湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0323民初2105号原告:罗克平,男,1956年4月17日出生,汉族，居民，住湖北省竹山县宝丰镇蔬菜村2组，现住湖北省竹山县。原告:罗瑞（罗克平之子）,1987年3月23日出生,汉族，居民，住湖北省竹山县宝丰镇蔬菜村2组，现住湖北省竹山县。二原告共同委托诉讼代理人：江大成，竹山县宝丰镇法律服务所法律工作者。被告:竹山县庸兴房地产开发有限公司。住所地：湖北省竹山县宝丰镇施洋路89号。统一社会信用代码：91420323667669351L。法定代表人：张智强，总经理。委托诉讼代理人：孙照龙，湖北经立律师事务所律师。被告：蔡立贵，男，1962年3月2日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县宝丰镇双庙村7组，现住湖北省竹山县。第三人：张立国，男，1958年11月20日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县宝丰镇上坝村1组，现住十堰市。原告罗克平、罗瑞与被告竹山县庸兴房地产开发有限公司（以下简称庸兴房地产公司），蔡立贵，第三人张立国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月12日作出（2017）鄂0323民初2120号民事判决，第三人张立国不服判决提起上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2018年7月20日作出（2018）鄂03民终1150号民事裁定，撤销本院（2017）鄂0323民初2120号民事判决，发回重审。本院另行组成合议庭于2019年1月22日作出（2018）鄂0323民初2076号民事判决，被告庸兴房地产公司、蔡立贵不服判决提起上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）鄂03民终1155号民事裁定，撤销本院（2018）鄂0323民初2076号民事判决，再次发回本院重审。本院于2019年9月4日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗克平及原告罗克平、罗瑞的共同委托诉讼代理人江大成，被告庸兴房地产公司的委托诉讼代理人孙照龙，被告蔡立贵，第三人张立国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗克平、罗瑞向本院提出诉讼请求：1.判令二被告及第三人按合同约定为原告办理位于湖北省竹山县宝丰镇上坝新村4号楼101室、201室二套住宅房屋不动产权证书；2.判令被告蔡立贵返还原告办证费用5000元；3.判令二被告向原告支付自合同订立日后90日起至不动产权证书办理之日止的违约金（以35万元购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计取）；4.本案诉讼费用由二被告承担。开庭审理中，原告罗克平、罗瑞将诉讼请求变更为：判令被告庸兴房地产公司、蔡立贵及第三人张立国按合同约定为原告办理位于湖北省竹山县宝丰镇上坝新村4号楼101室、201室二套住宅房屋不动产权证书。事实与理由：2011年11月9日，第三人张立国将其所有的位于竹山县宝丰镇上坝村房屋和猪圈、厕所等附属设施连同房产证、土地使用证一并交给被告蔡立贵，由蔡立贵拆除后在原址重新规划建设宝丰镇上坝新村住宅小区，蔡立贵在张立国原有屋基上归还张立国总建筑面积不少于320㎡的住宅房屋三套，即一楼101号、二楼201号、六楼601号各一套。蔡立贵将张立国家的房屋及其附属设施拆除后，借用被告庸兴房地产公司资质进行房地产开发。2014年4月14日，第三人张立国将蔡立贵拆迁补偿给自己的4号楼101室、201室二套住宅安置房作价35万元出售给原告罗克平、罗瑞父子，二原告已支付购房款30万元，并于2014年2月装修入住至今。