河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终4086号 上诉人（原审原告）：范好超，男，1982年4月8日出生，汉族，住邢台市临西县。 委托诉讼代理人：田德臣，河北冀南律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北军泰房地产开发有限公司，住所地邢台市临西县运河西路北侧。 法定代表人：董光营，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：菅元峰，该公司员工。 委托诉讼代理人：霍颖，该公司员工。 上诉人范好超因与被上诉人河北军泰房地产开发有限公司（以下简称军泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省临西县人民法院（2019）冀0535民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人范好超及其委托诉讼代理人田德臣，被上诉人军泰公司的委托诉讼代理人菅元峰、霍颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范好超上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求或将本案发回重审。理由如下：1.上诉人能够证实被上诉人未依约办理房产证及逾期产生的违约事实，故上诉人的一审诉请应予支持。对于交房时间上诉人主张系签订合同当时被上诉人即将房屋钥匙交与上诉人，对此被上诉人不予认可。即便依据双方合同约定的2015年3月31日认定交房时间，上诉人也是没有异议的。但一审法院却以“认定实际交房时间不明，由此导致是否逾期无法认定”为由驳回上诉人的诉请明显错误。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同显然系格式合同，第十六条第3项的约定明显限制了购房户追究对方违约责任的权利，应当认定该条款无效。即使依据涉案买卖合同第十六条约定的“290个工作日”，被上诉人至一审开庭时也已逾期1430天之多。依据相关法律规定被上诉人应当向上诉人承担的违约金也不低于4万元。2.上诉人的房屋出现了严重的质量问题，且被上诉人的委托代理人一审庭审中对此认可。被上诉人的行为构成合同违约，同样应对上诉人承担赔偿违约金的责任。被上诉人对因此导致上诉人无法使用该房屋产生的在外租房费用及对诉争房屋进行维修的费用亦应承担责任。3.通过庭审可以明确看到本案中作为被上诉人的房地产开发公司，在商品房买卖合同中存在诸多违法行为。通过被上诉人庭审举证的2017年7月6日才由有关部门开具的竣工验收报告看出，被上诉人在2015年对购房户的交房是违法的，应当对其违法行为予以处罚，追究其法律责任，保障广大购房户的合法权益。 军泰公司向本院提交书面答辩状称，1.涉案房屋不存在质量问题，原审法院认定事实清楚，被答辩人所诉损失无任何依据。首先，答辩人所建临西清华园住宅小区1#楼（包括涉案房屋）符合验收标准。其次，被答辩人没有提供证据证明涉案房屋存在的问题是由于答辩人交付的房屋存在质量问题所致，故被答辩人对此应承担举证不能的法律后果。2.被答辩人未取得房产证并非因答辩人所致。根据相关法律规定，由于出卖人原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担相应的违约责任。本案中，答辩人在签订商品房买卖合同之初，便积极履行了合同约定的义务，对涉案商品房买卖合同等相关资料进行了备案，为被答辩人明确了房屋权属。在之后的办证过程中，答辩人始终积极向房地产管理部门报送材料，配合完成各项工作。因此，被答辩人未取得房产证的原因并非答辩人所致。 范好超向一审法院起诉请求：1.判令被告为其办理房产证。2.判令被告履行房屋修缮义务，赔偿损失并承担违约责任40,000元。3.由被告承担诉讼费用。一审庭审中，原审原告主张原审被告逾期办证违约金及房屋质量损失赔偿共计40,000元。 一审法院认定事实：2015年3月9日，原、被告签订商品房买卖合同（ＧＦ—2000—0171），合同编号ＱＨＹ—14Ｆ2，约定原告购买位于临西县北侧，被告开发清华园小区1—4—Ｆ2号房。建筑面积22平米，价款58960元，原告首付18960元，剩余按揭贷款支付。被告应于2015年3月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。交接时，被告应书面通知原告办理交接手续，出示证明文件，并签署房屋交接单，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。否则，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任，由被告承担。关于产权登记，合同第十六条约定，被告应在商品房交付使用后290个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按合同第十六条第3项处理。第3项为：原告对第十六条的约定已认可并无异议。原告在该条款后签名捺印。关于保修责任，合同第十七条约定，被告自商品房住宅交付使用之日起，按住宅质量保证书承诺内容，承担相应的保修责任。在保修范围和期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。因不可抗力或非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担。商品房买卖合同签订当日，原告按照约定，向被告交纳首付房款18960元。2015年4月28日，被告向原告交纳维修基金、税、房本及水电卡工本费2453元。 