云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初3529号原告：大理展兴房地产开发有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇建设路31号泰安新城。统一社会信用代码：91532901579848237P。法定代表人：程晟，职务执行董事长。委托诉讼代理人：段晓，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨鹤飞，云南安华律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：李媛媛，女，1982年1月16日出生，汉族，住址云南省大理白族自治州大理市。原告大理展兴房地产开发有限责任公司与被告李媛媛租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大理展兴房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人段晓、杨鹤飞，被告李媛媛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大理展兴房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．依法确认原被告之间签订的《商铺租赁合同》已解除。2．依法判令被告向原告支付2018年4月27日至2019年5月15日期间拖欠的租金97172.12元及按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2019年5月16日起至实际支付之日止的利息。3．请求依法判令被告向原告支付违约金135915.18元（679575.88元×20%）。4.请求依法判令被告向原告支付律师费6300元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系位于云南省大理市项目的开发商，项目竣工后，原告将项目运营、管理委托给案外人大理聚盛和商业管理有限责任公司（以下简称聚盛和公司），双方签订了《时代天街项目托管协议》。原被告于2017年7月3日签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于云南省大理市出租给被告；租赁期限为五年（2017年10月1日至2022年9月30日）；租赁用途为用于“红河园过桥米线”的经营；开业时间为在2017年10月1日前正式营业；租金共679575.88元，租金支付方式为以现金或转账方式每一季度支付一次，办理交铺时完成第一次支付；被告在签订合同时需向原告一次性支付履约保证金21368.64元；其他费用包括商业服务费、水费、电费、电话费、燃气费、宽带上网费及税金等因被告使用商铺产生的费用由被告自行承担；租赁期间被告延迟支付租金累计达到20天以上，原告有权解除合同收回商铺，所缴纳保证金不予退还；被告拖欠租金，原告有权向被告追讨所欠租金及其他费用（包括但不限于由于乙方违约行为引起的诉讼费、保全费、公证费、律师费等全部损失）；租赁期间，如出现4.3条中所列任一情况，除不退还保证金外，被告应按照合同约定租赁期限内所应计的总租金的20％向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告按照约定支付了第一期租金。被告于2017年8月7日向原告所委托的项目运营管理单位聚盛和公司递交了《装修承诺书》、《装修工程保证书》、《施工工期承诺书》，并作装饰装修前检查记录，提交了《装饰装修用火申请表》，经原告同意后，被告开始对商铺进行装修，并以其租赁的商铺为注册地址办理了《食品经营许可证》。自原被告签订合同起，被告未按照合同约定按时支付租金，拖欠2018年4月27日至2018年6月30日租金17,039.72元，2018年10月1日至2018年12月31日租金32,052.96元，2019年1月1日至2019年3月31日租金32,052.96元，2019年4月1日至2019年5月15日租金16,026.48元，原告多次以微信、直接到被告商铺等方式向被告催缴租金，但被告置之不理，原告遂于2019年4月27日以邮寄方式向被告再次催缴租金，向被告发送了《欠费通知书》，要求被告于2019年5月2日前支付租金及相关费用，若未支付，原告将单方解除合同。该通知书发送后，被告仍然没有交纳租金，原告按照双方合同4.3条约定的关于解除合同条款，于2019年5月15日以邮寄方式向被告发送《解除租赁合同通知》，该解除通知于2019年5月16日送达，被告未提出异议。被告李媛媛辩称，同意解除合同，租金未支付属实，但原告主张的违约金、律师费被告不应承担，因为合同约定的五年租期未到期。原告在项目没有竣工的时候就让被告进去经营，被告经营期间原告又改造其没有竣工的项目，严重影响了被告的经营。另原告对其允许被告自行建设并使用的地下仓库进行强行拆除，也是被告未交租金的主要原因。因原告施工行为影响被告经营，被告就承租商铺减免租金事宜与原告协商，原告以被告合同约定租金较低为由不予减免。