北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初33438号原告（反诉被告）：中融万邦资产管理有限公司，住所地北京市海淀区高粱桥斜街13号院甲31号楼一层。法定代表人：王为伟，经理。委托诉讼代理人：张永强，北京烛原律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖正科，北京市一法律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国钢研科技集团有限公司，住所地北京市海淀区学院南路76号。法定代表人：张少明，董事长。委托诉讼代理人：马杰，北京厚大合川律师事务所律师。原告（反诉被告）中融万邦资产管理有限公司与被告（反诉原告）中国钢研科技集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中融万邦资产管理有限公司（以下简称中融公司）委托诉讼代理人张永强、肖正科,中国钢研科技集团有限公司（以下简称钢研公司）委托诉讼代理人马杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中融公司向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行原被告双方签订的《房屋租赁合同》，免除自2017年11月份至今被告恢复诉争房屋供电之日止、因被告原因导致原告未能使用房屋的租金，并赔偿原告实际经济损失57628．49元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年10月15日签订了一份《房屋租赁合同》，依据该合同，被告将位于北京市海淀区高粱桥斜街x号院甲x号楼的房屋（一层）租赁给原告。租赁期限为：2015年10月15日起至2020年12月14日止，并对租金及交纳方式等权利义务作出约定。合同签订后，原告依约履行了给付第一期租赁费及其他相关义务。但被告拒不履行与原告签订的物业服务合同，致使原告无法正常使用所租赁的房屋。双方因此发生纠纷。2017年11月至今，被告以原告未交纳租金为由，强行将原告所租赁房屋断电，致使原告完全未能使用该房屋。原告以为，原告之所以拒付租金，系因被告不履行物业服务义务，原告无法正常使用房屋所致，被告未履行合同义务在先。被告又以未交租金为由，强行断电的行为，更是对原告房屋租赁权的严重侵犯。被告不但不对其违约行为进行纠正，反于2019年1月3日向原告发出一份《解除租赁合同通知函》，以原告欠付租金为由，要求解除《房屋租赁合同》。原告认为，原告欠付租金系行使同时履行抗辩权的行为，若被告履行物业服务义务，同时恢复原告所承租的房屋的电力供应，使原告能够正常使用所承租的房屋，则原告自愿支付所欠租金。钢研公司辩称,不同意原告的诉讼请求。租赁期间，原告屡次拖欠租金，于2018年1月29日支付最后一笔租金后，未再支付租金。2019年1月3日，被告向原告发出《解除租赁合同通知函》，通知原告租赁合同自解除通知送达之日解除，解除通知于2019年1月12日送达原告，但原告至今未返还涉案房屋。因此，原告的行为已经构成违约，被告有权解除租赁合同，且租赁合同已于解除通知送达之日起解除。现提出反诉：1．确认我方与中融公司于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月21日解除；2．中融公司支付租金396575．96元及逾期付款违约金58426．83元、合同解除违约金113849．58元；3．中融公司立即返还位于海淀区高梁桥斜街x号院甲x号楼一层的房屋；4．中融公司按照每日3794．98元的标准支付自2019年1月13日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋占用费；5．中融公司承担律师费25000元；6．诉讼费由中融公司负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2015年10月，钢研公司（出租方、甲方）与中融公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限5年，自2015年10月15日起至2020年10月14日止。免租期自2015年10月15日起至2015年12月14日。该房屋每年（一年按360天计算，一个自然月按30日计算）每平方米建筑面积租金为1825元，年租金683097．5元。签订合同之日，乙方应向甲方交纳押金56924．79元，相当于1个月的房屋租金。租金为每半年支付一次，乙方应向甲方交纳首期租金（即2015年10月15日至2016年4月14日的租金），共341548．75元。乙方应于每年的10月1日和次年4月1日分两次支付租金。乙方逾期缴纳相关费用达3个月以上的，甲方有采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金的，除应及时如数补交外，应当支付未交部分房租金额3%的违约金。乙方逾期交纳任何一期租金或相关费用超过10日，甲方有权单方终止或解除本合同。