安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初4404号原告：中国农业银行股份有限公司宿松县支行，住所地安徽省宿松县孚玉镇人民路**。负责人：吴丹，该行行长。委托诉讼代理人：齐向阳，男，该行职工。被告：潘飞林，女，1988年2月19日生，汉族，住浙江省永嘉县。被告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路**/div>法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴建国，安徽文征律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行（以下简称宿松农业银行）与被告潘飞林、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宿松农业银行的委托诉讼代理人齐向阳，鑫鑫房地产公司的法定代表人汪国鑫、委托诉讼代理人吴建国到庭参加了诉讼，被告潘飞林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宿松农业银行向本院提出诉讼请求：1、要求被告潘飞林立即偿还借款本金3153073.36元、利息5192.24元（合计320499.6元）及2019年10月20日以后产生的利息、罚息和复利至实际履行完毕之日止；2、要求被告潘飞林承担以上款项的抵押担保责任、鑫鑫房地产公司承担阶段性担保责任，且抵押物变卖、拍卖所得款项抵押权人享有优先受偿权；3、要求被告承担本次诉讼形成的所有费用。事实与理由:被告潘飞林于2016年12月30日在原告签约商户鑫鑫房地产公司签约购买商品房一套,所购房屋地址:安徽宿松县经济开发区振兴大道西侧、韩文路北侧振兴商城X幢X室,2017年1月4日向原告申请个人购房担保贷款34万元,以所购房屋作为贷款抵押物，鑫鑫房地产公司承担保证担保责任。经原告对被告申请的贷款资料和对借款人进行调查、审查后,认定符合贷款条件,2017年2月7日原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》,2017年2月8日发放个人购房担保贷款34万元。根据《个人购房担保借款合同》相关约定,借款人未按约定按期足额偿还借款,贷款人有权提前收回已发放借款。被告本次违约已是多期多次,期间原告方客户经理多次电话和上门催收无果。为维护原告的合法权益,原告诉请被告潘飞林归还其在宿松县农行的个人购房担保借款所结欠本息320499.6元及2019年10月20日以后产生的利息、罚息、复利。同时要求担保人鑫鑫房地产公司承担连带担保责任。潘飞林未作答辩，亦未提交证据。鑫鑫房地产公司辩称，因潘飞林与原告签订的《个人购房担保借款合同》第三十五条第（3）项已明确约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（3）种情况完成之日止两年，因借款人是2017年2月8日就已办妥了借款抵押登记手续，现根据《中华人民共和国担保法》第二十五条之规定：本答辩人已于三方在其原告设置的《个人购房担保借款合同》均有约定，因原告在该借款合同约定的担保保证期间未起诉，其保证人就不承担保证责任。为此，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告潘飞林于2016年12月30日向鑫鑫房地产公司购买商品房一套,所购房屋地址:安徽宿松县经济开发区振兴大道西侧、韩文路北侧振兴商城X幢X室,2017年1月4日向原告申请个人购房担保贷款34万元,以所购房屋作为贷款抵押物，鑫鑫房地产公司承担保证担保责任。经原告对被告申请的贷款资料和对借款人进行调查、审查后,认定符合贷款条件,2017年2月8日发放个人购房担保贷款34万元。2016年12月30日，潘飞林与鑫鑫房地产公司订立商品房预售合同，约定：潘飞林购买位于安徽宿松县经济开发区振兴大道西侧、韩文路北侧振兴商城X幢X室房，总价款459126元，首付款119126元，余下34万元办理银行按揭。2017年2月7日原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》,约定：潘飞林向宿松农业银行借款34万元用于购买住房；借款期限240个月，借款期限自2017年2月8日至2037年2月7日止；借款利率执行年利率4.9%，逾期利率7.35%；还款日为每月20日，还款方式为等额本息还款。借款人授权贷款人将全部借款划入鑫鑫房地产公司账户；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押担保方式，阶段性保证人保证期间为借款发放日起，至办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续后二年。潘飞林以预告登记在其名下的位于振兴商城X幢X室房屋设置抵押担保；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。同日，宿松农业银行发放个人购房担保贷款34万元。借款合同成立后，自2019年6月20日起，潘飞林未再偿还借款本息，至今，尚结欠贷款本息320499.6元及2019年10月20日以后产生的利息、罚息、复利未还。原告多次电话和上门催收无果，遂涉诉来院。上述事实，有原告的陈述以及原告以及鑫鑫房地产公司提交的原告营业执照复印件、被告身份证复印件及营业执照信息、潘飞林个人信贷业务申请表、商品房预售合同、个人购房担保借款合同及借款凭证、抵押预告登记证、还款明细表、诉讼文书送达地址确认书等证据在卷佐证，以上证据均符合证据的真实性、合法性及关联性要求，本院予以采信。鑫鑫房地产公司另举出的《一手房贷款合作协议》的真实性予以采信，能否达到其证明目的在本院认为部分予以分析。本院认为，根据《合同法》第一百零七条规定：“一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任”。根据原、被告之间订立的借款合同约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。宿松农业银行已按合同约定向潘飞林发放了贷款，潘飞林应按合同约定履行归还贷款本息的义务。现潘飞林未按时归还贷款，显已违约，宿松农业银行请求提前收回已发放的贷款，并要求借款人按合同约定的利息以及罚息、复利标准赔偿宿松农业银行的利息损失，本院依法予以支持；潘飞林以预告登记在其名下的位于宿松县经济开发区振兴大道西侧、韩文路北侧振兴商城X幢X室房为该笔借款设置抵押担保，但至今未办理相应的抵押登记或抵押备案登记。原告和被告潘飞林为上述借款办理的商品房预售抵押预告登记,是双方真实意思表示,合法有效,但根据物权法定原则,该预告登记并未设立抵押物权,原告享有的只是抵押物权设立请求权,可以在办理抵押的条件成就时,要求办理抵押登记,因此原告对已办理抵押预告登记的商品房并不享有优先受偿权。故宿松农业银行要求行使对该房屋的优先受偿权，本院不予支持。鑫鑫房地产公司作为上述借款的连带责任保证人，应对上述借款本息承担连带保证责任，鑫鑫房地产公司承担保证责任后，有权向潘飞林追偿。对鑫鑫房地产公司辩称“因潘飞林与原告签订的《个人购房担保借款合同》第三十五条第（3）项已明确约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（3）种情况完成之日止两年，因借款人是2017年2月8日就已办妥了借款抵押登记手续，现根据《中华人民共和国担保法》第二十五条之规定：本答辩人已于三方在其原告设置的《个人购房担保借款合同》均有约定，因原告在该借款合同约定的担保保证期间未起诉，其保证人就不承担保证责任”，因合同约定阶段性保证人保证期间为借款发放日起，至办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续后二年，而抵押房屋至今未办理抵押登记，因此，鑫鑫房地产公司的免责理由不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告潘飞林于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行借款本金3153073.36元、利息5192.24元（合计320499.6元）及2019年10月20日以后产生的利息、罚息和复利至实际履行完毕之日止（借款利率执行年利率4.9%，逾期利率7.35%，复利按中国人民银行规定支付）；二、被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带保证责任；宿松县鑫鑫房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告潘飞林追偿;三、驳回原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6108元，减半收取计3054元，由被告潘飞林负担，宿松县鑫鑫房地产开发有限公司承担连带保证责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  董应国二〇一九年十二月十八日法官助理陶家香书记员姚丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。