中华人民共和国 福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初13267号 原告：洪美雯（LILIANMEI-MANYUHUNG），女，1951年1月6日出生，美国籍，住美国。 委托诉讼代理人：陈武，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈灵楠，福建合立律师事务所实习律师。 被告：汪萍英，女，1951年5月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：余锡源，男，1950年8月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：刘妍妍，福建英合律师事务所律师。 原告洪美雯与被告汪萍英、余锡源确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪美雯及其委托诉讼代理人陈武，被告汪萍英、余锡源及其共同委托诉讼代理人刘妍妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪美雯向本院提出诉讼请求：确认汪萍英代理洪美雯与余锡源于2010年2月10日签订的《厦门市房地产买卖合同》无效。事实和理由：2008年12月26日，洪美雯在北京市方圆公证处声明撤销在北京市公证处做的两份公证，分别是1999年9月30日作出的（99）京证内字第02679号公证书和1999年11月12日作出的（99）京证内字第03186号公证书。2008年12月29日，北京市方圆公证处对洪美雯上述声明的签名作出（2008）京方圆内民证字第14989号公证书。2010年2月10日，汪萍英欺骗厦门市国土资源与房产管理局，瞒着洪美雯用上述已被撤销的北京市公证处（99）京证内字第02679号公证书以洪美雯代理人的身份与余锡源（汪萍英的配偶）签订了一份《厦门市房地产买卖合同》，约定余锡源向洪美雯购买厦门市思明区西边社六号内房屋，建筑面积482.44平方米，房屋所有权证开字第××号，国有土地使用证厦国用（95）字第Ａ16770号，每平方米建筑面积成交价为1800元，总价款868392元，一次性付款方式已付清等内容。同日，汪萍英还代洪美雯（产权人）在《同意交易声明》上签名，并在产权人婚姻状况为“未婚”一栏打勾，声明本人与产权人系“本人”关系，系本房地产的共有人，声明放弃优先权等内容。2010年3月25日，厦门市房地产交易权籍登记中心将上述房屋登记在余锡源名下。汪萍英用已被撤销的北京市公证处（99）京证内字第02679号公证书行使其代理权，显然属于无权代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，该代理行为对洪美雯不发生效力。洪美雯为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。 汪萍英、余锡源辩称，一、洪美雯的请求权已超过诉讼时效。讼争房屋买卖合同实际上签订于1999年，2007年第一次办理过户，因洪美雯未处理好与其兄弟姐妹的关系，导致讼争房屋被查封，汪萍英、余锡源介入调解结案，2010年最终过户成功。洪美雯于2007年、2010年就应当知道讼争房屋买卖合同的情况，但从未提出合同无效的主张，至今距合同签订日已逾八年，早已超过诉讼时效。二、洪美雯主张2010年2月10日签订的《厦门市房地产买卖合同》无效，根据合同相对性原则，汪萍英不是本案适格被告，应当驳回洪美雯对汪萍英的诉讼请求。三、本案不属于合同无效的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，本案不属于任意一种。1999年9月，汪萍英与洪美雯达成讼争房屋的买卖意向，并分两次支付了购房款。