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对到庭当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的照片12张、视频5段，与本案无关联，不能证明其证明目的，本院不予确认。根据上述有效证据及审理中双方当事人一致陈述，本院确认以下法律事实：2017年7月3日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将其所有的位于云南大理市下关镇建设路与泰安路交汇泰安新城时代天街项目的2楼37号、2楼40号商铺出租给被告用于“红河园过桥米线”经营，商铺套内面积为222.59㎡，租期五年（2017年10月1日至2022年9月30日），2017年10月1日至2018年9月30日的租金为96,158.88元；2018年10月1日至2019年9月30日的租金为128,211.84元；2019年10月1日至2020年9月30日的租金为139,189.98元；2020年10月1日至2021年9月30日的租金为150,538.86元；2021年10月1日至2022年9月30日的租金为165,476.32元。租金以现金或转账方式每季度支付一次，本着先交租金后使用的原则，被告须在上期租金使用期限届满之前15日内将约定的次期租金主动支付给原告或原告委托的收租人。办理交铺时完成第一次支付。被告在签订合同时向原告一次性支付履约保证金21,368.64元。被告拖欠租金及其它应支付的费用、违约金，原告有权在履约保证金中直接扣除，如所支付保证金不足抵扣所欠租金及其它费用，除以履约保证金抵扣欠款之外，原告有权向被告追讨所欠租金及其它费用（包括但不限于由被告违约行为引起的诉讼费、保全费、公证费、律师费等全部损失）。合同还对双方其他权利义务、违约责任等作了约定。2017年5月24日，被告向原告交纳了保证金21,368.64元。合同签订后，被告接收原告交付的租赁商铺，并对商铺进行装修后开展经营。合同履行过程中，被告仅向原告交纳了79,119.16元租金，未履行支付2018年4月27日至2018年6月30日间的租金17,039.72元及2018年10月1日起的租金义务。2019年4月27日，原告以EMS邮件、微信及在案涉商铺大门上进行张贴等方式向被告送达“欠费通知书”，通知被告在2019年5月2日前向原告交清2018年4月27日至6月30日、2018年10月1日至2019年6月30日的租金113,198元。因被告未交纳上述租金，2019年5月14、15日，原告又以EMS邮件、微信及在案涉商铺大门上张贴等方式向被告送达“解除租赁合同通知”，要求被告在通知发出之日起7日内拆除并搬迁相关物品或设施，并将该商铺锁匙和商铺内的固定装置、设备在完好无缺可供使用的状况下交回原告。该EMS邮件已于5月16日签收。此后，原告将被告放置于案涉商铺内的物品搬离他处保管，自行收回了商铺。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付被告管理使用，但被告未按合同约定履行付租义务，经原告催索无果，原告行使解除权于2019年5月14日、15日向被告送达“解除租赁合同通知”，其中以EMS邮件寄送的通知书已于2019年5月16日领取，被告收到通知书后未提出异议，故双方签订的《商铺租赁合同》已依法解除。原告请求确认双方签订的《商铺租赁合同》已解除及由被告支付2019年5月15日前的未付租金97,172.12元的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。依据合同约定，被告交纳的履约保证金，在被告拖欠租金时，可用于抵扣租金，故在扣减21,368.64元保证金后，被告还需向原告支付的租金为75,803.48元。原告要求被告支付律师代理费6,300元，符合合同约定，本院予以支持。被告就其违约行为应依法承担违约责任，但双方合同对违约金约定过高，结合本案违约事实，本院酌情确定由被告支原告违约金25,642.37元（按2018-2019年度租金128,211.84元的20%计算）。就原告主张支付租金利息的请求，本院认为被告已以支付违约金的方式承担了违约责任，原告亦未证明其实际损失高于该违约金，故对支付利息请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告大理展兴房地产开发有限责任公司与被告李媛媛签订的《商铺租赁合同》已于2019年5月16日解除。二、被告李媛媛在本判决生效之日起十日内支付原告大理展兴房地产开发有限责任公司租金75,803.48元。三、被告李媛媛在本判决生效之日起十日内支付原告大理展兴房地产开发有限责任公司违约金25,642.37元。四、被告李媛媛在本判决生效之日起十日内支付原告大理展兴房地产开发有限责任公司律师费6,300元。五、驳回原告大理展兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,891元，由原告大理展兴房地产开发有限责任公司负担1,891元，被告李媛媛负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  冯晓丽人民陪审员  罗进文人民陪审员  李映和二〇一九年十二月九日书 记 员  和雨馨