江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0203民初2189号 原告（反诉被告）：涂成林，男，1970年12月7日出生，汉族，住江西省。 委托诉讼代理人：李辉来，江西昌南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙欢乐，江西昌南律师事务所律师。 被告（反诉原告）：景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心，住所地江西省景德镇市浙江路陶瓷民窑遗址**楼，统一社会信用代码12360200566270376G。 法定代表人：沈家有，该中心主任。 委托诉讼代理人：张敏，江西景鉴律师事务所律师。 原告涂成林（反诉被告）与被告景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心（反诉原告）（以下简称民窑遗址中心）房屋租赁合同纠纷一案。景德镇市中级人民法院依法作出（2018）赣02民终670号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2018年11月8日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告涂成林及其委托诉讼代理人李辉来、孙欢乐、被告民窑遗址中心委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告涂成林（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2010年11月24日签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令被告向原告归还租金、保证金共计人民币60万元并赔偿相应的利息损失（以60万元为本金，年息6%，自2010年11月26日计算至实际归还之日，暂计算至2019年10月25日的利息为321000元）；3、依法判决被告赔偿原告因租赁房屋所产生的损失人民币2218973元并赔偿相应的利息损失（以2218973元为本金，年息6%，自2016年5月1日计算至实际赔偿损失之日，暂计算至2019年10月30日的利息为454889元）；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2010年11月24日，被告将陶瓷民窑遗址7号建筑物租于徐善文并签订了《租赁合同》。在经被告同意徐善文将陶瓷民窑遗址7号建筑物转租给原告，徐善文退出了《租赁合同》，该合同乙方变更为原告。原告向被告缴纳租金共计60万元整。原告承租后准备开设“景德镇市和谐音乐茶楼”（以下简称和谐茶楼），并聘请具有消防工程设计资质的设计单位、建设单位按照国家各项标准对该建筑物进行装修，共花费2404760元。和谐茶楼装修工程竣工后，原告在办理相关许可证时，原告在景德镇市珠山区公安消防大队查询陶瓷民窑遗址7号的相关消防情况发现，被告未对该主体建筑物进行消防验收备案。由于景德镇市陶瓷民谣遗址7号主体建筑物未进行消防验收备案，导致和谐茶楼办不到消防行政许可，从而造成和谐茶楼迟迟不能正常营业。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，按照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”被告将未经消防验收的建筑物出租给原告使用，违反了《租赁合同》以下条款：1、第八条第一款：合同生效以后，甲方应将结构安全、使用正常的房屋交付给乙方。2、第四款：甲方保证在租赁期内拥有合法租赁权，并保证乙方依约合法经营，协助处理与租赁房屋的有关事宜。根据《中华人民共和国文物保护法》第二十三条规定，核定为文物保护单位的属于国家所有的纪念建筑物或者古建筑，除可以建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所外，作其他用途的，市、县级文物保护单位应当经核定公布该文物保护单位的人民政府文物行政部门征得上一级文物行政部门同意后，报核定公布该文物保护单位的人民政府批准……。本案诉争房屋作为文物保护单位，在出租给原告作为其他经营性用房之前，未根据上述法律的规定得到上一级文物保护部门和人民政府的批准，属于无效的合同。另据《中华人民共和国国有文物保护单位经营性活动管理规定》第五条规定，国有文物保护单位的经营性活动，不得采取以下方式：（一）背离公共文化属性，以各种名目对公众设置准入门槛的；（二）改变文物保护单位用途，将文物保护单位作为企业资产经营的；（三）租赁、承包、转让、抵押文物保护单位，以营利为目的进行商业开发的；（四）妨碍公共安全，对文物保护单位造成安全隐患的；（五）其他违背法律法规情形的。