广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1824号 上诉人(原审被告)：广西玮力裕电子科技有限公司，住所地：桂平市长安工业区，统一社会信用代码：91450881MA5KC2R66U。 法定代表人：郑刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄金耀，广西桂力律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：何志浩，男，汉族，1983年9月5日出生，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 上诉人广西玮力裕电子科技有限公司（以下简称玮力裕公司）因与被上诉人何志浩商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人玮力裕公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人应当先举证自己的实际损失，上诉人再举证违约金过分高于实际，一审没有查明被上诉人的实际损失，也未要求上诉人举证违约金过分高于实际损失，一审法院没有释明举证责任，程序不当。二、2018年2月1日，上诉人已经邮寄交房通知给被上诉人，尽到了合同规定的通知义务，2018年6月6日备案以后，也通过电话等多种方式通知被上诉人。被上诉人属于恶意不收房。一审认定逾期交房时间是从2018年1月1日至2019年5月16日是不当的。三、2017年10月8日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同（预售）》，被上诉人应在一个月内办妥贷款手续，由于被上诉人自身原因，直至2018年4月28日被上诉人才到银行贷款。根据先交钱后交房的原则，业主未交清房款之前，不应计算逾期交房违约金，一审法院认定从2018年1月1日起计算逾期交房违约金是错误的。 被上诉人何志浩答辩称：一审判决正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 何志浩向一审法院起诉请求：判令玮力裕公司支付逾期交房违约金55209.75元（以房价款368065元为基数，从2018年1月1日起至2019年5月16日止,按日万分之三计付）给何志浩。 一审法院查明，2017年10月8日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），约定：原告购买被告开发建设的桂平市长安工业集中区的“润月星城商住小区”8幢2层02号商品房，总价款368065元；其中第九条约定：被告交付的商品房应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的条件，并需向原告提供住宅使用说明书、住宅质量保证书；第十一条约定：被告应在2017年12月31日前向原告交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于原告原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）原告在接到被告电话通知或邮寄入住通知书之日起30日内与被告办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为被告已将该房屋正式交付原告，该房屋的权利、义务及损毁、火失等风险，也随即转移给原告承担…。；第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列第1种方式处理：……逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）,并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之叁[该比率应当不低于第十二条第1（1）项中的比率]的违约金。 原告签订合同后已支付购房款368065元给被告玮力裕公司。2017年11月14日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告。涉案商品房于2018年1月28日经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格。2018年6月5日，被告玮力裕公司将涉案商品房的工程竣工验收备案文件提交原桂平市住房和城乡规划建设局备案，该局于同年6月6日同意备案。 另查明，2018年1月29日，被告通知涉案小区的业主于2018年2月1日收房。原告及部分业主以涉案小区工程未获得竣工备案表为由，一直未去办理收房手续，也未领取房屋钥匙。部分业主于2018年5月份提起诉讼，请求被告支付逾期交房违约金。在上述案件庭审（2018年7月10日）过程中，原告及其他未收房的业主得知涉案商品房于2018年6月6日进行竣工验收备案。2018年12月18日，尚未收房的业主代表到售楼部协商收房事宜，润月星城小区物业提出，该部分业主必须交纳自2018年2月1日起的物业费后才能领取房屋钥匙，业主代表则认为应当从2018年7月10起开始计算物业费，双方协商不成。润月星城物业服务中心于2019年1月22日发出《关于部分未收房业主物业费收取以及收房事宜的通知》，通知载明为不影响业主收房和正常使用，物业费收取先在2018年7月10日起计费，2018年7月10日前的物业管理费待法院判决生效后，根据法院判决由责任方承担，多退少补，请原告等11户未收房业主尽快办理收房手续。但润月星城物业服务公司没有将该通知送达给原告，被告也未向原告发出收房通知。