四川省壤塘县人民法院 行 政 裁 定 书 (2019)川3230行初1号 原告：谌勇，男，汉族，1963年10月1日出生，住成都市龙泉驿区。 被告：壤塘县住房和城乡建设局，住所地：四川省阿坝藏族羌族自治州壤塘县壤柯镇九千综合办公大楼**。 法定代表人：朵强，系该局局长。 出庭负责人：彭益忠，系该局副局长。 委托代理人：马浩心，系四川明炬（阿坝）律师事务所律师。 原告谌勇诉被告壤塘县住房和城乡建设局城乡建设行政管理行政撤销纠纷一案。本院于2019年8月12日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月10日公开开庭审理了本案。原告谌勇，被告负责人彭益忠及委托诉讼代理人马浩心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谌勇诉称：为了保证案外人壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司和四川泽润地产投资有限公司签订的《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》及产生的其他合同的履行和让与担保。因此由原告依据签订的备忘录才签订的涉及本案的房屋66套的备案。原告谌勇与案外人壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司签订的《商品房预售合同》合法有效，案涉房屋全部依法备案。被告壤塘县住房和城乡建设局撤销商品房备案（备案编号为壤规建2015预备字第0034号）行政行为违法，侵犯原告合法权益，原告依法申请政府信息公开和申请行政复议。被告撤销壤规建2015预备字第0034号《商品房预售合同》备案，没有事实依据和法律依据，依法应予纠正。故原告请求法院，1.依法确认被告所作撤销登记备案行为违法；2.依法撤销被告作出撤销壤规建2015预备字0034号《商品房预售合同》【合同编号壤秀商住第（014）号】项下的66套住宅6312平方米房屋备案的决定；3.责令被告恢复壤规建2015预备字0034号《商品房预售合同》【合同编号壤秀商住第（014）号】项下的66套住宅6312平方米全部房屋的备案。 被告壤塘县住房和城乡建设局辩称：一、商品房预售合同登记备案行为不属于行政诉讼的受案范围，并非行政机关作出的所有行政行为都具有可诉性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第十项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼受案范围。基于以下四个方面的判断，商品房预售合同登记备案行为因属于对当事人权利义务不产生实际影响的行为，故不属于行政诉讼的受案范围。（一）从登记备案行为的法律属性看，不会对当事人的权利义务产生实际影响。房地产管理部门对商品房预售合同办理登记备案，只是将商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在互联网上予以公开，只是一种事实状态的记载。这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，它的法律价值在于通过行政管理的手段加强对商品房预售的管理，进而实现对商品房市场的宏观调控。商品房预售合同登记备案具体表现为一种存档备查的行政管理手段，不具有审查、批准的性质，不改变原有的法律关系，也未对任何人设定新的权利义务，亦不可能直接对他人的权利义务产生实际影响。（二）从登记备案与房屋权属登记的区别看，不产生物权变动的效力。房屋权属登记一般需要记载于房屋登记簿，而商品房预售合同的登记备案通常在网络上即可完成。所有权登记、预告登记等房屋权属登记系《物权法》、《房屋登记办法》明确规定的不动产登记情形，具有明显的物权效力，而预售合同登记备案虽然也涉及不动产，在客观上也有向社会公示预购权利的效果，但其公示的内容是买卖合同，现行法律规范并未赋予这一登记制度任何物权法上的意义。根据物权法定的基本原则，登记备案行为不具有登记对抗的效力，不发生物权变动的效果。（三）商品房买卖合同效力不因登记备案行为而产生任何影响。登记备案的性质系房地产管理部门对商品房预售所实施的一项行政管理手段，公示的只是一个特定的买卖关系，不涉及商品房买卖合同的效力，未办理登记备案手续不是影响买卖合同生效的要件，登记备案与商品房买卖合同的效力没有任何关联。上述观点的法律支撑：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。由此可以确定，登记备案行为对商品房开发企业与购房人之间签订的买卖合同不会产生影响。（四）从行政诉讼所承担的职能来看，撤销登记备案行为缺乏合法性审查的必要性。行政诉讼的目的是保护公民、法人和其他组织的合法权益，监督行政机关依法行使职权，人民法院通过对被诉行政行为的合法性审查发挥行政审判职能作用。也就是说只要存在一个行政行为，这一行为侵害了相对人的合法权益，就具备通过行政诉讼途径进行救济的可能。