西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初15232号原告:西安投融资担保有限公司，住所地：西安市曲江新区。法定代表人：赵增宽，该公司董事长。委托代理人：王益，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托代理人：郭可可，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。被告：陕西太和实业集团有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：王明，该公司执行董事。委托代理人：屈晓萍，陕西固伦律师事务所律师。原告西安投融资担保有限公司（以下简称“西投保公司”）与被告陕西太和实业集团有限公司（以下简称“太和公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人与被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告陕西太和实业集团有限公司立即向原告西安投融资担保有限公司交付位于西安市碑林区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号、XX幢1单元3层10301号房屋。2、被告陕西太和实业集团有限公司立即为原告西安投融资担保有限公司办理上述两套房屋的房屋所有权证书。3、被告陕西太和实业集团有限公司向原告西安投融资担保有限公司支付逾期交房违约金（该违约金以2300万元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年4月2日计算至上述两套房屋全部交付完毕之日止，暂计算至2018年7月31日的逾期交房违约金为139.15万元）。4、被告陕西太和实业集团有限公司向原告西安投融资担保有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金23万元；5、被告陕西太和实业集团有限公司向原告西安投融资担保有限公司支付原告西安投融资担保有限公司主张权利而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证费、评估拍卖费、执行费等，截止至起诉时已产生律师代理费10万元）；6、本案诉讼费、保全费等由被告陕西太和实业集团有限公司承担。事实与理由：2011年12月，原告西投保公司以短期投资为目的与被告太和公司签订了合同登记号为Y11101664号、Y11102071号的《商品房买卖合同》，由原告西投保公司购买被告太和公司销售的位于西安市碑林区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号、建筑面积为1252.43平方米的房屋以及1幢1单元3层10301号、建筑面积为1252.43平方米的房屋。其中，1幢1单元2层10201号商品房总价款为1400万元人民币，1幢1单元3层10301号商品房总价款为900万元人民币。原告西投保公司分别在2011年12月9日、2011年12月28日依据被告太和公司指示将短期投资款汇入被告太和公司指定银行账户。购房后，因被告太和公司一直未能办理竣工验收手续且房屋价格持续较低导致原告西投保公司无法获得房屋升值后的预期收益，投资目的无法实现，双方协商解除合同，被告太和公司退还购房款，但因被告太和公司经营困难，无法及时退还购房款，双方协商以借款形式转化购房款，使原告西投保公司账面合规。2012年12月24日，原告西投保公司协调西安嘉恒典当有限公司通过浙商银行股份有限公司西安分行向被告太和公司关联公司陕西黄海铝钛电有限公司发放了900万元、1800万元两笔为其一年的委托贷款，由被告太和公司将该笔委托贷款用以偿还原告西投保公司的购房款，但贷款到期后，被告太和公司仍有2290万元购房款未能清偿；2014年1月15日，西投保公司再次协调西安嘉恒典当有限公司通过招商银行股份有限公司西安科技路支行向陕西黄海铝钛电有限公司发放委托贷款2290万元，用以清偿2012年12月24日委托贷款；2015年4月24日，原告西投保公司通过西安银行科技路支行向被告太和公司发放了2365万元一年期委托贷款，用以清偿2014年1月15日委托贷款；2017年3月23日，原告西投保公司通过西安银行股份有限公司科技路支行向被告太和公司发放了2975.3万元一年期委托贷款，用以清偿2015年4月24日委托贷款，贷款期限届满日为2018年3月26日，上述贷款到期后，被告太和公司仍无力偿还该笔贷款。