湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初3258号原告（反诉被告）：武汉吴南市政建筑工程有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山新城八路东、革新大道南。法定代表人：张豫川，总经理。委托诉讼代理人：钟慧峰，湖北正苑律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉利满赢酒店管理有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山新城八路东、革新大道南（8）。法定代表人：李明桂，总经理。委托诉讼代理人：向玲、刘生林，湖北欣安律师事务所律师。原告武汉吴南市政建筑工程有限公司（以下简称吴南公司）与被告武汉利满赢酒店管理有限公司（以下简称利满赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序进行审理，审理过程中，利满赢公司提起反诉，本案依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）吴南公司法定代表人张豫川及其委托诉讼代理人钟慧峰，被告（反诉原告）利满赢公司委托诉讼代理人向玲、刘生林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴南公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2014年4月28日签订的《房屋租赁协议书》已于2018年7月23日解除；2、判令被告利满赢公司立即腾退位于武汉市东西湖吴家山新城八路东、革新大道南的房屋（建筑面积：7096.54平方米）给原告；3、判令被告利满赢公司向原告支付拖欠的租金1,736,000元及自2018年7月24日起至租赁房屋实际腾退之日止的房屋占用费172,000元（暂计算至2018年8月13日；之后的房屋占用费，按照《房屋租赁协议书》第三条约定的计算标准执行）；4、判令被告向原告赔偿损失225,388元（暂计算至2018年8月13日，之后的损失，以被告未支付租金及房屋占用费的总额为基数，按年利率6%的标准，自2018年8月14日起，计算至租金及房屋占用费全部给付之日止）；5、判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2014年4月28日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，被告承租原告位于武汉市东西湖区吴家山新城八路东、革新大道南的房屋；租赁期限12年，自2014年5月1日起至2026年4月30日止；租金按每月20元/平方米计算，年租金总额1,700,000按每两年递增10%计算，租金支付按前三年为每半年支付一次，三年后则按每年支付一次办理。协议签订后，被告未能按约足额向原告支付租金。为此，2017年3月1日，原告向被告送达书面通知，要求被告按约定支付租金，被告却予以推诿。后原告多次向被告催要租金，但被告均拒绝按约定向原告支付。万般无奈，原告遂于2018年7月23日向被告送达《解除合同通知书》。原告认为，被告未按合同约定支付租金，而且在原告不知情情况下，擅自将房屋转租给第三人，其行为已违反合同约定及法律规定，属严重违约，因此原告有权解除《房屋租赁协议书》，被告应立即腾退租赁房屋并支付拖欠租金、房屋占用费及赔偿损失。被告利满赢公司辩称：原告所述与事实不符。