四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民初92号 原告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地，四川省成都市锦江区总府路35号金骊总府大厦19、20、21层。 负责人：谢涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：明向阳，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜小娟，四川明炬律师事务所律师。 被告（执行案外人）：陈玉莲，女，生于1943年10月30日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：孔祥忠，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川省巴中市市政工程有限责任公司，住所地，四川省巴中市巴州区江北新区（原八小教学楼）。 法定代表人：侯朝发，该公司董事长。 被告（被执行人）：四川省巴中市东兴房地产开发有限公司，住所地，四川省巴中市巴州区江北大道中段211号。 法定代表人：侯朝发，该公司董事长。 被告（被执行人）：四川东泉投资有限公司，住所地，四川省成都市武侯区一环路西一段65号。 法定代表人：侯朝发，该公司董事长。 以上三公司共同委托诉讼代理人：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。 原告中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融资产管理公司）与被告陈玉莲、四川省巴中市市政工程有限责任公司（以下简称市政工程公司）、四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房地产公司）、四川东泉投资有限公司（以下简称东泉投资公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年10月9日对本案公开开庭进行了审理。原告华融资产管理公司的委托诉讼代理人姜小娟、被告陈玉莲及其委托诉讼代理人孔祥忠（特别授权）、市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司的共同委托诉讼代理人陈宗元（特别授权）到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告华融资产管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2019）川19执异20号执行裁定书，恢复执行“蓝湾国际”B区5号楼1单元5楼1号房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：中国农业银行股份有限公司巴中分行因与市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司金融借款合同纠纷一案诉至法院。诉讼过程中，法院根据农行巴中分行的申请，于2015年1月19日、2015年5月5日分别作出（2015）巴中民保字第4号及4-2号《民事裁定书》，查封了包含“蓝湾国际”B区5号楼1单元5楼1号房屋在内的东兴房地产公司的房产。2017年8月11日，法院作出（2015）巴中民保字第4-3号民事裁定，对“蓝湾国际”已查封房产进行了续查封。该案在二审过程中，原告受让农行巴中分行涉案债权，并依法变更诉讼主体。四川省高级人民法院审理该案并于2017年9月18日作出（2017）川民787号《民事判决书》。该判决生效后，因市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司未实际履行，原告根据该生效判决向法院申请了强制执行。执行过程中，法院于2019年2月21发布（2018）川19执85号拍卖《公告》，拟对上述已查封房屋移送中介机构评估，并通过淘宝网公开拍卖。针对法院的公告，被告陈玉莲提起了执行异议申请，根据该申请书，以及陈玉莲举证表明，陈玉莲其夫何德伦先于2011年3月17日与市政工程公司签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，安置位置为“蓝湾国际”B区5号楼1单元5楼2号；其后，2015年1月15日，在法院查封期间，陈玉莲其夫何德伦又与市政工程公司签订《补充协议》，将前述房屋擅自置换为法院已经查封的“蓝湾国际”B区5号楼1单元5楼1号房屋。法院于2019年3月7日组织召开听证会并于2019年3月12日作出（2019）川19执异20号《执行裁定书》，认为被告陈玉莲的异议请求成立，裁定对“蓝湾国际”B5号楼1单元5楼1号房屋中止执行。法院查封“蓝湾国际”B5号楼1单元5楼1号房屋的行为合法，被告陈玉莲其夫何德伦和市政工程公司违法签订拆迁协议，擅自调换已查封房屋，严重侵犯了原告的合法权益。请求依法支持原告的诉讼请求。 被告陈玉莲辩称：1.房屋拆迁产权调换协议书合法有效，在查封前就签订了。房屋拆迁产权调换协议根据城市拆迁管理条例的有关规定签订的协议，拆迁补偿方式是产权置换的方式，是符合城市拆迁管理条例的21、23条。安置地点是确定了的。本案争议的焦点在于查封在前还是安置在前，被告认为安置在前，为善意取得，协议书签订在前，当事人付出了等价的房屋，以房换房。签订协议时蓝湾国际的房图还没有绘制，不可能确定房屋准确位置。2015年1月的门市调换协议只是对以前协议的补充，不是将A房屋换成B房屋，不存在调换。当事人的房屋的取得是合法的，并且在正式使用居住，未取得房产证不是自身的原因。根据相关法律在签订买卖合同的情况下，能够排除执行。案涉合同就相当于是买卖合同。 被告市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司辩称：市政工程公司与被告陈玉莲签订的房屋拆迁调换协议书是合法有效的，且签订的时间是早于华融资产管理公司申请的查封的时间；签订拆迁还房协议时适用的是城市房屋拆迁管理条例，不适用国有土地房屋征收与补偿条例，原告是适用法律错误；确定合同的有效和无效根据合同相对性原则是市政工程公司与被告的法律关系，签订的协议不违反相关法律规定，原告未对合同的效力提出异议，即使提出异议也是不符合法律规定的。根据物权法规定，合同是否备案不影响合同效力；涉案房屋早已交付被告使用多年，不存在捏造虚构事实的问题，被告认为该房屋应当确定为被告陈玉莲所有，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：本院在审理华融资产管理公司与市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司金融借款合同纠纷一案中，本院根据中国农业银行巴中分行的财产保全申请，于2015年1月19日、2015年5月5日分别作出了（2015）巴中民保字第4号及4-2号民事裁定，查封了“蓝湾国际”部分房产。