四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初666号 原告（反诉被告）：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地成都市锦江区大慈寺路17号。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：川商投产融控股有限公司，住所地成都市锦江区滨江东路166号1栋3楼1号（自编号：01号）。 法定代表人：龙江，董事长。 委托诉讼代理人：姚皓天，男，1987年1月9日出生，汉族，系川商投产融控股有限公司员工，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：柴振荣，男，1994年9月4日出生，汉族，系川商投产融控股有限公司员工，住青海省湟中县。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）与被告川商投产融控股有限公司（以下简称川商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，被告川商公司于2019年1月30日对原告龙锦公司提出反诉,本院经审查后，依法受理了反诉原告川商公司与反诉被告龙锦公司房屋租赁合同纠纷一案。上述本、反诉案件依法适用普通程序，于2019年6月4日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙锦公司的委托诉讼代理人宁思燕、张杰，被告（反诉原告）川商公司的委托诉讼代理人姚皓天、柴振荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龙锦公司向本院提出本诉请求：1.判令川商公司支付因租赁成都国际金融中心一号办公楼27楼单元2、3及4欠付龙锦公司的费用共计374737.03元（包括2018年8月1日至2018年10月31日的租金297890.25元、2018年6月1日至2018年10月31日的管理费76846.8元）以及截止付清前述款项之日止的违约金（按每日0.03％的标准暂计至2018年10月31日为6934.88元）；2.判令川商公司向龙锦公司支付律师代理费22000元；3.判令本案的诉讼费、公告费（若有）由川商公司承担。 审理中，龙锦公司变更、增加诉讼请求为：1.判令确认龙锦公司与川商公司签署的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与川商投产融控股有限公司有关国际金融中心一号办公楼27楼单元2、3及4》已于2019年3月5日解除；2.判令川商公司支付因租赁成都国际金融中心一号办公楼27楼单元2、3及4欠付龙锦公司的费用共计886415.73元（包括2018年8月1日至2019年3月5日的租金705633.62元、2018年6月1日至2019年3月5日的管理费181045.51元）以及截止付清前述款项之日止的违约金（按每日0.03％的标准暂计至2019年3月5日为32742.14元）；3.判令川商公司向龙锦公司支付律师费51000元；4.判令川商公司向龙锦公司支付自租赁合同解除次日即2019年3月6日起至龙锦公司实际收回租赁场地之日2019年3月14日止的场地占用费84980.19元（97569.85元／月÷31天×9天×3倍）；5.判令川商公司向龙锦公司支付因其违约行为致使租赁合同提前解除而应向龙锦公司支付的租赁场地再出租前的空置期的租金的补偿费为294178.34元（酌情按三个月空置期的租金予以计算）；6.判令川商公司支付龙锦公司公证费5500元；7.判令龙锦公司不予以返还川商公司缴付的保证金365239.35元；8.本案的诉讼费由川商公司承担。事实与理由：龙锦公司与川商公司签署了《龙锦综合开发（成都）有限公司与川商投产融控股有限公司有关国际金融中心一号办公楼27楼单元2、3及4租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定，川商公司承租龙锦公司合法拥有的坐落于成都市锦江区国际金融中心一号办公楼13楼单元2、3及4，租赁期限自租赁合同约定的起租日起，为期三十六（36）个月，即由2017年8月1日至2020年7月31日。