1、被告向原告足额支付了房屋租金，《解除合同通知书》无效，从合同约定到起诉之日起的租金已全额支付；2、原告事实上认可将房屋支付方式变更为按月支付，《解除租赁通知书》的理由不成立，根据合同第3条，每年底之前向原告支付租金都是可以的，被告每月按时支付租金，相比较年底支付租金而言，被告提前支付了租金，并没有损害原告期间利益，被告按期支付租金，不存在违约行为；3、被告不予支付原告172,000元的房屋占用费，原告无违约行为，原告无权要求被告支付房屋占用费；4、被告一楼仅有的小门面都是酒店经营所需的综合配套商业，原告一直知情，并未行使撤销权，因原告没有办理下来消防合格验收证，导致经营不好，职工下岗分流之后，自谋生路将一楼门面改为酒店配套商业，商业服务也是经营酒店必须的餐饮、洗车等经营业务，被告没有违约转租；5、被告没有拖欠租金的行为，也没有擅自转租的行为，不应承担赔偿损失的责任。综上，原告承诺可以办理消防验收许可证和办理特种行业许可证，被告方才租赁的，合同实际签订时间为2015年4月9日，被告实际承租时间是2015年5月1日，并且支付了房屋租金，原告以不存在的事实要求解除合同，证据不足，请求法院驳回原告诉请。反诉原告利满赢公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告办理改变租赁房屋土地用途的手续，依法成就双方合同目的；2、判令反诉被告继续履行《房屋租赁协议书》，提供符合双方约定用途的租赁房屋；3、判令在反诉被告提供符合双方约定用途的租赁房屋之前，反诉原告在双方约定的期限内不支付租金；4、判令反诉被告赔偿因提前解除合同给反诉原告造成的损失18,190,000元；5、判令反诉被告承担全部诉讼费、鉴定费。事实与理由：2013年9月11日，反诉被告与黄XX签订《房屋租赁协议书》，将反诉被告位于武汉市东西湖吴家山新城八路东、革新大道南的房屋出租给黄XX等人经营“纽宾凯东西湖国际酒店”。2014年6月16日，黄XX注册成立了武汉鑫都会酒店管理有限公司经营管理酒店，鑫都会公司18个股东实际投资11,700,000元。反诉被告长期从事房地产开发，深知其土地不能用作商业酒店用途，反诉被告欺诈鑫都会公司，谎称一定会代办好酒店的消防验收合格证，并收取了鑫都会公司100,000元办证费，但事后一直没有办下来，直接导致鑫都会公司投入了大量资金装饰装修酒店而不能正常开业，资金链断裂，濒临破产。在反诉原告准备接手“纽宾凯酒店”时，反诉被告的法人代表张XX再次诱导欺诈反诉原告，承诺肯定代办好酒店消防验收合格证，反诉原告才决定投资。2015年5月1日，反诉原告与反诉被告以及鑫都会公司三方办理了《房屋租赁协议书》变更手续，租赁期限为2014年5月1日至2026年4月30日，并交付了2015年5月-10月的租金，支付了与鑫都会公司反复确认的3,600,000元债务，然后前后投资了2,282,000元配套装修了餐厅、会所及员工宿舍二楼，宾馆大厅西侧房屋建筑投资了288,000元，还投资了550,000元对租赁房屋进行了修缮。反诉原告随后多次要求反诉被告尽快办理酒店消防验收合格证，反诉被告指派其公司股东、总经理李X负责办理，签订了《办理消防合格证委托合同》，合同费用480,000元，再次收取了反诉原告140,000元，但最终还是没有办下来。在反诉被告不能办理消防验收合格证的情况下，反诉原告自行前往办理，因土地用途不符合要求被行政机关拒绝。反诉原告经营期间经常被公安机关、消防部门责令整改，以至于无法正常经营。反诉原告认为，反诉被告明知反诉原告租赁房屋的用途是开办宾馆酒店的情况下，多次承诺一定办好消防验收合格证，但至今未能办好，致使《房屋租赁协议书》不能履行，合同目的无法实现，造成了反诉原告严重的经济损失。