河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初2360号 原告李会敏，女，1966年10月16日出生，汉族，住河南省栾川县。 委托代理人：芦岩，河北新新律师事务所律师。 被告田玉昆，男，1986年6月24日出生，汉族，住北京市房山区。 被告田金斗，男，1954年9月5日出生，汉族，住北京市房山区。 委托代理人：张玉梅，北京京硕律师事务所律师。 被告范桂英，女，1954年11月10日出生，汉族，住北京市房山区。 委托代理人：张玉梅，北京京硕律师事务所律师。 第三人三河市鸿叶房产经纪有限公司大厂第二分公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县恒基花园第********。 负责人：赵艳男，经理。 委托代理人：梁晶，女，1984年2月28日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 原告李会敏与被告田玉昆、田金斗、范桂英、第三人三河市鸿叶房产经纪有限公司大厂第二分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理 依法作出（2019）冀1028民初98号。在法定上诉期间内，被告田玉昆等提出上诉。廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10民终2686号民事裁定书，裁定撤销（2019）冀1028民初98号民事判决书，发回重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李会敏的委托代理人马楠、被告田玉昆、被告田金斗、范桂英的委托代理人张玉梅，第三人三河市鸿叶房产经纪有限公司大厂第二分公司的委托代理人梁晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李会敏诉称，2017年3月4日，原、被告在第三人的居间介绍下签订《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》各一份，合同约定：原告购买被告位于大厂回族自治县孔雀城湖韵澜湾——潮白河东部，孔雀城普通商品住宅第0006幢02单元1101号房屋，总价款为102万元。合同签订后原告向被告支付了购房款95万元，并约定被告收到首付款95万元当日将房屋交付给原告。原告最后于2018年1月30日支付被告15万元时，因比合同约定时间延迟一个月，被告收取了该部分房款的一个月利息3000元。原告按照合同约定履行交付购房款的义务后，被告未按照合同履行房屋交付义务，已构成违约。故原告诉请法院判令：解除原、被告与第三人签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》；被告退还原告支付的购房款95万元及利息并承担违约金；三被告退还原告支付的居间服务费2万元及利息；诉讼费用、保全费由三被告负担。 被告田玉昆辩称，虽经本人账户代收了原告交付的购房款85万元，后经过田金斗的指定，已将购房款转付给田金斗指令的案外人田玉峰、武晓庆夫妇账户，分期转款84万元，本人与田金斗没有任何债权债务关系，未实际持有田金斗、范桂英出卖房屋款项，本人不向原告应承担任何返还购房款的义务。 被告田金斗、范桂英辩称，涉案合同约定房屋交付时间2017年12月31日交房是笔误，原告也以实际行为证明交房时间不是2017年12月31日。被告确实收到原告给付的购房款95.3万元；原告解除权利超过1年的期限已经消灭，应该驳回原告的诉讼请求。签订合同时原告对涉案房屋属于期房系明知，双方对延迟交房的违约责任没有约定，没有赋予原告解除权。原告对交房时间都有一定预测和风险预知，签订协议时是原告认可的，在被告方没有过错的情形下，要求继续履行合同，解除合同原告没有产生损失。 第三人三河市鸿叶房产经纪有限公司大厂第二分公司述称，合同虽标明交房时间是2017年12月31日，但签订合同是2017年3月4日，明显不符合常理，实际属于笔误造成。双方约定以实际交付房屋时间为准，都清楚交房时间不能确定，系开发商原因造成延期交房。 经审理查明，2017年5月27日，开发商大厂孔雀城房地产开发有限公司与买受人田金斗签订《商品房买买买合同》及《补充协议》，约定所出售房屋位于大厂回族自治县房屋，交房时间2018年12月31日前。2017年6月4日，开发商向买受人田金斗送达《告知书》，再次明确所购房屋预计交付时间2018年12月31日。 2017年3月4日，原告李会敏、被告田金斗在第三人的居间服务下就前述涉案房屋签订《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》，协议约定：出卖方于2017年12月31日买受方付完95万元房款当日将房屋交付。《房屋买卖居间合同》第十一条违约责任3：因甲（出卖方）、乙方（买受方）任一方违约导致《买卖合同》不能履行，守约方应支付的各项费用由违约方支付。当日，原告向被告田金斗交付购房定金10万元，后者出具了收条。3月20日原告向被告田玉昆支付购房款70万元；2018年1月30日原告向被告田玉昆支付购房款15.3万元，共计支付95.3万元。