其中（2015）巴中民保字第4号裁定书向巴中市房地产交易中心送达的时间是2015年1月21日，向三被告公司送达的时间是2015年1月27日，2017年8月11日，本院作出（2015）巴中民保字第4-3号民事裁定，当日向巴中市房地产交易中心进行了送达，对“蓝湾国际”部分房产进行了续查封。诉讼中，华融资产管理公司从中国农业银行股份有限公司巴中分行受让涉案债权，四川省高级人民法院于2017年9月18日作出（2017）川民终787号民事判决，华融资产管理公司与市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司金融借款合同纠纷一案终审生效；市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司继而向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2018年5月24日作出（2018）最高法民申875号民事裁定驳回其再审申请。案件执行中，2019年2月21日本院发布（2018）川19执85号拍卖《公告》，将对涉案“蓝湾国际”B5号楼1单元5楼1号房屋移送中介机构评估，并通过淘宝网公开拍卖。对此被告陈玉莲提出执行异议。本院于2019年3月12日作出（2019）川19执异20号《执行裁定书》，认为涉案房屋虽目前仍然登记在被执行人市政工程公司等名下，但陈玉莲在法院查封涉案房屋之前，已与市政工程公司签订房屋拆迁补偿协议、实际占有涉案房屋，其异议成立。遂裁定：对本院（2015）巴中民保字第4-2号、4-3号民事裁定、（2018）川19执85号《公告》涉及的“蓝湾国际”B5号楼1单元5楼1号房屋中止执行。原告不服本院作出的（2019）川19执异20号执行裁定向本院提起诉讼。 同时查明：被告陈玉莲与其夫何德伦于1965年1月结婚并办理结婚证，何德伦与被告市政工程公司于2011年3月17日签订《房屋拆迁产权调换协议书》，约定拆迁其住房后还其房屋位于“蓝湾国际”B5号楼1单元5楼2号；因规划变更，2015年1月15日何德伦与市政工程公司又签订补充协议，由于原签住房协议楼号与测绘所编楼号不一致，导致还房户不能按所签住房位置交房，将位于“蓝湾国际”B5号楼1单元5楼2号的还房调换在“蓝湾国际”B5号楼1单元5楼1号，同日何德伦接收房屋并居住使用至今，未办理房屋备案登记。2018年12月2日何德伦去世，其妻陈玉莲居住使用该房至今。 另查明：2002年7月11日市政工程公司取得了巴中拆许字（2002）第17号《房屋拆迁许可证》、2002年11月5日取得了巴中拆许字（2002）第35号房《屋拆迁许可证》、2003年5月12日取得了巴中拆许字（2003）第18号《房屋拆迁许可证》、2009年10月17日取得了巴中拆许字（2009）第08号《房屋拆迁许可证》、2009年12月2日取得了巴中拆许字（2009）第10号《房屋拆迁许可证》。 以上事实，有原告提交的《协助执行通知书》、《民事裁定书》、《听证笔录》、《执行裁定书》，被告提交的《房屋拆迁产权调换协议书》、《补充协议》、《物业收款收据》、《房屋拆迁许可证》等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为申请执行人提出的执行异议之诉。华融资产管理公司的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断被告陈玉莲是否依法享有排除强制执行的权益。陈玉莲主张其享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除其他债权申请执行的情形。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，本案案涉房屋第一次查封的时间是2015年1月21日，何德伦与被告市政工程公司于2011年3月17日签订《房屋拆迁产权调换协议书》、2015年1月15日又签订《补充协议》。签订合同及补充协议的时间均在本院查封之前，被告陈玉莲符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。签订补充协议后，同日即2015年1月15日何德伦、陈玉莲接收房屋并居住使用至今，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。本案被告陈玉莲所居住使用的房屋是拆迁还房，即通过房屋产权调换而来，应当视为按照房屋产权调换协议支付了全部价款，故，被告陈玉莲符合已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。案涉房屋未办理过户登记的原因系中国农业银行股份有限公司巴中分行对案涉房屋申请查封所致，并非陈玉莲的个人原因，故，被告陈玉莲符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上所述，被告陈玉莲符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的全部情形。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被告陈玉莲作为被拆迁人对案涉房屋享有优先权。故陈玉莲享有对案涉房屋的物权期待权，享有足以排除强制执行的民事权益。原告华融资产管理公司请求恢复执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。 关于原告华融资产管理公司认为何德伦与市政工程公司签订的产权调换协议书不合法的问题。市政工程公司取得了案涉房屋所在地的拆迁许可证，依法享有拆迁的资质，具备签订产权调换协议书的合同主体资格，其与何德伦签订的产权调换协议书，不违反法律的强制性规定，不损害第三人的合法权益，合法有效。原告认为市政工程公司签订产权调换协议书主体不合法的理由不成立，本院依法不予采纳。 综上，原告华融资产管理公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回原告中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司的诉讼请求。 案件受理费8800.00元，由原告中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 何奇林 审 判 员 王 立 审 判 员 杨璐菥 二〇一九年十二月三十日 法官助理 张志民 书 记 员 魏廷桓