苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初12622号原告（反诉被告）：苏州佰伦物业管理有限公司，住所地苏州工业园区开源路36号A栋315-1室。法定代表人：朱国建，董事长。委托诉讼代理人：陈健，江苏兰创律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙婷婷，江苏兰创律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：苏州工业园区杰金星光电有限公司，住所地苏州工业园区银胜路30号。法定代表人：钮根兴，总经理。委托诉讼代理人：李洪英、曾飞，江苏剑桥颐华律师事务所律师。原告苏州佰伦物业管理有限公司（以下简称“佰伦公司”）与被告苏州工业园区杰金星光电有限公司（以下简称“杰金星公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中被告杰金星公司提出反诉，符合法律规定，本院予以受理合并审理。原告佰伦公司委托诉讼代理人陈健、孙婷婷，被告杰金星公司委托诉讼代理人李洪英、曾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佰伦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告诚意金50万元并支付利息（利息计算方式：以50万元为基数，自2018年11月30日起按照中国人民银行同期贷款利息标准计算至实际返还之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方就苏州工业园区1-4层厂房租赁事宜进行磋商，原告为表示诚意，于2018年7月17日支付了被告50万元诚意金，后双方无法就租赁事宜达成协议，被告拒绝返还该笔诚意金。被告杰金星公司辩称，其一，原告支付的50万元系定金，并非诚意金。根据最高人民法院关于贯彻执行担保法若干问题的解释第115条规定，原告拒绝与被告签订房屋租赁合同，无权要求返还定金；其二，本案实际上是因为原告违背诚实信用原则，故意不按照双方已经协商确定的条款签订合同，导致本案房屋租赁合同无法签订的责任在原告，其也无权要求返还定金。综上，原告诉讼请求无事实与法律依据，依法应当予以驳回。反诉原告杰金星公司提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋空置损失150万元；2、反诉被告承担反诉诉讼费用。庭审中，反诉原告明确其是在罚没定金50万元基础上，再行主张反诉被告赔偿损失150万元。事实和理由：2018年5月，反诉原被告双方就苏州工业园区1-4层厂房租赁事宜进行磋商，并就签订房屋租赁合同达成一致意见，为了履行该合同，反诉原告根据反诉被告要求提前解除了涉案房屋原承租人的合同，后经反诉原告多次催促，反诉被告拒绝签约，致使房屋长期空置，给反诉原告造成巨大损失。反诉被告佰伦公司辩称，反诉被告支付反诉原告50万元系诚意金而非定金，双方并未就款项性质达成合意，不成立预约定金合同；反诉原告即便存在损失，也非反诉被告造成，而系其自身过错导致，应当自行承担；反诉被告在双方磋商过程中，并不存在违反诚实信用、恶意磋商情况，合同未能成立，原因在于反诉原告。本院经审理认定事实如下：2018年7月17日，佰伦公司通过其工商银行账户向杰金星公司转账支付50万元，备注：苏州银胜路30号诚意金。同日，杰金星公司向佰伦公司开具50万元收据一份，载明：交款单位佰伦公司，收款事由产权证园区字第006****4号（1-4层）房租定金。2018年11月30日，佰伦公司向杰金星公司邮寄送达律师函一份，言明双方就厂房租赁事宜进行磋商，佰伦公司为表诚意支付诚意金50万元，现双方就租赁相关条款无法达成一致意见，杰金星公司应将50万元诚意金予以返还。2018年12月25日，杰金星公司向佰伦公司邮寄送达律师函一份，言明：贵方租赁我方位于苏州工业园区1-4层厂房租赁事宜，于2018年5月就进行磋商，并就有关事项达成一致意见。2018年5月10日，我方根据双方协商内容制作了房屋租赁合同，并将该合同发送给贵方，要求贵方尽快审核后签署、盖章。