此外，《租赁合同》还对租金、管理费及其它杂费的计付方式、违约责任以及通知送达方式等进行了约定。根据《租赁合同》第二章第一条第1.1款约定，川商公司须于每月的首个工作天或之前向龙锦公司及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费。但川商公司未按上述约定按时足额向龙锦公司支付相关费用，虽经龙锦公司多次催收，但其仍未履行支付义务。龙锦公司提起本案诉讼后再次向川商公司催告履行，但其仍持续拖欠租金、管理费等费用的事实，为减轻因川商公司的违约行为而给自身造成的损失，龙锦公司依据《租赁合同》第九章第一条1.01款第二项约定，于2019年3月1日以公证邮寄送达方式并按《租赁合同》中载明的川商公司注册地址和通讯地址分别向其寄送了《关于解除及收回租赁场地的通知》，依据《租赁合同》第十一章第九条的约定，上述通知已于2019年3月5日送达川商公司，双方签订的租赁合同自此解除。龙锦公司认为，川商公司持续拖欠租赁期间的租金、管理费等费用的行为已构成违约，龙锦公司依约享有合同解除权，川商公司收到解除通知之日起双方签订的《租赁合同》予以解除；《租赁合同》解除后，川商公司应立即向龙锦公司支付租赁合同解除前欠付的租金、管理费等费用并按《租赁合同》第二章第三条约定自欠费当月的首个工作天起按欠款款项0.03%日息计算违约金予龙锦公司，直至付清所有欠付款项日为止，同时根据《租赁合同》的相关约定，龙锦公司有权向川商公司主张交还租赁物业并承担日租金3倍的场地占用费、租赁场地再出租前的空置期的租金、物业管理费的补偿费并将相当于3个月租金及管理费之总和的保证金作为违约金以及因行使租赁合同项下权利而产生的律师代理费、公证费等费用。 被告川商公司辩称，川商公司认可与龙锦公司签订《租赁合同》的事实。川商公司租赁房屋后，因经营不善而严重亏损，致使无法按约向龙锦公司支付2018年8月1日起的租金、管理费等费用，鉴于此，川商公司于2018年10月19日向龙锦公司发送解除租赁合同的电子邮件并提出了提前解除租赁合同的违约赔偿方案，因其未予全面回应，川商公司又于2018年12月4日以公证送达的方式向龙锦公司邮寄了《关于与龙锦综合开发（成都）有限公司解除房屋租赁关系的函》、《出门申请单》以及租赁物业的钥匙和30张门禁卡。川商公司认为，龙锦公司接收川商公司发送的解除租赁合同的电子邮件后，不仅不以积极的态度配合川商公司协商提前解除租赁合同的赔偿事宜，反而阻碍川商公司搬离租赁房屋，龙锦公司主张的2018年10月31日以后的租金、管理费以及场地占用费均属其没有采取适当措施产生的扩大损失的部分，不应由川商公司予以承担；龙锦公司依据《租赁合同》中享有单方上调管理费的条款将2018年6月1日起办公楼的管理费从每月每平方米28元调整为29元，该格式条款明显加重了川商公司的责任，也限制了川商公司的权利，应为无效条款，对川商公司不具有法律约束力，其主张的尚欠管理费应按每月每平方米28元的标准予以计算；《租赁合同》系龙锦公司单方提供的格式合同，其利用格式条款优势对川商公司设置了过高的违约损失计算标准，加重了川商公司的责任，本案中，龙锦公司既主张川商公司支付三个月空置期的租金补偿费，又主张将川商公司缴纳的租赁保证金作为违约金而不予返还，已明显超过其实际遭受的损失。综上，请求判决减少龙锦公司主张的相关费用，除认可支付2018年8月1日至2018年10月31日期间的尚欠租金297890.25元、管理费72529.8元，龙锦公司主张的其余诉讼请求均应予以驳回。 反诉原告川商公司向本院提出反诉请求：判令确认龙锦公司与川商公司签署的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与川商投产融控股有限公司有关国际金融中心一号办公楼27楼单元2、3及4》已于2018年10月19日解除。事实与理由：川商公司租赁房屋后，因经营不善而严重亏损，虽采取了包括大幅裁员等多项措施，但客观上仍难以维持经营而无力继续履行租赁合同，已于2018年10月19日以发送电子邮件的方式向龙锦公司提出解除租赁合同。川商公司认为，案涉《租赁合同》虽系双方同意签订，但该合同系龙锦公司单方提供的格式合同，其利用格式条款优势仅约定龙锦公司解除租赁合同的权利，限制了川商公司的权利，若川商公司继续履行租赁合同将有违公平正义原则；川商公司已无实际履约能力，继续履行《租赁合同》对双方签订合同的目的均无法实现；川商公司因经营不善已大规模裁员和减少投资，准备进入清算程序，客观上无法继续履行《租赁合同》。