贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0115民初7434号 原告：刘睿毓，女，1985年10月7日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：穆昌富，贵州圣思律师事务所律师，执业证号：15201201010831775。 委托诉讼代理人：朱锡武，贵州合敬律师事务所律师，执业证号：15201201810033018。 被告：中国电建房地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路**观府壹号销售体验中心**，统一社会信用代码：91520115785497386P。 法定代表人：欧昊翔，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201610567901。 委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201710254619。 原告刘睿毓与被告中国电建房地产集团贵阳有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，与（2019）黔0115民初7433、7435—7497号案件合并，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人穆昌富、朱锡武，被告的委托诉讼代理人沈南宇、王强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付办理商品房转移登记所需要有关文书，配合协助办理并直至原告得房屋所有权证；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房所有权转移登记的违约金，暂计人民币89,880.43元（以1,137,727元为基数，按每日万分之一从2017年2月1日计算至2019年3月31日），并以此计算至向原告实际交付办理商品房所有权转移登记的有关文书之日止；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年1月13日，原告和被告签订商品房买卖合同（编号一组团40-1-6-1）。根据合同约定，原告购买的被告开发建设的房屋，被告承诺于2017年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起超过365日仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，自约定日期起按日向原告交付已交付房款万分之一的违约金。该合同签订后，原告如约履行了支付房价款的义务，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。双方多次协调未果后，原告为维护自身的合法权益诉至法院，望法院支持诉请。 被告辩称，一、政府行为导致答辩人无法取得案涉项目产权初始登（原文如此），未能在合同约定时间达到转移登记条件系政府行为不可抗力所致，答辩人不应承担违约责任。1.答辩人依法受让土地，并于2012年07月11日支付完全部土地出让款13.8亿元。接收土地后积极施工建设，于2014年8月25日完成了案涉项目的竣工验收。答辩人积极完成了办理案涉项目产权初始登记应当由答辩人实现的条件；2.案涉项目所在地块1999年就出让给了贵州芊芊园艺新技术发展公司，政府于2000年为其办理了国有土地使用权登记。2010年政府将该宗土地挂牌出让给答辩人并收取了全额土地出让价款，但未积极注销原芊芊园艺公司的国有土地使用权登记，导致答辩人案涉项目竣工后无法办理项目产权初始登记。注销芊芊园艺公司的国有土地使用权登记属于行政权利，答辩人无法控制，未能及时注销也非答辩人努力所能克服的；3.政府2018年12月28日注销贵州芊芊园艺新技术发展公司的国有土地使用权登记后，答辩人积极办理并于2019年03月28日就完成了案涉项目的产权初始登记，仅用了三个月的时间；4.答辩人有理由相信政府，政府有权力、有条件注销贵州芊芊园艺新技术发展公司的国有土地使用权登记，也应当及时注销，为答辩人办理初始登记。但答辩人为了避免违约，依然尽可能的预估、预留了政府办理相关手续的时间，并将合同办理转移登记的时间约定在交房后两年多，可是在答辩人的一再催促下，政府相关部门还是花了8年的时间才完成贵州芊芊园艺新技术发展公司的国有土地使用权登记的注销，这是答辩人在受让土地和签订商品房买卖合同时都无法预见的，也非答辩人努力可以克服的。未能按照合同约定办理相关手续系不可抗力导致。二、答辩人已将案涉房屋交付原告，未能办理转移登记并未给原告造成实际损失，原告主张违约金过高，请法院依法予以减少。答辩人已履行了商品房买卖合同的主要义务，保质保量将房屋交付给了原告。未能按时满足办理转移登记的条件并非答辩人原因所致，也非答辩人所能克服的，不能归责于答辩人。且办理产权转移登记只是商品房买卖合同的辅助义务，未能及时办理案涉房屋产权转移登记，并未给原告造成实际损失，原告诉请数万元违约金明显过高。案涉项目涉及千余户购房人，如果按照原告的请求，答辩人将承担数千万元的违约金，将给答辩人经营造成严重困难，不利于“观府·壹号”项目的后期建设，也不利于最大限度保护原告购买案涉房屋的最大利益。就算答辩人应当承担一定的责任，也恳请法院综合考虑，依法维护双方当事人合法权益，对违约金予以减少。三、案涉房屋已具备了转移登记条件，答辩人于2019年03月30日通知了原告办理产权登记。原告主张违约金计算至实际交付转移登记有关文件之日止，理由不能成立，该部分请求应予以驳回。