山东省潍坊市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁07行终435号 上诉人（原审原告）姜锡增，男，汉族，1951年5月13日生，住潍坊市奎文区。 被上诉人（原审被告）潍坊市自然资源和规划局，住所地潍坊市奎文区文化路1872号。 法定代表人徐润启，局长。 委托代理人宋玉臻，山东鸢都英合律师事务所律师。 委托代理人郭艳艳，被告单位工作人员。 原审第三人潍坊市计划生育宣传教育中心，住所地潍坊市奎文区新华路12号院内。 法定代表人于肇聚，主任。 委托代理人王宁，山东衡源律师事务所律师。 原审第三人中纺纱布进出口公司潍坊开发区分公司，现住所地不详。 上诉人姜锡增与被上诉人潍坊市自然资源和规划局、原审第三人潍坊市计划生育宣传教育中心、中纺纱布进出口公司潍坊开发区分公司撤销房屋登记一案，不服潍坊市奎文区人民法院作出的（2011）奎行初字第151号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明如下事实：1999年，中纺纱潍坊开发区分公司将姜锡增诉至本院，要求姜锡增腾出位于奎文区，结算住房费用并承担违约责任。经本院（1999）奎民初字第1072号民事判决书审理查明，1995年5月，姜锡增受聘担任中纺纱潍坊开发区分公司经理，1996年12月办理调入手续成为正式员工。1997年7月，姜锡增交住房集金15000元，分得位于奎文区4单元3楼东户。2000年10月30日，本院作出的（1999）奎民初字第1072号民事判决书认为，姜锡增于1996年12月办理调入手续，成为中纺纱潍坊开发区分公司正式职员，并交纳住房集金分得住房，取得合法居住权。姜锡增虽于1998年11月免去了经理职务，但仍系中纺纱潍坊开发区分公司单位职工，中纺纱潍坊开发区分公司称根据协议姜锡增应将房倒出，但双方签订的是免去经理职务的工作交接协议，未涉及姜锡增住房问题，中纺纱潍坊开发区分公司要求姜锡增倒业，理由不足，判决驳回其诉讼请求。 后中纺纱潍坊开发区分公司上诉，潍坊市中级人民法院作出（2001）潍民终字第17号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 另查，1999年9月20日，中纺纱潍坊开发区分公司与计生宣教中心到原潍坊市房产管理局申请，要求将中纺纱潍坊开发区分公司名下位于奎文区（房产证号为潍房城商字第××号）房屋产权出让到计生宣教中心名下。第三人中纺纱潍坊开发区分公司提供了单位自管房买卖申请表、单位介绍信、法定代表人身份证、经办人身份证，第三人计生宣教中心提供了单位自管房买卖申请表、单位介绍信、法定代表人身份证、经办人身份证，以及双方签订的房地产买卖契约、购房协议，中纺纱潍坊开发区分公司提供的房产证、房地产评估报告等材料。被告经审查，认为该房屋产权清楚，材料齐全，符合房产转让手续，根据《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，于1999年11月10日就涉案房屋为计生宣教中心颁发了“潍市属自管050026号”房屋所有权证，即本案所诉房屋所有权证。 又查，2008年12月16日，计生宣教中心以中纺纱布进出口公司、中纺纱潍坊开发区分公司为被告，以姜锡增为第三人，向本院提起房屋买卖合同之诉，要求中纺纱布进出口公司、中纺纱潍坊开发区分公司履行交付买卖房产的义务或返还购房款100000元，赔偿损失120000元。在该案送达起诉状等法律文书过程中，2009年3月23日，本院工作人员将起诉状、应诉通知书、开庭传票等留置送达给第三人姜锡增。2009年8月6日，本院工作人员在涉案房屋姜锡增家中将起诉状、应诉通知书、开庭传票等再次留置送达给第三人姜锡增妻子，后本院依法缺席审理了该案。本院（2009）奎梨民一初字第3号民事判决书判决，位于潍坊市奎文区房屋第三人姜锡增于本判决生效后30日内倒出该房屋交付给计生宣教中心，计生宣教中心于上述房屋倒出之日支付中纺纱潍坊开发区分公司剩余购房款60000元，驳回计生宣教中心的其他诉讼请求。2010年1月29日，本院通过报纸公告的方式向中纺纱潍坊开发区分公司、姜锡增公告送达了（2009）奎梨民一初字第3号民事判决书。 2010年5月20日，计生宣教中心申请法院强制执行本院（2009）奎梨民一初字第3号民事判决书，在执行过程中，姜锡增称并未收到（2009）奎梨民一初字第3号民事判决书，后向潍坊市中级人民法院提出上诉，潍坊市中级人民法院将该案发回重审，经本院生效的（2014）奎民一重初字第18号民事判决书审理查明，1999年6月16日，计生宣教中心与中纺纱潍坊开发区分公司签订了调房协议一份，协议书约定：中纺纱潍坊开发区分公司将原属其所有的、座落在计生宣教中心宿舍区内南宿舍楼西单元大户房屋一套127.60平方米(含附房8.68平方米)作价转让给计生宣教中心，房屋转让所发生的有关税费均由计生宣教中心承担，并在办完产权转让手续后于1999年7月31日前将房屋转交给计生宣教中心。