江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0191民初2270号原告：朱婷，女，汉族，1987年3月11日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：汪林清，湖南醴源律师事务所律师。被告：江西天翔投资开发有限公司，住所地：江西省南昌市高新区高新二路**，统一社会信用代码：91360106099260979G。法定代表人：黄小燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈冰，四川英特信律师事务所律师。原告朱婷与被告江西天翔投资开发有限公司（以下简称天翔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱婷及其委托诉讼代理人汪林清，被告天翔公司的委托诉讼代理人陈冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告475421元款项并按年利率6%的标准自2017年11月5日起支付利息至实际返还之日止（截止至2019年9月4日已产生利息52296.31元）；2、判令被告赔偿原告损失计人民币62854.67元；3、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年原告经人介绍了解到被告正在开发位于南昌市高新开发区艾溪湖二路378号的建院大厦房屋。2017年10月21日，原告向被告支付了30000元购房定金，购买被告开发的建院大厦1613号房屋。2017年11月5日，原告向被告分别支付了剩余购房款344944元、装修款100477元，以上共计475421元。2017年11月9日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定房屋的交付期限为2018年1月1日前，出卖人逾期交付房屋超过60日的，买受人有权解除合同。合同生效后，被告未按约定于2018年1月1日前交付房屋，此后原告多次催促被告加快工程进度，早日交房，被告对交房日期给出多次口头和一次书面承诺，但均未履行，房屋至今仍处于不能交房的状态。原告对被告逐渐失去信任和耐心，加之发现在购房时被告对原告有欺瞒行为，遂要求与被告解除购房合同并赔偿原告由此遭受的全部经济损失。2019年8月7日，原告向被告送达了解除《南昌市商品房买卖合同》通知书。至此，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》已经解除，按照法律规定，被告依法应当退还已收取原告的款项计人民币475421元，并赔偿原告由此遭受的全部损失。为维护原告合法权益，特诉至法院。天翔公司辩称，1、原告的购房款为374944元而非475421元。2、原、被告于2017年11月5日签订房屋买卖合同及补充协议，约定交房时间为2018年1月10日，逾期交房60日后买受人即原告有权解除合同，要求被告退还购房款。该解除权系形成权，受法定除斥期间约束，依法一年有效，逾期不行使，该解除权利消灭。自2018年1月10日起，原告应当知道被告未按约定时间交房，60日后即2018年3月11日，从次日起算一年期满为2019年3月11日，即原告解除合同要求退房的权利至2019年3月11日即告消灭。原告在2019年3月11日前从未要求过解除合同，亦从未催告过被告三个月内交房，其解除权依法已经消灭，无权要求被告退还房款。3、即使原告解除权未消灭，解除合同后，如何退款、如何承担违约责任，在合同中均有明确约定，原告诉请的退款金额失实，主张的利息、损失赔偿，无合同依据和事实依据，且计算方法不明，合同约定违约金为购房款的10%，我方认为过高，恳请法院依法调低。事实上，原告委托南昌市建苑物业管理有限公司早于2018年11月9日代理原告接收房屋，原告已开展装修，客观上以实际行为选择了继续履行合同而非解除合同，原告在收房装修一年后，要求退还房屋不应受到法律保护。4、被告并无逾期交房的违约行为，虽未按约定交房，但有合理原因，属于双方合同约定的免责事由。第一：执行政府新出文件要求将原设计施工的双电源电力工程改为三电源电力工程，并因接电电源、管路等市政配套的批准和安装延误，致使电力施工工期增加，导致延后交房，此属原被告双方约定的免责事由，被告无须承担违约责任。