广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13009号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳娟芬，广东华璟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭剑荣，男，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司（下称雅新公司）因与被上诉人郭剑荣商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12683号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。雅新公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回郭剑荣的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由郭剑荣承担。事实和理由：一审法院错误认定雅新公司未按合同约定履行安装独立水表义务，进而错误认定雅新公司未能为案涉房屋安装注册水表必将给郭剑荣生活上带来不便并造成一定程度损失，且错误认定雅新公司仍负将案涉房屋水表移交供水企业义务。一、雅新公司已完成《商品房买卖合同》约定义务，不存在逾期交楼行为，不需承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定雅新公司应将已办理竣工验收备案手续、符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付郭剑荣使用。（一）雅新公司已于2014年10月22日完成案涉商品房小区内的全部燃气管道工程，并通过竣工验收和交付通气运行，于2014年和2015年完成小区竣工验收备案。至此，无论是根据《商品房买卖合同》还是根据《城镇燃气管理条例》第十九条以及《广东省燃气管理条例》第十条规定，雅新公司均完成了应履行的燃气管道敷设义务，其余部分即市政管道的敷设应由佛山市顺德区港某燃气有限公司（下称港某公司）负责。（二）《商品房买卖合同》附件二第11条约定“管道燃气：预留燃气管道到户”。而雅新公司已为案涉商品房预留燃气管道到户，完全符合《商品房买卖合同》约定，雅新公司已完全履行合同约定义务。（三）《商品房买卖合同》附件二第12条约定“水电工程：每户均有独立之水、电、煤气表”，雅新公司已根据合同约定为案涉商品房安装独立水表，独立读数，独立计费，完全符合《佛山市供用水管理规定》第十一条关于一户一表要求及第十二条规定。（四）案涉楼盘之所以未能由水业公司直接安装水表有客观背景原因，因佛山新城区行政区划多次变更，水业公司因管辖区域调整和工程建设计划跟不上，所以当时供水公司拒绝受理案涉小区的水管网铺设。水业公司在2013年曾发文，大意是自2013年起，水业公司在顺德片区不再安装水表，不再提供抄表服务，并提供声明模板，要求各开发商向其出具声明，声明二次给水设施不移交水业公司接管。因时间久远，雅新公司未能妥善保存上述发文，但水业公司发文和要求开发商出具声明是客观事实，法院可向当时在顺德开发楼盘的各开发商核实。因此开发商只能自行铺设水管网，在小区内完成了一户一表建设，后再接驳水业公司管网。该现实情况对雅新公司而言，不仅未获得任何利益，且要付出额外的人力和物力。（五）案涉小区早在交楼前通水，雅新公司在交楼前已为郭剑荣安装分户水表，独立读数、独立计费，小区物业也是根据居民用水收费标准代收水费，因此，郭剑荣并不会因为水表问题产生任何不便之处，也不会因为该情况造成任何损失，郭剑荣也无任何证据证明其因水表问题造成损失。综上，案涉商品房已完成竣工验收备案手续，已预留燃气管道到户，已安装独立水表，雅新公司已经完成《商品房买卖合同》约定的义务，不存在逾期交楼行为，不需要承担逾期交房违约责任。二、案涉楼盘早在2016年7月份即处于可通燃气状态，即使案涉楼盘直至2016年12月4日才通燃气，该责任也不应由雅新公司承担。（一）如上所述，雅新公司已完成案涉商品房小区内的全部燃气管道工程，并通过竣工验收和交付通气运行，雅新公司已完成了应履行的燃气管道敷设义务，市政管道的敷设应由港某公司负责，而港某公司对市政管道的敷设完全不受雅新公司左右。（二）《佛山市顺德区港某燃气有限公司关于上僚雅某乐花园（新城湾畔）情况的复函》（顺燃气[2019]104号）显示，案涉小区于2016年7月29日已符合办理燃气报装手续。