反诉被告吴南公司针对反诉辩称：1、合同法规定合同自解除通知到达之日解除，本案中，反诉被告向反诉原告发出的书面解除通知，反诉原告已于2018年7月23日签收，故《房屋租赁协议》已于2018年7月23日解除；2、本案中反诉原告一直未按合同约定向反诉被告支付租金，截止反诉被告起诉时，反诉原告尚欠反诉被告租金1496000元，且2018年7月的租金支付时间为2019年2月，反诉原告存在未经反诉被告同意私自转租以及伪造反诉被告公章违法转租的情况，反诉被告已在法定期限内向反诉原告及次承租人提出异议，因此反诉原告以上行为构成违约；3、反诉原告一直占用租赁房屋，且拒绝向反诉被告支付租金及房屋占用费，截止2019年9月30日，反诉原告共计差欠反诉被告租金及占用费3,732,000元，反诉原告应当向反诉被告支付该款项及逾期付款损失；4、本案房屋租赁协议书未约定租赁物使用方法，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定，对租赁物的使用方法没有约定或约定不明的，应当按照租赁物的性质使用。本案中，反诉原告擅自将租赁房屋用于经营酒店，其应自行承担责任，与反诉被告无关；5、案涉《房屋租赁协议书》系因反诉原告严重违约导致解除的，根据司法解释规定，反诉原告无权要求反诉被告赔偿装饰装修残值损失。本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：位于本市东西湖区吴家山新城八路东、革新大道南6层建筑物（建筑面积6534.19平方米，房产证编号为武房权证东字第XXX号）及附属3层用房（建筑面积562.35平方米，房产证编号为武房权证东字第XXX号）的所有权人为原告吴南公司，土地性质为工业用地。2013年9月11日，吴南公司与黄XX签订一份《房屋租赁协议书》，约定吴南公司将位于东西湖革新大道建筑面积为7096.54㎡的房屋租赁给黄海军，期限十二年，自2014年5月1日至2026年4月30日；租金为20元∕月∕㎡，租金每两年递增10%，前三年按半年支付一次，三年后按年支付一次；合同还约定了其他违约条款。2015年4月9日，刘XX与武汉利满赢资产管理有限公司签订一份《合作经营酒店合同书》，约定刘XX持股经营的“鑫都会酒店管理有限公司”全体股东会议决议，将前期所有投资估值6,000,000元全部转让给武汉利满赢资产管理有限公司，并配合武汉利满赢资产管理有限公司与产权人重新签订合同；双方约定武汉利满赢资产管理有限公司于2015年4月1日起经营管理“纽宾凯东西湖国际酒店”。2014年4月28日，吴南公司时任法定代表人张XX与武汉利满赢资产管理有限公司签订一份《房屋租赁协议书》，约定吴南公司将位于东西湖革新大道536号、八方路10号（总面积7096.54㎡）出租给武汉利满赢资产管理有限公司，期限十二年，自2014年5月1日至2026年4月30日；租金为20元∕月∕㎡，年租金总额1,700,000元，租金每两年递增10%，前三年按半年支付一次，三年后则按每年支付一次；武汉利满赢资产管理有限公司在装饰改造房屋时必须确保房屋安全，装饰改造完成后必须经消防等部门检验合格并取得许可证后才能投入使用。审理中，利满赢公司提出上述合同实际签订时间为2015年4月，正式起租时间为2015年5月1日，吴南公司对此予以认可。2015年4月15日，双方签订一份《补充协议书》，约定：武汉利满赢资产管理有限公司在履行租赁合同过程中，经吴南公司同意新建面积约261.68㎡，如在履行合同过程中遇政府征收拆迁，政府支付的装饰改造补偿费、房屋面积补偿费按照吴南公司60%、武汉利满赢资产管理有限公司40%的比例进行分配。上述协议书签订后，被告利满赢公司于2015年4月16日支付了吴南公司第一笔租金850,000元，并正式租赁经营“纽宾凯东西湖国际酒店”。经营期间，因该酒店未经消防设计备案、未进行消防竣工验收即投入使用，武汉市公安局东西湖区分局消防大队分别于2015年5月、2016年1月、2017年2月下达责令立即改正通知书、行政处罚决定书。与此同时，利满赢公司为办理消防合格证，于2015年8月4日与吴南公司时任股东李X签订《消防合格证办理委托合同》，委托李X办理酒店消防合格证，合同费用为480,000元，预付240,000元，拿证后付清余款240,000元，如不能办理则全额退款。后因消防合格证不能办理，利满赢公司与张XX于2016年11月15日签订协议，称利满赢公司前期借给李X的240,000元转为张XX收，并冲抵应付吴南公司同年11-12月份租金。