辽宁省锦州市古塔区人民法院行 政 判 决 书（2019）辽0702行初20号原告张大勇，男，1978年10月9日出生，满族，无职业，住锦州市太和区。原告张馨月，系原告张大勇之妻，1980年6月2日出生，汉族，个体业者，住锦州市太和区。二原告委托代理人：邢进，辽宁锦逸律师事务所律师。被告锦州市自然资源服务中心，住所地：锦州市市府东路**，统一社会信用代码：12210700MB1985876A。法定代表人，滕林，该中心主任。被告锦州市不动产登记中心，，住所地古塔区上海路二段新大陆**统一社会信用代码122107004639039438。法定代表人：裴志忠，该中心主任。二被告委托代理人戚迎明，辽宁峻达律师事务所律师。被告锦州市民政局，，住所地太和区凌南东里宝地城****法定代表人甄理，该局局长。被告锦州市地名委员会工作办公室，住所，住所地太和区凌南东里宝地城****div>负责人董振军，该办公室主任。二被告委托代理人董振军，锦州市地名委员会工作办公室主任。第三人锦州房地产测绘中心，住所地古，住所地古塔区上海路二段新大陆**信用代码91210700701638330K。负责人焦建，该中心主任。委托代理人于涛，该中心副主任。委托代理人运国英，辽宁峻达律师事务所律师。第三人锦州市古城改造工程指挥部，住所地锦，住所地锦州市凌河区解放路七段**v>负责人邱小东，该指挥部负责人。委托代理人杨菡婷，辽宁凌飞律师事务所律师。第三人杨乃茹，女，1953年8月27日出生，汉族，住锦州市古塔区。第三人王庆云，系第三人杨乃茹之夫，1952年1月12出生，汉族，住锦州市古塔区。第三人杨乃茹、王庆云委托代理人杨晓君，辽宁凌飞律师事务所律师。原告张大勇、张馨月与被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心、被告锦州市民政局、被告锦州市地名委员会工作办公室、第三人锦州房地产测绘中心、第三人锦州市古城改造工程指挥部、第三人杨乃茹、第三人王庆云确认行政行为违法、履行法定职责及行政赔偿纠纷一案，于2019年11月1日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张大勇及其与原告张馨月委托代理人邢进、被告锦州市自然资源服务中心及被告锦州市不动产登记中心委托代理人戚迎明、第三人锦州房地产测绘中心委托代理人于涛、运国英、第三人锦州市古城改造工程指挥部委托代理人杨菡婷、第三人杨乃茹、王庆云委托代理人杨晓君到庭参加了诉讼。被告锦州市民政局及被告锦州市地名委员会工作办公室未派员到庭。本案现已审理终结。被诉行政行为：2010年5月13日，被告锦州市不动产登记中心于为第三人杨乃茹、王庆云办理地址为古塔区北二里古城新苑25-123号、房屋面积为169.24平方米商业营业用房房屋初始登记，并向二人颁发房屋所有权证。2011年1月24日，被告锦州市不动产登记中心为第三人杨乃茹、王庆云与原告张大勇、张馨月办理该房屋产权转让手续，将该房屋登记在二原告名下，地址为古塔区北，地址为古塔区北二里古城新苑**9.24平方米，并向二原告颁房屋所有权证。2018年12月17日，被告锦州市不动产登记中心向二原告发送通知书，内容为：张大勇、张馨月：现因你夫妻名下的锦州市××北××里古城新苑25-123号房屋所有权证书登记的房屋面积有误，需进行更正登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正”之规定，特通知你夫妻于本通知送达之日起30日内到我中心办理上述房屋的更正登记。原告张大勇、张馨月诉向本院提出诉讼请求，1、确认被告锦州市不动产登记中心为第三人杨乃茹、王庆云办理的房屋初始登记、为二原告办理的房屋转让登记违法；2、要求判令被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心履行法定职责，为二原告办理房屋更正登记；3、要求被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心赔偿因错误登记及违法行为给二原告造成的经济损失456,568.30元。