河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3689号 上诉人（原审原告）：陈铮，男，1988年12月6日出生，汉族，群众，住广宗县。 委托诉讼代理人：陈凤云，男，1956年1月17日出生，汉族，住广宗县，系陈铮父亲。 上诉人（原审被告）：广宗县顺明房地产开发有限公司，住所地广宗县兴广北路。 法定代表人：魏勇心，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李明明，男，该公司法务部人员。 上诉人陈铮、上诉人广宗县顺明房地产开发有限公司（以下简称顺明房地产）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省广宗县人民法院（2019）冀0531民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人陈铮的委托诉讼代理人陈凤云，上诉人顺明房地产的委托诉讼代理人李明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈铮上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，依法改判。2、限令被上诉人30日内为上诉人办理房屋产权证书。3、本案诉讼费及相关费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审判决书中关于逾期交房的天数的计算错误。二、对于上诉人判令被上诉人立即办理房屋产权证书的要求未支持是错误的。三、关于上诉人提出的1,000元装修押金，是在被上诉人把其列入收费清单的前提下提出的。顺明房地产应予以退还。四、关于天然气集资2,800元，上诉人一审提出取消天然气集资的诉求。一审法院以“原告没实际缴纳，且被告是代收行为，与本案无关，本院不予评判”是错误的。五、对于住房面积减少和车库面积增大，退还房款取消差价的请求，一审认为“应按合同约定履行，原告此主张，本院不予支持。”上诉人认为，被上诉人应重新测量，以使面积接近准确。六、根据合同法规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”上诉人购房原本为结婚使用，房屋于2014年8月21日完成交接。在此期间，上诉人因延期交房，被迫推迟婚期一年多，给上诉人家庭造成诸多麻烦和精神经济损失。上诉人要求赔偿10,000元应得到支持。 顺明房地产辩称，一、关于违约金的计算问题，公司按照合同约定于2013年11月1日，办理交房手续，对于该事实有相关证据，在一审时已经质证证明，违约金的计算中，即便是以竣工验收日期作为交房的依据，违约金的计算期间也应该是2013年11月至2014年5月10日。二、办理房屋产权证的问题，该小区迄今为止房屋产权证已经办理95%以上，除了个别闲置房屋不着急居住的，均已顺利拿到自己的房证。未办理的原因就是上诉人陈铮拒绝缴纳办理房本的各类契税、维修基金、办证费等各类代收的费用。三、关于装修押金1,000元，陈铮拿不出票据，无法核实该笔押金退没退。四、天然气集资费的问题，该费用为代收费用，当时办理备案手续时有该费用的收取规定。五、房屋及车库面积问题，该问题根据合同采取多退少补的形式计算。六、根据诉讼法谁主张谁举证的诉讼规则，上诉人不应当将该责任推给一审法院。 顺明房地产上诉请求：一、原判决事实认定错误，认定基本事实不清，请求二审法院裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人并不存在违约行为，一审法院事实认定错误，根据双方签订的《商品房买卖合同》，交房时间约定为2013年10月31日，上诉人在到达该日期前将交房通知均送达各位业主，到11月份已经有相当一部分业主办理了交房手续并开始装修房屋，被上诉人不接受房屋交付的真实原因是因为小区二期施工影响其车库的使用。一审法院认定违约金的计算周期错误，房屋验收合格证下发的日期为2014年5月10日，在上诉人反复要求其收房时被上诉人拒绝，一审法院不应认定被上诉人拒绝收房行为的正当性，进而由上诉人承担不利的法律后果。二、被上诉人起诉时早已超出诉讼时效。 陈铮辩称，购房合同约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，不出示证明文件或出示文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任，由出卖人承担。合同第九条约定，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由于出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得产权证书，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。