青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4909号原告:马国宝（公），男，1974年1月10日出生，汉族，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：王宇，青海延辉律师事务所律师。被告:河南振兴建设工程集团有限公司（统一社会信用代码:91410900173957636M），住所地：河南省濮阳市胜利中路与金堤路交叉口东100米路南53号。法定代表人：刘泽江，该公司总经理。委托诉讼代理人：王生霞，河南振兴建设工程集团有限公司青海分公司员工。被告：河南振兴建设工程集团有限公司青海分公司（统一社会信用代码:91630104698544295C），住址：西宁市城西区五四大街19号6楼607室。负责人：吴金全，该公司经理。委托诉讼代理人：刘娟。原告马国宝与被告河南振兴建设工程集团有限公司、河南振兴建设工程集团有限公司青海分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马国宝委托诉讼代理人王宇，被告河南振兴建设工程集团有限公司委托诉讼代理人王生霞、被告河南振兴建设工程集团有限公司青海分公司委托诉讼代理人刘娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告返还超付房款452,920元；2、依法判令二被告向原告支付违约金1,177,332元；3、依法判令二被告向原告支付律师费60,000元合计1,690,252元；4、依法判令二被告依据《承诺书》中的约定，将1-05-06中间位置的商铺免费交付原告使用;5、本案诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2017年2月20日，原告与河南振兴建设工程集团有限公司青海分公司签订《房产认购协议书》(以下简称协议)，约定：原告购买位于西宁城东区南滨河路延伸段由青海锦峰房地产开发有限公司开发建设的“锦峰滨河苑二期”的约250㎡商铺(2.6万元/㎡)，该房产由建设单位以房抵工程款的形式销售。同时约定:1、房产的房号及面积由测绘院最终确定,房款多退少补;2、协议达成之后,于2018年12月30日前,被告通知原告进场装修;3、若被告不按约定的时间通知原告进场装修,将向原告承担每日总房款3‰的违约金。合同签订后,原告按照协议约定分别于2017年2月21日转账支付3,000,000元、2017年9月20日转账支付1,000,000元,但被告未按照协议约定通知原告进场装修,已构成违约。原告多次与被告进行协商，原、被告于2017年12月12日达成《承诺书》：1、被告在2019年8月1日前让原告进场装修；2、双方不得违约，任何一方违约,按3‰承担违约金；3、被告同意将1-05-06中间位置的商铺不算面积免费给原告使用，若做不到则在原告的总房款中少收150,000元(于2019年8月1日前退还给原告)。原告于2018年2月8日转账支付1,200,000元、2018年4月14日转账支付686,660元。原告向被告支付房款共计5,886,660元，已按约定全部付清房款。2018年12月25日,原告与青海锦峰房地产开发有限责任公司就本案所涉房屋签订了《商品房买卖合同》(预售)，同合同载明，经西宁市房屋测绘机构测绘，本案所涉房屋的预测建筑面积分别70.24㎡、70.24㎡、68.51㎡,共计208.99㎡。根据测绘面积,原告应支付房款总额5,433,740元(208.99㎡×2.6万元/㎡=5,433,740元)，已向被告实际支付房款5,886,660元，超付452,920元。根据协议约定，被告应于2018年12月30日前通知原告进场装修,截至本案起诉时，被告仍未按协议和《承诺书》的约定履行，构成严重违约，致使原告合法权益受损。原告多次向被告主张权利，被告均借故拖延，无奈诉至贵院，望判如所请。二被告辩称，1、我方认为原告的退还房款，以测绘面积为准，待测绘面积出来后可以退还；2、对违约金有异议，原告没有按时交纳房款，我们公司通知原告来收房他也没来，3、不同意承担律师代理费；4、被告同意将1-05-06中间位置的商铺免费交付原告使用；5、不同意负担诉讼费。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、房产认购协议书一份，意证明：1、原告与第二被告于2017年2月20日签订《房产认购协议书》；2、双方约定将青海锦峰房地产开发有限公司开发建设的××苑产权商铺约250㎡出售给原告，该房产由建设以房抵工程款的形式抵押给原告；3、商铺价格为26,000元/㎡；4、购房面积的房号及面积最终确定，房款多退少补；5、2018年12月30日前通知原告进场装修；6、若不按约定的时间通知原告进场装修，将为原告承担每日总房款3‰的违约金；2、锦峰滨河苑小区二期合作协议书一份，意证明被告与青海锦峰房地产开发有限公司之间存在就本案所涉房屋以房抵工程款；3、被告出具的承诺书一份，意证明：1、第二被告承诺于2019年8月1日前让原告进程装修；2、双方承诺，不得违约，任何一方违约按3‰承担违约金；3