2018年3月28日，在被告太和公司仍无力偿还原告西投保公司购房投资款的情形下，双方签订《协议》，约定被告太和公司同意将原告西投保公司依据合同登记号为Y11101664号、Y11102071号《商品房买卖合同》应当向其支付的2300万元购房款与被告太和公司欠付原告西投保公司的贷款本息在2300万元范围内予以抵消。被告太和公司承诺于2018年4月1日前向原告西投保公司交付“太和.公园人家”1幢1单元2层10201号房屋以及1幢1单元3层10301号房屋，如被告太和公司未能按照协议约定交房之日按期交房的，应当以购房款总额为基数按照日万分之五向原告西投保公司支付违约金，直至被告太和公司实际交房之日止。同时，被告太和公司承诺在《协议》签订之日起90日内向原告西投保公司交付上述两套房屋的权属证书，若被告太和公司逾期办证的，被告太和公司按照已付购房款的1%向原告西投保公司支付违约金。《协议》签订后，被告太和公司并未依约按期向原告西投保公司交付房屋，也未为原告西投保公司办理房屋权属证书。经原告西投保公司多次联系沟通，被告太和公司均拒绝履行交房及办证义务。原告认为《协议》系履行以物抵债的行为，原告西投保公司债权清晰合法，太和公司以其资产抵债，抵债行为合法有效，故诉至法院，望判如所请。被告太和公司辩称，一、被答辩人严重歪曲事实。答辩人与被答辩人自2010年起至今存在借贷关系。被答辩人通过银行委托贷款或通过其关联公司西安嘉恒典当有限公司借款给答辩人，用于资金周转。2011年12月，被答辩人向答辩人出借2700万元，被答辩人为了保障其债权实现，要求以涉案房屋及涉案房屋同楼盘的1层10101号房屋总计作价2700万元作为债权的担保，签订了房屋买卖合同并办理了网签备案手续。双方约定，答辩人向被答辩人偿还借款后，双方解除房屋买卖合同，被答辩人配合办理注销备案登记手续。解除后，答辩人再将房屋备案给新的真正的买受人。答辩人用卖房回款及2013年从被答辩人处以新贷偿旧贷的方式在约定时间内偿还了该笔欠款，但被答辩人仅注销了10101号房屋网签备案登记，涉案两套房屋备案登记未依约注销。2015年，答辩人从被答辩人处贷款偿还2013年的债务，2017年又从被答辩人处贷款偿还2015年的债务，因此产生本案涉及的债务。2018年借款到期后，答辩人无力还款，答辩人提出延期还款。但被答辩人利用其优势地位，要求答辩人在涉案协议上盖章才同意延期还款。答辩人被迫在尚未看清楚协议内容的情况下，在被答辩人拟定的空白且仅有一份的协议上盖上公章，其后内容均由被答辩人随意填写，以房抵债并非答辩人的真实意思表示。此后被答辩人一直催促答辩人还款并未要求交房并过户，其后在答辩人将涉案10201房屋抵债给其他债权人后，才起诉要求答辩人交房并办理过户手续。二、答辩人与被答辩人之间为借贷关系不存在房屋买卖合同关系。基于上述事实，双方之间签订房屋买卖合同并办理备案登记系为了担保被答辩人的债权，并非出于房屋买卖的意思表示，且涉案的《协议》亦非答辩人的真实意思表示，双方之间为借贷关系，不存在房屋买卖合同关系。三、被答辩人要求答辩人交付房屋并办理产权证书无事实及法律依据。由于双方无房屋买卖的合同关系，签订房屋买卖合同仅为担保被答辩人的债权，被答辩人要求答辩人交付房屋并办理产权证书无事实及法律依据。四、被答辩人要求答辩人支付违约金及其主张权利产生的费用无事实及法律依据。结合上述情况，答辩人并无与交付房屋及办理过户相关的违约行为，亦不应承担相关违约责任。涉案房屋中的10201号房屋已抵债给第三人，并于2018年7月7日交付，属于第三人财产，答辩人无法再另行交付给被答辩人。综上所述，答辩人与被答辩人为借贷关系，无房屋买卖合同关系，涉案房屋买卖合同的签订及网签备案登记是对被答辩人2011年12月债权的担保，且涉案的10201号房屋已经抵债给第三人并交付，被答辩人的诉讼请求无任何事实及法律依据，请求依法予以驳回。根据当事人的陈述和经审理认定，本院认定事实如下：2010年7月28日，原告西投保公司、兴业银行股份有限公司西安分行以及被告太和公司签订《委托贷款借款合同》（编号：兴银陕西大街委借字（2010）第015—1号、兴银陕西大街委借字（2010）第016—1号），约定原告西投保公司通过兴业银行股份有限公司西安分行向被告太和公司发放1700万元、1000万元两笔为期一年的委托贷款，贷款期限自2010年8月30日至2011年8月29日止。2011年9月2日，被告太和公司将上述贷款清偿完毕。2011年12月，原告西投保公司与被告太和公司签订购房合同，购买“太和.公园人家”1幢1单元1层10101号、1幢1单元2层10201号、1幢1单元4层10401号房屋。其中登记号为Y11101665号的《商品房买卖合同》项下购买的系1幢1单元1层10101号，购房总价400万。