综上，请求法院确认双方签订的《租赁合同》已于2018年10月19日解除。 反诉被告龙锦公司辩称，龙锦公司与川商公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应严格履行各自的权利、义务。租赁合同履行过程中，川商公司以其经营困难并已遣散大部分员工而准备清算为由，于2018年10月19日向龙锦公司提出解除双方签订的《租赁合同》，但双方签订的《租赁合同》中未约定川商公司在此情形下享有单方面解除租赁合同的权利，且龙锦公司也不存在川商公司可适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定行使法定解除权的情形，因川商公司不享有约定或法定合同解除权，其虽于2018年10月19日、2018年12月4日分别以发送电子邮件和特快专递的方式向龙锦公司送达解除双方签订的《租赁合同》的函件，但均不发生解除合同的效力。综上，请求驳回川商公司对龙锦公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租方、甲方）与川商公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于成都市锦江区国际金融中心一号办公楼27楼单元2、3、4租赁给乙方用于办公，租赁场地的建筑面积为863.45平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据；租赁期自本合同约定的起租日起，为期36个月，即定由2017年8月1日（起租日）至2020年7月31日（终止日）；乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，其中，第1个月至第16个月（即2017年8月1日至2018年11月30日）的月租金为99296.75元，第17个月至第36个月（即2018年12月1日至2020年7月31日）的月租金为97569.85元；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米28元，管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方；本租赁合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，合计365239.35元，保证金应由甲方在租赁期内持有而无须向乙方支付任何利息，租赁期内，乙方不得以保证金抵充任何租金、管理费及根据租赁合同应付的其它费用；租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费，如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当日实际天数）按照实际租赁天数计算；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及／或管理费及／或其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及／或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止，若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期1日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费，不得对该市值租金有任何异议；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方根据租赁合同约定，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金、物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费；其它杂费，手续费等。此外，合同还约定如下内容：按照本合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，被视为已送达收件人，邮政局出具的挂号投送收据证明该通知已送达收件人。