文书内容河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初1632号原告:郭继明，男，1953年10月15日出生。委托诉讼代理人：王焕章，河南大进律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：余丹丹，河南大进律师事务所实习律师。被告：洛阳懿龙房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区中州中路与人民西路交叉口西南角洛阳国际贸易中心。法定代表人：周越昆，经理。委托诉讼代理人：谈凯玲，该公司会计。第三人：洛阳金地百货有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州路与人民西路交叉口西南角洛阳国际贸易中心。法定代表人：刘长伟，该公司经理。委托诉讼代理人：曹南，河南惠人律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：吴涛，河南惠人律师事务所执业律师。原告郭继明与被告洛阳懿龙房地产开发有限公司（以下简称懿龙公司）、第三人洛阳金地百货有限公司（以下简称金地公司）合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，于2018年3月26日作出（2018）豫0303民初746号民事判决书。宣判后，原告郭继明提出上诉。洛阳市中级人民法院于2019年3月27日作出（2018）豫03民终3177号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清为由，撤销原判发回本院重审。本院于2019年4月9日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月3日及2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告郭继明及其委托诉讼代理人王焕章、余丹丹，被告懿龙公司的委托诉讼代理人谈凯玲，第三人金地公司的委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。            楼层              房号              建筑面积                  一层              1-A-011              25.53㎡                  一层              1-A-016              24.69㎡                  一层              1-A-018              43.10㎡                  一层              1-A-019              20.58㎡                  一层              1-A-020              20.52㎡                  一层              1-A-021              38.14㎡                  一层              1-A-022              33.46㎡                  一层              1-A-025              32.26㎡                  一层              1-A-029              13.64㎡                  一层              1-A-032              37.60㎡                  一层              1-A-033              37.87㎡                  一层              1-A-008              36.49㎡                  一层              1-A-006              32.13㎡                  一层              1-A-005              32.56㎡                  一层              1-A-003              30.80㎡                  一层              1-A-002              21.58㎡                  一层              1-A-001              54.00㎡                  一层              1-B-001              16.47㎡                  一层              1-B-019              18.94㎡                  一层              1-C-003              15.38㎡      郭继明向本院提出诉讼请求：1.依法判令撤销懿龙公司与金地公司2017年1月3日签订的《商品房预售合同》，撤销与2995967元及利息价值相等值商铺合同编号YS0392523，商铺代码：2.