广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1728号上诉人（原审被告）：林志连，男，汉族，住江苏省无锡市北塘区。委托诉讼代理人：郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫馥榕，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张月清，女，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：徐钊才，广东亨信律师事务所律师。上诉人林志连因与被上诉人张月清房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初5545号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林志连上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，全部驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审程序违法，认定事实和适用法律均有错误。一、原审法院未依法受理上诉人的反诉。因被上诉人在合同履行过程中，扣留公司公章，给上诉人的正常经营造成了重大影响，上诉人在一审开庭之前，提起反诉，请求判决被上诉人赔偿经济损失。法官无正当理由予以拒绝，属于程序严重违法。二、漏列当事人。清远市**房地产有限公司是涉案房屋原所有权人和出租人，因有关原租赁合同的租金及押金问题，与上诉人、被上诉人尚未交接清楚，本案的处理结果与其有利害关系，应作为第三人参加诉讼。清远市建和宾馆有限公司是《房屋租赁合同》的共同出租方，租赁合同的履行及违约责任的追究与其有利害关系，应作为第三人参加诉讼。三、诉而未判，未诉而判。被上诉人解除合同的事由是2018年7月后上诉人没有足额交纳租金，被上诉人没有将2018年2月前上诉人没有交纳租金作为解除的理由。法院应该针对被上诉人提出的解除合同事由来审理，不应当超越当事人的意思范围之外，帮当事人寻找解除理由。四、本案当事人之间不是单纯的租赁合同关系，判决定性错误。《房屋租赁合同》的甲方既有房屋所有权人清远市**房地产有限公司的盖章，又有清远市建和宾馆有限公司的盖章。《房屋租赁合同》及2018年2月8日《协议书》的内容，既涉及房屋租赁，又涉及建和宾馆有限公司的承包经营、股权转让。故当事人之间合同名为房屋租赁合同，实际上同时存在房屋租赁合同关系和承包经营合同关系。五、被上诉人扣留公章拒不归还的事实应予以认定。1.被上诉人办理公司股权变更需要盖章，于2018年4月取走公章，至今没有归还。被上诉人办理股权变更的事实，足以证实被上诉人当时拿走了公章。2.上诉人所提供的视听资料，证实被上诉人最早在2018年10月23日仍在掌控公章。3.对于上诉人所提供的视听资料，被上诉人当庭没有否认，表示庭审后提出质证意见，但庭审后上诉人没有收到被上诉人的质证意见，所谓“录像难以分辨人物和物品”，只是法官的主观判断。根据民事诉讼法的证据规则，对于上诉人的主张，被上诉人没有否认的，上诉人的主张应予以认定，法官无权代为承认或否认。4.上诉人有证人能够证实公章由被上诉人掌控的事实。六、上诉人与原出租人关于减少月租金10000元的约定合法有效，对被上诉人有约束力，应予以认定。1.以房抵债裁定书对清远市**房地产有限公司的生效时间是送达时间，但送达时间没有查明，无法认定清远市**房地产有限公司是收到裁定书后才减免10000元租金，无法认定其减免租金是恶意而为。2.上诉人于2017年7月28日与清远市**房地产有限公司达成减免租金10000元的协议，此时上诉人未收到律师函，尚不知悉以房抵债的裁定书，上诉人不是恶意而为。3.房屋一直没有变更所有权人，两份裁定书实际上一直没有执行。4.被上诉人一直没有对双方减免租金的约定请求法院撤销或确认无效，故该约定现仍具有法律效力。七、被上诉人的律师函对上诉人不产生任何法律效力。律师函是房屋租赁合同以外的第三人委托发出，是合同以外第三人的行为，没有附裁定书予以印证，没有出租人的认可，故律师函对上诉人不产生任何法律效力。八、被上诉人起诉解除合同的理由不成立，应依法予以驳回。1.从2017年10月到2018年2月8日期间，因房屋新旧业主未协商一致，上诉人未按原约定缴纳租金，不构成违约。在以房抵债后，租金与宾馆经营权收益如何划分、实现，**房地产有限公司、建和宾馆有限公司及被上诉人发生争议，上诉人无所适从。一直到2018年2月8日，**房地产有限公司、建和宾馆有限公司的唯一股东雷计*与被上诉人才达成一致，约定每月5000元宾馆补偿收益由上诉人以物业管理费形式直接给雷计*，其余租金由上诉人直接给被上诉人。可见，上诉人在此期间未缴纳租金，是被上诉人与**房地产有限公司、建和宾馆有限公司的原因造成的，上诉人不构成违约。2.在被上诉人起诉前，上诉人未及时交纳租金是被上诉人的违约导致，不构成解除合同的条件。