中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1042号 上诉人（原审原告）：张春德，男，1967年12月20日出生，汉族，住吉林省德惠市。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人张春德与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张春德的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张春德上诉请求：1.撤销（2018）晋民初207号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露B区1-1-602室房屋执行、解除查封；2.判令西藏信托承担一二审诉讼费用。事实和理由：张春德提交银行存单及证明、借条及银行流水，证明购房款资金来源。龙驿公司与张春德签订合法有效的《商品房买卖合同》并且出具收款收据，张春德即取得案涉房屋物权期待权。张春德领取了入住通知单以及占有房屋后发生的各类生活费用，均证明张春德在法院查封前占有了案涉房屋。既然龙驿公司已经为张春德出具了收款收据，张春德也一直实际入住占有控制房屋，这些证据之间能够相互印证，达到了民事诉讼的高度盖然性，足以证明张春德已经支付了购房款。故一审法院认定张春德提交的证据不足以认定其已支付全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第三项规定,驳回张春德的诉讼请求，事实不清、证据不足。 西藏信托辩称，张春德提供的证据不能证明其与王瑞芝之间存在着真实借款关系，其自称手中有14万元结算款但也未提供相应证据证明，因此不能证明其已支付全部房屋价款。张春德以龙驿公司出具收款收据及实际占有控制房屋为由，进而推断其已付清全部购房款的结论无事实根据和法律依据。故一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回张春德的上诉请求。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 张春德向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露B区1-1-602室归张春德所有并排除执行；2.诉讼费由西藏信托承担。 一审法院查明事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案强制执行。执行过程中，张春德等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，张春德等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日张春德等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日张春德等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日张春德向一审法院提起执行异议之诉。 2012年12月10日张春德与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：张春德购买枫丹白露B1幢1单元6层02号房，住宅，建筑面积85.25平方米，每平方米3432.7元，总价款292638元。2012年10月25日张春德分别取款5万元、6万元。2012年10月25日张春德给王瑞芝出具5万元借条，王瑞芝取款5万元。2012年12月10日龙驿公司为张春德出具292638元收款收据。2015年1月4日龙驿公司为张春德出具入住通知单。2015年1月4日张春德交纳物业费、电梯费、垃圾清运费，2015年11月1日张春德交纳取暖费，2015年9月19日、2015年11月5日张春德交纳水费。2018年10月10日，盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心为张春德出具《不动产登记资料查询结果证明》，证明经该中心不动产管理系统查询，张春德无房屋所有权登记记录。张春德未办理案涉房屋的过户登记手续。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：（一）张春德是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；（二）张春德对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益;（三）能否确认案涉房屋归张春德所有。分述如下： （一）张春德是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。张春德主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张张春德未提交证据证明其房屋被查封，且因张春德起诉后又申请撤诉，现张春德起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案中，张春德等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了张春德的执行异议申请，包括张春德在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为张春德起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，张春德在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张张春德不具有诉讼主体资格及起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 （二）张春德对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系住宅，张春德提供的盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心为张春德出具的不动产登记资料查询结果证明不能证明在盘锦市区域内张春德名下没有其他住房，不符合上述第二十九条第二项的规定，故应适用《异议复议规定》第二十八条的规定,即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四项要件。1.张春德在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。2012年12月10日张春德与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，虽不是网签合同，但不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，能够认定张春德在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.张春德在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。张春德提供的入住通知单及交纳各项费用的收据能够认定张春德于人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.张春德是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案涉房款292638元，张春德提供龙驿公司给其出具的购房款收据及其本人2012年10月25日分别取款5万元、6万元的银行凭单、2012年10月25日其给王瑞芝出具的借款5万元的借条及王瑞芝取款5万元的银行凭单，并陈述自己手中有140000元另工工资结算款，证明交纳全部房款。但张春德向王瑞芝借款5万元，没有提供王瑞芝的个人身份信息，王瑞芝也未出庭作证，不足以认定张春德与王瑞芝之间存在真实的借款关系；另陈述自己手中有140000元另工工资结算款，但未提供相应证据佐证。故张春德仅凭龙驿公司给出具的购房款收据及11万元的银行取款凭单，不足以认定张春德已支付全部价款；4.是否非因张春德自身原因未办理过户登记。龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因张春德自身原因。综上，张春德的诉请不符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定，其主张的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院不予支持。 （三）能否确认案涉房屋归张春德所有。因张春德主张的民事权益不足以排除强制执行，故该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《异议复议规定》第二十八条的规定，一审法院判决如下：驳回张春德的诉讼请求。案件受理费5689.57元，由张春德负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张春德提交如下三组证据：第一组是张春德妻子仪明存的不动产登记资料查询结果证明、结婚证、不动产权登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明，拟证明案涉房屋是张春德的唯一住房。第二组是中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明张春德于2012年11月17日取款14万元用于支付房款，且房款多次支付，不是一次性支付全部房款。第三组是收款收据，拟证明张春德在2012年支付过房款，在2014年补交尾款后，其他收据都由龙驿公司收回，并出具2014年的房款总收据。西藏信托质证后认为，第一组证据，真实性无异议，证明事项有异议，该查询结果证明不能证明张春德全部家庭成员包括未成年子女在盘锦市无其他用于居住的房屋。第二组证据，真实性无异议，关联性及证明目的有异议，取款时间与收据时间、入住通知单时间不一致，不能证明其取款用于支付房款。第三组证据，没有支付证据加以佐证。本院认为，张春德当庭提交了上述三组证据的原件，西藏信托对证据予以核对，三组证据均与本案有关联性，其真实性可以确认，本院予以采信。 二审中，本院依张春德申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），其中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明张春德已收款未开票；依张春德申请调取的龙驿公司第0283号《记账凭证》、龙驿公司于2012年10月24日出具的《收款收据》第二联，均载明张春德的房款292638元是现金支付。西藏信托质证后认为，对证据形式真实性无异议，证明目的有异议，需要张春德实际付款证据佐证。上述证据的真实性本院予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认，二审另查明：张春德于2012年10月25日向王瑞芝借款5万元，于2012年11月17日取款14万元。 本院认为，本案的争议焦点为张春德对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，案涉房屋于2016年1月4日被一审法院查封，张春德于2012年12月10日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故本院认定张春德在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《异议复议规定》第二十八条第一项的规定。入住通知单、水电费缴费清单、燃气费缴费清单、电梯费、物业费、垃圾清运费收据等证据可以证明张春德在2016年1月4日前已实际占有案涉房屋，故张春德于人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的主张成立，符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定。张春德出示的2012年10月25日分别取款5万元、6万元的银行凭单、2012年10月25日其给王瑞芝出具的借款5万元的借条及王瑞芝取款5万元的银行凭单、2012年11月17日取款14万元的中国农业银行银行卡交易明细清单，与《审计报告》中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》、龙驿公司第0283号《记账凭证》载明的张春德以现金方式已付款相印证，可以证明张春德已经支付了全部价款，符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定。同时，龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》、案涉房屋项目的《商品房预售许可证》以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，因龙驿公司未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人张春德自身原因，符合《异议复议规定》第二十八条第四项的规定。综上，张春德对案涉房屋享有的民事权益符合《异议复议规定》第二十八条的规定，能够排除强制执行。故对张春德提出的排除执行的上诉主张，本院予以支持。 综上所述，张春德的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初207号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块B1-1-602号房屋； 三、驳回张春德的其他诉讼请求。 一审案件受理费5689.57元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费5689.57元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杜军 审判员  朱燕 审判员  谢勇 二〇一九年十二月三十日 法官助理陈其庆 书记员王悦