事实与理由：被告锦州市不动产登记中心于2018年12月17日对二原告作出办理房屋面积更正登记的通知，通知内容为：张大勇、张馨月：现因你夫妻名下的锦州市××北××里古城新苑25-123号房屋所有权证书登记的房屋面积有误，需进行更正登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正”之规定，特通知你夫妻于本通知送达之日起30日内到我中心办理上述房屋的更正登记。特此通知。因二原告外出回锦后已是2019年3月中旬，故二原告按通知要求多次找被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心，要求其按通知内容进行公告，依法更正其错误登记。但二被告以机构改革人员及职责分工尚不明确为由多次推脱，让等一等。二被告于2019年8月6日告知二原告不能按通知办理更正登记，可到法院诉讼解决。二原告无奈提起本次诉讼，要求二被告履行法定职责。因二被告错误登记及违法行为（暂缓办理权属变更登记行为违法）、不履行法定职责，造成二原告两年多时间不能进行交易，故要求二被告赔偿两年从的折旧损失9万元，另因二被告的错误登记造成二原告多付出229,978.137元购房款及九年多的利息损失约101,420.35元，多支付的购买该房贷款的利息损失24,837.37元，多支付的取暖费损失10,332.44元。因被告锦州市不动产登记中心的隶属关系及职能划入锦州市自然资源服务中心，故锦州市自然资源服务中心与锦州市不动产登记中心应为本案共同被告。综上所述，二原告为维护自身的合法权益不受侵害，特提起诉讼，请法院依法判决。被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心辩称，一、锦州市不动产登记中心作为锦州市不动产登记机构，严格执行法律法规规定，在案涉房屋发现登记面积错误后，立即停止办理转移登记业务，以避免发生后续错误和当事人不可逆转的经济损失，行为具有合法性和正当性。二、案涉房屋系锦州市古城改造指挥部通过拍卖程序转让给杨乃茹，杨乃茹通过买卖形式转让给原告张大勇、张馨月，锦州市不动产登记中心只是履行行政登记义务，不享有不动产权利，从民事法律关系角度，案涉房屋面积缩减损失，实际是由转移登记的前手当事人获益，张大勇、张馨月的房屋面积缩减损失应当通过民事程序向其前手主张，被告不应承担赔偿责任。三、《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”答辩人针对案涉房屋的面积更正登记问题，多次研讨，并向辽宁省自然资源局和相关专家进行请示，均因为案涉房屋在错误登记之后已经办理了转移登记，故不宜主动依职权办理变更登记，只能由当事人主动申请变更登记，且答辩人已经告知了原告张大勇，但原告仍不申请进行变更，延续至今。答辩人在此过程中无违法行为，也无过错。四、原告要求答辩人赔偿既无事实根据也无法律依据。综上，案涉房屋由原告申请进行变更登记，同时答辩人不应承担行政赔偿责任。被告锦州市民政局、锦州市地名委员会办公室辩称，根据《地名管理条例》和《地名管理条例实施细则》规定，民政管理部门（地名委员会工作办公室）主（地名委员会工作办公室。其职责是：承办本辖区地名的命名、更名；推行地名的标准化、规范化。其主要工作内容之一是对我市市辖区行政区域内的合法建筑进行门牌号码编码核发，不负责具体建筑物的面积核算和其他门牌号以外的相关信息。故，我办认为与该行政诉讼案件无利害关系。第三人锦州房地产测绘中心述称，我方职责是测绘面积，所需要的是地名委员会提供的门牌和开发公司提供的图纸，我们根据开发公司所提供的材料计息出面积，我们不负责门牌号的监督。第三人锦州市古城改造工程指挥部述称，这个面积是否存在差异，门牌号码是否错误，我们并不知道，我们没有过错。第三人杨乃茹、王庆云述称，作为购买方，我们是依据拍卖中心所登记的房屋，且登记房屋有明确定明面积，办理登记到下发，有相关部门审批，我们不知道有登记错误，我们不存在任何过错。经审理查明，案涉房屋坐落于锦州市××北××里(古城新苑）25-123号，房屋证照登记面积169.24平方米，二原告为该房屋产权人。与之相邻房屋为锦州市××北××里(古城新苑）25-122号，房屋证照登记面积128.27平方米，房屋产权人为案外人杜疆、张澜。第三人锦州市古城改造工程指挥部开发建设案涉房屋在内的古塔区北二里古城新苑25号楼，于2001年竣工。