（1）租金缴纳情况：2018年2月14日，上诉人接到三方协议的通知后，即向被上诉人先后支付租金24万元，交纳租金至2018年5月30日，向雷计*支付物业管理费12月共计6万元，交纳物业管理费至2018年9月。（2）被上诉人违反每月减免10000元租金的承诺，仍按每月50000元向上诉人收取，是违约行为，上诉人有权拒交租金。（3）被上诉人于2018年4月起扣留建和宾馆有限公司的公章至今未还，严重影响宾馆的经营，造成巨大经济损失，在公章归还之前，上诉人有权拒交租金。（4）被上诉人收取租金后，一直不开具发票或收据，上诉人无法入账，上诉人有权拒交租金。（5）租金10000元的合同变更、押金等问题，上诉人、被上诉人及**房地产有限公司的分歧并没有解决，没有完全达成一致，租赁合同一直没有交接，合同关系不确定，被上诉人无权向上诉人主张交纳租金。被上诉人张月清辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律包括程序和实体适用法律正确。1.原审法院没有受理上诉人的反诉有向上诉人释明，当时上诉人是认可的，有案件记录。2.被上诉人主张租金与建和公司、建和宾馆没有利害关系，因为主张租金期间被上诉人已经取得涉案楼房的所有权、使用权，建和公司、建和宾馆均不是相关的权利义务人，因此法院没有追加第三人，程序上没有不当和不妥。3.一审判决是围绕被上诉人的诉讼请求进行审理的，一审的四个方向均是被上诉人提起诉讼时列明的诉讼范围，并没有超出诉讼范围，至于法院查明的事实并不受限于当事人是否提出来，当事人没有提出的事实但法院查明了仍然可以在判决书中列出来。4.本案的案由是房屋租赁合同关系，并不涉及其他合同关系，至于当事人之间对公章的管理和其他义务关系因属于其它法律关系，不影响房屋租赁合同的成立和履行。5.被上诉人是否有扣留公章的事实与本案无关，是否扣留公章所产生的有关法律关系应另案处理，一审法院没有处理这个事情是正确的。6.上诉人与原出租人约定月租金减少10000元对被上诉人没有约束力，约定的时候涉案房屋所有权已经变更，原出租人对涉案房屋没有处分权，原出租人和租赁人对租金的处分是无效的。7.被上诉人委托律师事务所发出律师函是符合法律关系的，根据委托法律关系，律师事务所受被上诉人委托所产生的有关权利义务由被上诉人承受，因此第四项内容和有关主张代表被上诉人。8.被上诉人起诉解除合同是符合合同方的相关规定，上诉人严重违反合同的规定，延期交纳租金，直到起诉长达10个月，并且经过合理催告，仍拒绝履行合同，导致被上诉人的合同目的无法实现，根据合同法，被上诉人有权要求解除合同，一审判决完全正确。被上诉人张月清向一审法院起诉请求：1.解除张月清、林志连之间的《房屋租赁合同》，将房屋交还张月清；2.林志连支付至2018年8月份前的房屋租金210000元及滞纳金，滞纳金按每日100元计算至付清款项之日止（计至起诉之日为9000元）；3.案件诉讼费用及执行费用由林志连负担。一审法院认定事实：2015年8月10日，出租方（甲方）清远市**房地产有限公司与承租方（乙方）林志连签订了《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于清远市××区××街××卡及××、××卡及××层的场地租赁给乙方经营旅业；租期12年，自2015年9月1日至2027年8月31日止；签订合同当天交纳押金300000元，2015年9月1日至2019年8月31日租金每月50000元；甲方应将现有的证件、手续、水电设施、监控、空调设备、消防设备、热水供应设备、排气设备等作为租赁物的附属条件交给乙方使用（具体以移交清单为准）；乙方须于每月30日前向甲方支付下月租金；乙方如不能按期交纳租金，则每迟交一天支付滞纳金100元，如逾期超过十天仍未足额交纳租金，甲方有权单方解除合同，并追索乙方所欠的全部租金和滞纳金。2017年5月25日，一审法院就执行张月清与清远市**房地产有限公司、雷计*民间借贷纠纷一案做出（2015）清城法执字第734号执行裁定书，裁定被执行人清远市**房地产有限公司位于清远市新城**和位于清远市新城广业街**及三层房产作11300264.8元交付申请执行人张月清接收抵偿债务。2017年10月20日，张月清就上述物业的相关事宜委托广东亨信律师事务所向林志连发送《律师函》，明确称林志连承租的物业产权从2017年5月25日起属于张月清所有，其作为新产权人，有权解除《房屋租赁合同》收回房屋，但考虑到林志连在经营中投入了资金，故请林志连于2017年11月30日前与张月清重新协商签订租赁合同，从2017年10月起的租金交由张月清收取。林志连确认收到该函，并在函件下方签名捺印。2018年2月8日，张月清的代理人李国明、清远市**房地产有限公司及雷计*签订了一份《协议书》，三方在协议书中确认了张月清承接清远市**房地产有限公司与林志连于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》中的权利义务，张月清同意在每月收取的租金中支付5000元/月给清远市**房地产有限公司做物业管理费，并按200000元的价款承接雷计*在清远市建和宾馆有限公司的100%的股权，半年后将宾馆100%股权变更登记在张月清或其指定的人或公司名下。