海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2019)琼9022民初1389号   原告：吴某1，女，1950年8月13日出生，汉族，住浙江省桐乡市。   委托诉讼代理人：胡某,男，1952年1月11日出生，汉族，住海南省屯昌县。   被告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区6A楼1层。   法定代表人：金某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴某2，女，该公司职员。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区6A楼1层）。   法定代表人：马某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：崔某，海南金裕律师事务所专职律师。   委托诉讼代理人：许某，海南金裕律师事务所专职律师。   原告吴某1与被告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）、海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某1的委托诉讼代理人胡志祥、被告美林物业公司的委托诉讼代理人吴某2、被告美丰公司的委托诉讼代理人崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告吴某1向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告二交付给原告购房时所交的契税2017.71元的税务局发票和所交的房屋维修基金2385元的住房保障和房产管理局（住房管理中心）的专用发票；2.如被告二未将上述款项上交相关职能部门，无法提供发票，则要求被告二继续履行合同，于2019年12月31日前将原告办理房屋产权证所缴纳的契税和维修基金等费用上缴到相关部门，并出具相关部门的合法正规发票；3.要求被告二采取违约补救措施，于2020年5月1日前为原告办理房屋产权证（即不动产证）；4.判决该案的诉讼费用由被告二承担。诉讼中，原告对第一、第二项诉讼请求均增加为：对原告向被告美丰公司提出的该项请求，被告美林物业公司承担连带责任；事实和理由：2013年4月2日，原告与被告美丰公司签订房屋购买合同，并缴清了购房全款201771元（见证据销售不动产统一发票）。2013年6月23日，被告美丰公司通知原告前往收房。收房时，被告美林物业公司告知原告：美丰公司要求美林物业公司代收契税2017.71元，房屋维修基金2385元，办证费及工本费410元，共计收款4812.71元（祥见美林湖二期代收费收据，单据号2013-10002）并告知此款系办证必交之费用，收到后将全款转给美丰公司，是美丰公司代房管局、税务局所收。原告按照美林物业公司的要求，如数缴清了上述款项，但时至今日，被告美丰公司未按合同的约定为原告办理不动产证，经原告向屯昌县房产局、屯昌县税务机关咨询，美丰公司也未将其代收的款项移交上述两机关。得知此情后，原告及小区业委会多次向被告方发函（见证据附件）并亲自找被告美丰公司要求退还此款，告知美丰公司由本人办证时自行向相关机关缴纳，但美丰公司不理不睬，追讨无果。为此，原告特向法院起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。   被告美林物业公司辩称,关于契税、维修基金、办证费等费用,美林物业公司是上述费用的代收人，美林物业公司已将费用转交委托人，代收行为属于代理行为，法律责任应当由委托人承担。2013年，美林物业公司接受美丰公司的委托，接受了美林湖国际社区的业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费。接受业主缴纳的各项费用后，美林物业公司已将上述费用全部转付给了美丰公司，而且原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》中约定，由美丰公司代收代缴上述费用。美林物业公司并非合同约定的收款人。因此，上述费用实际是由美丰公司收取的，美林物业公司仅仅是美丰公司的代理人，相关权利义务应当归属于委托人美丰公司。因此，恳请法院依法驳回原告对美林物业公司的诉讼请求。   被告美丰公司辩称：一、美丰公司不能为原告代办房产证的根本原因是政府部门的不作为。美丰公司在涉案房产竣工验收合格后依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定已将办证所需的材料全部上报给有关部门了。至今不能办理产权证的原因是政府不作为。根据屯昌县国土资源局2018年2月18日给业主委员会信访事项答复意见书可以看出，国土资源局不给原告办产权证书的根本原因不是美丰公司没向主管部门申请也不是没将所有材料报送主管部门，而是屯昌县国土局违背2010年政府会议纪要所规定的会议精神向美丰公司索取土地变性费。屯昌县国土局的行为属行政不作为，其错误的做法在美丰公司与屯昌县国土资源局（2019）琼9022行初2号判决中已得到纠正，该判决依法撤销了屯昌县国土资源局作出的《关于123.58亩土地改变用途缴交土地出让金的通知》的错误决定。虽然屯昌县国土局已上诉，但屯昌县国土局违背县政府会议纪要精神的事实是不能否认的。可见至今不能办产权证明的原因是屯昌住建局不作为，美丰公司没有过错。二、美丰公司之所以未能将契税、维修基金等费用缴纳到主管部门的原因是政府主管部门不作为。美丰公司已依《商品房买卖合同》第15条的约定在被美丰公司收房后，在合同约定的360日内，即将美丰公司开发的美林湖小区一、二期商品房办证所需资料报产权登记机关备案，并申请为业主办理产权证，但政府主管部门在递交材料相同的情况下只是为一期部分业主办理房产证。