河北省正定县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0123执异258号 异议人（案外人）：石家庄市魏通房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区东岗路168号。 法定代表人：李志，总经理。 异议人（案外人）：石家庄中正房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区东岗路168号。 法定代表人：杨彦分，总经理。 二异议人委托代理人：洪保军、陈英翠，北京盈科（石家庄）律师事务所律师。 申请执行人：胡宝林，男，1963年6月25日出生，汉族，住正定县。 被执行人：石家庄天海龙商贸股份有限公司，住所地石家庄市裕华区学院路6号。 法定代表人：王子彬，董事长。 被执行人：王子彬，男，1956年6月29日出生，汉族，住石家庄市深泽县。 被执行人：王天佑，男，1987年6月29日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 在本院执行胡宝林与石家庄天海龙商贸股份有限公司、王子彬、王天佑民间借贷纠纷［执行依据：（2016）冀0123民初1117号民事判决书，执行案号：（2018）冀0123执恢33号］一案中，案外人石家庄市魏通房地产开发有限公司（以下简称魏通公司）、石家庄中正房地产开发有限公司（以下简称中正公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 魏通公司、中正公司向本院提出异议申请：请求依法裁定中止对位于石家庄市房屋的强制执行。事实与理由：一、该房屋所有权人为申请人所有。申请人魏通公司、中正公司共同开发建设碧玺尊苑小区，虽然申请人中正公司与王天佑就涉案房屋签订了《碧溪尊苑》购房协议书，但尚未办理产权过户登记手续。贵院对涉案房屋的预查封，仅为一种诉讼保障制度，并不代表对房屋所有权的司法确认，该房屋属于案外人合法所有，案外人魏通公司拥有冀（2017）石家庄市不动产权第××号不动产证。根据《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故涉案房屋的物权并未发生变动，申请人依然享有涉案房屋的所有权。二、王天佑与申请人中正公司签订的《碧溪尊苑》购房协议书因王天佑根本违约，导致合同目的不能实现。2009年7月11日，王天佑与申请人中正公司签订了《碧溪尊苑》购房协议书，合同约定总价款为305792元，其支付了首付款155792元，余款15万元申请了银行按揭贷款。中正公司于2019年10月29日收到贵院下发的协助执行通知书，请求协助执行登记在王天佑名下位于石家庄市房屋过户到胡宝林名下。经申请人核实王天佑贷款期间出现逾期，汇融银行于2019年7月26日依据王天佑及申请人中正公司签订的《保证担保借款合同》，从申请人中正公司在贷款银行设立的保证金账户中直接扣除王天佑拖欠的按期应付贷款62007.06元，导致申请人为此承担了保证责任。三、目前涉案房屋被数个法院查封，现在不具备配合申请执行人胡宝林过户的条件。目前涉案房屋被数个法院查封，除了贵院查封外，案涉房屋还有石家庄市桥西区人民法院和石家庄高新技术产业开发区人民法院的查封，涉案房屋目前不具备配合申请执行人胡宝林过户的条件。因此，申请人向贵院提出执行异议。四、案涉房屋具有欠水费情况。经申请人向物业公司核实，目前案涉房屋石家庄市欠物业公司水费397元。综上所述，为维护申请人的合法权益，根据《民事诉讼法》第227条、第256条之规定，特向贵院提出异议，请求法院依法中止对该房屋的强制执行。 胡宝林称，本案在执行案涉房产过程中，胡宝林是首封，且正定法院是首封法院，这查封及拍卖过程中两个案外人均是协助执行人，自正定法院依法查封、拍卖过程中二案外人均未提出任何异议，且正定法院已将协助的相关手续送给了二个案外人。现案涉的房产已经经法院司法拍卖给了胡宝林，有正定县人民法院2019年4月24日作出的（2018）冀0123执恢33号执行裁定书予以证实。胡宝林是案涉房产的所有人，该裁定明确载明：···所有权自本裁定送达申请执行人胡宝林时起转移。因此，案涉房产应当归胡宝林所有。《物权法》规定，物权的转移自法院生效的判决、裁定作出后依法发生物权转移的效力，且最高法院对无权转移的规定有类似的司法解释。另外，两案外人于王天佑之间房屋的买卖协议是一种债权，按照物权优于债权的原则，两案外人只能依据合同的约定主张债务而不能主张物权。