山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5717号 上诉人(原审被告)：临朐县宜佳仁物业管理有限公司，住所地临朐县龙泉南路龙苑新村。 法定代表人：马荣昌，总经理。 委托诉讼代理人：杨宪军，山东宇明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白骞，山东宇明律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：临朐县龙苑新村北区业主委员会，住所地临朐县龙泉路西侧水磨村南龙苑新村**物业办公室。 法定代表人：范志春，主任。 原审被告：马荣昌，男，1966年7月25日出生，汉族，居民，住临朐县。 原审第三人：临朐县巨龙房地产开发公司,住所地临朐县朐山路**。 法定代表人：王学全，总经理。 委托诉讼代理人：孟现军，男，1965年8月23日出生，汉族，该公司职工，住临朐县。 委托诉讼代理人：张泮赫，山东宇明律师事务所律师。 上诉人临朐县宜佳仁物业管理有限公司（以下简称宜佳仁公司）因与被上诉人临朐县龙苑新村北区业主委员会（以下简称北区业委会）、原审被告马荣昌、原审第三人临朐县巨龙房地产开发公司（以下称巨龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省临朐县人民法院（2018）鲁0724民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宜佳仁公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实、适用法律错误。一、龙苑新村北区不应作为一个独立的物业管理区域。龙苑新村南北区是巨龙公司分期开发建设的，仅配备一处物业管理用房，水电设施存在共用情况，且物业管理用房无法分割使用，依据《山东省物业管理条例》第八条的规定应当将龙苑新村南北区划定为一个物业管理区域，不应将龙苑新村北区作为一个独立的物业管理区域。龙苑新村北区单独成立业主委员会，独占使用物业管理用房，与物业服务企业单独签订和解除物业服务合同，都是不合法的。一审判决确认龙苑新村北区作为一个独立物业管理区域，未考虑到全体业主对共有部分的共有权和管理权，是错误的。虽然2015年11月11日上诉人与被上诉人签订的物业服务合同无效，但上诉人仍在履行前期物业合同。前期物业服务合同是巨龙公司与上诉人签订的，是为全体龙苑新村南北区提供物业服务的合同，被上诉人要求解除合同，其主体资格存在问题。二、被上诉人解除物业服务合同的程序不合法。被上诉人解除与上诉人的物业服务合同违反《潍坊市物业服务企业退出项目管理办法》，导致龙苑新村南北区无法正常供电、供水。上诉人认为，违反该办法解除物业服务合同关系虽非无效，但不合法、不合理。一审判决被上诉人解除物业服务合同有效，却未判令被上诉人与上诉人按照该办法办理相关手续，并未从根源上解决上诉人与被上诉人之间的纠纷。三、上诉人认为本案纠纷应当先由其他机关处理，解决物业服务合同的主体合法性问题，解决本案涉及的水电纠纷。 北区业委会未提交答辩意见。 马荣昌、巨龙公司未提交陈述意见。 北区业委会向一审法院提出诉讼请求：1、依法解聘宜佳仁公司，并确认北区业委会与宜佳仁公司物业管理服务合同于2018年5月31日终止解除；2、判令宜佳仁公司与北区业委会办理物业交接手续，交接2018年7月之前的全部财务会计凭证（物业费、水电费、小区广告牌收入）、小区建筑施工图纸、竣工验收文件、物业交接文件等原始交接资料，居民电卡及充电设备；3、判令宜佳仁公司、马荣昌返还预收的水电费、物业费及其他费用，暂定20000元。 一审法院认定事实：临朐县龙苑新村是由巨龙公司开发的居民小区，原规划范围为临朐县城龙泉路西侧，仲临路以北，站前街以东，水磨村以南，其中一期工程实际为现在的龙苑新村南区，二期工程为现在的龙苑新村北区，三期工程位置在现在的龙苑新村南区以南，三期工程目前更改为龙苑尚筑项目，正在建设中。