湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初2483号原告：鲁建华，男，1982年4月23日出生，汉族，住湖北省浠水县，委托诉讼代理人：龙银林，湖北文海律师事务所律师，执业证号：14211201610581649，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求；接受调解、和解；代收法律文书。委托诉讼代理人：陈兴旺，湖北文海律师事务所律师，执业证号：14211200810267455，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求；接受调解、和解；代收法律文书；代为申请执行、代为领取义务款等。被告：湖北广嘉置业有限公司，住所地：黄冈市黄州区赤壁大道10号，统一社会信用代码91421100695130070Y。法定代表人：刘军。委托诉讼代理人：黄浩，湖北华浩诚信律师事务所律师。执业证号14211199610811457，代理权限为特别授权：代为承认、反驳诉讼请求；进行和解、提起反诉；代收法律文书。原告鲁建华与被告湖北广嘉置业有限公司（以下简称“广嘉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，2019年11月25日，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁建华委托诉讼代理人龙银林、陈兴旺、被告广嘉公司的委托诉讼代理人黄浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁建华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同约定的交房义务，并由被告立即协助办理房产登记相关手续；2、依法判令被告向原告支付违约金84497.01元（从2014年8月1日开始计算至2019年5月31日止，共58个月，以后顺延，以485615.00元为标准，按日万分之一的违约金计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月6日，原告与被告广嘉公司签订商品房买卖合同，合同编号为000000318,合同约定原告购买被告所开发的位于浠水县清泉镇红烛路编号为××地××单元××房，购房建筑面积为120.5平方米，购房总金额为485615.00元。原告按照合同的约定支付了全部购房款，按照000000318编号商品房买卖合同第八条约定，被告应于2014年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房验收并交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一违约金，截止今日，被告仍没有将合同约定的商品房验收并交付原告使用，更没有为原告办理房产登记手续。原告认为，其与被告签订的000000318编号的商品房买卖合同合法有效，原告依约向被告支付了全部购房款，被告却违反合同约定，拒不履行合同约定的验收交房义务和办理房产登记手续，被告的行为严重违约，侵犯了原告的合法权益，现原告为了维护自己的合法权益，特依据《合同法》、《民法总则》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告广嘉公司辩称，原、被告间的房屋买卖合同关系成立。1、房屋均已交付，且原告已使用，不存在违约。以入住时间为交付时间。2、被告只有协助义务，政府机关因规划调整等问题导致原被告间的楼盘至今均没有办理房屋登记产权手续，责任在于行政机关，被告没有任何过错。原告为了证明自己的主张，向本院提交了如下证据材料：1.原告身份证复印件一份，拟证明原告的基本信息；2.被告统一社会信用代码复印件一份，拟证明被告的基本信息；3.商品房买卖合同一份，拟证明①、原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效；②、被告没有按约定交付房屋的事实，构成违约；③、被告没有协助原告办理房屋登记相关手续；4.销售不动产统一网络发票两份，拟证明原告已支付全部购房款的事实。经质证，被告对原告提交的证据材料一、二、四真实性无异议，对证据材料三真实性无异议，但对证明目的有异议，房屋已竣工验收合格。被告只有协助义务，相关资料已交给政府，未办理房屋登记的原因在于政府。被告为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据材料：1.鲁建华缴纳物业费收据，拟证明房屋已交付，且均是入住装修时办理的手续。被告开发的楼盘均早已具备交房条件，鲁建华2014年10月28日交物业费已收房。只是原告逾期办理交房手续。原告主张计算违约金是错误的。2.工程竣工验收报告，拟证明出售房已竣工验收。3.业务联系函，拟证明未办理房产登记原因是因政府职能部门未尽职责，被告已向政府提交相关材料，履行自己的义务。4.建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、湖北省商品房预售许可证证书，拟证明被告所建房屋均是合法的。原告对被告提交的证据材料１真实性、关联性无异议，但对证明目的有异议，仅能证明本案被告交付房屋的钥匙，有原告入住相关事实，但不能证明本案被告交付的房屋符合双方签订的合同及法律法规规定的交付的商品房符合相关法定条件。对证据材料２真实性无异议，但不能证明该房屋竣工验收合格，建筑工程验收合格后必须有验收合格证且备案。建筑工程验收报告只是建设单位提起勘察设计等的一个程序性的文书。对证据材料３真实性无异议，但与本案缺乏关联性。对证据材料4无异议。