西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初12297号原告：李晓旭，男，1986年3月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告：李霏霁，女，1986年6月19日出生，汉族，住西安市未央区。共同委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘威，陕西瀚沃威律师事务所律师实习律师。被告：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈猛，该公司法务。委托诉讼代理人：徐海谋，陕西永嘉信律师事务所律师。原告李晓旭、李霏霁与被告西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李晓旭、李霏霁的共同的委托诉讼代理人李小峰，被告惠泽公司的委托诉讼代理人陈猛、徐海谋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李晓旭、李霏霁共同诉称，2015年7月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。房屋总价款为2221133.18元。2015年12月26日原告按照被告要求办理了相关收房手续，但由于被告的原因致使原告至今未能取得房屋不动产权证书。被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故现诉至法院，请求判令1、被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金22211.33元；3、本案诉讼费由被告承担。被告惠泽公司辩称，双方所签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权登记机构备案。该条款中的备案资料应理解为由被告办理房地产项目初始登记手续资料，而非为业主取得房屋所有权证书。而惠泽公司已经于2017年8月21日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市XX户表》。分户表显示，涉案的中建·国熙台一期项目共计801户，建筑面积158372.742平方米。原告所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产1376430号。至此，被告已经完成了其作为出卖人的义务，原告诉讼请求无事实依据。《商品房买卖合同》约定因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接收、递交买受人所报送的资料并按合同及补充协议约定时间办理产权登记手续的，出卖人不承担责任。2015年12月28日，原被告就涉案房屋进行交接，原告签署《房屋交接确认书》。而被告已经于2017年12月27日之前完成了涉案房屋的初始登记。并不存在违约行为，原告主张逾期办理房屋权属证书的违约金，无依据。原被告双方的主要合同义务已经履行，协助办理产权证书仅是被告的附随义务。在涉案房屋已经完成初始登记的情况下，被告为原告提供办证条件，对原告使用涉案房屋并无实质性影响，也不会给其带来相应的预期利益。因此，被告已经完成了涉案房屋产权登记的义务，无需承担任何责任。在西安市不动产登记机构变更办理房屋所有权转移登记的申请材料后，被告已经通知原告更换办理涉案房屋所有权登记证书的相关资料，积极履行协助义务。同时，为避免扩大原告在诉讼期间的损失，被告亦愿意为其提供必要的帮助，在原告提供转移登记资料后，由被告将材料报不动产登记机关备案。综上所述，被告已依约履行了办理房屋产权登记的协助义务，应当驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明，2015年7月22日，原告李晓旭、李霏霁（买受人）与被告惠泽公司（出卖人）签订了合同登记号为Y15078535的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积200.55平方米，总价款为2232264元。合同第六条付款方式及期限，买受人应当在签订合同当日支付首期房价款1482264元，余款750000元向银行申请贷款以贷款方式支付。第八条交付期限，出卖人应当在2016年5月8日前，将经分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：具体约定参见《商品房买卖合同》补充协议。合同附件七补充协议第十条关于产权登记的约定，1、买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费及提供全部手续后两年内办理完毕房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在两年内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，出卖人应自两年期满之日起按总房款日万分之一向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房款1%。2、因非出卖人责任，买受人不能在上述时间内取得房地产权属证书的，出卖人无需承担任何赔偿责任。合同附件六第五条，买受人以商业贷款方式支付购房款的，因出卖人为买受人贷款提供了连带保证责任，买受人须不可撤销的委托出卖人代办产权。买受人在办理入住时除结清本条第三项约定的费用外，还须委托出卖人代缴契税、支付产权代办费、工本费、登记费等相关费用并提供相关手续，如买受人未办理产权代办委托手续或结清上述费用的，出卖人有权延迟或拒绝交付房屋而不视为出卖人违约；买受人以一次性付款方式付清购房款的，应在办理入住前委托出卖人代缴专项维修资金或出示交费凭证，买受人拒绝交纳或出示的，出卖人有权延迟或拒绝交付房屋而不视为出卖人违约。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款。2015年12月25日，被告向原告出具不动产统一发票，发票金额为2221133.18元。原告于2015年12月18日，向被告支付房屋所有权登记费80元，2015年12月28日缴纳了房屋维修基金，2015年12月28日缴纳了契税。2015年12月28日，原告实际接收了涉案房屋。另查明，2017年8月21日，被告惠泽公司申请涉案楼盘初始登记，2017年10月17日已经完成了涉案楼盘分户登记，原告所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产权第1376430号。本案在审理过程中，原告已取得涉案房屋的不动产权属登记证书。庭审中，被告惠泽公司称为了业主方便，在交房时已经要求业主提供一部分资料。在向房屋管理部门递交涉案房屋转移登记时因资料不符而被退回。退回原因系原告提供的身份证过期以及房屋管理部门转移登记申请表变更。原告称其向被告提供身份证复印件时并未过期，且转移登记申请书在收房时也已经填写过，导致身份证过期及新旧表格变更系被告没有及时递交转移登记资料，并非原告的原因。以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、维修基金发票、代收房屋产权登记费收款收据、契税发票、房屋交接确认书、分户表、告知函、快递单等证据等证及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件七补充协议第十条对办理产权登记及违约责任进行了约定，这里的房地产权属证书应当如何理解，办理房屋的权属登记证书首先应当由出卖人进行初始登记，这个是出卖人的合同义务，不需要买受人配合。在完成初始登记后，再由买受人和出卖人共同申请进行转移登记，也即买受人获得房屋的所有权登记。该条约定为出卖人代办产权登记的情况，也即买受人将办理转移登记需要由其提供的资料交出卖人，由出卖人代为办理转移登记。那么此处的房屋权属登记证书应当理解为买受人实际取得的不动产的登记证书。而非被告辩称的初始登记。本案中，原告为按揭贷款，根据合同约定为不可撤销由被告代为代为办理房屋权属登记证书，且原告也向被告缴纳了不动产登记费。那么，原告应当按照合同约定交清全部的税费并且提交所有办理转移登记所需资料。本案争议的焦点为原告至今未能取得房屋权属登记证书是否系被告的原因。被告称未能办理转移登记系房管部门审查资料后不符合要求而被退回，也就说明原告已经向被告提供了身份证复印件，并填写了转移登记申请书，根据本案查明的事实，原告在收房前缴纳了所有需要缴纳的税费，结合合同关于交付的约定，本庭有理由相信原告在接收房屋时已经向被告提交办理权属登记证书的完整资料，原告未能在两年内即2017年12月28日前取得房地产权属证书，系因被告原因，按照合同约定，被告惠泽公司应当自逾期之日起按总房款日万分之一向原告支付违约金，违约金以总房款的百分之一为限。故根据被告违约时间计算，其应当向原告支付总房款2221133.18元1%的违约金即22211.33元。原告已经取得涉案房屋的不动产权属登记证书，故第一项诉请本案不再处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李晓旭、李霏霁逾期办证的违约金22211.33元。二、驳回原告李晓旭、李霏霁其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费355元，由被告西安惠泽房地产开发有限公司承担，因原告已全部预交，故被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    秦      冰审  判  员    李  多  萌审  判  员    申  国  英 二〇一九年 十二 月 三 日                    书 记 员    张  智  旭打印：相丽华     校对：吕 颖   2019年  月  日送达 1