江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初3708号原告（反诉被告）：吴双双，女，1986年7月10日生，汉族。委托诉讼代理人：陈顺朝，江苏天哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙泽兆，男，1995年12月6日生，汉族。委托诉讼代理人：钱凯，上海市协力（南京）律师事务所律师。第三人：江苏华红科教投资集团有限公司，统一社会信用代码91320000565253400C，住所地在江苏省南京市江宁滨江开发区。法定代表人：叶华，董事长委托诉讼代理人：李素琴，公司员工。原告（反诉被告）吴双双与被告（反诉原告）孙泽兆、第三人江苏华红科教投资集团有限公司（以下简称华红公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴双双及其委托代理人陈顺朝，被告孙泽兆及其委托诉讼代理人钱凯，第三人华红公司的委托诉讼代理人李素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴双双向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方之间的《南京体育学院奥林匹克学院吖米咖啡馆租赁合同》；2.判令孙泽兆返还租金68000元；3.判令孙泽兆支付可得利益损失147912元；4.判令孙泽兆支付仓库租金38600元；5.判令孙泽兆支付员工宿舍租金和押金18300元；6.判令孙泽兆支付装修费及人工费10248元；7.判令孙泽兆支付遣散员工工资及补偿金6000元；8.判令孙泽兆支付采购器具、原材料、辅材费用25216元；9.判令孙泽兆支付资金占用利息（以281460元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年9月23日起计算至实际付清之日止）。事实和理由：2018年7月，其有意承租商铺经营奶茶店，故与孙泽兆签订《南京体育学院奥林匹克学院吖米咖啡馆租赁合同》，约定孙泽兆将位于南京市江宁滨江开发区翔凤路168号南京体育学院奥林匹克学院吖米咖啡馆出租给其，租期3年，自2008年9月1日至2021年9月1日，租金第一年68000元，第二年起78000元。合同签订后，其按照约定支付了房租，对房屋进行了装修和改造，并招聘数名员工，采购经营需要的器具、原材料和辅材等。咖啡馆于2018年9月1日起开始营业，经营增长迅猛，但其于2018年9月20日左右忽然接到南京体育学院奥林匹克学院院领导的通知，不允许继续经营，并于9月22日安排学校物业保安强制关闭了咖啡馆。事发后，其多次找孙泽兆，要求尽快与学校协商恢复咖啡馆经营，但孙泽兆一直推诿，导致恢复经营无望，造成其重大经济损失。为维护其合法权益，故诉至法院。被告孙泽兆辩称：1.吴双双并未按约足额缴纳押金1万元和第一年租金6.8万元，实际仅缴纳4.8万元，构成违约；2.南京体育学院奥林匹克学院并未不允许吴双双经营，仅要求完善用电设备管理，合法经营，更不存在强行关闭咖啡店。咖啡店未继续经营系因吴双双主观不愿意继续经营。吴双双要求返还租金，无事实和法律依据。3.吴双双主张的装修费和人工费、咖啡馆器具费、原材料费，无事实和法律依据。首先，吴双双并非仅经营案涉一家咖啡馆，无法确定是案涉咖啡馆的费用；其次，吴双双装修并未得到其同意，未提供正规发票、装修合同，无法证明其装修支出，也无法证明装修形成添附无法拆除返还；再次，咖啡馆的器具、原材料等未形成添附，吴双双无证据证明为案涉店铺专门定制，同时存在自然损耗，不能认定系吴双双的损失。4.吴双双主张的可得利益损失、仓库租金、员工宿舍租金和押金、员工遣散费，均属于间接损失，不能证明与案涉租赁合同有关，吴双双并无证据证明其在签订合同对上述损失即可预见，即使有关，该部分费用并非其违约行为直接导致。吴双双也未提供证据证明可得利益损失的实际存在及具体数额。案涉咖啡店经营时间不足1个月，可得利益损失仅存在于违约期间，吴双双截止到咖啡店关停均未要求其履行义务，吴双双存在扩大损失的恶意。综上，请求法院依法驳回吴双双的诉讼请求。反诉原告孙泽兆向本院提出反诉请求：判令吴双双清偿拖欠的租金1万元（已扣除押金1万元）。事实和理由：双方签订《南京体育学院奥林匹克学院吖米咖啡馆租赁合同》。根据合同约定，吴双双需向其缴纳第一年租金6.8万元、押金1万元。租赁期限届满后，押金退还。合同签订后，吴双双向孙泽兆支付相关款项。