湖北省武汉市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂01行初691号原告熊福英委托诉讼代理人李良浩，湖北黄鹤律师事务所律师。被告武汉市青山区人民政府，住所地武汉市青山区临江大道**。法定代表人刘栿堂，区长。行政负责人杨新，副区长。委托诉讼代理人胡亮，武汉市青山区发展和改革局局长。委托诉讼代理人刘峰，湖北卓创德赛律师事务所律师。原告熊福英诉被告武汉市青山区人民政府（以下简称青山区政府）房屋征收补偿决定，向本院提起行政诉讼。本院2019年8月12日立案后，依法向被告青山区政府送达了起诉书副本，应诉通知书及其他材料，并依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭对本案进行了审理。原告熊福英的委托诉讼代理人李良浩，被告青山区政府的行政负责人杨新，委托诉讼代理人胡亮、刘峰等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年2月20日，被告青山区政府作为征收人向被征收人即原告熊福英作出青政征补字【2019】37号《房屋征收补偿决定书》。决定：一、对坐落于洪山区和平大道937号民族新村1栋3单元1层3-101室的被征收房屋予以征收，按照《武汉市轨道交通5号线工程青山段项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）的规定给予货币补偿或房屋产权调换。二、被征收人应在本决定书送达之日起七日内到房屋征收部门选择补偿方式。……；三、实行货币补偿的，房屋征收部门应给予被征收人被征收房屋价值、停产停业补偿、附属设施补偿3项的货币补偿款合计人民币2890943.50元；四、实行房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的七星·富利天城5栋2903室，面积76.39平方米。房屋征收部门应给予被征收人的被征收房屋价值补偿、附属设施补偿与货币补偿方式的金额一致。五、被征收人应在本决定书送达之日起十日内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置和移交手续，并在本决定书送达之日起十五日内搬迁出被征收房屋。原告熊福英诉称：被告作出的《房屋征收补偿决定书》与事实不符、程序不当、具体内容违法、严重不公平公正。具体事实与理由如下：一、被告违法选定评估机构，程序不当，导致整个征收包括征收补偿决定书所依据的基础不成立，依法应当予以撤销。征收单位应组织被征收人协商选定评估机构，但本案却违法操作，由用地单位委托的武汉博兴房地产评估有限公司作为评估机构。二、被告与其评估公司从未对原告被征收房屋按规定作出过、公示过、说明解释过和转交过合法合规的“分户初步评估结果”、“分户评估报告”、“整体评估报告”和“用于产权调换房屋价值评估报告”。被告共提供了“武汉市轨道交通5号线工程青山段项目房屋征收分户初步评估结果的公告”等四份文件，但这四份文件没有一份文件载明原告的房屋名称、编号或户主名，或对原告房屋分户评估或说明，完全看不出与原告的直接关联。分户初步评估结果应该是表示每户被征收房屋价值的单价，应有一定的单独性。而被告及其评估机构作出的估价是同一个价格，用于所有被征收商铺。其次，被告及评估机构至今没作“分户评估报告”。原告只收到过“武汉市轨道交通5号线工程青山段项目估价分户报告”，是“估价分户报告”而不是“分户评估报告”。“分户评估报告”是征收中直接关系到被征收人利益最重要的文件，作出报告的程序、格式和内容必须符合住建部《征收评估办法》和《房地产估价规范》，这充分说明被告及评估机构根本没作“分户评估报告”，其所谓的“估价分户报告”同样是既没“分户”，也没“估价”，更没分户估价。再次，被告及评估机构没有作“整体评估报告”，明显违反《征收评估办法》第十七条的规定，故被诉补偿决定缺乏合法依据。另外，被告及评估机构没有作出“用于产权调换房屋价格评估报告”，明显违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）的相关规定。三、《征收补偿决定》内容违法。被告在《房屋征收补偿决定书》中称：“评估机构对被征收人作出的《分户评估报告》（编号：鄂博兴（征）Z2016003号）经房屋征收部门向被征收人送达后，被征收人未在规定期限内提出书面复核评估申请。”