包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初6158号原告：李新杰，男，1988年1月1日出生，住包头市。委托诉讼代理人：弓潇榕，内蒙古恩照律师事务所律师。被告：中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司。负责人：张孝永。委托诉讼代理人：张瑾，北京友恒律师事务所律师。原告李新杰与被告中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司（以下简称中冶物业包头分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人弓潇榕、被告中冶物业包头分公司的委托诉讼代理人张瑾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李新杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费3037.2元及利息427.77元，合计3464.97元；2.判令被告立即向原告返还于2016年3月25日收取原告的装修押金4000元及利息663.17元，合计4663.17元；第1、2项金额共计8128.14元（第1、2项利息均暂记算至2019年9月2日）；3.判令被告支付以上二项费用从2019年9月3日起至付清之日止的利息，利息按月息2分计算；4.判决被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月25日，原告从中冶正盛置业有限责任公司购买了包头市昆都仑区XX小区XX号房屋，原告按照该公司的通知办理了入住手续，随后被告收取物业管理费3037.2元、装修押金4000元。后原告得知被告并非合法选聘的前期物业服务公司，原告与被告之间并未建立物业服务合同关系，被告收取上述费用没有法律依据，故原告诉至法院，要求判如所请。中冶物业包头分公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告双方签订了物业管理服务协议，且双方已经实际履行，因此本案关于物业管理方面的争议应属于物业服务合同纠纷而不是不当得利纠纷，被告不应当返还原告已经支付的物业费，被告不应当返还已经收取的装修押金，原告应当按照前期物业服务合同约定，履行付费义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向法院提交证据如下：1.《包头市商品房买卖合同》1份，证明原告是本案的适格主体，原告与包头中冶正盛置业有限责任公司签订该合同，于2016年10月3日接收房屋。2.前期物业服务合同、（2017）内0203民初4775号民事判决书、（2018）内0203民终2458号民事裁定书，证明中冶正盛置业有限责任公司与北京市均豪物业管理股份有限公司（下称均豪物业公司）于2014年8月10日签订《前期物业服务合同》，均豪物业公司为涉案小区的前期物业，合同期限为2014年8月10日至2024年8月10日，双方于2018年诉讼解除了该前期物业合同，本案是不当得利纠纷，被告应当向原告返还所收的各项款项。3.中冶世家水晶城交房费用一览表及收据，证明原告向被告缴纳了2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费3037.2元。4.函件，证明水晶城仅300户业主明确不认可被告是前期物业公司，反对被告提供任何物业服务，被告无权收取任何费用，是业主亲自将函件交到被告物业公司的王经理手中。被告发表质证意见如下：对证据1真实性及证明目的均认可。合同约定的是2016年9月30日交房，但建设单位是在2016年9月30日通知了原告收房，原告实际收房时间是2016年10月3日。对证据2真实性认可，证明目的不认可，该组证据中的判决书及裁定书可以证明均豪物业公司与项目建设方已经解除了前期物业合同，且根据判决书中显示，在判决之前开发商已经通知均豪物业公司解除前期物业合同。对证据3真实性认可，证明目的部分认可，被告确实收到过上述款项但不应当向原告返还。从2019年8月2日中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行的基准利率取消。在2019年8月6日最高人民法院的全国法院民商事审判工作中也提到利率政策变化，原告主张的利率计算没有依据。证据4的函件被告从未收到，是原告单方起草，不具有证明力。被告为证明其主张向法院提交证据如下：1.《前期物业管理服务协议》1份，证明原、被告双方签订了物业管理服务协议，被告为原告提供物业服务，并按照约定标准收取物业费合法有据，已经收取的物业费不应当退还。2.装修期间电梯运营管理规定、室内装饰装修管理协议书、业主装修承诺书、装修管理制度、装修人员出入证办理需知、违章处理、装修告知书、装修申请表，证明被告收取原告装修施工押金4000元合法有据，根据该协议约定，无违规现象发生，且竣工验收后6个月，押金无息退还，因此原告要求退还押金应当先申请竣工验收且保证无违规装修的情形，原告申请装修后至今未通知物业验收，无法确定是否违规，目前不具备退还押金的条件，原告装修内容与申报内容不符，被告有权扣除全部装修押金，原告申请的装修范围不包括改变供暖方式。3.关于禁止改变采暖方式的三方协议书，证明原告擅自改变供暖方式，违规装修，应承担违约责任。4.中冶世家二期项目2019-2020年度清洁维护合同、中冶世家二期项目2019-2020年度保安服务合同，证明被告为涉案小区提供保洁、保安等物业管理服务的事实。5.《前期物业服务合同》1份，证明被告受涉案小区建设方委托进行前期物业管理服务，涉案小区并非原告所称的均豪物业公司在提供物业服务。原告发表质证意见如下：对证据1真实性认可，证明目的不认可。原告签订前期物业管理服务协议的真实意思表示是与前期物业服务公司签订，不是与被告签订。被告不是前期物业服务公司，其成立时间是2016年6月1日，且没有经过房管局备案，被告无权与原告签订物业服务合同，无权向原告收费；原告提交的判决书中载明，包头中冶正盛置业有限责任公司作为开发商强行将前期物业赶走，业主拒绝被告提供物业服务，因此被告无权收取任何费用。对证据2、3真实性认可，证据4真实性、证明目的均不认可。被告并不是前期物业服务公司，无权收取任何费用，业主并未接受任何服务，即使小区业主有改暖气的情况，被告也不是追责主体。对证据5真实性不认可，前期物业服务合同签订时间是2016年8月2日，与原告提交的判决书中被告自认签订前期物业服务合同的时间2016年11月15日相互矛盾，其合同不具真实性，且包头中冶正盛置业有限责任公司和均豪物业公司间的前期物业合同于2018年才解除，因此被告的收费行为具有欺骗性和违法性。根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月2日，包头中冶正盛置业有限责任公司与被告中冶物业包头分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由被告为中冶世家水晶城小区提供前期物业服务。2016年10月3日，原告接收了其从包头中冶正盛置业有限责任公司处购买的位于包头市××区房屋，并于当日与被告中冶物业包头分公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由被告为原告提供物业管理服务，由原告向被告缴纳物业费等相关费用。2016年3月25日，原告向被告缴纳了装修押金4000元。2016年10月3日，原告向被告缴纳了2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费3037.2元。自涉案房屋交付之日起至今，一直由被告向涉案房屋提供物业管理服务。本院认为，本案争议焦点为本案案由应如何确定、被告应否向原告返还相关款项。现就上述争议焦点逐一分析如下：一、关于案由问题，原、被告双方已经于2016年10月3日签订了《前期物业管理服务协议》，约定由被告为原告提供物业管理服务，由原告向被告缴纳物业费等相关费用，故本案案由应确定为物业服务合同纠纷。原告以双方并未建立物业服务合同关系为由，要求按照不当得利审理本案，缺乏事实及法律依据。二、关于被告应否向原告返还物业管理费及利息的问题，因被告已经按照合同约定提供了物业管理服务，故原告的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还装修押金并支付利息的诉讼请求，原告可待其将装修完毕的相关情况向被告申请验收后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告李新杰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 赵向宇 二〇一九年十二月二十四日书记员 何苗苗附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。