中华人民共和国 浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙民终952号 上诉人（原审原告、案外人）：张方军，男，1949年7月20日出生，汉族，户籍住址中华人民共和国浙江省宁波市北仑区，现住中华人民共和国浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：刘宇璇，黑龙江墨龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：马惠忠，男，1962年3月19日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：赵功意，宁波市鄞州区恒欣法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：关兵（GUANBING），女，1965年1月30日出生，美利坚合众国公民，现暂住中华人民共和国黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：佟章威，黑龙江滨利律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：李想(LIXIANG)，男，1987年9月19日出生，美利坚合众国公民，现暂住中华人民共和国黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：佟章威，黑龙江滨利律师事务所律师。 上诉人张方军因与被上诉人马惠忠、原审第三人关兵、李想案外人执行异议之诉一案，不服中华人民共和国浙江省宁波市中级人民法院（2018）浙02民初1995号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月8日立案件受理后,依法组成合议庭于2019年10月12日公开开庭进行了审理。上诉人张方军及其委托诉讼代理人刘宇璇，被上诉人马慧忠及其委托诉讼代理人赵功意，原审第三人关兵、李想的共同委托诉讼代理人佟章威，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张方军于2018年10月8日向一审法院提起本案诉讼，诉讼请求：1.撤销浙江省宁波市中级人民法院作出的（2009）浙甬民执字第548号之二执行裁定与（2018）浙02执异14号执行裁定；2.认定张方军对关兵名下位于黑龙江省哈尔滨市道外区景阳街389号副一层至四层的房产享有以每年160万元人民币的租金价格租至2023年8月1日的租赁权。异议标的为剩余租金733万元人民币。 马惠忠在一审中辩称：张方军要求撤销两份执行裁定的诉讼请求没有事实和法律依据。现有证据不能确认张方军对位于黑龙江省哈尔滨市道外区景阳街389号副一层至四层的房产享有租赁权。请求驳回张方军的诉讼请求。 关兵、李想在一审中述称：涉案房产系关兵所有，关兵与张方军于2003年7月10日、2003年12月15日签订的两份租赁协议真实有效，应当认定张方军与关兵之间的租赁关系，同意张方军的意见。 一审法院认定事实：一审法院在审理马惠忠与关兵、李想、李保君、哈尔滨中宝物业管理有限公司民间借贷纠纷一案中，于2008年5月20日作出（2008）甬民二初字第53-1号民事裁定，并于2008年5月22日查封了关兵名下的位于黑龙江省哈尔滨市道外区的房产，权证号分别为哈房外字第××号、第××号；于2008年10月10日查封了关兵名下的位于黑龙江省哈尔滨市道外区的房产，权证号分别为哈房外字第××号、第××号、第××号。一审法院于2008年10月20日就该案作出（2008）甬民二初字第53号民事判决：一、判令关兵归还马惠忠借款本金2000万元人民币，支付利息和违约金5128180元人民币（利息和违约金计算至2008年5月6日止，自2008年5月7日起至还款日止的利息按合同的约定及人民银行相关规定执行）；二、判令关兵支付马惠忠为实现债权而支付的费用218431.55元人民币；上述一、二项限于判决生效后十日内履行完毕；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、李想对关兵的上述债务在关兵抵押房产价值不足清偿马惠忠债权部分承担连带清偿保证责任。