广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6718号原告：刘佳，女，1974年8月4号出生，汉族，住湖南省沅江市，原告：李铁刚，男，1966年6月11号出生，汉族，住广州市白云区，两原告的共同委托诉讼代理人：范建军，广东环球经纬律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：曾琳珊，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州融都置业有限公司，住所地广州市花都区花东镇山前旅游大道3号九龙湖社区中心区门楼，统一社会信用代码91440114MA59DE2H5W。法定代表人：闫智，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何辉，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告刘佳、李铁刚与被告广州融都置业有限公司（以下简称融都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告李铁刚、刘佳的共同委托诉讼代理人范建军、曾琳珊，被告融都公司的委托诉讼代理人何辉、张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘佳、李铁刚向本院提出诉讼请求:1.判令融都公司立即办理花都区花都大道东××房交楼手续并支付因迟延交楼的违约金124417元（以1244177元为基数从2018年10月1日起计算至融都公司实际交付之日起，以房价10%封顶）；2.诉讼费由融都公司承担。事实和理由：刘佳、李铁刚于2018年1月27日向融都公司支付定金2万元，并于2018年4月1日签订《广州市商品房买卖合同》（下称《买卖合同》），购买由融都公司开发的位于花都区花都大道东××房，当时约定的交楼标准为精装。在签订《买卖合同》的同时，融都公司表示为了规避政府限价，要求刘佳、李铁刚与深圳市建威装饰设计工程有限公司（下称深圳建威装饰公司）以及融都公司三方签订《装修工程施工协议》，但融都公司并未在该《装修工程施工协议》上签字盖章。后刘佳、李铁刚依约向融都公司支付了购房款共1244177元，包含以装修名义签订合同的装修款。《买卖合同》第十一条约定：甲方应当在2018年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。同时在《买卖合同》第十二条约定了延期交房的违约责任，如因甲方的原因延期交房的，自主合同第十一条约定的最后交房期限次日起至实际交付之日止，甲方每日按乙方实际支付房价款0.05%标准向乙方支付违约金，合同继续履行且乙方不得退房。延期交房违约金总金额最高不超过乙方实际支付房价款的10%。第十四条约定了房屋交付时的有关资料。第十八条约定了甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。此后，刘佳、李铁刚依约履行了各种义务，但融都公司从未向刘佳、李铁刚发出过收楼通知，刘佳、李铁刚多次向融都公司要求交楼，融都公司要么说需北京总部安排，要么叫刘佳、李铁刚等通知，总以各种理由推托至今，融都公司已经根本没有人理会。由于融都公司一直没有通知刘佳、李铁刚收楼，也没有委托其他物业公司或中介机构办理交楼手续，截止2019年4月30日已违约212天，根据合同约定，应当承担延迟交楼违约责任124417元，严重侵害了刘佳、李铁刚的合法权益，现刘佳、李铁刚唯有依法提起诉讼，请求法院秉公裁判！融都公司辩称，一、刘佳、李铁刚向融都公司购买的商品房已经于2018年4月1日交付，刘佳、李铁刚主张融都公司延期交房与事实不符。1、涉案房屋己于2017年1月20日完成竣工验收备案，并在买卖合同签署前己达到合同约定的交付使用条件，即买卖合同签署时，涉案房屋属现房买卖而非期房买卖，且买卖合同附件六装修标准明确约定了交付标准为现状交付，不存在房屋延期交付的问题和障碍。2、刘佳、李铁刚向融都公司购买的北优花园4栋301房不是普通意义上的商品房，而是开发商用于向公众销售展示使用的样板房。