广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初7198号 原告：南宁市兴绿科技开发有限责任公司，住所地南宁市青秀区竹塘路**城东变住宅小区**住宅楼**,统一社会信用代码91450103198316800B。 法定代表人：陈建，总经理。 委托诉讼代理人：韦婉妮，广西宏松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彩梅，广西宏松律师事务所实习律师。 被告：广西艺新文化传媒有限公司，住所，住所地南宁市青秀区民族大道**航洋国际城**楼221315号“商务秘书企业（南宁金算盘商务秘书有限公司）托管”，统一社会信用代码91450103794308356Q。 法定代表人：王艺彤，总经理。 委托诉讼代理人：巫昊龙，广西八桂律师事务所律师。 原告南宁市兴绿科技开发有限责任公司与被告广西艺新文化传媒有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告南宁市兴绿科技开发有限责任公司的委托诉讼代理人韦婉妮、刘彩梅，被告广西艺新文化传媒有限公司的委托诉讼代理人巫昊龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁市兴绿科技开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2013年9月18日签订的《土地租赁权转让协议书》；2.判令被告于合同解除后十日内向原告交还租赁土地；3.判令被告向原告支付租金290000（租金暂计至2019年7月31日，此后自2019年8月1日起至被告交还租赁土地之日止，按110000元/365天＝301.37元/天计付）；4.判令被告向原告支付滞纳金98227元（暂计至2019年7月31日，此后以欠付的租金290000元为基数，自2019年8月1日起至被告付清所欠租金之日止，按每月2%计付，即290000元×（2%/30日）＝193.33元/日）；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月18日，原告与案外人毛京一、被告签订了一份《土地租赁权转让协议书》，三方约定：原告同意毛京一将位于东盟花卉博览园场地内A11、A15号地块的承租权转让给被告，协议生效后毛京一不再干涉该租赁地块的经营，业务来往由被告与原告发生关系，被告需按2012年9月5日原告与毛京一签订的《协议书》履行责任义务，2014年1月1日以后的租金由被告缴纳。原告与毛京一于2012年9月5日签订的《协议书》，约定原告同意毛京一（乙方）以租赁方式继续使用东盟花卉博览园场地内A11、A15号地块（面积40亩）土地，用于花卉、绿化项目等生产经营，租赁期限自2012年2月18日起至2027年5月31日止，双方还约定了租金、双方的权利义务、合同解除的条件及违约责任等内容。其中《协议书》第五条第1款第二项约定“2015年1月1日起租金按2500元/亩/年，按每3年递增10%”；第2款约定了租金的支付方式：租金实行一年一付，先交后用制，2012年租金于2012年10月31日前付清，以后每年于1月底前交清当年度的租金；第3款约定：到期不能支付足额租金的，原告按未交部分每天收取千分之三的滞纳金，逾期60天未足额缴清租金和滞纳金的，原告有权收回土地，并限定乙方在30天内清理场地物产，超期不清理的物产归原告所有；第十条第1款第（3）项约定：乙方逾期60天未足额支付租金或水电物业等费用的，原告有权解除合同。《土地租赁权转让协议书》签订后，被告即接管经营了东盟花卉博览园场地内A11、A15号地块。起初，被告支付租金虽稍有逾期，但尚能足额支付，自2017年，被告并未依约于2017年1月31日前支付2017年度的租金，经原告多次以口头、电话、发函等法式追讨，被告均以各种理由拖延，仅于2017年3月1日、4月9日、10月24日分别支付10000元租金，此后，被告未再向原告支付过租金，2018年度及2019年度的租金被告更是至今分文未付。截止2019年7月31日，被告共欠2017-2019年度租金290000元，共产生滞纳金98227元，合计388227元。原告认为，被告拒交租金的行为，已经严重违反合同约定，侵害原告利益。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定及双方合同之约定，原告有权解除合同并向被告追讨所欠款项。鉴于以上事实与理由，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法公正判决。 被告广西艺新文化传媒有限公司辩称：原告与被告签订的租赁合同是双务合同，双方应根据合同约定履行各自义务。被告所租赁的原告的土地周边部分围墙在2016年发生倒塌后，原告未及时进行修缮，未尽到合同义务，导致被告种植的林木被盗伐，故被告基于同时履行抗辩权才没有继续支付租金。因此，原告主张解除合同、返还土地没有依据，双方应继续履行租赁合同，原告按约履行修缮义务后，被告也愿意继续支付租金。如果法院认定租赁合同应当解除，那么原告主张的违约金也过高，请求法院依法予以调整。