山西省临猗县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）晋0821行初86号 原告：稷山县明瑞房地产开发有限公司，住所地稷山县城稷峰东街。 法定代表人：赵俏花，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李强，女，1990年3月15日出生，汉族，系该公司员工，住稷山县太阳乡丁庄村第十居民组。 委托诉讼代理人：张娟，山西衡霄律师事务所律师。 被告：稷山县自然资源局，住所地稷山县城振兴北路20号。 法定代表人：贺兆民，系该局局长。 委托诉讼代理人：柏彬，山西晋韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴淑萍，山西古耿律师事务所律师。 第三人：稷山县金鑫源房产中介服务有限公司，住所地稷山县城站前北路东明鑫花苑6号楼1单元2层东门。 法定代表人：骆宣宇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：牛丽芳，山西淳正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瑛淇，山西淳正律师事务所律师。 原告稷山县明瑞房地产开发有限公司（以下简称“明瑞公司”）诉被告稷山县自然资源局（以下简称“稷山资源局”）、第三人稷山县金鑫源房产中介服务有限公司（以下简称“金鑫源公司”）房屋预告登记一案，原告于2019年10月22日向本院提起行政诉讼。本院当日立案后在法定期限内向被告及第三人送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭审理了本案。原告明瑞公司委托诉讼代理人李强、张娟，被告稷山资源局负责人刘保功及委托诉讼代理人柏彬、柴淑萍，第三人金鑫源公司法定代表人骆宣宇及其委托诉讼代理人牛丽芳、张瑛淇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案被告，于2015年12月23日受理位于稷山县明鑫花苑小区7幢2单元15楼1501室涉案房屋的预告登记申请，依据《房屋登记办法》及相关规定审核、批准，于2016年1月25日就涉案房屋为第三人颁发了稷山县房预城镇字第0643号《房屋预告登记证明》。 原告明瑞公司诉称，原告公司于2015年12月初将自行开发的明鑫苑小区2#-10#楼中352套商品房作为对案外人王保荣、骆宣宇6800万元房屋回购款的担保，将上述352套商品房的《预告登记申请审批表》等资料交付给王保荣、骆宣宇保管，并按其要求将《预告登记申请审批表》中预告登记权利人（购房人）填为金鑫源公司。王、骆二人承诺在原告将6800万元回购款分三笔付清后即将《预告登记申请审批表》等资料退还。截止2017年7月，第三人公司在原告将部分抵押的商品房出售后依约将其中22套商品的《预告登记申请审批表》《预购商品房预告登记约定书》《商品房买卖合同（预售）》等资料退还给原告公司。2019年5月13日，原告在北京市海淀区人民法院参加（2019）京0108执异491、492、493、494号案的执行异议听证会中，看到第三人金鑫源公司持有326套商品房的《中华人民共和国房屋预告登记证明》，登记发证时间均为2015年12月28日-2015年12月30日，该326套商品房均包含在原告对王保荣、骆宣宇6800万元房屋回购款提供担保的352套商品房中。2019年5月16日经原告书面申请，预告登记的原办理机构稷山县房地产管理中心向原告出具了其向第三人核发的“房屋预告登记证明”，该商品房是抵押给案外人王保荣、骆宣宇，并非出售。原告提出《房屋预告登记证明》核发程序违法：1、该商品房至今没有办理网签备案，何来商品房合同备案号；2、该商品房《预购商品房预告登记约定书》均无购房人、售房人的代理人签字，具体由谁办理；3、预告登记申请及办理原告公司并不知情；4、《房屋预告登记证明》（同时起诉329套房屋预告登记证明包括本案涉案房屋的预告登记证明）审批、发证日期（2015年12月29-30日）早于商品房合同备案日期（2015年12月31日），明显违反《房屋登记办法》第七十条，在未提交已登记备案的商品房预售合同时即核发了《房屋预告登记证明》。2019年10月8日，原告公司代理人向被告稷山资源局不动产登记中心提出要求其依职权撤销涉案房屋《房屋预告登记证明》，被告不动产中心主任以不动产管理办法未规定其撤销权，而口头拒绝了原告公司的上述要求。原告为了维护其合法权益具状起诉，请求依法撤销涉案房屋的《房屋预告登记证明》。 原告明瑞公司在举证期限内提交以下证据： 1、《预告登记申请审批表》一份1页，证明涉案房屋“商品房合同备案号日期2015年12月31日.190（190是序号，329案的序号不同）”晚于审批人审批日期（329案时间不同，2015年12月29日-30日），明显违反《房屋登记办法》第七十条第一款第三项“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：…（三）已登记备案的商品房预售合同；…”。 2、《预购商品房预告登记约定书》一份1页，证明预购商品房预告登记应在《商品房买卖合同》备案后的30日内，买卖双方共同申请办理预告登记。