青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初5200号原告：陈景清，被告：马忠福，原告陈景清诉被告马忠福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告陈景清、被告马忠福均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告陈景清向本院提起诉讼请求：1、判令被告履行双方签订的《商铺买卖协议》,给付房款4800000元；2、如被告不继续履行合同，则解除合同,并按照全款30%支付违约金，且办理房屋过户手续，定金100000元不予退还；3、本案的诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。事实和理由:原、被告于2019年11月5日就西宁市城东区七一路162号一楼商铺(面积234平方米)签订了《商铺买卖协议》(下称《协议》)。《协议》主要约定:1.原告将该铺面以4900000元出售给被告;2、原告负责将商铺的手续过户给被告;3、被告在原告完成过户手续后,将剩下的4800000元一次性付给原告,100000元被告以定金形式给付原告(已给付);4、任何一方违约,按总房价的30%向对方赔偿违约金;5、《协议》一式三份,原、被告各持一份,开发商持有一份。《协议》签订后,原、被告双方到青海馨庐商贸有限公司(开发商)办理了过户手续，在原告办理完变更手续后,开发商在原、被告双方《协议》上注明:原告将一楼商铺两间半（面积234平方米）出售给被告,在办理房屋产权证时一楼234平方米户名登记为马忠福(被告)。办完更名手续后,被告毁约,拒不向原告支付剩余房款,导致《协议》无法履行。为维护原告的合法财产权益,特向你院提起诉讼,恳请贵院依据本案的事实和国家有关法律规定，支持原告诉求，以彰显国家法律和司法的公平公正。被告马忠福辩称，经人介绍，被告经实地查看原告的商铺后，向原告支付定金100000元，并与原告签订了《商铺买卖协议》，且在开发商处办理了更名手续。后发现原告无权处置涉案房屋，亦未办理房产登记手续，不能过户。因此，拒绝付款，同意解除合同。原告陈景清为支持其诉称，向本院提供如下证据：1、商铺买卖协议，证明原告将房屋卖给被告，被告支付了100000元定金，并已履行了更名手续，且约定了违约金;2、短信记录，证明被告给原告发的信息，过户是在公司过户不是去房产局过户，被告明知房产手续的问题;3、遗嘱，证明房屋由原告及其弟弟继承；4、执行和解协议，证明房屋的合法性，即涉案房屋于2002年5月17日更名在原告名下;5、死亡证明，证明原告父亲去世的事实；6、保单费发票、保全费发票、诉讼费发票，证明因本诉支付的相关费用。原告提供的证据经被告质证认为:1、对商铺买卖协议、短信记录的真实性认可；2、对遗嘱、执行和解协议、死亡证明的真实性不清楚，不予质证；3、对发票的真实性无异议。被告马忠福为支持其辩称，向本院提供如下证据：1、购房商铺定金协议，证明给付定金的事实；2、商铺出租合同，证明原告将房屋卖给被告后原告继续承租的事实；3、执行和解协议，证明涉案房屋是陈有良的。被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据的真实性无异议。庭审后，原告补交情况说明一份，欲证明因涉案房屋买卖原告已支付更名费用，已造成经济损失93600元的事实，若被告不履行协议，还需支付第二次更名费用93600元。鉴于原告不能提供交费凭据，被告未作质证。原被告提供的证据经过质证，双方对其真实性都无异议，本院作为有效证据记录在案。经审理查明，2019年10月29日，经中间人介绍，被告欲购原告商铺，被告经实地查看原告商铺后，向原告支付定金100000元，原告向被告出具《购房商铺定金协议》，其中注明：更名时原被告必须到开发商处更名，更名费用由原告支付。2019年11月5日，原、被告签订了《商铺买卖协议》，原告将位于西宁市××区商铺(面积234平方米)以4900000元出售给被告，并约定：1、原告负责将商铺的手续过户给被告，费用由原告负责;2、被告在原告完成过户手续后,将剩下的4800000元一次性付给原告,被告以定金形式已给付原告100000元;3、《协议》一式三份,原、被告各持一份,开发商持有一份；如有一方违约,按总房价的30%向对方赔偿违约金。