福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20019号 原告（反诉被告）：裕景（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路189号银行中心0319室。 法定代表人：吴洁莹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈长城，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林艳，福建远大联盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门海峡明珠投资开发有限公司，住所地厦门市思明区塔埔东路153号一层A区。 法定代表人：陈旭黎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林文锋，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢翼，福建兴世通律师事务所律师。 原告（反诉被告）裕景（厦门）物业管理有限公司（以下简称裕景物业公司）与被告（反诉原告）厦门海峡明珠投资开发有限公司（以下简称海峡明珠公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕景物业公司的委托诉讼代理人陈长城、林艳，被告海峡明珠公司的委托诉讼代理人林文锋、卢翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕景物业公司向本院提出诉讼请求：1.解除裕景物业公司与海峡明珠公司签订的《厦门物业管理服务协议》；2.海峡明珠公司向裕景物业公司支付违约金50万元。事实和理由：2015年3月30日，裕景物业公司与海峡明珠公司签订《厦门〈海峡明珠广场〉物业管理服务合同》及《厦门〈海峡明珠广场〉物业管理服务协议》，约定：1.海峡明珠公司同意委托裕景物业公司对其开发的“海峡明珠广场”项目提供物业管理服务，提供服务的受益人为该物业的业主和物业使用人，裕景物业公司、本物业的业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；2.委托管理期限：实质物业管理服务期限为三年，暂定2016年7月30日起至2019年7月30日止为实管期（实际交房时间最终以被告书面通知为准）；正式交房前3个月为本项目启动阶段；3.违约责任条款：本合同存续期间双方任何一方无正当理由不能终止本合同，若任何一方违约的，违约方须向守约方支付人民币50万元整作为违约金；4.管辖权条款：倘因履行本合同条款发生争议，应首先用协商方法解决；如协商不成，双方均可向本合同履行地人民法院提出诉讼。合同签订后，裕景物业公司就《厦门〈海峡明珠广场〉物业管理服务合同》向厦门市建设局办理了前期物业服务合同备案。合同签订至今，海峡明珠公司不仅未通知裕景物业公司入驻，而且在建设局合同备案仍是裕景物业公司且未知会裕景物业公司的情况下，径直委托厦门中航物业管理有限公司就案涉物业进行实际管理。海峡明珠公司该行为已然违约，根据约定，其应向裕景物业公司支付50万元违约金。 海峡明珠公司辩称，双方于2015年3月30日签订《厦门物业管理服务合同》约定：①裕景物业公司委托海峡明珠公司对“海峡明珠广场”提供物业管理服务。②本物业管理区域的物业服务收费实行包干制。③实质物业管理服务期限为三年，暂定为2016年7月30日起至2019年7月30日止为实管期（实际交房时间最终以裕景物业公司书面通知为准）；正式交房前3个月为本项目启动阶段。④实质管理期间，海峡明珠公司于每月从向业/租户收取的总服务收费中提取8万元作为物业管理的固定利润，剩余的费用将全部作为该物业之实质管理服务用途。⑤本合同存续期间双方任何一方无正当理由不能终止本合同，若双方任何一方违约的，违约方需向守约方支付50万元作为违约金。⑥所有受本合同约束之双方倘因履行本合同条款发生争议，应首先协商解决；如协商不成的，双方均可向本合同履行地人民法院提起诉讼。