江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初5736号原告：陈晨，女，汉族，1981年11月6日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：陈晴，女，系陈晨母亲。被告：蒋鸿浩，女，汉族，1982年8月17日生，住南京市六合区。委托诉讼代理人：黄强业，江苏天晖律师事务所律师。原告陈晨与被告蒋鸿浩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈晨的委托诉讼代理人陈晴，被告蒋鸿浩及其委托诉讼代理人黄强业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晨向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，要求被告返还涉案房屋；2、要求被告支付租金26100元（自2019年4月1日起至合同解除之日，按照每日435元计算）以及逾期交还涉案房屋的占用费；3、要求被告支付物业费、维修费等3611元以及违约金13000元。事实和理由：2017年5月18日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于南京市××出租给被告，租期为3年，自2017年6月1日至2020年6月1日，月租金为13000元，付款方式为半年一付，提前一个月支付下一个半年租金。2018年12月1日，被告应当支付下一个半年租金，但是被告未能及时缴纳，在催促后被告于2018年11月30日缴纳3个月租金，2019年3月1日缴纳了1个月租金，此后被告单方提出退租，不再缴纳租金。多次催缴无果后，为此原告诉至法院。审理中，原告又申请增加其诉请：1、要求被告支付自2019年4月1日至合同终止之日的租金40890元；2、除了押金以外，要求被告支付违约金13000元；3、要求被告支付2017年12月1日至2018年5月31日期间拖欠的房租1703.60元；4、要求被告支付2019年2月至7月期间的物业费、公摊电费、自用电费等合计2098.10元。被告蒋鸿浩辩称：与原告签订涉案房屋租赁合同属实。2018年11月30日，在微信中被告已经通知原告母亲，继续租赁涉案房屋3个月，因此租期是至2019年2月28日。由于被告身处外地、没有时间办理房屋交接手续，所以又支付了1个月房租。2019年3月15日，被告已经搬离涉案房屋，也通知原告母亲前来收房，所以双方租赁合同已经解除。被告提前解除合同应当承担违约责任，但是原告尚未退还被告缴纳的13000元押金，该数额与双方约定的违约金一致。所以，被告不应给付原告租金或者占用费，相反原告应退还被告预交的2019年3月16日至31日的租金6500元。经审理查明，2017年5月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：1、甲方将位于南京市××房屋租赁给乙方使用，面积为76.85平方米，装修情况为办公装修，此房用于办公使用。出租给乙方3年，从2017年6月1日至2020年6月1日。付款方式为半年一付，每月租金为13000元，从2017年6月1日至2017年12月1日止的房租，共收到租金78000元。乙方需要在上一次付款到期时提前一个月支付甲方下一次租金。乙方应付甲方押金13000元，乙方租赁期满，并结清所有费用，甲方应退还乙方押金；2、租期内，电话、水、电、煤气、垃圾费、物业费、公摊水电费由乙方承担。甲方非人为行为导致乙方无法正常使用的，不及时履行维修义务的，乙方有权终止合同，造成的损失由甲方承担全部责任。乙方无正当理由经出租人催告仍拖欠租金和其他费用的，甲方有权终止合同，造成的损失由乙方承担全部责任。如无法继续本合同，必须提前一个月通知对方，本合同终止，由违约方承担违约责任，违约金为13000元。如乙方违约，押金不退，如损失超过违约金，需另行追加赔偿。在租赁合同的空白处，另行手写注明：2017年5月19日抄记的水、电数值、卡号，“空调5.20修好并充氟立昂了”，门密码“××”；“于2017年10月1日前交付下半年房租78000元”。