原告支付中介费20400元，因诉讼保全交纳保险服务费2850元。截止法庭辩论终结前，涉案诉争房屋所属楼盘正在建设中，开发商初步承诺交房时间2020年5月31日，目前不具备交房条件。 另查明，被告田金斗、被告范桂英为夫妻关系，被告田玉昆系被告田金斗之子。原告向被告所交付的涉案85.3万元购房款，系通过被告田玉昆银行账户履行。 上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、《告知书》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、定金收据、银行转账汇款凭证、财产保全服务费发票等及原、被告、第三人陈述在案为凭。 本院认为，涉案《房屋买卖居间合同》、《补充协议》不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效。合同依法成立、生效后，买卖双方均应依照合同约定，遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。 结合庭审查明事实及原、被告所提交证据，被告田金斗与开发商大厂孔雀城房地产开发有限公司签订《商品房买买买合同》时间系2017年5月27日，而与原告李会敏签订《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》时间系2017年3月4日，显然说明被告田金斗在与开发商签订合同前，便先与原告签订了买卖合同，被告无合理理由预先确定其与开发商签订的《商品房买卖合同》中的交房日期。故被告对于《房屋买卖合同补充协议》约定交房日期属笔误的抗辩，明显与事实不符，理据不足，本院不予采信。在2017年6月4日开发商以《告知书》形式，再次向买受人田金斗明确所购房屋预计交付时间2018年12月31日，原告理应对此享有知悉权。即使按照被告抗辩主张，其与原告签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》中约定的交付房屋时间为2018年12月31日，涉案诉争房屋亦未按约交付原告。被告已构成违约，原告在交付购房款后在合理期限内不能实现合同目的。依合同相对性原则，现原告主张解除涉案《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》，理据充分，符合合同法定解除情形，本院予以支持。被告主张房屋延迟交付系开发商未能按照《商品房买卖合同》约定交付。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故此，被告的此项主张不成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告田金斗所收受原告购房款95.3万元（含定金10万元），应予返还。基于被告田金斗对原告构成违约，应依法承担违约责任。原、被告在《房屋买卖合同补充协议》虽约定了违约标准，但违约标准过高，综合买卖双方过错程度、合同履行情况及公平原则，本院酌定参照以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告部分购房款支付至被告田玉昆银行账户，被告田金斗亦确认收悉。原告主张被告田玉昆承担相应返还义务，无法律依据，本院依法不予支持。对于原告主张的中介费20000元，符合合同约定，属于因被告违约给原告造成的扩大损失，理据充分，本院一并予以维护。对于诉讼保全交纳保险服务费2850元，不属于因被告违约致原告必然发生的合理损失，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告李会敏与被告田金斗、第三人三河市鸿叶房产经纪有限公司大厂第二分公司于2017年3月4日签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》。 二、被告田金斗、范桂英于判决生效之日起七日内，返还原告李会敏涉案购房款953000元（含定金100000元），并向原告李会敏支付资金占用期间的利息损失（利息按中国人民银行计收同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）。 三、被告田金斗、范桂英赔偿原告李会敏中介费20000元，于判决生效之日起七日内履行完毕。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6750元、财产保全费5000元，合计11750元，由被告田金斗、范桂英负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。在上诉期满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期限最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审 判 长  李福金 人民陪审员  王宝林 人民陪审员  李志远 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  刘晓波