福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初6648号 原告：名城地产（福清）有限公司，住所地福建省福清市宏路街道办事处机关大院办公楼2号，统一社会信用代码91350181062260035T。 法定代表人：张玲。 委托诉讼代理人：林小玲，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张圣锋，男，该公司员工。 被告：施华雄，男，1989年9月13日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：侯永媛，女，1990年8月8日出生，汉族，住福建省福清市。 原告名城地产（福清）有限公司（以下简称名城地产公司）与被告施华雄、侯永媛商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名城地产公司的委托诉讼代理人林小玲、张圣锋，被告施华雄到庭参加诉讼，被告侯永媛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 名城地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令施华雄、侯永媛立即前往名城地产公司办理房屋交接手续；2.判令施华雄、侯永媛按《商品房买卖合同》第十一条第2款的约定向名城地产公司支付商品房保管金（按每日100元标准计算至实际交房之日止）；3.案件受理费用由施华雄、侯永媛承担。事实和理由：名城地产公司系依法成立的房地产开发企业，经福清市相关部门审批开发坐落于福清市宏路街道溪下村的“中联名城一区”项目。2017年4月6日，名城地产公司与施华雄、侯永媛签订了编号为20160090191-ＦＱ17Ｈ07197号的《商品房买卖合同》及相应补充协议。合同约定施华雄、侯永媛购买“中联名城一区”8号楼3307单元房，购房总价1327183元。合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：ｌ.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人交房通知中载明的交付日期到出卖人指定的地点付清所有应付款后办理房屋交接手续。逾期未办理的，每延期一日应向出卖人交纳商品房保管金人民币壹佰元整；且以出卖人通知的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付，买受人应自交付日开始承担物业管理费及相应风险。合同附件六第六条第二款约定：买受人若认为交付的商品房存在质量问题（主体结构不合格的情况除外），应在房屋交接单中载明（但不影响买受人按照本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接），并由出卖人核实后进行维修，买受人不得以属于房屋保修范围的质量问题（包括但不限于管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面局部平空鼓、开裂、起沙等）为由拒绝接受房屋，若以此为由拒绝接受房屋的则视为房屋已按时交付，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任。若在办理房屋交接手续时，因房屋部分装饰、设备标准与本合同约定的标准有差距致使买受人拒绝接收房屋的，由出卖人负责整改，买受人应在整改达标后五个工作日内办理交接手续，双方确认：维修期间不视为逾期交付，出卖人无需承担逾期交房的违约责任。合同附件六第二条通讯及联系方式约定：买受人保证《商品房买卖合同》中记载的姓名、通讯地址、联系电话、传真号码、身份证号码均真实、有效；如有变更，买受人应在变更之日起十日内以书面形式通知出卖人并得到出卖人的书面确认，否则变更无效。若因买受人原因（包括但不限于联系信息变更未及时通知等）导致出卖人与其无法取得联系，买受人应自行承担由此引起的全部法律责任；且出卖人根据《商品房买卖合同》中记载的联系地址向买受人发出的书面文件，寄出第3日视为送达；若买受人为多人时，买受人同意出卖人向其中任何一人进行送达，即视为向买受人全体进行送达。该房屋已于2017年11月2日达到合同第八条约定的关于房屋交付的各项条件，名城地产公司于2017年12月18日向施华雄、侯永媛发出《交房通知书》，通知施华雄、侯永媛接收房屋，施华雄、侯永媛并未按约定时间进行收房。2019年2月23日，名城地产公司又通过邮寄方式再次向施华雄、侯永媛寄出房屋《催交函》，但施华雄、侯永媛仍不予理睬。经名城地产公司多次催告，施华雄、侯永媛仍未接收房屋，名城地产公司于2019年7月24日向施华雄、侯永媛发送律师函，但至今为止，施华雄、侯永媛仍未前往名城地产公司办理接收房屋手续，其违约行为侵害了名城地产公司的合法权益。故名城地产公司诉至法院，请求判如所请。 施华雄、侯永媛辩称，名城地产公司提供的竣工验收报告除了最后签字的笔迹不同，其他内容可以看出都是同一人的笔迹，说明名城地产公司在项目实施过程中存在不当行为。地下消防通道存在明显隐患。施华雄、侯永媛与其家属在2017年12月期间多次前往售楼部，被告知只有先办理交房手续后才可以验房，且名城地产公司从未出示过已达到交房条件的证明文件原件，在此期间施华雄、侯永媛及其家属多次反映房屋房梁有水渍、墙面及房梁附近多处大规模不规则断裂，墙面与结构柱之间整体开裂，屋顶大规模2处断裂及屋顶开裂情况严重，设备设施老旧等质量问题，严重影响居住安全。施华雄、侯永媛多次反映未得到回应。名城地产公司在合同附件中约定出卖人寄出第3天视为送达，属于霸王条款。名城地产公司提供的邮件中均未有施华雄、侯永媛签收字样，施华雄、侯永媛也从未收到相关交房通知书，名城地产公司未在2017年12月31日前达到交房条件也未与施华雄、侯永媛协商后续交房事宜，名城地产公司提交的《催收函》不应作为证据。 