安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初2625号原告：谷裕廷，男，汉族，1994年9月20日生，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：汪合生，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国祥，安徽华冶律师事务所律师。被告：刘应财，男，汉族，1963年6月27日生，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：姜燕燕，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊文俊，安徽华冶律师事务所律师。第三人：安徽省马鞍山市华城置业有限公司，住安徽省马鞍山市雨山区碧溪丽景城市花园18-8号，统一社会信用代码9134050056754480XJ。法定代表人：董平，公司董事长。原告谷裕廷与被告刘应财、第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷裕廷及委托诉讼代理人孙国祥、被告刘应财的委托诉讼代理人姜燕燕到庭参加诉讼，第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告谷裕廷向本院提出诉讼请求：1、判决谷裕廷对位于马鞍山市雨山区马向路866号静山华庭5栋101室房屋所有物权，停止对该房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月30日，原告谷裕廷与第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司就原告谷裕廷以3000000元的价格，购买第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司位于安徽省马鞍山市雨山区房屋达成一致，当日签订编号为201631833的《马鞍山市商品房买卖合同》（预售），并办理了商品房合同网上备案。谷裕廷向第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司支付了购房款共计2600000元。2016年11月22日，贵院依法查封第三人所有的宗地为（2014）第019495号国有土地使用权。谷裕廷向第三人购买上述房屋时，名下没有可用于居住的房屋。軍告认为，谷裕廷与第三人就案涉房屋签订合同的时间在法院查封之前，且谷裕廷已经支付了50%以上的房款。谷裕廷购买案涉房屋为居住用途，且当时名下没有其他可用于居住的房屋，属生活消费目的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一之规定，应当停止对位于马鞍山市雨山区马向路866等静山华庭5栋101室房屋的执行。谷裕廷依法向执行法院即马鞍山市雨山区人民法院提出异议，雨山区人民法院以原告谷裕廷未能举证证明在购买涉案房屋时名下无其他用于居住的房屋为由驳回了谷裕廷的异议，现谷裕廷对此不服，特依据《民事诉讼法》之相关规定，具状贵院，请依法裁判。被告刘应财辩称，1、谷裕廷诉涉的马鞍山市雨山区马向路866号静山华庭5栋101室房屋的价值远高于3000000元，谷裕廷用3000000元购买该房屋明显不符合常理；2、对谷裕廷的债权转让持有异议，认为不合法，不能成立。第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司未作答辩。原告谷裕廷围绕诉讼请求依法提交了谷裕廷身份证复印件、《马鞍山市商品买卖合同（预售）》、商品房屋合同及网上备案确认书、债权转让协议、收条、银行转账记录、马鞍山市不动产登记中心查询结果、安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504执异10号执行裁定书等证据，被告刘应财对谷裕廷提交的谷裕廷身份证复印件的三性无异议，本院予以确认；对谷裕廷提交的《马鞍山市商品买卖合同（预售）》、商品房屋合同及网上备案确认书的真实性无异议，但无法证明谷裕廷真实的购买该房屋；对谷裕廷提交的债权转让协议、收条、银行转账记录有异议，认为债权转让、收条不具有真实性；对谷裕廷提交的马鞍山市不动产登记中心查询结果、安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504执异10号执行裁定书均无异议。本院经审查后认为，谷裕廷移交的证据真是合法并与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据谷裕廷陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月30日，谷裕廷与第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司签订编号为W201631833《马鞍山市商品买卖合同（预售）》，合同约定谷裕廷向第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司购买马鞍山市雨山区马向路866号静山华庭5栋101室房屋一套，合同价款3000000元。当日，第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司为谷裕廷办理了编号为201628816《商品房合同及网上备案书》，明确马鞍山市雨山区马向路866号静山华庭5栋101室房屋的房主为谷裕廷。2016年4月30日谷裕廷通过其父亲谷传洲向第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司的副总周立中账户汇款330000元，通过其姐夫傅超向第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司的副总周立中账户汇款270000元，以上600000元案外人周立中均转给了第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司的会计董学萍。2016年7月12日、8月22日，谷裕廷通过其姐夫傅超分别向第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司的会计董学萍汇款150000元、50000元，以上汇款总计1000000元。