河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初2742号 原告（反诉被告）：杜红，女，1967年8月25日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告（反诉原告）：王丹，女，1987年11月24日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：刘波，男，系王丹丈夫，1984年2月4日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告（反诉被告）杜红诉被告（反诉原告）王丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜红，被告（反诉原告）王丹及其委托代理人刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杜红向本院提出诉讼请求：1、合同无效，返还定金、房屋装修费用共计240000元；2、被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告明确诉请24万元为房款20万元、定金1万、装修2700元、中介费5000、利息22300元（从2018年9月19日起计算至交付之日止）。事实与理由：2018年5月17日购买王丹与董凤兰名下海港区，签订合同的同时交付定金1万元，购房人为房倒，甲方向乙方交付了房屋并同意装修、出售此房，配合贷款，过户时间2018年9月18日。2018年9月19日，甲乙双方经协商给付王丹20万元房款，约定2018年11月20日过户，在此房未出售合同未解除的前提下，甲方私自把乙方装修好的房子破坏，收回此房，房款、定金未退。为维护原告合法权益，特诉至贵院。 被告（反诉原告）王丹辩称，原告所述与主要事实不符，其诉请缺乏事实和法律依据依法，应予全部驳回。主要理据：一、《房屋买卖合同》合法有效，合同双方应全面履行该合同约定的义务。经秦皇岛市福地中介介绍，被告将位于海港区房产出售给原告，并于2018年9月19日签署了《房屋买卖合同》，约定了2018年11月20日之前办理产权过户和交纳购房余款、乙方（原告）违约的定金不予退还、违约方承担因其违约行为给守约方所造成的全部损失等相关合同条款。该合同系原被告双方的真实意思表示，内容并不违法法律的强制性规定，依照《合同法》及相关法律规定，该合同真实有效，对双方均具有约束力，应全面履行本合同所约定的义务。因此原告主张不符合《合同法》第五十二条等之规定。关于其认为被告有破坏门锁、挂失房本和土地证行为并以此为由要求确认合同无效没有法律依据，该事实成立与否不必然或直接导致该合同无效。二、原告存在违约行为。合同签署后，被告依约履行了本合同并将房屋交付给了原告，后经多次敦促原告按期办理产权过户手续及交纳余款，原告均以各种理由拖延、拒绝并以自己的行为表明不予办理产权过户手续和履行该合同。虽经福地中介沟通联系，原告仍然拒接电话直至2018年11月20日履行期满。因此，原告构成违约，须承担因其违约行为所导致的全部不良法律后果。三、原告无权主张返还定金。依照《房屋买卖合同》第五条之约定，乙方（原告）违约的则定金不予退还。根据《合同法》等法律之规定，如果约定了定金并实际支付了定金，即产生相应的法律后果，定金既是一种履约保障也是一种支付和赔偿，依照定金罚则和双方的合同约定，交纳定金一方违约的定金不予退还。因此，因原告存在违约情形，其无权主张返还定金。四、原告无权请求赔偿损失。原告所称被告同意其对房屋进行装修和出售不属实，被告没有承诺同意原告对房屋进行装修，双方签署的合同也没有关于装修的相关约定。同时，被告也没有同意原告对房屋进行再次出售，双方形成的是买卖合同直接法律关系在原被告之间，且该房产的物权所有权等权利并未转移，原告无权出售该房产。假使原告有装修等行为，也依法应当由其自行承担因其过错和违约行为所导致的自身全部损失。因此，原告请求损失赔偿项目及费用数额缺乏事实和法律依据。五、被告主张双方签署的《房屋买卖合同》应予解除，请求依法确认该合同已经解除。在2018年11月20日之前，原告拖延、拒绝并以自己的行为表明不予办理产权过户手续和履行该合同。期限届满后，被告及时以自己并通过福地中介等多种形式多次通知原告即因其存有届期拒绝办理过户手续等根本违约行为、违背诚实信用原则、导致合同无法继续履行、被告签署合同目的无法实现等事由，要求解除与被告签署的合同，原告没有拒绝，且至本案诉讼时仍然没有表示异议。因此，依法应当确认或判决该合同解除，而非确认无效。六、被告主张并请求判令原告立即返还房屋和与该房屋有关的证件手续。依照法律规定，无论是确认合同无效还是解除合同，对于个人合法财产均依法应予返还。因此原告应当将房产和证件原物返还给被告，改变原物现状的依法应当恢复原状，对原物造成损害的依法应予赔偿。七、被告主张并请求原告承担违约责任，赔偿因其违约行为给被告所造成的全部损失。依照法律规定和双方签署的合同约定，由于被告已经全面履行了合同的义务，而原告违背诚实信用原则、隐瞒事实、在合同的签署和履行过程中存在诸多过错和违约等行为，须承担违约责任并赔偿被告的全部损失。