上述《租赁合同》载明：出租人、甲方的注册地址为“成都市锦江区大慈寺路17号”、通讯地址为“四川省成都市红星路三段1号国际金融中心1号办公楼9楼”；乙方的注册地址为“成都市锦江区滨江东路166号1栋3楼1号（自编号：01号）”、通讯地址为“四川省成都市红星路三段1号国际金融中心1号办公楼27楼单元2、3及4”。合同签订后，龙锦公司按约于2017年8月1日将案涉租赁物业交付川商公司使用，川商公司也依约向龙锦公司交纳了保证金365239.35元。 2018年4月24日，龙锦开发公司向川商公司发出《成都国际金融中心-2018年度办公楼管理费调整》的函件，告知从2018年6月1日起办公楼的管理费从每月每平方米28元调整为29元。川商公司的工作人员于当日签收该函件。 租赁合同履行过程中，川商公司向龙锦公司支付租金、物业管理费至2018年7月31日，此后再未履行支付义务，其中，川商公司按每平方米28元的标准向龙锦公司支付2018年6月1日至2018年7月31日期间的物业管理费的48353.2元（28元/平方米×863.45平方米×2个月）。2018年10月19日，川商公司向龙锦公司的卢虹经理发送《关于与龙锦综合开发（成都）有限公司解除房屋租赁关系的函》邮件，上述函件主要内容为：因川商公司经营困难，已停止业务经营，原有员工已大部分遣散，准备进行清算，川商公司决定自2018年10月31日起不再继续租赁与龙锦公司签订的《租赁合同》中项下的物业；川商公司办公区暂未搬离的固定资产包含但不限于文件资料、办公用品等物品均属国有资产，川商公司近期将对上述物品进行搬离，请龙锦公司给予配合；川商公司愿意就提前解除租赁合同承担相应的违约责任，同时也将积极与龙锦公司协商相应违约责任及金额；川商公司将该场地的钥匙和门禁卡通过特递的形式归还龙锦公司，以减少龙锦公司不必要的损失。同时，川商公司针对提前解除租赁合同的赔偿问题提出如下方案：1、川商公司愿意付清截至2018年10月31日之前的所有费用（包括租金、物管费、电费）；2、川商公司已缴纳的保证金365239.35元作为川商公司提前解除租赁合同的赔偿；3、川商公司自行联系工程人员对所用场所进行复原。龙锦公司的卢虹经理接收上述邮件后，回复如下主要内容：根据龙锦公司以往的经验，如果对场地进行复原，是需要花费一定时间的，即使开始复原工程，在10月31日之前也无法完成整个复原工程，请知悉。 2018年11月12日，龙锦公司委托四川衡平律师事务所向川商公司寄送《律师函》，函告川商公司截至2018年11月12日已拖欠租金397187元、管理费101886.8元以及产生的违约金5730.52元，要求川商公司收到《律师函》后五个工作日内付清拖欠的前述应缴款项，否则将依法采取相应的法律措施。 2018年12月4日，川商公司以公证送达的方式向龙锦公司邮寄了《关于与龙锦综合开发（成都）有限公司解除房屋租赁关系的函》、《出门申请单》以及租赁物业的钥匙和30张门禁卡。龙锦公司接到上述邮件后，于2018年12月17日分别采取特快专递寄送和发送电子邮件的方式向川商公司发出《关于贵司申请解除房屋租赁关系函件的回复》，主要内容为：根据《租赁合同》约定，川商公司并不享有单方退租的权利，且提出的理由也不能作为单方面解约的条件，故川商公司单方发出的解除通知并不具有法律效力；川商公司邮寄退回的门禁卡，暂行留存于物业管理单位，物业管理单位仅承担保管钥匙和门禁卡的义务，但并不视为龙锦公司接受川商公司提出解除租赁房屋关系的要求；《租赁合同》尚未解除或终止前，川商公司申请搬离固定资产的行为将视为以实际行动单方解除《租赁合同》，属严重违约，若川商公司执意搬离，龙锦公司将依约追究违约责任。 龙锦公司为向川商公司追讨拖欠的租金、物业管理费等费用提起本案诉讼后，因川商公司持续未按约履行支付租金、物业管理费等费用的事实，龙锦公司于2019年2月28日委托四川衡平律师事务所向川商公司出具《关于解除及收回租赁场地的律师函》，主要内容为：因川商公司欠缴租金、管理费、电费，龙锦公司委托本所发送催款《律师函》，但至今仍未支付，现龙锦公司决定依约解除租赁合同，收回租赁物业，不予退还保证金；川商公司自本通知发出之日起七日内将租赁场地按合同约定的租赁场地交还时的状态交还龙锦公司、办理终止合同的相关手续并结清欠付费用及赔偿损失，否则，龙锦公司将聘请公证处人员进场收回租赁物业并依据合同约定扣留、处置在租赁物业内的物品及其它财产，所得款项未能补足欠款和弥补损失的，龙锦公司有权追偿。