广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1917号原告：詹旭清，男，汉族，1954年10月6日出生，住珠海市********************，公民身份号码：432************117。委托诉讼代理人：史泽锐，广东国知律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩琼，广东国知律师事务所实习律师。被告：珠海横琴钜联实业有限公司，住所：珠海市横琴新区*********-52473（集中办公区）。法定代表人：吴某1。原告詹旭清与被告珠海横琴钜联实业有限公司（以下简称钜联实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人史泽锐到庭参加了诉讼。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、撤销原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》；二、被告向原告退还定金200000元、房款2084831元，并赔偿利息损失（其中200000元自2018年9月18日起算，1384841元自2018年9月25日起算，100000元自2018年11月27日起算，600000元自2019年2月27日起算，均按中国人民银行同期贷款利率算至实际清偿之日止，暂计至2019年9月16日，为85271.9元）；三、被告向原告退还团购费150000元、物业维修基金6930元、办证费555元、律师服务费1200元，并赔偿利息损失（利息以158685元为本金，自2018年9月25日起按中国人民银行同期贷款利率算至实际清偿之日止，暂计至2019年9月16日，为6732.59元）；四、被告承担原告支出的律师费30000元；五、被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实与理由：原告欲购一处便利子女往返澳门上学的住所。在原告购房期间，被告的广告宣传资料、样板房均宣称、显示，原告所购房屋为“公寓”、“投资自住两相宜”，房屋内有卧室、浴室、厨房、饭厅、客厅、卫生间等。被告向原告许诺，若原告购买钜星汇商品房，将由被告负责售后包租，并可以在没有回乡证的情况下帮原告办理澳门车牌，方便原告往返澳门接送子女。被告声称，其与钜星集团具有合作关系，项目具有保障性。原告信以为真，于2018年9月18日支付了定金200000元，同年9月25日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告出售钜星汇商业广场3030室，总价款为3164831元。并于同日支付购房款1384831元、团购费150000元、物业维修基金6930元、办证费555元、律师服务费1200元。原告于2018年11月27日再次支付购房款100000元，于2019年2月27日支付购房款600000元。此后，原告得知，被告售予原告的钜星汇3030室房屋性质为商铺，根本不是被告宣称的自住皆可的公寓，原告欲购买房屋用于自住的目的已不可能实现。原告在看房、购房时，多次陈述说明是为了满足自住需求，为了方便孩子往返澳门上学，被告在明知原告购房目的的情况下，仍隐瞒房屋的真实性质，继续向原告兜售不能用于居住的房屋，并以售后包租、代为办理澳门车牌对原告进行诱骗，捏造其与钜星集团的联系进行虚假宣传。被告的欺诈行为，导致原告在违背真实意思的情况下与其签署了《商品房买卖合同（预售）》，并合计支付200多万的购房款及其他款项。事实上，原告购买的3030室已不能用于自住，被告的售后包租行为违反了横琴新区关于商品房销售的规定，被告亦无法帮原告办理澳门车牌。原告购买该房屋的目的已不可能实现。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第三款“一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，是对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”及第五十条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定。综上所述，被告虚假宣传、隐瞒房屋重要事实的行为已构成欺诈，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。原告其诉请向本院提交以下证据：一、钜星汇三层平面布置图；二、钜星汇三层样板间图；三、钜星汇官网截图；四、钜星汇宣传材料；五、宣传视频；六、与被告工作人员通话记录；七、钜星汇商业广场项目（中介+案场销售）培训资料；八、证言；九、詹善美身份证、出生证；十、詹润佳身份证、出生证；十一、房屋买卖合同（预售）；十二、定金收据；十三、房款收据及转账凭证；十四、团购费收据；十五、物业维修基金收据；十六、办证费收据；十七、律师费收据；十八、委托出租/经营合同；十九、空间优化改造协议书；二十、置业计划书；二十一、横琴新区规范房地产建设管理告知书；二十二、客户特殊申请表；二十三、承诺书；二十四、澄清声明；二十五、委托代理合同；二十六、律师费转账凭证；二十七、律师费发票。原告当庭补充证据：二十八、钜星汇宣传片截图；二十九、詹善美身份证公证书；三十、詹善美出生证公证书；三十一、詹润佳身份证公证书；三十二、詹润佳出生证公证书。其中原告所提交证据一至八项为网上截图及现场复制资料，证据二十一为复印件。原告并申请吕天恩、刘昶作为证人出庭作证。被告在法定答辩期间没有向本院提交书面答辩状及证据。经审理查明，2018年9月25日，原告与被告签订一份合同编号为1801027857的《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同第三条商品房基本情况载明该商品房的规划用途为商业服务，为横琴新区七色彩虹路699号3030商铺（以下简称3030商铺），预测建筑面积69.30平方米，层高为6米；合同第六条约定的商品房价款为3164831元；合同第七条约定付款方式为一次性付款，买受人签订合同前已向出卖人支付定金200000元，在2018年11月18日前支付该商品房全部价款；合同第十一条交付时间约定，出卖人于2019年12月31日前交付。