广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2383号原告：陈小蠹，女，1966年5月19日出生，汉族，住湛江市赤坎区*****（海湾郦都3幢2304房），身份证号码440************221。原告：邱耀琨，男，1989年5月1日出生，汉族，住湛江市赤坎区*****（海湾郦都3幢2304房），身份证号码440************436。委托诉讼代理人：陈小蠹，女，1966年5月19日出生，汉族，住湛江市赤坎区*****（海湾郦都3幢2304房），身份证号码440************221。与邱耀琨系母子关系。被告：荣盛广东房地产开发有限公司，住所地湛江市麻章区********亚郦都商住小区四期47号48号楼一层，统一社会信用代码914***********744C。法定代表人：白某1。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。原告陈小蠹、邱耀琨与被告荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，湛江市赤坎区人民法院于2018年10月26日立案。2019年7月16日，被告荣盛公司申请湛江市赤坎区人民法院回避审理。2019年9月4日，湛江市中级人民法院作出（2019）粤08民辖24号《民事裁定书》，裁定本案由湛江市霞山区人民法院审理。本院于2019年10月8日立案后，适用简易程序，经审查本案案情复杂，不宜适用简易程序审理。2019年10月16日，本院裁定本案转为普通程序，并于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告陈小蠹、原告邱耀琨的委托诉讼代理人陈小蠹及被告荣盛公司的诉讼代理人谭海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房地产权属证书（不动产权证书）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（从2016年7月26日起计至被告履行办证义务时止），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算，暂计至2018年10月26日，共20000元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年6月9日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201506035），约定原告向被告购买位于湛江市赤坎区*****海湾郦都商住小区一期3号楼2304房，价款725812元。合同签订后，原告依约付清了全部购房款。合同虽约定于2014年5月30日交房，但原告购买的是现房，于2015年7月26日将房屋交付原告使用，根据合同约定，被告应于2016年7月26日前为原告办理好房地产权属证书（不动产证书），现原告已入住块三年了，但被告至今还未为原告办理房地产权属证书，被告已违约，故被告应承担逾期办证的违约责任。因合同没有约定违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。综上，为维护原告的合法权益，根据《合同法》及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。2019年11月26日，原告调整违约金计算方式，从2016年7月26日起按年利率6%计至被告履行办证义务时止。被告辩称，1、涉案房屋的不动产权证已于2018年办理，故原告第一项诉讼请求没有事实和法律依据。2、涉案小区在2016年12月27日前不具备办证条件，是因为政府未能在规定时间内回收赤坎区福田路的权属，导致涉案小区在2016年12月27日前无法办理不动产权证，因此从原告收房之后至2016年12月27日，该段时间非因原告的原告导致迟延办证，被告不该承担相应责任。3、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件4的补充协议，从2016年12月28日开始计算365天工作日，至2018年6月14日，被告逾期办证期间为2018年6月15日至2018年7月15日。涉案房屋办理转移登记在2018年7月16日，故原告主张被告支付违约金从2016年7月26日起算没有事实和法律依据。原告暂计违约金至2018年10月26日与事实不符。4、本案诉讼费应按比例承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据以及原、被告诉辩的意见，本院经审理认定事实如下：2015年6月9日，邱耀琨、陈小蠹与荣盛公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201506035），约定：一、邱耀琨、陈小蠹向荣盛公司购买位于湛江市赤坎区*****海湾郦都商住小区一期3号楼2304房。