广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初3855号 原告：阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司，住所地广西柳州市桂中大道南段**阳光壹佰城市广场****。 负责人：雷飞，公司总经理。 委托诉讼代理人：谭广宇，广西华震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦寅，广西华震律师事务所律师。 被告：伍智慧，男，壮族，1976年1月18日出生，户籍地广西柳州市柳**。 被告：伍春梅，女，壮族，1974年4月5日出生，户籍所地广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：伍智慧，男，壮族，1976年1月18日出生，户籍地广西柳州市柳**，系伍春梅弟弟。 原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司诉被告伍智慧、伍春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦寅、谭广宇及被告伍智慧到庭参加审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告立即支付2017年1月-2019年8月物业管理费2670.08元，代收电费5934.48元，代收水费490.84元,代收污水费284.83元，代收二次加压电费364.95元，代收电梯电费390.84元，代收电梯维修费53.96元，详见欠费明细表。2.依法判令被告立即支付2016年2月-2019年8月滞纳金2440.62元。以上合计为12630.60元。3.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：被告拥有柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场小区房产一套，房号为X栋XX-XX号，面积36.84㎡。根据《阳光壹佰城市广场前期物业管理服务协议》之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年12月起至今拖欠物业管理费、滞纳金、各项代收费用等费用累计达人民币12630.60元。原告曾多次以电话、发通知、律师函等多种形式向被告催交相关费用，但其未予理睬。现根据《阳光壹佰城市广场前期物业管理服务协议》第二十二条及《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。 被告伍智慧、伍春梅辩称，拒绝交款是因原告未按约履行物业服务合同。大堂随意摆放广告牌，被告要求整改，原告不予理睬。9栋违规划停车位，违规安装广告。水、电、电梯等费用是原告加价，原告非供水单位，被告也未与原告签订代收水电费合同，手续费高出价格百分之二三十，水电费应按国家规定收取，滞纳金诉求于法无据。 原告提交了物业费催费公告、前期物业服务合同、供电合同、代收代缴电费协议、转账凭证、代付的发票、欠费明细表、分摊表、损耗计算说明等证据；被告提供了停车收费发票、水电费清单、光盘、回函等证据；本院组织当事人进行了证据交换及质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 综合庭审查明及全案证据，可以确定如下法律事实：被告伍智慧、伍春梅购买了柳州阳光壹佰置业有限公司开发建设的阳光壹佰城市广场X栋XX-XX号，建筑面积为36.28平方米。2010年12月20日，原告与开发商柳州阳光壹佰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费按建筑面积每月每平方米2.3元的标准收取，电梯使用电费与运行电费及能耗按实际支出由业主按建筑面积分摊；二次供水电费分摊，由二次加压供水业主进行分摊，折算入每度水电单价成本；电费按实际支出由该单元业主平均分摊；代市环卫部门收取生活垃圾处理费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同还就服务内容及质量、物业的经营和管理、物业的使用和维护等进行了约定。在原告提供物业服务期间，被告拖欠相关费用，原告向被告催收物业费及相关费用。后被告未交纳相关物业费，故酿成本诉。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，建设单位与具有物业管理资质的原告签订《前期物业服务合同》的行为符合法律规定，合法有效，对业主具有约束力。原告对被告所在小区提供了物业服务，被告享受物业服务后应当按照建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》向物业公司交纳有关物业管理费用。关于物业服务费，原告主张从2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2670.08元，后被告交纳了2017年1月至2017年6月的物业服务费，原告确认收到以上款项，双方对2017年7月1日至2019年8月31日尚欠物业服务费2169.44元无异议，故本院予以认定被告应支付原告物业服务费2169.44元。关于原告主张的电梯维修费53.96元，被告予以认可，故本院予以支持。 关于代收电费、代收水费、代收二次加压电费、代收污水费、代收电梯电费的问题。原告提供了代收水电费合同、发票、欠费明细表、损耗计算说明，分摊表等证据，被告对以上证据不认可，对所有代收费用均不认可。被告称，物业公司代收等费用须按各部门标准收费，法律规定不能收水损和电损，宾馆大堂、停车场等的用电用水不应由业主分摊，原告擅自提高收费；这些表和计算方式是单方制作，没有权威第三方认证；对损耗不认可，原告提交的证据计算混乱，如电梯电费、电费、水费总数是多少，分摊户多少，没有明确标注，度数没办法核对。经查，证据欠费明细表、损耗计算、分摊表说明为原告单方制作，未得到被告的确认，亦无资质机构作出认定，无法核实具体使用量、分摊、损耗的真实性，故本院对以上证据不予采信。因此，原告据此主张的上述费用，本院对不予支持。 关于违约金问题，被告至今尚未支付2017年7月至2019年8月的物业服务费，已然构成违约。原告主张2016年2月至2019年8月的滞纳金2440.62元，按所欠费用每日千分之三的标准计算，每月欠费的滞纳金从次月1日开始计算至2019年8月。经查，原告所称滞纳金实为违约金，且明显过高，该标准超过法律保护范围，本院酌情将违约金收取标准调整为中国人民银行同期贷款基准利率。每月交纳的物业服务费是一个独立的债务，应以每月欠费分别计算违约金。2017年7月至2019年8月所欠物业服务费产生的违约金以每月应交物业服务费83.44元作为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从次月1日起分别计算至2019年8月31之日止。即2017年7月欠缴物业服务费的违约金以83.44元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年8月1日起计算至2019年8月31之日止；以此方式类推计算，2019年7月欠缴物业服务费的违约金以83.44元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年8月1日起计算至2019年8月31之日止。以上违约金共计112.45元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告伍智慧、伍春梅于本判决生效之日起十五日内向原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付2017年7月1日至2019年8月31日物业服务费2169.44元； 二、被告伍智慧、伍春梅于本判决生效之日起十五日内向原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付2017年1月至2019年8月的违约金112.45元； 三、驳回原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取58元（原告已预交），由被告伍智慧、伍春梅负担11元，由原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担47元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 许兰珍 二〇一九年十二月二十七日 代书记员 唐 啸