2019年3月1日，龙锦公司以特快专递方式分别向川商公司的注册地址、通讯地址邮寄上述函件，并对邮寄行为和过程进行了证据保全公证，龙锦公司为此向公证机构支付了公证费500元。根据邮件投递记录显示：该邮件于2019年3月2日分别到达川商公司约定送达的通讯地址和工商注册地址，但均因其已未在上述地址办公的原因而未予妥投。 龙锦公司行使合同解除权解除双方签订的《租赁合同》后，因川商公司未向龙锦公司履行返还案涉租赁物业的义务，龙锦公司于2019年3月14日对案涉租赁物业内的物品予以清点、登记，并进行了证据保全公证，龙锦公司因实施上述证据保全公证向公证机构支付了公证费5000元。 龙锦公司因与川商公司房屋租赁合同纠纷一案委托四川衡平律师事务所指派律师提供诉讼代理服务，双方签订对应的《委托代理合同》以及补充协议，约定四川衡平律师事务所按51000元计收一审代理费。四川衡平律师事务所指派律师提供诉讼代理服务过程中，龙锦公司于2019年1月15日、2019年2月13日、2019年5月24日分别向四川衡平律师事务所支付律师代理费17600元、4400元、29000元，共计支付律师代理费51000元。 庭审中，龙锦公司确认川商公司尚欠2018年8月1日至2019年3月5日期间的租金为705633.62元（99296.75元/月×4个月＋97569.85元/月×3个月＋97569.85元/月÷31天×5天）、物业管理费为179318.71元（25040元/月×7个月＋25040元/月÷31天×5天）；龙锦公司确认川商公司2018年6月1日至2018年7月31日期间少缴物业管理费金额为1726.8元；龙锦公司确认川商公司支付2018年5月1日至2018年8月31日期间产生的电费时多缴纳费用263.4元，并阐明其在本案中主张川商公司支付的尚欠租金、物业管理费总额中已扣除该多缴纳费用。 以上事实，有龙锦公司提交的《租赁合同》、办公楼交接表、办公楼交接清单、《成都国际金融中心-2018年度办公楼管理费调整》函件及送达签收表、龙锦公司催缴费用函件、四川衡平律师事务所出具的有关催缴费用的《律师函》及邮件送达记录、龙锦公司针对川商公司有关解除房屋租赁关系的函件的回复以及邮件送达记录、《关于解除及收回租赁场地的律师函》及该函邮寄单和邮件送达记录、（2019）川国公证字第29780号《公证书》和公证费发票以及客户借记回单、（2019）川成高证经字第3058号《公证书》和公证费发票以及客户借记回单、《委托代理合同》以及补充协议、律师费发票和客户借记回单等；川商公司提交的《关于与龙锦综合开发（成都）有限公司解除房屋租赁关系的函》和《出门申请单》以及函件、钥匙、门禁卡的邮寄单、（2018）川律公证内民字第74122、74123号《公证书》等，以及当事人的陈述在案为证。川商公司提交的其制作的2018年度的《利润表》以及社保机构出具的有关川商公司职工缴纳社会保险费的《证明》仅能反映川商公司存在经营亏损而大幅裁员的状况，与本案争议内容不具关联，本院不予采信。 本院认为，龙锦公司与川商公司签订的《租赁合同》，系当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。 一、关于龙锦公司与川商公司签订的《租赁合同》解除时间的认定。租赁合同履行过程中，川商公司以其经营困难并已遣散大部分员工而准备清算为由，于2018年10月19日向龙锦公司发送《关于与龙锦综合开发（成都）有限公司解除房屋租赁关系的函》的邮件，函告从2018年10月31日起不再继续租赁案涉物业并提出了提前解除租赁合同的违约赔偿方案，但龙锦公司接收该函件后并未确认予以同意，川商公司于2018年12月4日以公证送达的方式向龙锦公司再次邮寄《关于与龙锦综合开发（成都）有限公司解除房屋租赁关系的函》后，龙锦公司已于2018年12月17日分别采取特快专递寄送和发送电子邮件的方式向川商公司发出《关于贵司申请解除房屋租赁关系函件的回复》，明确表示不同意解除双方签订的《租赁合同》。本院认为，川商公司在租赁期内以其经营困难并已遣散大部分员工而准备清算为由向龙锦公司提出提前解除双方签订的《租赁合同》，不符合合同解除的法定条件，不构成行使法定解除权，其行为属违约行为；龙锦公司于2018年10月19日接收川商公司发送的有关解除房屋租赁关系的函件后并未确认予以同意，且龙锦公司针对川商公司再次邮寄有关解除房屋租赁关系的函件，已明确回复表示不同意解除双方签订的《租赁合同》，由此而知，双方就解除合同事项存在争议，川商公司发送的有关解除房屋租赁关系的函件不产生合同解除的效力。