新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民事判决书                                 （2019）新4223民初3367号 原告：于辛刚，男，1982年9月5日出生，汉族，大专文化程度，个体户，现住：新疆沙湾县,原告：索建萍，女，1980年3月6日出生，回族，系于辛刚之妻，现住址同上。委托诉讼代理人：于长立（特别授权），系于辛刚父亲，男，1954年2月13日出生，汉族，退休人员，现住新疆沙湾县， 被告：新疆浩盈房地产开发有限公司。住所地：新疆塔城地区沙湾县智慧大道西路68号。统一社会信用代码：65000059034199。法定代表人：陈曙彬，系该公司总经理，男，1974年1月24日出生，汉族，现住新疆沙湾县 委托诉讼代理人：刘金（特别授权），新疆七合律师事务所律师， 原告于辛刚、索建萍诉被告新疆浩盈房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理。依法由审判员冯进红适用简易程序审理，于2019年12月18日开庭公开审理。原告于辛刚及原告于辛刚、索建萍的委托诉讼代理人于长立，被告新疆浩盈房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于辛刚、索建萍向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给原告办理位于××县房地产的手续；二、承担逾期办理房产手续的违约金173717.28元（2014年5月至2019年11月，计5年零6个月，年息4%；三、请求判决被告承担逾期交房违约金23127.1456元（2013年11月30日至2014年8月26日计9个月，按合同约定日罚万分之二；四、请求判决被告因延期交房给原告所造成的经济损失5000元×2人×8个月=8万元；五、本案诉讼费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月10日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于××县一套商铺，购房款789642元，被告须于2013年11月30日交付商铺，原告按约全额给被告支付了购房款，对此被告无异议，被告于2014年8月26日迟延交房9个月，同时未给原告办理房地产手续，导致违约，虽原告多次找被告协调，但被告总是推诿，现依据《合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同交房案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款、第16条第17条、第18条等相关规定，特诉至法院，请求依法判决以上诉讼请求。被告新疆浩盈房地产开发有限公司辩称,双方签订的房屋买卖合同是真实的，签订的时间不是在2011年是在2013年，因为原告已到沙湾县不动产办理了房产证，不存在第一项诉讼请求继续办证的问题。关于原告主张逾期办理房产证违约金的情况，他是一个合同双向问题，需要双方共同去作，被告方是负责将资料报给不动产登记局备案，原告需要到不动产登记局办理人像采集，原告从被告处购买二套房子，一套是在2013年8月二原告购买的商铺。另一套是2016年9月以原告于辛刚个人名义买了一套住房，在二套房屋办理产权证过程中，被告向原告说明了办理产权证的前提条件，原告于辛刚去办理了人像采集、索建萍未去办理，原告应承担责任。关于逾期交房的问题，从原告提交的合同来看，原告应在2013年7月29日支付首付款，在签订合同的33日内付清所有款项后被告向原告交付房屋，从原告缴纳房款时间来看，原告最后一笔在2014年11月缴纳的房款，原告逾期交付房款有一年的时间，被告有权向原告顺延交付房屋，被告方不存在逾期交房的事。原告主张逾期交房的损失，原告主张违约金与经济损失是相互矛盾的，不能同时主张，原告方的主张违约金过高，有异议，请求驳回原告的诉讼请求。通过原告陈述、被告的答辩，原告购买被告位于××县房产商铺的事实予以确认。双方签订的编号：GF-0043438号商品房买卖合同的合法有效性原、被告无异议，予以确认。本案的争议焦点：一、被告是否存在违约，如果违约，如何承担民事责任。经审理查明，原告举证商品房买卖合同一份，上面没有签订日期，原告陈述：应该是在2013年1月1日签订的合同，收据九份，以上证据，出示原件，提交复制件，证实，2013年1月1日，原告购买被告位于××县房产商铺一套，签订了四份合同(因合同需到房地产管理部门备案)，合同第八条约定：交房时间是在2013年11月30日；合同第九条第一款第（1）项约定：逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二违约金。合同第十五条约定：交房后的180天内被告给原告办理房产手续。