河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初24095号原告卢丽娟，女，1968年1月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人刘磊，河南胜威律师事务所律师。委托代理人万丹杰，河南胜威律师事务所实习律师。被告丁冠超，男，1981年9月15日出生，汉族，住郑州市。委托代理人李远龙，河南栋梁律师事务所律师。委托代理人宋锐，河南栋梁律师事务所实习律师。被告河南省捷和汽车销售有限公司，住所地郑州市金水区三全路9号一米阳光商务公寓一层东区1号，统一社会信用代码：91410100054709146A。法定代表人陈剑波，男，1982年12月8日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区，系公司总经理。委托代理人文韶华，河南铭树律师事务所律师。被告张建伟，男，1965年12月30日出生，汉族，住郑州市金水区。被告王保娥，女，1963年12月9日出生，汉族，住郑州市金水区。被告阴松山，男，1962年7月1日出生，汉族，住郑州市金水区。原告卢丽娟诉被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司、张建伟、王保娥、阴松山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢丽娟委托代理人刘磊、万丹杰，被告丁冠超委托代理人李远龙、宋锐，被告河南省捷和汽车销售有限公司委托代理人文韶华，被告张建伟到庭参加诉讼。被告王保娥、阴松山经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司向原告支付2018年6月18日至实际交付承租房屋期间的占有使用费（租金）2581370元（暂定计至2019年7月23日）及逾期付款利息100000元（按照同期银行贷款利率计算至实际付清欠款之日止），被告张建伟、王保娥、阴松山对上述债务承担连带责任。合计：2681370元。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年1月16日，原告向被告张建伟、阴松山、王保娥签订一份《房屋租赁合同》，主要内容有：原告自愿将位于郑州市金水区三全路东段一米阳光商务公寓，一层、二层的商业用房整体出租给被告张建伟、阴松山、王保娥使用，建筑面积月50000平方米；租赁期限为20年，自2012年7月1日至2032年6月30日止；房屋租金为每年220万元，从第六年租金开始递增，以后每五年租金递增一次，递增率为8%，付款日期为每年1月1日至1月20日，付款周期为每年支付一次等内容。2012年6月26日，被告张建伟、阴松山、王保娥与被告丁冠超（××）签订《房屋租赁合同》一份，被告张建伟、阴松山、王保娥将承租的一米阳光商务公寓一层东部（2、3、4、5房间）及二层整层出租给被告丁冠超使用，租赁期限为九年，自2012年9月19日开始递增，以后没两年递增一次，递增率为8%。房屋租金每半年支付一次，付款日期为每年2月19日和8月19日各付一次等内容。2018年3月2日，原告因被告张建伟、阴松山、王保娥拖欠租金，解除了与被告张建伟、阴松山、王保娥之间的《房屋租赁合同》，并将解除合同的通知告知了被告丁冠超和河南省捷和汽车销售有限公司（实际使用人），并告知其将应缴纳的租金直接交付给原告。但，时至今日，被告丁冠超及河南省捷和汽车销售有限公司，既没有向被告张建伟、阴松山、王保娥缴纳租金，也没有向原告缴纳占有房屋使用费，且继续占用租赁的房屋经营。综上，原告现诉至贵院，望依法支持诉请为盼。被告丁冠超到庭答辩称，一、被告丁冠超认可需要向原告支付房屋使用费，但原告要求支付房屋使用费的计算期间以及计算依据没有事实及法律依据，被告丁冠超认可向原告支付2018年7月19日至2019年6月18日期间的房屋使用费，支付标准依据原告与被告张建伟、阴松山、王保娥至今的租赁合同中关于租金的规定进行计算（后附《房屋使用费计算清单》）。二、被告丁冠超不应当向原告支付逾期利息，逾期利息应由被告张建伟、阴松山、王保娥向原告支付，被告丁冠超是基于租赁合同约定和被告张建伟、阴松山、王保娥不再享有对涉案房屋占有、使用、收益权利情况下，才没有缴纳2018年7月19日以后的房屋租金，其并非故意不交纳。因此，原告主张的逾期利息应由被告张建伟、阴松山、王保娥支付，被告丁冠超对此不承担责任。三、因被告张建伟、阴松山、王保娥原因导致被告丁冠超无法正常使用涉案房屋，被告丁冠超保留向其主张赔偿经济损失的权利。