2016年7月29日至2016年12月4日期间小区未能通气的原因有两个，一是由于小区属毛坯交付小区，用户申请办理包装手续时，暂未符合通气条件，常规毛坯装修用户从办理报装至报请通气需时数月；另一原因是市政管建设及施工根据市政道路建设的相关完成情况同步配合建设，但由于该路段市政道路建设未完成，导致港某公司燃气管道建设及施工进度缓慢。综上，案涉小区早在2016年7月份即处于可通燃气状态，导致小区在2016年7月29日至2016年12月4日期间未能通气的原因在业主和港某公司，与雅新公司无关，该责任不应由雅新公司承担。三、即使案涉小区直至2016年12月4日才通燃气，也不会对业主造成任何影响。案涉商品房为毛坯房，业主在收楼后需先申报装修后才能报装燃气，待商品房装修完成之后才能通燃气。因此，从办理报装至报请通气需几个月的时间。在装修完成前，业主无需使用燃气，即使案涉楼盘直至2016年12月4日才通燃气，也不会对业主造成任何影响。四、即使案涉小区直至2016年12月4日才通燃气，该情况也仅属质量瑕疵，不应适用逾期交房违约责任。况且业主在收楼时未对燃气和水表提出任何异议，现又以燃气不通、水表未直接对应水业公司为由主张逾期交房违约责任，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条、第三十二条规定，不应予以支持。五、如法院认为雅新公司应承担责任，该责任也应只是酌情补偿，不应适用《商品房买卖合同》第十条逾期交房违约责任。（一）案涉商品房已完成竣工验收备案手续，已预留燃气管道到户，已安装独立水表，雅新公司已完成《商品房买卖合同》约定义务，不存在逾期交楼行为，不应承担逾期交房违约责任。（二）即使如郭剑荣所述案涉小区直至2016年12月4日才通燃气，但导致案涉小区在2016年7月29日至2016年12月4日期间未能通气的原因在业主和港某公司，与雅新公司无关，雅新公司不应为业主和港某公司行为负责。（三）如上所述，即使案涉楼盘直至2016年12月4日才通燃气，也不会对郭剑荣造成任何影响，业主以燃气未通主张逾期交房违约责任不妥。（四）案涉小区早在交楼前通水，雅新公司在交楼前已经为各业主安装一户一表，独立计费，小区总表也已在水业公司注册，未能给业主安装对应水业公司的分户注册水表有客观背景原因，是因佛山新城行政区划多次变更，水业公司拒绝受理所致。水业公司拒绝受理不受雅新公司控制，且该情况并不会给业主造成任何不便、任何损失，雅新公司不应为该情况承担责任。综上，雅新公司已完成《商品房买卖合同》约定义务，不存在逾期交楼行为，不应承担逾期交房违约责任。被上诉人郭剑荣答辩称，一审法院认定事实正确，雅新公司称一审法院认定事实严重错误无任何依据。对于供水系统“一户一表”认定，一审法院已根据《佛山市供水管理规定》第十一条、第十二条、第十三条及佛山市顺德区水业控股有限公司北滘分公司的复函，作出了准确判定。另供水行业对“一户一表”已有行业标准，佛山市顺德区水业控股有限公司微信公众号公布的顺德区自来水价格及居民用水阶梯式水价收费标准页面说明第3点，对未实行一户一表的居民用户，其总表水价按居民用水第一级价格计收，案涉小区即以此方式供水计费。雅新公司称已根据《商品房买卖合同》约定安装分户水表完全符合《佛山市供水管理规定》关于一户一表要求，与《佛山市供水管理规定》及顺德区供水行业标准不符，上诉理由不成立。雅新公司称因客观背景原因，当时供水公司拒绝受理案涉小区的水管网铺设，开发商只能自行铺设水管网，付出额外人力物力，雅新公司不应为供水公司行为买单。根据《佛山市供水管理规定》第八条、第十条、第十三条的规定，雅新公司作为案涉小区建设单位，负责按技术规范及规定手续投资建设用户供水设施。以案涉小区供水现状来看，郭剑荣有理由判断开发商自行在小区内铺设的供水设施未符合技术规范或未有按规定将设计图及资料经供水企业加具意见就自行施工，造成供水设施无法移交供水企业。雅新公司称，案涉小区早在交楼前已通水，小区物业亦根据居民用水收费标准代收水费。郭剑荣并不会因水表问题产生任何不便，也不会因该情况造成任何损失，郭剑荣亦无任何证据证明其因水表问题造成损失。虽房地产开发第一天就已通水，但顺德区水业控股有限公司北滘分公司复函已明确案涉小区正式安装水表接水的时间是2017年1月6日，水表编号为10**575。因此，案涉小区正式接通居民用水的时间应为2017年1月6日。郭剑荣未有委托小区物业代缴水费也未见小区物业公示供水企业委托代收水费依据，截至今日亦未收到过供水企业所发的停水通知、水费清单等信息提醒及其他形式通知，对郭剑荣生活造成不便。