贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5640号原告：中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行，住所地：贵州省贵阳市云岩区中山西路**。统一社会信用代码：91520100214481698P。负责人：饶陨年，该支行行长。委托诉讼代理人：梁铖西，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201610643349。委托诉讼代理人：涂旋宇，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201811060883。被告：唐凤，女，1975年4月5日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵阳义信房地产开发有限公司，，住所地：贵州省贵阳市云岩区省府西路峰会国际******房统一社会信用代码：91520100736618305Y。法定代表人：曾阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：周志勇，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201200920732107。委托诉讼代理人：邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201410863409。原告中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行（以下简称工行中西支行）诉被告唐凤、贵阳义信房地产开发有限公司（以下简称义信公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行中西支行委托诉讼代理人涂旋宇，被告义信公司委托诉讼代理人周志勇到庭参加诉讼。被告唐凤经本院合法传唤，无正当理由未庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行中西支行向本院提出如下诉讼请求：一、解除原被告之间于2014年1月24日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ［一手申］字［工］行［中西］支行［2014］年［］号）；二、被告唐凤立即偿还原告贷款本金124772.57元、利息5607.48元、罚息235.69元、复利165.01元，本息共计130780.75元（本金、利息、罚息和复利暂计算至2019年4月2日，以后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息清偿之日止）；三、被告唐凤承担原告因实现债权所支付的律师费6539.04元；四、原告对被告唐凤名下的贵阳市云岩区经济适用住房（廉租房）Ｃ栋Ｃ1单元7层2号房屋享有优先受偿权，有权以该房产折价或这以其拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、被告贵阳义信房地产开发有限公司对上述2、3项债务承担连带清偿责任；六、本案案件受理费、公告费等由全部被告承担。原告工行中西支行诉称，2014年1月24日，唐凤作为借款人、义信公司作为连带保证人与原告签订《个人购房借款/担保合同》约定，唐凤向原告申请个人购置住房贷款157000元用于购房，期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率确定，自基准利率调整之日次年1月1日开始执行新的利率，还款方式为按月等额本息还款法，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率上加收30%确定。借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期、解除合同并要求借款人偿还未偿还的款项及所产生的利息、罚息及其他费用。贷款人未实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费等由借款人承担。唐凤以其名下上述房屋作为抵押。义信公司承担阶段性连带责任保证，正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到房屋他项权利证书的，满足该条件的保证人免除保证责任。2014年1月24日，原告依约向被告发放了157000元贷款，但被告未按合同约定履行还款义务。被告行为构成违约，原告有权依约要求其立即清偿未偿还款项及产生的利息、罚息、复利及其他费用并有权主张对房屋享有优先受偿权，有权要求保证人承担相应的保证责任。原告工行中西支行为维护自身合法权益，故诉至本院，提出如前诉请。被告唐凤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告义信公司辩称，第一，义信公司承担的是阶段性连带责任保证，对于涉案房屋办理正式抵押登记之后的债务不应承担连带保证责任。现涉案房屋已经可以办理正式抵押登记，但办理抵押登记不是义信公司的义务。义信公司不再承担责任。第二，律师费不在保证责任范围之内，且原告未提交律师费产生的合法依据，不应得到支持。经审理查明：2014年1月24日，唐凤作为借款人和抵押人，工行中西支行作为贷款人，义信公司作为保证人，各方共同签订编号为Ａ［一手申］字［工］行［中西］支行［2014］年［］号的《个人购房借款／担保合同》约定，1、贷款人向借款人发放贷款157000元用于购买坐落于贵阳市云岩区经济适用住房（廉租房）Ｃ栋Ｃ1单元7层2号房屋，贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借据为准；2、贷款利率以中国人民银行同期同档次贷款利率确定，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日重新确定；3、借款人授权贷款人将贷款划入义信公司名下账户，贷款利息自实际放款日起计算，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；4、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定；5、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同，行使担保权利；6、贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费等费用由借款人承担；7、抵押人以其合同项下所购房屋提供抵押担保；8、保证人提供阶段性连带责任保证，当满足涉案房屋的正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书，保证人在该项条件满足之日后到期的债务人的债务免除保证责任，保证期间为贷款到期之日（贷款被宣布提前到期的，为提前到期之日）起两年；9、主债权同时存在借款人提供物的担保的，贷款人有权选择要求借款人与保证人同时履行担保责任。