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2010年6月1日，原告（承租方、乙方）与南宁市江南区吴圩镇吴圩社区渌村坡第一生产队张瑞升等41户农户、第二生产队覃水平等143户农户、第三生产队麻政发等98户农户（出租方、甲方）签订《土地租赁合同》，约定由甲方将集体所有、各户承包的土地出租给乙方用以花卉、苗木种植用地，该合同载明：“一、土地的面积、位置甲方经村民会议同意，将位于渌村坡西南边友谊公路至机场高速公路一带，属于本坡家庭承包的土地出租给乙方经营，面积1136.347亩（其中第一队85.04亩、第二队552.04亩、第三队499.267亩；详见各队“村民同意出租土地、同意签订合同签名表”），土地具体位置：东以一队、三队地为界，西以康宁村地为界，南以友谊路为界，北以机场高速公路为界。……三、土地租赁期限租赁期限：本合同所指土地的租用期限从2010年6月1日至2027年5月31日止。……七、合同的变更或续约……4.由于花卉基地的特性，乙方在租下本合同的土地后，可以与有关单位共同开发与利用，或转租相关地块给合作方，甲方有责任给予办理有关转租手续。”南宁市江南区吴圩镇吴圩社区渌村坡第一、二、三生产队的村民代表及负责人均在合同下方“甲方”处签字捺印，原告在合同下方“乙方”处盖章，南宁市江南区吴圩镇吴圩社区及南宁市江南区吴圩镇人民政府在合同下方“批准、备案单位”处分别盖章。 2012年9月5日，原告（甲方）与案外人毛京一（乙方）签订《协议书》，约定毛京一以租赁形式继续经营原案外人林德键与原告合作开发的东盟花卉博览园A11、A15号地块，其中载明：“……三、双方同意由乙方以租赁形式继续经营原合作项目用地，用于花卉、绿化项目及其他种植经营或经甲方书面同意的其他项目。地块情况。地块情况如下名称、地块名称博览园A11、A15号地块。2、地块面积、地块面积不含坟地）3、地块位置、地块位置路为界，东以4号路为界，南以园区围墙或明阳一级公路为界，西以3号路为界（具体坐标见附图）。四、租期自2012年起至2027年5月31日止。五、土地租金1.2012年度租金1000元/亩/年；2013年、2014年租金按2000元/亩/年。2015年1月1日起租金按2500元/亩/年，按每3年递增10%。2.租金实行一年一付，先交后用制，2012年租金于2012年10月31日前付清；以后每年于1月底前交清当年度的租金，以现金或银行转账为租金支付方式。3.乙方到期不能支付甲方足额租金的，甲方则按未交部分，每天收取千分之三的滞纳金，乙方超期60天不能足额缴清租金和滞纳金的，甲方有权收回土地，并限定乙方在30天内清理场地物产。超期不清理的物产归甲方所有。六、甲方权利和义务……6.对园区进行物业管理，并负责园区内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括：建筑物（包括公共区域及租赁场地）的管理及维修保养。……七、乙方的权利和义务……7.未经甲方书面同意，乙方不得将本地块转让给第三方经营。……十、解除条件及违约责任1.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，没收履约保证金，乙方应按照租用土地当年租金的两倍的标准支付违约金：……（3）逾期60天未足额支付租金或水电物业等费用的。……。”原告与毛京一分别在合同下方的“甲方”、“乙方”处盖章或签字捺印。 2013年9月18日，原告（甲方）与案外人毛京一（乙方)、被告（丙方)签订《土地租赁权转让协议书》，约定经原告同意，毛京一将位于东盟花卉博览园内A11、A15号地块的承租权转让给被告，其中载明：“一、乙方将位于东盟花卉博览园内A11、A15号地块的承租权转让给丙方。地块概况。地块概况协议书】）。二、甲方同意乙、丙双方转让承租权，并按2012年9月5日甲方与乙方签订的《协议书》履行责任和义务。三、丙方受让承租权后，接替乙方履行甲方与乙方2012年9月5日签订的《协议书》中乙方的所有权利和义务。四、2014年1月1日以后的租金由丙方缴纳，具体金额按甲方与乙方2012年9月5日签订的《协议书》约定为标准。……七、本协议生效后，东盟花卉博览园内的A11、A15号地块由丙方经营，今后业务来往由丙方与甲方发生关系，甲方与丙方有权终止原协议书及重新签订协议书，乙方不再干涉。”原告、毛京一及被告分别在合同下方的“甲方”、“乙方”、“丙方”处盖章或签字捺印。 上述协议签订后，原告将案涉租赁土地交付给被告使用，被告按约支付租金至2016年12月31日，此后，被告仅于2017年3月1日支付租金10000元，于2017年4月9日支付租金10000元，于2017年10月24日支付租金10000元，后续租金即未再按约足额支付。原告遂起诉至本院，引发本案纠纷。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。 原、被告及案外人毛京一签订的《土地租赁权转让协议书》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。根据该转让协议约定，被告应按照2012年9月5日原告与毛京一签订的《协议书》中约定的“租金实行一年一付，先交后用制”、“每年1月底前交清当年度的租金”支付相应租金，如被告“逾期60天未足额支付租金或水电物业费用的”，原告有权解除合同并有权收回土地。现被告自2017年1月1日起即未再按约足额向原告支付租金，故原告要求解除与被告签订的《土地租赁权转让协议书》，并要求被告返还租赁土地，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称系因原告未按约履行修缮义务，故其有权行使同时履行抗辩权拒绝支付租金。