四川省丹棱县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1424民初709号 原告（执行案外人）：张玉金，男,汉族，1945年11月16日出生,住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：徐军，四川上凯律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张春梅，女，汉族，1963年11月13日出生，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：杜宇，四川法奥律师事务所律师。 第三人（被执行人）：牟昆民,男,汉族，1965年11月23日出生，住四川省洪雅县。 第三人：赵君,女,汉族，1967年7月7日出生，住四川省洪雅县。 原告张玉金与被告张春梅、第三人牟昆民、赵君案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月21日作出（2018）川1424民初861号民事判决。被告张春梅不服该判决，向四川省眉山市中级人民法院提起上诉。四川省眉山市中级人民法院于2019年7月18日作出（2019）川14民终712号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张玉金及其委托诉讼代理人徐军、被告张春梅及其委托诉讼代理人杜宇、第三人赵君到庭参加诉讼。第三人牟昆民经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉金向本院提出诉讼请求：1.判决撤销四川省洪雅县人民法院2018年3月28日作出的（2018）川1423执147号之一《执行裁定书》第三条;2.对以赵君名义向洪雅县鑫顺房地产开发有限公司购买的位于洪雅县“锦都花园”X单元X号房屋停止执行;3.确认位于洪雅县“锦都花园”X单元X号的房屋归原告所有。事实和理由:1.原告在人民法院查封之前已同第三人牟昆民、赵君达成以物抵偿协议，并经四川省洪雅县人民法院（2015）洪民初字第1281号《民事调解书》确认。2005年11月5日，第三人赵君与洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）签订的锦都花园售字第030号《商品房买卖合同》约定，鑫顺公司将其开发的位于洪雅县“锦都花园”X单元X号建筑面积270.36平方米的房屋（以下简称本案诉争房屋）以135，000元的价格出卖给第三人赵君。因鑫顺公司的原因致本案诉争房屋在2018年7月11日前均不能办理不动产登记。2011年6月至2015年5月，第三人牟昆民、赵君分4次给原告借款350，000元未还。2015年11月26日，原告向四川省洪雅县人民法院起诉，要求偿还本息427，500元。诉讼中，原告与第三人牟昆民、赵君达成协议:被告牟昆民、赵君自愿用位于四川省洪雅县“锦都花园”X单元X号住房一套（包括家具家电）抵偿欠原告张玉金的借款和利息共计427，500元。并经四川省洪雅县人民法院于2015年11月26日作出的（2015）洪民初字第1281号《民事调解书》确认。2015年11月27日，四川省洪雅县人民法院作出（2015）洪民初字第1281号《协助执行通知书》，要求洪雅县房地产管理局:将位于洪雅县“锦都花园”X单元X号房屋的产权登记过户与原告张玉金所有。2018年3月28日，四川省洪雅县人民法院作出的（2018）川1423执147号之一《执行裁定书》的第三条:将被执行人牟昆明妻子赵君在洪雅县“锦都花园”X单元X号（面积约270.36平方米）房产予以查封，查封期限为三年；2.原告在人民法院查封之前已合法占有本案诉争房屋。原告与第三人牟昆明、赵君达成（2015）洪民初字第1281号《民事调解书》后即办理了移交手续，原告对本案诉争房屋进行简单修整后，于2015年12月18日正式在本案诉争房屋居住至今；3.本案诉争房屋的价款原告已付清。原告借给第三人350，000元，截止2015年11月，第三人应偿还原告427，500元，因第三人无钱归还，故以房抵债，且已经四川省洪雅县人民法院作出的（2015）洪民初字第1281号《民事调解书》所确认；4.本案诉争房屋从未进行过不动产物权设立登记，原告通过法院调解书方式取得本案诉争房屋合法、有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”本案诉争房屋从未设立物权，更谈不上物权的变更、转让。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，第三人赵君已于2005年11月5日通过与鑫顺公司签订《商品房买卖合同》的方式原始取得本案诉争房屋的所有权。