该条文第三项明确禁止文物保护单位把文物对外出租进行经营性商业活动，被告将本案涉案房屋出租给原告用于商业经营的行为违反了该规定的禁止性要求。原告为此多次找到被告，希望被告返还财产或尽快处理消防备案工作，以便原告可以实现租赁目的，但是至今仍未得到解决。被告的违约行为给原告带来了经济损失，故此，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告民窑遗址中心（反诉原告）辩称，1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》有效。本案诉争的房屋并未列入文物保护单位，未违反法律强制性规定；2、被告民窑遗址中心未收过原告涂成林房屋租金40万元。被告是2010年11月与徐善文就诉争房屋签订了房屋租赁合同，按合同约定，徐善文交纳了租金及保证金共计60万元。2016年1月份，徐善文书面向被告申请解除该租赁合同，并承诺以后该租赁合同的租赁权、所有债权债务与其无关。经结算，被告与徐善文按双方约定2012年3月1日起计算租金，其预交租金40万元为2012年3月1日至2016年2月28日止，保证金20万元转给原告。被告同意原告承租后，其并未交纳租金，截止2018年4月原告欠被告租金226167元。因此，根本就不存在归还原告租金；3、原告提出要求被告赔偿其装修损失，没有事实和法律依据。第一、原、被告签订的租赁合同未违反法律强制性规定，合法有效；第二、原告提出该房屋未办理消防验收，造成租赁目的不能实现。被告出租的房屋2015年10月已办理了产权证，且该房屋系旧的建筑物，之前房屋就已经取得产权证，不存在办理该房屋竣工消防备案。因此，原告要求被告赔偿由此造成的损失，法院不应支持。基于以上，希望法庭驳回原告的诉请。 反诉原告民窑遗址中心（原审被告）向本院提出反诉请求：1、请求与被反诉人解除双方签订的房屋租赁合同；2、要求被反诉人支付所欠租金截止2018年4月止合计226167元并承担违约金10万元，要求被反诉人承担2018年5月至实际搬出租赁房屋之日止的占用费（按年租金103000元计算）；3、本案诉讼费、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2010年11月24日，反诉人与徐善文签订了《房屋租赁合同》，合同约定由徐善文承租反诉人所有的位于景德镇市陶瓷民窑遗址七号楼房屋，租期为20年。在合同履行过程中，2016年1月22日徐善文向反诉人提出申请将该租赁合同转让给被反诉人。被反诉人承租该房屋后，并未按合同约定交纳租金。被反诉人行为严重违反合同约定，侵犯了反诉人的合法权益，反诉人特提起反诉，请求判如所请。 反诉被告涂成林（原审原告）辩称，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。1、本诉当中所提出的签订的房屋合同违反法律强制规定属于无效，所以双方当事人签订的房屋租赁合同自始无效；2、反诉人提出的所欠租金及违约金的问题依法不能成立。综上，请求依法予以驳回。 原告（反诉被告）涂成林在举证期限内提交下列证据： 1、房屋租赁合同一份，证明被告与案外人徐善文签订房屋租赁合同，被告将涉案房屋出租给徐善文用于经营，后经被告同意，徐善文将合同转让给原告，原告继受了该租赁合同的全部权利义务； 2、收据二份，证明案外人徐善文向被告交付了租房保证金和房租共计六十万元，该权利由原告继受，即原告向被告交付保证金和租金共计六十万元； 3、资产评估报告一份，证明原告承租涉案房屋后，因经营需要共投入资金2218973元； 4、景德镇市人民政府《关于同意公布景德镇市第四批文物保护单位的批复》，证明本案所涉房屋为文物保护单位，在未经上级文物保护部门和上级人民政府批准的情况下，被告将涉案房屋出租给原告用于其他经营，是违反法律的强制性规定的，应认定该合同无效； 5、景德镇市中级人民法院（2018）赣02民终670号案件谈话笔录，证明本案二审期间，被告承认本案所诉争的房屋属于不可移动的文物，并且认为该不可移动的文物可以用于出租经营； 6、2012年珠山区公安消防大队对涉案房屋检查时出具的《消防监督检查记录》以及2018年6月5日珠山区公安消防大队出具的《关于江西京天律师事务所律师函的回复函》，证明被告出租给原告的涉案房屋一直未进行主体消防验收备案，且未进行主体消防验收备案直接导致原告无法正常营业； 7、《关于要求支付评估费的函》，证明因本案的需要，法院委托评估机构对原告的资金投入进行评估，所需评估费共计29400元，该费用应由被告承担。 