2018年5月16日，贵方答复称该房屋租赁合同无问题，同意按照该租赁合同签约，并于2018年7月17日向我方支付50万元定金，双方约定于2018年8月底前签订房屋租赁合同。为了与贵方签订上述房屋租赁合同，我方根据贵方要求，与原承租人提前解除了上述房屋的租赁合同，并赔付了巨额违约金和损失赔偿金，但是贵方却没有在约定的期限内与我方签订房屋租赁合同，虽经多次催促，贵方不断以各种理由拖延，拖至2018年10月，贵方提出要求在原来租赁合同条款之外增加新的条款（均为非商议事项范围内新条款），我方明确予以拒绝，贵方以此拒签合同，导致厂房空置至今，给我方造成重大损失。贵方行为构成严重违约，违背诚实信用原则，理应赔偿我方经济损失，请贵方接到本函七日内向我方支付赔偿金120000元（暂定）。庭审中，被告杰金星公司提交员工许正金与原告佰伦公司人员章仲良、陈健（非原告委托诉讼代理人）就涉案房屋租赁磋商微信聊天记录两份，第一份许正金与章仲良聊天记录内容为，2018年5月10日，被告向原告发送空白房屋租赁合同版本，原告：“收到，许总”；2018年5月16日，被告：“章总，合同看好吧”，原告：“许总，合同没有太大问题，合同我已经看过，我应该这一两天回去拜访你”；2018年7月17日，原告：“老哥，刚刚已经转了，你让财务晚些时候查一下，公账不知道有没有这么快”，被告：“我知道了，查询后告诉你”、“款已经收到了，收据小张说过来拿给你，你要他拿吗”（被告将收据拍照发给原告），原告：“看了，可以的没关系”；2018年7月19日，被告：“兄弟，租房定金已经收到了，收据小张周六来拿过来送你，我下周开始约谈蓝图的客户，让他到九月底搬家了，及赔偿问题了，特告知一下你啊，为你的进场作充分的准备，合同望你最晚下月底来签掉啊，我八月份去国外了”，原告：“好的，老哥，我安排时间，好的”；2018年7月27日，被告：“老弟，你安排时间过来签约吧，下周一上午好吗”；2018年7月28日，原告：“老哥，这两天我在深圳，在广州，然后这边这样，我搞一个合同，到时我交过来你看一下，看一下呢，我把这边事情办完以后过去就把它签了”，被告：“合同已经弄好了”、“你把邮箱给我”；2018年7月30日，被告：“你什么时候回来呢，我八月五号出国了”，原告：“这样我看今晚还是明晚我飞那边，我过去找你”；2018年9月6日，被告：“兄弟，又一个月过去了，你让中介来代话，你太不当我弟兄了，我顶着另外一个人的压力给你留着，人家都来看过两次了，价格28元，我说已经收了订金，不能返回，但是，你这个月不来把合同签了，视为你放弃，到25号截止，你要一个人来交流吧，不带其他人了，弟兄们之间交流一下吧”，原告向被告发送定位，人在深圳，称：“回去找您”；2018年9月26日，被告：“章总，上午好，你因房租合同拖了二个月，多次催促你来签，你一直忙不过来，我在9月6号已经通知过你，在9月25日号不签视为你放弃了，违约了”，原告：“许总，早上好，这样说就不对了，自始至终我从未说过不要，也让中介积极的与你沟通，之所以合同未签，也时因为你的前一栋房子未空及后一栋房子在建，你也很明白，9月21号去找你，你又忙，你安排时间吧，我们把合同条款谈，我们之间，并无违约可言”；2018年9月27，被告向原告微信发送了房屋租赁合同（终审版）文档；2018年9月28日，被告：“你什么时候到啊”，原告：“2点钟，我现在已经出发，2点钟到”；2018年10月14日，被告：“兄弟，你们如果有难处就算了，已经告诉你了，合同不可以更改，下周五前不把章带来签合同，我也无能为力了，并且带着公司简介来，让我知道你们究竟做什么的”；2018年10月15日，被告：“你什么时候回苏州”，原告：“父亲动手术”；2018年10月18日，被告：“老弟，你带来的陈经理没有签合同，过了这周就视为你们公司放弃了，违约了，我已经催了你们好几次，不可能一直被你们吊着啊，定金不退了，对不起”；2018年10月19日，原告：“老哥，俗事缠身，诸多不便，现在才回信息，望谅解，厂房之事，我们一直抱着真诚的心态与您沟通，从未有半点吊您之心，因合同条款事宜一直未达成一致，方致成现今未能签订，望勿误会，于私，你我虽识不久，但内心当你是大哥，感激不尽。