江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初6842号 原告（反诉被告）：戴秀云，女，1980年6月14日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：饶从清，男，1979年11月6日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：马新毅，国浩律师（南京）事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏金禾控股集团有限公司（原江苏金禾贸易有限公司），住所地在南京市江北新区沿江街道京新社区服务中心二楼。 法定代表人：金加宝，总经理。 委托诉讼代理人：于莽，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙建春，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 被告：南京市浦口区人民政府沿江街道办事处，住南京市浦口区泰冯路104号。 负责人：任晓芳，主任。 委托诉讼代理人：张新华，男，1959年2月5日生，汉族，住南京市浦口区。 原告（反诉被告）戴秀云诉被告（反诉原告）江苏金禾控股集团有限公司（以下简称金禾公司）、南京市口区人民政府沿江街道办事处（以下简称沿江街道）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戴秀云委托诉讼代理人马新毅、被告（反诉原告）金禾公司委托诉讼代理人于莽和孙建春、被告沿江街道委托诉讼代理人张新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）戴秀云向本院提出诉讼请求：1、确认双方2017年11月13日签订的《南京京新广场商铺租赁合同》及补充协议无效，两被告连带赔偿原告经济损失858404.7元（转让费32万元、装修和设备费66660元、38696元、租金和空调使用费15869.25元、预交电费3177.45元、工人工资273002元）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月13日，原告与被告金禾公司签订《南京京新广场商铺租赁合同》，约定原告承租位于南京市浦口区，用于经营餐饮机构粤杭轩，合同期限自2018年1月21日至2022年5月17日。原告在办理营业执照时，被告所出具的证明，说明被出租的房屋非住宅，而是商业用房。原告从相关部门了解的情况与被告所述严重不符。该物业并非商铺不得用于经营餐饮，被告对原告的经营产生实质性障碍，造成原告巨大的经济损失。原告认为，被告金禾公司故意隐瞒相关事实，将不得用于餐饮经营的房屋出租给原告，该租赁合同应无效，被告应当承担赔偿责任。被告沿江街道将不得用于经营餐饮的公共服务设施交由原告经营，应承担连带赔偿责任。 被告（反诉原告）金禾公司辩称，涉案房屋的产权归沿江街道，我司根据协议负责商业部分的运营。原告已办理了营业执照等文件，且已实际经营了一段时间。本案所涉房屋土地是通过划拨方式取得，未支付相应的对价，但不能成为导致租赁合同无效的依据。根据《城市房地产管理法》第五十六条规定，未将缴纳土地收益作为租赁合同成立并生效的前提条件，未缴纳土地收益，不影响合同的效力。本案所涉房屋所在在京新社区综合服务中心项目作为居住社区中心，依照《南京市规划局建设工程规划审定意见通知书》（2012）00040号文件的规划要求，综合服务中心建设内容中包括社区商业金融服务设施23938.75平方米，并取得建设工程规划许可证及房屋所有人产权证书，该居住社区中心项目是合法合规的。被告认为双方签订的合同合法有效，在被告不存在违约的情况下，原告随意要求解除合同和确认合同无效，是意图将自身的商业风险转嫁他人，请求驳回原告的诉讼请求。 被告沿江街道辩称，原告与我方没有租赁关系，原告起诉我方没有事实和法律依据。案涉房屋系依法经规划许可的合法建筑物，且现实用途也是合规正当的。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）金禾公司提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《南京京新广场商铺租赁合同》及《补充协议》；2、反诉被告支付反诉原告房屋租金以每月21611元为基数，自2018年8月18日起至反诉被告实际迁出之日止；3、反诉被告支付水费2058元；4、反诉被告支付租金及水费滞纳金（按每日0.1%计算，直至付清之日止）；5、反诉被告支付违约金21611元；6、反诉被告支付反诉原告的律师费10000元；7、反诉被告承担诉讼费。