河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终12866号 上诉人（原审原告）：刘艳芳，女，1970年4月26日出生，汉族，住河北省衡水市武强县。 委托代理人：马坤，河北双烨律师事务所律师 上诉人（原审被告）：马成有，男，1965年7月15日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托代理人：路学波，河北崇睿律师事务所律师 委托代理人：张鹏，河北崇睿律师事务所律师 上诉人刘艳芳因与马成有房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 刘艳芳上诉请求：上诉请求一、请求二审法院维持一审判决第一项；二、请求二审法院撤销判决第二项并改判被上诉人支付上诉人房屋租金28232元、违约金43050元、物业费9629元及滞纳金12746元、垃圾处理及采暖费954.5元；三、本案一审、二审案件受理费、鉴定费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审法院根据房屋租赁合同约定按照3500元/月的标准计算2017年4月19日至2017年6月29日期间的租金，对该期间的租金金额事实清楚计算准确，应予维持。二、本案被上诉人作为违约方，其实际占用房屋给上诉人造成的损失及违约金（滞纳金）应当支付。《房屋租赁合同》及《个人房屋租赁合同》中关于房屋租金及支付时间约定，均为月租金3500元且按年支付。而被上诉人未能按年支付租金，且严重拖欠租金，存在违约，上诉人有权解除合同收回房屋。上诉人将涉案房屋出售前通过多种途径告知被上诉人，被上诉人没有提出异议且被上诉人配合买房人看房。但由于被上诉人的原因，购房者未能及时入驻使用，该房屋一直由被上诉人霸占。但该部分租金费用（以及物业和其他费用）为必然产生的费用，也是上诉人需要必然支出的费用，是上诉人的房屋租金损失。对该部分费用应当由违约方被上诉人承担。同时，《房屋租赁合同》中关于房屋租金的违约处理约定，“每逾期一天，乙方应向甲方支付月租金的5%作为滞纳金”，因此，上诉人关于滞纳金的主张合法合理，二审法院应当支持。此外，根据上诉人与房屋买受人签订的房屋买卖合同，对于不能及时腾出房屋的情况，上诉人需支付违约金。关于物业费缴费标准与物业约定的不一致的情况，2016年6月份被上诉人就已经知道物业费收费标准，但被上诉人也并未提出解除租赁合同，双方也未签订其他补充协议，被上诉人应当按照租赁合同的约定支付逾期租金及违约金。三、本案被上诉人作为承租方，根据合同约定，期间产生的物业费（含滞纳金）及其他费用应当支付。《房屋租赁合同》中关于房屋租金及其他费用约定乙方承担租赁期间的水、电、煤气、物业、电话等费用，若有特殊约定从其约定。因此，关于物业服务及费用的约定应当依照上诉人与物业公司的约定。被上诉人作为房屋的实际使用者和物业公司的服务对象，物业费等费用应当由其支付。早在2016年6月份被上诉人就已经知道物业费收费标准，且该公寓被上诉人承租后用途为商用，因此在双方关于物业费无具体约定的情况下，被上诉人应当按照物业服务协议的规定支付逾期租金及违约金。根据物业服务协议，物业费逾期按3%交纳违约金，该部分损失也应当由被上诉人承担。综上，请求二审法院在查明事实及正确运用法律基础上支持上诉人的上诉请求。 马成有上诉请求，一、请求贵院撤销（2018）冀0108民初325号民事判决书第一、三项；二、依法改判继续履行2016年2月19日双方签订的《房屋租赁合同》及《个人房屋租赁合同》；三、依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失2330064.17元；四、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、租赁期间被上诉人阻挠上诉人使用租赁房屋且违约通知上诉人解除租赁合同，一审法院无视上诉事实要求上诉人向被上诉人支付2017年4月19日至2017年6月19日的租金导致事实认定错误，上诉人不应当向被上诉人支付租金8283.32元。