被告的损失主要体现拒绝返还房产以及原告错误申请财产保全等方面。对于自房产交付之日至返还之前期间的房产占用损失，被告主张按照市场房屋租赁费用标准进行计算和支付。八、被告主张并请求依法判令原告所交纳的定金不予退还。九、被告主张并请求判令原告承担全案全部诉讼费用、保全费用。另，关于对原告所称破坏门锁与挂失房本和土地证问题的意见：时间都是发生在2018年11月20日履行期满之后；前提和背景是原告在届期前后均拒绝履行合同、存在根本违约、被告合同目的无法实现等事由；依据是已经通知了原告关于解除双方的《房屋买卖合同》以及收回房屋和证件，原告对解除合同不持异议只是拒绝与拖延返还房产及证件；主观意愿是事后了解到原告是房倒、隐瞒不是本地身份、可能利用所签署的合同和证件进行违法犯罪等行为因素考虑而采取的自我防范措施；事实上作为被告依法仍具有合法产权的房产不可能也不会去破坏门锁，而是更换能够正常使用的门锁而已。因此，关于这方面问题上，被告并无任何过错或违法违约行为。综上，请求法庭依法裁判。 被告（反诉原告）王丹提出反诉，向本院提出诉讼请求：1、杜红违约，买卖合同解除，定金不予返还；2、杜红支付涉诉房屋5个月的占用费，共计人民币5000元；3、反诉的诉讼费由杜红承担。事实与理由：王丹与杜红于2018年9月19日签订房屋买卖合同，房屋总价款人民币400000元。合同签署后，杜红依照合同约定向王丹支付了人民币210000元定金，王丹也依照合同约定向杜红交付了房屋。合同约定，双方应于2018年11月20日前办理房屋所有权变更手续，且杜红应于2018年11月20日前向王丹支付房屋尾款人民币190000元。王丹多次主动联系杜红，要求办理该房屋所有权变更手续，并要求杜红按时支付尾款，杜红一直拒绝配合。因此，特向贵院提出反诉。 原告（反诉被告）杜红辩称：不同意被告的诉请，2018年5月17日至今，被告同意原告继续倒房、装修，近一年房价上涨，被告找各种理由推托不卖房屋，在未告知我的情况下撬门，并将房本挂失，我找被告协商退还房款，被告说钱不退，房屋也不卖我了，所以才提起诉讼。 经审理查明认定如下事实：座落于秦皇岛市房屋登记在王丹与董凤兰名下。2018年5月17日，杜红（乙方）与王丹（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定杜红购买王丹与董凤兰名下海港区，房屋面积59.54平方米，总价款400000元，合同签订时付给甲方购房定金10000元，甲方于2018年9月18日前配合乙方办理产权过户手续后，乙方将购房余款（如9月18日卖出，房款延续）390000元付给甲方。合同签订后，王丹将上述房屋及产权证交付给杜红，杜红对上述房屋进行装修。2018年9月19日，杜红（乙方）与王丹（甲方）经福地中介介绍签订《房屋买卖合同》，合同约定杜红购买王丹与董凤兰名下海港区，房屋面积59.54平方米，总价款400000元，合同签订时付给甲方210000元，甲方于2018年11月20日前配合乙方办理产权过户手续后，乙方将剩余房款190000元付给甲方。甲方于2018年5月17日前将此房交给乙方使用。补充条款：此房为原房主家庭唯一住房，乙方贷款购房，甲方配合乙方贷款，原合同2018年5月17日签定，交定金壹万元，9月19日交付首付款200000元，余款过户后一次付清。第十条：如乙方为亲友购房，中途有变化，乙方可以自负盈亏将该房出售，甲方无条件将本房过户到乙方指定的购房者名下，甲乙双方签订合同不变。杜红称在中介购房时王丹已知晓其为房倒，王丹同意其另行出售上述房屋，才签订了第二份房屋买卖合同，交付了200000元购房款。王丹称不能配合过户，是因杜红未在合同约定时间将房屋过户他人，并于2018年11月21日向秦皇岛市不动产登记中心申请挂失房屋所有权证，申请补发，同日将上述房屋门锁更换，收回房屋。 原告（反诉被告）杜红为证明其主张提交如下证据：证据一、2018年5月17日房屋买卖合同1页。证明签订房屋买卖合同及交定金10000元，定金和中介费15000元以微信转账方式交给了中介人员崔某；证据二、2018年9月19日房屋买卖合同1页。证明被告同意第一份买卖合同期满后，延期继续同意我出售此房，并同时交付房款20万元；证据三、收条1页。证明被告收取原告购房款21万元（包含10000元定金）；证据四、微信截图1页。证明崔某收取定金10000元，5000元中介费；证据五、照片1张。证明在我不知道的情况下，被告撬门开锁；证据六、秦皇岛市不动产登记中心公告照片1张。证明在我不知情的情况下，被告到房产局挂失房本；证据七、房屋所有权证2个、国有土地使用证1个。证明被告将房本土地证交付给我，并同意我出售。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据的质证意见：对证据一是我签订的，收到了定金1万元。对证据二真实性无异议，认为定金为21万元，20万元是2018年11月19日杜红转到我的账户上的。对证据三无异议，是我出具的。对证据四无异议。对证据五因房屋买卖合同到期后，2018年11月21日我把锁换掉。房屋已于2018年5月17日交付给原告。对证据六无异议，是我去房产局补办的，也是在合同到期后补办的。对证据七无异议，是我交付给原告的。 