⑦本合同还约定了其他相关事项。同日，裕景物业公司与海峡明珠公司签订《厦门物业管理服务协议》约定：①在双方签订的《物业管理服务合同》的基础上，双方另行签订本协议。②双方同意将本物业管理区域的物业服务收费由包干制变更为薪酬制。③海峡明珠公司在“海峡明珠广场”所设物业管理处的启动投入费用不超过60万元，由海峡明珠公司在接到裕景物业公司书面正式交付时间前的三个月，向裕景物业公司提交物业启动投入预算案。④海峡明珠公司需于交房前三个月完成全部物业相关人员的岗前学习，并安排至同物业类型楼盘进行实操培训，使的员工能理论与实操相结合，提前进入岗位工作状态。⑤海峡明珠公司委派或招聘的主管级以上人员须报裕景物业公司审核后方可聘用。⑥海峡明珠公司为本项目提供实质物业管理期间（即实管期），于每月固定从向业/租户收取的总服务收费中提取8万元作为管理酬金，剩余的费用将全部作为该物业之实质管理服务用途。⑦本协议存续期间，双方任何一方违约终止本合同，违约方需向守约方支付50万元作为违约金。⑧所有受本协议约束双方倘因履行本协议条款发生争议，应首先协商解决；如协商不成的，双方均可向本协议履行地人民法院提起诉讼。⑨如《物业管理服务合同》与本协议规定不一致的，以本协议规定的为准。⑩本协议还约定了其他相关事项。《物业管理服务合同》签订后，双方向厦门市思明区建设局办理了前期物业服务合同备案证明。2018年8月20日，裕景物业公司向海峡明珠公司送达《关于海峡明珠广场交房物业入住函》，告知“海峡明珠广场”预计交房时间为2018年10月，并要求裕景物业公司于本月提交物业入住工作计划。同日，海峡明珠公司向裕景物业公司送达《告知函》，要求裕景物业公司于2018年9月10日前完成“裕景物业公司管理处分支机构”的工商登记手续及银行账户设立。2018年8月21日，双方就“海峡明珠广场”项目交付时间及物业进驻前期工作安排等事宜进行商讨，并形成《海峡明珠广场项目会议纪要》，记录了：①“海峡明珠广场”项目拟提前于2018年10月25日左右正式交付使用。②裕景物业公司加紧分支机构工商注册及银行开户等相关工作。海峡明珠公司已于2018年6月7日将用于办理“海峡明珠管理处分支机构”的相关资料交予裕景物业公司，然因裕景物业公司法定代表人在国外未能签署相关文件，裕景物业公司表态争取于2018年9月底办理完成分支机构的设立。③裕景物业公司于本次会议后一周内向海峡明珠公司提供详细的物业启动投入预算案。④物业前期的首月管理费用海峡明珠公司应根据裕景物业公司提供的预算，于裕景物业公司进场人员进场前一周内支付。⑤裕景物业公司进场前需提交项目管理处中层以上人员简历，供海峡明珠公司参与审核或面试。⑥会议纪要还作了其他约定。之后，裕景物业公司并未按照《会议纪要》约定履行其义务。2018年9月10日，裕景物业公司向海峡明珠公司口头提出解除双方签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务协议》。同日，裕景物业公司向海峡明珠公司推荐厦门市万科商业物业管理有限公司，改由该公司提供“海峡明珠广场”项目的物业服务。2018年9月12日，海峡明珠公司向裕景物业公司送达《关于裕景（厦门）物业管理有限公司要求单方面解约的函》，主要内容如下：①裕景物业公司于2018年9月10日口头提出解除合同，并承诺于3日内以书面形式函告海峡明珠公司。②裕景物业公司解除合同后，迫使海峡明珠公司不得不在短时间内重新寻求诚信之物业公司的帮助，并与之完成签约。③裕景物业公司应承担相应的违约责任。2018年6月，海峡明珠公司与裕景物业公司指派的分支机构台湾山庄管理处签订《海峡明珠广场施工现场安保管理服务协议》，委托裕景物业公司的分支机构台湾山庄管理处提供“海峡明珠广场”施工现场的安保管理服务，服务期限为2018年6月20日至2018年9月19日。服务期限到期后，裕景物业公司的分支机构台湾山庄管理处立即撤出“海峡明珠广场”，以实际行动表明其不愿意提供“海峡明珠广场”物业管理服务。之后，裕景物业公司推卸其单方面解除合同的责任，且不配合办理前期物业服务合同备案证明的注销。