而该份约定书中均无办理预告登记的代理人签字。且该案预告登记审批日早于备案日，明显违背《预购商品房预告登记约定书》的内容。 3、《商品房买卖合同（预售）》一份5页，证明第三人金鑫源公司将原告交付给其的唯一一份《商品房买卖合同（预售）》私自拿去办理预告登记，正常销售商品房双方当事人应当签订四份《商品房买卖合同（预售）》（现应签订五份），双方当事人各持一份，稷山县房地产管理中心备案一份，按揭银行备案一份（现还需给土地部门一份）。而本案双方当事人仅用涉案商品房进行还款担保，并非销售给第三人。 4、稷山县房地产管理中心核发的涉案房屋的《房屋预告登记证明》存根一份1页，证明被告给第三人核发涉案《房屋预告登记证明》时，第三人持有的《商品房买卖合同（预售）》还未办理备案登记，明显违法。 5、明鑫苑小区《商品房网签审批》一份7页，证明原告自销售商品房之日起所售商品房均办理了网签备案，而被告给第三人颁发《房屋预告登记证明》的329个单元房至今没有办理网签备案，故此商品房备案号存在明显瑕疵。 6、2015年1月3日原告明瑞公司与案外人王保荣、骆宣宇签订的《协议书》及附表一份8页，证明原告将明鑫花苑2#-10#住宅楼中未出售的住宅共352套，以单价2680元，作价108595798元“抵顶”欠王、骆二人的借款本息（名为抵顶，实为抵押）。 7、2015年11月25日案外人王保荣、骆宣宇与原告签订的《售房协议》一份2页，证明案外人王、骆将原告抵顶给其的349套商品房，门面房、车位出售给原告，总价为6800万元，当日案外人为了保证其6800万元债权的实现，要求原告向其出具了349套商品房的《预告登记申请审批表》、《预购商品房预告登记约定书》、《商品房买卖合同（预售）》（各一份）等资料（案涉商品房包含在其中）。 8、2016年6月1日、7月17日第三人与原告分别签订的《售房协议》、《售房补充协议》一份3页，证明双方当事人在2016年6月1日达成合意，由原告销售抵押给第三人的292套商品房，并约定原告售出一套单元房，首先通知第三人代表王保荣，由原告收到房款时直接汇到第三人骆宣宇个人账户，由第三人负责从房管所取回手续退给原告；而在售房协议的履行期间第三人也按照约定将其预告登记约定书全部撤回退还给原告。协议书中要求销售的房屋，而是292套房。 9、北京市海淀区人民法院《民事传票》一份1页，证明2019年5月13日，原告在北京市海淀区人民法院参加（2019）京0108执异491、492、493、494号案的执行异议听证会中，看到第三人金鑫源房产中介公司持有326套商品房的《中华人民共和国房屋预告登记证明》，登记证明的发证时间均为2015年12月28日-2015年12月30日，该326套商品房（包括涉案房屋）均包含在原告对王保荣、骆宣宇6800万元房屋回购款提供担保的352套商品房中。 10、明鑫苑小区购房人史吉东、刘亮、吴晓芳、胡晓波、解东东、费亚丽《商品房买卖合同（预售）》一份19页。 11、2014年度，原告销售明鑫苑小区相关商品房后与购房人王聪聪、翟洁勇、韩志远、吴慧风、常平签订的《商品房销售合同》、《预告登记申请审批表》、《预购商品房预告登记约定书》一份37页。 12、2019年6月3日原告公司职工李强与稷山县房地产管理中心副主任辛峰谈话录音，光盘一份及录音书面整理材料一份3页。 证据10-12证明被告对于合同备案的填写日期，每月月初、月中、月末均有办理记录，且稷山县房地产管理中心副主任辛峰亦承认合同备案编号是办理备案登记的时间，并非稷山县房地产管理中心所述所有合同备案日期均填写为月末；我们递交的翟洁勇备案号为2014032802，王聪聪备案号为2014030801，史吉东备案号20080803034，吴晓芳备案号为20180521022，王聪聪备案号为2014032801，常平为2014042401，充分证明被告并非所有的预售商品房均是编制在月底，而应为备案的当天。否则房屋登记管理办法要求在办理预告登记时应当递交已经备案的商品房预售合同将无从考证。 13、明鑫苑小区6-4-0902号商品房在2016年3月9日经原告销售后签订的《商品房销售合同》、购房人黄仁斌身份证复印件及第三人撤回的《预告登记申请审批表》、《预购商品房预告登记约定书》、《商品房买卖合同（预售）》一份7页，证明抵押给第三人的352套商品房在2016年3月9日还未办理《房屋预告登记证明》。但《预告登记申请审批表》上商品房合同备案号已标注，《商品房买卖合同（预售）》上已加盖稷山县商品房合同备案专用章，而《预告登记申请审批表》审批栏为空白。此时，案涉抵押担保的房屋还均未办理预告登记。 14、明鑫苑小区6-2-1202号商品房在2017年6月6日经原告销售后签订的《商品房销售合同》、购房人薛俊龙身份证复印件及第三人撤回的《预告登记申请审批表》、《预购商品房预告登记约定书》、《商品房买卖合同（预售）》一份7页，证明抵押给第三人的352套商品房在2017年6月6日还未办理《房屋预告登记证明》。但《预告登记申请审批表》上商品房合同备案号已标注，《商品房买卖合同（预售）》上已加盖稷山县商品房合同备案专用章，而《预告登记申请审批表》审批栏为空白。此时，案涉抵押担保的房屋还均未办理预告登记。 证据13-14证明原告诉请人民法院撤销的《房屋预告登记证明》并非原告、第三人在《商品房买卖合同（预售）》备案（2015年12月31日）后的30日内申请办理，核发程序明显违法，应依法予以撤销。 