广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初25281号原告（反诉被告）李洁端（以下统一称原告），男，汉族，身份证住址广东省揭阳市揭东区。原告（反诉被告）许培鹏（以下统一称原告），男，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人权庆华，广东鸿荣源律师事务所律师。委托代理人刘玉婷，广东鸿荣源律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市安乐浩益股份合作公司（以下统一称被告），住所地广东省深圳市宝安区宝城44区兴华一路北11巷一号，统一社会信用代码91440300771604822L。法定代表人周伟东，董事长。委托代理人叶凯，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人曹爽，广东淳锋律师事务所实习律师。原告李洁端、原告许培鹏与被告深圳市安乐浩益股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许培鹏及两原告的共同委托代理人权庆华、刘玉婷，被告深圳市安乐浩益股份合作公司的委托代理人叶凯、曹爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洁端、原告许培鹏诉请，判令：1、被告赔偿原告因租赁43区一号工厂栋商铺05号支付的租金和押金82,720元；2、被告赔偿原告因租赁关系产生的转让费、装修费、设备款、员工遣散安置费、经营损失、铺面搬迁的相关损失718,200元（诉讼请求1、2共计800,920元）；3、诉讼费用由被告承担。被告深圳市安乐浩益股份合作公司反诉请，判令：1、确认《厂房租赁合同书》于2018年11月27日解除；2、两原告支付2018年8月至11月租金63,712元；3、两原告支付逾期支付租金的利息700元（年利率按6%计算，暂计至2018年11月30日，以后顺延至确定给付之日止）；4、两原告承担所有诉讼费用。2-3项反诉请求合计64,412元。本案相关情况一、涉案租赁合同签订情况及约定内容：原告李洁端作为承租方，被告作为出租方，于2017年10月签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于深圳市宝安区43区一号厂房栋商铺05号，出租给原告李洁端使用；租赁面积为88平方米，每平方米每月租金为180元，每月租金为15,840元，每月管理费为88元；原告李洁端需按月支付租金，在当月10号前支付；租赁期限自2017年10月18日至2018年12月30日止；签署合同时，原告李洁端需向被告交纳现金35,200元作为履约保证金……。两原告与被告均确认，虽由原告李洁端签订上述租赁合同，但两原告均为实际承租方，对此本院予以确认。二、涉案房屋有无产权证或建筑规划许可证，以及被告是否享有出租权：根据被告提交的建设用地规划许可、建筑工程规划许可证及《证明》等证据显示，被告系涉案六层厂房的建设单位，享有出租权。两原告对此虽不予认可，但未能提供反证予以推翻，故本院依法采信被告主张，被告系涉案六层厂房的建设单位并享有出租权。三、两原告缴纳租赁保证金的情况：两原告向被告交纳了租赁保证金35,200元，被告对此予以认可。四、租赁合同的效力：有效。被告出租给原告的房屋有建筑规划许可证，且被告已举证证明其享有合法出租权，故涉案的《厂房租赁合同》为有效合同。五、涉案租赁合同的履行情况：《厂房租赁合同》签订后，被告依约向两原告交付了房屋。原、被告共同确认，两原告向被告支付租金至2018年7月。2018年7月11日，被告向两原告发出《通知书》，称因涉案厂房检查出重大消防安全隐患并责令停业整改；……经被告研究决定对原告承租的物业进行升级改造；请合约期未满的客户收到通知后1个月内搬迁；提前结清所有费用，包括欠付的租金、水电费等；搬离时，可将家私家电等一并搬走，但装修及附着于出租房屋内的设备、设施不得破坏、毁损，并保持房屋完好、整洁……。同日，原告许培鹏在被告送达的上述《通知书》上签字称，因被告消防不合格原因，导致原告搬迁，原告总投资110万元，需被告给予补偿，收到补偿款后将尽快搬迁。2017年7月31日，两原告的共同委托代理人权庆华向被告发送律师函，称双方签订的《厂房租赁合同》具有法律约束力，因被告商铺被检查出重大消防安全隐患而单方解除租赁合同，已造成两原告各项损失110万元；因被告单方解除合同，过错在于被告，根据法律规定，被告需返还原告租金、押金及赔偿相关损失110万元……。2018年8月6日，被告再次向两原告发送《通知书》称，工厂存在的消防隐患由被告负责整改，但是不会影响原告经营，也请原告自行核查二次装修是否存在消防隐患；消防整改不会导致原告店铺搬迁，双方按照2017年10月18日签署的《厂房租赁合同书》履行合同，直至租赁期限届满；请原告按照租赁合同交付租金及相关费用。2018年8月6日，被告同时向两原告发送了《复函》，内容同当日所发出的《通知书》。2018年11月23日，被告向两原告发送《租金催缴通知书》，称原告未缴纳2018年8月至11月租金，累计达63,712元；经过被告屡次催缴，原告仍未缴纳；现限定原告于2018年11月26日前付清上述租金，并按年利率24%支付逾期利息3,185.60元；否则被告有权单方面解除租赁合同并追究原告违约责任。2018年11月27日，被告向两原告发送《解除合同通知》，称被告于2018年11月23日通知原告，限原告于2018年11月26日前付清2018年8月至11月租金及逾期利息合计66,897.60元；由于原告未在期限内付清上述款项，现被告正式通知原告《厂房租赁合同》于2018年11月27日起解除，租赁保证金不予退还。2018年12月4日，原、被告签署《租赁房屋交还确认书》，确认原告将商铺内所有的可移送物品以及未形成附和的装饰装修物已全部搬离；该商铺内已形成附和的装饰装修物，双方已录像及拍照，照片由双方共同确认；商铺使用期内的水电费分别为300元和7元；原告已将房屋钥匙交还被告；移交后安全及其他问题均由被告承担。