事实与理由：反诉原、被告于2017年11月13日签订《南京京新广场商铺租赁合同》及相关《补充协议》，根据合同约定，反诉被告逾期支付租金或合同约定的其他任何款项超过十五天的，反诉原告有权书面通知解除合同，截止目前，反诉被告仍欠付自2018年8月18日起的房屋租金及水费。反诉被告已构成违约，反诉原告有权要求解除合同，反诉被告应当承担违约责任。 原告（反诉被告）戴秀云辩称，我方认为双方的合同是无效的，不存在解除的情形。反诉被告已于2018年8月11日将房屋钥匙邮寄给反诉原告，反诉被告不存在欠付租金的情形。反诉原告自行陈述可以进入商铺处置，如有租金损失属于反诉原告扩大损失部分，与反诉被告无关。反诉被告有水电费押金在反诉原告处，余额大于2058元。反诉被告支付租金到2018年8月18日，而2018年7月31日尚未到期时反诉原告对反诉被告采取了断电措施，导致商铺无法经营，反诉被告没有违约行为，不应支付违约金和律师费。不存在欠付情形，反诉被告不应支付滞纳金。 被告沿江街道办事处同意被告（反诉原告）金禾公司的反诉请求。 经审理查明，2012年7月31日沿江街道（甲方）、金禾公司（乙方）签订《协议》，约定：一、项目名称、主要指标、范围定义：1、项目名称：浦口区沿江街道京新社区综合服务中心。二、合作模式：1、合作要点：双方共同出资建设，甲方拥有全部产权，乙方在约定期限内负责经营管理，乙方向甲方提供固定收益回报。2、出资比例：全部建设资金双方对等投入，即各占50%（如开办费等一切与项目关联的费用）。四、项目的经营管理与收益分配：1、项目竣工验收合格后，即由乙方负责经营管理、对外招商，双方办理项目的书面交接手续。甲方给予乙方六个月装修与招商期，乙方的经营管理期从六个月装修与招商期结束之日或正式开业之日（但不得超过六月）起次日计算。从乙方的经营管理期之日起计算会计年度。2、根据市场投资测算，乙方的经营期限（即合作期限）定为二十四年。五、投资与收益的账务处置：1、因固定资产属甲方所有，乙方不可能将前期建设资金投入作为固定资产投资处置，因此甲方有责任帮助乙方合理处置投入资金的账务处理问题。2、处置方式：甲方应将乙方的投资款分年度（原则上三个经营年度内）逐步以房屋租赁费收缴的方式开具相应票据给乙方，税费由乙方承担。3、因房产权属甲方，乙方在经营过程中须向经营户提供票据时，甲方应予配合开具，税费由乙方承担。六、双方的权利与义务：1、乙方经营管理期间，甲方不干预乙方的正常经营行为，甲方应为乙方提供良好的外部环境，如社会治安、城市管理、招商优惠政策等。2、甲方有权对乙方的经营秩序，安全生产，环境卫生等提出指导和整改意见，乙方应予执行。 2017年9月11日，沿江街道出具住所证明提供承租人办理营业执照，兹有南京市浦口区沿街道柳洲东路189号房屋，产权人为沿江街道，用途为非住宅，商业用房，产权手续正在办理。 2017年11月9日，戴秀云与王凯签订转让协议，王凯将承租的位于浦口区（原为焖汁源三汁焖锅）全部转让给戴秀云，建筑面积203平方米，店铺转让后，戴秀云同意代替王凯向出租方履行义务，转让费为32万元（其中包括剩余三个月租金及押金共129666.25元，该店铺在2017年11月10日前产生的费用由王凯结清。 2017年11月13日，戴秀云与金禾公司签订《南京京新广场商铺租赁合同》，约定由戴秀云承租南京市浦口区柳洲东路189号京新广场第三层编号为F3-05的商铺，面积203平方米，戴秀云用于经营餐饮品类粤杭轩品牌，租期期限自2018年1月21日至2022年5月17日，租金按照先付后用原则，按年度支付租金，首期租金应于签订合同后5个工作日支付，之后每期租金应提前30日支付。具体租赁费用如下（含物业管理费和空调使用费1元/平米/天，中央空调所产生的电费需另行支付）：第一年应付84727元（2018年1月2日）；第二年259332.5元；……。戴秀云在签订合同后5个工作日内支付租赁保证金64833元。戴秀云应于交付日签署物业合同和进场协议，并支付装修押金10000元和装修管理费2000元，装修押金于戴秀云开业结算后无息退还。戴秀云应于签订合同后5日内向金禾公司交纳物业管理费和空调使用费（1元/平米/天），该费用交纳方式和时间与租金保持一致，上述物业管理费和空调使用费包含在租金中，且不含税。戴秀云逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过十五天的，金禾公司有权书面通知解除合同，违约方应按合同约定承担违约责任。