但这毕竟是公事，公司多位股东对合同条款有微词，他们是股东，也不是我所能掌控，再者，集团公司还有大股东，合同条款更不是我一人能说了算，之所以带上我们陈总与您见面，也是证实你我无暗箱操作之嫌，至于放弃或违约之说法，我司从未有如此之想法，更无从说起，望兄放下误会，与我司陈总做深层次沟通，以便在条款上双方达成一致，签订合同，家父病情不容乐观，即日去重庆第三军医，有友在此任教授，所以短时间不能回苏，回苏必去拜访大哥，也感谢大哥对家父病情的关系，谢谢”，被告：“你们现在要我装货梯及消防变成丙类，还有电费过户，无理取闹，消防我是答应帮忙的，也是看你的面子，不是义务，厂房就是现状，你们不是刚知道，电费的事情我们开发票给你们，同供电局一样价格，因为我们上面时太阳能发电机的，不可以过户的，所以不存在误会，另外听姓陈的讲，好像你这里管的不好，被集团调回去了，不知道时怎么回事，我不可能被你们这样耗时间的”；2018年12月1日，被告：“你什么情况呀，不守诚信啊，拖延我这么久的时间，我让别人搬家了，你们以过分要求来要挟，一直不签合同，已经两个月的房租损失了，现在退定金啊，你们太过分了”。第二份许正金与陈健微信聊天记录内容为，2018年10月12日，原告：“许总，下午好，方便提供下邮箱吗，我把合同及补充协议发给，谢谢”，被告给原告邮箱账号；2018年10月15日，被告：“陈经理，你好，你发的合同和补充协议我已经收到了，但是那个合同上次已经和你谈过了，合同不能随便更改，这周必须把合同签掉，否则视为你们放弃，另外补充协议，我们只能保证不租给别人，不能说后面有什么罚款，这是不存在的，我们律师、法务是不同意的”；2018年10月19日，原告：“许总，晚上好，厂房合同条款之事，你安排一个时间，我们见面谈，这样拖下去，我们双方都拖不起”，被告：“对不起，我已经和你讲的很清楚了，时间过了，不存在拖了”；2018年10月20日，原告：“许总，早安，厂房一事，我方近期一直在积极推动，你前面一栋厂房一直未空，后面一栋又在建，合同条款也一直未达成一致，怎么是时间过了，合作时共赢，希望许总能抽时间，我们双方能达成一致，签订合同”，被告：“陈总，只能说对不起了，我5月份给你们的合同，你们七月份付的定金，我们如果没有达成一致你们怎么会付款，现在是10月20日”；2018年11月7日，原告：“许总，与你沟通三件事，一，这两天向政府咨询了，升降机违规，不能使用，二，消防必须是丙类，三，我们是合法经营，不能违反国家规定，基于上述原因，希望许总在所出租给我方厂房上满足上述条件”，被告：“小陈，我告诉你两件事，1，你们章总来谈时已经看清楚房子结构升降货梯存在，2，消防我当时就告诉他是丁级，后面是丙级，他说没有问题，但是希望升级到丙级，我帮忙，费用你们出，3，供电也没有要求1600KV，我们只能配合你们办理，费用有你们承担，如果全部我来投资，那么房租价格不能优惠到24了，只能让到25元每平方米，另外免租期已经被你们拖完了，你再不按章总谈的来签约，已经严重违约了，从5月分给的合同，七月份付定金，迟迟不来签约，我已经告知你们好多次，不签约视为你们放弃，定金不退，希望考虑清楚”，原告：“许总，关于电梯，你我双方一致在沟通，我们双方的谈判，我有参与，我也知道情况，一直未能达成一致，供电的情况，我也有参与，也是你们答应，由你负责装1600KVA，当我们的面，你打了电话给供电的朋友，消防这一块，一开始我们就有答应，你负责升级到丙类，我们给你十万元，其他我们不负责，至于签合同一事，我们也一直在积极主动的与你沟通，如果达不成一致，如何签，生意不能强买强卖，我们之所以交了诚意金，就是表达我们诚意，但这几个月沟通下来，一点进展也没有，如果达不成一致，诚意金你退或不退我们，你说了不算，我说了也不算，如果这些你都要推翻，我们怎么沟通，合同是表现双方合作意志的文件，我们双方如果达不成一致，我们又如何合作下去，一直以来的整个沟通过程，你都很强势，这也不行，那也不行，我们是合作，这样的合作基础，我们很难合作下去，如果你们坚持你的所有条件，我们只有退出，收回我们所交的诚意金”。被告认为上述两份聊天记录，证实2018年5月其已将合同文本发送原告，原告也回复称合同无问题，同意按照合同签约，在此种情况下，原告支付了定金，双方在微信明确2018年8月底签订正式合同，被告与原承租人解约并腾空厂房，原告亦知晓。