广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初15619号原告（反诉被告）：陈带娣，女，1974年9月14日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。委托诉讼代理人：范阳林、李跃，均为广东新法擎律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧17栋C。法定代表人：郭平洪，总经理。委托诉讼代理人：黄佳琪、肖宝怡，分别为广东经纶律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）陈带娣诉被告（反诉原告）广州南天商业大广场建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人范阳林、李跃，被告的委托诉讼代理人黄佳琪、肖宝怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称并反诉答辩称：2014年8月12日，原告与被告签订《南天市场商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第28栋37号商铺，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，并约定了商铺租金、市场管理费、水电费等费用。合同第五条约定，被告负责对市场内公共设备设施进行日常维护维修，保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业；负责市场的日常管理工作，配备市场专管员，对市场的经营进行统一管理，维护市场经营秩序，配备清洁员等。合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告于2018年7月起采取断水断电等方式变相要求原告提前解除合同，未保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业，给原告造成巨大的经营损失。故起诉请求判令：1、被告立刻依约对市场内公共设备进行日常维护维修，保证设备设施的正常运作部不影响市场的正常营业、立刻依约维护市场经营秩序，配备清洁员，排除妨害以便于原告正常营业；2、被告向原告返还市场综合管理费用4.2万元；3、被告向原告赔偿经营损失共计5.8万元；4、本案诉讼费由被告承担。对被告反诉请求的意见：不同意被告的全部反诉请求。原告从2018年7月起按时交租，但被告拒收。通过原、被告提交的证据反映被告无权出租涉案场地，原告不存在向被告支付租金及管理费的依据。被告为了迫使原告搬迁，通过拆除商铺顶棚及堵住商铺门口等恶劣手段阻止原告经营，被告的行为已经涉嫌破坏市场经营罪。被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。被告一直对涉案市场的公共设施设备进行维护，且原告的租赁合同已经到期，原告的第1项诉讼请求没有事实和法律依据。双方约定的市场综合管理费是原告因签订租赁合同、承租涉案商铺支付的费用，是原告当时的真实意思表示，原告实际使用商铺期间，没有提出过异议。原告要求被告赔偿经营损失没有事实和法律依据，原告没有提供证据证明自身的损失数额。原告自2018年8月起不再缴纳租金、市场管理费等。按照合同第四条第（二）款、第五条第（四）款、第八条第（二）款的规定，原告拖欠租金、市场管理费已超过三个月，构成严重违约，被告有权依法行使合同解除权，双方租赁合同已依法解除，被告有权收回商铺、没收保证金并追缴原告拖欠的费用及违约金。故反诉请求判令：1、解除原告与被告的《南天市场商铺租赁合同》；2、原告立即搬离、腾空广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第28栋37号商铺；3、原告支付从2018年8月起至2019年10月31日止的租金（2018年8月的租金为1517.95元，从2018年9月起至2019年10月31日止的月租金为1639.39元）及逾期支付租金的违约金（以每月欠缴金额为基数，从逾期缴纳租金之日起至实际付清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；4、原告支付从2018年8月起至2019年10月31日止的市场管理费（2018年8月的市场管理费为3730.01元，从2018年9月起至2019年10月31日止的月市场管理费为4028.41元）及逾期支付市场管理费的违约金（以每月欠缴金额为基数，从逾期缴纳市场管理费之日起至实际付清市场管理费之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；5、原告承担本案的全部诉讼费用。经审理查明：2014年8月12日，原告（作为承租方、乙方）与被告（作为出租方、甲方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天国际酒店用品批发市场编号为第28栋37号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：（1）甲方保证在租赁期内的前三年乙方可正常承租经营；（2）甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；（3）升级改造完成后乙方在同等条件下享有优先承租权；（4）升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为1205元、市场管理费为2961元，从2015年9月1日起至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用4.2万元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金12498元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任；等。