一审案件受理费183800元，财产保全费5000元，由关兵负担172396元，马惠忠负担16404元。该判决生效后，马惠忠于2009年10月22日向一审法院申请执行，一审法院于同日立案执行，执行案号为（2009）浙甬民执字第548号。2018年6月4日，案外人张方军以其对涉案查封的房产享有租赁权为由，向一审法院提出执行异议。2018年9月4日，一审法院作出（2018）浙02执异14号执行裁定书，裁定驳回张方军的异议请求。张方军不服该裁定，遂向一审法院提起本案诉讼。 因张方军为支持其对涉案查封的房产享有足以对抗执行的租赁权的诉讼主张，在一审中提供了复印自黑龙江省林甸县人民法院卷宗的落款时间分别为2002年7月15日、2003年7月10日、2003年12月15日的《租赁合同书》、《租赁协议书》、《补充租赁协议书》复印件等证据材料。马慧忠提出异议，认为张方军当时交给黑龙江省林甸县人民法院的是租赁合同复印件，而不是原件。 为查明事实，一审法院发函黑龙江省林甸县人民法院，核查张方军所称落款时间为2003年7月10日的涉案《租赁协议书》原件是否存于该院（2010）林法执14号案卷中的情况，黑龙江省林甸县人民法院于2019年3月6日复函一审法院，内容为该院（2010）林法执14号卷宗中不存在该份协议书原件；另，一审法院于2019年3月26日前往黑龙江省哈尔滨市道外区丰光灯具城对张方军做了调查，制作了询问笔录，并于2019年3月27日向黑龙江省哈尔滨市道外区市场监督管理局查询企业基本注册信息，该局出具私营企业基本注册信息查询单一份，内容为哈尔滨丰硕灯饰市场有限公司（以下简称丰硕公司）经营场所为哈尔滨市道外区景阳街389号1-4层、张方军任监事等。哈尔滨龙江灯具有限公司1999年成立，经营场所为哈尔滨市道外区大新街262号，张方军任董事长等。各方当事人对前述复函和一审法院调取的证据形式真实性均无异议。 一审法院认为：第三人关兵、李想系美利坚合众国公民，故本案属于涉外民事纠纷，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第四编涉外民事诉讼程序的特别规定。在法律适用上，当事人没有协议选择纠纷解决适用的法律，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定的最密切联系原则适用中华人民共和国法律处理双方争议。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。涉案房屋登记在关兵名下，张方军主张其对涉案房产享有以每年160万元的租金价格租至2023年8月1日的租赁权，其虽提供了落款时间为2002年7月15日、2003年7月10日、2003年12月15日的《租赁合同书》、《租赁协议书》、《补充租赁协议书》复印件各一份等证据，关兵、李想虽提供了落款时间为2002年7月15日、2003年12月15日的《租赁合同书》、《补充租赁协议书》原件各一份等证据，但综合全案证据，张方军未能提供其出资5800万元用于涉案房产装修以及配套设施完善的证据，不足以证明其与涉案房产所有权人签订第一份落款时间为2002年7月15日、内容为租期十年、总租金为7100万元的《租赁合同书》后，其因该事由与涉案房产所有权人签订第二份落款时间为2003年7月10日的《租赁协议书》、第三份落款时间为2003年12月15日的《补充租赁协议书》从而使涉案房产的租金降为每年160万元的合理性。且根据涉案第二份《租赁协议书》、第三份《补充租赁协议书》的内容反映，张方军以上述同一事由与涉案房产所有权人签订了以每年160万元的租金低价租赁涉案房产十年的租赁合同后，在短短五个月左右的时间里双方当事人又以同一事由签订了以每年160万元人民币的租金低价租赁涉案房产二十年的租赁合同，该两份租赁合同牵涉的经济利益巨大，完全违背市场经济规律。