福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初3909号 原告：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路787号，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽飞，福建瀛莱律师事务所实习律师。 被告：唐春，女，1981年2月25日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：刘赞，福建泉南律师事务所律师。 第三人：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（下称新新房地产公司）与被告唐春商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，根据原告新新房地产公司的申请，通知付凤阳作为本案第三人参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴、李丽飞，被告唐春及其委托诉讼代理人刘赞到庭参加诉讼，第三人付凤阳经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新新房地产公司向本院提出诉讼请求：一、唐春立即支付新新房地产公司购房款163905元，并按日万分之五标准计算自2015年5月22日起至实际还款之日止的逾期付款违约金；二、唐春立即支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。诉讼中，因法院通知付凤阳作为第三人参加诉讼，变更诉讼请求为：一、唐春、付凤阳立即支付新新房地产公司购房款163905元，并按日万分之五标准计算自2015年5月22日起至实际还款之日止的逾期付款违约金；二、唐春、付凤阳立即支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。事实和理由：2015年5月11日，唐春向新新房地产公司定购新新房地产公司开发的位于泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际3号楼B2702房屋，建筑面积91.07㎡，总房价款573905元，为此支付定金10000元。2015年5月21日，唐春与新新房地产公司签订编号为201505210032的《商品房买卖合同》1份，主要约定首付款173905元应于合同签订前支付，余款400000元应于合同签订后30日内以银行按揭贷款方式付清。依据《商品房买卖合同》第六条约定，如属预售商品房，买受人应当按时依约将购房款存入到指定的银行预售款监管账户上。第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订当日，付凤阳与新新房地产公司高管签订了《借款协议》1份，主要约定上述房屋系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款163905元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿。付凤阳承包蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司多次借款用于工程施工至今未还。付凤阳自2015年底开始失联至今，上述房屋尚欠购房款163905元未付。与新新房地产公司发生商品房买卖合同关系的实际主体是付凤阳，唐春购买案涉商品房是基于付凤阳的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为。 唐春辩称，新新房地产公司要求唐春支付163905元以及承担相应违约金缺乏事实和依据。本案是新新房地产公司与唐春之间的商品房预售合同纠纷，唐春从来不认识付凤阳，更不存在委托付凤阳购买案涉商品房。唐春与新新房地产公司签订定购单时便支付定金10000元，并于2015年5月19日将46000元首付款按新新房地产公司要求支付给案涉项目承包单位的供应商泉州市新恒强建设发展有限公司，其余首付款以现金方式交给新新房地产公司，新新房地产公司在收到款项后，开具173905元的正式发票给唐春，确认收到全部首付款。若新新房地产公司没有收到唐春的首付款，为何协助办理网上签约登记备案，并将房屋交付给唐春，且直到2019年2月14日才进行催款，根据《合同补充协议》约定，若唐春未缴清购房款，新新房地产公司可以不交房，新新房地产公司主张唐春尚欠购房首付款完全不符合常理。退一步讲，新新房地产公司在首付款支付四年后催讨，也远远超过诉讼时效。 经审理查明，新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年5月11日，唐春向新新房地产公司定购新新·蓝郡国际3号楼Ｂ2702号商品房1套，并于当日支付定购金10000元。2015年5月21日，新新房地产公司与唐春签订编号为201505210032《商品房买卖合同》1份，约定唐春向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设预售的位于泉州台商投资区，建筑面积91.07平方米，总价款573905元。《商品房买卖合同》第六条约定：“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见附件六合同补充协议”第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第一条约定：“1.1买受人自愿选择如下第（Ａ）种付款方式缴付房价款。Ａ.按揭贷款付款（1）主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款〔人民币〕￥173905元整（大写：零仟零佰壹拾柒万叁仟玖佰零拾伍元）（含认购定金），作为首付款；（2）主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款（下称贷款）付清剩余房价款〔人民币〕￥400000元整（大写：零仟零佰肆拾零万零仟元）……”。上述《商品房买卖合同》签订后，于2015年5月28日办理登记备案,同日，新新房地产公司开具给唐春1份购房款金额为173905元的销售不动产统一发票。2015年7月20日，唐春通过银行按揭贷款方式支付给新新房地产公司购房款400000元。2018年6月7日，唐春办理了本案商品房交接手续。新新房地产公司因本案委托福建瀛莱律师事务所律师代理诉讼，律师代理费为3000元。 以上事实，有新新房地产公司提供的营业执照、《商品房买卖合同》及附件、泉州市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、商品房预售许可证、开发项目首次登记证明、中国建设银行单位客户专用回单、楼宇交接书、房屋验收确认书、承诺书、福建增值税普通发票、委托代理协议，唐春提供的销售不动产统一发票，以及新新房地产公司与唐春的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为关于新新房地产公司请求唐春、付凤阳支付购房款163905元及逾期付款违约金、律师代理费是否应予支持的问题。 