湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0505民初469号原告（执行案外人）：吴梅霞，女，汉族，1978年12月16日出生，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：徐哲，湖北民基律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：罗媛媛，湖北民基律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告(申请执行人）：湖北金瑞建设工程有限公司，住所地大悟县发展大道东151号，社会统一信用代码91420922181015358X。法定代表人：金申方，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘强，湖北三峡律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王燕，湖北三峡律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（被执行人）：宜昌建丰置业有限公司，住所地宜昌市解放路52号，统一社会信用代码91420500795931457Q。法定代表人：翟国华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：汤再洁，系该公司工作人员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：翟海波，系该公司工作人员，代理权限为特别授权。原告吴梅霞与被告湖北金瑞建设工程有限公司（以下简称金瑞公司）、被告宜昌建丰置业有限公司（以下简称建丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月17日受理后，依法适用普通程序，由审判员李俊峰担任审判长，与人民陪审员肖成兵、龙景卓组成合议庭，于2019年10月29日、31日公开开庭进行了审理。原告吴梅霞的委托诉讼代理人徐哲、罗媛媛，被告金瑞公司的委托诉讼代理人王燕，被告建丰公司的委托诉讼代理人汤再洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴梅霞向本院提出诉讼请求：1、不得执行对位于宜昌市猇亭区润恒.国华瑞景小区6号、7号楼的5套房屋（产籍号：05-0006-0396-000101、000102、000103、000104、000107）的强制执行，并解除查封；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月19日，原告收到宜昌市猇亭区人民法院送达的（2019）鄂0506执异10号执行裁定书，该裁定驳回了原告的执行异议申请。原告认为法院驳回提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。2013年12月2日，原告与被告建丰公司签订了合法有效的《宜昌市商品房买卖合同》并网签备案，同年12月5日，原告向建丰公司支付了全额购房款并于2013年12月12日办理了预告登记证。被告金瑞公司对原告与建丰公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》一事全部知晓并签署了对案涉房屋无异议、不享有建设工程优先权的承诺书。以上事实均有相关书证等证据加以证明，足以排除金瑞公司对案涉房屋的强制执行。原告认为，法院仅以被告方询问笔录便否认《宜昌市商品房买卖合同》这一原始书证的证明效力，驳回原告执行异议缺乏事实和法律依据。被告金瑞公司辩称：1、原告与建丰公司之间是借贷关系，签订商品房买卖合同及办理登记只是办理该笔借款的担保。2、金瑞公司签署的承诺书并非金瑞公司的真实意思表示，只是为了配合建丰公司办理贷款而出具的。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告建丰公司辩称：原告与建丰公司之间是借贷关系，签订商品房买卖合同及办理登记是作为该笔借款的担保。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告吴梅霞为支持其诉讼请求，向本院提交及补充提交了以下证据：1、（2019）鄂0505执异10号裁定书一份，证明原告方提起案外人执行异议之诉符合法律规定。2、《商品房买卖合同》复印件五份、《补充协议》复印件，证明原告与被告建丰公司之间的房屋买卖合同关系。