与客观事实不符，“估价分户报告”不等于“分户评估报告”；被告在作补偿决定之前，从未按征收法律规定，针对原告商铺作出过征收补偿方案，没有与原告协商过产权调换的事宜；被告所提供的用于产权调换的房屋与原告被征收房屋的商铺，不是一类房，其价值有天壤之别，不符合相关规定；评估时效横跨三个年头也极不合理，有效期应为一年，超过这个时间应根据市场情况重估。另外，被告送达的估价分户报告程序违法，未在签约期限内送达，被告在一年半后才送达分户评估报告，影响了原告对分户评估报告的复核权利。且被告送达分户评估报告时送达回证上写的是红卫街而不是征收部门或实施单位。被告采取留置送达的方式程序违法，送达地点是在红卫街街道办而不是原告的住所地，即使留置送达也应该是在原告的住所地而不是街道办。综上所述，被告所作的《房屋征收补偿决定书》，与事实不符、程序不当、具体内容违法。尤其是补偿决定的主要依据如征收补偿方案、分户初步评估结果、分户评估报告、整体评估报告和用于产权调换房屋评估报告都存在违法之处，不能作为被诉补偿决定的合法依据。请求：一、撤销被告武汉市青山区人民政府于2019年2月20日对原告作出的青政征补字【2019】37号《房屋征收补偿决定书》；二、责令被告依法依规、合情合理地重新作出补偿（产权调换或补的钱能购买到类似的房屋）。三、判令被告承担所有诉讼费用。被告青山区政府辩称：一、青山区政府作出的青政征补字【2019】37号《房屋征收补偿决定书》，适用依据正确、程序合法、内容合法适当；原告所称的评估程序不合法，没有事实和法律依据。因实施武汉市轨道交通5号线建设的需要，青山区政府根据相关法律规定，作出青政【2016】20号《房屋征收决定》，并将其与《补偿方案》在征收范围内进行了公告。经与房屋征收项目被征收人协商，选定了具有法定资质的房地产价格评估机构，协商选定结果、统计表在征收范围内进行了公告。合法选取的评估机构对被征收范围内申请人的房屋进行评估，对评估结果进行了公示。且向原告送达分户评估报告。原告在规定的时限内未对评估结果提出异议。该评估结果已产生确定的效力，应当作为被征收房屋价值补偿的依据。青山区政府已严格依照相关法律规定执行，依法组织被征收人、公有房屋承租人选定房地产评估机构，评估机构依法对申请人房屋作出了评估结果，评估结果已经公示，并向原告送达，征收适用依据正确，程序合法、内容合法适当。二、青山区政府依法向原告提供了用于产权调换的房屋并计算出被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，符合相关法律法规的规定。根据《条例》第二十一条的规定，青山区政府依法向原告提供了用于产权调换的房屋，并计算出被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交的证据有：1.武汉市轨道交通5号线工程青山段房屋征收决定的《公告》及《房屋征收决定》（青政【2016】20号）；2.《补偿方案》；3.上述征收决定、补偿方案进行公告的照片；4.被征收房屋的房产土地登记信息，证明被征收房屋在武汉市轨道交通5号线工程青山段科普公园站征收范围内，产权登记建筑面积为83.39平方米，房屋登记用途为商业服务；5.《武汉市轨道交通5号线工程青山段房屋征收项目房屋征收调查登记结果公示》及附表、房屋征收调查结果已在征收范围内公布的照片，证明上述调查结果已在征收范围内向被征收人公布；6.被征收人的身份资料，证明身份信息及其居民身份证号；7.武汉市轨道交通5号线工程青山段项目选择房地产价格评估机构的公告及前述公告的照片；8.武汉市轨道交通5号线工程青山段项目选定房地产价格评估机构协商结果的公告及前述公告的照片，证据7-8证明房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人依法选定房地产价格评估机构；9.武汉市轨道交通5号线工程青山段项目房屋征收分户初步评估结果的公告及照片，证明房屋征收部门已将初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示；10.评估报告（被征收房屋价值、装修补偿费），证明经依法选定的武汉博兴房屋土地评估有限责任公司（原武汉博兴房地产评估有限责任公司）评估，被征收房屋价值补偿评估综合单价均为33000元／平方米，装饰装修补偿单价为／元／平方米。