在租赁期内，戴秀云逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过7天的，金禾公司有权经提前1个工作日通知戴秀云后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由戴秀云自行承担，停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除戴秀云缴纳相关款项的义务。违约方承担守约方因主张权利产生的律师费。 同日，双方还签订了《补充协议》，约定，戴秀云在租赁期内提前三个月书面通知金禾公司后，有权单方解除本合同，戴秀云同意向金禾公司支付当年平均月租金和管理费之和的金额作为违约金，同时金禾公司无需退还戴秀云已支付的租赁保证金，但需无息返还未发生租金部分。金禾公司按本合同约定行使合同解除权的，戴秀云已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予以退还。此外，戴秀云还应向金禾公司支付合同解除当年平均月租金和管理费之和的金额作为违约金，如戴秀云支付的违约金不足以弥补由此而给金禾公司造成的损失，戴秀云应补足损失的差额部分，并承担产生的所有费用（包括但不限于利息）。空调电费全年按180天计算，标准0.8元/平方，故戴秀云每年应付空调电费29232元。租金按照先付后用原则，租赁年度按季度支付租金，第二年起按半年支付租金。租金及物业费（3个月租金合计64833元，空调费3个月7308元），第一年空调电费为7308元（2018年2月18日至2018年5月17日），在签订合同后5日内支付，之后每期租金应提前30日支付。 2017年12月11日，戴秀云以南京市浦口区柳洲东路189号京新广场第三层F3-05号商铺为经营场所领取了名称为南京市浦口区粤杭轩餐饮服务中心的个体工商户营业执照。 2018年5月8日，戴秀云出具承诺书，承诺余下房租余额72142元于2018年6月底交清。 2018年7月10日、7月13日，金禾公司向戴秀云先后发出催缴租金通知书，空调电费余额7308元、第二年租金余额64832元未缴纳，已属于违约，如7月15日7：00前不能缴清空调电费，7月16日起将关闭空调的能源设施设备。提前终止租赁合同，赔偿损失。 2018年7月24日，戴秀云向沿江街道、金禾公司发出催告函，认为从电视媒体上了解，京新广场土地性质为国有划拨土地，房屋性质为居住社区中心，并非商业性质，不能用于商业经营。环保局亦要求不得用于餐饮经营。戴秀云认为在签订合同时不知上述情况，如果商铺存在前述不合法情形，会对戴秀云经营产生实质性障碍。特发函要求提供合法有效证明，证明涉案商铺为商业用房，可用于餐饮经营。 2018年7月25日，金禾公司向戴秀云发出回复函，京新广场土地和房屋产权属于沿江街道，我司负责商业部分运营，根据我司提供的资料，你已领取相关文件，可以合法经营。媒体报道不完整，规划文件中明确商业金融服务设施面积23900余平方米，你未按照合同约定履行付款义务，已构成根本违约，2018年7月10日、7月13日先后向你发出催缴函，我司保留一切追索权利。 2018年7月31日，金禾公司向戴秀云发出停电通知书，根据合同约定，2018年5月18日至2018年11月17日空调电费14616元，于2018年5月8日已缴纳7308元，剩余7308元至今未缴纳。另2018年5月18日至2018年11月17日第二年租金129666.25元，于2018年5月8日已缴纳64834.25元，剩余64832元至今未缴纳。请于2018年8月2日17：00前缴纳以上费用，逾期我司将根据合同约定收取滞纳金，超过7天，有权提前一个工作日通知后停电。我司有权要求终止合同、没收保证金、赔偿损失。通知将于2018年8月3日停止商铺供电。 2018年8月9日，戴秀云向金禾公司发出告知函，由于贵司至今未提供任何合法有效证明，也未出具任何书面承诺。2018年8月1日，我方又接到贵司的停电通知，告知我方于2018年8月3日停电。在租赁合同未到期且我方不欠电费的情况下，贵司的停电行为导致我方无法正常经营，严重损害了我方的合法权益。我方现通知贵方，自本函送达贵司之日，将我方承租的南京市浦口区退还贵司（该房钥匙附后），请贵司赔偿我方损失暂计85万元。此函于8月11日送到金禾公司。 2018年10月19日，金禾公司向戴秀云发出《清铺告知函》，因戴秀云未按照约定履行缴款义务，已严重违约，并擅自于2018年8月3日停止营业，我司有权要求你清铺并就发生的损失向你索赔。