上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初12536号原告(案外人)：上海罗商商业经营管理股份有限公司(原名上海祝源数码电子市场经营管理有限公司)，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张新乐，董事长。委托诉讼代理人：谢锦春，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁文烨，女。被告(申请执行人)：中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司，住所地上海市静安区。负责人：张载明。委托诉讼代理人：王亦骏，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱菊艳，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。被告(被执行人)：上海连储实业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈明良。被告(被执行人)：陈明良，男，1977年8月3日生，汉族，住广西宾阳县古辣镇新胜村委会马安村XXX号。被告(首封权人)：中国长城资产管理股份有限公司天津市分公司，住所地天津市。负责人：韩焕彬，总经理。委托诉讼代理人：钱丽丽，天津赫德律师事务所律师。委托诉讼代理人：查津博，男。第三人(被执行人)：上海璟合实业有限公司，住所地上海市黄浦区鲁班路XXX号-XXX室。法定代表人：叶罗彬,执行董事。委托诉讼代理人：江志雄，男。原告上海罗商商业经营管理股份有限公司(以下简称“罗商公司”)与被告中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司(以下简称“信达上海分公司”)、上海连储实业有限公司(以下简称“连储公司”)、陈明良、中国长城资产管理股份有限公司天津市分公司(以下简称“长城天津分公司”)、第三人上海璟合实业有限公司(以下简称“璟合公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告罗商公司的委托诉讼代理人谢锦春、郁文烨，被告信达上海分公司的委托诉讼代理人王亦骏，被告长城天津分公司的委托诉讼代理人钱丽丽，第三人璟合公司的委托诉讼代理人江志雄到庭参加诉讼，被告连储公司、陈明良经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告罗商公司向本院提出诉讼请求：请求法院保护原告的合法承租权，继续享有自2019年7月1日起至2032年3月31日期间的租赁权。事实和理由：原告与璟合公司就承租上海市黄浦区鲁班路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)事宜签订了《房屋租赁合同》，租期自2015年8月20日至2032年3月31日。租赁合同至今合法有效，原告依约履行租赁合同，支付保证金1500万元，对涉案房屋所在商场内的房屋经整合后按大商场模式已分别转租，并承担了整个商场的运营管理责任，商场的水电公用设施的户名已转至原告名下，且涉案房屋被抵押前就已经处于租赁状态，若不带租拍卖，可能使整个商场面临着部分房屋带租约、部分房屋不带租拍卖的状况，并必然造成整个商场无法正常运营、甚至引发新的租赁纠纷和社会矛盾。现涉案房屋已进入执行拍卖程序，原告遂提出执行异议，要求法院保护原告的合法承租权，但被驳回,故提起案外人执行异议之诉。被告信达上海分公司辩称：本案涉及的抵押权远早于原告提供的房屋租赁合同中的起租时间，抵押权优先于租赁权，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告长城天津分公司辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋上抵押权设立在先，并依法登记，优先于承租权，带租拍卖不利于抵押权和债权的实现，原告在租赁合同中自愿约定放弃了对涉案房屋的优先购买权，法院有权依法去除租赁关系后对涉案房屋进行拍卖，法院的执行未损害原告的利益，原告应自行承担不利后果。第三人璟合公司述称：同意原告的诉讼请求，对涉案房屋附带租赁权进行拍卖。