一期、二期工程和龙苑尚筑项目，先后分三次办理的建设用地规划许可证。从龙苑新村修建性详细规划总平面图来看，整个龙苑新村全部三期工程建设规划中，只在北区17号楼前规划一处物业管理用房，实际上，龙苑新村南北区只在北区17号楼前有一处物业管理用房。龙苑新村南区有配电室一处，有250KV变压器一台，向南区南北中心路以西业主供电，北区紧挨物业管理用房有配电室一处，有250KV和500KV变压器各一台，其中500KV变压器，向南区南北中心路以东业主、南区沿街商业用房以及北区南北中心路以西业主供电。南北区现共用一个自来水总计量表，位于**大门口窨井内，南北区分别设有自来水供水控制阀门，但南北区未单设分计量表。2009年12月10日，巨龙公司与宜佳仁公司签订《物业管理合同》，约定巨龙公司将龙苑新村的物业管理委托给宜佳仁公司，四至范围为：东至龙泉南路，南至仲临路，西至站前街，北至水磨村，建筑面积110000平方米；物业管理服务费为每平方米建筑面积0.45元，由于社会收入、消费水平的提高及国家用工政策的调整等不可控制因素，使服务费用上涨，导致宜佳仁公司经营困难，宜佳仁公司可要求适当提高服务费标准；委托管理期限为10年，自2009年12月10日起至2019年12月9日止。双方还约定了委托管理事项等内容。合同签订后，由宜佳仁公司为龙苑新村南北区提供前期物业服务。 龙苑新村北区于2015年成立北区业委会。2015年10月26日，由临朐县物业管理办公室出具介绍信，由马荣昌到临朐县公安局治安大队刻制了北区业委会公章。2015年11月11日，由原北区业委会主任李磊华代表北区业委会与宜佳仁公司签订《北区物业服务合同》，合同中加盖了北区业委会和宜佳仁公司的公章。《北区物业服务合同》约定，本合同为期5年，自2015年11月11日至2020年11月10日；物业管理区域四至：东至龙泉路，西至站前街，南至黄山路，北至水磨村，业主总户数570户；宜佳仁公司按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅价格为0.45元/平方米，物业服务费采取包干制，楼道灯照明由业主自行承担。合同中还约定了物业维修、物业服务内容、物业服务标准、双方权利义务等内容。合同签订后，宜佳仁公司向临朐县物业管理办公室办理了合同备案。 李磊华于2016年6月22日与他人签订《国有建设用地使用权及房屋所有权买卖合同》，将其位于龙苑新村北区的房屋出售。 现在任期内的北区业委会于2018年4月12日向临朐县物业管理办公室办理了备案，业主委员会基本情况表记载：物业管理区域四至范围为：东至水磨村企业，南至黄山路，西至玉明珠商务宾馆，北至水磨村；建筑物总面积65007.77平方米，总人数2500人，交付时间2009年10月，入住率80.5%，业主大会应参加专有部分面积为65007.77平方米，业主人数为570人，业主代表为19人。临朐县人民政府城关街道办事处在街道办事处（乡镇人民政府）意见栏加盖公章，临朐县物业管理办公室在备案部门意见栏加盖公章。 2018年5月4日，北区业委会以龙苑新村业主委员会的名义向龙苑新村全体业主发出公告，称：2018年4月下旬，业委会陆续收到小区业主提交的19份《区情民意汇总表》，反映宜佳仁公司存在乱收费，卫生、绿化、秩序维护等现场管理不到位、不作为等偏离物业服务核心本质等情况，业主对物业公司的服务不满意，并提交了请愿表，要求召开业主大会解聘宜佳仁公司。业委会经过讨论后决定于2018年5月21日上午9时，在小区广场召开临时业主大会，可由业主代表参会，表决是否解聘宜佳仁公司事宜。 2018年5月21日，龙苑新村北区的19名业主代表在征求19幢住宅楼业主对解聘宜佳仁公司意见的基础上，由业主代表或者业主代表的委托代理人对龙苑新村北区解聘宜佳仁公司进行表决。根据业主代表征求意见情况，19幢楼实际入住525户，同意解聘的业主419户，占总入住业主的79.8%。