该指挥部向被告锦州市地名委员会办公室申请门牌登记。2001年11月20日，被告锦州市地名委员会办公室为第三人锦州市古城改造工程指挥部作出北二里古城新苑25号楼门牌号码排序图表。该指挥部将该楼排序图表及房屋分布图交付第三人锦州房地产测绘中心。该中心于2001年12月24日做出房屋立体分配图，确认25-122号房屋面积为128.27平方米，25-123号房屋面积为169.24平方米。该测绘中心将房屋立体分配图交付第三人锦州市古城改造工程指挥部。第三人锦州市古城改造工程指挥部办理房屋门牌号码落位时，将25-122号与25-123号门牌号码落位颠倒，将实际房屋面积128.27平方米的房屋落号为25-123号（房屋证照登记面积为169.24平方米），将实际房屋面积169.24平方米的房屋落号为25-122号（房屋证照登记面积为128.27平方米）。2009年6月25日，第三人杨乃茹、王庆云通过锦州运通拍卖有限公司拍卖，在第三人锦州市古城改造工程指挥部处购得案涉房屋即古塔区××号，面积为169.24平方米。该二人交付购房款后，第三人锦州市古城改造工程指挥部为其二人出具了销售不动产统一发票、住房批准证、维修资金专用收款收据。其二人在被告锦州市不动产登记中心交付相关手续费后，被告锦州市不动产登记中心为其二人办理了案涉房屋的初始登记，并于2010年5月13日向其二人颁发案涉房屋产权证照。被告锦州市不动产登记中心在为第三人杨乃茹、王庆云办理房屋初始登记过程中，未实地查看房屋现场。2011年1月14日，第三人杨乃茹、王庆云将案涉房屋卖予二原告，二原告向其支付房屋价款95万元。第三人杨乃茹、王庆云交付二原告房屋面积为128.27平方米。被告锦州市不动产登记中心依双方申请为其办理了房屋产权转移登记，于2011年1月24日向二原告颁发案涉房屋产权证照,登记内容为房屋坐落于古塔区××号，面积为169.24平方米。2017年9月10日，二原告将案涉房屋卖予案外人曹宇、杨春凤，双方签订房屋买卖合同后，二原告收取该二人交付的购房定金5万元。双方在被告锦州市不动产登记中心办理房屋转移登记手续时，发现该房屋被限制办理转移登记，并被告知不能办理。2017年9月25日，第三人锦州房地产测绘中司向二原告发送《告知书》，内容为：“杜疆、张澜，张馨月、张大通，锦州市古塔改造工程指挥部，锦州市不动产登记中心：经核对，我中心发现锦州市××北××里古城新苑25-122号与25-133号两户房屋登记记载的面积有误，北二里古城新苑25-122号房屋登记面积为128.27平方米，北二里古城新苑25-123号房屋登记面积为169.24平方米。现疑似两户房屋面积颠倒，即北二里古城新苑25-122号房屋应为169.24平方米，北二里古城新苑25-123号房屋应为128.27平方米。因两户房屋均已装修改变了初始登记状态，故目前暂不具备重新测绘条件。本着实事求是的原则，特致函告知相关利害关系人，望共同研究解决以上问题的措施和方案。”二原告为此赔偿案外人曹宇、杨春凤违约金5万元。二原告向本院提起诉讼，要求依法判决锦州市国土资源局（当时为锦州市不动产登记中心的上级主管机构）及被告锦州市不动产登记中心赔偿违约金损失5万元及房屋差价款130万元。本院依法作出（2018）辽0702号行初19号行政判决书，判决锦州市国土资源局及被告锦州市不动产登记中心赔偿违约金损失5万元，驳回二原告的其他诉讼请求。宣判后，双方均提出上诉。锦州市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）辽07行终147号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后锦州市国土资源局及被告锦州市不动产登记中心履行了赔付义务。2018年12月17日，被告锦州市不动产登记中心向二原告发送《通知书》，内容为：“现因你夫妻名下的锦州市××北××里古城新苑25-123号房屋所有权证书登记的房屋面积有误，需进行更正登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条‘不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正’之规定，特通知你夫妻于本通知送达之日起30日内在我中心办理上述房屋的更正登记。