15、2019年9月27日原告向隶属于被告的稷山县不动产登记中心提交的《申请书》一份2页及录音光盘一份，证明原告公司工作人员前往隶属于被告的稷山县不动产登记中心要求对涉案房屋的《房屋预告登记证明》违法核发行为予以纠正时，稷山县不动产登记中心明确答复其不具有撤销职权，故原告只能通过提起行政撤销之诉来维护自身合法权益。 16、2019年3月28日北京市海淀区人民法院（2019）京0108执5913、5915、5916、5917号《执行裁定书》及《明鑫花苑查封清单》一份2页，证明2019年3月28日，北京市海淀区人民法院对原告为第三人提供担保的326套商品房进行了查封，故抵押给第三人的326套商品房至今仍在原告名下，为原告所有。 17、原告公司营业执照复印件及原法定代表人李瑞俊身份证复印件一份2页，证明被告为第三人办理房屋预告登记时，所使用的原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件均已过期，并非原告所递交的资料。组织机构代码证在2015年10月到期；公司经营资质证（企业法人营业执照）是2015年10月19日到期；法定代表人证书2014年7月14日到期；李瑞俊本人身份证复印件，2013年3月4日已经到期。被告只递交了身份证正面复印件，没有提交反面复印件。 被告稷山资源局辩称，一、原告起诉稷山资源局，诉错对象，原告所诉预告登记的法定行为主体是稷山县不动产登记中心。稷山不动产登记中心是县政府确定的专门的不动产登记机构，依法行使法定不动产登记职责，稷山不动产登记中心虽归稷山县自然资源局指导和监督，但该中心是独立法人，稷山县自然资源局并不具体行使不动产登记职责。所以原告起诉房屋预告登记应起诉稷山县不动产登记中心。二、原告的起诉已经超过法定的起诉期限。《行政诉讼法》第46条第1款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第64条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案的商品房预告登记，是原告与第三人共同合意登记的，原告与第三人共同到登记机构在预告登记申请表上盖章之时，就应知道登记机构在法定十个工作日内（《房屋登记办法》第23条第1项第3款）会对涉案预售合同进行预告登记，起诉期限应从2015年12月30日起算，至今已近四年之久，而原告于2019年10月才提起行政诉讼，早已超过起诉期限。三、登记机构的预告登记行为合法。行政行为是否合法，主要看1、证据是否确凿；2、适用法律是否正确；3、程序是否合法。预告登记的程序规定在《房屋登记办法》第7条：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。预购商品房的预告登记的法律依据为《房屋登记办法》第70条：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E9%A2%84%E5%94%AE%E5%90%88%E5%90%8C""https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%99%BB%E8%AE%B0%E5%8A%9E%E6%B3%95?/?_blank?)；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。本案中，原告明瑞公司和第三人金鑫源公司于2015年11月10日签订《商品房预售合同》，2015年12月23日，原告明瑞公司和第三人金鑫源公司在对合同备案后共同向登记机构提出房屋预告登记申请，登记机构于当日受理申请并开始依据《房屋登记办法》审核，于2015年12月29日审核批准，于2015年12月29日和30日制作《房屋预告登记证明》，于2016年1月25日向第三人金鑫源公司颁发《房屋预告登记证明》。以上可看出，登记机构严格按照法定程序，依据《房屋登记办法》的规定，审核双方提交的备案合同、预告登记约定书，整个预告登记行为证据确凿、适用法律正确、程序完全合法。关于备案登记号并不代表备案时间，法律对合同备案号无统一要求，登记机构承办人对合同备案号的填写规则是无论当月的哪一天备案，一律编为当月月底日期加序号，合同备案号当中的年月日时间并不代表合同备案时间，原告将备案号中的数字解读为备案时间完全错误。关于预售合同的纸质备案和网上备案。根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E9%A2%84%E5%94%AE%E5%90%88%E5%90%8C""https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E5%9F%8E%E5%B8%82%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E9%A2%84%E5%94%AE%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95?/?_blank?)。