由于政府有关部门不作为，至今未为二期业主办理产权证。产权证没有办出来契税、维修基金等费用自然政府主管部门也无法收取该费用，待政府主管部门同意为二期业主办理产权证后，才能将该费用缴纳到主管部门处。三、美丰公司积极地在为原告代办房产证作出努力。美丰公司的法定代表人马某在2018年12月18日接手公司后，一直积极努力与政府部门沟通、协调。屯昌县国土资源局违背了2010年政府会议纪要所规定的会议精神向美丰公司提出索取800多万元的土地变性费。本来美丰公司为了尽快帮业主办理房产证已经同意缴纳该笔费用了，可随后屯昌县国土资源局再次发函给美丰公司要求美丰公司缴纳1700多万元的土地变性费。屯昌县国土局于2018年2月18日给业主的函（2018）28号《屯昌县国土资源局关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的函》中明确说明：“该公司尚未缴交土地出让金及办理相关用地手续，因此无法为各业主办理不动产权证。”美丰公司与屯昌县国土局协商再三未果后，依法对屯昌县国土局提起了行政诉讼案号（2019）琼9022行初2号。该案一审已经胜诉，目前等待二审判决结果。如果二审法院驳回了屯昌县国土局的上诉请求，为业主办理不动产权证的壁垒不存在了，美丰公司就能够顺利为原告办理不动产权证了。届时才能将契税、公共维修基金等费用缴纳到主管部门。原告要求于2019年12月31日前将契税和维修基金等费用上缴到相关部门及2020年5月1日前为原告办理房屋产权证的诉求要看行政诉讼二审的结果及相关主管部门的同意。四、原告提请诉讼已经超过了诉讼时效，依法应予以驳回。1、根据《民法总则》的规定诉讼时效为3年。原告未能提供有效的且能够引起诉讼时效中止、中断导致诉讼时效期间重新起算的证据。原告提供的3份美林湖国际社区业主委员会向美丰公司发的函，美丰公司美丰公司根本就没有收到，不能就此认定为原告向美丰公司主张权利。且业主委员会向美丰公司所发的函件上没有美丰公司签收确认，原告也没有提供能够证明美丰公司确实收到的证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故原告应当承担举证不能的不利后果。2、业主委员会没有在工商局登记注册也没有向民政部门注册登记，更不是政府机关下属社区，因此不具主体资格不能从事与物业管理无关的民事活动。依据国务院《物业管理条例》第19条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”及《海南经济特区物业管理条例》第17条的规定，可以看出业主委员会只能从事业主大会授权的与物业管理有关的活动。商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未能兑现，业主可通过法律途径解决。业主委员会与美丰公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成的合同法律关系，不是相关合同一方当事人，按照国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应在业主大会授权的情况下依法履行职责，其职责范围是针对物业管理和物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括对业主的合同权利进行保护，业主委员会不能取代业主从事民事活动，更不能以民事主体的身份进行物业管理及服务以外的民事活动。业主委员会发函代业主向美丰公司主张逾期交房违约的行为已经远远超出了法律所规定业主委员会的职责范围。业主委员会的发函违反了合同相对性原则。业主委员会与美丰公司不存在合同关系，也不是《商品房买卖合同》的一方当事人。合同相对性原则要求合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。业主委员会以业主的名义向美丰公司主张合同权利没有法律依据，3份函都未经业主大会批准，更何况美丰公司也从来未受到过该3份函。因此三份函均不能产生任何的导致诉讼时效中断的结果。   原告为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据有：证据1.商品房买卖合同（编号：TC-201-0012704）,证明在合同中约定从购房签订合同之日起360日内，由美丰公司为购房者在缴纳国家规定的办证所需要缴纳费用后，由美丰公司为购房者办理房产证。证据2.建筑工程施工许可证，证明原告购房前该房屋就是美丰公司建造的；证据3.屯昌县房产预售许可证，证明房屋是由美丰公司出售的；证据4.美林湖国际社区业主收楼通知，证明由美丰公司通知原告收房；证据5.销售不动产统一发票（自开）、美林湖二期代收费收据（税费）、物业费收据，证明原告购房是全款购房以及缴交物业费，相关契税及维修基金全部缴纳给美林物业公司。   被告美林物业公司为证明其辩解主张，向法庭提交的证据有：证据1.《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》及转账明细，证明物业公司已经将代收的相关费用全额转至美丰公司；证据2.（2017）琼96民终2579号民事判决书，证明海南第一中级人民法院不支持该案原告申请退契税、维修基金等五项费用的请求，同时证明证据1在该案中已经使用过，并且一中院予以采纳。   被告美丰公司为证明其辩解主张，向法庭提交的证据有：证据1.屯昌县国土资源局关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产证的问题的函（复印件，原件在小区张贴，该函为屯昌县国土资源局发给全体业主的）。证明：1.