广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0604民初27027号 原告：刘家荣，男，1966年3月9日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份号码。 委托诉讼代理人：刘嘉欣，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。 被告：林永彩，男，1980年6月19日出生，汉族，住广东省陆丰市**********，公民身份号码441************。 被告：蒋瑶，女，1983年8月15日出生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县**********，公民身份号码432************。 原告刘家荣与被告林永彩、蒋瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘嘉欣，被告蒋瑶均到庭参加诉讼，被告林永彩经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告林永彩于2019年6月1日签订的《租赁合同》，解除标的额为219600元；2.判令被告林永彩立即向原告完好腾退案涉位于物业佛山市禅城区***********给原告；3.判令原告有权没收被告林永彩案涉《租赁合同》项下的按金12000元；4.判令被告林永彩向原告支付2019年8月2日至29日逾期交纳租金的滞纳金840元，2019年9月租金6000元及相应滞纳金（自2019年9月2日至实际支付完毕之日每日按欠交租金的5‰计收，暂计至2019年10月8日为1110元），以及2019年10月租金6000元及相应滞纳金（自2019年10月2日至实际支付完毕之日每日按欠交租金的5‰计收，暂计至2019年10月8日为210元）；5.判令被告林永彩向原告支付至实际完好腾退案涉物业之日期间的物业使用费及滞纳金（按照《租赁合同约定》执行，自2019年11月1日起至2021年5月31日按6000元/月，之后按6300元/月计收，滞纳金均从每月2日至实际支付完毕之日止按每日5‰标准计收）；6.判令被告林永彩向原告支付本案律师费3000元；7.判令被告蒋瑶对被告林永彩案涉债务承担连带责任；8.本案诉讼费由二被告承担；以上诉讼请求第一项至第六项共248760元（暂计）。 事实和理由：2019年6月1日，原告与被告林永彩签订《租赁合同》，约定被告林永彩向原告承租位于佛山市禅城区***********，物业建筑面积为63.38㎡，用于与配偶被告蒋瑶共同经营茶叶及烟酒生意；租期为自2019年6月1日至2022年5月31日，被告林永彩应于每月1号交纳当月租金，逾期按日支付欠交租金千分之五的滞纳金，逾期支付租金超一个月的，原告可解除合同并没收按金12000元。同时，被告林永彩还应承担原告因本案支付的律师费。被告林永彩在租赁期间故意拖欠租金，严重违反合同约定；案涉债务属于二被告的夫妻共同债务。原告依据合同约定解除案涉《租赁合同》，为维护自身合法权益特此起诉，望判如所请。 被告蒋瑶辩称：一、关于原告的单方解除权。原、被告于2019年6月1日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议属有效合同。对有效的合同，当事人一方请求解除的，应有事实和法律依据。具体到本案中，2019年8月前的租金已交齐，原告也已收取，双方不存在争议，原告亦未造成实际损失，对9月的租金，蒋瑶应最迟于2019年9月1日付清当月的房租，但原告却在10月1日的第一个工作日即8日向法院起诉要求解除合同。按协议的约定，原告有权单方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。在承租人未按时支付房屋租金的情况下，出租人应催告承租人在合理期限内支付，若承租人在合理期限内仍未支付的，出租人方可解除合同。而本案中，原告于2019年9月8日于被告经营的店购买两瓶价值分别为580元和680元的意大利红酒，并称于本月租金减扣。且原告也未曾向被告催告过租金。原告已于2019年10月8日实际起诉要求解除合同。根据双方签订的《租赁合同》第九章规定，本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，才由法院管辖，原告不与被告协商，直接起诉到法院并直接要求解除合同，在这种情况下，请求解除双方的合同，不符合法律规定，也不符合双方的约定，法律应不予支持。