2018年11月23日，海峡明珠公司委托福建兴世通律师事务所向裕景物业公司发送了《律师函》，要求尽快配合办理前期物业服务合同备案证明的注销。裕景物业公司于2018年9月10日单方解除合同，给海峡明珠公司造成了巨大的损失，依法应当承担相应的违约责任。 海峡明珠公司向本院提出反诉请求：裕景物业公司向海峡明珠公司支付违约金50万元。事实和理由如前述答辩意见。 裕景物业公司对海峡明珠公司的反诉辩称，一、本案起诉前，裕景物业公司不曾提出解除讼争合同及协议。二、讼争合同签订后，海峡明珠公司出售房产，业主并非只有海峡明珠公司，讼争协议约定“利润归海峡明珠公司所有”违反物业法规规定，侵害其他业主利益，因此裕景物业公司与海峡明珠公司进行协商沟通，完善合同条款，避免合同违法。2015年3月30日，裕景物业公司与海峡明珠公司签订讼争合同及协议时，海峡明珠广场的业主仅为海峡明珠公司。2018年9月，裕景物业公司准备就海峡明珠广场物业管理处非法人分支机构办理工商注册并开立银行账户时，发现海峡明珠广场已变更为多业主状态，出售比例高达60%，海峡明珠公司甚至都不是大业主。讼争协议第5条第2、3款约定，利润归海峡明珠公司所有，违反《厦门市物业服务收费管理办法》第10条的规定，继续履行协议将导致损害其他业主利益的不良后果。有鉴于此，裕景物业公司与海峡明珠公司就前述协议条款进行协商、修正。但海峡明珠公司却就此认为裕景物业公司要求解除讼争合同及协议。讼争合同是包干制，协议约定是酬金制，合同若与协议约定不一致，以协议约定内容为准，此涉及海峡明珠公司又作为委托人、又自己代理的嫌疑，损害了业主利益。三、海峡明珠公司不履行讼争协议，并且已委托第三方进行物业管理。在裕景物业公司为海峡明珠广场物业接管验收及前期进驻等事宜提交工作计划，提请海峡明珠公司拨付前期启动开办费及物业前期的首月管理费用时，裕景物业公司不但不予拨付，而且至今未通知裕景物业公司入驻。在建设局合同备案仍是裕景物业公司且未知会裕景物业公司的情况下，径直委托厦门中航物业管理有限公司进行实际管理。四、讼争协议部分约定违反规定，仅该部分无效，但其他部分仍可履行，海峡明珠公司单方委托第三方管理物业，以明确表明其不履行合同，应向裕景物业公司支付违约金。双方签订协议的合作基础仍然存在，其余未违反规章之条款的效力仍然合法有效可以继续履行，故裕景物业公司积极主动与海峡明珠公司协商合同条款的变更事宜，以期顺利、完整履行本协议。本案并不存在约定或法定的解除事由，海峡明珠公司的该行为有违合同信守与诚实信用原则，并符合讼争协议第二十四条第1款第（5）项无正当理由且未经合同相对方同意而擅自单方终止合同的违约行为，依约须向裕景物业公司支付50万元作为违约金。四、裕景物业公司为履约做了相应准备。裕景物业公司为确保海峡明珠广场的顺利交付使用根据讼争协议约定，向海峡明珠公司提供了详细的物业前期工作计划进度表及前期人员进驻进度表，并于2018年7月11日向其发函，告知工作正按所制定的时间计划有序进行中，并提请依约履行前期启动开办费及相关管理处人员工资、福利、管理费用等的支付义务。2018年8月21日，裕景物业公司再次发函，就2018年8月21日会议协商内容中物业前期的首月管理费用提请安排支付到指定账户，并就调整后的《海峡明珠广场前期物业人员进驻安排及工作计划》报海峡明珠公司审阅并提出修改意见，但其却未支付上述两笔款项。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月30日，海峡明珠公司（甲方）与裕景物业公司（乙方）签订了一份《厦门物业管理服务合同》（简称讼争合同），约定甲方同意委托乙方对“海峡明珠广场”项目提供物业管理服务而订立该合同，物业类型为办公、商业，乙方提供服务的受益人为本物业的业主和物业使用人，乙方、本物业的业主和物业使用人均应履行该合同，承担相应的责任。