西安市临潼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0115民初4276号 原告(反诉被告）：易某某，男，1987年XX月XX日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：高维，陕西云德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：夏某某，男，1981年XX月XX日出生，汉族，农民。 原告易某某诉被告夏某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。易某某及其委托诉讼代理人高维、夏某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令双方签订的《厂房租赁合同》解除；2、判令夏某某退还易某某房屋租金56191.54元；3、诉讼费用全部由夏某某承担。事实及理由：2018年5月10日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定由易某某租赁夏某某位于西安市临潼区东赵村西赵组独立院厂房作为公司仓库，主要用于存储汽车零部件、驾驶室及其他配件。2018年7月21日早上八点左右，夏某某厂房发生火灾将易某某库存货物烧的所剩无几，给易某某造成了重大财产损失。经西安市公安消防支队临潼区XX大队调查，起火原因系涉案厂房隔壁泡沫厂院内东北角配电箱故障引起火灾。夏某某作为出租人，没有合法的产权手续、没有经过消防验收、未详尽披露厂房周边租房状况，仅用一砖墙隔离易燃品生产仓库的情况下将厂房出租给易某某，厂房本身存在安全隐患，夏某某未尽到对厂房消防的管理和维护义务。本案系租赁合同纠纷，不涉及财产损害过错及损害赔偿责任的认定。关于易某某在租赁房屋内的财产损害赔偿责任纠纷一案，易某某已向法院另案起诉并受理，尚在审理中。涉案租赁房屋部分或者全部毁损的直接原因系隔壁泡沫厂院内东北角配电箱故障引起的火灾。事故发生后，因涉案租赁房屋已部分或者全部毁损灭失，致使合同目的不能实现，租赁合同已经无法履行。涉案租赁房屋的部分或者全部毁损，对该房屋所有权的行使产生影响，致使房屋的占有、使用、收益和处分权能客观上已无法实现。夏某某继续占有剩余租金无事实根据和法律依据。在租赁法律关系中，涉案房屋发生毁损、灭失的风险责任应当由出租人来承担。在侵权法律关系中，关于房屋的损害赔偿，夏某某作为所有权人可以另行提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十一条的规定，请求解除合同并退还租金。合同应该从发生火灾时解除。夏某某提交的证据中：1、东赵村委会证明、宅基地收费票据，对该组证据的真实性无法判断，该证据也不能证明夏某某的房屋符合建筑设计规范和消防安全规定；2、门锁照片，对该证据的真实性不认可；3、户口本、结婚证、身份证，该组证据与本案无关联，不予质证。 被告夏某某辩称：1、本次火灾的起火点不在其宅基地内，起火原因与其无关。火灾是由于姚石娃院内的电线老化造成的，其对火灾无过错。2、易某某有过错，应承担因过错行为导致显著扩大的损失，夏某某的房屋被烧毁，不但没有过错，更是本次火灾的受害者。发生事故时易某某未派人值守，其多次联系易某某，易某某在火灾发生很长时间后才来到现场，致使夏某某的房屋损失及损失扩大。因易某某的过错造成租赁物毁损，夏某某无过错和违约。3、发生火灾至今易某某仍占有涉案房屋，夏某某不应退还租赁费。易某某的配件等货物仍存放在涉案房屋内，致使夏某某不能行使对该房屋的物权。4、易某某对涉案房屋的毁损负有过错，对解除合同负有过错。租赁期间，易某某未妥善保管租赁物，导致租赁物的毁损及损失扩大，易某某具有过错。涉案房屋为民房，XX层XX镇建筑和消防的相关规定，且房屋内有水源和灭火器。双方在签订租赁合同前，易某某已对租赁物的状况、附属设施及租赁物所处环境进行了考察，易某某认可租赁物的情况。故夏某某无过错。请求法院依法驳回易某某的诉讼请求。易某某提交的公证书，该证据与本案的租赁合同无关联。其同意解除合同，但解除时间应从法院判决之日解除，并要求易某某恢复原状。请求驳回易某某的其他诉讼请求。 反诉原告夏某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付自2019年5月10日至2019年10月30日的租金33177.94元；2、诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，夏某某增加诉讼请求：请求易某某恢复房屋的原状。