河北省南宫市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0581民初614号 原告（反诉被告）：谢晓敬，女，汉族，1979年9月25日出生，住南宫市。 委托诉讼代理人：高志廷，河北高志廷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北硕宇房地产开发集团有限公司，住所地邢台市桥西区钢铁北路消防科技综合楼四层，统一社会信用代码证号：911305005590916953。 法定代表人：史步阳，该公司总经理。 被告（反诉原告）：河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司，营业场所南宫市育才路西侧，统一社会信用代码证号：91130581077484349T。 负责人：史步阳，该公司总经理。 以上二被告委托诉讼代理人：毛红霞。 以上二被告委托诉讼代理人：张春远，河北章理桥律师事务所律师。 原告(反诉被告)谢晓敬与被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司（下简称硕宇公司）、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司（下简称硕宇南宫分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告(反诉被告)谢晓敬及其委托诉讼代理人高志廷到庭参加诉讼，被告（反诉原告）硕宇公司、硕宇南宫分公司委托诉讼代理人毛红霞、李宁到庭参加诉讼。第二次开庭原告(反诉被告)谢晓敬及其委托诉讼代理人高志廷到庭参加诉讼，被告（反诉原告）河北硕宇公司、硕宇南宫分公司委托诉讼代理人毛红霞到庭参加诉讼。第三次开庭原告(反诉被告)谢晓敬及其委托诉讼代理人高志廷到庭参加诉讼，被告（反诉原告）硕宇公司、硕宇南宫分公司变更委托诉讼代理人李宁为张春远并由其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢晓敬向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告2013年12月5日签订的南宫市兰德花园小区1号楼1单元602室的《兰德花园认购协议》合法有效。2、请求依法判令二被告履行合同义务，立即与原告签订南宫市兰德花园小区1号楼1单元602室的《商品房买卖合同》并办理备案手续。3、诉讼费由被告承担。第一次庭审时原告的诉讼请求增加一项为：依法确认原被告之间签订的兰德花园认购协议的性质为商品房买卖合同。事实与理由：2013年12月5日原告购买了二被告开发的南宫市兰德花园小区1号楼1单元602室，并于当天与被告二签订了《兰德花园认购协议书》，协议约定该房产的总价值为302345元，储藏间价值为28876元，原告首付101221元，银行贷款230000元，协议签订后原告按约定交付了首付款，被告二当场为原告出具了收据一张。认购协议签订后原告多次找到被告要求签订南宫市兰德花园小区1号楼1单元602室的《商品房买卖合同》和办理房产的贷款手续，被告一直推托办理，为维护自己的合法权益特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，提供如下证据：1、谢晓敬兰德花园认购协议书一份。2、硕宇分公司为原告出具的收据一份。3、与18132911777号码通话记录一份。4、与18713974409号码通话记录一份。5、通话录音一份。 被告硕宇公司辩称，1.本案涉案房产在办理合同备案手续时被告多次通知原告要求其来公司办理相应手续，但是原告并没有在认购协议的约定时间内办理，因此一切后果均由原告承担。现被告已于2019年4月1日将该房产出售给了苗焕成，并已经在房产局进行了备案登记，因此本案中的商品房认购协议因原告的违约行为导致合同无法履行，因此应当驳回原告的诉讼请求。2.原告与被告签订的认购协议书不是商品房买卖合同。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条以及商品房销售管理办法第十六条，该认购协议书中并未确定装饰设备的标准程度以及供水供电供热燃气通讯等配套基础设施和公共设施的交付程度和有关权利和责任，以及在该法条中的第8、9、10、11、12、13项，因此原被告签订的是认购协议书，而不是商品房买卖合同。 被告硕宇分公司辩称，原认购协议书中包括房屋面积、首付款金额、贷款金额。当时均是概数。均应以贷款银行实际应收的首付比例及购房户本人信誉额度来确定贷款金额。所以本协议书只是一个框架型协议。 二被告提交证据：1、2018年12月份与136××××2006和155××××5290通话记录两份。2、苗焕成商品房买卖合同一份。3、硕宇分公司为苗焕成出具的收据一份。 本院调取证据为：1、河北硕宇集团有限公司与苗焕成签订的房屋买卖合同一份。2、存放于（2019）冀0581民初616号卷宗中史延辰与南宫分公司签订的认购协议一份、南宫市房屋交易与产权管理中心出具关于兰德花园小区1号楼楼层标号的证明一份及兰德花园1号楼1单元101室查询证明一份。3、南宫市房屋交易与产权管理中心出具的关于兰德花园小区1号楼1单元702室及1号楼1单元6号储藏间查询证明一份。4、本院对苗焕成询问笔录一份。 2019年11月20日二被告提出反诉，诉讼请求为：1、判令解除双方签订的《兰德花园认购协议书》。2、判令被反诉人承担全部诉讼费。事实与理由：被反诉人起诉状所述与事实不符，在双方签订商品房认购协议书后，反诉人多次电话告知被反诉人可以签订商品房买卖合同，通知被反诉人提交办理商品房按揭贷款的相关资料，但是被反诉人一直未提交相应的材料。《兰德花园认购协议》第五条约定：“买受人接到出卖人通知7日内到售楼中心签署《商品房买卖合同》如不按时签署购买合同一切后果均由买受人承担”。以上事实可以看出正是由于被反诉人的违约行为导致双方签订的商品房认购协议无法继续履行，被反诉人应当承担对其不利后果，我方有权单方面解除本协议，综上被反诉人应当承担相应的违约责任，双方所签订的《兰德花园认购协议》应当解除。