西安市未央区人民法院稿纸西  安  市  未  央  区  人  民  法  院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初12569号 原告：樊改良，男，1962年12月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：董会玲，女。委托诉讼代理人：樊会益，男。被告：惠亚芳，女，1972年2月1日出生，汉族。被告：陈华，男，1970年12月3日出生，汉族。共同委托诉讼代理人：朱含聪，陕西炳辉律师事务所律师。第三人：西安福邦房地产营销策划有限公司。住所地：。统一社会信用代码 91610132MA6U4KCT55。法定代表人：刘鹏，经理。第三人：董会玲，女，1987年12月11日出生，汉族。原告樊改良与被告陈华、惠亚芳及第三人西安福邦房地产营销策划有限公司、董会玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告樊改良及其委托诉讼代理人董会玲、樊会益，被告陈华、惠亚芳及其共同委托诉讼代理人朱含聪，第三人西安福邦房地产营销策划有限公司的法定代表人刘鹏和第三人董会玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊改良向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退还原告购房款及定金，支付原告违约金14万元，赔偿原告贷款利息4万元，赔偿原告因房屋涨价差价损失2.7万元，赔偿交通费、住宿费、律师代理费及其他合理支出费用1.5万元；2、判令第三人退还原告居间服务费及过户费，支付违约金2.1万元，赔偿原告贷款利息4万元，赔偿原告因房屋涨价差价损失2.7万元；赔偿交通费、住宿费、律师代理费及其他合理支出费用1.5万元；3、本案诉讼费由二被告及第三人承担。事实与理由：2018年4月1日，原、被告在第三人的居间下签订《西安市存量房买卖合同》，约定被告将位于西安市经开区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX室的房屋出售给原告，面积为90.26平方米，价款70万元。原告当日支付定金2万元，后于2018年7月12日支付剩余房款68万元。合同约定被告承诺涉案房屋产权清晰，第三人办理产权转移登记手续。原告向第三人支付2.1万元居间费和54193元过户费。后原告多次要求被告及第三人办理过户手续并交付房屋，但被告及第三人均以各种理由推脱。2019年6月17日，第三人告知原告房屋不能过户，愿意退还服务费和过户费，但原告所交款项均系贷款得来，以及原告每次到西安的交通、住宿等均为损失。至此，原告的购房目的不能实现，其巨额损失均应由被告和第三人赔偿。被告陈华、惠亚芳辩称，三方合同系附条件合同，但第三人至今未进行过户登记，故该买卖合同所附条件不成立，该合同不生效。本案实质为原告与第三人之间的居间合同纠纷，原告对二被告的诉讼请求无事实和法律依据。第三人西安福邦房地产营销策划有限公司述称，其作为中介公司已完成居间义务，其不存在违约行为，故不应当承担违约责任。第三人董会玲述称，其同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定如下：2018年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）在第三人的居间下签订《西安市存量房买卖合同》，约定甲方将位于西安市经开区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX室的房屋出售给乙方，面积90.26平方米，价款70万元；《商品房买卖合同》登记号Y13077149，编号3634775；乙方于当日支付定金2万元，并于产权变更前将首期款68万元进行资金监管，款清交房；本合同签署后，若甲、乙任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同履行则视为违约，违约方须赔偿违约金14万元，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费和通讯费等。双方在合同第七条手写条款约定“1、甲方确认房屋产权清晰无任何法律纠纷，产权人及共有权人均同意出售此套房产。2、乙方以全款方式购买此房承诺有购房资格，乙方有权购买到指定人名下。3、甲方为净拿价，税费及中介费由买方承担”。同日，原告（乙方）及被告（甲方）、第三人（丙方）签订《西安市XX居间合同》，约定丙方受甲、乙双方委托就涉案房产买卖事宜向买卖双方提供居间服务，房屋成交价为70万元；丙方在本次交易的服务过程中有下列情形之一的视为丙方违约，丙方需按照合同约定的房地产成交价的3%赔偿甲方或乙方违约金，甲方或乙方并可追究居间其他相关损失的权利。2018年4月1日，原告向第三人支付中介费2.1万元和过户费54193元；同日，原告的配偶董会玲向被告惠亚芳支付房屋定金2万元。2018年7月12日，董会玲将剩余房款68万元存入与二被告的银行联名账户中（交通银行，XXXXXXXXXXXXXXX2801）。本案所涉房屋目前尚未取得房屋所有权证，原告称第三人承诺可以办理合同更名，但第三人在2019年7月又表示不能办理更名过户，故其与被告签订的买卖合同无法继续履行；二被告称第三人称房屋可以办理更名，但现在无法办理，故买卖合同无法继续履行；第三人称开发商原来可以办理合同更名，合同签订时买卖双方均知晓涉案房屋尚未取得房产证，其收取的过户费54193元即为更名费，但目前不能再办理更名。原告另提交借条及证言等证据证明其为买房向他人借款的情况。庭审中，原告表示不愿继续履行合同并要求解除合同。本院认为，本案的争议焦点为合同是否成立生效，以及二被告是否应当承担违约责任。首先，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人对合同的效力可以约定附条件。《西安市存量房买卖合同》系原告与二被告真实意思表示，依法自各方当事人签字时成立并生效。二被告抗辩是否取得房产证系上述合同的“成立”条件，与法律规定不符，且合同中义务附条件的条款，故被告的抗辩，本院不予采信。其次，2017年7月4日西安市住房保障和房屋管理局印发的市房发[2017]77号《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》，规定在我市未央区等区域内购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。现涉案房屋仍未取得所有权证，不具备过户条件，原告要求解除合同，本院予以支持。二被告在出售涉案房屋时，明知其网签备案尚未满5年且未取得房屋产权证书，仍与原告签订房屋买卖合同，该行为存在过错，应当承担违约责任。根据合同签订时的西安市二手房交易政策，“合同更名”已不符合政策规定，综合考虑本案情况及原告履行合同的情况，本院确认由二被告承担总房款15%的违约金即10.5万元。原告提交借条及证言证明其贷款利息损失，但证人未出庭，且不能明确证明其借款及支付利息的事实，本院不予采信；原告主张的房屋差价损失及交通费、住宿费、律师费等无证据予以证明，本院不予采信。原告要求二被告退还房款、定金并赔偿违约金等主张系基于双方签订的房屋买卖合同，而要求第三人退还居间费、过户费并赔偿损失的主张则是基于三方签订的居间合同，合同当事人不同且不属同一法律关系，经本院释明，原告要求本案就房屋买卖合同关系予以处理，故原告要求第三人退还居间费、过户费并支付违约金、赔偿损失等诉讼请求本案不予处理。综上，原告与二被告的《西安市存量房屋买卖合同》解除，二被告应当向原告赔偿违约金10.5万元并配合退还房款等。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告樊改良与被告陈华、惠亚芳于2018年4月1日签订的《西安市存量房屋买卖合同》解除。二、被告陈华、惠亚芳于本判决生效之日起十日内配合第三人董会玲取出交通银行账户（账号XXXXXXXXXXXXXXX2801）内全部款项，该款项由原告樊改良及第三人董会玲所有。三、被告陈华、惠亚芳于本判决生效之日起二十日内向原告樊改良赔偿违约金10.5万元。四、驳回原告樊改良要求被告陈华、惠亚芳赔偿贷款利息及其他损失、费用的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6175元（原告樊改良已预交），现由二被告陈华、惠亚芳负担，二被告于履行上述给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    （此页无正文）     审  判  长    杨  宁人民陪审员    崔新会人民陪审员    孙新爱   二〇一九年十二月五日 书  记  员    赵玉娜       1