福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初2118号 原告：林三栋，男，1974年11月6日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张佩荣，女，该公司工作人员。 原告林三栋与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林三栋及被告明发公司的委托诉讼代理人张佩荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林三栋向本院提出诉讼请求：1.要求明发公司承担逾期交房违约金，违约金每日按购房款的万分之二计算，暂计至2014年5月25日为134173元，实际应计算至2015年12月30日；2.要求明发公司承担逾期交房给林三栋带来的租金及其他经济损失20000元;3.要求明发公司支付逾期办理产权证违约金13154元。事实与理由：林三栋于2011年1月31日与明发公司签订购房合同，购买明发公司17#D19店面，约定2012年12月30日前交房，但至2014年5月25日，明发公司仍未具备合格的交房条件，按《商品房买卖合同》第九条（2）合同继续履行，自2012年12月30日至2014年5月25日，共逾期510天，应支付逾期交房违约金134173元。林三栋已多次要求明发公司依合同支付违约金及其他损失，但均没有效果，故诉至法院。 明发公司辩称，一、林三栋主张涉讼商品房交房后（2013年4月28日）的逾期交房违约金没有依据。涉讼房屋已经工程验收及消防验收合格，已达到合同约定的交付条件。林三栋与明胜（漳州）物业经营服务有限公司（以下简称“明胜公司”）签订《明发商业广场商铺租赁合同》，林三栋将涉讼房屋出租给明胜公司。根据租赁合同的约定，为方便租赁标的物的交接，林三栋直接授权明胜公司在涉讼房屋符合交付条件时，明胜公司有权直接与明发公司办理租赁标的物的交付手续。明胜公司已与明发公司签署商铺交接确认书，由明胜公司接收涉讼商铺，涉讼商铺已于该日交付使用，林三栋要求明发公司承担交房后的逾期交房违约责任无任何依据。二、根据双方《商品房买卖合同》第八条约定，非明发公司所能控制的客观原因造成停工的情况，明发公司可据实延期。合同签订后，明发公司遭遇中雨及以上、六级风以上、台风天、因停水停电不能施工因素，扣除重复计算天数242天后（2011年2月1日-2014年12月27日），在计算逾期交房违约金时应将前述天数扣除。三、对林三栋主张的逾期办证违约金诉求没有异议。综上，林三栋的诉讼请求已超过诉讼时效，且部分诉求缺乏事实与法律依据，依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《竣工规划条件核实意见书》，因该证据系存档于漳州市城市建设档案部门，明发公司已提供该证据原件予以核对，故本院对其真实性予以确认，可予采信。2.施工日志，因该证据与气象报告、停水停电公告可相互印证，故本院对其真实性予以确认，可予采信。3.气象报告，因气象报告系由漳州市气象科技服务中心提供，且明确载明用于分析论证明发公司施工期间的天气情况，故本院对其真实性予以确认，可予采信。4.停水停电公告，因该公告均载明查询于漳州市人民政府门户网站，故本院对其真实性予以确认，可予采信。5.租赁合同、商铺交接确认书，与林三栋陈述将讼争商铺租赁给明胜公司的事实可以相互印证，且均加盖明胜公司的签章，故本院对其真实性予以确认，可予采信。6.不动产登记公告、不动产权证书办理通知书及快递单，因该公告载明查询于漳州市国土资源局门户网站，且林三栋已经办理了案涉商铺的不动产权证书，故可予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月31日，林三栋为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，林三栋向明发公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积98.46平方米，每平方米13360元，总金额1315426元，买受人于2011年1月31日支付首期款665426元，剩余房款650000元通过银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。 合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……1……；2……；3……；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。” 合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。” 合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。” 合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 补充协议第十一条约定：“双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。” 补充协议第二十一条约定：“……若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位）。……” 补充协议第二十二条约定：“双方一致同意将购房合同第十四条如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。” 上述合同及补充协议签订后，林三栋依约履行了全部付款义务。 2011年1月31日，林三栋为甲方与明胜公司为乙方签订《明发商业广场商铺租赁合同》一份。租赁合同约定，林三栋将漳州市龙文区店面出租给明胜公司。租赁合同第二条第3.1项约定：“甲方同意，为方便租赁标的物的交接，甲方在此直接授权乙方可在租赁标的物符合交付条件时……，乙方有权直接与租赁标的物的开发商即明发集团（漳州）房地产开发有限公司办理租赁标的物的交付手续。乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁标的物的交付手续即视同交接确认书。”租赁合同第六条约定：“1、市场培育期（租赁经营期限开始的前三年）：甲方同意，……市场培育期不计算租金……2、市场培育期届满后的两年（即租赁经营期限之第四年、第五年）租赁期间的租金：年租金为甲方购买租赁标的物价值（甲方的购房合同总价款）的8%，……月租金为人民币捌仟柒佰陆拾玖圆伍角壹分（￥8769.51元整）。3、甲乙双方同意，租金应按季度支付。……” 2013年3月20日、2013年4月27日，明发公司开发的漳州明发商业广场17#楼分别工程竣工验收合格、建设工程消防验收合格。2014年5月29日原漳州市城乡规划局核实漳州明发商业广场17#楼达到城市规划要求。 