安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初3030号原告：马鞍山市兴鑫物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区湖北东路****。法定代表人：李素丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：戎路华，该公司员工。委托诉讼代理人：王兴柱，该公司经理。被告：马鞍山中冶经济技术开发区置业有限公司，住所，住所地安徽省马鞍山市经济技术开发区湖西南路**开发区福昌工业园综合楼**div>法定代表人：钟华彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋淑萍，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：刘宏霞，安徽江南律师事务所律师。原告马鞍山市兴鑫物业管理有限公司（以下简称兴鑫物业公司）与被告马鞍山中冶经济技术开发区置业有限公司（以下简称中冶置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告兴鑫物业公司的委托诉讼代理人王兴柱，被告中冶置业公司的委托诉讼代理人宋淑萍，刘宏霞到庭参加诉讼，现已审理终结。兴鑫物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令中冶置业公司支付金山嘉苑一区2016年7月1日至2018年12月31日物业管理费1531902.49元、利息134034.45元，共计1665936.94元。2、诉讼费用由中冶置业公司承担。在庭审过程中，兴鑫物业公司将前述第一项诉请变更为由中冶置业公司支付金山嘉苑一区2016年7月1日至2018年12月31日物业管理费1459652.18元，利息129056.65元，共计1588708.83元。事实和理由：兴鑫物业公司与中冶置业公司于2011年9月签订一份前期物业服务合同，约定由兴鑫物业公司对金山嘉苑小区提供前期物业服务，并对物业收费项目、价款及其他权利、义务作了相应的约定。合同签订后兴鑫物业公司于2012年6月进入金山嘉苑小区，提供物业服务，同时小区业主开始入住，但中冶置业公司从2016年7月1日至今未向兴鑫物业公司支付空置房物业管理费，截至2018年12月31日，中冶置业公司累计欠兴鑫物业公司空置房物业费和门面房物业费共计1459652.18元。兴鑫物业公司多次与中冶置业公司协商要求其支付空置房物业费均无结果，故依法向法院提起诉讼。中冶置业公司辩称：1、中冶置业公司与兴鑫物业公司签订的《金山嘉苑前期物业服务合同》约定：本合同期限自本合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，而兴鑫物业公司与金山嘉苑小区业主委员会于2017年3月28日签订了物业服务合同。故兴鑫物业公司与中冶置业公司签订的前期物业服务合同于2017年3月28日终止。后双方并未就空置房物业服务达成新的物业服务协议，也未就空置房物业费收费标准达成合意。故兴鑫物业公司要求中冶置业公司支付2017年3月28日至2018年12月31日的空置房物业费缺乏事实依据。2、根据双方签订的前期物业服务合同第六条约定，物业服务收费实行包干制，小区投入使用后，由于甲方原因造成空置物业的物业管理费均包含在前期物业介入费中。故兴鑫物业公司无权要求承担额外费用。3、根据物业企业资质管理办法，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目等。兴鑫物业公司提供的物业建筑面积为333845平方米，而兴鑫物业公司与中冶置业公司签订前期物业服务合同时的资质仅为三级资质，与金山嘉苑业主委员会签订物业服务合同时资质为二级资质。兴鑫物业公司资质等级与其提供的物业服务范围严重不符，其提供的物业服务无法达到一级物业服务企业的物业服务水平。因此其不能向中冶置业公司全额收取空置房物业费。前期物业合同第六条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳”兴鑫物业公司按照该标准收取空置房物业费明显不合理。根据《安徽省物价局关于物业综合服务费有关问题的通知》：未入住新建普通商品住房指“没有装修，每月发生的电费不超过2度的新建普通商品住房，从通知下发之日起，半年以上18个月以下符合入住条件的新建普通商品住房住户，期间物业服务综合服务费减半收取”。本院诉请的物业服务费系符合该通知的空置房，物业服务费应按照50%收取。4、兴鑫物业公司未按照合同约定的服务内容提供充分的物业服务，物业服务范围有限，存在各种服务瑕疵。