江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初15947号原告：周宏国，男，1969年3月25日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：毛加俊，江苏张林芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈达，江苏张林芳律师事务所律师。被告：陆锦根，男，1965年8月17日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：李立平，江苏樵杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴艳萍，江苏樵杨律师事务所律师。被告：余新凤，女，1965年5月15日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：李立平，江苏樵杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴艳萍，江苏樵杨律师事务所律师。被告：陆茜，女，1990年6月12日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：李立平，江苏樵杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴艳萍，江苏樵杨律师事务所律师。第三人：江阴市伟舟房地产开发有限公司，住所地江阴市临港新城璜土镇。法定代表人：罗庆春，该公司董事长。委托诉讼代理人：祁向军，该公司员工。第三人：江苏紫阳房地产开发有限公司，住所地常州市。法定代表人：罗庆春，该公司董事长。原告周宏国与被告陆锦根、余新凤、陆茜、第三人江阴市伟舟房地产开发有限公司（以下简称伟舟公司）、江苏紫阳房地产开发有限公司（以下简称紫阳公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告周宏国的委托诉讼代理人毛加俊、沈达、被告陆锦根、被告陆锦根、余新凤、陆茜的委托诉讼代理人李立平、吴艳萍、第三人伟舟公司的委托诉讼代理人祁向军到庭参加诉讼，第三人紫阳公司经本院合法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告周宏国向本院提出诉讼请求：1、确认位于江阴市产（房屋代码：ＪＹＳ000979004）为原告所有；2、请求停止对江阴市产的执行；3、本案诉讼费由被告共同承担。事实及理由：2010年3月，原告购买由伟舟公司开发建设的位于江阴市紫阳美地山庄施工编号12幢104号（公安编号为65号）的房产，因伟舟公司迟迟未通知原告办理所购房屋产权登记手续，故案涉房屋至今尚未将产权办理登记至原告名下。法院对该房产错误查封，依法应予解除。被告陆锦根、余新凤、陆茜辩称：上述没有合法有效的书面合同，没有经过备案登记，没有交房结算单，原告支付的款项从原告提供的商品房购房发票看，属于支付50号房产的购房款，与本案涉案房产65号房无关联性。请求驳回原告的诉讼请求。第三人伟舟公司答称：原告购房是按合同约定，包括合同签订、时间和金额都是真实的。第三人紫阳公司未答辩。本院经审理查明事实如下：2016年12月30日，本院根据陆锦根、余新凤、陆茜诉前财产保全申请，作出（2016）苏0281财保56号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在伟舟公司名下的位于江阴市产（房屋代码：ＪＹＳ000979004，以下简称案涉房产）。2017年12月20日，本院就陆锦根、余新凤、陆茜与伟舟公司、紫阳公司商品房销售合同纠纷一案，作出（2017）苏0281民初859号民事判决：伟舟公司应向陆锦根、余新凤、陆茜支付逾期交房违约金182477元；赔偿损失67121元，紫阳公司承担连带清偿责任。由伟舟公司负担诉讼费4395元，紫阳公司对其中的1181元承担连带责任。该判决发生法律效力后，义务人未自动履行。根据陆锦根、余新凤、陆茜的申请，本院于2019年6月14日立案执行，执行案号为（2019）苏0281执4310号。执行中案外人周宏国对本院查封的房产提出书面异议，本院于2019年10月16日作出（2019）苏0281执异62号执行裁定书驳回周宏国的异议请求。周宏国遂起诉来院。另查明，周宏国持有的商品房买卖合同载明：签订日期是2011年2月22日，出卖人是伟舟公司，标的房地产是紫阳美地山庄12#104室，价格200万元。但是没有进行备案登记，至今未办理产权证。周宏国表示2011年取得房屋，现在房屋并不是自己在使用，也没有进行装修，而是借给姐夫使用。又查明，关于房款支付情况，周宏国提供了相应的银行卡交易凭证、收据、发票等，具体为：1、2010年3月16日银行卡交易200万元凭证一份，2010年3月16日伟舟公司开具给周宏国收款收据一份（手写有50幢房号换65幢，以后开正式发票时作变更）：金额100万元，事由为美地山庄10#105室预约金，2010年5月24日伟舟公司开具给周宏国的销售不动产统一发票（自开）记账联一份：不动产名称及楼牌号为美地山庄10幢105室，面积347.67㎡，金额100万元；2、2010年5月5日现金交款单一份：交款人周宏国，款项来源为购房款，金额为40万元，同日与伟舟公司的银行卡交易10万元凭证一份。2010年5月6日伟舟公司收款通知单一份：周宏国购买紫阳美地山庄10幢105号商品房一套，总价200万元，今收50万元，同日伟舟公司开具给周宏国的销售不动产统一发票（自开）发票联一份（手写有50幢房号换65幢，以后开正式发票时作变更）：不动产名称及楼牌号为美地山庄10幢105室，面积347.67㎡，金额50万元；3、2010年8月27日银行卡交易48万元、2万元凭证各一份，2010年8月30日伟舟公司开具给周宏国的销售不动产统一发票（自开）发票联一份（手写有50幢房号换65幢，以后开正式发票时作变更）：不动产名称及楼牌号为美地山庄50幢，面积201.71㎡，金额50万元。再查明，伟舟公司出具的紫阳美地山庄公安编号对照表载明，施工编号10#105对应的公安编号为50号。12#104对应的公安编号为65号。周宏国在紫阳美地山庄以外另有居住房屋。上述事实有保全材料、民事判决书、买卖合同、银行卡交易凭证、发票、当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房产登记在伟舟公司名下，周宏国对此无所有权。销售发票必须与所购标的相对应，周宏国提供的银行卡交易凭证、销售发票等与10幢105号（50号）对应，虽然部分手写有“50幢房号换65幢，以后开正式发票时作变更”，但是应及时进行红冲等将发票对应至案涉房产。本院对其手写有“50幢房号换65幢，以后开正式发票”的票据为案涉房产发票的说法不予采信，周宏国不能证明其已支付案涉房产的价款，周宏国因此对案涉房屋无物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周宏国虽提供了其与伟舟公司签订的案涉房产商品房买卖合同，但至查封案涉房产的2016年12月份，周宏国在长达五年多时间内未进行合同备案登记，的确明显不符合常理。而且至今未办理过户登记手续，也使案涉房产的转让并未产生物权变动的效力。周宏国异议也未提供相关证据，故不能证明其在人民法院查封之前已经合法占有案涉房产；周宏国提出已经付款购买，但是案涉房产名下至今无合法有效的发票；周宏国也未举证证明案涉房产非因自身原因未办理过户登记。该法第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。考虑到案涉房产是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，本案再对照该规定的第（二）、（三）项，周宏国名下有其他用于居住的房屋，周宏国未支付案涉房产的价款，对其请求同样不能支持。综上，周宏国对本院查封的案涉房产不享有能够排除执行的民事权益，周宏国所提异议理由不成立，对其要求确权和停止执行的诉讼请求均应驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回周宏国的所有诉讼请求。案件受理费22800元由周宏国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄永进人民陪审员  赵志芳人民陪审员  刘亚静二〇一九年十二月二十七日书 记 员  徐 霞本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。