事实及理由：2018年5月10日，反诉原告与反诉被告签订了《厂房租赁合同》，约定反诉原告将位于西安市临潼区东赵村西赵组独院厂房出租给反诉被告，租赁期限从2018年5月10日至2023年5月9日。合同签订后，反诉原告将涉案房屋交付反诉被告使用和管理。2018年7月21日涉案房屋遭遇火灾，但反诉原告对该起火灾的发生毫无过错，火灾发生至今，双方租赁关系并未终止或解除，该租赁合同至今有效。但反诉被告除支付了2018年5月10日至2019年5月9日的租金之外，未向反诉原告支付2019年5月10日至今的租金。反诉被告仍将汽车配件等货物存放于涉案房屋内，反诉被告仍占有涉案房屋。反诉原告认为，双方租赁合同关系依法成立并生效，反诉被告自2019年5月10日起至今未支付租金，已构成违约，故提出上述反诉诉讼请求。 反诉被告易某某辩称：基于与本诉原告易某某主张的相同事实和理由，请求驳回反诉原告夏某某的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、公证书，该证据由公证机构出具，与本案有关联，对该证据依法予以采信。2、东赵村委会证明、宅基地收费票据，该证据有其他证据佐证，对该证据依法予以采信。3、门锁照片，该证据无其他证据佐证，对该证据依法不予采信。4、户口本、结婚证、身份证，该组证据由有权机关出具，与本案具有关联，故对该证据依法予以采信。 根据原、被告的举证、当庭陈述，以及本院对争议证据和事实的认定，本院确认以下事实：夏某某与刘某某系夫妻关系，刘某某的宅基地位于西安市临潼区XX村XX组，东邻姚石娃、西邻赵鹏鹏、北边马路、南邻赵侠侠。在该宅基地上建造有砖混结构两层共六间房屋，前后院系钢结构彩钢棚建筑，大门朝北。易某某系陕西倍兴汽车配件有限公司法定代表人，该公司成立于2018年6月5日。2018年5月1日，易某某与夏某某协议，夏某某将该宅基地内的房屋及钢结构彩钢棚租赁给易某某作为汽车配件仓库使用，易某某于当日向夏某某支付定金5000元。2018年5月10日，夏某某（甲方）与易某某（乙方）签订《厂房租赁合同》，部分条款如下：一、甲方将位于西安市临潼区东赵村西赵组独院厂房出租给乙方，厂房实用面积共计750平方米，住房面积170平方米。二、出租期限为5年，从2018年5月10日起至2023年5月9日止。四、租金按面积为准收取，每年共计70000元。每年租金为一次性付清，下年租金提前一个月缴纳。五、甲方的权利和义务1、有权要求乙方按合同约定交付租金，迟延超过15日，甲方有权单方面解除合同。2018年5月16日，易某某向夏某某支付租金30000元。2018年6月30日易某某向夏某某支付租金35000元。夏某某根据易某某的要求对房屋一楼进行了部分改造，夏某某将房屋及钢结构彩钢棚建成后交付给易某某，房屋为毛坯房，前后院有水龙头。易某某收到夏某某交付的房屋后添加了货架和货物，未改动房屋结构，易某某一方使用该房屋用于存储汽车零部件、驾驶室及其他配件。2018年7月21日早8时许，临潼区XX村XX组姚石娃宅基地内曹永红经营的泡沫厂东北角因配电箱电线故障引起火灾，火灾蔓延至本案房屋及钢结构厂房内，致本案房屋、钢结构（彩钢棚）毁损，该房屋内存放的货架、汽车配件等毁损。发生事故时，该房屋内无易某某方工作人员值班，易某某方经通知后到达现场，房屋内有灭火器、水龙头。除灭火器、水龙头外，该房屋及院落内再无其他消防设施。火灾发生后，易某某未支付2019年5月10日后的租金。关于货架、汽车配件等损失，陕西倍兴汽车配件有限公司已作为原告提起诉讼，该案尚在审理中。经过现场勘验，该房屋及院落无法进入，前院彩钢棚已烧毁倒塌，前院彩钢棚的残余材料与汽车配件残余材料混杂，后院彩钢棚外观完好，房屋及后院彩钢棚的内部无法查看，院落内的水龙头是否有水亦无法查看。火灾发生后，因涉及到陕西倍兴汽车配件有限公司诉讼案件的鉴定及审理，易某某方一直占用本案房屋至今，房屋内物品未清理。火灾发生后至易某某起诉前，易某某、夏某某均未通知对方要求解除合同。2018年11月12日，易某某向本院提出诉讼，请求：1、依法判令易某某与夏某某签订的《厂房租赁合同》解除；2、请求判令夏某某退还易某某房屋租金56191.54元；3、诉讼费用全部由夏某某承担。本院于2018年11月26日向夏某某送达了易某某的载明上述诉讼请求的起诉状等诉讼材料。