广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27890号原告：杨贤新，男，1987年4月15日出生，汉族，身份证住址湖南省，委托诉讼代理人：严兵，广东宏安信律师事务所律师。被告：冯胜标，男，1978年5月10日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，诉讼委托代理人：方佩，广东韬普律师事务所律师。被告：张竹连，女，1978年11月1日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，原告杨贤新与被告冯胜标、张竹连合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨贤新委托诉讼代理人严兵，被告冯胜标委托诉讼代理人方佩到庭参加了诉讼。被告张竹连经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨贤新诉称：2017年3月28日，原被告签订《有偿转让土地使用权协议书》（以下简称“协议书”），约定被告将广州市白云区太和镇石湖村窿田北（石湖村友塘北街九巷48号）占地面积约为174平方米的土地使用权转让给原告，转让价格为828000元，后原告于2017年3月23日向被告支付20000元，2017年3月29日向被告支付394000元，2017年11月29日向被告支付93290元，2018年2月14日向被告支付150000元，以上共计向被告支付款项657290元。协议书第六条约定：甲方（被告）协助乙方（原告）办理好电表、水表过户手续工作和房屋承建工作，如甲方不能保障该房日常生活用电、用水，甲方承诺退还全款给乙方。第七条约定:甲方保障乙方该房屋在2019年3月前开工，如该地不能建起房屋，甲方承诺退还全款给乙方。第九条约定：甲方保证该土地用地前手续清晰。且被告向原告提供了其与自称土地所有人曾祥新签订《土地使用权承包合同》（以下简称“承包合同”），第一条约定：被告承包曾祥新坐落于广州市白云区太和镇石湖村十二队窿田北总面积550平方米荒地，永久性所有，此约定实际上是对曾祥新名下荒地的买卖，价格为1540000元。被告与曾祥新签订“承包合同”实际上是对村集体所有荒地的买卖协议，然后再将荒地中的部分出售给原告用于建房，明显违反法律强制性规定，应为无效协议。另外，原被告签订的有偿转让土地协议书，不仅仅是对农村荒地的买卖，被告还应在荒地上完成建筑物交付给原告，即便协议书有效，被告也未能依据合同履行义务。故原告向法院提起诉讼，请求判令：1.确认原被告签订的“有偿转让土地使用权协议书”无效（协议总金额为828000元）；2.被告返还原告款项657290元；3.被告承担本案的诉讼费、担保费。被告冯胜标辩称：1.我方认为案涉协议有效，该协议约定的是土地使用权的转让，而并非所有权的转让；2.原告主张返还款项，我方有异议，因为双方协议明确约定相关的款项凭收据为准，而原告未提交任何收据；3.对于担保费的问题，除约定外一般由原告自行承担，并非被告承担。被告张竹连缺席未答辩。经审理查明：2017年1月4日，案外人曾祥新（甲方：出让方）与被告冯胜标（乙方：受让方）签订《土地使用权承包合同》，合同约定：乙方向甲方承包土地使用权。转让土地概况：承包土地为甲方永久所有，坐落于广州市白云区太和镇石湖村十二队隆田北总面积550平方米荒地土地（此地有0.83亩荒地证明），详细四至见附件1。转让方式：甲方将名下太和镇石湖村十二队隆田北地块荒地土地使用权永久承包给乙方，乙方应向甲方支付土地承包金，承包后乙方享有上述地块的一切利益，甲方无任何权益。甲方应于2017年1月4日前将该地块及地上建筑物、附着物交付给乙方占有、使用、收益、处理等内容。同日，广州市白云区太和镇石湖村第十二经济社合作社出具证明及四至图各一份，以证明曾祥新已将广州市白云区太和镇石湖村十二队隆田北地块使用权转让给被告冯胜标永久使用。2017年3月28日，原被告签订《有偿转让土地使用权协议书》，协议约定：被告（甲方：转让方）将位于广州市白云区太和镇石湖村十二队窿田北（石湖村友塘北街九巷48号），占地面积约定174平方米的土地使用权转让给原告（乙方：受让方）。甲方同意将上述土地以828000元的价格转让给乙方永久性使用。付款方式：签订合同时付414000元，做好地梁付余款一半207000元，倒好一层楼面付清余款207000元。（凭收据为准）。乙方付清转让款后，甲方应将上述土地有关证件交乙方持有、使用，上述土地用地所有权、土地使用权及楼房拆迁补偿均归乙方所有。