张方军仅提供向关兵支付租金的租金收据，未提供其他的租金支付凭证，如此大额的租金支付，张方军陈述均系现金支付的辩解意见不予采信。张方军提供的证据不足以证明其系涉案房产的实际承租人；张方军提供的丰硕公司就涉案房产与次承租人签订的租赁合同以及租金收取收据、丰硕公司工商档案、账册等证据，仅能证明张方军参与了丰硕公司的管理，亦不足以证明张方军以实际控制人的身份以丰硕公司名义将涉案房产转租给各次承租人并收取租金的事实。综上，现有证据不足以证明张方军对涉案房产享有以每年160万元的租金价格租至2023年8月1日的租赁权。张方军的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第二项的规定，一审法院于2019年6月26日作出（2018）浙02民初1995号民事判决：驳回张方军的诉讼请求。一审案件受理费63110元，由张方军负担。 张方军不服一审民事判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原判；改判支持张方军的诉讼请求；诉讼费用由马慧忠承担。事实与理由：一、一审以合理性审查判断案件缺乏依据，一审没有否定租赁合同效力，张方军的租赁权应当得到保障。一审认定张方军未能提供出资5800万元用于涉案房产装修以及配套设施完善的证据，不足以证明在签订第一份租赁合同后，因相同事由签订第二份、第三份租赁合同使租金降为160万元的合理性。但距离2002年7月15日第一份租赁合同至今已经有17年，涉案房屋经历了2010年黑龙江省林甸县人民法院的强制执行。张方军在林甸县人民法院执行过程中，积极维护自己作为承租人的合法权益，向该法院提交了相关证据原件。该法院强制执行案件结束后，先前投入5800万元的相关证据因保管不当无法找到。但张方军参与了当地区、市政府协调处理丰光大厦的协调会，时任哈尔滨市道外区政府领导对张方军投资丰光大厦建设的事实清楚。第二份租赁合同的签订，是由于丰光大厦的产权人由哈尔滨中宝房地产开发有限公司（以下简称中宝公司）变更为关兵、李保君、李保民三人。因张方军在丰光大厦改造过程中的投入，才将租金降为160万每年，但此协议只有关兵一人签字。为保障张方军的权益，在张方军的要求下，关兵和另外两位产权人李保君和李保民一起签订了第三份补充租赁协议，同时对承租期限由原来的十年变更为二十年。二、一审以两份租赁合同牵涉的经济利益巨大，完全违背市场经济规律为由，对张方军的解释不予采纳错误，租金多少并不影响租赁合同的效力，张方军的优先购买权应当予以保障。租赁合同由原租期十年、租金合计7100万元降到每年租金160万元，大幅降低租金的主要原因是开发商中宝公司已经无力支付丰光大厦的改造费用。第一份租赁合同签订时，丰光大厦是烂尾楼，只有整体框架，没有任何配套设施设备。由于出租方在承诺的租赁期半年内没有完成改造和建设，通过区、市政府的多次协调，才使得张方军不得不以垫资、招商投资的方式解决丰光大厦的改造。改造费用在区、市协调会上确定为5800万元。2003年丰光大厦产权变更，考虑张方军的投入及其利息，以及张方军对丰光大厦作出的贡献，补充租赁协议将年租金每年160万元的租赁合同延长到二十年，这不是用市场经济规律来解释的问题。况且，租赁合同未被一审法院认定无效，租金的多少不是影响张方军是否享有租赁权的因素。一审法院仅依据租金是否合理认定张方军没有承租权不当。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，张方军享有对涉案房屋的优先购买权。三、一审认定张方军仅提供向关兵支付租金的收据，未提供其他的租金支付凭证，与事实不符。一审办案法官曾实地走访调查，并在丰光灯饰城办公室内随机抽取八本会计账簿，其中所有的账目都有张方军的签字，也作为证据向人民法院提交。在这八本账簿中有张方军向关兵支付租金的记账凭证。因此，一审法院认定未提供其他租金支付凭证错误。 马慧忠答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、原审法院认定涉案房产租金从每年800万元租金大幅下降为每年160万元不具有合理性正确。