合同第十二条约定本物业管理区域的物业服务收费实行包干制；第2点约定物业管理费包括但不限于以下支出：1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2）物业管理区域清洁卫生费用；3）物业管理区域绿化养护费用；4）物业管理区域秩序维护费用；5）办公费用、培训费用；6）物业公众责任保险费用；7）法定税费；8）物业管理企业的利润；9）其它用于本项目的合理之处；第3点约定预收的物业管理费支出应当全部用于本合同第十二条第2款所约定的支出，物业管理费年度支出结算后结余部分返还甲方或经甲方书面同意后转入下一年度继续使用，乙方应参照本合同之管理成本预算，并严格遵守预算内开支。如出现预算外开支，费用则须经甲方审核，甲方认为属于履行本合同必要且合理的预算外开支部分由甲方承担，因乙方不履行或没有适当地或及时地履行本合同而增加的预算外开支则需由乙方承担。第十三条约定业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。第十五条约定实质物业管理服务期限为三年，暂定2016年7月30日起至2019年7月30日止为实管期（实际交房时间最终以甲方书面通知为准），正式交房前3个月为本项目启动阶段。第十六条“甲方权利义务”第8点约定当业主或物业使用人不按规定交纳物业管理费时，有责任协助催缴；第12点约定乙方在海峡明珠广场所设物业管理处的启动投入费用不超过60万元，由乙方在接到甲方书面正式交付时间前的三个月，向甲方提交将物业启动投入预算案（其中包括制服制作、办公设备、清洁设备、工程工具等的购置），甲方在审核批准后一次性应拨付前期启动投入费用予乙方。由乙方负责按本合同服务期限3年内，在每月物业管理服务成本中折旧和摊销，并按月固定提取上述摊销及折旧费用，于每年1月16日前进行上年度财务计算时再定期返还甲方，乙方的管理期限届满后，未返还部分移交下一任管理企业。第二十条“物业管理服务费用的收取”第1点约定乙方应负责按本合同第十二条物业管理费收费标准每月向物业使用人收取该费用，逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日千分三缴纳滞纳金。第二十一条“物业管理服务利润”约定实质管理期间，乙方于每月从向业/租户收取的总服务费中提取人民币捌万元整作为物业管理费固定利润，剩余的费用将全部作为该物业之实质管理服务用途。合同第三十三条约定合同存续期间甲乙双方任何一方无正当理由不能终止本合同，若甲乙双方任何一方违约的，违约方须向守约方支付人民币50万元作为违约金。 同日，双方还签订了一份《厦门物业管理服务协议》（简称讼争协议），协议第一条约定双方同意将《海峡明珠广场物业管理合同》第十一条变更为乙方于实质物业管理期间实行酬金制之经营模式，乙方设立“海峡明珠广场”项目管理处，并注册非法人机构[裕景（厦门）物业管理有限公司海峡明珠管理处]，财务账目收支独立核算。第五条“财务管理”第1点约定乙方在海峡明珠广场所设物业管理处的启动投入费用不超过人民币60万元，由乙方在接到甲方书面正式交付时间前的三个月，向甲方提交将物业启动投入预算案（其中包括制服制作、办公设备、清洁设备、工程工具等的购置），甲方在审核批准后一次性应拨付前期启动投入费用予乙方。由乙方负责按本协议实管（3年），在每月物业管理服务成本中折旧和摊销，并按每月16666.67元固定提取上述摊销及折旧费用，于每年1月16日前进行上年度财务计算时再定期返还甲方。届时，乙方或可视本项目管理服务处财务经营情况提前返还。第2点约定除乙方每月固定提取管理酬金外，依照法律法规扣除相关支出等费用后的利润，于每年度1月31日前完成上年度财务结算，所得利润归甲方所有。第3点约定甲乙双方同意在提供日常服务外，以甲方所属物业公司名义开展多种经营且符合甲级写字楼的物业档次为前提，为业主/物业使用人提供特约有偿服务及开展多种经营所得利润的30%将做为本项目之服务团队的奖励金和学习、培训等费用支出，具体奖励分配办法届时由甲乙双方商定，经甲方核准后实施。第十二条约定的服务收费标准与讼争合同一致。第十四条“物业管理服务酬金”约定乙方为本项目提供实质物业管理期间（即实管期），于每月固定从向业/租户收取的总服务收费中提取人民币捌万元作管理酬金，剩余的费用将全部作为该物业之实质管理服务用途。