山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初5132号原告：葛志峰，男，1970年11月11日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：乔世鹏，山东振鲁律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：葛长峰，山东振鲁律师事务所专职律师。被告：焦涵，男，1990年8月31日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：刘欣，山东东方太阳律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：别金远，山东东方太阳律师事务所专职律师。被告：日照鲁房置换有限公司，住所地山东省日照市东港区昭阳路东、济南路南（信合苑）002幢1单元1-106商号，统一社会信用代码91371102556714551N。法定代表人：成泽富，经理。委托诉讼代理人：张彩霞，女，1986年9月22日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。第三人：苏红，女，1980年9月20日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。第三人：日照黄金海岸置业有限公司，住所地山东省日照市东港区太公一路23号（山海天管委大楼3010室），统一社会信用代码9137110059362765XN。法定代表人：赵凤英，总经理。委托诉讼代理人：王才绪，男，1985年1月24日出生，汉族，该公司员工，住山东省五莲县。委托诉讼代理人：王志军，男，1976年12月29日出生，汉族，该公司员工，住山东省莒县。原告葛志峰与被告焦涵、被告日照鲁房置换有限公司（以下简称鲁房置换公司），第三人苏红、第三人日照黄金海岸置业有限公司（以下简称黄金海岸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛志峰及其委托诉讼代理人葛长峰，被告焦涵的委托诉讼代理人刘欣、别金远，被告鲁房置换公司的委托诉讼代理人张彩霞，第三人黄金海岸公司的委托诉讼代理人王才绪到庭参加了诉讼，第三人苏红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛志峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋买卖协议》；2.判令被告返还原告购房定金2万元及更名费4万元；3.判令被告返还原告代缴的物业费1553元及装修押金、垃圾清运费2300元；4.判令被告返还原告代缴的燃气开口费2660元、电视初装费370元及太阳能费用3430元；5.判令被告赔偿原告经济损失人民币30万元（以房屋评估市场价值与合同购买价之间的差额为准）；6.诉讼费、保全费、保全担保费均由被告承担。事实与理由：原告与被告焦涵等系房屋买卖合同关系。2018年1月17日，原告通过鲁房置换公司向被告焦涵购买涉案浮来春公馆8号楼1单元2701号房产一处，双方签订《房屋买卖协议》一份，房屋面积143.84平米，含储藏室及车位各一处，房屋总价款为105万元。协议约定，原告于2018年1月17日支付定金2万元，双方办理更名手续时付首付款，剩余房款申请贷款。协议签订后，原告按约定支付了定金2万元及更名费4万元，但经多次催告被告拒不配合办理更名手续，并多次提出溢价30余万元才出售房屋等无理请求。为履行合同，原告已先后代缴物业费、装修押金、垃圾清运费、燃气开口费等6460元。被告焦涵的违约行为严重损害了原告的合法权益，致使原告改善居住条件的目的不能实现，给原告造成了重大经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求处理。被告焦函辩称：一、原被告双方签订的房屋买卖合同因涉及房屋更名，既不具有现实履行性，又不符合法律规定，应自动解除。1、因被告的涉案房屋尚未办理不动产权属证书，即便能够办理更名，也需要浮来春地产有限公司的同意，且按照合同第七条及第十条的约定，更名义务在丙方，被告仅仅是配合的义务，而被告也已经配合原告及第三人到房产公司签字，因房产公司及建委等主管部门不同意导致涉案房屋不能更名。因此，涉案房屋不能更名与被告无关。2、根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条第六款之规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。因此，原被告之间约定的房产更名不符合法律规定。3、原被告签订的合同第十条明确约定，如更名不成立，合同自动解除，甲乙丙互不追究责任。