广东省广州市黄埔区人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤0112民初11306号原告:马敏庄，女，1933年10月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张天祥，广东慧港律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智。被告：广州方兴房地产建设有限公司，住所地广州市越秀区越秀北路402号首层。法定代表人：吴楷明，执行董事。委托诉讼代理人：黄永新，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鹏程，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州富鼎实业有限公司，住所地广州市越秀区越秀北路402号101之三。法定代表人：吴楷明，执行董事。委托诉讼代理人：黄永新，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鹏程，广东南国德赛律师事务所律师。原告马敏庄诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）、广州方兴房地产建设有限公司（以下简称方兴公司）、广州富鼎实业有限公司（以下简称富鼎公司）债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法进行审理。原告马敏庄向本院提出诉讼请求：1.请求撤销被告澳美公司将增国用（1995）字第特017号国有土地使用权以作价抵偿债务的方式过户至被告方兴公司和被告富鼎公司名下的行为；2.请求判令被告澳美公司、被告方兴公司和被告富鼎公司承担本案诉讼费用。事实和理由:一、马敏庄于1997年3月10日购买“澳洲山庄”房产，系澳美公司的合法债权人。马敏庄于1997年3月10日与澳美公司签订了《房地产买卖契约》【（粤）房买卖契字××号】，购买坐落于增城市（现广州市黄埔区）镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C6-102号房，并于1998年11月3日依法办理了预售登记备案。1998年10月30日，澳美公司未按照《房地产买卖契约》的约定履行交付适于居住房屋的义务；2001年起，澳美公司向马敏庄预售的澳洲山庄烂尾，澳美公司至今未能将房产建成正式交付马敏庄使用。基于《房地产买卖契约》的履行情况，澳美公司对马敏庄有交付适于居住的房屋以及支付逾期交房和逾期办证违约金等义务，马敏庄为澳美公司合法债权人。方兴公司和富鼎公司于2008年8月31日才取得对澳美公司的债权，马敏庄对澳美公司的债权早于该时间且一直持续至今。二、澳美公司与方兴公司、富鼎公司订立的以“增国用（1995）字第特017号”国有土地使用权作价抵偿债务的协议书，其内容具有“明显不合理的低价转让财产，损害债权人利益”的特征。“澳洲山庄”烂尾后，澳美公司未按时向包括马敏庄在内众多购房业主履行交房义务，构成实质性违约并因此而应承担违约责任；此外，澳美公司还有建筑承包商在内的众多债权人；广州市黄埔区人民法院曾审理并判决了以澳美公司为被执行人的众多债权债务纠纷案件，应对澳美公司的对外负债情况有一定了解。为了逃避为数众多的诉讼和债务、转移资产，澳美公司与方兴公司、富鼎公司达成了以“增国用（1995）字第特017号”国有土地使用权作价抵偿债务为主要内容的协议。根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告》（穗国房字[2010]55号），017地块2010年时的市场价值约1.03亿，协议约定用以抵偿1300万元的债务，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对“明显不合理的低价”的相关规定。同时，根据澳美公司法定代表人胡耀智自述，澳美公司和方兴公司、富鼎公司系蓄意串通、共同伪造了债权债务关系，以此达成协议，以价值1.03亿元的土地抵偿虚构的债务，更向国土部门申请进行了国有土地使用权过户的行为，其行为亦符合“无偿转让财产”的特征。三、“增国用（1995）字第特017号”土地使用权已被过户至方兴公司和富鼎公司名下，该行为不仅违背政府一系列会议精神、更导致“澳洲山庄”项目资产流失，已经对包括马敏庄在内的广大债权人造成了实质性的损害。“增国用（1995）字第特017号”土地使用权是“澳洲山庄”项目和澳美公司的重要资产，对清偿包括马敏庄在内的众多债权人的债权、盘活烂尾项目、维护社会稳定等均具有重要意义。