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E7%AE%A1%E7%90%86%E9%83%A8%E9%97%A8""https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E5%9F%8E%E5%B8%82%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E9%A2%84%E5%94%AE%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95?/?_blank?)办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E7%BD%91%E7%BB%9C%E4%BF%A1%E6%81%AF%E6%8A%80%E6%9C%AF""https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E5%9F%8E%E5%B8%82%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E9%A2%84%E5%94%AE%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95?/?_blank?)，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”。由上可见，纸质备案是预告登记的必要形式，而网上备案只是逐步推行，不是预告登记的必要形式，而本案登记机构已将双方提交的预售合同纸质备案，并编制备案号，原告认为预告登记的合同需要网签备案没有法律依据。以上，请求法院驳回原告的起诉或诉讼请求。 被告稷山资源局在举证期限内提交了下列作出行政行为的证据、依据： 第一组证据：1、预告登记申请审批表；2、预告登记约定书；3、备案的商品房预售合同；4、房屋预告登记证明存根；5、当事人身份证明（原告及第三人公司的营业执照、组织机构代码证、原告法人代表证书及身份证复印件、第三人公司的付款收据及房屋的位置编号共计15页）。第一组证据证明：2015年11月10日，原告明瑞公司与第三人金鑫源公司签订《商品房预售合同》。2015年12月23日，原告明瑞公司和第三人金鑫源公司对预售合同备案后，共同向登记机构提出房屋预告登记申请，登记机构受理申请。2015年12月28日、29日登记机构根据《登记管理办法》的规定审核、批准。2015年12月30日登记机构制作《房屋预告登记证明》。2016年1月25日第三人金鑫源公司领取《房屋预告登记证明》。登记机构审核、登记的行为符合《登记管理办法》规定的法定程序，据以预告登记的事实证据确凿，适用法律正确。 第二组证据：6、预告登记机构及其承办人员关于预售合同备案号的说明；7、同类预告登记中合同备案号举例五个。第二组证据证明：合同备案号不等于合同备案日期，法律对合同备案号无统一要求，登记机构承办人对合同备案号的填写规则是无论当月的哪一天备案，一律编为当月月底日期加序号，合同备案号当中的年月日时间并不代表合同备案时间。 另，被告提交了稷山县机构编制委员会稷编发（2015）21号文件和稷山县人民政府稷政通字（2016）4号关于不动产统一登记的通告（329案提交一份存于（2019）晋0821行初40号案卷中）。 第三人金鑫源公司述称，一、原告公司的起诉已经超过了法律规定的起诉期限。《行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。本案中，原告公司和第三人于2015年12月23日向稷山县房地产管理中心申请办理房屋预告登记，稷山县房地产管理中心于2015年12月30日作出房屋预告登记证明，换言之，被告作出的行政行为截止原告起诉，已经远远超过了行政诉讼法和司法解释规定的起诉期限，应依法裁定驳回起诉。二、原告起诉的被告主体不适格， 依照行政诉讼法和司法解释的规定，作为被告的行政机关系具有独立行政主体资格的行政机关和法律、法规、规章授权的组织。本案中，作出房屋预告登记行为的是稷山县房地产管理中心，因为行政机关的职权变更，稷山县房地产管理中心的相应职权由稷山县不动产登记中心继续行使，按照相关的政策要求，稷山县不动产登记中心系具有独立法人资格的事业单位，具有法规的明确授权。据第三人了解，稷山县现已完成不动产登记工作的相关交接工作，稷山县不动产登记中心已经成立并正常工作，系隶属于本案被告稷山县自然资源局的一类事业单位。所以说依照行政诉讼及司法解释相关规定，原告起诉的被告主体不适格，应依法予以驳回。三、稷山县房地产管理中心作出的房屋预告登记行为证据确凿、适用法律法规正确、符合法定程序。原告公司诉称的预告登记的申请和办理原告公司并不知情和客观事实不符。真实情况是2015年12月23日双方自愿共同去稷山县房地产管理中心申请办理房屋预告登记，稷山县房地产管理中心依照《房屋登记办法》的相关规定审查了双方递交的相关资料，登记后向第三人发放了房屋预告登记证明。第三人认为稷山县房地产管理中心作出的房屋预告登记行为证据确凿、适用法律法规正确、符合法定程序。四、原告公司诉称的其和第三人之间的基础民事法律关系和客观事实不符。