金地公司将位于洛阳市西工区中州中路与人民西路交叉口西南角洛阳国际贸易中心的商铺变更到懿龙公司名下；3.本案诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等合理费用由懿龙公司承担。重审中将其诉讼请求变更为：1.请求撤销懿龙公司与金地公司2017年1月3日签订的《商品房预售合同》，合同编号：YS0392523            楼层              室号              房屋编码              面积                  C区2层              03-0269              112647              14.77                  B区1层              02-0133              110804              53.07                  B区4层              02-0425              112831              25.91                  C区2层              03-0212              112612              15.90                  D区2层              04-0202              112664              535.12                  C区2层              03-0288              112661              17.18                  A区2层              01-0260              110960              12.85                  A区2层              01-0203              110912              18.12      8个铺位692.92平方米；2.金地公司将上述第一条所述房屋变更至懿龙公司名下；3.本案诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等合理费用由懿龙公司承担。事实及理由：从2005年8月开始，懿龙公司拖欠郭继明安置费2995967元，郭继明2016年10月向西工区法院提起诉讼，2016年12月进行了开庭审理。2017年3月10日作出（2016）豫0303民初4490号民事判决书，确认懿龙公司应当支付郭继明安置费2995967元及利息、逾期临时安置补偿费198400元。郭继明在2016年10月27日起诉懿龙公司，懿龙公司与金地公司在2017年1月3日将名下二千平方米的商铺，以每平方米9000元的价格转让给金地公司（同时期市场价格每平方米20000元左右），但懿龙公司在明知欠郭继明巨额债务没有偿还情况下，与金地公司签订《商品房预售合同》，将懿龙公司名下仅有房产转让金地公司，并且办理了过户手续。其转让行为使懿龙公司名下没有可供偿还债务的财产，侵犯了郭继明的合法权益，故请求撤销。懿龙公司辩称，郭继明所述不属实，懿龙公司与金地公司签订的《资产收购协议》，该协议是由洛阳市政府、西工区政府联合成立的国贸中心遗留问题工作组协调监督下形成，且懿龙公司与中铁十五局和金地公司签订协议在前，懿龙公司并没有恶意转移财产。另，郭继明不具备诉讼主体资格，本案拆迁赔偿主体应为新华社中国图片社洛阳分社而非郭继明个人。金地公司述称，1.同意懿龙公司的答辩意见，郭继明不具备本案诉讼主体资格；2.郭继明重审中变更的诉讼请求与原一审房号明显不同，说明郭继明对于懿龙公司与金地公司是否存在恶意串通行为以及所涉房产是否侵犯其个人利益均无明确证据；3.金地公司是完全按照国贸中心遗留问题工作组的要求进行涉案房产的转让，程序合法不存在恶意串通来损害郭继明的利益，因此请求驳回郭继明诉讼请求。经审理查明：1.2014年1月7日，中铁十五局集团有限公司与懿龙公司、金地公司签订《三方协议》，中铁十五局集团有限公司依生效的郑州铁路运输中级法院（2010）郑铁中民初字第1号民事调解书申请执行懿龙公司一案，执行过程中，郑州铁路运输中级法院对被执行人懿龙公司名下位于洛阳市国际贸易中心1－5层的384套房产（商铺）予以查封（面积约10440平方米，具体房产数目及面积以法院查封裁定为准）。为妥善解决该执行纠纷，尽早使商业项目投入运营，经三方充分协商，金地公司同意购买懿龙公司名下被郑州铁路运输中级法院查封的上述全部商铺，并将支付对价中的5800万元直接支付中铁十五局集团有限公司用于清偿懿龙公司所欠十五局集团有限公司的债务。后懿龙公司与金地公司签订《资产收购协议》，约定了双方权利义务，其中第二条债权债务处理条款2约定：与拟收购资产有关的其他各项债务共计2506.331622元，由金地公司直接支付给债权人。同日，中铁十五局集团有限公司（甲方）与金地公司（乙方）签订《协议》，协议约定乙方共向甲方支付5800万元用于购买懿龙公司名下被甲方查封的房产商铺，5800万元款项按期支付完毕视为懿龙公司对甲方的债务履行完毕。乙方首付款3000万元汇入郑州铁路运输中级法院银行账户，郑州铁路运输中级法院对已查封的全部房产商铺办理解封，懿龙公司将其中3000平方米商铺作为乙方向甲方支付余款2800万元的保证，该3000平方米直接过户至甲方中铁十五局集团第七工程有限公司名下，其余面积懿龙公司过户至金地公司名下。