被告（反诉原告）民窑遗址中心在举证期限内提交下列证据： 1、事业单位法人证书一份，证明被告的主体身份； 2、房屋租赁合同一份，证明2010年11月24日被告与案外人徐善文签订了陶瓷民窑遗址7号房屋租赁合同，2016年7月应徐善文要求变更承租人为本案原告； 3、收款收据一张，证明2010年11月26日被告收到原承租人徐善文房屋租金及保证金共计60万元； 4、房屋所有权证一份，证明诉争房屋所有权人为本案的被告，2015年10月取得房屋所有权证； 5、起租通知一份，证明诉争房屋经徐善文与被告协商，同意从2012年3月1日起租； 6、徐善文报告一份，证明案外人徐善文从2016年元月起将诉争房屋租赁权转让给原告，以后该租赁物的租赁权、所有债权债务与徐善文无关； 7、原告报告一份，证明原告在租赁该房屋时已明知未进行消防备案且只要求减免租金； 8、原告使用时交纳电费情况（2018年1、2、3月），证明原告一直在营业； 9、景德镇市人民政府批复及景德镇市文物局刘家弄古作坊群申报材料各一份，证明被告出租的房屋未在列入文物保护单位； 10、景德镇市吊脚楼6号房屋所有权证一本，证明双方发生租赁关系时被告取得涉案房屋所有权； 11、律师函及2018年景德镇市珠山区消防大队回复函一份，证明租赁房屋2015年已取得消防审批手续，可以办理室内装修消防工程设计审核。 本院为查明本案事实，到景德镇市文物局调取了证明一份，证明景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心不属于保护单位。原、被告对该证据的三性均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的：事业单位法人证书、《房屋租赁合同》、景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心收据二份、资产评估报告、2012年珠山区公安消防大队对涉案房屋检查时出具的《消防监督检查记录》以及2018年6月5日珠山区公安消防大队出具的《关于江西京天律师事务所律师函的回复函》、房屋所有权证、起租通知书、徐善文所作《报告》、涂成林所作《报告》、景德镇市吊脚楼6号房屋所有权证均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告举证的景德镇市人民政府《关于同意公布景德镇市第四批文物保护单位的批复》、景德镇市中级人民法院（2018）赣02民终670号案件谈话笔录、《关于要求支付评估费的函》，本院认为，景德镇市人民政府《关于同意公布景德镇市第四批文物保护单位的批复》、景德镇市中级人民法院（2018）赣02民终670号案件谈话笔录该两组证据证明目的与本院调取的证明不一致，故对该两组证据本院不予以采信；对《关于要求支付评估费的函》该组证据，本院认为，该证据有评估机构的盖章，本院予以采信；二、被告举证的原告使用时交纳电费情况（2018年1、2、3月），原告质证认为该组证据的真实性无异议，对关联性无异议，不能因为缴纳了电费就是正常营业。本院认为，该组证据被告对其真实性无异议，故予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月24日，景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心（甲方）与徐善文（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方同意将坐落于陶瓷民窑遗址七号房屋出租给乙方。房屋结构：砖混建筑面积915.38m2；租赁用途为乙方承租该房屋用于合法的经营项目，并按照国家有关法律、法规的要求完善相关设施，办理相关手续；租赁期限为2011年3月1日起至2031年2月28日止。……房屋租金为每年10万元，乙方应在每年度第一个月20日前向甲方缴纳当年度租金。为防止拖欠租金，乙方应缴纳20万元作为租赁保证金，合同期满，如乙方无违约行为，甲方应在租赁关系终止7日内无息退还给乙方租赁保证金；租金前三年每年度10万元，从第四年度开始每三年租金按照上年度租金递增3%；合同签订后，乙方一次性预交租赁保证金、租金合计60万元；乙方在租赁期间营业性开支、税收、工商管理费、水电费、物业管理费由乙方承担；乙方要开业前及租赁期内为了使用上的需要，在不改变房屋结构和破坏房屋外观的前提下对该房屋进行装修及添加设施都应事先向甲方提出书面申请另附装修方案，经甲方同意后方可施工，其费用乙方全额承担。租赁期满或合同解除后，装潢和添置的固定设施由甲方无偿受偿，乙方不得拆除，不得向甲方索取补偿费；乙方违反下列义务，甲方有权解除合同，没收保证金，要求赔偿损失，并要求支付违约金10万元：1.乙方应按合同规定日期支付租金，逾期超两个月以上，甲方有权终止合同，收回房屋，所欠租金从保证金中扣除。……7.在租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一日则乙方须按日租金1%支付滞纳金；甲方违反下列义务，乙方有权解除合同，要求赔偿损失并支付违约金10万元：1.合同生效后，甲方应将结构安全、使用正常的房屋交付给乙方。2.