吉林省图们市人民法院民事判决书（2019）吉2402民初781号原告：赵莉，女，1970年2月19日出生，汉族住图们市。被告：延边农村商业银行股份有限公司。法定代表人：周万利，系董事长。委托诉讼代理人：焦成栋，延边农村商业银行股份有限公司风险处法务。被告：延边农村商业银行股份有限公司图们支行。负责人：孙光哲，系行长。委托诉讼代理人：焦成栋，延边农村商业银行股份有限公司风险处法务。被告：图们市市场监督管理局。法定代表人：郎琦，系局长。委托诉讼代理人：刘庆辉，图们市市场监督管理局法规科科长。原告赵莉与被告延边农村商业银行股份有限公司（以下简称延边农商银行）、延边农村商业银行股份有限公司图们支行（以下简称图们农商银行）、图们市市场监督管理局确认合同有效纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵莉，被告延边农商银行、图们农商银行共同委托诉讼代理人焦成栋，图们市市场监督管理局委托诉讼代理人刘庆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵莉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告赵莉与被告延边农商银行、图们农商银行之间的房屋买卖合法有效；2、要求三被告协助原告办理房屋过户手续；3、要求三被告承担违约责任，向原告支付逾期办证违约金（以70万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准[年利率6%]计算，从合同成立后90日，即2005年7月7日计算至办理完房屋过户手续之日止）；4、诉讼费由被告方承担。事实和理由：2005年4月7日，原告在延边银龙拍卖有限公司主持的拍卖会上以70万元的价格购买了坐落在图们市灰幕东路5号的图们市南市场（产权人为市工商局南市场，房权证**XXX号，建筑面积2012.66㎡，土地使用权4500㎡）以及市场旁侧平房（无房证，60㎡），并与延边银龙拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，且支付了房款70万元及佣金3万元。过后，委托单位延边境城城市信用社、所有权人图们市工商局将房屋交付给原告使用至今。后来延边镜城城市信用社合并至第二被告处，延边州城市信用联合社合并到第一被告处，市工商局改为市市场监督管理局。这十四年间，原告无数次的找到三被告办理房屋过户手续，而三被告之间互相推脱，至今未能办理。第一被告延边农商银行、第二被告图们农商银行将诉争房屋委托拍卖，原告在拍卖会上竞得房屋，并与拍卖人签订拍卖成交确认书，第一被告、第二被告与原告即建立合法有效的房屋买卖合同关系。作为出卖人，第一被告、第二被告在原告全部履行房款交付义务后，应当履行房屋过户义务。因房屋现在登记在第三被告开办的企业名下，第三被告应协助原告与第一被告、第二被告一同办理房屋过户手续，故原告要求法院判令三被告协助原告办理房屋过户手续。因双方未约定过户时间，亦未约定违约金计算方式，应依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，原告可随时要求三被告履行房屋产权变更义务。违约金计算方式应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准。因房屋一直在第三被告开办的企业名下，第一被告不能单方办理过户手续，因此第三被告也存在过错，导致原告一直无法办理房屋过户手续，应对逾期办证违约金承担连带赔偿责任。故提起诉讼，请求法院依法判决支持原告诉讼请求。被告延边农商银行、图们农商银行辩称：1、本案根据合同的相对性，被告作为本案的主体不适格；2、原告主张违约金没有事实与法律依据，并且违约金已超过诉讼时效，原告丧失了胜诉权；3、原告通过拍卖取得本案争议房屋，在拍卖中须知中已经明确的说明该房屋建设在防洪沟上，系违法建筑，只能保持现状，并且原告已经在该须知上签字，应当明知该房屋不能过户，并也认可承担了不能过户的法律后果；4、原告通过拍卖取得房屋，而拍卖过户及房屋交付，是拍卖公司的附随义务，所以原告应当向拍卖公司主张权利；5、原告应当举证拍卖公司拍卖所争议的房屋是第一、二被告的资产，也应当举证所拍卖的成交确认书和拍卖成交合同，综上，原告没有举证其合法途径拍得涉案房屋，所以也无权向第一、二被告主张过户。被告图们市市场监督管理局辩称：1、图们市南市场目前已不属于我局的固定资产；2、2005年4月7日至今为止，我局从未接到原告赵莉以任何形式提出的协助办理房屋过户手续的要求；3、导致原告通过拍卖取得的房屋未能办理过户的原因不是我局造成的，因此我局不应承担逾期办证的违约金。综上所述，请求对原告的第2、3、4项请求予以驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。