广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4185号原告：冼国光，男，1971年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************716。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区*******，统一社会信用代码91440604MA4UJBET1H。法定代表人：唐志豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区**************，统一社会信用代码91440608MA52DJYJ2J。法定代表人：赵晓峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晏，广东瀛双律师事务所律师。原告冼国光与被告佛山市房天下科技有限公司（以下简称“房天下公司”）、佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称“鼎富公司”）装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告冼国光、被告房天下公司的委托诉讼代理人简述、被告鼎富公司的委托诉讼代理人刘晏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冼国光向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告返还装修款120000元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告通过被告房天下公司介绍于2019年3月19日通过分期付款的方式在高明区荷城街道龙庭国际楼盘购买了四套物业，签订《租赁合同》后向被告鼎富公司支付了租赁款，向房天下公司支付了四套物业装修款合共120000元。2019年8月22日，原告与鼎富公司达成一致意见，解除双方签订的《租赁合同》，鼎富公司已于2019年9月21日向原告返还了租赁款，但房天下公司至今仍未向原告返还120000元装修款。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告房天下公司辩称，1.鼎富公司委托房天下公司为龙庭国际广场提供招租服务，在房天下公司提供服务后，房天下公司无需退还涉案120000元服务费；2.涉案120000元服务费是物业总价款的一部分，应由鼎富公司向原告退还；3.原告未能举证证明其符合退款条件及其未收回涉案120000元退款，原告要求退款的主张不应得到支持；4.鼎富公司恶意拖欠房天下公司代理费，亦未归还履约保证金，如再由房天下公司代鼎富公司退还涉案120000元，将造成房天下公司严重经济损失。被告鼎富公司辩称，1.鼎富公司已经向原告退回了所收取的款项，案涉装修款是房天下公司收取的，该款项应由房天下公司退回。2.房天下公司在案涉物业的交易过程中，在明知案涉物业没有取得建筑工程规划许可证、不可对外出租的情况下，为了收取巨额佣金，仍对外进行宣传出租，且在宣传时又不尊重事实、虚假宣传和承诺，明显存在过错，导致原告与鼎富公司签订的《物业租赁合同》无效，故案涉装修款应由房天下公司予以退还。3.无论两被告如何约定，也不能证明房天下公司与原告之间就居间报酬或租赁关系或装饰装修关系达成任何约定，房天下公司收取原告装修款没有依据，应当予以退还。4.本案还未到合同约定的交房时间，鼎富公司没有逾期交楼，原告要求解除合同、退回租金没有事实根据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对本案的证据认定如下：当事人提供的证据形式、来源均合法，在无相反证据的情况下，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年3月24日，原告冼国光与被告鼎富公司签订四份《物业租赁合同》，主要约定（摘要）：物业位于佛山市高明区*******以西、怡乐路以北的地块，推广名为【西黎•龙庭国际广场】1栋811、812、813、814单元，四套物业的总建筑面积分别为29.14平方米、30.14平方米、30.14平方米及29.14平方米。截止本合同签署日，甲方（鼎富公司）对该物业拥有独立、完整的租赁和使用权，为该物业唯一合法使用权人，该物业不存在抵押、查封等权利瑕疵。该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方（冼国光）交付该物业之日起开始计算。在乙方按照本合同约定履行，未违反本合同相关约定的前提下，第二条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日。四套物业在第二条合同期限第1款租赁期限内的租赁使用费标准，租金总额均为178000元/套，乙方须于2019年3月24日前付清首期租赁使用费（含定金）人民币108000元/套，并办理剩余租赁使用费人民币70000元/套的开发商分期付款手续。甲方应当在2020年10月31日前（含当日）将物业交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见本协议附件二。原告签订《物业租赁合同》后，通过两次刷卡方式分别向被告鼎富公司支付432000元（108000元/套×4套）及向被告房天下公司支付120000元（30000元/套×4套）。