后被告于2019年5月16将涉案商品房交付给了原告。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售），属当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 当事人对商品房交付有明确约定的，交付条件应按照当事人约定来认定。合同没有约定或约定不明的，房屋完成竣工验收并取得建设行政管理部门的工程竣工验收备案证明的，可认定房屋已具备交付条件。本案合同中，对于涉案商品房交付条件已经作出了明确约定即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，且该约定也符合法律的强制性规定，对该合同约定的交付条件予以确认。 涉案合同约定交付时间为2017年12月31日前，那么被告玮力裕公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。被告于2019年5月16日才将涉案商品房交付给原告。由此可见，被告玮力裕公司未能依合同约定按时将符合交付条件的商品房交付给原告，构成了逾期交房的违约行为，应承担违约责任。 被告玮力裕公司虽然通知业主于2018年2月1日收房，但此时涉案商品房未达到合同约定的交付条件，原告拒收房屋，属于正当维护自身的合法权益。涉案商品房达到交付条件后，被告把交纳物业费作为业主领取房屋钥匙的前提条件，没有事实和法律依据，不予支持。因此，原告主张逾期交房违约金计算至被告正式交付涉案商品房之日（2019年5月16日）止，有理有据，予以支持。按照涉案合同约定，被告逾期交房的，应按日向原告支付全部房价款万分之叁的违约金。因此被告应支付违约金55209.75元（以房价款368065元为基数，从2018年1月1日起至2019年5月16日止，按日万分之三计算）给原告。 当事人未按照合同约定履行构成违约的，应当按照合同约定的违约金数额或者损失赔偿数额的计算方法，承担违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）第十二条明确约定被告逾期超过60日后交付商品房，原告要求继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。双方所签订的合同系由被告一方所提供，双方当事人在签订合同时预先约定违约金的计算方式，并未以具体损害范围计算为限。根据一般社会常理及本案的案情，逾期交付商品房必然给原告造成一定的经济损失。逾期交房系被告单方原因造成，其要求调减违约金，既违背公平原则和诚实信用原则，损害原告作为业主的合法权益，也会危害正常的市场经济秩序。被告请求将违约金计算标准调减至日万分之一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，依据“谁主张谁举证”的原则，被告对约定的违约金过分高于实际损失负有举证责任，但其未能提供充足证据证实，也应承担举证不能的不利后果。综上，被告辩称合同约定以房价款的日万分之三计付违约金有违客观事实，且原告没有因逾期收房造成实际经济损失，请求调整违约金按日万分之一计付，于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告广西玮力裕电子科技有限公司应支付逾期交房违约金55209.75元给原告何志浩。本案受理费590元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告广西玮力裕电子科技有限公司负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于举证责任分配问题，上诉人主张违约金过高请求适当减少却没有提供相应的证据证实，一审法院认定玮力裕公司应对违约金过高举证不能应承担不利后果，是正确的。上诉人主张一审法院举证责任分配不释明属于程序不当，依据不足，本院不予支持。关于逾期交房违约金计算起点时间问题，上诉人提出违约金计算起点时间应为被上诉人按揭贷款到账时间即2018年4月28日的上诉主张，既与合同约定不相符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院根据合同约定的交付时间认定逾期交房的违约金计算时间从2018年1月1日起算是正确的，应予维持。对于违约金计算终点时间问题，涉案合同已明确约定商品房交付条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件”，上诉人于2018年6月6日才完成备案登记，上诉人主张其2018年2月1日已通知被上诉人收房，已经尽了交付义务。但在本案当中，上诉人通知被上诉人收房时房屋尚未完成备案登记，且上诉人将交纳物业费作为业主领取房屋钥匙的前提条件，致使被上诉人于2019年5月16日才收到涉案商品房，故一审判决违约金计算至2019年5月16日有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人主张一审判决违约金计算起止时间错误，应当撤销，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，实体判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1180元（上诉人广西玮力裕电子科技有限公司已预交），由广西玮力裕电子科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈历南 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇一九年十二月五日 法官助理 韦 英 书 记 员 李海丹