河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再528号再审申请人（一审原告、二审上诉人）大商集团郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店,住所地郑州市中原区陇海西路338号。负责人王晓萍，该公司总经理。委托诉讼代理人杨文静，该公司员工。委托诉讼代理人李乐云，河南力天律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）沈阳曼伟餐饮管理有限公司，住所地沈阳市沈河区友好街19号（A1503室）。法定代表人杨青希，该公司总经理。委托诉讼代理人张玉龙，河南豫龙律师事务所律师。再审申请人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店（以下简称郑州新玛特中原新城店）因与被申请人沈阳曼伟餐饮管理有限公司（以下简称曼伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终2015号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人郑州新玛特中原新城店的委托诉讼代理人杨文静、李乐云，被申请人曼伟公司的委托诉讼代理人张玉龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郑州新玛特中原新城店申请再审称，原审判决对曼伟公司应付租金数额、促销服务费和逾期支付租金违约金的基本事实认定有误，适用法律错误。请求：1.撤销郑州市中级人民法院（2018）豫01民终2015号民事判决及郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4569号民事判决第一项、第三项、第四项；二、改判曼伟公司支付郑州新玛特中原新城店租金2808230.65元、促销服务费35000元及违约金（从2015年10月起，以欠付租金为基数，按年利率24%计算至付清之日止）。曼伟公司辩称，虽然原审法院对已付租金期间及是否退租的行为认定有误，但对其他事实的认定及适用法律均无误，判决结果正确，郑州新玛特中原新城店的再审理由缺乏事实及法律依据，应予驳回。2017年4月25日，郑州新玛特中原新城店向郑州市中原区人民法院起诉请求：1.判令曼伟公司向郑州新玛特中原新城店支付租金2808230.65元、水电费166664元、促销服务费35000元，违约金560000元（按年利率24%暂计算至起诉之日，此后违约金按此标准计算至实际支付之日止），以上共计3569894.65元；2.诉讼费用由曼伟公司承担。郑州市中原区人民法院一审认定，2014年6月10日,郑州新玛特中原新城店与曼伟公司签订《餐饮租赁合同》及《补充协议（一）》，主要内容为：郑州新玛特中原新城店（甲方）将郑州新玛特中原新城店四层餐饮娱乐业种（净营业面积1729m2）曼伟美食生活馆租给曼伟公司（乙方）使用，租赁期限自免租期满5年，即自2014年12月1日至2019年11月30日止。2014年9月3日甲方向乙方交付租赁场地，乙方进驻甲方商场经营，若甲方延期交付的，乙方的租赁期限、免租期相应顺延，并在双方签订的交付确认书中明确。自2014年9月3日至2014年12月1日止共3个月为乙方免租期。自2014年12月1日至2017年11月30日，月租金为164255元，租金每月支付一次，乙方应于每个周期届满前15日向甲方支付下周期租金。如超过3日未将租金交付甲方，则每逾期一日，乙方需交纳当季度租金5‰作为违约金；如逾期两个月，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付164255元违约金，违约金不足弥补甲方损失的，乙方赔偿甲方全部损失。乙方进驻甲方正式营业后，须以现金形式向甲方交付164255元的经营保证金，本合同终止后满6个月乙方没有消费者退货、投诉或其他应扣款，甲方将剩余的经营保证金无息全部返还。甲方保证乙方现有水、电、燃气的供应，水、电、燃气费用由乙方自行承担，并由甲方代为收取。乙方须在甲方通知3日内交纳全额的水、电、燃气费用，逾期不交者，甲方有权给予停水、停电处理，且无需承担任何责任。甲方统一策划组织的促销活动及广告宣传等的费用需由乙方分担，乙方应交纳相应的促销服务费，收费标准见甲方相关部门价格公示，收费金额共2万元，乙方同意分3次缴纳，其中“五一”0.5万元，“十一”0.5万元，元旦、春节1万元。乙方在确认充分知悉并认同的基础上交纳此费。