吴双双向其询问咖啡馆的电线电流最大容量，其进行了告知。吴双双要求使用大的烤箱，需要向学校周边配送面包、蛋糕。其与学校电工沟通后，告知吴双双无法使用大功率电器，租赁合同可能无法实际履行，遂将吴双双支付的预付款2万元于2018年8月1日退还，于8月19日将押金1万元退还。后，吴双双表示其烤箱功率并非太大，孙泽兆与学校沟通后对线路进行了改造。改造完成后，吴双双购入烤箱于2018年8月中旬进场，并向孙泽兆支付4.8万元。吴双双共计向其支付8.8万元，扣除退还的3万元，实际仅支付租金5.8万元，剩余租金至今未付。反诉被告吴双双辩称，孙泽兆的反诉请求无事实和法律依据。其向孙泽兆支付共计8.8万元，孙泽兆累计返还3万元（其中2018年8月1日2万元、2018年8月19日1万元），2018年8月19日的1万元系孙泽兆支付给朗诗未来家的仓库费用，由吴双双接收后已转付给了仓库房东，该1万元并非退还吴双双的，故其支付孙泽兆租金6.8万元。孙泽兆反诉请求一再变化，属于故意反诉，存在虚假陈述。请求驳回孙泽兆的反诉请求。第三人华红公司述称，南京体育学院奥林匹克学院与孙泽兆之间的承包协议约定不允许转租，是为支持在校学生提供社会实践的平台，不得向外转租。对于吴双双和孙泽兆之间的转租问题以承包协议约定的为准。由法院依法判决。本院经审理查明事实如下：2018年7月17日，吴双双（乙方）和孙泽兆（甲方）签订《南京体育学院奥林匹克学院吖米咖啡馆租赁合同》，就乙方承租甲方的吖米咖啡馆铺位，约定：一、乙方承租甲方位于南京体育学院奥林匹克学院吖米咖啡馆铺位，经营烘焙、奶茶、鸡蛋仔、西餐等；二、租赁期限三年，自2018年9月1日起至2021年9月1日止；三、乙方须在签订合同时，向甲方交纳保证金1万元，租赁期满，费用结算清楚后押金退还乙方（不计息）。乙方应于每年8月1日前向甲方交纳费用，第一年租金为68000元，第二年和第三年的租金均为78000元。……。六、租赁期内，如乙方提出将商铺的承租权转租给第三者经营的，须经甲方审核同意，中途转租或者转让的，押金不退。孙泽兆手写备注：“补充：如强制回收，须补偿乙方所有损失”。合同另对违约责任、甲方责任、乙方责任等进行了约定。合同签订后，案涉铺位交付吴双双，吴双双经孙泽兆允许装修后营业。为案涉咖啡馆的经营需要，吴双双另行租赁南京市江宁区滨江开发区朗诗未来家商业区14幢108室作为仓库后场，租赁期限3年，自2018年9月1日至2021年9月1日，支付第一年租金33000元、押金3000元、物管、垃圾费2600元，合计38600元；装修改造案涉咖啡馆支出电工费600元、木工费1560元、搬家费2900元、装修材料费2158元、墙纸1100元、五金材料1675元，合计9993元；租赁员工宿舍支出租金、押金、中介费合计17300元。2018年9月22日，学校图书馆通知停止营业，并对电表箱封存，案涉咖啡馆停止营业。2018年10月19日，双方对案涉咖啡馆的停业赔偿问题进行了沟通，孙泽兆陈述铺位存在问题，协议无法履行。另查明，吴双双向孙泽兆分别于2018年7月10支付2000元、7月11日支付8000元、7月17日支付20000元、8月3日支付10000元、8月4日支付10000元、8月6日支付38000元，合计88000元。孙泽兆累计向吴双双返还3万元（其中2018年8月1日2万元、2018年8月19日1万元）。孙泽兆承诺给予吴双双每年1万元的租赁仓库后场的补贴。再查明，2018年9月1日，南京体育学院奥林匹克学院（甲方）和孙泽兆（乙方）签订《南京体育学院奥林匹克学院图书馆咖啡吧承包协议书》，约定：一、由乙方承包图书馆咖啡吧经营运作，承包期限为2018年9月1日至2019年6月30日，如续约另行协商；二、为支持乙方锻炼创业能力，给在校大学生提供社会实践的平台，甲方暂免收协议期内对场地的承包费；三、乙方承包区域为图书馆一楼咖啡吧区域，面积120平方米，乙方保证承包区域的房屋结构完整，不得单方面改造结构；四、乙方以：“研磨时光南京体育学院奥林匹克学院店”名义对外经营，主体是在校学生，但不能转包，如发现转包他人，甲方有权立即终止协议并根据情节轻重给予经济处罚2万元及以上；五、经营范围为咖啡、奶茶、茗茶、果饮（不包括含酒精度的任何饮品，如发现，甲方有权要求乙方立即停止营业并限期整改）等。咖啡吧营业时间与图书馆开放时间同步，正常情况为上午9点至晚上9点半，晚9点半至晚10点为咖啡吧清扫整理时间。合同另对违约责任等进行了约定。还查明，南京体育学院奥林匹克学院的运营主体为第三人华红公司。