二、一审判决即没有判令解除合同，也没要求继续履行合同，致使合同处于履行不明的状态，于理不符，且为解决纠纷，增加当事人诉累。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及,《个人房屋租赁合同》合法有效，依法应当继续履行。三、被上诉人违约并指示刘彦斌采取违法方式阻止上诉人正常使用租赁房屋，致使上诉人经济损失2330064.17元，侵害上诉人合法权益，被上诉人应当赔偿上诉人所受损失。一审法院认定上诉人的损失皆系未缴纳后期物业费所致的扩大损失，无视被上诉人指示刘彦斌实施的违法行为给上诉人带来的损失，导致一审判决事实认定错误。四、被上诉人隐瞒事实真相、提供了无法使用的房屋（实际使用3个月）。被上诉人卖房子先提出买卖不破租赁的声明（有录音），因此本上诉人才配合买房者看房。五、关于止损问题；1、物业公司存在诸多违法侵权行为（另诉），向其妥协等于助纣为虐，上诉人本着和睦共处的原则，一直在寻求和平解决问题。2、被上诉人第一次暴力撬锁时，立即采取了紧急止损措施，使得价值500多万元的贵重商品和部分办公设备得以转移保全。3、本上诉人公司经营的是特种商品（当时在华北地区仅有）并注册了商标，产品的销售靠信誉，不能随意变更经营地址（因此才签订了5年的房屋租赁合同）。上诉追加部分（一审追加未受理部分）一、公司亏损；从2016年3月截止到2019年6月30日，亏损394219.81元-155858元（一审部分）=23861.81元理由：1、公司开业3个月，所租赁房屋就无法正常使用。2、后又被上诉人对此违法暴力侵权导致公司彻底停业。3、附件：石家庄正能文化传播有限公司财务报表。二、个人损失：律师代理费：人民币22000元理由：此费用是被上诉人违法、违约恶意侵权造成的，不能等同于一般合同纠纷，理应给予赔偿2、银行贷款，1、河北银行每月2885.56*22月=63482.32元2、信用社每月4210.42*12个月=50625.04元贷款担保服务费28680元。4、贷款保险费4950理由公司停业没有流水，银行不给贷款，只能通过担保。3、民间借贷：借康海霞50万元（来源于康海霞平安银行贷款44万+苏静娟6万=50万），年息10万元*33个月=27500元。理由因上诉人违法、违约、暴力侵权造成公司停业，大量商品积压，家庭没有收入）。三、时效性商品损失黄金含量为99.9%的金箔挂历工艺品。总价值价值589512元。理由：这些为时效性商品，过期无法出售。四、石家庄市中级人民法院裁定案件管辖权案。诉讼费400元。理由：当时签订《个人房屋租赁合同》（补充协议）时，本上诉人没有看见是谁签字（在给石家庄市中级人民法院的,《个人房屋租赁合同签订过程》里，本上诉人有详细描述）。为了减少诉累、也尊重石家庄市中级人民法院的意见。本上诉人愿意承担此诉讼费四百元、房屋租赁纠纷案件向辖区法院诉讼，但是，被上诉人串通相关利益单位和人员，组织策划并采取了卑鄙无耻、贼喊捉贼、欺骗法庭、提供伪证、诬陷本上诉人（诬陷是上诉人伪造的）、故意扰乱司法审判秩序、故意拖延时间（一份没有必要的《鉴定》长达一年之久，实际鉴定时间为30天。此《个人房屋租赁合同》不影响案件的审理跟主合同《房屋租赁合同》的区别就是诉讼和仲裁，石家庄市中级人民法院已经裁定了撤销仲裁，依法诉讼），为进一步的更为恶劣的暴力违法犯罪的实施而争取时间。后经权威司法鉴定，证实其上述行为。因此，此案四百元的诉讼费必须由被上诉人承担。损失合计：1272911.17元+288698元（一审）=1556659.17元+被2018年8月25日盗走物品768455元=2330064.17元上述是有证据实际损失，没有证据的损失还很多，还有，因停业造成的可预见性可得利益损失远远超过500万元。上述损失共计2330064.17元，一审法院认定上诉人上述损失系不缴纳物业费带来的扩大损失系事实认定错误，被上诉人违约并采取非法手段阻止上诉人使用租赁房屋是导致上诉人遭受重大经济损失的根本原因，因此被上诉人应当赔偿上诉人的损失2330064.17元。综上所述，一审判决认定事实错误，请求贵院依法查清事实，改判支持上诉人的诉请，维护上诉人的合法利益。 