河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再816号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：新乡御景置业有限公司。住所地:河南省新乡市平原示范区滨湖大道9号市民之家306房间。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓丽，该公司员工。被申请人（一审被告、二审上诉人）：赵改莉，女，汉族，1976年7月22日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：崔林林，河南首航律师事务所律师。再审申请人新乡御景置业有限公司（以下简称御景公司）因与被申请人赵改莉商品房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民终736号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月19日作出（2019）豫民申3016号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭审理了本案。再审申请人御景公司委托诉讼代理人张晓丽，被申请人赵改莉委托诉讼代理人崔林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御景公司申请再审称，案涉房屋预告登记已经失效，查封基础已经丧失，不存在原审判决书中提到的“涉及其他权利人的利益”，且原审判决合同解除必然伴随着附随义务的履行，故驳回赵改莉配合义务的诉请，违反常理和法律规定。一审法院另有生效判决，已判令在解除商品房买卖合同的同时，买受人要协助房地产开发商办理注销房屋预告登记和合同备案登记手续。在案件事实基本一致的情况下，应统一裁判标准。综上，请求撤销一审判决第二项、二审判决第二项，判令赵改莉配合办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续，一审、二审全部诉讼费由赵改莉负担。赵改莉辩称，一审法院判决解除商品房买卖合同的同时，遗漏了御景公司返还赵改莉购房款的事实，严重损害了赵改莉的合法权益。御景公司无权解除房屋买卖合同，赵改莉不应当配合御景公司办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续。本案所涉房屋处于查封以及抵押状态，不具备直接撤销预告登记的条件，二审判决已经示明其救济途径，通过第三人执行异议之诉解决。2018年7月4日，御景公司向原阳县人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.判令解除双方签订的编号为2014-0602679的《商品房买卖合同》；2.判令赵改莉配合办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续；3.赵改莉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月1日，双方签订了编号为2014-0602679的《商品房买卖合同》，赵改莉购买御景公司开发的位于平原××××大道恒大金碧天下207号楼1单元12层11201号商品房，合同对房屋的位置、付款及支付方式、时间、违约责任等做了详细约定。其中《商品房买卖合同》第七条第一项第二目约定，（首付款、银行按揭贷款）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同；《合同补充协议》第三条第一项第五目约定，在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内协助出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。该合同已按约定在房管部门办理登记备案并进行房屋预告登记，但并未办理房地产权证。2014年9月3日，赵改莉与交通银行股份有限公司新乡分行（以下简称交行新乡分行）及御景公司签订《个人贷款合同》，赵改莉在借款人项下签字，交行新乡分行在贷款人项下签章，御景公司在保证人项下签章。合同约定，如借款人未按本合同约定履行还款义务，保证人有义务按约定偿还迟延交付的贷款、利息及其他应付款项。合同约定的贷款金额为540000元，贷款期限为312个月，即2014年9月3日至2040年9月3日，按等额还本付息方式偿还。合同签订后，赵改莉向御景公司支付了首付款232476元，余款540000元自交行新乡分行贷款支付。该贷款转至借款人账户后，按约定已由交行新乡分行采用受托支付方式支付御景公司。2018年4月12日交行新乡分行对御景公司作出告知函：借款人赵改莉已连续逾期24期，由赵改莉保证金代偿18期，共计人民币74318.2元。同日，交行新乡分行又向御景公司下发担保人履约回购通知书。御景公司已向交行新乡分行履行了担保人的责任，结清赵改莉的剩余贷款本息。按约定，交行新乡分行已从御景公司在该行开立的保证金账户内扣付该款。另查明，赵改莉购买的御景公司位于平原××××大道恒大金碧天下207号楼1单元12层11201的商品房，已被巩义市人民法院（2017）豫0181民初3086号民事裁定书裁定查封，查封时间为：2017年5月23日查封至2020年5月22日止。