河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初2895号 原告：杨某，女，1987年12月23日出生，汉族，住河北省三河市。 被告：大厂回族自治县某房地产开发有限公司。住所地：河北省大厂回族自治县。。 法定代表人：齐某，执行董事。 委托代理人：孙大伟，河北拓石律师事务所律师。 原告杨某与被告大厂回族自治县某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某、被告委托代理人孙大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某向本院提出诉讼请求：1、判令位于大厂回族自治县房屋归原告所有，要求被告按照不动产登记局过户流程办理商品房过户手续；2、判令被告支付迟延履行违约金（计算至起诉日）124100元；3、诉讼费、保全费、保险保单费用由被告承担。事实与理由：2016年7月2日，原、被告在中介公司居间下签订了《房产房屋买卖合同》，约定“由原告购买被告所有的位于大厂回族自治县房屋，房屋所有权证号为：大厂县房权证大字第××号，建筑面积66.22平方米，房屋规划设计用途为商业，房屋总价款569492元，全款支付，合同签订当日原告支付定金50000元，2017年7月9日剩余房款519492元原告一次性付清；被告应在原告全部购房款到账后7日内将房屋交付给原告；房屋当时设定抵押，抵押权人为大厂农村商业银行公司业务部，被告应于2017年6月1日前办理抵押注销手续后；原、被告约定自2016年7月2日至2017年6月1日之间办理房屋过户手续，交易税费契税4%、公共维修基金每平方米50元由原告承担，其它税费均由被告承担,过户时间应严格按照房管局过户流程执行；如原告未按期付款，每逾期一日，原告按逾期未付款的万分之五向被告支付违约金，如原、被告未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止。因被告过错造成原告不能在本合同签订之日起12个月内完全取得房地产权属证书的，原告有权退房。”合同签订后，原告于2016年7月2日刷卡支付50000元定金，2016年7月8日刷卡支付购房款519492元，共计支付购房款569492元。2016年7月8日，被告给原告出具收条一张。2016年8月8日，被告将房屋交付给原告占有使用，原告签收了编号为0000246号验房单，并于当日支付燃气接口费2600元，物业费（2016年7月20日--2017年12月31日）2189元，2018年12月21日原告支付物业费（2018年1月1日--2019年12月31日）3020元，滞纳金100元。截至原告起诉，经原告多次催告，被告仍未能办理房屋过户手续，按照合同约定，被告自2016年6月1日计算至2019年10月26日，被告已迟延1241天，其应按照合同约定支付违约金124100元。 被告辩称，结合房地产法律规定，不动产权证办理，应当由原告申请，被告负责协助提供自己应当提交的房屋资料，不动产办理主体应当是原告本人，被告协助办理，因此被告同意协助原告办理不动产过户手续。原告主张违约金过高，且违约金应从2017年6月1日开始计算，被告的协助义务已积极履行，被告没有拒绝配合原告办理过户手续，不存在违约情况，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2016年7月2日，原、被告在中介公司居间下签订了《房产房屋买卖合同》，约定“由原告购买被告所有的位于大厂回族自治县房屋，房屋所有权证号为：大厂县房权证大字第××号，建筑面积66.22平方米，房屋规划设计用途为商业，房屋总价款569492元，全款支付，合同签订当日原告支付定金50000元，2017年7月9日剩余房款519492元原告一次性付清；被告应在原告全部购房款到账后7日内将房屋交付给原告；房屋当时设定抵押，抵押权人为大厂农村商业银行公司业务部，被告应于2017年6月1日前办理抵押注销手续后；原、被告约定自2016年7月2日至2017年6月1日之间办理房屋过户手续，交易税费契税4%、公共维修基金每平方米50元由原告承担，其它税费均由被告承担,过户时间应严格按照房管局过户流程执行；如原告未按期付款，每逾期一日，原告按逾期未付款的万分之五向被告支付违约金，如原、被告未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止。因被告过错造成原告不能在本合同签订之日起12个月内完全取得房地产权属证书的，原告有权退房。”合同签订后，原告于2016年7月2日刷卡支付50000元定金，2016年7月8日刷卡支付购房款519492元，共计支付购房款569492元。2016年7月8日，被告给原告出具收条一张。2016年8月8日，被告将房屋交付给原告占有使用，原告签收了编号为0000246号验房单，并于当日支付燃气接口费2600元，物业费（2016年7月20日--2017年12月31日）2189元，2018年12月21日原告支付物业费（2018年1月1日--2019年12月31日）3020元，滞纳金100元。原告收房后对房屋进行了简单装修居住使用至今。截至原告起诉，被告仍未能办理房屋过户手续长达876日。原告为维护自身权益，对涉案房屋进行了诉前保全，原告在唐山易信通非融资性担保有限公司投保了诉讼财产保全保险，交纳保险费1800元。 另查胆，涉案房屋系被告开发建设，规划用途为商业，被告于2014年9月25日将涉案房屋登记至自己名下，房屋所有权证号为：大厂县房权证大字第××号；并于2014年12月16日将涉案房屋抵押给大厂农村商业银行公司业务部，抵押期限自2014年12月8日至2016年12月7日，被告于2016年11月9日办理解押手续。 