山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初4813号 原告：胡元周，男，1991年7月18日出生，汉族，居民，住山东省曲阜市。 委托诉讼代理人：陈岩，山东众立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔令峰，山东众立律师事务所实习律师。 被告：张永美，女，1972年3月16日出生，汉族，居民，住日照市。 第三人：孔攀峰，男，1983年10月3日出生，汉族，居民，住山东省曲阜市县，现羁押于山东省莒县看守所。 原告胡元周与被告张永美、第三人孔攀峰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡元周及其委托诉讼代理人陈岩、孔令峰，被告张永美、第三人孔攀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.不得执行曲阜市房屋；2.依法确认原告享有曲阜市房屋产权。事实与理由：2016年5月2日，原告胡元周通过中研房产销售有限公司提供中介服务，与第三人孔攀峰签订买卖定金合同，购买涉案房屋，并交纳定金1万元。2016年5月9日，按照定金合同约定，双方又签订了房屋买卖协议，且原告在签订合同前，亲自到曲阜市房地产交易中心查询了涉案房屋产权情况，确认该房屋无任何产权争议的情况下，在房屋中介的主持下签订了房屋买卖协议，并于当日交付购房款36万元，交付房款后有房产中介服务人员在现场的情况下对涉案房屋办理了交接手续，孔攀峰交付了房屋钥匙。2016年6月1日至6月2日，胡元周与孔攀峰共同到房产交易中心和曲阜市地税交易所按照法律规定交纳了相关税费和契税，在等待房产证下发期间，日照市岚山区法院对涉案房屋进行了查封，致使胡元周无法取得房产证书，但从2016年5月9日胡元周接到房屋钥匙后就对该房屋进行了管理和使用，偶尔居住，水费、电费、物业费也均由胡元周个人承担交纳。根据该涉案房屋所在小区的物业公司即曲阜市瑞银物业服务中心的管理规定，对于相关票据的户主更替，应提供购房合同和房屋产权证书，因涉案房屋被法院查封后曲阜市房地产交易中心不能出具变更后的房产证书，故在相关物业票据中，其户主显示为孔攀峰，但实际缴纳人为胡元周。 被告辩称，原告与孔攀峰合谋出售该房产，且没有交付全款，通过其提交的水电费等可以看出其居住是在涉案房屋查封之后，孔攀峰有故意转移财产的嫌疑，法院对该房屋的查封合法。原告、原告方证人及第三人的陈述与合同约定的内容相互之间均不一致，原告在法院查封之后入住涉案房屋，不能排除本案被告执行的权利。 第三人对原告的诉称予以认可。 原告为证实其诉讼请求，提交了如下证据：1、2016年5月2日，孔攀峰和胡元周通过曲阜中研房屋销售代理有限公司签订的房屋买卖定金合同一份，证明原告胡元周与孔攀峰就涉案房屋达成买卖协议的意向。2、2016年5月9日，曲阜市房地产交易登记中心出具的房产查询发票一张及涉案房屋产权证复印件，证明原告与孔攀峰在签订房屋买卖协议书之前，对涉案房屋的产权情况进行了查询，履行了审查注意义务。3、2016年5月9日，孔攀峰与胡元周通过中介签订的房屋买卖协议书一份，证明就涉案房屋双方达成买卖协议并签订房屋买卖协议的事实。4、孔攀峰书写的收到条和银行交易明细各一份，证明2016年5月9日按照房屋买卖合同约定，孔攀峰收到房款36万元的事实，其中通过中国建设银行交易转账30万元，通过工商银行交易转账6万元。5、曲阜市中研房屋销售代理有限公司出具的房屋交接证明一份，证明2016年5月9日，原告胡元周与孔攀峰进行了房屋交接，胡元周合法占有房屋的事实。6、中介佣金收款凭证一份，证明原告胡元周2016年5月9日支付中介服务费5500元的事实。7、2016年6月1日，曲阜市地税局为原告出具的契税完税凭证一份，为孔攀峰出具的纳税凭证一份。2016年6月2日，曲阜市房地产交易中心为胡元周出具的增值税发票凭证一份。证明涉案房屋交接完毕后，胡元周与孔攀峰共同办理房屋过户登记手续的事实。