强制过户行为违背了广州市城乡建设委员会2013年4月7日作出的《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开【2013】491号）的精神及“先解决小业主的回迁问题，不向法院申请恢复执行”的承诺，违背了《关于澳洲山庄项目历史遗留问题协调会会议纪要》（穗开黄国规会纪【2016】9号）第二条内容，最终导致“澳洲山庄”项目重要资产流失，进而影响到澳美公司对债务的清偿能力，对包括马敏庄在内的广大债权人的权益造成了巨大的损害。四、方兴公司和富鼎公司作为专业从事房地产开发业务的公司，且其法定代表人曾担任澳美公司的董事和副总经理，可知其作为受让人知晓“增国用（1995）字第特017号”土地使用权的真实价值和澳美公司对外负债等情况，也知晓澳洲山庄项目烂尾的状况，可以合理推断其不属于不知情的“善意第三人”，主观上属于恶意；且据澳美公司法定代表人胡耀智的自述，澳美公司与方兴公司、富鼎公司实为恶意串通，均知晓相关背景和各种情况。综上，马敏庄认为，澳美公司与方兴公司、富鼎公司恶意串通订立协议，并利用法院强制执行程序将“增国用（1995）字第特017号”土地过户到方兴公司和富鼎公司名下的行为严重损害债权人合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。因此，马敏庄作为澳美公司的债权人请求人民法院撤销澳美公司将“增国用（1995）字第特017号”国有土地使用权过户至方兴公司、富鼎公司名下的行为。为维护自身合法权益，特具状至法院，恳请法院查明事实，判如所请。习**主席指示,努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。请法院站在“司法为民”、“有错必纠”的公正立场上，切实维护包括马敏庄在内的澳洲山庄广大业主的合法权益。本院经审理查明，2010年10月27日，广州仲裁委员会受理了方兴公司、富鼎公司诉澳美公司合作开发房地产合同纠纷的仲裁申请，方兴公司、富鼎公司请求裁决澳美公司向其清偿债务1300万元。澳美公司答辩称对方兴公司、富鼎公司的仲裁请求没有意见，双方已经达成调解协议，愿意按照调解协议内容进行清偿债务。2011年2月28日，广州仲裁委员会作出（2010）穗仲案字第2829号裁决书，裁决：澳美公司在本裁决书生效后三十日内将增国用(1995)字第特017号国有土地使用证项下全部土地使用权依照法律、法规规定的程序和要求过户给方兴公司、富鼎公司，以此抵偿所欠的1300万元债务，方兴公司、富鼎公司承担办理土地使用权过户过程中所产生的一切费用。该裁决书于2011年3月2日送达给双方当事人。同年5月30日，方兴公司、富鼎公司向广州市中级人民法院申请执行，广州市中级人民法院于2011年6月8日作出（2011）穗中法执字第1096号执行裁定书，裁定：将本案指定由广州市萝岗区人民法院执行。广州市萝岗区人民法院以（2011）萝法执仲字第85号案立案受理，并执行查封了澳美公司所有的位于增国用（1995）字第特017号国有土地使用证项下全部土地使用权，因当时土地使用权存在抵押不能及时办理执行过户手续，故未办理过户手续。2016年5月10日，方兴公司、富鼎公司申请恢复强制执行，广州市黄埔区人民法院向广州市国土资源和规划委员会发出（2016）粤0112执恢54号《协助执行通知书》，请求其协助将澳美公司名下的土地使用权证编号为萝增国用字第1995特017号土地使用权过户至方兴公司、富鼎公司名下。后该地块的使用人经法院强制执行更名至富鼎公司、方兴公司名下。另，马敏庄明确其第1项诉讼请求为要求撤销广州市黄埔区人民法院将涉案土地过户的执行行为。本院经审查认为，广州市中级人民法院根据生效的（2010）穗仲案字第2829号裁决书，指定广州市黄埔区人民法院将增国用（1995）字第特017号国有土地使用证的使用人变更为方兴公司、富鼎公司。马敏庄明确其诉讼请求为要求撤销广州市黄埔区人民法院将涉案土地过户的执行行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的相关规定，对执行行为提出异议应当在执行程序终结之前向负责执行的人民法院提出。而广州市黄埔区人民法院对于涉案土地的执行过户行为系依据广州市中级人民法院的指定，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理;受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理”的规定，马敏庄要求撤销广州市黄埔区人民法院的上述执行行为应当向原执行法院提出。因此，马敏庄提起的本案诉讼不属于本院管辖的案件，经本院释明后，马敏庄仍然坚持本案诉讼，故本院对其起诉予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第六条的规定，裁定如下：驳回原告马敏庄的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽娜审 判 员  王 梦人民陪审员  丁树祥二〇一九年十二月二日书 记 员  张 敏胡灏玲