中华人民共和国 湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂01民初915号 原告（反诉被告）：王东煌，男，汉族，1988年3月15日出生，住广东省汕头市潮南区， 委托诉讼代理人：陈湘江，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘伟民，女，1958年8月16日出生，香港永久性居民，住湖北省武汉市硚口区。 委托诉讼代理人：章美妮，湖北驰纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱妮，湖北驰纵律师事务所律师。 第三人：李汉平，男，汉族，1969年10月29日出生，住湖北省武汉市硚口区， 原告王东煌与被告潘伟民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，被告潘伟民提出反诉，本院合并审理，依法适用普通程序，公开开庭，王东煌及其委托诉讼代理人陈湘江，潘伟民及其委托诉讼代理人章美妮、朱妮到庭参加诉讼。本院根据审理情况，依职权追加李汉平为第三人参加诉讼，并进行第二次庭审，王东煌及其委托诉讼代理人陈湘江，潘伟民及其委托诉讼代理人章美妮、朱妮，第三人李汉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王东煌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的商铺租赁合同；2、判令被告支付拖欠的商铺租金45万元；3、判令被告按拖欠日乘以月租金的千分之三支付滞纳金至实际支付之日止；4、判令被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月18日，原告与二房东李汉平签订承租合同，李汉平将其承租的私房武汉市硚口区利济北路91号一楼商铺（房产证为：硚口区荣华东村19栋第1层）转租给原告经营水果生意。合同约定：“年租金为50万元，租期自2016年8月5日起至2022年8月4日止”，但考虑到原告可能一个人用不了这么大的面积和承担不起这么多的租金，于同日授权原告可以分租。2016年7月19日，原告将从李汉平处承租的商铺面积的一半38平方米分租给了被告潘伟民经营小李发糕生意，并签订了房屋租赁合同。合同约定：“租期自2016年8月5日起至2022年8月4日止，前三年年租金为25万元、后三年年租金为26.25万元；提前30日向甲方支付下一年租金；如乙方拖欠租金，以拖欠日乘以月租金的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金超过一个月，本合同自动终止。”合同签订后，原被告开始依约履行，被告支付了第一年的租金25万元。到了2017年8月4日被告理应于此时间30日前支付第二年租金的时候就一直以租金过高拖欠不付，在原告多次催讨下于2018年3月19日才支付了49,999元，截至今日被告一共拖欠两年租金45万元，原告多次催讨无效、多次与被告扯皮、多次辖区派出所调解才取得被告香港身份证复印件，才能提起诉讼。综上所述，原被告之间的房屋租赁合同是合法并生效的，被告拒付租金严重的损害了原告的合法权益。特诉至贵院，请依法判决。 潘伟民辩称：1、原被告签订的租赁合同无效，李汉平未授权原告对商铺进行分租，原告为无权处分；2、原告要求被告支付租金和滞纳金没有事实依据。 李汉平无意见陈述。 潘伟民向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人签订的商铺租赁合同无效；2、判令被反诉人返还反诉人租金329,999元；3、反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人2016年7月19日签订了商铺租赁合同，被反诉人将坐落于武汉市硚口区利济北路91号一楼的38平方米的商铺分租给反诉人，反诉人用该店铺开设小李发糕店面，双方对租期、租金、租金支付方式等进行了书面约定。根据合同约定，反诉人向被反诉人支付了2016年至2017年度租金28.5万元后，发现被反诉人对出租商铺没有出租权，通过上手房东李汉平了解到，其根本没有同意被反诉人将商铺分租给其他人，同时，被反诉人向反诉人出示的其与上手房东李汉平签订的承租合同中出租人处李汉平本人签字系其假冒的，根本不是李汉平本人所签，故此，被反诉人对涉案商铺根本没有转租和分租权，反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》应当为无效合同。反诉人为了规避商业风险便向被反诉人核实，要求被反诉人给出其对涉案商铺有出租权的相关证据材料，但被反诉人拒不提供。被反诉人见反诉人没有向其支付所谓的租金，便分别于2018年12月29日将反诉人门面大门焊死，让反诉人不能正常经营。2019年1月25日又将反诉人经营的店面小李发糕全部砸坏，导致店面物品全部毁损，造成反诉人严重的财产损失。因为被反诉人的焊死反诉人店面大门，导致其不能正常店面经营，又将店内物品全部损坏，给反诉人商业声誉造成了严重不利影响，导致反诉人店面生意一落千丈，造成反诉人严重的经营损失，为此，反诉人保留就被反诉人打砸行为造成反诉人巨大财产损失提起诉讼的权利。