二、总房价款725812元。三、荣盛公司应当在2014年5月30日前将符合合同约定的商品房交付邱耀琨、陈小蠹使用。四、荣盛公司应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。如因荣盛公司的责任，邱耀琨、陈小蠹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。同日，邱耀琨、陈小蠹与荣盛公司签订了《合同补充协议》（附件四），约定：关于产权登记的补充：在约定办理产权的期限内，如因政府部门等不可归责于双方当事人原因，导致不能在约定期限内取得房地产权属证书的，邱耀琨、陈小蠹不得追究荣盛公司的责任。本合同内所有约定的日期天数是指除法定节日外，以实际工作日计算。合同签订后，邱耀琨、陈小蠹已向荣盛公司付清全部购房款725812元。荣盛公司于2015年7月26日将房屋交付邱耀琨、陈小蠹使用。荣盛公司于2018年7月16日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。邱耀琨、陈小蠹于2019年3月16日已领取了房屋的房地产权属证书。另查明，2016年9月27日，荣盛公司与湛江市城市综合管理局(下称“市城市综合管理局”)签订了《湛江市赤坎区***(海田东二路至海田东路段)建设监管协议书》，载明：为实施我市城市总体规划，加快城市建设步伐，根据宗地编号为PGC20100012的土地出让合同要求，用地权属内福田路段(海田东路至海田东二路段部分)，由竞得赤坎区军民堤松苑路北82429.26平方米地块开发商荣盛公司投资建设。同时，为支持城市建设，荣盛公司同意一并投资建设用地权属外的福田路南段。约定:(一)建设范围。福田路(海田东二路至海田东路段)，长约361米，宽21米，其中：用地权属内段长约192米、宽21米，用地权属外段长约169米、宽21米。(二)建设内容。道路(沥青路面)、排水、绿化、路灯、交通设施(含无障碍设施):供水、供电、供气、通讯、消防等工程(具体规划条件详见湛城规(规划)[2010]462号)。二、建设资金来源。荣盛公司负责投入全部建设资金，工程竣工验收合格后无偿移交市城市综合管理局使用和管理。三、荣盛公司须向市财政局缴纳履约保证金(按工程总造价的5%计算)，保修期满经市城市综合管理局组织保修期验收合格后无息退还履约保证金。2016年12月19日，湛江市********(下称市土地储备中心)向湛江市人民政府作出《关于海湾郦都项目办理房屋产权证有关问题的请示》,载明：“市政府：根据市政府领导对荣盛广东房地产开发有限公司(以下简称“荣盛公司”)上报的《关于海湾郦都项目捆绑道路相关问题的请示》(荣盛发展荣盛广东函字[2016)第43号)有关批示,2016年12月16日下午，我中心牵头赤坎区政府、市国土资源局、市城市综合管理局、荣盛公司等单位，就荣盛公司海湾郦都项目办理房屋产权证存在的有关问题进行研究，现将有关问题请示如下：一、基本情况。荣盛公司于2010年9月26日竞得我中心申请出让的位于湛江市赤坎区************.26平方米(约124亩)国有建设用地使用权，即“海湾郦都”项目。按照出让合同约定，海湾郦都项目须出资建设福田路(海田东二路至海田东路段，长361米、宽21米)并无偿移交给政府；同时，市城市综合管理局与荣盛公司签订的《建设监管协议书》明确“乙方需按标准、质量完成道路建设，并经甲方验收合格后才能给予项目办理房屋产权证”。荣盛公司来文称，已按照要求完成捆绑道路福田路建设，由于道路南侧(长169米、宽33米，含荣盛公司受让地块红线外与福田路之间的住宅用地土地权属湛江电力有限公司，政府一直未完善土地回收手续，导致福田路项目也无法办理报建及申请验收；而业主已入住两年多时间，未能办理房屋产权证，业主意见很大，要求市政府批准先行给予办理海湾郦都项目房屋产权证，后续待土地回收再办理道路移交的相关手续。二、请示事项。参会单位一致认为，荣盛公司已按要求建设了道路，无法办理报建和验收的原因是政府未能如期收回土地，责任不在企业。鉴于以上实际情况，为不影响企业的正常营运和保证广大业主合法权益，会议建议同意先行给予荣盛公司办理海湾郦都项目房屋产权证。但为了保证该公司继续跟进道路建设的相关手续，同时要求荣盛公司按原《建设监管协议书》的约定向市财政局缴纳履约保证金30万元(按工程总造价的5%计算)，并与市城市综合管理局签订《建设监管协议书》补充协议。待履行上述手续后，市国土资源局给予办理项目不动产权证，赤坎区政府继续负责与湛江电力有限公司对接，落实上述道路用地回收问题，荣盛公司完善福田路建设相关手续，并经验收合格后无息退还履约保证金。2016年12月23日，湛江市人民政府作出批示，同意上述请示的意见。2016年12月23日荣盛公司向港江市财政局缴纳了履约保证金30万元。