广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26114号原告：李红云，女，1967年11月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码440************766。原告：潘君，男，2010年12月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码440************296。法定代理人：李红云，系潘君母亲。两原告的共同委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：张宇航，广东洋三律师事务所实习律师。被告：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路十三号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文某1。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。原告李红云、潘君诉被告中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序由审判员何亦辉独任审判，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告李红云、潘君的共同委托诉讼代理人李娥娇、张宇航，被告联创公司的委托诉讼代理人邓剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红云、潘君向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金293917.8元（以购房总款2000000元为基数，按年利率6%，从2017年3月10日起计算至2019年8月21日）。事实与理由：原告与被告于2013年7月25日签订一份中山市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于中山市************龙山御景花园2期20幢110房，价款为2000000元，由原告以分期付款的方式购买。原告已履行了合同义务，被告应于商品房交付使用后720日内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，但被告未按合同约定为原告办理房产证。为维护原告的合法权益，特诉至本院。庭审中，原告李红云、潘君变更上述诉讼请求为：被告向原告支付逾期办证违约金（以购房总款2000000元为基数，按年利率6%，从2017年3月10日起计算至2019年7月18日）。原告李红云、潘君为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.《中山市商品房买卖合同》；2.补充协议（二）；3.不动产权证两份。经开庭质证，被告对原告提供的证据1-3的真实性均确认。被告联创公司抗辩称，第一，潘君已满8岁，其应当在诉状上签名，不能由李红云代签，其起诉不符合法定形式。第二，涉案小区于2016年8月15日取得了竣工验收登记证，因为双方的补充协议约定在竣工验收之前交付房屋，不符合法律规定，交付不是有效的交付，在未取得竣工验收之前，无法办理产权登记手续。约定在竣工验收之前办证违法法律的禁止性规定，该约定条款无效。被告办证的义务应按照买卖合同的约定，在2016年10月30日之后的180个工作日内办理不动产权证，即被告办证义务的截至时间为2017年7月20日。第三，原告要求按照年利率6%计算违约金没有依据，在有约定的情况下应按照双方的约定计算。被告联创公司就其陈述及抗辩向本院提供了以下证据：1.工程竣工验收备案登记证；2.不动产登记受理通知书。经开庭质证，原告对被告提供的证据1-2的真实性均确认。本院认定事实如下：2013年7月25日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市************龙山御景花园2期20幢110房，总价款2000000元，被告应当在2016年10月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付给原告使用；2.被告应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款按每日万分之0.1向原告支付违约金。上述中山市商品房买卖合同还约定了其他条款。同日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订一份合同补充协议及合同补充协议（二），该补充协议（二）约定：1.原合同约定出卖人应当在2016年10月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。现双方一致同意将该条款变更为：出卖人应当在2014年4月20日前将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；2.原合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。现双方一致同意将约定变更为：出卖人应当在商品房按上述提前交付日期交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。上述合同补充协议及合同补充协议（二）还约定了其他内容。2016年8月15日，涉案商品房所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年7月18日，被告联创公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关为涉案商品房提交办理不动产登记备案的申请。2019年8月21日，涉案商品房办理了不动产登记备案手续，权利人为原告李红云、潘君。庭审中，原、被告双方均确认原告已足额支付涉案房屋的房款，被告于2014年10月19日将上述商品房交付给原告使用。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议、合同补充协议（二）是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原、被告双方均确认原告已足额支付涉案房屋的房款，被告于2014年10月19日将上述商品房交付给原告使用。故对于上述事实，本院依法予以认定。关于出卖人持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的期限问题，原告主张被告应从补充协议（二）中约定的交付之日即2014年4月20日起算720个工作日即2017年3月9日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；被告则抗辩称其应从双方签订的商品房买卖合同中约定的交付之日即2016年10月30日起算180个工作日即。本院认为，原、被告在签订商品房买卖合同后又签订了两份合同补充协议，应视为双方已通过签订合同补充协议的方式对双方签订的商品房买卖合同中约定的内容进行变更达成合意，故出卖人持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的期限应以补充协议（二）中约定的内容为准。根据双方签订的补充协议（二）的约定，出卖人应当在商品房按上述提前交付日期交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。庭审中，原、被告双方均确认被告已于2014年10月19日向原告实际交付了涉案商品房，故被告应从实际交付涉案商品房之日即2014年10月19日起算720个工作日即2017年8月30日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。被告未按照约定履行办证递件的义务，已构成违约，故应按合同约定计付违约金给原告。庭审中，被告抗辩称被告应于2017年7月20日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，应视为其被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案期限的自认，故逾期办证违约金应从2017年7月21日起计算至2019年7月18日止。关于违约金的计算标准问题，按照合同约定，如因被告的原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款按每日万分之0.1向原告支付违约金，现原告主张双方约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整为按年利率6%进行计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，当约定的违约金低于造成的损失时，原告可以请求增加。现原告主张将违约金的计算标准调整为按年利率6%进行计算，理据充分，本院依法予以支持。关于被告联创公司抗辩称原告潘君已满8周岁，其应当在诉状上签名，不能由李红云代签，其起诉不符合法定的形式。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第十九条的约定，“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为”。本案中，原告潘君作为限制民事行为能力人，其作为原告提起本案诉讼主张逾期办证违约金的行为不属于其可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为，故原告李红云作为原告潘君的法定代理人，其有权代潘君实施提起本案诉讼的民事行为。被告联创公司抗辩称原告李红云的代理行为不符合法律规定，理据不足，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中山市联创房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李红云、潘君支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方式：以购房总款2000000元为基数，按年利率6%，从2017年7月21日起计算至2019年7月18日止）；二、驳回原告李红云、潘君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5708.78元，减半收取为2854.39元，财产保全费1990元，合计4844.39元（原告已预交），由原告负担244.39元，由被告中山市联创房地产有限公司负担4600元，被告中山市联创房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内将应承担的案件受理费及财产保全费合计4600元迳付原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇一九年十二月三十日书记员  卢芷琪冯莹