客观事实是原告因欠款届期不能偿还，和第三人公司股东王保荣、骆宣宇于2015年1月3日签订了协议书，协议约定原告公司将其开发的352套房屋作价抵顶给王保荣和骆宣宇，其后2015年11月10日原告公司和第三人公司签订了商品房买卖合同（预售）。2015年12月23日双方自愿共同去稷山县房地产管理中心申请办理房屋预告登记，稷山县房地产管理中心依法办理了预告登记并向第三人公司发放了房屋预告登记证明。五、撤销房屋预告登记将会对既定的事实和现状造成影响或冲击，可能对社会公共利益造成重大损害。在原告公司和第三人签订抵顶协议和商品房买卖合同后，第三人及其股东为了快速回笼资金，已经出售办理了预告登记房屋中的约270余套，其中部分已经被购房人装修并入住，如果法院最终判决撤销房屋预告登记行政行为，或将对既定的售房事实和买受人已经买房并装修入住的现状造成一定的影响或冲击，从而对社会公共利益造成重大影响或损害，请法庭裁判时予以考虑。综上，原告的起诉没有相应的事实和法律依据，请法庭维护房屋预告登记行政行为的确定性和可信赖度，维护第三人的合法权益，驳回原告公司的起诉。 第三人金鑫源公司在举证期限内提交以下证据： 第一组：1、房屋预告登记证明，4页，复印件，证明第三人公司系涉案房屋预告登记权利人。 第二组：2、商品房买卖合同（预售），19页，复印件，证明原告和第三人于2015年11月10日签订商品房买卖合同（预售），第三人公司系涉案房屋的买受人。 第三组：3、短期贷款合同（7份），14页，复印件，4、协议书、授权委托书、收据，4页，复印件；5、售房协议（两份）、补充售房协议，5页，复印件。证明原告将涉案房屋出售给第三人，双方办理预告登记的行为具有真实民事交易关系为基础。 经庭审质证，原、被告及第三人分别对对方的证据进行质证并发表了质证意见。有对个别证据的真实性有异议，有对证据的证明目的有异议。 本院对上述证据认证如下：原、被告及第三人均提交的与被告给第三人颁发《房屋预告登记证》的行为具有关联性的证据1、预告登记审批表；2、预购商品房预告登记约定书；3、商品房买卖合同（预售）；4、原告给第三人公司出具的收据及房号附表，5、原告、第三人各自提交的公司的身份信息，各方质证均无异议，且证据符合法定形式要件，符合最高院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》，确认为有效证据。原、被告及第三人对其他真实性无异议的证据，仅对证据的真实性予以确认。关于第三人提交的七份“短期贷款合同”，原告及被告提交的其他与本案预告登记颁证行为不具有关联性的证据，本院不予确认证据效力。 经审理查明,2015年1月3日，甲方李俊明原告公司代理人（原告公司执行董事）与乙方王保荣、骆宣宇（第三人公司的法定代表人）签订“协议书”，双方经协商一致达成协议如下：一、甲方所欠乙方借款及利息，经双方认可为人民币壹亿叁仟万元。二、甲方愿以以下房产作价顶款：（一）明鑫苑2#-10#住宅楼中未出售的住宅共352套（具体楼号、楼层、房号详见附表），包括涉案的房屋，面积共40520.82平方米，以每平方米单价2680元作价壹亿零捌佰伍拾玖万伍仟柒佰玖拾捌元（后面内容略）。2015年11月10日，原告明瑞公司给第三人金鑫源公司出具“今收到稷山县金鑫源房产中介服务有限公司交来352套房款（叁佰伍拾贰套）人民币捌仟壹佰伍拾伍万伍仟壹佰柒拾伍元整”的收据。同日，原告明瑞公司先后与第三人金鑫源公司签订了352套房屋的《商品房买卖合同（预售）》包括涉案房屋的预售合同。2015年12月23日原告明瑞公司及第三人金鑫源公司签了《预购商品房预告登记约定书》，填写了《预告登记申请审批表》，约定书及申请审批表上均加盖了双方公司的公章和法定代表人的印章或签名。被告依申请受理，2015年12月25日-30日经初审、复审审核、批准、制作包括涉案房屋在内的329套房屋的《房屋预告登记证明》，第三人于2016年1月25日领取了涉案房屋的《房屋预告登记证明》。上述事实，原、被告及第三人均提交了上述三份证据，对证据及事实均无异议。 本案双方争议的焦点：（一）稷山资源局被告主体资格是否适格；（二）被告给第三人颁发《房屋预告登记证明》的行为是否合法；（三）原告的起诉是否超过法定起诉期限。庭审中，原、被告及第三人围绕着争议焦点各自进行了陈述举证和质证辩论。 一、关于被告的主体资格问题，被告及第三人一致认为，稷山县不动产登记中心是县政府确定的不动产登记机构，依法行使不动产登记职责，是独立法人，原告应起诉稷山县不动产登记中心为被告。原告认为，依据稷山县机构编制委员会【稷编发（2015）21号】文件及稷山县人民政府【稷政通字（2016）4号】关于不动产统一登记的通告，稷山县不动产登记中心仅是隶属于稷山资源局的内部职能部门，原告诉稷山资源局主体适格。 二、关于被告给第三人颁发涉案房屋《房屋预告登记证明》的行为是否合法问题。被告就涉案《房屋预告登记证明》的登记、颁发过程进行了陈述：2015年11月10日原告与第三人签订了《商品房买卖合同（预售）》，2015年12月23日原告与第三人对预售合同备案后，共同向登记机构（原稷山县房地产管理中心）提出房屋预告登记申请，登记机构于当日受理申请并依据《房屋登记办法》审核，《预告登记申请审批表》、《预购商品房预告登记约定书》、《商品房买卖合同（预售）》均有原告公司与第三人公司的公章及法定代表人的印章或签名。2015年12月25日-30日审核、批准、制作《房屋预告登记证明》，2016年1月25日向第三人颁发。