江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初4285号 原告：李小白，男，1951年3月9日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：李华，男，1975年5月1日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：罗雪敬，男，1976年1月2日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：陆卫民，男，1975年11月13日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：孙建明（代理上述四原告），江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王嘉一（代理上述四原告），江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。 被告：七天酒店（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区中心路3331号中建钢构大厦及中国建筑钢结构博物馆30层。 法定代表人：陈礼明，董事长。 委托诉讼代理人：廖振权，江苏米来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹政，江苏米来律师事务所律师。 原告李小白、李华、罗雪敬、陆卫民（以下简称四原告）与被告七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告陆卫民及四原告共同的委托诉讼代理人孙建明、王嘉一，被告七天酒店公司的委托诉讼代理人廖政权、邹政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行合同，并支付拖欠房租1012363.5元(以年租金2024727元为标准，自2018年12月25日暂算至2019年6月24日)；2．被告支付逾期违约金87569.4元(以506181.75元为基数，分别自2018年12月1日、2019年3月1日起，均按照日千分之一计算至实际支付之日止)；3．被告承担本案诉讼费用。庭审中，四原告变更第1项诉讼请求为要求被告继续履行合同，并支付拖欠房租1518545.25元(以年租金2024727元为标准，自2018年12月25日暂算至2019年9月24日)。事实和理由：2007年9月9日，四原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定四原告将其所有位于苏州市姑苏区西百花巷x号的房屋租赁给被告，租期为2007年12月25日至2022年12月24日，年租金为170万元，每三年递增6%，2018年12月25日至2019年12月24日期间的年租金为2024727元。合同约定被告擅自解除合同，除补足使用期间的租金外，被告赔偿按照以下两款中金额大者作为赔偿，即全部租赁年限的合同总金额的30%或未完成合同剩余金额的50%。依据合同约定，被告应于2018年12月1日缴纳下一季度房租。然2018年11月被告擅自提出提前终止《房屋租赁合同》，但并未依据合同约定偿付违约金，且被告的合作方及转租户继续占用出租房屋，故原告不同意被告单方终止《房屋租赁合同》的意见，并向被告发函要求被告据此偿付违约金，清空并交付房屋后，方能解除合同。但此后被告没有将承租房屋清空交付给原告，也没有偿付违约金，也不再继续支付房租，而被告的合作方及转租户仍在使用租赁房屋。四原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。 被告七天酒店公司辩称：1、涉案房屋租赁合同无效。房屋租赁合同第1.1条明确约定土地的用途为工业用地，但被告使用租赁的物业为商业用途，涉案的房屋租赁合同违反了行政法规的强制性规定而无效，合同也无法继续履行，被告仅承担实际使用房屋期间的使用费。2、即便涉案的房屋租赁合同合法有效，被告也已于2018年12月3日解除了合同，合同在事实上已经无法履行。2018年12月3日，被告工作人员已从租赁物业全部撤场，并进行了断水断电处理，同时房屋的钥匙已交给原告，涉案房屋已交付给原告，租赁合同已经在事实上解除。故原告要求继续履行合同，缺乏必要性和可行性。3、按照房屋租赁合同的约定，被告支付租金前，原告存在先履行义务即每季度首月1日前将当季度租金发票交付到被告的财务部，但时至今日原告并没有向被告交付发票，故被告有权拒绝支付租金。4、合同约定的延期支付租金的违约金即每日千分之一的标准过高，远远超过了原告的损失。 