一审法院认为，合同当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，御景公司与赵改莉签订《商品房买卖合同》和《个人贷款合同》后，赵改莉未按合同约定支付银行按揭贷款，其剩余银行贷款由保证人御景公司代为偿还。根据约定，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同。本案御景公司为赵改莉代偿按揭贷款即是御景公司履行贷款合同、承担保证责任的典型表现，本案合同解除条件成就，御景公司有权解除合同。本案合同自御景公司诉状送达赵改莉时2018年11月10日解除。房屋预告登记和备案登记系对购房人因购房合同形成的债权所进行的登记和备案，本案争议标的因有其他法律关系查封，注销预告登记涉及其他权利人的利益，故御景公司请求注销房屋预告登记，不应支持，御景公司请求撤销合同备案登记手续，应予以支持。一审法院于2018年12月3日作出（2018）豫0725民初2010号民事判决：一、确认御景公司与赵改莉签订的编号为2014-0602679的《商品房买卖合同》于2018年11月10日解除；二、赵改莉于判决生效后十日内配合御景公司办理撤销房屋买卖合同备案登记手续；三、驳回御景公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由赵改莉负担。赵改莉不服一审判决，向河南省新乡市中级人民法院（以下简称二审法院）提出上诉，请求撤销一审判决并依法改判。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，关于涉案合同是否应予解除的问题。涉案合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，赵改莉未依约支付房屋按揭贷款，导致御景公司承担了保证责任，符合双方约定的解除条件，一审认定涉案合同自御景公司诉状送达赵改莉时解除，符合法律规定。关于御景公司要求赵改莉配合办理撤销涉案商品房买卖合同备案登记的问题。本案诉讼之前涉案房屋已被人民法院查封，涉案合同备案登记的撤销涉及他人合法权益，御景公司可在执行异议或执行异议之诉中依法解决，本案中不做处理。二审法院于2019年3月18日作出（2019）豫07民终736号民事判决：一、维持一审法院（2018）豫0725民初2010号民事判决第一项、第三项；二、撤销一审法院（2018）豫0725民初2010号民事判决第二项。一审、二审案件受理费各100元，均由赵改莉负担。本院再审对一审法院认定的基本事实予以确认。本院再审认为，本案再审争议的焦点是案涉《商品房买卖合同》解除后，购房人赵改莉应否配合开发商办理房屋预告登记注销手续及撤销合同备案登记手续。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，御景公司与赵改莉签订的编号为2014-0602679的《商品房买卖合同》第七条第一项第二目约定：（首付款、银行按揭贷款）逾期超过180日后，御景公司有权解除合同，《合同补充协议》第三条第一项第五目约定，在房地产权证办理完毕前，赵改莉未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致御景公司承担了保证责任的，御景公司有权单方解除合同，收回该商品房。同时，赵改莉必须在御景公司履行其保证责任后三十日内，协助御景公司到房管局办理有关解除合同的手续。上述约定明确了御景公司享有合同解除权，根据原审已认定事实，御景公司为赵改莉代偿按揭贷款承担了保证责任，因此原审认定解除合同的条件已经成就，并判决确认御景公司与赵改莉签订的《商品房买卖合同》于2018年11月10日解除，符合双方的约定，原审对此处理并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。预告登记的目的是为了保全一项旨在发生物权变动的请求权，不因债务人之后的物权变动行为而发生目的落空，因此，预告登记总是附属于该请求权并服务于该请求权，在此意义上，预告登记在消灭上亦具有从属性，即请求权因无效、被解除或被撤销而归于消灭时，预告登记的基础不存在，自然也归于消灭。结合本案，案涉《商品房买卖合同》的解除发生在预告登记权利人和预告登记义务人之间为双务合同的场合，合同的解除导致预告登记权利人赵改莉的请求权消灭，即赵改莉已丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案商品房的预告登记因合同解除而失效。御景公司请求赵改莉按照合同约定，履行配合注销房屋预告登记手续以及办理撤销房屋买卖合同备案登记手续的合同义务，应予支持。不论案涉房屋是否存在案外因素均不能否定赵改莉在本案买卖合同关系中应当履行的法定义务。综上所述，御景公司的再审请求及诉讼理由成立，本院予以支持。一、二审法院认定基本事实清楚，但适用法律及处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民终736号民事判决及原阳县人民法院（2018）豫0725民初2010民事判决第三项；二、维持原阳县人民法院（2018）豫0725民初2010民事判决第一项；三、变更原阳县人民法院（2018）豫0725民初2010民事判决第二项为：赵改莉于本判决生效后十日内配合新乡御景置业有限公司办理注销房屋预告登记手续与撤销房屋买卖合同备案登记手续。一、二审案件受理费各100元，均由赵改莉负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 卞亚峰审判员 万佳林二〇一九年十二月十八日书记员 马智超