经审理查明：2017年4月6日，施华雄、侯永媛（买受人）与名城地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定施华雄、侯永媛向名城地产公司购买位于福清市宏路街道溪下村中联名城一区第8号楼33层3307单元套房，价款总额为1327183元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人交房通知中载明的交付日期到出卖人指定的地点付清所有应付款后办理房屋交接手续。逾期未办理的，每延期一日应向出卖人交纳商品房保管金人民币壹佰元整；且以出卖人通知的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付，买受人应自交付日开始承担物业管理费及相应风险。”合同附件六补充协议第二条通讯及联系方式约定：“买受人保证《商品房买卖合同》中记载的姓名、通讯地址、联系电话、传真号码、身份证号码均真实、有效；如有变更，买受人应在变更之日起十日内以书面形式通知出卖人并得到出卖人的书面确认，否则变更无效。若因买受人原因（包括但不限于联系信息变更未及时通知等）导致出卖人与其无法取得联系，买受人应自行承担由此引起的全部法律责任；且出卖人根据《商品房买卖合同》中记载的联系地址向买受人发出的书面文件，寄出第3日视为送达；若买受人为多人时，买受人同意出卖人向其中任何一人进行送达，即视为向买受人全体进行送达。”附件六第六条第二款约定：“买受人若认为交付的商品房存在质量问题（主体结构不合格的情况除外），应在房屋交接单中载明（但不影响买受人按照本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接），并由出卖人核实后进行维修，买受人不得以属于房屋保修范围的质量问题（包括但不限于管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面局部平空鼓、开裂、起沙等）为由拒绝接受房屋，若以此为由拒绝接受房屋的则视为房屋已按时交付，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任。若在办理房屋交接手续时，因房屋部分装饰、设备标准与本合同约定的标准有差距致使买受人拒绝接收房屋的，由出卖人负责整改，买受人应在整改达标后五个工作日内办理交接手续，双方确认：维修期间不视为逾期交付，出卖人无需承担逾期交房的违约责任。” 名城地产公司于2019年2月22日向施华雄、侯永媛寄送《催收通知单》，于2019年7月24日通过律师向施华雄、侯永媛寄送《催收通知函》，通知施华雄、侯永媛办理房屋交接手续。但施华雄、侯永媛以房屋存在质量问题为由，至今未办理收房手续。 另查明，涉案商品房项目于2017年7月17日竣工验收合格，于2017年11月2日取得《建设工程消防验收意见书》（综合评定工程消防验收合格）。 庭审中，施华雄确认2017年12月间，名城地产公司通过销售人员通知其交房。 以上事实，有名城地产公司提交的商品房预售许可证、商品房买卖合同、建设工程消防验收意见书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、催收通知单及快递单、律师催收通知函及快递单，施华雄、侯永媛提交的房屋照片等证据，以及当事人陈述为证，本院予以确认。名城地产公司提交的2017年12月18日寄送的交房通知书及快递单，因其未提供快递送达情况，且施华雄、侯永媛否认收到上述通知书，对该份证据，不予采纳。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行义务。施华雄、侯永媛虽然主张其未收到名城地产公司发出的交房通知书，但承认名城地产公司销售人员于2017年12月已通知其接收房屋，故应当认定名城地产公司在2018年1月1日前已履行通知施华雄、侯永媛接收房屋的义务。关于名城地产公司所交付的房屋是否符合合同约定的质量要求的问题。施华雄、侯永媛主张房屋主体结构断裂，证据不足，不予采纳。名城地产公司提供的证据可以证明涉案房屋已经通过竣工验收、消防验收，施华雄、侯永媛关于房屋竣工验收不合法、消防验收不达标的主张，缺乏依据，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》中已约定“买受人不得以属于房屋保修范围的质量问题（包括但不限于管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面局部平空鼓、开裂、起沙等）为由拒绝接受房屋，若以此为由拒绝接受房屋的则视为房屋已按时交付”。本案中，虽然施华雄、侯永媛提供的证据可以证明名城地产公司交付的房屋存在质量问题，但该质量问题并未超过双方合同约定的保修范围，尚不足以认定名城地产公司交付的房屋不符合合同约定，故施华雄、侯永媛应当依照合同约定及时接收房屋，而施华雄、侯永媛拒绝接收房屋，已构成违约，应当依法承担违约责任，向名城地产公司支付房屋保管金。但双方约定商品房保管金按每日100元收取的标准过高，该约定明显过分高于名城地产公司实际损失，故结合施华雄、侯永媛的过错程度、违约情节、给名城地产公司造成的损失大小、房屋所在地的实际情况及本案具体情况等因素，兼顾公平原则，本院酌定商品房保管金以每日50元为标准自施华雄、侯永媛应当接收房屋之日起即2018年1月1日起计算。名城地产公司超出上述部分的诉讼请求，不予支持。侯永媛经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、施华雄、侯永媛于本判决生效之日起十五日内向名城地产（福清）有限公司接收房屋； 二、施华雄、侯永媛于本判决生效之日起十五日内向名城地产（福清）有限公司支付商品房保管金（按每日50元的标准自2018年1月1日起计至实际接收房屋之日止）; 三、驳回名城地产（福清）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17287元，由名城地产（福清）有限公司负担271元（已交纳），施华雄、侯永媛负担17016元，限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  翁荣钦 人民陪审员  王华珍 人民陪审员  黄世春 二〇一九年十二月三十日 法官助理林颖 书记员林小涓