云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1043号 原告（反诉被告）：云南龙祺房地产营销策划有限公司，住所地：云南省昆明市西山区。 法定代表人：李振萍，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：宋文雍，云南同胜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告（反诉原告）：新平中恒投资有限公司，住所地：云南省玉溪市新平县。 法定代表人：杨育康，董事长。 委托诉讼代理人：阮宏兵，云南精恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告（反诉被告）云南龙祺房地产营销策划有限公司（以下简称龙祺公司）与被告（反诉原告）新平中恒投资有限公司（以下简称中恒公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案，依法适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理，庭审中中恒公司提出反诉，对其反诉本院于2019年8月22日受理。本案于2019年9月17日转为普通程序审理，并组成合议庭于2019年10月25日第二次公开开庭进行了审理。龙祺公司的委托诉讼代理人宋文雍，中恒公司的委托诉讼代理人阮宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙祺公司向本院提出诉讼请求：1.判令中恒公司支付龙祺公司应付佣金887832元；2.判令中恒公司按合同约定向龙祺公司承担违约金200000元；3.本案的诉讼费、保全费及保全担保费由中恒公司承担。第二次庭审中，龙祺公司增加诉讼请求：1.判令中恒公司支付因工程抵款而产生的佣金人民币530000元；2.判令中恒公司支付因《借款抵款协议》及《抵购协议》而产生的佣金人民币149409元。事实和理由：2018年7月1日，龙祺公司与中恒公司签订《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》，约定中恒公司委托龙祺公司就“新平溪湖小镇项目”进行全程营销代理工作，龙祺公司销售的房源以签订《商品房购销合同》为达到结算标准，中恒公司据此支付佣金。如中恒公司未依约支付佣金，每逾期一日按千分之五的标准计算违约金，并约定合同履行期间，无故违约方需向守约方支付违约金20万元。2018年12月7日，中恒公司通知龙祺公司，其已核对房源并做出可提佣金结算表，让龙祺公司与中恒公司的销售部主管古莉对接。龙祺公司接到通知后与中恒公司开展核对工作，于2019年3月就第一批销售佣金274967元核对确认；于2019年4月再次进行汇总核对，扣除未达标结算标准的房源，中恒公司应付佣金887832元，期间龙祺公司与中恒公司多次沟通，但中恒公司仍未履行支付佣金的义务。同时，根据双方签订的《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同补充协议》第一条第3项约定：“由中恒公司进行工程抵款的按照1万元每套费用，结算给龙祺公司。”中恒公司进行工程抵款的不动产一共有53套，按照约定，中恒公司就工程抵款事项，应向龙祺公司支付佣金530000元；根据双方签订的《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》约定，中恒公司应当就其签订的《借款抵款协议》及《抵购协议》向龙祺公司支付佣金149409元。龙祺公司认为，依法成立的合同对双方都具有约束力，中恒公司违反合同约定，不支付销售佣金的行为已经构成违约，龙祺公司为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告中恒公司辩称，龙祺公司的诉讼主张没有事实和法律依据，本案中双方签订的合同已明确约定：支付佣金的标准以签订书面的《商品房购销合同》为依据，中恒公司已达到支付条件的佣金仅有226026元，并没有274967元，且龙祺公司存在私自向客户收取服务费高达20多万元，这笔费用按照法律规定应当归中恒公司所有。同时合同第3.2条C款约定“中恒公司向龙祺公司支付渠道开发整合费用20万元”不合理，也不合法，依法应当返还中恒公司。根据我国法律的规定，佣金应当按房屋销售价格3%以内确定，而在本案中龙祺公司主张的佣金高达10%以上。综述，中恒公司认为，龙祺公司销售房屋所获的佣金应当结算为98653.2元，双方结算的金额已超出了127372.80元，该部分费用应退还给中恒公司，同时返还侵占的购销款及20万元的渠道开发整合费。 