现因涉案房屋不能更名，无论原因如何均应按照合同约定自动解除。二、关于原告要求返还购房定金及更名费，该两项费用均在中介处，一直没有将定金交给被告焦涵，更名费是由苏红收取，与被告无关。三、原告要求被告赔偿经济损失30万元，于法无据。理由：1、原被告签订涉案合同之后，原告仅支付了2万元定金，该款项始终在第三人处，被告并未收到任何款项。至于原告所述的更名费用也是交给了第三人，而且按照合同第七条及第十条的约定，更名义务在第三人，费用也由第三人赚取。2、合同第十条明确约定，如更名不成立，合同自动解除，甲乙丙互不追究责任。被告未有任何违约行为，也不知原告30万元损失由何而来，况且更名的义务在第三人，即便原告有损失，也应向第三人主张。3、对于原告诉称的交纳物业费及装修押金等被告并不知情，也并不知道原告是否缴纳，而且合同也并未对此进行约定，在房屋未办理交付之前，物业费等费用是否应当由业主承担，该费用的交纳是否合理等均不明确，原告擅自交纳的话也与被告无关，因此也不应由被告承担。综上所述，原被告之间签订的合同，因不具有现实履行性且违反法律规定，应予解除。被告没有任何违约行为，没有承担原告所诉损失的事实与法律基础，请求贵院在查明事实后依法判决，以维护被告的合法权益。被告鲁房置换公司辩称：双方于2018年1月17日签订房屋买卖协议，均由双方达成共识，由被告公司合作方苏红带领到公司签订的买卖合同，被告公司属于见证方，关于此房屋的更名事宜如何办理，由买卖双方及苏红三方办理，就更名事宜与被告公司无关。第三人黄金海岸公司辩称：我司对于该房产业主的认定依据为我司与焦涵签订的房屋买卖合同，相关的费用收取我们也是仅针对业主方焦涵收取，本案仅系原、被告之间的纠纷，与我方无关。案经送达，第三人苏红未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告葛志峰提交了如下证据：证据一、双方于2018年1月17日签订的《房屋买卖协议》扫描件一份及《房屋备案信息》一份，证明原告与被告就购买浮来春公馆8号楼1单元2701号房产达成一致意见，房屋面积143.84平米，含储藏室及车位各一处，房屋总价款为105万元；证据二、原告交付2万元定金的《收据》一份；证明原告按照约定交付了购房定金；证据三、原告交付4万元更名费的《收据》一份及原告缴纳物业费、装修押金、垃圾清运费的《收据》各一份，证明：（1）原告已经按约定缴纳更名费；（2）为确保合同的履行，原告代被告缴纳物业费1553元、装修押金、垃圾清运费2300元；证据四、原告缴纳燃气开口费、电视初装费及太阳能费用的《收据》各一份，证明为履行房屋买卖协议，原告代被告缴纳燃气开口费2660元、电视初装费370元及太阳能费用3430元；证据五、被告与第三人员工苏红之间的《微信聊天记录》截图2份，证明被告未按第三人的通知于2018年4月28日到房管局办理签字手续，并单方面提出更改合同价款，构成单方违约；证据六、《保全裁定书》及《保全费用单据》，证实原告诉前保全了被告的车辆，为此支出保全费1420元，保险费500元；证据七、《银行交易明细》一份，证明原告交纳购房定金2万元及4万元的更名费；证据八、《房产评估报告》一份，系原告申请评估取得。被告焦涵发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，对证明内容无异议，对证据一中的备案信息认为：备案信息中载明：房屋单价为911226元每平米，对该内容被告认为明显不符合事实；证据二、该证据系第三人出具，被告不知情，被告也未收到该款项，无法核实真实性，但是从记载内容看，收款日期为2018年1月18日，根据合同约定，原告应当在2018年1月17日前交付定金，由此可以看出原告交付定金已经违反合同约定，构成违约；证据三、被告对更名费收据不知情，被告也未收到该款项，该证据的真实性由第三人发表意见，对剩余物业费、装修押金、垃圾清运费的收据，上述证据未加盖物业公司公章，并且合同也未约定由原告缴纳，原告擅自缴纳该费用，与被告无关，并且该费用是否应该由被告缴纳，即该费用收取的合理性未经确定，原告不应该缴纳；对证据四、燃气开口费、电视初装费及太阳能费的真实性无异议，但是合同也未约定由原告缴纳，原告擅自缴纳该费用，与被告无关，并且该费用是否应该由被告缴纳，即该费用收取的合理性未经确定，原告不应该缴纳；对证据五真实性有异议，应该提供该电子证据的原始载体，该证据的主要内容即使是真实的，那么也只是苏红个人陈述，其中微信备注的碧桂园焦涵是否就是本案被告，原告需要提供证据予以补充，对于原告主张的证明内容被告有异议；对证据六、七，不清楚，如保全属实，保险费不应由被告承担，保全费由法庭依法判决；对证据八真实性无异议，但对部分事实及评估结论有异议，该评估机构出具的评估报告缺乏事实及法律依据，估价方式不明确，应由评估师出庭予以说明，否则该评估报告程序违法，评估报告结论不应采信。