2018年12月14日西安市临潼区人民法院作出（2018）陕0115民初4749号民事判决书，判决：一、解除易某某与夏某某签订的厂房租赁合同；二、驳回原告的其他诉讼请求。易某某不服该判决提起上诉。2019年7月15日西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终2094号民事裁定书，裁定：一、撤销西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初4749号民事判决；二、本案发回西安市临潼区人民法院重审。在本案审理过程中，由于双方争议较大，致调解未能成立。 本院认为，易某某与夏某某签订《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有拘束力。一、关于易某某与夏某某的租赁合同是否应该解除，以及什么时间解除的问题。本案中易某某请求解除合同，夏某某同意解除，易某某和夏某某关于解除合同的意思表示一致。易某某要求解除合同，依据的为《中华人民共和国合同法》第二百三十一条，该条为承租人行使解除权解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”在本案中，因第三人引起火灾致租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的。故易某某依据该条请求解除合同，有事实根据和法律依据。综上，从尊重当事人的意思以及法律规定出发，对易某某和夏某某的租赁合同均应该予以解除，故本院对易某某请求解除该租赁合同的诉讼请求依法予以支持。关于解除的时间，应审查解除合同的依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”解除权的行使采取向相对人发出解除的意思表示的方式，该解除的意思表示到达相对人时发生合同解除的效力。解除权的行使可以采取诉讼的方式，也可以采取诉讼外的方式。诉讼方式包括送达起诉书，起诉书中含有解除合同的意思表示的，自该起诉书送达相对人时发生合同解除的效力。在本案中，易某某和夏某某在起诉前均未通知对方要求解除合同。在易某某起诉后，本院于2018年11月26日向夏某某送达了易某某请求解除合同的起诉书等诉讼材料，故在夏某某收到该起诉书时该租赁合同解除。二、关于易某某请求判令夏某某退还房屋租金56191.54元的问题。在本案租赁合同存续期间，因第三人引起火灾致租赁物部分或全部毁损、灭失，火灾至今租赁物处于封存待处理状态，承租人易某某对租赁物不能行使使用、收益的权利，合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因第三人的原因造成夏某某不能向易某某交付租赁物并保持租赁物符合约定的用途，夏某某应向易某某承担违约责任。承租人可以要求减少租金或者不支付租金。据此，易某某请求夏某某退还租金具有事实根据和法律依据。故本院对易某某请求夏某某退还房屋租金56191.54元的诉讼请求依法予以支持。三、关于夏某某反诉请求易某某支付自2019年5月10日至2019年10月30日的租金33177.94元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因该租赁合同已于2018年11月26日解除，故未履行的不再履行，本院对夏某某该项诉讼请求依法不予支持。四、关于夏某某反诉请求易某某恢复房屋原状的诉讼请求。合同解除后，承租人应当返还租赁物。但在本案中，发生火灾后，夏某某的房屋与易某某的汽车配件等物品混杂，损失未鉴定完毕，案件也未审结。基于以上事实，该租赁物无法立即返还及恢复原状，故本院对该项诉讼请求不予处理。 综上所述，为保护双方当事人的合法权益，维护稳定的社会秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、易某某与夏某某签订的《厂房租赁合同》于2018年11月26日解除； 二、夏某某于本判决生效30日内返还易某某房屋租金56191.54元； 三、驳回夏某某的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1255元，由夏某某负担；反诉案件受理费315元，由夏某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  毛 龙 人民陪审员  王彦民 人民陪审员  邢益民 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  韩文丹 1