以上事实有原告提交的房产房屋买卖合同、廊坊银行卡刷卡回执、收条、验房单、物业费收据、诉讼财产保全保函、保险费用发票及原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利、义务关系的协议。合法的买卖关系应受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯等按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房产房屋买卖合同》，是当事人真实意思表示，不存《合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。原、被告双方应按照合同约定继续履行合同的义务。涉案房屋系商业地产，不受限购政策影响，涉案房屋早已取得不动产权证书，涉案房屋贷款抵押已解押，不影响原、被告双方就涉案房屋办理产权过户手续，现被告亦同意将涉案房屋过户给原告。故原告要求被告办理涉案房屋不动产权变更登记手续，将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。按照双方合同约定，原、被告在办理涉案房屋过户手续时，原告承担4%交易税费、契税及每平方米50元公共维修基金外，其它税费均应由被告承担。被告辩称其为开发商，原告购置的房屋为第一手房屋买卖关系，原告办理房屋产权手续时，原告应直接向房产管理部门申请办理，被告不是义务主体，只有配合办理的义务的意见，因“一手房”交易应是双方达成交易意向，买方交纳首付款后，双方在政府房屋管理部门办理网签合同，对房屋产权进行预登记，而后根据交易流程，由购买者向政府房屋管理部门办理房屋产权登记申请，开发商予以配合办理房屋产权手续。而涉案房屋在原、被告签订合同之前，被告就已将涉案房屋办理房屋产权证书，将涉案房屋首次权属登记在被告自己名下，且双方在签订合同时，被告就已将涉案房屋办理了贷款抵押手续，因此原、被告签订的房屋买卖合同与商品房交易市场的“一手房”交易流程不同，原、被告间就涉案房屋交易应为“二手房”交易，原告无法按照“一手房”交易向政府房屋管理部门申请办理涉案房屋不动产权证书。现原告早已按照约定交纳全部购房款，被告亦应按照合同约定履行为原告办理房屋过户手续的义务，因此被告辩称意见，本院不予采信。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现原告早已按照约定向被告交纳了全部购房款，但涉案房屋在被告将银行抵押贷款解押后，被告未按照合同约定的最后期限2017年6月1日前将涉案房屋过户至原告名下，从合同约定的最后过户期限至今近2.5年，被告仍拒绝与原告办理涉案房屋过户手续，被告的行为已构成严重违约，其应承担相应的违约责任。按照合同约定“被告未按照约定期限办理涉案房屋过户手续的，每逾期一日，被告应向原告支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止。”被告认为该违约金约定过高，请求降低，但被告作为专业的房地产开发企业，在合同订立时其占有主导地位，其在订立合同时对违约金的约定条款应有一个充分了解，对违约后产生的法律后果具有充分的预见。涉案房屋系商业用房，被告在具备办理过户的条件下，拒绝办理过户手续，致使原告无法取得涉案房屋不动产权证书，必然会给原告生产生活造成很多不便。虽原告未提供证据证明其存在实际损失，但被告在收取原告购房款569492元至今近3.5年，被告占有原告巨额资金后，在涉案屋早已具备办理过户的情况下，仍拒不办理涉案房屋过户手续行为，严重违背诚实守信原则。另从违约金的性质来看，违约金不仅具有补偿性的功能，还兼具对不守约者的惩罚性功能，故对被告要求降低违约金的意见，本院不予采纳。本院综合全案合同履行情况、被告的违约过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认被告应按照合同的约定，向原告支付每日按照100元标准计算自2017年6月2日起至原告起诉之日止（2019年10月28日）违约金87600元。原告要求违约金从2016年7月2日开始计算的诉讼请求，本院不予支持。因被告不履行办理过户手续，构成违约，原告在诉讼中为诉讼保全提供担保所作的财产保全保函而支出的担保费1800元，系原告维护自身权利的合理支出，该担保费1800元应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、被告大厂回族自治县某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于大厂回族自治县房屋（证号：大厂县房权证大字第××号）过户至原告杨某名下。 二、被告大厂回族自治县某房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告杨某违约金（截止2019年10月28日）87600元。 三、被告大厂回族自治县某房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告杨某诉讼财产保全保函的保险费1800元。 四、驳回原告杨某的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华民人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收到1391元，保全3520元，共计4911元，由被告大厂回族自治县某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  陈连友 二〇一九年十二月二十三日 书记员  刘洪滔