被告鲁房置换公司发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，是双方签订的买卖合同，证据二收据2万元真实性无异议，其余证据不予质证，被告公司没有参与；对证据六、七，不清楚；对证据八无异议，对评估价格无异议，但结合市场买卖成交价，可能会低一点。第三人黄金海岸公司发表如下质证意见：对证据三第二项进行质证，是被告公司物业收取的1553元的物业费、垃圾清运费300元、装修押金2000元，经我司核实该费用已缴纳，向合同业主方焦涵向收取；具体缴纳方不清楚，其他证据不予质证；对证据四、燃气开口费2660元、电视初装费370元、太阳能3430元交款单位也系焦涵，我们知该费用已经交纳，具体缴纳方不清楚，其他证据不予质证；对证据六、七，不清楚；第三人黄金海岸公司对《房产评估报告》未到庭发表质证意见。第三人苏红对原告提交的证据八表示无异议，对原告提交的其他证据及被告焦涵提交的证据未到庭发表质证意见，视为放弃质证权利。被告焦涵提交如下证据：提供《光盘》一份，证明被告到苏红处要求苏红尽快处理更名事宜，苏红答复暂时无法确定什么时间能够完成更名，如何能够确保更名完成，即第三人没有能力在合理的期限内以合理合法的方式办理更名。原告发表如下质证意见：关于录音的真实性原告不知情，请求在苏红到庭时予以核实，同时，按照被告主张的录音时间，是在苏红通知被告于2018年4月28日到房管局签字后一个多月，被告当时并没有按照约定签字，没有尽到协助的义务，即使该录音真实，被告提出单方更改合同，要求当天办理完毕，原告也不同意修改。该录音不能证明被告的主张。被告鲁房置换公司发表如下质证意见：不清楚。第三人黄金海岸公司发表如下质证意见：与我方无关，不予质证。本庭依法调取了关联案件（2019）鲁1102民初1881号卷宗相关材料。原告发表如下意见：对于上述笔录真实性无异议，但是对焦涵及王新文陈述的内容有异议，与事实不符，应当按照苏红的相关陈述认定本案事实。被告焦涵发表如下意见：对上述笔录真实性无异议，对焦涵和王新文陈述的内容无异议，通过成泽富陈述可以看出鲁房置换公司多年来没有运作更名成功的案例，对于苏红是否办过也不清楚，另外因为焦涵的母亲王新文需要治疗花费带来的费用，被告急迫想要快速将房屋变现。对于苏红的陈述内容有异议，苏红是具体的更名经办人，其陈述自己从未办过更名，也没有能力办理更名，其在签订合同时虚假承诺办理更名，房屋买卖不成功原因在于苏红，即使按照苏红的陈述可以看出焦涵也提供的各种各样退房材料，焦涵积极的配合更名事宜。通过苏红的笔录能够看出苏红认可被告提供的录音证据。被告鲁房置换公司发表如下意见：对于上述双方陈述的更名内容被告公司并未参与不清楚。第三人黄金海岸公司发表如下意见：不清楚。第三人苏红未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告鲁房置换公司，第三人黄金海岸公司、苏红均未提交证据。经审查，本院对原、被告双方均认可的证据予以确认，对原、被告有异议的证据，本院将结合关联证据予以综合确认；对本院依法调取的关联案件材料，本院予以确认。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月17日，原告葛志峰（乙方）作为买方与被告焦涵（甲方）在被告鲁房置换公司签订《房屋买卖协议》一份，内容约定：一、甲方同意将其位于日照浮来春公馆小区08号楼01单元2701号（认购书编号或合同编号201409160086），建筑面积约143.84㎡，储藏室7.26㎡，车位一个的房产卖给乙方。此房成套出售，如办理房产证时面积发生变动，乙方与开发单位办理多退少补，与甲方无关。三、双方协定上述房产成交价为人民币小写￥1050000元，大写：壹佰零伍万元整。四、交款方式：乙方于2018年1月17日前缴纳购房定金￥20000.00元整，（大写贰万元整）此款转交丙方保管，余款交付方式：乙方以贷款的方式支付房款，乙方于甲乙双方在房管局签字时，付首付款，同时甲方用此款还该房房贷，剩余房款乙方申请贷款银行直接将房款打到开发商账户上，甲方到开发商支取，乙方无条件配合。五、甲乙双方协定在乙方办完贷款后，乙方到开发商办理交房手续。六、甲方保证积极配合乙方办理有关与甲方的所有权手续，鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询等服务，甲乙双方同意支付给中介方佣金费用共计￥15800.00元，乙方承担￥15800.00元，在办理该产权变更手续当日以现金一次性付清（依收据为准）；七、本合同签订之后，丙方承诺办理房产转移手续，房产变更时产生的费用由乙方承担，该房产转移手续办理完毕后在办理乙方产权证的契税，测绘等以及接房费用均由乙方承担。