北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初8493号原告（反诉被告）：吴国清，男，1974年7月30日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京中海物业管理有限公司中海枫涟山庄分公司，住所地北京市海淀区西北旺镇中海枫涟山庄。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李青，北京市海斯律师事务所律师。原告（反诉被告）吴国清与被告（反诉原告）北京中海物业管理有限公司中海枫涟山庄分公司（以下简称中海枫涟分公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴国清与被告中海枫涟分公司委托诉讼代理人李青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴国清向本院提出诉讼请求：1、判令中海枫涟分公司履行双方签订的物业服务合同，不得拒收我方缴纳的物业管理服务费（缴纳标准按照双方物业管理服务协议第五条约定的2.3元/平米/月执行）；2、判令中海枫涟分公司向我方提供2005年1月1日至2018年9月30日期间利用中海枫涟山庄共用部位、共用设施和相关场地进行经营的情况说明和收支明细数据；3、判令中海枫涟分公司向我方提供截至2018年9月30日中海枫涟山庄专项维修资金的使用情况说明和收支明细数据；4、本案诉讼费由中海枫涟分公司承担。事实与理由：中海枫涟分公司在2014年单方面声称欲将物业管理服务费重新定价为2.8元/平方米/月，北京市海淀区枫涟山庄小区业主委员会于2014年底成立，按照法定程序与中海枫涟分公司商洽新的物业服务合同一直未果，我方遵从业委会建议，继续按照物业服务合同约定的2.3元/平米/月的标准向中海枫涟分公司缴纳物业费，但物业工作人员多次拒绝按2.3元标准收取，导致我方一直无法正常缴纳物业费，从而使我失去了参选业委会成员的资格。另外，中海枫涟分公司长期在小区多处投放第三方广告并伴有其他商业行为，我方从未接到物业公司利用小区共有部位、设施、场地进行经营的意见征求，我方要求其提供相关经营情况信息，以及提供专项维修资金的收支信息，物业工作人员表示均不能提供。经了解，业委会也没有收到中海枫涟分公司关于利用小区共有部分经营的意见征求，同时业委会多次要求中海枫涟分公司提供小区公共收益使用情况说明，并将小区公共收益收入汇入业委会账户等要求都被物业公司拒绝。根据合同法第八条和《物业管理条例》第四十一条以及我方证据证明，我方认为中海枫涟分公司仅签有一份物业管理服务协议，其应履行双方签订的物业管理服务协议，不得拒收我方按照协议约定2.3元/平米/月标准缴纳的物业费。根据合同法第八条和《物业管理条例》第六条（八）款以及我方证据证明，我方认为中海枫涟分公司应向我方提供2005年1月1日至2018年9月30日期间物业公司利用中海枫涟山庄共用部位、共用设施设备和相关场地进行经营的情况说明和收支明细数据。根据合同法第八条和《物业管理条例》第六条（九）款以及我方证据证明，我方认为中海枫涟分公司应向我方提供截至2018年9月30日中海枫涟山庄专项维修资金的使用情况说明和收支明细数据。综上所述，我方认为中海枫涟分公司之行为违反了相关规定，为了维护我方的合法权益，现特提起本诉讼，请求法院依法判决。中海枫涟分公司辩称，首先，针对第一项诉请，吴国清要求按照2.3元的标准交纳物业费我方不同意，该小区的物业费经过绝大多数的业主同意调整为2.8元，此涨价的过程，根据双方签订的物业服务协议是合理的。小区2005年入住，服务成本现在与当时相比肯定有所增加。对于物业服务这种劳动力密集型服务来说，此次涨价是合理且程序合法的，且也是为了保障物业服务品质。我方在欲涨价时在小区通过公示向全体业主提出，征求意见进行表决，在收集表决票后请海淀区西北旺镇的工作人员到场监督，通过表决票得出结果为同意涨价，我方也将该结果向政府机构进行了报备。此外在2014年7月，该小区物业费正式调整为2.8元的标准，至今90%以上的业主均是按照此标准交纳的物业费，从另一方面证明业主实际履行认同了物业费涨价的合法性。其次，我方事实上历年来按照法律规定的方式和时间向全体业主公示了小区物业共用部分的经营收支情况，同时也在政府网站上进行了信息披露，不存在拒绝公示的违规行为。吴国清作为个人要求我方向其提供账目明细是没有法律依据的。第三，该小区公共维修基金至今使用过2次，每次使用都是严格按照法律规定进行公示，征得符合比例的业主同意同时经政府部门审核后才使用的，使用方式以及数额也在小区公示，因此作为个人要求我方向其提供账目明细是没有法律依据的。