刘艳芳向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即返还房屋，支付实际占用期间的房屋租金28232元，（自2017年4月19日至2017年12月20日，直至实际返还为止）。2、请求依法判决被告支付房屋租赁产生的违约金（滞纳金）43050元（自2017年4月19日起至2017年12月20日的金额，直至返还房屋时为止）。3、请求被告支付拖欠物业费9629元及滞纳金12746元（每日3%），生活垃圾处理费72元，采暖费882.5元，合计23329.5元。4、由被告承担本案的诉讼费、保全费。事实及理由：2016年2月19日，原告与被告通过房屋中介公司创联房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，原告委托嫂子季彩玲将自身所有位于石家庄市裕华区平方米房屋出租给马成有，有三方的《房屋租赁合同》及原告的委托书为证。合同约定租赁期限为60个月，自2016年3月18日至2021年3月18日止，房屋月租金为3500元整，按年支付，首期房租支付时间为2016年3月15日，即原告将房屋交付给被告时，被告应当立即交付一年的租金。按照合同约定在2017年3月15日被告应当支付下一年度租金时，被告仅在2017年3月18日支付过一个月的租盐，后来再也没有支付租金，已经构成违约，原告多次要求返还房屋无果，鉴于被告无法正常沟通以及构成违约的情况，原告无奈之下，只好向石家庄仲裁委员会提起仲裁，但被告伪造一份未经过中介认可的租赁合同，并以此提出管辖权异议，鉴于被告以种种理由拖延诉讼，我方暂且同意程序上由法院进行管辖审理案件，为保障原告的合法权益，维护社会公平正义，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）马成有反诉请求为：1、依法判令反诉被告继续履行2016年2月19日签订的《房屋租赁合同》及《个人房屋租赁合同》；2、依法判令反诉被告负责协调物业公司提供正常物业服务保障反诉原告正常出入、使用租赁房屋；3、依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失288698元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年2月19日，经创联房地产经纪有限公司居间介绍，反诉被告委托季彩玲与反诉原告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉被告将其位于裕华区联邦东方明珠1-4119房屋（实际房主系其哥哥刘彦斌，为了少缴税款让其妹妹刘艳芳挂名）出租给反诉原告用于公司经营使用，租期60个月，自2016年3月18日至2021年3月18日止，租金每年42000元。同时又签订了一份《个人房屋租赁合同》，对《房屋租赁合同》部分条款做了修改变更。合同签订后，反诉原告支付了一年的租金，并委托反诉被告的哥哥刘彦斌（实际房主）对房屋进行装修后，自行定制办公家具搬进经营。2016年6月中旬，反诉原告到物业公司缴纳下半年物业费，物业公司告知需要按照每平方米3元的标准缴纳。反诉原告租赁房屋时，反诉被告明确告知反诉原告物业费是每平方米1.2元，其已经按照1.2元的标准缴纳了2016年1月至6月的物业费1388元，并将物业费收据交给了反诉原告，反诉原告向其支付了3个月的物业费700元（694元未找零）。反诉原告多次与反诉被告及物业公司协调未果，2017年7月，物业公司停止了服务（有录音证据），反诉原告持有的所有门禁卡失效，大门和电梯都无法使用，反诉原告及公司所有人员不能出入，公司被迫停止营业，反诉原告开始找政府相关部门反映情况寻求解决。因反诉被告通知反诉原告涉案房屋欲出售，2017年3月18日，反诉原告向反诉被告又支付了一个月的房租3500元。2017年4月9日，反诉原告突然收到反诉被告的哥哥刘彦斌（实际房主）发来的短信，内容是“马哥，房子已经卖了，房主自己住，为了孩子上学，对不起了，你再找地方吧”，反诉被告委托刘彦斌（实际房主）提出解除租赁合同，根据《个人房屋租赁合同》第七条“租赁期间如甲方出卖房屋，乙方又不愿意购买，则甲方应保证乙方可以继续租赁，直至租赁期间届满”的约定，反诉原告明确拒绝解除租赁关系。