经审理查明：苏州市西百花巷x号土地使用权及房屋所有权登记在李小白、李华、罗雪敬、陆卫民四人名下，地类（用途）为工业用地，房屋的建筑面积为5123.36平方米，包括1幢（24.48平方米）、2幢（65.64平方米）、3幢（5层、3051.08平方米）、4幢（3层、1572.6平方米）、5幢（38.88平方米）、7幢（370.68平方米）。 2007年9月9日，四原告（出租方、甲方）与七天酒店公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容：甲方出租给乙方的房屋位于苏州市西百花巷x号，甲方已取得房屋的土地证和房产证。房屋主体建筑结构为混合结构；土地使用权年限至2054年6月，土地用途为工业，房屋用途为非居住1，房屋总建筑面积5123平方米，共5层；乙方实际向甲方租赁房屋的建筑面积为5123平方米，包括全部；租赁院落面积为全部（该房屋的土地宗地红线图和房屋平面图案/租用院落的平面图为本合同附件）。租赁期限为15年，从2007年12月25日至2022年12月24日。年租金为自170万元起每三年递增6%，2016年12月25日至2019年12月24日期间的年租金为2024727元，甲方于每季度首月1号前将当季租金发票交付到乙方财务部，以便乙方安排付款，乙方在收到甲方发票后五个工作日内向甲方支付下季度租金，如果由于甲方未能按时将发票交抵乙方财务部而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任，无须向甲方支付违约金。因乙方原因延期支付租金，按每日支付季度租金的千分之一作为违约金给甲方，乙方就季度租金未支付或未足额支付超过三个月的，甲方有权解除合同，并有权按本合同7-6条款追究乙方违约责任，甲方有权处置酒店内移动物品和装修。合同第4-3条约定乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，其间乙方所做的装修改动无需复原。合同约定的租赁期满返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方装修、改造过程中所添置的可分离、可移动的设备设施及家具器具等，乙方有自由处置权。合同对转租进行了约定：甲方同意乙方为实际经营需要，可将本合同全部权利义务转让给乙方子公司或控股公司，转让后，甲方与乙方子公司或控股公司履行本合同，乙方承担连带责任。合同第7-6条约定乙方擅自解除合同，除补足使用期间的租金外，乙方赔偿按照以下两款中金额大者作为甲方赔偿：a全部租赁年限的合同总金额的30%；b未完成合同剩余金额的50%，以及承租物业内的所有财产应无偿交给甲方作为乙方擅自解除合同的赔偿。四原告在出租方处签名捺印，七天酒店公司在承租方处盖章。当日，双方还签订了物业使用（装修）协议。合同签订后，四原告向七天酒店公司交付了房屋，七天酒店公司在此处开办上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店，成立日期为2008年3月18日。七天酒店公司支付房屋租金至2018年12月24日，并经营酒店至2018年8月。 双方就租赁事宜沟通过程如下： 2018年11月23日，四原告向七天酒店公司邮寄“函”，主要内容：告知七天酒店公司在2018年度房租到期日为12月25日，七天酒店公司应于2018年12月1日缴纳下一个季度房租。出租人发现七天酒店公司承租的该房屋酒店于2018年8月开始停止经营，要求七天酒店公司在收到函件的三日内以书面形式答复是否依照租赁合同约定继续租赁房屋并按期交纳房租，以便四原告准备开具相应发票。 2018年11月28日，七天酒店公司向四原告邮寄“关于提前终止《房屋租赁合同》的函”，主要内容：酒店经营过程中，因他人干扰导致酒店无法正常经营，且多年来酒店亏损严重，我方已无力维持该物业上所开设酒店的各项开支及巨额租金，分店已于2018年8月停止营业。自2018年12月3日起与贵方解除租赁合同关系，我方将结清截至该日期的场地租金及水电费等各项费用；我方将于2018年12月3日将租赁场地移交贵方，烦请贵方安排人员到场办理交接手续，逾期未办理场地交接导致的所有责任及后果概由贵方承担等。 2018年12月5日，七天酒店向四原告邮寄“撤场告知函”，主要内容：我司已于2018年11月28日就提前解约及撤场事宜等书面通知贵方。截止2018年12月3日，我司已按租赁合同约定条件完成全部撤场工作：我方所有人员已撤离；撤场时，租赁物业处于正常状态，我方已对可进入租赁物业的通道上锁及断水断电处理。我司已于2018年12月3日将租赁物业的房屋钥匙（共73把）以公证邮寄的方式交付贵方。