请于2018年10月23日交付商铺，逾期不交付商铺，视为放弃对该商铺的一切物品的所有权，我司有权处置且不承担责任，产生费用由你承担。 戴秀云租金缴纳至2018年8月17日，戴秀云欠付商铺2018年5月-8月水费2058元。 金禾公司陈述2018年10月23日收回商铺，并将商铺另行出租。 2018年10月22日，金禾公司与北京市炜衡（南京）律师事务所律师因本案签订委托协议，代理费为10000元。2018年11月2日，金禾公司支付代理费10000元。 另查，2017年12月6日经南京市江北新区管理委员会市场监督管理局核准，江苏金禾贸易有限公司变更为江苏金禾控股集团有限公司。 再查，2008年1月9日，南京市浦口区发展和改革局作出浦发改字【2008】15号关于同意建设社区综合服务中心项目立项的批复，同意沿江街道建设京新社区综合服务中心项目立项，建设面积为4000平方米，总投资800万元。2008年3月31日，南京市规划局发出建设用地规划许可证，项目名称为京新社区综合服务中心，用地性质为公共服务设施用地，面积为22636平方米。2012年5月8日，南京市浦口区发展和改革局作出浦发改字【2012】180号关于调整浦口区沿江街道京新社区综合服务中心项目建设内容的批复，同意将该项目的建设面积由4000平方米调整为46000平方米，将计划投资由800万元调整为16148万元。2012年7月2日，南京市规划局作出宁规（H）方案【2012】00040号南京市规划局建设工程规划审定意见通知书，核定方案的技术经济指标如下：总建筑面积46448.75平方米，综合服务中心建设内容为：文化活动中心4000平方米，体育活动中心1500平方米，街政管理中心1500平方米，社区服务中心1000平方米，……，社区商业金融服务设施23938.75平方米等配套设施。2012年11月20日，南京市公安消防局作出宁公消审【2012】第0605号建设工程消防设计审核意见书关于同意京新社区综合服务中心新建工程消防设计的审核意见。设计用功能其中地上1-3层为大空间商业营业厅，4层为活动中心。2012年12月31日，南京市规划局发出建设工程规划许可证，京新社区综合服务中心（A幢）建筑用途为居住社区中心，总建筑面积为43106.64平方米。2015年4月18日，浦口区柳洲东路189号房屋的产权登记在沿江街道名下，规划用途为居住社区中心，建筑面积为42255.3平方米。2015年8月12日，南京市浦口区环境保护局发出浦环验【2015】44号建设项目竣工环境保护验收行政许可决定书，京新社区综合服务中心项目通过环境保护验收。 上述事实，有戴秀云提供的营业执照、租赁合同及补充协议、【2008】15号关于同意建设社区综合服务中心项目立项的批复、【2012】180号关于调整浦口区沿江街道京新社区综合服务中心项目建设内容的批复、【2012】00040号南京市规划局建设工程规划审定意见通知书、证明、产权证、催告函、回复函、停电通知书、转让协议、租金收据、空调电费收据、金禾公司提供的承诺书、告知函、催缴租金通知书、清铺告知函、沿江街道提供的协议书、【2012】00040号南京市规划局建设工程规划审定意见通知书、建设用地规划许可证、双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于原告戴秀云的诉讼请求：确认双方2017年11月13日签订的《南京京新广场商铺租赁合同》及补充协议无效，原告提供了2018年7月15日今日头条的新闻截图、浦环验【2015】44号建设项目竣工环境保护验收行政许可决定书，拟证明商铺不能经营餐饮、双方合同无效。被告对证据真实性无异议，但认为不能证明原告的证明目的。沿江街道提供了4户环境影响登记表说明涉案房屋可以从事餐饮。原告认为不能证明在签订合同时就符合环保要求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告提供的新闻报道不能作为证明合同无效的依据，从环境保护验收行政许可决定书可以看出在验收组意见中二、环境保护执行情况中有“本项目不设置餐饮”内容，但在三、建议与要求中明确商业用房引进具体项目时，按规定另行办理环保审批手续。沿江街道提供的证据亦说明可以另行办理环保审批手续。从规划审批手续上看涉案房屋可以用于商业金融服务，并不存在原告所述隐瞒事实，导致原告无法合法经营的情形。实际上原告亦领取了经营餐饮的手续，并实际经营较长时间，原告提供的证据不能证明双方合同存在法律规定的无效情形，本院对于原告的此项诉讼请求不予支持。 