5、兴鑫物业公司主张的空置房物业费尚无事实和法律依据，其向中冶置业公司主张利息更无事实基础，且即使计算利息也应以中国人民银行同期贷款利率4.35%计算而不应以6%计算。当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据材料。本院组织当事人进行了证据交换与质证。中冶置业公司对兴鑫物业公司提交的兴鑫物业公司的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份无异议。本院认为该组证据符合证据三性，予以确认。对有争议的证据，本院认证如下：一、对兴鑫物业公司提交的证据认定如下：1、兴鑫物业公司提交的兴鑫物业公司与中冶置业公司签订的前期物业服务合同一份、兴鑫物业公司与金山嘉苑小区业主委员会签订的物业服务协议，中冶置业公司认为前期物业服务合同的效力终止。本院认为具有真实性，能印证兴鑫物业公司先后与中冶置业公司及金山嘉苑小区业主委员会签订的两份合同的情况，予以确认。2、中冶置业公司认为入住通知单不能反映所有业主入住的时间。本院认为入住通知单具有真实性，能反映部分业主入住的事实，予以采信。3、中冶公司认为收费许可证与本案不具有关联性，本院认为该份收费许可证具有真实性，合法性与关联性。4、中冶置业公司对空置房明细表计算的物业费1459652.18元的部分内容予以认可。利息表是兴鑫物业公司的单方制作，对真实性不认可，按6%计算缺乏法律依据。本院认为空置房明细表及利息表要结合本案其他证据来认定。5、中冶置业公司对兴鑫物业公司提交的前期物业管理补充协议书的真实性、合法性没有异议，但认为该协议只是对前期物业介入费的具体数额明确，应以前期物业服务合同约定的内容为准。本院认为，该份补充协议具有真实性，能够证明前期介入费为166920元及用途不包括案涉空置房的物业费，予以确认。二、对中冶置业公司提交的证据认定如下：1、兴鑫物业公司对金山嘉苑小区业主委员会与其签订的物业服务合同复印件真实性无意见，但认为房屋未移交给业主，产权仍属于开发商。现在小区所有的设施如电梯、消防、路灯、下水管网、绿化等已全部启用，由兴鑫物业公司维护和服务。本院确认意见同上。2、兴鑫物业公司对核对明细表有异议，认为需要双方在一起进一步核算。该核对明细表需结合本案其他证据认定。3、兴鑫物业公司认为情况说明达不到中冶置业公司的证明目的。地下室从。地下室从建设时就长期渗水由中冶置业公司支付抽水电费用款，但中冶置业公司至今未支付，还是兴鑫物业公司垫付。装潢垃圾没有及时清理，是因为中冶置业公司没有建立垃圾池。四张图片不真实，与本案无关。情况说明与四张图片能够证明兴鑫物业公司服务存在质量瑕疵，但不能达到物业办公人员欠缺的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴鑫物业公司作为乙方与中冶置业公司作为甲方于2011年9月20日签订一份《前期物业服务合同》，约定1、在物业管理区域内（建筑面积333845平方米）乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管理的疏通。负责地下室抽、排水及喷淋系统道闸的安全、有效使用，自动泵及喷淋要有专人负责，每周维护、保养一次并有记录以确保排水通畅、喷淋系统设备的正常运转，并确保地下无积水等。2、物业服务费标准多层住宅每月每平方米0.3元，高层住宅每月每平方米0.5元，商业物业每月每平方米0.65元。3、前期物业介入费主要用于以下开支：小区投入使用后，由于甲方原因造成的空置物业的物业管理费；前期介入人员的工资及相关费用；办公用品、清洁用品、通讯设备、维修工具、安全设备等配置费；业主手册、前期物业服务资料费等；物业办公室装修等费用。4、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料等服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润。6、本合同期限自本合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企事业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。同日，中冶置业公司作为甲方与兴鑫物业公司作为乙方又签订一份《前期物业管理补充协议书》，约定经双方协议，甲方支付给乙方的前期物业管理介入费169920元作为物业启动资金。前期物业介入费主要用于以下开支：前期介入人员的工资及相关费用；办公用品、清洁用品、通讯设备、维修工具、安全设备等配置费；业主手册、前期物业服务协议资料费；物业办公室装修费用。前期物业管理介入费支付方式：甲方应在住宅竣工交付住户时，按比例、交付使用面积、服务质量分期支付给乙方。