从2018年11月底到2019年4月，关于租金给付和退租一事，原告及其母亲陈晴与被告之间，曾以手机微信方式多次沟通：（1）2018年11月底，被告通知陈晴：“因为××地方太小，我们在别的地方重新租房子了，所以我们再租你3个月，3个月房租已汇，请查收”；（2）2019年3月1日，被告通知陈晴：“我出差了，没时间搬，再给你一个月房租”；3月15日，被告通知陈晴：“我已经搬走了，你看什么时候有空来，我把房子交给你”；（3）同年3月23日，被告询问陈晴：“我们先交接，房子给你，后面怎么看房你自己安排不好么？”。3月25日，以手机微信方式陈晴通知被告：“小蒋，这是我上周一（3.18）在长久××栋一楼长久物管办查的数据，如果你纠结违约金的话，你就到2020年6月1日退房吧”；（4）4月1日，陈晴通知被告：“小蒋，你的房租昨天已全部用完了，你不付房租，我只能通过法律途径维权了”；被告回复陈晴：“我出差才回来，我给房主陈晨打电话一直没接没回…”、“××房子我帮你挂了几家中介，知道我提前4个月打招呼不继续租房，你还这么耍都说你难沟通，…别人不想跟你打交道，所以，房子你自己挂吧”。陈晴表示：“你提前退租，是你不讲信用，违约了，你到现在没有交房，又不付租金，是你不讲理”；（5）4月3日，陈晴通知被告：“小蒋，我女儿委托我转告你，因长江路××号××至今尚未办理提前退租手续，合同仍然有效，租金仍在发生，从4月1日起，每天租金为435元／天，按月支付，13000／月，提前告知”。4月4日，被告回复陈晴：“2018年11月30日就跟你打招呼不租了，在2018年3月15日全部搬走，房租一分不少交到2018年3月31日止的，3月15日也就是提前半个月到期的情况下我要把房子交接给你，是你不肯要，还报警耍泼皮”；（6）4月7日，原告询问被告：“我回南京了，要不今天或者明天交房”。4月8日被告回复：“房子你妈妈3月已经验收过了，现在就是谈一下押金怎么退，我提前4个月就讲不租了，她什么都不讲，等我搬走了并且提前半个月要交房，她来验收完了才说不同意退”；原告表示：“肯定没验收过啊，你的物业费和电费，水费都结清了吗？”。4月9日，被告表示：“有空见面算，我有13000押金在，怕什么”；（7）4月11日，原告询问被告：“你把房门密码告诉我，还我找物业重新办房卡？你这种回消息的速度和态度（，）基本上就是拖延交房时间（，）也是阻碍后续租房”；被告回复：“这个房子3月就应该交了，不但没交掉，还被搞到派出所”；（8）4月14日，原告询问被告：“11点交房，没问题吧”；被告回复：“有点堵车，要迟到十分钟”。4月29日，原告通知被告：“请于4月29日下午3点半，来长江路××办理合同终止，移交房屋书面手续，来前请交清所有经营费用”。被告回复：“我们已经交过两次房了，你们也验收了两次，我不会再跑第三次，××房子我3月15日已经搬走了，这个房子早就跟我没关系了”。原告表示：“我在国外，这个事情我全权交给我妈处理了”；被告回复：“不管你在哪里，这个房子已经跟我没关系了，已经交两次了，还要怎么交？”。同年4月17日，原告将一份租金催缴函粘贴在涉案房屋入户门上，催缴函载明：2019年4月1日至9月30日半年期房租计78000元，2019年2-3月物业费584元、公摊电费127.60元、自用电费242.10元，被告没有按期缴纳、属于单方违约，所以要求被告10日内缴清上述款项，逾期不办的原告将解除合同。同年5月29日，以手机微信方式被告通知陈晴：2017年12月1日至2018年5月31日房租78000元，2017年11月6日已付12月份房租13000元、剩余65000元，维修空调共计1600元整，5月电费、公摊电费共计103.60元，合计代付支出1703.60元，所以剩余房租63296.40元已汇款。陈晴回复：“你已违约了”。5月30日，仍以手机微信方式被告告诉陈晴：“现在没有钱，放心31号不会少你一分钱”。2019年9月10日，在本院多次释明后，原、被告已将涉案房屋进行交接。另查明：1、南京长九置业管理有限公司的缴费通知单载明：××区××室，2019年3-4月物业服务费应缴数额为584元，2019年2-3月公摊电费应缴数额为127.60元，2019年2-3月自用电费应缴数额为242元。