宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初10727号原告：中某，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：张某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱某、季某，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：马某1，宁夏吴忠市人，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：×××被告：马某2，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：×××原告中某(以下简称中海宏洋公司)与被告马某1、马某2商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海宏洋公司的委托诉讼代理人季某，被告马某1到庭参加诉讼。被告马某2经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，双方当事人申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年10月17日签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201700051956），被告协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201700051956）备案登记手续；二、判令被告将六盘山中路88号连湖花园六区13号楼3001室房屋立即返还原告；三、判令被告向原告支付违约金115080元、房屋使用费57540元（暂计算至2019年8月15日，并按每月5754元的标准继续支付至上述第二项诉请房屋实际返还之日止），以上已确定部分，合计172620元；四、本案产生的全部诉讼费用、保全费用、公告费由被告承担。事实和理由：2017年10月17日原、被告签订《银川市商品房买卖合同（合同编号：201700051956）》及附件《补充协议》，协议约定原告将其开发的的位××路房屋出售给被告；房屋总价款575400元，付款方式为首付款和商业贷款。合同附件六《银川市商品房买卖合同》补充协议第三条第四项约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本息导致银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金；第九条第五项约定，合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告还应当按月以房屋总价1%向原告支付房屋使用费。之后原告、被告与建设银行股份有限公司宁夏区分行（以下简称建行宁夏区分行）签订了《购房借款及担保合同》，合同约定：被告作为借款人，以上述所购房屋作为抵押物从建行宁夏区分行贷款430000元；原告作为保证人对上述借款承担连带保证责任。2018年10月15日前原告将涉案房屋交付被告。因被告未按借款合同约定向银行偿还贷款本息，导致原告在银行开立的保证金账户被多次扣款，截至2019年3月累计4次扣款，共计：15422.95元，上述扣款导致原告产生了经济损失。原告多次向被告催要无果。综上事实，原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，双方均应切实履行，被告无视信用逾期还贷导致原告代偿的行为，已经构成违约，并符合合同约定解除条件，被告应就此承担全部法律责任。为此，原告特提起诉讼，请贵院依法判处。被告马某1辩称，原告陈述以上基本属实，被告和其儿子确实拖欠中海的三期款项，但是中海没有给被告打过电话，被告也不知道事情的发生，知道后当天下午被告就来到法院，联系了中海的律师，被告就过去和他们协商，最后协商不通，被告害怕还产生费用，就给中海打了15600元，后因违约金、律师费调解未果导致本案开庭。被告马某2未作答辩，也未向法庭提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交的《银川市商品房买卖合同》1份（原件）、收款收据2张（复印件）、发票1份（原件）、入住会签单1份（复印件）、中海国际社区入住说明1份（原件），本院采信真实性，对证明目的部分采信；2、原告提交的建设银行股份有限公司宁夏区分行《协助扣款还贷通知》1份（原件）、《个人贷款还款凭证》1份（原件），被告马某1予以认可，本院予以采信；3、被告马某1提交的中国建设银行个人贷款对账单1份（原件）、现金存款回单1份（复印件），客观真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月17日，原告中某与被告马某1、马某2签订《银川市商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》，合同约定：原告将其开发的的位××路房屋出售给二被告，房屋总价款为575400元；合同补充协议第三条第四项约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除本合同，二被告应按总楼价的20%向原告支付违约金，原告承担保证责任后，还有权在承担担保责任的范围内向二被告追偿。合同还约定了其权利义务。2018年10月15日，原告将涉案房屋交付给二被告。因二被告逾期偿还银行贷款，2019年3月26日，案外人中国建设银行股份有限公司银川西城支行扣划原告保证金账户总计15422.95元保证金偿还被告贷款本息。为此，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，被告马某1于2019年9月6日向原告账户存款15600元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与二被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规，为有效合同，双方当事人应依约履行。本案中，二被告因自身原因未依约按期偿还银行贷款，导致按揭银行从原告保证金账户扣划15422.95元，其行为存在违约。虽双方对于解除合同进行了约定，且解除条件已成就，但在开庭前被告已将原告代偿的15422.95元清偿完毕，二被告的违约程度显著轻微，不影响原告合同目的的实现，故对原告主张解除合同、协助办理撤销备案、返还房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张违约金的诉讼请求，经查，因双方约定违约金过高，且原告并未提交证据予以证实其实际造成的损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则酌情支持违约金315.88元（以15422.95元为基数，自2019年3月26日至2019年8月20日期间,按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算,自2019年8月21日至2019年9月6日期间,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%计算），扣除被告超付的177.05元，二被告还应支付原告违约金138.83元。被告马某2经本院合法传唤未出庭应诉，视为自动放弃抗辩权等相关诉讼权利，由此产生的后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《最高人民法院》第三十条之规定，判决如下：一、被告马某1、马某2于本判决生效之日起三日内支付原告中某违约金138.83元；二、驳回原告中某的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1876元（已减半收取），由被告马某1、马某2负担1000元，由原告中某负担876元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张 玮 二〇一九年十二月十二日书记员 杨晓云附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。