据此，川商公司反诉主张双方签订的《租赁合同》已于2018年10月19日解除的事实，缺乏合同依据和法律依据，本院不予认定。 《租赁合同》签订后，龙锦公司依约向川商公司交付了案涉租赁物业，川商公司从2018年8月起不仅拖欠约定应当支付的租金、物业管理费等费用，且在龙锦公司不同意其提出的提前解除租赁合同并催告其履行主要债务的情况下，仍持续拖欠租金、物业管理费等费用的事实，其行为已构成根本违约，龙锦公司有权依据合同约定和法律规定行使租赁合同解除权。龙锦公司基于川商公司违约拖欠租金、物业管理费等费用的事实，于2019年3月1日以特快专递的方式并按双方约定的通讯地址以及川商公司的工商注册地址分别向川商公司寄送了《关于解除及收回租赁场地的律师函》，该邮件于2019年3月2日到达上述地址后，虽因川商公司已未在上述地址办公的原因而未予妥投，但按照双方签订的《租赁合同》有关“任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，被视为已送达收件人”的特别约定，本院认定上述函件已于2019年3月5日送达川商公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，龙锦公司在本案中主张确认双方签订的《租赁合同》已于2019年3月5日解除，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 二、关于龙锦公司主张川商公司支付尚欠的2018年8月1日至2019年3月5日期间的租金705633.62元以及2018年6月1日至2019年3月5日期间的管理费181045.51元的诉讼请求。川商公司租赁案涉物业后，应当按约向龙锦公司履行支付租金、管理费等相应费用的义务。川商公司认可从2018年8月1日起未按约向龙锦公司支付租金、管理费的事实，但认为龙锦公司于2018年10月19日接收川商公司发送的解除租赁合同的电子邮件后，不以积极的态度配合川商公司协商提前解除租赁合同的赔偿事宜，反而阻碍川商公司搬离租赁房屋，龙锦公司主张的2018年10月31日以后的租金、管理费以及场地占用费均属其没有采取适当措施产生的扩大损失的部分，不应由川商公司予以承担；龙锦公司依据《租赁合同》中享有单方上调管理费的条款将2018年6月1日起办公楼的管理费从每月每平方米28元调整为29元，该格式条款明显加重了川商公司的责任，也限制了川商公司的权利，应为无效条款，对川商公司不具有法律约束力，其主张的尚欠管理费应按每月每平方米28元的标准予以计算。本院认为，川商公司作为违约提出解除合同方明知龙锦公司对解除合同存有异议，更应及时提起确认合同解除效力或主张解除双方签订的合同的诉讼，才能达到合同解除的目的，但其怠于行使该项诉讼权利，导致合同是否解除的争议持续存在，直至龙锦公司提起本案诉讼，不存在龙锦公司放任损失扩大的问题，故川商公司辩称理由不成立；龙锦公司享有单方上调管理费的条款虽为预先拟定的格式条款，但该条款对适当调整管理费标准的理由已予以了充分说明，不仅符合市场经济的客观状况且涉及调整的金额也在合理范围，不存在明显加重川商公司责任的问题，在龙锦公司已按约履行相应通知义务的条件下，该条款对川商公司具有法律约束力，龙锦公司主张管理费从2018年6月1日起执行每月每平方米29元的标准并无不当。 根据查明的案件事实，川商公司从2018年8月1日起至本院确认双方签订的《租赁合同》于2019年3月5日解除时存在未按约向龙锦公司支付租金、物业管理费的事实，龙锦公司在本案中主张2018年8月1日至2019年3月5日期间的尚欠租金705633.62元、物业管理费179318.71元；龙锦公司于2018年4月24日函告川商公司从2018年6月1日起办公楼的管理费从每月每平方米28元调整为29元后，川商公司支付2018年6月1日至2018年7月31日期间的物业管理费时仍按每平方米28元的标准支付管理费，该期间少缴物业管理费金额为1726.8元。本院经审查后认为，龙锦公司针对各段应付的租金、管理费的计算标准、方法均符合合同约定，且计算金额准确，故对龙锦公司主张的川商公司尚欠2018年8月1日至2019年3月5日期间的租金705633.62元以及2018年6月1日至2019年3月5日期间的管理费181045.51元的事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金......”