特提起反诉，望依法支持。 王东煌对潘伟民的反诉辩称：1、要求确认合同无效，并无法律依据；2、要求退还租金无法律依据，被告实际进驻商铺并实际使用了店铺，不应再要求返还租金；3、原告与李汉平签订的租赁合同合法有效，并且李汉平书面同意原告转租。请求驳回被告反诉请求。 李汉平无意见陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，经审查证据合法，与各自主张相关，证据效力本院予以确认并在卷佐证，证明目的将结合全案事实综合判定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告证据1房屋产权证明，拟证明涉案商铺可依法出租，证据2承租合同和授权书，拟证明房主丁元军将其所有的商铺出租给李汉平，并授权同意分租。经审查，该证据系由李汉平分租时交给王东煌，王东煌无证据原件，李汉平庭审认可上述证据真实性，鉴于未有证据显示丁元军否认分租行为效力或主张过分租行为无效，该组证据并不影响本案原被告合同效力，在此情形下，为避免该证据内容对未参加诉讼的案外人产生影响，本院仅对李汉平在进行分租时，向王东煌出示了上述复印件的事实认可。2、原告证据3李汉平与王东煌的承租合同和授权书，拟证明李汉平将商铺转租给王东煌，并授权其分租。被告不认可真实性，并认为该合同与王东煌交给被告的复印件不一致；李汉平当庭认可合同真实性，并明确确已转租商铺给王东煌，也允许王东煌转租；王东煌陈述，该合同与交给潘伟民的复印件不一致系因王东煌与李汉平签订的合同是没有租金递增的，原被告间的有递增，因此将租期“陆年”手动改为“3+3年”。经审查，原告证据3与原件核对一致，与潘伟民手中复印件的区别仅为合同租期处，原告证据3为“陆年”，复印件为“3+3年”，其余内容均一致，李汉平也已明确认可该合同及授权书的真实性，本院对该组证据效力予以认可，证明目的结合全案事实综合判定。3、被告证据1微信聊天记录，拟证明李汉平未授权王东煌分租商铺。该聊天记录主要由语音构成，潘伟民陈述语音已删除，也未提交语音聊天的文字版内容，仅陈述内容为李汉平否认合同上系其签字；李汉平认可双方有微信聊天，但对潘伟民所称的内容和证明目的不认可，李汉平陈述，其确实将房屋出租给了王东煌，并允许转租，后王东煌与潘伟民有纠纷，其从中调解了多次，潘伟民出示了一份合同，当时看了与其和王东煌签订的有改动（租期一个是“陆”年，一个是“3+3”年，其他内容一致），所以才有当时微信聊天的情况。经审查，该证据一方面内容不明确，本院无从知晓聊天内容，另一方面证明目的李汉平也明确否认，证据效力本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月18日，李汉平（出租方，甲方）与王东煌（承租方，乙方）签订《承租合同》，约定：甲方将私房硚口区利济北路91号一楼（房产证为荣华东村19栋第一层）门面租给乙方经营使用，计每年房租价为伍拾万元整，如乙方二次付款须提前一个月交付，未交付作为自动退房处理，押金不返；在合同期内，如要分租，变更业态需征得甲方书面同意，不允许将房屋作任何抵押，如乙方违约，甲方可立即终止合同，产生的一切后果均由乙方负责，租金不退，合同期内不允许将房屋转让；出租时间：2016年8月5日起至2022年8月4日止，租期为陆年。同日，李汉平向王东煌出具《授权书》，载明李汉平授权百果园王东煌对硚口区利济北路91号1楼商铺进行分租。庭审中，李汉平再次明确认可王东煌的分租行为。双方签订合同期间，李汉平向王东煌出示了房屋产权证明、房主与李汉平的承租合同、身份证、同意分租授权书等的复印件。 2016年7月19日，王东煌（出租方，甲方）将上述门面中的部分面积分租给潘伟民（承租方，乙方），双方签订《商铺承租合同》，约定：甲方将坐落于武汉市硚口区利济北路91号一楼铺位（以下简称出租铺位）出租给乙方作商业使用，出租铺位建筑面积约38平方米，乙方对该商铺无转让权，可以变更业态；乙方租用出租铺位从2016年8月5日至2022年8月4日；合同期内乙方转让或转租必须征得甲方书面同意，否则甲方有权收回商铺，合同期满后同等条件下乙方有优先续约权；出租铺位的租期及月租金：从2016年8月5日至2019年8月4日，租金250,000元/年，从2019年8月5日至2022年8月4日，租金262,500元/年，乙方应于30日前向甲方交付下一年租金，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的3‰，乙方拖欠租金超过1个月的，本合同自动终止，甲方有权处理店中任何物品，抵扣相关费用；乙方同意，在甲方交付出租铺位时收取乙方租赁保证金30,000元，合同期满后乙方无欠费甲方无息退还。 合同履行中，王东煌向潘伟民出示了其与李汉平签订的前述《承租合同》复印件。经比较，该复印件与《承租合同》原件在“出租时间”书写上有区别，原件为“租期为陆年”，复印件为“租期为3+3年”，其他内容一致。 合同签订后，王东煌将门面相应部分交付潘伟民经营使用。