为简化交易手续，被告庸兴房地产公司、蔡立贵（房屋实际开发人）及第三人张立国与原告罗克平、罗瑞于2014年4月14日签订了《产权转让协议书》，约定由庸兴房地产公司蔡立贵为给原告办理房屋不动产权证书，原告已依约于2014年9月22日向蔡立贵支付了5000元的办证费用。后因蔡立贵在原告所购买的4号楼旁边进行违法建筑，原告罗克平即向相关部门举报蔡立贵违法建房问题，为此蔡立贵拒不按三方协议约定为原告办理以上二套住宅房屋产权证书。综上所述，原、被告及第三人所签订的《产权转移协议书》是当事人的真实意思表示，合法有效，被告蔡立贵、庸兴房地产公司及第三人张立国负有向原告办理房屋产权证书的义务，现具状起诉，请支持原告请求。被告庸兴房地产公司辩称，我公司没有委托蔡立贵与二原告签订案涉不动产买卖合同，我公司不是合同当事人，不应承担责任，应驳回原告对我公司的诉讼请求。被告蔡立贵辩称，我与二原告之间不存在房屋买卖合同法律关系。2011年11月9日，我与第三人张立国签订《合伙建房协议书》，由我拆迁第三人张立国所有的位于竹山县宝丰镇上坝村房屋和猪圈、厕所等附属设施合伙开发宝丰镇上坝新村小区住宅工程，我按约定在住宅工程建成后还建张立国三套房屋，后二原告从第三人张立国处购买了安置还建的两套房屋，购房款也是直接支付给张立国。如果办证我只能办到张立国名下。2014年4月14日，我与二原告、第三人张立国签订《产权转移协议书》，明确了三方的权利、义务。该协议约定，我负有给张立国办理房屋产权证书的义务，张立国负有给二原告办理房屋产权证书的义务。在本案中，我没有为原告办证的义务。我和张立国是拆迁还建的法律关系，我把房屋还给张立国，张立国又卖给原告的，我和原告之间没有任何房屋买卖合同关系。同时原告违反了2014年4月14日签订的三方协议，占用公共场地、不按规定交纳办证费用、对我恶意举报中伤，构成根本违约，房屋产权转让协议已无法履行。因此，我有权拒绝履行办证义务。综上，请求人民法院驳回原告对我的的全部诉讼请求。第三人张立国述称，我是法院通知我作为第三人参与诉讼的，我于2011年11月9日与蔡立贵签订《合伙建房协议书》，约定：由蔡立贵拆迁我的房屋及其附属设施后，在我的原宅基地上建设宝丰镇上坝新村小区项目。我和蔡立贵之间实际是房屋拆迁安置补偿法律关系，并不是合作开发和房屋买卖关系。蔡立贵拆迁了我的房屋及附属设施，占用了我的场地，按合同约定应补偿还建我3套房屋，其中6楼的601号一套是由蔡立贵买了给我货币补偿的，我把蔡立贵拆迁还建我的宝丰镇“上坝新村”4号楼101室、201室通过开发商蔡立贵直接转让给二原告，当时为了简化办证用手续，三方直接签订房屋产权转让协议，约定由开发商蔡立贵把101室、201室二套房屋的产权证直接办到二原告名下，同时约定办证和水电入户的费用的负担义务，费用由原告自行承担，该二套房产现在已不在被告庸兴房地产公司名下了，已于2016年2月29日由蔡立贵登记到他自己名下了，蔡立贵的行为属于侵吞他人财产，已触犯了国家的相关法律。庸兴房地产公司现在无法给原告办不动产权证。被告蔡立贵已于2014年9月22日预收了原告5000元办证费用，但并没有为原告办证。关于为原告办不动产权证，我没有义务，不应承担任何责任。经审理认定事实如下：2011年11月9日，被告蔡立贵（甲方）与第三人张立国（乙方）签订《合伙建房协议书》（实为拆迁安置补偿协议）一份，约定：张立国将自家所有的位于竹山县宝丰镇上坝村房屋和猪圈、厕所等附属设施、场地连同房产证、土地使用证一并交给蔡立贵，由蔡立贵拆除后在原址重新规划建设宝丰镇上坝新村住宅小区，甲方蔡立贵在乙方张立国原有屋基上归还张立国总建筑面积不少于320㎡的住宅房屋三套，即一楼101室、二楼201室、六楼601室各一套。协议签订后，被告蔡立贵即将张立国家的房屋及其附属设施拆除。蔡立贵取得建设用地使用权后，经与被告庸兴房地产公司协商一致，庸兴房地产公司同意蔡立贵借用其公司建筑资质进行宝丰镇上坝新村住宅小区房地产开发建设，庸兴房地产公司向蔡立贵提供了建设所需的手续和资质，并授权蔡立贵为宝丰镇上坝新村住宅小区项目经理，全权负责该住宅小区开发建设、销售等事宜。随后，蔡立贵即以项目经理和实际投资人身份开发建设了宝丰镇上坝新村住宅小区项目。