的规定，现龙锦公司扣除川商公司多缴纳电费费用263.4元后在本案中主张川商公司支付尚欠租金、管理费共计886415.73元（886679.13元），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 三、关于龙锦公司主张川商公司支付拖欠租金、管理费的违约金的诉讼请求。根据双方签订的《租赁合同》的约定，“川商公司须于每月的首个工作天或之前向龙锦公司支付租金、管理费、其它杂费，到期后七天内仍未支付，川商公司须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03％日息计算违约金予龙锦公司或管理单位，直至川商公司付清所有欠付款项日为止”，因川商公司存在未按约支付租金、管理费的事实，故龙锦公司要求川商公司按每日0.03％标准支付租赁期间尚欠租金、管理费的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，综合合同履行的情况以及龙锦公司在本案中主张其他损失违约金的事实，本院酌定上述尚欠款项的违约金，自双方签订的《租赁合同》确认解除的次日即2019年3月6日起以尚欠款项886679.13元为基数并按每日0.03%标准计算至实际付清之日止。 四、关于龙锦公司主张川商公司支付从租赁合同解除次日即2019年3月6日至实际收回租赁场地即2019年3月14日期间的场地占用费84980.19元（97569.85元/月÷31天×9天×3倍）。龙锦公司行使合同解除权于2019年3月5日解除双方签订的《租赁合同》后，川商公司未履行向龙锦公司返还案涉租赁物业的义务，致使龙锦公司于2019年3月14日通过公证机构收回了案涉租赁物业，龙锦公司存在2019年3月6日至2017年3月14日期间共计9天无法有效使用案涉物业的事实，龙锦公司有权依约向川商公司主张该期间的实际占用费用。川商公司虽于2018年12月4日以公证送达的方式向龙锦公司邮寄了租赁物业的钥匙和30张门禁卡，但双方并未对租赁物业履行交接、查验手续，且龙锦公司于2019年3月14日通过公证机构收回案涉租赁物业时租赁物业内仍留置数量众多的办公设施设备，川商公司的上述行为不产生已向龙锦公司履行返还租赁物业的法律后果。 龙锦公司在本案中依约主张川商公司按日租金3倍支付案涉物业占用费，本院认为，川商公司支付占有案涉物业的费用标准原则上可参照双方原约定租金标准予以确定，但双方签订的《租赁合同》中已约定“川商公司应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经龙锦公司同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，川商公司应按本合同约定的日租金的三倍向龙锦公司支付租赁场地占用使用费”，该条款针对逾期返还案涉租赁场地的损失赔偿额的计算方法已超过龙锦公司实际受到的损失而具有惩罚性，符合违约金的属性，而违约金的性质和功能系以补偿为主、惩罚为辅。本院综合考虑租赁合同的履行状况、川商公司的过错程度以及龙锦公司实际损失等因素，酌定按同期租金(97569.85元/月)的1.5倍标准计算案涉物业占用费，即本院确认川商公司向龙锦公司支付的案涉物业占用费为42490.1元（97569.85元/月÷31天×1.5倍×9天），对龙锦公司多主张部分，本院不予支持。 五、关于龙锦公司主张川商公司的支付空置期损失费294178.34元（酌情按三个月空置期的租金予以计算）以及不予以返还川商公司缴付的保证金365239.35元的诉讼请求。双方签订的《租赁合同》约定，川商公司违反或不履行租赁合同项下任何导致龙锦公司有权提前收回租赁场地的条文时，龙锦公司有权将川商公司向其支付的租赁场地的保证金作为违约金收归龙锦公司所有，同时，合同中又约定龙锦公司有权向川商公司追讨已使用的免租期的费用、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费等损失费用，上述条款内容均系对承租方违约责任的约定，租赁场地保证金在合同中具有违约金性质，而违约金的性质和功能系以补偿为主，惩罚为辅。