广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6808号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张惠芬，女，1971年12月3日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区***********。委托诉讼代理人：崔易蓬，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东品政律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：相钢锋，男，1970年6月9日出生，汉族，住浙江省嵊州市******************。委托诉讼代理人：成宝珠，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏文，广东帅毅律师事务所律师。上诉人张惠芬因与被上诉人相钢锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初12381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张惠芬上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判相钢锋向张惠芬支付违约金58500元，由张惠芬从已收取的保证金中扣减；二、本案一、二审诉讼费由相钢锋负担。二审中，张惠芬增加上诉请求，请求撤销一审判决第一项，依法改判双方签订的本案《房屋租赁合同》于2017年9月26日解除。事实和理由：一、一审判决将相钢锋与张惠芬之间的租赁合同关系认定为“合作经营”关系，且认定相钢锋不存在擅自转租的行为错误。1.一审开庭时，相钢锋申请出庭作证的证人胡光清证言显示，其从未否认过未经张惠芬同意即将机器设备搬入涉案厂房的事实，其证言亦证实了其须支付70%的租金给张惠芬，且其向相钢锋支付了租赁押金，证明其与相钢锋是租赁合同关系。即使相钢锋与胡光清之间存在所谓的合伙关系，也是两种法律关系的竞合，不能据此否定租赁合同关系的存在；2.根据涉案《房屋租赁合同》约定，未经张惠芬同意，相钢锋不得将所承租的房屋转租或分租。尽管相钢锋向张惠芬提出过转租，其目的也是为了提前解除涉案租赁合同，但其未与张惠芬提前沟通，直接让胡光清使用涉案房屋，并一直否认转租事实，足以证明转租行为未经张惠芬同意。故相钢锋构成违约，张惠芬有权依约没收其已交纳的保证金58500元。二、因相钢锋擅自将涉案房屋转租，用于生产污染项目，导致张惠芬要求其通过搬厂等方式予以整改，足以证明相钢锋存在擅自改变租赁物用途的违约行为。相钢锋将涉案房屋转租后，因污染味道严重，致使环保部门曾前往涉案房屋进行督查。为避免产生不必要的行政处罚风险，张惠芬迫于无奈要求相钢锋尽快通过搬厂等方式整改。以上事实，证明相钢锋存在擅自改变租赁物用途的违约行为，张惠芬有权依约没收保证金58500元作为违约金。三、张惠芬与相钢锋未就涉案租赁合同的解除达成一致意见，张惠芬明确要求相钢锋依约办妥全部退租手续后方可与相钢锋进行结算，但相钢锋至今仍欠付张惠芬水电费等费用。经张惠芬多次催告，相钢锋一直拒绝将涉案房屋钥匙返还张惠芬，直至一审开庭时才返还，导致张惠芬无法正常使用涉案房屋，遭受了严重的待租期损失。综上，相钢锋存在擅自转租、擅自改变租赁物用途等违约行为，张惠芬有权没收58500元保证金以弥补自身损失。被上诉人相钢锋答辩称：一、相钢锋与胡光清之间存在合作及合伙关系。胡光清承担70%租金，是由相钢锋与其之间合伙份额决定的，不能依此认为相钢锋与胡光清之间存在转租关系。二、张惠芬称相钢锋擅自改变租赁合同用途，但涉案租赁合同约定租赁用途为生产灯饰配件，亚克力属于灯饰配件，相钢锋在涉案房屋生产的也是亚克力灯饰配件。张惠芬称相钢锋生产的是污染产品并且改变租赁用途，与事实不符。三、从相钢锋一审提交的微信聊天记录中可看出，是张惠芬以相钢锋在工厂生产污染性产品为由，要求相钢锋于2017年8月底搬离租赁物。双方沟通无果后，相钢锋按张惠芬要求于2017年8月31日搬离涉案厂房。因此，并非因相钢锋违约导致张惠芬解除合同。相钢锋一审提交的录音显示，其搬离涉案房屋后，张惠芬承诺退还保证金。由此可看出，张惠芬与相钢锋之间合同解除的时间是2017年8月31日。四、对于涉案房屋钥匙返还的问题。