后来刘彦斌多次破坏门锁，不但封堵我公司大门，致值守人员无法出入，还导致屋内贵重物品丢失，反诉原告已向公安机关报案。反诉被告在出租房屋时恶意隐瞒物业收费标准（后又隐瞒向新房主出售），对反诉原告进行欺骗，导致物业停止服务，我公司无法正常经营；后又在租赁期内将涉案房屋出卖欲解除租赁关系，已经严重违约，在反诉原告不同意解约的情况下，强行采取破坏门锁的方式逼迫反诉原告搬家，因此给我造成严重的经济损失，为维护自身的合法权益，为了减少诉累，特提起反诉，请合并审理，依法支持反诉原告的诉请。 一审法院认定事实：2016年2月19日，原被告双方通过裕华区创初联房产信息咨询中心签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租原告位于石家庄市裕华区平方米房屋，月租金3500元，租赁期限2016年3月18日至2021年3月18日，房屋租金按年支付，首付租金支付时间为2016年3月15日，被告承担租赁期间电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费和暖气费等实际使用的费用；若各期租金逾期支付，每逾期一天，被告应向原告支付月租金的5%作为滞纳金，拖欠租金超过七天，原告有权收回房屋，该份《房屋租赁合同》出租人处由原告的嫂子季彩玲作为其代理人签字，承租人处由被告马成有签字；同时，双方在当天又签订了一份《个人房屋租赁合同》，该房屋租赁合同约定，被告拖欠租金一个月，原告有权解除合同收回房屋，租赁期间如原告出卖房屋应保证被告租赁该房屋至租赁期满，但该份合同没有约定水电暖物业费的承担及违约金，该份合同出租人处落款为刘艳芳。庭审中，原告对《个人房屋租赁合同》中刘艳芳的签字不予认可并申请鉴定，南京师范大学司法鉴定中心出具的鉴定意见为“倾向性认为2016年2月19日《个人房屋租赁合同》第二页出租方处刘艳芳黑色字迹与提供的季彩玲书写字迹样本是同一人书写形成”。经查，季彩玲为原告嫂子，也是签订上一份《房屋租赁合同》的原告刘艳芳的委托代理人。上述两份合同签订后，2016年2月19日被告向原告缴纳房屋租赁定金2000元，2016年2月25日被告向原告缴纳房租4万元，以上为第一年度房租；2017年3月18日被告又向原告缴纳一个月房租3500元，至此涉案房屋租金缴纳至了2017年4月18日。经查，本案涉案房屋在出租时登记在原告刘艳芳名下，在租赁过程中原告将房屋出卖给了李芬，并于2017年6月30日办理了产权转移登记。原告在卖房时被告配合买房人看房，知道原告卖房的事实。庭审中，被告提交了原告与小区物业公司签订的前期物业服务协议，双方对该协议没有异议，协议显示原告出租房产的物业费为每平方米每月3元（公寓房）。庭审中，被告提交了一份原告缴纳物业费的收据，该收据物业费缴纳期间为2016年1月至2016年6月30日，金额为1388元，证明原告出租房屋时物业费按每平方米1.2元交纳的，被告也按照该标准向原告给付了700元（694元未找零）物业费后，原告将该收据交给了被告，被告一直认为物业费标准是原告告知的每平米1.2元，原告向被告隐瞒了物业费是每平方米3元的事实。为此，被告还提交了电话录音加以证明。在房屋租赁过程中需缴纳2016年6月30日以后的物业费时，被告到物业公司缴纳下半年物业费，物业公司告知需要按照每平方米3元的标准缴纳，为此被告、原告、物业公司多次协调未果，之后被告也一直未缴纳物业费；庭审中被告称，因后续没有缴纳物业费，物业公司停止了物业服务，导致被告所开办的公司不能正常经营，造成损失；关于损失被告提交了开锁记录单、网上银行电子回单、装修款收据、家具款收据、门禁卡收据、购货收据、丢失物品清单、短息记录、产品销售合同、资产负债表，以证实案外人刘彦斌破坏门锁导致换锁损失1040元，被告租房后装修、办公家具投入35131元及办理门禁投入480元，因原告违约和案外人刘彦斌破坏门锁给被告造成物品丢失损失31000元，被告不能履行销售合同赔偿违约金65000元，被告不能正常经营损失155858元；原告对被告的上述损失不予认可。关于被告未按合同规定按年缴纳租金，被告陈述理由：1、被告已经接到了原告卖房子的通知，为了维护新房主的利益；2、这个房子从2017年7月1日开始就不能正常使用；3、原告没有给被告开具发票。