安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1602民初8724号 原告：韦中华，男，1985年4月24日出生，汉族，住安徽省亳州市南部新区。 委托诉讼代理人：巩曼利，安徽亳乐律师事务所律师。 被告：亳州三巽置业有限公司，住所地：亳州市谯城区建安路西侧、凤尾沟南侧。统一社会信用代码：91341600MA2MXGGP00。 法定代表人：王子忠职务：总经理。 委托诉讼代理人：段青青，安徽智立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白莉，安徽智立律师事务所律师。 原告韦中华与被告亳州三巽置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2019年9月12日向本院起诉，本院依法组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告韦中华、被告亳州三巽置业有限公司的委托代理人段青青、白莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦中华向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金共计35868.25元(自2018年12月31日暂计算至2019年9月10日，全部违约金计算至被告实际完成交付之日止)；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金共计22967元(自2019年4月1日暂计算至2019年9月10日，全部违约金计算至被告实际完成登记之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2017年10月9日与被告亳州三巽置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于亳州市城区建安路西侧、凤尾沟南侧的三巽·壹號院31#楼1单元601室的房屋，建筑面积135.04平方米，购房金额为945145元。原告已经按照合同约定交付了首付款并办理了银行按揭手续，该房屋也已经在亳州市房地产交易中心办理了网上备案登记。该买卖合同第十一条约定：“出卖人应于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”该合同第十二条约定：“逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1.5的违约金。”但被告至今未将符合综合验收合格的房屋交付给原告，更未向原告出示该合同第九条约定的证明文件，也未向原告提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。同时该合同第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1.5的违约金。”故被告应当在2019年3月31日前为原告办理房屋所有权登记，但截止至起诉之日被告仍然未能给原告办理相关登记手续。 综上所述，被告违背诚信原则逾期交房及逾期办理房屋所有权登记的行为已构成严重违约，给原告在时间和金钱上造成了多重损失。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告亳州三巽置业有限公司辩称：一、省、市政府有关部门文件要求亳州市城区内建设工程停工的期间以及中高考停工期间应当在逾期交付期间中予以扣除，这已由贵院以及其他相关法院的生效民事判决书予以认定。 1、2019年8月29日安徽省亳州市谯城区人民法院(2019)皖1602民初1650号民事判决书中认定，因政府发布的环保停工文件系针对不特定的主体，系政府为社会管理、维护社会公共利益的需要，要求城区所有企业停止建设的政策性停工，该停工期间应从逾期交房期间中予以扣除，法院最后共计扣除113天。 2、2018年6月6日安徽省利辛县人民法院(2018)皖1623民初3117号民事判决书中认定，本案原、被告双方对涉案商品房买卖以及逾期交房的事实均无异议，争议焦点在于计算违约金时应否扣除利鑫公司辩称的因不可抗因素延误的天数。本院认为,2017年11月20日起至2018年1月31日，安徽省大气办通知要求停止施工73天，此外,2017年中、高考期间停止施工7天为周知事实，以上合计80天，符合双方合同约定的延期情形，在计算违约金时应予以扣除，法院最后共计扣除80天。 3、2019年06月24日安徽省利辛县人民法院(2019)皖1623民初3330号民事判决书中认定,2017年11月14日，安徽省大气污染防治联席会议办公室发出皖大气办[2017]25号文件《安徽省大气办关于做好当前大气污染防治工作的紧急通知》【简称：皖大气办[2017]25号文】，要求“自今年11月20日起至2018年1月底，淮北、亳州、宿州、阜阳、蚌埠、淮南、池州7市建成区内，停止各类建设工程、道路工程、水利工程土石方作业以及房屋拆迁施工等”。 此文件要求建设工程施工停工73天；2、亳州市环境保护委员会[2018]亳环委办18号文件【简称：亳环委会[2018]18号文】，要求落实“封土行动”，停止土石方作业自2018年1月31日延长至2018年3月31日。3、2018年11月29日，安徽省大气污染防治联席会议办公室发出皖大气办[2018]17号文件《安徽省大气办关于采取空气环境质量临时特别管控措施的紧急通知》【简称：皖大气办[2018]17号文】，要求“即日起至2019年1月底，采取空气环境质量临时特别管控措施。”适用范围含亳州等9市，实施“封土行动”，停止各类建设工程的土石方和拆除等易扬尘施工作业，法院最后共计扣除86天。 4、2019年11月4日安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初7644号民事判决书中认定，自原被告合同签订后至2018年12月31日，被告因重度污染天气及中高考等原因被政府要求停止施工作业天数共计180天。因政府发布的各类停工文件，系无法预见、不能避免、不能克服造成逾期，该停工期间应从逾期交房天数中予以扣除。法院最后扣除180天。 除上述法院裁判文书已查明文件外，还有亳州市政府部门发布的文件(详见答辩人证据五)，加上中高考导致停工10天，累计导致停工229天，应当在逾期交房天数中扣除。 二、原告逾期收房应承担逾期收房违约金，被告有权主张在逾期交房天数中扣除。合同补充协议第四条约定如买受人逾期接收房屋，买受人自《住通知书》规定领房之日起向出卖人缴纳每日总房款万分之一的违约金。