二、关于被告迟延支付租金的理由。合同法第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。在本案中，出租人的房屋显然存在漏水的情形，双方的《租赁合同》第一张第2条约定：租赁该物业的用途为经营茶叶及烟酒生意。茶叶和烟忌潮湿是众所周知的。本案中出租人没有履行义务，交付的租赁物不符合约定的使用要求，在租赁期间，租赁物出现维修的需要，出租人不尽维修义务。被告已经向法庭申请鉴定，并保留要求原告赔偿损失的权利，待鉴定结论出来后，将根据鉴定结果提起反诉。三、关于被告承担的违约责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告在2019年9月前的租金被告已交清，原告也实际受领，双方不存在争议，原告也不存在实际损失，故对原告要求被告赔偿其2019年9月前的违约金的诉讼请求，法院应不予支持。2019年9月后的违约金系原告违约要求非法要求解除合同所致，其诉称的违约金及律师费系其不当行使权利造成，不应由被告承担。四、关于本案的两被告连带责任问题。本案原告的商铺，由2014年5月份开始签订第一份合同后一直由被告蒋瑶经营，本案合同的实际履行也是蒋瑶，由蒋瑶经营商铺、支付租金，实际履行合同，直至今年2019年5月份第一份合同5年合同到期，需要重新续签合同。因本人生育小孩，故安排林永彩和原告于今年2019年6月份签订第二份合同并将店铺重新装修整改，而第二份合同12000元押金单原告至今未给还被告存档，原告亦知情，林永彩不是本案的当事人，其签订合同的法律后果由蒋瑶承担，其签订合同仅是职务行为，不应承担本案的责任。 被告林永彩未到庭，视为放弃抗辩、举证、质证的权利。 原、被告双方均提交了证据，双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证；双方有异议的证据，本院认证如下：被告对原告提供的律师费有异议，因原告确实委托律师代为诉讼并提供原件予以核对，本院对该份证据予以采信；原告对被告提供的红酒照片有异议，因被告未举证证明双方达成以酒抵扣租金的协议，故上述照片即使真实，也与本案无关联性；原告对被告提供的房屋漏水照片有异议，因被告提供原件予以核对，本院对其真实性予以采信，其关联性在下文予以阐述。 综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认： 2019年6月1日，刘家荣（甲方）与林永彩（乙方）签订《租赁合同》，由乙方承租甲方位于佛山市禅城区***********（建筑面积63.38平方米），双方就主要合同条款约定如下：1.租赁期限：租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日，租赁用途为经营茶叶及烟酒生意；2.租金：2019年6月1日至2021年5月31日每月租金为6000元，第三年租金递增5%，即每月租金为6300元，按金12000元于签约当天一次性支付；乙方应在每月的1号向甲方交纳当月租金，如未经甲方同意，乙方不按期交租，甲方有权向乙方按每天欠交租金的5%收取滞纳金，如拖欠一个月租金，造成违约，甲方有权收回该物业，没收乙方所交的按金，并追讨乙方所欠费用；3.违约责任：如乙方违约，其已交租金及保证金不予退还，且甲方有权追讨至合同期满之日的所有租金，如因正当原因确需收回租赁物业时，甲方需提前10天通知乙方，并退回未到期的已收租金和保证金，且不作任何补偿；乙方有下列情形之下的，甲方有权单方解除合同，没收保证金并要求乙方补足款项并赔偿损失：1）不支付或者不按照约定支付租金和相关费用超过一个月的……；甲、乙双方如有一方违约的，违约方须承担对方因此而支付的诉讼费、律师费等一切费用。同日，原告收取了12000元按金，并向林永彩出具了收据。 2019年8月12日，原告向林永彩催收8月份租金，林永彩回复“催了他们了，15号前转你”，原告回复“我是不再接受长期不守时每月都要催交这样的租赁关系”。2019年8月30日，蒋瑶通过支付宝转账的方式向原告支付8月份房租6000元。 另查明，佛山市禅城区益品行烟酒商行于2014年6月23日登记设立，经营者为蒋瑶。2014年5月8日，刘家荣（甲方）与蒋瑶（乙方）签订房屋租赁合同，由乙方承租甲方位于佛山市禅城区***********（建筑面积63.38平方米）用于经营茶叶及烟酒生意，租赁期限自2014年5月8日至2019年5月31日。