其中涉及很大的利益关系，目的就是对抗原审法院的强制执行。张方军与涉案房产的所有权人分别于2002年7月15日、2003年7月10日、2003年12月15日、2013年4月签订四份租赁合同，马惠忠可以断定除了2002年7月15日租赁合同真实外，其他三份租赁协议及补充租赁协议都是在2009年后签订。因为租赁的房产已于2008年被一审法院查封，租赁双方为对抗马惠忠的执行申请才签订上述租赁合同。二、张方军强调租赁协议合法有效错误。如果租赁合同签订于2008年原审法院查封涉案房产之前，则双方当事人应当保留原件，但是张方军无法提交2003年7月10日租赁协议原件。而2003年12月15日是针对该租赁协议基础上进行的补充约定，原审法院基于前一份协议不真实否定2003年12月15日补充租赁协议正确。张方军向原审法院提交的三份租赁合同均为复印件，真实性不能认定。张方军表明租赁合同原件均在黑龙江省林甸县人民法院，原审法庭在庭审时向张方军发问双方租赁协议总共一式几份，原件是否全部在黑龙江省林甸县法院，张方军的回答是的。为了查明该事实，马惠忠与代理人2019年3月特地去黑龙江省林甸县人民法院进行取证，但并无原件。后原审法院也专门向黑龙江省林甸县人民法院进行调查，该院回复称张方军从来没有提交过租赁合同原件。可见，证明张方军在说谎。2002年7月15日租赁合同期限十年，租金为7100万元；2003年7月10日租赁协议期限十年，租金每年160万元；但在短短五个月后，又以同一事由签订租金每年160万元的低价租赁涉案房产二十年的租赁合同，不符合常理。显而易见，被执行人关兵等为转移财产，与张方军串通签订了后三份租赁合同。2009年黑龙江省林甸县人民法院受理中国银行股份有限公司黑龙江省分行（以下简称中行黑龙江分行）的申请，执行被执行人关兵涉案房产，关兵唆使张方军以租赁权对抗执行。但关兵为防止张方军以假乱真，将2009年补签的租赁协议原件控制在自己手中，可以肯定张方军始终没有拿到过也拿不出两份租赁协议的原件。三、原审法院认定张方军租金支付依据不足正确。张方军仅提供部分收据，并陈述租金是现金交付，很大部分是支付给关兵的亲戚，这不符合常理和逻辑，且支付凭证不是正规凭证，而是随便可以书写的普通收据。四、张方军涉嫌虚假诉讼。为了欲盖弥彰，张方军解释其出资5800万元修复完善租赁房产的相关工程，故将涉案房产租金大幅降为160万元。但根据2002年的房屋造价，5800万元可建造58000平方米房屋，张方军的谎言太离谱。 关兵、李想共同陈述意见称：同意张方军的上诉意见。张方军提供的涉案三份租赁协议均真实，关兵与张方军之间的租赁合同应认定合法有效，张方军权益应当受到保护。房产租赁合同只要有交付租金、承租房屋和租期等要素，租赁合同就应当有效。租金多少以及租金的变更不足以影响租赁合同的效力。原审判决中并没有对租赁合同的效力进行认定，更没有认定租赁合同无效，张方军应当享有租赁权。 二审中，被上诉人马慧忠没有提交新的证据材料，上诉人张方军提交下列证据材料：1.2010年至2019年丰硕公司部分账本中的管理费、电费、取暖费记账凭证等复印件四十组，用以证明支付凭证都有张方军签字，涉案房产由张方军实际承租多年，张方军是实际承租人。2.黑龙江省林甸县人民法院（2010）林法执字第14-5号执行裁定书，用以证明该院执行（2008）黑高初商字第19号民事判决时，张方军被认定为丰硕公司实际经营人，结合该院给一审法院的复函可以证实租赁合同真实，并非为了对抗执行而造假。3.二审庭审后，张方军提交了落款时间为2010年9月28日张方军与刘立波签订的代持股协议和50万元出资款支付凭证各一份，并提出要求刘立波出庭作证的书面申请。用以证明张方军是丰硕公司的实际出资人和实际经营人，持有100%股份，刘立波为代持人。 对张方军提交的上述证据材料，马慧忠质证认为：对证据1的形式真实性无异议，但对证明目的有异议，与本案争议的补充租赁协议是否真实没有任何关联；且租赁合同中承租人是自然人张方军，但该证据1中相关主体都是丰硕公司，只能证明相关费用是丰硕公司支付，张方军与丰硕公司之间什么关系无法证明。