河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再912号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王殿杰，男，1956年4月11日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑州清华大溪地置业有限公司。住所地：河南省荥阳市郑上路与商隐路交叉口西南侧市民广场文化庭院（四合院）1号楼1-2层。法定代表人：李轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：付云龙，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静，该公司员工。再审申请人王殿杰与被申请人郑州清华大溪地置业有限公司（以下简称大溪地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终18250号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2019）豫民申4574号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王殿杰、被申请人大溪地公司的委托诉讼代理人付云龙、刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王殿杰申请再审称，请求撤销二审判决，确认王殿杰所付房款13万元、维修基金8346元、费用1000元，判决大溪地公司返还王殿杰所付13万余元的房款，并对因违法销售房屋承担赔偿责任，承担诉讼费用。理由：大溪地公司销售房屋违反国家对房屋销售的强制性规定，进行外包零首付，应认定合同无效，财产应当各自返还，原审判决让其承担罚息、资金占用费用错误。其所付的房款共13万余元，分别为6万元是用pos机划转给大溪地公司，广发银行从其账户划69513.65元，房屋维修基金8346元，办证费用505元。原审仅认定其支付了4万余元错误，请求依法改判，支持其再审请求。大溪地公司答辩称，关于王殿杰所说的6万元支付首付款问题，其中只有1万元是其为自己付的定金，其余的是其为其余五个同乡交付的定金费用，大溪地公司与该五人签的有买卖合同。银行扣划王殿杰的本金40844.38元，原判认定返还本金部分正确。维修基金和办证费是房管局收取的，退与不退与大溪地公司没有关系。利息、罚息及资金占用费是因为王殿杰逾期还银行贷款，银行扣划了大溪地公司的保证金，原判让王殿杰支付银行扣划大溪地公司的逾期利息、罚息，另支付从银行扣划日起按照年利率6%计算的资金占用费适当。王殿杰提到的合同效力问题，王殿杰申请书中所引用银发（2007）359号银行的通知，不属于合同法中规定导致合同无效的效力性强制性规定，本案不存在导致合同无效的情形。本案案涉房屋买卖合同合法、有效。综上，一、二审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。大溪地公司向荥阳市人民法院起诉请求：1．请求解除其与王殿杰签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XY140××××6957）；依法判令王殿杰协助其办理撤销《商品房买卖合同》的登记备案及抵押权登记；2．判令王殿杰向其支付：借款违约金144667.4元；利息、罚息62142.71元和利息、罚息的资金占用费19016.69元；合计225826.8元（上述款项均暂计至2018年3月25日）；庭审中其主张银行在2018年8月24日将王殿杰剩余贷款从其保证金已扣划完毕，产生利息、罚息共计73318.8元和本金、利息、罚息的资金占用费，资金占用费要求按年利率6％计算支付至实际清偿之日；3．王殿杰承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月18日，大溪地公司、王殿杰签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：XY140××××6957，预告登记号1409054765），约定王殿杰购买大溪地公司位于荥阳市××与××交叉口西南侧清华大溪地7区洋房区12幢2单元3层303号房屋一套，该商品房总价款710052元。合同约定王殿杰于2014年3月18日交纳首付款220052元，于2014年4月18日办理490000元贷款的银行按揭手续。合同签订后双方办理了网签预登记，对于双方约定的首付款，王殿杰向大溪地公司交纳2052元，剩余部分王殿杰向大溪地公司出具218000元借据。2014年8月11日，王殿杰与广发银行股份有限公司郑州金水路支行签订了《个人房屋按揭贷款合同》，2014年8月13日发放贷款，王殿杰于2015年10月22日开始，未向银行归还按揭款，银行于2018年8月份将剩余贷款本金449155.62元扣划完毕，产生利息、罚息共计73318.8元。大溪地公司于2018年3月22日向王殿杰邮寄了催款通知，于2018年3月28日邮寄了解除合同通知。另查明，王殿杰从2014年9月20日至2015年7月20日向广发银行股份有限公司郑州金水路支行归还本金40844.38元。王殿杰向大溪地公司交纳了房屋维修基金8346元、办证费505元。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。王殿杰在支付大溪地公司2052元后未再支付购房首付款，并于2015年10月22日之后未再偿还银行按揭贷款，未履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，现大溪地公司要求解除合同，符合法律规定，该院予以支持；王殿杰辩称已向大溪地公司支付60000元，证据不足，该院不予采纳。商品房买卖合同解除后，大溪地公司应将王殿杰交纳的款项扣除必要费用后余下的40844.38元返还王殿杰；王殿杰应偿还大溪地公司因王殿杰未按时归还按揭贷款，致使银行从大溪地公司处扣划的利息、罚息73318.8元以及本金、利息、罚息的资金占用费28291.54元（按年利率6％暂计至2018年9月28日）。