合同第二十四条销售和使用承诺约定，出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。附件十一补充协议第十条第三款约定，该商品房按毛坯状态出售，为使用房屋方便，买受人可统一委托相关有资质单位进行装修、改造。同日，原告与深圳市钜联珠宝管理有限公司签订《委托出租/经营合同》、与珠海唐禹建筑工程有限公司签订《空间优化改造协议书》，约定由深圳市钜联珠宝管理有限公司受托对原告的3030铺进行出租、经营，由珠海唐禹建筑工程有限公司进行装修及改造。上述合同签订前后，原告于2018年9月18日、9月25日、11月27日、2019年2月27日向被告缴纳定金200000元及房款1384831元、100000元、600000元，于2018年9月25日缴纳物业维修基金6930元、办证费555元、向中晟律师事务所缴纳律师费1200元，向珠海庆智缘房地产营销策划有限公司缴纳团购费150000元。关于原告主张被告虚假广告宣传，原告提交了以下证据：1、钜星汇三层平面布置图、样板间图、官网截图，在上述图片中，有沙发、电视柜、餐桌、卫浴等，文字中记载“商铺展示双钥匙模式，一房收2租真正做到舒适两套公寓交楼标准最齐全，直接拎包入住！”、“1-2楼是8-40㎡的商铺”、“商用、投资”、“一层6m层高商铺，①商铺6米层高，买一层得两层，多一层使用空间，更高的投资收益，在功能使用上，6米层高可以最大化极限采光，空间更通透，店面设计感更强，消费体验更直观、更舒适；②户户都是街铺，全部独立产权，独立门面可以独立租售运营。同时，也是体验式街铺，通达性、体验感、展示面都比一般的商场铺好”；2、宣传视频，为钜星汇实体样板间，分上下层，均有独立的卫生间、厨房等；3、与被告工作人员通话记录；4、证人刘昶、吕天恩出庭作证称，被告现场的销售人员有宣称所销售房产为商铺，案涉商铺类型可以住人，也可做酒店。2019年9月25日，案外人钜联国际投资有限公司向原告出具承诺书，承诺“鉴于詹旭清证件（身份证：432************117）投资钜星汇商业广场3030层物业，并此该物业投资额达350万（人民币）或以上。在满足前述条件的前提下，我司承诺在詹旭清取得钜星汇商业广场物业的房产证后1年内，负责为詹旭清办理粤澳两地车牌，若车牌办理不成功，则由钜联国际投资有限公司赔偿一个粤澳两地车牌给詹旭清。”。2019年8月22日，原告与广东国知律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由该所代理原告与被告买卖合同纠纷一案，前期律师费30000元。原告于次日向该所支付了律师费30000元。庭审中，原告称购买时并不清楚涉案房产的性质，被告的现场宣传资料及广告视频、销售人员均称购买的房屋可作商铺也可居住，合同签订后通过朋友才得知涉案房屋不能实现可商可住，原告多次到现场或电话与被告协商，无果，遂向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”。据此，判断当事人的行为是否构成可撤销的欺诈行为，必须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方需因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。针对原告的诉讼主张，本院分析评判如下：首先，原、被告双方签订的商品房买卖合同第三条明确约定该商品房的规划用途为商业服务，为商铺；其次，根据原告及证人当庭所述，原告购买时对所购商品房是商铺，为商业服务性质是充分知晓的；第三，在原告提交的被告广告宣传资料上，图片上有沙发、电视柜、餐桌、卫浴等摆设，文字上则记载“商铺展示双钥匙模式，一房收2租真正做到舒适两套公寓交楼标准最齐全，直接拎包入住！”、“1-2楼是8-40㎡的商铺”、“商用、投资”等内容；因此，原告诉称其是在合同签订后才得知被告所售予的3030房性质为商铺，被告隐瞒涉案房屋的性质，缺乏理据。第四，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”，上述宣传信息尤其是原告主张的被告现场销售人员所声称的“可商可住”的承诺并没有体现在合同上，也没有体现在合同附件上，双方的合同亦未对免费办理澳门车牌及案涉商铺的规划用途可变更为住宅进行承诺约定。故上述广告宣传所作的承诺不构成合同的要约，仅是要约邀请；第五，商铺投资对于普通老百姓来说属于价值较大的投资项目，原告明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，在购买前必定对其所购买的商铺性质、价格、用途、周围地段、交通、商铺后续收益的可观性等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示，同时亦应当对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，被告的宣传广告有夸大、或不合理的成份，但该宣传不足以构成商业欺诈及隐瞒，因此而产生的风险应由购买人自行承担。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告现主张购房自住的目的无法实现，被告通过虚假宣传、隐瞒房屋重要事实的行为构成欺诈，请求撤销双方签订《商品房买卖合同（预售）》及附件并主张返还已付的款项，无事实与法律依据，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，也未提交答辩及证据，视为放弃自己的诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告詹旭清的诉讼请求。本案案件受理费为13662元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 徐艳红二〇一九年十二月十六日法官助理 熊 健书 记 员 罗志斌