广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1923号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：戴世周，男，1985年4月4日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区***********，现住广东省阳江市江城区***********41******。公民身份号码：441************430。被上诉人（原审原告）：张小琼，女，1987年12月24日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区***********，现住广东省阳江市江城区*******************。公民身份号码：441************421。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人戴世周、张小琼商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司在2019年12月31日前将位于阳江市江城区**********************的所有权转移登记至戴世周、张小琼名下；二、撤销一审判决第二项，改判丰怡公司无需支付办证违约金2797.99元；三、撤销一审判决第三项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由戴世周、张小琼承担。事实与理由：一、一审法院判决丰怡公司在三十日内协助戴世周、张小琼办理涉案商品房的房地产权属证书，按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限时间至2019年12月31日前办理。二、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当。丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。戴世周、张小琼没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审法院判决丰怡公司向戴世周、张小琼支付违约金欠妥，请求二审法院予以纠正。三、涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办证产权证如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司支付代收办证费利息给戴世周、张小琼没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，应以戴世周、张小琼起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。戴世周、张小琼辩称：一、戴世周、张小琼不同意丰怡公司宽限时间办证的上诉请求，涉案商品房已办理了初始登记，具备了办证条件，一审判决丰怡公司履行办证义务正确。二、原审按照合同约定判决丰怡公司支付违约金符合双方约定。三、丰怡公司的违约行为对戴世周、张小琼造成损失，一审判决丰怡公司支付办证费利息符合合同法的公平原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。戴世周、张小琼一审起诉请求：一、丰怡公司提交位于阳江市江城区**********************所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助戴世周、张小琼办理并取得该商品房的不动产权证书；二、丰怡公司支付逾期办证违约金2797.99元给戴世周、张小琼；三、丰怡公司返还办证费32325元及该款利息给戴世周、张小琼（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自***5年*月5日起计至本息付清时止）；四、本案的全部诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年8月5日，戴世周、张小琼（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区**********************出售给戴世周、张小琼，建筑面积共131.67平方米；该商品房为预售商品房，总价款为559598元；付款方式为贷款方式付款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即168598元作为首付房款，余款391000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前向买受人交付该商品房；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。丰怡公司与戴世周、张小琼均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，戴世周、张小琼于2015年8月5日支付了代收代缴办证税费32325元给丰怡公司，之后按合同约定付清全部购房款559598元给丰怡公司。丰怡公司于2016年3月1日将涉案商品房交付给戴世周、张小琼。此后，戴世周、张小琼认为丰怡公司至今未履行办证义务，遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审法院另查明，涉案商品房已于2017年8月24日办理商品房房屋产权权属证明书[粤（2017）阳江市不动产权第0029287号]，产权人是丰怡公司。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案商品房所有权登记费-非住房房屋登记费（初始登记）和物业维修基金存折，拟证明其代戴世周、张小琼缴交初始登记费用80元和物业维修基金费用9941元的事实，合共10021元。一审法院认为，戴世周、张小琼与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。鉴于丰怡公司对涉案商品房已办理了初始登记，该商品房已具备办理产权转移登记手续，现戴世周、张小琼请求丰怡公司协助其办理房地产权属证书，合法合理，应予以支持。对于戴世周、张小琼请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，戴世周、张小琼不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向戴世周、张小琼支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向戴世周、张小琼支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金2797.99元（559598×0.5%）给戴世周、张小琼。对于戴世周、张小琼请求退还代缴办证税费32325元及利息问题，由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现戴世周、张小琼主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，应予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给戴世周、张小琼。丰怡公司主张其已代戴世周、张小琼缴交初始登记费用80元和物业维修基金9941元，有其提供的缴费票据和物业维修基金存折为证，应予以采信。本案扣减丰怡公司已支出的必要合理费用，丰怡公司应退还剩余办证费22304元（32325元-80元-9941元）给戴世周、张小琼。对该款利息，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应自2016年5月29日起至丰怡公司退清剩余办证费时止，以22304元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给戴世周、张小琼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助戴世周、张小琼到相关部门办理位于阳江市江城区***********************的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2797.99元给戴世周、张小琼；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费22304元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年5月29日起计至付清时止）给戴世周、张小琼；四、驳回戴世周、张小琼的其他诉讼请求。一审案件受理费339元，由戴世周、张小琼负担97元，丰怡公司负担242元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费22304元给戴世周、张小琼，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。戴世周、张小琼与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是一审判决确定丰怡公司协助戴世周、张小琼办理涉案商品房产权转移登记手续的时间应否调整；二是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给戴世周、张小琼；三是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给戴世周、张小琼。关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意按买受人已付房价款的0.5%支付违约金。”该约定明确了丰怡公司应在交付涉案商品房后90日内协助戴世周、张小琼取得该商品房的房地产权属证书。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是戴世周、张小琼的合同目的之一，丰怡公司应按合同约定为戴世周、张小琼办理涉案商品房的房地产权属转移登记手续。现一审法院结合本案的实际情况，要求丰怡公司在判决发生法律效力之日起六十天内为戴世周、张小琼办理涉案商品房的权属转移登记手续并无不妥。因此，丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助戴世周、张小琼办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，戴世周、张小琼已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给戴世周、张小琼，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司应按合同约定支付逾期办证违约金给戴世周、张小琼并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张延误办证的原因不能全部归咎于其，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点三，因丰怡公司预收了戴世周、张小琼的办证费，且构成逾期办证违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了戴世周、张小琼的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以其占有剩余的办证费22304元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息给戴世周、张小琼并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十二月××日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。