特此通知。”之后，被告锦州市不动产登记中心发现，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”该中心认为，案涉房屋在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记，该中心无权主动办理更正登记，未给二原告办理更正登记，未再向二原告通知未办理更正的理由，亦未收回该《通知书》。庭审中，被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心同意二原告的房照理应办理更正。经询问案外人杜疆、张澜，其二人表示本案与其无关，经济损失与其无关，但其二人表示愿意配合办理房屋更正登记。另查，二原告购买案涉房屋时，向第三人杨乃茹、王庆云支付购房款95万元，其中部分房款45万元，支付贷款利息102,598.88元。根据实际房屋面积与房照登记面积差，多支付房贷利息24,837.37元。二原告自2011年至2018年按照房照面积支付取暖费42,681.52元。根据实际房屋面积与房照登记面积差，多支付取暖费10,332.44元。再查，锦州市国土资源局原为被告锦州市不动产登记中心的上级主管机构。2018年12月18日，被告锦州市自然资源服务中心设立，为市政府直属事业单位，被告锦州市不动产登记中心为其分支机构。被告锦州市地名委员会办公室为被告锦州市民政局内设机构。上述事实，有原告张大勇、张馨月提供的证据：1、通知书；2、房屋现场草图；3、房屋产权证；4、房屋买卖协议；5、收条；6、告知书；7、供暖用户欠费明细；8、银行流水8页；9、个人额度借款合同。有被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心提供的证据：1、登记发证审批表（包括销售不动产统一发票；住房批准证；完税证；维修资金专用收款收据；拍买费收据；交易手续费收据）2、拍卖成交确认书；3、房屋转移登记申请表；4、委托拍卖合同；5、拍卖合同；6、原房屋产权证；7、房屋转移登记申请契约表；8、估价报告；9、（2018）辽07行终147号行政判决书。有被告锦州市民政局、锦州市地名委员会办公室提供的证据：北二里古城新苑25号楼门牌号码排序图。有第三人锦州房地产测绘中心证据提供的证据：1、锦州市地名办出具的北二里古城新苑25号楼房号分布；2、古城新苑25号楼房屋面积计算明细；3、房屋立体分布图及平面图。有第三人锦州市古城改造工程指挥部提供的证据：1、房屋立体分布图表；2、测绘费收据2张。上述证据，经庭审质证，各方当事人均无异议，及当事人陈述笔录载卷在案为凭，本院予以采信。本院认为，被告锦州市自然资源服务中心为房屋登记机构，锦州市不动产登记中心系其分支机构，行使对本辖区内房屋权属进行登记的职能，应当依法履行其行政职责。本案涉及两个行政行为。一是登记行为，二是通知行为。首先，针对登记行为。《房屋登记办法》第十九条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；。”。本案中，第三人古塔改造指挥部作为开发公司在落位时，将两处房屋颠倒，这仅是房屋登记前的落位行为，此时房屋产权并未予以初始登记确认产权归属。而被告锦州市不动产登记中心在给予第三人杨乃茹、王庆去办理房屋初始登记时，未履行法定义务，未进行实地查看，将、给予错误落位的房屋予以初始登记，造成房屋登记确认的门牌号码与房屋面积与实际门牌号码正常排序及房屋实际面积不相符。故被告锦州市不动产登记中心作出的本案涉案房屋的初始登记行为违法。第三人杨乃茹、王庆云在不知情的情况下，将该房屋转让，二原告购得，被告锦州市不动产登记中心将第三人杨乃茹、王庆云名下错误的房屋登记变更到二原告名下，虽该变更登记行为形式上无过错，但造成第三人杨乃茹、王庆云交付二原告的房屋门牌号及房屋面积与实际正确的门牌号码及房屋面积不相符，故该转让变更登记行为违法。鉴于原、被告均认可涉案房屋存在登记错误，并认可应予更正，且涉及案外人杜疆、张澜所有的房屋门牌号码及房屋面积问题，该二人表示愿意配合更正，故二原告要求判决被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心为二原告办理涉案房屋门牌号码及房屋面积更正登记，本院予以支持。