呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初5998号原告（反诉被告）：刘爱平，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：温亚哲，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被告（反诉原告）：呼和浩特鹏达投资置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路49号4号楼4层。法定代表人：彭毅敏，总裁。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。原告刘爱平与被告呼和浩特鹏达投资置业有限公司（以下简称鹏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，鹏达公司于2019年8月20日提起反诉，本院依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。刘爱平的委托诉讼代理人温亚哲，鹏达公司的委托诉讼代理人赵明程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘爱平向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理呼和浩特金游城第S2S3幢4层415号房屋的权属证书；2.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金128,128.72元（以691,653元为基数，按年利率6.175%，自2016年6月5日计算至2019年6月4日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月15日，原、被告分别签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于呼和浩特市××区交汇处西南角（商品房买卖合同中暂定名为“呼和浩特金游城”）第S2S3幢4层415号房，商品房预售许可证号为“呼房售字第20130109号”，合同约定面积为64.28平方米，原告于签订房屋买卖合同时付清了全部购房款691,653元。被告交付房屋后，没有在法律规定的期限内为原告办理房屋所有权登记，严重侵犯原告合法权利。综上所述，为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。鹏达公司辩称，第一，鹏达公司不具备办理产权登记的义务，合同约定鹏达公司仅具有协助办理不动产权证的义务，在具备办理产权条件后，刘爱平可以自行办理或委托鹏达公司代办，本案中双方并没有签订办理不动产权证书的委托手续。第二，双方于2014年签订的《商品房买卖合同》中第15条3.1约定，在办理房屋所有权资料报产权登记机关备案后的360个工作日，出卖人协助买受人办理房屋所有权证。目前因房管部门的原因，尚未做产权登记。故本案刘爱平要求鹏达公司协助办理房屋所有权证的日期还未起算，不能认定鹏达公司违约。第三，双方签订的房屋买卖合同，并未对办理产权的时间作出明确约定，也未对逾期办理产权的违约责任作出约定，仅仅约定了鹏达公司协助刘爱平办理产权证，现双方并未签订办理不动产权证的委托手续，未办理产权证的原因在刘爱平，双方办理产权约定属于商品房买卖解释第18条的特别约定，鹏达公司不具有为刘爱平办理产权证书的义务，也不应承担逾期违约责任。鹏达公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告逾期支付购房款违约金1452.47元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年1月15日，反诉原告、反诉被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2013-0171），约定由反诉被告购买反诉原告所有的位于呼和浩特市××区交汇处西南角鹏欣金游城第S2S3幢4层415号房，建筑面积为64.28平方米，购房款为691,653元。合同第六条第一款约定，反诉被告应于本合同签订时向出卖人一次性支付全部购房款。合同第七条第二款第一项约定逾期付款的违约责任“逾期在90日（包含第90天）之内，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，合同签订后，反诉被告并未按照合同约定时间履行付款义务，违反合同约定，侵犯反诉原告的合法权利。综上所述，为维护反诉原告合法权益，向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法支持反诉原告的诉讼请求。刘爱平辩称，第一，不存在逾期支付购房款的事实，本案交易是刘爱平先支付的购房款，后签订的商品房买卖合同。在鹏达公司售楼部由其销售人员，带着刘爱平到销售部二楼财务室刷卡交付的购房款，交付完购房款后，返回一楼签订的商品房买卖合同，是先交款后签合同，在同一天完成的，所以在该事实基础下，不可能存在逾期交付购房款的违约责任。第二，鹏达公司计算的违约金起算起点是2014年1月15日到2014年1月22日，违约金诉讼时效已过，即使诉讼时效没过，数额也有问题，因为刘爱平当时交过预估金，每套房屋两万元，所以计算基数不应该是全部购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对刘爱平提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《鹏欣金游城商铺合作经营合同》，对鹏达公司提交的收据予以采信并在案佐证。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年1月15日，鹏达公司（出卖人）与刘爱平（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同第一条、第三条约定，买受人购买出卖人位于呼和浩特市××区交汇处西南角呼和浩特金游城第S2S3幢4层415号房，预测建筑面积共64.28平方米，总金额为691,653元。