江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初4112号原告：谢红燕，女，汉族，1969年9月19日生，住常州市新北区。委托诉讼代理人：谢文超，江苏常誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞清，江苏常誉律师事务所实习律师。被告：常州互动商业管理有限公司，住所地常州市天宁区天鹅湖花园一期11幢301室。法定代表人：张志明，总经理。委托诉讼代理人：宋倩，江苏常元律师事务所律师。委托诉讼代理人：包怡人，江苏常元律师事务所实习律师。被告：常州来阳置业有限公司，住所地常州市茶山乡常春村委孙家小组。法定代表人：钱忠秀，董事长。委托诉讼代理人：宋倩，江苏常元律师事务所律师。委托诉讼代理人：包怡人，江苏常元律师事务所实习律师。原告谢红燕诉被告常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）、常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢红燕的委托诉讼代理人谢文超、卞清、被告互动公司、来阳公司的共同委托诉讼代理人宋倩、包怡人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢红燕向本院提出请求：1、请求判令被告互动公司支付拖欠返租租金人民币37988元；2、请求判令被告互动公司支付原告违约金83600元（违约金从2017年1月31日暂计至2019年6月30日，共880天，每天违约金95元），并且从2019年7月1日至实际还清返租租金之日按每日95元向原告支付违约金；3、请求判令被告来阳公司对被告互动公司的上述两项债务承担保证责任。事实和理由：2012年3月原告与互动公司签订了《委托经营管理合同》，双方约定原告在来阳公司的指定下将名下位于天鹅湖花园1-1幢343号的商铺委托给互动公司进行为期十年的统一商业管理，互动公司应向原告支付返租租金，来阳公司对上述返租租金承担担保责任。另外原被告还约定了违约金等事项。双方签订上述合同后，两被告未按时履行合同约定的支付返租租金的义务，并且至今己拖欠原告返租租金37988元。故原告诉至法院。被告互动公司辩称，互动公司拖欠原告2019年的委托经营管理收益属实，但原告主张的违约金过高，远超过原告的实际损失，请求法院依法调整。被告来阳公司辩称，虽然《委托经营管理合同》中有相关的保证条款，但在《委托经营管理合同》中没有被告来阳公司的签字、盖章的，来阳公司不承担担保责任，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明，2011年11月20日来阳公司向由意向购房者发出《郑重承诺》一份，主要内容为：天鹅湖广场是常州高成莱阳置业有限公司开发建设的大型综合性商业广场，总商业面积为10万平方。喜多街区是天鹅湖广场内众多业态之一，建成后将成为服务于婚庆产业的专业街区。为保障喜多街区投资者的利益，开发商聘请互动公司负责喜多街区未来经营管理，并保证给与投资者《委托经营管理合同》所约定的经营回报。同时，开发商深刻了解，无论互动公司未来经营状况如何，喜多街区作为天鹅湖广场成员之一，都是整体商业的一部分，开发商必将全力维护其兴旺。在此高成来阳公司郑重承诺，互动公司在《委托经营管理合同》中许诺投资者的回报，如未来发生不能兑现的情况，来阳公司将承担兑现责任。2012年3月11日原告与来阳公司订立《商品房买卖合同》，约定购买来阳公司开发的天鹅湖花园1-1幢343号房屋，同日与互动公司签订《委托经营管理合同》，约定将上述房屋委托给互动公司经营管理。房屋由互动公司代为收房、代办理产权证、占有使用至今。2013年11月22日原告办理房屋产权证。上述事实两被告予以认可，本院予以确认。2016年2月5日来阳公司支付原告收益37988元、2017年1月17日、3月7日、6月12日、9月11日互动公司分别支付原告收益9497元、2017年12月6日、2018年3月19日、6月29日、10月24日互动公司分别支付原告收益9497元，2019年未有支付。经本院实地查看，案涉房屋位于高成天鹅湖小区内部，在1栋与4栋之间，2栋与5栋之间的空地处，为一层挑高形式平房，分为A、B、C三个区域，共500余个铺位，铺位之间无隔断，铺铺相连无墙界。目前绝大部分铺位处于空置状态，绝大部分铺位自始没有出租过。上述事实，有郑重承诺、商品房买卖合同、委托经营合同、购房发票、房屋所有权证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，一、关于保底收益的请求。原告与互动公司签订的《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当依约履行。《委托经营管理合同》约定，互动公司承诺采取十年返租的模式来保障购房者的利益：⑴第一年至第三年的8%(累计24%），一次性从房款里扣除；⑵第四年至第五年按8%返还即38305元/年；⑶自第六年至第八年，在保底收益8%即38305元/年的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成……委托经营管理收益按年结算，互动公司应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益。由于房屋预售面积与实际面积有出入，原告根据实际面积支付房款，被告根据实际支付的房款支付相应保底收益。互动公司之前按照37988元/年支付收益，故对原告主张的第八年收益本院支持37988元。二、关于支付违约金的请求。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《委托经营管理合同》中约定如互动公司逾期支付保底收益，应每日按总房价万分之二支付违约金。目前互动公司未能按期支付收益，属于违约行为，应当支付违约金。本案中委托管理合同中约定每日按总房价万分之二的标准计算违约金，折算年利率为7.3%，该标准与原告的收益标准（总房价的8%）相当，远超出原告收益的利息损失，甚至有可能超过原告的收益。互动公司答辩提出该标准过高，请求法院酌情调整，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中约定的违约金标准明显超过原告的损失，本院酌情予以调整，按应付款项每日万分之五支付违约金。2017年、2018年互动公司每年分四期支付原告收益，未能按委托经营管理合同在1月30日前一次性支付完毕，原告主张该期间的违约金于法有据，本院予以支持，结合被告实际支付时间，按照每日万分之五计算，经核算违约金为4054元。2019年的收益至今未付，违约金从应付之日2019年1月31日起至付清之日止按每日万分之五计算。三、关于来阳公司是否对互动公司的义务承担连带责任的问题。《委托经营管理合同》中明确约定，来阳公司愿对互动公司的经营管理进行担保，保证合约期限内互动公司按照约定的比例和时间支付经营管理收益给购房者。若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为互动公司按时支付未付完的年收益，直至合约结束。虽然来阳公司未在《委托经营管理合同》上盖章，但是在房屋销售时来阳公司向购房者作出《郑重承诺》，该承诺是影响购房者决策的重要因素，该承诺的内容与委托经营管理合同的内容意思一致，该承诺对来阳公司与原告均具有约束力。原告与来阳公司签订的《商品房买卖合同》中来阳公司也表明“出卖人保证在全盘考虑买受人所购房产所属整个商业的整体价值提升前提下，优先满足买受人的租金回报要求和投资周期要求。”事实上在2016年来阳公司向原告支付了当年的收益。从房屋销售到委托经营到支付经营收益，是一个完整的商业运行过程，在该过程中来阳公司在多场合以多种形式向购房者表示保证购房者的投资收益，对互动公司的义务承担保证责任，综合来看可以认定来阳公司对互动公司的义务承担连带责任。依据《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条的规定，判决如下：一、常州互动商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付谢红燕委托经营收益37988元及违约金（其中2017年、2018年期间为4054元，2019年度自2019年1月31日起至实际给付之日止按每日万分之五计算）。二、常州来阳置业有限公司对常州互动商业管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2732元、保全费1170元，合计3902元，由谢红燕负担1066元，由常州互动商业管理有限公司、常州来阳置业有限公司负担2836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周莹莹审 判 员  晏国平人民陪审员  张小军二〇一九年十二月二十五日书 记 员  刘小秋