新新房地产公司认为，本案商品房的实际购买人是付凤阳，唐春是付凤阳叫来挂名买房的，新新房地产公司没有收到本案诉争的购房款163905元，对唐春与付凤阳之间所谓的债务对抵也不清楚。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，如果存在债务转移，应该由债权人明示的书面同意。付款义务是购房者的主要合同义务，对于本案是否存在债务对抵协议，应该由唐春一方提供，否则应承担举证不能的法律后果。唐春主张以现金及根据新新房地产公司指示向案外人转账的方式支付首付款，依据不足，唐春及付凤阳应对尚欠的163905元购房款承担支付义务，并承担相应的违约责任。新新房地产公司相应提供证据1即《借款协议》1份，以此证明本案商品房系付凤阳向新新房地产公司购买，付凤阳约定未付购房款163905元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿，但该协议并未实际履行。证据2即申请借款报告1份、付凤阳身份证1份、借条2份、《借款协议》2份，以此证明付凤阳承包新新·蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司借款用于工程施工至今未付。证据3即催款函、特快专递详情单各1份，以此证明新新房地产公司向唐春发函要求其在合理期限内付清购房款，但唐春至今不予支付。唐春质证称:证据1、2的真实性无法确认，且与本案无关，且从该部分证据内容可以看出，原告同意首付款抵扣案涉承包项目工程款，至于付凤阳及承包单位与新新房地产公司之间的债权纠纷应另案处理，故唐春按新新房地产公司的要求将购房款支付给供应商也符合常理。证据3，催款函的内容不具有真实性，新新房地产公司无权发函催款，其以此作为起诉依据也不具有关联性。 唐春认为，唐春是本案商品房的实际购买人，根据《新新·蓝郡国际商品房定购单》、《商品房买卖合同》、银行按揭贷款支付凭证、新新房地产公司开具的首付款发票等证据可以证明。唐春不认识付凤阳，且已经支付全部购房款，新新房地产公司的诉讼请求缺乏依据。唐春相应提供证据4即DCC历史流水1份，以此证明唐春于2015年5月19日向新新房地产公司支付46000元首付款。证据5即销售不动产统一发票1份，以此证明新新房地产公司已经收到唐春支付的173905元首付款。新新房地产公司质证称，对证据4真实性无异议，但唐春是将46000元转账至案外人账户并非新新房地产公司账户，故该证据与本案无关。对证据5实性没有异议，但不能证明唐春的主张。 本院经审查认为，付凤阳未到庭参加诉讼，又未书面提出异议及提交证据，可视为放弃陈述、举证、质证等相关诉讼权利。新新房地产公司提供的证据1，该《借款协议》体现的甲方(出借人)为邓顺华，乙方(借款人)为福建省泷澄建设集团有限公司(付凤阳)，落款处乙方(借款人)签名为付凤阳。该《借款协议》其中载明，由于乙方购买开发商新新房地产公司投资建设的新新·蓝郡国际3号楼B2702号商品房资金周转需要，向甲方借款163905元，乙方确认以此作为甲方向乙方支付借款的凭证。借款期限从2015年5月8日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止。乙方应于借款期限届满前向甲方偿还所借款项，并支付至甲方账户。上述《借款协议》虽载明“由于乙方购买开发商新新房地产公司投资建设的新新·蓝郡国际3号楼B2702号商品房资金周转需要”的文字内容，但该文字内容仅是对借款用途的一种表述，仅凭该文字内容尚不足以证明新新房地产公司提出的本案商品房系付凤阳向其购买的举证主张。证据2，因所体现的借款事宜与本案争议问题无关，故不予审查。证据3，能够体现新新房地产公司于2019年2月23日向唐春邮寄催款函，要求唐春支付尚欠购房款163905元。唐春提供的证据4真实性予以采信，证据5能够证明新新房地产公司于2015年5月28日向唐春开具1份载明购房款金额为173905元的发票，其中包含之前支付的定购金10000元。综合本案查明的事实及上述证据的认证，认定本案商品房系唐春向新新房地产公司定购，由唐春与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了合同登记备案，新新房地产公司向唐春开具了173905元的首付购房款发票，唐春通过银行按揭贷款方式向新新房地产公司支付了按揭贷款的购房款400000元，新新房地产公司向唐春交付了本案商品房。上述事实和相应的证据足以认定唐春是本案商品房买卖合同关系的买受人，新新房地产公司主张付凤阳是本案商品房的实际购买人，唐春是付凤阳叫来挂名买房的，因举证不足，不予采纳。本案诉争的购房款163905元，系《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定的首付款173905元扣除认购定金10000元后的款项，虽然唐春没有直接向新新房地产公司支付该笔款项163905元，但新新房地产公司陈述在签订《商品房买卖合同》时同意该笔首付款163905元由付凤阳以借款方式予以充抵，以后再从付凤阳的工程款中相应扣减抵偿；唐春则陈述该笔首付款163905元根据新新房地产公司指示，部分以现金交纳，部分转账给案外人。而且，从之后新新房地产公司向唐春开具173905元首付购房款发票、向唐春交付商品房的行为看，新新房地产公司也是认可唐春已履行完毕支付首付款的合同义务的。因此，新新房地产公司现仍基于本案商品房买卖合同关系，请求唐春及付凤阳共同支付购房款163905元及逾期付款违约金以及因诉讼支出的律师代理费，理由和依据不足，不予采纳。 综上所述，本院认为，新新房地产公司与唐春之间存在商品房买卖合同关系,唐春系本案商品房的买受人,事实清楚,应予认定。其双方之间签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。唐春通过支付定购金、银行按揭贷款及其他方式已履行完毕支付本案商品房购房款的义务，新新房地产公司又基于本案商品房买卖合同关系请求唐春、付凤阳支付本案诉争的购房首付款163905元以及逾期付款违约金及律师代理费，理由和依据不足，对其诉讼请求不予支持。付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费5502元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  庄鸿疆 二〇一九年十二月五日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  张云潇 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。