2017年3月1日，吴南公司向武汉利满赢资产管理有限公司发出书面通知，称该公司未及时按合同支付房屋租金，要求于同月10日前履行合同条款，否则吴南公司有权解除合同。2018年7月23日，吴南公司向利满赢公司发出《解除合同通知书》，称利满赢公司一直未能按照合同约定支付租金，已构成严重违约，通知解除双方签订的《房屋租赁协议书》。2019年3月27日，利满赢公司承租吴南公司房屋经营的“纽宾凯东西湖国际酒店”正式停止营业，双方同时在酒店大门上锁至今。另查明，合同签订后，被告利满赢公司于2015年4月16日支付了吴南公司第一期六个月（5月1日至10月31日）租金850,000元，2015年11月至2016年6月期间共八个月的租金1,136,000元均未支付，利满赢公司解释称因吴南公司承诺办理消防合格证未落实，吴南公司法人代表张XX口头答应减免上述期间的租金，吴南公司对此不予认可，利满赢公司也未提供证据佐证。自2016年7月起，利满赢公司按月支付吴南公司租金142,000元，自2017年3月份起，利满赢公司按每月156,200元的标准支付吴南公司租金至2018年7月，并存在延迟支付租金的情形。吴南公司2018年8月起诉后，利满赢公司在诉讼期间补交了2018年8月份租金，此后未再向吴南公司支付租金。审理中，利满赢公司申请对其投资经营的“纽宾凯东西湖国际酒店”资产进行评估。本院委托武汉顺海资产评估有限责任公司进行司法评估。该公司于2019年8月30日分别出具纽宾凯东西湖国际酒店建筑物、装修及附属设备价值司法鉴定项目评估报告书、物品价值资产评估报告书，结论为：利满赢公司申报的建筑物、装修及设备资产评估值为4,508,629.16元；利满赢公司申报的5547台（套）物品评估值为518,849.43元。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告《房屋租赁协议书》实际签订时间、租金调整时间节点如何认定；二、被告利满赢公司是否拖欠租金；三、租赁物上的建筑、装修等附着物如何处理。一、吴南公司与利满赢公司签订的《房屋租赁协议书》实际签订时间、租金调整时间节点问题。1、合同实际签订时间。吴南公司与利满赢公司建立房屋租赁合同关系的基础是双方于2014年4月28日签订的《房屋租赁协议书》，审理中，利满赢公司称该合同签订日期为倒签一年，实际签订时间为2015年4月，起租时间为同年5月1日，吴南公司对此予以认可，本院予以确认。2、租金调整时间。吴南公司与武汉利满赢资产管理有限公司于2014年4月28日签订的《房屋租赁协议书》，明确约定租金每两年递增10%，按此协议租金应于2016年5月1日递增，但由于双方协议实际签署日期为2015年4月，一般理解应于2017年5月1日起租金在原基础上递增10%，而事实上，利满赢公司自2017年3月起即按156,200元/月（已递增10%）标准支付吴南公司租金，故本院认定利满赢公司自2017年3月起按递增后的租金标准支付吴南公司租金。二、被告利满赢公司是否拖欠租金、是否存在违约。审理中，本院组织原、被告双方对租金支付情况进行了对账，利满赢公司认可2015年11月至2016年6月期间的租金未予支付，辩解是吴南公司时任法人代表张XX口头承诺免除租金，对此，吴南公司不予认可，利满赢公司也未提供证据证实存在免租的事实，故本院认定利满赢公司拖欠吴南公司2015年11月至2016年6月期间的租金1,133,333元的事实成立。同时，吴南公司虽然是与武汉利满赢资产管理有限公司签订的房屋租赁合同，但该合同由利满赢公司实际履行，“纽宾凯东西湖国际酒店”实际由利满赢公司控制、经营，故利满赢公司系本案适格当事人并承担相应法律后果。另外，按上述房屋租赁协议约定，承租方利满赢公司在前三年租期内应每半年支付一次租金，但事实上利满赢公司除第一期支付了半年租金外，此后并未按照合同约定的时间支付租金，存在拖欠，除未支付2015年11月至2016年6月期间八个月租金外，自2018年8月份起未向吴南公司支付租金。