临西县房地产交易管理所出具商品房买卖合同备案证明载明，商品房买卖合同（编号QHY—14F2）已于2017年4月24日经临西县房地产交易管理所登记备案，特此证明。 此外，2016年7月6日，被告开发的清华园小区1号楼竣工验收完毕，该工程经核定达到优良标准。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未提供证据或证据不足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告诉请被告为其办理房产证，但根据合同约定，被告应在商品房交付使用后290个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。可见，双方仅在合同中约定，被告负有向产权登记机关提供资料备案的合同义务，并未约定被告应如期将权属登记办理完毕，并将权利证书交付原告。同时，权属登记主体为行政机关，即政府不动产登记部门，并非被告，被告在根本上存在履行不能。故原告要求被告为其办理房产证，无合同及法律依据，不予支持。原告诉请逾期办证违约金，但合同约定权属登记时间为交房后290个工作日内。对交房时间，原告主张合同签订时即2015年3月9日，此与合同约定的2015年3月31日前交房相矛盾。且被告不认可，原告诉状中也主张交房时间为2015年4月，故实际交房时间不明，由此导致是否逾期无法认定。此外，关于逾期后违约责任，合同无约定。原告主张以网络查询GF—2000—0171版本合同为准，但该版本合同亦无直接规定。同时，原告认可合同签订时，双方可协商确定条款内容。故在无法律规定或合同约定下，是否逾期及违约责任，无法确定。对原告该项诉请，不予支持。 原告诉请的商品房瑕疵及被告应赔偿损失并承担修复费用及违约责任，庭审中提交了视频及照片。被告认为，交付商品房合格，无质量问题，且已过保修期，不应担责。本院认为，被告对原告主张不认可，按照举证责任分配，原告除证明瑕疵真实外，另应对瑕疵与被告相关联予以证明。现原告未对商品房瑕疵成因，举证与被告相关，且对主张租房费用未提交证据，对瑕疵修复费用未评估确定。故原告诉请无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回原告范好超的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告范好超负担。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审庭审后，本院就涉案房屋存在的质量问题到现场进行了勘验和拍照。房屋存在的问题主要集中在与阳台衔接处的地面及墙体开裂，对此被上诉人解释称，因阳台的部分墙体为外砌墙，与其他墙体非整体浇筑形成，故而导致部分墙体裂缝。本院对一审查明的其他案件事实予以认定。 本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人签约时的真实意思表示，合法有效，双方均应依据合同约定全面履行合同义务。涉案商品房买卖合同第十六条约定，出卖人应在商品房交付使用后290个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条内容显示，双方有关产权登记的约定仅涉及出卖人的备案责任，只要出卖人按照约定的期间提供了完整的备案资料，即使买受人未在法律规定或合同约定的期间内取得产权登记亦与出卖人无关，出卖人对此不应承担赔偿责任。因此，该条款系双方有关房屋权属证书取得的特别约定。界定本案双方当事人的违约责任应以当事人之间的约定为依据。关于出卖人履行办理权属证书资料报产权登记机关的备案义务是否符合合同约定的期间，双方对此均未提交证据证明。上诉人要求被上诉人承担违约责任，应当对其是否存在违约的事实承担举证责任。对于上诉人的涉案房屋产权证书至今未办理的原因是否由被上诉人的行为所致，上诉人并未提交证据加以证明。因此，从本案在卷证据不足以证明被上诉人存在逾期提交备案登记资料的情形，故上诉人仅以存在逾期办证的事实要求推定被上诉人违约并承担相应违约金的主张明显缺乏证据支持，不能成立。关于涉案房屋是否存在质量瑕疵及被上诉人应否承担赔偿责任的问题。从本案现场勘验情况看，涉案房屋与阳台衔接处确实存在地面和部分墙体开裂情形，且二审庭审中被上诉人的委托代理人亦认可曾对涉案房屋出现的质量问题进行过维修。因此，该质量问题明显属于被上诉人的保修范围。考虑涉案房屋质量瑕疵系在被上诉人已进行维修后又再次发生的实际情况，为早日平息双方纠纷，降低当事人的诉讼成本，避免引起当事人不必要的诉累，本院在双方对维修损失数额无法协商达成一致意见的情况下，对该部分费用酌定为6000元。如果上诉人认为该数额不足以弥补其损失，其可在损失数额确定后就不足部分另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求部分成立。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省临西县人民法院（2019）冀0535民初1203号民事判决； 二、被上诉人河北军泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人范好超房屋质量损失6000元； 三、驳回原审原告范好超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费800元减半收取400元，由被上诉人河北军泰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费800元，由上诉人范好超负担。 本判决为终审判决。 审判长  王华青 审判员  毕建军 审判员  武丽萍 二〇一九年十二月二十五日 书记员  张伟沙