距离本案约定的交楼日期2016年6月30日已过去三年多，雅新公司仍无法向供水企业移交供水设施，构成违约。另，郭剑荣一审主张的是双方于《房屋买卖合同》约定的违约金，合法有效。综上，一审法院认定雅新公司违约事实清晰，请求二审法院依法驳回雅新公司上诉，并判令雅新公司按《房屋买卖合同》约定支付违约金。郭剑荣向一审法院提出诉讼请求：1.判令雅新公司立即为郭剑荣所有的广东省佛山市顺德区案涉商品房安装直接对应供水公司独立计费的水表；2.判令雅新公司向郭剑荣支付逾期交楼违约金暂计为50511.58元（以总购房款886168元为本金，逾期超过180天后，按日万分之三计算违约金，自2016年6月30日起暂计算至实际安装水表接水之日止，暂计至2017年1月6日）；3.判令雅新公司向郭剑荣支付2016年7月至2017年1月的物业管理费3038元；4.案件诉讼费用由雅新公司承担。郭剑荣在诉讼中自愿撤回第3项诉讼请求。一审法院查明：2015年4月22日，郭剑荣（买受人，乙方）与雅新公司（出卖人，甲方）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定乙方购买甲方开发的位于佛山市顺德区案涉商品房商品房，总价款为886168元；合同约定商品交付期限：甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过180天后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金。甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的乙方有权要求甲方按以下方式处理：甲方按合同附件二有关规定负责更换。双方在《商品房买卖合同》附件二中约定的装饰、设备标准：“……11.管道燃气，预留燃气管道到户。12.水电工程，每户均有独立之水、电、煤气表，供电到户内配电箱，只设总开关；给水管入户后在厨房留接驳口；排水在立管处留横支管接口……。”2015年8月27日，雅新公司开发的雅某乐国际花园3座、5座、6座、7座、8座独立商铺（建筑面积105191.97平方米，地上**，地下**）通过竣工验收，雅新公司取得包括上述商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年2月13日，郭剑荣、雅新公司办理了案涉房屋的收楼手续。郭剑荣在庭审中确认已入住房屋，入住时可以用水，但自来水的质量不好，曾经向物业管理公司投诉，至今尚未缴交水费。此后，郭剑荣认为雅新公司逾期交付房屋遂向法院提起诉讼。佛山市顺德区水业控股有限公司北滘分公司就案涉房屋所在小区的水表安装情况复函法院：“一、佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司的顺德区北滘镇上寮村委会华阳南路1号雅某乐花园小区于2017年1月6日正式安装水表接水，水表编号为10**575，属我司的趸售供水用户。二、上述小区二次供水设施采用自行管理模式。故此，我司无法提供有关你院已受理郭剑荣等十四人安装独立水表的相关资料。”另外，雅新公司与佛山市顺德区水业控股有限公司至今未能就雅某乐花园小区的供水管网移交事项达成一致协议。一审法院认为，郭剑荣、雅新公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定雅新公司在2016年6月30日前将房屋交付给郭剑荣使用，且应已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）及房屋符合合同附件二所规定的装饰和设备标准（其中水电工程部分约定为每户均有独立之水、电、煤气表）并能正常使用。雅新公司于2015年8月27日取得案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故雅新公司向郭剑荣交付房屋时已符合合同约定的竣工验收备案条件。关于雅新公司为郭剑荣安装水表是否符合合同约定条件的问题。《佛山市供用水管理规定》第十一条规定，新建楼房须安装供水“一户一表、独立计费”系统，小区内绿化、消防等不同性质的用水应分开计量收费，由建设单位统一报装用水，建设费用由建设单位承担。第十二条规定，由供水企业安装作计算用水量的水表称为注册水表。第十三条规定，注册水表及其之前的供水设施，一经验收合格投入使用，应移交给供水企业维护管理，用户不得私自移动或拆除。任何人不应在水表附近堆放障碍物及搭建临时构筑物，影响抄表及水表维护管理工作。