综上，被告认为，登记机构严格依照法定程序，依据《房屋登记办法》的规定审核、颁证，整个预告登记行为证据确凿、适用法律正确，程序完全合法。 原告认为,被告给第三人颁发涉案《房屋预告登记证明》的行为违法：（一）涉案房屋系抵押并非出售。1、被告提交的《商品房买卖合同（预售）》是原告向第三人出具的唯一一份预售合同，是为了担保6800万元欠款的偿还向第三人出具，根本不符合房屋正常销售的形式要件；2、原告向第三人出具的收据，亦是为了结算双方之间的债务担保，且销售352套商品房仅出具三份收据的交易模式亦不符合商品房买卖的交易习惯；3、6800万元回购款的第一次付款日期是2016年1月份，原告公司不可能于2015年12月份在被告处办理商品房预告登记后，于2016年1月份还同意以6800元的价格再回购回来，明显互相矛盾。（二）被告核发房屋预告登记证明的程序违法。1、被告编制的合同备案号即代表申请预售合同备案日期（2015年12月31日），案涉商品房合同备案晚于《房屋预告登记证明》的审批日期，程序明显违法，原告对《预告登记申请审批表》中“冯剑”捺印及审批日期形成时间是否是2015年12月29或30日有异议，被告至今未提供任何证据证明其向第三人发放预告登记证时已将预售商品房办理了备案登记。2、涉案商品房至今没有办理网签备案，原告提交了明鑫花苑自己出售的其他商品房的《商品房网签审批表》用以证明原告自商品房销售之日起所售商品房均办理了网签备案，而涉案的商品房至今没有办理网签，不符合《城市商品房预售管理办法》第十条规定。3、被告陈述原告、第三人共同申请预告登记，但未向法院提交任何证据证明原告委托代理人的任何资料，被告提交的《预购商品房预告登记约定书》仅在售房人处有原告及李瑞俊盖章，却无代理人签章，原告公司除诉讼的商品房外，其他的预售房屋登记约定书，代理人处均有原告公司工作人员的签章，并引用山西省《房屋登记办法实施细则》第十二条的规定说明手续不符合相关规定。4、被告办理预告登记时未尽合理审慎审查职责，被告向法庭提交的为第三人办理房屋预告登记证明时原告公司的营业执照复印件（副本）、组织机构代码证、原法定代表人李瑞俊的法定代表人证书及身份证均已过期，说明涉案预告登记是在原告不知情的情况下，原房屋登记管理部门为第三人违法办理的预告登记。针对原告提出被告程序违法问题，被告答复如下：（一）备案登记号完全是原告的主观理解，原告将备案号中的数字解读为备案时间完全错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E7%BD%91%E7%BB%9C%E4%BF%A1%E6%81%AF%E6%8A%80%E6%9C%AF""https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E5%9F%8E%E5%B8%82%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E9%A2%84%E5%94%AE%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95?/?_blank?)，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”。依据上述规定，原告作为开发企业、商品房预售人是办理预售合同备案的主体，备案时间应该由原告明瑞公司提供，而不是被告提供。（二）关于预售合同的纸质备案和网上备案问题，依据上述规定，纸质备案是预告登记的必要形式，而网上备案只是逐步推行，不是预告登记的必要形式，而本案登记机构已将双方提交的预售合同纸质备案，并编制备案号，原告认为预告登记的合同需要网签备案没有法律依据。（三）原告在申请办理预告登记时虽提供了过期的营业执照、组织机构代码和法人身份证，但原告明瑞公司是存续的，并没有注销、吊销的情形，并不影响原告明瑞公司的真实法人身份，不影响预告登记证的办理。即使行政行为存在程序轻微瑕疵，根据《行政诉讼法》第74条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第96条也属于程序轻微瑕疵，只是依法确认违法，但不撤销行政行为，更何况被告稷山资源局为原告与第三人核发预告登记证的行政行为合法。（四）原告提出被告提交的《预购商品房预告登记约定书》仅在售房人处有原告及李瑞俊盖章，却无代理人签章。被告答复李瑞俊是公司法定代表人，法定代表人去申请办理房屋预告登记，没有代理人，不存在代理人签字之说。 针对被告颁证行为是否合法的问题，第三人认为，从被告提交的证据以及结合相关的法律法规来看，登记机构在办理涉案房屋预告登记的过程中，认定事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。原告要求撤销涉案房屋预告登记的请求不能成立。