后双方产生纠纷，于2018年3月19日签订《协议》，载明：王东煌与李汉平在2016年7月18日签署利济北路91号房屋租赁合同，并以此合同为基础与潘伟民签署二次房屋租赁合同，若王东煌给予潘伟民做证据的一次合同真实且有效，为李汉平本人签字，潘伟民将依据与王东煌二次房屋租赁合同内容履行义务，并将在10日内交付租金，若证明王东煌出据的一次合同不是真实的，即不是李汉平本人签字，潘伟民有权不执行合同内容，不缴纳租金及一切相关费用。 庭审中，经本院释明，双方均明确，无论本院是否确认合同效力，均坚持各自诉讼请求。 另查明，关于租金给付情况。双方庭审陈述，潘伟民已支付保证金3万元，第一年租金25万，第二年租金49,999元（于2018年3月19日支付）；王东煌主张之拖欠租金为2017年8月5日至2019年8月4日应付未付的45万元。 关于违约金。王东煌主张按合同约定，为拖欠日乘以月租金（25万元/12）的3‰，从2017年8月5日至实际给付之日。潘伟民认为该约定过高，不应超过总拖欠金额的年百分之三十，王东煌庭审同意潘伟民提出的计算标准；潘伟民又提出庭后计算再回复本院，后未回复，经本院传票传唤也未到庭说明情况。 本案争议焦点为：1、《商铺承租合同》的效力；2、《商铺承租合同》应否解除；3、本案民事责任的承担。 本院认为： 关于《商铺承租合同》的效力。王东煌与潘伟民签订《商铺承租合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定。至于潘伟民所称李汉平与王东煌签订的《承租合同》系虚假合同、李汉平签名为假以及王东煌无权转租等事由，经审查，其一，李汉平本人已到庭认可《承租合同》真实性，并且当庭再次确认王东煌有转租权，潘伟民所称王东煌无权转租不能成立；其二，王东煌与潘伟民签订合同后，分租部分已实际交付潘伟民使用，在此期间，李汉平或房屋所有权人均未要求过解除前手承租合同或主张《商铺承租合同》无效，潘伟民在实际使用分租部分后，又主张合同无效无事实和法律依据；其三，王东煌出示给潘伟民的《承租合同》复印件，仅仅是将“租期为陆年”修改为“租期为3+3年”，虽有表述方式的变更，但实际上未变更合同内容，也未产生影响双方合同履行的情形。综上，潘伟民关于合同无效的主张，本院不予认可，《商铺承租合同》合法有效。 关于《商铺承租合同》应否解除。从合同履行情况看，潘伟民仅依约支付了第一年租金25万元，但从第二年，即2017年8月5日起，潘伟民仅支付了49,999元，未按合同约定的期限和数额支付租金，构成违约。结合双方签订的《协议》，在双方2018年3月19日协商后，潘伟民至今仍未支付拖欠租金，逾期时间较长、金额占比较大，构成根本违约，原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。 关于本案民事责任。关于拖欠的租金。2017年8月5日至2019年8月4日期间，潘伟民应支付租金50万元，仅支付了49,999元，尚欠450,001元，王东煌关于潘伟民支付拖欠租金45万元的主张本院予以认可。关于违约责任。根据合同约定，违约金为拖欠日乘以月租金的3‰，潘伟民虽主张该标准过高，应按总拖欠金额的30%/年计算，但又提出庭后计算两种方式的高低回复本院，其后又未回复。鉴于两种计算方式并非简单的利率不同，两者在基数（前者为月租金、后者为总拖欠金额）等方面也有所不同，因拖欠费用的高低、拖欠时间的长短、实际给付日的不同等将使金额高低各不相同，后一种计算方式并不能直接视为调低违约金，甚至可能高于前一种计算方式，由此，王东煌虽同意潘伟民提出的总拖欠金额30%/年的计算标准，一方面，其未变更诉讼请求，不宜超出诉讼请求判决，另一方面，潘伟民当庭表示需要庭后计算再明确，实际上也未完全确定需调整的计算方式，因此无法视为双方一致同意变更违约金的计算，综上，在潘伟民怠于行使和放弃诉讼权利，而王东煌亦未变更诉讼请求的情形下，违约金仍按合同约定标准计算。 此外，潘伟民还支付了3万元保证金，根据合同约定，本应在“合同期满后无欠费时无息退还”，因双方合同已解除，而保证金约定的退还条件为“无欠费”，也即主要用于租金的担保，考虑到潘伟民诉讼请求中提出的返还金额中包括保证金，王东煌也同意从拖欠租金和违约金的总额中扣减保证金，为不增加双方诉累，本院对该保证金3万元，于潘伟民应支付的拖欠租金中一并抵扣，也即总计45万元抵扣3万元保证金后，还需支付拖欠租金42万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除王东煌与潘伟民签订的《商铺承租合同》； 二、潘伟民于本判决生效之日起十日内，向王东煌支付拖欠的商铺租金42万元（抵扣3万元保证金后）； 三、潘伟民于本判决生效之日起十日内，向王东煌支付滞纳金（以月租金20,833.33元为基数，从2017年8月5日至实际给付之日，按日3‰的利率计算）； 四、驳回潘伟民的反诉请求。 如被告逾期不履行本判决所确定的金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费8,050元，反诉受理费3,125元，均由潘伟民负担。 如不服本判决，双方当事人可在接到本判决次日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省高级人民法院。 审 判 长  余 杰 人民陪审员  贾炳武 人民陪审员  任郁霞 二〇一九年十二月十八日 法官助理周书博 书记员童小雪