协议第十七条“甲方责任与义务”第14点约定自本物业管理筹备期即物业接管验收阶段起至本物业正式交房之日止（该期间不少于三个月），相关管理处人员的工资、福利，前期进驻培训期间费用由乙方提前上报甲方审核通过，再由甲方向乙方另行支付。相关费用将依据实际到岗时间、人数及培训期受训人数计算，乙方总公司在此期间的管理费用每月30000元，并按实际发生天数计算收取。协议第二十四“合同的中止和解除”第1点约定本协议存续期间若出现以下情况，甲乙及甲方所属物业公司三方任何一方均有权选择终止合同，且违约方须向守约方支付人民币五十万元作为违约金：（1）乙方违反规定擅自动用本项目管理处之本协议预算外的相关账户资金；（2）乙方于每年度通过甲方委托的第三方专业机构的考评中，在不扣除甲方原因后，乙方连续两年未达90分以上的；（3）甲乙及甲方所属物业公司任何一方原因造成而导致本项目停业整顿；（4）甲方连续3个月无故不支付酬金；（5）甲乙双方无正当理由且未经合同相对方同意而擅自单方终止合同；（6）由于乙方管理原因导致发生业主/租户游行请愿、围攻甲方办公场所、张贴悬挂有损本项目形象的条幅/传单等行为。协议第三十八条约定甲方拟成立物业公司，本合同中简称为甲方所属物业公司，甲方所属物业公司责任与义务本协议未尽处可另行以补充协议、会议纪要或备忘录等书面方式约定，经相关方法定负责人（或授权代表人）签署后生效。协议第三十九条约定本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，本协议正本连同附件，一式六份，甲乙双方各持三份，具有同等法律效力；如附件内容与本协议规定不一致的，以本协议规定的为准；如《海峡明珠广场物业管理合同》与本协议规定不一致的，以本协议规定的为准。2016年6月13日，讼争合同在厦门市思明区建设局办理了备案登记手续。 另查明，2018年7月11日，裕景物业公司时任总经理陈明军向海峡明珠公司总经理吴炳灿发出一份函件，事由为“关于海峡明珠广场物业接管验收及前期进驻工作计划等相关事宜”，函件内容载明“根据贵我协调会议要求，为确保海峡明珠广场2018年10月15日顺利交付使用，鉴此，我司跟进对前提供的物业前期工作计划进度表及前期人员进驻进度表做了相应修订（附件一），并按所制定的时间计划有序进行中。现依照贵我双方签订《海峡明珠广场物业管理服务协议》相关条款约定，提请贵司配合以下事宜：1.根据《海峡明珠广场物业管理服务协议》第五条，前期启动开办费人民币60000元应由贵司先行垫付，我司在接到贵司书面正式交付时间的前三个月，向贵司提供物业启动投入预算案（另附），且经贵司审核批准后一周内拨付，后续具体还款时间依照合同执行。2.根据《海峡明珠广场物业管理服务协议》第十七条14款约定，本物业管理筹备期及物业接管验收阶段起至正式交房之日止，相关管理处人员工资、福利、管理费用等（详见附件二），共计人民币1263040.44元，亦由贵司提前给予支付。3.上述两项费用总计1863040.44元，我司将依照贵司发出的书面交房通知为准，若时间有变化，则按实际进驻时间起计，其中筹备期及物业接管验收阶段的管理费用不变、期限以此顺延。4.鉴于海峡明珠广场物业管理处非法人分支机构尚未办理工商注册，且银行账户也未开立，故我司安排下属裕景（厦门）物业管理有限公司台湾山庄管理处名义另行设立临时专款账户，仅用于海峡明珠广场项目前期管理费用收支，并每月提交该账户之银行对账单供贵司核实”。该函附件有《海峡明珠广场前期物业管理费用预算》、《海峡明珠广场项目物业前期工作计划进度表（20180711修订）》。 2018年8月20日，海峡明珠公司向裕景物业公司发出一份《关于海峡明珠广场交房物业入驻函》，载明海峡明珠广场项目预计交房时间为2018年10月，要求裕景物业公司在本月内提交物业入驻工作计划，待该公司审核确认后照章执行。同日，海峡明珠公司还向裕景物业公司发出一份《告知函》，载明“我司已于2018年6月7日将用于办理‘海峡明珠管理处分支机构’的相关资料交予贵司，然贵司至今未办理分支机构工商登记手续、银行账户未设立。