协议约定，乙方用于回购甲方名下国贸中心3000平方米商铺的2800万元款项分三期支付：第一期800万元于2015年1月7日支付给郑州铁路运输中级法院；第二期800万元于2016年1月7日支付给郑州铁路运输中级法院；第三期1200万元于2016年7月7日支付给郑州铁路运输中级法院。《协议》显示：查封户数及解封面积清单过户到金地公司共计223户7452.83平方米，过户至中铁十五局集团第七工程有限公司名下的房产户数共计92户3002.27平方米，共计315户，面积为10455.1平方米。《三方协议》签订后，各方依约履行合同义务。由于金地公司资金困难，最后一期1200万元的款项支付迟延。金地公司分三期将1200万元支付郑州铁路运输中级法院：2016年7月12日，支付600万元；2016年7月28日，支付200万元；2016年12月14日，支付400万元；另支付逾期付款利息12万元。上述款项支付完毕后，郑州铁路中级法院将部分查封商铺解封。2014年至2017年1月3日期间，金地公司与懿龙公司先后签订合同编号为：YS0235551、YS0235555、YS0296756、YS0335245、YS0392523五份《商品房买卖合同》（预售），涉及房产389套，总面积为12721.64平方米，其中315套面积10455.1平方米系懿龙公司转让给金地公司的房产，余74户实际系已购买了房产但未交全款或款项已付清但未办理合同的小业主所有。2014年1月10日，金地公司出具《承诺书》及清单一份，主要内容：为了保护小业主的利益，对于洛阳国贸中心项目收购中因故暂时无法过户至小业主名下的商铺共计74户，经多部门协调决定，暂时过户至收购方金地公司名下。金地公司承诺待条件具备时保证将上述商铺的所有权过户至相应业主名下，目的是为了保护74户小业主的权益。目前，该74户房屋仍登记在金地公司名下。金地公司收购懿龙公司房产后，与小业主签订托管协议因拖欠租金，有百余户业主诉至法院要求解除租赁合同、支付拖欠租金。其中大部分为该74户业主。2.洛阳市人民政府（甲方）与洛阳金地百货有限公司（乙方）签订《洛阳市人民政府洛阳金地百货有限公司关于国贸中心项目启动的协议》，该协议约定甲方成立专门的工作组配合乙方协调解决洛阳国贸中心项目启动过程中遇到的相关问题，以确保该项目顺利实施。甲方协调中铁十五局集团第七工程有限公司同原开发商懿龙公司和乙方按照三方达成的意向签订正式合同。协商郑州铁路运输法院在乙方资金到位时给予及时下达对该商场商铺查封的解封相关文书。协调市房管部门办理上述解封商铺手续。2018年3月9日，洛阳市国贸中心项目遗留问题处置工作组出具《证明》一份，内容为：编号为YS0392523的《商品房买卖合同》系履行《三方协议》的内容，属于解决国贸中心遗留问题的一部分。3.郭继明与懿龙公司因合同纠纷一案，西工区人民法院于2017年3月10日作出（2016）豫0303民初4490号民事判决书，判决懿龙公司支付郭继明截止2016年12月的临时安置补偿费2995967元及利息。该判决已生效且正在执行阶段。本院认为，本案系因原告郭继明认为其与被告懿龙公司之间存在的债权债务关系，而懿龙公司将其财产不当转让给第三人金地公司进而侵犯了其合法权益所引发的债权人撤销权之诉。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。郭继明要求撤销的懿龙公司与金地公司签订的编号为YS0392523《商品房买卖合同》是为了履行中铁十五局集团有限公司、懿龙公司、金地公司于2014年1月7日达成的《三方协议》中第三期1200万元债务，该《商品房买卖合同》涉及的共计31套房屋均是从中铁十五局集团有限公司查封的房产中解封，且金地公司提供证据证明支付了相应款项，能够证明涉案合同是为了履行《三方协议》。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：“明显不合理低价”应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。由于案涉房产属于烂尾状态，其市场价值的评估需要考虑综合因素予以确定，且依据《资产收购协议》的约定，金地公司除支付购房款外还额外需支付2000余万元本属于懿龙公司的债务，故不能简单依据当时的市场交易价格予以确认。懿龙公司转让给金地公司的房产共计389套，总面积12721.64㎡。其中，74套（含珠海法院查封的5套门面房）系其他小业主的房产，为保护小业主的利益，暂时过户在金地公司名下，待条件具备时再过户给小业主。双方实际交易房产为315套，面积10455.1㎡，价款5800万元（原告要求撤销的编号YS392523合同计31套房屋亦在其中），另加2506.331622万元的债务。故原告郭继明提出的二被告恶意串通低价转让超面积转移财产不成立。综上，郭继明主张的撤销权并不符合撤销权行使条件，对于其诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回郭继明的诉讼请求。本案受理费30767元，保全费5000元，共计35767元，由郭继明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陆红雨人民陪审员  崔海霞人民陪审员  朱甦敏二〇一九年十二月三日书 记 员  温阳阳