广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1213号 原告：滕伟，男，壮族，1965年9月21日出生，住所地广西南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：文平，广西洵美律师事务所律师。 被告：韩存久，男，汉族，1952年12月27日出生，住所地黑龙江省塔河县。 被告：北海天杰海景商务酒店有限公司，统一社会信用代码：91450502063587101Y，住所地广西北海市海角路138号港鹏大酒店。 法定代表人：韩剑，董事长。 两被告的委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 第三人：冯有海，男，汉族，1966年12月26日出生，住所地广西博白县。 原告滕伟诉被告韩存久、北海天杰海景商务酒店有限公司（以下简称“天杰酒店”）、第三人冯有海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月15日受理后，于2018年5月21日裁定中止诉讼，依法适用普通程序于2019年8月14日、2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告滕伟的委托诉讼代理人文平，被告韩存久、天杰酒店的委托诉讼代理人赵成民到庭参加诉讼。第三人冯有海经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告滕伟诉称，北海市房屋的原业主是北海华润房地产开发有限公司。2011年10月21日，华润公司与冯有海签订《港鹏大酒店租赁合同》，将北海市房地产地上一至九层出租给冯有海，租期从2012年1月30日至2023年1月31日。2012年10月28日，冯有海与被告韩存久签订《房屋租赁合同》，将北海市一至九层中的5至9层转租给被告韩存久，年租金为824000元，租期自2013年1月30日至2023年1月31日。被告韩存久承租上述房屋后，于2013年3月22日注册成立被告北海天杰海景商务酒店有限公司，装修改造上述房屋，经营旅店至今。2014年1月21日，冯有海与被告韩存久签订《补充协议》，将上述房屋的年租金变更为每年700000元。2014年12月24日，华润公司与冯有海因拖欠房租租金产生纠纷，华润公司向法院提起诉讼，经调解，北海市海城区人民法院作出（2015）海民一初字第50号民事调解书，调解确认冯有海于2015年2月10日前偿还租金20万元，余款67.63万元于2016年1月28日前付清，如不按期还款，双方签订的《港鹏大酒店租赁合同》自动解除。调解书生效后，冯有海未按期履行调解书确定的义务，华润公司依法申请强制执行，请求解除双方的租赁合同，履行腾退房屋的义务。2017年3月15日，原告与华润公司签订《商品房买卖合同》，原告向华润公司购买北海市房屋，并于2017年7月19日办理了桂（2017）北海市不动产权第xxx号《不动产权证书》至原告名下。原告取得上述房屋后，多次通知二被告及冯有海交纳拖欠的租金和履行解除租赁合同后腾退房屋的义务。根据《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定“转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应地变更、解除或终止。”本案涉案房屋的原租赁合同解除后，转租合同亦应解除。二被告作为房屋的次承租人，在合同解除后已不具有占有上述房屋的合法依据，拒不履行腾退房屋的义务，也不缴纳使用费，且拖欠电费。为此原告提起诉讼，请求判令：1、二被告腾退北海市五至九层房屋；2、二被告共同向原告支付自2017年7月19日起至实际腾退之日止的使用费（按每月58333.33元，暂计至2018年3月18日为466666.67元，此后另计）；3、二被告向原告支付电费22241.29元；4、二被告承担本案诉讼费。 被告韩存久、天杰酒店辩称，韩存久与原告从未见过，也不相识。韩存久对涉案房屋是有使用权的。被告韩存久与冯有海之间有借贷关系，韩存久与冯有海协商用借款抵扣租金，从2014年3月份开始可以抵扣至2019年7-8月份。合同应继续履行，并且买卖关系不改变原来的租赁关系，冯有海租赁后转租给被告，滕伟于2017年7月19日取得涉案房屋的所有权，原有的租赁关系，原告不能提出权利主张。合同中的20万元已经交给华润公司的法定代表人公方锡，因此不涉及拖欠租金的情况。被告一直都在交纳电费，除了2万多元没有交之外，其他都是被告交纳的。原告的诉讼不是基于事实。 