2、“南京诚信制冷家电经营部”盖章的3份收据载明：时间分别为2017年6月10日、11日和11月7日，金额分别为200元、800元和600元。审理中，被告补充表示：（1）2019年4月17日的催缴函，被告并未实际收到，也不知道催缴一事，因为此时被告已经搬离涉案房屋。2017年6月10日，被告搬入涉案房屋，虽然在交房时空调能够打开，但是被告刚入住后就已出现故障，联系原告母亲陈晴以后要求被告自行处理，上门维修空调的人员反映该处空调经常维修，三次空调维修均是同一人员负责，所以维修费用应由原告承担；（2）2019年2月、3月的涉案房屋公摊电费、自用电费未能及时结清，对此事实被告认可。2019年3月14日，被告已从涉案房屋实际搬离，也打电话和发微信通知原告来收房，当时仅有被告定制的一个橱柜没有搬走，这个橱柜也是被告抛充的物品，此外没有其他被告物品，自此不需要再进入房屋。3月15日时，原告母亲已来涉案房屋进行验收，四处查看、检查各项设施是否能够正常使用；（3）涉案房屋入户门的密码，原来是由原告设定，被告入住时已重新设置，2019年3月15日以后直至原告起诉，确实未将新密码告诉原告母亲。4月14日，原告本人联系被告再次交房，当时是由被告打开涉案房屋，原告本人与其朋友共同进入房间，检查生活设施和上下楼各处，认为房屋现状没有问题，但是在谈到退还被告押金时，原告本人则是借故离开；（4）被告曾将涉案房屋出租信息登记至中介处，原告母亲还曾询问被告联系的意向客户何时来看房，而原告母亲联系的意向客户也曾要求现场看房。2019年3月时原告母亲已将出租信息进行登记，4月11日时中介人员带领意向客户前来看房，当时被告不在现场，是在被告朋友帮助下打开房屋入户门。同时，原告补充表示：（1）关于空调维修一事，被告好像曾经告诉原告，但是具体日期、具体事项以及电话内容，现在已经记不清楚；被告不应将各项使用中发生的费用直接从房租中扣除，房租应按约定数额支付给原告，所以不能认可空调维修费；（2）2019年3月15日当天，原告母亲进入涉案房屋属实，但是并非被告所述四处查看或者检查设施实际状况，在双方争执民警上门处理以后就已离开。2017年5月在入住时，被告已从应付租金中扣除5月份的公摊电费和自用电费合计103.60元，5月18日时涉案房屋已经交付给被告，所以该电费应由被告负担；（3）被告联系原告移交涉案房屋仅有一次，在2019年3月15日以后，看房都是被告带领意向客户，当时被告就是询问原告，如果能找到下家延续到租期届满是否不再付违约金，涉案房屋始终都是置于被告控制之中；（4）原告认为，在交接涉案房屋时，被告应当告知新的入户密码，双方共同核对水电用量具体数值、生活设施是否完好。2019年3月15日时，被告没有告诉原告母亲新的密码，当时白天也未开灯进行检查，且被告也私自铺设了地毯、味道很重，但是被告拒绝恢复原状，因此双方当时未办正式移交手续。上述事实有房屋租赁合同、房屋所有权证、催缴函、微信聊天记录截屏打印页、收据、缴费通知单以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。根据原、被告双方约定，涉案房屋的租期是自2017年6月1日至2020年6月1日。2018年11月底，以手机微信方式被告明确通知原告母亲，要求于2019年2月底时解除涉案租赁合同，此后基于被告个人原因，被告又于2019年3月1日再次通知原告母亲，要求于2019年3月底时解除涉案租赁合同。在原、被告约定的租期届满之前，被告以其行为明确的表示不再履行涉案租赁合同，依照合同法律有关规定，被告单方提前解除合同的行为已违反了双方约定，已对原告构成违约、应当承担违约责任。所以原告要求解除涉案租赁合同以及被告支付违约金13000元的主张，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持。关于涉案房屋的返还。本院认为：1、在明确要求解除双方合同后，2019年3月15日，虽然原告母亲进入涉案房屋查看属实，但是在被告辩称已离开涉案房屋后，被告所有的橱柜未能搬走、室内未能全部清空，租赁期间发生的物业费用也未全部结清，重新设置的入户门密码也未准确告知原告母亲，同时原告母亲也明确拒绝在上述状况下接收涉案房屋，且被告已给付原告租金所对应的期限（2019年3月）此时还未届满，关于合同解除以后的债务问题，双方也未协商一致解决方式。