2015年11月26日，原告已通过（2015）洪民初字第1281号《民事调解书》合法取得了本案诉争房屋的所有权。虽然以物抵债协议不具有导致物权变动的效力，但在均未办理物权登记的情况，原告与第三人达成的以房抵债协议已被法院以调解书的形式予以确认，原告付清所有房款后已实际占有了该房屋，故对原告与第三人达成的以房抵债协议予以确认的调解书真实、合法、有效，应予支持；5.本案诉争房屋未办理过户登记并非原告自身原因。本案诉争房屋至今未办理不动产物权的设立登记。不动产物权的转让登记是建立在已进行不动产物权设立登记的基础之上，没有设立登记何来转让过户登记；四川省洪雅县人民法院作出（2015）洪民初字第1281号《民事调解书》和《协助执行通知书》后，即将该两份法律文书送交洪雅县房地产管理局，当时因鑫顺公司原因，导致本案诉争房屋不能办理不动产登记，后又将该两份法律文书交至鑫顺公司；2018年7月11日晚，应鑫顺公司的通知，所有购买“锦都花园”的购房者均到鑫顺公司开会，鑫顺公司向购房者分发了《锦都花园住宅房屋办证要件和流程》。7月12日，原告到洪雅县不动产登记中心开具《家庭住房情况证明》后将申请办证的手续交到鑫顺公司，才知道本案诉争房屋已被查封，原告随即到法院查得（2018）川1423执147号之一《执行裁定书》，并提出异议；6.原告因借款给第三人导致其欠债，后将原房屋出卖，现本案诉争房屋系原告唯一住房；7.被告申请执行的依据是（2016）川14民终1054号民事判决，该判决只判决由牟昆明个人偿还张春梅借款5，800，000元及利息。赵君并不是被执行人，即使赵君与牟昆民是夫妻，需要查封夫妻共同财产，也应按《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》的程序申请、担保、听证后裁定追加。法院未经法定程序，直接查封赵君房产违法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条规定，法院在查封时未依法通知原告和第三人，更未张贴封条或者公告，故查封程序违法。综上所述，本案诉争房屋从未进行过不动产物权设立登记，第三人赵君通过买卖方式原始取得房屋所有权，后又在法院主持下自愿与原告达成以物抵债协议，将房屋转让给原告，原告付清了所有房款并实际占有本案诉争房屋，未办理房屋过户登记并非原告原因。对原告与第三人达成的以房抵债协议予以确认的调解书真实、合法、有效，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定，提出执行异议之诉，请支持原告的全部诉求。 被告张春梅辩称，1.原告与第三人牟昆民、赵君间的借贷纠纷涉嫌虚假诉讼，原告与第三人串通损害张春梅利益的可能性极大。2015年下半年，被告多次催促第三人牟昆民、赵君还款，但第三人拒不履行还款义务。四川省洪雅县人民法院于2015年9月26日作出的《民事调解书》，却对原告与第三人于2015年11月26日达成的以房抵债协议进行了确认，显然错误。被告有理由怀疑原告与第三人达成的抵债协议是为了逃避被告债务，而用不正当的手段取得的虚假调解书。2015年底至2016年初，第三人多次参加民间借贷诉讼，其虚假诉讼的可能性较大。《调解书》确定的以房抵债的借款金额远低于抵债房产市价。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条关于“明显不合理低价”规定，当事人在其他案件中存在以低于市场价或者交易指导价70%进行交易的，则可以考虑当事人有虚假诉讼的嫌疑。第三人抵债房产面积270.36平方米，且已装修，还配备家具家电，但抵债金额仅427，500元。被告向第三人主张借款期间，第三人在身负多起债务的情况下，还将诉争房产以明显不合理的低价用于抵偿其欠原告的债务，明显有违常理，严重损害了被告的利益。《调解书》内容的真实性、合法性存疑，不足以证明第三人与原告间确实存在借贷法律关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条规定：人民法院审理民间借贷纠纷案件时，应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼。《调解书》含糊载明：第三人多次向原告借款本金350，000元，到期本息共计427，500元。并未明确借款时间、交付方式及利息的计算标准。被告有充分理由合理怀疑第三人与原告间借贷的真实性；2.对以物抵债协议予以确认的《调解书》不具有发生物权变动的效力。《最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见解读》明确指出：以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并不是对物权权属的变动，不应当认定以物抵债调解书能够直接引起物权的变动。