Y11101664号的《商品房买卖合同》项下购买的系1幢1单元2层10201号、建筑面积1252.43平方米，购房总价1400万元。Y11097755号的《商品房买卖合同》项下购买的系1幢1单元4层10401号、建筑面积1252.43平方米，购房总价900万元。2011年12月9日，被告太和公司向原告西投保公司发出登记备案号为Y11097755的购房款转款通知，原告于同日向被告支付了900万元。原告又将登记备案号为Y11097755房屋《商品房买卖合同》和被告解除，并注销登记备案，将该1幢1单元4层10401号房屋更换为1幢1单元3层10301号房屋，购房款价格和解除的登记备案号为Y11097755的《商品房买卖合同》项下的总金额相同。并签署了合同登记号为Y11102071号的《商品房买卖合同》，该合同项下购买的系1幢1单元3层10301号、建筑面积1252.43平方米，购房总价900万元。2011年12月28日办理了登记备案。2011年12月27日，被告太和公司向原告西投保公司出具书面《转款通知》，要求原告西投保公司将《商品房买卖合同》登记备案号为Y11101664、Y11101665购房款转入被告太和公司在交通银行西安西五路支行开通的银行账号。2011年12月28日，原告西投保公司向被告太和公司指定银行账户转入登记备案号为Y11101664、Y11101665的购房款共计1800万元。原被告双方又签订了关于退还购房款的协议，该三份协议约定：双方一致同意解除于2011年12月27日签订的备案登记号为Y11101664的《商品房买卖合同》，被告太和公司需在2012年12月27日起三日内，一次性向原告西投保公司退还购房款1400万元及违约金42万元；同意解除于2012年元月10日签订的备案登记号为Y11102071的《商品房买卖合同》，被告太和公司需在2013年元月起三日内一次性向原告西投保公司退还购房款900万元；同意解除于2011年12月9日签订的备案登记号为Y11101665的《商品房买卖合同》，被告太和公司需在2013年12月27日起三日内一次性向原告西投保公司退还购房款400万元。该三份协议均约定：如被告太和公司未能按期足额退还购房款，应自次日起以未支付金额为基数，按照每日千分之一向原告西投保公司承担责任。原告西投保公司收到被告太和公司退还的全部购房款后，视为双方签署的上述三份备案合同正式解除，经双方共同办理注销备案登记手续后，不再相互负担《商品房买卖合同》约定的义务。如果被告太和公司自2013年12月30日起九十日内未能退还原告西投保公司的购房款和违约金，则视为备案登记号为Y11101664、Y11101665、Y11102071的《商品房买卖合同》继续履行，太和公司应正常履行其交房义务，但购房总价应在原成交价基础上下浮10%。2012年12月24日，西安嘉恒典当有限公司、浙商银行股份有限公司西安分行与陕西黄海铝钛电有限责任公司签订《委托贷款借款合同》（编号：（20900000）浙商银委贷借字（2012）第00149号、（20900000）浙商银委贷借字（2012）第00150号），西安嘉恒典当有限公司通过浙商银行股份有限公司西安分行分别向陕西黄海铝钛电有限责任公司发放900万元、1800万元两笔为期一年期委托贷款，贷款期限均自2012年12月24日起至2013年12月23日止。庭审中，原告称签署有关退还购房款的协议后，被告太和公司无力退还上述购房款，遂双方协商原告通过其关联公司西安嘉恒典当有限公司向被告太和公司的关联公司陕西黄海铝钛电有限责任公司发放两笔共计2700万元贷款，用于转化应给原告退还的购房款2700万元。被告亦认可后续发生的关联企业及自身贷款等均系因向原告西投保公司退还2700万元而发生。2013年9月12日，被告太和公司的关联企业陕西黄海铝钛电有限责任公司偿还贷款400万元，2013年12月16日，陕西黄海铝钛电有限责任公司偿还贷款10万元，双方注销了备案登记号为Y11101665的《商品房买卖合同》。2014年1月15日，招商银行股份有限公司西安科技路分行与被告太和公司签订《委托贷款借款合同》（编号2014年58委贷借字第001号），招商银行股份有限公司西安科技路分行接受西安嘉恒典当有限公司委托向被告太和公司发放2290万元一年期委托贷款，用以偿还陕西黄海铝钛电有限责任公司在浙商银行西安分行所申请的委托贷款2290万元，本次贷款期限自2014年1月15日至2015年1月14日。贷款到期后，被告太和公司未能偿还上述贷款。2015年4月28日，原告西投保公司、西安银行科技路支行与被告太和公司签订《委托贷款合同》（编号西行科技路委贷字【2015】第001号），原告西投保公司委托西安银行科技路支行向被告太和公司发放2365万元委托贷款，贷款期限自2015年4月29日至2016年4月28日，用于归还2015年1月14日到期的委托贷款。