福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初5655号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区善化新村8座2层，统一社会信用代码：91350000705101557U。 法定代表人：刘胜昔。 委托诉讼代理人：严璐德，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。 被告：何天赐，男，1963年11月8日出生，汉族，住石狮市。 原告福建实达物业有限公司（下简称实达物业公司）与被告何天赐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告实达物业公司的委托诉讼代理人严璐德、被告何天赐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令何天赐支付实达物业公司物业服务费2859.04元及按逾期未付款金额为基数以日千分之五的标准从2017年3月1日到实际付款之日止的违约金，暂计至2019年7月31日为13323元；2.判令何天赐支付小区公摊水电费1008.78元及按逾期未付款金额为基数以日千分之五的标准从2016年5月1日到实际付款之日止的违约金，暂计至2019年7月31日为3623.87元，扣除水电周转金500元。事实与理由：何天赐系凤凰城10B#1602业主，实达物业公司系该小区前期物业服务单位，双方于2015年5月11日签订了《凤凰城小区前期物业管理服务协议》，合同约定实达物业公司为该小区提供前期物业服务，高层住宅物业服务费标准为每平方米每月1.1元，并按国家标准代收代缴水电等公摊费用，业主逾期缴交各项费用的，按逾期未付款金额为基数以日千分之五的标准支付逾期付款违约金。何天赐住宅收费面积分别为191.11平方米，实达物业公司入伙后，何天赐享受实达物业公司提供的物业管理服务，但自2017年3月1日起便拖欠物业费2859.04元，暂计至2019年7月31日的逾期付款违约金为8088.98元，同时实达物业公司代缴的小区公摊水电费，何天赐从2016年1月1日起拖欠，金额为1008.78元，暂计至2019年7月31日的逾期付款违约金为3623.87元，望判如所请。 何天赐辩称，前期物业服务合同是被迫签订的，实达物业公司承诺的服务未到位，保安没有到位，管理混乱，各种脏乱差，故其未交物业费。公摊水电费具体数额不清，且实达物业公司将自己使用的水电费公摊给业主，这部分费用应予扣除。违约金约定过高，且实达物业公司违约在先，其不应缴纳违约金。 本院经审理认定事实如下：何天赐是石狮市凤凰城小区10B#1602单元的业主，住宅建筑面积为191.11平方米。2015年3月1日，石狮市凤里投资建设有限公司与实达物业公司签订《福建省前期物业服务合同》一份，2015年5月11日，实达物业公司与何天赐签订《凤凰城小区前期物业管理服务协议》一份，上述合同约定由实达物业公司为凤凰城小区提供物业服务，高屋住宅物业管理费1.1元/月·平方米（不含公共水电分摊费），业主应于每月5日前向实达物业公司交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，每天应交纳欠费总额的千分之五作为滞纳金。物业公用部位及共同设施设备用水用电费用由相关业主按建筑面积。签订合同后，何天赐交纳了水电周转金500元。实达物业公司自2015年5月至2018年6月为凤凰城小区提供物业管理服务。何天赐所有的上述涉案房屋自2017年3月至2018年6月产生的物业管理费共计2859.04元未交纳。实达物业公司2019年9月19日诉至本院。诉讼中，实达物业公司主张公摊水电费1008.78元，但未提供交费发票及计算依据，且何天赐不予认可，对实达物业公司的主张，本院不予采信认定。何天赐抗辩前期物业服务合同是被迫签订的，实达物业公司承诺的服务未到位，管理质量差，但未提供证据证明，本院亦不予采信认定。 本院认为，实达物业公司与何天赐签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。实达物业公司为何天赐涉案房屋所在的小区提供了物业服务，何天赐应按约支付相应的物业管理费。何天赐主张前期物业服务合同是被迫签订的，实达物业公司承诺的服务未到位，管理质量差，并以此拒交物业服务费，依据不足，对何天赐的抗辩主张，不予支持。实达物业公司主张何天赐拖欠公摊水电费1008.78元，但未提供证据证明，其要求何天赐支付水电费的主张，不予支持。实达物业公司主张从何天赐应交款项中扣除水电周转金500元，不违有关规定，予以准许。何天赐抗辩实达物业公司违约在先，其不应缴纳违约金，依据不足，但实达物业公司主张违约金按日千分之五计算，按此折算的月利率为15%，明显过高，应予调整，考虑到违约金旨在以弥补损失为基点，同时适度体现一定惩罚性，因此，案涉违约金可按月利率2%计算。 综上所述，对实达物业公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第十一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一．何天赐应在本判决发生法律效力后十日内支付拖欠福建实达物业有限公司2017年3月至2018年6月的物业管理费共计2859.04元，并按月利率2%支付自欠费之日起至实际给付之日止的违约金（但应扣除水电周转金500元）； 二．驳回福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费373元，减半收取计186.5元，由福建实达物业有限公司负担161.5元，由何天赐负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  龚寿庆 二〇一九年十二月五日 书记员  苏秋婷 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。