海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初10985号 原告：柯某，男，1983年7月12日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：梁某，国浩律师（海南）事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，国浩律师（海南）事务所律师。 被告：海某，住所地海口市。法定代表人：陈某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王某，海南颖川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，海南颖川律师事务所律师。 原告柯某与被告海某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁某、被告委托诉讼代理人王某和张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将海口市龙华区迎宾大道18号的昌茂·朝庭（推广名为昌茂·城邦）小区XX栋XXX房的不动产权属证书办理至原告柯某名下；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金23761元（计算方法：以746437元为本金，按年利率6%计算，自2016年1月30日至2016年8月8日共191天）；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金36824元（计算方法：以746437元为本金，按年利率6%计算，自2019年1月30日起暂计至2019年5月15日共105天，实际计付至被告办理房屋权属证书之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告应向原告承担逾期交付商品房的违约责任。鉴于被告公开向社会出售昌茂·朝庭小区商品房，原告遂与被告签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定，由原告购买被告开发的位于海口市××区的昌茂·朝庭（推广名为昌茂·城邦）小区XX栋XXX房，该房建筑面积为91.12平方米，房屋价款总额为746437元。补充合同约定具体交房时间为2016年1月30日。上述合同签订后，原告已按合同约定将房款全部支付完毕。但被告却未按约向原告交付房屋，直至2016年8月8日才将涉案房屋交付原告使用，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定：被告未能按该合同约定的期限交房，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之零点二的违约金，因该合同条款约定被告承担逾期交房的违约金计算标准明显过低，不仅有失公平原则，还严重侵害了原告的权益，现原告请求法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于逾期还款资金占用期间利息的规定，结合本案事实及合同履行情况，将被告逾期交房违约金计算标准调整为年利率6%。本案中，被告逾期交房的天数为191天，其应向原告支付逾期交房违约金为23761元。二、被告应向原告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定：被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得房屋权属证书之日起365日内为原告办理土地使用权证，如逾期办理房屋权属证书的，自逾期之日起每日按已付房价款的日万分之零点一支付违约金。双方约定交房时间为2016年1月30日，因海口市政府于2016年7月25日对不动产采取统一登记制度，故被告应于2019年1月30日前为原告办理涉案房屋的权属证书。现被告至今未办理权属证书，故其应向原告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。因该合同条款约定被告逾期办证的违约金计算标准同样存在明显过低情形，原告请求法院亦将被告逾期办证违约金计算标准调整为年利率6%。本案中，被告逾期办证的天数为105天，其应向原告支付逾期办证违约金36824元（暂计至2019年5月15日，实际计付至被告办理房屋权属证书之日止）。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法判决。 被告辩称，一、原告主张被告承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据，依法应予驳回，理由如下：1.被告向原告交付房屋的时间比合同约定的时间晚，是由于原告的原因造成的，因此，不应当承担逾期交房的违约责任。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前将涉案商品房交付给买受人使用，具备交付的条件为商品房经验收合格。履约过程中，2016年3月26日，涉案商品房经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等五方验收合格，具备了约定的交付条件。为了便于原告对房屋的装修，被告2016年5月22日通知原告在2016年5月23日前来办理交房手续。原告于2016年8月8日才来收房，占有使用了该房屋。被告在合同约定房屋交付的时间之前已经履行了向原告发出交房通知的义务，原告未能在通知限定的期限内前来办理交房手续，造成逾期交房的责任应在原告一方，因此被告不应承担逾期交房的违约责任。2.原告主张《商品房买卖合同》附件七约定的毛坯房装修时间为被告交付房屋的截止时间没有依据。《商品房买卖合同》附件七补充协议约定的是毛坯房装修时间，而不是房屋的交付时间，同时也在该条明确了商品房的验收时间为2016年6月30日，与《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限相一致，应以《商品房买卖合同》第八条约定的交房截止时间为依据。原告单方面以毛坯房装修时间为房屋交付时间，主张被告逾期交房违约责任的起算点，显然无理无据。3.原告诉请被告按年利率6%计付逾期交房违约金没有事实根据和法律依据，依法应不予支持。首先，根据《海口市商品房买卖合同》第十一条的约定，出卖人未能按合同约定的期限交房，自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点二向买受人支付违约金，这一约定符合《合同法》第一百一十四条第一款的规定。