原告也承认以物抵债协议不能导致物权发生变动；3.被告申请查封第三人所有的房产并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”该抵债房屋虽未办理产权登记，但依据第三人与鑫顺公司签订的《商品房买卖合同》，可以证明抵债房产应归属第三人所有。被告作为第三人的债权人，申请查封第三人所有的房产并无不当；4.本案不属于四川省丹棱县人民法院（2018）川1424民初861号民事判决所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条确立的是：无过错的不动产买受人的物权期待权，在执行程序中对不动产受让人进行优先保护。适用该条规定的前提是买受人(案外人)与被执行人之间应当存在真实合法有效的房屋买卖关系。但本案中，第三人与原告间并无房屋买卖的法律事实。因此，本案不符合该条所规定的情形，原审判决法律适用错误。综上，诉争房屋仍属于第三人所有，被告依据生效的终审判决向法院申请保全，法院依法查封第三人所有的诉争房屋合法有效，请依法驳回原告的诉求。 第三人牟昆民未作陈述。 第三人赵君述称，原告所述属实，请求支持原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》《民事调解书》《民事判决书》《执行裁定书》、发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人牟昆民与赵君于1991年结婚，2016年离婚。2005年11月5日，第三人赵君与鑫顺公司签订的《商品房买卖合同》（锦都花园售字第030号）约定，鑫顺公司将其开发的位于洪雅县“锦都花园”X单元X号建筑面积为270.36平方米的住房1套以135，000元的价格出售给第三人赵君。2007年3月，鑫顺公司将诉争房屋实际交付给第三人赵君。因鑫顺公司的原因，诉争房屋至今都未办理产权登记。2011年，第三人牟昆民分3次向原告借款共计150，000元。第三人牟昆民向原告出具的借款凭据载明利息按月利率1%计算。2015年5月，第三人赵君向原告借款200，000元用于其子女上学。2015年，原告向四川省洪雅县人民法院起诉，要求第三人牟昆民、赵君偿还原告借款本息共计427，500元。诉讼中，原告与第三人牟昆民、赵君达成的协议约定:被告牟昆民、赵君自愿用位于四川省洪雅县“锦都花园”X单元X号住房一套（包括家具家电）抵偿欠原告张玉金的借款和利息共计427，500元。2015年11月26日，四川省洪雅县人民法院作出的（2015）洪民初字第1281号《民事调解书》对原告与第三人牟昆民、赵君达成的上述协议予以了确认。2015年11月27日，四川省洪雅县人民法院作出（2015）洪民初字第1281号《协助执行通知书》，要求洪雅县房地产管理局:将位于洪雅县“锦都花园”X单元X号房屋的产权登记过户与原告张玉金所有。第三人牟昆民、赵君将诉争房屋交付原告后，原告于2015年12月18日搬至本案诉争房屋内居住生活至今。因第三人牟昆民未归还其欠被告张春梅的借款，被告张春梅向四川省洪雅县人民法院起诉，要求第三人牟昆民、赵君连带偿还其借款5，800，000元及利息。四川省洪雅县人民法院作出的（2016）川1423民初174号民事判决判决牟昆民、赵君共同偿还张春梅借款5，800，000元及利息。第三人赵君不服该判决，向四川省眉山市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。四川省眉山市中级人民法院于2016年12月22日作出的（2016）川14民终1054号民事判决判决撤销四川省洪雅县人民法院作出的（2016）川1423民初174号民事判决，改判由牟昆民偿还张春梅借款5，800，000元及利息。被告张春梅申请执行过程中，四川省洪雅县人民法院于2018年3月28日作出的（2018）川1423执147号之一《执行裁定书》第三条载明:将被执行人牟昆明妻子赵君在洪雅县“锦都花园”X单元X号（面积约270.36平方米）房产予以查封，查封期限为三年。四川省洪雅县人民法院作出该裁定后，并未对诉争房屋采取实际查封措施。2018年5月29日，四川省洪雅县人民法院作出的（2018）川1423执147号《执行裁定书》载明:因被执行人牟昆明妻子赵君在洪雅县“锦都花园”X单元X号（面积约270.36平方米）的房产在房管局无相关登记信息，无法进行查封，因上述房产暂不具备处置条件，且经申请人同意，终结本次执行程序。至本案判决时，四川省洪雅县人民法院作出的对本案诉争房屋予以查封的裁定也未被撤销。原告在申请对诉争房屋办理产权登记过程中，被告知该房屋已被查封，不能办理产权登记。