被告（反诉原告）中恒公司向本院提出反诉请求：1.判令龙祺公司返还中恒公司向客户私自收取的客户团购费200000元；2.判令龙祺公司返还前期中恒公司向龙祺公司支付的渠道开发整合费200000元；3.判令龙祺公司返还超出法律允许的结算标准的佣金（法律规定最高不超过所售房屋价款的3%）127372.8元，实际应结算佣金为98653.2元；4、本案反诉费用由龙祺公司承担。事实及理由：2018年7月1日，反诉原、被告双方签订了《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》，约定由龙祺公司负责新平溪湖小镇项目的代理销售工作，合同约定代理费用为A.超出底价溢价部分的50%，B.客户服务费用，C.渠道开发整合费20万元。合同签订后，中恒公司向龙祺公司支付了渠道开发整合费20万元，销售过程中，龙祺公司私自、非法向客户收取团购购房费用已达20余万元，所收款项并未交给中恒公司财务。因龙祺公司未完成补充协议中约定的销售任务，撤回了销售人员，对剩余工作及相关客户资料未办理交接手续，以致整个工作的停滞，中恒公司不得不重新聘请新的工作人员来接替工作。同时，中恒公司通知龙祺公司对达到结佣条件的佣金进行结算，经结算，中恒公司应付龙祺公司的佣金为226026元（销售房屋总额为3288440元），其他部分因最终没有与购房者签订书面的《商品房购销合同》而达不到结佣条件。根据双方签订的《营销代理合同》第3条第3款第1项的规定“结佣的条件以签订《商品房购销合同》为达到结算标准”，现已达结佣条件的仅为226026元。根据法律的规定，龙祺公司在为中恒公司代理房屋销售过程中，违反了“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用”的规定。根据《中华人民共和国价格法》第十一条规定：经营者进行价格活动应当在政府指导价规定的幅度内制定价格；《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条，《商品房销售管理办法》第二十八条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。独家代理的，其所收取的代理费不应超过成交价格的3%，所以在应结佣金226026元这一项上，因所销售的总金额为3288440元，按照上述法律规定，应结佣金为98653.20元，多余部分应依法返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《商品房销售管理办法》第二十八条规定，合同中违反法律法规的条款属于无效条款，因此双方签订的《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》中关于佣金结算及支付渠道开发整合费用的条款应认定为无效条款，龙祺公司收取的渠道开发整合费及超出正常结算标准的佣金依法应予以返还。此外，龙祺公司私自向客户收取的团购费用，款项性质为购房款，应认定属于中恒公司所有。龙祺公司的上述行为，侵犯了中恒公司的合法权益，特提起反诉，请求支持其反诉主张。 反诉被告龙祺公司辩称，1.不应返还中恒公司主张的客户团购费20万元，《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》第3.2.1-b项的约定是双方当事人的真实意思表示，也是双方的合意，龙祺公司是根据合同约定收取的服务费，不存在返还的情形。即使龙祺公司应退还服务费，也应退给消费者，而不是中恒公司。2.不应返还中恒公司主张的渠道开发整合费20万元，《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》第3.2.1-c项的约定是双方当事人的合意，不存在无效的情形，龙祺公司有权收取渠道费，并且中恒公司已经支付。龙祺公司在与中恒公司的合作中投入了很多成本，所以双方才约定了该渠道开发整合费用，龙祺公司的该项反诉请求没有事实及法律依据。3.《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》关于佣金条款的约定也是双方合意，根据《合同法》第52条的规定，龙祺公司与中恒公司所签订的条款并非违反法律、法规等强制性规定，中恒公司提到的两条部门规章并不是法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同为有效的合同。综述，中恒公司的反诉请求没有事实及法律依据，请求法庭依法驳回。 