合同第六条约定付款方式与期限，买受人一次性付款，买受人应于本合同签订时向出卖人一次性支付全部购房款691,653元。如买受人在合同签订前已支付认购定金等款项的，则该认购定金等款项共计20,000元转为购房款的组成部分。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在90日内（包含第90天），自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期在90日（不包含第90天）以上，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2014年11月30日前，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：（1）在办理房屋所有权的资料报产权登记机关备案后的360个工作日内，出卖人协助买受人办理房屋所有权证。买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，双方应签订代办房屋产权证的授权委托书并支付相应的代办费用；同时买受人应按法律、法规的规定和买卖合同的约定提交办理房屋产权登记所需文件资料并履行相关手续，缴纳契税、专项维修资金等办理产权登记所需的全部税费。如因买受人未履行上述义务或消极履行的，导致其房屋所有权证迟延办理的，买受人须自行承担全部责任。2014年1月15日，刘爱平（甲方）与呼和浩特市沃华商业管理有限公司（乙方）签订《鹏欣金游城商铺合作经营合同》，约定甲方是呼和浩特市赛罕区鹏欣金游城商业步行街第4层S2S3-415号商铺买受人，甲方将该商铺交由乙方统一经营管理，合同期限五年，自2014年10月31日起计算。2014年1月22日，鹏达公司出具收到刘爱平交来涉案房屋购房款691,653元的收据一张。开票日期为2014年9月25日的销售不动产统一发票载明，鹏达公司收到刘爱平交来涉案房屋的预收购房款691,653元。本院认为，鹏达公司与刘爱平于2014年1月15日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。关于刘爱平主张鹏达公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，本院认为，依据双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，鹏达公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋自2014年10月31日交付至刘爱平起诉之日已逾360个工作日，鹏达公司认可其未履行上述义务，亦表示涉案项目现已“五证齐全”，但因该房屋尚未进行初始登记，暂时不具备办理房屋权属证书的条件，故刘爱平主张鹏达公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求在客观上暂时无法实现，刘爱平可以在障碍消除后与鹏达公司协商办理或另行主张权利。对于鹏达公司提出其仅具有协助办理不动产权证的义务，在具备办理产权条件后，刘爱平可自行办理或委托鹏达公司代办的抗辩，本院认为，鹏达公司作为出卖人，应先依据合同约定，履行将相关资料报产权登记机关备案的义务，在此之后，才具备刘爱平自行办理或委托鹏达公司办理涉案房屋权属证书的条件，故对该抗辩，本院不予采信。关于刘爱平主张鹏达公司向其支付逾期办理房屋权属证书违约金128,128.72元（以691,653元为基数，按年利率6.175%，自2016年6月5日计算至2019年6月4日）的诉讼请求，本院认为，鹏达公司逾期将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案违反合同约定，构成违约，应向刘爱平支付违约金，双方《商品房买卖合同》第十五条虽对产权登记的事项进行约定，但并未约定逾期办理房屋权属登记的违约责任，故本院酌定鹏达公司向刘爱平支付违约金98,469.29元（违约金的计算以刘爱平已付房价款691,653元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，计算三年）。关于鹏达公司主张刘爱平向其支付逾期支付购房款违约金1452.47元的反诉请求，本院认为，双方《商品房买卖合同》第六条约定买受人于2014年1月15日签订合同时一次性支付全部购房，鹏达公司于2014年1月22日出具收到刘爱平交来涉案房屋购房款691,653元的收据，刘爱平逾期支付购房款的行为构成违约，应承担违约责任。刘爱平提出该违约金的起算时间为2014年1月15日至2014年1月22日，违约金诉讼时效已经经过的抗辩，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，鹏达公司主张刘爱平向其支付逾期支付购房款违约金的反诉请求已过诉讼时效，故对该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、呼和浩特鹏达投资置业有限公司于本判决生效后十五日内向刘爱平支付逾期办理房屋权属证书的违约金98,469.29元；二、驳回刘爱平的其他诉讼请求；三、驳回呼和浩特鹏达投资置业有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2862元（原告已预交），由呼和浩特鹏达投资置业有限公司负担2262元、由刘爱平负担600元；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由呼和浩特鹏达投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 张素芬人民陪审员 许俊芳 二〇一九年十二月二十日书 记 员 米文欢