福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0211民初5002号 原告：松下冷链（大连）有限公司,住所地辽宁省大连经济技术开发区松岚街6号。 法定代表人：横尾定顕，董事长。 委托诉讼代理人：张文翔，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：厦门源鼎工贸有限公司，住所地福建省厦门市集美区锦园西路469号厂房二第三层D区。 法定代表人：伊志仔，总经理。 委托诉讼代理人：李忠安，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艺鸿，北京中银（厦门）律师事务所实习律师。 被告：厦门市集美区灌口镇人民政府，住所地福建省厦门市集美区灌口大道2199号涌泉工业园综合楼。 负责人：黄金喜，镇长。 委托诉讼代理人：刘文福，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王淑勤，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被告：厦门市集美区城市管理局（原厦门市集美区城市管理行政执法局），住所地福建省厦门市集美区建南路6号之1。 法定代表人：熊志伟，局长。 委托诉讼代理人：张靖，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高磊，福建天翼律师事务所律师。 第三人：林丽卿，女，1956年4月14日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告松下冷链（大连）有限公司（以下简称松下公司）与被告厦门源鼎工贸有限公司（以下简称源鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，经源鼎公司申请，本院依法追加厦门市集美区灌口镇人民政府（以下简称灌口镇政府）、厦门市集美区城市管理局（以下简称集美城管局）为本案被告，并依法通知林丽卿作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告松下公司的委托诉讼代理人张文翔、被告源鼎公司的法定代表人伊志仔及委托诉讼代理人李忠安、王艺鸿、被告灌口镇政府的委托诉讼代理人刘文福、王淑勤、被告集美城管局的委托诉讼代理人高磊、第三人林丽卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 松下公司向本院提出诉讼请求：1.源鼎公司立即向松下公司退还2018年6月1日至2018年6月30日期间的租金15750元；2.源鼎公司立即向松下公司支付违约金15750元；3.源鼎向松下公司赔偿损失134930元；4.源鼎公司承担本案诉讼费。庭审中，松下公司变更诉讼请求为：1.源鼎公司和林丽卿立即向松下公司退还2018年6月1日至2018年6月30日期间的租金15750元；2.源鼎公司和林丽卿立即向松下公司支付违约金15750元；3.源鼎公司、灌口镇政府、集美城管局、林丽卿共同向松下公司赔偿损失134930元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：松下公司系一家生产冷柜的制造厂，同时接受百事可乐、顶津集团（康师傅）委托，承揽顶津集团（康师傅）、百事可乐饮品展示柜的仓储配送服务。为应对厦门地区的物流配送，从2015年起，松下公司租赁了源鼎公司位于厦门市集美区后浦社的仓库用于存放商用冷柜等制冷设备。2017年双方续签租赁合同，约定：仓库面积为1050平方米，仓库租金为15元／平方米／月，费用的支付方式为季度，合同签订支付一季度仓租（以此类推），租期为2017年8月15日至2019年8月14日；源鼎公司确保向松下公司出租的房屋系本单位拥有完全所有权和使用权；租赁期间，如源鼎公司进行新的规划和拆建项目确需收回该房屋，必须提前60天书面通知松下公司，合同解除后，源鼎公司支付松下公司1个月租金作为违约金，并退还剩余租金。合同签订后，松下公司依约履行支付租金的义务，租金支付至2018年6月30日。2018年5月30日，松下公司业务人员突然接源鼎公司法定代表人伊志仔通知，称仓库2018年6月1日要被拆了，让松下公司赶紧将冷柜转移走。松下公司紧急派员到厦门，安排包括重新寻找仓库，委托运输公司等紧急转移冷柜事务。但因时间过于仓促，2018年6月1日仓库被强制拆除时仍有大量百事可乐和康师傅的冷柜被毁损。后经了解，源鼎公司非法占用农用耕地，仓库系违章建筑，因此被强制拆除。松下公司认为，源鼎公司未告知其仓库存在的违章问题，未按合同约定提前通知解除合同，已构成严重违约，应当退还剩余租金并支付违约金，同时，导致的损失应由其承担。