西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                        （2019）陕0112民初5163号 原告：史马继，男，1980年5月16日出生，汉族，无业，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：党毅，男，1976年6月13日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：蔡绍强，男，1969年3月26日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：张萍，女，1973年4月13日出生，汉族，无业，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：支铁伟，男，1968年9月13日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：陈圣，男，1971年5月9日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：曹娟，北京市普华（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁冰，北京市普华（西安）律师事务所律师。原告：何静，女，1979年1月3日出生，汉族，住西安市未央区楼，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：郭毓飞，男，1979年6月18日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：张秀芳，女，1953年11月14日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：芦伟，男，1979年11月20日出生，汉族，住西安市莲湖区冰窖巷检察院1楼3门4号，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：鲁毅，男，1973年1月5日出生，汉族，现住莲湖区。被告：陕西大德梁行物业管理有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1570。法定代表人：杨玲，总经理。委托诉讼代理人：杨陪陪，女，综合管理部经理，住莲湖区。被告：八水上筑业主委员会。住所地：西安市未央区八水上筑。负责人：谭兵，业主委员会主任。原告史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、薛骁天、张淑华、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟与被告八水上筑小区业主委员会（以下简称八水上筑业委会）、陕西大德梁行物业管理有限公司（以下简称大德梁行公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月23日作出（2017）陕0112民初11824号民事判决，原告不服，提起上诉，二审发回重审，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣的共同委托诉讼代理人曹娟、梁冰，原告何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟共同委托诉讼代理人鲁毅，被告大德物业公司的委托诉讼代理人杨陪陪到庭参加诉讼。被告八水上筑业委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、判令二被告提供签订的关于西安市XX路XX号XX小区的物业服务合同。2、判令确认二被告签订的关于西安市XX路XX号八水上筑的物业服务合同无效。3、判令二被告立即停止对西安市XX路XX号XX小区的物业交接工作。事实与理由：2016年7月，谭兵等人未经合法程序成立所谓的八水上筑业委会，现西安市城北供热有限责任公司等业主诉至西安市铁路运输法院，否定八水上筑业主委员会的合法性。2017年7月12日，其突然得知西安市未央区张家堡街道办事处通知，称八水上筑小区要进行新旧物业移交。2017年7月14日下午，小区部分业主前往移交会议，才得知街道办要求移交的新的物业公司为大德物业公司，但会议中二被告拒绝提供新签署的物业服务合同，以及有关签署物业服务合同的合法程序资料。依法，选聘物业服务企业应经业主大会表决，而八水上筑业委会并非经业主大会选聘，且成立程序不合法，现二被告一方面拒绝向业主公示提供包括合同在内的任何有关选聘物业服务企业的资料。另一方面又强行要求移交八水上筑物业，业主的合法权益受到严重侵害，业主利益也面临被侵害的巨大风险，故诉至法院,诉讼请求如前所述。被告大德物业公司辩称，第一、涉案小区是有业主委员会且成立合法，物业服务合同可以向业主的组织申请，不应是其公司，且其公司并未进驻涉案小区；第二、关于原告的第二项诉讼请求其认为是多余的；第三、其公司在收到涉案小区的投标通知，完成了中、投标的事宜工作，取得了物业管理的资格，同时其公司也考察了八水上筑业委会的合法性，在相关部门也有备案，故其公司是通过合法的途径进行招投标工作。在2017年5月20日合同生效，原物业公司也未撤出涉案小区，损害了其公司利益。对于本案的12户业主是否为恒泰商务楼范围的业主，是否属于八水上筑小区，其公司是有异议的，依据小区规划图纸，恒泰商务楼并非属于八水上筑小区，故请求驳回原告的诉讼请求。被告八水上筑业委会未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供如下证据：证据一、业主委员会基本情况表、业委会公开选举结果公示；证据二、规划总平面图、商品房预售许可证（商住楼）、商品房买卖合同（商住楼12户）、前期物业管理服务协议（商住楼12户）、好友物业的收款收据（商住楼12户）；证据三、房屋测绘成果报告；证据四、商品房买卖合同、不动产权证书、证人证言。被告大德梁行公司向本院提供如下证据：证据一、业主委员会备案回执、业主委员会备案表、八水上筑小区物业管理招投标签到表、中标通知书；证据二、八水上筑物业服务合同、通知。被告八水上筑业委会未到庭质证，自行承担不利后果。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：原告系八水上筑小区业主。