2018年3月，刘家荣以蒋瑶为被告提起房屋租赁合同纠纷诉讼，案号为（2018）粤0604民初3883号，诉请解除合同并要求蒋瑶支付2017年12月欠付租金800元、2018年1月欠付租金1200元、2018年2月欠付租金5955元等。后经本院调解，双方于4月16日达成调解协议，蒋瑶承诺于4月20日前支付欠付租金及违约金。 被告提供了房屋漏水的照片，其陈述2019年国庆期间发现渗漏情况，但未将相关情况通知原告，照片拍摄时间为11月12日。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因原告刘家荣系香港特别行政区居民，本案为涉港民商事案件，应参照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。双方未约定适用法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，案涉房产位于内地，内地应视为最密切联系地，本案适用内地法。 关于被告林永彩主体是否适格。蒋瑶与原告2014年签订的租赁合同到期日为2019年5月31日，林永彩与原告2019年签订的租赁合同起租日为2019年6月1日，上述两份租赁合同约定的用途均为经营茶叶及烟酒生意，故在经营者未变更的情况下，2019年的租赁合同应视为2014年合同的延续。被告蒋瑶系益品行烟酒商行的登记经营者和实际经营者，原告既未举证证明两被告系夫妻关系又未举证证明两被告系共同经营，且被告蒋瑶提供的解释具有合理性，故在没有其他证据予以反证的情况下，本院认定林永彩系代蒋瑶签订租赁合同，相关权利义务应由蒋瑶享受、承担，原告诉请被告林永彩承担责任，理据不足。 关于原告诉请解除合同是否成立。1.被告是否可以行使“房屋漏水”的同时履行抗辩权。被告自述国庆期间已发现漏水问题，但并未向原告反应，而是在收到本案诉状后才拍摄相关照片，结合被告提供的照片，相关房屋质量问题即使属实，也属轻微瑕疵，并不影响其对房屋的使用。且被告自述上述瑕疵国庆期间才出现，故其逾期支付8、9月租金与房屋瑕疵并无因果关系，其不得以此提出抗辩，本院对其鉴定申请不予准许。2.被告是否存在逾期支付租金的违约行为。《租赁合同》约定，被告应在每月的1号支付租金，被告迟至8月30日支付8月的租金且至今未支付9月、10月的租金，其行为已构成违约。被告辩称双方已口头协议变更租金支付时间，原告对此予此否认，被告亦未提供证据予以证明，本院不予采纳。被告辩称双方同意以红酒抵扣9月租金，因双方对红酒系赠予还是买卖存在争议，被告亦未提供证据证明双方曾达成抵扣协议，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳，如被告认为双方确存在红酒买卖合同关系，可另案诉讼。3.被告解除合同条件是否成就。根据《租赁协议》的约定，被告“不支付或者不按照约定支付租金和相关费用超过一个月的”，原告可以单方解除合同。被告理应在9月1日前支付9月租金，但至原告10月8日提起本案诉讼时，被告仍未履行租金支付义务，已超过合同约定的一个月期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，因被告逾期支付租金超过一个月，双方约定的合同解除条件已经成就，原告诉请解除合同理据充分，本院予以支持。4.关于原告是否应履行催告义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除权的几种情形，其中第（三）款规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，可见，只有在当事人未约定合同解除条件且行使法定解除权时，其才负有催告的义务，本案原告系依据合同约定行使解除权，并不负有催告的义务，被告以此抗辩，理据不足，本院不予采纳。5.原告解除合同是否符合公平原则。被告在案涉店铺经营数年，此次逾期仅一月有余，解除合同、交还商铺会对其经营造成重大影响，但意思自治和诚实信用是合同法的重要原则，在当事人已就解除条件进行约定且该约定不违反法律规定的情况下，其意思表示应予以尊重。且被告在2018年曾多次违约，原告诉至法院要求解除合同，经法院调解后原告才同意继续履行合同。被告逾期支付2019年8月的租金，经原告催告后，仍迟至8月30日支付租金，此后，被告再次逾期支付9月租金，且至今仍未支付9月、10月的租金，明显有违诚实信用原则。综上，原告诉请解除合同，理据充分，因原告未在诉前送达解除通知，本院以被告收到本案诉讼材料之日为准，即2019年10月25日。 关于原告诉请被告返还涉案租赁房屋。