广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初13996号原告：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所：珠海市金湾区山湖海路山湖海会所四楼。统一社会信用代码：91440400666511579L。负责人：双珊，原告公司总经理。委托诉讼代理人：廖正平，原告公司员工。委托诉讼代理人：黄金凤，原告公司员工。被告：周娟，女，汉族，1973年3月1日出生，住址：湖南省宁乡县。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司诉被告周娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖正平、被告周娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提交起诉状载明诉讼请求：1.判令被告周娟向原告支付2015年7月1日至2019年3月31日的物业管理费人民币5047.6元；2.判令被告向原告支付物业管理费所产生的滞纳金人民币10333.68元（按每日欠缴费用的3‰计，暂计至2019年3月15日，之后另计，计至缴清）；3.判令被告向原告支付公摊电费1057.8元；4.判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系珠海时代廊桥小区15栋1104房业主。根据该小区开发商珠海中珠世纪投资有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》的约定，原告向时代廊桥小区提供物业管理服务，小区业主向原告交纳物业管理服务费（时代廊桥小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：带电梯住宅1.9元/月/平方米，业主未按时缴纳物业管理费的按每日3‰的滞纳金）等。2009年3月24日，原、被告及该小区开发商签订《业主收楼确认书》，确认将该房屋交付被告使用。自上述协议签订起至2015年6月30日，被告按时缴纳了物业管理等费用。2015年7月1日后被告一直未缴纳物业管理等费用。截至2019年03月15日，被告欠缴物业管理、公摊电费用及滞纳金共计16439.08元，严重影响原告物业管理费正常收取工作，原告多次发函催告未果。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。庭审中原告变更第一、三项诉讼请求为：请求被告向原告支付2013年11月1日至2019年10月31日期间拖欠物业管理费和公摊费用3053.1元。事实理由补充如下：被告拖欠涉案房屋自2013年11月1日至2019年10月31日的物业管理费8272.8元，公摊水电费875.8元，共计9148.6元。因原告在2018年1月4日收到被告支付的3455元、2019年9月30日收到2640.5元，目前被告仍欠管理费及公摊费用3053.1元。被告辩称，一、根据广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书(2014)珠香法民三初字第310号和广东省珠海市中级人民法院民事判决书(2016)粤04民终3188号终审判决结果为1.9元/月/平方×60.46平方×17月=1952.79元，也就是每个月只应缴纳114.87元，从2009年5月到2019年11月30日共127个月需缴纳127月×114.87元=14588.49元，本人自2009年5月收楼后至今总共己缴纳物业管理费已超过上述数额，因此不欠物业管理费。二、物业管理公司所说滞纳金按每日欠缴费用的3‰计算偏多，就算缴也是按银行利息计算的，况且被告是多缴了，应该计付利息给被告。三、公摊电费根据法院判决需物业管理公司提供相应的电费发票，才需缴纳。综上，原告的无理要求已严重侵害了被告的合法权益。（2014)珠香法民三初字第310号和(2016)粤04民终3138号判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院依法查清本案事实，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2009年3月24日，被告周娟（买受人）与出卖人珠海中珠世纪投资有限公司签订了一份商品房买卖合同，该合同主要内容为：买受人购买出卖人开发的珠海市前山金利南路55号15幢1104房，建筑面积60.63平方米，总价381250元。