同日，双方签订还款协议书一份，协议书载明：计生宣教中心于6月30号前付给中纺纱潍坊开发区分公司调给计生宣教中心宿舍楼大户房款10万元，余房款于交房时付清。1999年6月21日，计生宣教中心付给中纺纱潍坊开发区分公司房款100000元，中纺纱潍坊开发区分公司给原告出具收据。1999年9月30日，双方又签订购房协议一份，协议主要内容为：“一、中纺纱潍坊开发区分公司为协助计生宣教中心解决房屋需求问题，将原属中纺纱潍坊开发区分公司所有的、座落在计生宣教中心宿舍区内南宿舍楼西单元大户房屋一套127.60平方米(含附房8.68平方米)作价转让给计生宣教中心，房屋转让所发生的有关税费均由计生宣教中心承担，并在办完产权转让手续后于1999年12月31日前将房屋转交给计生宣教中心。二、经双方商定，计生宣教中心付给中纺纱潍坊开发区分公司房款160000元，并于交房时结清”。 1999年11月10日，计生宣教中心同中纺纱潍坊开发区分公司共同办理了买卖房屋的产权过户登记手续，涉案房屋潍坊市奎文区新华路计生宣教育中心院内西侧4-301所有权人为计生宣教中心。该房现由姜锡增居住使用。另查，原审中中纺纱潍坊开发区分公司为被告，该公司于1995年注册成立，领取企业法人营业执照，2003年12月19日因不按规定接受年检而被吊销营业执照。重审过程中计生宣教中心自愿撤回了对其的起诉，本院依法予以准许。 本院生效的（2014）奎民一重初字第18号民事判决书认为，中纺纱潍坊开发区分公司为独立企业法人，依法独立享有民事权利、承担民事义务。涉案的房屋买卖协议书均系计生宣教中心与该公司签订。计生宣教中心未提供其他证据证明中纺纱布进出口公司应承担该合同义务，故计生宣教中心要求中纺纱布进出口公司交付房产或退还房款并赔偿损失于法无据，驳回计生宣教中心的诉讼请求。 再查，2010年，潍坊市人民政府组建潍坊市住房和城乡建设局，将原潍坊市房产管理局的职责划入潍坊市住房和城乡建设局，2016年，潍坊市施行不动产统一登记制度，房屋登记职责划归潍坊市国土资源局，2018年因政府行政机构改革，潍坊市国土资源局名称变更为潍坊市自然资源和规划局。 2011年5月30日，原告姜锡增向本院递交行政起诉状，提起本案行政诉讼，本院于2011年8月24日立案受理。 一审法院认为，原、被告及第三人争议的主要焦点问题是：1.原告是否具备主体资格；2.原告是否超过了法定的起诉期限；3.被告作出的登记行为依据的证据是否确凿、程序是否合法，适用法律法规是否正确。 关于第一个焦点问题。本院（1999）奎民初字第1072号民事判决书和潍坊市中级人民法院（2001）潍民终字第17号民事判决书均认定原告缴纳了住房集金，对涉案房屋具有合法居住权，故原告与涉案房屋的登记行为具有利害关系，是本案的适格主体，具备原告主体资格。 关于第二个焦点问题。根据2000年３月１０日施行的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款之规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”第四十二条之规定“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过２０年、其他具体行政行为从作出之日起超过５年提起诉讼的，人民法院不予受理。”在本院（2009）奎梨民一初字第3号案件诉讼过程中，2009年3月23日、2009年8月6日，本院工作人员先后两次将该案起诉状、应诉通知书、开庭传票等留置送达给姜锡增，该案起诉状已经载明涉案房屋的产权过户登记情况，明确了涉案房屋已经登记在计生宣教中心名下，本案原告姜锡增自2009年8月6日起应当知道被告就涉案房屋作出的本案所诉的房屋登记行为，原告姜锡增于2011年5月30日向本院递交本案行政起诉状，提起本案行政诉讼，并未超过法定起诉期限。 关于第三个焦点问题。被告作出原告所诉的房屋登记行为的时间是1999年11月10日，1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”第十一条规定，“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。……。”第十二条规定，“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。”第十三条规定，“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”第二十七条规定，“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记后的一个月内核准注销，并注销房屋权属证书。”