上述合同签订之后，工行中西支行于2014年1月24日向唐凤发放贷款157000元，唐凤出具的借款凭证约定到期日为2029年1月24日，当期执行利率为年利率6.55%，并委托工行中西支行将该笔借款转入义信公司名下账户。2014年2月8日，工行中西支行与唐凤在贵阳市房屋产权监理处对上述房屋办理了预告抵押登记，取得编号为筑房预云岩字第××号的预购商品房抵押权预告登记证。在合同的履行过程中，唐凤未按合同约定按时足额履行还款义务，从2014年12月24日开始出现逾期并陆续还款，之后有连续13个月、累计36次未按时足额偿还每期月供本息。截止2019年4月2日，工行中西支行主张唐凤尚欠贷款本金余额124772.57元（含已入账未还本金8270.88元和未入账本金116501.69元），利息5607.48元（含逾期利息5464.76和当期利息142.72元），罚息235.69元，复利165.01元。该笔贷款还款日为每月24日，每月21日批量计息。工行中西支行委托中豪律师集团（贵阳）律师事务所处理本案诉讼事宜，但未提交证据对律师费实际发生并支付进行证实。上述事实，有原告的陈述及其提交的原、被告身份信息材料、《个人购房借款/担保合同》、借款借据、抵押权预告登记证、自营历史明细列表、个人贷款逾期归还查询结果等证据在卷佐证，经质证且有庭审笔录记录在卷，足以确认。本院认为，合法的借贷关系应受法律保护，债务应受清偿。原告工行中西支行与被告唐凤、义信公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，应认定为有效，各方当事人应按合同约定履行义务。原告工行中西支行按约向被告唐凤发放贷款157000元，被告唐凤未按合同约定履行还款义务，已经连续超过三个月、累计超过六次未正常按时足额还款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，原告工行中西支行有权要求解除合同并要求被告唐凤提前清偿全部贷款本息，并支付相应罚息和复利。故对原告工行中西支行要求解除合同以及要求被告唐凤偿还贷款本金124772.57元、利息5607.48元、罚息235.69元、复利165.01元的诉请，本院予以支持。贷款被宣布提前到期，2019年4月2日之后的罚息和复利以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率上浮30%确定的罚息利率计算至全部款项付清之日止，遇基准利率调整的，自调整之日后次年1月1日重新确定罚息利率。原告工行中西支行未能提交律师费发票及支付凭证等证据证实律师费已经实际发生并支付，应承担举证不能的不利后果。故对原告工行中西支行主张律师费6539.04元的诉请，本院不予支持。因涉案房屋仅办理了抵押权预告登记，而抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故对原告工商中西支行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。被告义信公司自愿为借款人唐凤的涉案债务提供连带保证担保。被告义信公司陈述称涉案房屋已具备办理正式抵押登记条件且办理抵押登记的义务不在义信公司，其并未提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。因此，被告义信公司的保证责任并未解除，仍应对被告唐凤的涉案债务承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第四十一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第二百零八条、第一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行与被告唐凤、贵阳义信房地产开发有限公司于2014年1月24日签订的编号为A[一手申]字[工]行[中西]支行[2014]年[]号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告唐凤于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行贷款本金人民币124772.57元、利息人民币5607.48元、罚息人民币235.69元、复利人民币165.01元，本金、利息、罚息和复利均暂计算至2019年4月2日，之后的罚息和复利以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率上浮30%确定的罚息利率计算至全部款项付清之日止，遇基准利率调整的，自调整之日后次年1月1日重新确定罚息利率；三、被告贵阳义信房地产开发有限公司对被告唐凤的上述第二项中确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3046元，由原告中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行负担145元，由被告唐凤、贵阳义信房地产开发有限公司共同负担2901元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间最后一日起计算。审 判 长  王先伟人民陪审员  黄世琼人民陪审员  刘东红二〇一九年十二月二十日法官助理刘川平书记员余爽爽