补充协议第三条约定，出卖人按买受人在合同中所列地址发送通知视为送达。被告统一向原告以EMS快递方式，按合同载明的原告送达地址发送书面交房通知，通知原告在指定日期前来收房，这有充分证据证明。 本系列案件中，被告通知罗松同、杨敏交房的时间是2019年4月1日，通知韦中华交房的时间是2019年8月12日，通知王鑫、蒋洪峰两户交房的时间是2019年9月4日。根据“谁主张谁举证”的原则，原告如果主张被告未通知其收房，那么应当由原告提供证据证明，否则原告承担不利的后果。 原告逾期收房天数应当在被告逾期交房天数中冲抵。罗松同、杨敏自2019年4月1日逾期收房，韦中华自2019年8月12日逾期收房，王鑫、蒋洪峰两户自2019年9月4日逾期收房。 三、1、原告罗松同、杨敏起诉主张自2018年10月31日至起诉之日（即2019年5月30日）的逾期交房违约金，不正确，逾期时间只能计算至被告给原告邮寄的交房通知书的时间为准，即应当是自2018年11月1日至2019年3月31日止，在按上述第一项、第二项内容进行扣除后，被告无需向原告罗松同、杨敏支付违约金。2、①原告韦中华起诉主张自2018年12月31日至2019年9月10日的逾期交房违约金，不正确，逾期时间只能计算至被告给原告邮寄的交房通知书的时间为准，即应当是自2019年1月1日至2019年8月12日止，在按上述第一项、第二项内容进行扣除后，被告无需向原告韦中华支付逾期交房违约金。②原告韦中华起诉主张逾期办证违约金22967元（自2019年4月1日暂计算至2019年9月10日，全部违约金计算至被告实际完成登记之日止）,根据《商品房预售合同》第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品交付之日起90日内取得该商品放的房屋所有权证书的。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金，但《补充协议》第六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，按房价款的1‰向买受人支付违约金，第二十二条约定：本补充协议与《亳州市商品房预售合同》约定不一致事项，按照补充协议执行。《商品房预售合同》与《补充协议》关于逾期办证的违约金约定不一致，应当按照《补充协议》约定为准。本案中被告已经于2019年8月10日通知原告韦中华2019年8月12日交付房屋，但是因韦中华个人的原因未办理，自2019年8月12日逾期收房，因韦中华不按时接受房屋，并不是出卖人（即被告）的原因，韦中华是在2019年9月19日才接收房屋，本案中房屋实际交付时间是2019年9月19日，双方约定在商品房交付使用后90日内，被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告只要在2019年12月19日前将所需资料准备齐全就不应承担逾期原告逾期办证的费用。因此本案中被告无需向原告支付逾期办证的费用。3、原告王鑫、蒋洪峰两户起诉主张自2018年10月31日至起诉之日（即王鑫2019年9月18日，蒋洪峰2019年9月19日）的逾期交房违约金，不正确，逾期时间只能计算至被告给原告邮寄的交房通知书的时间为准，即应当是自2018年11月1日至2019年9月3日止，在按上述第一项、第二项内容进行扣除后，被告仅需向原告支付9天的费用。 综上所述，2017年、2018年度国家加大环境治理力度，强制要求各工程项目停工，这在亳州普遍存在的情况，是社会公知的事实。答辩人对涉案房屋延期交房首先表示诚挚的歉意，但涉案项目工期延误的原因不可归责于答辩人，请原告予以谅解。原告的诉讼请求无事实和法律依据的部分，应依法不予支持，恳请人民法院支持原告王鑫、蒋洪峰两户分别9天的费用；依法驳回原告罗松同、杨敏、韦中华两户的全部诉讼请求。 双方对下列要素事实没有争议：2017年10月9日，原告韦中华与亳州三巽置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：BZ201710090029）及《补充协议》，约定原告韦中华购买亳州三巽置业有限公司开发的位于亳州市凤尾沟南侧、建安路西侧三巽·壹号院31#楼1单元6层601号房屋一套，房屋总价款为945145元。双方约定的交房时间为2018年12月31日前；逾期在90日之内，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。2019年8月12日，原告对房屋进行了接收。 双方有争议的要素为：补充协议第五条：本《合同》约定的交付期限如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人逾期付款的。原告称停工天数不属于不可抗力原因所致，被告公司抗辩因为空气质量原因受到政府相关部门管控所致停工天数，属于不可抗力原因导致。即省、市政府有关部门文件管控亳州市城区内建设工程停工的期间及中、高考期间是否应当予以扣除及扣除天数。 本院结合庭审的举证、质证对上述争议事实的要素确定为：1.本案中省政府下发的皖大气办（2017）25号文件中明确要求亳州市自2017年11月20日起至2018年1月底停止各类建设工程、道路工程、水利工程、土方作业以及房屋拆迁施工等。因大气等环境问题亳州市政府相关部门在2018年期间多次下文要求城区建筑工地停工。自原、被告合同签订后至双方实际的交房时间内，省、市政府部门下发文件要求停止建设施工的时间共计207天，上述文件下发针对的系不特定的主体，系政府为了社会管理、维护社会公共利益的需要，要求城区所有企业停止建设的政策性停工，并非三巽公司施工过程中存在过错导致。因此对于该停工的期间应当从逾期交房的期间中予以扣除。被告延期交房223天，在交房期间，政府要求的政策性停工共计207天，扣除该207天后，被告逾期16天，故被告应支付的违约金为2268.35元（945145元×0.00015×16天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告亳州三巽置业有限公司于本判决生效之日起五日内，支付原告韦中华逾期交房违约金2268.35元。 二、驳回原告韦中华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1271元，由原告韦中华负担1222元，由被告亳州三巽置业有限公司负担49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  邢丽侠 人民陪审员  郭 永 人民陪审员  崔钰婷 二〇一九年十二月十日 书 记 员  刘 曼