第三人冯有海未作书面答辩、未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人冯有海经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2011年10月21日，北海华润房地产开发有限责任公司（以下简称“华润公司”）（甲方）与第三人冯有海（乙方）签订了《港鹏大酒店租赁合同》，约定：一、甲方整幢出租给乙方使用为港鹏大酒店地上一至九层，坐落于北海市，租赁面积约6002平方米（有证面积为5419.16平方米）。二、乙方承租上述酒店用于经营。租赁期限为11年，自2012年1月30日至2023年1月31日止。除合同另有约定外，任何一方不得在租赁期内提前终止本合同。三、该酒店的租金以年计算，第一年为78万元，第二年开始以前一年租金为基数增加8%，乙方按季度（3个月）向甲方交付租金。四、乙方向甲方每次交租金不得超过10天，超过10天即算乙方违约。乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应每天向甲方支付300元。乙方逾期支付租金累计达3个月的，甲方可以提前解除合同、收回酒店。五、在租赁期间，乙方有权对酒店80%（包括80%）的使用面积不经甲方同意可以转租。转租超过80%以上的或整体转租的，须经甲方同意。 2012年10月28日，被告韩存久（乙方）与第三人冯有海（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、乙方承租北海市房屋，总建筑面积为第五层至第九层，使用面积约3433平方米。二、房屋租赁期限自2013年1月30日至2023年1月31日（10年）。三、租金标准为20元/平方米*月，租金总计为68668元/月。乙方承担租赁期内水、电、通信、税务、电梯分摊电费等相关费用，乙方应保存相关凭证，甲方有权查看相关缴费凭据。 2014年1月21日，被告韩存久（乙方）与第三人冯有海（甲方）签订《补充协议》，载明“据甲乙双方2012年10月28日签订之租赁协议，北海市港鹏大酒店2014年租金支付方式为季度支付，第一季度支付时间为2014年1月20日，季度支付金额为206000元，全年支付金额为824000元。经甲乙双方友好协商，乙方同意于2014年1月21日支付2014年1月31日至2015年1月31日全年房租，甲方同意2014年全年房租由824000元调整为700000元。” 2015年1月7日，华润公司（甲方）与第三人冯有海（乙方）、被告韩存久（丙方）签订《协议》，载明“甲方在海角路138号的9楼房产于2011年10月21日出租给乙方11年的使用权（凭有效合同）。2012年1月30日经甲方同意，乙方该房产的5-9楼转租给丙方做（7天）连锁酒店正常使用（凭有效合同），从六万多的月租金改为年租七十万的租金（一次性付清，无递增）。由于乙方欠甲方的大笔房租和借款、同时又欠丙方的大笔借款。为确保各方共同的合法权益，经三方共同协商决定用以下条款约束各方，共同遵守。一、乙方在收到丙方租金时必须积极主动的与甲方沟通已达到还清借款及房租之目的。二、丙方在每年交给乙方租金时必须提前与甲方沟通，在保证甲方部分借款及租金的同时，经三方同意后方可交付房租，否则甲方有权和乙方终止合同。三、甲方在与乙方的借款及房租问题上应该积极与丙方、乙方沟通已达到早日收回借款和房租之本意，如果在多次沟通还达不到任何收欠款与房租效果时，随时有权通过北海司法机关解决。” 2017年3月15日，原告滕伟与案外人北海华润房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定华润公司将北海市商品房出售给滕伟，用途为商业，该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑总层为十层，其中地上九层，地下一层。 2017年7月19日，北海市港朋大酒店登记至滕伟名下，不动产权证号：桂（2017）北海市不动产权第xxx号。 2017年8月9日至2017年9月7日期间，涉案不动产产生的电费共计22241.29元。税票主体名称为北海华润房地产开发有限责任公司，该费用由滕伟交纳。被告韩存久庭审中认可其有2万多元的电费未交纳。 原告滕伟分别于2018年2月6日、2018年2月8日、2018年2月26日向被告韩存久邮寄送达《房租催缴通知书》《房租缴纳账号》《解除租赁通知书及相关事宜》，邮件均已妥投。 另查明，2014年12月24日，华润公司与第三人冯有海之间因房屋租赁合同纠纷诉至本院。本院于2015年1月28日作出（2015）海民一初字第50号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、北海华润房地产开发有限责任公司和冯有海继续履行双方于2011年10月21日签订的《港鹏大酒店租赁合同》；二、冯有海拖欠北海华润房地产开发有限责任公司2014年4月31日至2015年1月30日期间的租金447987元及利息428313元，合计876300元，分两期付清给北海华润房地产开发有限责任公司：第一期冯有海须在2015年2月10日前偿还20万元给北海华润房地产开发有限责任公司；余款676300元冯有海须在2016年1月28日前一次性付清给北海华润房地产开发有限责任公司；三、如冯有海不按上述确定的期限还款，视为北海华润房地产开发有限责任公司和冯有海双方于2011年10月21日签订的《港鹏大酒店租赁合同》自动解除，冯有海无条件将租赁房屋退还给北海华润房地产开发有限责任公司；四、案件受理费13200元，减半收取6600元，由冯有海负担。 