需要向法庭强调的一点是，吴国清所称的业主委员会是在2014年12月23日成立的，物业费是我方在2014年3月份征求意见，从2014年7月开始按新标准收取。另外业主委员会四年任期已到，现在还未选出新的业主委员会。综上，我方认为我方按照物业服务协议的约定，按照法律的规定，严格履行了相关义务，对于吴国清的诉讼请求依法驳回。另我方提出反诉：1、请求判令吴国清向我方缴纳自2014年12月1日至2018年12月31日期间的物业管理费16732.38元以及按照欠费总额日万分之五的标准支付自欠费之日起至实际支付之日的逾期违约金（计算至2018年12月31日为6772.56元）；2、请求判令吴国清向我方缴纳2014年12月1日至2018年12月31日期间的公共照明及垃圾清运、消纳费360元；3、反诉费用由吴国清承担。事实与理由：双方2005年5月26日签订前期物业管理服务协议，吴国清自2015年1月1日开始拖欠物业服务费，我方多次催要未果，截止到2018年12月31日累计欠费16732.38元，公共照明及垃圾清运、消纳费360元。吴国清对中海枫涟分公司反诉辩称，我方要求按照每月每平方米2.3元的标准进行交纳，但是中海枫涟分公司一直拒绝收取，因此现在要求按照2.3元标准进行交纳，多出的部分不同意承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，吴国清为位于北京市海淀区中海枫涟山庄×楼×单元×号业主，中海枫涟分公司为该小区物业管理公司。2005年8月3日，吴国清（甲方）与中海枫涟分公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：根据甲方与北京中海天成房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条物业为住宅，建筑面积121.78平方米。第二条物业管理服务内容根据《北京市住宅物业管理服务标准》的内容和要求，提供如下服务：一、综合管理小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理、档案资料管理。二、房屋及小区共用部分共用设施设备的维护。三、绿化管理。四、保洁管理公共环境、共用部位的清洁、生活垃圾清运（不含垃圾消纳）。五、公共秩序维护管理。六、交通秩序和车辆停放。七、消防管理。八、高压供水。九、电梯管理。十、房屋装饰装修管理服务。第三条物业管理服务期限本协议自发展商交楼之日起至业主委员会与物业管理公司签订物业管理委托合同生效时止。第四条双方的权利义务。一、甲方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；3、接受物业管理公司的管理服务，遵守本物业的物业管理制度和《物业管理公约》，对乙方的服务有协助和配合的义务；4、依据本协议及枫涟山庄《物业管理公约》按时向乙方交纳物业服务费用、代收代缴费用及其他公示费用；……二、乙方的权利义务……6、依据本协议向甲方收取物业管理服务费及其他费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每年度向业主公布服务内容、服务标准和收费标准，公示物业管理费用收支情况，接受质询和监督，按政府有关规定管理和使用专项维修基金；10、按规定使用物业管理用房和小区设备设施；12、对侵害其他业主利益、不按时交纳物业管理费及其他费用的业主进行追缴；14、法律法规规定的其他权利义务。第五条物业管理服务费用一、甲方同意乙方按本合同的附件一提供服务，物业管理服务费为2.30元/建筑平方米/月。物业管理服务费实行酬金制，该费用包括：人员费、共用部位设备设施、运行维护费、公共秩序维护费、办公费、固定资产折旧费、清洁卫生费、绿化保养费、保险费、税费及管理者酬金等。二、物业管理服务费是根据政府有关法规，结合本小区实际情况制定，物业管理服务费不包括共用部位设施设备大中修、更新改造的费用。三、甲方交纳费用时间，首次以入伙时开具的《入伙通知书》规定的日期起，向乙方一次性交纳一年的物业管理费及其他相关费用，以后每季首月的1-15日缴纳当季物业管理费及相关费用，可以到乙方物业公司交付现金或支票，也可在乙方物业公司指定银行开设委托收款账号，由银行按季划拨。六、物业公司应定期向业主公示物业管理费收支情况，当遇到政府物价政策调整，造成物业管理成本增加或减少时，物业管理服务费可按照新的标准予以调整。第六条其他有偿服务费用和代收代缴费用三、代收代缴费用受有关部门或单位的委托，乙方提供部分代收代缴服务，收费标准执行政府规定。