本院依职权向浠水县住房和城乡建设局调查核实案涉商品房竣工验收备案相关情况，浠水县住房和城乡建设局出具证明，案涉商品房未在该局办理商品房竣工验收备案证明手续。原、被告对本院调取的证据均无异议。本院认定证据如下：原、被告提供的其他证据均与本案相关联，真实性均获对方认可，均可作为本案的定案根据。根据以上原、被告举证、质证以及本院认证意见，结合双方当事人庭审陈述，本院确认本案主要事实如下：被告广嘉公司成立于2009年11月4日，其经营范围包括凭资质证从事房地产开发。2013年1月25日，被告广嘉公司取得建设用地规划许可，在浠水县××镇红烛路建设商品房，定名为“十月商贸城”。2013年6月3日，被告办理了鄂浠房预字（2013）003号《湖北省商品房预售许可证书》。2013年10月6日，原、被告双方订立《商品房买卖合同》（合同编号：000000318，合同约定，原告购买被告开发建设的B号楼一单元204号房，建筑面积共120.5㎡；该商品房单价为4030元／㎡，价款共计485615元；合同约定面积只作买受人购买的暂定面积，实际面积以取得产权证面积为准，如合同约定面积与产权证面积有差异，合同约定单价不变，房价总款按产权证面积增减结算；原告应于2013年10月6日前向被告支付购房首付款155615元，2013年11月6日前以银行按揭形式向被告支付购房款总款余额330000元；被告应于2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交房不超过60日的，自最后交付期限次日起向原告支付已付购房款万分之一的违约金，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告未能在规定的期限内取得房地产权属证书，原告不退房，被告按已付购房款的0.1%向原告支付违约金。该合同还就其他相关事项进行了约定。该合同已办理登记备案手续。合同签订后，原告分别于2013年10月6日、2014年2月15日共计向原告支付购房款485615元。被告对原告已依约付清全部购房款无异议。原告支付物业管理费后，被告于2014年10月28日向原告交付房屋钥匙，现已入住案涉商品房。同时查明，2014年6月20日，被告组织设计、施工、监理、勘察等单位对案涉商品房建设工程进行了竣工验收，但未在浠水县住房和城乡建设局办理商品房竣工验收备案手续。2015年1月27日，原浠水县国土资源局向原浠水县城乡规划局出具《业务联系函》，建议调整案涉建设工程用地性质，并出具规划条件，无果。本院认为，原告鲁建华与被告广嘉公司于2013年10月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：000000318）系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告亦应依约向原告交付经验收合格的案涉商品房。双方在合同中约定，被告应于2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”以及第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列条件进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；……”的规定，未经竣工验收备案的商品房，不得交付使用。案涉商品房未经竣工验收备案，尚未办毕竣工交付手续，未达到法定的交房条件。原告虽于2014年10月28日领取了房屋钥匙，并已入住案涉商品房，但被告在房屋尚未达到法定的交付条件的情况下，将房屋交给了原告，双方的合意并不能改变被告行为违反了有关的禁止性规定。原告要求被告继续履行合同约定的交房义务，并协助原告办理房产登记手续，符合法律规定。双方在合同中约定，被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，被告未按照合同约定的时间即2014年7月30日前向原告交付房屋，应承担相应的违约责任。但另一方面，由于原告于2014年10月28日自愿接受了不具备交付条件的案涉商品房，客观上缩短了交房的等待期，从公平的角度，应当酌情减轻被告的违约责任。本院认为，原告领取案涉房屋钥匙之前的违约金应执行合同的约定，即自2014年7月31日起以购房款485615元为基数按日万分之一的标准计算至2014年10月28日，被告向原告支付违约金4370.54元（485615元×0.0001／天×90天）；领取钥匙之后即2014年10月29日之后的违约金，本院酌定按日万分之零点五的标准计算。依此标准算至2019年10月29日，被告应向原告支付违约金44360.9元（485615元×0.00005／天×1827天），并依此顺延至取得竣工验收备案证明时止。截至2019年10月29日，以上两项合计，被告共应向原告支付违约金48731.44元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告湖北广嘉置业有限公司向原告鲁建华继续履行合同约定的交房义务，并协助原告办理房产登记；二、自本判决生效之日起10日内，被告湖北广嘉置业有限公司向原告鲁建华支付截至2019年10月29日逾期交房的违约金48731.44元，（以后自2019年10月30日起，以购房款485615元为基数按每日万分之零点五的标准计算顺延至取得竣工验收备案证明时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1056元（原告已预交），由被告湖北广嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  洪 彬审 判 员  李 新人民陪审员  姜国花二〇一九年十二月二日法官助理田文娟书记员孙稳