双方签署买卖合同之时，房屋已经竣工验收且装修完毕并长期对外做销售展示使用，基于涉案房屋的特殊性，双方同意针对房屋本身及装修工程签署两份合同，融都公司不负责装修工程的交付及维保责任，而以现状向刘佳、李铁刚出售房屋并立即办理交付手续，房屋的装修工程由刘佳、李铁刚与装修公司另行签署《装修合同》予以约定。因此，涉案房屋并非刘佳、李铁刚所主张的为了规避政府限价的双合同，而是真实的样板房销售行为，且存在房屋销售与装修工程两个不同的法律关系。3、合同签署时，各方同意房屋交付后仍需作为样板房对外展示一段时间，针对样板房继续开放可能存在装修磨损及老化变旧的情况，装修合同约定了装修工程的交付时间为2018年12月31日。即装修工程交付前如存在地面、墙面老化或受损的，由装修公司进行维保修复后再移交刘佳、李铁刚。鉴于上述情况，涉案房屋属现房买卖，双方买卖合同签署后已办理了房屋移交手续并由刘佳、李铁刚于2018年4月1日向融都公司出具了《房屋交接单》，不存在刘佳、李铁刚所声称的房屋存在延期交付的情况，即刘佳、李铁刚的主张不能成立。二、事实上，装修工程的移交也不存在违约的情形。我方向有关装修单位了解，事实上涉案房屋的装修工程也不存在延期交付的问题。在合同约定的装修工程交付日期前，装修公司已经向刘佳、李铁刚发出了交付通知，但刘佳、李铁刚却未按照合同约定在规定时间内到现场办理装修工程的交接手续。按照装修合同第五条第二款的约定，2018年的12月31日视为装修工程已交付。综上所述，本案涉案房屋是样板房销售，房屋本身及装修工程分开两份合同签署，是两个独立的法律关系，不属于刘佳、李铁刚主张的为规避政府限价的双合同的情况。且涉案房屋己于2018年4月1日按现状交付刘佳、李铁刚，装修工程也在合同约定期限内交付刘佳、李铁刚，融都公司不存在延期交房的违约情形，据此，请法院依法驳回刘佳、李铁刚的诉讼请求，维护当事人合法权益。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区花都大道东××房。融都公司系该房屋所在楼盘的开发商。2018年4月1日，刘佳、李铁刚（乙方）与融都公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定刘佳、李铁刚向融都公司购买涉案房屋，该商品房约定建筑面积为95.14平方米，总房款为960438元。乙方以按揭贷款方式付款。第十一条房屋交付，甲方应当在2018年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电、通邮的证明文件。并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十二条延期交房的违约责任，甲方未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第八条约定方式处理。第十三条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十四条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明，有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供加盖公章的原件；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十八条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照补充协议第十四条约定处理。合同附件七为补充协议，有关内容约定如下：第七条对主合同第十一条的补充，1、在该商品房达到主合同第十一条约定的交房条件后，甲方向乙方以特快专递、电话、短信等方式发出通知。甲方以特快专递通知的，甲方按照乙方在主合同确认的地址寄发《收楼通知书》。甲方以电话、短信等通知的，甲乙双方在交楼现场补签《收楼通知书》。2、该商品房在合同约定的交付日期之前符合交房条件的，甲方可提前交付并向乙方发出《收楼通知书》，乙方应在通知指定的交付时间内办理交楼手续，物业管理费、水电费等相关费用亦自实际交付之日起计算。3、乙方应在《收楼通知书》所载明的交楼期限（亦适用于延期交付的情形）内前往甲方指定的地点办理房屋交楼手续，并签署房屋交接单，房屋交接单的签署日期即为该商品房的交付日。若乙方未在《收楼通知书》所载明的交楼期限内办理房屋交楼手续，则自《收楼通知书》所载明的该商品房交楼期限届满之日即为交付日，该商品房视同已经交付给乙方。