自2018年12月3日起，租赁物业不再由我方占有、使用和/或保管，租赁物业及其一切设施设备、家具电器、物品等均与我司无关，如发生任何损坏或遗失，我司不承担任何责任。 2018年12月19日，四原告再次向七天酒店公司邮寄“函”，主要内容：在贵方未按合同约定承担违约责任及清空房屋的情况下，我方不接收贵方提出单方终止合同要求。目前房屋尚由贵方的转租户及合作方占用，根本不具备房屋交接条件。然而贵方不到现场办理房屋交接手续，竟邮寄所谓房屋钥匙给我们，以此来蒙混贵方应承担的房屋交接义务，我方坚决不接受。我方并未接受贵方移交的承租房屋，该房屋发生的一切风险责任均由贵方承担，且贵方仍应按合同要求支付相应租金给我方。 2019年1月25日，四原告委托江苏剑桥人（苏州）律师事务所孙建明律师向七天酒店公司邮寄律师函，主要内容基本同前，并要求七天酒店公司在收到函件3日内支付拖欠的2018年12月15日至2019年3月24日的租金及拖欠期间的违约金。 2019年4月12日，七天酒店公司向四原告邮寄“关于确认场地交接事宜的沟通函”，主要内容亦基本同前，其表示四原告对租赁物业的接收工作实际已全部完成，要求四原告在收到函件后七日内与其签署场地交接确认文件，并沟通相关合同提前解除的后续处理事宜。 2019年4月23日，四原告继续向七天酒店发函，再次表示因目前房屋尚由七天酒店公司的转租户及合作方占用，根本不具备房屋交接条件，故租赁合同尚未解除，四原告从未接收七天酒店移交的租赁标的物；同时向七天酒店公司催要了2018年12月25日至2019年6月24日的租金及违约金。 2019年8月7日，本院组织原、被告至苏州市西百花巷x号查看租赁房屋的情况，同时在场的还有案外人刘亮、张庆喜、高海军、汤啸洲。在场人均确认场地内1幢为门卫室，是空着的；2幢由汤啸洲及其妻子苏明租赁使用；3幢、4幢系酒店经营主要使用的房屋，其中3幢已加锁；5幢是配电间；7幢分为两部分，分别由张庆喜、刘亮使用。现场汤啸洲称其妻子在2014年与七天酒店公司的薛亚冬签订租赁合同，并在此处注册公司；高海军称其自2013年开始与七天酒店合作，其包了3幢、4幢内客房共100间，客房里的部分床、电视及餐厅厨房间的物品、空调等归其所有，其中30间房屋由其在2016年年底重新装修，包括贴墙纸及吊顶，合同于2019年1月到期，但自2018年7月底酒店就不再让其进客人了；张庆喜称其在2017年4月1日与薛亚冬签订租赁合同，并在此做婚庆道具展示；刘亮称其在2017年7月与薛亚冬签订租赁合同，并在此处注册了两家公司。现刘亮已就租赁合同向本院起诉七天酒店公司[案号：（2019）苏0508民初7358号]，该案正在审理中。 庭审中四原告陈述，涉案的房屋是统一被围墙围在里面的，3幢、4幢是酒店运营核心的主要地方。我方向七天酒店公司发送催缴租金的通知时也说到了要开发票，但七天酒店公司说不再承租而要终止合同，故我方没有按照合同约定提交发票。双方的合同4-3条已明确约定了房屋的具体交付方式，涉案房屋现在并不具备交接的条件。2018年下半年被告方和其合作方高海军发生纠纷，且报警处理。2018年12月中旬，我方陆续收到次承租人的函件才得知有这么多次承租人。我方认为薛亚冬能够代表七天酒店公司，次承租人的合同都是和七天酒店公司签订的，七天酒店公司有义务处理这些他人占据房屋的行为。为此，四原告向本院提交了案外人刘亮、张庆喜、高海军、汤啸洲分别向七天酒店公司邮寄的要求继续履行合同函，该函件同时抄送四原告。四原告为证明其向七天酒店公司邮寄信函的地址广州市海珠区新滘西路300号铂涛集团系经被告确认的地址，向本院提交了接受发票信息变更函及被告于2018年11月28日向四原告邮寄信函的快递单。 七天酒店公司陈述，我公司对四原告及刘亮、张庆喜、高海军、汤啸洲向四原告邮寄的函件均不认可。2018年12月3日，我公司人员从租赁物业内的全部撤场，物品和装修保持在屋内，我方也对此不再主张。我公司已向四原告交还了钥匙并交接了房屋。我公司从未将涉案房屋对外转租过，也不知情。案外人与我公司薛亚冬个人签订的租赁合同，与公司无关。我公司也无法起诉要求这些案外人清场。本案审理中，本院于2019年11月5日向七天酒店公司释明，若其认为已经向出租人交还了房屋，其应当在2019年11月15日前在不破坏原装修的前提下将3幢、4幢内的物品清空，但被告至今未将上述房屋内的物品腾空。 以上事实，有房产证、土地证、房屋租赁合同、来往函件、邮寄凭证、现场勘验笔录及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为，四原告与七天酒店公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方均应按约履行。