办证的所有材料被告早已报送到办证机关，办证机关不给二期业主办证的主要原因是国土局想收取所谓的土地变性费。县住建局不给办理产权证纯属政府不作为。2.没有完成代办房产证并交纳契税、维修基金等费用的责任在屯昌县国土资源局；证据2.（2019）琼9022行初2号《行政判决书》（复印件），证明1.屯昌法院认定屯昌县国土资源局《关于123.58亩土地改变用途交纳土地出让金的通知》违法，被撤销了；2.屯昌县国土资源局以被告未交123.58亩土地改变用途交纳土地出让金为由，拒绝被告为业主办理房产证及缴纳契税及维修基金等费用，因此被告没有完成相应的责任在于屯昌县国土资源局，被告不存在违约。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   二被告对原告的证据进行了质证。被告美林物业公司的质证意见是：对证据1与证据5的真实性、合法性、关联性予以认可；证据2至证据4与本案没有关联性。被告美丰公司的质证意见是：对证据1至证据5的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证据1的证明内容有异议，依据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而不是原告说的360日内办理房产证；第十五条第二句话说，如因出卖人的责任买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理，也就是合同附件五补充协议第一条，补充协议第一条约定出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权过户登记至买受人名下，如因出卖人的责任，在商品房买卖合同第十五条规定的期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证明的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当至买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。因此，以上规定可以证明只有在被告美丰公司存在过错时才承担责任，而事实上未能办理产权证及上交契税、维修基金等费用的原因是相关主管部门不作为。   原告与被告美丰公司对被告美林物业公司的证据进行了质证。1.原告的质证意见是：对证据1、证据2均无异议。2.美丰公司的质证意见是：对证据1中的情况说明对其真实性、合法性、关联性均不予认可，代理人在询问过美丰公司的法定代表人及全体股东后，以上人员均表示没有出具过该说明，也未见过该说明，也没有盖过章。对证据1中的转账明细分为三部分，第一部分是美林物业通过银行转账转给美丰公司的款项，该款项没有说明用途，无法证明美林物业公司将全部收取的业主缴纳的契税、维修基金等费用，全部转交给美丰公司。第二部分内容为美林物业转给伍瑞平个人的款项，美丰公司从未委托过伍瑞平个人收取过任何款项且该款项也没有入美丰公司的账。另外，转给伍瑞平的款项注明为备用金，依据财务制度，备用金应为公司内部资金流转，而不能认定为转交给美丰公司业主缴纳来的契税及维修基金等费用。第三部分为美丰公司转给美林物业的款项，既然美林物业提交该材料是想证明已将收取的全部业主交来的全部契税、维修基金等费用全部转交给美丰公司，那么就不应存在美丰公司转给美林物业的款项，关于美林物业提供的证据2，对其真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明内容不予认可，依据最高人民法院关于民诉法证据的若干规定第九条第一款第四项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证，但第九条第二款又规定，当事人有相反证据足以推翻的除外，具体理由已在证据1的质证中表述，该判决不能作为本案的定案依据。   原告与被告美林物业公司对被告美丰公司的证据进行了质证。原告的质证意见是：对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，被告2说已经将相关费用缴交至相关部门，请被告2提供相关证据；对证据2无异议。美林物业公司的质证意见是：对证据1及证据2均无异议。   本院对当事人的证据认证意见是：1.关于原告的证据。证据1至证据5具有真实性。证据1证明原告向被告美丰公司购买房屋，与美丰公司签订购房合同；证据2证明美丰公司建房取得施工许可；证据3证明美丰公司取得房屋预售许可；证据4证明被告于2013年6月23日通知原告收房；证据5证明：原告付清购房款；于2013年8月13日收房并缴交物业服务费；美丰公司已委托美林物业公司于2013年8月13日代收原告办证所需契税和维修基金。2.关于被告美林物业公司的证据。证据1、证据2均具有真实性。证据1.证明美林物业公司曾向美丰公司转款；证据2.具有合法性，与本案有关联性。3.关于美丰公司的证据。证据1、证据2均具有真实性，证据1证明屯昌县国土资源局在就美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的回复函中，称美丰公司土地改变用途需补交土地出让金。证据2.证明美丰公司与屯昌县国土资源局上述土地改变用途补交土地出让金问题已在诉讼中。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2013年4月2日，原告与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定美丰公司将其开发的美林湖国际社区第17幢10层1002号房以总价人民币201771元出售给原告，建筑面积为39.75平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下，如因出卖人的责任，买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”合同签订后，原告于2013年4月1日向原告付清了购房款201771元。