2007年7月18日，陕西恒泰房地产发展有限公司与西安好友物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，委托西安好友物业管理有限公司作为西安市XX路XX号XX小区的前期物业服务管理企业，该合同显示该小区建筑面积66124.24平方米。2016年7月17日，西安市未央区XX街道办玄XX社区XX小区业委会公开选举结果。显示该小区总套数489套，非住宅15套，总建筑面积66124.24平方米。2016年7月26日、8月29日，张家堡街道办事处和西安市未央区住房制度改革委员会办公室分别在八水上筑小区《业主委员会备案表》上加盖公章，西安市未央区住房制度改革委员会于同年8月29日作出《业主委员会备案回执》，显示业主委员会名称为“八水上筑小区业主委员会”。2016年11月12日、12月5日、2017年1月20日、2月18日、3月4日八水上筑业委会会议纪要显示该委员会就物业管理问题及是否更换物业多次开会商议。2017年2月20日，八水上筑业委会发布关于小区召开业主大会临时会议议程的公告，内容为就小区更换物业服务企业书面征求业主意见。同时，八水上筑业委会向张家堡街道办事处就该次会议进行书面告知并请求街道办到场进行监督指导。2017年5月3日，八水上筑业委会发布八水上筑小区公开招标物业管理公司告知书。经招投标后，同年5月19日，八水上筑业委会向大德物业公司发出中标通知书。后双方签订《八水上筑住宅小区物业服务合同》。现原告以八水上筑业委会更换物业公司侵犯业主权利诉至本院。审理中，本院根据原告提交的“恒泰商住楼”12户业主依法进行了传唤，何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟出庭应诉，表示其作为八水上筑小区业主，应作为共同原告参与诉讼，其四人同原告史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣的诉讼请求相同。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求即判令二被告提供签订的关于西安市XX路XX号XX小区的物业服务合同。原告提交陕西恒泰房地产发展有限责任公司于2017年11月15日通知西安好友物业管理有限公司对“恒泰商住楼”即12户进行交接管理的书面通知、关于“恒泰商住楼”销售的12份《商品房买卖合同》以及《物业服务合同》和物业费收款收据的证据，予以证明“恒泰商住楼”已销售给12名业主，陕西恒泰房地产发展有限责任公司委托西安好友物业管理有限公司对该商住楼及12户业主进行物业管理服务，同时“恒泰商住楼”亦属于八水上筑小区物业管理服务区域。被告大德梁行公司对原告提供的上述证据及证明目的不予认可，认为 “恒泰商住楼” 12户业主并非八水上筑小区的业主，“恒泰商住楼”建筑面积不应计算在物业管理服务面积之内。同时查明，原一审审理中，八水上筑业委会提交其与大德物业公司所签订的《物业服务管理合同》。原告对该事实予以认可。同时被告大德梁行公司表示其公司并未进驻八水上筑小区，原告对该事实予以认可。另，原一审审理中，被告八水上筑业委会提交2017年3月10日《八水上筑业委会就小区更换物业服务企业》公布结果照片，内容为：选票情况，小区业主总人数487户，专有部分总建筑面积57301.45平方米；参与投票的业主共373人，专有部分建筑面积之和为33567.9平方米；有效票业主占业主总人数的76%，专有部分建筑面积占专有部分建筑总面积的59%。表决结果为同意解聘八水上筑小区现有物业服务企业即西安好友物业管理有限公司。原告称对上述公布结果其多数人并未参与亦未签名确认，所占面积也未超过半数面积，对该证据不予认可。经当庭核对，八水上筑小区物业管理招投标签到表中有220人签字，该220户所占建筑面积为19580.65平方米。被告大德梁行公司对该证据不发表意见。因被告八水上筑业委会未到庭致调解不能。本院认为，原告主张二被告提交所签订的关于西安市XX路XX号XX小区的物业服务合同，被告八水上筑业主委员会已提交，原告申请撤回该项诉讼请求，属当事人自愿行为，本院予以准许。业主委员会实行备案登记制度，八水上筑业委会的设立经相关部门备案。原告主张该委员会成立不合法之意见，本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。被告大德梁行公司虽对“恒泰商住楼”12户业主身份及该商住楼的面积属于涉案小区物业管理服务区域面积持异议，称“恒泰商住楼”12户所住区域系非法建筑，不应计算在八水上筑小区物业管理服务区内，但未提供足以反驳原告主张的证据，故对被告大德梁行公司辩称意见，本院不予采纳。决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑总面积的过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“恒泰商住楼”12户业主属于涉案八水上筑小区物业服务管理的对象，该商住楼面积亦属于小区物业管理服务的区域，根据原告提供的上述证据，八水上筑小区共有业主人数520人，建筑面积为69326.21平方米，但被告八水上筑业委会并未将上述“恒泰商住楼”12户业主及面积列入经八水上筑小区业主的参加投票选举的范围，选聘新物业公司的业主仅有220人，未超过人数过半的260人，同时选举业主所有房屋建筑面积仅为19580.65平方米，未超过总面积过半的34663.105平方米，上述选举行为均违反法律规定，现原告主张确认二被告签订的关于西安市XX路XX号XX小区的物业服务合同无效，本院予以支持。被告大德梁行并未进入八水上筑小区进行物业服务，原告要求二被告立即停止对西安市XX路XX号XX小区的物业交接工作的诉请，无事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告八水上筑小区业主委员会与陕西大德梁行物业管理有限公司2017年5月20日签订的《八水上筑住宅小区物业服务管理合同》于本判决生效之日起确认无效；二、驳回原告史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟的其余诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），现由被告八水上筑业主委员会与陕西大德梁行物业管理有限公司各承担50元，被告承担部分于本判决生效之日起三日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    林  娜审  判  员    杨  宁人民陪审员    孙新爱   二○一九年十二月二十日 书  记  员   马  楠