七天酒店公司抗辩涉案房屋所在的土地用途为工业用地，本案房屋用于商业用途，故房屋租赁合同无效，然工业用地上房屋是否能用于商业经营，属行政管理范畴，且本案房屋租赁合同中已明确载明涉案土地系工业用地，七天酒店公司在明知该土地性质的情况下进行了工商登记、取得了营业执照，事实上已在此处经营酒店十年，已实现了租赁合同的目的，故本院对七天酒店公司的上述抗辩理由，不予采纳。 本案中，七天酒店公司认为涉案房屋的租赁合同在其撤离房屋时即2018年12月3日解除，然其搬离的理由系无力维持开设酒店的各项开支及租金，不符合法律规定或房屋租赁合同中约定的解除条件，其并不享有法定或约定的解除权，故其单方向四原告发函通知解除租赁合同，并不发生合同解除的效果。关于七天酒店公司租期届满前组织人员撤场并邮寄房屋钥匙能否产生合同事实上终止的法律效果，本院结合双方提交的证据、现场勘验情况及当事人的陈述，分析如下：1、依据合同第4-3条约定，返还房屋时，应经四原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。七天酒店公司称其将涉案房屋的所有钥匙邮寄给四原告故已交还了涉案房屋，其并未按照合同约定的方式返还房屋。2、经本院现场勘查，七天酒店公司租赁的场地系整体承租，由六幢房屋构成并形成院落。然涉案房屋的2幢、7幢房屋仍由汤啸洲、刘亮、张庆喜使用，即便七天酒店公司将钥匙交还能够作为交付房屋的一种方式，其也没有将由其承租的租赁物整体交还给四原告，故而未达到完整交付租赁物的效果，限制了出租方再次出租房屋的权利。3、纵然涉案房屋的2幢、7幢房屋与其他几幢房屋系独立可分割的，在案外人高海军仍向七天酒店公司就本案租赁物的主体部分即3幢、4幢房屋内物品主张权利的情况下，本院向七天酒店公司释明应当尽快将3幢、4幢内物品搬离，然被告至今未积极采取任何措施，可见七天酒店公司始终处于怠于解决问题的状态，相应损失的扩大理应由七天酒店公司自行承担。4、在七天酒店公司承租租赁涉案房屋期间，无论案外人占有使用房屋是否具有正当性、合法性，由七天酒店公司向案外人主张权利要求案外人腾空房屋更为直接、便捷，如果认可七天酒店公司以该种方式终止合同，四原告作为房屋所有权人并不能立即利用房屋，而需要通过侵权之诉向多名房屋占有人主张返还房屋，而由此导致的损失难以预计，该种方式不利于守约方利益的保护。综上，七天酒店公司通过邮寄房屋钥匙的方式，欲使四原告被动收房，并将清空租赁物的责任推卸给守约的出租方，存在恶意违约的情形，租赁合同未达到事实上终止的效果，如七天酒店公司确实难以经营，应将房屋腾空至符合合同约定的要求，并承担相应的违约责任，方可终止租赁合同。故七天酒店公司仍应按照租赁合同的约定继续履行合同，四原告要求七天酒店公司支付2018年12月25日至2019年9月24日的房屋租金1518545.25元，本院予以支持。关于七天酒店公司抗辩四原告未向其出具发票，故而有权拒绝支付租金的抗辩理由，本院认为支付租金系租赁合同的主要义务，且四原告未开具发票的原因在于七天酒店公司已明确表示不再继续履行合同，七天酒店公司违约在先，其据此抗辩不支付租金的理由，本院不予采纳。关于逾期付款违约金，四原告根据合同约定主张按照应付租金日千分之一计算，七天酒店公司认为过高要求调整，本院根据相关法律规定，调整违约金计算标准以每期应付款项金额为基数，自2018年12月1日、2019年3月1日起，按照年利率11.7%计算至实际支付之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百十一四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告七天酒店（深圳）有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李小白、李华、罗雪敬、陆卫民支付2018年12月25日至2019年9月24日的租金合计1518545.25元。 二、被告七天酒店（深圳）有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李小白、李华、罗雪敬、陆卫民支付逾期支付租金的违约金（以506181.75元为基数，分别自2018年12月1日、2019年3月1日起，按照年利率11.7%计算至实际支付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19255元，由被告七天酒店（深圳）有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  宁晓鹏 人民陪审员  郁伟中 人民陪审员  朱耀忠 二〇一九年十二月十七日 法官 助理  任 彦 书 记 员  闫高阳