黑龙江省饶河县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0524民初1222号原告：饶河县顺发中俄贸易有限公司，住所地黑龙江省饶河县饶河镇。法定代表人：兰景芝，饶河县顺发中俄贸易有限公司总经理。委托代理人：侯晓光，黑龙江方帷律师事务所律师。委托代理人：耿春影，女，饶河县顺发中俄贸易有限公司职工。被告：孙秀成，男，1971年8月6日出生，汉族，黑龙江省双鸭山市饶河县居民，住饶河县。委托诉讼代理人：张文，黑龙江双峰律师事务所律师。原告饶河县顺发中俄贸易有限公司与被告孙秀成合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理。于2019年7月5日依法作出（2019）黑0524民初600号民事判决书。宣判后，被告孙秀成不服此判决，向双鸭山市中级人民法院提出上诉。双鸭山市中级人民法院于2019年9月19日作出（2019）黑05民终508号民事裁定书，撤销（2019）黑0524民初600号民事判决书，发回重审。本院于2019年11月4日重新审理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告饶河县顺发中俄贸易有限公司委托诉讼代理人侯晓光、耿春影，被告孙秀成及委托诉讼代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付管理费、电梯维保费、物业、消防相关等费用，2016-2017年6月为47350.4元/年，自2016年6月起至2018年6月为42968元/年，2018年6月-2019年6月为31585元/年，合计121903元，利润加成与风险承担金18285元。共计140188元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：我公司在饶河观江国际商场落成开业后取得商场二、三楼经营管理权。经营期间被告孙秀成一直在该商场二楼经营鞋城（忘不了鞋城）。2016年6月份，被告孙秀成以抵账形式从和泰房地产开发有限公司获得该商场840平方米的所有权。被告取得所有权后双方口头约定继续由我公司管理商场相关事宜。2016年6月至2019年6月期间，被告拖欠我公司电梯维保费每平方米3.23元；电梯换件每平方米0.625元；技术监督检测费每平方米1.25元；人员工资每平方米22.125元；水费每平方米2.4元；物业费每平方米6元；消防刊物每平方米0.52元；消防网站每平方米0.05元；消防控制室换件每平方米1.04元；消防检测费每平方米1元；消防控制室人员工资每平方米9.38元；消防维保费每平方米1元；消防所有系统产生电费每平方米1.23元；电工工资每平方米3.75元；卫生间维护费每平方米0.11元；一次性费用电梯专用灭火器每平方米0.203元；灭火器每平方米0.9元；安检年考试每平方米1.25元；消防控制室人员年检考试每平方米3.125元；利润加成与风险承担金18285元。共计140188元。被告系原告所服务的观江国际800平方米商铺业主，应缴纳原告实际支出的应承担的费用。原、被告虽未签订书面合同，但被告接受原告有偿服务至今，且原告提供服务有统一收费标准，所有业主认可。被告孙秀成已按合同支付2016年6月以前的一切相关费用。为保护我合法权益，诉至贵院，请求人民法院支持原告全部诉求。庭审中，增加诉讼请求，原告方终止物业服务合同及口头的无因管理合同，并且自判决生效之日起终止为被告提供物业服务及消防系统维护等服务。将事实与理由中“但被告拒不支付剩余管理费”更正为“被告拒绝给付原告为其实际垫付的费用”。被告孙秀成辩称，1.原告与被告不存在合同关系，原告与被告没有订立书面合同，也没有达成口头约定。2.2016年6月份，被告取得房屋产权后已经明确向原告通知不再接受其服务，所以被告也没有义务向原告交费。3.关于原告主张消防相关费用因为消防喷淋设施内没有注水，也不存在消防服务的问题。4.原告诉讼请求中很大一部分是原告公司日常开支的项目，是其经营的费用，与被告无关。5.原告自2016年7月开始就没有提供其主张的所谓管理，被告自行购买灭火器，委托电梯维修公司维修电梯及代表商场共有产权人参加相关的诉讼活动，都能证明原告没有实际管理商场。6.原告所诉称的相关费用没有收取费用的法律依据，被告在2016年7月以后得到的房屋产权后实际向案外人王喜春支付了电费、电梯费等相关费用，并且自行向供热单位、供水单位缴纳了相关费用，以上事实足以证明原告没有实际参与所谓的管理，请法庭驳回原告诉讼请求。7.原告主张垫付相关费用就应该向法庭出示向案外人或第三方支付相关费用的证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月28日，原告与饶河和泰房地产开发有限公司签订经营管理承租合同，合同约定，出租方为饶河和泰房地产开发有限公司（合同甲方），承租方为饶河顺发中俄贸易有限公司（合同乙方），甲方出租给乙方的商铺系坐落在饶河县××号观江国际中俄商贸购物中心整体楼层。