大溪地公司其他的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出（2018）豫0182民初4523号民事判决：1、解除大溪地公司与王殿杰于2014年3月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XY140××××6957，预告登记号1409054765）；2、王殿杰于判决生效之日起十日内偿还大溪地公司利息、罚息73318.8元及资金占用费28291.54元（资金占用费计算至2018年9月28日，2018年9月28日之后的年利率6%计算至实际清偿之日止）；3、大溪地公司于判决生效之日起十日内归还王殿杰42896.38元；4、驳回大溪地公司的其他诉讼请求。如果王殿杰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4687元，减半收取2343.5元，保全费1650元，由王殿杰负担。王殿杰不服，向郑州市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方当事人签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，双方应依约履行合同义务。王殿杰因未按期偿还银行按揭贷款，未履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，一审法院判决解除双方之间的商品房买卖合同，并无不当。关于王殿杰通过POS机刷卡六万元的性质认定问题，王殿杰认为是涉案房屋的首付款，大溪地公司认为其中一万元是购房款，另外五万元为其他人的购房款。因王殿杰刷卡时间是2014年3月15日和16日，而双方当事人签订《商品房买卖合同》、《借据、保证书》的时间是2014年3月18日，均在刷卡行为之后，若该六万元均是支付的涉案房屋首付款，王殿杰作为完全民事行为能力人，应当要求大溪地公司出具收款手续，并在之后签订《商品房买卖合同》、《借据、保证书》时予以明确。但王殿杰自称在已经支付了六万元首付款的情况下，却在之后的行为中不进行确认，不向大溪地公司主张权利，不能提供合理解释，明显不符合常理。综上所述，王殿杰的上诉请求不能成立，该院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出（2018）豫01民终18250号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4687元，由王殿杰负担。本院再审审理查明的事实与一、二审一致外，另查明，王殿杰通过POS机向大溪地公司转账6万元。本院再审认为，原判王殿杰支付给大溪地公司及向王殿杰返还的款项及数额是否有事实和法律依据？关于原审判决王殿杰向大溪地公司支付利息罚息问题。王殿杰称，因为大溪地公司系零首付销售房屋，违反了国家关于房屋销售的强制性规定，属于违法套取银行贷款的行为，案涉贷款利息和罚息不应当由王殿杰承担。本案中，案涉房屋买卖发生时，案涉房屋面积超过90平方米，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关贷款首付比例不得低于30%的规定，大溪地公司销售案涉房屋的做法违反了上述规定，虽然不属于导致合同无效的情形，但其零首付销售房屋的做法加大了银行贷款的风险，其对于银行贷款未能如约履行具有一定过错。且王殿杰自2015年10月不再偿还银行贷款，大溪地公司直至2018年3月才向王殿杰催收和发出解除合同通知，客观上导致银行利息、罚息的计收持续了近三年，高达73318.8元，甚至远远超过了贷款本金，因此，本院酌定其对于上述银行扣减的利息、罚息部分承担50%，即73318.8×50%=36659.4元。因其存在违反银行业贷款行业规定申请贷款，贷款也打入了大溪地公司的账户，大溪地公司不应从违规行为中获益，原判王殿杰支付的资金占用费28291.54元不当，应予纠正。关于应当返还给王殿杰的款项及数额。王殿杰通过POS机转账给大溪地公司6万元，大溪地公司不持异议，但主张其中的5万元系王殿杰替其他人缴纳的购房定金。大溪地公司虽然提交了与其所称另外五人的商品房买卖合同及收据，但原审提交的收据及向王殿杰开出的收据、王殿杰出具的借据均不显示王殿杰支付了1万元定金，因此，大溪地公司未提交充足证据证明其主张，对于该6万元应当返还给王殿杰。关于王殿杰所支付的房屋维修基金8346元、办证费505元，因王殿杰与大溪地之间的房屋买卖合同关系已经解除，虽然该款项系向房管局支付，亦应返还给王殿杰,即大溪地公司应予返还给王殿杰的款项为60000元+8346元+505元+40844.38元=109695.38元。综上，原判认定事实和适用法律部分错误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销郑州市中级人民法院（2018）豫01民终18250号民事判决；二、维持荥阳市人民法院（2018）豫0182民初4523号民事判决第一项；三、变更荥阳市人民法院（2018）豫0182民初4523号民事判决第二项为“王殿杰于本判决生效之日起十日内偿还郑州清华大溪地置业有限公司利息、罚息36659.4元”；四、变更荥阳市人民法院（2018）豫0182民初4523号民事判决第三项为：“郑州清华大溪地置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还王殿杰109695.38元”。五、驳回郑州清华大溪地置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4687元，减半收取2343.5元，保全费1650元，二审案件受理费4687元，共计13367.5，由双方各自负担二分之一。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  毛彦功审判员  孙 明二〇一九年十二月二十日书记员  董奕风