被告张建伟到庭提交答辩状1份，显示，答辩人：张建伟、王保娥、阴松山，答辩人就原告起诉房屋租赁合同纠纷一案，现提出如下答辩意见：一、原告不应将答辩人作为被告提起诉讼，答辩人与原告之间的纠纷已经达成和解，答辩人的义务已经完全履行完毕，并不拖欠原告任何款项，本案中答辩人顶多是个证人身份，而不应成为本案的被告；二、答辩人不应承担任何的法律责任，答辩人与原告之间的房屋租赁合同已经于2018年3月2日解除，合同解除后涉案房屋一直有被告丁冠超占有并使用，答辩人已经配合原告向丁冠超发出通知告知房屋现状以及让其直接向原告交纳租金的事实。原告起诉的租金系丁冠超所欠，与答辩人已经没有任何关系，答辩人不应对本案债务承担连带责任。综上，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。根据原、被告诉称、辩称、举证及庭审情况，确认案件的事实如下：1、2012年1月6日，卢丽娟（乙方、承租方）与柳林村第二村民组（甲方、出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：甲方自愿将位于三全路东段一米阳光商务公寓，一、二层的商业用房整体出租给乙方使用，建筑面积伍仟平方米；租赁期限20年，自2012年7月1日起至2032年7月1日；房屋租金为每年贰佰万元人民币，从第六年租金开始递增，以后每五年递增一次，递增方式如下：2012年7月1日—2017年6月30日房租每年为贰佰万元整，2017年7月1日—2022年6月30日房租每年为贰佰壹拾陆万元整，2022年7月1日—2027年6月30日房租每年为贰佰叁拾叁万贰仟捌佰元整，2027年7月1日—2032年6月30日房租每年为贰佰伍拾壹万玖仟肆佰贰拾肆元整，房屋租金付款日期为每年1月1日—1月20日，付款周期为每年支付一次，每个付款周期开始，乙方收到甲方房屋租赁发票后十日内付款该房屋租金；乙方应按照规定日期与金额支付房租，乙方逾期支付租金，每一天向甲方支付同期银行利息；除法定的合同终止条件外，出现以下情况双方有权终止本协议，甲方按照法定或本合同约定条款终止协议的，乙方已交租金及保证金不予退还等。该合同除有甲方柳林村第二村民组和乙方卢丽娟签字外，还有代表人和村民代表签字。2、2012年1月16日，阴松山、王保娥、张建伟（乙方、承租方）与卢丽娟（甲方、出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：甲方自愿将位于三全路东段一米阳光商务公寓，一、二层的商业用房整体出租给乙方使用，建筑面积伍仟平方米；租赁期限20年，自2012年7月1日起至2032年6月30日；房屋租金为每年贰佰贰拾万元人民币，从第六年租金开始递增，以后每五年递增一次，递增率为8%，付款日期为每年1月1日至1月20日，付款周期为每年支付一次，每个付款周期开始，乙方收到甲方房屋租赁发票后十日内付款该房屋租金；乙方应按照规定日期与金额支付房租，乙方逾期支付租金，每一天向甲方支付同期银行利息；除法定的合同终止条件外，出现以下情况双方有权终止本协议，甲方按照法定或本合同约定条款终止协议的，乙方已交租金及保证金不予退还等。该合同有甲方卢丽娟和乙方阴松山、王保娥、张建伟签字。3、2012年6月26日，丁冠超（乙方、承租方）与阴松山、王保娥、张建伟（甲方、出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：甲方自愿将位于三全路东段一米阳光商务公寓一层东部（2、3、4、5房间）及二层整层出租给乙方使用，该房屋门前两排及西边靠北一排的停车位，由乙方无偿使用；租赁期限九年，自2012年9月19日起至2021年9月18日止；房屋租金为每年壹佰玖拾万元人民币，2014年9月19日开始递增，以后每两年递增一次，递增率为8%，房屋租金每半年支付一次，付款日期为每年2月19日至8月19日各付一次，甲方共同指定乙方交纳房屋租金的账户，开户行中国光大银行政七街支行，户名王保娥，账号62×××*1,乙方应按照规定日期与金额支付房租，乙方逾期支付租金，每一天向甲方支付同期银行利息；该合同第四条第四款约定：签于甲方是从卢丽娟处取得本房屋的使用权和转租权，卢丽娟是从柳林村委取得的房屋使用权和转租权，甲方有义务在乙方交纳租费时提供卢丽娟及柳林村委会的房屋租金收据以确保房屋的合法化；乙方可根据经营情况，本合同的全部或部分房产租给第三方，但应在转租前书面通知甲方，并保证第三方的经营符合法律、法规的规定；乙方有权在甲方未满足合同第四条第四款条件是拒付房租或将房租提存于第三方。该合同有甲方阴松山、王保娥、张建伟和乙方丁冠超签字。4、2018年3月6日，原告卢丽娟向被告河南省捷和汽车销售有限公司、被告丁冠超出具书面告知书一份，主要内容为：贵公司承租的房屋系由本人卢丽娟转租给张建伟、王保娥、阴松山；因张建伟、王保娥、阴松山未按照合同约定交付房租的行为已违约，本人口头多次向张建伟、王保娥、阴松山催收房租，但张建伟、王保娥、阴松山三人拒不支付。故本人于2018年2月5日向张建伟、王保娥、阴松山发送书面的催收房租律师函，张建伟、王保娥、阴松山于2月7日签收并知晓催收事宜，在上述催告期满后张建伟、王保娥、阴松山仍未支付租金。