新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民事判决书（2019）新2302民初380号原告：闫国军，男，1979年3月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：李婷，新疆博达律师事务所律师。被告：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。法定代表人：王斌，该公司总经理。第三人：新疆阜康农村商业银行股份有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市准葛尔路364号。法定代表人：刘宗政，该公司董事长。委托诉讼代理人：边洁，新疆百森律师事务所律师。原告闫国军与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称隆诚伟业)、第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司(以下简称农村商业银行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告闫国军及其委托诉讼代理人李婷、第三人农村商业银行的委托诉讼代理人边洁到庭参加了诉讼，被告隆诚伟业经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫国军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还已付首付款126809元；3.被告承担首付款利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为19782.20元(2016年4月26日至2018年12月26日，126809元×4.875‰×32个月)；4.被告返还原告已付贷款本金及利息99768.28元;5.请求判令被告承担原告已支付贷款本金的利息损失11486.37元(详见清单)；6.请求判令被告承担2018年11月21日至抵押担保贷款合同解除日期间的贷款本金及利息；7.请求判令被告承担原告缴纳的公证费330元；8.请求判令被告承担原告缴纳的维修基金、抵押登记等费用6955元；9.请求判令被告退还原告缴纳的装修费用11022元；10.请求判令被告退还原告缴纳的税费7222.67元；11.请求判令被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为3635.4元(2018年8月18日至2018年12月18日，547.5元/㎡÷12个月×19.92㎡×4个月)；12.本案诉讼费、保全费及其他费用均由被告承担。事实和理由：2016年4月，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份（合同中的签约日期为后补），合同约定原告购买的商品房为预售商品房，该商品房建筑面积为20.04㎡，每平方米单价为11888元，房屋总价款共计238236元。后经测绘，原告购买的房屋实测面积为19.92㎡，总房款变更为236809元，原告按照合同约定支付首付款。2014年12月5日，原告与新疆阜康农村商业银行股份有限公司签订《个人住房抵押借款合同》，贷款金额110000元，贷款期限60个月。同时，原告缴纳了办理抵押登记所需的各项费用。2014年8月6日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议》一份，将其购买的房屋交由阜康市隆盛商贸有限公司管理运营，支付收益。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年6月14日，因隆盛百货商场关门，原告未取得合同约定的运营收益，经协商一致，达成《协议书》一份，约定原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议》不再履行，由被告向原告支付房屋租金。被告应于合同签订当日一次性付清2017年8月1日以前的租金，原告自愿放弃2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金，2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日以前的租金。如被告未能及时足额给付租赁费时，原、被告双方解除《商品房买卖合同》，被告应全额退还原告缴纳的房款。因被告未按约定支付租金，原告认为被告的行为已构成了违约，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。第三人农村商业银行提出独立诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》；2.请求判令被告返还剩余贷款本金26965.65元；3.请求判令被告返还从2018年12月20日起至剩余贷款本金清偿日止的利息，月利率为7.0000‰；4.请求判令被告承担律师代理费5000元；5.本案诉讼费、财产保全费用由被告负担。事实与理由：2014年12月5日，原告(原阜康市农村信用合作联社)与被告签订了《个人住房抵押借款合同》，合同约定：闫国军作为借款人向原告借款110000元用于购买被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司开发建设的，位于阜康市××区商铺，借款月利率7.0000‰，借款期限从2014年12月5日至2019年12月4日止。被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司提供阶段性担保，保证期限至办妥抵押登记并将抵押文件交付原告之日止，被告闫国军以所购此商品房作为抵押物，提供抵押担保。