八、此协议签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约，若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。无论中途甲乙双方是否是自行协商解除此合同，还是因其中一方违约，致使合同不能继续履行的，丙方的佣金费用仍按本合同规定执行。佣金费由违约方承担。九、此产权在办理产权变更手续时甲方均应无条件配合并出示相关的证明及手续，并无条件协助乙方办理相关的签字手续。十、备注（手写）：甲乙双方协定，由丙方负责更名手续，其更名产生的费用￥40000元整，由乙方负担，如更名不成立合同自动解除，甲乙丙互不追究责任。甲方：焦涵159××××2877乙方：葛志峰乙方配偶：丁兆霞丙方：（中介方）苏红2018年1月17日。原告葛志峰于合同签订当日（2018年1月17日）用银行转账的方式向被告鲁房置换公司的法定代表人成泽富名下转账2万元，被告鲁房置换有限公司于2018年1月18日出具了《收款凭证》，并加盖日照鲁房置换有限公司财务专用章,交款单位处载明“67店”（第三人苏红经营的门店）。2018年1月18日，原告将更名费4万元转账给“67店”的经营人第三人苏红，苏红为原告出具《收据》一份，在《收据》下方载明：“鲁房”67店；收款事由“更名费”。合同签订后，原告作为经办人2018年2月2日向山东浮来春物业有限公司日照分公司缴纳了2018年1月-2018年6月的物业费1553元、装修垃圾清运费300元、装修押金2000元，合计3853元，山东浮来春物业有限公司日照分公司为原告出具相应的《收费收据》；原告于2018年2月3日以被告焦涵之名向第三人黄金海岸公司为案涉房屋缴纳了燃气开口费2660元、电视初装费370元、太阳能3430元，合计6460元，黄金海岸公司为原告出具了相应的《收据》。原告随后在第三人苏红指引下领取了涉案房屋的钥匙，但因涉案房屋系被告焦涵贷款购买，故一直由焦涵缴纳房贷。后，上述《房屋买卖协议》履行过程中，因未能完成更名，双方出现矛盾，经多次协商交易事宜，最终未完成交易。原告诉至本院，认为在房屋办理更名过程中，被告焦涵拒不配合并提出溢价30万元等无理要求，最终未能完成交易，严重损害了原告合法权益。原告遂于2019年3月8日将焦涵及鲁房置换公司诉至本院，要求被告继续履行合同、协助办理不动产产权登记并赔偿损失，后该案于2019年5月28日撤诉，案号（2019）鲁1102民初1881号。因仍协商无果，原告再次于2019年6月28日提起本案之诉，要求解除合同，返还定金、更名费及其他已交付的费用，并赔偿其经济损失。诉讼中，双方均认可涉案合同在被告鲁房置换公司签订，在场人有被告鲁房置换公司的法定代表人成泽富及第三人苏红，被告先签，原告补签。诉讼中，原告认可涉案房屋已经交房，由苏红带领其已到物业处缴纳了物业费及装修费等费用并领取了钥匙，第三人黄金海岸公司认可费用已收取，认可已交房，但辩解系向商品房合同的买方交房。诉讼中，对于更名手续办理不成功的原因问题，原告陈述：据第三人苏红告知，被告已与涉案房屋的开发商解除了买卖合同，还需被告到房管局签字即可撤回备案，且当时撤销房屋备案及需办理更名的手续已经齐全，如被告到房管局签字即可顺利完成更名手续。被告陈述：原告陈述的部分属实，被告为了配合办理，已经按照苏红的要求到开发商处办理了假的退房手续，该退房手续并非其真实意思表示，是为了配合办理更名；房管局不允许本次更名，任何备案合同的解除都需要经房管局的审批，被告后期找苏红了解，是因为后期有人找房管局，房管局不给办了，所谓的更名本身不符合法律规定，正常应该是在办理房产证后，正式再办理过户手续。诉讼中，被告鲁房置换公司认可其与第三人苏红是合作关系，对于有房产证的房屋，其负责帮买卖双方办理过户及贷款手续，收取费用是每套房屋2500元；不用其办理过户及贷款手续的每套房屋收取1000元，涉案房屋属于收取1000元的情况，是苏红给被告公司1000元，但是买卖房屋的费用款项全部交到被告公司，押金待办理完毕后返还给卖方。诉讼中，第三人黄金海岸公司认可被告焦涵提交了其母亲的病例等相关材料，说其母亲病情复发急需用钱，申请退房，其公司鉴于焦涵母亲生病的特殊情况同意给退房，作为开发商的黄金海岸公司向房管局提供了相关材料，相当于配合撤销合同备案，后来的事就不清楚了；因合同没退出来，黄金海岸公司不可能再与其他人签订合同。开发商在历史上只有签错合同才有撤销合同备案的情况，焦涵是个例。对于已出售的房屋，开发商没有直接进行过更名，是先撤销合同备案，开发商只负责签订合同，不负责更名，开发商只配合提供相应的材料。因焦涵退房，开发商自苏红处收取过1万元违约金，实际是谁缴纳不清楚，是给焦涵开具的收据。