贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7623号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：杨某某，女，1998年4月30日出生，侗族，贵州省天柱县人，住凯里市。委托诉讼代理人：杨昌敏，男，1966年8月15日出生，侗族，贵州省天柱县人，住凯里市，系杨某某之父。代理权限为特别授权。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）诉被告杨某某、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2019年11月8日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告华融贵州分公司委托的诉讼代理人王镇、被告杨某某委托的诉讼代理人杨昌敏到庭参加了诉讼，被告大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告华融贵州分公司请求依法判决：准予执行我公司拥有在建工程抵押权的大地春城6栋18层1805号住宅用房。事实及理由：2013年12月30日，我公司与原债权人南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（以下称：南充银行贵阳分行）以及债务人大地联创房产公司签订了一份《债权转让协议》，约定由我公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的不良债权5.2亿元。同日，我公司与大地联创房产公司又签订了一份《债务重组协议》及《抵押协议》，约定我公司对大地联创房产公司进行债权重组，大地联创房产公司用其所有在建工程抵押担保，并办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。本案讼争房屋（大地春城6栋18层1805号住房）属于“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》载明的房屋范围内。事后，因大地联创房产公司未能如期履行还款义务，我公司诉至贵州省高级人民法院，并经该院主持调解达成协议。虽然（2017）黔民初51号《民事调解书》明确债务人还款责任以及我公司的抵押权，但大地联创房产公司却拒不履行义务。案件进入执行程序后，凯里市人民法院于2017年12月13日作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封包括本案讼争房屋在内的抵押物。执行过程中，杨某某以涉案房屋系其向大地联创房产公司购买，既已付清购房款，又占有使用多年、且涉案房屋系其唯一住房为由提出异议。凯里市人民法院却错误裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封”。我公司认为（2019）黔2601执异151号执行裁定未查清基本事实，导致使用法律错误，应当予以撤销，理由如下：第一、债务人邢普照已经死亡，裁定书仍将其列为当事人。第二、裁定书未对在建工程抵押的基本事实作出认定和评述，没有保护我公司的优先权。第三、商品房买卖合同第四条已经明示，涉案房屋属于在建工程抵押范围，合同附件三也写明“该商品房取得抵押权人同意销售的证明。”由此可见，杨某某明知诉争房屋已经设置抵押仍然购买，故应当承担购买抵押物的风险。第四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，杨某某对涉案房屋并无实体权利，依法不能对抗我公司的优先受偿权。综上所述，被告杨某某提出的执行异议缺乏事实依据，理由不能成立。为了维护我公司的合法权益，特向法院提起诉讼。原告华融贵州分公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》复印件各一份共4页，拟证明（1）华融贵州分公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格；（2）法定代表人何斌的基本身份信息。2、凯房建州字××号《在建工程抵押权证》复印件一份1页，拟证明华融贵州分公司对涉案房屋拥有合法有效的在建工程抵押权并享有优先受偿权的事实。3、2013002072号在建工程抵押权证的《楼盘查询表》复印件一份2页，拟证明涉案房屋属于抵押物组成部分，且处于查封状态的事实。4、（2019）黔2601执异151号《执行裁定书》复印件一份4页，拟证明裁定书未查清案件基本事实，依法应当予以撤销的事实。5、《邮件单》复印件一份2页，拟证明华融贵州分公司在法定期限内提起本案诉讼的事实。被告杨某某未递交书面答辩状，庭审中诉讼代理人口头辩称：第一、我的当事人不仅已经全部付清涉案房屋购房款，并且合法取得实际占有。第二、根据我国相关法律法规的规定，在建工程的抵押物是可以销售的，我的当事人将购房款支付给大地联创房产公司后，大地联创房产公司应当偿还抵押权人，然后由抵押权人释放出所售房屋，再由大地联创房产公司拿到房产管理部门办理备案登记手续。第三、我的当事人作为购房者根本不清楚大地联创房产公司与华融贵州分公司之间存在债务关系。综上所述，恳请人民法院依法驳回原告华融贵州分公司的诉讼请求被告杨某某在举证期限内未提供任何证据材料。为证明诉讼代理人的答辩理由成立，当庭提供的证据有：1、《大地春城商品房认购协议书》复印件一份1页，拟证明杨某某购买涉案房屋的真实性。2、《收据》、《收款收据》、工商银行镇远支行《业务回单（付款）》复印件各一份共5页，拟证明杨某某已全额支付购房款及其他费用的事实。3、2019年9月3日镇远澜溪度假酒店有限公司的《说明》复印件一份1页，拟证明镇远澜溪度假酒店有限公司用其欠杨某某父亲的30万元工程款代杨某某支付涉案购房款的事实。4、《商品房买卖合同》复印件一份45页，拟证明杨天云与大地联创房产公司之间存在商品房买卖合同关系，大地联创房产公司已将涉案房屋出售给杨天云的事实。被告大地联创房产公司既没有递交书面答辩状，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告杨某某系凯里市住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋18层1805号住房在内）。杨某某得知自己所购的“大地春城”小区6栋18层1805号住房被查封后，于2019年10月8日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年10月18日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异151号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2019年11月8日向凯里市人民法院提起本诉即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2015年6月26日，以大地联创房产公司为出卖人、杨某某为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、杨某某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积177.37ｍ2，总价款590000元；2、买受人应在合同签订之日向出卖人一次性支付购房款590000元。3、大地联创房产公司在2015年6月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。在杨某某交清购房款后，大地联创房产公司于2015年6月26日向杨某某出具一份收据，金额为590000元。庭审结束后，为查明案件基本事实，本院依职权对未到庭参加诉讼的大地联创房产公司进行询问，其认可已收到杨天云购房款590000元。同时查明：杨某某尚未对涉案房屋进行装修。再查明：2015年5月13日，镇远澜溪度假酒店有限公司向贵州大地联创房地产开发有限公司汇款30万元。上述事实，有原告华融贵州分公司的起诉状、被告杨某某的口头答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据杨某某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，杨某某在法院查封涉案房屋前与房地产开发商即本案被告大地联创房产公司签订认购协议书和商品房买卖合同是事实，但未能提供支付购房款的银行凭证。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”虽然杨某某提供有一份镇远澜溪度假酒店有限公司转入大地联创房产公司账户内30万元的进帐单（银行凭证），但不等于该款项是澜溪度假酒店有限公司为杨天云支付购房款，因转款凭证上未注明付款用途，且与商品房买卖合同约定的时间不符。在杨某某没有提供其父亲与镇远澜溪度假酒店有限公司签订的施工合同和工程款结算依据的情况下，即便大地联创房产公司认可全额收到购房款590000元，镇远澜溪度假酒店有限公司也出具证明，考虑到大地联创房产公司在本案中的关系，本院依法不予采信。综上所述，原告华融贵州分公司的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。被告杨某某委托诉讼代理人的答辩意见与庭审查明的事实不符，本院依法不予采纳。被告大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：准予执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司拥有在建工程抵押权的凯里市住宅用房。案件受理费60元，由被告杨天云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长 彭    春人民陪审员 王  晓  明人民陪审员 文  泽  利二〇一九年十二月三十一日书 记 员 刘春香（代）