现因被告闫国军起诉被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司要求解除双方的《商品房买卖合同》，因两被告的《商品房买卖合同》解除后，原告与被告签订的《个人住房抵押借款合同》将面临无法实现合同目的的法律风险，故此依据最高人民法院《关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》的规定，请求解除原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》，因该合同的解除，系被告违约造成，被告应承担相应的赔偿责任，故此依法要求被告在承担返还借款和合同未解除期间的借款利息外，还应承担至借款全部清偿日至的利息和原告诉讼所承担的律师费用。为此特依法至贵院，请求公正判决。针对第三人的诉讼请求，原告辩称，原告同意与第三人解除《个人住房抵押借款合同》，原告在履行合同过程中没有违约，不同意承担第三人主张的律师费。剩余的贷款本金及利息应当由被告负担。被告隆诚伟业未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人对第三人提供的企业名称变更核准通知书无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院确认如下：原告提供证据如下：1．商品房买卖合同一份、补充协议一份、销售不动产统一发票一张，拟证实原被告之间存在商品房买卖合同关系，合同约定了价格、交房时间、办理产权登记的时间等事项，房屋总价款236809元付款方式为银行按揭，首付126809元，贷款110000元。2．个人住房抵押借款合同一份、收据一份，拟证实原告剩余房款系抵押贷款方式支付，贷款金额110000元，原告办理贷款合同公证，支付公证费330元。3.税收缴款书一份，拟证实原告购买上述房屋缴纳印花税和契税共计7222.67元；装修收据二张，拟证实原告购买房屋后缴纳了装修费共11022元；交纳维修基金、抵押登记等费用6955元。4．新疆农村信用社贷款还款明细登记簿二份，拟证实原告签订贷款合同后截止2018年12月向农商银行已付贷款99768.28元，自2018年12月至2019年4月20日向农商银行支付贷款本息10748.85元。5．管理运营协议一份、企业信用信息报告一份，拟证实2014年8月6日原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订运营协议，将购买的上述房屋交由隆商贸公司运营，并证实阜康市隆盛商贸有限公司注销的时间是2016年8月2日。6.《关于新疆隆诚伟业房地产开发有限公司富地康城项目中商铺销售经营存在问题的处理方案》一份、《协议书》一份，拟证实2017年5月17日因隆盛百货商场关停，由被告公司提出问题的处理方案，并且根据该方案，被告与原告签订协议书，约定管理运营协议不再履行，由被告向原告支付房屋租金，如不能足额支付，原、被告双方解除商品房买卖合同，有被告法定代表人的王斌的签字和盖章。7．（2018）新2302民初380号民事裁定书一份、非税收一般缴款书一份、电子发票一份，拟证实原告因本案诉讼向法院申请保全支出保全申请费1955元，保全担保费用862元。经质证，第三人对上述证据无异议。被告隆诚伟业未到庭，视为对其质证权利的放弃。本院对上述证据的真实性予以确认。被告隆诚伟业未到庭，视为对其举证权利的放弃。第三人提供证据如下：1．企业名称变更核准通知书一份，《个人住房抵押借款合同》一份，还款明细登记一份、律师代理费发票一张。拟证实阜康市农村信用联社已更名为新疆阜康农村商业银行股份有限公司。原、被告与第三人签订了《个人住房抵押借款合同》并办理了强制执行效力的公证债权文书，原告向第三人贷款110000元。截止2018年12月20日借款余额为26965.65元。第三人因本案支付律师费5000元。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，原告方一直按贷款合同履行还款义务。被告隆诚伟业未到庭，视为对其质证权利的放弃。本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月28日，原告闫国军与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份、《商品房买卖合同补充协议》一份。该《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：由原告购买被告开发建设的位于阜康市××路商铺一间，建筑面积为19.92平方米，单价为11888元/平方米，总房款为236809元。2016年4月28日，原告以现金及贷款方式共计向被告支付房款126809元。原告向被告支付装修费用11022元。2016年5月5日，原告向阜康市地方税务局交纳契税7222.67元。2014年11月，原告向被告交纳维修基金等其他费用6955元。2014年8月6日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议书》，由阜康市隆盛商贸有限公司对涉案商铺管理运营，向原告支付租金。《管理运营协议书》约定：二层商铺每平方米每年租金547.5元，每6个月支付一次，前三年按此标准执行，自第四年起至合同执行期间，阜康市隆盛商贸有限公司支付原告的商铺经营回报收益以当年的市场行情及商场的整体运营效益来核定当年回报额。2017年6月14日，原被告签订了《协议书》一份，约定：被告在协议签订当日，向原告付清2017年8月1日以前的租金。原告承诺与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告支付原告租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向被告支付一次，即三层每平方米547.5元/年，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日(2027年8月17日后的租金，随行就市)。