被告（反诉原告）为证明其主提交证据如下：证据一、2018年9月19日房屋买卖合同1页。证明原、被告双方签订的买卖合同合法有效；证据二、通话录音光盘（当庭播放）及文字整理内容。证明2018年11月21日被告电话通知原告合同已到期，要求原告过户并支付尾款的事实，原告明确表示无法过户；证据三、通话详单1页。证明被告在2018年11月21日给原告手机打过电话；证据四、情况说明1页。证明被告通过中介方告知原告违约，并要求解除合同；证据五、秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知2页。证明原告违约的政策原因；证据六、不动产权属证书受理、缴费通知单1页。证明被告补办房本、土地证的行为均在合同期之后，因房屋被保全，未领证；证据七、房屋照片6张。证明原告所述2700元装修费与事实不符，对装修费也不认可。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据的质证：对证据一真实性无异议，但被告已明确我是房倒的身份，并将房屋交付给我，在2018年5月17日合同到期后又继续让我出售房屋。对证据二是我的通话录音，因我与被告协商过，我说让被告母亲与被告沟通，我没有表示我不要房屋。对证据三无异议。对证据四不认可。对证据五不认可。对证据六无异议。对证据七不认可，我对房屋进行墙体铲除粉刷，改了水电等。 被告申请证人崔某出庭，证明被告王丹与原告杜红签订的房屋买卖合同到期后，被告王丹已告知原告杜红违约的事实，要求解除合同。 原告（反诉被告）杜红对证人证言意见：认为证人证言有的真实，有的不真实，合同到期前，中介通知我合同继续履行，押房主5万元，过户时间不限制，继续签订第三份合同。 被告（反诉原告）王丹对证人证言无异议，对于被告在合同到期当天在房产局过户与本案没有关联。 以上事实有当事人的陈述、当事人协议、购房合同、等证据予在卷佐证。 本院认为，在杜红与王丹2018年5月17日签订的《房屋买卖合同》中，对产权过户的履行时间，约定了于2018年9月18日前，又约定如9月18日卖出，房款延续，交纳了10000元购房定金，甲方配合办理过户手续。到期后，杜红未将诉争房屋卖出，于2018年9月19日双方重新签订《房屋买卖合同》，同时向王丹交付了购房款200000元，约定2018年11月20日前甲方配合乙方办理过户手续。上述约定互相矛盾，本院认定没有约定明确具体的时间点或时间段，双方没有形成合意，本院认定合同的主要条款缺失，因此而导致的合同不能履行不能视为哪一方当事人违约，不应由哪一方当事人承担违约责任。杜红为房屋的购买人，房产应当过户到杜红的名下，而合同约定将房屋过户到买方指定人的名下，并且在合同中没有约定被指定的人是谁。该约定规避了法律和税收制度，扰乱了房地产市经济秩序，违背了诚实信用和公序良俗原则，本院认为该约定无效。对于杜红主张合同无效、王丹给付中介费5000元的诉讼请求不予支持；对于王丹主张解除合同的诉讼请求予以支持；对于杜红要求返还定金10000元和购房款200000元的诉讼请求，经核实王丹方给杜红出具了收条210000元。本院支持杜红请求王丹返还定金10000元及购房款200000元的诉讼请求。因2018年11月21日王丹将上述房屋收回，王丹应将收取的购房定金及购房款及时返还杜红，其应向杜红从2018年11月21日开始支付相应利息。关于杜红主张房屋装修款的问题，因王丹在交付房屋时同意杜红进行装修，故本院根据双方提交证据及实际使用情况，对杜红要求王丹给付装修款予以酌情给付1350元为宜。对于王丹要求杜红给付5个月的占有使用费，共计5000元的诉讼请求，因为双方合同约定了配合过户时间，王丹已经将房屋交付给杜红使用，2018年11月21日王丹自行更换诉争房屋门锁，故对该诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、解除2018年9月19日原告（反诉被告）杜红与被告（反诉原告）王丹签订的《房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）王丹于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）杜红购房款200000元、购房定金10000元，合计210000元及利息（以210000元为本金从2018年11月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日开始至本判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告（反诉原告）王丹于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）杜红装修补偿款1350元； 四、对原告（反诉被告）杜红的其他诉讼请求不予支持； 五、对被告（反诉原告）王丹的其他诉讼请求不予支持。 案件受理费2450元、反诉费2263元、诉讼保全费1720元，由被告（反诉原告）王丹负担，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  郭 安 二〇一九年十二月十三日 代理书记员  杨晓娜