2013年4月28日，明发公司与明胜公司签署《商铺交接确认书》。2014年12月27日，林三栋与明胜公司签署《商铺交接确认书》，并办理房屋交接手续。在租赁期间，明胜公司向林三栋支付2017年10月1日至2018年6月30日租金54031.5元，2019年1月1日至2019年12月26日租金103819.68元。 2016年11月14日，漳州市不动产登记中心发布明发公司“明发商业广场16-19幢”不动产登记公告，明发公司完成明发商业广场16-19幢不动产初始登记。 2016年11月30日，明发公司向林三栋发出《不动产权证书办理通知书》，通知林三栋于15日内至明发公司处办理申领不动产权证书所需的相关手续。 另查明，自双方合同签订日至交房日止，即自2011年1月31日至2014年10月1日止，根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，漳州市出现中雨以上雨180日，六级以上风33日，台风52日。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知。漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月18日、2011年12月6日、2011年12月9日、2012年7月12日、2012年8月12日、2013年3月19日、2013年5月20日。上述因素扣除重复天数37日（其中，中雨以上雨、六级以上风重复15日，中雨以上雨、台风重复15日，六级以上风、台风重复1日，中雨以上雨、六级以上风、台风重复2日，中雨以上雨、停电重复2日）后天数为236日。其中，明发公司因上述因素停止施工的天数为117日（2013年3月2日之后的均未有停工记录）。 还查明，林三栋曾于2014年12月25日向本院递交本案诉讼材料，向明发公司主张逾期交房及逾期办证责任。 本院认为，林三栋与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 关于涉讼商品房的交付时间问题。因涉讼商品房所在工程已于2013年3月20日工程竣工验收合格，2013年4月27日消防验收合格，直至2013年4月27日涉讼商品房已具备法定交付条件。明发公司辩称本案交房时间应为明胜公司与明发公司签署《商铺交接确认书》的时间即2013年4月28日。虽本案租赁合同约定，明胜公司有权直接与明发公司办理交付手续，明胜公司与明发公司亦于涉讼商品房达交房条件后签署了交接确认书，但根据租赁合同第二条第3.1项的约定：“乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁物的交付手续即视同交接确认书。”，故直接以明胜公司与明发公司签订的交接确认书作为最终交付手续的前提是林三栋拒绝签署交接确认书。而本案中，林三栋并未拒绝与明胜公司签署交接确认书，且明胜公司与林三栋签署的交接确认书所确认的交房时间为2014年12月27日，而非2013年4月28日，故不应直接以明胜公司签署的《商铺交接确认书》作为交房的依据，明发公司对于交付时间的辩解意见，缺乏事实及法律依据，不予采纳。林三栋虽于2014年12月27日签署《商铺交接确认书》，确认接收房屋，但结合租赁合同对涉讼商品房租金支付起算点、支付方式的约定及明胜物业公司实际支付首次租金的时间（2017年10月1日至2018年6月30日），可以认定涉讼商品房的交付时间应为2014年10月1日，林三栋主张交付时间为2014年12月27日，不予支持。 关于林三栋主张的明发公司逾期交房违约金问题。首先，该逾期交房违约金的诉讼时效应于何时起算的问题。虽买卖合同中约定交房时间为2012年12月30日，但同时约定，遭遇不可抗力、出现因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的，出卖人可据实予以合理延期，明发公司亦在本案中主张存在可予以延期交房的因素并要求扣除相应延期天数，故在明发公司交房前，林三栋未能知晓可延期交房至何时，其无法知晓其权利何时受到侵害，诉讼时效起算点因此无法确定。但至明发公司交房时，所有可延期交房的因素已经确定，林三栋此时应知晓自己的权利已受到侵害，故诉讼时效应于此时起算，即于2014年10月1日起算。其次，本案逾期交房违约金的主张是否超过诉讼时效的问题。林三栋于2014年12月25日向本院起诉主张权利，诉讼时效中断，因此本案诉讼时效尚未超过法定的诉讼时效期限。因本案买卖合同约定交房日的次日至本案商品房的实际交付日共计639日（2012年12月31日至2014年10月1日），扣除明发公司据实可延期的天数，即因六级以上风、中雨以上雨、台风、停水、停电等非出卖人所能控制的客观原因造成停工的天数117日，故明发公司逾期交房的天数应为522日。根据买卖合同第九条约定，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之2的逾期交房违约金，故明发公司应支付的逾期交房违约金为137330.47元（522日×0.02%/日×1315426元），对超过的部分不予支持。林三栋主张逾期交房违约金计算至2015年12月30日，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于林三栋主张要求明发公司承担逾期交房所带来的租金及其他经济损失20000元。因林三栋未举证证明该损失的依据，应承担举证不能之法律后果，本院不予支持。 关于林三栋主张的明发公司逾期办证违约金问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定明发公司逾期办证的，按已付房价款的1%向买受人支付违约金，即为13154.26元（1315426元×1%），明发公司对林三栋主张的逾期办证违约金亦无异议，故予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付林三栋逾期交房违约金137330.47元； 明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付林三栋逾期办证违约金13154.26元； 三、驳回林三栋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6118.9元，减半收取计3059.45元，由林三栋负担1621.45元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担1438元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  严淑珍 二〇一九年十二月九日 书记员  蔡燕红 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。