山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2019）晋0502民初2565号   原告（反诉被告）：程某，男，1982年10月27日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。   委托诉讼代理人：王某，山西佳邦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某，女，1983年8月6日生，汉族，晋城市人，现住晋城市，系原告程某妻子。   被告（反诉原告）：李某，男，1977年5月23日生，汉族，河南省夏邑县人，现住晋城市。   委托诉讼代理人：宋某，山西权洲律师事务所律师。   原告程某诉被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案。诉讼期间，被告李某针对原告程某提起反诉，本院也予以受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告程某及委托诉讼代理人王某、张某，被告李某及委托诉讼代理人宋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告程某向本院提出诉讼请求：一、解除我与被告李某签订的《古矿减压站房屋租赁合同》；二、判令被告将其占有的房屋返还给我；三、判令被告向我支付2018年9月2日至2019年8月2日的租金39000元及自2019年8月2日至腾退房屋之日的租金；四、诉讼费由被告负担。   诉讼期间，原告变更诉请一为：确认我与被告签订的《古矿减压站房屋租赁合同》无效，并变更诉请三的“租金”为“房屋占有使用费”。   事实和理由：我与被告于2017年8月1日签订《古矿减压站房屋租赁合同》，被告承租了位于晋城市城区的二间房屋，该房屋系我转租的房屋，合同期限4年，自2017年8月1日至2021年8月1日，每间房屋年租金22500元，二间每年共计45000元。合同签订后，被告支付了第一年的租金，第二年的租金仅支付了6000元，现还剩39000元未付，经我多次催要，被告以各种理由推托。   涉案租赁房屋无建设工程规划许可证，根据规定，我与被告签订的租赁合同应为无效。   被告李某辩称：请求驳回原告对我的诉讼请求。   被告李某刚开始提起反诉称：判令原告程某赔偿我另外租房的损失6000元，并赔偿我装修损失及停业损失（该两项损失以鉴定意见为准）。   诉讼期间，被告李某提出：以上诉请中的房租损失要求从2019年6月1日起开始计算至2019年12月底，按照每月3000元计算，共计21000元；装修损失为48989.27元；停业损失为2017年8月20日至2017年9月11日的停业损失，金额为10656.36元；鉴定费为4000元，以上合计84645.63元，要求程某承担。   事实和理由：原告程某租给我的房屋系转租山西某煤层气利用股份有限公司（以下简称“某公司”）的房屋，现某公司与程某之间的合同已经解除，程某并非房屋的合法占有人，且程某与我所签订的租赁合同为无效合同，程某现无权要求我返还房屋，也无权向我收取房屋占有使用费。   另外，2018年9月，我向原告又交纳3300元时，原告对我说房子马上要搬迁，我交纳3300元之后就不需要再向其交纳任何费用，可以一直用到房子拆迁。综上，2018年9月之后，我不能再支付程某房屋使用费。   2018年8月1日以后的租金，我总计交了6300元。   我与程某签订租赁合同后才知道程某并非出租房屋的所有权人，房屋也没有相应规划手续，但是，我已经将租金交付给程某，还花费约13万元对房屋进行了装修。程某的行为给我造成了装修损失，该损失应由程某承担。其次，在合同签订后，因为房屋没有手续无法办理营业执照导致2017年8月20日至2017年9月11日我无法营业，该营业损失应由程某负担。另外，原告说涉案房屋马上要拆，我遂另外签合同租了房子，我另外租房子的损失也应由原告承担。   针对被告李某的反诉，原告程某辩称：李某只是对房屋进行了简单的装修，且李某的装修未经我同意，该损失我不能承担。李某承租房屋后办理营业执照需要一定的时间，这是在合理的期间内，我不应赔偿该损失。另外，李某在外租房的房租损失我也不应赔偿。   经审理查明：   某公司与原告程某曾签订房屋租赁合同，约定某公司将晋城市城区古矿减压站内14间房屋整体出租给程某，用于程某经营使用，租期从2017年3月1日至2021年2月28日。以上房屋无建设工程规划许可证。   