山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0782民初4237号 原告：刘季正，男，1961年10月6日生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：郇长杰，山东豪德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘珉，山东豪德律师事务所实习律师。 被告：上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行。住所地：潍坊市奎文区胜利东街**。 负责人：刘炜，该行负责人。 委托诉讼代理人：申康，男，1989年6月18日生，汉族，该行职工，住该行。 委托诉讼代理人：秦潍东，男，1970年10月25日生，汉族，该行职工，住该行。 原告刘季正与被告上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行（以下简称浦发银行）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘季正及委托诉讼代理人郇长杰、刘珉，被告浦发银行委托诉讼代理人申康、秦淮东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘季正向本院提出如下诉讼请求:1、判令被告支付原告维修费、建筑费、租金、房间设备垫付款共计128万元；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月2日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，合同到期日为2019年4月1日，租赁合同到期后，被告未按合同约定及时搬离并办理完交接手续，直至2019年6月4日才办理完交接；交接时涉案房屋状态为：三楼房间因漏雨被浸泡，西边楼梯被拆除，玻璃幕墙、玻璃钢化雨棚破碎多块，消防设施被拆除。房屋交接记录载明：“承租方所有物品均作为报废物品，出租方自行处理”，原告需两个月恢复原状，根据合同第十八条规定：“承租方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，出租方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向承租方收取双倍租金。”另，在本案租赁合同签订之前，案涉房屋原用途为“希尔宾馆”，因原承租户在三楼16个房间内留有床、电视机、空调等物品，双方协商室内物品每间价值1万元，共16万元，被告要求三楼16个标准间内所有物品留下供员工使用，原告替被告垫付16万元。根据租赁合同第十八条约定：“本合同终止后，承租方应于到期日迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产附属设施的完好（除正常损耗的除外），同时结清应当由承租方承担的各项费用并办理有关移交手续”。被告在交接时已将有用物品全部拉走，此笔款项一直未结清。为此，原告诉至法院。 诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为1072575.2元：1、房屋及设施修复费共计121287.62元，原告主张由被告双倍赔偿，计款242575.24元；2、三楼16个房间物品费16万元；3、迟延交接租赁房屋两个月，原告主张该期间的双倍租金，为44万元；4、修复工期原告主张两个月，每月损失11万元，共计22万元。5、鉴定费10000元。关于涉案消防控制柜的返还及安装问题，原告同意与被告协商解决，不再在本案中主张。 浦发银行辨称，1、原告作为出租人依法负有维修涉案房屋的义务，在没有证据证明承租人不当或不合理使用房屋的情况下，房屋损害的维修责任应由原告承担。2、被告方在租赁到期前，已按时腾退了租赁房屋，双方至2019年6月4日才办理完交接手续，系原告方原因导致，被告不应对原告不予配合交接房屋导致其本身的损失负赔偿责任。3、原告要求被告向其支付16万元房间设备垫付款没有事实依据。4、原告主张的楼梯建筑费用在被告承租房产时已将相关设计图纸交原告审核，且原告并未提出任何异议，拆除楼梯对原告没有造成任何损失，原告无权要求被告承担赔偿责任。5、原告主张的双倍赔偿，实质应属于主张违约金。根据有关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼固合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平和诚实信用原则予以衡量作出最终判决，请求法院结合相关法律规定对原告主张的赔偿金额予以调减。 本院经审理查明事实如下： 2012年3月2日，原被告双方签订房地产租赁合同一份，合同的主要内容为原告将位于诸城市和平街18-3号繁华大厦一、二、三层出租给被告使用，原告保证对该房屋具有合法产权；租金每年1320000元，租赁期限自2012年4月1日至2018年4月1日。租金每年交纳，先交租金后使用。