请贵司于2018年9月10日前完成上述工商登记手续及银行账户的设立，如果由于贵司原因造成上述手续无法及时办理，相应责任由贵司承担”。 2018年8月21日，裕景物业公司、海峡明珠公司就海峡明珠广场项目交付时间以及物业进驻前期工作安排等事宜进行商讨，并形成会议纪要。具体内容包括：1.海峡明珠公司提出，根据目前海峡明珠广场验收进度，该项目拟提前于2018年10月25日左右正式交付使用，裕景物业公司加紧分支机构工商注册及银行开户等相关工作的进程，海峡明珠公司已于2018年6月7日将用于办理海峡明珠管理处分支机构的相关资料交予裕景物业公司，因该公司法定代表人在国外未能签署相关文件，为此裕景物业公司陈总表态争取于9月底完成分支机构设立。2.在裕景物业公司非法人分支机构银行账户尚未开立前，依照双方合同约定，海峡明珠项目的物业启动所需的办公设备、清洁设备、管理物品、工程工具、员工制服费等，由海峡明珠公司方面负责跟进采购，裕景物业公司于本次会议后的一周内向开发商提供详细的物业启动投入预算案。3.关于物业进驻前期管理费用支付事宜，经双方商定，物业前期的首月管理费用海峡明珠公司应根据裕景物业公司提供的预算，于裕景物业公司进场人员进场前的一周内支付，第二个月起至正式交付使用之日止，海峡明珠公司依照裕景物业公司所提供的上月人员到岗情况及考勤记录后，于一周内支付到位。4.根据目前海峡明珠施工现场情况，需要增加保洁工作岗位，主要负责大厦外围及大堂等区域的清洁工作，待双方确定人员数量后，由裕景物业公司增派保洁人员，此费用将一并计入物业前期薪资预算中，与开发商进行结算。 2018年8月21日，陈明军又向吴炳灿发出一份函件，事由为“关于海峡明珠广场前期物业进驻工作计划调整等相关事宜”，函件内容载明“为配合海峡明珠广场2018年10月25日期间的交付使用，我司现就海峡明珠广场前期物业人员进驻安排及工作计划进行相应的调整（详见附件一），供贵司审阅或提出修改意见。另，根据贵我双方2018年8月21日会议协商内容，物业前期的首月管理费用（即，2018年9月1日-2018年9月30日）共计人民币308667.06元（详见附件二，海峡明珠广场前期物业管理费用预算），提请贵司于收到我司提供正式发票后的一周内将相应的款项安排支付到经贵我双方所确认指定的账户……”。该函附件有《海峡明珠广场管理处前期人员进驻进度表（20180821修订）》、《海峡明珠广场项目物业前期工作计划进度表（20180821修订）》、《海峡明珠广场前期物业管理费用预算》。吴炳灿于2018年10月28日在前述《海峡明珠广场前期物业管理费用预算》备注“财务管理（会计）由海峡公司指派，不必纳入管理费用，应予剔除”。 2018年9月12日，海峡明珠公司向裕景物业公司发送一份《关于裕景（厦门）物业管理有限公司要求单方解约的函》，载明“贵司人员（总经理：陈明军、市场总监：梅英姿）于2018年9月10日上午至我司，向我司总经理（吴炳灿先生）要求就双方已于2015年3月签订的《厦门海峡明珠广场物业管理合同》单方解约（我司行政部经理沈勤参会）。贵司的违约行为给我司造成极大困扰，针对该事件，现我司函告如下：1.贵司总经理陈明军于2018年9月10日上午口头提出单方面解约，承诺贵司三天内以书面形式函告我司，请贵司于2018年9月13日前向我司提交书面解约告知函，以利我司开展补救工作；2.我司项目“海峡明珠广场”交房在即，贵司的违约行为迫使我司不得不于极短的时间内重新寻求诚信之物业公司的帮助，并与之完成签约。即日起，我司视贵司的违约行为事实成立，不因未与贵司达成违约赔偿、未完成解约程序而反悔或改变；3.贵司的单方面解约理应承担违约责任。待我司项目交房后，首先通过双方友好协商解决；其次，若协商无果后，通过法律途径解决”。 2018年9月21日，裕景物业公司向海峡明珠公司邮寄了一份《关于九月十二日来函的复函》，载明“由于我公司内部理解有差异，在和贵司沟通时出现误会，特复函贵司并予以澄清，我司并非单方面解约，截止到目前为止，我司从未作出过任何解约的意思表示。