涉案房屋在抵押前和抵押后一直处于租赁状态，整个商场的水电账户户名只能是一个，都已变更为原告，其他法院在处理与本案相同情况的房屋时，认可罗商公司的承租权，带租进行拍卖。本案涉案房屋如不带租拍卖，将影响商场整体运营，甚至引发新的租赁纠纷。被告连储公司、陈明良均未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据双方均无异议的(2014)松民二(商)初字第2736号《民事调解书》，(2019)沪0117执恢93号《公告》，(2015)松执字第675号《商请移送执行函》，(2018)津01执348号《移送执行函》，(2019)沪0117执异151号《执行裁定书》中本院经审查查明、另查明、还查明的内容，《最高额抵押合同》，上海市不动产登记簿信息，本院确认无异议的事实如下：2014年11月22日，本院就中国工商银行股份有限公司上海市松江支行(以下简称“工商银行松江支行”)与连储公司、璟合公司、陈明良金融借款合同纠纷一案作出(2014)松民二(商)初字第2736号《民事调解书》，该调解书载明：“一、被告上海连储实业有限公司于2014年12月30日前偿还原告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行借款本金人民币9,750,000元及至借款本息实际清偿之日止的借款利息、罚息、复利(按《小企业借款合同》的约定计算，具体以银行出具的借款明细单为准)；二、如被告上海连储实业有限公司不能清偿上述债务时，原告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行有权以坐落于上海市鲁班路XXX号XXX室房产折价，或以拍卖、变卖该房产所得价款在原告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行优先受偿人民币13,000,000元后的人民币10,000,000元范围内优先受偿……”。因连储公司等未履行生效法律文书确定的给付义务，权利人工商银行松江支行遂向本院申请执行，案号为(2015)松执字第675号。坐落于上海市黄浦区鲁班路XXX号XXX室涉案房屋登记的权利人为第三人璟合公司，房屋类型为店铺。2013年3月26日、3月27日、5月29日，工商银行松江支行和璟合公司就工商银行松江支行在涉案房屋上设立的最高债权限额为1,300万元、1,000万元和2,245万元的抵押办理了登记手续。在工商银行松江支行(甲方)与璟合公司(乙方)签订的《最高额抵押合同》中第9.1条约定，乙方享有对抵押物的完全处分权，抵押物不存在任何所有权、使用权或经营管理权方面的争议；第9.7条约定，抵押物如已部分或全部出租，已将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知甲方。本院在审理(2014)松民二(商)初字第2736号一案过程中，因工商银行松江支行的申请，于2014年11月24日正式查封了涉案房屋，查封期限至2016年11月23日。天津市高级人民法院于2016年10月25日因(2016)津民初79号一案轮候查封了涉案房屋，后因前序查封到期，已递进为正式查封，并于2019年9月26日续封，查封期限至2022年10月24日。期间，本院于2016年12月30日因(2015)松执字第675号案件轮候查封涉案房屋，期限至2019年12月29日。在(2015)松执字第675号案件的执行过程中，本院于2015年2月6日至涉案房屋现场张贴了查封公告，因连储公司等至期仍未履行付款义务，本院遂依法启动了对涉案房屋的评估、拍卖程序。2015年3月23日，本院因暂无其他财产可供执行，裁定终结了该案的本次执行程序。2017年2月10日，本院以(2017)沪0117执异26号《执行裁定书》，变更本案的被告信达上海分公司为(2015)松执字第675号案件的申请执行人。因涉案房屋系天津市高级人民法院以(2016)津民初79号一案首封，后天津市高级人民法院又裁定指定天津市第一中级人民法院执行该案，故本院于2018年11月3日向天津市第一中级人民法院发出《商请移送执行函》，该院于2018年11月26日回函，将涉案房屋的首封处置权移交本院执行，并要求本院依法保护长城天津分公司作为首先查封债权人所享有的各项权利。2019年5月6日，本院以(2019)沪0117执恢93号恢复执行。执行中，本院于2019年5月20日至涉案房屋处张贴公告，告知涉案房屋的涉案情况并要求被执行人及占有房屋的案外人搬离涉案房屋，配合法院拍卖。