第一年租金于2012年5月1日前付清，以后每年于4月1日前交纳；租赁房地产用途为商业办公。该合同第十二条约定：本合同有效期内，合同双方对租赁房地产进行改建、扩建或装修的，双方另行签订书面协议。合同第十八条约定：本合同终止后，承租方应于到期日迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产附属设施的完好（除正常损耗的除外），同时结清应当由承租方承担的各项费用并办理有关移交手续。承租方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，出租方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向承租方收取双倍租金。 上述租赁合同签订后，原告按约将涉案房地产交付给被告使用，被告按约向原告交纳租金。 2018年4月1日，该合同到期后，原被告双方又签订房地产租赁合同补充协议一份，约定因承租方新的租赁场地不能马上投入使用，出租方同意承租方继续租用涉案房产，租期一年，自2018年4月1日至2019年4月1日；年租金1320000元不变。承租方使用不满一年租金按一年计算，若需继续租用应提前一个月向出租方提出续租要求，租金另议；其他约定按原租赁合同不变。 租赁合同补充协议签订后，被告继续租用涉案房地产，租金交纳至2019年4月1日（租赁合同补充协议到期日）。 租赁合同补充协议约定的租赁期限到期后，原被告双方因租赁物交接问题产生争议。原告主张，合同到期后，被告一直未通知其进行租赁物交接，其多次向被告交涉后，双方才于2019年6月份进行交接。原告提供其于2019年4月27日向被告邮递的交接告知函一份，内容为：贵行与本人签订的房地产租赁合同及补充协议如今租赁期限已届满超过一个月，贵行未依据合同约定向本人提出交接或续租要求；晚上灯箱依然按时闪亮，门口依然悬挂银行账号招牌。希望贵行联系本人，就续租或交接事项进行协调。被告提供诸城市双喜搬家服务中心出具的说明一份及搬家费收费发票一份，证明该搬家公司于2019年3月23日受被告所雇为其提供网点搬迁服务，将被告相关物品及设备由诸城市和平街18-3号搬迁至诸城市密州东路22号；被告提供租赁物门前的照片三份，用于证明被告于合同到期前已搬离涉案租赁房屋，并已通知原告，原告也已贴出广告，重新进行招租。照片显示被告在涉案租赁物门前贴出网点搬迁公告一份（公告日期2019年3月20日），该公告的右上方贴有招租广告一份，内容为：“沿街房1-3层出租，189××××1965”。原告认可广告中所附手机号码系其本人号码，但否认该广告系其张贴。 原、被告双方于2019年6月4日签署房屋交接记录一份，载明交接时房屋情况：1、承租房三楼玻璃幕墙破碎，砸碎一楼玻璃雨棚4块；2、三楼311、312、306、308、309房间被水浸泡；3、西边楼梯被拆除；4、消防系统破坏，消防柜被拆除；5、承租方所有物品均作为报废物品，出租方自行处理。 被告方对原告方主张的损失赔偿数额提出异议，原告向本院提出鉴定申请，要求依法委托鉴定机构对涉案租赁房屋内涉及的损坏恢复原状（达到正常使用状态，并符合消防验收条件）所需工期及费用进行鉴定，具体事项包括：1、修复三楼玻璃幕墙、一楼玻璃雨棚；2、修复三楼被雨水浸泡的311、312、306、308、309房间；3、西楼梯恢复原状，达到消防验收标准；4、消防控制柜装回并达到消防验收标准。本院依法委托山东正本工程项目管理有限公司对原告主张的损失进行鉴定，该评估公司出具山正鉴字[2019]24号鉴定报告，鉴定结论为：1、修复三楼玻璃幕墙、一楼玻璃雨棚，价值为：1898.4元；2、修复三楼被水浸泡的311、312、306、308、309房间，价值为：31043.45元；3、西楼梯恢复原状，价值为：88345.77元；4、消防控制柜装回并达到消防验收标准，该项内容因消防控制柜现场已不存在，鉴定人无法鉴定；5、涉案租赁房屋内涉及的损坏恢复原状（达到正常使用状态，并符合消防验收条件）所需工期，鉴定人无法对此项内容进行鉴定。原告为上述鉴定支付鉴定费10000元。 关于原告主张的三楼16个房间的物品设施费16万元，原告提供《繁华大厦三楼物品明细表》一份，表中载明共计16个房间，房间内物品包括单人床、电视、空调、热水器、电视柜、桌子等等。该物品明细中有被告浦发银行工作人员刘飞的签字，确认以上物品核实无误，已收到。另原告提供其于2015年11月4日向被告浦发银行出具的回函一份（函件的主要内容为原告刘季正就被告于2015年11月2日向其出具的有关消防设施的函件进行相应解释）。回函的最后一项，原告向被告问及欠付16万元房间设施费问题。回函中有被告工作人员翟通的签字。原告再提供2012年3月24日由王甫为其出具的收款收据一份，证明其向原承租人王甫交纳三楼16间标准间全部物品费用16万元，并提供银行交易记录一份，证明其于当日通过银行转账方式支付该款项。 本院认为，原被告双方签订租赁合同，约定原告将涉案房屋租给被告使用。合同不违反法律法规规定，为有效合同。原被告双方应当按租赁合同的约定，全面履行合同义务，同时依法享有合同权利。 租赁期限届满，承租人应当按约返还租赁物。