乙方已确认上述土地用地的所有权人是甲方，并清楚甲方拥有转让上述土地用地给乙方的权利。甲方协助乙方办理好电表、水表过户手续工作和房屋承建工作。甲方保障乙方该房在2019年3月前开工，如该地不能建起房屋，甲方承诺退还全款给乙方（退还的全款不含利息）。同日，双方在广东致贤律师事务所岳冬华律师的见证下另行签订一份《赠与合同书》，约定：被告（甲方：赠与方）将位于广州市白云区太和镇石湖村窿田北（石湖村友塘北街九巷48号），占地面积约为174平方米的土地赠与给原告（乙方：受赠方）永久性使用，乙方表示接受赠与。本合同签订之日，甲方应将上述土地的有关资料等交乙方持有、使用，上述土地所有权、土地使用权及楼房拆迁补偿均归乙方所有。乙方接受赠与后，上述土地的所有权利、义务均由乙方享有和承担。乙方已确认上述用地的所有权人是甲方，并清楚甲方拥有赠与上述土地给乙方的权利。甲方协助乙方办理好电表、水表过户手续工作和房屋承建工作等内容。签订合同当日，原告的妻子林华敏通过银行转账向被告冯胜标汇款20000元，并备注：石湖村友塘北街九巷48号购地定金。2017年3月29日，原告通过银行转账向被告冯胜标汇款394000元。2017年11月29日，原告通过银行转账向被告冯胜标汇款93290元。2018年2月14日，原告通过银行转账向被告冯胜标汇款150000元。后由于被告未能按照合同约定为原告建房，故原告向本院提起诉讼，要求判如所请。同时查明，原被告双方均不是广州市白云区太和镇石湖村的村民，两被告系夫妻关系。诉讼中，原告向本院申请财产保全，并由永安财产保险股份有限公司广州中心支公司出具保函，永安财产保险股份有限公司广州中心支公司收取原告诉讼财产保全责任保险费800元。上述事实，有有偿转让土地使用权协议书、汇款凭证、赠与合同、土地使用权承包合同、见证书、永安财产保险股份有限公司广州中心支公司诉讼财产保全责任保险保单、广东增值税普通发票及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原被告签订的《有偿转让土地使用权协议书》，约定被告将位于广州市白云区太和镇石湖村窿田北面积为174平方米土地（以下简称：案涉土地），以828000元的价格转让给原告永久使用，并在案涉土地上建房。案涉土地属于石湖村农民集体所有的土地，原被告双方均不是石湖村的村民，双方签订的《有偿转让土地使用权协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的效力性强制性规定。根据《中国人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，上述《有偿转让土地使用权协议书》应当认定无效。原告主张确认原被告签订《有偿转让土地使用权协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案两被告系夫妻关系，被告夫妇因《有偿转让土地使用权协议书》取得的657290元，应当返还给原告；原告取得的案涉土地亦应当返还给被告。被告抗辩称双方约定的款项以收据为准，原告未提交收据。本院认为，原告虽未向本院提供双方约定的收据，但原告向本院提交了支付被告款项的汇款凭证，且被告亦确认收到了原告支付657290元的事实，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。庭审中，被告主张原告支付的657290元并非本案的案款，双方另有其他经济纠纷，但被告未向本院举证证明收取原告657290元的款项系其他经济纠纷的款项，且原告对此不予认可，被告应承担举证不能的不利后果，本院不予采信。故原告主张被告返还款项657290元的诉讼请求，本院予以支持。关于担保费。双方在合同中未有约定担保费的负担问题，且原告对合同无效亦存在过错，应承担相应的过错责任，原告担保费的损失由其自行承担。原告主张被告支付担保费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告杨贤新与被告冯胜标、张竹连于2017年3月28日签订的《有偿转让土地使用权协议书》无效；二、被告冯胜标、张竹连于本判决生效之日起三日内返还原告杨贤新转让款657290元；三、驳回原告杨贤新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5186.45元、保全费3806元，由被告冯胜标、张竹连负担，并于判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  宋富长人民陪审员  甄晓明人民陪审员  蔡玉林二〇一九年十二月三十日书 记 员  郑 连