贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初5770号 原告：杨朝芬，女，1957年2月27日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：罗大洲，贵州丰宸律师事务所律师。 被告：张成亮，男，1980年4月20日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：顾圣国，贵州神兽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊泽艳，贵州神兽律师事务所实习律师。 原告杨朝芬与被告张成亮确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序于2019年11月15日公开开庭进行审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨朝芬向本院提出诉讼请求：一、判决原告与被告于2010年2月19日签订的《建房协议》和2011年1月17日签订的《协议书》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年2月19日，以原告作为甲方，被告作为乙方签署了《建房协议》，协议约定：一、甲方负责提供位于004县道边的土地，四至为东抵排水沟为界，北抵004县道边沿拾米为界，西抵甲方房屋为界，南抵杨朝相土地边界为界。二、乙方负责投资修建一楼一底钢混结构平房一间，其中地下室四空，门面四空，四空门面一样宽。三、四个门面和四个地下室的分配，靠甲方住房的两个门面和两个地下室归甲方永久管理使用，房后的土地仍归甲方管理使用；靠大纳路方向的两个门面两个地下室归乙方永久管理使用，房屋所占的土地和房后对称范围内的土地归乙方永久管理使用，及约定了其他事项。2011年1月17日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了《协议书》，对修建的房屋使用权再次进行明确。原告认为，上述两协议是无效的，理由是，一、我国实行的是房地一体制度，房屋建设，必然涉及至建房占用的土地使用权的拥有；二、《建设协议》第三条明确表明了对于所建房屋所占对应土地使用权的永久拥有；三、被告不是《建房协议》中涉及到土地所属乡镇所辖村的成员；四、《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法规规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”第十五条第二款规定，“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。”《农村土地承包法》第三条规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式。”第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包本集体经济组织发包的农村土地。”通过以上法律规定可见，法律禁止集体之外的人员使用农民集体所有的土地。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告身为大方县核桃乡锅厂村人，与原告签订的上述两份协议已经将属于大方县大方镇云龙村所有的土地使用权转让给被告的后果，损害了云龙杜村集体的利益，并为法律所禁止。因此，原、被告签订的上述两份协议是无效的。特提起诉讼。 被告张成亮辩称，被告与原告签订的《建房协议》符合合同法等相关法律的规定，不存在无效事由，为有效合同。被告与原告作为完全民事行为能力人，2010年2月19日在对涉案房屋的修建及出资情况进行充分沟通后，签订《建房协议》，为双方的真实意思表示一致的结果。该《建房协议》不属于欺诈、胁迫手段损害订立的损害国家利益合同，不属于恶意串通损害国家、集体、第三人的利益情况，也不是以合法形式掩盖非法目的的合同，也没有损害社会公共利益，也没有违反法律法规的强制性规定，不属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形。被告与原告签订的合同应为合法、有效。《建房协议》约定，原告取得相关的手续，即建设规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证等许可后，被告依照协议约定如期修建完工涉案房屋。二、被告与原告签订的《分房协议书》符合合同法等相关法律规定，不存在无效事由，为有效合同。被告如期建成涉案房屋后，2011年1月17日，被告与原告达成合意，就该房屋的占有、使用、收益等签订《分房协议书》，根据《物权地》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被告与原告签订的《分房协议书》，转让涉案房屋的占有、使用、收益等权利，属于双方当事人真实的意思表示，虽未办理物权登记，但不影响该《分房协议书》的效力。