一审法院认为，2016年2月19日，原被告签订的《房屋租赁合同》、《个人房屋租赁合同》合法有效。合同没有约定物业费的标准，原告将按每平米1.2元缴纳的2016年1月1日至2016年6月30日的物业费收据交给被告，能够证实被告按每平方米1.2元的标准向原告给付了2016年6月30日之前的物业费700元（694元未找零），也印证了原告在出租房屋的时候告知被告物业费为每平方米1.2元的事实，与原告和物业公司签订的前期物业管理服务协议约定的物业费为每平方米3元不符；根据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中被告一直拒缴后期物业费，属于其未采取适当措施防止损失扩大，因而对被告在反诉中主张的经济损失288698元，本院不予支持；关于卖房之前即2017年4月19日至2017年6月29日期间（2017年6月30日房屋已经登记到了李芬名下）的租金，四月份12天租金为1399.99元，五月份租金3500元，六月份29天租金为3383.33元，共计8283.32元，被告对上述租金应予支付；2017年6月30日，原告已经将房屋卖给了李芬，之后的租金原告无权主张，因此对原告之后的租金要求，本院不予支持；因原告告知被告物业费每平方米1.2元与前期物业管理服务协议的约定不一致，存在过错，因此对原告主张的逾期支付租金的违约金不予支持；关于原告主张物业费、垃圾处理费、采暖费等，因原告庭审中没有提交其已经缴纳的证据，而且自2017年6月30日之后的房屋所有权人为李芬，因此本院对原告在本案中的该项请求不予支持，如果原告缴纳了可另行主张；因2017年6月30日之后原告已经将房屋出售给了李芬，故原告请求与被告解除租赁合同、被告反诉要求与原告继续履行租赁合同的主张，本院均不予支持；被告反诉要求原告负责协调物业公司提供正常物业服务、保障被告正常出入、使用租赁房屋的主张，属于被告应自行解决的问题（如被告自行解决产生的合理费用，被告可向原告另行主张），本院对该请求不予支持；原告刘艳芳对《个人房屋租赁合同》中刘艳芳的签名有异议并申请鉴定，鉴定意见系其代理人季彩玲代签，因此鉴定费3360元，应由原告承担（原告已经缴纳）。判决：一、被告（反诉原告）马成有自本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）刘艳芳房屋租金8283.32元。二、驳回原告（反诉被告）刘艳芳的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）马成有的反诉请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审认定是事实予以认可。 本院认为，上诉人刘艳芳与上诉人马成有于2016年2月19日签订的租赁合同与现行有效的法律行政法规关于合同效力的强制性规定不相矛盾，且系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。双方均应依此合同的约定履行各自的义务。由于该租赁合同未约定物业费的标准，原审法院依据上诉人马成有实际向上诉人刘艳芳交付的2016年6月30日前的物业费标准认定双方的物业费交付标准并无不当。上诉人马成有在租赁房屋期间一直未交后期物业费，属违约行为，对于欠交租金应予给付，对其主张的经济损失未提供充分证据证明，本院不予支持，对于因上诉人刘艳芳出租房屋物业费标准前后不一致，原审法院对其主张的前期支付租金的违约金不予支持，并无不当。上诉人马成有要求继续履行合同，因上诉人刘艳芳已将房屋出售给他人而无法履行。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，使用法律正确。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6713元。由上诉人马成有负担5630元，由刘艳芳负担1083元。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇一九年十二月九日 书记员  史 政