依照双方约定，我方该电气施工工期应当在交房期限内相应延长十月有余。第二：根据合同约定，发生不可抗力包括大风暴雨等恶劣天气影响，造成施工工期延长的，出卖人可免除逾期交房违约责任。根据我方施工工地现场统计，恶劣天气达145天，依约应相应延长交房期限。5、原告直至收房尚未缴纳契税，且至今未交维修基金，依照双方约定，被告有权拒绝交付房屋，更谈不上承担逾期交房的违约责任。经审理查明，2017年10月21日，原告朱婷作为乙方与被告天翔公司作为甲方签订《天翔公司商品房认购协议》，约定由朱婷认购天翔公司开发的建院大厦1613室，单价人民币9300元，建筑面积约42.89平方米，一次性付款，定金30000元，认购总价398877元整，其中装修款100477元整，于2017年11月5日之前付清房款，逾期定金不退，房源不作保留。同日，朱婷支付定金30000元。2017年11月5日，天翔公司出具《天翔地产签约付款清单》，买受人朱婷确认，认购房号1613室，建筑面积42.89平方米，一次性付款，房屋单价8742元/平方米，房屋总价374944元，减叁万定金￥344944元。同日，朱婷支付装修款100477元、房款344944元。2017年11月5日，朱婷作为甲方与南昌市建苑物业管理有限公司（以下简称建苑物业）作为乙方签署《装修改造委托协议》，约定甲方全权委托乙方处理甲方购买的“建院大厦?匠人聚16楼13室”住房装修改造一切有关事宜；按照甲方与开发商签订的购房合同中双方约定条件达到所购房屋交付条件后，甲方委托乙方办理收房手续，并认可开发商将房屋直接交付乙方委托有资质的单位施工；为配合房屋的改造，并出于安全的考虑，甲方同意在装修改造期间不参观、不进入、不占有、不使用该房屋，且不应妨碍装修改造工作的进行；交付：2018年8月30日交付，乙方未按照本协议约定的时间交付装修改造工程的，每逾期一天乙方按甲方所购房屋总价款的万分之一支付违约金，最高不超过房屋总价的1%；工程单价按实际装修面积1480元/平方米，工程总价为￥100477元；双方还对其他权利义务进行了约定。2017年11月9日，朱婷作为买房人与天翔公司作为卖方人签订《南昌市商品房买卖合同》，约定由朱婷购买天翔公司开发的南昌市高新开发区艾溪湖二路378号[建院大厦]16层1613号房；买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为[2016]28593；商品房单价为每平方米8741.99元，总金额374944元；买受人一次性付清购房款计人民币￥374944元整；出卖人应当在2018年1月10日前将经验收合格的商品房交付原告，如遇下列特殊情形，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起28日内告知买受人的；2、工程质量已验收合格但未发证，入住延期；3、上述原因凭相关部门证明文件方能作为延期交房依据；出卖人逾期交房，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；合同附件三约定装饰、设备标准为办公毛坯交付标准；合同附件四约定，由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任；双方还对其他权利义务进行了约定。该合同于2017年11月29日进行登记备案。2018年10月26日，天翔公司将朱婷支付的100477元装修款转账至建苑物业。2019年8月6日，朱婷向天翔公司邮寄《解除〈南昌市商品房买卖合同〉通知书》，以天翔公司逾期60日以上为由要求解除合同。另查明，2017年4月6日，南昌市人民政府印发《南昌市新建住宅小区供配电设施建设与运行维护监督管理办法（试行）的通知》。根据该办法，新建住宅小区供配电设施设计、施工、设备选型，应符合国家、行业和地方有关标准和规范要求，并按照南昌市城乡建设委员会发布的《10KV及以下电力用户业扩工程技术规范》进行工程建设。根据该规定及青山湖区供电分公司的用电答复函要求，建院大厦配电工程项目需增加一条10KV高压备用线路及一台户外高压分支箱。2017年6月21日，施工单位江西宣通电力工程有限公司对外线增加部分制作工程预算书。2017年10月24日，江西宣通电力工程有限公司与天翔公司订立《电力安装工程补充协议》，施工工期与原合同相同，工程增加部分价格138万元。