2013年6月23日，被告美丰公司通知原告收房。2013年8月13日，原告收房并缴交物业服务费。同日,被告美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用（其中包含契税2017.71元，公共维修基金2385元，其它办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元），合计4812.71元。原告购买的房屋所在的美林湖二期工程17号楼已于2015年1月28竣工验收合格，并在2016年7月6日建设工程竣工验收备案。原告认为被告收取办证税费后，未按合同的约定为原告办理不动产证，也未交付契税、房屋维修基金等费用的合法正规发票给原告，故原告于2019年11月13日向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告二交付给原告购房时所交的契税2017.71元的税务局发票和所交的房屋维修基金2385元的住房保障和房产管理局（住房管理中心）的专用发票；2.如被告二未将上述款项上交相关职能部门，无法提供发票，则要求被告二继续履行合同，于2019年12月31日前将原告办理房屋产权证所缴纳的契税和维修基金等费用上缴到相关部门，并出具相关部门的合法正规发票；3.要求被告二采取违约补救措施，于2020年5月1日前为原告办理房屋产权证（即不动产证）；4.判决该案的诉讼费用由被告二承担。诉讼中，原告对第一、第二项诉讼请求均增加为：对原告向被告美丰公司提出的该项请求，被告美林物业公司承担连带责任。   另查，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别于2015年4月17日、2017年4月16日向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题。   再查，被告美丰公司对原告代理人的代理资格提出异议，认为依据民诉法第五十八条委托代理人的规定，当事人法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人：1.律师、基层法律服务工作者；2.当事人的近亲属或工作人员；3.当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民，法律规规定的当事人的工作人员是指当事人为单位，其工作人员可以被委托为诉讼代理人，在判断当事人的工作人员时，如企业法人、其工作人员是指与企业有劳动关系的人，事业单位的工作人员既包括与事业单位有事业关系的人员也包括与事业单位有劳动关系的人员，吴某1的代理人胡某虽为同一单位，但胡某已为该单位的退休人员，与本单位已无劳动关系，故不应作为代理人参加本次诉讼。   本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效；2.原告请求被告于2019年12月31日前美丰公司将代收的契税、公共维修基金和其它办证费代缴至相关部门并将缴款的正规发票交给原告的理由是否成立，被告美林物业对此应否承担连带责任；3.原告主张被告美丰公司于2020年5月1日前为原告办理房屋产权证是否具有事实根据和法律依据。   一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。原告于2013年8月13日收房并交纳物业服务费。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”及附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴”的约定，原告出于办证的需要向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费。原告于2013年8月13日收房后向美林物业公司缴交契税及办证所需费用，至2014年8月8日房屋交付满360日后，原告并未取得房产证，即原告主张契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费等相关权益的诉讼时效起算时间应为2014年8月8日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年8月8日至2016年8月8日，超过2016年8月8日原告未主张权利则超过诉讼时效，但本院审理的涉及海南省××屯的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形。因此，本院对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院予以驳回。本院在已判决生效的同类案件中对美林湖业主委员会受业主委托致函美丰公司的事实，系基于双方当时人举证质证意见作出的，现美丰公司的辩解意见没有事实根据和法律依据，本院予以驳回。   二、关于原告请求被告美丰公司于2019年12月31日前美丰公司将代收的办证税、费和公共维修基金代缴至相关部门并将缴款的正规发票交给原告的理由是否成立，被告美林物业对此应否承担连带责任的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第10条中约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，……”双方的约定是当事人意思自治，被告美丰公司代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，本院予以确认，而住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十二条关于“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务。