综上，利满赢公司自2015年11月开始即拖欠吴南公司租金，截至2019年3月27日酒店正式停业时止，利满赢公司共计拖欠吴南公司租金2,226,733元，存在违约行为。租赁合同履行过程中，吴南公司分别于2017年3月、2018年7月先后两次向利满赢公司发出书面催款函，要求利满赢公司支付拖欠租金、否则解除双方租赁合同，利满赢公司对此予以认可。三、租赁物上的建筑、装修等附着物如何处理。经审理查明，吴南公司出租房屋设计用途为工业、仓储，土地性质为工业用地，并非商业用地，在工业用地建筑上经营酒店必须改变用地性质。按照国家相关政策，吴南公司涉案房屋不能出租用于经营酒店。现有证据证实，在吴南公司与武汉利满赢资产管理有限公司签订《房屋租赁协议书》前，涉案房屋即被鑫都会酒店管理有限公司用于经营“纽宾凯东西湖国际酒店”，后武汉利满赢资产管理有限公司接手继续经营上述酒店长达三年多时间，吴南公司对利满赢公司租赁用途是明知的，其当庭称事前不清楚利满赢公司租赁用途的辩解不能成立。吴南公司所有的涉案房屋在出租时并未通过建筑工程消防验收，且由于土地性质原因，吴南公司明知该房屋不能用于酒店经营用途而对外出租，利满赢公司与吴南公司签订租赁协议书前明知租赁物未通过消防验收而且不能用于酒店经营用途，仍然与吴南公司签订租赁协议，在解除合同的前提下，对利满赢公司投入在租赁物上的建筑、装修等附着物损失，双方均应承担相应的过错责任。综上所述，原告（反诉被告）武汉吴南市政建筑工程有限公司与被告（反诉原告）武汉利满赢酒店管理有限公司签订的《房屋租赁协议书》系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人双方在审理过程中对合同效力均不持异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，因武汉利满赢酒店管理有限公司自2015年11月起即拖欠武汉吴南市政建筑工程有限公司租金，为此，武汉吴南市政建筑工程有限公司分别于2017年3月、2018年7月先后两次向武汉利满赢酒店管理有限公司发出书面催款函及《解除合同通知书》，要求武汉利满赢酒店管理有限公司支付拖欠租金、否则解除双方租赁合同，武汉利满赢酒店管理有限公司收到上述函件后仍未支付拖欠租金，其行为构成违约，故武汉吴南市政建筑工程有限公司主张解除租赁协议书的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。但是，《解除合同通知书》发出后长达一年多时间里，武汉利满赢酒店管理有限公司仍然承租涉案房屋并支付了租金，武汉吴南市政建筑工程有限公司事实上也收取了租金，武汉吴南市政建筑工程有限公司主张双方租赁协议书于2018年7月23日解除的诉请，本院不予采纳。武汉利满赢酒店管理有限公司应支付拖欠武汉吴南市政建筑工程有限公司的租金2,226,733元（截止2019年3月27日）。合同解除后，自2019年3月28日至今，武汉利满赢酒店管理有限公司虽未实际经营“纽宾凯东西湖国际酒店”，但事实上占用涉案租赁房屋，故武汉利满赢酒店管理有限公司应当支付占用费，本院酌情认定占用费标准为同期租金的50%计算，并自2019年3月28日计算至实际腾退之日止。同时，租赁协议书解除后，武汉利满赢酒店管理有限公司应将租赁房屋腾退给武汉吴南市政建筑工程有限公司，本院对武汉吴南市政建筑工程有限公司该项诉请予以支持。另外，武汉利满赢酒店管理有限公司对涉案房屋附着物及设备等投入，已委托鉴定单位分别作出了评估，对上述资产的处置，在综合考虑建筑物土地性质、租金支付情况以及双方均存在过错责任等因素的基础上，本院认为武汉吴南市政建筑工程有限公司的过错责任大于武汉利满赢酒店管理有限公司，武汉吴南市政建筑工程有限公司承担损失的60%，武汉利满赢酒店管理有限公司承担40%。