北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初652号原告：国家电网有限公司，住所地北京市西城区西长安街86号。法定代表人：寇伟，董事长。委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静传，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：北京浩洋房地产开发有限公司，住所地北京市西城区灵境胡同42号1号楼4层4912室。法定代表人：周家明，经理。委托诉讼代理人：王萌，北京市则度律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靖，北京市京悦律师事务所律师。原告国家电网有限公司（以下简称国家电网）与被告北京浩洋房地产开发有限公司（以下简称浩洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。国家电网之委托诉讼代理人习卫红、李静传，浩洋公司之委托诉讼代理人王萌、李靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国家电网向本院提出诉讼请求：1．判令浩洋公司履行为国家电网所购房屋办理所有权证书的合同义务，即为国家电网办理位于北京市西城区宣武门内大街东侧浩洋大厦（西单银座中心）1001号、901号、801号、701号、601号、501号、401号、402号、403号、406号、407号、301号、302号、303号、304号、305号、307号、308号、202号、102号、-102号、-103号共计22套房屋的房屋所有权证及地下二层23个车位、地下三层131个车位共计154个车位的产权证（以下简称案涉房屋及车位）；2．判令浩洋公司支付迟延办理房屋所有权证书违约金117800100元，即本案仅主张2013年5月9日至2014年5月8日期间的违约金；3．判令浩洋公司承担案件受理费。事实和理由：2011年6月21日，国家电网与浩洋公司签订《北京市商品房买卖协议》，国家电网购买浩洋公司开发建设的浩洋大厦1001、901、801、701、601、501、401、402、403、406、407、301、302、303、304、305、307、308、202、102、-102、-103的22套房屋及部分车位，房屋总价款为人民币326000万元。后双方依据《北京市商品房买卖协议》约定另行签署了编号为Y1229721的《北京市商品房预售合同》、编号为Y1229759的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房预售合同（非网签部分）》及《车位销售合同》，国家电网已按《北京市商品房买卖协议》和各《北京市商品房预售合同》等约定向浩洋公司支付了购房款共计322740万元，浩洋公司开具了相应金额的购房款发票，剩余3260万元根据《北京市商品房买卖协议》约定应当在取得房屋初始登记后支付。浩洋公司至今尚未取得房屋的初始登记。2012年11月9日，双方就房屋进行了实体交接，并于2012年12月31日签署了《西单银座中心工程验收交接协议》。接收房屋后，国家电网进场装修并使用房屋至今。根据《北京市商品房买卖协议》约定，浩洋公司因其自身原因至今未办理初始登记，更未按照合同约定为国家电网办理案涉房屋及车位的所有权证，已构成严重违约，应承担逾期办理房屋所有权证的违约金。浩洋公司辩称：浩洋公司与国家电网签订合同后，依约向国家电网交付了房屋，并积极办理房屋权属登记手续。但因该项目的801号和802号房屋有限制登记，属于行政限制。且该限制自2013年1月8日就已经设置，至今仍在持续中，为受理状态。导致无法办理房屋过户手续。另，在项目开发中，国家电网、北京市西城区人民政府及金融街资本运营中心恶意串通损害浩洋公司利益。国家电网至今未取得房产证，是因为北京市西城区人民政府及金融街资本运营中心不承认回购事宜以异地安置方式解决的事实。金融街资本运营中心得到房屋，便会撤销行政限制，国家电网所购其他房屋亦可办理房产登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2011年6月21日，浩洋公司（出卖人）与国家电网（买受人）签订《北京市商品房买卖协议》，约定，浩洋公司向国家电网出售房屋。第三条基本情况，商品房范围：3层至10层的面积为33799.29平米，1层、2层的总面积（除北侧出卖人自留部分）约为10566.00平米；地下1层整层，扣除自行车库之外总面积为7360.06平米（其中含826.04平米库房）。地下2层部分，地下3层部分，共计建筑面积约10155.79平米，规划产权车位共154个。地下1层自行车库921.87平米。人防部位主要位于地下3层的一部分及地下4层整层，共计建筑面积约9134.32平米，规划车位总计205个。该商品房明细及在整个楼栋中的位置图见附件一《房屋买卖明细表》及附图。签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为结构封顶。第五条计价方式与价款，该商品房总价款为人民币叁拾贰亿陆仟元整。