龙祺公司针对其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交了下列证据： 1、一份《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》复印件、一份《产业园未售明细表（2018年7月4日）》复印件、一份《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同补充协议》复印件，共同证明2018年7月1日，龙祺公司与中恒公司签订《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》，约定中恒公司委托龙祺公司就“新平溪湖小镇项目”进行全程营销代理工作，龙祺公司销售的房源以签订《商品房购销合同》为达到结算标准，中恒公司据此支付佣金；如中恒公司未按约定支付的，每逾期一日按千分之五的标准计算违约金；并且约定合同履行期间，无故违约方需向另一方（守约方）支付违约金20万元整。 2、一份《中恒投资有限公司关于溪湖小镇项目佣金结算的通知》复印件、一份《溪湖小镇项目2018年7-11月第一批销售佣金汇总表》复印件、一份《财务对账函》复印件、一份《事业二部溪湖小镇可结佣金明细表（总表）》复印件，共同证明2018年12月7日，中恒公司通知龙祺公司，其已核对房源并做出可提佣金结算表，请龙祺公司与中恒公司销售部门主管古莉对接，龙祺公司接到通知后与中恒公司展开核对工作，于2019年3月就第一批销售佣金274967元核对确认；2019年4月再次进行汇总核对，扣除未达结算标准的房源，中恒公司应付佣金为887832元；双方结算后，中恒公司并未依约向龙祺公司支付佣金，中恒公司已构成违约。 3、一组许春刚、许淼灵、张凤梅、方美芬的《新平中恒投资民族文化产业园商品房认购协议》复印件，共同证明龙祺公司已经达到了结佣条件，中恒公司应当结佣。 4、一份《工程抵款购买新平民族文化产业园商品房协议》复印件、一份《借款抵款协议》复印件、一份《抵购协议》复印件，共同证明中恒公司用53套房屋进行工程抵款，中恒公司应按照《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同补充协议》向龙祺公司支付佣金53万元整，还应按照《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》的约定向龙祺公司支付佣金149000余元。 中恒公司针对其辩解及反诉主张，向本院提交下列证据： 1、一份企业营业执照复印件、一份法定代表人身份证明书原件、一份身份证复印件，共同证明中恒公司诉讼主体资格。 2、一份《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》、《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同补充协议》，共同证明代理合同及补充协议中部分内容真实有效，龙祺公司诉请佣金结算未达合同约定的结算标准；同时证明合同第3.2.1中b项服务费的收取违反法律规定，属无效条款，龙祺公司诉请支付违约金无事实依据；同时证明龙祺公司已经于2018年12月10日解除代理合同，龙祺公司退出销售。 3、一份可结佣金明细表复印件、一份未达佣金明细表复印件、一份可结佣金表及发票复印件，共同证明中恒公司财务和龙祺公司项目负责人审核结算以后的可结算佣金为226026元。 4、一份溪湖小镇成交台账复印件、一份结佣信息表复印件、一份商铺团购优惠确认表复印件，该证据系龙祺公司制作、自存以及从中恒公司处提取的部分团购优惠确认表，共同证明龙祺公司私自、非法向客户收取购房费用已达20万元；同时证明中恒公司基于上述因素未向龙祺公司支付已达结佣条件的佣金。 当事人围绕其诉讼主张及答辩提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下： 1、中恒公司对龙祺公司提交的1至4证据的真实性无异议，仅对证据的合法性、关联性及待证目的提出异议，对上述证据的真实性，本院予以确认；至于证据所要实现的待证目的，本院结合查明的事实待本院认为部分予以综合认定。 2、龙祺公司对于中恒公司提交的1至4证据的真实性、合法性、关联性无异议，仅对证据的待证目的提出异议，对中恒公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认；至于证据所要实现的待证目的，本院结合查明的事实待本院认为部分予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：2018年7月1日，龙祺公司与中恒公司签订《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》，约定中恒公司委托龙祺公司就“新平溪湖小镇项目”进行全程营销代理工作，包括但不限于全案策划、销售代理、广告推广思路、宣传代理、渠道代理等。