福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2567号 原告：福建中融房地产有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区薛令之路**中融中央公馆**楼**，统一是信用代码913509025692843358。 法定代表人：郭庭快，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：胡振鼎，福建惠尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪扬，福建惠尔律师事务所实习律师。 被告：周锦华，女，1986年10月16日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被告:林辉宗，男，1977年9月21日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：林辉源，系林辉宗哥哥。 原告福建中融房地产有限公司（以下简称中融公司）与被告周锦华、林辉宗商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中融公司的委托诉讼代理人胡振鼎、洪扬、被告周锦华、被告林辉宗的委托诉讼代理人林辉源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中融公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为20151021047的《商品房买卖合同》（预售）及其《补充协议》，并判令被告于合同解除之日起十日内配合原告办理上述合同及《补充协议》的备案注销及预告登记注销手续；2.判令二被告向原告支付解除合同的违约金155041元（775205*20%）；3.判令二被告偿还原告向中国建设银行股份有限公司宁德分行（以下简称建行宁德分行）代偿款项548447.04元；4.判令二被告赔偿原告代偿款违约金，代偿的548447.04元自实际代偿之日起至代偿款还清之日止按日万分之五计算违约金，暂计至2019年8月22日为9019.62元；5.判令二被告向原告支付律师费损失35000元。事实与理由：原告中融公司与二被告于2015年10月21日签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》（编号：20151021047），购买原告中融公司开发的中融·中央首府1号楼1007单元房产，合同约定购房总价款为775205元，二被告选择按揭付款的购房付款方式；还约定若被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在收到告知函之日起三日内，向中融公司偿还代偿款并赔偿全部损失，并按日支付万分之五的违约金，逾期达30日的，构成严重违约，原告有权立即解除合同，并要求其承担购房款20%的违约金。原、被告及建行宁德分行于2016年3月25日签订《个人住房借款合同》【编号350686308-2012-20160845713】，约定二被告向建行宁德分行贷款540000元，每个月归还本息金额约3461.65元，还款方式为等额本息还款，原告为二被告的上述贷款提供连带责任保证。二被告自2018年起未向建行宁德分行偿还到期贷款本息，截止2019年12月26日，建行宁德分行已按合同约定扣除原告中融公司保证金合计548447.04元。原告于2018年7月6日发函催还，但二被告至今未按合同约定如期向原告偿还代偿款，逾期已超过30日，构成严重违约，根据原、被告《商品房买卖合同》（预售）及其《补充协议》第二条、第十一条规定，原告有权解除合同，并要求二被告向原告支付解除合同违约金155041元、代偿款548447.04元，代偿款违约金暂计至2019年8月22日为9019.62元，此后继续计算至代偿款还清之日止，以及律师费35000元。 被告周锦华、林辉宗辩称，对原告陈述的事实无异议。1、同意解除合同，但原告诉请按购房款总额20%支付违约金过高，要求予以调整；2、合同都已经解除了，房子也还给原告了，原告要求被告偿还代偿款没有依据，而且原告已经要求被告支付解除合同违约金了，就不能再要求支付代偿款违约金了。综上驳回原告不合理的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人无争议的事实：原告中融公司与二被告于2015年10月21日签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》（编号：20151021047），二被告购买原告中融公司开发的中融·中央首府1号楼1007单元房产，合同约定购房总价款为775205元，二被告选择按揭付款的购房付款方式；还约定若被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在收到告知函之日起三日内，向中融公司偿还代偿款并赔偿全部损失，并按日支付万分之五的违约金，逾期达30日的，构成严重违约，原告有权立即解除合同，并要求其承担购房款20%的违约金。原、被告及建行宁德分行于2016年3月25日签订《个人住房借款合同》【编号350686308-2012-20160845713】，约定二被告向建行宁德分行贷款540000元，每个月归还本息金额约3461.65元，还款方式为等额本息还款，原告为二被告的上述贷款提供连带责任保证。二被告自2018年起未向建行宁德分行偿还到期贷款本息，截止2019年12月26日，建行宁德分行已按合同约定扣除原告中融公司保证金合计548447.04元。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对于原告诉请被告按购房款的20%向原告支付违约金，被告认为违约金过高并提出抗辩，本院根据当地实际情况及审判实践酌情调整为按购房款总额的15%计算即116280.75元。对于原告要求被告赔偿代偿款的违约金，本院认为，被告未按期偿还银行按揭贷款的违约行为是导致原告要求解除合同的原因，被告已为此承担解除合同并支付违约金的责任，原告另要求被告就该违约行为承担其他损失的违约金，系对被告同一违约行为的重复评价，根据公平原则，本院不予支持。原告要求被告偿还代垫款548447.04元及律师费损失35000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 本院另查明，本院分别于2017年11月22日、2019年6月21日查封了涉案房产。 综上所述，本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条的规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。因此，预查封的目的是限制房产权属的变更、转移。涉案房屋所有权一直未登记在被上诉人周锦华、林辉宗名下，法院针对周锦华、林辉宗采取的预查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。同时，原告中融公司与被告周锦华、林辉宗签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》为有效合同，对原、被告双方都具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务。在合同履行过程中，因被告连续多个付款期未偿还银行按揭贷款本息，导致贷款银行从原告银行账户扣划了拖欠的购房贷款。依据合同约定，俩被告的行为已构成违约，原告依据合同的约定请求解除双方之间的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》并要求被告按购房款的15%向原告支付违约金116280.75元、赔偿律师费损失35000元及偿还代垫款548447.04元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告应将被告已支付的购房款775205元返还被告，转为查封对象，支付给包括原告在内的各债权人分配，公平地保护各债权人的合法利益。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，原告请求被告配合办理备案登记注销及预告登记注销手续符合法律规定，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告福建中融房地产有限公司与被告周锦华、林辉宗签订的编号为20151021047的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》； 二、被告周锦华、林辉宗于本判决生效之日向原告福建中融房地产有限公司支付解除合同违约金116280.75元； 三、被告周锦华、林辉宗于本判决生效之日向原告福建中融房地产有限公司偿还代垫款548447.04元； 四、被告周锦华、林辉宗于本判决生效之日向原告福建中融房地产有限公司赔偿律师费损失35000元； 五、被告周锦华、林辉宗于本判决生效之日协助原告福建中融房地产有限公司办理解除《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》的备案登记及预告登记注销手续； 六、原告福建中融房地产有限公司于本判决生效之日返还被告周锦华、林辉宗购房款775205元； 七、驳回原告福建中融房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11553元，由原告福建中融房地产有限公司负担712元，由被告周锦华、林辉宗负担10841元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审 判 长 陈 庄 人民陪审员 兰 芳 人民陪审员 丁希容 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员 薛梦玲 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。