辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）辽民再84号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：丹东亿龙房地产开发有限公司。住所地：辽宁省丹东市元宝区兴东前街**。法定代表人：刘鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：王湘辉，辽宁湘辉律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：大连华臣影业集团有限公司。。住所地：辽宁省大连市中山区五五路**法定代表人：卜树升，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永斌，北京市盈科律师事务所律师。再审申请人丹东亿龙房地产开发有限公司（以下简称亿龙公司）因与被申请人大连华臣影业集团有限公司（以下简称华臣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市中级人民法院(2014)丹民一初字第00030号民事判决及本院（2016）辽民终794号民事判决，向中华人民共和国最高人民法院申请再审。中华人民共和国最高人民法院于2017年10月30日作出（2017）最高法民申1240号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人亿龙公司委托诉讼代理人王湘辉，被申请人华臣公司的委托诉讼代理人刘永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿龙公司申请再审称，1.案涉《房屋租赁合同》应系无效合同。由于规划部门和土地部门相互推诿，亿龙公司至今仍未取得丹东市规划局对房屋的行政审批许可，根据《城乡规划法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，租赁房屋改扩建后未能取得改扩建工程规划许可证，租赁合同系无效合同。2.华臣公司与亿龙公司应当按各自过错承担缔约过失责任，而非由亿龙公司承担全部违约赔偿责任。亿龙公司按照华臣公司要求进行改扩建，根据《房屋租赁合同》第12.1.3条明确约定，华臣公司应当办理改扩建所需规划手续，亿龙公司协助办理，《房屋租赁合同》未约定办理完成建设工程规划许可证变更手续时间，亿龙公司也在积极办理相关手续，未迟延履行《房屋租赁合同》义务。二审判决认为亿龙公司未履行完善规划手续和消防报验的义务，致使合同目的不能实现，房屋租赁合同应予解除，只能归因于亿龙公司，由亿龙公司承担合同解除及违约赔偿责任。事实认定错误，适用法律错误。3.在庭审过程中，华臣公司没有提交装修图纸作为证据，一审法院也未对装修图纸质证。丹东恒信工程造价咨询有限公司作出的（2015）第008号《工程造价鉴定意见书》所需的鉴定资料未经质证，二审法院事实认定错误，证据采信错误。4.根据《公共娱乐场所消防安全管理规定》和《房屋租赁合同》的约定，华臣公司在进行装修前应申请消防部门对装修图纸进行消防设计审核。装修工程是违建工程，华臣公司明知不能取得消防检查意见书，影院不能开业。因此，装修费、开业前支出及移机费等损失，应由华臣公司自行承担。5.根据《公共娱乐场所消防安全管理规定》、《消防法》、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，华臣公司是办理消防检查的义务人，华臣公司未取得消防检查意见书的原因在于装修图纸未进行消防设计审核。华臣公司违法装修，导致影院不能取得营业执照，故不存在营业利益损失。并且，租赁合同系无效合同，双方应承担缔约过失责任，损失范围不包括可得利益损失。6.租赁合同无效，也导致亿龙公司遭受重大损失。亿龙公司按照华臣公司要求对租赁房屋改扩建，改扩建工程至今未取得建设工程规划许可证，无法进行竣工验收，处于闲置状态。无论是解除合同，还是确认合同无效，都是双方过错造成，应公平解决双方纠纷。综上，依据《民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项之规定申请再审。华臣公司辩称，二审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，采信证据合法。亿龙公司的再审申请没有事实和法律依据，应予驳回。事实及理由：（一）租赁合同系有效合同。双方在签订合同时意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性、效力性的规定，对双方具有约束力。