大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初2641号原告（反诉被告）：南宇，男，1994年12月11日出生，锡伯族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：徐克勤，男，1963年8月10日出生，满族，系大连金普新区先进街道八里村民委员会工作人员，住大连市金州区。原告（反诉被告）：徐明慧子，女，1994年4月17日出生，汉族，住大连开发区。被告（反诉原告）：张楠，男，1962年4月27日出生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：李琳（系被告张楠之妻），女，1975年6月19日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。原告南宇、徐明慧子（反诉被告）与被告张楠（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南宇（反诉被告）的委托诉讼代理人徐克勤、原告徐明慧子（反诉被告），被告张楠（反诉原告）及其委托诉讼代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南宇、徐明慧子向本院提出诉讼请求：1、解除《二楼北教室承租经营合同》；2、返还租金和押金4万元（租金3.6万元、押金4000元），赔偿装饰损失68438元，违约赔偿3万元，赔偿可获得利益损失3万元，合计168438元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告租赁被告拥军小区9号楼1号公建二层房屋经营使用，租期一年，年租金36000元，押金4000元。双方约定，同意原告装饰装修，被告原因导致原告无法正常经营，被告需返还原告所有房租和押金，并赔偿30000元。原告装饰装修房屋花费68438元。2018年12月，金州站前街道城管执法部门根据居民举报调查核实，被告在绿地上私搭乱建，私改门窗，执法部门向被告下达拆除决定书，对私改门窗进行整改，并且不让原告和居民走一个楼梯，这时原告才知道，租赁房屋有一部分是违建，两个进出房门是在无门窗的承重墙上私开的。原告多次找被告解除合同，赔偿损失，但被告不同意。被告隐瞒违建、私改门窗事实，欺骗原告租赁房屋，拆除违建、整改门窗后，原告租赁房屋面积减少，无门进入，导致租赁房屋无法使用、无法经营，被告应承担全部赔偿责任，合计168438元。被告张楠辩称：不同意原告的诉讼请求。2018年12月站前街道综合执法大队给我下决定书的是一楼楼外约15米远的一个房屋，是要求拆除这个平房，与我租赁给原告的房屋没有关系，综合执法现在正在准备内部撤销对我的这个决定书。原告所述的承重墙上开门不属实，这个门当初就是开发商开的门，我买这个房以后从没有改动过门，进我承租的房屋需要进两个门，这两道门我从来没有改动过，当初如何建的，现在就是什么样。原告用的第二道门原告进行了扩大改动。原、被告之间的租赁合同期已经到了，我要提出反诉。被告张楠（反诉原告）向本院提起反诉，提出反诉请求：1、要求反诉被告腾退坐落于大连市金州区最北侧房屋，并按照合同约定支付占有使用费至腾退之日止。2、恢复二楼办公室电路系统，承担维修管路维修费用150元；3、按照合同约定更换人为损坏的暖气片，并对二楼供暖系统进行打压测试；4、反诉被告承担电费8161.57元；5、判令反诉被告将北侧用电线路恢复原状；6、要求反诉被告给付水费110元；7、要求反诉被告给付3043.76元取暖费；8、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告南宇、徐明慧子辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。今年5月1日前我们已经离开房子，桌椅板凳都撤出了，房子交给了原告，不存在腾退的事。电路系统我们没有改动，下水管不存在漏水现象，暖气没使用过，也没供暖，也没损坏，2019年3月8日我方已向供电局交了900元电费，扣除我们已经用的电费680元（电表数1360），尚有剩余电费，自来水我们没使用。本院经审理认定事实如下：2018年5月5日，原告南宇、徐明慧子与被告张楠签订《二楼北教室承租经营合同》，约定将被告张楠所有的位于大连市金州区（产权证号为2001002575号）和东侧防火通道、卫生间一处及公建2号二楼房屋（产权证号为××号）部分区域（人员进出之用，不经一楼正门）出租给二原告，租赁期限自2018年6月16日起至2019年6月15日止，年租金36000元，押金4000元，合同解除后，押金由被告一次性返还，在租赁期限内，原告承担水、电、暖气（一、二楼2个房证整体的八分之二点六）、宽带费等费用以及因培训经营活动所产生的一切费用。另约定因学校执照与一楼、二楼租户共享，年检要轮流进行。合同第六条约定，租赁期满后，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，并保持室内外设施应完好可用。