答辩人只有协助原告办理转移登记的合同义务，而非直接为原告办理转移登记。案涉房屋已具备办理转移登记的条件，答辩人已于2019年03月30日通知原告办理转移登记。原告未积极办理与答辩人无关，即使答辩人应当承担部分责任，违约金也最多只能计算至答辩人通知原告办理产权登记之日，即2019年03月30日。根据商品房买卖合同补充协议约定，具备办理转移登记条件后，原告未办理转移登记，与答辩人无关。原告主张违约金计算至实际交付转移登记有关文件之日止，不符合合同约定，理由不能成立。否则将导致原告永远不办理产权登记，答辩人就要永远向原告支付违约金，显然也不合常理。综上，未能按约达到办理转移登记条件，系答辩人不能预见、不能克服的不可抗力所致，按照合同约定不能归责于答辩人，答辩人不应当承担责任，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 对当事人无异议的身份证明材料、《商品房买卖合同》、付款凭证、《贵阳市商品房预售许可证》、《国有建设用地使用权出让合同》、《一般缴款书》、《国有土地使用权收购合同》、《观山湖区人民政府关于完善收回贵州芊芊园艺新技术发展公司国有土地使用权手续的函》［观府函（2018）15号］、《贵阳市国土资源局关于收回贵州芊芊园艺新技术发展公司国有土地使用权有关事宜的请示》［筑国土资利请（2018）326号］、《筑预登［2000］字第112号作废公告》、《不动产权证》（黔（2019）观山湖区不动产权第××号）、《关于“电建地产·观府壹号”项目一组团一期（35-44栋）不动产权证办理公告》（2019年3月30日）、张贴《关于“电建抵偿·观府壹号”项目一组团一期（35-44栋）不动产权证办理公告》和《业主办理不动产权证须知》的照片、ＥＭＳ邮寄单（被告向原告寄送产权登记办理的通知），本院予以确认。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月13日，原告（买受人）与中国水电建设集团地产（贵阳）有限公司（出卖人，现已更名为中国电建地产集团贵阳有限公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告建设的位于观山湖区房屋，房屋建筑面积163.62平方米，房款总价1137727元，原告以银行按揭方式购买。合同第二十二条“转移登记”约定“（一）出卖人承诺于2017年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第二十七条约定“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起90日内向另一方当事人提供证明。”双方于同日签订的《补充协议》第3.1条约定“出卖人与买受人双方确认，本《商品房买卖合同》所指的书面通知方式包括贵阳当地媒体公告、函件、电话或短信通知等，出卖人有权选择上述任意方式进行通知。双方同意将媒体、电话、短信通知当日或函件以挂号信形式寄出后（以邮戳为准）五天即视为信息已送达买受人。买受人保证出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》中所列的买受人通讯地址、联系电话必须准确，买受人通讯地址以本合同列明的联系地址为准。买受人通讯地址、联系电话若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此导致出卖人发出的通知延误或无法送达买受人，其所有的相关责任均由买受人自行承担。”《补充协议》第4条约定“4.1若买受人采用商业银行按揭贷款或公积金贷款方式的，均须由第三方代为办理相关产权手续。办理《房屋所有权证》若为第三方代办公司代办则买受人在出卖人通知之日起30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给第三方代办公司；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部分缴纳以上费用及办理相关手续。4.2在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。4.3出卖人与买受人双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以上述书面通知方式通知买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕产权登记，则出卖人无需对买受人产生的经济损失承担任何责任。”合同签订后，原告按约定支付了购房款。因被告未按约定于2017年01月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告遂向本院提起诉讼，并提出如前诉请。 另查明，案外人贵州芊芊园艺新技术发展公司以出让方式取得原贵阳市乌当区野鸭乡养马村（现观山湖区金麦社区养马村）137,373.3平方米国有土地并于2000年8月办理了《土地使用权预登记证》（筑预登[2000]字第112号）。2010年03月26日，被告与贵州省国土资源厅贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地编号为金阳2009-10地块，土地出让金为13.8亿元，被告于2012年7月付清了全部土地出让金。