广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12392号上诉人（原审被告）：秦黎黎，女，1984年1月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区*******香年广场南区主楼（A座）302-2室，公民身份号码：342************244。被上诉人（原审原告）：东莞市****地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市*************。统一社会信用代码：914***********567W。法定代表人：欧阳晃荣，该公司经理。委托诉讼代理人：姜文娜，湖南铭慧律师事务所律师。上诉人秦黎黎因与被上诉人东莞市****地产经纪有限公司(以下简称乐陶居公司)居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、秦黎黎在一审判决发生法律效力之日起三日内向乐陶居公司支付居间代理费30700元；二、秦黎黎在一审判决发生法律效力之日起三日内向乐陶居公司支付违约金：以30700元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率×1.5×1.3，从2016年10月14日起计算至付清之日止；三、驳回乐陶居公司的其他诉讼请求。一审受理费549元，由乐陶居公司负担146元，秦黎黎负担403元。秦黎黎上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回乐陶居公司诉讼请求；二、乐陶居公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定的多项事实错误。（一）一审判决认为，依据房地产买卖合同第十五条约定，经纪方作为居间人，为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促成合同成立，即按照法律规定完成居间义务并有权按约收取居间费用,合同的变更。终止等不影响居间费用的收取。但合同约定“合同的变更，终止等不影响居间费用的收取”属于不公平的“霸王条款”，不能维护买方在房产买卖合同中的合法权益，同时也违背了国家房地产居间的条款精神，即合同的变更、终止等直接决定居间费用的收取。（二）一审判决认定，如秦黎黎无法取得银行贷款额度批复或者批复贷款不足以支付房款余额的，则秦黎黎应自行筹资补足应缴款。但由于东莞市限购限贷的原因，购房之前已经和乐陶居公司沟通过贷款资质的问题，故双方在合同第二十二条备注“若因为国家政策问题，东莞限购买房，则买卖双方不承担任何责任，合同自动取消，退回定金且中介方不收取佣金”。（三）一审判决认定，为取得高额度的按揭贷款，乐陶居公司主张按揭贷款手续是秦黎黎委托广东鼎业按揭服务有限公司（以下简称鼎业公司）办理。该认定与事实不符。实际上，深圳贷款买房的政策与东莞很多地方不一致，秦黎黎初次在东莞买房，根本没有任何认识的人和资源。鼎业公司所办理的事项均是乐陶居公司全权委托的。（四）一审判决认为，乐陶居公司未指示秦黎黎提交虚假的离婚证明或者单身证明，但是秦黎黎提交了虚假证明后，乐陶居公司向银行提交了秦黎黎已婚资料。事实是：乐陶居公司为了让秦黎黎符合东莞限贷的要求，提出可以办假离婚证获取贷款资格，让秦黎黎提供了一寸照片，虚假证明是乐陶居公司自行办理的，不存在秦黎黎提交虚假证明的情况。乐陶居公司由于新员工操作失误，录入信息依然为已婚，后乐陶居公司知道此情况，为避免后续承担责任，立刻将该员工辞退。（五）一审判决认为，鼎业公司按照正规程序通过风险审核后，向银行提交了真实资料，在贷款未获审批通过后，鼎业公司要求秦黎黎更改贷款方案。事实是：乐陶居公司和鼎业公司因假离婚的事没有沟通清楚，鼎业公司提交真实材料被打回，在贷款未获得审批通过后，鼎业公司退回了全部资料，并称无法再次获得贷款，后续鼎业公司和乐陶居公司均没有为秦黎黎提供任何联系和服务。（六）一审判决认为，秦黎黎私下跳过鼎业公司及乐陶居公司，与刘玉霞协商变更购房主体为其父秦民生，并拒绝向乐陶居公司支付居间报酬。事实是：秦黎黎的贷款未通过审批后，由于银行有记录，无法再次获得贷款，秦黎黎多次联系乐陶居公司，乐陶居公司以员工离职为由，称此单已无人跟进，秦黎黎问乐陶居公司解决方案，但乐陶居公司没有任何回应。由于买卖合同到期，如果无法购买，秦黎黎已支付的100000元定金将会被买家没收，经银行人员的指示和推荐，秦黎黎才换了按揭公司以及买方秦黎黎出于对定金的保护，并无意私下跳过鼎业服务以及乐陶居公司。（七）一审判决认为，秦黎黎主张2016年6月19日签订《房地产买卖合同》时东莞已经实行了住房限购政策。该认定不属实。事实是：东莞在2016年6月19日前已经实施限贷政策，买方夫妻双方名下在深圳各有一套房产，并且有贷款，属于限贷范畴，所以才会和乐陶居公司约定合同第二十二条备注条款。（八）一审判决认为，案涉《房地产买卖合同》签订时，东莞市尚未实行住房限购政策，该合同亦无其他影响合同效力的法定因素，故为有效合同。但案涉《房地产买卖合同》签订时，东莞市已经实行限贷政策，根据合同第二十二条补充条款约定，合同自动取消，且中介方不收取佣金。（九）一审判决认为，根据秦黎黎陈述可知，秦黎黎通过提交虚假证明的方式获得高额贷款，该行为本身违法，应当禁止。事实是：秦黎黎在买房之前，已经将所有的个人以及贷款情况告知乐陶居公司，乐陶居公司确定提交个人照片就可以将贷款批下来，各方确认后才签订买卖合同。此外，虚假材料本身违法，也是乐陶居公司提供的违法方案，合同涉及违法应无效。（十）一审判决认为，秦黎黎以乐陶居公司未配合其违法行为作为抗辩理由不能成立。事实是：秦黎黎在买房之前，就已经将自身所有情况告知乐陶居公司，乐陶居公司提出违法方案办理贷款。（十一）一审判决认为，秦黎黎需支付居间代理费。但案涉房屋过户到秦明生名下，即便秦明生是秦黎黎的父亲，两人在法律层面也是独立的个体，居间报酬和最后买卖交易无关。乐陶居公司未在法定期限内向本院提出答辩意见。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对秦黎黎上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为:秦黎黎是否应支付乐陶居公司居间代理费30700元及利息。对此，本院分析如下：首先，案涉《房地产买卖合同》第十五条约定的内容与《中华人民共和国合同法》第四百二十四条和第四百二十六条第一款的规定相符，原审法院该项认定并无不当。其次，根据《房地产买卖合同》第十五条约定，基于经营范围所限，乐陶居公司不对交易的时间、贷款成数等作任何承诺或担保。因此，秦黎黎主张乐陶居公司提供的居间服务包括办按揭贷款手续及房屋过户手续等，乐陶居公司在代办贷款手续过程中存在过错，缺乏依据。再次，秦黎黎主张乐陶居公司为其制作虚假材料代办贷款，但未提交任何证据予以证明，本院对秦黎黎该项主张不予采纳。秦黎黎拟通过提交虚假证明的方式获得高额贷款，该行为违法应当禁止，原审法院认定秦黎黎以乐陶居公司未配合其违法行为作为抗辩理由不能成立，处理正确。最后，根据东莞市人民政府办公室于2016年10月6日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》（东府办【2016】86号）反映东莞市自2016年10月7日起实行住房限购政策，限购对象为新购商品住房。本案为二手房买卖，且案涉合同签订时，东莞市并未实行住房限购政策，故秦黎黎不可根据《房地产买卖合同》第二十二条的约定拒付居间报酬。综上，原审法院认定秦黎黎拒付居间报酬的理由均不成立，并无不当。综上所述，上诉人秦黎黎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费751.22元，由秦黎黎负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年十二月十二日书记员 王兆东