1999年11月23日，双方补签讼争房屋买卖合同，当日洪美雯出具《收条》及《声明书》，确认收到全部购房款项，2010年讼争房屋过户完毕。洪美雯与汪萍英之间经过平等协商，洪美雯自愿将讼争房屋出售给汪萍英、余锡源，合同合法有效，且已经全部履行完毕，不存在任何无效的情形，洪美雯的诉求没有事实和法律依据。四、本案亦不属于无权代理。1.讼争房屋已于1999年出售给汪萍英，《厦门市房地产买卖合同》只是为了办理过户手续向行政机关出具的形式文件，双方真实的权利义务实际上在1999年的《协议书》中已经约定并履行完毕，《厦门市房地产买卖合同》不存在无权代理问题。2.（2008）京方圆内民证字第14989号公证书真实性存疑。一般撤销委托公证，需通知受托人同时到场，并回收被撤销的委托公证书，但本案中洪美雯并未通知汪萍英到场，亦未回收（99）京证内字第02679号公证书。同时，（2008）京方圆内民证字第14989号公证书载明撤销（99）京证内字第03186号公证书，但洪美雯于2010年4月6日做了（2010）厦鹭证民字第221号公证书，同样撤销了对（99）京证内字第03186号公证书的授权。如果2008年就撤销了该份公证书，何来2010年再次撤销？3.汪萍英直至此次被诉才看到洪美雯提供的所谓撤销委托的公证书，该撤销委托从未通知汪萍英。撤销通知自送达合同相对人生效，即便洪美雯真的办理撤销公证，该撤销亦对汪萍英不发生效力。五、退一步讲，即便是无权代理，亦不必然产生合同无效的后果。是否无权代理与合同效力并无直接联系，二者系不同法律关系，即无权代理不必然产生合同无效的后果。洪美雯引用《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定主张合同无效，但该条只是规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，合同效力仍然应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行确认，洪美雯的诉求没有法律依据。六、洪美雯将讼争房屋出售给汪萍英、余锡源，又未经通知单方撤销管理讼争房屋的委托，同时其在不同案件中陈述相互矛盾，与案外人汪某多次相互作证，其行为不诚信，存在恶意诉讼之嫌。综上，请法院查明事实，驳回洪美雯的起诉。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1999年9月30日，洪美雯在北京市公证处的公证下出具一份《委托书》，委托原因、事项、权限为：洪美雯现拥有房屋坐落在福建省厦门市西边社六号（内），现委托汪萍英处理洪美雯名下国有土地使用证厦国用（95）字第Ａ16770号及房屋所有权证开字第××号并代管理及可以使用、买卖等一切事宜，任何人无权干涉；另有关厦门市西边社六号之五间仔的房屋及通道，洪美雯亦委托汪萍英全权管理，包括使用并向政府各有关部门申请翻建及维修等一切事宜。委托期限为：长期。北京市公证处为此出具（99）京证内字第02679号公证书。 1999年11月12日，洪美雯在北京市公证处的公证下出具一份《委托书》，委托原因、事项为：洪美雯委托汪萍英全权处理有关洪美雯代管洪金基的事宜，包括处理此房屋事宜的代管权及使用权及到政府有关部门办理有关房屋的一切事宜。委托期限为：无限期。北京市公证处为此出具（99）京证内字第03186号公证书。 1999年11月23日，洪美雯（甲方）与汪萍英（乙方）签订一份《协议书》，约定：一、1999年10月汪萍英向洪美雯购买厦门市西边社六号（内）房屋，该房屋所有权证开字第××号，国有土地使用证厦国用（95）字第Ａ16770号，及西边社五间仔房屋（长期代管）均有做公证书；二、购（买）该房屋价格为人民币70万元整；三、因要向政府缴交房屋土地出让金，目前尚无能力做到，无法办理过户手续；四、洪美雯、余锡福及女儿余秀慧、儿子余承恩今后如乙方需要办理过户或者继承，均有义务提供方便，帮助解决或办理公证委托代签（乙方包括余锡源、汪萍英、余宏斌、余宏俊）；五、甲乙双方购买款项已结清，甲方兄弟姐妹无权干涉汪萍英对以上房屋之主权及处理。 