原告罗商公司作为案外人遂向本院提出执行异议，本院经审查后于2019年6月20日作出(2019)沪0117执异151号裁定，驳回了罗商公司的异议请求，罗商公司不服并提起了案外人执行异议之诉。当事人所争议的原告主张的租赁权是否能对抗抵押权并在执行中带租拍卖的事实，原告提供了：《上海市房屋租赁商品房预租合同》、《房屋租赁补充协议》(保证金调整)、租金支付凭证、保证金支付凭证、维修保养费支付凭证，以证明原告依法承租涉案房屋、支付相应租金、并依法占有使用涉案房屋，还提供了要求带租拍卖的情况说明及其附件、其他法院的《执行裁定书》、《协助执行通知书》，以证明其他法院认可原告的整租合同的有效性、对与涉案房屋类似情况的部分房屋已进行了带租拍卖。被告信达上海分公司、长城天津分公司对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的均不予认可，并共同认为租赁合同签订于2015年8月20日，远滞后于抵押权的设立时间，故不能证明原告的租赁权可以排除抵押权人行使抵押权，其他法院的执行行为对本案没有参考性。第三人璟合公司对原告提供的证据均予认可。原告提供的《上海市房屋租赁商品房预租合同》、支付凭证的概况如下：2015年8月20日，上海祝源数码电子市场经营管理有限公司(乙方)与璟合公司(甲方)签订《上海市房屋租赁商品房预租合同》一份，约定璟合公司将坐落于上海市黄浦区瞿溪路XXX号汇暻生活广场共计220套商铺出租给上海祝源数码电子市场经营管理有限公司，租赁期自2015年8月20日起至2032年3月31日止。该合同四、租金、委托管理费以及保证金的计算标准及支付方式(3)载明：“鉴于部分租户直接与甲方签订相关租赁合同(详见附件四《璟合直租商铺清单》)，对于这部分租户，乙方不向甲方支付任何租金，甲方同意按照该等租户月租金收益的10%向乙方支付委托经营管理费，作为乙方接管日常经营管理的报酬。如该等租户日后与乙方改签相关租赁合同(如直接与乙方签署转租合同、与甲乙方就原租赁合同的出租方变更签署主体变更补充协议等)，则由乙方自合同改签之日按照该类租户的商铺位置及相应租金标准，适用前两类租金标准向甲方支付租金，甲方将不再向乙方支付相应的委托经营管理费。”之后，璟合公司按约定将相关商铺(含涉案房屋)交付上海祝源数码电子市场经营管理有限公司，上海祝源数码电子市场经营管理有限公司向璟合公司支付相应的租金、保证金。案件审理中，第三人璟合公司提供了2013年3月13日包含涉案房屋等房屋的《房地产抵押估价报告》，以说明当时估价时涉案房屋就已经出租但承租人不是原告罗商公司的情况。对此，原告罗商公司认为，涉案房屋在2013年至今一直处于租赁状态，罗商公司与璟合公司的租赁关系是之前租赁关系的延续。被告信达上海分公司、长城天津分公司对估价报告的真实性均不予认可，均认为罗商公司对涉案房屋最早的租赁合同是2015年8月20日，且即使涉案房屋在2013年已出租，承租人也不是原告罗商公司。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立之后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押物。在本案的执行过程中，为了抵押权的实现，本院将对涉案房屋进行处置，故本案原告主张的租赁权是否可以在拍卖中得到保障，关键在于其租赁关系的成立在抵押登记之前还是抵押登记之后，即是否可以对抗抵押权？本案中，对涉案房屋的抵押登记于2013年就已经设立，而原告罗商公司提供的租赁合同等证据均不能证明其租赁关系成立于涉案房屋抵押登记前，至于其关于对涉案房屋不负担租赁拍卖可能产生不利后果的意见也不能成为维持其租赁权现状、带租拍卖的法律事由。因此原告主张的租赁权不得对抗已登记的抵押权，故其要求在拍卖中保障其租赁权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告上海罗商商业经营管理股份有限公司的诉讼请求。案件受理费56,231元，公告费560元，合计诉讼费56,791元，由原告上海罗商商业经营管理股份有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  潘建华审 判 员  张惠萍人民陪审员  张春龙二〇一九年十二月二十四日法官 助理  赵和贵书 记 员  朱慧娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。