辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7444号原告：大连金州热电有限公司，住所地大连市金州区胜利路52号。法定代表人:吴强，系董事长兼总经理。委托诉讼代理人：戴同亮，男，1986年1月3日出生，汉族，系该公司办公室主任，住大连市金州区。委托诉讼代理人：郝毅，系辽宁竞业律师事务所律师。被告：大连金戎贸易有限公司，住所地大连市金州区友好街32-1号。法定代表人：赵玉芹，系执行董事。委托诉讼代理人：徐树文，男，1943年8月21日出生，汉族，系该公司法务，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨东敏，男，1964年4月12日出生，汉族，系该公司法务，住沈阳市和平区。被告：刘建群，女，1952年2月14日出生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：范准，系辽宁金普律师事务所律师。原告大连金州热电有限公司（以下简称热电公司）诉被告大连金戎贸易有限公司（以下简称金戎公司）、刘建群确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月30日作出（2016）辽0213民初1225号民事判决，刘建群、大连金戎贸易有限公司不服，上诉于辽宁省大连市中级人民法院，该院于2017年5月12日作出（2017）辽02民终3150号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。大连金戎贸易有限公司不服，向辽宁省高级人民法院申诉，辽宁省高级人民法院于2018年8月27日作出（2018）辽民申676号民事裁定，指令大连市中级人民法院再审本案。大连市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）辽02民再6号民事裁定，裁定撤销本院（2016）辽0213民初1225号及大连市中级人民法院（2017）辽02民终3150号民事判决，发回本院重审。本院于2019年10月24日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告热电公司委托诉讼代理人戴同亮与郝毅、被告金戎公司委托诉讼代理人徐树文与杨东敏、被告刘建群委托诉讼代理人范准到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：确认二被告于2007年6月18日签订的《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》无效。事实及理由：1993年被告金戎公司开发拥军小区及周边房地产项目，建设了锅炉房供暖。2010年9月10日，被告金戎公司向大连市金州新区供热管理办公室（以下简称供热办）提交了锅炉房弃管报告，称:“我公司目前面临很多困难，缺乏资金投入，缺乏供暖专业人员，没有能力对供暖现有供热设备、设施进行全面检查、维修及更换”，“经研究决定供热弃管，并将锅炉房及供热设施移交地方政府”。供热办为保障拥军小区及周边1600多户居民冬季采暖，要求原告接管该小区的供暖设施，实施并网集中供热。2010年9月，在供热办的主持下，原告与被告金戎公司签订了《集中供热并网合同书》及《补充协议》，约定被告金戎公司将“锅炉房房屋及供热设施所有权移交给”原告，由原告为拥军小区及周边约1600多住户供暖。协议签订后，被告金戎公司向原告交付了锅炉房及供热设施，原告对其进行改造并入原告供热网络，原锅炉房由原告占有使用至今。2014年10月，刘建群起诉原告，主张对案涉锅炉房享有权益。诉讼中刘建群出示了与被告金戎公司于2007年6月18日签订的《房屋转让协议》。经查，二被告于2007年6月18日还签订了一份《房地产买卖契约》，其标的物也是案涉的锅炉房。涉案锅炉房建在国有划拔土地上，两份合同中均约定国有划拨土地随锅炉房转让给刘建群。两份合同签订后，被告金戎公司并没有向刘建群交付锅炉房，刘建群也没有向金戎公司给付购房款，但被告利用签订的《房地产买卖契约》，已将锅炉房的所有权由金戎公司变更至刘建群名下。原告认为《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》是无效的，其理由有四：1.冬季供暖涉及千家万户的利益，锅炉房是实现公共利益的设施。被告金戎公司擅自转让供热设施损害了公共利益。2.转让（买卖）合同订立时，被告金戎公司是国有企业，被告以合同的形式转移了国有资产而未支付对价。3.锅炉房建在国有划拔土地上，国有划拔土地上房屋的转让应当经县以上人民政府批准，未经批准而转让的属无效。4.供热经营的主体应有特许经营资格或资质，被告刘建群无从事特许经营的资格或资质，即无签订购买锅炉房的主体资格。被告金戎公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告构成重复起诉，不具备主体资格。2015年原告向大连市金州区法院起诉，要求将合同中的锅炉产权办理到原告名下，并支付6年房屋租金160万元，起因是房屋所有人刘建群起诉原告公司，要求其将占有的锅炉房腾退，并按每年25万元租金标准赔偿自2010年起占有期间的经济损失。期间，热电公司向法院提起了诉讼，要求法院判令金戎公司支付自2010年9月23日移交房屋之日起至2015年9月16日房屋租金160万元，判令金戎公司履行合同将房屋办理到热电公司名下，法院判决驳回了原告的请求，原告没有上诉也未申诉，现构成重复起诉。2.房屋买卖发生在被告前身金戎实业公司与刘建群之间，原告并非合同的一方当事人，也非房屋买卖的受损害方，原告提起无效之诉无法律依据。3.事实与理由不成立。上世纪自行供暖，后与大连供暖公司签订合同，双方约定万德公司受托向小区供暖，万德公司每年向实业公司交付锅炉房租金25万元。