根据以上查明事实，本院认为，被告在2018年7月11日以涉案房屋存在重大消防隐患通知两原告搬迁，其解除双方租赁合同的意思表达清楚；两原告虽未搬离，但手写部分并未对解除租赁合同予以否认，仅因补偿款未明确的原因，无法接受被告立即搬离的要求；实际上被告在2018年7月11日提出解除涉案《厂房租赁合同》，两原告予以同意，双方的租赁关系就此解除；被告在之后主张消防隐患由被告负责整改，不会影响两原告经营，但鉴于涉案租赁房屋系临街商铺，消防整改问题必然会影响到两原告的经营，被告的该项主张无事实依据。综上，本院依法认定涉案的《厂房租赁合同》于2018年7月11日解除，两原告在2018年12月4日向被告腾退了涉案房屋。六、关于被告反诉主张两原告支付租金及逾期利息的问题：两原告应当向被告支付2018年8月至11月期间的房屋占有使用费63,360元。根据查明事实，两原告实际占用涉案房屋至2018年12月4日，故应当参照《厂房租赁合同》所约定的租金标准，向被告支付2018年8月至11月期间的房屋占有使用费63,360元（15,840元×4个月）。被告主张超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张按年利率6%的标准支付逾期付款利息，因双方的《厂房租赁合同》在2018年7月11日已解除，被告的该项主张无合同依据，本院不予支持。七、关于两原告主张被告返还租金及押金：被告应当向两原告返还租赁保证金35,200元。鉴于《厂房租赁合同》的解除系被告单方提出解除，且解除原因系被告无法提供适合的租赁房屋导致，故被告应当向两原告返还收取的租赁保证金35,200元。关于原告主张被告返还三个月租金的主张，因在租赁合同解除前，两原告正常使用涉案房屋，相应的租金已支付，原告主张返还并无事实和法律依据，本院不予支持。八、关于两原告主张的各项赔偿：被告应当向原告赔偿各项损失共计152,771元。两原告主张被告应当赔偿其转让费163,200元，装修及设计费245,000元，店面搬迁费30,000元，员工遣散安置费50,000元，店面损失230,000元，以上共计718,200元。被告对于两原告以上主张均不予认可。针对涉案房屋的固定资产及装修价值，本院根据两原告的申请依法委托深圳市同致诚德明资产评估有限公司进行了评估，深圳市同致诚德明资产评估有限公司出具了深同诚德估字[2019]DX第057号《价值分析报告》，称涉案房屋的固定资产及装修价值为82,771元。原、被告对上述《价值分析报告》均提出了异议，深圳市同致诚德明资产评估有限公司均给予了回复。本院认为，涉案《厂房租赁合同》的解除系因被告的原因单方解除，故被告应当赔偿两原告的相应损失。具体到赔偿数额，本院分述如下：首先，关于涉案房屋现有的固定资产及装修价值，已经深同诚德估字[2019]DX第057号《价值分析报告》认定，上述报告客观公正，本院予以采信，即涉案房屋现有的固定资产及装修价值为82,771元，该部分损失应当由被告承担；两原告主张的其他装修及设计损失，原告未能提供充分证据予以证明，但鉴于该部分损失客观存在，本院酌情认定为20,000元，两原告主张超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于两原告所主张的转让款，因该笔费用系两原告向案外人支付的费用，包含有店铺原有的装修以及设备设施等，两原告已实际使用了上述装修以及设备设施，且在评估涉案房屋现有的固定资产及装修价值时存在重叠，两原告的该项主张系重复主张，无事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于两原告主张的店面损失、员工遣散安置费，两原告举证不充分，且被告在2018年7月发出通知后，两原告即可采取行动避免损失的进一步扩大，但两原告放任行为亦导致了损失的进一步扩大，两原告对此应当负相应的责任，但鉴于两原告的损失确实客观存在，本院依法酌情认定为50,000元，两原告主张超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。最后，关于两原告主张的店面搬迁费，因其未能提供证据予以证明，应当就此承担举证不能的不利后果，对该项主张，本院不予支持。综上，被告应当向原告赔偿各项损失共计152,771元（82,771元+20,000元+50,000元）。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李洁端、原告许培鹏与被告深圳市安乐浩益股份合作公司于2017年10月签订的《厂房租赁合同》在2018年7月11日解除；二、原告李洁端、原告许培鹏应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市安乐浩益股份合作公司支付2018年8月至2018年11月期间的房屋占有使用费63,360元；三、被告深圳市安乐浩益股份合作公司应于本判决生效之日起十日内向原告李洁端、原告许培鹏返还租赁保证金35,200元；四、被告深圳市安乐浩益股份合作公司应于本判决生效之日起十日内向原告李洁端、原告许培鹏赔偿各项损失共计152,771元；五、驳回原告李洁端、原告许培鹏的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市安乐浩益股份合作公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,809元，反诉受理费1,410元，由原告李洁端、原告许培鹏承担10,447元，由被告深圳市安乐浩益股份合作公司承担2,772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘    哲人民陪审员 陈    荣人民陪审员 张  汉  新二〇一九年十二月二十七日书 记 员 成明丽（兼）书 记 员 刘  雨  欣附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。