同日，被告周娟与广州市信诚物业管理有限公司珠海分公司签订了《前期物业管理协议》和《临时管理规约》，两份协议主要内容为，广州市信诚物业管理有限公司珠海分公司受珠海中珠世纪投资有限公司的委托对珠海市前山金利南路55号时代廊桥花园进行物业管理，物业管理费住宅按1.9元每月每平方米收取，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金，委托管理期限自2008年12月31日至2013年12月31日止等，其中《前期物业管理协议》第六条物业管理服务质量约定物业管理服务的项目和标准，包括：房屋外观、设备运行、公用部门共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、安全管理及防范、消防、房屋公用部位共用设施设备小修和急修。2009年5月10日，被告周娟办理收楼确认书。2009年12月，被告周娟办理所购房屋的产权证，产权登记表显示：珠海市前山金利南路55号（时代廊桥花园）15栋1104房建筑面积60.46平方米，用途为成套住宅。2011年6月3日，广州市信诚物业管理有限公司珠海分公司的企业名称变更为原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司（以下简称时代公司）。原告领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。2011年，原告时代公司诉被告周娟涉案房产物业服务合同纠纷一案，本院予以立案，案号为（2011）珠香法民一初字第4345号（以下简称4345号案）。在该案中，双方当事人达成调解协议：被告周娟同意向原告时代公司支付从2009年8月至2011年12月拖欠的物业管理费、水费、电费、公摊电费共7419.5元及上述欠费的滞纳金500元等。本院对双方的调解协议予以确认并出具调解书。调解书生效后，周娟未按已生效调解书履行义务，时代公司向本院申请执行，本院予以立案，案号为（2012）珠香法执字第1086号。2014年，原告时代公司因涉案房产物业服务合同纠纷再次起诉被告周娟，本院予以立案，案号为（2014）珠香法民三初字第310号（以下简称310号案）。在该案中，原告时代公司主张被告周娟拖欠2012年6月1日至2013年10月31日共计17个月的物业管理费1953.3元及暂计至2013年10月31日的滞纳金175.8元、二次加压电费16.8元、公摊电费263.1元。该案审理过程中，本院组织原、被告双方实地查看时代廊桥花园15栋1104房的现状，双方确认该房屋目前存在下列问题：1.房屋入户门上下缝隙过大，并有异响；2.客厅有一条裂纹；3.卧室有一条裂纹，穿过天花板，床头床尾对称；4.卧室飘窗有两条裂纹。该案经审理认为，双方当事人签订的《前期物业管理协议》和《临时管理规约》，系真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力。时代公司已按上述协议的约定，为小区提供了物业管理服务，周娟应按约定交纳物业管理费。因此，时代公司请求周娟支付2012年6月1日至2013年10月31日的物业管理费1952.79元（1.9元/月/㎡×60.46㎡×17月），理据充分，予以支持。另根据现场查看：周娟房屋的入户门上下缝隙过大，并有异响，房屋内有多处裂纹，周娟就此问题多次长期向时代公司反映，时代公司未予协商解决，故周娟并非无故恶意拖欠物业管理费，对时代公司要求周娟支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。时代公司主张的二次加压电费16.8元、公摊电费263.1元，未提交相应电费票据，未尽举证责任，亦不予支持。该案遂判决：一、被告周娟应向原告时代公司支付2012年6月1日至2013年10月31日的物业管理费1952.79元；二、驳回原告时代公司的其他诉讼请求。被告周娟不服上述判决，向珠海市中级人民法院提起上诉。珠海市中院经审理作出（2016）粤04民终3138号民事判决：驳回上诉，维持原判（以下简称3138号案）。另根据双方提供的物业费发票及银行转款凭证等显示，被告向原告支付涉案房产的物业管理费等费用的具体情况如下：第一笔，原告于2009年5月13日向被告开具发票一份载明，被告支付了2009年5月至7月物业管理费345.6元，2009年5月至7月垃圾费24元，共计369.6元。第二笔，原告于2012年2月17日向被告开具发票一份载明，被告支付了2012年1月至2012年2月物业管理费229.8元，2011年12月至2012年1月公摊电费30.5元，2011年10月至2011年11月加压电费10.7元，共计271元。第三笔，在（2012）珠香法执字第1086号案件执行过程中，周娟于2012年3月29日向本院现金缴款7919.5元，备注为该案执行款。2012年5月28日，本院将该笔执行款7919.5元汇至原告账户。第四笔，原告于2012年5月8日向被告开具发票一份载明，被告支付了2012年3月至2012年5月物业管理费344.7元，2012年2月至2012年4月公摊电费46.1元，2011年12月至2012年3月加压电费20.4元，共计411.2元。