北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50701号原告：张慧超，男，1984年2月27日出生，汉族，北京农商银行员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李旭彤，北京市清华源律师事务所律师。被告：张磊，女，1977年12月15日出生，汉族，北京北重汽轮机有限公司工程师，住北京市海淀区。原告张慧超（以下简称原告）与被告张磊（以下简称被告）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李旭彤，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还购房款228966.46元（包括首付款67646元、截至2019年4月的贷款本息合计144000元、专项维修基金14244元、契税3076.46元）；2、判令被告向原告支付装修款10万元；3、判令被告向原告支付损失（房屋溢价款）300万元。事实与理由：2009年4月9日，原、被告经协商，以被告名义购买经济适用房，即北京市朝阳区xxxxx3号院4号楼23层2304号房屋（以下简称诉争房屋）。由于被告是原告的姐姐，双方是亲属关系，故而未写书面协议，属于口头协议。双方约定，房屋归属于原告，购房所有费用及后续费用均由原告承担。该房屋总价为300800元，首付款67646元为原告支付，贷款24万元，每月1200元贷款由原告负担。另，原告支付了公共维修基金14664元。2010年11月19日，该房屋交付给原告。原告装修花费10万元后，入住至今。购房满五年可以上市交易后，2016年原告要求办理房屋过户手续，被告拒绝。2018年原告再次要求办理过户，被告仍不配合。现被告要求原告腾退，原告认为被告正是看到巨大的市场利益，违反约定。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，其所述的借名买房的事情不存在。诉争房屋系被告于2007年底申请，是被告自己要买房。当时之所以买房，是因为被告要结婚，且被告符合购买经济适用房的条件，而当时原告还未毕业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月19日，被告（买受人）与北京城市开发集团有限责任公司（出卖人，以下简称城市开发集团）签订《商品房预售合同（经济适用房）》，约定被告购买诉争房屋，预测房屋建筑面积71.36平方米，房价款308418元。签订上述合同当日支付首付款68418元。2009年5月19日，被告与中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定被告借款24万元，用于购买诉争房屋。当日该24万元支付给了城市开发集团望京新城分公司。另查，被告支付诉争房屋税费3076.46元，于2010年11月19日支付16644元。原告表示该16644元包括专项维修基金14244元及物业费，被告表示其忘记该16644元包括何费用。2010年11月19日，被告与城市开发集团签订《结算通知单》，记载合同约定购房款总额为308418元，实际结算后经双方认定购房款总额为307646元，应退款772元。2012年8月30日，诉争房屋登记为被告所有。关于事情经过，原告表示：2008年左右，原告要买房，因被告有购买经济适用房的资格，而原告因不满30周岁，没有购买资格，原被告在家里口头约定用被告的名义购买经济适用房，房屋归原告，购房发生的所有费用均由原告承担，房屋符合上市条件后过户给原告。后被告申请了经济适用房。2009年4月申请下来办手续。购房首付款68418元中的6.5万元是从原告银行卡支付，剩余3418元是刷被告的银行卡支付，贷款24万元，全部系原告在按月偿还。2010年11月19日交房，交房过程中，原告将专项维修基金、物业费和税费及刷被告银行卡支付的首付款3418元共计2.4万元转账支付给被告。后原告对诉争房屋进行了装修，并入住至今。2015、2016年时，原告曾与被告协商将诉争房屋过户至原告名下，一开始被告同意，后来要求原告进行补偿，后又要求原告在北京市二环内给被告买一套一居室，最后要求原告腾退诉争房屋并支付租金补偿。关于事情经过，被告表示：2007年底被告要结婚，没有房子住，由于被告符合购买经济适用房的资格，便通过被告单位申请了经济适用房。2008年申请下来经济适用房，当时原告也毕业了，原告便跟被告商量，表示其在北京上班，没有房屋居住，如果被告不住能不能让原告居住，被告也考虑原告要搞对象，表示同意。每月贷款还款1200元，由于原告居住房屋，便让原告偿还贷款，被告表示如果原告不住该房屋了，贷款的钱便全部返还原告。诉争房屋于2010年交房后，就交给原告居住了。后原告跟被告商量，让被告将房屋过户给原告，被告未同意，双方未能达成一致。经查，首付款68418元中的6.5万元系由原告的银行卡刷卡支付，3418元系由被告的银行卡刷卡支付。原告表示该首付款均系原告支付，3418元虽然系刷被告的银行卡，但原告于2010年11月17日收房时需要被告办理手续，其提前向被告支付了税费3076.46元、专项维修基金14664元等，同时将被告支付的3418元返还给了被告，就此提交其于2010年11月17日向被告给付2.4万元的转账记录为证。被告表示该68418元均系被告出资。庭审中，被告曾称其买房之前取出56014元，由于原告刚进入银行工作，有拉存款的业务，故自己补了4000元现金后，将6万元给了原告，先存到原告账户，再由原告账户支付首付款。