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时(除业主个人同意外)，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场商铺时所缴纳的全部房款。若出现被告无条件退还房款的情况时：1.被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2.被告已向原告支付的2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。并约定：为保障全体业主利益，经被告股东一致同意，现将被告位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产，面积为4075.43㎡，抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。若违反本条款约定，则被告向原告支付房屋总价款的20%作为违约金，即47361.8元。2014年12月5日，原、被告及第三签订《个人住房抵押借款合同》一份，约定借款人闫国军向贷款人阜康市农村信用合作联社借款110000元，用于购买位于××区房屋，建筑面积为20.04平方米。借款期限自2014年12月5日起至2019年12月4日，共计60个月，实际发放款日以借款凭证为准。月利率7.0000‰。合同第六条约定，借款人在贷款人处开立结算账户，户名闫国军，开户行阜康市农村信用合作联社。本合同约定采用以下第(1)种方式划款：1.借款人在此不可撤销的授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后，再将全部借款划入售房人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的账户，以支付借款人在购房合同项下的款项。还款原则：借款期限在一年以内(含一年)，被告到期一次还本付息。借款期限在一年以上的，甲方从贷款发放的次月起偿还贷款本息。每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿。甲方在一个还款期内的任何一天还款，均按30天计算利息，结息日为每月末的最后一日(最后一次还款不能迟于本合同期限届满日)。首次和最后一次还款按实际天数计算利息。放款当期结计的利息在次月还款时加上次月还款额一并收取。2.借款人和贷款人商定采用等额本息还款法(还款法全称)规定的方式归还借款本息；3.采用等额本息还款法的，借款人每期应还款金额为人民币2251.52元。2014年11月28日，原被告及第三人在昌吉州公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书，原告支出公证费330元。2019年2月19日，原告向本院申请财产保全，支出诉讼保全费1955元，诉讼财产保全责任保险862元。再查明，2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。本院认为，一、关于原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的问题。原、被告签订的《协议书》第四条约定，发生被告未能按协议第三条约定向原告支付租金的情形，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告未按约向原告支付租金，根据双方《协议书》第四条约定，解除《商品房买卖合同》的条件已成就，原告可以请求解除合同。故对原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，因符合法律规定及双方《协议书》的约定，本院予以支持。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。原告起诉请求解除合同的诉状已于2019年2月2日向被告送达，故双方《商品房买卖合同》于2019年2月2日解除。二、关于原告请求被告返还已付首付款126809元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，原告共向被告交纳首付购房款126809元，根据原、被告签订的《协议书》约定，发生解除合同情形时，被告向原告退还房款的同时，所退还房款应抵扣2018年8月17日之前的租金。被告未到庭向本院提供证据证明其已支付租金金额，应承担对其不利的后果。故对原告请求被告返还首付款126809元的诉请，本院予以支持。三、关于原告请求被告承担首付款利息损失至还款日止，暂计算至起诉日为19782.2元的问题。双方履行《商品房买卖合同》期间，被告不存在过错，因此在解除《商品房买卖合同》之前的首付款利息损失应当由原告自行负担，解除《商品房买卖合同》之后的利息损失由被告向原告按本金126809元，月利率4.875‰支付利息损失。原、被告签订的《协议书》第四条约定，在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。故双方于2019年2月2日解除合同后，被告应于2019年4月2日前向原告退还购房款，本院对自2019年4月3日至还款之日的利息损失予以支持。四、关于原告请求被告返还原告已付贷款本金及利息99768.28元，以及原告请求被告承担2018年11月21日至抵押担保贷款合同解除日期间的贷款本金及利息的问题。对于原告已向第三人偿还贷款本金，截止目前仍在变动中，故应以原告已经向第三人偿还的贷款本金数额为准，由被告向原告支付。对于原告主张的已向第三人偿还的贷款本金所产生的利息损失问题。本院认为，原告基于购买商品房向第三人贷款，其向第三人偿还的贷款本金及利息不应由被告承担，故对此项诉讼请求，本院不予支持。五、关于原告请求被告承担已支付贷款本金(利息)的损失11486.37元问题。原告之所以贷款是为购买商铺，那么基于贷款所形成的本金、利息的损失，原告请求被告支付没有法律依据，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。