福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初10996号 原告：张大均，男，汉族，1972年12月9日出生，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：谢敏，福建博世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓丽玉，福建博世律师事务所律师。 被告：林子良，男，汉族，1964年11月17日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄声春，福建格律律师事务所律师。 原告张大均与被告林子良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案受理后，于2018年9月28日作出（2018）闽0102民初4840号民事判决书，原、被告均不服该民事判决提起上诉，福州市中级人民法院于2019年1月30日作出（2018）闽01民终10269号民事裁定书，裁定撤销一审判决、发回重审。本院于2019年6月20日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张大均及其委托诉讼代理人卓丽玉，被告林子良的委托诉讼代理人黄声春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张大均向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告购房款254990元及利息（按中国人民银行存款利率，每笔款项支付之日起计算，实际付至款项偿清之日止）；2．本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年，被告将其于2009年自建的位于晋安区新店与闽侯县水库边的一栋三层框架结构住宅楼二、三层出售（下称该房屋），并提供一张所谓的“航拍图”，称该房屋已经政府航拍存档，该房屋在遇国家征地拆迁时可获补偿，因此骗取了原告信任，被告以人民币420000元将该房屋卖给原告，要求原告于订立合同当日支付购房款200000元，以后每月支付购房款5000元，直至付清为止。2015年7月16日，被告提供《协议书》一份，称以规避政府有关政策约束为名，要求以联合建房的名义签订协议，还要求将落款时间倒签为“2009.1.1”。陈明志、任小彬和张群等三人对原、被告双方房屋买卖和协议的签订做了见证。《协议书》签订当日，原告依约向被告汇付了第一笔购房款人民币200000元整，被告向原告出具收条一张；2016年2月7日至2017年11月17日期间，原告通过自己的建行账户和支付宝分21次共计向被告建行账户汇付购房款人民币114990元；2017年5月，被告因急需资金，要求原告支付5万元购房款。原告多方筹措，向被告支付现金40000元。综上，原告共计已向被告支付购房款354990元。原告自签约“购房”被告的自建房以来，未曾居住该房屋。2017年底，该房屋所在地列入征地拆迁范围，原告方得知该房屋未在航拍范围内，依据政策不予补偿。原告遂要求被告退回购房款。被告于2017年12月25日向原告退回人民币100000元后置之不理。综上，被告将其未获审批的自建房出售，骗取原告与其签约并支付购房款的行为，已经严重侵害了原告的合法权益。特依据民事诉讼法等相关法律的规定，向法院提起诉讼，恳请判如所请。 被告林子良辩称，其在位于晋安区新店与闽侯县水库边的一块山地建一幢自住房，因资金短缺暂停，经朋友介绍认识张大均，经商量达成协议，对方共同将房子修复，建成后一层归林子良所有，二、三层归张大均所有，不得对外买卖，张大均分摊建房款420000元，先付款200000元，余下220000元，分每月还款5000元，2016年6月17日付了10000元、2017年5月付了9990元。双方商量如遇到国家拆迁时，一层的赔偿款归林子良所有，二、三层的赔偿款归张大均所有。2017年5月张大均因资金缺少向林子良借了100000元，说等拆迁赔偿款下来一次性还清。220000元的余款张大均共付了11490元，修路林子良帮张大均付5000元，现张大均总共还欠林子良210010元。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对于当事人对真实性无异议的证据及当事人提交原件供核对的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 张大均（乙方）持原、被告双方签订的落款时间为2009年1月1日的《协议书》一份要求林子良（甲方）返还购房款。该《协议书》内容载明：“甲方、乙方经友好协商，就位于晋安区新店与闽侯县水库边的一块山地联合建房事宜达成本协议：一、甲方开发水库边的一块山地并以甲方名义与乙方联合建一栋三层框架结构住宅楼（以下简称“案涉房屋”），乙方负责投入资金人民币肆拾贰万元（￥420000.00元）。二、房屋建成后，一层归甲方所有，二层、三层归乙方所有。该房屋自住，不得对外买卖。甲方应协调好各方关系，保障乙方的利益，方便乙方正常生活。三、如政府对该房屋征地拆迁时，甲方无条件处理好拆迁赔偿事宜，一层的赔偿款（或安置房）归甲方所有，二层、三层赔偿款（或安置房）归乙方所有。甲方在与政府协商处理拆迁赔偿时，应征得乙方意见，但不应向乙方收取其它费用。以甲方名义取得的赔偿款三日内应付给乙方……”。