但并不意味着行政机关所有的行为均可进入人民法院合法性审查的范围，合法性审查的前提是属于受案范围事项。没有诉的利益就没有诉讼，并非只要具备了形式上的诉讼要件，实体审判就可得以实施，诉讼最终获得实体审理的关键，取决于当事人的诉讼请求是否具有通过审判的形式加以解决的必要性或者实际价值。对于明显不具备诉的利益、明显不会产生实际影响的行为，具体的诉讼请求自然没有通过判决解决的必要性，这也是设定行政诉讼受案范围的基本考虑。对相对人权利义务明显没有实质影响的行政行为，也就意味着缺乏保护的诉的利益。 二、被答辩人提出的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，依法应予驳回。根据《行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”答辩人于2018年11月13日作出了《关于壤巴拉秀城酒店的信息公开告知书》，告知书第一项内容即“2017年12月31日18时壤塘县商品房未备案房源信息”，此时，被答辩人就知道或者应当知道了房屋的备案状态，在被答辩人向法院提交的《行政起诉书》第三页“原告于2018年11月18日晚，收到寄来的被告于2018年11月13日作出的《关于壤巴拉秀城酒店的信息公开告知书》”，这一事实也经过了被答辩人的书面确认。而被答辩人提出的诉讼请求是2019年7月10日，已经明显超过了法定的6个月，因此，被答辩人提出的诉讼请求超过了法定的诉讼时效，理应被驳回。 综上所述，被答辩人提出的诉讼请求不属于行政诉讼受案范围，其提出的时间已超过法定诉讼时效，于法无据，理应驳回。根据《行政诉讼法》第六十九条规定，请求法院判决驳回被答辩人的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了六组证据，第一组，被告所作出的壤规建2015预备字0034号商品房预售合同备案表，是壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司与原告签署后向被告提交，经过被告审查同意加盖印章的备案表，来源于被告，拟证明案涉房屋于2015年在被告处备案；第二组，政府信息公开申请表及附件，由原告向被告提交的，内容是原告向被告申请公开其于2018年1月12日发布的单一来源采购方式采购壤塘县干部职工，壤规建2015预备字0034号《商品房预售合同》审批同意备案项下的66套住宅6312平方米全部房屋的备案的全部信息以及法律依据，拟证明原告向被告申请公开涉案房屋备案状态；第三组来源于阿坝州城乡规划和住房保障的行政复议决定书，拟证明被告公开涉案房屋的备案的依据；第四组被告于2018年11月13日作出的告知书及附件，未备案房源的信息及政府采购信息报告，拟证明被告向四川泽润地产投资有限公司作出的，本来应是向原告作出的，相对人发生变更；第五组，原告谌勇对前面告知书提出异议的短信及书面的异议，要求被告纠正相对人应变更为谌勇，告知书称现在全部未在备案状态，拟证明被告未告知未在备案状态的法定依据；第六组，壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司的2017年4月16日解除商品房购房合同通知书及2018年5月8日谌勇《关于解除商品房购房合同通知书的回函》，原告明确提出了反对意见，拟证明该通知违反《备忘录》和《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》的约定。另外，提供了参考材料，其他法院作出的生效的裁判文书，包括彭州法院（2016）0182民初3898号判决书，成都中级人民法院（2019）川01民终136号民事裁定书，成都市中级人民法院（2017）川01民辖终1150号民事裁定书，《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》，2015年8月20日《备忘录》，2015年9月11日《补充协议书》，2015年9月12日《保证函》，2016年8月14日《保证函》。 被告提交了二组证据：第一组，被告的主体身份信息，拟证明被告的主体资格；第二，商品方预售合同备案解除申请表、请示、四川省农村信用社支票活期查询结果（证明原告谌勇没有支付价款）、授权委托书、公证书、商品房购售合同、补充协议、解除商品房购售合同通知书、信息公开告知书邮寄凭证、关于壤巴拉秀城酒店信息公开告知书，拟证明被告是基于壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司的申请作出的撤销备案的决定。 证人郭某陈述，四川泽润地产投资有限公司参与壤巴拉秀城酒店项目之前，壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司存在资金链已经断了、投资人也撤资了、整个工程处于停工状态等问题。备忘录是原告谌勇起草的，签字是证人郭某签的，但原告谌勇是存在欺诈的行为。壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司与原告签订《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》到解除合同，四川泽润地产投资有限公司没有做一件事，也没有出资和引资。 2015年6月6日，壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司作为甲方与四川泽润地产投资有限公司作为乙方签订了《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》，8月份，四川泽润地产投资有限公司和壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司办事人员到被告处办理的商品房预售合同备案信息。四川泽润地产投资有限公司从2015年8月进场到2016年撤销商品房预售合同备案期间。2016年，四川泽润地产投资有限公司按照《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》约定应当承担的义务，他们没有履行。壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司还多次向其发出开工通知，在没有履行的情况下，壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司向被告提出解除备案。因为当时签合同，四川泽润地产投资有限公司向壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司出示了授权书，四川泽润地产投资有限公司的主要经办人员是谌勇，当时是在办理备案登记是原告没有带四川泽润地产投资有限公司的公司印章，所以登记在谌勇名下。从2016年就发现涉案房屋备案登记在原告名下有问题，这一年的3月份开工，壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司联系不到谌勇、四川泽润地产投资有限公司和该公司的法定代表人刘全国，因四川泽润地产投资有限公司没有对后期施工作出答复，才解除合同。证人看过四川泽润地产投资有限公司法定代表人刘全国的笔录，最关键的是备案登记在原告名下的房屋，是为了给四川泽润地产投资有限公司担保。在2019年12月9日，（2019）川3230民初172号案件的庭审中，壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司向壤塘县人民法院申请调取的刘全国的笔录上可以看出四川泽润地产投资有限公司法定代表人不知道这个情况，包括委托经营，房屋备案。四川泽润地产投资有限公司存在欺诈，法定代表人什么都不知道。 壤塘县人民法院依职权调取了四川泽润地产投资有限公司的工商登记信息，以及四川泽润地产投资有限公司法定代表人刘全国的笔录等证据，拟证明原告与壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司商品房预售合同备案的具体情况。 经审理查明，四川泽润地产投资有限公司作为乙方于2015年6月6日与壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司作为甲方签订了《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》，该合同书上加盖有原告四川泽润地产投资有限公司的印章，以及法定代表人刘全国的私章。该合同书第七条权利义务（一）约定，甲方的权利义务，5、派员参与财务管理和所建房屋的（租）售工作等；（二）项约定，乙方的权利义务：1、负责本项目整体经营策划和实施；3、负责项目营销（租）售本项目房屋的方案制度等。2016年8月25日，被告壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司向原告四川泽润地产投资有限公司发出《关于解除委托经营合同的通知》。2016年9月6日，原告四川泽润地产投资有限公司对该前述通知书进行了复函。四川省彭州市人民法院（2016）川0182民初3898号民事判决书判决该合同书继续履行，并于2018年生效。 2015年8月20日，原告谌勇与壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司签订备忘录，备忘录约定由四川泽润地产投资有限公司的代表谌勇出面与壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司签订《秀城花园商品房购售合同》，将合同项下的商品房66套，面积6312平方米①以商品房预售合同备案的方式，登记备案在谌勇名下；②由谌勇代泽润公司和秀城酒店公司持有备案的房屋；③谌勇本人不必支付上述合同项下的房款；④上述备案房屋的处置由泽润公司与秀城酒店公司按双方之合同约定，根据实际情况决定。