2018年7月30日，原告以诉争房屋属其所有，四川省洪雅县人民法院作出的（2018）川1423执147号之一执行裁定，裁定对诉争房屋予以查封属查封错误为由，向四川省洪雅县人民法院提出书面异议，请求解除对诉争房屋的查封。2018年8月13日，四川省洪雅县人民法院以对以物抵债协议予以确认的调解书，只是对当事人间达成的以物抵债协议的确认，并非对物权权属的变动为由裁定驳回了原告的异议请求。本案诉争房屋至今仍未办理产权登记。 本院认为，本案的争议焦点是：1.原告要求撤销四川省洪雅县人民法院于2018年3月28日作出的（2018）川1423执147号之一执行裁定第三项，并停止对本案诉争房屋的执行的诉求是否成立；2.原告要求确认位于洪雅县“锦都花园”X单元X号房屋归其所有的诉求是否成立。现对本案争议焦点作如下分析认定： 一、关于原告要求撤销四川省洪雅县人民法院于2018年3月28日作出的（2018）川1423执147号之一执行裁定第三项，并停止对本案诉争房屋的执行的诉求是否成立的问题。 本院认为，第三人赵君购买本案诉争房屋并付清购房款后，鑫顺公司已将诉争房屋实际交付第三人，诉争房屋虽未办理产权登记，但第三人已通过购买的方式合法占有了该房屋。原告与第三人在诉讼中达成的以诉争房屋抵偿第三人所欠原告借款的协议系双方真实意思表示，且亦无证据证明该以房抵债协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形，该以房抵债协议已被四川省洪雅县人民法院以调解书的形式予以确认，故该以房抵债协议真实、合法、有效。原告与第三人达成的以房抵债协议经四川省洪雅县人民法院确认后，第三人便将诉争房屋交付给了原告，且自2015年12月18日至今，原告均在该诉争房屋内居住生活。2018年3月28日，四川省洪雅县人民法院作出（2018）川1423执147号之一执行裁定，对本案诉争房屋予以查封前，原告通过以房抵债的形式已合法占有了该诉争房屋，虽然该房屋至今都未办理产权登记，但未能办理产权登记并非原告自身原因，故原告对本案诉争房屋已享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照该条的规定，案外人在符合上述四个要件的情形下便可以排除对登记在被执行人名下的不动产的执行。本案中，在四川省洪雅县人民法院裁定对本案诉争房屋予以查封前，原告已通过以房抵债的形式合法占有了诉争房屋，且未能办理产权登记亦非原告自身原因，本案诉争房屋虽未办理物权的正式登记，与该条规定的“登记在被执行人名下的不动产”有所区别，但诉争房屋系第三人赵君以购买方式原始取得，且该条款意在保护特定条件下案外人的物权期待权，故可参照适用。因此，原告对诉争房屋所享有的物权期待权能够排除四川省洪雅县人民法院基于被告的申请而对诉争房屋的执行，故原告要求撤销四川省洪雅县人民法院于2018年3月28日作出的（2018）川1423执147号之一执行裁定的第三项，并停止对本案诉争房屋的执行的诉求，符合法律规定，本院依法予以支持。 二、关于原告要求确认位于洪雅县“锦都花园”X单元X号房屋归其所有的诉求是否成立的问题。 本院认为，原告与第三人达成的以房抵债协议，是第三人通过以房抵债的形式来履行其所欠原告的债务，该以房抵债协议并不能直接引起物权的变动。如上所述，原告基于其与第三人所达成的以房抵债协议仅对本案诉争房屋享有物权期待权，原告可以请求第三人协助其办理该诉争房屋的产权登记手续，但原告所享有的物权期待权并不代表原告对诉争房屋已直接享有物权，且不动产产权的办理还需相关行政主管部门具体审查，故原告要求确认本案诉争房屋归其所有的诉求不能成立。因此，对原告的该项诉求，本院依法不予支持。 综上所述，对原告的第一、二项诉求，依法予以支持，对其第三项诉求，依法不予支持。第三人牟昆民经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院可依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、撤销四川省洪雅县人民法院于2018年3月28日作出的（2018）川1423执147号之一执行裁定第三项； 二、停止对以第三人赵君名义向洪雅县鑫顺房地产开发有限公司购买的位于洪雅县“锦都花园”X单元X号房屋的执行； 三、驳回原告张玉金的其他诉讼请求。 案件受理费100元，公告送达费300元，共计400元（原告已预交），由原告张玉金负担200元，被告张春梅负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 四川省洪雅县人民法院于2018年3月28日作出的（2018）川1423执147号之一执行裁定第三项于本判决生效时自动失效。 审 判 长  杨成胜 审 判 员  彭燕萍 人民陪审员  苟彦迅 二〇一九年十二月二日 书 记 员  宋 毅