第七条维修基金的管理和费用一、根据政府有关规定，本物业建立共用部位、共用设施设备维修基金由甲方向有关部门支付。二、维修基金的使用、续筹执行政府有关规定。第八条违约责任一、乙方违反本协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任。二、甲方违反本协议，使乙方未达到管理服务质量标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成损失的，甲方承担相应的法律责任。三、乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方改正。四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金，对于多次催缴仍不缴纳有关费用的，乙方有权对欠费甲方名单进行公示，并可采取停止部分特约服务等措施。第九条其他约定八、本协议未尽的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规定执行。上述协议签订后，中海枫涟分公司向中海枫涟山庄小区提供物业服务至今，吴国清交纳了2014年12月1日之前的物业服务费，之后至今的服务费未交纳。枫涟山庄小区第一届业主委员会于2014年12月23日成立备案，现第一届业委会已到期，第二届尚未启动选举程序。第一届业委会与中海枫涟分公司未签订新的物业服务合同。现吴国清与中海枫涟分公司就2014年12月1日之后物业费交纳标准存在争议，吴国清要求按照前期物业服务协议约定的2.3元/建筑平方米/月标准执行，中海枫涟分公司则主张2014年经小区全体业主表决同意通过，物业费标准已由2.3元/建筑平方米/月调整为2.8元/建筑平方米/月，要求吴国清按照新标准交纳并支付逾期违约金。就物业服务费涨价情况，庭审中，中海枫涟分公司提交了数份文件，含：1、2014年4月30日在小区公告栏张贴的《关于调整中海枫涟山庄物业服务费的公告》，内容为：致全体业主，中海枫涟山庄小区自2005年入住至今已9年，过往的9年间，社会的发展、市场经济的发展亦带动各方成本的不断攀升，联动着物业管理的人工、物料、能源等等各项成本亦连年上涨（例9年前安管人员工资800-900元/月，时至今日连年调涨的工资已高达3000余元/月，9年即增长了4倍）。2014年4月北京市发布最低工资标准为1560元/月；加之公共维修材料、清洁用工用品、绿植养护及苗木、公共区域能源等成本均多次不同程度上调，特别一提的即是近日北京市水价也将进行调整，现行2.3元/建筑平方米.月的物业费计费标准也难以支撑现阶段物业服务的各项成本支出，难以维系对业主财产及生活服务的品质保障。如维持小区物业费标准不变，物业服务工作、小区共用设备设施运行、环境维护及居于小区管理首位的各种安全、和谐问题将无法得到有效保障，业主整体生活品质将会受到一定的影响。枫涟山庄小区2013年度《物业收支情况报告》显示年度总体亏损即达54.95万元，连年累计的亏损已达133.55万元，以小区2014年度《物业收支情况预算书》显示，小区2014年度物业服务成本支出分摊至单位面积为2.92元/建筑平米.月，物业费需每平方米每月上调0.5元，即物业费计费标准由现行的2.3元/建筑平米/月调整至2.8元/建筑平方米/月，同时管理处将努力做好共用部位经营，增加共用部位经营收益，用以补充物业服务资金的不足，方可实现收支平衡，以确保业主财产得到全面而规范的维护，居住、生活的便利性得到保障。至此小区定于2014年5月15日至6月15日进行书面意见征询，表决物业服务费调整事宜，望尊敬的全体业主能予理解并给予我们支持，积极参与，投上您宝贵的一票。一、表决事项表决本小区物业服务费标准自2014年7月1日起调整，由现行的2.3元/建筑平米/月调整至2.8元/建筑平米/月。二、表决时间1、表决截止时间：2014年6月15日2、唱票时间：2014年6月16日3、唱票地点：中海枫涟山庄三、表决票投、计票规则1、设定固定地点投票和上门收取选票两种投票方式，固定投票箱设在中海枫涟山庄物业办公室；流动投票箱应业主需求上门收取业主表决票。2、表决票设定同意、不同意、弃权三个选项，表决人须在三个选项中任选其一，多选、不选均视为无效表决票。3、选择弃权选项的表决票视同为绝对多数的表决票选项。4、专有部分面积以产权证书记载面积为准，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。5、法定表决人授权委托他人代理行使表决权的，代理人须提供委托证明。四、表决结果表决事项生效须经专有部分（产权证面积）占建筑物总面积（全体业主产权证面积总和）过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，否则视为表决事项未通过。