合同签订后，原告将租金36000元及押金4000元交付给被告，被告将案涉房屋交付给原告使用，原告对房屋进行了装修改造。水、电费按自己按装水、电表显示的数字为准，每月费用交给张楠，由张楠交给收费部门。2019年6月14日，原告通知被告办理房屋交接手续，被告以房屋不符合合同约定交付条件为由拒绝办理交接手续。另查，大连金普新区城市管理综合执法局2018年12月6日责令被告拆除的建筑物并非案涉房屋。合同履行中，双方变更租赁合同中出租办学许可证条款，原告没有租用被告的办学许可证。上述事实有原告提供《二楼北教室承租经营合同》、收条、微信聊天记录，被告提供的大房权证金私字2001002574房屋所有权证，大房权证金私字2001002575房屋所有权证，本院调取的2018年10月11日大连金普新区城市管理综合执法局出具的编号为0001702的核查通知书及检查（勘验）笔录、调查（询问）笔录、2018年10月25日大连金普新区城市管理综合执法局出具的编号为0000111的改正违法行为通知书、大连金普新区城乡建设局出具的大金普城建函〔2018〕1119号关于确认张楠未取得建设工程规划许可证进行建设的复函、《大金城限拆决字〔2018〕2118007号责令限期拆除决定书》、行政执法文书送达回证及庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以作为定案依据。本院认为：原、被告双方于2018年5月5日签订的《二楼北教室承租经营合同》是双方当事人的真实意思表示，虽然合同中约定了租用办学许可证的条款，违反了法律的强制性规定，但合同履行中变更了该部分内容，未使用办学许可证，变更后该租赁合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应依约履行合同内容。原告向被告交付了租金及押金，被告也交付了房屋给原告使用。现原告认为被告出租的房屋存在违建及私改通道问题，影响其正常办学，要求解除租赁合同。经本院调取的证据证实，被告出租给原告的房屋并非行政机关责令拆除的房屋，原告提交的其他证据不足以证实其主张成立，故原告要求解除合同证据不足，且合同已于2019年6月15日履行期限届满，合同不需解除。原告的该项请求，本院不予支持。原告未举证证明因被告违约导致解除合同，对原告要求被告返还36000元租金并赔偿装修等损失的诉讼请求，本院亦不予支持。合同履行期届满，被告应将收取的押金返还给被告，对原告要求被告返还4000元押金的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告张楠要求反诉被告南宇、徐明慧子腾退拥军小区9号楼公建1号2楼，公建2号最北侧房屋，并按约定租金支付使用费至腾退之日止的诉讼请求。合同履行期限届满时，反诉被告拟与反诉原告办理交接手续，双方就返还房屋是否符合合同约定交接条件产生争议，未进行交接。本院认为，即使有争议，也应该先交接房屋，避免损失扩大，因此对反诉原告张楠要求返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告张楠要求反诉被告南宇、徐明慧子恢复二楼办公室电路系统，将北侧用电线路恢复原状，承担维修下水管维修费用150元、更换暖气片，对二楼供暖系统进行打压测试的诉讼请求。首先反诉原告未提供证据证明恢复二楼办公室及北侧电路系统原状的情况，本院不予处理，反诉原告另行主张权利。反诉原告提供的照片及收据不足以证明暖气片及下水管损坏，故反诉原告主张更换暖气片、打压测试及支付维修费用150元的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告主张电费、水费的诉讼请求。由于反诉原告将房屋出租并非反诉被告一方，且装有三块电表，水、电费并非直接交给相关收费部门，而是与出租方张楠核对表示数后交给张楠，由张楠统一上交给收费部门。反诉原告提供的收据不足以证明该电费、水费均应由反诉被告承担，反诉原告的该项请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告承担占有、使用期间房屋使用费，承担部分取暖费的主张。因反诉原告当庭增加诉讼请求，并未在规定期限内补交案件受理费，反诉原告的该部分诉讼请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告张楠于本判决生效之日起十日内返还原告南宇、徐明慧子押金4000元。二、驳回原告南宇、徐明慧子其他诉讼请求。三、反诉被告南宇、徐明慧子于本判决生效之日起十日内，将位于大连市金州区（产权证号：大房权证金私字2001002575）二楼、公建2号（产权证号：大房权证金私字2001002574）二楼最北侧房屋腾空，交付给反诉原告张楠。四、驳回反诉原告张楠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元（原告已预交），由原告南宇、徐明慧子负担1790元，被告张楠负担40元。反诉案件受理费100元由反诉被告南宇、徐明慧子负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王承东二〇一九年十二月十四日书记员  连 方