退一步讲，即使被告要承担逾期交房的违约责任，应根据“有约定从约定”的原则，按合同约定的每日万分之零点二的标准计付违约金。其次，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。原告认为约定的违约金计算标准过低，而请求人民法院予以增加，必须以约定违约金低于造成的损失之事实为根据。但是，原告未能举证证明其已造成损失及损失高于违约金之事实的存在。据此，原告请求调整违约金计算标准，明显没有事实依据。再次，本案系商品房买卖合同纠纷，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十九条的规定：借贷双方逾期还款利率有约定的，从其约定，没有约定或者约定不明的，出借人主张按年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案中，双方在合同中已明确约定逾期交房违约金的计算标准，应从其约定。且双方签订合同后，原告依约履行其支付房款的义务，被告依约享有收取房款的权利，同时也已履行了到房产管理部门办理商品房买卖合同备案登记的义务。从备案登记之日起，原告支付对价房款的涉案房屋已预告归属于原告所有，并已使用，根本不存在被告占用原告资金（购房款）的事实，不存在参照适用上述《规定》之情形。且涉案合同系缔约各方的真实意思表示，原告在缔约之时应当清楚涉案合同第十一条的规定并应当预知到若被告出现逾期交房的情形时其可以追究的违约金的计算方式及数额。原告在涉案合同上签字捺印，说明原告已在缔约之时认可涉案合同的文本内容并做出了愿意按合同文本履行合同的意思表示，现原告突破合同约定、违背其缔约之时作出的意思表示，自行主张调高违约金，没有合同依据。据此，原告主张按年利率6%计付逾期交房违约金明显没有事实和法律依据。二、即使法院认为被告应当承担逾期交房违约责任，原告主张被告承担逾期交房违约金的诉讼请求也已部分超过诉讼时效，不应得到法院的支持，理由如下：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》对关于诉讼时效也有规定，本案中，约定房屋交付时间为2016年6月30日，实际交房时间为2016年8月8日，原告向人民法院提交起诉状的时间为2019年7月18日。如果被告要承担逾期交房的违约责任，其违约金的计算期间应为2016年7月1日至2016年8月7日止。原告于2019年7月18日起诉，主张被告承担逾期交房的违约金，按法定的三年诉讼时效期间，那么，依法只能保护其主张自2016年7月18日至2016年8月7日的逾期交房违约金的诉求，而自2016年7月1日至2016年7月17日的逾期交房违约金因已超过诉讼时效而依法不予保护，应予驳回。三、原告主张被告承担逾期办证违约金的起算时间、计算标准均不符合合同约定，不合理的部分人民法院应依法予以驳回，理由如下：1.逾期办证的违约金起算时间应为2019年7月1日，原告主张从2019年1月30日起算逾期办证违约金明显错误。《海口市商品房买卖合同》第八条及第十五条约定：出卖人应当在2016年6月30日前交付房屋，自交付之日起730日内为买受人办理房屋产权证书，在买受人取得商品房权属证书后365日内为买受人办理土地证权属证书。2016年7月25日，海口市辖区范围内对不动产实施统一登记制度，颁发《不动产权证书》。根据合同的约定，被告为原告办理不动产权证书的期间应当自2016年7月1日起截止至2019年6月30日，共计1095日。据此，逾期办理不动产权证书的起算时间应为2019年7月1日。2.逾期办证违约金计算标准应以合同的约定为依据，按照已付房款的日万分之零点一计算支付。《海口市商品房买卖合同》第十五条第四款约定，因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向买受人支付违约金。据此，逾期办证违约金应当依此约定的计算标准计付。至于原告主张按年利率6%计算支付逾期办证违约金，与被告如前关于“逾期交房违约金”所述之同理。据此，被告认为，原告的主张明显没有事实根据和法律依据，依法应不予支持。综上所述，原告主张被告承担逾期交房违约责任没有事实和法律依据，且也超过诉讼时效，依法应予驳回；原告主张被告承担逾期办证违约责任中不合理的部分应予驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.海口市商品房买卖合同；2.销售不动产统一发票（发票联）；3.住房公积金（委托贷款）借款合同；4.物品资料领取记录表；5.海口市建设工程竣工验收备案表；6.《关于要求立即交付昌茂城邦房屋等相关事宜的催告函》及文件收发登记表；7.南海网2016年3月17日报道《海口昌茂城邦涉嫌违规交房住建局责令整改》；8.会议纪要；9.承诺书；10.照片（2张）；11.视频光盘。 被告依法提交了如下证据：1.海口市商品房买卖合同；2.单位（子单位）工程质量竣工验收记录；3.昌茂·城邦项目11、12、13#楼移交单；4.EMS邮寄底单；5.通知书；6.物品资料领取记录表。 本院组织原、被告双方进行质证，根据当事人提交的证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2015年2月8日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发建设的位于海口市迎宾大道18号昌茂·朝庭XX号楼XX层XXX房，建筑面积91.12平方米，套内建筑面积71.69平方米；按套内建筑面积计价，每平方米10412.01元，总金额746437元；被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用（合同第八条）；被告未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之零点二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之零点二的违约金；被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在365日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；被告应当提前30日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向原告支付违约金；逾期360日以上的，原告有权单方解除合同。同日，原、被告双方签订附件七《合同补充协议》，主要约定：昌茂·朝庭为项目规划报建名称，昌茂·城邦为项目推广名；补充主合同第八条毛坯房装修时间为2016年1月30日、商品房验收时间为2016年6月30日。