山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0725民初2968号 原告：刘敬伟，男，1987年12月1日出生，汉族，住。 原告：闫艳梅，女，1988年12月6日出生，汉族，住昌乐县。 两原告共同委托诉讼代理人：郝同龙，山东泛海律师事务所律师。 被告：潍坊名轩置业有限公司，住所地：潍坊市寒亭区益新街西首北侧，统一社会信用代码：913707036968982769。 法定代表人：李庆光，总经理。 被告：潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司，住所地：昌乐县新昌路北段东侧假日广场C-153号，统一社会信用代码：91370725558905044G。 负责人：刘海之，经理。 委托诉讼代理人：张凯，潍坊峡山润正法律服务所法律工作者。 原告刘敬伟、闫艳梅与被告潍坊名轩置业有限公司（以下简称名轩公司）、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司（以下简称名轩昌乐分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘敬伟、闫艳梅共同委托诉讼代理人郝同龙，被告名轩昌乐分公司委托诉讼代理人张凯均到庭参加诉讼。被告名轩公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘敬伟、闫艳梅向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告开具正规购房发票；2、被告向原告支付逾期交房违约金84024元（以436323元为基数，按中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率标准，自2017年1月1日计算至实际交房之日，暂计算至2019年9月1日）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月24日，原告与被告名轩公司签订《商品房期房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于昌乐县，总价款436323元；合同约定被告应于2016年12月31日前完成交付。原告履行完付款义务后，被告至今未交付房屋，给原告造成损失。 被告名轩昌乐分公司辩称，被告没有违约，至今不能交房的原因是政府造成的，拆迁一直不能完成；市政配套至今也没有通过竣工验收，所以无法交房。 被告名轩公司未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 原告刘敬伟、闫艳梅庭审中主张，原、被告在商品房期房买卖合同中约定的买受人逾期付款违约责任是按逾期部分的日万分之五计算利息，但出卖人逾期交房的违约责任是从逾期交房超过180日起以交付购房款为基数，按日万分之一计算利息；双方违约责任约定不公平，被告畸轻而原告畸重；合同中逾期交房违约金的约定是排除原告主要权利、限制被告责任的无效格式条款；原告要求被告按照中国银行金融机构同期贷款逾期罚息利率自逾期交房之日向原告支付利息。据此，原告提交如下证据：1、原告与被告名轩公司2015年6月24日签订的《商品房期房买卖》一份；2、被告名轩昌乐分公司出具的收款收据两份；3、银行贷款合同书及贷款发放凭证各一份；4、被告名轩昌乐分公司出具的不动产登记费、维修基金收款收据各一份。 被告名轩昌乐分公司质证认为，对证据的真实性无异议，对原告主张的收到房款总金额436323元无异议，但违约期限应自逾期交房超过180天计算，利率应按约定的日万分之一计算；并且因政府拆迁不能造成的不能及时开工时间应予以扣除。据此，被告提交如下证据：证据5、房屋征收安置补偿协议书一份，欲证实该项目在2014年11月19日才与案外人王冠智签订补偿协议，被告不能按时交房是因为政府拆迁未完成造成的。 原告质证认为，对证据5的真实性不能确认，对证据的关联性、证明目的有异议；同时不论被告何种原因，都不是两被告不向原告履行合同的理由。 本院经审查认为原告提交的证据1、2、3、4，客观、真实，与本案有关联性，为有效证据，予以确认。被告提交的证据5无法证实与本案的关联性，不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如：2015年6月1日，原告刘敬伟、闫艳梅向被告名轩昌乐分公司交纳“3号楼2单元1502室购房意向金”36323元、维修基金7500元，被告名轩昌乐分公司为原告分别出具收款收据各一份。 2015年6月24日，原告刘敬伟、闫艳梅（买受人）与被告名轩公司（出卖人）签订《商品房期房买卖合同》一份，约定：一、原告购买被告昌乐县恒安街137号3号楼2单元1502室房及地下一层42储藏室一套；二、买方于合同签订当日付清首付款136323元，余款300000元在中国农业银行昌乐支行办理银行按揭；买受人逾期交付购房款，逾期部分每日万分之五的利率计算利息，由买受人支付给出卖人作为赔偿；三、出卖人应当在2016年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方同意协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、由于国家或地方政府的有关法律、法规或政策发生重大变化，导致不能如期交付，3、因重大技术原因需要更改有关图纸或施工中遇到重大技术问题不能及时解决的，4、因市政配套的批准或安装施工引起的延误等；四、出卖人逾期交房，买受人同意从逾期交房超过180日起，以交付购房款为基数，由出卖人按每日万分之一的利率计算利息，偿还给买受人作为赔偿。 2015年8月14日，两原告与中国农业银行股份有限公司昌乐县支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款300000元用于购买涉案房产；同日，银行向两原告指定的被告名轩公司账户发放该笔300000元贷款。 2015年9月19日，两原告向被告名轩昌乐分公司交纳涉案房产首付款100000元，被告名轩昌乐分公司为原告出具收款收据一份。 本院认为，在与两原告刘敬伟、闫艳梅签订《商品房期房买卖合同》、收取意向金、维修基金、首付款、贷款等过程中，两被告名轩公司、名轩昌乐分公司均有参与，应认定两被告共同与原告订立商品房买卖合同，共同享有合同权利、履行合同义务。同时，该《商品房期房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；当事人必须全面履行其合同义务，不得擅自变更或解除。原告按照约定支付了全部的购房款，但两被告未按约定时间向原告交付房屋，应当按照双方合同约定自2017年7月1日起以交付的购房款为基数，按日万分之一的利率向原告支付违约金；据此核算，截至庭审之日（2019年12月6日）被告应向原告支付违约金38789元（436323元×889天×0.01%/天）；在此之后如有违约金发生，原告可另行向被告主张。原告主张双方签订的《商品房期房买卖合同》中关于被告逾期交房违约金的约定系无效格式条款，无事实及法律依据，不予采信。但是，如原告有充分证据证实被告的违约行为给其造成损失的数额高于双方约定的违约金数额，可依据相关法律规定另行向被告主张。被告名轩昌乐分公司关于因政府拆迁未完成导致不能交房，不承担相应的违约责任的辩解意见，无事实及法律依据，不予采信。原告关于被告向其开具正规购房发票的诉讼请求，不属于法院民事案件受理范围，不予审理。被告名轩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告潍坊名轩置业有限公司、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司于本判决生效后十日内支付原告刘敬伟、闫艳梅逾期交房违约38789元； 二、驳回原告刘敬伟、闫艳梅的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行支付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1900元，减半收取950元，由原告刘敬伟、闫艳梅负担565元，由被告潍坊名轩置业有限公司、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司负担385元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  梁伟伟 二〇一九年十二月十七日 书记员  肖梦竹