山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0703民初1554号 原告（被申请人、原审原告）：张敬红，女，1968年5月26日出生，汉族，户籍所在地潍坊市奎文区，现住潍坊高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：陈政委，山东潍滨律师事务所律师。 被告（再审申请人、原审被告）：山东汇德国际物流有限公司，住所地潍坊市寒亭区民主街北侧，组织机构代码55991575-4。 法定代表人：李兆新，董事长。 委托诉讼代理人：郇长杰，山东豪德律师事务所律师。 张敬红与山东汇德国际物流有限公司（以下简称汇德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日作出（2014）寒经民初字第184号民事判决，汇德公司不服，向山东省潍坊市中级人民法院提起上诉，山东省潍坊市中级人民法院于2017年3月2日作出（2016）鲁07民终4800号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，汇德公司向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2018年11月22日作出（2018）鲁民申4645号民事裁定，指令山东省潍坊市中级人民法院再审本案。山东省潍坊市中级人民法院于2019年6月1日作出（2018）鲁07民再94号民事裁定，撤销其（2016）鲁07民终4800号民事判决和本院（2014）寒经民初字第184号民事判决，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张敬红的委托诉讼代理人陈政委、被告汇德公司的委托诉讼代理人郇长杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张敬红向本院提出诉讼请求：1.依法确认其与被告汇德公司签订的房屋认购合同无效；2.判令被告汇德公司返还原告购房款4891600元并承担利息（利息自交款之日起按月利率1%计算至本金还清之日）；3.判令被告汇德公司向原告支付已付购房款一倍的赔偿款4891600元；4.本案诉讼费用由被告汇德公司承担。 事实和理由：2013年3月18日，原告与被告签订房屋认购协议书一份，双方约定，原告购买被告所有的位于潍坊市寒亭区房产，面积共计2910平方米，总价款为5091600元。在原告向被告缴纳购房款4891600元后得知，被告并未取得商品房预售许可证，从而导致该房无法交付使用，被告的行为给原告造成了一定损失，故提起本案诉讼。 被告汇德公司辩称，原告张敬红的前夫徐学山系汇德公司的隐名股东，现徐学山的股份由徐的外甥李春雷代持，汇德公司因业务开展需向股东借款，故徐学山委托张敬红与被告签订了房屋认购协议，该协议实际是汇德公司对向徐学山所借款项提供的担保而非商品房买卖合同。因张敬红明知被告的经营范围为国际货运代理和仓储服务，不是房地产开发企业，故被告不应承担返还原告已交纳购房款的义务，本案应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对房屋认购协议书、收款收据、执行裁定书及有关汇德公司的企业登记变更情况、张敬红的婚姻变动情况等证据的真实性均无异议，本院予以确认并存卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告汇德公司提交的李兆新、李更华、赵志华三人与徐学山在2011年3月26日签订的关于合作开发产业园项目的合同，因该合同系复印件且原告不予认可，本院不予采信。2.被告汇德公司提交的有关涉案房屋工程造价的通知，因与本案不具有关联性，本院亦不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张敬红与案外人徐学山原系夫妻关系，二人于2009年12月7日协议离婚。潍坊汇德置业有限公司于2010年8月设立，经营范围为房地产开发、商品房销售。2012年2月，潍坊汇德置业有限公司变更为山东汇德国际物流有限公司，即被告现在所用公司名称，经营范围变更为国际货运代理、仓储服务等。2013年3月18日，原告张敬红与被告汇德公司签订房屋认购协议书一份，双方在协议中约定，原告向被告认购潍坊市寒亭区X大楼第七层和第八层，第七层销售面积为1452平方米，销售单价为1900元/平方米，第八层销售面积为1458平方米，销售单价为1600元/平方米，总价款为5091600元；原告已向被告交纳的该物业的第十二层房款2698000元作为七八层的已付款，原告在协议签订当日付款1000000元，剩余房款于协议签订之日起十日内一次性付清。