新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初1463号原告（反诉被告）：唐珊宁，女，1987年10月26日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告（反诉被告）：张振中，男，1987年6月10日出生，汉族，住新乡市。二原告委托诉讼代理人：崔喜强，河南恩华律师事务所律师。委托诉讼代理人：浮玉莹，河南恩华律师事务所律师。被告（反诉原告）：新乡名都置业有限公司统一社会信用代码：91410700567262714E法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：杜阳，系公司法务员。委托诉讼代理人：何士振，系公司法务员。原告（反诉被告）唐珊宁、张振中诉被告（反诉原告）新乡名都置业有限公司（以下简称名都置业）车位纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐珊宁及二原告委托诉讼代理人崔喜强、浮玉莹，被告（反诉原告）名都置业委托诉讼代理人杜阳、何士振均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐珊宁、张振中诉称：二原告系夫妻关系，在被告名都置业处购买名都置业3栋2单元9层902室商品房，2016年7月27日与被告名都置业签订5份车位认购协议，购买了新乡恒大雅苑1209、1210、1211、1212、1300号车位，每个车位适用面积为12.72平方米的停车位。车位协议约定每个车位40000元，2016年7月27日签订协议时原告每个车位支付了10000元，2016年7月29日前每个车位支付了首期车位款2000元，2017年1月28日前每个车位支付16000元，共计支付了140000元，2017年7月28日前原告去支付最后一笔车位款60000元时，被工作人员告知等候通知再支付最后一笔尾款，之后名都置业就没有再通知支付车位款。原告一直要求名都置业交付车位，物业管理员说没有原告车位信息，拒不交付车位，故诉至法院。庭审中，原告认可未付款项可按认购书第二条支付违约金。被告名都置业辩称：1、2016年7月27日，原告与被告签订的编号为0001892、0001896、0001897、0000088、0000089的车位认购书，根据认购书的约定，原告需于2017年7月27日前付清每个车位的剩余款项12000元，共计60000元，但至今没有支付，因原告严重的违约行为导致双方的合同目的无法实现，构成根本违约，根据相关法律规定，被告有权解除双方签订的认购书收回车位，同时根据认购书的约定，原告未与被告签订车位合同违反了定金罚则，其交付的定金依法不予退还。2、被告只与原告唐珊宁签订了车位认购书，原告张振中并非本案的适格原告，应当依法驳回张振中的起诉。3、本案涉及的五个车位认购协议，标的物并非同一个不应当合并审理，原告唐珊宁应当分别起诉。根据认购书约定，从2016年7月29日开始，原告每隔半年都需要付一次车位款，但根据被告提供的原告付款情况看，原告除了支付的定金外，其余支付的车位款每期都有逾期，被告有理由认为原告不具备履行认购书约定的付款义务的能力，也是根据合同法第九十四条第四款的法定解除条件来行使的解除权，法律也并未明确规定在守约方行使合同解除权之前必须向违约方发出履行义务的催告函。合同法第三十九条、第四十条、第四十一条规定了格式条款，即使如原告所述认购书第三条属于格式条款的话，认购书第三条也不存在合同法第四十条规定的格式条款无效的情形，依法可以适用，认购书约定买受人违约导致合同未能订立的，出卖人有权没收定金，该约定与定金罚则的规定一致，并非被告单方设立，被告主张没收定金有事实和法律依据。被告（反诉原告）名都置业提出反诉：1、解除反诉人与被反诉人于2016年7月27日签订的编号为0001892、0001896、0001897、0000088、0000089的新乡·恒大雅苑车位认购书；2、判令被反诉人向反诉人支付的定金5万元不予退还；3、反诉诉讼费用由被反诉人承担。庭审中，名都置业认可扣除定金后可返还车位款。原告（反诉被告）唐珊宁、张振中根据被告名都置业反诉辩称：1、认购书第二条第二项约定，延期付款违约金按每天未交车位款的万分之一，并未约定延期多长时间符合解除合同的条件。2、认购书第三条视为原告放弃购买车位，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，排除了原告合同的主要权利，免除了被告的通知义务，该条款属于格式条款，属于无效条款，该认购书中所有免除消费者权益的条款都应属无效条款。3、认购书上第七条，有原告的电话和通讯地址，被告未履行任何通知和催告义务。