六、关于原告缴纳的公证费510元的问题。该费用系原告为购买商业用房的支出，应由原告自行负担。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。七、关于原告请求被告返还维修基金、抵押登记等费用6955元的问题。上述费用原告交付给被告后，被告未实际支出，故此被告应予以返还6955元。八、关于原告请求被告退还原告缴纳的装修费用11022元的问题。装修费用发生在原、被告履行《商品房买卖合同》期间，商铺已装修，并已运营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。九、关于原告请求被告退还原告缴纳的税费7222.67元的问题。从查明的事实可知，该部分税费，由阜康市地方税务局收取，原告可请求税务部门予以退费。十、关于原告请求被告支付租金至合同解除之日，暂计算至起诉日为3635.4元的问题。根据双方签订的《协议书》的约定，被告应向原告支付2018年8月18日之后的租金，原告主张至购房合同解除之日，符合双方协议约定。双方的购房合同于2019年2月2日解除。从2018年8月18日至2019年2月2日共计169天。据此，被告应向原告支付租金5049.72元（547.5元÷365天×19.92平方米×169天），本院予以支持。十一、关于第三人请求解除与原、被告告签订的《个人住房抵押借款合同》的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。本案中，原、被告之间的《商品房买卖合同》已解除，原、被告及第三人签订的《个人住房抵押借款合同》，根据上述司法解释的规定，《个人住房抵押借款合同》亦应解除。故对第三人请求解除与原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。第三人的诉状已于2019年3月25日向被告送达，故双方签订的《个人住房抵押借款合同》于2019年3月25日解除。十二、关于第三人请求原、被告返还剩余贷款本金26965.65元及从2018年12月20日起至剩余贷款本金清偿日止的利息的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息部分分别返还担保权人和买受人。在本案诉讼期间，原告按约每月偿还贷款，所欠第三人贷款本金数额不断减少，故对于原告尚未偿还的银行贷款，由被告隆诚伟业公司向第三人银行予以返还。十三、关于第三人请求原告及原、被告承担律师代理费5000元的问题。《个人住房抵押借款合同》第十七条约定：因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费…。本案中，因借款人无违约行为，故第三人请求由原、被告承担律师代理费的请求，本院不予支持。十四、关于因财产保全而产生的申请费如何负担的问题。原告因财产保全而支出的申请费1955元。原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告闫国军与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、解除原告闫国军与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司及第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房抵押借款合同》；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫国军返还首付购房款126809元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按本金126809元，月利率4.875‰，从2019年4月3日至本金还清之日的利息损失；五、原告闫国军至本判决生效之日止已向第三人归还的贷款本金（以新疆阜康农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准），由被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫国军返还；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫国军赔偿至判决生效之日止，闫国军已向新疆阜康农村商业银行股份有限公司支付的贷款利息（以新疆阜康农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫国军返还维修基金、抵押登记等费用6955元；八、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫国军支付租金5049.72元；九、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫国军支付保全申请费1955元；十、被告阜康市隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司偿还闫国军自判决生效之日起依照《个人住房抵押借款合同》未予偿还的贷款。十一、驳回原告闫国军的其他诉讼请求。十二、驳回第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6204元，由原告闫国军负担1479元，被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担4653元，第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司负担72元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 王 青人民陪审员 朱力勇人民陪审员 舒培惠二〇一九年十二月二十五日书 记 员 张 娟