各同意解聘宜佳仁公司的业主专有部分占建筑总面积的比例情况，经北区业委会统计，同意解聘宜佳仁公司的业主专用部分占建筑总面积超过半数。 2018年5月22日，北区业委会发出《龙苑新村业主代表大会关于解聘宜佳仁物业公司的公告》，公告中载明了龙苑新村北区各幢住宅楼入住总数、签字权数、业主意见，并在备注中说明了解聘理由和结论，以及公告公示期为七日，公示期内有异议者向北区业委会提出。 2018年5月31日，北区业委会制作了《终止物业服务合同告知书》，通知解聘宜佳仁公司，解除物业服务合同，并告知宜佳仁公司在收到本告知书的20日内撤离小区，同时办理相关的移交手续。2018年6月22日，北区业委会以邮政特快专递方式向宜佳仁公司邮寄文件一份，因宜佳仁公司拒收，邮件于2018年6月23日退回。 2018年7月9日，北区业委会与临朐鑫泰物业管理有限公司（以下简称鑫泰公司）签订《物业管理服务协议》，由北区业委会代表全体业主委托鑫泰公司为龙苑新村北区提供物业管理服务，因龙苑新村北区小区情况特殊，本协议期限暂定十二个月，自2018年7月15日至2019年7月14日为试用期，试用期内鑫泰公司不能完全履行本协议约定的内容，北区业委会有权责令鑫泰公司无条件退出本小区，并按协议的约定承担相应法律责任，若试用合格，双方可协商续签本协议。合同签订后，鑫泰公司进驻龙苑新村北区从事物业服务，宜佳仁公司也未退出龙苑新村北区，仍为龙苑新村北区进行部分物业服务。 宜佳仁公司未与北区业委会办理物业退出交接手续。在审理期间，北区业委会明确宜佳仁公司应进行交接的清单为：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、移交保管的物业档案、物业服务档案，包含业主名单、交房时物业交接验收资料等；5、提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料，包含电卡及电费充值系统；6、移交清算预收、代收的有关费用，包含水电费及专项维修资金的使用记录；7、法律、法规规定的其他事项。因北区业委会与宜佳仁公司就解聘及物业退出交接发生纠纷，北区业委会于2018年10月19日诉至法院。 一审法院认为，本案当事人对本案争议的焦点是：一、龙苑新村北区是否为一个独立的物业管理区域；二、2015年11月11日北区业委会与宜佳仁公司签订的物业服务合同是否成立；三、北区业委会解聘宜佳仁公司程序是否合法，双方之间的物业服务合同是否已经解除；四、如果北区业委会解聘程序合法，物业服务合同已经解除，物业交接的范围以及宜佳仁公司是否应当返还预收的水、电、物业费及其他费用；五、马荣昌个人应否承担本案连带责任。 一、关于龙苑新村北区是否为一个独立的物业管理区域问题。北区业委会认为，物业管理区域的划分是以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑其他综合因素确定。即使分期开发建设的物业也并非当然划定为一个物业管理区域。龙苑新村北区的道路建设规划红线范围与南区完全独立分开，可以证明龙苑新村南北区虽然是分期建设，但属于两个独立的物业管理区域。另外，龙苑新村南北区的物业管理费也不相同，宜佳仁公司对以上小区也是作为独立的物业管理区域划分和管理的。宜佳仁公司认为，巨龙公司与宜佳仁公司签订的《物业管理合同》中，将龙苑新村全部，包括一、二、三期区域内的物业交由宜佳仁公司管理并提供物业服务，龙苑新村整个建设规划中只在北区修建一处物业管理用房，且南区与北区共用部分水电设施，因此，龙苑新村应当只能划定为一个物业管理区域。 根据《山东省物业管理条例》第八条、第九条的规定，“物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域”。“建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。”龙苑新村南北区，作为建设单位的巨龙公司未按照有关规定向物业主管部门申请划分物业管理区域，但根据2018年4月12日《业主委员会备案表》记载：物业管理区域四至范围为东至水磨村企业，南至黄山路，西至玉明珠商务宾馆，北至水磨村，该区域即龙苑新村北区的四至范围。