对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，张方军既不是丰硕公司法定代表人也不是公司股东，不能证明张方军是丰硕公司的实际经营人。该执行裁定只能证明中行黑龙江分行和关兵之间有执行和解协议，张方军代替关兵向中行黑龙江分行支付欠款，不能证明张方军是涉案房产的实际租赁经营人，与本案争议没有关联。对张方军庭后提交的证据3的真实没有异议，但该证据与本案双方争议的2003年12月15日补充租赁协议是否真实有效没有关联。 对张方军提交的上述证据材料，关兵、李想质证认为：对证据1的真实性没有异议，在一审过程中张方军已经向法庭提交丰硕公司的法定代表人刘立波出具的证明，刘立波证明其只是挂名股东，丰硕公司实际经营人是张方军。公司性质是一人有限公司，所以实际上张方军既是丰硕公司的股东，又是讼争房屋的租赁人。这些账目虽然记录在丰硕公司名下，但由于一人有限公司的特殊性，可以视为张方军个人承租房产并经营丰硕公司。故该证据与本案有关联性。对证据2真实性没有异议。黑龙江省林甸县人民法院在该执行定书中载明“承租人丰硕公司（张方军）代关兵履行全部债务”，说明该执行裁定书已经认定张方军承租人的身份，已经发生法律效力的裁定书当中认定的事实可以成为免证事实。对证据3持股协议的真实性没有异议，为查明事实对张方军的证人出庭作证申请应予准许。 本院经审核认为，对张方军提交的三份证据材料的真实性因各方当事人均无异议，故形式真实可以认定。证据1可以证明涉案丰光灯饰市场由丰硕公司经营管理，电费等部分费用由丰硕公司支付，以及张方军在相关支付凭证上有签字审批的事实，但该证据不能证明本案争议的补充租赁协议是否真实有效。证据2生效执行裁定书中载明的相关事实可以认定，但该证据不能证明本案讼争的补充租赁协议真实有效。张方军庭后提交的证据3持股协议，因马慧忠、关兵、李想对真实性均无异议，结合张方军一审提交的刘立波出具的证明等证据，可以作为认定张方军系丰硕公司实际出资人与实际经营人的佐证依据，但该证据本案争议的2003年12月15日补充租赁协议是否真实不具有关联性。因此，刘立波出庭作证已无必要，对张方军要求证人出庭作证的申请不予准许。 本院根据张方军提交的二审证据2黑龙江省林甸县人民法院（2010）林法执字第14-5号裁定书，责成该案当事人关兵庭后提交该执行裁定涉及的黑龙江高院人民法院（2008）黑高商法初字第19号民事判决书。关兵于二审庭后提交了该民事判决书复印件。上诉人张方军以及被上诉人马慧忠对该民事判决书的真实性没有提出异议，本院予以认定。 此外，张方军在二审举证期限内向本院提出调取证据申请，请求向哈尔滨市以及道外区政府或者相关档案部门调取2003年2月至5月期间政府协调会纪要，认为政府协调会议决定由张方军牵头投入5800万元，投资完善基础设施并继续承租涉案房产，可以证明张方军确实享有租赁权的事实，并印证租金大幅下降的原因。本院认为即使存在政府协调双方纠纷的事实，租赁合同涉及的具体租金、租期等合同具体内容仍需双方当事人自行协商确定。对张方军的该调查取证申请不予准许。 本院经二审审理，一审认定的事实有相应的依据，予以确认。另查明：一、丰硕公司的企业登记载明为一人有限责任公司，成立于2010年10月11日，注册资本50万元，唯一股东和法定代表人均是刘立波，张方军为监事。张方军与刘立波之间存在股份代持协议，张方军系丰硕公司的实际出资人和实际经营人。二、黑龙江省林甸县人民法院于2011年8月26日作出（2010）林法执字第14-5号执行裁定书，载明申请执行人中行黑龙江分行与被执行人关兵等自行达成执行和解协议，由承租人丰硕公司（张方军）代关兵履行全部债务，裁定终结对（2008）黑高初商字第19号民事判决的执行。黑龙江省高级人民于2008年3月19日受理中行黑龙江分行诉关兵等三被告借款合同纠纷一案，并于2008年8月22日作出（2008）黑高初商字第19号民事判决。该民事判决认定，关兵分别于2003年6月17日、8月9日以其所有的涉案房产做抵押担保，分别向中行黑龙江分行借款3400万元、900万元。