只是我司内部专业人士在审查贵我双方《厦门海峡明珠广场物业管理服务合同》和《厦门海峡明珠广场物业管理服务协议》以下条款时发现有重大违背法律之处，故希望就这些条款如何履行与贵司进行协商，必要时可能需修正条款。我司需要与贵司协商的内容如下：第一，……依据《厦门市物业服务收费管理办法》第十条第一款的规定，我司作为贵司前期物业服务企业，在业主大会未成立之前采取‘酬金制’方式，有悖法律规定，宜应采取‘包干制’。第二，《协议》第五条第二款关于利润归属，约定将物业管理费结余作为利润划归贵司，这样的做法，可能将严重违背《管理办法》第十条第二款关于酬金制的规定……第三，《协议》第六条第三款约定的多种经营收入、第六款约定的预算内结余部分30%的分配、第十七条第十三款约定广告宣传所得利润30%的分配问题，不符合《管理办法》第二十四条第二款关于‘经营收入由物业服务企业按照物业服务合同的约定收取，前期物业服务企业可以依法提取不超过30%的经营收入作为经营管理费用，其余收入按规定存入专项维修资金专户’的规定。第四，《协议》第七章关于专项维修资金的使用，由于专项维修资金归属于广大业主应并受到严格监管，因此《协议》第七章的相关约定似乎也与法律强制性规定严重相冲突”。该邮件后因拒收被退回，海峡明珠公司工作人员于2018年11月7日签收了该复函。 2018年11月7日，海峡明珠公司又向裕景物业公司发送一份《关于厦门物业管理服务合同解约事项函》，表示同意解除2015年4月签订的《厦门物业管理服务合同》，并要求裕景物业公司撤销在建设局的备案以及赔付违约金50万元等。次日，裕景物业公司就此回复一份《关于十一月七日来函的复函》，载明“……1.上述三份文件表明，贵司单方以书面形式提出解除合同的意思表示。截止到目前为止，我司从未提出书面解除协议意思表示……2.贵司要求我司向建设局申请撤销合同《备案》，系因为贵司已经找到了新的物业管理公司合作，这种行为再次表明了贵司的行为构成合同违约……”。 还查明，2018年9月10日，海峡明珠公司员工沈勤向裕景物业公司员工梅英姿询问万科物业公司的联系电话，沈勤向其提供了相关联系方式，并回复信息称“陈总会提前和他说下”“陈总说，如果你们需要哪家的公司，他都可以提供给你们”。2018年9月11日，沈勤向梅英姿发送语音信息“你们要先发一个函件，告知我们是你们单方面要解约的”，梅英姿回复“好的，我明白了”，“关于海峡明珠广场物业服务合同解约事宜，我司律师建议采用贵我双方签订解约协议的形式予以一次性解决较为妥当。另，贵司可将解约要求一并提出，由我司报请集团总部批准后，在解约协议上明确”，沈勤就此回复语音信息“就是你们单方面解约的这个函件看看能不能先发给我”，梅英姿回复“我司的律师不认同以发送函件，而是建议采用双方签订解约协议的方式方为妥当，解约条件可以由贵司提出”。2018年9月21日，沈勤向梅英姿发送信息“9月10日您和陈总到访我司，关于贵司提出的单方面解除合约的会议纪要请尽快提供给我司”，梅英姿回复“可是那天我和陈总仅仅是去拜访吴总，协商如何妥善解决集团总部律师提出的贵我合同上有存在不符合当地法律的条款和疑问，而并非贵我举行正式的会议”。 2018年9月25日，海峡明珠公司吴炳灿向裕景物业公司时任总经理陈明军发送信息“您9月10号和贵公司梅经理到厦门海峡明珠投资开发有限公司我的办公室，向我提出贵公司裕景物业决定终止2015年3月与厦门海峡明珠投资开发有限公司签署的《海峡明珠广场》项目的物业服务协议，请厦门海峡明珠投资开发有限公司另找物业公司合作。您当时说觉得过意不去，实在对不起我，海峡明珠广场交房在即，突然终止协议给我的工作带来很多困扰……”，陈明军回复信息“……你我都是诚实守信之人，也相信对方会诚实守信，这是做人的原则和底线”“所以即使您不同意在中止售楼处合同的协议上盖章，即使您这边还没付给我售楼处的钱，即使律师反对，我也让他们好好的移交售楼处的工作……”，吴炳灿回复“我至今没有看到终止售楼处的协议”“本来解约这事情很简单，你们公司综合考虑后提出提前终止协议，我也可以理解……那天咱两也有共识，届时贵司三天内给我司一个书面的提前终止通知就可以；也说到违约最好按照合同的约定友好协商处理，协商解决不了，再寻找法律途径解决”，“人生苦短，真诚相待，财富是身外之物，生财取之有道。