湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初1499号原告：武汉升阳置业发展有限公司，住所地武汉市东西湖金银湖马池路南睿升学校东（12）。统一社会信用代码914201127335626841。法定代表人：李阳春，总经理。委托诉讼代理人：杨洁，北京市立方（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，湖北山河律师事务所律师。被告：武汉立达晟房地产营销有限公司，住所地武汉市洪山区珞狮北路工农湾樱花大厦24层2405号。统一社会信用代码9142011177137895XP。法定代表人：罗君，总经理。委托诉讼代理人：陈文广，湖北诺亚（东西湖）律师事务所律师。原告武汉升阳置业发展有限公司（以下简称升阳公司）诉被告武汉立达晟房地产营销有限公司（以下简称立达晟公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告升阳公司的委托诉讼代理人杨洁、黄静，被告立达晟公司的法定代表人罗君及其委托诉讼代理人陈文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告升阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的16份《武汉市商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理合同备案注销手续；2、判令被告向原告支付违约金121,918元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年9月2日至11月1日期间，原告与被告共签订16份《武汉市商品房买卖合同》，涉及16套房屋分别为：G-1幢1单元1层3号、3层1号、18层1号、20层4号、31层3号；G-1幢2单元1层2号、21层1号、22层4号、26层1号；G-2幢1单元5层4号、15层1号、29层1号、29层4号、30层1号、31层1号及G-2幢2单元27层2号。上述房屋购房款合计为人民币6,095,897元，被告应分别在2013年6月21日、8月31日、10月29日前，一次性向原告支付房屋购房款。但至今为止，被告未向原告支付任何的购房款项，对此，原告有权根据前述《武汉市商品房买卖合同》第七条的约定，享有解除合同并要求被告按照房屋价款的2%支付违约金的权利。同时，因原告不能清偿到期债务、明显缺乏清偿能力，贵院于2016年11月8日作出（2016）鄂0112破申3号民事裁定书，依法裁定受理了申请人新八建设集团有限公司对原告的破产重整申请。2017年9月13日，破产管理人制定《武汉升阳置业发展有限公司重整计划（草案）》（简称重整计划），经债权人表决通过后，2017年10月12日，贵院下达（2016）鄂0112破3-4号民事裁定书，批准了上述重整计划，现重整计划已生效。破产管理人在上述重整计划中确定涉房高层债权的处置办法为，“前期已向原告支付的房款不足房屋总价款的50%的，应当解除原告与买受人签订的《武汉市商品房买卖合同》”。对此，本案所涉的16份《武汉市商品房买卖合同》理应参照重整计划中处置办法依法予以解除。被告立达晟公司辩称，1、本案已过诉讼时效，原告行使合同解除权的期限已经超过。原告以被告迟延付款为由请求解除合同，即使原告享有解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的，当事人没有约定的，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案原、被告是在2013年9月至11月签订的合同至今将近六年，早已经超过解除权的行使期限，原告已丧失对合同的解除权。2、原告诉称被告未向原告支付任何的购房款项与事实不符。原、被告于2013年11月2日签订了《全程策划及销售代理补充协议》，该协议是由原告主动提出，原告以所欠被告借款以及销售房屋代理费、溢价、相关费用合计抵付16套购房款，该协议是双方真实意思表示，亦未违反任何法律规定；据此，被告已足额支付购房款，原告所述未支付房屋款项是毫无任何事实依据。并且我方支付的房款是明显没有低于法律规定的市场交易价百分之七十的，不存在明显不合理的低价，原告以未交付房款为由提出解除合同是没有任何事实和法律依据的，理应驳回其诉请。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定，原告虽然可以享有解除权，但该条文明确规定是双方均未履行完毕合同的前提下原告才享有解除权，本案被告已依房屋买卖合同全部履行完毕合同约定内容，仅只是原告没有履行完合同约定的内容，原告依据事实和法律均不享有解除权。