随后，经某公司同意，原告程某与承租户分别签订了租赁合同。其中，程某与承租户被告李某于2017年8月1日签订《古矿减压站房屋租赁合同》，将上述房屋中的13号、14号两间房屋整体出租给李某，约定租期从2017年8月1日至2021年8月1日，租金两间每年45000元。   程某与李某签订上述合同后，李某向程某支付了第一年的“租金”45000元，并开始对承租的房屋装修以用于经营饭店。2017年8月20日，装修完工。李某于2017年9月11日取得了“哥俩好大锅台”饭店的营业执照，开始正式经营。   程某于2018年得知其租赁的房屋可能要拆迁，于2018年8月将房屋要拆迁的事告知了李某。关于2018年8月1日以后的房屋租金，程某与李某未达成一致意见。   2019年4月18日，某公司以租赁合同纠纷为由将程某诉至本院，该案审理期间，某公司与程某于2019年7月15日在本院主持调解下达成协议：程某于2019年7月31日前向某公司支付租金3万元，程某于2019年9月30日前负责协调租户完成搬离、腾房工作，本院作出（2019）晋0502民初XXXX号民事调解书对该协议予以确认。   之后，程某向李某催交“租金”并要求李某搬离房屋，李某未予搬离，程某于2019年8月7日诉至本院。李某的“哥俩好大锅台”饭店一直经营至2019年10月25日，2019年10月25日之后停业。2019年12月25日，被告李某将涉案房屋的钥匙交付给了原告程某。   以上事实有原、被告提供的原告与某公司签订的《古矿减压站房屋租赁合同》，原告提供的原告与被告签订的《古矿减压站房屋租赁合同》、某公司出具的情况说明，被告提供的涉案土地证复印件、某饭店营业执照及工商登记档案、本院（2019）晋0502民初XXXX号民事调解书、涉案房屋照片以及原、被告陈述等在案佐证。   本院认为，原告程某与被告李某就涉案房屋签订的租赁合同，因该房屋的修建未取得建设工程规划许可证，为无效合同，现程某要求确认该租赁合同无效，本院予以支持，且诉讼期间李某将钥匙已交给程某，双方权利义务关系已经终止。   第一年即2017年8月1日至2018年8月1日期间的房屋使用费45000元，李某已向程某支付，双方无争议。   2018年8月1日之后，李某提出支付过程某6300元，程某陈述是支付了6000元，本院对支付过6000元的事实予以认定；其他300元，程某不认可，李某没有证据，本院不予认定。   关于双方合同终止后应如何解决纠纷，李某提供了：   1.2019年7月李某与程某的微信聊天截图   李某说：咱们谈好了已经，你不要我赔我不要你赔，2018年8月1号以后的租金你不要我了，我免费干到房屋拆迁我搬走的，同时合同作废。你咋又要呀，你几个意思？   程某：情况不一样了，见面谈吧。晚上抽空大家说说这个事   ……   2.2019年8月19日原、被告等人的谈话录音。   证据1、2，旨在证明原、被告曾就2018年8月以后的房屋使用费达成过一致意见，即被告不再向原告交纳2018年8月1日以后的任何费用便可使用房屋至拆迁之日。   原告方质证称并未与李某说过该话，也未达成一致意见。   本院认为，李某提供的以上证据可以证明双方曾就关系终止后如何处理房屋使用费以及李某的损失问题进行过协调，但并不能明确证明双方最后就此达成了一致的意见。   本案现主要需要解决的问题：   一、房屋使用费应如何支付。   本案中李某提出程某因不是房屋所有权人无权收取房屋使用费，本院认为，程某系转租人，根据程某与其出租方某公司达成的协议，程某于2019年9月30日前负责协调租户完成搬离，故2019年9月30日之前的房屋使用费，程某有权向李某收取。2018年8月1日至2019年9月30日期间的房屋使用费共计52500元，李某已支付了6000元，余款46500元应由李某向程某支付。   被告李某所诉的装修损失、营业损失以及另外租房损失，能否成立，应如何计算。   1.关于装修损失和营业损失   本案诉讼期间，李某提供了其装修合同以及2019年6至9月的营业明细，申请对涉案房屋的装修价值以及其停业损失进行鉴定，本院委托晋城市中级人民法院司法技术中心由该中心委托晋城华放资产评估事务所有限公司进行了鉴定。晋城华放资产评估事务所有限公司于2019年12月16日作出评估报告，报告载明：   涉案房屋装修价值为48989.27元。（参考10年的寿命年限计算），其中，双方认可装修部分的重置成本为42328.68元，装修价值为33439.66元；双方存争议部分的重置成本为19683.05元，装修价值为15549.61元。