（一）原告向法庭提交的诸多证据，证据本身和证明目的之间大多都没有关联性，原告仅仅是以该证据为依托，将自己当事人对案件事实的陈述以及推断掺和到证据的证明目的中，不顾证据本身的客观性和局限性，通过自己的主观猜测、怀疑、推断和想象来证明自己所要达到的证明目的，不符合基本的证据规则；（二）原告和第三人具有明确的预告登记意思表示，申请审批表以及约定书均有原告和第三人公司公章及法定代表人私章或签名，是原告自愿出具，原告对真实性予以认可，故被告行政机关办理预告登记的资料形式合法，种类齐全；（三）原告提出的程序违法问题1、备案号和备案日期问题，原、被告均提交其他案例，恰恰证明不同工作人员的不同工作编号习惯；2、原告公司的证照过期，并不能证明不是原告自行提交，营业执照变更，法人主体地位一直处于存续状态、法定代表人等事项均未变更，申请人自行对其提交材料的真实性负责，原告的证照过期不影响被告行政程序的合法性。3、原告用明确记载抵顶内容的协议书来证明原告和第三人是抵押关系，用双方签订一份买卖合同证明不是买卖关系，是原告自己的陈述和推断。 三、关于原告的起诉是否超过法定起诉期限问题。 被告及第三人认为，《行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”最高人民法院法释[2018]1号《关于适用若干问题的解释》第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”依据上述规定，原告的起诉已经超过了法律规定的起诉期限。 原告认为起诉并未超过法定起诉期限，首先，原告是在2019年5月13日北京海淀区人民法院执行异议听证案中，看到第三人金鑫源公司持有326套商品房的《中华人民共和国房屋预告登记证明》，随后，原告前去被告处复印后，才得知第三人将原告交付给其的唯一一份《商品房买卖合同（预售）》私自拿去办理了预告登记。其次，被告亦未提供任何证据证明原告在此之前已知晓涉案商品房已办理预告登记证明。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”原告起诉并未超过法定期限。 针对本案争议的事实，经过原、被告及第三人的陈述举证、质证辩论，本院确认以下事实：一、原告提出涉案房屋系抵押并非出售，提出6800万元回购涉案房屋。经查，1、原告提交的2015年1月3日李俊明与王保荣、骆宣宇签订的“协议书”写明涉案房屋是抵顶；2、原告与第三人就涉案房屋签订的是《商品房买卖合同【预售】》；3、甲方骆宣宇、王保荣与乙方李俊明于2015年11月25日签订的“售房协议”第一条是：甲方的房产分三次售给乙方，总价为6800万元，第一次于2016年1月5日乙方给甲方3000万现汇后，甲方过户给乙方房产9#A、9#B楼145套面积为16071.8平方米，车位100个。第八条：如过户产生交易费全部由甲方负责承担，与乙方无关。双方均承认未按约定履行协议，该协议是否合法有效，没有证据予以证实。综上所述，原告提出涉案房屋系抵押的事实没有证据予以证实，且以上基础法律关系属于民事法律关系，不属于行政诉讼的受案范围，不属于本案的审理范围。二、原告提出被告程序违法：1、合同备案时间晚于预告登记审批时间。涉案房屋的合同备案属实，《商品房买卖合同（预售）》上加盖“稷山县商品房合同备案专用章，合同备案号：2015、12、31、序号”（这里的序号是同类329案各案的数字排号，因序号不同，统一表述为序号，下文同）且“2015、12、31、序号”记载在《预告登记申请审批表》中商品房合同备案号一栏，故“2015、12、31、序号”应确定是合同备案号，涉案合同备案的具体时间双方均没有明确确认。合同备案时间晚于预告登记审批时间没有证据予以证实。2、关于原告公司证照过期问题。被告提供办理预告登记时原告公司的证照确实是过了有效期限，但原告的法人主体地位一直处于存续状态、法定代表人等事项均未变更。3、约定书没有购房人、售房人的代理人签字的问题。原告以约定书没有购房人、售房人的代理人签字为由称办理预告登记时原告方未到场，程序违法，《预购商品房预告登记约定书》是原告公司与第三人公司签定的约定书，双方公司均加盖公章且有第三人公司的法定代表人签名及原告公司法定代表人的印章，双方均无异议；4、关于网签备案问题，涉案房屋没有网上备案属实。依据《城市商品房预售管理办法》第十条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，涉案房屋办理预告登记时，纸质备案是预告登记的必要形式，网上备案是逐步推行。《商品房预售合同》签订后，办理合同备案手续应是开发企业、商品房预售人向相关部门申请办理，本案原告是涉案商品房的开发企业、是商品房预售人。 庭审结束后，原告提出书面鉴定申请，申请对被告提交的《预告登记申请审批表》中（329案任选三个）“冯剑”捺印及审批日期形成的时间是否是2015年12月29或30日进行鉴定。后又对本案中被告没有提交的其他案卷中的一份资料的形成时间申请鉴定。 本院经审委会讨论认为，涉案房屋的《预告登记证明》是由原登记机构稷山县房地产管理中心依据《房屋登记办法》给第三人金鑫源公司办理颁发，因机构改革，职能变更，原登记机构稷山县房地产管理中心的不动产登记职能（包括房屋预告登记）划归为隶属于稷山资源局的股级公益一类事业单位的不动产登记中心。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。稷山县不动产登记中心虽依法行使不动产登记职责，但其是隶属于稷山资源局的股级公益一类事业单位，是稷山资源局的内部职能部门，不具备行政诉讼法第二十六条规定的行政机关被告的主体资格，故原告起诉列稷山资源局为被告符合法律规定。 