《业主委员会备案表》由临朐县人民政府城关街道办事处、临朐县物业管理办公室加盖公章。因此，从《业主委员会备案表》记载的内容，结合龙苑新村南北区分两次办理建设用地规划许可证，而根据规定物业管理区域的划分应以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，可以认定龙苑新村北区作为一个物业管理区域已经得到物业主管部门和街道办事处的认可，应作为一个独立的物业管理区域。 二、关于2015年11月11日北区业委会与宜佳仁公司签订的物业服务合同是否有效问题。龙苑新村北区的物业服务存在前后两份合同，前一份是2009年12月10日，巨龙公司与宜佳仁公司签订的《物业管理合同》，后一份是2015年11月11日，由原北区业委会主任李磊华代表北区业委会与宜佳仁公司签订的《北区物业服务合同》。对前一份合同，北区业委会与宜佳仁公司均无异议；对后一份合同，双方均认为合同无效。北区业委会认为，该合同系宜佳仁公司法定代表人马荣昌持有北区业委会公章，与北区业委会主任李磊华串通签订的，未经业主大会决定，原北区业委会不具备直接聘请物业服务企业的权利。宜佳仁公司认为，龙苑新村北区不是一个独立的物业管理区域，与龙苑新村南区应为一个物业管理区域，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，由业主大会选举产生业主委员会，因此，北区业委会成立不合法，签订的物业服务合同应为无效。一审法院认为，虽然北区业委会、宜佳仁公司均主张《北区物业服务合同》无效，但合同的效力并不依当事人的意思表示来确定，而应由法院依法加以审查。如前所述，龙苑新村北区作为一个物业管理区域，宜佳仁公司主张《北区物业服务合同》无效的理由不能成立。至于北区业委会关于《北区物业服务合同》无效的理由，因为合同中不但加盖了北区业委会公章，而且有前北区业委会主任李磊华签字，北区业委会主张系李磊华与马荣昌串通签订无证据证明，北区业委会虽然未经业主大会共同决定即选聘物业服务企业，但业主认为北区业委会作出的决定侵害业主合法权益的，业主可以请求人民法院予以撤销。因此，北区业委会决定与宜佳仁公司签订的《北区物业服务合同》的撤销权由业主行使，至今并无业主请求撤销，北区业委会在法定撤销期限内并未主张撤销该合同，故业区业委会主张《北区物业服务合同》无效的理由亦不成立。《北区物业服务合同》不存在法律法规强制性规定的无效情形，应认定合法有效。 三、北区业委会解聘宜佳仁公司程序是否合法，双方之间的物业服务合同是否已解除的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。龙苑新村北区业主大会通过书面征求意见的形式，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘宜佳仁公司，并与之终止物业服务合同，程序合法，但是北区业委会主张的解除合同日期为2018年5月31日不正确。根据《山东省物业管理条例》第六十七条第一款的规定，解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。北区业委会于2018年5月22日根据业主大会的决定发出解聘公告并在异议期过后，于2018年5月31日制作了《终止服务合同告知书》。虽然北区业委会无证据证明其主张的当场向宜佳仁公司送达了《终止服务合同告知书》、宜佳仁公司拒绝签收的事实，也无法证明于2018年6月22日向宜佳仁公司发送并被拒收退回的特快专递中的文件内容，但宜佳仁公司作为龙苑新村北区的物业服务企业，在北区业委会在小区内公开召集临时业主大会，投票表决解聘宜佳仁公司，并将表决结果公告的情况下，宜佳仁公司应当知悉了业主大会表决通过解聘宜佳仁公司的事实，正常情况下，业主委员会向业主委员会选聘的物业服务企业发邮件，物业服务企业是不应拒收的，正是由于宜佳仁公司知悉了被解聘的事实，预知了邮件中可能是通知解聘的内容，才作出拒收的行为。