8、原告胡元周为涉案房屋缴纳取暖费、水费、电费、物业费、燃气费的发票凭证一组及曲阜市瑞银物业服务中心出具的证明一份，证明从2016年起原告就占有使用涉案房屋的事实。9、日照市东港区人民法院作出的（2019）鲁1102执异82号执行裁定书一份，证明查封该房产是在2016年7月29日，而原告入住交接该房产是在2016年5月9日。10、中国建设银行个人活期账户交易明细、存款凭条、取款凭条、转款说明各一份，证实2016年5月8日原告转给孔攀峰5万元加现金1万元，孔攀峰第一次收到6万元时间为2016年5月8日，第二次收到20万元时间为2016年5月9日，付款方式为由原告转账支付孔攀峰，房屋中介转账给原告10万元（该10万元是由原告陈述与交易明细相印证的先转付中介9万元，加定金1万元，中介转付给原告10万元），又转给孔攀峰10万元。对于2016年5月9日6万元的转账记录，也有明确显示,证实因房屋贷款银行需要原告与第三人之间的转款明细才能办理贷款。2016年5月8日，原告通过银行支付孔攀峰工商银行卡5万元加现金1万元即6万元，但因银行要求有6万元转给卖房人的转账记录，所以要求第三人将收到的6万元还给原告，第三人还的现金，原告又将该6万元存到建设银行卡里，从建设银行卡里转到本人工商银行卡里，通过工商银行卡转到孔攀峰工商银行卡内。11、薛佃芹证言，证实其系“21世纪不动产中研房管局店”销售经理。为原告与第三人提供中介服务，2016年5月2日签订定金合同，原告支付定金1万元，2016年5月8日支付首付6万元，2016年5月9日支付首付29万元，直到2016年5月9日支付首付加定金共计36万元。1万元是现金给付孔攀峰，2016年5月9日胡元周通过建设银行转给孔攀峰20万元，9万元是先转至其公司付洪翠建设银行账户内，其公司又转给孔攀峰。2016年5月9日交付房屋，其和买卖双方到物业清理的费用。房屋买卖协议约定的交房时间是付清全部房款后两日或者三日。因为孔攀峰不在那居住，正好胡元周也要去收拾收拾，胡元周交付的首付款也挺高的，所以孔攀峰就同意2016年5月9日交付房屋。其是在2016年6月2日之后，6月8日之前知道房子查封的事实。 经被告质证，发表质证意见如下：对证据1的真实性有异议，该证据不能排除原告与孔攀峰合谋转移财产的嫌疑，该定金合同中约定定金1万元，买方于2016年5月2日当日将定金交付给卖方，首付款2016年5月9日交付给卖方，首付款36万元，包含定金。与其后的证据及原告的陈述相矛盾，原告陈述2016年5月2日在签订定金合同时交付现金1万元，而其打款记录又证明在2016年5月9日打款36万元，包括1万元的定金。对证据2中查询票据真实性没有异议，但不能证明原告主张的查询结果；对产权证的真实性没有异议，该证据证明该房屋所有人为孔攀峰。对证据3的真实性有异议，该证据内容与证据1、4及原告的陈述相矛盾，该证据明确约定于2016年5月8日支付房款6万元，于2016年5月9日支付房款30万元，而在定金合同中约定于2016年5月9日支付房款36万元，且该房屋买卖协议书签订时间为2016年5月9日，其中约定交付房款的时间为2016年5月8日，显然该份合同是后补或者伪造的。对证据4孔攀峰书写的收到条和银行交易明细均有异议，在执行复议一案中，原告提供的工商银行打款记录是孔攀峰在工商银行先提取6万元转给胡元周，后胡元周又打给孔攀峰6万元的记录，其票据流水账号可以显示孔攀峰取款6万元在先，胡元周打给孔攀峰6万元在后。建设银行的打款记录日期为2016年5月9日，与房屋买卖协议约定的2016年5月8日支付6万元不符，且工商银行的交付时间也是2016年5月9日。2016年5月9日原告在建设银行账号中有6万元的现金存入，同时有现金转出6万元，转到胡元周账户中，该笔6万元就是孔攀峰取款后交付给胡元周，胡元周又转账给孔攀峰。对证据5真实性有异议，该证据由中介公司出具，该中介公司与原告存在利益关系，且该证据的签名与盖章明显是最近制作的，对该证据不予认可。对证据6真实性有异议，原告应提供相应的打款记录证明该中介佣金的支付时间及数额。