福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3284号 原告：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地福建省平潭县城关九一六圆盘西侧。 主要负责人：陈曦，该行行长。 委托诉讼代理人：陈尾娇，女，系该行职工。 委托诉讼代理人：钟秀玲，女，系该行职工。 被告：林绍强，男，1974年11月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：陈霞，女，1981年11月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县城关西航路北段。 法定代表人：周廷艳，该公司董事长。 原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称建设银行平潭分行）与被告林绍强、陈霞、平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。建设银行平潭分行的委托代理人陈尾娇、钟秀玲到庭参加诉讼、陈霞、林绍强、西航公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行平潭分行向本院提出诉讼请求：1.判令林绍强、陈霞向建设银行平潭分行偿还借款本金1176647.76元及利息（含罚息、复利）【依合同约定计算至款项还清之日止，现暂计至2019年5月21日利息（含罚息、复利）为11880.84元】；2.判令建设银行平潭分行有权以林绍强、陈霞名下位于平潭县航海滨城二期ＣＤ区（西航吉祥庐域公馆）Ｃ3幢1505号的商品房及其占用范围内的土地使用权折价或以拍卖、变卖该房产所得价款对上述借款本金及利息（含罚息、复利）优先受偿；3.判令西航公司对林绍强、陈霞的上述债务承担连保证责任，直至林绍强、陈霞清偿全部借款本息及违约金；4.判令本案一切诉讼费用均由林绍强、陈霞、西航公司负担。事实和理由：林绍强、陈霞因购买福建省平潭县航海滨城二期ＣＤ区（西航吉祥庐域公馆）Ｃ3幢1505号的商品房，购房价为2031412元，已付房价611412元，尚缺购房款1420000元，向建设银行平潭分行申请个人住房按揭贷款1420000元。经当事人三方协商后，建设银行平潭分行与林绍强、陈霞、西航公司三方于2013年9月23日签订《个人住房借款合同》，编号为2013年建闽潭个房借字394号，由林绍强、陈霞所购买的平潭县航海滨城二期ＣＤ区（西航吉祥庐域公馆）Ｃ3幢1505号的商品房及其占用范围内的土地使用权作为该笔贷款的抵押。依合同约定，建设银行平潭分行于2013年11月8日向林绍强、陈霞发放贷款1420000元，并依据委托将该笔贷款转入开发商西航公司的账户中，用于购房。贷款期限240个月，从2013年11月8日起至2033年11月8日止。借款月利率按照基准利率，按月等额本息还款。借款逾期的，罚息利率按照合同借款执行借款利率的水平上上浮50%。依据合同约定，西航公司对林绍强、陈霞的贷款行为承担阶段性保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭分行核对无误、收执之日止。贷款发放后，林绍强、陈霞在2018年12月份之前都能按时还款，虽偶有拖欠，但也能及时还款，在此之后便开始拖欠应还贷款。经多次电话及上门催收，拒不履行正常还款义务。鉴于林绍强、陈霞已严重违反双方签订的《个人住房借款合同》，该合同第十六条中明确“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”属于借款人违约情形；该合同第十七条同时明确借款人出现违约情形时，贷款人可以行使“宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“行使担保权利”、“解除与借款人的借贷关系”等违约救济措施。林绍强、陈霞的行为已直接影响建设银行平潭分行合法权益，造成不良的社会影响，请求依法判如所请。 西航公司书面辩称，1.同意拍卖林绍强、陈霞名下讼争商品房；2.同意建设银行平潭分行有权以林绍强、陈霞名下讼争商品房及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款对本案借款本金及利息（含利息、罚息、复利）优先受偿。 林绍强、陈霞未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林绍强、陈霞、西航公司经合法传唤未到庭质证，视为放弃质证权利，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2013年4月9日，林绍强、陈霞因购买平潭县航海滨城二期ＣＤ区（西航吉祥庐域公馆）Ｃ3幢1505号的商品房，向建设银行平潭分行申请个人住房借款。2013年9月23日，以建设银行为贷款人与以林绍强、陈霞为借款人、西航公司为保证人共同签订《个人住房借款合同》（编号:2013年建闽潭个房借字394号）。该合同主要约定如下：林绍强、陈霞向建设银行平潭分行借款1420000元，用于购置上述讼争商品房。借款期限为240个月，从2013年11月8日起至2033年11月8日止。还款方式为按月等额本息还款，借款年利率为基准利率。借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。林绍强、陈霞以其所有的位于平潭县航海滨城二期ＣＤ区（西航吉祥庐域公馆）Ｃ3幢1505号的商品房及其占用范围内的土地使用权为上述借款提供抵押担保，并由西航公司提供阶段性保证。