双方存有争议的部分为：入户处的装修、厨房内的不锈钢烟罩及排风扇。   李某经营饭店6至9月的日营业额为1080元，销售净利润率为42.9%。   针对李某的装修，原告方首先提出，被告李某的装修未经过其同意，对于李某的装修损失其不予承担，本院认为原告该主张不能成立，原告程某作为出租方，其不可能不知道李某的装修。   其次，原告程某的代理人提出入户处的装修损失不能计算，原因是超出了所租房屋的范围；厨房内的不锈钢烟罩及排风扇不能计算，原因是该物品均能拆走，被告李某对此不予认可。本院认为，李某对房屋入户处的装修，作为出租方的程某应该知道，其提出不予计算该装修损失，不能成立；不锈钢烟罩及排风扇均是针对该房子所安装的，拆走后已无利用价值，也应当计算在装修损失之内。   第三，原告程某的代理人提出，装修的鉴定不应参考10年的折旧年限计算装修价值，应按程某与李某所签订的合同期限4年的时间折旧计算装修价值，本院认为，晋城华放资产评估事务所有限公司依10年折旧年限鉴定装修价值并无不当，但是具体到本案中，被告主张的是装修损失，装修价值并不等同于装修损失，结合原、被告签订的合同期限，本院认为以4年折旧年限来计算装修损失更为适当。参照晋城华放资产评估事务所有限公司《资产评估报告》中的计算方法，先计算出综合成新率：21/48×50%+80%×50≈62%，再计算评估值=重置成本×综合成新率，即（42328.68+19683.05）元×62%≈8447.27元，本院确认李某的装修损失是38447.27元。   本院认为，程某作为转租方，未能审查涉案房屋具体情况即实施了转租行为，而李某作为承租方，对房屋的具体情况未能尽到相关的审慎义务即与程某签订了租赁合同，双方对给李某造成的装修损失均有过错，本院酌情确定程某承担75%的过错，李某承担25%的过错。程某承担以上损失中的75%：38447.27元×75%≈28835.45元。   对于营业损失，李某提出，从2017年8月20日至2017年9月11日期间，因房屋手续不完善导致营业执照未能及时办下来，该期间其有营业损失，本院认为，李某该主张合理，予以支持。该期间的损失，按照晋城华放资产评估事务所有限公司鉴定意见中的“从2019年6至9月的日营业额为1080元，销售净利润率为42.9%”内容，本院认为，考虑到被告提供的票据是2019年的，而非2017年的，其2017年的日营业额本院酌情确定为780元，2017年8月20日至2017年9月11日的营业损失为：23天×780元/天×42.9%=7696.26元。对以上损失，程某承担其中的75%：7696.26元×75%≈5772.2元。   2.鉴定费损失   李某提供了鉴定票据，可以证明该项费用为4000元，程某承担其中的75%：4000元×75%≈3000元。   3.李某另外租房的损失   被告李某提供了某社区房屋租赁竞标实施方案、李某与中后河居委2019年5月份签订的从2019年6月1日至2020年5月31日的《房屋租赁合同》、中后河居委收取36000元租金的票据。李某主张，因程某提出收回房屋，要求其搬离，所以其另外租赁了房屋准备搬走，另外租房的损失应由程某承担。程某的代理人对此不予认可。   本院认为，李某在未确定什么时间要搬走的情况下自己另租了房屋，由此而引发的损失应由其自己承担，程某对此不承担责任。   综上，程某应赔偿李某装修损失、营业损失、鉴定费损失为：28835.45元+5772.2元+3000元=37607.65元。   依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：   一、确认原告程某与被告李某2017年8月1日签订的《古矿减压站房屋租赁合同》无效。   二、被告李某向原告程某支付截止2019年9月30日期间的房屋使用费46500元。   三、原告（反诉被告）程某赔偿被告（反诉原告）李某的装修、停业以及鉴定费损失共计37607.65元。   以上二、三项折抵后，由李某向程某支付8892.35元，于本判决生效后十日内支付。   四、驳回被告李某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   本诉案件受理费962元，减半收取481元，由被告李某负担；反诉案件受理费1916元，减半收取958元，由原告程某负担426元，被告李某负担532元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审判员 李 芳     二0一九年十二月二十七日     书记员 连瑜珊