双方还约定了其他内容。2014年10月22日，曼伟公司向郑州新玛特中原新城店交纳经营保证金164255元，2015年2月11日，曼伟公司向郑州新玛特中原新城店交纳租金4万元，同年12月21日曼伟公司向郑州新玛特中原新城店交纳租金60万元。2017年4月1日，曼伟公司搬离租赁场地，郑州新玛特中原新城店将该场地另租他人。诉讼中，曼伟公司为证明其租金抵扣情况，提交了一份自己的工作人员书写的情况说明，主要内容是郑州新玛特中原新城店方从曼伟公司取走238张餐饮充值卡，价值39438元，郑州新玛特中原新城店未付款，该款应当抵扣租金。郑州新玛特中原新城店认为该情况说明没有原告方签字或盖章，对其真实性不予认可。上述事实，有餐饮租赁合同、补充协议、电表抄表记录表、水表抄表记录表、催款函、发票、情况说明、申请及当事人陈述等证据在案佐证。郑州市中原区人民法院一审认为，郑州新玛特中原新城店、曼伟公司签订的餐饮租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效,对双方具有约束力。针对本案中双方争议的焦点，分析如下：关于免租期问题。郑州新玛特中原新城店、曼伟公司签订的《餐饮租赁合同》约定“共3个月为乙方免租期”“2014年9月3日甲方向乙方交付租赁场地”，庭审中，郑州新玛特中原新城店主张曼伟公司进场时间是2014年10月左右，曼伟公司主张其2015年4月8日开业。根据合同约定的2014年9月3日交付租赁场地、2014年10月22日曼伟公司交纳经营保证金164255元、2015年2月11日曼伟公司交纳租金4万元的情况，该院认定2014年10月22日为曼伟公司进场时间，免租期3个月为2014年10月22日至2015年1月21日，2015年1月22日为租金计算起始日。关于房屋租金问题。合同约定月租金为164255元，曼伟公司两次向郑州新玛特中原新城店交纳租金64万元，折合租期640000元÷164255元=3.9个月，即曼伟公司方租金付至2015年5月份。合同约定“租金每月支付一次”,曼伟公司对2015年5月之后的租金未再支付，系违约行为，合同还约定“如逾期两个月甲方有权解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2015年5月之后的租金，郑州新玛特中原新城店有多次收取的权利，但直到2017年3月未采取措施防止损失扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿，故该院仅支持曼伟公司向郑州新玛特中原新城店再支付4个月的房租，164255元×4个月＝657020元。曼伟公司主张郑州新玛特中原新城店方取走238张餐饮充值卡价值39438元，应当抵扣租金，由于曼伟公司没有提供郑州新玛特中原新城店方签字或者盖章的手续，郑州新玛特中原新城店亦不予认可，曼伟公司该项主张不予支持。关于水电费问题。合同约定“水电燃气费用由乙方自行承担，并由甲方代为收取”，郑州新玛特中原新城店主张曼伟公司支付2015年12月、2016年1月、2月、3月、4月、2017年3月的水电费，并提交了相对应月份的电表、水表抄表记录表，总计水电费179780.05元。被告认为仅欠2017年3月的部分水电费，之前的水电费已经全部结清，只是由于郑州新玛特中原新城店有时收取水电费而不出具发票，所以不能提交全部水电费的发票。该院认为曼伟公司作为依照公司法成立的有限公司，其应当具有符合公司法的完备的财务制度，只出款而无相应财务凭证入账，显然不符合财务制度，故曼伟公司该项辩称不能成立，其应当承担举证不能的责任，支付郑州新玛特中原新城店水电费。郑州新玛特中原新城店主张的水电费数额166664元低于实际欠款数额179780.85元，该院予以准许。关于违约金问题。合同约定“如逾期两个月甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付164255元违约金”，曼伟公司未按时支付租金，应当承担该条确定的违约金，向郑州新玛特中原新城店支付该164255元。此款已足以弥补郑州新玛特中原新城店相应损失，郑州新玛特中原新城店请求违约金的过高部分不予支持。郑州新玛特中原新城店请求的促销服务费，合同约定“收费标准见甲方相关部门价格公示。乙方在确认充分知悉并认同的基础上交纳此费”，曼伟公司不认可该项费用，且郑州新玛特中原新城店未提供曼伟公司“知悉并认同”的证据，应当承担举证不能的后果，该项请求不予支持。曼伟公司交纳的164255元的经营保证金，由于曼伟公司未提交其餐饮业务“没有消费者退货、投诉或其他应扣款”的相关证据，且亦未提出反诉，本案不予处理，其可就此款项另行主张权利。