本人已多次催收房租但张建伟、王保娥、阴松山均拒不按照合同约定进行支付，现本人在多次催收而张建伟、王保娥、阴松山仍未支付租金的前提下解除与张建伟、王保娥、阴松山之间的租赁合同，现本人解除合同的事宜告知贵公司，若贵公司有意愿的前提下请与我商议租赁事宜，并重新签订租赁协议。请贵公司在收到该告知书之日起7日之内进行回复并签订新的租赁协议，若按期未回复，则本人有权向他人进行租赁。5、2018年2月24日，河南正方圆律师事务所接受原告卢丽娟的委托向被告张建伟、王保娥、阴松山分别发出了一份《律师函》，均载明：张建伟、王保娥、阴松山在支付了2017年7月1日至2018年6月30日的房租后再未支付房屋租金；现发表本律师事务所意见如下：双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的民事行为，且不违反国家强制性法律、法规的规定，应当认定该合同合法、有效。双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。现因您拖欠房屋租金，业已违反《房屋租赁合同》第三条第二款及第五条第二款的规定，且经委托人催告，在上述催告期满后仍未支付租金，经委托人同意，现正式函告于张建伟、王保娥、阴松山，在进收悉本律师函之日，委托人即与你们解除《房屋租赁合同》，上述《房屋租赁合同》解除之后，委托人有权要求承担一切损失及法律责任。6、被告丁冠超提交收据一份，主要载明：2018年5月8日，石士杰(账号为62×××57)向王保娥（账号为62×××26）转账壹拾万元，附言为6.187.18房租。7、甲方（出租方）丁冠超与乙方（承租方）河南省捷和汽车销售有限公司签订《房屋租赁协议》一份，主要载明：乙方承租了位于三全路东段一米阳光商务公寓一层东部（2、3、4、5房间）及二层整层的房屋，因甲方无法全部利用，甲方又是乙方的股东，为节约双方经营成本，甲方将部分房间租赁给乙方使用，双方达成协议，租赁期限为2014年4月18日至2018年4月17日止。甲方丁冠超和乙方河南省捷和汽车销售有限公司在该协议书上签字。8、被告河南省捷和汽车销售有限公司提交中原银行回单一份，主要载明：2018年5月2日，石士杰(账号为62×××57)向王保娥（账号为62×××26）转账伍万肆仟零肆拾元，附言为捷和2018.3.186.18房租结清。另提交收据一份，主要载明：2018年5月2日，收款人张建伟收到捷和汽车伍拾伍万肆仟零肆拾元整，备注为2018.318—2018.6.18房租。9、被告张建伟提交一份《和解协议书》，主要载明甲方卢丽娟与乙方张建伟、王保娥、阴松山双方租赁合同于2018年3月2日正式解除；甲乙双方应在本协议签订当日向人民法院撤回相关案件的上诉和起诉；本协议签订二日内，乙方应向甲方全部移交××租赁合同及全部相关材料、租金缴纳信息，并保证其真实性。乙方应在二日内告知所有××或者实际使用人，房屋已经退还甲方的事实，自2019年5月30日之后房租向甲方直接交付，或经甲方审核同意后当日内重新签署、变更租赁合同并直接收取租金、押金、保证金。乙方应退还××押金、保证金，不得收取××和实际使用人租金，如有收取应如数退还。如未退还多收款项，甲方有权从补偿款中直接扣除；乙方在本协议签署后最迟不超过二日内向甲方全部交付租赁合同、相关房产。交付无遗留问题、无瑕疵和纠纷。经甲方书面确认后视为交接完毕。乙方按照本协议第三条规定将房屋交接给甲方，同时有义务配合甲方向××丁冠超收取2018年6月30日至2019年5月30房屋租金约180万元。2019年5月30日之后丁冠超的房租由甲方直接收取，由甲方与丁冠超重新签署《房屋租赁合同》，甲方收取丁冠超的款项优先扣除新合同的房屋租金；经甲、乙协商，如乙方按照协议完成前项租赁房产交接后，并在乙方配合下，甲方顺利收取丁冠超拖欠的租金后，甲方自愿将收取的××丁冠超在2019年5月30日之前拖欠乙方租金约180万元向乙方返还，作为乙方解除合同、负责返还交接租赁物行之补偿，另有具体补偿返还方式和时间。10、被告张建伟提交收条一份，主要载明：“收条今收到张建伟等与丁冠超合同一份，卢丽娟与张建伟等合同一份；张建伟等与王长春合同一份所有原件，收合同人：卢丽娟。”11、本院作出的（2019）豫0105民初5395号判决书显示，卢丽娟与张建伟、王保娥、阴松山之间的《房屋租赁合同》于2018年3月2日解除，后张建伟、王保娥、阴松山上诉至郑州市中级人民法院，于2019年6月10日撤回上诉。另，庭审时，被告丁冠超明确于2019年6月底搬离房屋，2019年7月22日将钥匙交付原告。原告称其直到2019年9月底才十几控制案涉房屋。原告认为被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司实际占有房屋期间应按照丁冠超与张建伟、王保娥、阴松山签订的合同约定的租金标准支付房屋占用费。