该商铺建筑面积约每层3000余平方米，现双方约定按每层3000平方米标准计算。租赁合同期内，乙方负责该商铺的整体物业管理，包含：自来水供应、排水设施提供、自动扶梯的维护及维修、供暖设备的正常维护等，商铺内的电路维护与保养。所产生的水电费用由乙方自行负责。乙方向甲方承诺对所租赁商铺的适用范围与乙方的经营范围相符，乙方租赁该商铺作为综合性大卖场使用。合同商铺租赁期限为5年，自2013年12月28日起至2018年12月28日，租赁期满后，本合同自动结束。该商铺的租金采取成本运营租金的方法，在乙方承租期间内五年内负责该商铺的正常运营及承租期间所产生的相关费用，不再缴纳任何费用给甲方。合同期内甲方可以随时出售该商铺的产权，但是要保证乙方的合同权益，即该商铺的使用权。如果甲方在合同期内未能保障乙方的使用权，需一次性赔付乙方200万元整。租赁期间甲方在接到乙方发出的书面维修通知三日内应及时对租赁物进行维修，维修费用在五年内乙方自行负责，但因乙方使用不善造成租赁物毁损的除外。租赁期间乙方应合理使用该商铺及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用致使该商铺及附属设施受损的乙方应负责维修，乙方不维修的甲方可代为维修，费用由乙方承担。2013年-2016年，被告在观江国际商铺经营摊位，向原告缴纳租金、水暖、电费等费用。2016年7月1日，被告孙秀成取得观江国际商铺二楼其中800平方米所有权，同时享有了对800平方米商铺的使用权。2014年4月1日，饶河和泰房地产开发有限公司与双鸭山市民声物业管理有限责任公司签订观江国际物业服务合同，合同约定由双鸭山市民声物业管理有限责任公司为饶河通江街观江国际小区提供物业管理服务，合同期限为5年，自2014年4月1日起至2019年4月1日止。2014年4月16日，双鸭山市民声物业管理有限责任公司将饶河通江街观江国际小区高层与门市物业服务工作授权给原告代为管理，自本协议生效，原告即可全权代表双鸭山市民声物业管理有限责任公司行使相关权利进行小区物业服务，收费等相关工作，具体权责、年限、责任划分与原执行的物业服务合同一致。本院认为，本案的争议焦点：1、被告孙秀成是否应向原告缴纳管理费、电梯维保费、物业、消防相关等费用。原告与饶河和泰房地产开发有限公司签订的经营管理承租合同，原告承租了观江国际中俄商贸购物中心整体楼层（一、二、三层）作为综合性大卖场使用，该合同内约定“该商铺的租金采取成本运营租金的方法，在乙方承租期间内五年内负责该商铺的正常运营及承租期间所产生的相关费用，不再缴纳任何费用给甲方。”庭审中，原告自认该约定的含义为：租金的支付方式不是缴纳租金，原告自承租5年内负责该商铺的正常运营及承租期间所产生的相关费用，也就是物业费、电梯承保费、人员开支、招商费用等都是原告承担。被告孙秀成2013年-2016年在观江国际租用商铺经营摊位，与原告系租赁关系，向原告缴纳的各项费用，系与原告之间的约定。2016年7月，被告获得该商铺800平方米的所有权后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原告与饶河和泰房地产开发有限公司签订的经营管理承租合同对被告依然有效，被告孙秀成作为新的出租人，继受原出租人的权利和义务。被告孙秀成获得商铺800平方米所有权后，即享有了该商铺的使用权，系属被告与饶河和泰房地产开发有限公司的约定。该约定是否侵犯了原告的权利，原告可依据经营管理承租合同另行主张权利。原告未提供证据证明，在被告获得所有权后就分摊原告相关费用达成合意，故对原告要求被告给付管理费、电梯维保费、物业、消防相关等费用的诉讼请求不予支持。2、原告的行为是否属于无因管理。《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”原告在观江国际商铺花费的电梯维保费、物业、消防相关等费用的依据系其与饶河和泰房地产开发有限公司签订经营管理承租合同，该支出属于约定义务，不符合无因管理的要件，故对原告的该主张不予支持。3、关于原告庭审中增加的诉讼请求“原告方终止物业服务合同及口头的无因管理合同，并且自判决生效之日起终止为被告提供物业服务及消防系统维护等服务”。原告对观江国际商铺的物业管理是基于双鸭山市民声物业管理有限公司的委托，并非是物业服务合同的主体，对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告饶河县顺发中俄贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费3140元，由原告饶河县顺发中俄贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判长  梁洪泰审判员  张 然审判员  刘金艳二〇一九年十二月二十七日书记员  王 庆