但该贷款到期，被告太和公司依然未能偿还。2017年3月23日，原告西投保公司、被告太和公司以及西安银行股份有限公司科技路支行签订《委托贷款合同》（编号西行科技路委贷协字【2017】第003号），约定原告西投保公司委托西安银行科技路支行向被告太和公司发放贷款2975.3万元人民币，用以归还“西行科技路委贷协字【2015】第001号”合同项下本息，委托贷款期限自2017年3月27日至2018年3月26日止。2018年3月26日，贷款到期后，被告太和公司未按时偿还借款本息，原被告双方于2018年3月28日签订了《协议》，《协议》第一条第1款约定：“西行科技路委贷字【2017】第003号《委托贷款合同》于2018年3月26日到期，甲方已与银行沟通，截止贷款合同到期日，乙方欠付甲方的贷款本金2975.3万元，利息391.0867万元，本息共计3366.3867万元。”第二条约定：“1、甲方购买乙方“太和.公园人家”1幢1单元2层10201号房屋以及1幢1单元3层10301号房屋，签订了备案登记号为Y11101664、Y11102071号的《商品房买卖合同》，两套房屋合计面积2504.86平米，原告应向乙方支付的房屋总价款2300万元。……2、乙方同意将上述购房款与乙方根据本协议第一条确认的乙方对甲方的债务进行抵销，甲方不再向乙方支付购房款。乙方应于2018年4月1日前向甲方交付上述两套房屋。3、乙方承诺在本协议签订之日起90日内向甲方交付上述两套房屋的权属证书。4、乙方未在约定的时间内向甲方交付房屋或交付房屋权属证书，甲方有权选择解除《商品房买卖合同》或是选择继续履行《商品房买卖合同》同时要求乙方承担违约责任。若甲方选择解除《商品房买卖合同》……。若乙方逾期办证，甲方选择继续履行《商品房买卖合同》，乙方按照《商品房买卖合同》第十五条约定向甲方承担违约责任。5、自《商品房买卖合同》签订之日至本协议签署之日期间，甲方对于乙方延期交房的违约责任不再追究。若乙方未能在本协议约定的交房之日按期交房，应当以购房款总额为基数按照日万分之五向甲方支付违约金，直至乙方实际交房之日止。”2018年4月9日，案涉房屋所在小区物业管理公司西安市和佳物业管理有限责任公司与原告西投保公司签订《前期物业管理服务协议》。2018年7月10日，西安市和佳物业管理有限责任公司向原告西投保公司发送了两份物业费《催费通知单》。2018年8月7日，原告西投保公司向西安市和佳物业管理有限责任公司转款1万元。以上事实，有《商品房买卖合同》、《协议》、《委托贷款合同》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，依法成立并生效的合同受到法律保护，合同双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告2018年3月28日签署的《协议》，系双方当事人在债务已届清偿期后实施的以物抵债行为，该行为系双方真实意思的体现，内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，具有法律约束力，本院依法予以确认。关于被告太和公司辩称的其与原告西投保公司签订房屋买卖合同时存在借贷关系，双方之间签订买卖合同并备案是为给原告西投保公司的债权提供担保，双方之间不存在房屋买卖合同关系，应按民间借贷关系进行审理的意见，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。”本案中，2010年7月双方首次发生借贷，但2011年9月被告已经偿还完毕。2011年12月原告与被告签订《商品房买卖合同》时，双方并未在购买房屋之外另行发生借贷关系，2011年12月27日，被告太和公司向原告西投保公司出具书面的《转款通知》也要求转入的系购房款，被告太和公司辩称该行为属于为借贷提供担保，并未提供有效证据证明，因此被告太和公司辩称让与担保的理由不能成立。关于2018年3月28日双方签署的《协议》性质，本院认为，根据被告太和公司提供的三份退还购房款的《协议书》，被告太和公司应当在2012年12月30日前向原告西投保公司退还购房款及违约金1442万元，在2013年元月起三日内向原告西投保公司退还购房款900万元。该协议可以说明双方协商将《商品房买卖合同》予以解除，被告应向原告返还购房款。根据双方庭审陈述可知，被告太和公司通过关联公司向原告关联公司借款的方式，已经向原告西投保公司偿还2700万元，将返还的购房款实际化为借款。依据《协议书》约定，双方之间备案的《商品房买卖合同》已经解除，双方仅仅未办理房屋登记备案的注销手续，但涉案房屋在《商品房买卖合同》解除后，所有权属于被告太和公司。