（被征收人在下达《征收补偿决定书》前未配合入户评估装饰装修补偿单价）；11.《分户评估报告》的送达回证及送达照片、视频，证明评估机构作出的《分户评估报告》经房屋征收部门转交被征收人；12.关于被征收人不予配合现场查勘的情况说明及照片和相关视频，证明原告在下达《征收补偿决定书》前不予配合，征收部门、评估机构未能入户现场查勘，无法对被征收房屋的装饰装修、构筑物、附属设施进行评估、勘测；13.前期入户调查登记结果和附属设施登记表，证明前期调查中被征收房屋室内附属设施情况；14.谈判笔录（3次）及拒签照片、谈判视频，证明房屋征收部门与被征收人经多次谈判协商达不成补偿协议；15.敦请协商、签订房屋征收补偿协议的催告书、送达回证、送达笔录、送达照片及视频，证明房屋征收部门催告被征收人协商签订征收补偿协议；16.1、《房屋征收补偿决定书》（青政征补字【2019】37号）及张贴照片；2、青山区政府关于下达补偿决定的公告及张贴照片；3、补偿决定送达回证；17.协议书、付款凭证，证明已支付600万征收补偿款解除抵押、搬迁腾退，未按协议交房。原告向本院提交的证据有：1.《房屋征收补偿决定书》；2.分户评估报告。经庭审质证，原告对被告提供的证据1-2真实性无异议，合法性、关联性有异议，青山区政府作出的《房屋征收决定》及《补偿方案》程序违法，按照相关法律规定政府在作出征收决定前应组织有关部门征求公众意见，不得少于30天。被告未履行上述程序，同时被告未提供进行社会风险评估的相关证据，属于程序违法。房屋征收决定书中明确了征收部门是青山区征收办，实施部门是青山区发改委。证据3未看到原件不发表意见。证据4-6真实性、合法性、关联性无异议。证据7-10真实性无异议，合法性、关联性有异议。房屋征收部门并未送达征求意见稿给原告，也未证明被征收人中有74户人选定该评估机构进行评估；选定评估机构违法，因此评估结果也违法，评估结果应包含评估价值和评估对象说明，该评估结果中没有评估对象说明；房地产价格评估机构应出具分户评估报告，而评估机构仅提供了评估估价报告，评估公司未进行现场勘查，勘查图片应有每户房屋的图片，而评估公司均使用的是同一张图片。证据11视频没看到，送达回证真实性无异议，合法性、关联性有异议，签署和出具送达回证的主体并不是房屋征收部门而是项目部。送达程序和地点违法。送达回证上的见证人不符合法律规定，该见证人在后续调查笔录中可以显示其是征收的工作人员而非无关联的见证人，送达程序违法，分户评估报告应在评估结果出来后三个月内送达，被告远远超过送达时间，影响了原告的相关权益。证据12照片和视频没看到，该说明真实性有异议，并未记载时间，合法性、关联性有异议，原告被征收的房屋是临街商铺，其中三套对外出租，有一套出租给银行，剩余一套由原告经营超市，不存在不能入户调查的情况，与事实不符。证据13-15真实性、合法性、关联性无异议。证据16真实性无异议，合法性、关联性有异议。被诉补偿决定程序违法应予撤销。证据17真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告违反程序送达分户评估报告，影响了原告的选择权。协议书中第六条明确约定按照法律法规协商确定，当时被告并未送达分户评估报告，应由原、被告双方协商确定。被告对原告提供的两份证据无异议。综合原、被告的质证意见及当庭陈述，本院对原、被告提交的能证明本案事实的证据予以认定。经审理查明，2016年10月9日，被告青山区政府作出青政【2016】20号《房屋征收决定书》并进行公告，决定征收武汉市轨道交通5号线青山段沿线国有土地上的房屋，武汉市青山区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）为该征收项目的房屋征收部门，武汉市青山区发展和改革委员会为房屋征收实施单位，签约期限为自被征收房屋评估结果公告之日起三个月。同时公布了该项目的《补偿方案》及房屋征收范围线。区征收办在被告青山区政府作出征收决定之前对拟征收范围内的房屋进行了调查登记，并于2016年8月2日至同月7日将该调查登记结果进行了公示。原告熊福英所属的位于洪山区和平大道937号民族新村1栋3单元1层3-101室房屋，登记建筑面积为83.39平方米，房屋登记用途为商业服务，其属本案所涉房屋征收项目征收范围内。