3、对《企业破产法》第十八条第一款也不应采取严格解释的方法，因为如果赋予破产管理人不受限制的解除权，履行完合同一方义务的权利人合法权益得不到任何保障。房地产开发企业进入破产程序后，破产管理人解除合同将使买受人取得房屋所有权的请求权沦为合同解除后的损害赔偿请求权，利益显然失衡。因此，应结合企业破产法的立法目的、当事人的利益状态，对企业破产法第十八条第一款做目的性限缩解释，即企业破产法赋予管理人的选择权尤其是解除权在与全面履约的权利人的利益发生冲突时，也应保护履约权利人的利益。即开发商嗣后进入破产程序的情况下，商品房买受人已经全部履行支付购房款的，破产管理人不得行使选择权或者解除权，而仍应当按照合同约定继续履行办理过户手续。原告诉称重整计划中确定涉房高层债权的处置办法为“前期已向原告支付的房款不足房屋合同价款的50%的，应当解除原告与买受人签订的《武汉市商品房买卖合同》”。但在此条的前一条处置办法是“支付了全款及支付总房款50%以上部分房款的高层涉房债权，不以货币形式清偿，在重整计划执行期内，项目达到交房条件时即予以交房，但需清偿逾期按揭贷款、仅支付总房款50%以上部分房款的高层购房者需在付清剩余房款（或贷款）后方能办理交房手续。”该计划明确了付清房款50%以上的在补清余款办理交房手续，简而言之付清房款的就不能解除合同，而是原告方需继续履行合同。该重整计划是经债权人表决通过后，东西湖区人民法院于2017年10月12日制作（2016）鄂0112破3-4号民事裁定书批准了前述重整计划，且重整计划已生效，原告应全面按照重整计划执行，而不是断章取义的执行。原告诉称参照重整计划中处置办法依法予以解除，明显违反了该计划的规定，对自我进行否定而浪费诉讼资源。被告已全额支付房款，同样应依照重整计划中的处置办法来执行，依法依规是不得解除合同而是应该履行办理房屋过房手续。4、关于涉案房屋的权属以及是否属于重整计划中的涉及的房产，就目前为止原告没有任何证据证明这两点。被告方认为所购商品房不属于原告的破产重整中的财产。《中华人民共和国企业破产法》并没有明确规定哪些财产属于破产财产，哪些财产不属于破产财产。根据最高人民法院《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：第（五）项规定特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。第（六）项规定尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”该条规定与《中华人民共和国企业破产法》的两个司法解释不存在矛盾冲突，应当在本案中适用。被告购买的房屋有明确的楼层和房号的商品房，该商品房是实实在在的物。无论是否已经取得产权证，该商品房属于特定物无疑，对此不应该存在争议。同时，被告是真实的买房人，已经支付了所购商品房的全部价款并且房屋已经实际交付了。因此，被告所购商品房完全符合本条规定，被告完全支付了对价，原告也交付了房屋，故被告所购买的商品房已不能列入破产财产范围，管理人在拟定破产重整计划时，应当将被告等全款购买人所购买的商品房从计划中剔除出来。5、被告所购商品房已经进行了登记备案，被告对所购商品房享有准物权。被告系全款购买人，所购买的商品房属于预售商品房，被告的《商品房买卖合同》已在房地产管理部门和土地部门进行了备案登记。国家之所以对商品房预售实行特殊的管理制度，是由于预售商品房的买房人承受了较大的风险。为保障买房人的利益，我国法律除强制性的商品房预售条件外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。这是一种特殊的不动产登记。经过登记备案的合同，产生了债权物权化的效果，购房人取得了类似于物权的准物权，被告此时是无权处分原告所购的商品房，亦更谈不上解除合同。综上，原告的起诉无事实与法律依据，被告花费巨资购买涉案房屋，但因原告经营问题，至今无法按约办理房屋过户手续，在原告进入破产程序后，被告购买涉案房屋的权利也应当得到保护，请求法院查明真相，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告升阳公司补充提交的证据中升阳公司重整计划（草案）所附涉房高层债权、涉房别墅债权表、（2016）鄂0112破3-20号民事裁定书，可以采信；债权申报表及相关材料、债权审查意见书、商品房买卖合同、以房抵偿工程款协议、合同终止协议、民事调解书等证据，与本案无关，不予采信。