被告房天下公司向原告出具收据四张，载明收到冼国光交来佛山市高明区************811、812、813、814单元装修款各30000元。后被告鼎富公司与原告协商解除合同，并于2019年9月21日向原告返还了租赁款合共432000元。另查明，2018年11月19日，甲方（鼎富公司）与乙方（房天下公司）签订《项目招商代理合同》，主要约定（摘要）：项目名称为龙庭国际广场，项目地址为佛山市高明区*******以西、怡乐路以北地块。合同约定的代理期限为2018年11月20日至2019年6月30日。每套房源招商成功标准：以甲方与客户签定《物业租赁合同》，客户按照《物业租赁合同》约定向甲方缴付完成定金30000元，则乙方对该《物业租赁合同》中指定房源招商责任即告完成，但乙方仍有义务催促及跟进客户后续的贷款、交款等手续工作。代理费＝确认的招商面积×[3200元/平方米＋确认的招商面积×（市场成交单价-具体底价单价-3200元/平方米）]×50%。甲方允许乙方以“招商服务费＋策划推广费＋其它”名义向客户收取30000元/套的费用，该费用实际上是甲方应支付予乙方的代理费，该笔费用由乙方直接向客户收取，甲方无需另行向乙方支付此笔代理费。如后续发生本合同第八条第11款所列情形，前述30000元/套费用由甲方向客户退还，与乙方无关。乙方的代理费由市场成交价与具体底价的差额与30000元/套组成。因甲方原因（包括但不限于逾期交楼、装修质量不合格、证件不齐全无法交楼）导致客户挞定、退房的，乙方无需退还已收取的代理费，甲方未支付的代理费仍应继续支付。2018年12月26日，鼎富公司出具《收款委托书》，载明：“我司授权佛山市房天下科技有限公司开展龙庭国际广场招商工作，由佛山市房天下科技有限公司自行开展制定招商优惠政策，客户支付的物业总价款包括物业租赁费及服务费用。我司授权佛山市房天下科技有限公司收取客户缴纳的服务费用，收费标准为30000元/套（即《项目招商代理合同》第六条第2款所列的代理费用）。佛山市房天下科技有限公司可以招商服务费、策划推广费或其它名目收取前述款项。”房天下公司确认：“同意接受上述委托。”由房天下公司收取原告的120000元至今未退还给原告。本院认为，本案为装饰装修合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告与房天下公司存在何种合同关系；二、原告诉请两被告返还装修款是否有事实及法律依据。关于争议焦点一：鼎富公司与房天下公司签订《项目招商代理合同》，该合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鼎富公司和房天下公司之间存在合法的委托合同关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。房天下公司按照合同约定进行项目招商，促成原告与鼎富公司签订《物业租赁合同》并付清首期租赁使用费，符合合同约定的房源招商成功标准，鼎富公司应按照合同约定向房天下公司支付代理费。按照合同约定，代理费由市场成交价与具体底价的差额与30000元/套组成，其中的30000元代理费为鼎富公司允许房天下公司以招商服务费、策划推广费或其它名目向客户收取，而鼎富公司无需另行向房天下公司支付此笔代理费。房天下公司按照鼎富公司的委托，以装修款的名义向原告收取了四套物业合共120000元代理费。因此，房天下公司收取原告120000元并不是基于其与原告之间存在居间合同关系或租赁合同关系或装饰装修合同关系，而是房天下公司按照鼎富公司的委托，直接向原告收取鼎富公司应支付给房天下公司的代理费。关于争议焦点二：虽然原告与鼎富公司签订的《物业租赁合同》约定案涉房源租金总额为178000元/套，但庭审中原告陈述“销售人员称208000元包装修，178000元是租赁使用权，约定装修交付标准30000元”，与鼎富公司出具的《收款委托书》中“客户支付的物业总价款包括物业租赁费及服务费用”的内容可以相互印证，表明房天下公司是按照鼎富公司的委托，将房源租金总额加上代理费合共208000元/套，以所谓包装修价向原告进行招商，原告同意并支付了相应的价款。因此，原告支付的装修款30000元/套应属于案涉房源总价款的一部分，房天下公司收到后应转交给鼎富公司。因《项目招商代理合同》约定了该120000元作为代理费，并实际由房天下公司收取，即鼎富公司已履行了支付代理费的合同义务。原告与鼎富公司已经协商解除了《物业租赁合同》，根据《项目招商代理合同》约定，前述120000元的费用应由鼎富公司向客户退还，与房天下公司无关，故鼎富公司应向原告返还租赁款432000元及装修款120000元，现鼎富公司已返还租赁款432000元，仍需向原告返还装修款120000元。原告主张房天下公司共同返还装修款120000元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市鼎富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼国光返还装修款120000元；二、驳回原告冼国光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元（原告已预交），由被告佛山市鼎富物业管理有限公司负担。被告负担的受理费1100元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 刘骏全二〇一九年十二月十八日法官助理 赵宇晴书 记 员 蓝碧莹