上述《协议书》签订同日，洪美雯出具一份《收条》和一份《声明书》，载明：洪美雯已于1999年10月收到汪萍英交来买洪美雯名下厦门市西滨（边）社六号（内）房屋人民币70万元整，此洪美雯名下房屋为国有土地使用证厦国用（95）字第Ａ16770号及房屋所有权证开字第××号；从1999年11月23日起以上有关房屋与洪美雯及丈夫余锡福、女儿余秀慧、儿子余承恩无关，以上所指人士不得干涉以上房屋之一切事宜。 2000年11月14日，洪美雯在厦门市公证处的公证下出具一份《委托书》，洪美雯为委托人，汪萍英为受托人，委托权限包括有权请求政府有关部门或向法院起诉，请求排除西边社六号及五间仔房屋使用的妨碍，排除他人的违章搭建，代为向市土地房屋管理局、市落实办及有关部门办理西边社六号主厝花园杂物间的产权落实更改手续等等。厦门市公证处为此出具（2000）厦证内字第1244号委托书公证书。 2007年，洪美雯拟将厦门市思明区西边社六号内房屋转让给汪萍英的配偶余锡源，但因洪美雯的兄弟姐妹对此提出异议而未能办理过户。 2007年，案外人洪敦南等人（系洪美雯的兄弟姐妹）向本院提起诉讼，诉请洪美雯以868392元的价格将厦门市思明区西边社六号（内）房屋转让给洪敦南。洪美雯在该案审理过程中对其已将厦门市思明区西边社六号（内）房屋转让给余锡源不持异议。2010年3月3日，余锡源、汪萍英与洪敦南达成庭外和解协议，洪敦南等人向本院撤回起诉。2012年11月29日，洪美雯出具一份《收条》，载明收到汪萍英支付的西边社六号（主厝）房屋案件调解金5万元。 2008年12月26日，洪美雯在北京市方圆公证处的公证下出具一份《声明书》，声明内容为：洪美雯于1999年9月30日在北京市公证处办理了（99）京证内字第02679号公证书，又于1999年11月12日在北京市公证处办理了（99）京证内字第03186号公证书，内容均是洪美雯委托汪萍英全权处理有关洪美雯代管洪金基的房产事宜，现在洪美雯声明上述委托事宜无效，撤销（99）京证内字第02679号公证书及（99）京证内字第03186号公证书。北京市方圆公证处为此出具（2008）京方圆内民证字第14989号公证书。经本院向北京市方圆公证处核实，该公证书属实，且已送达给洪美雯。 2010年2月10日，汪萍英代理洪美雯将厦门市思明区西边社六号内房屋转让给余锡源，申报成交价为868392元，付款方式为一次性付款且已付清。汪萍英代洪美雯在《厦门市房地产买卖合同》《同意交易声明》等文件上签名。2010年3月25日，厦门市思明区西边社六号内房屋登记至余锡源名下。 2010年4月6日，洪美雯在厦门市鹭江公证处的公证下出具一份《声明书》，声明内容为：洪美雯分别于1999年11月12日、2000年11月14日授权汪萍英代理房产相关事宜[公证书编号分别为（99）京证内字第03186号公证书及（2000）厦证内字第1244号委托书公证书]，现洪美雯声明终止上述（99）京证内字第03186号公证书及（2000）厦证内字第1244号公证书对于汪萍英的委托，汪萍英不再依上述文书享有任何代理权。 本案审理过程中，汪萍英向本院提交一份《补充协议书》作为证据。该协议签订于2010年1月29日，甲方为洪美雯，乙方为余锡源，丙方为汪萍英。该补充协议载明甲、乙、丙三方曾就坐落于厦门市西边社六号内房屋一幢（二层，详见开字第16770号房屋所有权证）和坐落于厦门市房屋（详见厦地房证第00238534号厦门市土地房屋权证）买卖事宜达成协议。该补充协议约定：1.甲方（卖方）以其拥有的厦门市西边社六号内房屋一幢的买卖事宜与丙方（买方）于1999年11月23日达成《协议书》，该协议商定成交价款为人民币70万元；2.