、被告同意将1-05-06中间位置的商铺不算面积，免费由原告使用；4、2017年2月21日收据一张，意证明原告向被告付商铺首付款3,000,000元；5、2017年9月20日收据一张，意证明原告向被告支付商铺款1,000,000元；6、2018年2月8日收据一张，意证明原告向被告支付商铺房款1,200,000元；7、2018年4月14日收据，意证明原告向被告支付商铺款686,660元，共计5,886,660元的事实；8、商品房买卖合同（预售）房屋代码1026326一份；9、商品房买卖合同（预售）房屋代码1026327一份；10、商品房买卖合同（预售）房屋代码1026328一份，意证明原告从被告处购买的房屋，经西宁市房屋测绘局测绘面积分别为70.24㎡、70.24㎡、68.51㎡共计208.99㎡，原告应向被告支付总房款为5,433,740元，超付452,920元；11、律师事务所出具的发票一张，意证明因被告违约，原告为主张合法权益，委托律师产生的损失。被告未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，二被告对于原告提交的1-11组证据的真实性无异议，其中对合同违约金数额约定和商品房预测面积有异议，预售合同第三条中写明是预测面积，并非最终确定面积。本院对于原告提交的证据的真实性予以确认。经审理查明，2017年2月20日，原告与被告河南振兴建设工程集团有限公司青海分公司签订《房产认购协议书》，约定：原告购买被告位于西宁城东区南滨河路延伸段由青海锦峰房地产开发有限公司开发建设的“锦峰滨河苑二期”约250㎡商铺(2.6万元/㎡)，该房产由建设单位以房抵工程款的形式销售。协议签订之前，原告向被告首付3,000,000元；2017年9月15日前支付1,000,000元；2018年2月30日前支付余款。另约定:“房产的房号及面积由测绘院最终确定,房款多退少补；被告通知原告于2018年12月30日前进场装修，若被告不按约定的时间通知原告进场装修,将向原告承担每日总房款3‰的违约金，若乙方（原告）不按时支付房款，向甲方（被告）承担总房款的20%的违约金”。合同签订后,原告分别于2017年2月21日支付被告3,000,000元，2017年9月20日支付被告1,000,000元，合计4,000,000元。2017年12月12日，原被告就涉案交房和付款问题又以《承诺书》的形式重新达成协议，约定:被告承诺于2019年8月1日前让原告马国进场装修，原告在2018年2月1日之前将剩余房款1,886,660元支付被告；双方承诺不得违约，任何一方违约，按3‰承担违约金。在实际履行中，原告于2018年2月8日支付1,200,000元、2018年4月14日支付686,660元，合计1,886,660元，被告亦未按期让原告进场装修，酿成纠纷。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同，系双方意思表示真实，不违反国家法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张二被告向原告退还多付房款452,920元及交付房屋，被告表示同意，本院予以确认。原告要求被告支付违约金1,177,332元的主张不成立，因在合同履行中，原告未按合同约定期限支付购房款，被告未按期通知原告进场装修，违反合同约定，当事人双方均有违约行为。基于上述原因，原、被告于2017年12月12日就涉案交房和付款问题又以《承诺书》的形式重新达成协议，但原告仍未按约定期限支付剩余房款，被告亦未按期让原告进场装修，原、被告都有违约行为，鉴于双方均有违约的情形，则相互不承担违约责任。故，原告关于违约金的主张不予支持。至于原告主张的由被告承担案件代理费一节，无合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告河南振兴建设工程集团有限公司、河南振兴建设工程集团有限公司青海分公司于本判决生效后十日内退还原告马国宝购房款452,920元；二、被告河南振兴建设工程集团有限公司青海分公司将位于西宁市××区中间位置的商铺交付原告马国宝使用；三、驳回原告马国宝对被告河南振兴建设工程集团有限公司、河南振兴建设工程集团有限公司青海分公司的其他诉讼请求。案件受理费10,006元，原告马国宝负担5,003元；被告河南振兴建设工程集团有限公司、河南振兴建设工程集团有限公司青海分公司负担5,003元，此款与上述款项一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马如海 二〇一九年十二月十日书记员 袁中方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；……最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件,除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外,应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。