通过以上这几个合同条款可看出，在2013年10月31日，乃至以后很长时间，房屋还没有经过验收，明显构成违约。应赔偿办证违约金1,744.42元。法律对诉讼时效还有规定，当事人从知道自己的权益被侵害之日算起，2014年8月21日以后，本人多次要求按合同规定据实结算和办理房产证书，上诉人均以各种理由拖延，但是并没有给出明确的答复。直到2018年9月份才明确答复。顺明房地产称诉讼时效已经过期是不成立的。 陈铮向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判决被告赔偿原告因被告违规收费、楼房收费面积与实际面积不符等原因给原告造成的各种损失共计20,551.54元；二、判决被告即刻为原告办理房屋产权证书；三、由被告承担本案诉讼费及相关费用。 一审法院认定事实：2013年1月5日原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的顺明金地城5号楼3单元202室（139平方米，每平方米1,898元）及辅助用房（即车库35.62平方米，每平方米2,388元）房产一套，总价款348,883元。合同约定交房日期为2013年10月31日，对房屋建筑面积根据产权登记面积据实结算，多退少补，并对逾期交房的违约责任约定，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之贰的违约金。2013年1月5日原告向被告缴纳全部房款，被告给原告出具收据一份。2014年8月21日原告接受交房钥匙，并向被告缴纳10,000元及物业费1,251元，被告出具两份收据，被告并在10,000元收据上写明5-3-202房领钥匙暂付金按合同规定据实结算。该楼房经验合格日期为2014年5月10日，并经对房屋面积测量，实际住房面积比合同面积减少0.68平方米，车库面积增加5.31平方米。事后双方因逾期交房及建筑面积发生改变需补交费用等事项产生争议至今协商未果，原告诉讼来院。 庭审中，原告依据提交证据，要求被告赔偿损失计算如下：1、因原告住房面积减少0.68平方米，被告应退还原告房款1,310元；2、被告应退还原告装修押金1,000元；3、赔偿违约金20,584.09元；4、由于被告至今未给原告办理房屋不动产证书，应当赔偿原告1,744.42元；5、被告应取消原告缴纳的天然气集资费2,800元；6、被告向原告提交的测绘图，其中多处数据错误，与实际面积相差40余平方米，平均每户多出1.1平方米，据此被告应退还原告2,087.8元；7、取消车库增加的面积差价款12,680.28元；8、由于被告的上述原因车库部分增加的契税507元，应予取消；9、根据合同法等相关法律规定，被告延期交房给原告造成巨大经济损失和精神损失，应向原告赔偿损失10,000元。以上合计63,964.57元，按照被告的缴纳费用10项清单，被告还应赔偿原告30,620.29元。 被告则认为，对违约金计算问题，因被告并没有违约，故不应当向原告承担该笔责任。被告在合同约定的2013年10月31日之前向包括原告在内的业主发出交房的通知，小区当时已经达到水、电交付的条件，当时也入住了相当一部分的业主，说明商品房买卖合同的目的已经实现。原告2014年8月21日接钥匙，我们一直要求向原告交付房屋，原告一直以收费的原因不予接受。房屋验收合格证，最终经验收部门于2014年5月10日下发，具体原因是由于住建职能部门的拖沓导致，并非由于被告的原因，加上原告主张违约金的起诉时间已经超出民法总则3年的诉讼时效，故违约金部分不应由被告承担。原告陈述的天然气接口费是由于2011年施工前，公司已向包括天然气公司在内有关部门进行备案，原告所述情况是在小区备案之后发生的，小区在3期以后的房屋交付已经取消了该项目的收费。关于原告陈述测绘图误差金额的问题，测绘图是由专业的公司出具的测绘报告，关于测绘上出现的误差，原告应向其主张。截止到开庭之日起原告应入住需向被告缴纳一下相关费用：1、车库面积误差5.31平方米，每平方米2,388元，补交12,680元；2、代收契税3,957元，由住房的总价款百分之三计算的金额，辅助用房总房款百分之四3402元；3、代收公共维修基金，总房款的百分之二6978元；4、代收天然气集资费2,800元；5、装修押金1,000元；6、垃圾清运费每户300元；7、印花税，按照总房款的万分之五收取174.44元；8、产权登记费每户80元；9、物业费139平方米，每平方米0.75元计算，12个月，共计1,351元，面积误差部分需要补交的住宅契税、车库契税、公共维修基金716元，减去原告住宅面积误差应退0.68平方米×1,898元，应退1,291元，减去原告缴纳的11,251元，原告还应向被告缴纳包括办理房产证所需的费用，共计20,896元。为此被告要求驳回原告诉讼请求。 一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。