案外人陈明志、任小彬和张群在该协议书的落款证明人处签名、按捺。 2015年7月16日，张大均向林子良账户汇款20万元。当日，林子良于出具收条确认收到张大均20万元。张大均分别于2016年2月7日、2016年2月8日、2016年6月17日、2016年7月20日、2016年8月19日、2016年9月24日、2016年10月19日、2016年11月25日、2016年12月25日、2017年1月23日、2017年2月19日、2017年3月20日、2017年4月21日、2017年5月17日、2017年5月21日、2017年6月23日、2017年7月25日、2017年8月20日、2017年9月19日、2017年10月18日、2017年11月17日向林子良账户转账5000元、5000元、10000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、9990元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、合计114990元。庭审中，原、被告双方确认被告于2017年12月25日向原告转账100000元。被告林子良自认案涉房屋的土地系村集体分配给其舅舅黄由坦，该地上的案涉房屋现已被政府有关部门拆除。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。结合本案查明事实和证据材料来看，本案的争议焦点之一是原、被告签订的《协议书》是属于原告主张的房屋买卖合同，还是被告主张的联合建房合同。对此本院认为，虽然《协议书》载明系联合建房，但原告在本案中提交的录音资料和证明人张群到庭所作的证人证言均可以印证原告向被告购买该案涉房屋的事实，同时结合原告先首付20万元，后分期付款的形式，本院认定原、被告之间应系名为联合建房、实为房屋买卖合同的法律关系。被告质证称录音资料无法确认录音对话的人员身份，但经本院释明是否申请鉴定时仍不申请鉴定，被告应承担不利的法律后果，故被告的相应意见本院不予采信。 本案的争议焦点之二是原、被告的房屋买卖合同法律关系是否有效及法律后果。《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》规定，农村村民住宅用地经乡镇审核并报县级人民政府批准，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或其他用于非农建设，农民集体所有的动产和不动产属于本集体成员集体所有。本案中，被告林子良并非该集体组织成员，亦非该集体土地的使用权人，其无权在集体土地上建设案涉房屋，更无权将该房屋出售给原告，故原、被告双方房屋买卖行为违反了我国现有法律法规的强制性规定，损害了国家及集体的利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原、被告双方之间的事实房屋买卖合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。综合查明本案情况，被告林子良作为非集体组织成员，擅自在他人山地上建造案涉房屋并出售牟利，违反法律法规禁止性规定，负有主要过错；张大均应系明知其并无资格购买位于集体土地之上的案涉房屋，又配合原告签订本案协议书，亦负有一定过错，因此原、被告应各自承担相应的责任。被告应向原告返还相应购房款。关于原告主张其向被告现金支付4万元，被告对此予以否认，但原告提供的录音资料对话中，原告问：“去年五一的时候，我拿了四万现金给你，没有打条子……”，被告回答：“跟这个都没关系了。我又没说不承认那个事情……”，这个对话可以证明被告是确认原告现金支付4万元的事实。同时鉴于被告林子良已退还10万元款项，因此，被告林子良还应向原告张大均返还200000元＋114990元+40000元－100000元＝254990元。关于张大均主张上述款项的利息损失，因其自身存在过错，该主张并无法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第五十八条、第一百五十一条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告林子良于本判决生效之日起十日内向原告张大均返还人民币254990元； 二、驳回原告张大均的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5124元（已由原告预交），由被告林子良承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  戴 清 人民陪审员  杨金华 二〇一九年十二月三日 法官 助理  郑艺凤 书 记 员  谢婉莹 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第五十八条集体所有的不动产和动产包括： （一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂； （二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施； （三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施； （四）集体所有的其他不动产和动产。 第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。