2016年12月27日，荣盛公司与市城市综合管理局签订了湛江市赤坎区***(海田东二路至海田东路段)建设补充监管协议书》，载明:根据荣盛公司与市城市综合管理局于2016年9月27日已签订《湛江市赤坎区福田路(海田东二路至海田东路段)建设监管协议书》(以下简称原合同)的约定，荣盛公司须按标准、质量完成福田路(海田东二路至海田东路段)361米建设并经市城市综合管理局验收合格后才能给予办理房屋产权证。目前，荣盛公司已完成福田路361米的全部建设，但是由于福田路南侧(用地权属外)段长169米的土地权属湛江电力有限公司，市政府未能如期完善该土地的回收手续，荣盛公司因此缺欠该土地权属证明导致无法按规定办理规划报建、施工报建等手续，不能按约定办理工程验收和道路移交管理，客观上导致该项目未能办理房屋产权证。为了不影响该企业的正常运营、保证广大海湾郦都业主的合法权益，现根据湛江市人民政府办公室文件呈批表(办文编号：F16880)批示精神，经荣盛公司与市城市综合管理局友好协商，签订如下补充决议：第一、市城市综合管理局同意荣盛公司先行办理海湾郦都项目房屋产权证，待市政府完善福田路南侧权属湛江电力有限公司的土地回收手续后，荣盛公司须按原监管协议要求完善有关规划报建、施工报建和招投标等前期手续，并报市城市综合管理局组织验收和办理移交管理。市城市综合管理局组织验收和办理移交管理前，荣盛公司负责该道路的养护、管理和所有费用。第二、为约束荣盛公司按本补充协议履行责任，荣盛公司须在本补充协议签订十天内向市财政局专户缴纳履约保证金30万元，(按工程总价约5%)，荣盛公司履行完本补充协议第一条责任义务并工程经市城市综合管理局组织验收合格、工程保修期满后无息退还履约保证金。荣盛公司与房屋买受人涉诉的类同案件已经湛江市赤坎区人民法院和湛江市中级人民法院审理判决。湛江市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）粤08民终1838号《民事判决书》，认定：荣盛公司因政府回收土地的行为延误了办证相关手续的办理，但经政府会议研究认为，荣盛公司已按要求建设了道路，无法办理报建和验收的原因是政府未能如期收回土地，责任不在企业，同意荣盛公司先行办理海湾郦都项目房屋产权证。荣盛公司于2016年12月27日具备办证的条件。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。邱耀琨、陈小蠹与荣盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201506035）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照执行。本案中，邱耀琨、陈小蠹已依约向荣盛公司付清全部购房款，荣盛公司已于2015年7月26日将涉案房屋交付邱耀琨、陈小蠹使用。根据合同约定，荣盛公司应于2015年7月26日交房后365天内将办理产权登记的资料报产权登记机关备案。由于荣盛公司因政府回收土地的行为延误了荣盛公司的报建和验收等相关手续办理，荣盛公司直至2016年12月27日才具备办证的条件，不应归责于荣盛公司，荣盛公司办证的时间应从2016年12月28日开始计算365天。根据《合同补充协议》（附件四）约定“本合同内所有约定的日期天数是指除法定节日外，以实际工作日计算。”扣除365个工作日，即荣盛公司应于2018年6月14日前将办理涉案房产产权登记的资料报产权登记机关备案。荣盛公司于2018年7月16日才履行合同约定的办证义务，迟延30天，应承担逾期办证的违约责任。由于邱耀琨、陈小蠹与荣盛公司在合同中未约定逾期办证违约金，且双方未能根据合同第十五条第3项的约定协商解决，邱耀琨、陈小蠹请求荣盛公司支付逾期办证违约金，应参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，荣盛公司按年利率6%向邱耀琨、陈小蠹支付2018年6月15日计至2018年7月15日共30天的逾期办证违约金3579.35元（725812×6%÷365天×30天）。2019年3月16日，邱耀琨、陈小蠹已领取涉案房屋的房地产权属证书，邱耀琨、陈小蠹请求荣盛公司办理房地产权属证书，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条之规定，判决如下：一、限被告荣盛广东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3579.35元给原告邱耀琨、陈小蠹；二、驳回原告邱耀琨、陈小蠹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告荣盛广东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 黄 毅人民陪审员 李 红人民陪审员 熊燕萍二〇一九年十二月三日书 记 员 陈丽莫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。