3、汇款记录复印件五份，证明原告已付清5套房产的全部购房款，合计人民币19943616元。4、《房屋预告登记证书》五份，证明原告与建丰公司按约定履行购房合同并办理了相关登记。5、金瑞公司出具的《承诺书》，证明金瑞公司对房屋买卖合同认可并放弃所有的优先权。6、翟国华、吴梅霞间的《借款合同》、借款延期申请及1000万元的银行转账记录。7、2013年9月至2014年7月翟国华与吴梅霞转账流水明细表。被告金瑞公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、建丰公司法定代表人翟国华交通银行记账明细，证明建丰公司在2013年4月至7月期间，与原告之间发生多次借款本金、利息的出借与偿还。2、建丰公司法定代表人翟国华建设银行的记账明细，证明建丰公司在2013年10月至2014年11月期间，分13次给原告支付借款利息。3、原告于2015年5月6日，在猇亭公安分局刑警大队所做的询问笔录，证明原告自己陈述原告与曾亭亭合作借钱给翟国华，在实际运作时以原告购买建丰公司开发的猇亭国华瑞景商铺的形式进行。4、翟国华于2015年5月8日在猇亭公安分局刑警大队做的询问笔录，证明翟国华确认向原告借过钱，是以猇亭国华瑞景下面的门面房作抵押借的，支付利息和还款都是以翟国华的个人账户转给原告的。被告建丰公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：2013年12月6日建丰公司记账一份，以证明有一笔600万元倒账，包含在原告主张的借款19943616元中。本院根据庭审情况，依据被告建丰公司的申请，调取了被告建丰公司法定代表人翟国华于2013年5月至2014年8月期间其建设银行账户交易明细，以查证向原告支付款项情况。经庭审质证，金瑞公司对原告提交的证据的质证意见为：对原告证据1-6真实性无异议，但无法达到原告的证明目的，承诺书不是真实意思表示，是为了配合建丰公司借款办理的，原告与建丰公司间是借贷关系，案涉房产是对该借款提供的担保，原告与建丰公司间的借款总金额是2000万元;证据7中，翟国华的还款并未指明还款对象。被告建丰公司对原告证据的质证意见为：对原告提交的证据1-6真实性无异议，但证据3借款金额19943616元与事实不符，该金额中有600万元为倒账，为翟国华在另一项目中答应作为原告的佣金;证据7中，我公司的还款是针对我公司欠原告的所有借款，并非针对某一笔。原告吴梅霞对金瑞公司证据的质证意见为：金瑞公司提交的证据1、2真实性有异议，认为证据1为金瑞公司单方制作，证据2未加盖银行印章，是建丰公司单方制作；对证据3、4真实性无异议，但认为该证据无法达到被告的证明目的，笔录不能反映原告与建丰公司交易的全过程。建丰公司对金瑞公司提交的证据无异议。原告吴梅霞对被告建丰公司提交的证据真实性有异议，该份证据为建丰公司单方制作。金瑞公司对建丰公司的证据无异议。对本院依申请调取的证据，原、被告对真实性均无异议，但原告认为是对其中1000万元的还款付息，被告建丰公司认为是针对全部借款。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对于真实性有争议的证据，及是否与本案有关联性的证据，证明的内容及证明力，本院综合全案在事实认定和本院认为中综合阐述。根据本院采信的证据，结合庭审时当事人的陈述和查明的情况，本院对本案的事实认定如下：2013年12月2日，原告吴梅霞与被告建丰公司签订《宜昌市商品房买卖合同》5份，合同约定原告向建丰公司位于区民主路国华瑞景6号、7号楼的房屋（产籍号：05-0006-0396-000101、000201、000102、000202、000103、000203、000104、000204、000107、000207），合同总价款为4830294元。同年12月4日，金瑞公司出具《承诺书》，载明“我公司对宜昌建丰置业有限公司于吴梅霞网签的全部《商品房买卖合同》内容完全知晓并自愿认可，为了保障吴梅霞的权益，对于将我公司施工建设的房屋预登记及正式登记在吴梅霞名下，我公司没有异议，我公司对预登记的房屋不享有任何优先权，即使享有，我公司自愿放弃，房屋交付时我公司无条件配合。”2013年12月5日至12月11日原告通过其银行卡向建丰公司分5次向建丰公司汇款19943616元，附言均备注为购房款，但庭审原告补交的证据载明该“借款19943616元4个月后转购房款”。2013年12月11日，原告与被告建丰公司签订《商品房买卖合同》补充协议，约定双方就国华瑞景5#、6#、7#楼1-2层21套约3500平方米的商业门面签订多份买卖合同，建丰公司负责立即办理预告登记至原告名下，办理完毕，原告一次性支付剩余全部购房款至建丰公司指定账户，建丰公司出具收据，办理正式登记时无条件开具正式发票。