因此，本案中，原告要求被告美丰公司将代收的办证税、费和公共维修基金代缴至相关部门并将缴款的正规发票交给原告的理由具有合同根据和法律依据，被告美丰公司有代缴和将代缴后的正规发票交给原告的义务，对原告的该请求，本院予以支持，但由于对以上费用的收缴属于政府相关主管部门的职责范围，不是被告单方作为便能完成，故原告要求确定缴款至相关部门的时间确定为2019年12月31日前，其限期由被告缴款的请求已超出被告职权范围，不具合理性，本院不予支持。   三、关于被告美林物业公司应否承担连带责任的问题。首先，原告与被告美丰公司在商品房买卖合同中约定契税、公共维修基金和其它办证费系由美丰公司收取；其次，美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费后向原告出具了代收费收据，表明其系代美丰公司收取；第三，美丰公司出具了《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，表明其交房时委托美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费。综合本案的事实和证据，证明美林物业公司系代美丰公司收取上述费用。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为承担民事责任。故原告要求美林物业公司承担连带责任，本院不予支持。   四、关于原告主张被告美丰公司于2020年5月1日前为原告办理房屋产权证是否具有事实根据和法律依据的问题。原告与被告美丰公司在《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下，……。”原告已经付清购房款和按要求缴交了办证所需缴交的税、费，根据合同的上述约定，被告美丰公司便负有协助原告办理房屋产权证的义务。因此，对原告主张被告美丰公司协助办证的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但由于审核并出具房屋产权证的行为属于政府相关主管部门的职责范围，不是被告单方作为便能完成。被告美丰公司具有将办理房屋权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案的义务，但原告要求办理房屋产权证的时间确定为2020年5月1日前，其限期由被告将房产证办理给原告的主张已超出被告职权范围，不具合理性，本院不予支持。   综上所述，原告的诉讼请求中：请求被告美丰公司代缴其已代收的办证所需税、费和公共维修基金等费用至相关行政主管部门并出具正规缴款发票，以及协助办理房屋产权证，其上述请求有理由据，不违反法律规定，本院予以支持；要求被告美林物业公司承担连带责任没有事实和法律依据，本院予以驳回；请求确定被告美丰公司的代缴费时间和办证时间的部分，超出被告美丰公司职责范围，不具有合理性，本院予以驳回。   依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款和第二款、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将原告吴某1缴交的契税、公共维修基金以及办理房屋产权证所需费用代缴至相关主管部分，并向原告吴某1出具正规的缴费凭据。   二、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将原告吴某1办理房屋权属登记需由被告海南美丰不动产有限公司提供的资料报产权登记机关备案。   三、驳回原告吴某1的其他诉讼请求。   案件受理费50元，减半收取25元，由原告吴某1负担10元，被告美丰公司负担15元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 江 云     二〇一九年十二月二十七日   （法官助理 许 莹   书记员 陈政丹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。   代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。   依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   《住宅专项维修资金管理办法》   第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。   已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。   公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。   第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。   第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：   （一）住宅专项维修资金的存储利息；   （二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；   （三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外   （四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。