在该案诉讼中，关兵等三被告提供2002年7月15日租赁合同、2004年8月18日补充协议，用于证明借款前作为抵押物的涉案房产已经出租给张方军等，其陈述称与张方军实际履行的是2002年7月15日租赁合同、2004年8月18日补充协议。 本院认为：原审第三人关兵、李想系美利坚合众国公民，故本案属于涉外民事纠纷，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第四编涉外民事诉讼程序的特别规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，因本案讼争不动产位于中华人民共和国领域内，一审法院适用中华人民共和国法律审理本案正确。各方当事人对本案准据法适用也无异议。 本案系张方军在涉案房产执行过程中请求保护其对该房产享有的租赁权而提起的案外人执行异议之诉。根据各方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一是张方军是否具有本案诉讼主体资格；二、张方军对涉案房产是否享有足以排除原审法院强制执行的民事权益。具体评析如下： 一、关于张方军的诉讼主体资格问题 张方军以其系涉案房产租赁人为由提起本案诉讼，但从张方军一审提交的证据材料看，一方面，讼争的2003年12月15日补充租赁协议载明承租人是张方军；另一方面，从丰硕公司的营业执照、柜台租赁合同、经营户缴纳租金收据等证据看，丰硕公司的住所位于涉案房产，与经营户签订柜台租赁合同（转租合同）的出租方是丰硕公司；丰硕公司的企业登记资料显示为一人有限责任公司，成立于2010年10月11日，唯一股东和法定代表人均是刘立波，张方军为监事。故相关证据反映涉案房产的经营管理主体是丰硕公司，而非张方军。虽然张方军在一审中提交落款签名为刘立波的证人证言，载明丰硕公司的实际经营人是张方军，刘立波仅是工商登记的顶名股东和法定代表人，没有参加丰硕公司的任何经营。但马慧忠在一审中对该证据提出异议，且刘立波未出庭作证，一审对该证言不予认定。据此，从张方军一审举证情况看，涉案房产的实际租赁人是丰硕公司，张方军提起本案执行异议之诉的主体资格存在瑕疵。 张方军在二审中提交了补强证据，即张方军与刘立波签订的股份代持协议和黑龙江省林甸县人民法院（2010）林法执字第14-5号执行裁定书，用以证明张方军是丰硕公司实际出资人、股东和经营人。被上诉人马慧忠以及原审第三人关兵、李想对该两份补强证据的真实性均不持异议。本院根据张方军二审提交的前述补强证据，结合张方军在丰硕公司的大量财务凭证中作为公司领导审批签字等实际参与丰硕公司经营的事实，可以认定张方军是丰硕公司的实际出资人、股东和实际经营人，其提起本案诉讼具有诉讼主体资格。 二、张方军对涉案房产是否享有足以排除原审法院强制执行的民事权益 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”参照该条规定，案外人以不动产租赁权排除法院强制执行的，必须具备两个条件：一是案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封前，已订立真实有效的不动产租赁合同；二是案外人在人民法院对不动产予以查封前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合该两个条件，则不能排除法院强制执行。 涉案房产为关兵所有，原审法院在审理（2008）甬民二初字第53号马慧忠诉关兵、李想、李保君民间借贷纠纷案件中，分别于2008年5月20日（查封第一、四层）、10月10日（查封副一层、二、三层）作出民事裁定予以查封。故，张方军主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的租赁权，除证明在原审法院查封前其已经持续占有、使用涉案房产外，还应举证证明在原审法院对涉案房产查封前其与关兵等已经订立真实有效的租赁合同。而对租赁合同真实性审查，必然涉及对合同内容如租金、租期等合理性审查。