本案中，川商公司拖欠租金等费用的违约行为导致龙锦公司行使合同解除权并提前收回租赁物业，属于该条款约定的情形。龙锦公司收回案涉物业后，对该物业再行出租予新租户前客观上存在一定空置期，该空置期间必然造成龙锦公司的收益损失，龙锦公司主张川商公司承担空置期间的损失违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。基于案涉物业重新出租本身具有不确定性和可预期性，龙锦公司在本案中以收回案涉物业后三个月的租金标准主张空置期损失，与川商公司的违约程度以及龙锦公司可能遭受的损失、预期利益等内容相适应，并不存在过分高于造成的损失、应当予以调低的情形，据此，本院确定龙锦公司主张的空置期损失违约金为292709.55元（97569.85元/月×3个月），对其多主张部分的损失违约金，本院不予支持。龙锦公司应退还的川商公司已缴付保证金365239.35元，可用以冲抵其应当支付的上述损失违约金292709.55元，保证金余额72529.8元可用以抵扣其余应由川商公司支付的费用。 六、关于龙锦公司主张川商公司支付公证费5500元、律师代理费51000元的诉讼请求。根据双方签订的《租赁合同》约定,“龙锦公司因向川商公司催付租金、管理费或川商公司须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或龙锦公司因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由川商公司承担”，龙锦公司因本案诉讼委托律师事务所指派律师提供代理服务并支付律师代理费51000元以及通过合法途径寄送解除合同通知、收回涉案租赁物业产生并支付的公证费5500元，均系双方合同约定应由川商公司承担的合理费用，龙锦公司主张的该项诉讼请求，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）龙锦综合开发（成都）有限公司与被告（反诉原告）川商投产融控股有限公司签订的《租赁合同》已于2019年3月5日解除； 二、被告（反诉原告）川商投产融控股有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的2018年8月1日至2019年3月5日期间的租金以及2018年6月1日至2019年3月5日期间的管理费共计886415.73元【已扣除被告（反诉原告）川商投产融控股有限公司多缴纳的电费费用部分】； 三、被告（反诉原告）川商投产融控股有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）龙锦综合开发（成都）有限公司尚欠租金、管理费的违约金（以尚欠款项886415.73元为基数，自2019年3月6日起按每日0.03%标准计算尚欠实际付清之日止)； 四、被告（反诉原告）川商投产融控股有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付案涉物业占用费42490.1元、空置期损失违约金292709.55元、律师代理费51000元、公证费5500元，共计391699.65元，此款项与原告（反诉被告）龙锦综合开发（成都）有限公司应当退还的保证金365239.35元品迭后，被告（反诉原告）川商投产融控股有限公司还应向原告（反诉被告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付26460.3元； 五、驳回原告（反诉被告）龙锦综合开发（成都）有限公司的其他本诉诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）川商投产融控股有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费30862元，由原告（反诉被告）龙锦综合开发（成都）有限公司负担元，被告（反诉原告）川商投产融控股有限公司负担；本案反诉案件受理费25589元，由被告（反诉原告）川商投产融控股有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  俞建良 人民陪审员  杨亚辉 人民陪审员  蒋建华 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  谢生娅