合同对合作项目、合作方式及内容、合作期限及相关费用、双方声明和保证、双方权责、违约责任、合同生效及终止、合同的附件等做了约定。其中合同约定：期限自2018年7月1日至2019年1月1日；代理佣金即为溢价部分，商铺底价5000元/平方米，商墅底价4500元/平方米，车位底价50000元，超出底价的溢价部分双方各50%比例分成；服务费，中恒公司同意并全力配合龙祺公司向本合同期限内购买合作房源的客户收取服务费30000元至50000元/套，具体每套收取服务费的金额及优惠标准由龙祺公司指定，中恒公司须同意并全力配合促进龙祺公司收取，龙祺公司确保如有退房，应悉数无条件将服务费全部退还购房者，如此产生的一切责任，由龙祺公司负担，销售服务费用由龙祺公司直接向客户收取；渠道开发整合费用20万元，在龙祺公司进场后7个工作日内支付完毕；龙祺公司销售的房源以签订《商品房购销合同》为达到结算标准；代理佣金费用每月结算一次，结算的金额以认购方签署的《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）金额计算。龙祺公司需每月2日前向中恒公司提交上月的结算清单（银行资料齐全，确认可放款明细），中恒公司需于5个工作日内审核盖章确认。并于每月10日前，将上月可结算佣金的80%付款至龙祺公司指定账户，余下20%，待合同约定购房款全款收齐后，单独给予结算，在龙祺公司提供借款明细后3日内，中恒公司给予付清，如有特殊情况应于5个工作日内以书面形式向龙祺公司回复；若中恒公司超过30天未结算销售代理佣金的，龙祺公司有权提出撤场，中恒公司应当在龙祺公司提出撤场之日起7日内将应结的所有销售代理佣金结算支付至龙祺公司指定账户；购房客户退款退房，龙祺公司须退还中恒公司已支付的该户销售代理佣金，中恒公司有权将该户代理佣金费用自下个月应支付给龙祺公司的销售代理佣金费用中予以扣除，但因中恒公司原因导致客户退房的，龙祺公司无需退还销售代理佣金费用；若中恒公司未按合同约定向龙祺公司支付佣金等费用，每逾期一日，未支付部分按每日千分之五支付违约金；在本合同履行期间，无故违约方或提出解除合同方需向守约方支付违约金20万元整。合同签订后，中恒公司将《产业园未售明细表》交付给龙祺公司。2018年11月6日，中恒公司与龙祺公司签订《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同补充协议》，协议约定：第一条为持续推进该项目，促进龙祺公司销售，也为使双方权利义务得到有效保障。现双方确认，龙祺公司代理该项目期间，结算方式根据销售途径确定：1、由龙祺公司销售的房源及业绩，龙祺公司有权收取溢价部分的60%销售佣金以及团购费，商铺仅收取团购费1万元以内，商墅收取团购费3万以内，团购费龙祺公司在客户缴纳50%首付款时收取；2、由中恒公司领导层销售的房源与业绩，商铺龙祺公司仅收取团购费1万元以内，商墅收取团购费3万元以内，无溢价结算，团购费龙祺公司在客户缴纳50%首付款时收取；3、由中恒公司进行工程抵款的按照1万元每套费用结算给龙祺公司。注：后续因客户原因导致退房的，龙祺公司在客户提出退房7个工作日内退回已收取团购费，若因中恒公司原因退房，则团购费不予退还，在销售商墅时，每套房源销售由中恒公司张继平纸质特批形式为准！第二条双方确认，结算佣金按照以下方式结算：1、一期在银行抵押房产证商铺，因中恒公司特殊原因，龙祺公司只需收取50%购房款，中恒公司正常结算佣金，销售业绩以合同销售金额为主；2、五期商墅：首付款缴纳齐，按揭资料收齐银行审核通过，超过15天，则视为中恒公司原因，中恒公司按照合同结算所有佣金。佣金结算：双方明确，若因中恒公司导致已销售房源延迟备案及按揭手续拖延，15天后，中恒公司需按照合同结算销售佣金；销售任务：于2018年10月24日至2018年12月10日，销售业绩1500万，若12月10日销售业绩未达到1500万，双方解除合同，项目留守2人，办理后续手续，前期产生的销售佣金正常结算。补充协议为主合同的有效补充，与主合同具有同等法律效力，若补充协议约定内容与主合同约定不一致的，以补充协议为准。 