湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初5413号原告：吴记存，男，1968年9月2日出生，汉族，住湖北省汉川市，原告：严群娥，女，1971年6月10日出生，汉族，住湖北省汉川市，以上两原告的委托诉讼代理人：罗德江（特别授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。以上两原告的委托诉讼代理人：张乐乐（特别授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：周子昂，男，1985年9月16日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，被告：曾志雄，男，1979年1月20日出生，汉族，住湖北省汉川市，被告：武汉福元融通投资管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区积玉桥万达广场（二期）第9、10、11栋1-2层55号。法定代表人：曾志雄，董事长。以上三被告的委托诉讼代理人：蔡小祥（特别授权代理），湖北清风源律师事务所律师。以上三被告的委托诉讼代理人：王莉（特别授权代理），湖北清风源律师事务所律师。第三人：万会平，男，1954年10月7日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，原告吴记存、原告严群娥诉被告周子昂、被告曾志雄、被告武汉福元融通投资管理有限公司（以下简称福元公司）、第三人万会平委托合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理，依法组成由审判员樊红敏担任审判长，与人民陪审员崔丽君、饶怡群参加的合议庭，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。因当事人争议大，经本院院长批准，本案延长审理期限3个月。原告吴记存、严群娥的委托诉讼代理人罗德江、张乐乐，被告周子昂、曾志雄、福元公司的委托诉讼代理人蔡小祥、王莉到庭参加诉讼，第三人万会平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴记存、严群娥诉称：吴记存与严群娥系夫妻。2014年7月，吴记存、严群娥因生意周转向曾志雄借款，曾志雄利用福元公司平台，安排联系吴莲菲与吴记存、严群娥签订借款合同，吴记存、严群娥以位于武汉市江岸区金源世界中心B座20层2室的房屋租金或售房款作为偿还债务的担保。在借款合同中双方确认涉案房产市值120万元。曾志雄、福元公司安排周子昂作为吴记存、严群娥的委托代理人，办理与借款相关的房屋抵押手续、房屋交易并代收售房款等事宜。2017年3月，吴记存、严群娥从他人处得知涉案房屋已被出售，并且已完成过户手续。后查询得知，该房屋于2016年3月1日由周子昂作为代理人以52万元的低价出售给第三人。但吴记存、严群娥未接到周子昂、曾志雄、福元公司任何关于出售房屋的通知，也没有收到售房款。诉至法院请求判令：1、周子昂、曾志雄、福元公司对武汉市江岸区金源世界中心B座20层2室的售房损失款120万元承担连带责任；2、周子昂、曾志雄、福元公司连带承担相应的利息损失（以120万元为本金，自2016年3月2日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、由周子昂、曾志雄、福元公司连带承担本案诉讼费用。被告周子昂辩称：周子昂系福元公司员工，当时福元公司指派周子昂作为吴记存、严群娥的委托代理人办理涉案房屋交易并代收售房款等事宜，周子昂有权出售涉案房屋。吴记存、严群娥通过福元公司向案外人吴莲菲借款70万元，在此借款关系中约定了若吴记存、严群娥逾期还款，可用涉案房屋价款偿还借款。周子昂全权代理吴记存、严群娥与万会平签订了房屋买卖合同，售房价款52万元，该款项已支付给吴莲菲。请法院驳回吴记存、严群娥的全部诉讼请求。被告曾志雄辩称：曾志雄是福元公司的法定代表人，对房屋买卖的过程不清楚，也不应当承担任何民事责任。被告福元公司辩称：吴记存、严群娥委托授权周子昂出售涉案房屋，并办理了公证手续，周子昂出售涉案房屋合法，房屋售价52万元符合当时的市场行情。福元公司只是吴记存、严群娥与吴莲菲借款关系的介绍人，不应当承担民事责任，请法院驳回吴记存、严群娥的全部诉讼请求。第三人万会平述称：2016年万会平通过中介公司购买涉案房屋，该中介公司的杜某提出房屋价款90万元（包含税费、物业费等），万会平表示同意。2016年3月，杜某代理万会平与卖方签订房屋买卖合同，万会平按照要求将90万元购房款支付给杜某指定账户，同时涉案房屋过户登记至万会平名下，万会平入住涉案房屋至今。经审理查明，2014年7月14日，吴记存、严群娥夫妇因生意周转通过福元公司介绍，向案外人吴莲菲借款70万元，双方签订《民间借贷合同》，吴莲菲借给吴记存、严群娥70万元，吴记存、严群娥自愿将其所有的位于武汉市江岸区金源世界中心B座20层2室房屋（建筑面积90平方米，房屋用途办公）提供抵押担保，抵押期限自2014年7月15日至2015年7月14日；关于抵押财产的抵押价值，双方经协商一致，同意并自愿按建设部颁布的《房地产抵押评估指导意见》，确认市值为120万元，抵押率60%，对抵押财产价值的约定，不作为抵押人处分抵押财产时的估价依据，不对抵押人行使抵押权构成任何限制。