后原告违背诚信原则，变更经办人员，增加新的合同条款，拒绝按照原合同签约，原告行为违反双方的约定、违背诚信，原告无权要求返还定金，还应赔偿其损失。原告质证聊天记录真实性无异议，但对于证明目的不认可，双方对于合同文本从未达成一致，原告反复称需要协商，被告态度强硬，不接受任何修改，导致合同无法签约。诉讼中，杰金星公司提交房屋租赁合同、收据、银行交易明细一组，主张其为履行与佰伦公司租赁合同作准备，于2018年8月与原承租人解除合同，直至2019年2月份方与案外人上海菁迈实业有限公司签订租赁合同，将涉案房屋出租，由于佰伦公司过错，导致其存在损失。佰伦公司质证真实性无法确认，且其也未要求杰金星公司清空场地，双方尚在磋商阶段，即便存在损失，也应由杰金星公司自担。上述事实，由微信聊天记录、转账记录、收据、律师函及邮寄凭证等证据及事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。原告佰伦公司与被告杰金星公司在厂房租赁磋商过程中，原告支付被告50万元，就该笔款项性质，原告认为系为表协商诚意的诚意金，现双方无法就合同条款达成一致，被告应返还该笔款项；被告认为系立约定金，现原告拒绝订立合同，无权要求返还定金。本院认为，虽然原告向被告转账支付该笔款项时备注该笔款项为诚意金，但该转账备注系原告单方行为，被告并不知情，但被告向原告开具的收据明确载明为房屋定金，并且通过微信拍照发给了原告，告知原告已经收到租房定金，原告对此表示认同，故该笔50万元款项性质系定金；原告支付该笔款项前，已经至涉案厂房进行查看，双方对合同主要条款进行了磋商，原告向被告明确表示要承租涉案厂房，在此种情况下向被告支付了该笔款项，故虽然双方没有明确约定定金性质，但考察双方磋商过程可知，该款项就是原告用来担保订立合同而为给付，现原告因自身原因拒绝订立合同，无权主张被告返还定金，故对原告诉请被告返还50万元并支付利息，本院不予支持。就本案反诉部分，反诉原告杰金星公司主张反诉被告佰伦公司在与其磋商过程中恶意欺诈，违背诚实信用，应当承担缔约过失责任，在其已经罚没定金50万元基础，还需赔偿2018年9月至2019年1月房屋空置损失150万元。反诉被告辩称合同未能成立原因在双方就条款无法达成一致意见，反诉原告即便存在损失，也应自担，与反诉被告无关。本院认为，反诉被告在与反诉原告磋商过程中，多次表示要承租涉案房屋，并于2018年7月17日支付定金50万元，再次表示抽时间签订合同，在此种情形下，反诉原告基于合理信赖为履行双方合同作准备，与原承租人解约、腾空涉案房屋，反诉被告对此也是知晓的，后反诉被告因自身原因，提出升降机、消防、供电等合同条款问题，以无法达成一致意见为由拒签合同，该行为违背诚实信用，构成缔约过失，考虑反诉原告实际损失、及时止损义务、已罚没定金50万元与反诉被告过错等因素，本院酌情认定反诉被告赔偿反诉原告损失10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告苏州佰伦物业管理有限公司诉讼请求；二、反诉被告苏州佰伦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告苏州工业园区杰金星光电有限公司10万元；三、驳回反诉原告苏州工业园区杰金星光电有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8806元，由本诉原告苏州佰伦物业管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取9150元，由反诉原告苏州工业园区杰金星光电有限公司负担8550元，反诉被告苏州佰伦物业管理有限公司负担600元，反诉被告负担部分费用已由反诉原告预交，本院不再退还反诉原告，由反诉被告于本判决生效之日起十日内一并支付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（本页无正文）审 判 长  顾宏俊人民陪审员  计云倩人民陪审员  方 浩二〇一九年十二月二十三日法官 助理  闫可可书 记 员  王楠楠