同时查明，被告焦涵提交的《录音光盘》（2018年6月份）内容：焦涵及其母亲指责苏红将近半年未完成更名，要求苏红当天立即办理更名，苏红解释之前本来开发商的材料已准备完毕，因有人（苏红指焦涵妈妈）打电话到房管局（举报，说收了钱不办事），房管局（苏红委托的人）不给办理退房了；在场人（苏红丈夫）向焦涵解释之前于2018年4月28日约定去办理更名手续，焦涵没去，导致拖到现在；房屋更名手续不是一下午能办完的，是一步一步走程序的，要求焦涵全力配合，也可以由原告交全款去办理公证；焦涵陈述现只配合更名，并执意当天下午办理完毕，不同意交全款办理公证的方案；现场苏红与其委托的人通话、与原告的通话均声音噪杂，无法听清内容；其他为相互争执、指责内容。另查明，焦涵在关联案件（2019）鲁1102民初1881号案件中陈述（2019年5月8日）：涉案房屋是期房，至今未办证，其母亲付款，在焦涵的名下；现在没入住、没装修、毛坯房，没办理交房手续；其签订购房合同后打算把房子转让，因其之前在鲁房置换公司上过班，开始是母亲打算卖房，让其和同事说说，其母亲和中介上的法定代表人成泽富也认识，母亲找成泽富帮着联系；卖房的原因是母亲得了癌症，为治疗借钱花了三十多万元，经济紧张，故卖了房子还钱，本来是给其结婚用的；整个卖房过程是母亲和成泽富、苏红联系的，苏红是中介公司的员工，当时协商好后让焦涵去签合同，签合同时买方没在，因为牵涉到更名问题，其知道自己到开发商那儿是更不了名的，中介收了买方的4万元的更名费，要求其配合他们办理，更名费实际花了1万元，定金2万元也交给了中介；当时中介承诺给办理更名，因其在碧桂园从事楼房销售工作，知道更名不合法，常规情况下，买方和开发商签订的是网签合同，在房管局备案，不允许更名，更名之前需要撤备案，可能有个别人通过私人关系能够办理，但这套房子能不能办理其不知道；当时签合同时，对于更名问题第十条有个备注，母亲要求更名有个期限，但是中介未给加，因为期限问题母亲到中介找了半年，中介就是不给加，所以也就这样了；后因为更不了名，中介一直忽悠其母子去房管局签一个什么东西，说是不更名了，由葛志峰直接交付全款，然后去办理公证，说是这个房子是葛志峰的了，等需要办理产权证时由葛志峰直接办理；但考虑没完成更名，即使全款交付，房子仍在其名下，该房子好几年才办出证来，未来其再买房就属于二套房，房贷利率上幅，首付比例也会增加，故其不同意这么办理，中介提出这个方案已经拖了半年多，等等。苏红在关联案件（2019）鲁1102民初1881号案件中陈述（2019年5月9日）：其是鲁房置换公司的加盟店，焦涵去卖房是成泽富给推荐的，说焦涵母亲有病急需用钱，焦涵之前找过她，她给卖了两次，变了两次挂，后来才给推卖；合同签订是在鲁房置换公司，在场人还有焦涵、成泽富；她收了原告的4万元更名费，因需找关系，其个人弄不了，已全部开支完毕；整个运作程序是焦涵到开发商黄金海岸公司办理退房手续，与开发商解除合同，再由焦涵到房管局签字办理退房手续，原告就可以再重新与开发商签订合同，变更到原告葛志峰名下；但在运作过程中，因房子涨价太狠，焦涵方不想卖房子了，焦涵的母亲不让焦涵去签字，到房管局闹事不让更名，但因办理的是退房，正常情况下房管局给办理退房，不给办理更名；当时应去房管局二楼找领导签字，但焦涵母亲执意在一楼大厅办理，导致没办理完成退房；她和鲁房置换公司给协调过多次，但被告母亲无理取闹，要求加不止30万元，最后没协调成，中间还协调过让原告一次性支付房款，原告亦同意一次性付款，但被告焦涵方仍要求涨价，不同意办理手续；这种“退房”情形之前其没有操作过，房管局不是每一套房子都允许这样处理，是因为焦涵特殊情况（母亲有病），房管局才同意给办理的，现在还能不能给办理退房其不清楚，因系找别人给办理的；房子如出售成功，中介费由鲁房置换公司收取后给她一部分，双方有合同约定；涉案房屋的物业费等费用是她领着原告去交的，也是经过焦涵及焦涵母亲同意的，所以原告取得了交房钥匙，卖方不同意的话，交房也交不了；焦涵提交的录音谈话人包括她本人、她对象、焦涵、焦涵母亲，录音里焦涵要求当天办理完毕是焦涵要另约时间办理，来回反复了好几次，最终没办成。成泽富在关联案件（2019）鲁1102民初1881号案件中陈述（2019年5月9日）：焦涵2015年左右在鲁房置换公司从事过后勤管理职位，属于负责人，现在碧桂园卖房子。苏红是在2016年5月份与其公司建立的合作关系，有业务往来，苏红的店面挂了被告公司的名，但实际她有独立的工商登记，属个体户，买卖房屋时，苏红和焦涵就认识；焦涵出售房屋时，焦涵先联系苏红，焦涵的母亲直接找的他，因为当时焦涵的母亲生病，急需用钱；他就给苏红电话说焦涵的母亲生病急等用钱，有客户给推卖一下，之后苏红接手；苏红将房屋出售后，应到公司办理代办业务，向公司支付代办费用，作为中介方还是以公司的名字。原告支付的定金直接汇入了他个人账户，只参与了签订合同的过程；公司从未运作过更名事宜，苏红是否运作成功过不清楚。