4、该认购书属于格式合同，应当按照合同法第94条的规定，一方迟延履行主要债务的，经催告后仍未履行，方能解除合同，被告并未给予履行期限并进行催告，其解除合同的反诉请求应当予以驳回。5、原告已经支付了140000元的车位款，履行了70%的付款义务，属于原告已经履行了主要债务，只是尾款没有付清，而且原告愿意积极履行合同，本案不符合法定解除的条件。原告唐珊宁、张振中向本院提交以下证据材料：1、提交原告身份证复印件二张，证明原告的诉讼主体资格。2、提交结婚证复印件一张，证明二原告系夫妻关系。3、商品房买卖合同复印件一份，证明2012年9月10日，原告张振中在被告名都置业处购买名都置业开发的新乡恒大雅苑项目3号楼2单元9层902室商品房。4、新乡·恒大雅苑车位认购书客户联五份，证明2016年7月27日，原告唐珊宁与名都置业签订5份车位认购协议，购买名都置业新乡·恒大雅苑1209、1210、1211、1212、1300号五个车位。5、新乡·恒大雅苑车位认购书收据联五份，证明原告在签订认购书时每份协议，支付了10000元。6、被告会计写的对账单、收据照片一张，证明原告2016年11月9日，每个车位支付了首期车位款2000元，2017年4月17日，每个车位支付16000元，原告共计支付了140000元。7、证人宋某、黄金坤出庭作证，证明其曾陪同原告去售楼部交车位款，但均未交成。被告名都置业向本院提交以下证据材料：提供原告唐珊宁支付停车位款项的购置小票8份，证明原告交款时间相对于停车位协议有逾期的情况。另本院依职权调取的2019年10月28日新乡市房地产交易中心出具的预售许可证明，双方均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交1-6号证据的真实性无异议，对第7号证据存在异议。原告对被告提交的证据无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的二原告提交的7号证据依法认定如下：原告唐珊宁、张振中与证人关系亲密，证明力不足，本院不认可该证据的效力。依据上述有效证据及庭审查明，可以确认以下案件事实：原告唐珊宁、张振中系夫妻关系，2012年9月，张振中与被告名都置业签订商品房买卖合同，在名都置业处购买新乡市文岩路299号恒大雅苑3号楼2单元9层02号商品房，2016年7月27日，原告唐珊宁与被告名都置业签订5份车位认购书，购买新乡恒大雅苑地下车位，编号分别为0001892（1209号车位）、0001896（1210号车位）、0001897（1211号车位）、0000088（1212号车位）、0000089（1300号车位），每个车位实用面积为12.72平方米的停车位。车位认购书约定每个车位40000元，认购书第一条约定：“乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（10000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入车位款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据”。车位认购书第二条第二款约定：“乙方须于2016年7月29日前支付首期车位款2000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2017年1月28日前付清16000元；于2017年7月28日前付清剩余款项，即12000元。如乙方未能按约定日期支付剩余车位款，则每天按未交车位款的万分之一向甲方支付违约金。”车位认购书第二条第三款约定：“乙方必须在约定的付款方式和期限内到新乡·恒大雅苑销售中心支付相应车位款并凭本认购书及已付车位款之票据与甲方签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该车位，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该车位。”2016年7月27日签订协议时原告每个车位支付了定金10000元，2016年11月9日，每个车位支付了首期车位款2000元，2017年4月17日，每个车位支付16000元，共计支付了140000元。每个车位余款12000元，共计60000元，原告至今没有支付，双方至今未签订正式车位买卖合同。另查明，该涉案小区内有住宅2062套、车位1183套。根据原被告庭审质辩意见，双方存在以下争议的焦点：（一）、原被告双方签订的车位认购书的性质、车位认购书是否应予解除。双方签订的五份认购书为车位买卖合同的预约合同，双方未签订正式的车位买卖合同。庭审中，原被告双方均认可该五份认购书是双方的真实意思表示。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。