综上所述，该院于2017年12月4日判决：一、曼伟公司向郑州新玛特中原新城店支付租金657020元，于判决生效之日起十日内付清；二、曼伟公司向郑州新玛特中原新城店支付水电费166664元，于判决生效之日起十日内付清；三、曼伟公司向郑州新玛特中原新城店支付违约金164255元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回郑州新玛特中原新城店其他诉讼请求。如果曼伟公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17679元，由郑州新玛特中原新城店负担10839元，曼伟公司负担6840元。郑州新玛特中原新城店不服一审判决，向郑州市中级人民法院上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项和第四项，改判曼伟公司支付郑州新玛特中原新城店租金2808230.65元、促销服务费35000元，违约金从2015年10月起，以欠付租金为基数，按年利率24%标准计算至付清之日；2.本案诉讼费由曼伟公司承担。郑州市中级人民法院二审认定的事实与一审一致。郑州市中级人民法院二审认为，郑州新玛特中原新城店、曼伟公司签订的《餐饮租赁合同》及《补充协议（一）》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效,对双方具有约束力。合同约定“租金每月支付一次”,曼伟公司对2015年5月之后的租金未再支付，系违约行为，合同还约定“如逾期两个月甲方有权解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2015年5月之后的租金，郑州新玛特中原新城店有多次收取的权利，但直到2017年3月未采取措施防止损失扩大，其不得对扩大的损失要求赔偿，故一审法院判决仅支持曼伟公司向郑州新玛特中原新城店再支付4个月的房租，并无不当，本院予以维持。郑州新玛特中原新城店上诉称曼伟公司应向其支付促销服务费，合同约定“收费标准见甲方相关部门价格公示。乙方在确认充分知悉并认同的基础上交纳此费”，但其并未提交充足的证据证明曼伟公司“知悉并认同”，曼伟公司对此也不认可该项费用，故本院对其该项上诉请求不予支持。合同约定“如逾期两个月甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付164255元违约金”，曼伟公司未按时支付租金，故一审法院判决曼伟公司向郑州新玛特中原新城店支付该条确定的违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，郑州新玛特中原新城店的上诉理由均不能成立，该院对其上诉请求均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。该院于2018年4月11日判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10839.00元，由郑州新玛特中原新城店负担。本院再审认定，一审庭审中，曼伟公司提交了该公司于2016年9月8日致函郑州新玛特中原新城店请求撤店的申请，该申请右下角有“函收到！禹丹慧”，还提交了该公司于2017年1月26日、2月28日向郑州新玛特中原新城店缴纳水电费28438.80元、22476.30元的相关票据。郑州新玛特中原新城店提交了该店于2016年11月1日、2017年1月9日、3月22日先后三次致函曼伟公司，向该公司催要拖欠的租金，曼伟公司工作人员“周克定”、“陈华”分别在该催收函的回执上签名或加盖“郑州市中原区曼嘉伟美食生活馆”的公章；郑州新玛特中原新城店还提交了该店于2015年4月8日、5月2日、3日、6月15日，2016年1月21日、5月20日、21日、22日、9月8日在观光电梯、网站、微信公众号等处对曼伟公司及其旗下的美食餐厅等进行宣传的彩页，以证明该店履行了合同约定的促销服务义务。再审庭审中，本院组织双方当事人对上述促销服务的彩页再次进行了质证，曼伟公司质证称，该彩页不能说明郑州新玛特中原新城店为曼伟公司提供了促销服务，更不能说明曼伟公司知晓并认可该事实。本院认为，上述证据来源合法，内容客观真实，能够证明本案事实，且已经一审庭审和再审庭审举证、质证，本院对上述事实予以确认。再审庭审中，曼伟公司对该公司于2017年4月1日撤店前一直占用案涉租赁场地的事实，予以认可。本院再审认定的其它事实与一、二审一致。