而被告及关联公司为退还购房款后续发生的一系列贷款，所签署的《委托贷款合同》合法有效，该债务到期后，被告太和公司无力还款，故双方达成协议，被告太和公司用备案登记号为Y11101664、Y11102071号的《商品房买卖合同》中载明的“太和.公园人家”1幢1单元2层10201号房屋以及1幢1单元3层10301号房屋折抵2300万元，用于和上述无法偿还的贷款予以部分抵销。原、被告在本协议中虽表述为登记号为Y11101664、Y11102071号的《商品房买卖合同》继续履行，但该约定应认定为在本次协议中双方重新达成协议，将涉案房屋以抵债的方式给原告，仅仅是《商品房买卖合同》继续使用原来签署过的登记号为Y11101664、Y11102071号的《商品房买卖合同》，不再另行签署，亦无需另行进行备案登记，并非说明属于让与担保性质下的要求履行《商品房买卖合同》主张房屋所有权的行为，而是被告太和公司在无力偿还借款后，以其所属的房屋进行以物抵债，与原告于2018年3月28日签署抵债协议，该协议属于双方真实意思表示，不违反法律行政法规规定，属于诺成性合同，合法有效，双方均应予以履行。关于被告太和公司辩称原告利用优势地位，其未能看清《协议》情况下签署的意见，因被告并未举证证明该协议存在重大误解、欺诈、胁迫等情形，且自协议签订之日起已经超过一年，故对于被告的该项辩称意见，本院依法不予采信。关于被告太和公司辩称其已将“太和.公园人家”1幢10201室抵债给案外第三人史杨保并交付使用，无法将该房屋过户给原告西投保公司的意见，庭审中，被告太和公司未能提供其与史杨保存在借贷等债权债务关系的有效证据，无法证明其债务真实性。同时，根据被告太和公司提供的和史杨保的《以房抵债协议书》显示，该协议书签订于2018年6月26日，晚于其与原告西投保公司之间签订《协议》的时间2018年3月28日。被告太和公司在明知已将涉案房屋抵债给原告西投保公司的情形下，再次将“太和.公园人家”1幢10201室房屋抵债给案外人史杨保，主观上存在恶意，故被告的该项辩称意见，本院依法不予支持。根据2018年3月28日《协议》约定，被告太和公司应向原告交付房屋，并办理产权证书，逾期将承担相应的违约责任，故原告要求被告交付房屋、办理产权证书、支付逾期交房违约金、支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付主张权利而产生的全部费用，因律师代理费10万元已经实际发生，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西太和实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安投融资担保有限公司交付位于西安市碑林区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号、XX幢1单元3层10301号房屋，并以2300万元为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付自2018年4月2日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。二、被告陕西太和实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告西安投融资担保有限公司办理位于西安市碑林区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号、XX幢1单元3层10301号房屋的所有权证书。三、被告陕西太和实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安投融资担保有限公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金23万元。四、被告陕西太和实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安投融资担保有限公司支付主张权利费用10万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费165408元、保全费5000元，由被告陕西太和实业集团有限公司承担，因原告已全部预交，故被告陕西太和实业集团有限公司在履行生效判决时将其承担的案件受理费、保全费一并支付于原告西安投融资担保有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郭天鲁人民陪审员  成元昭人民陪审员  卯 杲二〇一九年十二月十七日书 记 员  车 楠打印：扈艳红校对：李玎2019年月日送达1