本院审查被告提交的证据材料，其作出涉诉的房屋登记行为，均符合上述规定，买卖双方提交的材料齐全，权属清楚，经审核后被告作出涉诉的房屋登记行为，证据确凿，符合法定程序，适用法律法规正确。综上所述，原告主张撤销涉诉的房屋登记行为的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第六十九条之规定，判决驳回原告姜锡增的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。 上诉人姜锡增不服一审判决，向本院提起上诉称：潍坊市房产管理局（2010年并入被告潍坊市住房和城乡建设局，2012年房屋登记职责划归潍坊市国土资源局，2018年更名为被上诉人）就潍坊市奎文区新华路12号院南楼四单元301室颁发给潍坊市计划生育宣传教育中心的潍市属自管050026号房屋所有权证，违反法律规定，证据不足，程序违法，严重损害原告的合法权利，依法应予判决撤销。 一、上诉人系第三人中纺纱布进出口公司潍坊开发区分公司实际投资人，上诉人对公司财产享有所有权。上诉人具有上述房屋的合法居住权，原告系中纺纱布进出口公司潍坊开发区分公司的正式职工，在交纳住房集金分得住房并居住至今，有奎文区人民法院（1999）奎民初字第1072号民事判决书，经潍坊市中级人民法院二审以（2001）民终字第17号民事判决维持原判的二份法律文书及有关证据材料为证。中纺纱布进出口公司潍坊开发区分公司与潍坊市计划生育宣传教育中心签定的房屋买卖合同属于无效合同，1999年9月30日签订《购房协议》时，中纺纱布进出口公司潍坊开发区分公司早已收取了上诉人交纳的住房集金，上诉人分得住房，具有了本房屋的居住权等权利，居住至今。中纺纱布进出口公司潍坊开发区分公司在收取了上诉人住房集金，明知上诉人有居住权，并已经在该房屋中居住，双方恶意串通，明知是已经有人居住的住房，却仍然以空房出让的形式签订出让合同。被告违反法律规定，在中纺纱布进出口公司潍坊开发区分公司与潍坊市计划生育宣传教育中心明知原告具有该房屋的居住权的情况下，非法办理了该房屋的房产证，是无效的房屋转移登记行为，被上诉人在登记资料不全证据不足、程序违法的情况下办理产权登记颁发的房屋所有权证违法，严重损害原告的合法权利，依法应于判决撤销。 二、中纺纱布进出口公司潍坊开发区分公司与潍坊市计划生育宣传教育中心以空房转让申请房屋转移登记，被上诉人没有尽到审查义务，没有对旧住宅房屋进行现场勘查、走访四邻等基本的审查确认程序，行政程序严重违法。 三、根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，房屋权属有争议的房屋不得转让，在上诉人具有上述房屋的居住权，且对房屋权属有争议的情况下，该房屋不得转让，被上诉人没有尽到依法审查的义务，被上诉人的行政行为侵害了原告的合法权利。 四、被上诉人没有按照《城市房地产管理法》第四十条的规定，审查以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。被上诉人没有审查土地使用权状况，该房产系划拨土地，其转让没有经过政府有关部门批准，被上诉人没有审查做出房屋转移登记，办理房屋所有权证的具体行政行为严重违法。 五、被上诉人提交的作出房屋登记行为的证据存在重大瑕疵及不真实或者缺失的情形。上诉人一直居住该房屋中，《房地产评估报告》现场评估不可能，属于虚假。被上诉人根本没有尽到审查义务。被上诉人没有根据《城市房屋权属登记管理办法》审查第三人资格证件，证明材料不全。第三人作为单位申请房屋登记，应交验有效证件而没有提供，代理人代为办理登记应提供权利人的书面授权委托而没有提供。《房地产买卖申请审批书》中载明“经现场调查，四邻产权无纠纷”，被上诉人根本没有到现场。房屋登记应当公告，被上诉人没有提供公告材料。登记事由为抵押登记，但未提供主合同和抵押合同，违反法定程序。 请求二审法院撤销一审判决，撤销被上诉人作出的涉案房屋登记。 被上诉人潍坊市自然资源和规划局答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉人的上诉。 一、所诉房屋登记符合法律规定。1999年9月20日，中纺纱布进出口公司潍坊开发区分公司与潍坊市计划生育宣传教育中心共同到潍坊市房产管理局申请，要求将中纺公司名下位于奎文区，转移至宣教中心名下。申请人提供了单位自管房买卖申请表、身份证件、房地产买卖契约、房产证、房地产评估报告等材料。经审查，该房屋产权清楚，符合房屋产权转移登记的条件，根据《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，我局于199年11月10日为宣教中心颁发了潍坊市属自管050026号房屋所有权证，其行为符合法律规定。 