2016年10月14日，区征收办将拟选择11家房地产价格评估机构进行公告，并公告了具体协商选定的程序即期限和方式，均在征收区域内进行张贴。同月19日区征收办将其选定的“武汉博兴房地产评估有限责任公司”的结果进行了公告。同年11月14日，将该公司作出的“房屋征收分户初步评估结果”在征收范围内予以公示，其中“类似临街一楼商业门面评估单价（临和平大道）”商业用途钢混结构房屋的单价为33000元/平方米。该公告告知：公示期（2016年11月14日起至11月21日止）满后，区征收办向被征收人、公有房屋承租人转交正式分户评估报告，如对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议，可以自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会房地产价格评估专家委员会申请鉴定。2018年5月23日，“估价分户评估报告”向原告熊福英送达，其拒绝签名。原告熊福英收到估价分户评估报告后未向评估机构申请复核或鉴定。此后，征收部门多次与原告熊福英就补偿问题进行协商，因其认为评估价太低而未能与征收部门达成一致意见。房屋征收部门报请被告青山区政府作出房屋征收补偿决定，被告青山区政府审查受理后，于2019年2月20日作出了青政征补字【2019】37号《房屋征收补偿决定书》，并在征收范围内予以公告，其告知了申请行政复议和提起行政诉讼的权利，以及补偿决定生效后申请法院强制执行。本院认为，被告青山区政府决定对轨道交通5号线青山段沿线国有土地上的房屋实行征收，作出青政【2016】20号《房屋征收决定书》，并同时公布了《补偿方案》，原告熊福英涉案房屋在征收范围内。根据《条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，……由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案原告熊福英与区征收办未达成补偿协议，被告青山区政府有对其作出征收补偿决定的法定职责。被告青山区政府所属的征收部门在前期已对征收范围内的被征收人包括原告熊福英在内的被征收房屋情况进行了摸底调查，并确定了原告熊福英房屋的证载面积和登记用途；在征收过程中，被征收人协商选定了有资质的房地产价格评估机构对被征收房屋价值等进行评估，在征收范围内公布评估结果时亦向被征收人告知对评估结果有异议申请复核和申请鉴定的程序，均符合《条例》第十九条、二十条的规定。原告称：被告送达的估价分户报告程序违法，未在签约期限内送达，被告在一年半后才送达，影响了原告对“分户评估报告”申请复核的权利。本案区征收办在送达“分户评估报告”的程序上存有瑕疵，但该报告中亦告知了对评估报告有异议的应当自收到评估结果之日起10个工作日内向有关机构申请复核等，其权利并未丧失。根据《条例》第十七条规定：对被征收人给予被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。被诉补偿决定向原告熊福英提供两种补偿的方式供其选择，关于货币补偿方面，被诉补偿决定给予被征收房屋价值、停产停业、附属设施三项补偿，未对房屋装饰装修部分给予补偿，且附属设施由哪些内容组成的表述亦不明确；关于房屋产权调换方面，被征收房屋为商业用房，其提供的房屋为住宅，且面积有差异，被告不仅没有产权调换房屋价格评估价或当年的备案价，也没有明确结算差价。被告辩称“依法向原告提供了用于产权调换的房屋，并计算出被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”没有事实依据。综上，被告青山区政府作出的青政征补字【2019】37号《房屋征收补偿决定书》事实不清，证据不足，应予撤销，被告应重新作出补偿决定。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：一、撤销被告武汉市青山区人民政府作出的青政征补字【2019】37号《房屋征收补偿决定书》；二、责令被告武汉市青山区人民政府就原告熊福英的被征收房屋重新依法作出房屋征收补偿决定。本案案件受理费人民币50元，由被告武汉市青山区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  余汉平审判员  肖 丹审判员  刘 忠二〇一九年十二月十六日法官助理火晶书记员彭婕