如上所述，涉案合同已予以解除，且双方无法就房屋交接达成一致。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告继续占有使用涉案房屋缺乏法律依据，故本院对原告该项诉请依法予以支持。 关于原告诉请租金、没收按金、计滞纳金是否合理。经核算，原告欠付2019年9月的租金6000元、2019年10月1日至10月25日的租金5000元（6000元/月÷30天×25天）。《租赁合同》约定“乙方须如期缴纳租金，否则，计收日千分之五的违约金，逾期支付超过一个月，甲方有权解除合同并收回租赁物业，按金不予退还”。虽没收按金和计收滞纳金均属违约责任的承担方式，但二者损失类型并不相同，滞纳金是合同解除前被告逾期缴纳到期租金给原告造成的利息损失，按金是合同解除后可能造成的商铺空置损失和可得利益损失，故只要在合理范围之内，原告同时主张上述两种损失并不违反法律规定。合同约定的按金为两个月租金，综合考虑被告的过错程度，本院调整为按一个月计付，即6000元，超出部分用于抵扣9月份的租金；关于滞纳金，原告的损失实为利息损失，合同约定的滞纳金计收标准明显过高，被告对此已提出抗辩，综合被告的过错程度，本院酌定按月利率2%计付。原告虽已领受8月份的租金，但其并未表示放弃计收滞纳金，被告以此抗辩，理据不足，本院不予采纳。经核算，被告应支付8月租金滞纳金112元（6000×2%÷30×28），10月租金滞纳金（以5000元为本金自2019年10月2日起按月利率2%计至实际清偿日止）。因9月租金已被预先收取的按金抵扣，故对相关滞纳金不再支持。 关于原告诉请被告支付占有使用费。如前所述，合同解除后，被告应及时搬离涉案租赁房屋，将该房屋交还给原告。但被告至今尚未交还该房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应赔偿原告因此造成的经济损失，原告参照租赁合同的租金诉请被告支付占有使用费，合法合理，本院予以支持。故此，被告自2019年10月26日起参照合同约定的租金（2019年6月1日至2021年5月31日每月租金为6000元，2021年6月1日至2022年5月31日租金为每月6300元）标准向原告支付房屋占有使用费至实际返还涉案房屋之日止。对原告诉请的占用使用费的滞纳金，本院不予支持。 关于原告诉请的律师费。根据合同约定，违约方应承担守约方支出的诉讼费和律师费，原告确已委托律师代为提起诉讼，并提供了律师费发票，且其主张的律师费3000元属合理范围，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、确认原告刘家荣与被告蒋瑶于2019年6月1日签订的《租赁合同》于2019年10月25日解除； 二、被告蒋瑶于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘家荣支付2019年10月1日至2019年10月25日的租金合计5000元、2019年8月租金的滞纳金为112元及2019年10月租金的滞纳金（以5000元为本金自2019年10月2日起按月利率2%计至实际清偿日止）； 三、原告刘家荣有权没收被告蒋瑶支付的6000元按金； 四、被告蒋瑶于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘家荣交还位于佛山市禅城区************； 五、被告蒋瑶于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘家荣支付自2019年10月26日起至本判决作出之日起的商铺占有使用费（参照以下租金标准计算：2019年6月1日至2021年5月31日每月租金为6000元，2021年6月1日至2022年5月31日租金为每月6300元），此后的商铺占有使用费计算至被告蒋瑶实际交还之日止； 六、被告蒋瑶于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘家荣赔偿律师费损失3000元； 七、驳回原告刘家荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2516元，由原告刘家荣负担50元，被告蒋瑶负担2466元。 如不服本判决，原告刘家荣可在判决书送达之日起三十日内，被告林永彩、蒋瑶可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判长  尹宇飞 审判员  陈丽敏 审判员  高慧玲 二〇一九年十二月三日 书记员  黄妙玲