因第三人冯有海未履行（2015）海民一初字第50号民事调解书，华润公司向本院申请执行。本院在执行过程中，向韩存久发出（2015）海执字第622号《通知》，《通知》内容如下：“本院在执行申请执行人北海华润房地产开发有限责任公司与被执行人冯有海房屋租赁合同纠纷一案中，依据本院已经发生法律效力的（2015）海民一初字第50号民事调解书，将解除申请执行人北海华润房地产开发有限责任公司与被执行人冯有海于2011年10月21日签订的《港鹏大酒店租赁合同》。为此，特通知你在本通知发出之日起十日内将你经营使用的坐落于北海市房屋腾退交还申请执行人北海华润房地产开发有限责任公司管理使用，逾期后果自负。特此通知。”该《通知》于2015年7月3日送达给韩存久，因韩存久拒绝在《送达回证》上签字，视为送达。 2017年9月20日，韩存久、天杰酒店将华润公司、冯有海诉至本院，请求撤销（2015）海民一初字第50号民事调解书确认的第三项调解协议。2018年5月15日，本院作出(2017)桂0502民初3247号民事判决书，判决驳回韩存久、北海天杰海景商务酒店有限公司的诉讼请求。韩存久不服，向北海市中级人民法院提起上诉。2019年6月25日，北海市中级人民法院作出（2018）桂05民终1022号民事裁定书，对本院作出的(2017)桂0502民初3247号民事判决书查明的事实予以确认，但认为本院进行实体判决不当，故裁定撤销(2017)桂0502民初3247号民事判决，驳回韩存久、天杰酒店的起诉。 天杰酒店于2013年3月22日成立，投资人为韩剑、袁忠德、谭廷富。2015年10月14日，投资人变更为韩剑。企业类型为有限责任公司（自然人独资），韩剑为执行董事兼总经理，韩存久为监事。韩存久主张其与韩剑是父子关系。2015年2月11日至2017年7月19日期间，涉案北海市五至九层房屋由天杰酒店经营使用，对外挂牌7天酒店。 本院认为，原告滕伟已依法取得北海市不动产的产权并进行登记公示，因原告滕伟取得涉案不动产的产权之前，被告韩存久已依法取得涉案不动产第五层至第九层的使用权，原告滕伟自2017年7月19日取得不动产物权之日起，有权要求被告韩存久向其支付使用费，被告韩存久未能向原告滕伟支付使用费，其应承担法律责任。原告滕伟请求被告韩存久腾退涉案不动产的第五层至第九层，有事实及法律依据，本院予以支持。原告滕伟请求被告韩存久按其与第三人冯有海签订《补充协议》约定的年租金700000元支付使用费，有事实及法律依据，本院予以支持，使用费自2017年7月19日计至实际腾退之日止。涉案不动产于2017年8月9日至2017年9月7日期间产生的电费共计22241.29元，该费用由原告滕伟交纳，依据《房屋租赁合同》约定，该费用应由被告韩存久承担，原告滕伟请求被告韩存久支付电费22241.29元，有事实及法律依据，本院予以支持。 被告韩存久主张其与第三人冯有海协商租金与借款相互抵扣，租金可抵扣至2019年7-8月份。但对华润公司是否知晓被告韩存久与第三人冯有海之间的抵扣行为并取得华润公司的认可，被告韩存久无证据予以证实，对其主张本院不予采纳。 虽然与第三人冯有海签订《房屋租赁合同》的次承租人为被告韩存久，但根据涉案有关合同及《协议》的约定，北海市五至九层房屋用于经营7天酒店，被告天杰酒店作为该房屋的实际占有使用人，与被告韩存久共同负有腾房义务，其应与被告韩存久共同承担支付涉案不动产占有使用费及电费的责任。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告韩存久、北海天杰海景商务酒店有限公司将北海市不动产的第五层至第九层腾退给原告滕伟； 二、被告韩存久、北海天杰海景商务酒店有限公司支付给原告滕伟北海市不动产第五层至第九层的使用费（使用费计算：按年租金700000元，自2017年7月19日计至实际腾退之日止）； 三、被告韩存久、北海天杰海景商务酒店有限公司支付给原告滕伟电费22241.29元。 案件受理费8633.62元，诉讼保全费5000元，合计13633.62元，由被告韩存久、北海天杰海景商务酒店有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉费用8633.62元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  傅春燕 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  李婷婷 书 记 员  王秀珍