本案，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。依照商品房买卖合同的约定，原告交付房款，被告应于2013年10月31日前经验收合格向原告交付房屋，而该房屋在邢台市建设工程竣工验收备案证书中显示竣工验收日为2014年5月10日，该证书出具日期是2014年7月25日，故应以2014年7月25日为验收合格日，而双方实际交房时间是2014年8月21日，被告逾期交房已经构成违约，应承担违约责任，因此按照合同约定，被告应支付原告2013年11月1日至2014年8月21日期间共292天逾期交房的违约金，以已付房款348,883元的万分之二计算为20,375元。对于原告要求被告立即办理房产证及赔偿损失要求，合同约定房屋建筑面积根据面积居实结算，多退少补，原告房产面积发生改变，就结算问题双方发生争执，并非不予办理，双方应按照合同约定协商解决为宜，原告所述赔偿损失，没有法律依据，本院不予支持；对于原告主张的押金1,000元，没有票据支持，本院不予采信；对于天然气集资费、契税等要求，原告没有实际缴纳，且是被告代收行为，与本案无关，本院不予评判；对于住房面积减少及车库面积增大，退还房款取消差价的请求，应按合同约定履行，原告此主张，本院不予支持；对原告其他损失主张，没有法律依据，本院不予采信。被告主张诉讼时效抗辩，因原告对上述事项，一直与被告协商主张权利，双方至今未能达成协议，对此被告已过诉讼时效抗辩，本院不予支持。被告虽提出原告应缴纳款项数额，但未提出反诉，且是要求驳回原告诉讼请求，对此本院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告广宗县顺明房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告陈铮违约金20,375元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费565元，减半收取283元，由被告负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，二审法院围绕上诉请求的范围进行审理。双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示合法有效。按合同约定，顺明房地产应于2013年10月31日前经验收合格向陈铮交付房屋，而案涉房屋在邢台市建设工程竣工验收备案证书中显示竣工验收日为2014年5月10日，该证书出具日期是2014年7月25日，故一审认为2014年7月25日为验收合格日并无不当，顺明房地产于2014年8月21日向陈铮交付涉案房屋的钥匙，因此，一审法院认定实际交房时间是2014年8月21日正确。综上所述，顺明房地产已构成违约，顺明房地产应按合同约定向陈铮承担违约责任。本院经核实，自2013年11月1日至2014年8月21日应为294天，故一审法院认定292天错误，本院予以纠正。顺明房地产应向陈铮支付逾期交房违约金20,514元。陈铮对实测面积有异议，但未提交证据予以证明，一审以测绘报告认定涉案房屋面积、车库款面积并无不当。从陈铮向顺明房地产交纳的11,251元（其中：1万元收据上注明暂付金按合同据实结算；1,251元收据上为物业费）的收据上。1251元已明确为物业费，而顺明房地产收取的1万元收据上不能反映出陈铮所交纳的款项是契税、维修基金、办证费、装修押金、天然气集资款等，陈铮只依据业主收费表不足以证明其已交付了房屋产权证所需费用、装修押金、天然气集资款等费用，陈铮也不能证明是由于顺明房地产的原因而造成其不能办理房屋产权证，故陈铮上诉主张要求顺明房地产办房屋产权证、返还押金1,000元等理由证据不足，本院不予处理。陈铮要求顺明房地产赔偿其损失1万元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。双方产生分歧后，一直在协调处理，故顺明房地产上诉本案已过诉讼时效的理由不能成立。 综上所述，陈铮上诉请求部分成立，顺明房地产的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省广宗县人民法院（2019）冀0531民初575号民事判决第二项； 二、变更河北省广宗县人民法院（2019）冀0531民初575号民事判决第一项为:广宗县顺明房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈铮违约金20,514元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费565元，由陈铮负担282.5元，由广宗县顺明房地产开发有限公司负担282.5元。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇一九年十二月二日 书记员  刘 静