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”张方军为证明其对涉案房产享有的租赁权成立于2008年5月原审法院查封之前，提供了2002年7月15日租赁合同、2003年7月10日租赁协议、2003年12月15日补充租赁协议，但均为复印件，其中第一份租赁合同与第三份补充租赁协议，原审第三人关兵能够提供原件予以印证，但对第二份2003年7月10日租赁协议复印件，张方军、关兵均未提供原件核实。该三份协议反映的相关内容如下：2002年7月15日租赁合同由开发商中宝公司与张方军、谢永昌签订，约定由张方军、谢永昌租赁涉案房产辟建专业市场，租期十年，租金第一年至第三年为每年550万元，第四年至第六年为每年750万元，第七年至第十年为每年800万元。合同还对付款方式、双方责任、设施完善、违约责任等做了约定。2003年7月10日租赁协议由甲方关兵与乙方张方军、谢永昌签订，载明由于租赁情况发生变化重新签订协议，租赁物产权从中宝公司变更至甲方，甲方对2002年7月15日租赁合同效力予以认可并承接该租赁合同所有债权债务关系；租期十年，至2013年7月10日止；因中宝公司未按约履行土建收尾工程及部分设施完善，由乙方出资完成，因此，租金调整为每年160万元，于每年六月底前给付。2003年12月15日补充租赁协议由甲方关兵、李保君、李保民与乙方张方军签订，约定：1.双方已于2003年7月10日签订一份租赁协议，本协议是对03年租赁协议的补充，与原协议具有同等法律效力；2.双方约定租赁期限延长至2023年8月1日；3.租赁范围：道外区景阳街整个丰光大厦裙楼部分，地上一至四层。4.因原协议约定甲方负责提供租赁场地的供水、供电、消防、扶梯、装修等配套设施，但由于甲方资金紧张未能按约履行，最终由乙方投资5800万元完善。所以，虽然补充协议增加了出租场地面积，但租金仍按原协议执行即每年160万元，用于补偿乙方的装修投入。 本院认为，张方军提供的2002年7月15日租赁合同虽有原件，各方当事人对真实性亦无异议，但该租赁合同约定租期十年，合同履行期间已经届满，不能排除法院对涉案房产的强制执行。双方讼争的是张方军提供的载明签约时间为2003年12月15日、租期二十年、租金每年160万元的补充租赁协议是否真实有效。综合全案证据，本院认为补充租赁协议的真实性不能认定，理由如下： 1.补充租赁协议没有租赁协议原件予以印证，真实性存疑。补充协议载明是对2003年7月10日租赁协议的补充，且对租期、租赁范围作变动，但张方军不能提供2003年7月10日租赁协议原件予以印证核实。张方军在一审中陈述2003年7月10日租赁协议原件保存在黑龙江省林甸县人民法院的相关案卷中，但经一审法院调查核实，并无租赁协议原件保存在该院，也没有证据证明2003年7月10日租赁协议复印件系与原件核对无误。而2003年7月10日租赁协议约定租期十年、租金每年160万元，协议一式两份，双方各执一份。对涉及如此重大经济利益的一份重要基础合同，该租赁合同双方当事人张方军或关兵均不能提供原件予以印证核实，该补充租赁协议的真实性令人难以信服。 2.补充租赁协议约定的租期、租金等内容有违商业交易常理，不具有合理性。2003年7月10日租赁协议复印件载明租期十年，因张方军出资完善涉案房产土建收尾工程及部分设施，故将租金调整为每年160万元。而2003年12月15日补充租赁协议在租金调整事由不变，甚至还增加租赁场地面积的情况下，仅仅在5个月后，将租期从十年延长至二十年，不符合市场经济商业交易常理。补充租赁协议载明张方军出资5800万元完善相关设施，即使张方军确有投入，出租方同意将租金从2002年7月15日租赁合同约定的合计7100万元，大幅调整为2003年7月10日租赁协议约定的合计1600万元，该调整对张方军的投入应该能够予以大致弥补。考虑经济发展和土地房产增值等因素，长期租赁合同的租金一般逐年或几年递增。但本案仅在五个月后，在没有新的情况下，仍以每年不变的低价租金延长租期至二十年，显然违背市场经济规律，不符合逻辑和常理。 3.现有证据不足以证明张方军投资5800万元，补充租赁协议调整租期的事由依据不足。