甲方必须为乙方进场安装提供通水、通电等基本条件。3.甲方必须为乙方进场装修提供房屋相关的设计图纸。4.甲方保证在租赁期内拥有合法租赁权，并保证乙方依约合法经营，协助处理与租赁房屋有关的事务。” 合同签订后，徐善文依约向民窑遗址中心一次性预交租赁保证金、租金合计60万元。2012年2月10日，民窑遗址中心向徐善文发《起租通知书》，载明：“经市陶瓷民窑遗址改造项目部与市陶瓷民窑遗址管理中心对陶瓷民窑遗址7号房屋现场进行全面整体验收，未发现房屋质量问题，房屋相关设施都已完善，并具备房屋交付条件。为了更好的维护履行我方与你方在2010年11月24日签订的《房屋租赁合同》中的权利义务，经双方协商一致，陶瓷民窑遗址7号楼从3月1日起租（年租金10万元）。”徐善文在该《通知书》下方备注：“经双方协商意见同意从2012年3月1日起租”，并签名确认。 2012年6月20日，景德镇市珠山区公安消防大队对陶瓷民窑遗址管理中心7号房屋进行其他形式消防监督检查，检查内容和情况栏记载：1.该装修未进行消防设计备案；2.该主体建筑未进行消防验收备案。 2016年1月22日，徐善文向民窑遗址中心作书面《报告》，称：“我徐善文承租民窑遗址七号楼（并与民窑中心签订合同）因资金问题，本人自愿将民窑遗址七号楼房屋租赁合同解除，并将该房屋租赁权由涂成林继续承租。现请民窑管理中心领导按2010年11月24日签字的合同执行，以后该租赁合同的租赁权、所有权、债务与本人无关！”后民窑遗址中心和涂成林直接将上述《房租租赁合同》首部乙方“徐善文”改为“涂成林”，并由涂成林在落款处签名，涂成林在该合同下方手写：“应乙方报告要求变更承租人，甲、乙双方必须按照本合同各项条款履行。2016年7月6日涂成林”。 2016年1月28日，涂成林向民窑遗址中心作书面《报告》，载明：“尊敬的民窑遗址管理中心各位领导，因2012年6月20日珠山公安消防大队下文停止装修至今2016年元月28日，一直停至现在。原因是该主体建筑未进行消防验收备案。该楼至今从未使用，原封不动，至今未做任何经营，请领导看着事实的情况，减免我的房租，请处理！”和谐音乐茶楼目前仍未正式投入营业，涂成林至今未另行向民窑遗址中心交付房屋租金。 2018年6月5日，景德镇市珠山区公安消防大队向江西京天律师事务所就“陶瓷民窑遗址7号建筑物”主体部分未进行消防验收备案是否影响“景德镇和谐音乐茶楼”正常对外营业情况出具回复函一份，载明：1、“景德镇和谐音乐茶楼”建筑面积为700平方米，经营方向为具有娱乐功能的茶馆，根据《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令），“建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”其室内装修工程需经过消防设计审核、消防验收及公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查方能投入使用、营业，同时所使用的主体建筑需符合消防技术标准（1、若主体建筑为1998年以前建造的，后期未进行改造修饰，可不需要提供土建消防审批手续。2、若主体建筑为1998年以后建造，则均需提供主体建筑消防审批手续。）；2、陶瓷民窑遗址7号建筑物于2008年开始进行修缮，于2011年完工，未进行消防审批手续。 2018年9月7日景德镇市珠山区公安消防大队就江西景鉴律师事务所关于“陶瓷民窑遗址7号建筑物”主体部分的消防验收备案与否是否影响“景德镇和谐音乐茶楼”正常对外营业的情况出具回复函一份，该回复函第一点回复内容与向江西京天律师事务所回复函第一点回复内容一致，第二点回复内容变更为：陶瓷民窑遗址7号建筑物于2008年开始进行修缮，于2011年完工，2015年取得房屋所有权证，……房屋规划用途为配套公建（50年）。同时景德镇市房产管理局对“陶瓷民窑遗址7号建筑物”主体部分规划用途作出解释证明。配套公建也可作为商业用途。故“陶瓷民窑遗址7号建筑物”主体部分视为已通过消防审批手续，“景德镇和谐音乐茶楼”可向相关部门申报室内装修工程消防设计审核。 该租赁合同签订后，原告将涉案房屋交由被告进行装修。现涂成林以民窑遗址管理中心7号楼主体建筑物未进行消防验收备案，导致其和谐音乐茶楼办不到消防行政许可，不能正常营业为由提起本案诉讼。 在审理中，原告就“景德镇和谐音乐茶楼”所投入的资金数额进行鉴定（评估），具体包括：1、景德镇和谐音乐茶楼已完工的装修价格；2、景德镇和谐音乐茶楼已完工的消防工程价格；3、景德镇和谐音乐茶楼的硬件设施价格（含音箱设备、灯光设备、显示屏设备、空调设备、家具设备等）。2019年9月2日，江西大信诚信资产评估有限公司做出赣诚信评字（2019）第219号资产评估报告，评估结论为：1、房屋装修及消防工程评估值为1478715.05元，其中：装饰工程1338874.50元，消防工程139840.55元；2、设备评估值为740258元，其中：机器设备101150元，电子设备353108元，家具286000元。