被告立达晟公司提交的《全程策划及销售代理补充协议》、《全程策划及销售代理合同》、收据、银行流水及收房收条等证据，能相互印证，可证明被告立达晟公司独家代理销售原告升阳公司开发的府上、心斋桥物业，双方对账后共同确认升阳公司欠立达晟公司销售代理费、溢价分成、借款、补偿款等费用共计7,980,813元，因原告升阳公司无力还款，经双方协商后以府上项目的16套房抵偿以上债务并已交付钥匙的事实，本院予以采信；《企业变更通知书》系工商部门公示信息，可以采信；《武汉升阳置业发展有限公司任职文件》系复印件，原告升阳公司对其有异议，不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年8月20日，升阳公司向立达晟公司的法定代表人罗君借款300万元，并于同日收款后向罗君开具了收据。2012年3月2日，升阳公司（开发商、甲方）与立达晟公司（代理商、乙方）签订1份《全程策划及销售代理合同》，约定甲方委托乙方负责甲方开发的位于金银湖B28地块的物业的全称独家销售代理，销售期限为自本合同签订之日起至本案销售至总销售面积的95%以上为止。合同还对双方的权利义务、服务费用及支付方式、违约责任等内容进行了详细约定。2013年6月21日，升阳公司（出卖人）与立达晟公司（买受人）签订1份《武汉市商品房买卖合同》并办理网签备案，约定升阳公司将其开发的府上住宅小区一期G1-1-3001号商品房出售给立达晟公司。2013年9月2日，双方又签订了12份《武汉市商品房买卖合同》并办理网签备案，约定升阳公司将其开发的府上住宅小区一期G1-1-1801、G1-1-2004、G1-2-102、G1-1-3103、G1-2-2101、G1-2-2204、G1-2-2601、G2-1-504、G2-1-1501、G2-1-2901、G2-1-2904、G2-1-3101号商品房出售给立达晟公司。2013年11月1日，双方又签订了3份《武汉市商品房买卖合同》并办理网签备案，约定升阳公司将其开发的府上住宅小区一期G2-2-2702、G1-1-103、G1-1-301号商品房出售给立达晟公司。2013年11月2日，升阳公司（甲方）与立达晟公司（乙方）、罗君（丙方）签订1份《全程策划及销售代理补充协议》，约定：2012年3月甲方委托乙方进场负责甲方开发的坐落于东西湖欢呼三路的金银湖B28地块（府上、心斋桥）的全程销售代理，现由于甲方需另行委托第三方进场销售“心斋桥”别墅物业，甲乙丙三方就有关事项达成如下协议：一、乙方退出心斋桥别墅物业销售工作……二、自本协议签订之日起，在售和已售物业的客户服务工作由甲方自行解决；三、截止本协议签订之日，甲方应付乙方的销售代理费、溢价、相关费用明细如下：1、物业代理费3,132,247元；2、溢价分成345,251元；3、办公用品购买、办公设备使用和耗材费用的50%计2,180.2元；4、看房车强制保险费、商业保险费及3,000元/月的看房车使用费1,135元。以上欠款合计3,480,813元。四、甲方因经营需要，向乙方负责人罗君借款300万元。五、上述第三、四条甲方总共欠款6,480,813元，甲方将13套已签订《武汉市商品房买卖合同》、备案至乙方名下的府上房屋，抵付给乙方及丙方（因备案后乙方、丙方再行转卖即为二手房转让，涉及到转让过程中，需交付相关税、费，因此按照现行销售执行价的90%核算抵付，合同备案价与本协议不同，以本协议约定的抵付计算方法和金额为准），具体房号为：1-1-1801、1-1-2004、1-1-3103、1-2-102、1-2-2101、1-2-2204、1-2-2601、2-1-504、2-1-1501、2-1-2901、2-1-2904、2-1-3001、2-1-3101。六、第五条实际抵付价款为648万元。七、乙方保留的府上在售高层物业的销售代理权、后续待建高层住宅物业的销售代理权，以及甲方单方面要求乙方退出本案销售的补偿，作价150万元，甲方以府上的三套房屋抵付补偿给乙方，具体房号为1-1-103、1-1-301、2-2-2702。八、甲方保证抵付房屋无瑕疵，并承诺在2013年12月31日前将前述房屋交付给乙、丙方，延期交付房屋的责任按照网签备案的商品房买卖合同约定处理：若发生产权和债务纠纷，概由甲方负责处理，并承担全部责任，向乙方、丙方赔偿抵付总金额30%的违约金，并赔偿由此给乙丙方造成的损失。九、本协议签订之日，甲方将16套房屋的销售发票全部开具给乙丙方。办理权证所需要的全部手续，甲方应积极立即提供，应无条件全力配合并及时开具。十、本合同签订后，本合同第五、七条项下房屋甲方不得再行转让、买卖、租赁、抵押，否则甲方按照实际转让、买卖、租赁、抵押房屋的总金额的50%另行赔偿乙、丙方损失。十一、本合同签订后，乙丙方有权自行处置该批房产。需要甲方办理的有关手续，甲方应予无条件给予办理。该协议还约定了其他权利义务。升阳公司在协议上加盖法定代表人张鸣个人印鉴，立达晟公司、罗君分别在协议上加盖公章或签名。