再则，胡宝林是首封，其他债权人的查封是轮候查封，按照法律规定，只有首封失效后，轮候查封才产生法律效力，因此其他法院的查封不影响首封法院的执行。最后，两案外人提出案涉房屋欠水电费的问题，不属于案外人执行异议的范畴。 本院查明，胡宝林与石家庄天海龙商贸有限公司、王子彬、河北喜波罗润滑油贸易公司、王天佑民间借贷纠纷一案，在审理中，胡宝林向本院申请财产保全。本院于2016年4月12日作出（2016）冀0123民初1117号民事裁定，裁定：“查封被告石家庄天海龙商贸有限公司、王子杉、河北喜波罗润滑油贸易有限公司、王天佑价值50万元的财产”，查封了被告王天佑名下的位于石家庄市房屋，期间三年自2016年4月28日起至2019年4月27日止。2017年3月18日，本院作出（2016）冀0123民初1117号民事判决，判决：“一、被告石家庄天海龙商贸股份有限公司向原告胡宝林返还借款本金40万元，并自2015年9月11日至清偿之日止，以40万元为基数，按月利率2%向原告胡宝林支付利息。限判决生效后十日内履行。二、被告王子杉、王天佑就上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告胡宝林其他诉讼请求。”判决生效后，三被告没有履行判决书确定的义务，胡宝林申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年4月2日作出（2018）冀0123执恢33号执行裁定，裁定：“一、继续查封被执行人王天佑名下的位于石家庄市，查封期限三年。……”2018年4月16日，本院作出执行裁定，裁定：“拍卖被执行人王天佑名下位于石家庄市处。”经查询，被执行人名下没有发现其他可供执行财产。2019年9月27日，本院作出执行裁定，裁定：“终结（2018）冀0123执恢33号案件的执行。” 另查明，案涉房屋系二异议人合作开发建设。2009年7月11日，中正公司与王天佑签订了《碧溪尊苑购房协议书》，约定：涉案房屋为碧溪尊苑1期1号楼1单元17A2室，建筑面积为95.56平方米，总房款为305792元，首付款155792元，余款150000元申请银行按揭贷款。合同签订后，王天佑支付了涉案房屋首付款。2009年7月26日，石家庄汇融农村合作银行（贷款人）与王天佑（借款人）、河北锐驰房地产开发有限公司及中正房地产公司（保证人）签订了《保证担保借款合同》，约定：石家庄汇融农村合作银行为王天佑为王天佑发放贷款15万元，用于购买案涉房产；保证人对借款人的债务承担连带保证责任；贷款人到期收回贷款或依照本合同第六条提前收回贷款，均可直接从借款人或保证人账户中扣收。中正公司已向王天由交付了案涉房屋，截止2019年11月7日，王天佑尚欠物业费397元。因王天佑并未按期偿还银行贷款，石家庄汇融农村合作银行于2019年7月26日自中正房地产公司保证金账户中扣划保证金62007.04元。 再查明，冀（2017）石家庄市不动产权第××号不动产证书载明：“权利人：石家庄市魏通房地产开发有限公司；共有情况：单独所有；坐落：裕华区塔北路108号碧溪尊苑1号住宅楼-113等55处；共有宗地面积29470.68㎡；房屋建筑面积776.01㎡。”该55处房产中含涉案房屋。 以上事实，有购房协议书、不动产权证、担保借款合同、判决书等为证。 本院认为，法律规定预查封等同于查封效力，预查封的效力应当是禁止预查封机关以外的人对预查封的财产进行有害处分。当人民法院对预售的商品房预查封后，即意味着司法公权力的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他的法律效力，第三人不得对预查封的财产进行转移、设定权利负担或有其他有碍执行的行为。本院在对石家庄市塔北路碧溪尊苑1-1-17A2房产进行预查封时，王天佑支付了涉案房屋首付款并交纳部分按揭贷款，中正公司、魏通公司并未解除其与王天佑的房屋买卖合同，且已将该房产交付给王天佑，王天佑作为被执行人其可供执行的财产权益包括该房产依法处分时因市场价格变动所产生的增值部分。经查询被执行人名下没有发现其他可供执行财产，胡宝林的债权没有受偿，本院对涉案房屋查封并无不当。中正公司、魏通公司以涉案房屋归其所有等要求终止执行的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回异议人石家庄市魏通房地产开发有限公司、石家庄中正房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  苗雪魁 人民陪审员  蔡玉坤 人民陪审员  高翊轩 二〇一九年十二月十日 书 记 员  韦利华