亿龙公司以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定双方订立的租赁合同无效是错误的。此条规定指租赁合同签订标的是完工房屋，在承租人不知该房屋系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋情况下，为保护承租人利益，规定租赁合同无效。但本案租赁房屋系在建房屋，并非完工房屋，且在合同履行过程中，亿龙公司一直在与华臣公司积极沟通，并取得政府会议纪要，使华臣公司有理由相信亿龙公司能够取得消防审批。且庭审后亿龙公司补充的超建部分取得相应规划等行政许可证据材料显示，截至2018年1月30日案涉房屋已经规划、国土、消防、建委各行政部门的书面确认，超建部分已取得了规划许可等行政审批手续，更加证实了租赁合同合法有效。（二）租赁合同无法继续履行系亿龙公司责任。亿龙公司作为建设单位和出租人，对于改扩建的租赁房屋由办理规划、消防审批的法定义务，且在双方签订的租赁合同第十二条12.1.2中及12.1.3中均作了规定。在合同履行过程中，租赁房屋改扩建，亿龙公司作为承建该房屋的主体，具有完善案涉标的房屋改扩建的规划审批手续。然而亿龙公司未及时完善改扩建房屋的规划审批手续，未按约定完成消防报验义务，致使华臣公司不能使用符合约定用途的房屋，合同目的法实现。虽华臣公司在正式开业前需取得相关的手续，包括装修消防验收等，但取得这些手续的前提是亿龙公司履行了整体建筑物的审批及验收。该过程系先有亿龙公司取得审批手续在前，华臣公司取得审批手续在后，此二者并非同时进行或相互协助的关系。亿龙公司虽然提交的补充证据证实其超建部分取得了规划等相应行政许可，但不能免除亿龙公司的违约责任，其取得许可的时间远远晚于华臣公司相关损失产生的时间，华臣公司损失产生在前，亿龙公司取得相关规划许可在后，华臣影业的损失已经实际发生，而且也从时间上证实了亿龙公司没有按照合同约定的期限履行合同义务致使合同目的落空并产生巨大经济损失。故租赁合同无法继续履行系亿龙公司责任，亿龙公司应该承担全部责任。（三）亿龙公司应当承担华臣公司的营业损失及各项直接损失。亿龙公司对房屋的改扩建负有完善规划审批等手续的法定义务，租赁合同约定由亿龙公司负责办理租赁房屋建筑消防许可审批。根据双方往来函件沟通情况也证实亿龙公司曾多次在往来函件中承诺可以解决建筑规划许可、消防验收手续问题，基于以上原因，华臣公司在进行装修时并不知情房屋迟迟不能取得建筑规划许可、消防验收手续，华臣公司是基于对亿龙公司的信任，对电影院装修及电影院开业进行了人员、设备、资金的大量投入，由此产生的损失亿龙公司当然应当赔偿。依据《合同法》第113条，现因亿龙公司原因致使房屋租赁合同无法履行，亿龙公司应当赔偿华臣公司合同履行期间的营运损失。综上，房屋租赁合同系有效合同，在履行过程中因亿龙公司对房屋改扩建未及时履行相应的法定及约定审批义务致使华臣公司无法正常开业运营，给华臣公司造成了重大经济损失，亿龙公司应承担全部责任，并按照约定赔偿华臣公司损失。本院再审认为，一、关于案涉租赁合同无法继续履行的事实认定和责任划分。亿龙公司和华臣公司双方协商一致对租赁物改扩建以适应影城需要，未按照原建设工程规划许可进行建设。租赁建筑物的改扩建需要取得建设工程规划许可证或者政府主管部门的审批许可，出租人亿龙公司负有报请审批的义务，但审批迟延的风险客观存在，华臣公司亦应明知。改扩建未经审批许可，且双方未按照相关规定在施工前申请消防设计审核，以至未能通过消防验收，亿龙公司作为出租人、房屋所有权人应当承担主要责任，华臣公司作为承租人、经营单位亦应承担一定责任。租赁合同未能继续履行造成实际损失，责任如何承担，应结合具体案情予以认定。二、关于亿龙公司应给付华臣公司电影城营业损失问题。亿龙公司违约致使合同无法履行，亿龙公司赔偿华臣公司的损失应包括可得利益损失，但原判赔偿合同租期内的全部营运损失的事实依据和法律依据不足。《中华人民共和国合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。首先，华臣公司应适当承担租赁物改扩建审批迟延的风险。其次，从实际情况看，改扩建审批手续系不能及时办理，但非不能办理。故在可得利益损失责任的法律适用上，应充分考虑可预见原则，同时结合未来市场风险以及鉴定评估报告的依据是否全面、客观等因素作出综合评判，原判简单采信鉴定结论不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销本院（2016）辽民终794号民事判决及丹东市中级人民法院(2014)丹民一初字第00030号民事判决；二、本案发回丹东市中级人民法院重审。审判长 刘 晶审判员 张 昕审判员 宁久宏二〇一九年十二月三十日法官助理孙秀玥书记员孙秀玥（代）