4、自房屋交付之日起，该商品房及相关设备设施的保修期开始计算，与该商品房有关的一切风险及责任均由乙方承担。第八条对主合同第十二条的补充1、如因甲方的原因延期交房的，自主合同第十一条约定的最后交房期限次日起至实际交付之日止，甲方每日按乙方实际支付的房价款0.05%标准向乙方支付违约金，合同继续履行且乙方不得退房。延期交房违约金总金额最高不超过乙方实际支付房价款的10%。若乙方在《收楼通知书》指定期限内办理交楼手续的，实际交付日以实际办理交楼手续当日为准；若乙方未在《收楼通知书》指定期限内办理交楼手续的，实际交付日以《收楼通知书》通知的房屋交楼期限届满之日为准。2、如乙方未按合同约定办理并完成房屋交楼手续，签署房屋交接单，或因其它乙方的原因导致乙方未在《收楼通知书》所载明的交楼期限届满前办理房屋交楼手续，签署房屋交接单的，则自甲方发出的《收楼通知书》中记载的交楼期限届满之日起，乙方应按日向甲方支付该商品房房价款总额的0.05%的违约金，至实际办理该商品房交楼手续当日止。同时，甲方不再承担逾期交房的违约责任。第九条对主合同第十四条的修改、补充房屋交付时，除主合同第十四条第一款第（六）（七）（八）三项资料甲方提供原件外，其余第（一）至（五）项文件甲方在交付现场提供加盖公章的复印件给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印。如非甲方原因导致不能提供第（四）（五）项资料的，在不影响商品房正常交付使用的情况下，乙方仍应当按照《收楼通知书》载明的时间办理房屋交楼，甲方无需承担延期交房的违约责任。合同、补充协议还对其他事项进行了约定。2018年4月1日，刘佳、李铁刚（甲方）与深圳市建威装饰设计工程有限公司（乙方）签订《装修工程施工协议》，该协议首部列明融都公司为丙方，融都公司未在合同落款处盖章。该协议第一条工程概况：乙方已完成该商品房的样板房装修工程，具体装修内容及现状以该商品房的现状为准。未经乙方书面同意，甲方不得再单方要求变更装修工程的范围和标准。甲方确认，甲方在认购时，该装修工程已经施工完毕，且该商品房已作为创意展示单位。第二条关于工程的具体约定：(1)该商品房的装修工程已作为该商品房的添附，以该商品房内装修、装饰、设施、设备均以现状为准，甲方在签署《买卖合同》时已仔细查验了该商品房的内部结构、户型、室内摆设、装修、装饰及设施设备，对该商品房的装修装饰、设施设备的质量无异议，甲方同意按该商品房的现状进行收楼。甲方不得再以该商品房存在任何瑕疵拒绝收楼。(2)由乙方对该装修工程的工程质量承担保修责任，保修责任将依据附件一《质量保证书》的规定执行(下述第(3)款所述之情形除外）。质保期届满后，该装修工程的维修责任以及由此产生的费用由甲方自行承担。第三条费用，甲、乙、丙方同意：工程价款按固定总价包干形式确定为283739元人民币。工程价款由乙方指定丙方统一收取，由甲方在本协议签署当日直接支付给丙方。第四条工程费用付款方式，在2018年3月31日前支付全部工程款。第五条交付，1、交付期限，乙方应于2018年12月31日前将该装修工程按现状交付予甲方。但若因甲方原因导致乙方未能按时交付的，则本款约定的交付期限应依据乙方实际接收该商品房的日期相应顺延，且乙方对上述工期及交付的顺延不承担任何责任（包括但不限于违约责任、赔偿责任等）。装修合同还对其他事项进行了约定。装修合同附件一为《质量保证书》，该保证书第一条保修范围与保修期限写明：“该装修工程的保修期限自装修完成移交房屋之日起计算”。该《质量保证书》落款日期为2018年4月1日。落款人为深圳市建威装饰设计工程有限公司。合同签订后，融都公司未向刘佳、李铁刚发出收楼通知书，2018年4月1日，刘佳、李铁刚与融都公司签署《房屋交接单》，载明，本人所购的xx号房已经本人验收，上述单元已符合双方签订的《广州市商品房买卖合同》及其补充协议有关约定，本人同意接收，并同意从本人委托的装修公司（深圳市建威装饰设计工程有限公司）向本人寄发的《交付通知书》中所载明的交付届满之日起交纳物业管理费。自交付之日起，该房屋的风险责任转移由本人承担。合同签订后，刘佳、李铁刚向融都公司分别支付了960438元和283739元，融都公司就上述两笔款项向刘佳、李铁刚开具了不动产发票。