2、2014年6月15日张贴在小区公告栏的《关于物业费调整表决结果公开唱票的通知》，内容为：中海枫涟分公司于2014年4月30日发布了《关于调整中海枫涟山庄物业服务费的公告》，定于2014年5月15日至6月15日期间进行业主书面意见征询，表决物业服务费调整事宜。在全体业主的配合与支持下，投票表决各项工作得以如期进行。依据《公告》表决规则，中海枫涟山庄管理处将于2014年6月16日进行公开唱票，统计广大业主表决结果，届时望广大业主积极参与。唱票工作具体安排如下：一、唱票方式，公开唱票。二、唱票时间：2014年6月16日上午9:30开始。三、唱票地点：中海枫涟山庄管理处物业办公室。3、提交2014年6月16日张贴的《关于中海枫涟山庄物业费调整表决结果的公告》，内容为：中海枫涟山庄于2014年4月30日在小区内张贴调整物业费公告，2014年5月15日至6月15日期间向小区业主进行了书面意见征询，表决本小区物业服务费标准自2014年7月1日起，由现行的2.3元/建筑平米/月调整至2.8元/建筑平米/月。2014年6月16日，中海枫涟山庄调整物业费表决情况在主管部门与小区业主代表的监督下，经唱票统计形成了表决决议，具体表决情况如下：表决票数中同意742票、不同意198票，弃权51票，业主占比分别为59.41%、15.85%、4.08%，建筑物总面积占比分别为59.29%、15.70%、3.99%。中海枫涟山庄小区总户数共计1249户，建筑物总面积共计149612.24平方米，本次表决共收回表决票992张，其中有效表决票991张，废票1张，同意调整物业费表决票数742票，占业主总数59.41%比例；同意调整物业费专属建筑面积88708平方米，占建筑物总面积59.29%比例，依据《物权法》第七十六条当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意可决定建筑区划内重大事项之规定，通过了中海枫涟山庄小区物业服务费标准自2014年7月1日起由现行的2.3元/建筑平方米/月调整至2.8元/建筑平方米/月。中海枫涟山庄管理处将于2014年7月1日起，按广大业主表决通过的物业服务计费标准计收物业服务费。4、《中海枫涟山庄调整物业费表决结果统计》，内容为：2014年6月16日，中海枫涟山庄调整物业费表决情况在政府主管部门及小区业主的监督下，经唱票统计形成了表决决议，具体表决情况如下：表决票数中同意742票，不同意198票，弃权51票；业主占比分别为同意59.41%，不同意15.85%，弃权4.08%；建筑物总面积占比分别为同意59.21%，不同意15.70%，弃权3.99%。见证人苏顺东等十人签字。该公告另附有解释说明，称本次表决通过了中海枫涟山庄小区物业服务费标准自2014年7月1日起进行调整的表决事项，现将本次表决票进行封存，请在场人员给予见证。中海枫涟分公司另提交发文记录表，主张分别于2014年3月20日、2014年6月17日、2015年10月14日给西北旺镇马连洼街道提交关于北京中海枫涟小区调涨物业费的函、关于中海枫涟山庄物业费调整表决结果的公告、中海枫涟山庄物业致马连洼街道办事处的信，就物业服务费涨价事宜预先向街道办予以函告、将表决结果向街道办予以函告。2019年2月28日，马连洼街道居民科出具《关于中海枫涟山庄物业费调涨的情况说明》，内容为：中海枫涟分公司在管理中海枫涟山庄小区针对2014年物业费调涨相关事宜，在物业费调涨前向我单位进行了报备，并且涨价过程中邀请我单位工作人员到现场进场监督，我单位工作人员对涨价结果公示进行了见证，并且将涨价结果向我单位进行了报备。吴国清对中海枫涟分公司提交的上述材料及马连洼街道的说明均不予认可，对物业费涨价程序及结果，其主张未见过部分公告材料，未经业主大会表决，且表决结果人为预设，表决的过程未予呈现，对十名见证人的身份有异议，中海枫涟分公司未出示原始投票，故对业主表决程序及唱票结果均不予认可。就中海枫涟分公司主张的多数业主已按照调涨后标准交纳物业费即视为大多数业主同意一节，吴国清提交数份证言证言，主张已交纳物业费业主系因中海枫涟分公司胁迫、欺骗而为，并非同意调涨价格。吴国清另提交小区业委会开具的证明、函，内容为业委会未与物业签订任何形式的物业服务合同，亦未以任何形式同意物业将原物业管理服务协议约定的物业管理服务费用调涨，公告业主仍按原购房合同中的前期物业合同相关条款执行。中海枫涟分公司对吴国清提交的证据均不予认可，主张调涨物业费表决在第一届业委会成立之前，表决原始投票因总公司办公场所变化现查找不到。