山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6045号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潍坊荣鑫置业有限公司。住所地，潍坊市奎文区潍州路以东、胜利东街以北金融服务区1号楼B座410室。 法定代表人：杨继东，董事长。 委托诉讼代理人：徐景良，男，该公司职工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）王超，男，1989年9月9日生，汉族，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住高密市。 委托诉讼代理人：张芳芳，山东子伦律师事务所律师。 上诉人潍坊荣鑫置业有限公司（以下简称荣鑫公司）因与被上诉人王超商品房销售合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2018）鲁0785民初4252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由对方负担。事实与理由：涉案合同不能履行的原因，在于被上诉人拒不履行办理按揭手续、提供贷款手续的合同义务。涉案房屋只是暂时网签到案外人于新弟名下，并没有办理登记备案手续，不发生物权转移的效力，不构成一房二卖。在2015年10月13日被上诉人提出解除商品房认购合同并提交退款申请，上诉人同意解除，上诉人再将涉案房屋网签到于新弟名下，不构成一房二卖。 被上诉人王超答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。 荣鑫公司向一审法院提起诉讼请求：1、请求法院依法判令解除双方于2014年6月29日签订的商品房认购合同，并由王超支付违约金21699元。2、判令王超支付自2014年7月11日起至起诉之日止的欠款利息（按照被告欠缴房款数额230000元计算，按人民银行同期贷款利率计息）。3、诉讼费用由对方负担。 王超向一审法院提起反诉请求：1、请求依法判令荣鑫公司返还购房款108495元及自2014年6月29日起至实际清偿之日止按照同期银行贷款利息计算的利息损失。2、判令荣鑫公司承担赔偿责任111495元（108495元+3000元）。3、反诉费由对方负担。 一审法院认定事实：2014年6月29日，荣鑫公司、王超签订商品房认购合同，由王超认购荣鑫公司开发的高密世纪阳光城市广场住宅1-502号商品住宅，面积88.38平方米，单价3830元/平方米，总价338495元，付款方式为商品房按揭贷款，王超于合同签订时付购房款108495元，余款230000元办理银行贷款。合同签订后，王超交付了购房首付款108495元，未办理银行按揭贷款。2015年2月16日荣鑫公司取得世纪阳光城市广场商住楼项目商品房预售许可证。2016年8月11日涉案房屋由荣鑫公司网签给于新弟，并办理了商品房买卖合同登记备案。 一审法院认为，荣鑫公司、王超签订的《商品房认购合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案荣鑫公司已将涉案房屋网签给于新弟并办理了商品房买卖合同登记备案，双方当事人之间房屋买卖合同的目的已不能实现。根据查明的事实，王超已支付购房款108495元，王超提出反诉请求判令返还购房款108495元及利息，予以支持，利息自王超提起反诉之日即2019年3月12日起计算至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。王超请求判令荣鑫公司承担赔偿责任111495元（108495元+3000元），其中的3000元并非已支付给荣鑫公司的房款，故支持承担赔偿责任108495元。因双方之间房屋买卖合同的目的已不能实现，荣鑫公司请求判令解除双方于2014年6月29日签订的商品房认购合同，予以支持。荣鑫公司还请求王超支付违约金及欠款利息，因荣鑫公司在双方签订商品房认购合同时未取得商品房预售许可证，也未提交有效证据证明其取得预售许可证后已及时通知王超办理银行贷款，荣鑫公司在双方解除合同中存在过错，其请求王超支付违约金及欠款利息，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除潍坊荣鑫置业有限公司与王超于2014年6月29日签订的商品房认购合同；二、潍坊荣鑫置业有限公司返还王超购房款108495元，并赔偿损失108495元，共计216990元；三、潍坊荣鑫置业有限公司赔偿王超购房款利息损失（以108495元为基数，自2019年3月12日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；以上二、三项于判决生效后十日内付清；四、驳回潍坊荣鑫置业有限公司的其他诉讼请求。 二审中，上诉人荣鑫公司提供2015年10月13日的退款申请书一份，其中载明被上诉人王超以交房期限已经超过半年为由，要求解除双方的商品房买卖合同。被上诉人称上述证据不能证明双方间的商品房认购合同已经解除。本院查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，双方当事人于2014年6月29日签订涉案商品房认购合同，上诉人于2015年2月16日才取得商品房预售许可证，且未提供证据证明其在取得商品房预售许可证后通知被上诉人办理贷款手续等，故对上诉人所诉涉案合同不能履行的原因在于被上诉人未能依约办理贷款手续的主张，本院不予支持。从查明的事实看，上诉人将涉案房屋网签在了案外人于新弟名下，故应认定上诉人将涉案房屋另行出售给了案外人于新弟，上诉人以未发生物权转移为由主张不构成一房二卖，没有事实及法律依据，对其相应上诉请求，本院不予支持。 从2015年10月13日的退款申请书的内容看，其中虽载明了被上诉人要求解除涉案商品房买卖合同并退款的意思表示，上诉人未在合理期限内予以明确答复并履行退款义务，故不能认定双方已经解除了涉案商品房买卖合同并因此免除上诉人对被上诉人的赔偿责任。从另一方面讲，该退款申请书中毕竟明确载明了被上诉人要求解除涉案商品房买卖合同的意思表示，上诉人在知晓被上诉人的上述意思表示后，才将涉案房屋网签在案外人名下，故其违约的主观恶意较轻。结合上诉人将涉案房屋另行出售后的获益情况，本院酌情由上诉人承担被上诉人已付房款50%的惩罚性赔偿，原审法院对惩罚性赔偿的认定不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项之规定，判决如下： 一、维持山东省高密市人民法院（2018）鲁0785民初4252号民事判决第一项、第三项、第四项，即“一、解除潍坊荣鑫置业有限公司与王超于2014年6月29日签订的商品房认购合同；三、潍坊荣鑫置业有限公司赔偿王超购房款利息损失（以108495元为基数，自2019年3月12日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效后十日内付清；四、驳回潍坊荣鑫置业有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更山东省高密市人民法院（2018）鲁0785民初4252号民事判决第二项为“潍坊荣鑫置业有限公司返还王超购房款108495元，并赔偿损失54247.5元，共计162742.5元”，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回王超的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费342元，由潍坊荣鑫置业有限公司负担；反诉费4599元，由潍坊荣鑫置业有限公司负担4000元，王超负担599元。二审案件受理费4555元，由上诉人潍坊荣鑫置业有限公司负担2555元，由王超负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇一九年十二月三十一日 书记员 张瑞丰