双方于2015年8月21日在壤塘县住房和城乡建设局进行了商品房预售合同备案登记（备案编号为壤规建2015预备字第0034号）。2015年8月28日，开发商壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司作为出卖人与买受人谌勇签订《商品房买卖合同》，第三条约定，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的2-1-18、2-1-20、2-1-33、2-2-7、2-3-13、2-3-29、2-3-30等66套住房，测绘建筑面积共6312平方米，其中，套内建筑面积5112平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1200平方米等。1条，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3280元，总价款20703360元。2017年5月3日，壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司向被告请示解除备案《商品房购售合同》。2017年5月6日，壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司法定代表人郭某以邮政特快专递方式向地址为成都市龙泉驿区的原告谌勇寄送一份《解除商品房购售合同通知书》。2017年6月12日，壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司委托周波向被告申请解除商品房预售合同备案。被告于2017年6月13日以壤规建预备撤字第002号进行了撤销该备案。2018年8月9日，被告收到原告谌勇向壤塘县住房和城乡建设局邮寄的《政府信息公开申请表》。2018年11月13日，阿坝藏族羌族自治州城乡规划建设和住房保障局作出阿州建住复决【2018】1号，责令壤塘县住房和城乡建设局依法公开信息。2018年11月15日，壤塘县住房和城乡建设局职工丁福巧向原告谌勇送达了壤塘县住房和城乡建设局关于壤巴拉秀城酒店信息公开告知书，告知原告谌勇的前述备案的房屋未在备案状态。2018年11月20日，原告谌勇向壤塘县住房和城乡建设局邮寄了对关于壤巴拉秀城酒店信息公开告知书的异议。 本院认为，商品房预售合同备案后，具有的法律效力包括：1、购房人对获得预售房屋的期待权；2、排除第三人购买的效力；3买受人对工程款优先受偿权的对抗权；4、破产保护效力；5、对房地产开发企业的权利进行限制。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释》第一条二款（十）项规定对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。本案中，四川泽润地产投资有限公司法定代表人刘全国在不清楚自己是法定代表人的情况下，且从未在该公司上班，也不知晓刻私章、公司对外签订合同，且明确表示自己对公司的所有行为均不予认可。且原告谌勇并未提供有力证据证明其授权得到了股东会议的同意，该公司的法定代表人刘全国也明确表示其没有授权原告谌勇进行签订合同与备案，并对原告谌勇代表四川泽润地产投资有限公司进行商品房预售合同备案登记行为不予认可。所以，壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司与原告谌勇签订的《商品房买卖合同》及备忘录，并将四川泽润地产投资有限公司负责本项目整体经营策划和实施营销（租）售的房屋登记在原告谌勇名下的行为，并非真实的买卖房屋的行为，而是壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司与原告谌勇恶意串通，损害四川泽润地产投资有限公司利益的行为，故壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司与原告谌勇签订的《商品房买卖合同》及备忘录无效，所以原告谌勇在壤塘县住房和城乡建设局的商品房备案（备案编号为壤规建2015预备字第0034号）理应予以撤销，虽然壤塘县住房和城乡建设局在撤销商品房备案（备案编号为壤规建2015预备字第0034号）的程序上存在瑕疵，但壤塘县住房和城乡建设局撤销商品房备案（备案编号为壤规建2015预备字第0034号）并不会产生实质的影响，即不属于行政诉讼的受案范围。 据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第一条第（十）项、第六十九条第一款第（八）项、第一百四十一条一款的规定，裁定如下： 驳回原告谌勇的起诉。 原告谌勇预交案件受理费50元，本裁定生效后予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审 判 长  贾文会 审 判 员  敬 明 人民陪审员  邓祖乔 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  李 月