西航公司对林绍强、陈霞的贷款行为承担抵押加保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭分行核对无误、收执之日止。 2013年10月8日，平潭综合实验区房地产交易中心对上述商品房办理了预购商品房贷款抵押登记（岚综实预购房字第201326**），抵押合同经登记后编号为20132679。2013年11月8日，建设银行平潭分行依约向林绍强、陈霞发放了1420000元贷款。然而，林绍强、陈霞却未能依约按月履行还款义务。 截至2019年11月21日，建设银行平潭分行自认林绍强、陈霞尚欠本金1148857.91元，利息及罚息11611.87元。 另查明，2015年2月15日，中国建设银行股份有限公司平潭支行更名为中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行。2015年5月22日，中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行升格为中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行。 本院认为，本案各方当事人之间的合同关系依法成立有效，林绍强、陈霞未按合同约定还款，已构成违约，应承担相应的违约责任。讼争合同明确约定逾期还款应承担支付利息、罚息、复利的违约责任，林绍强、陈霞应偿还建设银行平潭分行尚欠全部借款本金1148857.91元及相应利息、罚息、复利，但累计不得超过年利率24%，超出部分不予保护。 建设银行平潭分行尚主张应以讼争商品房对上述借款本金及相应利息、罚息承担抵押担保责任且对该商品房进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。对此依法分析认定如下： 首先，建设银行平潭分行尚主张应以讼争商品房对上述借款本金及相应利息、罚息承担抵押担保责任且对该商品房进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理商品房预告抵押登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 其次，西航公司答辩称同意拍卖讼争商品房并优先受偿本案建设银行平潭分行的债权，根据讼争《个人住房借款合同》林绍强、陈霞应办理预购商品房抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，依法确认购房人林绍强、陈霞应在本判决生效之日起三十日内协助办理抵押登记，抵押登记手续办妥后，建设银行平潭分行对讼争商品房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 最后，若购房人林绍强、陈霞逾期未协助办理抵押登记，本质上属于购房人为自己利益而不正当阻止条件成就，应当视为条件已成就，即债权人建设银行平潭分行行使优先权的条件因购房人恶意阻却而依法视为已成就。故在讼争商品房已具备物权登记条件但因购房人林绍强、陈霞原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人建设银行平潭分行对讼争商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。 西航公司作为保证人，在讼争房产抵押登记手续办妥前依约应当对前述债务承担阶段性连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，西航公司在承担保证责任后，有权向林绍强、陈霞追偿。 林绍强、陈霞、西航公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林绍强、陈霞应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金1148857.91元及利息、罚息、复利（根据合同约定计至款项还清之日止，但累计不得超过年利率24%）； 二、平潭西航实业集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任。平潭西航实业集团有限公司承担保证责任后，有权向林绍强、陈霞追偿； 三、林绍强、陈霞应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行办理讼争商品房平潭县航海滨城二期ＣＤ区（西航吉祥庐域公馆）Ｃ3幢1505号的抵押登记手续，平潭西航实业集团有限公司应督促林绍强、陈霞并配合其办理抵押登记；讼争商品房抵押登记办妥之日，或者林绍强、陈霞逾期仍未办理抵押登记之日，中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行有权以讼争商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一项确认的主债权，随即平潭西航实业集团有限公司的保证责任终止； 四、驳回中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15497元，由林绍强、陈霞、平潭西航实业集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈爱心 人民陪审员  郑艳平 人民陪审员  邵群英 二〇一九年十二月二十日 法官 助理  陈 霞 书 记 员  陈丽丽 5