二、上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。涉案房屋的性质属于国有，上诉人作为自然人不可能对国有公司的财产享有所有权，假设上诉人对公司财产有所有权，也不影响公司对涉案房产的买卖处置。空房转让或者居住房转让，不是法律法规禁止转让的内容也不是房屋登记部门审查的内容。现场勘察、走访四邻等，也不是转移登记的必要程序，登记机关没有义务通知上诉人，不存在程序任何瑕疵。房屋的权属是指房屋的所有权，涉案房屋的权属没有任何争议，按照法律规定，房屋权属登记是对房屋所有权的登记，没有居住权的登记类型，有人居住的房屋并不能限制物权转移登记，根据奎文区人民法院（2009）奎梨民一初第3号民事判决，认定中纺纱布潍坊开发区分公司与宣教中心签订的买卖合同有效，判决原告将房屋给付宣教中心。涉案房屋登记时，我市实行房产、土地分别登记，上诉人所说办理土地使用权登记时履行的程序，不属于原登记机关潍坊市房产管理局。当事人办理土地使用权登记的事情与本案房屋登记行为无关。评估报告是第三方中介机构按照法律法规独立进行。我局一审提供的证据2充分说明审查情况。《城市房屋权属登记管理办法》没有要求留存单位申请人的营业执照，第三人向房屋登记机构出具了介绍信，明确了经办人的受托的内容，再者第三人直到现在也没有否认受托人的代理权利。登记机构现场调查不等于入户调查，调查的是所有权也不是居住权。公告不是办证的毕竟程序，涉案事项不属于公告范围。涉案房屋也不存在上诉人称的存在抵押登记问题。 原审第三人潍坊市计划生育宣传教育中心述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。一、潍坊市自然资源和规划局对涉案房屋的产权过户登记时程序合法，没有任何违法行为，符合物权法和《城市房屋权属登记管理办法》的规定。二、上诉人居住涉案房屋已经二十多年，未出资给答辩人分文，系无偿使用，这是损害国家财产的侵权行为，现又上诉拖延时间，戏弄法律，应维持原判，早日结案。三、即使上诉人同其原单位中纺纱布进出口公司潍坊开发区分公司有财产纠纷，也应在诉讼时效内依法维权，但其放弃权利，也是默认了公司的行为。现该公司已经被吊销营业执照，人去楼空，上诉人以此说事，是强词夺理，应驳回上诉。 当事人在一审中提交的证据和依据均已随卷移送本院，上述证据和依据在一审庭审中已经质证。二审中，各方当事人填写了二审行政案件诉讼要素表，上诉人没有提交新的证据。经审理，本院同意一审法院对当事人提交证据和依据的分析认定，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的核心问题是原潍坊市房产管理局于2009年11月10日作出的涉案房屋转移登记行为是否合法？ 《城市房屋权属登记管理办法》1998年1月1日起施行，2008年7月1日，被新施行的《房屋登记办法》宣告废止。《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。……”,第十一条规定，“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。……”,第十二条规定，“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记”,第十三条规定，“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”,第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”,第二十七条规定，“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记后的一个月内核准注销，并注销房屋权属证书”。本案中，原潍坊市房产管理局受理房屋买卖双方中纺纱潍坊开发区分公司和潍坊市计划生育宣传教育中心过户申请手续后，进行了审查，认为买卖双方提交的材料齐全，权属清楚，并作出了涉案房屋登记行为，符合当时施行的《城市房屋权属登记管理办法》的规定。作出涉诉的房屋登记行为，证据确凿，程序合法，适用法律法规正确。一审判决驳回上诉人的要求撤销该登记行为的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由依法不能成立，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姜锡增负担。 本判决为终审判决。 审判长  周建明 审判员  李正良 审判员  郭明明 二〇一九年十二月十六日 书记员  王巧贞