中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1060号 上诉人（原审原告）：孙晓峰，男，1969年11月20日出生，汉族，住辽宁省北票市。 委托诉讼代理人：张宇男，辽宁光华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人孙晓峰因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称山西高院）（2018）晋民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙晓峰的委托诉讼代理人张宇男、孙密文，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙晓峰上诉请求：一、撤销山西高院（2018）晋民初417号民事判决，依法改判支持其一审诉讼请求；二、本案诉讼费用由西藏信托负担。事实与理由：2014年6月18日，龙驿公司向孙晓峰出具了借据。2014年6月19日，孙晓峰代龙驿公司向其贷款单位西藏信托偿还了506万元，此款由孙晓峰直接转账给西藏信托。后龙驿公司再次向孙晓峰借款，由案外人李长江代孙晓峰向西藏信托转款590.3333万元。龙驿公司共欠孙晓峰本金加利息合计为1400万元。一审中，孙晓峰提交了转款凭证和借据，能够证明支付全部房款的事实。孙晓峰与龙驿公司以房屋买卖的形式，以借款为房款，就案涉房屋进行了买卖。该买卖行为合法有效，且通过买卖双方认可的付款方式，已经实际履行。一审法院认为孙晓峰提供的证据未形成完整证据体系，无法证明已支付全部价款是错误的。 西藏信托辩称，孙晓峰提供的《收款收据》《借款协议》《农业银行交易明细清单》《农业银行个人结算业务申请书》《盘锦银行储蓄账户明细账》《盘锦商业银行储蓄通用凭条》《电汇凭证》等证据，欲证明龙驿公司欠孙晓峰本金及利息合计为1400万元。该待证事实与本案无关联，同时，前述证据不能充分证实孙晓峰与龙驿公司之间存在1400万元的债权债务关系，故孙晓峰与龙驿公司不存在债权债务关系。孙晓峰亦未能提供证据证明其已在案涉房屋被查封前与龙驿公司达成书面以房抵债协议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第三项规定。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 孙晓峰向一审法院起诉请求：一、确认辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A3-101、A3-102别墅（以下简称枫丹白露家园A3-101、A3-102别墅）归孙晓峰所有并排除执行。二、本案诉讼费用由西藏信托负担。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，该院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在该院主持下，双方达成调解协议，该院作出（2015）晋民初字第61号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日该院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，孙晓峰等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日该院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日孙晓峰等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日孙晓峰等512套房屋及车库业主作为共同原告向该院提起执行异议之诉。该院立案后，2018年1月20日孙晓峰等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向该院提出撤诉申请。2018年1月29日该院裁定准许撤诉。2018年1月30日孙晓峰向该院提起案外人执行异议之诉。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼当事人诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 2014年6月18日，孙晓峰与龙驿公司签订两份《商品房买卖合同》，约定：孙晓峰购买枫丹白露家园A3-101、A3-102别墅，总价款分别为710万元、690万元。同日，龙驿公司为孙晓峰出具710万元、690万元收款收据。2015年7月6日，龙驿公司为孙晓峰出具案涉房屋的入住通知单。2015年期间，孙晓峰曾交纳物业费、装修保证金等。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、孙晓峰是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、孙晓峰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认案涉房屋归孙晓峰所有。分述如下：一、关于孙晓峰是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。孙晓峰主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张孙晓峰未提交证据证明其房屋被查封，且因孙晓峰起诉后又申请撤诉，现孙晓峰起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》（以下简称民事诉讼法解释）第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”孙晓峰等595套房屋及车库业主对该院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了孙晓峰的执行异议申请，包括孙晓峰在内的512人依据此裁定在十五日内共同向该院提出了执行异议之诉，该院认为孙晓峰起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，孙晓峰在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张孙晓峰不具有诉讼主体资格及孙晓峰起诉已经超过法定期限的理由不能成立，该院不予支持。二、关于孙晓峰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”排除特定标的物执行应同时具备该规定的四个要件。本案中，根据已经查明的事实，孙晓峰提交的证据不足以证明其已符合前述四个要件。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。孙晓峰与龙驿公司于2014年6月18日签订《商品房屋买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定孙晓峰在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定。2.