张惠芬一审提交的聊天记录显示，相钢锋就保证金的退还问题与张惠芬交涉，但张惠芬并未按双方之前的约定将保证金退还，故并非相钢锋故意不将钥匙返还。因此，涉案《房屋租赁合同》是由张惠芬提出、双方协商一致解除的。综上，张惠芬要求相钢锋支付违约金无事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。相钢锋向一审法院起诉请求：一、确认张惠芬与相钢锋于2017年8月31日解除《房屋租赁合同》；二、张惠芬返还相钢锋租赁保证金58500元；三、张惠芬返还相钢锋2017年9月1日至15日期间租金9750元；四、张惠芬返还相钢锋租赁期间多支付的电费差额40636.16元。张惠芬向一审法院反诉请求：一、确认张惠芬与相钢锋签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月26日解除；二、相钢锋向张惠芬支付租金7150元（以月租金19500元为标准，从2017年9月15日至合同解除之日即2017年9月26日）；三、相钢锋向张惠芬支付逾期交租的滞纳金（以每期逾期交付租金为基数，按每日0.5%自逾期之日起计至实际清偿之日止）；四、相钢锋向张惠芬支付因未返还租赁物产生的占用费（以月租金19500元为标准，自合同解除次日即2017年9月27日起至完好返还该租赁物之日止）；五、相钢锋向张惠芬支付2017年8月的水电费4543.26元、维修费400元；六、相钢锋向张惠芬支付违约金58500元，该违约金由张惠芬直接从已收取相钢锋的保证金中扣除。一审法院认定事实：2016年5月27日，张惠芬（甲方）与相钢锋（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定张惠芬将位于中山市**********厂房（包括厂房一楼和宿舍楼3间宿舍）出租给相钢锋，用于生产灯具配件；在租赁期限内，未事前征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途，否则甲方可解除本合同，追究乙方的违约责任；租期从2016年6月15日起至2019年6月14日止；每月租金为19500元，租金按季度支付，以后的租金应每次提前15天支付，先付后用，租金以现金方式支付，宽限期为三天。三天后，每逾期一天，甲方有权按季度租金的0.5%收取滞纳金。如超过15天，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；乙方应于签订合同时支付租赁保证金58500元。租赁期满后，乙方没有违约情况，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将保证金无息退还乙方；乙方在租赁期限内，实际使用的水费、电费、网络费、有线电视费等按账单如期缴纳；未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租，并爱护使用租赁的房屋及设备，如因乙方的过错使房屋设施受到损坏，乙方承担全部责任。乙方未经甲方同意将承租的房屋转租或分租的，视为乙方违约，甲方可解除合同；在租赁期限内，甲、乙双方任何一方提前终止合同都需提前三个月通知，并经对方同意方可终止合同，否则均构成违约；甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止或解除合同的，则视为违约，违约金双方同意为58500元。若甲方违约，除退还乙方保证金外，还需支付给乙方上述金额的违约金；若乙方违约，甲方有权从保证金中扣除上述金额的违约金等内容。上述合同签订后，相钢锋向张惠芬交纳了租赁保证金58500元，张惠芬将上述房屋交给相钢锋使用。相钢锋交纳了截至2017年9月14日的租金和截至2017年7月的水电费。其间，相钢锋多次未按时交租，经张惠芬委托的负责租赁物日常管理工作的“雷蒙小梁”催促，相钢锋陆续付清了截至2017年9月14日的租金。2017年7月25日，“雷蒙小梁”在微信上询问相钢锋“相总，你们有没有找到转租接手的人呀”？相钢锋回答“还没，你帮我转租下就算帮忙了”。“雷蒙小梁”又答“我能帮肯定帮呀，能转租是两全其美呀”，“这样我告诉保安说你那个地方也租”，“中介再说一下，不过中介要收费用”，“我先告诉保安，有人来看就顺便看你那”，“你们自己也努力找找”，“我们这边也还有2000个方还没租出去”。2017年8月14日，胡光清与相钢锋谈妥合作后将其生产设备搬到相钢锋租赁的上述厂房，生产亚克力配件。