原告赵莉提供的房屋产权证复印件一份、图们市市场监督管理局证明一份，各方当事人均无异议，予以采信。原告赵莉提供的拍卖档案一组、拍卖成交确认书一份、收据复印件二张、专用发票一张，虽然被告延边农商银行、被告图们农商银行均对真实性提出异议，但未向本院提供相应的证据来证明自己的主张。结合本院依法从延边银龙拍卖有限公司调取的拍卖档案的内容，本院对上述证据予以采信。原告赵莉提供的电话录音光盘一份，无法证明与本案存在关联，且证人未能出庭作证，故不予采信。本院依职权调取的涉案房屋土地登记卡、产籍管理卡、房屋现状调查表、单位自管房产所有权登记申请书、自筹基本建设（更新、翻修、零星土建）项目资金审查表、吉林省城市××镇）建设工程建设工程许可证、吉林省图们市（县）人民政府房屋产权证存根复及延边银龙拍卖行提供的本案涉案房屋拍卖档案一份（包括委托拍卖合同原件），均能证明与本案有关的案件事实，予以采信。根据各方当事人提供的证据和当庭陈述，本院认定本案事实如下：（一）2005年4月7日，原告赵莉在延边银龙拍卖有限公司主持的拍卖会上以70万元的价格购买了坐落在图们市灰幕东路5号的图们市南市场以及市场旁侧平房（无房证，60㎡），并与延边银龙拍卖有限公司签订拍卖成交确认书。原告于2005年4月25日交付佣金3万元，2005年5月20日支付了房款60万元（其余10万元由拍卖保证金抵顶）。拍卖后几日，延边境城城市信用社、图们市工商局将房屋交付给原告赵莉使用至今。（二）涉案房屋现登记单位为市工商局南市场，房屋产权证号为吉房执图字第**XXX号，用途为市场，建筑面积2012.66㎡，土地使用权4500㎡。房屋来源为图们市工商局1990年自建。2005年3月30日，延边境城城市信用社与延边银龙拍卖有限公司签订委托拍卖合同，将涉案房屋委托拍卖。（三）另查，延边境城城市信用社于2006年11月14日更名为延边境城农村信用合作社，同年12月25日被撤销，业务并入到图们市友谊农村信用合作社。2007年1月8日延边农村合作银行开业，2011年1月27日延边农村合作银行吸收合并图们市友谊农村信用合作社，2011年11月9日延边农村合作银行变更为延边农商银行。图们市工商局于2014年10月变更为图们市市场和质量监督管理局，2019年3月变更为图们市市场监督管理局。本院认为，延边境城城市信用社将涉案房屋委托延边银龙拍卖有限公司拍卖，原告赵莉通过竞拍购得涉案房屋，房屋买卖系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故延边境城城市信用社与赵莉之间的房屋买卖合同合法有效。赵莉已经履行了交付全部房款的义务，延边境城城市信用社应当协助赵莉履行房屋过户义务。延边境城城市信用社经撤销、合并至延边农商银行，故相应合同义务应由延边农商银行继续履行。因房屋现登记在图们市工商局名下，该房屋如何交由延边境城城市信用社交付拍卖暂无法查清，且现图们市市场和质量监督管理局认为涉案房屋不属于该局资产，不主张所有权，因此应协助原告与延边农商银行一同办理房屋过户手续。被告图们农商银行与本案涉案房屋无关，在本案中不承担责任。因双方未约定过户时间及违约金计算方式，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，赵莉可以随时要求延边农商银行履行产权变更义务。赵莉购买并使用涉案房屋十四年之久，至今仍未能取得房屋所有权证，延边农商银行应承担相应的违约责任，应按照已付购房款总额，从购房款付清起满90日之后，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。图们市市场和质量监督管理局并非合同当事人，根据合同相对性原则，不应承担违约责任。被告延边农商银行辩称违约金超过诉讼时效的主张，因房屋所有权证至今未能办理过户手续，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、被告延边农村商业银行股份有限公司、被告图们市市场监督管理局于本判决发生法律效力之日起十日内，一同协助原告赵莉将灰幕东路工商局南市场，房屋产权证号为吉房执图字第**XXX号）过户至原告赵莉名下；二、被告延边农村商业银行股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赵莉支付逾期办证违约金602000元（已付购房款70万元，从2005年8月19日起至2019年12月19日，年利率6%计算）；三、被告延边农村商业银行股份有限公司图们支行在本案中不承担责任；四、驳回原告赵莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由被告延边农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 董 勇人民陪审员 刘奎武人民陪审员 金英权 二○一九年十二月十六日书 记 员 刘 彬