2014年4月14日，蔡立贵、张立国、罗克平、罗瑞父子三方（蔡立贵为甲方，张立国为乙方，罗克平、罗瑞父子为丙方）签订《不动产权转让协议书》，约定：第三人张立国将蔡立贵拆迁安置补偿给张立国的宝丰镇上坝新村住宅小区4号楼101室、201室二套安置住宅房屋作价35万元转让给原告罗克平、罗瑞父子，由蔡立贵在向同栋楼其他业主交接房屋所有权证书和土地使用权证书时，一并向罗克平、罗瑞交接房屋产权和土地使用权证书，并由罗克平、罗瑞向甲方蔡立贵预交办理房屋产权证书的相关税费。蔡立贵于2014年9月22日向罗克平、罗瑞预收了办理房屋产权证书的费用5000元。该协议还要求罗克平、罗瑞必须遵守蔡立贵与张立国签订的《合伙建房协议书》中必须服从小区物业管理规定，并交纳相关的费用等。二原告已支付购房款30万元，并于2014年2月装修入住至今。蔡立贵借用庸兴房地产公司建筑资质开发建设的竹山县宝丰镇上坝新村住宅小区房地产4号楼的不动产总证，于2016年1月14日办理在被告庸兴房地产公司名下。总证办理后，在为各业主分户办理房屋产权、土地使用权证时，蔡立贵既未将转让给原告罗克平、罗瑞的4号楼101室（109.58㎡）、201室（115.17㎡）二套房屋产权办理到原告罗克平、罗瑞名下，也未将该房产办理到拆迁户第三人张立国名下，而是于2016年2月29日将该两套住宅房屋产权从庸兴房地产公司直接转移登记到蔡立贵个人名下。另查明，因蔡立贵在建设竹山县宝丰镇上坝新村住宅小区附属设施因影响到原告一楼房屋的采光问题，建筑时遭到原告罗克平的阻拦后，双方经协商于2014年9月22日签订《协议书》，约定：一、罗克平应交纳的两套房屋的水电入户费由蔡立贵免收；二、附属设施建起后，由蔡立贵无偿在小区公共场地与罗克平住房相邻的地方为罗克平兴建（3.3m×6m）车库一间；三、协议签订后，罗克平不得干扰蔡立贵的其它建设工程施工。四、罗克平原交水电入户费2万元，由蔡立贵退罗克平15000元，剩余5000元作为办理原告罗克平、罗瑞的4号楼101室、201室二套房屋房产证书费用，不足部分由罗克平承担。2014年10月2日，双方又达成《补充协议》，约定蔡立贵只收罗克平办房屋产权证费用5000元，其余费用由房屋面积短缺相抵充；如果蔡立贵不建车库，罗克平将蔡立贵后面一楼相抵。协议签订后，蔡立贵已退回罗克平原预交的水电入户费15000元，余下5000元作为罗克平应承担的办理房屋产权证书的费用。2015年9月，蔡立贵向本院提起撤销权诉讼，请求撤销上述协议及补充协议。本院于2015年12月28日作出（2015）鄂竹山民初字第01521号民事判决，撤销了《协议书》的第二条即“由蔡立贵无偿在小区公共场地与罗克平住房相邻的地方为罗克平兴建（3.3m×6m）车库一间”及《补充协议》的全部内容，该判决已发生法律效力。本院根据各方当事人争议的焦点，分析如下：一、2011年11月9日，被告蔡立贵与第三人张立国签订的合伙建房协议书的主要内容是，由张立国提供其家庭宅基地房屋及其附属设施占用的土地，交蔡立贵拆迁后用于竹山县宝丰镇上坝新村住宅小区建设，蔡立贵须在原址上返还张立国建筑面积不少于320㎡的住宅房屋三套，即一楼101室、二楼201室、六楼601室各一套。从协议内容、履行情况及上坝新村住宅小区建设过程看，第三人张立国只是依照约定履行了交付宅基地房屋及其附属设施占用土地的义务，并未实际参与上坝新村住宅小区的开发建设，因此，该合伙建房协议书虽名为合伙建房，实为房屋拆迁安置补偿合同，内容不违反法律法规禁止性规定，也未损害他人和社会公共利益，为合法有效合同，即张立国并非房屋的建设开发方，其与被告蔡立贵、庸兴房地产公司之间是房屋拆迁安置补偿合同关系。二、2014年4月14日，蔡立贵、张立国、罗克平、罗瑞父子三方（蔡立贵为甲方，张立国为乙方，罗克平、罗瑞父子为丙方）签订的《不动产权转让协议书》的主要内容是，蔡立贵代表庸兴房地产公司同意张立国将其拆迁安置补偿的其中两套安置房一楼101室、二楼201室所有权转让给二原告，原告在支付张立国对应价款后取得张立国拆迁安置补偿协议约定的拆迁户部分权利，并履行相应义务，蔡立贵向同栋楼其他业主交付不动产权证书，同时应为二原告交付房屋不动产权证书。