抵押财产的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押财产的净收入为准。双方为此还办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。2014年7月15日，经福元公司指派，吴记存、严群娥委托福元公司员工周子昂办理房屋抵押、出售房屋等事宜，双方为此进行了公证，（2014）鄂黄鹤内证字第6062号公证书载明：我们（吴记存、严群娥）夫妻决定处置座落与江岸区金源世界中心B座20层2室，建筑面积为：90.00平方米的房屋。现我们全权委托周子昂为我们的代理人，代理我们办理下列事宜：1、此房产办理抵押贷款时，代理我们到房地产管理部门办理递件、抵押登记手续。2、如有抵押状况，代理我们到房地产管理部门办理上述房屋的注销抵押手续。3、代理我们出售上述房屋，签订房屋买卖合同（协议、契约），并代收售房款。4、代理我们办理上述房屋的交易和过户等相关手续。5、代理我们配合买方办理银行按揭贷款手续。6、代理我们办理上述房屋相应的水、电、气等，过户及与该房产有关的一切相关手续。7、代理我们办理上述房屋出租、收取租金有关的一切相关手续。受托人无转委托权。受托人周子昂在授权范围内所签署的相关文件，我们均予承认并承担相应法律责任。委托期限自公证之日起至上述委托事项办完为止。由于吴记存、严群娥未按约还款，2016年3月1日周子昂代理吴记存、严群娥与万会平的代理人杜某签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：吴记存、严群娥所有的武汉市江岸区金源世界中心B座20层2室房屋以52万元价格卖与万会平。2016年3月2日万会平按照杜某的要求将90万元购房款支付给杜某指定账户，同时涉案房屋过户登记至万会平名下，万会平入住涉案房屋至今。杜某将52万元房款支付给周子昂，周子昂将此款支付给吴莲菲用于偿还吴记存、严群娥的欠款。另查明，办理房屋过户登记时吴记存、严群娥应当承担的税费77782.50元（39825元＋37462.50元＋495元）。2016年3月2日之前涉案房屋尚欠物业管理费32445元、房屋维修基金2575元、室内维修费5600元，共计40620元（杜某已从购房款中支付）。上述事实，有当事人的陈述，原告吴记存、严群娥提交的《民间借贷合同》、（2014）鄂黄鹤内证字第6061、6062号公证书、收条、银行交易流水、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、武汉市房屋产权登记信息查询单，被告周子昂、曾志雄、福元公司提交的（2014）鄂黄鹤内证字第6062号公证书、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、武汉市房屋交易税费缴款通知单、金源世界中心物业公司出具的网络发票及收据、武汉市房屋产权登记信息查询单，调查笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以作为认定本案事实的依据。本院认为：吴记存、严群娥差欠案外人吴莲菲款项，并自愿将涉案房屋提供抵押担保属实。吴记存、严群娥委托福元公司员工周子昂代为出售涉案房屋，双方形成委托合同法律关系。房屋买卖双方签订的《存量房居间（买卖）合同》中记载房屋价格52万元。周子昂作为吴记存、严群娥的代理人以52万元房价卖与万会平，明显低于市场价值，损害了委托人的利益，受托人应当予以赔偿。由于周子昂是受福元公司指派而接受的委托，周子昂的行为系职务行为，故应由福元公司承担相应的赔偿责任。经法院审查，房屋实际成交价格为90万元，可以此作为房屋价格标准，扣除52万元、吴记存、严群娥应当承担的房屋过户税费77782.50元、涉案房屋的物业管理费等40620元，福元公司应当向吴记存、严群娥赔偿261597.50元（900000元－520000元－77782.50元－40620元）。对吴记存、严群娥的其他诉讼请求，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉福元融通投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴记存、严群娥赔偿261597.50元；二、驳回原告吴记存、严群娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元，由原告吴记存、严群娥负担3900元、被告武汉福元融通投资管理有限公司负担9100元。因此款原告吴记存、严群娥已预交，故被告武汉福元融通投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吴记存、严群娥。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  樊红敏人民陪审员  崔丽君人民陪审员  饶怡群二〇一九年十二月二十日书 记 员  李梦月