出租人逾期不返还租赁物，致使租赁物被占用期间造成的租金损失应由承租人予以赔偿。本案中，原告被告双方约定的租赁期限为2019年4月1日，至2019年6月4日，原被告双方才进行租赁物的交接，并签署租赁物交接清单。原告作为出租人向被告主张该逾期期间（两个月）的租金损失22万元，于法有据，本院予以支持。被告辩称租赁期限届满前已搬离租赁物，双方延迟办理交接手续系因原告不予配合，但未提交有效证据证明其主张，对此，被告应当承担举证不能的不利后果。原告根据双方租赁合同中“承租人逾期不迁离或不返还租赁房地产的，出租方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向承租方收取双倍租金”的约定向被告主张逾期期间的双倍租金，被告辩称原告主张双倍租金明显高于实际损失，请求依法调减。涉案房屋逾期交付期间，给原告造成租金损失之外，亦给原告造成资金占用的损失，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，依法调整为被告自2019年6月5日起至租金实际偿付之日以逾期期间的租金为基数按年利率6%另行向原告支付租金利息。 租赁期间，承租人应妥善使用和保管租赁物，对于在租赁期间因使用不当或保管不善给租赁物造成的损失应依法给予赔偿。依据原被告双方交接时确认的租赁物交接清单，经依法鉴定，涉案租赁物交接时存在的损失价值：1、修复三楼玻璃幕墙、一楼玻璃雨棚，价值为：1898.4元；2、修复三楼被水浸泡的311、312、306、308、309房间，价值为：31043.45元；3、西楼梯恢复原状，价值为：88345.77元。关于原告主张的玻璃幕墙、玻璃雨棚、三楼被水浸泡房间修复费用共计32941.85元，被告辩称房屋修缮义务在原告，被告不应赔偿。但被告未能提证证明其在租赁期间尽到合理使用和维护义务、对上述房屋及设施的损毁及时进行维护或及时通知原告进行修理，故对上述房屋及设施的损毁应由被告予以赔偿。对于原告的主张的楼梯修复费用88345.77元，按照租赁合同约定，承租方对租赁房地产进行改建、扩建或装修的，应另行签订书面协议。承租方擅自改变房地产结构或用途的，出租方有权请求双倍损害赔偿。被告在租赁期间将涉案租赁物的楼梯予以拆除，但未与原告签订书面协议，也未提供证据证明其拆除行为已征得原告同意。原告向被告主张楼梯修复费用，于法有据，本院予以支持。对于原告的主张的双倍赔偿，本院依法调整为被告自2019年6月5日起至楼梯修复费用实际偿付之日以楼梯修复费用为基数按年利率6%另行向原告支付利息（同上述双倍租金理由一致）。 关于原告主张的鉴定费，系原告为确定涉案损失价值所支出的合理必要费用，应由被告依法予以承担。对原告的该项主张依法予以支持。 关于原告主张的三楼16个房间的物品费用。租赁合同中约定租赁物范围包括一、二、三楼，而该16个房间即位于三楼，对于该16个房间内物品是否包含在总的租赁范围内，双方未予明确。原告提供的有被告工作人员签收的物品明细表一份，仅能说明在租赁物交付时一并交付该部分物品，并未能反映出物品价值的承担问题。原告提供的其向被告发送的函件、其与被告工作人员的通话录音，均只能证明就该问题与被告进行协商。被告并未明确认可支付该费用。其次，关于物品的实际价值问题，原告提供的向案外人王甫的付款证据，仅能证明其与案外人之间对该部分物品的交易价格，该价格并不能直接对被告产生法律效力。故原告向被告主张该16个房间物品费用，证据不足，本院不予支持。原告可待取得新证据后，另行主张权利。 关于原告主张的修复工期问题，经依法委托鉴定，鉴定人无法对此项内容进行鉴定。原告可待有新的证据后，另行主张权利。 关于原告主张的涉案消防控制柜的返还及安装问题，原告同意与被告协商解决，不再在本案中主张，系原告自由处分其诉讼权利，本院依法予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行偿付原告刘季正逾期交房租金220000元、楼梯修复费用88345.77元，两项共计308345.77元，并承担自2019年6月5日起至该款项实际偿付之日止按年利率6%计算的利息； 二、被告上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行偿付原告刘季正玻璃幕墙、玻璃雨棚、三楼房间修复费用32941.85元； 三、被告上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行偿付被告刘季正鉴定费10000元； 四、驳回原告刘季正的其他诉讼请求。 上述第一、二、三项给付义务均于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16320元，减半收取8160元，由原告刘季正负担5920元，被告上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行负担2240元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员 李 慧 二〇一九年十二月二十六日 书记员 于荣华