关于通知行为。因被告锦州市不动产登记中心在发出该通知时所引用法律规定存在缺失，没有引用完整，造成发出通知后登记机关不能履行，又未收回《通知书》另行通知，故该《通知书》内容违反了相关法律规定。鉴于该《通知书》行为未给二原告造成实际损失，且被告锦州市自然资源服务中心、锦州市不动产登记中心认识到错误，并表示愿意收回并撤销该《通知书》，本院尊重当事人的意愿，对于该行政行为不再予以调整。关于二原告主张的损失，是否与所诉行政行为存在因果关系，应否得到赔偿的问题。因为房屋初始登记及房屋转让登记错误，造成二原告以购买面积169.24平方米的房价取得面积128.27平方米的房屋，由此造成房屋所差面积的房款、房款利息、房贷利息及取暖费损失，均属于损失范畴。上述损失与房屋登记的违法行为之间存在直接因果关系。至于二原告提出的房屋折价损失，属于赔偿损失范畴一节，因房屋交易价款的不定期波动，系房屋产权人应承受的社会风险，且因不动产登记机关限制其转让交易造成的损失已另案调整并赔付，二原告主张的该损失与错误登记行为不存在因果关系，不属于损失范畴，故二原告该主张，本院不予支持。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。”《中华人民共和国物权法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”故二原告要求被告锦州市自然资源服务中心、锦州市不动产登记中心赔偿其因房屋面积差多付的房款、房款利息、房贷利息及取暖费损失，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第七十二条、第七十四条第二款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第九十一条、第九十五条、《中华人民共和国物权法》第二十一条第二款、《不动产登记暂行条例》第二十九条之规定，判决如下：一、确认被告锦州市不动产服务中心于2010年5月13日为第三人杨乃茹、王庆云办理地址为古塔区北二里古城新苑25-123号、房屋面积为169.24平方米商业营业用房房屋初始登记中，涉及门牌号码及房屋面积内容登记违法；二、被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心于本判决生效后在法定期限内，为原告张大勇、张馨月办理变更登记，将其于2011年1月24日颁发的房屋产权证照中地址为古塔区北二里古城新苑25-123号、房屋面积为169.24平方米内容，更正为古塔区北二里古城新苑25-122号、房屋面积为128.27平方米；三、被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心于本判决生效后15日内赔偿原告张大勇、张馨月购房款损失229,978.14元及利息100,482元（自2011年1月17日至2019年11月1日，按中国人民银行同期贷款利率计算。之后至实际给付之日，仍按此标准计算。）；(详见赔偿明细）四、被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心于本判决生效后15日内赔偿原告张大勇、张馨月多付购房款贷款利息损失24,837.37元；五、被告锦州市自然资服务记中心、被告锦州市不动产登记中心于本判决生效后15日内赔偿原告张大勇、张馨月取暖费损失10,332.44元；六、驳回原告张大勇、张馨月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 蒋 彬人民陪审员 冯 梅人民陪审员 郝春贵二〇一九年十二月二十六日法官助理孙岩书记员王玉言赔偿明细购房款损失950,000元÷169.24平米×（169.24-128.27）=229,978.14元购房款利息损失100,482元（基础数为229,978.14元，详见利息计算表）购房贷款利息损失102,598.88元÷169.24平米×（169.24-128.27）=24,837.37元取暖费损失42,681.52元÷169.24平米×（169.24-128.27）=10,332.44元合计：365,629.95元