咱们应该把时间用在正事上，而不应该想一些不着调的事情，您说呢？”陈明军就此回复“完全同意您的观点”。 又查明，海峡明珠广场项目于2019年1月5日交房，现物业服务管理公司为中航物业管理有限公司厦门分公司。 本院认为，讼争合同及协议系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，应认定为有效合同。 本案中，双方对裕景物业公司是否曾于2018年9月10日提出解约存在争议。根据已查明事实，裕景物业公司员工陈明军、梅英姿与海峡明珠公司员工吴炳灿、沈勤系讼争合同及协议履约事项的实际经办人，其四人对履约情况应有全面知晓并有权代表各自公司作出相关的意思表示。2018年9月10日，前述四名工作人员进行相关协商后，沈勤即于当日向梅英姿询问万科物业公司的联系电话，梅英姿不仅向其提供了相关联系方式，并回复信息称“陈总会提前和他说下”“陈总说，如果你们需要哪家的公司，他都可以提供给你们”，可见裕景物业公司对海峡明珠公司欲寻找其他物业公司一事已有预期故未作任何质疑，并主动提出愿意协助配合。由此情形可推定此前双方在协商时确存在提出解约的意思表示，且从梅英姿前述表态来看，提出解约的应为裕景物业公司。 2018年9月11日，沈勤再次向梅英姿发送信息，明确要求裕景物业公司补充提交其单方解除合同的书面函件，梅英姿回复“好的，我明白了”，“关于海峡明珠广场物业服务合同解约事宜，我司律师建议采用贵我双方签订解约协议的形式予以一次性解决较为妥当。另，贵司可将解约要求一并提出，由我司报请集团总部批准后，在解约协议上明确”，“我司的律师不认同以发送函件，而是建议采用双方签订解约协议的方式方为妥当，解约条件可以由贵司提出”，根据梅英姿前述回复内容，其并未否认裕景物业公司此前单方提出解约的事实，而仅对解约的具体形式进行回复，且反复提出海峡明珠公司可一并提出解约要求，从该事实也可印证系由裕景物业公司提出的解约要求。同前述分析，陈明军在2018年9月25日收到吴炳灿发送的相关信息后，也从未否认其曾提出解约的事实。 此后，梅英姿虽于2018年9月21日回复“可是那天我和陈总仅仅是去拜访吴总，协商如果妥善解决集团总部律师提出的贵我合同上有存在不符合当地法律的条款和疑问，而并非贵我举行正式的会议”，但该时距2018年9月10日的双方协商已经相隔较长时间，而2018年9月10日及次日的信息内容更能体现双方当天协商的真实情况。 综上分析，依据诚实信用原则以及结合生活常理，本院认定裕景物业公司曾于2018年9月10日提出解约。海峡明珠公司在收到解约通知后，并未要求确认该解除通知不发生法律效力，因此讼争合同及协议因裕景物业公司行使单方解除权于2018年9月10日解除，其解除通知一经送达即发生法律效力，裕景物业公司在此后发函称其并非单方解约也无法改变讼争合同及协议已经解除的效力。因裕景物业公司并未举证证明其行使前述解除权具有合法依据，因此属于违约解除，裕景物业公司要求海峡明珠公司赔偿50万元违约金的诉求，于法无据；而海峡明珠公司要求裕景物业公司赔偿违约金50万元的反诉请求，具有合同及法律依据。此外，因讼争合同及协议已于2018年9月10日解除，现裕景物业公司再次诉求解除，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、裕景（厦门）物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付厦门海峡明珠投资开发有限公司违约金50万元； 二、驳回裕景（厦门）物业管理有限公司的诉讼请求。 本案本诉案件受理费4400元，反诉受理费4400元，均由裕景（厦门）物业管理有限公司负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年十二月十日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。