2014年1月16日，立达晟公司向升阳公司出具收条，载明收到上述16套房产的钥匙。2016年11月8日，本院依法作出（2016）鄂0112破申3号民事裁定书，裁定受理申请人新八建设集团有限公司对被申请人升阳公司的破产重整申请，后指定升阳公司清算组为破产重整管理人。立达晟公司在债权申报期间未向管理人申报债权。2017年9月13日，管理人制定了升阳公司的重整计划，认定：“以房抵债的涉房高层债权5笔，不确认其为购房债权，管理人将按其原债权性质予以认定”。2017年10月12日，本院依法作出（2016）鄂0112破3-4号民事裁定书，裁定批准升阳公司重整计划，终止升阳公司重整程序。2019年3月12日，本院依法作出（2016）鄂0112破3-20号民事裁定书，裁定：一、确认升阳公司重整计划执行完毕；二、升阳公司重整期间未依法申报债权的债权人，在升阳公司重整计划执行完毕后，可以按照升阳公司重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利；三、按照升阳公司重整计划减免的债务，自升阳公司重整计划执行完毕时起，升阳公司不再承担清偿责任。本裁定自即日起生效。2019年3月20日，原告升阳公司诉讼来院，要求如诉称。审理中，被告立达晟公司坚持其辩称意见，本案调解不成。本院认为，被告立达晟公司独家代理销售原告升阳公司开发的府上、心斋桥物业，双方对账后共同确认升阳公司欠立达晟公司销售代理费、溢价分成、借款、补偿款等费用共计7,980,813元，因原告升阳公司无力还款，经双方协商后以府上项目的16套房抵偿以上债务，双方为此签订16份《武汉市商品房买卖合同》，并办理网签备案。以上协议系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。案涉《武汉市商品房买卖合同》签订后，原告升阳公司虽向被告立达晟公司交付了房屋钥匙，但直至本院裁定批准升阳公司重整计划之日，诉争房屋仍未办理竣工验收，未达到法定的交付条件，被告立达晟公司亦未办理不动产权属登记，即案涉商品房买卖合同项下的义务并未履行完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条规定，经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均具有约束力。本案中，本院于2017年10月12日裁定批准的升阳公司重整计划确定的以房抵债涉高层住宅的债权处置方案为“以房抵债不予认定，按原债权性质认定”，后又于2019年3月12日作出（2016）鄂0112破3-20号民事裁定，认定“一、确认升阳公司重整计划执行完毕；二、升阳公司重整期间未依法申报债权的债权人，在升阳公司重整计划执行完毕后，可以按照升阳公司重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利；三、按照升阳公司重整计划减免的债务，自升阳公司重整计划执行完毕时起，升阳公司不再承担清偿责任。”由此可见，被告立达晟公司虽未向管理人申报债权，但升阳公司重整计划对其仍具有约束力，被告立达晟公司可按照升阳公司重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利，即按原债权性质向原告升阳公司主张权利，双方之间签订的《武汉市商品房买卖合同》在事实上已不能履行，故原告升阳公司要求解除双方签订的16份《武汉市商品房买卖合同》，并要求被告协助其办理合同备案注销手续的诉讼请求，本院予以支持；原告升阳公司要求被告立达晟公司支付违约金121,918元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第九十二条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告武汉升阳置业发展有限公司与被告武汉立达晟房地产营销有限公司之间签订的16份《武汉市商品房买卖合同》；二、被告武汉立达晟房地产营销有限公司于本判决生效后十五日内协助原告武汉升阳置业发展有限公司办理上述合同备案注销手续；三、驳回原告武汉升阳置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费55,324元、保全费5,000元、公告费300元，合计60,624元（原告武汉升阳置业发展有限公司已预交），由原告武汉升阳置业发展有限公司负担1,189元，被告武汉立达晟房地产营销有限公司负担59,435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  屠俊霞人民陪审员  辛汉华人民陪审员  肖焕彬二〇一九年十二月十七日书 记 员  陈利霞