三、根据《土地管理法》《农村土地承包法》的相关规定，涉案房屋的相关审批资料，均由原告提供，原告依法向相关行政单位申请房屋建造许可，且经相关行政单位审批。被告因与原告协商达成合意，出资修建涉案房屋，房屋自修建完成时原告取得所有权。而根据合同约定，作为被告出资修建房屋的对价，原告按照协议将自建取得所有权的房屋分一部分给被告，是公平自愿、等价有偿的合同行为，属有效的法律行为。退一万步讲，即使被告没有出资修建涉案房屋，原告自愿将共享有所有权的房屋分一部分给被告，被告同意后，也属于有效的法律行为。何况被告根据《分房协议书》已经取得涉案房屋的所有权。因此，原告的诉讼请求违反诚实信用、等价有偿原则，无事实依据和法律依据，不能成立。请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院确认如下事实：2009年12月9日，原告杨朝芬获得用地位置为大方镇云龙村一组，用地面积165㎡的建设用地规划许可证。原、被告认识后，原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2010年2月19日签订《建房协议》，内容为，甲、乙双方为解决居住困难问题和发展经济，双方达成如下建房协议，供双方诚信执行。一、甲方负责提供位于004县道边的土地，四至为东抵排水沟为界，北抵004县道边沿拾米为界，西抵甲方房墙为界，南抵杨朝相土地边界为界。二、乙方负责投资修建一楼一底钢混平房一间，其中地下室四空，门面四空，四空门面一样宽。三、四个门面和四个地下室的分配，靠甲方住房的两个门面和两个地下室归甲方永久管理使用，房后的土地仍归甲方管理使用；靠大纳路方向的两个门面两个地下室归乙方永久管理使用，房屋所占的土地和房后对称范围内的土地归乙方永久管理使用，四、甲方负责办理建房准许手续，建房手续款，甲、乙双方各占一半，房屋完工后，甲方负责给乙方办理过户手续，乙方负责过户手续费。五、乙方投资28万元，负责修建四个门面和四个地下室完工。所定房屋资金结余差欠与甲方无关，但门面以上修建，甲、乙双方各自投资修建。六、甲方建房准许手续证件办得之日起，乙方动工修建，负责在壹年半之内修建完工。七、房屋质量：乙方负责修地下室，门面的主体工程，门面贴瓷砖，后窗做铝塑窗，墙面清工，屋内装饰，甲、乙双方各自负责。八、如果在修建途中，土地使用发生争议全由甲方负责协调。建房所需水电由甲方提供，工程完工后，乙方家所需水电可在甲方家接用，乙方按国家部门收价付费。九、违约责任，修建途中，由于土地争议造成无法修建，乙方损失的，甲方负责赔偿乙方一切损失。乙方放弃修建，造成的损失乙方自行承担责任，土地和土地上修建的建筑物全部归甲方所有，乙方交甲方定金贰仟元。《建房协议》约定的房屋修建完工后，原、被告双方又共同出资在该门面上修建第三层和第四层作为住房。2011年1月17日，双方签订《协议书》（即被告所称的分房协议书），内容为，甲、乙双方在云龙村××（004县道边）共同修建一栋四层楼房。四至为东抵排水沟为界，北抵004县道边沿壹拾壹米为界，西抵甲方房墙为界，南抵杨朝相土地边界为界。一、整栋楼房从壹层到肆层共计四间地下室，肆个商铺和肆套住房。二、靠甲方房墙的贰间地下室和贰个商铺，贰套住房为甲方永久使用权。三、靠排水沟的贰间地下室和贰个商铺，贰套住房为乙方永久使用权。四、楼梯和楼梯通道甲、乙双方共同使用，各占二分之一使用权。五、楼顶为靠甲方的房墙为甲方使用权，靠排水沟的为乙方使用权。被告获得的住房由原告与其住房共同出租，被告获得商铺和地下室被告自行出租。后因涉案房屋发生火灾，双方产生纠纷，原告诉来本院。 上述事实，有原、被告陈述，原、被告均提交《建房协议》《协议书》，原告根据本院要求提交的《建设用地规划许可证》、等证据在卷佐证，足以认定。 本案双方当事人争议的焦点为：原、被告签订的《建房协议》《协议书》是否有效。 本院认为，原、被告签订的《建房协议》约定由原告提供建房用地，被告出资修建，房屋修建完成后，双方平均分配，该协议实质是以被告出资及修建行为作为购买原告享有的宅基地使用权的对价，该《建房协议》是宅基地的转让协议。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，被告不是大方县慕俄格办事处云龙村的村民，无权通过转让取得云龙村的宅基地，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告签订的《建房协议协议》无效。由于《建房协议》无效，根据《建房协议》产生的《协议书》亦无效。对于合同无效的法律后果，经本院释明，双方均表示不在本案中进行处理，故本院不作处理。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下： 原告杨朝芬与被告张成亮于2010年2月19日签订的《建房协议》和2011年1月17日签订的《协议书》无效。 案件受理费50.00元，由原告杨朝芬负担25.00元，被告张成亮负担25.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 员 胡桂海 二〇一九年十二月十日 法官助理 先正才 书 记 员 王 廷