中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1058号 上诉人（原审原告）：赵军，男，1955年3月21日出生，汉族，住辽宁省盘锦市。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人赵军与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵军的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵军上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初389号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露A区22#-1-402室执行、解除查封；2.判令西藏信托承担一二审诉讼费用。事实和理由：第一，龙驿公司与赵军签订的《商品房买卖合同》，虽然买卖合同原件与复印件不一致，但是从整个案涉房屋的流转来看，不影响赵军在人民法院查封前购买案涉房屋的事实，赵军现手中原件真实有效，并交纳了全部购房款。因此，在人民法院查封之前，赵军与龙驿公司已签订合法有效的书面买卖合同。第二，本案房屋自2014年6月14日龙驿公司开具入住通知单后，案涉房屋已经不属于龙驿公司管理和控制，赵军在一审中提交的多项证据均能证明自2014年6月14日后，该房屋已经发生了实际入住费用，赵军对案涉房屋在法律上享有了管理控制权和物权期待权。故赵军在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三，赵军提交了2012年12月9日龙驿公司出具的收款收据，以及赵军之子赵长亮支付全部购房款的证据，故赵军付清全部购房款的证据确实充分。综上所述，一审判决驳回赵军的诉讼请求，事实不清、证据不足。 西藏信托辩称，赵军未提供合法有效的证据证明其在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有案涉房屋，且其提供的收款收据显示的时间、金额与其提供的银行明细显示的时间、金额不能相互印证，不足以证明其已支付全部案涉房款。因此赵军提供的证据不能证明其享有足以排除强制执行的合法权益。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回赵军的上诉请求。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 赵军向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露A区22#-1-402室归赵军所有并排除执行；2.诉讼费由西藏信托承担。 一审法院查明事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，赵军等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，赵军等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日赵军等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日赵军等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日赵军向一审法院提起执行异议之诉。2012年12月龙驿公司与长安国际信托有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.赵军是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.赵军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归赵军所有。分述如下： （一）关于赵军是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。赵军主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张赵军未提交证据证明其房屋被查封，且因赵军起诉后又申请撤诉，现赵军起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案中，赵军等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了赵军的执行异议申请，包括赵军在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为赵军起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，赵军在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张赵军不具有诉讼主体资格及赵军起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 （二）关于赵军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，根据已经查明的事实，赵军提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。赵军提供的商品房买卖合同原件与复印件不一致，赵军也无法作出合理解释，故不能认定赵军在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合第二十八条第一项的规定；2.赵军提供的入住通知书、网络通信单、燃气费、水费、物业费、电梯费收据、供暖缴费卡，缴费名字均不一致，不能证明赵军在人民法院查封之前已实际占有房屋，不符合第二十八条第二项的规定；3.赵军提供的收款收据显示的时间、金额与其提供的银行明细显示的时间、金额不能相互印证，且赵军无法作出合理解释，故赵军提供的证据不足以证明赵军已经支付了全部价款，不符合第二十八条第三项的规定；4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，赵军的诉请不符合《异议复议规定》第二十八条的规定，赵军主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 （三）能否确认案涉房屋归赵军所有。因赵军主张民事权益不足以排除强制执行，对该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《异议复议规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回赵军的诉讼请求。案件受理费8800元，由赵军负担。 二审期间，本院依赵军申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），其中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明赵军已收款未开票，《附表7-2：A区B区住宅、商网销售台账汇总表》载明赵军的房源状态为全款；本院依赵军申请调取的龙驿公司第0544号《记账凭证》、龙驿公司于2012年11月23日出具的《收款收据》第二联，均载明赵军的房款（含气源费）503230元。西藏信托质证后认为，对《记账凭证》《收款收据》真实性有异议，《审计报告》来源于龙驿公司，基础数据不准确；赵军主张案涉房款缴纳日期是2012年12月9日，《收款收据》出具日期为2012年11月23日，未交款提前开出收据，不具有合理性，《附表7-2：A区B区住宅、商网销售台账汇总表》显示2011年5月24日交款，《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》显示2012年11月23日交款，上述三个交款时间相互矛盾，不能证明真实支付房款的事实。本院认为，上述证据来源于具有法定资质的审计机构依法独立作出的审计报告及龙驿公司的财务记账，在西藏信托公司未提供充分证据予以推翻的情形下，本院予以采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认，二审另查明：2012年12月29日，赵军之子赵长亮取款50万元。2012年12月9日龙驿公司为赵军出具503230元收款收据。2014年8月22日，赵军、田春艳（系夫妻关系）与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：赵军购买枫丹白露A22幢1单元4层02号房，住宅，建筑面积130.29平方米，每平方米3843.20元，总价款500730元。2014年6月14日龙驿公司为赵军出具入住通知单。赵军之妻田春艳于2014年6月14日交纳物业费、电梯费，于2015年6月2日交纳水费。赵军之子赵长亮于2015年4月24日办理互联网宽带业务，于2015年9月11日交纳燃气费。除燃气费单据外，其他单据的房屋地址均为枫丹白露A区22幢1单元402号。 本院认为，本案的争议焦点为赵军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，案涉房屋于2016年1月4日被一审法院查封，赵军于2014年8月22日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。尽管赵军持有一份时间为2012年12月9日的《商品房买卖合同》复印件，但赵军陈述2014年8月22日的《商品房买卖合同》系后来补签，具有一定合理性。合同复印件不能否定时间为2014年8月22日的《商品房买卖合同》的效力。入住通知单、水费缴费清单、燃气费缴费清单、电梯费、物业费收据等证据可以证明赵军在2016年1月4日前实际占有案涉房屋。相关单据中的交款人虽然不是赵军，但系赵军的儿子或妻子，且载明的地址为案涉房屋地址，内容真实、来源形式合法、与本案具有关联性，应予采信。综合上述事实，本院认定赵军在人民法院查封之前已与龙驿公司建立了合法有效的商品房买卖法律关系，已合法占有案涉房屋，符合《异议复议规定》第二十八条第一项、第二项的规定。龙驿公司先后向赵军出示的四张收据，编号分别为0008359、0017826、0190092、0113289，指向的均是案涉房屋的价款，反映出龙驿公司财务记账混乱，不能确定赵军的支付房款的具体时间。赵军出示的2012年12月29日其子赵长亮取款50万元的《账户交易流水清单》证明其款项来源，有一定合理性，同时《审计报告》中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》《附表7-2：A区B区住宅、商网销售台账汇总表》、龙驿公司第0544号《记账凭证》《收款收据》载明房款已付，与赵军的陈述亦能相互印证，虽然三者记载的付款时间不一致，但此为龙驿公司原因造成，不能以此否定赵军已支付全部房款的事实。故本院认定赵军已经支付了全部价款，符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定。同时，龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》、案涉房屋项目的《商品房预售许可证》以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售涉案房屋，因龙驿公司未办理不动产首次登记，故未办理案涉房屋过户登记非因买受人赵军自身原因，符合《异议复议规定》第二十八条第四项的规定。综上，赵军对案涉房屋享有的民事权益符合《异议复议规定》第二十八条的规定，能够排除强制执行。故对赵军提出的排除执行的主张，本院予以支持。 综上所述，赵军的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初389号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A22-1-402号房屋； 三、驳回上诉人赵军的其他诉讼请求。 一审案件受理费8800元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费8800元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杜军 审判员  朱燕 审判员  谢勇 二〇一九年十二月三十日 法官助理陈其庆 书记员王悦