2017年8月22日，张惠芬以相钢锋私自转租且改变厂房用途、污染环境为由，要求相钢锋在当月底把厂房腾出来。相钢锋表示，其没有转租，生产的是灯饰配件，没有违反合同，如果张惠芬要求相钢锋搬走，应当将押金退还相钢锋。2017年8月23日，相钢锋及其方人员裘晓华与张惠芬协商，相钢锋方提出“实在要搬的话也可以，其他的我们也不说，就把那个订金退给我们”。张惠芬表示“可以呀，可以，你搬完过来可以呀”，相钢锋方提出签一个终止合同，张惠芬要求相钢锋月底前搬完，搬完后会进行交接、结账。2017年8月31日，相钢锋搬离上述厂房及宿舍，胡光清也将其生产设备搬走了。2017年9月15日，相钢锋告知张惠芬其已在2017年8月31日搬走，清空了厂房和宿舍，询问什么时候可以退回保证金。张惠芬表示“月底让你清理的是污染项目，但是你们到现在为止租金和水电费又拖延着未交，看来你次次违约已经成为习惯了”。2017年9月23日，张惠芬向相钢锋发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求相钢锋收到通知后三日内支付2017年9月15日至2017年12月15日的租金19500元、2017年8月水电费4543.26元、维修费400元。如逾期不支付，双方的租赁合同视为已解除，要求相钢锋在三日内交还租赁物。2017年9月26日，相钢锋回复双方的租赁合同已于2017年8月31日解除，相钢锋已于2017年8月31日交还厂房及宿舍，相钢锋不欠张惠芬租金。一审另查：中山市**********的涉案租赁物已取得房产证，所有权人为张惠芬。在租赁期间，张惠芬一直按照峰时段1.77元/千瓦时、平时段1.1元/千瓦时、谷时段0.59元/千瓦时的标准向相钢锋收取其租赁厂房的电费。相钢锋提出南方电网公司的电费标准为峰时段1.4092元/千瓦时，平时段0.8733元/千瓦时，谷时段0.46元/千瓦时，因此张惠芬多收取了相钢锋租赁厂房期间的电费。张惠芬表示，其收取的电费包括其自行安装变压器的维护使用成本以及总表造成的综合电损，相钢锋多次咨询过，对此知情，双方达成了合意，此后相钢锋一直按照此标准交纳电费，因此相钢锋无权主张退还电费差额。相钢锋尚未支付2017年8月的水电费。张惠芬提供《2017年8月份水电费缴款通知书》，证明相钢锋2017年8月应交水电费为4543.26元，另外相钢锋搬设备时叉车压塌了一个化粪池井台，产生维修费用400元。相钢锋对张惠芬主张的2017年8月水电费不予确认，但未提供反驳证据。一审法院认为：张惠芬与相钢锋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点是：一、涉案《房屋租赁合同》的解除时间；二、相钢锋是否应承担违约责任；三、相钢锋是否履行了向张惠芬返还租赁房屋的义务；四、相钢锋交纳的厂房电费标准应如何确定。关于焦点一，2017年8月22日，张惠芬要求相钢锋在当月底把厂房腾出来。2017年8月23日，双方协商时，张惠芬再次明确要求相钢锋月底前搬完，搬完后会进行交接、结账。2017年8月31日，相钢锋搬离上述厂房及宿舍。根据上述情况，认定相钢锋与张惠芬系协商一致解除《房屋租赁合同》。涉案《房屋租赁合同》于2017年8月31日解除。关于焦点二，张惠芬提出相钢锋存在逾期交租、擅自转租、改变租赁物使用性质的违约行为。首先，相钢锋确实未按《房屋租赁合同》约定的时间交租，但从相钢锋与张惠芬委托的负责租赁物日常管理工作的“雷蒙小梁”的微信聊天记录来看，双方曾多次就租金的迟延给付进行协商，“雷蒙小梁”催缴后，相钢锋均付清了租金，在此过程中，“雷蒙小梁”从未主张滞纳金。故双方在合同履行过程中就交租日期协商一致进行了变更，相钢锋无需承担逾期交租的违约责任。其次，张惠芬提供的证据，不足以证明相钢锋存在转租行为，相钢锋与胡光清均称其是合作经营，且“雷蒙小梁”与相钢锋于2017年7月25日的微信聊天记录反映，张惠芬是同意相钢锋将租赁房屋转租的。再次，胡光清称其与相钢锋都是生产亚克力配件，就是产品不一样。张惠芬未提供证据证明相钢锋、胡光清使用租赁房屋并非用于生产灯具配件，应当承担举证不能的不利后果。综上，相钢锋不存在违约行为，不需承担违约责任。关于焦点三，相钢锋与张惠芬协商一致于2017年8月31日解除涉案《房屋租赁合同》。2017年9月15日，相钢锋告知张惠芬其已在2017年8月31日搬走，清空了厂房和宿舍，询问什么时候可以退回保证金。张惠芬则表示“月底让你清理的是污染项目，但是你们到现在为止租金和水电费又拖延着未交……”，实际上张惠芬拒绝了办理解除合同的交接手续。