2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向本院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。诉讼中，原、被告双方确认：原告已经向被告交纳保证金12498元、市场综合管理费42000元及依约缴纳租金、市场管理费至2018年7月；合同约定2018年8月1日至2018年8月31日期间的租金为每月1517.95元，2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金为每月1639.39元；合同约定2018年8月1日至2018年8月31日期间的市场管理费为每月3730.01元，2018年9月1日至2019年8月31日期间的市场管理费为每月4028.41元。原告表示：被告的行为造成其无法正常经营，其自行估算经营损失5.8万元。被告表示：其于2019年10月31日收回涉案商铺并拆除，故向本院申请撤回第2项反诉请求。本院向原、被告释明如租赁合同无效，是否变更本诉及反诉诉讼请求，原告表示不变更诉讼请求，被告表示变更反诉请求中的租金为占用费。原告提供涉案商铺所在南天市场的照片及视频，拟证明被告对涉案商铺进行断水断电等形式影响原告生产经营。被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为该证据无法反映是哪家商铺，内容也无法反映被告有断水断电的行为，其没有断水断电，原告所称的拆除顶棚行为是其对市场已经到期收回的商铺或者签订了解除协议的商铺进行清场回收的合法行为，铁皮也只是因拆除其他商铺临时放置在涉案商铺门口。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，本院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故原、被告双方签订的租赁合同应认定无效，且涉案商铺已经拆除，故对于原告要求被告立刻依约对市场内公共设备进行日常维护维修，保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业、立刻依约维护市场经营秩序，配备清洁员，排除妨害以便于原告正常营业及被告要求解除合同的诉讼请求，本院均不予支持。被告向本院申请撤回第2项反诉请求，经审查，并无不当，本院予以准许。关于被告要求原告支付房屋占用费及市场管理费的问题。原、被告确认原告从2018年8月开始未交纳租金及市场管理费，由于原告一直占有使用涉案商铺至2019年10月31日，故被告要求原告从2018年8月1日起至2019年10月31日止参照合同约定的租金标准支付房屋占用费（2018年8月1日至2018年8月31日期间的占用费按每月1517.95元计算，2018年9月1日至2019年10月31日期间的占用费按每月1639.39元计算）及市场管理费（2018年8月1日至2018年8月31日期间的市场管理费按每月3730.01元计算，2018年9月1日至2019年10月31日期间的市场管理费按每月4028.41元计算）的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。对于被告要求原告支付逾期支付租金及管理费的违约金的问题，由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同无效，故被告要求原告支付逾期支付租金及管理费的违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告返还市场综合管理费的问题，由于双方约定租赁期限截止时间为2019年8月31日，被告表示其于2019年10月31日收回涉案商铺，故原告要求被告退还市场综合管理费缺乏依据，本院不予支持。关于保证金的问题，原告在诉讼过程中称假如合同无效仍坚持不变更诉讼请求。保证金问题由法院依法处理。被告确认收取原告保证金12498元，故应全额退还原告。关于原告要求被告赔偿经济损失5.8万元的问题。诉讼中，原告表示被告的行为造成其无法正常经营，其自行估算经营损失5.8万元。原告未举证证明其损失情况，应承担不利的法律后果，本院对原告的该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、原告陈带娣在本判决生效之日起十日内向被告广州南天商业大广场建设发展有限公司支付从2018年8月1日起至2019年10月31日止的房屋占用费（2018年8月1日至2018年8月31日期间的占用费按每月1517.95元计算，2018年9月1日至2019年10月31日期间的占用费按每月1639.39元计算）；二、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付从2018年8月1日起至2019年10月31日止的市场管理费（2018年8月1日至2018年8月31日期间的市场管理费按每月3730.01元计算，2018年9月1日至2019年10月31日期间的市场管理费按每月4028.41元计算）；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告退还保证金12498元；四、驳回原告的全部诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2300元及反诉受理费674.07元，均由原告负担。上述反诉受理费已由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时直接将其应负担的本诉受理费支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘美芳人民陪审员  袁燕平二〇一九年十二月二十五日书 记 员  于悦姗何国卫