太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初9260号原告（反诉被告）：高宝同，男，1969年6月1日出生，汉族，住山西省太原市。被告（反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，1988年12月28日出生，汉族，公司员工，住太原市并州南路92号4-2-18，身份证号：×××。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人孙国太，董事长。原告（反诉被告）高宝同与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高宝同，被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司委托诉讼代理人孙雪静到庭参加诉讼，被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高宝同向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付所欠租金80500元及违约金13883.58元（租金与违约金计算至实际还清之日，现暂计算至2019年9月30日，如原告与被告计算的违约金有出入，可以按被告计算方式及结果为准）；2、本案诉讼费、保全费及其他实现债权的费用由二被告承担。事实与理由：原告高宝同于2006年12月1日就自己名下的位于长风街705号和信商业广场5C56总面积为35.42平米的商铺，与被告山西和信摩尔商业有限公司签订《合同书》，约定由原告高宝同将以上房屋出租给被告山西和信摩尔商业有限公司。该《合同书》约定，每个租赁年度的租金为27612元，被告山西和信摩尔商业有限公司应于合同签订满30天后开始按月平均等额支付原告租金，租金自本合同签订之日起算，并约定了逾期支付的违约责任。为担保以上《合同书》的正常履行，原告与二被告就上述《合同书》签订《保证合同》，约定由被告山西恒实房地产开发有限责任公司就被告山西和信摩尔商业有限公司的租金支付义务承担连带保证责任。二被告在支付部分租金后未能继续按时履行支付义务，经原告多次催要，二被告至今仍未支付所欠租金。二被告的行为已经严重违反了合同约定，为维护原告的合法权益,诉诸贵院,望判如所请。针对原告（反诉被告）高宝同本诉，山西和信摩尔商业有限公司辩称，截止2016年11月的租金已经全部向原告支付完毕，2016年12月1日至2018年8月31日共计21个月，月租金2300.96元，共计48320.16元，因原告商铺所在位置在我商场5层，此位置用作停车场使用，我方于2018年8月31日后不再用作停车场，并发出公告明确和信5层区域位置已空置出来，且满足交房条件，我方请求法院确认解除合同，诉讼费、保全费及其他实现债权的费用我方不予承担。被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、依法确认反诉人与被反诉人于2006年12月1日签订的《合同书》已解除；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：我公司与被反诉人于2006年12月1日签订了《合同书》，合同书约定由我公司租赁并管理被反诉人的商铺。被反诉人的商铺原先由山西和信摩尔商业有限公司占有，用作停车场使用。直至2018年8月31日，不再继续做停车场使用。同时被反诉人的商铺也已经腾空。我公司作为商铺的统一经营管理者，对涉及到停车场部分的商铺已无力管理并支付租金，合同目的已无法实现。2018年8月，我公司给业主邮寄了解除合同通知书，要求所在区域业主尽快来反诉人处解除《合同书》并收房，我公司不再支付解除《合同书》之日后的租金，并且通过电话通知被反诉人于2018年8月解除与其签订的上述两份《合同书》，但被反诉人至今未按照通知办理收房事宜，综上，为维护反诉人的合法权益，反诉人特向法院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）高宝同针对被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司提出的反诉辩称，山西和信摩尔商业有限公司欠付租金未付，且合同尚在履行期内，不同意解除。被告山西恒实房地产开发有限责任公司在解除协议中对上述费用及逾期损失承担连带保证责任。被告恒实房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在答辩期间和举证期间内向本院提交答辩状和相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高宝同系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商5C56号商铺的所有权人，商铺的建筑面积为35.42平方米。2006年12月1日，高宝同（乙方）与山西和信摩尔商业有限公司（甲方）签订《合同书》，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）1幢裙商5C56号商铺进行经营，租赁期限为16年，自合同签订之日起至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金分别为27612元；合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，租金逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，本合同继续履行；租金履期支付超过90日未超210日的部分，甲方向乙方支付租金逾期应付款按日万分之二计算的违约金，本合同继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算，(2)有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。关于合同的解除和变更部分，约定“本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则任何一方均不得单方变更或解除本合同”。合同还对其他内容进行了约定。