其中每月支付5000元物业管理费的条款从2017年10月1日起至《房屋租赁合同》中租赁期限终止日2027年8月31日止，如《房屋租赁合同》无法履行或解除，该条款失效。2018年2月14日，林志连首次向张月清支付租金150000元，其主张该租金是自2017年10月至2018年2月按30000元/月的标准计算的租金，并于2018年3月11日向张月清支付租金30000元、5月30日支付租金60000元。庭审中，张月清确认其实际收取了240000元租金，并认可林志连已向其支付了租金290000元，包含林志连向原业主清远市**房地产有限公司支付的物业管理费共50000元。经询问，张月清、林志连认可林志连与清远市**房地产有限公司于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》对张月清、林志连双方产生法律效力。此外，张月清述称其在起诉状中主张的滞纳金是从2018年5月24日起算，因林志连最后一次支付租金是2018年5月30日，故张月清变更其主张的滞纳金起算时间为2018年6月1日。对于上述当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。庭后一审法院传唤清远市**房地产有限公司到庭接受询问，清远市**房地产有限公司的法定代表人雷计*述称：林志连向其支付租金至2017年9月，每月40000元，从10月起没有再付租金，但林志连每月有支付物业管理费；2018年2月8日协议书签订之后，12日我和张月清一方到林志连处，通知林志连将5000元物业管理费直接给物管，其余部分交给张月清；张月清与林志连对于租金数额没有达成一致，张月清要求林志连每月支付35000元，林志连仅愿意支付30000元；2017年8月，我就将一份同意租金减少为40000元的申请书交给了张月清的业务员朱*，张月清知道租金减少为40000元这个情况。对当事人有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1、2017年5月20日，林志连书面申请清远市**房地产有限公司将每月租金减免10000元，清远市**房地产有限公司于2017年7月28日书面回复称同意从2017年9月1日至2020年8月30日按原合同约定的租金每月减免10000元，但林志连必须满足其提出关于提供一间房以便其长期使用、在3个月内办好消防证的要求。对于林志连提供的该份证据，张月清认为未经其确认故其不予认可。从清远市**房地产有限公司对林志连减免租金的申请做出批复的时间来看，此时清远市**房地产有限公司已经知道涉案租赁物已由张月清接收抵偿债务，其虽附条件地同意了林志连的申请，但在未经张月清做出明确追认的情况下，清远市**房地产有限公司与林志连变更租金数额为40000元的行为，对张月清不产生效力；另一方面，清远市**房地产有限公司于2017年7月28日书面同意林志连的申请，即使林志连当时对出租人的变更不知情，而其在2017年10月23日收到张月清发送的律师函时，也应该与张月清协商确定租赁合同的相关事项，并就租金减少的情况征得张月清的同意。本案现有的证据无法证实张月清对租金变更为每月40000元的情况曾予认可，故仅依据林志连与清远市**房地产有限公司的书面申请与批复，不能认定本案租赁合同的租金为40000元。2、清远市**房地产有限公司出具的关于收到林志连交付租赁合同押金300000元的收据，因张月清在本案中并未提出有关押金的诉讼请求，林志连亦未就此押金的事实提出抗辩或反诉，根据不告不理原则，一审法院对该份证据及相关事实不作认定。3、林志连提供录音录像证据以证明张月清认可租金每月30000元，并于10月23日下午带走公章未还，经一审法院核实该证据，录音中张月清一方并未明确表示租金每月为30000元，录像中也难以分辨出其中人物及物品为何。一审法院认为，根据上述本院认定的事实及证据，本案双方争议的焦点在于：1、林志连是否违约，本案租赁关系是否应当解除；2、林志连是否已向张月清足额支付租金，如果未足额支付，拖欠的租金数额如何认定。林志连与清远市**房地产有限公司于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》是双方就涉案房屋的租赁事项达成的一致协议，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。后张月清经一审法院执行程序确认接收上述房屋抵偿债务，根据“买卖不破租赁”的法律原则，原《房屋租赁合同》应由张月清、林志连继续履行。对于第一个争议焦点，一审法院执行局于2017年5月25日做出（2015）清城法执字第734号执行裁定书，确认涉案租赁房屋由张月清接收抵偿债务，林志连认为其并非该执行案件当事人，无从得知出租人变更这一情况符合常理，但张月清于2017年10月向林志连送达律师函，明确告知自当月起租金由张月清收取，并通知林志连于2017年11月30日前与张月清重新协商签订租赁合同，林志连于10月23日签收上述函件，在张月清、林志连未对于租赁事项重新达成一致之前，林志连应当自2017年10月起按照原房屋租赁合同约定的时间向张月清支付租金。