同日，原被告签订了《商铺出租合同》，约定被告购买原告商铺后，出租给原告经营。在合同履行中,2019年11月6日，原、被告双方到青海馨庐商贸有限责任公司(开发商)办理了更名过户手续，青海馨庐商贸有限责任公司(开发商)在原被告签订的《商铺买卖协议》上注明：“根据甲方与我公司于2002年签定的执行和解协议，现因甲方要求将一楼的234平方米商铺出售，在办理房屋产权证时一楼234平方米商铺户名登记为马忠福，有关房屋出售中产生的一切纠纷及债权债务与我公司无关”，原被告在该注明上按了手印，公司盖章确认。后被告未按约定支付剩余房款，遂产生本诉。另查明，涉案房屋是青海馨庐商贸有限责任公司(开发商)建还给原告父亲陈有良的商铺，2009年7月13日，陈有良和韩玉花（原告母亲）立下遗嘱，其中“1、将七一路162号一楼商铺234平方米由本人长子陈景清继承”，在遗嘱上有立遗嘱人陈有良、韩玉花及其三子女陈景清、陈景真、陈景秀签字确认。2016年9月15日，陈有良去世后，原告及其弟陈景真依据遗嘱与青海馨庐商贸有限责任公司重新签订《执行和解协议》，将陈有良与青海馨庐商贸有限责任公司于2002年5月17日签订的《执行和解协议》中“陈有良”变更为“陈景真、陈景清”,内容及签订时间未变。庭审后，承办人与青海馨庐商贸有限责任公司经办人拜旭光电话核实：该涉案房屋尚未办理房产登记手续，陈景清与马忠福办理更名手续时，向马忠福已明示了涉案房屋产权登记正在办理之中，马忠福要求办理产权证时登记在“马忠福”名下。本院认为，原、被告签订的《商铺买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告支付了定金，原被告按约定在开发商青海馨庐商贸有限责任公司办理了更名手续后，被告未按约定支付房款，属违约行为，应承担违约责任。原告主张若被告不继续履行合同则解除合同，被告表示同意解除合同，本院予以确认。原告要求被告赔偿违约金及承担相关诉讼费用的主张符合法律规定，应予支持。但原被告约定的违约金按总房款30%计算，依据民间借贷有关违约金不得超过年利率24%的规定，原被告约定违约金过高，超过部分不予支持，应以年利率24%计算违约金。鉴于被告违约时间较短，造成经济损失较小，根据公平和诚实原则，减半计算违约金为宜，即12%。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，原告已主张了违约金条款，不应再主张定金，对其不退还定金的主张不予采纳。被告关于原告对涉案房屋无处分权的辩解不能成立，涉案房屋属于原告合法继承所得，原告有权处分；被告关于约定双方办理房产证的过户，而不是在开发商处更名的辩解意见亦不成立，因被告在签订《商铺买卖协议》之前向原告支付了定金，原告向被告出具了《购房商铺定金协议》，该协上明确写明双方必须到开发商处更名，原被告签订《商铺买卖协议》后，双方到青海馨庐商贸有限责任公司(开发商)进行了更名，在双方的更名协议中注明“在办理房屋产权证时一楼234㎡商铺户名登记为马忠福”,原被告在该更名协议上按了手印,青海馨庐商贸有限责任公司盖章确认，且青海馨庐商贸有限责任公司经办人亦明示了涉案房屋产权证正在办理之中。因此，被告对涉案房屋过户（更名）情况是明知的。故被告关于原告对涉案房屋无处分权及约定双方办理房产证的过户，而不是在开发商处更名的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告陈景清与被告马忠福于2019年11月5日签订的《商铺买卖协议》及在青海馨庐商贸有限责任公司(开发商)处办理的《更名协议》；二、被告马忠福支付原告陈景清违约金588000元（4900000元*12%），于判决书生效后立即给付，被告马忠福预付定金100000元，可抵扣违约金。案件受理费22600元、保全费5000元、保单费8670元，均由被告马忠福承担，判决生效后给付原告陈景清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马守彪 二〇一九年十二月十八日书记员 郑向丽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。