本协议经双方签字之日生效，本协议、乙方的投标文件与合同具有同等效力。兴鑫物业公司在提供服务过程中存在服务质量问题：如建筑垃圾不及时清运、未能保证地下室无积水。本院认为：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业费，物业服务费用由建设单位交纳。本案已竣工未交付业主的空置房物业费共计款1459652.18元。兴鑫物业公司在提供服务过程中存在服务瑕疵，且其主张物业费均为空置房物业费，依法可酌情减少中冶置业公司缴费比例，其中空置房物业费可酌情减少30%缴费比例，服务瑕疵可酌情减少5%比例。中冶置业公司应支付兴鑫物业公司2016年7月1日至2018年12月31日间物业费948773.92元。兴鑫物业公司与中冶置业公司就案涉空置房的物业费付款期限没有约定，且兴鑫物业公司也未提交任何证据证明其向中冶置业公司首次催要案涉物业费的具体时间，故兴鑫物业公司主张2016年7月至2018年12月间的利息本院不予以支持，因为无具体、明确的起算时间点予以计算。兴鑫物业公司与中冶置业公司先是签订了《前期物业服务合同》，后小区业主委员会成立后又与业主委员会签订了物业服务合同，兴鑫物业公司具备小区物业服务主体资格。中冶置业公司作为案涉未交给物业买受人的物业的建设单位依法应当根据兴鑫物业公司提供的服务交纳物业服务费用。故中冶置业公司提出的前期物业服务合同于2017年3月28日自动终止，其主张的2017年3月28日至2018年12月31日间的空置房物业费缺乏事实依据的辩解意见，不符合法律规定，本院也不予以支持。兴鑫物业公司与中冶置业公司签订的前期物业管理补充协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定。该份补充协议明确约定了前期物业介入费支付范围不包含未交付业主使用的空置房的物业费。双方签订的前期物业服务合同虽约定前期物业介入费包含了由甲方原因造成的空置物业的物业管理费，但该约定为后面签订的补充协议变更，故应以后面签订的补充协议来认定。故中冶置业公司提出兴鑫物业公司无权突破合同约定要求中冶置业公司承担额外的费用的辩解意见，本院不予以采纳。物业公司收费按照物业公司与开发商签订的协议为依据，而不是按照资质等级收费。本案中双方在签订的前期物业服务合同第四条明确约定兴鑫物业公司提供的前期物业管理服务标准为《马鞍山市普通住宅小区物业管理等级标准》中的二级标准，并就多层住宅、高层住宅、商业物业收费标准明确进行了约定。现中冶置业公司提出兴鑫物业公司是三级资质无法达到一级资质物业服务水平，应减少收费标准的观点，本院不予以采信。中冶置业公司提出依据2009年《安徽物价局关于物业综合服务费有关问题的通知》，认为案涉空置房物业费应按照50%收取的观点，本院不予以采信。因为2015年《安徽省物价局、安徽省住房和城乡建设厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知》明确规定：已成立业主委员会的普通住宅小区物业服务收费（包括小区停车服务收费）实行市场调节价。由小区业主委员会在征得业主大会同意后与物业服务企业按照公平、公开、合法、诚实信用的原则，协商约定，并签订物业服务合同，明确服务事项、服务标准、收费项目和标准等。未成立业主大会的普通的住宅小区物业公共服务，装饰装修垃圾清运收费标准由各地价格主管部门会同房地产行政主管部门核定。根据新法优于旧法适用的原则，中冶置业公司适用2009年的前述通知认为兴鑫物业公司应按服务标准的50%收取案涉房屋的物业费不当。本院不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、马鞍山中冶经济技术开发区置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向马鞍山市兴鑫物业管理有限公司支付金山嘉苑一区2016年7月1日至2018年12月31日间物业费948773.92元。二、驳回马鞍山市兴鑫物业管理有限公司其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用减半收取9549元，由马鞍山市兴鑫物业管理有限公司负担4279元，马鞍山中冶经济技术开发区置业有限公司负担5270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  许华珍二〇一九年十二月五日书记员  唐 薇附本案法律条文相关内容《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条第二款，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。