2003年12月15日补充租赁协议载明张方军投资5800万元，并以此作为延长租期至二十年的主要理由。但张方军该5800万元投资没有任何审计或者其他支付凭证等有效证据予以印证。原审法院对此进行了重点审查，但张方军不能提供其出资5800万元用于涉案房产装修、配套设施完善等凭证。二审庭审中，针对法庭的询问，张方军陈述5800万元是其自报的金额，其个人实际投入没有这么多，自己投了2000多万元，其他3000多万元是根据各经营户自报投入后予以汇总的金额，没有相应支付凭证。 4.张方军支付租金的依据不足。2003年12月15日补充租赁协议载明每年租金160万元，但没有约定租金支付的时间、方式以及收款对象等。本案中，张方军没有提供向该补充租赁协议载明的另两位出租人李保君、李保民支付租金的证据；张方军在一审中提供2014年3月至2017年4月间由关兵签名的十八份租金收据均为格式收据，没有对应的支付凭证，张方军一审陈述为现金支付。即使该租金真实支付，仅证明张方军向关兵支付了2014至2017年租金，张方军在2014至2017年可能事实上租赁涉案房产，但不能证明讼争的补充租赁协议签约于2008年5月法院查封涉案房产之前。 5.张方军提供的柜台租赁合同、电费支付凭证等证据，均不能证明补充租赁协议签订于涉案房产被查封之前。张方军提交的丰硕公司与相关经营户签订的2013.8.1至2018年一年一签的柜台租赁合同（转租合同），2010年至2019年由丰硕公司支付市场电费、取暖费的部分凭证，可以证明2010至2019年丰硕公司可能实际租用涉案房产并转租经营户的事实，但丰硕公司设立于2010年10月11日，不能证明讼争补充租赁协议签订于2008年5月法院查封涉案房产之前。 6.本案没有相关的诉讼或仲裁证明补充租赁协议签订于涉案房产被查封之前，关兵在关联案件中的举证与陈述与本案陈述矛盾。张方军提交的黑龙江省林甸县人民法院（2010）林法执字第14-5号裁定书，载明该案申请执行人即涉案房产的抵押权人中行黑龙江分行与被执行人关兵等自行达成执行和解协议，由承租人丰硕公司（张方军）代关兵履行全部债务，并终结对（2008）黑高初商字第19号民事判决执行。该生效执行裁定可以证明当时涉案房产由丰硕公司或张方军实际承租，但不能证明讼争补充租赁协议签订于涉案房产被原审法院查封之前。本院注意到，在（2008）黑高初商字第19号中行黑龙江分行诉关兵等三被告借款合同纠纷一案诉讼中，关兵等被告举证并陈述称其与张方军实际履行的是2002年7月15日租赁合同、2004年8月18日补充协议。关兵在该案中并没有举证与陈述其与张方军之间还存在2003年12月15日补充租赁协议以及实际履行的是该协议。关兵在两案中的举证与陈述自相矛盾。 7.此外，本案也没有租赁登记备案手续、公证手续、租金税缴纳凭证等其他有效证据证明补充租赁协议签约于涉案房产被原审法院查封之前。张方军没有提供证据证明补充租赁协议双方当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理租赁登记备案手续；也没有证据证明在涉案房产查封前办理租赁合同公证手续；也没有证据证明已在查封前出租方或承租方缴纳相应租金税等。 综上所述，张方军提供的现有证据不能证明载明签约时间为2003年12月15日、租期二十年、租金每年160万元的补充租赁协议真实有效，该补充租赁协议不发生法律效力，张方军就涉案房产不享有足以排除原审法院强制执行的租赁权。一审法院综合全案证据，审查补充租赁协议的真实性、合理性，并认为现有证据不足以证明张方军对涉案房产享有以每年160万元的租金价格租至2023年8月1日的租赁权，并判决驳回其诉讼请求，并无不当。张方军关于原判对租赁合同合理性审查不当、没有否认租赁合同效力等上诉理由均不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费63110元，由张方军负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  徐向红 审判员  孔繁鸿 审判员  樊清正 二〇一九年十二月二十五日 书记员  陈 希