2016年4月30日，谷裕廷与第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司（债权转让人）、马鞍山市兴隆建筑安装有限责任公司（债务人）签订债权转让协议，约定马鞍山市兴隆建筑安装有限责任公司讲对第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司的债权1600000元转让给谷裕廷，三方均签字盖章确认。当日，第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司向谷裕廷出具收条一张，言明：今收到谷裕廷方框壹佰陆拾万元整（购马向路866号“静山华庭”5-101号住房），经办人为董学萍。以上合计，谷裕廷共向第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司支付房款2600000元，已超过房款的50%。之后，第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司未按合同约定为谷裕廷办理贷款手续及办理房产证，亦未按时交付房屋。2016年11月22日，被告刘应财依据（2016）晚0504民初291号民事判决书向马鞍山市雨山区人民法院的申请查封第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司所有的宗地为（2014）第019495号所有土地使用权。2016年12月8日，马鞍山市雨山区人民法院依法对案涉土地裁定查封。之后，谷裕廷向马鞍山市雨山区人民法院提出执行异议，2019年5月30日，马鞍山市雨山区人民法院作出（2019）皖0504执异10号执行裁定书以谷裕廷未提供证据证明在购买马鞍山市雨山区马向路866号静山华庭5栋101室房屋时，名下无其它可供居住的房屋为由，驳回谷裕廷异议申请。另查明，2019年11月13日11时26分，马鞍山市不动产登记中心出具查询结果证明一份，证明谷裕廷不动产登记情况：1、深业华府5-1204（二手房）；2、无其它不动产登记记录。深业华府5-1204系谷裕廷因案涉房屋一直未交付为结婚而买。本院认为,《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立变更转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”我国法律规定不动产物权的取得应以登记为准。谷裕廷请求确认房屋期待权，无法律依据。因案涉不动产登记在安徽省马鞍山市华城置业有限公司名下，应为安徽省马鞍山市华城置业有限公司可供执行的责任财产，谷裕廷预排除对案涉财产的强制执行，应举证证明其享有足以强制执行的民事权益。《最高民法院关于人民法院办理执行异议或复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购房所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案已查明，谷裕廷与安徽省马鞍山市华城置业有限公司就案涉房屋签订合同的时候，在法院查封之前且谷裕廷已支付了50%以上的房款，履行了房屋买卖合同的主要义务，双方之间的商品房买卖合同应视为已经成立。因谷裕廷购买的案涉房屋安徽省马鞍山市雨山区马向路866号静山华庭5-101房屋为居住用途，应为消费目的，谷裕廷就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条允许符合一定条件的案外人对他人名下的商品房提出自己的诉争和主张，目的是维护案外人的基本民事权益—居住权和生存权。实际生活中，案外人的居住状况是不断变化的，特别是在人民法院查封之日至实际执行之日存在较长时间的情况下，完全限制无居住用房的案外人在查封之后实际执行之日前购买居住房屋，不利于保护案外人的居住权益，也不利于司法解释目的的实现。2、《最高人民法院关于建设工程优先受决问题的批复》规定“一、民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，可见，作为消费者的买受人对已购商品房的权益优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程优先受偿权优于抵押权和申请执行人。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”，消费者系为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”，本案谷裕廷在购买案涉房屋时并未有其他房产记录，应认定谷裕廷在购买案涉进静山华庭5-101房屋系消费者。谷裕廷签订案涉合同之后，在数年之后仍未实际取得案涉房屋的情况下，另行购买其他居住性房产，在没有其他证据证明谷裕廷计划将案涉房产用于非居住型目的的情况下，不足以否认谷裕廷在其提起执行异议时已非消费者。作为消费者的谷裕廷，其对案涉房屋的民事权益优先于本案申请执行人刘应财。3、登记作为物权变动的要件，先登记者，权利优先。查封亦需要登记，亦遵守“登记在先，权力优先”的原则。在房屋竣工验收完成初始登记前，消费性买受人通过诉讼或者查封的方式要求交付、转移登记，意图取得“登记在先，权力优先”的目标，并不总能得到司法救济。就本案而言，对执行标的享有特别权益的谷裕廷应优先受到保护。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、停止对安徽省马鞍山市雨山区房屋的执行。二、驳回谷裕廷的其他诉讼请求。本案诉讼费用80元，由原告谷裕廷负担20元，被告刘应财负担60元,公告费600元由被告刘应财、第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  张定保人民陪审员  高小培人民陪审员  吴继红二〇一九年十二月二十六日书 记 员  邢涵敏附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条第一款:不动产物权的设立变更转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条：不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高民法院关于人民法院办理执行异议或复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购房所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条：消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更