焦涵母亲（王新文）在关联案件（2019）鲁1102民初1881号案件中陈述（2019年5月20日）：其是乳腺癌患者，2013年做的手术，房子是2014年5月份买的，买房之前自己有一块收入是出租房子用来偿还该房子的房贷，同年7月份，原来出租的房子到期被回收，缺少这块收入也就没办法再还房贷；因经济紧张，打算卖房，因购买时登记在儿子焦涵名下，就计划让焦涵挂中介上卖，儿子大了有对象，打心眼里不愿意卖，因该事和她矛盾了一段时间；但因经济紧张，在她催促下，焦涵联系了苏红，苏红是鲁房置换67店负责人，房子就在67店挂网销售；焦涵曾在鲁房置换公司干过一段时间，因而自己认识成泽富，之前因焦涵的原因耽误了一段时间；成泽富知道她身体情况，就联系苏红让尽快给推推；最早焦涵打算卖100万元，最早客户也是葛志峰，但因那段时间房地产低迷没卖，大约过了不到一年时间，她们还打算卖，苏红又联系了葛志峰，105万元成交；签合同时在鲁房置换公司，因为儿子生气不同意卖，合同没仔细看，和成泽富很熟，就签了字；儿子签合同后的第二天早上，她发现没约定更名期限，她就去交涉要求约定上期限，但苏红承诺很快就能办下来，一直打算让苏红给写个补充协议，约定更名时间，但没成；因她有重大疾病，房管局可能有这规定，苏红觉得这种情况可以更名，所以按苏红指示她提供所有病例，苏红运作，苏红向葛志峰收取了更名费4万元用于走关系；但是苏红拿着病例去运作时，房管局说她是2013年做的手术，2014年买的房子，不符合条件，故不给办理，这是苏红告诉她的；因不合条件，苏红自己找地方做的假病历，做了多次都不合适；2018年4月29日的时候，当时找上块协调不能更名的事宜，当时自己说拖了这么长时间，自己又一直还着房贷，要求对方加十万元当补偿，葛志峰没同意；到了2018年5月30日的时候，苏红又和其说更名办不了，说去做公证，她咨询了律师说不行，即使做了公证，房屋买卖合同还在焦涵名下，影响焦涵将来再购房，就没同意，后来就也没下文。自己认为苏红没在合同上约定更名时间是故意的，因为苏红自己知道更名很麻烦，有可能更不了。本院认为，公民在从事民事活动中，应当遵循公平、诚信原则；民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务；民事主体在从事民事活动中，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案系一起典型的因房屋价格上涨毁约引发的的纠纷。本案争议的焦点一、涉案《房屋买卖合同》是否应当解除；争议焦点二、原告要求被告返还定金2万元及更名费4万元是否应获支持；争议焦点三、原告主张的代缴费用是否应获支持；争议焦点四、原告主张的经济赔偿金（房屋评估价与合同购买价的差价）是否应获全部支持。对于争议焦点一，涉案《房屋买卖合同》是否应当解除问题。涉案合同签订于2018年1月17日，系在中介机构指引下签订的合同，中介方作为“丙方”亦在合同落款处签字，该协议内容详实具体，各方权利义务明确，是当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认；从该协议形式、内容看，涉案合同包含买卖及委托两个法律关系，但系基于买卖房屋这同一事实产生，本案的处理，会对合同各方的行为进行分别分析，一并考量。（一）就原告及被告焦涵买卖双方而言，自合同签订至今，除原告缴纳定金2万元外，买卖双方其他履行合同的行为并未完成，经法庭多次调解未果，时至今日，双方已无继续履行合同的意愿，买卖合同的目的已不能实现；（二）就委托双方而言，买卖双方均委托中介机构办理相关事宜，现委托的事项因故未能办理完毕，中介机构最终未能协调双方完成买卖行为，委托合同的目的亦不能实现。故，涉案合同应予以解除，本院对原告的该主张予以支持。对于争议焦点二，原告要求被告返还定金2万元及更名费4万元是否应获支持问题。（一）关于苏红的签字行为、收款行为及成泽富的收款行为如何认定。1.苏红经营的“67”门店系鲁房置换公司的加盟门店，鲁房置换公司的法定代表人成泽富自认苏红的“67”门店挂了鲁房置换公司的名，鲁房置换公司在本次庭审中对其与苏红的利益分配做了陈述，可见，苏红虽自己单独经营“67”门店，但其对外仍以鲁房置换公司的名义进行经营，其在涉案《房屋买卖协议》上的签字及收款行为应认定为职务行为，苏红签订合同及收取更名费4万元的行为，应认定为系鲁房置换公司收取。2.成泽富是鲁房置换公司的法定代表人，其代为收款（定金2万元）的行为应认定为职务行为，其收取的款项2万元定金，已由鲁房置换公司出具了《收据》，且加盖了鲁房置换公司的公章，应认定为鲁房置换公司收取。故，也是以上理由，本案的中介机构应认定为鲁房置换公司，苏红及成泽富的行为后果应由鲁房置换公司承担。（二）定金2万元及更名费4万元是否应予以返还问题。涉案合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告主张的定金2万元问题。