本院认为，在本案合同履行过程中，原告已按约履行交付租赁土地的主要合同义务，且被告业已实际使用租赁土地，则被告亦应完成对待给付按约支付租金，对租赁土地附属建筑物的修缮义务并不构成支付租金的对待给付，即便如被告所称原告未及时修缮坍塌围墙，亦不导致租赁土地失去使用用途，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，被告也可自行进行修缮，并要求原告承担修缮费用，因此被告以原告未修缮围墙为由主张同时履行抗辩权而拒付租金，理据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告于2019年8月22日向本院起诉要求解除与被告签订的《土地租赁权转让协议书》，被告于2019年12月27日到庭应诉并知悉被告解除合同的意思表示，故双方签订的《土地租赁权转让协议书》应于2019年12月27日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原、被告双方签订的《土地租赁权转让协议书》已于2019年12月27日解除，则被告应支付原告自2017年1月1日起至2019年12月27日止尚欠的土地租金；同时，合同解除后，被告仍实际占用原告的土地，还应支付原告自2019年12月28日起至实际返还土地之日止参照合同约定的土地租金标准计付的土地使用费。根据《土地租赁权转让协议书》约定，2014年之后的租金由被告支付，租金标准适用原告与毛京一签订的《协议书》中的租金标准，即按“2015年1月1日起租金按2500元/亩/年，按每3年递增10％”计付，则2017年度租金单价为2500元/亩/年、2018年度、2019年度租金单价为2750元/亩/年，其中2017年度租金为100000元，2018年度、2019年度租金均为110000元。故被告应向原告支付自2017年1月1日至2019年12月27日的尚欠租金288795元（2500元/亩/年×40亩×1年＋2750元/亩/年×40亩×（1+361/365）年－30000元）及自2019年12月28日起至实际返还租赁土地之日止按2750元/亩/年×40亩标准计付的土地使用费。 根据《土地租赁权转让协议书》及《协议书》的约定，被告应于每年1月底前交清当年度租金，因被告到期不能支付原告足额租金的，原告可按未交部分每天收取千分之三的滞纳金。现原告主张按照月利率2%标准计付逾期滞纳金。被告辩称该滞纳金标准过高，并请求法院进行调整。本院认为，本案中，被告确实存在逾期支付租金的违约行为，但原告亦存在未完全按约定履行安全防范和经营设施维修保养的义务，结合双方当事人各自履约情况及过错程度，本院酌定将滞纳金标准调整为按月利率1%计付。故被告应向原告支付的逾期滞纳金为：自2017年2月1日起至2017年2月28日止，以租金100000元为基数；自2017年3月1日起至2017年4月8日止，以租金90000元为基数；自2017年4月9日起至2017年10月23日止，以租金80000元为基数；自2017年10月24日起至2018年1月31日止，以租金70000元为基数；自2018年2月1日起至2019年1月31日止，以租金180000元为基数；自2019年2月1日起至实际清偿租金之日止，以租金288795元为基数，按月利率1%计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告南宁市兴绿科技开发有限责任公司与被告广西艺新文化传媒有限公司、案外人毛京一签订的《土地租赁权转让协议书》于2019年12月27日解除； 二、被告广西艺新文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南宁市兴绿科技开发有限责任公司返还东盟花卉博览园A11、A15号土地； 三、被告广西艺新文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南宁市兴绿科技开发有限责任公司支付自2017年1月1日至2019年12月27日的租金288795及自2019年12月28日起至实际返还租赁土地之日止按2750元/亩/年×40亩标准计付的土地使用费； 四、被告广西艺新文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南宁市兴绿科技开发有限责任公司支付逾期支付租金滞纳金（计算方式：自2017年2月1日起至2017年2月28日止，以租金100000元为基数；自2017年3月1日起至2017年4月8日止，以租金90000元为基数；自2017年4月9日起至2017年10月23日止，以租金80000元为基数；自2017年10月24日起至2018年1月31日止，以租金70000元为基数；自2018年2月1日起至2019年1月31日止，以租金180000元为基数；自2019年2月1日起至实际清偿租金之日止，以租金288795元为基数，按月利率1%计付）； 五、驳回原告南宁市兴绿科技开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7224元，财产保全费2461元，共计9685元，由原告南宁市兴绿科技开发有限责任公司负担1226元，被告广西艺新文化传媒有限公司负担8459元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王小佳 人民陪审员  凌戊恩 人民陪审员  黄联娟 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  谭小彤 书 记 员  覃桂柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。