对证据7契税完税凭证、纳税凭证有异议，对增值税发票凭证无异议，该份证据不能排除孔攀峰与原告合谋转移财产的嫌疑，也不能证明其出售该房产的合法性。对证据8发票凭证真实性没有异议，但该证据不能证明原告的主张，取暖费收款收据为被告查封之后，水费票据户名全部为孔攀峰，且交费日期均为2016年9月12日之后，均在被告查封之后。物业费收费户名均为孔攀峰，交款时间为2016年9月份以后，不能证明原告在此居住并交纳物业费。燃气费票据户名为孔攀峰，最早交纳燃气费的时间为2016年11月21日，证明在被告查封该房屋前没有人居住。对曲阜市瑞银物业服务中心出具的证明真实性有异议，该证据没有物业服务中心的盖章及出具的人员签名，不能证明原告的主张。对证据9无异议。对证据10银行交易明细和取款凭证和存款凭证的真实性认可，但对其证明的内容有异议，该打款记录不能证明原告的主张，取款凭条和存款凭条原告陈述与第三人陈述不一致，第三人陈述该6万元取款用于还款与原告陈述矛盾，且原告陈述5月8日已经支付5万元给第三人，如果仅仅是因为银行需要转账记录，完全可以再打1万元给第三人，让孔攀峰将1万元现金予以返还，没有必要通过这么麻烦的途径取得这6万元打款记录。通过原告提供的账户交易明细及存取款凭条可以看出，第三人与原告合谋由第三人提供资金，制造虚假的交易记录，恶意转移财产，侵害原告的利益。 第三人对原告提交的证据均无异议。 被告及第三人未提交证据。 本院经审查认为，对当事人无异议的证据予以确认，对有异议的证据，本院将结合其他关联证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告张永美与第三人孔攀峰、案外人山东森禾投资有限公司、张升民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月20日作出（2016）鲁1102民初5216号民事判决，判决如下：一、被告山东森禾投资有限公司于本判决生效之日起七日内偿还原告张永美借款73万元；二、被告孔攀峰、张升对上述第一项款项承担连带清偿责任；三、被告孔攀峰、张升承担保证责任后，有权向被告山东森禾投资有限公司追偿。案件受理费11100元、保全费4520元，由被告负担。该案审理过程中，本院于2018年7月29日作出（2016）鲁1102民初5216-1号民事裁定，查封了涉案房产。上述民事判决生效后，孔攀峰未履行还款义务，被告张永美申请强制执行。本院于2019年3月7日作出（2016）鲁1102执3239号之二执行裁定，裁定拍卖登记于孔攀峰名下位于曲阜市（产权证号02××99）房产。2019年3月11日，原告以其系涉案房产实际所有人为由提出异议。本院经审查于2019年5月30日作出(2019)鲁1102执异82号执行裁定，驳回胡元周的异议。原告遂于2019年6月17日向本院起诉，请求法院不得执行曲阜市房屋，并依法确认原告享有曲阜市房屋产权。 另查明，胡元周与孔攀峰经曲阜市中研房屋销售代理有限公司居间介绍于2016年5月2日签订《买卖定金合同》，主要内容：卖方孔攀峰买方胡元周中介方中研房屋销售代理有限公司买卖房产坐落于山东省曲阜市孔子大道111号圣城嘉园17号楼3单元206，建筑面积98.02平方米，车库壹间，买方愿意认购该房产并自愿支付定金，以确立买卖合同关系。该房屋的交易总额为人民币伍拾陆万元整。买方支付卖方定金壹万元以确立买卖关系。买卖双方在签订本合同当日将定金交与卖方。买卖双方于2016年5月9日前至中研房屋销售代理有限公司签订《房屋买卖协议书》，卖方应将首期购房款叁拾陆万元（含定金）支付于卖方（并且一次性支付该房屋成交价1%中介佣金），剩余房款贰拾万元做二手房银行按揭由银行替买方支付给卖方，同时买卖双方备齐所需文件交至中研房屋销售代理有限公司。卖方保证房屋共有权人已同意该套房屋出售给卖方，如有他人以共有人名义主张权利，由卖方承担相关的补偿责任。另对违约责任也进行了约定。买卖双方及中介方在该合同上签字。当日，原告将定金1万元交由中介方代管。2016年5月9日，双方在中介方的主持下签订了《房屋买卖协议书》，主要内容为：孔攀峰自愿将坐落在山东省曲阜市孔子大道111号圣城嘉园17号楼3单元206室房地产出售给乙方，房屋建筑面积98.02平方米，产权证号字第02013996，车库壹间。