贵州芊芊园艺新技术发展公司以出让方式取得的137,373.3平方米国有土地位于“金阳2009-10号”地;地块出让红线范围内011年5月25日，贵阳市土地储备中心金阳新区分中心（甲方）、贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局土地开发储备交易中心（甲方）与贵州芊芊园艺新技术发展公司（乙方）签订《国有土地使用权收购合同》，收购贵州芊芊园艺新技术发展公司享有的137,373.3平方米国有土地的使用权，约定合同签订后30日内乙方协助甲方办理土地使用权注销登记。2018年12月28日，贵阳市不动产登记中心发布《筑预登[2000]字第112作废公告》。 2019年03月28日，被告取得观山湖区金阳北路378号中国水电?观府壹号一组团（一期）35-44号楼产权初始登记,并在售楼部张贴《关于“电建地产·观府壹号”项目一组团一期（35-44栋）不动产权证办理公告》和《业主办理不动产权证须知》，其中《业主办理不动产权证须知》中载明“电建地产·观府壹号项目一组团一期第35、36、37、38、39、40、41、42、43、44栋已于2019年3月28日取得房屋所有权初始登记，具备办理不动产权证（商品房转移登记）条件。为方便您办理不动产权相关手续，我司在观府壹号项目销售中心二楼设有产权办理接待点，请您前来办理时携带好以下文件及相关资料：一、提供下列资料原件：1.购房收据（原件）2.维修资金收据（原件）3.商品房屋买卖合同（原件）4.商品房屋预售备案登记表（原件）5.购房本人不能亲前来办理的，需提供公证处出具的《公证委托书》原件由被委托人办理。6.税金及费用（具体根据房屋总价等情况确定）二、提供下列资料复印件：1.申请人身份证（复印件2份，夫妻双方）2.婚姻证明（复印件2份，未婚情况户口簿必须标注“未婚”，离婚情况的必须提供离婚证和离婚协议）3.户口簿（复印件1份，夫妻双方、小孩页）4.商品预售房屋备案登记表（复印件1份）5.银行贷款合同（贷款业主提供，复印件2份，整本复印）6.业主是未成年人需提供户口簿和出生证（复印件3份）7.业主是未成年需提供监护人身份证（复印件3份）……”。2019年03月30日，被告在贵阳都市报刊登《“电建地产?观府壹号”项目不动产权证办理公告》，并通知原告办理不动产权证。后又以EMS快递方式通知原告办理不动产权证。 本院认为，原、被告签订商品房买卖合同合法有效。原告依合同约定交付购房款后，被告未按合同约定将办理商品房转移登记所需的文书及时交付原告，构成违约，应当承担违约责任。 对被告提出的政府行为导致其无法取得案涉项目产权初始登记，未能在合同约定时间达到转移登记条件系政府行为不可抗力所致，被告不应承担违约责任的抗辩意见，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中贵阳市土地储备中心金阳新区分中心、贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局土地开发储备交易中心收购贵州芊芊园艺新技术发展公司以出让方式取得的137,373.3平方米国有土地（位于被告受让取得的“金阳2009-10号”地;地块出让红线范围内时间为2011年05月，根据收购合同约定，贵州芊芊园艺新技术发展公司应在2011年06月24日前协助办理土地使用权注销登记。但原、被告在2015年1月签订合同时，贵州芊芊园艺新技术发展公司取得的土地仍未办理土地使用权注销登记，且被告明知，故被告主张系不可抗力不应承担违约责任的抗辩意见不成立。 关于逾期交付有关文书的违约金标准，根据约定按原告已支付房款的万分之一每日计算，直至被告向原告交付有关文书之日。对被告提出的已将案涉房屋交付原告，未能办理转移登记并未给原告造成实际损失，原告主张违约金过高，请法院依法予以减少的抗辩意见，首先违约金具有惩罚性的特征，不以非违约方遭受损失为前提；其次，原、被告签订的合同为格式合同，关于违约金的约定为格式条款，被告为格式合同提供方，在订立违约金条款时应进行了充分的考虑和衡量；再次，被告未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对被告的上述抗辩意见不予支持。对被告提出的原告主张违约金计算至其通知原告办证之日即2019年03月30日的抗辩意见。被告于2019年3月28日具备办理案涉房屋的不动产权证条件时即通过张贴公告的方式，告知原告需提供的资料及办理地点、时间等，又于2019年3月30日通过报纸刊登公告，告知原告可对案涉房屋进行不动产权证的办理，视为被告已尽到交付相关办证文书的义务，原告应配合被告到指定地点积极主动的提交或要求被告向其交付办理不动产权证所需材料。办理产权转移登记应为原告的义务，原告在被告通知后未领取或提交相关材料不能归责于被告，故对该抗辩，本院予以采信。综上，对原告要求被告交付办理商品房所需要有关文书的诉请，本院不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应向原告支付违约金，违约金的计算方式以1,137,727元为基数，按照每日万分之一的利率从2017年2月1日起计算至2019年3月30日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下： 一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起15日内向原告刘睿毓支付违约金（违约金的计算方式为：以1,137,727元为基数，按照每日万分之一的利率从2017年2月1日起计算至2019年3月30日止）； 二、驳回原告刘睿毓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1123元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员 王 娇 二〇一九年十二月十九日 书记员 迟莹莹