对于原告戴秀云的诉讼请求：两被告连带赔偿原告经济损失858404.7元（转让费32万元、装修和设备费66660元、38696元、租金和空调使用费15869.25元、预交电费3177.45元、工人工资273002元），戴秀云提供了相关损失证据，被告对该证据不认可，本院认为，戴秀云与金禾公司签订的《南京京新广场商铺租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。原告的此项诉讼请求系基于合同无效而提出的，因合同系合法有效，故原告的此项诉讼请求没有法律依据。原告提交的证据并不能证明金禾公司存在违约行为，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。金禾公司根据与沿江街道的协议约定，有权对该项目独立运营、管理等，戴秀云关于沿江街道与金禾公司系委托关系的意见没有事实及法律依据，本院对于戴秀云要求沿江街道承担连带责任的诉讼请求不予支持。 对于反诉原告金禾公司的诉讼请求：1、判令解除双方签订的《南京京新广场商铺租赁合同》及《补充协议》，本院认为，反诉被告于2018年8月11日向反诉原告送达告知函并交付钥匙，反诉原告亦以反诉被告8月3日停止经营、欠缴费用为由要求解除合同，故双方签订的《南京京新广场商铺租赁合同》及《补充协议》应于2018年8月11日解除。 对于反诉原告金禾公司的诉讼请求：2、反诉被告支付反诉原告房屋租金以每月21611元为基数，自2018年8月18日起至反诉被告实际迁出之日止；3、反诉被告支付水费2058元；4、反诉被告支付租金及水费滞纳金（按每日0.1%计算，直至付清之日止），戴秀云认为其租金已交至8月18日，不应再支付租金，所付押金金额远大于水费金额，不需再支付水费。本院认为，金禾公司多次催缴欠费，并对商铺实施停电。戴秀云自8月3日停业，并于8月11日发函并附钥匙，说明戴秀云已实际行动表示不履行合同，双方合同应当解除。金禾公司应及时采取措施减少损失的扩大，故对于金禾公司要求2018年8月18日以后的租金主张，本院不予支持。根据合同约定，戴秀云违约，其所付保证金不予退还，戴秀云未提供关于押金支付的证据，故本院对戴秀云不付水费的意见不予采纳，戴秀云应在解除合同时结清费用。本院认为，戴秀云应当支付金禾公司水费2058元及滞纳金（自2018年8月11日起按每日0.1%标准计算支付至实际付清之日止）。 对于反诉原告金禾公司的诉讼请求：5、反诉被告支付违约金21611元，本院认为，戴秀云未按合同约定支付租金，且未提前三个月通知金禾公司单方解除合同，应承担违约责任。按照合同约定，戴秀云应当支付金禾公司当年平均月租金和管理费之和的金额作为违约金。反诉原告的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 对于反诉原告金禾公司的诉讼请求：6、反诉被告支付反诉原告的律师费10000元，本院认为，根据合同约定，违约方承担守约方因主张权利产生的律师费。戴秀云在合同履行中违约，金禾公司为主张权利产生的律师费应由戴秀云承担，反诉原告的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）戴秀云的全部诉讼请求； 二、原告（反诉被告）戴秀云与被告（反诉原告）江苏金禾控股集团有限公司签订的《南京京新广场商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年8月11日解除； 三、原告（反诉被告）戴秀云于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）江苏金禾控股集团有限公司水费2058元及滞纳金（自2018年8月11日起按每日0.1%标准计算支付至实际付清之日止）、违约金21611元、律师费10000元； 四、驳回被告（反诉原告）江苏金禾控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12384元，由原告（反诉被告）戴秀云承担；反诉案件受理费3650元，由原告（反诉被告）戴秀云承担3300元，被告（反诉原告）江苏金禾控股集团有限公司承担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区）预交上诉案件本诉受理费12384元、反诉受理费3650元。 审 判 长 谢 明 人民陪审员 徐 静 人民陪审员 李成彬 二〇一九年十二月九日 法官 助理 陈 欣 书 记 员 李 洁