广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3606号上诉人（原审原告）：江门市景诚电子信息产业基地有限公司，住所地：广东省江门市高新区*******。统一社会信用代码：914**********767XT。法定代表人：何桂凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：林胜强，广东焯群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市汇信电子科技有限公司，住所地：广东省江门市江海区************厂房（自编02）。统一社会信用代码：91440704MA4UQRJ24H。法定代表人：苏远贵，该公司经理。委托诉讼代理人：罗杏勇，广东福香律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市*****有限公司，住所地：广东省江门市江海区*******、二、三层。统一社会信用代码：914***********037W。法定代表人：黄祥江，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭社芬，广东华南律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶英鹏，广东华南律师事务所律师。上诉人江门市景诚电子信息产业基地有限公司（以下简称景诚公司）因与被上诉人江门市汇信电子科技有限公司（以下简称汇信公司）、江门市*****有限公司（以下简称奔力达公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景诚公司上诉请求：一、撤销本案一审判决第一项中“逾期支付租金及管理费的违约金12721.98元”，改判为汇信公司、奔力达公司立即偿还景诚公司逾期支付租金及管理费的违约金140853.50元（以71681.17元为基数，每日千分之五，暂计至2019年2月18日止）；二、撤销本案一审判决第二项,改判奔力达公司在508756.92元范围内共同向景诚公司承担责任；三、本案诉讼费由汇信公司、奔力达公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实部分不清，适用法律部分错误。一审法院认定逾期支付租金及管理费的违约金,合同约定每日千分之五的标准过高,调整为按年利率24%计算,是错误的。1.根据谁主张谁举证的举证规则,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，以及最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第二条第八款的规定,汇信公司、奔力达公司未能举证证明滞纳金过高，应承担举证不能的不利后果。2.在当事人请求法院减少违约金的前提下,法院应当根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定予以衡量。《厂房租赁合同》第三条第3点以及《厂房租赁合同20160501补充条款》第四条第2点对滞纳金的计算标准做了明确的约定,约定是每日千分之五，法院应尊重当事人的意思自治。3.因为汇信公司、奔力达公司在承租使用厂房过程中,违反规定排放,导致景诚公司额外损失30多万的混排处理费,上述违约金不足以弥补该损失,所以景诚公司主张的违约金并不属于过高。4.退一万步说,如认定每天千分之五过高,由于上述公司存在拖欠租金的严重违约行为，应按拖欠租金和管理费总额的30%计算违约金。二、一审法院以汇信公司、奔力达公司之间的《资产转让协议书》是其内部关系为由,认定奔力达公司不承担连带责任是错误的。上述公司之间的《资产转让协议书》的内容以及庭审可以证实,奔力达公司是涉案厂房的实际使用人,即上述公司存在共同承租涉案厂房的事实。因此,奔力达公司应在508756.92元范围内共同向景诚公司承担责任。汇信公司辩称，对一审判决认定的具体费用事实无异议；奔力达公司是涉案厂房实际使用人，其应承担连带清偿责任。奔力达公司辩称，一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，景诚公司主张奔力达公司承担租金责任并没有事实和法律依据。根据奔力达公司与汇信公司签订的租赁合同及相关补充协议的内容上看，奔力达公司均不是合同当事人，根据合同的相对性原则，景诚公司不能依据租赁合同的约定或条款向奔力达公司主张任何租金责任、费用或违约责任。此外，奔力达公司与景诚公司也从未达成任何关于租赁厂房或使用厂房的协议，涉案租赁合同履行一方均是汇信公司，包括此前支付租金的主体也一直是汇信公司。而且汇信公司与奔力达公司之间的资产转让协议明确约定了在租赁合同未转由奔力达公司承接之前，汇信公司的经营权委托给奔力达公司。根据《民法总则》规定的代理法则规定，代理人以被代理人的名义作出的民事法律行为其法律后果应由被代理人承担。所以，涉案的租金责任应由汇信公司承担。最后，纵观《中华人民共和国合同法》和租赁合同司法解释的规定，均未有任何条文规定租赁物的实际使用人对承租人的租金债务承担连带清偿责任。况且，奔力达公司也并非实际使用人。二、一审法院对于景诚公司及汇信公司之间的租赁合同约定的违约金过高问题已经论述清楚，该合同约定的违约金确实过高，应当予以调整。一审法院把违约金调整为按年利率24%其实也是高于景诚公司的实际损失。一审法院已经判决汇信公司应当支付相应租金、管理费等给景诚公司，景诚公司其实所受的损失已经得到弥补。因此，对于该违约金的问题，请二审法院对年利率24%向下调整以体现合同的公平性。