2018年12月7日，中恒公司向龙祺公司作出《佣金结算通知》，明确：2018年7月至2018年11月28日，实时发生交易销售的房屋总套数共计22套，其中只收取定金的户数为9套，交清首付款未提交贷款资料的户数为6套，全款付清户数为3套，已签合同贷款材料已审核通过2户，已签合同贷款资料未审核通过2户；关于抵款房源的佣金结算，鉴于所有抵款房源均未办理合同手续，后期存在不确定因素，不能办理此部分房源的佣金结算。同时，该通知明确要求龙祺公司安排项目负责人与中恒公司销售主管古莉就其做出的《结算佣金明细表》进行对接，并安排人员做好退场交接工作以及催收贷款材料、催收房款。2019年3月27日，经双方财务对账，确认龙祺公司已售商铺8户（户名分别为周国祥、周娅、钟婷慧、罗富强、冯小琴、杨建文、王忠斌、李凤珍）、车位1户（户名为罗美英）、商墅1户（户名为朱金富），中恒公司应付龙祺公司代理销售佣金为274967元。后龙祺公司向中恒公司开具金额为226026元的增值税专用发票，然中恒公司未支付任何费用。2019年4月11日，龙祺公司制作了《事业二部溪湖小镇可结佣金明细表（总表）》，经龙祺公司核算，已售车位3户（户名分别为何冬莉、李桂芳、罗美英），商铺16户（户名分别为王忠斌、周国祥、许春刚、许炎灵、张凤梅、方美芬、袁福生、李凤珍、周娅、李云忠、钟婷慧、罗富强、冯小琴、杨建文），商墅2户（户名分别为普红武、朱金富），中恒公司应付其代理销售的21户佣金合计897332元，扣除户名为何冬莉、李桂芳两户的佣金9500元，实际应付佣金为887832元（已包含双方确认的274967元）。中恒公司认为虽双方先前确认的佣金为274967元，但涉及户名为周娅的客户退房，扣除对应的佣金，实际应付金额为226026元，龙祺公司主张的其余佣金均达不到佣金结算条件，拒不支付佣金，双方协商未果诉至我院。 本院认为，商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将所开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”商品房代理销售合同属于委托合同的范畴。本案中，龙祺公司与中恒公司签订的《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应为有效合同，双方均应恪守履行。结合双方的诉辩主张，本院归纳争议焦点如下： 焦点一，合同中关于“渠道开发整合费”、“佣金结算标准”的约定是否系无效条款？中恒公司认为《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》中关于“渠道开发整合费”、“佣金结算标准”违反了《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条、《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，应认定为无效条款。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”中恒公司所列举的上述条款属于部门规章，并非法律、行政法规效力性强制性规定，不必然导致合同条款无效，故中恒公司主张返还渠道开发整合费20万元及调整佣金结算标准的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 焦点二，佣金的结算条件及应结佣金数额如何认定？“有约定从约定”系合同纠纷的基本原则。双方签订的《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》约定以签订《商品房购销合同》作为结佣条件；《补充协议》又约定：一期在银行抵押房产证商铺，因中恒公司特殊原因，龙祺公司只需收取50%购房款，中恒公司正常结算佣金，销售业绩以合同销售金额为主；五期商墅，首付款缴纳齐，按揭资料收齐银行审核通过，超过15天，则视为中恒公司原因，中恒公司按照合同结算所有佣金；若因中恒公司导致已销售房源迟延备案及按揭手续拖延，15天后，中恒公司需按照主合同结算销售佣金。可见，结算佣金的条件不再以签订《商品房购销合同》作为唯一的标准。针对应结佣金金额，龙祺公司主张的佣金274967元，虽经双方财务对账，但在中恒公司提出异议后，龙祺公司开具金额为226026元增值税专用发票的行为，视为其认可中恒公司的主张，故本院支持226026元；龙祺公司主张的其余佣金612865元，中恒公司认为因未签订《商品房购销合同》而不具备结佣条件，根据《补充协议》对结算佣金的约定，中恒公司的抗辩主张已然不能成立。