定金是一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为合同履行担保的方式，如交付定金的一方违约，则违约方无权要回定金；如收受定金的一方违约，违约方要双倍返还定金。定金是否应予以返还，应看买卖双方违约情况，而导致合同根本不能履行。结合当事人陈述、举证及自认，本院分析如下：1.涉案合同第八条明确约定“此协议签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则属于违约；如甲方违约。双倍返还乙方购房定金；若一方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约金”，可见双方对约定的“定金罚则”是明知的，双方未来在履行合同时，亦应本着积极、诚信、协作的原则。2.涉案合同第十条约定“甲乙双方协定，由丙方负责更名手续，其更名产生的费用4万元由乙方负担；如更名不成立，合同自动解除，甲乙丙互不追究责任”。从该条款内容看，双方约定了“更名”，被告焦涵明知涉案房屋是期房，所谓的“更名”肯定是指“开发商与业主合同的更名”和“房管局备案的更名（退房、重新登记）”，由此可见，“更名”仅是涉案房屋买卖的一个手段和途径，如“更名”成功，也会成为双方进行房屋交易的结果，双方的根本合同目的是交易成功；涉案合同第十条虽约定“如更名不成立，合同自动解除，甲乙丙互不追究责任”，但“互不追究责任”的前提是更名过程中，三方均无过错。3.中介办理的“更名”实则“退房”，即：协调解除焦涵与开发商之间的网签合同，协调焦涵到房管局签字办理退房，再协调开发商与原告重新签订合同，再到房管局备案；该过程是受中介机构操作，非一蹴而就，该期间需要一定时日，本着促成交易的原则，卖方焦涵应积极予以配合；基于焦涵母亲身体生病的特殊情况，经苏红协调运作，开发商黄金海岸公司已同意焦涵退房，且根据需要已向房管局出具了相关手续的情况下，被告焦涵应配合苏红在适当的时间到房管局办理签字手续，不论何种理由错过签字时间，已构成违约；4.苏红在接受法庭调查时陈述，在办理更名过程中房价大涨，焦涵方要求提高房屋价款；焦涵母亲亦在关联案件中陈述因更名时间拖延，要求加价10万元；苏红、原告、焦涵（或其母亲）均是当事者，几人陈述的时值房价大涨，焦涵要求提高价款基本属实；苏红陈述的在其协助办理房管局签字退房手续过程中，焦涵（或其母亲）因要求加价而阻挠签字退房，亦存在可信度，可见被告存在违约动机；从原告提交的苏红与焦涵的2018年4月26日的微信聊天记录内容看，被告焦涵承诺在2018年4月29日前（4月28日）到房管局办理退房签字手续，但焦涵未去办理，原因是私自涨价，可见焦涵存在违约行为。5.在更名无果的情况下，由苏红协调，原告同意全款交付，焦涵及母亲在关联案件中均到庭陈述不同意，原因是全款交付并公证后，虽解决了买卖问题，但涉案房屋网签合同仍登记在焦涵名下，“期房”短时间不能出证，焦涵再购房系二次购买，房贷利率会上浮，首付比例也会增加，故未同意；然，焦涵在打算出售涉案房屋时对房屋“期房”的客观情况是明知的，即使涉案房屋作为“二手房”出售，短时间也无法办理过户，焦涵短时间购房仍受二次购房的限制，故焦涵以此作为不同意房屋交易的理由，该抗辩缺乏事实依据。综上可见，为最终完成交易，原告退而求其次，被告焦涵也最终未予同意，被告焦涵的行为违反了买卖房屋的初衷，双方签订房屋买卖协议，最终目的是为了促成、完成交易，期间虽存在曲折，但双方均应本着诚信及促进交易稳定的原则，可见，焦涵的行为最终构成根本违约。综上，原告可要求被告焦涵双倍返还定金（4万元），故本院对原告要求焦涵返还定金2万元的诉讼请求予以确认；又因买卖双方均认可该2万元的定金已支付给鲁房置换公司，鲁房置换公司为原、被告买卖合同的定金指定保管单位，故现合同解除，应由鲁房置换公司向原告返还。对原告主张的更名费4万元问题。结合本院查明的事实，该4万元由苏红收取，苏红的行为系职务行为，故实际收取人应认定为鲁房置换公司。1.原告及被告焦涵共同委托中介机构协调买卖房屋的相关事务，中介机构为协调“更名”收取了4万元的费用（约定由原告负担），现房屋交易未完成，合同解除，该4万元构成原告的损失；2.原告、焦涵及苏红均知道涉案房屋为“期房”，买卖双方均知道自己无法完成“更名”事宜才委托中介机构办理，苏红明知自己之前从未操作成功过更名事宜，故三方最初均对“更名”存在不确定性，各方均应承担相应的风险责任；3.苏红系中介机构的工作人员，其从事中介业务的经验较买卖双方丰富，其在接受买卖双方委托后，受其主导，买卖双方给予配合即可；苏红收取原告的4万元更名费除向开发商黄金海岸公司交付1万元外（焦涵解除合同违约金），其余款项未说明合理去向，上述款项（1万元及3万元）应区别情况处理；4.