本案中，吴国清要求中海枫涟分公司公示：1、2005年1月1日至2018年9月30日期间利用中海枫涟山庄共用部位、共用设施和相关场地进行经营的情况说明和收支明细数据；2、提供截至2018年9月30日中海枫涟山庄专项维修资金的使用情况说明和收支明细数据。中海枫涟分公司就此提交：1、2015年度、2016年度、2017年度物业服务项目收支情况报告，内含物业共用部分经营收支情况表，并分别已在小区公告栏公告；2、与小区业主委员会2015年至2017年发文记录表，内含发送专项维修资金使用明细说明、多种经营合同、年度水电支出说明、屋面防水合同、维修资金任务单金额明细等，主张依照公共维修资金使用程序，2011年和2012年启用过两次公共维修基金并已向小区业委会进行公示。本案中，吴国清明确依据物业服务合同约定的条款主张己方的权利，中海枫涟分公司则主张已向业主出示。另，吴国清作为小区业主另行起诉中海枫涟分公司，本院原就本案与孙燕案合并审理，后吴国清与孙燕分别申请分开审理，本院后就二案各自进行了审理。本院认为，本案中，吴国清为小区业主，中海枫涟分公司为小区物业公司，双方在吴国清入住时所签《物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。协议约定本协议有效期截止至业主委员会与物业管理公司签订物业管理委托合同生效时止，截至今日，小区业主委员会尚未与物业管理公司签订新的物业服务合同，故涉案物业管理服务协议仍具备效力。本案，吴国清与中海枫涟分公司对2014年12月1日之后的物业费交纳标准存在争议，吴国清要求按照原合同约定标准执行，中海枫涟分公司则要求按照调涨之后的标准交纳。双方所签协议明确了一个物业服务费交纳标准，同时约定当遇到政府物价政策调整，造成物业管理成本增加或减少时，物业管理服务费可按照新的标准予以调整。物业服务收费应当遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点。就中海枫涟分公司主张的物业费调涨表决程序、表决结果，中海枫涟分公司公示了表决程序中的数次公告、唱票结果、表决结果，根据表决结果，业主人数及建筑物占比均超过半数。物权法规定了业主共同决定的事项及部分事项需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业费调涨事项不属于双三分之二以上的事项。故，中海枫涟分公司要求按照调涨后的物业费标准收取物业费，具备合法依据，吴国清虽对表决程序及结果提出多项异议，但未提交相反证据，或因个别程序中仅存在瑕疵而无法否认上述表决结果。故，吴国清应按照调涨后的标准2.8元/建筑平方米/月支付物业费，本院对中海枫涟分公司该部分反诉诉请予以支持，对吴国清要求按照原物业费标准履行合同的诉请不予支持。就吴国清要求中海枫涟分公司提供的多项材料一节，一则双方物业服务协议对物业公司公布相关材料及情况做了约定，二则上述部分内容亦属于业主知情权保障的范围，故中海枫涟分公司应公示相关材料。中海枫涟分公司提交了证据证明就维修资金使用情况及近年来物业服务项目收支情况报告含物业共用部位经营收支情况表进行了公示，就材料之外其他年度的材料，因历时已久，且吴国清在与中海枫涟分公司就物业费标准产生争议之前并未申请过，综合本案案情，应视为中海枫涟分公司已完成了提供材料的义务。就中海枫涟分公司其他反诉诉请，要求交纳垃圾清运消纳费，物业服务协议约定的物业费中不含此项，现其要求交纳，于法有据，本院予以支持。就其要求吴国清支付物业费逾期违约金一节，吴国清未交纳物业费系因对标准存在异议，且其原亦同意按照原标准交纳，故就违约金反诉诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十九条之规定，判决如下：一、吴国清于本判决生效后七日内向北京中海物业管理有限公司中海枫涟山庄分公司支付二Ｏ一四年十二月一日至二Ｏ一八年十二月三十一日期间物业费共计一万六千七百三十二元三角八分；二、吴国清于本判决生效后七日内向北京中海物业管理有限公司中海枫涟山庄分公司支付二Ｏ一四年十二月一日至二Ｏ一八年十二月三十一日期间公共照明及垃圾清运、消纳费三百六十元；三、驳回吴国清全部诉讼请求；四、驳回北京中海物业管理有限公司中海枫涟山庄分公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费七十元，由吴国清负担，已交纳。反诉案件受理费三百九十六元，由北京中海物业管理有限公司中海枫涟分公司负担一百一十二元，已交纳；由吴国清负担二百八十四元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一九年十二月二十八日书 记 员  李甜甜