另外，北区业委会聘任了新的物业服务企业，新的物业服务企业已经占用了物业管理用房，宜佳仁公司也应当知道解除物业服务合同的事实。因此，虽然北区业委会无充分证据证明解除与宜佳仁公司物业服务合同的通知日期，但通过有关事实应当认定北区业委会已经通知宜佳仁公司解除合同，宜佳仁公司也应当知晓物业服务合同解除的事实，可以以北区业委会提起诉讼之日作为北区业委会与宜佳仁公司的解除合同之日。 四、宜佳仁公司与北区业委会物业交接的范围以及宜佳仁公司是否应当返还预收的水、电、物业费及其他费用。 基于前述《北区物业服务合同》已解除的确认，根据《山东省物业管理条例》第六十七条第二款的规定，“物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（三）移交物业服务用房；（四）清算预收、代收的有关费用；（五）法律、法规规定的其他事项。”上述交接义务中的有关内容，应作为物业服务合同解除后，物业服务企业应当与业主委员会交接的规定范围，但是，在现实中，因物业建成较早、物业档案交接不全面、不规范、物业服务企业管理不规范等原因，交接义务范围内的资料并不完全为物业服务企业所掌握，或者有的资料不完备，因此，物业服务企业应在其掌握的档案、资料、费用范围内进行交接，除非有证据证明物业服务企业持有某项档案、资料、费用。本案中，宜佳仁公司和巨龙公司陈述，龙苑新村北区相关物业资料，巨龙公司未向宜佳仁公司交接，只是“现状交接”，而北区业委会也无证据证明竣工验收资料，设施设备技术资料，物业保修、使用说明文件，交房时的物业交接验收资料为宜佳仁公司所持有，北区业委会对该部分的交接请求不成立；业主名单从本案中北区业委员会提供的证据看，北区业委会已经掌握，不再需要交接；宜佳仁公司为龙苑新村提供物业服务实行的是包干制，而不是酬金制，无义务移交财务会计凭证；关于宜佳仁公司物业服务期间形成的有关资料，宜佳仁公司称该部分物业服务资料在争夺物业管理用房时因打砸、哄抢而遗失，北区业委会也未提供证据证明宜佳仁公司制作了该部分资料及资料的明细，因此，北区业委会对该部分资料交接的主张亦不能成立；关于充电卡设备及电卡，因充电卡设备系宜佳仁公司为龙苑新村南北区及其他物业服务小区业主充电的设备，北区业委会也无证据证明该充电卡设备为龙苑新村北区业主共有，因此，充电卡设备不在移交范围；电卡系业主持有并所有，亦不在移交范围；关于移交清算预收、代收的水电费等有关费用及专项维修基金使用记录，根据上述《山东省物业管理条例》的规定，物业服务企业交接义务为清算预收、代收的有关费用。因存在起诉前解除合同时间不明确，旧物业服务企业未退出，新物业服务企业又进驻等问题，在起诉前清算预收、代收有关费用的条件尚不具备，而且物业费、水电费、垃圾费等由业主个人预交或者交纳的费用，返还的请求权应由业主行使，北区业委会无权代为行使。因此，在办理交接时，宜佳仁公司应对预收、代收的物业费、水电费、垃圾费等有关费用进行清算，并向北区业委会出具清算报告。与业主个人费用无关，属业主共有且为宜佳仁公司持有的有关费用，可视清算结果进行移交。北区业委会无证据证明龙苑新村北区的专项维修资金由宜佳仁公司管理，主张宜佳仁公司移交专项维修资金使用情况不能成立。 五、马荣昌个人应否承担本案连带责任。因北区业委会主张返还的预收费用，不在交接范围内，而北区业委会的其他诉讼请求为确认解聘效力和合同解除时间，以及交接有关资料的内容，不属债务范畴，不能以公司法第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务连带责任”的规定，要求马荣昌承担连带责任。因此，本案中马荣昌个人不应承担连带责任。 综上所述，宜佳仁公司通过与巨龙公司签订的《物业管理合同》以及后来与北区业委会签订的《北区物业服务合同》为龙苑新村北区提供物业服务具有合法依据。