双方就赔偿问题产生争议，协商未果，诉至本院。案件审理中，吴双双就其主张的原材料损失提交咖啡制作器具、烘焙器具及原材料购物清单复印件31张予以证明；对其主张的人员工资提交劳动合同、工资流水微信支付记录予以证明；对其主张的可得利益损失提交其支付宝、微信的收款明细予以证明。孙泽兆提交微信聊天记录，拟证明其配合吴双双经营，系吴双双经营中存在不规范行为，并非因学校关停而停止营业。上述事实，有《南京体育学院奥林匹克学院吖米咖啡馆租赁合同》、《南京体育学院奥林匹克学院图书馆咖啡吧承包协议书》、转账记录、支付宝转账回单、录音、微信聊天记录、收条及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，吴双双和孙泽兆就案涉咖啡馆订立《南京体育学院奥林匹克学院吖米咖啡馆租赁合同》，双方之间形成租赁合同关系，孙泽兆将不允许转租的案涉咖啡馆转租给吴双双，实际履行中存在事实无法履行的情况，导致吴双双的合同目的无法实现，吴双双要求解除上述租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。孙泽兆主张系吴双双主观不愿经营，同时不配合工商部门的要求而停业，但其证据并不能充分证明，本院不予采信。案涉咖啡馆于2018年9月22日停止营业，双方在2018年10月19日的沟通中对合同无法履行予以了确认，并沟通了赔偿问题，故本院确认双方之间的租赁合同于2018年10月19日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因出租人违约导致合同解除的，承租人要求赔偿损失的，应予支持。但当事人对其主张的事实负有举证证明责任，否则承担举证不能的不利后果。本案中，吴双双缴纳租金8.8万元，孙泽兆于2018年8月1日返还2万元、于2018年8月19日返还1万元，同时孙泽兆承诺每年给予补贴1万元，故2018年8月19日的1万元实质并非返还的款项，即吴双双实际缴纳租金6.8万元。合同解除后，尚未履行期间的租金应于返还，故孙泽兆应返还租金58872元。孙泽兆违约导致合同解除，其要求吴双双清偿欠付租金的请求，于法无据，本院不予支持。关于损失，其中仓库租赁费用、员工宿舍费用在合同履行期间均系经营的必然支出，并非合同解除产生的额外费用，不应列入损失，该部分应于扣除，孙泽兆应赔偿上述两项费用的金额为46913元；对于装修，案涉租赁合同尚未履行期间的部分对应的残值本院予以支持，装修人工费系吴双双实际支出的损失，两项损失本院认定数额为9546元；对于吴双双主张的器具费、原材料损失，吴双双并非仅经营一家店面，无法确定系案涉咖啡馆的器具，且属于可移动器具，也无相关证据证明原材料已过期无法使用，同时吴双双的证据均为复印件，本院对该部分损失不予支持；对于员工工资、补偿金，均系吴双双经营实际必然产生的费用，并非合同解除所导致的额外支出，故本院不予支持。对于吴双双主张的可得利益损失，其证据不足以证明可得利益的必然产生及相应数额，也并非是孙泽兆签订合同所能预见，本院对吴双双主张的该部分损失不予支持。孙泽兆应当返还未履行期间的租金，但未及时返还，吴双双要求按照中国人民银行同期同档贷款利率支付利息，符合法律规定，本院予以支持，其余部分款项的利息，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告吴双双和被告孙泽兆之间的《南京体育学院奥林匹克学院吖米咖啡馆租赁合同》于2018年10月19日解除；二、被告孙泽兆返还原告吴双双租金58872元及利息（按照中国人民银行同期同档贷款利率，自2018年10月19日起计算至付清之日止），赔偿仓库及员工宿舍租赁费用损失46913元、装修及人工费损失9546元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回原告吴双双的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孙泽兆的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6194元，由吴双双负担3807元，由孙泽兆负担2387元；反诉案件受理费50元，由孙泽兆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  韩文涛人民陪审员  荣 进人民陪审员  姚传宝二〇一九年十二月二十三日书 记 员  李 伟