《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。被告为第三人进行预告登记颁发预告登记证明的行为是否合法是本案审理的焦点。预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。在商品房预售中，购房者可以预告登记，以制约开发商把自己出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。被告负责辖区内不动产的登记管理工作，受理当事人的预告登记申请，进行审核发证，系履行法定职责。涉案房屋办理《房屋预告登记证明》，从申请到受理、审核、发证，符合《房屋登记办法》第七条规定的程序。《房屋登记办法》第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交以下材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定（五）其他必要材料。依据上述规定，办理预告登记，主要审核商品房买卖合同双方是否具有办理预告登记的意思表示，即有无关于预告登记的申请和约定。本案被告提供的预告登记档案资料有：原告公司作为房地产开发商将自行开发的稷山县明鑫花苑小区的涉案商品房与第三人于2015年11月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》；原告公司为第三人开具的涉案商品房的收款收据；2015年12月23日原告与第三人填写的《预告登记申请审批表》；2015年12月23日原告与第三人签订的《预购商品房预告登记约定书》。《预告登记申请审批表》及《预购商品房预告登记约定书》均加盖原告公司与第三人公司的公章及法定代表人的印章或签名，证实了原告与第三人有共同申请的真实意思表示。被告为涉案商品房办理预告登记证明，预告登记相关资料形式合法、资料种类齐全，符合法律规定。原告以涉案房屋系抵押并非出售和被告预告登记程序违法为由要求撤销涉案房屋的预告登记证明：一、本案原、被告及第三人提交的证据均不能证明涉案房屋系抵押并非出售的事实；二、原告提出被告预告登记行为程序违法的理由不成立：1、原告提出合同备案时间晚于预告登记审批时间没有证据予以证实；2、原告公司证照过期属实，被告未尽合理的审慎审查职责，但原告公司的法人主体地位一直处于存续状态、法定代表人等事项均未变更，原告公司与第三人签订的相关合同、约定等均具有法律效力，原告公司的证照过期不能必然证明不是原告公司提供；3、《预购商品房预告登记约定书》无购房人、售房人的代理人签字，但《预告登记申请审批表》中原告公司的公章和法定代表人的印章均属实，且由原告公司所加盖。售房人的代理人未签字不能必然证明原告公司的法定代表人未到登记机构与第三人共同申请办理预告登记。《房屋登记办法》第六十九条规定，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。依据上述规定，商品房预告登记单方申请亦可以，双方当事人是否均到登记现场，法律无强制性规定。本案涉案房屋预告登记，第三人可以单方申请，原告是否与第三人共同申请、是否到场，不影响被告的预告登记和颁证，且本案被告及第三人均提出是原告法定代表人本人与第三人法定代表人共同到场申请办理预告登记，涉案证据没有能证明原告公司未到场的证据；4、涉案房屋买卖合同未网签备案属实，依据《城市商品房预售管理办法》第十条、《城市房地产管理法》第四十五条规定，网上备案是逐步推行，纸质备案是预告登记的必要形式，涉案房屋办理预告登记，进行了纸质备案。综上所述，被告在为第三人办理预告登记过程中，对原告公司的过期证照未尽审慎审查职责，存在瑕疵，但认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，原告要求撤销涉案预告登记证明理由不成立，不予支持。原告的鉴定申请，经审委会讨论决定和因不符合规定，对其鉴定申请，本院不予准许。关于起诉期限的问题，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，涉及不动产的应在二十年以内，其他的应在五年以内提出。本案被告与第三人提出原告起诉超过法定起诉期限，没有提交有效的证据证实原告知道或应当知道被告为第三人进行预告登记并颁发预告登记证明的时间，其认为原告超过起诉期限的主张不成立，本院不予支持。关于原告与王保荣、骆宣宇签订的“协议书”、原告与第三人签订的“售房协议”等民事协议的相关问题，不属于行政案件的受理范围，不属于本案的审理范围，本院不予处理认定。关于预告登记的效力等问题《房屋登记办法》及《物权法》均有规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告稷山县明瑞房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元,由原告稷山县明瑞房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审 判 长  张聪玲 审 判 员  刘忠社 人民陪审员  薛伟霞 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  洪亚莉