景诚公司向一审法院起诉请求：一、汇信公司、奔力达公司向景诚公司支付拖欠的租金101735.15元（从2018年10月计至2019年2月止，每月租金20347.03元）；二、汇信公司、奔力达公司向景诚公司支付拖欠的管理费256670.70元（从2018年10月计至2019年2月止，每月管理费51334.14元）；三、汇信公司、奔力达公司向景诚公司支付垫付的水费68.76元；四、汇信公司、奔力达公司向景诚公司支付污水处理费4808.50元；五、汇信公司、奔力达公司向景诚公司支付滞纳金140853.50元（以71681.17元为基数，每日千分之五计至2019年2月18日止）；六、汇信公司、奔力达公司向景诚公司支付税费4627.68元；七、汇信公司、奔力达公司向景诚公司支付混排费339402.50元；八、汇信公司、奔力达公司向景诚公司支付违约金61041.09元（三个月租金）；九、诉讼费用由汇信公司、奔力达公司承担。一审法院认定事实：江门市江海区*********厂房的所有权人为景诚公司。2016年5月18日，景诚公司与苏远贵签订《厂房租赁合同》，约定景诚公司将坐落在江门市江海区************厂房（自编02）租赁给苏远贵；其中第二条约定租赁期限自2016年5月20日起至2020年5月19日止；第三条约定，1、厂房租赁第1年每月租金为17444.30元不含税，每年按8%递增；2、苏远贵必须于每月28日前向景诚公司支付下月租金；3、苏远贵逾期支付租金应向景诚公司支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五；第九条第1点约定在租赁期内，若遇苏远贵逾期10天未支付租金、管理费及其他相关应缴费用的，景诚公司在书面通知苏远贵交纳欠款之日起五日内苏远贵仍未缴清有关款项的，景诚公司有权停止苏远贵使用租赁物内的有关设施、提前解除本合同、留置苏远贵租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿苏远贵应支付的因租赁行为所产生的全部费用，同时苏远贵必须赔偿景诚公司三个月的租金及相关费用；第十二条第10点约定厂房租赁期间产生的税费由苏远贵承担，由苏远贵按相关职能部门对厂房租赁税费用的缴费规定向相关职能部门缴纳税费。苏远贵未能按规定向相关职能部门缴纳税费给景诚公司造成损失的，由苏远贵赔偿等内容。2016年5月19日，景诚公司与苏远贵签订《厂房租赁合同20160501补充条款》（编号20160501号），第一条约定租赁期间，使用该厂房所发生的自来水费、厂内废水处理费、电等费用由苏远贵承担。第二条第1点约定租赁期间，该厂房租赁第1年景诚公司每月按43610.75元收取厂房管理费用，每年按8%递增；第三条约定以上为不含税价，开具发票产生的一切税费由苏远贵承担；第四条约定支付方式‥‥‥2、租赁期间，苏远贵应于每月28日或该日以前支付景诚公司下月的污水处理设备、供电设备租赁费、厂房管理费、道路及通道管理费。逾期支付以上费用的应向景诚公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴费用总额的千分之五等内容。2016年7月28日，景诚公司与苏远贵、汇信公司签订《厂房租赁合同20160501补充协议之二》，约定因苏远贵在签订合同时尚未办理工商执照，所以承租方以苏远贵个人身份签订《20160501号厂房租赁合同》，现经三方同意把原承租方苏远贵变更为汇信公司等内容。另查明，涉案厂房因占用消防通道，被江门市消防支队江海区大队予以行政处罚，并认定涉案厂房合法面积为1200平方米，违建面积为547.20平方米。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。一、景诚公司主张汇信公司支付的各项费用是否合理。1.租金101735.15元：景诚公司主张汇信公司拖欠2018年10月至2019年2月的租金每月20347.03元，合共101735.15元，汇信公司对此没有异议，一审法院予以确认。2.管理费256670.70元：景诚公司主张汇信公司拖欠2018年10月至2019年2月的管理费每月51334.14元，合共256670.70元，汇信公司对此没有异议，一审法院予以确认。3.水费68.76元：景诚公司主张汇信公司拖欠水费68.76元，汇信公司对此没有异议，一审法院予以确认。4.污水处理费4808.50元：景诚公司主张汇信公司拖欠污水处理费4808.50元，汇信公司对此没有异议，一审法院予以确认。5.滞纳金（逾期支付租金及管理费的违约金）12721.98元：关于违约金基数问题。景诚公司根据《厂房租赁合同》第三条第3点以及《厂房租赁合同20160501补充条款》第四条第2点主张的滞纳金实际为违约金，汇信公司逾期未支付租金及管理费，应承担违约责任。由于涉案厂房共1747.20平方米（1200平方米+547.20平方米），被政府有关部门认定其中合法面积1200平方米，违建面积547.20平方米，因此，对于合同约定超出1200平方米的租赁部分，属于无效约定。故逾期支付租金及管理费的违约金应按涉案厂房合法面积的比例计算。即每月违约金的基数为49231.57元[（每月租金20347.03元+每月管理费51334.14元/月）×（1200平方米÷1747.20平方米）]。关于违约金标准问题。合同约定按每日千分之五计算的标准过高，一审法院酌定调整为按年利率24%计算。双方约定每月28日前支付下月的租金以及管理费，现景诚公司主张2018年10月至2019年2月18日期间，每月1日起支付上月逾期支付的租金以及管理费，合理合法，一审法院予以支持。经核算，计至2019年2月18日止的违约金为12721.98元。6.税费4620.31元：汇信公司对景诚公司主张税费应由汇信公司承担以及2018年8月至2018年10月租金税费、2018年7月至2018年9月水费税费计算的基数以及税率均没有异议，一审法院予以确认。