2018年9月24日，深圳市建威装饰设计工程有限公司通过EMS向刘佳、李铁刚寄出《交付通知书》，该通知书写明涉案房屋已经完成了装修工作，要求刘佳、李铁刚于2018年9月30日来办理交接手续。刘佳、李铁刚于2018年11月17日签署了《xx花园xx栋xx维修事宜确认函》，确认：除厨房及卫生间外，客厅及过道、房间的墙面、木地板按广州融都置业有限公司的批量装修的精装标准进行恢复，具体如下：原墙面木饰面拆除，原墙纸拆除，原衣柜拆除，原电视背景墙拆除，所有墙面重新扇灰、油漆，户内门扇拆除更换，房间木地板更换，天花恢复。2018年12月27日，深圳市建威装饰设计工程有限公司向刘佳、李铁刚发出《告知函》，要求刘佳、李铁刚于2018年12月29日来进行现场确认。2019年2月10日，刘佳、李铁刚与深圳市建威装饰设计工程有限公司签署《交接单》，同意接收涉案房屋。同日，刘佳、李铁刚签署了《物品签收单》，签收了涉案房屋的钥匙和《房地产（住宅）使用说明书》、《房地产（住宅）质量保证书》。诉讼中，刘佳、李铁刚确认于2019年2月10日已经实际收楼。本院认为，刘佳、李铁刚与融都公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。本案的争议焦点是，一、融都公司是否存在逾期交房的违约行为；二、应当如何承担逾期交房的违约责任。关于争议焦点一，房屋交付是指出卖人将房屋的占有直接转移于买受人，使房屋处于买受人的实际控制之下，由买受人直接占有房屋。虽然合同中约定了房屋交接单的签署日期即为房屋的交付日，但融都公司并未交付涉案房屋的钥匙给刘佳、李铁刚。结合融都公司的陈述，涉案房屋在交接之后继续作为样板房展示，融都公司出于销售涉案楼盘的目的进行样板房展示，涉案房屋在作为样板房展示期间的收益由融都公司实际享有，在此期间涉案房屋并未由刘佳、李铁刚占有使用收益，故虽然双方于2018年4月1日签署房屋交接单，但融都公司并未将涉案房屋实际交付给刘佳、李铁刚，深圳市建威装饰设计工程有限公司于2018年9月24日通知刘佳、李铁刚接收装修工程，但并无证据显示融都公司委托深圳市建威装饰设计工程有限公司交楼，融都公司也未向刘佳、李铁刚发出收楼通知书，刘佳、李铁刚于2019年2月10日签收了钥匙，且房屋交付时融都公司应交付的《房地产（住宅）质量保证书》和《房地产（住宅）使用说明书》也是直至2019年2月10日才向刘佳、李铁刚交付，此时刘佳、李铁刚才实际占有涉案房屋，故融都公司存在逾期交房的违约行为。关于争议焦点二，依照合同约定，融都公司逾期交楼应当按照刘佳、李铁刚实际支付房价款日0.05%的标准向刘佳、李铁刚支付违约金。双方关于刘佳、李铁刚实际支付的房价款金额意见不一，虽然融都公司抗辩283739元是涉案房屋的装修款项，但该款项由融都公司开具了不动产的发票，且从《装修工程施工协议》的内容来看，装修合同第一条写明在签订合同时，装修已经施工完毕。且装修合同中对装修施工的具体内容没有约定明确，这明显有悖于一般的装修合同的约定内容。涉案房屋在刘佳、李铁刚认购时已经施工完毕并作为样板房展示，装修部分实际已与涉案房屋形成附和并且在销售时一并出售给刘佳、李铁刚，故涉案房屋的装修款实际也是买方对房屋支付的对价，该款项实质是房价款，故本院认定刘佳、李铁刚所支付的“装修款”实为涉案房屋总房款的一部分。经核算，融都公司应当向刘佳、李铁刚支付的违约金金额为82737.77元【（960438元+283739元）×0.05%×133天】。刘佳、李铁刚在诉讼中已经确认于2019年2月10日接收房屋，故对刘佳、李铁刚要求融都公司协助办理交楼手续的请求，本院不予支持。刘佳、李铁刚诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州融都置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘佳、李铁刚支付逾期交楼违约金82737.77元；二、驳回原告刘佳、李铁刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2788元，由原告刘佳、李铁刚负担934元，由被告广州融都置业有限公司负担1854元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  邓英河人民陪审员  梁素明二〇一九年十二月十日书 记 员  孙诗韵李诗琪朱婷欣