二原告系该小区业主，有权享有购买车位的权利。原告当庭表示首先考虑编号为0000089（1300）号地下车位，故认可该车位认购书的效力。因该小区共有住宅2062套，地下车位配置**，无法满足一房一车位的需求，故其它四份车位认购书同样违背了物权法的该项规定，侵犯了其它业主的认购权益，应予以解除。（二）、被告名都置业所称定金50000元的性质如何认定，是否应予退还。名都置业依据认购书第二条第三款规定，认为“二原告每期交付的车位款都有逾期，另双方未签订正式的买卖合同，所以该定金也并未根据认购书的约定转为正式的车位款。因原告严重的违约行为导致双方的合同目的无法实现，构成根本违约，根据相关法律规定，被告有权解除双方签订的认购书收回车位，同时根据认购书的约定，原告未与被告签订车位合同违反了定金法则，其交付的定金依法不予退还。”本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定的合同的法定解除的第三种情形：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。另认购书第二条第二款也明确规定了延期付款的违约责任，被告名都置业要求解除合同和不退还定金的抗辩依据是认购书第二条第三款，该条款不仅重复约定并加重购买方唐珊宁的逾期违约责任，还规避了《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的相关规定，明显免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利，本院认定该条款为无效条款。另，双方认购车位的行为已经履行了70%，作为格式条款的提供者，名都置业更有义务按照认购书第二条第二款约定，在履行之初应签订正式买卖合同但怠于签订，并以未签正式合同，定金不能转为车位款为抗辩理由，也不符合合同的实践性的立法属性。从原告实际交付车位款之时，定金应视为转化为了车位款，故名都置业要求不予返还定金的诉请，本院不予支持。为减少双方当事人的诉累，鉴于庭审中原告同意按认购书第二条第二款的规定支付违约金。故保留的原告购买的编号为0000089（1300号）地下）地下车位的剩余未付款项应承担逾期未交的违约责任，2017年7月28日之前应付余款12000元，原告至今未付，应承担违约金（违约金自2017年7月29日起按约定的日万分之一计算至判决生效之日止），名都置业对该笔余款及违约金，可从原告的车位款中予以扣除。原告所交付的前两期车款虽然有逾期交付的情形，但被告已实际接受，视为对延期交付后的默认。庭审中，名都置业表示愿意返还剩余的车位款，故其应在扣除12000元及违约金后，将其余的车位款返还给原告。（三）、本案涉及的五个车位认购协议是否应当分别起诉、二原告是否是本案的适格主体。本案中原告所起诉的五份认购书，均属同一法律关系、相同的当事人，可以合并审理。另，本案查明二原告系夫妻关系，张振中签订合同所购买的新乡·恒大雅苑小区的商品房，唐珊宁签订车位认购书都属夫妻共同财产，故二人是本案适格的原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十四条、第九十四条、第九十六条的规定，《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）唐珊宁与被告（反诉原告）新乡名都置业有限公司签订的编号为0000089（1300号）的车位认购书有效。二、被告（反诉原告）新乡名都置业有限公司自判决生效起十日内，在原告交付的车款中扣除唐珊宁120**元未付车位款及违约金（违约金以12000元为基数自2017年7月29日起，按日万分之一计算至判决生效之日止），将编号为0000089（1300号）车位交付给唐珊宁。三、解除原告（反诉被告）唐珊宁与被告（反诉原告）新乡名都置业有限公司签订的编号为0001892（1209号车位）、0001896（1210号车位）、0001897（1211号车位）、0000088（1212号车位）的车位认购书。四、驳回原告（反诉被告）唐珊宁、张振中其他起诉请求。五、驳回被告（反诉原告）新乡名都置业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，保全费1320元，共计4420元，由原告（反诉被告）唐珊宁、张振中负担1000元，被告（反诉原告）新乡市名都置业有限公司负担3420元。反诉费1750元，由原告（反诉被告）唐珊宁、张振中负担400元，被告（反诉原告）新乡名都置业有限公司负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  吕惠芹审 判 员  王官震人民陪审员  李福全二〇一九年十二月十八日书 记 员  王鑫鹏