甲方并代表丈夫余锡福以余锡福名下拥有的厦门市蓼花路14、16、18、20号房屋的买卖事宜与乙方、丙方于1999年1月23日达成《协议书》，该协议商定成交价款为人民币150万元；3.甲、乙、丙三方一致确认上述交易的真实性，并且卖方洪美雯也已收到上述房屋的售房价款；4.鉴于当时过户费用较高，买卖双方未办理正式的交易过户手续，在此各方再次确认买方（即乙方、丙方）可以向房屋管理部门申办上述房屋的产权过户事宜，所有过户费用由买方承担。洪美雯认为上述《补充协议书》是汪萍英、余锡源伪造的证据，并提交福建正泰司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书为证。该司法鉴定意见书载明：检材《补充协议书》中“洪美雯”签名字迹与样本的字迹比对，存在一些差异特征，由于检材中“洪美雯”的签名为复印件，一些细微特征不能客观显示，就目前字迹特征综合分析认为，可能不是同一人的书写字迹。汪萍英、余锡源主张，《补充协议书》是洪美雯本人所签，在没有原件的情况下无法进行笔迹鉴定，且鉴定书也仅表示可能不是同一人书写。另，洪美雯于2018年10月16日报警称其签名在上述《补充协议书》上被冒用。洪美雯还向本院申请对《补充协议书》上洪美雯签名的真实性进行笔迹鉴定。 汪萍英还向本院提交一份《委托书》作为证据。该委托书于2010年1月29日出具，委托人为洪美雯，受托人为余宏俊。该委托书载明：洪美雯拥有的厦门市西边社六号内房屋已出售给汪萍英，洪美雯的丈夫余锡福拥有的厦门市蓼花路14、16、18、20号房屋已出售给余锡源、汪萍英，洪美雯委托余宏俊代表洪美雯及丈夫余锡福与余锡源、汪萍英办理厦门市西边社六号内房屋和厦门市蓼花路14、16、18、20号房屋的交易过户事宜等，委托期限自签字之日起五年。洪美雯认为该委托书无原件，反而可以印证汪萍英、余锡源没有支付购房款。洪美雯亦向本院申请对上述《委托书》上洪美雯签名的真实性进行笔迹鉴定以及洪美雯所捺手印进行指模鉴定。 关于购房款70万元的支付情况。洪美雯主张，汪萍英没有按照约定付清购房款，由于西边社六号（内）房屋的购房款与蓼花路14－20号房屋的购房款混合在一起，在双方结清之前，洪美雯无法确认西边社六号（内）房屋的购房款支付情况，后因汪萍英没有付清西边社六号（内）房屋购房款，洪美雯于2008年撤销了1999年出具的公证委托书，汪萍英应举证付款凭证以证明其付款情况。汪萍英、余锡源主张，汪萍英已付清西边社六号（内）房屋的70万元购房款，1999年9月30日汪萍英通过地下钱庄汇款美金折合人民币40万元给洪美雯香港账户，1999年10月11日汪萍英通过地下钱庄汇款美金折合人民币30万元给洪美雯香港账户，汪萍英没有保留汇款凭证，只有收条。 关于（2008）京方圆内民证字第14989号公证书（《声明书》）的送达情况。洪美雯主张，其于2008年12月底将该份公证书交到蓼花路20号一楼店面，交代店面工作人员转交给汪萍英，该店面由汪萍英经营。洪美雯为证明其已将撤销公证委托一事告知汪萍英，申请证人汪某（汪某系汪萍英的妹妹，二人曾因借贷纠纷诉至法院）出庭作证。汪某表示，其于2008年底听汪萍英称洪美雯撤销了西边社六号（内）房屋的公证委托。汪萍英、余锡源主张，洪美雯2008年12月底没有到蓼花路20号找过汪萍英，汪萍英直至此次被诉才看到洪美雯提供的所谓撤销委托的公证书，该撤销委托从未通知汪萍英；证人汪某与汪萍英有利害关系，汪某与洪美雯在多起诉讼中相互作证，汪某的多次陈述相互矛盾，其证言不可信。 本院认为，首先，洪美雯确有将厦门市西边社六号内房屋出售给汪萍英。洪美雯与汪萍英于1999年11月23日签订《协议书》，洪美雯将厦门市西边社六号内房屋出售给汪萍英，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。