原配电系统设计图于2015年9月审核通过，变更为两路高压进线后设计施工图于2017年8月审核通过。2017年12月1日，天翔公司向国网江西省电力有限公司南昌市青山湖区供电分公司（以下简称青山湖供电分公司）申请供电方案，青山湖供电分公司于2017年12月16日出具《供电方案答复单》。2018年7月31日，青山湖供电分公司出具《受电工程图纸审核结果通知单》，图纸审核意见：图纸符合我公司配网运行要求。2018年7月18日、8月2日，新增10KV配电工程、10KV紫阳明珠线01#环网柜905出线柜，相继通过电气试验报告、继电保护试验报告。2018年9月4日，青山湖供电分公司出具《受电工程中间检查结果通知单》，检查意见为：隐蔽工程符合设计要求。2018年9月11日，青山湖供电分公司出具《受电工程竣工验收单》，验收结论：工程具备运行要求。2018年12月19日，建苑物业对建院大厦5-16层公寓楼工程进行验收接收。以上事实有《商品房认购协议》、收据、《装修改造委托协议》、《南昌市商品房买卖合同》、现金交款单、EMS物流信息、《南昌市新建住宅小区供配电设施建设与运行维护监督管理办法（试行）的通知》、《电力安装工程补充协议》、《供电方案答复单》、《受电工程图纸审核结果通知单》、《受电工程中间检查结果通知单》、《受电工程竣工验收单》、公寓工程验收交付表及庭审记录予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力，当事人均应按合同约定诚信履行各自义务。本案，根据原、被告双方争议焦点，评析如下：一、关于被告房屋交付是否逾期。合同约定交付日期为2018年1月10日前交付，建苑物业于2018年12月19日接收房屋。依据《装修改造委托协议》，建苑物业对房屋的接收应当视为天翔公司交付房屋，故本院认定房屋实际交付日期为2018年12月19日，该日期比合同约定的交付日期晚342天。被告抗辩逾期系因南昌市人民政府出台的新文件，电力电源由双电源要求强制改为三电源要求，导致电力设计变更，属于不可抗力。根据南昌市人民政府印发的《南昌市新建住宅小区供配电设施建设与运行维护监督管理办法（试行）的通知》、江西宣通电力工程有限公司与天翔公司订立的《电力安装工程补充协议》、青山湖供电分公司出具的相关文件，足以证明被告在原设计方案中进行了设计变更，且该设计变更系有利于全体业主，被告亦为此多支付了工程款，故对被告该抗辩，本院予以采纳。因设计变更导致施工增加的时间，应当从逾期交付的日期中予以扣除。自2017年10月24日被告与江西宣通电力工程有限公司签订《电力安装工程补充协议》至2018年9月11日验收通过，期间历时323天，被告逾期交付342天，两者相抵，被告逾期交付19天，未达到原告主张的逾期超过60日。虽被告未按约定将该不可抗力因素导致延期交房于28日内通知原告，属于履行合同的瑕疵，但并不能否定逾期交房系因不可抗力导致。另，被告抗辩恶劣天气达145天，导致施工延期，亦属于不可抗力，应当顺延交房期限，因被告并未提供充分证据证明，本院不予采纳。二、关于原告是否享有约定解除权，案涉商品房买卖合同是否已经解除。由于被告逾期交房19天，原告以被告逾期60日为由要求解除合同，其约定解除权并不成立。且根据相关法律规定，经当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告房屋买卖合同解除权的行使，应当在解除权发生之日起一年内行使。合同约定的交付日期为2018年1月10日，逾期超过60日，原告享有解除权，则原告于2018年3月12日享有解除权，并应当于2019年3月12日之前行使解除权。原告于2019年8月6日向被告发出解除案涉商品房买卖合同的通知，该时间已远超一年的权利行使期限，其约定的解除权已消灭。故原告主张案涉商品房买卖合同已经解除，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告以案涉商品房买卖合同已经解除为由，要求被告返还购房款、支付利息及赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：驳回原告朱婷的全部诉讼请求。案件受理费9183元，减半收取4591.5元，由原告朱婷负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  但志燕二〇一九年十二月二十四日法官助理邓萍书记员王欣