本院认为，本案争议的焦点为，郑州新玛特中原新城店主张的租金、促销服务费、违约金应否支持。关于租金。根据一、二审及再审认定的事实，曼伟公司进驻案涉场地的时间为2014年10月22日，撤店时间为2017年4月1日，根据合同约定，扣除3个月的免租期，租金的起算日应为2015年1月22日，该公司于2015年2月11日、12月21日两次共缴纳租金64万元，按照每月租金164255元折算，共折合租期3个月零27天，即曼伟公司交纳租金止于2015年5月19日。此后的租金，该公司一直未缴纳。虽然该公司于2016年9月8日致函郑州新玛特中原新城店请求撤店，但该公司与郑州新玛特中原新城店并未就终止《租赁合同》及《补充协议（一）》达成一致意见，双方基于《租赁合同》及《补充协议（一）》形成的权利义务关系仍然存在，且曼伟公司提交的缴纳水电费票据等证据证明该公司于2017年3月31日撤店前始终占用该场地正常经营，郑州新玛特中原新城店多次致函曼伟公司催缴拖欠的租金，双方所签的租赁合同及补充协议始终在继续履行。由于该租赁合同及补充协议系合法有效合同，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，曼伟公司长期使用案涉场地但却不依约缴纳租金，未经双方协商一致即撤离租赁场地，其行为已构成违约，郑州新玛特中原新城店主张曼伟公司支付自2015年10月27日至2017年3月31日的租金2808230.65元，其请求成立，应予支持。一、二审适用《合同法》第一百一十九条的规定，酌定曼伟公司仅向郑州新玛特中原新城店支付4个月的租金，适用法律错误，本院予以纠正。关于促销服务费。郑州新玛特中原新城店与曼伟公司签订的《补充协议（一）》第1.1条对促销活动及广告宣传的费用的标准及分担有明确约定。郑州新玛特中原新城店所举证据能够证明，该店在2015年、2016年“五一”前后、2016年春节前后、“十一”前后，在观光电梯、网站、微信公众号等处对曼伟公司及其旗下的美食餐厅等进行了促销宣传，故依照《补充协议（一）》的约定，曼伟公司应支付郑州新玛特中原新城店2015年、2016年“五一”前后、2016年“十一”前后促销服务费各5000元，共计15000元，2016年春节前后促销服务费10000元，合计应支付促销服务费25000元。关于违约金。合同约定“如逾期两个月，甲方（郑州新玛特中原新城店）有权解除合同，乙方（曼伟公司）应向甲方支付164255元违约金，违约金不足弥补甲方损失的，乙方赔偿甲方全部损失”，同时还约定“本合同未到期而乙方单方面提出解除本合同的，应提前一个月书面通知甲方，经双方协商一致方可解除本合同，否则，乙方应继续履行直到合同期满，如乙方不继续履行合同应承担违约责任，并赔偿甲方本合同履行期间的所有租金及其他费用”。根据以上合同约定，曼伟公司因拖欠租金及单方撤店应承担的违约责任包括两个方面，首先应向对方支付164255元违约金，其次当违约金不足以弥补对方损失时，还应赔偿对方相应的损失。案涉租赁合同履行期间，曼伟公司因违约给郑州新玛特中原新城店造成的损失主要是租金损失，鉴于郑州新玛特中原新城店主张的租金损失，本院已依法支持，故一、二审判决曼伟公司向郑州新玛特中原新城店支付164255元违约金，并无不妥。综上，郑州新玛特中原新城店再审申请的主要请求成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销郑州市中级人民法院（2018）豫01民终2015号民事判决；二、维持郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4569号民事判决第二、三、四项；三、变更郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4569号民事判决第一项为：沈阳曼伟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向大商郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店支付租金2808230.65元、促销服务费25000元，共计2833230.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17679元、二审案件受理费10839元，均由沈阳曼伟餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  毛彦功审判员  丁 亮二〇一九年十二月二十四日书记员  张鑫鼎