而林志连首次向张月清支付租金的时间为2018年2月14日，其行为已违反了合同关于“每月30日前支付下月租金”及“逾期超过十天仍未”的约定；且上述一审法院已认定林志连与清远市**房地产有限公司对于租金减少10000元达成一致的效力不及于张月清，本案中林志连亦不同意按50000元的标准向张月清支付租金，故林志连的行为构成根本违约，张月清作为新的出租方，有权解除与林志连在清远市新城广业街**和位于清远市新城广业街广泰楼**房产的租赁关系，林志连应向张月清返还涉案租赁房屋。张月清该项请求，依据充分一审法院予以支持。对于第二个争议焦点，上述一审法院已认定林志连与清远市**房地产有限公司关于减免租金10000元的约定对张月清不产生法律效力，故林志连应按50000元/月的标准向张月清支付租金。自2017年10月至张月清主张的2018年7月共10个月，林志连共应向张月清支付租金500000元，该数额已包含期间的物业管理费共50000元，现张月清确认收到林志连支付的租金240000元，亦认可林志连向清远市**房地产有限公司支付了物业管理费50000元，扣减后林志连仍应向张月清支付租金210000元。林志连关于已与张月清达成每月租金30000元约定的抗辩，依据不足，一审法院不予采纳。因林志连逾期付租，其应向张月清支付滞纳金，但张月清主张按每日100元计算滞纳金标准过高，一审法院予以调整，鉴于林志连逾期支付租金的违约行为给张月清造成损失实为利息损失，故本案张月清主张的滞纳金，可从2018年6月1日起按年利率24%计算至款项付清之日止。故张月清要求林志连支付租金210000元及滞纳金的请求，一审法院予以部分支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年11月19日作出判决：一、解除张月清与林志连的租赁关系（租赁物位于清远市新城××街××卡及××、××新城××街××卡及××）；二、林志连于判决生效之日起10日内将位于清远市新城××街××卡及××、××新城××街××卡及××层房屋退回张月清；三、林志连于判决生效之日起10日内向张月清支付租金210000元及滞纳金（滞纳金自2018年6月1日起按年利率24%计付至付清之日止）；四、驳回张月清的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2293元，由林志连负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同应否解除。2、涉案租赁合同的租金应否减免。关于涉案租赁合同应否解除的问题。经查，林志连与清远市**房地产有限公司于2015年8月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定林志连租赁涉案房屋，林志连每月30日前向清远市**房地产有限公司交纳租金。另查明，清远市清城区人民法院执行局于2017年5月25日做出（2015）清城法执字第734号执行裁定书，将上述的租赁房屋交付被上诉人张月清接收抵偿债务。被上诉人张月清于2017年10月向上诉人林志连送达律师函，明确告知林志连自当月起向按上述《房屋租赁合同》的约定向张月清交纳租金。林志连签收该函后，未按《房屋租赁合同》的约定向张月清缴纳租金，其首次向张月清支付租金的时间为2018年2月14日。本院认为，上诉人林志连未按合同约定交纳租金，依据《房屋租赁合同》第七条第1款的约定，被上诉人张月清有权解除合同。林志连认为因未协商一致而未按时交纳租金，张月清无权解除合同的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于本案租赁合同的租金应否减免的问题。本案中，上诉人林志连书面申请清远市**房地产有限公司将涉案房屋的每月租金减免10000元，清远市**房地产有限公司于2017年7月28日书面回复称同意2017年9月1日至2020年8月30日期间，涉案商铺按《房屋租赁合同》约定的租金每月减免10000元。如上所述，涉案租赁物已于2017年5月25日由张月清接收抵偿债务，清远市**房地产有限公司减免涉案房屋租金的行为在张月清接收涉案房屋之后，且张月清未确认该减免租金的行为。故清远市**房地产有限公司与林志连协商变更租金数额为40000元的行为，对张月清不产生效力。一审法院认定林志连按50000元/月的标准向张月清支付租金正确，本院予以确认。综上所述，上诉人林志连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4586元，由上诉人林志连负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月二十三日书记员  梁家惠书记员  梁琳培附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。