因此，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判如所请。 源鼎公司辩称，一、从基本法律关系角度来看，松下公司起诉所依据的法律关系混乱，应驳回其起诉。松下公司一方面以与源鼎公司之间的房屋租赁合同为由起诉，系租赁合同关系，另一方面却认为系因厦门市集美区的仓库被强制拆除导致的纠纷，属于侵权法律关系。同一个案件中原告不能同时主张两种不同的法律关系。二、仅从侵权法律关系角度看，源鼎公司并非本案适格被告。松下公司称被强制拆除的仓库位于厦门市集美区，但该仓库并非源鼎公司出租给松下公司，该仓库也非源鼎公司所有。此外，该仓库系被城管部门强制拆除，与源鼎公司并无因果关系。若松下公司认为其存储在仓库里面的冷柜毁损，也应向责任人即城管部门主张权利，源鼎公司并非侵权人。因此，基于侵权法律关系层面看，源鼎公司并非适格被告，松下公司要求源鼎公司赔偿损失134930元没有事实及法律依据，依法应驳回该项诉讼请求。三、仅从租赁合同关系看，源鼎公司出租给松下公司的厂房系合法合规建筑，不存在违约行为。《2017年仓库租赁合同》明确约定由源鼎公司将位于厦门市集美区的1050平方米厂房出租给松下公司作为仓库使用。源鼎公司在租赁合同期限内已向松下公司提供了租赁厂房，松下公司至今仍在正常使用厂房，源鼎公司不存在任何违约行为，故松下公司要求返还2018年6月份租金15750元及支付15750元违约金（即第1、2项诉讼请求）没有事实及法律依据，请法庭依法驳回相应的诉讼请求。关于第一项诉求，根据仓库租赁合同第四条第二点第4小点约定，租赁期间若甲方需要提前解除合同的，需提前30日书面通知乙方，若未提前通知乙方，需支付一个月的租金作为违约金，乙方退还剩余租金。松下公司自行搬离租赁房屋，且未提前30天书面通知源鼎公司，需支付一个月的租金作为违约金。因此，在抵扣松下公司应付的一个月违约金后，源鼎公司无需再退还一个月的租金，故该项诉求不能成立。关于第二项诉求，首先双方租赁合同关系终止是松下公司自行搬离，而非源鼎公司提前解除，源鼎公司并不存在违约行为，无需支付违约金。其次，根据原告陈述，其搬离原因是政府强拆，而非是被告自身进行新的规划和拆建项目需要收回房屋。故本案不符合租赁合同第五条第二点第4小点约定的源鼎公司向松下公司支付一个月租金作为违约金的情形，该项诉求没有合同依据。关于第三项诉求，1.航空运输费用看不出与本案的关联性。2.转移冷柜支出运输费用：其一，该项费用系原告自行转移，与被告无关；其二，原告提供的证据漏洞百出，其与承运人签订的承运合同第四条约定6月30日甲方提供的库存数量为655台，但运输期限却至6月5日止，时间都完全颠倒，显然是伪造的证据；其三，原告与承运人之间不排除存在其他业务往来。3.仓储服务多出的租金5880元：原告自行寻找第三方进行承租，且价格由其自行商谈，并非必然多出的费用。此外，原告也未提供实际向第三方支付租金的凭证，无法确认实际发生了相关费用。4.福州百事和福州顶津的索赔费用：其一，根据租赁合同第五条第二点第7小点约定，租赁期间若房屋发生非因甲方原因造成的自然损坏，或人为损坏等情形，房屋修缮费用由被告承担，但由此产生的货损由甲方即原告自行承担。所以即便原告承租被告的房屋确实被拆除，但这种人为拆除是第三方政府部门进行，被告的义务也仅限于对破坏的房屋进行修缮，但货损费用应由原告自行承担。即便发生了设备损失费用，也应由原告自行承担。其二，两家公司提供的是书面证明，性质上属于证人证言，在未出庭作证的情况下，不具有证据效力。其三，没有证据证明原告实际受损货物的数量情况。其四，两家公司的说明不能证明实际货物损失，没有通过价值鉴定或者价格认证等程序确认受损货物的实际价值，其五，原告并没有实际向两家公司赔偿损失，在损失没有实际发生的情况下，不能作为诉求主张。 灌口镇政府辩称，松下公司与源鼎公司之间是房屋租赁合同纠纷，租赁合同的标的是集美区，该厂房不在灌口镇辖区，与灌口镇政府没有法律上的关联性，将灌口镇政府追加为被告错误。灌口镇政府拆除的是林丽卿位于厦门市集美区违建，与松下公司、源鼎公司无法律上的关系。灌口镇政府在拆除厦门市集美区违建时，已将相关物品腾空，没有照成物品损坏。如松下公司认为物品在拆除违建时有损坏，也应是侵权纠纷而非违约纠纷。综上，应驳回松下公司对灌口镇政府的起诉。 集美城管局辩称，集美城管局非本案适格被告，依法应裁定驳回源鼎公司追加被告暨第三人的申请。1.本案系房屋租赁合同纠纷，讼争的依据是松下公司与源鼎公司签订的《2017年仓库租赁合同》。依据合同相对性原则，集美城管局并非案涉仓库租赁合同的任何一方，与本案所诉的仓库租赁合同并无任何法律上的利害关系。2.案涉合同第二条约定的仓库地点为厦门市集美区，而源鼎公司追加集美城管局的基础是依据厦门市思明区人民法院作出的（2018）闽0203行初297号行政判决书、厦门市中级人民法院作出的（2019）闽02行终行政判决书，判决确认厦门市集美区灌口镇人民政府与集美城管局拆除的铁皮建筑物位于厦门市集美区高速桥旁，与合同中的仓库地点并非同一地址。