买方已对上述房地产做了充分了解，自愿购买；该房产成交价56万元整；买方先交付定金1万元，于2016年5月8日买方支付卖方房款6万元，于2016年5月9日支付卖方首付款30万元，余款20万元做银行按揭。双方商定卖方于收到全款三日内将上述房产正式交付买方。如卖方中途违约，应在违约日起三日内将买方交纳的房款全部退还买方，并支付买方交纳房款的40%作为违约金支付给乙方；如买方中途违约，买方不得向卖方索还所交首付款等进行了约定。买卖双方及中介方在该合同上签字。合同签订当日，胡元周通过建设银行账户向孔攀峰转账30万元，通过工商银行账户向孔攀峰转账6万元。2016年6月1日至6月2日，胡元周与孔攀峰共同到房产交易中心和曲阜市地税交易所按照法律规定交纳了相关税费和契税，在等待房产证下发期间，涉案房屋被日照市岚山区法院进行了查封，致使胡元周无法办理产权证书。之后本院于2016年7月29日对该涉案房屋进行了查封。现日照市岚山区法院已解除了对该涉案房屋的查封。至今，胡元周尚欠孔攀峰剩余房款20万元未付，亦未办理产权过户。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部房款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，本案原告在人民法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面合同，未办理产权过户登记是因涉案房产被查封，非因本人原因导致，其仅交付首付款36万元，剩余房款20万元至今未付。本案争议的焦点是原告是否在本院查封之前已合法占有该不动产。对争议焦点本院分析如下：1、原告主张其于2016年5月9日实际交接房屋，提交的主要证据是《房屋交接证明》、交费收据及曲阜市瑞银物业服务中心出具的证明，其中《房屋交接证明》出具时间落款为2016年5月9日，但其并未在对（2019）鲁1102执3239号之二执行裁定提起异议时提交该证据，并自认于2016年9月接房居住。另原告在庭前向本院提交的《房屋交接证明》复印件上未加盖中介机构印章，而在庭审中提交的该证据原件加盖了中介机构印章，因此本院对该证据的形成时间无法确定，对该证据的真实性无法确认。原告提交的取暖费收款收据虽注明是原告交纳，但时间均发生于2016年10月以后，其他缴费单据缴费人均为孔攀峰，时间亦发生于2016年9月以后，不能体现系原告本人实际交纳了该费用，原告亦未提交2016年5月9日至2016年9月之间的交费收据。曲阜市物业服务中心出具的证明，未加盖公章及出具人的签名，该证据不符合证据的形式要件，被告亦不予认可，该证据不具有证明效力。以上证据均不能证明原告于2016年5月9日合法占有涉案房屋。2、中介机构工作人员薛佃芹虽出庭作证证明上述事实，第三人亦对原告的主张表示承认，但其均与本案原告有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，该证人证言及第三人陈述的证明力不能单独作为认定案件事实的依据。3、原、被告于2016年5月9日签订的《房屋买卖协议》明确约定在支付全部房款后三日内交房，原告在仅支付首付款后当日就交接了房屋，既与合同约定不符，也不符合一般的交易习惯。4、原告解释此前陈述的于2016年9月交接房屋，是指按照农村习俗，搬进新家入住仪式的时间，但这仅是其个人陈述，并非推翻此前其对自身不利事实自认的证据。综上，原告提交的证据不足以证明其在本院查封前合法占有涉案房屋，不同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告胡元周本案的诉讼请求。 案件受理费9400元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  王秀云 人民陪审员  卢均成 人民陪审员  焦见胜 二〇一九年十二月十一日 法官助理刘盼盼书记员王业迪