如非买受人原因，出卖人逾期办理产权证书的，迟延期间出卖人应按买受人已付房款的同期银行存款利息，向买受人支付违约金，并继续承担办理房地产权属证书的义务，如买受人未付清房款的，买受人付清房款前，出卖人有权暂缓办理产权证书。此合同于2013年11月5日在沙湾县房地产管理局备案（见原告举证合同正文首页备案章）。原告在2012年12月7日给被告交了3万元，后面陆续交了759624元全部房款，原告交纳商铺房屋全款，至今被告办理房产手续，实际被告交付时间是在2014年8月29日。交付商铺房屋时原告领取了钥匙、向被告成立的物业公司交纳了装修押金、并签订了物业前期服务协议，庭审下午原告提交的物业前期服务协议相印证被告2014年8月29日交付房屋，通知原告前来质证，原告没有来。被告书证的《商品房买卖合同》一份，复制件，证明合同第六条第3项约定的付款方式与原告提交的合同中后半段不一样。因原、被告签订的合同不只一份，被告不提供合同原件，被告提供的合同复印件其中合同第六条第3项的真实性本院不予确认。被告书证2，预购商品房登记表一份，复制件，证明双方对交房日期作了约定，证明交房日期2013年12月30日。被告提供的是复印件，预告登记权利人签名经质证不是原告书写签名。对该证据真实性不予认证。原告陈述：因被告建设的房屋商铺从2012年到2014年期间起了二层、底层立了立柱再没有动工，原告于2013年7月29日前付首付款415624元，余款344000元当时商量银行按揭，因被告没有按期竣工房屋及交房，被告也没有要求原告办理银行按揭，被告售房部工作人员通知原告交现金，原告每交一笔房款售房部工作人员书写一笔内容，合同第六条第3项内容是售房部人员写的，与收据内容一致。按照办理银行房贷的流程规定，除贷款人身份及征信信息外，还需要办理房屋抵押手续，结合原告举证的收据及合同相互印证，原告交纳首付款外被告接受了原告剩余房款现金交款方式，变更了合同付款方式。被告书证3，补充协议一份，复制件。证明原告付清房款的最后期限。原告质证意见，虽是复印件，但签名认可，是格式化的东西，是被告拿来让我们签字的，上面没有被告盖章，也没有时间，不认可。被告书证4，不动产证书一份，出示原件，提交复制件。证明被告办理了房产登记手续。该房地产不动产证书被告至今并没有给原告办理移交手续，至起诉日被告也没有办理房产手续。另查明被告通知了于辛刚去不动产管理局办理了另一套住房的房产地证人像采集信息，已办理了住宅的房地产不动产证书手续，并没有证据证明通知过原告于辛刚、索建萍去办理另一套商铺的人像采集信息证据，原告已交纳全部商铺的房款，被告关于通知原告于辛刚、索建萍办理房产证人像采集信息、原告不去的辩解，违反日常经验法则和情理，与被告当庭举证不动产权属证实的事实相矛盾。本院认为，原告购买被告位于××县房产商铺合同，2013年1月1日原、被告签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规强制性规定，是有效合同，合法有效的合同当事人应当全面履行合同义务。被告通知了于辛刚去不动产管理局办理了另一套住房的房产地证人像采集信息，已办理了住宅的房地产不动产证书手续，并没有证据证明通知过原告于辛刚、索建萍去办理另一套商铺的人像采集信息证据原告不去的证据，原告已交纳全部商铺的房款，被告关于通知原告于辛刚、索建萍办理商铺房产证人像采集信息、原告不去的辩解，违反日常经验法则和情理，也与被告当庭举证商铺不动产权属证实的事实相矛盾。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。被告举证的补充协议是格式条款，原告举证的《商品房买卖合同》第六条第3项是非格式条款，本案应当采用非格式条款。原告举证的《商品房买卖合同》第六条第3项付款方式及期限是本案定案的依据。原告举证的收据及合同相互印证在合同在履行过程中，原告交纳首付款外被告接受了原告剩余房款现金交款方式，变更了合同付款方式。原告按约交纳了全额商铺房款789642元。被告举证商铺房地产权利证书已办回，已办理了房产登记手续。该商铺房地产不动产证书被告至今并没有给原告办理移交手续，至起诉日被告没有办理房产手续。被告辩解：商铺房地产证书已办理，不存在原告第一项诉讼请求的辩解不成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题是解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能无得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日履行自己协助办证义务。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案《商品房买卖合同》第十五条约定：交房后的180天内被告给原告办理房产手续。