第十九条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在买受人接收该商品房90日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理；即买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。（二）转移登记，1．房屋交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，根据法律法规规定不能办理的除外。2．如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，但对于不能办理房产证的部分，出卖人不承担逾期办证责任。2011年10月17日，浩洋公司（出卖人）与国家电网（买受人）分别签订三份房屋买卖协议。一份合同编号为Y1229721的《北京市商品房预售合同》约定，浩洋公司向国家电网出售房屋为，北京市西城区宣武门内大街东侧浩洋大厦5层501号、6层601号、7层701号、8层801号、9层901号、10层1001号。房价款分别为，10545.75万元，11244.16万元，12649.68万元，13357.836万元，20669.4936万元，27699.9336万元。一份《北京市商品房预售合同》约定，浩洋公司向国家电网出售房屋为，北京市西城区宣武门内大街东侧浩洋大厦4层401号、402号、403号，3层301号、302号、303号、304号、2层202号、1层102号、-1层103号。房价款分别为，3777.808万元，7147.632万元，7149.696万元，4016.4064万元，7555.6848万元，7558.2304万元，4313.072万元，51582.48万元，3167.6万元，3696.8428万元。一份合同编号为Y1229759的《北京市商品房预售合同》约定，浩洋公司向国家电网出售房屋为，北京市西城区宣武门内大街东侧浩洋大厦-1层-102号，3层305号、307号、308号，4层406号、407号。房价款分别为，44954.0576万元，3948.1568万元，3723.8688万元，17815.2784万元，3715.7504万元，16728.5824万元。上述三份协议中对于产权登记均约定，出卖人应买受人接收该商品房90日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照第2种方式处理。即买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。合同签订后，国家电网支付了购房款322740万元。2012年12月31日，双方签订了《西单银座中心工程验收交接协议》。浩洋公司交付了房屋，但至今未办理房屋所有权证书。另查，案涉房屋中801号和802号房屋有限制登记，属于行政限制，且该限制自2013年1月8日就已经设置，至今仍在持续中，为受理状态。导致案涉房屋及车位所在楼栋无法办理房屋初始登记，亦无法办理房屋过户手续。2019年12月10日，浩洋公司向北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规委）提起行政诉讼，请求：1．确认市规委对“浩洋大厦”801号、802号房屋设置行政限制的行为违法；2．判令市规委撤销对“浩洋大厦”801号、802号房屋的行政限制。该案正在审理中。诉讼中，浩洋公司提出中止申请。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。浩洋公司与国家电网签订的《北京市商品房买卖协议》及后续双方为履行该协议分别签订的三份《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。国家电网依据合同约定支付了购房款，浩洋公司应当依据合同履行为国家电网办理房屋所有权证的义务。双方于2012年12月31日办理房屋交接手续后，浩洋公司应于180日内为国家电网办理房屋所有权证，但浩洋公司至今未履行该义务，已构成违约。国家电网依据合同约定的违约金标准，要求浩洋公司先行支付一年期的违约金，依据充分，理由正当，本院予以支持。浩洋公司认为违约金数额过高，要求酌减的理由不充分，本院不予支持。关于国家电网要求浩洋公司办理案涉房屋及车位所有权证的诉讼请求，因801号、802号房屋存在行政限制，客观上造成办理所有权证暂不具备条件，故对国家电网的该项请求本院暂不予支持，待条件成就，国家电网可再行主张。另，浩洋公司提出的中止申请，不符合法律规定的中止条件，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告北京浩洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告国家电网有限公司支付2013年5月9日至2014年5月8日的迟延办理房屋所有权证书的违约金117800100元；二、驳回原告国家电网有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630801元，由北京浩洋房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇一九年十二月二十七日书记员 张 璐