后被告又称其补了1万元现金，将6.6万元给了原告，由原告支付首付款，就此提交其于2009年4月17日取现56014元的银行交易记录为证，该交易记录中同时记载2009年4月15日存入5.5万元。原告表示由于需要被告去办理相关手续，原告将5.5万元现金给了被告，后来了解到可以刷原告的卡，便取出该5.5万元后，刷了原告的银行卡。被告表示其于2010年11月19日支付的16644元全部是被告出资，原告向被告转账的2.4万元是因原告此前陆陆续续向被告借款，偿还被告的借款。原告表示诉争房屋的按揭贷款均系原告陆陆续续向被告还贷帐户支付，截至2019年4月，其还贷本息共计144000元。被告对此予以认可，表示2019年4月前的所有贷款均系原告在偿还。2019年5月25日，被告将诉争房屋剩余贷款全部清偿。经查，诉争房屋交付后，由原告居住至今，诉争房屋所涉的物业费、燃气费、水费、电费等所有费用均由原告交纳，购买诉争房屋的所涉的购房合同、借款合同、交纳各项税费的所有材料均由原告持有。原告提交其与被告的微信聊天记录，其中2018年4月16日，被告：“你不是想过户吗？准备给我多少钱，你说个数，我想想……过了户也好，我买一个，不住可以拿租金……”。2018年4月19日，被告：“房子的事我想这样，你交了多少钱，我全给。最后归我。之前是说给你，但谁知道北重会倒闭，我中专岁数也没优势，好工作也不好找。我总得有个栖身之处，这房还能解决我的生活费。其实两居换一居我能接受，但你觉得我卖给你了，与其这样，不如我把钱都给你。都不吃亏，你白住。当初说给你我是为你着想，没房不好找对象，是刚需，现在你也结婚了，也有一部分固定资产了。你也应该为我着想……当初申请这房不是想给你，是小殷让我申请，也没想买了给谁。可赶巧房下来你毕业，就说给你了，那时候我也不需要……”；原告：“姐……我从开发商手里买一次，的确用你的名字买，但是我花的钱，现在再市场价从你这买一次？……”庭审中，经原告申请，原告、被告的父亲张xx出庭作证称：“原告与被告商量买房的事时跟我说过，说房钱是原告出，号是被告摇下的，借被告的名买房，至于怎么执行的我不知道。”庭审中，经原告申请，李x出庭作证称：“我是原告的前岳母，2011年我女儿和原告家里人见面谈婚事，一起吃饭的时候，被告答应说房子是借他的名让原告买，让原告住，说可以过户。”经询，双方均认可诉争房屋目前市场价格为330万元。诉讼中，原告申请对其在诉争房屋内装修的价值进行评估。经摇号选定，本院委托首信（北京）国际资产评估有限公司就此进行评估。2019年10月16日，该公司出具资产评估报告，评定诉争房屋内装修的价值为49219元。原告与被告均认可该资产评估报告。原告支付鉴定费4500元。本院认为，原告与被告的争议焦点在于原告所述的其借被告名义购买诉争房屋是否成立。对此，本院分析如下情节：首先，诉争房屋首付款中的6.5万元系由原告的银行卡支付，被告辩称该款项系其取现后交给原告用于拉存款，但原告予以否认，被告所述本院不予采信，认定该6.5万元系原告出资。对于首付款中的剩余3418元，虽然系刷被告的银行卡支付，但原告于2010年11月17日向被告转账2.4万元，原告表示包含该3418元，被告虽予以否认，称该2.4万元系原告偿还其向被告的借款，但未就此举证证明，本院不予采信，对于原告所述予以采信，可以认定首付款均系原告出资；其次，诉争房屋截至2019年4月的贷款均由原告在负责偿还；再次，购买诉争房屋所涉的购房合同、借款合同、交纳税费的票据等均由原告持有；再次，诉争房屋自交付至今，一直由原告在居住；从次，原、被告的父亲作为与原告、被告关系紧密的家人，亦出庭作证证明原告姐被告名购买诉争房屋的事实存在，其证言具有较高的证明力；最后，双方之间的微信聊天记录中，被告也承认“可赶巧房下来你毕业，就说给你了”，可见被告确实有过将房屋“给”原告的意思表示。综上，在案证据可以形成完整的证据链，证明双方就原告借被告名义购买诉争房屋达成了一致，存在借名买房的合同关系，且诉争房屋的首付款及截至2019年4月前的按揭贷款均由原告出资的事实。本院认为，诉争房屋系政策性保障住房，原告与被告违反相关政策、法规的规定，约定由原告借名购买政策性保障住房，并登记在被告名下，双方之间的合同违反强制性法律规定，应属无效。合同无效后，原告应将诉争房屋返还被告，被告应将已付购房款返还原告。原告要求赔偿的装修款，本院根据资产评估报告的意见，仅支持49219元。关于原告要求赔偿的房屋溢价款损失，本院综合考虑双方的过错，酌情确定被告赔偿原告200万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二、第五十八条之规定，判决如下：一、被告张磊于本判决生效之日起七日内返还原告张慧超二十三万一千七百八十六元四角六分；二、被告张磊于本判决生效之日起七日内赔偿原告张慧超损失二百零四万九千二百一十九元；三、原告张慧超于被告张磊履行完毕上述第一项、第二项判决义务当日将北京市朝阳区xxxxx3号院4号楼23层2304号房屋返还被告张磊；四、驳回原告张慧超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费4500元，由原告张慧超负担2250元（已交纳），由被告张磊负担2250元（原告张慧超已预交，被告张磊于本判决生效之日起七日内支付原告张慧超）。案件受理费33454元，由原告张慧超负担8406元（已交纳），由被告张磊负担25048元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬审 判 员  吴 娜人民陪审员  何小清二〇一九年十二月十八日法官 助理  袁书亮书 记 员  裴 娜