广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2006号原告：肇庆市高要区厚福房地产有限公司，住所地肇庆市高要区金利镇金顺路（金利大道），统一社会信用代码91441283782986811B。法定代表人：梁啟灿，董事长。委托代理人：刘劼，广东勤思进律师事务所律师詹文秀，广东勤思进律师事务所实习律师。被告：吴桂英，女，1975年10月28日出生，汉族，住肇庆市高要区，原告肇庆市高要区厚福房地产有限公司诉被告吴桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆市高要区厚福房地产有限公司的委托代理人刘劼、被告吴桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市高要区厚福房地产有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令被告继续履行原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》(编号：20111203XXXXXXXXXX)及《补充协议书》，向原告支付剩余购房款项50000元（在庭审中原告调整为20000元）；二、请求贵院判令被告向原告支付违约金40525元（以50000元为基数，按照每日万分之五的标准从2015年2月1日暂计至2018年11月1日，以后的违约金按照上述标准计算至还清本息之日止）；三、请求贵院判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保费等费用。事实与理由：原、被告双方于2011年12月4日签订《广东省商品房买卖合同》（编号：20111203XXXXXXXX），约定由被告购买原告开发建设的位于肇庆市高要区金利镇金龙大道厚福花苑XXX幢XXXX号房屋，合同约定该套房屋售价为人民币233617.81元整。被告在2010年2月6日支付首期款20000元，于2011年12月2日支付首期款53616.4元，于2012年3月15日支付首期款1.41元，共计73617.81元，剩余的160000元将办理银行按揭。后来由于被告的自身原因，未能办理银行按揭。因此，原被告于2014年10月6日签订《补充协议书》约定，由被告分期支付剩余购房款160000元给原告。被告应当于2014年9月30日前付55000元；于2014年11月30日前付55000元；于2015年1月31日前付50000元。被告在支付了前两期款项后，经原告多次催收仍不支付剩余购房款50000元，已经严重违约。另根据《补充协议书》第一条第（2）点约定，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期之第二天起至实际全额支付应付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。被告逾期应付款为50000元，所以从2015年2月1日至2018年11月1日的违约金为34225元。被告严重逾期不支付剩余房款的行为已经严重违约，对原告权益造成严重损害，为此，原告依法起诉，请求法院根据《合同法》的相关规定以及《补充协议书》第一条第（2）点约定，依法判如所请，以维护原告的合法权益。被告吴桂英答辩称欠款是事实，请求给予一个月的时间支付清人。但请求的违约金过高，可以协商调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月4日，吴桂英与肇庆市高要区厚福房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定有：三、买受人（指吴桂英）购买出卖人（指肇庆市高要区厚福房地产有限公司）座落于肇庆市××区××大道××房的商品房。建筑面积112.91平方米，套内面积100.616平方米。四.1、按套内面积计算单价为每平方2322元，总价款为233617.81元。六、付款方式及期限：3、首期已付房款73616.12元，余款160000元办理银行按揭。七、买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起到实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付应付款万分之5的违约金。上述合同签订后，原告依约将上述房屋交由被告收房。因被告未能办理银行按揭还款。2014年10月6日，原、被告双方签订了《补充协议书》，协议约定：现因乙方（吴桂英）不能办理银行按揭付款，双方就余款160000元的支付问题达成协议：一.1、于2014年9月30日前付55000元；2、2014年11月30日前付55000元；3、2015年1月31日前付50000元。二.（2）逾期超过30日后，出卖人有权单方解除合同（指《商品房买卖合同》），收回合同约定的房屋另作处理。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之五的违约金。补充协议书签订后，被告吴桂英依约支付了第一、二期的房款共110000元，对余下的50000元购房款未能按时支付。肇庆市高要区厚福房地产有限公司经催收未果，遂向本院提起诉讼。起诉后，吴桂英于2019年9月4日向原告支付了30000元购房款，至今尚未欠20000元。另查明：高要市厚福房地产有限公司是注册成立于2005年12月7日的自然人投资或控股的有限责任公司。2018年3月13日，变更为肇庆市高要区厚福房地产有限公司。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告吴桂英确认对欠下原告肇庆市高要区厚福房地产有限公司的购房款20000元，因双方签订的《商品房买卖合同》和吴桂英的签名的《欠到荣华佳如下货款未结》以及《承诺》，事实清楚，证据充分，现肇庆市高要区厚福房地产有限公司请求吴桂英支付欠款有理，本院予以支持；对于肇庆市高要区厚福房地产有限公司诉请自2015年2月1日起按合同约定万分之五计算违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款“买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持”以及第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，因原告没有提供因被告未履行付款义务所造成的实际损失，故此，应参考尚未欠款额的逾期银行贷款利息对照损失款额。现因双方约定违约金计算以万分之五计算过高，应予调整为按中国人民银行同期同类借贷的逾期利率计算[按人民银行的年利率4.75/年的1.3倍（6.175%）]加收罚息为宜。以尚欠本金50000元自双方约定逾期的2015年2月1日起计算至2019年7月11日为53个月又9天的违约金为12426元，现肇庆市高要区厚福房地产有限公司诉请自2015年2月1日起按万分之五计算，不符合法律规定，本院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、第一百七十六条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款、第二十六条之规定，判决如下：一、被告吴桂英在本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的购房款20000元原告肇庆市高要区厚福房地产有限公司；二、被告吴桂英在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金12426元（自2015年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计算至2019年7月11日止）给原告肇庆市高要区厚福房地产有限公司；三、驳回原告肇庆市高要区厚福房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1032元，由吴桂英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  徐海球二〇一九年十二月五日书记员  张女焕