广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初42686号原告：中国工商银行股份有限公司深圳星河支行，住所地广东省深圳市福田区福华三路星河国际花园裙楼一、二层西北侧，社会统一社会信用代码914403008923372495。负责人：蔡悬峰。委托诉讼代理人：赵笑梅，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锦粧，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被告：廖某霖，男，汉族，1989年12月14日出生上列原告诉被告金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法组成合议庭于2019年12月4日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赵笑梅、被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2016年3月27日与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：原告向被告提供贷款805万元，期限30年，分360期偿付贷款本金利息，被告以深圳市罗湖区房提供抵押。合同签订后，原告于2016年4月1日为被告发放贷款805万元，然而被告长期不按时供款，已累计六次以上没有按时供款，构成合同提前到期的条件。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，就构成合同提前到期的条件，原告有权提前收回全部贷款本息，并要求被告提前承担抵押责任。根据上述合同第十七、十九条约定，被告的抵押担保范围为：借款人的贷款本金、利息(包括复利）、罚息以及律师费等实现债权的费用。据此，请求判令：1、确认原告与被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》提前到期；2、被告立即返还贷款本金7684815.37元及至清偿本金之日止的所有利息、罚息和复利【暂计至2019年5月21日的积欠利息（含利息、罚息和复利）合计139282.69元】；3、依法处理被告的抵押物深圳市罗湖区房，并就处理后所得之价款向原告优先偿还本案所有债务及实现债权的费用，不足部分由被告继续清偿；4、本案诉讼费用和其他实现债权的费用由被告承担。庭审时，原告明确，复利的计算基数是到期未偿还的正常贷款期内利息而不包括罚息。被告当庭口头答辩称，1、对原告诉状陈述的事实确认。2、被告在购买涉案房产的时候并不知道涉及刑事案件，被告只是知道该房产涉及民事执行的问题，为处理这件事情被告投入了很多精力跟金钱。因为涉案房产涉及法律问题，原告与被告协商说可以先还清当前的逾期，然后给半年时间去处理房子的问题，但是深圳市罗湖区人民法院执行局在6月份中止了涉案房产的执行，而该执行局在11月份才将此情况告知被告，所以被告希望本案可以在房产涉及的刑事案件结束后再进行审理。被告也是受害者，如果最终房产没有被法院追缴，被告当然会承担自己的法律责任。经审理查明，原告诉状所述属实，本院予以确认。另查，涉案的《个人购房借款/担保合同》约定：本合同项下贷款用于购买深圳市罗湖区房（以下简称涉案房产）；贷款一次性划入案外人叶某明的账户；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；被告采用按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款和其它融资款项立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其它费用并解除本合同。合同约定的抵押物即被告名下的涉案房产于2016年3月30日办理了抵押登记手续，抵押权人为原告。关于被告的还款情况，双方确认：被告在2017年2月1日开始出现逾期，未按时还款已累计6次以上，最后一次还款在2019年1月1日，截至2019年12月1日，被告拖欠贷款本金7660536.77元、积欠的利息（含罚息和复利）309712.90元。又查，涉案房产系被告向案外人叶某明购买，于2016年3月25日从叶某明名下过户登记至被告名下。因涉案房产一直由案外人何某明占用使用，叶某明曾将何某明诉至深圳市罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院），要求何某明搬离涉案房产。2014年1月20日，罗湖法院作出（2013）深罗法民三初字第944号民事判决，判令何某明搬离涉案房产并向叶某明支付房屋占有使用费。何某明不服提起上诉，深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）以（2014）深中法房终字第××号民事判决，驳回何某明的上诉，维持原判。在涉案房产过户登记至本案被告名下之后，涉案房产仍然由何某明控制使用。本案被告遂将何某明诉至罗湖法院，要求何某明返还涉案房产并赔偿租金损失。罗湖法院作出（2017）粤0303民初4888号民事判决，驳回本案被告的诉讼请求。本案被告不服提起上诉，深圳中院作出（2017）粤03民终16506号民事判决，认为本案被告系涉案房产的登记权利人，在无生效裁判文书对涉案房产权属作出相反认定的情况下，其依法享有涉案房产的物权；据此判决：撤销（2017）粤0303民初4888号民事判决，何某明应向本案被告返还涉案房产并支付占有使用费。（2017）粤03民终16506号民事判决生效后，本案被告向罗湖法院申请强制执行，罗湖法院于2018年3月21日依法立案执行。2019年6月25日，罗湖法院作出（2018）粤0303执7197号执行裁定，认为：“经查，登记在申请执行人廖某霖名下的位于深圳市罗湖区房产，目前由被执行人何某明占有使用，何某明称该房是他人采取欺诈手段从其手中骗走；经查，因该案深圳市公安局经济犯罪侦查局已经立案，并由罗湖检察院审查起诉到本院，本院已开庭审理，本案涉刑事案件，能否继续执行，需等待刑事案件判决结果，因此，本案暂不具备执行条件，需终结本次执行程序“，据此裁定：终结本次执行程序。本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告依约发放贷款后，被告应依约履行还款义务。被告未按照合同约定归还借款，构成违约，原告有权要求解除合同（即原告所诉请的合同提前到期）、宣布本合同项下未偿还的借款立即到期并要求被告偿还拖欠贷款本金及相应的利息、罚息及复利。合同中约定以被告名下涉案房产作为抵押财产为涉案贷款提供担保，且该抵押财产依法办理了抵押登记，故原告依法对抵押财产享有抵押权，在被告不履行债务时，可要求以处分抵押财产的价款优先受偿。关于本案抵押财产即涉案房产涉及刑事案件的问题，本院认为，首先，涉案房产的登记权利人为被告，且生效判决进一步认定了被告对涉案房产享有物权，在无生效裁判文书对此作出相反认定的情况下，被告将其享有物权的涉案房产作为抵押物向原告提供贷款担保，合法有据；其次，涉案房产在办理本案抵押登记时权利不存在瑕疵，原告接受被告将登记在被告名下的涉案房产提供抵押担保亦符合法律和合同约定，故，涉案房产涉及的刑事案件审理情况不影响本案的实体审理结果。对于被告提出的中止审理申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司深圳星河支行与被告廖某霖于2016年3月27日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告廖某霖应于本判决生效之日起10日内向原告中国工商银行股份有限公司深圳星河支行归还贷款剩余本金及利息、罚息、复利【利息为正常贷款期内利息，罚息以逾期本金为计算基数，复利以逾期的正常贷款利息为计算基数，截至2019年12月1日的本金为7660536.77元、积欠的利息（含罚息和复利）为309712.90元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行的规定计算至实际履行之日止）；三、原告中国工商银行股份有限公司深圳星河支行就上述判项二确定的被告廖某霖的债务对依法处置抵押财产即被告廖某霖名下位于深圳市罗湖区的房的所得价款享有优先受偿权。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费66568.69元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 臧    建人民陪审员 刘  月  先二〇一九年十二月十二日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