第五笔，2018年1月4日，被告向原告转账支付3455元，汇款凭证的用途附言载明：支付2009年8月至2017年12月31日的补交物业管理费。第六笔，2019年5月22日，被告向原告转账支付1952.79元，汇款凭证的附言载明：2018年至2019年5月的物业管理费。第七笔，2019年9月26日，被告向原告转账支付2640.5元，汇款凭证的附言载明：支付2018年1月至2019年11月30日的物业管理费。综上，被告从2009年5月至本案开庭前已向原告交纳涉案房屋物业管理费等共计17019.59元（7919.5+369.6+271+411.2+3455+1952.79+2640.5）。原告主张：上述第一、二、三、四笔款支付的是2009年5月至2012年5月的物业管理费等费用，收费项目及金额如物业发票及4345号民事调解书所载。第六笔款，支付的系310号、3138号案件所判决的2012年6月1日至2013年10月31日应交纳的物业管理费1952.79元。因自2013年11月1日至2019年10月31日被告应支付物业管理费8272.8元（1.9元/㎡/月×60.46㎡×72月），公摊水电费875.8元，共计9148.6元，减去上述已交的第五笔和第七笔款，故被告应补缴3053.1元（9148.6-3455-2640.5）以及支付拖欠的滞纳金。上述事实，有当事人提供的证据以及当事人的陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点系根据已查明事实，被告已分七笔向原告支付物业管理费等共计17019.59元，被告是否仍拖欠原告所诉的从2013年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理费和公摊水电费等费用。被告抗辩，根据310号和3138号案的民事判决，被告仅需支付每月物业管理费114.87元，无需支付原告提供物业服务期间的公摊电费、滞纳金等费用，因此已超额支付2009年5月至2019年10月31日期间的物业管理费，无需再交纳2013年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理费。本院对被告已支付的七笔款项作如下分析：1、对于上述第一、二、四笔已支付款项，因在物业发票中载明收取的系2009年5月至7月、2012年1月至2012年2月、2012年3月至2012年5月的物业管理费以及垃圾费、公摊电费、加压电费等，而双方当事人就上述期间的物业费用收取问题均未诉至法院，被告如认为上述期间除每月物业管理费114.87元以外无需支付其他费用的，可另寻法律途径主张返还。2、对于上述第三笔款项，因该款系根据已生效4345号调解书所确定的应付款项，而4345号案中双方当事人明确约定被告需要支付2009年8月至2011年12月期间的物业管理费、电费、水费、公摊电费及滞纳金，因此被告抗辩无需支付上述期间的公摊电费、滞纳金等费用与调解书中确定支付义务不符，本院不予支持。如被告对4345号调解书不服的，应另行提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律，并通过审判监督程序主张权利。3、对于第五、六、七笔已支付款项。根据已生效的310号、3138号判决，被告应交纳2012年6月1日至2013年10月31日的物业管理费1952.79元（每月114.87元×17月），驳回原告关于上述期间的公摊电费及滞纳金的主张，因此被告在本案中抗辩在上述期间无需支付公摊电费及滞纳金，本院予以采纳。故上述三笔已支付款项共计8048.29元减去应支付的物业管理费1952.79元，所剩余的6095.5元可抵扣2013年11月1日至2019年10月31日期间被告应交纳的物业管理费8270.64元（每月114.87元×72月），即被告仍需向原告支付2013年11月1日至2019年10月31日期间拖欠的物业管理费2175.14元（8270.64-6095.5）。关于滞纳金问题。考虑到被告周娟拖欠物业管理费，系因涉案房屋存在质量问题未解决。且在310号、3138号判决生效后，被告又分3笔陆续向原告支付物业管理费，故对原告关于滞纳金的请求，本院不予支持。关于公摊费用问题。因原告未提供证据证明这部分费用的产生的实际金额及分摊明细，原告对此应承担举证不能的后果，故本院对原告的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付2013年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理费人民币2175.14元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币105元，由原告广州市时代物业管理有限公司负担80元，被告周娟负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 邓 雯二〇一九年十二月十六日书记员 吴小溪