龙苑新村北区业主大会决定解聘宜佳仁公司程序合法，决定有效，北区业委会根据业主大会的决定，有权通知宜佳仁公司解除物业服务合同，但北区业委会要求确认物业服务合同于2018年5月31日解除不当，应按前述认定于2018年10月19日解除。解聘物业服务企业是业主大会的权利，业主委员会和法院均无权决定解聘物业服务企业，故北区业委会请求解聘宜佳仁公司不属法院职权范围，不作评判。故对北区业委会主张解聘宜佳仁公司，并确认双方物业服务合同于2018年5月31日解除的诉讼请求，确认双方物业服务合同于2018年10月19日解除，其他部分不予支持；北区业委会主张判令宜佳仁公司依法与其办理物业交接手续，交接有关资料、财务凭证、充电卡设备以及移交清算预收、代收的有关费用、专项维修资金使用情况等的诉讼请求，对其中清算预收、代收的有关费用的请求予以支持，其他部分不予支持。如前所述，宜佳仁公司应向业主委员会报告预收、代收的有关费用的清算结果，如双方对清算结果存有争议可另行处理。关于北区业委会要求马荣昌承担连带责任的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十一条，《物业管理条例》第十二条，《山东省物业管理条例》第八条、第九条、第六十七条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认临朐县龙苑新村北区业主委员会与临朐县宜佳仁物业管理有限公司签订的物业服务合同于2018年10月19日解除。二、临朐县宜佳仁物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内清算预收、代收的有关费用，并向临朐县龙苑新村北区业主委员会书面报告清算结果。三、驳回临朐县龙苑新村北区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由临朐县宜佳仁物业管理有限公司负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：龙苑新村北区业主委员会的法律地位及其与宜佳仁公司之间物业服务合同的解除问题。 关于龙苑新村北区业主委员会的法律地位。根据2018年4月12日的《业主委员会备案登记表》，龙苑新村北区业主委员会已经通过审批、备案程序，获得临朐县人民政府城关街道办事处、临朐县物业管理办公室的确认，龙苑新村北区业主委员会已经具备业主委员会的主体资格，可以在其通过审批、备案的区域内行使业主委员会的权利，其法律主体地位应当予以确认。 关于龙苑新村北区业主委员会与宜佳仁公司之间物业服务合同的解除问题。双方于2015年11月11日签订《北区物业服务合同》并实际履行。因双方在合同履行过程中产生纠纷，龙苑新村北区业主委员会要求解除合同并依照法律规定履行了相关的解除手续。宜佳仁公司认为龙苑新村北区业主委员会的解除程序违法，但未提交证据证明，不予采信。宜佳仁公司称其与开发商巨龙公司签订了前期物业服务合同，并主张龙苑新村北区业主委员会解除合同主体不适格。但就合同而言，前后两份物业服务合同签订的主体不同，龙苑新村北区业主委员会作为后一份物业服务合同的签订主体向合同相对方宜佳仁公司提出解除合同，符合法律关于合同解除主体的规定，龙苑新村北区业主委员会与宜佳仁公司之间的合同解除问题与巨龙公司无关，宜佳仁公司主张龙苑新村北区业主委员会解除合同的主体不适格不能成立。宜佳仁公司称龙苑新村北区业主委员会与其解除合同违反了《潍坊市物业服务企业退出项目管理办法》的规定，但是合同解除权是法定权利，其效力高于《潍坊市物业服务企业退出项目管理办法》，宜佳仁公司以违反《潍坊市物业服务企业退出项目管理办法》为由主张龙苑新村北区业主委员会解除合同违法不能成立，不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由临朐县宜佳仁物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十二月十六日 书记员  褚诗舒