2017年7月，因资金紧张，实业公司以150万元的对价出让给了刘建群，签订的房屋转让协议，仍向小区供暖。2010年，实业公司同意将锅炉房移交给地方政府，但政府并没有接受，在区供暖办负责人的引导下，由实业公司与原告直接签订集中供暖订购合同书，将锅炉房无偿转让给原告。原告主张房屋转让协议损害公共利益没有法律依据。房屋转让协议是有效的，原告起诉应予以驳回。综上，原告在本案中，没有任何诉权，向本院提起无效之诉，没有任何法律依据。被告刘建群辩称，不同意原告的诉讼请求，同意金戎公司意见。原告主体不适格，2007年刘建群取得了房屋的产权证，原告2011年与金戎公司关于并网供热才发生的，和本案案涉房屋不发生关系。原告的诉讼属于重复起诉，违反一事不再理的原则。被告与金戎实业公司签订的房屋转让协议，已实际履行，刘建群通过三次银行转账已支付对价150万元，经过房屋管理部门的审批，办理了产权证，原告认为案涉房屋买卖涉及的公共利益，缺乏事实依据，刘建群房屋买卖之后，租赁给大连供暖公司供暖，没有影响供热，案涉房屋名为锅炉房，实际上无其他供暖设施。请法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告大连金戎贸易有限公司变更前名称为大连金戎实业公司，企业性质为全民所有制。2015年4月8日改制为有限责任公司。1993年，被告金戎公司开发建设了拥军小区及周边房地产项目，并建设了锅炉房为其供暖。2007年6月18日，被告金戎公司与被告刘建群签订《房屋转让协议》，协议约定，被告金戎公司以人民币150万元的价格，将坐落于大连市金州区站前街道22-2317号平层面积为518.8平方米锅炉房转让给被告刘建群，其中面积330.8平方米房屋有房屋所有权证，所有权证号为大房地金字第××号，另188平方米无房屋所有权证。协议还约定，锅炉房所使用的土地属国家划拨用地，划拨用地使用权也应随锅炉房转至刘建群名下，变更土地使用权的手续由被告金戎公司提供给被告刘建群，变更所需费用由被告刘建群承担。2007年6月28日，被告金戎公司与被告刘建群又签订《房地产买卖契约》，契约约定，被告金戎公司以人民币31.1万元的价格，将坐落于金州区站前街道的房地产330.8平方米出售给刘建群。房屋移交给刘建群时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给刘建群。2007年7月9日，刘建群将涉案330.8平方米房屋的所有权变更其名下，所有权证号为大房权证金私字第××号。案涉锅炉房范围内土地使用权的转让未经有关部门审批。被告刘建群未有供热许可或供热资质。2007年6至7月，刘建群向金戎公司分三次支付了购买锅炉房款人民币150万元。2010年9月10日，被告金戎公司向供热办提交了锅炉房弃管报告，报告称:我公司目前面临很多困难，缺乏资金投入，缺乏供暖专业人员，没有能力对供暖现有供热设备、设施进行全面检查、维修及更换，经研究决定供热弃管，并将锅炉房及供热设施移交地方政府。2010年9月在供热办的主持下，原告与被告金戎公司签订《集中供热并网合同书》及《补充协议》，约定被告金戎公司将涉案锅炉房房屋及供热设施所有权移交给原告，由原告为拥军小区及周边住户供暖。协议签订后，被告金戎公司向原告交付了锅炉房房屋及供热设施，原告对原锅炉房进行改造，拆除原燃煤锅炉，在原锅炉房内安装了换热设施设备，现该设施设备仍在使用。热电公司诉金戎公司合同纠纷一案，热电公司诉请本院判令金戎公司支付自2010年9月23日移交房屋之日起至2015年9月16日房屋租金160万元，判令金戎公司履行合同将房屋办理到热电公司名下，本院于2015年11月10日作出（2015）金民初字第03168号民事判决，判决驳回热电公司的诉讼请求。上述事实，有原、被告当庭的陈述笔录、当事人提供的关于大连金戎实业公司弃管锅炉房有关问题的报告、集中供热并网合同书、补充协议、金戎锅炉房交接、照片、房屋转让协议、房地产买卖契约、支票存根、变更情况查询卡、房屋所有权证、（2015）金民初字第03168号民事判决书等，这些证明材料业经当庭审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理，但上述规定并未明确否定房屋转让合同的效力。案涉锅炉房原系国有企业的资产，虽然房屋所有权已转移至刘建群名下所属的土地使用权并未转移，仍登记在金戎公司名下，存在房、地权属不一致的客观情况，但不能得出《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》无效的结论。不动产物权应当登记为准，在刘建群已于2007年取得了所有权证的情况下，2011年金戎公司与原告签订了《集中供热并网合同书》及《补充协议》，约定被告金戎公司将涉案锅炉房房屋所有权移交给原告，金戎公司无权转让刘建群的财产，其与原告签订的《集中供热并网合同书》及《补充协议》不能否定《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》的效力。原告主张被告金戎公司转让锅炉房房屋所有权损害了公共利益，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告大连金州热电有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币100元（原告已预交），由原告大连金州热电有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王通福人民陪审员  孙金光人民陪审员  王 辉二〇一九年十二月十六日法官助理王非非书记员张鑫附本判决依据的法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。