间：毛墙、毛地；7、厨房：毛墙、毛地；8、暖气：地暖；9、预留电话、有线电视、宽带接口（由用户自行申请开通）；10、电梯：每单元两部电梯（15号楼除外）；11、电路：照明、普通插座、空调插座独立走线；12、外墙：涂料、外墙保温材料；13、电子对讲、小区智能化安保系统；14、水、电、暖、燃气分户安装；15、单元前厅铺地砖；墙面刷涂料。2013年11月1日，经施工单位、监理单位、建设单位对安彩嘉园二期17号楼各部分工程检查验收，均达到合格标准，该工程达到合同标准。2014年1月23日，原告罗金民与被告安彩嘉园公司签订一份《购房合同补充协议》约定：××购买的安彩嘉园二期17号楼2单元301室房屋，单价为2149元/㎡，预测面积为174.91㎡，总价为375882元，实测面积为174.71㎡，总价为375452元；××同意交房日期延期至2013年12月31日前，出卖人同意支付××违约金3458元，××同意不再追究出卖人包含但不限于逾期交房的违约责任；××同意在2014年1月26日前与物业公司办理相关房屋交接手续并签订物业服务合同，逾期未办理交接手续或签订物业服务合同，视为出卖人已将该套房屋实际交付××，房屋相关的一切风险及费用由××承担。当日，原告罗金民按照补充协议领取了违约金3458元、领取了房屋钥匙，与被告签订了物业服务合同。2014年1月23日，原告按被告通知办理交房手续，原告丈夫高吉林在房屋交付时提出房屋质量存在问题，并填写了安彩嘉园二期房屋交付验收表，在交验房屋意见处提出多条意见，诸如插座、开关、灯泡、窗户、门及门锁等十条问题。2017年3月5日，原告罗金民提出装修申请，并签订装饰装修管理服务协议。2017年3月7日原告丈夫高吉林在业主装修前验房表上签字，确认水正常、地漏畅通、墙面正常、屋顶正常、电不正常，并在备注区域备注：南半区所有插座无电，3月8日下午修好；3月5日修好地暖管，3月6日进行打压测试，地面已恢复；3月7日消防入户门更换锁芯，钥匙已交。2017年3月7日，安阳市市长便民公开电话受理中心受理原告丈夫高吉林电话反映案涉房屋的质量问题投诉，并转交高新区管委会处理。高新区管委会于2017年3月22日进行了回复，高吉林反映的问题已经处理完毕。本院认为，原、被告双方签订商品房买卖合同后，由于被告未按合同约定期限交付房屋，后经双方协商，签订补充协议，原告罗金民同意被告延期交房至2013年12月31日，被告赔偿原告逾期交房违约金3458元，原告同意在2014年1月26日前办理交房手续，该约定系双方真实意思表示，合法有效。2014年1月23日，原、被告双方办理房屋交接手续，原告从被告处领取房屋钥匙，双方按补充协议履行完毕。原告认为房屋存在诸如灯泡、插座、门锁、地暖等严重质量问题，不符合房屋交付条件，但根据购房合同约定，此类问题属于合同附件三中的装饰、设备问题，并不影响房屋的正常交付，因此按双方约定，被告已履行了交房义务。房屋内的灯泡、地暖、门锁、插座等问题，应按双方约定，通过维修、更换、重做予以解决。被告虽未按约定期限维修，但并不能因此认定被告存在延迟交房的行为，故原告要求的被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿自2014年1月1日起至2017年3月7日期间的租金损失，但原告在2017年3月5日才提出装修申请，因此原告的该请求没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿物业费损失，因不存在逾期交房，故对该诉请，亦不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:驳回原告罗金民的诉讼请求。案件受理费1295元，由原告罗金民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郑卫民审 判 员  曹欢庆人民陪审员  于和平二〇一九年十二月十六日书 记 员  郭江波