本院认定武汉利满赢酒店管理有限公司申报的5547台（套）可移动物品（评估值为518,849.43元）由其自行搬离。关于建筑物、装修及附属设备等附着物（评估值为4,508,629.16元），本院认为判归武汉吴南市政建筑工程有限公司所有更为合理，武汉吴南市政建筑工程有限公司按上述评估值的60%比例支付对价给武汉利满赢酒店管理有限公司。武汉吴南市政建筑工程有限公司关于武汉利满赢酒店管理有限公司违反合同约定将租赁物一楼出租给第三方的行为构成违约的诉称意见，经查，武汉吴南市政建筑工程有限公司未提供武汉利满赢酒店管理有限公司与第三人租赁合同原件，武汉利满赢酒店管理有限公司不予质证，并辩解系内部承包行为，故本院对武汉吴南市政建筑工程有限公司所提供证据不予采信。关于反诉部分。武汉利满赢酒店管理有限公司主张武汉吴南市政建筑工程有限公司办理改变租赁房屋土地用途的手续、依法成就双方合同目的的诉请，无合同及法律依据，且与本案房屋租赁合同性质无关，也不是武汉吴南市政建筑工程有限公司应承担的合同义务，本院不予支持；其要求继续履行《房屋租赁协议书》、提供符合双方约定用途的租赁房屋以及判令在反诉被告提供符合双方约定用途的租赁房屋之前，反诉原告在双方约定的期限内不支付租金的主张，同样无事实及法律依据，本院均不予采纳；其主张判令反诉被告赔偿因提前解除合同给反诉原告造成的损失18,190,000元，由于其未按合同约定支付租金，存在违约行为，同时未针对上述损失提供相应证据证实，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、第（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武汉吴南市政建筑工程有限公司与被告（反诉原告）武汉利满赢酒店管理有限公司签订的《房屋租赁协议书》；二、被告（反诉原告）武汉利满赢酒店管理有限公司于本判决生效后十日内将位于本市东西湖区革新大道536号、八方路10号的租赁房屋腾退给原告（反诉被告）武汉吴南市政建筑工程有限公司；三、被告（反诉原告）武汉利满赢酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）武汉吴南市政建筑工程有限公司租金2,226,733元；四、被告（反诉原告）武汉利满赢酒店管理有限公司支付原告（反诉被告）武汉吴南市政建筑工程有限公司房屋占用费（按78,100元/月标准，自2019年3月28日起计算至实际腾退之日止）；五、原告（反诉被告）武汉吴南市政建筑工程有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）武汉利满赢酒店管理有限公司租赁物上建筑物、装修及设备评估值对价2,705,178元；六、被告（反诉原告）武汉利满赢酒店管理有限公司于本判决生效后十日内从租赁房屋内将评估值为518,849.43元的5547台（套）物品自行搬离；七、驳回原告（反诉被告）武汉吴南市政建筑工程有限公司其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）武汉利满赢酒店管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,868元（武汉吴南市政建筑工程有限公司缴纳）、反诉案件受理费65,470元（武汉利满赢酒店管理有限公司缴纳），共计89,338元，由被告（反诉原告）武汉利满赢酒店管理有限公司负担；鉴定费180,000元（此款已由武汉利满赢酒店管理有限公司预交），原告（反诉被告）武汉吴南市政建筑工程有限公司负担108,000元（随应付款一并支付武汉利满赢酒店管理有限公司），被告（反诉原告）武汉利满赢酒店管理有限公司负担72,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 陈 磊人民陪审员 陈 刚人民陪审员 马爱国二〇一九年十二月三十一日书 记 员 程梦蝶