故相钢锋于2017年9月15日告知张惠芬已清空了厂房和宿舍，就已经履行了向张惠芬返还租赁房屋的义务。关于焦点四，根据相钢锋与“雷蒙小梁”的微信聊天记录可见，相钢锋就厂房电费的收取标准多次咨询过“雷蒙小梁”，“雷蒙小梁”也进行了解释，电价包含电损、变压器的使用等。其后，相钢锋按照张惠芬主张的电费标准交纳了截至2017年7月的电费。故双方已协商一致按张惠芬主张的电费标准交纳电费，相钢锋没有多付电费。综上，相钢锋与张惠芬协商一致于2017年8月31日解除涉案《房屋租赁合同》，张惠芬应当退还相钢锋的租赁保证金58500元。相钢锋于2017年9月15日履行了向张惠芬返还租赁房屋、办理交接手续的义务，相钢锋无权要求返还2017年9月15日前的租金（房屋占用费），但无需支付2017年9月15日后的房屋占用费。相钢锋租赁期间未多付电费，无权要求返还电费差额。相钢锋延期交租已经双方协商，不需承担滞纳金。相钢锋应当向张惠芬支付2017年8月的水电费4543.26元及化粪池井台的维修费用400元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、确认相钢锋与张惠芬签订的《房屋租赁合同》于2017年8月31日解除；二、张惠芬于判决发生法律效力之日起十日内返还相钢锋租赁保证金58500元；三、相钢锋于判决发生法律效力之日起十日内支付张惠芬水电费4543.26元及维修费400元；四、驳回相钢锋的其他诉讼请求；五、驳回张惠芬的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2478元，相钢锋负担1147元，张惠芬负担1331元；反诉案件受理费1711元，张惠芬负担1656元，相钢锋负担55元。本院二审期间，张惠芬、相钢锋均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，即是相钢锋是否应向张惠芬支付违约金58500元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，根据双方的微信聊天记录和谈话录音等证据，张惠芬于2017年8月22日以相钢锋擅自转租和改变涉案厂房用途、污染环境为由，要求相钢锋在当月底将涉案厂房腾出。相钢锋虽然不认可存在转租、改变厂房用途的违约行为，但于2017年8月23日向张惠芬提出在其同意返还保证金的前提下愿意搬离涉案厂房。张惠芬当场表示同意后，相钢锋于2017年8月31日搬离了涉案厂房，并于2017年9月15日告知张惠芬其已在2017年8月31日搬离了涉案厂房和宿舍，并向张惠芬提出并要求其返还保证金。由此可见，即使相钢锋在履行租赁合同过程中存在擅自转租和改变涉案厂房用途的违约行为，本案《房屋租赁合同》也并非是因相钢锋违约而被张惠芬单方解除的。在此情形下，一审判决认定本案《房屋租赁合同》已由张惠芬、相钢锋于2017年8月31日协商一致解除，并无不当，本院予以维持。据此，张惠芬上诉请求确认本案《房屋租赁合同》于2017年9月26日解除，理据不足，本院对此不予采信。同时，根据上述双方的微信聊天记录及谈话录音等证据，相钢锋愿意搬离涉案厂房的前提是张惠芬同意返还其交纳的保证金。虽然双方在合同中约定任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止或解除合同的，则视为违约，违约金为58500元，以及若相钢锋违约，张惠芬有权从保证金58500元中扣除上述金额的违约金，但是，即使相钢锋在履行租赁合同过程中存在擅自转租和改变涉案厂房用途的违约行为，但在相钢锋搬离涉案厂房前，张惠芬同意返还相钢锋保证金的行为，表明其自愿放弃了追究相钢锋违约责任的权利。而在相钢锋已搬离涉案厂房并要求张惠芬返还保证金后，张惠芬再以相钢锋存在擅自转租和改变涉案厂房用途为由，要求相钢锋向其支付违约金58500元，并主张该违约金从已收取相钢锋的保证金中扣减，实际上就是不再同意向相钢锋返还保证金，有违诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，本院对张惠芬的该上诉理由不予采信。综上所述，上诉人张惠芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1263元，由上诉人张惠芬负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十二月二十四日书记员 勾华吴歌