被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司认为原告应当按照卢丽娟与与张建伟、王保娥、阴松山签订的合同约定的租金标准，结合其实际租赁面积为3300平方米（整体房屋5000平方米）收取房屋占用费。双方因此发生纠纷，故而酿成本讼。本院认为：被告王保娥、阴松山经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。原告卢丽娟与被告张建伟、王保娥、阴松山签订的《房屋租赁合同》，张建伟、王保娥、阴松山与丁冠超签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。被告张建伟、王保娥、阴松山与原告卢丽娟签订《和解协议》，确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2018年3月2日正式解除。因张建伟、王保娥、阴松山系将房屋转租给丁冠超，故被告丁冠超在张建伟、王保娥、阴松山与卢丽娟的《房屋租赁合同》解除后应当向卢丽娟支付房屋占用费。被告丁冠超按照与张建伟等人的合同约定，已经向被告张建伟、王保娥、阴松山支付完2018年6月18日之前的房租，但之后仅在2018年5月8日支付10万房租后，再未向张建伟、王保娥、阴松山支付房租。被告丁冠超答辩称已经于2018年5月8日将房屋租金交付至2018年7月18日，计费期间应从2018年7月19日开始。被告丁冠超2018年5月8日确认交了6.18—7.18的房租，但是没有足额交纳，故被告该答辩意见不成立，本院不予采信。按照张建伟等人与丁冠超签订的《房屋租赁合同》约定自2018年6月18日至2018年9月18日，期间的房租应为554040元（2216160元÷12个月×3个月=554040元），扣除已经支付的10万元，尚有454040元房租未支付给被告张建伟、王保娥、阴松山。鉴于丁冠超于2019年7月22日才向卢丽娟交付房屋钥匙，故本院确认丁冠超实际占有案涉房屋至2019年7月22日。按照张建伟等人与丁冠超签订的《房屋租赁合同》约定，2018年9月19日至2019年7月22日（共计十个月零四天）的房屋租金为2021137.9元（239.34528万元÷12个月×10个月+239.34528万元÷12个月÷30天×4天）。故依据张建伟等人与丁冠超签订的《房屋租赁合同》，丁冠超自2018年6月19日至2019年7月22日应付租金为2575177.9元。依据原告卢丽娟与张建伟、王保娥、阴松山签订的《房屋租赁合同》，卢丽娟自2018年6月19日至2019年7月22日（共计一年一个月零四天）应收取张建伟、王保娥、阴松山（案涉房屋3300平方米）租金1716264元（1568160元+1568160元÷12个月+1568160元÷12个月÷30天×4天）。被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司与原告卢丽娟之间无合同关系，但被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司自2018年6月19日至2019年7月22日期间占有控制案涉房屋，应当支付房屋占用费。双方之间关于房屋占用费的计算标准不能达成一致意见，本院确认按照双方各自的意见计算平均数予以认定。故2018年6月19日至2019年7月22日的房屋占用费应为2145720.95元[（2575177.9元+1716264元）÷2=2145720.95元]。因被告丁冠超已经向张建伟等人交付了该期间的租金100000元，故丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司应支付2018年6月19日至2019年7月22日的房屋占用费2045720.95元。原告过高的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付逾期利息，因原告与张建伟等人之间有纠纷导致被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司未能顺利支付相应资金，故原告该项诉请，理由不力，本院不予支持。原告主张被告张建伟、王保娥、阴松山依法承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢丽娟房屋占用费2045720.95元；二、驳回原告卢丽娟其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28252元，由原告卢丽娟承担6698元，由被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司承担21554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘 瑞人民陪审员  杨巧云人民陪审员  南 帆二〇一九年十二月三十日书 记 员  李星瑶