请求法院依法判决，维护反诉人利益。 二被告（反诉原告）提交证据为：硕宇公司向南宫市房屋交易与产权管理中心发出的函告及南宫市房屋交易与产权管理中心回复一份。 原告（反诉被告）谢晓敬针对反诉请求答辩称，反诉原告要求解除双方的认购协议书，既不符合约定解除的条件也不符合法定解除的条件。其诉求没有事实根据及法律根据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年12月5日谢晓敬（买受人）与硕宇分公司（出卖人）签订兰德花园认购协议，约定：1、谢晓敬认购兰德花园小区1号楼1单元602室房屋，建筑面积约105.42平方米，价格2868元/平方米，房屋总价302345元。2、同时认购1号楼1单元6号储藏间，建筑面积16.15平方米，价格1788元/平方米，总价28876元。3、约定付款方式为按揭贷款：首付101221元，剩余230000元办理按揭贷款。4、交工时间为2015年4月30日前。5、约定买受人接到出卖人通知7日内签订《商品房买卖合同》。2018年8月15日，被告取得兰德花园小区1号楼预售许可证。2019年4月1日硕宇公司将兰德花园1号楼1单元602室卖与苗焕成并签订《商品房买卖合同》，办理了合同备案。2019年6月底硕宇公司将该房屋交付苗焕成。 另查明，硕宇公司开发的兰德花园小区1号楼为6+1层，共计7层，1层为车库和储藏间，车库和储藏间编号为1-01至1-36号，住宅为2至7层，1单元住宅编号从201至701，202至702。苗焕成购买的1号楼1单元602室位于兰德花园小区1号楼的住宅第六层。南宫市房屋交易与产权管理中心楼出具的证明显示盘表中没有兰德花园小区1号楼1单元101室及1单元6号储藏间，只有1号楼地下储藏间。兰德花园小区1号楼1单元702室及1号地下6号储藏间，未出售。 以上事实，由当事人陈述及提交的证据在卷佐证，本院予以确认。 本案争议的焦点为：1、谢晓敬与河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司2013年12月5日签订的兰德花园认购协议是否有效。2、谢晓敬与河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司签订的兰德花园认购协议能否认定为商品房买卖合同。3、谢晓敬与河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司签订的兰德花园认购协议是应当解除还是应当继续履行。 本院认为，谢晓敬与河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司2013年12月5日签订的兰德花园认购协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该认购协议合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案双方签订的认购协议的内容看，双方对房号、房屋单价、房屋总价、首付款数额、付款方式、交付时间等作出明确约定，说明该认购协议的主要条款已具备了商品房买卖合同的主要内容，并且河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司已按认购协议的约定收受了购房款，案涉房屋现已取得商品房预售许可证，综上，谢晓敬与河北硕宇房地产开发（集团）有限公司南宫分公司签订的兰德花园认购协议应当认定为商品房买卖合同。关于双方签订的协议应当解除还是继续履行的问题，二被告称谢晓敬未在被告通知的期间内提交办理商品房按揭贷款的相关资料导致认购协议无法继续履行，原告对其说法不予认可，二被告未能提供证据证明，故其主张，本院不予认可。南宫市房屋交易与产权管理中心出具的证明、情况说明及买受人史延辰在同一楼盘的认购协议书能断定兰德花园小区1号楼住宅层数编号与认购协议书中的编号不一致，即认购协议的住宅楼层从101号、102号逐层递增，备案的住宅楼层编号从201号和202号开始逐层递增至701号、702号，且储藏间在地下进而认定谢晓敬认购的是南宫市房屋交易与产权管理中心备案的兰德花园小区1号楼1单元702室及1号楼地下6号储藏间。因该房屋及储藏间尚未出售，双方应继续履行合同，故不应解除该认购协议。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下： 一、确认原告谢晓敬与被告河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司2013年12月5日签订的兰德花园认购协议有效。 二、确认原告谢晓敬与被告河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司2013年12月5日签订的兰德花园认购协议为商品房买卖合同。 三、被告河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司将兰德花园小区1号楼1单元702室1号及1号楼地下6号储藏间交付给原告谢晓敬。 四、原告谢晓敬一次性给付被告河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司剩余房款230000元。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 六、驳回被告河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司的反诉请求。 上述第三、四项于本判决生效后二十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费100元及反诉费50元由被告河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  郭献军 审 判 员  孟庆柳 人民陪审员  赵金增 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  师 灿 书 记 员  赵 原