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2016年5月22日，被告通过中国邮政特快专递向原告邮寄《通知书》，通知原告将于2016年5月23日办理毛坯房装修手续。2016年8月8日，原告在《物品资料领取记录表》上签名，领取了涉案房屋的房门钥匙、装修钥匙、智能水电卡。原告主张涉案房屋的交房时间为2016年8月8日。 涉案小区业主与被告因房屋交付及房屋办证问题产生纠纷，双方多次进行协商解决。2015年7月22日，海口广播电视台对双方的协商过程进行了报道。2016年3月17日，南海网刊登了标题为《海口昌茂城邦涉嫌违规交房住建局责令整改》的报道，其中被告现场负责人表示：“房屋交付装修的时间，不是正式交房时间”。2016年5月27日，小区业主代表再次在海南迎宾馆上访进行维权。2016年6月1日，由政府相关职能部门组织，小区业主代表与被告就相关纠纷问题进行协商。 另查明，涉案的昌茂·朝庭13号楼于2016年3月26日通过竣工验收，于2019年5月27日在海口市住房和城乡建设局备案。截至本案庭审时（2019年8月26日），涉案房屋的不动产权属证书尚未办理。 本院认为，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告在合同签订后，已履行了支付全部购房款的义务。根据原告的起诉、被告的答辩，本院对本案争议的问题评析如下： 一、关于双方约定交房时间的认定。原、被告在《海口市商品房买卖合同》中约定：“被告应当在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。”同日，双方又在附件七《合同补充协议》中约定：“补充主合同第八条毛坯房装修时间为2016年1月30日、商品房验收时间为2016年6月30日。”虽然附件七约定了毛坯房装修时间为2016年1月30日，但是房屋交付装修的时间并非正式交房时间，而附件七关于商品房验收时间的约定与合同约定的交房期限一致，故应以合同约定的交房期限为依据，即双方约定的房屋交房时间为2016年6月30日。 二、关于实际交房时间的认定。双方在《海口市商品房买卖合同》中约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，涉案的昌茂·朝庭13号楼于2016年3月26日通过竣工验收，故该时间应认定为工程竣工验收合格时间。被告于2016年5月22日通过中国邮政特快专递向原告邮寄《通知书》，通知原告于2016年5月23日办理毛坯房装修手续。因毛坯房装修的时间并非正式交房时间，故被告通知原告于2016年5月23日办理毛坯房装修手续的时间不能视为实际交房时间。原告于2016年8月8日在《物品资料领取记录表》上签名，领取了涉案房屋的房门钥匙等物品，因此涉案房屋的实际交房时间应认定为原告领取上述物品的时间即2016年8月8日。 被告逾期向原告交付房屋，构成违约，应承担2016年7月1日至2016年8月8日期间的逾期交房违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，原告应当在权利受到损害期间（2016年7月1日至2016年8月8日期间）之后三年内请求保护权利。原、被告双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金金额，属于继续性债务，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故原告于2019年7月18日向本院提起诉讼，相对应的2016年7月18日至2016年8月8日期间的诉讼请求尚未超过三年的诉讼时效。被告抗辩原告主张逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效，部分理由成立，本院予以采纳。原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定：“被告未能按本合同约定的期限交房，按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之零点二的违约金；”该条款是双方的真实意思表示，应依约履行，且原告未能举证证明其因被告违约造成的损失高于双方合同约定的违约金标准，其主张将逾期交房违约金调整为按年利率6%计算没有事实和法律依据，本院不予支持。故被告应以已付购房款746437元为本金，向原告支付2016年7月18日至2016年8月8日期间（共计22天）的逾期交房违约金328元（746437元×0.00002×22天＝328元）。原告请求的逾期交房违约金超出328元部分，本院不予支持。 三、关于逾期办证违约责任问题。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在365日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。因不动产权证书包括国有建设用地使用权和房屋所有权，故根据合同约定，被告应当自房屋交付之日（2016年8月8日）起1095日（730日+365日＝1095日）内即2019年8月8日前为原告办理不动产权证书并交付给原告，被告至今仍未为原告办理不动产权证书，被告的行为应认定为违约，依法应承担逾期办证违约责任，故原告主张被告办理房屋不动产权证书至原告名下有事实和法律依据，本院予以支持。因涉案房屋何时具备办理所有权转移登记的条件尚无法确定，本案起诉后至实际办理不动产权证书时的具体逾期事实及归责情况尚未实际发生或可得确定，故本院仅支持计算至本案起诉之日止的逾期办证违约金。鉴于原告提起诉讼时，被告未存在逾期办证的情形，故原告主张被告支付逾期办证违约金（截至2019年7月18日）本院不予支持，如2019年8月9日之后，被告存在逾期办证的情形，原告可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告海某于本判决生效之日起六十日内将海口市迎宾大道18号昌茂·朝庭XX号楼XX层XXX房登记过户至原告柯某名下； 二、被告海某于本判决生效之日起十日内向原告柯某支付逾期交房违约金328元； 三、驳回原告柯某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1315元，由原告柯某负担1308元，被告海某负担7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 冯 琳 人民陪审员 张 磊 人民陪审员 李 芳 二〇一九年十二月十日 书 记 员 王英伶