包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初4577号原告（反诉被告）：张海，男，1973年8月1日出生，现住包头市。被告（反诉原告）：张建，男，1971年3月18日出生，现住包头市。第三人：包头市联邦置业有限责任公司。法定代表人：武钰，董事长。委托诉讼代理人：李成。委托诉讼代理人：辛丽。原告（反诉被告）张海与被告（反诉原告）张建、第三人包头市联邦置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷暨反诉原告张建与反诉被告张海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张海、被告（反诉原告）张建、第三人包头市联邦置业有限责任公司的委托诉讼代理人李成、辛丽到庭参加诉。本案现已审理终结。张海向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，向原告赔偿房屋实际成交价10%的违约金62500元；2、判令被告继续按照合同约定完成房屋过户；3、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：2019年5月29日，原、被告在包头市联邦置业有限责任公司直营店青东民主店居间下签订了《房地产买卖合同》，合同约定原告购买被告位于包头市××区坊XXX个人住房。采用一次性交易分期付款的方式。原告先后支付被告购房款485000元，其中部分房款被告用于偿还该房屋银行贷款。解除抵押后，原、被告在三个工作日内办理产权转移登记，后原告向被告支付剩余购房款。但被告在完成贷款解押后，不配合原告办理产权过户手续，故诉至法院。张建辩称，原告先行违约未能如期支付第二笔购房款，合同约定应于2019年7月22日之前支付第二笔购房款，原告实际支付时间是8月14日，原告先违约；其次原告要求的违约金没有事实和法律依据，原告并未要求解除合同，不应适用10%的违约金约定；第三原告违约在先，被告多次要求原告办理过户手续，原告拒绝配合办理，被告有权拒绝原告的相应请求。张建提出反诉请求：要求反诉被告张海继续履行合同，向反诉人支付尾款140000元；并承担逾期支付购房款违约金51480元。事实和理由：2019年5月29日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖居间合同》，约定被反诉人购买反诉人位于包头市××区房屋。总价款为625000元，采用分期付款方式，即2019年6月9日支付215000元，7月22日支付260000元，用于结清贷款解除抵押。剩余尾款140000元解除抵押三个工作日内付清。合同第九条第四款约定，被反诉人不能依约付款的，应每日按照逾期支付房款的千分之三向反诉人支付违约金。2019年8月14日，双方又签订补充协议一份，约定于9月25日办理过户手续，其余按照原合同执行。因反诉被告再次违约不配合被告办理过户手续，致使反诉原告不能按时收到140000元购房款，被告应承担再次违约责任。因反诉被告未按约定支付第二笔购房款及未按约定配合反诉原告办理过户手续，故应承担违约责任。包头市联邦置业有限责任公司诉称，当时给他们双方协调了很多次，房屋总价625000元，应当是一次性付款，先期支付160000元，张建说是另有他用，后来支付260000元用于解除抵押，剩下最后145000元。约定解除抵押之后办理过户，但是在支付260000元之后几天，张建提出原告已经违约，支付第二笔款项晚于约定，后来在8月14日双方又签订了补充协议，就原合同进行了补充，约定在2020年3月23日之前腾房，本来应当是过户之后就腾房，但是由于原告晚支付第二笔款，被告可以晚腾房。同时约定在2019年9月25日办理过户手续。2019年9月25日双方去房管局办理过户手续，被告要求原告将违约金、购房款一次性结清之后才能办理，双方就违约金没有协商成功，所以没有办理过户手续，后来也是因为违约金等协商不成一直没有办理过户手续。反诉被告张海辩称，同意继续履行合同，同意支付尾款，但是反诉原告得配合反诉被告办理过户，反诉被告没有违约，不同意承担违约责任。本院经审理认定事实如下:2019年5月29日，张海与张建、包头市联邦置业有限责任公司签订房屋买卖居间合同一份，约定张海购买张建所有的位于包头市××区房屋，总价款为625000元，张海于2019年5月22日向张建支付购房定金10000元。