双方还约定，自协议签订之日起180天内，被告将符合交房条件的上述物业交付给原告。至2013年4月26日，原告分数次已将房款5091600元付清，后被告又退还原告200000元，原告实际支付房款4891600元。以后因双方形成纠纷，原告诉至本院。 本院根据双方当事人的陈述和提供的证据等，综合评判如下： 一、在双方签订的房屋认购协议书中，约定了由原告张敬红交纳房款、被告汇德公司交付房屋的内容，该协议书具备了买卖合同的主要条款，并没有体现该协议书系为徐学山和汇德公司之间的借贷合同提供担保的任何内容。本案经多次审理，汇德公司时至今日仍未提供相应的证据，以证明汇德公司与徐学山之间存在借贷关系，该房屋认购协议书系为双方的借贷合同提供担保的事实，因此，汇德公司的这一答辩理由不能成立，本院不予采纳。 二、被告汇德公司所售楼房原由潍坊国立高科技产业园有限公司（以下简称国立公司）建设开发，后国立公司将该项目转让给被告。被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，先是将楼房的第十二层出售给原告，后又将楼房的第七、八层房屋出售给原告，可见，被告汇德公司虽然将经营范围从房地产开发、商品房销售变更为国际货运代理等业务，但却一直从事房地产的开发，故本案性质应为商品房销售合同纠纷,其与原告之间的纠纷，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定进行处理。被告汇德公司关于本案不属商品房买卖合同纠纷的意见与事实不符，本院不予采纳。退一步讲，即使徐学山委托原告张敬红与被告签订房屋认购协议的事实存在，仍可确定本案是商品房销售合同纠纷的性质，徐学山作为隐名股东与汇德公司之间的纠纷应与本案无关，双方可另循途径解决。 三、原告张敬红与被告汇德公司签订的房屋认购协议书具备了买卖合同应有的条款，是双方当事人真实意思的表示，该商品房销售合同成立。因汇德公司在未取得商品房预售许可证明的情况下销售其开发建设的房屋，违反了有关法律的强制性规定，其与原告签订的房屋认购协议应为无效合同。原告请求确认合同无效的理由成立，本院予以支持。 原告张敬红在购房时已经注意到被告系一物流公司，其应对被告汇德公司的经营范围及是否取得商品房预售许可证明等事项进行了解和审查，但原告并未尽到注意审查的义务，因此，原告张敬红对本案的发生存在一定过错。考虑到被告汇德公司原为房地产开发企业，又占有原告资金多年，原告一直未取得涉案房屋和近年来房屋升值幅度较大等因素，纵观全案，应认定被告过错程度较大，应对本案的发生负主要责任。因合同无效，原告和被告均存在过错，双方应当各自承担相应的责任。根据相关法律规定，被告汇德公司除应向原告返还购房款4891600元并承担所付房款的利息外，还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下： 一、原告张敬红与被告山东汇德国际物流有限公司于2013年3月18日签订的房屋认购协议无效； 二、被告山东汇德国际物流有限公司返还原告张敬红购房款4891600元，限于本判决生效后十日付清； 三、被告山东汇德国际物流有限公司向原告张敬红支付购房款4891600元的利息（其中2000000元自2012年7月24日起计息，698000元自2012年7月27日起计息，1000000元自2012年12月5日起计息，650000元自2013年4月16日起计息，543600元自2013年4月26日起计息，均按照中国人民银行规定的同期流动资金基准贷款利率计算至实际给付之日止），限与上述判决第二项一并付清； 四、被告山东汇德国际物流有限公司向原告张敬红承担已付购房款70%的赔偿责任即赔偿3424120元（4891600元×70%），限与上述判决第二项一并付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80282元，由原告张敬红负担24085元，由被告山东汇德国际物流有限公司负担56197元;财产保全费5000元、鉴定费20000元共计25000元，均由被告山东汇德国际物流有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判长  崔乐勇 审判员  于辉亮 审判员  苑振都 二〇一九年十二月二十三日 书记员  侯 芳