宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初11407号原告：中某，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：张某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱某，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：周某，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：XXX委托诉讼代理人：陈某，上海中夏（银川）律师事务所律师。原告中某(以下简称中海宏洋公司)与被告周某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海宏洋公司的委托诉讼代理人朱某，被告周某的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2012年10月9日签订的《银川市商品房买卖合同》(合同编号:XXX),被告协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》(合同编号:XXX）备案登记手续；二、判令被告将六盘山路北侧连湖花园XXX房屋立即返还原告；三、判令被告向原告支付违约金90843.2元、房屋使用费263445.28元(暂计算至2019年8月29日,并按每月4542.16元的标准继续支付至上述第二项诉请房屋实际返还之日止),以上已确定部分合计354288.48元；四、本案产生的全部诉讼费用、保全费用、公告费由被告承担。事实与理由：2012年10月9日原、被告签订《银川市商品房买卖合同(合同编号:XXX)》及附件《补充协议》,协议约定:原告将其开发的位于六盘山路北侧连湖花园XXX房屋出售给被告;房屋总价款454216元,付款方式为首付款和商业贷款。合同附件六《银川市商品房买卖合同》补充协议第三条第三项约定,因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本息导致银行要求原告承担保证责任的,原告有权解除合同,被告应按总楼价的20%向原告支付违约金;第九条第五项约定,合同解除时,如房屋已交付使用,自交付使用之日起,被告还应当按月以房屋总价1%向原告支付房屋使用费。2012年10月原告、被告与建设银行股份有限公司银川西城支行(下称“建行银川西城支行”)签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,合同约定:被告作为借款人,以上述所购房屋作为抵押物从建行银川西城支行贷款300000元;原告作为保证人对上述借款承担连带保证责任。2014年10月29日原告将涉案房屋交付被告。但自2016年5月起,因被告未按借款合同约定向银行偿还贷款本息,导致原告在银行开立的保证金账户被多次扣款,截至2017年5月累计扣款,共计:28200.02元,上述扣款导致原告产生了经济损失。原告多次向被告催要无果。综上事实,原告认为,原告与被告签订的合同合法有效,双方均应切实履行,被告无视信用逾期还贷导致原告代偿的行为已经构成违约,并符合合同约定解除条件,被告应就此承担全部法律责任。为此，原告特提起诉讼，请贵院依法判处。被告周某辩称，被告在2016年5月至2017年5月,确实存在没有依照贷款合同向银行按月偿还贷款本息的情形,但被告的最长逾期还款时限为三个月,在第四个月被告一次性向银行偿还了逾期偿还的前三个月的借款本息。并且银行予以扣款接受被告的继续履行至今2019年9月,被告向银行的还款账户处于正常偿还贷款中。也就是说被告具有逾期现象,但在2016年和2017年之间都已经补充履行完毕,完成被告与银行约定的还款金额,并在此之后,一直遵守贷款合同约定的还款金额,而且一直还款至今。而不是原告所述被告逾期偿还贷款时限已达到一年之久。同时原告也没有向被告催要过该笔扣划的28000元的事实，被告并没有收到一直催款的通知；二、原告依据签订的买卖合同及补充协议中约定的解除权,行使约定解除权,没有事实和法律依据。1.被告认为附件六补充协议中,第三条第三项约定的解除权成立的条件是:因买受人未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息时。但是在本案中;只有在银行依据贷款合同,因买受人的逾期还款,决定债务提起到期或者向买受人提出解除贷款合同、实现担保物权等终止贷款合同履行的情况下,同时要求原告承担担保责任时,才能行使解除权,才符合解除权的成立条件。依据《合同法》第四十一条的规定,对格式条款有两种以上解释的,应作出不利于提供格式条款方的解释。结合本案的事实,银行并没有拒绝被告继续履行还款责任,更没有解除贷款合同等意思表示。因此,原告的解除权条件并没有形成。2.原告提供的格式条款合同:附件六补充协议中,第三条第三项约定的解除权,依据《合同法司法解释二》第十条的规定,应当被认定为无效的条款。首先,该条款加重了被告的责任,并且排除了被告的主要权利。如果依照原告对于条款的理解,只要被告存在逾期付款的情形,不论被告违约的情形以及被告与银行关于贷款合同是否解除的选择,原告均有权行使解除其与被告之间的商品房买卖合同,这要求被告不能存在逾期付款的情形。而且对于商品房买卖合同而言,实质上被告已经履行了自己合同中最重要的付款义务:被告如约支付了首付款,银行在2012年10月31日,代替被告支付剩余房款三十万元。所以原告没有任何权利和法律依据请求解除合同,而且,被告已经将全部购房款支付于原告,在被告将全部款项支付于原告,原告属于担保人。