上述内容也不违反法律法规禁止性规定，应为有效合同。从三方协议的内容及履行情况看，二原告是房屋的受让方，第三人张立国是被拆迁户，被告蔡立贵、庸兴房地产公司应补偿被拆迁户张立国三套房屋，但被告蔡立贵、庸兴房地产公司实际上并未将以上三套房屋交付给张立国，而是在房屋开发工程建设过程中，约定由被告将其中二套房屋直接转让给原告，张立国虽然收取了房价款，实际上该款相当于货币补偿。因此，从实际情况看，原告与被告蔡立贵、庸兴房地产公司形成了商品房屋买卖合同关系。现原告已支付大部分购房款，并于2014年2月装修入住至今，其在享受被拆迁户的部分权利后，对其他未实现的合法权益，有依照产权转移协议书约定，要求义务人办理不动产权证书的权利。三、由谁履行提交、办理涉案二套住宅房屋不动产权证书的问题。本院认为，被告蔡立贵采取与拆迁户签订房屋拆迁安置补偿合同的方式从张立国等家庭取得建设用地使用权后，借用被告庸兴房地产公司资质建设宝丰镇上坝新村住宅小区，庸兴房地产公司为蔡立贵提供了房屋建设所需的手续和资质，并以庸兴房地产公司名义申请取得了各项工程建设相关审批手续，因此被告庸兴房地产公司是该住宅小区的开发建设主体。在小区建设过程中，庸兴房地产公司授予蔡立贵项目经理身份全权负责宝丰镇上坝新村住宅小区开发建设、销售等事宜，蔡立贵也以项目经理和实际投资人身份完成了宝丰镇上坝新村住宅小区的开发建设；蔡立贵在后期为其他购房业主办理不动产权证书时，均是以庸兴房地产公司为销售企业名义向不动产登记机构申请办理的。因此，被告庸兴房地产公司、蔡立贵是房地产开发商，为房屋出售方，应承担提交办理案涉住宅房屋不动产权证书的责任。2014年4月14日，蔡立贵、张立国、罗克平、罗瑞父子三方签订的《不动产权转让协议书》第四条约定，蔡立贵应向同栋楼其他业主交付不动产权证书，同时为二原告交付相关不动产权证书。而且蔡立贵于2014年9月22日已预收了原告办理不动产权证书的相关费用5000元，此款至今仍在蔡立贵处，足以说明，当时签订三方协议时，蔡立贵是不动产权证书办理义务人，而且蔡立贵当时也同意履行此办证义务。但蔡立贵却于2016年2月29日将转让给原告罗克平、罗瑞的4号楼101室（109.58㎡）、201室（115.17㎡）二套房屋产权，由从庸兴房地产公司直接转移登记到其个人名下，该行为不仅违反了三方合同约定，也侵犯了他人的财产权利。根据相关规定，申请房地产转移登记，转让人应当是房地产登记薄记载的所有权人，因此现如果要为原告罗克平、罗瑞办理房地产转移登记，只有被告蔡立贵提出申请方能办到。庸兴房地产公司、张立国现已不具备法律意义上的房屋所有权人，因此不能直接为原告办理涉案二套房屋的不动产权利证书，但如果需要协助，应履行协助义务。至于办理不动产权证书所需费用，依法应当由受让方负担的部分,依照协议的约定和相关规定由二原告负担。因此，被告庸兴房地产公司与被告蔡立贵在合作开发建设宝丰镇上坝新村住宅小区过程中，被告蔡立贵负有向原告罗克平、罗瑞办理案涉补偿安置房屋不动产权证书的义务，原告罗克平、罗瑞要求被告蔡立贵履行办理不动产权证书的诉讼主张，本院依法予以支持。因二原告与被告蔡立贵已达成了由原告罗克平先行支付5000元、不足部分仍由罗克平负担的约定，该约定合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蔡立贵在本判决生效后二十日内为原告罗克平、罗瑞提交并办理位于湖北省竹山县宝丰镇上坝新村小区4号楼101室、201室两套住宅房屋的不动产权证书（办理不动产权证书所需费用，依照相关规定和合同约定由双方各自负担，被告蔡立贵原预收的5000元办证费用，抵减原告罗克平应负担的办证费用）；二、被告竹山县庸兴房地产开发有限公司、第三人张立国对以上办证事项承担协助义务。本案受理费100元，由被告蔡立贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长  王康东审判员  余明平审判员  卢 涛二〇一九年十二月十九日书记员  李 淼