该合同附件四为《北京市海淀区高粱桥斜街x号院物业服务合同》，附件五为《北京市海淀区高粱桥斜街x号院供热采暖合同》，该两份合同的物业服务企业为北京钢研物业管理有限责任公司。2017年3月24日，钢研公司向中融公司发出《解除租赁合同通知函》，载明：因中融公司没有按照租赁合同的约定按时交纳租金，经多次催告仍未交纳，故钢研公司要求解除合同。2017年4月25日，中融公司做出《关于延期付款的承诺函》。2017年7月5日，中融公司向钢研公司发出《关于房租延期的申请》称：贵司关于催缴房租的信息收悉，但确因特殊原因未及时缴纳房租，请谅解。公司申请房租缴纳时间后延至2017年7月下旬。2017年11月28日，钢研公司就涉案房屋停止供电。2019年1月3日，钢研公司再次向中融公司发出《解除租赁合同通知函》，中融公司于2019年1月12日收到该函件。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．中融公司提交统计表、解除劳动关系协议书及票据若干证明因钢研公司断水断电导致其无法经营的损失，钢研公司对上述证据均不认可；2．钢研公司提交变更说明、保证函、收条，证明河北玄武建材集团有限公司（以下简称玄武公司）与中融万邦资产管理有限公司（以下简称万邦公司）存在关联关系，玄武公司于2015年11月25日提交申请，表示因公司注册新公司，要求将涉案楼房一层的承租主体变更为中融公司，中融公司对此予以认可，表示两个公司互为股东；4．钢研公司提交律师费凭证一张，证明支付律师费25000元，中融公司对此不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中融公司与钢研公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，不违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。现中融公司多次迟延支付房租，构成根本违约，钢研公司依据合同行使单方解除权，中融公司自认于2019年1月12日收到该解除通知，则涉案租赁合同自此日起解除。就中融公司主张钢研公司拒不履行物业服务合同属于违约在先，中融公司拒绝支付租金属于行使抗辩权一节，首先，物业服务合同与涉案房屋租赁合同并非同一，提供物业服务方也非钢研公司，则中融公司无权以其他合同主体未履行合同义务为由拒不履行支付租金的义务；其次，从中融公司与钢研公司往来的函件考察，中融公司一直自述因经营问题欠付租金，希望钢研公司延展租金的支付期限，并要求继续承租涉案房屋，从未提及物业服务存在问题导致其无法正常使用涉案房屋的情况，现中融公司当庭以此为由拒不支付租金，并要求钢研公司免除租金，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已解除，故中融公司理应补齐欠付的租金并将涉案房屋腾空交还钢研公司。因中融公司自合同解除日至今一直实际占用涉案房屋，且经法庭释明仍坚持不同意腾退涉案房屋，故其理应向钢研公司支付自合同解除后至其实际腾退房屋日的房屋占用费，就房屋租金及占用费的计费标准，考虑钢研公司从2017年11月28日即停止供电，该行为虽然符合租赁合同的约定，但考虑到本案所涉房屋是经营性用房，停电必然导致承租方无法正常进行经营活动，仍按原约定的标准支付租金及房屋占用费显然不合理，故本院将酌情判定上述期间的租金及房屋占用费。就钢研公司主张的逾期付款违约金及合同解除违约金，本院将根据公平原则酌定。就钢研公司主张的律师费，无合同及法律依据，本院不予支持。中融公司主张的经济损失费，其作为违约方，向守约方索要赔偿，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认中融万邦资产管理有限公司与中国钢研科技集团有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月12日解除；二、中融万邦资产管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于海淀区高梁桥斜街x号院甲x号楼一层房屋腾空交还中国钢研科技集团有限公司；三、中融万邦资产管理有限公司于本判决生效后十五日内向中国钢研科技集团有限公司支付自2018年6月15日至2019年1月12日的房屋租金198288元，并按照每日632元为标准向中国钢研科技集团有限公司支付房屋占用费（自2019年1月13日起计算至其实际腾退位于海淀区高梁桥斜街x号院甲x号楼一层房屋之日止）；四、中融万邦资产管理有限公司于本判决生效后十五日内向中国钢研科技集团有限公司支付违约金56925元；五、驳回中融万邦资产管理有限公司全部诉讼请求；六、驳回中国钢研科技集团有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14518元，由中融万邦资产管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费9738元，由国钢研科技集团有限公司负担4185元，已交纳；由中融万邦资产管理有限公司负担5553元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  关宝兰人民陪审员  郭 焕二〇一九年十二月二十四日书 记 员  张立莉