原、被告对评估结果均未提出异议。 另查明，景德镇城区浙江路陶瓷民窑遗址管理中心7栋吊脚楼于2015年10月15日取得房屋所有权证，登记房屋所有权人为景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心。景德镇陶瓷民窑遗址管理中心7栋吊脚楼房屋不属于文物保护单位。 本院认为，涉案合同有效。理由是：2004年最高人民法院下发的《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已于2013年废止。2009年9月1日起实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。被告（反诉原告）向本院提交的珠山公安消防大队回复函称因涉案房屋已于2015年取得房屋产权证，且用途为配套公建，故视为已通过消防审批，该答复无法律法规依据，本院不予以采信。根据《中华人民共和国消防法》以及《建设工程消防监督管理规定(2009修订)》的规定，本案涉案房屋主体建筑应当经过消防审批后续方可投入使用，故原、被告签订的涉案合同目的无法实现，涉案合同应当予以解除。被告（反诉原告）在涉案房屋未取得消防审批的情况下出租给原告（反诉被告）使用，导致合同目的无法实现，存在过错；原告在正式签订涉案合同之前（2016年1月28日）即已知晓涉案房屋尚未取得消防审批手续，而仍然承租涉案房屋，经营需要办理装修消防设计及消防验收的茶楼（面积大于500平方米，属人口密集型场所），亦存在过错。故本院酌定被告承担50%的责任，原告承担50%的责任。 关于原告涂成林（反诉被告）要求被告民窑遗址中心（反诉原告）赔偿原告涂成林因租赁房屋所产生的损失人民币2218973元并赔偿相应的利息损失（以2218973元为本金，年息6%，自2016年5月1日计算至实际赔偿损失之日，暂计算至2019年10月30日的利息为454889元）的诉讼请求。本案中，民窑遗址中心2008年对涉案房屋开始进行修缮，于2011年完工。涂成林自2016年1月28日起承租涉案房屋后对其进行装修。因民窑遗址中心交付的涉案房屋未通过消防验收，致使涂成林到目前为止都不能经营，具有过错。涂成林作为承租方，并且其经营的是人员密集场所的茶楼，其承租之前即已明知涉案房屋未通过消防验收，其仍然承租并实施了装修，也存在过错。故本院酌定民窑遗址中心承担50%的责任，涂成林承担50%的责任。结合本院已查明的涂成林因本案而产生的附合装饰装修物损失为1478715.05元，民窑遗址中心应赔偿涂成林因解除租赁合同所产生的损失739357.525元。关于损失利息的诉请，因原、被告双方均有过错，故本院不予支持。 关于被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付所欠租金截止2018年4月止合计226167元并承担违约金10万元，要求被反诉人承担2018年5月至实际搬出租赁房屋之日止的占用费（按年租金103000元计算）的诉请，因涉案合同自签订时即已无法实现，且导致合同目的无法实现的过错在于签订合同的双方当事人，故对该项诉请本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第九条、第十条，《建设工程消防监督管理规定(2009修订)》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第八条第三项、第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）涂成林、被告（反诉原告）景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、限被告（反诉原告）景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心于判决生效后二十日内向原告（反诉被告）涂成林支付因解除租赁合同所产生的损失人民币739357.525元； 三、驳回原告涂成林其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费33662元，反诉受理费3096元，评估费29400元，共计66158元，原告涂成林承担45405元，被告景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心承担20753元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  陈同标 人民陪审员  肖金庆 人民陪审员  余明洲 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  徐 娜