孙晓峰提供的入住通知单、物业费等收据均能证明其在人民法院查封之前已合法占有该房屋，符合第二十八条第二项的规定。3.孙晓峰提供的收款收据、银行明细等证据未能形成完整证据体系，不足以证明孙晓峰已支付全部价款，不符合第二十八条第三项的规定。4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，孙晓峰的诉请不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，孙晓峰主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。三、能否确认案涉房屋归孙晓峰所有。因孙晓峰对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、民事诉讼法解释第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，一审法院判决：驳回孙晓峰的诉讼请求。案件受理费81809.86元，由孙晓峰负担。 本院二审期间，孙晓峰围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙晓峰将如下证据作为二审新的证据提交：《借款协议》《房屋抵偿借款确认书》。西藏信托对《借款协议》关联性有异议，认为该证据是案外人孙振鹏出具的借条，其中提到以案涉房屋抵押，但其内容不具备借款协议应当具备的基本要素，特别是与本案房款支付无关联。西藏信托对《房屋抵偿借款确认书》关联性及证明目的有异议，对附件《关于受托向长安信托、西藏信托还息明细清单》关联性有异议,认为该确认书第一项确认借款事实506万和590.3333万元两笔，与附件载明的9笔借款不符，借款事实不真实、完整。该确认书确认借款利率为月息4%，违反法律规定，不能证明孙晓峰与龙驿公司存在合法有效的债权债务关系。该确认书第二项确认：2015年9月29日，龙驿公司将2014年6月18日抵押给孙晓峰的案涉房屋转化为购买商品房，但孙晓峰未提交其与龙驿公司2015年9月29日签订的《商品房买卖合同》作为证据予以证实。如《房屋抵偿借款确认书》内容有效，则孙晓峰一审庭审中提交的2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》是虚假合同。本院认为，孙晓峰提交了《借款协议》《房屋抵偿借款确认书》原件，本院对前述证据真实性予以确认，其证明目的结合在案其他证据予以综合认定。 二审中，本院依孙晓峰申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），其中《附表7-2：A区B区住宅、商网销售台账汇总表》载明孙晓峰为案涉房屋的买受人。西藏信托质证认可《审计报告》的最终结论，但认为审计列表证实：龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况。因此，龙驿公司的所谓账目不能作为认定顶账事实的根据，《审计报告》中的列表本身证明不了账目真实的出入情况。本院对该证据予以采信。 本院依孙晓峰申请调取物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《统计表》），《统计表》载明：物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2015年7月6日。西藏信托质证未提出异议。本院认为，物业公司对案涉房屋的入住情况应当知悉。本院对该证据予以采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2014年6月18日，龙驿公司单方出具《借款协议》，该协议载明：龙驿公司向孙晓峰借款506万元用于归还龙驿公司所欠长安信托利息，以案涉房屋作为抵押，如一个月内未偿还，将案涉房屋作价506万元偿还孙晓峰借款。2014年6月19日，孙晓峰通过其个人账户向长安信托21001360008052504403账户转账506万元。2015年9月29日，孙晓峰通过李长江账户向西藏信托7115810186800020315账户转账590.3333万元。孙晓峰在物业公司办理案涉房屋入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2015年7月6日。2019年3月10日，龙驿公司与孙振鹏签订《房屋抵偿借款确认书》，对前述两笔借款本金与利息进行确认，本金和利息为1400万元。2015年9月29日，龙驿公司用案涉房屋抵顶借款本金及利息。 本院认为，本案争议焦点为：孙晓峰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，案涉房屋于2016年1月4日被山西高院查封。孙晓峰于2014年6月18日与龙驿公司签订两份《商品房买卖合同》，该两份合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙晓峰在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定。据《统计表》载明：物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2015年7月6日，故孙晓峰在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定。《审计报告》中记载有孙晓峰购买案涉房屋的事实，孙晓峰与龙驿公司签订《商品房买卖合同》时间、龙驿公司开具《收款收据》时间、孙晓峰合法占有案涉房屋时间均早于案涉房屋被查封的时间，结合《借款协议》《房屋抵偿借款确认书》、转账凭证、李长江在一审出具的证明等证据可以认定龙驿公司与孙晓峰达成合意抵顶借款本息的时间为2015年9月29日，即孙晓峰以其出借给龙驿公司的借款本金及利息为对价在查封前支付了案涉房屋全部价款。符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项的规定。同时，龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项的规定。故孙晓峰对案涉房屋享有的民事权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应予排除强制执行。 此外，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋所有权仍应通过不动产登记的方式取得，故本院在本案中对案涉房产的所有权不予确认。 综上所述，孙晓峰的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初417号民事判决； 二、不得执行山辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A3-101、A3-102别墅。 三、驳回孙晓峰的其他诉讼请求。 一审案件受理费81809.86元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费81809.86，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十一日 法官助理张杨民 书记员张晓旭