广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3755号上诉人（原审被告）：清远平方置业有限公司，住所地：清远市清新区**********。法定代表人：江某1。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄少君，女，汉族，1962年11月11日出生，住广州市天河区**********。委托诉讼代理人：何柳辉，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖婷婷，广东粤鑫律师事务所律师。上诉人清远平方置业有限公司（以下简称平方公司）因与被上诉人黄少君商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。平方公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人没有书面通知就直接起诉，违反双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第二项：“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”。2018年11月16日，上诉人已向被上诉人寄送《收楼通知书》，被上诉人拒绝收楼，于2019年6月20日将涉案房屋的建设工程竣工验收备案，已符合交房要求，被上诉人的该行为违反合同约定的“书面形式”，而上诉人已以实际行为履行了该合同，因此，双方签订的合同不应解除，应继续履行。二、被上诉人解除合同的方式不符合合同法的规定，本案中，被上诉人没有按照合同约定的书面行为催告上诉人继续履行合同，亦未给与上诉人合理的期限，即直接起诉要求解除合同，违反该项规定，故双方签订的合同不应解除，应继续履行。黄少君答辩称：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定逾期超过90日交付商品房，买受人有权解除合同。现上诉人未按照合同约定时间交付房屋且逾期超过90日，故被上诉人有权解除合同，虽然合同约定应当书面通知出卖人，但向法院提起民事诉讼的方式可视为正式的催告通知，解除通知可从起诉之日起算。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。黄少君向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除黄少君与平方公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令平方公司返还购房款89009元给黄少君；3、判令平方公司向黄少君从2018年11月1日起按银行同期贷款利率计算利息至返还上述购房款之日止（现暂计至起诉之日利息为人民币1860.66元）；4、判令平方公司向黄少君支付违约金3303.40元；5、判令平方公司承担案件的一切诉讼费。一审法院经审理查明：2017年11月22日，黄少君、平方公司双方自愿签订合同编号为201**********738的《商品房买卖合同》，合同黄少君向平方公司购买位于清远市清新区**********“禾诚公馆”xxxxxxx单位的房屋。该房屋建筑面积为47.61平方米，套内面积36.29平方米，房屋总价为199009元，其首期房款69009元，在2017年11月22日前付清。同时，《商品房买卖合同》第四章第九条载明：“该商品房的交付，应当符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条载明：“（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”《商品房买卖合同》第十二条第二款第（2）项载明：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订当日，黄少君向平方公司交付了购房款89009元，其中包含购房定金20000元。平方公司亦向黄少君出具收据。2018年11月16日，平方公司向黄少君寄送《收楼通知书》。黄少君认为平方公司并未依约提供建设工程竣工验收备案证明文件，遂拒绝收楼。黄少君于2019年4月7日通过短信要求平方公司退还购房款，平方公司拒绝。黄少君遂于2019年5月7日以平方公司违约为由向法院提起民事诉讼，要求解除购房合同并退还购房款。另查明，平方公司于2019年6月20日才将涉案房屋的建设工程竣工验收备案，比约定交付房屋时间2018年10月31日逾期232天。在案件的审理过程中，黄少君向一审法院提出财产保全申请，请求查封平方公司价值94173.06元的财产，一审法院于2019年5月15日作出民事裁定书，予以准许。为此，黄少君预交财产保全费961元。一审法院认为：本案是商品房买卖合同纠纷。黄少君、平方公司于2017年11月22日在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应恪守履行合同约定的权利义务。关于解除《商品房买卖合同》的诉求。首先，《商品房买卖合同》明确载明涉案房屋应于2018年10月31日前进行交付，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。根据本案查明，平方公司在2019年6月20日才完成涉案房屋的交付条件，且未正式书面再次向黄少君进行通知。故黄少君在案件中有权解除合同。其次，关于黄少君要求解除合同的时间，《商品房买卖合同》载明买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。黄少君于2019年5月7日依法提起解除《商品房买卖合同》的民事诉讼，民事诉讼行为可视为正式的公示催告，黄少君的解除合同的通知可从起诉之日计算。故一审法院对黄少君解除《商品房买卖合同》的诉求，依法予以支持。关于黄少君诉求平方公司退还其购房款89009元的诉求。黄少君、平方公司对黄少君已付购房款89009元的事实均无异议。一审法院亦已支持黄少君解除《商品房买卖合同》的诉求，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定及双方签订的合同约定，平方公司应在判决生效之日起十五日内退还黄少君购房款89009元。关于逾期利息及违约金的诉求。双方签订的《商品房买卖合同》已明确载明“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。”黄少君、平方公司双方于2017年11月22日自愿签订《商品房买卖合同》，同时黄少君亦已履行交付购房款89009元的义务，一审法院认为逾期利息应从2017年11月22日起按现有的中国人民银行同期贷款年利率4.35%计付；但黄少君现诉求从2018年11月1日起计付，是其对自身诉权的处分，一审法院依法予以准许。另由于涉案房屋的总价款为199009元，故平方公司需按照涉案房屋全部房价款的0.01%向黄少君支付违约金19.90元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除黄少君与平方公司于2017年11月22日签订的合同编号为201**********738的《商品房买卖合同》；二、平方公司应于判决生效之日起十五日内返还黄少君购房款89009元及利息（利息从2018年11月1日起按年利率4.35%计付至还清之日止）；三、平方公司应于判决生效之日起十五日内支付黄少君违约金19.90元。案件受理费1077元、财产保全费961元，由平方公司承担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：平方公司与黄少君签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。平方公司上诉认为，黄少君未通过书面通知的形式解除合同，违反合同约定，故不应支持。本院认为，《商品房买卖合同》约定平方公司应于2018年10月31日前向黄少君交付已取得竣工验收备案的涉案房屋，超过90日，黄少君有权解除合同。涉案房屋于2019年6月20日才取得竣工验收备案，竣工验收备案的时间相对合同约定的交付时间已逾期超过90日，平方公司存在违约行为，按照合同约定，黄少君有权解除合同。黄少君虽在起诉前未通过书面形式予以通知相关合同解除的事宜，但其现通过提起民事诉讼的形式予以通知属于正式的公示催告，平方公司的抗辩理由没有法律依据，本院不予采信，故涉案合同应予以解除，一审法院的处理并无不当，本院依法予以维持。综上所述，平方公司的上诉理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2154元，由上诉人清远平方置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一九年十二月二十七日法官助理 李衍君书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。