所以被告认为已于2019年3月15日返还涉案房屋的辩称意见，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信；2、2019年4月14日，原、被告双方再次协商返还涉案房屋，原告本人也已实际查看涉案房屋具体状况，因在押金是否返还问题上，双方再次各执己见未能协商一致，原告也未就此接收涉案房屋，此后仍然坚持要求与被告签订书面交接手续，方才同意接收涉案房屋。2019年4月1日起，被告已未按约及时给付原告任何租金，虽然原告认为被告的行为已经构成违约，但是依据合同法律有关规定，即使涉案房屋仍然存在遗留被告物品、未能清空或结清费用等诸多情况，但在双方就此进行共同确认或者有效固定现场状态后，为了防止经济损失的进一步扩大，原告仍然应当及时接收涉案房屋；否则，关于扩大后的经济损失，应由原告自行承担，不得要求被告进行赔偿。因此，关于被告返还涉案房屋的具体时间，应认定为2019年4月14日；双方约定每月租金为13000元，每日平均为433.33元，2019年4月1日至14日合计14天，所以原告要求被告给付剩余租金6066.62元的诉请，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持；超出该数额的原告诉请，本院不予支持。关于被告应赔偿的损失。本院认为：（1）原、被告双方约定，租期内的水、电、煤气、垃圾费、物业费、公摊水电费等应由被告承担。根据缴费通知单，涉案房屋2019年3-4月物业服务费为584元，2019年2-3月公摊电费应缴数额为127.60元，2019年2-3月自用电费应缴数额为242元。因此，2019年3月1日至4月14日期间，实际已发生的物业费应为438元、公摊电费应为159.50元。所以原告要求被告给付物业费用839.50元的诉请，本院予以支持；（2）关于空调维修费用。被告认为入住后空调即出现故障，在联系原告母亲后要求被告自行处理，因此在房租中扣除空调维修费用1600元。在本案审理中，关于空调维修一事，作为委托代理人的原告母亲当庭并未完全否认。由于作为出租人的原告应向被告提供符合约定的房屋，且应及时履行设施维修义务，所以被告的此项辩称意见，符合已查明的事实和双方约定，本院予以采信；原告要求被告给付已扣除租金1600元的诉请，本院不予支持；（3）原、被告双方约定，租期是自2017年6月1日起至2020年6月1日止，即自2017年6月1日起被告应向原告给付租金，同时负担涉案房屋使用期间所发生的物业各项费用，而涉案房屋交付后至租期起始日期间的物业费用，双方并未作出明确约定。所以原告要求被告给付2017年6月1日前物业费用的诉请，不符合双方约定，本院不予支持；（4）双方约定押金为13000元，同时约定由违约方来承担违约责任，违约金为13000元；如乙方违约，押金不退，如损失超过违约金，需要另行追加赔偿。所以，此处双方明确约定的“押金不退”，其实质就是约定乙方应支付等同于押金数额的违约金。由于被告已给付原告押金13000元，所以原告要求被告支付违约金的诉请，在事实上已经实现，本院予以确认。原告认为押金应不退还的诉称意见，因不符合双方约定和法律规定，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百十一四条、第一百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈晨与被告蒋鸿浩于2017年5月18日签订的房屋租赁合同；二、被告蒋鸿浩应于本判决生效之日起十五日内给付原告陈晨剩余租金人民币6066.62元以及物业费用839.50元；三、驳回原告陈晨的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1242元，由原告负担800元，被告负担442元。原告预交案件受理费的剩余部分442元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  邵牙妹人民陪审员  陆雪萍二〇一九年十二月三十一日书 记 员  罗安迪