案件中，案涉小区属于新建楼盘，故郭剑荣、雅新公司在《商品房买卖合同》中约定“每户均有独立之水、电、煤气表”应符合上述规定。根据已查明事实可知，雅新公司为案涉房屋安装的水表非供水企业为用户安装的注册水表，雅新公司在完成供水管网设施铺设后至今也未能移交给供水企业维护管理，故雅新公司为郭剑荣安装的水表不能作为供水企业计算郭剑荣用水量的注册水表，明显不符合上述规定“一户一表、独立计费”的要求，雅新公司行为构成违约。由于雅新公司与供水企业就供水设施的移交需由双方协商解决，协商应遵循自愿原则，不能将协商不成的责任完全归于雅新公司，故也不应完全依照《商品房买卖合同》的约定来确定雅新公司所承担的违约责任。由于雅新公司作为开发案涉房屋时未充分考虑市政配套方面有可能存在的问题，导致未能为案涉房屋安装注册水表，必将同样给郭剑荣生活上带来不便并造成一定程度的损失，法院综合案情酌定雅新公司应向郭剑荣支付判决生效前逾期安装注册水表的违约金5000元，对于郭剑荣主张超出部分，法院不予支持。如果郭剑荣在判决生效后因案涉房屋的水表未能移交供水企业维护管理而造成新的损失，可另案主张。由于案涉房屋的水表的移交时间并不能确定，也不是雅新公司所能控制，故法院对郭剑荣主张雅新公司立即为其内安装对应供水公司的独立计费水表的请求不予支持。另外，应说明的是雅新公司仍负将案涉房屋的水表移交供水企业的义务，雅新公司应积极履行并促成，以确保向郭剑荣履行合同义务。另外，案件纠纷因雅新公司违约行为引起，故应由雅新公司对其违约行为负担相应的诉讼费用。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雅新公司应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向郭剑荣支付违约金5000元；二、驳回郭剑荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费531.39元，由郭剑荣负担50元，由雅新公司负担481.39元。二审期间，雅新公司向本院提交《关于佛山新城部分小区水表安装方式的情况说明》，拟证明因佛山新城行政区划多次变更，供水企业因管辖区域调整和工程建设计划跟不上，开发商只能自行铺设水管网，在小区内完成了一户一表建设，后再接驳供水企业管网。雅新公司无法左右行政区划调整，亦无法预见佛山新城区会在短时间内多次进行调整，因此未能由供水企业安装分户水表的责任不应当由雅新公司承担。郭剑荣认为该证据系雅新公司单方制作，对其真实性、合法性、关联性不予认可。经审查，本院认为，上述证据系雅新公司单方制作，不作本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为雅新公司应否向郭剑荣支付逾期违约金5000元。本案中，雅新公司与郭剑荣所签《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据该合同第九条之约定，雅新公司应于2016年6月30日前，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），并符合合同附件二所规定的装饰和设备标准（其中水电工程部分约定为每户均有独立之水、电、煤气表）并能正常使用的商品房交付郭剑荣使用。现雅新公司上诉称，其已按《商品房买卖合同》上述约定内容履行义务完毕，无需向郭剑荣承担逾期交楼违约责任。对此，本院认为，《佛山市供用水管理规定》（佛府[2013]97号）第十一条规定，新建楼房须安装供水“一户一表、独立计费”系统。本案商品房建设于上述规定之后，《商品房买卖合同》附件二中有关水电工程交付标准之约定应符合上述规定的要求。本案中，雅新公司为案涉房屋安装的水表并非对应供水公司可以进行独立计算用水量及用水费用的注册水表，雅新公司亦未能依据《佛山市供用水管理规定》第十三条之规定将供水管网设施移交供水企业维护管理，雅新公司的本案行为违反上述规定及买卖合同约定，构成违约，依法应承担相应的违约责任。本案中，因供水设施的移交需由雅新公司与供水企业自愿协商解决，不应将协商不成的责任完全归于雅新公司一方，一审法院综合案情酌定雅新公司向郭剑荣支付本判决生效前逾期安装注册水表的违约金5000元，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。雅新公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月三十日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