经核算，汇信公司应向景诚公司支付税费4620.31元（20347.03元/月×5.7%×3个月+13327.98元/月×5.82%+5779.66元/月×5.82%+496.60元/月×5.82%）。汇信公司辩称其已支付2018年8月以及9月的租金税费，但没有提交证据证明，对此，一审法院不予采信。7.混排费:景诚公司主张混排费是景诚公司为汇信公司处理污水所产生的费用。一审法院认为，双方约定污水处理费由汇信公司承担，前文已判定由汇信公司支付污水处理费。景诚公司未提交证据证明双方约定混排费由汇信公司承担，也没有提交证据证明在污水处理费之外，景诚公司为汇信公司处理污水另行产生了混排费，景诚公司该项主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。8.违约金：景诚公司主张根据《厂房租赁合同》第九条第1点的约定请求违约金理据不足，一审法院不予支持。上述各项费用合共380625.40元。二、奔力达公司是否应对上述债务承担连带清偿责任。景诚公司以奔力达公司已受让汇信公司资产，奔力达公司是涉案厂房的实际使用人为由要求奔力达公司对上述债务承担连带责任。一审法院认为，本案租赁合同的主体为景诚公司及汇信公司，景诚公司与奔力达公司并未就租赁事宜达成任何协议，即使奔力达公司受让汇信公司资产，也是奔力达公司与汇信公司之间的内部关系，景诚公司据此要求奔力达公司承担连带责任，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、江门市汇信电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金101735.15元、管理费256670.70元、水费68.76元、污水处理费4808.50元、逾期支付租金及管理费的违约金12721.98元、税费4620.31元，合共380625.40元给江门市景诚电子信息产业基地有限公司；二、驳回江门市景诚电子信息产业基地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12892.08元，诉前财产保全费5000元，两项合计17892.08元，由江门市景诚电子信息产业基地有限公司负担8460.08元，由江门市汇信电子科技有限公司负担9432元。二审期间，景诚公司向本院提交一份由奔力达公司2019年8月24日出具的《保证书》，拟证明奔力达公司实质使用涉案厂房超过一年多，即奔力达公司是涉案厂房的实际使用人。汇信公司、奔力达公司均没有提交新的证据。本院组织各方当事人对上述证据予以质证。经审查，景诚公司提交的上述证据与本案的争议焦点无关联，不属于新的证据，本院不予采纳。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对景诚公司的上诉请求进行审查，对没有提出请求的，本院不予审理。二审各方当事人的争议焦点为：一、违约金的认定问题；二、奔力达公司是否应对本案债务承担连带责任。关于争议焦点一。汇信公司逾期未支付租金及管理费等相关费用，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，《厂房租赁合同》第三条第3点、《厂房租赁合同20160501补充条款》第四条第2点约定的逾期支付租金应计付滞纳金以及《厂房租赁合同》第九条第1点约定的汇信公司需赔偿景诚公司三个月租金及相关费用，均应认定系双方关于汇信公司违约时应当根据违约情况向景诚公司支付违约金的约定。其中前者约定为因违约产生的损失赔偿额的计算方法，后者约定为一定数额的违约金，两者不能同时适用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，对于约定的违约金，汇信公司可以请求人民法院予以适当减少。汇信公司拖欠租金及管理费等相关费用属金钱之债，汇信公司的违约行为主要导致景诚公司未能如期收取费用从而产生资金利息损失。本案中，景诚公司也未能举证证明汇信公司的违约行为导致其实际损失的具体数额。因此，一审法院酌定调整违约金为按年利率24%计算，并无明显不当，本院予以维持。景诚公司上诉主张按照每日千分之五计算违约金，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。奔力达公司是否应对本案债务承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，即“合同相对性原则”，本案租赁合同的主体为景诚公司及汇信公司，汇信公司所负的合同之债应由其直接向景诚公司清偿。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，汇信公司与奔力达公司所签订的《资产转让协议书》中虽然约定由汇信公司将涉案租赁合同的权利和义务一并转让给奔力达公司，但该转让事先未征得景诚公司同意，事后景诚公司亦不予追认。因此，景诚公司在不认可上述合同权利义务转让的情况下，仅以奔力达公司已受让汇信公司资产，奔力达公司是涉案厂房的实际使用人为由要求奔力达公司对本案债务承担连带责任，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，景诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10296.10元，由江门市景诚电子信息产业基地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年十二月二十五日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