在本案中,原告也是作为担保人最多也是行使追偿权,不存在解除合同的权利。退一步讲,如果按照原告的诉请,现在原告已经收到全额房款,现在以担保人的身份,要求解除买卖合同,没有任何法律和事实依据。其次,从附件六补充协议第三条、第三款在格式合同文本中,加黑等基本提示和表现都不具有,更加不符合《合同法》第三十九条对于提供格式条款一方,应当采取合理方式提起对方注意或者按照对方要求说明该条款的规定。综上,人民法院应依据《合同法司法解释二》第十条的规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有合同法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效”，应确认该条款无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交的《银川市商品房买卖合同》1份（原件）、收款收据3张（原件）、发票1张（原件）入住会签单1份（复印件）、中海国际社区入住说明1份（原件）、贷款还款凭证2张（原件）、个人贷款还款凭证2张（原件），本院采信真实性，对证明目的部分采信；2、原告提交的中国建设银行银川西城支行关于扣划周国喜贷款保证金的通知函1份（原件），无法达到其证明目的，本院不予采信；3、原告提交的（2019）宁0106民初XXX号民事判决书1份（复印件）、（2016）宁0106民初XXX号民事判决书1份（复印件），与本案无关联性，本院不予采信；4、原告提交的银川市不动产登记信息查询单1份（原件），客观真实，本院予以采5、被告提交的个人贷款支付凭证1张（原件），客观真实，本院予以采信；6、被告提交的个人贷款还款计划表1张（打印件）、中国建设银行个人交易明细5张（原件）、手机银行贷款详情截图1张（打印件），无法达到其证明目的，本院不予采信；7、被告提交的发票1张（原件）、不动产权证书1本（原件），客观真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月9日，原告中某与被告周国喜签订《银川市商品房买卖合同》（编号：XXX）及《补充协议》，合同约定：原告将其开发的位于六盘山路北侧连湖花园XXX房屋出售给被告，房屋总价款为454216元；合同补充协议第三条第3项约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除本合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金，原告承担保证责任后，还有权在承担担保责任的范围内向被告追偿。合同还约定了其权利义务。2014年9月11日，原告向被告出具了金额为454216元的发票一张。后因被告逾期偿还银行贷款，2016年5月13日，案外人中国建设银行股份有限公司银川西城支行扣划原告保证金账户7312.73元;2016年9月28日，案外人中国建设银行股份有限公司银川西城支行扣划原告保证金账户7677.12元;2016年12月12日，案外人中国建设银行股份有限公司银川西城支行扣划原告保证金账户5717.98元;2017年5月25日，案外人中国建设银行股份有限公司银川西城支行扣划原告保证金账户7492.19元,以上扣划共计28200.02元保证金偿还被告贷款本息。2018年5月16日，被告取得涉案房屋的不动产权证书。为此，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规，为有效合同，双方当事人应依约履行。本案中，被告因自身原因未依约按期偿还银行贷款，导致按揭银行从原告保证金账户扣划28200.02元，其行为存在违约。虽双方对于解除合同进行了约定，且解除条件已成就，但被告的违约程度显著轻微，不影响原告合同目的的实现，故对原告主张解除合同、协助办理撤销备案、返还房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张违约金的诉讼请求，经查，因双方约定违约金过高，且原告并未提交证据予以证实其实际造成的损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则酌情支持违约金2998.28元（暂计自2017年5月25日至2019年8月19日期间,以28200.02元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算为2998.28元,自2019年8月20日至本判决确定的给付之日止期间,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周某于本判决生效之日起五日内支付原告中某违约金2998.28元（暂计自2017年5月25日至2019年8月19日期间,以28200.02元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算为2998.28元,自2019年8月20日至本判决确定的给付之日止期间,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中某的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3307元（已减半收取），由被告周某负担1500元，由原告中某负担1807元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张 玮 二〇一九年十二月二十三日书记员 杨晓云附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。