苏红未提交证据证明3万元支出情况，应视为仍在在鲁房置换公司（苏红系职务行为）处，由于合同解除，该3万元应予以“返还”原告；已向黄金海岸公司支出的1万元构成“损失”，结合以上1-3点的分析，涉案房屋交易未成功各方均存在过错，本院酌定原告、焦涵、鲁房置换公司责任比例为3:3:4，即：原告应自担0.3万元，焦涵应赔偿原告0.3万元，鲁房置换公司应赔偿原告0.4万元。至于苏红与鲁房置换公司内部如何处理上述款项，非本案审理的范围，双方可另行协商或另案处理。对于争议焦点三，原告主张的代缴费用是否应获支持问题。原告在苏红的指引下领取了涉案房屋的钥匙，也是涉案合同签订后积极履行合同的附带行为，由此原告代焦涵缴纳了2018年1月-2018年6月的物业费1553元、装修垃圾清运费300元、装修押金2000元，燃气开口费2660元、电视初装费370元、太阳能3430元。因涉案房屋最终未完成交易，房屋仍登记在焦涵名下，该款项是基于本案的房屋买卖合同履行过程中产生，应当一并处理；涉案合同解除后，被告焦涵仍系房屋所有人，其应向原告返还上述垫付的费用。争议焦点四、原告主张的经济赔偿金（房屋评估价与合同购买价的差价）是否应获全部支持问题。（一）根据合同相对性原则，本案的原告与被告焦涵系合同相对方，因违约构成的责任应在合同相对方之间处理；原告与焦涵签订涉案房屋买卖合同，在合同履行过程中积极履行合同义务，在“更名”无果的情况下，同意交付全款购买涉案房屋，其本身系积极履行合同的意思表示，不存在过错；合同签订后，原告除按约交付定金外，还积极交付了涉案房屋业主应缴纳的其他费用，原告不存在违约行为；（二）结合以上争议焦点二（二）的分析，被告焦涵构成根本违约，在涉案合同解除后，应承担违约责任，赔偿原告的预期利益（或信赖利益）损失。（三）对于赔偿数额问题，原告主张应按房屋评估价与合同购买价的差价处理，涉案房屋经评估，现市场价值为156.46万元，合同价格为105万元，差价为51.46万元，就该差价是否应获全部支持问题，本院酌情考虑以下因素：1.被告毁约，导致原告错失购房良机，原告改善居住条件的目的不能实现，亦因本次房屋买卖最终以诉的形式对簿公堂，被告理应为自己的不诚信问题买单；2.原告自认购买涉案房屋是用于改善居住条件，可见原告购房是为了满足基本的生活需求，被告自认系因病（母亲生病）经济困难才出售涉案房屋，可见双方买卖房屋均非用于炒房升值，原告意欲低价购房在情理之中，被告意欲溢价卖房亦情有可原，双方均系朴素的买卖意图；3.“房子是用来住的”是当前政策的导向，该导向会在未来相当长一段时间内不动摇，故，未来房价稳定可期；4.涉案房屋签订买卖合同后的半年内，正值我市房价补涨时期，短时间内涨幅明显；而本案经诉讼程序至判决前，我市房价横盘整理，且有小幅下滑之势；5.涉案房屋虽评估价为156.46万元，但对于原告及被告焦涵而言，买卖涉案房屋是用于基本的生活需求，而非多套房产的炒作。综上几点因素，本院考虑原告购买涉案房屋仅交付定金2万元的事实，考虑被告焦涵确实未实际收到前期大额款项获益的事实，再充分考虑原告在订立房屋买卖合同时可预见或应当预见到的利益，本着公平原则，本着裁判不能超出公众逾期的原则，本院酌定被告焦涵向原告赔偿预期利益损失20万元。另，对于原告主张的保全担保费500元，原告在进行财产保全时可以提供其他财产进行担保，该费用因非必要性支出，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告葛志峰与被告焦涵于2018年1月17日签订的《房屋买卖协议》；二、被告焦涵于本判决生效后10日内赔偿原告葛志峰更名费损失0.3万元；三、被告焦涵于本判决生效后10日内返还原告葛志峰代缴的物业费1553元、装修垃圾清运费300元、装修押金2000元，燃气开口费2660元、电视初装费370元、太阳能3430元；四、被告焦涵于本判决生效之日起10日内赔偿原告预期利益损失20万元；五、被告日照鲁房置换有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告葛志峰购房定金2万元；六、被告日照鲁房置换有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告葛志峰更名费3.4万元（返还3万元及赔偿0.4万元）；七、驳回原告葛志峰本案的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9649元，由原告葛志峰负担5388元，由被告焦涵3667元，由被告日照鲁房置换有限公司负担594元；保全费1420元，由原告葛志峰负担793元，由被告焦涵540元，由被告日照鲁房置换有限公司负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  刘善霞人民陪审员  毕欢久人民陪审员  郭建亮二〇一九年十二月二十日书 记 员  隋秀芹