同时，结合中恒公司提交的《事业二部溪湖小镇未达结佣条件佣金明细表》中记载的户名为方美芬、袁福生、李云忠3户购买的5间一期商铺，虽未签订合同，但已收取合同总价50%的款项，符合《补充协议》关于“一期在银行抵押房产证商铺，因中恒公司特殊原因，龙祺公司只需收取50%购房款，中恒公司正常结算佣金”的约定，故对5间商铺对应的佣金329573元，予以支持；对记载的户名为普红武购买的商墅，虽未签订合同，但已收取33万元，符合《初中协议》关于“五期商墅，首付款缴纳齐，按揭资料收齐银行审核通过，超过15天，则视为中恒公司原因，中恒公司按照合同结算所有佣金”的约定，故对普红武户对应的佣金133296元，予以支持；对记载的户名为许春刚、许炎灵、张凤梅3户购买的3间五期商铺，因未签订合同，且收取的款项不足合同总价的50%，不符合《合同》及《补充协议》约定的情形，故对3间商铺对应的佣金149996元，不予支持。综述，中恒公司应付龙祺公司的佣金为688895元（226026元+329573元+133296元）。至于龙祺公司主张的工程抵款、借款抵款、抵购产生的佣金679409元，并提交了《工程抵款购买新平民族文化产业园商品房协议》、《借款抵款协议》、《抵购协议》，从上述证据内容来看，无法明确龙祺公司是否参与或者系经龙祺公司协调所达成的协议，且上述证据部分未记载签订的时间，存在不确定的因素；有签订时间的协议均发生在《补充协议》签订之前，故龙祺公司主张的该项佣金，无事实依据，本院不予支持。 焦点三，合同履行过程中是否存在违约行为及违约责任如何承担？《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”中恒公司未按合同约定支付佣金已构成违约，应当按照双方的合同约定承担违约责任。案涉合同约定日千分之五的违约金不符合法律规定，而龙祺公司主张违约金20万元明显过高，对其违约损失，本院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息，支付自2019年6月20日起至款项付清之日止。 焦点四，团购费如何定性，是否应当返还？《新平溪湖小镇项目全程营销代理合同》已明确约定“中恒公司同意并全力配合龙祺公司向本合同期限内购买合作房源的客户收取服务费30000元至50000元/套，具体每套收取服务费的金额及优惠标准由龙祺公司指定，中恒公司须同意并全力配合促进龙祺公司收取，龙祺公司确保如有退房，应悉数无条件将服务费全部退还购房者，如此产生的一切责任，由龙祺公司负担，销售服务费用由龙祺公司直接向客户收取。”龙祺公司作为项目的全程营销代理，负责策划组织各种营销推广活动，其收取团购费后用于抵扣购房款的营销模式，并没有违反双方的合同约定。且合同中也明确如有退房，龙祺公司将悉数无条件全部退还给购房者，中恒公司在无证据证明龙祺公司已销售的客户中存在退款退房的情况下，无权主张返还团购费或服务费。 《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”第三十八条第三款规定：“本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。”依照上述规定，龙祺公司主张的诉讼费，本院根据支持的诉讼金额予以部分支持；保全费5000元，本院根据支持的诉讼金额予以部分支持；保全担保费5439元，于法无据，不予支持。中恒公司主张的诉讼费、保全费，因其诉讼请求未得以支持，两项费用其自行负担。 据此，依照上述法律之规定，判决如下： 一、由被告新平中恒投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告云南龙祺房地产营销策划有限公司代理佣金688895元及利息（利息以688895元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付自2019年6月20日起至款项付清之日止）； 二、由被告新平中恒投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告云南龙祺房地产营销策划有限公司保全费3964元； 三、驳回原告云南龙祺房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告新平中恒投资有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20705元，由云南龙祺房地产营销策划有限公司负担12634元，新平中恒投资有限公司负担8071元；反诉案件受理费7730元，由新平中恒投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判长 赵 萍 审判员 王 宏 审判员 王雅莹 二〇一九年十二月十七日 书记员 卢 雨