建丰公司保留附条件的合同解除权，即在预告登记办理完毕之日起四个月内，若建丰公司全额退还原告支付的购房款，原告同意解除全部合同，积极配合建丰公司撤销预告登记，任一条件不具备，建丰公司丧失合同解除权。2013年12月12日及19日，原告在宜昌市房地产登记交易中心办理了本案涉及房屋的预购商品房预告登记。但前述房屋至今无证据证明已办理了交付手续，建丰公司也未向原告出具购房发票或收据。另查明，建丰公司法定代表人翟国华于2013年8月20日与原告吴梅霞签订《借款合同》向原告借款1000万元，并出具借条，借期三个月，被告建丰公司是保证人之一。借款到期后经翟国华申请，将借款期限延长至2014年4月1日。2015年5月6日，原告在曾亭亭刑事案件中接受猇亭公安分局刑警大队询问时，被问及曾亭亭与翟国华借款关系，原告表示：神农磷业通过原告还给鼎和公司150万元，曾亭亭另外凑了90万元于2013年12月10日转给原告，共240万，然后通过原告一起借给了翟国华。后来跟翟国华办理了借款手续，在实际运作的时候，翟国华让原告以购买他们公司开发的位于猇亭国华瑞景的商铺的形式进行借款。2015年5月8日，翟国华在曾亭亭刑事案件中接受猇亭公安局刑警大队询问时，被问及其个人或所在公司是否跟原告发生过借贷业务时，翟国华表示其所在的公司向原告借过钱，2013年底或2014年初期间以猇亭国华瑞景楼盘下面的门面房作抵押,借的应该是2000万元，利息应该为四分五，后来还了本金500万元，利息前期支付了一部分，后面就没有付了，因为涉及当初抵押的门面等很多问题，支付利息及还款基本上都是通过翟国华个人账户转给原告的。本院依申请调取的被告建丰公司法定代表人翟国华建设银行账户的交易明细，仅该行账户于2013年5月至2014年8月期间显示了：翟国华于2013年9月18日通过其建行银行卡向原告汇款1400000元，12月6日汇款800000元；2014年1月6日汇款560000元，2月11日汇款560000元和240000元，3月6日汇款800000元，4月4日汇款800000元，4月16日汇款2000000元，4月21日汇款3000000元，5月6日汇款800000元，5月15日汇款3000000元，7月2日汇款400000元，7月11日汇款200000元。上述款项原告吴梅霞认为除2013年9月1400000元为翟国华代人还款外，其他均分别划分为偿还1000万元及19943616元借款本金或利息。吴梅霞于2013年12月11日向翟国华汇款56384元。原告出具的流水明细表上显示为“找翟总购物资”；建丰公司账目显示：吴梅霞于2013年12月11日向翟国华汇款56384元为“收到向吴梅霞借款到账”。建丰公司因欠付金瑞公司工程价款，金瑞公司提起诉讼，本院于2018年12月18日作出（2018）鄂0505民初744号民事调解书已生效。2019年1月28日，金瑞公司向本院申请强制执行，本院于2019年2月1日向建丰公司发出(2019)鄂0505执75号执行通知书，责令建丰公司：一、向金瑞公司支付工程款19103802.12元、农民工工资保证金93000元、门窗款364340元，合计19561142.12元，并自2018年6月19日起按年利率6%支付利息至付清之日止；二、向金瑞公司加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、缴纳案件受理费68888元，执行费87692元。2019年6月3日，本院作出(2019)鄂0505执75号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人建丰公司在金融机构的存款20379540.76元；或冻结、扣留、提取被执行人的等额收入。二、冻结、划拨、扣留、提取被执行人建丰公司应加倍支付迟延履行期间的债务利息（据实计算）。三、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定义务的，则依法查封、冻结、扣押、拍卖、变卖被执行人建丰公司应当履行义务部分的其他财产。2019年6月10日，本院向宜昌市不动产登记中心发出协助执行通知书一份，请协助执行以下事项：一、查封建丰公司位于区民主路国有建设用地使用权的土地一宗（单元号：420505004006GB00642W00000000）。二、查封期限三年，自本通知书送达之日起三年届满之日止。