福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6792号 原告（执行案外人）：徐玉萍，女，1963年4月15日出生，汉族，住天津市河北区。 委托诉讼代理人：高文盛、张振海，天津海远律师事务所律师。 被告（申请执行人）：练瑞铭，男，1962年4月5日出生，汉族，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：缪禹，福建途乐律师事务所律师。 第三人（被申请执行人）:罗鲜花，女，1963年11月1日出生，汉族，住福建省福安市。 原告徐玉萍与被告练瑞铭、第三人罗鲜花案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告徐玉萍及其委托诉讼代理人高文盛、张振海、被告练瑞铭的委托诉讼代理人缪禹到庭参加诉讼，第三人罗鲜花经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 徐玉萍向本院提出诉讼请求:1.解除对坐落天津市北辰区房屋的查封，停止对该房屋的拍卖；2.诉讼费由练瑞铭承担。事实和理由：2013年3月20日，罗鲜花向徐玉萍借款70万元。因无力偿还，2014年7月19日，罗鲜花与徐玉萍签订抵账协议，将涉诉房屋抵付给徐玉萍，抵账协议内容上具备房屋买卖合同的基本要件，应视为徐玉萍与罗鲜花之间就涉案房屋达成了买卖合意，故徐玉萍应视为涉案房屋的买受人，享有物权期待权。在签订抵账协议的当日，罗鲜花将涉诉房屋交付给徐玉萍。徐玉萍对该房屋花费大额资金进行装修后入住，至今徐玉萍已实际入住占有涉诉房屋5年之久。之所以当时未办理过户手续，是因为当时房产证还没有下发，不能办理过户，两个多月之后的2014年10月15日，人民法院将涉案房屋查封，查封后无法办理过户。涉案房屋首付款只有24万元，贷款达53万元，徐玉萍自接受涉案房屋后，即一直偿还贷款，至今还款已达20多万元。综上所述，徐玉萍应视为涉案房屋的买受人和实际所有人，请求判如所请。 练瑞铭辩称，1.徐玉萍诉求违法，执行异议之诉要解决的最终行为是排除执行，而非确认之诉，相关涉案房屋买卖交易抵偿是排除执行措施证据，不能在执异中确认该房屋合法性，确认之诉是另案起诉问题，徐玉萍诉求应认定是违法不能予以支持；2.徐玉萍诉求没有法律依据，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人异议应根据登记不动产登记簿判断，本案房屋登记在罗鲜花名下确定无异，法院执行行为是正确的；3.徐玉萍起初执异之诉是抵账协议，抵账协议与买卖协议有本质区别，抵账是消灭债务，不是不动产的交易方式，只产生请求变更登记的权利，该权利不是物权期待权，不优于申请执行人普通债权，最高院案例确立裁判规则是不能排除申请执行人的执行，徐玉萍诉求没有法律依据请求驳回。 罗鲜花未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年8月26日，本院以（2014）安执行字第1508号立案执行申请执行人练瑞铭与被执行人罗鲜花民间借贷纠纷一案。2014年10月15日，本院裁定查封登记在罗鲜花名下的坐落于天津市北辰区房屋。2019年6月12日，本院以（2014）安执行字第1508-3号执行裁定书裁定续封案涉房屋、拍卖变卖案涉房屋。徐玉萍于2019年8月1日向本院提起执行异议，本院于2019年8月5日作出（2019）闽0981执异57号执行裁定书，裁定驳回徐玉萍的异议请求。徐玉萍不服，于2019年8月19日向本院提出案外人执行异议之诉。 另查明，因罗鲜花结欠徐玉萍借款70万元，2014年7月19日，徐玉萍与罗鲜花签订了一份抵账协议，将案涉房屋抵顶给徐玉萍并交付徐玉萍使用，并约定了相关违约条款。因案涉房屋涉及银行按揭贷款未偿还，抵账协议签订后由徐玉萍继续以罗鲜花的名义缴交按揭贷款，至今还在偿还银行按揭贷款。目前案涉房屋登记在罗鲜花名下。 上述事实，有徐玉萍、练瑞铭的庭审陈述及提供的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述法律规定，不动产物权变动的效力以登记为准。同时依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。因此，判断案外人是否系不动产的权利人，应根据不动产登记薄判断其权属。而徐玉萍提出依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，认为其权利符合该条规定而主张排除执行。本院认为，该条规定其适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。因案涉房产一直登记在罗鲜花名下，物权变动并未完成，故徐玉萍对罗鲜花只享有债权请求权。因此，徐玉萍主张以通过以房抵债方式取得案涉房屋所有权，要求停止本院对案涉房屋的执行，依法无据，不予支持。据此本院对罗鲜花名下的房产进行查封、拍卖，并无不当，徐玉萍的诉讼请求应予驳回。罗鲜花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。诉讼费用的负担属法院职权事项，本院依当事人在本案中承担的责任进行分配，毋需当事人主张。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回徐玉萍的诉讼请求。 案件受理费8800元，由徐玉萍负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  张仲琅 人民陪审员  李 明 人民陪审员  郑彬强 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  郑靖文 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。