同日，山西恒实房地产开发有限责任公司（甲方）、山西和信摩尔商业有限公司（乙方）与高宝同（丙方）签订《保证合同》，约定甲方对乙方在租赁期限内每年应向丙方支付的租金以及逾期付款违约金承担连带支付责任；合同书约定的租赁期限届满或提前终止时，甲方的保证责任即终止，乙方和丙方如顺延合同书约定的租赁期限，在征得甲方同意后，由甲乙丙三方再次签订《保证合同》，由甲方对乙方的租金支付义务继续担保。上述《合同书》签订后，高宝同依约交付了商铺，并由山西和信摩尔商业有限公司统一进行商业经营管理。山西和信摩尔商业有限公司每月按时支付高宝同租金27612元至2016年7月15日，后开始欠付租金；山西和信摩尔商业有限公司之后仅支付过高宝同三次租金，2017年5月26日支付4601.92元、2017年6月2日支付1150.48元、2018年2月12日支付1150.50元，对于上述三次山西和信摩尔商业有限公司支付的租金，高宝同与山西和信摩尔商业有限公司均同意抵顶2016年7、8、9月份所欠租金，从2016年10月1日至2019年9月30日，山西和信摩尔商业有限公司尚欠高宝同租金80500元未付。另查明，山西和信摩尔商业有限公司提供落款时间2018年8月28日向和信五层全体业主的公告，主要内容为因公司经营面临困难，资金紧张，已无力支付租金，结合部分业主诉求，故解除与五层区域业主签订的《合同书》，将商铺全部返还给全体业主；现定于2018年8月28日开始办理解除事宜。并提供署名和信五层业主招商部2019年1月15日发布的公告，体现五层收铺业主已过半，一致通过五层整体出租，现正在招商中，并附有联系人及电话。山西和信摩尔商业有限公司还提交了ems快递回单一份（快递编号：100037542XXXX），寄件人为其公司、收件人为高宝同，时间为2018年8月，内件品名为解除合同通知书。山西和信摩尔商业有限公司据此主张已经向高宝同提出解除合同的要求，依据是现在经营状况发生了改变，原租赁合同已不具备继续履行条件。高宝同表示未收到该解除合同通知书，对此不予认可。上述事实，有合同书、保证合同、房屋所有权证、公告复印件、快递单、中国银行个人业务流水明细等及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，涉案《合同书》及《保证合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于涉案商铺的实际使用人为山西和信摩尔商业有限公司，该公司作为涉案商铺的统一经营管理者，已无力管理并支付租金，导致合同目的无法实现，故山西和信摩尔商业有限公司提出要求解除与高宝同之间于2006年12月1日签订的《合同书》的反诉请求，本院予以支持。合同解除后，山西和信摩尔商业有限公司应将涉案商铺腾空后交予高宝同。因高宝同未明确表示同意解除，且双方未就商铺进行移交，故山西和信摩尔商业有限公司所述合同解除并未发生效力，要求确认合同于2018年8月解除无事实及法律依据，其应继续向高宝同支付租金。根据合同约定，租赁合同的解除不能免除山西和信摩尔商业有限公司所欠租金及违约金的支付义务。高宝同已依约交付商铺，山西和信摩尔商业有限公司未按照约定支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任。高宝同要求山西和信摩尔商业有限公司支付租金及违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但租金应截至2019年9月30日，尚欠租金为80500元，违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算，逾期90日至210日按日万分之二计算，逾期210日按日万分之四计算。关于高宝同要求被告山西恒实房地产开发有限责任公关于高宝同要求被告山西恒实房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任的诉讼请求，因2006年12月1日三方签订的《保证合同》是针对当日原告与山西和信摩尔商业有限公司所签订的租赁合同而签的保证合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，该保证合同明确约定山西恒实房地产开发有限责任公司对租金及逾期付款违约金承担连带支付责任，故被告山西恒实房地产开发有限责任公司应当对山西和信摩尔商业有限公司所欠租金及违约金承担连带保证责任。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所作的处分，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）高宝同与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于2006年12月1日签订的《合同书》。二、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）高宝同位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商5C56号商铺。三、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）高宝同从2016年10月1日至2019年9月30租金80500元。四、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）高宝同自2016年10月1日起至付清之日止、每月均从次月1日开始计算、至次月1日所拖欠的租金按日万分之一计算90天、按日万分之二计算210天、按日万分之四计算至付清之日止的违约金；五、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（三）、（四）款项的清偿承担连带保证责任。六、驳回原告（反诉被告）高宝同的其他本诉请求。七、驳回被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1080元（原告已预交），由山西和信摩尔商业有限公司和山西恒实房地产开发有限责任公司连带负担；反诉案件受理费减半收取50元（山西和信摩尔商业有限公司已预交），由高宝同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵红秀 二〇一九年十二月二十四日书记员 胡 晋