三、查封登记在建丰公司名下的非住宅房屋共五套，产籍号分别为：05-0006-0396-000101、05-0006-0396-000102、05-0006-0396-000103、05-0006-0396-000104、05-0006-0396-000107，查封期限为三年。前述查封的房屋，为原告主张权利的5套房屋。原告获知该信息后，对本院的执行行为和执行标的提出执行异议。本院审查后，作出（2019）鄂0505执异10号执行裁定书，驳回了其异议请求。原告不服本院驳回其执行异议请求的裁定，即向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为：原告吴梅霞有无排除执行的实体权利。对于案外人执行异议之诉而言，其根本点在于明确案外人有无排除强制执行的实体权利。本案中，原、被告对于原告与被告建丰公司订立的《商品房买卖合同》实属民间借贷还是房屋买卖合同存在争议，即对主张权利的基础法律关系存在争议，因而本案的审理有必要且只限于扩充至明确其属于何种法律关系，以明确当事人的实体权利。原告吴梅霞主张的向被告建丰公司及其法定代表人支付的本案涉及款项，被告对数额无异议的款项应认定为民间借贷；建丰公司与吴梅霞签订的《商品房买卖合同》及将案涉房屋预告登记在吴梅霞名下，是为其民间借贷提供担保。首先，从本案当事人的自认来看，无论原、被告，除建丰公司认为其中存在600万元倒账外，均认可案涉款项属借款。这一点，从原告吴梅霞自己举证的情况也能得到印证，因其举证了与翟国华订立的借款1000万元的《借款合同》，又对案涉19943616元，在其提供的明细表中载明“借款19943616元4个月后转购房款”。其次，从查明的事实过程来看，被告建丰公司及其法定代表人向原告借贷及还款付息存在一个连续的过程。原告在另一刑案及本案中均认可了其与被告建丰公司及其法定代表人借贷的事实，这一事实对应被告方还款付息一直连续存在。尽管被告建丰公司对借款数额有异议，认为存在600万元的倒账，但对借贷关系之下的事实进行审理，不属本案审理范围，本案不予审理。同时，仅从本院依申请调取的被告建丰公司法定代表人翟国华于2013年5月至2014年8月期间从其建设银行账户向原告支付款项情况，就可看出还款付息一直持续到2014年7月。即便原告单方主张2014年4月4日后是对1000万元借款的还款付息，也至少说明在签订《商品房买卖合同》并将房屋预告登记在原告名下之后，仍对1000万元外的案涉借款本金或利息进行了偿还。再次，从刑案调查的事实及交易习惯来看，签订《商品房买卖合同》及补偿协议以及房屋预告登记在原告名下，是为其民间借贷提供担保。在刑案调查中，原告述称翟国华让原告以购买他们公司开发的位于猇亭国华瑞景的商铺的形式进行借款；翟国华述称借款以猇亭国华瑞景楼盘下面的门面房作抵押；映证了双方名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系。而从补充协议来看，又有违交易习惯，赋予建丰公司在全额退还“购房款”后的合同解除权，其实质是赋予建丰公司回赎权，说明“购房款”实为借款；另签订《商品房买卖合同》并付款后，按交易习惯或约定，建丰公司应开具购房款收据或发票，而本案中建丰公司并未开具购房款收据或发票。综上，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案原告与建丰公司间实际为民间借贷关系，原告作为债权人享有债权请求权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，根据已查明的事实，案涉房屋仍登记在被告建丰公司名下。故从物权公示的角度来看，建丰公司是案涉房产的所有权人，原告并未取得案涉房屋所有权，并不享有物权。案外人执行异议之诉的目的，是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行，而本案中原告并不具备阻却、排除执行的实体权益。此外，本院查封案涉房屋并非基于被告金瑞公司的建设工程价款优先受偿权，金瑞公司出具《承诺书》，本身也并未对原告享有债权请求权而不享有物权有实质影响，亦不能阻却本院对案涉房屋采取强制措施。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告吴梅霞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吴梅霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  李俊峰人民陪审员  肖成兵人民陪审员  龙景卓二〇一九年十二月六日书 记 员  唐 娅