集美城管局与本案并无任何事实上和法律上的利害关系。综上，源鼎公司要求集美城管局作为本案共同被告参加诉讼并承担连带赔偿责任无事实和法律依据，依法应裁定驳回源鼎公司追加被告暨第三人的申请。若原告认为我方损害其合法利益，也不应在本案起诉，应另案起诉。 林丽卿述称，与源鼎公司答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月15日，以松下公司为甲方（承租人）、源鼎公司为乙方（出租人），双方签订《2017年仓储租赁合同》一份，约定：源鼎公司将位于厦门市集美区，面积为1050平方米的仓库出租给松下公司使用，仓库租金为15元／平方米／月。费用支付方式为：季度付款方式，即合同签订支付一季度仓租，一季度末支付二季度仓租（以此类推）。租期自2017年8月15日起至2019年8月14日止。上述合同第四条“甲方权利与义务”中约定：“二）甲方义务……4、租赁期间，如甲方需要提前解除合同，须提前30日书面通知乙方。如甲方未提前通知乙方，须支付1个月的租金作为违约金，乙方退还剩余租金。”第五条“乙方权利与义务”中约定：“二）乙方义务……7、租赁期间，如房屋发生非因甲方原因造成的自然损坏，或人为损坏，或屋面漏水等，影响甲方正常使用的，乙方应在接到甲方通知之日起七天内予以修缮，超过七天，甲方有权自行修缮，修缮费用由乙方承担；由此产生的货损由甲方承担。”合同并就双方其他权利义务进行了约定。松下公司在合同落款的甲方处加盖其合同专用章，源鼎公司在合同落款的乙方处加盖公章。上述合同签订后，源鼎公司将林丽卿搭盖的址于厦门市集美区灌口镇的铁皮建筑物（以下简称案涉房屋）交付松下公司使用。松下公司按照合同约定支付了至2018年6月30日止的租金。林丽卿与源鼎公司的法定代表人伊志仔系母子关系。 2018年6月1日，案涉房屋被灌口镇政府、集美城管局强制拆除。林丽卿不服该行政强制拆除行为，向厦门市思明区人民法院提起行政诉讼，厦门市思明区人民法院于2019年1月29日作出（2018）闽0203行初297号行政判决，判决查明林丽卿于2007年在厦门市集美区高速桥旁搭盖两栋占地面积2100平方米的铁皮建筑物，该建筑物经集美城管局认定为违法建设并责令其限期改正，后于2018年6月1日被强制拆除，拆除时灌口镇政府与集美城管局均未派员到场参与。判决认为灌口镇政府与集美城管局实施的强制拆除行为缺乏程序性证据，应认定违法，故判决如下：“确认厦门市集美区灌口镇人民政府、厦门市集美区城市管理行政执法局于2018年6月1日拆除厦门市集美区高速桥旁由原告林丽卿搭盖的铁皮建筑物的行为违法。”该判决作出后，集美城管局不服该判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）闽02行终129号行政判决，判决驳回上诉，维持原判决。 庭审中，本院依法询问各方当事人《2017年仓储租赁合同》的效力，松下公司与源鼎公司、林丽卿均认为该合同合法有效。本院告知松下公司：案涉房屋因无合法批建手续于2018年6月1日被强制拆除，在此情况下案涉合同依法应认定为无效，而松下公司的诉讼请求1、2、3项是基于合同有效提出的，松下公司是否变更诉求？松下公司答：我方基于合同有效，双方存在实际的租赁关系提起诉讼请求1、2、3项。我方经法庭告知后不变更诉求。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经人民法院生效判决查明，案涉房屋系由林丽卿违法搭盖，后被灌口镇政府、集美城管局强制拆除，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故本案房屋租赁合同无效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”松下公司对合同效力的主张与本院根据案件事实认定的不一致，经本院释明，松下公司仍未变更诉讼请求，故其起诉主张的事实和理由不成立，对于松下公司的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告松下冷链（大连）有限公司的诉讼请求。 案件受理费3629元，减半收取计1815元，由原告松下冷链（大连）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 林福赞 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 王 悦 代书记员 连春玲 附：相关法律法规 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。