该房尚有未偿还的银行贷款250000元。付款方式采取一次性交易分期支付，即2019年6月9日之前支付张建购房款160000元；7月22日之前支付购房款260000元，用于偿还银行贷款；张建结清贷款后5个工作日内办理解除抵押手续，解除抵押后，张建与张海在3个工作日内办理产权转移登记；剩余购房款195000元于双方办理产权转移登记当日一次性支付张建；办理产权转移登记产生的税费由张海承担。原、被告及第三人签订该协议时，张海向包头市联邦置业有限责任公司交纳居间服务费5500元，张建交纳2000元居间服务费。原、被告同时对房屋的交付时间进行了约定，即张建承诺于过户后4个月内腾出房屋，腾房之前的相关费用由张建负担；并于2019年10月1日之前将房屋中所有人户口全部迁出，由包头市联邦置业有限责任公司留存张建5000元腾房和迁户押金。合同第九条违约责任：“9.1本合同签订后即具有法律效力，任何一方不得擅自违约，违约方应当承担相应的法律责任，任何一方单方拒绝履行合同，对方可解除合同，违约方应向守约方支付总房款10%的违约金；9.4甲乙双方如未按照约定的期限履行付款义务的，每逾期一日付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务”。2019年5月22日，张海的爱人张晓英支付张建定金10000元。合同签订后，2019年6月9日，张晓英支付张建购房款215000元；8月14日支付购房款260000元。2019年8月14日，张建与张晓英、张海及包头市联邦置业有限责任公司民主店工作人员辛丽签订补充协议一份，约定腾房日期延至2020年3月23日之前，张建付张晓英2个月租金2000元，双方于2019年9月25日之前办理过户手续，其余按原合同执行。张建收到张海购房款后，偿还了银行剩余贷款，办理了解除抵押的手续。到9月25日双方约定在房管局办理过户手续时，张建要求张海给付迟延履行第二笔购房款的违约金，张海不同意给付，双方发生争议，导致房屋买卖过户行为未继续进行。庭审中，张建提出反诉，要求与张海继续履行房屋买卖合同，并要求张海承担逾期支付第二笔购房款260000元的违约金，按日千分之三计算逾期24天为18720元；以及剩余购房尾款140000元的违约金从2019年9月25日开始计算至开庭之日，按日千分之三计算为32760元。上述事实，有双方当事人陈述、书证等证据在案佐证。本院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖居间合同是双方当事人真实意思表示，未违法国家法律的强制性规定，系有效合同，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。现张海要求与张建继续履行房屋买卖合同，张建亦同意履行，故双方签订的房屋买卖居间合同应继续履行；因合同继续履行，张海要求张建按房屋实际成交价10%给付违约金62500元，依据不足，本院不予支持；反诉原告张建要求反诉被告张海按日千分之三给付逾期支付第二笔购房款260000元及剩余尾款140000元的违约金的反诉请求，本院认为，违约金的赔偿以及支付标准应当于一方违约行为是否给对方造成损失或可能给对方造成的损失数额相当。本案原、被告及第三人约定的按日千分之三计算违约金，计算标准明显畸高。张海虽迟延24天给付张建购房款260000元，但张海给付张建第一笔购房款时超出合同约定的160000元，实际交付购房款为215000元，且双方均主张继续履行该买卖合同，故对于张建主张的违约金反诉请求，依据不足，本院不予支持。张海应在张建协助其办理过户手续当日一次性支付剩余购房款140000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、张海与张建签订的《房屋买卖居间合同》继续履行；二、张建协助张海办理位于包头市××区房屋产权转移登记手续；三、张海于办理产权转移登记当日支付张建剩余购房款140000元；四、驳回张海的其他诉讼请求；五、驳回张建的其他反诉请求。案件受理费1362元，简易程序减半收取681元，由张海负担；反诉费2065元，由张建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 白砚峰 二〇一九年十二月二十三日书记员 申 奥附：本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。