如非买受人原因，出卖人逾期办理产权证书的，迟延期间出卖人应按买受人已付房款的同期银行存款利息，向买受人支付违约金，并继续承担办理房地产权属证书的义务，如买受人未付清房款的，买受人付清房款前，出卖人有权暂缓办理产权证书。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题是解释》第十八条规定本案《商品房买卖合同》第十五条有特殊约定，即尊重合同意思自治，同期银行存款利息约定应优先适用，约定交房2013年11月30日，2014年8月29日实际交房，约定交房后180天办证即2014年6月1日办理完毕房地产权属证书，原告按照合同约定已交清全部房款，并交纳房屋契税和房屋维修基金，履行了自己的义务。被告不按合同约定履行办理房地产权属证书，应承担违约责任，被告应当从约定交房2013年11月30日顺延180天办理房地产权属证书即2014年6月1日，2014年6月1日至2019年10月29日起诉日承担原告已付房款789642元同期银行存款利息，789642元×3.05%÷365天×1939天（2014年6月1日至2019年10月29日起诉日）=127942.56元。合同第八条约定：交房时间是在2013年11月30日；合同第九条第一款第（1）项约定：逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二违约金。逾期交房违约金计算789642元×日2%‰×268天（约定交房的次日2013年12月1日至2014年8月28日交房前一日）=42324.81元。原告诉讼请求只主张逾期交房违约金23127.15元本院予以确认。《商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约责任日罚万分之二，相当于月息6‰的利息，逾期办证的违约责任银行同期存款利息，被告辩解违约金过高，没有事实依据不予采纳。《合同法》第一百一十四条规定的违约金是填补式违约金，即约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，增加的部分是赔偿金即损失，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题是解释》第十六条规定是请求增加违约金的规定，因原告没有举证逾期交房从而误工造成收入的减少证据，同时也不能证明约定的违约金低于造成的损失，不足以弥补损失，故原告主张逾期交房经济损失8万元不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题是解释》第十七条：是没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法的规定，本案合同约定了违约金，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题是解释》第十七条在本案中不适用。依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益的，应当依照本法承担侵权责任，本法所称民事权益，包括….所有权、用益物权、担保物权、…等人身、财产权益。《中华人民共和国物权法》第二条本法所称物权，是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《中华人民共和国合同法》第一百零七条实行严格责任，当事人客观上不履行合同义务，就应当承担民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条第一款、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题是解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告新疆浩盈房地产开发有限公司于本判决生效后即协助原告于辛刚、索建萍办理房地产不动产权属证书并交付房地产不动产权属证书；二、被告新疆浩盈房地产开发有限公司于本判决生效后十内支付原告于辛刚、索建萍迟延办理房地产不动产权属证书的违约金127942.56元；三、被告新疆浩盈房地产开发有限公司于本判决生效后十内支付原告于辛刚、索建萍逾期交房房屋的违约金23127.15元；四、驳回原告于辛刚、索建萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼争议标的27.6844万元，案件受理费5452元，因本案因适用简易程序减半收取2726元，由原告于辛刚、索建萍负担1238.46元，由被告新疆浩盈房地产开发有限公司负担1487.54元（本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。审判员 冯进红 二0一九年十二月二十二日 书记员 杨潇红