虽然洪美雯也曾于1999年出具两份《委托书》，委托汪萍英代为处理有关西边社六号内房屋的管理、使用、买卖等一切事宜，但是洪美雯与汪萍英之间并非单纯的委托代理关系，而是建立在洪美雯已将西边社六号内房屋出售给汪萍英的基础之上的。 其次，洪美雯对于将厦门市西边社六号内房屋过户至汪萍英的配偶余锡源名下是认可的。洪美雯与汪萍英在上述《协议书》中约定，洪美雯、余锡福及女儿余秀慧、儿子余承恩今后如“乙方”需要办理过户或者继承，均有义务提供方便，帮助解决或办理公证委托代签，“乙方”包括余锡源、汪萍英、余宏斌、余宏俊，可见洪美雯对于将西边社六号内房屋过户至汪萍英、余锡源、余宏斌或者余宏俊名下均是认可的。2007年间，西边社六号内房屋拟从洪美雯名下过户至余锡源名下，因洪美雯的兄弟姐妹对此提出异议而未能办理过户。在洪美雯与其兄弟姐妹因西边社六号内房屋引发的诉讼中，洪美雯对已将讼争房屋出售给汪萍英以及拟过户至余锡源名下不持异议。 再次，并无证据证明洪美雯已将撤销公证委托一事通知汪萍英。虽然洪美雯于2008年12月26日经北京市方圆公证处公证声明撤销两份公证委托书，但并无证据证明洪美雯已将撤销公证委托一事通知汪萍英，汪萍英是在不知其代理权已终止的情况下与余锡源签订的《厦门市房地产买卖合同》（即本案洪美雯诉请确认无效的合同）。并且，洪美雯在厦门市西边社六号内房屋过户至余锡源名下八年后，才向汪萍英、余锡源主张房屋买卖合同无效，明显不符合常理。 最后，即便汪萍英代洪美雯将厦门市西边社六号内房屋出售给余锡源构成无权代理，也并不直接导致《厦门市房地产买卖合同》无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。“未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”并不是指在这一情形下代理行为无效，即使未被追认，该行为也不是归于无效，而仅是对被代理人不发生效力。 综上，汪萍英代理洪美雯与余锡源签订《厦门市房地产买卖合同》，洪美雯将厦门市西边社六号内房屋转移登记至余锡源名下，是建立在洪美雯将该房屋出售给汪萍英的基础之上的，洪美雯对于将该房屋过户至余锡源名下本就是认可的，洪美雯在将该房屋出售给汪萍英九年后撤销公证委托（且无证据证明洪美雯已将撤销公证委托一事通知汪萍英），又在该房屋过户至余锡源名下八年后主张其与余锡源之间的《厦门市房地产买卖合同》无效，有违诚实信用原则。即便汪萍英代洪美雯将厦门市西边社六号内房屋出售给余锡源构成无权代理，也并不直接导致《厦门市房地产买卖合同》无效，而应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定判断该合同是否存在无效的情形。洪美雯仅依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定主张汪萍英构成无权代理，诉请确认《厦门市房地产买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。至于2010年1月29日形成的《补充协议书》和《委托书》是否是洪美雯本人所签，不影响本案审理结果，且洪美雯已就签名冒用一事报警，其权利可通过其他途径救济，故本案无需进行相关鉴定。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告洪美雯的诉讼请求。 案件受理费12484元，由原告洪美雯负担。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，原告洪美雯可在判决书送达之日起三十日内，被告汪萍英、余锡源可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 朱 晨 人民陪审员 齐国英 人民陪审员 曾赣华 二〇一九年十二月二十六日 代书记员 楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。